Зупинимося докладніше на земельних ділянках, які не підлягають іпотеці.
Відповідно до п.1 ст.63 Закону іпотека земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності не допускається.
Згідно зі статтею 7 Федерального закону від 24 липня 2002 р . № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» [9] заставу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення здійснюється відповідно до Закону про іпотеку. Систематичний аналіз положень закону дозволяє зробити висновок, що іпотека сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств не допускається (ст.63 Закону про іпотеку).
Згідно з Цивільним кодексом РФ (п. 2 ст. 267 ГК РФ) не допускається заставу земельної ділянки, що знаходиться в довічному успадковане володінні.
Не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання (п. 2 ст. 63 Закону про іпотеку).
У п. 2 ст. 5 Закону про іпотеку вказується, що предметом іпотеки може виступати об'єкт незавершеного будівництва, за умови, одночасної іпотеки за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт (ст.69 Закону) . Однак з положень закону не зовсім ясно: чи змінюється статус заставленого майна, якщо предметом іпотеки був об'єкт незавершеного будівництва? Наведемо цікавий приклад з практики: «Кредитор пред'явив до суду вимога про стягнення з боржника суми виданого кредиту та про звернення стягнення на нерухоме майно, заставлене боржником за договором про іпотеку з метою забезпечення виконання ним своїх зобов'язань перед кредитором за кредитним договором. Арбітражний суд задовольнив вимогу позивача про стягнення з боржника суми основного боргу і відмовив у задоволенні вимоги про звернення стягнення на заставлене майно, вказавши, що предметом договору про іпотеку був об'єкт незавершеного будівництва. До моменту пред'явлення позивачем вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки даний об'єкт був добудований і згідно з випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - Єдиний реєстр) заставодавцю (боржника за основним зобов'язанням) на праві власності належить закінчений будівництвом об'єкт (офісна будівля), прийнятий і введений в експлуатацію в установленому законом порядку. Таким чином, предмет іпотеки, названий у договорі про іпотеку, відсутня а отже, іпотека припинилася.
Суд апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки скасував і вимогу задовольнив, вказавши, що стягнення повинно бути звернено на належне заставодавцю офісна будівля як на об'єкт нерухомості, що з'явився в результаті завершення будівництва об'єкта, яке було предметом іпотеки. Зміна предмета іпотеки в період дії договору про іпотеку не означає ні фізичної, ні юридичної загибелі предмета застави, яка за змістом підпункту 3 пункту 1 статті 352 ГК РФ тягне припинення застави. Ні Кодекс, ні Закон про іпотеку не вимагають для збереження сили договору про іпотеку внесення до нього змін, що стосуються опису предмета іпотеки та його оцінки, і реєстрації цих змін. Так, відповідно до статті 76 Закону про іпотеку при наданні кредиту або цільової позики для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачене забезпечення зобов'язання не завершеним будівництвом об'єктом і належать заставодавцю матеріалами та обладнанням, які заготовлені для будівництва. За змістом зазначеної статті договір про іпотеку, предметом якого було будується житловий будинок, без внесення до нього будь-яких змін і доповнень в частині опису предмета іпотеки та його оцінки і без реєстрації таких змін і доповнень поширюється на збудоване житловий будинок.
Таким чином, якщо предметом іпотеки був об'єкт незавершеного будівництва, то після закінчення його будівництва іпотека зберігає силу і її предметом є будівля (споруда), зведена в результаті завершення будівництва.
Отже, відповідно до вимог закону, будівлі, в тому числі житлові будинки та інші будівлі, і споруди, безпосередньо пов'язані із землею, можуть бути предметом іпотеки за умови одночасної іпотеки за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда або частини цієї ділянки. Укладення договору іпотеки будівлі, без одночасної іпотеки часткою земельної ділянки, тягне за собою визнання такого договору іпотеки недійсним (Постанова Федерального арбітражного суду Волго-Вятського округу від 2 листопада 2004 р . № А11-5784/2003-К1-5/262 [10]).
