Іпотечне житлове кредитування в Росії

1. Теоретичні аспекти організації іпотечного кредитування в Росії

1.1 Поняття іпотечного кредитування, його особливості, і застосування в сучасних умовах РФ

Іпотечне житлове кредитування - це надання приватним особам довгострокових кредитів на купівлю житла під заставу самого житла, що купується ^1.

-залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю). Іпотека (грец. hypoteka-застава, застава) - являє собою заставу нерухомості для забезпечення грошової вимоги кредитора - заставодержателя до боржника (заставодавцю).

Існує й інше поняття іпотеки. Іпотека - це кредит, отриманий під заставу нерухомості.

Іпотека - це забезпечення зобов'язання нерухомим майном, при якому заставодержатель має право, в разі невиконання заставодавцем зобов'язання, одержати задоволення за рахунок закладеної нерухомості ^2.

Житло є дорогим товаром тривалого користування. Його придбання, як правило, не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів або накопичень. У більшості країн світу придбання житла в кредит є не тільки основною формою вирішення житлової проблеми для населення, але і базовою сферою економічної діяльності, ключову роль у якій відіграють банківські та інші фінансові структури, що забезпечують необхідний приплив капіталів у цю сферу. Держава виконує регулюючу роль за допомогою створення правової основи, що забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників процесу житлового кредитування, а також при необхідності прямим або непрямим чином впливає на залучення додаткових приватних інвестицій у житлову сферу та сприяння різним категоріям громадян у придбанні житла.

Розширення операцій по довгостроковому іпотечному кредитуванню з усією необхідністю ставить завдання залучення достатнього обсягу довгострокових ресурсів з фінансового ринку та ринку капіталів, що визначає важливість відпрацювання надійного механізму фінансування кредиторів і забезпечення гарантій надійності інвесторам, що направляють свої капітали на ринок довгострокових житлових іпотечних кредитів.

Ключовими умовами для залучення кредитних ресурсів у сферу довгострокового іпотечного житлового кредитування є створення в країні сприятливого економіко-політичної обстановки, розробка необхідної законодавчо - нормативної бази та підвищення рівня добробуту населення. Один з центральних питань - стандартизація процедур видачі та обслуговування іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників, а також фінансових інструментів для залучення коштів.

Система іпотечного кредитування розвинена у всіх розвинених країнах і є необхідною програмою, використовуваним державою як в економічній, так і в соціальній політиці. Іпотечні кредити зазвичай мають тривалий термін - 10-25 років, що дозволяє зменшити щомісячні суми погашення такого кредиту і робить його доступним відносно широким верствам населення. Однак через тривалість термінів кредитування його розвиток неможливий без організації системи рефінансування.

Іпотечне кредитування виникає, коли одна сторона (кредитор) надає іншій стороні (позичальникові) суму грошових коштів у кредит, порядок погашення якого визначається кредитним договором, що передбачає в якості предмета застави для забезпечення кредиту, що видається житло, що купується на кошти кредиту, і (або) наявне у власності позичальника інше нерухоме майно ^3.

Довгостроковий іпотечний житловий кредит видається на умовах платності, строковості і поворотності, а також при строгому контролі за використанням кредитних коштів. Основним забезпеченням повернення кредитних коштів служить заставу за рахунок цих коштів житла.

Іпотека може бути встановлена ​​в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди.

Виплата відсотків і погашення кредиту визначаються договором.

У кредитному договорі сторони передбачають такі умови: сума наданого кредиту; термін, на який надається кредит; розмір сплачуваних позичальником відсотків за користування кредитом; черговість погашення кредиту та відсотків по ньому; підстави для дострокового розірвання договору та стягнення кредиту і відсотків по ньому та інші.

У договір про іпотеку сторони включають наступні умови: предмет іпотеки; ціна переданого в іпотеку приміщення; істота основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (надання кредитних коштів), розмір основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (розмір кредиту, що надається і розмір відсотків за користування грошовими коштами); термін виконання основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (термін, на який надається кредит); вказівка ​​на те, що передається в іпотеку майно знаходиться у користуванні у позичальника (він же заставодавець за договором про іпотеку); вимоги зі страхування переданого в іпотеку майна; підстави звернення стягнення на предмет іпотеки та інші.

Права та обов'язки сторін за кредитним договором та договором про іпотеку мають гарантувати кредитору і позичальнику захист їхніх інтересів та можливість відстоювання своїх прав.

У разі якщо позичальник не в змозі повернути кредитні кошти, кредитор має право звернути стягнення на закладене майно.

Стандартна процедура отримання іпотечного кредиту складається з наступних основних етапів:

1) попередня кваліфікація (схвалення) позичальника. Позичальник має отримати всю необхідну інформацію про кредиторі, про умови надання кредиту, про свої права і про обов'язки при укладанні кредитної угоди. Кредитор, у свою чергу, оцінює можливість потенційного позичальника повернути кредит;

2) оцінка кредитором ймовірності погашення іпотечного кредиту та визначення максимально можливої ​​суми іпотечного кредиту з урахуванням доходів позичальника, наявності власних коштів для первинного внеску і оцінки предмета іпотеки. Зазначена процедура іменується андеррайтинг позичальника. Кредитор перевіряє інформацію, надану позичальником, оцінює його платоспроможність і приймає рішення про видачу кредиту або дає мотивовану відмову. При позитивному вирішенні кредитор розраховує суму кредиту і формулює інші важливі умови його видачі (термін, процентну ставку, порядок погашення);

3) підбір квартири, відповідної фінансовим можливостям позичальника і вимогам кредитора. Позичальник має право підібрати собі житло як до звернення до кредитора, так і після. У першому випадку продавець житла і потенційний позичальник підписують попередній договір купівлі - продажу житлового приміщення, що передбачає переважне право купівлі даного житла потенційним позичальником за погодженою сторонами ціною в обумовлений сторонами строк. У цьому випадку кредитор оцінює житло з точки зору забезпечення повернення кредиту, а також розраховує суму кредиту виходячи з доходів позичальника, внесеного початкового внеску і вартості житла. У другому випадку потенційний позичальник, вже знаючи суму кредиту, розраховану кредитором, може підібрати відповідне за вартістю житло і укласти з його продавцем угоду купівлі - продажу за умови, що кредитор буде згодний розглядати житло, що купується в якості відповідного забезпечення кредиту;

4) оцінка житла - предмета іпотеки з метою визначення його ринкової вартості. Після підбору квартири для покупки в кредит оцінювач, послуги якого оплачує позичальник, здійснює незалежну оцінку обраного позичальником житла, а кредитор співвідносить її з розміром видають кредиту;

5) укладення договору купівлі - продажу квартири між позичальником і продавцем житла та укладання кредитного договору між позичальником і кредитором, придбання житла позичальником і перехід його в заставу кредитору за договором про іпотеку або за законом. У разі позитивного рішення кредитор укладає з позичальником кредитний договір, а позичальник вносить на свій банківський рахунок власні грошові кошти, які він планує використовувати для оплати початкового внеску ^4.

