державна реєстрація прав на нерухоме майно

ЗМІСТ

ВСТУП	3
РОЗДІЛ 1. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО	5
1.1. Історичний аналіз законодавства України у сфері реєстрації прав на нерухоме майно	5
1.2. Порядок здійснення державної реєстрації на нерухоме майно	8
РОЗДІЛ 2. ТЕОРЕТИЧНІ І ПРАКТИЧНІ ПРОБЛЕМИ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО, ПОРЯДОК ЇЇ ЗДІЙСНЕННЯ	25
2.1. Міжнародна практика в області реєстрації прав на нерухомість	25
2.2. Поняття та сучасні правові проблеми реєстрації прав на нерухоме майно	29
ВИСНОВОК	43
Список використаної літератури	46

ВСТУП
У процесі формування ринку нерухомості, виникла потреба у введенні норм права, які визначають державну реєстрацію речових прав на неї. Можна виділити кілька причин її виникнення.
По-перше, в силу сформованої психології учасники цивільно-правових відносин вважали, що правовстановлюючі документи на нерухоме майно може видати тільки державний орган.
По-друге, юридичні особи, які купували в процесі приватизації нерухомість у приватну власність, хотіли отримати доказ цього факту від її колишнього власника - держави.
По-третє, брак обігових коштів у приватизованих підприємств або їх власників викликала потребу в банківському кредитуванні. У свою чергу, банківським або інші кредитним установам в забезпечення наданих кредитів були потрібні серйозні гарантії. Як правило, вони вимагали в заставу нерухоме майно і, як наслідок, правовстановлюючі документи на нього.
З прийняттям Цивільного кодексу Російської Федерації питання реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним придбали особливу значимість, а сама реєстрація - часто правообразующее значення. Відповідно до положень Кодексу в залежність від дотримання вимог про реєстрацію ставиться виникнення права власності на нерухомість та інших прав, що підлягають державній реєстрації (п.2 ст. 8 ЦК), а в ряді випадків - дійсність укладеної з нерухомим майном угоди.
Враховуючи велике значення об'єктів нерухомості в житті та діяльності громадян і юридичних осіб, а також у цивільному обороті, закон закріпив її спеціальний правовий режим. Він полягає в тому, що право власності, інші речові права на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехід і припинення підлягають в обов'язковому порядку державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі установами юстиції.
21 липня 1997 був прийнятий Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", який детально регламентує порядок проведення реєстрації нерухомого майна, прав на нього та угод з ним, а також повноваження органів здійснюють державну реєстрацію.
Метою курсової роботи є питання державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити наступне завдання:
1) розглянути історичні питання в області реєстрації прав на нерухоме майно;
2) дати коротку характеристику порядку здійснення державної реєстрації на нерухоме майно;
3) визначити міжнародну практику в області реєстрації прав на нерухоме майно;
4) розглянути поняття і визначити сучасні правові проблеми реєстрації прав на нерухоме майно.

