Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування

Зміст
Введення
1. Поняття, сутність та історія розвитку іпотеки
1.1 Поняття і сутність іпотеки
1.2 Основні цілі, завдання і роль національної житлової програми
1.3 Розвиток іпотечного кредитування в Росії
1.4 Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування в Росії
1.5 Види і форми іпотечного кредитування в Росії
1.6 Ризики іпотечного кредитування
2. Аналіз банківських операцій ВАТ "Ощадбанк Росії" осб. № 7740 Салават в області іпотечного кредитування
2.1 Економічна характеристика діяльності відділення ОСБ № 7740 Салават
2.2 Аналіз фінансового стану ОСБ № 7740 Салават
2.3 Кредитна політика "ОЩАДБАНКУ РОСІЇ" ОСБ 7740 в області іпотечного кредитування
2.4 Технологія видачі кредиту, оцінка кредитоспроможності позичальника
3. Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії
3.1 Проблеми іпотечного кредитування в Росії та соціальна спрямованість іпотеки
3.2 Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії
Висновок
Список використаних джерел

Введення

В даний час великий інтерес для нашої країни представляє іпотечне кредитування, головна мета якого - формування ефективно працюючої системи забезпечення доступним житлом російських громадян із середніми доходами, заснованої на ринкових принципах придбання житла за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів.
Придбання власного житла - першочергова потреба для кожної сім'ї: без задоволення цієї потреби не можна говорити ні про які соціальні пріоритети суспільства.
Виходячи з цього, реалізація конституційних прав громадян на гідне житло розглядається як найважливіша соціально-політична та економічна проблема. Від вибору тих чи інших підходів до вирішення цієї проблеми значною мірою залежать загальний масштаб і темпи житлового будівництва, реальний добробут людей, їх моральне і фізичне самопочуття, політичні оцінки і мотивація поведінки.
До переходу на ринкові відносини основними джерелами поповнення житлового фонду країни були державне житлове будівництво і будівництво житла підприємствами та організаціями, кооперативне та індивідуальне будівництво відігравало допоміжну роль. В умовах скорочення бюджетного фінансування будівництва та забезпечення населення житлом, основним джерелом коштів для придбання житла стають власні кошти населення, а також кредити банків, як це відбувається в більшості економічно розвинених країн світу.
При гострій нестачі джерел фінансування житлового будівництва потреба в житлі зростає і виникає потреба в довгострокових кредитах населенню на житлове будівництво, мінімально піддаються впливу інфляції і максимально забезпечених своєчасним поверненням.
Саме цим вимогам відповідає іпотечний кредит, забезпечений заставою товарно-матеріальних цінностей. Досвід багатьох зарубіжних країн свідчить про те, що при правильній організації та веденні виваженої державної політики іпотека поступово трансформується в самофінансованим систему, яка забезпечує і в значній мірі визначає функціонування ринку житла. При цьому за рахунок різкого розширення платоспроможного попиту з боку населення активізується нове будівництво, збільшується випуск будівельних матеріалів, спеціалізованої техніки, з'являються нові поліпшені архітектурні проекти, відбувається прискорений розвиток багатьох суміжних галузей економіки.
Система іпотечного кредитування посідає унікальне становище в національній економіці. Іпотека дозволяє залучити значну частину заощаджень населення та коштів інвесторів і направляти їх у важливі галузі господарства, перш за все пов'язані з житловим будівництвом. Завдяки іпотеці можна задіяти величезні фінансові кошти, що зберігаються на руках у населення у вигляді наявної валюти.
Метою розвитку системи іпотечного кредитування є, з одного боку, поліпшення житлових умов населення, а з іншого, стимулювання попиту на ринку нерухомості та будівництва. Крім цього підтримка державою розвитку іпотечного кредитування є однією з основних передумов досягнення реального економічного зростання в країні.
Зростаюча потреба і недостатня розробленість теоретичного та прикладного інструментарію іпотечного житлового кредитування зумовили вибір теми дослідження. В умовах реформування економіки Росії формування життєздатної системи іпотечного житлового кредитування є однією з актуальних завдань, як на макроекономічному, так і на мікроекономічному рівнях.
Метою дипломної роботи є аналіз стану іпотечного кредитування, проблеми та перспективи його розвитку в Росії.
Для досягнення зазначеної мети були поставлені наступні завдання:
розкрити поняття та сутність іпотеки, провести аналіз банківських операцій, розглянути проблеми і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії.
У роботі були використані науково-практичні дослідження провідних вітчизняних фахівців у галузі іпотечного житлового кредитування; аналітичні огляди та статистичні дані Держкомстату РФ; періодичні видання з даної проблеми; діючі закони, постанови Уряду РФ та інші нормативно-правові документи.
У роботі розглянуто та проаналізовано процеси розвитку іпотеки в Росії. Дано практичні рекомендації з розробки можливих схем впровадження іпотеки на рівні окремого регіону, а також виявлено сучасні тенденції та проблеми розвитку іпотеки в Росії, а також запропоновані можливі шляхів їх вирішення.
У зв'язку зі складністю отримання інформації аналіз фінансових показників діяльності банку виконаний на прикладі бухгалтерських балансів і звітів про прибутки і збитки ВАТ "Ощадбанк Росії" Башкирське відділення № 8598.

1. Поняття, сутність та історія розвитку іпотеки

1.1 Поняття і сутність іпотеки

В даний час термін "Іпотека" зазвичай охоплює три поняття:
"Іпотека" (як правовідносини) є застава нерухомого майна з метою отримання іпотечного кредиту (як правило, в банку). Для іпотеки характерно залишення майна в руках боржника. Застава у цивільному праві - один із способів забезпечення зобов'язання - в даному випадку банківського кредиту. При цьому у всіх випадках обов'язкове державна реєстрація застави будь-якої нерухомості. У разі неплатоспроможності боржника вимоги кредитора задовольняються з виручки від реалізованого майна переважно перед іншими кредиторами або шляхом переходу закладеної нерухомості у власність заставоутримувача.
"Іпотека" (як цінний папір) має на увазі "заставну" - борговий інструмент засвідчує права заставодержателя на нерухоме майно; це іменний цінний папір, що засвідчує право власника на отримання виконання по грошовому зобов'язанню, забезпеченому іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без подання інших доказів існування цього зобов'язання і саме право застави на вказане в договорі про іпотеку майно. Заставна зазвичай вільно обертається на ринку [30, с.103].
"Іпотека" як іпотечний кредит (грошова позика), що видається позичальникові кредитором під заставу нерухомості для купівлі нерухомості.
Термін "іпотека" ("чиста іпотека") слід розглядати як спосіб забезпечення зобов'язань, коли предметом застави є нерухоме майно. Якщо кредит видається на придбання житла, використовується термін "іпотечне (житлове) кредитування". Для деяких випадків вживемо термін "змішана іпотека", коли позичальник бере кредит у банку під заставу вже наявного житла для придбання нового. Таким чином, житлове кредитування і змішана іпотека - це форми кредитування з тією лише різницею, що в першому випадку в якості забезпечення за таким іпотечним кредитом може виступати як застава, так і поручительство, а в другому випадку - тільки заставу нерухомості.
Застава є одним із способів забезпечення належного виконання зобов'язань і в порівнянні з іншими способами забезпечення виконання зобов'язань (поручительство, банківська гарантія тощо), іпотека є найбільш привабливою саме з тієї точки зору, що з її використанням простіше зробити примусове стягнення. Хоча даний вид забезпечення має ряд недоліків:

висока вартість оформлення застави,
для позичальника це: необхідність звільнення і реалізації квартири з торгів у разі непогашення кредиту;
позичальник може понести додаткові втрати.
перевірка об'єкта застави при видачі кредиту та його супроводі;
для банку це: можливість зниження вартості об'єкта застави у зв'язку з тривалим терміном кредиту;
невисока ліквідність нерухомості.
Іпотека є одним їх підвидів застави без передачі закладеного майна заставодавцю. Іпотекою визнається застава нерухомого майна, до якого належать земельні ділянки, підприємства, будівлі, споруди, квартири, житлові будинки, дачі, гаражі та інше. В силу застави кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанням має право в разі невиконання боржником цього зобов'язання одержати задоволення з вартості закладеного майна.
Одним з основних елементів іпотеки є її суб'єкти. Цілі і функції цих суб'єктів, описані в таблиці 1.1
Таблиця 1.1 - Суб'єкти іпотечного кредитування: цілі та функції

Суб'єкти	Цілі і функції
Позичальники	Придбати за можливості краще житло, одночасно бути в змозі проводити щомісячні платежі по кредиту
Кредитори (банки та інші фінансово-кредитні установи)	Максимізувати прибуток і дивіденди своїх акціонерів шляхом обмеження ризиків неплатежів позичальників, втрат у результаті більш швидкого збільшення вартості залучених банками коштів у порівнянні з процентними ставками по виданих іпотечних кредитах
Продавці житла (фізичні особи)	Вигідно продати житло
Ріелторські організації (ліцензовані продавці)	Вигідно продати наявне житло (за дорученням третіх осіб, з власного фонду), отримати комісійну винагороду
Орган реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним	Збір, реєстрація та надання інформації про право власності на житло на території Росії
Страхові компанії	Повне страхове супровід угод і витяг максимального прибутку
Оціночні компанії	Оцінка житла, що є предметом застави при іпотеці, у тому числі при реалізації з торгів
Оператори вторинного ринку	Придбання іпотечних кредитів у первинних кредиторів
Інвестори (юридичні та фізичні особи, які набувають іпотечні цінні папери)	Максимізувати прибуток, вкладаючи свої кошти в іпотечні цінні папери
Органи опіки та піклування	Контроль за дотриманням прав та інтересів неповнолітніх громадян
Держава	Переслідує три основні цілі: забезпечення умов для надійного та ефективного функціонування системи іпотечного кредитування; регулювання та нагляд за діяльністю учасників ринку, в тому числі з метою захисту інтересів вкладників банків; сприяє деяким обмеженим групам сімей у придбанні житла

На ринку іпотечних житлових кредитів діє досить велика кількість учасників. Таке число учасників ринку є однією з особливостей іпотечного кредитування.
Дана система ефективно розподіляє ризики між учасниками системи, що дозволяє залучати до значних розмірах довгостроковий капітал з фінансового ринку, спрямовуючи його на розвиток регіональних ринків іпотечного кредитування.
Визначальним ланкою іпотеки є об'єкт іпотечного кредитування - один з фундаментальних елементів іпотеки. У широкому сенсі об'єкт кредитування - річ або процес, під який надається кредит, заради якого здійснюється кредитна угода.
Якщо об'єктами кредитування можуть бути практично будь-які предмети і процеси, то об'єктами іпотеки можуть бути тільки нерухоме майно. Застава передбачає наявність у боржника майна, на яке може бути накладено стягнення, однак майно, на яке встановлена іпотека, залишається у заставодавця в його володінні і користуванні на підставі договору іпотеки.
В економічному відношенні "іпотека" - це ринковий інструмент обороту майнових прав на об'єкти нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично або комерційно недоцільні, і що дозволяє залучити додаткові фінансові кошти для реалізації різних проектів.
При розгляді іпотеки як елемента економічної системи необхідно виділити три найбільш характерні її риси:
1. Застава нерухомості виступає в ролі інструменту залучення необхідних фінансових ресурсів для розвитку виробництва.
2. Іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти, коли інші форми (наприклад, купівля-продаж) у даних конкретних умовах недоцільні.
3. Створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу з урахуванням цінних паперів (при імітуванні власником об'єкта нерухомості первинних, вторинних заставних оборотні кошти збільшуються на величину утворюється фіктивного капіталу).
В даний час слова "іпотека", "іпотечне кредитування" присутні в численних публікаціях, виступах на радіо та телебаченні. Але саму можливість іпотечного кредитування будь-кредитна установа нерозривно пов'язує з проблемою рефінансування коштів, виданих у вигляді іпотечних кредитів, з використанням в якості основи для залучення довгострокового позичкового капіталу активів, що виникають у них після видачі кредитів під заставу нерухомості.
При розкритті сутності іпотеки необхідно дати поняття особливим сегментами іпотеки, які виражаються у первинному і вторинному ринках іпотечного капіталу.
Ринок іпотечного капіталу - це частина фінансового ринку, на якому перерозподіляються позикові фінансові ресурси, забезпечені заставою нерухомості.
Поряд з цим ринки іпотечного капіталу класифікують за типами нерухомості, яка виступає в якості заставного забезпечення: іпотечні ринки житла, ринки дохідної нерухомості і т.д.
Первинний ринок іпотечного капіталу складається з кредиторів, які надають позиковий капітал, і позичальників-інвесторів, які купують нерухомість. Основними учасниками первинного ринку іпотечного капіталу є кредитори, які надають позиковий капітал для придбання та розвитку нерухомості, і позичальники-інвестори, що купують нерухомість в інвестиційних цілях. Розвиток первинного ринку іпотечного капіталу - спосіб вирішення житлової проблеми для багатьох родин за допомогою іпотечного житлового кредитування для інвестування або використання в комерційній діяльності.
На первинному ринку випускається "заставна" - іменний цінний папір, що засвідчує право власника на отримання виконання по грошовому зобов'язанню, забезпеченому іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без подання інших доказів існування цього зобов'язання і саме право застави на вказане в договорі про іпотеку майно, що видається початкового заставодержателю органом, що здійснює державну реєстрацію іпотеки, після реєстрації передається передавальної написом. Зобов'язаним за заставною визнається боржник і заставник.
Заставна може бути передана (відступлена) іншій особі. Новий заставодержатель набуває всіх прав колишнього. Передача прав оформляється передавальним написом на самій заставної, власник якої вважається законним, якщо його права грунтуються на послідовному і безперервному ряді передавальних написів. Зручність заставної полягає ще й у тому, що вона сама може бути предметом застави.
Вторинний ринок іпотечного капіталу охоплює процес купівлі-продажу заставних, випущених на первинному ринку. Головне завдання вторинного ринку іпотечного капіталу - забезпечити первинних кредиторів можливістю продати первинну заставну, а на отримані кошти надати інший кредит на місцевому ринку. Па вторинному ринку іпотечного капіталу здійснюються операції купівлі-продажу заставних, випущених на первинному ринку.

У загальному обсязі введеного в експлуатацію житла частка, що припадає на підприємства та організації, які знаходяться в державній і муніципальної власності, скоротилася з 80 до 20 відсотків, у тому числі частка підприємств федеральної власності зменшилася до 9 відсотків.
При цьому безпосередньо за рахунок коштів федерального бюджету в 1998 році було побудовано всього 1,3 млн. кв. м. загальної площі житлових будинків, що склало 4,2 відсотка від загального обсягу житла, що вводиться.
Головним позитивним підсумком реформ стало істотне зростання частки житла, що будувалося за рахунок коштів індивідуальних забудовників, яка збільшилася приблизно в 3 рази за період з кінця 1990 року по 1998 рік і досягла 39,4 відсотка від загального річного обсягу вводиться в експлуатацію житла.
Сформувався й швидко розвивався ринок житла. У результаті проведеної політики безкоштовної приватизації житла та зняття обмежень на кількість і розмір житлових приміщень, що перебувають у власності населення, змінилася структура житлового фонду але формам власності. В даний час 57 відсотків усього житлового фонду в Росії знаходиться в приватній власності. За оцінками, у великих містах Росії щорічно в угоди купівлі-продажу втягується 1,5-2 відсотка квартир, що знаходяться в приватній власності.
Скорочуються бюджетні асигнування на будівництво призвели до значного зниження обсягу безкоштовно наданого черговикам житла. В умовах недостатнього платоспроможного попиту більшої частини населення на новозбудоване житло, а також відсутність кредитів на будівництво та придбання готового житла відбулося скорочення обсягів житлового будівництва.
В даний час розвиток соціальної іпотеки неможливо без достатньої кількості житла, що будується. У якості одного з пріоритету підвищення доступності житла для населення в Росії реалізовується національний проект "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії".
SHAPE \ * MERGEFORMAT

1990

2003

2004

2005

2006

2007

Рисунок 8 - Динаміка обсягів житлового будівництва в Росії, млн., кв. м.
Динаміка обсягів житлового будівництва в Росії, млн. кв. м. представлена на рисунку 8.
Завдання національного проекту "Доступне житло" полягає в тому, щоб зробити іпотеку доступної кожному. Для цього необхідно збільшити будівництво житла, але поки що темпи будівництва відстають від запланованих. Для порівняння: у 2006 році було введено 41,2 млн. кв. м., а в 2007 році - лише 43,3 млн. кв. м., приріст склав близько 6 відсотків.
Обсяги введеного в експлуатації житла у 2006 році по регіонах Росії представлені на рисунку 9.

Рисунок 9 - Обсяг введеного в експлуатацію житла в 2006 році по регіонах РФ, тис. м ^2.
У всіх регіонах реалізуються іпотечні програми, що фінансуються за рахунок бюджетних коштів. Регіональні власті виділяють ресурси на субсидування процентних ставок по іпотечних кредитах або на оплату позичальником першого внеску.
Республіка Башкортостан знаходиться у п'ятірці лідерів як значуща в якості регіональних іпотечних ринків, а також за обсягом введеного в експлуатацію житла в 2006 році. В Башкортостані за січень-листопад 2007 року обсяг будівництва житла, в порівнянні з показником за 11 місяців 2006 року, зріс на 61,3 відсотка і склав 1371,3 тис. кв. метрів. Підприємствами та організаціями республіки здано в експлуатацію 6489 квартир загальною корисною площею 417,6 тис. кв. метрів. Індивідуальних житлових будинків збудовано 6055 загальною площею 953,7 тис. кв. метрів, що на 67,8 відсотків більше показника минулого року.
Проаналізуємо розвиток соціальної іпотеки в Республіці Башкортостан, де її впровадження стало наслідком планомірної стратегії Республіки в становленні і розвитку ринку житлового фонду. Це пов'язано з позитивним досвідом, накопиченим республікою в області житла, в тому числі успішною реалізацією Програми ліквідації та реформування житлово-комунальної сфери.
Постановою Верховної Ради Республіки Башкортостан № 1843-ХП в 1993 р. була введена в дію і успішно завершена "Республіканська програма ліквідації старого житла до 2002 року", в результаті реалізації якої понад 40 тисяч сімей отримали нові квартири.
Після програми ліквідації старого житла, першим кроком у розвитку іпотечного кредитування в республіці стала Концепція розвитку іпотеки та підтримки житлового будівництва, затверджена постановою Кабінету Міністрів Республіки Башкортостан від 23.12.2002. № 731 "Про заходи щодо розвитку житлового кредитування та іпотеки житла в Республіці Башкортостан".
Даною концепцією були визначені основні цілі та принципи формування системи довгострокового житлового кредитування, а також встановлено, що державне бюджетне фінансування буде спрямовано на безпосередню підтримку громадян, рівень доходів яких не дозволяє їм самостійно поліпшити свої житлові умови.
Необхідно відзначити, що, незважаючи на дію Федерального закону від 16.07.98г. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" більшість громадян республіки не могли дозволити собі поліпшити свої житлові умови за звичайною іпотечною схемою. Зробити доступною, а головне, можливої покупку житла для всіх верств населення, включаючи незаможні, - основне завдання соціальної іпотеки.
У рамках Федеральної цільової програми соціально-економічного розвитку Республіки Башкортостан до 2010 року успішно реалізується програма іпотечного кредитування.
Соціальна іпотека в Башкортостані надає можливість громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, отримати кредит за пільговим тарифом. Прийом заяв для постановки на облік потребуючих поліпшення житлових умов у системі соціальної іпотеки здійснюється в адміністрації району за місцем проживання. Декларований термін кредитування - до 28,5 років. Процентна ставка, чого вже й казати, наднизька - 7 відсотків річних. Таку ставку не показує сьогодні жоден банк, жодна фінансова компанія.
У Республіці Башкортостан сьогодні близько 200 тис. сімей бажають поліпшити свої житлові умови: 5 відсотків громадян можуть зробити це без допомоги держави, 50 відсотків за державної підтримки, інші здатні вирішувати проблему тільки "в розстрочку", причому під помірний відсоток. Держава при цьому готове допомогти, і допомагає у реалізації житлових програм газифікацією, модернізацією водного господарства. На бюджет лягло і здійснення програми соціального найму. Муніципальних утворень з бюджету РФ виділено 100 млн. рублів, з бюджету Республіки Башкортостан - 300 млн. рублів на реалізацію програми забезпечення житлом молодих сімей; для поліпшення житлових умов ветеранів та інвалідів виділено 40,6 млн. рублів.
З січня по квітень 2007 року, завдяки програмі соціальної іпотеки, в республіці Башкортостан відсвяткували новосілля 1218 сімей, у тому числі 208 сімей взяли кредити на будівництво індивідуального житла в сільській местності.23 відсотка житлових та іпотечних кредитів видається через ВАТ "Іпотечне агентство Республіки Башкортостан" . З початку роботи агентства з 2004 року кредит отримали близько 2400 сімей.
Прийняття Закону Республіки Башкортостан від 27.12.04г. № 69-ЗРБ "Про державну підтримку розвитку житлового будівництва в Республіці Башкортостан" ще раз довело послідовність республіки у вирішенні житлової проблеми.
До прийняття ключового Закону Республіки Башкортостан "Про державну підтримку розвитку житлового будівництва в Республіці Башкортостан" в республіці вже був досвід державного житлового довгострокового кредитування громадян, і реалізовувалися програми державного житлового кредитування:
працівників бюджетної сфери - без застави прав на нерухомість з терміном кредитування до 15 років, при ставці кредитування 7 відсотків;
молодих сімей - із заставою прав на збудоване житло і під поручительство батьків з терміном кредитування до 10 років, при ставці кредитування 0 відсотків;
працівників сільського господарства - із заставою і поручительством підприємства з терміном кредитування до 10 років, при ставці кредитування 3 відсотки, але при сумі кредиту не більше 100 тисяч рублів;
сімей, що проживають у ветхому житло і бажаючих придбати додаткове житло до його виділяє безкоштовно за Програмою ліквідації старого по соціальним нормам - із заставою прав на нерухомість і поручительством, строком кредитування до 10 років, при ставці кредитування 0 відсотків для молодих сімей і 7 відсотків для інших громадян .
На відміну від багатьох федеральних законів, часто носять декларативний характер і багатих відсильними нормами, Закон Республіки Башкортостан "Про державну підтримку розвитку житлового будівництва в Республіці Башкортостан" представив для громадян реальну можливість на поліпшення своїх житлових умов.
На виконання даного закону прийнято ряд постанов детально регламентують питання поліпшення житлових умов у системі соціальної іпотеки, таких як:
Постанова Кабінету Міністрів Республіки Башкортостан від 15.04.05г. № 188 "Про порядок реалізації житла по соціальній іпотеці";
Постанова Кабінету Міністрів Республіки Башкортостан від 15.04.05г. № 189 "Про порядок заліку вартості знаходяться у власності громадян житлових приміщень при придбанні ними нового житла по соціальній іпотеці Республіки Башкортостан";
Постанова Кабінету Міністрів Республіки Башкортостан від 15.04.05г. № 190 "Про затвердження правил та порядку постановки на облік потребуючих поліпшення житлових умов у системі соціальної іпотеки в Республіці Башкортостан";
Постанова Кабінету Міністрів Республіки Башкортостан від 24.05.05г. № 228 "Про порядок будівництва і надання житла по соціальній іпотеці для громадян, які проживають на території сільських населених пунктів Республіки Башкортостан".
До незаперечних достоїнств соціальної іпотеки в Республіці Башкортостан необхідно віднести наступне:
Заявник після заселення в жиле приміщення оплачує щомісяця наймання за неоплачену частину загальної площі житлового приміщення.
У разі втрати годувальника та неможливості з цієї причини викуповувати житлове приміщення в розстрочку житлове приміщення передається членам сім'ї на умовах найму без обмеження терміну, із збереженням за ними права подальшого викупу у власність при появі додаткових фінансових ресурсів.
Якщо після прийняття на облік в молодої сім'ї народжується дитина, вона отримує державну підтримку (спрямовується на оплату вартості житлового приміщення) в розмірі, еквівалентному вартості 18 кв. метрів, але не більше вартості неоплаченої частини житлового приміщення на момент народження дитини.
Для працівників організацій, що беруть участь у фінансуванні соціальної іпотеки, норма постановки на облік потребуючих поліпшення житлових умов стосовно соціального іпотеку не встановлюється.
Можливість прийняття на окремий облік "різних сімей", які потребують поліпшення житлових умов, якщо розмір про загальної площі припадає на кожного громадянина, у займаних за договором найму і (або) перебувають у власності об'єктах житлових прав, відповідає нормі менше 18 квадратних метрів.
Соціальна іпотека активно розвивається в Республіці Башкортостан, завдяки лояльним умовам кредитування, а також грамотній політиці уряду республіки. Згідно з планами, у Башкортостані за 2007 рік має бути здано 6020 квартир та введено 1,770 млн. квадратних метрів житла за даною програмою, у тому числі близько 1,4 тисяч - в Уфі. Загальна їх вартість складе 4,710 млрд. рублів. Параметри плану національного проекту в Башкортостані на 2006 - 2010 роки представлені в таблиці 3.1
Таблиця 3.1 - Параметри національного проекту в Башкортостані на 2006-2010 р.р.

