08.00.10 - "Фінанси, грошовий обіг і кредит"
Автореферат
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук
УДОСКОНАЛЕННЯ СИСТЕМИ ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛОВОГО КРЕДИТУВАННЯ
(На прикладі Нижегородської ОБЛАСТІ)
На правах рукопису
Шилов Михайло Євгенович
Н. Новгород - 2007
Зміст
1. Загальна характеристика роботи
1.1 Актуальність теми дослідження
1.2 Ступінь розробленості проблеми
2. Основні наукові результати і наукові положення, що виносяться на захист
Основні положення дисертації в публікаціях
Одним з інструментів стабілізації ситуації в житловій сфері, які використовуються в національному проекті є іпотечне житлове кредитування (ІЖК), яке є одним з найбільш ефективних механізмів фінансування придбання житла, зарекомендував себе у розвинених країнах.
Проте його інтеграція в російську економіку, пов'язана з низкою труднощів, у результаті яких, даним видом кредитування в даний час може скористатися лише мала частина населення країни, що не знижує гостроти житлової проблеми. Так, одним з невирішених питань у цій сфері, є ефективна організація функціонування систем ІЖК на регіональному рівні. Його виникнення пов'язане з особливостями економічного потенціалу та нормативно-правової бази, що регулює житлові і фінансові відносини в регіонах.
Отже, існує практична потреба в розробках напрямків вдосконалення систем ІЖК на рівні окремих регіонів.
Так, серед вітчизняних авторів, які досліджують методологію і теорію ІЖК, як інструмент вирішення житлової проблеми, можна відзначити: О.М. Асаула, С.Г. Гончарова, В.А. Горемикін, Л.В. Донцову, М.І. Кам'янецького, А.Б. Копєйкіна, Н.Б. Косарєву, І.В. Павлову, Н.С. Пастухова, М.М. Рогожин, В.К. Селюкова, О.М. Ужегова і ін Серед зарубіжних економістів питань іпотечного житлового кредитування присвячені наукові праці: В. Маршалла, Н. Ордуея, Дж. Фрідмана.
Прикладні регіональні моделі вдосконалення ІЖК активно розробляються такими авторами як: В.Ю. Журов, В.В. Зиков, М.І. Калінін, І.М. Нікулін, О.М. Саврук, О.А. Туркова, Р.Г. Хісамутдінов, Н.А. Щербакова та ін
Важливе місце у цій роботі займає вивчення фінансової діяльності фізичних осіб, при цьому базою для дослідження послужили праці таких економістів, як: В.В. Ковальов, Г.Б. Поляк, В.Д. Фетісов, О.Ю. Чернов.
Метою дисертаційної роботи є розробка рекомендацій щодо вдосконалення системи іпотечного житлового кредитування в Нижньогородській області.
Завдання дослідження. У відповідності з метою цієї роботи поставлені і вирішуються такі завдання:
уточнити поняття "система іпотечного житлового кредитування";
класифікувати існуючі види іпотечних житлових кредитів, з точки зору задоволення потреб фізичних осіб;
визначити склад чинників, що перешкоджають підвищенню рівня доступності іпотечних житлових кредитів для населення Російської Федерації;
виявити особливості витрат фізичних осіб - позичальників у процесі іпотечного житлового кредитування і скоригувати методику розрахунку коефіцієнта доступності житла;
розробити механізми зниження трансакційних витрат фізичних осіб при виборі іпотечного житлового кредиту;
запропонувати методику фінансового планування діяльності організацій надають інформаційні послуги в сфері іпотечного житлового кредитування.
Об'єктом дослідження є система іпотечного житлового кредитування Нижегородської області.
Предметом дослідження виступають фінансові відносини в системі іпотечного житлового кредитування Нижегородської області.
Теоретичну і методологічну базу дослідження склали наукові праці вітчизняних і зарубіжних економістів, присвячені проблемам фінансування придбання житла фізичними особами та організації системи іпотечного житлового кредитування, а також питань державного регулювання даного сегмента економіки.
У процесі наукового дослідження автором широко використовувалися законодавчі та методичні розробки органів влади РФ, що виступають нормативно-правовою базою дисертації.
Джерелами емпіричних даних представлених в дисертаційній роботі виступають матеріали федеральної і територіальних служб державної статистики, науково-практичних семінарів і конференцій, а також результати опитувань проведених автором.
Основними методами, які використовувалися автором у ході дослідження можна назвати: позитивний і нормативний методи, аналіз, синтез, абстрагування, індукція, дедукція, системний підхід, а також методи статистичного та математичного аналізу, в тому числі на базі персонального комп'ютера.
Наукова новизна цієї роботи полягає в розробці напрямків удосконалення регіональної системи іпотечного житлового кредитування і зводиться до наступних наукових результатів:
1. Уточнено поняття системи іпотечного житлового кредитування, як діалектично розвивається цілісності, та визначено її суб'єктний склад.
2. Запропоновано авторську класифікацію іпотечних житлових кредитів, що дозволяє аналізувати їх адекватність потребам позичальників.
3. Визначено структуру системи факторів перешкоджають підвищенню доступності іпотечного житлового кредитування населенню Росії, що дозволило виявити її елементи і механізм їх взаємодії.
4. Виявлено склад трансакційних витрат позичальників при отриманні іпотечних житлових кредитів, у зв'язку з чим запропоновано коригування розрахунку коефіцієнта доступності житла.
5. Розроблено прикладна модель інформаційної системи, що дозволяє знизити трансакційні витрати при виборі продуктів іпотечного житлового кредитування.
6. Розроблено методику фінансового планування діяльності організацій надають інформаційні послуги в сфері іпотечного житлового кредитування.
Теоретична і практична значущість роботи. Теоретична значущість дисертації полягає в розгляді перспектив удосконалення регіональної системи іпотечного житлового кредитування через механізми зниження трансакційних витрат позичальників.
Практична значимість дисертації полягає в можливості використання результатів, отриманих в ході дослідження, в діяльності регіональних органів влади при розробці заходів вдосконалення системи ІЖК. Крім того, авторська модель інформаційної системи та методика ціноутворення на продукт її використання, можуть бути затребувані іпотечними брокерами та іншими організаціями, при наданні інформаційних послуг населенню.
Апробація результатів дослідження. Основні теоретичні та практичні положення дисертаційного дослідження доповідалися автором на 2-х міжнародних науково-практичних конференціях: "Стабілізація економічного розвитку Російської Федерації" (Пенза, 2006 р), "Молодь і економіка" (Ярославль, 2006 р); на 3-х Всеросійським науково-практичних конференціях: "Економічний і соціальний розвиток регіонів Росії" (Пенза, 2006 р), "Економічна теорія, прикладна економіка і господарська практика: проблеми ефективної взаємодії" (Ярославль, 2006 р), "Сучасний стан та перспективи розвитку економіки Росії "(Пенза, 2006 р); на одній міжрегіональної науково-практичної конференції" Нові інформаційні технології - інструмент підвищення ефективності управління "(Н. Новгород, 2007 р). Основні результати дослідження опубліковані в 13 роботах, загальним обсягом 3,9 д. а. (Внесок здобувача - 3,8 п. л), в тому числі у виданні, рекомендованому ВАК, - журналі "ЕПОС" № 1, березень 2007.
Окремі положення і результати дослідження використовувалися в навчальному процесі при викладанні дисциплін "Фінанси", "Фінанси, грошовий обіг, кредит" в Нижегородському комерційному інституті та в Московському інституті права.
Структура дисертації. Дисертаційна робота складається з вступу, трьох розділів, що включають десять підрозділів, висновків, бібліографічного списку та 15 додатків. Основна частина дисертації викладена на 169 сторінках машинописного тексту, що включає 17 таблиць і 22 малюнка.
Короткий зміст роботи. У вступі міститься обгрунтування актуальності теми, характеризується ступінь розробленості проблеми, визначаються мета і завдання дослідження, його методологічна основа, розкриваються наукова новизна і практична значущість отриманих результатів, апробація основних положень дисертації.
