Сутність реалізації іпотечного кредитування

Також можливий варіант, розрахований на більш заможну частину населення - іпотечного кредитування з використанням договору купівлі - продажу квартир в розстрочку. Відмінною рисою цієї процедури є фактична реалізація квартири з розстрочкою оформлення у власність. Основу взаємин складає договір купівлі - продажу квартири з розстрочкою платежу, що дозволяє користуватися придбаної у кредит площею, але обмежує право розпоряджатися нею. Агент банку купує квартиру і передає її в заставу, а клієнт купує її в кредит з розстрочкою оформлення у власність. Позитивним моментом у цій схемі є те, що позичальникові не треба витрачатися на дороге оформлення кредиту.
Серед чинників, що перешкоджають розвитку житлового кредитування населення в найближчі роки, на перший план банки висувають:
- Відсутність ефективної процедури звернення стягнення на заставлене житло і виселення;
- Відсутність у позичальників документально підтверджених доходів;
- Відсутність довгострокових фінансових ресурсів;
- Висока вартість нотаріального посвідчення та реєстрації;
- Складна і тривала процедура реєстрації прав та угод.
Так, на думку 89% опитаних банків, в інтересах розвитку житлового іпотечного кредитування в першу чергу повинні бути вирішені питання, пов'язані з організацією ефективної процедури звернення стягнення на закладене житло та виселення в разі неповернення кредиту.
Наступні по значимості проблеми - відсутність довгострокових фінансових ресурсів і проблема документального підтвердження доходів позичальників (більше 85% опитаних банків відзначили це як фактори, що перешкоджають розвитку іпотечного житлового кредитування).
Крім того, на прийняття рішення про початок житлового кредитування впливають відносно невисока прибутковість даних операцій при істотних ризики, складна і тривала процедура реєстрації прав та угод, а також висока вартість нотаріального посвідчення та реєстрації угод.
За 2005 р. загальний обсяг виданих банками житлових кредитів у РФ оцінюється приблизно на рівні 10,5 млрд руб. При цьому, незважаючи на високі темпи збільшення обсягів надання іпотечних житлових кредитів, потенційний попит населення більш ніж у 10 разів перевищує поточний обсяг пропозиції кредитів. Банки поки ще не повністю використовують свої потенційні можливості з житлового кредитування населення.
Виходячи з прогнозу розвитку банківської системи та нормативних обмежень на діяльність банків, потенційний обсяг житлових кредитів населенню до 2010 р. може скласти від 427 до 444 млрд руб. (У цінах 2010 р.), або більше 5% усього кредитного портфеля банків.
Плановане банками пропозицію житлових кредитів, навіть з їх максимальним оцінками, істотно відстає від потенційних можливостей банків протягом майже усього прогнозного періоду. Лише до 2010 р. банки планують вийти на максимально можливі обсяги: 415 млрд руб. (У цінах 2010 р.), що складе приблизно 94 - 97% від прогнозу потенційно можливих обсягів пропозиції житлових кредитів. За мінімальними оцінками, банки планують збільшувати обсяги житлового кредитування більш повільними темпами і надати в 2010 р. житлових кредитів лише на суму до 75 млрд. руб. (У цінах 2010 р.). Це відображає обережне ставлення банків до розвитку житлового кредитування в сьогоднішніх умовах і очікування поліпшення законодавчих і нормативних умов для житлового кредитування.
Прийняття заходів, націлених на спрощення процедур, пов'язаних із зверненням стягнення, оформленням житлових кредитів, а також на формування сприятливого нормативно-правового режиму для випуску іпотечних цінних паперів, призведе до зростання обсягів житлового кредитування населення і збільшення можливостей громадян купувати житло.
За даними аналізу, проведеного у другому розділі можна зробити висновок, що існуючий ринок житла не може бути основою масового іпотечного кредитування, оскільки житловий фонд у республіці катастрофічно старіє.
Отже, необхідно істотне збільшення обсягів введення житла. Основною перешкодою надходження інвестицій у житлову сферу є високі фінансові ризики, які можна розділити на ризик нереалізації побудованого житла та власне будівельні ризики.
Перші ризики повинні зніматися шляхом запуску іпотечного житлового кредитування і залучення довгострокових ресурсів з ринку капіталу. Будівельні ризики зумовлені браком продаються або орендуються на тривалий термін ділянок під житлову забудову.
При масовому розвитку системи іпотечного житлового кредитування наявність позичальників, які зробили початковий внесок на блоковані рахунки і які уклали кредитні договори, будуть гарантією подальшого викупу побудованого житла.
Забезпечення можливості використання земельних ділянок, що мають невід'ємну від них правовстановлюючих документацію в якості застави для отримання кредиту буде сприяти зниженню ризиків і розширення обсягів будівництва.
Ще однією проблемою, яку необхідно вирішувати, є неможливість виступу в якості застави, що будується. Це унеможливлює купівлю квартири в кредит на стадії будівництва за нижчою ціною. Недостатній обсяг введення житла в подальшому може призвести до проблеми зростання цін на житло, при збільшенні платоспроможного попиту населення. Тому в першу чергу іпотечне кредитування повинно бути спрямоване на розширення будівництва, прискорене відтворення і поліпшення якості житлового фонду.
Зрозуміло, що система іпотечного житлового кредитування не зможе існувати без державної підтримки, яка повинна бути спрямована на підвищення доступності житла через:
- Прийняття нормативно - правових актів;
- Підвищення рівня життя населення;
- Оптимальне оподаткування;
- Вдосконалення проектування і технологій будівництва;
- Державні гарантії, сприяють залученню позабюджетних
коштів у житлову сферу;
- Адресні житлові субсидії населенню.
Будівельний комплекс країни в змозі сьогодні збільшити обсяги житлового будівництва в 2,5 - 3 рази, у той час як платоспроможний попит на житло за рахунок введення механізмів іпотечного кредитування збільшиться не менше ніж в 5 разів.
Тому без державного регулювання це житло буде викуплено громадянами з високими доходами.
Політика державної підтримки громадян формується Держбудом РФ, який спільно з органами влади суб'єктів РФ і органів місцевого самоврядування визначає обсяг, форми і методи її надання в залежності від рівня сімейних доходів.
Безумовно, державна підтримка громадян повинна носити виключно адресний та диференційований за їхнім доходам характер.
Для соціально незахищених та непрацездатних громадян державна підтримка має здійснюватися шляхом формування муніципальних і державних фондів соціального призначення, житло в яких має надаватися на умовах договорів соціального найму.
Для інших категорій громадян відповідно до їх професійної та соціальної значимості та рівнем доходу повинна надаватися адресна цільова субсидія:
- За допомогою державного страхування кредитних ризиків, пов'язаних з дефолтом позичальника;
- За допомогою надання державних гарантій по іпотечних цінних паперів;
- У грошовій формі або у вигляді зниження ціни на житло, що купується і на вартість земельних ділянок.
Економічні та фінансові засади іпотечного ринку повинні функціонувати незалежно від категорій населення, які до ньому задіяні.
Громадяни, які мають право на державну підтримку, отримують житло через операторів, створених і працюють під контролем держави.
Вклад, внесений в іпотечний ринок найбільш забезпеченими громадянами, дає можливість направить умовно - зекономлені бюджетні кошти на адресну підтримку соціально незахищених категорій населення та громадян зі стабільними, але порівняно невисокими доходами.
Все це дозволить включити в систему іпотечного житлового кредитування більшість населення Республіки Бурятія.
3.2 Сек'юритизація іпотечних кредитів
Без створення ефективного ринку іпотечних цінних паперів, без можливості сек'юритизувати кредити банками, що видають іпотечні кредити, - будь то за кордоном або в Росії, в гривнях або у валюті - ринок іпотечного кредитування в Росії буде мати дуже обмежений характер.
Досвід розвинених країн свідчить про те, що існує дві основні моделі сек'юритизації. Перша модель - випуск іпотечних облігацій. У цьому випадку іпотечні кредити, видані банком, залишаються на його балансі, і під заставу цих іпотечних кредитів банк випускає облігації. У більшості країн у разі банкрутства банку заставна маса іпотечних облігацій не включається в загальну масу, тобто власники іпотечних облігацій мають переважне право на іпотечні кредити в порівнянні з іншими кредиторами банку. Такий законодавчої норми в Бурятії поки немає, але вона планується.
Друга схема полягає в тому, що іпотечні активи продаються спеціалізованої компанії (special purpose vehicle, SPV). У цьому випадку іпотечні кредити йдуть з балансу банку і таким чином дистанціюються від ризику банкрутства організації. Вірогідність банкрутства SPV близька до нуля, тому що вона здійснює лише операції, пов'язані з випуском і погашенням цих іпотечних бондів, і це закріплено законодавчо.
Набір ризиків, що асоціюються з іпотечними цінними паперами, залежить від тієї схеми, яка обрана для випуску ІЦП. У першому випадку одним з основних ризиків, які пов'язані з іпотечними цінними паперами, є ризик банкрутства банків, у другому - забезпечення механізму «true sale», відповідно до якого повинна бути забезпечена така передача кредитів з балансу банку на баланс SPV, яка потім не буде оскаржена в суді. Угода повинна бути визнана ринкової з юридичної точки зору, і ймовірність того, що вона буде визнана нікчемною і іпотечні кредити відкличуть назад на баланс банку при його банкрутство, повинна бути мінімальною.
До іпотечних цінних паперів застосуємо також весь набір ризиків, пов'язаних з облігаціями: кредитний ризик, пов'язаний зі зміною процентних ставок; ризик дострокового погашення, коли позичальники за кредитами можуть достроково погашати свої зобов'язання перед банком. Для інвестора в іпотечні папери це основний ризик, тому що він не знає зі 100%-ною вірогідністю, в якому графіку будуть гаситися його облігації. Також присутній операційний ризик, тобто ризик припинення обслуговування цих цінних паперів з боку емітента та обслуговуючого банку. Всі перераховані ризики повинні враховуватися при структуруванні угоди.
Учасники операції з сек'юритизації.
Операція з секьютірітізаціі іпотечних кредитів включає декілька учасників: банк, що видає і обслуговуючий кредити; SPV, на балансі якого ці кредити знаходяться. У тому випадку, якщо основний обслуговуючий банк припиняє або не має можливості обслуговувати ці кредити, дану обов'язок бере на себе інший банк (Backup Servicer). Також існує інститут платіжних агентів, які забезпечують належний проходження платежів від позичальників до власників облігацій. Спецдепозитарій здійснює зберігання закладних, асоційованих з кредитами, які є покриттям по іпотечних облігаціях. У числі учасників юридична фірма, що виконує «legal opinion». Існує ще бухгалтерська фірма, яка проводить аудиторську перевірку моделі сек'юритизації. Рейтингове агентство, здійснює розподіл іпотечних кредитів на транші з різним рівнем ризику. Від його думки залежить, як транші будуть розподілені і який рейтинг того чи іншого траншем буде присвоєно. Рейтингове агентство визначає ту частку іпотечних облігацій, яким може бути присвоєний суверенний рейтинг Росії. Різні інвестори купують облігації з різним рівнем ризику, відповідно купони цих облігацій будуть різні. Транші, нижчому за суверенний рейтинг, швидше за все, нерейтінговани, і їх будуть купувати або інвестори, що перебувають у пошуку високу прибутковість, або банк-оригінатор. У міру погашення більш старших траншів субординація все більше і більше змінюється у бік більшої захищеності спочатку більш молодших траншів.
Обидві моделі мають усі шанси успішного розвитку в Бурятії. Основна проблема пов'язана не з вибором тієї або іншої моделі, а з законодавчою базою, яка останнім часом почала змінюватися на краще. Повинні бути внесені зміни до податкового кодексу, в «Закон про банкрутство». Основне питання в даний час для іпотечних цінних паперів звучить наступним чином «А чи є достатньо обсягів виданих іпотечних кредитів у рублях?». Іпотечні кредити, видані в доларах або в іншій іноземній валюті, швидше за все, будуть сек'юритизовані за межами Російської Федерації. Видані в рублях кредити не можуть бути ніде сек'юритизовані, крім Росії. [12, c.16]
В даний час тільки АІЖК здатне здійснювати операції з сек'юритизації. Випущені облігації, строго кажучи, не є іпотечними облігаціями - це просто корпоративні облігації, що мають гарантії Уряду РФ. Тим не менш, можливо, АІЖК стане лідером сек'юритизації рублевих іпотечних кредитів у Росії.
Для того, щоб процес сек'юритизації в Росії став розвиватися швидше і ринок іпотечних цінних паперів сформувався, необхідно, по-перше, видати достатню кількість іпотечних кредитів, по-друге, створити законодавче простір, що повинне враховувати інтереси не тільки продавців іпотечних цінних паперів, але і покупців. Основний покупець - той, у кого є «довгі» пасиви, адже іпотечні цінні папери досить «довгий» інструмент. Такими є, наприклад, страхові компанії, у яких можуть бути достатньо "довгі" резерви, а також пенсійні фонди. Формальні перешкоди, якщо вони існують, для придбання іпотечних цінних паперів даними групами інвесторів повинні бути зняті. Немаловажне питання пов'язаний з наданням іпотечних цінних паперів статусу близького до державних цінних паперів, а також включення їх до списку ломбардних цінних паперів. Це зобов'язаний зробити ЦБ Росії.
Крім цього, повинні бути забезпечені механізми структурування випуску іпотечних цінних паперів, а також підготовлені учасники, насамперед потенційні їх покупці. Крім пенсійних фондів і страхових компаній в придбанні іпотечних паперів можуть бути зацікавлені і безліч інших учасників. Якщо сформується група покупців, тоді зніметься важливий для всіх фінансових інститутів питання ліквідності. І це дасть потужний поштовх для розвитку ринку іпотечних цінних паперів, що в свою чергу дасть поштовх розвитку ринку іпотечного кредитування.
3.3 Система рефінансування іпотечних житлових кредитів
Іпотечне житлове кредитування стало складовою частиною державної житлової політики в 1990-і рр.., Яка була визначена Державною цільовою програмою «Житло» (схвалена Постановою Ради міністрів Російської Федерації - Уряду Російської Федерації від 20 червня 1993 р. № 95) та Основними напрямками нового етапу реалізації Державної цільової програми «Житло» (Указ Президента Російської Федерації від 29 березня 1996 р. № 431). У цей період було прийнято Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)», який визначив правові основи іпотечного житлового кредитування, банківською системою почали відпрацьовуватися конкретні механізми, Урядом Російської Федерації було створено Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК). Основними цілями створення АІЖК було формування системи рефінансування довгострокових іпотечних житлових кредитів, наданих банками, та впровадження стандартизації в сферу іпотечної діяльності. У цей період відбулися також зміни форми участі бюджетів у житловому фінансуванні шляхом орієнтації бюджетів на надання підтримки безпосередньо громадянам у формі надання субсидій на придбання житла.
Значним кроком у розробці правових і методологічних основ іпотечного житлового кредитування стала Постанова Уряду Російської Федерації від 11 січня 2000 р. № 28, що схвалило Концепцію розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, націлену на формування нормативної правової бази розвитку іпотечного житлового кредитування, створення умов для підвищення зацікавленості банків в іпотечному житловому кредитуванні та розвитку вторинного ринку іпотечних житлових кредитів. У відповідності з цією концепцією було розроблено і прийнято в 2003 р. Федеральний закон «Про іпотечні цінні папери», який створив умови для рефінансування іпотечних житлових кредитів.
Наступний етап розвитку іпотечного житлового кредитування пов'язаний з федеральною цільовою програмою «Житло» на 2002-2010 рр.., Прийнятої Постановою Уряду Російської Федерації від 17 вересня 2001 р. № 675. У програмі передбачені заходи з розвитку системи рефінансування іпотечних житлових кредитів шляхом надання державних гарантій за запозиченнями АІЖК. Ці заходи спрямовані на залучення ресурсів довгострокових інвесторів в іпотечне кредитування шляхом підвищення привабливості для інвесторів облігацій, емітованих АІЖК. Новий етап розвитку іпотечного житлового кредитування пов'язаний з активним процесом вдосконалення законодавчих засад, що регулюють діяльність різних суб'єктів ринку іпотечних житлових кредитів. Прийняття Державною Думою в кінці 2004 р. пакету законів, спрямованих на формування ринку доступного житла, створює умови для підвищення платоспроможного попиту населення на житло та житлові кредити, а також збільшення обсягів житлових кредитів та пропозиції житла на ринку.
Одним з суттєвих обмежень розвитку іпотечного житлового кредитування є відсутність у більшості регіональних банків доступу до довгострокових кредитних ресурсів. Практика показує, що, як тільки банки отримують доступ до довгострокових ресурсів для кредитування населення, вони активно приступають до освоєння цього нового для них ринку. Концепція розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів спрямована на вирішення цієї проблеми.
Доступність іпотечного кредиту для конкретного домогосподарства визначається, в першу чергу, доходами цього домогосподарства, процентними ставками по іпотечних кредитах і строком кредиту. Процентні ставки за кредитами перш за все залежать від рівня інфляції. Ці основні чинники - доходи населення і рівень інфляції - є зовнішніми по відношенню до власне системі іпотечного житлового кредитування. Іншими характеристиками іпотечного кредиту, що визначають його доступність, є величина початкового внеску і структура платежів.
З метою підвищення доступності іпотечних кредитів для населення країни необхідно:
- Реалізувати низку заходів, спрямованих на подовження можливих термінів іпотечного кредитування, що дозволить знизити розмір підлягають виплаті за кредитом періодичних платежів;
- Створити умови для зниження процентних ставок у системі іпотечного кредитування за рахунок управління ризиками і зниження транзакційних витрат у рамках загальної тенденції зниження рівня інфляції;
- Розвивати механізми, що дозволяють населенню здійснювати накопичення первинних внесків, необхідних для отримання іпотечних кредитів;
- Розвивати нові іпотечні продукти, в тому числі передбачають різні графіки погашення основного боргу та відсотків (наприклад, інструменти зі зростаючими платежами), для охоплення в якості потенційних позичальників за іпотечними кредитами окремих категорій громадян, статус яких обумовлює прогноз стабільного зростання їхніх доходів у майбутньому ( молоді сім'ї, військовослужбовці і т.д.). [6, c.35]
Російське законодавство по іпотечних цінних паперів з урахуванням прийнятих у рамках реформи зі створення ринку доступного житла змін забезпечило можливість використання банками всіх вищеописаних способів залучення коштів для іпотечного кредитування як через безпосереднє залучення ресурсів банками, так і через використання фінансових послуг операторів вторинного ринку. Загальний обсяг виданих банком кредитів завжди детермінований обов'язковими нормативами, що регулюють банківську діяльність, і можливими обсягами залучених банками коштів. Можливість продажу банківських активів (рефінансування іпотечних житлових кредитів) дозволяє банкам видавати нові кредити, що в цілому сприяє збільшенню обсягів іпотечного житлового кредитування. Купівля операторами вторинного ринку прав вимог за виданими кредитами здійснюється за рахунок випуску іпотечних цінних паперів, що забезпечують сек'юритизацію даних активів і розміщуються серед широкого кола інвесторів. Чим більш розвинений ринок таких інструментів і його інфраструктура, тим швидше можливий оборот іпотечних активів через їх рефінансування. При цьому швидкість такого обороту безпосередньо впливає на темпи нарощування банками обсягів іпотечного житлового кредитування.
Підвищенню доступності іпотечних кредитів для населення та активізації банків як первинних кредиторів буде сприяти розвиток уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів (далі - УСР ІЖК).
УСР ІЖК є важливим елементом системи іпотечного кредитування в цілому, оскільки дозволяє істотно розширити обсяг довгострокових ресурсів, залучених у сферу іпотечного житлового кредитування. Базовим елементом такої системи є уніфікація стандартів і процедур іпотечного житлового кредитування у первинних кредиторів. Уніфікація і стандартизація у цій сфері дозволяє запропонувати фінансовому ринку прозорі та надійні іпотечні цінні папери, уникнути витрат інвесторів на вивчення та перевірку кредитів, що входять до складу іпотечного покриття, і понизити необхідну прибутковість по цінних паперах. Така уніфікована система дозволяє розширити обсяги видаваних іпотечних житлових кредитів та знизити процентні ставки за цими кредитами.
Основними характеристиками створюваної УСР ІЖК повинні стати:
- Доступність для більшості банків - первинних кредиторів;
- Впровадження бізнес-стандартів умов видачі і обслуговування іпотечних житлових кредитів по всій країні;
- Висока швидкість обороту капіталу первинних кредиторів та операторів вторинного ринку;
- Низькі транзакційні витрати;
- Розвинена інфраструктура, що обслуговує учасників УСР ІЖК.
Одним з головних умов адекватного функціонування УСР ІЖК є її здатність нівелювати ризики, що виникають у зв'язку з наявними відмінностями в терміновості ресурсів, необхідних для направлення в іпотечне житлове кредитування.
Прийнятий у 2003 р. Федеральний закон «Про іпотечні цінні папери» став серйозним кроком до створення нормативних передумов для формування ринку іпотечних цінних паперів. В даний час ведеться розробка нормативних правових актів, що регулюють ринок іпотечних цінних паперів. Роль держави на цьому етапі розвитку ринку іпотечного кредитування полягає не тільки у вдосконаленні законодавчої бази, що дозволяє забезпечити надійний захист інвесторів, але і в наданні державної підтримки у вигляді прямих інвестицій і державних гарантій для забезпечення припливу довгострокових і максимально дешевих засобів приватних консервативних інвесторів в сектор іпотеки , а також для покриття додаткових ризиків, в тому числі тих, що у зв'язку з невідповідністю строків залучення ресурсів на фінансовому ринку і термінів, на які надаються іпотечні кредити.
Особливу роль у розвитку житлової іпотеки грають суб'єкти Російської Федерації і муніципалітети, особливо у великих містах. У багатьох регіонах розробляються і впроваджуються у життя різноманітні програми розвитку іпотечного житлового кредитування населення. В даний час в регіонах реалізуються три основні схеми житлового фінансування громадян:
- Видача іпотечних житлових кредитів населенню безпосередньо банками на ринкових умовах.

