Особливості іпотечного кредитування

Кредит надавався готівкою, які надходили за рахунок випуску процентних паперів (свідоцтв) банку за номінальною ціною 100, 500 і 1000 крб. на суму не більше 5 млн. руб. Реалізація свідоцтв здійснювалася за посередництва Державного банку, який надавав Селянському банку фінансову підтримку. Позичальники не отримували грошей на руки, банк сам передавав їх продавцям землі. Розмір позики становив 75% ціни землі, яка купується на терміни 24,5 і 34,5 року. Решту суми селяни повинні були вносити самі. За позикою на 24,5 року стягувалося 8,5% річних платежів, на 34,5 року - 7,5%. За прострочені платежі передбачалася щомісячна пеня 0,5%. Якщо позичальники не погашали заборгованість через 6 місяців, то їх земля підлягала продажу з публічних торгів. Перевага Селянського банку перед іншими кредитними установами полягало в тому, що він стягав платежі по позиках не вперед, а після закінчення піврічного терміну. [44, c.50-]
У 1880-і роки гостра боротьба розгорнулася і з питання про заснування іпотечного банку для дворянства. Консервативне оточення Олександра Ш всіляко переконувала його допомогти "першому стану". У грудні 1883 імператор доручив М. X. Бунге розробити відповідний проект. У лютому 1885 р. в Державну раду надійшов проект під назвою "Положення про Державний дворянському земельному банку". Міністр фінансів запропонував видавати пільгові позики тільки "провідним господарство власникам", щоб перешкодити нераціонального використання іпотечного кредиту. Проте за рішенням Державної ради дію "Положення" було поширене на всіх потомствених дворян-землевладельцев.3 червня 1885 ця постанова затвердив Олександр III.
Новий банк також перебував у віданні Міністерства фінансів. Загальне управління покладалося на Раду на чолі з керуючим, який одночасно за сумісництвом був керуючим Селянського банку. Об'єднання керівництва банками повинно було забезпечити продаж поміщицьких земель тільки селянам і не допустити їх придбання представниками інших станів.
Дії Дворянського банку поширювалися на ті ж території, що і Селянського банку. Відділення відкривалися також при конторах Державного банку і казенних палатах. Позики видавалися процентними паперами (заставними листами), які випускалися за номінальною ціною 100, 300, 500, 1000, 5000 і 10 000 руб. Їх реалізація, як і в Селянському банку, проводилася за посередництва Державного банку. Розмір іпотечного кредиту не повинен був перевищувати 60% вартості маєтків (в особливих випадках - до 75%) на термін 48 років 8 місяців і 36 років 7 місяців при щорічній сплаті відповідно 5,75% і 6,25%. У разі прострочення платежів стягувалася пеня (у перші 2 місяці 0,5%, потім 1%) [44. c.54]. Якщо протягом півроку борг не погашався, то маєток надходило на продаж з публічних торгів. Непродані маєтку поступали в господарське розпорядження банку, а потім знову виставлялися на торги, оскільки за статутом банк не мав права мати власні земельні володіння. Після застави маєтків у банку позичальники могли перезаставити їх і в інших іпотечних установах. Але це було можливо тільки з відома Дворянського банку за умови збереження за ним права переважного стягнення боргу перед іншими кредиторами позичальника. [44,-c.61]
Дворянський банк надавав землевласникам ряд пільг, яких не мали позичальники акціонерних банків: більш тривалі терміни позик; більш низький позичковий відсоток, ніж в інших іпотечних установах; для всіх позичальників, маєтки яких спіткало якесь лихо, надавалася розстрочка на три роки двох піврічних платежів і деякі інші.
Ці пільги повинні були полегшити умови кредиту для дворянства і захистити помісне землеволодіння від подальшого скорочення. Дворянський банк функціонував на комерційній основі, видаючи позики за рахунок випуску й реалізації іпотечних облігацій. [44, c.63-]
До початку 1887 р. в губерніях вже діяло 25 відділень Дворянського банку. За 1886 - 1894 рр.. сума виданих позичок збільшилася з 68,8 млн. до 361,5 млн. руб. Поміщики прагнули, перш за все, перевести свою заборгованість з приватних банків у Дворянський банк.
Реалізація випусків заставних листів покладалася на Державний банк, і протягом чотирьох років позики видавалися за рахунок дотацій Державного банку. Саме завдяки цьому Дворянський банк зміг забезпечити позичальникам пільгові умови отримання кредиту. Масштаб фінансування почав скорочуватися лише з 1890 р. Борг Державному банку погашався у міру реалізації заставних листів.
Пільгові позики часто витрачалися непродуктивно. Вони або просто "проїдалися" поміщиками, або витрачалися ними на придбання акцій та участь у біржовій спекуляції на різниці між низьким позичковим відсотком у Дворянському банку і прибутковістю цінних паперів. Законом 21 лютого 1900 банк отримав дозвіл придбати частину закладених маєтків, на яких накопичилися значні недоїмки з метою зменшити борг несправних позичальників. Придбані ділянки повинні були продаватися банком переважно потомственим дворянам. [44, c.64-]
Більшість поміщиків справлялося з щорічними внесками. Тим не менш, землевласники постійно вимагали нових пільг, як за позиками, так і по сплаті заборгованості банку.
У результаті за указом і положенню від 12 жовтня 1889 позики дозволялося видавати не заставними листами, а готівкою, відсоток зростання був знижений з 5 до 4,5%, встановлені різноманітні терміни кредиту: з 11 років (при сплаті 12% річних) до 66 років 6 місяців (при сплаті 5% річних).
Указом 7 липня 1900 розмір платежів був збільшений включенням до його складу доплати на покриття курсової різниці, відсоток зростання збільшено до 5%. Закон 21 березня 1906 відновив колишній порядок видачі позичок заставними листами. [44, c.64-]
Видача Дворянським банком пільгових позик врятувала багатьох землевласників, які до того часу були обтяжені непосильними боргами приватним банкам, від вимушеного продажу своїх маєтків за низькими цінами. Тим самим було попереджено глобальний крах поміщицького господарства, який мав би тяжкі наслідки для економіки країни. Разом з тим, банк сприяв "витік" земель від тих поміщиків, які не могли організувати раціональне ведення господарства в період пореформеної перебудови. Ідеальним варіантом для них був продаж маєтків селянам, купцям і міщанам за завищеними цінами. Закладені маєтки переходили до нових власників-недворянам, які ставали позичальниками. [44, c.64-]
Дворянський банк став головним конкурентом акціонерних земельних банків на ринку нерухомості. Проте пріоритет акціонерних банків багато в чому пояснювався тим, що "всесословной" кредит відкривав більш широкі можливості для операцій з купівлі-продажу землі. Чимале значення мала і підтримка держави, яке було зацікавлене в розвитку різних форм іпотечного кредиту. Акціонерні банки були зобов'язані розміщувати більшу частину капіталів в державні процентні папери і постійно розширювали свій кредит державі, регулярно отримуючи при цьому від скарбниці величезні відсотки.
У 1890-і рр.. уряд прийняв заходи і для активізації діяльності Селянського банку. Маніфестом 14 листопада 1894 відсоток зростання за позиками був знижений з 5,5 до 4,5%, указом 6 грудня 1898 - до 4% .27 листопада 1895 за ініціативою міністра фінансів С.Ю. Вітте (1892 - 1903 рр..) Був прийнятий новий статут банку, який надав йому право купувати землі за рахунок власного капіталу для перепродажу їх селянам і видавати позики під землі, вже куплені селянами без сприяння банку. Відтепер Селянський банк принципово відрізнявся від інших іпотечних установ, які не володіли таким правом. За 1883 - 1905 рр.. покупки через банк склали 62% загального приросту селянського землеволодіння [44, c.65-].
Корінний перелом у діяльності банку настав з початком столипінської аграрної реформи. Її мета полягала в створенні шару заможних селян-власників, який повинен був стати надійною опорою самодержавства. У проведенні реформи Селянському банку відводилася найважливіша роль.
У маніфесті 3 листопада 1905 "Про поліпшення добробуту і полегшення становища селянського населення" проголошувалося обіцянку "дати Селянському поземельному банку можливість успішніше допомагати малоземельним селянам у розширенні покупкою площі їх землеволодіння, збільшивши для цього кошти банку і, встановивши більш пільгові правила для видачі позик ". В указі, даному в той же день, банк був покликаний "сприяти збільшенню площі землеволодіння малоземельних селян і наділений правом набувати землі в необмеженій кількості за рахунок випускаються з цією метою свідоцтв". У наступному році пішов цілий ряд законів, що стосуються характеру операцій банку. [44, c.67-]
До 1915 р. операції банку вироблялися 52 місцевими відділеннями на території 68 губерній та 5 областей країни. За весь період діяльності банку (1883 - 1915 рр..) Через його посередництво селяни придбали 17737,1 тис. десятин землі (76,7% всіх покупок селянами приватновласницьких земель). Це свідчить про те, що банк на початку XX ст. перейшов до активного втручання в процес мобілізації земельної власності. При П.А. Столипіні він перетворився на ефективне знаряддя руйнування общини і приватного селянського землеволодіння.
На 1 липня 1915 обсяг участі іпотечних установ у розвитку земельного кредиту розподілявся таким чином: Дворянський банк прийняв у заставу 15467 тис. десятин землі (26%) і видав позик на 872,9 млн. руб. (26%); Селянський банк - відповідно 16242 тис. десятин (27,3%) і 1398,1 млн. руб. (40%); акціонерні земельні банки - 24389 тис. десятин (41,8%) і 958,8 млн. руб. (28%) .3249 тис. десятин (4,9%) і 232,2 тис. руб. (6%) припадали на Херсонський земський банк [44, - c.66]. Таким чином. Селянський банк посів перше місце за обсягом виданих позик, а акціонерні земельні банки - за площею прийнятої в заставу землі.
Установа Селянського і Дворянського банків було однією з проявів урядового курсу на розширення державного втручання в розвиток народного господарства.
Державний іпотечний кредит став у руках уряду одним з головних важелів економічної політики, засобом впливу на розвиток земельних відносин. Він зайняв виключно важливе місце в кредитній системі Росії. Це пояснювалося нерозвиненістю інших форм сільськогосподарського кредиту, відсутністю капіталів, необхідних для адаптації до нових економічних умов, наявністю величезних масивів поміщицьких земель. [44, c.67-]
Операції обох банків були перервані жовтневими подіями 1917 р. Конфіскація поміщицького землеволодіння і скасування приватної власності на землю підірвали основи існування державних іпотечних учрежденій.25 листопада (8 грудня) 1917р. був прийнятий декрет про їх ліквідацію.
Іпотечне кредитування після революції 1917 року.
Після революційного періоду заставне право продовжувало існувати, але в умовах, коли не було економічного підгрунтя для скільки-небудь широкого застосування інституту застави через незабезпечення дійсної оборотоздатності речей, і, перш за все, нерухомого майна. Тому в період більш ніж 70-річного радянського розвитку нашої країни, заставу перетворився на малозначущий механізм, вкрай рідко використовувався в операціях за розпорядженням майном. У той час як до революції іпотечні правовідносини мали дуже міцні позиції, були надзвичайно широко розвинені.
У зв'язку з переходом до ринкової економіки в Росії знову виникли умови для створення та розвитку бази іпотечного кредитування. Правову основу для організації іпотеки склали закони РФ: "Про власність в РРФСР" від 14 липня 1992 р. і 24 грудня 1990 р.; "Про заставу" від 29 травня 1992 р. № 2872-1; "Про іпотеку (заставу нерухомості) "від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ;" Про іпотечні цінні папери "від 11 листопада 2003 р. № 152-ФЗ.
У 2003 році іпотечні кредити склали 0,01% ВВП, або 500 млн. доларів (у розвинених країнах - 10% і вище). У 2002 році сума іпотечних кредитів дорівнювала 150 млн. доларів [15; c.141].
Держрада при Президентові РФ з питань іпотеки оцінив попит на іпотечні кредити в Росії в суму 2 млрд. доларів, що може забезпечити 2 - 3-кратне збільшення обсягів будівництва. Так як на руках у населення накопичилося близько 50 млрд. доларів і 18 млрд. доларів на вкладах, проблема залучення наявних заощаджень, у т. ч. і через грамотно організовану іпотеку, - це шлях до інвестицій. Високу дохідність ринку нерухомості (за даними інвестиційної компанії "АТОН", доходи на вкладений капітал у секторі купівлі-продажу 24%, а в сфері оренди - 13 - 14%) залучає до ринку нерухомості великі закордонні і російське компанії. Ця тенденція буде посилюватися, т.к уряд підготував 32 поправки в законодавство, покликані зменшити недовіру населення, позичальників і банків при оформленні іпотечних кредитів. [15; c.141].
Відповідно до закону "Про іпотечні цінні папери" емісію облігацій з іпотечним покриттям можу здійснювати іпотечні агентства у формі акціонерних товариств та кредитні організації. Закон допускає випуск двох видів цінних паперів - облігацій з іпотечним покриттям та іпотечних сертифікатів. [15; c.141].
У січні 2004 року Уряд РФ підписав постанову про надання державних гарантій ВАТ "Агентство з іпотечного житлового кредитування" (АІЖК), що здійснюються у вигляді випуску купонних документарних облігацій з терміном погашення 1.02.2010 року, що забезпечують виконання зобов'язань з виплати номінальної вартості зазначених облігацій та купонний дохід за ними в розмірі до 2,5 млрд. рублів, у т. ч. з виплати номінальної вартості цих облігацій у розмірі 1,5 млрд. рублів. У 2004 році АІЖК отримає з бюджету 4,5 млрд. рублів для стимулювання розвитку іпотеки за допомогою державних гарантій.
На початку 2004 року Уряд запропонував варіант армійської іпотеки [15; c.141]. В даний час 136 тисяч сімей військовослужбовців не мають квартир і 28 тисяч потребують поліпшення житлових умов. Усім військовослужбовцям мають контракт на проходження служби, буде з 2005 року перераховуватися на рік сума рівна вартості 3 квадратних метрів (приблизно 30 тисяч рублів). Через 20 років накопичена сума в 600 тисяч рублів дозволить отримати житло у власність. А через 3 - 4 роки військовослужбовці зможуть взяти іпотечний кредит і оформити покупку житла. Надалі основну частину боргу за кредитом держава буде покривати зі своїх коштів.
Але в цій програмі не врахована інфляція і те, що обсяг фінансування обмежений. Виникають ризики, які держава повинна буде взяти на себе. Це не залучить солідних інвестицій. Краще б ці кошти спрямувати на будівництво житла, а потім використати пільгові фінансові інструменти у взаємозв'язку з тривалістю служби.