У першому розділі - "Теоретичні основи функціонування системи іпотечного житлового кредитування" - викладено теоретичні аспекти функціонування системи ІЖК в Російській Федерації, визначена її сутність та структура. Розглянуто основні види іпотечних житлових кредитів та запропонована їх класифікація. Проаналізовано сучасна ситуація на ринку ІЖК і виявлена система чинників перешкоджають підвищенню доступності іпотечних кредитів для населення.
У другому розділі - "Удосконалення механізму функціонування системи іпотечного житлового кредитування в РФ" - розглянуто інститути, що функціонують в системі ІЖК. Зокрема розглянуто діяльність регулюючих інститутів, в особі органів державної влади. Крім цього, досліджено фінансова діяльність позичальників, визначено особливості їх доходів і витрат, а також вплив витрат на методику розрахунку коефіцієнта доступності житла. Розроблено авторську інформаційна система, що має на меті зниження трансакційних витрат позичальників. Обгрунтовано методику ціноутворення на послуги, що надаються за допомогою даної системи.
У третьому розділі - "Реалізація механізмів інформаційного забезпечення населення у системі іпотечного житлового кредитування (на прикладі Нижегородської області)" - проведено дослідження системи ІЖК Нижегородської області, в процесі якого виявлено потенціал розвитку ринку ІЖК в регіоні. Зібрані дані про банківські кредитні програми ІЖК, що діють на території Нижегородської області, і визначено основні тенденції у їх розвитку. Розглянуто способи інтеграції авторської інформаційної системи в регіональну систему ІЖК, а також їх наслідки.
У висновку дисертації сформульовані основні висновки і пропозиції за результатами проведеного дослідження.
Незважаючи на підвищену увагу, яку приділяють дослідниками вивчення відносин іпотечного житлового кредитування, до теперішнього часу не існує єдності думок щодо поняття "система іпотечного житлового кредитування".
Так, можна виділити найбільш часто зустрічаються визначення системи ІЖК як: "сукупності процесу надання кредиту та механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів", "сукупність відносин між учасниками угоди кредитування та елементів інфраструктури іпотечного ринку", "сукупність суб'єктів, об'єктів і відносин, що виникають у процесі угоди кредитування купівлі житла ".
Як видається, всі названі точки зору мають право на існування, однак, здається, що дані визначення упускають одну з характеристик системи - її безперервний розвиток і видозміна. Виходячи з цього в даній роботі запропоновано характеризувати систему ІЖК, як "сукупність діалектично розвиваються суб'єктів, об'єктів та забезпечення по операції іпотечного житлового кредитування, а також відносин, які виникають з ініціативи суб'єктів і спрямованих на захист їхніх інтересів".
Таким чином, у цьому визначенні підкреслюється діалектичний розвиток системи ІЖК і системоутворююча роль одного з її структурних елементів - суб'єктів ІЖК, які виступають в якості активних учасників системи, що організують її, і підкоряють своїм інтересам.
Оскільки система ІЖК визначена як діалектично розвивається цілісність, представляється необхідним уточнити сучасний склад її учасників. Так, в даний час, склад суб'єктів системи ІЖК бачиться так:
Таблиця 1. Суб'єкти ринку іпотечного житлового кредитування і цілі їх діяльності
Автореферат
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук
УДОСКОНАЛЕННЯ СИСТЕМИ ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛОВОГО КРЕДИТУВАННЯ
(На прикладі Нижегородської ОБЛАСТІ)
На правах рукопису
Шилов Михайло Євгенович
Н. Новгород - 2007
Зміст
1. Загальна характеристика роботи
1.1 Актуальність теми дослідження
1.2 Ступінь розробленості проблеми
2. Основні наукові результати і наукові положення, що виносяться на захист
Основні положення дисертації в публікаціях
1. Загальна характеристика роботи
1.1 Актуальність теми дослідження
Реформи, проведені в Росії в дев'яності роки двадцятого століття, забезпечили перехід основної частки житлового фонду з державної власності в приватну. У результаті чого функція держави щодо забезпечення населення житлом збереглася тільки щодо окремих категорій громадян, перш за все незаможних, більшість же росіян змушене вирішувати житлову проблему самостійно. У цих умовах невідповідність доходів населення вартості придбання нерухомості, призвело до зниження рівня доступності житла та зростання соціальної напруженості в країні. Актуальність даної проблеми підтверджується створенням пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії", спрямованим на її рішення.Одним з інструментів стабілізації ситуації в житловій сфері, які використовуються в національному проекті є іпотечне житлове кредитування (ІЖК), яке є одним з найбільш ефективних механізмів фінансування придбання житла, зарекомендував себе у розвинених країнах.
Проте його інтеграція в російську економіку, пов'язана з низкою труднощів, у результаті яких, даним видом кредитування в даний час може скористатися лише мала частина населення країни, що не знижує гостроти житлової проблеми. Так, одним з невирішених питань у цій сфері, є ефективна організація функціонування систем ІЖК на регіональному рівні. Його виникнення пов'язане з особливостями економічного потенціалу та нормативно-правової бази, що регулює житлові і фінансові відносини в регіонах.
Отже, існує практична потреба в розробках напрямків вдосконалення систем ІЖК на рівні окремих регіонів.
1.2 Ступінь розробленості проблеми
Удосконалення системи ІЖК Росії, як і окремих регіонів, неодноразово розглядалося в наукових роботах зарубіжних і російських економістів, а також у періодичній пресі. Однак у зв'язку з багатоелементного даної системи, її динамічним розвитком під впливом зовнішніх і внутрішніх факторів, можна сказати, що поставлена проблема потребує подальшого вивчення. Особливістю ж більшості робіт по даній темі, є їх публіцистичний характер, що не сприяє поглибленню наукового розуміння проблеми. У свою чергу, більшість наукових робіт направлено на вдосконалення системи ІЖК переважно з позицій кредитних організацій і держави. Разом з тим перспективи її вдосконалення за допомогою зниження витрат позичальників (фізичних осіб), практично не розглядаються.Так, серед вітчизняних авторів, які досліджують методологію і теорію ІЖК, як інструмент вирішення житлової проблеми, можна відзначити: О.М. Асаула, С.Г. Гончарова, В.А. Горемикін, Л.В. Донцову, М.І. Кам'янецького, А.Б. Копєйкіна, Н.Б. Косарєву, І.В. Павлову, Н.С. Пастухова, М.М. Рогожин, В.К. Селюкова, О.М. Ужегова і ін Серед зарубіжних економістів питань іпотечного житлового кредитування присвячені наукові праці: В. Маршалла, Н. Ордуея, Дж. Фрідмана.
Прикладні регіональні моделі вдосконалення ІЖК активно розробляються такими авторами як: В.Ю. Журов, В.В. Зиков, М.І. Калінін, І.М. Нікулін, О.М. Саврук, О.А. Туркова, Р.Г. Хісамутдінов, Н.А. Щербакова та ін
Важливе місце у цій роботі займає вивчення фінансової діяльності фізичних осіб, при цьому базою для дослідження послужили праці таких економістів, як: В.В. Ковальов, Г.Б. Поляк, В.Д. Фетісов, О.Ю. Чернов.
Метою дисертаційної роботи є розробка рекомендацій щодо вдосконалення системи іпотечного житлового кредитування в Нижньогородській області.
Завдання дослідження. У відповідності з метою цієї роботи поставлені і вирішуються такі завдання:
уточнити поняття "система іпотечного житлового кредитування";
класифікувати існуючі види іпотечних житлових кредитів, з точки зору задоволення потреб фізичних осіб;
визначити склад чинників, що перешкоджають підвищенню рівня доступності іпотечних житлових кредитів для населення Російської Федерації;
виявити особливості витрат фізичних осіб - позичальників у процесі іпотечного житлового кредитування і скоригувати методику розрахунку коефіцієнта доступності житла;
розробити механізми зниження трансакційних витрат фізичних осіб при виборі іпотечного житлового кредиту;
запропонувати методику фінансового планування діяльності організацій надають інформаційні послуги в сфері іпотечного житлового кредитування.
Об'єктом дослідження є система іпотечного житлового кредитування Нижегородської області.
Предметом дослідження виступають фінансові відносини в системі іпотечного житлового кредитування Нижегородської області.