- Бюджетні програми житлового фінансування

- Програма АІЖК.
В умовах слабкого розвитку іпотечного житлового кредитування, у тому числі з причини нестачі довгострокових кредитних ресурсів, регіональні програми в більшості своїй орієнтовані на використання коштів регіональних і місцевих бюджетів, які надаються населенню на придбання або будівництво житла у формі пільгових житлових кредитів якої фінансової допомоги окремим категоріям громадян при поліпшенні житлових умов.
Бюджетна підтримка громадян здійснюється у вигляді:
- Субсидування процентної ставки за іпотечними кредитами, що видаються уповноваженими банками, тобто за рахунок бюджетних коштів покривається різниця між діючою в банку ринковою процентною ставкою по аналогічних кредитах і пільговою процентною ставкою;
- Надання субсидії на частину вартості житла, що купується з метою оплати початкового внеску;
- Надання кредитів (позик) на житлові цілі за рахунок коштів бюджету.
Регіональні програми реалізуються, як правило, через регіональні житлові фонди та іпотечні агенції (далі - регіональні оператори), створюються регіональними адміністраціями.
Аналіз існуючих в регіонах підходів до житлового фінансування дозволяє зробити висновок про те, що при всіх зовнішніх відмінностях їх об'єднує спроба в тій чи іншій формі використовувати кошти бюджетів для підтримки своїх житлових програм. Всі програми характеризуються малими масштабами реалізації, так як обмежені можливостями бюджетів.
Програми дають певні результати з точки зору отримання окремими родинами можливості поліпшення житлових умов, але мають і ряд негативних наслідків, серед яких слід зазначити наступні:
- Бюджетні кошти витрачаються через різні позабюджетні фонди не завжди адресним та цільовим чином;
- Субсидії громадянам у формі пільгових кредитів або субсидування процентних ставок лягають досить важким тягарем на місцеві бюджети і доходять далеко не завжди до тих груп населення, які найбільш всього потребують бюджетної підтримки;
- Комерційні банки, страхові компанії, ріелтери, оціночні фірми, що відбираються для участі в регіональних житлових програмах, що не грають скільки-небудь активної ролі суб'єктів ринку, а лише виступають уповноваженими посередниками при наданні кредитів (позик) та їх обслуговування;
- В умовах свідомо занижених процентних ставок за кредитами (позиками) неможливо залучити кошти інституціональних і приватних інвесторів для рефінансування на ринкових умовах, що обмежує масштаби регіональних житлових програм.
Враховуючи регіональне втручання із субсидування процентних ставок, регіональні банки займають інертну, вичікувальну позицію, не бажаючи вкладати залучені ресурси в іпотечне житлове кредитування, вважаючи за краще перекладати можливі ризики на регіональні іпотечні агентства і житлові фонди, створювані на бюджетні кошти.
У міру розширення масштабів іпотечного житлового кредитування і попиту на іпотечні житлові кредити регіони починають переходити до ринкових форм залучення коштів у сферу іпотечного житлового кредитування. Перспективи подальшого розвитку та розширення іпотечних житлових програм у більшості регіонів пов'язана з формуванням ринкової системи іпотечного житлового кредитування, створенням вторинного ринку іпотечних кредитів.
В даний час АІЖК реалізує програму іпотечного житлового кредитування, засновану на взаємодії з регіональними адміністраціями та регіональними операторами. Пропонована АІЖК схема передбачає, що банки, що надають іпотечні житлові кредити населенню, взаємодіють з регіональними операторами, а останні з АІЖК. Ризики за даною програмою в основному лягають на АІЖК і регіональних операторів:
- Кредитний ризик лежить значною мірою на регіональному операторі, тому що при неповерненні кредиту регіональний оператор зобов'язаний викупити у АІЖК кредит, при цьому додатковою гарантією виступають гарантії регіональних влад; причому згодом, після реалізації майна, що знаходиться в іпотеці, ймовірні збитки діляться в рівних частках між АІЖК і регіональними операторами;
- Ризик ліквідності в даній схемі мінімізується, тому що кредити, видані банками, рефінансуються АІЖК через регіональних операторів;
- Ризик процентної ставки в основному лежить на АІЖК і частково на інвесторах, завдяки випуску цінних паперів, забезпечених державною гарантією;
- Ризик дострокового погашення - на АІЖК; він частково управляється шляхом встановлення стандартів кредитування мораторію на дострокові платежі за кредитом терміном на 6 місяців. [35]
Стримуючим фактором збільшення обсягів іпотечного житлового кредитування в регіонах за програмою АІЖК є обмежені можливості АІЖК з рефінансування кредитів. При цьому регіони і регіональні банки поки, на жаль, не націлені на формування власних програм рефінансування з метою розширення можливостей для залучення ринкових ресурсів довгострокових інвесторів у сферу іпотечного житлового кредитування.
З метою подальшого розвитку первинного ринку іпотечних кредитів у Росії необхідно:
- Здійснювати заходи для максимального розширення кола первинних кредиторів, які використовують стандарти АІЖК;
- Сприяти розвитку депозитарного обліку заставних, андеррайтингу та сервісного обслуговування виданих іпотечних кредитів як самостійних спеціалізованих видів діяльності та формуванню діють на основі ринкового ціноутворення інститутів, що спеціалізуються на цих видах діяльності;
- Здійснювати заходи щодо збереження частини кредитного ризику по рефінансованим іпотечними кредитами на первинних кредиторів;
- Передбачити заходи, спрямовані на створення умов для переважного в порівнянні з іншими кредитами розповсюдження серед учасників ринку іпотечних кредитів, що видаються за стандартами АІЖК; нарощувати обсяги діяльності з навчання персоналу первинних кредиторів та популяризації стандартів АІЖК;
- Сприяти створенню умов, які забезпечують доступність інфраструктури регіональної мережі АІЖК будь первинному кредитору;
- Розробити нормативну базу, яка регламентує розкриття органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним інформації про зареєстровані права застави житлової нерухомості, включаючи інформацію про кількість іпотечних угод у цілому і їх кількості, оформленому на основі стандартів АІЖК, а також інформації про неналежне виконання зобов'язань і випадках звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним операціях в цілому і по угодах, укладених за стандартами АІЖК.
Вторинний ринок іпотечних кредитів припускає рефінансування (викуп) таких кредитів у банків або інших первинних кредиторів та їх подальше вторинний обіг у вигляді цінних паперів, забезпечених правами по іпотечних кредитах.
Доступні більшості банків короткострокові і відносно дорогі рублеві запозичення не дозволяють їм запропонувати населенню конкурентоспроможні та доступні умови кредитування. Особливо це стосується діяльності регіональних банків, які реалізують іпотечні житлові програми, тільки якщо є можливість швидко продати (рефінансувати) виданий іпотечний кредит на вторинному ринку.
В даний час джерелом фінансування викупу АІЖК іпотечних кредитів є кошти від розміщення облігаційних позик, забезпечених державними гарантіями. Саме державні гарантії дозволяють в поточних ринкових умовах залучати кошти на тривалий термін (5 - 6 років) і направляти їх у регіони для забезпечення можливості видачі довгострокових іпотечних кредитів.
Вторинне звернення іпотечних житлових кредитів в Росії знаходиться на початковому етапі. У першу чергу, це обумовлено індивідуальністю кожного виданого кредиту. Тільки однорідні кредити, видані за уніфікованими стандартами і об'єднані в пули у відповідності з визначеними критеріями терміну, обсягу та інших параметрів, а також диверсифіковані з метою зниження ризику щодо регіонального та іншими ознаками, можуть мати інвестиційний попит.
Також одним з важливих факторів, пов'язаних у тому числі із собівартістю організації угод на вторинному ринку іпотечних кредитів, є обсяг пулів кредитів, пропонованих інвесторам для покупки. Окремі, особливо невеликі регіональні банки, які реалізують програми іпотечного житлового кредитування, просто не мають достатнього оборотного капіталу для формування пулів іпотечних кредитів, за розміром достатніх для продажу на вторинному ринку у формі іпотечних цінних паперів.
Для більшості регіональних російських банків, що реалізують програми іпотечного житлового кредитування, АІЖК є і повинно залишитися структурою, що забезпечує ліквідність виданих стандартних іпотечних кредитів шляхом підтримання постійної оферти на їх викуп, тим самим створюючи умови для доступу будь-якого первинного кредитора до УСР ІЖК.
АІЖК у своїй діяльності на вторинному ринку з викупу іпотечних кредитів має використовувати механізм ринкового ціноутворення, основними складовими якого є вартість залучуваного фінансування плюс маржа, що покриває витрати в системі, яка із зростанням обсягів стандартних кредитів і розвитком інфраструктури ринку буде планомірно знижуватися.
Для забезпечення функціонування вторинного ринку в регіонах і підтримки можливості рефінансування іпотечних кредитів шляхом надання ліквідності банкам - первинним кредиторам АІЖК потрібно мати можливість вийти на фінансовий ринок і залучити необхідне фінансування з урахуванням ринкової кон'юнктури. Така можливість має бути забезпечена розвитком ринку іпотечних цінних паперів, наданням субсидіарної відповідальності держави за певними зобов'язаннями АІЖК, а також максимальним скороченням термінів виходу АІЖК на ринок запозичень (забезпечення можливості вторинного обігу цінних паперів, що розміщуються серед кваліфікованих інвесторів, до реєстрації звіту про підсумки випуску та т.д.).
У своїй діяльності АІЖК покликане сприяти створенню умов для швидкого появи на вторинному ринку іпотечних кредитів інших, приватних, операторів, самостійно формують іпотечне покриття і випускають іпотечні цінні папери, що діють на основі ринкового ціноутворення, які не є при цьому банками з державною участю і не спираються у своєї діяльності на будь-які інші форми державної підтримки.
З метою подальшого розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів необхідно:
- На період до становлення інших конкурентоспроможних операторів вторинного ринку іпотечних житлових кредитів нарощувати обсяги рефінансування у формі викупу АІЖК іпотечних кредитів через використання власних коштів і позикових коштів.;
- Внести зміни до Правил надання державних гарантій Російської Федерації по запозиченнях відкритого акціонерного товариства «Агентство з іпотечного житлового кредитування», затверджені постановою Уряду Російської Федерації від 25 серпня 2001 р. № 628, в частині забезпечення можливості спрямовувати кошти, отримані від розміщення облігацій АІЖК, гарантованих Російською Федерацією, на придбання іпотечних позик, викуп власних облігацій, викуп іпотечних цінних паперів російських емітентів, а також на погашення наданих АІЖК кредитів і позик;
- Максимально сприяти збільшенню числа операторів УСР ІЖК, що діють на основі ринкового ціноутворення, що не користуються державною підтримкою, які здійснюють викуп прав вимог за стандартними іпотечними житловими кредитами (рефінансування іпотечних кредитів) і формування на їх основі іпотечного покриття для іпотечних цінних паперів;
- Забезпечити доступність входження в УСР ІЖК будь-якого оператора шляхом створення недискримінаційних умов для такого входження, надання йому методичного сприяння з боку АІЖК, включаючи розкриття АІЖК наявної статистичної інформації по рефінансованим АІЖК іпотечними кредитами, виданими та обслуговуються за стандартами АІЖК;
- Сприяти формуванню «синдикатів» з числа сторонніх інвесторів, первинних кредиторів, інвестиційних інститутів власності та інших осіб, утворених для цілей об'єднання капіталу для нарощування обсягів викупу іпотечних кредитів і формування в короткі терміни іпотечного покриття, службовця забезпеченням для випуску іпотечних цінних паперів;
- Здійснити комплекс заходів зі створення системи навчання фахівців майбутніх приватних операторів УСР ІЖК на базі провідних вищих навчальних закладів країни з урахуванням досвіду, накопиченого АІЖК. [19, c.87].

ВИСНОВОК
Іпотечне кредитування на сьогодні є самим перспективним видом кредитування. Розвиток системи іпотечного кредитування - це одне з пріоритетних напрямів сучасної житлової політики.
Головною метою розвитку довгострокового іпотечного кредитування є забезпечення житлом російських громадян із середніми доходами і збільшення попиту населення на житло.
Система довгострокового іпотечного кредитування в Росії повинна в першу чергу спиратися на міжнародний досвід розвитку іпотечного кредитування, враховувати макроекономічні умови (характерні для перехідної економіки), високу інфляцію, обмежену платоспроможність населення.
В даний час в Республіці Бурятія отримати іпотечний кредит в Ощадбанку можуть громадяни Російської Федерації, у віці від 18 до 70 років бажаючі придбати, побудувати, реконструювати квартиру, житловий будинок, а також придбати земельну ділянку, розташовану на території РФ або прийняти участь в пайовому фінансуванні об'єктів нерухомості за договором інвестування. Термін розгляду документів на видачу кредиту не більше 18 робочих днів з моменту подання позичальником повного пакета документів. Максимальна сума кредиту залежить від платоспроможності позичальника або сукупного доходу сім'ї і представленого забезпечення, але не може перевищувати 70% покупної чи кошторисної вартості об'єкта нерухомості за умови обов'язкового вкладення позичальником власних коштів у розмірі не менше 30% його вартості. Термін кредиту до 20 років. Кредити надаються як готівкою, так і в безготівковому порядку шляхом нарахування суми кредиту на:
- Рахунок позичальника за вкладом «до запитання»;
- Рахунок банківської карти.
Погашення кредиту здійснюється щомісяця рівними частками з одночасною сплатою відсотків за користування кредиту. По кредитах на будівництво і реконструкцію об'єктів нерухомості за бажанням позичальника може бути надана відстрочка в погашенні кредиту на період його освоєння, але не більше ніж на 2 роки.
Також за іпотечними схемами, але в індивідуальному порядку в Республіці Бурятія працюють банки: Росбанк, БайкалБанк, Банк Москви.
Потрібно відзначити, що в Селенгинськом ОСБ № 2434 нерозвиненість банківського сектора іпотечного кредитування пояснюється рядом причин.
По - перше, в м. Гусиноозерск недостатньо високий рівень життя, для того, щоб іпотечним кредитуванням стало користуватися значна частина населення.
По - друге, нестабільна економіка Росії не дає можливості Ощадбанку великомасштабно вкладати свої активи в довгострокові іпотечні проекти. Також існує проблема залучення кредитних ресурсів для довгострокового іпотечного кредитування.
По - третє, іпотечне кредитування вимагає від персоналу банку високої кваліфікації, спеціальних знань і практичних навичок, а також створення відповідних структурних підрозділів. У зв'язку з цим можна відзначити, що дані операції не приносять бажаного прибутку, тому що занадто великі витрати.
Разом з тим, поряд з несприятливими для розвитку довгострокового житлового іпотечного кредитування чинниками у розглянутий період намітився ряд позитивних тенденцій.
По-перше, проблема розвитку житлової іпотеки стала знаходити все більше відображення в різного роду програмних документах як на федеральному, так і на регіональному рівні (прийняття Урядом Російської Федерації Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування, в якій намічені конкретні напрямки вдосконалення законодавчої та нормативної бази та на федеральному рівні, і на рівні суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень).
По-друге, незважаючи на кризу, що вразила банківську систему, а почасти завдяки йому відбулося активніше залучення банків в операції з кредитування реального сектора економіки, включаючи населення. Практика показує, що як тільки банки отримують доступ до довгострокових ресурсів для кредитування населення, вони активно приступають до освоєння цього нового для них ринку.
По-третє, відбувається процес вдосконалення правових і нормативних засад, що регулюють діяльність різних суб'єктів іпотечного ринку на регіональному рівні.
Сучасна російська практика іпотечного кредитування вимагає свого вдосконалення, як з точки зору розширення об'єктів кредитування, так і диференціації умов надання позик.
Необхідно розвивати комплексне банківське обслуговування населення. Розширювати кредитні взаємини з населенням. Макроекономічна стабілізація в цілому і подолання інфляції, зокрема, також дозволяє населенню ширше використовувати іпотечні кредити для вирішення життєво важливих проблем. Все це вказує на необхідність подальшого розвитку і вдосконалення іпотечного житлового кредитування.