Забезпечення кредиту може бути оформлено:

• договором про іпотеку придбаного житлового приміщення з відповідним нотаріальним посвідченням угоди, а також державною реєстрацією виникає іпотеки;

• тристоронніх (змішаним) договором купівлі - продажу та іпотеки житлового приміщення, при якому всі три зацікавлені сторони послідовно і практично одночасно фіксують, нотаріально завіряють і реєструють перехід прав власності від продавця квартири до покупця, а також іпотеку даної квартири на користь кредитора;

• договором придбання житлового приміщення за рахунок кредитних коштів, коли іпотека житлового приміщення, виникає в силу закону в момент реєстрації договору купівлі - продажу;

6) проведення розрахунків із продавцем житлового приміщення. Позичальник здійснює оплату вартості житлового приміщення за договором купівлі - продажу, використовуючи суму початкового внеску і кошти кредиту. Доцільно, щоб кредитор безпосередньо брав участь і повністю контролював процес розрахунків за договором купівлі - продажу;

7) страхування предмета іпотеки, життя позичальника, а також по можливості прав власника на купується житлове приміщення.

Надалі кредитор виробляє обслуговування кредиту, тобто приймає платежі від позичальника, веде бухгалтерські записи про погашення основної заборгованості та відсотків, здійснює всі необхідні дії з обслуговування виданого іпотечного кредиту.

У разі виконання зобов'язань за кредитним договором кредит вважається погашеним, а іпотека припиняється, про що робиться відповідний запис у державному реєстрі.

У разі невиконання позичальником і заставодавцем умов кредитного договору або договору про іпотеку кредитор звертає стягнення на закладене житло в судовому або позасудовому порядку. Предмет іпотеки реалізується, а отримані кошти йдуть на погашення боргу кредитору (основної суми боргу, відсотків, штрафів, пені тощо), здійснення видатків за процедурою звернення стягнення і продажу предмета іпотеки. Кошти, що залишилися отримує позичальник.

За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі:

1) земельні ділянки, за винятком земельних ділянок;

2) підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

3) житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;

4) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

5) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.

При правильній організації іпотека поступово трансформується в самофінансованим систему, яка формує ринок житла і забезпечує його розвиток. Як правило, такі системи функціонують без фінансової участі держави, за винятком випадків державних дотацій банкам для компенсації їм більш низьких, ніж ринкові, ставок іпотечних кредитів. Необхідно підкреслити, що ключовим завданням держави є створення умов, які дозволили б банкам займатися іпотечним кредитуванням без невиправданого ризику.

Система іпотечного кредитування включає два напрямки ^5:

• безпосередню видачу іпотечних кредитів господарюючим суб'єктам і населенню;

• продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку (іпотечних зобов'язань), яка забезпечує додаткове залучення ресурсів для кредитування.

Першим напрямком займаються в основному іпотечні банки, другим - фінансові компанії, фонди, які скуповують активи іпотечних банків, забезпечені заставою майна, і потім від свого імені на їх базі випускають цінні папери (облігації). Цінні папери ліквідні, оскільки забезпечені нерухомістю і дозволяють отримувати довгостроковий і стабільний дохід на інвестиції. За зобов'язаннями деяких фінансових компаній за кордоном гарантом виступає держава, що підвищує їх надійність.

Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту на житло забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пов'язує грошову масу в обігу, сприяє перерозподілу капіталу по районах країни і економічних сфер, стабілізує процентні ставки за кредитами.

Банки, що займаються іпотечним кредитуванням, в цих умовах не так обмежені кредитними ресурсами, оскільки, здійснюючи операції на вторинному ринку, мають можливість додатково мобілізувати необхідні кошти, які знову пускають в обіг, видаючи нові кредити. Ефективне функціонування даної системи передбачає наявність розвиненого вторинного іпотечного ринку.

Іпотека - це довгостроковий кредит, який видається на придбання житла.

Не кожні верстви населення можуть дозволити купити квартиру за готівку, накопичуючи гроші довгі роки, тому програма іпотеки вигідна в цьому плані. При стабільному ринку (зростання у межах інфляції), позичальник завжди виявляється у виграші, тому що «переплата» компенсується зростанням цін на житло. Багато хто не вирішуються брати кредит, хоча при цьому орендують іншу квартиру замість того, щоб погашати кредит за власну. Адже вартість орендної плати за однокімнатну квартиру, в 2007 р. майже дорівнює щомісячному платежу по кредиту.

Позитивні аспекти іпотечного кредитування на довгий термін:

• доступна цінова політика;

• можна брати кредит родиною в кілька поколінь;

• відносно невеликі щомісячні виплати, які можна порівняти з вартістю оренди житла;

• фіксований відсоток виплат;

Негативні аспекти:

• обмеження прав користування нерухомістю в момент виплат кредиту;

• висока процентна річна ставка, ніж при споживчих кредитах.

1.2 Стратегія держави у становленні та розвитку системи іпотечного житлового кредитування

У перші голи відродження іпотечного кредитування стало очевидно, що успішний і динамічний розвиток ринку іпотечного житлового кредитування в Росії неможливе без активної участі в цьому процесі держави. Необхідно було розробити загальну концепцію розвитку іпотечного кредитування, створити інфраструктуру іпотечного ринку.

Іпотечне житлове кредитування стає складовою частиною державної житлової політики. Це знайшло своє відображення в державній цільовій програмі «Житло» ⁶ (червень 1993 р.) - однієї з пріоритетних програм структурної перебудови економіки Росії.

Основними результатами даного етапу можна назвати наступні:

• на основі Конституції Російської Федерації було прийнято ряд основоположних законів, інших правових актів, що забезпечують проведення житлової реформи;

• було частково подолано скорочення обсягів житлового будівництва;

• почав функціонувати ринок житла;

• відбулися докорінні зміни у структурі джерел фінансування житлового будівництва.

Незважаючи на досягнуті результати, проблема забезпечення житлом продовжувала загострюватися, а інвестиційна діяльність - знижуватися.

