Іпотечне кредитування: ЗАРУБІЖНИЙ ДОСВІД ТА РОСІЙСЬКА ПРАКТИКА
Зміст
Введення .. 3
РОЗДІЛ 1. Економічні та правові основи Іпотечного кредитування .. 8
1.1. Основні економічні та правові поняття в іпотеці та іпотечному кредиті. 8
1.2. Іпотечне кредитування в сучасній Росії. 21
1.3. Система іпотечного кредитування в Європі та США .. 34
РОЗДІЛ 2. ПРИКЛАДНІ АСПЕКТИ іпотечного кредитування як інструмент бізнесу .. 45
2.1. Проблеми участі банків в іпотечному кредитуванні. 45
2.2. Основні особливості кредитування житлового будівництва 60
2.3. Проблеми фінансування діяльності промислових підприємств за допомогою іпотечного кредитування. 70
РОЗДІЛ 3. Напрямів удосконалення механізму ПОВОРОТНОЇ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ .. 82
3.1. Основні принципи забезпечення повернення іпотечного кредиту 82
3.2. Фінансові ризики і страховий захист в іпотечному кредитуванні 91
3.3. Методи оцінки ринкової вартості об'єктів іпотеки. 104
Висновок .. 114
Список використаних джерел .. 119
Актуальність іпотеки суттєво зростає у трансформаційних і перехідних економіках. Існуюча в Росії проблема неплатежів, що склалася атмосфера загального взаємної недовіри суб'єктів господарювання, велика кількість банкрутств підприємницьких структур, повальна заборгованість юридичних і фізичних осіб бюджетам різних рівнів, а також заборгованість самих бюджетів з оплати праці та інших виплат, залежність платоспроможності комерційних організацій від змін політичного клімату - все це обумовлює необхідність істотного посилення контролю під час здійснення великих комерційних угод. Така ситуація призводить до того, що відбувається розрив сформованих зв'язків, існують труднощі з формуванням каналів збуту, виникають проблеми фінансування великих угод.
У зв'язку з цим розширення застосування іпотеки як способу забезпечення повернення іпотечних кредитів повинне дозволити у значній мірі підвищити інтеграційні тенденції, а також розблокувати перешкоди на шляху розвитку господарських зв'язків, підвищити надійність капіталовкладень, а також дати імпульс житловому будівництву та низці інших галузей національної економіки.
Тому слід зазначити, що, незважаючи на велику кількість програм розвитку житлового будівництва, кредитування малого і середнього бізнесу, економічні реалії такі, що без прийняття комплексу додаткових заходів щодо стимулювання інвестицій у ці сфери вирішити дані проблеми буде неможливо. Щоб переконатися в цьому, досить зіставити розміри платоспроможного попиту основної маси населення, що діють ціни на житло, умови отримання кредитів на придбання квартири або будівництво власного будинку, сумарну вартість активів, що знаходяться під контролем малих і середніх підприємств.
Системи іпотечного інвестування передбачають механізм накопичень і довгострокового кредитування під невисокий відсоток. Іпотечні позики використовуються для фінансування, придбання, будівництва та перепланування як житлових, так і виробничих приміщень. Вимога, відповідно до якого для отримання запитуваної позики позичальник повинен бути співвласником якогось будови, означає, що в переважній більшості випадків заставне майно є надійним забезпеченням виданої позики.
В даний час складається кілька видів систем іпотечного кредиту. Одна з них спирається на комерційного забудовника, для якого нерухомість - не предмет споживання, а товар і джерело прибутку. Ця система включає елементи іпотеки та оформлення кредитів під заставу об'єкта нового будівництва, а також порционность надання кредиту.
Інша система заснована на оформлення заставної на наявну нерухомість і одержанні під неї кредиту на нове будівництво.
Існують системи іпотечного кредиту, які передбачають поряд з банківським кредитом під заставу використання ряду додаткових джерел фінансування, зокрема, приватизаційних сертифікатів, дотацій муніципалітетів, фінансових коштів підприємств і громадян, додаткових кредитів банку під додаткові заставні на земельну ділянку, дачу, гараж та іншу нерухомість .
Нарешті, можливе укладання контракту через посередницьку фірму чи аукціон на купівлю-продаж наявної нерухомості з відстрочкою передачі прав власності на неї на термін нового будівництва, що дозволяє фінансувати нове будівництво за рахунок виручки від ф'ючерсної продажу нерухомості. При цій системі знижуються комерційні ризики, пов'язані з нестабільністю цін на будівництво.
Іпотека може бути встановлена на будь-яке нерухоме майно, яке заставодавець має право продавати або відчужувати іншим чином: земельні ділянки (у т. ч. ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення); підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності; житлові будинку та квартири; дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення; інше нерухоме майно.
