Формування та перспективи розвитку іпотечного житлового кредитування будівництва в умовах транзитивної

У Новосибірську також зроблені певні кроки по формуванню та подальшому розвитку житлової іпотеки. Одним з них можна вважати програму "500 квартир", підготовлену мерією г.Новосибирска спільно із Західно-Сибірським міжрегіональним відділенням Російської іпотечної Асоціації, в рамках якої здійснюється пілотний проект.
Для фінансування програми створюється іпотечний фонд, на 50% формується за рахунок зовнішніх і внутрішніх інвестицій. Що залишилася, буде внесена мерією об'єктами незавершеного будівництва, профінансовані за рахунок бюджетних коштів, а також земельними ділянками і у вигляді податкових пільг. У меншій мірі джерелом фінансування є кошти підприємств і організацій різних форм власності. Примітно, що мова йде не про власне новому будівництві, а про завершення зведення будівель, який відбудеться раніше. Тобто дана програма крім житлової проблеми покликана паралельно вирішувати і проблему наявності великої кількості "довгобуду". Пропонується недобудований будинок по вул. Пєтухова на 94 квартири. Майбутній мешканець повинен внести не менше 50% від вартості житла, що купується в якості початкового внеску (квартирою або грошима). Відсотки не нараховуються, якщо вся сума внесена до моменту здачі об'єкта. Якщо залишок вноситься після закінчення будівництва, то передбачається 8% річних у рублях (розстрочка на рік), 10% річних-на строк до 5 років.
Розмір початкового внеску обумовлений декількома причинами. По-перше, така сума (з урахуванням вартості незавершеного будівництва) необхідна для його завершення. По-друге, треба дати можливість хоча б частини населення поліпшити свої житлові умови на більш-менш м'яких умовах. Однак в інтересах позичальника розрахуватися за кредит як можна швидше.
Оскільки кількість бажаючих перевищує кількість квартир, то умови конкурсні. Перевага віддається найбільш платоспроможним клієнтам і клієнтам з меншою запитуваної сумою кредиту.
Протягом терміну будівництва питання збільшення вартості користування кредиту вирішується зміною ринкового коефіцієнта. На даний момент він дорівнює 12,8 і буде переглядатися з збільшенням цін на будматеріали.
Крім вищевказаного будинку по ул.Петухова в роботі також знаходиться будинок на Південно-Західному житловому масиві - на перетині ул.Волхловской і Зв'язківців. Далі планується будинок у Заельцовском районі вул.Тимірязєва. Цей будинок буде побудований за новою технологією з використанням монолітного залізобетонного каркаса і несучих огороджувальних конструкцій.
Вільних коштів населення Новосибірської області, частину яких можна було б залучити до інвестування будівництва житла, приблизно 1,5 млрд. руб. Навіть, якщо взяти до уваги, що цей показник занижений, особистих заощаджень громадян недостатньо для реалізації серйозних житлових програм. Більш того, згідно зі статистичними даними, поточні доходи 89% жителів країни недостатні для виплат по житловому кредиту (якщо відштовхуватися від сформованого у світі стандарту, згідно з яким ці виплати не повинні перевищувати 30% доходів) [49, с.169-170].
На сьогоднішній день в Новосибірській області за участю Федерального Агентства з іпотечного житлового кредитування і Фонду "Інститут економіки міста" (м.Москва) розроблена вся необхідна законодавча і нормативна база для успішної реалізації Програми іпотечного житлового кредитування. У разі їх прийняття при одночасній відпрацювання банківських технологій Федеральне Агентство з іпотечного житлового кредитування готове направити в Новосибірську область кошти в обсязі 5 млн. дол США для реалізації пілотного проекту (у перспективі до 20 млн. дол.)
Крім вищезгаданої програми в Новосибірську діє також програма іпотечного житлового кредитування, здійснювана Центром правової підтримки угод з нерухомістю при Адміністрації Новосибірської області. У загальних рисах умови надання кредитів населенню на придбання житла та поліпшення житлових умов наступні. Кредити надаються у валюті під 15% річних. Загальна сума кредиту може варіюватися від 5 до 150 тис. дол США, що надаються строком на 5 років. Початкова сума внеску повинна становити не менше 30% вартості житла, що купується. У разі згоди потенційного позичальника прийняти дані умови, виробляється оцінка платоспроможності позичальника. Необхідним критерієм при даній оцінці служить показник середнього доходу на одну людину в сім'ї, який повинен становити наданими позичальником офіційних документів не менше 7 тис. рублів на місяць. Такі умови на сьогоднішній момент доступні не багатьом, але в порівнянні з умовами московської іпотеки виглядає, безумовно, вигідніше.
Безумовно, особливої ​​уваги заслуговує досвід впровадження іпотечних відносин в м. Санкт-Петербурзі. Випуск житлових позик у Санкт-Петербурзі здійснено за участю ВАТ "Росстром" і Санкт-Петербурзького Іпотекобанка в Ленінградській області та Санкт-Петербурзі в 1996р; міський житловий позику випущений адміністрацією Петербурга. Нижче наведені основні дані про випуск і схема взаємодії учасників позики.
Підготовка до муніципальному житловому позиці Санкт-Петербурга розпочалася навесні 1995р. Першим кроком до реалізації цього проекту була підготовка розпорядження мера Санкт-Петербурга від 25.апреля 1995р. № 421-р "Про підготовку житлового позики Санкт-Петербурга", а потім - постанова Законодавчих зборів Санкт-Петербурга від 21 червня 1995р. № 76 "Про випуск житлових сертифікатів Санкт-Петербурга". У листопаді 1995р. мер міста підписав розпорядження "Про випуск житлових сертифікатів Санкт-Петербурга", а 18 березня 1996р. Департамент цінних паперів та фінансового ринку Міністерства фінансів РФ зареєстрував за № МФ72-6-00001 перший випуск житлових сертифікатів адміністрації Санкт-Петербурга.
Номінал одного сертифіката першої серії позики - 0,1 м або 125 тис. руб. Загальна кількість житлових сертифікатів першої серії - 9150 шт. Період розміщення - з 5 по 24 травня 1996р. Ціна розміщення за один житловий сертифікат в цей період склала 144 тис. руб. Термін обігу першої серії житлових сертифікатів Санкт-Петербурга - 6 міс., Початок погашення - з 15 листопада 1996р.
Об'єктом першої серії позики виступав 12-поверховий великопанельний житловий будинок ("137 серія") в 350-400 м від перетину вулиць Планерна і Шаврова всередині кварталу "Кам'янка, квартал 71 А", корпус 12, загальною площею 9150 кв. м. На об'єкті виконано 80% обсягу монтажних робіт - зведені 12 поверхів будівлі. Об'єкти наступних серій позики розташовані в Коломягах і на Червоноармійських вулицях відповідно до проспекту емісії.
Житлові сертифікати Санкт-Петербурга випущені в бездокументарній формі і є державними цінними паперами суб'єкта РФ.
Учасники позики.
Емітент - Адміністрація Санкт-Петербурга.
Менеджер - державна установа "Фонд капітального будівництва, реконструкції та капітального ремонту".
Андеррайтери - компанії, які взяли на себе зобов'язання з розміщення житлових сертифікатів Санкт-Петербурга.
Агенти нерухомості - мерія, що здійснює реєстрацію заявок на погашення житлових сертифікатів квартирою, тобто закріплення квартири певного типу за певним пакетом житлових сертифікатів (з № ... по № ... за квартирою з індексом № ...) і оформлення правовстановлюючих документів на дану квартиру після початку погашення житлових сертифікатів Санкт-Петербурга (після 18 листопада 1996р.)
Банки-гаранти - здійснюють, у разі необхідності, погашення житлових сертифікатів Санкт-Петербурга в грошовій формі за індексованої номінальної вартості (індексація відбувається раз на три місяці за найменшим з коефіцієнтів: або подорожчання цін у будівництві за даними Центру з ціноутворення у будівництві при мерії Санкт -Петербурга, або зміна індексу споживчих цін Петербургкомстата).
Генпідрядник - будівельна компанія, що несе за договором з менеджером випуску всю повноту відповідальності за терміни і якість будівельно-монтажних робіт (замовником є Головне управління капітального будівництва Департаменту будівництва мерії Санкт-Петербурга).
Інвестор - фізична або юридична особа, що вкладає кошти в придбання житлових сертифікатів Санкт-Петербурга з метою отримання доходу в грошовій формі або у вигляді квартири, можливий також варіант обміну житлових сертифікатів першої серії позики на житлові сертифікати інших серій (другої, третьої) у разі випуску цих серій до моменту погашення першої серії позики.
НДР - Державне бюро реєстрації прав на нерухомість в житловій сфері, що здійснює видачу власникам житлових сертифікатів документів про право власності на квартиру в об'єкті позики.
Реєстраційний центр - некомерційна організація, що здійснює облік власників житлових сертифікатів фізичних осіб.
РДЦ - розрахунково-депозитарний центр, веде рахунки-депо юридичних осіб - власників житлових сертифікатів.
Алгоритм дій інвестора
1. Інвестор - андеррайтер
1.1. У період розміщення інвестор оформляє в андеррайтера заявку-оферту (встановленого менеджером зразка) на придбання певної партії житлових сертифікатів).
1.2. Інвестор або вносить гроші в касу андеррайтера, або перераховує на його розрахунковий рахунок (якщо інвестор - юридична особа, то грошові кошти перераховуються на розрахунковий рахунок менеджера). Підтвердженням внесення грошових коштів є або корінець прибутково-касового ордера, або копія платіжного доручення.
1.3. Після підбиття підсумків, на підставі списку задоволених заявок, затвердженого менеджером, інвестор зі свого боку підписує договір купівлі-продажу житлових сертифікатів, андеррайтер реєструє цей договір.
2. Інвестор - Реєстраційний центр (РДЦ)
Після підписання вказаного договору інвестор отримує виписку з реєстру власників житлових сертифікатів (виписку з рахунку-депо) РДЦ.
3. Інвестор - агент з нерухомості
Не пізніше 10 днів після дати початку погашення житлових сертифікатів і не раніше дня одержання відповідної виписки інвестор заповнює заявку на погашення житлових сертифікатів квартирою. Таким чином за пакетом сертифікатів закріплюється квартира певного типу з відповідним індексом. З дати початку погашення (18 листопада 1996р.) Починається процес оформлення квартири у власність.
4. Інвестор як продавець
Інвестор має можливість продати свій пакет житлових сертифікатів разом із закріпленою квартирою або "розсипом", анулювавши попередньо заявку на погашення житлових сертифікатів квартирою.
5. Інвестор - Банк-гарант
Якщо інвестор не подав до вказаної дати заявку на погашення житлових сертифікатів квартирою або в зазначений термін не побудований будинок-об'єкт позики, то через три місяці (у момент індексації житлових сертифікатів) інвестор змінює житлові сертифікати в банку-гаранта на гроші, тобто може погасити житлові сертифікати грошима в будь-який момент - з початку індексації до завершення позики в банку-гаранта.
Розвиток системи пайового будівництва, що почався випуск житлових позик являють собою ті форми залучення коштів юридичних і фізичних осіб до фінансування розвитку нерухомості (перш за все у житловій сфері), які найбільш можливі в сучасній російській практиці.
Резюмуючи вищевикладене, слід зазначити, що для Росії необхідний шлях з комбінацією різних методів і фінансових інструментів, різних схем накопичення, що дає можливість субсидування кредитів. Участь адміністрації робить ці схеми більш дешевими і доступними для населення і, найголовніше, надійними.
Значимість регіонального досвіду обумовлена ​​тим, що, по-перше, іпотека тісно пов'язана з функціонуванням ринку житла, який на увазі специфіки товару, як правило має регіональні особливості, по-друге, зовнішні фактори, що впливають на інвестиційний процес в житловому будівництві, також у значною мірою носять регіональний характер, по-третє, буде обмежений відтік капіталу з регіону, що сприяє підвищенню його інвестиційної привабливості.
Створення на місцевому рівні регіональних і місцевих фондів розвитку житлового будівництва з об'єднанням декількох джерел фінансування (різних бюджетів і позабюджетних джерел), можливість мати великі фінансові кошти під гарантії адміністрації (емісія цінних паперів і різні кредити), величезна зацікавленість місцевої влади у вирішенні житлових задач- все це сьогодні один з найбільш перспективних варіантів довгострокового кредитування в Росії.
2.3. Аналіз системи управління ризиками та страхового захисту при іпотечних операціях
Заставодержатель (кредитор), так само як і заставодавець (позичальник), сприймають, аналізують ризики, супутні іпотечними операціями, згідно своїм поглядам і прагненням. Для названих сторін договору про іпотеку вони носять об'єктивний та суб'єктивний характер. Результатом аналізу перелічених та інших ризиків є рішення заставодержателя або заставодавця залишити ризики на собі або перевести їх за відповідну плату на страховика, тобто здійснити страхування.
З метою забезпечення і реалізації операцій, пов'язаних з кредитуванням на придбання нерухомості, і у зв'язку з різноманіттям цих схем, здійснюється і може бути розроблено декілька видів страхування. Процес страхування певним чином регламентується на законодавчому рівні, при цьому у вимогах п.1 ст.334 ГК РФ і ст.31 ФЗ "Про іпотеку" є відмінності [114, с.96].
Федеральний закон від 16 липня 1998р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)".
Стаття 31. Страхування заставленого майна.
1. Страхування майна, закладеного за договором про іпотеку, здійснюється відповідно до умов цього договору.
2. При відсутності в договорі про іпотеку інших умов про страхування закладеного майна заставник зобов'язаний страхувати за свій рахунок це майно у повній вартості від ризиків втрати і пошкодження, а якщо повна вартість майна перевищує розмір забезпеченого іпотекою зобов'язання - на суму не нижче суми цього зобов'язання.
3. Заставодержатель має право на задоволення своєї вимоги за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, безпосередньо із страхового відшкодування за втрати або пошкодження заставленого майна незалежно від того, на чию користь воно застраховане. Ця вимога підлягає задоволенню переважно перед вимогами інших кредиторів заставодавця та осіб, на чию користь здійснено страхування, за вилученнями, встановленими федеральним законом.
Заставодержатель позбавляється права на задоволення своєї вимоги з страхового відшкодування, якщо втрата або пошкодження майна сталися з причин, за які він відповідає.
Цивільний кодекс РФ.
Стаття 334. Поняття і підстави виникнення застави.
В силу застави кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанням (заставоутримувач) має право у разі невиконання зобов'язання боржником цього зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно (заставодавця), за винятками, встановленими законом.
Заставодержатель має право одержати на тих же засадах задоволення з страхового відшкодування за втрату або пошкодження заставленого майна незалежно від того, на чию користь воно застраховано, якщо тільки втрата або пошкодження не відбулися з причин, за які заставодавець не відповідає.
У наведених вимогах про страхування є застереження про можливість страхування на суму нижче повної вартості майна, тобто передбачається пропорційна (пайова) система страхового забезпечення - спосіб страхування на умовах, що передбачають виплату страхового відшкодування в розмірі такої частини збитків, яку страхова сума складає по відношенню до страхової вартості, тобто по відношенню до величини, яка отримана в результаті оцінки дійсної вартості об'єкта страхування.
Наявність цього застереження дозволяє знизити витрати позичальника на проведення даного виду страхування, оскільки страховий тариф є ставку страхового внеску з одиниці страхової суми. Проте страхування на суму нижче повної вартості майна підвищує ризик позичальника, якому в цьому випадку при настанні страхової події збиток буде відшкодований не в розмірі повної вартості об'єкта нерухомості, а тільки у відповідній частці, покритої страхуванням.
Як випливає з положень закону, при укладанні договору страхування позичальник (страхувальник) призначає кредитора (банк) вигодонабувачем з витікаючими з цього статусу правами і обов'язками. Але якщо навіть він цього не зробить, кредитор все одно не позбавляється свого законного права на задоволення вимоги зі страхового відшкодування, якщо втрата або пошкодження майна сталися з причин, за які кредитор відповідає.
Незважаючи на те, що при іпотеці (заставі нерухомості) питання страхування регулюються на законодавчому рівні, даний процес носить далеко не однозначний характер. Обумовлено це тим, що й у відповідних іпотечних програмах федерального і регіонального рівнів при викладі підходів до страхування ризиків, пов'язаних з іпотечним житловим кредитуванням, є характерні відмінності.
Управління ризиком - це система заходів, спрямованих на раціональне поєднання всіх елементів в єдиній технології управління. Керуючись підходами до управління ризиками, необхідно провести градацію (ієрархію) ризиків, що супроводжують іпотечного житлового кредитування, і розподілити їх між суб'єктами, які беруть участь в іпотечних операціях, для того, щоб рівномірно розподілити тягар фінансових витрат по захисту від ризиків. Нині у різних іпотечних програмах, явно проглядається прагнення кредиторів перекласти ризики в основному на плечі позичальників, здійснюючи захист за допомогою страхування. У результаті значно збільшуються витрати (крім основного кредитного боргу) позичальника.
В останній чверті століття на міжнародному страховому ринку спостерігається зростання збитковості більшості видів страхових операцій. Причиною служать часті катастрофи природного та техногенного характеру, від яких страждають не тільки страхові компанії, але і економіка в цілому. Для зниження значимості цих негативних явищ за кордоном була створена система "управління ризиком" (risk management), що включає чотири послідовних напрямки діяльності (ріс.2.3.1.).
Результати проведеної градації ризиків, що супроводжують іпотеці, необхідно закріпити (для виключення можливого свавілля кредитних установ та лобіювання своїх комерційних інтересів страховиками) у відповідному нормативно-правовому документі. У ньому доцільно всі ризики розділити щонайменше на ризики, що покриваються страхуванням, і ризики, які пов'язані зі страхуванням.

Примітно, що саме така градація ризиків передбачена у відношенні лізингових операцій у федеральному законі від 29 листопада 1998р. № 164-ФЗ "Про лізинг" [116, с. 106].
Стаття 21. Страхування предмету лізингу та ризики.
1. Предмет лізингу може бути застрахований від ризиків втрати (загибелі), недостачі або пошкодження з моменту поставки майна продавцем (постачальником) і до моменту закінчення терміну дії договору лізингу, якщо інше не передбачено договором.
2. Страхування підприємницьких (фінансових) ризиків здійснюється як за угодою сторін договору лізингу, так і без угоди.
3. Сторони, які виконують обов'язки страхувальника та вигодонабувача, а також терміни страхування визначаються договором лізингу.
4. Лізингоодержувач у випадках, визначених законодавством Російської Федерації, повинен застрахувати свою відповідальність за виконання зобов'язань, що виникають внаслідок заподіяння шкоди життю, здоров'ю або майну інших осіб в процесі користування лізинговим майном.
Стаття 22. Ризики, не пов'язані зі страхуванням.
1. Відповідальність за збереження предмета лізингу від всіх видів майнового збитку, а також за ризики, пов'язані з його загибеллю, втратою, псуванням, розкраданням, передчасної поломкою, помилкою, допущеною під час його монтажу та експлуатації, і інші майнові ризики з моменту фактичної прийняття предмета лізингу несе лізингоодержувач, якщо інше не передбачено договором лізингу.
2. Ризик неспроможності продавця (постачальника) несе сторона лізингу, яка вибрала продавця (постачальника), якщо інше не передбачено договором лізингу;
3. Ризик невідповідності предмета лізингу цілями використання цього предмета за договором лізингу несе сторона, яка вибрала предмет лізингу, якщо інше не передбачено договором лізингу.
Необхідно відзначити також, що забезпечення захисту від великої кількості ризиків при іпотечних операціях лише за допомогою страхування буде гнітюче діяти на процедуру кредитування, оскільки істотно збільшується вартість фінансових і процедурних витрат на забезпечення такого роду захисту, яка, до речі, зовсім не є єдиною ефективним заходом у процесі управління ризиком.
В якості ілюстрації висловлених припущень наведемо один невеличкий приклад. У зв'язку з розвитком інституту споживчого кредиту взагалі та іпотечного житлового кредитування зокрема виникає необхідність проведення кредитного страхування життя, що є різновидом страхування, здійснюваного насамперед на випадок смерті. Сутність даного страхування полягає в тому, що позичальник (ссудополучатель) при отриманні кредиту (позики) повинен застрахувати своє життя, щоб у разі смерті застрахованої, що не встиг виплатити кредит (погасити позику), його заборгованість погашалася зі страхової суми, що виплачується страховою компанією. Це страхування здійснюють як самі позичальники (ссудополучателями), так і кредитори (банки, кредитні спілки тощо).
За розглядався страхування, перш за все для зменшення плати (встановлюється величиною тарифної ставки) за вироблену страховий захист, може передбачатися в договорі страхування зменшення суми, що виплачується в разі смерті застрахованого. Тобто страхова сума зменшується за зменшенням погашеного боргу протягом терміну страхування. Страхові тарифи можуть бути постійними протягом всього терміну страхування, але можуть також зменшуватися разом зі страховою сумою.
Страхування життя, перш за все на випадок смерті, необхідно розглядати як складову і безумовну частину фінансування придбання об'єктів нерухомості за допомогою іпотечного житлового кредитування, оскільки наявність такого страхування припускає, що щонайменше у разі смерті позичальника (ссудополучателя), придбане у борг житло буде вільне від боргового зобов'язання, так як обов'язок з виплати частини боргу, що перебувати на страховика.
За умовами страхування може передбачатися, що страхувальник (позичальник іпотечного житлового кредиту) страхує повернення кредиту по одному з наступних варіантів: 1) на випадок смерті, 2) на випадок смерті або настання інвалідності 1-ї або 2-ї групи протягом терміну дії кредитного договору.
У табл.9 наведені тарифні ставки зі страхування життя позичальника (за другим варіантом) з розрахунку, що річна ставка за кредит складає 5%, ймовірність настання інвалідності протягом року дорівнює 0,003, страховий внесок сплачується одноразово на початку дії договору страхування.

У цілому переважна кількість ризиків, пов'язаних з кредитуванням на придбання нерухомого майна, можна перекласти на страховика, але зробити це можна тільки за відповідну плату. Іпотечні операції, що здійснюються сьогодні, не є дешевими. І пов'язано це не тільки з високою процентною ставкою надаються банками кредитів.
В даний час при іпотеці дуже велика частка витрат, які повинен нести позичальник у зв'язку з виконанням тих чи інших процедур, оскільки створення механізму управління ризиками при іпотечному житловому кредитуванні знаходиться в самій початковій стадії. Переважна більшість кредиторів, не вміючи по-справжньому керувати ризиками, всіляко намагаються зняти з себе тягар турбот про них.
Страхування предмету іпотеки - явище досить нове, тому загальні вимоги до нього викладаються у формі відповідних рекомендацій. Так, п.7 Положення про деякі умовах кредитного договору, застосовуваного в рамках пілотного варіанту Московської іпотечної програми (затверджено постановою Уряду Москви від 6 жовтня 1998р. № 767 "Про реалізацію Концепції розвитку іпотечного житлового кредитування в м. Москві"), встановлено: " Позичальник зобов'язується застрахувати придбану квартиру на випадок її пошкодження в результаті пожежі, аварії водопровідних, опалювальних та каналізаційних систем, вибуху газу, що споживається для побутових потреб, і проникнення води в результаті проведення правомірних дій по ліквідації пожежі ".
У рекомендовані умови кредитного договору включено досить велика кількість ризиків, від прояву яких необхідно застрахувати предмет іпотеки. Однак дана вимога не повною мірою кореспондується, наприклад, з положеннями ст.32 "Заходи по запобіганню закладеного майна від втрати і пошкодження" ФЗ "Про іпотеку", в яких вказується, що заставодавець зобов'язаний вживати заходів щодо забезпечення збереження закладеного майна, у тому числі для захисту його від посягань третіх осіб, вогню, стихійних лих.
Для створення надійного страхового захисту від ризиків страховики включені до складу основних учасників іпотечного ринку (табл.10) [116, с.98]. Зокрема, це передбачено Концепцією розвитку іпотечного житлового кредитування в м. Москві (схвалена постановою Уряду Москви від 11 серпня 1998р. № 625).

Функції страховиків, представлені в табл.10, є наслідком основних принципів, закладених в Московській іпотечній програмі. Один з них свідчить: "У число стандартів МІА на перших порах становлення ринку іпотечного кредитування в Москві можуть входити вимоги участі тільки кваліфікованих МІА страхових і оціночних компаній у всіх випадках страхової та оціночної діяльності, пов'язаної з іпотечним кредитуванням".
Виходячи із зазначеного принципу в процедурі видачі іпотечного кредиту передбачається, що обов'язковою умовою іпотечного кредитування є страхування закладається нерухомого майна. Забезпечення страхового захисту при іпотечних операціях тільки цим видом страхування не обмежується.
Необхідність страхування життя, працездатності позичальника визначається банком відповідно до стандартів МІА (наприклад, одним із таких стандартів може бути вік позичальника, наявність сім'ї і т.д.).
Отже, при іпотечному житловому кредитуванні може застосовуватися кілька видів страхування. У Московській іпотечній програмі, відповідно до Концепції, за якою вона буде реалізовуватися, передбачено досить великий спектр видів страхування (табл. 11) [116 с.99].

