Розвиток земельно-іпотечного кредитування в Росії

Спочатку закладене за договором майно до виконання боржником своїх зобов'язань передавалося кредитору в повну власність. – сделка на доверии или доверительная сделка). Така форма речового забезпечення називалася фідуція (від лат. Fiducia - угода на довірі чи довірча операція). На першому етапі розвитку інституту фідуциі боржник не мав практично ніякої захистом і кредитор сам вирішував, що йому вигідніше: вимагати від позичальника виплати боргу або не повертати йому майно. ), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Надалі було введено офіційне положення до документа про заставу (action fiducia), яка скасовувала цю досить вигідну альтернативу кредитора. Але все одно в технології угоди залишалися досить серйозні правові документи, якими міг скористатися кредитор і які були невигідні для позичальника [21, с. 8].

– неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Наступна форма розвитку речового забезпечення - пігнус (від лат. Pignus - неформальна застава) - більшою мірою захищала позичальника від свавільних дій кредитора. При цьому вже тоді кредитору було заборонено залишати продавану нерухомість (предмет застави) у себе. У разі невиконання взятих зобов'язань боржником кредитор після продажу нерухомості повертав всю різницю між виручкою за нерухомість і залишком боргу позичальник. Даний вид угод ретельно регламентувався. Вимоги, що не входять в регламентацію, були предметом особливого судового розгляду [5, с.8].

в.н.э. У Римській імперії вже в I ст.н.е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам.

в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. У період правління імператора Антоніна Пія (II ст.н.е.) було розроблено особливе законодавство для іпотечних банків. Вже у той час існувало близько 50 банків і діяло понад 800 лихварських і міняльних контор. Банки ставали спеціалізованими. Розвивалися різні банківські інститути: комунальні, релігійні та інші, виникали прообрази ощадкас, ощадних асоціацій і т.п.

в. Застава нерухомого майна і, насамперед, вотчинних (спадкових) володінь укорінився в Росії в XV ст. - У завершальний період об'єднання російських земель навколо Москви. Перші згадки про заставу зустрічаються у Псковській Судной Грамоті - зведенні законів Псковської феодальної республіки, складеної на підставі окремих постанов псковського віча, господи (ради бояр), княжих грамот, норм Руської Правди і звичаєвого права [4, с.421].

в. З останньої чверті XVIII ст. в. і до кінця 50-х років XIX ст. в Російській імперії активно діяли великі докапіталістичні казенні кредитні установи: Державний позиковий банк, Санкт-Петербурзька і Московська скарбниця. Але нерозвиненість кредитних відносин знаходила своє відображення в архаїчних формах забезпечення прав кредиторів. У дореформених кредитних установах (серед яких головне місце займав Державний позиковий банк, створений ще в 1768 р.) із загальної кількості кріпосних душ (близько 11 мільйонів) 65% (7 млн.) було закладено на суму 425 млн. руб. [28, с. 237].

У міру розвитку товарно-грошових відносин при оформленні застави на одержання позики все більша увага стала приділятися оцінці нерухомості. У 1829 р. розпорядженням міністра внутрішніх справ визначалася детальна форма опису маєтку з його економічною оцінкою: "про доходи і вигоди". Для західних губерній ця процедура була трохи простіше, тому що там складалися "інвентарі" - опис поміщицьких маєтків і земельних наділів селян з їх повинностями, що дозволяють визначити економічний потенціал господарства. Кількість землі, куплене через селянський банк вказано в таблиці 1.1.

Таблиця 1.1 - Купівля селянами землі через Селянський банк

Роки	Число позичок	Кількість десятин землі
1883-1885	1941	546286
1886-1890	5426	1033116
1891-1895	7558	832463
1896-1900	19 878	2689953

За допомогою Селянського банку 1,2 млн. селянських дворів за 1908-1915 рр.. продали 3,9 млн. десятин надільної землі на суму 445 млн. руб.

У 1895 р. в заставі іпотечних земельних банків перебувало 113,4 тис. маєтків, що становило 42% загальної площі приватного землеволодіння. У наступні роки площа закладених земель продовжувала неухильно зростати: до 1900 р. було закладено 148 тис. маєтків, що становило 45% загальної площі приватних земельних володінь, до 1905 р. - 189 тис. маєтків (50%), до 1913 р. - 469,6 тис. маєтків (55%), а до 1915 р. в заставі іпотечних установ перебувало 552,4 тис. маєтків, або 60% всієї земельної власності.

Незакладені землі не служили об'єктом продажу [9, с.11].

Іпотечний капітал займав значну частку у фінансових активах. У 1914 р. вартість усіх, хто був у зверненні іпотечних цінностей (приватних та державних) становила 5,2 млрд. руб. (41,5% вартості всіх цінних паперів на російському грошовому ринку).

При стійкості російського рубля 1897-1914 рр.. і особливо в період зростання його курсу в 1880-і роки іпотечний кредит представляв собою прибутковий банківський бізнес, забезпечений реальними цінностями [9, с. 11]. В узагальненому вигляді кооперативно-кредитні процеси відображені в таблиці 1.2 [24, с. 450].

Таблиця 1.2 - Чисельність товариств (на 1 січня 1916 р.)

	Кредитні товариства	Ощадно-позичкові товариства
Число товариств	11412	4042
Кількість членів	786724	2297709
Кількість членів на одне товариство	682	559

Станом на 1 січня 1918 р. в Росії було вже близько 22,5 тис. споживчих товариств. Кількість членів в них складало близько 8-9 млн. чоловік, обороти - понад 5 млрд. руб. Спілок споживчих товариств було понад 500 (табл. 1.3) [6, с. 70].

Таблиця 1.3 - Чисельність кредитних установ Росії

Кредитні установи	1914	1915	1916	1917
Кредитні товариства	10695	11465	11972	12114
Ощадно-позичкові товариства	3891	4108	4289	4363
Союзи кредитних товариств	11	25	83	136
Земські каси	232	254	281	281

До 1915 р. співвідношення між ними за площею закладеної землі становила відповідно 35,9%, 23,5%, 25,4% і 15,2%. За обсягами виданих позичок провідні позиції займав Селянський поземельний банк, що видав до 1915 р. 1466,6 млн. руб. У загальному обсязі іпотечного кредитування в 1915 р. частка сільській іпотеки була близько 69% [9, с. 14].

Основним видом кредитної діяльності в сільському господарстві в дореволюційній Росії аж до 1917 р. була іпотека, а основним предметом застави були приватновласницькі землі. в. До початку XX ст. клієнтами земельних банків були дві третини приватних землевласників. Ними було закладено 62% угідь і 78% земель, що перебували у приватному особистому володінні. Обсяг позик, видаваних земельними банками, в середині 1910-х років були порівнянні з основними активами акціонерних комерційних банків.

1.2 Економічна сутність, основні поняття та відмінні риси земельно-іпотечного кредитування

Чинне законодавство про обіг земель сільськогосподарського призначення юридично закріпило можливість укладання кредитних договорів під заставу земельних ділянок даної категорії. У ряді урядових документів, прийнятих в рамках національного проекту з розвитку агропромислового комплексу, заставу розглядається як основне джерело залучення довгострокових кредитних ресурсів у сільське господарство.

