Іпотечне кредитування в Росії

У 2005 році, мінімальна кредитна ставка по Росії з 16% у валюті (2001 р.), знизилася до 9.9%; рублева, відповідно, - з 23% до 14% річних. За даними Асоціації російських банків (АРБ), темпи зниження істотно сповільняться в 2005 році до 0,5% на рік і складуть у кінцевому результаті не менше 8-8,5% до 2008 року. Подальше зниження буде залежати від рівня інфляції, наявності дешевих зарубіжних джерел фінансування, прямої присутності іноземного капіталу на іпотечному ринку та загальної економічної ситуації в Росії.
Початковий внесок за стандартними програмами становить 30% від вартості квартири. Останнім часом відзначається тенденція зниження власних вкладень позичальника. Навесні 2005 року, все більше число банків пропонує програми з початковим внеском від 10 до 20% від вартості квартири. При цьому за загальним правилом, річна процентна ставка протягом перших 18 місяців буде трохи вище наступного періоду погашення кредиту.
Терміни кредитування в основному складають 120 місяців. Ряд банків кредитують на період до 15 - 20 років і лише деякі - до 25-27 років. Як правило, термін кредитування залежить від віку позичальника, оскільки погасити кредит необхідно до настання пенсійного віку. Наприклад, якщо банк вказує максимальний вік позичальника 60 років, а позичальник бере кредит на 20 років, то позичальник може взяти кредит тільки за умови, що на момент видачі кредиту йому буде не більше 40 років. Деякі банки (наприклад, Ощадбанк Росії) збільшують вікові рамки до 75 років на момент погашення кредиту.
Існують також рамки мінімального віку позичальника.
Дострокове погашення кредиту можливе після закінчення терміну мораторію, який коливається від 3 до 12 місяців. При достроковому погашенні кредиту сума штрафних санкцій в середньому складає від 1% до 3% від суми дострокового погашення. Це необхідно для компенсації втраченої вигоди з позичальника, яку банк мав намір отримати у вигляді процентних платежів протягом усього терміну іпотечного кредиту. Наприклад, у Межпромбанка і банку "Зеніт" термін мораторію становить 12 місяців. Абсолют-банк не встановлює мораторію, але стягує штрафні відсотки за дострокове погашення в розмірі 3% від суми погашення з подальшим перерахуванням щомісячних платежів і залишку по кредиту.
Більшість банків встановлюють мораторій на 6 місяців. Найкоротший мораторій в 3 місяці, встановлений Внешторгбанком, з умовою, що надалі мінімальна сума погашення буде не менше 500 дол Крім цього Внешторгбанк, зробивши перерахунок щомісячних платежів і залишку за кредитом, запропонує вам ан вибір: зменшити термін кредитування або суму щомісячних платежів. Ощадбанк і Собінбанк, на відміну від інших учасників ринку, взагалі ніяких обмежень не встановлюють і штрафних санкцій не вводять. На сьогоднішній день багатьом вселяє надію підвищення лояльності банків до своїх позичальників. Банки стали більш гнучкими в питанні оцінки платоспроможності позичальника. В якості підтвердження доходів можна представляти виписки з поточного рахунку в банку, гарантійні листи з місця роботи. Банки самостійно проводять аналіз за видатками позичальника, зустрічаються з роботодавцем і т.д. Все це називається підтвердженням у вільній формі або альтернативним аналізом позичальника.
На ринку залишилося не багато банків, які враховують тільки офіційно підтверджені доходи за довідкою 2НДФЛ. В основному банки готові застосувати альтернативні методи оцінки платоспроможності позичальника, при цьому трохи підвищивши процентну ставку по кредиту.
Необхідно відзначити, що важливим моментом при оцінці позичальника є частка платежів по кредиту в його сукупному доході - в середньому це до 40% при діапазоні від 30 до 60%. Наприклад, МДМ-банк видає кредит за умови, що місячний платіж не перевищує 35% доходів. КБ "МІА" (Московське іпотечне агентство) дозволяє довести рівень іпотечних платежів до 60% місячного доходу. Деякі банки взагалі не враховують співвідношення доходів і щомісячних платежів. Головне, щоб у позичальника залишалося мінімум 300 дол, що відповідає мінімальному прожитковому мінімуму в Москві.
