Зміст
"1-3" Вступ ............................................ .................................................. ............ 2
Глава 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування ........................... 5
1.1 Основні поняття, принципи і види іпотеки ........................................ 5
1.2 Аналіз умов іпотечного кредитування в РФ ................................... 10
1.3 Особливості іпотечного кредитування в Росії .................................. 20
Глава 2. Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування (на прикладі Сибірського банку Ощадбанку Росії )...................................... ........................................ 28
2.1 Аналіз кредитного портфеля Сибірського банку Ощадбанку Росії ... 28
2.2 Аналіз іпотечного кредитування .............................................. ............ 40
2.3 Рекомендації щодо вдосконалення іпотечного кредитування працівників установ культури в Сибірському банку Ощадбанку Росії ................... 49
Висновок ................................................. .................................................. . 60
Список літератури ................................................ ....................................... 64

Введення

У міру становлення ринкових відносин, в Росії з'являються фінансові механізми, властиві розвиненим країнам. Одним з таких механізмів є іпотека, актуалізація якої останнім часом пов'язана з низкою макроекономічних причин:
· Поглиблення ринкових перетворень і стабілізація економічної ситуації;
· Розвиток і становлення інститутів ринкової економіки, функціонування яких задіює різноманітні фінансово-економічні механізми;
· Переорієнтація фінансових організацій і, перш за все банків, на роботу за «довгим» позиціям;
· Відсутність ефективних способів збереження та накопичення грошових коштів, наявних у населення (фондовий ринок перебуває в стагнації, відсотки за вкладами у банки найчастіше нижче рівня інфляції, при відносно стабільному курсі долара його покупка не вигідна і т.д.);
· Високий рівень ліквідності нерухомості, насамперед житла, що робить вигідним вкладення коштів у нього;
· Житлова проблема актуальна для багатьох родин;
· Підвищення рівня доходів певної частини населення і т.д.
Становлення іпотеки в Росії стало, перш за все, наслідком певної стабілізації економічного становища, оскільки іпотечне кредитування розраховано на тривалій термін і можливе тільки в умовах досить стійкого економічного розвитку країни. Саме тому, з державної точки зору, розвиток іпотеки не є самоціллю, а сприятиме вирішенню багатьох макроекономічних завдань, оскільки змушує всіх суб'єктів цього процесу орієнтуватися на тривалий період взаємодії, роблячи їх зацікавленими у сприянні економічної стабільності. Таким чином, щоб іпотека стала дієвим чинником підвищення економічної стабільності, необхідна активна участь держави у відповідних процесах.
Іпотечне кредитування широко розвинене в різних країнах, стосовно особливостей яких розроблені різні варіанти схем кредитування. Великий досвід у цьому напрямі був і в дореволюційній Росії. Аналіз накопиченого досвіду робить можливим швидкий розвиток іпотеки в даний час, шляхом адаптації найбільш ефективних схем до російських особливостям.
У той же час в даний час ще не повністю сформувався необхідний для ефективного використання механізму іпотечного кредитування набір умов. Це призводить до того, що при іпотечному кредитуванні в обстановці, що склалася необхідно враховувати високий рівень різних ризиків, парирування яких призводить до певних економічних втрат. Саме тому така важлива мета, що стоїть перед іпотекою, як створення умов для зниження вартості кредитів, доступних для фізичних та юридичних осіб, поки не досягнута. Іпотека стане ефективним фінансово-економічним механізмом тільки в тому випадку, якщо вона буде вигідною для всіх суб'єктів процесу іпотечного кредитування. Для цього необхідно, перш за все, щоб вона економічно вигідно відрізнялася від інших способів кредитування, наявних в даний час в Росії.
Іпотечне кредитування - це порівняно новий вид кредитування. Розвиток такого виду кредитування проходить у складній економічній ситуації. Але, незважаючи на це людей, готових користуватися іпотекою, набагато більше, ніж пропозицій на цьому ринку. В даний час розвиток іпотечного кредитування досягло певної критичної точки, після чого вже немає ходу назад. Подальший розвиток буде залежати від дій держави і від інших найважливіших факторів.
Актуальність теми дослідження зумовлена сучасним розвитком іпотечного кредитування в Росії. Іпотека є потужним соціальним інструментом, який реально допомагає населенню в нинішніх умовах розвитку економіки.
Мета дослідження - на основі вивчення теорії і практики розробити рекомендації щодо вдосконалення іпотечного кредитування працівників культури на прикладі «Сибірського банку Ощадбанку Росії».
Для реалізації мети необхідно вирішити такі завдання:
- Вивчити вітчизняну та зарубіжну літературу з даної теми;
- Проаналізувати умови іпотечного кредитування в РФ;
- Розглянути особливості іпотечного кредитування в Росії;
- Провести аналіз діяльності з іпотечного кредитування «Сибірського банку Ощадбанку Росії».
Об'єкт дослідження - іпотечне кредитування в РФ.
Предмет дослідження - основні шляхи розвитку іпотечного кредитування працівників культури на прикладі «Сибірського банку Ощадбанку Росії».
Базою дослідження є «Сибірський банк Ощадбанку Росії».
Методи дослідження:
· Аналіз літератури з теми дослідження;
· Контент-аналіз документів по іпотечному кредитуванню «Сибірського банку Ощадбанку Росії».
Структура роботи: вступ, два розділи, висновок, список літератури і додатки.

Глава 1 Теоретичні основи іпотечного кредитування

1.1 Основні поняття, принципи і види іпотеки

Слово «іпотека» грецького походження. Вперше воно було вжито у законодавстві Солона (6 ст. До н. ^Е..).
Саме поняття «іпотека» грунтується на давньоримських принципах застави, будучи більш досконалої його формою. З часом змінювалися лише умови надання, обсяги та цілі іпотечного кредиту, надійність його забезпечення, кредитних відносин, пов'язаних з іпотекою.
Іпотека - це одна з форм майнового забезпечення зобов'язання боржника, за якої нерухоме майно залишається у власності боржника, а кредитор у разі невиконання останнім свого зобов'язання набуває право отримати задоволення за рахунок реалізації даного майна [10, c.88].
Зобов'язання боржника може бути не тільки банківським, а й зобов'язанням, заснованим на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди і т. п.
Іпотека характеризується наступними відмінними рисами:
По-перше, іпотека, як і всякий заставу, - це спосіб забезпечення належного виконання іншого (основного) зобов'язання - позики або кредитного договору, договору оренди і т. д. Отже, іпотека базується на основному зобов'язанні, так як без нього вона втрачає сенс .
По-друге, в якості предмета іпотеки завжди виступає нерухомість. До нерухомого майна належать земельні ділянки і все, що міцно з ними пов'язано: підприємства, житлові будинки, інші будівлі, споруди.
По-третє, предмет іпотеки завжди знаходиться у володінні боржника. Він же залишається власником, користувачем і фактичним власником цього майна, але позбавляється права розпорядження ним, принаймні без згоди кредитора, на час заставного періоду.
По-четверте, договір кредитора і боржника про встановлення іпотеки оформляється спеціальним документом - заставної, яка супроводжується нотаріальним посвідченням і державною реєстрацією.
По-п'яте, при значному перевищенні вартості застави над сумою виданого кредиту іпотека дає можливість отримати додаткові іпотечні позики під заставу того ж майна (друга, третя іпотека). Права іпотечних кредиторів за одним і тим же нерухомого майна задовольняються в порядку реєстрації іпотеки, тобто внесення запису про реєстрацію іпотеки в спеціальні іпотечні книги.
І, нарешті, у разі невиконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, кредитор має право вимагати продажу заставленого майна з публічних торгів. При реалізації майна, закладеного за договором іпотеки, іпотечний кредитор має переваги перед іншими кредиторами в розмірі суми, зазначеної в заставної [9, c.14, 39 а, c.10].
Зі сказаного вище випливає, що можна виділити наступні принципи іпотеки:
1. гласності, або публічності, - доступ кожного зацікавленої особи до інформації, що міститься в іпотечній книзі;
2. спеціальності - можливість встановлення іпотеки лише до певної нерухомості і в певному обсязі;
3. достовірності - записи в публічних книгах означають, що стосовно даного майна немає інших прав і правових обмежень, крім позначених;
4. старшинства - перевага одного заставного права перед іншим у залежності від часу внесення його в іпотечну книгу;
5. безповоротності - іпотека припиняється лише у випадках, прямо передбачених у законі або договорі;
6. незастосовності погасительной давності до занесеним в іпотечну книгу прав.
Іпотечні кредити класифікуються за різними ознаками.
1. По об'єкту нерухомості:
- Земельні ділянки;
- Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
- Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
- Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
- Повітряні, морські судна, судна каботажного плавання і космічні об'єкти;
- Об'єкти незавершеного будівництва.
2. За цілями кредитування:
- Придбання готового житла в багатоквартирному будинку або окремого будинку на одну або декілька сімей в якості основного або додаткового місця проживання; придбання будинку для сезонного проживання, дачі, садових будиночків з ділянками землі; придбання земельної ділянки під забудову. Як правило, кредити на придбання готового житла надаються єдиним разовим платежем;
- На будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт індивідуального житла, будинків сезонного проживання, на інженерне облаштування земельної ділянки (прокладку комунікаційних мереж);
- Будівництво та придбання готового житла з метою інвестицій. Дане кредитування будівництва житла відбувається поетапно: кожний наступний платіж здійснюється тільки після завершення його попереднього етапу.
3. По виду кредитора:
• Банківські;
• Небанківські.
4. По виду позичальників:
4.1 Як суб'єктів кредитування:
• Кредити, надані забудовникам: і будівельникам;
• Кредити, надані безпосередньо майбутньому власнику житла;
4.2 За ступенем афільованості позичальників кредити можуть надаватися:
• Співробітникам банків;
• Співробітникам фірм - клієнтів банку;
• Клієнтам ріелтерських фірм, клієнти;
• Особам, які проживають у даному регіоні;
• Всім бажаючим.
5. За способом рефінансування. Іпотечним кредитуванням займаються різні кредитні інститути. Особливості їх діяльності укладені в способі рефінансування кредитів, що видаються (Таблиця 1.1) [43, c.55].
6. По термінах кредитування. У ряді країн класифікація кредитів розрізняється по термінах (Таблиця 1.2) [43, c.56].
7. За способом амортизації боргу:
- Постійний іпотечний кредит;
- Кредит із змінними виплатами;
- Кредит з одноразовим погашенням відповідно до особливих умов
8. По виду процентної ставки:
- Кредит з фіксованою процентною ставкою;
- Кредит зі змінною процентною ставкою.

Таблиця 1.1

№ п / п	Спосіб рефінансування	Вид кредитного інституту
1	Випуск іпотечних облігації	Іпотечні банки
2	Попередні накопичення позичальників, державні субсидії	Будощадкаси
3	Власні, залучені та позикові кошти (у тому числі позики міжнародних організацій)	Універсальні банки
4	Продаж заставних іпотечному агентству або крупного іпотечному банку, власні, залучені та позикові кошти (у тому числі позики міжнародних організацій)	Кредитні установи, що займаються іпотечним кредитуванням і які уклали договір з іпотечним агентством або великим іпотечним банком

Таблиця 1.2
Класифікація кредитів за термінами

Види кредитів	Великобританія	Страниконтіненталь- ної Європи	США	Росія
Короткострокові	До 3-х років	До 1 року	До 1 року	До 1 року
Середньострокові	3-10 років	1 -5 років	1-10років	1-3 року
Довгострокові	Більше 10 років	Більше 1 років	Более1 0 років	Более3-х років

9. По можливості дострокового погашення:
• З правом дострокового погашення;
• Без права дострокового погашення;
• З правом дострокового погашення за умови сплати штрафу.
10. За ступенем забезпеченості (величині початкового платежу). Сума кредиту може складати від 50 до 100% вартості закладеного майна.
Крім того, іпотечні кредити можуть бути:
• Звичайні та комбіновані (видані кількома кредиторами);
• субсидовані і видані на загальних умовах.
Таким чином, іпотечний кредит - це кредит, зобов'язання, повернення якого забезпечене заставою нерухомого майна (іпотекою).
Іпотечне кредитування - це цілісний механізм реалізації
відносин, що виникають з приводу видачі, продажу та обслуговування
іпотечних кредитів.
Можна відзначити, що іпотека - поняття різнобічне й багатогранне. Ці відмінності обумовлені в першу чергу відмінними рисами іпотеки, з яких у свою чергу виділяються її головні принципи.
Класифікація іпотечних кредитів здійснюється за різними ознаками, які фіксуються законодавчими та нормативними документами, а також загальновстановленими правилами.