Згідно з Федеральним законом "Про іпотеку (заставу нерухомості)", за договором про заставу нерухомого майна заставодержатель має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна.

Важливою умовою застави є те, що в даному випадку землі сільськогосподарського призначення залишаються у заставодавця в його володінні та користуванні. При заставі земель сільськогосподарського призначення таке правомочність власника, як розпорядження, що дозволяє включати майно в економічний обіг шляхом вчинення розпорядчих угод, обмежена.

Таким чином, закладені землі сільськогосподарського призначення не виключаються з обігу, а лише обмежуються в можливості цивільного обороту. Між тим, в російському законодавстві не дається окремого визначення застави земель сільськогосподарського призначення.

Під заставою, як правило, розуміється один із способів реалізації виконання заставодавцем прийнятих на себе зобов'язань. У широкому сенсі заставу земель сільськогосподарського призначення можна розглядати як сукупність економічних, правових та організаційних механізмів залучення довгострокових інвестиційних ресурсів підприємствами сільського господарства

Економічна сутність застави земель сільськогосподарського призначення визначається економічними відносинами, що виникають з приводу використання земель сільськогосподарського призначення для залучення довгострокових інвестиційних ресурсів підприємствами сільського господарства. Економічний механізм включає в себе не тільки ефективне розпорядження інвестиційними ресурсами, отриманими сільськогосподарським підприємством, не тільки банківські послуги з надання та обслуговування кредитів під заставу земель сільськогосподарського призначення, але й залучення довгострокових інвестиційних ресурсів з фондового ринку.

Економічну сутність застави земель сільськогосподарського призначення виражають такі базові функції як:

- Формування та функціонування механізму залучення довгострокових інвестиційних ресурсів у сільське господарство,

- Мобілізація потенціалу сільськогосподарських підприємств. Основні принципи іпотеки вказані на малюнку 1.1.

Малюнок 1.1 - Основні принципи іпотеки

Незважаючи на інтернаціональний характер інституту застави нерухомого майна, іпотека в різних країнах має своє помста і сенс. Внаслідок цього в кожній країні діє своє специфічне законодавство з регулювання відносин у даній сфері.

1.3 Аналіз зарубіжного і вітчизняного досвіду кредитного забезпечення та чинники, що стримують розвиток земельно-іпотечного ринку в Росії

Досвід країн з ринковою економікою показує, що застава нерухомості залишається найважливішим джерелом фінансування сільськогосподарських виробників, оптимізації землеволодіння та землекористування в сільському господарстві. Як зазначає Г.Є. Бистров: "Інститут застави (іпотеки) земель сільськогосподарського призначення правовий інститут, який використовується у всіх правових системах як найважливішого інструменту ефективного розподілу земельної власності ...".

У Західній Європі і США давно сформувалася розвинена і законодавчо відрегульована система іпотеки, в основу якої покладені чіткі методи реєстрації нерухомості, суворе юридичне оформлення виникнення та припинення заставної права на нерухоме майно. Так, за даними Європейської іпотечної федерації, сумарна вартість кредитів під заставу нерухомості складає в Європі 3,4 трильйона євро, або 40% всіх банківських активів. У США загальний обсяг кредитних ресурсів тільки у сільському господарстві країни нині становить близько 200 млрд. доларів [17, с. 12].

в. Іпотечні банки вперше виникли в Німеччині у XVIII ст. были созданы специальные кредитные кассы для кредитования под 4% годовых дворян под залог их земельных угодий. за вказівкою короля Пруссії Фрідріха I були створені спеціальні кредитні каси для кредитування під 4% річних дворян під заставу їхніх земельних угідь. Облік боргів вівся в підземельних книзі. был создан прообраз современных ипотечных банков – Силезский ландшафт, который впервые стал выпускать закладные листы [2, с. Однак тільки в 1767 р. за розпорядженням Фрідріха II був створений прообраз сучасних іпотечних банків - Сілезький ландшафт, який вперше став випускати заставні листи [2, с. 326].

Так як забезпеченням виступали дворянські маєтки, заставні листи мали хорошу ліквідність. У 1805 р. прусські ландшафти випустили цінних іпотечних паперів на 150 млн. талерів [25, с. 29]. Позичальник член ландшафту, виплачував ландшафту піврічні відсотки, які передавалися кредитору за заставного листа. Випуск закладних листів був привілеєм виключно ландшафтів і здійснювався тільки з дозволу уряду.

У серпні 1990 р. набрав чинності закон про приватизацію сільського господарства, згідно з яким земельними ділянки, що використовувалися колгоспами і кооперативами, були повернуті громадянам у приватну власність на підставі архівних записів у поземельних книгах.

При цьому кожному власникові була надана можливість розпорядження своєю земельною ділянкою:

- Здати в оренду або продати ділянку тому, хто буде використовувати його для ведення сільськогосподарського виробництва;

- Організувати своє фермерське господарство;

- Внести ділянку в статутний капітал нового кооперативу або товариства.

Сільськогосподарський кредит, що надається іпотечними банками, становить 7,5% у загальному обсязі аграрних позик. У Німеччині працюють як приватні, так і державні банки, які спеціалізуються на видачі кредитів під заставу землі та будівель. Іпотечний кредит, як правило, довгостроковий і не може перевищувати 60% вартості земельної ділянки. У державній сфері задіяні 12 головних контор і 6 відділень [16, с. 62]. Розподіл кредитів вказано на малюнку 1.2.

Рисунок 1.2 - Розподіл кредитів сільськогосподарським виробникам у ФРН за даними на 2005 р.

Іпотечне кредитування сільськогосподарських виробників в основному здійснюється у ФРН Німецьким кооперативним банком. До його складу входять 1300 земельних корпоративних банків. За бажанням клієнта районний кооперативний банк може оформити кредит в інших банках, наприклад, Державному сільськогосподарському банку або Німецькому іпотечному банку.

Кредити під заставу землі видаються на покупку сільськогосподарської техніки (до 5 років), будівництво сільськогосподарських об'єктів (до 20 років) з відстрочкою платежу на 5 років. У разі згоди орендодавця кредит може бути виданий під заставу земельної ділянки. Середня процентна ставка за кредитами залежно від їх цільового призначення склала 3,7-4,3%. Сільськогосподарські землі при цьому виступають в якості основного об'єкта застави (95% від вартості всіх активів). При цьому середній розмір кредиту в розрахунку на 1гп ріллі склав 1700 євро при середній ринковій вартості 2300 євро / га [17, с. 12]. В даний час джерела кредитування першої категорії розподіляються наступним чином: федеральні земельні банки - 44%; приватні банки - 9%; адміністрація у справах фермерів - 9%; компанії зі страхування життя - 11%; приватники і інші джерела - 27% [17, с. 13]. Деякі країни Латинської Америки приділяють значну увагу розвитку вторинного ринку застав (Аргентина, Болівія, Бразилія, Чилі, Колумбія, Еквадор, Мексика, Тринідад і Тобаго).