Відношення комерційних банків до громадянства, наявності постійної або тимчасової реєстрації різне. В одних це обов'язкова умова, інші підходять до питання вельми диференційовано. Так, наприклад, для ММБ (Московського міжнародного банку) обов'язковою умовою надання іпотечного кредиту є наявність постійної або тимчасової реєстрації за місцем перебування протягом року. Внешторгбанк вимагає наявності постійної або тимчасової реєстрації на момент проведення операції.
Рейтинг іпотечних програм російських банків представлений в табл. 2 (Додаток). У рейтингу, перш за все банки оцінювалися по лояльності до джерел доходів позичальника. В умовах відсутності у значної кількості населення «білої» зарплати вимога надати довідку за формою 2-ПДФО часто рівносильно відмові у видачі кредиту. Зрозуміло, до рейтингу увійшли не всі банки, формально видають кредити на придбання житла. Досить значне їх число лише номінально присутня на ринку, а деякі (наприклад, Росбанк) сьогодні переглядають свої іпотечні програми. Загальний напрям змін - у бік пом'якшення умов. Терміни кредитування поступово подовжуються, знижуються вимоги до величини власних коштів позичальника і ставки (останні, на думку ряду банкірів, вже досягли мінімального рівня). Тим не менше про широку доступність іпотеки говорити поки рано.
З представлених банківських продуктів найпривабливішою виявилася іпотечна програма Внешторгбанка: до розгляду приймаються неофіційні доходи, початковий внесок складає 15% від вартості житла, а максимальний термін кредитування - 20 років. Варто відзначити, що «розуміючих» банків - тих, кого влаштує і «сіра» зарплата, - виявилося всього 13 з 31; лише 10 банків (не рахуючи працюють за програмою АІЖК) кредитують на термін 15 років і більше. Що стосується середніх показників, то найбільш поширена іпотечна програма - це кредит на 10 років під 17% річних у гривнях або 13% річних у валюті, при цьому мінімальний розмір власних коштів позичальника не повинен бути менше 20-30% від вартості квартири.
Умови надання іпотечних кредитів і споживчих кредитів на покупку житла в Новосибірську представлені в табл. 3.
Таблиця 3
Умови надання іпотечних кредитів і споживчих кредитів на покупку житла в Новосибірську

Банк	Початковий внесок	Термін кредиту	Сума кредиту	Ставка, на рік
Філія Банку "Сібконтакт"	від 10% вартості житла, що купується	від 1 року до 30 років	від 150 тис.руб	від 11,5% в грн
Новосібірсквнешторгбанк	30%	до 15 років	від $ 10 тис. до $ 70 тис.	13,5% у руб. 11% в іноземній валюті
Філія Банку Москви	не менше 10%	до 15 років	не менше 300 тис. руб ($ 10 тис. або 10 тис. євро)	від 13% в грн. і від 10% в іноземній валюті
Філія Промсвязьбанка	не менше 15%	до 15 років	від $ 8 тис.	від 14% в грн. і від 10% у доларах, на стадії будівництва - від 17% в грн. і від 13% в доларах
Сибірський Банк Ощадбанку РФ	від 10%	до 15 років	немає обмежень	18% в грн. 11% у доларах
Новосибірський Муніципальний Банк	30%	до 15 років	від 150 тис.руб до 5 млн. руб	14% в грн.
Сібакадембанк	не менше 10%	до 15 років	від 100 тис. руб	15,5% в руб. плюс одноразова комісія за відкриття позичкового рахунку 2% від суми кредиту
Філія Транскредитбанка	від 15%	до 15 років	від 300 тис. руб.до 6 млн. руб	від 12-12,5% в руб. і від 10-10,5% у доларах

З таблиці. 3 можна зробити наступні висновки: найбільш привабливою з представлених програм є програма Новосибірської філії банку «Сібконтакт» - початковий внесок - від 10%, термін кредиту до 30 років, сума кредиту - від 150 тис. руб. і мінімальна ставка кредиту - від 11, 5%.