1.2 Механізм іпотечного кредитування

Учасники ринку іпотечних кредитів можуть бути основними та другорядними. Розрізняють чотири основні суб'єкти: позичальник, кредитор, інвестор і уряд. Кожен з них має свої цілі: (Додаток 2)
позичальники (заставники) - отримали іпотечний кредит фізичні та юридичні особи, які з його допомогою вирішують питання залучення дешевих фінансових ресурсів для придбання майна, розширення виробництва, отримання інших матеріальних і нематеріальних благ, за умови здійснювати виплати за кредитом, що не становлять дуже велику частку доходу ;. [13, - с.11-12]
кредитори-банки (кредитні організації) та інші юридичні особи, які надають позичальникам у встановленому законом порядку іпотечні кредити, що домагаються за допомогою іпотеки максимізації прибутковості активних операцій, обмеження ризиків та забезпечення повернення позичкового капіталу;
інвестори - юридичні та фізичні особи, які набувають цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами, що емітуються кредиторами або операторами вторинного ринку (інвестиційні фонди, страхові компанії), максимізують прибуток при вкладенні коштів у заставні папери кредиторів та операторів вторинного ринку;. [13, - с.11-12]
уряд - визначає концепцію розвитку системи іпотечного кредитування і формує правову базу для надійного та ефективного функціонування системи іпотечного кредитування, створює механізм соціального захисту позичальників, проводить податкову політику, що стимулює учасників ринку іпотечного кредитування, створює необхідні інституції для організації ринку і бере участь в управлінні ними. [13, - с.11-12]
Існує безліч другорядних учасників: продавці житла, оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (регіональні оператори (агентства) по іпотечному житловому кредитуванню), органи державної реєстрації прав, страхові компанії, оцінювачі, ріелторські фірми, інституційні інвестори, нотаріат, паспортно-візові служби, органи опіки та піклування і т.п.
Уряд Російської Федерації на засіданні 30 червня 2005 розглянуло і схвалило Концепцію розвитку єдиної (уніфікованої) системи рефінансування іпотечного житлового кредитування в Росії (вона ж АІЖК). [13, - с.9]
АІЖК є важливим елементом системи іпотечного кредитування в цілому, оскільки дозволяє істотно розширити обсяг довгострокових ресурсів, залучених у сферу іпотечного житлового кредитування. Базовим елементом такої системи є уніфікація стандартів і процедур іпотечного житлового кредитування у первинних кредиторів. Уніфікація і стандартизація у цій сфері дозволяє запропонувати фінансовому ринку прозорі та надійні іпотечні цінні папери, уникнути витрат інвесторів на вивчення та перевірку кредитів, що входять до складу іпотечного покриття, і понизити необхідну прибутковість по цінних паперах. Така уніфікована система дозволяє розширити обсяги видаваних іпотечних житлових кредитів та знизити процентні ставки за цими кредитами. [13, - с.9]
Розвиток АІЖК дозволить інтенсифікувати процес залучення коштів для іпотечного житлового кредитування. Система дозволить забезпечити рівномірний перетікання капіталу з фінансового ринку країни в банківський сектор і через нього - у вигляді іпотечних кредитів - широким масам населення рівномірно по всій території Російської Федерації.
Одним з головних умов адекватного функціонування УСР ІЖК є її здатність нівелювати ризики, що виникають у зв'язку з наявними відмінностями в терміновості ресурсів, необхідних для направлення в іпотечне житлове кредитування.
Безпосередньою метою Агентства з іпотечного житлового кредитування є:
створення єдиних стандартів іпотечного житлового кредитування;
забезпечення доступності іпотечних кредитів для широких верств населення на всій території Російської Федерації;
створення можливості рефінансування для іпотечних кредиторів;
створення вторинного ринку для зобов'язань, забезпечених іпотекою;
формування ринку іпотечних цінних паперів. Основним статутним напрямом діяльності АІЖК є забезпечення ліквідності російських комерційних банків, що надають довгострокові житлові кредити населенню, за рахунок купівлі прав вимог за такими кредитами на кошти, що залучаються шляхом розміщення облігацій Агентства на фондовому ринку. [13, - с.10]
Схема іпотечного кредитування чітко визначає взаємини всіх учасників іпотечного кредитування і широко застосовується за кордоном. Вона може бути визнана класичною для іпотечного кредитування. Для її застосування необхідно як мінімум наявність чотирьох умов:
право кредитора продати заставу і погасити за рахунок цього кредит;
створити систему рефінансування іпотечних кредитів;
створити ринок обігу іпотечних цінних паперів;
розвинути систему страхування кредитів.
Основні етапи іпотечного кредитування можна підрозділити на:
докредітний (пошук нерухомості, погодження та інші процедури);
укладення угоди
етап безпосередньо кредитування;
послекредітние процедури.
Стадії іпотечного кредитування:
подача заяви позичальника до кредитної установи з проханням про видачу кредиту;
робота кредитної установи зі зверненням позичальника за кредитом. Збір інформації про позичальника: інформація з попереднього місця роботи, перевірка загальної кредитоспроможності та додаткової можливості повернення кредиту; задекларовані джерела доходу, податкові декларації, володіння іншою нерухомістю, рахунки в банках і т.д.; [13, - с.10]
ретельна робота з купується позичальником нерухомістю, і зокрема перевірка чистоти титулу нерухомості, яка зазвичай проводиться іншими фінансовими, юридичними та іншими структурами за відповідними договорами з кредитором (вартість робіт включається до загальної вартості послуг); [13, - с.11].
перевірка відповідності вартості нерухомості, що купується її справжню ціну, самостійна незалежна оцінка (при необхідності проводиться страхування оцінки);
перевірка стану нерухомості, строків її амортизації, які завжди повинні бути більше строків кредитування. Перевірка ліквідності нерухомості, причому не тільки на справжній момент, але і на перспективу з урахуванням всіх характеристик нерухомості та стану ринку; [13, - с.11].
попередні переговори про страхування кредиту, що може включати страхування предмета іпотеки, титулу нерухомості, кредитних договорів, життя позичальника. Можливі загальні варіанти страхування;
остаточний аналіз, що включає підбір іпотечних інструментів, розміру первинного внеску, строків та умов кредитування та ін;
винесення остаточного рішення про можливість або неможливість надання кредиту на базі всіх даних, отриманих за результатами повного аналізу (андеррайтингу);
завершення іпотечної угоди - стадія оформлення покупки нерухомості, кредиту, іпотеки, гарантій, страхування. Зустріч всіх учасників операції - продавця, покупця-позичальника, кредитора, страховика, юристів, брокера або ріелтора, оцінювача і укладення договорів: купівлі-продажу, кредитного, іпотечного та страхового, підписання купчої та застави; [13, - с.11].
Механізм здійснення угоди: позичальник бере у кредитора іпотечний кредит. Необхідну суму він виплачує продавцеві з власних коштів (власний капітал позичальника). Продавець після отримання всіх коштів за продану нерухомість в обсязі повної вартості нерухомості за узгодженою ринковою ціною, що включає власні і позикові кошти покупця, повністю передає свої права на нерухомість покупцеві за договором купівлі-продажу і йде з ринку. Офіційний перехід прав на об'єкт нерухомості до позичальника відбувається після підписання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, після чого кредитні кошти спрямовуються продавцю нерухомості. Але покупець-позичальник відразу після завершення угоди буде мати нерухомість, обтяжену іпотекою, власні кошти позичальника у вартості нерухомості в даний момент будуть становити суму його первинної оплати за нерухомість. [13, - с.12].
Обслуговування кредиту передбачає прийняття на себе кредитором всієї відповідальності за видачу іпотечного кредиту, збір виплат через кредитні борги, пересилання кредитних надходжень, одержуваних від позичальника, реальним інвесторам. Обслуговування кредиту - досить прибутковий вид діяльності: первинний кредитор отримує 0,25 - 0,38% від основного боргу без відсотків.
Після виплати позичальником основного боргу, який включає основну суму іпотечного боргу і вартість кредитування, в кінці кредитного терміну всі договори і заставна анулюються. Кредитор складає документ, що підтверджує погашення кредиту та звільнення нерухомості від застави.
При невиконанні позичальником взятих договірних зобов'язань кредитор здійснює звернення стягнення на заставлене майно через позбавлення прав власності позичальника і задоволення вимог заставодержателя за рахунок продажу заставного майна.