В азійських країнах з перехідною економікою іпотечного кредитування підприємницьких структур у різних країнах та регіонах (таблиця 1.4).

Таблиця 1.4 - Порівняльні характеристики іпотечного кредитування

За даними Роснедвіжімості, розвиток земельного ринку в РФ характеризується угодами, структура яких представлена ​​в таблиці 1.5 [27, с. 12].

Таблиця 1.5 - Структура угод

Вид угод

2006

	2007	2008
	к-ть угод, од. (Площа, га)
Оренда державних і муніципальних земель, у тому числі: угоди, вчинені в звітному році	4744391 (43729138) -	3729655 (67403009) 444377 (13994875)	3665563 (70154034) 498684 (11905493)
Продаж прав оренди державних і муніципальних земель	5734 (2735)	10660 (12093)	7226 (38222)
Оренда державних і муніципальних земель, у тому числі: угоди, вчинені в звітному році	4744391 (43729138)	3729655 (67403009) 444377 (13994875)	3665563 (70154034) 498684 (11905493)
Продаж прав оренди державних і муніципальних земель	5734 (2735)	10660 (12093)	7226 (38222)
Продаж прав оренди державних і муніципальних земель, у тому числі: на торгах	45321 (27312) 2141 (558)	96876 (54965) 3249 (2448)	150793 (45485) 4644 (3774)
Разом угод з державними та муніципальними землями	4795446 (43759185)	3837191 (67470067)	3823582 (70237741)
Купівля продаж землі громадянами та юридичними особами	321508 (52521)	323532 (82463)	357937 (123386)
Дарування	27621 (6853)	30100 (13358)	32326 (27223)
Застава	2461 (4318)	8773 (31665)	6350 (18792)
Разом угод між громадянами та юридичними особами	524869 (145200)	523735 (265389)	561775 (275596)
Всього угод у звітному році з урахуванням всіх діючих договорів оренди	5320315 (43904385)	4360926 (67735456)	4385357 (70513337)
У тому числі угод, укладених у звітному році		1075648 (14327322)	1218478 (12264796)

Поточний стан земельно-іпотечного ринку можна охарактеризувати як стан розвитку. Можна сказати, що перші кроки з розвитку земельної іпотеки вже зроблені, що очевидно з повідомлення Россельхозбанка про дострокове перевиконання плану по кредитній підтримці аграріїв [3, с. 45].

Створений у 2000 р. банк входить у першу десятку найбільших банків країни. Чисельність клієнтів Россельхозбанк в даний час перевищує 900 тисяч. Статутний капітал був збільшений на 6,8 млрд. руб. Однак практика показує, що, оскільки вітчизняне сільське господарство, по суті, знаходиться на початковому етапі підйому потреби в кредитних ресурсах підприємств і організації АПК, також сільського населення гот від року будуть рости [22, с. 19].

Успішному просуванню банківських продуктів і динамічному зростанню клієнтської бази Россельхозбанк у багато сприяло розширення філіальної мережі. В даний час Россельхозбанк має другу за величиною мережею територіальних підрозділів, склад якої входять 77 регіональних філій і 1273 додаткових офісу. У великих сільських поселеннях працює близько чотирьохсот уповноважених банку. Практично філіальною мережею охоплена вся територія країни [16, с. 59].

У 2008 р. зростання об'ємних і структурних показників Російського сільськогосподарського банку в кілька разів перевищив заплановані рубежі. На початок 2008 р. величина кредитного портфеля банку перевищив 292 млрд. руб., А працюючих активів зросла на 59%. У тому числі в 2008 р. було видано кредитів на суму 246 млрд. руб., Що на 45% більше, ніж у 2007 р. Відзначено також динамічне зростання корпоративного портфеля банку - з 135,6 до 248,3 млрд. руб. - Рекордний за весь період роботи банку починаючи з 200 р. Кількість обслуговуваних банків кредитних договором з корпоративними позичальниками за 200 р. зросла майже в 1,5 рази. При цьому кредитний портфель банку на дві третини складається з інвестиційних кредитів, спрямованих на кардинальне оновлення та модернізацію агропромислового комплексу.

судный портфель банков, участвующих в финансировании АПК, должен составлять не менее 3 трлн. Пріоритетний національний проект "Розвиток АПК" створив гарну базу для подальшого руху вперед, але невирішених завдань залишається не мало. C судний портфель банків, що беруть участь у фінансуванні АПК, повинен становити не менше 3 трлн. руб. [23, с.34]. Динаміка розподілу земельного фонду РФ вказана на малюнку 1.3.

Малюнок 1.3 - Розподіл земельного фонду РФ за даними на 01.01.2009

Земельно-іпотечне кредитування є одним з найперспективніших напрямів діяльності Россельхозбанк, який з'явився розробником даної концепції. Обсяг земельно-іпотечного кредитування в рамках національного проекту "Розвиток АПК" склав 6,6 млрд. руб. Тільки протягом 2008 р. під заставу земель сільськогосподарського призначення надано кредитів на суму 4,5 млрд. руб. До теперішнього часу в систему земельно-іпотечного кредитування залучено майже 300 тис.гектарів земель сільськогосподарського призначення [22, с. 19]. Ці показники говорять про те, що земельна іпотека в аграрному секторі, як за кількісними, так і за якісними параметрами з початкового стану переходить у фазу розвитку.

У цілому особливості кредитування аграрного сектора Російської Федерації в порівнянні із західними країнами представлені в таблиці 1.6.

Таблиця 1.6 - Особливості кредитування аграрного сектору

Земельно-іпотечне кредитування в РФ	Земельно-іпотечне кредитування в країнах з розвиненою ринковою економікою
Перетворення галузі земельно-іпотечного кредитування здійснюються при незначній ролі державного регулювання, відсутності ефективної правової бази, скоординованої, чітко продуманою, науково-обгрунтованої політики.	Велика і дієва роль державного регулювання, шляхом підтримки системи земельно-іпотечного кредитування матеріальними ресурсами. Є ефективна правова база.
Сільське господарство РФ - зона підвищеного ризику. Його кредитування здійснюється в умовах незадовільного фінансового стану більшості сільськогосподарських підприємств. Має місце негативний інвестиційний клімат.	Стійкість і надійність, мінімізація ризиків, що забезпечується державною фінансовою допомогою, опорою сільськогосподарських товаровиробників на власні сили, розвитком самофінансування, самоконтролю, системи акціонування кредиторів.
Відсутня безліч суб'єктів земельно-іпотечного ринку. Ні альтернативних банкам фінансово-кредитних інститутів, які займаються кредитуванням сільського господарства. Має місце розрив між незадовільним попитом і пропозицією.	Велика розмаїтість джерел з надання кредитів - фінансово-кредитних інститутів, що працюють на ринку кредитування АПК. Має місце рівновага, при деякому перевищенні пропозиції над попитом, що забезпечує стійку тенденцію до зниження процентних ставок.
Немає розвиненої, добре налагодженої банківської системи.	Розвинена банківська система.