Найменування показника	Плановані показники
Введення житла	10 млн. кв. метрів
Обсяг виданих іпотечних кредитів в 2007 році	1 мільярд рублів
Кількість молодих сімей, яким надано субсидії на придбання квартири	1500
Кількість громадян, віднесених до окремих категорій	143

Одним з найактивніших учасників іпотечного кредитування разом із регіональними адміністраціями є республіканські банки. Саме вони обслуговують державну програму, розробляючи та впроваджуючи власні схеми іпотечного кредитування. Так найбільші в регіоні банки розробили і почали впроваджувати відразу кілька схем власного і федерального іпотечного кредитування. На початковому етапі вони брав участь у розробці державної програми по житловому кредитуванню і працював за такими схемами:
У першій схемі лежав наступний порядок надання кредиту: пільгові кредити держава надавала бюджетникам на 15 років під 7 відсотків річних. Кредити видавалися без застави прав нерухомості, основною формою забезпечення зобов'язань позичальника виступали поручителі, що задовольняють вимогам банку по платоспроможності.
Такі кредити отримали 2 тисячі сімей на суму 100 млн. руб. Це форма кредитування, яку в даний час впроваджується повсюдно не тільки для бюджетників, але і для всіх верств населення. В основному ці кредити йшли на завершення розпочатого будівництва індивідуальних будинків.
Друга схема - класичне іпотечне кредитування з використанням федеральних іпотечних стандартів. Кредити видаються населенню на придбання квартир, спеціально виділених для цих цілей, строком на 10 років під 12 відсотків річних.
Третя схема - іпотечне кредитування з використанням договору купівлі-продажу квартир в розстрочку. Відмінною рисою цієї програми є фактична реалізація квартир з розстрочкою оформлення у власність. Основу взаємин складає договір купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу, що дозволяє користуватися купується в кредит площею, але обмежує право розпорядження нею. Агент банку купує квартиру і передає її в заставу, а клієнти купують її в кредит з розстрочкою оформлення у власність. Максимальна ставка кредиту за цією схемою - 18 відсотків річних з терміном до 5 років. Звичайно, поки схема розрахована на заможних громадян, яких на сьогодні не так багато.
Аналіз показує, що спільною характерною рисою всіх успішно розвиваються регіональних програм є прагнення і готовність регіональних влад надавати посильну підтримку цими програмами з місцевих бюджетів. Тому, одним з реальних ресурсних джерел фінансування іпотеки є державна підтримка іпотеки, як в рамках різних регіональних програм, так і на федеральному рівні.
Розглядаючи соціальну спрямованість іпотеки в Росії, необхідно розглянути проблеми, що виникають не тільки в розвитку соціальної іпотеки, але й іпотечного кредитування в Росії в цілому.

3.2 Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії

Розвиток іпотечного кредитування населення як цілісної системи, з одного боку, та як складової частини ринкової економіки, з іншого, має будуватися на базі розроблених основних принципів:
1. Система іпотечного житлового кредитування в Росії повинна враховувати наявний міжнародний досвід. Вона повинна бути адаптована до російських макроекономічних умов і законодавчій базі, враховувати психологічні аспекти населення Росії, поки що з настороженістю сприймає ситуацію тривалої залежності від банку-кредитора при іпотечному кредитуванні.
2. Одним з ключових вимог слід наголосити на необхідності забезпечення доступності іпотечних кредитів для груп населення не тільки з найбільш високими, але також і середніми доходами. При цьому система іпотечного кредитування повинна носити ринковий, а не дотаційний характер, бути повністю прозора і зрозуміла для розуміння всіма учасниками процесу іпотечного кредитування.

3. Створювана система іпотечного кредитування повинна носити розвивається характер, спиратися на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, а не на фінансування з боку державного бюджету.
4. Система житлового іпотечного кредитування повинна бути відтворена в будь-якому регіоні країни. Темпи і масштаби розвитку іпотеки в тих чи інших регіонах повинні визначатися не стільки суб'єктивними факторами наявності чи відсутності політичної волі у керівництва регіону для розвитку іпотеки, а об'єктивною економічною ситуацією в регіоні, наявністю платоспроможного попиту на житло і його пропозицією.
5. Іпотека не може являти собою жорстку, одноликих систему. Іпотека в Росії повинна бути багатоваріантної. При цьому, всі вони повинні здійснюватися у своєму просторі, у своєму тимчасовому і грошовому вимірах і орієнтовані на свого споживача.
6. Виключно важливим аспектом державної політики, спрямованої на розвиток іпотечного кредитування, є формування макроекономічних умов та інституційного середовища, що сприяють підвищенню доступності іпотечних кредитів для позичальників. Це включає комплекс заходів з контролю за рівнем інфляції, динамікою обмінного курсу рубля, щодо зниження процентних ставок, реструктуризації банківської системи, розвитку нормативно-законодавчої бази.
7. Роль регіональних і місцевих органів влади на етапі створення системи іпотечного кредитування є виключно важливою. Вирішення житлової проблеми і координація діяльності всіх суб'єктів ринку житла в істотній мірі залежить від діяльності органів виконавчої влади на всіх рівнях.
З боку державних органів конкретне вираження підтримки стосовно до системи іпотечного кредитування повинно знайти в наступних формах:
надання системі іпотечного житлового кредитування статусу муніципальної;
пріоритетне виділення майданчиків під забудову (без жодних додаткових умов) для реалізації системи;
зняття або значне зменшення величини фінансового навантаження на учасників системи за рахунок зниження витрат на інфраструктуру та інших пільг;
виділення з федерального, міського чи місцевого бюджету безоплатних субсидій на будівництво або придбання житла;
надання громадянам пільгових умов кредитування;
прийняття постанов про заставне кредитування (на місцевому рівні), при якому місто виступає гарантом за кредитами на реалізацію високоефективних проектів, якщо ці проекти відповідають пріоритетним напрямам міського розвитку, а позичальник - встановленим критеріям;
емісія міських цінних паперів, які поряд із забезпеченням припливу коштів у міські програми можуть бути предметом застави в забезпечення кредитів, що залучаються інвесторами на реалізацію потрібних місту проектів;
випуск облігаційних позик, забезпечених землею.
Поєднання різних джерел і способів фінансування дозволить забезпечити систему іпотечного кредитування грошовими борговими ресурсами, а також зробити її збалансованою, а тому менш ризикованою, що забезпечить необхідні гарантії. У додатку 11 наведено потенційні фінансові ресурси і способи їх залучення для забезпечення іпотечного кредитування в Росії.
Можливі такі основні напрямки вирішення проблем іпотечного кредитування в Росії:
1) вдосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні, в першу чергу, в частині створення чіткої процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і виселення неплатника по кредиту із закладеного житла;
2) створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів у бюджетну сферу;
3) податкове стимулювання як громадян - одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, так і комерційних банків - іпотечних кредиторів і інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів, з іншого боку;
4) створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів;
5) створення механізмів соціального захисту позичальників як від неправомірних дій банків-кредиторів, так і для їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту;
6) уточнення нормативної бази, що регулює діяльність кредитних організацій з надання та обслуговування іпотечних довгострокових кредитів, а також їх рефінансування;
7) формування нормативно-законодавчих основ для використання нових фінансових інструментів (цінних паперів) для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу.
Крім цього, необхідно передбачити ряд спеціальних житлових пільг для банків, що здійснюють іпотечну діяльність. Досить дієвим заходом може стати введення порядку, при якому банки, що відкривають житлові вклади і надають іпотечні кредити, мають можливість зменшувати оподатковуваний прибуток на суму виданих довгострокових житлових кредитів або для них застосовується звільнення від податків прибутку, отриманої від іпотечних кредитів. Крім того, слід звільнити від резервування або знизити норми обов'язкових резервів, що депонуються банком у Центральному банку Російської Федерації, за коштами, що надходять на житлові вклади.
Для активізації діяльності банків на ринку іпотечного кредитування реально розглянути такі заходи:
внести пропозиції до Банку Росії про незастосування нормативів ліквідності до стандартних іпотечних кредитах протягом 30 днів з дати їх видачі;
підготувати директиву представникам Уряду РФ в органах управління банків з державною участю про встановлення щорічних на 2005-2010 рр.. лімітів іпотечного кредитування в розрізі регіонів і доведенні їх до Банку Росії та регіонів України;
щоквартальне розкриття банками за формою, встановленою регіонах Росії спільно з Банком Росії, обсягів іпотечного кредитування;
рекомендувати банкам - первинним кредиторам, укласти договори з агентством іпотечного житлового кредитування на період 2007-2010 рр.. на рефінансування стандартних заставних;
рекомендувати банкам - ініціаторам випусків іпотечних цінних паперів, укласти договори з Агентством Іпотечного Житлового Кредитування (АІЖК) на період 2007-2010 рр.. на гарантоване розміщення траншів іпотечних цінних паперів.
В умовах динамічно розвивається ринку іпотечного кредитування Урядом Росії забезпечується збалансована динаміка попиту та пропозиції на ринку житла в майбутньому. З метою недопущення зростання житлових цін при обмеженій пропозиції вторинного житла збільшується пропозиція житла на первинному ринку. Урядом РФ дано направлення на збільшення обсягу житлового будівництва до 2010 року до 80 млн. кв. м.
В даний час по розподілу по структурних характеристиках портфеля житлових кредитів найбільшу частку займають кредити на придбання готового житла більше 80 відсотків і лише 20 відсотків на житло, що будується.
Урядом Російської Федерації поставлено завдання вийти до 2010 року на обсяги іпотечного кредитування не менше 1 млн. кредитів із загальним обсягом іпотечного кредитування 415 млрд. руб. щорічно.
При цьому є необхідність адекватного розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів і формування на ньому достатньої кількості операторів, які забезпечують ліквідність виданих іпотечних кредитів і створюють тим самим умови для ефективної діяльності первинних кредиторів в країні.
Іпотека - одне з найбільш перспективних напрямків банківської діяльності в Росії. У найближчі три-п'ять років позичальниками по іпотечних кредитах зможуть стати близько 2 мільйонів російських сімей.

Таблиця 3.2 - Орієнтири уряду з розвитку іпотечного кредитування до 2010 року.

№ п / п	Показник	Розмір показника
1	Обсяги іпотечного кредитування (укладених обмов на рік)	1 млн. штук
2	Обсяги іпотечного кредитування за рік	415 млрд. руб.
3	Іпотечні кредити / ВВП (накопиченим підсумком)	5,5%
4	Частка населення, поліпшити житлові умови за допомогою іпотеки	7%

За оцінками банківських фахівців та опитувань, проведених асоціацією регіональних банків Росії, з метою з'ясування думок банкірів щодо перспектив розвитку російської системи іпотечного кредитування, найбільш ефективною представляється стандартна банківська іпотека. В даний час заборгованість за банківськими позичками набагато більше в порівнянні із заборгованістю по позиках, рефінансованим АІЖК.
Дворівневу систему для Росії вважають найкращою таке ж число учасників анкетування, тобто, по суті, цей напрямок розвитку ринку іпотечного кредитування, вибраного державою. Варіанти оптимальної організації іпотечного кредитування в російських умовах за оцінкою банків-респондентів представлені на рисунку 9. Можливо, з плином часу відбудеться формування суто російських моделей іпотечного кредитування. Узагальнюючи вищесказане, слід зауважити, що в справі розвитку іпотеки в Росії зберігаються на сьогоднішній день серйозні труднощі. Як загальноекономічного характеру (недостатньо високий рівень життя населення, через що іпотекою можуть скористатися лише заможні громадяни, надмірна частка "тіньового" сектора економіки, корупція), так і законодавчого характеру (неврегульованість відносин власності і застави, складні умови для звернення заставних на ринку цінних паперів для банків).

Рисунок 9 - Варіанти оптимальної організації іпотечного кредитування в російських умовах, у відсотках
Без рішучої боротьби з корупцією, зниження адміністративних бар'єрів, удосконалення податкової системи і без підтримки держави про успішний розвиток іпотечного кредитування в Росії говорити передчасно.

Висновок

У висновку слід зазначити, що іпотечне кредитування в Росії розглядається державою як механізму, здатного вирішити завдання величезної соціальної важливості в масштабах країни: житлову проблему, проблему фінансування капітального будівництва. Роль іпотеки у забезпеченні економічного зростання країни достатньо велика. Розвиток іпотечного бізнесу позитивно впливає на реальний сектор економіки, внаслідок чого припиняється спад виробництва в ряді галузей промисловості, виникає можливість модернізації виробництва, що призводить до підвищення якості та конкурентоспроможності продукції практично у всіх галузях.
Для абсолютної більшості пересічних громадян Росії іпотечне кредитування видається єдино можливим джерелом вирішення житлового питання.
Проаналізувавши становлення і розвиток іпотечних відносин в Росії і за кордоном, можна зробити наступні висновки.
1. Забезпечення населення житлом є найважливішою соціально-політичної та економічної проблемою. Від вибору тих чи інших підходів до вирішення цієї проблеми значною мірою залежить загальний масштаб і темпи житлового будівництва, реальний добробут людей, їх моральне і фізичне самопочуття, політичні оцінки і мотивація поведінки.
До теперішнього часу в житловому фонді Росії зберігається значна частина будинків із невпорядкованим квартирами, з яких близько 1,3 відсотка розміщені в старих і аварійних будинках, а також індивідуальні приватні будинки.
У зв'язку з цим небезпечної стає тенденція зростання вартості будівництва, що робить знову споруджений житло все менш доступним для населення і викликає скорочення попиту, а, отже, і обсягу виробництва. У кінцевому підсумку це створює кризу системного характеру, помітно посилився в умовах погіршення макроекономічної ситуації і чергового різкого падіння життєвого рівня населення.
Сформована проблемна ситуація в економіці серйозно погіршувала становище і населення, і підприємців, і фінансистів, і держави, інтереси яких зараз більш, ніж коли-небудь раніше, сходяться в тому, що в основі вирішення житлової проблеми лежить створення і розвиток національної системи іпотечного кредитування.
2. Впровадження в діловий обіг видачі кредитів на купівлю житла громадянам, які мають надійне забезпечення їх повернення у вигляді реальної власності (придбаного об'єкта нерухомості), могло б дати:
постійний і істотний приплив грошових коштів на ринок житла;
пожвавити будівництво та пов'язані з ним сектори промисловості;
зберегти та розширити робочі місця;
підвищити доходи населення і бюджетів усіх рівнів.
3. Становлення іпотеки та системи іпотечного кредитування в Росії ускладнене такими факторами, як:
недолік ресурсів комерційних банків для довгострокового інвестування;
відсутність державної підтримки та пільгового оподаткування для інвесторів, які надають довгострокові кредити;
недостатня розробка законодавчої бази іпотечного кредитування;
відсутність вторинного ринку застав.
4. Масштаб проблем розвитку житлового будівництва та іпотечного житлового кредитування, а також їх складність і комплексність вимагають при їх вирішенні використовувати програмний підхід, вживати максимально швидкі дії і всіляко використовувати світовий досвід, спираючись на міжнародне співробітництво.
Успіх конкретної програми буде залежати від залучення в цю сферу всіх можливих джерел іпотечного кредитування житла - кредитних ресурсів іпотечних та універсальних банків, індивідуальних, корпоративних та інституційних інвесторів.
5. З метою розвитку іпотеки в Росії необхідно створювати системи іпотечного кредитування і системи управління ризиками як альтернативного способу страхового захисту від ризиків, що виникають при іпотечних операціях
Організація управління ризиками необхідна для рівномірного розподілу тягаря фінансових витрат по захисту від ризиків між суб'єктами, які беруть участь в іпотечних правовідносинах. Зараз, в різних іпотечних програмах явно проглядається прагнення кредиторів перекласти ризики на плечі позичальників і при цьому захист від них здійснювати в основному за допомогою страхування. У результаті значно збільшуються витрати (крім основного кредитного боргу) позичальника.
Що ж до розвитку системи іпотечного кредитування, то сьогодні в Росії необхідно створити саме систему іпотечного кредитування, а не просто іпотечне законодавство та іпотечні банки. Без будь-якого одного ланки функціонування системи може виявитися неефективним. Для повноцінної роботи системи іпотечного кредитування повинні бути розвинені такі щоб забезпечити функції, як оцінка вартості нерухомості, страхування, процедури звернення стягнення на заставлене майно та механізм реєстрації іпотеки.
Особливо необхідно виробити загальні вимоги до режиму роботи ринку іпотечного кредитування на етапі його становлення на перший час. Важливо і те, що вибір тих чи інших схем іпотечного кредитування (у кожної з них можуть бути свої специфічні обмеження) залежить від особливостей податкової системи. Різні зміни змушують вносити відповідні корективи в іпотечну програму. У зв'язку з цим необхідно переглянути принципи оподаткування доходів від продажу нерухомого майна, а також ставки податків, державних мит та інших зборів при оформленні таких операцій.
Основний акцент державної економічної політики повинен бути зроблений на формуванні умов для підвищення рівня доходів населення і частку їхніх заощаджень.
Створення та розвиток іпотечного кредитування допоможе не тільки для підвищення рівня доходів населення і частку їхніх заощаджень та поліпшення житлових умов громадян, але і буде сприяти створенню стійкої банківської системи.
Вивчення та аналіз основних проблем іпотечного кредитування показали, що необхідно передбачити вирішення цілого ряду основних завдань для становлення та розвитку системи іпотечного кредитування в Росії:
1) вдосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні;
2) створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів у бюджетну сферу;
3) створення інфраструктури, що забезпечує наявність чіткого та надійного механізму реєстрації угод з нерухомістю та прав на неї, а також процедури доступу до цієї інформації учасників ринку іпотечного кредитування;
4) податкове стимулювання як громадян-одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, так і комерційних банків - іпотечних кредиторів і інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів, з іншого боку;
5) створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів;
6) формування механізмів соціальної зашиті позичальників як від неправомірних дій банків-кредиторів, так і для їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту;
7) доопрацювання нормативної бази, що регулює діяльність кредитних організацій з надання та обслуговування іпотечних кредитів і їх рефінансування;
8) формування нормативно-законодавчих основ для використання нових фінансових інструментів (цінних паперів) для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу;
9) розробка комплексної схеми з реалізації іпотеки, яка буде заснована не лише на інтересах чиновників.
Всі ці завдання, безумовно, мають бути дозволені у найближчий час. Перш за все, повинна бути розроблена федеральна програма розвитку іпотечного кредитування в Росії. Необхідно завершити створення цілісної законодавчої бази, пов'язаної з угодами у житловій сфері, і відповідно забезпечити реалізацію прийнятих законів на території всіх суб'єктів Російської Федерації.
Таким чином, для розвитку іпотечного кредитування в Росії повинна бути створена відповідна інфраструктура з необхідним правовим забезпеченням, так як це дозволить зробити значний крок вперед у вирішенні житлової проблеми росіян та розвитку іпотечного кредитування.
Тільки в умовах правового захисту інститутів іпотечного кредитування та їх клієнтів, а також за наявності раціонального державного регулювання системи іпотечного кредитування російські іпотечні інститути, використовуючи свою методологічну базу та відпрацьовані кредитні інструменти, зарубіжний досвід, зможуть працювати так само, як працюють іпотечні банки розвинених країн.
Створення системи іпотечного кредитування і вторинного ринку заставних міг би стати черговим кроком у розвитку ринкових відносин у Росії, а також сприяти зміцненню банківської системи країни, розвитку сфери житлового будівництва і, отже, поліпшенню житлових умов населення Росії в цілому.

