Оцінка вартості

Зміст
Введення
Глава 1. Теоретичні основи визначення ринкової вартості діючого підприємства
1.1. Методологія оцінки бізнесу
1.2 Оцінка вартості бізнесу в рамках витратного підходу
1.3 Оцінка вартості бізнесу в рамках дохідного підходу
1.4 Оцінка вартості бізнесу на основі порівняльного підходу
Глава 2 Оцінка ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ»
2.1 Аналіз промислового розвитку Калузького регіону
2.2 Характеристика ВАТ «МЕМЗ», як об'єкта оцінки
2. 3 Аналіз фінансового стану ВАТ "МЕМЗ"
2.4 Оцінка ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ» в рамках витратного підходу на основі методу чистих активів
2.5 Оцінка ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ» в рамках дохідного підходу із застосуванням методу капіталізації прибутку
Глава 3 Заходи, спрямовані на зростання вартості бізнесу
3.1 Узгодження результатів оцінки та обгрунтування підсумкової величини вартості бізнесу
Висновок
Список літератури
Програми

Введення

В останні 10-15 років спостерігається стрімке становлення та розвиток оціночної діяльності в Росії. Від окремих дослідів з оцінки в основному нерухомості на початку 90-х років до широкомасштабної діяльності, що спирається на законодавчі акти, що регулюють урядові документи і багатющий досвід багатьох професійно підготовлених оцінювачів.
Наростає не тільки обсяг оціночних робіт, але й відбувається зміна їх спрямованості. Якщо в першій половині 90-х років оцінювачі в основному займалися переоцінкою основних фондів на замовлення підприємств, то в даний час до послуг оцінювачів звертаються через зміни складу власників і їхніх майнових прав під час таких господарських процедур, як приватизація, залучення нових учасників бізнесу при додаткових емісіях акцій, страхування майна, отримання кредиту під заставу майна, обчислення податкових платежів, виконання прав наслідування і, звичайно, різноманітні операції з реструктуризації підприємств.
Мета курсової роботи - обгрунтування ринкової вартості діючого підприємства ВАТ «міллеровський електромеханічний завод».
Реалізація поставленої мети вимагає вирішення наступних завдань:
Збір та аналіз інформації, необхідної для проведення оцінки вартості бізнесу діючого підприємства.
Проведення аналізу ринку.
Проведення аналізу фінансово-господарської діяльності підприємства.
Вибір і обгрунтування підходів та методів оцінки вартості бізнесу.
Розрахунок ринкової вартості ВАТ «міллеровський електромеханічний завод» у рамках витратного підходу, дохідного підходу, порівняльного підходу.
Обгрунтування управлінських рішень, спрямованих на підвищення вартості бізнесу.
Об'єкт дослідження - ВАТ «міллеровський електромеханічний завод».
Предмет дослідження - процес оцінки ринкової вартості діючого підприємства.
Структурно курсова робота складається з вступу, трьох розділів і висновку, викладених на 62 сторінках машинописного тексту.
У вступі обгрунтовується актуальність вибору теми курсової роботи, розкривається мета й конкретні завдання дослідження, вказуються об'єкт і предмет дослідження.
У першому розділі розкриваються підходи та методи, використовувані для оцінки ринкової вартості діючого підприємства ВАТ «міллеровський електромеханічний завод».
У другому розділі дається загальний аналіз фінансового стану ВАТ «міллеровський електромеханічний завод», його організаційно - економічні характеристики, проводиться оцінка об'єкту в рамках витратного, прибуткового і ринкового підходів.
У третьому розділі проводиться узгодження результатів оцінки, отриманих різними методами, застосовуючи коефіцієнти значущості. У цій же главі пропонуються шляхи підвищення ринкової вартості діючого підприємства.
У висновку наводяться короткі висновки з проведеного дослідження.
При написанні курсової роботи використовувались роботи провідних вітчизняних і зарубіжних авторів з досліджуваної проблеми, нормативно-методичні матеріали, Статуту ВАТ «МЕМЗ», дані фінансової звітності підприємства за 2003 - 2006 рр.., В тому числі бухгалтерського балансу (Форма № 1), звіту про прибутки і збитки (Форма № 2), додаток до бухгалтерського балансу (Форма № 5), дані з Інтернету. Повний список літературних джерел включає в себе 40 найменувань.
Теоретичну та методологічну основи дослідження становили законодавчі акти Російської Федерації, указу Президента РФ, постанови Уряду РФ, інструкції та методичні матеріали Міністерства фінансів, ФКЦБ Росії, Міністерства майнових відносин, ФСФО, економічна і правова література, матеріали періодичної преси.
При виконанні курсової роботи були використані загальнонаукові та спеціальні методи досліджень. Із загальнонаукових застосовувалися діалектичний метод пізнання, метод наукової абстракції, аналізу і синтезу, історичного і логічного пізнання. Окремі проблеми вивчалися за допомогою спеціальних методів економічних досліджень: економіко-статистичного, монографічного, розрахунково-конструктивного та інших.
Для теоретико-методологічної розробки питань вартісної оцінки капіталу особливий інтерес представили роботи І. Бланка, Г. Буличева, С. Валдайцев, В. Галасюка, Є. Грішиній, А. Грязнова, В. Демніш, М. Захарової, Дж. Бейлі, Ю . Брігхема, Л, Гапенскі, Т. Колера, Т. Коупленда, С. Майерса, Дж. Муріна, У. Паррамоу, Ш. Пратта, Т. Уотшема, Р. Холта, Дж. Ван Хорна та ін

Глава 1. Теоретичні основи визначення ринкової вартості діючого підприємства

1.1. Методологія оцінки бізнесу

Оцінка бізнесу включає в себе визначення вартості пасивів і активів компанії: нерухомого майна, машин і устаткування, складських запасів, фінансових вкладень, нематеріальних активів. Крім того, оцінюється ефективність роботи компанії, її минулі, справжні і майбутні доходи, перспективи розвитку і конкурентне середовище на даному ринку. У результаті такого комплексного підходу визначається реальна вартість бізнесу і його здатність приносити прибуток.
При оцінці діючого підприємства можуть використовуватися три принципово різних підходи: витратний, прибутковий, порівняльний (рис.1).

	ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ БІЗНЕСУ
ПРИБУТКОВОСТІ		ПОРІВНЯЛЬНИЙ	Витратні
Метод капіталізації		Метод компанії-аналога	Метод вартості чистих активів
Метод дисконтування майбутніх доходів		Метод угод
		Метод галузевих коефіцієнтів

Рис.1 Класифікація підходів і методів оцінки вартості діючого підприємства

1.2 Оцінка вартості бізнесу в рамках витратного підходу

Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу.
Балансова вартість активів підприємства внаслідок інфляції, змін кон'юнктури ринку, використовуваних методів обліку, як правило, не відповідає ринковій вартості. У результаті перед оцінювачем ставиться завдання проведення коригування балансу підприємства. Для здійснення цього попередньо проводиться оцінка обгрунтованої ринкової вартості кожного активу балансу окремо. Далі з отриманої суми віднімають вартість зобов'язань підприємства. Підсумкова величина, отримана таким чином, відображає ринкову вартість власного капіталу підприємства. Для розрахунків використовуються дані балансу підприємства на дату оцінки (або на останню звітну дату).
Основною перевагою методу, що базується на оцінці активів, є те, що він грунтується на реальних цінностях, які знаходяться у власності підприємства.
Базовою формулою в витратному підході є:
Власний капітал = Активи - Зобов'язання
Даний підхід представлений двома основними методами:
метод вартості чистих активів;
метод ліквідаційної вартості
У рамках даної курсової роботи, метод ліквідаційної вартості не розглядається (ВАТ «МЕМЗ» - діюче підприємство).
Метод вартості чистих активів включає наступні етапи:
1. Розрахунок ринкової вартості об'єктів майнового комплексу на основі трьох основних підходів до оцінки майна по групах:
Група 1. Нерухоме майно
Група 2. Автотранспортні засоби
Група 3. Універсальне устаткування
Група 5. Допоміжне обладнання
Група 6. Офісна і обчислювальна техніка
2. Виявлення та оцінка нематеріальних активів.
3. Визначення ринкової вартості фінансових вкладень, як довгострокових, так і короткострокових.
4. Коригування активної (пасивної) частини балансу
Відновлювальна вартість - вартість відтворення раніше створеного об'єкта в сучасних умовах, тобто в цінах його придбання на момент оцінки. Якщо уявити об'єкт оцінки як новий (ще не піддався фізичному зносу), то, з'ясувавши, чому дорівнює його первісна вартість при сучасному рівні цін, отримаємо повну відновну вартість.
Для визначення повної відновної вартості будівлі в якості джерел інформації використовуються дані по будівлях і спорудах з паспортів БТІ, усереднені вартісні показники УПВС М ° 7, а також коефіцієнти перерахунку кошторисної вартості будівництва № 191 - п від 29.05.2001 "Про затвердження коефіцієнтів подорожчання базисної вартості будівельно-монтажних робіт ".
Відновлювальна вартість визначалася за такою базовою формулою:
ПВС = З ₁₉₆₉ * У _стр * І 1969-1984 * K1969-1984 * K l984-2000 * K 2000
ПВС - повна відновна вартість будівлі на дату оцінки, в крб.;
С1969 ^_ повна відновна вартість 1 м ³ будівлі по збірках УПВС № 7 у цінах 1969 року, руб.;
V _{CT р} - будівельний об'єм оцінюваного будинку м ^3;
І 1969-1984 - індекс зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт по галузях народного господарства, галузей промисловості і напрямів у складі галузей (Додаток № 1 до постанови Держбуду Хср № 94 від 11 травня 1983р.);
K l984-2000 - територіальний коефіцієнт для м. Калуги до індексів зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт по галузях народного господарства, галузей промисловості і напрямів у складі галузей (Додаток № 2 до постанови Держбуду СРСР № 94 від 11 травня 1983р.);
K l984-2000 - середній індекс зміни кошторисної вартості будівництва на 2000 рік по відношенню до 1984 року;
K 2000 - середній індекс зміни цін на дату оцінки.
До отриманого значення повної відновної вартості додається величина прибутку підприємця-забудовника, отримана експертним методом, на основі даних будівельних компаній, у розмірі 20%
Під вартістю заміщення оцінюваної машини або устаткування розуміється мінімальна вартість придбання аналогічного нового об'єкту, максимально близького до оцінюваного по всіх функціональних, конструктивних і експлуатаційних характеристиках, в поточних цінах. Залишкова вартість заміщення визначається як вартість заміщення за вирахуванням зносу.
Метод розрахунку за ціною однорідного об'єкта здійснюється в такій послідовності:
Підбирається однорідний об'єкт, схожий на оцінюваний, перш за все за технологією виготовлення.
Визначається повна собівартість виробництва однорідного об'єкта за формулою:
Сод = (1 - Н _дс) (1 - Н _{пр-К р)} Цо _Д / (1 - Н _пр), де
З _п. Од - повна собівартість виробництва однорідного об'єкта;
Н _лс - ставка податку на додану вартість;
Н _пр - ставка податку на прибуток;
К _р - показник рентабельності продукції;
ЦОД - ціна однорідного об'єкта.
Розраховується повна собівартість оцінюваного об'єкта. Для цього в собівартість однорідного об'єкта вносяться коректування, що враховують відмінності у масі об'єктів.
Визначається відновна вартість оцінюваного об'єкта за формулою.
S _B = (lH _np) * C _n / (lH _{np-K p),}
де
Sb - відновна вартість оцінюваного об'єкта. Якщо оцінюються машини та обладнання, попит на які відсутній, то їх вартість приймається на рівні собівартості. Метод поелементного розрахунку характерний наступним порядком дій. Складається перелік комплектуючих вузлів і агрегатів оцінюваного об'єкта. Збирається цінова інформація щодо комплектуючих, але це стає можливим тільки при наявності розвинутого ринку комплектуючих виробів.
Визначається повна собівартість об'єкта за формулою
З _П = Ц, + В,
де
З _п - повна собівартість оцінюваного об'єкта;
Це - вартість комплектуючого вузла чи агрегату;
В - власні витрати виробника.
Дана формула застосовна при наявності повної звітності за основними фондами підприємства
Порівняльний (ринковий) підхід до оцінки вартості машин та обладнання представлений, перш за все, в рамках методу прямого порівняння.
Об'єкт аналізу повинен мати той же функціональне призначення, повне кваліфікаційне подобу і часткове конструкторське - технологічне схожість.
Етапи розрахунку:
Перебування об'єкта - аналога.
Внесення поправок до ціни аналога (процентних, грошових).
Таким чином, вартість машин або одиниць обладнання визначається за формулою:
V = VaHaJl * K1 * K2 ... KM + V jon, де
VaHaJl - ціна об'єкта - аналога;
корисні моделі, які розглядаються як технічне рішення задачі;
промислові зразки, під якими розуміється відповідне встановленим вимогам художньо - конструкторське рішення виробу, що визначає його зовнішній вигляд;
товарні знаки, знаки обслуговування, фірмові найменування, найменовано місць походження товарів або послуг іншого виробника, для відмінності товарів, які мають особливі властивості.
Майнові права - друга група нематеріальних активів.
Витрати, представлені у вигляді організаційних витрат, які можуть бути вироблені в момент створення підприємства.
Під ціною фірми розуміється вартість її ділової репутації (гудвілу). Гудвіл визначають як величину, на яку вартість бізнесу перевершує ринкову вартість його матеріальних активів і нематеріальних активів, яка відображена в бухгалтерській звітності Гудвіл виникає, коли підприємство отримує стабільні, високі прибутки, його доходи на активи вище середнього, в результаті чого вартість бізнесу перевершує вартість його чистих активів. Гудвіл як економічна величина приймається на баланс тільки у момент зміни власника підприємства (купівлі-продажу підприємства).
Оцінка ринкової вартості фінансових вкладень.
До фінансових вкладень відносяться інвестиції підприємства в цінні папери і в статутні капітали інших організацій, а також надані іншим організаціям позики на території Російської Федерації і за її межами. Оцінка фінансових вкладень здійснюється, виходячи з ринкової вартості на дату оцінки, і є предметом пильної уваги оцінювача.
Оцінка виробничих запасів.
Запаси оцінюються за поточними цінами з урахуванням витрат на транспортування і складування. Застарілі запаси списуються.
Оцінка витрат майбутніх періодів.
Витрати оцінюються за номінальною вартістю і враховуються у розрахунку за оцінкою, якщо ще існує пов'язана з ним вигода. Якщо ж вигода відсутня, то величина витрат майбутніх періодів не приймається до уваги
Оцінка дебіторської заборгованості.
Виявляється прострочена заборгованість з наступним поділом її на:
а) безнадійну (вона не увійде до балансу);
б) ту, яку підприємство ще сподівається отримати. Несписані дебіторська заборгованість оцінюється шляхом
дисконтуванням майбутніх основних сум і виплат відсотків до їх поточної вартості.
Оцінка грошових коштів.
Ця стаття не підлягає переоцінці.