Таблиця 1 1
Страхування при іпотечному кредитуванні в Москві

Вид страхування	Функції страхових компаній
Майнове страхування	Страхування предмета застави є обов'язковою умовою, що забезпечує інтереси заставодержателя (кредитора). Договір про страхування закладеного майна укладається з позичальником за його рахунок
Страхування цивільно-правової відповідальності учасників ринку	Потрібно у випадках, передбачених договірними відносинами учасників, а в деяких випадках - чинним законодавством (наприклад, обов'язкове страхування відповідальності оціночних організацій відповідно до закону "Про оціночну діяльність в м. Москві")
Страхування життя і працездатності позичальників	Здійснюється при необхідності у випадках, передбачених внутрішніми процедурами банків-кредиторів та (або) МІА
Страхування ризиків, пов'язаних з іпотечним кредитуванням. У юм числі окремі кредитні ризики фінансових інститутів, що оперують у рамках Московської іпотечної програми	Здійснюється Московським муніципальним страховим агентством, що має забезпечити зниження загального навантаження на бюджет міста, в тому числі за рахунок загального обсягу застрахованих Агентством ризиків

Страховики на іпотечному ринку займаються не тільки наданням страхових послуг. Вони практично завжди розглядаються в якості потенційних інвесторів (об'єднаних на значну групу, що складається з юридичних і фізичних осіб), які купують цінні папери, які обертаються на вторинному іпотечному ринку. У рамках Московської іпотечної програми подібним емітентом буде виступати МІА. До інституціональним інвесторам відносять: пенсійні фонди, страхові компанії і т.д.
Для того щоб функції, які покладаються на страховиків, були реалізовані, даному суб'єкту іпотечного ринку приділено особливу увагу в переліку завдань, що вирішуються за планом заходів, що підлягають реалізації по Московській іпотечній програмі. Вони сформульовані наступним чином:
• стимулювання розвитку іпотечного страхування;
• проведення переговорів зі страховими компаніями про участь останніх: в системі іпотечного кредитування; у спільній розробці програм страхування життя і працездатності позичальників; правомірного встановлення права власності (титулу); закладеного майна; цивільної відповідальності оціночних агентств.
У перерахованих вище задачах хотілося б особливо виділити "страхування правомірного встановлення права власності (титулу)", так як за процитованої формулюванні досить важко встановити, що насправді мається на увазі під такого роду страхуванням. Автори Московської іпотечної програми приділили велику увагу цьому виду страхування, що зумовлено становищем ст.42 "Наслідки віндикації закладеного майна" ФЗ "Про іпотеку": "У випадках, коли майно, що є предметом іпотеки, вилучається у заставника у встановленому федеральним законом порядку на тому підставі, що насправді власником цього майна є інша особа (віндикація), іпотека щодо цього майна припиняється. Заставодержатель після набрання законної сили відповідним рішенням суду вправі вимагати дострокового виконання зобов'язання, яке було забезпечене іпотекою ".
У нашій країні досвід подібного страхування надзвичайно малий, незважаючи на те, що умови страхування ризику втрати права власності вперше були розроблені ще в серпні 1993р. Однак затребуваними вони стали лише в 1997-1998рр., Коли нарешті прийшло усвідомлення сутності страхування та необхідність його проведення, оскільки в нашій країні права добросовісного набувача нерухомого майна практично не захищені від такого роду ризиків.
Страхування титулу (title insurance) - у закордонній практиці (США) захист власника від фінансових втрат, можливих у разі наявності прав третіх осіб або яких-небудь обтяжень, пов'язаних з об'єктом нерухомості, що існують, але невідомих власникові у момент покупки страхового поліса. На відміну від інших видів страхування, страхування титулу - це страхування від подій, що трапилися в минулому, наслідки яких можуть, однак, виявитися в майбутньому. Придбання страхового захисту - це переклад ризику з власника на страховика.
Страхування титулу, що поширився в США з кінця Х1Хв., В даний час забезпечує захист більш ніж половини власників об'єктів нерухомості в даній країні, оскільки таке широке поширення розглянутого страхування взаємопов'язане з відсутністю системи юридичної кадастру, внаслідок чого держава не бере на себе відповідальність за "чистоту титулу "при державній реєстрації угод з нерухомістю. Така система "реєстрація актів", або "публічних записів", коли документи, що пред'являються до органів державної реєстрації, не перевіряються і реєстрація означає лише, що передається титул відповідає його дійсній формі і сам по собі акт передачі юридично дійсний, характерна для більшості штатів США . При виникненні дефектів титулу замість державних гарантій в практику впроваджено компенсаційний механізм страхування. Його здійснюють спеціалізовані страхові компанії, які ведуть власний облік, і в тому числі обстеження земельних ділянок, вивчають процеси переходу прав на нерухомість.
У описаному вигляді існуючий симбіоз системи реєстрації та страхування титулу, безумовно, не є обтяжливим для держави, але одночасно служить додатковим обтяженням для покупців нерухомості у вигляді вироблених витрат на титульне страхування. У цілому для суспільства такий варіант гарантії прав на нерухомість є дорогим, тому що немає єдиної інформаційної бази в масштабі всієї держави, а накопичені і систематизовані відомості, наявні у страхових компаній, є локальними (до того ж можуть дублювати один одного) і закритими для третіх осіб.
Складається в Російській Федерації система реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним має законодавчу основу у вигляді цивільного кодексу РФ-основного джерела права з цього питання і спеціального федерального закону від 21 липня 1997р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", прийнятого в розвиток положень Кодексу. Принципи, на яких будується механізм реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, полягають в наступному:
• державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права;
• визнання права власності та іншого права на нерухоме майно виникає тільки після здійснення його державної реєстрації;
• зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку;
• державна реєстрація прав проводиться на всій території РФ за встановленою законом системі записів про права на кожен об'єкт нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним;
• датою державної реєстрації прав є день внесення відповідних записів про права в Єдиний державний реєстр прав;
• державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним проводиться установою юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним біля реєстраційного округу за місцезнаходженням нерухомого майна;
• державна реєстрація прав має відкритий характер. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний надавати відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, про будь-якому об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі (юридичній особі необхідно пред'явити документи, що підтверджують реєстрацію даної юридичної особи та повноваження її представника) .
Наведене зміст принципів свідчить про те, що в Росії, на відміну від США, передбачається створення системи юридичної кадастру, відповідальним за містяться в ньому правовстановлюючі відомості буде держава. Тому проведення страхування титулу взагалі і при іпотечних операціях, зокрема, може бути певною мірою виправданим тільки на період створення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. У тих суб'єктах РФ (їх число в даний час наближається до двадцяти), де зазначені реєстраційні процедури з нерухомістю вже здійснюються в єдиному органі, що є установою юстиції, про таке страхування не може бути й мови. І вже тим більше неправомірно витрати на його проведення покладати на позичальника іпотечного кредиту.
3. МЕТОДИЧНІ ОСНОВИ МОДЕЛЮВАННЯ РОЗВИТКУ СИСТЕМИ ІПОТЕЧНИХ БУДІВЕЛЬНИХ ВІДНОСИН В транзитивної економіки
3.1. Методичні засади комплексного підходу до організації видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації
Зарубіжна банківська практика і законодавство виробили цілий комплекс правових принципів кредитування, які повинні дотримуватися як кредиторами, так і позичальниками.
Надають іпотечні кредити, як правило, банки, що спеціалізуються на видачі довгострокових позик під заставу нерухомості. Це, перш за все іпотечні банки та земельні банки, що видають довгострокові позики в основному під заставу землі. Названими операціями можуть займатися також комерційні, сільськогосподарські та інші банки.
Підприємство або фізична особа, яка передбачає отримати банківський кредит, має укласти з банком кредитний договір у письмовій формі. Попереднім етапом є подача заявки на виділення кредиту. З боку банку надходження заявки на отримання кредиту є підставою для:
- Перевірки кредитоспроможності та платоспроможності позичальника;
- Укладення кредитного договору;
- Укладення договору оо забезпеченості кредиту.
В Росії головним питанням при ухваленні рішення про кредитування в сучасній ситуації є забезпечення повернення кредитних коштів. Виходячи з цього, розглянемо основні ме педологічні та організаційні принципи іпотечного кредитування, покликаного у своїй суті до вирішення даної проблеми.
Перш ніж приступити до процесу безпосередньої оцінки об'єкта кредитування і видачі кредиту на житло, доцільно визначитися зі стратегічними питаннями кредитування: про оптимальну граничної частці кредиту у вартості будинку, а також про тактику розподілу кредитного ризику між кредитором, позичальником і інвесторами цінних паперів [117, з .54].
Зведення ризику кредіюванія до мінімуму є головною метою правильної організації кредитування. У західній практиці іпотечного кредитування розрізняють чотири види ризиків: кредитний, ризик посередника; ризик процентних ставок; ризик дострокової оплати.
Кредитний ризик полягає в тому, що позичальник не виробляє платежів в погашення позики у встановлений термін.
Ризик посередника пов'язаний з можливістю відкликання клієнтами коштів у незручний момент.
Ризик процентних ставок викликаний тим, що ціна використовуваних кредитором коштів піднімається вище відсоткової ставки, стягнутої ним з клієнта за користування кредитом, по несплачених позиках, що призводить до втрат по цих позиках. Даний вид ризику є класичним ризиком довгострокових інвестицій, що фінансуються за рахунок короткострокових депозитів або з інших короткострокових джерел.
Ризик дострокової оплати полягає в тому, що позичальник проводить виплату боргу достроково, коли процентні ставки за кредит падають. За своєю суттю ризик дострокової оплати близький ризику процентних ставок, тому деякі фахівці зазначений ризик в особливу категорію не виділяють.
Основний принцип розподілу ризику - розосередити його серед тих, хто краще підготовлений для захисту від нього. Так, кредитний ризик (весь або частинами) може бути переданий страховим компаніям, а частину ризику посередника і ризик процентних ставок передаються інвесторам цінних паперів.
Зниженню ризику сприяє визначення оптимальної частки кредиту у вартості об'єкта кредитування і в сумі застави.
Співвідношення між величиною позики і вартістю застави характеризує якість джерел повернення боргу і дозволяє визначити, яка частина кредиту може бути погашена за рахунок реалізації закладеної нерухомості і яку частку компенсує страхова компанія. Це питання має стати вузловим при укладанні кредитного договору. Більш низький відсоток позики у величині застави зменшує ризик банку, але знижує його конкурентоспроможність, відштовхуючи клієнта. Підвищення зазначеного співвідношення приваблює клієнтів, але зате збільшує ризик ссудодателя. В даний час у західних країнах спостерігається зростання частки позики в заставі. Так, у США протягом багатьох років вважалося звичайним надання позики у розмірі 50% оцінної вартості застави, останнім же час позики досягають 80% застави [120, с.56].
Одним з універсальних способів забезпечення гарантії повернення позичок є диверсифікація, що дозволяє рівномірно розподіляти ризик між позичальниками. Принцип дії цього механізму полягає в наступному.
Як правило, не всі клієнти банку одночасно є неплатниками, найчастіше не виконує договірні зобов'язання з повернення кредитів один клієнт з п'ятдесяти, проте визначити заздалегідь конкретного неплатника не завжди представляється можливим. У таких умовах приватна особа, яка видає позику іншому приватній особі, бере весь ризик на себе. На відміну від нього банк, що видає позики різним клієнтам під заставу нерухомості, може собі дозволити значна кількість неповернень позичок, призначивши норму відсотка за їх використання, що компенсує цей ризик. У даному випадку всі вкладники виявляються об'єднаними в своєрідний пул з позик під заставні і кожен з них бере участь у компенсації можливого ризику.
Для забезпечення своєчасного повернення платежів досить істотним є правильний вибір інструменту житлового кредитування, який враховував би зміни платоспроможності клієнта на різних етапах погашення позики і реальні можливості кредитора. Найбільш популярним є "інструмент із регульованою відстрочкою платежів" (ІРОП), рекомендований Інститутом економіки міста (США). Вихідна процентна ставка по ІРОП встановлюється на кілька пунктів вище, ніж ставка відсотка на міжбанківському кредитному ринку, і це перевищення залишається постійним протягом кредитного періоду. Виплати по позиці при даній системі не перевищують 30% від доходу сім'ї також протягом усього періоду дії позики.
Розглянемо основні етапи процесу кредитування.
При вирішенні питання про надання кредиту на придбання житла банк-кредитор оцінює здатність позичальника забезпечити своєчасне повернення позики. Виходячи з цього в зарубіжній практиці виділяються два основних етапи в процесі кредитування житла: аналіз кредитоспроможності позичальника; оцінка застави. Ці два аспекти відповідають двом способам повернення позичених грошей: із заробітної плати та інших доходів позичальника або в результаті продажу, застави (зазвичай вдома). При цьому переважне значення має перший варіант.
Перш ніж укласти кредитний договір з клієнтом, банк ретельно вивчає особистість позичальника, звертаючи особливу увагу на стабільність, платоспроможність і готовність виплатити борг.
При аналізі першого фактора - стабільності - банк цікавиться тривалістю проживання клієнта на одному місці і сталістю місця роботи, враховуючи, що переходи з одного місця роботи на інше можуть негативно позначитися на своєчасній виплаті боргу, а зміна місця проживання ускладнить розшук боржника.
У процесі визначення платоспроможності оцінюються основні та додаткові доходи позичальника, які порівнюються з справжніми і передбачуваними витратами. Для прийняття позитивного рішення ссудополучатель повинен мати у своєму розпорядженні готівкою в розмірі не менше 20% вартості придбаного будинку.
Для оцінки платоспроможності клієнта застосовуються наступні коефіцієнти: будівельний - ставлення одержуваної зарплати та інших щомісячних доходів до боргів по житлу; зворотний будівельному боргової коефіцієнт, що характеризує суму боргів позичальника: коефіцієнт відносини позики до вартості будинку.
При аналізі готовності позичальника виплатити борг враховується, чи вчасно позичальник виробляв виплати в минулому. Всю інформацію банк перевіряє, зв'язавшись з кредиторами позичальника та використовуючи при цьому послуги приватних агентів, які збирають відомості про прохачів позики та продають їх банкам. При необхідності в процесі вивчення кредитоспроможності клієнта банки використовують спеціальні анкети для отримання ссудозаемщиками житлової позики.
При оцінці закладеної нерухомості виділяються три фактори: її собівартість, прибутковість і місце розташування. Виходячи із закордонного досвіду при іпотечному кредитуванні для оцінки нерухомості можна використовувати два методи - калькуляції і оцінки за ринковою вартістю.
При оцінці шляхом калькуляції оцінна вартість визначається як повна відновна вартість за вирахуванням зносу (відновна вартість, як відомо, включає вартість витрат з відтворення основних фондів у даний час). Для її визначення обчислюється вартість будівництва будинку виходячи з його корисної площі у квадратних метрах або обсягу в кубометрах, а потім з цієї величини віднімається так звана використана частина вартості (знос). При цьому вартість земельної ділянки визначається шляхом порівняння з такими ж у даному районі.
При оцінці за ринковою вартістю будинок порівнюється з аналогічними будинками, проданими незадовго до того, фактична ринкова вартість яких вже відома. Однак тут потрібно враховувати ряд чинників, коригувальних оцінку. До їх числа відносяться: район розташування будинку, екологічна обстановка, віддаленість від промислових підприємств, близькість культурно-оздоровчих комплексів, стан комунікаційних мереж. Впливають на оцінку також архітектурні особливості, стиль забудови, тип будови, розташування кімнат, наявність прихованих дефектів в будівлі. Оскільки базою для оцінки закладеної нерухомості тут є ринкова ціна, то проблема в кінцевому рахунку зводиться до її моделювання.
Отримавши кредит, позичальник несе перед кредитором відповідальність за цілісність майна в заставі будинку і здійснює комплекс заходів щодо її забезпечення. До їх числа відносяться своєчасне проведення ремонту, повне страхування на користь банку від пожежі, урагану та інших стихійних лих, відмова від суттєвої перебудови або зміцнення будинку без особливого дозволу банку і використання володіння для будь-якої незаконної діяльності.
Якщо власник закладеної квартири є членом товариства по спільному володінню житлом, то останнє зобов'язане повідомляти всіх кредиторів за іпотечним кредитом про майбутні дії, здатних вплинути на зниження ринкової вартості квартир:
- Пошкодження, руйнування або конфіскації будь-якій частині об'єктів спільного користування чи будь-якої квартири, за якою кредитор тримає заставну;
- Визнання недійсним, скасування або суттєвої модифікації будь-якого страхового поліса, що знаходиться у житлового товариства;
- Будь-якому намір житлового товариства щодо примусового збору заборгованості по об'єктах спільного користування з будь-якого власника квартири, на яку у кредитора знаходиться заставна;
- Будь-якому передбачуваному кроці, який вимагає згоди з боку кредитора [98, с.49].
При позитивному вирішенні питання про видачу кредиту оцінці підлягає не тільки квартира, яка виступає в якості застави, а й нерухомість, що купується. Результати оцінки оформлюються у вигляді акта, який містить наступну інформацію: дата складання акта, опис власності; економічні характеристики місця розташування, порівняння навколишньої місцевості зі схожими на неї районами; вік будинку, якість будівлі, її фізичний стан, зручності; незвичайні умови, наприклад шосе, яке намічено побудувати в безпосередній близькості, або інші фактори, які можуть вплинути на вартість будинку в подальшому; оцінка вартості будинку таксатор (спеціальним оцінювачем); додаткова документація при оцінці вартості будинку.
Якщо позика схвалений, покупцеві будинку (ссудозаемщику) банком надсилається лист-зобов'язання, в якому повідомляються умови позики.
З моменту вручення грошей за будинок продавцю покупець несе відповідальність за щомісячні виплати позики позикодавцю. Основні труднощі становлення іпотечних банків в наш час - наростаючий інфляційний процес, в умовах якого довгострокові інвестиції, в тому числі і на житлове кредитування, досить ризиковані. З метою зниження негативного впливу інфляції цікавим видається використання розробленого для Росії американськими вченими Р. Д. страйк і К. Равіц спеціального кредитного інструмента з індексацією основної суми боргу. Суть цього методу полягає в заміні фіксованих відсотків за користування кредитами змінною процентною ставкою та введення регульованої відстрочки платежів. На думку авторів даної методики, застосування змінного контрактного відсотка, змінюваного відповідно до вартості банківських кредитів (зокрема, ставкою міжбанківського кредиту), забезпечує нормальну прибутковість банківських операцій, компенсацію ризику банку і витрат на обслуговування клієнта. Щомісячні платежі позичальника визначаються на основі фіксованого платіжної ставки відсотка і невиплаченої основної суми кредиту, при цьому різниця між заборгованістю позичальника за відсотками за кредит (на основі контрактної ставки) і фактичними платежами щомісяця додається до суми основного боргу.
Зазначений інструмент знижує банківський ризик процентної ставки, оскільки початкова процентна ставка при використанні регульованою відстрочки платежів встановлюється на кілька пунктів вище, ніж ставка відсотка на міжбанківському кредитному ринку, і це перевищення залишається постійним протягом періоду дії позики, тобто кредитори, які використовують інструмент регульованою відстрочки платежів, отримують дохід, що перевищує на фіксовану величину міжбанківську процентну ставку. Фактична контрактна ставка змінюється слідом за ставкою відсотка на міжбанківському кредитному ринку. Вона завжди перевищує на фіксовану величину ставку міжбанківського кредиту, забезпечуючи банку отримання доходу, більш високого в порівнянні з тим, що він міг би отримати на ринку міжбанківського кредиту [119, с.51].
Автори методики вважають, що в умовах Росії можливо зменшити ризик Ссудодатель при визначенні ціни кредитів безпосередньо на основі змінених витрат кредиторів, що, за своєю суттю, близько до використання заставних з коригуванням на рівень цін.
Банк, що здійснює відповідно до наявної у нього ліцензією іпотечні операції з нерухомістю, має право використовувати майно, закладене у нього за договорами іпотеки, в якості сукупного забезпечення випускаються ним іпотечних облігацій або інших позикових зобов'язань.
Відмінною рисою іпотечного кредитування є використання заставних листів - заставних свідоцтв, що видаються заставодержателю при реєстрації застави в іпотечній книзі. Вони застосовуються при іпотечному кредитуванні витрат на придбання землі та житла.
Договір іпотеки здійснюється у вигляді заставної. Заставна засвідчує переважне право заставодержателя на задоволення його грошової вимоги до заставодавця або третьої особи за рахунок нерухомого майна, наданого заставодавцем за договором іпотеки в забезпечення цієї вимоги. Заставна є цінним папером і може бути закладено шляхом її передачі іншій особі - заставодержателю заставної у забезпечення кредитного договору заставоутримувачем, названим в заставної іпотечним заставодержателем.
Заставна складається за встановленою формою, підписується заставодавцем і заставодержателем і посвідчується нотаріально. Документ заставної представляє собою розгорнутий лист, виготовлений на гербовому папері, який має захисну сітку від ймовірних підробок. На зворотному боці титулу і на наступній сторінці наводяться так звані найважливіші ознаки заставної - переважно елементи договору позичальника і банку (умови застави), а саме: процентна ставка, номінальна вартість, забезпеченість, контрольна підпис, видання захисної сітки, період обертання, земельну кредитний інститут .
Слово "заставна" включається до назви документа, в якому містяться точне найменування, місцезнаходження (місце проживання) як заставодавця, так і заставодержателя; назва кредитного договору або іншого зобов'язання, виконання якого забезпечується з цієї заставної, із зазначенням дати і місця укладання такого договору; зазначення суми основного зобов'язання, забезпеченого іпотекою з цієї заставної; зазначення терміну або термінів сплати суми; опис майна, на яке встановлена ​​іпотека з цієї заставної; грошова оцінка майна; найменування права на заставлене майно; вказівка ​​на наявність інших заставних на дане майно; найменування органу , що зареєстрував іпотеку, із зазначенням дати і місця реєстрації. За угодою заставодавця і заставодержателя у заставу можуть бути включені і інші умови [119, с.51].
До кожного заставного листа додається процентне свідоцтво з одним пунктом для кожного терміну, до якого відсотки по заставі підлягають сплаті. Так, при щорічній сплаті відсотків та 10-річної тривалості платежів додається 10 купонів. На кожному купоні вказується найменування кредитного інституту, номінальна вартість заставної, серія та номер цінного паперу, норма відсотка, сума відсотків і дата сплати. Окремі купони при платежі відриваються, і кредитним інститутом здійснюється їх викуп. Купони також забезпечені захисною сіткою.
З економічної та юридичної сутності заставні листи, будучи заставними свідоцтвами, містять в собі також елементи кредитного договору, кредитного заяви і термінового зобов'язання. Відповідно до заставної ссудозаемшік зобов'язується, з одного боку, виплачувати борг за кредитом і відсотки по ньому, а з іншого - виконувати всі інші зобов'язання, пов'язані з володінням нерухомістю: підтримувати її у хорошому стані, сплачувати податки, особливі збори, виконувати інші платежі. У цьому документі, як і в кредитному договорі, можуть бути передбачені санкції до ссудополучателю або додаткові можливості збереження заставленого майна. Будучи засобом забезпечення боргу, закладений лист набуває реального речовий зміст, має вартість. Як заставне свідоцтво він може переходити з рук в руки з передачею права стягнення боргу іншій особі, стаючи, подібно акції та облігації, цінним папером.
З можливістю продажу разом із заставним свідоцтвом права на стягнення боргу і отримання внаслідок цього грошей до настання терміну платежу за зобов'язанням, забезпеченим цим заставним свідоцтвом, пов'язане виникнення вторинного ринку позик під заставу нерухомого майна. На відміну від первинного ринку, де кредитор позичає грошима безпосередньо позичальника, на вторинному ринку первинні кредитори і інвестори купують, продають або обмінюють наявні позики під заставу нерухомого майна.
Таким чином, видача позик під заставу нерухомого майна за допомогою заставної залежить від кон'юнктури на ринках довгострокового позичкового капіталу.
Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту на житло, на думку деяких вчених, забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пом'якшуючи негативні наслідки циклічності руху позичкового капіталу, пов'язує грошову масу, сприяє переливу грошей з районів з зайвими коштами в райони, які відчувають їх нестачу, уменьшаеч різницю між процентними ставками в різних географічних регіонах, стабілізуючи її в цілому по країні. Банкіри, які займаються позиками на нерухомість, на відміну від інших кредиторів не обмежені у своїх діях загальною сумою внесків. В результаті прискорюється оборот кредитних ресурсів на іпотеку і відбувається їх додаткова мобілізація.
Незважаючи на прийняття федерального закону "Про іпотеку", вторинного ринку іпотечних кредитів у вигляді заставних або іпотечних облігацій у Росії не існує, оскільки дані цінні папери не стануть справді цінними без гарантій держави, без наявності цілеспрямовано діючих посередників між державою та іпотечними банками.
Поки не існує вторинного ринку іпотечних кредитів, у фокусі уваги залишаються тільки дві ланки з вищенаведеної схеми - позичальники, що надають в якості застави своє житло, і кредитні банки, що видають кредит. У взаємовідносинах між ними теж далеко не все гаразд, так як існуюче законодавство поки не в силах захистити ні права банкірів, ні права позичальників, у результаті недовіру і тих і інших є одним з основних перешкод до взаємовигідного взаємодії.
Якщо говорити про ризик заставного кредитування, то, за деякими неофіційними даними, при продажі квартир в 20 випадках зі ста виникають ті чи інші проблеми. Тому багато банків намагаються себе якось підстрахувати: надають боржнику дешевшу квартиру, працюють з ріелтерськими фірмами, які виступають в якості гарантів. З іншого боку, і банки не завжди діють законно щодо заставодавців. Закладена квартира зазвичай в договорі оцінюється в 70% від її справжньої вартості, що дає привід деяким банкірам будь-якими способами сприяти тому, щоб клієнт не повернув кредит в строк. При видачі позик на умовах іпотеки більше уваги, на відміну від звичайного кредитування, приділяється організації забезпечення повернення позичок, тому поряд з головними суб'єктами кредитного процесу - кредитором і позичальником - важливе значення набувають страхові організації, судові та нотаріальні органи, гаранти.
Для успішного функціонування іпотечної системи необхідно вирішити питання про судові органи, здатних оперативно розглядати позови кредитних інститутів з відчуження прийнятої в заставу нерухомості від неплатника на користь ссудодателя, оскільки тривалі терміни розгляду справ звичайними та арбітражними судами зводять до мінімуму всі переваги іпотеки. Доцільно тому заснувати спеціалізовані судові органи для ведення справ з позовами по іпотеці.
Неодмінно має бути створена свого роду інфраструктура іпотечної системи для однакового ведення іпотечних книг, інвентаризації нерухомості, оформлення прав на володіння нею, формування єдиної бази даних, оскільки діюча в даний час мережа нотаріальних контор, орієнтована переважно на вирішення питань, пов'язаних зі спадщиною, не здатна кваліфіковано впоратися зі специфічними завданнями забезпечення кредитних установ достовірної та всебічної інформацією про фінансове становище позичальників.
Іпотечна система не почне надійно функціонувати без єдиного для всієї країни порядку реєстрації об'єктів нерухомості, включаючи житло, землю, заставні листи. Спроби адміністрацій окремих регіонів з метою прискорення введення іпотеки встановити місцеві правила такого обліку приведуть до несумісною з поняттям іпотеки різнорідності і викличуть негативні наслідки.
При наявності справжньої іпотеки кредитор незалежно від свого місцезнаходження може одержати достовірні відомості про стан даного його нерухомого майна, включаючи дані про раніше скоєних заставах чи орендних договорах незалежно від місцезнаходження клієнта. Іпотека передбачає реєстрацію заставних операцій в уніфікованому порядку єдиними органами в тісному зв'язку з юридичною практикою, судом, арбітражем, в результаті чого виключається ймовірність повторного застави. Функціонування цієї системи неможливо без створення єдиної спільної бази даних про закладеної нерухомості. У цьому її докорінна відмінність від систем, що базуються на розрізненої, уривчастої інформації, що публікується в різних газетах і рекламних виданнях, що не несуть відповідальності за достовірність наведених відомостей. Це завдання може бути вирішена за допомогою централізованої мережі комп'ютерного зв'язку.
Іпотека підлягає державній реєстрації в органі, який здійснює реєстрацію нерухомого майна, переданого в іпотеку. Договір про іпотеку набуває чинності з моменту її реєстрації. Реєструючим органом є комітет із земельних ресурсів та землеустрою району (міста, району в місті), на території якого знаходиться майно, що є предметом іпотеки. Для реєстрації іпотеки повинні бути представлені: заставні, документи, названі на закладних як додаток до них, докази сплати державного мита за реєстрацію. Реєстрація іпотеки є публічною, тобто будь-яка особа має право отримати в органі, який здійснює реєстрацію,. необхідні відомості, включаючи копію реєстраційного запису або завірену виписку з неї, за відповідну плату [60, с.42].
У силу кредитного договору, що визначає спосіб забезпечення повернення позики, за кредитором закріплюється джерело погашення позики у разі відсутності коштів у позичальника при настанні терміну платежу. Таким чином, відмінною рисою даної кредитної операції є її забезпеченість реальної власністю і можливість відшкодування коштів за невиконаним зобов'язанням з вартості іпотеки. Цим і обумовлений високий потенціал даного виду кредитування.
3.2. Механізм іпотечного кредитування як складова частина житлової політики
Реалізація Державної цільової програми "Житло", що є першим досвідом програмного вирішення житлової проблеми в роки ринкових реформ (див. гл.1 даної роботи), не дала того абсолютного результату, на який було розраховано. Однак не можна заперечувати і деякі позитивні результати її реалізації.
Так, у програмі "Житло" вперше після зміни житлової політики держави були визначені принципові положення довгострокової державної житлової політики, були прийняті закони та інші правові акти, що забезпечують проведення житлової реформи, змінилася структура житлового фонду за формами власності, почав функціонувати ринок житла, змінилася структура джерел фінансування житлового будівництва - ними стали позабюджетні кошти в поєднанні з різними формами державної підтримки, підвищилася питома вага малоповерхового житлового будівництва, почалася перебудова виробничої бази та поетапний перехід на нову систему оплати житла і комунальних послуг, створюються товариства власників житла, проводиться демонополізація житлово-комунального господарства, вдалося зберегти працездатним будівельний комплекс.
Але разом з тим до цього часу продовжується зниження інвестиційної діяльності, допущена нерегламентована містобудівними нормами безладна забудова передмість, гострота житлової проблеми не знизилася, мільйони громадян стоять в чергах на поліпшення житлових умов. Тому виявилася необхідність розробки нових підходів до вирішення деяких проблем житлової реформи, спрямованих на вдосконалення системи фінансування, кредитування, оподаткування житлового будівництва та житлово-комунального господарства.
Мета реалізації програми: подальший розвиток довгострокової державної житлової політики щодо проведення житлової реформи і підвищення її соціальної спрямованості.
Основні завдання:
1) посилення соціального захисту малозабезпечених груп населення;
2) докорінне поліпшення забезпечення житлом військовослужбовців, сіверян, переселенців;
3) поширення систем цільової підтримки потребують поліпшення житлових умов громадян;
4) стимулювання розвитку доступних для населення систем довгострокового кредитування будівництва або придбання житла;
5) зниження витрат населення в житловій сфері шляхом подальшого розвитку конкуренції;
6) розвиток приватної власності на житлові приміщення;
7) вдосконалення ринкових підходів до вирішення питань містобудування та забезпечення доступу до земельних ділянок.
Правові аспекти. У розвиток раніше прийнятих федеральних законів були розроблені, прийняті і введені в дію понад 50 законодавчих та інших правових актів, підготовлені проекти низки федеральних законів. З метою реалізації програми необхідно завершити створення цілісної системи законодавчих та інших правових актів, розробити низку документів з таких питань, як:
• розвиток конкуренції у сфері експлуатації житлового фонду;
• створення філії Федерального агентства по іпотечному кредитуванню;
• вдосконалення системи надання громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, безоплатних субсидій на будівництво або придбання житла;
• подальший розвиток приватизації нерухомості. Необхідно також розробити і ввести в дію положення, що включає: новий типовий договір найму; порядок надання державного і муніципального житлових фондів; порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов; впорядкування правових актів про обмін житлових приміщень;
Соціальні аспекти. Необхідно забезпечити істотне підвищення соціальної спрямованості федеральної житлової політики. Порядок підвищення ставок і тарифів на послуги житлово-комунального господарства необхідно враховувати принципи соціальної справедливості. Велике значення має раціональне встановлення соціальної норми загальної площі житла. Введення нових ставок і тарифів, а також нових розмірів пені із суми прострочених платежів дозволить поліпшити платіжну дисципліну, знизити число платежів і розміри заборгованості. З метою впорядкування переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг в структуру платежів населення за житло повинні бути включені платежі: 1) за зміст і ремонт місць загального користування; 2) за комунальні послуги; 3) податок на нерухоме майно.
Ця система буде здійснюватися при розвитку діючої системи житлових компенсацій для малозабезпечених громадян. При відносно низьких доходах основної маси населення і високої ринкової вартості житла житлова політика буде націлена на забезпечення доступності отримання житла за рахунок безкоштовної приватизації займаного громадянами житла. Для значної маси населення засобом поліпшення житлових умов стане використання капіталу у вигляді існуючої квартири із залученням державних безоплатних субсидій, іпотечних банківських кредитів. Буде підтримуватися прагнення громадян самостійно регулювати житлові умови шляхом обміну житла, продажу займаного житла для придбання іншого. При цьому зросте роль посередників у проведенні операцій у житловій сфері (ріелтерів, оцінювачів), робота яких повинна здійснюватися шляхом державного ліцензування їх діяльності. Доцільна розробка заходів щодо стимулювання здачі житла в оренду. Невідрегульованість порядку утримання частини нерухомості, що знаходиться у спільній частковій власності, викликає соціальні конфлікти, передчасний знос та вибуття житла з обігу.
Організація товариств власників житла почалася, але не отримала достатньо широкого розповсюдження, активізовано освіта кондомініумів, у тому числі на етапі будівництва, зі створенням товариств власників житла.
Дотації, які надаються в даний час підприємствам житлово-комунального господарства, а також компенсація пільг з оплати житлово-комунальних послуг, що надаються окремим категоріям громадян, будуть передаватися в товариства власників житла. Необхідно зберегти такі форми поліпшення житлових умов громадян, як житлово-будівельні та житлові кооперативи та молодіжні житлові комплекс, перетворені в кондомініуми. Залишається вкрай незадовільним забезпечення житлом тих груп населення, для яких відповідні положення передбачені у федеральних житлових програмах, в першу чергу це стосується військовослужбовців, осіб, звільнених з військової служби в запас або відставку, співробітників органів внутрішніх справ, а також членів їх сімей. В якості додаткових джерел фінансування передбачається використовувати кошти комерційних і банківських структур, кредити і гранти іноземних держав і міжнародних фінансових організацій.
