Організація і фінансування житлового іпотечного кредитування в Росії

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ЗМІСТ


ВСТУП

РОЗДІЛ 1 Історія розвитку іпотечного кредитування в Росії

1.1 Становлення іпотечного кредитування в дореволюційній Росії

1.2 Інститут іпотечного кредитування в пострадянський період

1.3 Правове регулювання іпотечного кредитування в Росії

РОЗДІЛ 2 Механізм житлово-іпотечного кредитування в. Росії

2.1 Процедура надання іпотечних кредитів: загальна характеристика основних етапів

2.2 Договори, укладені для реалізації іпотечного кредитування, і їх виконання

2.3Обращеніе стягнення на заставлене майно як наслідок неповернення кредиту

РОЗДІЛ 3 Практика правового регулювання іпотечного кредитування та його вдосконалення

3.1 Проблеми іпотечного житлового кредитування в Росії

3.2 Досвід реалізації програм іпотечного житлового кредитування в Новосибірську

ВИСНОВОК

СПИСОК ВИКОРИСТОВУЮТЬСЯ ДЖЕРЕЛ

ВСТУП


Житло є однією з базових цінностей, які забезпечують громадянам відчуття економічної стабільності та безпеки, стимулюючих до ефективного і продуктивної праці і в значній мірі формують ставлення громадян до держави, оскільки саме держава є гарантом реалізації конституційного права громадян на житло. На урядовому рівні прийнято пріоритетний національний проект "Доступне й комфортне житло - громадянам Росії» [15]. Однак ситуація з доступністю для громадян придбання, а тим більше отримання житла з кожним роком не поліпшується, а погіршується.

Ключовою проблемою при виробленні та реалізації житлової політики є забезпечення доступності житла для громадян. Механізмом, що дозволяє вирішити цю задачу, і є іпотечне житлове кредитування. Соціально-політична та економічна значимість іпотеки обумовлена ​​насамперед тим, що вона орієнтована на соціально активні та дієздатні верстви населення, що формують базу й опору цивілізованого громадянського суспільства - середній клас.

Житло є дорогим товаром тривалого користування. Його придбання, як правило, не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів або накопичень.

У сучасній ринковій економіці значення іпотеки як інвестиційного інструменту велике: для позичальника іпотека - це додаткова можливість отримання великих коштів на тривалі строки для вирішення житлової проблеми, для кредитного інституту - стійке функціонування зі стабільними доходами і гарантією повернення кредиту, для економіки в цілому - постійні інвестиції в житловий сектор, розвиток будівельної індустрії, становлення ринкових відносин в суміжних галузях економіки і вирішення соціальних проблем.

Необхідність житлового іпотечного кредитування в Росії особливо відчутна в даний час, коли значно скоротилося державне бюджетне фінансування житлового будівництва. . Серед способів забезпечення виконання зобов'язань іпотека, заснована на ринкових принципах, на сучасному етапі визнана пріоритетною в здійсненні житлової програми в Росії [47, c. 58].

Розвиток житлової іпотеки в Росії сьогодні стримується низкою чинників:

1) обмеженим платоспроможним попитом населення;

2) низькими обсягами та невисокою якістю нового житлового будівництва в суб'єктах РФ, що обумовлює недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла;

3) нерозвиненістю інфраструктури ринку житла і житлового будівництва;

4) психологічними факторами, головним з яких є національна особливість більшості населення - небажання жити в борг;

5) великою кількістю адміністративних бар'єрів;

6) великою кількістю субсидій у цій сфері, їх слабкою адресність;

7) високими процентними ставками;

8) непрозорими джерелами доходів громадян;

. 9) нерозвиненістю організаційно-технологічної та фінансової інфраструктури в системі іпотеки [52, c. 61].

Ринок іпотеки в Росії знаходиться в стадії формування. У той же час спостерігалися високі темпи його зростання, - все більше угод на ринку нерухомості укладається з використанням іпотеки. . Якщо в 2005 р. частка угод з іпотекою на ринку житла становила 3,5%, то в 2006 р. - вже 8,6%, а в 2007 р. за підсумками першого півріччя - 14% [50, c. 17]. Однак, незважаючи на високу динаміку розвитку іпотечного кредитування в Росії, абсолютні його обсяги дуже малі в порівнянні з розвиненими країнами.

У зв'язку з фінансовою кризою обсяги іпотечного кредитування за підсумками 2008 р. знизилися. . Самим провальним виявився IV квартал, в якому іпотека впала в чотири рази в порівнянні з тим же кварталом 2007 р. [37, c. 11].

Викладені обставини зумовили необхідність всебічної наукової оцінки сутності і значення інституту житлово-іпотечного кредитування, а також визначають актуальність теми випускної кваліфікаційної роботи, її теоретичну і практичну значимість.

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, пов'язані з реалізацією житлово-іпотечного кредитування.

Предметом дослідження виступають проблеми правового регулювання та практика реалізації житлово-іпотечного кредитування.

Метою випускної кваліфікаційної роботи є комплексне дослідження проблем реалізації житлово-іпотечного кредитування і вироблення пропозицій щодо вдосконалення даної сфери.

Здійснення поставленої мети зумовило вирішення наступних завдань:

  • вивчення теоретичних і правових проблем забезпечення реалізації житлово-іпотечного кредитування;

  • дослідження програм іпотечного житлового кредитування в Новосибірську;

  • вироблення рекомендацій щодо вдосконалення чинного механізму житлово-іпотечного кредитування.

Методологічною основою роботи є історико-правовий метод, що дозволяє досліджувати особливості іпотеки в різні історичні періоди, порівняльно-правовий метод, формально-юридичний, що дозволяє аналізувати нормативно-правове акти, що регулюють іпотечне кредитування. Також необхідно виділити метод системного підходу і такі методи пізнання, як аналіз, синтез, індукція, дедукція та інші.

Теоретичну основу даного дослідження становлять праці зарубіжних авторів (Дж. Бойкін, Б. Бруггемана, Дж. Відемера, Д. Джаффа, А. Доунса, Т. Кларет, М. Міллера, К. Розена, М. Стоуна, Б. Тсаргіса, Дж . Фішера, Ф. Фабоцці, Р. хані, Д. Еплі) розроблена структура організації іпотечного ринку та виявлено особливості участі держави в його функціонуванні, запропонована система державного кредитування населення. Вітчизняні автори (В. М. Агапкин, Н. П. Воєводська, Ю. В. Головін, В. В. Герасимов, П. Г. Грабовий, В. В. Іванов, Ю.Б Ільїна, Є. П. Коптєва, В. А. Кудрявцев, В. І. Лимаренко, В. В. Овчинников, В.К Селюков, В. В. Смирнов, А. В. Суворов, Є. І. Тарасевич, А. Н. Ужегов, Г.А . Циліна, Є. В. Черних, І.В Шиляєва) звертаються до проблем житлового ринку та іпотечного кредитування в Росії - правового забезпечення, схемам організації кредитування, прогнозування розвитку ринку житла в цілому. У роботі також були використані матеріали з практики арбітражних судів РФ, постанови Пленумів Верховного Суду РФ і Вищого Арбітражного Суду РФ з питань застави нерухомості.

Ступінь розробленості теми. Проблеми застави та заставного права досить широко були досліджені дореволюційними вченими-цивілістами. За радянських часів потреба у вивченні застави і, зокрема іпотеки, відпала.

Інтерес до проблеми іпотечного кредитування виник на початку 90-х років на хвилі приватизації і акціонування. В кінці 90-х років з'являються прикладні дослідження юридичних аспектів іпотечного кредитування (В. С. Єм «Правові проблеми іпотечного кредитування в Росії, А. Г. Івасенко« Іпотечне кредитування: проблеми, сутність та перспективи розвитку »).

Аналізу ситуації в сфері іпотечного кредитування (у прикладному - квартирному питанні) присвячені праці А.Г. Циліной «Іпотека - житло в кредит», В.В. Меркулова «Світовий досвід іпотечного житлового кредитування та перспективи його використання в Україні», де розглянуті як прикладні, так і теоретичні аспекти організації іпотечного кредитування.

Ряд практичних матеріалів представлений такими авторами, як В. В. Смирнов «Менеджер по іпотечних операціях» і І.В. Довдіенко «Іпотека: Навчально-практичний посібник». Вони розглядають практичні аспекти організації іпотечного документообігу.

Структура роботи. Структура даної випускної кваліфікаційної роботи визначається її метою і включає вступ, три розділи, що складаються з семи параграфів, висновків, списку використаних джерел та додатку.

РОЗДІЛ 1 Історія розвитку іпотечного кредитування в Росії


1.1 Становлення іпотечного кредитування в дореволюційній Росії


Ідея надання кредиту для придбання житла не нова. Зародившись у Стародавній Греції за часів Солона (VI ст. До н.е.), вона кристалізувалася у чітких формулах римського права, перейшла в середньовічне західноєвропейське законодавство і розцвіла в Новий час, гнучко пристосувавшись до змінених економічних умов.

Термін «іпотека» вперше ввів Солон і був пов'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями. Для цього оформлялися зобов'язання, а на кордоні належить позичальникові земельної території ставилося стовп з написом про те, що зазначена власність служить забезпеченням претензії кредитора у визначену суму. На такому стовпі, що отримав назву «іпотека», відзначалися всі борги власника землі. Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними. . Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності [39, c. 12].

Новий розвиток інститут іпотеки отримав в Римській імперії. в. У I ст. н. е.. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам. в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. У період правління імператора Антонія Пія (II в. Н.е.) було розроблено особливе законодавство для іпотечних банків, які існували разом з іншими спеціалізованими банками, а також іншими кредитними установами - прообразами ощадкас і ощадних асоціацій. Держава часто подавала велику підтримку іпотечному кредитуванню. Х в., правда, поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия). Так, за імператора Траяна були створені спеціальні фонди для підтримки вдів і сиріт, що надавали іпотечні кредити під 5% річних (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в Х I Х ст., Правда, підтримка, в основному, адресувалася представникам дворянського стану).

Становлення звичайного інституту іпотеки було пов'язане зі зміною політико-економічних умов того часу: ослаблення рабовласницького господарювання і масова передача земель орендарям. Спочатку нова форма застави розповсюджувалася на знаряддя праці, які орендарі земель через об'єктивні причини не могли передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку почала передаватися і нерухомість. При іпотеці майно залишалося у володінні боржника, а кредитор отримував право витребувати річ, що закладалася з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми залишку боргу позичальника. Приблизно в такому вигляді інститут застави існує до теперішнього часу.

Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних операцій була велика. Достатньо складні по структурі операції вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу інститут іпотеки перестав існувати протягом декількох століть, перш ніж з'явитися знов в середньовічному європейському законодавстві. столетия; во Франции с конца XVI в. У Німеччині вона з'являється не раніше XIV сторіччя; у Франції з кінця XVI ст. діяла негласна іпотека. . Іпотека розповсюджувалася на нерухомість (як правило, маєток), незалежно від зміни власника і вже тоді була надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу [30, c. 42-48].

У Росії вже в юридичних актах XV століття зустрічаються випадки застави нерухомих речей з метою забезпечення договору позики. Відповідно до Укладенням царя Олексія Михайловича предметом застави могли бути речі, що належать боржникові на праві власності, тому не можна було закладати маєтки. У разі невиконання в строк боржником свого зобов'язання по поверненню боргу закладені речі зверталися у власність кредитора. Але з 1737 р. заставне право не перетворювалося на право власності, а закладена річ підлягала продажу з публічних торгів.

Застава нерухомості в дореволюційній Росії відбувався кріпаком порядком. Досконалий у нотаріуса акт представлявся на затвердження старшого нотаріуса, який робив відмітку в реєстрі кріпаків справ. Такий акт називався заставної фортецею. Потім старший нотаріус накладав заборону на закладене маєток і робив належне розпорядження про повідомлення про те сенатської друкарні для публікацій. Недотримання кріпак форми призводило до недійсності застави. Речове право заставодержателя виникало з моменту запису старшим нотаріусом в реєстрі кріпаків справ про затвердження заставної.

Застава не зменшував обсягу прав власника. За ним зберігалася можливість користування річчю і розпорядження за допомогою юридичних угод. Хоча заставне право є речовим і всюди слідує за річчю, російським законодавством передбачалося заборона продажу закладеної нерухомості до погашення забезпеченого нею боргу і знищення заставного права. Однак при заставі нерухомості в кредитних установах за згодою останніх допускалася продаж закладених маєтків і будинків із переведенням боргу на покупця.

У дореволюційній Росії не було спеціального закону, що регулює іпотечні відносини. Пропонувалися раніше численні спеціальні законопроекти, пов'язані із заставою нерухомості, так і не отримали статусу закону. Так, у XIX ст. був створений так і не прийнятий проект Вотчинного статуту, над яким працювали видатні юридичні уми Росії. Аналогічно склалася доля більшості проектів, що розглядалися до революції 1917 р. спеціально створеної при Міністерстві юстиції Російської імперії іпотечної комісією. Обережність законодавця того часу відносно прийняття подібних законів пояснюється насамперед тим, що наслідком застави нерухомості нерідко є відчуження земельної ділянки. Внаслідок цього чисто заставні операції в багатьох випадках використовуються як ефективний спосіб перерозподілу земельної власності. Практична реалізація механізмів застави нерухомості в дореволюційній Росії могла б призвести до зміни її суспільної та політичної організації, зокрема, до послаблення дворянства основного класу землевласників і опори існував політичного режиму. . Саме дворянство складало основну групу заставодавців нерухомості (маєтків, садиб тощо) [36, c. 18].

Як зазначав К.П. dschuld, Realobligatio n ) вообще относится к вещным правам, утвержденным на имуществе. Побєдоносцев, іпотечне право (Gru n dschuld, Realobligatio n) взагалі належить до речових прав, затвердженим на майні. Правда, що висловлюються й інші погляди, які вказують іпотеці місце в ряду особистих зобов'язань, так як іпотечний кредитор не має права ні володіти, ні користуватися заставою, ні звертати його в задоволення собі на свій розсуд. Але таке поняття про іпотеку до цих пір ще не виправдало себе цілком і не затвердилося в науці, зважаючи на ті істотних властивостей іпотеки, що вона нерозривно поєднана з майном, на якому затверджується, і не підлягає передачі з волі особи, а переходить разом з майном на всякого, хто б не був власником [58].

До 1917 р. в Росії існувала розвинена кредитно-банківська система довгострокового кредитування, яка мала хорошу законодавче забезпечення і була грамотно організована.

У дореволюційній Росії існував всебічно розвинений ринок кредитування під заставу нерухомості. При цьому держава займала в даному секторі досить нейтральну позицію. Державні банки, здійснювали заставне кредитування, не протиставлялися приватним кредитним організаціям (єдиною вимогою законодавства було, щоб на одній території не діяло одночасно більше двох земельних банків, «щоб не створювати непотрібної конкуренції»), а підтримку даного сектора держава здійснювала через розробку правової бази, регулюючої заставні відносини, і ведення ретельного обліку всіх закладених земель. Звертає на себе увагу той факт, що ініційовані державою і приватним сектором програми, спрямовані на кредитування менш заможної частини населення, - перш за все, організація Селянського поземельного банку і розквіт у передвоєнні (до Першої світової війни) роки кредитної кооперації - демонстрували високі темпи розвитку. Це може бути непрямим свідченням наявності в даному секторі ще більшого потенціалу зростання за рахунок залучення в кредитну систему громадян, які раніше не мали до неї доступу.


1.2 Інститут іпотечного кредитування в пострадянський період


Революція 1917 р. докорінно змінила перспективи розвитку кредитування під заставу нерухомості в Росії. Усі кредитні установи були націоналізовані; виплати за виданими кредитами приймалися, але кредитування як вид економічної діяльності, орієнтований на одержання прибутку, зникло. В умовах планово-розподільчої економіки інститут кредитування був вбудований в систему нових відносин, тобто став інструментом перерозподілу коштів, не прив'язаним до показників ефективності і ризику.

Становлення системи іпотечного кредитування в пострадянській Росії можна умовно розділити на три етапи. Перший етап, властивий більшості країн на початку перехідного періоду, характеризувався різкою стагнацією в житловому будівництві та введенням державних програм житлового кредитування, покликаних частково забезпечити вирішення житлових проблем особливо нужденних громадян. Різке падіння обсягів будівництва пояснювалося припиненням планового державного управління і - як наслідок - державного фінансування в цьому секторі. В умовах економічного спаду ринкові механізми, формування яких тільки починалося, виявилися не в змозі забезпечити адекватні способи фінансування будівництва і придбання житла. Внаслідок цього за період з 1988 по 1992 р. обсяги щорічно вводиться в обіг житла скоротилися майже вдвічі (з 72,3 млн. кв. М до 37,9 млн. кв. М). У цих умовах урядом була прийнята цільова програма «Житло», покликана, разом з регіональними програмами розвитку кредитування населення, забезпечити працездатний механізм фінансування житлового сектора. У цій програмі було визначено основні категорії осіб, яким передбачалося надавати державну фінансову підтримку. Так, з федерального бюджету планувалося фінансувати будівництво житла для військовослужбовців та осіб, звільнених у запас з ЗС РФ; мігрантів з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них територій; учасників ліквідації наслідків аварії на Чорнобильській АЕС, а також інших катастроф і стихійних лих. Витрати ж на будівництво житла для працівників бюджетних організацій та черговиків, а також на ремонт і реконструкцію об'єктів ЖКГ передбачалося здійснювати за рахунок місцевих бюджетів.

Формування правової основи для нової системи фінансування житлового будівництва та придбання житла населенням стало головною ініціативою уряду в період 1993-1996 рр.. За цей час було розроблено і введено більше 50 актів, що регулюють діяльність різних економічних агентів у даному секторі. У цей же час відбувається паралельний розвиток кількох державних програм, орієнтованих на забезпечення житлом нужденних категорій громадян. Найбільш проробленої була програма «Житло», за якою передбачалося надання державної підтримки в наступних формах:

- Разових субсидій позичальникам для оплати першого внеску по іпотечному кредиту (у розмірі, що не перевищує 70% вартості житла і визначається виходячи з доходу сім'ї і часу очікування). Такі адресні субсидії з федерального бюджету від початку не були загальними, а надавалися лише деяким категоріям громадян: військовослужбовцям, працівникам органів внутрішніх справ та податкової поліції, особам, визнаним вимушеними переселенцями, особам, які пропрацювали певний термін в районах Крайньої Півночі, а також особам, які постраждали від аварії на Чорнобильській АЕС і від деяких інших аварій і стихійних лих. Однак, згідно з Указом Президента РФ № 2281 від 24 грудня 1993 р., право на аналогічні субсидії отримали і «громадяни Росії, які потребують поліпшення житлових умов». Цей указ передбачав також створення Федерального агентства по іпотечному житловому кредитуванню з метою підвищення ефективності кредитно-фінансових механізмів у житловому секторі;

- Щорічної компенсації певного відсотка виплат за іпотечними кредитами залежно від рівня доходу сім'ї;

- Податкових пільг (звільнення від прибуткового податку коштів, що зараховуються на цільові рахунки в банках; зменшення на 50% податку на прибуток банків від операцій по довгостроковому кредитуванню будівництва і придбання житла);

- Нарешті, в якості найбільш важливою конкретної міри передбачалося безкоштовне наділення населення земельними ділянками, які можна було використовувати в якості застави за іпотечним кредитом.

Діяльність фінансових посередників теж регулювалася постановами, що носили скоріше рекомендаційний і систематизуються характер. Так, Указом Президента «Про житлові кредити» закріплювалося право комерційних банків видавати три види житлових кредитів: земельний, будівельний і на придбання житла. Указ «Про випуск та обіг житлових сертифікатів» давав юридичним особам, зайнятим будівництвом, право залучати кошти за допомогою розміщення житлових сертифікатів, які мають номінальну вартість в одиницях загальної площі.