1.3 Оцінка вартості бізнесу в рамках дохідного підходу

Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Даний підхід до оцінки вважається найбільш прийнятним з точки зору інвестиційних мотивів, оскільки будь-який інвестор, що вкладає гроші в діюче підприємство, в кінцевому рахунку, купує не набір активів, а потік майбутніх доходів, що дозволяє йому окупити вкладені кошти, отримати прибуток і підвищити свій добробут.
У рамках дохідного підходу традиційно виділяють два основні методи (або дві групи методів): капіталізації та дисконтування. Зміст обох методів складає прогнозування того, що ми умовно називаємо майбутніми доходами підприємства, і їх перетворення в показник поточної (приведеної) вартості. Головна відмінність методів в тому, що при капіталізації береться дохід за один часовий період (зазвичай рік), який перетворюється в показник поточної вартості шляхом простого поділу на ставку капіталізації. При дисконтуванні вибудовується прогноз майбутніх доходів на кілька періодів, потім вони окремо приводяться до поточної вартості за формулою складного відсотка, що дає більш обгрунтовану оцінку вартості підприємства.

Метод прямої капіталізації прибутку
Метод капіталізації прибутку є одним з варіантів прибуткового підходу до оцінки бізнесу діючого підприємства і використовується у випадку, якщо очікується, що майбутні чисті доходи приблизно будуть рівні поточним або темпи їх зростання будуть помірними і передбачуваними. Причому доходи є досить значними позитивними величинами, тобто бізнес буде стабільно розвиватися.
Сутність даного методу виражається формулою:

Оцінна вартість =	Чистий прибуток
	Ставка капіталізації

Метод капіталізації прибутку в найбільшою мірою підходить для ситуації, в яких очікується, що підприємство протягом тривалого терміну буде отримувати приблизно однакові величини прибутку (або темпи її зростання будуть постійними).
Основна перевага цього методу - простота розрахунків. Інша перевага полягає в тому, що метод прямої капіталізації, у кінцевому рахунку, безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру. Це пов'язано з тим, що при його застосуванні, як правило, береться досить велика кількість угод з нерухомістю і проводиться їх аналіз з точки зору доходу та вартості.
Однак метод не слід застосовувати, коли відсутня інформація про ринкові угоди; якщо об'єкт ще не побудований, а значить, не вийшов на режим стабільних доходів; коли об'єкт зазнав серйозних руйнувань в результаті стихійного лиха, тобто вимагає серйозної реконструкції.
Метод має ще один серйозний недолік. Справа в тому, що у формулі розрахунку поточної вартості присутній щорічний дохід. В якості цього доходу при оцінці нерухомості береться так званий чистий операційний дохід. Це такий дохід, який виходить з потенційного валового доходу після вирахування з нього всіх можливих втрат і операційних витрат, включаючи резерв на заміщення. Ця інформація дуже часто відноситься до розряду комерційних таємниць, і доступ до неї вкрай обмежений. У силу цього завдання збору інформації про ринкові угоди і, отже, розрахунок коефіцієнта капіталізації є досить складною проблемою.
Практичне застосування методу капіталізації прибутку передбачає наступні основні етапи:
1.Аналіз фінансової звітності, її нормалізація і трансформація (при необхідності).
2.Вибор величини прибутку, яка буде капіталізована.
3.Расчет адекватної ставки капіталізації.
4.Визначення попередньої величини вартості.
5.Проведение поправок на наявність нефункціонуючих активів (якщо такі є).
Проведення поправок на контрольний або неконтрольний характер оцінюваної частки, а також на брак ліквідності (якщо вони необхідні).
Аналіз фінансової звітності.
Основними документами для аналізу фінансової звітності підприємства з метою оцінки є балансовий звіт і звіт про фінансові результати та їх використання. Для цілей оцінки діючого підприємства бажано наявність цих документів за останні три роки. Оцінювачу також необхідно вказати у звіті, чи пройшли вказані фінансові звіти аудиторську перевірку.
При аналізі фінансових звітів підприємства оцінювач повинен в обов'язковому порядку провести їх нормалізацію, тобто зробити поправки на різні надзвичайні і одноразові статті, як балансу, так і звіту про фінансові результати та їх використання, які не носили регулярного характеру в минулій діяльності підприємства і навряд чи будуть повторюватися в наступному.
Прикладами надзвичайних і одноразових статей можуть бути наступні:
доходи або збитки від продажу активів, особливо в тих випадках, коли компанія не може постійно продавати такі активи;
доходи або збитки від продажу частини підприємства;
надходження з різних видів страхування;
надходження від задоволення судових позовів;
наслідки страйків або тривалих перерв у роботі;
наслідки аномальних коливань цін.
Оцінювач може провести трансформацію бухгалтерської звітності, рік якою розуміється переведення її на загальноприйняті стандарти бухгалтерського обліку (західні). Дана операція при оцінці не є обов'язковою, але бажана.
2. Вибір величини прибутку, яка буде капіталізована
Даний етап фактично має на увазі вибір періоду поточної виробничої діяльності, результати якої будуть капіталізовані.
Оцінювач може вибирати між кількома варіантами:
прибуток останнього звітного року;
прибуток першого прогнозного року;
середня величина прибутку за кілька останніх звітних років.
Як капитализируемой величини може виступати або чистий прибуток після сплати податків, або прибуток до сплати податків, або величина грошового потоку.
У більшості випадків на практиці як капитализируемой величини вибирається прибуток останнього звітного року.
3. Розрахунок ставки капіталізації
Ставка капіталізації для підприємства зазвичай виводиться із ставки дисконту шляхом вирахування очікуваних середньорічних темпів зростання прибутку або грошового потоку (в залежності від того, яка величина капіталізується). Відповідно для одного і того ж підприємства ставкою капіталізації зазвичай нижче, ніж ставка дисконту.
З математичної точки зору ставка капіталізації - це дільник, який застосовується для перетворення величини прибутку або грошового потоку за один період часу в показник вартості.
Отже, щоб визначити адекватну ставку капіталізації, потрібно спочатку розрахувати відповідну ставку дисконту, використовуючи наступні можливі методики. Існують різні методики визначення ставки дисконту, найбільш поширеними з яких є:
модель оцінки капітальних активів;
метод кумулятивного побудови;
модель середньозваженої вартості капіталу.
Кумулятивний підхід має певну схожість з САРМ (модель оцінки капітальних активів). В обох випадках за базу розрахунків береться ставка доходу за безризиковими цінних паперів, до якої додається додатковий дохід, пов'язаний з ризиком інвестування в даний вид цінних паперів. Потім вносяться поправки (у бік збільшення або зменшення) на дію кількісних і якісних факторів ризику, пов'язаних зі специфікою даної компанії.
Наведені нижче дані дозволяють скласти уявлення про залежність між величиною ставок доходу і рівнем ризику, пов'язаного з тими чи іншими інвестиціями. Розрахунок вартості власного капіталу згідно кумулятивного підходу проводиться в два етапи:
• визначення відповідної безризикової ставки доходу;
• оцінка величини відповідної премії за ризик інвестування в дану компанію.
При певній ставці дисконту ставка капіталізації визначається в загальному вигляді за наступною формулою:
R = dg, де
R - ставка капіталізації;
d - ставка дисконту;
g - довгострокові темпи зростання прибутку або грошового потоку.
Останні етапи застосування методу капіталізації прибутку являють собою нескладні операції.
Попередня величина вартості розраховується за формулою:
I: R = V
Для проведення поправок на функціонуючі активи потрібна оцінка їх ринковою вартістю відповідно до прийнятих методами для конкретного виду активів (нерухомість, машини і обладнання тощо).
Метод дисконтованих майбутніх грошових потоків використовується, коли очікується, що майбутні рівні грошових потоків істотно відрізняються від поточних, можна обгрунтовано визначити майбутні грошові потоки, прогнозовані майбутні грошові потоки є позитивними величинами для більшості прогнозних років, очікується, що грошовий потік в останній рік прогнозного періоду буде значною позитивною величиною.
Застосування методів дохідного підходу найбільш обгрунтовано для підприємств, що мають певну історію прибутковою господарської діяльності та знаходяться на стадії росту або стабільного економічного розвитку і мало застосовні для оцінки недіючих підприємств або підприємств, що зазнають систематичні збитки, тому що ринкова вартість в цьому випадку буде негативною величиною.

1.4 Оцінка вартості бізнесу на основі порівняльного підходу

Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними;
У рамках даного підходу використовуються далі описані методи оцінки.
Метод ринку капіталу, який базується на цінах, реально виплачених за акції подібних компаній на фондових ринках. Дані про порівнянні підприємствах при використанні відповідних коректувань можуть послужити орієнтирами для визначення вартості оцінюваного підприємства. Перевага даного методу полягає у використанні фактичної інформації, а не прогнозних даних, що мають відому невизначеність.
Метод угод (продажів) є окремим випадком методу ринку капіталу. Заснований на цінах придбання цілих аналогічних підприємств або контрольних пакетів. Метод визначає рівень вартості контрольного пакета акцій, що дозволяє повністю управляти підприємством.
Метод галузевих співвідношень заснований на рекомендованих співвідношеннях між ціною і певними фінансовими параметрами. Галузеві коефіцієнти розраховуються на основі тривалих статистичних спостережень спеціальними дослідними інститутами. Метод галузевих коефіцієнтів поки не отримав достатнього поширення у вітчизняній практиці у зв'язку з відсутністю необхідної інформації, що вимагає тривалого періоду спостереження.
Практика застосування підходу компанії-аналога передбачає певну послідовність етапів і виконання стандартних процедур.
Початковий етап - отримання фінансової звітності оцінюваної компанії за репрезентативний період. Тривалість репрезентативного періоду в кожному конкретному випадку визначається індивідуально, але загальна вимога - він має охоплювати період діяльності підприємства, щоб: виявити існуючі в його розвитку закономірності та тенденції. Як правило, тривалість аналізованого періоду від 2 до 5 років. Наступний етап - трансформація, нормалізація фінансової звітності оцінюваної компанії і її аналіз. Саме в трансформованому формі є фінансова інформація по компаніям, які можуть виступати в якості порівнянних. Пошук і підбір зіставних компаній - ключовий момент при використанні даного підходу. Вибір дійсно зіставних компаній є одним з найбільш складних етапів в застосуванні цього методу. При виборі компаній за вказаними критеріями важливим є наявність фінансової звітності відібраних компаній. Звичайно як компаній, які використовуються для складання з оцінюваною, краще використовувати дані по національному ринку. Але в разі відсутності даних або їх недостатню кількість пошук необхідно проводити в глобальному масштабі.
У результаті розглянутих вище підходів оцінки вартості бізнесу можна виявити переваги і недоліки методів оцінки (табл. 1).

Таблиця 1

Підхід	Переваги	Недоліки
Витратний	* Враховує вплив виробничо - господарських факторів на зміну вартості активів. * Дає оцінку рівня розвитку технології з урахуванням ступеня зносу активів. * Обгрунтованість результатів, тому що розрахунки спираються на фінансові та облікові документи	* Відсутні зв'язку з теперішніми та майбутніми результатами діяльності підприємства. * Не враховує ринкову ситуацію на дату оцінки. * Не враховує перспективи розвитку підприємства. * Статичний. * Не враховує ризики. * Відбиває минулої вартість.
Прибутковий	* Враховує майбутні зміни доходів, витрат. * Враховує рівень ризику (через ставку дисконту). * Враховує інтереси Інвестора.	* Складність прогнозування майбутніх результатів і витрат. * Можливо кілька норм прибутковості, що ускладнює прийняття рішення. * Не враховує кон'юнктуру ринку. * Трудомісткість розрахунків
Ринковий	* Базується на реальних ринкових даних. * Відбиває існуючу практику продажів і покупок. * Враховує вплив галузевих (регіональних) чинників на ціну акцій підприємства.	* Не досить чітко характеризує особливості організаційної, технічної, фінансової підготовки підприємства. * У розрахунок приймається тільки ретроспективна інформація. * Має внесення безлічі поправок в аналізовану інформацію. * Не бере до уваги майбутні очікування інвесторів

Глава 2 Оцінка ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ»

2.1 Аналіз промислового розвитку Калузького регіону

У структурі валового регіонального продукту (ВРП) Калузької області промисловість займає 29,4%, торгівля - 14,3%, сільське господарство - 10,3% (рисунок 3).

Рис 3 Структура валового регіонального продукту
Більшість підприємств області нарощують обсяги, модернізують виробництво, розширюють асортимент, йдуть по шляху розвитку ресурсо - та енергозберігаючих технологій. Саме промислове виробництво все більше набуває рис сучасної ринково - орієнтованої галузі економіки. Підприємства галузі формують більше половини доходів обласного бюджету.
Зростання валового регіонального продукту за 2005 рік, виходячи з оцінюваних темпів зростання його основних компонентів, оцінюється в 105,6%. У діючих цінах його величина складе більше 78 млрд.рублей. При цьому валовий випуск товарів і послуг у номіналі зріс на 20% до рівня 2004 року.
У цілому, основою і найбільш активно розвиваються сегментом економіки Калузької області є промисловість.
Обсяг відвантаженої продукції промислового виробництва в Калузькій області за 2005 рік склав 64093,2 млн. крб. Великими і середніми підприємствами вироблено 88% від загального обсягу випущеної продукції області. Зростання виробництва промислової продукції до 2004 р у фактичних цінах склав 10 млрд. руб. (Малюнок 4).