список використаних ДЖЕРЕЛ ІНФОРМАЦІЇ
1. Цивільний кодекс Російської Федерації.
2. Про Центральний банк Російської Федерації (Банку Росії): Федеральний закон РФ від 27.06.2002 № 86-ФЗ / / Консультант Плюс. Версія Проф.: Довід. - Прав система
3. Федеральний закон про банки і банківську діяльність (в ред. Федеральних законів від 03.02.1996 № 17-ФЗ, від 31.07.1998 № 151-ФЗ, від 05.07.1999 № 126-ФЗ, від 08.07.1999 № 136-ФЗ, від 19.06.2001 № 82-ФЗ, від 07.08.2001 № 121-ФЗ, від 21.03.2002 № 31-Ф від 30.06.2003 № 86-ФЗ, від 08.12.2003 № 169-ФЗ, із змінами, внесеними Постановою Конституційного Суду РФ від 23.02.1999 № 4-П, Федеральним законом від 08.07.1999 № 144-ФЗ) / / Вісник Банку Росії. 2003. № 86. с.3-10
4. Про іпотеку (заставу нерухомості): Федеральний закон РФ від 16.07.1998 № 102 (в ред. Федеральних законів від 09.11.2001 № 143-ФЗ, від 11.02.2002 № 18-ФЗ, від 24.12.2002 № 179-ФЗ, від 05.02.2004 № 1-ФЗ, від 29.06.2004 № 58-ФЗ)
5. Про іпотечні цінні папери: Федеральний закон РФ від 11.11.2003 № 152
6. Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, затверджена Постановою Уряду Російської Федерації від 11.01.2000 р. № 28
7. Боярська Є.Ю. Укладення кредитного договору - трудомісткий процес / / Банківське кредитування, 2005, № 1, - с. 18-32
8. Банківська справа / під ред. проф. Лаврушина О.І. - М.: Фінанси і статистика, 2002.
9. Букатов В.І., Головін Ю.В., Львів Ю.І. Банки та банківські операції в Росії. - М.: Фінанси і статистика, 2001.
10. Веремейкіна В.Д. Місце іпотечного кредиту в системі кредитних відносин (зарубіжний і російський досвід організації) / / Банківські послуги., 2001, № 5, - з 4 - 9
11. Гришаєв С.П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». - М.: МАУП, 2004.
12. Ісеев Р. Сек'юритизація іпотечних кредитів: економіка угоди / / Ринок цінних паперів, 2004, № 12, - с.12-23
13. Ісеев Р. Проблеми сек'юритизації на сучасному етапі / / Ринок цінних паперів, 2004, № 10, - с.15-20
14. Коркін В.М. Позичковий ринок Росії. - М.: Іспит, 2003.
15. Крисін А. Іпотека - вирішити проблеми можна тільки разом / / Банківська справа в Москві, 2004, № 3, - с.8-15
16. Косарєва Н. Житловий пакет: проблеми і прогнози / / Нерухомість та іпотека, 2005, № 1, - с. 14-19
17. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Є.В. Основи організації іпотечного кредитування: Навчальний посібник. - М.: Вища Школа, 2003.
18. Коган Ю.І. Кредитування в системі джерел фінансування житлового будівництва: структурний аналіз / / Банківські послуги, 2002, № 3, - с. 14 - 18
19. Крутов А. Проблеми взаємодії учасників ринку іпотечного кредитування - перешкода для розвитку масової іпотеки в Росії / / Відкрита економіка, 2005, № 4, - с.85 -96
20. Меркулов В.В. Світовий досвід іпотечного житлового кредитування та перспективи його використання в Україні. - М.: Юридичний центр Прес, 2003.
21. Нахамкін М. Особливості національного кредиту / / Банківська справа в Москві, 2005, № 1, - с. 33-40
22. Пастухова Н. Основні моделі рефінансування довгострокових житлових іпотечних кредитів / / Нерухомість та іпотека, 2004, № 12,-с. 35-43
23. Разумова І.А. Іпотечне кредитування. - СПб.: Питер, 2005.
24. Розвиток національних систем іпотечного кредитування / / Фінансовий директор, 2004, № 5, - с. 15-24
25. Семибратова О.М. Банківська справа: уч-к для поч. проф. освіти. -М.: Вид. центр «Академія», 2003.
26. Саннікова Т.А. Розвиток іпотечного кредитування в Росії / / Банківський огляд., 2003, № 3, - с. 16-24
27. Смирнов В.В., Лукіна З.П. Іпотечне житлове кредитування. - М.: Видавничий дім «Аудитор», 2004.
28. Трускова О. Іпотека: біг з перешкодами / / Фінанс, 2005, № 17 (107), - с. 3-8
29. Тавас А. М., Еріашвілі Н. Д. Банківська справа. Підручник. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
30. Тавас А.М. Банківська справа: базові операції для клієнтів. - М.: Фінанси і статистика, 2005.
31. Ясеновець І., Стругацький І. Кредитний рейтинг іпотечних цінних паперів / / Ринок цінних паперів, 2004, № 3, - с. 45-49
32. Баскаев К. Безкоштовного житла не буває / / Економіка і життя .- 2000. - № 7. - С. 29.
33. Бубнова К. Страхування права власності на нерухомість / / Ріелтер. - 1998. - № 2. -С.15-21.
34. Ваксман С.А., Воробйова О.Е. Іпотечне кредитування і його учасники ринку житла США.-Єкатеринбург: Урал. Гос.Екон.Ун-т, 1998.-97с.
35. Верганова Є.В., Горбунова І.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.М. Аналіз переваг і недоліків схем іпотечного кредитування / / Економіка та підприємництво в будівництві (випуск 6) / Відп. ред А.І. Щербаков. - К.: НГАСУ, 2000. - С.45-47.
36. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Нерухомість: Реєстрація прав та угод, іпотечне кредитування. У схемах. - М.: «Філін», 1999. - 144
37. Єльцов МІ. Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії / / Фінансові проблеми РФ та шляхи їх вирішення: теорія і практика. Матеріали Міжнародної науково-практичної конференції. - СПб.: Нестор, 2000. - С.65 - 66 ..
38. Жуков І.В., Щербаков О.І. Іпотечне кредитування витрат на придбання і будівництво житла / / Економіка та підприємництво в будівництві (випуск 4): Зб. навчи. тр. / Відп. ред. А.І. Щербаков. - К.: НГАСУ, 1998.-С. 98 - 101.
39. Завидів Б.Д. Коментар до федерального закону Російської Федерації «Про іпотеку (заставі нерухомості)». - М.: Видавництво «ПРІОР», 1998. - 160 с.
40. Золоторьов І.І., Горбунова І.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.М. Інвестиції у житлове будівництво / / Економіка та підприємництво в будівництві: Зб. навчи, тр. (Випуск 6) / Відп. ред. А.І. Щербаков. - К.: НГАСУ, 2000. - С.45 -47.
41. Золотарьов І.І., Івасенко А.Г., Соколов В.М. Розвиток системи довгострокового житлового кредитування населення в Росії - найважливіша соціально-економічне завдання стабілізації суспільства / / Прогнозування розвитку регіонального будівельного комплексу. - К.: НГАСУ, 1998. - С. 43 - 46.
42. Іванов В. В. Всі про іпотеку. - М.: МТ-Прес, 2000
43. Івасенко А.Г., Казаржевская BC, Зикова О.С., Казаржевская Є.С., Соколов В.М. Особливості іпотечного кредитування в Сибіру / / Збірник матеріалів міжкафедрального науково-методичного семінару «Сучасні проблеми економіки та менеджменту». - К.: СМДА, 2000. - С. 166-172.
44. Івасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.М. Іпотечне кредитування: аналіз і перспективи / / Збірник матеріалів міжкафедрального науково-методичного семінару «Сучасні проблеми економіки та менеджменту». - К.: СМДА, 2000. - С. 173-179 ..
45. Івасенко А.Г., Михайлова О.М., Соколов В.М. Про схему проведення іпотечного кредитування в Росії / / Проблеми сучасної економіки та педагогіки: 56-я науково-технічна конференція професорсько-викладацького складу НГАСУ. -Новосибірськ: НГАСУ, 1999. - С. 13-14.
46. Івасенко А.Г., Опольська Н.В., Соколов В.М. Джерела фінансування житлового будівництва в Росії: Пошук оптимального варіанта / / СХІД-СИБІР-ЗАХІД. Всеросійський економічний форум. Сибір ": ЕКСПОРТ-ІМПОРТ. Міжнародна промислова виставка. Тези доповідей. / Новосибірськ: СМДА, 1999. - 72 с.
Позитивним у цій схемі є наступне. Знаходження квартири у власності пов'язаної ріелторської фірми гарантує, що в разі необхідності її реалізації квартира буде вільна від зобов'язань і не впаде в ціні. Продаж квартири може бути здійснена порівняно швидко. Ризик визнання угоди купівлі-продажу недійсною за позовом позичальника незначний, тому що угода реально спрямована на створення відповідних їй правових наслідків, а використання векселя як засобу платежу широко застосовується в цивільному обороті. Цей ризик буде знижений, якщо ціна продажу квартири позичальником ріелтору буде наближена до ринкової.
3. Схема іпотечного кредитування, розроблена Центральним Банком Росії, через випуск банками іпотечних облігацій.
Дана схема полягає в наступному:
1. Клієнт бере в банку іпотечний кредит і закладає нерухомість з оформленням застави, яка переходить до банку;
2. Банк випускає іпотечні облігації, які працюють на вторинному ринку (для цього необхідно жорстко закріпити за іпотечними облігаціями заставне забезпечення нерухомістю, при продажу облігації права на заставу повинні будуть переходити до нового власника автоматично);
3. На виручені від реалізації облігації кошти банк може видати черговий іпотечний кредит і т.д.;
4. Клієнт гасить кредит банку, а банк гасить відповідну облігацію її нинішньому власникові.
Іпотечні облігації, у разі банкрутства банку-емітента, не будуть включатися в конкурсну масу і нерухомість переходить у власність інвесторів (нинішніх володарів облігацій), або її господареві при повному погашенні ним облігації. [17, c.36]
1.2 Сутність і основні елементи системи іпотечного житлового кредитування
Формування системи іпотечного житлового кредитування - одне із пріоритетних напрямів сучасної державної житлової політики.
Виключним властивістю іпотеки і кращою гарантією забезпеченості кредиту є право кредитора розпорядитися на свій розсуд нерухомістю позичальника в разі невиконання ним зобов'язань з повернення позик.
Саме ця перевага іпотечного кредиту відрізняє його від інших видів довгострокового кредиту. Іпотечний порядок, що забезпечує збереження закладеного майна і стабільність його ціни, створює банку-кредитору економічну базу для довгострокового відволікання кредитних ресурсів без грунтовних побоювань повернення позик позичальниками.
У країнах з розвиненими ринковими відносинами практикуються різноманітні види іпотечних кредитів. Вони можуть бути класифіковані за різними ознаками:
- За об'єктом кредитування;
- За способом забезпечення гарантії повернення позик;
- За характером ринку використання іпотечних облігацій;
- По суб'єкту кредитування [15].
У залежності від об'єкта кредитування іпотечні кредити поділяються на позики, наприклад, для придбання земельних ділянок, під нежитлові будівлі несільськогосподарського призначення та ін
За способом забезпечення гарантії повернення кредити класифікуються в залежності від ступеня забезпечення їх страхування та його організації. Так, у США різняться кредити із заставними листами - застрахованими Федеральної житлової адміністрацією, застрахованими Управлінням у справах ветеранів, не застрахованими.
Залежно від характеру ринку використання іпотечних облігацій розрізняються іпотечні листи первинного і вторинного ринків.
Залежно від суб'єкта кредитування іпотечні позики на будівництво житла можуть підрозділятися на кредити, надані безпосередньо його майбутньому власнику, і на позики, що видаються підрядником. Останні практикуються в тих випадках, коли остаточний власник будівлі в період будівельно-монтажних робіт ще невідомий; якщо він не може фінансувати проект самостійно або зацікавлений тільки в отриманні готового об'єкта.
Найбільшою мірою іпотека розвинена в США, Канаді, Великобританії, Франції, Швеції. Завдяки банківської іпотеці державний і кооперативний капітал встановлює свій контроль над значною частиною земельного фонду. У той же час іпотека є одним з основних каналів надходження капіталовкладень у сільськогосподарське виробництво та інші галузі економіки. Вона дозволяє підприємцеві збільшити частку продуктивно використовуваного вільного капіталу, землевласникам - фінансувати купівлю додаткових великих ділянок землі при високому рівні цін на неї [13].
Кредит по іпотеці є самим довгостроковим: позики видаються на 15-40 і більше років, що обумовлює порівняно низькі річні відсотки (1-5). Іпотечні позики мають цільовий характер (на купівлю землі, устаткування, на меліорацію, будівництво і т. д.) і надаються з розстрочкою платежів різної періодичності (щомісячної, квартальної, щорічної) при фіксованому відсотку за непогашену частину заборгованості.
Система іпотечного житлового кредитування, як будь-яка інша система, являє собою ряд взаємозалежних елементів. Елементів системи іпотечного житлового кредитування, на мій погляд можна вважати: суб'єкти іпотечного житлового кредитування; об'єкти іпотечного житлового кредитування, забезпечення іпотечного житлового кредитування; організаційно - економічну основу іпотечного житлового кредитування [15].
Таким чином, систему іпотечного житлового кредитування можна визначити як комплекс взаємопов'язаних суб'єктів, об'єктів та забезпечення іпотечних житлових кредитів, що взаємодіють між собою на єдиній організаційно - економічній основі.
Одним з основних елементів системи іпотечного житлового кредитування є її суб'єкти. До суб'єктів іпотечного житлового кредитування можна віднести:
- Позичальник;
- Кредитор;
- Іпотечне Агентство;
- Інвестори;
- Ріелтерські компанії;
- Оціночна компанія;
- Страхова компанія;
- Державний реєстратор;
- Нотаріус;
- Паспортні служби;
- Органи опіки та піклування.
Як видно, на ринку іпотечних житлових кредитів діє доста точно велику кількість учасників. Таке число приватників ринку є однією з особливостей іпотечного житлового кредитування, яка обумовлена ​​специфікою забезпечення, що надається за кредитами.
Визначальним ланкою ринку іпотечних житлових кредитів є об'єкт кредитування - один з фундаментальних елементів системи іпотечного житлового кредитування. Об'єктами іпотечного кредитування можуть бути тільки придбання і облаштування землі під житлове будівництво; будівництво та реконструкція житла, придбання житла.
У залежності від об'єкта кредитування іпотечні житлові кредити можуть бути трьох видів: кредити на придбання житла, кредити на придбання землі під житлове будівництво, кредити на будівництво і реконструкцію житла.
Невід'ємним елементом системи іпотечного житлового кредитування є забезпечення кредиту.
Згідно з прийнятим в міжнародній практиці поділу кредитів за критерієм забезпеченості іпотечні житлові кредити завжди відносяться до групи забезпечених кредитів.
Іпотечні кредити завжди забезпечуються заставою нерухомості - іпотекою, іпотечні житлові кредити - запорукою житлової нерухомості. Основним і найчастіше єдиним забезпеченням при даній формі кредитування є застава житлового приміщення, що здобувається на кредитні кошти.
Суб'єкти кредитування, об'єкт кредитування та забезпечення є фундаментальними елементами сучасної системи іпотечного житлового кредитування. З огляду на їх важливістю до них пред'являються деякі вимоги, відповідно до яких кредитування здійснюється на певних умовах. Так позичальник, як суб'єкт іпотечного житлового кредитування, щоб отримати кредит, повинен володіти достатньою кредитоспроможністю - не кожен, хто звернувся за кредитом, стає позичальником. У той же час не кожен банк може надавати іпотечні житлові кредити, а тільки той, який має в своєму розпорядженні достатніми довгостроковими кредитними ресурсами і необхідними кадрами і т. д.
До об'єкту іпотечного житлового кредитування також ставиться вимога - це має бути придбання житла у власність (не оренда тощо). Забезпечення за іпотечним житловим кредитом має відповідати вимогам якості та повноти. Дотримання вимог до фундаментальних елементів є одним з умов кредитування.
До принципів кредитування, у тому числі і іпотечного житлового, відносяться: повернення, терміновість кредитування; цільовий характер, забезпеченість, кредиту; платність банківських позик, диференційований характер кредитування. Розглянемо докладніше кожен з даних принципів.
Для ринку іпотечного кредитування властиві ряд ризиків:
- Ризик зміни процентних ставок;
- Ринковий ризик;
- Ризик зміни валютного курсу;
- Ризик неплатежу;
- Ризик ліквідності;
- Ризик втрати працездатності;
- Ризик дострокового погашення кредиту;
- Майнові ризики.
Крім фундаментальних елементів в систему іпотечного житлового кредитування входить організаційно-економічна основа, яка включає в себе етапи кредитування, як певну послідовність обов'язкових процедур, а також саму технологію кредитного процесу, тобто кредитна документацію, порядок видачі та погашення позики, а також процедуру контролю в процесі обслуговування кредиту.
Серед етапів іпотечного кредитування умовно можна виділити кілька основних: попередня кваліфікація клієнта (пояснення умов кредитування); збір та обробка інформації про потенційного позичальника; оцінка ймовірності погашення кредиту та оцінка ризиків банку; прийняття рішення по кредиту висновок кредитної угоди; обслуговування кредиту.
Розгляд економічних засад системи іпотечного житлового кредитування дає можливість, виділити наступні її особливості: система має розширений склад суб'єктів (учасників ринку); об'єктом є придбання житла: іпотечні житлові кредити завжди забезпечені житловою нерухомістю; іпотечне житлове кредитування вимагає виконання ряду специфічних умов - розмір початкового внеску, частка платежів по кредиту в доході позичальника і т.п.
1.3 Розвиток і функціонування системи іпотечного кредитування в Росії
Завдяки іпотеці (у країнах, де вона придбала стійке і авторитетне значення) банківський, державний і кооперативний капітал встановлює свій контроль над значною частиною земельного фонду. Одночасно іпотека служить важливим каналом надходження капітальних вкладень у різні галузі економіки.
У широкому сенсі слово «іпотека» означає юридично-правову систему, що включає порядок визначення стану володіння нерухомістю і боргів по ньому послідовно на кожен конкретний момент. У цьому сенсі іпотека порівнянна з математичною системою координат [12].
Іпотечне кредитування було першим на Русі видом кредитування. Вже в XIII-XIV ст. одночасно з правом приватної власності на землю в Росії виник заклад, але довгий час він існував фактично без законодавчого оформлення.
У 1754 р. були створені перші кредитні установи: для дворянства - Санкт-Петербурзькі та Московські контори Державного банку при Сенаті і Сенатській Конторі, для купців - у Петербурзькому порту і Коммерцколлегіі. Банки кредитували дворянство і купецтво під заставу маєтків. У 1786 р. ці банки були реорганізовані в «Державний позиковий банк».
У 1786 році за позикового банку була утворена Страхова експедиція - перше страхове установа в Росії. Маніфест передбачав страхування кам'яних будинків, прийнятих у заставу при здійсненні кредитних операцій. Процедура оформлення договору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса, невід'ємною частиною якого був архітектурний план об'єкта застави, переданого під забезпечення позики до Державного Позиковий банк.
У Російській Імперії 1 січня 1835 був введений Звід законів цивільних (автор М. Сперанський), де заставне право було детально регламентовано. Заставу в Росії в цей час існував в наступних видах (при цьому саме поняття «заставу» відносилося тільки до нерухомого майна): зі скарбницею; між приватними особами.
Існував і третій вид застави, представлений в статутах установ кредитного та громадського піклування. З 1842 р. в Санкт-Петербурзі та Москві при збережених скарбниця почали відкривати перші ощадні каси.
Іпотечне кредитування ставало дуже поширеним. Наприклад, у 1867 р. було видано кредитів на суму 99,6 млн. руб., В 1874г. - 294,9 млн. руб., В 1877г. - 415 млн. руб. Зростання кредитних інститутів призвів до жорсткої конкуренції. У зв'язку з цим Уряд в 1872 р. прийняло заходи, що обмежують утворення нових державних заставних інститутів протягом 20 років. Зрослі неплатежі поміщиків і дворян по позиках у державні банки і розвиток нових ринкових інститутів різко змінили подальшу кредитно-фінансову політику держави.
На російському законодавству того часу на одній території не могли діяти одночасно більше двох земельних банків, щоб не створювати один одному непотрібної конкуренції. В Москві працювало 8 основних державних банків. «Московський земельний банк» на підтримку іпотеки в 1891 році організовує московське домоволодільницьке суспільство, на яке покладають спеціальні функції контролю за нерухомістю. У випадку «несправності» боржника його володіння переходять у власність цього суспільства. З 1912 р. основним координатором по іпотеці стає «Московський народний банк».
До 1917 року в Росії існувала розвинена кредитно-банківська система довгострокового кредитування, яка мала хорошу законодавче забезпечення і була блискуче організована. [26, c.20]
У фінансовий обіг широко залучалися іпотечні цінні папери: закладні листи, різні зобов'язання, векселі, сертифікати, а також безпосередньо заставні. Довгострокове фінансування нерухомості сприяло бурхливому розвитку економіки, промисловості, сільського та міського господарства. Росія з розвитку кредитно-фінансової системи не поступалася Західній Європі, більше того, за обсягами цінних паперів, забезпечених іпотечними зобов'язаннями, що обертаються на європейських ринках, Росія превалювала над усією Європою.
Специфічний російський досвід довгострокового кредитування, і, зокрема, під заставу землі, різноманітність кредитно-інвестиційних технологій та інфраструктури в області застави нерухомості безсумнівно відіграли величезну роль у розвитку як американської, так і європейської іпотек, послужили базою для створення нових інвестиційних і іпотечних інструментів.
Після жовтневої революції іпотечні кредитні організації в Росії були повністю ліквідовані разом з правами приватної власності.
У дореформений період російська система житлового фінансування відповідала проведеної житлової політики і полягала в централізованому розподілі бюджетних ресурсів для будівництва державного житла та його безкоштовне надання громадянам, які стоять в черзі на поліпшення житлових умов. У 1987 році частка державних капітальних вкладень у житлове будівництво становила понад 80%, а кошти населення - лише 14,6% (включаючи кошти індивідуальних забудовників та членів житлово-будівельних кооперативів).
До початку економічних реформ в Росії був відсутній ринковий механізм, що припускає самостійну участь населення у вирішенні житлової проблеми. Вільний ринок житла практично відсутній, довгострокові кредити населенню становили незначну частку в загальному обсязі фінансування житла і надавалися в основному індивідуальним забудовникам, житлово-будівельним і житловим кооперативам на будівництво нового, а не на купівлю готового житла.
Для іпотечного кредитування в Росії характерні наступні проблеми:
1. Терміни кредитування. За своєю логікою кредит на придбання житла має бути довгостроковим, на 10-15 років, як це було прийнято у світовій практиці. Проте реальні терміни наданих кредитів більшістю вітчизняних банків складають 3-4 роки (незважаючи на те, що в рекламних матеріалах декларується термін до 10 років).
2. Відсутність ресурсної бази. Для того, щоб зробити довгострокове кредитування масовим продуктом кредитної організації і в той же час дотримати всіх вимог ліквідності, банк повинен привернути грошові кошти на такий же тривалий термін. Сьогодні це зробити практично неможливо. Єдиний вихід в даному випадку - залучення цільового фінансування від іноземних фондів (наприклад, Американський інвестиційний фонд або кошти місцевих бюджетів).
3. Труднощі оцінки кредитоспроможності позичальника. Як відомо, оцінка платоспроможності фізичної особи базується на зіставленні доходів (заробітної плати, дивідендів, орендних платежів тощо) та витрат (на харчування, одяг, оплату квартири, відпочинок, виплати за іншими кредитами тощо). Проте підтвердити величину зарплати - основного джерела доходів - можуть не всі громадяни. Це, в основному, співробітники інофірм і держбюджетних організацій. Головна ж цільова група - співробітники російських комерційних структур - отримують заробітну плату за страховими, кредитними схемами або просто готівкою грошовими коштами і не можуть уявити офіційної довідки, що підтверджує реальну її величину.
4. Валюта кредитування. В даний час вартість квадратного метра житла фіксується в доларах США. Банки воліють видавати кредити також в іноземній валюті, у той час як у більшості населення заробітна плата встановлена ​​і виплачується в рублях. У даній ситуації як банки, так і громадяни побоюються повторення ситуації 1998 року, коли зарплата за 3 місяці зменшилася у валютному еквіваленті в 4 рази, що спричинило за собою різке зростання неповернення кредитів.
5. Неадаптированность ряду іпотечних програм, що фінансуються закордонними інвесторами, до російських умов. Наприклад, програма іпотечного кредитування російських банків спільно з Американським інвестиційним фондом занадто «ідеальна» для вітчизняного ринку в сучасних умовах. Кредит може отримати лише той, у кого зарплата (причому висока) виплачується офіційно. [15, c.12]
Проте вже сьогодні можна спостерігати позитивні тенденції у створенні системи довгострокового іпотечного кредитування в Росії, цьому сприяє як і переглянута нормативна база, так і вживаються урядом кроки в бік створення нормально функціонуючої іпотечної системи.
Головна мета розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування - створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів. Створення зазначеної системи дозволить:
- Збільшити платоспроможний попит громадян і зробити придбання житла доступним для основної частини населення;
- Активізувати ринок житла;
- Залучити в реальний економічний оборот приватизоване житло;
- Залучити у житлову сферу заощадження населення та інші позабюджетні фінансові ресурси;
- Забезпечити розвиток будівельного комплексу;
- Пожвавити економіку країни в цілому.
Система довгострокового іпотечного житлового кредитування в Росії повинна спиратися на наявний міжнародний досвід розвитку іпотечного кредитування, бути адаптована до російської законодавчій базі, враховувати макроекономічні умови (характерні для перехідної економіки), обмежену платоспроможність населення, високу інфляцію. Система іпотечного житлового кредитування повинна спиратися в першу чергу на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, і в меншій мірі фінансування з боку державного бюджету. Темпи і масштаби розвитку системи іпотечного житлового кредитування в регіонах повинні визначатися об'єктивною економічною ситуацією в регіоні, платоспроможним попитом на житло і його пропозицією, а також наявністю (або відсутністю) необхідної регіональної нормативно-правової бази та інфраструктури.
Аналізуючи статистику іпотечного кредитування в Росії за останні роки можна відзначити позитивну тенденцію до збільшення даної частки кредитування в загальному пакеті кредитних послуг банків. За даними Центрального банку, обсяг іпотечного кредитування в Росії в 2004 році збільшився майже в три рази. Станом на 1 січня 2005 року обсяг іпотечних житлових кредитів, наданих фізичним особам, досяг 18,461 млрд. рублів, при цьому їх частка в загальному обсязі наданих фізичним особам кредитів склала 1,52%. Зростанню обсягів іпотечного кредитування в минулому році і на початку цього року сприяє, на думку більшості фахівців, поліпшення банками умов по іпотечних кредитах в умовах досить жорсткої конкуренції (за даними Центробанку за 2004 рік, кількість кредитних організацій, що надавали іпотечні житлові кредити, збільшилося з 144 до 218). Однак, незважаючи на зростання обсягів іпотечного кредитування в 2004 році і за чотири місяці 2005 року, попит на іпотечні кредити в Росії як і раніше в кілька разів перевищує пропозицію. Експерти оцінюють потребу в іпотечних кредитах приблизно в 50 млрд. доларів. При цьому з 61% росіян, охочих поліпшити свої житлові умови, 31% психологічно готовий вступити для цього в довгострокові відносини з банками, причому ця цифра зростає до 50% у разі отримання допомоги з боку держави.
В основному іпотечні кредити беруть люди, що належать до так званого середнього класу. Якщо 50 тис. доларів взяти в кредит на 10 років за ставкою 10,5% річних, то щомісячний платіж позичальника, що включає в себе сплату відсотків по кредиту і погашення основного боргу, складе 675 доларів, при цьому дохід повинен бути не менше 1350 доларів. За свідченням банківських фахівців, до середньої цінової категорії належить і житло, яке купується клієнтами за допомогою іпотеки. На сьогоднішній день в Москві і великих містах Росії середня сума іпотечного кредиту становить 50-70 тис. доларів, в Московській області - 35 тис. доларів, а в регіонах - менше 35 тис. доларів.
Зараз ринок сформувався таким чином, що більшу частину потенційних позичальників зупиняє саме відсутність первинного внеску в необхідному обсязі. Середньоринковий початковий внесок в іпотеці на сьогодні становить 30% від вартості житла. Якщо його знизити до 15%, то обсяг іпотечного кредитування багато разів зросте. Це пояснюється тим, що основна частина платоспроможного населення почала отримувати стійкі доходи в останні 2-3 роки, тому достатній обсяг коштів просто не накопичено. У міру зростання добробуту населення первинний внесок по іпотеці можна збільшити, хоча на Заході початковий внесок коливається в межах 5% від вартості житла, що купується. Ще одним кроком до популяризації іпотеки може стати збільшення строків іпотечних кредитів. Серед банків сьогодні лише одиниці пропонують кредит строком до 27 років. У середньому по ринку строки складають до 10 років. [35]
Процентні ставки, на думку фахівців, швидше за все, залишаться колишніми. Для більш активного розвитку ринку іпотечного кредитування буде потрібно прийняття відсутніх законодавчих актів та внесення змін в частину з них, а також розвиток ринку іпотечних цінних паперів. Також необхідно удосконалювати податкове законодавство, щоб збільшити частку офіційних доходів населення, потрібне розширення податкових пільг як для продавців житла, так і для його покупців, у тому числі і в кредит, потрібні коментарі і додаткові законодавчі акти, що регулюють процес випуску іпотечних цінних паперів, їх звернення, права і обов'язки учасників ринку іпотечних цінних паперів. Для того щоб створити сприятливі умови для розвитку системи іпотечного кредитування і зробити її справді масовою, в першу чергу необхідно створити умови для зниження процентної ставки. Становлення і розвиток ринку іпотечних цінних паперів дозволить залучити кошти різних інвесторів, збільшити і прискорити обороти грошових коштів, вкладених в іпотеку. Це дозволить знизити ставку залучення коштів банками до 5-8% - зараз середня ставка залучення коштів у гривнях складає 10-12% плюс вартість послуг учасників іпотечного ринку, ось і виходить в середньому 15% річних у рублях. У свою чергу, зниження ставки залучення коштів призведе до зниження ринкової ставки по іпотечних кредитах. Крім того, зараз деяким стримуючим елементом розвитку ринку іпотеки виступають самі банки, які, як правило, працюють тільки з досить зрозумілими для банків категоріями клієнтів. Поява інституту кредитних бюро в Росії дозволить банкам більш оперативно оцінювати кредитоспроможність позичальника, що приведе згодом до зниження ставок кредитування.
Система довгострокового іпотечного житлового кредитування повинна спиратися на наявний міжнародний досвід, бути адаптована до російської законодавчій базі, враховувати макроекономічні умови перехідної економіки і обмежену платоспроможність населення.
У всьому світі відносини, що виникають на ринку іпотечного кредитування, регулюються відповідним національним законодавством.
Не дивлячись на те, що іпотечний бізнес в його сучасному розумінні і його складова частина іпотечне житлове кредитування, абсолютно новий напрямок у сучасній Росії, до теперішнього часу сформувалася основа для розвитку системи іпотеки.
Інфраструктура ринку житла в Російській Федерації включає в себе продавців, покупців, професійних учасників ринку. Особлива роль на ринку житла належить державі та органам місцевого самоврядування, які не тільки виконують певні функції в якості учасників ринку, але також здійснюють законодавче та нормативне регулювання відбуваються на ньому.
До даного моменту закладена законодавча база для функціонування системи іпотечного кредитування. Потрібно відзначити, що чекає велика робота по вдосконаленню законодавства - усувати протиріччя в існуючих законах і приймати нові.
До справжнього моменту суб'єкти іпотечних схем керуються такими законами:
- Житловий кодекс РФ;
- «Про іпотечні цінні папери»;
- «Про іпотеку (заставі нерухомості)»;
- «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»;
- Цивільний кодекс РФ;
- Податковий кодекс РФ;
- «Про ринок цінних паперів»;
- «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості»;
- Інструкція ЦБ РФ «Про обов'язкових нормативи діяльності кредитних організацій, що здійснюють емісію облігацій з іпотечним покриттям»;
- Та інші.
Набувши чинності з 1 березня 2005 р. Житловий кодекс РФ заповнює величезну правову нішу, яка існувала в житловому законодавстві ще з радянських часів. Унікальність житла полягає в тому, що, будучи найбільш дорогим товаром, що здобувається людиною протягом його життя, воно одночасно є товаром першої життєво важливою необхідності. І тут відносини власності повинні бути не тільки чітко прописані, але буквально «зацементовані» на покоління вперед.
Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ є першим в російській історії спеціальним законом, що регулює заставні операції з нерухомістю [1].