При виділенні з бюджету коштів на надання безоплатних субсидій певним категоріям громадян на додаток до бюджетних коштів повинні залучатися різні позабюджетні джерела фінансування.
Фінансово-економічні аспекти. Вишукування нетрадиційних шляхів і джерел фінансування житлового будівництва та житлово-комунального господарства, будівництво, реконструкція, експлуатація та ремонт житла - головні напрями програми. Прогнози свідчать про зниження обсягів фінансування з федерального бюджету, тому кошти на субсидії громадянам для будівництва або придбання житла доцільно передбачати з позабюджетних джерел фінансування. Необхідно забезпечити подальше впровадження наступних заходів:
• виплата громадянам субсидій на будівництво або придбання житла;
• надання житлових кредитів;
• випуск житлових цінних паперів;
• утворення та використання фондів розвитку житлового будівництва;
• залучення коштів банків;
• продаж на аукціонах частини побудованого житла;
• скорочення незавершеного житлового будівництва і зниження вартості будівництва шляхом проведення конкурсів та підрядних торгів.
Передбачається відпрацювати досвід у наданні безоплатних субсидій з використанням механізму відкриття громадянам іменних блокованих цільових рахунків через житлові сертифікати.
Ефективність і доступність субсидій може бути підвищена при наданні субсидій у поєднанні з отриманням іпотечного кредиту або накопиченням коштів за допомогою житлових паперів. Необхідно проводити політику розвитку житлового кредитування як найважливішого інструменту залучення приватних заощаджень та інвестицій у житловий сектор, стимулювання платоспроможного попиту. Ефективними механізмами є також підтримка формування вторинного ринку іпотечних кредитів і розвиток випуску різного виду житлових цінних паперів.
Підвищенню ефективності капітальних вкладень у житлове будівництво буде сприяти скорочення обсягів незавершеного будівництва житлових будинків. Продовжиться практика організації інвестиційних і комерційних конкурсів з передачі або продажу незавершених будівництвом житлових будинків. Доцільно розробити інвестиційні програми з ліквідації наднормативних обсягів незавершеного будівництва. Для упорядкування обліку передбачається ведення реєстру всіх споруджуваних житлових будинків, незалежно від форми їх власності. Ключове питання-визначення економічно обгрунтованої вартості будівництва житла. Динаміка цін визначається в основному зростанням цін на енергоносії, збільшенням тарифів на електроенергію і транспортні перевезення, зростанням заробітної плати. З метою зниження вартості будівництва будуть здійснюватися такі заходи:
• проведення конкурсів на виконання проектів житла соціального використання;
• організація підрядних конкурсів і торгів на закупівлю будівельних організацій;
• забезпечення конкурсної або аукціонного продажу земельних ділянок;
• зменшення витрат покупців житла шляхом зниження в 1,5-2 рази коефіцієнта на інфраструктуру;
• введення правил надання житла громадянам без обробки.
Доцільно продовжувати залучення кредитних ресурсів. Передбачається поширення досвіду міст Барнаула, Великого Новгорода, Нижнього Новгорода, Санкт-Петербурга і Твері щодо реалізації першого і другого компонентів житлової позики Міжнародного банку реконструкції та розвитку.
Найважливішим питанням є вдосконалення податкової політики в житловій сфері.
Доцільно підвищити частку інвестицій в інфраструктуру населених місць. Програма фінансування розвитку інфраструктури житлової забудови може здійснюватися шляхом вдосконалення системи бюджетного фінансування інфраструктури та використання позикових кредитів та інших коштів. Повернення повинен бути забезпечений доходами підприємств комунального господарства.
Архітектурно-технічні аспекти. На перший план виходять споживчі якості, функціональні зручності і комфортність проживання, естетичні та екологічні вимоги, питання підвищення теплозахисних якостей і зниження ваги житлових будинків. Перехід на нову систему оплати житла і комунальних послуг буде сприяти зменшенню цих експлуатаційних витрат.
Найважливіша проблема - забезпечення економії енергоресурсів, яка в новому житловому будівництві може бути реалізована за рахунок архітектурно-планувальних, конструктивних та організаційно-технічних факторів.
Архітектурно-планувальними елементами забезпечення енергопостачання є збільшення ширини корпусу будівель, орієнтація їх по сторонах світу з урахуванням впливу пануючих вітрів, підвищення компактності забудови та ін Конструктивними факторами є застосування шаруватих конструкцій зовнішніх стін, застосування вікон з тришаровим склінням, підвищена герметизація отворів. За основу архітектурно-будівельних систем рекомендується прийняти модульну координацію та уніфікацію будівельних конструкцій і виробів. Передбачається розвиток наступних систем житлових будинків:
• для індивідуального будівництва - одноповерхові, мансардні, двоповерхові й триповерхові будинки;
• для кооперативного, колективного та комерційного будівництва - малоповерхові, зблоковані житлові будинки заввишки до чотирьох поверхів;
• для соціального житлового будівництва - будинки різних ефективних будівельних систем та поверховості.
Архітектурно-будівельні системи повинні враховувати природно-кліматичні особливості регіону.
Найважливішою частиною реалізації програми є забезпечення збереження і оновлення існуючого житлового фонду за рахунок капітального ремонту, реконструкції та модернізації будинків, і в першу чергу капітальний ремонт і реконструкція районів, забудованих будинками перших масових серій. Відповідно до законодавства капітальний ремонт такого житла, включаючи приватизовані житлові приміщення, повинен здійснюватися за рахунок відповідних бюджетних коштів. Основними напрямками робіт з оновлення житлових будинків перших масових серій повинні стати капітальний ремонт, модернізація будівель, підвищення теплозахисту, поліпшення архітектури фасадів, реконструкція за рахунок надбудови.
Пристрій мансардних поверхів при реконструкції будівель забезпечує збільшення загальної площі будинку на 10-15%, скорочення тепловтрат на 5-7%, зниження собівартості будівництва на 10-15%. Важливим елементом повинна стати нова система проектування житла.
Удосконалення структури виробництва основних видів будівельних матеріалів, виробів та конструкцій для житлового будівництва. Необхідно проводити подальшу структурну перебудову виробничої бази житлового будівництва та промисловості будівельних матеріалів і конструкцій для житлового будівництва, розвивати власну виробничу базу індустріального малоповерхового житлового будівництва та виробництво ефективних покрівельних матеріалів; потрібні розробки й освоєння виробництва автономних систем інженерного забезпечення. Важливе значення набуває використання комбінованих систем за рахунок поєднання конструкцій великопанельного виробництва з конструктивними елементами з монолітного бетону.
Слід приділити увагу організації виробництва та підвищенню якості дерев'яних конструкцій.
Переважна розвиток повинен отримати виробництво і застосування утеплювачів.
Значні зміни має зазнати виробництво цегли. Необхідно розробити виробництво нових типів санітарно-технічного обладнання.
Необхідна перебудова системи механізації будівельних робіт у напрямку розвитку малої механізації, виробництва машин, пристосувань і ручного інструменту.
Містобудівні аспекти, проблеми розвитку та управління житлово-комунальним господарством. Невід'ємна умова вирішення житлової проблеми-запровадження ринкових механізмів і принципів забезпечення доступності землі при експлуатації, реконструкції та будівництві житла. Містобудівні аспекти житлової сфери будуть реалізовуватися на трьох рівнях: федеральному, суб'єктів РФ і органів місцевого самоврядування.
Потрібно створити цілісну систему законодавчих і нормативних документів (Земельний кодекс РФ, Містобудівний кодекс РФ, федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", земельний та містобудівний кадастри). Конкретними заходами містобудівної політики повинні стати:
• підготовка і введення в дію правових актів щодо встановлення відповідно до містобудівних норм меж земельних ділянок;
• запровадження положень щодо впорядкування прав на володіння, користування і розпорядження землею;
• правове забезпечення можливості отримання або придбання для фізичних та юридичних осіб земельних ділянок у власність для реконструкції або будівництва будівель з житловими та нежитловими приміщеннями.
Необхідно застосування федерального законодавства та нормування в містобудуванні, при створенні статутів, розробці регіональних норм соціального житла, спорудженні об'єктів соціального призначення та їх мереж, а також при затвердженні щільності забудови і вимог до її комплектності. На рівні органів місцевого самоврядування повинні бути розроблені і введені в дію правовстановлюючі документи для міста, його районів для житлового будівництва або реконструкції, а також порядок використання ділянок житлової забудови. Передбачається подальше стимулювання широкого розповсюдження індивідуальної та колективної житлової забудови. Практичне створення ринку нерухомості можливе при поступовому, організаційному, фінансовому та правовому забезпеченні системи реєстрації нерухомості в єдиному реєстрі нерухомості. Необхідно прийняття правових актів про проведення конкурсів та аукціонів з передачі або продажу земельних ділянок у містах та інших населених пунктах під житлову забудову.
Політика в галузі житлово-комунального господарства буде сконцентрована на створенні умов для збалансованого з житловим будівництвом розвитку інфраструктури, забезпечення захисту інтересів споживачів від підприємств-монополістів, розширення повноважень органів житлових інспекцій в частині посилення контролю за здійсненням переходу до нової системи оплати житла і комунальних послуг.
Основними напрямами вдосконалення системи управління, утримання та експлуатації житлового фонду є: а) поділ функцій управління та обслуговування житлового фонду; б) перехід на договірні (контрактні) взаємовідносини замовників і підрядчиків; в) впровадження конкурсної основи відбору підрядників. Необхідне створення двох взаємодіючих незалежних структур: 1) служба замовника, що забезпечує ефективне управління житловим фондом від імені власника; 2) ремонтно-експлуатаційні підприємства, які спеціалізуються на виконанні виключно підрядних функцій.
Організаційне забезпечення. На федеральному рівні функціонують Міжвідомча комісія з питань реалізації Державної цільової програми "Житло" і Міжвідомча рада з питань архітектури, будівництва та житлово-комунального господарства. Велике значення для прискорення житлової реформи повинне мати створення філії Федерального агентства по іпотечному кредитуванню.
Кінцеві результати залежать передусім від організації роботи органів виконавчої влади на місцях, органів місцевого самоврядування. Доцільно розширити можливості реалізації програми "Житло" для органів виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації та органів місцевого самоврядування, передавши їм деякі права, які сьогодні відповідно до чинних законодавчих і нормативних актів, а також відомчими інструкціями зосереджені на федеральному рівні.
Виникає новий комплекс проблем, пов'язаних з координацією зусиль у галузі створення законодавчої, нормативної бази та архітектурно-технічної політики в житловій сфері; обміну досвідом та взаємної інформацією; забезпечення прав громадян на житло.
З метою вирішення проблем, що склалися в житловому будівництві, до теперішнього часу була підготовлена ​​Державна Програма на основі звернення до Ради міністрів Російської Федерації Акціонерної корпорації "Житлова ініціатива", Ощадного банку Російської Федерації з пропозицією про підтримку апробації і широкому впровадженні в життя розробленої ними системи механізмів і форм організації інвестиційних процесів, що грунтуються переважно на позабюджетних джерелах і заставних відносинах (іпотеку). В основу даної програми закладено широка і комплексна трактування ринку житла як системи складових: ринку житлових інвестицій, ринку будівельних матеріалів, ринку земельних ділянок під забудову, ринку підрядних робіт і лише в замикає частини - ринку готового житла як товару.
У Програмі запропоновано сім систем - механізмів організації інвестиційних процесів у житловій сфері, в основу яких покладені такі загальні принципи, як:
1) обов'язкова орієнтація на запити конкретних громадян у житловій сфері;
2) відповідність загальній логіці й динаміці ринкових реформ в Росії та відповідність кожній із систем законами "Про власність", "Про інвестиційну діяльність" та "Про іпотеку (заставу нерухомості)";
3) відповідність макроекономічним реальностей і облік високого рівня інфляції та ставок банківського кредиту;
4) забезпечення максимальної стійкості і здатності до самопроізводству кожної системи при мінімумі заходів державної підтримки;
5) включення в механізм впроваджуваних систем тих чи інших заходів державної підтримки лише по відношенню до соціально не захищеним громадянам або громадянам, які мають житлові умови, що не відповідають санітарним нормам;
6) пом'якшення прямим державною участю, економічними пільгами та привілеями комерційних ризиків тих юридичних осіб, які при впровадженні нових систем інвестування беруть на себе виконання в інтересах громадян малорентабельних видів діяльності або пов'язують себе високими комерційними ризиками.
Принципово важливим є те, що практично всі включені до Програми системи і механізми небюджетного фінансування житлової сфери орієнтовані на зняття недовіри до інвестиційної діяльності, яке справедливо утвердилося у багатьох банків, комерційних структур і підприємств у зв'язку з нестабільністю економічної ситуації, гіперінфляцією та неміцністю господарських договорів, а у громадян - ще й у зв'язку з появою нових комерційних структур та інвестиційних інститутів з неперевіреною діловою репутацією. Подолання цього психологічного бар'єру і зняття цілого ряду в дійсності існуючих в інвестиційній діяльності ризиків досягається в рамках апробують систем максимальним використанням в кожній з них процедур іпотеки - тобто застави вже наявної або знову створюваної в процесі інвестиційної діяльності нерухомості.
На відміну від багатьох широко розповсюджених у країнах зі стабільною економічною ситуацією систем іпотечного інвестування житлової сфери, які передбачають житлові накопичення або довгострокові (іпотечні) кредити під низький відсоток із розстрочкою на 15-30 років, практично всі включені до Програми системи інвестування орієнтовані на перехідний до ринкових відносин період з характерними для нього високими темпами інфляції, високими ставками банківського кредиту і гострим дефіцитом житла, також накладають свій відбиток на механізми та умови інвестування.
3.3. Альтернативні моделі іпотечного кредитування інвестиційних проектів з будівництва житла
Розвиток іпотеки в Росії неможливо без широкого впровадження системи іпотечного кредитування в російську банківську практику. При цьому її розвиток можливий лише за наявності умов, вигідних як для банків, гак і для позичальників кредитів.
Вигідність для банків і доступність для позичальників іпотечних кредитів визначається вартістю кредитних ресурсів для кредитора і довгостроковістю кредиту. Світова практика іпотеки спирається в основному на два джерела: накопичувальні (ощадні) рахунки населення і емісія цінних паперів на суму іпотечних кредитів (вторинний ринок заставних). Цим джерелам відповідають дві принципові моделі організації системи іпотечного житлового кредитування:
1) модель депозитарного інституту типу ощадного банку, що передбачає акумулювання коштів на цілі іпотечного кредитування головним чином через внески цільового призначення і контрактні заощадження;
2) модель іпотечної компанії. У цьому випадку іпотечні компанії не залучають вклади, а інвестують початкові операції за рахунок власного капіталу і термінових позик. Компанії видають іпотечні кредити й обслуговують їх, але, видавши позику, продають його третій особі (інвестору) безпосередньо або шляхом випуску цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами. Така модель передбачає наявність достатньо розвиненого вторинного іпотечного ринку, на якому продаються уже видані іпотечні кредити.
В даний час складається кілька систем іпотечного кредитування. Одна з них спирається на комерційного забудовника, для якого нерухомість - не предмет споживання, а товар і джерело прибутку. Ця система включає елементи іпотеки та оформлення кредитів під заставу об'єкта нового будівництва, а також порционность надання кредиту.
Прикладом такої системи є іпотечна система "Форвардкредітінвест" найбільш схожа з діючою до теперішнього часу системою кредитування інвестиційних проектів в народному господарстві, і саме з цієї причини автор вважає за необхідне описати її.
Основне призначення даної системи полягає в активізації діяльності на ринку нової ключової фігури інвестиційно-будівельного бізнесу - комерційного забудовника, для якого житло є не предметом споживання, а товаром і джерелом прибутку.
Весь інвестиційний цикл за даною схемою відбувається без прямої участі у ньому громадянина, зацікавленого в поліпшенні своїх житлових умов, і цим ця система в найбільшій мірі схожа з раніше широко використалася в країні схемою будівництва житла так званим "хозспособом". Однак на відміну від "хозспособом", при якому житло розглядалося як об'єкт споживання, а кредити покривалися з джерел, не пов'язаних з діяльністю підприємств у житловій сфері, система "Форвардкредітінвест" - суто ринкова система, що спирається на інтереси виключно комерційних структур і привертає в інвестиційний процес вільні гроші юридичних осіб під прибуток від продажу житла. У цьому вона схожа з системою, яка широко використовується американськими дивелопера в комерційному житловому будівництві.
У частині закладених в систему "Форвардкредітінвест" логіки і механізмів кредитування основне її відмінність від традиційних схем обумовлено насамперед включенням елементів іпотеки та оформлення кредитів під заставу об'єкта (або частини об'єкта) нового будівництва і відповідно виникає з цього дробностью (порційністю) наданого кредиту по ходу будівництва. При цьому в умовах високої інфляції, що впливає на ціни в будівництві, даний кредит при оформленні застави за домовленістю між банком та комерційним забудовником може надаватися чи у фіксованому, або в плаваючому (индексируемой відповідно до індексу цін на 1 м ² житла) розмірі під фіксовану частку житла.
У програму кредитування даної системи входить також відпрацювання способів контролю банку за діяльністю комерційного забудовника і його відносинами з іншими інвесторами-компаньйонами і способів захисту об'єкта іпотеки від подвійного або багаторазового застави.
Система "Форвардкредітінвест" здатна позитивно впливати на ліквідацію дефіциту і насичення ринку житла. Проте ця система за своєю внутрішньою логікою орієнтована на отримання максимального прибутку від продажу житла і не передбачає турботу про громадян, які потребують поліпшення житлових умов, тому в Програму не закладаються заходи її спеціальної державної підтримки. Більш того, муніципальним органам, які приймають рішення про надання майданчиків під забудову по даній системі, слід або включати до рішень зобов'язання забудовника на надання частини житла після завершення будівництва на користь соціально незахищених верств населення, або надавати (продавати) права на забудову комерційним забудовникам за конкурсом . Програмою передбачаються в цьому плані лише такі обмеження при відчуженні майнових прав на частину житла, що зводиться у комерційного інвестора: мінімально - 10% і максимально - 25% житлової площі на користь муніципалітету в залежності від престижності та інших достоїнств місця забудови. І якщо нижній рівень не влаштовує інвестора, а верхній-муніципальну адміністрацію, право на забудову має виноситися на публічний конкурс забудовників. У будь-якому з цих випадків всі зобов'язання або платежі за право забудови повинні бути чітко визначені або вироблені до початку забудови і в подальшому вже не повинні змінюватися на користь інвестора забудовника.
Описана вище система - механізм інвестування, на нашу думку, незважаючи на деяку жорсткість у своїй організації здатна реально впливати на сформований житловий дефіцит у нашій країні.
Інша система заснована на оформлення заставної на наявну нерухомість і одержанні під неї кредиту на нове будівництво. Крім того, існують системи іпотечного кредитування, які передбачають поряд з банківським кредитом під заставу використання ряду додаткових джерел фінансування. Зокрема, житлових сертифікатів, дотацій муніципалітету, фінансових коштів підприємств і громадян, додаткових кредитів банку під додаткові заставні.
Найбільш адаптована в Росії модель ощадного банку, що передбачає використання схеми накопичувальних рахунків. Саме вона використовується Ощадбанком Росії. Відповідно до цієї концепції і відповідної програми між вкладником і установою Ощадного банку полягає ощадний житловий контракт, що містить умови і порядок накопичення грошових коштів, що використовуються на придбання або будівництво житла, і умови надання іпотечного кредиту. Максимальний термін контракту один рік. Виконавши всі умови контракту, клієнт отримує право на іпотечний кредит за зниженою процентною ставкою і на термін, що залежить від періоду накопичення грошових коштів.
Іпотечний акціонерний банк (ІАБ) м. Москви з березня 1994р. ввів у практику цільові сімейні житлові накопичувальні рахунки (сімейні рахунки), що відкриваються для своїх акціонерів. Мета сімейного рахунку - накопичення грошових коштів для отримання іпотечного кредиту на придбання (будівництво) об'єкта нерухомості (будинки, квартири, дачі). Найменший період накопичення коштів на рахунку, достатній для отримання кредиту, один рік. Клієнт отримує право на іпотечний кредит за умови накопичення на рахунку 30% від суми, необхідної для придбання нерухомості. Кредит відповідно видається в розмірі 70% суми під заставу (що будується) об'єкта нерухомості.
Головна проблема впровадження цієї моделі в Росії - в загрозі встановлення негативних ринкових процентних ставок за вкладами (нижче відсотка інфляції). При відсутності компенсації або додаткових державних дотацій вкладникові в цьому випадку доводиться не тільки робити внески для виконання умов контракту, але й накопичувати додаткові кошти для компенсації зменшення реальної величини заощаджень.
В умовах відсутності доступних для широких верств населення Росії кредитів на придбання житла, подібна система все ж дозволяє залучити певні додаткові фінансові ресурси на кредитування житла. Однак вона обмежує розмір коштів, що залучаються тільки обсягами заощаджень прямих вкладників, зацікавлених в отриманні житлових кредитів, і не поширюється ні на заощадження іншої частини населення, ні на вільні фінансові ресурси юридичних осіб.
Це завдання вирішує модель іпотечної компанії, яку намагається впровадити Ярославський філія Іпотечного акціонерного банку. Цей банк надає іпотечні кредити на житло за рахунок коштів, залучених від продажу іпотечних сертифікатів, забезпечених даними кредитами. В якості посередника, що діє на вторинному ринку іпотечних кредитів, виступає Іпотечна кредитна компанія, яка отримує в банку і поширює іпотечні сертифікати, забезпечені іпотечними кредитами. Проте реалізація подібної системи вимагає, перш за все, спеціальних заходів з розвитку вторинного ринку.
Реалії російської економіки роблять видачу кредитів з фіксованою процентною ставкою занадто ризикованою для банку. У подібній ситуації можуть використовуватися різні механізми:
• індексація платежу по позиці в залежності від зміни курсу рубля до долара;
• рівномірний щомісячне погашення суми основного боргу з виплатою фіксованого відсотка з суми, що залишилася боргу з переглядом самої суми боргу при зміні офіційного розміру мінімальної заробітної плати (використовується Ярославським філією Іпотечного акціонерного банку);
• інструмент із регульованою відстрочкою платежу (ІРОП), розроблений для Росії Інститутом економіки міста.
Подоланню труднощів, пов'язаних з розвитком іпотечного кредитування, буде сприяти формування структур, покликаних цілеспрямовано вирішувати завдання щодо розвитку іпотечного ринку і нести відповідальність за їх рішення, подібних створеному відповідно до Постанови Уряду РФ від 26 серпня 1996р. № 1010 Федеральному агентству з іпотечного житлового кредитування.
Кроком на шляху розвитку системи іпотечного кредитування в Росії може стати розробка різних варіантів централізованого субсидування позичальників.
Один з таких варіантів - погашення частини початкового внеску. З одного боку, це полегшує доступ до іпотечних кредитів менш забезпеченим верствам населення, а з іншого - уряд, зменшуючи частку позичальника в початковому платежі, одночасно збільшує ризик непогашення позичальником кредиту внаслідок зниження для цього матеріальних стимулів. У світовій практиці частка позичальника в придбаному житло в 25-30% - це перевірена і розрахована на основі багаторічного досвіду роботи на ринку іпотечного кредиту цифра.
Інший спосіб - погашення частини боргу позичальника протягом визначеного (або всього) терміну кредитування. Така сума обчислюється і закладається до відповідних статей бюджету, що субсидують іпотечне кредитування певних категорій населення. Цей спосіб вимагає ретельного обчислення розмірів державних субсидій на основі визначення категорій позичальників, які потребують державної підтримки. В іншому випадку видаткова частина бюджету виявиться невиправдано перебільшеною.
Створюючи систему іпотечного кредитування з урахуванням різних варіантів субсидування, Уряд зможе на новому рівні вирішувати гостру соціальну проблему забезпечення населення житлом. Одним з елементів цієї системи може стати гарантійна структура, проект якої був запропонований начальником управління приватизації та підтримки підприємництва Міністерства економіки РФ. Аналогічна схема реалізована за допомогою всесвітнього банку в Аргентині і вже довела свою ефективність. В узагальненому вигляді схема може бути представлена ​​наступною послідовністю дій.
1. Уряд створює гарантійний фонд (далі Фонд) для облігацій (боргових зобов'язань), емітованих банками - учасниками проекту.
2. Створення системи іпотечного кредитування бажано здійснювати за рахунок коштів населення і комерційних структур, у тому числі банків. Доцільно залучити до цього і кошти міжнародних фінансових організацій.
3. Фонд видає гарантії по цінних паперах, що емітуються суб'єктами іпотечного ринку.
Гарантійний фонд створюється для того, щоб викупити у банків - учасників проекту випущені ними облігації у випадку, якщо у банків немає можливості підтримувати їх курс. Розрахунок з банками здійснюється у всіх випадках, коли банки вирішують скористатися своїм правом продати Фонду свої цінні папери, зафіксовані в угоді з ним.
Банки - учасники проекту видають позики для фінансування виробничих капітальних вкладень житлового будівництва під заставу нерухомості і емітують облігації для акумулювання грошових коштів на цілі кредитування. Коли по спочатку випущеними облігаціями наблизиться строк погашення, банки повинні будуть або збільшити термін дії цих облігацій, або скористатися своїм правом і продати їх Фонду. Фонд буде власником облігацій до тих пір, поки вони не будуть погашені, або при наявності попиту на ринку зможе продати їх за ринковою вартістю.
Крім того, Фонд може виступити в ролі перестрахувальної компанії по відношенню до фірм, які страхують чистоту титулу (відсутність претензій на нерухомість - предмет іпотеки). Він може також видавати гарантії погашення по іпотечних облігаціях.
4. При такій схемі можуть бути вирішені наступні проблеми:
а) з'явиться універсальна високоліквідна цінний папір, в якій потребує російський фондовий ринок, його фінансові компанії;
б) при об'єднанні великої кількості кредитних договорів з кількох регіонів країни значно знижується ризик іпотечного кредитування.
5. Керівництво Фондом, його активами доручається агенту Уряду Росії (можливо Федеральному Агентству по іпотечному житловому кредитуванню). Бажана юридична форма для даного агента Уряду може бути представлена ​​у вигляді відкритого акціонерного товариства, який засновується російськими фінансовими структурами.
6. Склад банків - учасників проекту слід визначати на основі критеріїв, вироблених Світовим банком, а саме: мінімальні вимоги до розміру капіталу, середнього доходу на акцію, рівню ліквідності і т.д.
7. Боргові зобов'язання банків-учасників повинні мати три рівні захисту: по-перше, гарантія надає кредит банку, по-друге, весь обсяг прав за 74іпотечному кредиту та нерухомості, що забезпечує ці права в якості застави, і по-третє, гарантія Уряду РФ.
Пропонована система об'єднання банків-учасників забезпечить нову привабливу форму заощаджень для багатьох російський інвесторів. Вона мобілізує заощадження інвесторів, що мають на меті довгострокове інвестування, дозволить перевести заощадження з більш благополучних регіонів країни в менш благополучні, забезпечить ліквідність для банків, зацікавлених у видачі житлових іпотечних кредитів, стимулює житлову будівельну індустрію, дозволить поліпшити житлові умови населення.
Крім усього вищевикладеного для підтримки та сприяння розвитку іпотеки в Росії необхідно заохочувати регіональну ініціативу. Як приклад моделей, пропонованих регіонами, можна навести розробляється автором підхід застосування системи іпотечних відносин при розробці концепції реалізації житлового фонду, придбаного за рахунок коштів ФРН на території Російської Федерації (на прикладі ТОВ "Житлове суспільство Гальбштадт" Німецького національного району Алтайського краю). Розробка Концепції реалізації житлового фонду, придбаного за рахунок коштів ФРН на території Російської Федерації, проводилася автором даної роботи на прикладі ТОВ "Житлове суспільство Гальбштадт" Німецького національного району Алтайського краю, що є дочірнім підприємством спільного німецько-російського товариства (некомерційної організації) у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "Товариство розвитку Гальбштадт" Німецький національний район Алтайського краю (скорочено - ТОВ "Товариство розвитку Гальбштадт"). Одна з основних статутних цілей організації - покращення житлових та соціальних умов російських німців на території Російської Федерації.
Діяльність ТОВ "Товариство розвитку Гальбштадт" фінансується з федерального бюджету ФРН. На підставі договору про спільну діяльність грошові кошти передаються суспільству в натуральній формі або у вигляді придбаних житлових будинків і (або) квартир, які ТОВ "Житлове суспільство Гальбштадт" реалізує на умовах розстрочки платежу певної категорії фізичних осіб.
Найбільш прийнятним способом забезпечення сплати покупцями повної суми викупної ціни житлового будинку та встановлення обтяження, що переслідують соціально-політичні цілі, є іпотека (заставу нерухомості). Саме іпотечними відносинами найбільш прийнятно встановити правовий режим, при якому при несплаті викупної ціни стягнення звертається не на Покупця, а на об'єкт застави - житловий будинок.
При цьому встановлюються заборони на наступний заставу житлового будинку (ст.342 ЦК України), купівлю-продаж та інше відчуження (ст.346 ЦК України, ст.37 ФЗ "Про іпотеку"), оренду (ст.40 ФЗ "Про іпотеку" ).
Заборони, що встановлюються договором про іпотеку, як і інші угоди з нерухомим майном, підлягають державній реєстрації. Установа юстиції, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, зобов'язана відмовити покупцеві в державній реєстрації угод, що суперечать заставним зобов'язанням, внесеними до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно.
Згідно ч.2 ст.8 і ст.131, 164 і 165 ЦК України права на нерухоме майно виникають з моменту державної реєстрації. Таким чином, заставодержатель (ТОВ "Житлове суспільство Гальбштадт") буде захищений від протиправних дій заставодавця. Зрозуміло, це не виключає здійснення заставодавцем незаконних операцій із заставленим майном. Однак такі угоди будуть або нікчемними, або недійсними і не будуть створювати юридичних наслідків (ст. 167-168 ЦК України).
Необхідно відзначити, що всі пропоновані в рамках концептуальних напрямів схеми передбачають виникнення права власності у покупця (державну реєстрацію на його ім'я) безпосередньо після укладання угоди, а не після здійснення повного розрахунку. Це продиктовано двома обставинами. По-перше, перехід права власності покладає тягар утримання нерухомого майна на нового власника - покупця. А по-друге, предметом іпотеки (застави нерухомості) може бути лише майно, що належить заставодавцю на праві власності.
1. Цивільний кодекс РФ. Містить у частині першій главу 23, присвячену способів забезпечення виконання зобов'язань, в якій § 3 містить спеціальні норми про заставу. Крім цього, до заставних відносин застосовуються й інші норми ЦК України, зокрема, про порядок укладання договорів, про умови дійсності угод та ін Кількість норм, присвячених застави, як у першій, так і в другій частині ГК РФ, досить велике.
Таким чином, ДК РФ є з точки зору його юридичної сили і найбільш детальним джерелом регулювання заставних відносин. Однак норми про заставу у частині першій ГК РФ охоплюють далеко не всі питання, пов'язані із заставними відносинами в усьому їх різноманітті та складності.
2. Закон РФ від 29 травня 1992 р. № 2872-1 "Про заставу". З моменту вступу в силу цей закон зайняв місце основного джерела російського заставного права. Ця обставина спеціально було підкреслено у ст. 2 Закону: "Справжнім законом визначаються основні положення про заставу. Відносини застави, не врегульовані цим Законом, регулюються іншими актами законодавства Російської Федерації ". Однак необхідно відзначити, що з моменту введення в дію частини першої ДК РФ саме Кодекс став основним джерелом заставного права. При цьому треба мати на увазі, що регулювання застави у Цивільному кодексі України багато в чому суттєво відрізняється від його регулювання в зазначеному Законі. Отже Закон РФ "Про заставу" "застосовується остільки, оскільки він не суперечить" частини першої ДК РФ.
3. Федеральний закон від 16 липня 1998р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (далі - ФЗ "Про іпотеку"). Даний законодавчий акт, що розкриває особливості застави нерухомого майна, пройшов довгий і тернистий шлях, перш ніж був підписаний Президентом РФ. Активна робота над цим законом почалася в 1993р. У липні 1995р. він був прийнятий у першому читанні, після чого його піддали суттєвого доопрацювання і численним обговорень (було внесено близько сотні поправок), в результаті яких закон був прийнятий обома палатами Федеральних зборів влітку 1997р. Потім знадобився ще рік, щоб цей законопроект набув статус повноправного федерального закону.
Норми, які регулюють іпотеку, містяться не тільки до ФЗ "Про іпотеку", а й у Цивільному кодексі України. Відповідно до п.2 ст.334 ГК РФ загальні правила Кодексу про заставу застосовуються до іпотеки лише у випадках, коли самим ГК РФ або законом "Про іпотеку" не встановлено інші правила. Таким чином, незважаючи на те, що ЦК України містить ряд спеціальних норм про іпотеку (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 статті 340, п.1 ст.349 тощо), основний масив норм, регулюючих іпотеку, міститься в ФЗ "Про іпотеку".
4. До джерел заставного права відносять також інші федеральні закони, в яких в тій чи іншій мірі розглядаються питання заставних відносин. До таких законодавчих актів можна віднести, зокрема, федеральний закон від 21 липня 1997р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
5. У сукупність джерел заставного права входять не тільки власне законодавчі акти, а й укази Президента РФ, постанови Уряду РФ, законодавчі акти суб'єктів РФ, нормативно-правові акти виконавчих органів різного рівня, включаючи місцеві органи управління [116, с.22] Як приклад можна привести наступні нормативно-правові акти: Постанова уряду Москви від 25 квітня 95г. № 356 "Про засади використання заставного кредитування в м. Москві"; Постанова Уряду Москви від 20 вересня 94г. № 788 "Про запровадження на території Москви єдиної системи державного реєстрації застави та єдиного реєстру договорів застави"; Постанова Уряду РФ від 1 травня 1996р. № 534 "Про додаткове стимулювання приватних інвестицій у РФ" і ін
При реалізації іпотечних відносин на практиці дуже важливо правильно розуміти термін "предмет іпотеки" для визначення конкретних прав і обов'язків сторін за договором про іпотеку.
Об'єкти цивільних правовідносин правознавці об'єднують у чотири групи: 1) майно, 2) дії; 3) результати інтелектуальної (творчої) діяльності; 4) нематеріальні блага.
Термін "майно" застосовується в цивільному праві неоднозначно. В основному під ним розуміють річ чи певну сукупність речей, а також і майнові права. Склад об'єктів цивільних прав, відповідно до положень ст. 128 ГК РФ, представлений на рис. 1.1.1. [116, с.23].
Правовий режим нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) заснований виходячи з головної мети, якої повинні відповідати об'єкти, що входять до їх складу. Ця мета полягає в тому, щоб забезпечити особливу стійкість прав на названі речі (майно), тобто встановити спеціальний порядок розпорядження їм (визначати його юридичну долю). Для цього запроваджено систему державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, що регламентується федеральним законом від 21 липня 1997р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".