Рис 4 Індекс промислового виробництва в% до попереднього періоду
Реальний обсяг промислового виробництва у 2005 р. перевищив рівень попереднього року на 5% (по Росії - 4%).
Провідними галузями промисловості Калузької області є машинобудування і металообробка, харчова промисловість і деревообробна промисловість.
У структурі промислового виробництва основна питома вага займає машинобудівний комплекс (більше 40%)
Калузьке машинобудування в радянський період переважно відносилося до військово-промислового комплексу і після розпаду СРСР був змушений перейти на випуск цивільної продукції. Зараз повернулися військові замовлення, але структуру виробництва свідомо балансують - п'ятдесят на п'ятдесят. В даний час на підприємствах машинобудування Калузької області виробляється до 40% сукупного обсягу обласної продукції, зосереджено 50% основних промислово-виробничих фондів і близько 60% зайнятих у промисловості. Розвиток галузі здійснюється в міру зростання інвестиційної активності підприємств, збільшення вкладень капіталу в модернізацію обладнання і технічне переоснащення виробництва
Таким чином, аналіз технологічного (промислового) розвитку Калузької області дозволяє зробити висновок про високий рівень розвитку промисловості та інфраструктури. У регіоні переважає машинобудування і металообробка, приладобудування.
Основними ринками збуту для продукції цих галузей є внутрішній ринок Калузької області та інших регіонів Росії, а також країни СНД. Саме тому основними ризиком, властивим економіці регіону, є ризик зниження платоспроможного попиту всередині країни.
Переважаючі в області галузі, за винятком харчової, є наукомісткими, тому основним джерелом розвитку області служитимуть інвестиції в наукомісткі технології та стимулювання науково-дослідних розробок, створення спільних виробництв з іноземними виробниками.

2.2 Характеристика ВАТ «МЕМЗ», як об'єкта оцінки

Повне фірмове найменування
Відкрите акціонерне товариство "міллеровський електромеханічний завод" (скорочено ВАТ "МЕМЗ").
Місце знаходження та поштову адресу
Юридична адреса: 248640 м. Калуга, вул. С. Щедріна 143
Історична довідка
10 липня 1976 був організований міллеровський електромеханічний завод з метою розробки, виробництва і ремонту технологічного обладнання та товарів народного споживання
У 1981 р. МЕМЗ був нагороджений орденом Трудового Червоного Прапора, в 1985 р. - орденом Леніна. Постановою № 49 від 31 січня 1993 р. було зареєстровано відкрите акціонерне товариство "міллеровський електромеханічний завод", реєстр. номер - 234.
В даний час ВАТ "МЕМЗ" зберіг потужний науково-технічний і виробничий потенціал, дослідницьку базу, створену за багато років у результаті конструкторських розробок та освоєння спецтехніки для засобів зв'язку. У науково-дослідних і конструкторсько-технологічних підрозділах працюють 5 докторів та 10 кандидатів технічних наук. Підтвердженням високого рівня технології та виробництва ВАТ "МЕМЗ" є Міжнародний сертифікат якості ЕN ISO 9001. У червні 1996 р. Союзом з сертифікації "Оборонсертіфіка" був вручений ВАТ "Сертифікат відповідності № 001.
Основною спеціалізацією ВАТ "МЕМЗ" є розробка, виробництво, реалізація, ремонт та гарантійне обслуговування засобів зв'язку, в тому числі, з використанням дорогоцінних металів;
Структура акціонерного капіталу
СТАТУТНИЙ ФОНД 940 321 руб.
КІЛЬКІСТЬ АКЦІЙ 31 344 шт.
ТИП АКЦІЙ звичайні
НОМІНАЛЬНИЙ привілейовані
ВАРТІСТЬ
ОДНІЄЇ АКЦІІ30 рублів
КІЛЬКІСТЬ
АКЦІОНЕРІВ 120 чол.
ФІЗИЧНІ
ОСОБИ (ФО) 120 чол.
ВЛАСНИКИ (ПЛ) 120 чол.
Структура та основні напрямки діяльності ВАТ "МЕМЗ"
Підприємство здійснює в установленому законодавством Російської Федерації порядку наступні види діяльності:
розробка, виробництво, реалізація, ремонт та гарантійне обслуговування засобів зв'язку, у тому числі з використанням дорогоцінних металів;
розробка, виробництво і реалізація технологічного обладнання та товарів народного споживання;
проведення дослідно-конструкторських робіт з розробки та модернізації техніки зв'язку і товарів спеціального та цивільного призначення;
розробка, виробництво, реалізація, ремонт та гарантійне обслуговування телевізорів, аудіо - та відеотехніки;
експлуатація інженерних мереж;
експлуатація, ремонт та обслуговування систем, засобів та об'єктів, підконтрольних органам Держнаглядохоронпраці України і Енергонагляду;
передача та розподіл електричної та теплової енергії, забезпечення водопостачання;
здійснення діяльності, пов'язаної з повіркою засобів вимірювань;
здійснення технічного обслуговування, діагностики і ремонту автотранспортних засобів;
надання послуг телефонного зв'язку;
надання транспортних послуг фізичним та юридичним особам;
виконання будівельно-монтажних робіт;
надання платних послуг фізичним та юридичним особам;
надання соціально-побутових послуг населенню;
організація громадського харчування;
здійснення рекламної діяльності;
торгово-закупівельна та посередницька діяльність;
здійснення оптової та роздрібної торгівлі.
Основний вид діяльності
Промисловість засобів зв'язку.
Акціонерний капітал (Додаток 1)
Структура управління ВАТ "МЕМЗ"
(Механоскладальний цеху) (малюнок 5)

Економіст - бухгалтер		Начальник цеху

	Заступник начальника цеху з виробництва; начальника ПРБ		Заступник начальника. Цеху з підготовки виробництва	Секретар - інспектор з кадрів

БТЗ	ПРБ		Бюро супроводу виробництва	Завгосп

Майстер	Ділянка № 1		Інженер з нормування праці

Майстер	Ділянка № 2		Механік

Майстер	Ділянка № 3		Енергетик

Рис 5. Структура управління механоскладальних цехом ВАТ «МЕМЗ»
Основні засоби підприємства включають:
будівлі, споруди, капітальні вкладення;
машини, устаткування, прилади та пристрої, інструменти, виробничі та господарський інвентар;
транспортні засоби;
інші основні засоби.
Джерелами формування майна підприємства є:
майно, передане підприємству за рішенням Міністерства майнових відносин РФ,
прибуток, отриманий у результаті господарської діяльності,
позикові кошти, у тому числі кредити банків та інших фінансових установ,
амортизаційні відрахування,
капітальні вкладення і дотації з бюджету,
цільове бюджетне фінансування,
дивіденди, що надходять від господарських товариств і товариств, у статутних капіталах яких бере участь підприємство;
• інші джерела, які не суперечать законодавству РФ. Підприємство забезпечене інфраструктурою. До об'єкту підключені
централізовані комунікації для: джерел водопостачання, каналізації об'єкта, теплопостачання об'єкта, електрифікації об'єкта, телефонізації. Матеріально-технічне постачання підприємства здійсню ствляется в основному за прямими договорами з підприємствами-постачальниками, у відповідності зі сформованими довгостроковими зв'язками.
З точки зору транспортної доступності об'єкт оцінки розташований поруч із автобусною зупинкою. Простора парковка автомобілів на вулиці забезпечує комфортні умови для співробітників з особистим автотранспортом. Відстань до найближчої зупинки громадського транспорту 150 метрів.
Об'єкт оцінюваної нерухомості - корпус механоскладального цеху
У таблиці 2 наведені дані по оцінюваному об'єкту нерухомості (інформація наведена в паспорті БТІ інв. № 11101)
Таблиця 2
Зведена інформація по оцінюваному об'єкту нерухомості

Найменування		Корпус механоскладального цеху
Рік побудови		1976
Висота приміщення		12,7 м.
Обсяг приміщення		13 389 куб.м.
Площа приміщення по зовнішньому обміру загальна		1 054,3 кв.м.
Знос будівлі на 2006р. (За даними БТІ)		29%
Конструктивні елементи		Матеріал, конструкція	Стан
Фундамент		Ж. бетонний	Хорошее.
Стіни		Великоблочні	Хорошее.
Перегородки		Цегляні, гіпсолітові	Хорошее
Перекриття		Ж. 6. плити	Хорошее.
Покрівля		Санвузли	Хорошее.
Внутрішнє оздоблення		Поштукатурені, побілено	Хор.
Підлоги		Дощаті, забарвлена., Плитка	Хор.
Виконання вікон		Подвійні глухі	Хорошее.
Виконання дверних прорізів		Прості	Хорошее.
Інженерне обладнання
Електропостачання	Скр. проводка
Опалення	Є
Водопровід	Є
Телефон	Є
Каналізація	Є

При аналізі найкращого і найбільш ефективного використання будівлі виявлено:
Фізично можливо: На земельній ділянці зведено нежилу будівлю і будівництво нової будівлі не здійсненне.
Юридично припустимо: Приміщення знаходиться у власності ВАТ «МЕМЗ» і призначений для використання в якості приміщення даного призначення, так як його використання в іншій якості призведе до переоформлення документів і вимагатиме значних витрат часу.
Фінансово доцільно: Приміщення використовується в якості виробничого приміщення і використання його в іншій якості, призведе до додаткових фінансових витрат.
Виходячи з вищевикладеного, найкраще і найбільш ефективне використання приміщення відбувається при розташуванні в ньому нема кого виробництва.

2. 3 Аналіз фінансового стану ВАТ "МЕМЗ" [1]

Список документів:
Форма № 1 по ОКУД - бухгалтерський баланс ВАТ «МЕМЗ» за 2004,2005, 2006 роки.
Форма № 2 по ОКУД - звіт про прибутки і збитки ВАТ «МЕМЗ» за 2004,2005, 2006 роки.
Форма № 3 по ОКУД - звіт про рух капіталу ВАТ «МЕМЗ» за 2004,2005, 2006 роки.
Форма № 5 по ОКУД - додатки до бух. балансу ВАТ «МЕМЗ» за 2004,2005,2006 роки.
Таблиця 3
Аналіз фінансових коефіцієнтів

	2004	2005	2006
Показник
Рентабельність
Рентабельність активів (ROA),%	4	5	2,8
Рентабельність власного капіталу (ROE),%	7	8,5	7
Рентабельність продукції (продажу),%	1,8	1,6	1,7
Рентабельність оборотних активів,%	1,8	1,6	4
Період окупності власного капіталу, разів	14,01	11,16	13,64
Ліквідність
Швидкий коефіцієнт ліквідності	0,426	0,448	0,154
Коефіцієнт абсолютної ліквідності	0,021	0,023	0,001
Коефіцієнт покриття запасів	4,465	5,157	2,224
Ділова активність
Фондовіддача	8,14	10,28	12,55
Оборотність активів, раз	5,84	6,8	4,4
Оборотність власного капіталу, разів	14,01	11,16	13,64
Оборотність кредиторської заборгованості, раз	18,6	50,96	7,8
Оборотність дебіторської заборгованості, раз	78,56	46,75	114,74
Оборотність запасів, раз	44,33	46,96	6,83
Фінансова стійкість
Коефіцієнт фінансової залежності	0,467	0,702	1,6
Коефіцієнт автономії власних коштів	0,681	0,587	0,38
Забезпеченість запасів власними оборотними засобами	2,03	2,28	1,16
Індекс постійного активу	1,07	1,14	0,84
Коефіцієнт концентрації власного капіталу	0,68	0,58	0,38
Коефіцієнт концентрації позикового капіталу	0,31	0,41	0,61
Коефіцієнт маневреності власного капіталу	0,39	0,55	1,75
Коефіцієнт співвідношення позикових і власних коштів	0,46	0,7	1,6
Коефіцієнт довгострокового залучення позикових коштів	0	0	0
Коефіцієнт боргового покриття активів	0	0	0
Платоспроможність
Коефіцієнт поточної ліквідності	0,838	0,795	1,097
Коефіцієнт забезпеченості власними коштами	-0,193	-0,256	0,089

2.4 Оцінка ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ» в рамках витратного підходу на основі методу чистих активів

Розрахунок ринкової вартості об'єктів майнового комплексу на основі трьох основних підходів до оцінки майна
Група 1. Нерухоме майно
Група 2. Автотранспортні засоби
Група 3. Технологічне обладнання
Група 4. Універсальне устаткування
Група 5. Допоміжне обладнання
Група 6. Офісна і обчислювальна техніка
Група 1. Оцінка ринкової вартості нерухомості
Оцінка ринкової вартості нерухомості на основі методу дисконтування грошових потоків
Можливим джерелом отримання доходу від володіння об'єктом нерухомості є здача приміщень в оренду. Чистий поточний дохід від перепродажу, з урахуванням фактору часу та витрат на утримання складе вартість об'єкта нерухомості в поточний момент.
Техніка дисконтування застосовується для приведення майбутніх потоків доходів і витрат, розподілених у часі, до одного моменту для отримання поточної вартості грошового потоку, як вартості об'єкта, що приносить дохід.
Вибір ставки дисконтування
Метод ціни капітальних вкладень (CAРM)
Найбільш безризиковим вкладенням коштів, доступним потенційному інвестору в Росії, є вкладення ДКО-ОФЗ РФ. Термін окупності власного капіталу при вкладенні коштів у дохідну нерухомість становить 3-5 років. Виходячи з цього, в якості безризикової ставки визначена ставка прибутковості по вкладеннях в облігації ГКО-ОФЗ РФ з терміном погашення безризикової ставки (Випуск ОФЗ-ПД SU25058RMFS7, по 30.04.2008 [2]). Умовно безризикова ставка прийнята 9,5%.
Таблиця 4
Визначення ставки дисконтування