РОЗДІЛ 1. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО
1.1. Історичний аналіз законодавства України у сфері реєстрації прав на нерухоме майно
Існуюче в кінці XIX століття в Росії публічне підтвердження речових прав на нерухомість досягалося за допомогою так званого кріпосного порядку, який полягав у тому, що всі акти на нерухомість у вигляді купчих, закладних та інших фортець відбуваються молодшим нотаріусом, а потім затверджуються старшим нотаріусом з внесенням останнім записів у свої реєстри (ці реєстри, очевидно, можна вважати слабкою подобою поземельних книг, прийнятих в Європі).
Фортечний порядок в Росії регулювався відповідно до Положення про нотаріальну частину від 14.04.1866г. Нотаріальні частини організовувалися в губернських містах, іноді в повітах, при окружних судах. Нотаріуси були державними службовцями, але утримувалися за рахунок винагороди, одержуваного за надані послуги. Як правило, при окружному суді складався один старший і кілька молодших нотаріусів. Усі факти, що стосувалися нерухомості, старший нотаріус відображав у двох книгах - кріпосну книгу і реєстрі кріпаків справ. Ведення цього реєстру здійснювалося у встановленому Міністерством юстиції порядку по об'єкту нерухомості. Лист реєстру, відповідний окремому об'єкту нерухомості, складався з декількох розділів, що стосуються відомостей про сам об'єкт, його власників, а також різні обмеження і обтяження прав на нього. [1]
Фортечні книги і реєстри купчих справ заводилися на певну територіальну одиницю в межах відповідного округу. Угоди з нерухомістю могли бути вчинені в будь-якому місці, але затверджувалися старшим нотаріусом лише за місцем знаходження майна. Для цього старшому нотаріусу протягом року повинні були представити виписку з актів, до якої молодший нотаріус вніс запис про скоєння в нотаріальній формі операції з нерухомим майном. Після оплати мита, і за відсутності підстав для відмови старший нотаріус стверджував представлену йому виписку, робив запис у кріпосну книгу і відмітку в реєстрі кріпаків справ. Про вироблених дії повідомлялося органам влади, а сторонам на руки видавалася виписка з кріпосної книги про внесеної до неї запису про операцію відчуження землі, яка і слугувала посвідченням права покупця на землю.
Однак дана кріпосна система мала і ряд суттєвих недоліків. До них можна віднести наступні: [2]
1) відсутність єдиної законодавчої системи;
2) значна кількість суперечать один одному норм;
3) недостатня гласність у сфері встановлення земельних прав (інформацію про об'єкт нерухомості з кріпаків книг та реєстру купчих справ можна було отримати тільки за згодою власника);
4) невизначеність, неоднозначність і недостатня надійність прав на нерухомість (наприклад, при вчиненні кількох угод відчуження землі в різних місцях отримував не той, хто першим зробив операцію, а той, хто раніше пред'явив запис для затвердження старшому нотаріусу);
5) зайва складність і дорожнеча процедури. [3]
Для усунення цих недоліків кріпосного порядку до 1881р. був розроблений проект Вотчинного статуту (використання в назві слова "вотчинний" пов'язане з тим, що історично всі права на нерухоме майно іменувалися вотчинними правами).
Розробники проекту визначили мету введення вотчинної системи як "встановлення належної гласності, визначеності, і, головне, твердості земельних прав і можливо повної свободи в розпорядженні ними, спрощення виробництва з придбання їх, наближення місця вчинення актів про нерухомих маєтках до населення, усунення неформальній власності" . [4]
Основними принципами запропонованого порядку називалися:
1) "початок внесення" - вчинення запису прав власності, обмежених прав, обмежень і забезпечень в кріпосну книгу;
2) публічність (гласність) - визнання вотчинних книг голосними і достовірними;
3) безповоротність - визнання прав, придбаних на підставі запису в вотчинних книгах, безповоротно;
4) спеціальність - точне зазначення в вотчинних книгах всього обсягу вносяться до неї прав та обтяжень;
5) принцип старшинства - припускав, що першочерговість обмежень і обтяжень прав власності на нерухомість визначається часом внесення запису до вотчинну книгу.
Проектом Статуту передбачалося введення інституту вотчинних книг, куди вносилися записи про права на нерухомість і угод з нею, і які були єдиним джерелом відомостей про правове становище кожного об'єкта нерухомості. Проект передбачав обов'язкову первинну реєстрацію прав за допомогою запису в кріпосну книгу в наступних випадках: при відчуженні нерухомості, її заставі; при здійсненні операцій з нерухомим майном, що вимагають, відповідно до закону, вчинення кріпосного акту; при виробництві межування землі в порядку, встановленому межовими законами. Запис вносилася на підставі заяви власника при посвідченні його прав на це майно, надання відомостей про обмеження і обтяження на нього.
Творці проекту передбачили створення спеціальних установи - "вотчинних встановлень", у віданні яких зосереджувалося все виробництво з ведення вотчинних книг, внесення до них записів про права на нерухомість і угод з нею, а також вчинення вотчинних актів.
Такий проект, поза сумнівом, мав революційне значення для обороту нерухомості в Росії. І природно, що він викликав серед фахівців серйозні дискусії (наприклад, обговорювалося співвідношення реєстрації прав на нерухомість, і станом землеустрою в Росії на той період). Суперечки тривали до початку першої світової війни, а послідувала за цим революція зробила проблему неактуальною. Таким чином, дореволюційна Росія так і не отримала дієвого інструменту для забезпечення надійності цивільного обороту нерухомого майна.
Новий етап розвитку інституту державної реєстрації прав на нерухомість настав з прийняттям Конституції РФ 1993 р . і подальших правових актів, що регулюють здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно.
1.2. Порядок здійснення державної реєстрації на нерухоме майно
Державна реєстрація проводиться на підставі заяви правовласника, сторони (сторін) договору або уповноваженого ним на те особи за наявності у нього належним чином оформленого доручення. Належним чином оформлена довіреність має відповідати всім вимогам Цивільного кодексу.
Якщо правовласник або сторона в договорі - неповнолітній у віці до 14 років (малолітній), або громадянин, визнаний недієздатним, від його імені виступають законні представники, причому подання довіреності для цього не потрібно. Законні представники малолітніх - це батьки, усиновителі або опікуни, а недієздатних - опікуни.
Неповнолітні у віці від 14 до 18 років можуть звертатися із заявою про реєстрацію самостійно, але за згодою на це їх законних представників. Ця згода має бути висловлена у письмовій формі. [5]
Як правило, звернутися із заявою про реєстрацію прав на підставі договору можуть все що у ньому сторони. Але з тексту ст.16 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" випливає, що, якщо мова йде про договір, що не вимагає нотаріального посвідчення і не засвідченому нотаріусом, то державна реєстрація може бути проведена тільки за заявами всіх сторін . Якщо ж одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації, то друга може звернутися до суду, який має право винести рішення про державну реєстрацію, обов'язкове для установи юстиції з реєстрації прав, при цьому з уклоняющейся сторони можуть бути стягнуті збитки, викликані затримкою реєстрації, якщо це ухилення було необгрунтованим (ст.165 ЦК України).
Якщо ж права виникли на підставі договору, що не вимагає нотаріального посвідчення, але посвідченого за бажанням сторін, для проведення державної реєстрації досить заяви однієї з них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "). У ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" не відображена ситуація, при якій обов'язкове нотаріальне посвідчення договору передбачено законом. Оскільки закон пов'язує визначення кола осіб, які мають право на подання заяви про державну реєстрацію, з єдиною умовою - нотаріальним посвідченням договору, слід дійти висновку, що державна реєстрація може бути проведена за заявою однієї із сторін і тоді, коли нотаріальне посвідчення договору обов'язково в силу закону. ^[6]
У випадку якщо права виникають на підставі акту державного органу або акта органу місцевого самоврядування, заяву про державну реєстрацію права подається особою, щодо якої прийнято зазначені акти (у даному випадку маються на увазі індивідуальні (ненормативні) акти). Такі акти можуть бути видані тільки у випадках і в порядку, зазначених у законі, і повинні бути підписані особою, наділеним правом здійснювати відповідні владні дії від імені органу.
До заяви, відповідно до ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", повинні бути додані необхідні для реєстрації документи, перш за все ті, які є підставами для державної реєстрації наявності, виникнення , припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно та угод з ним, а саме:
- Акти, видані органами державної влади чи органами місцевого самоврядування в межах їх компетенції в порядку, який встановлений законодавством, що діяло в місці видачі таких актів на момент їх видання;
- Договори та інші угоди щодо нерухомого майна, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці розташування об'єктів нерухомого майна на момент укладення угоди;
- Акти (свідоцтва) про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці здійснення приватизації на момент її здійснення;
- Свідоцтва про право на спадщину;
- Вступили в законну силу судові рішення;
- Акти (свідоцтва) про права на нерухоме майно, видані уповноваженими органами державної влади в порядку, встановленому законодавством, яке діяло в місці видання таких актів на момент їх видачі;
- Інші акти передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника відповідно до законодавства, яке діяло в місці передачі на момент її здійснення.
Під актами, виданими органами державної влади чи органами місцевого самоврядування в межах їх компетенції, законодавець має на увазі нормативні акти, прийняття яких віднесено чинним російським законодавством (насамперед Конституцією РФ) до компетенції різних органів державної влади та місцевого самоврядування.
Договори та інші угоди можуть бути предметом державної реєстрації самі по собі, а так само в якості підстави породжуваних, змінюється або припиняється ними прав.
Для того щоб договір було визнано укладеним, сторін повинні в передбаченій законом формі досягти згоди щодо його предмета і всіх інших істотних умов (ст.432 ЦК України). За загальним правилом договір визнається укладеним, коли особою, яка направила оферту, отриманий акцепт, але якщо договір підлягає обов'язковій реєстрації, то моментом його укладення вважається, якщо інше не встановлено законом, момент державної реєстрації (ст.433 ЦК України).
Якщо мова йде про договори, пов'язаних з правами на нерухомість, то ці договори служать підставою для реєстрації виникнення, припинення і переходу відповідних прав. У випадках, коли Цивільний кодекс РФ передбачає обов'язкову реєстрацію різних угод, які пов'язані з нерухомістю, реєстрація прав, що випливають з відповідних договорів, одночасно розглядається як реєстрація операції. І тільки тоді, коли мова йде про угоди, спрямованих на обтяження прав на нерухомість, державній реєстрації підлягають самі відповідні договори (наприклад, ст.352 ЦК України).