РОЗДІЛ 2. Аналіз формування системи земельно-іпотечного кредитування

2.1 Фактори і умови формування системи земельно-іпотечного кредитування та їх аналіз

Формування і розвиток системи земельно-іпотечного кредитування підприємницьких структур в аграрному секторі економіки безпосередньо залежить від повноцінної методологічної бази, яка охоплює всю багатогранність аспектів функціонування даної системи в цілому. У зв'язку з цим становлення і розвиток інституту земельно-іпотечного кредитування суб'єктів аграрного підприємництва потребує прийняття продуманих, зважених. Заснованих на серйозних наукових опрацюваннях рішень як з боку органів державного регулювання економічних процесів у країні, так і кредитних організацій, так і кредитних організацій [29, с.21].

Першою найбільш важливою й складною проблемою земельно-іпотечного кредитування є правове та економічне забезпечення ліквідності земельних ділянок та їх поліпшень. Правова та економічна складові ліквідності нерухомості на сьогоднішній день включають невирішені питання, які потребують серйозного наукового аналізу. Узагальнення, проектування і прогнозування.

Другий базовою проблемою наукового забезпечення земельно-іпотечного кредитування суб'єктів аграрного підприємництва виступає розробка методологічних засад та методики моделювання ціни земельних ділянок та їх поліпшень в умовах дефіциту багаторічного досвіду і відповідні статистичної інформації по кон'єктури земельного ринку.

Третя наукова проблема забезпечення земельно-іпотечного кредитування стосується питань прогнозування ризиків у системі іпотечного кредитування підприємницьких структур в аграрному секторі економіки та розробки механізмів їх мінімізації.

Групи факторів, що впливають на розвиток системи земельно-іпотечного кредитування (зовнішні і внутрішні), а також фактори федерального, регіонального та чинники загальної компетенції представлені на малюнку 2.1.

Рисунок 2.1 - Фактори, що впливають на розвиток системи земельно-іпотечного кредитування

Аналіз дозволив зробити висновок, що основними чинниками, стримуючими розвиток ринкового іпотечного кредитування в аграрному секторі економіки, є фактори регіонального рівня.

Різноманіття всіх розглянутих вище чинників послужило основою для утворення в світі десятків різновидів та варіантів організації земельно-іпотечного кредитування [26, с. 24].

Однорівнева організаційно-фінансова схема іпотечного кредитування історично склалася в європейських країнах, земельно-іпотечне кредитування традиційно здійснюється через спеціальні іпотечні банки. Крім них таке кредитування можуть здійснювати ощадно-позичкові асоціації, кооперативи взаємного кредитування, страхові компанії.

Таким чином, забезпечення іпотечного кредитування дешевими довгостроковими ресурсами проводиться шляхом створення замкнутого іпотечного фінансового ринку. Такі системи функціонують в Нідерландах, Німеччині, Австрії, Фінляндії, Великобританії і домінують у Данії, Швеції та Канаді. Однорівнева система, реалізована через монопольні державні іпотечні банки, розвинена у Франції та Іспанії (рис. 2.2) [21, с. 64].

Малюнок 2.2 - Організація діяльності іпотечного банку на ринку іпотечних кредитів

Дворівнева організаційно-фінансова схема базується на трьох складових - іпотечне страхування, що гарантує іпотечні кредити від ризику неповернення (рис. 2.3).

Рефінансування - покупка іпотечних цінних паперів, випущених банками; сек'юритизація - випуск на базі банківських іпотечних цінних паперів інших, більш цінних і відповідно більш ліквідних на ринку паперів.

Малюнок 2.3 - Дворівнева організаційно-фінансова схема

На початковому етапі формування національної іпотечної системи США всі вони були державними. Сьогодні такою є тільки Ginnie . Fannie May. Fannie и Freddie May і Freddie – формально независимые частные акционерные общества, поскольку их деятельность регулируется правительством. Mac - формально незалежні приватні акціонерні товариства, оскільки їх діяльність регулюється урядом. Бюджетне субсидування агентств досягає 3,5-4,0 млрд. дол на рік (рис. 2.4).

Рисунок 2.4 - Схема іпотечного кредитування в США

Відмінні риси європейської моделі - заснованої на системі заощаджень від американської моделі - заснованої на системі вторинного ринку іпотечних цінних паперів, наведені в таблиці 2.1.

Таблиця 2.1 - Порівняльні параметри моделей кредитування

Порівняльні параметри	Європейська модель	Американська модель
Вартість залучених банком ресурсів	Нижче ринкових

	Ринкова
Отримання кредиту	Після проходження ощадної стадії	Відразу після звернення в банк
Форма залучених ресурсів	Ощадні (депозитні рахунки)	Забезпечені іпотекою цінні папери
Основна форма державної підтримки	Преміальні виплати за вкладами	Державні гарантії по заставних
Обсяги кредитування	Обмежені обсягом заощаджень	Обмежені платоспроможністю позичальника
Навантаження на бюджет	Постійно	На 1-му етапі при становленні системи ринку
Терміни кредитування	8-10 років	від 15 до 30 років
Сума кредиту	До 45% від вартості квартири	До 100% вартості квартири

З точки зору економічного прогресу найбільш ефективної виглядає класична американська модель. Завдяки перепродажу виданих кредитів і розвиненому ринку іпотечних цінних паперів ніщо не обмежує ріст "іпотечного" капіталу. Зарубіжні моделі кредитування вказані ан малюнку 2.5.

Малюнок 2.5 - Зарубіжні моделі земельно-іпотечного кредитування

2.2 Методичний підхід до формування системи земельно-іпотечного кредитування

В основі реалізації методологічного підходу до створення системи іпотечного кредитування підприємницьких структур у сільському господарстві лежить вдосконалення іпотечного механізму, який, на думку Є.В. Сергацевой, включає три основних компоненти: правову базу, організаційну систему і економічну систему [10, с. 163].

Організаційна система включає в себе інституційну і інфраструктурну підсистеми. У інституційну підсистему входять органи землеустрою та установи юстиції з державної реєстрації прав нерухоме майно та угод з ним, нотаріат, банки та інші фінансово-кредитні установи, оціночні і ріелтерські інститути, страхові компанії, позички, податкові інспекції. Інфраструктурна підсистема забезпечує взаємодію суб'єктів іпотечного механізму [20, с. 4].

Економічна система - це сукупність фінансово-економічних важелів, інструментів, способів і стимулів для регулювання іпотечних відносин.