У ході практичної реалізації програми «Житло» виявилася необхідність нових підходів до ряду проблем житлової реформи. Стало очевидним, що необхідно знайти нові, високоефективні позабюджетні джерела фінансування будівництва житла. Зокрема, відродити систему іпотечного кредитування житлового будівництва, яка вже давно довела свою ефективність у багатьох країнах, у тому числі і в дореволюційній Росії.

10 червня 1994 президент Російської Федерації підписав наступні укази:

• «Про житлові кредити» з метою «надання кредитно-фінансової підтримки населенню у вирішенні житлової проблеми». Зазначалося, що комерційні банки можуть видавати три види житлових кредитів: земельний кредит, будівельний кредит і кредит на придбання житла.

• «Про випуск та обіг житлових сертифікатів», згідно з яким юридична особа - замовник при здійсненні будівництва житлових будинків отримував право залучати кошти громадян РФ за допомогою особливого виду облігацій - житлових сертифікатів, які мають номінальну вартість в одиницях загальної площі.

Всього протягом 1993-1995 рр.. були розроблені та введені в дію близько 50 правових актів з регулювання житлової сфери ^7.

У березні 1996 р. Указом Президента було схвалено основні напрями нового етапу реалізації державної цільової програми «Житло». Почалося відродження системи іпотечного кредитування.

• Був прийнятий Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)», який визначив правові основи іпотечного кредитування;

• Урядом Російської Федерації було створено Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) (1998 р.);

• Банківською системою почали відпрацьовуватися конкретні механізми надання іпотечних кредитів;

• Відбулися зміни форми участі бюджетів у житловому фінансуванні шляхом орієнтації бюджетів на надання підтримки безпосередньо громадянам у формі надання субсидій на придбання житла.

У червні 1996 р. була затверджена федеральна програма «Свій будинок», яка підлягала фінансуванню за рахунок коштів федерального бюджету.

Програмою передбачалося створення ефективного кредитно-фінансового та інвестиційного механізму, забезпечення доступності житла для громадян та здійснення будівництва житла за допомогою залучення коштів населення та довгострокових банківських кредитів.

Істотне значення для вдосконалення правових і методологічних основ іпотечного житлового кредитування має прийнята Урядом Російської Федерації в січні 2000 р. «Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування» ^8.

Відповідно до даної Концепції, регулююча роль держави полягає у створенні правової основи, що забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників процесу житлового кредитування, а також, при необхідності, у наданні прямим або непрямим чином впливу на залучення додаткових приватних інвестицій у житлову сферу та у сприянні різним категоріям громадян у придбанні житла.

Концепція визначила головну мету розвитку довгострокового іпотечного кредитування - створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів.

Відповідно до даної Концепції, ефективний ринковий механізм житлового фінансування повинен включати такі основні взаємопов'язані блоки:

• Довгострокове іпотечне житлове кредитування населення;

• Кредитування житлового будівництва;

• Державна бюджетна підтримка придбання житла населенням (система цільових адресних субсидій).

Для становлення і розвитку системи іпотечного житлового кредитування були поставлені наступні основні завдання:

• Удосконалення законодавчої та нормативної бази для реалізації механізму даного виду кредитування та ефективного функціонування первинного і вторинного ринків іпотечних житлових кредитів;

• Створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів на ринок іпотечних житлових кредитів;

• Створення інфраструктури, що забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників ринку іпотечних житлових кредитів;

• Податкове стимулювання громадян, які отримують іпотечні кредити, кредиторів та інвесторів, які забезпечують рефінансування кредиторів;

• Створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних житлових кредитів;

• Створення механізмів соціального захисту позичальників від неправомірних дій кредиторів та їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту.

Відповідно до даної Концепцією був розроблений і прийнятий в 2003 р. Закон «Про іпотечні цінні папери», який створив умови для рефінансування іпотечних житлових кредитів.

Наступний етап розвитку іпотечного житлового кредитування пов'язаний з федеральною програмою «Житло» на 2002-2010 рр.. У програмі були передбачені заходи з розвитку системи рефінансування іпотечних житлових кредитів шляхом надання державних гарантій за запозиченнями АІЖК з метою підвищення привабливості для інвесторів облігацій, емітованих АІЖК.

У 2003 р. почав реалізовуватися проект «Доступне і комфортне житло - громадянам Росії».

Даний етап розвитку іпотечного житлового кредитування був пов'язаний з активним процесом вдосконалення законодавчих засад, що регулюють діяльність різних суб'єктів ринку іпотечних житлових кредитів. В кінці 2004 р. Державною Думою був прийнятий пакет законів, спрямованих на формування ринку доступного житла.

Однак, незважаючи на всі вжиті заходи, розвиток іпотечного кредитування проходило дуже повільно. Не була вирішена одна з основних проблем - проблема відсутності довгострокових, відносно дешевих джерел фінансування.

Для її вирішення в березні 2005 р. уряд РФ схвалила «Концепцію розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів».

Метою даного документа є опис заходів, які необхідно зробити, щоб підвищити доступність для населення іпотечних житлових кредитів.

Уніфікована система рефінансування іпотечних житлових кредитів (УСР ІЖК) стає важливим елементом системи іпотечного кредитування в цілому, оскільки дозволяє істотно розширити обсяг довгострокових ресурсів, залучених у сферу іпотечного житлового кредитування. Базовим елементом такої системи є уніфікація стандартів і процедур іпотечного житлового кредитування у первинних кредиторів. Уніфікація і стандартизація у цій сфері дозволяє запропонувати фінансовому ринку прозорі та надійні іпотечні цінні папери, уникнути витрат інвесторів на вивчення та перевірку кредиторів, що входять до складу іпотечного покриття, і понизити необхідну прибутковість по цінних паперах. Така уніфікована система дозволяє розширити обсяги видаваних іпотечних житлових кредитів та знизити процентні ставки за цими кредитами ^9.

В даний час завдання держави в галузі іпотечного кредитування полягають у наступному:

• Реалізувати ряд заходів, спрямованих на збільшення можливих термінів іпотечного кредитування;

• Створити умови для зниження процентних ставок у системі іпотечного кредитування за рахунок управління ризиками і зниження транзакційних витрат у рамках загальної тенденції зниження рівня інфляції;

• Розвивати механізми, що дозволяють населенню здійснювати накопичення первинних внесків, необхідних для отримання іпотечних кредитів;

• Розвивати нові іпотечні продукти, в тому числі передбачають різні графіки погашення основного боргу та відсотків (наприклад, інструменти зі зростаючими платежами), для охоплення в якості потенційних позичальників за іпотечними кредитами окремих категорій громадян, статус яких обумовлює прогноз стабільного зростання їхніх доходів.