1.2 Аналіз умов іпотечного кредитування в РФ

Розвиток іпотечного житлового кредитування проходить у складній економічній ситуації. Статистичні дані фіксують, з одного боку, недостатню забезпеченість російських громадян житлом, з іншого - невеликі обсяги іпотечних житлових кредитів, виданих комерційними банками.
Російські банки неохоче займаються іпотечним кредитуванням. Причина цього полягає, перш за все, в дисбалансі між попитом на довгі дешеві кредити і пропозиціями банків коротких, по суті, і дорогих кредитів. На вирішення даної проблеми і було направлено створення Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) у 1997р. Так як в Росії обрано дворівнева модель організації іпотечного ринку, то головним завданням АІЖК була визначена організація вторинного іпотечного ринку в Росії. АІЖК, з досвіду американських колег, повинно було викуповувати у банків іпотечні житлові кредити і випускати під їх забезпечення цінні папери з конкурентоспроможною прибутковістю, до того ж гарантовані державою. Ці цінні папери планувалося продавати на вторинному ринку. Такий фінансовий інститут повинен був стати мостом, що з'єднує банківську систему і фондовий ринок [1, c.67].
Діяльність Агентства також повинна була бути спрямована на сприяння створенню надійних процедур іпотечного кредитування. Засоби для рефінансування іпотечних кредитів формуються за рахунок випуску облігацій загального боргу. Для фінансування своєї основної діяльності з придбання іпотечних кредитів на вторинному ринку Агентство може випускати ІЦП, забезпечені заставою прав вимоги за іпотечними кредитами або заставних. Перша емісія облігацій АІЖК відбулася у квітні 2006р. в обсязі 1,07 млрд. руб. Розміщення другого випуску облігацій АІЖК пройшло на ММВБ 25 травня 2007р. Обсяг емісії склав

1,5 млрд. руб., Або 1,5 млн. облігацій номіналом 1000 руб. з датою погашення 1 лютого 2013р. За ним 12 разів буде виплачений купонний дохід. Обсяг емісії третього випуску дорівнював 2,25 млрд. руб.
Для розвитку житлового кредитування в регіонах АІЖК уклало угоду з регіональними операторами в 70 регіонах. Усього за стандартами АІЖК рефінансовано 16,7 тис. іпотечних кредитів, що становить 6,7 млрд. руб. Активна поставка заставних йде з Башкирії, Новосибірської, Оренбурзької, Самарської областей та Алтайського краю.
За 2005-2007рр. відбулося становлення первинного іпотечного ринку. Так, у 2005р., За даними Асоціації регіональних банків, населенню було видано іпотечних кредитів на 3,3 млрд. руб. , А в 2007р. - Вже 13,8 млрд. руб. Якщо розглядати не тільки «чисту» іпотеку (кредити під заставу існуючого житла), а всі видані кредити на придбання нерухомості, то їх обсяги тільки в двох десятках великих банків у 2007р. склали 1490 млн. дол, а за шість місяців 2008р. ця цифра вже досягла 1076 млн. дол (всього ж у Росії, за даними Центробанку, на початок 2008р. в іпотеці було зайнято 218 кредитних організацій).
У рік банківська система видає від 30 до 40 тис. кредитів, тоді як її можливості набагато більше. Але банківські ресурси нерівномірно розподіляються по країні, тому іпотека реалізується повільно і нерівномірно. У більшості регіонів Росії на три-чотири провідні кредитні організації доводиться більше 70% ринку, а на кожного жителя - не більше 100 руб. іпотечних грошей. У той же час кожен житель Москви умовно має понад 1,5 тис. руб., Виданих московськими банками у вигляді іпотечних кредитів.
Причини незадоволеного попиту населення на житло характеризують такі показники: площа жител, що припадають на одного жителя, в цілому по Росії склала в 2006р. 20,2 кв. м. Найнижчий
показник у Республіці Інгушетія - 6.7 кв. м., найбільш високий - в Чукотському автономному окрузі - 28,4. За якістю життя основної частини росіян ми утримуємо в сьомому десятку країн серед держав, що розвиваються. А забезпеченість житлом - основний показник, що характеризує рівень життя населення [42, c.90].
Ще однією причиною незадоволеного попиту з боку населення на житло є, перш за все, доходи населення. Незважаючи на деклароване зростання доходів (у січні-червні 2008р. Реальні розташовувані грошові доходи населення зросли в порівнянні з відповідним періодом попереднього року на 8,3%, проти 8,9% у січні-червні 2007р.), Спостерігається зростання частки витрат на купівлю товарів та оплату послуг у структурі використання грошових доходів. Так, за попередніми даними, в 1 півріччі 2008р. вона склала 72,5 проти 70,6% у відповідний період 2007р. (Мал. 1.1, Рис. 1.2.). При цьому на частку оплати послуг приходилося 17,4 проти 16,6% у півріччі 2007р. На збільшення цієї частки вплинуло досить високі темпи зростання цін на платні послуги населенню, внаслідок чого питома ніс витрат на оплату житла у 2007р. склав 1.3% від загального числа витрат (з 1990р. цей показник найбільш високим був в 1995р. - 1,7%) [47, c.122].

\ S
Рис.1.1 Структура витрат населення на 2007р.

\ S
Рис.1.2 Структура витрат населення на 2008р.
Частка організованих заощаджень населення в структурі використання доходів скоротився в січні-червні 2008р. в порівнянні з відповідним періодом 2007р. па 0,7 П.І. і склала 10,9%. При ЕЮМ частка витрат на покупку валюти збільшилася на 1 п.п. - До 8% (ці кошти також можуть бути залучені в систему іпотечного кредитування).
Іпотечний кредит можуть отримати платоспроможні громадяни Російської Федерації у віці від 18 років, що мають офіційно підтверджений щомісячний дохід. Обов'язковою умовою є погашення кредиту до виконання позичальникові / созаемщиками 75 років.
За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в пункті 1 статті 130 Цивільного кодексу Російської Федерації, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі:
(В ред. Федерального закону від 30.12.2004 № 216-ФЗ)
1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 цього Закону;
2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого
призначення;
5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти [29, c.88].
Будинки, в тому числі житлові будинки та інші будівлі, і споруди, безпосередньо пов'язані із землею, можуть бути предметом іпотеки за умови дотримання правил статті 69 Федерального закону про іпотеку.
Видача іпотечного кредиту здійснюється:
• на придбання об'єкта нерухомості - одноразово;
• на будівництво, реконструкцію об'єкта нерухомості в залежності від порядку оплати вартості об'єкта нерухомості (вироблених робіт) - одноразово або частинами.
Стандартний пакет документів, який потрібні для оформлення іпотечного кредиту, включає в себе:
• заява-анкета (на бланку Банку);
• паспорт позичальника / созаемщиков, поручителя та / або заставодавця (пред'являються);
- Документи, що підтверджують величину доходів і розмір вироблюваних утримань позичальника / созаемщика, поручителя.
Розглянемо докладні умови іпотечного кредитування Ощадного банку РФ і Уралсиб банку в порівнянні.
В обох банках кредитний договір укладається з позичальником або созаемщиками. Созаємщикамі є подружжя, які оформляють об'єкт недвііжімості у спільну власність. Іпотечний кредит може надаватися на придбання, будівництво як одного, так і декількох однорідних (наприклад, квартири, гаражі тощо) або взаємопов'язаних (наприклад, будинок із земельною ділянкою) об'єктів.
Кредит можна отримати у філіях банків, а саме:
• за місцем реєстрації позичальника / одного із созаемщиков;
• за місцем знаходження підприємства (клієнта Ощадбанку Росії / Уралсиб банку) - роботодавця позичальника / одного із созаемщиков, якщо підприємство надає поручительство за свого співробітника;
• за місцем знаходження або за місцем будівництва об'єкта не рухомості.
Термін кредитування в Ощадбанку складає до 20 років тоді, як у Уралсиб банку - до 30 років включно.
Валюта кредитування в обох банках - це рублі РФ, долари США, Євро.
Встановлення процентної ставки в Ощадбанку виглядає наступним чином (Таблиця 1.3) [3, c.56]:
Таблиця 1.3
Процентні ставки Ощадбанку

Термін кредитування	У рублях	У доларах США, Євро
До 5 років	13% / 12%	13,5% / 12,5%
Понад 5 до 10 років	14% / 12,5%	14,5% / 13%
Понад 10 до 20 років	15% / 13%	15, 5% / 13, 5%

(До / після надання в банк належним чином оформленого документа, що підтверджує державну реєстрацію іпотеки об'єкта нерухомості на користь банку.)
У Уралсиб банку умови процентної ставки відрізняються (Таблиця 1.4) [10, c.12]
Таблиця 1.4
Процентні ставки Уралсиб банку

Термін кредитування	Від 36 до 120 місяців (від 3 до 1 0 років) включно	Від 120 до 360 місяців (від 10 до 30 років) Включно
Відсоткова ставка при первинному внеску за кредитом, річних
У російських рублях
-Від 10% до 20%	12%	12,5%
- Від 20% до 50%	11,5%	12%
- Від 50%	10,8%	11,5%
У доларах США
-Від 10% до 20%	10,5%	11%
- Від 20% до 50%	10%	10,5%
- Від 50	9,5%	10,2%