Основними цілями системи земельно-іпотечного кредитування підприємницьких структур аграрного сектора економіки є:

- Створення цілісної системи кредитування під заставу землі, яке забезпечує реалізацію на земельно-іпотечному ринку нових банківських і фінансових продуктів і послуг;

- Підвищення рівня кредитоспроможності сільськогосподарських товаровиробників за рахунок поетапного розвитку земельно-іпотечного ринку;

Для становлення і розвитку системи земельно-іпотечного кредитування необхідне рішення наступних основних завдань в частині:

- Системного формування організаційної та методологічної основи в країні Щоб рефінансування іпотечних кредитів;

- Створення інфраструктури, що забезпечує взаємодію всіх учасників земельно-іпотечного ринку та подальший розвиток на основі створення спеціалізованих кредитних організацій;

- Удосконалення нормативної правової бази земельно-іпотечного кредитування та розробка методичних основ функціонування первинного і вторинного ринків земельно-іпотечних кредитів;

- Розробки і впровадження, необхідних нормативно-методичних документів і стандартів, що забезпечують запуск і розвиток системи;

- Розробка базових моделей функціонування системи, включаючи рефінансування іпотечних кредитів;

- Формування ринку земельно-іпотечних цінних паперів;

- Розробки заходів державної підтримки розвитку системи, що сприяють зниженню ризиків учасників та підвищенню доступності іпотечних кредитів для потенційних позичальників;

- Податкового стимулювання позичальників, що одержують кредити під заставу землі, іпотечних банків і інвесторів, які забезпечують рефінансування кредиторів;

- Створення інфраструктури системи, що забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників ринку земельно-іпотечного кредитування.

На малюнку 2.6 наведені принципи та особливості системи земельно-іпотечного кредитування [30, с. 12].

Малюнок 2.6 - Принципи системи земельно-іпотечного кредитування

Напрямок розвитку іпотечного ринку багато в чому визначається способами рефінансування іпотечних кредитів, за допомогою яких забезпечується довгостроковий характер кредиту та його погашення (рис. 2.7).

Малюнок 2.7 - Складові системи земельно-іпотечного кредитування підприємницьких структур у сільському господарстві

Основою для розвитку системи земельно-іпотечного кредитування є земельно-іпотечний ринок, який базується на чотирьох взаємопов'язаних сегментах: земельному ринку, ринку земельно-іпотечного кредитування, ринку іпотечних облігацій та ринок спеціалізованих посередницьких послуг [16, с. 60]. Всі вони взаємопов'язані між собою, розвиток одного з них є умовою розвитку іншого (рис. 2.8). У Росії всі ці сегменти знаходяться або в початковій стадії розвитку, або в зародковому стані.

Ринок землі представляє собою засіб перерозподілу земель між власниками економічними методами на основі конкурентного попиту та пропозиції. Ринок землі забезпечує:

- Передачу права на земельні ділянки однієї особи іншій;

- Встановлення рівноважних цін на землю в різних регіонах;

- Зв'язок між власниками нерухомості та покупцями за допомогою економічної мотивації;

- Розподіл простору між конкуруючими варіантами використання земель та суб'єктами ринку.

Малюнок 2.8 - Земельно-іпотечний ринок як основа для розвитку системи земельно-іпотечного кредитування суб'єктів підприємництва

В даний час операції з земельними ділянками містять багато юридичних формальностей, вимагають документального оформлення та державної реєстрації. Операції з земельними ділянками вимагають порівняно великих інвестицій, тому розвиток ринку земельних ділянок залежить від можливостей позикового фінансування, зокрема, від вартості залучення кредитів на освоєння землі, ринок землі відрізняється високим ступенем державного регулювання законодавчими нормами і зонуванням територій (див. додаток А).

Співвідношення попиту і пропозиції як основа механізму ринкового саморегулювання пояснює великі відмінності в ціні земельних ділянок залежно від їх цільового призначення, дозволеного використання і місця розташування [11, с. 18].

Земельно-іпотечна система інтегрується з такими сегментами ринку як ринок землі та нерухомості, ринок фінансово-посередницьких послуг, ринок капіталу (фінансовий ринок), первинний ринок іпотечних кредитів і вторинний ринок іпотечних активів (цінних паперів). Система земельно-іпотечного кредитування, як і будь-яка інша, складається із сукупності елементів. Взаємодія між елементами забезпечується договірними відносинами і грошовими потоками всередині системи. Основними суб'єктами виступають: заставодавець, кредитори (банки), державні органи, емітенти, інвестори. Відносини між суб'єктами системи виникають у зв'язку з процедурою застави земельних ділянок, рефінансуванням кредитів, емісією цінних паперів і т.д.

Функціонування системи земельно-іпотечного кредитування в Росії визначається нормативно-правовими актами, що регулюють відносини у сфері цивільного, земельного, іпотечного, банківського права. Вся сукупність правових норм передбачає створення цілісної, переважно уніфікованої, системи земельно-іпотечного кредитування, яка повинна вирішувати такі завдання:

- Забезпечення можливості власникам земельних ділянок залучати недержавні інвестиційні ресурси через легітимні заставні операції;

- Формування надійних правових засобів захисту інтересів кредиторів і заставодержателів;

- Недопущення спекулятивних операцій із земельними ділянками при нестабільності макроекономічних умов на земельному ринку;

- Забезпечення збереження цільового використання земель сільськогосподарського призначення у випадках неповернення інвестиційних кредитів.

2.3 Оцінка ефективності системи земельно-іпотечного кредитування

Розглянемо докладніше основні інфраструктурні елементи системи земельно-іпотечного кредитування.

Нормативна правова база. На сьогоднішній день принципові питання власності на землю та операцій з нею в основному вирішені. Однак як показує практика здійснюваного ВАТ "Россельхозбанк" земельно-іпотечного кредитування, розвиток іпотеки сільськогосподарських земель, перш за все стримується тим, що на ринку нерухомості масово не сформований сам об'єкт іпотеки - земельні ділянки на праві приватної власності. Необхідно вирішити два питання: а) перехід від земельних часток до земельних ділянок, б) прийняття спеціального федерального закону щодо застави сільськогосподарських земель.

Проблема залучення нерухомості в обіг набуває особливе державне значення. До цих проблем додається невизначеність питань, що стосуються збереження застави при зміні кордонів закладеного земельної ділянки, процедури звернення стягнення і порядку переходу права на земельну ділянку у разі у разі його реалізації з торгів, а також розпорядження земельною ділянкою, що перейшли до заставодержателя в порядку звернення стягнення на нього.

Для вирішення цих проблем необхідно:

а) перетворити земельні борги в земельні ділянки з метою збільшення заставного потенціалу для залучення інвестиційних земельно-іпотечних кредитів на цілі розвитку сільськогосподарського виробництва, тобто сформувати реальні об'єкти власності, які повинні отримати реального власника;

б) створити умови для прискорення процесу оформлення земельних ділянок у власність суб'єктів підприємницької діяльності в АПК. Для цього на державному рівні має бути прийнято рішення про надання суб'єктам Російської Федерації субсидій на компенсацію витрат (або їх частини) для проведення територіального землеустрою, межування і інших робіт з формування земельних ділянок та постановки їх на первинний кадастровий облік. У подальшому при здійсненні вторинних операції з земельними ділянками, ці роботи можуть виконуватися вже за рахунок коштів власників земельних ділянок та землекористувачів;

в) надати товаровиробникам безпроцентної розстрочки при викупі земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності;

г) прийняти законопроект "Про внесення змін до законодавчих актів Російської Федерації в частині вдосконалення регулювання земельно-іпотечних відносин у сільському господарстві";

д) формалізувати вимоги до об'єктів сільськогосподарської нерухомості, які розглядаються в якості предмета іпотеки.