Проблемним на практиці є питання про необхідність одночасної іпотеки земельної ділянки (частки), коли основним предметом іпотеки виступає приміщення. Наведемо приклад з практики: «Акціонерний комерційний Ощадний банк Російської Федерації в особі Олександрівського відділення № 1574 звернувся до Арбітражного суду Володимирській області з позовом до відкритого акціонерного товариства« Олександрівський радіозавод »про стягнення 90830465 рублів 74 копійок (з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог ) шляхом звернення стягнення на майно, передане в заставу за договором іпотеки від 15.10.2001. Рішенням від 16.07.2004 суд, керуючись ст.167, 168 ЦК РФ Федерації, 69 Закону про іпотеку в задоволенні позову відмовив, оскільки вимоги позивача засновані на недійсною угоди. Договір іпотеки від 15.10.2001 суд розцінив не відповідає вимогам статті 69 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
На що відбувся у справі судовий акт акціонерний комерційний Ощадний банк Російської Федерації в особі Олександрівського відділення № 1574 подав у Федеральний арбітражний суд Волго-Вятського округу касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Арбітражного суду Володимирській області і прийняти нове - про задоволення позовних вимог у повному обсязі . На думку заявника, суд неправильно застосував норми матеріального права - статтю 69 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» і помилково не взяв до уваги те, що в ситуації, що розглядається в заставу передається приміщення як окремий вид об'єкта нерухомості, а не будівля або споруда . З точки зору позивача, в силу пункту 3 статті 69 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» у цьому випадку не потрібно одночасної іпотеки земельної ділянки.
Відмовивши позивачу в позові, суд не врахував правила частини 2 статті 62 названого Закону, згідно з якою іпотека земельної ділянки може бути встановлена ​​тільки на земельну ділянку, виділену в натурі із земель, що перебувають у спільній частковій власності. Виділити ж частина частки, розташованої під переданими в іпотеку приміщеннями, неможливо. Крім того, розділ земельної ділянки в натурі на момент укладення договору іпотеки суперечив вимогам законодавства (до пункту 4 Основних положень державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств у Російській Федерації).
У судовому засіданні представник акціонерного комерційного Ощадного банку Російської Федерації в особі Олександрівського відділення № 1574 підтримав доводи, викладені в касаційній скарзі. Законність рішення від 16.07.2004 Арбітражного суду Володимирській області у даній справі перевірена Федеральним арбітражним судом Волго-Вятського округу в порядку, встановленому в статтях 274, 284 і 286 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації. Вивчивши матеріали справи і доводи касаційної скарги, суд округу не знайшов підстав для перегляду оскаржуваного судового акту. Як видно з матеріалів справи, акціонерний комерційний Ощадний банк Російської Федерації і товариство з обмеженою відповідальністю «Портал» (далі ТОВ «Портал») уклали договір про відкриття невідновлювальної кредитної лінії від 11.10.2001 № 45206227, за умовами якого банк відкрив позичальнику кредитну лінію з лімітів коштів у сумі 264 000 000 рублів на 12 місяців зі сплатою 22 відсотків річних для поповнення оборотних коштів і за умови, що залишок позичкової заборгованості не буде перевищувати 88 000 000 рублів. Додатковою угодою від 10.10.2002 договір пролонгований до 25.09.2003. Позичальник частково погасив кредит. Рішенням Арбітражного суду Володимирській області від 12.11.2003 у справі № А11-5783/2003-К15/261 з ТОВ «Портал» на користь акціонерного комерційного Ощадного банку Російської Федерації в особі Олександрівського відділення № 1574 стягнуто 88 млн рублів боргу, 2830465 рублів 75 копійок відсотків і 100 000 рублів витрат по сплаті державного мита.
В забезпечення повернення кредитних коштів за цим договором сторони суперечки уклали договір іпотеки від 15.10.2001, згідно з яким відповідач передав в заставу позивачу об'єкти нерухомості: частина приміщень виробничого корпусу № 4 загальною площею 17 44,9 квадратного метра, розташованого за адресою: Володимирська область, м. Александров, вул. Гагаріна, буд 2; частину приміщень виробничого корпусу № 1 загальною площею 11 379,3 квадратного метра, розташованих в чотириповерховому цегляному корпусі № 1, що знаходяться за адресою: Володимирська область, м. Александров, вул. Леніна, буд 13; частину приміщень адміністративно-побутового виробничого корпусу площею 6 397,2 квадратного метра, розташованих у чотириповерховому панельному корпусі, що знаходиться за адресою: Володимирська область, м. Александров, вул. Гагаріна, буд 2. (Т. 1, л . Д. 37-40).