Перелік об'єктів, що відносяться до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), як це випливає зі ст. 130 ЦК РФ, не є вичерпним. Законодавець має право визнати нерухомістю та інші предмети і нематеріальні блага.

Так, предметом договору про іпотеку можуть бути також споруди, що знаходяться в процесі зведення, а також нерухомість, що знаходиться в оренді. Якщо предметом іпотеки є залогодателю право оренди, орендоване майно має бути визначено в договорі про іпотеку так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки, і повинен бути вказаний термін оренди.
Крім того, п.1 ст. 130 ЦК України встановлено, що до нерухомих речей закон відносить і деякі цілком спонукувані речі. Такий розподіл пояснюється тим, що окремі специфічні транспортні засоби і космічні об'єкти мають особливий статус, а тому на них доцільно поширити правовий режим, що відноситься до об'єктів нерухомості. Майно є основним об'єктом в іпотечних відносинах, а оскільки немає однозначного визначення терміна "майно", то при укладенні договору необхідно визначати точне значення даного терміна шляхом його детального юлкованія Наскільки зго важливо, наочно показують існуючі невизначеності термінологічного плану щодо об'єктів нерухомості, що є предметом розгляду у цій роботі.
Як вже зазначалося, чинне законодавство виділяє іпотеку, тобто заставу нерухомого майна, в особливий об'єкт договірних відносин у зв'язку з гем, що нерухомості притаманна нерозривний зв'язок із земельною ділянкою, на якому зазначені об'екш знаходяться, і тому їх переміщення технологічно неможливо. Проілюструємо висловлений тезу на наступному невеликому прикладі. Так, відповідно до ЦК РФ будівлі діляться на дві взаємовиключні групи: житлові та нежитлові. Основні параметри, що мають відношення до функціонального призначенням нежитлових та житлових будівель, представлені в табл.1 [116, с.25]
Предметом іпотеки може бути тільки індивідуально певна річ. Тому будівлю або споруду, що є предметом договору про іпотеку, має за своїми характеристиками, зокрема за функціональним призначенням, точно збігатися з даними, які вона має як об'єкт державної реєстрації нерухоме ^ (ст. 131 ЦК РФ).
Іпотека можлива у випадках, коли майно належить заставодавцю на праві власності або на праві господарського відання. Рішення про заставу нерухомого майна, що перебуває у державній власності і не закріплене на праві господарського відання, приймаються Урядом РФ чи Урядом (адміністрацією) суб'єкта РФ.

За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в п.1 ст. 130 ЦК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Склад такого роду майна та видвжаемие при цьому обмеження, відповідно до положень ст. 5 ФЗ "Про іпотеку", наведені в табл.2.