Предметом іпотеки застави може бути тільки нерухомість, яка може перебувати в цивільному обороті і є можливість її відчуження. У додатку до розпорядження Заступника Голови Ради Міністрів - Уряди Росії від 22 грудня 1993 року № 96-рп "Основні положення про заставу нерухомого майна - іпотеку" в п.6 гл.1 представлений перелік об'єктів нерухомості: земельні ділянки, в тому числі зі складу земель сільськогосподарського призначення; підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності; житлові будинки та квартири; дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення; інше нерухоме майно [20. с.15-16].
Нерухомість як предмет застави (іпотеки), підрозділяється на майно, яке може бути предметом застави, та майно, іпотека на яке не допускається. Майно, при наявності на нього прав, зареєстрованих у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно, може бути предметом застави. [13 з 12].
Нещодавно Держбуд Росії виступив з пропозицією створити державне агентство з страхування іпотечних ризиків.
За кордоном іпотечне страхування - затребувана послуга. У першу чергу тому, що в умовах високої конкуренції банки змушені збільшувати суму іпотечного кредиту щодо вартості застави (іноді до 90 - 95%). При цьому їх ризики істотно зростають. Так, у випадку дефолту позичальника банк ризикує не покрити понесені збитки за рахунок виручки від реалізації заставленого житла. [13 з 12].
Фахівці називають іпотечне страхування не тільки рятівним колом для банків, а й інструментом підвищення доступності житла за рахунок зниження розміру першого внеску за іпотечними кредитами. Адже в цьому випадку на іпотечний ринок виходять громадяни зі стабільними і достатніми для погашення кредиту доходами, але не мають необхідних накопичень для внесення необхідного банками початкового внеску при придбанні житла (зазвичай - 30% вартості квартири). [13, - с.17].
Сьогодні спостерігається тенденція до збільшення розміру кредиту по відношенню до власних коштів позичальника. Все говорить про те, що ринок буде розширюватися. А значить, послуга страхування іпотечних кредитних ризиків буде затребувана з боку банків. Однак поки немає і натяку на її появу. Це обумовлено:
банки і страховики ніяк не можуть домовитися між собою. У них різні уявлення про механізми реалізації страхування. [13, - с.17].
Поки банки не готові виступати в якості страхувальників та страхувати свої фінансові ризики, пов'язані з можливим неповерненням виданих ними іпотечних кредитів. Багато банкірів зайняті обговоренням питання: що необхідно зробити, щоб не самим страхувати свій фінансовий ризик, а перекласти цю турботу на позичальників? Але правова легалізація страхування відповідальності за не повернення отриманого іпотечного кредиту неминуче буде стимулювати активний пошук і штучне створення деякими позичальниками страхових випадків за договором страхування відповідальності.
поява іпотечного страхування стримується наявністю ряду проблем, вирішення яких залежить виключно від зусиль держави. [13, - с.17].
Перш за все, мова йде про те, щоб врегулювати питання звернення стягнення на предмет застави (наприклад, на придбану за допомогою іпотечного кредиту квартиру або будинок). Саме це є головною складовою фінансового ризику, пов'язаного з іпотечним кредитуванням. Справа в тому, що неможливо звернути стягнення на єдине придатне для життя житлове приміщення, навіть якщо воно придбане за допомогою іпотеки. Відповідно до Житлового кодексу така процедура можлива, якщо при цьому громадянинові буде надано альтернативне житло з фонду тимчасового поселення. Але таких фондів немає.
Інша проблема - відсутність достовірної статистики дефолтів по іпотечних кредитах. Без неї страховики й банкіри не можуть перейти до обговорення конкретних страхових продуктів, тому що неможливо точно визначити страхові тарифи. Центральний банк міг би організувати отримання від банків звітів про видані іпотечні кредити та створити єдину централізовану базу даних. Але поки що ніякої роботи в цьому напрямку не ведеться. [13, - с.17].
Проблем не так вже й багато. І за сприяння держави їх можна вирішити. Логічніше спочатку усунути всі перешкоди для функціонування системи іпотечного страхування. Це б підвищило активність учасників ринку.
Поки ж багато хто з них до ініціативи створення державного іпотечного страхового агентства ставляться насторожено. Деякі припускають, що держава може монополізувати ринок. Іпотечним страхуванням все-таки повинні займатися приватні страхові компанії. Тому треба створити всі умови для роботи приватних страховиків, а функції державного агентства суворо обмежити в законодавчому порядку.

1.3 Класифікація зарубіжних моделей іпотечного кредитування

У світовій практиці склалися дві основні схеми житлового фінансування: існуючі два основні підходи до організації системи іпотечного кредитування. Ці дві базові схеми розрізняються за такими ознаками: (Додаток 3).
за ступенем участі кредитних установ у процесі кредитування та інвестування;
щодо участі або не участі позичальника в освіті організаційно - правової форми кредитного інституту та його фінансових активів.
Світовий досвід формування ринків іпотечного кредитування показує, що вони являють собою складне економіко-правова освіта. Їх діяльність залежить від безлічі економічних, психологічних та юридичних чинників. Звернення кредитних установ до іпотеки є відображенням їхнього прагнення використовувати у своїй діяльності, апробовані і ефективні фінансові інструменти, відрізняються один від одного, перш за все, способом рефінансування кредитів, що видаються: [13. з 13].
американська модель іпотеки - так звана дворівнева схема іпотечного кредитування, при якій іпотечні кредити, видані банками, переуступаются спеціально створеним іпотечним агентствам. Ті, у свою чергу, пакетують поодинокі кредити, випускають під сформовані пакети (пули) іпотечні цінні папери, продають їх на фондовому ринку, знову купують кредити у банків і т.д. (Розвинена, зокрема, в США); [13. з 13].
німецька модель іпотеки - так звана однорівнева модель іпотечного кредитування, при якій банк, що видав іпотечний кредит, самостійно рефінансує іпотечні кредити за рахунок випуску іпотечних цінних паперів (застосовується в Німеччині). [13. з 13].
Як вже було сказано під іпотечним кредитуванням у загальносвітовій практиці розуміється система, що включає в себе кредити, видані під забезпечення заставою нерухомості (іпотеки), реєстрацію застави в державному реєстрі прав на нерухомість, а також елементи рефінансування кредиторів, що видали іпотечний кредит [34, - c .131]. У результаті масового застосування механізму іпотечного кредитування в економічно розвинених країнах виникає ринок іпотечного кредиту.
Ринок іпотечного кредиту - ринок, де звертаються тільки боргові зобов'язання з іпотечними гарантіями, наданими з метою сприяти рефінансування позик, виданих під надійне забезпечення [34, - c.131].
Ринок іпотечного кредитування поділяється на первинний і вторинний.
Первинний ринок - це ринок, на якому представлені тільки кредитори і позичальники, без урахування іпотечних агентств (спеціалізовані комерційні організації, виключним видом діяльності яких є придбання іпотечних кредитів у первинних кредиторів (найчастіше - у спеціалізованих іпотечних банків) за рахунок коштів, виручених від емісії власних іпотечних цінних паперів) та інших інвесторів, перекуповують кредити у банків. [13, - с.13]
Вторинний ринок - частина фондового ринку, де здійснюється купівля-продаж іпотечних заставних. Завдяки цій операції первинний кредитор (банк) має можливість продавати видані їм кредити до настання терміну їх повного погашення, отримуючи тим самим кошти для видачі нових кредитів (рефінансування).
Механізм рефінансування при іпотечному кредитуванні схожий у всіх розвинених країнах і відрізняється в основному організаційними підходами. Наприклад, кредитор може поступитися права по іпотечному кредиту іншій особі (цінні папери, цесія). Цей механізм ефективний при наявності спеціальних інститутів, які спеціалізуються на купівлі іпотечних кредитів, формуванні кредитних "пулів" та їх продажу інвесторам на вторинному ринку іпотечного кредитування.
Іншим варіантом рефінансування може бути випуск і розміщення кредитором цінних паперів для залучення грошових коштів. При цьому як забезпечення виконання вимоги виступають вимоги за іпотечними кредитами. Правовий режим таких цінних паперів регулюється спеціальним законодавством, а що емітують їх інструменти є строго спеціалізованими і перебувають під жорстким контролем держави.