Безризикова ставка	9,5%
Переходи. "БЕТА"	1,25
Середньоринкова прибутковість [3]	18,40%
Ставка дисконтування,%	20,6%

Коефіцієнт «БЕТА» визначено «експертних» методом шляхом аналізу факторів ризику (Додаток 3).
Розрахунок грошового потоку ВАТ «МЕМЗ» і розрахунок ринкової вартості оцінюваної нерухомості в рамках дохідного підходу представлений у Додатку 4.
Ринкова вартість оцінюваної нерухомості ВАТ «МЕМЗ», отримана в рамках дохідного підходу на дату оцінки становить 20079082 карбованців.
Оцінка нерухомості в рамках витратного підходу
У таблиці 2 вже були наведені дані по оцінюваному об'єкту нерухомості (інформація наведена в паспорті БТІ інв. № 11101).
Зовнішній вигляд і стан несучих конструкцій будівлі: Виявлені незначні тріщини в цокольній частині будинку (ширина розкриття тріщин до 1,5 мм), дрібні тріщини і вибоїни в стінах (до 1 мм), слідів опади і викривлення площин не виявлено. Стан внутрішньої обробки - відповідає нормам.
Стан оцінюваного будинку: Загальний технічний стан в результаті натурального обстеження оцінюється як задовільний.
Аналіз технічного стану будівлі: У Додатку 5 узагальнені дані технічного стану (фізичного зносу) основних конструктивних елементів об'єкта оцінки з визначенням фізичного зносу, що враховує питому вагу їх вартості або матеріаломісткості будівлі в цілому. [4]
Зведені дані для розрахунку вартості будівлі в рамках витратного підходу наведено у Додатку 5.
Ринкова вартість оцінюваної нерухомості ВАТ «МЕМЗ», отримана в рамках витратного підходу на дату оцінки
складає 14 097 177,95 рублів.
Оцінка нерухомості в рамках порівняльного підходу
На етапі збору інформації про останні пропозиції і угодах купівлі - продажу нежитлових приміщень було виявлено дві пропозиції, які розцінені як досить представницькі для об'єктивного визначення ринкової вартості. Характеристика об'єктів порівняння представлена в Додатку 6.
Коригування вводилися експертним методом і представлені в Додатку 7.
Ринкова вартість оцінюваної нерухомості ВАТ «МЕМЗ», отримана в рамках порівняльного підходу на дату оцінки
становить 18751751 карбованців.
Узгодження результатів ринкової вартості нерухомості
Оцінка ринкової вартості нерухомості в рамках дохідного підходу
Перевага цього підходу полягає в тому, що він безпосередньо приймає до уваги вигоди від використання об'єкта та можливості ринку протягом терміну передбачуваного володіння. Недолік підходу укладений у негарантованість очікуваних в майбутньому змін, на які спирається цей розрахунок.
Оцінка ринкової вартості нерухомості в рамках витратного підходу
Цей підхід полягає у розрахунку нової відновної вартості об'єкта за вирахуванням всіх форм накопиченого зносу. Перевага даного підходу полягає в достатній точності та достовірності інформації з будівельним витратам. Слабкість полягає в складності точної оцінки всіх форм зносу. Використання підходу найбільш привабливо, коли типові продавці і покупці в своїх рішеннях серйозно орієнтуються на будівельні витрати.
Оцінка ринкової вартості нерухомості в рамках порівняльного підходу
Цей підхід використовує інформацію з продажу об'єктів нерухомості, порівнянних з оцінюваним об'єктом. Перевага даного підходу полягає в його здатності враховувати реакцію продавців і покупців на поточну кон'юнктуру ринку. Його недолік полягає в тому, що практично неможливо знайти два повністю ідентичних об'єкта, а відмінність між ними не завжди можна з достатньою точністю виокремити й кількісно оцінити. Використання підходу найбільш привабливо, коли є достатня і надійна ринкова інформація про порівнянних угодах.
Таким чином, ринкова вартість будівлі в рамках дохідного підходу має коефіцієнт значущості 0,4; витратного підходу - 0,2; порівняльного підходу - 0,4 (Таблиця 5)

Таблиця 5
Підсумкова таблиця вартості об'єкта нерухомого майна ВАТ «МЕМЗ», отриманої в рамках витратного, порівняльного і дохідного підходу

Ринкова вартість нерухомості на дату оцінки, без урахування ПДВ, руб.			Коеф-ти значимості підходу			Узгоджена вартість, руб.
Витратний підхід	Порівняльний підхід	Прибутковий підхід	Витратний підхід	Порівняльний підхід	Прибутковий підхід
14 097 178	18 751 751	20 079 082	0,2	0,4	0,4	18 351 768,8

Група 2. Оцінка ринкової вартості автотранспортних засобів в рамках витратного підходу
Розрахунок ринкової вартості автотранспортних засобів в рамках витратного підходу з урахуванням властивих їм видів зносу представлений в Додатку 8.
Базова формула для розрахунку ринкової вартості автотранспортних засобів:
Ітп = (І1 * Пф + И2 * Дф) * A3 * А2, де:
Пф - фактичний пробіг;
Дф - фактичний термін експлуатації;
І1 - нормативні показники зносу для автомобілів на 1000 км пробігу (в залежності від класу ТС);
И2 - показник старіння ТЗ в залежності від середньорічного пробігу;
А2 - коефіцієнти коригування зносу АМТС в залежності oт природно-кліматичних умов;
А3 - коефіцієнти коригування зносу АТС у залежності oт екологічного стану навколишнього середовища за ступенем її агресивності.
Визначення величини фізичного зносу транспортних засобів здійснювалося з використанням видання «Методичне керівництво з визначення вартості автотранспортних засобів з урахуванням природного зносу та технічного стану на момент пред'явлення РД 37. 009. 015. 015 - 98. Видання друге, виправлене і доповнене »розроблене Державним науковим центром Російської Федерації« НАМИ », затверджене Міністерством Економіки Російської Федерації 04.07.1998 р. і, що є основним керівним документом при проведенні оцінки транспортних засобів.
Ринкова вартість автотранспортних засобів ВАТ «МЕМЗ», отримана в рамках витратного підходу на дату оцінки
складає 1177400 рублів.
Розрахунки за визначенням вартості автотранспорту проводилися відповідно до "Методичних керівництвом РД 37.009.015-98". Справжнє Керівництво визначає методи та встановлює порядок розрахунку вартості автотранспортного засобу (далі - АМТС) з урахуванням його технічного стану, комплектності та додаткової оснащеності; природного та морального зносу, старіння; вартості запасних частин, робіт та матеріалів, необхідних для його відновлення до стану, що відповідає загальним технічним і вимогам безпеки, регламентованим чинним законодавством. Матеріали Керівництва дозволяють також виконати роботи з визначення повної та залишкової відновної вартості АМТС з урахуванням нормативного зносу, передбаченого Єдиними нормами амортизаційних відрахувань на повне відновлення рухомого складу автомобільного транспорту.
Методика визначення розрахункового зносу автотранспортних засобів представлена у Додатку 9.

Розрахунок ринкової вартості автотранспортних засобів на основі порівняльного підходу
Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами, які були продані або включені до реєстру на продаж.
Метод порівняння продажів найбільш застосовний для об'єктів, по який є достатня кількість інформації про недавні угоди купівлі - продажу.
Розрахунок величини ринкової вартості при застосуванні методу порівняння продажів:
У загальному випадку ринкова вартість оцінюваної машини (РС _0):

РСО =	Цан	* Кдл	Кком *	К1 *	К2 * ... *	Кm *	(1 - Кіон) + СДОП + Сmз
	1 - Кіан

Цан - ціна машини аналога на дату його продажу (ціна пропозиції);
Кдл - коеф-т приведення ціни продажу аналога до дати оцінки, тобто поправка на дату продажу;
Кком - коеф-т, що враховує відмінності, в комерційних умови придбання оцінюваного об'єкта і аналога;
_До} * К ₂ *...* К _т - коригуючі параметричні коефіцієнти враховують відмінності у значеннях технічних параметрів об'єкта оцінки р аналога, обчислюються за формулами, де враховуються значення технічних параметрів і ступінь залежності ціни від цих параметрів;
Кіан - коеф-т фізичного зносу аналога;
Кіон - коеф-т фізичного зносу оцінюваного об'єкта;
СДОП - ринкова вартість на дату оцінки додаткових пристроїв (оснащення), наявністю (відсутністю) яких відрізняється аналог;
АС _тз - можлива різниця у вартостях товарних знаків оцінюваного об'єкта і аналога.
У нашому випадку ринкова вартість оцінюваної машини в порівнянні з аналогом (РС0):

РСО =	Цан	(1 - Кіон) * К1 * К2
	1 - Кіан

Результати розрахунку ринкової вартості автотранспортних засобів за допомогою методу порівняльного аналізу в рамках порівняльного підходу представлені у додатку 10.
Ринкова вартість автотранспортних засобів ВАТ «МЕМЗ», отримана в рамках порівняльного підходу на дату оцінки становить 1111485 рублів.
Розрахунок ринкової вартості автотранспортних засобів в рамках дохідного підходу
Для розрахунку застосуємо метод прямої капіталізації.
Чистий операційний дохід NOI, для кожного з об'єктів автотранспорту розрахований, виходячи з годинної орендної ставки, 8-ми годинного робочого дня, 280 робочих днів на рік і відсотка заповнення за формулою.
N01 = А * 8 * 280 * До _ЗАП * (1 - До _ЕР), де
А - годинна орендна ставка;
Кзап - коефіцієнт заповнення;
До _Е р - коефіцієнт експлуатаційних витрат.
Розрахунок чистого операційного доходу від здачі в оренду транспорту представлений у Додатку 11.
Розрахунок ринкової вартості автотранспортних засобів з використанням методу прямої капіталізації представлений у Додатку 11
Ставка капіталізації розрахована з урахуванням відшкодування капітальних витрат (модель Інвуда).
Ri = Yj - Δ * а, де
Ri - загальний коефіцієнт капіталізації;
Yj - загальна норма віддачі;
Δ - відносна зміна вартості власності;
а - коефіцієнт, що відображає річну норму повернення капіталу Величина коефіцієнта прийнята рівною коефіцієнту фонду відшкодування SFF при процентній ставці рівною Yi, і n = 3 розрахункових періодах.
Розрахунок коефіцієнта виконаний і представлений у Додатку 11
Ринкова вартість автотранспортних засобів ВАТ «МЕМЗ», отримана в рамках дохідного підходу на основі методу прямої капіталізації становить 781 395 рублів.
Розрахунок підсумкового значення ринкової вартості автотранспортних засобів представлений в таблиці 6
Таблиця 6
Підсумкова таблиця вартості автотранспортних засобів ВАТ «МЕМЗ», отриманої в рамках витратного, порівняльного і дохідного підходу

Ринкова вартість на дату оцінки, без урахування ПДВ, руб.			Коеф-ти значимості підходу			Узгоджена вартість, руб.
Витратний підхід	Порівняльний підхід	Прибутковий підхід	Витратний підхід	Порівняльний підхід	Прибутковий підхід
1 177 400	1 111 485	781 395	0,5	0,1	0,4	1 012 406,5

Група 3. Оцінка ринкової вартості технологічного обладнання неможлива з - за відсутності необхідної інформації. Відомо тільки те, що балансова вартість усього технологічного обладнання
Складає 19879654 рублів.
Група 4. Оцінка ринкової вартості універсального обладнання
Розрахунок ринкової вартості універсального устаткування обмежується тільки застосуванням витратного підходу і представлений у Додатку 12
Фізичний знос визначався експертним методом на основі шкали визначення фізичного зносу (В. Рутгайзер «Оцінка ринкової вартості машин і устаткування»).
Ринкова вартість універсального обладнання ВАТ «МЕМЗ», отримана в рамках витратного підходу становить 2346774 рублів.
Група 5. Оцінка ринкової вартості допоміжного обладнання
Розрахунок ринкової вартості допоміжного обладнання обмежується лише застосуванням витратного підходу і представлений у Додатку 13
Ринкова вартість допоміжного обладнання ВАТ «МЕМЗ», отримана в рамках витратного підходу становить 835 903 рублів.
Група 6. Оцінка ринкової вартості офісної та обчислювальної техніки
Розрахунок ринкової вартості офісної та обчислювальної техніки обмежується лише застосуванням витратного підходу і відображено в Додатку 14
Ринкова вартість офісної та обчислювальної техніки ВАТ «МЕМЗ», отримана в рамках витратного підходу складає 76 105,61 рублів.
Таблиця 7
Підсумкова таблиця вартості основних засобів ВАТ «МЕМЗ»

№ п / п	Найменування	Залишкова балансова вартість, грн.	Ринкова вартість, грн.	Коригування + / -
1	Нерухомість	60 580 000	73 407 076	12 827 076
2	Автотранспортні засоби	10 465 378	4 714 588	-5 750 790
3	Технологічне обладнання	19 879 654	19 879 654	0
4	Універсальне устаткування	3 980 232	4405783	425 551
5	Допоміжне обладнання	3 565 090	4461255	896164
6	Офісна і обчислювальна техніка	508 990	460 307	-48 683
Разом:		98 979 344	107 328 663	8 349 318

Оцінка ринкової вартості довгострокових фінансових вкладень
У бухгалтерському балансі ВАТ «МЕМЗ» відображені довгострокові фінансові вкладення підприємства, які становлять 600 300 рублів. З них:
1.Акціі пансіонату «Рахіль» - 500 700 рублів
2.Акціі Промбудбанку - 99 600 рублів
Коригування вартості інвестицій у дочірні, незалежні товариства та інші організації здійснювалась з урахуванням внутрішньої структури довгострокових інвестицій, а саме:
величина довгострокових вкладень коректувалася в залежності від рівня пропонованого ризику інвестицій у конкретний бізнес;
величина вкладень в акції, які до теперішнього часу знецінилися, не приймалося до розрахунку (акції Промбудбанку)
Довгострокові інвестиції в пансіонат «Рахіль» - досить ризиковане вкладення. Не маючи можливості детально проаналізувати перспективи розвитку інвестованого підприємства (не маючи горизонту надійного планування), до розрахунку чистих активів ВАТ «МЕМЗ» була прийнята дисконтована сума вкладень на термін 20 років при високій ставці дисконту, максимально враховує ризик втрати інвестицій, -32%.
Таким чином, ринкова ціна довгострокових фінансових вкладень на дату оцінки становить 19 412 рублів.
ТЗ _і = БС _і / (1 +0,32) ²⁰ = 500 700 / 257,9 = 19 412 рублів.
Оцінка ринкової вартості запасів.
Запаси матеріальних ресурсів групуються відповідно до їх ліквідністю для виявлення неліквідних запасів з метою подальшого списання. Оцінка вартості в рамках витратного підходу здійснюється за ціною придбання, яка складає 174 990 069 руб.
Після проведення досліджень ринку вторинних ресурсів, з'ясувалося, що реалізувати без втрати вартості представляється можливим 85% матеріальних ресурсів, тобто на - 148 741 558,7 руб.
З частковою втратою вартості - 10%, тобто - 17499 006,9 руб., Що залишилися 5% є неліквідними і списуються.
Таким чином, ринкова вартість сировини, матеріалів та інших аналогічних цінностей становить 166 240 565,6 рублів.
Оцінка ринкової вартості готової продукції
Витратний підхід. В даний час на підприємстві знаходиться запас готової продукції на суму 2931561 крб.
Ринковий підхід. На складі є готова продукція, яку можна реалізувати на суму 8944122 крб. (Додаток 15)
Після проведення узгодження результатів, та враховуючи те, що підприємство не зможемо бути впевнені на 100%, що продасть продукцію за вигідними цінами, ринкова вартість готової продукції становить 4434701, 25 рублів.