У цілому можна сказати, що в зазначений період політика держави в цій області була спрямована на підтримку різних моделей фінансування житлового сектора, без акценту на певну схему (накопичувальну або кредитну). Саме по собі таке визначення правил гри не сприяло значному зростанню житлового будівництва та розвитку системи іпотечного кредитування. У той же час саме на цьому етапі було визначено слабкі місця в законодавстві, а також створена правова основа майбутнього зростання в цьому секторі. Становлення інституційного середовища стало важливим етапом у розвитку іпотечного кредитування, що визначив формування іпотеки в Росії.

Згодом пріоритети держави дещо змістилися. У червні 1996 р., з твердженням «Основних напрямів нового етапу реалізації Державної цільової програми« Житло », держава перейшла до створення фінансової бази для розвитку банківської моделі іпотечного кредитування, перш за все - до становлення вторинного ринку іпотечних позик. Це стало початком другого етапу впровадження системи житлового кредитування. На цьому етапі уряд прийняв ряд конкретних заходів з фінансування будівництва і придбання житла. Так, в рамках програми «Свій дім», затвердженої в 1996 р., передбачалося будівництво малоповерхових житлових будинків на одне домогосподарство, для чого був складений перелік частково фінансуються з бюджету поставок будівельних матеріалів, конструкцій і виробів. Всього ж у 1997 р. на реалізацію державної підтримки житлового будівництва в рамках програми передбачалося виділити з федерального бюджету не менше 4 трлн. руб.

Наступний етап розвитку житлового кредитування почалося умовно в 2000-2001 рр.. Саме в цей час відбулася стабілізація фінансової системи після кризи 1998 р., покращилися економічні умови і намітилися структурні зміни в секторі житлового кредитування. Завдяки зниженню інфляції та зростання добробуту громадян іпотечне кредитування стало приносити дохід і залучати інвесторів. Держава не займалося цілеспрямованим формуванням системи іпотечного кредитування, а традиційно підтримувало багато варіантів діяльності в цій сфері, чого не заважало розмите житлове законодавство, - і все це призвело до розвитку в Росії різних варіантів іпотечного кредитування.

Основними учасниками ринку іпотечного кредитування стали такі організації:

- Російські банки;

- Філії великих іноземних банків, а також спеціалізовані банки, створені іноземними компаніями та агентствами;

- Кредитні кооперативи та інші форми організації кредитної кооперації;

- Роботодавці.

Російські банки стали розглядати надання кредитів на придбання житла в якості можливого напрямки своєї діяльності лише після кризи 1998 р. Це зумовлено, по-перше, зникненням низькоризиковому джерела доходів у вигляді операцій з ДКО, по-друге, стабілізацією економічної кон'юнктури і зростанням доходів населення. За відсутності законної можливості виселити неплатоспроможного позичальника із заставної за умовами кредиту житлової нерухомості банки були змушені надавати кредити на придбання житла під заставу рухомого майна. Ця обставина істотно обмежило можливості поширення іпотечного кредитування. Крім того, через неможливість рефінансування на ринкових умовах термін кредитування був відносно невеликий. Основними джерелами коштів середньостатистичного банку з російським капіталом служать залучення коштів у депозити та залишки на розрахункових рахунках юридичних осіб. Перераховані вище чинники і накладають основні обмеження на розвиток банківської іпотеки в Росії.

Перехід до ринкових умов господарювання та перспективи зростання російської економіки - це основні чинники, що визначили інтерес західних фінансових інститутів до російського ринку іпотечних кредитів. На початку 1990-х рр.. кредитні інститути розвинених країн виявляли обмежений інтерес до російського ринку житла: високий рівень ризиків, нестабільна макроекономічна ситуація і, насамперед, високі темпи інфляції та низький рівень життя населення призвели до того, що фінансові організації і агентства орієнтувалися в основному на вивчення ситуації, прогнозування динаміки і проведення аналітичних досліджень. Паралельно з поліпшенням ситуації в економіці західні кредитні інститути стали виходити на російський ринок. З огляду на його обсяг і перспективи розвитку економіки, домінуючою стратегією виходу західних фінансових інститутів на російський ринок стало створення власних філій у вигляді банків або спеціалізованих банків, акціонерами яких виступають інвестиційні фонди та фінансові корпорації.

Кредитні продукти в області іпотечного кредитування, пропоновані російськими та іноземними банками, орієнтовані насамперед на громадян з високим рівнем доходу. У порівнянні з розвиненими країнами середній термін кредитування невеликий і недостатній при розрахунку платоспроможності громадян виходячи з середнього рівня доходу домогосподарств. Крім цього, обсяг ресурсів, які можуть бути спрямовані національними банками на іпотечне кредитування, обмежений через відсутність доступу до довгострокових засобів. Саме тому іпотека, пропонована банківськими організаціями, має на даному етапі становлення цілісної системи фінансових посередників в Росії обмежені можливості розвитку.

Беручи до уваги історичний досвід розвитку іпотеки в дореволюційній Росії і європейських країнах, в якості можливого вирішення житлового питання можна розглядати кредитну кооперацію в рамках накопичувальної системи іпотечного кредитування. . З досвіду розвитку житлового сектора та іпотечного кредитування в країнах з перехідною економікою, на першому етапі найкращим варіантом є створення доступної більшості громадян накопичувальної іпотечної системи [49, c. 176]. Цільове акумулювання коштів та їх подальше інвестування в житловий сектор дозволять залучити вільні заощадження громадян на строк, достатній для інвестиційної окупності проектів будівництва житлової нерухомості. Далі, у міру розвитку економіки, інститути накопичувальної іпотеки еволюціонують в універсальні фінансові організації, що пропонують широкий спектр кредитних і ощадних продуктів. Історія німецьких будощадкас і англійських будівельних суспільств показує, що при формуванні культури споживання і зростання добробуту громадян відбувається поступова трансформація інститутів накопичувального кредитування в банківські структури. У країнах Східної Європи ця тенденція намітилася вже в 2003 р.

В останні роки в Росії виникли спеціалізовані ощадно-позичкові організації та будощадкаси, що діють за принципом накопичувальної іпотеки. У зв'язку з відсутністю законодавчих норм існують різні види організацій, що займаються житловим кредитуванням. Умови діяльності кредитних організацій змінюються в залежності від принципів керівництва та стратегії залучення клієнтів. На першому етапі традиційно здійснюється мобілізація коштів громадян на термін від 1 року до 10-15 років. Послідовне заощадження коштів і залучення до принципів споживання фінансових продуктів дозволяють знизити ризик дефолту споживача на етапі запозичення коштів та обслуговування кредиту. За даними різних іпотечних кооперативів, дефолт позичальників тримається в середньому на рівні 0,01%. Як буде показано нижче, ці організації демонструють значний потенціал росту, однак важливим фактором, що стримує розвиток накопичувального житлового кредитування, є практично повна відсутність державної підтримки.

Один з існуючих на даний момент в країні варіантів іпотечного кредитування - надання роботодавцем працівникові кредиту на придбання житла під нижчу, ніж на ринку, процентну ставку. Цей вид іпотеки обмежений в обсягах і доступний тільки певним категоріям громадян. Подібні кредити видаються:

- Згідно з прийнятим соціальним зобов'язаннями (наприклад, згідно з умовами колективного договору або домовленостям з місцевими органами влади);

- Ключовим і перспективним працівникам;

- Банком - своїм працівникам під більш низький відсоток, ніж при кредитуванні третіх осіб;

- Відповідно до корпоративної культури та стилю (цей варіант поширений тільки в деяких компаніях).

Таким чином, сформувалося кілька основних напрямків розвитку житлового кредитування в Росії. Зробити іпотеку доступною для громадян і вирішити проблему мобілізації коштів можна лише при комплексному підході і цільової державної підтримки.

У цілому, можна зробити висновок, що органічна сполука вітчизняного дореволюційного досвіду іпотечного кредитування витрат на придбання житла з практикою кредитування індивідуального житлового будівництва в пострадянський час стала надійним теоретичним фундаментом для вироблення рекомендацій по іпотечному кредитуванню в період переходу до ринкових відносин.


1.3 Правове регулювання іпотечного кредитування в Росії


Іпотека, як правовий інститут, повернулася в російське цивільне право з прийняттям Верховною Радою Російської Федерації 29 травня 1992 Закону Російської Федерації «Про заставу». Він певною мірою заповнив прогалину в законодавстві, але не вирішив всіх питань, пов'язаних із заставою нерухомого майна. Так, наприклад, заставу земельних ділянок Законом від 29 травня 1992 р. ніяк не був врегульований. У ст. 41 цього Закону є лише відсилання до земельного та іншого законодавства.

Потім поняття іпотеки отримало відображення в ст.334 Цивільного кодексу РФ, в інших нормативних актах і працях учених. При вивченні питання стає очевидним, що визначення іпотеки, зроблені в різних джерелах, відрізняються один від одного.

Активна робота над Законом про іпотеку розпочалася у 1993 р., коли ще не був прийнятий найважливіший акт цивільного законодавства Цивільний кодекс, орієнтований на врегулювання ринкових товарно-грошових відносин.

Певну роль у регулюванні правових відносин застави нерухомого майна зіграли розпорядження Уряду Російської Федерації від 27 грудня 1993 р. № 96-рз [17] і додаток до нього. У відповідності з даним додатком іпотека може бути встановлена ​​на будь-яке нерухоме майно, яке заставодавець вправі передавати або відчужувати іншим чином.

Робота над проектами Закону про іпотеку та першої частини Цивільного кодексу Росії йшла паралельно, тому не випадково в Законі про іпотеку знайшли відображення основні принципи першої частини ГК РФ.

У першому читанні Закон про іпотеку був прийнятий Державною Думою минулого скликання в липні 1995 р. За цим послідували численні обговорення та істотне доопрацювання Закону (було внесено близько 1000 поправок). Безумовно, на якості Закону не кращим чином позначилося те, що він готувався в постійно мінливих правових умовах. Крім того, розробникам довелося врахувати безліч зауважень, пропозицій і поправок різних фракцій Державної Думи, які не тільки мали кон'юнктурний характер, а й нерідко порушували цілісність Закону. Цим пояснюється присутність у даному акті норм компромісного характеру і численних порушень вимог юридичної техніки.

24 червня 1997 розглянутий Закон був прийнятий Державною Думою РФ, а 15 липня того ж року схвалено Радою Федерації.

8 липня 1997 Президент РФ відхилив його, але підстави такого рішення і зауваження по тексту Закону про іпотеку представив лише 30 березня 1998 р. роботами погоджувальної комісії не призвела до позитивних результатів. Врегулювати розбіжності й усунути причини, що викликали відхилення Закону, не вдалося.

У червні 1998 р. Державна Дума 350 голосами (при необхідних за законом 300 голосах) подолала вето Президента РФ, а 9 липня 1998 р. це зміг здійснити і Рада Федерації.

Цей закон:

- Докладно регламентував порядок встановлення застави на нерухоме майно, що перебуває у спільній власності;

- Уточнив процедуру укладання договору про іпотеку;

- Детально визначив процес державної реєстрації іпотеки;

- Встановив особливості іпотеки земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд;

- Ввів новий вид цінного паперу - заставної, відкривши перед банками та іншими кредитними установами широкі можливості для здійснення вигідних довгострокових вкладень;

- Розробив правила страхування закладеного майна, що істотно відрізняються від відповідних положень Цивільного кодексу РФ;

. - Встановив раніше були відсутні в російському законодавстві правила іпотеки житлових будинків і квартир [33, c. 19].

Прийняття Закону про іпотеку є істотним внеском у розвиток правового регулювання цивільного обороту сучасної Росії. Разом з тим, вступ даного акту в силу автоматично ставить питання про його місце в системі чинного законодавства України та про його співвідношенні з іншими актами, так чи інакше пов'язаними з регулюванням відносин, що виникають у зв'язку із заставою нерухомості (зокрема, з трьома найбільш важливими з них ГК РФ, Федеральним законом РФ «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [10]).

Вирішити це завдання, тобто визначити місце нового Закону в існуючій законодавчій системі, не просто. У діючій Конституції Російської Федерації (п.3 ст.76) визначена лише ієрархічна підпорядкованість федеральних законів федеральним конституційним законам. Питання про співвідношення між федеральними законами, які регулюють подібні відносини або що стосуються їх, залишено відкритим.

Цивільним кодексом РФ (п.2 ст.334) передбачено, що «заставу земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна (іпотека) регулюється законом про іпотеку», а загальні правила про заставу, що містяться у Цивільному кодексі України, застосовуються до іпотеки у випадках, коли самим «Кодексом або законом про іпотеку не встановлено інші правила».

Закріплені в п.2 ст.334 ГК РФ можливості були успішно використані законодавцем при створенні Закону про іпотеку.

По-перше, в Законі про іпотеку закріплено велика кількість норм, аналоги яких відсутні в параграфі 3 гл. 23 ЦК РФ. До їх числа можна віднести норми про можливість застави об'єктів незавершеного будівництва (п.2 ст.5, ст.76 Закону), про поширення режиму іпотеки на заставу прав оренди нерухомості (п.5 ст.5 Закону), про встановлення можливості виникнення іпотеки в силу закону (ст.77 Закону), про форми і способи задоволення інтересів заставодержателя за рахунок заставленого нерухомого майна без звернення до суду (ст.55 Закону), про житлові права заставодавця та членів його сім'ї при зверненні стягнення на закладений житловий будинок або квартиру (ст.78 Закону), про порядок реєстрації іпотеки (гл.4 Закону), про заставної як цінного паперу (ст.13-18 Закону) та ін

По-друге, в Законі про іпотеку є ряд положень, які суттєво розширюють понятійний обсяг містяться в параграфі 3 гл. 23 ГК РФ аналогічних норм, що стосуються застави нерухомості. Розширюючи понятійний обсяг зазначених норм, законодавець тим самим підкреслив особливості застосування загальних норм про заставу, закріплених ГК РФ, до застави нерухомості. Наочною ілюстрацією, вдалою з точки зору юридичної техніки, є норми п.3 ст. 3 і ст. 4 Закону про іпотеку, конкретизують положення ст. . 337 ГК РФ [57, c. 15].

У статті 337 ГК РФ вказано, що «якщо інше не передбачено договором, застава забезпечує вимогу у тому обсязі, який воно має до моменту задоволення, зокрема, відсотки, неустойку, відшкодування збитків, завданих простроченням виконання, а також відшкодування необхідних витрат заставодержателя на зміст закладеної речі і витрат по стягненню ». Дане положення застосовується до будь-якого виду застави, тому воно відтворено в п.1 і 2 ст. 3 Закону про іпотеку.

Особлива ситуація виникає, якщо застава нерухомості забезпечує грошові вимоги, виражені у твердій сумі. Для її вирішення в п.3 ст. 3 Закону про іпотеку встановлено, що за умов згадування в договорі про іпотеку загальної твердої суми вимог заставодержателя, забезпечених іпотекою, зобов'язання боржника перед заставодержателем в частині, що перевищує цю суму, не вважаються забезпеченими іпотекою, за винятком вимог про відшкодування судових витрат та інших витрат, пов'язаних з зверненням стягнення на заставлене майно, та відшкодування витрат з реалізації заставленого майна, а також вимог про відшкодування додаткових витрат, зазначених у ст.4 Закону про іпотеку. Там же (ст.4) сказано, що «у випадках, коли заставоутримувач відповідно до умов договору про іпотеку або в силу необхідності забезпечити збереження майна, закладеного за цим договором, змушений нести витрати на його утримання та / або охорону або на погашення заборгованості заставодавця по зв'язаних з цим майном податках, зборах або комунальних платежах, відшкодування заставодержателю таких необхідних витрат забезпечується за рахунок заставленого майна ».

Слід зазначити, що в деяких випадках законодавець невдало використав можливість закріпити у тексті Закону про іпотеку спеціальні норми, уточнюючі відповідні приписи ГК РФ. Так, вирішуючи питання про те, яке майно може бути предметом іпотеки, законодавець у п. 4 ст.5 Закону вказав, що не може бути самостійним предметом іпотеки частина майна, розділ якого в натурі неможливий без зміни його функціонального призначення (неподільна річ). Однак законодавець залишив без відповіді запитання про те, які види нерухомого майна входять в категорію неподільного. У чинному законодавстві прямо про це ніде не сказано. У доктрині дореволюційного російського права безумовно неподільними об'єктами нерухомості вважалися, наприклад, підприємства як майнові комплекси. Але щодо інших об'єктів нерухомості існували різні думки. . Зокрема, будівлі одні автори визнавали неподільними, а інші ділимими речами [69, c. 104]. . У юридичній літературі радянського періоду також було відсутнє єдність поглядів з даного питання [31, c. 101].

Таким чином, в даний час відповідно до п. 3 ст. 1 Закону про іпотеку правове регулювання іпотечних правовідносин здійснюється цим Законом, як спеціальним правовим актом. Загальні правила про заставу, що містяться в Цивільному кодексі Російської Федерації, застосовуються до відносин за договором про іпотеку у випадках, коли ГК РФ або Федеральним законом про іпотеку не встановлено інші правила.

Таким чином, за висловом В.В. . Смирнова, «російське законодавство про заставу носить« багатошаровий »характер» [54, c. 10], з-за цього існує проблема співвідношення положень Закону «Про іпотеку» з загальними правилами про заставу. У п.3 ст.1 Закону про іпотеку міститься правило відсильний характер, за яким спеціальні норми іпотечного права мають пріоритет перед загальними нормами заставного права. Відповідно до п. 2 ст. 335 ДК РФ загальні правила про заставу, встановлені ЦК РФ, застосовуються до іпотеки остільки, оскільки не суперечать Закону «Про іпотеку».

Як зазначає С.П. Гришаєв, «закон про іпотеку не скасовує відповідні норми ЦК України, присвячені застави, сам Закон РФ від 29 травня 1992 р.« Про заставу », підзаконні акти, регулюючі в тій чи іншій мірі заставні правовідносини в Росії. Разом з тим норми Закону про іпотеку мають перевагу в порівнянні з нормами інших правових актів, в тому числі і ГК РФ. Так, в абз.1 п.2 ст.79 Закону про іпотеку встановлено, що з дня введення в дію Закону про іпотеку норми Закону про заставу підлягають застосуванню лише остільки, оскільки вони не суперечать Закону про іпотеку.

Аналогічним чином вирішується питання про співвідношення Закону про іпотеку, ГК РФ і інших правових актів. . У абз.2 тієї ж статті зазначено, що ці акти застосовуються в частині, що не суперечить Закону про іпотеку »[35, c. 8].

Таким чином, вирішення питання про наявність протиріч між зазначеними правовими актами залишено на розсуд правоприменителя, що створює певні складності на практиці.

Сам механізм іпотеки регулюється, крім ГК РФ і Закону про іпотеку, низкою інших правових актів. Так, реєстрація договору іпотеки здійснюється відповідно до норм Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»; страхування об'єктів іпотеки - відповідно до положень Закону РФ від 27 листопада 1992 р. № 4015-I «Про організацію страхової справи в Російській Федерації» [11] і т.д.

В даний час іпотечні правовідносини супроводжують безліч зобов'язань, у зв'язку з чим розширюється коло правових актів, що регулюють іпотеку. Так, застосування іпотеки житла викликає необхідність застосування до даних правовідносин норм Житлового кодексу Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. № 188-ФЗ [2]. Іпотечне житлове кредитування регулюється також низкою спеціальних правових актів, серед яких можна назвати Указ Президента РФ від 10 червня 1994 р. № 1180 «Про житлові кредити» [13], Постанова Уряду РФ від 11 січня 2000 р. № 28 «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації »[16] та інші правові акти.

Федеральний закон від 20 серпня 2004 р. № 117-ФЗ «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» [7], в рамках якого також діє Указ Президента РФ від 20 квітня 2005 р. № 449 «Питання накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців »[12].