Приватизація житлових приміщень здійснюється відповідно до Закону "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" від 04 липня 1991р. з наступними змінами та доповненнями. Закон про приватизацію передбачає передачу громадянам у власність за їх бажанням займаних ними жилих приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду.
Передача здійснюється на безоплатній основі, причому громадянин має право на безкоштовне придбання житла тільки один раз. Але існує й виключення: неповнолітні особи, які є власниками житлового приміщення, отриманого в порядку приватизації, зберігають право на приватизацію іншого, отриманого ними згодом житлового приміщення в будинках державного або муніципального житлового фонду, після досягнення повноліття.
Приватизація оформляється договором передачі житла, який має свої особливості, чому і виділений законодавцем в окреме підстава виникнення, припинення і переходу прав на житло. Головна особливість полягає в тому, що проголошений Цивільним кодексом принцип свободи договору в даному випадку стосується тільки однієї сторони - громадянина, що бажає приватизувати займане ним житло.
Ще одна підстава для державної реєстрації прав - свідоцтво про право на спадщину. Воно видається спадкоємцям, які прийняли спадщину, на підтвердження їхніх прав на отримане майно. Спадкоємці набувають право на майно з дня відкриття спадщини, тому можна сказати, що державна реєстрація прав на нерухомість в даному випадку носить не правовстановлюючий, а правоподтверждающій характер. Склад спадкоємців визначається заповітом або законом.
Відповідно до ст.36 Основ законодавства про нотаріат видають свідоцтво про право на спадщину та вживають заходів до охорони спадкового майна тільки державні нотаріуси. І лише за відсутності в нотаріальному окрузі державної нотаріальної контори спільним рішенням органу юстиції і нотаріальної палати виконання відповідних функцій може бути доручено одному з нотаріусів, що займаються приватною практикою. [7]
Свідоцтво про право на спадщину видається всім спадкоємцям разом чи кожного окремо - за їх бажанням (в останньому випадку у свідченнях вказується все спадкове майно і частка спадкоємця, що одержує свідоцтво). Якщо виявиться, що будь-яке майно не включено у свідоцтво про спадщину, то на нього може бути видано додаткове свідчення.
Права на нерухоме майно, встановлені рішенням суду, підлягають державній реєстрації на загальних підставах. Під терміном "рішення суду" носить в даному випадку узагальнюючий характер і позначає так само рішення третейського та арбітражного суду.
Рішення суду в контексті ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" [8] можуть визнавати за громадянами і організаціями певні права на нерухоме майно (право власності, право господарського відання, право оперативного управління, сервітутні й інші речові права) , визнавати недійсними оспорімие угоди і вказувати порядок застосування наслідків визнання недійсними нікчемних угод.
Чинне процесуальне законодавство наділяє осіб, які беруть участь у справі, а також судового пристава-виконавця правом постанови перед судом питання про роз'яснення рішення (ст.17 Федерального закону "Про виконавче провадження").
Слід зауважити, що право на нерухоме майно може бути встановлено не тільки судовим рішенням, а й визначенням суду про затвердження мирової угоди сторін, визначенням або постановою касаційної, апеляційної, наглядової інстанції, які винесли нове рішення у справі або змінили рішення суду.
Однією з підстав для обмеження прав на нерухоме майно є накладення арешту на це майно, тобто його опис, оголошення заборони розпоряджатися ним, а при необхідності - обмеження права користування, застосовуваний для забезпечення позову або в інших цілях. Арешт майна тягне наступні обмеження в правах: неможливість його продажу, дарування, міни, здачі в найм (оренду), застави. У зв'язку з цим ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (ст.28) запропонована необхідність повідомлення реєстратора про вироблений арешт у триденний термін.
Ще однією підставою для державної реєстрації є різні акти (свідоцтва) державних органів. Ці акти відносяться до категорії індивідуальних. Слід зауважити, що до даного виду підстав відносяться і різні акти органів місцевого самоврядування, наділених необхідними повноваженнями. Компетенція і цих, і органів державної влади визначається законодавством, яке діяло в місці видачі і на момент видачі акту (документа).
В якості прикладів таких актів можна привести підлягають реєстрації ліцензії на водокористування, які видаються спеціально уповноваженим державним органом управління використання і охорони водного об'єкта; акти подання земельної ділянки органами місцевого самоврядування для будівництва об'єктів нерухомості в міських та сільських населених пунктах; та інші акти (свідоцтва).
До особливих випадків, які вкладаються в рамки даної підстави, можна віднести:
- Прийняття безхазяйне нерухомих речей на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно (підставою для такого прийняття на облік є заява органу місцевого самоврядування, на території якого знаходиться безхазяйне річ, - ст.225 ГК РФ);
- Рішення про вилучення майна у власника у вигляді реквізиції, тобто за обставин, які мають надзвичайний характер, в інтересах суспільства за рішенням державних органів у порядку і на умовах, встановлених законом, зокрема, з неодмінною виплатою вартості майна (ст.242 ЦК України) або у вигляді конфіскації (ст.243 ЦК України) . [9]
До числа інших актів передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника, передбачених ст.18 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", відносяться самі різні акти, відповідні діяв в місці передачі і на момент здійснення передачі законодавству.
До цих актів в даний час можна віднести такі підстави для державної реєстрації прав, як внесення фізичними та юридичними особами вкладу у вигляді нерухомості в яка ними господарське товариство (товариство), наділення власниками правом оперативного управління створюваних ними установ, передача юридичною особою іншій юридичній особі прав на нерухомість при окремих видах реорганізації юридичної особи, наділення від імені власника державним органом або муніципальним утворенням правом господарського ведення на певний нерухоме майно новостворюваного державного або муніципального унітарного підприємства та ін ^[10]
Слід окремо зауважити, що ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" не вказується ще одна підстава для державної реєстрації на нерухоме майно - довідка правління споживчого кооперативу про повну виплату паю. У відповідності зі ст.218 ГК РФ член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інші особи, які мають право на паєнагромадження, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом , набувають право власності на зазначене майно. Оскільки все вищеперелічене майно відноситься до нерухомості, що виникло право підлягає реєстрації відповідно до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", хоча в цьому випадку ця юридична процедура носить не правовстановлюючий, а правоподтверждающій характер, так як право на ці приміщення виникає з моменту повного внесення паю.
Обов'язковим додатком до документів, необхідних для державної реєстрації, є план земельної ділянки, ділянки надр і (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадастрового номеру.
Деякими статтями глави 4 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" можуть бути передбачені додаткові документи, надання яких необхідно для державної реєстрації. Так, наприклад, у разі державної реєстрації права на частку у спільній частковій власності на нерухоме майно, до заяви про державну реєстрацію з боку інших співвласників повинні додаватися в письмовій формі згоди, які повинні бути оформлені кожним співвласником в органі, що здійснює державну реєстрацію прав, або бути нотаріально завірені. Відсутність такої згоди може служити підставою для призупинення державної реєстрації (ст.24 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним").
При подачі заяви про державну реєстрацію будь-яка фізична особа-правовласник, сторона в договорі або представник зобов'язані пред'явити документ, що засвідчує особистість. Тут розумно навести перелік таких документів, але до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" його, зрозуміло, немає, тому можна використовувати норми, що містяться в інших правових актах. Найбільш докладний перелік документів, що засвідчують особу, наведений у Правилах реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації, затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 17 липня 1995р. з подальшими змінами і доповненнями:
- Паспорт;
- Свідоцтво про народження - для осіб, які не досягли 16 років (слід зауважити, що в даний момент паспорт видається особам, які досягли 14 років);
- Закордонний паспорт - для постійно проживають за кордоном громадян, які тимчасово перебувають на території РФ;
- Посвідчення особи - для військовослужбовців (офіцерів, прапорщиків, мічманів);
- Військовий квиток - для солдатів, матросів, сержантів і старшин, які проходять військову службу за призовом або за контрактом;
- Довідка про звільнення з місць позбавлення волі - для осіб, звільнених з місць позбавлення волі.
Особистість іноземних громадян та осіб без громадянства встановлюється на підставі виду на проживання чи національного паспорта з відміткою про реєстрацію в органах внутрішніх справ або інших уповноважених органах.
Представник юридичної особи зобов'язаний пред'явити установчі документи юридичної особи, а також документ, що засвідчує його особу, та документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи.
Також для державної реєстрації необхідно пред'явити документ про оплату реєстрації. Таким документом є квитанція про приймання грошей кредитною установою, що здійснює грошові розрахунки з населенням, або платіжне доручення організації з відміткою банку про прийняття платежу. Обов'язковим є додаток оригіналу платіжного документа.
При отриманні правовстановлюючих документів на державну реєстрацію посадова особа органу юстиції з реєстрації прав вносить відповідний запис до книги обліку документів, правила ведення яких встановлені Наказом Мін'юсту РФ, Мингосимущества РФ, Мінбуду РФ від 22 липня 1998р. № 83/172/23 "Про затвердження Правил ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним".
Книга обліку вхідних документів призначена для внесення записів про документи, що подаються до органу юстиції з реєстрації прав (або його філія) для здійснення ним державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним відповідно до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ".
У книзі обліку вхідних документів провадяться записи за такими заявами і документах: [11]
- Заяв про державну реєстрацію прав з документами;
- Заявами про реєстрацію обмежень (обтяжень) права з документами;
- Заяв про виправлення технічних помилок у записах, допущених при державній реєстрації прав;
- Заявами про призупинення державної реєстрації прав;
- Документів, необхідних для проведення державної реєстрації, наприклад: відповіддю відповідних органів та організацій на звернення установ юстиції з реєстрації прав (їх філій) або правовласників про надання відомостей, необхідних для державної реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна (п.3 ст.8 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним");
- Додатковим документів, що подаються заявником з метою усунення причин, що призвели до призупинення реєстратором прав державної реєстрації прав;
- Інших документів, що стосуються здійснюваної установами юстиції з реєстрації прав (їх філіями) державної реєстрації прав, наприклад, визначень або рішеннями судів про призупинення державної реєстрації прав.
Заявнику видається розписка в отриманні документів на державну реєстрацію з їх переліком, а також із зазначенням дати їх подання. Розписка підтверджує прийняття документів на державну реєстрацію, крім того, з вказаної в ній дати починається проведення всіх реєстраційних дій, і, отже, обчислення місячного строку, протягом якого, відповідно до п.3 ст.13 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ", повинна бути проведена державна реєстрація.
Правова експертиза - це вивчення поданих для державної реєстрації документів з метою встановлення юридичного факту, що є безперечним підставою для виникнення, наявності, переходу, припинення або обтяження (обмеження) прав на нерухоме майно [12].
Вимоги до документів, що подається на державну реєстрацію, містяться в ст.18 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". [13]
У ній говориться, що документи, що встановлюють наявність, виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно і подаються на державну реєстрацію, повинні відповідати вимогам, встановленим законодавством РФ, і відображати інформацію, необхідну для державної реєстрації прав на нерухоме майно до Єдиного державного реєстру прав. Зазначені документи повинні містити опис нерухомого майна і вид реєстрованого права та в установлених законодавством випадках повинні бути нотаріально засвідчені, скріплені печатками, повинні мати належні підписи сторін або визначених законодавством посадових осіб.
Рішення про відмову у реєстрації повинно бути прийнято в письмовій формі із зазначенням мотивів для відмови, до загального місячного термін, або протягом терміну призупинення державної реєстрації. Копія цього рішення повинна бути поміщена у справу правовстановлюючих документів.
Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним, як свідчить ст.12 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", містить інформацію про існуючі та припинені права на об'єкти нерухомого майна, дані про вказані об'єкти і відомості про правовласників.
Фактично ЕГРП складається з трьох основних складових:
- Книги обліку документів;
- Безпосередньо запису про конкретні об'єкти нерухомого майна, існуючих і припинені права на ці об'єкти, правовласників, існуючих і припинених обмеження (обтяження) прав, здійснені згідно з встановленими вимогами;
- Справи правовстановлюючих документів.
Орган юстиції з реєстрації прав в обов'язковому порядку веде книгу обліку документів, прийнятих на державну реєстрацію. Саме з дати внесення до неї запису про що надійшов заяві про реєстрацію права на об'єкт нерухомого майна, обмеження права або угоди починається державна реєстрація. Крім того, при внесенні запису в цю книгу документам, прийнятим на реєстрацію, присвоюється вхідний номер, який згодом складає основу номера виробленої запису про реєстрацію права, його обмеження або угоди.
Книга містить інформацію про всі надійшли на реєстрацію документах. Якщо на підставі документів прийнято рішення про відмову в державній реєстрації, то про це робиться відмітка у книзі і реєстраційний запис у цьому випадку не проводиться, номер реєстрації не присвоюється.
Якщо ж приймається рішення про здійснення державної реєстрації, то інформація про виробленої реєстрації відображається в книзі обліку виданих свідоцтв про державну реєстрацію прав. Книга обліку виданих свідоцтв про державну реєстрацію прав містить інформацію про те, що правовласник або інша особа, яка звернулася за реєстрацією обмеження (обтяження), повідомлено про результати проведеної за його заявою державної реєстрації та отримала документ про зареєстроване право чи угоді.
Сам Єдиний державний реєстр прав складається з окремих розділів - на кожен об'єкт нерухомого майна, про реєстрацію прав на який або угод з ним було подано заяву. Кожен розділ Єдиного державного реєстру прав ідентифікується кадастровим або умовним номером об'єкта. Усі записи про об'єкт нерухомого майна, права на цей об'єкт, виникненні, переході і припинення таких прав, про обмеження (обтяження) вносяться до відповідного, відкритий саме для цього об'єкта нерухомості розділ Єдиного державного реєстру прав, тобто на земельну ділянку, будинок, що стоїть на цій земельній ділянці, конкретне приміщення в цій будівлі (або інший об'єкт, що входить до складу будівлі) заводяться окремі розділи реєстру. Але при цьому розділи в Єдиному державному реєстрі прав розміщуються відповідно до принципу єдиного об'єкта нерухомого майна.
Правила ведення Єдиного державного реєстру прав передбачають також внесення записів про зміни, які не спричиняють за собою припинення або переходу права. Для цих цілей передбачений спеціальний лист, на який і вносяться такі відомості. До таких відомостей, зокрема, відносяться зміна прізвища, імені, по батькові, місця проживання фізичної особи, найменування юридичної особи або його юридичної адреси, уточнення площі об'єкта, зміни при незначній конструкції будівлі і ін
Для внесення відомостей про зміни, які не спричиняють за собою припинення або переходу права, на аркуші, до якого відноситься зміна, у графі "Особливі відмітки реєстратора" проставляється штамп про внесення змін в реєстраційну запис. На штампі вказуються дата внесення змін та ім'я реєстратора, засвідчені його підписом. При внесенні ще однієї зміни ставиться додатковий штамп про внесення змін.
На кожен об'єкт нерухомого майна відкривається справа правовстановлюючих документів. У справу містяться всі документи, що надходять для державної реєстрації на цей об'єкт.
Свідоцтво про державну реєстрацію прав, що видається правовласнику, є документом суворої звітності, має ступінь захищеності на рівні цінних паперів на пред'явника, а також облікову серії та номер.
Свідоцтво видається правовласнику при реєстрації будь-якого речового права на об'єкт нерухомого майно, а також орендарю і заставодержателю.
Видача свідоцтв про державну реєстрацію, а також оригіналів правовстановлюючих та інших підлягають видачі правовласнику, орендарю або заставодержателю документів здійснюється у разі звернення суб'єкта права після закінчення місячного терміну до органу юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Отримання свідоцтва про державну реєстрацію права є правом, а не обов'язком власника прав. Видача свідоцтва провадиться на підставі пред'явленої розписки в отриманні документів на державну реєстрацію, що видається при поданні документів на державну реєстрацію заявникові. Також при видачі свідоцтва про державну реєстрацію правовласник - фізична особа - зобов'язаний пред'явити документ, що засвідчує особу, та, якщо свідоцтво отримує уповноважена правовласником особа, що належним чином оформлену довіреність. Представник юридичної особи-правовласника пред'являє, крім документа, що посвідчує особу, документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи. Інформація про те, що правовласник отримав документ про зареєстроване право чи угоді, заноситься до книги обліку виданих свідоцтв.