РОЗДІЛ 2. ІПОТЕЧНА КРЕДИТУВАННЯ НА ПРИКЛАДІ Байкальського банку Ощадного Банку РФ
2.1 Загальна характеристика Байкальського Банку Ощадного Банку РФ
Ощадний Банк Російської Федерації - найстаріший банк країни і єдиний банк, що зберіг свою структуру після розпаду СРСР. Нові економічні реалії, ринкові реформи початку 90-х років вимагали серйозних змін у роботі Банку, швидкого реагування на мінливу ситуацію. Головними завданнями перших років діяльності в нових умовах стали завдання збереження цілісності системи Банку, утримання позицій на ринку роздрібних банківських послуг та вкладів населення, створення матеріально-технічної бази, що забезпечує необхідні умови для обслуговування клієнтів. Вирішення цих завдань стало можливим завдяки жорсткій централізації структури управління Банком.
До 1996 року період гіперінфляції закінчився, і економічна ситуація в країні суттєво змінилася. Основне завдання Банком була вирішена: система Ощадбанку Росії встояла і зберегла основу. Банк сформував стабільну ресурсну базу, наростив потенціал відділень і філій. Перед Банком постало завдання ефективного управління залучаються ресурсами. Прийнята в 1996 році зборами акціонерів Концепція розвитку Ощадбанку Росії до 2000 року була націлена на трансформацію в універсальний комерційний банк, зокрема, через розвиток банківського обслуговування корпоративних клієнтів із збереженням спеціалізації та лідерства на ринку роздрібних послуг. Концепція підкреслювала пріоритетність участі Банку у вирішенні актуальних і сьогодні загальнонаціональних завдань оздоровлення грошово-кредитних відносин, розвитку вітчизняної економіки, участі у великих державних проектах, що мають важливе соціальне значення.
У липні 2004 року журнал The Banker втретє поспіль визнав Сбербанк Росії найбільшим банком Центральної та Східної Європи. У рейтингу 1000 найбільших банків світу за 2003 рік Ощадбанк Росії займає 152 місце (у 2002 році - 155 місце). Крім того, The Banker опублікував результати конкурсу в номінації «Банк 2004 року в Росії», переможцем якого визнано Ощадбанк Росії. Визнання Ощадбанку Росії кращим банком нашої країни - це реальна оцінка його провідної ролі в російській фінансовій системі, підтвердження ефективності довгострокової стратегії банку, націленої на створення універсального кредитного інституту світового рівня.
За формою організації Ощадний банк Росії представляє собою акціонерне кредитна установа, що здійснює діяльність на основі Статуту (наказ ЦБ РФ від 21.03.1991 р.). Статутний капітал Ощадбанку на 1.01. 2004 р. складав 1050,1 млрд. руб .. акціонерами Банку є понад 368 тис. юридичних і фізичних осіб. Найбільшим акціонером є Центральний Банк РФ, який володіє контрольним пакетом акцій (54,6%). Структура акціонерів Ощадбанку на 1.01.2005 р. характеризується такими даними:
- 60% банківський сектор (включаючи ЦБ РФ);
- 18% інвестиційні компанії;
- 11% юридичні особи;
- 11% фізичні особи.
Діяльність Ощадбанку регулюється і контролюється Зборами акціонерів, а в проміжках між зборами - Радою банку. Виконавчим органом Банку є Рада директорів, що складається з Президента, 15-ти членів ради директорів і 4 - х віце-президентів. Основним структурним елементом системи Ощадбанку Росії виступають - відділення. Вони можуть мати операційні відділи, відділення, агентства. Очолюються територіальні банку Ощадбанку Росії - Головами, призначеними президентом, а відділення банків - Керуючими, призначеними головами. Всі установи системи Ощадбанку здійснюють свою діяльність відповідно до положення про відповідних підрозділах.
Багатофіліальної мережу, що включає 17 територіальних банків, більше 1000 відділень і більше 19000 внутрішніх структурних підрозділів, дозволяє Ощадбанку Росії пропонувати на всій території країни єдиний комплекс послуг як населенню, так і корпоративним клієнтам. На частку банку доводиться понад 40% активів банківської системи країни, близько 65% ринку обслуговування заощаджень населення, 20% залишків на банківських рахунках юридичних осіб, близько 52% ринку кредитування населення, понад 36% ринку кредитування корпоративних клієнтів і близько 22% ринку валютообмінних операцій .
Байкальський банк Ощадбанку Росії обслуговує клієнтів на території області Іркутська, Читинської областей, Республіки Бурятія, Усть-Ординського і Агинського автономних округів. Регіон розташований в центрі Азії, на основних транспортних магістралях, що сполучають Європу з Далеким Сходом Росії та країнами Азіатсько-Тихоокеанського регіону. Його територія простягається на 1.5 млн. кв. км, що складає майже 10% загальної площі Російської Федерації. На частку регіону припадає близько 3% загальноросійського обсягу промислової і сільськогосподарської продукції. На території обслуговування банку проживає близько 5 млн. чоловік.
Зона обслуговування Байкальського банку - великий сільськогосподарський регіон, спеціалізований на тонкоруннім вівчарстві, м'ясо-молочному і м'ясному тваринництві, вирощуванні зернових культур, картоплі та овочів.
Байкальський банк Ощадбанку Росії, будучи, по суті, системоутворюючим банком регіону, продовжує брати активну участь у реалізації регіональних соціально-економічних програм і проектів, надаючи широкий спектр послуг у всіх напрямках - від кредитування до зарплатних проектів з використанням пластикових карток.
Найбільш успішним напрямком діяльності банку в реалізації регіональних соціально-економічних програм і проектів є кредитування підприємств практично всіх галузей економіки. Актуальність завдань забезпечення сталого зростання економіки обумовлює кредитування реального сектора як найважливіший пріоритет банку.
Використовуючи свої переваги: ​​розгалужену мережу підпорядкованих підрозділів, інтегровану в єдину розрахункову мережу і дозволяє здійснювати платежі практично в будь-якій точці Росії, Байкальський банк Ощадбанку Росії упевнено займає лідируючі позиції на ринку банківських послуг.
Проведена банком робота з підвищення якості обслуговування фізичних осіб дозволяє, навіть в умовах масованої рекламної компанії з боку інших банків, займати на даному сегменті ринку домінуюче положення - близько 85% у загальному обсязі вкладів у всіх комерційних банках регіону. Поряд з традиційними формами обслуговування населення, банк активно впроваджує та розвиває сучасні банківські технології. Його частка на ринку пластикових карток становить більше 50%.
Активно розвиваються операції неторгового характеру. Більшість структурних підрозділів банку пропонує своїм клієнтам валютно-обмінні операції. Нарощуються обсяги проведених операцій з дорогоцінними металами і монетами.
Підсумки роботи банку за 2005 рік дають підставу зробити оптимістичний прогноз діяльності банку. Постійно домагаючись поліпшення якості роботи з клієнтами і зосередивши зусилля на збільшенні обсягів продажу продуктів і послуг фізичним та юридичним особам, Ощадбанк Росії за підсумками 2005 року має намір підтвердити економічні показники, досягнуті в 2004 році.
Нарощуванню темпів і обсягів фінансування зростання російської економіки підпорядковані інвестиційна та кредитна політика Байкальського банку Ощадбанку Росії, що займає лідируюче положення в області за сумою вкладень в економіку, за максимальними розмірами наданих кредитів на одного позичальника, за термінами, на які видаються кредити. Стабільно збільшуються масштаби кредитування: позичкова заборгованість за кредитами, виданими Банком в рублях і іноземній валюті, складає на 1.01.2006 р. 841,8 млрд. рублів (462,05 млрд. руб. На 1.01.2005г.), При цьому питома вага простроченої заборгованості скоротився до 1,6%.
У 2004 році для Банку відбулася знакова подія: сукупний обсяг кредитного портфеля перевищив 1,5 трлн. руб. Приблизно 15% всіх кредитів припадає на довгострокові інвестиційні проекти. З 252 млрд. руб., Виданих банком в якості довгострокових кредитів, 38% припадає на промисловість, 27% - на телекомунікації і зв'язок, 15% - на транспорт, 7% - на сільське господарство, 13% - на інші галузі економіки.
Випереджаючими темпами розвивається кредитування приватних осіб, що є пріоритетним напрямком кредитної політики Банку. Загальний обсяг кредитів, виданих громадянам у рублях та валюті, склав на 1.01.2006 р. 344,2 млрд. руб. (На 1.01. 2005 р. - 145,2 млрд. руб.).
Вклади фізичних осіб залишаються основою ресурсної бази Байкальського банку Ощадбанку Росії. На 1.01.2006 р. залишок вкладів фізичних осіб у банку досяг 1684,6 млрд. рублів (1322,8 млрд. руб. На 1.01.2005 р.), при цьому Банк акумулює приблизно 62% у сукупному залишок вкладів фізичних осіб у всіх комерційних банках країни. Це відповідає поставленому в Концепції розвитку банку до 2006 року збереження лідируючого положення на ринку залучення заощаджень громадян.
До основних функцій Банку відносяться:
- Мобілізація тимчасово вільних грошових коштів населення і підприємств;
- Розміщення залучених коштів в економіку і в операції з цінними паперами;
- Кредитно-розрахункової обслуговування підприємств і організацій;
- Кредитування споживчих потреб населення;
- Випуск, купівля, продаж та зберігання векселів, чеків, сертифікатів та інших цінних паперів;
- Консультування і надання економічної та фінансової інформації;
- Надання комерційних послуг (факторинг, лізинг);
- Здійснення валютних операцій і міжнародних розрахунків;
- Установча функція.
Байкальський Банк Ощадбанку Росії виконує активні і пасивні операції. Пасивні операції відображають залучення коштів підприємств і населення, а активні - використання цих коштів на кредитній основі. До пасивних операцій банку належать операції: з прийому та зберігання вкладів населення і підприємств, виконання розрахунків громадян і підприємств по їх фінансовими зобов'язаннями різного роду (платежі до бюджету, на користь торгових, комунальних, транспортних, громадських та інших організацій і установ); продаж і купівля державних та інших цінних паперів. З річного звіту Банку випливає, що частка коштів залучених Ощадбанком Росії в загальному залишку коштів, розміщених у всіх комерційних банках склала 77,9%.
Активні операції Ощадбанку пов'язані з наданням кредитів банкам, організаціям і населенню в межах наявного в його розпорядженні ресурсів.
Також Банк здійснює цільову підготовку керівників усіх рівнів управління і фахівців, що працюють на пріоритетних напрямках банківського бізнесу: в області інвестиційного кредитування, проектного фінансування та ін діюча в Банку система підвищення кваліфікації дозволяє щорічно навчати без відриву від роботи десятки тисяч співробітників. Масове освоєння нових банківських послуг визначають приплив у банк фахівців в галузі управління ризиками, кредитування, банківських технологій, телекомунікаційних сетей.Селенгінское відділення РБ РФ № 2434 (далі Банк) знаходиться в м. Гусиноозерск, вул. Леніна, 52. Діє на підставі Положення Ощадбанку про відділення Байкальського банку Ощадбанку РФ.
Селенгинськом ОСБ № 2434 розташоване в м. Гусиноозерск Селенгінського району. Загальна чисельність постійного населення у районі 54 тис. осіб, з них економічно активне населення становить 31 тис. чол., У тому числі зайняті - 17,8 тис.чол., Безробітні - 7,2 тис.чол., З них на обліку в центрі зайнятості стоїть 1,1 тис.осіб
Клієнтами відділення Ощадного банку є 40,7 тис. чол.
В районі зареєстровано 12000 чол. пенсіонерів, у тому числі 310 чол. пенсіонери Міноборони. На виплату пенсії через ОСБ обслуговується 1946 осіб, у тому числі 1636 чол. - Пенсіонери Мінпраці, 310 чол. - Пенсіонери силових структур. Питома вага пенсіонерів обслуговуються у відділенні 16,22%.
2.2 Аналіз іпотечного кредитування Селенгінського ОСБ № 2434 Байкальського Банку Ощадного банку РФ і аналіз виданих кредитів
Кредитна політика Банку здійснюється відповідно до Правил кредитування фізичних осіб за № 229-3-р від 30 травня 2003 р. (з урахуванням змін № 229-3/3-р від 04.03.05р. Та № 229-3/3-р від 14.08.06). Згідно з правилами особливості надання окремих видів кредитів, оформлення кредитної документації, об'єктів, умов і термінів кредитування встановлюються додатково нормативними документами Ощадбанку Росії.
Кредитування фізичних осіб здійснюється кредитним відділом Ощадбанку у валюті Російської Федерації.
Кредитування фізичних осіб на умовах, відмінних від умов, передбачених правилами, можливо тільки за рішенням Кредитного комітету Ощадбанку Росії.
У територіальному банку ведеться єдина база даних про позичальників і наданих територіальним банком і відділеннями, організаційно підлеглими територіальним банку, кредити за формою та в обсягах, затверджених Кредитним комітетом територіального банку.
Кредити надаються фізичним особам - громадянам Російської Федерації у віці від 18 років за умови, що термін повернення кредиту за договором настає до виконання позичальникові 75 років.
Кредити надаються з кредитування фізичних осіб:
- За місцем реєстрації позичальників;
- За місцем знаходження підприємства - роботодавця позичальника, клієнта Банку, за клопотанням цього підприємства і за умови надання їм поруки на забезпечення виконання зобов'язань позичальника за кредитним договором.
Надання кредиту не за місцем реєстрації позичальника здійснюється після отримання від Банку за місцем реєстрації позичальника інформації про наявність (або відсутність) заборгованості за кредитами, кредитної історії з наступним його повідомленням про факт видачі кредиту.
Кредитування позичальника здійснюється на основі:
- Кредитного договору, що передбачає одноразову видачу кредиту;
- Договору про відкриття невідновлюваної кредитної лінії з встановленням максимальної суми кредиту (ліміту видачі), яку зможе отримати позичальник протягом обумовленого терміну і при дотриманні певних умов (встановлюються іншими нормативними документами з кредитування фізичних осіб). Видача кредиту проводиться в межах ліміту видачі, при цьому погашена частина кредиту не збільшує вільний ліміт видачі.
- Генеральної угоди про відкриття рамкової кредитної лінії з встановленням ліміту заборгованості, на основі якого полягають окремі кредитні договори.
Видача і погашення кредитів проводиться в межах встановленого ліміту заборгованості протягом всього терміну дії генеральної угоди про відкриття рамкової кредитної лінії, при цьому погашення раніше наданого кредиту збільшує вільний залишок ліміту заборгованості до спочатку встановленого за генеральною угодою.
Максимальний розмір кредиту для кожного позичальника визначається на підставі оцінки його платоспроможності та наданого забезпечення повернення кредиту, а також з урахуванням його благонадійності.
Кредити в сумі до 45 000 рублів (або еквівалент цієї суми в іноземній валюті) включно надаються без забезпечення.
Обов'язковою умовою надання кредитів у сумі, що перевищує 45 000 рублів (або еквівалент цієї суми в іноземній валюті), є наявність забезпечення своєчасного і повного виконання зобов'язань Позичальником.
В якості забезпечення банк приймає:
- Поруки громадян Російської Федерації, які мають постійне джерело;
- Поруки юридичних осіб;
- Застава нерухомого майна (в якості єдиного забезпечення не приймається, якщо інше не встановлено іншими нормативними документами Ощадбанку Росії з кредитування фізичних осіб);
- Заставу незавершеного будівництвом нерухомого майна (в якості єдиного забезпечення не приймається, якщо інше не встановлено іншими нормативними документами Ощадбанку Росії з кредитування фізичних осіб);
- Застава транспортних засобів і іншого майна (в якості єдиного забезпечення не приймається, якщо інше не встановлено іншими нормативними документами Ощадбанку Росії з кредитування фізичних осіб);
- Запорука мірних злитків дорогоцінних металів з обов'язковим збереженням майна, що закладається в Банку;
- Запорука емісійних і не емісійних цінних паперів, передбачених Порядком № 1310-р / 1 /;
- Гарантії суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень.
Необхідно проаналізувати кредитний портфель в цілому для визначення частки іпотечного кредитування в структурі кредитів Ощадбанку.
Перш, ніж проаналізувати динаміку кредитних операцій проведемо аналіз активів відділення. Чисті активи відділення на 1.01.2005 склали - 515200 тис. крб., За минулий рік активи відділення збільшилися на 78560 тис. крб., В тому числі: на 84780 збільшилися працюючі активи відділення, на 6220 тис. руб. скоротилися непрацюючі активи відділення. Працюючі активи відділення на 1.01.2005 склали - 463680 тис. руб., Або 90% від чистих активів відділення.
Протягом 2005 року в структурі працюючих активів відбулися наступні зміни: частка позичкової заборгованості зменшилася з 20% на початок року -78200 тис. руб. до 18% на кінець року 84500 тис. руб. Частка вільних кредитних ресурсів збільшилася з 48% на початок року до 51% на кінець року. Загальна позичкова заборгованість (з урахуванням простроченої заборгованості) на 1.01.2004 становила - 84754 тис. руб., У тому числі прострочена заборгованість склала 253 тис. руб.
На 1.01.2005 середньозважена ставка по всій позичкової заборгованості склала - 34,9%, у тому числі: по позичкової заборгованості юридичних осіб - 34,4%, по позичкової заборгованості фізичних осіб - 26,9% (у табл. 2.1)
Необхідно розглянути дані, що стосуються кількісної класифікації позик, їх темпи зростання.
Таблиця 2.1
Структура кредитного портфеля в юридичному аспекті, на майново-правовим статусом позичальників