Предмет іпотеки повинен належати заставодавцю на правах власності або повного господарського відання. Учасник спільної сумісної власності (без визначення частки кожного з власників) може оформити іпотеку лише за наявності письмової згоди всіх власників, а учасник спільної часткової власності має право закласти свою частку без їх згоди.
Все вищесказане підкреслює велике соціальне значення іпотечного кредитування, яке, по-перше, може служити інструментом створення середнього класу в Росії, а по-друге, соціальною базою розв'язання демографічної проблеми.
Таким чином, іпотека є в даний час одним з ефективних інструментів вирішення багатьох важливих соціальних, економічних та правових проблем, які існують у нашій країні. Тим не менш, на думку багатьох фахівців, в економічному аспекті в іпотечного кредитування є поряд з великими перспективами і суттєві проблеми. Вирішити ці проблеми непросто, але, з іншого боку, не роблячи спроб до їх вирішення, неможливо підвищити ефективність іпотечного кредитування. Все вищесказане підтверджує актуальність і практичну значимість теми дипломної роботи.
v розглянути правову та економічну сутність іпотеки, іпотечного кредитування, а також визначити його місце в сукупності банківських операцій;
v проаналізувати вітчизняний та зарубіжний досвід іпотечного кредитування;
v дослідити проблеми участі банків в іпотечному кредитуванні, проблеми використання іпотеки в житловому кредитуванні, а також формування пасивів підприємств за рахунок іпотечних кредитів;
v виявити найбільш прийнятні методи забезпечення повернення іпотечних кредитів, розглянути можливі механізми страхування банківських кредитних ризиків, а також об'єктів застави;
v запропонувати механізм розрахунку реальної вартості житлових і нежитлових приміщень у разі використання їх як об'єктів застави.
Аналітичної базою обгрунтування концептуальних положень диплома, забезпечення достовірності його висновків і пропозицій з'явилися статистичні дані Держкомстату РФ, емпіричні дані, матеріали періодичних видань.
У ході досліджень в межах дипломної роботи застосовувалися різні методи: логічний аналіз, системний підхід, метод експертних оцінок, ретроспективний аналіз, табличний метод та інші.
Відповідно до цього Закону іпотека має місце тоді, коли забезпеченням зобов'язання служить нерухомість. У зазначеному Законі (ч. 2 ст. 1) також міститься норма про те, що за зобов'язанням, забезпеченим заставою, заставодавцем може бути як сам боржник, так і особа, не обтяжене цим зобов'язанням. Тобто Закон дозволяє третій особі виступати поручителем по позиці.
Участь третьої особи в заставних правовідносинах показово тим, що при цьому, точно так само, як і в ситуації, коли заставодавець і боржник виступають в одній особі, істотною умовою є об'єкт нерухомості, що надається в якості застави третьою особою, а не те, які відносини існують між таким заставодавцем і основним боржником, наприклад, за кредитним договором. Відносини між названими особами можуть мати різну природу, проте безпосередньо до іпотеки вони не належать, оскільки при заставі, так само як і при іпотеці, «вірять не особі, а речі».
Зазначений Закон однозначно визначає, що закладена нерухомість залишається у заставодавця, і цим підкреслюється одна з головних умов іпотеки, за яким заставодавець володіє і користується майном, тобто має місце застава не тільки з залишенням майна у заставодавця, а й зі збереженням його обороту, що має певні обмеження.
Таким чином, іпотека виникає в силу норм закону. Зокрема, вважається які у заставі з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу житловий будинок або квартира, придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації у власність.
Застава має місце, наприклад, при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна. У цьому випадку одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави на це майно. Однак, як правило, найбільш поширеним підставою виникнення іпотеки є договір, відповідно до якого визначаються об'єкт іпотеки, заставодавець, отримувачем застави та інші учасники конкретної угоди.
На додаток до сказаного необхідно вказати, що стосовно до іпотеки велике значення мають як загальні правила про оборотоздатності об'єктів цивільних прав, так і правила регулювання обороту об'єктів нерухомого майна. Так як оборот нерухомості допускається в строго окреслених межах відповідно до законів, то лише у відповідності з які у них нормами може виникати заставу земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна (п. 4 ст. 1 Закону).
Наприклад, купівля-продаж, заставу і вчинення інших правочинів, які тягнуть або можуть спричинити за собою відчуження ділянок лісового фонду, а також ділянок лісів, що не входять в лісовий фонд, не допускаються (ст. 12 Лісового кодексу РФ).
Крім обмежень на склад об'єктів, що втягуються в діловий обіг по іпотеці, законодавство регулює також склад і типи угод, забезпечення за яким може бути представлено у вигляді іпотеки. Як вказується в законі, іпотека обслуговує тільки основне зобов'язання. Тому існує певний перелік зобов'язань, що забезпечуються іпотекою, що включає в себе такі з них:
v кредитний договір (ст. 819 ЦК РФ);
v договір позики (ст. 807 ЦК);
v договір іншого зобов'язання, в т.ч. зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу (ст. 454 ЦК), оренду (ст. 606 ЦК), підряді (ст. 702 ЦК);
v інший договір (ст. 420 ЦК);
v заподіяння шкоди (п. 1 ст. 8 ЦК).