РОЗДІЛ 2. ТЕОРЕТИЧНІ І ПРАКТИЧНІ ПРОБЛЕМИ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО, ПОРЯДОК ЇЇ ЗДІЙСНЕННЯ
2.1. Міжнародна практика в області реєстрації прав на нерухомість
Світова практика виходить з необхідності використання в обов'язковому порядку можливостей недержавних правових інститутів для забезпечення юридичної чистоти реєстрованих угод і законності виникають на їх основі прав, що цілком відповідає завданням створення стабільного обороту нерухомості. Для країн англосаксонської системи права це обов'язкова участь в операції страхового маклера. Для країн системи континентального права, до якої належить і наша держава, таким, недержавним, способом забезпечення законності операцій з нерухомістю завжди було їх обов'язкове нотаріальне посвідчення.
Міжнародно-правовий досвід вже давно передбачає проведення обов'язкової державної реєстрації прав на нерухоме майно, але тільки на підставі нотаріально засвідченої угоди. Закон же дозволяє громадянам звертатися безпосередньо до реєструючого органу з договором, складеним у простій письмовій формі, тобто, по суті, перекладає на державного службовця обов'язки незалежного та неупередженого нотаріуса [14].
Основною ознакою, по якому розрізняються системи зміцнення прав на нерухоме майно в країнах європейської цивілізації, включаючи і країни Американського, деякі країни Африканського континентів, Південно-Східної Азії та Австралії, є те, яку роль в охороні прав на нерухоме майно відіграє держава: чи бере воно це на себе або надає власникам цих прав самим дбати про їх охорону. Саме за цією ознакою розрізняються дві основні системи зміцнення прав на нерухоме майно (а точніше - єдині, в тих країнах, де взагалі мають місце бути системи зміцнення прав), а саме:
- Система реєстрації актів про операції з нерухомістю (в російській літературі вона вже встигла отримати найменування «Актова система»), і
- Система реєстрації прав на нерухоме майно («Титульна система»).
Головним центром поширення актів система є практично всі штати США; центром розповсюдження Титульною системи - європейські країни і Австралія.
Сутність актів система полягає в тому, що в угодах з нерухомістю держава, якщо й бере на себе яку-небудь функцію, пов'язану з можливою відповідальністю, то тільки в реєстрації самого факту вчинення правочину певного змісту між певними особами. Чи мають сторони право на здійснення цієї операції, чи мають вони взагалі якесь відношення до самого предмета угоди, та й чи існує цей предмет у природі, не цікавить реєстратора - в його обов'язки входить тільки упевнитися в тому, що перед ним саме ті особистості , які вказують себе в договорі, вручає йому для реєстрації, і точно зафіксувати дату та час реєстрації. А якщо угода укладена за допомогою нотаріуса, то й турбота про ідентифікацію сторін стає зайвою. Особлива важливість фіксації дати і часу реєстрації полягає в тому, що, якщо колишній власник успішно спробує кілька разів продати, поки оформляються ці угоди, один і той самий об'єкт (або декілька разів закласти одне і теж майно), і тому стосовно одного й того ж об'єкта виникнуть конкуруючі між собою права або інтереси, то задоволення, перш за все, буде надано тому претенденту, чий договір буде зареєстрований раніше.
Покупець нерухомості (а також іпотечний кредитор) сам на собі несе весь тягар ризику, пов'язану з операцією. А ризик цей, наприклад, може полягати в тому, що продавець не є власником нерухомості, що продається і не має на її продаж ніяких повноважень; а також будь-який з тих, які перераховані у вступі. Подібні «сюрпризи» можуть ховатися не тільки в поточній угоді, але і в глибокій історії її об'єкта. Наприклад, в пилу старовинного архіву може бути виявлений старий пергамент, з якого вченому чоловікові, по крупицях відновлюються події минулих століть, стане відомо, що в позаминулому столітті таким собі негідником-грошолюбом було приховано заповіт нікого лендлорда, і клаптик орної землі дістався йому в руки досконалого незаконно, що робить нікчемними весь ряд наступних угод із цією землею. І, якщо живі нащадки тих, кому по знайденому заповітом повинна була дістатися ця земля, вони мають право вимагати беззастережної передачі цієї землі їм. І не важливо, що сусіднє село до цього часу вже виросло у велике місто - центр світового фінансового ринку, а на місці колишнього городу знаходяться декілька земельних ділянок найпрестижнішої і дохідної у місті забудови.
Таким чином, перш ніж купити нерухомість, необхідно ретельно вивчити всю історію переходів її з рук в руки (Title of research), історію застав і здачі в оренду, увійти в деталі сімейних історій її колишніх власників та інше, аж до самого походження нерухомості (наприклад , пожалування королем) з тим, щоб звести до мінімуму можливі несподіванки. Природно, що таке дослідження не під силу пересічному покупцеві - для нього за досить високу плату це роблять спеціалізуються на цьому юристи. Але і вони не в змозі дати стовідсоткову гарантію "чистоти титулу», і покупцеві все одно доводиться ризикувати, а, отже, і страхувати купується титул, тобто своє право (title insurance). Страхуванням титулу займаються спеціалізовані страхові компанії, що є досить ефективним бізнесом. Річний обсяг таких компаній у США в 1980 році становив 1.26 млрд. доларів
Отже, «конструктивними» інститутами, які складають актовий систему, є:
- Урядова чи приватне (наприклад, в Бразилії) бюро реєстрації договорів та інших актів про операції з нерухомістю;
- Нотаріальні або адвокатські бюро, що спеціалізуються на дослідженні «Чистоти титулу»;
- Страхові компанії, що спеціалізуються на "Страхування титулу», або Титульні страхові компанії.
У логіці Титульною системи реєстрації закладено конструктивне єдність Поземельної книги та Кадастру нерухомості. Перш за все, це обумовлено тим, що Поземельна книга як інформаційна система в якості основної інформаційної осередку використовує земельну ділянку - основний об'єкт реєстрованих прав. Земельна ділянка отримує унікальний ідентифікаційний (кадастровий) номер, яким ідентифікується кожний лист Поземельної книги, присвячений цій ділянці, а також будь-який інший документ, що зберігається у справах, заведених на нього, у результаті чого виникає повна ясність відносно якого саме об'єкта зареєстровані права в Поземельної книзі. Однак історично склалося так, що національні системи опису нерухомості розвивалися, перш за все, з метою її оподаткування. Повною мірою проблема зміцнення прав та роль в цьому кадастру була усвідомлена тільки в XIX столітті. Тому національні кадастрові системи значний час для систем реєстрації права служили зовнішньої, паралельної і навіть вторинної інформаційною системою. У XX столітті намітилася сильна тенденція об'єднання цих систем (системи реєстрації права на нерухомість, системи її оподаткування і обслуговуючого їх кадастру нерухомості).
Отже, «конструктивними» інститутами, які складають класичну титульну систему, є:
- Встановлений законом порядок, згідно з яким визнається лише те право на нерухомість, яка зареєстрована в Поземельної книги. У числі цих прав:
- Право власності;
- Права та інтереси третіх осіб (орендарів, кредиторів, осіб, на користь яких обтяжена нерухомість та інше.
У операції з нерухомістю в руки нового власника право переходить саме в момент реєстрації цього права, яка фізично полягає в тому, що в рядку запису «Правовласник» одне ім'я замінюється іншим.
Поземельна книга, як правило, складається з трьох розділів.
У Німецької Поземельної книги, присвяченої об'єкту нерухомості, в частині I вказуються власники, в частині II - права третіх осіб, (наприклад, право сусіда користуватися дорогою, право муніципальних підприємств прокладати комунікації), в частині III-заставні права кредиторів (іпотек та поземельні борги ). [10]
Крім центрально-європейської системи реєстрації прав, визнаної як класична Титульна система реєстрації прав на нерухомість, в світі мають поширення й інші системи: система Торренса і Французька система реєстрації прав.
2.2. Поняття та сучасні правові проблеми реєстрації прав на нерухоме майно
Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно дано в ст.2 ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", прийнятого Державною Думою 17 червня 1997 року, в якій державна реєстрація визначається як "юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення , обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації ".
Цей правовий інститут є, у своєму сучасному правовому сенсі, новим для законодавства Російської Федерації. Однак те, що права на нерухоме майно мають потребу в якій-небудь публічному підтвердження з боку держави в силу важливості і специфічності даного об'єкта цивільного обороту, визнавалося російськими вченими-цивілістами ще в минулому столітті і на початку нинішнього [15]. Крім того, різні системи державної реєстрації прав на нерухомість існують і діють вже досить довгий час і в інших країнах.
Таким чином, можна зробити висновок, що створення правового інституту державної реєстрації не будувалося на "порожньому місці", а грунтувалося на теорії та практиці міжнародного та вітчизняного цивільного права.
Перед тим, як розглядати саме поняття державної реєстрації, слід прояснити деякі аспекти. І перший з них: що ж мається на увазі законодавцем у даному випадку під нерухомим майном? П.1 ст. 130 ЦК РФ дає таке загальне визначення нерухомості: все, що міцно пов'язане землею, об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Але крім цього, до нерухомості віднесені й об'єкти, що не відповідають даним критерієм - повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також (ст. 132 ГК РФ) підприємство як майновий комплекс. Нерухомість - юридичне поняття, і майно може бути віднесено до нерухомості законом, що має велике значення для визначення, чи підлягають державній реєстрації права на нього і операції з ним.
Аналізуючи сучасне законодавство, можна скласти такий перелік об'єктів нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації відповідно до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним":
- Земельні ділянки (ст.130 ЦК України, ст.1 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"); [16]
- Ділянки надр (там же);
- Відокремлені водні об'єкти (там же);
- Ліси, багаторічні насадження (там же);
- Будівлі (ст. 130 ЦК РФ), частини будинків (ст.5 ФЗ "Про товариства власників житла");
- Нежитлові приміщення (ст.1 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики", ст.1 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", ст.1 ФЗ "Про товариства власників житла"); частини приміщень ( ст. ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним");
- Підприємства як майновий комплекс (ст.132 ЦК України, ст.1 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним";
- Житлові будинки та їх частини (ст.558 ЦК України), житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями (ст.1 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики", ст.1 ФЗ "Про товариства власників житла"); житлові будинки на дачних ділянках з правом реєстрації проживання в ньому (ст. 1 ФЗ "Про садівничих, городницьких об'єднання громадян");
- Квартири, її частини (ст.289, 558 ЦК РФ), службові приміщення, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання (ст. 1 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики");
- Кімнати (ст.9 ФЗ "Про товариства власників житла", ст.5 ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)");
- Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення (ст.56 Основ законодавства про нотаріат, ст.5 ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)");