1.3.1 Однорівнева (європейська) модель іпотечного кредитування

Однорівнева модель іпотечного кредитування вже тривалий час діє в ряді західноєвропейських країн (Данії, Німеччині, Франції) і містить у собі такі моделі, як класична (континентальна) модель і модель позикоощадних установ. У 90 роках XX ст. в країнах Східної Європи (Польщі, Чехії, Словаччини, Угорщини) були прийняті закони, спрямовані на організацію однорівневої системи іпотечного кредитування. [3, - с.69].
Суть однорівневої системи іпотечного кредитування полягає в тому, що видав іпотечний кредит банк самостійно рефінансує іпотечні кредити за рахунок випуску цінних паперів облігаційної типу - заставних листів. Випуск та обіг закладних листів регулюється спеціальним законодавством і відрізняється від регулювання випуску облігацій. Діяльність емітентів заставних листів, як правило, законодавчо обмежена видачею іпотечних кредитів та іншими операціями, що характеризуються невисоким ступенем ризику. Випускати цінні папери, іменовані "закладений лист", не може ні один інший емітент, крім згаданих у законі. Діяльність іпотечних банків суворо контролюється державою та органами банківського нагляду. [3, - с.69].
Основний тип кредитного інституту класичної континентальної моделі - іпотечний банк. Для них характерно наступне: більше 50% пасивних операцій становить емісія у вигляді довгострокових облігацій, потім залучені кошти у вигляді довгострокових і короткострокових позик і перехідних кредитів, у меншій мірі пасиви становлять власні кошти.
Заставні листи випускаються в різних купюрах - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (іноді - 5000 марок0, терміном 10 - 25 років (максимальний термін дії німецьких цінних паперів - 30 років). Заставні листи можуть бути на пред'явника (у основному дрібні купюри) і іменні. Процентні виплати доходу за цінними паперами практично відповідають відсотку за іпотечним кредитом з невеликою різницею на покриття витрат і отримання банківського прибутку. Випускаючи цінні папери, іпотечні банки продають їх через інші кредити або фінансові установи, в основному комерційні, по ціною, нижчою від їх номінальної вартості на кілька відсотків. Заставні листи котируються на фондових біржах.
Характерною рисою однорівневої класичної (континентальної) моделі є її закритість - джерелами для кредитування є власні кошти банку (кредитної установи) і засоби, одержані з банківських операцій (депозитні вклади, кошти на рахунках, короткострокові і довгострокові позики, емісія цінних паперів).
У даній технології відбувається передача кредитором мінімуму своїх функцій і задіяно трохи посередницьких організацій. Весь інвестиційний процес регулює сам банк виходячи тільки з власних інтересів, а також фінансової та економічної ситуації. [3, - с.69].
Надійність і стабільність банку, акумулювання в одних руках всього процесу кредитування дозволяють істотно знизити рівень процентної ставки, а великі ризики довгострокових операцій знижуються шляхом різних обмежень, що передбачаються кредитним договором. [3, - с.69].
Великі ризики довгострокових операцій знімаються також різними обмежувачами дострокових виплат, які зазвичай пов'язані з терміном амортизації процентних виплат. Більшість технологій тільки після виплати всієї суми відсотків за кредит дозволяє здійснювати дострокову виплату основного іпотечного боргу. Таким чином, кредитний інститут страхується від недоотримання прибутку від безпосередніх збитків по операціях з даним клієнтом. Зазвичай цей термін вказується в договорі виходячи з застосовуваного інструмента.
Для збільшення термінів кредитування застосовуються наступна інвестиційна новація: фінансові кошти іпотечних і ощадних банків (або інших кредитних установ) об'єднується з різних технологічними схемами. За однією з них позичальник бере одночасно як би два кредити, який він гасить послідовно, - кредит ощадного банку погашається протягом перших 12 - 14 років, і тільки потім кредит іпотечного банку (фінансова схема так званих пов'язаних між собою кредитів).
Аналогічна інвестиційна об'єднує крім ощадних та іпотечних банків також і інші фінансові установи. Так, кілька кредитних і фінансових інститутів, зокрема ощадбанки, будощадкаси, іпотечні банки, страхові компанії та інші, об'єднуються в інвестиційну групу. Така група виробляє єдину технологію роботи з клієнтом, яка отримує свого роду синдикований кредит (або комбінований в різних варіантах пакет кредиту) і всі супутні послуги. У реальності в результаті таких об'єднань кредитори можу здійснювати кредитування:. [3, - с.69].
в більш гнучкою формою та якісно;
відбувається значне зменшення процентної ставки, збільшення іпотечної позики і збільшення терміну кредитування;
полегшується суто організаційний процес і здійснення всіх супутніх іпотечному кредитуванню операцій, таких, як страхування, оцінка, реєстрація. При цьому завдяки застосуванню спеціальних спільних технологій, зокрема подвоєного контролю, загального (або комбінованого) страхування, збільшується надійність такого кредитування.
Основною умовою розвитку однорівневих іпотечних операцій є надійність іпотечних банків як гарантів випускаються ними іпотечних цінних паперів, що досягається обмеженням кола операцій банків, яким дано право випускати заставні листи, суворим співвідношенням розміру емісії до обсягу забезпечення та заходами з оцінки нерухомості в довгостроковій перспективі. Однорівнева європейська модель організації іпотечного ринку історично довела свою стійкість до самих різних змін економічних умов. У той же час однорівнева модель передбачає достатню кількість власних банківських фінансових ресурсів і стабільну роботу всієї банківської системи, стійкість процесу накопичення і заощадження населенням, що історично завжди було характерно для західно-європейських країн. [3, - с.68].
Варіантом однорівневої схеми є модель позикоощадних установ, особливо розвинених в Німеччині. У цій моделі позичальник сам одночасно є засновником позикоощадних інституту. Ресурсні фонди для іпотечного кредитування формуються із внесків учасників, а при їх нестачі кредитні інститути підключають класичні технології освіти кредитних фондів. При цьому участь позичальника у формуванні кредитних ресурсів є додатковою гарантією по кредиту. Кредитування за такої моделі має набагато меншу залежність від ринку капіталу і діючих ринкових ставок, т.к ресурси більшою мірою формуються всередині позикоощадних установи. Ставки за кредитами і депозитами зазвичай знижені, фіксовані і діють протягом тривалого періоду часу, виплати також фіксовані і рівномірні.
У контрактно-ощадної системи джерелом дешевих коштів для іпотечних кредитів служать спеціалізовані цільові депозити. Уклавши відповідний контракт із спеціалізованою іпотечної кредитної організацією (лад ощадкасою), клієнт бере на себе зобов'язання протягом певного часу щомісяця вносити фіксовану суму на цільовий депозит під процентну ставку, величина якої суттєво нижче середньоринкової. Після закінчення періоду накопичення, зібравши приблизно половину необхідних на покупку квартири коштів, клієнт одержує кредит на другу половину коштів, також під більш низьку ставку. [3, - с.70].
Кошти, що надаються клієнтом, використовуються для видачі кредитів його попередникам, вже закінчили період накопичення. Сам же клієнт, у свою чергу, отримує кредит з коштів, які вкладають клієнти, що прийшли пізніше та які перебувають у цей час на стадії накопичення.
Очевидно, що вся ця процедура відбувається в рамках дуже строго регульованих, контрольованих і часто гарантованих державою спеціалізованих кредитних організацій (лад ощадкас). Ці організації не мають права здійснювати ніяких активних операцій, крім надання кредитів своїм колишнім вкладникам. Ризикованість таких кредитів значно нижче, ніж звичайних іпотечних, бо вони видаються людям, не тільки формально підтвердив свою кредитоспроможність, а й на ділі продемонстрували, що вони здатні протягом тривалого терміну щомісяця здійснювати фіксовані платежі, приблизно рівні щомісячним платежам за кредитом. [3, - с.70].
Таким чином, основними перевагами однорівневої моделі є:
практично автономне замкнутий існування системи, яка характеризується достатнім ступенем стабільності в довгостроковому періоді;
простота фінансового і правового механізму;
легка адаптація до будь-яких кредитних і фінансових систем.
легка інтеграція в національне законодавство;
дешевизна організації та контролю;
відсутність необхідності страхувати кредитно-фінансові ризики і вдаватися до послуг рейтингових агентств;
відсутність витрат на виплату винагород обслуговуючим кредит банкам, а отже, відносна дешевизна вартості кредиту за сукупністю чинників.
У той же час присутній і цілий ряд негативних факторів:
невеликі терміни кредитування;
обов'язковість тривалого періоду накопичення значного обсягу власного капіталу;
низькі відсотки по накопиченню;
черговість позичальників в отриманні кредиту;
складність для кредитного інституту зберегти низькі процентні ставки в умовах мінливої ​​економіки.
Дворівнева (американська) модель іпотечного кредитування
Країни англо-американської системи права використовують дворівневу модель ринку іпотечного кредитування, яка виникла з двох причин.
По-перше, запровадити єдину систему іпотечного кредитування шляхом прийняття єдиного федерального законодавства не представлялося можливим, тому що це зачіпало б виняткову компетенцію штатів у сфері законотворчості. [3, - с.71].
По-друге, необхідно було економічно стимулювати житлове будівництво після Великої депресії, а зробити це за рахунок приватного капіталу без потужної державної підтримки також було неможливо.
Суть дворівневої моделі полягає в тому, що іпотечні кредити, зроблені на первинному іпотечному ринку, переуступаются спеціально створеним агентствам. Ці агенції можуть вчинити з отриманими іпотечними кредитами різним способом:
переуступити їх вторинним інвесторам;
сформувати з однакових іпотечних кредитів пули і продати вторинним інвесторам такі неподільні пули іпотек або ж права участі (частки) у таких пулах;
випустити та розмістити іпотечні цінні папери.
Вибір дворівневої моделі пояснюється не тільки державними інтересами, а й особливостями самої англо-американської системи права. Концепція власності передбачає її "розщеплення". На одне і те ж майно можливе встановлення декількох титулів власності, "поділ" змісту права власності між різними особами. Об'єктом права власності в країнах англо-американської правової системи може бути саме право. Істотна роль у становленні національної іпотечної системи США належить державі. [3, - с.71].
Система вторинного іпотечного ринку заснована на використанні для іпотечного кредитування коштів інституційних інвесторів - перш за все пенсійних фондів і компаній зі страхування життя. [3, - с.71].
Ця система призначена для акумулювання в іпотечні кредити самих дешевих і довгострокових коштів на ринку. Самі довгострокові кошти знаходяться у розпорядженні пенсійних фондів і компаній, що займаються страхуванням життя. У ці організації кошти вкладаються надовго і не можуть бути достроково вилучені на відміну від засобів з депозитів комерційних банків.
Система вторинного ринку націлена на те, щоб інституційні інвестори, які надають кошти для іпотечного кредитування (у принципі високоризикованої), погоджувалися майже на таку ж низьку прибутковість, як при інвестиціях в практично безризикові державні облігації. Для цього в США створені посередницькі організації, так звані іпотечні агентства (їх три: Fannie Mae, Freddie Mae та Ginnie Mae), зобов'язання яких гарантовані державою. [3, - с.71].
Агентства продають свої боргові зобов'язання інвесторам. Наявність держгарантій дозволяє інвесторам розглядати інвестиції в ці цінні папери як практично безризикові і погоджуватися на прибутковість, лише трохи перевищує прибутковість державних облігацій.
Отримані від продажу своїх боргових зобов'язань гроші агентства направляють на викуп у банків іпотечних кредитів. У результаті ставки по іпотечних кредитах виявляються набагато вище ставок за державними борговими зобов'язаннями і значно нижче ринкових ставок за кредитами того ж рівня ризику, що й іпотечні.
Система вторинного ринку іпотечного кредитування в США в силу особливостей системи права регулюється не тільки законами, але і величезною судовою практикою, що заповнює прогалини законодавства. Цього в умовах континентальної правової системи досягти неможливо.
В основу організації іпотечної системи США лягли такі принципи: [3, - с.71].
перерозподіл ресурсів між регіонами, галузями і секторами економіки за допомогою продажів боргових цінних паперів, забезпечених пулом неподільним іпотек;
допомогу кредиторам і будівельникам при падінні процентних ставок у майбутньому через випуск зобов'язань щодо участі в покупках іпотек з фіксованою процентною ставкою або прибутковістю;
вирівнювання потоків іпотечних коштів.
В даний час у США існує велика кількість іпотечних структур - як різного рівня агентства, так і приватні учасники ринку. Існують компанії, які спеціалізуються на формуванні пулів іпотек для подальшого перепродажу FNMA, GNMA та іншими аналогічними учасниками ринку, а також компанії, які займаються перевіркою юридичної чистоти правового титулу нерухомості. Державні організації видають гарантії за окремими видами іпотечних кредитів і сприяють отриманню окремими категоріями громадян пільгових іпотечних кредитів. [3, - с.72].
Основними недоліками цієї схеми є:
складність структури побудови; неможливість прямого інтегрування в інші цивільно-правові умови; дороговизна утримання, що збільшує вартість кредитних коштів для позичальника; сильна залежність від коливань на ринку позичкового капіталу і економічної ситуації в цілому; тісний взаємозв'язок учасників іпотечного ринку між собою по виконанню зобов'язань.
Позитивними моментами дворівневої схеми в першу чергу є: істотне розширення джерел фінансування операцій з іпотечного кредитування; перерозподіл ризиків між регіонами та секторами економіки, що є істотним і для Росії. [3, - с.72].
Поділ на дві схеми ринку іпотечного кредитування досить умовно, тому що є тенденція до швидкого розмивання кордонів тільки первинного ринку. Частина кредитних інститутів, що працюють тільки на первинному ринку, починає поступово вводити елемент дворівневої схеми - вихід на вторинний ринок з продажем своїх кредитів інвесторам або посередникам. У той же час інвестиційний інститут, що працює за дворівневої схемою, може основну частину кредитів залишати у себе. А іншу частину продавати на вторинному ринку для поповнення кредитних фондів. Навіть такі закриті моделі, як позиково-ощадні каси, починають трансформуватися в напіввідкриті інститути із залученням великих кредитних позик і видачею кредитів не тільки пайовикам, а й усім бажаючим.