Даний перелік не носить вичерпного характеру і може бути розширений, оскільки є застереження «якщо інше не передбачено федеральним законом».
Якщо сторонами іпотечних правовідносин є юридичні особи, то зобов'язання, щодо яких встановлено іпотека, підлягають бухгалтерському обліку (ч. 2 ст. 2 Закону). Основи регулювання бухгалтерського обліку в Росії встановлені Законом про бухгалтерський облік. Відповідно до його положень (п. 2 ст. 1) об'єктами бухгалтерського обліку є майно організацій, їх зобов'язання і господарські операції, здійснювані організаціями в процесі своєї діяльності. Загальні правила, що містяться у Законі про бухгалтерський облік, деталізуються в інших нормативних правових актах.
У кожному конкретному випадку бухгалтерський облік зобов'язань, що забезпечуються іпотекою, має свої специфічні особливості і може відрізнятися досить істотно. Зокрема, бухгалтерський облік операцій за договорами позики відрізняється від правил, за якими обліковується оренда майна.
Згідно з п. 1 ст. 807 ЦК за договором позики гроші або інші речі, визначені родовими ознаками, передаються позикодавцем у власність позичальнику. Порядок видачі позики, його повернення, нарахування і сплати відсотків і штрафних санкцій визначено в главі 42 ГК. Відповідно до ЦК договором позики або нормативними правилами можуть бути встановлені особливості використання та обліку позикових коштів. Сутність цієї операції полягає в тому, що передача предмета позики пов'язана з переходом права власності на нього, а значить і зі списанням з балансу позикодавця речей (товарно-матеріальних цінностей) та їх прийняттям до обліку на відповідні рахунки позичальника.
Передача речей (товарно-матеріальних цінностей) позичальникові дає формальну підставу відображати операцію в бухгалтерському обліку через рахунки для обліку реалізації. Разом з тим позичальник, повертаючи аналогічні цінності, також відображає повернення з використанням рахунків для обліку виручки від реалізації. Тобто іпотека тягне за собою не тільки правові наслідки, але і сукупність фінансово-економічних процедур, до яких відносяться рух грошових ресурсів, бухгалтерські операції, витяг економічної вигоди та ін
Таким чином, в даний час створені як правові, так і економічні основи іпотеки. Правові основи по суті становлять нормативно-правову базу іпотеки, яка включає закони, постанови уряду РФ та інші підзаконні акти.
На думку експертів-юристів, існуюча в цей час нормативно-правова база іпотеки потребує суттєвого доопрацювання. Зокрема, в законі недостатньо чітко сформульоване поняття заставної. Необхідні уточнення також і в розділі про реєстрацію іпотеки, тому що текст неоднозначно визначає, який документ підтверджує виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання. Тобто проблема вдосконалення правового регулювання іпотеки існує, але її рішення виходить за рамки дипломної роботи.
v інвестор - іпотечне агентство, що надає банку кошти для іпотечного кредитування; Зміст
Введення .. 3
РОЗДІЛ 1. Економічні та правові основи Іпотечного кредитування .. 8
1.1. Основні економічні та правові поняття в іпотеці та іпотечному кредиті. 8
1.2. Іпотечне кредитування в сучасній Росії. 21
1.3. Система іпотечного кредитування в Європі та США .. 34
РОЗДІЛ 2. ПРИКЛАДНІ АСПЕКТИ іпотечного кредитування як інструмент бізнесу .. 45
2.1. Проблеми участі банків в іпотечному кредитуванні. 45
2.2. Основні особливості кредитування житлового будівництва 60
2.3. Проблеми фінансування діяльності промислових підприємств за допомогою іпотечного кредитування. 70
РОЗДІЛ 3. Напрямів удосконалення механізму ПОВОРОТНОЇ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ .. 82
3.1. Основні принципи забезпечення повернення іпотечного кредиту 82
3.2. Фінансові ризики і страховий захист в іпотечному кредитуванні 91
3.3. Методи оцінки ринкової вартості об'єктів іпотеки. 104
Висновок .. 114
Список використаних джерел .. 119
Введення
Іпотека, тобто забезпечення виконання різних фінансових, економічних цивільно-правових зобов'язань з використанням застави нерухомого майна, традиційно служить в країнах з розвиненою ринковою економікою одним з найважливіших інструментів забезпечення нормального функціонування фінансово-економічного механізму, підтримання на належному рівні платіжної дисципліни, надійною гарантією прав і законних інтересів кредиторів, одним з найбільш ефективних способів переходу ресурсів у руки рентабельно діючих власників.Актуальність іпотеки суттєво зростає у трансформаційних і перехідних економіках. Існуюча в Росії проблема неплатежів, що склалася атмосфера загального взаємної недовіри суб'єктів господарювання, велика кількість банкрутств підприємницьких структур, повальна заборгованість юридичних і фізичних осіб бюджетам різних рівнів, а також заборгованість самих бюджетів з оплати праці та інших виплат, залежність платоспроможності комерційних організацій від змін політичного клімату - все це обумовлює необхідність істотного посилення контролю під час здійснення великих комерційних угод. Така ситуація призводить до того, що відбувається розрив сформованих зв'язків, існують труднощі з формуванням каналів збуту, виникають проблеми фінансування великих угод.
