Зміст:
1. Введення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 2
2. Операції з нерухомістю:
· Купівля - продаж ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 4
· Оренда ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
· Іпотека ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .10
· Обмін житлових приміщень ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 11
· Дарування житлових приміщень ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .12
3. Висновок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .14
4. Список літератури ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 15
Введення
Розвиток ринкових відносин в Росії призвело до включення у сферу товарно-грошових операцій об'єктів нерухомості. Термін "нерухомість" з'явився в російському законодавстві з часів Петра I. Проте в нині діючих законодавчих актах ще не проведено чітке розмежування між рухомим та нерухомим майном.
Перелік об'єктів нерухомості наведено у ст. 130 ЦК РФ. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Так, наприклад, підприємство в цілому як майновий комплекс також визнається нерухомістю (ст. 132 ГК РФ).
Об'єктами нерухомості є:
ü незабудовані земельні ділянки;
ü житлові будівлі;
ü багатоповерхові житлові будівлі;
ü квартири в житловому будинку;
ü нежитлові будівлі (нежитловий фонд) - офіси, склади, магазини, готелі, мед. установи, кафе, тощо;
ü промислові та виробничі будівлі;
ü незавершене будівництво.
Учасники ринку нерухомості:
- Покупець - продавець.
1. Оцінювачі (державні, незалежні)
2. Ріелтори (обмін, продаж)
3. Брокери
4. Юристи
5. Фахівці страхування та реєстрації
6. Іпотечні банки
7. Засоби масової інформації
Вартість - це міра того, скільки гіпотетичний покупець буде готовий заплатити за власність.
Ціна - це доконаний факт.
Витрати - це міра витрат необхідних для створення об'єкту нерухомості.
Вартість буває в користуванні і в обміні:
У користуванні - це вартість нерухомості для конкретного користування, не пов'язана з ринком, тобто з купівлею-продажем. До цієї вартості відносять: інвестиційну, балансову вартість для оподаткування.
В обміні - це ринкова вартість, яка встановлюється на вільному, відкритому ринку, при купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Різновиди вартості в обміні:
ü ліквідаційна - чиста сума, яку власник обміну нерухомості може отримати при ліквідації цього об'єкта та розпродажу його активів (впорядкована, примусова);
ü заставна - при наданні іпотечного кредиту;
ü страхова вартість;
ü орендна.
     Розрізняють такі операції з нерухомістю: купівля-продаж, обмін, оренда, найм, дарування, іпотека.