Глава II. Реалізація процесу іпотечного кредитування в Російській Федерації

Ще кілька років тому слово "іпотека" в Росії було знайоме лише дуже вузькому колу фахівців і ерудитів. Поверхневими знаннями про організацію іпотечного кредитування володіли одиниці, а професійними знаннями та досвідом не володів ніхто.
Сьогодні ситуація в цій сфері вже істотно змінилася. Розуміння необхідності інтеграції фінансового ринку та ринку нерухомості через іпотеку як засіб розвитку кожного з них вже знаходить належне прояв в середовищі фінансистів, банкірів, а через них - і у представників законодавчої і виконавчої влади. Більш того, мільйони простих громадян сьогодні вже цілком зацікавлено стежать за розвитком іпотеки, покладаючи на неї певні надії у розширенні свого бізнесу або в рішенні індивідуальної житлової проблеми.
Однак поряд з цими райдужними надіями все частіше доводиться відчувати розчарування від перших спроб приживатися на російському грунті паростки іпотеки.

2.1 Аналіз та оцінка проблем, що стримують розвиток іпотечного кредитування в РФ

Президент РФ Володимир Путін у вступному слові відзначив особливу значимість реалізації національних проектів для соціального та економічного розвитку Росії. За його словами, важливо, що до цієї роботи все активніше підключаються регіони, доповнюючи нацпроекти власними програмами. [51, - с.5].
Особливий наголос Володимир Путін зробив на перші результати реалізації національного проекту: "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії", На думку президента, потрібно грамотно і швидко вирішувати управлінські питання, боротися з адміністративними бар'єрами на шляху ринкового регулювання економіки.
Днями на нараді в Республіці Комі з його участю зайшла мова про посилення уваги до глибокої переробки деревини, незамінною і в багатоквартирному житловому будівництві, і в індивідуальному житловому будівництві. Володимир Путін вважає, що нацпроект по доступному житлу повинен прискорити розвиток індустрії будівельних і оздоблювальних матеріалів: "Ми зіткнулися з тим, що, незважаючи на наявність грошей, гостро відчувається проблема нестачі будматеріалів". [51, - с.5].
З іншого боку, як зазначив президент, просування національного проекту доступного житла стримує відсутність правової бази, що реалізує норми Житлового і Містобудівного кодексів. На думку глави держави, необхідно також передбачити зниження витрат у землевпорядних роботах. Взагалі, питання про виділення ділянок нерідко стає гальмом для просування цього важливого нацпроекта. [51, - с.5].
На його думку, для якнайшвидшого просування аграрного нацпроекту в АПК потрібно вирішити ряд податкових питань, в тому числі щодо поширення на сільських кооператорів єдиного сільськогосподарського податку.
Особливо Володимир Путін зупинився на регіональної складової нацпроектів. Він запропонував губернаторському корпусу виходити на уряд зі своїми пропозиціями, продуманими і підготовленими ініціативами. Так, по нацпроекту "Доступне житло" суб'єктам Федерації дано доручення облаштувати будівельні майданчики з об'єктами комунальної інфраструктури і виставити їх на аукціони. [51, - с.5].
Президент піддав критиці малозначущі пропозиції по майданчиках, розрахованим на точкову забудову, і поставив завдання повсюдно вести масове будівництво, цілими мікрорайонами.
Щоб допомогти масштабного освоєння нових будівельних площ, регіонам надається 1,7 мільярда рублів у вигляді субсидій на погашення відсотків за кредитами, - заявив Володимир Путін. - І ще 12,5 мільярда - у формі держгарантій.
Глава держави зробив висновок, що ні федеральним, ані регіональною владі поки не вдається відпрацювати до деталей задумані механізми. І, мабуть, головне завдання - забезпечити здешевлення кредитів і тим самим сприяти зростанню обсягів житла, що вводиться. При вирішенні цієї та інших проблем, зазначив президент, вкрай важливо забезпечити допомогу суб'єктів Федерації муніципалітетам. [51, - с.5].
Таким чином у Росії існує ряд факторів, які можуть тривалий час служити гальмом у розвитку іпотечного кредитування.
1. Необробленість державними фінансовими та економічними органами функціонування системи іпотечного житлового кредитування.
Відсутність єдиної бази даних про учасників іпотечного ринку Співробітництво з адміністраціями міст РФ виявило недостатнє інформаційне забезпечення впровадження іпотечної системи. І тут з боку міста необхідний: запит необхідної інформації, з боку компанії: оперативне забезпечення необхідними даними, встановлення контактів вибраного міста з іншими містами, що мають подібний досвід. При цьому вибір міст визначати наявністю схожих передумов впровадження іпотечного кредитування.
2. Відносна слабкість вітчизняної банківської системи, її незацікавленість у роботі з населенням; відсутність досвіду довгострокового кредитування.
3. Невисокий фінансовий потенціал вітчизняних страхових, ріелтерських і оціночних компаній.
4. Відсутність необхідного досвіду зі страхування ризиків, що виникають у зв'язку з наданням населенню іпотечного кредиту.
5. Відсутність у населення стійких моделей ощадного та кредитного поведінки.
Іпотекою можуть скористатися 10% російських родин. У регіонах дохід цих сімей повинен бути 300-350 доларів на людину, в Москві - 1000 доларів. Різниця обумовлена ​​цінами на житло. [51, - с.5].
Сукупний платоспроможний попит на іпотеку становить приблизно 8 млрд. доларів в Москві і приблизно 20 млрд. доларів по всій Росії. Якщо перевести ці гроші в квадратний метр, то "іпотечні" покупці в стані скупити від 60 до 100% усього споруджуваного в Росії житла.
У наявності колосальний розрив між тим, скільки може бути іпотеки з точки зору попиту, і тим, скільки її є в реальності. Цей розрив визначається обставинами: від психологічної неготовності громадян жити в борг до суто економічних - у нас мало будують, у нас немає банків, що вміють працювати з іпотекою і т.д. [51, - с.5].
6. Юридичні (правові) проблеми, що охоплюють безліч питань створення житлово-інвестиційного законодавства, що дозволяє злагоджено працювати всім секторам інвестиційного житлового ринку.
Введення в дію двох ключових законів - "Закону про іпотеку" і "Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", а також відпрацювання на їх основі через судові органи процедур накладення стягнення на майно недобросовісних позичальників і відчуження цього майна на користь відшкодування зобов'язань перед кредиторами. Однак для широкомасштабного впровадження іпотеки, на думку ряду фахівців, необхідно внести зміни до закону "Про банки і банківську діяльність", що дасть можливість Центральному банку Росії спростити порядок видачі банківських ліцензій спеціально створеним державним іпотечним фондам і агентствам, дозволивши їм тим самим здійснювати залучення коштів від населення для реалізації іпотечної програми. [51, - с.5].
З метою підвищення зацікавленості комерційних банків в іпотечному кредитуванні слід внести відповідну зміну до інструкції ЦБ РФ "Про порядок формування і використання резерву на можливі втрати з позик", звільнивши тим самим банки від резервних відрахувань на можливі втрати по іпотечних кредитах. І оскільки іпотека об'єднує інтереси органів влади, населення, банків і фінансових інститутів, будівельників і виробників, а також інтереси учасників ринку нерухомості (ріелторів, оцінювачів, страховиків), то держава, забезпечуючи правову основу і прозорість функціонування іпотечного механізму, сприятиме поступовій трансформації іпотеки в самофінінсіруемую систему. [19, - c.37].
Невирішеність цієї проблеми відразу ж відсуває на невизначений термін подальший розвиток іпотечного кредитування в Росії.
7. Висока вартість позик (кредитів) за низької платоспроможності населення.
Іпотека в Росії розвивається повільно, вважається що з-за ставок за іпотечним кредитом (ставки 12-15% у валюті і 15% у рублях), вони занадто великі. Але не тільки тому, в країні занадто мало людей, які можуть собі дозволити іпотеку, термін видачі кредиту 15-20 років, вимоги по початковому внеску 20-25% від вартості житла [19, - c.37].
Дефіцит житла гальмує розвиток іпотечного кредитування. Іноді на пошук житла йде два місяці. Та й вдома старі - в основному "хрущовки". Купити ж за допомогою іпотечного кредиту житло в новобудові практично неможливо, так як будинків будується мало.
8. Проблема залучення довгострокових ресурсів в іпотечну житлову систему.
9. Поряд з цими факторами існують і інші, що є гальмом у розвитку іпотеки в Росії. У першу чергу це істотний спад виробництва і, як наслідок, невизначеність перспектив розвитку багатьох підприємств. Це в свою чергу ставить під питання оцінку вартості майна, яке може потенційно виступати об'єктом застави, а також питання про стабільність доходів зайнятих на цих підприємствах працівників як можливих позичальників у рамках іпотеки. [19, - c.37].
10. Також не сприяє розвитку іпотеки і дуже низька культура підприємницької діяльності, що породжує в сукупності з високою криміналізацією бізнесу недовіра всіх до всього.
11. Інший фактор - нестійкість цін на різні за призначенням об'єкти (земля, житло, магазини, офіси, склади і т.п.) і. Як наслідок, з кризою ліквідності окремих категорій нерухомості. Враховуючи те, що процес переоцінки цінностей на ринку нерухомості серйозно ще тільки почався, неважко передбачити, що він також значною мірою вплине на розвиток іпотечного кредитування в силу високих ризиків для кредиторів.
Сукупність цих факторів ще довгий час буде створювати загальний фон, на якому іпотеку має бути в будь-якому варіанті розвиватися в Росії, тому що всі зазначені вище фактори мало піддаються впливу будь-яких директив або благих побажань. [19, - c.39].
Висока ціна кредитних ресурсів (ставки по кредиту 12 - 15%) для кінцевого споживача дуже сильно звужує сферу і терміни можливого використання таких кредитів громадянами і навіть підприємницькими структурами. Ці показники не слід трактувати як основу для висновку про недоцільність розвитку американської моделі іпотеки в Росії. Роль цього прогнозу - своєчасно розвіяти ілюзії про те, що за рахунок такої організації іпотеки суспільство зможе вирішити накопичені проблеми, наприклад, у житловій та аграрній сферах. Навіть будучи впроваджена в Росії американська модель іпотеки протягом досить тривалого часу буде орієнтована на обслуговування потреб у кредиті підприємницьких структур. І в силу високих ставок позичкового відсотка вона буде оперувати в основному з короткостроковими і середньостроковими кредитами.
Як вже було сказано, в Росії застосовуються дві моделі іпотечного кредитування: однорівнева і дворівнева. Розглянемо застосування кожної з них більш докладно.