15
Застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна може виникати лише остільки, оскільки їхній обіг допускається федеральними законами. MoiyT бути закладені земельні ділянки, що перебувають у власності [народжує, їх об'єднань, юридичних осіб та надані для садівництва, тваринництва, індивідуального житлового, дачного та гаражного сфоітельсгва, присадибні земельні учас! Ки особистого підсобного господарства та земельні ділянки, зайняті будівлями, сiроеніямі чи спорудами , у розмірі, необхідному для їх господарського обслуговування (функціонального забезпечення).
Не підлягають іпотеку землі, що знаходяться в державній або муніципальній власне! І, сільськогосподарські уюдья зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств
Якщо договором про іпогеке не передбачено інше, передбачається, що право застави на перебувають або зводяться на цій ділянці будівлі та споруди заставодавця, у тому числі на житлові будівлі, не поширюється. Якщо в договорі не обумовлено, що знаходиться (споруджений) на ділянці будівлю або споруду, що належить заставодавцю, закладено того ж заставодержателю, заставодавець при зверненні стягнення на земельну ділянку зберігає право на цю будівлю або споруду і набуває право обмеженого користування (сервітут) тією частиною ділянки , яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно до його призначення.
На земельній ділянці, закладеному за договором про іпотеку, заставодавець має право без згоди заставодержателя зводити в установленому порядку будівлі або споруди, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. На ці будівлі та споруди право застави не поширюється. Однак, якщо права заставоутримувача засвідчені заставної, будівництво можливе тільки у разі вказівки на це в договорі.
Оцінка земельної ділянки може бути встановлена ​​в договорі про іпотеку не нижче його нормативної ціни Нормативна ціна землі - це особливий вид плати за землю. Вона являє собою показник, що характеризує вартість ділянки певної якості та місця розташування виходячи з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності. Нормативна ціна землі застосовується для придбання і викуп земельних ділянок, при передачі землі у власність, передачу у спадок, дарування, а також при одержанні під заставу банківського кредиту.
Слід, однак, мати на увазі, що ні вітчизняний, ні закордонний методичний досвід визначення ціни землі в сучасних російських умовах точного і надійного результату не забезпечує.
Особливо складна ситуація склалася з оцінкою земельних ділянок. Вітчизняні методичні розробки базуються в основному на вартісній оцінці вкладеного в земельну ділянку капіталу, майже не враховують його рентообразующих можливості і абсолютно не беруть до уваги реальну поведінку як продавців, так і покупців земельної власності, обсяг і структуру попиту та пропозиції і т.д. Не враховуються також такі визначальні розмір ренти фактори, як варіабельність можливого господарського використання ділянки, економічна спроможність навколишнього дану ділянку соціально-демографічної середовища як носія купівельного попиту, робочої сили, конкурентних відносин і т.д.
Такий методичний підхід і визначив дуже низькі величини так званої нормативної ціни землі. За нормативними держрозцінками сьогодні розпродаються багатющі чорноземи Краснодарського та Ставропольського країв, Ростовської, Воронезької, Волгоградської і ряду інших мають високопродуктивними землями областей країни. При подібній ціновій політиці та системі оподаткування блокується іпотечна форма кредитування і вимикається найголовніший елемент ринкового регулювання земельних відносин, деформується ринковий механізм цінового саморегулювання, причому не тільки в аграрній сфері, але і у всьому виробничо-економічній структурі країни [7, с.11].
Розпорядження ділянкою при придбанні його на публічних торгах обмежено: власник не має права змінювати призначення ділянки (в окремих випадках, передбачених земельним законодавством РФ, таке можливо). Продаж та придбання на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом закладених земельних ділянок здійснюються з дотриманням встановлених федеральним законом обмежень щодо кола осіб, які можуть набувати такі ділянки.
Якщо предметом іпотеки є підприємство в цілому як єдиний майновий комплекс, то до складу закладеного майна включаються отримані доходи підприємства, придбане їм майно, борги, придбані підприємством у період іпотеки, а також належать підприємству як юридичній особі права вимоги, патенту та інші виключні права і обов'язки цього підприємства, які переходять до покупця з моменту державної реєстрації права власності на придбане майно. Склад майна переданого в іпотеку підприємства та оцінка його вартості
визначаються на основі повної інвентаризації майна підприємства. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора про склад і вартість майна підприємства є обов'язковими додатками до заставної.
Іпотекою підприємства може бути забезпечене грошове зобов'язання, сума якого-становить не менше половини вартості активів підприємства. Підприємство, щодо якого порушено кримінальну справу про банкрутство або прийнято рішення про його ліквідацію або реорганізацію, не підлягає передачі в іпотеку.
Іпотекою підприємства може забезпечуватися грошове зобов'язання, що підлягає виконанню не раніше ніж через рік після укладення договору іпотеки. Якщо іпотекою підприємства забезпечується грошове зобов'язання з менш тривалим терміном виконання, право на звернення стягнення на предмет іпотеки за невиконаним зобов'язанням виникає у заставодержателя після закінчення року з моменту укладення договору іпотеки.
Заставодавець має право продавати, здавати в оренду, розпоряджатися іншим чином майном, вносити зміни до складу майна підприємства, переданого в іпотеку, якщо це не тягне зменшення загальної вартості активів підприємства і не порушує умов договору іпотеки. Реорганізація, передача підприємства в заставу, укладення угод, спрямованих на відчуження нерухомого майна підприємства, допускаються лише за згодою заставодержателя.
У разі порушення заставодавцем своїх зобов'язань, невжиття заходів щодо забезпечення збереження закладеного майна, неефективного використання майна, що може призвести до неплатоспроможності підприємства чи до зниження вартості закладеного майна, заставодавець має право звернутися в звичайний або арбітражного суду з вимогою про введення іпотечного контролю за діяльністю заставодавця.
Стягнення на заставлене майно підприємства у разі невиконання заставодавцем зобов'язання, забезпеченого іпотекою підприємства, може бути звернено тільки за рішенням звичайного або арбітражного суду у всіх випадках, незалежно від того, хто є заставоутримувачем [33, с.21].
Іпотека житлових будинків і квартир, що включає іпотеку частини житлового будинку, квартири, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат, має свої особливості. Зокрема, не допускається іпотека індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності. Правила, встановлені для іпотеки житлових будинків і квартир, не поширюються на готелі,
будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі та приміщення, так як вони не призначені для постійного проживання, ці об'єкти можуть бути предметом іпотеки на загальних підставах.
Договір про іпотеку, предметом якої є житловий будинок або квартира, що знаходяться у власності громадянина, може бути укладений тільки безпосередньо з власником житла, за винятком випадків, встановлених законодавством РФ (при опіку та піклування).
Житловий будинок або квартира, придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації у власність, вважаються знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації договору купівлі - продажу житлового будинку або квартири.
В даний час не до кінця вирішені питання звернення стягнення на закладений
•
житловий будинок або квартиру при невиконанні заставодавцем своїх зобов'язань. Якщо дане майно є для заставодавця єдиним придатним для постійного проживання приміщенням, подібне звернення не є підставою для виселення його з квартири. Виняток з цього правила можливий за таких умов: житловий будинок або квартира був у забезпечення кредиту, наданого на придбання або будівництво цього житлового будинку або квартири, а проживають з заставодавцем члени його сім'ї дали до укладення договору про іпотеку нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити закладений житловий будинок або квартиру в разі звернення на нього стягнення. У цьому випадку заставодавець і проживають разом з ним члени його сім'ї зобов'язані звільнити займане приміщення протягом місяця. В інших випадках між особою, яка придбала колишній предметом іпотеки житловий будинок або квартиру в результаті його реалізації, і колишнім власником житлового будинку або квартири або будь-ким із проживаючих з ним членів його сім'ї замість договору іпотеки укладається договір найму жілою приміщення.
Організація процесу звернення стягнення є одним з основних питань при вирішенні долі іпотеки. Незважаючи на позитивні зміни в законодавстві з даної проблеми, вона все ще є однією з найменш розроблених як в законодавчому, так і в "виконавчому" плані.
Частина перша Цивільного кодексу РФ внесла певні зміни в правове регулювання інституту застави. Заставний кредитор традиційно мав переважне право перед іншими кредиторами на задоволення своїх вимог з вартості закладеного майна. Однак це право не є безумовним. Як більш ранній закон
"Про заставу" (1992р.), так і перша частина ДК РФ містять застереження, що переважне право заставного кредитора діє за винятками, передбаченими законом.
У відповідності зі ст.64 частини першої ГК у разі ліквідації юридичної особи заставний кредитор є кредитором третьої черги. Раніше, в другу чергу, задовольняються вимоги громадян у зв'язку з заподіянням шкоди їх життю або здоров'ю, вимоги з оплати праці та за авторськими договорами. Такий же порядок діє і в разі банкрутства індивідуального підприємця. Якщо мова йде про черговість задоволення вимог кредиторів не у зв'язку з ліквідацією юридичної особи, то така черговість встановлена ​​Цивільним процесуальним кодексом (ЦПК). У цьому випадку заставний кредитор отримує задоволення після задоволення вимог першої та другої черги. До вимог першої черги відповідно до ЦПК ставляться вимоги: по стягненню аліментів; випливають з трудових правовідносин; про оплату наданої адвокатами юридичної допомоги; про виплату авторських і винахідницьких винагород; про відшкодування шкоди, заподіяної каліцтвом або іншим ушкодженням здоров'я; в зв'язку зі смертю годувальника . До вимог другої черги ЦПК відносить вимоги: по податках і неподаткових платежах до бюджету; органів державного страхування по обов'язковому страхуванню; з відшкодування шкоди, заподіяної злочином або адміністративним правопорушенням державним підприємствам, установам, організаціям, колгоспам, іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, іншим громадським організаціям [66, с.4].
Новим ЦК в аналізовану групу відносин введена конструкція сервітуту. Згідно ст.274 частини першої ДК під сервітутом розуміється право обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Роль, відведена сервітуту в іпотечних відносинах, зводиться до наступного. При заставі земельної ділянки без одночасного застави розташованих на ній будівель, звернення стягнення на закладений ділянка не поширюється на розташовані на ньому будівлі, і заставодавець зберігає всі належні йому раніше права на них. Однак в силу принципу: "Земля слід долю розташованого на ній будови", право користування спорудами неможливо відокремити від права користування земельною ділянкою (його конкретної частиною), на якій вони розташовані. У зв'язку з цим у силу норм цивільного законодавства виникає сервітут, тобто заставодавець зберігає обмежене право користування чужою земельною ділянкою, конкретніше - тій його частиною, яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно до його призначення. Що стосується конкретного обсягу даного сервітуту, то відповідно до п.4 ст.340 частини першої ДК він повинен визначатися за згодою заставника з заставоутримувачем, а в разі спору справу вирішує суд.
Стягнення на предмет іпотеки може бути звернено тільки за рішенням звичайного або арбітражного суду, якщо предметом іпотеки є підприємство в цілому, житловий будинок, квартира чи інше нерухоме майно, що використовується заставодавцем для особистих цілей. Це відноситься також до тих випадків, коли для укладення договору іпотеки потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу управління.
При задоволенні вимог заставодержателя за рахунок предмета іпотеки за рішенням звичайного або арбітражного суду предмет іпотеки реалізується шляхом продажу з публічних торгів спеціалізованою організацією, що має відповідну ліцензію Мін'юсту Росії. Початкова продажна ціна предмета іпотеки визначається рішенням суду, звичайного або арбітражного, або нотаріально посвідчених угодою заставодержателя та заставодавця, без звернення в судові органи. Особи, які бажають взяти участь у публічних торгах, вносять завдаток у розмірі 10% початкової ціни продажу предмета іпотеки. Предмет іпотеки передається особі, яка запропонувала на торгах найвищу ціну [60, с.43]. Спеціалізована організація видає свідоцтво про придбання заставленого майна покупцю, який з моменту державної реєстрації набуває право власності на предмет іпотеки.
Частина перша ДК вводить зміни також в порядок звернення стягнення на заставлене майно. Ст.349 частини першої ДК допускає два варіанти звернення стягнення на заставлене майно: за рішенням суду і без звернення до суду. В одних випадках звернення стягнення можливо тільки за рішенням суду, в інших - звернення стягнення за рішенням суду діє як загальне правило, якщо сторони не обрали інший порядок [66, с.5].
За загальним правилом звернення стягнення на заставлене майно здійснюється за рішенням суду. Проте сторони мають право домовитися про звернення стягнення на закладену нерухомість без судового рішення. До такої угоди, згідно ст.349, пред'являються дві вимоги: воно має бути засвідчена нотаріально і укладається після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет застави.
Дана конструкція істотно відрізняється від безспірного звернення стягнення на заставлене майно на підставі виконавчого напису нотаріуса, що передбачено Постановою № 171 Ради Міністрів РРФСР від 11 березня 1976р. Відмінності ці наступні.
По-перше, колишній порядок розглядав нотаріальне посвідчення договору про заставу як підстава для безспірного звернення стягнення на заставлене майно.
Тепер же, відповідно до ст.349 частини першої ДК, нотаріального посвідчення власне договору про заставу недостатньо для безспірного звернення стягнення на предмет застави. Необхідно також спеціальне (додаткове) угоду заставника з заставоутримувачем про звернення стягнення без розгляду в суді, яке (угода), у свою чергу, підлягає нотаріальному посвідченню і повинно полягати після виникнення підстав для звернення стягнення на закладену нерухомість.
По-друге, у відповідності зі ст.349 не вимагається отримання виконавчого підпису нотаріуса, передбаченої Постановою Ради Міністрів РРФСР від 11 березня 1976р. № 171. Мова йде тільки про нотаріальне посвідчення відповідної угоди.
Єдиний випадок, коли в самому договорі про заставу може бути обумовлений безперечний порядок звернення стягнення на заставлене майно, - це застава з передачею закладеного майна заставодержателю: відповідно до п.2 ст.349 стягнення на закладене майно може бути звернене в порядку, встановленому в договорі про заставу, якщо законом не передбачений інший порядок.
Нарешті, в ряді випадків стягнення на закладене майно може бути звернено тільки за рішенням суду. Це випадки, коли:
- Для укладання договору про заставу потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу;
- Предметом застави є майно, яке має значну історичну, художню або іншу культурну цінність;
- Заставодавець відсутня встановити місце його знаходження неможливо.
Перший випадок має особливе значення при заставі державного майна, якщо однією із сторін у договорі виступає підприємство, що володіє майном на праві господарського відання. Таке підприємство зобов'язане заручитися згодою власника: якщо мова йде про нерухоме майно, то це імперативна вимога ст.295 частини першої ДК.
Оскільки для застави державного майна завжди необхідна згода відповідного органу Держкоммайна РФ, то звернення стягнення на заставлене держмайно можливо тільки за рішенням суду [66, с.5].
Нарешті, слід порушити питання про реалізацію заставленого майна шляхом передачі його у власність заставодержателя. Такий спосіб реалізації заставленого майна суперечить самій ідеї застави. Конструкція застави виходить з того, що заставодержатель у разі невиконання (неналежного виконання) забезпеченого заставою зобов'язання набуває не власне предмет застави, а право отримати задоволення з вартості предмета застави, який з цією метою реалізується. У випадку ж, коли сторони погоджуються на передачу заставленого майна у власність заставоутримувача, по суті справи має місце відступне, передбачене ст.409 частини першої ДК, але не реалізація прав заставодержателя.
Особи, які проживають у закладених житлових будинках або квартирах на умовах договору найму або договору оренди житлового приміщення, не підлягають виселенню при реалізації заставленого житлового будинку або квартири. Укладений з ними до укладення договору про іпотеку договір найму або договір оренди житлового приміщення зберігає силу.
Іпотека може бути встановлена ​​в забезпечення зобов'язань, передбачених ст.2 ФЗ "Про іпотеку", зміст якої представлено нижче [106, с.27].
Зобов'язання, що забезпечуються іпотекою:
• за кредитним договором;
• за договором позики;
• іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом.
Зобов'язання, що забезпечуються іпотекою, підлягають бухгалтерському обліку кредитором і боржником, якщо вони є юридичними особами, в порядку, встановленому законодавством РФ про бухгалтерський облік.
За кредитним договором, відповідно до цивільного законодавства РФ, банк або інша кредитна організація (кредитор) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, передбачених договором, а позичальник зобов'язується повернути отриману грошову суму і сплатити відсотки за неї (ст .819 ГК РФ). До відносин за кредитним договором застосовуються правила, передбачені п.1 гл.42 ДК РФ про договорі позики за умови, що інше не передбачено спеціальними нормами про кредит (п.2 гл.42 ДК РФ) і не випливає із суті кредитного договору. Згідно ст.820 ГК РФ кредитний договір може бути укладений у письмовій формі. Недотримання письмової форми тягне недійсність кредитного договору. Такий договір вважається нікчемним.
Кредитор має право відмовитися від надання позичальникові передбаченого кредитним договором кредиту повністю або частково за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що надана позичальникові сума не буде повернута в строк. Позичальник має право відмовитися від одержання кредиту повністю або частково, повідомивши про це кредитора до встановленого договором строку його надання, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або кредитним договором. У разі порушення позичальником передбаченої кредитним договором обов'язку цільового використання кредиту, передбаченої ст.814, кредитор має право також відмовитися від подальшого кредитування позичальника за договором.
За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) гроші або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошей (суму позики) або рівну кількість інших отриманих їм речей того ж роду і якості (ст.807 ГК РФ). Договір позики вважається укладеним з моменту передання грошей або інших речей. Іноземна валюта і валютні цінності можуть бути предметом договору позики на території РФ з дотриманням правил статей 140, 141 і 317 ГК РФ.
Згідно ст.808 ГК РФ договір позики між громадянами повинен бути укладений у письмовій формі, якщо його сума не менш ніж у 10 разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці, а в разі, коли позикодавцем є юридична особа, - незалежно від суми. На підтвердження договору позики та його умов може бути представлена ​​розписка позичальника або інший документ, що засвідчує передачу йому позикодавцем певної грошової суми або визначеної кількості речей.
У відповідності зі ст.337 ГК РФ запорукою повинні забезпечуватися всі вимоги кредитора-заставоутримувача, що виникли до моменту їх пред'явлення. У ст.З ФЗ "Про іпотеку" ці вимоги виділені [106, с.28].
Вимоги, які забезпечуються іпотекою:
• сплата заставодержателю основної суми боргу за кредитним договором або іншому забезпечуваному іпотекою зобов'язанням повністю або в частині, передбаченій договором про іпотеку;
• сплата кредитору (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими засобами), якщо іпотека встановлена ​​в забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків;
• сплата (якщо договором не передбачено інше) заставодержателю сум, належних йому:
1) на відшкодування збитків та / або в якості неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;
2) у вигляді відсотків за неправомірне користування чужими коштами, передбачених забезпеченим іпотекою зобов'язанням або федеральним законом;
3) на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення нерухомості на заставлене майно;
4) на відшкодування витрат з реалізації заставленого майна.
Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок заставленого майна.
Згідно ст.809 ГК РФ, якщо інше не передбачено законом або договором позики, позикодавець імее'1 право на отримання від позичальника процентів на суму позики у розмірах і в порядку, визначених договором. За відсутності у договорі умови про розмір відсотків їх розмір визначається яка за місцем проживання позикодавця, а якщо позикодавцем є юридична особа, - за місцем його знаходження ставкою банківського відсотка (ставкою рефінансування) на день сплати позичальником суми боргу або його відповідної частини. При відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення суми позики.
Неустойкою (штрафом, пенею) визнається визначена законом або договором грошова сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредиторові в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, зокрема у разі прострочення виконання. На вимогу про сплату неустойки кредитор не зобов'язаний доводити заподіяння йому збитків. Кредитор не вправі вимагати сплати неустойки, якщо боржник не несе відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язання (ст.330 ЦК України).
У силу важливості умов кожного конкретного договору про іпотеку вважаємо
необхідне розкрити основні з необхідних умов, які повинен містити
договір виходячи з вимог дотримання загальних правил ДК РФ про укладення договорів, а також положень ФЗ "Про іпотеку".
Зміст договору про іпотеку включає істотні, звичайні та випадкові умови.
Першочергове значення для сторін договору про іпотеку має досягнення угоди з усіх істотних умов названого договору, як того вимагає п.1 ст.432 ГК РФ: "Договір вважається укладеним, якщо між сторонами, у необхідній у належних випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних до умов договору ".
До числа істотних відносяться ті умови, які названі в законі або інших правових актах.
До істотних умов договору, належать умови, відповідні п.1 ст.432 ГКРФ:
1) умови про предмет договору;
2) умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні;
3) умови, які необхідні для договорів даного виду;
4) умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягти угоду.
Необхідними, а отже, й істотними для конкретного договору вважаються ті умови, які виражають його природу і без яких він не може існувати як даний вид договору.
Істотними є також і ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода. Потреба в таких домовленостях виникає тоді, коли є відповідне умова, що не обумовлено в законі або друюм документі, а також у явному вигляді природу цього договору не висловлює.
У п.1 ст.9 ФЗ "Про іпотеку" йдеться, що в договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою [106, с.31].
Предмет іпотеки. Визначається в договорі зазначенням його найменування, місцезнаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом.
Повинні бути вказані право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставника.
Якщо предметом іпотеки є залогодателю право оренди, орендоване майно має бути визначено в договорі про іпотеку так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки, і повинен бути вказаний термін оренди.
Оцінки предмета іпотеки. Визначається відповідно до законодавства РФ за згодою заставника з заставоутримувачем з дотриманням при іпотеці земельної ділянки вимог ст.67 ФЗ "Про іпотеку" і вказується в договорі про іпотеку в грошовому вираженні.
При іпотеці державного та муніципального майна його оцінка здійснюється відповідно до вимог, встановлених федеральним законом або у визначеному ним порядку.
Сторони договору про іпотеку можуть доручити оцінку предмета іпотеки незалежної професійної організації.
Зобов'язання, що забезпечується іпотекою. Повинно бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата і місце його укладення. Якщо сума забезпечуваного іпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, в договорі про іпотеку мають бути вказані порядок та інші необхідні умови її визначення.
Якщо забезпечує іпотекою зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути вказані терміни (періодичність) відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.
Складання заставної. Якщо права заставоутримувача відповідно до ст. 13 ФЗ "Про іпотеку" засвідчуються заставної, на це вказується в договорі про іпотеку.
Звичайні умови, на відміну від істотних, не потребують погодження сторін. Звичайні умови передбачені у відповідних нормативних актах з регламентації тих чи інших відносин і починають діяти автоматично в момент укладання договору. Це зовсім не означає, що в даному випадку ігнорується воля сторін договору і вони ніби виключені з процесу встановлення договірних відносин. Тут угоду сторін полягає в тому, що самим фактом укладення договору даного виду вони погоджуються підпорядкувати його зміст звичайним умовам, що містяться в чинних нормативних актах.
Отже, припущення про дотримання звичайних умов виходить з факту досягнення угоди про укладення даного договору, а значить, угоди і визнання тих правових умов, що містяться в законодавстві про цей договір і тому автоматично вступають в дію.
Випадковими називають такі умови, які змінюють або доповнюють звичайні умови договору. Їх особливість полягає в наступному:
• рішення про включення даних умов у договір приймається сторонами;
• наявність або відсутність розглянутих умов не впливає на дійсність договору;
• умови набувають юридичної сили лише в разі включення їх у текст договору;
• відсутність випадкового умови лише тоді тягне за собою визнання конкретного договору неукладеним, якщо зацікавлена ​​сторона доведе, що вона вимагала узгодження даного умови, в іншому випадку договір вважається укладеним і без випадкового умови.
Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" встановлює (ст. 10), що обов'язковим елементом форми договору про іпотеку є його нотаріальне посвідчення та державна реєстрація. Недотримання форми тягне недійсність договору. Встановлені вимоги до таких елементів договору, як нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору про іпотеку наведено нижче [106, с.32].
Нотаріальне посвідчення договору про іпотеку:
1) договір про іпотеку повинен бути нотаріально посвідчений;
2) договір, в якому відсутні будь-які дані, зазначені в ст.9 "Зміст договору про іпотеку" ФЗ "Про іпотеку", або порушені правила п.4 ст. 13 (умови, при яких складання і видача заставної не допускається) цього ж Закону, не підлягає нотаріальному посвідченню як договору про іпотеку;
3) недотримання правил про нотаріальне посвідчення договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним;
4) якщо в договорі про іпотеку зазначено, що права заставодержателя відповідно до ст. 13 ФЗ "Про іпотеку" засвідчуються заставної, разом з таким договором нотаріусу надається заставна. Нотаріус робить на заставній відмітку про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, нумерує і скріплює печаткою листи заставної відповідно до частини другої п.З ст. 4 ФЗ "Про іпотеку".
Державна реєстрація договору про іпотеку:
1) договір про іпотеку підлягає державній реєстрації;
2) договір, в якому відсутні будь-які дані, зазначені в ст.9 "Зміст договору про іпотеку", або порушені правила п.4 ст. 13 (умови, при яких складання і видача заставної не допускається) цього ж Закону, не підлягає державній реєстрації як договору про іпотеку;
3) недотримання правил про нотаріальне посвідчення договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним;
4) договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації.
Поряд з наведеними вище вимогами, є ще одна істотна обмовка, що має пряме відношення до теми, що розглядається в цьому дослідженні: "При включенні угоди про іпотеку в кредитний або інший договір, що містить
забезпечує іпотекою зобов'язання, що стосується форми державної реєстрації цього договору повинні бути дотримані вимоги, встановлені для договору про іпотеку "(п.З ст. 10 ФЗ" Про іпотеку ").
Світова практика показує, що ефективним способом вирішення проблеми рефінансування є створення вторинного ринку іпотечного кредитування.
При створенні вторинного ринку найважливішим завданням є забезпечення захисту прав не тільки боржника і кредитора в кредитному договорі та договорі застави, але і вторинних інвесторів, тобто осіб, що купують іпотечні цінні папери на вторинному ринку. Вітчизняні законодавці в якості основи для утворення і функціонування вторинного ринку вводять цінний папір - заставну (див. ст. 13 гл.111. ФЗ "Про іпотеку"). Основні положення про заставної наведені в табл.3 [106, с.33].

Складання і видача заставної не допускаються, якщо:
1) предметом іпотеки є:
- Підприємство як майновий комплекс;
- Земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, на які поширюється дія цього федерального закону;
- Ліси;
- Право оренди майна, наведеної в цьому підпункті;
2) іпотекою забезпечується грошове зобов'язання, сума боргу за яким на момент укладення договору не визначено і яке не містить умов, що дозволяють визначити цю суму в належний момент.
У цих випадках умови про заставної в договорі про іпотеку недійсні.
Заставна повинна містити:
1) слово "заставна", включене в назву документа;
2) ім'я заставника і вказівку місця його проживання або його найменування і зазначення Mecia перебування, якщо заставодавець - юридична особа,
3) ім'я початкового заставоутримувача і вказівку місця його проживання або його найменування і зазначення місця знаходження, якщо заставодержатель юридична особа;
4) назва кредитного договору або іншого грошового зобов'язання, виконання якого забезпечується іпотекою, з зазначенням дати і місця укладання такого договору або підстави виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання;
5) ім'я боржника за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, якщо боржник не є заставодавцем, і вказівка ​​місця проживання боржника або його найменування і зазначення місця знаходження, якщо боржник юридична особа;
6) зазначення суми зобов'язання, забезпеченого іпотекою, і розміру відсотків, якщо вони підлягають сплаті за цим зобов'язанням, або умов, що дозволяють в належний момент визначити цю суму і процеши;
7) зазначення строку сплати суми зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а якщо ця сума підлягає сплаті по частинах - термінів (періодичності) відповідних платежів і розміру кожного з них або умов, що дозволяють визначити ці строки і розміри платежів (план погашення боргу);
8) назву і достатню для ідентифікації опис майна, на яке встановлена ​​іпотека, і вказівка ​​місця знаходження такого майна;
9) грошову оцінку майна, на яке встановлена ​​іпотека;
10) найменування права, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і органу, що зареєстрував це право, із зазначенням номера, дати і місця державної реєстрації, а якщо предметом іпотеки є залогодателю право оренди - точна назва майна, що є предметом , і термін дії нот права;
11) вказівка ​​на те, що майно, що є предметом іпотеки, обтяжене правом довічного користування, оренди, сервітутом, іншим правом або не обтяжене ніяким з підлягають державній реєстрації прав третіх осіб на момент державної реєстрації іпотеки;
12) підпис заставника, а якщо він є третьою особою, також і боржника за забезпеченим іпотекою зобов'язанням;
13) відомості про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку і про державну реєстрацію іпотеки;
14) зазначення дати видачі заставної початкового заставодержателю.
Існування і нормальне функціонування вторинного іпотечного ринку має величезне значення, оскільки він забезпечує засобами первинний іпотечний ринок і вирішує проблеми банків з рефінансування довгострокових іпотечних кредитів. В даний час йде робота по створенню системи іпотечного кредитування як на рівні Федерації, так і на рівні її суб'єктів. І найважливішим з стоять сьогодні, є вибір моделі вторинного іпотечного ринку.