Ще один висновок, який можна зробити з представленого матеріалу - іпотечні програми, що надаються регіональними філіями банків і головним банком різні. Так, вище зазначено, що найкращою програмою іпотечного кредитування на російському ринку є програма, яка надається «Внешторгбанком», а в Новосибірську найкращі умови іпотечного кредитування надає філія банку «Сібконтакт».

3. Проблеми та перспективи розвитку іпотечного ринку в РФ
Незважаючи на існуючі проблеми іпотечний бізнес сьогодні представляється банкам надзвичайно привабливим. Це дуже ємний і перспективний ринок, що підтверджує присутність великих західних банків (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При збереженні існуючих темпів економічного розвитку та динаміки зростання реальних доходів населення в найближчі 3-5 років клієнтами іпотечних банків, за оцінками маркетингової компанії IRG, стануть близько 2 млн. російських сімей. Подальша активізація розвитку системи іпотечного кредитування пов'язана зі зниженням рівня інфляції і підвищенням доходів населення. В даний час тільки 5-7% сімей є потенційними клієнтами іпотечних банків. [9] Основними проблемами неприступність іпотеки в Росії є такі чинники (в порядку зменшення значимості): високі ціни на нерухомість, зумовлені відсутністю достатніх обсягів житлового будівництва і обмеженою пропозицією на ринку готового житла; низька платоспроможність населення, високий розмір початкового внеску (авансовий платіж) при покупці житла в іпотеку; високі процентні ставки по кредитах.
Ще раз необхідно зазначити, що сьогодні іпотека в Росії практично не вирішує проблеми забезпечення широких верств населення доступним житлом. Необхідно розуміти, що іпотека - не панацея від проблеми забезпечення населення житлом. Це всього лише один з інструментів, яким є реальні альтернативи: купівля в розстрочку, житлово-ощадні кооперативи, власні накопичення та ін Однак з усіх можливих шляхів розвитку іпотека - поки що найбільш ефективний і швидкий метод рішення.

Висновок
Отже, завдання, поставлені на початку роботи автор вважає досягнутими.
По роботі можна зробити наступні висновки. В останні роки ринок банківського (класичного) іпотечного кредитування розвивається прискореними темпами. Кількість банків - учасників ринку постійно зростає, ставки за кредитами знижуються до рівня 10-11% у валюті і до 15-17% у рублях, розмір авансових внесків знизився вже до рівня 15%, на ринку визначається група системних гравців: Ощадбанк, ВТБ, Дельтакредит, Ніком, Райффайзен, Міський Іпотечний Банк, КБ «МІА». Підвищену активність проявляє федеральний іпотечний агент - АІЖК. У законодавстві плануються ряд ліберальних поправок, які полегшать процедуру видачі іпотечного кредиту і зроблять іпотеку більш доступною. Однак головна причина неприступність іпотеки прихована в іншому - у високих цінах на житло, що обумовлено різким невідповідністю резервів житлового фонду додаткових потреб населення. Тому головне рішення в доступності іпотеки лежить у сфері будівництва.
Ринок зростає в два рази, але обсягів фінансування недостатньо. Однак, за даними, що містяться в дослідженні міжнародного рейтингового агентства Standard & Poor `s, частка послуг іпотечного кредитування в російському ВВП вкрай низька і становить менше 1% проти 5% у країнах Центральної Європи і 34% у країнах Євросоюзу. В даний час іпотечними кредитами, за оцінками експертів, скористалося не більше 2% населення. Уряд планує збільшити цю частку до 5% ВВП до 2010 року. Регіональні програми іпотечного кредитування є неринковими і повністю залежать від дотацій з бюджету. Останнім часом помітно збільшення числа регіональних банків, що займаються іпотечним кредитуванням, хоча як і раніше на цьому ринку зі зрозумілих причин лідирує Москва (63,3% від загального обсягу іпотечного кредитування). Всього в Росії в даний час діють 34 регіональні іпотечні програми.
Основними тенденціями на іпотечному ринку є:
- Процентні ставки: тенденція до зниження. Базовою процентною ставкою на ринку можна вважати 11% у валюті і 17% у рублях. В якості базових процентних ставок на ринку іпотеки можна приймати ставки в розмірі 11% -12% у валюті і 16-18% у рублях. Саме такі ставки вказують учасники іпотечного ринку у своїх основних кредитних продуктах. Ці ставки в два-три рази перевищують загальносвітовий рівень.