2.2 Особливості застосування систем іпотечного кредитування регіонів РФ

Застосування дворівневої моделі іпотечного житлового кредитування.
У Росії дворівнева модель іпотечного кредитування розвивається досить динамічно. Судити про перспективний розвиток даної моделі дозволяють такі чинники, як наявність фінансових ресурсів, потенційних і реальних позичальників і кількість кредитів, виданих банками. [3, - с.68-72].
Однією з успішно діючих сьогодні в Росії програм іпотечного житлового кредитування є програма Дельта Кредит, що реалізується на кошти Інвестиційного фонду "США - Росія". Кредити по лінії Дельта Кредит видаються на термін до 10 років за фіксованою процентною ставкою 13-15% річних.
Отримати іпотечний кредит може будь-хто, незалежно від його прописки і наявності у нього російського громадянства. Мінімальний розмір кредиту - 5000 доларів США, максимальний - 200 000 доларів США. Початковий внесок повинен становити не менше 20% вартості майбутньої квартири. [3, - с.68-72].
Американська процедура досить проста, на прийняття рішення йде два тижні. Дельта Кредит - російський провідник програми - працює через 16 російських банків, які видають гроші. Серед них банк АБН АМРО, ІНГ Банк (Євразія), Міжнародний промисловий банк, Інвест-Сбербанк, АКБ "Російський капітал", "Перший ОВК", РОСТ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк, Дельта Банк, Експобанк. Процедура єдина, рішення приймається у Дельті. Фактично вона оптовик, а російські банки - роздріб. Дельта Кредит видав за два роки приблизно 700 кредитів. Практика показує, що зворотність за іпотечними кредитами - майже 100%, тому російські банки не проти розширити можливості свого бізнесу.
Особливістю американської програми в Росії є той факт, що в іпотечному кредитуванні одночасно беруть участь російський банк і Дельта Кредит іпотечний банк.
Це можна пояснити наступним чином:
Для надання іпотечних кредитів на тривалий термін (5-10 років) російським банкам, що працюють за програмою, необхідні довгострокові ресурси (пасиви), порівнянні за термінами з термінами видаваних іпотечних кредитів. Засоби для довгострокового фінансування надає їм Дельта Кредит іпотечний банк;
Дельта Кредит іпотечний банк надає банкам-партнерам позикові кошти з терміном повернення 10 років і з фіксованою процентною ставкою, що дає можливість банкам, у свою чергу, видавати фізичним особам іпотечні кредити з умовою незмінності відсоткової ставки, встановленої при оформленні кредиту. Отже, банк не має можливості підвищувати процентну ставку для позичальника протягом всього терміну кредитування, незалежно від умови, що складаються на фінансових ринках довгострокових ресурсів.
Таким чином, "Інвестиційний фонд" США - Росія "діє в наступних напрямках.
Фонд надає банкам довгострокове фінансування на цілі видачі іпотечних кредитів;
Фонд, грунтуючись на міжнародних стандартах іпотечного кредитування, прагне створити єдиний ринок іпотечного кредитування і для досягнення цієї мети розробляє і впроваджує в банках стандартні технології оцінки платоспроможності й кредитоспроможності позичальників, видачі та обслуговування іпотечних кредитів;
Фонд працює з усіма учасниками іпотечного ринку (банками, страховими та оціночними компаніями, забудовниками, ріелторами), роз'яснюючи стандарти і процедури іпотечного кредитування для ефективного обслуговування клієнтів, що бажають придбати житло з використанням іпотечного кредиту;
Фонд веде активну діяльність з популяризації іпотечного кредитування серед населення Росії.
Банківська практика показує, що іпотечне кредитування не можна назвати прибутковим, а без підтримки спеціальних структур (державних іпотечних агентств) підвищується рівень ризику.
Виникає питання - чому американський інвестиційний фонд активно діє на російському ринку іпотечних послуг? Адже мета інвестиційного фонду - прибуток. А рівень прибутковості по іпотечних кредитах не так вже великий у порівнянні з альтернативними світовими об'єктами вкладення коштів.
І тут, як видається, є частка політики. Маються на увазі політико-орієнтовані інвестори, тобто ті, які від своїх інвестицій хочуть отримати не стільки фінансові, скільки політичні дивіденди.
У першу чергу до таких інвесторам відносяться міжнародні фінансові організації, такі як МБРР та ЄБРР, а також інвестиційні структури, створені урядами ряду країн з метою просування ринкових реформ в Росії.
Хотілося б відзначити, що відхід з ринку фонду "США - Росія" гіпотетично може підірвати ринок іпотечного кредитування в Росії. Роль фонду буде збільшуватися в міру розширення кредитування фізичних осіб в РФ.
Для економічної безпеки країни більш доцільно розвивати банківську іпотеку, що базується в основному (більше ніж на 70%) на вітчизняних ресурсах: це власні кошти комерційних банків і фінансові ресурси вітчизняних інституційних інвесторів (пенсійні фонди, страхові компанії).
Існує також ряд іпотечних програм федерального і московського уряду, покликаних розвивати іпотечне кредитування. У цілому по країні були створені як мінімум три іпотечні агентства, які повинні бути посередниками між банками і інвесторами: Московське іпотечне агентство, Федеральне іпотечне агентство і Російська іпотечна асоціація. Ці організації вже викупили у банків кілька кредитів. Причому кредити були на цілком прийнятних умовах. Ставки від 10% до 18%, термін до 10 років.
Суттєвою проблемою є те, що в якості фінансових ресурсів для цих схем були використані бюджетні гроші. І московське, і федеральне іпотечні агентства виробляли викуп іпотечних кредитів виключно на кошти московського і федерального бюджетів. Це означає, що дешеві іпотечні кредити кільком аж ніяк небідним громадянам були профінансовані за рахунок усіх платників податків, які в основній своїй масі набагато менш заможні.
У цілому, проблема фінансових ресурсів тісно переплітається з розвитком іпотеки в Росії. Однак вирішувати цю проблему бюджетними коштами неприпустимо.
Застосування однорівневої моделі іпотечного житлового кредитування
За рахунок власних коштів видають іпотечні кредити всього лише два банки - Ощадбанк і Собінбанк. У Ощадбанку найнижча процентна ставка, зате дуже складна процедура отримання грошей. У Собінбанку бентежить наявність тарифу за розгляд заявок. [3, - с.68-72].
Оригінальним чином формують німецьку систему іпотеки організації - забудовники, обходячись без кредитних організацій. Функції кредитних організацій виконують забудовники.
Протягом періоду накопичення всі внески клієнта оформляються як пайова участь у будівництві конкретного будинку й реально інвестуються в це будівництво. Після його закінчення клієнт отримує в своє розпорядження (іноді навіть у власність) квартиру. При цьому він вже сплатив вартість приблизно половини квартири, а другу половину отримує від забудовника в якості товарного кредиту. Цей товарний кредит клієнт виплачує забудовнику протягом обумовленого періоду.
Таким чином, виникає псевдонемецкая іпотечна схема, зовні дуже схожа на реальну німецьку: клієнт протягом періоду накопичення вносить вклади на суму, рівну половині вартості квартири, потім отримує квартиру, потім виплачує рівними частками вартість другої половини квартири.
Внутрішньо ж схема абсолютно інша. Кошти, які виплачує клієнт в ході періоду накопичення, використовуються не на видачу кредитів ретельно перевіреним позичальникам, а на фінансування будівництва якогось житлового будинку. Засоби, які використовуються для видачі кредиту, це не кошти інших клієнтів, що знаходяться в процесі накопичення, а власні кошти забудовника.
Відповідно, нашої псевдонемецкой схемою притаманні ризики, абсолютно не властиві традиційній контрактно-ощадної системи. У першу чергу це ризик того, що власних коштів забудовника та засобів, внесених клієнтами, не вистачить на завершення будівництва житлового будинку. У цьому випадку клієнт після періоду накопичення виявиться пайовою власником недобудованого об'єкта.
Розкриваючи сутність іпотеки в Росії, слід згадати ті основні проблеми, з якими стикаються вітчизняні банки при кредитуванні фізичних осіб: проблема неплатоспроможності потенційних клієнтів. Приймаючи рішення про видачу позики, банк керується критеріями платоспроможності, кредитоспроможності та добропорядності майбутнього позичальника.
Перш ніж отримати кредит, клієнт повинен пройти в банку співбесіду, в ході якого оцінюється його можливість сповна повернути взяті в борг гроші. Важливу роль відіграє зарплата потенційного позичальника, його професія, кваліфікація, стан здоров'я, склад сім'ї, наявний бізнес.
Після співбесіди служба безпеки банку перевіряє документи і відомості, представлені позичальником, і лише тоді кредитний комітет буде приймати рішення про видачу кредиту.
Дану проблему банк вирішує шляхом страхування. За кожним кредитом необхідно страхування життя позичальника, страхування квартири від ризиків втрати, і права власності на квартиру.
Існує і правова проблема: неможливість використання житла в якості застави. Забезпеченням іпотечного кредиту повинна бути сама квартира, що купується. Якщо це так, то в разі потреби банк повинен мати можливість виселити звідти позичальника, а квартиру продати. Вважається, що можливість виселити позичальника гарантована Законом РФ "Про іпотеку", який діє з липня 1998 р. У цьому законі сказано, що позичальника і членів його сім'ї можна виселити за умови, що вони "дали до укладення договору про іпотеку, до їх вселення нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити закладений житловий будинок або квартиру в разі звернення на нього стягнення ".
Однак це положення не працює. Змусити позичальника і членів його сім'ї підписати таке зобов'язання до видачі кредиту не представляє особливих проблем, але як отримати таке зобов'язання від знову вселяти людей? А якщо позичальник на суді скаже, що його дійсно змусили підписати якийсь папірець, але жити йому ніде? Чи стане суд у цьому випадку порушувати конституційне право громадянина на житло? Тим більше якщо згадати, що виселення неповнолітніх членів сім'ї можливо тільки з відома органів опіки, які згоди на виселення дитини на вулицю ніколи не дадуть.
Цю проблему припускають обходити, створюючи спеціальний резервний фонд житла для відселення неплатоспроможних клієнтів. Однак якщо таке житло не буде відповідати житловим нормам, то відселити в нього нікого не вдасться, а якщо буде відповідати, то громадяни стануть брати іпотечні кредити саме з метою оголосити себе неплатоспроможними і безкоштовно одержати квартиру з резервного фонду.