Іпотека земельних ділянок регулюється, крім законодавства про іпотеку, нормами Земельного кодексу Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. № 136-ФЗ [3].

Іпотека в будівництві регулюється Федеральним законом від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» [6].

Відносини, що виникають при випуску, емісії, видачі та обігу іпотечних цінних паперів, за винятком закладних, а також при виконанні зобов'язань за зазначеними іпотечних цінних паперів регулюються нормами Федерального закону від 11 листопада 2003 р. № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери» [ 8]. У рамках реалізації цього Закону діє Постанова Уряду РФ від 15 жовтня 2004 р. № 562 «Про затвердження Типових правил довірчого управління іпотечним покриттям» [14].

У регулюванні іпотечних відносин також беруть участь норми фінансового законодавства. Так, ставки державного мита за реєстрацію договору про іпотеку визначає Податковий кодекс РФ [4].

Таким чином, підводячи підсумки огляду правового регулювання іпотечних відносин в Росії можна зробити висновок про те, що іпотека регулюється не тільки нормами спеціального Закону про іпотеку і Цивільним кодексом РФ. Кожна сфера застосування іпотеки має своє правове регулювання, що на практиці найчастіше викликає певні складнощі, пов'язані з необхідністю врахування вимог безлічі правових актів, що регулюють конкретний вид іпотечних відносин.

За останній час в Росії робляться суттєві кроки щодо формування правового регулювання відносин по іпотечному кредитуванню. З урахуванням теми дослідження необхідно назвати ФЗ від 3 лютого 1996 р. № 17-ФЗ «Про банки і банківську діяльність» (з послід. Зм. Та доп. Від 23 грудня 2003 р.) і ФЗ від 10 липня 2002 р. № 86 -ФЗ «Про центральний банк Російської Федерації (Банку Росії)» (зі змінами від 10 січня, 23 грудня 2003 р.), де в узагальненому вигляді закріплений правовий режим заставного правовідносини, учасниками якого виступають кредитні організації. Велику роль у регулюванні відносин по іпотечному житловому кредитуванню грають Житловий Кодекс РФ і Федеральний закон РФ від 30.12.2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» .

Найбільший інтерес у межах дослідження даної теми має порівняно новий Закон «Про іпотечні цінні папери», який гравці ринку нерухомості чекали протягом останніх трьох років. Загальний контекст введення іпотечних цінних паперів свідчить про те, що цей процес головним чином спрямований на стимулювання іпотечного житлового кредитування. . Тому іпотечні цінні папери сприймаються в російському суспільстві насамперед як соціальний проект, який має сприяти розвитку будівництва житла [55, c. 66]

Слід зазначити, що прийняття Закону «Про іпотечні цінні папери» виявило ідеологічні недоліки законодавства, пов'язаного з індустрією видачі іпотечних кредитів. Погляд на цю сферу права через призму механізмів даного закону показав, що регулювання видачі та передачі іпотечних кредитів відповідає стандартам громадянського, але не комерційного обороту. Угода з нерухомістю зазвичай є для громадян значною подією в житті і не вимагає поспіху: місячний термін реєстрації прав на нерухомість в такому разі сприймається як норма. Між тим, той же термін для фінансового ринку є цілою вічністю і абсолютно не сумісний з його потребами. Очевидно, що без комерціалізації цілого ряду нормативних актів Закон про іпотечні цінні папери працювати не зможе. Зокрема Г. Г. Матюхін зазначає, що «ні статті Закону про іпотеку, ні поправки до нього не включають досить розробленої схеми комерційної іпотеки. Якщо житлова іпотека допомагає вирішити соціальні проблеми, то комерційна іпотека може допомогти підприємцям отримати довгострокові ресурси для інвестицій і поповнення оборотних коштів за рахунок застави приміщень і офісів. . У плані перспектив на майбутнє розвиток комерційної іпотеки має не менше, а може бути, навіть більше значення, ніж житлової іпотеки »[41, c. 36].

Слід зазначити, що важливим є питання про те, чи всі сьогодні розуміють наскільки важливі іпотека та іпотечні процеси в цілому для економіки країни. Іпотечне кредитування - це не тільки одне з рішень житлової проблеми. . По суті, це вихід з інвестиційного кризи, що забезпечує стійке зростання російської економіки шляхом вкладення коштів у житлове будівництво, розвитку суміжних з ним галузей [40, c. . 30], створення нових робочих місць і збільшення обсягу грошової маси в обігу [51, c. 74].

Незважаючи на масу законів, практично всі вони погано кореспондують між собою і в наших конкретних умовах в частині втілення економічної моделі іпотечного кредитування фактично не працюють через наявність прогалин, яких законодавцю не вдалося уникнути, а також у зв'язку з відсутністю детальних механізмів реалізації правових приписів.

Таким чином, можна зробити висновок про відсутність на федеральному рівні базового федерального закону про іпотечне кредитування, який повинен визначати загальне регулювання питань створення системи іпотечного кредитування, стимулювання її розвитку, регламентувати правовий статус учасників іпотечного кредитування, визначати повноваження рівнів влади та органів з регулювання відносин у сфері іпотечного кредитування і її підтримки. Його необхідно прийняти найближчим часом.


РОЗДІЛ 2 Механізм житлово-іпотечного кредитування в Росії


2.1 Процедура надання іпотечних кредитів: загальна характеристика основних етапів


Оформлення, укладення та обслуговування кредитної угоди - тривалий процес, що вимагає ретельного опрацювання прийнятих рішень. Для максимального скорочення процедури оформлення кредиту та отримання кредитором максимальної інформації про клієнта кредитними установами розроблені стандартні форми документів. Наприклад, для кредитування житла: заяву про надання кредиту, довідка про наявність вкладів, довідка про наявність роботи, калькуляція витрат на отримання кредиту та кредитна довідка. Для дохідної нерухомості перелік відомостей має бути істотно ширше. Основна увага тут приділяється якості управління нерухомістю, оцінці здатності об'єкта генерувати дохід, необхідний для погашення кредиту. Для цього, зокрема, аналізується величина операційних витрат, їх розподіл між позичальником і орендарем; вивчається репутація і бізнес орендарів, професіоналізм керуючого нерухомістю; з'ясовується вплив податкових та інших наслідків позикового фінансування на інвестиційний проект.

Виділяють наступні етапи іпотечного кредитування:

1) попередній етап (роз'яснення клієнтові основних умов кредитування, передача списку документів для отримання позики);

2) збір та перевірка інформації про клієнта та про заставу;

3) оцінка ймовірності погашення кредиту;

4) прийняття рішення по кредиту (сума, термін, ставка відсотка, порядок погашення);

5) укладення кредитної угоди;

6) обслуговування кредитної угоди;

7) закриття кредитної угоди.

На попередньому етапі позичальник повинен отримати всю необхідну інформацію про кредиторі, про умови надання кредиту, про свої права і обов'язки при укладанні кредитної угоди. Після роз'яснення позичальнику основних умов кредитування визначається максимально можлива сума кредиту, узгоджуються процедури кредитування та розрахунків, складається приблизна кошторис майбутніх витрат позичальника, заповнюється заява на кредит. Заява про надання кредиту розглядається кредитором як один з найважливіших джерел інформації про клієнта. Ця заява включає наступну інформацію:

- Бажані умови кредиту: вид, загальна сума, процентна ставка, схема амортизації, розмір щомісячного платежу;

- Опис купується власності: адреса, юридичний опис;

- Джерело первісного платежу;

- Призначення кредиту: купівля, будівництво, рефінансування власності і т.д.;

- Біографічні відомості: рівень освіти і професійної кваліфікації;

- Відомості про роботу і джерела доходу;

- Відомості про активи та зобов'язання. Відношення суми кредиту до вартості нерухомості, використовуваної в якості застави, зазвичай не перевищує 70% (додаток).

Кредити надаються за умови наявності у позичальника початкового капіталу в розмірі не менше 30-50% від ринкової вартості житла, що купується (відповідає рекомендованої величиною першого внеску при покупці житла). В якості початкового капіталу можуть виступати депозитні вклади або готівкові грошові кошти, які безпосередньо перед наданням кредитних засобів повинні бути розміщені позичальником в банку на депозитному рахунку. Сума кредиту і термін кредитування розраховуються експертом після визначення платоспроможності позичальника з урахуванням доходів. Потім, виходячи з діючих процентних ставок відповідно до терміну кредитування, визначається відсоткова ставка за даним кредитом.

Мета наступного етапу «Збір та перевірка інформації про клієнта та заставу» - виявлення потенційних некредитоспроможних позичальників, для чого проводять перевірку працевлаштування клієнта, підтвердження її поточних доходів і витрат, перевірку клієнта службою економічної безпеки кредитної установи та оцінку власності клієнта, передбачуваної до продажу для отримання суми початкового внеску, оцінка предмета застави. Позичальнику пояснюють вимоги кредитної установи до предмета кредитуемой угоди: нерухомість, що купується повинна бути ліквідною, права з боку третіх осіб на об'єкт застави повинні бути відсутніми і т.п. За результатами повторного співбесіди проводиться тестування позичальника. Тест-анкета звичайно містить такі питання, що мають бальну оцінку:

- Відомості про позичальника: стать, вік, сімейний стан, наявність шлюбного контракту, наявність і кількість утриманців, місце проживання позичальника та поручителів;

- Основна інформація про нерухомості, що купується;

- Наявність первинного капіталу;

- Відомості про зайнятість позичальника та поручителів;

- Відомості про активи та зобов'язання позичальника та поручителів;

- Відомості про майно позичальника.

У залежності від набраного за допомогою тест-анкети кількості балів, позичальники класифікуються на «стабільних» і «нестабільних». При оформленні заяви на іпотечний кредит визначається технологія отримання позики і подальшого обслуговування кредиту, розробляється графік платежів і порядок його зміни, розраховується максимально можлива сума кредиту, оцінюються додаткові активи позичальника (акції, облігації, нерухомість, автомобілі, коштовності), документально підтверджуються доходи та зобов'язання . Потім оформляється запит до служби економічного захисту кредитної установи, на підставі якого перевіряється позичальник: зазвичай перевіряються справжні доходи і витрати позичальника, місце роботи (у разі його зміни протягом останніх двох-трьох років встановлюються причини) і ін

На наступному етапі «Оцінка ймовірності погашення кредиту» проводиться андеррайтинг позичальника. Для цього аналізуються фінансові можливості позичальника, оцінюється його прагнення погасити кредит, обчислюються коефіцієнти по іпотечному кредиту і оцінюються ризики, після чого надаються рекомендації кредитним відділу. Враховується рівень освіти клієнта, професійний досвід, рівень кваліфікації, зайнятість у стабільно розвивається і потенційно дохідному сегменті ринку.

Потім приймається рішення про видачу кредиту або відмову в кредитуванні. Відмова повинна надаватися в письмовому вигляді з зазначенням всіх причин, що перешкоджають кредитуванню. При виявленні неправдивої представленої інформації позичальнику буде відмовлено в наданні кредиту. Якщо прийнято рішення продовжити переговори, «стабільного» потенційному позичальникові надають список необхідних для кредитування документів.

Основні коефіцієнти, які розраховуються на даному етапі:

- Відношення періодичних платежів за кредитом і періодичного доходу позичальника;

- Відношення житлових витрат і сукупного доходу позичальника;

- Відношення суми цього кредиту до вартості майна;

- Відношення суми кредиту, що надається до мінімальною ціною продажу нерухомого майна

Наступний етап - прийняття рішення по кредиту. На цьому етапі оформляється запит про проведення оцінки об'єкта застави, розробляються висновок юриста про прийнятності предмета застави, висновок спеціаліста з оцінки ймовірності погашення кредиту, аналізуються ризики, оформляється заставу нерухомості, приймається рішення про величину кредиту, процентних ставках, терміни кредитування, порядок погашення кредиту.

Рішення по кредиту приймається на основі експертного висновку, що поєднує всю зібрану інформацію про позичальника і об'єкті застави:

- Бажана сума кредиту, строк і мета кредитування;

- Аналіз об'єкта застави;

- Інформація про позичальника, членів його сім'ї та поручителів;

- Опис передбачуваної операції;

- Джерела погашення кредиту;

- Розрахунок можливої ​​суми кредиту;

- Аналіз кредитних ризиків, ризику зниження ринкової вартості, знищення або пошкодження майна, що набуває;

- Ризик смерті або втрати працездатності позичальника;

- Пропоновані варіанти забезпечення. Кредитний проект розглядається на кредитному комітеті, при прийнятті позитивного рішення вибирається схема оформлення в заставу житла з наступним повідомленням позичальника.

На етапі укладання кредитної угоди оформляються і полягають такі договори:

- Договір купівлі-продажу нерухомості;

- Кредитний договір;

- Договір іпотеки (підлягає державній реєстрації);

- Договори страхування.

Договір купівлі-продажу нерухомості, на придбання якої береться кредит, укладається між позичальником і продавцем цієї нерухомості.

У кредитному договорі сторони передбачають суму наданого кредиту, термін, на який надається кредит; розмір сплачуваних позичальником відсотків за користування кредитом; черговість погашення кредиту та відсотків по ньому; підстави для дострокового розірвання договору та стягнення кредиту і відсотків по ньому і ін

У договір про іпотеку сторони включають:

- Предмет іпотеки;

- Ціну переданого в іпотеку приміщення;

- Істота основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (надання кредитних коштів);

- Розмір основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (розмір кредиту, що надається і розмір відсотків за користування грошовими коштами);

- Термін виконання основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (термін, на який надається кредит);

- Вказівка ​​на те, що передається в іпотеку майно знаходиться у користуванні у позичальника (він же заставодавець за договором про іпотеку);

- Вимоги по страхуванню переданого в іпотеку майна;

- Підстави звернення стягнення на предмет іпотеки та інші умови.

Права та обов'язки сторін за кредитним договором та договором про іпотеку мають гарантувати кредитору і позичальнику захист їхніх інтересів та можливість відстоювання своїх прав. Якщо позичальник не в змозі повернути кредитні кошти, кредитор має право звернути стягнення на закладене майно.

Договорів страхування укладається декілька, відповідно до кількості об'єктів страхування. Для зниження ризику кредитора здійснюється страхування іпотечного кредиту. Застраховані кредити мають велику ліквідність на вторинному ринку. У багатьох країнах з ринковою економікою функціонує система державного страхування іпотечних кредитів, що видаються як державою, так і приватними кредиторами. Щоб бути застрахованим державною установою, іпотечний кредит і об'єкт заставного забезпечення повинні відповідати досить жорстким вимогам. Система приватного страхування більш приваблива для позичальника та кредитора, так як нерухомість, використовувана для застави, може не відповідати стандартам державного страхування; позичальник має можливість взяти кредит з невеликим початковим платежем; розмір страхового платежу менше, ніж у випадку державного страхування; страховка дає можливість кредитору продати заставну на вторинному ринку.

Страхування нерухомості здійснюється відповідно до умов іпотечного договору. Банк-заставодержатель має право переважного задоволення своїх вимог із страхового відшкодування перед іншими кредиторами, тому доцільно страхувати заставлене майно на суму, еквівалентну або перевищує розмір основного боргу з урахуванням відсотків. Банк має можливість перевіряти наявність та стан заставленого майна в натуральній і документальній формі.

Якщо кредит залучається для придбання житла, то позичальник повинен укласти з рекомендованою кредитною установою страховою компанією договір страхування життя і здоров'я позичальника від нещасних випадків та договір-зобов'язання страхування квартири.

Страхова компанія до укладення договорів страхування ретельно вивчає представлені позичальником документи, з'ясовуючи ступінь надійності повернення позички позичальником. Якщо видача кредиту здійснюється без достатніх гарантій, страховик може встановити більш високу тарифну ставку або відмовити в укладенні договору страхування.

Етап завершується перерахуванням кредитних коштів безготівковим шляхом згідно з договорами купівлі-продажу або платіжним дорученням позичальника.

Етап обслуговування кредитної операції полягає в наступному:

- Здійснюється прийом платежів;

- Перевіряється відповідність фактичних виплат графіком платежів;

- Ведеться бухгалтерський облік операцій;

- Розраховуються і перераховуються платежі з податків на нерухомість і страховці;

- Стягуються прострочені платежі;

- Ведеться робота з проблемними кредитами:

- Переговори, укладення нового кредитного договору, зміна умов договору (терміну, процентної ставки, порядку погашення), звернення стягнення на заставлене майно тощо;

- Ведеться звітність за виданими кредитами.

Закриття кредитної угоди - заключний етап іпотечного кредитування. Після повного погашення заборгованості за кредитом, сплати нарахованих відсотків і штрафних санкцій позичковий рахунок позичальника обнуляється і, таким чином, відбувається закриття кредитної угоди. Відповідно, іпотека припиняється, про що робиться відповідний запис у Державному реєстрі РФ. Якщо позичальником і заставодавцем не виконуються умови кредитного договору або договору про іпотеку, кредитор звертає стягнення на закладену нерухомість у судовому або позасудовому порядку. Предмет іпотеки реалізується. Отримані від реалізації кошти йдуть на погашення боргу кредитору (основної суми боргу, відсотків, штрафів, пені тощо), здійснення видатків за процедурою звернення стягнення і продажу предмета іпотеки. Кошти, що залишилися отримує позичальник.


2.2 Договори, укладені для реалізації іпотечного кредитування, і їх виконання


Як вже було зазначено вище, в рамках іпотечного кредитування полягають два основні договори: договір банківського кредиту і договір про іпотеку.

За допомогою кредитного договору, як і договору позики, оформляються кредитні правовідносини між різними учасниками цивільного обороту. Цим пояснюється, чому зазначені правові конструкції мають схожий правовий режим.

Відповідно до п. 1 ст. 819 ЦК РФ за кредитним договором банк або інша кредитна організація (кредитор) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, передбачених договором, а позичальник зобов'язується повернути отриману грошову суму і сплатити відсотки на неї.

З наведеного визначення випливає, що на відміну від договору позики кредитний договір є консенсуальним. Він набуває чинності з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних його умов, закріпленого в необхідній законом формі (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Зазначена обставина приводить до наступних відмінностям кредитного договору від договору позики. По-перше, кредитний договір є двустороннеобязивающім, оскільки породжує складне зобов'язання, що складається з двох простих. Відповідно банк зобов'язаний надати кредит, а позичальник вправі його вимагати (перше зобов'язання), у свою чергу, позичальник зобов'язаний повернути отриманий кредит та сплатити відсотки, а банк має право вимагати виконання зазначених дій (друге зобов'язання). По-друге, кожне з цих двох зобов'язань є підставою іншого. Тому кредитний договір, як і договір позики, є каузальною угодою. Однак у кредитному договорі немає підстави зобов'язання позичальника, яке б виходило за межі договору: на відміну від договору позики дію з надання кредиту здійснюється банком у рамках виконання його договірної обов'язки перед контрагентом.

Метою кредитного договору є передача позичальникові у власність грошей з умовою повернення тієї ж суми грошових коштів.

На відміну від договору позики кредитний договір є оплатним у всіх випадках. Виплата відсотків за користування кредитом є суттєвою умовою кредитного договору в силу імперативної норми п. 1 ст. 819 ЦК РФ.

Кредитний договір традиційно розвивався як банківська різновид договору позики. Однак останній не повністю відповідає потребам практики, так як є реальним і не дає позичальникові можливості вимагати від банку обіцяну їм за договором суму.

Пункт 1 ст. 819 ЦК РФ містить правило про спеціальний суб'єктному складі кредитного договору, сторонами якого є банк або інша кредитна організація (кредитор) і позичальник (боржник). Отже, в якості кредитора можуть бути тільки ті юридичні особи, які мають відповідну ліцензію Банку Росії і має право називатися банком або іншою кредитною організацією. Тому на відміну від договору позики, який може носити як підприємницький, так і споживчий характер, кредитний договір - завжди підприємницька угода. В якості позичальника може виступати будь-яка юридична або фізична особа.