Максимальний розмір кредиту для кожного позичальника / созаемщиков визначається на підставі оцінки його / їх платоспроможності та не може перевищувати 90% вартості об'єкта нерухомості (його частини) або вартості робіт з його реконструкції. Різниця між вартістю об'єкта нерухомості (робіт з його реконструкції) і сумою наданого кредиту оплачується позичальником / созаемщиками до отримання (або одночасно з
отриманням) кредиту (першої частини кредиту). У розрахунок платоспроможності позичальника / созаемщика додатково до його доходу за основним місцем роботи можуть бути прийняті наступні види доходів:
- Доходи, одержувані ним з інших місць роботи;
- Доходи, одержувані ним від занять приватною практикою, або від інших джерел доходів, дозволених законодавством;
- Доходи чоловіка (-а) позичальника;
- Сума пенсії, достроково призначена по старості або за вислугу років і одержувана позичальником / созаемщиком, які не досягли пенсійного віку, встановленого законодавством (55 років - для жінок, 60 років - для чоловіків), на період до досягнення ним пенсійного віку.
Максимальний розмір іпотечного кредиту може бути визначений виходячи з сумарного активу без урахування платоспроможності позичальника / позичальників.
Забезпечення здійснюється у формі застави кредитованого об'єкта нерухомості, але може бути і інше забезпечення (при необхідності). На період до оформлення в заставу кредитованого об'єкта нерухомості позичальник / созаемщики надають інші форми забезпечення. При цьому оформлення в заставу майна на даний термін не обов'язково. За іпотечним кредитом на цілі індивідуального будівництва оформляється заставу земельної ділянки (застава права оренди на земельну ділянку), на якому будується чи буде побудований об'єкт нерухомості. Також в якості додаткового забезпечення по кредиту оформляється:
- Порука дружини (-а) позичальника, якщо вона (він) не є созаемщиком (або в складі основного забезпечення при необхідності);
- Поруки членів сім'ї позичальника / созаемщиков (батьків, повнолітніх дітей), які будуть зареєстровані за місцем постійного проживання в купованому / споруджуваному об'єкті нерухомості;
- Застава майнових прав за договором інвестування будівництва (договором поступки права вимоги), при необхідності.
Умови надання іпотечного кредиту описані в правових джерелах, тому банки не можуть кардинальним чином змінювати умови кредитування. Але деякі показники банки мають право встановлювати самостійно, наприклад, процентні ставки, терміни кредитування і т.д.
Ставка відсотка залежить від терміну кредитування. Також процентна ставка залежить від виду валюти початкового внеску, тобто що стабільніше валюта, в якій робиться початковий внесок, тим нижче процентна ставка і тим швидше можна виплатити кредит.
При порівняння термінів кредитування та процентних ставок в Ощадбанку і Уралсиб банку можна виявити, що чим більше кількість років на надання кредиту, тим більше процентні ставки. За більшу кількість років переплачує велика сума, ніж за невелику кількість років. Банки врівноважують цю пропорцію тим, що встановлюють короткі, але дорогі кредити, в той час, як попит спрямований на довгі дешеві кредити. Тому доводиться вибирати між кількістю років або сумою виплачуваного кредиту. У підсумку виходить що, при будь-якому виборі переплачує одна і та ж сума, в іншому випадку банки не займалися б невигідним видом кредитування. Необхідна «золота середина» в процентних ставках і в терміні кредитування. При будь-якому виборі будуть втрачені або гроші, або час і кожен вибирає найменшу для даних умов та факторів втрату в грошах або в часі. Як відомо, ні в якій сфері життя немає повністю позитивного або повністю негативного вибору, в будь-якому виборі є плюси і мінуси і потрібно вибрати те, що принесе більше позитивних моментів («з двох зол вибирають менше») [15, c.80].
На даний момент вигідніше і безпечніше брати іпотечний кредит в Ощадбанку, тому що це найбільший і надійний банк у Росії.
У підтвердженні того, що іпотечний кредит - це не найвигідніший спосіб вирішення житлових проблем для громадян Російської Федерації на даному рівні розвитку економіки, можна навести конкретний приклад: в Ощадбанку береться іпотечний кредит на суму 1,5 млн. рублів, на термін кредитування - 10 років (120 місяців), з відсотковою ставкою 12,5% (після оформлення іпотеки) (див. додаток).
З розрахунків можна виявити, що протягом всіх 120 місяців виплачується основний борг і відсотки за користування кредитом. Відсотки за користування кредитом у кожному місяці складають різну суму, тому що ця сума може розраховуватися різними способами, а в даному прикладі розглядається план амортизації стандартного (ануїтетного) іпотечного кредиту. Такий план передбачає рівні щомісячні основні платежі протягом усього терміну погашення кредиту в розмірі 12,5 тис. руб., Що вираховується при розподілі суми кредиту на кількість місяців кредиту. А відсотки за користування кредитом вираховуються наступним чином: взяли 12,5% від 1,5 млн. руб. і поділили на 12 місяців (1,5 млн. руб. * 0,125 / 12 = 15,625 тис. руб.), тому що необхідна сума за місяць і отримали суму платежу за відсотками за користування кредитом за перший місяць, яка склала 15,625 тис. руб. Таким чином, загальна сума платежу за перший місяць склала 28,125 тис. руб. (12,5 тис. руб. + 15,625 тис. руб.). За наступний місяць відсотки за користування кредитом вираховуються аналогічним способом, тільки 12,5% беруться вже не від первісної суми, а від суми, що залишилася боргу (1,5 млн. крб. - 12,5 тис. руб. = 1,487500 млн. руб.), тобто від суми основного боргу на початок місяця (1,487500 млн. руб. * 0,125 / 12 = 15,49479 тис. руб.). Таким чином, за другий місяць необхідно заплатити 27,99479 тис. руб. (12,5 тис. руб. + 15,49479 тис. руб. - 27,99479 тис. руб.). З кожним наступним місяцем сума боргу, що залишився стає все менше, тим самим стають все менше виплати за користування кредитом. І за останній місяць потрібно буде заплатити всього 12, 63021 тис. руб. (12,5 тис. руб. + 0,13021 тис. руб.).
Таким чином, основний борг дорівнює 1,5 млн. рублів, відсотки за користування кредитом за все складають 945 312,50 рублів, тоді загальна сума платежу буде дорівнювати 2445 312,50. Виходить, що 12,5% в кінцевому підсумку перетворилися в 63% від початкового позики, що дуже не вигідно для позичальника.
До рішення про іпотечне кредитування потрібно підходити з усією серйозністю і обдуманістю і з чітким розрахунком, що буде більш
вигідним в даних обставинах - оформити іпотечний кредит, накопичити гроші або трохи почекати поки вкладені гроші принесуть прибуток. Кожна людина вирішує самостійно, виходячи з рівня й умов його життя.

1.3 Особливості іпотечного кредитування в Росії

Діяльність кредитних організацій на російському іпотечному ринку регламентується чинними законодавчими актами, що регулюють систему іпотеки. Формування законодавчої бази іпотечного кредитування в Росії почалося з середини 90-х рр.. минулого сторіччя. Права громадянина на житло і на охорону приватної власності закріплені у Конституції РФ (1993 р.). Важливим кроком розвитку російського іпотечного законодавства стало прийняття першої (1995р.) і другий (1996р.) частин Цивільного кодексу РФ. Кодекс встановлює загальні правила забезпечення кредитів під заставу нерухомості.
На виконання вимоги ДК РФ 21.06.1997г. був прийнятий Федеральний закон № 122 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Для сприяння розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів у 1997р. було створено Федеральне агентство житлового іпотечного кредитування (ФАІЖК), покликане сприяти становленню приватного кредитування житлової сфери, в тому числі на основі довгострокового іпотечного кредитування.
Основним законом, який регулює відносини з приводу застави нерухомості, є Федеральний закон № 143 «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
Законодавство, яке регулює іпотечну діяльність, постійно розвивається. У січні 2000р. Урядом Російської Федерації була схвалена Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації. Концепція надає величезний простір ініціативі суб'єктів РФ за вибором схеми, згідно якої в регіоні буде розвиватися ця система. Будь-яка модель довгострокового кредитування громадян є прийнятною, якщо вона задовольняє вимогу юридичної чистоти і фінансової прозорості і в ній закладено механізм рефінансування [41, c.110].
14 жовтня 2003р. був прийнятий Федеральний закон «Про іпотечні цінні папери». Прийнятий закон набрав широкого розголосу в пресі і в середовищі іпотечних кредиторів. Були відразу ж знайдені недоліки і прогалини в його формулюваннях. Але істотно те, що закон дозволяє банкам випускати іпотечні облігації як безпосередньо, так і через спеціальних іпотечних агентів.
Найважливішим кроком у розвитку іпотечного кредитування в Росії стало прийняття у грудні 2004р. пакету законопроектів, спрямованих на підвищення доступності житла для населення. Були прийняті нові закони, такі як ФЗ «Про кредитні історії», ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості ...». З 1 березня 2005р. вступив в силу новий Житловий кодекс РФ. Внесено зміни до Цивільного та податковий кодекси, у федеральні закони «Про іпотеку», «Про іпотечні цінні папери», «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і ін У 2005р. була прийнята Концепція розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів. Подальше вдосконалення іпотечного законодавства буде спрямовано на розвиток положення даної концепції, створення єдиної по всій країні системи реєстрації прав на нерухоме майно, страхування кредитів і т.п.
Щоб скласти прогноз розвитку іпотечного житлового кредитування (ІЖК) в Росії, потрібно розрахувати загальну площу житла, необхідного для задоволення попиту населення (у розрахунку 40 кв. М. на одну людину). У США цей показник дорівнює 70 кв. м., у Франції - 35 кв. м. За 2006р. в Росії введено в дію 36,4 тис. кв. м. житла. Левова частка припадає на Москву - 10% (4,443 тис. кв. М.) і Санкт-Петербург - 3,6% (1,758 тис. кв. М.). При таких темпах будівництва населення Росії буде забезпечено житлом лише через 161 рік, на ці цілі буде потрібно 94.633.079 млн. руб. Загальний обсяг заборгованості за іпотечними кредитами на 01.10.2007р. дорівнює 13 млн. руб., що в 6816 разів менше необхідної суми (Таблиця 1.5).
Таблиця 1.5
Регіональні показники

Регіон	Ср едняя це-на 1 кв.м. на пер-вич-ном ринку в 2006р., руб.	Средст-ва, необхід-мі для задоволення цих пре-летворенія населення в розрахунку 40 кв. м. на одного жителя.	Депо-зити і вкла-ди фізич-ських осіб в Ощадбанку на початок 2007р., Тис. руб.	Зі ставлення-ня графи 3 і 4.	Заборго-ваність за іпотечними кре-дітам на 01.10.2007р., Тис. руб.
Російська Федерація	16320,1	94633079	750297	127	13884132
Центральний ф.округ	21411,6	32500239	301156	108	7871765
Північно-Західний ф. округ	2438,6	9691851	78568	124	661538
Юж-ний ф. округ	11938,5	10931,845	72178	1.52	323370
При-волзький ф. округ	12217,3	15200275	134421	113	1884081
Уральський Ф. округ	14340,3	7090991	54835	130	1444902
Сибірський ф. округ	13418,7	10751599	74217	145	1431367
Даль-невосточний ф. округ	18103,2	4837175	34922	139	267109