Список використаних джерел

1. Цивільний процесуальний кодекс РФ
2. Федеральний закон № 188-ФЗ від 29 грудня 2004 "Житловий кодекс Російської Федерації".
3. Федеральний закон від 22 квітня 1996 р. № 39-ФЗ "Про ринок цінних паперів"
4. Федеральний закон "Про іпотечні емісійних цінних паперах".
5. Федеральний закон № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", прийнятий 21 липня 1997р.
6. Федеральний Закон № 214 "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації"
7. Федеральний закон "Про кредитні історії" № 218-ФЗ від 30 грудня 2004
8. Інструкція ЦБ РФ від 16.01.2004г. № 110-І "Про обов'язкові нормативи банку"
9. Федеральний закон РФ від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"
10. Закон Республіки Башкортостан від 27.12.04г. № 69-ЗРБ "Про державну підтримку розвитку житлового будівництва в Республіці Башкортостан"
11. Постанова Кабінету Міністрів Республіки Башкортостан від 15.04.05г. № 188 "Про порядок реалізації житла по соціальній іпотеці"
12. 11. Банківська справа / За ред. д. е.. н. проф.А.М. Тавісіева - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2004-863 с.
13. Астапов Н.Л. Іпотечне кредитування в Росії і за кордоном (законодавство і практика). - Гроші та кредит. - 2005 - № 4.
14. Постанова Кабінету Міністрів Республіки Башкортостан від 15.04.05г. № 190 "Про затвердження правил та порядку постановки на облік потребуючих поліпшення житлових умов у системі соціальної іпотеки в Республіці Башкортостан"
15. Постанова Кабінету Міністрів Республіки Башкортостан від 24.05.05г. № 228 "Про порядок будівництва і надання житла по соціальній іпотеці для громадян, які проживають на території сільських населених пунктів Республіки Башкортостан"
16. Постанова Уряду РФ № 285 від 13 травня 2006 р. "Про затвердження Правил надання молодим родинам субсидій на придбання житла в рамках реалізації підпрограми" Забезпечення житлом молодих сімей "
17. "Правила кредитування фізичних осіб ощадбанком Росії та його філіями (редакція 3)" від 30.05.2003. № 229-3-р, Ощадбанк Росії.
18. А. Зіннуров, Житло має стати доступнішою / національні проекти в дію, "Слава праці" № 194 від 28.12.2006 р.
19. А. Мілютін, Іпотека поки допомагає менше ніж на 1%: Банківський огляд № 8 / 2006 р.
20. А. Скогорева, Іпотека піднімає ціну, ціна піднімає іпотеку: Банківський огляд № 6 / 2007
21. А. Хандруєв, Квиток на іпотеку, Прямі інвестиції, № 12/2007 р.
22. А. Хандруєв, Недоступне житло, Прямі інвестиції, № 11/2007 р.
23. Банківський огляд № 10/2007, Іпотека і житловий ступор, Банківський форум дані опитування банкірів, проведеного Асоціацією "Росія"
24. Бюлетень "Банк Башкортостан" 2005-2007 р.
25. В. Карпінська, "Ведмежий кут", Прямі инВЕСТИции № 8 / 2007
26. Ваксман С.А., Воробйова О.Е. Іпотечне кредитування і його учасники на ринку житла. - Москва: 2004р.
27. Воробйова О. Е,. Ваксман С.А., Іпотечне кредитування і його учасники ринку житла - Єкатеринбург: 2003р.
28.
29. Г.М. Кесельман, "Іпотечне житлове кредитування: стан і перспективи", Гроші і кредит 9/2004г.
30. Г.Н. Бєлоглазова "Гроші, кредит, банки", підручник - М: 2005 р.
31. Головін Ю.В. "Банки та банківські послуги в Росії". - М.: Фінанси і статистика, 2003 р.
32. Д.М. Овчинников. "Ази іпотечного кредитування або про іпотеку по-російськи" - М: Економіка, 2004 р.
33. Е.А. Оленіна, Ю.Л. Плущевкая, "До оцінки потенційного попиту населення на іпотечний кредит", Гроші і кредит № 5 / 2005
34. Жуков І.В., Щербаков О.І. "Іпотечне кредитування витрат на придбання і будівництво житла / / Економіка та підприємництво в будівництві (випуск 4): Зб. Науч. Тр. / Відп. Ред.А.І. Щербаков. - К.: НГАСУ, 2003.
35. Жуков І.В., Щербаков О.І. "Іпотечне кредитування витрат на придбання і будівництво житла" / випуск 4/НГАСУ - 2004.
36. І.В. Павлова, "Основні елементи системи іпотечного житлового кредитування"; "Гроші та кредит" - 3 / 2005.
37. Джерело: Асоціація регіональних банків "Росія", Банківський огляд № 10/2006.
38. К.Л. Астахов. Іпотечне кредитування в Росії і за кордоном (законодавство і практика) - "Фінанси та кредит" № 4 / 2005.
39. Л.Ю. Грудцине, М.М. Козлова, Іпотека-Кредит, Москва - 2006.
40. М.П. Логінов, Система іпотечного житлового кредитування в Росії: проблеми і шляхи вирішення, Гроші і кредит 4 / 2005.
41. М. Скворцова, Житлове будівництво: Складові частини провалу нацпроекту, Економіка і життя, № 28 - 2006 рік.
42. Методичні рекомендації щодо організації і порядку здійснення програм іпотечного житлового кредитування / Під ред.Н.Б. Косарєвої. - М.: "Інститут економіки міста", 2003.
43. Мухутдінов Х.Х. Методичні рекомендації щодо поліпшення житлових умов у системі соціальної іпотеки Республіки Башкортостан, Уфа-2005
44. Н.П. Сапожников, Розвиток іпотечного житлового кредитування в Росії, Фінанси і кредит, 1 / 2004 р.
45. Нормативно-довідкова система "Гарант"
46. О. Манцев, Фінансові механізми у сфері нерухомості: Рязань/2006
47. Р.А. Нуга, Є.Г. Кириченко, Регіональні схеми іпотечного кредитування і проблеми їх подальшого розвитку, Гроші і кредит 10/2004 р.
48. Ужегов О.М. Квартира в кредит: іпотечна угода. - СПб.: Пітер, 2003р.
49. Циліна А.Г., Іпотечне кредитування і ризики / / Житлове будівництво. - 2003р.
50. Ю.Т. Ахвледіані; А.П. Архипов, "Про страхування ризиків іпотеки" / Фінанси № 3, 2006
51. www.akm.ru
52. www.ipoteka_mail.ru
53. www.vvb. sbrf.ru
54. www.ipoteka.ru

Існування вторинного ринку покликане забезпечити можливість для продажу первинної заставної первинним кредитором, щоб за рахунок отриманих коштів надати інший кредит, за допомогою чого капітал з багатших районів країни може бути перерозподілений в райони, що відчувають нестачу кредитних ресурсів. Ризик і прибутковість цінних паперів вторинного ринку іпотечного капіталу порівнюється з прибутковістю цінних паперів на інших фінансових ринках.
Права вимоги по кредиту можуть засвідчуватися і передаватися через заставу - іменний цінний папір вексельного типу. Проте в даному випадку необхідно розвиток цілісної системи іпотечного кредитування, що включає в себе як первинний, і вторинний ринок таких кредитів, що забезпечує також рефінансування банків з боку Банку Росії.
Іпотечне кредитування - це надання громадянам цільових позик спеціалізованими іпотечними організаціями для придбання, будівництва або реконструкції житла та об'єктів інженерної інфраструктури під іпотеку, а також кредитів - банками чи іншими кредитними організаціями, на підставі договорів із спеціалізованими іпотечними організаціями.
Таким чином, іпотека - це довгострокова позика із зобов'язанням її повернення в позначений договором строк з виплатою відсотків по кредиту (плата за кредит), забезпеченням виплати даного зобов'язання якого служить заставу нерухомості; це застава нерухомого майна на підставі договору між заставодавцем і заставодержателем. Іпотека може також виникати в силу закону. Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом.
Для ефективного розвитку іпотеки в країні необхідно враховувати наявний міжнародний досвід розвитку іпотечного кредитування в інших країнах.

1.2 Основні цілі, завдання і роль національної житлової програми

Проведені в 1991 - 2005 роках реформи у житловій сфері забезпечили корінний поворот від планово-адміністративних методів регулювання до ринкових механізмів при дотриманні принципів забезпечення соціальних гарантій у сфері житлових прав малозабезпеченим громадянам та іншим категоріям населення, встановленим законодавством Російської Федерації. Право власності на житло, а також ринок житла стали невід'ємною частиною відносин у житловій сфері. Кардинальним чином змінилася структура житлового фонду Російської Федерації за формами власності, сформований новий шар власників житла як соціальна база житлової реформи. Частка приватного житлового фонду за 1990 - 2004 роки збільшилася з 33 до 73,5 відсотка, а частка державного та муніципального житлового фонду скоротилася з 67 до 25,6 відсотка, з них 20,1 відсотка становить муніципальний житловий фонд.
Радикальні зміни відбулися в житловому будівництві. Основну роль тут стали відігравати приватні та індивідуальні забудовники. Частка житла, введеного частковими та індивідуальними забудовниками, в загальному обсязі житлового будівництва у 2003 році склала більше 71,3 відсотка, з них індивідуальними забудовниками - 39,2 відсотка.
Здійснювалося реформування житлово-комунального комплексу, спрямоване на створення ефективного механізму управління і зниження витрат з надання послуг. Підвищення ефективності роботи житлово-комунального комплексу в першу чергу було пов'язано з поступовим переходом цього сектора економіки на режим беззбиткового функціонування з переорієнтацією бюджетних субсидій від дотування виробників житлово-комунальних послуг до адресного субсидування малозабезпечених сімей. Частка одержувачів субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у 2004 році склала понад 13 відсотків сімей, загальна сума нарахованих субсидій - 35 млрд. рублів.
Разом з тим, поряд із зазначеними позитивними результатами перетворень поки не вдалося забезпечити суттєвого поліпшення ситуації у житловій сфері, підвищити доступність житла для населення і забезпечити комфортні та безпечні умови проживання.
Дані соціологічних обстежень показують, що житлова проблема стоїть перед 61 відсотком російських сімей, в тій чи іншій мірі не задоволених житловими умовами. При цьому кожна четверта сім'я має житло, що знаходиться в поганому або дуже поганому стані. Загальна потреба населення Росії в житло становить 1570 млн. кв. м, для задоволення цієї потреби необхідно збільшити житловий фонд на 46 відсотків.
Незважаючи на створення засад функціонування ринку житла, придбання, будівництво і наймання житла c використанням ринкових механізмів на практиці поки доступні лише обмеженому колу сімей - сім'ям з високими доходами. Основними причинами низького платоспроможного попиту на житло є нерозвиненість інститутів довгострокового житлового кредитування, інфраструктури ринку житла та іпотечного житлового кредитування, а також високий рівень ризиків і витрат на цьому ринку.
З метою підвищення доступності житла для населення необхідно забезпечити умови для розвитку системи іпотечного житлового кредитування та інших механізмів розширення платоспроможного попиту, системи рефінансування іпотечних житлових кредитів і ринку іпотечних цінних паперів, ринкової та адміністративної державної інфраструктури, а також надати бюджетну підтримку в придбанні житла, у тому числі за допомогою іпотечних кредитів і позик, молодим сім'ям.
Однак навіть обмежений платоспроможний попит населення на житло перевищує пропозицію житла на ринку, що призводить до постійного зростання цін на житло. У цій ситуації велика частина житлового будівництва фінансується безпосередньо за рахунок коштів населення, слабо розвинене кредитування забудовників на цілі житлового будівництва. Недостатні обсяги житлового будівництва відображають низьку ефективність цього сектору економіки, високі адміністративні бар'єри на ринку і високий ступінь його монополізації.
Суттєвою перешкодою розвитку житлового будівництва продовжує залишатися обмеженість можливостей забезпечення земельних ділянок необхідної комунальною інфраструктурою.
Необхідно забезпечити умови для істотного зростання обсягів житлового будівництва з метою збільшення пропозиції житла на конкурентному ринку відповідно до зростання платоспроможного попиту населення. Якість утримання житлового фонду та комунальних послуг знаходиться на незадовільному рівні і не відповідає не тільки потребам і очікуванням населення, а й загального обсягу фінансових ресурсів, що спрямовуються в цей сектор економіки. Основна причина неефективності житлово-комунального господарства - збереження неринкових принципів функціонування в секторі, де можуть і повинні нормально розвиватися ринкові відносини. У результаті практично відсутні стимули для раціонального ведення господарства, зростання продуктивності праці, ослаблені мотивації енергозбереження, впровадження нових технологій у виробництво, інвестицій у його модернізацію.
Завершення реформи житлово-комунального господарства повинне забезпечити проведення його технологічної та управлінської модернізації із залученням приватного бізнесу і приватних інвестицій, формуванням реальних власників квартир у багатоквартирних будинках з передачею їм функцій прийняття рішень з управління спільним майном багатоквартирного будинку.
Необхідно уточнити діючі зобов'язання Російської Федерації із забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством, і сформувати єдині принципи і механізми надання їм підтримки за рахунок коштів федерального бюджету.
Існуюча практика підтвердила, що найбільш ефективною формою виконання державою зобов'язань щодо забезпечення громадян житлом за рахунок коштів федерального бюджету є надання субсидій на придбання житла з використанням механізму державних житлових сертифікатів.
У довгостроковій перспективі (після 2010 року) необхідно забезпечити стійке функціонування житлової сфери, яке дозволить задовольняти житлові потреби населення без істотної участі державного центру і залучення значних обсягів бюджетних коштів. У цих умовах роль держави буде обмежена в основному регулюванням житлових відносин, забезпеченням прав на нерухомість в житловій сфері, встановленням технічних регламентів у житловому будівництві, житлово-комунальному комплексі та основних принципів градорегулірованія. При цьому кошти федерального бюджету можуть використовуватися виключно для забезпечення житлом окремих категорій громадян відповідно до законодавства Російської Федерації, підтримки громадян при оплаті житлово-комунальних послуг.
Утримання житлового фонду соціального використання, розвиток комунального господарства, забезпечення умов для житлового будівництва повинні стати основними функціями органів місцевого самоврядування.
Необхідність прискореного переходу до сталого функціонування і розвитку житлової сфери визначає доцільність використання програмно-цільового методу для вирішення вказаних проблем, оскільки вони:
входять до числа пріоритетів для формування федеральних цільових програм, а їх рішення дозволяє забезпечити можливість для поліпшення житлових умов і якості життя населення, запобігти надзвичайні ситуації, пов'язані з функціонуванням систем життєзабезпечення, створити умови для сталого розвитку житлово-комунального господарства, ефективного функціонування ринку житла;
носять міжгалузевий і міжвідомчий характер і не можуть бути вирішені без участі федерального центру;
не можуть бути вирішені в межах одного фінансового року і вимагають значних бюджетних витрат протягом 5 років;
носять комплексний характер, а їх рішення надасть істотний позитивний вплив на соціальний добробут суспільства, загальний економічний розвиток і зростання виробництва.
Основна програма державного реформування житлової сфери в Російській Федерації є Федеральна цільова програма "Житло".
Терміни і етапи реалізації Програми 2002-2010 роки:
перший етап - 2002 - 2005 роки;
другий етап - 2006 - 2010 роки.
У тому числі стадії реалізації другого етапу:
перша стадія - 2006 - 2007 роки;
друга стадія - 2008 - 2010 роки.
Основна мета програми - комплексне вирішення проблеми переходу до сталого функціонування і розвитку житлової сфери, що забезпечує доступність житла для громадян, безпечні та комфортні умови проживання в ньому.
Основними завданнями Програми є:
створення умов для розвитку житлового та житлово-комунального секторів економіки та підвищення рівня забезпеченості населення житлом шляхом збільшення обсягів житлового будівництва і розвитку фінансово-кредитних інститутів ринку житла;
створення умов для приведення житлового фонду і комунальної інфраструктури у відповідність до стандартів якості, що забезпечують комфортні умови проживання;
забезпечення доступності житла та комунальних послуг відповідно до платоспроможним попитом громадян і стандартами забезпечення житловими приміщеннями.
Найважливіші цінові показники програми наступні:
річний обсяг введення житла - в 2010 році 80 млн. кв. м загальної площі житла;
обсяг видаваних на рік іпотечних житлових кредитів та позик громадянам - в 2010 році на суму 415 млрд. рублів;
кількість сімей громадян, які належать до категорій, встановленим федеральним законодавством, що покращили житлові умови: 2002 - 2010 роки - 229,1 тис. сімей, у тому числі:
1) 2002 - 2005 роки - 96,8 тис. сімей;
2) 2006 - 2010 роки - 132,3 тис. сімей;
кількість молодих сімей, які поліпшили житлові умови (в тому числі з використанням іпотечних кредитів і позик) при наданні сприяння за рахунок коштів федерального бюджету: 2002-2010 роки - 295,7 тис. сімей, у тому числі:
1) 2003-2005 роки - 114 тис. сімей;
2) 2006 - 2010 роки - 181,7 тис. сімей.
Перелік підпрограм.
Перший етап реалізації Програми:
підпрограма "Державні житлові сертифікати" на 2004 - 2010 роки;
підпрограма "Переселення громадян Російської Федерації із старого і аварійного житлового фонду";
підпрограма "Реформування і модернізація житлово-комунального комплексу Російської Федерації";
підпрограма "Забезпечення житлом учасників ліквідації наслідків радіаційних аварій та катастроф";
підпрограма "Забезпечення житлом громадян Російської Федерації, які підлягають відселенню з комплексу" Байконур ";
підпрограма "Забезпечення житлом біженців і вимушених переселенців в Російській Федерації";
підпрограма "Забезпечення житлом молодих сімей";
заходи з реалізації Федерального закону "Про житлові субсидії громадянам, які виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей";
заходи щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян, в тому числі щодо забезпечення житлом молодих учених.
Другий етап реалізації Програми:
підпрограма "Забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою з метою житлового будівництва";
підпрограма "Модернізація об'єктів комунальної інфраструктури";
підпрограма "Забезпечення житлом молодих сімей";
підпрограма "Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством";
заходи щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян.
Крім того, на другому етапі здійснюються заходи щодо реалізації "Концепції розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів у Росії", схваленої на засіданні Уряду Російської Федерації 30 червня 2005
Загальний обсяг фінансування Програми у 2002 - 2010 роках за рахунок коштів федерального бюджету складе 298,8 млрд. рублів.
У 2006 - 2010 роках загальний обсяг фінансування Програми становитиме: за рахунок усіх джерел фінансування - 902,4 млрд. рублів, у тому числі за рахунок коштів федерального бюджету - 239,8 млрд. рублів (з них на управління Програмою - 409 400 000 . рублів); за рахунок бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів - 93,2 млрд. рублів; за рахунок коштів приватних інвесторів і кредиторів - 470,4 млрд. рублів; за рахунок власних і позикових коштів громадян (молодих сімей) - 99 млрд . рублів.
Крім того, в якості механізмів реалізації заходів Програми планується надання державних гарантій Російської Федерації: за запозиченнями відкритого акціонерного товариства "Агентство з іпотечного житлового кредитування" на підтримку системи рефінансування іпотечного житлового кредитування в розмірі 138 млрд. рублів, у тому числі:
у 2006 році - 14 млрд. рублів;
у 2007 році - 16 млрд. рублів;
у 2008 році - 28 млрд. рублів;
у 2009 році - 36 млрд. рублів;
в 2010 році - 44 млрд. рублів;
Обсяги державних гарантій Російської Федерації передбачаються федеральним законом про федеральний бюджет на відповідний рік у рамках програми державних внутрішніх запозичень Російської Федерації.
Поза рамками Програми передбачені витрати федерального бюджету на 2006 рік на надання субсидій бюджетам суб'єктів Російської Федерації на відшкодування частини витрат на сплату відсотків за кредитами, отриманими у російських кредитних організаціях на забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою з метою житлового будівництва, в розмірі 1,7 млрд. рублів і витрати на збільшення статутного капіталу відкритого акціонерного товариства "Агентство з іпотечного житлового кредитування" у розмірі 3,7 млрд. рублів.
Крім того, в 2006 - 2010 роках будуть надані державні гарантії суб'єктів Російської Федерації і муніципальні гарантії за запозиченнями, які здійснюються на забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою та модернізацію комунальної інфраструктури з метою житлового будівництва, в розмірі 68,1 млрд. рублів
Очікувані кінцеві результати реалізації Програми та показники соціально - економічної ефективності. Реалізація Програми має забезпечити досягнення в 2010 році наступних показників (у порівнянні з 2004 роком):
поліпшення житлових умов громадян Російської Федерації;
підвищення доступності придбання житла, коли середня вартість стандартної квартири загальною площею 54 кв. м буде дорівнює середньому річному сукупного грошового доходу сім'ї з 3 чоловік за 3 роки;
збільшення частки сімей, яким буде доступне придбання житла, що відповідає стандартам забезпечення житловими приміщеннями, з допомогою власних і позикових коштів, - з 9 до 30 відсотків;
збільшення річного обсягу введення житла з 41,2 млн. кв. м загальної площі житла до 80 млн. кв. м;
збільшення обсягу видаваних на рік іпотечних житлових кредитів та позик громадянам з 20 млрд. рублів до 415 млрд. рублів;
зниження середнього часу очікування надання житлових приміщень соціального використання з 20 років до 5 - 7 років;
сприяння у забезпеченні житлом за рахунок коштів федерального бюджету в 2006 - 2010 роках 181,7 тис. молодих сімей;
поліпшення житлових умов у 2006 - 2010 роках за рахунок коштів федерального бюджету більше 132,3 тис. сімей громадян, які належать до категорій, встановленим федеральним законодавством;
підвищення рівня адресної підтримки населення, пов'язаної з оплатою житлових приміщень і комунальних послуг;
підвищення якості комунальних послуг, безпеки та комфортності проживання (зниження рівня зносу основних фондів комунального господарства з 60 до 50 відсотків);
вдосконалення нормативної правової бази Російської Федерації з метою підвищення доступності житла для населення;
створення умов для поліпшення демографічної ситуації в країні, реалізації ефективної міграційної політики, зниження соціальної напруженості в суспільстві [25].