Теоретичну і методологічну базу дослідження склали наукові праці вітчизняних і зарубіжних економістів, присвячені проблемам фінансування придбання житла фізичними особами та організації системи іпотечного житлового кредитування, а також питань державного регулювання даного сегмента економіки.
У процесі наукового дослідження автором широко використовувалися законодавчі та методичні розробки органів влади РФ, що виступають нормативно-правовою базою дисертації.
Джерелами емпіричних даних представлених в дисертаційній роботі виступають матеріали федеральної і територіальних служб державної статистики, науково-практичних семінарів і конференцій, а також результати опитувань проведених автором.
Основними методами, які використовувалися автором у ході дослідження можна назвати: позитивний і нормативний методи, аналіз, синтез, абстрагування, індукція, дедукція, системний підхід, а також методи статистичного та математичного аналізу, в тому числі на базі персонального комп'ютера.
Наукова новизна цієї роботи полягає в розробці напрямків удосконалення регіональної системи іпотечного житлового кредитування і зводиться до наступних наукових результатів:
1. Уточнено поняття системи іпотечного житлового кредитування, як діалектично розвивається цілісності, та визначено її суб'єктний склад.
2. Запропоновано авторську класифікацію іпотечних житлових кредитів, що дозволяє аналізувати їх адекватність потребам позичальників.
3. Визначено структуру системи факторів перешкоджають підвищенню доступності іпотечного житлового кредитування населенню Росії, що дозволило виявити її елементи і механізм їх взаємодії.
4. Виявлено склад трансакційних витрат позичальників при отриманні іпотечних житлових кредитів, у зв'язку з чим запропоновано коригування розрахунку коефіцієнта доступності житла.
5. Розроблено прикладна модель інформаційної системи, що дозволяє знизити трансакційні витрати при виборі продуктів іпотечного житлового кредитування.
6. Розроблено методику фінансового планування діяльності організацій надають інформаційні послуги в сфері іпотечного житлового кредитування.
Теоретична і практична значущість роботи. Теоретична значущість дисертації полягає в розгляді перспектив удосконалення регіональної системи іпотечного житлового кредитування через механізми зниження трансакційних витрат позичальників.
Практична значимість дисертації полягає в можливості використання результатів, отриманих в ході дослідження, в діяльності регіональних органів влади при розробці заходів вдосконалення системи ІЖК. Крім того, авторська модель інформаційної системи та методика ціноутворення на продукт її використання, можуть бути затребувані іпотечними брокерами та іншими організаціями, при наданні інформаційних послуг населенню.
Апробація результатів дослідження. Основні теоретичні та практичні положення дисертаційного дослідження доповідалися автором на 2-х міжнародних науково-практичних конференціях: "Стабілізація економічного розвитку Російської Федерації" (Пенза, 2006 р), "Молодь і економіка" (Ярославль, 2006 р); на 3-х Всеросійським науково-практичних конференціях: "Економічний і соціальний розвиток регіонів Росії" (Пенза, 2006 р), "Економічна теорія, прикладна економіка і господарська практика: проблеми ефективної взаємодії" (Ярославль, 2006 р), "Сучасний стан та перспективи розвитку економіки Росії "(Пенза, 2006 р); на одній міжрегіональної науково-практичної конференції" Нові інформаційні технології - інструмент підвищення ефективності управління "(Н. Новгород, 2007 р). Основні результати дослідження опубліковані в 13 роботах, загальним обсягом 3,9 д. а. (Внесок здобувача - 3,8 п. л), в тому числі у виданні, рекомендованому ВАК, - журналі "ЕПОС" № 1, березень 2007.
Окремі положення і результати дослідження використовувалися в навчальному процесі при викладанні дисциплін "Фінанси", "Фінанси, грошовий обіг, кредит" в Нижегородському комерційному інституті та в Московському інституті права.
Структура дисертації. Дисертаційна робота складається з вступу, трьох розділів, що включають десять підрозділів, висновків, бібліографічного списку та 15 додатків. Основна частина дисертації викладена на 169 сторінках машинописного тексту, що включає 17 таблиць і 22 малюнка.
Короткий зміст роботи. У вступі міститься обгрунтування актуальності теми, характеризується ступінь розробленості проблеми, визначаються мета і завдання дослідження, його методологічна основа, розкриваються наукова новизна і практична значущість отриманих результатів, апробація основних положень дисертації.
У першому розділі - "Теоретичні основи функціонування системи іпотечного житлового кредитування" - викладено теоретичні аспекти функціонування системи ІЖК в Російській Федерації, визначена її сутність та структура. Розглянуто основні види іпотечних житлових кредитів та запропонована їх класифікація. Проаналізовано сучасна ситуація на ринку ІЖК і виявлена система чинників перешкоджають підвищенню доступності іпотечних кредитів для населення.
У другому розділі - "Удосконалення механізму функціонування системи іпотечного житлового кредитування в РФ" - розглянуто інститути, що функціонують в системі ІЖК. Зокрема розглянуто діяльність регулюючих інститутів, в особі органів державної влади. Крім цього, досліджено фінансова діяльність позичальників, визначено особливості їх доходів і витрат, а також вплив витрат на методику розрахунку коефіцієнта доступності житла. Розроблено авторську інформаційна система, що має на меті зниження трансакційних витрат позичальників. Обгрунтовано методику ціноутворення на послуги, що надаються за допомогою даної системи.
У третьому розділі - "Реалізація механізмів інформаційного забезпечення населення у системі іпотечного житлового кредитування (на прикладі Нижегородської області)" - проведено дослідження системи ІЖК Нижегородської області, в процесі якого виявлено потенціал розвитку ринку ІЖК в регіоні. Зібрані дані про банківські кредитні програми ІЖК, що діють на території Нижегородської області, і визначено основні тенденції у їх розвитку. Розглянуто способи інтеграції авторської інформаційної системи в регіональну систему ІЖК, а також їх наслідки.
У висновку дисертації сформульовані основні висновки і пропозиції за результатами проведеного дослідження.
2. Основні наукові результати і наукові положення, що виносяться на захист
1. Уточнено поняття системи іпотечного житлового кредитування, як діалектично розвивається цілісності, та визначено її суб'єктний склад.Незважаючи на підвищену увагу, яку приділяють дослідниками вивчення відносин іпотечного житлового кредитування, до теперішнього часу не існує єдності думок щодо поняття "система іпотечного житлового кредитування".
Так, можна виділити найбільш часто зустрічаються визначення системи ІЖК як: "сукупності процесу надання кредиту та механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів", "сукупність відносин між учасниками угоди кредитування та елементів інфраструктури іпотечного ринку", "сукупність суб'єктів, об'єктів і відносин, що виникають у процесі угоди кредитування купівлі житла ".
Як видається, всі названі точки зору мають право на існування, однак, здається, що дані визначення упускають одну з характеристик системи - її безперервний розвиток і видозміна. Виходячи з цього в даній роботі запропоновано характеризувати систему ІЖК, як "сукупність діалектично розвиваються суб'єктів, об'єктів та забезпечення по операції іпотечного житлового кредитування, а також відносин, які виникають з ініціативи суб'єктів і спрямованих на захист їхніх інтересів".
Таким чином, у цьому визначенні підкреслюється діалектичний розвиток системи ІЖК і системоутворююча роль одного з її структурних елементів - суб'єктів ІЖК, які виступають в якості активних учасників системи, що організують її, і підкоряють своїм інтересам.