2. Іпотечне кредитування в Росії

2.1 Аналіз вітчизняного ринку іпотечного кредитування

Світова фінансова криза неабияк підкосив іпотечне кредитування. Якщо в 2007 році обсяг виданих іпотечних житлових кредитів у Росії збільшився на 87 відсотків, то в минулому - лише на 14. При цьому різко загострилася проблема повернення боргів. Вітчизняний іпотечний ринок якось дуже швидко перетворився з бурхливо розвивається в стагнирующий і ризиковий. Виділяють дві основні причини спаду іпотечного ринку. Перша обумовлена ​​підвищеною волатильністю цін на житло і очікуванням росіянами зниження цін. При цьому банки значно посилили вимоги до позичальників в частині підтвердження доходу і підвищили ставки кредитування.

Є проблеми і в банків. Якщо до кризи для видачі іпотечних кредитів вони запозичили гроші за кордоном, а всередині країни мали можливість сек'юритизувати кредити і випускати іпотечні облігації, то тепер ці джерела ліквідності для них недоступні. Гроші, які банки можуть залучати сьогодні в Центральний Банк, це «короткі гроші», на строк до одного року. І видавати їх як іпотечних кредитів неможливо. Великий і процентний ризик, пов'язаний з наявністю в банківському портфелі кредитів з фіксованою процентною ставкою. Зараз за цими кредитами вони фіксують збитки. Порівняйте: річне РЕПО - 12,75 відсотка, а середня ставка за іпотечними кредитами - 12,5 відсотка. Кредитний ризик банків пов'язаний із зростанням прострочень, а ризик ринковий - з падінням цін на нерухомість.

Банки побоюються, що цей процес триватиме, для них краще реалізовувати застави сьогодні, а не відкладати на майбутнє.

Основне завдання зараз - збільшення банківської ліквідності. Обговорюється, наприклад, питання подовження термінів РЕПО-фінансування. Враховуючи, що Центральний Банк поки не готовий подовжувати строки РЕПО понад 12 місяців, необхідно знизити банківські ризики, ввівши диференційований підхід при віднесенні іпотечних активів до тієї чи іншої групи ризику. Крім того, в умовах відсутності ринкових інвесторів банки можуть використовувати механізм випуску іпотечних цінних паперів, наступного викупу їх на свій баланс з метою використання для угод РЕПО і ломбардного кредитування Банком Росії.

У підсумку банки стануть продавати активи, отримуючи необхідні кошти для продовження кредитних програм. Це дозволить їм збільшити частку іпотеки на своєму балансі і при цьому вирішити проблеми процентного ризику. Якщо у банків з'явиться цільове фондування під 10 відсотків, то вони зможуть видавати в роздріб іпотечні кредити за ставкою не вище 15 відсотків.

Друга складова завдання розвитку ринку іпотеки - створення механізмів допуску іпотечних активів до довгострокових джерел фондування. У першу чергу до засобів пенсійних накопичень і засобам квазібюджетних фондів.

Уряд ухвалив рішення через АІЖК підтримати позичальників, що втратили роботу. У грудні 2008 року відповідно до доручення кабінету Агентством в оперативному порядку було розроблено програму допомоги тим, хто відчуває труднощі з погашенням іпотечних кредитів. Програму реалізує спеціально створена дочірня компанія Агентства - ВАТ «Агентство з реструктуризації іпотечних житлових кредитів» (АРІЖК). Умови надання допомоги: сукупний дохід позичальника за винятком обов'язкових витрат, у тому числі по обслуговуванню іпотечного кредиту, складає менше 3 прожиткових мінімумів на кожного члена сім'ї позичальника. Крім того, нерухомість, придбана по іпотеці, повинна бути у позичальника і членів його сім'ї єдиною знаходиться у власності і використовуватися виключно з метою проживання. Є вимоги за площею житла, а також за вартістю квадратного метра.

В кінці 2008 року АІЖК було виділено 60 мільярдів рублів. Ці кошти резервуються для програми допомоги позичальникам і на рефінансування - на первинному ринку іпотеки і вторинному ринку, у тому числі кредитів, виданих у попередні роки.

З 1 квітня 2009 роки АІЖК перестало викуповувати раніше видані кредити і рефінансує тільки кредити, видані в 2009 році. Це допомагає підтримувати платоспроможний попит на ринку житла. Ми також плануємо видавати цільові позики банкам на фінансування нового будівництва. Цей механізм обговорюється з Фондом сприяння розвитку житлового будівництва. Поки нам не зрозуміло, хто буде відбирати будівельні об'єкти: фонд, самі банки або міністерство регіонального розвитку. У будь-якому випадку ці кошти будуть виділятися на конкурсній основі. Основними критеріями відбору банків буде їх участь у співфінансуванні програми з кредитування громадян на придбання або будівництво житла, його фінансова стійкість і цінові параметри угод з надання позикових коштів. Таким чином, приплив грошей у будівельний сектор повинен максимально зрости.

Є всі підстави прогнозувати подальше істотне зниження обсягів надання іпотечних кредитів в 2009 році. Статистика видачі іпотечних кредитів на початку року підтверджує цей прогноз. За попередніми оцінками, у першому кварталі банками на території Росії було видано іпотечних кредитів на 27-30 мільярдів рублів (з них за перших два місяці року на 15 мільярдів рублів). Для порівняння: у першому кварталі 2008 року було видано іпотечних кредитів на суму 150 мільярдів рублів. Скорочення обсягу видачі в 5 раз свідчить про припинення програм видачі іпотечних кредитів більшою частиною кредиторів. Можна прогнозувати, що, якщо не буде підтримки ринку державою, обсяг видачі іпотечних кредитів в 2009 році складе 130-150 мільярдів рублів, або 20-25 відсотків від аналогічного показника 2008 року. З урахуванням коштів, які АІЖК направить на рефінансування, ця сума складе близько 200 мільярдів.

За даними Банку Росії, загальний рівень простроченої заборгованості за виданими іпотечними кредитами станом на 1 січня 2009 року склав 12,1 мільярда рублів, або 1,2 відсотка від обсягу заборгованості за іпотечними кредитами. При цьому наголошується істотний ріст простроченої заборгованості.

Але ця статистика не дозволяє точно оцінити можливу кількість позичальників, які зіткнулися з труднощами при обслуговуванні іпотечних кредитів. Російські кредитні організації враховують тільки суми прострочених платежів по основному боргу до моменту пред'явлення позичальникові вимоги про повне погашення боргу. Більш показовою є звітність за міжнародними стандартами фінансової звітності, коли розраховується два показники - кількість прострочених кредитів і обсяг залишку всієї заборгованості за такими кредитами, однак дана статистика більшістю російських банків не розкривається.