Рік	Населення	ПБОЮЛ	Юр. особи
2003	20	21	59
2004	22	22	56
2005	33	30	37

Таблиця 2.2
Звіт про видані позики за 2005 р. в розрізі об'єктів кредитування

Тип позики	Частка,%	Кількість особових рахунків
Фіз. особи
На придбання житла	14	420
Невідкладні потреби	19	1340
Разом:	33%	1760
Підприємці без освіти юр. особи	30	1760
Разом по фізичним особам	63%	3520
Позики організаціям	37	16
Усього:	100%	3536

У динаміці з 2003 по 2005 р. частка кредитів населення поступово зростає. В абсолютному вираженні на початок 2003 р кредиторська заборгованість населення становила 76600 тис. руб., На початок 2004 р. - 78200 тис. крб., На початок 2005 р. - 84500 тис. руб.
За 2005 рік позичкова заборгованість населення збільшилася на 6300 тис. руб. Тим не менш, зростання кредитування населення не досить великий тому вільні кредитні ресурси банку стабільні в динаміці і складають 48-51%.
Позитивним моментом в якісній зміні позичкової заборгованості на 1.01.2005 р. є збалансованість позичкової заборгованості за категоріями позичальників.

На малюнку 2.1. показана структура споживчих позик.
Рис. 2.1. Структура позичок РБ РФ за 2003 -2005 рр.. (%)

Таблиця 2.3
Структура позик в абсолютних величинах (тис. крб.)

	Довгострокові позики	Короткострокові позики
		пов'язані	Позики працівників	Під заставу цінних паперів	Позики на освіту	На невідкладні потреби.
2003	4596	10724	3600	3830	0	53850
2004	16422	15640	3910	2737	0	39491
2005	20280	22815	42250	2535	0	34645

Аналізуючи структуру позичкової заборгованості на 2005 рік, видно, що більшу частину позик становлять кредити на невідкладні потреби, кредити на освіту населенням не затребувані (в табл. 2.3)
У динаміці відзначається зростання довгострокових позик і позик, виданих на придбання товарів (пов'язана кредитування). Це пов'язано з ростом купівельної спроможності, з ростом і стабільністю платоспроможності населення. Негативна динаміка з боку позик під заставу цінних паперів обумовлена ​​жорсткими вимогами Ощадбанку до прийнятих під заставу цінних паперів. У структурі позичкової заборгованості по термінах погашення відбулися наступні зміни: частка короткострокових кредитів (до року) скоротився з 79% від усієї позичкової заборгованості на початок року до 76% від позикової заборгованості на кінець року. Частка довгострокових кредитів збільшилася з 21% на початок року до 24% на кінець року, в абсолютному вираженні сума довгострокових кредитів збільшилася в 1,24 рази.
Розглянемо аналіз структури і оборотності портфеля в розрізі об'єктів кредитування.

Таблиця 2.4
Оборотність кредитів у портфелі за 2005 р.

Тип позичальників	Погашено тис. руб.	Сума погашення в середньому за день тис. руб.	Середньорічний залишок позичкової заборгованості тис. руб	Оборотність кредитів (В днях)
Фізичні особи	1498	973	237,32	4,10
придбання житла	222	0,61	201	329,51
невідкладні потреби	1043	2,86	591	206,64
ПБОЮЛ	233	0,64	181	282,81
Юридичні особи	469	1,28	276	215,63
ВСЬОГО:	1 967	5,39	1 249	231,73

Середньорічний залишок позичкової заборгованості розраховувався за формулою середньо хронологічної.
Дані табл. 2.4 свідчать про те, що основу кредитного портфеля Банку в 2005 році становили кредити, видані фізичним особам на невідкладні потреби: на них припадає 53% погашених за 2005 р. сум, 53,1% щоденного погашення цих сум, 77,9% суми залишку середньорічний заборгованості.
Такий висновок відрізняється від аналізу структури кредитного портфеля, де питома вага сум кредитів фізичних осіб, приватних підприємців і підприємств практично однаковий. Це обумовлено тим, що дані структури кредитного портфеля представлені в абсолютних величинах за залишками на початок і кінець року, і не врахований такий показник як оборотність. Кредити фізичним особам характеризувалися найбільшою оборотністю (6,9 місяця) в порівнянні з кредитами, виданими іншим категоріям позичальників. Ця величина перевищує показники оборотності інших видів кредитів приблизно в два рази, розглянемо оборотність кредитів населенню в портфелі за 2005р.
Таблиця 2.5
Оборотність кредитів населенню в портфелі за 2005 р.

Тип позичальників	Погашено тис руб.	Сума погашення в середньому за день тис.руб.	Середньо річний залишок позичкової заборгованості тис.руб.	Оборотність кредитів (у днях)
Фізичні особи	11 609	31,8	2192	68,93
темп зростання,%	774,97	775,61	225,28	29,05
придбання житла	1046	2,87	182	63,41
темп зростання,%	471,17	470,49	90,55	19,24
невідкладні потреби	11421	31,29	414	13,23
темп зростання,%	1095,0	1094,06	70,05	6,4

З таблиці. 2.5 видно, що в 2005 році сума погашеної заборгованості і відповідно, сума погашення в середньому за день збільшилася приблизно в 7,5 разів. Середньорічний залишок позичкової заборгованості збільшився всього в 2,5 рази, а оборотність зменшилася з 231 до 80 днів.
У ситуації з позичальниками - фізичними особами бачимо, що темпи зростання погашення, сума погашення за день, середньорічного залишку позикової заборгованості і оборотності приблизно відповідають показникам портфеля в цілому по банку.
Таким чином, на основі даних кредитного портфеля Відділення № 2434 слід відзначити, що основу портфеля кредитів складають усі види позик практично в рівних частках.
Кредити фізичним особам характеризуються найбільшою оборотністю в порівнянні з кредитами, виданими іншим категоріям позичальників. У динаміці з 2003 по 2005 р. частка кредитів населення поступово зростає. Це пов'язано з ростом купівельної спроможності, з ростом і стабільністю платоспроможності населення. Тим не менш, зростання кредитування населення не достатньо великий. Вільні кредитні ресурси банку стабільні, і в динаміці складають 48 - 51% Треба відзначити, що в динаміці питома вага неповернених позик з 2003 по 2005 рік скоротився з 1 до 0,3% від виданих кредитів, а вільні кредитні ресурси Ощадного банку становлять 51% . Кредитна політика банку має великий потенціал.
На сьогоднішній день в Банку діє дві програми іпотечного кредитування:
1. Кредити на придбання нерухомості
Кредитування фізичних осіб на придбання, будівництво, реконструкцію, ремонт інших об'єктів нерухомості, побудованих або споруджуваних без участі кредитних коштів Ощадбанку Росії або його філій
Загальні умови надання кредиту на нерухомість:
- Кредити надаються в гривнях та іноземній валюті.
- Процентні ставки по кредиту:
в рублях - 18%, а з 14.08.06 16%;
в доларах США - 11%;
у євро - 11%
Кредити надаються на термін від 5 до 20 років.
Видача кредиту здійснюється:
- На придбання об'єкта нерухомості - одноразово;
- На будівництво (у т.ч. на пайову участь у будівництві), реконструкцію, ремонт (у т.ч. на проведення оздоблювальних робіт) об'єкта нерухомості в залежності від порядку оплати - одноразово або частинами.
Максимальна сума кредиту для кожного позичальника визначається виходячи з оцінки платоспроможності позичальника, представленого забезпечення, покупної (кошторисної / інвестиційної) вартості об'єкта нерухомості або кошторисної вартості робіт по реконструкції, ремонту (обробці) об'єкта нерухомості.
Банк має право враховувати платоспроможності позичальника додатково до його доходу за основним місцем роботи один з наступних видів доходів:
- Доходи, отримані їм по іншому місцю роботи, якщо термін трудового договору (цивільно-правового договору) перевищує 1 рік, за умови підтвердження зазначених доходів і зроблених утримань відповідною довідкою;
- Доходи, отримані ним від занять приватною практикою, або інші джерела доходів, дозволені законодавством, підтверджені податковою декларацією з відміткою податкового органу;
- Дохід дружини (чоловіка) позичальника за одним місцем роботи;
- Суму пенсії, достроково призначену через старість або за вислугу років і отримувану позичальником, які не досягли пенсійного віку, встановленого законодавством (55 років-для жінок, 60 років - для чоловіків), на період до досягнення ним пенсійного віку.
За бажанням позичальника може бути надана відстрочка в погашенні основного боргу на період будівництва, реконструкції Об'єкту нерухомості, але не більше, ніж на 2 роки.
Відстрочка по сплаті відсотків не надається.
Кредити на нерухомість надаються:
- За місцем реєстрації позичальника;
- За місцем знаходження підприємства - роботодавця позичальника, клієнта Банку за клопотанням цього підприємства, та за умови надання їм поруки на забезпечення зобов'язань позичальника за кредитним договором;
- За місцем знаходження об'єкта придбання, що будується, реконструюється, ремонтується об'єкта нерухомості.
Кредити на нерухомість надаються як готівкою, так і в безготівковому порядку.
Максимальний розмір кредиту для кожного позичальника визначається на підставі оцінки його платоспроможності та наданого забезпечення повернення кредиту, але не може перевищувати 70% вартості об'єкта нерухомості (покупної / інвестиційної / кошторисної) або кошторисної вартості ремонтних (оздоблювальних) робіт.
Частину вартості об'єкта нерухомості (кошторисної вартості ремонтних (оздоблювальних) робіт) позичальник сплачує за рахунок власних коштів до отримання кредиту (першої частини кредиту).
Обов'язковою умовою надання кредиту є наявність забезпечення своєчасного і повного виконання зобов'язань позичальником.
В якості основного забезпечення банк приймає:
- Поруки громадян Російської Федерації, які мають постійне джерело доходу (на поручителів поширюється віковий ценз, встановлений для позичальника);
- Поруки юридичних осіб;
- Застава нерухомого майна (в якості єдиного забезпечення не приймається);
- Застава транспортних засобів і іншого майна (в якості єдиного забезпечення не приймається);
- Запорука мірних злитків дорогоцінних металів з обов'язковим збереженням майна, що закладається в банку;
- Заставу цінних паперів Сбербанку Росії та державних цінних паперів;
- Заставу цінних паперів корпоративних емітентів в межах встановлених на них лімітів ризику;
- Гарантії суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень.
Оціночна вартість нерухомого майна, переданого в заставу, банком не коригується.
Для отримання кредиту на нерухомість позичальник, крім стандартного пакета документів, надає в банк документи, що підтверджують:
- Покупну або кошторисну / інвестиційну вартість об'єкта нерухомості, кошторисну вартість робіт з реконструкції, ремонту (обробці) об'єкта нерухомості (попередній договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості, договір купівлі-продажу з відстрочкою платежу, договір про інвестування будівництва, договір про проведення ремонтних (опоряджувальних ) робіт, відомості з проектно-кошторисної документації, довідка БТІ тощо);
- Наявність дозволу державних органів на будівництво, погоджену в установленому порядку проектно-кошторисну документацію (для індивідуального будівництва об'єкта нерухомості);
- Право власності, довгострокової оренди і т.п. на земельну ділянку, на якому буде вестися (ведеться) будівництво або реконструкція об'єкта нерухомості (для індивідуального будівництва об'єкта нерухомості).
Термін розгляду документів та прийняття рішення про видачу кредиту на нерухомість не повинен перевищувати 18 робочих днів від дати надання Позичальником повного пакету документів до дати прийняття рішення.
При прийнятті Банком в забезпечення по кредитним договором тільки поручительств фізичних осіб (без іншого забезпечення), повинно надаватися не менше 2-х поручительств).
2. Іпотечні кредити
Кредитування фізичних осіб на придбання об'єктів нерухомості, побудованих або споруджуваних за участю кредитних коштів Ощадбанку Росії або його філій (Іпотечні кредити)
Загальні умови надання іпотечного кредиту:
Кредити надаються в гривнях та іноземній валюті.
Процентні ставки по кредиту:
в рублях - 18%, а з 14.08.06 16%;
в доларах США - 11%;
у євро - 11%
Кредити надаються на термін від 5 до 20 років.
Видача кредиту здійснюється:
- На придбання об'єкта нерухомості - одноразово;
- На будівництво (у т.ч. на пайову участь у будівництві), реконструкцію, ремонт (у т.ч. на проведення оздоблювальних робіт) об'єкта нерухомості в залежності від порядку оплати - одноразово або частинами.
Максимальна сума кредиту для кожного позичальника визначається виходячи з оцінки платоспроможності позичальника, представленого забезпечення, покупної (кошторисної / інвестиційної) вартості об'єкта нерухомості або кошторисної вартості робіт по реконструкції, ремонту (обробці) об'єкта нерухомості.
Банк має право враховувати платоспроможності позичальника додатково до його доходу за основним місцем роботи один з наступних видів доходів:
- Доходи, отримані їм по іншому місцю роботи, якщо термін трудового договору (цивільно-правового договору) перевищує 1 рік, за умови підтвердження зазначених доходів і зроблених утримань відповідною довідкою;
- Доходи, отримані ним від занять приватною практикою, або інші джерела доходів, дозволені законодавством, підтверджені податковою декларацією з відміткою податкового органу;
- Дохід дружини (чоловіка) позичальника за одним місцем роботи;
- Суму пенсії, достроково призначену через старість або за вислугу років і отримувану позичальником, які не досягли пенсійного віку, встановленого законодавством (55 років-для жінок, 60 років - для чоловіків), на період до досягнення ним пенсійного віку.
За бажанням позичальника може бути надана відстрочка в погашенні основного боргу на період будівництва, реконструкції об'єкта нерухомості, але не більше, ніж на 2 роки.
Відстрочка по сплаті відсотків не надається.
Іпотечні кредити видаються за місцем знаходження об'єкта нерухомості банком, уклали договір про співпрацю з забудовником, або отримала повноваження на їх видачу.
Інформацію з цього питання можна отримати у забудовника або ріелтера, які відповідно до договору про співпрацю зобов'язані розміщувати у своїх офісах рекламну інформацію про послуги Ощадбанку Росії з кредитування фізичних осіб на придбання об'єктів нерухомості.
Кредит надається в безготівковому порядку шляхом зарахування суми кредиту на рахунок позичальника за вкладом, що діє в режимі до запитання, з подальшим перерахуванням коштів за розпорядженням позичальника на банківський рахунок забудовника.
Максимальний розмір іпотечного кредиту не може перевищувати 90% покупної (інвестиційної) вартості житла.
Частину вартості житла позичальник оплачує за рахунок власних коштів до отримання кредиту (першої частини кредиту).
Для отримання іпотечного кредиту позичальник, крім стандартного пакета документів, надає в банк підтвердження забудовника (ріелтера) про резервування позичальникові придбаного об'єкта нерухомості з зазначенням його адреси та вартості.
В забезпечення виконання зобов'язань позичальника за кредитом на придбання об'єкта нерухомості банк приймає:
- Застава придбаного об'єкта нерухомості;
- Порука повнолітніх членів сім'ї позичальника (чоловіка / дружини, дітей, батьків подружжя), яких позичальник передбачає зареєструвати за місцем постійного проживання в купованому об'єкті нерухомості.
В забезпечення виконання зобов'язань позичальника за кредитом на будівництво об'єкта нерухомості банк приймає:
- Застава майнових прав позичальника за договором про інвестування будівництва;
- Порука забудовника (на випадок розірвання договору про інвестування будівництва) - оформлюється в якості додаткового забезпечення на період будівництва;
- Заставу об'єкта нерухомості - оформляється після завершення будівництва та оформлення права власності на нього;
- Поруки повнолітніх членів сім'ї позичальника (чоловіка / дружини, дітей, батьків подружжя), яких позичальник передбачає зареєструвати за місцем постійного проживання після завершення будівництва Об'єкта нерухомості.
Оцінна вартість переданих в заставу об'єкта нерухомості та майнових прав позичальника за договором про інвестування будівництва визначається банком виходячи з покупної (інвестиційної) вартості об'єкта нерухомості.
3. Кредит «Молода сім'я» є однією з іпотечних програм Банку.
Молода сім'я - це сім'я, в якій хоча б один з подружжя не досяг 30-ти річного віку;
- Неповна сім'я (сім'я з одним батьком і дитиною / дітьми), в якій мати або батько не досягли 30-ти річного віку.
Мета надання кредиту:
- На придбання / будівництво об'єкта нерухомості.
Об'єкт нерухомості: квартира, кімната, житловий будинок, земельну ділянку з побудованим / будуються житловим будинком або набуття з метою будівництва на ній житлового будинку, розташовані на території Російської Федерації.
Кредит надається:
- За місцем реєстрації членів молодої сім'ї або їх батьків;
- За місцем знаходження об'єкта придбання / споруджуваного об'єкта нерухомості;
- За місцем знаходження підприємства - роботодавця позичальника, клієнта банку, готового надати поручительство за кредитним договором свого співробітника.
Базовий термін кредитування до 20-ти років.
За бажанням молодої сім'ї банком надаються відстрочки у погашенні основного боргу на загальний строк не більше 5 років (із збільшенням терміну кредитування):
- На період будівництва об'єкта нерухомості (не більше ніж на два роки);
- При народженні дитини (дітей) у період дії кредитного договору (до досягнення дитиною (дітьми) віку трьох років).
Відстрочка по сплаті відсотків не надається.
Кредити надаються в рублях, доларах США і євро.
Ставки відсотка:
16% річних за кредитами в рублях
11% річних за кредитами в доларах США
11% річних за кредитами в євро
Максимальний розмір кредиту:
- Для молодої сім'ї з дитиною (дітьми) - до 90% покупної (інвестиційної / кошторисної) вартості об'єкта нерухомості;
- Для молодої сім'ї без дітей - до 70% покупної (інвестиційної / кошторисної) вартості об'єкта нерухомості.
Частину вартості об'єкта нерухомості молода сім'я сплачує за рахунок власних коштів.
Максимальна сума кредиту визначається виходячи з оцінки платоспроможності позичальника (або сумарної платоспроможності сім'ї), з урахуванням наявних зобов'язань перед банком, а також представленого забезпечення, вартості об'єкта нерухомості.
Погашення основного боргу і сплата відсотків здійснюється щомісяця, починаючи з 1-го числа місяця, наступного за місяцем отримання кредиту або його першої частини.
Сплата відсотків здійснюється одночасно з погашенням кредиту.
Можливо встановлення на період будівництва та / або при народженні дитини (дітей) відстрочки погашення основного боргу зі збільшенням строку кредитування (максимально до 20 років).
Можливе дострокове погашення кредиту.
Банком приймаються види забезпечення, передбачені по кредиту на нерухомість.
Вид забезпечення визначається в кожному випадку індивідуально за погодженням сторін.
Термін прийняття рішення про видачу кредиту «Молода сім'я» - не більше 18 робочих днів від дати надання позичальником повного пакета документів.
Для отримання кредиту молода сім'я надає в банк свідоцтво про шлюб (ця вимога не поширюється на неповну сім'ю) і, при наявності дитини, свідоцтво про народження дитини, а також пакет документів, передбачений за «Кредитом на нерухомість».
Динаміка виданих іпотечних кредитів показує такі дані (табл. 2.6):
Таблиця 2.6
Аналіз і динаміка виданих іпотечних кредитів Банку