1.3 Розвиток іпотечного кредитування в Росії

В даний час великий інтерес для нашої країни представляє іпотечне кредитування, головна мета якого - формування ефективно працюючої системи забезпечення доступним житлом російських громадян із середніми доходами.
На сучасному етапі розвиток іпотечного кредитування в Росії можна вважати з прийняття в 1998 році закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)", який в цілому досить чітко визначив взаємовідносини заставодавця та заставодержателя іпотеки. Можна з упевненістю констатувати, що до теперішнього часу вже створена інфраструктура ринку, стали зрозумілі взаємовідносини між суб'єктами.
За цей період було зроблено величезний крок - зростає кількість банків, що видають іпотечні кредити. Динаміка зростання кількості банків, що реалізують іпотечні програми, представлені на малюнку 1.

Рисунок 1 - Кількість банків, що реалізують іпотечні програми в Росії.
Лідером іпотечного ринку є Сбербанк Росії, на його частку доводиться близько 63 відсотків всього обсягу видаваних іпотечних кредитів, на другому місці - "Внешторгбанк", і замикає трійку за підсумками першого півріччя 2007 року лідерів-мільярдерів "Дельтакредит". На трійку лідерів в цілому припадає більше 80 відсотків всього обсягу видаваних кредитів. До великим банкам у сфері діяльності іпотечного кредитування відносяться також "Міський Іпотечний Банк", "Уралсиб", "Міжнародний Московський Банк", "Національна іпотечна компанія (НРБ)", "Російський Іпотечний Банк", "Ак Барс" та інші. Обсяги виданих іпотечних кредитів банками Росії в першому півріччі 2006р. представлені на малюнку 2.

Рисунок 2 - Обсяг виданих іпотечних кредитів банками Росії в 1 півріччі 2007 року.

У 2006-2007 роках почали роботу багато нових комерційних банків, акцентуючи свою діяльність на розвитку даного напрямку. Перелік комерційних банків та їх обсяги за видачу іпотечних кредитів за 1 півріччя 2007 р., подано в додатку А.
Географія діяльності основних учасників ринку вже не обмежується територією столиць, до справжнього моменту намітилася тенденція виходу програм на регіональні ринки. Активно просувають свої програми в регіонах такі банки як "Внешторгбанк", Відродження, Росбанк, Банк Москви, Російський капітал і ряд інших. Поступово, іпотека стає масовою, чому сприяють зростання доходів населення та його обізнаності про переваги придбання житла в кредит. Додання іпотеці статусу загальнонаціонального проекту стало чинником, багато в чому визначає динаміку іпотечного кредитування в Росії, коли щорічно обсяги іпотечного кредитування подвоюються.
За відділенню ощадного банку ОСБ № 7740. Салават ця частка на 01.10 2007. склала 13,8 відсотків від загального залишку позичкової заборгованості населення, що на 4 відсотки більше в порівнянні з показником минулого року. Динаміка розвитку іпотечного кредитування та їх частка в загальному обсязі кредитної заборгованості за 9 місяців 2007 року по ОСБ № 7740 Ощадбанку Росії представлені в таблиці 1.2.
Таблиця 1.3 - динаміка надання іпотечних кредитів за 2007 рік в ОСБ № 7740 Ощадбанку Росії (млн. крб.) Та їх частка в загальному залишку позичкової заборгованості у відсотках

Показник	Звітні дати
Показник	1 січня 2007	1 квітня 2007	1 липня 2007	1 жовтня 2007
залишок позичкової заборгованості, млн. руб.	1038	1097	1335	1591
частка в загальному залишку позикової заборгованості, ОСБ № 7740 Ощадбанку Росії%	10,6	11,2	12,6	13,8

Для видачі дешевих довгострокових кредитів потрібні довгі ресурси. Основними джерелами фінансування операцій іпотечних кредитів є кошти фізичних осіб, вклади та депозити, залучені на тривалі терміни. Наприклад, по ОСБ № 7740 рублеві внески понад 3 років складають 78,5 відсотків у рублевому еквіваленті і 75,6 відсотка в іноземній валюті.

1.4 Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування в Росії

Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Російській Федерації грунтується на положеннях Цивільного кодексу [1]. Прийняття частини I в 1995 році і частини II в 1996 році Цивільного кодексу Російської Федерації стало вирішальним кроком у розвитку Російського федерального законодавства щодо питань іпотечного житлового кредитування.
У частині, що стосується відносин, пов'язаних з іпотечним житловим кредитуванням, кодекс встановив загальні правила забезпечення кредитів заставою нерухомості, в тому числі житловий; положення про право власності та інші речові права на житлові приміщення; підстави звернення стягнення на закладене житлове приміщення і ін прийняття Цивільного кодексу РФ, в якому є основні норми, що стосуються отримання та забезпечення кредиту, створило правове середовище, яке сприяє всім видам підприємницької діяльності. Крім того, Цивільним кодексом було передбачено прийняття в подальшому спеціальних Федеральних законів щодо регулювання питань державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, а також особливостей іпотеки (застави нерухомості).
На виконання вимог Цивільного кодексу РФ в 1999 р. був прийнятий Федеральний закон РФ від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Закон став нормативним актом, безпосередньо пов'язаним із здійсненням кредитування нерухомості. Відповідно до нього:
вводиться єдина система реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним;
державна реєстрація є єдиним доказом здійснення зареєстрованого права;
державній реєстрації підлягають право власності на нерухоме майно; операції з нерухомістю; обмеження прав на нерухоме майно (арешт, іпотека, довірче управління);
створюється єдиний банк інформації в межах реєстраційного округу;
державна реєстрація прав має відкритий характер (інформація про зареєстровані права на об'єкти нерухомого майна готелю і будь-якої письмової запитом фізичної або юридичної особи;
державна реєстрація проводиться установою юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Другим важливим законом став прийнятий у 1998 році Федеральний закон РФ "Про іпотеку (заставу нерухомості)". Закон значно розширює можливість використання іпотеки в якості засобу забезпечення кредиту:
в законі докладно регламентовані обов'язки заставодавця щодо забезпечення збереження закладеного майна протягом дії договору іпотеки (його утримання, ремонту, охорони, страхування, захист від домагань третіх осіб тощо)
у зв'язку з довгостроковістю іпотечного кредитування передбачені наслідки для різних випадків, можливого переходу прав на закладену нерухомість від заставодавця до інших осіб (його відчуження, конфіскації, реквізиції, переходу в результаті реорганізації юридичної особи, успадкування та ін) та обтяження правами третіх осіб;
змінено порядок реалізації заставленого майна, на яке звернено стягнення кредитором, допускається його продажу не тільки з публічних торгів, але й аукціону або за конкурсом, а також придбання самим заставодержателем.
Згідно з Федеральним законом "Про іпотеку (заставу нерухомості)" за договором іпотеки одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця за вилученнями , встановленими законом.
Раніше Законом було встановлено, що договір про іпотеку повинен нотаріально засвідчувати і підлягати державній реєстрації, а недотримання цих правил тягне його недійсність.
На сьогоднішній день нотаріальне посвідчення договору про іпотеку більше не є обов'язковою умовою оформлення договору. Ці зміни відбулися у зв'язку з прийняттям Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 216-ФЗ "Про внесення змін і доповнень до Федерального закону" Про іпотеку (заставу нерухомості) ", який набрав чинності з 01.01.2005.
Закон передбачає також можливість звернення закладних, тобто ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" вводить в цивільний і комерційний обіг новий вид цінних паперів - заставні. Більш того, в Розпорядженні Федеральної комісії з ринку цінних паперів від 26 лютого 1999 р. № 195-р встановлено, що заставні можуть використовуватися в якості базового активу з метою випуску їх власником або довірчим керуючим інших цінних паперів у порядку і на умовах, які встановлювалися Федеральною комісією з ринку цінних паперів, хоча у Федеральному законі від 22 квітня 1996 р. № 39-ФЗ "Про ринок цінних паперів" не встановлюється порядок звернення заставних [3].
В даний час заставні складно розглядати як широко поширені цінні папери, оскільки заставні не є емісійними цінними паперами та інвестор при придбанні заставної змушений у кожному випадку вивчати конкретні умови зобов'язання і його забезпечення.
Для регулювання відносин з приводу застави нерухомості основним джерелом права є закон про іпотеку, яким відносно іпотеки можуть бути передбачені інші правила, ніж у Цивільному кодексі України стосовно до застави в цілому, мають пріоритет над загальними положеннями Цивільного кодексу про заставу.
Різні аспекти житлових відносин, основні засади житлового законодавства, дію житлового законодавства у часі, об'єкти житлових прав, право власності і т.д. регулює Федеральний закон № 188-ФЗ від 29 грудня 2004 "Житловий кодекс Російської Федерації" [2].
Федеральний закон № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", прийнятий 21 липня 1997р., Описує всі необхідні подробиці, пов'язані з реєстрацією прав на нерухоме майно, в тому числі і за іпотекою. Державна реєстрація іпотеки проводиться на підставі заяви заставодавця або заставодержателя після державної реєстрації речових прав заставодавця на нерухоме майно. До заяви заставодавця або заставодержателя додається договір про іпотеку разом із зазначеними в договорі документами.
Федеральним законом "Про кредитні історії" № 218-ФЗ від 30 грудня 2004 року визначаються поняття і склад кредитної історії, підстави, порядок формування, зберігання і використання кредитних історій, регулюється пов'язана з цим діяльність бюро кредитних історій, встановлюються особливості створення, ліквідації та реорганізації бюро кредитних історій, а також принципи їх взаємодії з джерелами формування кредитної історії, позичальниками, органами державної влади, органами місцевого самоврядування та Банком Росії.
Постанова Уряду РФ № 285 від 13 травня 2006 р. "Про затвердження Правил надання молодим родинам субсидій на придбання житла в рамках реалізації підпрограми" Забезпечення житлом молодих сімей "федеральної цільової програми" Житло "встановлює порядок надання молодим сім'ям субсидій на придбання житла до 2010. року, в тому числі на сплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на придбання житлового приміщення [15]. А також виконання зобов'язань з компенсації частини витрат на придбання або будівництво житла, вироблених молодими сім'ями - учасниками підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей", при народженні (усиновленні) дитини.
До тих нормативних актів регулюючих іпотечне кредитування слід віднести Федеральний закон "Про іпотечні емісійних цінних паперах". Цей закон розроблявся протягом кількох років. Закон надзвичайно важливий для розвитку іпотечного кредитування в цілому, так як часи, коли розвивалося пільгове кредитування, напевно, вже поступово відходять. Без впровадження ефективно працюючих ринкових механізмів іпотека в масштабах всієї країни працювати не буде. З цієї точки зору, без залучення ринкових капіталів, без залучення накопичених коштів, що звертаються в даний час на ринках капіталів, у реальний сектор, сектор будівництва житла, без налагодження інфраструктури, розвиток іпотечного кредитування в Росії в цілому навряд чи можливо. З цієї точки зору питання інфраструктури, питання функціонування ринку цінних паперів в цьому напрямку має принципове значення. Звичайно закон "Про емісійних цінних паперах" має тут первинне значення.
Постановою Уряду Російської Федерації від 11 січня 2000 р. № 28 схвалена "Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації" (зі змінами від 08.05.2002 № 302), у якій визначено основні цілі та принципи формування системи іпотечного житлового кредитування з урахуванням російського законодавства та існуючих соціально-економічних умов. У Концепції намічені конкретні напрямки вдосконалення законодавчої та нормативної бази іпотечного житлового кредитування на федеральному рівні, а також на рівні суб'єктів Російської Федерації. При цьому були враховані практика створення та функціонування механізму іпотечного кредитування як в країнах з розвиненою ринковою економікою, так і в країнах з перехідною економікою, а також досвід житлового фінансування в регіонах Російської Федерації.
На початку липня 2005 року Урядом Росії були прийняті поправки до закону "Про іпотечні емісійних цінних паперах", які зняли обмеження на випуск іпотечних паперів і вдосконалили деякі положення законах. У ряді внесених поправок можна виділити наступне:
виключення із закону положення про страхування позичальником - фізичною особою життя і здоров'я;
можливість емісії двох і більше випусків іпотечних облігацій на основі одного іпотечного покриття, що дозволить випускати іпотечні цінні папери з різним рівнем ризику і прибутковості для різних категорій інвесторів. Також передбачено право емітента достроково погасити облігації з іпотечним покриттям у випадках, передбачених рішенням про випуск зазначених облігацій;
можливість включення в іпотечне покриття вимоги про повернення основної суми боргу за кредитними договорами та договорами позики окремо від вимоги по сплаті відсотків за цими ж договорами;
обмеження розміру страхової суми при страхуванні нерухомого майна від ризику втрати або пошкодження розміром вимоги про повернення суми основного боргу [4].
30 грудня 2005 був прийнятий Закон № 214 "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації", після прийняття, якого виникло багато суперечок і розбіжностей щодо норм його застосування. У результаті жорстких вимог до дозвільної документації на будівництво, залученню коштів пайовиків, а також норми про солідарну відповідальність банків та забудовників закон не запрацював. У липні 2006 року до закону були введені такі нововведення:
дозволяється залучати грошові кошти громадян в пайове будівництво шляхом випуску нового виду облігацій - житлових сертифікатів, що закріплюють право їх власників на отримання житла. При цьому емітент повинен мати у власності або на праві оренди земельну ділянку і дозвіл на будівництво на цій ділянці багатоквартирного будинку;
виключаються норми, що стосуються механізму солідарної відповідальності забудовника та банку перед учасниками пайового будівництва, при збереженні прав банків та учасників пайового будівництва на задоволення своїх вимог;
знижується розмір неустойки, що сплачується забудовникові в разі порушення встановленого договором строку внесення платежу учасником пайового будівництва, до однієї трьохсот ставки рефінансування Банку Росії. Такий же розмір пені повинен сплачувати забудовник учаснику дольової будівництва у випадку порушення передбаченого договором терміну передачі йому об'єкта пайового будівництва. При цьому якщо учасником дольової будівництва є громадянин, то така неустойка сплачується забудовником у подвійному розмірі;
конкретизується процедура розірвання договору участі в пайовому будівництві і повернення грошових коштів учаснику пайового будівництва, а також особливості реклами та змісту проектної декларації [6].
За даними анкетування, проведеного Консалтингової групою "БФИ" спільно з асоціацією регіональних банків Росії в кінці 2006 року, де взяли участь 61 банк з усіх семи федеральних округів, думки банків з питання поправок до Закону "Про пайовому будівництві" були різними: 38,6 відсотків опитаних вважали, що результатом прийняття поправок буде помірне зростання обсягів будівництва, який не зробить серйозного впливу на ситуацію на житловому ринку; 26,3 відсотка вважають, що поправки до закону не зможуть вирішити проблему дефіциту житла; 29,8 відсотка - позитивний вплив поправок бачать тільки при довгостроковій перспективі; і лише 5,3 відсотка вважають, що поправки зможуть зробити істотний вплив на стан справ у будівельній галузі.
В якості першого кроку у вирішенні проблем іпотечного кредитування в Росії було вибрано зміна відповідної нормативно-правової бази. У результаті в 2005 р. набули чинності, крім низки нових законів, нові редакції вже діючих кодексів і законів, основними з яких є:
1) Федеральний закон "Житловий кодекс Російської Федерації" від 29.12.04 № 188-ФЗ;
2) Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" від 16.07.98 № 102-ФЗ у редакції Федерального закону від 30.12.04 № 216-ФЗ;
3) Цивільний процесуальний кодекс РФ в редакції Федерального закону від 29.12.04 № 194-ФЗ;
4) Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в редакції Федерального закону от30.12.04 № 217-ФЗ.
Житловий кодекс серед інших новацій визначив підстави для виникнення житлових прав і обов'язків, уточнив об'єкти житлових прав і види житлових приміщень, умови страхування житла, ввів поняття соціального житла. Стаття 21 Житлового кодексу передбачає можливість страхування житла в обумовлених законом випадках.
У новій редакції Закону "Про іпотеку" в статті 78 звернення заставодержателем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є підставою для припинення права користування ними заставодавця і будь-яких інших осіб, які проживають у такому житловому будинку або квартирі, за умови, що житло було закладено за договором про іпотеку або цільової позики.
Нова редакція Цивільного процесуального кодексу, а саме стаття 446, виключила житлове приміщення, яке є предметом іпотеки, з майна, на яке не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, навіть якщо для громадянина-боржника і членів його сім'ї, які спільно проживають в цьому приміщенні, воно є єдиним придатним для постійного проживання приміщенням. Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок заставленого майна.
Зі зміною законодавства в Росії іпотека залишилася ризикованою як для позичальників, так і для кредиторів з цілого ряду взаємопов'язаних причин. Розглянемо ризики іпотечного кредитування в Росії.