У зв'язку з цим розширення застосування іпотеки як способу забезпечення повернення іпотечних кредитів повинне дозволити у значній мірі підвищити інтеграційні тенденції, а також розблокувати перешкоди на шляху розвитку господарських зв'язків, підвищити надійність капіталовкладень, а також дати імпульс житловому будівництву та низці інших галузей національної економіки.
Тому слід зазначити, що, незважаючи на велику кількість програм розвитку житлового будівництва, кредитування малого і середнього бізнесу, економічні реалії такі, що без прийняття комплексу додаткових заходів щодо стимулювання інвестицій у ці сфери вирішити дані проблеми буде неможливо. Щоб переконатися в цьому, досить зіставити розміри платоспроможного попиту основної маси населення, що діють ціни на житло, умови отримання кредитів на придбання квартири або будівництво власного будинку, сумарну вартість активів, що знаходяться під контролем малих і середніх підприємств.
Системи іпотечного інвестування передбачають механізм накопичень і довгострокового кредитування під невисокий відсоток. Іпотечні позики використовуються для фінансування, придбання, будівництва та перепланування як житлових, так і виробничих приміщень. Вимога, відповідно до якого для отримання запитуваної позики позичальник повинен бути співвласником якогось будови, означає, що в переважній більшості випадків заставне майно є надійним забезпеченням виданої позики.
В даний час складається кілька видів систем іпотечного кредиту. Одна з них спирається на комерційного забудовника, для якого нерухомість - не предмет споживання, а товар і джерело прибутку. Ця система включає елементи іпотеки та оформлення кредитів під заставу об'єкта нового будівництва, а також порционность надання кредиту.
Інша система заснована на оформлення заставної на наявну нерухомість і одержанні під неї кредиту на нове будівництво.
Існують системи іпотечного кредиту, які передбачають поряд з банківським кредитом під заставу використання ряду додаткових джерел фінансування, зокрема, приватизаційних сертифікатів, дотацій муніципалітетів, фінансових коштів підприємств і громадян, додаткових кредитів банку під додаткові заставні на земельну ділянку, дачу, гараж та іншу нерухомість .
Нарешті, можливе укладання контракту через посередницьку фірму чи аукціон на купівлю-продаж наявної нерухомості з відстрочкою передачі прав власності на неї на термін нового будівництва, що дозволяє фінансувати нове будівництво за рахунок виручки від ф'ючерсної продажу нерухомості. При цій системі знижуються комерційні ризики, пов'язані з нестабільністю цін на будівництво.
Іпотека може бути встановлена на будь-яке нерухоме майно, яке заставодавець має право продавати або відчужувати іншим чином: земельні ділянки (у т. ч. ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення); підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності; житлові будинку та квартири; дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення; інше нерухоме майно.
Предмет іпотеки повинен належати заставодавцю на правах власності або повного господарського відання. Учасник спільної сумісної власності (без визначення частки кожного з власників) може оформити іпотеку лише за наявності письмової згоди всіх власників, а учасник спільної часткової власності має право закласти свою частку без їх згоди.
Все вищесказане підкреслює велике соціальне значення іпотечного кредитування, яке, по-перше, може служити інструментом створення середнього класу в Росії, а по-друге, соціальною базою розв'язання демографічної проблеми.
Таким чином, іпотека є в даний час одним з ефективних інструментів вирішення багатьох важливих соціальних, економічних та правових проблем, які існують у нашій країні. Тим не менш, на думку багатьох фахівців, в економічному аспекті в іпотечного кредитування є поряд з великими перспективами і суттєві проблеми. Вирішити ці проблеми непросто, але, з іншого боку, не роблячи спроб до їх вирішення, неможливо підвищити ефективність іпотечного кредитування. Все вищесказане підтверджує актуальність і практичну значимість теми дипломної роботи.