Оскільки система ІЖК визначена як діалектично розвивається цілісність, представляється необхідним уточнити сучасний склад її учасників. Так, в даний час, склад суб'єктів системи ІЖК бачиться так:
Таблиця 1. Суб'єкти ринку іпотечного житлового кредитування і цілі їх діяльності
| Суб'єкти ринку ІЖК | Характеристика суб'єкта | Мета діяльності суб'єкта |
| Позичальник | Фізична особа, яка отримала на основі договору грошові кошти на придбання житла, за умови, що забезпеченням виконання зобов'язань за договором є заставу житлової нерухомості | Придбання у власність об `єкту житла, з найменшими фінансовими витратами |
| Кредитор | Юридична особа на основі договору надала грошові кошти на придбання житла під заставу житлової нерухомості | Отримання максимального прибутку за рахунок різниці вартостей залучених і виданих коштів |
| Продавці житла | Фізичні та юридичні особи, які продають житлові приміщення, що належать їм на праві власності | Отримати максимальний дохід від продажу житла |
| Оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (іпотечні агенції) | Спеціалізовані організації, що здійснюють рефінансування первинних кредиторів, що видають довгострокові іпотечні житлові кредити населенню | Отримання максимального прибутку за рахунок різниці вартостей залучених і виданих коштів |
| Суб'єкти ринку ІЖК | Характеристика суб'єкта | Мета діяльності суб'єкта |
| Інвестори | Фізичні та юридичні особи, які набувають іпотечні цінні папери | Максимізація прибутку шляхом отримання доходів з цінних паперів |
| Брокерські фірми | Організації, що здійснюють операції з купівлі-продажу цінних паперів | Отримання максимального прибутку шляхом стягування комісій за проведені операції |
| Орган державної реєстрації - федеральна реєстраційна служба (Росрегистрация) | Федеральна служба, що знаходиться у веденні Міністерства Юстиції, ведуча єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним. До її повноважень також входить контроль за діяльністю нотаріусів | Володіння і надання повної і достовірної інформації про статус об'єктів нерухомості |
| Страхові компанії | Організації, що мають ліцензії на здійснення страхової діяльності (майнове страхування, особисте страхування, титульне страхування) | Досягнення оптимального балансу між доходом від страхової діяльності та величиною страхового ризику |
| Оцінювачі | Фізичні особи, які є членами однієї з саморегулівних організацій оцінювачів та застрахували свою професійну відповідальність, що займаються встановленням щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості | Максимізація прибутку від продажу послуг з оцінки житлових приміщень |
| Ріелтери | Юридичні особи та індивідуальні підприємці, які здійснюють операції з нерухомістю як в інтересах своїх клієнтів, так і у власних інтересах | Максимізація прибутку, від продажу послуг з пошуку житла, організації операції купівлі-продажу і т.д. |
| Іпотечні брокери (створювані банками, ріелтерськими організаціями або незалежні) | Юридичні особи, які надають позичальникам послуги з організації іпотечної угоди | Отримання максимального прибутку шляхом стягування комісій за підбір оптимального варіанту іпотечного кредитування та організації отримання кредиту |
| Колекторські агентства | Юридичні особи, які займаються стягненням простроченої заборгованості | Максимізація прибутку, шляхом організації роботи зі стягнення простроченої заборгованості |
| Кредитні бюро | Юридичні особи, які надають кредитним установам кредитні історії потенційних позичальників. | Отримання максимального прибутку, шляхом стягування комісій за зберігання та надання кредитних історій |
| Поручителі, гаранти | Фізичні або юридичні особи, які ручаються, у разі банкрутства позичальника, відповідати за його зобов'язаннями перед кредитором. | Сприяння позичальникові у придбанні об'єкта житла (безоплатно або за плату) |
| Допоміжні організації (суди, органи опіки та піклування, нотаріуси тощо) | Організації, що забезпечують правовий супровід угод іпотечного житлового кредитування | Забезпечення належного правового супроводу угод (безоплатно або за плату) |
| Держава та муніципалітети в особі органів законодавчої та виконавчої влади | Президент РФ, Уряд РФ, Парламент РФ, Центральний банк РФ і т.д. | Проведення ефективної житлової політики в країні, в тому числі через формування нормативно-правової бази. |
2. Запропоновано авторську класифікацію іпотечних житлових кредитів, що дозволяє аналізувати їх адекватність потребам позичальників.
Поряд із суб'єктами системи ІЖК, важливим її елементом є об'єкти - іпотечні житлові кредити. Як і суб'єкти, об'єкти системи ІЖК знаходяться в постійному діалектичному розвитку, тому в зв'язку з багатовіковою історією іпотечного кредитування у світовій практиці накопичилася велика кількість їх видів. Виходячи з цього, виникає потреба в їх класифікації. В даний час існує значна кількість класифікацій іпотечних кредитів, однак вони розроблені або для кредитних установ, або не мають чіткої орієнтації на певного користувача. У цьому дисертаційному дослідженні розроблена класифікація, орієнтована на використання в інтересах фізичних осіб, тобто в ній відображені основні характеристики іпотечних житлових кредитів, які мають принципове значення при виборі кредитної програми потенційним позичальником - фізичною особою (таблиця 2).
Таблиця 2. Класифікація іпотечних житлових кредитів
Дана класифікація, являє собою синтез існуючих розробок у цій галузі і авторського бачення проблеми (мети кредитування, вид відсоткової ставки), систематизує існуючі види кредитів під заставу нерухомості і визначає їх характерні особливості, що дозволяє полегшити обробку даних про існуючі пропозиції на ринку ІЖК, і мінімізувати ризик неоднозначного трактування отриманої інформації.
3. Визначено структуру системи факторів перешкоджають підвищенню доступності іпотечного житлового кредитування населенню Росії, що дозволило виявити її елементи і механізм їх взаємодії.
З вищесказаного випливає, що система ІЖК знаходиться в постійному розвитку, проте рівень його інтенсивності залежить від впливу різних факторів. Досягнення високої інтенсивності даного процесу, зважаючи на його безпосереднього впливу на доступність житла населенню, грає особливо важливу роль для держав з низьким рівнем забезпеченості житлом, до числа яких належить і Росія. Таким чином, актуальним є питання про виявлення структури факторів, що стримують розвиток системи ІЖК в РФ, з метою визначення сукупності її елементів і механізму їх впливу на рівень доступності житла населенню.
У сучасній науковій літературі фактори, що стримують розвиток ІЖК в Росії, часто розглядаються відокремлено, таким чином, взаємодія даних факторів залишається за рамками дослідження, що неприпустимо, оскільки саме взаємодією окремих елементів можуть обумовлюватися деякі властивості системи.
У цій дисертації, на основі причинно-наслідкового аналізу запропоновано розглядати чинники, що перешкоджають розвитку ІЖК в Росії у вигляді системи, в основу якої закладено взаємний вплив її елементів. Так, взаємозв'язок чинників стримуючих розвиток ІЖК в Росії представлена на рис.1.
Поряд із суб'єктами системи ІЖК, важливим її елементом є об'єкти - іпотечні житлові кредити. Як і суб'єкти, об'єкти системи ІЖК знаходяться в постійному діалектичному розвитку, тому в зв'язку з багатовіковою історією іпотечного кредитування у світовій практиці накопичилася велика кількість їх видів. Виходячи з цього, виникає потреба в їх класифікації. В даний час існує значна кількість класифікацій іпотечних кредитів, однак вони розроблені або для кредитних установ, або не мають чіткої орієнтації на певного користувача. У цьому дисертаційному дослідженні розроблена класифікація, орієнтована на використання в інтересах фізичних осіб, тобто в ній відображені основні характеристики іпотечних житлових кредитів, які мають принципове значення при виборі кредитної програми потенційним позичальником - фізичною особою (таблиця 2).
Таблиця 2. Класифікація іпотечних житлових кредитів
| Критерій класифікації | Вид іпотечного кредиту | |
| За цілями кредитування | 1. На придбання житла на первинному ринку нерухомості. | |
| 2. На придбання житла на вторинному ринку нерухомості. | ||
| 3. На ремонт житла. | ||
| 4. На рефінансування раніше виданих кредитів. | ||
| 5. Будівництво житла. | ||
| 6. Споживчого призначення (без вказівки напряму використання). | ||
| По виду застави | 1. Під заставу житла, що купується. | |
| 2. Під заставу наявного житла. | ||
| По виду кредитора | 1. Банківський. | |
| 2. Небанківський. | ||
| По виду позичальників | 1. Забудовникам та будівельникам. | |
| 2. Покупцям житла. | ||
| По валюті кредиту | 1. У національній валюті. | |
| 2. В іноземній валюті. | ||
| За інструменту іпотечного кредитування | 1. Погашаються ануїтетними платежами. | |
| 2. З амортизацією боргу ("пружинні" кредити). | ||
| 3. З "кульових" платежем. | ||
| 4. Зі збільшенням платежів. | ||
| 5. Інші. | ||
| По виду процентної ставки | 1. З фіксованою процентною ставкою. | |
| 2. З змінною процентною ставкою. | 2.1 З плаваючою ставкою. | |
| 2.2 Зі ставкою фіксованою на кілька періодів всередині терміну кредитування. | ||
| 2.3 З комбінованої процентною ставкою. | ||
| За способом дострокового погашення | 1. З правом вільного дострокового погашення. | |
| 2. Без права дострокового погашення. | ||
| 3. З правом умовного дострокового погашення. | 2.1 Погашення, при сплаті фіксованого суми штрафу. | |
| 2.2 Погашення, при сплаті штрафу в% від суми дострокового платежу. | ||
| 2.3 Дія мораторію на дострокове погашення. | ||
3. Визначено структуру системи факторів перешкоджають підвищенню доступності іпотечного житлового кредитування населенню Росії, що дозволило виявити її елементи і механізм їх взаємодії.