Предметом кредитного договору є тільки гроші як у готівковій, так і в безготівковій формі. Кредити можуть видаватися в рублях і в іноземній валюті.

На відміну від договору позики кредитний договір повинен бути укладений тільки у письмовій формі незалежно від суми наданого кредиту. Відповідно до ст. 820 ДК РФ недотримання письмової форми тягне недійсність кредитного договору. Такий договір вважається нікчемним. Таким чином, кредитний договір є формальною угодою.

Об'єкт і термін кредитного договору повністю збігаються з аналогічними елементами договору позики.

Зміст кредитного договору складають такі права і обов'язки сторін.

На виконання укладеного договору банк зобов'язаний надати позичальнику кредит у розмірі та на умовах, передбачених у договорі. Однак у двох випадках російське законодавство надає банку право відмовитися від видачі кредиту. Відповідно до п. 1 ст. 821 ЦК РФ кредитор має право відмовитися від надання позичальникові передбаченого кредитним договором кредиту повністю або частково за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що надана позичальникові сума не буде повернута в строк. Пунктом 3 цієї ж статті встановлено, що у разі порушення позичальником передбаченої кредитним договором обов'язку цільового використання кредиту (ст. 814 ГК РФ) кредитор має право також відмовитися від подальшого кредитування позичальника. Відмова від надання кредиту слід розглядати як розірвання кредитного договору повністю або в частині (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Оскільки предметом кредитного договору є гроші, зобов'язання банку носить грошовий характер. При цьому воно може бути виражене як в рублях, так і в іноземній валюті. Право видавати кредити в іноземній валюті належить тим банкам, які мають у своєму розпорядженні відповідної валютною ліцензією Банку Росії.

Надання кредиту є для банку одним із видів підприємницької діяльності. Тому він укладає кредитний договір з розрахунку на отримання доходу у вигляді відсотків. Із зазначеної причини, а також враховуючи, що кредитний договір сформульований у Цивільному кодексі України як консенсуальний, слід припустити, що одним з обов'язків позичальника повинна бути обов'язок щодо прийняття узгодженої з банком суми кредиту за аналогією, наприклад, з обов'язком покупця прийняти куплену річ. Розглянемо, як вирішується проблема відмови позичальника від обумовленого кредиту за законодавством Росії та інших країн.

Відповідно до п. 2 ст. 821 ЦК РФ позичальник має право відмовитися від одержання кредиту повністю або частково, повідомивши про це кредитора до встановленого договором строку його надання, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або кредитним договором. Тобто за загальним правилом ГК РФ визнає за позичальником право відмовитися від одержання кредиту. Виключення повинне бути спеціально передбачено законодавством або договором. Відмова позичальника від використання узгодженого кредиту слід розглядати як одностороннє розірвання договору (п. 3 ст. 450 ГК РФ). При цьому договір повинен вважатися розірваним в момент отримання банком повідомлення позичальника (п. 2 ст. 821 ЦК РФ) про відмову від кредиту.

У тих випадках, коли в позичальника є право відмовитися від узгодженого кредиту, у нього, відповідно, немає обов'язок його прийняти. У всіх інших випадках такий обов'язок передбачається.

З моменту надання кредиту виникає зобов'язання позичальника повернути банку суму коштів, рівну отриманої від нього за кредитним договором. Належне виконання позичальником зазначеного обов'язку полягає в дотриманні ним умов щодо терміну повернення боргу і способу припинення його зобов'язання, визначених кредитним договором.

Зобов'язання по поверненню кредиту повинне бути виконане в строк, встановлений кредитним договором. Оскільки цей договір носить підприємницький характер, дострокове повернення кредиту допускається тільки у випадках, коли це спеціально передбачено законом, іншими правовими актами або умовами зобов'язання (ст. 315 ГК РФ).

Особливість іпотечного кредитування полягає в тому, що в рамках цих відносин другим за вагою виступає договір іпотеки, який забезпечує повернення виданих кредитних коштів.

Поняття договору іпотеки закладено в п. 1 ст. 1 Закону про іпотеку. Так, за договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця, за вилученнями, встановленими федеральним законом.

Іпотека за договором - це другий вид іпотеки (поряд з іпотекою, яка виникає в силу закону) і являє собою заставу нерухомого майна, що виникає на підставі договору, укладеного між сторонами.

Таким чином, правова природа іпотеки визначається правовою природою застави. . Сутність застави полягає в тому, що кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанням (заставоутримувач) має право у разі невиконання його боржником отримати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно (заставодавця), за винятками, встановленими законом (п. 1 ст. 334 ЦК) [34, c. 285].

Обираючи заставу, в тому числі, іпотеку, в якості засобу забезпечення своїх інтересів, кредитор керується принципом «вірю не особі, а речі». При заставі цього майна має місце реальний кредит, суть якого зводиться до виділення якогось певного об'єкта в складі майна боржника, за рахунок вартості якого надається задоволення кредитору у випадку, якщо позичальник не виправдає довіри. Застава має забезпечувальну функцію, тому що майно, за рахунок вартості якого можуть бути задоволені майнові вимоги кредитора, надається кредиторові до настання факту несправності боржника [28].

. З юридичної точки зору реальний кредит при заставі, в тому числі, при іпотеці, означає встановлення юридичного зв'язку заставодержателя з чужим майном, завдяки якій заставодержатель має юридичну можливість отримати від закладеного майна його мінову цінність незалежно від волі боржника [43, c. 198]. Внаслідок цього забезпечувальна сутність полягає застави в тому, що при невиконанні чи неналежному виконанні забезпеченого заставою зобов'язання має право кредитор вимагати накладення стягнення на заставлене майно, його продажу та отримати задоволення.

За загальним принципом заставне, в числі, іпотечне правовідносини є акцесорних, тобто може існувати, поки існує забезпечуване (основне) зобов'язання. Припинення основного зобов'язання вабить і припинення застави (пп. 1 п. 1 ст. 352 ЦК), але припинення застави не тягне припинення основного зобов'язання (п. 2 ст. 329 ЦК). Поступка заставоутримувачем своїх прав за договором про заставу іншій особі дійсна, якщо тій же особі відступлені права вимоги до боржника за основним зобов'язанням, забезпеченим заставою. З перекладом на іншу особу боргу за зобов'язанням, забезпеченим заставою, застава припиняється, якщо заставодавець не дав кредитору згоди відповідати за нового боржника. Якщо не доведено інше, відступлення прав за договором про іпотеку (заставу нерухомості) означає і поступку прав по забезпеченому іпотекою зобов'язанню (ст. 355 ЦК).

У деяких правових системах, зокрема у цивільному законодавстві Німеччини та Швейцарії, мають місце конструкції абстрактних форм застави. dschuld). У § 1191 Німецького цивільного уложення (далі - ГГУ) записано, що земельна ділянка може бути обтяжений таким чином, щоб особі, на користь якої встановлено обтяження, була виплачена певна грошова сума за рахунок вартості земельної ділянки (поземельний борг - Gru n dschuld). У відношенні поземельного боргу застосовуються приписи про іпотеку, щодо відсотків по поземельному боргу застосовуються приписи про відсотки за іпотечним вимогу (§ 1192 ГГУ). Право на отримання грошової суми за рахунок вартості земельної ділянки існує саме по собі, воно абстрактно і не залежить від цілей його встановлення. Земельний борг може бути встановлений навіть відносно власника земельної ділянки шляхом оформлення заставного свідоцтва на самого власника (§ 1196 ГГУ). dschuld, называют вещным векселем. Тому в літературі заставне свідоцтво, яке опрацьовує Gru n dschuld, називають речовим векселем. dschuld, российскому праву неизвестны. Конструкції абстрактного застави, подібні Gru n dschuld, російському праву невідомі.

Вимога, що забезпечується заставою, в тому числі, іпотекою як його різновидом, повинна носити грошовий характер. У ст. 337 ГК написано, що, якщо інше не передбачено договором, застава забезпечує вимогу у тому обсязі, який воно має до моменту задоволення, зокрема відсотки, неустойку, відшкодування збитків, завданих простроченням виконання, а також відшкодування необхідних витрат заставодержателя на утримання закладеної речі і витрат по стягненню. Обсяг вимог, які забезпечуються заставою, набагато ширше при заставі нерухомості. За рахунок закладеного нерухомого майна при зазначених у законі обставинах заставодержатель може відшкодувати витрати на його охорону і зміст, на погашення заборгованості заставодавця за зборами, податками або комунальним платежам, з цим майном пов'язані.

Суб'єкти іпотечного правовідносини - заставодавець, тобто особа, яка надала в заставу нерухоме майно, і заставоутримувач - особа, яка прийняла в заставу це майно. Заставодержателем може бути тільки сам кредитор, тоді як заставодавцем може бути як сам боржник, так і особа, яка не бере участь у зобов'язанні, забезпеченому іпотекою (третя особа). Така особа укладає договір іпотеки від власного імені, а не від імені боржника. Відносини між третьою особою - заставником і боржником за основним зобов'язанням не є іпотечними. Вони можуть регулюватися окремим договором, в якому передбачається право заставодавця на отримання відшкодування у разі звернення стягнення на заставлене майно. При відсутності такого договору третя особа - заставодавець у разі звернення стягнення на заставлене майно має право вимагати від боржника відшкодування збитків за правилами про безпідставне збагачення (гл.60 ЦК РФ).

Заставодавцем може бути особа, яка має право розпорядження нерухомим майном. Таким є власник або інший титульний власник, якому дано право передати в іпотеку майно. При цьому, відповідно до статті 5 Закону про іпотеку за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, на яке зареєстровані права в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Так, у практиці є випадок визнання договору про іпотеку недійсним в силу того, що він був укладений особою, яка не зареєструвало своє право власності на об'єкт незавершеного будівництва, тобто формально не набуло права власності на нього. Схожим чином був визнаний недійсним договір про іпотеку права оренди земельної ділянки, укладений раніше реєстрації цього права. Майно, яке знаходиться в стадії приватизації також не може бути передано в іпотеку до закінчення такої.

Правову технологію іпотеки також визначають правомочності заставодавця по відношенню до закладеного майна. Іпотека відноситься до числа тих різновидів застави, коли майно закладене залишається у володінні та користуванні заставодавця. Під володінням розуміється фактичне володіння, господарське панування над річчю. При цьому мова йде не обов'язково про безпосередньому зіткненні з заставленою річчю (наприклад, заставодавець може бути відсутнім тимчасово в закладеній квартирі, залишаючись її власником). Якщо заставлене нерухоме майно передано заставодавцем у тимчасове володіння або користування третій особі (за договором найму житлового приміщення, оренди, безплатного користування і т.д.), вважається, що воно залишено у заставодавця (п.3 ст.338 ГК РФ). Під користуванням розуміється вилучення з речі її корисних властивостей. Заставодавець як власник може здійснювати зазначені вище правомочності, проте він позбавлений третій правомочності власника - права розпорядження заставленою річчю.

Сутність іпотеки визначається також обсягом вимог, які вона забезпечує. Такі вимоги визначені у ст. 3 Закону про іпотеку.

Іпотека забезпечує сплату заставодержателю основної суми боргу за кредитним договором або іншому забезпечуваному іпотекою зобов'язанням повністю або в частині, передбаченій договором про іпотеку.

Іпотека, встановлена ​​в забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредиторові (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими засобами). Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок заставленого майна (п. 2 ст. 3 Закону про іпотеку).

Як вже раніше зазначено, в правову конструкцію іпотеки входить не тільки поняття застави, але і поняття нерухомого майна. Конкретизація переліку такого майна проводиться у ст. 5 Закону про іпотеку. Так, за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в п. 1 ст. 130 ЦК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно, у тому числі:

1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, що не підлягають іпотеку;

2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат (об'єкти нерухомості в житловій сфері);

4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.

Будинки, в тому числі житлові будинки та інші будівлі, і споруди, безпосередньо пов'язані із землею, можуть бути предметом іпотеки за умови дотримання правил ст. 69 Закону про іпотеку «Іпотека підприємств, будівель або споруд із земельною ділянкою, на якому вони перебувають» (п. 1 ст. 5 Закону про іпотеку).

Правила Закону про іпотеку застосовуються до застави незавершеного будівництвом нерухомого майна, що зводиться на земельній ділянці відповідно до вимог законодавства Російської Федерації, в тому числі будинків і споруд за умови дотримання правил ст. 69 Закону про іпотеку (п. 2 ст. 5 Закону про іпотеку).

Якщо інше не передбачено договором, річ, що є предметом іпотеки, вважається закладеною разом з приладдям як одне ціле (п. 3 ст. 5 Закону про іпотеку).

Частина майна, розділ якого просто неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), не може бути самостійним.

Не допускається іпотека:

- Майна, вилученого з обороту;

- Майна, на яке у відповідності з федеральним законом не може бути звернено стягнення;

- Майна, щодо якого в установленому федеральним законом порядку передбачена обов'язкова приватизація або приватизація якого заборонена (п. 2 ст. 6 Закону про іпотеку).

Якщо предметом іпотеки є майно, на відчуження якого потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу, така ж згода або дозвіл необхідно для іпотеки цього майна.

Договір про іпотеку полягає по порядку з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу РФ про укладення договорів, а також положень Закону про іпотеку (ст. 8 Закону про іпотеку).

Так, підбиваючи підсумки розгляду питань поняття і правової природи договору іпотеки, можна зробити висновки.

Поняття договору іпотеки не становить особливих проблем у правозастосовчій практиці у зв'язку з тим, що це поняття закріплено у п. 1 ст. 1 Закону про іпотеку. Договір про іпотеку опосередковує реалізацію правової конструкції договірної іпотеки і являє собою угоду сторін, з якого породжується іпотечне зобов'язання. Правова природа ж іпотеки визначається тим, що іпотека - є, перш за все, заставу, особливістю якого є його предмет - нерухоме майно. Правова природа іпотеки випливає з правової природи заставних відносин, які характеризуються встановленням обтяження на предмет застави на користь кредитора, який має переважне право задоволення вимог, забезпечених заставою перед іншими кредиторами, за рахунок вартості заставленого майна. Особливістю правової природи іпотеки як виду застави є встановлення правомочностей заставодавця щодо володіння і користування закладеним майном, тобто іпотека є особливим видом застави - ​​із залишенням закладеного майна у заставодавця.

Особливістю правової конструкції іпотеки також є супровід інших правовідносин, які забезпечуються іпотекою. Ця особливість притаманна іпотеці в силу її призначення як способу забезпечення виконання зобов'язань.

Форма договору іпотеки в даний час має тільки одну істотну особливість, - договір про іпотеку підлягає обов'язковій державній реєстрації. Раніше договір підлягав також і нотаріальному посвідченню, однак, Федеральним законом від 30 грудня 2004 р. № 216-ФЗ «Про внесення змін до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »[5] вимога про нотаріальне посвідчення договору було скасовано.

Вимога державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, обмежень цих прав, їх виникнення, переходу і припинення встановлено ГК РФ як обов'язкового. Порядок державної реєстрації встановлюється Федеральним законом РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», прийнятим 21 липня 1997

Зміст договору про іпотеку встановлено у ст. 9 Закону про іпотеку.

У договорі про іпотеку мають бути зазначені: предмет іпотеки; оцінка предмета іпотеки; істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою; право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю; найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставника.

Предметом іпотеки є нерухоме майно. В даний час предметом договору іпотеки може бути об'єкт незавершеного будівництва. При цьому для застави такого об'єкта заставодавець повинен спочатку зареєструвати права на такий об'єкт в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. При цьому при іпотеці об'єктів незавершеного будівництва, іпотека буде також зберігати силу - тільки її предметом вже буде будівля (споруда), зведена в результаті завершення будівництва. До такого висновку прийшов Вищий арбітражний суд РФ в Інформаційному листі Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 28 січня 2005 р. № 90 [27]. Причому, як зазначив ВАС РФ, в цьому випадку не потрібно вносити зміни в договір про іпотеку, що стосуються опису предмета іпотеки та його оцінки, а значить, не потрібно і реєструвати ці зміни (п. 1 додатку до листа ВАС РФ № 90).

У листі ВАС РФ висловився і з приводу договорів іпотеки, предметом яких є лише частину нерухомого майна: така угода можлива тільки при дотриманні певних умов. Так, предметом іпотеки може бути окрема частина нерухомого майна (наприклад, приміщення, частина будинку) тільки після реєстрації прав на неї як на самостійний об'єкт нерухомого майна. А майно, розділ якого неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), не може бути закладено за договором іпотеки (п. 2 додатка до листа ВАС РФ № 90).

Слід зазначити, що Президія ВАС РФ у своєму Листі № 90 вказав на можливість іпотеки частки в нерухомості. Так, якщо власнику нежитлового приміщення в будівлі належить частка в праві власності на спільне майно цієї будівлі і частка у праві власності на земельну ділянку, зайнятий цим будинком (або права соарендатора такої ділянки), то за договором про іпотеку нежитлового приміщення вважаються одночасно закладеними належать власнику такого приміщення частка у праві власності на спільне майно будівлі і частка у праві власності на земельну ділянку (права соарендатора такої земельної ділянки) (п. 3 Листа № 90).

Певні питання виникають при вирішенні питання про проходженні за закладеним за договором об'єктом нерухомості прав на земельну ділянку, зайнятий нею. Так, з п. 1 ст. 64 Закону про іпотеку, якщо договором про іпотеку не передбачено інше, при іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на перебувають або будуються на земельній ділянці будівлю або споруду заставодавця. Так судова практика виходить з того, що заставу будівлі або споруди недійсний без одночасного застави знаходиться на праві власності чи оренди земельної ділянки [21, 22].

Ця норма хоч і відображає принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів нерухомості, однак носить диспозитивний характер. Можливість сторін передбачити в договорі «інше» означає відхід законодавця від зазначеного принципу земельного законодавства.

Крім того, заставодавець земельної ділянки має право без згоди заставодержателя розпоряджатись належними йому будівлями і спорудами на цій ділянці, на які право застави не поширюється.

У даному випадку норма Закону про іпотеку прямо суперечить ст. 35 ЗК РФ, яка встановлює недопустимість відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі.

. Не зважаючи на думку деяких юристів про нікчемність даних угод [45, c. 14], за правилами ст. 168 ГК РФ, вони мають місце.

У той же час законодавець, намагаючись дотримати принцип єдності, передбачив виникнення у заставодавця права обмеженого користування частиною земельної ділянки, на якій знаходиться належне йому будинок, у разі звернення стягнення на земельну ділянку. Умови користування зазначеною частиною земельної ділянки визначаються угодою між заставодавцем і заставодержателем, а в разі спору - судом.

Необхідно відзначити, що до набрання чинності Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 216-ФЗ «Про внесення змін до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »діяла прямо протилежна норма, встановлювала нерозповсюдження при іпотеці земельної ділянки права застави на перебувають чи споруджувані на земельній ділянці будівлі та споруди заставодавця, якщо договором про іпотеку не передбачено інше. Аналогічні положення містяться в даний час і в п. 4 ст. 340 ГК РФ.

Інший приклад -т.к. іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини, суд касаційної інстанції правомірно визнав договір про заставу спірного приміщення недійсним [23].

Повною мірою принцип єдності долі земельної ділянки та будівель, що знаходяться на ньому, реалізований у п. 4 ст. 64 Закону про іпотеку. Цей параграфи передбачають, що якщо на закладати земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення знаходяться будівлі, будинку, споруди, в тому числі побудовані на такій земельній ділянці, або інші міцно пов'язані із земельною ділянкою об'єкти нерухомості, що належать на тому ж праві власнику такої земельної ділянки, іпотека такої земельної ділянки допускається тільки з одночасною іпотекою міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомості.