Таблиця 8
Підсумкова таблиця вартості готової продукції ВАТ «МЕМЗ», отриманої в рамках витратного та порівняльного підходів

Ринкова вартість на дату оцінки, без урахування ПДВ, руб.		Коеф-ти значимості підходу		Узгоджена вартість, руб.
Витратний підхід	Порівняльний підхід	Витратний підхід	Порівняльний підхід

2 931 561	8 944 122	0,75	0,25	4434701,25

Оцінка ринкової вартості ПДВ по придбаних цінностях
Сума ПДВ за балансом становить 18136110 крб.
ПДВ по придбаних цінностей оцінюються виходячи з наявних сплачених рахунків-фактур. Рахунок - фактури виписані на суму 16543978 рублів, тобто куплені товари оплачені. Сума, що залишилася списується на збільшення збитку.
Оцінка ринкової вартості дебіторської заборгованості
Оцінка дебіторської заборгованості проводиться, як правило, на підставі аналізу графіка очікуваних надходжень боргів. Величина ринкової вартості дебіторської заборгованості визначається шляхом множення величини балансової вартості дебіторської заборгованості за вирахуванням безнадійних боргів на величину коефіцієнта дисконтування, в Залежно від періоду погашення дебіторської заборгованості.
В якості ставки дисконту в цьому випадку може прийматися єдина ставка, що враховує ризикованість оцінюваного підприємства - позичальника, яка розраховується у прибутковому підході. Було встановлено, що у підприємства відсутні безнадійні борги, вся дебіторська заборгованість є поточною і цілком реальною. При цьому вся дебіторська заборгованість є короткостроковою, тобто платежі по ній очікуються протягом 1 року.
По кожному боржнику був проведений аналіз і визначено реальність одержання дебіторської заборгованості.
Дебіторська заборгованість на підприємстві підрозділяється на: безнадійну і ту, яку підприємство ще сподівається отримати.
Безнадійна дебіторська заборгованість у даному випадку становить 1 000 980 руб. і була утворена з-за недоцільного вкладення грошових коштів у підприємство, яке на даний момент є банкрутом. Отже, ця сума списується на збільшення збитку (Таблиця 9).
Таблиця 9
Коригування статті балансу «Дебіторська заборгованість» [5]

Дебітори	Сума заборгованості	Термін виникнення дебіторської заборгованості за договором	Тип заборгованості	Дисконтована сума дебіторської заборгованості
ТОВ «Принт»	5 000 000	протягом 5 місяців до дня оцінки	реальна	4 642 853
ТОВ «Вістерія»	3 578 900	протягом 4 місяців до дня оцінки	реальна	3 372 765
ЗАТ «МТЗ»	1 000 980	списуємо	нереальна до отримання	0
ТОВ «Леколь»	538 619	протягом 3 місяців до дня оцінки	реальна	515 157
ЗАТ «Альфа»	445 000	протягом 2 місяців до дня оцінки	реальна	432 495
ТОВ «РІМ»	260 000	протягом 2 місяців до дня оцінки	реальна	252 694
Разом	10 823 499			9 215 964

Оцінка ринкової вартості короткострокових фінансових вкладень
Позик, наданих організаціям на термін менше 12 місяців, за балансовою вартістю немає.
Оцінка ринкової вартості грошових коштів
Дана стаття бухгалтерського балансу ВАТ «МЕМЗ» не підлягає переоцінці. Грошові кошти оцінюються за їх балансової вартості, і складають 253 177 рублів.
Таблиця 10
Коригування активної частини балансу підприємства

Актив	Стаття балансу	Балансова вартість, грн.	Коригування +, руб.	Ринкова вартість, грн.
	Стаття балансу	Балансова вартість, грн.	Коригування +, руб.	Ринкова вартість, грн.
1	2	4
I. Необоротні активи
Нематеріальні активи	110	0	0	0
Основні засоби	120	98 979 344	8 349 319	107 328 663
Незавершене будівництво	130	0	0	0
Прибуткові вкладення в матеріальні цінності	135	0	0	0
Довгострокові фінансові вкладення	140	600300	-580 888	19 412
Відкладені податкові активи	145	0	0	0
Інші необоротні активи	150	0	0	0
Разом у розділі I	190	99 579 644	7 768 431	107 348 075
II. ОБОРОТНІ АКТИВИ
Запаси	210	178 442 771	-7 767 504	170 675 267
в тому числі:
сировину, матеріали та інші аналогічні цінності	211	174 990 069	-8 749 503	166 240 566
тварини на вирощуванні та відгодівлі	212	0		0
Витрати в незавершеному виробництві	213	0		0
готова продукція і товари для перепродажу	214	2 931 561	1 503 140	4 434 701
товари відвантажені	215	0		0
Витрати майбутніх періодів	216	0		0
інші запаси і витрати	217	0		0
Податку на додану вартість по придбаних
Цінностям	220	18136110	-1 592 132	16 543 978
Дебіторська заборгованість (платежі по якій
очікуються більш ніж через 12 місяців після
звітної дати)	230	0		0
в тому числі покупці і замовники	231	0		0
Дебіторська заборгованість (платежі по якій
очікуються протягом 12 місяців після звітної
дати)	240	10 823 499	-1 607 535	9 215 964
Короткострокові фінансові вкладення	250	0		0
Грошові кошти	260	253 177		253 177
Інші оборотні активи	270	0		0
Разом по розділу II	290	207 655 557	-10 967 171	196 688 386
БАЛАНС	300	307 235 201	-3 198 740	304 036 461

Розрахунок ринкової вартості кредитів банків проводився з використанням процедури приведення майбутніх платежів погашення заборгованості та відсотків за кредитами до поточної вартості на підставі аналізу строків погашення основної суми боргу, термінів виплати відсотків за кредитами процентної ставки банків і ставки дисконтування.
У даному разі довгострокових позик і кредитів немає. Короткострокові позики і кредити складають 30935692 рублів. Термін погашення кредиту становить 10 місяців. Виходячи з умов безумовної платоспроможності підприємства і витрат на обслуговування боргу (36% річних) приймемо для розрахунку суму 41574983 рубля, розраховану за формулою:
ТЗ _р.б.п. = БС _р.б.п. Ч (1 +0,36 / 12) ¹⁰ = 41 574 983 рублів
Кредиторська заборгованість за товарними операціями оцінюється аналогічно дебіторської заборгованості з використанням процедури приведення майбутніх платежів до поточної вартості з урахуванням термінів можливих платежів і ставки дисконтування.
У розділі аналізу фінансового стану підприємства була розрахована оборотність кредиторської заборгованості. Період обороту кредиторської заборгованості починаючи з 2000р. не має вираженої тенденції, тому для розрахунку приймемо середні дані за період 01.01.2003г.-01.08.2007г., тобто 121 день або 0,33 року.
Таким чином, поточна вартість кредиторської заборгованості ВАТ «МЕМЗ» за товарними операціями складе: 102 725 923 рублів.
Заборгованість з оплати праці приймаємо за балансовою вартістю
5384709 рублів так як виплата заробітної плати проводиться щомісячно.
Загальна «Заборгованість з податків і зборів» і «Заборгованість перед державними позабюджетними фондами» становить 3678456 рублів.
Борг не реструктуровано (відстрочок немає). Платежі з цього виду заборгованостей виплачується, тому сума боргу приймається для розрахунку за балансовою вартістю.
З огляду на те, що оцінюється підприємство є платоспроможним, а інформація про реструктуризацію боргу немає, то стор 625 балансу "Інші кредитори» сума боргу приймається до розрахунку за балансовою вартістю, тобто у розмірі 40212342 рублів.

Таблиця 11
Підсумковий скоригованого балансу. Розрахунок ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ» з використанням методу чистих активів

Актив	Стаття балансу	Балансова вартість, грн.	Коригування +., Руб.	Ринкова вартість, грн
	Стаття балансу	Балансова вартість, грн.	Коригування +., Руб.	Ринкова вартість, грн
1	2	4
I. Необоротні активи
Нематеріальні активи	110	0	0	0
Основні засоби	120	98 979 344	8 349 319	107 328 663
Незавершене будівництво	130	0	0	0
Прибуткові вкладення в матеріальні цінності	135	0	0	0
Довгострокові фінансові вкладення	140	600300	-580 888	19 412
Відкладені податкові активи	145	0	0	0
Інші необоротні активи	150	0	0	0
Разом у розділі I	190	99 579 644	7 768 431	107 348 075
II. ОБОРОТНІ АКТИВИ
Запаси	210	178 442 771	-7 767 504	170 675 267
в тому числі:
сировину, матеріали та інші аналогічні цінності	211	174 990 069	-8 749 503	166 240 566
тварини на вирощуванні та відгодівлі	212	0		0
Витрати в незавершеному виробництві	213	0		0
готова продукція і товари для перепродажу	214	2 931 561	1 503 140	4 434 701
товари відвантажені	215	0		0
Витрати майбутніх періодів	216	0		0
інші запаси і витрати	217	0		0
Податок на додану вартість по придбаних
Цінностям	220	18136110	-1 592 132	16 543 978
Дебіторська заборгованість (платежі по якій
очікуються більш ніж через 12 місяців після
звітної дати)	230	0		0
в тому числі покупці і замовники	231	0		0
Дебіторська заборгованість (платежі по якій
очікуються протягом 12 місяців після звітної
дати)	240	10 823 499	-1 607 535	9 215 964
Короткострокові фінансові вкладення	250	0		0
Грошові кошти	260	253 177		253 177
Інші оборотні активи	270	0		0
Разом по розділу II	290	207 655 557	-10 967 171	196 688 386
БАЛАНС	300	307 235 201	-3 198 740	304 036 461
Пасив	Стаття балансу	Балансова вартість, грн.	Коригування +, руб.	Ринкова вартість, грн.
Пасив	Стаття балансу	Балансова вартість, грн.	Коригування +, руб.	Ринкова вартість, грн.
III. КАПІТАЛ І РЕЗЕРВИ		940 321		940 312
Статутний капітал	410	940 321		940 312
Власні акції, викуплені в акціонерів	411	0		0
Додатковий капітал	420	65 971 986		65 971 986
Резервний капітал	430	209 590		209 590
в тому числі:
Резерви, утворені відповідно	431	0		0
до законодавства	431	0		0
Резерви, утворені відповідно	432	209 590		209590
з установчими документами	432	209 590		209590
Нерозподілений прибуток (непокритий збиток)	470	50 956 062		43 338 160
Разом у розділі III	490	118 077 959		110 460 048
IV. ДОВГОСТРОКОВІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ
Позики і кредити	510	0		0
Відкладені податкові зобов'язання	515	0		0
Інші довгострокові зобов'язання	520	0		0
Разом у розділі IV	590	0		0
V. КОРОТКОСТРОКОВІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ
Позики і кредити	610	30 935 692	10 639 291	41 574 983
Кредиторська заборгованість:	620	158 221 550	-6 220 120	152 001 430
За товарними операціями	621	108 946 043		102 725 923
Заборгованість з оплати праці	622	5 384 709		5 384 709
Заборгованість з податків і зборів	624	3 678 456		3 678 456
Інші кредитори	625	40 212 342		40 212 342
Разом у розділі V		189 157 242	4 419 171	193 576 413
БАЛАНС	700	307 235 201	4 419 171	304 036 461

Таким чином, ринкова вартість ВАТ «МЕМЗ», визначена в рамках витратного підходу на основі методу чистих активів становить 110 460 048 рублів.
Необхідно відзначити, що в умовах стабільної економіки показник «чисті активи» може визначати стартову ціну, яку згоден отримати потенційний продавець за всі звичайні акції суспільства, так як характеризує вартість майна, сформованого за рахунок власних джерел. У той же час вартість чистих активів товариства не відображають повною мірою його ринкову вартість, тому що не розкриває результат роботи підприємства від виробничої (поточної), фінансової та інвестиційної діяльності. Незважаючи на певні недоліки показник «чисті активи» є найбільш прийнятним оцінним показником вартості підприємства в рамках витратного (майнового) підходу, тому що це комплексний показник, що враховує рівень розвитку технології на основі майна, сформованого за рахунок власних коштів.
Метод «чистих активів» спільно з дохідним підходом навіть при відсутності об'єктів порівняння дозволяє отримати досить достовірне значення ринкової вартості акціонерного капіталу.