Грамотна податкова система може стимулювати розвиток різних галузей економіки. Законодавство РФ визначає ряд пільг, які повинні сприяти розвитку іпотечного кредитування.
Відповідно до нового Податкового кодексу платник податків може відняти з свого оподатковуваного доходу: суми, фактично витрачені на нове будівництво або придбання на території РФ житлового будинку або квартири; суми, спрямовані на погашення відсотків за іпотечними кредитами, отриманим платником податку у банках РФ.
Однак загальний розмір даного відрахування не може перевищувати 600 000 рублів без обліку сум, спрямованих на погашення відсотків по іпотечних кредитах.
Ще одна перевага житлового іпотечного кредиту полягає в тому, що кредитний договір служить підтвердженням походження коштів, що спрямовуються позичальником на купівлю квартири. Таке підтвердження може бути витребувана податковими органами відповідно до набрала чинності положенням нового Податкового кодексу про податковий контроль за витратами громадян.
Таким чином, з точки зору оподаткування більш вигідно купувати житло в кредит, ніж одноразово виплачувати всю вартість квартири готівкою. Справа в тому, що пільга з прибуткового податку у розмірі всієї суми кредиту і відсотків по ньому діє протягом усього строку кредитування, що може досягати 10 років. У свою чергу, податкова пільга при покупці нерухомості без використання кредиту обмежена 5000 мінімальними розмірами оплати праці, що враховуються протягом лише трьох років.
Істотним плюсом є те обставина, що для отримання іпотечного кредиту немає необхідності надавати будь-який додатковий заставу крім житла, що купується.
Застосування бюджетної моделі іпотечного житлового кредитування
В даний час розроблені різні моделі системи іпотечного кредитування, які спираються на ринкові механізми фінансування. При розгляді можливості застосування іпотечного кредитування в регіонах Росії можна зробити висновок про те, що бюджетна модель іпотечного кредитування є обгрунтованим і необхідним кроком на початковому етапі становлення системи іпотечного житлового кредитування. [3, - с.68-72].
Моделі системи іпотечного житлового кредитування повинні мати соціальну спрямованість, у зв'язку, з чим основними цілями повинні бути: поліпшення житлових умов громадян, збільшення обсягів житлового будівництва в муніципальних утвореннях, розвиток ринку іпотечних кредитів, доступних для громадян-позичальників.
Діяльність суб'єктів ринку іпотечних житлових кредитів, у першу чергу громадян-позичальників і банків-кредиторів, особливо в період формування і становлення системи іпотечного житлового кредитування, без спеціальних заходів підтримки муніципалітету практично не здійсненна.
Для підвищення зацікавленості регіональних і місцевих властей представляє інтерес бюджетна модель системи іпотечного кредитування, в основі якої лежить фінансування будівництва та створення вторинного ринку застав за рахунок залучення коштів позабюджетних фондів, під гарантії федеральних і регіональних влад. При цьому підставі розрахунок повинен бути зроблений на залучення коштів населення.
Фінансування будівництва житла має здійснюватися у вигляді субвенцій, при цьому розмір субвенцій на будівництво знову житла, що вводиться для муніципалітету не повинен бути обмежений.
Особливістю цієї моделі є те, що місцеві влади самі визначають розмір кредиту, відсотки і термін погашення, залежно від місцевих умов і доходів населення, відповідно до прийнятими програмами іпотечного кредитування. [3, - с.68-72].
Повернення грошових коштів за іпотечними кредитами повинна залишатися в бюджеті муніципалітету, що буде одним з основних джерел доходу місцевих бюджетів.
Для оплати початкового внеску при іпотечному кредитуванні можуть бути використані грошові заощадження позичальника або кошти, отримані від продажу вже наявної в нього у власності житла.
Державна підтримка громадян, які не мають достатніми доходами для отримання іпотечних кредитів на стандартних банківських умовах, може бути організована через систему надання безоплатних субсидій для оплати першого внеску при отриманні іпотечного кредиту та скорочення тим самим необхідного розміру кредиту.
Така система співфінансування - придбання житла громадянами за допомогою держави, при якій на частку власних коштів громадян у вартості квартири доводилося б 30 - 50%, на частку державної субсидії в середньому - 20 - 30% і на іпотечний кредит - 40 - 50% підвищить доступність іпотечних кредитів для громадян і буде стимулювати платоспроможний попит на житло.
Іпотечне кредитування на Південному Уралі
23 жовтня на засіданні Уряду РФ у Москві обговорювалися проблеми і перспективи іпотечного житлового кредитування в Росії. У багатьох регіонах країни такі програми вже діють. На Південному Уралі іпотека з'явилася півроку тому. Вже підбито перші підсумки її роботи. Позик видано на суму більше 10 мільйонів рублів, і 60 сімей у різних містах області переїхали в нові квартири. [55.]
Сьогодні іпотека успішно працює в шести містах Південного Уралу. У Челябінську, Магнітогорську, Южноуральська, Киштимі, Снєжинську і Озерске. Як відзначають в агентстві по іпотечному кредитуванню, інтерес населення до іпотеки росте з кожним місяцем. Яскравий приклад: на одному з сайтів в Інтернеті розміщена анкета для тих, хто хотів би поліпшити житлові умови за допомогою кредиту. У день приходить 8-10 анкет. Щоб стати власником нової квартири мільйонером сьогодні бути зовсім не обов'язково.
Олександр Іванов, директор Південно - Уральського АІЖК, говорить: "Середньостатистична сім'я - 3 особи, з доходом 8-15 тисяч. Таким ми даємо кредит"
Головна умова отримання кредиту: наявність у потенційного новосела 30% від усієї суми. Або квартира у власність, яку він хоче поміняти на більш простору. Інші вимоги такі: 15% річних на термін до 20 років. Сукупний дохід сім'ї від 8 тисяч і готовність виплачувати до 35% від цього доходу щомісяця. При видачі кредиту враховуються тільки офіційно підтверджені доходи. [55.]
Якщо ви підходите під всі умови, оформити документи можна за 1 місяць. Для тих, хто відразу надати 30% вартості житла не в стані, в обласній адміністрації розробляють нові програми з накопичувальної схемою. Як кажуть в Челябінському управлінні з будівництва, перспективи в іпотечного кредитування в області є. Крім шести міст, в яких програма вже працює, на черзі ще чотири.
Для вирішення житлової проблеми керівництвом інституту розроблена та успішно реалізується програма поліпшення житлових умов працівників за фінансової підтримки інституту, включає в себе:
надання безпроцентних цільових позик на придбання або будівництво житлових приміщень;
участь працівників інституту в пайовому будівництві житлових приміщень, що будуються інститутом та іншими сторонніми організаціями; інститут здійснює доплату в розмірі 15% вартості 1 м ² працівникові за участь у пайовому будівництві;
будівництво гуртожитків квартирного типу для іногородніх молодих фахівців.
З жовтня 1999р. інститут почав надавати працівникам, які потребують поліпшення житлових умов, позики на придбання житлових приміщень. Позики є безпроцентними, строком до 10 років, і надаються з прибутку інституту за умови придбання житлового приміщення, розмір житлової площі якого дозволяє зняти працівника інституту та членів його сім'ї з обліку потребуючих поліпшення житлових умов за місцем роботи. Усього починаючи з жовтня 1999р. надано понад 500 позик на загальну суму більше 32 млн. рублів. [28. c.68-69].
Підвівши підсумок вищесказаного, виділимо основні чинники та проблеми розвитку іпотечного кредитування, вирішення яких призведе до більш швидкому впровадженню іпотечного кредитування в Росії, і як наслідок цього вирішити проблему забезпеченості житлом громадян РФ, які потребують поліпшення житлових умов:
Правові: законодавство обмежує ліквідність застави, і в кредитора немає впевненості, що його права в разі дефолту позичальника не будуть порушені.
Інфраструктурні: фонд тимчасового проживання (для відселення неплатоспроможних позичальників) відсутня, механізм його створення тільки розробляється; ринок житла не розвинений, пропозиція квартир (особливо на ринку новобудов) обмежена.
Психологічні: багато хто не готові брати довгостроковий кредит, розглядаючи іпотеку як кабалу.
Організаційні: консервативна система оцінки платоспроможності потенційних позичальників, зокрема при кредитуванні за стандартами Агентства з іпотечного житлового кредитування, враховують тільки офіційний заробіток; високі накладні витрати - близько 10% від суми кредиту (нотаріальне посвідчення договору застави, страхування послуг ріелторів і оцінювачів); відсутність розвиненої філіальної мережі; відсутність рекламної стратегії.
Також це - високі кредитні та процентні ризики, відсутність довгострокових і відносно дешевих ресурсів, недостатньо високий рівень доходів і відсутність достатніх накопичень населення. Крім того, економічна нестабільність підприємств-роботодавців, нерозвинена інфраструктура іпотечного ринку і ринку житла і коливання цін на ньому.
Переваги покупки квартири за допомогою кредиту:
Можливість не збирати роками певну суму на купівлю квартири, а вирішувати житлове питання вже сьогодні.
Можливість володіти власною квартирою. Квартира оформляється у власність позичальника відразу після державної реєстрації договору купівлі-продажу та іпотеки чи договору купівлі-продажу.
Можливість жити і бути зареєстрованим у власній квартирі. Позичальник може зареєструватися (прописатися) і зареєструвати членів своєї сім'ї у квартирі, придбаної за іпотечним кредитом.
Розстрочка платежу на певний термін. У залежності від програми кредитування на термін від 5 до 15 років.
Можливість підтвердити перед податковими органами джерело засобів при купівлі квартири.
отримання кредиту на тривалий термін, за який розмір щомісячних платежів не змінюється у разі підвищення вартості квартири;
можливість оплачувати власну квартиру, а не орендувати чужу нерухомість, в той час як відсотки по кредиту можна порівняти з місячною орендною платою за аналогічну квартиру;
вигідне вкладення коштів (ціни на нерухомість стабільно ростуть на 20-40% на рік);
отримання податкової пільги на весь термін іпотеки надається з суми в межах 1000000 рублів (податкове вирахування), а також із суми, що виплачується за відсотками на термін виплати кредиту.