Об'єкт і предмет дипломної роботи
Об'єктом розгляду в дипломній роботі є ринок іпотечного кредитування в Росії, предметом розгляду - відносини, що виникають між кредитором і позичальником у процесі іпотечного кредитування. Вибір об'єкта і предмету дослідження зумовлений економічною ситуацією в економіці Росії, необхідністю глибокого аналізу економічної сутності іпотеки як фінансового інструменту, а також необхідністю регулювання економічних відносин між кредитором і позичальником у процесі оцінки предмета застави.Мета і завдання дипломної роботи
Мета дипломної роботи полягає в аналізі основних проблем іпотечного кредитування та розгляді можливих методів посилення його ролі в економічному зростанні Росії. У рамках поставленої мети в роботі сформульовані наступні завдання:v розглянути правову та економічну сутність іпотеки, іпотечного кредитування, а також визначити його місце в сукупності банківських операцій;
v проаналізувати вітчизняний та зарубіжний досвід іпотечного кредитування;
v дослідити проблеми участі банків в іпотечному кредитуванні, проблеми використання іпотеки в житловому кредитуванні, а також формування пасивів підприємств за рахунок іпотечних кредитів;
v виявити найбільш прийнятні методи забезпечення повернення іпотечних кредитів, розглянути можливі механізми страхування банківських кредитних ризиків, а також об'єктів застави;
v запропонувати механізм розрахунку реальної вартості житлових і нежитлових приміщень у разі використання їх як об'єктів застави.
Методична основа дослідження
Наукової та методичною основою дипломної роботи послужили законодавчі та інші нормативні акти, роботи вітчизняних вчених і фахівців з іпотечного кредитування, а також праці з економіки, фінансів, теорії кредиту.Аналітичної базою обгрунтування концептуальних положень диплома, забезпечення достовірності його висновків і пропозицій з'явилися статистичні дані Держкомстату РФ, емпіричні дані, матеріали періодичних видань.
У ході досліджень в межах дипломної роботи застосовувалися різні методи: логічний аналіз, системний підхід, метод експертних оцінок, ретроспективний аналіз, табличний метод та інші.
РОЗДІЛ 1. Економічні та правові основи Іпотечного кредитування
1.1. Основні економічні та правові поняття в іпотеці та іпотечному кредиті
Правова база іпотеки в Росії
У зв'язку зі збільшенням обсягів ділового обороту нерухомості в Росії все активніше стали використовуватися такі інструменти, як заставу нерухомого майна, внесення нерухомості в якості внеску до статутного капіталу та ін У цьому зв'язку об'єктивно проявилася необхідність правового регулювання питань, пов'язаних з обігом нерухомого майна. У результаті законотворчої роботи був прийнятий Закон № 102-ФЗ від 16 липня 1998 р. «Про іпотеку (заставі нерухомості)».Відповідно до цього Закону іпотека має місце тоді, коли забезпеченням зобов'язання служить нерухомість. У зазначеному Законі (ч. 2 ст. 1) також міститься норма про те, що за зобов'язанням, забезпеченим заставою, заставодавцем може бути як сам боржник, так і особа, не обтяжене цим зобов'язанням. Тобто Закон дозволяє третій особі виступати поручителем по позиці.
Участь третьої особи в заставних правовідносинах показово тим, що при цьому, точно так само, як і в ситуації, коли заставодавець і боржник виступають в одній особі, істотною умовою є об'єкт нерухомості, що надається в якості застави третьою особою, а не те, які відносини існують між таким заставодавцем і основним боржником, наприклад, за кредитним договором. Відносини між названими особами можуть мати різну природу, проте безпосередньо до іпотеки вони не належать, оскільки при заставі, так само як і при іпотеці, «вірять не особі, а речі».
Зазначений Закон однозначно визначає, що закладена нерухомість залишається у заставодавця, і цим підкреслюється одна з головних умов іпотеки, за яким заставодавець володіє і користується майном, тобто має місце застава не тільки з залишенням майна у заставодавця, а й зі збереженням його обороту, що має певні обмеження.
Таким чином, іпотека виникає в силу норм закону. Зокрема, вважається які у заставі з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу житловий будинок або квартира, придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації у власність.
Застава має місце, наприклад, при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна. У цьому випадку одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави на це майно. Однак, як правило, найбільш поширеним підставою виникнення іпотеки є договір, відповідно до якого визначаються об'єкт іпотеки, заставодавець, отримувачем застави та інші учасники конкретної угоди.
На додаток до сказаного необхідно вказати, що стосовно до іпотеки велике значення мають як загальні правила про оборотоздатності об'єктів цивільних прав, так і правила регулювання обороту об'єктів нерухомого майна. Так як оборот нерухомості допускається в строго окреслених межах відповідно до законів, то лише у відповідності з які у них нормами може виникати заставу земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна (п. 4 ст. 1 Закону).
Наприклад, купівля-продаж, заставу і вчинення інших правочинів, які тягнуть або можуть спричинити за собою відчуження ділянок лісового фонду, а також ділянок лісів, що не входять в лісовий фонд, не допускаються (ст. 12 Лісового кодексу РФ).