Принцип єдності долі земельної ділянки і міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомості також закріплений і в ст. 65 Закону про іпотеку. Дана норма передбачає, що на земельній ділянці, закладеному за договором про іпотеку, заставодавець має право без згоди заставодержателя зводити в установленому порядку будівлі або споруди, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. Якщо інше не передбачено договором про іпотеку, іпотека поширюється на ці будівлі та споруди.

У початковій редакції ця стаття передбачала нерозповсюдження іпотеки на новостворені будівлі на закладеному ділянці, що порушувало принцип єдності.

Необхідно також відзначити і положення ст. 66 Закону про іпотеку, відповідно до яких якщо іпотека встановлена ​​на земельну ділянку, на якій знаходиться будівля або споруда, яке належить не заставодавцю, а іншій особі, при зверненні заставоутримувачем стягнення на цю ділянку і його реалізації до набувача ділянки переходять права та обов'язки, які у відношенні цієї особи мав заставодавець як власник ділянки.

Таким чином, у разі вступу на державну реєстрацію договору про іпотеку, предметом якого є земельна ділянка, необхідно визначити, до якої категорії земель він відноситься. У разі якщо земельна ділянка відноситься до земель сільськогосподарського призначення, то його іпотека допускається тільки з іпотекою будівель і споруд, розташованих на ньому.

Якщо ж закладається земельна ділянка не відноситься до земель сільськогосподарського призначення, то при проведенні правової експертизи договору про іпотеку необхідно визначити, чи знаходяться на закладається ділянці будівлі і споруди, хто є їх власником, а також визначити волевиявлення сторін договору щодо даних будівель. У разі, якщо на закладати земельні ділянки розташовані будівлі та споруди, що належать заставодавцю, і сторони не визначили, чи поширюється на них іпотека, реєструючий орган, крім реєстрації іпотеки земельної ділянки на підставі договору, зобов'язаний зареєструвати іпотеку що знаходяться на ній будівель чинності закону на підставі п. 1 ст. 64 Закону про іпотеку.

Слід зазначити, що застосування принципу єдності земельної ділянки та нерухомості, на ньому знаходиться, тільки стосовно до земель сільськогосподарського призначення є необгрунтованим. Таким чином, диспозитивність норми п. 1 ст. 64 Закону про іпотеку є неправильною. Таким чином, для одноманітності правозастосовчої практики можна рекомендувати уніфікувати положення про долю земельної ділянки, зайнятої нерухомістю, що передається в іпотеку, змінивши п. 1 ст. 64 Закону про іпотеку наступним чином:

«1. При іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на перебувають або будуються на земельній ділянці будівлю або споруду заставодавця ».

На практиці виникло питання про можливість іпотеки права оренди земельної ділянки. Згідно зі ст. 340 ГК іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Як приклад реалізації цього положення на практиці можна навести Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 9 червня 1998 р. № 956/98, в якому зазначено, що висновок апеляційної інстанції про розгляд спору щодо неналежного суб'єкта правовідносин є помилковим. Позивач є орендарем земельної ділянки, на якій розташована закладене будову. Відповідно до п. 45 постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 01.07.96 № 6 / 8 договір іпотеки, при якому в заставу передається тільки будівлю або споруду, а право оренди земельної ділянки не є предметом застави, повинен вважатися незначною угодою згідно ст.168 ГК РФ [24].

Це єдиний випадок згадки в ЦК саме іпотеки права, що належить заставодавцю. В інших випадках йдеться або про заставу прав, або про заставу майнових прав (до яких, до речі, може бути віднесена і оренда). У зв'язку з цим можна припустити, що ст.340 ЦК встановлює швидше виняток, ніж правило.

У свою чергу Закон про іпотеку кілька разів згадує про можливість іпотеки права оренди, встановлюючи для неї особливий режим. Так, крім того, що право оренди є специфічним предметом іпотеки, іпотека цього права може встановлюватися тільки за згодою орендодавця, і в договорі про іпотеку права оренди орендоване майно описується так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки, а також вказується термін оренди . При цьому наявність згоди орендодавця є обов'язковою умовою для дійсності договору іпотеки [36].

Крім того, не допускається посвідчення іпотеки заставної, якщо її предметом є право оренди підприємства як майнового комплексу, лісу або земельної ділянки (зі складу земель сільськогосподарського призначення). Якщо предметом оренди є інше нерухоме майно, то при посвідченні такої іпотеки заставної в ній вказується точна назва майна, що є предметом оренди. При цьому вказується лише точну назву орендованого майна, але не його опис, як це вимагається стосовно договору про іпотеку. При зверненні стягнення на закладене право оренди нерухомого майна останнє реалізується відповідно до правил, встановленими щодо звичайної іпотеки, з подальшим оформленням поступки даного права, тобто шляхом продажу з публічних торгів або на аукціоні в порядку, передбаченому ст.ст.447 - 449 ЦК (ст.56 Закону про іпотеку). Таким чином, фактично виходить, що мають бути проведені публічні торги з продажу права, в результаті яких полягає не договір купівлі-продажу, а договір поступки права, на який поширюється дія ст.ст.383 - 389 ЦК.

У ряді випадків можуть виникнути й інші питання, пов'язані з іпотекою права оренди, наприклад, чи підлягає при заставі частини будівлі також обов'язковому застави право оренди земельної ділянки (або його частини), на якому розташована ця будівля? У цьому плані також ще не розроблено прийнятною методики розгляду та практичного вирішення таких питань. У практиці можна зустріти приклади, коли суд зазначає про необов'язковість переходу прав на земельну ділянку при іпотеки частини будівлі [23]. Однак, уклавши, наприклад, договір іпотеки на обидві частини будівлі заставодавець може необгрунтовано «обійти» вимогу про заставу земельної ділянки під ним. Такий приклад також є у судовій практиці і суд визнав цей договір удаваною угодою, розцінивши його як досконалий з метою прикрити іншу угоду - договір про заставу всього будинку, при якому було б потрібно заставу права оренди знаходиться під ним земельної ділянки. Зауважимо, що предметом застави було практично вся будівля, крім забезпечує його життєдіяльність приміщення бойлерної. Однак згодом це рішення було переглянуте, а договір визнаний відповідним законодавством [34].

Справедливості заради залишається лише визнати, що даний випадок породжує безліч питань і вимагає вироблення при заставі частини будівлі певної методики. Наприклад, при буквальному тлумаченні норми, закріпленої у п.3 ст.340 ГК, тільки при іпотеці будівлі або споруди (тобто в цілому) підлягає також застави та право оренди земельної ділянки, на якій воно розташоване. Однак даний підхід, як було описано вище, відкриває найпростіший спосіб обходу цієї норми - шляхом дроблення предмета іпотеки та виключення з будівлі його малозначних приміщень, що насправді свідчить про притворности дій сторін. Тим більше, що право оренди об'єкта нерухомості (земельної ділянки) може бути закладено лише за згодою орендодавця, що може зажадати додаткових витрат часу. Якщо ж виходити з обов'язковості застави частини земельної ділянки, пропорційної закладається частини будівлі, то на практиці справа може дійти до абсурду, коли для застави, наприклад, восьмиметрової кімнати, що становить 1 / 100 будівлі, а, відповідно, і земельної ділянки, може знадобитися заставу права оренди цієї його частки, що практично може виявитися нереальним в силу її малого розміру. Однак, відсутність подібної вказівки в законі призводить до порушення принципу єдності права на нерухомість і земельну ділянку, зайнятий нею. Таким чином, для усунення зазначеного пробілу можна рекомендувати поширити правило про перехід права на земельну ділянку та на іпотеку частини будівлі або споруди, змінивши абзац перший ст. 69 Закону про іпотеку наступним чином:

«При іпотеці підприємства як майнового комплексу (далі підприємство) право застави поширюється на всі входить до його складу майно (пункт 2 статті 340 Цивільного кодексу Російської Федерації). Іпотека будівлі або споруди, а також частини будівлі або споруди, допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини, пропорційної переданої в іпотеку частини будівлі або споруди ».

Слід зазначити, що на належне заставодавцю право постійного користування земельною ділянкою, на якій знаходиться будівля, право застави не поширюється. При зверненні стягнення на таку будівлю особа, яка купує це майно у власність, набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник (заставник) нерухомого майна (п. 4 ст. 69 ФЗ «Про іпотеку» ).

Тому в тих випадках, коли заставодавець не є власником або орендарем земельної ділянки, договір іпотеки будівлі не може вважатися не відповідає законодавству, якщо він укладений без застави прав на земельну ділянку [18].

Аналогічним чином, як підтверджено судовою практикою, право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою не може являти собою самостійний предмет іпотеки [32]. Крім того, якщо земельна ділянка, на якій розташована будівля, передане в заставу, перебуває в постійному (безстроковому) користуванні, то відсутність у договорі застави умови про іпотеку земельної ділянки не впливає на дійсність договору застави [33].

Договір про заставу майна, згідно з яким майно, що є предметом застави, у разі невиконання боржником зобов'язання, переходить у власність заставодержателя, є недійсним, оскільки чинне законодавство не передбачає можливість передачі майна, що є предметом застави, у власність заставоутримувача. У разі невиконання боржником зобов'язання, забезпеченого заставою, заставодержатель має переважне право перед іншими кредиторами отримати задоволення з вартості заставленого майна (ст.ст. 334, 349 ЦК РФ) [29].

Одним з істотних умов договору іпотеки є оцінка заставленого майна. Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства, що регулює оціночну діяльність [9], за згодою заставника з заставоутримувачем з дотриманням при іпотеці земельної ділянки вимог ст. 67 Закону про іпотеку і вказується в договорі про іпотеку в грошовому вираженні. При цьому, слід зазначити, що ціна об'єкта іпотеки, узгоджена в договорі, не є початковою продажною ціною при реалізації об'єкта застави, тому при відсутності угоди сторін про початковій продажною ціною об'єкта застави цю ціну визначає суд [25]. При цьому як зазначено в п. 19 Листи ВАС № 90, за умов згадування сторонами в договорі про іпотеку декількох різних оцінок предмета іпотеки, такий договір не може вважатися неукладеним, якщо можливо встановити, яка з оцінок являє собою ту, про яку сторони домовилися як про істотному умови договору про іпотеку.

Істотною умовою договору іпотеки є зобов'язання, яке нею забезпечується. Зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням: його суми, підстави виникнення (кредитний договір, договір позики і т.д.), терміну виконання. У випадку, якщо іпотека забезпечує кредитний договір, то має бути погоджено умова про суму позики, розмір відсотків на суму позики, розмір неустойки [37].

У разі відсутності порядку та інших необхідних умов визначення суми забезпечуваного іпотекою зобов'язання, а також даних про визначення суми зобов'язання в майбутньому договір про іпотеку може бути визнано неукладеним. Як приклад можна навести справу в якому в договорі сторони обумовили спосіб і порядок виконання зобов'язання, а саме: на підставі письмових заяв позичальника, переданих кредитору за системою Swift. Загальна сума грошових коштів, що надаються позичальнику, не повинна перевищувати 1 000 000 доларів США. Зобов'язання кредитора з надання кредитів припиняються через 12 місяців з дня надання першого кредиту. У зв'язку з неточністю основного зобов'язання спочатку цей договір був визнаний неукладеним [20]. В іншій справі договір про іпотеку був визнаний недійсним в силу того, що містив умови, що дозволяють кредитору - банку без згоди заставодавця продовжувати на невизначений час термін дії кредитного зобов'язання, збільшувати ліміт кредитування, процентну ставку по кредиту та інші умови, суперечить статтям 334, 339 ГК РФ і статей 9 та 10 ФЗ «Про іпотеку», у зв'язку з чим, відповідно до статті 168 ЦК РФ арбітражний суд обгрунтовано визнав такий договір недійсним [35].

У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені: сторони цього договору, дата і місце його укладення.

Якщо сума забезпечуваного іпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, в договорі про іпотеку мають бути вказані порядок та інші необхідні умови її визначення.

Кредит або цільову позику може бути наданий під будову (жиле приміщення), на зведення якого відпускаються позичкові кошти. У цьому випадку сума забезпечуваного іпотекою зобов'язання може підлягати визначенням (або уточнення) в майбутньому в залежності від сум, які будуть витрачені за рахунок позичкових коштів на придбання матеріалів та оплату робіт і послуг третіх осіб.

Якщо забезпечує іпотекою зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути вказані терміни (періодичність) відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.

Один договір іпотеки може бути укладений в рахунок забезпечення виконання кількох зобов'язань [19].

Якщо права заставоутримувача відповідно до ст. 13 «Основні положення про заставної» Федерального закону про іпотеку засвідчуються заставної, на це вказується в договорі про іпотеку, за винятком випадків видачі заставної при іпотеці в силу закону. Дане положення застосовується у редакції Федерального закону від 11.02.2002 № 18-ФЗ «Про внесення змін і доповнень до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »(доповнено словами« за винятком випадків видачі заставної при іпотеці в силу закону »). Внесене зміна обумовлена ​​тим, що при іпотеці в силу закону можливі складання і видача заставної, але не складається договір про іпотеку.

Відповідальність в відносин іпотеки передбачена для різних осіб.

Відповідно до ст. 28 Закону про іпотеку орган, який здійснює державну реєстрацію прав, який зареєстрував або повинна була зареєструвати іпотеку, зобов'язаний відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації і статтею 31 Федерального закону від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »відшкодувати зацікавленій особі збитки, завдані своїми незаконними діями (бездіяльністю). Перелік незаконних дій наведено у додатку 1.

Збитки, заподіяні громадянину чи юридичній особі в результаті незаконних дій (бездіяльності) державних органів, органів місцевого самоврядування або посадових осіб цих органів, в тому числі видання не відповідному закону чи іншому правовому акту акта державного органу або органу місцевого самоврядування, підлягають відшкодуванню Російською Федерацією, відповідним суб'єктом РФ чи муніципальній освітою (див. ст. 16 ЦК РФ).

Крім того, посадові особи органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, можуть нести адміністративну відповідальність.

Відповідальність у відносинах іпотеки несе упорядник заставної. Так, при невідповідності заставної договором про іпотеку або договором, зобов'язання з якого забезпечене іпотекою, вірним вважається зміст заставної, якщо її набувач в момент здійснення операції не знав і не повинен був знати про таку невідповідність. Це правило не поширюється на випадки, коли власником заставної є первісний заставодержатель.

Законний власник заставної вправі вимагати усунення зазначеного невідповідності шляхом анулювання заставної, яка знаходиться в його володінні, і одночасної з цим видачі нової заставної, якщо вимога була заявлена ​​негайно після того, як законному власнику заставної стало відомо про таку невідповідність.

Укладач заставної несе відповідальність за збитки, що виникли у зв'язку із зазначеним невідповідністю і його усуненням. Іншими словами, упорядник заставної повинен компенсувати законному власнику заставної понесені витрати, пов'язані з анулюванням старої заставної і видачею нової заставної, включаючи видатки на державну реєстрацію (а до 31 грудня 2004 р. і витрати на нотаріальне посвідчення).

Укладач дубліката заставної несе відповідальність за збитки, що виникли у зв'язку з невідповідністю дубліката заставної втраченої заставної. Зобов'язані за заставною особи не мають права відмовляти законному власнику дубліката заставної у здійсненні прав по ній у зв'язку із зазначеним невідповідністю, якщо вони за нього відповідають.

Майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відчужене заставодавцем іншій особі шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як внесок в майно господарського товариства або суспільства або пайового внеску в майно виробничого кооперативу або іншим способом лише з відома заставодержателя, якщо інше не передбачено договором про іпотеку.

У разі видачі заставної відчуження заставленого майна допускається, якщо право заставника на це передбачено в заставі, з дотриманням умов, які в ній встановлені.

При відчуженні майна, закладеного за договором про іпотеку, без згоди заставодержателя (за винятком випадків, коли таке право надавалося заставодавцю за договором про іпотеку) або з порушенням правил відчуження цього майна, встановлених в заставної (з порушенням правил п. 1 і 2 ст. 37 Федерального закону про іпотеку), заставодержатель має право за своїм вибором вимагати:

- Або визнання угоди про відчуження закладеного майна недійсною угодою і застосування наслідків, передбачених статтею 167 ГК РФ;

- Або дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання і звернути стягнення на заставлене майно незалежно від того, кому воно належить.

При виставленні вимоги про дострокове виконанні забезпеченого іпотекою зобов'язання і звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо доведено, що набувач майна, закладеного за договором про іпотеку, в момент його придбання знав або повинен був знати про те, що майно відчужується з порушенням правил ст. 37 Федерального закону про іпотеку, такий набувач несе в межах вартості зазначеного майна відповідальність за невиконання забезпеченого іпотекою зобов'язання солідарно з боржником по цьому зобов'язанню (солідарна відповідальність, що виникає на підставі закону).

Якщо заставлене майно відчужено з порушенням правил ст. 37 Федерального закону про іпотеку заставодавцем, не є боржником по забезпеченому іпотекою зобов'язанню, солідарну з цим боржником відповідальність (у межах вартості заставленого майна) несуть як набувач майна, так і колишній заставодавець.

Таким чином, зміст договору іпотеки визначено Законом про іпотеку і включає в себе обов'язкове зазначення наступних умов: предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою. В області предмета іпотеки існують проблеми іпотеки незавершеного будівництва та переоформлення іпотечних відносин при завершенні будівництва; при іпотеці нерухомості та вирішенні питань про проходженні за закладеним за договором об'єктом нерухомості прав на земельну ділянку, зайнятий нею; іпотеки права оренди на земельну ділянку. При укладанні договору іпотеки необхідно чітко визначити зобов'язання, яке нею забезпечується, - укладання договору іпотеки в цілому по забезпеченню майбутніх зобов'язань, заздалегідь не визначених, не допускається.


2.3 Звернення стягнення на закладене майно як наслідок неповернення кредиту


Особливий аспект представляють собою взаємовідносини сторін у разі невиконання боржником свого зобов'язання. У цьому випадку заставодержатель змушений почати процедуру звернення стягнення на заставлене майно та його реалізацію.

Відповідно до ст. 446 ЦПК РФ стягнення за виконавчими документами не може бути звернено, зокрема, на житлове приміщення (його частини), що належить громадянину-боржнику на праві власності, якщо для громадянина-боржника і членів його сім'ї, які спільно проживають в належить приміщенні, воно є єдиним придатним для постійного проживання приміщенням. Виняток із зазначеного в цьому абзаці майна становлять житлові приміщення, що є предметом іпотеки, на них відповідно до законодавства про іпотеку може бути звернено стягнення.

На підставі ст. 35 Федерального закону «Про іпотеку» заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, для задоволення за рахунок цього майна вимог, викликаних невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, зокрема несплатою або несвоєчасною сплатою суми боргу повністю або в частині, якщо договором не передбачено інше.

Якщо договором про іпотеку не передбачено інше, звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається при систематичному порушенні строків їх внесення, тобто при порушенні строків внесення платежів більше трьох разів протягом 12 місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна (п. 2 ст. 50 Федерального закону «Про іпотеку»).

Суд може відмовити у зверненні стягнення на заставлене майно, якщо допущене боржником порушення основного зобов'язання дуже мала і розмір вимог заставодержателя внаслідок цього явно несоразмерен вартості закладеного майна, за винятком випадків порушення строків внесення періодичних платежів більше 3 разів на рік.

Приймаючи рішення про звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, суд повинен визначити і вказати в ньому (п.2 ст.54 Закону про іпотеку):

1) суми, що підлягають сплаті заставодержателеві з вартості закладеного майна, за винятком сум витрат з охорони та реалізації майна, які визначаються по завершенні його реалізації. Для сум, які обчислюються у відсотковому відношенні, повинні бути зазначені сума, на яку нараховуються відсотки, розмір відсотків і період, за який вони підлягають нарахуванню;

2) що є предметом іпотеки майно, з вартості якого задовольняються вимоги заставоутримувача;

3) спосіб реалізації майна, на яке звертається стягнення;

4) початкову продажну ціну заставленого майна при його реалізації. Початкова продажна ціна майна на публічних торгах визначається на основі угоди між заставодавцем і заставодержателем, а в разі спору - самим судом;

5) заходи щодо забезпечення збереження майна до його реалізації, якщо такі необхідні.