- Валюта кредиту: орієнтир - долар США. Обсяг виданих кредитів в рублях зростає, але головною валютою залишається долар. Останнім часом учасники ринку стали більш активно видавати кредити в національній валюті. Цьому сприяло введення в готівковий обіг Євро в 2002 році і сильне падіння долара по відношенню до рубля і Євро в 2003.
- Термін кредиту: тенденція до подовження. Середнім терміном кредиту на ринку є 10 років, максимальний термін - 27 років. У Росії за останній рік намітилася тенденція до подовження іпотечних кредитів.
- Початковий внесок: тенденція до зниження. Середній розмір авансового платежу - 15-30% від вартості житла залежно від конкретних характеристик позичальника та об'єкта кредитування. У Росії авансовий платіж поступово знижується з 30-40% у 2002 році до 15-30% у 2005 році. Рівень авансового платежу відображає ступінь довіри банку до ситуації на ринку нерухомості, оцінки вартості об'єкта кредитування та інших ризиків позичальника. На даний момент банки визначили для себе середній аванс на рівні від 15% до 30% залежно від конкретних характеристик позичальника і квартири.
- Обмеження за розміром кредиту: тенденції не визначені. Мінімальний розмір іпотечного кредиту знаходиться в рамках 10-20 тис. дол США і залежить від розміру транзакційних витрат банку. Обмеження за розміром кредиту цікаві лише в нижній межі, оскільки мінімальний кредит пов'язаний з обсягом операційних витрат на видачу іпотечного кредиту. Мінімальний кредит дозволяє одержати обсяг процентних платежів з клієнта, що покриває ті транзакційні витрати, які банк зазнав під час видачі та обслуговування цього кредиту.
- Дострокове погашення: проблема покриття транзакційних витрат кредиторів. Сума штрафних санкцій в середньому становить 3% від суми дострокового погашення, термін мораторію на дострокове погашення коливається від 3 до 12 міс. Середній термін іпотечних платежів за кредитами складає близько 6-7 років, при номінальному терміні кредиту 10 років.
- Забезпечення: основний вид - заставу житла. Основним видом забезпечення залишається застава житла, що купується. Всі інші види є доповненням до основного забезпечення і використовуються при необхідності. У забезпечення всі банки приймають житло, що купується і додатково просять поруки кількох осіб (від одного до чотирьох), з рівнем доходів, порівнянних з доходами позичальника.
- Ринок: вторинний - менш ризикований. Іпотека працює у всіх сегментах ринку житлової нерухомості, але перевагу віддано вторинному ринку.
- Додаткові витрати: 4-7,5% від вартості об'єкта. Сума додаткових витрат буде знижуватися в міру уніфікації процедур і прийняття законодавчих актів, що регламентують нотаріальне оформлення угод купівлі-продажу нерухомості.
- Оцінка позичальника: довідка за формою 2 ПДФО. Лояльність банків до своїх клієнтів підвищується. Банки стали більш гнучкими в питанні оцінки платоспроможності позичальника. В якості підтвердження доходів можна представляти виписки з поточного рахунку в банку, гарантійні листи з місця роботи.
- Портрет позичальника: пріоритет - молодим. Велику частину клієнтів іпотечних банків - молоді фахівці у віці від 25 до 35 років. Найбільш типовими одержувачами іпотечних кредитів є громадяни у віці від 25 до 35 років із зарплатою від 24 до 100 тисяч рублів на місяць.
Основними проблемами іпотечного кредитування є слабкість ресурсної бази російських банків, нестійкий рівень доходу основної маси населення і, особливо, брак житла в Росії. Існуючий попит на житло в кілька разів перевищує пропозицію, тому ціни на квартири залишаються високими навіть без врахування додаткового попиту, забезпечуваного іпотекою. Крім того, слабко розвинена інфраструктура іпотечного кредитування, що є причиною високого рівня додаткових витрат. Це значно зменшує частку населення, здатного взяти житло в кредит.