Вирішення житлової проблеми має стати пріоритетним напрямком державної політики. Однак, як показує аналіз статистичних даних, за останні десять років відбувся різкий спад в галузі будівництва, це й відбилося на забезпеченні житлом населення.
Незважаючи на ступінь зносу основних фондів у будівництві (близько 45%) і в промисловості будівельних матеріалів (близько 54%), завдяки наявним резервам виробничих потужностей у будівництві (середній рівень завантаження - 60%), за оцінкою Держбуду Росії, існують резерви щодо нарощування виробництва протягом двох років (2005-2006рр.) в межах 15-20%, тобто по 10% (3-3,5% млн. кв. м.).
Слід сказати, що приблизно 60% житлових будівель в Росії побудовано більше 30 років тому і зношене більш ніж на третину. Близько 20% міського житла невпорядкованій, більше 11% потребує капітального ремонту. Цифри красномовно свідчать, що кількість вводяться житлових будинків якісно не змінює ситуації.
У черзі на поліпшення житлових умов коштують 4,43 млн. сімей (18,6% загальної кількості). Час очікування в черзі на отримання соціального житла - 15-20 років. Кількість охочих поліпшити житлові умови - 31,6 млн. сімей (61%).
На початку 2008р. спостерігалася тенденція до збільшення обсягів житлового будівництва. У 1 півріччі 2008р. введено в дію 14,4 млн. кв. м. загальної площі житлових будинків, що на 9,2% більше, ніж за той же період 2007р. Населенням за свій рахунок і за допомогою кредитів було побудовано 7,0 млн. кв. м, загальної площі житлових будинків - 48,8% загального обсягу житла в 1 півріччі 2008р. [6, c.55].
Відсутність житла - визначальна причина кризової демографічної ситуації в Росії, коли населення країни при постійному міграційному потоці скорочується. Головна особливість відтворення населення Росії 90-х рр.. минулого століття полягає у феномені депопуляції стосовно до країни в цілому. Цей процес виявився в 1992р. (У момент перетину тенденцій народжуваності та смертності) і продовжується до цих пір. За 1992-2002рр. природний спад склала 8708,8 тис. осіб, поступово збільшуючись від 1,5 до 6,5%. За оцінкою фахівців Департаменту житлової політики уряду Москви, в 50% випадків причиною розлучень у молодих сім'ях є відсутністю житла.
З усього вищесказаного можна зробити висновок про те, що іпотечне житлове кредитування в Росії обмежується в своєму розвитку наступними чинниками:
• неотработанность державними фінансовими та економічними органами функціонування системи іпотечного житлового кредитування;
• відносна слабкість вітчизняної банківської системи, її незацікавленість у роботі з населенням; відсутність досвіду довгострокового кредитування;
• невисокий фінансовий потенціал вітчизняних страхових, ріелтерських і оціночних компаній; відсутність у них необхідного досвіду зі страхування ризиків, що виникають у зв'язку з наданням іпотечного кредиту;
• відносна слабкість вітчизняної банківської системи, її незацікавленість у роботі з населенням; відсутність досвіду довгострокового
кредитування;
• невисокий фінансовий потенціал вітчизняних страхових, ріелтерських і оціночних компаній; відсутність у них необхідного досвіду зі страхування ризиків, що виникають у зв'язку з наданням іпотечного кредиту;
• відсутність у населення стійких моделей ощадного та кредитного поведінки;
• юридичні (правові) проблеми, що охоплюють питання створення житлово-інвестиційного законодавства, нормативно-правової бази, що дозволяють злагоджено працювати всім секторам інвестиційного житлового ринку;
• висока вартість позик при низькій платоспроможності населення;
• проблема залучення довгострокових ресурсів в іпотечну житлову систему [43, c.99].
Щоб подолати хоч невелику частину цих чинників державі слід вирішити безліч проблем. В першу чергу необхідне ухвалення законодавчих актів у галузі будівництва, що сприяють зниженню собівартості житла. Перш за все, пильну увагу треба звернути на виділення земельних ділянок під забудову, при якому велика залежність інвесторів і будівельників від місцевих адміністрацій. Великих інвестицій з боку будівельників вимагає викуп ділянок та проведення до них комунікацій. Це можливо вирішити шляхом розвитку девелопменту, зміни ряду податків та інших заходів.
Ще одна вагома проблема - це відсутність у ЗМІ доступною повноцінної інформації про іпотеку. Незважаючи на значний інтерес, що проявляється в усіх прошарках суспільства до іпотечного ринку і ринку житла, середньостатистичний споживач як і раніше знає про іпотеку дуже мало. А адже високий статус національного проекту просто зобов'язаний бути підкріплений регулярної інформаційною роботою з використанням всіх каналів.
Також потребують термінового вирішення і проблеми, пов'язані з отриманням початково-дозвільної документації, узгодженням і проведенням експертиз містобудівної та проектної документації. Від подачі заявки на надання земельної ділянки до затвердження акта прийняття об'єкта в експлуатацію та державної реєстрації права на об'єкт нерухомості проходить від 1,5 до 3,5 років.
Як приклад можна розглянути Нижегородську область, де з метою активізації житлового будівництва було розроблено Положення про організацію цільового пільгового кредитування інвесторів і забудовників житлового будівництва. Згідно з цим положенням, в програму пільгового кредитування включаються незавершені будівництвом будинку високого ступеня готовності, чий термін добудови не перевищує 6 місяців, що значно розширює первинний ринок житла, який можна залучити в іпотечний механізм [36, c.99].
З вищесказаного можна зробити висновок про те, що іпотечний кредит в Росії як один з видів банківського кредитування дуже гостро потребує підтримки у вигляді інвестицій і вкладень, надійної правової і законодавчої бази, пільгових програмах, бюджетних програмах, у сприятливих умовах розвитку, ефективної і чіткої політики держави. У висновку можна відзначити що, підвищення рівня забезпеченості населення житлом у всіх країнах вирішується за допомогою механізму іпотечного кредитування.
Іпотека - поняття різнобічне й багатогранне, що пояснює велику кількість її відмінних рис, з яких виділяються її головні принципи: гласність, спеціальність, достовірність, старшинство, безповоротність. Класифікація іпотечних кредитів здійснюється за різними ознаками, які фіксуються законодавчими та нормативними документами.
З пророблених досліджень можна зробити висновок про те, що на даному рівні розвитку економіки для громадян Російської Федерації не вигідно вирішувати житлові проблеми за допомогою іпотеки, тому що в кінцевому підсумку переплачує 63% замість передбачуваних 12,5% від початкового позики. Тому до вирішення про іпотечне кредитування потрібно підходити з чітким розрахунком, що буде більш вигідним для населення в конкретних обставинах.
З отриманих даних можна зробити головний висновок, що іпотечне кредитування в Росії ще не зовсім і особливо гостро потребує підтримки у вигляді інвестицій і вкладень, надійної правової і законодавчої бази, пільгових програмах, бюджетних програмах, у сприятливих умовах розвитку, ефективної і чіткій політиці держави .

Глава 2. Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування (на прикладі Сибірського банку Ощадбанку Росії)

2.1 Аналіз кредитного портфеля Сибірського банку Ощадбанку Росії

Сибірський банк Ощадбанку Росії займає в Сибірському Ф.О. провідне місце по більшості видів банківських операцій, і особливо у сфері кредитування населення.
Наочно частку Сибірського банку Ощадбанку Росії на ринку кредитування населення можна побачити з таблиці 2.1.
Таблиця 2.1.
Частка Сибірського банку у вкладеннях (сумарних) всіх банків в Томській, Новосибірській і Кемеровської областей з кредитів населенню на 01.01.2010 р.

Регіон	Залишок заборгованості на 01.01.2010 р., млн. руб.	Залишок заборгованості по Сибірському банку (за балансом), млн. руб.	Частка Сибірського банку РБ РФ %
Томська обл.	8 953	5 560	62.1
Кемеровська область	22 368	12 884	57.6
Новосибірська область	17 479	8 696	49.8
Кредитні вкладення - всього	48 800	27 140	55.6
Томська обл.	18.3%	20.5%
Кемеровська область	45.8%	47.5%
Новосибірська область	35.8%	32%
Кредитні вкладення - всього	100%	100%

Крім цього, стабільне зростання, що спостерігається в економіці за останні роки, вплинула на поліпшення фінансового стану підприємств і на підвищення платоспроможності населення і, як наслідок, сприяв зростанню обсягів кредитування. Ще однією причиною можна вважати постійний розвиток і вдосконалення послуг кредитування, а також безперервне розширення філіальної мережі. Наочно дану динаміку можна подивитися на малюнку 2.1.

\ S
Рис. 2.1. Динаміка видачі та погашення кредитів у 2007 - 2009 роках.
Необхідно також відзначити те, що основна частина наданих кредитів (близько 55%) припадає на Новосибірську область, інші 32% і 13% - відповідно на Кемеровську і Томську.
Таблиця 2.2.
Динаміка видачі та погашення кредитів у 2007-2009 гг.млн.руб.

	2007р.	2008р.	2009р.	відхилення
				абсолютне (+ / -)			темп зростання,%
				2008 / 2007	2009 / 2008	2009 / 2007	2008 / 2007	2009 / 2008	2009 / 2007
Видано кредитів, всього	74 783 100%	103 869 100%	131 249 100%	29 086 100%	27 380 100%	56 466 100%	138,89	126,36	175,51
в т.ч.: фіз. особам	6 754 9%	12 731 12.2%	22 222 16.9%	5 977 20.6%	9 491 34.7	15 468 27.4	188,50	174,55	329,02
юр. особам	68 029 91%	91 139 87.8%	109 027 83.1%	23 110 79.4%	17 888 65.3%	40 998 72.6%	133,97	119,63	160,27
Погашено кредитів, всього	59 507 100%	87 484 100%	113 862 100%	27 977 100%	26 378 100%	54 355 100%	147,01	130,15	19 січня 1934
в т.ч.: фіз. Особам	2 355 3.9%	5 237 5.9%	9 729 8.5%	2 882 10.3%	4 492 17%	7 374 13.5%	222,38	185,77	413,12
юр. особам	57 152 96.1%	82 246 94.1%	104 133 91.5%	25 094 89.7%	21 887 83%	46 981 86.5%	143,91	126,61	182,20

На підставі представлених даних ми бачимо, що протягом двох останніх років відбувається збільшення як наданих кредитів, так і сум надходять в погашення раніше взятих кредитів. За 2009 рік було видано кредитів майже на 131 млрд.руб., Що в 1,26 разів більше ніж у 2008 році, причому темпи зростання кредитів наданих фізичним особам значно вище темпів зростання кредитування юридичних осіб. Так, в 2009 році фізичним і юридичним особам було надано на 9,49 і 17,89 млрд. руб. кредитів більше, ніж у попередньому, це відповідно в 1,75 і 1,19 рази більше, ніж у 2008 році. Це вказує на те, що відбувається досить постійне зростання і стабільне збільшення кредитного портфеля банку.
Дану тенденцію зростання можна пояснити рядом причин. У першу чергу, це пояснюється можливістю банку надавати кредити на більш конкурентних умовах порівняно з іншими комерційними банками завдяки більш сильною і диверсифікованої ресурсної бази, забезпеченої домінуючим становищем на ринку залучення коштів.
Таблиця 2.3.
Питома вага кредитних вкладень в загальній сумі активів.

	01.01.08р.	01.01.09г.	відхилення	01.01.10г.	відхилення
Активи (валюта балансу)	61 371 881	72 644 566	11 272 685	84 825 092	12 180 526
Залишок заборгованості за кредитами	29 949 478	46 347 233	16 397 755	63 618 819	17 271 586
населення	6 301 113	14 645 698	8 344 585	27 139 710	12 494 012
юридичні особи	20 400 679	31 701 535	11 300 856	36 479 109	4 777 574
Питома вага всіх кредитних вкладень в активі балансу,%	48,80	63,8	15,00	75,00	11,20
населення	10,27	20,16	9,89	31,99	11,83
юридичні особи	33,24	43,64	10,40	43,01	-0,63

На основі даних таблиці 2.3 можна зробити висновок, що за аналізований період питома вага всіх кредитних вкладень в активі балансу збільшився на 26,2% пункту і на 1 січня 2010 року склав 75%, з яких 43,01% припало на питома вага юридичних осіб і 31,99% - фізичних осіб. І незважаючи на те, що кредити юридичних осіб займають безсумнівно лідируючі положення, темпи зростання кредитів населення значно вище, так за два роки питома вага кредитних вкладень населення в активі балансу збільшився на 21,72%, у той час як юридичних осіб всього на 9, 77%. Дана тенденція представлена на малюнку 3.2.

\ S
Рис. 3.2. Питома вага кредитних вкладень в загальній сумі активів
Сибірського банку Ощадбанку Росії в 2007-2009 рр..

Потім необхідно проаналізувати питома вага кредитних вкладень по заборгованості (таблиця 2.4).
Таблиця 2.4.
Залишок заборгованості за кредитами

	на 01.01.08р.	на 01.01.09г.	відхилення	на 01.01.10г.	відхилення
Населення
тис. руб.	7 148 878	14 613 555	7 464 677	27 023 478	12 409 923
тис. USD.	130,468	1 158,376	1 028	4 038,280	2 879,904
разом у перерахунку на руб. по курсу ЦБ
населення	7 152 721	14 645 698	7 492 977	27 139 710	12 494 012
частка в загальній сумі заборгованості,%	23,9	31,6	7,7	42,7	11,1
Юридичні особи.
тис. руб.	20 706 286	27 517 854	6 811 568	33 695 541	6 177 687
тис. USD.	70 973	150 770	79 797	96 710	-54 060
разом у перерахунку на руб. по курсу ЦБ
юридичні особи.	22 796 757	31 701 535	8 904 778	36 479 109	4 777 574

Станом на 01.01.2010 найбільша частка заборгованості по кредитах доводиться на заборгованість юридичних осіб - 57,3%, в той час, як частка заборгованості населення займає 42,7%, тим не менше, дані таблиці свідчать про те, що, незважаючи на це, частка заборгованості юридичних осіб за 2 роки помітно зменшилася - на 18,8%, у той час як частка заборгованості населення відповідно зросла на цю величину. Це говорить про те, що кредитування фізичних осіб за останні два роки розвивається більш значними темпами.
Розглянемо даних, які характеризують розподіл кредитного портфеля банку по галузях економіки (таблиця 2.5.)