- Житлові будови без права реєстрації проживання в них і господарські будівлі та споруди на садових ділянках; некапітальні житлові будівлі та господарські будівлі та споруди на садових ділянках (ст.1 ФЗ "Про садівничих, городницьких об'єднання громадян");
- Кондомініуми як комплекси нерухомого майна (ФЗ "Про товариства власників житла", ст.1 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним");
- Об'єкти незавершеного будівництва, що не є предметом чинного договору будівельного підряду (ст.25 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" ^[17].
Даючи поняття державної реєстрації, законодавець розмежував в принципі рівнозначні формулювання "акт державного органу, який породжує права" і "юридичний акт визнання державою прав", і зробив це, виходячи, по всій видимості, з наступних причин:
- Не можна змішувати державну реєстрацію прав та акт державного органу, який породжує права, виходячи з зіставлення пп.1, 2 ст.8 ЦК РФ, в яких ці поняття розглядаються як самостійні;
- Головне завдання видання державного акту - створити підставу для виникнення прав та обов'язків, в той час як державна реєстрація має інші завдання, в тому числі визначає в конкретних випадках час виникнення прав;
- З точки зору юридичної логіки розглядання реєстрації прав як акту держави, що породжує цивільні права, також неможливо, оскільки алогічний сам оборот "реєстрація прав, що породжує ці права";
- Визнання за реєстрацією статусу відповідного державного акта спричинило б за собою і накладання на державу відповідальності за юридичну чистоту і законність засвідчуваних прав, що, безумовно, мало б негативні наслідки для його бюджету, оскільки фактично мова йшла б про відповідальність платників податків за незаконність дій сторін при укладанні угоди.
На додаток до цього можна додати, що законодавець, швидше за все, мав на увазі під юридичним актом не видання якого-небудь нормативно-правового акта, а вчинення дій, спрямованих на внесення відомостей до Єдиного реєстру прав на нерухоме майно, з метою впорядкування обігу нерухомості.
Узагальнюючи викладене, можна зробити висновок, що реєстрація - це легалізація для цивільного обороту угод і породжуваних ними прав і обов'язків, а також інших підстав виникнення прав та обов'язків, передбачених в п.1 ст.8 ЦК РФ.
По суті, державну реєстрацію прав не варто плутати з реєстрацією, що носить спеціальний чи обліковий характер, оскільки така реєстрація скоріше є реєстрацією самого нерухомого майна, а не прав на нього, що робиться для досягнення ряду публічно-правових цілей (наприклад, реєстрацію об'єктів нерухомості в органах технічної інвентаризації) ^[18]. Державна реєстрація прав покликана служити забезпеченням стабільності обороту нерухомості, оскільки остання має не тільки майнову, а й соціальну значущість. Подібна стабільність досягається шляхом винесення операцій та інших дій з нерухомістю за рамки приватних інтересів сторін, а також створення особливої, єдиної інформаційної системи, що дозволяє всім суб'єктам права отримувати виключно і єдино достовірні дані про правовий статус того чи іншого об'єкта.
Очевидно, що однією з головних завдань державної реєстрації є гарантія законності при здійсненні операцій з нерухомістю, хоча це питання в даний час законодавством не врегульовано до кінця. Крім того, наявність Єдиного реєстру прав на нерухоме майно істотно полегшує діяльність різних державних органів, пов'язану з необхідністю ведення обліку власників нерухомості.
Законодавством передбачено дві форми державної реєстрації: прав на нерухоме майно та угод з ним. Оскільки ст.131 ЦК України визначає, що крім реєстрації права власності та інших прав на землю, підлягають реєстрації також обмеження, виникнення, перехід і припинення названих прав, буквально тлумачачи положення цієї норми, можна було б зробити висновок, що всі угоди з нерухомістю підлягають державної реєстрації, оскільки будь-яка угода так чи інакше пов'язана з виникненням, припиненням, переходом або обмеженням прав на нерухоме майно, тобто з тими обставинами, на які вказує ст.164 ГК РФ як на випадки, при яких необхідна реєстрація операції. Але при недотриманні цієї умови можливі два види наслідків.
Аналізуючи статті ЦК РФ (з урахуванням ст.165, яка містить положення, що, у випадках, встановлених законом, недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність), можна зробити висновок, що недійсність угоди при недотриманні вимоги про реєстрацію має місце не завжди , а лише в тих випадках, коли закон містить пряму вказівку на цей рахунок (ст.588 ЦК України), або безпосередньо вимагає державної реєстрації, не визначаючи при цьому наслідків недотримання цієї вимоги (ст.574 ЦК України). У цих випадках угоду в силу ст.ст.165, 168 ЦК РФ слід вважати нікчемним. З іншого боку, ст.550 ЦК України встановлює необхідність додання договором купівлі-продажу нерухомості (за винятком підприємства або житлового приміщення) лише простої письмової форми без державної його реєстрації, хоча право власності у набувача може виникнути тільки після реєстрації цього права (ст.223 ГК РФ).
Як правило, законодавець вважає достатнім використання якої-небудь однієї з форм державної реєстрації: права чи угоди. І лише в особливо складних випадках, коли потрібно здійснити державний контроль як над самою угодою, так і над переходом прав за неї, закон передбачається реєстрація та угоди, і прав по цій угоді. До таких випадків належить реєстрація договору і переходу права власності, по-перше, за договором купівлі-продажу житлового приміщення або підприємства, по-друге, за договором міни цих видів об'єктів нерухомості, і, по-третє, за договором дарування нерухомого майна. Це є додатковою гарантією юридичної чистоти реєстрованих договорів.
Порівнюючи текст російського Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» з вищенаведеним оглядом світового досвіду, можна зробити висновок про те, що:
Світовий досвід державного забезпечення зміцнення права на нерухоме майно, при всьому різноманітті національних практик, зводить їх всіх лише до двох систем правового механізму зміцнення прав - системі реєстрації прав на нерухоме майно (Титульна система реєстрації) або до системи реєстрації документів, що підтверджують права на нерухомість ( Актова система реєстрації).
Цивільний кодекс, характер російської правової системи, вектор розвитку будівництва законодавчої бази та інше однозначно вказують на рішучість Росії як системи зміцнення прав на нерухомість побудувати систему реєстрації прав на нерухоме майно (титульне систему реєстрації).
Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» підтвердив цей намір. Всі елементи проголошеної законом системи відносяться до елементів системи реєстрації прав на нерухомість. При чому спроби обмежитися описом об'єкта реєстрованих прав тільки в першому розділі регістру роблять нашу вітчизняну модель системи близької до варіанту системи Торренса. Проте вже зараз можна говорити про те, що цей вибір невдалий - об'єкти прав вимагають значно більше складного опису, ніж це можна дозволити в рамках першого розділу ЕГРП. До того ж досвід Австралії та Нової Зеландії, наведений вище, доводять безнадійність спроби обійтися без кадастру нерухомості.
Закон пропонує нам титульну систему реєстрації. Тим не менш, механізм, побудований Законом, страждає відсутністю важливих принципових положень, що призводить до того, що ця система не може повноцінно виконувати функцію системи зміцнення права на нерухомість. Світовий досвід будівництва та експлуатації системи реєстрації прав на нерухомість демонструє логічно обгрунтовану мінімально необхідну систему інститутів Титульною системи реєстрації, фундаментальних рис цієї системи. Для закінченості російського механізму системи реєстрації прав, визначеного Законом про реєстрацію та Цивільним Кодексом необхідно закріпити наступні принципи:
1. Принцип, згідно з яким права добросовісного набувача, зареєстровані в системі, розглядаються як абсолютні, які не підлягають оспореванію навіть у судовому порядку (ця жорсткість у ряді випадків пом'якшується тим, що принцип захищає права тільки тих добросовісних набувачів, які реально вступили в свої права). Реалізації цього принципу заважають редакції статті 302 «Витребування майна від добросовісного набувача» глави 20 ЦК «Захист права власності та інших речових прав», статті 2, п. 1 і ст. 12, п. 8 закону про реєстрацію прав.
Відсутність гарантій для сумлінного набувача обертається втратами не тільки набутих нерухомості, (це має майже масовий характер на квартирному ринку, але серед постраждалих є і великі організації, наприклад, банки, заводи), але і зроблені в нього наступних вкладень, у тому числі залучених коштів . Перш за все, це, крім обороту нерухомості, завдає шкоди розвитку іпотечного кредитування.
2. Принцип, за яким права, втрачені в результаті дефектів системи реєстрації (помилка реєстратора або його участь у шахрайської операції зі зміни запису про правовласників та інше) компенсується за рахунок коштів державного компенсаційного фонду, який є невід'ємною частиною системи реєстрації. Постраждала сторона виступає проти держави, яка не вберегло її право, і цим захищена від необхідності виступати проти шахраїв, яких треба ще знайти, вжити заходів безпеки від тиску з їхнього боку. Проти шахраїв виступає держава. Фонд формується за допомогою відрахувань з реєстраційних зборів. Відповідно до діючих сьогодні рішенням 95% цих зборів ідуть на будівництво системи реєстрації та заробітну плату персоналу, 5% - до бюджету, а компенсаційний фонд не будується і відповідно не накопичується. Відповідальність перед таким, що втратив права особою несуть особи, винні у спотворенні інформації в системі реєстрації (Ст. 31), тобто реєстратор, шахрай.
3. У класичному варіанті титульної системи реєстрації розрізняються процедури первинної та вторинної реєстрації. При первинній реєстрації об'єкт прав підлягає кадастровому огляду і включенню в кадастр, а права на нього - перевірці на юридичну чистоту. Після завершення первинної реєстрації і після певного терміну зареєстровані права не оспорюються. Надалі при угодах із цією нерухомістю має місце вторинна реєстрація, при якій змінюється запис про правовласників, а дослідження юридичної чистоти вже не потрібно, оскільки вона встановлена ще при первинній реєстрації, і записи в системі реєстрації вважаються істиною. Наш закон не робить різниці в процедурах реєстрації.
4. Держава вживає заходів проти несанкціонованого доступу до записів регістра, проти спотворення або загибелі інформації в результаті війни, стихійного лиха, терористичного акту. Держава страхується від можливих наслідків таких подій у вигляді обов'язкового перманентного дублювання інформації і розосередження по території місць зберігання продубльована інформація. Робочі місця реєстраторів і місця зберігання інформації, лінії зв'язку охороняються у відповідності зі стандартами, прийнятими для охорони банків, військових об'єктів; статус реєстратора відповідає статусу судді і держава вживає заходів по огорожі його від можливого тиску на нього з боку осіб, зацікавлених у зміні запису в реєстрі. Але в нашій країні такого значення охорони регістра і статусу реєстратора не надається.
5. Система реєстрації прав повинна базуватися на кадастр нерухомості, як на системі, що забезпечує визначеність об'єкта права. Кадастр нерухомості організаційно може існувати як частина (підрозділ) системи реєстрації або як самостійна організація. Але на відміну від інших кадастрових та інформаційних систем, він, як і реєстр права, є відповідальним зберігачем права (існує помилка, ніби збереження права забезпечується тільки реєстром прав, але ж якщо в кадастрі нерухомості відбулися зміни записів про місце проходження кордону володіння або зони сервітуту , то це реально впливає на права, хоча змін у записах реєстру прав може й не бути). З цього випливає, що реєстр права та кадастр нерухомості інституційно пов'язані між собою і по суті перед особою власника нерухомості є єдиною організацією, на кадастр нерухомості поширюються ті ж обгрунтування, згідно з якими реєстр права ведеться установою юстиції, підлягає особливого піклування та охорони силовими структурами держави; на осіб, що заносять, змінює і видаляють кадастрову інформацію повинні поширюватися ті ж вимоги, що й на реєстратора права.
Сьогодні вектор розвитку в будівництві російської системи реєстрації поки спрямований на інституційне розмежування реєстру прав та кадастру нерухомості. Більш того, кадастр нерухомості намагаються представити як зібрання інформації, що носить суто технічний характер (технічний облік), і проблеми, пов'язані з юридичним характером цієї інформації навіть не піднімаються. Є спроби цей кадастр розглядати як підсистему інших земельно-майнових інформаційних систем і полагодити технічним вимогам цих систем, що ще більше організаційно відриває кадастр нерухомості від реєстру прав на нерухомість.
6. Первинної реєстрації права повинна передувати процедура формування об'єкта права. Однак політичні установки на спрощення процедур приватизації та обороту нерухомості вимагають можливості реєстрації права на об'єкти, інформації про які ще немає в кадастрі нерухомості. При очевидному політичному виграші такої стратегії слід бачити і небезпеку нашарування складних проблем, пов'язаних з подальшим розведенням прав та інтересів. Між тим має місце судження про великих матеріальних і тимчасових витратах, необхідних на формування об'єкта, внаслідок чого цей процес затягується. Причиною такого побоювання є відсутність чіткого уявлення про характер та обсяги кадастрової інформації. Це, у свою чергу, є наслідком відсутності однозначного судження про те, що є об'єкт нерухомості. Якщо закріпити поняття про об'єкт нерухомості, як про земельну ділянку з поліпшенням його будівлями та іншими перетвореннями, то справедливим стане твердження, що все нерухоме, що знаходиться в межах земельної ділянки, входить до складу даного об'єкту нерухомості та ідентифікується як частина цього об'єкта фактом знаходження в межах меж земельної ділянки. Це зводить проблему формування об'єкта нерухомості для цілей реєстрації прав на нього до проблеми встановлення меж його земельної ділянки. (Зрозуміло, потрібно з цього складу виділити об'єкти, головним чином комунікації, що входять до складу іншої власності і знаходяться на даній земельній ділянці під захистом сервітуту, а також додати до його складу об'єкти, що входять до його комплекс, але виходять за межі її меж та інше , що ніяк не ускладнює даної роботи). У світовій практиці кадастрова карта являє собою карту, на якій нанесені тільки кордони володінь з накладеними на них кордонами зон різних правових режимів (зони дії сервітутів, містобудівних вимог) і кадастровими номерами цих володінь.
7. Світова практика будівництва реєстраційних систем з нуля (в основному це практика різних десятиліть XX століття) сформулювала проблему вибору між так званими спорадичним і систематичним методами формування та заповнення кадастру нерухомості, а також між спорадичним і систематичним методами заповнення реєстру прав на нерухоме майно. Під спорадичним розуміється метод, коли формування об'єкта нерухомості або реєстрація прав на нього здійснюється у міру виникнення необхідності в цьому у власника, наприклад, при продажі.
Результати даного досвіду висловлюються на користь вибору систематичного заповнення, як кадастру, так і реєстру прав. При чому заповнення кадастру є пріоритетним завданням і може бути виконано відповідно до програми, не пов'язаної з програмою реєстрації прав. Строго кажучи, об'єкти нерухомості можуть і повинні бути відокремлених один від одного, навіть якщо вони належать одній особі (державі), або визначення їх правового приналежності справа майбутнього. Методи суцільного (систематичного) формування об'єктів нерухомості в питомих показниках значно дешевше штучного формування об'єктів, при суцільному формуванні одномоментно вирішуються прикордонні проблеми суміжних володінь (при спорадическом формуванні велика ймовірність того, що власник нерухомості, який приступить до формування свого об'єкта пізніше сусіда, виявить збиток, завдану йому, навіть якщо раніше він погодив кордон сусіда). При систематичному формування може бути реалізована політика перегляду меж ділянок фактичного землекористування з метою виправлення дефектів у планування земельних ділянок, що з'явилися в результаті хаотичних і безконтрольних процесів землекористування, уникнути появи ділянок невизначеної належності та не володіють характеристиками, що дозволяють знайти їм використання і, отже, орендаря або власника; одночасно результатом цього переділу можуть стати знахідки невикористовуваних і непроявлених територіальних резервів.
Основна різниця між цими підходами полягає в тому, що фінансування процедур спорадичного формування може бути віднесено на зацікавленого власника, в той час як фінансування систематичного формування може бути здійснено тільки за рахунок держави. Ці аргументи виявилися вирішальними у виборі методу в нашій країні.
Проте без урахування залишилися такі обставини:
Метод спорадичного формування кадастру нерухомості та реєстрації прав призводить до того, що ніколи не настане моменту, коли в кадастрі виявляться враховані всі об'єкти нерухомості. Дані про об'єкти нерухомості, не врахованих в кадастрі, будуть продовжувати заповнювати різноманітні колишні реєстраційні системи - БТІ, КУГІ, КЗР та інші, тобто це створює необхідність зберігати і підтримувати паралельні системи реєстрації, паралельне зберігання інформації, втрату контролю за тим, яка з збережених інформацій є актуальною.
Ряд об'єктів нерухомості принципово не може знайти особи, зацікавленого в його формуванні (вся багатоквартирних забудова періоду після 1917 року). Дана особа у вигляді колективу власників квартир може з'явитися тільки в результаті виділення будинку або групи будинків як єдиного об'єкта.