Вид кредиту	На 1.01.2003, тис. руб.	На 1.01.2004, тис. руб.	На 1.01.2005, тис. руб.	Коефіцієнт ізм. (2005 до 2003),
Іпотечні кредити	365,9	598,3	1087,6	2,9
Кредити на придбання нерухомості	98,6	125,7	569,3	5,7
Кредит «Молода сім'я»	78,3	56,4	93,5	1,2
Разом	542,8	780,4	1750,4	3,2

Аналізуючи надані кредити можна відзначити загальне збільшення сум кредитів в 3 рази, чому сприяло зростання частки іпотечного кредитування в 2,9 рази, також відбулося збільшення частки кредитів на придбання нерухомості в 5,7 рази, а також все більше молодих сімей воліють скористатися послугами Банку для придбання нерухомості, завдяки пільговим умовам.
У табл. 2.7 розрахований питома вага іпотечних кредитів банку по роках.
Таблиця 2.7
Питома вага іпотечних кредитів Банку (Відділення № 2434)

	На 1.01.2003,%	На 1.01.2004,%	На 1.01.2005,%
Іпотечні кредити	67,4	76,67	62,13
Кредити на придбання нерухомості	18,2	16,11	32,52
Кредит «Молода сім'я»	14,4	7,23	5,34
Разом	100	100	100

Рис.2.2. Питома вага іпотечних кредитів Банку
Аналізуючи питому вагу можна помітити збільшення питомої ваги кредитів на придбання нерухомості і це служить гарним показником діяльності банку, тому що іпотечне кредитування є найменш ризикованим і має хорошу прибутковість.
На рис. 2.2. наведено питома вага всіх видів іпотечного кредитування Банку за період з 2003 по 2005 рр..
Таблиця 2.8
Максимальна сума можливого кредиту при середньому доході родини, що складається з трьох осіб терміном на 20 років, руб.

Сума щомісячного платежу	Ставка відсотка за іпотечним кредитом,%
	15%	16%
4321	328148	279982
2811	213473	182140

D = R * 1 - (1 + i) ^-N / i = R * a,
i - місячна ставка за кредитом;
D - сума кредиту;
N - загальне число платежів;
R - місячна сума внеску.
D15% = 4321 * 1 - (1 +0,0125) ^ -240 / 0,0125 = 328146 руб.
D15% = 2811 * 1 - (1 +0,0125) ^ -240 / 0,0125 = 213473 руб.
D16% = 4321 * 1 - (1 +0,015) ^ -240 / 0,015 = 279982 руб.
D16% = 2811 * 1 - (1 +0,015) ^ -240 / 0,015 = 182140 руб.
У таблиці були розглянуті процентні ставки по кредитах, що видаються Ощадбанком і ВАТ "Іпотечна корпорація РБ".
Таким чином, сім'я з трьох осіб із середніми доходами (12346 руб.) Завдяки власних заощаджень 213516 крб. і за допомогою кредиту (щомісячний платіж - 4811 руб., ставка відсотка - 15% річних) може придбати квартиру вартістю 213516 +328146 = +541662 руб., тобто це вартість однокімнатної квартири.
Відповідно до отриманого результату можна зробити висновок, що сума іпотечного кредиту істотно менше суми, необхідної для купівлі квартири і складає 76%.
2.3 Аналіз фінансового стану Селенгінського ОСБ за період 2003 по 2005 рік і етапи надання іпотечного кредиту
Селенгинськом ОСБ 2434 розташоване в м. Гусиноозерск Селенгінського району. Загальна чисельність постійного населення у районі 53,5 тис. осіб, з них економічно активне населення становить 30,1 тис.чол., У тому числі зайняті - 23,5. Тис.чол., Безробітні - 6,9 тис.чол. Клієнтами відділення Ощадного банку є 39,5 тис.чол.
В районі зареєстровано 12050 чол. пенсіонерів, у тому числі 320 чол. пенсіонери Міноборони. На виплату пенсії через ОСБ обслуговується 1552 осіб, у тому числі 1229 чол. -Пенсіонери Мінпраці, 320 чол. - Пенсіонери силових структур. Питома вага пенсіонерів обслуговуються у відділенні 10,40%.
На 01.01.2004 року в районі зареєстровано 248 юридичних осіб і 286 індівідуальн'гх підприємців (ІП). Клієнтами відділення є 126 юр. осіб 186 ВП.
На виплату заробітної плати через відділення укладені угоди з 15 організаціями. Заробітна плата зараховується у внески 1650 чол.
За підсумками роботи Селенгінського ОСБ 2434 за 2003 рік відділення отримало чистий прибуток у розмірі 28915 тис.руб., При плановому завданні 15 977 тис. руб., Факт склав 156% виконання. У порівнянні з 2003 р. чистий прибуток збільшився в 4,8 рази.
Сума чистого прибутку на одного працівника становив 590 тис.руб.
Рентабельність чистих активів відділення за 2003 рік склала 8,6% проти 3,9% за 2002 рік. Коефіцієнт ефективного використання залучених ресурсів 99,4%, внутрішня вартість банківських послуг 3,6%.
У доходах відділення 65,3% займають процентні доходи та 31,7%-непроцентні доходи, тоді як за аналогічний період 2002 року процентні становили 51,63% і 48,37% - непроцентні:
Таблиця 2.9

	Усього доходів	Процентні доходи	Непроцентні доходи
На 01.01.2003 р.	30035	1569	14345
На 01.01.2004 р.	38052	19356	18696

У порівнянні з 2002 роком в поточному році структура доходів істотно змінилася. Якщо в 2002 р. питома вага в доходах від кредитування населення становив 35,48%, то в 2003 р. склав 56,55%. У 2003 році відділення розмістило всі свої ресурси в кредитування населення, відповідно зменшилася питома вага доходів від розміщення в ці цінні папери з 3,30% і 9,16% до 0,37% і 0,86%.
Найбільша-частка доходів складається з доходів від кредитування - 66,55%. Встановлено РВПС - 23,48%, отримана комісія - 9,94%.
Слід відзначити активну роботу з надання банківських кредитів населенню, так комісія від наданих послуг населенню за 2003 р. склала 8560 тис. руб. в порівнянні з 2002р. - 4574 тис. руб., Тобто темп росту склав 156,73%.
Так само змінилася структура витрат, якщо у 2002 році питома вага відсотків за вкладами становив - 18,94%, а за СКР 4,02%, то у 2003 році, питома вага відсотків за вкладами склав 7,5%, тоді як витрати за СКР 16,24%. Це пояснюється тим, що у відділенні недостатньо залучених коштів від населення і юридичних осіб, у зв'язку з цим виникає необхідність у залученні вільних кредитних ресурсів (СКР) від інших вкладників
У зв'язку зі збільшенням кредитного портфеля значно збільшилася частка у витратах по РВПС з 32,7% до 43,76%.
Так, частка процентних витрат складає 26,96%, непроцентних витрат у 73,04%.
Таблиця 2.10

	Всього витрат	Процентні витрати	Непроцентні витрати
На 01.01.2003 р.	28706	8358	20348
На 01.01.2004 р.	31968	7979	23989

Аналізуючи витрати відділення за 2003 рік, слід відзначити, що вони збільшилися в порівнянні з 2002 роком в 2,04 рази. Так відділення значно збільшило кредитний портфель, відповідно збільшилися витрати по залученню резерву (РВПС) у 2,67 разів і виникла необхідність у залученні тих які вплинули на збільшення витрат з 1368 тис.руб. до 11901
Станом на 01.01.2004р. працюючі активи склали 402603 тис. руб. Темп зростання за 12 місяці склав 241,02%. При плані в 284 472 тис. руб. факт виконання працюючих активів 155,48%. Найбільшу питому вагу в працюючих активах становлять кредити населенню - 90,6%, кредити юридичним особам та ВП - 4,45%, питома вага СКР - 3,9%.
За 168% виконано план з формування кредитного портфеля від населення. Але якщо розглядати кредитний портфель в його структурі, то план з кредитування юридичних осіб виконаний тільки на 92,1%, тобто при плані 14500 тис. руб факт склав 13437 тис.руб. При виконанні плану по формуванню кредитного портфеля основну роль зіграло кредитування населення, так при плані 240000 тис. крб, факт склав 415095 тис.руб., Тобто 72,96% виконання. Кредитний портфель за 12 місяців збільшився в 2,68 рази.
Прострочена заборгованість на 01.01,2004 року за фізичним особам склала 2903 тис.руб., Питома вага в кредитному портфелі 0,76%, при рекомендованому 0,17%. Протягом року прострочена заборгованість збільшилася з 98 тис.руб. до 2903 тис.руб., тобто в 33,7 рази, тоді як кредитний портфель від населення збільшився всього в 2,7 рази.
Не виконано план по залученню коштів фізичних осіб: при плані 142258 тис. руб. факт склав 122455 тис. руб. , Тобто 86,08% виконання. Залучення коштів юридичних осіб і індивідуальних підприємців виконаний тільки на 79,47% при плані 15481 тис. руб. факт склав 12303 тис. руб.
Аналізуючи структуру залучених коштів фізичних осіб, можна відзначити, що виконаний план тільки за наступними показниками: залучення грошових коштів у внески в іноземній валюті (виконання на 102,4%) та залучення грошових коштів в ощадні сертифікати (виконання на 10,38%).
Таблиця 2.11

№ філії	План на 01.01.2004	Факт на 01.01.2004	% Виконання
№ 05	7000	8360	119,2%
№ 016	460	530	115,2%
№ 020	2240	2500	111,6%
Опер \ частина	98000	80000	81,6%

Таблиця 2.12
Залучення пенсіонерів: (чол.)

№ філії	Факт на 01.01.04	Приплив за рік	Уд. вага у відділенні
№ 05	14	3	1,2%
№ 016	56	2	4,5%
№ 020	30	8	2,6%
Опер \ частина	1050	60	89,2%

Аналізуючи роботу з виконання планових завдань у розрізі за підсумками, слід зазначити, що не виконано план по залученню коштів населення у вклади з операційної частини.
Питома вага кожної філії й надалі залишається низьким.
Таблиця 2.13

№ філії	Получ. комісс.За 2003	Питома вага у кім. по відділенню
№ 05	12,5	0,1%
№ 016	190	1,9%
№ 020	42,5	0,4%
Опер \ частина	5145	51,5%

У цілому по відділенню комісія від населення отримано в сумі 9990 тис. руб. У структурі отриманої комісії від населення не складає план по комісії від розрахунково - касового обслуговування населення, відсоток виконання склав 89,45%.

Таблиця 2.14
На 01.01.2005 р. Рентабельність філій склала:
Вартість залучених ресурсів за 12 місяців склав:
- Оперативна частина 4,13% у валюті РФ і 3,59% в іноземній валюті;
- 2434/05 - 2,60%;
- 2434/016 - 3,05%;
- 2434/020 - 5,98%.
Аналізуючи витрати по ФОП зокрема на преміювання працівників відділення, слід зазначити, що при чистому прибутку (з урахуванням розрахунку без преміювання) 25267 тис. руб. (Витрати з премії склали 3004 тис. руб. З відрахуваннями), при нормативі 25% від чистого прибутку норматив на преміювання склав 6980 тис. руб., Економія на преміювання за 12 місяців склала 5640 тис. руб.

ВИСНОВОК
Сформоване фінансовий стан на 01.01.2004р. у відділенні слід відзначити задовільним, і взяти до відома наступні пропозиції:
Направити основну роботу відділення, зокрема: інспектора безпеки, старшого юриста та інспекторів з кредитування на зменшення простроченої заборгованості;
Активізувати роботу з юридичними особами та індивідуальними підприємцями. Знаходити оптимальні методи підходу до клієнтів для підвищення якості обслуговування. Домогтися збільшення середньоденних залишків, так і збільшення обсягів отриманої комісії від клієнтів.
Аналіз фінансового стану Селенгінського ОСБ № 2434
за 12 місяців 2004 року.
На 01.01.2005 року в районі зареєстровано 236 юридичних осіб і 294 індівідуальн'гх підприємців (ІП). Клієнтами відділення є 126 юр. осіб 186 ВП.
На виплату заробітної плати через відділення укладено договори з 17 організаціями. Заробітна плата зараховується у внески 1654 чол.
За підсумками роботи Селенгінського ОСБ 2434 за 2004 рік відділення отримало чистий прибуток у розмірі 32712 тис.руб., При плановому завданні 18 799 тис. руб., Факт склав 174% виконання. У порівнянні з 2003 р. чистий прибуток збільшився в 5,4 рази.
Сума чистого прибутку на одного працівника склала 668 тис.руб.