Купівля-продаж

За договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати у власність покупця майно, а покупець - прийняти майно і сплатити за нього грошову суму (ціну). «Купівля-продаж є договір, в силу якого одна сторона зобов'язується передати річ у власність, а та сплатити їй відому суму грошей» [i]. Купівля-продаж представляє собою двосторонній договір.
Договір купівлі-продажу є оплатним і конценсуальним. Купуючи річ у власність, покупець сплачує продавцю певну ціну речі. Права і обов'язки сторін виникають у момент досягнення ними згоди з усіх істотних умов. Договір купівлі-продажу використовується у відносинах між громадянами, громадянами і підприємствами (підприємцями), а також між підприємствами (підприємцями).
Зміст договору купівлі-продажу є ті умови, з приводу яких сторони досягають угоди. Істотні його умови - предмет, ціна і термін виконання обов'язків, прийнятих на себе сторонами за договором. Предметом договору купівлі-продажу служить майно, яке продавець зобов'язується передати покупцеві.
Суб'єктами договору є продавець і покупець. В якості продавця може виступати тільки власник речі, діє безпосередньо або через представника. Єдине виключення з цього правила - продаж майна в силу судового рішення, здійснюється не власником, а посадовими особами компетентних державних органів [ii].
Об'єкт купівлі-продажу, оскільки це взаємний договір, неминуче має втілюватися не в одному, а в двох матеріальних, юридичних і вольових об'єктах. Матеріальними об'єктами договору купівлі-продажу є продається майно та сплачується за нього грошова сума, юридичними об'єктами - дії сторін по передачі майна та сплату грошей, вольовими об'єктами - індивідуальна воля продавця і покупця в межах, в яких вона підпорядкована регулюючому їх відносини законодавству.
Відповідно до російського законодавства за договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (п.1 ст.549 ГК РФ). Договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (ст.550 ЦК України). Крім того, необхідна обов'язкова державна реєстрація переходу права власності на нерухомість до покупця (п.1 ст.551 ГК РФ).
Законодавством регламентований предмет договору продажу майна, який повинен бути зазначений таким чином, щоб точно встановити нерухомого майна.
При відсутності цих даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним (ст.554 ЦК України). Договір продажу нерухомості повинен передбачати ціну цього майна (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача нерухомості продавцям і прийняття її покупцем здійснюється за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу (п.1 ст.556 ГК РФ).
Законодавством регламентований той факт, що за договором продажу підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавця, отримані ним на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, не підлягають передачі покупцеві підприємства, якщо інше не встановлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договір продажу підприємства укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Він підлягає державній реєстрації (ст.560 ЦК України).
Ріелтери винаходять все нові і нові способи проведення операцій з нерухомістю, багато з яких різко підвищують шанси в конкурентній боротьбі. Очевидно, що в цій боротьбі перемагає та компанія, яка зможе запропонувати максимум додаткових фінансових послуг - страхування, кредитування і т.д.
Оренда
У договорі майнового найму беруть участь два контр агента: спостерігач і наймач. Спостерігач - той, хто надає майно у тимчасове користування. Учасник договору, яким майно для користування передається, називається наймачем. «Договір майнового найму, - пише О. С. Іоффе, - є договір, в силу якого одна сторона, спостерігач, зобов'язується передати майно в користування іншій стороні, наймачу, зобов'язується вносити плату за використання цього майна і після закінчення терміну дії договору повернути його наймодавцю »[iii]. Так як обов'язок передати майно і вносити плату виникає з досягнутого сторонами угоди, а фактично ці дії вчиняються після здійснення договору, то майновий найм є консессуальним договором. ВІН є також оплатним, бо наймач сплачує певну винагороду спостерігачеві за використання його майна.
Можна виділити наступні юридичні ознаки договору майнового найму:
· Для виникнення договору майнового найму досить угоди сторін, одягненого в необхідну законом форму;
· Майно переходить від спостерігача до наймача в тимчасове користування;
· Предметом договору майнового найму можуть бути дуже тільки речі індивідуально-визначені і неспоживна, бо використання споживаних речей є в той же час припинення їх існування;
· Договір майнового найму є двостороннім договором, бо кожна з сторін (і наймач, і наймодавець мають права та обов'язки) [iv].

Зміст договору майнового найму полягає в наданні користування річчю. Купується, за цим договором право не є правом власності, а лише правом вилучення з речі тієї користі, яка випливає з їх економічного призначення. «Утримання свого зобов'язання договір майнового найму близько стикаються зі позичкою, відрізняючись від неї оплатним. Наближаючись з економічного боку до договору купівлі-продажу, як обмін цінностей, майновий найм істотно відрізняється від нього з юридичної точки зору тим, що не з'єднується з переходом права власності », - зазначає Г. Ф. Шершеневич [v]. Крім того, основною ознакою, що характеризує майновий найм, є винагорода за представлене користування. Ця ознака настільки суттєвий, що відсутність його, по погляду самого закону, перетворює передбачуваний договір майнового найму в позику.
Договір оренди є угодою сторін, в силу якого одна сторона (орендодавець) зобов'язується передати в користування іншій стороні (орендарю) майно в тимчасове користування за плату (ст.606 ЦК України). В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші природні об'єкти, підприємства та майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі). Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується (ст. 607 ЦК РФ).
Проект РК дає більш коротке визначення - «за договором оренди орендодавець зраджує в оплатне користування і володіння житлове приміщення на строк, встановлений у договорі оренди» (ч.2 ст.86). Договір оренди на термін більше 1 року повинен бути укладений у письмовій формі. За новим законодавством договір оренди житлового приміщення та договір найму мають ряд істотних відмінностей, які можна представити у вигляді такої таблиці:

	Договір найму	Договір оренди
1.Срок дії договору	Безстроковий	Укладено на певний термін
2.Розмір приміщення	Обмежено нормативами	Не обмежений нормативами
3.Оплата житла	Лімітована	За договірною ціною
4.Основанія вселення	Ордер	Договір
5.Оплата позаквартирного ремонту	За рахунок наймодавця	За рахунок орендаря (крім капітального)