1.2. Система іпотечного кредитування як інструмент подолання кризових явищ у будівництві в умовах транзитивної економіки
Іпотечне кредитування є істотним чинником економічного і соціального розвитку країни. Його роль стає особливо помітною для країни в період виходу з економічної кризи. Для постійного зростання сукупного виробництва, і, отже, сукупного доходу і сукупного споживання необхідно, щоб частина заощаджень від сукупного доходу прямувала через інвестиції у розвиток виробництва. Тоді може виникнути ланцюгова реакція нарощування економічних показників.
I = (Mi + M ₂ + Mi +...)+ MA + HA,
де 1-інвестиції;
mi-готівкові грошові кошти;
М2-депозитні грошові кошти;
Мз-товарні грошові кошти;
ІА - майнові активи;
НА - немайнові активи [70, с.76].
Однією з найбільш значущих проблем є проблема "конвертованості" матеріальних активів у готівку і депозитні кошти, у цінні папери. Особливо значущим механізмом такої "конвертації" є іпотека через капіталу, який входить в поняття "нерухомість", та наявності у нерухомості унікального властивості-нездатності пересуватися через кордон. Іпотека є не тільки найважливішим механізмом вирішення житлової проблеми (про що мова піде в даній роботі), але і найважливішим механізмом реалізації інвестиційного клімату, регулювання грошової маси, соціально-економічного прогресу в цілому.
Не випадково "новий курс" Рузвельта розпочався з розвитку кредитування домовласників (житлова іпотека). Так було не тільки в США, але і в інших країнах, де оздоровлення економіки, як правило, супроводжувалося розвитком іпотечного кредитування.
Розвиток іпотечного бізнесу позитивно позначається на розвитку реального сектору економіки.
Іпотека сприяє реалізації побудованих будинків, зростання ж будівництва викликає пожвавлення у виробництві будівельних матеріалів і конструкцій, будівельного і дорожнього машинобудування, в деревообробці і виробництві меблів і т.д. Промислове іпотечне кредитування дає можливість модернізувати виробництва, що призводить до підвищення якості та конкурентоспроможності продукції-все це веде до збільшення економічного потенціалу країни [24, с.49].
Розвиток іпотечного кредитування робить позитивний вплив на подолання соціальної нестабільності.
Іпотека впливає на проблему зайнятості (додаткові робочі місця на будівництві і інших галузях) і допомагає задовольнити потребу населення в житлі [111, с.54].
Величезне значення іпотека має і для підвищення стабільності та ефективності функціонування банківської системи країни. Забезпечені кредити більш безпечні (в порівнянні з бланковими) для банків, так як при неповерненні кредиту банк реалізує заставу і повертає свої кошти. (Зрозуміло, у випадку з іпотекою для цього необхідна правильна оцінка нерухомості, а також розвинений ринок нерухомості.) Зниженню ризику при іпотечному кредитуванні також сприяє цільовий характер позичок. Операції з нерухомістю часто є менш ризикованими у порівнянні з поточними кредитними операціями комерційних банків.
Іпотечне кредитування, безперечно, - перспективний напрям банківської діяльності. Іпотечний банк є відносно стійким і рентабельним економічним інститутом. Тому, чим більше в банківській системі таких надійних банків, тим стабільніше і ефективніше її діяльність в економічній системі в цілому.
Іпотечні банки на національному рівні зазвичай об'єднуються в асоціації. Створення в рамках асоціації іпотечних банків додаткових резервів, що гарантують вклади, поміщені в іпотечні банки, також зміцнює банківську систему.
Існує ще одна важлива сторона впливу системи іпотечного кредитування на стабільність банківської системи, пов'язана з функціонуванням вторинного ринку позик, забезпечених заставами. Цей ринок сприяє переливу капіталу в більш рентабельну сферу економіки (диверсифікація банківського капіталу), а також зменшує різницю між процентними ставками в різних географічних районах, що сприяє формуванню єдиної ціни капіталу в масштабі країни [113, с. 188].
Тому на даному етапі розвитку Росії необхідно приділяти належну увагу розвитку системи іпотечного кредитування. Оскільки розвиток даної системи-це черговий крок у розвитку ринкових відносин у Росії.
Таким чином, значення іпотеки для економіки країни полягає в наступному:
- Залучення капіталів у вигляді нерухомості в господарський обіг через механізми застави, через вторинний ринок заставних цінних паперів - суттєвий чинник оздоровлення економіки;
- Ринок нерухомості "пов'язує" значну частину грошових коштів і цим самим є важливим антиінфляційним чинником. Наприклад, у США 25% доходу середнього американця йдуть на оплату боргів з нерухомості,
- Грошові кошти населення, що включаються в нерухомість, фактично включаються у розвиток села, міста, місцевого будівельного комплексу, у створення і підтримку робочих місць, а не йдуть на сторону (наприклад, не фінансують зарубіжних виробників через купівлю імпортних споживчих товарів);
- Стосовно до роботи банків освоєння технології кредитування під заставу, особливо під заставу нерухомості, дозволяє зробити крок до загальноприйнятої у світі системі забезпечення гарантій повернення кредитів.
Все вищесказане обумовлює об'єктивну необхідність розвитку іпотеки (застави нерухомості) в Росії. Ключовими ж умовами для залучення кредитних ресурсів у сферу довгострокового іпотечного житлового кредитування є створення в країні сприятливого економіко-політичної обстановки, розробка необхідної
33
законодавчо-нормативної бази та підвищення рівня добробуту населення. Один з центральних питань - стандартизація процедур видачі та обслуговування іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників, а також фінансових інструментів для залучення коштів.
1.3. Класичні схеми іпотечного кредитування в міжнародній практиці будівництва
У Західній Європі і США давно сформувалася розвинена і законодавчо відрегульована система іпотеки, в основу якої покладені чіткі методи реєстрації нерухомості, а також суворе юридичне оформлення виникнення та припинення заставного права на нерухоме майно.
Іпотечні банки вперше виникли в Німеччині в ХУШв. Першим з них став державний банк, заснований в Силезії в 1770г. для надання фінансової підтримки великим поміщицьким господарствам. На початку Х1Хв. діяльність іпотечних банків поширилася на дрібні поміщицькі володіння, а потім і на селянські господарства. Після другої світової війни будівництво житла в Німеччині стає одним з провідних економічних пріоритетів відновлення країни. При цьому основою механізму фінансування став принцип "допомога для самодопомоги", суть якого полягає в наступному. Група осіб, об'єднаних загальними інтересами в сфері будівництва, придбання або модернізації власного житла, для досягнення своїх цілей створює заощадження шляхом внесків до загального фонду. Той, чиї внески досягли певної сумарної величини вкладу, через певний час може використовувати цей внесок для придбання (будівництва) житла. Одночасно він отримує право взяти позику (іпотечний кредит) у розмірі, що дорівнює величині свого вкладу. Причому процентна ставка по таких позиках встановлюється на набагато нижчому рівні, ніж на відкритому ринку кредитів, і підтримується постійною за рахунок державного бюджету. Одночасно держава допомагає індивідуальному забудовнику, нараховуючи йому премію, що розраховується як частку від суми власних заощаджень вкладника. Так, в період відновлення країни після 1945р. премія нараховувалася в розмірі 33% від суми власних заощаджень, в даний час така премія становить 10%, а в колишній Східній Німеччині - 15%. Описаний механізм реалізується через спеціально створену систему будівельних ощадкас і ощадбанків, які беруть участь приблизно у 70% всіх випадків фінансування житлового будівництва [52, с.31]. Крім системи будівельних ощадкас і ощадбанків в середині 60-х років у Німеччині було 13 державних та 25 приватних земельних банків. Контрольний пакет акцій більшості з них належав гроссбанкам [49, с.41].
За останній час половина німецьких сімей уклала принаймні одна ощадно-кредитну угоду зі будощадкас. Сьогодні 34 стройсбербанка обслуговують майже 30 млн договорів-рахунків за будзаощадження, в яких беруть участь близько 19 млн громадян Німеччини (тобто практично кожен четвертий). У загальній складності німецькі ощадбанки в період з 1950 до 1991р. виплатили своїм клієнтам близько 900 млрд німецьких марок. За цей період система "будзаощадження" брала участь у фінансуванні будівництва 12 млн квартир. У 1991р. ця сума склала 53 млрд німецьких марок для придбання більше 122 тис квартир [52, с.32].
В інших зарубіжних країнах подібної чіткої сформованої системи іпотечних банків немає. Так, в США в 1916р. були створені земельні банки в 12 округах для видачі довгострокових позик під заставу землі. В даний час іпотечні кредити в США надають в основному ощадно-зберіг-тільні асоціації, взаємо-ощадні банки і дрібні фермерські банки, що мають регіональне значення [56]. При цьому головну роль відіграє іпотечне кредитування, ссудополучателем по якому виступають домашні господарства. Така ситуація пов'язана з двома обставинами. По-перше, у житловій сфері США приватна власність домашніх господарств на житлові будинки абсолютно домінує. Майже 65% всіх домашніх господарств у США мають свій власний будинок, причому 87% з них є власниками односімейних будинків. По-друге, вартість власних будинків істотно (на порядок) перевищує річний дохід їх власників *.
У цих умовах отримання сім'єю банківської позики для придбання або будівництва будинку є практично єдиним способом фінансування, а іпотечне кредитування - найбільш надійним способом кредитування населення для банків та інших кредитних інститутів. При цьому власне будівництво (так само як і в ситуації з комерційною нерухомістю) кредитується комерційними банками, і девелопер погашає кредит за рахунок продажу об'єкта сім'ї, що бере під покупку іпотечний кредит. У результаті в США сформувався ринок житла, про масштаби якого свідчать такі показники. Американці щорічно виплачують 450 млрд доларів у вигляді внесків за кредити; загальна сума неоплачених боргів по позиках на покупку житла складає близько 3 трлн дол: у країні приблизно 20 тис. ощадно-позичкових банків [52, с.31].
За даними Національної Асоціації будівельників США (НАД), вартостi! Ь гіпічного собс! Венного будинку в США ц 22, "! Рам більше Юдов! Про доходу нею господаря (см Іпотечний ринок в США Доповідь НАД США-М.1996 С 1)
Технологія оформлення іпотечних відносин, найбільш розвинена в США, передбачає наявність двох документів:
1) боргового зобов'язання (у ньому фіксуються питання, які стосуються заборгованості: розмір кредиту, порядок платежів, ставка);
2) договору про іпотеку (в ньому викладаються умови застави нерухомості, права та обов'язки сторін), в якому обов'язково міститься вказівка ​​на основне зобов'язання.
Такий поділ дозволяє банку продати наданий позику, тобто забезпечує можливість вторинного обігу заставної, під яку можуть бути випущені інші цінні папери, наприклад облігації. Власне саме в цьому і полягає основна відмінність американської системи іпотечного кредитування (розрив безпосереднього зв'язку між індивідуальним інвестором та індивідуальним позичальником), що дозволяє залучати з метою іпотечного кредитування значні кошти, насамперед дрібних інвесторів, під надійне забезпечення, яким є нерухомість.
Для німецької та англійської систем прав характерний варіант, коли основу реєстраційної системи, наприклад у Німеччині, складає земельна книга, роль і порядок ведення якої регулюються німецьким укладенням і спеціальним актом "Правила ведення земельної книги". Реєстрація земельних ділянок при встановленні іпотеки супроводжується чітким юридичним оформленням виникнення і припинення заставного права на нерухоме майно у вигляді заставної. При занесенні такої угоди в земельну книгу в ній повинні бути записані: вид заставного права, ім'я боржника, ім'я кредитора, сума вимог кредитора, процентна ставка та інші додаткові вимоги, наприклад, підвищення відсотків за відстрочку.
Іпотека може бути договірної, що встановлюється законом для забезпечення деяких вимог, а також судової. Різниця між двома останніми видами іпотек і договірної іпотекою полягає в тому, що об'єктом договірної іпотеки є конкретний об'єкт нерухомості, точно зазначений у договорі про встановлення іпотеки, в той час як законна і судова іпотеки носять загальний характер і відносяться до всього майна боржника. Крім того, законні і судові іпотеки негласно для третіх осіб.
У сучасних законодавствах західних країн права та обов'язки сторін за договором іпотеки трактуються одноманітно. Заставодавець зобов'язаний:
• страхувати предмет іпотеки;
• вживати заходів для його збереження;,
• повідомляти всім наступним заставодержателям відомості про всі наявні застави предмета іпотеки;
• повідомляти заставодержателя про загрозу його втрати або пошкодження.
Заставодержатель, у свою чергу, має право перевіряти за документами і фактично наявність, стан і умови зберігання предмета іпотеки. Особливо в іпотечному праві обумовлюється можливість виникнення загрози заставленого майна. У цьому випадку кредитор має право призначити власникові майна відповідний строк для усунення такої небезпеки. Якщо ж власник загрозу не усунув, кредитор може вимагати усунення небезпеки в позовному порядку або негайно погасити кредит за рахунок заставленого майна. Кредитор має право реагувати таким чином не тільки на погіршення стану нерухомого майна, але і на поведінку власника або третіх осіб, яке може спричинити за собою таке погіршення. Для того щоб вчасно скористатися цими правами, банки (кредитодавці) спеціально обумовлюють відповідні юридичні ситуації у формулярах, супроводжуючих договір про іпотеку.
Окремого розгляду заслуговують застосовуються у світовій практиці форми реалізації заставного права в іпотеці. Існують два види процедур реалізації заставного права - судова та адміністративна.
У США традиційно перевага віддається адміністративної процедури, ключовою фігурою в якій виступає шериф. У його обов'язки входять публікація оголошень про продаж закладеного майна, повідомлення зацікавлених осіб, проведення торгів. У Європі, навпаки, практикується судова процедура. Вона детально розроблена німецьким законодавством, яке передбачає три способи примусової реалізації заставних прав:
• примусова іпотека;
• примусовий аукціон;
• примусове управління.
Примусова іпотека служить виключно для того, щоб зберегти за кредитором певний статус і підтвердити його права на майно. Тому в реальній практиці заставні права на нерухомість реалізуються на основі двох інших варіантів, а сама процедура реалізації заставного права багато в чому нагадує механізм банкрутства. Так, примусовий аукціон представляє собою судову процедуру, мета якої - передача прав власності на нерухоме майно покупцю і задоволення за рахунок вирученої суми вимог кредитора. Примусове управління передбачає надання можливості кредиторам задовольняти свої вимоги постійно шляхом експлуатації нерухомого майна. Зазвичай це відбувається у формі продовження нормальної експлуатації нерухомості. Примусове управління використовується і як основний спосіб реалізації заставних прав, і як проміжний, попередній примусовому аукціону.
Зазначені основні відмінності в системі іпотечного кредитування склалися в США після періоду Великої депресії (до цього американська система іпотечного кредитування мало чим відрізнялася від європейської). Але і в перетвореному вигляді її головні характеристики залишаються незмінними.
Весь процес іпотечного кредитування може бути розбитий на три основні стадії: 1) ініціювання; 2) посередництво; 3) інвестування.
Ініціювання - процедура видачі первинного іпотечного кредиту, що включає перевірку як самої власності, переданої в залот, так і позичальника, його спроможності виконати зобов'язання за кредитним договором.
Посередництво - процес придбання іпотечними посередниками індивідуальних іпотечних позик у іпотечних, ощадних і комерційних банків і трансформація їх в цінні папери, пропоновані до продажу інвесторам на вторинному ринку заставних. Це широко відомі в США і в нашій країні організації "Фенні Мей" (FNMA-Федеральна національна іпотечна асоціація) та інші, аналогічні їй.
Інвестування - процес придбання і накопичення фізичними та юридичними особами цінних паперів, що випускаються посередниками, для отримання доходу по них.
Головна складова ініціювання - оцінка ризикованості кредиту, що включає в себе оцінку кредитного та процентного ризиків. Кредитний ризик визначається можливістю погашення позички позичальником і достатністю майнового забезпечення для її погашення у випадку нездатності позичальника зробити це. Практично це здійснюється шляхом аналізу рівня та стабільності доходів позичальника та його зобов'язань (платежі за автомашину, матеріальна допомога чи аліменти та ін.) У США вважається, що максимальне відношення всіх довгострокових зобов'язань до його доходів не може перевищувати 35%, у тому числі виплати по іпотечному кредиту не повинні бути більше 28%. Додатковим захистом від кредитного ризику є необхідність внесення покупцем першого внеску за покупку будинку за рахунок власних коштів. Ця величина складає, як правило, близько 20% вартості будинку. Захист тут подвійна. По-перше, знижується ризик несплати позичальником іпотечного кредиту (позичальник уже вклав власні кошти і не захоче їх втратити). По-друге, вкладаючи власні кошти, позичальник буде прагнути до зниження ціни, а значить, зростає надійність майнового забезпечення кредиту (рис. 1.3.1.).
Поряд з кредитним враховується процентний ризик - можливість знецінювання виданих у вигляді позики коштів у результаті інфляції.
Довгий час в США і низці інших західних країн використовувався один традиційний спосіб запобігання процентного ризику: видача іпотечних кредитів за фіксованими процентними ставками з включенням до закладається відсоток двох компонентів - реальної процентної ставки і ставки, що враховує інфляційні очікування. Цей спосіб був широко поширений з 30-х аж до середини 70-х років, тобто до тих пір, поки не почався період швидкої інфляції і кредитори не виявилися в збитку (відповідно позичальники у прибутку). Саме в цей період з'явилися нетрадиційні схеми фінансування нерухомості та девелопменту, метою яких було захистити кредитора від виникаючих фінансових ризиків у зв'язку із зростанням темпів інфляції і неможливістю їх передбачення. До числа цих методів відносяться такі нові форми іпотечного кредитування, як іпотека з плаваючою ставкою відсотка або іпотека, при якій кредитор отримує право на частину поточного доходу або виручки від продажу ("бере участь" іпотека).

Ініціатори іпотек з метою залучення уваги до іпотек з плаваючою ставкою нерідко йдуть на встановлення на перші роки виплат ставок, помітно нижче ринкових, з подальшим їх приведенням до ставок або за державним однорічним векселями, або по трирічних державних цінних паперів, або до деякими іншими показниками ( наприклад, за міжнародними відсотковими ставками) з перевищенням останніх на обумовлений число пунктів.
"Беруть" іпотеки, на відміну від іпотек з плаваючою ставкою відсотка, побудовані на іншому принципі і застосовуються в основному в сфері кредитування комерційної нерухомості. Певною мірою вони близькі до таких варіантів фінансування, як створення синдикатів, спільних підприємств (наприклад, у формі повних товариств, що мають істотні переваги в податковому відношенні). Але в даному випадку кредитор не стає пайовиком власного капіталу, а залишається кредитором компанії. Додаткові кошти, які він отримує або у вигляді частини операційного доходу, або у вигляді частини перевищення продажної ціни над покупною, розцінюються як умовний відсоток.
Особливістю даного механізму є те, що дохід кредитора залежить від успішної реалізації конкретного проекту, під який надається фінансування, а не від будь-якого зовнішнього індексу, як це відбувається у ряді інших схем, також використовуються в практиці іпотечного кредитування (при застосуванні "плаваючих" ставок відсотка в різних варіантах).
Існують два основних типи "беруть участь" іпотек.
1. Іпотека, за якої кредитор бере участь в частині операційного доходу. За умовами данною іпотечного кредиту позичальник отримує кредит за ставкою нижче ринкової; при компенсації ж кредитор отримує право на частину доходу від перевищення ціни продажу об'єкта над ціною придбання. І ставка відсотка, і частка участі кредитора обумовлюються в спеціальній угоді. Частка кредитора у перевищенні приймає форму "умовного" відсотка, тобто реалізується на деякій заздалегідь обумовленому етапі життя проекту, при продажу об'єкта або при рефінансуванні.
Зазвичай максимальний термін такої угоди - 10 років, хоча відсотки можуть виплачуватися виходячи з 40-летноего кредиту. Після закінчення 10 років об'єкт рефінансується, більше того, кредитор, як правило, приймає на себе зобов'язання рефінансувати проект.
Подібна схема вигідна для кредитора, тому що це деяка страховка проти непередбаченої інфляції. Головна приваблива риса для позичальника-девелопера - це зниження процентної ставки, яка представляє собою в даному випадку функцію від частки кредитора в збільшенні вартості об'єкта і очікувань щодо ймовірності подібного збільшення вартості.
2. Іпотека, за якої кредитор бере участь в частині перевищення продажної ціни над покупною. Іпотека, за якої кредитор отримує право на частину операційного доходу, використовується, як правило, у випадках фінансування прибуткової нерухомості.
Існує ряд причин, по яких подібні схеми фінансування є досить популярними. Для позичальника-девелопера ця схема вигідна тим, що знижує ставку відсотка по кредиту. Кредитору ж ця схема дозволяє видавати популярні традиційні кредити під заставу з фіксованою ставкою відсотка.
Оскільки ставка відсотка за іпотечними кредитами не завжди буває фіксованою, її розрахунок часто викликає істотні труднощі.
Ставка відсотка по таких активах, як іпотечний кредит, може бути визначена як сума середньозважених витрат на капітал і очікуваних витрат у зв'язку з фінансуванням, обслуговуванням та інвестуванням, що визначаються як величина доходу за іпотечними кредитами, достатнього для покриття граничної величини вартості банківських фондів, експлуатаційних витрат та очікуваних втрат. Середньозважені витрати на капітал представляють собою величину необхідного для власників боргових зобов'язань банку (вкладників) і акціонерів доходу, який являє собою відсоток прибутку за іпотечними кредитами за весь термін. Наведена нижче формула включає різні базові ставки і окремі надбавки до них для власників боргових зобов'язань та акцій, скориговані з урахуванням ризику можливих втрат, такі як: ставка за позиковими коштами (надбавка до базової ставки для вкладників) (DY), відношення вартості позикових коштів до вартості активів (D / A), ставка на акціонерний капітал (надбавка до базової ставки для акціонерів або надбавка на акціонерний дохід) (EY), відношення вартості акціонерного капіталу до вартості банківських фондів (Е / А), очікувані надбавки на витрати і ризик ( SPREAD) - надбавка за кредитний ризик (CR), надбавка за ризик процентної ставки (IRR), надбавка за ризик зміни умов мобілізації фондів (BR), надбавка за ризик альтернативного вибору (OR), надбавка за ризик ліквідності (LR), граничні адміністративні витрати (МС). Ставка відсотка за іпотечним кредитом (MORT) може бути представлена ​​наступним чином [36, с.111]:

Необхідно зазначити, що розрахунок ставки за іпотечними кредитами сам по собі представляє собою важке завдання; у Росії вона ще більш ускладнюється в зв'язку з браком досвіду, відсутністю налагодженого механізму правого регулювання такого виду кредитування, а також нестабільністю економічної та політичної ситуації в країні.
У західних країнах як різновиду іпотечного кредитування традиційно широко практикується кредитування під заставу сільськогосподарських земель. Воно здійснюється через систему спеціальних банків, що їх називають "земельними", "сільськогосподарськими", "аграрними" і т. п., за допомогою довгострокового кредитування на умовах іпотеки. Процентні ставки під заставу диференціюються залежно від цінності землі, положення боржника, ступеня ризику. Джерелом іпотечного кредитування є емісія банками іпотечних облігацій як цінних паперів, забезпечених нерухомістю. Поряд з банками таке іпотечне кредитування можуть проводити позиково-ощадні асоціації, кооперативи взаємного кредитування, страхові компанії.
У США поширена система надання земельними банками іпотечного кредиту на пільгових для фермерів умовах. Ці банки, у свою чергу, управляються Фермерської кредитної асоціацією. Засоби черпаються з фондів, створених спеціально для іпотечного кредитування фермерів. Виділяють іпотечний кредит під заставу землі і комерційні банки, але під більш високий відсоток або з виплатою різниці в процентних ставках за рахунок держави.
Схема житлової іпотеки в США виглядає наступним чином (див. ріс.1.3.1.). При придбанні житла (окремого будинку чи квартири у власність) середній американець звичайно в стані оплатити відразу лише 10-20% його вартості. Решта суми береться в кредит. Кредитор (іпотечний банк) надає кредит під заставу житла, що купується. В результаті будівельна чи інша компанія отримує необхідну суму за побудований будинок, а сім'я або окрема особа стає власником будинку. Істотно, що предметом застави виступає вже побудований будинок. У даній ситуації ніколи не видається кредит під будівництво, необхідна наявність конкретного житла в якості предмета застави. Іпотечний кредит надається на термін до 30 років, протягом якого позичальник зобов'язаний вносити щомісячну плату в погашення кредиту, інакше на житло може бути звернено стягнення. Саме до цього зводиться основний зміст іпотеки. Слід також підкреслити, що в США, як і в інших розвинених країнах Заходу, земельна ділянка і будівля на ньому розглядаються як єдине ціле.
На цьому уявна простота схеми житлового іпотечного кредитування закінчується. Далі вступає в силу система забезпечення іпотеки складними економічними, фінансовими та правовими механізмами, регулюючими діяльність іпотечних банків і вторинного ринку житлових позик.
Надання грошових коштів державою - один зі способів рефінансування при іпотечному кредитуванні. Виділяються також інші способи: позика коштів у населення і рефінансування з використанням цінних паперів. Заслуговує уваги зарубіжний досвід використання цінних паперів в іпотечному кредитуванні. Окремо слід розглянути моделі рефінансування іпотечних кредитів.
Класичний вид довгострокового позики грошових коштів - випуск іпотечним банком своїх облігацій. Зазвичай вони не приносять дуже високого доходу, але ставляться до найнадійніших. Випускаючи облігації, іпотечний банк сам стає позичальником грошових коштів у широких мас інвесторів. Іпотечний банк може випускати і короткострокові облігації, однак в умовах коливань процентної ставки за короткостроковими кредитами обслуговувати ними довгостроковий кредит невигідно.
Банк може відразу після видачі іпотечного кредиту продати свої права кредитора на фондовому ринку, попередньо обернувши їх на цінні папери. Для цієї мети іпотечних заставних надається статус цінного паперу, вони стають одним з видів фондових цінних паперів і починають звертатися поряд з акціями, облігаціями і т. д. [76, с.57].
Дія іпотеки починається з оформлення іпотечних відносин шляхом складання, як вказувалося раніше, боргового зобов'язання, що фіксує всі питання кредиту та іпотечного договору про заставу нерухомості із зазначенням прав і обов'язків сторін та інших умов. Потреба саме в двох документах при оформленні іпотеки пов'язана із забезпеченням потенційної можливості продажу позик.
Продаж позики не тягне за собою вихід іпотечного банку з процесу іпотечного кредитування. За іпотечним банком зберігаються функції обслуговування кредиту - тобто стягування платежів з позичальника, напрямок відповідних дивідендів інвесторам, які купили позики, захист інтересів інвесторів у разі виникнення спорів за позиками. Таким чином, іпотечний банк виконує роль активного посередника.
Продаючи іпотечні заставні відразу після видачі іпотечного кредиту, банк отримує можливість підтримувати показник ліквідності свого балансу на необхідному рівні, навіть залучаючи кошти на більш короткий термін, ніж по видаваних кредитах. Це, природно, різко підвищує можливості іпотечного банку із залучення коштів для видачі іпотечних кредитів.
Існує кілька способів розміщення іпотечних закладних серед якомога більшої кількості інвесторів.
Перший спосіб - "випуск вторинних іпотечних закладних" [38, с. 155]. Принцип його дії представлений на ріс.1.3.2. Спосіб заснований на тому, що іпотечні банки (в основному великі) видають кредити на суму не нижче мінімальної (досить великий). З іншого боку, існують позичальники, яким не потрібні великі кредити, і кредитні установи, які у зв'язку з встановленими для цього виду діяльності обмеженнями не можуть видавати великі кредити (такою установою може бути простою комерційний банк). У цьому випадку кредитна установа видає кілька невеликих за розміром іпотечних кредитів під вищі відсотки, ніж іпотечні банки. Потім воно рефінансується у великому банку. Для рефінансування отримані іпотечні заставні об'єднуються і на них випускається вторинна іпотечна заставна. Вторинна заставна служить забезпеченням кредиту, який видає великий іпотечний банк і який направляється кредитною установою на видачу нових іпотечних кредитів. Кредитна установа протягом усього терміну кредиту одержує прибуток у вигляді різниці між процентними ставками по виданих і отриманих кредитів, а вторинна іпотечна заставна звертається на фондовому ринку за загальними правилами.
Другий спосіб, так звана сек'юритизація, винайдений в США, але широко застосовується в Англії і Франції (рис. 1.3.3.) [38, с. 157].
Під сек'юритизацією розуміється трансформація активів балансу в ринкові цінні папери для продажу інвесторам [92, с.51]. Сек'юритизація, перетворюючи боргові зобов'язання в майно, підвищує їх оборотність, поміщає їх в інфраструктуру фондового ринку. У цінні папери можуть бути переведені не всі типи активів, а тільки позики, які мають стандартними характеристиками терміну погашення, розміру, забезпечення.