\ S

Рис. 2.3. Динаміка отриманого чистого прибутку за 2004р
Рентабельність чистих активів відділення за 2004 рік склала 9,2% проти 4,7% за 2003 рік. Коефіцієнт ефективного використання залучених ресурсів 99,4%, внутрішня вартість банківських послуг 3,6%.
У доходах відділення 60,3% займають процентні доходи та 39,7%-непроцентні доходи, тоді як за аналогічний період 2003 року процентні становили 50,87% і 49,13% - непроцентні:
Таблиця 2.15

	Усього доходів	Процентні доходи	Непроцентні доходи
На 01.01.2004 р.	38052	19356	18696
На 01.01.2005 р.	97961	59066	38895

У порівнянні з 2003 роком в поточному році структура доходів істотно змінилася. Якщо у 2003 р. Питома вага в доходах від кредитування населення становив 35,48%, то в 2004 р. Склав 56,55%. У 2004 році відділення розмістило всі свої ресурси в кредитування населення, відповідно зменшилася питома вага доходів від розміщення в ці цінні папери з 3,30% і 9,16% до 0,37% і 0,86%.
Найбільша-частка доходів складається з доходів від кредитування - 56,55%. Встановлено РВПС - 25,48%, отримана комісія - 9,91%.
Слід відзначити активну роботу з надання банківських кредитів населенню, так комісія від наданих послуг населенню за 2004 р. Склала 9709 тис. руб. в порівнянні з 2003р. - 5754 тис. руб., Тобто темп росту склав 168,73%.
Так само змінилася структура витрат, якщо в 2003 році питома вага відсотків за вкладами становив - 20,49%, а за СКР 4,28%, то в 2004 році, питома вага відсотків за вкладами склав 8,63%, тоді як витрати за СКР 18,24%. Це пояснюється тим, що у відділенні недостатньо залучених коштів від населення і юридичних осіб, у зв'язку з цим виникає необхідність у залученні вільних кредитних ресурсів (СКР) від інших вкладників.
У зв'язку зі збільшенням кредитного портфеля значно збільшилася частка у витратах по РВПС з 35,7% до 46,73%.
Так, частка процентних витрат складає 26,96%, непроцентних витрат у 73,04%.
Таблиця 2.16

	Всього витрат	Процентні витрати	Непроцентні витрати
На 01.01.2004 р.	13968	7979	23989
На 01.01.2005 р.	65249	17588	47661

Аналізуючи витрати відділення за 2004 рік, слід відзначити, що вони збільшилися в порівнянні з 2003 роком в 2,04 рази. Так відділення значно збільшило кредитний портфель, відповідно збільшилися витрати по залученню резерву (РВПС) у 2,67 разів і виникла необхідність у залученні тих які вплинули на збільшення витрат з 1368 тис.руб. до 11901
За 2004 рік відділенням виконання кошторису АХР склало 97%, при плані 2338 тис. руб, факт склав 2273 тис.руб. Перевитрата був допущений за статтею «Придбання МОЗ, що відносяться на витрати в поточному році», «меблі та інші ТМЦ» на 155 руб.
Станом на 01.01.2005р. працюючі активи склали 442308 тис. руб. Темп зростання за 12 місяці склав 261,04%. При плані в 284 472 тис. руб. факт виконання працюючих активів 155,48%. Найбільшу питому вагу в працюючих активах становлять кредити населенню - 93,85%, кредити юридичним особам та ВП - 3,45%, питома вага СКР - 2,9%.
Працюючі активи в чистих активах становлять 94,58%, при рекомендованому мінімальному питомій вазі 82%, ми маємо відмінний показник по працюючих активах.
За 168% виконано план з формування кредитного портфеля від населення. Але якщо розглядати кредитний портфель в його структурі, то план з кредитування юридичних осіб виконаний тільки на 93,1%, тобто при плані 15400 тис. руб факт склав 14337 тис.руб. При виконанні плану по формуванню кредитного портфеля основну роль зіграло кредитування населення, так при плані 240000 тис. крб, факт склав 415095 тис.руб., Тобто 72,96% виконання. Кредитний портфель за 12 місяців збільшився в 2,68 рази.
Прострочена заборгованість на 01.01,2005 року за фізичним особам склала 3303 тис.руб., Питома вага в кредитному портфелі 0,76%, при рекомендованому 0,17%. Протягом року прострочена заборгованість збільшилася з 98 тис.руб. до 3303 тис.руб., тобто в 33,7 рази, тоді як кредитний портфель від населення збільшився всього в 2,7 рази. У зв'язку зі збільшенням простроченої заборгованості, відділення на витратах відобразило значну суму РВПС - 30493 тис. руб.
Не виконано план по залученню коштів фізичних осіб: при плані 142258 тис. руб. факт склав 122455 тис. руб. , Тобто 86,08% виконання. Залучення коштів юридичних осіб і індивідуальних підприємців виконаний тільки на 79,47% при плані 15481 тис. руб. факт склав 12303 тис. руб.
Аналізуючи структуру залучених коштів фізичних осіб, можна відзначити, що виконаний план тільки за наступними показниками: залучення грошових коштів у внески в іноземній валюті (виконання на 102,4%) та залучення грошових коштів в ощадні сертифікати (виконання на 10,38%).
У структурі залучених коштів від юридичних осіб та ВП виконані лише показники щодо залучення коштів на розрахункові рахунки (104,45%) і кошти на депозітівних сертифікатах (100)%.
У цілому залучені ресурси виконані за рахунок залучення вільних кредитних ресурсів (СКР), тут виконання склало 220,49%.
У структурі вкладів фізичних осіб валюті РФ слід відзначити темп зростання довгострокових вкладів 198,64%, тоді як інші види вкладів темп росту склав всього 59,265. Також збільшилася питома вага довгострокових вкладів з 42,28% до 71,06%. Це говорить про те, що приплив у внески складається з довгострокових вкладів понад 1 року. Найбільшою привабливістю використовуються такі вклади як «Поповнювальний депозит РБ РФ на 1 рік і 1 місяць» - темп росту 389,36%; «Універсальний Ощадбанку Росії на 5 років» - темп росту 352,44%, «Пенсійний - плюс Ощадбанку Росії» - темп роста79%. Найбільший приплив у внески був за вкладом «Універсальний банк Росії на 5 років» - 15742 тис. руб.
У структурі вкладів фізичних осіб в іноземній валюті значно збільшився обсяг вкладів у євро, темп зростання їх склав 296,07%.
У 2004 році змінилася філіальна мережа відділення: у 4 кварталі був відкритий Універсальний додатковий офіс № 2434/032 і закритий нерентабельний філія № 2434/01 7.

Таблиця 2.17
Аналіз роботи та виконання планових показників по філіях:
Загальний залишок за вкладами фізичних осіб (тис. крб.)

№ філії	План на 01.01.2005	Факт на 01.01.2005	% Виконання
№ 05	8000	10682	133,5%
№ 016	580	728	125,5%
№ 020	3100	3361	108,4%
Опер \ частина	117664	95882	81,49%

Таблиця 2.18
Залучення пенсіонерів: (чол.)

№ філії	Факт на 01.01.05	Приплив за рік	Уд. Вага у відділенні
№ 05	32	11	2,6%
№ 016	14	3	1,2%
№ 020	58	3	4,8%
Опер \ частина	1106	70	91,2%

Аналізуючи роботу з виконання планових завдань у розрізі за підсумками, слід зазначити, що не виконано план по залученню коштів населення у вклади з операційної частини.
Питома вага кожної філії й надалі залишається низьким. Практично не працювали такі філії як № 016 і № 020.
Таблиця 2.19
Комісія від населення отримано в розмірі по філіям (тис. крб.)

№ філії	Получ. Комисс. За 2004 р.	Питома вага у кім. За відділенню
№ 05	225	2,3%
№ 016	14,2	0,1%
№ 020	52,5	0,5%
Опер \ частина	6145	63,2%

У цілому по відділенню комісія від населення отримано в сумі 9723 тис. руб. Низький показник з надання банківських послуг залишається у філіях № 016 і № 020. У структурі отриманої комісії від населення не складає план по комісії від розрахунково - касового обслуговування населення, відсоток виконання склав 90,36%.
Таблиця 2.20
На 01.01.2005 р. рентабильности філій склала:
Вартість залучених ресурсів за 12 місяців склав:
- Оперативна частина 5,13% у валюті РФ і 4,59% в іноземній валюті;
- 2434/05 - 2,98%;
- 2434/016 - 3,17%;
- 2434/020 - 6,26%.
Аналізуючи витрати по ФОП зокрема на преміювання працівників відділення, слід зазначити, що при чистому прибутку (з урахуванням розрахунку без преміювання) 29627 тис. руб. (Витрати з премії склали 3085 тис. руб. З відрахуваннями), при нормативі 27% від чистого прибутку норматив на преміювання склав 7999 тис. руб., Економія на преміювання за 12 місяців склала 5658 тис. руб.
Сформоване фінансовий стан на 01.01.2005р. у відділенні слід відзначити задовільним, і взяти до відома наступні пропозиції:
З метою виконання показника по залученню грошових коштів від населення активізувати роботу в новому універсальному додатковому офісі по залученню коштів населення у вклади. Завідувачу УДО та начальнику операційного відділу розглянути всі можливі варіанти щодо залучення організації на зарплатні проекти;
Активізувати роботу з юридичними особами та індивідуальними підприємцями. Знаходити оптимальні методи підходу до клієнтів для підвищення якості обслуговування. Домогтися збільшення середньоденних залишків, так і збільшення обсягів отриманої комісії від клієнтів;
Направити основну роботу відділення, зокрема: інспектора безпеки, старшого юриста та інспекторів з кредитування на зменшення простроченої заборгованості. Провести оптимальну роботу зменшення РВПС по позиках.
Аналіз фінансового стану Селенгінського ОСБ № 2434 за 12 місяців 2005 року.
На 01.01.2005 року в районі зареєстровано 236 юридичних осіб і 294 індивідуальних підприємців (ІП). Клієнтами відділення є 126 юридичних осіб і 186 ВП.
На виплату заробітної плати через відділення укладено договори з 17 організаціями. Заробітна плата зараховується у внески 1654 чол.
За підсумками роботи Селенгінського ОСБ 2434 за 2005 року відділення отримало збиток у розмірі 126201 тис. крб., При плановому завданні 34 334 тис.руб., Факт склав -367,6% виконання.
Сума чистого прибутку на одного працівника склала -2139 тис. руб.
Рентабельність чистих активів відділення за 2005 рік склала 32,2% проти 9,2% за 2004 рік. Коефіцієнт ефективного використання залучених ресурсів 105%, внутрішня вартість банківських послуг 3,7% проти 3,6% в 2004р.
У доходах відділення 58,2% займають процентні доходи та 41,8% - непроцентні доходи, тоді як за аналогічний період 2004 року процентні становили 60,3% і 39,7% - непроцентні:

Таблиця 2.21

	Усього доходів	Процентні доходи	Непроцентні доходи
За 2004 рік	97961	59066	38895
За 2005 рік	82518	48061	34457

У порівнянні з 2004 роком в поточному році структура доходів істотно не змінилася. Як і раніше домінують процентні доходи - питома вага їх у структурі 58,24% (у 2004р. - .60,3%), Непроцентні відповідно 41,76% (2004р. - 39,7%)
Найбільша частка доходів складається з доходів від кредитування - 57,24%. Відновлено РВПС 26,14%. Через зменшення обсягів кредитування населення істотно зменшилася частка отриманої комісії від населення з 9,91% до 5,83%, також зменшилися відсотки за кредити. Якщо в 2004р. Відділення отримало процентних доходів від кредитного портфеля 57867 тис. руб., То за 2005р. Було отримано 47233 тис. руб.
Таблиця 2.22
Аналіз отриманої комісії від населення

Найменування комісії	План на 01.01.06	Факт на 01.01.06	% Виконання	Темп зростання за 2005 р.
РКО юридичних осіб	1883	2233	118,59	150%
РКО фізичних осіб	1510	1707	113,05	131%
Операції з інструментами в іноземній валюті	5	4	80	200%
Операції з банківськими картами	4	20	500	1000%
Операції з ЦП	250	86	34,4	36%
Кредитування юр. осіб	233	45	19,31	22%
Кредитування фіз. осіб	360	748	207,78	12%
Депозитарні операції	12	0	0	0
Разом	4257	4843	113,77	50%

Також змінилася структура витрат, якщо в 2004 року питома вага відсотків за вкладами становив - 8,63%, а за СКР 18,24%, то в 2005 році питома вага відсотків за вкладами склав 3,08%, витрати за СКР 9,7 %. В цілому витрати по відділенню за 2005 р. збільшилися в 3 рази, тоді як доходи зменшилися у 1,2 рази. Збільшення витрат відбулося в основному через створеного резерву по кредитному портфелю: його питома вага у витратах склав 76,45%,, тоді як за 2004р. становив 46,73%. Тут слід враховувати зміну регламенту щодо створення РВПС з 2% до 75%, а також неякісний кредитний портфель.
Таблиця 2.23
Витрати відділення:

	Всього витрат	Процентні витрати	Непроцентні витрати
За 2004 рік	65249	17588	47661
За 2005 рік	208719	26711	182008

За 2005 рік відділенням виконання кошторису АХР склало 93,7% при плані 3101 тис. руб, факт склав 2906 тис.руб. Перевитрати по статтях не було.
Станом на 01.01.2006р. працюючі активи склали 298908 тис. руб. Темп зростання за 12 місяці склав 67,6%. При плані в 339 938 тис. руб. факт виконання працюючих активів 87,93%. Найбільшу питому вагу в працюючих активах становлять кредити населенню - 95,22%, кредити юридичним особам та ВП - 1,26%, питома вага СКР - 3,5%.
Працюючі активи в чистих активах становлять 79,23%, при рекомендованому мінімальному питомій вазі 82%.
План щодо формування кредитного портфеля виконаний усього на 88%, в т.ч. по фізичних особах на 91,49%, по юридичних особах та індивідуальним підприємцям на 22,77%
Прострочена заборгованість на 01.01.2006 року по фізичних особах склала 45929 тис.руб., Питома вага в кредитному портфелі 12,94%, при плановому 0,47%. Протягом року прострочена заборгованість збільшилася з З303 тис. руб. до 45929 тис. руб., тобто в 13,9 рази, тоді як кредитний портфель від населення зменшився в 1,5 рази.
26,55% питомої ваги в кредитному портфелі юридичних осіб займає прострочена заборгованість При плані 0, факт склав 1358 тис. руб.
Не виконано план по залученню коштів фізичних осіб:
при плані залишку за вкладами у валюті РФ 134917 тис. руб. факт склав 128065 тис. руб., тобто 94,92% виконання. Грошові кошти населення в іноземній валюті виконані лише на 87,47%, при плані 423 тис. дол, факт склав 370 тис. дол
Розміщення коштів населення в цінні папери не виконано: в: ощадні сертифікати - 99,32% виконання, у векселі - 0% виконання.
Залучення коштів юридичних осіб і індивідуальних підприємців виконаний на 99,01%, при плані 12963 тис. руб. факт склав 12835 тис. руб. У структурі залучених ресурсів юридичних осіб виконані показники по залишках на розрахункових рахунках (125,49%), залишки в депозитах і депозитних сертифікатах (156,47%), кошти у векселях показник виконано всього на 46,41%
У структурі вкладів фізичних осіб валюті РФ темп зростання довгострокових вкладів склав 129,13%, тоді як інші види вкладів темп росту склав всього 82,43%. Збільшилася питома вага довгострокових вкладів з 75,78% до 79,37%. Це говорить про те, що приплив у внески складається з довгострокових вкладів понад 1 року. Найбільшою привабливістю користуються такі вклади як «Строковий пенсійний РБ РФ на 1 рік і 1 місяць» - приплив склав 6658 тис.руб., «Поповнювальний депозит РБ РФ на 1 рік і 1 місяць» - приплив 5462 тис. руб., «Строковий пенсійний на 2 роки РБ РФ »- приплив 5418 тис.руб.
У структурі вкладів фізичних осіб в іноземній валюті слід зазначити, що вклади в євро, як і раніше, не користуються популярністю: так їх питома вага за 12 місяців 2005р знизився з 9,01% до 6,03%. У цілому темп - вкладів в іноземній валюті склав 96,81%.
Таблиця 2.24
Аналіз роботи та виконання планових показників по філіях: Загальний залишок за вкладами фізичних осіб (тис. крб.)

№ філії	План на 01.01.2006	Факт на 01.01.2006	% Виконання
№ 05	12000	10138	84,5%
№ 016	1480	1522	103%
№ 020	5150	5198	101%
№ 032	10000	13942	139%
Опер \ частина	106287	97265	91,5%

Аналізуючи роботу з виконання планових завдань у розрізі по філіям, слід зазначити, що не виконано план по залученню коштів населення у вклади з операційної частини і філії № 05.
Таблиця 2.25
Комісія від РКО населення отримана в розмірі по філіях:

№ філії	Получ. комисс. За 2005 р.	Питома вага у кім. по відділенню
№ 05	210	12,3%
№ 016	17,9	1,05%
№ 020	29,7	17,74%
№ 032	240	14,06%
Опер \ частина	1209	70,8%

У цілому по відділенню комісія від РКО населення отримана в сумі 1707 тис. руб. Низький показник з надання банківських послуг залишається у філіях № 016 і № 020