Якщо, оцінивши представлений відповідачем звіт, суд прийде до висновку про те, що ринкова вартість майна, що є предметом застави, істотно відрізняється від його оцінки, виробленої сторонами в договорі про заставу, суду слід визначити початкову продажну ціну такого майна відповідно до представленими доказами незалежно від його оцінки сторонами в договорі про заставу.

Підкреслимо, що суд не вправі встановлювати черговість реалізації заставленого майна, якщо така черговість не встановлена ​​угодою заставодавця і заставодержателя. Наведемо приклад з практики:

«Заставодержатель звернувся до арбітражного суду з позовом до заставодавця, що був і боржником за зобов'язанням, забезпеченим договором про заставу цінних паперів, договором про заставу товарів в обороті та договором про іпотеку будівлі та земельної ділянки, про стягнення боргу та про звернення стягнення на все заставлене майно .

Арбітражний суд позов задовольнив, вказавши в рішення, що реалізація закладеного майна повинна бути здійснена у черговості, встановленої статтею 59 Федерального закону «Про виконавче провадження», спочатку на цінні папери, потім на товари в обороті і лише у разі недостатності виручених від реалізації цих видів майн грошових коштів для погашення боргу на будівлю та земельну ділянку.

Заставодержатель оскаржив рішення суду до касаційної інстанції. Суд касаційної інстанції рішення суду першої інстанції в частині встановлення черговості звернення стягнення на заставлене майно скасував. Відповідно до статті 26 Закону РРФСР «Про заставу» в разі, якщо предметом застави є кілька речей чи прав, заставодержатель за своїм вибором може отримати задоволення за рахунок всього цього майна або з допомогою будь-якої з речей (прав), зберігаючи можливість згодом отримати задоволення за рахунок інших речей (прав), що складають предмет застави. Оскільки договорами про заставу та договором про іпотеку не встановлена ​​ні черговість, в якій заставодержатель має право звертати стягнення на закладене майно, ні черговість, в якій повинна здійснюватися його реалізація, суд не повинен сам встановлювати таку черговість ».

За вимогами, викликаним невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, стягнення на заставлене майно не може бути звернено, якщо відповідно до умов такого зобов'язання і застосовними до нього федеральними законами та іншими правовими актами РФ боржник звільняється від відповідальності за таке невиконання або неналежне виконання.

Стягнення за вимогами заставодержателя звертається на майно, закладене за договором про іпотеку, за рішенням суду, за винятком випадків, коли допускається задоволення таких вимог без звернення до суду (на підставі нотаріально посвідченого угоди між заставодержателем і заставодавцем, укладеної, після виникнення підстав для, звернення стягнення на предмет іпотеки).

Майно, закладене за договором про іпотеку, на яке за рішенням суду звернено стягнення, реалізується шляхом продажу з публічних торгів (ст. 56 Закону).

Порядок проведення публічних торгів з продажу майна, закладеного за договором про іпотеку, визначається процесуальним законодавством РФ, оскільки Федеральним законом «Про іпотеку (заставі, нерухомості)» не встановлено інші правила.

Відповідно до ст. 60 ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» звернення стягнення на заставлене майно та його реалізація можуть бути припинені. Для цього боржник за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і заставодавець, є третьою особою, має право припинити звернення стягнення на заставлене майно, задовольнивши усі забезпечені іпотекою вимоги заставодержателя в обсязі, який ці вимоги мають до моменту сплати відповідних сум. Це право може бути здійснено в будь-який час до моменту продажу заставленого майна на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом або придбання права на це майно у встановленому порядку заставодержателем.

Сума, виручена від реалізації майна, закладеного за договором про іпотеку, після утримання з неї сум, необхідних для покриття витрат у зв'язку зі зверненням стягнення на це майно та його реалізацією, розподіляється між заявили свої вимоги до стягнення заставодержателями, іншими кредиторами заставодавця та самим заставодавцем . Розподіл проводиться органом, що здійснює виконання судових рішень, а якщо стягнення на заставлене майно було звернуто у позасудовому порядку - нотаріусом, упевнившись угоду про такий порядок стягнення (ст. 61 зазначеного Закону).

Звернення заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна на підставі ст. 78 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» є підставою для припинення права користування ними заставодавця і будь-яких інших осіб, що проживають в таких житловому будинку або квартирі, за умови, що такі житловий будинок або квартира були закладені за договором про іпотеку або по іпотеці в силу закону в забезпечення, повернення кредиту або цільової позики, наданих банком або іншою кредитною організацією або іншою юридичною особою на придбання або будівництво таких чи інших житлового будинку або квартири, їх капітальний ремонт чи інше невіддільне поліпшення, а також на погашення раніше наданих кредиту або позики на придбання або будівництво житлового будинку або квартири.

Звільнення таких житлового будинку або квартири здійснюється в порядку, встановленому федеральним законом.

Звернення стягнення на заставлені житловий будинок або квартиру можливо як у судовому, так і в позасудовому порядку.

Житловий будинок або квартира, які закладені за договором про іпотеку і на які звернено стягнення, реалізуються шляхом продажу з торгів, що проводяться у формі відкритого аукціону чи конкурсу.

Договір найму або договір оренди житлового приміщення, укладені до виникнення іпотеки або за згодою заставодержателя після виникнення іпотеки, при реалізації житлового приміщення зберігає силу. Умови його розірвання визначаються ГК РФ і житловим законодавством РФ.

РОЗДІЛ 3 Практика правового регулювання іпотечного кредитування та його вдосконалення


3.1 Проблеми іпотечного житлового кредитування в Росії


Забезпечення громадян житлом є найважливішою складовою частиною стратегії соціально-економічного розвитку Російської Федерації. Мова йде про діяльність влади, спрямованої на вирішення житлової проблеми. В даний час держава не може взяти на себе зобов'язання надати безкоштовне житло всім, хто потребує поліпшення житлових умов. У зв'язку з цим у нашій країні активно розвивається апробована на Заході система іпотечного кредитування, покликана допомогти придбати житло громадянам, які мають середні доходи. Розвиток іпотеки одночасно є і чинником, і результатом політичної та економічної стабільності в країні.

Іпотечне кредитування - це сукупність механізмів, що забезпечують узгоджене розвиток ринку житла, кредитних ринків і ринків капіталу, тобто іпотечного сегмента фондового ринку.

Іпотечне кредитування - це універсальний спосіб вирішення житлових та майнових проблем, що передбачає в якості цільового використання кредитних коштів найрізноманітніші інвестиційні, підприємницькі та споживчі напрямку життя і діяльності будь-якого кредитоспроможного людини.

Слід зазначити, що останню тезу цілком підтверджується останніми тенденціями розвитку ринку іпотечного кредитування нашого міста. З одного боку, наслідки серйозної фінансової кризи, який не міг не торкнутися і російський ринок кредитів під заставу нерухомості, негативно позначилися на реальній вартості і навіть доступності іпотечних кредитних продуктів. снижает кредитные риски банков и способствует адекватному отношению кредитной организации к потребностям современного новосибирского рынка недвижимости. З іншого боку, оптимізація ставлення до позичальника і предмету застави a priori знижує кредитні ризики банків і сприяє адекватному відношенню кредитної організації до потреб сучасного новосибірського ринку нерухомості.

Ефективне функціонування банківського іпотечного кредитування можливе при максимально вільному русі грошових коштів з фондового ринку до кінцевого позичальника і назад, а також при відповідному рівні надійності іпотечного кредиту й іпотечної цінного паперу. На сучасному етапі розвитку банківського іпотечного кредитування в Росії можна сформулювати дві основні групи проблем, що стримують його розвиток.

До першої групи проблем необхідно віднести невирішені питання цивільно-правової бази іпотеки в Росії.

На сучасному етапі реальною є загроза ненадійності забезпечення іпотечним кредитом, тобто застави для банку як кредитора. Найбільш гострі питання виникають, зокрема, при виселенні позичальника, коли виникає дефолт. Дана проблема, на думку банківських експертів, є однією з найбільш значущих, і від її вирішення багато в чому залежить можливість зниження банківських відсотків по іпотечному кредитуванню. . Експерти відзначають, що в цю проблему закладено близько 2 - 3% ризику, які можуть бути відняті з загальної ставки за умови законодавчого вирішення питання виселення боржника за іпотечним кредитом [56, c. 9-12].

Наступний аспект у рамках процедури звернення стягнення на заставлене майно, стосується оподаткування. Зокрема, відповідно до Податкового кодексу Російської Федерації (ст. 146) будь-яка виручка від реалізації заставленого майна підлягає обкладенню ПДВ. Тобто із суми, отриманої від реалізації закладеної приватною особою нерухомості, банк буде змушений платити до бюджету ПДВ. . Відповідно ці витрати ведуть до збільшення заставних коефіцієнтів, що враховуються при розрахунку максимальної суми кредиту, яка може бути видана приватній особі з урахуванням вартості їм житла [42, c. 39-47].

Третій аспект даної групи проблем стосується інституту прописки, який на сьогоднішній день обмежує ліквідність житлової нерухомості. Згідно з п. 2 ст. 292 Цивільного кодексу РФ перехід права власності на житловий будинок або квартиру не є підставою для припинення права користування даним приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Ця норма вносить певні складності в питання реєстрації позичальника і членів його сім'ї в житловій нерухомості, що є предметом застави.

Друга група проблем банківської іпотеки - проблеми економічного характеру.

Перш за все до них належить проблема відсутності довгострокових кредитів в економіці. Банк, який прагне самостійно залучити ресурси для довгострокового кредитування, стикається з відсутністю ресурсів на ринку, які можна було б залучити на терміни, необхідні для іпотеки (вклади населення, депозити на період до 3 років). Сьогодні більшість банків здійснюють кредитування тільки за рахунок власних ресурсів. Тому без державної підтримки ресурсної частини подібних угод обсяг пропозиції іпотечних кредитів ще довго не зможе наблизитися до обсягу попиту. Потенційних джерел формування довгострокових банківських кредитів кілька: по-перше, кошти спеціалізованих міжнародних фінансових структур, зокрема ті кошти, які використовуються в схемі, запропонованій федеральним Агентством з іпотечного житлового кредитування (АІЖК), по-друге, державні бюджетні кошти, які в певному обсязі можуть бути виділені для програми іпотечного кредитування; третім джерелом можливого формування довгострокових кредитів для банку є функціонування механізму рефінансування іпотечних кредитів шляхом емісії іпотечних цінних паперів і їх вільного обігу на фондовому ринку. Доводиться визнати, що, незважаючи на прийняту законодавчу базу в галузі іпотечних цінних паперів (насамперед, мова йде про Федеральному законі від 11 листопада 2003 р. № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери»), на сьогоднішній день механізм рефінансування іпотечних кредитів шляхом випуску іпотечних цінних паперів не заробив.

Суттєвою проблемою розвитку іпотеки в Росії на сьогоднішній день є досить низький рівень доходів громадян в порівнянні з вартістю житла. Щоб отримати іпотечний кредит для придбання житла при ставці за кредитом 14% річних і в обсязі 70% від вартості квартири, сім'я повинна мати у своєму розпорядженні в середньому щомісячним доходом не менше 20 тис. руб. Частка сімей з таким доходом складає в середньому по Російській Федерації 4,7%. Цього явно недостатньо для того, щоб зробити іпотечне кредитування масовим. За попередніми розрахунками, до 2008 р. при зниженні ставок за кредитами до 7% щомісячний дохід сім'ї, необхідний для придбання аналогічної квартири, повинен буде складати не менше 13,2 тис. руб. (Без урахування інфляції). Такими доходами імовірно будуть мати 15,5% сімей.

Однак, беручи до уваги вже наявне у населення житло, 50% потенційних позичальників мають можливість продати старе житло і внести виручені кошти в якості початкового внеску. У цьому випадку для покращення житлових умов на площу до 30 м 2 співвідношення власних коштів населення та залучених кредитів одно 60:40. При цьому щомісячний дохід сім'ї (без урахування інфляції) повинен складати близько 14,4 тис. руб. в даний час і 7,6 тис. руб. в 2008р. (Орієнтовно). Отже, сьогодні кількість сімей, що мають можливість поліпшити свої житлові умови, становить 15,4% (37,2% у 2008 р.).

Одним з напрямків вирішення правових та економічних проблем, з якими стикаються комерційні банки, є формування інституціонального середовища ринку іпотеки шляхом прийняття блоку законів, що легалізували принцип спеціалізації у діяльності кредитних учасників ринку. Мова йде про створення правових та економічних передумов для функціонування спеціалізованих інститутів, що здійснюють іпотечне кредитування (іпотечні банки). Необхідність в спеціалізації іпотечних кредиторів обумовлена, перш за все, макроекономічними факторами. По-перше, ринок житлової іпотеки складний у правовому відношенні, масштабний, багатофункціональний, довгостроковий, що вимагає особливих висококваліфікованих вузькопрофесійних знань для управління іпотечним бізнесом. По-друге, існують значні відмінності в співвідношенні попиту та пропозиції на засоби для іпотечних кредитів між різними районами країни, навіть усередині великого міста розподіл первинних інвесторів - власників тимчасово вільних грошових коштів щодо районів попиту на іпотечні кредити може бути далеко несприятливим. Вивчення світового досвіду також показує, що бурхливий розвиток даного сегменту ринку можливо тільки при створенні вузькоспеціалізованих кредитних організацій при первісної державної підтримки.

Іпотека як така являє собою фінансові зобов'язання, забезпечені заставою придбаної нерухомості. Прийнято вважати, що в світі існує дві основні моделі іпотечного кредитування: американська (Дворівнева), і німецька (свого роду система ощадно-позичкових кас і кооперативів). Повною мірою у нас в країні жодна з цих моделей не реалізована, хоча більш прийнятна, мабуть, американська - через федеральні іпотечні агентства. У цілому ж, іпотека як інструмент забезпечення населення житлом виправдала себе у всьому світі.

Тенденції останніх років говорять про те, що і в нашій країні вона набуває все більшої популярності. Американська дворівнева модель рефінансування працює наступним чином: «Для того, щоб придбати нерухомість, ви отримуєте кредитний ресурс, купуєте квартиру, реєструєте право власності, а купується (або наявний) об'єкт нерухомості передається в заставу банку з оформленням відповідного цінного паперу - Закладний. Викупити її може інший інший фінансовий інститут, у нашому випадку - це АІЖК (Москва). На першому етапі ми надаємо фінансовий ресурс Позичальнику на основі кредитного договору або на основі договору позики, після чого рефінансуємо заставну до Москви. Агентство іпотечного житлового кредитування організовує випуск іпотечних цінних паперів і виставляє їх на ринок, тим самим отримуючи більше дешевий грошовий ресурс, і ці гроші повертаються до первинних кредиторам - банкам, які видають кредит позичальнику. За цією схемою діє іпотека по всій країні. Юридично АІЖК і НОАІЖК - різні особи, але працюємо ми в одній системі, при цьому 100% акцій АІЖК належить уряду Російської Федерації, а 70% акцій НОАІЖК - Адміністрації Новосибірської області ».

. Аналізуючи структуру цивільно-правової бази іпотечного кредитування в Росії, можна зробити висновок, що розвиток заставного кредитування житла у нас направлено на створення вторинного іпотечного ринку [44, c. 215-221]. У цій моделі джерелом фінансових ресурсів є вторинний ринок цінних паперів, забезпеченням яких виступають заставні на нерухомість. Державі при цьому відводиться вирішальна роль у формуванні інфраструктури ринку цінних паперів, підтримці його стійкості.

. На сьогоднішній день можна сформулювати низку правових проблем, що гальмують розвиток дворівневої моделі іпотечного кредитування [42, c. 39-47].

По-перше, не до кінця створено правовий механізм рефінансування іпотечних кредитів шляхом випуску іпотечних цінних паперів. Прийняття Федерального закону «Про іпотечні цінні папери» передбачало участь АІЖК в емісії іпотечних цінних паперів. Однак суперечності, які містив цей закон до останнього часу та інші нормативні правові акти у сфері іпотеки, поки не дозволили запустити механізм рефінансування іпотечних кредитів. Облігації, які емітує сьогодні АІЖК, забезпечені державними гарантіями, а не заставними на нерухомість.

По-друге, у регіональної влади відсутня цивільно-правова база щодо розвитку іпотечного кредитування в регіонах. Підтвердженням цього є той факт, що федеральний АІЖК було створено в 1997 р., а діяльність регіональних операторів почалася тільки в 2003 р. Це пояснюється тим, що у регіональної влади, як правило, не розроблено і не прийнято комплексні програми про ринок доступного житла. Однак саме регіональні влади мають усі повноваження проведення житлової політики на місцях з урахуванням регіональних особливостей ситуації на ринку нерухомості.

Таким чином, для вирішення поставлених правових проблем, що гальмують розвиток іпотеки за схемою АІЖК, потрібне вдосконалення федерального законодавства, яке в свою чергу має базуватися на комплексних програмах про ринок доступного житла в регіонах. Регіональні програми повинні визначити ринкові та адміністративні методи державного впливу на ринок житла з метою підвищення його стійкості і, відповідно, доступності.

. До того ж у рішенні даних проблем необхідно пам'ятати, що регіональні системи іпотеки значно ширше федеральної і включають в себе більше число аспектів, прив'язаних до місцевих ринків [38, c. 90-103].

Тому необхідно:

- Розвивати кілька принципових схем рефінансування іпотечних кредитів як на федеральному, так і на рівні суб'єктів Федерації;

- При розробці нових схем рефінансування необхідно акцентувати увагу на соціально-економічних особливостях регіонів (рівень доходів населення, соціальна спрямованість, перспективи розвитку і т. п.).

Найбільш ефективним у вирішенні даних проблем може стати співпраця АІЖК та інших рефинансирующий організацій, що отримали широкий розвиток.


3.2 Досвід реалізації програм іпотечного житлового кредитування в Новосибірську


Ситуація з іпотечним кредитуванням у Новосибірську в першу чергу регулюється реальним попитом населення на конкретні об'єкти нерухомості. Причому це твердження стосується тільки тих кредитних продуктів, по яких відбуваються реальні видачі іпотечних кредитів. Що ж стосується всього спектру найрізноманітніших кредитних продуктів, які пропонують у нашому місті кредитні організації, то частка практичної затребуваності подібних пропозицій може сильно коливатися не тільки у зв'язку з ситуацією на ринку, але і в залежності від готовності банків працювати з пропонованими кредитними продуктами, а так само залежно від отработанности банківської процедури.

Звичайно, лише невелика частина банків має по справжньому розгорнутої лінійкою іпотечних кредитних продуктів, а й реальний сектор масової видачі іпотеки в сучасному Новосибірську обмежений, по суті, трьома-чотирма кредитними програмами. Це кредити під заставу житлової нерухомості на вторинному ринку, кредит під заставу права вимоги в споруджуваної житлової нерухомості, цільові та нецільові кредити під заставу наявної нерухомості. Всі інші типи іпотечних кредитних продуктів займають, хоча і дуже важливий, але специфічно вузьких сегмент ринку іпотечного кредитування. Але навіть банки, що пропонують тільки один кредитний продукт, ідентичний з кредитними продуктами інших банків, за наявності кваліфікованих кредитних експертів, здатні представити цей продукт в якості реального механізму вирішення житлових чи майнових проблем позичальника.

Ще однією проблемою банків на сучасному новосибірському ринку нерухомості взагалі, і на ринку іпотечного кредитування зокрема, стає недооцінка специфіки нашого міста. Справа в тому, що Новосибірськ у сфері іпотечного кредитування розвивається зовсім по особливому шляху, відмінному як від розвитку іпотеки в Москві або в Санкт-Петербурзі, так і від розвитку іпотечного кредитування в сусідніх регіонах.