Крім обмежень на склад об'єктів, що втягуються в діловий обіг по іпотеці, законодавство регулює також склад і типи угод, забезпечення за яким може бути представлено у вигляді іпотеки. Як вказується в законі, іпотека обслуговує тільки основне зобов'язання. Тому існує певний перелік зобов'язань, що забезпечуються іпотекою, що включає в себе такі з них:
v кредитний договір (ст. 819 ЦК РФ);
v договір позики (ст. 807 ЦК);
v договір іншого зобов'язання, в т.ч. зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу (ст. 454 ЦК), оренду (ст. 606 ЦК), підряді (ст. 702 ЦК);
v інший договір (ст. 420 ЦК);
v заподіяння шкоди (п. 1 ст. 8 ЦК).
Даний перелік не носить вичерпного характеру і може бути розширений, оскільки є застереження «якщо інше не передбачено федеральним законом».
Якщо сторонами іпотечних правовідносин є юридичні особи, то зобов'язання, щодо яких встановлено іпотека, підлягають бухгалтерському обліку (ч. 2 ст. 2 Закону). Основи регулювання бухгалтерського обліку в Росії встановлені Законом про бухгалтерський облік. Відповідно до його положень (п. 2 ст. 1) об'єктами бухгалтерського обліку є майно організацій, їх зобов'язання і господарські операції, здійснювані організаціями в процесі своєї діяльності. Загальні правила, що містяться у Законі про бухгалтерський облік, деталізуються в інших нормативних правових актах.
У кожному конкретному випадку бухгалтерський облік зобов'язань, що забезпечуються іпотекою, має свої специфічні особливості і може відрізнятися досить істотно. Зокрема, бухгалтерський облік операцій за договорами позики відрізняється від правил, за якими обліковується оренда майна.
Згідно з п. 1 ст. 807 ЦК за договором позики гроші або інші речі, визначені родовими ознаками, передаються позикодавцем у власність позичальнику. Порядок видачі позики, його повернення, нарахування і сплати відсотків і штрафних санкцій визначено в главі 42 ГК. Відповідно до ЦК договором позики або нормативними правилами можуть бути встановлені особливості використання та обліку позикових коштів. Сутність цієї операції полягає в тому, що передача предмета позики пов'язана з переходом права власності на нього, а значить і зі списанням з балансу позикодавця речей (товарно-матеріальних цінностей) та їх прийняттям до обліку на відповідні рахунки позичальника.
Передача речей (товарно-матеріальних цінностей) позичальникові дає формальну підставу відображати операцію в бухгалтерському обліку через рахунки для обліку реалізації. Разом з тим позичальник, повертаючи аналогічні цінності, також відображає повернення з використанням рахунків для обліку виручки від реалізації. Тобто іпотека тягне за собою не тільки правові наслідки, але і сукупність фінансово-економічних процедур, до яких відносяться рух грошових ресурсів, бухгалтерські операції, витяг економічної вигоди та ін
Таким чином, в даний час створені як правові, так і економічні основи іпотеки. Правові основи по суті становлять нормативно-правову базу іпотеки, яка включає закони, постанови уряду РФ та інші підзаконні акти.
На думку експертів-юристів, існуюча в цей час нормативно-правова база іпотеки потребує суттєвого доопрацювання. Зокрема, в законі недостатньо чітко сформульоване поняття заставної. Необхідні уточнення також і в розділі про реєстрацію іпотеки, тому що текст неоднозначно визначає, який документ підтверджує виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання. Тобто проблема вдосконалення правового регулювання іпотеки існує, але її рішення виходить за рамки дипломної роботи.
Кредит під заставу нерухомого майна
Оскільки іпотека являє собою заставу і служить забезпеченням зобов'язання, вона набула поширення в банківській практиці як інструмент зниження кредитних ризиків. Тобто іпотека є заставою за спеціального виду кредиту - іпотечного кредиту, який видається, як правило, на спеціальних умовах, зумовлених специфікою форми застави нерухомості.v ріелтер, який забезпечує оцінку і подальший продаж існуючої квартири;
v забудовник - будівельник будинку, в якому розташовується знову будується квартира;
v страхова компанія, що страхує частину ризиків всіх учасників операції.
Можливі варіанти взаємодії учасників іпотечного кредитування розглянуті при аналізі вітчизняних моделей іпотечного кредитування. Як показав аналіз, центральною ланкою в даній ланцюжку є банк, який організує весь процес і на якому замикаються інтереси всіх учасників. Природно, він приймає на себе і максимальна кількість ризиків.
Будемо вважати, що банк приймає на себе ризики, пов'язані з будівництвом нової квартири, а також створює додатковий шанс для клієнта або його спадкоємців зберегти за собою житло в разі їх нездатності виплатити кредит, вводячи в схему додаткового учасника - поручителя. При цьому, зрозуміло, спрощується ситуація і для банку, оскільки процедури відторгнення і реалізації є предметом застави квартири, а також подальшої купівлі іншого, більш дешевого житла на залишилися після погашення заборгованості за кредит кошти самі по собі недостатньо освоєні і, отже, пов'язані з значними витратами.