2.5 Оцінка ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ» в рамках дохідного підходу із застосуванням методу капіталізації прибутку

ВАТ «МЕМЗ» зберігає стабільні умови використання майна, довгострокові щорічні чисті доходи приблизно рівні поточних доходів, темпи зростання величини доходу протягом тривалого періоду часу постійні. Виходячи з цього, використовується метод капіталізації прибутку.
Аналіз фінансової звітності було проведено в пункті 2.1. даної курсової роботи.
Як капитализируемой величини в атестаційної роботі виступає прибуток останнього звітного року. Розмір прибутку в звітному році склав 7567000 рублів, а розмір грошового потоку 9004000 рублів. Дані про величину прибутку за останні 5 років представлені в таблиці 12.
Таблиця 12
Величина прибутку

Роки	Величина прибутку	Темп росту,%
2002	3 649 209	1,2
2003	4 379 051	1,2
2004	5 254 861	1,2
2005	6 305 833	1, 2
2006	7 567 000

Таблиця 13
Розрахунок ставки дисконтування

Фактор ризику	Значення	Примітка
Безризикова ставка доходу	9,5%	Інвестор незалежно ні від чого отримає на вкладений капітал саме той дохід, на який він розраховував в момент інвестування коштів.
Розмір компанії	3%	Чим компанія більше, тим ризик менше. ВАТ «МЕМЗ» досить велика компанія для Калузької області
Фінансова структура	3%	У структурі капіталу переважає позиковий капітал.
Виробнича і територіальна диверсифікації	2,5%	0,5% - премія за товарну диверсифікацію; 1,5,% - територіальна диверсифікація
Якість управління	2%	Адміністрація підприємства складається з висококваліфікованих менеджерів, і в їх роботі існують певні недоробки.
Диверсифікація клієнтури	4%	Споживача продукції підприємства є більш 200 клієнтів. Ніякої більш детальної інформації немає.
Рентабельність підприємства та прогнозованість його доходів	2,5%	Чим вищий прибуток, тим більше компанія приваблива для інвестора. Не менше високої рентабельності інвестори цінують стабільність доходу, можливість прогнозувати його заздалегідь.
Інші власні ризики	2,5%
Сумарне значення ставки дисконтування	29%

Безризикові вкладення - вкладення в державні боргові зобов'язання, депозитні вклади в ЦБ РФ.
Ставка капіталізації: 27,8%
Таким чином, ринкова вартість ВАТ «МЕМЗ», розрахована в рамках дохідного підходу становить 27219424 карбованців.
Для оцінки компанії ринковим (порівняльним) підходом використовується цінова і фінансова інформація по об'єктах порівняння.
На етапі збору вихідної інформації не вдалося знайти різнобічної фінансової інформації по об'єктах порівняння, а одержання такого роду інформації - дорогий процес.
Пропозицій про продаж подібних об'єктів не було знайдено. Тому оцінити ринкову вартість активів ВАТ «МЕМЗ» на основі методів порівняльного підходу не представляється можливим.

Глава 3 Заходи, спрямовані на зростання вартості бізнесу

3.1 Узгодження результатів оцінки та обгрунтування підсумкової величини вартості бізнесу

При застосуванні різних підходів до оцінки вартості об'єкта, були отримані результати, які представлені в таблиці 14.
Для визначення ринкової вартості капіталу відкритого акціонерного товариства «МЕМЗ» були використані два методи:
метод вартості чистих активів;
метод капіталізації прибутку.
Аналізуючи можливість застосування кожного підходу для оцінки даного об'єкта, можна зробити висновки:
Витратний (майновий) підхід до оцінки вартості підприємства адекватний оцінкою компанії з точки зору її власників. Даний підхід і, зокрема, метод вартості чистих активів, застосовуваний в атестаційній роботі, вказує на нижню межу ринкової вартості і є орієнтиром, як для власників підприємства, так і для потенційного інвестора. У рамках даного підходу враховується вплив виробничо-господарських факторів на зміну вартості активів, розвитку технології з урахуванням ступеня зносу активів.
Ключовим моментом, з точки зору вагомості результатів оцінки підприємства, методом вартості чистих активів у підсумковій величини вартості підприємства, є їх обгрунтованість, так як вони спираються на точні значення фінансових та облікових документів, результати інвентаризації та натурного обстеження об'єктів власності підприємства.
Розрахунки за даним підходу практично не містять суб'єктивних суджень, спираються на достовірну відкриту інформацію. Зазвичай відновна вартість являє собою нижню цінову межу для об'єктів, що продаються на динамічних ринках.
Розрахунок ринкової вартості капіталу в рамках витратного підходу в даному випадку є пріоритетним і приймає значення 75% (як найбільш вірогідний).
Окрім наведених факторів, що впливають на ваговий коефіцієнт,
у підсумковій величини вартості підприємства, враховувалися результати аналізу фінансового стану підприємства. Незважаючи на те, що в порівнянні з 2005 г.фінансовие показники на момент оцінки дещо покращилися, у потенційного інвестора поки немає підстав для оптимістичних очікувань у перспективі. Ринок не може оцінити підприємство тільки на підставі вартості чистих активів на момент оцінки без урахування динаміки, зв'язку теперішніх та майбутніх результатів діяльності компанії. Для потенційного інвестора дуже важливі величина якість і тривалість періоду отримання всіх чистих доходів, які він може мати від бізнесу за залишковий період.
У результаті вищевикладених причин був використаний метод капіталізації прибутку в рамках дохідного підходу.
Основна перевага методу капіталізації прибутку - простота розрахунків. Інша перевага полягає в тому, що метод прямої капіталізації, у кінцевому рахунку, безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру. Це пов'язано з тим, що при його застосуванні, як правило, береться досить велика кількість угод і проводиться їх аналіз з точки зору доходу та вартості. Проте в розрахунках досить велика ступінь експертних суджень, що може бути віднесено до недоліків даного підходу. А також в силу того, що поточна вартість майбутніх доходів чутлива до змін коефіцієнта капіталізації і ми не володіємо (у даному випадку) абсолютно достовірною інформацією про величину прибутку, ваговий коефіцієнт - 25%.
Ринковий (порівняльний) підхід у процесі оцінки не використовувався. Незважаючи на те, що ринковий підхід до оцінки підприємства найбільшою мірою відповідає вимогам стандарту обгрунтованої ринкової вартості, його використання в умовах сучасної російської економіки важко. Ринковий підхід передбачає наявність загальнодоступної інформації. Така інформація в даний час дуже мізерна, стосується в основному великих операторів ринку.
Кожна компанія, кожне підприємство має досить індивідуальні характеристики, навіть при гарантії достовірності інформації про підприємства і угодах з ними для практичного використання методів порівняльного підходу потрібне внесення безлічі поправок та уточнень. Якщо є сумніви в достовірності такої інформації, її використання може тільки ввести в оману і спотворити результати оцінки.
Таким чином, немає необхідної достовірної інформації, яка дозволила б ефективно застосувати ринковий підхід у процесі оцінки ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ». Крім того, в рамках порівняльного підходу неможливо врахувати майбутнє очікування інвестора.
Таблиця 14
Результати розрахунків ринкової вартості ВАТ «МЕМЗ»

	Ринкова вартість, грн.
Витратний підхід	110 460 048
Прибутковий підхід	27 219 424
Порівняльний підхід	Обгрунтовано не використовувався

Вибір коефіцієнтів значимості визначався експертно, на підставі ступеня обгрунтованості вартісних показників по кожному конкретному підходу оцінки. Вагові коефіцієнти представлені в таблиці 15. Розрахунок підсумкової величини вартості ВАТ «МЕМЗ» - у таблиці 16.
Таблиця 15
Коефіцієнти значимості для зваженої оцінки ринкової вартості об'єкта оцінки

Підхід	Коефіцієнт значущості
Витратний підхід	0,75
Прибутковий підхід	0,25

Таблиця 16
Розрахунок підсумкової величини вартості об'єкта оцінки

Підхід	Коефіцієнт значущості	Ринкова вартість, руб.	Зважена ринкова вартість вартість, руб.
Витратний підхід	0,75	110 460 048	82 845 036
Прибутковий підхід	0,25	27 219 424	6 804 856
Разом:	1	-	89 649 892

Таким чином, ринкова вартість об'єкта на дату оцінки становить: 89649892 рублів.
Концепція управління вартістю підприємства передбачає, що менеджери фірми націлюються на дії та управлінські рішення, які не стільки збільшують поточні або надійно плановані на найближчі періоди прибутку фірми, скільки створюють основу для отримання набагато більших і навіть, можливо, чітко не прогнозованих прибутків у більш віддаленому майбутньому , що, однак, здатне різко підвищити поточну або майбутню ринкову вартість компанії.
У реальній управлінській практиці на ринкову вартість фірми можуть вплинути конкретні інвестиційні проекти фірми, пов'язані, як правило, зі створенням і освоєнням продуктових і процесних інновацій. Такі інвестиційні проекти з розробки та впровадження нових видів продукції (товарів, послуг), а також нових технологічних процесів і устаткування зазвичай іменуються інноваційними проектами. Саме вони здатні принести компанії додаткові прибутки та грошові потоки в результаті виведення на ринок нових продуктів, підвищення якості раніше випускалася продукції, зниження собівартості продукції та операційних витрат підприємства.
Основними етапами для збільшення вартості можуть бути наступні пропозиції:
здача приміщень в оренду;
знижки на залежану продукцію;
випуск нової продукції;
впровадження нового обладнання в експлуатацію та ін
Одним з видів діяльності ВАТ «МЕМЗ» є виробництво та реалізація технологічного обладнання та товарів народного споживання. Виробництво регуляторів напруги є одним з найбільш вигідних і перспективних напрямків у діяльності підприємства. Попит на них перевищує пропозиція. Виробництво здійснюється на основі замовлень, тому доцільним є придбання додаткового обладнання для виробництва даної продукції.
Для цього необхідно взяти кредит у розмірі 2 млн. рублів на придбання обладнання.
Уточнимо баланс (таблиця 17) (Витратний підхід)

Таблиця 17

Актив	Стаття балансу	Балансова вартість, грн.	Прогнозна вартість, руб.
	Стаття балансу	Балансова вартість, грн.	Прогнозна вартість, руб.
1	2	4
I. Необоротні активи
Нематеріальні активи	110	0	0
Основні засоби	120	98 979 344	100 979 344
Незавершене будівництво	130	0	0
Прибуткові вкладення в матеріальні цінності	135	0	0
Довгострокові фінансові вкладення	140	600300	600300
Відкладені податкові активи	145	0	0
Інші необоротні активи	150	0	0
Разом у розділі I	190	99 579 644	101 579 644
II. ОБОРОТНІ АКТИВИ
Запаси	210	178 442 771	178 442 771
в тому числі:
сировину, матеріали та інші аналогічні цінності	211	174 990 069	175 321 641
тварини на вирощуванні та відгодівлі	212	0	0
Витрати в незавершеному виробництві	213	0	0
готова продукція і товари для перепродажу	214	2 931 561	4 231 765
товари відвантажені	215	0	0
Витрати майбутніх періодів	216	0	0
інші запаси і витрати	217	0	0
Податок на додану вартість по придбаних
Цінностям	220	18136110	18136110
Дебіторська заборгованість (платежі по якій
очікуються більш ніж через 12 місяців після
звітної дати)	230	0	0
в тому числі покупці і замовники	231	0	0
Дебіторська заборгованість (платежі по якій
очікуються протягом 12 місяців після звітної
дати)	240	10 823 499	13 654 780
Короткострокові фінансові вкладення	250	0	0
Грошові кошти	260	253 177	253 177
Інші оборотні активи	270	0	0
Разом по розділу II	290	207 655 557	210 486 838
БАЛАНС	300	307 235 201	312 066 482
Пасив	Стаття балансу	Балансова вартість, грн.	Коригування +, руб.
Пасив	Стаття балансу	Балансова вартість, грн.	Коригування +, руб.
III. КАПІТАЛ І РЕЗЕРВИ		940 321	940 322
Статутний капітал	410	940 321	940 322
Власні акції, викуплені в акціонерів	411	0	0
Додатковий капітал	420	65 971 986	65 971 986
Резервний капітал	430	209 590	209 590
в тому числі:
Резерви, утворені відповідно	431		0
до законодавства	431	0	0
Резерви, утворені відповідно	432	209 590	209 591
з установчими документами	432	209 590	209 591
Нерозподілений прибуток (непокритий збиток)	470	50 956 062	67 121 898
Разом у розділі III	490	118 077 959	120 909 240
IV. ДОВГОСТРОКОВІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ
Позики і кредити	510	0	0
Відкладені податкові зобов'язання	515	0	0
Інші довгострокові зобов'язання	520	0	0
Разом у розділі IV	590	0	0
V. КОРОТКОСТРОКОВІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ
Позики і кредити	610	30 935 692	32 935 692
Кредиторська заборгованість:	620	158 221 550	158 221 550
За товарними операціями	621	108 946 043	108 946 043
Задолженоость з оплати праці	622	5 384 709	5 384 709
Заборгованість з податків і зборів	624	3 678 456	3 678 456
Інші кредитори	625	40 212 342	40 212 342
Разом у розділі V		189 157 242	191 157 242
БАЛАНС	700	307 235 201	312 066 482

Таким чином, приріст вартості після поліпшень 2831281 рублів.