Але прострочення може зростати і в разі, якщо має місце велика дострокове погашення, а банки не видають нових іпотечних кредитів. Коли банки вказують на зростання прострочення в цілому по портфелю, то неможливо проаналізувати, який чинник на це впливає сильніше. Чи то позичальники затримують платежі, то банки, отримуючи від них гроші, не видають нових кредитів. Це важливо для розуміння того, що слід робити, які банки треба капіталізувати.

На думку генерального директора Агентства з іпотечного житлового кредитування Олександра Семеняка: «Масові неплатежі можуть виникати в різних групах: у тих, хто брав валютні кредити в Москві, Московській області і Санкт-Петербурзі. Там 24 відсотка виданих кредитів у валюті. І якщо девальвація рубля продовжиться, то неплатежі будуть рости і далі. Друга група ризику - це регіони, де активно субсидувалася процентна ставка. Зараз у них на це немає коштів. І третя група потенційних неплатежів - це мономіста, де відбувається масове скорочення персоналу. У цілому ми вважаємо, що приблизно 40 відсотків таких позичальників будуть вирішувати виниклі труднощі власними силами, а інші прийдуть за допомогою до держави. За експертними оцінками, це максимально 100 тисяч осіб ^»10.

Таким чином, хоча прогноз ринку іпотечного кредитування ¹¹ не дуже нас радує. Однак будемо сподіватися, що завдяки підтримки з боку держави, ринок іпотечного кредитування стабілізується і стане більш доступною для широких верств населення.

3. Система рефінансування іпотечних кредитів

3.1 Федеральне агентство по іпотечному житловому кредитуванню

Агентство з іпотечного житлового кредитування є центральним елементом системи іпотечного кредитування.

ВАТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування» було створено в жовтні 1997 року у формі відкритого акціонерного товариства зі стовідсотковим державним капіталом на підставі Постанови Уряду Російської Федерації від 26.08.96 № 1010 ^12.

При створенні Агентства в значній мірі використовувався позитивний досвід створення і роботи структури-аналога в США - Федеральної національної іпотечної асоціації (Fannie ). Mae). Єдиним акціонером ВАТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування» є Уряд РФ. Така форма організації була обрана в зв'язку з тим, що вона дозволяє Агентству, як самостійної організації проводити досить гнучку політику, надаючи Уряду РФ певні гарантії захисту його вкладень. ¹³

У 1996 році Федеральною цільовою програмою «Свій дім» були визначені основні цілі, завдання та функції Агентства

Безпосередньою метою Агентства є:

• створення єдиних стандартів іпотечного житлового кредитування;

• забезпечення доступності іпотечних кредитів для широких верств населення на всій території Росії;

• створення можливості рефінансування для іпотечних кредиторів;

• створення вторинного ринку для зобов'язань, забезпечених іпотекою;

• формування ринку іпотечних цінних паперів.

Основною метою діяльності Агентства є створення умов для розвитку масового кредитування населення на придбання житла через механізм залучення довгострокових фінансових ресурсів у житлову сферу.

Діяльність Агентства через розвиток мережі регіональних операторів повинна охопити всі регіони Росії, забезпечивши, таким чином, можливість раціонального перерозподілу залучаються інвестиційних ресурсів і становлення єдиної російського ринку іпотечного кредитування.

Основними функціями Агентства є:

1) визначення стандартів і правил іпотечного кредитування:

• розробка і встановлення стандартів і норм іпотечного кредитування;

• оцінка якості житлових іпотечних кредитів, придбаних Агентством;

• проведення експертизи різних інструментів іпотечного кредитування;

• здійснення постійної роботи з банками з питань методології іпотечного кредитування;

• аналіз діяльності банків, що продають кредити;

2) здійснення операцій на вторинному ринку іпотечних кредитів:

• покупка іпотечних кредитів;

• випуск і продаж цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами;

• виплата інвесторам доходів по цінних паперах, забезпечених іпотечними кредитами;

3) надання технічної допомоги та навчання фахівців у галузі іпотечного кредитування:

• надання технічної допомоги кредиторам в області організації іпотечного кредитування;

• здійснення розробок з економічних та юридичних аспектів іпотечного кредитування;

• проведення семінарів, навчальних курсів;

• надання консультативної допомоги;

• надання технічної та навчальної допомоги покупцям цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами.

Найважливішим завданням Агентства, що діє в якості національного інституту на вторинному ринку іпотечних кредитів, є забезпечення ліквідності російських комерційних банків, що надають довгострокові житлові кредити населенню, за рахунок покупки цих кредитів у банків на кошти, що залучаються від приватних інвесторів. Ці кошти будуть залучатися на основі продажу приватним інвесторам цінних паперів, що випускаються Агентством під гарантію Уряду Російської Федерації. Гарантовані державою цінні папери зможуть стати привабливим інструментом для інвесторів, а їх випуск забезпечить безперервний приплив позабюджетних ресурсів у житловий сектор економіки. ¹⁴

Створення федеральної системи ІЖК можна розглядати як найбільший бізнес-проект за участю держави. Саме тому система ІЖК розвинена у всіх країнах з ринковою економікою і є необхідним інститутом, використовуваним державою, як в економічній, так і в соціальній політиці.

З метою формування платоспроможного попиту на житло з боку населення Агентством розроблена і впроваджена дворівнева система іпотечного кредитування, що передбачає рефінансування Агентством кредитів, видаваних у всіх регіонах країни за єдиними стандартами.

Стандарти розроблені Агентством на підставі аналізу та узагальнення вітчизняного і зарубіжного досвіду іпотечного кредитування і включають в себе механізми видачі та рефінансування іпотечних кредитів, типові угоди, а також вимоги до всіх учасників ринку (регіональним операторам, банкам, оціночним, ріелторським і страховим компаніям).

Дворівнева система рефінансування, що реалізується Агентством, дозволяє рівномірно розподілити ризики між всіма учасниками ринку. Важливою складовою цієї системи є тісна взаємодія з Адміністраціями суб'єктів РФ та його уповноваженими іпотечними операторами, з якими Агентство укладає тристоронні договори.

На підставі Стандартів вже сьогодні сформований і в більш ніж половині регіонів Російської Федерації працює механізм рефінансування, який є базою для створення єдиної федеральної системи іпотечного кредитування ^15.