Тепер розглянемо ризики, супутні іпотечному кредитуванню.
У відношенні існуючої квартири ці ризики наступні.
а) Ризик фізичної втрати.
Як і будь-яке майно, квартира, що є предметом застави, може бути знецінена або повністю знищена в результаті впливу факторів природного і техногенного характеру або у результаті злочинних і необережних дій людини. Ризик реалізації більшості існуючих небезпек може бути перекладений банком на страхову компанію за допомогою покупки стандартного поліса страхування «від усіх ризиків».
Проте банку слід звернути увагу на наявність ряду стандартних винятків з страхового покриття. Зазвичай не підлягають страхуванню ризики, пов'язані з діями влади, військовими і терористичними діями, з поступовим руйнуванням, пошкодженням або руйнуванням внаслідок осідання, збиток, нанесений радіоактивними матеріалами, а також збитки, пов'язані з умислом страхувальника або з неприйняттям ним заходів до зменшення збитків. Остання виключення діє тільки у випадку, коли страхувальником квартири є клієнт. У випадку, коли поліс купується безпосередньо банком, це обмеження знімається. Ризики, пов'язані з дією влади, страховими компаніями традиційно не страхуються, оскільки вважається, що влада сама зобов'язана компенсувати завдану своїм громадянам шкоду. За домовленістю зі страховою компанією ряд звичайно підлягають виключенню ризиків може бути включений в покриття (наприклад, збиток в результаті тероризму або осідання грунту).
б) Ризик втрати клієнтом права володіння квартирою.
Під час дії кредитного договору клієнт може втратити право на володіння квартирою через недійсність угоди купівлі-продажу, відчуження, реквізиції і т.п. Основна частина ризику, що відноситься до права на володіння, лягає на ріелтера, в обов'язки якого зазвичай включається перевірка юридичної чистоти прав на володіння квартирою, і може бути застрахована полісом «страхування титулу». Частина, що залишилася ризику лежить на банку і повинна враховуватися ним при формуванні гарантійних фондів.
в) Ризик падіння вартості квартири.
В результаті спільних, кон'юнктурних причин або погіршення екологічної обстановки в районі, виникнення небажаного сусідства і т.п. обставин вартість квартири до моменту її реалізації може впасти. У той же час банк укладає договір з ріелтором на продаж вказаної квартири за ціною, визначеною швидше за все на етапі прийняття рішення про видачу кредиту. Цей ризик зачіпає інтереси ріелтера і може бути знижений, наприклад, за допомогою укладення попередніх договорів на купівлю квартири.
г) Ризик шахрайства клієнта.
Це - ризик, супутній всякої комерційної діяльності. Через відсутність статистики даний ризик важко прогнозується і має зводитися до прийнятного рівня службами безпеки банку й рієлтора.
У відношенні споруджуваної квартири слід мати на увазі наступні ризики.
а) Ризики будівництва та монтажу.
Як і будь-яке будівництво, будівництво житла пов'язане з ризиками природного і техногенного характеру, а також з ризиками помилок у проведенні робіт, помилок проектування, застосування неякісних будівельних матеріалів. Основні ризики можуть бути покриті добре відпрацьованим полісом страхування ризиків будівництва і монтажу на основі умов страхування, схожих з полісом Мюнхенського перестрахувального товариства.
У цього поліса також є ряд загальноприйнятих винятків, наприклад, ризики, пов'язані з припиненням робіт, а також збиток, викликаний наміром забудовника або грубою необережністю керівного персоналу. Зазвичай не покриваються помилки проектування і витрати, пов'язані з необхідністю заміни дефектних матеріалів.
Строго кажучи, зазначені ризики повинні лежати на забудовника і відповідно він їх і повинен страхувати. Реально існуюча практика, коли банк страхує тільки придбані їм для себе квартири (наприклад, 2 квартири у 100-квартирному будинку), призводить до ситуації, при якій ризик залишається фактично непрофінансованим. Тільки у разі повного знищення будинку, що будується (у принципі - найпростіший випадок з точки зору підрахунку суми збитку і дотримання балансу інтересів учасників) банк поверне вкладені гроші у вигляді страхової виплати. Якщо ж збиток складе, наприклад, 40% від фактично освоєного (що більш ймовірно), банк поверне відповідно 40% вкладених коштів, а забудовник не отримає нічого і швидше за все буде змушений оголосити себе банкрутом.
б) Ризики виявлення дефектів у період несення гарантійних зобов'язань.
Ці ризики покриваються в рамках зазначеного вище поліса страхування будівельно-монтажних ризиків.
в) Ризик невиконання зобов'язань забудовником.
Ризик, який може бути зменшений ретельним добором забудовників. При цьому не варто нехтувати перевіркою наявності у забудовника полісів на страхування основних видів діяльності та майна, так як навіть дуже успішна фірма може бути швидко зруйнована в результаті випадкових подій (згадаймо руйнуються новобудови в Москві).