Предметом договору найму може бути тільки ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї чи кількох кімнат. Не може бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, пов'язані з іншою кімнатою (суміжні кімнати), підсобні приміщення (ст.52 ЖК). Окремим приміщенням (квартирою) називається ізольована частина будівлі, відділятися від інших суміжних приміщень стінами без прорізів або глухими перегородками та має самостійний вихід на вулицю, в двір або на сходову клітку.
Законодавством регламентований той факт, що договір найму житлового приміщення укладається у письмовій формі (ст.674 ЦК України). Наймодавець зобов'язаний передавати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання, і здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення (ст.676 ЦК України). Далі регламентується той важливий факт, що наймачем за договором найму житлового приміщення може бути лише громадянин (п.1 ст.677 ГК РФ). Крім того, наймач зобов'язаний використовувати житло тільки для проживання, забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житлове приміщення (ст.678 ЦК України).
Дещо інші аспекти має договір оренди. Право здачі майна в оренду належить його власнику (ст.608 ЦК України). Договір оренди на термін більше року, а якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежне від строку, повинен бути укладений у письмовій формі. Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації (ст.609 ЦК України). Договір оренди укладається на термін. визначений договором, а, якщо термін оренди в договорі не визначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк (ст.610 ЦК України).
Умова про орендну плату ГК РФ не відносить до числа істотних чинності закону, тим не менш, ст. 614, передбачає, що орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату за користування майном. Виняток зроблено лише щодо договорів оренди будівель і споруд, для яких вимога про погодження орендної плати є обов'язковим; при невиконанні цього договір визнається неукладеним (ст. 657 ЦК).
Традиційно ставки орендної плати встановлюються на одиницю площі орендованого будинку, приміщення або споруди - 1 кв.м, хоча може бути і на 1 куб.м. (Майстерні художників).
Розмір орендної плати визначається виходячи з фактичної площі даного об'єкта. При тривалих термінах використовується річна ставка. Розмір орендної плати визначається як сума платежів за оренду окремих приміщень будинку.
Іпотека
Іпотека означає видачу позики під заставу нерухомого майна. Класичний об'єкт іпотеки - земельну ділянку. Іпотека відкриває можливість надавати в якості застави також будівлі, споруди, житлові будинки, окремі квартири.
Іпотечні кредити, як правило, недорогі, маржа іпотечних банків невелика, а прибуток "набирається" за рахунок великих обсягів розміщуються кредитів. Привертають ці банки кошти також під невисокі відсотки, але внаслідок дуже високої надійності, розміщуються ними іпотечні облігації користуються стійким попитом.
На ринку іпотечних кредитів функціонують чотири суб'єкти:
1. позичальник, який прагне придбати, можливо, кращу нерухомість;
2. банк, який прагне отримати максимально можливий прибуток шляхом обмеження ризику іпотеки;
3. інвестор, який прагне отримати максимальний прибуток, вкладаючи кошти в заставні;
4. уряд, який має створити правові та економічні умови для функціонування системи іпотечного кредитування.
Іпотечні кредитні механізми повинні забезпечити доступність кредиту для позичальника, а також прибутковість кредитування.

 

Обмін житлових приміщень

Незважаючи на те, що останнім часом операції в сфері нерухомості відбуваються, в основному, з житловими приміщеннями, що знаходяться у власності громадян, обмін муніципального житла як і раніше не втрачає своєї популярності.
Згідно з положеннями, встановленими ст. 67 Житлового кодексу РФ, наймач житлового приміщення вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного житлового приміщення з іншими наймачами.
Обмін допускається між двома, трьома і більше наймачами, що проживають в одному або в різних будинках, в одному або в різних містах, курортних, дачних селищах та інших населених пунктах. Слід також додати, що можливий ще і обмін так званого муніципального житла, тобто займаного громадянином за договором найму, та житлового приміщення, що перебуває у власності громадянина.
Законом передбачені випадки, за яких обмін жилими приміщеннями не допускається. Тобто, якщо:
- До наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму займаного ним приміщення;
- Обмін носить фіктивний характер;
- Будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, підлягає знесенню або переобладнанню для використання в інших цілях або передається для державних або громадських потреб;
- Будинок підлягає капітальному ремонту з перебудовою і переплануванням житлових приміщень;
- Приміщення є службовим або знаходиться в гуртожитку;
- У зв'язку з обміном житлові умови одного з обмінюються, істотно погіршуються, в результаті чого громадяни стають такими, що потребують поліпшення житлових умов [vi].
Обмін житлових приміщень вважається вчиненим з моменту отримання обмінюються сторонами обмінних ордерів.