На сьогоднішній день кількість банків і ріелторсккіх компаній, які запускають свої іпотечні програми, зростає постійно. Але це програми нестандартизованих, а їх обсяги обмежені відсутністю довгострокових пасивів. Залучаючи з ринку довгострокові і відносно недорогі ресурси, агентство дає банкам і ріелторам можливість вийти на ринки з дійсно масштабними програмами на базі стандартних рублевих кредитів.

На рис. 2 показано, як працює дворівнева система рефінансування іпотечних кредитів у Російської Федерації ^16.

Дворівнева система полягає в тому, що є роздрібний та оптовий ринок. Банки в цій схемі працюють як звичайний кредитор і видають кредити людям. Якщо у банку немає великого власного капіталу, то він починає працювати в ролі перепродавця: видав іпотечний кредит, а далі його перепродав. Сім'я за отриманням кредиту звертається в банк. ¹⁷ Банк, як первинний кредитор, видає іпотечний кредит за єдиними стандартами, розробленими Агентством. Вони єдині по всій території Російської Федерації. Далі спеціалізований іпотечний оператор, що створюється в кожному регіоні суб'єктом РФ, рефінансує кредит шляхом покупки заставної і формує пул на базі кредитів, викуплених у регіоні. Агентство, в свою чергу, викуповує пули іпотечних кредитів у регіональних операторів і на базі їх формує іпотечне покриття для подальшого випуску іпотечних цінних паперів. Кошти, отримані від випуску іпотечних цінних паперів, направляються в регіони шляхом придбання заставних ^18.

Таким чином, дворівнева система ефективно розподіляє ризики між учасниками системи, що дозволяє залучати до значних розмірах довгостроковий капітал з фінансового ринку, спрямовуючи його на розвиток регіональних ринків іпотечного кредитування.

Розроблені Агентством стандарти видачі і рефінансування іпотечних кредитів включають як типові форми документів, так і опис процедур, що дозволяє первинному кредитору значно скоротити свої початкові інвестиції та витрати при оформленні кредиту. За формування кредитної справи (андерайтинг) і видачу іпотечного кредиту в різних регіонах первинні кредитори стягують із позичальника одноразову комісію від 5 до 10 тис. руб. Агентства, в свою чергу, постійно підтримують тверду оферту на покупку стандартних рублевих кредитів, починаючи з квітня, із прибутковістю 15% в рублях.

Таким чином, іпотека стає реальним бізнесом, дуже вигідним для фінансового ринку, і на це необхідно, як мінімум, звернути увагу.

У свою чергу, Агентство для забезпечення збалансованості держпідтримки іпотеки на федеральному і регіональних рівнях, а також з урахуванням вже раніше виділених коштів з федерального бюджету, внесло відповідну пропозицію по проекту федерального бюджету на 2007 рік.

При забезпеченні комплексного підходу система іпотечного кредитування стане доступним і ефективним інструментом вирішення житлової проблеми, а також важливим чинником прискорення темпів економічного розвитку країни. ¹⁹

3.2 Досвід регіонів Російської Федерації щодо активізації житлового будівництва на прикладі м. Санкт-Петербурга

Закон Санкт-Петербурга «Про житлової політики Санкт-Петербурга» визначає принципи і форми реалізації конституційного права жителів Санкт-Петербурга на житло в умовах житлової реформи, конкретизує встановлені федеральним законодавством загальні початку правового регулювання житлових відносин при розвитку різних форм власності та видів нерухомості у житловій сфері, а також забезпечує захист прав громадян у житловій сфері Санкт-Петербурга ^20.

Цілями житлової політики Санкт-Петербурга є:

• подальший розвиток різних форм поліпшення житлових умов жителів Санкт-Петербурга шляхом встановлення державних гарантій надання, безкоштовно або за доступну плату, малозабезпеченим сім'ям житла з державного житлового фонду;

• створення системи державної підтримки різних суб'єктів житлових відносин, що забезпечує реальну можливість придбання житла у власність або одержання його на пільгових умовах;

• впорядкування існуючої системи пільг на одержання житла соціального використання;

• забезпечення ефективного захисту прав власників житла, а також прав усіх жителів Санкт-Петербурга на проживання в оселі, що відповідає вимогам діючих стандартів якості найму.

У Санкт-Петербурзі забезпечуються права громадян на житло шляхом:

• надання громадянам жилих приміщень житлового фонду соціального використання Санкт-Петербурга;

• надання різних форм сприяння Санкт-Петербурга в поліпшенні житлових умов громадян;

• забезпечення умов для здійснення прав громадян на житло іншими способами.

Таблиця 3. Підстави постановки громадян на облік з надання житлової площі

Основними напрямками Концепції є:

• розселення житлових приміщень, визнаних непридатними для проживання, і багатоквартирних будинків, визнаних аварійними і такими, що підлягають знесенню або реконструкції;

• поліпшення житлових умов громадян, які перебувають на обліку потребуючих у житлових приміщеннях та обліку потребуючих сприяння Санкт-Петербурга в поліпшенні житлових умов;

• підвищення ефективності реалізації цільових програм Санкт-Петербурга за сприяння Санкт-Петербурга в поліпшенні житлових умов громадян;

• розселення комунальних квартир;

• вирішення житлових проблем громадян, які проживають в гуртожитках;

• розвиток забудованих територій.

Відповідно до Концепції Житловим комітетом було підготовлено шість законопроектів, деякі з яких вже вступили в силу.

У рамках реалізації житлової політики міста в Санкт-Петербурзі діють такі цільові програми:

«Молоді - доступне житло»;

«Розвиток довгострокового житлового кредитування в Санкт-Петербурзі на 2002-2011 рр..»;

«Житло - працівникам установ системи освіти, охорони здоров'я і соціального обслуговування населення»;

«Санкт-Петербурзькі житлові сертифікати»;

«Розселення комунальних квартир в Санкт-Петербурзі»;

«Створення спеціальних житлових будинків для одиноких громадян похилого віку в Санкт-Петербурзі».

Основними завданнями цих програм є:

• забезпечення соціальної захищеності громадян шляхом створення резервних фондів житлових приміщень для виселення за рішенням суду неплатоспроможних позичальників, а також створення сприятливих умов для роботи та взаємодії банків та інших учасників житлового іпотечного ринку;

• регламентація діяльності органів опіки та піклування щодо прийняття рішення про згоду на передачу житла в іпотеку;

• забезпечення взаємодії між органами реєстрації громадян за місцем проживання і кредиторами при наданні житлових іпотечних кредитів та ін

3.2.1 Цільова програма «Молоді - доступне житло»

Цільова програм Санкт-Петербурга «Молоді - доступне житло» прийнята з метою прискорення забезпечення доступним житлом молоді Санкт-Петербурга, яка стоїть на обліку потребуючих поліпшення житлових умов.