Таблиця 2.5.
Галузева структура загальної суми залишку позикової заборгованості Сибірського банку Ощадбанку Росії в 2008-2010 рр..

Галузь	На 01.01.2008	На 01.01.2009	На 01.01.2010
Промисловість	43,6%	45,4%	41,0%
Будівництво	3,8%	3,8%	3,6%
Торгівля і громадське харчування	29,7%	30,9%	37,1%
Транспорт і зв'язок	10%	9,3%	5,9%
Сільське господарство	3,4%	4,7%	6,0%
Інші	9,5%	5,9%	6,4%
Разом:	100%	100%	100%

Сибірський банк, проводячи політику кредитування реального сектора економіки, основний акцент у кредитуванні зосередив на вкладенні коштів у промисловість, куди був направлений 41% кредитних ресурсів, при цьому в порівнянні з 2009 і 2008 роками зазначена частка знизилася. Основними галузями промисловості, в які спрямовані кредитні ресурси в 2010 році, були: видобуток корисних копалин - 12,8%, харчова промисловість - 7,9%, виробництво коксу, нафтопродуктів і ядерних матеріалів - 7,3%, металургійне виробництво - 3% , хімічне виробництво - 2,6%, електроенергетика - 2,2%.
Наочно галузева структура загальної суми залишку позикової заборгованості Сибірського банку Ощадбанку Росії в 2009 році продемонстрована на малюнку 2.3.

\ S
Рис. 3.3. Галузева структура загальної суми залишку позикової заборгованості Сибірського банку Ощадбанку Росії в 2007-2009 рр..
Станом на 01.01.2010 залишок строкової позичкової заборгованості в рублях і іноземній валюті склав 27 139 млн. руб. В абсолютному вираженні найбільший приріст строкової позичкової заборгованості - 6 019 млн. руб. - Забезпечили відділення Ощадбанку Росії, розташовані на території Кемеровської області. При цьому найбільш високі темпи зростання залишку позичкової заборгованості фізичних осіб у відносних величинах склалися у відділеннях, розташованих на території Новосибірської області (темп росту 188,8%, при середньому темпі зростання в Сибірському банку - 185,1%).
Наступним кроком аналізу має стати аналіз, вироблений на підставі відомостей, які характеризують кредитний портфель банку. Таким чином, аналізуються дані про кількість наданих кредитів та їх суми за: великим, прострочених та виданими інсайдерам кредитами.
У першу чергу аналізується питома вага великих кредитів у загальному обсязі кредитних вкладень.

Таблиця 2.6
Питома вага великих кредитів у загальному обсязі кредитних вкладень.

	на 01.01.08р.	на 01.01.09г.	на 01.01.10г.
Видано кредитів усього, тис. руб.	26 701 792	103 869 811	131 248 544
Великих кредитів, тис. руб.	1 858 444,75	7 073 534,13	9 134 898,66
Питома вага великих кредитів (%)	6,96	6,81	6,96

На підставі даних, представлених у таблиці 2.6., Можна зробити висновок, що питома вага великих кредитів у кредитному портфелі банку поступово збільшується, але сам кредитний портфель збільшується більш швидкими темпами. Так, питома вага великих кредитів протягом двох років збільшився з 6,79 до 6,96%, і на 1 січня 2010 року загальний обсяг наданих великих кредитів склав близько 9 млрд. рублів. Дана динаміка продемонстрована на малюнку 2.4.

2007 2008 2009

\ S
Рис. 2.4. Питома вага великих кредитів.
Крім цього видається доцільним проаналізувати структуру кредитів за термінами. Як правило, для цього весь кредитний портфель банку ділитися на 3 групи: до 30 днів, від 31 дня до 1 року, вище 1 року понад (таблиця 2.7.).

Таблиця 2.7.
Структура кредитного портфеля за термінами кредитування.

	на 01.01.08р.	уд. вага в загальній сумі кредитів,%	на 01.01.09г.	уд. вага в загальній сумі кредитів,%	на 01.01.10г.	уд. вага в загальній сумі кредитів,%
Видано кредитів усього, тис. руб., В тому числі на строк	26 701 792	100	103 869 811	100	131 248 544	100
до 30 днів	347 123	1,3	1 454 177	1,4	2 099 977	1,6
от31 до 1 року	22 776 629	85,3	86 835 162	83,6	108 673 794	82,8
понад 1 рік	3 578 040	13,4	15 580 472	15	20 474 773	15,6

Дані таблиці показують, що найбільша частка кредитів видається на термін від 31 днів до року - 82,8%, в той же час досить швидко відбувається збільшення частки кредитів на термін понад рік: за два роки їх питома вага збільшилася на 2,2% пункту . Питома вага кредитів строком до 30 днів також збільшується, але не такими швидкими темпами: за два роки приріст склав усього 0,3%.
Це в першу чергу пояснюється появою у банку ресурсів довгострокового характеру, так званих «довгих» ресурсів, які банки можуть без ризику втрати ліквідності розміщувати в довгострокові кредитні операції.
Структура кредитів за термінами на 1 січня 2008, 2009 і 2010 років продемонстрована на малюнках 2.5., 2.6., 2.7.

\ S
Рис. 2.5. Структура кредитного портфеля банку за термінами кредитування на 1 січня 2009року.

\ S
Рис. 2.6. Структура кредитного портфеля банку за термінами кредитування на 1 січня 2009 року.

\ S
Рис. 2.7. Структура кредитного портфеля банку за термінами кредитування на 1 січня 2010 року.

Наочно питома вага кредитів, класифікованих за групами ризику на 1 січня 2008, 2009 і 2010 років можна подивитися на малюнках.

\ S
Рис. 2.8. Питома вага кредитів, класифікованих за групами ризику на 1 січня 2008 року.

\ S
Рис. 2.9. Питома вага кредитів, класифікованих за групами ризику на 1 січня 2009 року.

\ S
Рис. 2.10. Питома вага кредитів, класифікованих за групами ризику на 1 січня 2010 року.
Наступним моментом аналізу є аналіз співвідношення резерву на можливі втрати з позик до загального обсягу кредитних вкладень, цей показник характеризує достатність резерву банку. Дані з цього моменту відображені в таблиці 2.9.
Таблиця 2.9
Достатність резерву банку

	на 01.01.2008р.	на 01.01.2009р.	на 01.01.2010р.
Обсяг кредитного портфеля, тис. руб.	26 701 792	103 869 811	131 248 544
Резерв на можливі втрати з позик, тис. руб.	954 701	3 247 551	4 827 321
Достатність резерву (резерв банку / обсяг кредитного портфеля),%	3,575	3,127	3,678

За аналізований період відбулося зростання даного показника на 0,18%. Дана ситуація говорить про зростаючий частки резерву на можливі втрати по позиках щодо зростання кредитного портфеля банку, це говорить про те, що банку доводиться з кожним роком все в більшому розмірі створювати резерв на можливі втрати по позиках. Крім того, це свідчить про дедалі більшого частки кредитів, відмінних від стандартних. У світовій банківській практиці цей показник становить близько 5%, а у більшості російських банків досягає 50%, тим не менш, банку необхідно звернути особливу увагу на зростання даного показника і прийняти відповідні заходи, які не допускають подальшого зростання цього співвідношення.
Розглянемо співвідношення резерву на можливі втрати з позик до суми простроченої заборгованості (таблиця 2.10.).
Таблиця 2.10.
Співвідношення резерву на можливі втрати з позик до суми простроченої заборгованості.

	01.01.08р.	01.01.09г.	відхилення	01.01.10г.	відхилення
Резерв на можливі втрати з позик, тис. руб.	954 701	3 772 551	2 817 850	4 827 321	1 054 770
Загальна сума простроченої заборгованості, тис. руб.	460 215	1 007 705	547 490	1 015 359	7 654
Резерв на можливі втрати по позиках / сума простроченої заборгованості	2,07	3,74	1,67	4,75	1,01

Дані показують, що за аналізований період відбулося збільшення даного показника на - 2,68%, і на 1 січня 2010 року цей показник склав 4,75%. Дана тенденція позитивна, тим не менш, за ці два роки показник досить сильно варіював.

2.2 Аналіз іпотечного кредитування

Іпотечний кредит є активною операцією комерційного банку і пасивної операцією одержувача кредиту. Для виявлення місця іпотечного кредитування в системі активних операцій банку розглянемо структуру операцій банку (рис. 2.11) . На підставі наведеної схеми, на нашу думку, можна зробити висновок, що іпотечні кредити належать до середньо-і довгостроковими кредитами, що видаються банками юридичним і фізичним особам.
При цьому можна виявити основні особливості, притаманні даному типу активних операцій. Одна з таких особливостей іпотечного кредиту полягає в тому, що відсоток за користування кредитом має плаваюче значення, величина якого коливається в залежності від багатьох факторів.

Комерційний банк

Активні

Виконує операції

Пасивні

Комісійні

Операції з цінними паперами

Облік векселів

Видача кредитів

Обслуговування пластикових карток

Споживчий кредит

Комерційний кредит

Компенсаційний кредит

Позика

Середньострокові кредити (від 1 року до 3 років)

Довгострокові кредити (понад 3 років)

Короткострокові кредити (до 1 року)

Іпотечні кредити

Лізинг

Позики

Рис. 2.11. Місце іпотечного кредитування в сукупності операцій комерційного банку
Основними факторами в даному випадку, на нашу думку, є:
зміна умов експлуатації об'єкта нерухомості, що може спричинити зміну його оцінної вартості; зміну макроекономічних умов, що впливає на прибутковість кредитних операцій банків; зміна норм обов'язкового резервування в центральному банку, яке тягне за собою зміна ризику, пов'язаного з даним видом кредиту та ін
Сибірським банком велика увага приділяється розвитку житлових програм. З метою їх розвитку, підвищення якості банківського сервісу та швидкості проведення операцій кредитування, Сибірським банком Ощадбанку Росії в четвертому кварталі 2009 року були відкриті перші "Іпотечні центри" в Новосибірську, Томську, Кемерово. Створення "Іпотечних центрів" дозволило добитися принципу "все в одному місці", зробити житлові програми Ощадбанку Росії більш доступними і зрозумілими для клієнтів, забезпечити можливість клієнтам отримання всього обсягу кваліфікованих послуг в одному місці, без додаткових звернень і витрат часу в максимально стислі терміни.
Як і раніше високим попитом користується "Корпоративний кредит". Кількість договорів про співробітництво збільшилася до 287, а залишок заборгованості зріс на 203 млн. руб. і склав 669,3 млн. руб. Розвитку даного кредитного продукту сприяло надання відділенням права самостійного прийняття рішення про встановлення договірних відносин за схемою корпоративного кредитування.
Таблиця 2.10.
Кредитування фізичних осіб