З вищесказаного випливає, що система ІЖК знаходиться в постійному розвитку, проте рівень його інтенсивності залежить від впливу різних факторів. Досягнення високої інтенсивності даного процесу, зважаючи на його безпосереднього впливу на доступність житла населенню, грає особливо важливу роль для держав з низьким рівнем забезпеченості житлом, до числа яких належить і Росія. Таким чином, актуальним є питання про виявлення структури факторів, що стримують розвиток системи ІЖК в РФ, з метою визначення сукупності її елементів і механізму їх впливу на рівень доступності житла населенню.
У сучасній науковій літературі фактори, що стримують розвиток ІЖК в Росії, часто розглядаються відокремлено, таким чином, взаємодія даних факторів залишається за рамками дослідження, що неприпустимо, оскільки саме взаємодією окремих елементів можуть обумовлюватися деякі властивості системи.
У цій дисертації, на основі причинно-наслідкового аналізу запропоновано розглядати чинники, що перешкоджають розвитку ІЖК в Росії у вигляді системи, в основу якої закладено взаємний вплив її елементів. Так, взаємозв'язок чинників стримуючих розвиток ІЖК в Росії представлена на рис.1.
МАКРОЕКОНОМІЧНІ фактори стримують розвиток ІЖК В РОСІЇ: Недосконалість законодавства - Політичні ризики - Відсутність досвіду проведення операцій ІЖК - Відсутність спеціального податкового режиму для учасників ІЖК - Недостатня інформованість суб'єктів ІЖК |
Низький рівень грошових коштів на руках у населення |
Низька доступність ІЖК для населення РФ |
Високий рівень платежів позичальників |
Високий рівень витрат з обслуговування ІЖК |
Висока ціна ресурсів банку |
Високий рівень прибутковості операцій з ІЖК |
Високий рівень ризиків у сфері ІЖК |
Велика сума кредиту |
Низький рівень офіційних доходів населення |
Низький рівень субсидування витрат населення з обслуговування ІЖК |
Нерозвиненість кредитних інститутів |
Дефіцит квалифицир-х кадрів |
Низький рівень конкурентної боротьби |
Високий кредитний ризик |
Високий процентний ризик |
Високий валютний ризик |
Високий ризик процентної ставки |
Високий ризик реінвестують-ия |
Низький початковий внесок |
Високі ціни на житло |
Низька заробітна плата |
"Чорна" заробітна плата |
Низький рівень заощаджень |
Високий рівень інфляції |
Висока інфляція-ті очікування |
Дефіцит "довгих" грошей в економіці |
Нерозвиненість ринку капіталу |
Низькі темпи зростання строит-ва житла |
Високий попит на житло |
Наявність доповнить-х платежів обумовлений-х осн. угодою |
Платежі за держ. реєстрацію операції ІЖК |
Страхові внески |
Витрати на оцінку житла |
Рис.1: Система факторів, що перешкоджають сталому зростанню доступності іпотечних житлових кредитів для населення Росії.
4. Виявлено склад трансакційних витрат позичальників при отриманні іпотечних житлових кредитів, у зв'язку з чим запропоновано коригування розрахунку коефіцієнта доступності житла.
Як бачимо з рис.1 рівень доступності ІЖК в значній мірі обумовлюється доходами та витратами населення. Таким чином, можна говорити про можливість підвищення доступності іпотечного кредитування через управління фінансовими потоками населення. Для цього необхідно виявити особливості фінансових відносин позичальників з іншими суб'єктами системи ІЖК. У процесі дослідження встановлено, що дані відносини мають вигляд (рис.2):
Рис. 2. Структура фінансів фізичних осіб - позичальників за угодою ІЖК.
З рис. 2 бачимо, що доходи позичальників не примітні ні чим, окрім можливості відшкодування податку на доходи фізичних осіб у вигляді майнового відрахування. Однак їхні витрати, мають ряд характерних особливостей, властивих виключно цій групі населення. Зокрема, крім витрат пов'язаних безпосередньо з покупкою нерухомості та обслуговуванням іпотечного кредиту, позичальники несуть ряд трансакційних витрат. У їх число входять обов'язкові витрати, наявність яких зумовлена законодавчо, і добровільні, пов'язані із залученням експертів з вибору об'єкта нерухомості та кредитної програми.
Таким чином, наявність в структурі витрат позичальників законодавчо обумовлених платежів де-факто збільшує вартість житла, що для підвищення адекватності показника, пропонується врахувати в методиці розрахунку коефіцієнта доступності житла (кДж).
З метою більш адекватного розрахунку кількості років, необхідних для придбання житла за допомогою іпотечного кредиту, методику розрахунку, запропоновану в постанові Уряду РФ від 17.09.2001 р. № 675 "Про федеральної цільової програми" Житло "на 2002-2010 роки" пропонується скоригувати на суму платежів, що виникають у процесі іпотечної угоди, а також суму річного грошового доходу зменшити на суму споживчих витрат у розмірі прожиткового мінімуму. Скоригований КДж буде розраховуватися як:
КДж * =
де
Р - середня ринкова вартість 1 кв. м. житла;
D - середньодушовий грошовий дохід за рік.
M - сума переплат за користування іпотечним кредитом;
S - транзакційні витрати при отриманні іпотечного кредиту;
Rmin - річний прожитковий мінімум.
5. Розроблено прикладна модель інформаційної системи, що дозволяє знизити трансакційні витрати при виборі продуктів іпотечного житлового кредитування.
Як видно з рис.2, в системі ІЖК позичальники, крім основних витрат, стикаються з наявністю трансакційних витрат. У рамках цієї дисертації була розроблена інформаційна система "Іпотечний кредит", що функціонує на базі персонального комп'ютера, метою якої є зниження трансакційних витрат потенційного позичальника, через надання йому необхідної і достатньої інформації для ухвалення рішення про вибір іпотечного кредитного продукту.
До завдань системи відносяться:
пошук інформації про кредитні продукти, що задовольняють заданим вимогам;
розрахунок окремих характеристик іпотечних житлових кредитів;
опрацювання та надання отриманої інформації в зручній для зіставлення формі.
ІС "Іпотечний кредит" являє собою продукт еволюції електронних систем, які сприяють вибору програми іпотечного житлового кредитування, і об'єднує в собі їх основні переваги. Функціональні особливості ІС "Іпотечний кредит" у порівнянні з іншими аналогічними програмами можна побачити в таблиці 3.
Таблиця 3. Порівняльна характеристика електронних інформаційних систем вибору іпотечних кредитних програм
Алгоритм функціонування ІС "Іпотечний кредит" полягає в наступному:
Крок 1: В систему вводиться інформація про кредитні організації пропонують кредити під заставу житла, а також про пропоновані іпотечних кредитних продуктах.
Крок 2: Заповнення користувачем "картки позичальника", куди заводиться інформація про цілі кредитування, строку кредитування, бажаної сумі кредиту, суми щомісячного доходу і т.д.
Крок 3: Розрахунок ставки за користування кредитом за всіма наявними програмами, відповідно до введених користувачем даними.