ВИСНОВОК
Новий етап розвитку інституту державної реєстрації прав на нерухомість настав з прийняттям Конституції РФ 1993 р . і подальших правових актів, що регулюють здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація проводиться на підставі заяви правовласника, сторони (сторін) договору або уповноваженого ним на те особи за наявності у нього належним чином оформленого доручення. Належним чином оформлена довіреність має відповідати всім вимогам Цивільного кодексу.
Договори та інші угоди можуть бути предметом державної реєстрації самі по собі, а так само в якості підстави породжуваних, змінюється або припиняється ними прав.
Свідоцтво про право на спадщину видається всім спадкоємцям разом чи кожного окремо - за їх бажанням (в останньому випадку у свідченнях вказується все спадкове майно і частка спадкоємця, що одержує свідоцтво). Якщо виявиться, що будь-яке майно не включено у свідоцтво про спадщину, то на нього може бути видано додаткове свідчення.
Особистість іноземних громадян та осіб без громадянства встановлюється на підставі виду на проживання чи національного паспорта з відміткою про реєстрацію в органах внутрішніх справ або інших уповноважених органах.
Представник юридичної особи зобов'язаний пред'явити установчі документи юридичної особи, а також документ, що засвідчує його особу, та документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи.
Також для державної реєстрації необхідно пред'явити документ про оплату реєстрації. Таким документом є квитанція про приймання грошей кредитною установою, що здійснює грошові розрахунки з населенням, або платіжне доручення організації з відміткою банку про прийняття платежу. Обов'язковим є додаток оригіналу платіжного документа.
На кожен об'єкт нерухомого майна відкривається справа правовстановлюючих документів. У справу містяться всі документи, що надходять для державної реєстрації на цей об'єкт.
Свідоцтво про державну реєстрацію прав, що видається правовласнику, є документом суворої звітності, має ступінь захищеності на рівні цінних паперів на пред'явника, а також облікову серії та номер.
Світова практика виходить з необхідності використання в обов'язковому порядку можливостей недержавних правових інститутів для забезпечення юридичної чистоти реєстрованих угод і законності виникають на їх основі прав, що цілком відповідає завданням створення стабільного обороту нерухомості. Для країн англосаксонської системи права це обов'язкова участь в операції страхового маклера. Для країн системи континентального права, до якої належить і наша держава, таким, недержавним, способом забезпечення законності операцій з нерухомістю завжди було їх обов'язкове нотаріальне посвідчення.
Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно дано в ст.2 ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", прийнятого Державною Думою 17 червня 1997 року, в якій державна реєстрація визначається як "юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення , обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації ".
Очевидно, що однією з головних завдань державної реєстрації є гарантія законності при здійсненні операцій з нерухомістю, хоча це питання в даний час законодавством не врегульовано до кінця. Крім того, наявність Єдиного реєстру прав на нерухоме майно істотно полегшує діяльність різних державних органів, пов'язану з необхідністю ведення обліку власників нерухомості.