Слід підкреслити, що Новосибірськ аж ніяк не останнє місто на карті російської іпотеки. Більш того, багато нові напрямки іпотеки - іпотека без початкового внеску, експрес-видача іпотечного кредиту, нецільовий кредит під застави наявної житлової нерухомості, кредитування під заставу наявної і купується комерційної нерухомості - якщо і не з'явилися вперше в Росії саме на території нашого міста, то досягли найбільш значного рівня розвитку в Новосибірську. Незважаючи на те, що більша частина цих досягнень кілька сумнівна з точки зору формування російськими банками кредитного портфеля з кредитами низького рівня ризику, тим не менш, на певному етапі розвитку новосибірського ринку нерухомості вони були необхідні.

Нормальний, адекватний підхід більшості гравців новосибірського ринку іпотеки до обліку реальних потреб населення привів до того, що Новосибірськ вийшов на одне з перших місць у країні за часткою угод купівлі-продажу, що проходять із залученням іпотечного кредиту. Частка подібних операцій минулого року досягла 40% від загальної кількості всіх угод купівлі-продажу. У цьому році частка подібних угод поки залишається на рівні 35%. Однак це не означає, що іпотекою стали користуватися менше. Просто в 2008 році значно збільшилася частка іпотечних кредитів, що видаються під заставу має нерухомості, і істотна частина угод купівлі-продажу (приблизно 10%) здійснюється із залученням іпотечних кредитних коштів, однак не пов'язаних із заставою нерухомості, що купується. Подібна трансформація ринку іпотеки вимагає вже набагато більш високого рівня професіоналізму всіх його учасників.

Новосибірський ринок нерухомості - це складна система взаємовідносин між різними сторонами, - покупців і продавців, агентств нерухомості та іпотечних брокерів, банків, страхових і оціночних компаній, Управління Федеральної Реєстраційної служби по Новосибірській області.

Роль кожного з цих учасників ринку іпотечного кредитування, як сегменту новосибірського ринку нерухомості, дуже велика і своєрідна. Більше того, ця роль постійно змінюється з часом, як з причини загальної трансформації ринку нерухомості, так і завдяки зусиллям самих учасників.

У числі перших регіональних спеціалізованих структур (Регіональних операторів), що діють в системі іпотечного житлового кредитування в Росії створено Відкрите акціонерне товариство «Новосибірське обласне агентство іпотечного житлового кредитування» (далі - ВАТ «НОАІЖК»). Основним напрямком діяльності є рефінансування іпотечних кредитів з подальшою передачею їх федеральному оператору вторинного іпотечного ринку - ВАТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування» м. Москва.

За результатами діяльності з моменту організації на кінець 2005 року ВАТ «НОАІЖК» зайняло 2-е місце серед кредитних організацій, що працюють на ринку НСО за обсягами виданих кредітов.За 2006 Агентством видано 854 кредити на загальну суму 1 108 589,7 тис. крб . (У тому числі 126 кредитів на суму 188 506,7 тис. руб. На придбання житла, що будується). Станом на 1 квітня 2007 року за всю історію ВАТ «НОАІЖК» рефінансовано 1972 кредиту на суму 1679 392,2 тис. руб. У 2008 р. в Новосибірську приблизно буде видано іпотечних кредитів на 23-24 млрд. руб.

В даний час система рефінансування діє на всій території РФ. У Смоленській і Іванівській областях функціонування системи рефінансування забезпечується через Сервісного Агента. АІЖК встановлені договірні відносини з 35 страховими компаніями.

Агентством акредитовано 76 регіональних операторів і 64 сервісних агента. По Стандартам АІЖК іпотечні кредити видають 145 організації з 75 регіонів РФ.

За попередніми даними АІЖК, в середньому по всім регіонам обсяг іпотечного кредитування збільшився в 1,33 рази, а в регіонах, де іпотечне кредитування тільки зароджується, приріст був максимальним - більш ніж у 5 разів (Чеченська республіка, Кабардино-Балкарія, Ненецький автономний округ ). Таке зростання пов'язане з популяризацією механізму іпотечного кредитування, до того ж сама криза, як не парадоксально, стимулював певні групи громадян скористатися іпотекою - вони справедливо побоювалися, що далі може бути гірше. . Свою роль у регіонах зіграла і боротьба з «сірими» зарплатами, завдяки їй збільшується число людей, які відповідають вимогам іпотечних банків [56, c. 24-29]. Темпи зростання іпотечних кредитів в СФО, які протягом останніх років перевищують среднероссійскій, пояснюються масштабним будівництвом, реалізацією іпотечних програм - це розкручений механізм, який важко зупинити навіть такому досить масштабної події, як криза ліквідності.

Слід зазначити зворотну пропорцію між зростаючою вартістю житла і кількістю виданих кредитів по округах. За 9 місяців 2007 р. по вартісному показником лідирує Центральний ФО - 28%, а в кількісному на його частку припадає тільки 18%. Зворотна ситуація з лідером за кількістю виданих кредитів Приволзький ФО - 26% по кількості і лише 18% за вартістю (дані ЦБ РФ і АІЖК).

Диспропорція кількості виданих кредитів по федеральних округах була значною протягом усього 2007 р. Так, найбільша їх кількість за 9 місяців 2007 р. припало на вже згаданий Приволзький ФО та на Сибірський ФО - 21%. Решта округу: Центральний ФО - 18%, Уральський ФО - 15%, Північно-західний ФО - 8%, Південний ФО - 7% і Далекосхідний ФО - 5% (дані ЦБ РФ, розрахунки Евротрастбанка).

Регіонами - лідерами за обсягом видачі іпотечних кредитів за 9 місяців 2007 р. стали: Москва і Московська область - 20%, Тюменська область - 6,7%, Санкт-Петербург - 6,6%, Свердловська область - 3,8%, Новосибірська область - 3,6% (дані ЦБ РФ, розрахунки Евротрастбанка).
Таким чином, в 2007 р. іпотечні програми стали активно просуватися по всій країні, у тому числі за рахунок нарощування філіальних мереж і розширення сфери діяльності великих банків.

Оскільки відповідно до Стандартів, затвердженими Відкритим акціонерним товариством «Агентство з іпотечного житлового кредитування», м. Москва (далі ВАТ «АІЖК») метою створення мережі регіональних операторів було розвиток системи іпотечного кредитування на території РФ, реалізація федеральної програми іпотечного житлового кредитування і залучення в ринок нових гравців - комерційних банків і небанківських структур, можна констатувати, що в більшій частині ця мета на території НСО досягнута. У Новосибірській області крім Відкритого акціонерного товариства «Новосибірське обласне агентство іпотечного житлового кредитування» (далі ВАТ «НОАІЖК») активно запрацювали банки, яким Товариством було передано технологію та проведено навчання. Наприклад: МФ ВАТ КБ «Сібконтакт», ВАТ «Собінбанк» філія «Західно-Сибірський». Перераховані банки змогли правильно скористатися досвідом і технологією відпрацьованою і запропонованої ним ВАТ «НОАІЖК» і навіть змогли отримати статус сервісного агента. Крім цього на території НСО активізувалися комерційні банки, що реалізують свої власні програми, які пропонують населенню іпотечні продукти, не представлені федеральною програмою. З метою розвитку системи житлового кредитування, забезпечення доступності кредитів для більш широких верств населення департаментом будівництва і ЖКГ Новосибірської області проводиться активна робота щодо вдосконалення механізмів надання громадянам кредитів на придбання або будівництво житла і заходів державної підтримки при кредитуванні. Для участі у програмі державної підтримки громадян при кредитуванні на будівництво або придбання житла Новосибірської області визначені п'ять банків. Це Сибірський банк Акціонерного комерційного Ощадного банку РФ (ВАТ), ВАТ «Банк Уралсиб» (філія у Новосибірську), АКБ «Банк Москви» ВАТ (Новосибірський філіал), ВАТ Ханти-Мансійський банк (філія у Новосибірську), ВАТ «Новосибірське обласне агентство іпотечного кредитування »(ВАТ« НОАІК »). У числі основних критеріїв - розмір процентної ставки за кредитами (позиками) на придбання або будівництво житла, наявність програм кредитування громадян як на придбання, так і на будівництво житла, наявність можливості дострокового погашення кредиту без штрафних санкцій та ін. У рамках програми молодим сім'ям надаються субсидії на придбання житла, в тому числі на сплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на придбання житлового приміщення або створення та індивідуального житлового будівництва.

Останнім часом розпочато роботу адміністрації Новосибірської області та обласного іпотечного агентства з формування земельної іпотеки, і з 2008 року цей інструмент повинен почати працювати. По ряду проектів у містах Новосибірську, Бердську, селищі Кольцово, в Коливанськом районі вже в рамках 2008 даний напрямок роботи буде активізовано.

2007 рік приніс на ринок сибірської іпотеки ряд нових змін і тенденцій.

Перше півріччя 2007 року характеризувалося загальним зниженням процентних ставок, мінімальних початкових внесків, більш м'яким підходом при андеррайтингу позичальника. У цей період проходило багато акцій і спецпропозицій для позичальників.

У 2007 році на ринку також з'явилося два досить цікавих з точки зору маркетингу продукту: іпотека в екзотичних валютах і кредити на нерухомість в Сочі. Обидва цих продукту перейшли психологічні межі: у мінімальній процентній ставці по іпотеці і в співвідношенні кредиту до застави. Ці продукти є блискучими маркетинговими ходами. Банки також активно розширювали і класичні лінійки. Наприклад, в НОМОС-БАНКу з'явилися нові програми іпотечного кредитування: іпотечний кредит під заставу наявного житла, під заставу житла на особисті цілі, рефінансування. А ВАТ «АКБ« Росбанк »в 2007 році продовжило реалізацію Програми« Іпотечне житлове кредитування »(ІЖК). У вересні Росбанк розширив продуктову лінійку в рамках Програми ІЖК на три продукти. «Ми ввели кредит, що оформляється під заставу наявної нерухомості, з різним цільовим призначенням - на фінансування первинного внеску, придбання земельних ділянок, комерційної нерухомості, індивідуальних будинків і котеджів, а також на невідкладні потреби», - розповідає заступник директора з роздрібного бізнесу Урало-Сибірського ТУ ВАТ «АКБ« Росбанк »Віталій Коваленко.

Крім змін у програмах житлового кредитування, учасники ринку також розширили сам спектр об'єктів кредитування. Приміром, ряд банків ввів комерційну іпотеку. У багатьох банків з'явилися іпотечні центри, які спеціалізуються на видачі тільки житлових та іпотечних кредитів.

Деякі експерти вважають, що на розвитку ринку іпотеки позитивно відбилася і робота іпотечних брокерів. У філії ВАТ «Транскредитбанка» в Омську відзначають, що саме у 2007 році сегмент іпотечного брокериджу став розвиватися більш активно. Важливу роль відіграло формування інфраструктури іпотечного кредитування в особі іпотечних брокерів, іпотечних агентств, які сприяли спрощенню процедури отримання кредиту.

Зокрема, крім традиційного іпотечного кредитування на придбання житла на вторинному ринку Новосибірським Муніципальним банком була розроблена схема видачі кредитів на покупку квартир у споруджуваних будинках ще на етапі будівництва, що дозволяє городянам купувати житло за нижчими цінами. В даний час близько половини позичкового портфеля банку по іпотеці становлять кредити, видані для придбання житла на первинному ринку. Враховуючи привабливість даного виду кредитування для позичальників, Новосибірський Муніципальний банк має намір розвивати цей напрям, залучаючи в якості партнерів все більше будівельних компаній. Кредитування новобудов завжди було цікаво банкам. Специфіка іпотечного кредитування квартир в новобудовах під заставу майнових прав за договором пайової участі полягає в тому, що будується нерухомість не може виступати в якості застави, внаслідок чого ризики для банку більш високі, ніж у випадку з вже побудованої нерухомістю. Тому банки кредитують нерухомість, що будується за дещо іншою відсотковою ставкою, ніж вторинне житло. До моменту реєстрації права власності на вже збудоване житло ставка вища на два відсотки. Коли готова квартира стає предметом застави, ставка знижується.

Найважливішою подією другого півріччя стала криза ліквідності в США. «Хоча важливий він не скільки за наслідками, скільки за масштабами галасу. Криза стала причиною ще одного знакової події - першого в історії російської іпотеки підвищення ставок по іпотеці низки банків (на певні кредити).

Поточні зміни досить серйозно торкнулися ринку, про це свідчить той факт, що ставки по іпотеці підняли не тільки невеликі банки. До цієї «команді» не так давно приєднався навіть ВТБ 24. Події на ринку позначилися не тільки на величині процентної ставки. З середини 2007 року умови надання іпотечних кредитів у більшості банків посилювалися (були скасовані програми без довідок про доходи, підвищилися мінімальний вік позичальників, процентні ставки і т. д.), що було обумовлено зміною фінансової кон'юнктури ринку. Подальший розвиток кризи ліквідності змусило банки більш ретельно підходити до оцінки потенційних позичальників.

Вплив кризи стало відчуватися лише в кінці року. Зараз підтримка житловими кредитами виявляється на державному рівні, що послаблює вплив кризи. Ринок кредитування житла в Росії має великий запас міцності та зросту, і хоча світова криза, звичайно ж, зачепив і цей сектор, проте і в цілому по Росії, і в СФО зокрема збереглися темпи зростання цього ринку. «Локомотивом» тут виступають дефіцит житла на регіональному ринку, високі темпи будівництва і зростання доходів населення - ці фактори в значній мірі нівелюють негативний вплив кризи.

У ситуації, що склалася ВАТ «НОАІЖК» необхідно сконцентрувати зусилля на наступні напрями діяльності:

1) рефінансування кредитних та інших організацій, що надають іпотечні житлові кредити і позики, шляхом набуття прав вимоги за виданими ними іпотечними кредитами і позиками, покупки заставних, а також рефінансування в інших формах;

2) залучення довгострокових коштів російських і зарубіжних інвесторів у сферу іпотечного житлового кредитування шляхом емісії облігацій та інших цінних паперів, розміщення цільових позик і в інших формах;

3) раціональний перерозподіл залучаються інвестиційних ресурсів та сприяння становленню єдиного російського ринку іпотечного кредитування як готового, так і житла, що будується;

4) розвиток співробітництва з банками і не кредитними організаціями, страховими та брокерськими компаніями, у сфері залучення додаткових фінансових ресурсів і розміщення їх у заставні, кредити і позики;

5) створення та просування на ринку нових іпотечних схем та іпотечних продуктів;

6) сприяння становленню в Новосибірській області необхідної законодавчої та нормативної бази, а також ринкової інфраструктури іпотечного кредитування;

7) надання інформаційних та консультаційних послуг у сфері фінансового аналізу, фінансового планування, інвестування;

8) маркетингові дослідження і послуги на внутрішньому і зовнішньому ринках;

9) створення нової концепції самостійного розвитку Товариства в реальних ринкових умовах і в рамках проекту створення на базі ВАТ «НОАІЖК» некомерційного партнерства «Новосибірський іпотечний будинок».

Таким чином, пріоритетним напрямком діяльності ВАТ «НОАІЖК», як регіонального оператора, є рефінансування іпотечних кредитів (позик) як за рахунок власних, так і за рахунок залучених коштів. У зв'язку з чим функція залучення інвестицій стає однією з найбільш пріоритетних для ВАТ «НОАІЖК».

Як би зараз не складалися події на іпотечному ринку Сибіру, ​​більшість експертів і учасників ринку впевнені, що цей сегмент ще чекають високі темпи зростання. Автор вважає, що великих змін у регіональній системі через це не відбудеться, дані проблеми тимчасові, а іпотечні заставні вельми ліквідні і через якийсь час можуть бути успішно рефінансовані. У хорошому розвитку іпотечного бізнесу однаково важливі дві складові - і питання видачі, і питання рефінансування виданих позик. Будь-якому банку необхідно створити замкнений цикл - видаючи ті чи інші позики, потрібно завжди розуміти, на яких умовах вони будуть рефінансовані. Ті, хто приділив цьому питанню належну увагу, як раз і не постраждали від кризи ліквідності.

Житлове кредитування розвивається в Новосибірській області в цілому нарівні з загальноросійським рівнем. Цим напрямком займаються багато комерційних банків, є обласне іпотечне агентство, яке організаційно здійснює функції рефінансування. Діє договір з російським агентством з масового рефінансування. Але сказати, що іпотека стала єдиним ключем для вирішення житлової проблеми, не можна, тому що держава поки що не зовсім точно і правильно врегулював всі питання.

«Будувати і купувати житло в розстрочку потрібно дати можливість всім людям, що мають хороший рівень освіти, професійної придатності та соціального статусу. Таких людей - переважна більшість. Нинішня система регулювання іпотечного ринку дозволяє користуватися іпотечними кредитами дуже невеликої категорії громадян з дуже високими зарплатами і доходами. Це в соціальному плані для країни - не вирішення завдання », - вважає Віктор Толоконський.

Сьогодні вся система видачі житлових субсидій заснована на іпотечному кредитуванні. Позичальникам компенсується сума в розмірі 300 тисяч рублів з ​​бюджету області - ці кошти спрямовуються на погашення процентної ставки. Але при цьому середній рівень зарплати населення не дозволяє банкам розглядати питання про надання потрібної суми кредиту. А можливості для того, щоб зробити іпотеку доступнішою, є. Потрібні зрозумілі законодавчі норми, щоб гарантії по іпотечних кредитах на рівні суб'єктів федерації не враховувались під внутрішній борг, були виведені в якусь особливу сферу. Ризик неповернень мінімальний. Краще, щоб житло було у державній власності, і була можливість з боку регіональної влади знизити планки банків за рівнем процентних ставок.

Тим не менше, іпотека сьогодні стала для багатьох наших громадян єдиним способом поліпшити свої житлові умови - і свого роду «двигуном» будівельної індустрії. Можливо, саме іпотечне кредитування в найближчі роки буде одним з факторів, які позитивно вплинуть на темпи зростання житлового будівництва.

Отже, в умовах сучасної динаміки ринку іпотечного кредитування тільки досвід і професіоналізм працівників відділів іпотечних операцій допоможе людині зорієнтуватися і придбати довгоочікувану нерухомість. А іпотека стане поштовхом до подальшого розвитку новосибірського ринку нерухомості і кроком до благополуччя кожного.


ВИСНОВОК


У роботі були розглянуті й узагальнені теоретичні положення іпотечного кредитування, проаналізована практика, що складається в цій сфері в даний час.

На закінчення даної роботи можна зробити наступні висновки.

1. У ході історичного розвитку іпотечного кредитування з'єднання вітчизняного дореволюційного досвіду іпотечного кредитування витрат на придбання житла з практикою кредитування індивідуального житлового будівництва за радянських часів стала надійним теоретичним фундаментом для вироблення рекомендацій по іпотечному кредитуванню в період переходу до ринкових відносин.

2. В даний час законодавство про іпотеку є однією з найбільш динамічних галузей права. Але, незважаючи на це, стан нормування іпотечних відносин не можна визнати цілком задовільним. Реальний розвиток іпотеки пов'язане з безліччю проблем. Перш за все, це законодавчо-адміністративні бар'єри. Незважаючи на масу законів, практично всі вони погано кореспондують між собою і в наших конкретних умовах в частині втілення економічної моделі іпотечного кредитування фактично не працюють.

Таким чином, можна зробити висновок про відсутність на федеральному рівні базового федерального закону про іпотечне кредитування, який повинен визначати загальне регулювання питань створення системи іпотечного кредитування, стимулювання її розвитку, регламентувати правовий статус учасників іпотечного кредитування, визначати повноваження рівнів влади та органів з регулювання відносин у сфері іпотечного кредитування і її підтримки. Його необхідно прийняти найближчим часом.