цілі кредитування	на 01.01.08р.	на 01.01.09г.	відхилення	на 01.01.10г.	відхилення
На "невідкладні потреби"
залишок позичкової заборгованості, тис.руб.	6 449 509	11 377 360	4 927 851	21 779 031	10 401 671
у% до загальної суми заборгованості фіз. осіб.	90,17	77,70	-12,47	80,2	2,50
На придбання (будівництво, реконструкцію) об'єктів нерухомості
залишок позичкової заборгованості, тис.руб.	451 873	1 915 780	1 463 907	3 151 903	1 236 123
у% до загальної суми заборгованості фіз. осіб.	6,32	6,04	-0,28	11,60	5,56
На інші цілі
залишок позичкової заборгованості, тис.руб.	251 338	1 352 558	1 101 220	2 208 776	856 218
у% до загальної суми заборгованості фіз. осіб.	3,51	4,27	0,76	8,10	3,83
в тому числі:
"Пенсійний кредит"	х	47 203	х	161 584	114 381
"Одноразовий кредит"	х	90 295	х	95 748	5 453
"Поновлюваний кредит"	х	48 171	х	44 756	-3 415
"Експрес-видача під заставу цінних паперів"	5 088	5 592	504	13 968	8 376
"Освітній кредит"	911	1 297	386	1 675	378
"Зв'язане кредитування"	50 191	128 084	77 893	х	х
"Автокредит"	х	х	х	104 741	х
"Товарний кредит"	х	х	х	38 939	х
"Під заставу мірних злитків дорогоцінних металів"	137	321	184	129	-192
"Корпоративний кредит"	193 804	473 011	279 207	670 490	197 479
"Довірчий кредит"	х	38 060	х	86 866	48 806
кредит "народний телефон"	1 079	877	-202	305	-572
кредит "молода сім'я"	х	515 341	х	976 876	461 535
в рамках програми "Державні житлові сертифікати"	128	81	-47	22	-59
овердрафти по банківських картах	х	4 225	х	12 677	8 452

Аналізуючи представлені в таблиці дані можна зробити висновок, що протягом останніх двох років обсяги кредитування фізичних осіб збільшуються значними темпами. Так, за два роки загальний приріст залишку строкової позичкової заборгованості склав 14409108 тис. крб., Що в 2,13 разів більше ніж на початок 2009 року.
Загальну динаміку зростання кредитування фізичних осіб можна подивитися на малюнку 2.12.

\ S
Рис. 2.12. Кредитування фізичних осіб Сибірським банком Ощадбанку Росії на 01.01.08-01.01.10 рр..

\ S
Рис. 2.13. Структура позичкової заборгованості населення на 01.01.2008

\ S
Рис. 2.14. Структура позичкової заборгованості населення на 1 січня 2009 року.

\ S
Рис. 2.15. Структура позичкової заборгованості населення на 1 січня 2010 року.
Станом на 01.01.2010 року залишок строкової позичкової заборгованості за кредитами, наданими Сибірським банком Ощадбанку Росії юридичним особам і підприємцям без утворення юридичної особи в рублях і іноземній валюті, склався у розмірі 35 533 млн. руб.
На наступній стадії аналізу необхідно також мати загальне уявлення про процентні ставки по кредитах і про динаміку деяких обов'язкових економічних нормативів. На 14 квітня 2010 року дані за кредитами представлені в таблиці 2.11.
Таблиця 2.11.
Кредитування фізичних осіб на 14 квітня 2010

Кредитний продукт		Термін кредитування		Ставка,% річних *.
Кредит «На невідкладні потреби»		до 1,5 років		забезпечені - 15, незабезпечені - 17
		від 1,5 до 3 років		16
		від 3 до 5 років		17
Кредит «На нерухомість»		до 5 років		13
		від 5 до 10 років		14
		від 10 до 20 років		15
Кредит "Іпотечний"		до 5 років		13 (в $ США, Євро 13,5)
		від 5 до 10 років		14 (в $ США, Євро 14,5)
		від 10 до 20 років		15 (в $ CША, Євро 15.5)
Кредит «Молода сім'я»		Терміни кредитування та процентні ставки за кредитами відповідають програмі кредитування, обраної позичальником - до редіт «На нерухомість», кредит «Іпотечний» і кредит "Іпотечний +».
Кредит «Народний телефон»		до 5 років	17
Кредит «Освітній»		до 11 років	17
«Товарний кредит»		до 1,5 років	забезпечені - 15, незабезпечені - 17
		від 1,5 до 3 років	16
		від 3 до 5 років	17
«Автокредит»	На покупку нового автомобіля.	до 1,5 років	11,5
		від 1,5 до 3 років	12
		від 3 до 5 років	13
	На покупку уживаного автомобіля.	до 1,5 років	12
		від 1,5 до 3 років	12,5
		від 3 до 5 років	13,5
Кредит під заставу мірних злитків дорогоцінних металів		до 6 міс.	15
Видача кредитів під заставу цінних паперів		до 12 міс.	15
«Довірчий кредит»		до 1 року	15
«Відновлюваний кредит»		до 37 місяців	забезпечені - 15, незабезпечені - 17
«Одноразовий кредит»		на 1,5 року	забезпечені - 15, незабезпечені - 17
«Пенсійний кредит»		до 1,5 років	забезпечені - 15, незабезпечені - 17
		від 1,5 до 3 років	16
		від 3 до 5 років	17

Необхідно відзначити, що протягом останніх двох років кілька разів відбувалося зниження процентних ставок за кредитами, як правило на 1% - 2% пункту. Так на 1 січня 2010 року відсоткова ставка за кредитом на придбання, будівництво та реконструкцію об'єктів нерухомості становила - 18% в рублях і 14% в $ США, на даний момент кредити, що надаються на купівлю житла надаються на більш вигідних умовах: збільшено термін кредитування до 20 років, знижено відсоткову ставку до 13% і залежить від терміну кредитування; процентні ставки за кредитами «на невідкладні потреби» також знижені: у 2008 році кредити надавалися під 16-19%%, в залежності від терміну кредитування, з серпня 2009 року кредити на «нагальні потреби» надаються під 14-17%%.
Даний етап проводиться за наступними напрямками. У першу чергу розраховується ряд показників, що характеризують питому вагу доходів від операцій кредитування в різних величинах. Для зручності, дані показники розраховані в таблиці 2.12.
Таблиця 2.12.
Прибутковість кредитного портфеля

	на 01.01.09г.	на 01.01.10г.
Доходи від операцій кредитування, тис. руб.	9 762 483	11 655 173
Кредитні вкладення, тис. руб.	44 496 274	61 472 431
Загальні доходи банку, тис. руб.	14 208 242	17 032 256
Активи, тис. руб.	53 776 255	67 952 962
уд. вага доходів від операцій кредитування в загальній сумі кредитних вкладень,%	21,94	18,96
уд. вага доходів від операцій кредитування в загальній сумі доходів банку,%	68,71	68,43
уд. вага доходів від операцій кредитування в загальній сумі активів банку,%	18,15	17,15

За останні два роки відбулося реальне зменшення прибутковості кредитного портфеля банку, хоч і на невеликі величини. З одного боку, це є негативним моментом, з іншого боку, це можна в деякій мірі пояснити тим, що відбулося збільшення частки інших доходів банку, а також зниженням процентних ставок. Зниження процентних ставок стало наслідком зниження ставки рефінансування, а також прагненням банку зберегти конкурентоспроможність і зробити свої кредити доступними для клієнтів.
Крім того, за доцільне визначити питому вагу кожного виду доходів за кредитними операціями в загальній сумі доходів з надання грошових коштів. Ці дані відображені в таблиці 2.13.
Таблиця 2.13.
Питома вага кожного виду доходів за кредитними операціями в загальній сумі доходів з розміщення грошових коштів.

	на 01.01.09г.	уд. вага в загальній сумі доходів,%	на 01.01.10г.	уд. вага в загальній сумі доходів, %
Доходи від операцій кредитування всього, тис. руб. з них:	9 762 483	100	11 655 173	100
від розміщення в МБК і депозити	0	0,0	0	0,0
від розміщення в кредити юр.осіб і фіз.осіб-підприємців	5 867 252	60,1	6 876 552	59,0
від коштів, розміщених в кредити фіз.осіб.	1 298 410	13,3	1 853 173	15,9
від перерозподілу СКР	2 596 820	26,6	2 925 448	25,1

Найбільшу питому вагу займають доходи, отримані від розміщення коштів у кредити юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців - на їх частку доводиться 59%., Друге місце займають доходи, отримані від перерозподілу СКР - 25,1%. Крім того, необхідно відзначити, що за аналізований період відбулося зменшення питомої ваги цих доходів у загальній сумі доходів отриманих від кредитування, у той час як питома вага доходів від коштів, розміщених в кредити фізичних осіб, збільшився на 2,6%. Це ще раз підтверджує той факт, що за останні два роки відбувається значне і динамічний розвиток кредитування фізичних осіб. Збільшуються не тільки обсяги та доходи від цього виду кредитування, але також з'являються і нові види кредитів, що надаються на достатньо прийнятних умовах.

2.3. Рекомендації щодо вдосконалення іпотечного кредитування працівників установ культури в Сибірському банку Ощадбанку Росії