Дарування житлових приміщень

Що стосується сучасного російського цивільного законодавства, то в системі цивільно-правових договорів договір дарування виділяється в окремий тип договірних зобов'язань завдяки наявності деяких характерних ознак, що дозволяють кваліфікувати його в цій якості. У числі таких ознак можна назвати такі особливі риси договору дарування.
По-перше, основний кваліфікуюча ознака договору дарування, який відрізняє його від переважної більшості цивільно-правових договорів, полягає в його безоплатність. Ознака безоплатність договору дарування означає, що дарувальник не отримує ніякого зустрічного надання з боку обдаровуваного.
Якщо житло передається при наявності зустрічної передачі речі або права, то такий договір не визнається даруванням. На практиці такі випадки іноді зустрічаються. При оформленні договорів обмінів житловими приміщеннями різних форм власності на практиці можна зустріти випадки «обміну квартири в порядку дарування». На підставі п. 2 ст. 170 ЦК подібні угоди визнаються удаваними. Разом з тим, не перетворює дарування в відшкодувальний договір відшкодування дарувальнику витрат, понесених ним у зв'язку з даруванням, якщо вони за умовами договору не входять у цінність дарування. [Vii]
По-друге, ознакою дарування є збільшення майна обдаровуваного.
По-третє, при даруванні збільшення майна обдаровуваного має відбуватися за рахунок зменшення майна дарувальника.
По-четверте, неодмінною ознакою договору дарування є згода обдаровуваного на отримання подарунка. Згідно зі ст. 573 ЦК, обдаровуваний має право в будь-який час відмовитися від дару до його передачі йому. У цьому випадку договір дарування вважається розірваним. При цьому відмова від подарованого житла повинен бути укладений у письмовій формі. Крім того, така відмова підлягає державній реєстрації. У таких випадках дарувальник має право вимагати від обдаровуваного відшкодування реальних збитків, завданих відмовою прийняти житло в дар.
Як правило, дарування житлових приміщень відбувається між близькими особами (родичами, друзями). Разом з тим, сторонами у договорі дарування можуть виступати як громадяни, так і юридичні особи. В якості обдаровуваного може виступати Російська Федерація, її суб'єкти, а також міста та інші муніципальні освіти в особі їх органів.
У виняткових випадках закон дає можливість дарувальнику відмовитися від виконання договору дарування або взагалі скасувати дарування. У першому випадку відмовитися від договору дарування можна, коли майнове чи сімейний стан або стан здоров'я дарувальника змінилося настільки, що виконання договору в нових умовах приведе до істотного зниження рівня життя. Другий випадок відміни дарування регулюється ст. 578 ЦК, де сказано, що дарувальник вправі скасувати дарування, якщо обдаровуваний вчинив замах на його життя, життя кого-небудь з членів його сім'ї або близьких родичів або навмисне заподіяв шкоду дарувальникові.
Цивільний кодекс Росії передбачив новий вид дарування - пожертва.
Суб'єктами пожертви можуть бути громадяни, лікувальні виховні установи, заклади соціального захисту та інші аналогічні заклади, а також Російська Федерація, її суб'єкти та муніципальні освіти. При цьому на прийняття пожертви не потрібно чийогось дозволу або згоди.
Висновок
Нерухоме майно - це один з найважливіших об'єктів цивільного права, визначальним моментом у розвитку правового регулювання якого, став перехід від закріплення в законодавстві виключної державної власності до легального визнання множинності форм власності в умовах їх рівного захисту.
Відповідно відбувся перехід від абсолютної юридичної заборони операцій з нерухомим майном до їх розв'язання, шляхом постійного розширення видів дозволених операцій. Широко розвивається ринок нерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян - права приватної власності, права мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами.
Вивчення основ цивільного права та економічної сутності правових норм у галузі нерухомості допоможе фахівцям, менеджерам, керівникам підприємств та іншим, зацікавленим у даній області особам орієнтуватися у величезному масиві правових актів і норм, що регулюють ринок нерухомості, усвідомити сутність правових інститутів і уникнути помилок у правовідносинах з різними суб'єктами господарювання.
Список використаної літератури.
1. Н. Левадна "Ринок нерухомості в Російській Федерації" / / Інвест кур'єр; Москва; серпня 1996р.
2. Д. Хаміна, Д. Юрков "Ринок нерухомості очима ріелторів" / / Економіка і життя; № 3, 1997р.
3. А. Лозебо "Про права власності на нерухоме майно" / / Економічний часопис, № 4, 1996р.
4. В. Кузьмін "Передвиборчий ринок" / / Експерт, № 23, 1996р.
5. Козир О. "Поняття нерухомого майна" / / "Закон", 1999 р. № 4.
6. Маковський А.Л. Дарування. М., 1996.