У 2005 р. було збільшено фінансування Програми, як за рахунок коштів бюджету Санкт-Петербурга, так і позабюджетних коштів за допомогою впровадження ссудонакопітельной системи фінансування. Участь молодих громадян у ссудонакопітельной системі фінансування дозволяє накопичити кошти на початковий внесок (30% від вартості житла) і дає пріоритет на участь у Програмі ^21.

Види державного сприяння Санкт-Петербурга в рамках програми:

• або надання соціальної виплати (субсидії) для придбання житла на ринку нерухомості Санкт-Петербурга в розмірі 25% від вартості житла і додатково по 5% на кожного наявного в сім'ї дитини;

• або придбання житла в оператора Програми на умовах безпроцентної розстрочки терміном до 10 років (початковий внесок у розмірі не менше 30% від вартості житла, який також можна накопичити в рамках Програми; 70% від вартості житла в безпроцентну розстрочку строком до 10 років);

• у разі народження (усиновлення) дитини після придбання молодою сім'єю житла в рамках програми і наявності залишку підлягає оплаті за житлове приміщення або наявності заборгованості за кредитним договором (придбання житла з використанням іпотеки) молодій сім'ї буде надана додаткова субсидія у розмірі 5% від вартості житла;

• субвенції або бюджетні інвестиції за рахунок коштів бюджету Санкт-Петербурга в статутний капітал оператора Програми.

Необхідно врахувати, що для участі у Програмі молодої сім'ї перебувати на обліку потребуючих поліпшення житлових умов повинен хоча б один з подружжя. Однак у такому випадку відносно чоловіка, який не перебуває на зазначеному обліку потребуючих, пільги, передбачені Програмою, не надаються (вартість квадратного метра житла, що купується визначається виходячи з поточного стану ринку житла, зменшується термін розстрочки оплати житла, яка, у свою чергу, надається не на безвідсотковій основі).

Учасники програми можуть використовувати кошти соціальних виплат (субсидій) при придбанні житла на вторинному ринку нерухомості, а починаючи з 2008 р. і на первинному ринку нерухомості Санкт-Петербурга (пайова участь у будівництві). При цьому при придбанні житла на первинному ринку готовність будинку повинна бути не менше 70%, а придбати житло буде можливо тільки безпосередньо у забудовника (інвестора).

У разі якщо площа житлового приміщення, перевищує соціальну норму житла, громадяни оплачують різницю в площі, виходячи з діючих міських нормативів і вартісних характеристик на ринку житла.

Таблиця 3. Соціальна норма площі житла для сімей різною чисельності та граничний розмір безоплатної субсидії

Розмір розрахунку соціальної виплати і додаткового соціального виплати здійснюється за формулою:

де С - розмір соціальної виплати або додаткової соціальної виплати; Ст - вартість 1 кв. м житлового приміщення, виходячи з якого розраховується розмір соціальної виплати і додаткового соціального виплати; Рп - розмірі загальної площі житлового приміщення в межах норм загальної площі житлового приміщення, встановлених Програмою; Кп - кількість відсотків від вартості житлового приміщення, встановлене Програмою, для надання учасникам Програми соціальної виплати або додаткової соціальної виплати; Ост - залишок вартості житлового приміщення, що підлягає оплаті учасником Програм при його придбанні у оператора Програми, іншої юридичної особи за участю в пайовому будівництві, або розмір основного боргу за зобов'язаннями учасника Програми перед кредитором за кредитним договором, наданому на придбання житлового приміщення, часткова оплата якого вироблялася в тому числі за рахунок коштів соціальної виплати.

Після здачі відреконструйованого (побудованого) або придбаного житла в експлуатацію учасники Програми проживають у квартирі як користувачі, а по завершенні всіх залишилися виплат отримують житло у власність.

За статистичними даними Комітету з молодіжної політики і взаємодії з громадськими організаціями Адміністрації Санкт-Петербурга, більше 80 відсотків молодих громадян не мають власного житла. Як показують результати соціологічних опитувань, серед причин, через які молоді сім'ї не бажають заводити дітей, на першому місці стоїть відсутність перспектив на придбання житла. Майже 50 відсотків шлюбів молодих громадян розпадаються, середня тривалість таких шлюбів - 3,1 року. Житлові проблеми справляють негативний вплив і на інші аспекти соціального стану молодіжного середовища, в тому числі на здоров'я, освіту, організацію дозвілля.

Враховуючи, що із загальної кількості сімей, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, 10 відсотків складає молодь, а всього кількість сімей в Санкт-Петербурзі, які перебувають на зазначеному обліку, складає більше 300 тисяч, кількість потребуючих поліпшення житлових умов молодих сімей орієнтовно складає 30 тисяч сімей, у тому числі 52 відсотка з них (15,6 тисячі) готові вирішувати свої житлові проблеми на основі ринкових відносин, але при частковому сприяння держави.

Ця Програма покликана створити фінансово-правовий механізм, що забезпечує будівництво (реконструкцію), а також придбання доступного житла для молоді з мінімальним залученням коштів бюджету Санкт-Петербурга (у вигляді звільнення від перерахувань на розвиток інфраструктури Санкт-Петербурга на період реалізації Програми), і забезпечити житлом до кінця реалізації Програми близько 1500 молодих сімей.

3.2.2 Цільова програма «Розвиток довгострокового житлового кредитування в Санкт-Петербурзі на 2002-2011 рр.."

Черговикам, які пройшли кваліфікований відбір банку, може бути надана фінансова підтримка за рахунок коштів міського бюджету при придбанні ними житла у кредит у вигляді житлових субсидій (до 30% від вартості квартири) ^22.

Розмір соціальної виплати в рамках програми визначається Житловим комітетом виходячи з:

1. кількості членів сім'ї учасника програми;

2. розміру загальної площі житлового приміщення, в межах якого виявляється державне сприяння в рамках програми, - 20 кв. м. на одного члена сім'ї учасника Програми;

3. розрахункової вартості житлового приміщення, що визначається у процентному співвідношенні залежно від кількості членів сім'ї учасника Програми:

   • для самотніх громадян 70% від середньої вартості 1 кв. м загальної площі житлового приміщення;

   • для сім'ї складається з двох осіб, - 60% від середньої вартості 1 кв. м загальної площі житлового приміщення;

   • для сім'ї складається з трьох осіб, - 50% від середньої вартості 1 кв. м загальної площі житлового приміщення;

   • для сім'ї що складається з чотирьох осіб і більше, - 40% від середньої вартості 1 кв. м загальної площі житлового приміщення;

4. розмірі коефіцієнта ризику, вираженого у відсотках, в залежності від терміну знаходження сім'ї учасника Програми на обліку потребуючих поліпшення житлових умов.