Сек'юритизація являє собою складну процедуру, що складається з окремих етапів. Як правило, ініціатором сек'юритизації виступає банк, що видав іпотечні кредити. Сек'юритизація дозволяє банку-ініціатору поліпшити ліквідність за рахунок видалення (продажу) з балансу довгострокових кредитів.
На першому етапі великі іпотечні банки створюють спеціальну керуючу компанію і групують в ній іпотечні заставні. Мета керуючої компанії-непрямо продати згруповано в ній іпотечні заставні, випустивши на їх основі цінні папери. Існування такої ланки в ланцюжку сек'юритизації пов'язано з можливістю відділення іпотечних активів від майна банку-ініціатора, а отже, і належних платежів за кредитами. Це гарантує інвесторам отримання вкладених коштів навіть у разі неспроможності банку-ініціатора.
При організації компанії банки - власники іпотечних закладних відкривають їй спеціальні накопичувальні рахунки, на які перераховують кошти, що надійшли на сплату відсотків по кредиту і в погашення кредиту. Компанія виплачує з цих коштів доходи за випущеними цінних паперів та викуповує їх після повернення кредиту.
Припустимо, що якась кількість іпотечних банків видало різну кількість довгострокових позик типу А, Б і В. Типи позик розрізняють за термінами і величиною процентної ставки. Відповідно банки мають іпотечні заставні типу А, Б і В. Ці заставні передаються в керуючу компанію, а вона бере на себе зобов'язання передати банкам через певний, досить короткий, термін відповідну суму грошей. Цей термін повинен контролюватися з тим, щоб у банку завжди було в наявності достатньо коштів для своєчасного виконання своїх зобов'язань.
Компанія бере на свій баланс ці іпотечні заставні і на другому етапі сек'юритизації об'єднує заставні одного типу, отримані від різних банків, в пакети типу А, Б та В. Розрізнені зобов'язання об'єднуються в єдине зобов'язання, в якому боржником виступають кілька осіб (одержувачі іпотечного кредиту) , несучих часткову відповідальність у рамках свого зобов'язання за договором позики. Природно, що для такого об'єднання іпотечні заставні відбираються за ступенем їх надійності і перед передачею вони перевіряються незалежним оцінювачем. Таке об'єднання ніяк не зачіпає положення боржників, оскільки розмір і характер його відповідальності не змінився. Банки-ініціатори беруть на себе зобов'язання продовжувати забезпечувати надходження платежів від боржників, але зараховують їх тепер на особливий накопичувальний рахунок компанії.
На третьому етапі обігу компанія віддає сформовані пакети третій особі на зберігання і випускає на ці пакети цінні папери, доходи від продажу яких є засобами рефінансування. Третя особа служить хранителем заставних і гарантом виконання компанією своїх зобов'язань перед покупцями її цінних паперів. В англо-американській системі права для цього застосовують конструкцію довірчої власності (трасту), де третьою особою є довірчий власник, або траст-агент. Ця система гарантує передачу боргових зобов'язань власникам цінних паперів і проходження платежів, що належать власникам цінних паперів. У континентальній Європі застосовується дещо інший підхід (рис. 1.3.4.) [38, с. 159].
У Франції, через відсутність у системі права інституту довірчої власності (трасту), компанія розміщує отримані і сформовані нею в пакети іпотечні заставні в депозитарій. Договір зберігання передбачає отримання компанією від депозитарію вкладних документів (на кожний пакет окремі), що складаються з сертифікатів, кожен з яких представляє собою частину іпотечної заставної. Кошти від продажу сертифікатів будуть використовуватися для рефінансування. Умови договору типові та однакові для всіх, а вкладний документ лише встановлює об'єкт і суб'єкт договору. Вкладні документи також діляться на типи А, Б і В.
Переваги випуску свідоцтв про внесок заставних на зберігання в депозитарій полягають в тому, що:
по-перше, сертифікати можуть бути продані інвесторам, які не мають необхідних коштів для купівлі окремої іпотечної заставної, але хочуть вкладати в них гроші;
по-друге, оскільки вкладні документи випускаються не на окрему заставну, а на пакет закладних, ризик повного неповернення кредиту різко знижується, так як боржником є ​​декілька осіб [44, с. 158-159].
Як вказувалося вище, документи про внесок на зберігання іпотечних закладних складаються з набору однорідних документів (сертифікатів). На кожен пакет випускається певну кількість сертифікатів, в сукупності складових вкладний документ, який засвідчує право власності власника на пакет іпотечних заставних; зобов'язаною особою по ньому є депозитарій.
Після продажу сертифікатів власником покладеного на зберігання пакету іпотечних закладних залишається компанія (що фіксується у сертифікатах), але розпорядитися пакетом вона може, лише пред'явивши в депозитарій всі сертифікати, випущені на цей пакет. Окремий же сертифікат засвідчує право власника на отримання певного процентного доходу і відповідної частини платежу, що надійшов в погашення кредиту. Відсотки за сертифікатом виплачуються більш низькі, ніж за виданим кредитом. Це свого роду плата покупця сертифікату за його участь в іпотечному кредитуванні невеликою сумою грошових коштів.
Керуюча компанія, отримавши від депозитарію вкладний документ, здійснює продаж складових його сертифікатів шляхом відкритого розміщення (для чого вона і створюється як спеціальний заклад, оскільки розміщення цінних паперів - окрема й складне завдання) і бере на себе зобов'язання розподіляти між їхніми власниками потоки платежів, що надходять на її накопичувальні рахунки, і викупити сертифікати після повного погашення кредиту. Це фіксується шляхом зазначення у сертифікаті керуючої компанії в якості платника. Депозитарій, виконуючи функції гаранта, зобов'язується розподіляти платежі, якщо керуюча компанія з яких-небудь причин припинила свою діяльність.
Самі сертифікати після їх розміщення серед інвесторів вільно обертаються на фондовому ринку як окремі цінні папери. Таким чином, іпотечні банки рефінансуються, спочатку сконцентрувавши видані кредити, а потім розподіляючи їх серед широких верств інвесторів. Введення третього незалежного особи - депозитарію забезпечує більш надійний захист прав інвесторів (власників сертифікатів), таку ж, як якби вони купили саму іпотечну заставу.
Для збільшення привабливості вкладень з усіх сертифікатів, що складають єдиний вкладний документ, виділяється 10%, які називаються підлеглими сертифікатами. Їх власники в першу чергу понесуть збитки, а відсотки за такими сертифікатами виплачуються більш високі (свого роду плата за ризик). Це дозволяє швидше розпродати інші 90%, додатково захищені від ризику.
При розміщенні випуску сертифікатів самі іпотечні банки, що є початковими кредиторами, не мають права придбавати більше 5% паперів з випуску. Це обмеження спрямоване на запобігання кругового звернення.

Ця схема може бути доповнена випуском цінних паперів уже на основі самих сертифікатів за умови, що дострокове погашення іпотечного кредиту не збільшує витрат позичальника. При достроковому погашенні кредитор виграє, якщо процентна ставка повторного розміщення вище, ніж процентна ставка за дострокове погашення кредиту, і програє, якщо вона нижча.
Повторне розміщення здійснюється наступним чином. Спеціалізована організація, скупивши велика кількість різних сертифікатів, здає їх на зберігання в депозитарій та отримує вкладний документ, що складається з "вкладних" сертифікатів. Сертифікати повторного розміщення діляться на кілька черг (траншів), що розрізняються за терміном дострокового викупу, який здійснюється з коштів, що надходять в рахунок дострокового погашення іпотечних кредитів.
У першу чергу викуповуються вторинні сертифікати першого траншу, потім другого і так далі. Таким чином, інвестор отримує додаткову можливість для гри на фондовому ринку або страхується від дострокового погашення.
Використання подібних схем у Росії в даний час утруднено у зв'язку з недостатнім розвитком ринку нерухомості та ринку цінних паперів, однак це не означає що формування системи іпотечного кредитування в Росії неможливо. Іпотечні банки отримали розвиток у країнах, де економічні умови схожі з мають місце в Росії.
Так, економічні процеси відбуваються в Мексиці і Росії збігаються-інфляція, спад виробництва, дефіцит житла. Тим не менше з середини 1994р. ринок іпотечних кредитів в Мексиці активно розвивається, комерційні банки збільшують обсяги іпотечного кредитування. Учасниками іпотечного кредитування стають пенсійні та інші фонди, деякі державні інститути [122, с.55].
Формування системи іпотечного кредитування та її функціонування вимагають підтримки з боку держави. У розвинених країнах створена необхідна законодавча база, чітко працюють державні органи, реєструючі операції з нерухомістю, спеціалізовані інститути, створені за підтримки держави, проводять операції з цінними паперами іпотечних банків і таким чином опосередковано регулюють їх діяльність.
До таких спеціальним організацій належать Каса іпотечного рефінансування у Франції, Федеральна національна асоціація з іпотечного кредитування в США (FNMA або Fannie Mae). FNMA була заснована директивою Президента США в 1938р. з метою впливу на збільшення споживчої спроможності населення. Для зниження залежності від фінансування федеральним урядом частина акцій FNMA була передана приватним організаціям, зацікавленим у розвитку житлового сектору та житлового фінансування. У завдання FNMA входили операції на вторинному ринку, функції підтримки іпотечних кредитів, що фінансуються урядом. Крім того, FNMA була зобов'язана купувати іпотечні кредити на вторинному ринку за певними цінами з контрольованими розмірами комісійних. В даний час FNMA є компанією з 100%-ним приватним капіталом, але держава здійснює контроль за її діяльністю через Міністерство житла і міського розвитку. В інвестиційному портфелі FNMA знаходяться іпотечні кредити на суму більше 100 млрд дол, а обсяг непогашених цінних паперів, забезпечених іпотекою, складає більше 250 млрд дол і допомагає фінансувати заборгованість по іпотеці приблизно на суму 365 млрд доларів США [125, с.54] . Більш того, FNMA сприяє розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів просто своїм перебуванням на цьому ринку. Довіра первинних кредиторів підтримується упевненістю в тому, що в разі необхідності FNMA придбає іпотечні * кредити.
Викладені вище схеми становлять інтерес як теорії, застосування якої можливе на наступному етапі розвитку ринку нерухомості та ринку цінних паперів, однак це не означає, що формування системи іпотечного кредитування зараз в Росії неможливо. Іпотечні відносини набули розвитку і в країнах, де спостерігаються економічні процеси, схожі з мають місце в Росії [44, с.161].
2. МОНІТОРИНГ СТАНОВЛЕННЯ ТА РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНИЙ БУДІВЕЛЬНОЇ СИСТЕМИ В УМОВАХ РИНКОВОЇ ТРАНСФОРМАЦІЇ ЕКОНОМІКИ РОСІЇ
2.1. Сучасний стан житлової проблеми Росії та аналіз методів програмного рішення
Російська система житлового фінансування в дореформений період відповідала проведеної житлової політики і полягала в централізованому розподілі бюджетних ресурсів для будівництва державного житла та його безкоштовне надання громадянам, які стоять в черзі на поліпшення житлових умов. У 1987 році частка державних капітальних вкладень у житлове будівництво становила понад 80%, а кошти населення - лише 14,6% (включаючи кошти індивідуальних забудовників та членів житлово-будівельних кооперативів).
До початку економічних реформ в Росії був відсутній ринковий механізм, що припускає самостійну участь населення у вирішенні житлової проблеми. Вільний ринок житла практично відсутній, довгострокові кредити населенню становили незначну частку в загальному обсязі фінансування житла і надавалися в основному індивідуальним забудовникам, житлово-будівельним і житловим кооперативам на будівництво нового, а не на купівлю готового житла.
За період реформ 1990 - 1998 років в сфері житлового фінансування відбулися серйозні зміни. Вплив ринкових методів житлового будівництва на формування ринку житла показано в табл.4 [114, с. 18].

Як видно з наведених у таол.4 даних, початкова ступінь ринкових відношенні-не забезпечила поліпшення справ у житловій сфері, а, навпаки, багато в чому підсилила кризові явища. Так, обсяг введення нового житла зменшився у 1997р. в порівнянні з 1990р. майже вдвічі, що негайно призвело до помітного погіршення справ у будівельному секторі, збитковості багатьох будівельних підприємств. При середній забезпеченості житлом 18,8 м ² / чол. (Значення даного показника близько до країн із середніми доходами населення) у ряді регіонів цей показник становить від 8,7 до 15,9 м ² / чол. Такий стан справ залишалося практично незмінним і в 1998р.
Однак у 1999р. в ряді регіонів стався корінний перелом в існуючій раніше тенденції постійного зниження обсягів введеного новим будівництвом житла. Крім того, вперше за роки реформ в будівельній галузі призупинено зниження інвестицій в основний капітал та підрядні роботи. Так, інвестиції в основний капітал у 1999р. склали 598 700 000 000 руб. (101% до 1998р.), А виконаний обсяг підрядних робіт - 314 500 000 000 руб. (105,4%). Організаціями та підприємствами всіх форм власності збудовано 32 млн м ² житла (104,3%). При цьому продовжувалося зростання житлового будівництва на кошти індивідуальних забудовників. У порівнянні з 1998р. цей показник виріс на 14,6%.
Введення житла перевищив рівень 1998р. в 43 суб'єктах Федерації. Найбільші обсяги житлового будівництва спостерігалися в Самарській (478 тис.м ^2), Бєлгородської (785 тис.м ²⁾ областях, Санкт-Петербурзі (1,1 млн.м ^2), Башкортостані (1,5 млн.м ²⁾ і звичайно в Москві (3,4 млн.м ²⁾ і Московської області (2,7 млн.м ^2). Однак поряд з цим у багатьох регіонах введення житла не тільки не зростає, але і скорочується. Це стосується, наприклад, республік Карачаєво-Черкеської (62%) і Марій Ел (63%), Удмуртської (88%), Читинської (62%) областей. Подібне становище характерно і для Новосибірської області, де показник введення житла в 1999р. склав 54% від аналогічного в 1998р. [6, с.29].
Недостатнє фінансування з федерального бюджету призвело до того, що з передбачених до введення в експлуатацію виробничих і соціальних об'єктів будівництво на кожному четвертому не здійснювалося, а технічна готовність більшості з цих будівництв не перевищує 50%.
У поточному році планується залучити інвестицій в будівельні галузі у розмірі 685-700 млрд руб. При цьому державні кошти передбачені у розмірі 13,3 млрд руб. Передбачається, що житлове будівництво в цілому по країні в поточному році зросте як мінімум на 1 млн м ² [Там же].
Однак незважаючи на намітилася в минулому році в ряді регіонів тенденцію зростання обсягів житлового будівництва, структура і якість житла в загальній масі продовжують залишатися низькими. Так, в більшості випадків знову вводиться житло споруджується на основі технічних і архітектурно-планувальних рішень, що склалися в 70-80-ті роки і багато в чому морально застарілих До того ж у будівництві і при експлуатації житла використовують застарілі технології, матеріали, а вони енерго- і материалоемки. Особливо це стосується житла, призначеного для надання малозабезпеченим та соціально незахищеним верствам населення на безкоштовній основі або за допомогою часткової оплати.
У теперішній же час в цілому по країні в невпорядкованих квартирах проживає 40 млн чол., Оскільки житловий фонд Росії, що становить на початок 1998р. 27 млрд м ² загальної площі, включає більше 30 млн м (1,3%) житла в старих і аварійних будівлях
Понад 60% населення проживає в одно-і двокімнатних квартирах щільністю близько 1,3 чол. на кімнату при відсутності, як правило, загальної кімнати без спальних місць. У комунальних квартирах продовжує проживає 2,9 млн чол. (2% населення), в гуртожитках 5800 тисяч чол. (4%). З 1990 по 1996р. надання безкоштовного соціального житла скоротилося в 2,6 рази і отримати його можуть менше 500 тис. сімей на рік, тоді як число громадян, що мають зареєстроване право на таке житло, тобто перебувають у черзі, перевищила 8 млн осіб. Нині щорічно житло отримує лише 6% черговиків, що в 2,5 рази менше, ніж у 1990р.
Бюджетні витрати на будівництво житла (4% ВНП) вище, ніж у багатьох зарубіжних країнах, а по відношенню до величини бюджетного дефіциту становлять 60% [95, с.18].
Небезпечною стає тенденція зростання вартості будівництва, що робить знову споруджений житло все менш доступним для населення і викликає скорочення попиту, а отже, і обсягу виробництва У кінцевому підсумку це створює кризу системного характеру, при якому відбувається неухильне стиснення попиту на житло і падіння виробництва, помітно посилився в умовах погіршення макроекономічної ситуації і чергового різкого падіння життєвого рівня населення після відомих рішень у серпні 1998р.
Сформована проблемна ситуація в економіці серйозно погіршує становище і населення, і підприємців, і фінансистів, і держави.
Завдання повного забезпечення населення житлом була актуальна у всі часи. Загальна динаміка вирішення житлової проблеми обумовлюється єдністю прояви загально) осударственного, колективного та особистого інтересу в даній сфері. Державою було вже досить велику кількість спроб щодо вирішення даної проблеми.
Перша програма великомасштабного вирішення житлової проблеми була розрахована на 1955-1965гг Реалізація цієї програми забезпечила зростання житлового будівництва в 1,9 рази, збільшення його обсягів до 54,9 млн м на рік. У результаті були поліпшено житлові умови мільйонів людей. Досягнуте зниження гостроти житлової проблеми дозволило більше уваги приділяти якості житлових умов.
До 1985р. середня забезпеченість житлом в розрахунку на 1 чол. склала 14,6 м ^2, збільшившись проти 1970р. в 2 рази. При цьому сім'ї проживали в основному в окремих квартирах (до 1961р. Переважало покомнатно розселення в комунальних квартирах) [114, с.10].
Друга житлова програма була розрахована на період з 1985 по 2000р. У ній передбачалося забезпечення кожної сім'ї окремою квартирою або індивідуальним сучасної будинком. Крім того, в цій програмі як вирішення важливої ​​соціальної задачі намічалася ліквідації наявного різкого розходження в рівнях житлової забезпеченості і якості житла, насамперед у регіональному розрізі.
Масштабність завдань і нові економічні реалії змусили розробників програми передбачити в ній проведення більш досконалої інвестиційної політики і систему фінансування житлового будівництва. Поряд із збереженням пріоритету державних капітальних вкладень значний розвиток одержали проекти зі зведення за рахунок коштів населення кооперативних житлових будинків та індивідуальних житлових будівель, особливо в сільській місцевості, селищах, малих і середніх містах. Для цього була передбачена диференціація фінансово-економічних пільг для різних категорій сімей, а також все більш широке використання коштів підприємств і населення. У період реалізації даної програми були досягнуті максимальні обсяги введення житла в Росії: у 1986р. - 66, 2 млн м ^2; в 1987р. - 72,8; в 1988р. - 72,3; у 1989р. -70,4 М ² [114, С.П].
У 1990р. реалізація зазначеної програми була припинена у зв'язку зі скороченням частки державної участі в житловому будівництві і впровадженням у цей процес ринкових механізмів. Зазначений рік фактично став кордоном, коли почався перехід до наступного етапу.
Третя національна житлова програма отримала назву "Житло" і була розрахована на десятиліття - з 1990 по 2000р. Її реалізація почалася в умовах нерозвиненості ринкових відносин і поспішного відмови від державної участі у фінансуванні житлового будівництва, недооцінки житлового сектору у здійсненні загальних структурних змін і, як наслідок, почався на початку 90-х років кризи у житловій сфері, що виразилося в наступному:
• сталося різке зниження обсягів щорічного житлового будівництва;
• зросли ціни на будівельну продукцію;
• капітальні вкладення держави, підприємств і організацій стали недостатніми;
• знизилися темпи надання житла громадянам;
• впала платоспроможність населення;
• скоротилися можливості придбання житла або ведення індивідуального житлового будівництва.
За даними за 10 місяців 1993р., Частка позабюджетних інвестицій у будівництво житла становила понад 45% загального обсягу капітальних вкладень, що спрямовуються на ці цілі, в тому числі кошти населення - близько 19%. В основу програми "Житло" була покладена переорієнтація в житловому будівництві з переважання бюджетних коштів держави на переважну частку коштів населення та приватних юридичних осіб. У цих цілях передбачалася активна мобілізація коштів для житлового будівництва шляхом випуску житлових векселів та інших цінних паперів, проведення аукціонів ит.д. Це призвело до того, що в 1992р. обсяг централізованих капітальних вкладень у житлове цивільне будівництво склав 358 500 000 000 руб. і знизився в порівнянні з 1991р. на 29% (у порівнянних цінах) Підприємствами всіх форм власності на житлове будівництво в 1992р. витрачено 530 млрд руб., або 70% до обсягу 1991р. [33, с.8].
Вже в перші роки реалізації програми в умовах бюджетного дефіциту на більшій частині країни спостерігалося згортання будівництва житла. У 1992р. на 75 з 77 територій Росії обсяги житлового будівництва знизилися проти 1991р., в тому числі на 26 територіях - більш ніж на третину, а на чотирьох - більш ніж наполовину. У цілому по Росії за рахунок усіх джерел фінансування в 1992р. було введено 37,9 млн.м ² житла, що склало 79% до 1991р. Не поліпшилося становище справ і в 1993р. За дев'ять місяців 1993р. було введено 18,8 млн.м ² житла, в тому числі державними підприємствами та організаціями - 10 млн.м ^2, житлово-будівельними кооперативами - 1,1, індивідуальними забудовниками - 2,4 млн.м, що склало по відношенню до аналогічного періоду 1992р. відповідно 100,2; 93,2; 90,1 і 113,1% [Там же].
Таким чином, механізми, передбачені для реалізації програми "Житло", не забезпечили в необхідній мірі вирішення житлових проблем. Тим часом в ході проведення даної програми формувалися зміни, необхідні для створення ринку житла та переходу житлової сфери на ринкові принципи. Були змінені:
• структура житлового фонду за формами власності; •
• структура житлового будівництва за джерелами фінансування, а також, певною мірою, за типами будівель і технологіям їх зведення.
Дані про розвиток ринку житла за роки ринкових реформ у Москві, Санкт-Петербурзі, Нижньому Новгороді, Твері, Новгороді Великому наведені в табл.5.

Наведені в табл.5 показники, з одного боку, вражають, особливо темпи приватизації у житловій сфері, а з іншого - красномовно представляють фон, на якому відбувається становлення російського іпотечного ринку: проведена в нашій країні безкоштовна приватизація житла, тим більше в такі надзвичайно короткі за мірками економічного розвитку терміни, не сформувала за великим рахунком клас власників взагалі, а вже тим більше клас ефективних власників. Тому що склалася на сьогодні в Росії соціально-екноміческая ситуація менш краща для запуску іпотечних програм, ніж ситуація, еволюційно що склалася в США (табл.6).

Проте вона також аж ніяк не така вже сприятлива і зовсім не ідентична ситуації, що мала місце в США в 30-і роки, на яку люблять посилатися як самі американці, просуваючи в нашій країні свої проекти (іпотечні схеми), так і російські автори пропозицій щодо запровадження у нас заокеанської моделі іпотеки.
Разом з тим наведені в табл.6 дані свідчать про те, що іпотечне житлове кредитування в США розвивалося протягом дуже тривалого часу, тому й клас позичальників іпотечних кредитів формувався виходячи з пріоритету щодо інституту власників у житловій сфері, що спирається на столітні традиції.
У Росії ж досвід формування прошарку власників житла (насамперед у багатоквартирних будинках) налічує менше десяти років. Крім того, у російського власника квартири досить гіпертрофоване ставлення до нерухомості, що перебуває в його власності. Наприклад, все досить швидко засвоїли, що власник має право розпоряджатися своєю квартирою, тобто відчужувати її (на практиці це найчастіше відбувається через купівлю-продаж квартир, завдяки чому і сформувався вторинний ринок житла у всеросійському масштабі). У той же самий час російський власник квартири в переважній своїй більшості не здатний і не хоче нести тягар витрат і відповідальності, яка на нього лягає у зв'язку з володінням об'єктом нерухомості.
Загальне вчення про право власності в цивільному суспільстві свідчить, що належить власнику майно для нього не тільки благо, але і відповідне тягар. Норма про тягар утримання майна власником закріплена в ст.210 ГК РФ (рис.2.1.1.).

В даний час існує низька ефективність діяльності структур з управління житловим фондом, проте домовласники, тобто власники квартир, не прагнуть сформувати в будинках, де проживають самі, товариства власників житла, щоб за допомогою свого зацікавленого впливу поліпшити стан будинків та знизити витрати на їх експлуатацію, одночасно з цим зменшивши і свої витрати на оплату житлово-комунальних послуг.
У зв'язку з тим, що власник несе тягар утримання майна, він відповідає за ризики, пов'язані з погіршенням його користування (змісту), випадкової загибелі або випадкового пошкодження, оскільки немає осіб, на яких може бути покладена відповідальність за реалізацію (наступ) подібних ризиків, носять випадковий характер (ст.211 ЦК України).
Ризик - це ступінь або величина очікуваної небезпеки. Невизначеність його реалізації (настання) надає названої обов'язки власника особливу значимість. Однак впроваджувана в даний час в Москві система пільгового страхування жител, що має яскраво виражений соціальний характер (власник квартири вносить, по суті, вельми скромну плату за надану страховий захист), просувається з великими труднощами.
Поряд з розвитком ринку житла корінні зміни відбулися в структурі джерел фінансування житлового будівництва. Основними джерелами фінансування житлового будівництва стали позабюджетні кошти в поєднанні з різними формами державної підтримки громадян та юридичних осіб, які беруть участь у фінансуванні будівництва житла. Частка бюджетних коштів у введенні житла, що досягала до початку економічної реформи 80%, скоротилася приблизно до 26%, у тому числі частка коштів федерального бюджету - до 15%. Дані по роках про зміну структури введення загальної площі житлових будинків за джерелами фінансування наведені у табл.7 [116, с. 14].

Зміна співвідношення джерел фінансування не тільки не зменшило гостроту житлової проблеми, а й призвело до подальшого її зростання. Зокрема, ще більш очевидною стала проблема недооцінки значимості соціальної спрямованості житлової реформи. Для її вирішення знадобилася розробка додаткових заходів державної підтримки певних соціальних груп населення, перш за все незаможних громадян, молодих і багатодітних сімей, а також військовослужбовців, громадян, звільнених з військової служби в запас або відставку, осіб, які пропрацювали тривалий час в районах Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостях, вимушених переселенців, громадян, які постраждали внаслідок аварій і стихійних лих. На вирішення цих завдань і був спрямований ряд розроблених і затверджених федеральних цільових програм. Хід та підсумки їх реалізації представлені в табл.8 [116, с. 14].