Висновок

Ця курсова робота виконана в рамках витратного та дохідного підходів із застосуванням методу вартості чистих активів та методу капіталізації.
Застосування витратного підходу може призвести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини витрат на придбання аналогічного об'єкта.
При використанні прибуткового підходу до оцінки, об'єкт оцінки розглядається як довгостроковий актив, який приносить власникові певний дохід протягом ряду років. Вартість активу складається з суми майбутніх доходів, а також ціни, за якою актив може бути згодом проданий.
Ринковий (порівняльний) підхід у процесі оцінки не використовувався. Незважаючи на те, що ринковий підхід до оцінки підприємства найбільшою мірою відповідає вимогам стандарту обгрунтованої ринкової вартості, його використання в умовах сучасної російської економіки важко.
На ідеальному ринку всі три підходи повинні привести до однієї і тієї ж величини вартості. Проте більшість ринків є недосконалими, потенційні користувачі можуть бути неправильно інформовані, виробники можуть бути неефективні. За цим, а також з інших причин дані підходи можуть давати, різні показники вартості.
За результатами проведеної оцінки вартості бізнесу ВАТ «МЕМЗ» можна зробити наступні висновки:
Ринкова вартість основних засобів за результатами оцінки більше їх балансової вартості. Це сталося через зростання цін на нерухомість, а так як об'єкт оцінки розташований в центрі міста, то, можливо, це і обгрунтовує таку значну коригування.
Ринкова вартість запасів зменшилася через наявність на підприємстві неліквідних запасів.
Ринкова вартість ПДВ також знизилася, оскільки на підприємстві є товари, які їм не оплачені. Ця сума списується на збільшення збитку.
Ринкова вартість дебіторської заборгованості, платежі по якій очікуються протягом 12 місяців після звітної дати, стала менше балансової. Дебіторська заборгованість на даному підприємстві ділиться на реальну і нереальну. Сума нереальною дебіторської заборгованості, була списана на збільшення збитку, оскільки підприємство, якому був виданий кредит, збанкрутувало.
Після узгодження результатів, на підставі коефіцієнтів значущості, отриманих експертним шляхом, підсумкова ринкова вартість об'єкта оцінки - 89649892 рублів.
Далі були розглянуті і проаналізовані шляхи підвищення ринкової вартості об'єкта оцінки. Виробництво регуляторів напруги є одним з найбільш вигідних і перспективних напрямків у діяльності підприємства. Попит на них перевищує пропозиція. Таким чином, було запропоновано придбати обладнання для виробництва даної продукції, і, відповідно, взяти кредит у розмірі 2 млн. рублів.

Список літератури

1. Цивільний кодекс Російської Федерації.
2. Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» від 29.07.98 р., № 135-ФЗ.
3. «Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності» затверджені Постановою Уряду РФ від 06.07.2001 р., № 519.
4. Стандарт Російського Товариства Оцінювачів 21-01-98 «Оцінка нерухомості».
5. Стандарти професійної діяльності в галузі оцінки нерухомого майна Російського товариства оцінювачів. - М.: 1999.
6. Ухвала Держбуду СРСР № 94 від 11.05.1983 про індекси зміни кошторисної вартості будівництва при переході до нових кошторисних норм, які вводяться в дію з 1.01.1984 р.
7. Лист Держбуду СРСР № 14-Д від 06.09.1990 про індекси зміни кошторисної вартості будівництва у зв'язку з введенням нових оптових цін і тарифів 01.01.1991 р.
8. Збірник № 7 укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд машинобудівної промисловості для переоцінки основних фондів. Видавництво літератури з будівництва М.: 1972р.
9. Статуту ВАТ «МЕМЗ»
10. Виписка БТІ з технічного паспорту на об'єкт містобудівної діяльності № 374 від 14.01.2005
11. Технічний паспорт на об'єкт нерухомості Механоскладальний цех.
12. Асаул А. М. Економіка нерухомості. Підручник. Спб: Видавництво «Пітер», 2004.-512 с.
13. Н. Горемикін В.А. Економіка нерухомості. Підручник. - М. Видавництво «Проспект», 2003. - 835 с.
14. Виноградов Д.В. Економіка нерухомості, навчальний посібник. - Володимир: ВДУ, 2007 - 136 с.
15. Грибовський СВ., Іванова Е.Н., Львів Д.С., Медведєва О.Е. Оцінка вартості нерухомості. - М.: Інтерреклама, 2003. - 704 с.
16. П. Григор 'єв В.В. Оцінка об'єктів нерухомості. - М.: ИНФРА-М, 1997 - 90 с.
17. Коробкін Ю.І. Оцінка нерухомості: Навчально - практичний посібник / Філія Північно - Західної академії державної служби в м. Калуга: КФ СЗАГС, 2006р.
18. Коробкін Ю.І. Теорія і практика оцінки, м.Калуга 2006 - 170С.
19. Лаврухіна Н.В., Коробкін Ю.І. Оцінка вартості підприємства (бізнесу): теорія і практика: Навчально - практичний посібник / Філія СЗАГС в м. Калузі, 2004. - 80с.
20. Максимов М. Основи підприємницької діяльності на ринок нерухомості: Учеб. посібник. - СПб.: Пітер, 2000. - 117 с.
21. Озеров Є. С. «Економіка і менеджмент нерухомості». СПб. Видавництво «МКС», 2003. - 422 с.
22. Соловйов М.М. Оціночна діяльність: Учеб. посібник. - М.: Москва. 2002. - 68 с.
23. Тарасевич Є.І. «Оцінка нерухомості». - СПб.: СПБДТУ, 1997. - 422 с.
24. Тепман Л.М. «Оцінка нерухомості: Навчальний посібник для вузів» - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 303 с.
25. Федотова М.А., Оцінка нерухомості та бізнесу. Підручник. - М.: Асоціація авторів і видавців «Тандем». Видавництва «ЕКСМОС», 2000 р. - 352 с.
26. Фрідман Дж., Ордуей Нік. «Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості». Пер. з англ. - М.: Справа, 1997 - 462 с.
27. Методичні вказівки по виконання дипломної роботи. / Лихачов А.А., Орєхов О.А., Шалаєва І.Д. - Калуга: КФ МГТУ, 2005 р.
28. Оцінка бізнесу: Підручник / За ред. Грязнова А.Г., Федотової М.А. - М.: Фінанси і статистика. 2004 - 544 с. Оцінка нерухомості. / Під. ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. М., "Фінанси і статистика", 2002, - 495 с.
29. Чумаков СВ. Покращення орендаря в об'єкти нерухомості Порядок відшкодування та оцінка вартості / / Московський Оцінювач. - 2001 № 2 (26)
30. Яценко А. Оцінка нерухомості. Витратний підхід / / Фінансова газета.-2001 р. - № 25.
31. Яценко А. Методи оцінки нерухомості, засновані на дохідно підході / / Фінансова газета. - 2001 р. - № 14.
32. Оренда комерційної нерухомості / / Нерухомість Росії: URL http://www.business.su/
33. Банки - фінанси / / РБК Daily: URL: http://www.rbcdaily.ru/
34. Методичний матеріал / / Вісник оцінювача: URhttp: / / www.appraiser.ru/
35. Оцінка / / Росеко: URL: http://www.rosec.ru/
36. Оцінка нерухомості / / Рго-осепка: URL: http://www.proocenka.ru/
37. Оцінка нерухомості / / Консультаційна група Департаменпоценкі: URL: http://dpo-group.ru/
38. Продаж нерухомості / / Діловий портал СНД: URL: http://www.g2p.ru/
39. Промислова нерухомість / ^ 2р: URL: http://www. g2p, ru /
40. Публікації / / Система ГАРАНТ: URL: http://www.garant.ru/
41. Ремонт офісів / / Стройтексцентр: URL: http://www.stc-rem. ru /
42. Дослідження / / CushmanWakefield: URL: http://www.cushmanwakefield.com/
43. Дослідження / / Експерт PA: URL: httn: / / www.raexnert m

Програми

Додаток 1
Визначення коефіцієнта «бета» за допомогою аналізу факторів ризику

Фактор ризику	Всього		Ступінь ризику
			1. низька						2. середня				3.		висока
			клас ризику
			1-1		1-2		1-3		2-1		2-2	2-3	3-1		3-2	3-3
Відповідне значення / J			0		0,25		0,5		0,75			1,25	1,5		1,75	2
	Загальноекономічні фактори
соціально-політичний ризик												1
внутрішньо-економічний ризик												1
зовнішньоекономічний ризик											1
Галузеві фактори
циклічний характер												1
АУДИТ & КОНСАЛТИНГ стадія розвитку												1
конкуренція											1
регулювання												1
перешкоди до входження в ринок												1
Фактори ризику на рівні фірми
ліквідність															1
стабільність доходу											1
фінансовий важіль											1
операційний важіль											1
частка на ринку												1
диверсифікація клієнтури											1
диверсифікація продукції														1
диверсифікація по території														1
якість управління														1
Ризик неузгодженості інтересів
Можливість розбіжностей власників компанії														1
Разом кількість спостережень		18		0		0		0		0	6	7		4	1	0
Розрахунок середньозваженого Р		22,5		0		0		0		0	6	8,75		6	1,75	0
Р		1,25

Додаток 2
Розрахунок грошового потоку підприємства

Рядок	2006	2007	2008
Надходження від продажу	1 997 947,16	2 409 524,80	3 493 810
Загальні витрати	180 000,00	180 000,00	180 000,00
Витрати на персонал	288 000,00	288 000,00	288 000,00
Сумарні постійні витрати	468 000,00	468 000,00	468 000,00
Інші надходження
Інші виплати
Податки	121 196,49	156 906,15	193 677,49
Кеш-фло від операційної діяльності	1 876 750,67	2 252 618,65	3300132,51
Витрати на придбання активів
Кеш-фло від інвестиційної діяльності
Позики
Виплати на погашення позик
Виплати відсотків за позиками
Кеш-фло від фінансової діяльності
Баланс готівки на початок періоду		1 876 750,67	4129369,32
Баланс готівки на кінець періоду	1 876 750,67	4129369,32	7 429 500

Додаток 3
Розрахунок ринкової вартості оцінюваної нерухомості в рамках дохідного підходу

Об'єкт оцінки		Корпус механоскладального цеху
№ п / п	Показник	Поточний період	2007р 2008р. 2009р.
1	Рік введення в експлуатацію	1976
2	Ефективний вік, років	29	30	31	32
3	Нормативний термін життя, років	100	100	100	100
4	Нормативний знос,%	29%	30%	31%	32%
5	ПВС, руб.	15 590 774
6	Загальна корисна площа будівлі, кв. м	2 036,0	2 036,0	2 036,0	2 036,0
7	Потік ден. коштів після сплати податків, руб.		1 876 750,67	2 252 618,65	3300132,51
8	Реверсія, руб.				27 483 469
9	Дисконтний множник		0,8210838	0,6741786	0,5535571
10	Поточна вартість майбутніх доходів, руб.		1 154 081	1 509 254	1 824 973
11	Поточна вартість реверсії, руб.				18 954 117
12	Ринкова вартість об'єкта нерухомості, отримана в рамках дохідного підходу, руб.		20 079 082

Інформаційна база збірок:
УПВС № 1 "будівлі і споруди, наявні в організаціях і установах, які перебувають на державному бюджеті ...",
УПВС № 5 "будівель і споруд електричних станцій, електричних і теплових мереж.",
УПВС № 6 "Будинки і споруди хімічної промисловості".
УПВС № 8 "Будинки і споруди промисловості будівельних матеріалів".
УПВС № 18 "будівель, наявних у багатьох галузях народного господарства ...",
УПВС № 27 "будівлі і споруди зовнішнього водопостачання і каналізації".
УПВС № 29 "будівлі і споруди газової промисловості, магістральних газопроводів та міського газового господарства ..",
УПВС № 30 "будинки та будинки і споруди міського електротранспорту".
УПВС № 37 "водогосподарські споруди".
Інформація про індекси зміни поточного рівня вартості СМР.
Інформаційна база підприємства.

Додаток 4
Узагальнені дані технічного стану (фізичного зносу) основних конструктивних елементів об'єкта оцінки

Найменування конструктивних елементів	Питома вага вартості окремих конструктивних елементів,%	Знос конструктивних елементів, у%	Питома знос конструктивних елементів, у%
Фундамент	5%	30%	1,50%
Стіни, колони, перегородки	26%	30%	7,80%
Перекриття та покриття	11%	25%	2,75%
Покрівля	5%	30%	1,50%
Підлоги	13%	20%	2,60%
Прорізи	9%	20%	1,80%
Оздоблювальні роботи	18%	20%	3,60%
Внутрішні санітарно-технічні роботи та електротехнічні пристрої	10%	25%	2,50%
Інші роботи	3%	20%	0,60%
РАЗОМ:	100%		24,65%

Додаток 5
Зведені дані для розрахунку ринкової вартості будівлі в рамках витратного підходу

Площа за зовнішнім обміром, м ²	1 054,30
Висота, м	12,70
Об'єм, м ³	13 389,00
Одиниця виміру	М.
Вартість одиниці виміру (грн.)	19,4
Коефіцієнт подібності об'єкта (%)	100,00%
Територіальний коеф-т	1,03
Поправочний коеф-т на різницю в обсязі	1,00
Індекс зміни кошторисної вартості будівельне - монтажних робіт на 1984 рік	1,18
Індекс зміни кошторисної вартості будівельне - монтажних робіт на 2000 рік	31,06
Середній індекс зміни цін на дату оцінки	1,59
Вартість об'єкта-аналога на дату оцінки, руб.	15 590 774,11
Норма прибутку забудовника,%	20,00%
Вартість прибутку забудовника, руб.	3 118 154,82
Повна відновна вартість з урахуванням норми прибутку забудовника, руб.	18 708 928,93
Визначення ринкової вартості
Фізичний знос,%	24,65%
Функціональний знос, руб	0,00%
Зовнішній знос,%	0,00%
Сукупний знос,%	24,65%
Ринкова вартість будівлі, руб.	14 097 177,95