3.Кроме того, важливим є питання про те, чи всі сьогодні розуміють наскільки важливі іпотека та іпотечні процеси в цілому для економіки країни.

Іпотечне кредитування - це не тільки одне з рішень житлової проблеми. По суті, це вихід з інвестиційного кризи, що забезпечує стійке зростання російської економіки шляхом вкладення коштів у житлове будівництво, розвитку суміжних з ним галузей, створення нових робочих місць і збільшення обсягу грошової маси в обігу. Комерційна іпотека може допомогти підприємцям отримати довгострокові ресурси для інвестицій і поповнення оборотних коштів за рахунок застави приміщень і офісів. У плані перспектив на майбутнє розвиток комерційної іпотеки має не менше, а може бути, навіть більше значення, ніж житлової іпотеки.

Іпотека - застава нерухомості як спосіб забезпечення зобов'язань. Наявність системи іпотечного кредитування - невід'ємна складова частина будь-якої розвиненої системи приватного права. Роль іпотеки особливо зростає, коли стан економіки є незадовільним. У цьому випадку продумана і ефективна іпотечна система, з одного боку, сприяє зниженню інфляції, відтягуючи на себе тимчасово вільні грошові кошти громадян і підприємств, з іншого - допомагає вирішувати соціальні та економічні проблеми.

4. Житлове кредитування розвивається в Новосибірській області в цілому нарівні з загальноросійським рівнем. Але сказати, що іпотека стала єдиним ключем для вирішення житлової проблеми, не можна, тому що держава поки що не зовсім точно і правильно врегулював всі питання. Потрібні зрозумілі законодавчі норми, щоб гарантії по іпотечних кредитах на рівні суб'єктів федерації не враховувались під внутрішній борг, були виведені в якусь особливу сферу. Краще, щоб житло було у державній власності, і була можливість з боку регіональної влади знизити планки банків за рівнем процентних ставок.

5. Вже зараз фахівці іпотечного справи стикаються з особливостями, зумовленими сучасними російськими умовами. Ще належить визначити і створити найбільш ефективні принципи функціонування іпотеки. Основними нам бачаться наступні питання:

  • забезпечення тісної взаємодії будівельного ринку та ринку іпотечного кредитування. Тільки при адекватному (значно більшому, ніж зараз) обсязі будівництва житла можливий подальший розвиток іпотеки. При цьому необхідно так удосконалити механізми взаємодії цих двох ринків, щоб у будь-який момент будівельники були забезпечені ресурсами для фінансування будівництва, а банки - ресурсами для іпотечного кредитування громадян, які купують житло у будівельників;

  • забезпечення максимальної надійності системи іпотечного кредитування. Тільки показавши і довівши потенційним інвесторам, в тому числі і закордонним, що російське законодавство та менталітет наших громадян не несуть у собі ризиків при вкладанні коштів в іпотеку, можливо залучати необхідні фінансові ресурси;

  • забезпечення доступності іпотечного кредитування для населення. Це завдання, на нашу думку, найскладніша. Підвищення доступності, що досягається, з одного боку, спрощенням умов і процедур, а з іншого боку, підвищенням кредитоспроможності громадян, повинна забезпечуватися саме за рахунок останнього фактора. Дуже важливо в прагненні надати іпотечному кредитуванню масовий характер не робити упору тільки на зниження вимог до позичальників. Головним тут має стати підвищення кредитоспроможності. У свою чергу кредитоспроможність досягається як за рахунок персоніфікованої допомоги, так і через підвищення рівня доходів російських сімей. Підвищення рівня доходів - процес довгостроковий і залежить від безлічі факторів. Надання допомоги у вирішенні житлових проблем - справа вже сьогоднішнього дня. Допомога у формі надання субсидій, пільг і т. п. застосовується на практиці. Цим займається і держава, реалізуючи соціальні програми, і роботодавці. За прогнозами, у найближчі 5 років саме допомогу населенню, а не зростання доходів буде забезпечувати певний рівень доступності іпотечного кредитування. У зв'язку з цим великі надії покладаються на Національний проект "Доступне й комфортне житло - громадянам Росії». Його реалізація дозволить вийти на значно більші обсяги іпотечного кредитування та сприятиме вирішенню житлових питань десятків тисяч російських сімей.

    Особливістю сучасного оформлення іпотечних правовідносин є відсутність вимоги про обов'язкове нотаріальне посвідчення договору. Відсутність процедури перевірки договору нотаріусом може істотно позначитися на правах громадян, що передають своє майно в іпотеку, так як процедура державної реєстрації виключає індивідуальність підходу до кожної угоди.

    Таким чином, можна рекомендувати знову вести процедуру обов'язкового нотаріального посвідчення договору іпотеки, стороною якої є громадянин. Для цього можна рекомендувати внести зміни до ст. 19 Закону про іпотеку, доповнивши її п. 3 такого змісту:

    «3. Договір іпотеки, в якому хоча б однією стороною є громадянин, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню ».

    Внесення зазначених змін дозволить запобігти порушенню прав громадян при застосуванні механізму іпотеки.

    Зміст договору іпотеки визначено Законом про іпотеку і включає в себе обов'язкове зазначення наступних умов: предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою. В області предмета іпотеки існують проблеми іпотеки незавершеного будівництва та переоформлення іпотечних відносин при завершенні будівництва; при іпотеці нерухомості та вирішенні питань про проходженні за закладеним за договором об'єктом нерухомості прав на земельну ділянку, зайнятий нею; іпотеки права оренди на земельну ділянку. При укладанні договору іпотеки необхідно чітко визначити зобов'язання, яке нею забезпечується, - укладання договору іпотеки в цілому по забезпеченню майбутніх зобов'язань, заздалегідь не визначених, не допускається.

    Сучасною проблемою іпотечних відносин є порушення принципу єдиної долі нерухомості та земельної ділянки, зайнятої нею. Таким чином, для одноманітності правозастосовчої практики можна рекомендувати уніфікувати положення про долю земельної ділянки, зайнятої нерухомістю, що передається в іпотеку, змінивши п. 1 ст. 64 Закону про іпотеку наступним чином:

    «1. При іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на перебувають або будуються на земельній ділянці будівлю або споруду заставодавця ».

    Аналогічним чином для застосування принципу єдності долі земельної ділянки та нерухомості на ньому можна рекомендувати змінити абзац перший ст. 69 Закону про іпотеку, виклавши його наступним чином:

    «При іпотеці підприємства як майнового комплексу (далі підприємство) право застави поширюється на всі входить до його складу майно (пункт 2 статті 340 Цивільного кодексу Російської Федерації). Іпотека будівлі або споруди, а також частини будівлі або споруди, допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини, пропорційної переданої в іпотеку частини будівлі або споруди ».

    Існують певні процедурні проблеми передачі в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва. Щоб уникнути подальших суперечок можна рекомендувати при прийнятті в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва отримувати від заставодавця підписану керівником і головним бухгалтером заставодавця лист про те, що діючі договори будівельного підряду на дату підписання договору іпотеки відсутні і що будівництво силами самого заставника не здійснюється.

    Правило про заставу всього багатоквартирного будинку по зобов'язаннях одиничних пайовиків представляється не самим вдалим як з юридичної точки зору, так і в практичному ракурсі. Так, в правовому аспекті об'єктом, який забезпечує виконання зобов'язання забудовника перед дольщиком, мав би виступати той об'єкт, який фігурує в договорі пайового будівництва. Таким є конкретна квартира. Що стосується практичних аспектів реалізації зазначеного правила, то не виключені ситуації, коли зобов'язання забудовника виявляться невиконаними перед єдиним дольщиком, який зажадає реалізації предмета застави - ​​усього багатоквартирного будинку - і задоволення його інтересів за рахунок сум, виручених від продажу об'єкта нерухомості. Це неминуче торкнеться права інших пайовиків, зобов'язання перед якими забудовник виконав належним чином, а, як наслідок, дестабілізує всю ситуацію, пов'язану з введенням будинку в експлуатацію та передачею їх часток всім іншим учасникам будівництва. . Таким чином, коментований правило недоцільно ні з юридичної, ні з економічної точок зору [64, c. 251].

    Правило, передбачене у п. 1 ст. 13 Закону про участь у пайовому будівництві, спрямоване на захист інтересів учасника пайового будівництва. Разом з тим, це правило може негативним чином позначитися на залученні забудовником інвестицій з боку банківських і інших інвестиційно-фінансових установ. Дійсно, та обставина, що будується нерухоме майно є в силу закону предметом застави у пайовиків, позбавляє банки сумірних з пайовиками гарантій повернення кредиту. У кінцевому підсумку це призведе до зростання процентних ставок по наданих банками кредитах, що відповідно вплине на подорожчання будівництва житла, або банки будуть обирати в якості заставного покриття інше майно, що належить забудовнику. Або ж банки, не знайшовши задовольняють їх гарантій (а такими гарантіями є перш за все іпотечні договори), будуть відмовляти забудовнику у видачі дешевих кредитів. Більш ймовірним є такий розвиток ситуації, коли банки будуть змушені кредитувати не забудовника, а учасника пайового будівництва, який, у свою чергу, буде виступати в якості кредитора забудовника. Таке подовження ланцюжка кредитування також призведе до подорожчання кредиту і, як наслідок, вартості будівництва.

    Таким чином, для усунення цієї проблеми можна було б індивідуалізувати об'єкт іпотеки при пайовому будівництві, - в заставу можна було б визначити частку в майні, яку пайовик планує отримати за завершення будівництва. Таким чином, пункт 1 ст. 13 Закону про пайове будівництво можна рекомендувати викласти в такій редакції:

    «1. (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге то имущество, доли, которые переходят в собственность застройщика (залогодателя) по окончании строительства. В забезпечення виконання зобов'язань забудовника (заставодавця) за договором з моменту державної реєстрації договору в учасників пайового будівництва (заставодержателів) вважаються які у заставі те майно, частки, які переходять у власність забудовника (заставодавця) після закінчення будівництва. (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости». До закінчення будівництва в забезпечення виконання зобов'язань забудовника (заставодавця) за договором з моменту державної реєстрації договору в учасників пайового будівництва (заставодержателів) вважаються які у заставі наданий для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості, у складі яких будуть перебувати об'єкти пайового будівництва, земельну ділянку, що належить забудовнику на праві власності, або право оренди на зазначену земельну ділянку і будуються (створюються) на цій земельній ділянці багатоквартирний будинок і (або) інший об'єкт нерухомості ».

    Проблемою іпотечного кредитування до цих пір залишається дорожнеча і складність даного інституту. Рішення зазначених проблем бачиться в подальшому поширенні інституту іпотечного кредитування та підвищення загальної платоспроможності населення.

    Особливу проблематику представляють відносини іпотечного страхування. Правове регулювання відносин іпотечного страхування в Росії практично проводиться на підставі наявних правових норм в області іпотеки, страхування, кредиту. Для усунення цієї ситуації можна рекомендувати наступні напрямки вдосконалення законодавства в досліджуваній області:

    1) включення в голову 48 Цивільного кодексу РФ статті, що регулює питання іпотечного страхування і відсилає до спеціального нормативного акту в області іпотечного страхування;

    2) розробка і прийняття нового нормативного акта - Федерального Закону «Про іпотечне страхування в Російській Федерації», що включає в себе поняття, механізм реалізації і питання виконання договору іпотечного страхування.

    Внесення зазначених змін дозволить вдосконалити інститут іпотечного кредитування.

    СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ


    Нормативно-правові акти

    1. Конституція Російської Федерації (прийнята на всенародному голосуванні 12 грудня 1993 р.) (з урахуванням поправок, внесених ФКЗ від 30 грудня 2008 р. № 6-ФКЗ) / / Російська газета. - 1993. - 25 грудня.

    2. Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. № 188-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 2005. - № 1. - Ст. 14.

    3. Земельний кодекс Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. № 136-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

    4. Частина перша Податкового кодексу Російської Федерації від 31 липня 1998 р. № 146-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 1998. - № 31. - Ст. 3824.

    5. Федеральний закон від 30 грудня 2004 р. № 216-ФЗ «Про внесення змін до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »/ / Відомості Верховної Ради України. - 2005. - № 1. - Ст. 42.

    6. Федеральний закон від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» / / Відомості Верховної Ради України. - 2005. - № 1. - Ст. 40.

    7. Федеральний закон від 20 серпня 2004 р. № 117-ФЗ «Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців» / / Відомості Верховної Ради України. - 2004. - № 34. - Ст. 3532.

    8. Федеральний закон від 11 листопада 2003 р. № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери» / / Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 46. - Ст. 4448.

    9. Федеральний закон від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» / / Відомості Верховної Ради України. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

    10. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / Російська газета. - 1997. - 30 липня.

    11. Закон України від 27 листопада 1992 р. № 4015-I «Про організацію страхової справи в Російській Федерації» / / Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. - 1993. - № 2. - Ст. 56.

    12. Указ Президента РФ від 20 квітня 2005 р. № 449 «Питання накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення військовослужбовців» / / Зборах законодавства Російської Федерації. - 2005. - № 17. - Ст. 1525.

    13. Указ Президента РФ від 10 червня 1994 р. № 1180 «Про житлові кредити» / / Відомості Верховної Ради України. - 1994. - № 7. - Ст. 692.

    14. Постанова Уряду РФ від 15 жовтня 2004 р. № 562 «Про затвердження Типових правил довірчого управління іпотечним покриттям» / / Відомості Верховної Ради України. - 2004. - № 43. - Ст. 4222.

    15. Постанова Уряду РФ від 17.09.01 N 675 (у редакції від 04.12.08) «Про федеральної цільової програми« Житло »на 2002-2010 роки» / / СЗ РФ. - 2001 .- N 39. - Ст. 121.

    16. Постанова Уряду РФ від 11 січня 2000 р. № 28 «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» / / Відомості Верховної Ради України. - 2000. - № 3. - Ст. 278.

    17. Розпорядження заступника Голови РМ РФ від 22 грудня 1993 р. № 96-рз «Про основні положення про заставу» / / Російська газета. - 1994. - 06 січня.

    Матеріали судової практики

    1. Постанова Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Вісник Вищого Арбітражного суду Російської Федерації. - 1996. - № 9.

    1. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 10 грудня 2002 р. № 1925/00 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 2003. - № 3.

    2. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 18 червня 2002 р. № 2327/02 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 2002. - № 9.

    3. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 5 березня 2002 р. № 7610/99 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 2002. - № 6.

    4. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2000 р. № 6697/99 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 2000. - № 4.

    5. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 8 грудня 1998 р. № 5046/98 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1999. - № 2.

    6. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 9 червня 1998 р. № 956/98 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 9.

    7. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 10 березня 1998 р. № 7773/97 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 6.

    8. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 19 серпня 1997 р. № 1833/97 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1997. - № 12.

    9. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 28 січня 2005 р. № 90 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 2005. - № 4.

    10. Ухвала Верховного Суду РФ від 12 березня 1992 р. / / Вісник Верховного Суду РФ. - 1992. - № 23.

    11. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 22 жовтня 1996 р. № 1692/96 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1997. - № 4.


    Наукова та навчальна література

    1. Астапов К.Л. Іпотечне кредитування в Росії і за кордоном (законодавство і практика) / / Гроші і кредит. - 2004. - N 4. - С. 42 - 48.

    2. Брауде І.Л. Право на будову і угоди з будовою. - М., 1954. - 1012 с.

    3. Німецьке право. Ч. I. Німецьке укладення / Под ред. В.В. Залеського. - М., 1996. - 300 с.

    4. Головцова С.А. Застава нерухомості / / Законодавство. - 2000. - № 7. - С. 19.

    5. Цивільне право Росії. Загальна частина / Відп. ред. О.Н. Садиков. - М., 2001. - 285 с.

    6. Гришаєв С.П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». - М., 2003. - 380 с.

    7. Ем В.С. Новий закон про іпотеку і його місце в системі російського законодавства / / Законодавство. - 1999. - № 3. - С. 18.

    8. Зайцева Н., Чумарова Н. Поганий рік для іпотеки / / Відомості - Санкт-Петербург. - 2009. - N 11. - С. 3.

    9. Іванкіна Є. Проблеми іпотеки в Росії / / Суспільство і економіка. - 2008. - № 1. - С. 90 - 103.

    10. Іпотечне кредитування: теорія і практика / За заг. ред. В.Н. Кіданова. - М.: Фінанси і кредит, 2007. - 120 с.

    11. Крисін А. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи / А. Крисін / / Банківський огляд. - 2003. - № 5. - С. 30.

    12. Матюхін Г. Г. Тернистий шлях іпотечного кредитування / Г. Г. Матюхін / / Банківська справа. - 2003. - № 3. - С. 36.

    13. Мацкавічене Є.В. Що потрібно знати про житлової іпотеки? / / Бух. облік. - 2008. - N 1. - С. 39 - 47.

    14. Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. Ч. 1. (По виправленому і доповненому 8-го видання 1902 р.). - М., 1997. - 250 с.

    15. Москвичов В.Л. «Підводні камені» іпотеки та способи їх подолання / / Закон. - 2007. - N 12. - С. 215 - 221.

    16. Наумова Л. Іпотека «недобудови» / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 32. - С. 14.

    17. Нуга Р.А. Регіональні схеми іпотечного кредитування і проблеми їх подальшого розвитку / Нуга Р.А., Кириченко Є.Г. / / Гроші і кредит. - 2004. - N 10. - С. 24 - 29.

    18. Пашов Д.Б. Становлення іпотечного кредитування на російському ринку житла / / Житлове питання. - 2006. - N 6. - С. 58.

    19. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М., 2005. - 250 с.

    20. Полтерович В.М., Старков О.Ю., Черних О.В. Будівельні суспільства: перспектива для Росії. - М.: РАН, ЦЕМІ, 2004. -176 С.

    21. Резванова Л.М. Поточний стан ринку іпотечного кредитування в Росії / / Банківський рітейл. - 2008. - N 1. - С. 17.

    22. Руденко В. Сучасні процеси: думки учасників / В. Руденко / / Ринок цінних паперів. - 2004. - № 5. - С. 74.

    23. Ситдикова Л.Б. Житлове іпотечне кредитування в Росії: можливості розвитку / / Вісник Федерального Арбітражного суду Західно-Сибірського округу. - 2009. - № 3-4. - С. 61.

    24. Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. - М., 2006. - 251 с.

    25. Смирнов В.В., Лукіна З.П. Коментар до Федеральному Закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». - М., 1999. - 222 с.

    26. Туктаров Ю. Основні ідеї іпотечних цінних паперів / Ю. Туктаров / / Ринок цінних паперів. - 2004. - № 5. - С. 66.

    27. Фролов Н.Є. Сучасний стан іпотечного ринку: завдання, проблеми та перспективи / / Гроші і кредит. - 2007. - N 8. - С. 9 - 12.

    28. Цибуленко З. Застава окремих видів нерухомого майна / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 1. - С. 15 - 22.

    29. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права: За виданням 1907. - М., 1995. - 210 с.

    Додати в блог або на сайт

    Цей текст може містити помилки.

    Банк | Диплом
    407.4кб. | скачати


    Схожі роботи:
    Організація і аналіз іпотечного житлового кредитування в ЗАТ КБ ПриватБанк
    Організація і аналіз іпотечного житлового кредитування в ЗАТ КБ ПриватБанк
    Про адаптацію світового досвіду житлового іпотечного кредитування в Росії
    Зарубіжний досвід іпотечного житлового кредитування і його використання в Росії
    Удосконалення системи іпотечного житлового кредитування
    Використання державних програм іпотечного житлового кредитування в РФ
    Основи організації іпотечного житлового кредитування в банку
    Цивільно-правове регулювання іпотечного житлового кредитування
    Зарубіжний досвід іпотечного житлового кредитування і його використання
    © Усі права захищені
    написати до нас