1.5 Види і форми іпотечного кредитування в Росії

Систему іпотечного кредитування можна визначити як комплекс взаємопов'язаних суб'єктів, об'єктів та забезпечення іпотечних кредитів, взаємодіючих між собою на єдиній організаційно-економічній основі.
Іпотечний кредит - як правило, це довгостроковий кредит (позика) із зобов'язанням повернення в позначений договором строк з виплатою відсотків по кредиту, наданий для придбання нерухомості під заставу цієї нерухомості як забезпечення зобов'язання.
Іпотечні кредити класифікуються за різними ознаками:
По об'єкту нерухомості:
земельні ділянки;
підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
повітряні, морські судна, судна каботажного плавання і космічні об'єкти; об'єкти незавершеного будівництва (статус об'єктів незавершеного будівництва був змінений у січні 2005 року. До цього часу об'єкти незавершеного будівництва не ставилися до нерухомого майна).
За цілями кредитування: придбання готового житла в багатоквартирному будинку (як правило, кредити на придбання готового житла надаються єдиним разовим платежем на будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт індивідуального житла, будинків сезонного проживання, на інженерне облаштування земельної ділянки (прокладку комунікаційних мереж)) або окремого будинку на одну або декілька сімей в - якості основного або додаткового місця проживання.
По виду кредитора:
банківські;
небанківські;
звичайні та комбіновані (видані кількома кредиторами);
субсидовані і видані на загальних умовах.
По виду позичальників (як суб'єктів кредитування):
кредити, що надаються забудовникам і будівельникам;
кредити, що надаються безпосередньо майбутньому власнику житла;
співробітникам банків;
співробітникам фірм - клієнтів банку;
клієнтам ріелторських фірм;
особам, які проживають у даному регіоні;
всім бажаючим.
По виду процентної ставки:
кредит з фіксованою процентною ставкою;
кредит зі змінною процентною ставкою.
По можливості дострокового погашення:
з правом дострокового погашення;
без права дострокового погашення;
з правом дострокового погашення за умови сплати штрафу.
За ступенем забезпеченості (величині початкового платежу).
без початкового внеску;
з початковим внеском.
За способом амортизації боргу:
постійний іпотечний кредит;
кредит зі змінними виплатами;
кредит з одноразовим погашенням, відповідно до особливих умов.
За способом рефінансування. Іпотечним кредитуванням займаються різні кредитні інститути. Особливості їх діяльності укладені в способі рефінансування кредитів, що видаються, які представлені в таблиці 1.3
Таблиця 1.3 - Класифікація іпотечних кредитів за способом рефінансування

Спосіб рефінансування	Вид кредитного інституту
Випуск іпотечних облігацій	Іпотечні банки
Попередні накопичення позичальників, державні субсидії	Будощадкаси
Власні, залучені та позикові кошти (у тому числі позики міжнародних організацій)	Універсальні банки
Продаж заставних іпотечному агентству або крупного іпотечному банку, власні, залучені та позикові кошти (у тому числі позики міжнародних організацій)	Кредитні установ, що займаються іпотечним кредитуванням і які уклали договір з іпотечним агентством або великим іпотечним банком

У системі заходів щодо становлення та розвитку іпотечного кредитування важливе місце відводиться обгрунтуванню вибору інструментів іпотечного кредитування. Інструмент іпотечного кредитування - це спосіб погашення боргу (амортизація кредиту). Графік амортизації показує залишки суми боргу по кредиту в кожен період часу. У ньому також відображаються, які частини платежу йдуть на виплату відсотків, а які - на виплату основного боргу.
Кредит із змінними виплатами ділиться також на іпотеку з "кульових" платежем, з фіксованими виплатами суми боргу, іпотеку з наростаючими платежами.
Кредит з фіксованою виплатою основної суми боргу (диференційовані платежі) широко застосовувався банками в практиці споживчого кредитування. Диференційовані платежі по кредиту - щомісячні платежі по кредиту, що складаються з фіксованої суми основного боргу і нарахованих на день внесення платежу відсотків по кредиту. При цьому позичальник здійснює рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми боргу, а відсотки нараховуються на частину боргу і вносяться у складі загального платежу. Таким чином, величина щомісячного платежу змінюється в бік зменшення.
Недоліком даного кредитного інструмента є значне навантаження на позичальника в перші місяці, що призводить до зростання ризику не повернення. Крім того, збільшується необхідний поріг платоспроможності потенційного позичальника, обмежується кількість можливих користувачів іпотечного кредиту.
Недоліком кредиту з "кульових" платежем є підвищений ризик не повернення кредиту, тобто кредитний ризик. Це пов'язано з тим, що повернення основної суми відсувається на кінець терміну, тому велика ймовірність зміни фінансового становища позичальника, яке може призвести до його неплатоспроможності. Крім того, з часом зростає ризик зміни вартості застави, імовірність зниження цін на нерухомість, що набуває особливої значущості в умовах погашення основної суми боргу наприкінці терміну.
Постійні (ануїтетні) платежі по кредиту передбачають періодичні рівновеликі виплати. Щомісячні платежі за кредитом, рівні протягом усього терміну погашення кредиту і включають у себе нараховані відсотки по кредиту і платіж за основним боргом.
Індексуємі інструменти іпотечного кредитування були розроблені для країн з високою інфляцією. Серед таких інструментів слід назвати кредит з індексацією непогашеної суми боргу та кредит з подвійною індексацією.
Кредит з індексацією боргу передбачає коригування непогашеної суми боргу на основі обраного індексу. В якості індексу беруться різні показники в залежності від ситуації в економіці, а також від джерел та вартості ресурсів, залучених для видачі іпотечних кредитів, - індекс споживчих цін, долар США, індекс мінімальної заробітної плати, рівень інфляції та ін
Такий інструмент дозволяє робити погашення кредиту однаковими платежами в реальні суми при зміні номінальних величин платежів. Інфляційний ризик при цьому цілком переноситься на позичальника. У той же час зростає кредитний ризик, тому що зростання індексу може випереджати зростання реального доходу позичальника.
Кредит з подвійною індексацією дозволяє більш рівномірно розподілити ризики між позичальником і кредитором. Звичайно застосовуються два індекси:
платежі індексуються по будь-яким показником доходу, забезпечуючи тим самим повернення кредиту і його доступність;
номінальний непогашений залишок кредиту індексується за індексом, що відображає рівень інфляції (вартості споживчого кошика і т.д.), що дозволяє захистити реальну вартість капіталу кредитора.
Різновидом кредиту з подвійною індексацією є кредит з регульованою відстрочкою платежу, який передбачає застосування двох процентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковість кредитних організацій для банку, а інша - зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка, більш висока, називається "Контрактної ставкою" і визначає розмір платежу, який зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт повинен був би в принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується на основі ставки відсотка на міжбанківському ринку кредитів.
Проте в дійсності регулярні щомісячні платежі за кредитом позичальник робить за достатньо низькою ставкою, яка називається "платіжною". Різниця між величиною, яку клієнт винен банку за контрактною ставкою, і тим, що він платить за платіжною ставкою, регулярно додається до суми основного боргу позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника періодично перераховується виходячи зі зрослої суми заборгованості таким чином, щоб до кінця терміну клієнт погасив її цілком. Можна сказати, що платежі по повній "контрактній" процентну ставку стягуються в більш пізній період.
Форми і види іпотечного кредитування покликані пов'язати інтереси кредитора і позичальника шляхом: забезпечення прибутковості іпотечної діяльності і поворотності коштів кредитора, захисту його коштів від інфляції; зниження ризиків іпотечного кредитування; забезпечення таких умов кредитування, при яких кредит стає доступним для позичальника.
Банківське кредитування завжди здійснюється при строгому дотриманні принципів кредитування, які являють собою вимоги до організації кредитного процесу і є вихідними правилами використання певної форми кредиту, що забезпечують його зворотний рух.
До принципів кредитування, у тому числі і іпотечного, відносяться: повернення, терміновість кредитування; цільовий характер, забезпеченість кредиту; платність банківських позик, диференційований характер кредитування. Розглянемо докладніше кожен з даних принципів.
Повернення кредиту. Цей принцип виражає необхідність своєчасного повернення отриманих від кредитора фінансових ресурсів у міру їх вивільнення з доходів позичальника. Своє практичне вираження даний принцип знаходить в поступове погашення конкретної позики шляхом перерахування відповідної суми грошових коштів на рахунок її кредитної організації (або іншого кредитора) або шляхом внесення готівкових грошових коштів у касу банку, що забезпечує відновлюваність кредитних ресурсів банку як необхідної умови продовження його статутної діяльності. Гарантією повернення є документи про платоспроможність клієнта. Іпотечні житлові кредити завжди надаються на поворотній основі, а порядок погашення обумовлюється в кредитному договорі.
Терміновість кредиту. Принцип відображає необхідність його повернення не в будь-який прийнятний для позичальника час, а в точно певний термін, зафіксований в кредитному договорі або його замінює. Порушення вказаної умови є для кредитора достатньою підставою для застосування до позичальника економічних санкцій у формі збільшення процента, що стягується, а при подальшій відстрочці - пред'явлення фінансових вимог у судовому порядку. Порушення терміновості повернення кредиту є для банку дестабілізуючим чинником, оскільки порушує збалансованість залучених та розміщених коштів за термінами, що загрожує фінансовими втратами. Довгостроковий характер іпотечного житлового кредиту передбачає встановлення тривалого терміну погашення.
Платність кредиту. Цей принцип виражає необхідність не тільки прямого повернення позичальником отриманих від банку кредитних ресурсів, але й оплати права на їх використання. Економічна суть плати за кредит відбивається в фактичному розподілі додатково отриманої за рахунок його використання прибутку між позичальником і кредитором. При іпотечному житловому кредитуванні економічна суть плати за кредит виявляється у перерозподілі частини особистого доходу позичальника на користь банку.
Даний принцип знаходить застосування в процесі встановлення величини банківського відсотка за іпотечними кредитами, що виконує три основні функції: перерозподіл частини доходу фізичних осіб; регулювання виробництва і обігу шляхом розподілу позичкових капіталів на галузевому, міжгалузевому і міжнародному рівнях; на кризових етапах розвитку економіки - антиінфляційний захист грошових накопичень клієнтів банку. Ставка позичкового процента, що визначається як відношення суми річного доходу, отриманого на позичковий капітал, до суми наданого кредиту, виступає як ціна кредитних ресурсів.
Ціна іпотечного кредиту відображає загальне співвідношення попиту і пропозиції на ринку позикових капіталів і залежить від цілого ряду чинників, у тому числі чисто кон'юнктурного характеру:
циклічності розвитку ринкової економіки (на стадії спаду позиковий процент, як правило, збільшується, на стадії швидкого підйому - знижується); темпів інфляційного процесу (які на практиці навіть дещо відстають від темпів підвищення позикового відсотка);
ціни залучених ресурсів;
ефективності державного кредитного регулювання, здійснюваного через облікову політику центрального банку в процесі кредитування їм комерційних банків;
динаміки грошових накопичень фізичних осіб (при тенденції до їх скорочення позиковий процент, як правило, збільшується);
динаміки виробництва і звертання, визначальної потреби в кредитних ресурсах відповідних категорій потенційних позичальників.
Забезпеченість кредиту. Цей принцип виражає необхідність забезпечення захисту майнових інтересів кредитора при можливому порушенні позичальником прийнятих на себе зобов'язань. При іпотечному кредитуванні даний принцип дотримується обов'язковим наданням в заставу придбаної на кредитні кошти квартири, а при необхідності використовуються й інші форми забезпечення, наприклад, гарантія організації - роботодавця позичальника.
Цільовий характер кредиту. Даний принцип поширюється і на іпотечні кредити, виражаючи необхідність цільового використання коштів, отриманих від кредитора. Основною метою отримання іпотечного кредиту є задоволення потреби позичальника в житло шляхом придбання квартири. Це знаходить практичне вираження у відповідному розділі кредитного договору, що встановлює конкретну мету надання позички, а також у процесі банківського контролю за дотриманням цієї умови позичальником. Порушення даного зобов'язання може стати підставою для дострокового відкликання кредиту. Цільове використання іпотечного кредиту забезпечується прямим переказом коштів продавцеві квартири, що підтверджується відповідними документами про використання позичальником отриманої позики.
Диференційований характер кредиту. Цей принцип визначає диференційований підхід з боку кредитної організації до різних категорій потенційних позичальників по іпотечних кредитах. Практична реалізація його може залежати як від індивідуальних інтересів конкретного банку, так і від державою централізованої політики підтримки окремих категорій громадян при придбанні ними житла в кредит. Цей принцип дотримується при розробці банком власної методики аналізу кредитоспроможності позичальника (включаючи анкету-заяву на отримання іпотечного кредиту), при складанні різних федеральних, республіканських і міських програм пільгового іпотечного кредитування, метою яких є підтримка окремих категорій громадян при придбанні житла.
В даний час умови видачі кредитів у російських банках стали більш м'якими, а підхід до клієнтів більш диференційованим, банки для цього розробляють безліч іпотечних програм.
Досить сказати, що раніше мова про можливість отримання кредиту могла йти тільки при офіційній зарплаті. Тоді як зараз враховуються й інші доходи позичальника. Зменшилася кількість довідок, які доводилося збирати, збільшився коло тих, кому кредит надається. До того ж по іпотеці спочатку можна було придбати квартири тільки на вторинному ринку. Тепер же діапазон купується в кредит нерухомості розширився, можна купити і новобудову, і заміський будинок і земельну ділянку.

1.6 Ризики іпотечного кредитування

Ризикам піддаються всі учасники іпотеки. Ризики іпотечного кредитування пов'язані зі зміною державної політики, зниженням рівня державних гарантій і є системними форс-мажорними ризиками по відношенню до інших учасників іпотеки.
Іпотечні ризики можуть бути викликані різними причинами - економічними, інфляційними, валютними, податковими, політичними, ризиками цінних паперів, ризиками неотримання прибутку, ризиками банківської не ліквідність (ліквідності), неплатоспроможністю клієнта, зниженням вартості нерухомості і т.д. Одні з них є узагальненими ризиками - інфляційний, ринковий; інші - прикордонними, комплексними з іншими ризиками безпосередньо чи опосередковано впливають один на одного.
Ризики поділяються на:

систематичні несистематичні

не носять специфічного (індивідуального) або місцевого характеру.

ризики, властиві конкретній місцевій економіці.

Більшість іпотечних ризиків відносяться до систематичних ризиків. Ризиків, яким піддаються учасники іпотечної діяльності досить багато.
Найбільш характерними ризиками для кредитора, є наступні: кредитний ризик, ризик процентних ставок, ризик ліквідності, майновий ризик.
Кредитний ризик - це ризик невиконання позичальником своїх зобов'язань по кредиту, ризик неплатежу. Для кредитора це означає, що він не отримає очікуваних грошових доходів у зв'язку з неплатоспроможністю позичальника. При правильному розрахунку такого ризику ще на стадії визначення умов кредиту та розміру регулярних платежів він не представляє особливої небезпеки для кредитора. Але це передбачає кваліфіковану роботу служб, які займаються фінансовим андеррайтингом (аналіз кредитного та процентного ризиків за іпотечним кредитом; підготовка висновку про ставку відсотка і умови кредитування, що відповідають рівню ризику).
Для зниження ризику неплатежу застосовуються різні обмеження. Наприклад, відношення місячного платежу позичальника до щомісячного доходу, який припадає на кожного члена сім'ї, не повинне перевищувати 25-45 відсотка. Те ж саме стосується і ставлення суми кредиту до ринкової вартості застави. Наприклад, не більше 50-85 відсотків. Це робиться тому, що запорука квартири в Росії значно знижує ризик не повернення кредиту, але не виключає повністю, оскільки можливі обставини, не враховані в нових редакціях законодавства по іпотеці і перешкоджають виселенню боржника з закладеного житла.
Питання кредитного ризику вирішуються комплексно, це державна політика, політика кредитних установ області первинного внеску. І тут велика роль належить правильному вибору кредитних технологій та інструментів.
Чим більше внесок або виплачена частина кредиту, тим легше продати цей кредит. Отже, ризик зменшується в прямій відповідності з виплатами як з первинного внеску (чим більше внесок, тим менше ризик), так і з виплатами за основною частиною кредитного боргу.
Доходи позичальника також безпосередньо обмежують максимальну суму кредиту. У той же час відсоток по кредиту впливає на суму кредиту, але вже непрямим шляхом, через максимальну суму кредитного боргу або максимальні виплати по оплаті за кредит, що входять в загальну суму і складові звичайно його більшу частину.
У випадку ризикованих кредитів частка іпотечного зобов'язання повинна бути обов'язково менше вартості нерухомості на 30 відсотків і вище, з наданням також додаткових гарантій.
Істотною умовою іпотечного договору, крім ставки, терміну та розміру кредиту (основні параметри кредиту) є сам предмет застави, його вартість і ціна (а також оцінка відповідності вартості ціною).
Ціна і вартість нерухомості грають важливу роль в частині виникнення і зняття ризиків, тому що всі стандартні показники кредиту (розмір, термін, ставка) самим безпосереднім чином будуть залежати від предмета іпотеки (застави). Таким чином, практично найбільшу роль відіграє оцінка вартості нерухомості. По-перше, від неї безпосередньо залежать всі стандартні показники кредиту. Завищення або заниження вартості нерухомості призводить до завищення або заниження суми кредиту, його первісного внеску, а також плати за кредит (яка в сумі зазвичай більше однієї вартості нерухомості). Все це впливає на загальну доступність кредиту. По-друге, правильна оцінка вартості кредиту - це надійність кредиту для всіх учасників ринку: держави, кредиторів, інвесторів. Реальна вартість нерухомості необхідна при угодах купівлі-продажу, при кредитуванні під заставу майна, при страхуванні, при настанні страхових випадків і визначенні збитків, при оподаткуванні.
В якості системних причин, що впливають на ступінь кредитного ризику, слід відзначити: рівень розвитку законодавчої бази, її адекватність завданням розвитку системи житлового іпотечного кредитування населення; соціально-економічна стабільність у країні, рівень розвитку житлового ринку, наявність платоспроможного попиту на іпотечні кредити.
Дохід кредитора (банківський прибуток) формується, в основному, за рахунок різниці у відсотках за виданими кредитами і залученими джерелами (за депозитами, банківським позикам, що випускається цінних паперів та ін.)
Ризик процентної ставки - це ризик не дополученія банками прибутку в майбутньому в результаті зміни процентних ставок (з різних причин, зокрема, у зв'язку з економічною чи іншою ситуацією. Вибором неефективною банківської політики, неправильних інвестиційних інструментів і технологій і т.д.) , тобто коли процентна ставка, по якій виданий кредит позичальнику, виявляється менше, ніж процентна ставка за залученими банкам в даний час або в майбутньому засобів. Збалансованість банківських активів і пасивів як за ставками, так і за часом є основною складністю в довгостроковому кредитуванні, зокрема, у зв'язку з вільним режимом вилучення коштів (або попереджувальним, в залежності від технології заощадження) по депозитах, а також непередбачуваністю ринковий ставок та іншим причин.
Банки, які займаються видачею іпотечних кредитів, долають ризик процентної ставки за допомогою використання нових кредитних інструментів. Так, Ощадбанк Росії перейшов до видачі іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, прив'язаною до рівня облікової ставки Центрального банку. Багато комерційних банків, застосовували інструмент із регульованою відстрочкою платежу, в якій в якості індексу суми основного боргу використовує відсоткову ставку міжбанківських кредитів для визначення вартості фондів, а інші - використовують інструмент, при якому індексування суми основного боргу здійснюється виходячи з офіційно встановленого рівня мінімальної заробітної плати .
Найбільш ефективним типом кредитів, що знижує ризик процентних ставок, є кредити зі змінною процентною ставкою, що відображають зміни ринкової процентної ставки.
Ризик ліквідності виникає при нестачі ліквідних ресурсів у банку і при настанні термінів платежів за своїми зобов'язаннями, що виникає в силу незбалансованості його активів і пасивів.
У процесі довгострокового іпотечного кредитування загострюється проблема забезпечення ліквідності балансу банку. Це пов'язано з тим, що ресурсна база іпотечних кредитів формується значною мірою за рахунок залучення короткострокових кредитів і депозитів. У цих умовах велика вірогідність виникнення ситуації неплатоспроможності в результаті неможливості банку повністю покрити термінові зобов'язання по пасивних операціях, оскільки відволікання коштів у довгострокові кредити не компенсується залученням довгострокових пасивів.
Управління ризиком ліквідності вимагає проведення ряду фінансових операцій: по-перше, потрібен детальний розрахунок потоків готівки, для визначення можливої потреби банку в готівкових кошти, по-друге, потрібна розробка стратегії мобілізації готівкових коштів з визначенням джерел та витрат.
Фінансові установи в розвинених країнах використовують цілий комплекс джерел. Ці джерела включають: продаж активів, портфель ліквідності, депозити, позика коштів під заставу і без застави, резервні кредитні лінії і отримання права займати кошти в Центральному банку.
Регулювання цього ризику здійснюється у законодавчому порядку шляхом встановлення спеціальних нормативів та обмеження діяльності іпотечних кредиторів тільки низько-ризиковими операціями. Даний ризик ліквідності не пов'язаний з ліквідністю застави, є тільки ризиком кредитора і прямого відношення до позичальника не має.
Майновий ризик - це ризик втрати заставного майна в слідстві стихійних лих, аварій, втрати права власності позичальника на заставне майно, у випадку не повернення кредиту. Для захисту від таких ризиків застосовується страхування. Ініціатива страхування належить банку, що видає іпотечний кредит, хоча страхування і проводиться на гроші позичальника. Саме банк рекомендує страховика, а часто і умови страхування. Вигодонабувач за всіма договорами страхування є банк. Термін дії договору страхування не повинен бути меншим за термін іпотечного договору.
До можливих ризиків для інших учасників-суб'єктів іпотеки відносяться: зміна процентних ставок по кредиту; зміна валютного курсу рубля; зниження ліквідності, включаючи зниження ринкової ціни, і втрата застави; збільшення строків оформлення прав власності; зниження платоспроможності позичальників.
Управління ризиками з боку банку визначає необхідність проведення постійного контролю за станом і якістю кредитного портфеля банку, як за його структурі кредитів, так і з точки зору моніторингу за окремими групами кредитів.
Контроль та регулювання кредитного портфеля включають в себе:
контроль за якістю надаваних кредитів;
розподіл і моніторинг кредитів за групами ризиків відповідно до вимог ЦБ РФ і внутрішніми інструкціями банку;
створення резервних фондів на можливі втрати по позиках;
своєчасне виявлення проблемних кредитів і розроблений план заходів щодо роботи з ними;
розробка програм щодо повернення кредитів.
Ризиків при іпотечному кредитуванні досить багато, і вони можуть бути викликані різними причинами. Серед них - економічні, інфляційні, валютні, податкові, політичні, ризики банківської ліквідності, неплатоспроможність клієнта, зниження вартості нерухомості і т.д.
Таким чином, для мінімізації ризиків при іпотечному кредитуванні велика роль відводиться правильному вибору кредитних технологій та інструментів, а також виду та форми іпотечного кредитування.