2.3 Перспективи розвитку іпотечного кредитування в РФ

В даний час в Росії немає офіційного поділу громадян за типами позичальників і розвиток системи іпотечного житлового кредитування в РФ вимагає схем, що підвищують доступність іпотечного кредиту для сімей з невисокими доходами. (Додаток 2) Для Росії необхідна система іпотечного кредитування з комбінацією різних методів і фінансових інструментів, різних схем накопичення, що дає можливість субсидування кредитів. Участь регіональних і муніципальних адміністрацій робить ці схеми більш дешевими і доступними для населення і підвищує їх надійність.
Найменш чутливі до ризиків соціально-значимі регіональні (муніципальні) програми будівництва з використанням механізму іпотечного житлового кредитування, які не переслідують комерційних цілей.
Створення на місцевому рівні регіональних і місцевих фондів розвитку житлового будівництва з об'єднанням декількох джерел фінансування (різних бюджетів і позабюджетних джерел), можливість мати великі фінансові кошти під гарантії адміністрації (емісія цінних паперів і різних кредитів), величезна зацікавленість місцевої влади у вирішенні житлових завдань - все це на сьогодні є одним з основних варіантів вирішення житлової проблеми в Росії для сімей з середніми і низькими доходами.
Для розвитку системи іпотечного кредитування сімей з низькими доходами важливо, щоб на початковому етапі умови кредитування виходили з платоспроможного попиту населення, якщо джерелом фінансування іпотечного кредиту стануть додаткові доходи бюджету, що виникають в результаті підйому житлового будівництва. Тоді становлення системи іпотечного кредитування можливо і в умовах економічної нестабільності.
Розвиток іпотечного кредитування повинно орієнтуватися на ті категорії населення, які потребують невеликого іпотечному кредиті. Це дозволить при обмежених ресурсах забезпечити кредитами максимальне число позичальників.
Сім'ї, у яких немає достатніх власних заощаджень у грошовій формі, здійснюють оплату частини нового житла старим житлом. Громадяни, які отримують житлові субсидії і житлові сертифікати (особливий вид облігацій з индексируемой номінальною вартістю, що засвідчують право їх власника на: придбання власником квартири (квартир) за умови придбання пакету житлових сертифікатів; отримання від емітента на першу вимогу індексованої номінальної вартості житлового сертифіката), можуть використовувати їх для оплати частини вартості житла на додаток до власних коштів і іпотечного кредиту.