Розмір соціальної виплати здійснюється за формулою:

де РС - розмір соціальної виплати; Кч - кількість членів сім'ї учасника Програми; Рпл - розмір загальної площі житлового приміщення, в межах якого виявляється державне сприяння в рамках Програми; РСТ - розрахункова вартість житлового приміщення, що визначається у відсотковому відношенні залежно від кількості членів сім'ї учасника Програми; Кр - коефіцієнт ризику, що визначається в залежності від терміну знаходження сім'ї учасника Програми на обліку потребуючих поліпшення житлових умов.

. Размер коэффициента риска Таблиця 3. Розмір коефіцієнта ризику

Розмір соціальної виплати визначається на дату прийняття Житловим комітетом рішення про надання заявнику соціальної виплати, при цьому він не може перевищувати 30% від вартості житлового приміщення і перерахунку не підлягає.

Першочергове право на участь у програмі мають учасники програми, які є наймачами і (або) власниками кімнат у комунальній квартирі. Але для цього вони повинні відповідати одному з двох параметрів. Або з використанням коштів довгострокового іпотечного житлового кредиту учасники програми набувають кімнати у своїх сусідів, в результаті чого комунальна квартира стає окремим. Або вони є також і учасниками іншого цільової програми - по розселенню комунальних квартир у Петербурзі.

У другому випадку вибір варіантів для переїзду з комуналки в окрему квартиру набагато ширше.

Перевагами даної Програми є те, що кредитування здійснюється в рублях, що виключає валютні ризики. Найнижча відсоткова ставка по карбованцевих іпотечних кредитах у Петербурзі. Найбільший термін кредитування - до 30 років. Зручність погашення кредиту через мережу банків-учасників - можна вибрати оптимальний варіант по режиму роботи, місцезнаходженням банку і вартості обслуговування. Гарантія надійності - агенція працює за єдиною загальфедеральній програмі іпотечного кредитування.

Є й інші переваги. Зокрема, самі ліберальні вимоги до віку позичальника. Крім того, можна отримати кредит в середньому на 20% більше, ніж по іншим програмам, тому що при розрахунку суми кредиту враховується до 50% від доходу позичальників, незалежно від кількості дітей в сім'ї. Немає обмежень за професією, освітою, спеціальності позичальників.

Вимоги до житлового приміщення: будь-яка придатна до проживання квартира в неаварійному стані, незалежно від типу будинку, матеріалу перекриттів, року побудови.

Висновок

Як показав зроблений в даній роботі аналіз, іпотека є невід'ємною частиною ринкової економіки будь-якої країни. У Росії попри зусилля, що вживаються державою, мета державної житлової політики - забезпечення доступності житла до теперішнього часу не досягнуто.

До початку 90-х років минулого століття основна причина цього негативного явища полягала в панувала протягом 70 років адміністративно-командної системи житлового забезпечення. Ця система базувалася на державних асигнуваннях у житлову сферу, з наступним розподілом безкоштовного житла на умовах користування.

Ринкова система житлового фінансування поступово змінює стала неефективною систему державного житлового забезпечення.

У Росії законодавча база - основа ринкової системи - продовжує нести відбиток склалися за більш ніж 70-річний період стереотипів і соціально-правових уявлень про житлові права громадян, закріплених у Конституції.

На сьогоднішній день ринок житлового кредитування все ще незначний за своїми масштабами, і як говорилося раніше перешкод у його розвитку в даний час достатньо. Проте експерти відзначають, що у кризовій іпотеки є і позитивні особливості. Основний плюс - це унікальність моменту. Адже ціни на нерухомість суттєво знизилися порівняно з минулим роком. На ринку - надлишок пропозицій, і при цьому є цілком реальні можливості придбати квартиру по іпотеці.

Ринок нерухомості розвивається циклічно, а отже, рано чи пізно зростання цін на нерухомість поновиться, як відновиться і зниження ставок по іпотеці. Куплену сьогодні дешеву квартиру можна буде продати значно дорожче, а іпотеку рефінансувати.

Все-таки криза буде тривати не вічно та іпотечне житлове кредитування в результаті досягнутої економічної стабілізації та створення основних правових та інституційних засад готове буде увійти в нову фазу - фазу інтенсивного розвитку. Основне завдання держави - ​​максимально сприяти цьому процесу.

Існуюча державна система житлового забезпечення повинна бути замінена на нову, засновану на наступних принципах:

ð надання житла з муніципальних фондів на умовах договору найму соціального соціально незахищеним, непрацездатним верствам громадян;

ð надання житла із державних чи муніципальних житлових фондів на умовах строкового найму тим громадянам, чиї доходи в даний момент часу не дозволяють придбати житло у власність;

ð стимулювання розвитку системи житла на умовах найму, так званого сектору «орендного житла»;

ð надання громадянам, які мають невеликі власні накопичення, адресних цільових субсидій, що дозволяють придбати житло з використанням кредитних (позикових) коштів;

ð покупка і будівництво громадянами житла з використанням власних і кредитних коштів у рамках системи іпотечного житлового кредитування, що функціонує на ринкових відносинах;

ð стимулювання створення товариств власників житла.

Нова система буде спрямована на згладжування диспропорцій платоспроможного попиту різних верств суспільства, тому що підтримує громадян з найменшими доходами, не перешкоджаючи громадянам, які мають більш високими доходами, вільно реалізовувати свої житлові права, тим самим знімаючи соціальну напруженість у суспільстві.

Ми вважаємо, що єдино надійною та ефективною системою, що дозволяє громадянам, які мають стабільними доходами і працевлаштуванням, задовольнити свою потребу в житлі, є система іпотечного житлового кредитування (ІЖК). Вона поширюється найбільш численний клас громадян із середніми доходами, які дозволяють їм не чекати від держави безкоштовного соціального житла і з допомогою довгострокових кредитів (позик) придбати квартиру або житловий будинок. У більшості громадян не є достатніх накопичень, щоб зробити подібну покупку без позикових коштів. Тому основним завданням розвитку системи ІЖК є залучення фінансових коштів у сферу житлового кредитування і надання довгострокових кредитів громадянам на доступних для них умовах

Список використаної літератури