2. Аналіз банківських операцій ВАТ "Ощадбанк Росії" осб. № 7740 Салават в області іпотечного кредитування

2.1 Економічна характеристика діяльності відділення ОСБ № 7740 Салават

У місті Салават функціонує і здійснює банківську діяльність відділення Ощадного банку (ОСБ № 7740). Відділення Ощадного банку № 7740 не є юридичною особою. Воно створене на підставі рішення загальних зборів акціонерів та наказу Ощадбанку Росії від 22.03.91 р., має власну печатку, штампи, бланки з використанням найменування Ощадбанку Росії, діє на підставі "Положення про філію Акціонерного комерційного Ощадного банку Російської Федерації - Салаватською відділення № 7740 ".
Поштова адреса: 453250, м. Салават, вул. Леніна, 58а.
Відділення банку входить в єдину систему Ощадбанку Росії, організаційно підпорядковується Національному банку РБ Ощадного банку Росії.
Відділення Ощадбанку № 7740 наділяється майном, яким воно володіє, користується і розпоряджається від імені Ощадбанку РФ, самостійно приймає заходи до державної реєстрації нерухомого майна, рухомого майна у випадках визначених федеральним законодавством, а також угод з таким майном.
ОСБ № 7740 має окремий баланс, який входить до балансу Ощадбанку Росії. Відділення здійснює угоди та інші юридичні дії від імені Ощадбанку Росії і в його інтересах. Відділення банку в своїй діяльності керується законодавством РФ, іншими нормативними правовими актами, в тому числі нормативними актами Банку Росії, вказівками Національного банку РБ, діє на підставі Положення та Статуту Ощадбанку Росії.
Діяльність ОСБ № 7740 здійснюється на основі затверджених Ощадбанком Росії планів (бізнес-плану, фінансового плану та інших), що розробляються відділенням з урахуванням особливостей його діяльності в порядку, визначеному Ощадбанком Росії.
ОСБ № 7740 має дотримуватися нормативи, встановлені для відділення Ощадбанком Росії.
Метою діяльності відділення банку є:
залучення грошових коштів від юридичних і фізичних осіб і розміщення їх на умовах повернення, платності і терміновості;
здійснення розрахунково-касового обслуговування клієнтів, а також інших банківських операцій;
забезпечення збереження грошових коштів та інших цінностей клієнтів, ввірених відділенню банку.
Відділення Ощадного банку № 7740 Салават здійснює банківські операції і операції на підставі Статуту Ощадбанку, Генеральної ліцензії, виданої Банком Росії, Положення, відповідно до правил, встановлених Ощадбанком, з урахуванням заборон та обмежень, а також дорученням (у тому числі Генеральної довіреністю , довіреністю в порядку передоручення), виданої його керівнику Ощадбанком (Президентом, головою Правління Ощадбанку або іншою уповноваженою особою).
До числа банківських операцій з обслуговування фізичних та юридичних осіб відносяться:
відкриття, закриття та ведення рахунків за вкладами в рублях та інвалюті;
прийом платежів готівкою для перерахування за призначенням;
прийом готівкових грошових коштів для перекладу з метою зарахування у вклад або виплати готівкою;
виплата державних пенсій та допомог;
виконання державних програм з виплати компенсацій населенню;
видача заробітної плати, стипендій та інших доходів громадян згідно укладених договорів з підприємствами та організаціями;
видача та обслуговування банківських карток;
видача готівкових рублів з міжнародних банківських картах і / або картками СБЕРКАРТ через касу;
прийом документів на видачу кредиту;
розгляд кредитної заявки, укладання кредитних договорів та інших кредитних документів (наявність Кредитного комітету);
видача кредиту та отримання коштів в погашення заборгованості за кредитним договором.
Для населення Банк пропонує ряд кредитних програм: іпотечне кредитування, освітній кредит, експресс-кредитування, кредити на невідкладні потреби та інші види, різні види вкладів, обмін валют, міжнародні банківські картки, грошові перекази та інші послуги.
З вересня 2002 року ВАТ "СЕРБАНК РОСІЇ" отримав право на участь у Федеральній програмі іпотечного житлового кредитування.
В даний час банк має Особисту програму іпотечного житлового кредитування, яка дозволяє проводити операції з нерухомістю не тільки на ринку вторинного житла, як передбачено за Федеральною програмою, а купувати клієнтам житло, що будується.
Основні умови Федеральної програми іпотечного кредитування:
Максимальний термін кредиту до 30 років, обмеження - пенсійний вік позичальника і созаемщиков;
Початковий внесок - не менше 10 відсотків від вартості квартири;
Сума кредиту може становити не більше 90 відсотків від вартості житлового приміщення;
Кредит видається під заставу квартири, що купується з 01 липня 2007 р., з розрахунку 12-12,5 відсотка річних, залежно від терміну кредитування.
Для порівняння "Башекономбанк" видає кредити на придбання первинного житла під 24 відсотки річних від суми кредиту на строк до здачі будинку в експлуатацію.
Ощадбанк РФ на підставі ліцензії, виданої Банком Росії, може здійснювати такі банківські операції:
залучати грошові кошти фізичних і юридичних осіб у вклади (до запитання і на певний строк);
розміщувати зазначені вище залучені кошти від свого імені і за свій рахунок;
відкривати і вести банківські рахунки фізичних і юридичних осіб;
здійснювати розрахунки за дорученням фізичних і юридичних осіб, в тому числі, банків-кореспондентів, по їхньому банківському рахунку;
інкасувати грошові кошти, векселя, платіжні та розрахункові документи та здійснювати касове обслуговування фізичних та юридичних осіб;
купувати і продавати іноземну валюту у готівковій та безготівковій формах;
видавати банківські гарантії;
здійснювати перекази грошових коштів за дорученнями фізичних осіб без відкриття банківських рахунків, за винятком поштових переказів.
Банк, крім перелічених вище банківських операцій, має право здійснювати наступні операції:
видавати поручительства за третіх осіб, що передбачають виконання зобов'язань у грошовій формі;
здійснювати довірче управління грошовими коштами та іншим майном за договором з фізичними та юридичними особами;
здійснювати операції з дорогоцінними металами і дорогоцінним камінням відповідно до законодавства Російської Федерації;
надавати в оренду фізичним та юридичним особам спеціальні приміщення або знаходяться в них сейфи для зберігання документів і цінностей;
набувати права вимоги від третіх осіб виконання зобов'язань у грошовій формі;
здійснювати лізингові операції;
надавати консультаційні та інформаційні послуги.
Ощадбанк РФ так само має право здійснювати інші операції відповідно до законодавства Російської Федерації [24].

2.2 Аналіз фінансового стану ОСБ № 7740 Салават

Одним із стратегічних пріоритетів ОСБ № 7740 Салават є розвиток в секторі обслуговування приватних клієнтів: іпотечного кредитування, автокредитування, розміщення коштів у внески, обслуговування пластикових карт і ін
Серед корпоративних клієнтів банку - організації самих різних масштабів і напрямків діяльності. Всім своїм клієнтам - юридичним особам Ощадбанк пропонує повний спектр фінансових послуг, включаючи будь-які види фінансування, комплекс розрахунково-касового обслуговування, додаткові інвестиційні та інші можливості.
Валюта балансу Ощадбанку за підсумками третього кварталу 2008 року збільшилася на 56 відсотків у порівнянні з початком року і на 22 відсотка в порівнянні з результатами другого кварталу, склавши 112 млрд. рублів або 3,2 млрд. євро. Портфель кредитів, виданих фізичним та юридичним особам, на 1.10 2008 р. виріс з початку року на 61 відсоток і досяг 70 млрд. рублів. Темпи приросту за квартал склали 21 відсоток.
Капітал банку склав 11 млрд. рублів, чистий прибуток з початку року - 23 млн. рублів за російськими стандартами звітності.
Іпотечний портфель з початку року зріс у два з гаком рази, з яких 45 відсотків припадають на третій квартал, склав 12,6 млрд. рублів. Портфель з автокредитів дорівнює 4 млрд. рублів, що майже втричі більше аналогічного показника на початок року і на 30 відсотків перевищує показник за підсумками півріччя. У 2008 році банк істотно наростив обсяги кредитування підприємств малого та середнього бізнесу: з початку року портфель збільшено в три з половиною рази, склавши на звітну дату 1,7 млрд. рублів. Приріст за підсумками кварталу склав 40 відсотків.
Портфель кредитів юридичним особам у третьому кварталі збільшений на 16 відсотків, досягнувши 51 млрд. рублів, що в півтора рази перевищує показник початку року. Портфель вкладів громадян перевищив 10 млрд. рублів, що практично вдвічі більше аналогічного показника на початок року і на 50 відсотків більше показника на попередню звітну дату.
На початку 2007 року розмір Статутного капіталу банку був збільшений на 45 млн. USD. До кінця 2008 року банк має намір збільшити обсяг власного капіталу до 200-220 млн. USD, обсяг активів - до 1,8-2 млрд. USD.
Аналіз фінансового стану кредитної організації за період 2005 - 2008 роки здійснений на основі даних річної звітності (див. Додатки А - Д) поетапно:
аналіз залучених ресурсів кредитної організації;
аналіз структури власного капіталу;
аналіз структури зобов'язань;
аналіз розміщених ресурсів кредитної організації;
аналіз платоспроможності кредитної організації;
аналіз фінансових результатів діяльності.
Спочатку проведемо аналіз ресурсів (див. таблицю 2.1).

Таблиця 2.1 - Структура ресурсів ОСБ № 7740 Салават, млн. руб.

Ресурси	За станом на:						Абсол. зрад. * (+/-)	Относ. зрад. *%
	01.01.2006		01.01.2007		01.01.2008
	Сума	Уд. Вага,%	Сума	Уд. Вага,%	Сума	Уд. Вага,%
Всього, в тому числі	13 071	100,00	27 807	100,00	66 569	100,00	53 498	509,29
Власний капітал	1 406	10,76	2 821	10,14	4 930	7,41	3 884	350,64
Залучені кошти	7 171	54,86	15 615	56,15	41 704	62,65	34 533	581,56
Позикові кошти	4 494	34,38	9 370	33,70	19 953	29,97	15 459	443,99

* - Відношення показника 2008 року до 2006 року
Ресурси ОСБ № 7740 Салават, мають стійку тенденцію до зростання: на початок 2008 року в порівнянні з початком 2006 року вони збільшилися на 53 498 млн. руб. або на 509,29 відсотків, що свідчить про активну роботу банку з нарощування ресурсної бази.
Зростання відбулося за рахунок абсолютного збільшення залучених ресурсів на 49 974 млн. руб. або 528,41 відсотків і зростання розміру власного капіталу на 3 884 млн. руб. або 350,64 відсотків. При цьому темп зростання залучених ресурсів вище темпу росту власного капіталу, в результаті чого простежується тенденція до збільшення частки залучених ресурсів на 3,35 відсотка в загальній сумі зобов'язань. А частка власних коштів відповідно має тенденцію до зниження.
У складі ресурсів кредитної організації переважають залучені кошти, питома вага яких у загальному обсязі в 2006 році становив 89,24 відсотків, тоді як у 2007 році -89,86 відсотків та 2008 році - 92,59 відсотків.
Аналіз структури власного капіталу (див. таблицю 2.2).

Таблиця 2.2 - Аналіз структури власного капіталу, млн. руб.

Власний капітал	За станом на:						Абсол. зрад. * (+/-)	Относ. зрад. *%
	01.01.2006		01.01.2007		01.01.2008
	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага
Всього, в тому числі	1 406	100,0	2 822	100,0	4 930	100,0	3524	350,64
Статутний капітал	675	48,01	730	25,32	1 105	22,41	430	163,70
Емісійний дохід	530	37,69	729	25,3	2 018	40,93	1488	380,75
Фонди і Невикор. прибуток	130	9,25	295	10,35	1 199	24,32	1069	922,31
Прибуток	164	11,66	903	31,33	1 061	21,52	897	646,95

* - Відношення показника 2008 року до 2006 року
З таблиці 2.2 ми бачимо. що, динаміка власного капіталу позитивна, його величина за три аналізованих року збільшилася на 3524 млн. руб. або на 350,64 відсотків. При цьому основний ріст був забезпечений за рахунок збільшення емісійного доходу (на 1488 млн. крб. І на 380,75 відсотків), а так само фондів і невикористаної прибутку (на 1069 млн. крб. І на 646,95 відсотків).
Одним з важливих компонентів системи оцінки фінансового стану банку є оцінка достатності його капіталу для покриття кредитних та інших ринкових ризиків. При мінімально допустимому значенні в 10 відсотків у банку фактичне значення цього показника склало станом на 1 січня 2006 року - 31,29 відсотків, на 1 січня 2007 року - 30,10 відсотків і на 1 січня 2008 року - 24,72 відсотків. Зменшення відсотків відбулося за рахунок збільшення видачі кредитів. Таким чином, банк має достатню величину власних коштів, що свідчить про надійність кредитної організації.
Проаналізуємо структуру зобов'язань в "Абсолют банку" (таблиця 2.3).
Таблиця 2.3 - Структура зобов'язань ОСБ № 7740 Салават млн. руб.

Зобов'язання	За станом на:						Абсол. зрад (+/-)	Относ. зрад,%
	01.01.2006		01.01.2007		01.01.2008
	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага
Усього зобов'язань	11 665	100,00	24 985	100,00	61 639	100,00	49 974	528,41
Кошти кредитних організацій	4 494	38,52	9 370	37,50	19 935	32,34	15 441	443,59
Кошти клієнтів, у т. ч.:	4 059	34,79	9 077	36,33	29 913	48,53	25 854	736,95
- Вклади населення	1 198	10,27	2 073	8,30	5 469	8,73	4271	456,51
-Випущені векселі	2 852	24,45	6 193	24,79	10 816	17,55	7 964	379,24
-Інші пасиви	260	2,23	345	1,38	975	1,58	715	375,00

Дані таблиці 2.3 свідчать про те, що на кінець аналізованого періоду спостерігається збільшення величини зобов'язань кредитної організації на 49 974 млн. руб. або на 528,41 відсотків. Це зростання в значній мірі був зумовлений збільшенням величини коштів кредитної організації та коштів клієнтів. Найбільшу питому вагу в складі зобов'язань кредитної організації припадає на кошти кредитної організації, питома вага яких у загальному обсязі в 2006 році становив 38,52 відсотків, тоді як в 2007 році - 37,50 відсотків, а в 2008 році найбільша питома вага припадає на вклади фізичних осіб - 48,53 відсотків, у зв'язку з поліпшенням умов за вкладами.
Проведемо аналіз розміщених ресурсів (див. таблицю 2.4).

Таблиця 2.4 - Структура розміщених ресурсів ОСБ № 7740 Салават, млн. руб.

Актив	За станом на:						Абсол. зрад (+/-)	Относ. зрад%
	01.01.2006		01.01.2007		01.01.2008
	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага
Всього, в тому числі	13 971	100,00	27 807	100,00	66 569	100,00	52598	476,48
Грошові кошти	2 007	14,36	543	1,95	1 290	1,94	- 717	-35,73
Кошти в ЦБРФ	144	1,03	2 642	9,50	6 307	9,47	6 163	4379,86
Кошти в кредит - них орг.	1 505	10,77	862	3,09	2 208	3,31	703	146,71
Чистий позичкова заборгованість.	8 500	60,84	20 375	73,27	47 231	70,95	38 731	555,66
Вкладення в цінні папери	182	1,30	1 861	6,69	6777	10,18	6 595	3723,62
Основні і оборот. кошти	539	3,86	1 365	4,91	2 383	3,80	1844	442,11
Інші	1 094	7,83	159	0,57	373	0,56	-721	-65,90

Активи кредитної організації за три аналізованих року збільшилися більш ніж у 4,5 рази.
Кредитна організація в основному розміщає свої ресурси в позичкові активи, питома вага яких у загальному обсязі в 2006 році становив 60,84 відсотків, тоді як в 2007 році - 73,27 відсотків та 2008 році - 70,95 відсотків. Найменше значення характерно для вкладень у цінні папери (на кінець аналізованого періоду їх частка в загальному обсязі активів склала 10,18 відсотків) і надання кредитів іншим кредитним організаціям (на кінці аналізованого періоду їх обсяг збільшився на 146,71 відсотків).
Ліквідність комерційного банку полягає у можливості і здатності банку виконувати свої зобов'язання перед клієнтами і різними контрагентами в уже згадуваному періоді. Ліквідність активів банку визначається як можливість використання певного активу в якості готівкових грошових коштів або швидкого перетворення його в такі в міру надходження зобов'язань до оплати, а також як здатність активу зберігати при цьому свою номінальну вартість незмінною. З цієї точки зору банк вважається ліквідним, якщо сума його грошових коштів, які він має можливість швидко мобілізувати, дозволяє повністю і своєчасно виконувати свої зобов'язання по пасиву.
З метою контролю за станом ліквідності банку, тобто його здатності забезпечити своєчасне і повне виконання своїх грошових та інших зобов'язань, що випливають з угод з використанням фінансових інструментів, встановлюються нормативи миттєвої, поточної, довгострокової та загальної ліквідності, які регулюють (обмежують) ризики втрати банком ліквідності і визначаються як відношення між активами і пасивами з урахуванням термінів, сум і типів активів і пасивів, інших факторів, а також ставлення його ліквідних активів (готівкових грошових коштів, вимог до запитання, короткострокових цінних паперів, інших легко реалізованих активів) та сумарних активів.
Ліквідні активи представлені чотирма групами:
1. Високоліквідні (швидко реалізованих) активи (Лам), тобто фінансові активи, які повинні бути отримані протягом найближчого календарного дня і можуть бути негайно затребувані банком:
грошові кошти та дорогоцінні метали;
кореспондентські рахунки "Ностро";
банківські картки та чеки.
2. Активи середньої реалізованості (Лат), тобто активи, які повинні бути отримані банком протягом найближчих 30 календарних днів:
дебіторська заборгованість;
кредити, видані банкам, підприємствам, організаціям і населенню;
інші розміщені кошти.
1. Повільно реалізовані активи: вкладення в цінні папери.
2. Важко реалізовані активи: іммобілізаційний активи.
Пасиви у відповідності з термінами їх оплати розподіляються на рахунки до запитання (ОВМ) і термінові рахунки. Кредити видані банком з терміном погашення понад рік (КРД), Капітал банку (К), загальна сума активів банку (А). Показники ліквідності розраховані в таблиці 2.5
Таблиця 2.5 - Показники ліквідності кредитної організації

Показник	Формула	Допустиме значення,%	Станом на
Показник	Формула	Допустиме значення,%	01.01.06	01.01.07	01.01.08
Норматив миттєвої ліквідності	Лам / ОВМ	Мін 15	25,55%	25,88%	22,44%
Норматив поточної Ліквідності	Лат / ОВМ до 30 днів	Хв 50	108,42%	96,57%	104,18%
Норматив довгострокової ліквідності	КРД / ОВМ понад рік + К	Мак 120	11,36%	28,00%	41,22%
Норматив загальної ліквідності	Лат / А	Мін 20	76,56%	46,84%	43,23%

Норматив миттєвої ліквідності банку регулює (обмежує) ризик втрати банком ліквідності протягом одного операційного дня і визначає мінімальне відношення суми високоліквідних активів банку до суми пасивів банку по рахунках до запитання. Так як за всі три роки норматив миттєвої ліквідності становить значення більше 20 відсотків, це говорить про платоспроможності та ліквідності банку.
Норматив поточної ліквідності банку регулює (обмежує) ризик втрати банком ліквідності протягом найближчих до дати розрахунку нормативу 30 календарних днів і визначає мінімальне відношення суми ліквідних активів банку до суми пасивів банку по рахунках до запитання і термін до 30 календарних днів. На весь аналізований період норматив поточної ліквідності становив значення значно перевищує норму в 50 відсотків, що говорить про збалансованість активів і пасивів банку.
Норматив довгострокової ліквідності банку регулює (обмежує) ризик втрати банком ліквідності в результаті розміщення коштів у довгострокові активи і визначає максимально допустиме відношення кредитних вимог банку з рештою строком до дати погашення понад 365 або 366 календарних днів, до власних коштів (капіталу) банку та зобов'язаннями ( пасивів) з рештою строком до дати погашення понад 365 або 366 календарних днів. Норматив довгострокової ліквідності за весь аналізований період становив значення менше 120 відсотків, що показує збалансованість кредитної і депозитної політики, і значить, банк веде активну політику щодо збільшення прибутковості активів.
Норматив загальної ліквідності банку регулює (обмежує) загальний ризик втрати банком ліквідності і визначає мінімальне відношення ліквідних активів до сумарних активів банку. Норматив загальної ліквідності перевищує мінімальне значення, проте значення цього показника падає в 2007 році, що говорить про те, що зменшується платоспроможність банку, у зв'язку зі збільшенням кількості виданих кредитів.
Таким чином, ОСБ № 7740 Салават протягом всієї своєї діяльності є платоспроможною організацією, яка виконує свої зобов'язання вчасно та в повному обсязі. Це підтверджується виконанням обов'язкових нормативів ліквідності на всі звітні дати.
Динаміка наведених показників ліквідності (миттєвої, поточної та довгострокової ліквідності) показує, що при виконанні нормативів і в той же час при зміні їх фактичних значень на кожну звітну дату змінюється лише співвідношення ліквідних активів і пасивів кредитної організації.
Аналіз фінансових результатів діяльності проведемо на основі аналізу структури доходів і витрат ОСБ № 7740 Салават і за допомогою коефіцієнтів рентабельності. Аналіз структури доходів проведено в таблиці 2.6
Таблиця 2.6 - Структури доходів кредитної організації, млн. руб.