Сьогодні розвиток житлової іпотеки для працівників установ культури в Росії стримується наступними основними факторами:
1. Обмежений платоспроможний попит населення. За оцінками Мінекономрозвитку Росії навіть при самих «ліберальних», практично неіснуючих параметрах (іпотечний кредит надається на 15 років величиною 70% від вартості житла при ціні одного квадратного метра 11200 р. З кредитною ставкою 10%), максимальна межа доступності для населення Росії складе не більше 10%.
Причина тому, в нинішній недоступності іпотечних кредитів на житло. Поки, на жаль, більшість банків пропонує для іпотеки занадто високі річні відсотки - 17% і вище, короткий термін виплати боргу - від декількох місяців до 10 і початковий внесок з коштів покупця -30-35%. У таких кредитних умовах більшість людей не можуть дозволити собі покупку житла. Для порівняння, в Канаді щомісячні виплати по іпотеці становлять лише 5%, термін виплати боргу - до 30 років, до того ж первинний внесок зовсім не обов'язковий.
2. Низькі обсяги і невисока якість нового житлового будівництва в суб'єктах Російської Федерації обумовлюють недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла. Як відомо, існують первинний і вторинний ринок житла. Житловий фонд РФ (вторинний ринки) катастрофічно старіє, і навіть достатня кількість старих і аварійних будинків не може стати основою для іпотечного кредитування. До того ж при купівлі та продажу таких квартир часто виникають правові спори про власність на житло. Отже, основний упор у розвитку іпотеки потрібно робити на новобудови. Але при малому, як зараз, обсязі будівництва виникне ризик, що з розвитком іпотечного кредитування та збільшенням попиту населення на купівлю житла ціни на квартири різко зростуть. Ситуацію ускладнюють і несприятлива економічна ситуація в країні, і зростаюча інфляція, і недостатня законодавча база. Тому банки бояться довгострокових кредитів або, страхуючи себе, призначають високі річні відсотки.
3. Низькі темпи розробки та вдосконалення законодавства про нерухомість.
Так, наприклад, очевидно яке велике значення для розвитку ринку житла має земельне законодавство. Проте Земельний кодекс Російської Федерації на момент його прийняття в 2000 році (за оцінкою Експертної ради при Правовій управлінні Апарату Державної Думи) містив не менш ніж у 29 статтях відсилання на закони або норми, які ще мав створити. У 2003 році становище мало змінилося. Тільки в липні 2004 року Уряд Російської Федерації вніс вкрай важливий для розвитку житлового будівництва законопроект «Про переведення земель з однієї категорії в іншу».
Необхідно також відзначити, що до теперішнього часу багато федеральні закони, що містять норми, що регулюють в тій чи іншій мірі відносини, пов'язані з нерухомістю мають різні дефініції, а також різним чином вирішують одні й ті ж правові питання. Все це, очевидним чином, збільшує адміністративні витрати, що є однією з складових будь-якого іпотечного кредиту.
4. Нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва. Традиційними учасниками житлового ринку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелтерські та оціночні агентства. При фактичному наявності даних структур в Росії не налагоджена технологічна схема їх взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні операцій.
5. Психологічні фактори, головним з яких є національна особливість більшості нашого населення - небажання жити в борг («береш гроші чужі, - а віддавати доводиться свої»).
Для нормального функціонування іпотечного ринку, необхідно наступне:
- Скорочення термінів реєстрації прав та угод з нерухомістю;
- Швидка і ефективна реєстрація пулів закладних (передача заставних організації, що виконує функції іпотечного агента.;
- Залучення інвестицій у будівництво нового житла;
- Удосконалення системи оподаткування при проведенні іпотечних операцій;
- Достовірна публічна інформація про стан ринку іпотечних операцій;
- Упорядкування системи передачі страхових відшкодувань в погашення кредитів за позичальників;
- Зробити інструменти сек'юритизації допустимими активами для інвестування накопичувальної частини пенсії;
- Розвиток цивілізованого ринку іпотечного кредитування, розробка Кодексу іпотечного кредитора;
- Створення механізмів соціального захисту при виселення громадян з житлових приміщень у разі звернення стягнення на закладене житлове приміщення;
- Уточнення порядку укладання угод з житловими приміщеннями, права на які мають неповнолітні громадяни;
- Для того щоб знизити ризики інвесторів при вкладенні коштів в іпотечні цінні папери, на мій погляд, законодавці перш за все повинні створювати ясні правила гри на цьому ринку. Якщо немає чітко прописаних прав, відповідальності кредитора і позичальника, то інвестор навряд чи буде вкладати свої кошти в цей ринок.
Незважаючи на існуючі проблеми іпотечний бізнес сьогодні представляється банкам надзвичайно привабливим. Це дуже ємний і перспективний ринок, що підтверджує присутність великих західних банків (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При збереженні існуючих темпів економічного розвитку та динаміки зростання реальних доходів населення в найближчі 3-5 років клієнтами іпотечних банків стануть близько 2 млн російських сімей. Подальша активізація розвитку системи іпотечного кредитування пов'язана зі зниженням рівня інфляції і підвищенням доходів населення. В даний час тільки 5-7% сімей є потенційними клієнтами іпотечних банків.
Основними орієнтирами Уряду РФ в результаті прийняття запропонованих заходів щодо розвитку ринку житла в Росії до 2010 р . повинні стати:
• створення правової основи ринку житла;
• збільшення середньої забезпеченості житлом з 19,7 кв.м. на людину до 21,7 кв.м. на людину;
• збільшення річного обсягу введення житла з 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв.м.;
• збільшення частки населення, здатного придбати стандартну квартиру, в три рази - з 9,5% до 30,5%.
Ще раз необхідно зазначити, що сьогодні іпотека в Росії практично не вирішує проблеми забезпечення широких верств населення доступним житлом. Необхідно розуміти, що іпотека - не панацея від проблеми забезпечення населення житлом. Це всього лише один з інструментів, яким є реальні альтернативи: купівля в розстрочку, житлово-ощадні кооперативи, власні накопичення та ін Однак з усіх можливих шляхів розвитку іпотека - поки що найбільш ефективний і швидкий метод вирішення житлової проблеми населення.
В якості рекомендацій щодо вдосконалення іпотечного кредитування працівників культури ми пропонуємо розробити дві програми.
1. Кредит «Молода сім'я 2011р."
Кредит «Молода сім'я 2011 р." покликаний вирішити житлову проблему молодих сімей - працівників культури, в яких хоча б один з подружжя молодше 30 років (або неповної сім'ї з дитиною, за умови, що батько не досяг 30-ти річного віку). При цьому, при визначенні розміру кредиту може враховуватися не тільки сукупний дохід подружжя, членів молодої сім'ї, але і їх батьків. Кредит надається на умовах, аналогічних умовам однієї з трьох перерахованих вище програм житлового кредитування, обраної позичальником / созаемщиками. При цьому, молодим сім'ям при наявності дитини досить мати всього 5% власних коштів.
Банк може надавати відстрочку позичальнику / созаемщиками в погашенні основного боргу за кредитом у випадках, передбачених, а також при народженні дитини (дітей) у період дії кредитного договору на термін до досягнення дитиною (дітьми) віку трьох років. Термін дії кредитного договору може бути збільшений на термін наданого відстрочення. При цьому сумарний період наданих відстрочок не може перевищувати п'яти років.
2. Кредит «Іпотечний з урахуванням Сумарного активу»
Іпотечний кредит з урахуванням сумарного активу надається виключно на цілі придбання таких об'єктів нерухомості:
· Квартир,
· Земельних ділянок,
· Індивідуальних житлових будинків (в т.ч., котеджного типу).
При цьому, банк може розглянути питання про надання кредиту у випадку, якщо оціночна вартість сумарного активу становить не менше 30 000 000 рублів або еквівалент цієї суми в іноземній валюті.

Сумарний актив - належать на праві власності позичальнику / созаемщиками: квартири і індивідуальні житлові будинки (в т.ч. котеджного типу), в яких ніхто не зареєстрований, дачі, земельні ділянки, нежитлові приміщення (використовувані під офіси, склади, торговельні точки), приміщення для короткочасного проживання (готелі, мотелі, кемпінги), автомобілі та інші транспортні засоби, емісійні та неемісійні цінні папери.
При визначенні розміру кредиту в сумарний актив включаються:
· Квартири, індивідуальні житлові будинки (в т.ч., котеджного типу), дачі, нежитлові приміщення - оцінна вартість кожної (ого) з яких становить не менше 1 000 000 рублів;
· Автомобілі та інших транспортні засоби - оціночна вартість кожного з яких складає не менше 600 000 рублів при терміні експлуатації не більше 3-х років;
· Емісійні та неемісійні цінні папери (перелік цінних паперів, які можуть бути включені в сумарний актив, визначається банком).
Розмір кредиту визначається без урахування платоспроможності позичальника / созаемщиков і не може перевищувати одночасно 50% оціночної вартості сумарного активу і 65% покупної вартості об'єкта нерухомості.
Застава придбаного об'єкта нерухомості оформляється іпотекою в силу закону одночасно з оформленням (реєстрацією) права власності позичальника / созаемщиков на об'єкт нерухомості;
Пропоновані нами житлові програми Ощадбанку Росії, спрямовані на підтримку працівників культури, мають ряд наступних переваг перед житловими програмами інших комерційних банків:
По-перше, можливість вибору варіанту кредитування залежно від мети кредитування.
По-друге, умови кредитування є «прозорими». Банк не закладає в щомісячні платежі, що направляються позичальником в погашення кредитів, додаткову комісію банку. Додаткові плати, які стягуються Сибірським банком Ощадбанку Росії, прості і зрозумілі для позичальника. Це одноразовий тариф за ведення позичкового рахунку, сплачується при отриманні кредиту та плата за розгляд кредитної заявки, яка також сплачується позичальником неодноразово при одержанні кредиту. Надалі позичальники сплачують тільки відсотки по кредиту.
По-третє. Ощадний банк не обмежує клієнтів у праві дострокового погашення кредиту. Якщо у позичальника з'явилася можливість розплатитися з нами раніше встановленого терміну - банк йде йому назустріч, не стягуючи при цьому ніяких додаткових плат. Чим швидше позичальник розплатиться, тим менше сума відсотків, які йому фактично доведеться виплатити.
По-четверте. Накладні витрати, які несе позичальник значно нижчі за ті, які б довелося йому сплатити, він звернувся до деяких інші банки. Банк не вимагає страхування життя позичальника, і не оформляє заставу майна за кредитом «На нерухомість», якщо сума кредиту не перевищує 750 тисяч рублів.
По-п'яте. Сьогодні багато банків фактично надають кредит на придбання нерухомості тільки після того, як право власності на придбану квартиру перейде до позичальника, і далеко не кожен продавець житла погодиться на укладення такої угоди. У Ощадному банку позичальник спочатку отримує кредит, а потім у строки, встановлені кредитним договором (залежно від виду кредиту - до 3 років з дати отримання кредиту) надає звіт про цільове використання позикових коштів і, при необхідності, оформляє іпотеці.
По-шосте. При визначенні розміру кредиту додатково до доходу позичальника за основним місцем роботи Ощадбанк Росії може приймати всі його додаткові офіційні доходи, а також всі види доходів дружини (а) позичальника.
Основними перевагами пропонованих нами програм для працівників закладів культури є:
- Пільгові умови кредитування (без початкового внеску, під 8% річних);
- Відстрочка платежу на строк до 6 місяців;
- Термін кредитування - 35 років (але не старше віку позичальника 70 років на момент закінчення кредиту).
За даних умов кредитування іпотечний кредит зможуть отримати набагато більше число позичальників. Економічний ефект від одного виданого кредиту в середньому становить 1,5.

Висновок

Зі стабілізацією економічного становища Російської Федерації істотно збільшився обсяг ділового обороту нерухомості, наслідком чого отримав свій розвиток ринок нерухомості. Це зумовлено економічним змістом нерухомості, які мають такі властивості, як корисність, довговічність, знос, унікальність, різнорідність і неповторність. Завдяки цим властивостям вона стала все частіше використовуватися в якості внеску до статутного капіталу та застави нерухомого майна, активніше став використовуватися такий інструмент ринкової економіки, як іпотека.
Іпотека - застава нерухомості (землі, будівель, споруд, квартир, боргів і т.д.) з метою одержання іпотечної позички, при якому закладається, не передається в руки кредитора, а залишається у боржника.
Оскільки іпотека являє собою заставу і служить забезпеченням зобов'язання, вона отримала особливого поширення в банківській практиці як інструмент зниження кредитних ризиків за спеціальним видом кредиту - іпотечного кредиту, який видається, як правило, на спеціальних умовах, зумовлених специфікою форми застави нерухомості.
В даний час в Росії діють кілька типових схем іпотечного кредитування, в цілому відповідних закордонним схемами, але враховують національну специфіку:
- Одноступінчата, за якою позичальник безпосередньо бере участь у всіх операціях;
- Двоступенева, коли позичальник проходить всі процедури як би повторно;
- Триступінчаста, в якій крім іпотечних присутні також гарантійні процедури.
Основними суб'єктами іпотечного процесу є позичальники, банки, страхові компанії та оціночні агентства.
Іпотечний банк - кредитна організація, що спеціалізується на видачі довгострокових іпотечних кредитів під заставу нерухомості (землі, різних будівель та інших об'єктів нерухомості), ресурси якого складаються з власних накопичень та коштів, отриманих від реалізації іпотечних облігацій - довгострокових цінних паперів, що випускаються під забезпечення нерухомим майном і приносять фіксований відсоток. У своїй діяльності іпотечні банки використовують такі основні стратегії залучення фінансових ресурсів:
- Орієнтація на «роздрібні» джерела кредитних ресурсів (депозити населення та юридичних осіб);
- Орієнтація на «оптові» джерела кредитних ресурсів (кредитні лінії російських та іноземних кредитних організацій, кошти інституціональних інвесторів, цільові облігаційні позики).
У іпотечному кредитуванні банки беруть участь як стосовно до вирішення житлових проблем громадян, так і здійснюють фінансування діяльності підприємства за рахунок іпотечного кредиту.
При здійсненні кредитної діяльності однієї з основних завдань, що стоїть перед банківськими структурами, є мінімізація кредитних ризиків, для вирішення якої використовуються формальні, напівформальні і неформальні процедури.
Оціночна діяльність в іпотечному кредитуванні це робота ліцензійних експертів-оцінювачів (фірм, агентств), спрямована на визначення найбільш вірогідною грошової суми, яка може бути отримана при відчуженні майнових прав на оцінюваний об'єкт застави при заданих умовах. Методи оцінки об'єктів нерухомості базуються в основному на трьох підходах: з точки зору порівнянних продажів, на основі витрат, з точки зору капіталізації доходу.
Страхування, при певних умовах, здатне істотно знизити ризики неповернення іпотечних кредитів. Цим і визначається основна роль страхових компаній в іпотечному процесі.
Основні ризики, супутні іпотечному кредитуванню, повинні визначатися щодо:
- Існуючої квартири, що є об'єктом застави;
- Споруджуваної квартири, що є об'єктом застави;
- Неплатоспроможності клієнта.
Основними причинами, що стримують розвиток іпотеки в Росії, є:
- Недостатність правового забезпечення іпотеки, пов'язана з повільною реалізацією Федеральних законів «Про іпотеку» та «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»;
- Нерозвиненість судової практики оперативного вирішення питань про відчуження майна, що є об'єктом застави, і врегулювання фінансових інтересів позичальника і кредиторів за першою і молодшим заставних при продажу заставленого майна з аукціонів;
- Особливості політичної, соціально-економічної та фінансової ситуації в Росії;
- Неготовність та економічна незацікавленість російських банків у розвитку іпотеки перш за все через небажання втягуватися в довгострокове кредитування та низьку прибутковість цієї діяльності;
- Наукова і комерційна неопрацьованість сценаріїв і стартових кроків з розвитку іпотеки.
З урахуванням що склалися в Росії умов, основними сценаріями розв'язання проблем впровадження іпотечного кредитування для працівників установ культури в цілому по країні можуть бути:
1. Розвиток ініціативи комерційних банків, перш за все універсальних, що мають підрозділи іпотечного кредитування і вільні внутрішні грошові ресурси з кредитування громадян під заставу об'єктів нерухомості.
2. Створення за підтримки держави федерального агентства по іпотечному кредитуванню та впровадження через нього повноцінної системи організації іпотечного кредитування, що передбачає створення вторинного ринку цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість, для направлення в систему вільних грошей від незалежних інвесторів.
3. Розвиток ініціативи адміністрацій великих міст і їх союз з уповноваженими на розвиток іпотеки банками при якому адміністрація на стартовому етапі приймає на себе основний тягар майнового поручительства по забезпеченню первинної емісії цінних паперів, формуючи для цього заставний фонд зі складу об'єктів муніципальної власності.
4. Розвиток іпотеки на основі використання потенціалу Ощадбанку РФ і реалізації моделі іпотеки, що базується на ощадно-позичковим принципі.
5. Вихід зарубіжних банків на ринок іпотечного кредитування в Росії з їх адаптацією добре відпрацьованих схем і технологій банківського обслуговування клієнтів в рамках іпотеки.
6. Зародження елементів іпотеки не в банківській, а інвестиційно-будівельному діяльності, шляхом використання різних форм реалізації житла з оплатою в розстрочку або з наданням іпотечних позик.
7. Створення Кредитної спілки - фінансового інституту об'єднує фізичних і (або) юридичних осіб, що приймає внески членів Союзу і надає їм споживчий кредит, аналоги яких діяли в дореволюційній Росії.