Результати виконання основних федеральних програм свідчать про те, що реалізація державної житлової політики на середньострокову і довгострокову перспективу має будуватися не тільки виходячи з одних намірів, нехай навіть самих благих, за рішенням тривалих проблем із забезпеченням житлом громадян РФ, але і з урахуванням наявних реальних можливостей , перш за все системи фінансування.
Об'єктивна необхідність збільшення обсягів житлового будівництва та якості житла, що зводиться обумовлена ​​також і реально ситуацією, що склалася, що стосується загального стану житлового фонду Росії.
2.2. Моніторинг становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний та регіональний рівні
Протягом кількох останніх років іпотека є предметом бурхливих дискусій. Це позитивне явище обумовлено тим, що використовувалися раніше механізми проведення житлової політики в країні в новій економічній ситуації виявилися неефективними. І пов'язано це не стільки з погіршенням стану державного бюджету, скільки зі зміною ролі і місця всіх без винятку інститутів по відношенню до вирішення житлової проблеми. Велике значення для створення іпотечного механізму в Росії має освіту у вересні 1997р. на державній основі Агентства з іпотечного кредитування як спеціалізованого інституту вторинного іпотечного ринку на федеральному рівні. Концепція Агентства була розроблена за активної участі фахівців з "Фанні Мей", Інституту економіки міста США (Urban Institute) і Міжнародного агентства розвитку США (USA1D).
Основне завдання Агентства - сприяти розвитку житлового іпотечного кредитування за допомогою рефінансування (покупки) іпотечних кредитів, видаваних комерційними банками - первісними кредиторами. Тобто саме на Агентство покладається функція залучення довгострокових фінансових ресурсів для кредитування населення. Передбачається, що Агентство випускати довгострокові цінні папери, забезпечені пулом іпотечних кредитів. В умовах відсутності розвиненого ринку довгострокових фінансових інструментів на справжній момент такий підхід виправданий. Тим самим Агентство безпосереднім чином буде формувати довгостроковий фінансовий ринок. Операції Агентства також будуть сприяти підвищенню ліквідності банків за рахунок перетворення неліквідних активів (іпотечних кредитів) у ліквідні (готівку). Очевидно, що концепція Агентства наближена до моделі "Фанні Мей".
Другою функцією Агентства є стандартизація та уніфікація процедур іпотечного кредитування. З метою мінімізації кредитного ризику по іпотечних кредитах і підвищення надійності власних цінних паперів Агентство надає технічну допомогу банкам з розробки процедур видачі та обслуговування іпотечних кредитів.
До третьої функції Агентства відноситься представництво інтересів іпотечних структур в уряді та інших державних установах. Міністерство фінансів, Міністерство економіки, Державний комітет з будівельної, архітектурної та житлової політики і Центральний банк РФ розуміють необхідність розвитку системи житлового фінансування, її інте! рації з фінансовою сферою і ринками капіталу. Державна дума також бере участь у вирішенні цих завдань, займаючись підготовкою і реалізацією спільної програми Держдуми і Конгресу США по житловому будівництву в Росії "Будинок для вашої сім'ї".
Пілотний проект Агентства здійснюється в Санкт-Петербурзі, адміністрація якого чудово розуміє необхідність якнайшвидшого поліпшення житлових умов широких мас міських жителів і надає всебічну підтримку розвитку механізму іпотечного кредитування. Згідно з концепцією Агентства процес іпотечного кредитування можна підрозділити на кілька етапів.
На першому етапі комерційні банки видають іпотечні кредити індивідуальним позичальникам на покупку житла. Відразу після укладання договору позичальник стає власником житла, придбаного за рахунок кредиту, і надає її в заставу банку-кредитору. Призначення кредиту - виділення коштів на покупку - спеціально обумовлено кредитним договором, а відповідальність за цільове використання кредиту позичальником покладено на банк. Обслуговування кредиту після його видачі здійснюється банком-кредитором.
Параметри іпотечних кредитів попередньо узгоджуються між Агентством і банками. Так, на даний момент сума кредиту та платежі з нього припускають прив'язку до доларового еквіваленту. Бажаною формою кредиту є аннуітетний кредит зі змінною процентною ставкою, прив'язаною до ставки ЛІБОР. Кредити повинні надаватися на термін від 5 до 10 років з щомісячними виплатами зворотними.
Одним з найважливіших вимог Агентства є також проведення банками процедури андеррайтингу згідно агентськими стандартам. Ставлення щомісячного платежу по кредиту до щомісячного доходу позичальника не повинен перевищувати 35%, відношення суми кредиту до оціночної вартості застави не повинно бути більше 70%, розмір кредиту має становити не більше 50 тис. дол [50]. До обов'язкових видів страхування, передбачених в іпотечній схемі, на даний момент відносяться страхування втрати і пошкодження предмета застави, а також страхування життя і працездатності позичальника.
Можливість дострокового погашення за кредитами передбачається з певними обмеженнями. По-перше, протягом перших 12 міс. після отримання кредиту позичальник не має права на дострокове погашення. По-друге, сума дострокового погашення не повинна бути менше 5% від поточного залишку позичкової заборгованості і не менше 500 дол США. По-третє, позичальник зобов'язаний заздалегідь повідомити банк про що достроково погашається сумі. За здійсненні часткового дострокового погашення провадиться перерахунок ануїтетних платежів виходячи з нового залишку позичкової заборгованості.
Зважаючи на нестабільну економічну ситуацію в Росії можливість дострокового гасіння важлива як для позичальника, так і для банку. Позичальник повинен мати можливість скоротити свою заборгованість в умовах погіршення загальної економічної ситуації або за індивідуальним причин. Дострокове погашення знижує боргове навантаження на позичальника і підвищує його кредитоспроможність, в чому, в свою чергу, зацікавлені банки.
Більш висока відповідальність позичальника стимулюється цільовим використанням кредиту винятково на придбання житла. Більш продумане регіональне законодавство в частині звернення стягнення на створення житлових резервних фондів, що полегшують процедуру виселення неплатоспроможних позичальників, також сприяють більш суворому підходу до виплат по кредиту. Як показує практика, позичальники прагнуть не порушувати домовленості з банками і навіть в умовах кризи і стрімкого падіння реальних доходів проводять виплати в строк або вдаються до дострокового гасіння.
На другому етапі Агентство надає банкам можливість продати кваліфіковані іпотечні кредити по залишку позичкової заборгованості. Права вимоги за іпотечними кредитами в цьому випадку переходять Агентству, а функції обслуговування залишаються за банком.
Відповідальність банків за видачу кредитів реалізується в наданні гарантії у разі несплати позичальником місячного платежу. При відсутності або неповної щомісячної виплати з боку позичальника банк, що обслуговує кредит, здійснює виплату за кредитом Агентству у розмірі регулярного місячного платежу. Максимальне число виплат банку за даною схемою - три протягом одного року. Якщо в кінцевому рахунку кредит визнається неякісним, банк зобов'язаний провести зворотний викуп іпотечного кредиту у Агентства і самостійно домовлятися з позичальником про погашення суми, що залишилася основного боргу.
Варіанти можуть включати реструктуризацію кредиту за різними параметрами (пролонгування, зниження процентної ставки, часткове / повне дострокове гасіння) або процедуру звернення стягнення. Процедура зворотного викупу припускає покупку банком прав вимоги за іпотечним кредитом за ціною, рівною залишку позичкової заборгованості по кредиту. У разі відмови банку здійснити зворотний викуп Агентство передає кредитну справу до суду на реалізацію процедури звернення стягнення. У разі банкрутства обслуговуючого банку Агентство розриває з ним договір і переводить кредит в інший банк на обслуговування. У період до знаходження нового обслуговуючого банку Агентство самостійно обслуговує кредит.
На третьому етапі Агентство припускає випускати цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами. Очевидно, що низька активність російського фондового ринку, особливо після кризи серпня 1998р., Обмежує можливості Агентства з залучення середньо-і довгострокових ресурсів.
Отже, з вищевикладеного випливає, що на сьогоднішній день Уряд РФ зробило ставку на розвиток іпотеки в країні за класичним американським зразком. Схема кредитування така: 1) комерційний банк надає іпотечний кредит покупцю квартири, 2) Агентство з іпотечного житлового кредитування викуповує даний кредит у банку, виступаючи джерел "довгих" грошей. Але слід врахувати, що дана модель працює добре в країнах зі стійкою економікою. Також необхідна розвинена іпотечна інфраструктура, яка не сформувалася на сьогоднішній день в Росії [142, с.101].
Розглядаючи досвід впровадження іпотеки в Росії, не можна замикатися на федеральному рівні. Особливої ​​уваги заслуговують схеми іпотеки, застосовувані в регіонах Росії. Характерною рисою розвитку регіональної іпотеки є її соціальна спрямованість-регіональні влади беруть на себе значну частину тягаря вирішення питання про виділення кредиту, часто позики по іпотеці носять безстроковий характер. Слід враховувати, що існує велика категорія громадян, які не мають можливості вдатися до комерційної іпотеки, для них передбачена державна підтримка у вигляді безкоштовного виділення житла [45, с.295].
В даний час близько 10 регіонів Росії в тій чи іншій формі розвивають на своїй території програми іпотечного кредитування.
У деяких інших містах та регіонах (Оренбурзька область, Удмуртська Республіка та ін) отримали розвиток схеми кредитування населення за кредитною ставкою, набагато нижче ринкової, через створювані позабюджетні фонди.
Надання пільгових процентних ставок по кредитах створює труднощі для залучення в систему іпотечного житлового кредитування позабюджетних коштів інвесторів. У зв'язку з цим подібні схеми обмежені за масштабами кредитування і лягають важкої навантаженням на регіональні бюджети, які в більшості своїй на сьогоднішній день є дефіцитними.
У ряді регіонів Росії (Бєлгородська область. Республіка Башкортостан і ін), в основному в сільській місцевості, отримали поширення схеми кредитування, в яких не використовується кредитно-фінансовий механізм. У Республіці Башкортостан позичальники отримують кредит (позика) у вигляді будівельних матеріалів, а в Білгородській області розглядається результативність підсобного господарства позичальника. При цьому платоспроможність позичальника в загальноприйнятому сенсі слова не оцінюється, оскільки повернення кредиту (позики) здійснюється не в грошовій, а в натуральній формі - у вигляді сільськогосподарської продукції, яка згодом продається за цінами, що встановлюються організаторами такого роду кредитування.
Заміна грошових інструментів натуральними може призвести до несумірності витрат і результатів. Крім того, досить складно гарантувати повернення кредитів за відсутності реального грошового еквівалента натуральних платежів за кредитом і його відповідності розміру кредитних ресурсів.
Досить реалістична програма іпотечного кредитування, яка була розроблена в м. Москві. У серпні 1998 року уряд Москви схвалив концепцію міської програми іпотечного кредитування і з метою управління цим процесом створило Московське іпотечного агентство (МІА). Це відкрита акціонерна суспільно-кредитна (не банківська) організація з міською часткою участі не менше 51%. Агентство задумано як основний оператор вторинного іпотечного ринку. У його функції входять: розробка та впровадження єдиних іпотечних стандартів, дотримання статусу офіційних кредитів МІА, здійснює викуп іпотечних кредитів, у тому числі проводить операції на вторинному іпотечному ринку. Механізм іпотечного кредитування, як нескладно помітити, схожа з американською моделлю: банки видають позичальникам іпотечні кредити, Московське іпотечне агентство викуповує в банків все борги разом із заставними зобов'язаннями. На перепродажу їх МІА банки отримують свій дохід за рахунок маржі (різниці між купівельною і продажною ціною), а також за обслуговування кредиту в межах 2-4% від суми. За рахунок 'оборотності грошей банкам вигідно знижувати процентну ставку по відношенню до ринкової, залучаючи нових клієнтів. Разом з тим відповідальність за погашення кредитів цілковито лежить на банках протягом усього терміну кредитування будівництва житла. МІА випускає облігації, які продаються на зовнішньому і внутрішньому ринках запозичень, тобто в Росії і поза нею. Така перекачування грошей повинна йти постійно. МІА планує також залучати кошти інвесторів, для чого почне випускати і розміщувати цінні папери, забезпечені власними активами, а також поручительствами Уряду Москви. Власні активи МІА формуються за рахунок коштів засновників і прибутку від діяльності агентства.
Що стосується ставок відсотка, то вони передбачаються 2 видів: 7% річних-пільгова ставка і 10-13% - основна. Кому ж надається кредит за пільговою ставкою? Питання на сьогоднішній день залишається відкритим. Можна "прив'язати" видачу кредиту до платоспроможності позичальника, але довідки про офіційні доходи на сьогоднішній день не дають реального уявлення про справжні розміри доходів. Розглядається питання про надання пільгового відсотка за іпотечним кредитом під певний вид житла (наприклад, пільги для проживаючих в невпорядкованих будинках та ін.)
Громадян, які за своїм соціальним становищем вправі претендувати на отримання іпотечного кредиту, досить багато. Але, зрозуміло, що все буде залежати від можливостей місцевих бюджетів та іпотечних банків, соціальної зацікавленості широких мас населення [116, с.59-61].
Особливої ​​уваги заслуговує модель іпотечного кредитування, застосовувана в г.Саров Нижегородської області.
Керівник авторського колективу міської програми г.Саров є В. І. Лимаренко. Основою Саровської іпотеки став спеціально створений фонд соціального розвитку (ФСР). Будівництво та придбання житла здійснюється Фондом соціального розвитку г.Саров за рахунок власних коштів Фонду, а також за рахунок кредиту, наданого кредитними організаціями, їх філіями або відокремленими підрозділами, що беруть участь у Програмі кредитування будівництва і придбання житла. Банкам, що надали кредит Фонду для фінансування будівництва та придбання житла з метою продажу його в кредит жителям г.Саров. Отже, фінансування програми "Житло в кредит" складається з 3 джерел: пожертвування підприємств, які мають податкові пільги, кредити, надані Фонду кредитними установами, до чого їх стимулюють податкові послаблення; кошти жителів, коли частина житла вже побудована і продається новоселам. Следуei помітити, що місто Саров має статус закритого адміністративно-територіального утворення (ЗАТО). Закритим адміністративно-територіальним утворенням визнається має органи місцевого самоврядування територіальне утворення, в межах якого розташовані промислові підприємства з розробки, виготовлення, зберігання та утилізації зброї масового ураження, переробці радіоактивних та інших матеріалів, військові та інші об'єкти, для яких встановлюється особливий режим безпечного функціонування та охорони державної таємниці, що включає спеціальні умови проживання громадян (ст. 1 Закону РФ від 14 липня 1992р. № 3297-1 "Про закритому адміністративно-територіальному утворенні").
Поселення, які мають статус ЗАТЕ, мають ряд законодавчих преференцій. Це зроблено для того, щоб місцева влада мала можливість (за наявності волі і працьовитості) за рахунок прийняття відповідних рішень знизити або усунути негативні чинники, об'єктивно виникають, наприклад, у соціальній сфері конкретного освіти. Для г.Сарова це десятиліттями тягнеться чергу на муніципальні квартири (1 / 5 населення - черговики), що розсипаються старі будинки, стрімко скорочується житлове будівництво. До цієї безрадісної картині треба додати, що на двох містоутворюючих підприємствах затримки виплати заробітної плати на тривалий період зовсім не рідкість.
Органи місцевого самоврядування г.Сарова зуміли розумно розпорядитися перевагами, закладеними у статусі ЗАТО. У результаті в місті народилася і стала ефективно діючої програма "Житло в кредит", в якій передбачається кредитування будівництва та придбання житла за допомогою перетворення ЗАТЕ в інвестиційну зону, тобто за рахунок надання комплексу пільг з оподаткування як громадянам, так і різного роду юридичним особам.
Саме за рахунок надання податкових послаблень, рішення щодо яких прийнято на місцевому рівні, вдалося сформувати початковий капітал іпотечної програми "Житло в кредит". Програма розрахована в основному на громадян із середніми доходами. Названу категорію покупців житла, не слід асоціювати з середнім класом, тобто з найтоншим шаром досить забезпечених людей. На них (громадян з доходами не менш ніж в одну тисячу доларів США), зокрема, орієнтована Московська іпотечна програма, оскільки в ній вибір зупинений на американській моделі іпотечного кредитування і акцент зроблено на залученні іноземних (валютних) інвестицій. Тільки ці два фактори, не кажучи вже про інші, спочатку роблять столичну іпотеку долею виключно обраних.
За основу структури фінансування іпотечного житлового кредитування була взята безподаткова модель, у реалізації якої задіяні одночасно два механізми: 1) механізм фінансування "продаж у розстрочку"; 2) механізм фінансування через фонд.
У Сарові реалізована суто російська модель іпотечного кредитування. Вона не лише спирається на вітчизняне податкове і цивільне законодавство, але ще носить виражений соціальний характер з м'якими обрисами, що в наших суворих умовах дуже немаловажно.
Основні моменти програми.
1. Пропонований механізм купівлі житла є додатковим.
2. У перший рік скористатися кредитом зможуть ті, хто проживає в г.Саров і визнаний потребують поліпшення житлових умов (або він живе у гуртожитку, або у нього менше 18 кв.м. загальної площі на члена сім'ї).
3. Перший платіж не менше 10% від вартості квартири.
4. Переваги мають ті, хто просить меншу суму і готові продати стару квартиру Фонду соціального розвитку при переїзді в нову, в залік вартості нової.
5. Великий кредит не дадуть тим, у кого невелика заробітна плата. Щомісячний платіж не повинен перевищувати 20% сукупного сімейного доходу.
6. Порядок збору заявок: заповнюється стандартне заяву і передається в квартирний відділ адміністрації. Протягом 1 місяця йде збір заяв. За певними критеріями комп'ютер складає 5 пріоритетних списків: кому потрібна однокімнатна квартира, двокімнатна і т.д. На чолі списку ті, кому потрібна менша сума кредиту. Через рік процедура складання пріоритетних списків проводиться заново.
Критерії пріоритетності: економічний, житловий, соціальний.
7. Списки передаються з квартирного відділу в Агентство нерухомості. Там громадянин отримує пропозицію про покупку конкретної квартири, обговорюються варіанти, оцінюється вартість колишньої квартири, укладається договір купівлі-продажу, оформляється кредитна угода, порука і страховка.
8. Квартира стає власністю громадянина, але вона обтяжена заставою до погашення зобов'язання.
9. Якщо громадянин відмовляється від подальших платежів, то йому проводиться перерахунок і пропонується менш дорога квартира (відсотки по кредиту не враховуються).
10. Ризики страхує Військово-страхова компанія.
Етапи реалізації програми.
1. Спрямування коштів банку на кредитування.
Банк направляє грошові кошти на кредитування будівництва та придбання житла, надаючи Фонду безвідсотковий кредит на 15 років. Слід врахувати, що банку в даній ситуації надається ряд податкових пільг, а саме, з ПДВ, податку на прибуток, податку на майно, на користувачів автодоріг. Фонд зобов'язується використовувати даний кредит за цільовим призначенням, тобто виключно для фінансування будівництва житла та придбання його на вторинному ринку з метою продажу громадянам. Виконання зобов'язань Фонду за кредитним договором забезпечується порукою або заставою.
2. Будівництво та придбання житла Фондом.
Всі операції, пов'язані з будівництвом і придбанням житла, Фонд здійснює на підставі договору агентування, доручення або комісії через спеціалізоване підприємство (Агентство), основним видом діяльності якого є купівля та продаж житла, іншої нерухомості. Агентство від імені Фонду укладає з генеральним забудовником, що здійснюють будівництво житла (Підрядник), договір підряду на будівництво або купує житло за договором купівлі-продажу на вторинному ринку житла.
3. Продаж житла громадянинові.
Передачу житла громадянинові Фонд здійснює за договором купівлі-продажу, що укладається через Агентство. Продаж житла здійснюється в кредит з розстрочкою частини платежу. Сума та термін надається розстрочки, а також ціна житла встановлюються Фондом (або за дорученням Фонду Агентством), виходячи з ринкової вартості житла. При цьому не менше 10% вартості житла громадянин повинен сплатити в 10-денний строк з дня укладення договору купівлі-продажу житла за рахунок власних коштів, банківського кредиту або за рахунок коштів роботодавця, тобто юридичної або фізичної особи, яка є наймачем громадянина відповідно до КЗпП РФ. Частина вартості житла може бути сплачена за рахунок здійснюваної через Агентство продажу третім особам належить громадянинові нерухомого майна або передачею Фонду цього майна за договором купівлі-продажу і заліком вартості цього майна.
Сума, на яку договором купівлі-продажу надана розстрочка платежу, виплачується громадянином щомісячно рівними частками у строки, встановлені договором купівлі-продажу. Громадянин зобов'язаний дати доручення своєму роботодавцю на утримання з заробітної плати чи інших доходів і перерахування Фонду суми місячного платежу. Термін, на який надається розстрочка платежу (дата останнього місячного платежу) обчислюється з дня укладення договору купівлі-продажу та встановлюється в залежності від суми, що підлягає сплаті в розстрочку. Фонд чи Агентство має право вимагати забезпечення виконання зобов'язань покупця запорукою належить громадянину рухомого і нерухомого майна, поручительством членів сім'ї громадянина, його роботодавця, інших осіб, які виступають в якості поручителів, страхуванням ризиків, а також іншими способами.
4. Пряме кредитування громадянина банком.
Банк, який видав кредит Фонду, має право перейти від кредитування Фонду до кредитування безпосередньо громадянина. Якщо громадянин, який отримує у Фонду житло, оплачує його повністю або частково за рахунок кредиту, наданого для цієї мети банком, які беруть участь у кредитуванні, Фонд зобов'язується достроково повернути банку частину свого боргу дорівнює сумі кредиту, наданого банком громадянину. Умови кредитного договору між банком і громадянином визначаються угодою сторін.
5. Виплата кредиту, наданого Фонду.
Фонд зобов'язується виплатити банку вся суму наданого кредиту до закінчення терміну дії кредитного договору. Виплата здійснюється рівними частками, щоквартально, починаючи з 2 року дії договору. Графік повернення по кожній кредитної сумі, наданої банком Фонду, визначається договором між банком і Фондом. У разі переходу банку до прямого кредитування громадян черговий передбачений графіком платіж Фонду, збільшується на суму кредитів, наданих громадянам, які беруть участь у кредитуванні.
На першому етапі для забезпечення постійного фінансування будується певну кількість платного житла. Фонд платного житла в загальному обсязі житлового будівництва складе 69% і включає всі види житла, за винятком бюджетного -31%, призначеного для надання безкоштовного муніципального житла різним категоріям населення, які потребують поліпшення житлових умов. Фінансування, отримане від реалізації збудованого на першому етапі житла, дозволить надалі підтримувати загальний обсяг будівництва на заданому рівні, де частка платного житла складе близько 62%. На другому етапі будівництва житла збільшується частка бюджетного будівництва: з 31% на першому етапі до 38% - на другому, що забезпечить практику будівництва та безкоштовного надання муніципального житла громадянам, які потребують поліпшення своїх житлових умов, за рахунок коштів муніципального бюджету та дозволить значною мірою виконати наступні зобов'язання:
• погашення заборгованості минулих років;
• розселення старого фонду;
• забезпечення громадян "соціальним житлом";
• будівництво недорогого муніципального житла для соціально незаможних громадян, що не підлягає приватизації (житло у найм).
Фінансове забезпечення етапів будівництва житла.
Для забезпечення першого і другого етапів будівництва житла визначені такі джерела фінансування:
• кошти бюджету;
• кошти Фонду соціального розвитку;
• кошти банків;
• кошти самого майбутнього власника квартири.
Для ефективного залучення у будівництво коштів громадян, необхідно на першому етапі (фаза запуску програми) значне (лавинне) залучення бюджетних коштів та інвестиційних коштів. На першому етапі частка бюджетного фінансування знижується і зберігається протягом другого етапу розвитку Програми. На кошти бюджету планується будувати багатоповерхове житло для розселення старого фонду та інженерну інфраструктуру під майбутнє житлове будівництво. Таким чином, кредитування першого етапу будівництва відбувається в основному за рахунок коштів бюджету та інвестицій Фонду соціального розвитку. Інвестує будівництво і це дозволяє вже на першому етапі при реалізації збудованого житла на виплат збільшити фінансування будівництва за рахунок коштів громадян від повернення кредитних ресурсів і відсотків по кредиту. Закладений на першому етапі обсяг інвестицій Фонду соціального розвитку дозволяє на другому етапі щорічно фінансувати будівництво додатково до бюджету. Зворотні кошти від інвестицій першого етапу дозволять забезпечити на другому етапі Програми стійке (стабільне) фінансування, ориентируемое на використання поворотних коштів та коштів громадян.
Багато елементів перевіреної в Сарові програми є і в інших регіонах, зокрема, в Оренбурзькій, Самарської, Бєлгородської, Ростовської областях, в Башкортостані. Хоча вони і відрізняються від класичної іпотеки, тим не менш, до певної міри є прийнятними в конкретних регіональних умовах, і, що найголовніше, всі вони використовуються на рублевих, тобто вітчизняних кредитних інструментах.
Оренбурзька область, на думку фахівців, сьогодні займає одне з провідних місць серед регіонів, що впроваджують програми іпотечного кредитування. У результаті проведення житлової програми "Мій дім", що стартувала в області чотири роки тому за ініціативою В. Черномирдіна, зростання житлового будівництва в Оренбурзькій області за 10 місяців 1999 року склав 28% по відношенню до того ж періоду минулого року.
Впровадження в рамках цієї програми системи іпотечного кредитування призвів до того, що тільки в 1998 році тут оформлено 65 кредитів, виданих як на покупку квартир і будинків, так і на завершення їх будівництва. Перевага віддається довгострокового реінвестованого кредитом під заставу житла, що купується. Така форма доступна сім'ям з середніми доходами в розмірі від 2 до 4 тисяч рублів на місяць на термін від 5 до 15 років під 8-12 відсотків річних у рублях. У порівнянні зі столичною іпотечною схемою, де застосовується ставка 25 відсотків, вигода очевидна.
Оренбурзьку іпотечне-житлову корпорацію підтримує обласна адміністрація, яка контролює процес оформлення і погашення кредитів. Гарантом їх надійності виступає губернатор області. При цьому область обходиться і без фінансової підтримки своєї програми з центру. Так, Федеральне агентство іпотечного кредитування (Фаїк) пропонує лише методологію. Відсутність довгострокових і відносно дешевих ресурсів на фінансовому ринку змусило обласну адміністрацію виділити бюджетні кошти для видачі іпотечних кредитів. Будівництво житла здійснюється також за рахунок використання недоїмок підприємств в обласний і місцевий бюджети.
З цією метою в Оренбурзі створюється позабюджетний фонд, де будуть акумулюватися матеріальні ресурси боржників, які потім через механізм іпотеки будуть направлятись на житлове будівництво. У свою чергу, виручені від продажу житла кошти підуть на погашення заборгованості місцевих підприємств перед бюджетами всіх рівнів.
У Самарі в 1999р. була створена своя нормативна база для розвитку іпотеки, причому іпотечні програми фінансуються за рахунок коштів регіонального бюджету. Іпотечний кредит можна отримати на термін до 25 років, і для його надання потрібно внести всього 10% від вартості житла, що купується. Критерієм виступає сукупний дохід всієї родини. Саме по ньому прогнозується реальна можливість позичальника своєчасно повернути житлову позику.
У Ростові-на-Дону іпотечні програми розвиваються спільно з Агентством житлових програм адміністрації Ростовської області, Ростсбербанком і ссудносберегательним суспільством. Іпотечний кредит може отримати практично будь-який бажаючий (після відповідної перевірки його платоспроможності) за ставкою 37% річних у рублях і терміном на 15 років.