Показник	2005		2006		2007		Абсол. зрад (+/-)	Относ. зрад.,%
Показник	Сума	Уд. вага,%	Сума	Уд. вага,%	Сума	Уд. вага,%	Абсол. зрад (+/-)	Относ. зрад.,%
Відсотки, отримані за кредитами	1063	73,0	1764	75,4	4050	77,2	2987	381
Доходи від операцій з цінними паперами	30	2	127	5,5	397	7,6	367	1323
Доходи від операцій з іноземною валютою	50	3,4	44	1,8	165	3,1	115	330
Комісійні доходи	303	20,7	390	16,7	619	11,8	316	204
Інші доходи	13	0,9	15	0,9	15	0,3	2	1,1
Разом:	1 459	100,0	2 340	100,0	5246	100,0	3 787	359

* - Відношення показника 2007 року до 2005 року
Дані таблиці свідчать про те, що доходи банку в аналізованому періоді мали стійку тенденцію до зростання - на кінець 2007 року в порівнянні з 2005 роком вони зросли на 3787 млн. руб. або на 359 відсотків. Це зростання в значній мірі був забезпечений за рахунок збільшення відсотків, отриманих за кредитами.
При аналізі структури доходів було виявлено, що за всі три аналізованих року найбільшу питому вагу в доходах банку займали процентні доходи по позичкових операціях, на частку яких доводилося - 73,0 відсотка в 2005, 75,4 відсотка за 2006 та 77,2 відсотка за 2007 року. Причому їх частка зростає з року в рік, що пов'язано зі збільшенням видачі кредитів. Разом з тим необхідно відзначити, що і в абсолютних сумах ці доходи ростуть з року в рік. Це свідчить про те, що політика банку спрямована на отримання стабільних доходів - процентних доходів по позичкових операціях, що позитивно відображається на фінансових результатах. Динаміку доходів по позичкових операціях в ОСБ № 7740 Салават ми можемо простежити на малюнку 3.
SHAPE \ * MERGEFORMAT

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2005

2006

2007

року

млн.руб.

Рисунок 3 - Динаміка доходів за позичковим операціям, млн. руб.
Так само слід зазначити, що різко збільшилися доходи від операцій з цінними паперами з 30 млн. рублів до 397 млн. рублів - це збільшення на 1323 відсотків. Комісійні доходи за 3 роки збільшилися майже у два рази.
Аналіз витрат ОСБ № 7740 Салават проведений за допомогою звіту про прибутки та збитки за аналізований період (див. таблицю 2.7).
Витрати кредитної організації за аналізований період мали тенденцію до збільшення - на 2429 млн. руб. або на 682 відсотка.
Однак необхідно відзначити, що темпи зростання витрат кредитної організації в абсолютну зміну в аналізованому періоді, були нижче темпів зростання доходів, що в кінцевому підсумку сприяло щорічному збільшенню прибутку. Це означає, що банк у своїй діяльності активно реалізує принцип економії витрат.
Найбільше збільшення було відзначено у витратах за відсотками, сплаченими за залучені кредити і депозити, з 221 до 1455 млн. рублів або відбулося збільшення на 658 відсотків.
Таблиця 2.7 - Структури витрат кредитної організації, тис. руб.

Показник	2005		2006		2007		Абсол. зрад (+/-)	Относ. зрад%
Показник	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. Вага	Абсол. зрад (+/-)	Относ. зрад%
Відсотки, сплачені за притягнуті кредити і депозити	221	53	462	26	14455	51	1234	658
Витрати за операціями з цінними паперами	138	33	218	12	440	15	302	319
Комісійні витрати	119	28	268	15	424	15	305	356
Адміністрат.-упр. витрати	307	74	526	30	998	35	691	325
Зміна величини резервів	-368	-88	319	17	-471	-16	-103	-127
Разом:	417	100	1783	100	2846	100	2429	682

* - Відношення показника 2007 року до 2005 року
У 3,5 рази збільшилися комісійні витрати, причому комісійні доходи за аналізований період збільшилися лише в 2 рази, що можна відзначити як негативну тенденцію. У 2004 році найбільшу частку займали адміністративно-управлінські витрати 74 відсотки в загальній сумі витрат або 307 млн. рублів. Так само як і в 2005 році - 30 відсотків. А в 2006 році найбільшу частку витрат займають відсотки, сплачені за притягнуті кредити і депозити і становлять 51 відсоток у загальній сумі витрат.
Для оцінки ефективності діяльності ОСБ № 7740 Салават розраховуються такі коефіцієнти рентабельності: рентабельність власного капіталу, рентабельність статутного капіталу і рентабельність активів (див. таблицю 2.8).
Таблиця 2.8 - Розрахунок коефіцієнтів рентабельності, тис. руб.

Показник	Формула	2005	2006	2007	Зміна за три роки,%
Рентабельність власного капіталу	Прибуток / власної. засобам	11,73	32,02	21,52	180,73
Рентабельність статутного капіталу	Прибуток / статутний капітал	24,42	80,76	96,03	393,24
Рентабельність активів	Прибуток / валюта балансу	1,26	3,25	1,59	126, 19
Рентабельність доходу	Прибуток / доходи	0,11	0,39	0,22	200,00
Рентабельність загального капіталу	Прибуток / Валюта балансу	0,01	0,03	0,02	200,00

Рентабельність доходу показує кількість грошових одиниць прибутку, що припадають на одну грошову одиницю доходу. Спостерігається спад у 2006 і зростання в 2007 році, що свідчить про оптимізацію структури ресурсної бази, тобто про її зменшення. Наскільки це можливо, дорогих активів.
Рентабельність загального капіталу характеризує діяльність банку з точки зору ефективності управління з розміщення активів, тобто їх можливість приносити дохід. Збільшення значення свідчить про зменшення частки іммобілізованих активів, збалансованості активно-пасивного портфеля банку, достатньому рівні управління активними операціями, зменшення рівня процентного ризику.
А загалом, динаміка показників рентабельності позитивна, що свідчить про вміле управлінні ОСБ № 7740 Салават фінансовими ресурсами і про добру ділової активності.
Так само слід зазначити збільшення прибутку за аналізований період. У 2005 році чистий прибуток банку становила 164 882 тис. руб, у 2006 році 903 711 тис. руб. і в 2007 - 1061030 тис. крб. Тобто за три роки відбулося збільшення прибутку більше ніж у шість разів. Що ми можемо простежити у звіті про прибутки та збитки ОСБ № 7740 Салават, і для більшої наочності ефективності діяльності банку ознайомимося з рисунка 4.
SHAPE \ * MERGEFORMAT

200

400

600

800

1000

1200

2005

2006

2007

року

млн.руб.

Рисунок 4 - Динаміка збільшення прибутку, млн. руб.
У цілому, проаналізувавши діяльність ОСБ № 7740 Салават за три роки, можна зробити висновки, що банк має стійку тенденцію до зростання. Починаючи з 2005 року, спостерігається зростання всіх показників, це говорить про те, що банк стійко веде кредитну і фінансову політику, за рахунок зручних умов видачі кредитів, і системи клієнтоорієнтованої політики. Валюта балансу за підсумками 2008 року збільшилася з 13 071 млн. рублів в 2006 до 66 569 млн. руб., Або на 509 відсотків. Аналіз доходів і витрат показав, що не дивлячись на зростання витрат, зростання доходів його перевищує і відповідно спостерігається зростання прибутку. Аналіз ліквідності показав, що ОСБ № 7740 Салават протягом всієї своєї діяльності є платоспроможною організацією, яка виконує свої зобов'язання вчасно та в повному обсязі. Це підтверджується виконанням обов'язкових нормативів ліквідності на всі звітні дати.

2.3 Кредитна політика "ОЩАДБАНКУ РОСІЇ" ОСБ 7740 в області іпотечного кредитування

Програма іпотечного кредитування Ощадбанку регулюється "Стандартами процедури видачі, рефінансування та супроводу іпотечних кредитів", розробленими ВАТ "Агентство з іпотечного житлового кредитування". Стандарти - це зведення однакових взаємопов'язаних положень, форм документів і вимог, які висуваються на умовах Агентства до учасників іпотечного житлового кредитування, змісту, побудови та оформлення документації та
договорів, що регулюють відносини між учасниками системи іпотечного житлового кредитування з метою забезпечення законності правовідносин та угод, робіт і послуг, а також технічної та інформаційної сумісності документації.
Стандарти процедури видачі, рефінансування та супроводу іпотечних кредитів розроблені з метою:
впровадження надійних процедур надання, рефінансування та супроводу іпотечних кредитів (позик), засвідчених заставними;
становлення та розвитку системи іпотечного житлового кредитування з використанням моделі організації рефінансування кредитних та інших організацій через федерального оператора вторинного іпотечного ринку - ВАТ "Агентство іпотечного житлового кредитування" за участю регіональних спеціалізованих структур, зокрема, банків, що мають ліцензію на роботу за Федеральною програмою іпотечного кредитування , наприклад, банк ВАТ "СБЕРБАНК РОСІЇ".
Для проведення іпотечної кредитної політики банк повинен чітко відповідати термінам і визначенням, яке трапляється в Стандартах.
Основні з них:
"Житлове приміщення" - окрема квартира в будинку, а також окремо стоїть житловий будинок (котедж для постійного проживання), зблокований будинок (таунхаус), на які в установленому законом порядку оформлено право власності.
"Позичальники" - фізичні особи, з якими укладаються кредитні договори та / або договори позики на придбання Житлового приміщення, що підлягає заставі як забезпечення виконання зобов'язань за іпотечними кредитами (позиками).
"Кредитний договір" - угода, яка укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа між кредитною організацією (кредитором) та Позичальником, відповідно до якого кредитор зобов'язується надати грошові кошти (кредит) у розмірі та на умовах, передбачених договором і справжніми Стандартами, для придбання Позичальником Житлового приміщення з його подальшим заставою (іпотекою), а Позичальник зобов'язується повернути отриману грошову суму і сплатити відсотки на неї.
"Договір позики" - угода, яка укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа між юридичною особою (позикодавцем) та фізичною особою (Позичальником), відповідно до якого займодавец передає у власність Позичальнику грошові кошти у розмірі та на умовах, передбачених договором і справжніми Стандартами , для придбання Позичальником Житлового приміщення з його подальшим заставою (іпотекою), а Позичальник зобов'язується повернути отриману суму (суму позики) і сплатити відсотки на неї.
"Договір купівлі-продажу квартири" - угода, яка укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа між власником Житлового приміщення (продавцем) і Позичальником (покупцем), відповідно до якого продавець зобов'язується передати у власність Позичальника Житлове приміщення, а Позичальник зобов'язується прийняти у власність це Житлове приміщення і сплатити за нього як за рахунок власних, так і залучених коштів визначену договором грошову суму (ціну) одноразово у повному обсязі або частинами (в розстрочку).
"Договір про іпотеку" - угода, яка укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, за яким одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою (кредитним договором, договором позики та ін), має право на отримання задоволення своїх грошових вимог до боржника (Позичальнику) за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця (боржника-позичальника) переважно перед іншими кредиторами заставодавця.
"Змішаний договір купівлі-продажу та іпотеки квартири" - угода, яка укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа між власником Житлового приміщення (Продавцем), покупцем (Позичальником) та кредитором (позикодавцем), що надає грошові кошти Позичальнику для придбання цього Житлового приміщення з передачею його в заставу (іпотеку), який об'єднує в собі Договір купівлі-продажу квартири і Договір про іпотеку.
"Іпотечна операція" - сукупність угод, спрямованих на укладення Кредитного договору (Договору позики) за поданням Іпотечного кредиту (позики), придбання у власність Позичальника Житлового приміщення і передачу його в заставу (іпотеку), а також на укладання інших договорів, що забезпечують виконання по ним Позичальником своїх зобов'язань.
"Інфраструктура" - сукупність підприємств (установ, організацій), які необхідні Регіональному оператору (зокрема, банки) для виконання взятих на себе зобов'язань щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування і з якими укладено договори та угоди щодо розвитку цієї системи, в тому числі в вигляді прийнятих від учасників іпотечного кредитування заявок на співпрацю з розвитку системи іпотечного житлового кредитування.
"Мінімально необхідна інфраструктура для акредитації Регіонального оператора" - наявність хоча б однієї страхової і кредитною організацією, одного оцінювача, одного ріелтера (при необхідності), з якими Регіональним оператором укладені договори та / або угоди, в тому числі у вигляді заявок на співпрацю. При цьому затвердження в якості партнера страхової організації і оцінювача вимагає обов'язкового узгодження їх кандидатур з боку Агентства та ін
Перелік документів, що надаються Позичальником / созаемщиком - фізичною особою для розгляду питання про іпотечне кредитування в рамках Федеральної програми іпотечного житлового кредитування.
Документи Позичальника:
паспорт громадянина РФ або, при його відсутності, що його замінює: Закордонний паспорт громадянина РФ, Посвідчення офіцера, Паспорт моряка, Тимчасове посвідчення особи громадянина РФ за формою 2П (ксерокопія всіх сторінок, оригінал пред'являється);
військовий квиток для осіб чоловічої статі (ксерокопія всіх заповнених сторінок, оригінал пред'являється);
водійське посвідчення або дозвіл на носіння зброї (за наявності) (ксерокопія, оригінал пред'являється), або при їх відсутності - довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів (на вимогу Банку);
страхове свідоцтво державного пенсійного страхування (подається ксерокопія з обох сторін, оригінал пред'являється);
свідоцтво про постановку на облік (ІПН) у податковому органі (подається ксерокопія, оригінал пред'являється);
документи, що підтверджують сімейний стан Позичальника (якщо є): свідоцтво про шлюб, свідоцтво про народження дітей, свідоцтво про розірвання шлюбу (ксерокопії, оригінали пред'являються); у разі відсутності зареєстрованого шлюбу - нотаріально засвідчену заяву про відсутність чоловіка;
завірена працедавцем копія всіх заповнених сторінок трудової книжки Позичальника (запевняє уповноважена особа роботодавця, при цьому на кожному аркуші ставиться печатка і підпис уповноваженої особи, а на останньому аркуші вказуються, що працівник працює у зазначеній посаді в даний час, посада, прізвище та ініціали уповноваженої особи і ставиться печатка);
документи про здобуту освіту (ксерокопія, оригінал пред'являється);
довідка ЖЕУ (паспортного столу) про склад сім'ї Позичальника (у випадку, якщо подружжя зареєстровані за різними адресами, надаються довідки за адресою реєстрації обох подружжя) (оригінал);
декларація (Заява-анкета) Позичальника (за формою Банку).
Документи, що підтверджують доходи:
довідка про заробітну плату та інші доходи з місця роботи Позичальника за останні 6 місяців, підписана керівником організації та головним бухгалтером, завірена печаткою організації (за формою Банку);
документи (за наявності), що підтверджують фактичне отримання постійних додаткових доходів за останні 12 місяців (орендна плата, дивіденди, відсотки, аліменти і пр) (представляються ксерокопії, оригінали пред'являються);
документи (за наявності), що гарантують субсидування з боку суб'єкта РФ протягом усього терміну кредитування (подаються ксерокопії, оригінали пред'являються);
документи з інших банків, що підтверджують залишок позичкової заборгованості (при наявності поточних зобов'язань Позичальника за кредитами та / або поруками перед ВАТ "СБЕРБАНК РОСІЇ" та іншими банками) (представляються ксерокопії, оригінали пред'являються).
При наявності в сім'ї одного з Позичальників і / або одного з Продавців неповнолітніх, недієздатних, обмежено дієздатних осіб, які мають або будуть мати частку власності в житловому приміщенні або право користування Житловим приміщенням, надаються:
Документи органів опіки та піклування.
дозвіл органів опіки і піклування на іпотеку Житлового приміщення (нотаріально засвідчена копія);
дозвіл органів опіки і піклування на операцію купівлі-продажу Житлового приміщення (нотаріально засвідчена копія);
Склад Пакета документів Житлового приміщення.
правоустанавліваюшій документ на Житлове приміщення, яким може бути, Договір приватизації, Свідоцтво про право на спадщину, Договір про будівництво, Договір купівлі-продажу, Договір дарування, Договір міни. Рішення суду і т.д. (Копія, оригінал пред'являється);
свідоцтво про право власності на Житлове приміщення (копія, оригінал пред'являється);
технічний паспорт Житлового приміщення (копія, оригінал пред'являється);
довідка органу технічної інвентаризації про інвентаризаційної вартості Житлового приміщення (копія, оригінал пред'являється);
виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним про відсутність.
Позичальником - може бути будь-яка дієздатна фізична особа у віці від 18 до 75 років, зареєстроване на території Російської Федерації, яке підтвердило свою платоспроможність. Допускається участь декількох позичальників, у тому числі, які не перебувають між собою у родинних стосунках, у випадках, коли вказується сукупний дохід.
Предметом застави може виступати тільки те Житлове приміщення, на придбання (будівництво) якого надавався Іпотечний кредит (позику) та на яке у встановленому законом порядку оформлено право власності.
Якщо Житлове приміщення купується на території не того ж суб'єкта Російської Федерації, де здійснюється кредитування позичальника, то видача іпотечного кредиту (позики) для придбання такого Житлового приміщення з метою подальшого рефінансування даного кредиту (позики, застави) попередньо повинна узгоджуватися з Агентством.
Агентство здійснює рефінансування тільки тих іпотечних кредитів (позик, заставних), предмет застави за яким відповідає таким вимогам:
Житлове приміщення є окремою квартирою або окремо стоять будинком (котеджем для постійного проживання, зблокованим будинком (таунхаузов)). Комунальні квартири можуть бути предметом застави тільки у випадку, якщо Позичальником купуються у власність всі кімнати комунальної квартири, що передається згодом у заставу (іпотеку) цілком у вигляді єдиного Житлового приміщення (допускається видача окремих заставних на кожну кімнату небудь однієї застави на всі кімнати з описом у заставної як предмета застави окремо кожної кімнати);
Житлове приміщення підключено до електричних, парових або газових систем опалення, що забезпечує подачу тепла на всю площу житлового приміщення, або має автономну систему життєзабезпечення;
Житлове приміщення забезпечене гарячим (в тому числі з використанням газових систем опалення) і холодним водопостачанням ванної кімнати та кухні;
Житлове приміщення має справний стан сантехнічного обладнання, дверей, вікон і даху (для квартир на останніх поверхах).
У разі придбання Житлових приміщень у новозбудованих будинках або в сільській місцевості допускається відсутність сантехнічного обладнання, внутрішнього оздоблення на момент його придбання Позичальником, підключення Житлового приміщення до центральних систем водо-, газопостачання за умови оцінки Житлового приміщення незалежним оцінювачем як об'єкта, що має середню або високу ступінь ліквідності.
Будівля, в якій розташований предмет застави, повинно відповідати таким умовам і вимогам:
не знаходиться в аварійному стані;
не перебувати на обліку по постановці на капітальний ремонт;
мати залізобетонний, кам'яний або цегляний фундамент.
Право власності на Житлове приміщення повинне бути підтверджено відповідними документами (свідоцтвом про власність, зареєстрованим договором купівлі-продажу житлового приміщення, договором міни тощо), оформленими відповідно до вимог чинного законодавства.
При придбанні (будівництві) окремо стоїть, (котеджу для постійного проживання, зблокованого будинку (таунхауза)) має бути оформлене свідоцтво про власність на землю або інший документ (договір), що підтверджує права на земельну ділянку з правом забудови. До документа на землю, яка має передаватися в заставу разом з будинком (котеджем для постійного проживання), додається кадастровий план земельної ділянки.
Основними цілями кредитної політики є: максимізація прибутковості кредитних операцій при оптимальному співвідношенні "прибутковість-ризик"; контроль кредитних операцій; довготривалий зростання вартості бізнесу банку.
Кредитна політика банку полягає у визначенні пріоритетних напрямів розвитку та вдосконалення банківської діяльності в процесі інвестування кредитних ресурсів, розвитку кредитного процесу, підвищення його ефективності та мінімізації кредитних ризиків.
Динаміка кредитних вкладень банку за 2006-2007 р. р. наведена в таблиці 2.9
Таблиця 2.9 - Динаміка і структура кредитних вкладень, в тис. руб.