Як бачимо з рис.1 рівень доступності ІЖК в значній мірі обумовлюється доходами та витратами населення. Таким чином, можна говорити про можливість підвищення доступності іпотечного кредитування через управління фінансовими потоками населення. Для цього необхідно виявити особливості фінансових відносин позичальників з іншими суб'єктами системи ІЖК. У процесі дослідження встановлено, що дані відносини мають вигляд (рис.2):
Добровільні |
Обов'язкові |
Доходи від роботодавців, підприємницької діяльності та ін |
Доходи у вигляді відшкодування податку на доходи фізичних осіб |
|
Фізичні особи - позичальники |
Страхові внески |
Платежі ріелтерам |
Платежі оцінювачам |
| ||||
Платежі іпотечного брокера |
Платежі за держ. реєстрацію |
|
|
Платежі продавцю нерухомості |
Рис. 2. Структура фінансів фізичних осіб - позичальників за угодою ІЖК.
З рис. 2 бачимо, що доходи позичальників не примітні ні чим, окрім можливості відшкодування податку на доходи фізичних осіб у вигляді майнового відрахування. Однак їхні витрати, мають ряд характерних особливостей, властивих виключно цій групі населення. Зокрема, крім витрат пов'язаних безпосередньо з покупкою нерухомості та обслуговуванням іпотечного кредиту, позичальники несуть ряд трансакційних витрат. У їх число входять обов'язкові витрати, наявність яких зумовлена законодавчо, і добровільні, пов'язані із залученням експертів з вибору об'єкта нерухомості та кредитної програми.
Таким чином, наявність в структурі витрат позичальників законодавчо обумовлених платежів де-факто збільшує вартість житла, що для підвищення адекватності показника, пропонується врахувати в методиці розрахунку коефіцієнта доступності житла (кДж).
З метою більш адекватного розрахунку кількості років, необхідних для придбання житла за допомогою іпотечного кредиту, методику розрахунку, запропоновану в постанові Уряду РФ від 17.09.2001 р. № 675 "Про федеральної цільової програми" Житло "на 2002-2010 роки" пропонується скоригувати на суму платежів, що виникають у процесі іпотечної угоди, а також суму річного грошового доходу зменшити на суму споживчих витрат у розмірі прожиткового мінімуму. Скоригований КДж буде розраховуватися як:
КДж * =
де
Р - середня ринкова вартість 1 кв. м. житла;
D - середньодушовий грошовий дохід за рік.
M - сума переплат за користування іпотечним кредитом;
S - транзакційні витрати при отриманні іпотечного кредиту;
Rmin - річний прожитковий мінімум.
5. Розроблено прикладна модель інформаційної системи, що дозволяє знизити трансакційні витрати при виборі продуктів іпотечного житлового кредитування.
Як видно з рис.2, в системі ІЖК позичальники, крім основних витрат, стикаються з наявністю трансакційних витрат. У рамках цієї дисертації була розроблена інформаційна система "Іпотечний кредит", що функціонує на базі персонального комп'ютера, метою якої є зниження трансакційних витрат потенційного позичальника, через надання йому необхідної і достатньої інформації для ухвалення рішення про вибір іпотечного кредитного продукту.
До завдань системи відносяться:
пошук інформації про кредитні продукти, що задовольняють заданим вимогам;
розрахунок окремих характеристик іпотечних житлових кредитів;
опрацювання та надання отриманої інформації в зручній для зіставлення формі.
ІС "Іпотечний кредит" являє собою продукт еволюції електронних систем, які сприяють вибору програми іпотечного житлового кредитування, і об'єднує в собі їх основні переваги. Функціональні особливості ІС "Іпотечний кредит" у порівнянні з іншими аналогічними програмами можна побачити в таблиці 3.
Таблиця 3. Порівняльна характеристика електронних інформаційних систем вибору іпотечних кредитних програм
| Можливості Вид програмного продукту | Обчислення застосовуваної ставки виходячи з характеристик позичальника | Одночасне використання декількох механізмів обчислення ставки | Застосування необмежений-го кількості ставок | Істота-е бази даних кредитних програм | Аналіз кредитних продуктів з неаннуітетним способом погашення |
| Інформаційна система | + | + | + | + | + |
| Банківський "калькулятор" | + | - | - | - | - |
| Небанківський "калькулятор" | - | - | + | + | - |
Крок 1: В систему вводиться інформація про кредитні організації пропонують кредити під заставу житла, а також про пропоновані іпотечних кредитних продуктах.
Крок 2: Заповнення користувачем "картки позичальника", куди заводиться інформація про цілі кредитування, строку кредитування, бажаної сумі кредиту, суми щомісячного доходу і т.д.
Крок 3: Розрахунок ставки за користування кредитом за всіма наявними програмами, відповідно до введених користувачем даними.
Крок 4: Розрахунок характеристик кредитних програм для даного користувача, залежно від способу погашення кредиту. Розрахунок характеристик кредиту здійснюється за формулою ануїтетного платежу, за формулою кредиту з амортизацією боргу, а також програма має можливості розраховувати платіж за іншим формулами.
Крок 5: Вибір іпотечних кредитних програм на основі аналізу відповідності встановленим вимогам користувача.
Крок 6: Іпотечні програми, що задовольняють вимогам користувача, виводяться у вигляді таблиці.
Крок 7: Користувач вибирає найбільш відповідні для нього кредитні продукти, використовуючи інструментарій інформаційної системи.
Крок 8: Дані про обрані кредитних продуктах і пропонують їх банках виводяться на друк.
Авторська інформаційна система "Іпотечний кредит" може інтегруватися в систему ІЖК регіону одним з таких способів (таблиця 4):
Таблиця 4. Порівняльна характеристика варіантів використання ІС "Іпотечний кредит"
6. Розроблено методику фінансового планування діяльності організацій надають інформаційні послуги в сфері іпотечного житлового кредитування.
Розроблена автором інформаційна система, є механізмом, що дозволяє знизити транзакційні витрати потенційних позичальників в процесі вибору програми банківського іпотечного житлового кредитування. Однак, з іншого боку, її використання також неминуче тягне за собою виникнення транзакційних витрат, у вигляді плати за її використання. Звідси випливає необхідність встановлення цін на інформаційні та консультаційні послуги, що надаються з використанням ІС "Іпотечний кредит", таким чином, щоб їх рівень дозволяв позичальникові економити на трансакційних витратах, а продавцю - отримувати прибуток.
Для визначення ціни послуги з надання інформації, отриманої за допомогою ІС "Іпотечний кредит", автором була розроблена методика фінансового забезпечення організацій, що надають інформаційні послуги в системі іпотечного житлового кредитування.
Для опису пропонованої методики введемо такі позначення:
i - вид послуги, що надається організацією;
Х i - ціна реалізації однієї одиниці i-й послуги, руб.;
Ni - обсяг наданих послуг i-го виду, шт.;
ti - час на надання i-й послуги, хв.;
d - вартість години роботи співробітника, зайнятого наданням інформаційних та консультаційних послуг.
S - власні засоби, що використовуються в плановому періоді, руб.;
К - кредитні кошти, використовувані в плановому періоді, руб.;
На підставі прогнозу обсягів реалізації, складається прогнозна шкала попиту по кожному виду послуг.
де, Ц 1 i, Ц 2 i - можливі ціни продажу однієї одиниці i-й послуги в плановому періоді, руб.;
А 1 i, A 2 i - прогнозний обсяг продажів i-й послуги в плановому періоді за ціною Ц 1 i і Ц 2 i відповідно.
Будемо припускати, що прогнозна крива попиту (залежність обсягу продажів від ціни) є лінійною функцією виду:
N i = a i x i + b i, (2) де:
; 
;
З урахуванням прийнятих позначень, визначимо валову виручку-брутто в плановому періоді:
У вал =
Сукупні витрати організації у плановому періоді складуть:
Uобщ = Uпост + Uтр + Н + К xr, (4)
де,
Uпост - сума умовно-постійних витрат підприємства;
Uтр - сума витрат на оплату праці працівників, безпосередньо зайнятих наданням послуг, яка розраховується як:
Uтр =
Н - сума податкових відрахувань в плановому періоді;
К х r - сума платежів за користування кредитом.