Невиконання боржником - ТОВ «Портал» - зобов'язання з погашення боргу і відсотків послужило підставою пред'явлення банком цього позову до заставодавця.
При вирішенні спору суд встановив, що предметом застави є об'єкти нерухомості, що належать ВАТ «Олександрівський радіозавод» на праві власності. Дані обставини підтверджені свідоцтвами про державну реєстрацію права від 16.03.2000, 05 та 10.10.2001. Крім того, відповідач володів земельними ділянками, на яких розташовані передані в заставу об'єкти нерухомості, на праві спільної часткової власності, що підтверджено договором купівлі-продажу земельних ділянок від 27.02.1995, договором встановлення часткою від 19-2733.09.2001, свідоцтвом про державну реєстрацію права від 08.10.2001, дублікатом № 22 свідоцтва на право власності на землю 9Р-1У33-17 № 991000 від 24.04.1995. Однак частки земельних ділянок предметом договору іпотеки не були. Згідно з пунктом 3 статті 340 ГК РФ, статті 69 Закону, іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини.
При укладанні договору іпотеки від 15.10.2001 - застави нерухомості сторони не дотрималися наведене вище вимога, тому суд правомірно на підставі статті 168 ЦК РФ визнав цей договір недійсним (нікчемним), такий, що суперечить закону.
Довід заявника скарги про те, що в заставу передано приміщення як окремий вид об'єкта нерухомості та правила про одночасну іпотеці земельної ділянки не застосовні, не заслуговує уваги, оскільки передане приміщення належить до нерухомого майна і на нього як на частину будівлі поширюється правовий режим, встановлений для будівель і споруд. Посилання банку на необхідність застосування в спірній ситуації статті 62 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» і неможливість виділу в натурі земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти закладені, обгрунтовано відхилена судом, так як названа норма права встановлює порядок застави земельних ділянок. В даному випадку предметом застави є нерухоме майно і відносини сторін регулюються статтею 69 згаданого Закону »[11].
У центрі даного спору - питання розмежування приміщень, і будівель (споруд) як різних об'єктів нерухомості. На наш погляд, при вирішенні даного питання, необхідно, за аналогією, роз'яснення ВАС РФ дане в Інформаційному листі Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р . № 53: «Беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що у Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила пункту 2 статті 651 ГК РФ »(п. 2). У зв'язку з вищесказаним необхідно підкреслити, що при іпотеці приміщення, обов'язкове іпотека земельної ділянки, на якій розташовано будівлю (споруду). При цьому як роз'яснив ВАС у інформаційному листі від 28 січня 2005 р . № 90, що «у разі, коли нежитлове приміщення в будівлі закладається разом із приналежної власнику приміщення часткою у праві власності на земельну ділянку, яку він обіймав цим будинком, іпотека здійснюється без розділу ділянки та виділення з нього зазначеної частки в натурі у вигляді самостійного земельної ділянки» [12].
Також важливо враховувати, що предметом іпотеки може бути окреме приміщення, права на яке як на самостійний об'єкт нерухомого майна зареєстровані в установленому порядку, а не частина площі такого приміщення (п.2 Інформаційного листа ВАС РФ від 28 січня 2005р.). На закінчення даного параграфа підкреслимо, що перелік видів нерухомого майна, яке може бути предметом іпотеки, не є вичерпним. У зв'язку з тим, що відповідно до п. 1 ст. 130 ЦК РФ законодавцем до нерухомості може бути віднесено й інше майно. Зокрема, відповідно до чинного цивільного законодавства РФ до нерухомого майна віднесено підприємства як майновий комплекс, кондомініум, об'єкти незавершеного будівництва.

Глава 2. Поняття, характеристика і форма кредитного договору про іпотеку. Порядок державної реєстрації

Відповідно до п.1 ст.10 Закону, договір про іпотеку укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Перш за все, підкреслимо, що Федеральним законом від 30 грудня 2004 р . № 216-ФЗ ст.10 Федерального закону «Про іпотеку» була викладена в новій редакції. Раніше Закон передбачав поряд з обов'язковою письмовою формою і державною реєстрацією також і обов'язкове нотаріальне посвідчення договору. В даний час нотаріальне посвідчення не обов'язково, тим самим законодавець поклав обов'язок перевірки відповідності угоди законом виключно на органи юстиції. Сторони договору, звичайно ж, можуть передбачити в договорі і зобов'язання його нотаріально засвідчити.