Показник	2006	2007	Приріст 2007-2006
Кредитні вкладення	20375335	47231840	+26856505
У тому числі, фізичним особам	2852547	4243626	+1391079
юридичним особам	17522788	42988214	+25465426

За даними таблиці 2.9 видно, що найбільшу питому вагу в загальній сумі виданих кредитів належить кредитуванню юридичних осіб. Обсяг кредитів наданих юридичним особам протягом 2007 року збільшився на 25465426 тис. крб. або 145,3 відсотка і склав 42988214 тис. крб.
Структура кредитного портфеля представлена в таблиці 2.10
З таблиці видно, що відбулося помітне розширення видів наданих кредитів. У зв'язку з цим загальна сума кредитів виданих банком фізичним особам в 2007 році збільшилася на 1391079 тис. крб. в порівнянні з показником 2006 року. У 2006 році кредит, виданий фізичним особам, дорівнював 2852547 тис. крб.
У структурі кредитів, виданих фізичним особам, значну частку від 45 до 47 відсотків становить іпотечне кредитування населення, темпи його зростання найвищі. У 2007 році вони зросли на 55,3 відсотка в порівнянні з 2006 роком. Це пояснюється відносно пільговими умовами іпотечного кредитування в порівнянні з кредитами на придбання та будівництво об'єктів нерухомості, які видаються виходячи з умови 15 відсотків річних з терміном погашення до 15 років.

2.4 Технологія видачі кредиту, оцінка кредитоспроможності позичальника

У Бавлінском відділенні кредитування фізичних осіб здійснюється сектором кредитування приватних клієнтів відділу кредитування та додатковими офісами у валюті Російської Федерації та іноземній валюті. У ОСБ ведеться єдина база даних про позичальників і поручителів наданих відділеннями, організаційно підлеглими територіальним банку, кредити за формою та в обсягах, затверджених Кредитним комітетом відділення.
Кредити надаються фізичним особам - громадянам Російської Федерації у віці від 18 років за умови, що термін повернення кредиту за договором настає до виповнення 75 років. Кредити надаються за місцем реєстрації Позичальників; за місцем знаходження підприємства - роботодавця Позичальника, клієнта Банку, за клопотанням цього підприємства і за умови надання їм поруки на забезпечення виконання зобов'язань Позичальника за Кредитним договором.
Кредитування Позичальника проводиться на основі Кредитного договору, що передбачає одноразову видачу кредиту або договору про відкриття невідновлюваної кредитної лінії з встановленням максимальної суми кредиту, яку зможе отримати Позичальник протягом обумовленого терміну і при дотриманні певних умов. Видача кредиту проводиться в межах максимальної суми кредиту (ліміту видачі), при цьому погашена частина кредиту не збільшує вільний ліміт видачі.
У Салаватською відділенні існує наступна Процедура розгляду питання про надання кредиту:
1. При зверненні позичальника:

кредитний працівник з'ясовує мета, на яку запитується кредит, роз'яснює умови та порядок надання кредиту, знайомить з переліком документів, необхідних для отримання кредиту, видає бланки документів: заява анкету, довідки про доходи,
2. При наданні Позичальником необхідних документів в Банк: кредитний працівник на Заяві-анкеті проставляє дату реєстрації та реєстраційний номер по Журналу; з паспорта (посвідчення особи) та інших документів, що підлягають поверненню, знімаються ксерокопії; складає опис прийнятих документів;
3. Розгляд внутрішньобанківського питання про надання кредиту: кредитний працівник робить перевірку представлених Позичальником і Поручителем документів та відомостей, зазначених у Заяві-анкеті, розраховує платоспроможність Позичальника та Поручителя; складає висновок; направляє пакет документів в юридичний підрозділ і підрозділ безпеки Банку. Юридичний підрозділ і підрозділ безпеки Банку складають письмові висновки, які передаються в кредитах підрозділ.
4. Рішення про видачу кредиту: рішення про видачу кредиту приймається на кредитному комітеті відділення (комітет по активно-пасивних операціях). Рішення Кредитного комітету оформляється протоколом із зазначенням усіх параметрів кредитної угоди.
У разі прийняття Кредитним комітетом Банку рішення про відмову у видачі кредиту, кредитний працівник повідомляє про це Позичальнику і повертає йому документи. Пакет документів разом з випискою з рішення Кредитного комітету Банку (або копією рішення) поміщається в справу відмов у видачі кредитів.
При прийнятті позитивного рішення кредитний працівник повідомляє про це Позичальнику і приступає до оформлення кредитних документів.
5. Оформлення та видача кредиту: в призначений термін позичальник і поручителі запрошуються у відділення для підписання договорів, позичальники здійснюють оплату тарифів за обслуговування позикового рахунку і отримують кредит.
6. Погашення кредиту: щомісячно позичальник вносить платежі за кредитом відповідно до умов кредитного договору в будь-якій філії Ощадбанку Росії.
Оцінка платоспроможності:
Кредитний працівник визначає платоспроможність Позичальника на підставі документів, що підтверджують величину доходів і розмір вироблюваних утримань і представленого Заяви - анкети.
Платоспроможність Позичальника визначається наступним чином:

Р = ДЧ * K * t,

де ДЧ - середньомісячний дохід (чистий) за 6 місяців з відрахуванням всіх обов'язкових платежів;
K - коефіцієнт залежно від величини ДЧ (0,5 або 0,7);
t - термін кредитування (у мес.).
Визначення максимального розміру кредиту.
Максимальний розмір кредиту, що надається (S _P) визначається виходячи з платоспроможності Позичальника.
Р

S _P	=		______________________________________________
		1	(T +1) * річна процентна ставка по кредиту в рублях
			2 * 12 * 100

У роботі подано розрахунок за визначенням максимального розміру кредиту. Дані розрахунки виконані на підставі кредитного договору № 2013 від 16 серпня 2007 року. Кредитний договір представлений у додатку Е.
Кредитний договір складається з восьми статей:
1. Предмет договору (кредитор зобов'язується надати позичальнику іпотечний кредит під 12 відсотків річних, а позичальник зобов'язується повернути кредитору отриманий кредит та сплатити проценти за його користування, в розмірі, у строки та н6а умовах договору);
2. Забезпечення виконання зобов'язань за Договором (як забезпечення своєчасного і повного виконання зобов'язань за Договором позичальник надає кредиторові поруку фізичних осіб та заставу (іпотеку) об'єкта нерухомості);
3. Порядок надання (кредитор відкриває позичальнику позичковий рахунок, видача кредиту здійснюється за заявою позичальника);
4. Порядок користування кредитом та його повернення (погашення кредиту здійснюється позичальником щомісячно рівними частками). Графік погашення кредиту представлений в додатку Д;
5. Обов'язки та права сторін (кредитор зобов'язується зробити видачу кредиту за заявою позичальника, а позичальник в сою чергу своєчасно погашати позичку і нараховані відсотки);
6. Підстави і порядок розірвання кредитного договору (у разі невиконання позичальником умов зазначених у пунктах 2.1.1., 2.2., 3.3., 5.3.1., 5.3.2 договору кредитор має право розірвати договір, письмово сповістивши про це позичальника);
7. Інші умови;
8. Адреси та реквізити сторін.
Наприклад: визначення максимального розміру кредиту
Позичальник: ІВАНОВ І.І.
Запитувана сума кредиту: 1,782,000,00 рублів.
Термін кредиту: 348,00 місяців.
Процентна ставка: 12,5 відсотків.
Мета кредиту: Придбання нерухомості "ІПОТЕКА".
Забезпечення:
кількість поручителів: 3
заставу: 0
Загальна вартість застав 0,00 рублів.
Загальна вартість застав з урахуванням поправочних коефіцієнтів 0,00 рублів.
Курс долара: 25,00 рублів / долар США.
Приклад розрахунку представлений у таблиці 2.11
Максимальний розмір кредиту виходячи з платоспроможності позичальника:
4024980, 05 рублів.
Максимальний розмір кредиту виходячи з величини наданого сукупного забезпечення: 5698551, 50 рублів.
Максимально можливий розмір кредиту: 4024980, 05 рублів.
Видачу кредиту доцільно провести в сумі 1782000, 00 рублів.

3. Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії

3.1 Проблеми іпотечного кредитування в Росії та соціальна спрямованість іпотеки

До певного моменту розвиток іпотечних операцій стримувалося несприятливими макроекономічними умовами: високими темпами інфляції, нестабільністю курсу рубля, низьким рівнем доходів населення. В останні три роки ситуація змінилася: обсяги наданих кредитів активно ростуть, число банків - учасників ринку постійно збільшується, ставки за кредитами продовжують знижуватися. Проте внесок іпотечних операцій у фінансування покупок житла в Росії залишається вкрай низьким.
Розвиток іпотечного кредитування прийнято оцінювати у вигляді частки в обсязі ВВП і як відношення іпотечних угод до загальної кількості угод купівлі-продажу житлової нерухомості. Сукупний обсяг іпотечних кредитів і позик, виданих кредитними і не кредитними організаціями не перевищував 1 відсоток ВВП. За даним показником Росія сильно поступається іншим розвиненим країнам, для порівняння: у США вона становить 55 відсотка, в країнах Євросоюзу - понад 30 відсотків. Про масовість іпотеки в Росії можна буде судити лише в тому випадку, якщо частка іпотечних кредитів у ВВП країни складе близько 5-7 відсотків. Частка іпотечних кредитів до ВВП у різних країнах на 01.01.2008 р. представлена на рисунку 5.

Малюнок 5 - Частка іпотечних кредитів до ВВП на 01.01.2008 р.
Житлова проблема в Росії, забезпечення населення житлом є соціально-економічною проблемою. Близько 77 відсотків росіян хотіли б поліпшити свої житлові умови, і лише близько 10 відсотків мають у своєму розпорядженні достатніми доходами, щоб за допомогою іпотечного кредиту придбати житло.
Розвиток житлової іпотеки в Росії сьогодні стримується низкою основних факторів:
1. Обмежений платоспроможний попит населення. За оцінками Мінекономрозвитку Росії, навіть при самих "ліберальних" параметрах, максимальна межа доступності для населення Росії складе не більше 10 відсотків.
Стимулювання купівельної спроможності населення за рахунок іпотеки, без симетричних заходів щодо стимулювання будівництва житла веде до зростання цін на житло і ускладнює вирішення житлової проблеми. Через зростання цін на житло можливе значне зміщення інтересу позичальників до продуктів, що надаються на цілі індивідуального житлового будівництва. Основними негативними факторами залишаться зниження пропозиції на ринку житла і зростання цін на нього.
З метою обмеження зростання цін на житло необхідний випереджаюче зростання пропозиції житла в порівнянні із зростанням іпотечних кредитів. Для вирішення необхідно знизити додаткові витрати на оформлення іпотечного кредиту, а на ринок надати нові кредитні продукти. У даному випадку ринок іпотечного кредитування, повинен буде рости за рахунок збільшення числа організацій, що надають населенню іпотечні позики.
2. Низькі темпи розробки та вдосконалення законодавства про нерухомість і неузгодженість правових актів між собою. Так, наприклад, очевидно, яке велике значення для розвитку ринку житла має земельне законодавство. Проте Земельний кодекс РФ на момент його прийняття в 2000 році містив не менш ніж у 29 статтях відсилання на закони або норми, які ще мав створити. У 2003 році становище мало змінилося. Тільки в липні 2003 голи Уряд РФ вніс вкрай важливий для розвитку житлового будівництва законопроект "Про переведення земель з однієї категорії в іншу".
Необхідно також відзначити, що до теперішнього часу багато федеральні закони, що містять норми, що регулюють в тій чи іншій мірі відносини, пов'язані з нерухомістю, мають масу недоробок.
3. Нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва. Традиційними учасниками житлового ринку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелтерські та оціночні агентства. При фактичному наявності даних структур в Росії не налагоджена технологічна схема їх взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні операцій.
4. Психологічні фактори, головним з яких є національна особливість більшості населення - небажання жити в борг.
5. Велика кількість адміністративних бар'єрів. Будівельні компанії, позичальники та іпотечні компанії стикаються з істотними адміністративними перепонами. Наприклад, будівельні компанії повинні отримати не менше 40 погоджень та дозволів для реєстрації нового проекту, що тягне за собою велику кількість витрат.
6. Нерозвиненість організаційно-технологічної та фінансової інфраструктури в системі іпотеки. На жаль, на сьогоднішній день працює і вирішує проблеми населення іпотеки в Росії поки немає. Про це свідчить статистика іпотечних угод, розмір і структура доходів населення. Тільки 4 відсотка житла було куплено на банківські іпотечні позики. На малюнку 6 представлена частка придбань громадянами квартир за допомогою іпотечних схем у 2006 році в процентному вираженні. Для порівняння, в країнах Євросоюзу цей показник понад 30 відсотків, у США він перевищує 50 відсотків, а в Росії склала всього 4 відсотки.

Малюнок 6 - Частка придбань громадянами квартир по іпотечних схемах в 2007 році, у відсотках
7. Високі процентні ставки на іпотеку для більшості росіян, у зв'язку з чим, іпотечне кредитування в Росії не стає масовим, і більшість росіян не можуть скористатися іпотекою для вирішення своїх житлових проблем.
8. Непрозорі джерела доходів громадян, значна питома вага не декларованих доходів громадян. Документально підтвердити свої доходи можуть не більше 10-12 відсотків потенційних позичальників.
9. Недолік довгострокових фінансових ресурсів банків. Проблему залучення кредитних ресурсів для довгострокового іпотечного кредитування з повною підставою можна вважати найбільш актуальною для розвитку системи іпотечного кредитування в Росії. Жоден банк не в змозі формувати свій кредитний портфель з довгострокових кредитів, спираючись при цьому на короткострокові джерела. Невідповідність банківських активів і пасивів за термінами, обсягами та ставками рано чи пізно призводить банк до втрати своєї ліквідності.
Основним чинником, що стримує успішну реалізацію національного проекту "Доступне житло" є низькі темпи житлового будівництва. Другим за значимістю перешкодою - недосконалість законодавчої бази. Зокрема, для розвитку системи житлового іпотечного кредитування перш за все необхідно внести зміни до нормативних актів, що забезпечують захист інтересів кредиторів і потрібно доопрацювання нормативних актів, що забезпечують захист позичальників та інвесторів. На третьому місці за важливістю стоїть необхідність внесення поправок як в законодавство, що визначає відносини у судово-процесуальній сфері.
Труднощі реалізації проекту "Доступне житло" вo чому пов'язані з його недостатнім ресурсним забезпеченням, і в якості важливої проблеми відсутність прийнятних механізмів рефінансування
Наступним стримуючим чинником розвитку нацпроекту є відставання у розвитку інфраструктури та системи комунікацій від потреб будівельної галузі. Схематично фактори, що стримують успішну реалізацію нацпроекта та іпотеки в цілому на думку банкірів представлені на рисунку 7.

Малюнок 7 - Фактори стримуючі успішну реалізацію іпотеки.

У ході обговорення проблеми розвитку іпотеки необхідно відобразити причини недостатньо динамічного збільшення кількості та зростання обсягів видаваних кредитів, які полягають у наступному:
зберігається на високому рівні відсоткової ставки за іпотечними кредитами;
в структурі пропозиції житла найбільшу питому вагу займає так званий первинний ринок за рахунок різних форм пайової участі у будівництві житла, об'єкти якого на стадії будівництва не можуть виступати предметом іпотеки;
недостатня інформованість продавців житла про сутність і особливості угод купівлі-продажу житла за рахунок іпотечного кредиту, їх недовіра до банків-кредиторів, а часто небажання використовувати офіційні механізми грошових розрахунків;
непідготовленість інших учасників ринку нерухомості та в першу чергу агентств, що використовують можливості житлового іпотечного кредитування.
Для становлення і розвитку системи довгострокового іпотечного кредитування необхідно передбачити вирішення основних проблем: усунення наявних недоліків у законодавстві; слабкий розвиток і недостатня ефективність системи реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в установах юстиції; слабкий розвиток оцінного та страхової справи; брак кредитних ресурсів і їх висока вартість у комерційних банків, відсутність вторинного ринку заставних (іпотечних кредитів); високі ставки рефінансування, відсутність ефективних механізмів обмеження ризиків банків і покриття з боку держави та органів місцевого самоврядування; відсутність іпотечних банків; висока вартість кредитів для позичальника; низькі доходи переважної частини населення порівняно з вартістю житла; брак бюджетних коштів для надання житлових субсидій громадянам, які мають на них право, що дозволяють знизити кредитне навантаження при придбанні житла; недосконалість оподаткування, недостатня кількість стимулів для вкладення коштів громадянами в житло.
Іпотечний ринок Росії живе в очікуванні підвищення попиту на іпотеку. Перспективи подальшого існування і розвитку іпотеки в Росії всім представляються по-різному. На цю тему сьогодні сперечаються політики, юристи, державні службовці, домогосподарки і навіть вільні художники. Теорії подальшого розвитку іпотеки та шляхи вирішення проблем іпотечного кредитування різноманітні, розглянемо деякі з них.
У розвитку системи іпотечного кредитування важлива роль належить державі. Завдання держави сьогодні полягає у підтримці платоспроможного попиту різних верств населення на ринку житла за рахунок створення умов для розвитку ринкових механізмів мобілізації позабюджетних ресурсів суспільства і направлення їх у кредитно-фінансову сферу, за допомогою розвитку системи довгострокового житлового іпотечного кредитування, переходу від практики будівництва житла за рахунок бюджетних коштів і його подальшого безкоштовного розподілу до придбання населенням готового житла на вільному ринку за рахунок власних і кредитних коштів.
Необхідно відзначити, що за державою залишається функція забезпечення житлом на умовах соціального найму тих громадян, які за рівнем доходу не в змозі придбати житло у власність навіть за допомогою довгострокового кредиту і безоплатних субсидій, що покривають частину вартості житла.
Соціальна іпотека - проект уряду Росії, який спрямований на забезпечення житлом соціально не захищених громадян, а також черговиків, які не можуть придбати квартиру за програмою "комерційної іпотеки". Учасниками програми соціальної іпотеки можуть стати черговики, визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов.
Основна відмінність соціальної іпотеки від комерційної - це пільгова вартість квадратного метра житла. Перевага соціальної іпотеки також у тому, що існують додаткові гарантії як банку, так і уряду. Банк перевіряє чистоту квартири, страхує життя позичальника і квартиру, а також зобов'язується зберегти умовлену процентну ставку до кінця дії кредиту.
Розглянемо передумови створення та розвитку соціальної іпотеки в Росії і звернемося до історичної довідки. Система житлового фінансування в дореформений період, тобто до 1990р., була продуктом житлової політики радянської держави і полягала в централізованому розподілі бюджетних ресурсів для будівництва державного житла та його безкоштовне надання громадянам, які стоять в черзі на поліпшення житлових умов.
У 1987 році частка державних капітальних вкладень у житлове будівництво становила понад 80 відсотків, а кошти населення - лише 14,6 відсотка (включаючи кошти індивідуальних забудовників та членів житлово-будівельних кооперативів).
До початку економічних реформ в Росії був відсутній ринковий механізм, що припускає самостійну участь населення у вирішенні житлової проблеми. Вільний ринок житла практично відсутній, довгострокові кредити населенню становили незначну частку в загальному обсязі фінансування житла і надавалися в основному індивідуальним забудовникам, житлово-будівельним і житловим кооперативам на будівництво нового, а не на купівлю готового житла.
За період реформ з 1990 р. у сфері житлового фінансування відбулися серйозні зміни. Кардинальним чином змінилася структура вводяться в експлуатацію житлових будинків за формами власності та джерел фінансування. Значно збільшилася частка приватного сектора, в той же час держава перестала бути основним учасником на цьому ринку.