Таким чином, фінансовий результат діяльності організації можна записати як:
ФР =
Тоді чистий прибуток організації, визначимо як позитивний чистий фінансовий результат (ЧФР):
ЧП = max {ЧФР; 0}, (6)
а, ЧФР = ФР - К.
На підставі наведених формул завдання пошуку оптимального обсягу надання послуг та оптимального обсягу використовуваних фінансових ресурсів, що забезпечують максимальну чистий прибуток, сформулюємо у вигляді такої економіко-математичної моделі.
Знайти оптимальні значення обсягу надання послуг {N i *}, їх цін {x i *}, а також оптимальні суми власних {S *} і позикових {К *} засобів, що забезпечують максимальне значення чистого прибутку (6).
ПП (N1, N2, ..., Nn) ® max, при обмеженнях: обсяг наданих послуг по кожному виду повинен бути невід'ємним і заданий цілим числом N i ≥ 0, N i - ціле; величина власних коштів, задіяних у виробництві, не повинна бути більше, ніж наявна сума власних коштів 0 ≤ S ≤ Smax; величина позикових коштів, задіяних у виробництві, не повинна перевищувати максимальної суми кредиту, доступною предпріятію.0 ≤ K ≤ Kmax; час, витрачений на надання послуг у плановому періоді не повинен перевищувати календарного фонду часу працівників, зайнятих наданням послуг Т ≤ Тmax; витрати підприємства не повинні перевищувати суми власних і позикових коштів доступних організації Uобщ ≤ S + K.
Сформульована задача є задачею нелінійного математичного програмування, вирішити яку можна з використанням програмного продукту MS Excel, що має в складі математичного забезпечення пакет програм нелінійного програмування.
Якщо Ni *, S *, K * рішення задачі, то оптимальна ціна кожного товару визначається за формулою:
х * i =
Порядок розрахунку:
1. Проводиться апроксимація кривої попиту лінійною функцією за формулою (2).
2. Визначається виручка організації за формулою (3)
3. За формулою (4) визначаються витрати організації на надання послуг.
4. Визначаються фінансовий результат (5) і чистий прибуток організації (6).
5. Знаходиться оптимальний обсяг надання послуг (N i *), а також сума власних (S *) і позикових (К *) коштів необхідних підприємству.
6. Знаходиться максимальна чистий прибуток.
2. Шилов М.Є. Удосконалення програмного забезпечення як інструменту вибору банківського іпотечного кредитного продукту / М.Є. Шилов / / Інформаційні матеріали шостий міжрегіональної науково-практичної конференції "Нові інформаційні технології - інструмент підвищення ефективності управління" .25 квітня 2007 р. - Н. Новгород: Уряд Нижегородської області, 2007. - 0,2 п. л.
3. Шилов М.Є. Економіко-правове регулювання іпотечного кредитування в Російській Федерації / М.Є. Шилов / / Електронний журнал "Досліджено в Росії" [Електронний ресурс]: http://zhurnal. ape. relarn.ru/articles/2006/222. pdf - 1,4 п. л.
4. Шилов М.Є. Особливості витрат фізичних осіб при укладенні угоди іпотечного житлового кредитування / М.Є. Шилов / / Збірник наукових статей аспірантів і здобувачів МКІ. Вип.14. - Н. Новгород: МКІ, 2006. - 0,2 п. л.
5. Шилов М.Є. Класифікація фінансових ризиків громадян / М.Є. Шилов / / Збірник наукових статей аспірантів і здобувачів МКІ. Вип.13. - Н. Новгород: МКІ, 2006. - 0,25 д. а.
6. Шилов М.Є. Взаємодія домогосподарств і банків у контексті теорії ігор / М.Є. Шилов / / Збірник наукових статей аспірантів і здобувачів МКІ. Вип.12. - Н. Новгород: МКІ, 2005. - 0,25 д. а.
7. Шилов М.Є. Інформованість громадян як фактор розвитку фінансового ринку / М.Є. Шилов / / Збірник наукових статей аспірантів і здобувачів МКІ. Вип.11. - Н. Новгород: МКІ, 2005. - 0,2 п. л.
8. Шилов М.Є. До питання фінансових ризиків на ринку іпотечного житлового кредитування / М.Є. Шилов / / Матеріали III Міжнародної наукової конференції молодих вчених, аспірантів і студентів "Молодь і економіка". 19 квітня 2006 - Ярославль: ЯВФЕІ, 2006. - 0,05 д. а.
9. Шилов М.Є. Фінансові ризики позичальників та органів державної влади в системі іпотечного житлового кредитування / М.Є. Шилов / / Матеріали III Міжнародної наукової конференції молодих вчених, аспірантів і студентів "Молодь і економіка". 19 квітня 2006 - Ярославль: ЯВФЕІ, 2006. - 0,05 д. а.
10. Шилов М.Є. Реалізація бюджетних програм іпотечного житлового кредитування в Н. Новгороді / М.Є. Шилов / / Збірник статей V Міжнародної науково-практичної конференції. Жовтень 2006 р. - Львів: РВВ ПГСХА, 2006. - 0,2 п. л.
11. Шилов М.Є. Функціональний механізм суб'єктів іпотечного житлового кредитування / М.Є. Шилов / / Сучасний стан та перспективи розвитку економіки Росії: Збірник статей IV Всеросійській науково-практичній конференції. Вересень 2006 р. - Львів: ПГУ, 2006. - 0,2 п. л.
12. Колосова Є. Н, Шилов М.Є. Іпотечне житлове кредитування в умовах соціально-економічної ситуації М. Новгорода / О.М. Колосова / / Збірник статей III Всеросійській науково-практичній конференції. Червень 2006 р. - Львів: РВВ ПГСХА, 2006. - 0,2 п. л.
13. Шилов М.Є. Основні тенденції розвитку ринку житла Нижегородської області в 2001-2005 рр.. / М.Є. Шилов / / Економічна теорія, прикладна економіка і господарська практика: проблеми ефективної взаємодії: Матеріали Всеросійської науково-практичної конференціі.25 жовтня 2006 р. - Ярославль: ЯрГУ, 2006. - 0,1 п. л.
Крок 5: Вибір іпотечних кредитних програм на основі аналізу відповідності встановленим вимогам користувача.
Крок 6: Іпотечні програми, що задовольняють вимогам користувача, виводяться у вигляді таблиці.
Крок 7: Користувач вибирає найбільш відповідні для нього кредитні продукти, використовуючи інструментарій інформаційної системи.
Крок 8: Дані про обрані кредитних продуктах і пропонують їх банках виводяться на друк.
Авторська інформаційна система "Іпотечний кредит" може інтегруватися в систему ІЖК регіону одним з таких способів (таблиця 4):
Таблиця 4. Порівняльна характеристика варіантів використання ІС "Іпотечний кредит"
| Механізм використання | Переваги | Недоліки |
| 1. Організація відкритого доступу на web-сайті. | Повне охоплення громадян. Безоплатне отримання інформації. Простота організації доступу. | Високі витрати на збір та обробку інформації. Нерегулярне оновлення інформації. Недостатня достовірність інформації. |
| 2. Організація доступу на базі іпотечного брокера | Більш висока надійність інформації. Більш низькі витрати на збір і аналіз інформації. Оперативне оновлення інформації. Можливість отримання консультації фахівця. | Справляння плати за користування програмою. Можливість змови іпотечного брокера кредитних установ. Відсутність можливості встановлення двосторонніх угод з усіма кредитними установами. |
| 3. Організація доступу на базі консультаційного центру | Широкий доступ до програми. Отримання консультацій фахівців. Можливість використання адміністративного ресурсу для отримання необхідної інформації. Висока вірогідність одержуваної інформації. | Залучення бюджетних коштів. |
Розроблена автором інформаційна система, є механізмом, що дозволяє знизити транзакційні витрати потенційних позичальників в процесі вибору програми банківського іпотечного житлового кредитування. Однак, з іншого боку, її використання також неминуче тягне за собою виникнення транзакційних витрат, у вигляді плати за її використання. Звідси випливає необхідність встановлення цін на інформаційні та консультаційні послуги, що надаються з використанням ІС "Іпотечний кредит", таким чином, щоб їх рівень дозволяв позичальникові економити на трансакційних витратах, а продавцю - отримувати прибуток.