Таким чином, для того, щоб виникло іпотечне право необхідна наявність єдиного правообразующее дії - юридичного акту визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.
Згідно п.2 ст.10 Закону договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації. Неправильне тлумачення понять «вчинення угоди» і «висновок договору», на практиці, найчастіше є предметом суперечок і дискусій. У зв'язку з цим підкреслимо, що Закон про іпотеку з моментом державної реєстрації пов'язує не саме укладення договору, а вступ його в силу. Таким чином, угода вважається вчиненим з моменту підписання договору про іпотеку уповноваженими особами, а не з моменту державної реєстрації договору [13].
У тому випадку якщо в договорі відсутні істотні умови (ст.9 Закону), або порушені будь-які положення Закону, такий договір не підлягає державній реєстрації як договору про іпотеку.
Наведемо приклад з практики: «Орендар оскаржив у судовому порядку відмова установи юстиції в державній реєстрації договору про іпотеку права оренди нежитлового приміщення, що випливає з договору оренди, укладеного на одинадцять місяців. Відмова установи юстиції був обгрунтований тим, що відповідно до п.2 ст.651 ГК РФ і інформаційним листом Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 01.06.2000 № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» договір оренди нежитлового приміщення на строк до одного року не підлягає державній реєстрації. Відповідно до підпункту 1 статті 20 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» підставою для відмови в державній реєстрації права або угоди є те, що дане право або дана угода не підлягає державній реєстрації. Оскільки договір оренди нежитлового приміщення на строк до одного року не підлягає державній реєстрації, не може бути здійснена і державна реєстрація договору про іпотеку орендних прав, що випливають з такого договору.
Арбітражний суд відмовив орендарю в задоволенні його заяви і визнав відмову установи юстиції обгрунтованим з таких підстав.
Згідно з пунктом 1 статті 5 Закону про іпотеку за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в пункті 1 статті 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації. Відповідно до пункту 5 цієї ж статті правила про іпотеку нерухомого майна відповідно застосовуються до застави прав орендаря за договором про оренду такого майна (право оренди), якщо інше не встановлено федеральним законом і не суперечить суті орендних відносин.
Таким чином, права орендаря, що випливають з договору оренди нерухомого майна, що не підлягає державній реєстрації, не можуть бути предметом договору про іпотеку. Тому договір про заставу прав орендаря, що випливають з такого договору оренди нерухомого майна, не є договором про іпотеку і не підлягає державній реєстрації ».
Необхідно враховувати, що ДК РФ, ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» не передбачено державної реєстрації договорів «купівлі-продажу будівлі, іпотеки будівлі» (приклад з Постанови Федерального арбітражного суду Московського округу від 25 березня 2002 р . № КГ-А40/1534-02). На практиці сторони часто зраджують неправильну форму угоди, у зв'язку, з чим отримують відмову в державній реєстрації. «Включення сторонами в договір, який не підлягає за законом державної реєстрації, умов про те, що він набирає чинності з дати його державної реєстрації, суперечить нормам ЦК РФ, тому вони нікчемні в силу вимог ст.ст.168, 180 ГК РФ. У наведеному прикладі можна ставити питання про державну реєстрацію права власності на будівлю та іпотеки будівлі ».
Важливо підкреслити, що державній реєстрації підлягає навіть змішаний договір (що встановлює єдину сукупність зобов'язань), коли поряд з іншими об'єктами виступає іпотека. Як випливає з п.3 ст.10 Закону при включенні угоди про іпотеку в кредитний або інший договір, що містить забезпечене іпотекою зобов'язання, що стосується форми та державної реєстрації цього договору повинні бути дотримані вимоги, встановлені для договору про іпотеку. Дане твердження знаходить підтвердження в судовій практиці (п.13 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р . № 59 [14]).
Не підлягає державній реєстрації попередній договір, за яким сторони зобов'язуються в майбутньому укласти договір, який підлягає державній реєстрації (п.14 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р . № 59).
Недотримання правил про державну реєстрацію договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним (п.2 ст.10 Закону).