Список використаної літератури
1. Конституція Російської Федерації / / Російська газета. 25.12.1993.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації. - М.: Ексмо, 2005.
3. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" № 122-ФЗ від 21.07.1997г.
4. Цивільне право / За редакцією Ю.К. Толстого і А.П. Сергєєва. С.-П.: Слово, 2006
5. Цивільне право. У 2 т. Том 1. Підручник / Відп. ред. проф. Суханов - 2-е вид. - М.: БЕК, 2005
6. Цивільне право. Частина перша: Підручник / За ред. А.Г. Калпин, О.М. Масляєва - 2-е вид. - М.: МАУП, 2006
7. Цивільне право: у 4 т. Том 1. Загальна частина: Підручник / Відп. ред. Проф. Е.А. Суханов - 3-е вид. 2005
8. Цивільне право: Підручник / За ред. С.П. Гришаєва М., МАУП, 2007
9. Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Під заг. ред. П.В. Крашеніннікова. - М.: Норма, 2004. С. 129.
10. Угоди з нерухомістю - оформлення без нотаріуса: державна реєстрація, зразки документів. - М.: Проспект, 2005.
11. Бєлов В.А. Чи завжди потрібно реєструвати угоду з нерухомістю? / / "Законодавство", липень 2006., № 7.
12. Дмитрієв О.В. Від "зміцнення прав" до державної реєстрації прав на нерухоме майно: досвід Росії. / / "Законодавство", липень 2006р., № 7.
13. Дмитрієв О.В. Порівняльний аналіз систем реєстрації прав на нерухомість в Росії, Німеччини та Іспанії. / / "Законодавство", листопад 2005р., № 11.
14. Іванова Н.Р. Спори про реєстрацію переходу права власності на нежитлові приміщення. / / "Адвокат", 2006р., № 9.
15. Кіндеева Є.А. Реєстрація договору оренди нежитлового приміщення: бути чи не бути. / / "Економіка і життя", 2006р., № 8.
16. Крилов С. Реєстрація прав на нерухомість: поняття і проблеми. / / "Російська юстиція", 2007, № 10.
17. Куликова О.М. Нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю: за і проти? / / "Нотаріальний вісник", 2006р., № 5.
18. Сергєєв В.І. Реєстрація прав на нерухоме майно. / / "Право і економіка", 2006., № 12.