Державна реєстрація прав на нерухоме майна і операцій з ним. Розвиток земельно-іпотечного ринку неможливий без чіткого забезпечення майнових прав на земельні ділянки. При цьому лише прозора та ефективна система може сприяти встановленню довірливих відносин між заставодавцем і кредитною організацією.

Існуюча система підтвердження прав на закладене майно недостатньо розвинена. Одна з причин - роз'єднаність державного обліку та державної реєстрації прав на земельні ділянки та нерухоме майно. Світова практика свідчить про те, що цивілізований оборот нерухомості можливий лише за наявності національної єдиної системи обліку та реєстрації прав на нерухомість. Земельна ділянка має чіткі просторові межі, що встановлюються в процесі спеціальних зйомок, по-друге, при проведенні операцій із земельною ділянкою, власник його зобов'язаний завжди доводити свої права на нього, по-третє, операції з земельними ділянками повинні супроводу повними знаннями всіх його сервітутів та обмежень по використанню. Зазначені показники в документах про права на землю практично відсутні, що вимагає проведення додаткових робіт з уточнення прав на землю.

Земельна кадастрова система. Результативність управління іпотечними кредитами, оперативність та якість прийнятих за ними рішень багато в чому залежать від наявності, повноти та достовірності інформації про використання, стан і якісних характеристиках знаходиться в іпотеці земельної ділянки. Важливим завданням є точне визначення того, яка саме інформація необхідна банкам та іншим кредитно-фінансовим установам зі складу тих відомостей, зберігання яких здійснюється у реєстрах, що містять інформацію про нерухоме майно. У земельний кадастр передбачається включити інформацію про нерухомість, а саме: фізичні характеристики об'єкта (будова разом із землею), його юридичний статус, а також кадастрову вартість для цілей оподаткування.

Щоб забезпечити кредитні організації необхідної і надійною інформацією про земельну ділянку та розташованої на ній нерухомості, необхідно система, що дозволяє отримувати таку інформацію в режимі реального часу.

Слабкою ланкою ринкової інфраструктури земельної іпотеки на ділянок при їх заставі. Обгрунтованість визначення заставної вартості є одним з головним умов при прийнятті кредитором рішення про надання іпотечного кредиту і для страхової компанії у разі відшкодування шкоди. Оцінка вартості земельної ділянки - виключно складний і трудомісткий процес, що зумовлено наявністю великої кількості індивідуальний характеристик і численних факторів, що впливають на його вартість, недостатньою розробленістю нормативної правової бази, нерозвиненістю земельного ринку. Основна мета - захист інтересів кредитора і прав позичальників при взаємодії з оцінювачами, які здійснюють оцінну діяльність. Нормативні документи повинні встановлювати вимоги до класифікації, вихідним даним, процесу та результатів здійснення оціночної діяльності з урахуванням специфіки оцінки земель сільськогосподарського призначення.

Інфраструктура, що забезпечує формування земельних ділянок (землевпорядкування, межування, технічний супровід угод іпотеки і т.д.). Ринок землевпорядних послуг є важливою ланкою ринкової інфраструктури земельної іпотеки. Суттєвою причиною обмеження поширення іпотеки (застави) сільськогосподарських земель є відсутність у потенційних позичальників належно оформленого права власності на використовувані ними земельні ділянки.

За чинним законодавством, для того щоб здійснити операцію з ділянкою, потрібно провести роботи по його формуванню і кадастрового обліку. Однак процедура формування земельних ділянок (межування, постановка на кадастровий облік тощо) та оформлення права власності на них сполучена з величезними транзакційними витратами

Для покращення становища у цій сфері діяльності на земельно-іпотечному ринку необхідно створити умови для розвитку конкуренції на ринку землевпорядних послуг, що дозволить оптимізувати витрати на проведення робіт з межеванию і технічному опису земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості підготовку документації, необхідну для постановки їх на державний кадастровий облік та реєстрації прав.

Одним з елементів інфраструктури системи земельно-іпотечного кредитування повинна бути інформаційна модель. Схема побудови моделі визначення вартісної бази земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості представлена ​​на малюнку 2.9 [7, с. 46].

Малюнок 2.9 - Характеристика та цілі моделі системи масової оцінки земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості

Кредитно-фінансова система. Ключовими напрямами в розвитку кредитно-фінансової системи є:

- Створення регіонального іпотечного агентства, що забезпечує в межах своєї компетенції створення умови для становлення та розвитку земельно-іпотечного ринку та його інфраструктури;

- Проведення інвентаризаційних, землевпорядних та кадастрових робіт з метою визначення потенціалу земельно-іпотечного кредитування і створення умов для безперешкодного використання земельних активів як заставного забезпечення;

- Здійснення комплексу правових, організаційно-економічних і технічних робіт з упорядкування землекористувань, існуючих на праві загальнопайової власності;

- Визначення фінансових джерел для створення системи земельно-іпотечного кредитування;

- Реалізація комплексної цільової програми розвитку системи земельно-іпотечного кредитування, що передбачає поетапність створення системи за рахунок бюджетних коштів і виведення її на самоокупність.

Система майнового і титульного страхування. Особливе значення у розвитку земельної іпотеки має страхування всіляких економічних ризиків, пов'язаних з іпотекою. Страхування здійснюється спеціалізованими організаціями - страховими компаніями, які нарівні з іншими учасниками земельно-іпотечного ринку є основною ланкою іпотечної інфраструктури.

Страхування, будучи важливим механізмом захисту інтересів як кредитора, так і позичальника, виступає суттєвою умовою надання банком кредиту.

Система консалтингових та посередницьких послуг. Однією з умов успішного розвитку земельно-іпотечного кредитування є створення посередницьких структур - інституту кредитних консультантів (іпотечних брокерів) з надання консалтингових та посередницьких послуг сільськогосподарським товаровиробникам з документального оформлення договірних відносин з кредитними організаціями для отримання кредиту, технічного оформлення земельних ділянок, укладання договорів страхування і т.д.

У якості цільових індикаторів, що характеризують ефективність функціонування системи земельно-іпотечного кредитування можуть бути використані наступні показники:

- Темпи зростання інвестицій в сільськогосподарській продукції;

- Підвищення врожайності основних сільськогосподарських угідь;

- Складу земель сільськогосподарського призначення;

- Прострочена заборгованість за кредитними договорами, виконання зобов'язань, за якими забезпечене іпотекою земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення.

В якості базових складових передбачається:

- Створення нормативно-правової основи, що забезпечує можливість розвитку земельно-іпотечного кредитування в сільському господарстві, створення необхідної інфраструктури та доступ до інформації всіх професійних учасників іпотечного ринку;

- Стимулювання фінансових інститутів, що забезпечує динамічний розвиток первинного ринку та створення механізму рефінансування первинних кредитів за рахунок вторинного ринку.