Державна реєстрація іпотеки, яка виникає в силу договору про іпотеку, здійснюється на підставі спільної заяви заставника й заставоутримувача. Державна реєстрація іпотеки, яка виникає в силу нотаріально посвідченого договору про іпотеку, здійснюється на підставі заяви заставодавця або заставодержателя (п.1 ст.20 Закону).
Для державної реєстрації іпотеки, яка виникає в силу договору про іпотеку, повинні бути представлені: договір про іпотеку і його копія; документи, зазначені в договорі про іпотеку в якості додатків; документ про сплату державного мита; інші документи, необхідні для державної реєстрації іпотеки відповідно до законодавства Російської Федерації про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
У тому випадку якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, одночасно з перерахованими вище документами, подаються також: застава; документи, названі в заставі в якості додатків, та їх копії.
Якщо висновок відповідного договору спричиняє виникнення іпотеки в силу закону, у разі складання заставної пред'являються відповідний договір і заставна. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, робить на заставній відмітку про час і місце державної реєстрації, нумерує і скріплює печаткою листи заставної.
Реєстрація поданих на державну реєстрацію документів здійснюється в порядку, встановленому Правилами ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими Наказом Міністерства юстиції Російської Федерації від 24 грудня 2001р. № 343 [15] (зі змінами від 19 листопада 2003 р .).
Певні особливості державної реєстрації пов'язані з іпотекою, що виникла на підставі закону. Державна реєстрація іпотеки, що виникла на підставі закону (при відчуженні житлового приміщення під виплату ренти (ст.586 ЦК України), з умовою довічного змісту з утриманням (ст.601 ЦК України), при укладанні договору купівлі-продажу житлового приміщення з оплатою в розстрочку , якщо інше не передбачено договором (ст.488 ЦК України), при укладанні договору купівлі-продажу житлового приміщення за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, якщо інше не передбачено законом або договором (ст.77 Закону про іпотеку), а також в інших випадках, передбачених законом), здійснюється одночасно з державною реєстрацією права заставодавця (покупця, платника ренти тощо). При державній реєстрації іпотеки, що виникла на підставі закону, не вимагається подання до органу юстиції з реєстрації прав відповідного (окремого) заяви. Така реєстрація здійснюється без оплати (п.2 ст.20 Закону про іпотеку). Державна реєстрація договору про іпотеку житлове приміщення є підставою для внесення до Єдиного державного реєстру прав запису про іпотеку (п.1 ст.11 Закону «Про державну реєстрацію ...»). Реєстраційна запис як про договір про іпотеку, так і про іпотеку вноситься до Єдиного державного реєстру прав одночасно.
Довгий час на практиці був дискусійним питання: чи підлягає державній реєстрації угода про відступлення права за забезпеченим іпотекою основним зобов'язанням.
Наведемо приклад з практики: «Акціонерне товариство пред'явило до індивідуального підприємця позов про стягнення боргу за договором позики та про звернення стягнення на будинок та земельну ділянку, які були закладені ним у забезпечення виконання своїх зобов'язань за договором позики. При цьому акціонерне товариство посилалося на те, що право вимагати від підприємця повернення боргу було віддана йому товариством з обмеженою відповідальністю (початковою кредитором за договором позики) на підставі укладеного між ними в простій письмовій формі угоди про відступлення права. Оскільки угодою про поступку не було передбачено інше, то відповідно до абзацу першого пункту 3 статті 47 Закону про іпотеку до акціонерного товариства як цессионарию за основним зобов'язанням перейшли і права за договором про іпотеку, що належать підприємцю будівлі та земельної ділянки, який був укладений між ним і товариством з обмеженою відповідальністю.
Арбітражний суд задовольнив позов акціонерного товариства про стягнення з індивідуального підприємця боргу за договором позики і відмовив у задоволенні вимоги про звернення стягнення на будинок та земельну ділянку, закладені підприємцем на забезпечення виконання ним своїх зобов'язань за договором позики. Суд вказав, що при відступлення прав за основним зобов'язанням, виконання якого забезпечене договором про іпотеку, до цессионарию переходять і права за договором про іпотеку. Як передбачено абзацом другим пункту 3 статті 47 Закону про іпотеку, поступка прав за забезпеченим іпотекою зобов'язанням (основним зобов'язанням) відповідно до пункту 1 статті 389 ЦК РФ повинна бути здійснена в тій формі, що й договір, з якого це зобов'язання виникло. Так як договір позики був укладений в простій письмовій формі, поступка вимоги, що випливає з цього договору, хоча б вона і вабила поступку права за договором іпотеки, укладеним у нотаріальній формі, повинна була бути здійснена в цій же формі.