Для визначення ціни послуги з надання інформації, отриманої за допомогою ІС "Іпотечний кредит", автором була розроблена методика фінансового забезпечення організацій, що надають інформаційні послуги в системі іпотечного житлового кредитування.
Для опису пропонованої методики введемо такі позначення:
i - вид послуги, що надається організацією;
Х i - ціна реалізації однієї одиниці i-й послуги, руб.;
Ni - обсяг наданих послуг i-го виду, шт.;
ti - час на надання i-й послуги, хв.;
d - вартість години роботи співробітника, зайнятого наданням інформаційних та консультаційних послуг.
S - власні засоби, що використовуються в плановому періоді, руб.;
К - кредитні кошти, використовувані в плановому періоді, руб.;
На підставі прогнозу обсягів реалізації, складається прогнозна шкала попиту по кожному виду послуг.
| ||||
А 1 i, A 2 i - прогнозний обсяг продажів i-й послуги в плановому періоді за ціною Ц 1 i і Ц 2 i відповідно.
Будемо припускати, що прогнозна крива попиту (залежність обсягу продажів від ціни) є лінійною функцією виду:
N i = a i x i + b i, (2) де:
З урахуванням прийнятих позначень, визначимо валову виручку-брутто в плановому періоді:
У вал =
Сукупні витрати організації у плановому періоді складуть:
Uобщ = Uпост + Uтр + Н + К xr, (4)
де,
Uпост - сума умовно-постійних витрат підприємства;
Uтр - сума витрат на оплату праці працівників, безпосередньо зайнятих наданням послуг, яка розраховується як:
Uтр =
Н - сума податкових відрахувань в плановому періоді;
К х r - сума платежів за користування кредитом.
Таким чином, фінансовий результат діяльності організації можна записати як:
ФР =
Тоді чистий прибуток організації, визначимо як позитивний чистий фінансовий результат (ЧФР):
ЧП = max {ЧФР; 0}, (6)
а, ЧФР = ФР - К.
На підставі наведених формул завдання пошуку оптимального обсягу надання послуг та оптимального обсягу використовуваних фінансових ресурсів, що забезпечують максимальну чистий прибуток, сформулюємо у вигляді такої економіко-математичної моделі.
Знайти оптимальні значення обсягу надання послуг {N i *}, їх цін {x i *}, а також оптимальні суми власних {S *} і позикових {К *} засобів, що забезпечують максимальне значення чистого прибутку (6).
ПП (N1, N2, ..., Nn) ® max, при обмеженнях: обсяг наданих послуг по кожному виду повинен бути невід'ємним і заданий цілим числом N i ≥ 0, N i - ціле; величина власних коштів, задіяних у виробництві, не повинна бути більше, ніж наявна сума власних коштів 0 ≤ S ≤ Smax; величина позикових коштів, задіяних у виробництві, не повинна перевищувати максимальної суми кредиту, доступною предпріятію.0 ≤ K ≤ Kmax; час, витрачений на надання послуг у плановому періоді не повинен перевищувати календарного фонду часу працівників, зайнятих наданням послуг Т ≤ Тmax; витрати підприємства не повинні перевищувати суми власних і позикових коштів доступних організації Uобщ ≤ S + K.
Сформульована задача є задачею нелінійного математичного програмування, вирішити яку можна з використанням програмного продукту MS Excel, що має в складі математичного забезпечення пакет програм нелінійного програмування.
Якщо Ni *, S *, K * рішення задачі, то оптимальна ціна кожного товару визначається за формулою:
х * i =
Порядок розрахунку:
1. Проводиться апроксимація кривої попиту лінійною функцією за формулою (2).
2. Визначається виручка організації за формулою (3)
3. За формулою (4) визначаються витрати організації на надання послуг.
4. Визначаються фінансовий результат (5) і чистий прибуток організації (6).
5. Знаходиться оптимальний обсяг надання послуг (N i *), а також сума власних (S *) і позикових (К *) коштів необхідних підприємству.
6. Знаходиться максимальна чистий прибуток.
Основні положення дисертації в публікаціях
1. Шилов М.Є. Особливості сучасного банківського іпотечного житлового кредитування (на матеріалах Нижегородської області) / М.Є. Шилов / / ЕПОС. - № 1, 2007. - 0,6 п. л.2. Шилов М.Є. Удосконалення програмного забезпечення як інструменту вибору банківського іпотечного кредитного продукту / М.Є. Шилов / / Інформаційні матеріали шостий міжрегіональної науково-практичної конференції "Нові інформаційні технології - інструмент підвищення ефективності управління" .25 квітня 2007 р. - Н. Новгород: Уряд Нижегородської області, 2007. - 0,2 п. л.
3. Шилов М.Є. Економіко-правове регулювання іпотечного кредитування в Російській Федерації / М.Є. Шилов / / Електронний журнал "Досліджено в Росії" [Електронний ресурс]: http://zhurnal. ape. relarn.ru/articles/2006/222. pdf - 1,4 п. л.
4. Шилов М.Є. Особливості витрат фізичних осіб при укладенні угоди іпотечного житлового кредитування / М.Є. Шилов / / Збірник наукових статей аспірантів і здобувачів МКІ. Вип.14. - Н. Новгород: МКІ, 2006. - 0,2 п. л.
5. Шилов М.Є. Класифікація фінансових ризиків громадян / М.Є. Шилов / / Збірник наукових статей аспірантів і здобувачів МКІ. Вип.13. - Н. Новгород: МКІ, 2006. - 0,25 д. а.
6. Шилов М.Є. Взаємодія домогосподарств і банків у контексті теорії ігор / М.Є. Шилов / / Збірник наукових статей аспірантів і здобувачів МКІ. Вип.12. - Н. Новгород: МКІ, 2005. - 0,25 д. а.
7. Шилов М.Є. Інформованість громадян як фактор розвитку фінансового ринку / М.Є. Шилов / / Збірник наукових статей аспірантів і здобувачів МКІ. Вип.11. - Н. Новгород: МКІ, 2005. - 0,2 п. л.
8. Шилов М.Є. До питання фінансових ризиків на ринку іпотечного житлового кредитування / М.Є. Шилов / / Матеріали III Міжнародної наукової конференції молодих вчених, аспірантів і студентів "Молодь і економіка". 19 квітня 2006 - Ярославль: ЯВФЕІ, 2006. - 0,05 д. а.
9. Шилов М.Є. Фінансові ризики позичальників та органів державної влади в системі іпотечного житлового кредитування / М.Є. Шилов / / Матеріали III Міжнародної наукової конференції молодих вчених, аспірантів і студентів "Молодь і економіка". 19 квітня 2006 - Ярославль: ЯВФЕІ, 2006. - 0,05 д. а.
10. Шилов М.Є. Реалізація бюджетних програм іпотечного житлового кредитування в Н. Новгороді / М.Є. Шилов / / Збірник статей V Міжнародної науково-практичної конференції. Жовтень 2006 р. - Львів: РВВ ПГСХА, 2006. - 0,2 п. л.
11. Шилов М.Є. Функціональний механізм суб'єктів іпотечного житлового кредитування / М.Є. Шилов / / Сучасний стан та перспективи розвитку економіки Росії: Збірник статей IV Всеросійській науково-практичній конференції. Вересень 2006 р. - Львів: ПГУ, 2006. - 0,2 п. л.
12. Колосова Є. Н, Шилов М.Є. Іпотечне житлове кредитування в умовах соціально-економічної ситуації М. Новгорода / О.М. Колосова / / Збірник статей III Всеросійській науково-практичній конференції. Червень 2006 р. - Львів: РВВ ПГСХА, 2006. - 0,2 п. л.
13. Шилов М.Є. Основні тенденції розвитку ринку житла Нижегородської області в 2001-2005 рр.. / М.Є. Шилов / / Економічна теорія, прикладна економіка і господарська практика: проблеми ефективної взаємодії: Матеріали Всеросійської науково-практичної конференціі.25 жовтня 2006 р. - Ярославль: ЯрГУ, 2006. - 0,1 п. л.