Таблиця 2.26
Сформоване фінансовий стан на 01.01 .2006 р. у відділенні слід відзначити незадовільним, і взяти до відома наступні пропозиції:
1. Працюючі активи:
1.1. Розглянути питання про співпрацю з підприємствами та організаціями Селенгінського району з питання надання кредитів їх працівникам.
1.2. Суворо контролювати дотримання ліміту залишків каси. Для оптимізації роботи грошових активів, звести перевищення ліміту до мінімуму.
2. Залучені ресурси:
2.1. Начальник ОПЕРУ взяти на контроль виконання контрольних показників по ВСП.
Порядок надання іпотечного кредиту в Селенгинськом ОСБ № 2434.
Стандартна процедура отримання іпотечного кредиту в банку складається з декількох основних частин: кваліфікація позичальника, попередній аналіз можливості отримання іпотечного кредиту, оцінка кредитоспроможності позичальника, оцінка житлових приміщень, придбаних на кредитні кошти, надання забезпечення, проведення розрахунку, складання і реєстрація договорів.
У ході попередньої кваліфікації позичальник повинен отримати всю необхідну інформацію про кредиторі, про умови надання кредиту, про свої права і обов'язки при укладанні кредитної угоди. У ході інтерв'ю кредитор у свою чергу оцінює можливість потенційного позичальника взяти кредит.
Позичальник приносить до банку документи, необхідні для прийняття попереднього рішення про можливість надання кредиту, заповнює лист попередньої кваліфікації та реєстраційну форму, що є попередньою заявою на отримання кредиту.
До документів, необхідних для прийняття попереднього рішення відносяться: засвідчують особу і сімейний стан позичальника / з позичальника; характеризують місце постійного проживання позичальника (довідка про реєстрацію, документи, що підтверджують право власності на житло, характеристика житлового приміщення); підтверджують відомості про дохід позичальника.
Лист попередньої кваліфікації містить загальну інформацію про позичальника, відомості про доходи та витрати, про що купується квартирі, а також розрахунок необхідних коефіцієнтів.
Далі банк проводить попередній аналіз можливості отримання іпотечного кредиту. На підставі наданої позичальником копії податкової декларації за минулий рік (якщо подавалася) та довідки про доходи за минулий та поточний роки робиться попередній розрахунок максимально доступної суми кредиту, а також щомісячних платежів в рахунок погашення кредиту і відсотків по ньому ..
Всі попередні розрахунки банк виробляє, як правило, в доларах за курсом ЦБ РФ на останній день кожного місяця, в якому був отриманий дохід і зроблені витрати. Розрахунок проводиться виходячи з чистого доходу позичальника (за винятком прибуткового податку та утриманні в Пенсійний фонд) за останні 12 місяців.
Необхідно відзначити, що попередній аналіз не передбачає обов'язкового схвалення кредиту і що позитивне рішення за заявою про отримання кредиту приймається на підставі результатів комплексної перевірки достовірності представленої позичальником інформації про його платоспроможності, яка проводиться банком надалі.
При позитивних результатах попереднього аналізу позичальник збирає повний комплект необхідних документів і заповнює детальну заяву - анкету на кредит. На підставі поданих документів банк здійснює оцінку платоспроможності і кредитоспроможності позичальника і остаточно визначає, на яку максимальну суму кредиту той може розраховувати.
У повний комплект необхідних документів, крім зазначених вище повинні входити:
- Документ про освіту;
- Паспортні дані членів сім'ї;
- Документи, що підтверджують здоров'я позичальника / созаемщика (водійське посвідчення, військовий квиток та / або довідки з медичних установ);
- Документи, що підтверджують відомості про зайнятість і доходи (копія трудової книжки, копія свідоцтва про постановку на облік у податкових органах і т.п.);
- Відомості про активи позичальника;
- Документи по купується квартирі (правовстановлюючі документи, довідка про заборгованість по комунальних платежах, звіт про незалежну оцінку, довідка про сплату податку на майно, довідка про відсутність заборгованості за телефон, дозвіл органів опіки і піклування на операцію купівлі - продажу та іпотеки, дозвіл на дачу зобов'язання від імені неповнолітніх членів сім'ї про звільнення закладеної квартири у разі звернення на неї стягнення).
Заява - анкета на кредит зазвичай складається з наступних розділів:
- Умови надання позики.
- Відомості про позичальника / позичальників.
- Відомості про освіту та зайнятості позичальника / созаемщика.
- Активи позичальника / созаемщика.
- Зобов'язання позичальника / созаемщика.
- Нерухоме майно у власності позичальника / созаемщика.
- Початковий внесок.
- Відомості про купується.
- Відомості про майбутню операцію.
- Відомості правового характеру.
Потім кредитують підрозділ направляє пакет документів юридичної служби та служби безпеки банку. Юридична служба аналізує подані документи з точки зору правильності оформлення і відповідності чинному законодавству. Служба безпеки проводить перевірку паспортних даних (даних посвідчення особи), місця проживання, місця роботи позичальника і відомостей, зазначених в анкеті.
За результатами перевірки та аналізу документів юридична служба і служба безпеки складають письмові висновки, які передаються в кредитах підрозділ.
Оскільки іпотечний кредит розрахований, як правило, на тривалий період часу (5-20 років), банку потрібна гарантія своєчасного повернення кредиту. Тому, щоб визначити, чи буде позичальник в змозі виплачувати кредит, які кредитують підрозділу необхідно проаналізувати безліч різної інформації, пов'язаної з позичальником. Звертається увага на стабільність трудової зайнятості, враховується перспектива напрями роботи позичальника і його фірми в цілому.
Сума кредиту, яка може бути видана позичальникові, розраховується тільки на основі стабільного і підтвердженого офіційними документами доходу. Позичальник повинен надати документи про отримання стабільного доходу за поточний звітний період і за минулий календарний рік.
При оцінці платоспроможності потенційного позичальника ключовим моментом є його можливість регулярно і своєчасно здійснювати платежі за кредитом, виходячи з документально підтверджених доходів. Розглядається інформація щодо стабільності трудової зайнятості та отримання доходів, а також витрати. На підставі цього робиться висновок про можливості позичальника своєчасно погасити кредит.
При цьому банком враховується наступні джерела отримання доходів:
- Заробітна плата за основним місцем роботи, включаючи дохід за понаднормову роботу та премії;
- Дохід від роботи за неповний робочий день і за сумісництвом;
- Дохід у вигляді дивідендів;
- Дохід у вигляді відсотків і постійних страхових виплат;
- Пенсійні виплати та стипендії;
- Чистий дохід у формі орендної плати;
- Аліменти та допомоги на дітей.
Крім того, банк аналізує витрати позичальника, серед яких виділяються три групи. Щомісячні витрати, пов'язані з квартирою, що купується на кредитні кошти, складаються з платежів:
1. по кредиту (повернення основного боргу і сплата відсотків);
2. зі страхування (страхування життя позичальника, страхування квартири, страхування ризику втрати права власності на квартиру);
3. з податку на майно (за нерухомості, що купується);
4. по квартплаті за куповану квартиру.
Постійні щомісячні витрати, не пов'язані з купується квартирою:
- Зміст утриманців і членів сім'ї позичальника, включаючи самого позичальника;
- Щомісячні виплати по аліментах;
- Повернення інших кредитів (крім даного іпотечного кредиту);
- Обов'язкові податкові платежі (податок на інше майно, податок на власників автотранспортних засобів);
- Інші обов'язкові щомісячні витрати (оренда житла; утримання автомобіля; плата за освіту; зміст, обслуговування, страховка іншого рухомого та нерухомого майна; додаткова медична страховка).
Разові витрати позичальника, пов'язані з придбанням житла та отриманням іпотечного кредиту:
- Кошти для першого внеску в рахунок оплати вартості квартири (не менше 30% вартості квартири);
- Витрати, пов'язані з укладанням і реєстрацією відповідного договору купівлі - продажу та іпотеки квартири (державне мито за нотаріальне посвідчення і плата за державну реєстрацію відповідно до чинного законодавства);
- Плата за незалежну оцінку нерухомого майна, комісія ріелтора.
Максимальна сума кредиту розраховується за умови, що:
- Щомісячні витрати, пов'язані з квартирою, що купується на кредитні кошти, не перевищують 35% щомісячних доходів (доходів подружжя);
- Щомісячні витрати, пов'язані з квартирою, що купується на кредитні кошти, і інші постійні щомісячні витрати в сумі не перевищують 55% щомісячних доходів (доходів подружжя);
- Розмір кредиту, що надається не повинен перевищувати 70% мінімальної із сум оцінки житла, що купується та реальної ціни угоди.
Після розрахунків суми кредиту та перевірки банком наданої позичальником інформації (позичальник надає банку право на перевірку наданої ним інформації) здійснюється підбір квартири, відповідної фінансовим можливостям позичальника і вимогам кредитора.
Слід зазначити, що позичальник може підібрати собі житло як до звернення в банк, так і після.
У першому випадку продавець житла і потенційний позичальник підписують попередній договір купівлі - продажу житлового приміщення, що передбачає переважне право його покупки потенційним позичальником за погодженою сторонами ціною на обумовлений сторонами строк. Кредитор оцінює житло з точки зору достатності забезпечення повернення кредиту, а також розраховує суму кредиту виходячи з доходів позичальника, внесеного початкового внеску і вартості житла.
У другому випадку потенційний позичальник, знаючи суму кредиту, розраховану виходячи з його платоспроможності, а також з огляду на власні кошти для початкового внеску, може підібрати відповідне за вартістю житло і укласти з його продавцем угоду купівлі - продажу за умови, що кредитор буде згодний розглядати житло, що купується в якості відповідного забезпечення кредиту.
Оцінка житлових приміщень, придбаних на кредитні кошти, займаються спеціалізовані оціночні фірми або фахівці - оцінювачі. При цьому необхідно враховувати специфіку та особливості цілей, для яких проводиться оцінка. Специфіка полягає в тому, що кредитор розглядає дану квартиру або будинок, перш за все як забезпечення повернення наданих позичальнику коштів. Оцінка житлового приміщення повинна не тільки відображати величину ринкової вартості на поточний момент, але і враховувати довгостроковий характер основного зобов'язання. Тому кредитор, враховуючи оціночну величину ринкової вартості об'єкта, повинен передбачати і прогнозувати можливість зміни цієї вартості, яка пов'язана як з індивідуальними особливостями самого об'єкта (конструктивні та планувальні особливості, використовувані матеріали, їх відповідність нормам і стандартам житлового приміщення та ін), так і з його місцем розташування, близькістю до транспортних магістралей, екологічною ситуацією та іншими факторами, включаючи перспективи розвитку даного району.
При всій різноманітності підходів і методик оцінок основна увага повинна приділятися методу порівняльних продажів з урахуванням різних поправочних коефіцієнтів та індексів, що дозволяють максимально правильно оцінити індивідуальне житлове приміщення з урахуванням наявного житлового ринку і перспектив його розвитку в розрізі регіональної та місцевої специфіки.
Завдання кредитора - на основі оцінки, зробленої оцінювачем, проаналізувати достатність даного забезпечення з точки зору величини наданого кредиту. Особливе значення при цьому набувають розробка і використання єдиної типової форми звіту про оцінку житлового приміщення, що дозволяє проаналізувати і максимально комплексно відобразити всі необхідні параметри житла.
Стандартизація методики і форми звіту про оцінку буде сприяти зниженню ризиків, пов'язаних з можливими помилками при оцінці житлових приміщень, а також підвищенню ефективності вторинного ринку іпотечних кредитів.
Розмір наданого кредиту не повинен перевищувати 70% мінімальної із сум оцінки житла, що купується та реальної ціни угоди. Крім того, житло повинне відповідати ряду мінімальних вимог, що пред'являються до житлового приміщення, що є предметом застави.
В даний час в якості застави розглядаються окремі квартири в багатоквартирних житлових будинках. Необхідно, щоб об'єкт нерухомого майна, що є заставним забезпеченням, задовольняв санітарно-технічним нормам щодо забезпечення здоров'я і безпеки мешканців. Предмет застави повинен відповідати наступним вимогам:
- Мати окремі від інших квартир або будинків кухню та санвузол (тобто комунальні квартири в заставу не приймаються);
- Бути підключеним до електричних, парових або газових систем опалення, що забезпечує подачу тепла на всю площу житлового приміщення;
- Бути забезпеченим гарячим і холодним водопостачанням у ванній кімнаті і на кухні;
- Мати в справному стані сантехнічне обладнання, двері, вікна і дах (для квартир на останніх поверхах).
При прийнятті банком позитивного рішення про надання кредиту співробітник банку передає клієнту кошторис витрат по угоді.
У наданій кошторисі повинні бути проставлені всі цифрові значення витрат, які вносяться позичальником, як правило, готівкою в касу і відносяться на доходи банку. Потім позичальник відкриває у банку рахунок вкладів до запитання в рублях і іноземній валюті (укладаючи з банком договір про відкриття та обслуговування рахунків вкладів до запитання) і вносить на свій банківський рахунок авансовий платіж (початковий внесок за договором купівлі - продажу та іпотеки в розмірі не менш 30% від вартості квартири). Банк укладає з позичальником (якщо він перебуває у шлюбі, то з обома подружжям) кредитний договір.
За кредитом обов'язково надається забезпечення. Забезпечення кредиту може бути оформлено таким чином:
- Укладенням договору про іпотеку житлового приміщення, з відповідним нотаріальним посвідченням угоди, а також державною реєстрацією виникає іпотеки;
- Висновком тристоронньої «змішаного» договору купівлі - продажу та іпотеки житлового приміщення, при якому всі три зацікавлені сторони послідовно і практично одночасно фіксують, нотаріально завіряють і реєструють перехід прав власності від продавця квартири до покупця, а також іпотеку даної квартири на користь банку кредитора;
- «Іпотекою в силу закону», коли іпотека придбаного на кредитні кошти житлового приміщення виникає автоматично при укладанні угоди купівлі - продажу і формально не вимагає укладення договору і його реєстрації.
Розглянемо порядок проведення розрахунку. Позичальник оплачує вартість квартири продавцю за договором купівлі - продажу, використовуючи суму початкового внеску і кошти кредиту. Доцільно, щоб кредитор безпосередньо брав участь і повністю контролював процес розрахунків за договором купівлі - продажу.
Кредитні організації, які здійснюють кредитування населення на придбання житла в рамках довгострокової іпотечної житлової програми, повинні обов'язково використовувати в якості одного з видів забезпечення спеціальну страхову програму. Програма повинна включати в себе два види страхування - майнове та особисте.
Особисте страхування відображає майнові інтереси, пов'язані з життям, здоров'ям, працездатністю позичальника. При присвоєнні статусу інваліда дата формального завершення процедури присвоєння громадянину статусу інвалідності не повинна впливати на віднесення вищевказаного випадку до страхового. Розмір страхового відшкодування не повинен залежати від групи інвалідності, присвоєної застрахованій особі.
Майнове страхування відображає майнові інтереси, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням майном. Договір страхування права власності власника житла, що є предметом іпотеки, повинен покривати ризик втрати власником житла права власності за будь-якої причини, за винятком його відчуження власником за згодою заставодержателя та відчуження в результаті звернення стягнення на предмет страхування іпотечних кредитором.
Необхідно визначити, що є об'єктами обов'язкової страхової програми при іпотечному кредитуванні.
Таблиця 2.27
Об'єкти страхової програми по іпотечному кредитуванню

Вид страхування	Об'єкт	Страхові випадки
Особисте страхування	Життя позичальника	Смерть застрахованого по будь-якої причини, що відбулася в період дії договору страхування як на території Російської Федерації, так і за її межами.
	Страхування на випадок втрати позичальником працездатності	Часткова або повна втрата працездатності (привласнення статусу інваліда) застрахованим у результаті нещасного випадку, що стався в період дії договору страхування
Майнове страхування	Житло, що надається в заставу (іпотеку) як забезпечення довгострокового кредиту	Визначаються в кожному договорі окремо
	Право власності власника житла, що є предметом іпотеки	Набрання законної сили рішенням суду, в результаті якого позичальник втратив право власності на предмет іпотеки (у тому числі рішення суду після закінчення терміну страхування, якщо судовий позов був поданий в період дії договору страхування)

Страхування здійснюється за рахунок коштів позичальника. Страхувальником за договорами страхування повинен бути позичальник. Першим вигодонабувачем за договорами страхування повинен бути кредитор, який надав іпотечний кредит на придбання квартири. У разі відступлення прав вимоги за кредитним договором на вторинному іпотечному ринку право першого вигодонабувача повинні перейти до нового кредитора.
Сума страхового відшкодування визначається відповідно до вимог кредитного договору, і на кожну конкретну дату періоду кредитування вона повинна бути не менше залишку зобов'язань позичальника за забезпечуваному зобов'язанням. Необхідна розробка спеціальної страхової іпотечної програми, при якій буде поступово зменшуватися сума страхового відшкодування, але не буде відбуватися так званого «недострахованія». Термін дії договорів страхування повинен бути не меншим за термін кредитування, або укладатися на термін не менше 12 місяців з наступним продовженням договорів. Договір страхування наведений у додатку 1.
Кредитор здійснює контроль за виконанням позичальником зобов'язань по виплаті страхових премій за договорами страхування, що є забезпеченням за іпотечним кредитом. Рекомендується здійснювати виплату страхових премій періодично (щокварталу, щомісяця) рівними частинами протягом терміну дії договору страхування, одночасно з частковим виконанням зобов'язань по самому іпотечному кредиту. Комплект документів, що регулюють взаємовідносини сторін при страхуванні в процесі іпотечного кредитування, і їх параметри вказані в табл. 2.3.14
Таблиця 2.28
Параметри договорів страхування

Вид договору	Страховий тариф	Страхова сума
Договір особистого страхування (страхування життя і страхування на випадок втрати працездатності)	0,5 - 1% від страхової суми на рік (в залежності від віку позичальника)	Сума кредиту, збільшена на 10% (оскільки залишок заборгованості за кредитом постійно зменшується, то, відповідно, може зменшуватися і страхова сума)
Договір страхування ризику втрати та пошкодження квартири	0,3 - 0,5% на рік від страхової суми	Вартість квартири
Договір майнового страхування (страхування ризику втрати та пошкодження квартири - предмет застави)	Близько 1,5% від страхової суми за весь термін кредиту	Вартість квартири

Страхування здійснюється при наданні позичальникам заяви на страхування.
Як додаток до кредитного договору складається графік погашення позичкової заборгованості із зазначенням кожного платежу на кожну конкретну дату платежу до повного погашення кредиту, з розбивкою на проценти та основний борг. При цьому позичальникові може бути запропоновано декілька схем погашення основного боргу та сплати відсотків. Наприклад, позичальники № 1 і № 2 отримали в січні 2003 р. кредити в сумі по 15000 дол під 20% річних. Позичальнику № 1 пропонується ануїтетна схема погашення кредиту з щомісячними платежами по основному боргу і повним щомісячним погашенням відсотків, а позичальникові № 2 - з рівномірним погашенням основного боргу і повним щомісячним погашенням відсотків.
Графік погашення також може надаватися позичальнику у формі таблиці або діаграми.
У першому випадку позичальник щомісяця виплачує банку однакову суму, при цьому співвідношення відсотків і основного боргу постійно меняется6 частка основного боргу збільшується, а відсотків - знижується, а в другому випадку загальна сума платежу постійно знижується за рахунок зниження частки відсотків, тому що частка основного боргу незмінна. У підсумку позичальник № 1 заплатить більшу суму відсотків, ніж позичальник № 2, тобто кредит обійдеться йому дорожче, але при такій схемі погашення йому буде зручніше планувати свої щомісячні витрати, тому що платіж за кредитом завжди однаковий.
Таким чином, різноманітність схем погашення, пропонованих банком, дає можливість позичальникові підібрати найбільш прийнятну особисто для нього схему. А це, природно, збільшує вірогідність погашення кредиту в строк.
Як правило, покупець квартири позичальником оформляється укладенням тристороннього договору купівлі - продажу та іпотеки квартири з продавцем і банком. Таким чином, сторонами за договором є: позичальник (покупець квартири); продавець квартири банк (виступаючи кредитором і заставодержателем купується позичальником квартири).
Банк, будучи стороною договору купівлі - продажу та іпотеки, виконує додаткову функцію гаранта правильності, своєчасності та юридичної чистоти проведення розрахунків між позичальником і продавцем квартири.
До укладення договору купівлі - продажу та іпотеки позичальник повинен надати від свого імені нотаріально засвідчене зобов'язання імені нотаріально засвідчене зобов'язання купується на кредитні кошти і передається в заставу квартири у разі звернення на неї стягнення і пред'явлення новим власником вимоги про звільнення квартири.
При наявності неповнолітніх членів сім'ї позичальник повинен до укладення договору купівлі - продажу та іпотеки отримати дозвіл органів опіки і піклування на: іпотеку (передачу в заставу) купованого на кредитні кошти житлового приміщення; надання банку зобов'язання від імені неповнолітніх членів сім'ї звільнити квартиру, що набуває у разі звернення на неї стягнення і пред'явлення новим власником вимоги про звільнення квартири.
Потім позичальник - покупець квартири і банк подає документи до органу реєстрації прав на нерухоме майно на реєстрацію договору купівлі - продажу та іпотеки (реєстрації переходу прав власності і застави), який реєструє перехід права власності на квартиру та іпотеку жилої площі за місцем знаходження майна.
Після державної реєстрації договору купівлі - продажу та іпотеки банк надає кредит і зараховує кредитні кошти на рахунок позичальника - покупця. Позичальник - покупець виплачує вартість квартири продавцю за договором купівлі - продажу та іпотеки із засобів наданого банком кредиту. Після цього позичальник вселяється в придбану квартиру.
Після надання позичальнику кредиту банк може переступити права вимоги за кредитним договором та договором купівлі - продажу та іпотеки третій особі (наприклад, агентству по іпотечному житловому кредитуванню). Банк, який приймає участь в іпотечній програмі на підставі договору про обслуговування, обслуговує кредит, переданий новому кредитору. Під обслуговуванням розуміє таке банк приймає від позичальника платежі по кредиту, стежить за своєчасністю їх внесення, перевіряє стан закладеної квартири, контролює внесення позичальником страхових виплат і т.д. Придбана на кредитні кошти квартира знаходиться в заставі до повного виконання позичальником усіх зобов'язань по кредиту (як позичальником за кредитним договором і заставодавцем за договором іпотеки).

РОЗДІЛ 3. ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ РИНКУ ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛОВОГО КРЕДИТУВАННЯ
3.1 Основні напрямки по вдосконаленню ринку іпотечного житлового кредитування
У ході аналізу ринку іпотечного житлового кредитування були виявлені основні причини, що заважають розвитку ринку іпотечного житлового кредитування в республіці.
Однією з основних проблем в даний час на ринку іпотечного житлового кредитування є висока процентна ставка по іпотечних кредитах.
Аналіз, проведений у другому розділі, показує, що в даний час іпотечні житлові кредити видаються під досить високі процентні ставки - 11% - 15% річних, що призводить до значного подорожчання отриманого кредиту.
У результаті цього лише незначна частина населення може дозволити собі використовувати іпотечний кредит у вирішення своїх проблем (5,6%).
Для додання іпотечного житлового кредитування масового характеру необхідно залучати до процесу іпотечного житлового кредитування населення із середніми доходами. У Республіці Бурятія частка такого населення становить 48,3%. Для цього необхідно знижувати процентні ставки, що вже характерно для багатьох російських банків, що пропонують іпотечні кредити. Тому можна зробити висновок, що, наприклад, процентна ставка в розмірі 10% річних буде приносити кредитної організації певний дохід, як за рахунок маржі, так і за рахунок значного збільшення числа клієнтів.
Однією з причин високих процентних ставок є значні кредитні ризики. Зниження кредитних ризиків, а отже, і процентних ставок за іпотечними житловими кредитами можливо за рахунок створення прозорості у відносинах між комерційною організацією і позичальником і вироблення умов для накопичення, зберігання та розкриття кредитних історій позичальників у спеціальних комерційних організаціях - бюро кредитних історій. Організація бюро кредитних умов, створене переважно на приватній основі, силами кредиторів має створити систему, що знижує витрати і ризики кредиторів при іпотечному кредитуванні і дозволяє ефективно відокремлювати недобросовісних позичальників від надійних. Без створення такого бюро з працею можна прогнозувати, іпотека стане масовою, тому що відсутність кредитної історії є суттєвою перешкодою становлення системи страхування кредитних ризиків, як найважливішої складової системи іпотечного житлового кредитування, підвищує витрати кредиторів на процедуру андеррайтингу і веде до подорожчання кредиту.
Паралельно зі зниженням процентної ставки за іпотечними житловими кредитами повинна вестися робота по зменшенню величини початкового внеску при купівлі квартири, який сьогодні становить 30% від її вартості. Зрозуміло, що не кожна сім'я в республіці має таких коштів, а для їх накопичення потрібно достатній термін. У середньому він становить від 4 до 6 років. Зниження даного порогу до 10 - 15% дозволить скоротити період накопичення первинного внеску до 2 - 3 років.
Рішенням проблеми накопичення первинного внеску може стати розвиток системи будівельних кооперативів. За даною схемою протягом періоду накопичення всі внески клієнта повинні оформлятися як пайова участь у будівництві конкретного будинку й інвестуються в будівництво. По його закінченню клієнт може отримати квартиру, виплачуючи забудовнику частину вартості квартири протягом обумовленого терміну. Дана схема може дозволити знизити вартість житла, так як ціни на вторинному ринку нерухомості вище, ніж на первинному, а собівартість будівництва нижче цін на квартири на первинному ринку. У перспективі необхідно прийняття на федеральному рівні закону про систему позиково - ощадних кас. У даному випадку джерелом коштів для іпотечних кредитів будуть служити цільові депозити в спеціальних кредитних організаціях. Вкладник повинен брати на себе зобов'язання протягом певного часу щомісяця вносити фіксовану суму на цільовий депозит під процентну ставку, величина якої буде істотно нижче середньоринкової. Після закінчення періоду накопичення, зібравши приблизно половину необхідної на покупку квартири коштів, він зможе отримати кредит на другу половину, також під нижчу ставку, ніж середньоринкова. Кошти, що надаються вкладникам позиково-ощадних кас, будуть використані для надання кредитів його попередникам, вже закінчили період накопичення.