Разом з тим відповідно до пункту 2 статті 389 ЦК РФ поступка вимоги по угоді, вимагає державної реєстрації, повинна бути зареєстрована в порядку, встановленому для реєстрації цього правочину, якщо інше не встановлено законом. Отже, перехід вимоги за договором іпотеки в результаті уступки вимоги за основним зобов'язанням підлягав державній реєстрації. Позивач як новий заставодержатель, до якого права за договором про іпотеку переходять не в порядку відступлення права вимоги, а з інших підстав, встановлених законом, має право в будь-який момент зажадати від установи юстиції внесення змін до реєстраційної запис на підставі одного лише свого власного заяви.
Оскільки така державна реєстрація до моменту винесення судом рішення ще не була зроблена, то на відміну від прав за договором позики права за договором про іпотеку, що забезпечує виконання зобов'язання по поверненню позики, до позивача ще не перейшли »[16].
У випадку, якщо одна із сторін ухиляється від державної реєстрації, інша сторона має право звернутися до суду про зобов'язання органів юстиції зареєструвати договір іпотеки. Як пояснив Президія ВАС в Інформаційному листі від 16 лютого 2001р. № 59 «відповідно до п.3 ст.165 ЦК РФ у випадку, якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. З буквального змісту даної норми не випливає, що вона застосовується тільки у випадках, коли за відсутності державної реєстрації угода вважається недійсною. ГК РФ не встановлює будь-яких особливих положень для угод, які за відсутності державної реєстрації вважаються неукладеними. Таким чином, вимога п.3 ст.165 ГК РФ носить загальний характер, і сторона, зацікавлена ​​в державній реєстрації угоди, має право пред'явити до суду вимога про її реєстрацію і тоді, коли відповідно до закону угода за відсутності реєстрації вважається неукладеним ». Зауважимо також, що в збитки, що виникли в результаті припинення державної реєстрації прав, несе похилена сторона. Акцентуємо увагу на тому, що при винесенні рішення, що зобов'язує здійснити державну реєстрацію договору купівлі-продажу земельної ділянки, суд повинен перевірити, чи відповідає цей договір за своїм змістом вимогам законодавства. У процесі здійснення процедури державної реєстрації, сторони можуть відкликати заяву і тим самим припинити процес реєстрації (наприклад, в результаті виниклих форс-мажорних обставин; в результаті обопільного відмови від звершення угоди).
У відповідності зі ст.25 Закону про іпотеку реєстраційний запис про іпотеку погашається (анулюється) на підставі: спільного заяви заставодержателя та заставодавця про припинення застави; заяви законного власника заставної; рішення суду, арбітражного суду або третейського суду. Зауважимо, що «... ухвала про роз'яснення судового акту, а також постанову апеляційної інстанції у справі не є тими судовими актами, на підставі яких орган юстиції зобов'язаний здійснити державну реєстрацію припинення іпотеки, коли по конкретній справі судового акта про припинення іпотеки не приймалося» (Постанова Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 19 серпня 2004 р . № А56-38108/03).
На закінчення підкреслимо, що відповідно до ДК РФ недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність; така угода вважається нікчемною (п.1 ст.165 ГК РФ); вважається недійсною з моменту вчинення і не породжує тих юридичних наслідків, заради яких полягала ; при цьому, застосування наслідків недійсності правочину у формі двосторонньої реституції не ставиться в залежність від добросовісності сторін. Таким чином, недійсна угода не має юридичних наслідків, права та обов'язки виникають лише у зв'язку з фактом її недійсності (обов'язок сторін вчинити певні дії, для того щоб положення сторін було приведено у відповідність до вимог закону).

Глава 3. Відповідальність сторін у договірному забезпеченні іпотечного кредитування. Права та обов'язки сторін за договором іпотеки нерухомого майна
Чинне російське законодавство не містить обмежень щодо суб'єктного складу заставного правовідносини.
Згідно абз.2 п.1 ст.1 Закону, заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, не використовується у цьому зобов'язанні (третя особа).