Додаток 6
Характеристика об'єктів порівняння

	Оцінюваний об'єкт	Аналог № 1 Спорткомплекс м. Красногорськ	Аналог № 2 Спорткомплекс м. Красноярськ
Ціна пропозиції, грн		145 040 000	7 840 000
Дата угоди (пропозиції)		апр.05	апр.05
Умови фінансування	звичайні	звичайні	звичайні
Юридичні права та обмеження	Власність	Власність	Власність
Умови фінансування	ринкові	ринкові	ринкові
Умови продажу	ринкові	ринкові	ринкові
Розташування	м. Калуга, вул. С. Щедріна	р. Красногорс, Волоколамське ш., 5 км. до МКАД	м. Красноярськ, р-н Правий берег, вул. Рейдова
Тип будинків	Окремо розташована будівля	Окремо стоїть 3-х поверховий будинок	Окремо розташована будівля
Загальна корисна площа приміщень, кв.м	2 036,00	4 531,30	1 120,00
Матеріал стін	блокові	цегла	цегла
Рік побудови	1976	н. 90-х	90-е
Внутрішнє оздоблення	звичайна	покращена	звичайна
Додаткова інформація	Під'їзна дорога, всі комунікації	Кафе, сауна, тренажерні зали, тенісний корт на території	Обгороджена парканом, басейн, сауна,
Земельна ділянка	Оренда	0,9 га у власності	Оренда
Фізичний знос,%	24,65%	20,00%	25,00%
Вартість, руб / кв.м.		32 008	7 000

Додаток 7
Коригування ціни продажу для будівель - аналогів

Елементи порівняння
1. Поправка на право власнос	повне		повне		повне
Коригування № 1			0		0
Скоригований ціна, крб.			145 040 000		7 840 000
2. Поправка на умови фінансування угоди	звичайні		звичайні		звичайні
Коригування № 2			0		0
Скоригований ціна, крб.			145 040 000		7 840 000
3. Поправка на умови продажу	ринкові		ринкові		ринкові
Коригування № 3				0%		0%
Скоригований ціна, крб				145 040 000		7 840 000
Дата угоди				апр.05		апр.05
Коригування № 4				0,00%		0,00%
4. Поправка на умову пропозиції
Скоригований ціна, крб				145 040 000		7 840 000
Земельна ділянка		Оренда		0,9 га у власності		Оренда
Коригування № 5 -				11 340 000,00		0,00
5.Поправка на право володіння зем. ділянкою
Скоригований ціна, крб.				133 700 000		7 840 000
Місце розташування		м. Калуга, вул. С. Щедріна		р. Красногорс, Волоколамське ш., 5 км. до МКАД		м. Красноярськ, р-н Правий берег, вул. Рейдова
Коригування № 6 - поправка на				0,59		1,00
6. Поправка на місце положення,%
Скоригований ціна, крб				78 883 000,00		7 840 000,00
траспортная доступність		висока		висока		висока
Коригування № 7 - поправка на				0,00%		0,00%
7.Поправка на транспортну доступність
Скоригований ціна, крб.				78 883 000,00		7 840 000,00
Скоригований ціна 1 кв.м.				17 408,47		7 000,00
Процентні коригування до одиниці порівняння
Знос,%		24,65%		20,00%		25,00%
Коригування № 8				-4,65%		0,35%
8. Поправка на знос,%
Скоригований ціна, руб / кв.м.				16 599		7 025
наявність комунікацій		є		є		є
Коригування № 9 - поправка на				0,00%		0,00%
наявність комунікацій,%
Скоригований ціна, руб / кв.м.				15 769		6 673
матеріал стін		блокові		цегла		цегла
Коригування № 10 - поправка				-5,00%		-5,00%
9.Поправка на матеріал стін,%
Скоригований ціна, руб / кв.м.				14 981		6 340
Абсолютні поправки до одиниці порівняння
Внчтренняя оздоблення		звичайна	покращена			звичайна
Коригування № 11 - поправка			-2 900			0
11. Поправка на внутрішню обробку, руб. / кв.м.
Скоригований ціна, крб. кв.м.			12 081			6 340
Скоригований ціна, крб.			54 740 714			7 100 365
Скоригований ціна, руб. / кв.м.			12 081			6 340
Вартість оцінюваного об'єкта, крб		18 751 751

Додаток 8
Розрахунок ринкової вартості автотранспортних засобів в рамках витратного підходу

Найменування об'єкта	Рік введення в експлуатацію експлуатацію	Нормативний середньорічний пробіг	Фактичний пробіг, тис.км. (Пф)		Фактичний термін експлуатації, років (Дф)	І1	И2	В о сету новіть льная вартість на дату оцінки, руб.	Реальний фізичний знос	_М>%	в "%	Фізичний знос по пробігу та терміну експлуатації,% (Ітп)	Ринкова вартість Рахунки ть на дату оцінки, руб
ГАЗ 3307	1999	35		210	6	0,34	0,77	274100	30	30	10	83	120878
ГАЗ 2705	2002	35		30	5	0,34	0,7	194419	15	20	10	40	177840
ЗІЛ - 53	2000	30		150	5	0,38	0,8	439200	20	20	10	61	252979
ПАЗ	2003	40		80	2	0,34	0,7	600000	10	2	10	29	476280
КАМАЗ	1991	35		455	13	0,38	0,77	790600	70	30	10	183	149423
Разом													1177400

Додаток 9
Визначення розрахункового зносу автотранспортних засобів
Розрахунковий знос (Ітп) АМТС є відправною точкою для подальших розрахунків і визначається за формулою:
Ітп = (І1 Пф + И2 Дф) (%)
де: І1 - показник зносу АМТС по пробігу (у% на 1000 км пробігу),
Пф - пробіг фактичний на день огляду з початку експлуатації або після капітального ремонту;
И2 - показник старіння по терміну служби (у% за 1 рік) залежно від інтенсивності експлуатації;
Дф - фактичний термін служби з початку експлуатації або після капітального ремонту.
Примітка. Значення фактичного пробігу (Пф) приймається відповідно до показань справного лічильника пройденого шляху спідометра АМТС, або приймається за обліковими документами на даний АМТС. У сумнівних випадках (порушення заводських пломб, заміна спідометра, кузова, придбання колишнього у вживанні АМТС, відсутність даних тощо) для визначення зносу в розрахунок приймається середньорічний пробіг у регіоні (країні) однотипного АМТС.
При визначенні вартості АМТС, що належить юридичній особі, допускається, за погодженням із замовником не розраховувати знос, а використовувати норми амортизаційних відрахувань.
Розрахунок вартості автотранспортного засобу з урахуванням зносу:
У найпростішому випадку, коли на зміну вартості АМТС впливають, лише фактори, притаманні всім експлуатованим транспортним засобам - природний знос і старіння, і якщо не виявлено документально підтверджених замін у процесі експлуатації агрегатів і дорогих комплектуючих виробів, розрахунок вартості ведеться за формулою:
Сиз = Цр - Віз (грн.)
де: Сиз - розрахункова вартість АМТС з урахуванням розрахункового зносу, руб.;
Цр - розрахункова роздрібна ціна АМТС з урахуванням фактичної
комплектності, руб.;
Віз - частина вартості АМТС, втрачена внаслідок природного зносу, старіння, руб.
Віз = Цр х Ітр/100 (грн.)
Сиз = Цр - Віз = Цр х (1 - Ітр/100) (грн.)
Величина (1 - Ітп / 100) визначає частину вартості АМТС, втрачену з причини природного зносу, старіння і називається коефіцієнтом зносу Кі.
Якщо при огляді АМТС, крім природного зносу, старіння, виявлені інші фактори, що впливають на величину його вартості (експлуатаційні дефекти, аварійні пошкодження і т.д.), то необхідно продовжити коректування величини розрахункової вартості відповідно до рекомендацій нижченаведених розділів.
Коригування вартості АМТС за наявності експлуатаційних дефектів.
Вартість пред'явленого АМТС (Сиз), знижується додатково при виявленні на ньому дефектів, викликаних ненормальними умовами зберігання, експлуатації, неналежним доглядом (дефектів експлуатації), на величину (Вде), наближену в загальному випадку (без урахування коефіцієнта зносу), до вартості усунення виявлених дефектів, включаючи передбачувані заміни агрегатів, вузлів і деталей, тобто:
Вде

3де (руб)
де: Вде - вартість усунення наявних дефектів експлуатації, руб.; Зде, - витрати на усунення наявних дефектів експлуатації з урахуванням коефіцієнта зносу, руб.
Примітка.
Використання приблизних розрахунків виправдана тим, що при визначенні вартості АМТС з метою оформлення документів на спадкування, дарування тощо, виявляються дефекти не для визначення вартості та проведення відповідного ремонту, а тільки для найбільш повного уявлення про технічний стан АМТС та обліку цього стану у розмірі вартості.
До дефектів експлуатації (як фактори, що впливають на зниження залишкової вартості АМТС) у керівництві віднесені:
а) сліди та наслідки корозії;
б) втомні тріщини елементів кузова, рами та інших деталей;
в) відколи (вибоїни), потускнение (втрата глянцю), розшарування, розтріскування, розтягнення неметалевих деталей (матеріалів), лакофарбових та інших захисних покриттів, розрив оббивки по шву;
г) забруднення, розрив (не по шву) оббивки, тенту;
д) сліди рихтування, редагування, підгонки, ремонтної зварювання елементів кузова, рами;
е) нерівності, вм'ятини та інші механічні пошкодження, викликані порушенням правил експлуатації;
ж) ослаблення кріплення агрегатів, вузлів (деталей) АМТС;
з) негерметичність ємностей і систем; і) інші явні дефекти експлуатації.
Дефекти експлуатації, класифіковані вище, можуть бути наслідком не тільки неналежного обслуговування, але частково і наслідком природного старіння (зносу) використовуються в конструкції матеріалів. У зв'язку з цим при визначенні величини зниження вартості АМТС при наявності дефектів експлуатації (5 ^Л), в даному випадку із суми витрат на усунення дефектів експлуатації віднімається частина витрат, яка припадає на усунення наслідків природного зносу.
Величина витрат на усунення дефектів з урахуванням природного зносу визначається за формулою:
Зде = Ср + Цм + Цд х (1-Ітр/100) [руб.]
де:
Ср - сумарна вартість робіт з усунення дефектів експлуатації, руб.,
Цм - сумарна вартість основних матеріалів, необхідних для усунення дефектів експлуатації, руб.;
Цд - сумарна вартість запасних частин, необхідних для усунення дефектів експлуатації, руб.;
(1-Ітр/100) = Кі - коефіцієнт зносу, що враховує у витратах щодо усунення будь-яких дефектів АМТС частина, що припадає на усунення наслідків природного зносу, руб.

Додаток 10
Результати розрахунку ринкової вартості автотранспортних засобів в рамках порівняльного підходу

№ анал ога	Найменування аналога оцінюваного об'єкта	Ціна, руб.	До Іан
1	а / м ГАЗ - 3307	35 000	80%	РС01 = 35000 / (1 - 0,8) * (1 - 0,3)
2	а / м ГАЗ - 3307	32 000	85%	РС02 = 32000 / (1 - 0,85) * (1 - 0,3)
3	а / м ГАЗ - 3307	40 000	80%	РС02 = 40000 / (1 - 0,8) * (1 - 0,3)
	а / м ГАЗ - 3307	136 744		РС0 = (PC01 + PC02 + PC03) / 3
1	а / м ГАЗ - 2705	112 568	40%	РС01 = 112 568 / (1 - 0,4) * (1 - 0,3)
2	а / м ГАЗ - 2705	98568	45%	РС02 = 98568 / (1 - 0,45) * (1 - 0,3)
3	а / м ГАЗ - 2705	84568	50%	РС02 = 84568 / (1 - 0,5) * (1 - 0,07)
		78 433		РС0 = (PC01 + PC02 + PC03) / 3
1	а / м ЗИЛ - 5301	250 000	30%	РС01 = 250 000 / (1 - 0,3) * (1 - 0,2)
2	а / м ЗИЛ-5301	250 000	40%	РС02 = 250 000 / (1 - 0,4) * (1 - 0,2)
3	а / м ЗИЛ-5301	200 000	35%	РС02 = 200 000 / (1 - 0,35) * (1 - 0,2)
	а / м ЗИЛ-5301	288 400		РС0 = (PC01 + PC02 + PC03) / 3
1	а / м КАМАЗ	200 000	60%	РС01 = 200 000 / (1 - 0,6) * (1 - 0,7)
2	а / м КАМАЗ	300 000	55%	РС02 = 300 000 / (1 - 0,55) * (1 - 0,7)
3	а / м КАМАЗ	370 000	50%	РС02 = 370 000 / (1 - 0,5) * (1 - 0,7)
	а / м КАМАЗ	191 000		РС0 = (PC01 + PC02 + PC03) / 3
1	ПАЗ 32053	400 000	5%	РС01 = 400 000 / (1 - 0,05) * (1 - 0,1)
2	ПАЗ 32053	380 000	10%	РС02 = 380 000 / (1 - 0,1) * (1 - 0,1)
3	ПАЗ 32053	530 000	3%	РС02 = 530 000 / (1 - 0,03) * (1 - 0,1)
	ПАЗ 32053	416 908		РС0 = (PC01 + PC02 + PC03) / 3

Додаток 11
Розрахунок чистого операційного доходу від здачі в оренду автотранспортного засобу

	Ставка в час,р.	Рабочий день, час.	Чис ло дней	ПВД (PGI)	Кзап	ДВД (EGI)	Кэр	ЧОД (NOI), руб.
ГАЗ-3307	160	8	280	358 400.	0,6	143360	0,8	28672

Газ - 2705	1 Додати в блог або на сайт Цей текст може містити помилки. Фінанси, гроші і податки \| Курсова 907.5кб. \| скачати Схожі роботи: Оцінка ринкової вартості і вартості відновлювального ремонту автомобіля ВАЗ-21070 Оцінка вартості підприємства Оцінка вартості майна Оцінка вартості бізнесу 3 Оцінка вартості бізнесу Оцінка вартості підприємства 3 Оцінка вартості квартири Оцінка вартості підприємства 2 Оцінка вартості акцій