Список літератури

1. Банки та банківські операції: Буквар кредитування. Технології банківських позичок. Навколобанківськими ринковий простір [Текст]: Учеб.для вузів / За ред. В.А. Челнакова. - М.: Вища школа, 2009. - 291 с.
2. Банківська справа [Текст] / Под ред. Г.І. Бєлоглазова, Л.П. Кроливецкой. - СПб.: Пітер, 2009. - 384 с.
3. Банківська справа: управління і технології [Текст]: Навчальний посібник для вузів / Під ред. А. М. Тавасіева. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. - 863 с.
4. Велика Радянська Енциклопедія [Текст]. - Т.21. - М., 1975. - 890 с.
5. Великий тлумачний словник психологічний [Текст] / Под ред. А. Ребера. - М.: Везі, АСТ, 2002. - 302 с.
6. Бюлетень банківської статистики Сибірського банку Ощадбанку Росії [Текст]. - 2008. - № 3. - С. 86.
7. Бюлетень банківської статистики Сибірського банку Ощадбанку Росії. - 2009. - № 4. - С. 94.
8. Вісник громадської думки. Дані. Аналіз. Дискусії [Текст]. - М.: ВЦИОМ-А, 2003. - 125 с.
9. Вострецов, А. Нерухомість повинна працювати [Текст] / А. Вострецов / / Твоя іпотека. - 2008. - № 3. - С.14.
10. Грицьків, С.Г., Мусаєва, Р.А., Харісов, К.Г. Деякі питання оцінки кредитного портфеля банку [Текст] / С.Г. Грицьків, Р.А. Мусаєва, К.Г. Харісов / / Гроші і кредит. - 2008. - № 1 .- С.36-40.
11. Грудцине, Л.Ю. Іпотека [Текст] / Л.Ю. Грудцине. - СПб.: Питер, 2005. - 236 с.
12. Гурвич, В. Кредитне якість банківських активів [Текст] / В. Гурвич / / Банківська справа. - 2008. - № 1. - С. 42-43.
13. Девідсон, Е., Сандерс, Е., Вольф, Л.Л. та ін Сек'юритизація іпотеки: світовий досвід, структурування та аналіз [Текст] / Е. Девідсон, Е. Сандерс, Л.Л. Вольф. - М.: Вершина, 2007. - 344 с.
14. Гроші, кредит, банки. Експрес-курс [Текст]: навчальний посібник / За ред. заслуж. діяча науки РФ професора О.І. Лаврушина. - М.: КНОРУС, 2008. -320 С.
15. Кирієнко, А.А. Іпотека в запитаннях і відповідях [Текст] / А.А. Кирієнко. - М.: Юстіцінформ, 2007. - 233 с.
16. Комплексний підхід до формування кредитного портфеля банку [Текст] / / Банківська справа. - 2009. - № 7. - С. 62-65.
17. Комплексний підхід до формування кредитного портфеля банку [Текст] / / Банківська справа. - 2009. - № 8. - С. 49-52 (продовження).
18. Кузін, І.В. Іпотечний кредит - це соціальна відповідальність [Текст] / І.В. Кузін / / Банківська справа. - 2008. - № 11. - С. 50-53.
19. Культура: Організація, управління, економіка: Збірник наукових праць / За заг. ред. І.М. Болотникова [Текст] / І.М. Болотников. - СПб., 2009. - 528 с.
20. Лазарєва, Л.Б. Що впливає на розвиток іпотечного житлового ринку? [Текст] / Л.Б. Лазарєва / / Банківська справа. - 2008. - № 1. - С. 38-42.
21. Макальская М.Л., Пирожкова Н.А. Некомерційні організації в Росії. Створення. Права. Податки. Облік. Звітність [Текст] / М.Л. Макальская, Н.А. Пирожкова. - М.: Економіка, 2008. - 418 с.
22. Методичні рекомендації щодо оцінки кредитного ризику кредитної організації при проведенні інспекційної перевірки. Методологічні рекомендації з перевірки кредитного портфеля кредитної організації [Текст] / / Бухгалтерія і банки. - 2008. - № 9. - С. 37-60.
23. Мільдзіхов, В. Іпотека - продукт для клієнтів зі стабільною життєвою ситуацією [Текст] / В. Мільдзіхов / / Твоя іпотека. - 2008. - № 7. - С.28.
24. Назаров, В. Іпотека: керівництво до дії [Текст] / В. Назаров. - СПб.: Питер, 2005. - 345 с.
25. Норесков, В. Іпотека для придбання житла [Текст] / В. Норесков. - СПб.: Питер, 2005. - 326 с.
26. Орієнтири культурної політики [Текст]. - М.: Головний інформаційно-обчислювальний центр Міністерства культури Російської Федерації. - 2008. - № 7. - С.46.
27. Поліщук, А.І., Кредитна система: досвід, нові явища, прогнози і перспективи [Текст] / А.І. Поліщук. - М.: Фінанси і статистика, 2009. - 216 с.
28. Правила кредитування фізичних осіб Ощадбанком Росії та його філіях [Текст] (Редакція 3) від 30.05.2003 № 229-3-р (з урахуванням змін).
29. Разумова, І.А. Іпотечне кредитування [Текст]: Навчальний посібник / І.А. Разумова. - СПб.: Пітер, 2008. - 208с.
30. Регламент надання кредитів юридичним особам та підприємцям Ощадбанком Росії та його філіями [Текст] від 30.06.2006. № 285-5-р (із зм.).
31. Регламент створення і використання в Ощадбанку Росії та його філіях резерву на можливі втрати по позичках і списання безнадійної і визнаною нереальною для стягнення заборгованості [Текст] від 21.04.2005г .- № 455-5-р. (З зм.).
32. Різдвяний І., Шишкін С. Реформи в соціально-культурній сфері: У чиїх інтересах [Текст] / І. Рождественський, С. Шишкін / / Питання економіки. 2007. № 1. - С. 18.
33. Сайт соціологічних досліджень фонду «Громадська думка»: Метод доступу «http://www.fom.ru»
34. Саркісянц, А.Г. Іпотечне кредитування на сучасному етапі [Текст] / О.Г. Саркісяц / / Банківська справа. - 2008. - № 8. - С. 46-51.
35. Сибірський банк Ощадбанку Росії активно розширює операції з кредитування всіх форм бізнесу [Текст] / / Вісник Ощадбанку. - 2007 .- № 16 (77) - С. 1.
36. Соціально-економічні проблеми Росії: Довідник. М. Фінанси, 2008 .- 352 с.
37. Суханов, М.С. Ризик менеджмент і аудит позичкових операцій в системі управління комерційним банком [Текст] / М.С. Суханов / / Банківські послуги. - 2008. - № 2. - С. 14-26.
38. Товар класу люкс. Зарубіжний досвід [Текст] / / Твоя іпотека. - 2008. - № 4. - С.12.
39. Управління діяльністю комерційного банку (Банківський менеджмент) [Текст] / Под ред. О. І. Лаврушина - М.: МАУП, 2009. - 688 с.
40. Федеральний закон про іпотеку [Текст] від 30.12.2004 № 216 - ФЗ.
41. Федоренко, Н.П. Оптимізація економіки [Текст] / Н.П. Федоренко. -М.: Наука, 2007. - 322 с.
42. Фетісов, Г.Г., ліщини, В.П. Регіональна економіка і управління [Текст]: Підручник / Г.Г. Фетісов, В.П. Орешин. - М.: ИНФРА-М, 2009. - 416 с.
43. Циклін, Г.А. Іпотека: житло в кредит [Текст] / Г.А. Циклін. - М.: Фінанси і статистика, 2009. - 213 с.
44. Чопенко, Є. Іпотека для громадян. Коментар до законодавства [Текст] / Є. Чепенко. - М.: Фонд сприяння державної реєстрації нерухомості, 2007. - 236 с.
45. Шишкін С.В. Економіка та управління у сфері культури: Пошук нових моделей [Текст] / С.В. Шишкін. - М.: НДІ культури, 2007. - 463 с.
46. Економіка і культура. Проблеми взаємодії / Під ред. А.В. Баришевої [Текст] / А.В. Баришева. - М.: Інститут економіки РАН, 2008. - 523 с.
47. Економіка мистецтва: Досвід зарубіжних досліджень. - М.: Економіка, 2008. - 348 с.
48. Економіка громадського сектору [Текст]: Навчальний посібник / За ред. Є.І. Жильцова, Ж.Д. Лафея. - М.: ТЕИС, 2008. - 418 с.
49. Юр'єва Т.В. Некомерційні організації: Економіка та управління [Текст] / Т.В. Юр'єва. - М.: Економіка, 2008. - 439 с.
50. Економіка культури: Навчальний посібник / За ред. Ф.Ф. Рибакова, А.З. Олійника [Текст] / Ф.В. Рибаков, А.З. Олійник. - СПб., 2007. - 464 с.