[1] Цивільне право. У 2 т. Том 1. Підручник / Відп. ред. проф. Суханов - 2-е вид. - М.: БЕК, 2005. - С. 229.

[2] Цивільне право. Том 1. Підручник / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: ПБОЮЛ Л.В. Рожников. 2005. - С. 543.

[3] Дмитрієв А.В. Від "зміцнення прав" до державної реєстрації прав на нерухоме майно: досвід Росії. / / "Законодавство", липень 2005р., № 7. - С. 27.

[4] Проект Вотчинного статуту з пояснювальною запискою до нього. Спб, 1893р. - Цит. по: Дмитрієв О.В. Від "зміцнення прав" до державної реєстрації прав на нерухоме майно: досвід Росії. / / "Законодавство", липень 2005р., № 7. - С. 59.

[5] Кіндеева Є.А. Реєстрація договору оренди нежитлового приміщення: бути чи не бути. / / "Економіка і життя", 2006р., № 8. - С. 38.

[6] Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Під заг. ред. П.В. Крашеніннікова. - М.: Норма, 2004. С. 129.

[7] Крилов С. Реєстрація прав на нерухомість: поняття і проблеми. / / "Російська юстиція", 2007, № 10. - С. 83.

[8] Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" № 122-ФЗ від 21.07.1997г.

[9] Цивільний кодекс Російської Федерації. - М.: Ексмо, 2005.

[10] Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Під заг. ред. П.В. Крашеніннікова. - М.: Норма, 2004. - С. 148.

[11] Цивільне право / За редакцією Ю.К. Толстого і А.П. Сергєєва. С.-П.: Слово, 2006. - С. 631

[12] Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Під заг. ред. П.В. Крашеніннікова. - М.: Норма, 2004. - С. 163.

[13] Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" № 122-ФЗ від 21.07.1997г.

[14] Сергєєв В.І. Реєстрація прав на нерухоме майно. / / "Право і економіка", 2006., № 12. - С. 18

[15] Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. Москва, 2004. - С. 238.

[16] Цивільний кодекс Російської Федерації. - М.: Ексмо, 2005.

[17] Угоди з нерухомістю - оформлення без нотаріуса: державна реєстрація, зразки документів. - Москва, 2005. С.15-16.

[18] Бєлов В.А. Чи завжди потрібно реєструвати угоду з нерухомістю? / / "Законодавство", липень 2004., № 7. - С. 34.