«Третя особа» укладає договір іпотеки від власного імені, а не від імені боржника. Відносини між третьою особою - заставником і боржником за основним зобов'язанням не є іпотечними. Вони можуть регулюватися окремим договором, в якому передбачається право заставодавця на отримання відшкодування у разі звернення стягнення на заставлене майно. При відсутності такого договору третя особа - заставодавець у разі звернення стягнення на заставлене майно має право вимагати від боржника відшкодування збитків за правилами про безпідставне збагачення (гл.60 ЦК РФ).
Заставодавцем, так само як і заставодержателем, може бути фізична, юридична особа або держава. Суб'єктами заставного правовідносини можуть бути фізичні та юридичні особи, державні та адміністративно-територіальні утворення, які мають цивільну правосуб'єктність.
Заставодержатель - потенційний власник, проте можливість придбання закладеного майна заставодержателем обмежується обсягом правоздатності громадян і спеціальної правоздатності юридичних осіб.
Відповідно до ч. 2 ст. 355 ГК РФ заставодавцем речі може бути її власник або особа, яка має на неї право господарського ведення. ГК РФ (п. 1 ст. 335) визначає, що заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа.
Окремо виділимо професійних суб'єктів іпотечних правовідносин (банки, оціночні, ріелтерські та страхові компанії). Зауважимо, що необхідно розрізняти суб'єктний склад іпотечного ринку, іпотечних правовідносин, суб'єктний склад зобов'язання. Остання категорія - приватна і включає в себе сторони іпотечного зобов'язання.
Серед спеціальних суб'єктів юридичних осіб - заставодержателів за іпотечними договорами помітно виділяються кредитні установи. Надають іпотечний кредит, як правило, банки, які виступають суб'єктами договірних відносин по іпотеці. Такими банками є іпотечні банки. Іпотечні банки мають в економіці подвійне значення: як соціальні інститути, що забезпечують довгострокові кредити, і як емітенти заставних листів, що є найбільш захищеним засобом вкладення капіталу і приносять відсотки.
Заставодержателем може бути тільки кредитор у зобов'язанні, забезпеченому іпотекою. Згідно з положеннями цивільного законодавства, у разі, якщо заставодавець виконає вимогу заставодержателя, що випливає з основного зобов'язання, права заставодержателя по відношенню до боржника переходять до заставодавця в силу закону (ст. 387 ГК РФ). При цьому діють правила про цесії.
Щоб розібратися в правовому статусі суб'єктів іпотечного зобов'язання звернемося до розгляду прав і обов'язків заставника й заставоутримувача.
Правовий статус заставодавця
Заставодавець зобов'язаний: страхувати заставлене майно у повній його вартості; негайно повідомляти заставоутримувача про виникнення загрози втрати або пошкодження заставленого майна (ст. 343 ГК РФ); повідомляти кожному наступному заставодержателю відомості про всіх попередніх застави цього майна і відповідати за збитки, завдані заставодержателям невиконанням цієї обов'язки (ст. 342 ГК РФ); заставодавець несе ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження заставленого майна, якщо інше не передбачено договором про заставу (ст. 334 ЦК РФ); у разі пред'явлення до заставодавця іншими особами вимог про визнання за ними права власності або інших прав на закладене майно, про його вилучення (витребування) або про обтяження зазначеного майна або інших вимог, задоволення яких може спричинити зменшення вартості або погіршення цього майна, заставодавець зобов'язаний негайно повідомити про це заставодержателя, якщо він йому відомий. При пред'явленні до заставодавця відповідного позову в суді, арбітражному суді або третейському суді він повинен залучити такого заставодержателя до участі у справі (п. 1 ст. 33 Закону про іпотеку); пункт 2 ст. 33 Закону передбачає, що у зазначених вище випадках заставодавець повинен використовувати відповідні зобов'язаннями способи захисту своїх прав на закладене майно, передбачені ст. 12 ГК РФ; закон покладає на заставодавця обов'язок повідомляти кожному майбутньому контрагенту про всіх попередніх заставах, а також істота, розмір і термін забезпечених цими іпотеками зобов'язань (п. 1 ст. 44 Закону); заставодавець, уклавши наступний договір про іпотеку, повинен негайно повідомити про це заставодержателів за попередніми іпотеками.