Сформована відповідно до запропонованого методологічним підходом система земельно-іпотечного кредитування буде самодостатньою системою, що не вимагає значного державного фінансування.

РОЗДІЛ 3. Розробка рекомендацій по реалізації механізму формування та розвитку системи земельно-іпотечного кредитування

3.1 Удосконалення нормативно-правової бази в галузі регулювання земельно-іпотечних відносин

За останні роки в країні сформована досить міцна правова основа для розвитку земельно-іпотечного кредитування підприємницьких структур в аграрному секторі економіки, що дозволяє використовувати земельні ділянки в якості забезпечення виконання зобов'язань за кредитами, що надаються.

Діючі в даний час законодавчі акти, такі як Конституція РФ, Цивільний кодекс, Земельний кодекс, Закон "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", Закону "Про розвиток сільського господарства", а також Закон "Про іпотеку (заставі) нерухомості" складають в сукупності цілком достатню законодавчо-правову базу для регулювання заставних відносин в галузі [12, с. 142].

Дані законодавчо-правові акти недостатньо враховують специфіку сільськогосподарського призначення, обумовлену особливостями ведення відтворювального процесу в сільському господарстві [17, с. 12].

Предметом іпотеки може бути будь-яку земельну ділянку (або частина його), що знаходиться у власності громадянина, юридичної особи, муніципального освіти, держави, не вилучений із цивільного обороту і не заборонений для здачі в заставу законодавством. Вимога про те, що майно, що становить предмет застави, повинно бути позначене та виділено з решти майна заставодавця, поширюється також і на заставу земель. Це означає, що предметом застави може бути земельна ділянка з фіксованими межами (місцем розташування) у документах, що засвідчують права на землю, і в державній реєстрації цих прав.

При відсутності претендентів даної категорії не раніше ніж через місяць проводяться повторні торги. Обов'язковою умовою торгів є збереження цільового призначення та цільового використання земельної ділянки. Якщо земельна ділянка не куплений на повторних торгах, він може бути викуплений в муніципальну власність, власність суб'єкта Російської Федерації, федеральну власність або з дозволу виконавчого органу державної влади суб'єкта Федерації може бути змінено дозволене використання земельної ділянки [8, с. 53].

Заставна вартість земельної ділянки визначається за згодою між заставодавцем і заставодержателем, але не нижче його кадастрової вартості. Обов'язковим додатком до договору про іпотеку земельної ділянки є план (креслення кордонів) даної ділянки.

Предметом іпотеки можуть бути: вся земельна ділянка, яка перебуває у власності юридичної особи - сільськогосподарської організації або у власності громадянина, провідного селянські (фермерські) або особисте підсобне господарство; частину земельної ділянки, якщо ніякі законні обмеження не перешкоджають оформленню цій частині в окрему земельну ділянку і якщо відчуження цієї ділянки не створює значних труднощів для здійснення сільськогосподарського виробництва на останньому земельному масиві; право оренди.

Невіддільні від ділянки споруди і пристрої, що забезпечують підтримання родючості грунту і сам процес сільськогосподарського виробництва (багаторічні насадження, внутрішньогосподарські дороги, лісозахисні смуги, замкнуті водойми, меліоративні та іригаційні споруди, протиерозійні пристрої, колодязі, свердловини, загородження та ін), є приладдям земельної ділянки і вважаються закладеними з ним як єдине ціле, якщо інше не передбачено договором.

Рішення про іпотеку земельної ділянки, що належить сільськогосподарської організації на праві власності, приймається органом управління цієї організації у відповідності з її установчими документами, передбаченими Цивільним кодексом Російської федерації.

Рішення про іпотеку земельної ділянки, що перебуває у користуванні сільськогосподарської організації і належить фізичним особам на праві спільної власності, приймається самими власниками (власниками земельних часток). Сільськогосподарська організація може за дорученням власників виступати в якості заставодавця. Рішення з цього питання приймається всіма власниками [13, с. 15].

Рішення про іпотеку земельної ділянки, що належить громадянину, провідному селянське (фермерське) господарство на праві власності, приймається за письмовою згодою всіх членів цього господарства.

Рішення про іпотеку земельної ділянки у складі особистого підсобного господарства приймається фізичною особою, що має на дану ділянку документ на право власності.

Заставодавець зобов'язаний утримувати земельну ділянку в належному стані, здійснювати його експлуатацію відповідно до правил агротехніки, здійснювати догляд за багаторічними насадженнями, проводити поточний ремонт іригаційних, меліоративних та інших агротехнічних систем, щоб забезпечити підтримку родючості земельної ділянки

Заставодавець зобов'язаний вживати обгрунтованих заходів для захисту предмета від фізичних посягань у третіх осіб, а також від пожежі, стихійних лих, поширення водіїв і хвороб, якщо договором іпотеки не передбачено конкретні заходи.

Заставодержатель має право здійснювати перевірку, як стану предмета іпотеки, так і документації, що стосується його змісту. Це право зберігається і в тому випадку, якщо предмет іпотеки перебуває у розпорядженні третьої особи.

Заставодержатель має право включити в договір про іпотеку умова про страхування земельної ділянки, включаючи його приналежності, від стихійних лих (затоплення земельної ділянки, водою або вітрової ерозії, вигоряння або вимерзання багаторічних насаджень тощо), від катастроф антропогенного характеру (забруднення промисловими відходами , радіацією, падіння літальних апаратів, вибуху боєприпасів і т.д.), а також про порушень земельного законодавства (забруднення, захаращення, псування і знищення родючого шару і т.д.).

Головна складова інфраструктури застави землі - кредитна система. Заставодержателю важливо отримати в банку кредит під заставу земельної ділянки на власний вибір з фіксованою або плаваючою процентною ставкою, з високою або низькою квотою погашення, на короткій або тривалий термін.

Таким чином, в області іпотеки сільськогосподарських земель залишається ряд невирішених питань, недостатня регламентація яких вже на початковому етапі формування Системи певним чином може стримувати розвиток процесу земельно-іпотечного кредитування. Формування і розвиток земельно-іпотечного ринку в аграрному секторі має свої чітко виражені особливості, породжені специфікою землі як об'єкта нерухомості, і тому пряме застосування загальних норм, які визначають режим іпотеки, до застави земель сільськогосподарського призначення в ряді випадків просто неможливо [18, с. 2].

Розвиток земельно-іпотечного кредитування повинно здійснюватися при консолідації зусиль федерального і регіонального рівнів влади. Завданням органів регіональної влади має стати реалізація пілотних проектів з розвитку системи, що дозволяють з урахуванням регіональних особливостей сформувати оптимальну технологію з оформлення і супроводу земельно-іпотечних кредитів, формування земельно-іпотечних пулів, рефінансування кредитів. Крім того, у створенні повноцінної системи земельно-іпотечного кредитування повинен активну роль займати банківський сектор країни, гарантією участі якого може стати лише рентабельність іпотечного бізнесу.

У цьому зв'язку для успішного створення і розвитку системи земельно-іпотечного кредитування підприємницьких структур в аграрному секторі економіки необхідні прийняття і реалізація ряду додаткових заходів у напрямі вдосконалення федеральної нормативної правової бази в сфері регулювання земельно-іпотечних відносин за такими ключовими напрямами.

1) На рівні Федеральних Зборів Російської Федерації - внесення змін і доповнень до чинних федеральні закони:

- "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", в якому мають бути врегульовані: цілі надання земельно-іпотечних кредитів; встановлені особливості договору про іпотеку сільськогосподарських земель; питання переходу прав на закладений земельну ділянку до інших осіб у порядку звернення стягнення на предмет застави, порядок реалізації і черговість переважного права придбання земельної ділянки, права та обов'язки заставодержателя щодо володіння, користування і розпорядження, закладеним земельною ділянкою у разі визнання прилюдних торгів такими, що і т.д.

- "Про іпотеку (заставу нерухомості)" в частині: приведення окремих норм і положень у відповідність з Цивільним кодексом Російської Федерації, Федеральними законами "Про іпотечні цінні папери", "Про ринок цінних паперів" та ін; іпотеки земельної ділянки, придбаного за рахунок кредитних коштів, встановлення порядку державної реєстрації власників заставної, зміни заставодержателя; зміни порядку передачі прав за заставними, передбачають централізоване депозитарне зберігання та облік прав власників заставних; особливостей застави іпотечного покриття та договору довірчого управління іпотечним покриттям і т.д.

- "Про іпотечні цінні папери" в частині уточнення поняття заставної і введення її в цивільний оборот, особливостей емісії іпотечних цінних паперів, забезпечення зобов'язань, що виникають у результаті емісії іпотечних цінних паперів, визначення складу і розміру іпотечного покриття, особливостей ведення реєстру іпотечного покриття, уточнення вимоги до страхового покриття та ін;

- "Про банки і банківську діяльність" в частині встановлення нової категорії та правового статусу кредитних організацій-іпотечних кредитних організацій у формі іпотечного банку, іпотечної небанківської кредитної організації, основною діяльністю яких є надання земельно-іпотечних кредитів і придбання паїв по них і т.д .;

Для успішного розвитку земельно-іпотечного кредитування комерційними банками за доцільне виділення іпотечного кредитування в окремо регульований вид банківської діяльності.

2) На рівні Уряду Російської Федерації та інших органів виконавчої влади Російської федерації необхідно:

- Здійснювати координацію створення та розвитку системи земельно-іпотечного кредитування;

- Прийняти низку постанов Уряду Російської Федерації про заходи щодо розвитку земельно-іпотечного кредитування, у тому числі зі створення державного оператора з рефінансування земельно-іпотечних кредитів;

- Прискорити процес розмежування державної власності на землю з максимально можливою передачею земельних ділянок муніципальних утворень, найбільш зацікавленим в економічному і соціальному розвитку своїх територій;

- Забезпечити правові гарантії надійності реєстрації прав нерухомості;

- Забезпечити розробку і затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації іпотеки земельних ділянок, власників закладних, заміни заставодержателя, а також заставі іпотечного покриття;

- Забезпечити розробку та прийняття нормативних активів та технічної документації, що забезпечують внесення та державний земельний кадастр відомостей про якісні характеристики земельних ділянок, що входять до складу земель сільськогосподарського призначення, необхідних для здійснення угод з ними;

- Забезпечити надання кредитних і оцінним організаціям відомостей з державного кадастру об'єктів нерухомості відносно якісних характеристик земельних ділянок та ринкових цін, зафіксованих під час проведення операцій з землею;

- Розробити механізми, реально дозволяють заставодержателю отримати задоволення з вартості заставленого майна при невиконанні зобов'язання, забезпеченого іпотекою;

- Забезпечити розробку нормативного забезпечення в області організації і ведення моніторингу за станом земель.

3) На рівні оператора з організації видачі, супроводу і рефінансування земельно-іпотечних кредитів необхідно:

- Розробити стандартні умови надання сільгоспвиробникам земельно-іпотечних кредитів, правила і процедури, які здійснюються в процесі видачі їх обслуговування, а також емісії та обігу обігу іпотечних цінних паперів;

- Розробити правила і стандарти взаємодії з учасниками системи земельно-іпотечного кредитування;

- Затвердити критерії відбору (умов акредитації) оціночних, страхових, ріелтерських компаній для взаємодії з кредитними організаціями, що здійснюють іпотечне кредитування сільськогосподарських товаровиробників;

Реалізація перелічених вище заходів сприятиме впровадженню та розвитку системи земельно-іпотечного кредитування в Російській Федерації.

3.2 Рекомендації щодо розробки проекту формування системи земельно-іпотечного кредитування

Основна частина бюджетної підтримки може бути направлена ​​на фінансування існуючих і знову створюваних державних інститутів, розвитку споживчої кооперації, гарантійних фондів, а також на субсидування процентних ставок по кредитах, лізингових платежів і витрат на землевпорядні роботи.

На регіональному рівні слід внести зміни в установленому порядок розгляду та надання кредитних коштів, виділивши в ньому два етапи (рис. 3.1).

На першому етапі - пропонується здійснити масову попередню перевірку фінансового стану сільськогосподарських підприємств області. Її мета - пошук потенційних позичальників, здатних внести найбільший внесок у реалізацію програми підйому сільського господарства регіону.

На другому етапі роботи слід виявити коефіцієнти кредитоспроможності підприємств, виділити більш вузьке коло потенційних позичальників, які заносяться в спеціальний "Реєстр кредитоспроможності аграрних підприємств".

Пропоновані заходи дозволять запобігти затягування питання з розгляду документів, значно зменшити час, який зараз позичальник витрачає на роботу з корпорацією (див. додаток Б).

Малюнок 3.1 - Комплекс заходів щодо вдосконалення кредитного забезпечення реалізації програми розвитку сільськогосподарських підприємств

На мою думку, заставна ціна землі повинна базуватися на ринкових цінах на сільськогосподарські землі, які. У свою чергу, формуються на основі аукціонних цін на землю.

Основою визначення ринкової ціни виступає співвідношення між земельною рентою і позичковим відсотком. Тому стартова аукціонна на землі, на мою думку, може виступати в якості бази для розрахунку заставної ціни землі. Розрахунок стартовою аукціонної ціни на основі досвіду США наведено в таблиці 3.1.

Таблиця 3.1 - Розрахунок стартовою аукціонної ціни

Показники	База	Варіант 1	Варіант 2	Варіант 3
1. Вихідні дані	50	50	50	50
Рента на акр	0,0	0,0	0,02	0,02
Прибутковий податок	0,3	0,3	0,3	0,3
Позичковий відсоток	0,08	0,07	0,08	0,07
Витрати на оформлення	0,075	0,075	0,075	0,075
Податок на нерухомість	0,019	0,019	0,019	0,019
Коефіцієнт поправки на оподаткування	1,0	1,0	0,75	0,75
2.Расчет ()