г) Ризик фізичної втрати побудованої квартири.
Ризик аналогічний розглянутому вище для «існуючої» квартири.
Ризики неплатоспроможності клієнта
Ці ризики пов'язані з непрацездатністю та непрацевлаштованість клієнта і повинні лежати на ньому. Проте банки, намагаючись уникати ситуацій, в яких доведеться використовувати процедуру реалізації застави, вимагають від клієнта, щоб він застрахував на користь банку своє життя і працездатність на суму одержуваного кредиту.
Основні ризики смерті та втрати працездатності можуть бути застраховані за допомогою стандартних полісів страхування від нещасних випадків. Але банкам слід звернути увагу на ряд стандартних винятків з покриття по такому полісу. Зазвичай не виплачується відшкодування у випадках, якщо смерть або втрата працездатності настали під час будь-якого виду сп'яніння, занять спортом, в результаті самогубства або умислу з боку потерпілого, а також внаслідок ряду хронічних захворювань.
Значна частина звичайних винятків буде знята, якщо страхувальником стане банк, а не клієнт.
Невиконання зобов'язань учасниками процесу іпотечного кредитування
Даний ризик може бути значно знижений, якщо учасники матимуть страховки, що захищають від основних небезпек, пов'язаних з їх діяльністю:
v клієнт - поліс добровільного медичного страхування, страхування відповідальності (автоцивільної і перед співвласниками будинку) і страхування майна;
v поручитель клієнта - поліси страхування майна (особливо нерухомого), перерви у виробництві та громадянської відповідальності;
v банк - поліс страхування «від усіх банківських ризиків»;
v ріелтер - поліс страхування відповідальності ріелтера;
v страхова компанія - договори перестрахування відповідальності.
Слід зазначити, що в нашій країні значення наявності страхового поліса явно недооцінюється навіть банками, професійно найбільш близькими до страхування. Західний банк не стане розмовляти про кредити ні з великою фірмою, ні з приватною особою, попередньо не переконавшись у наявності в них полісів страхування їх основних інтересів. Причому наявність поліса має більш глибокий зміст, ніж просто гарантія платоспроможності клієнта. Поліс свідчить, по-перше, про наявність майна, причому професійно оціненого страховою компанією, по-друге, про серйозність і грунтовності самого страхувальника.
Підводячи підсумки, можна зробити наступні висновки.
1. Бере участь у процесі іпотечного кредитування страхова компанія може взяти на себе основні ризики природного і техногенного характеру, а також ризик нанесення фізичної шкоди, викликаного протиправними діями або необережністю.
2. Для виключення необгрунтованого звуження страхового покриття доцільно висновок безпосередньо банком договорів страхування предмета застави та працездатності клієнта. Це дозволяє знизити витрати страхової компанії, яка в даному випадку отримує необхідні для страхування дані у первинно обробленому вигляді. Відповідно знижується і вартість страховки. Очевидно і зручність для клієнта, який може всі дії, пов'язані з отриманням кредиту, зробити в одному місці.
3. Для зниження ризику невиконання зобов'язань учасниками процесу іпотечного кредитування банку доцільно в число загальних вимог, що пред'являються їм до клієнтів, поручителям тощо, включати вимогу про подання полісів страхування основних ризиків.
В даний час Санкт-Петербурзький філія страхового товариства газової промисловості «СОГАЗ» розробив пакет документів, які враховують розглянуті в дипломній роботі особливості ризиків іпотечного кредитування, тим не менше, прийняті документи потребують доопрацювання, оскільки запропонований у дипломі підхід дозволяє істотно знизити ризики бере участь в іпотечному кредитуванні банку і зменшити вартість кредиту.
Страхування як інструмент зниження ризиків при іпотечному кредитуванні
Кредитні організації, що кредитують населення на придбання житла в рамках довгострокової іпотечної програми, повинні обов'язково використовувати в якості одного з видів забезпечення спеціальну страхову програму. Її необхідні елементи перераховані нижче.1. Майнові інтереси, пов'язані з життям, здоров'ям, працездатністю позичальника - особисте страхування.
Особисте страхування має включати страхування життя і втрати працездатності позичальника. Страховими випадками повинні бути такі події, що відбулися в період дії договору страхування як на території Російської Федерації, так і за її межами:
v смерть застрахованого з-за будь-якої причини;
v часткова або повна втрата працездатності застрахованим (привласнення йому статусу інваліда) в результаті нещасного випадку. При цьому дата формального завершення процедури присвоєння громадянину статусу інвалідності не повинна впливати на віднесення зазначеного випадку до страхового.
Розмір страхового відшкодування не повинен залежати від групи інвалідності, присвоєної застрахованій особі.
2. Майнові інтереси, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням майном - майнове страхування.
Першим об'єктом майнового страхування повинно бути житло, що надається в іпотеку як забезпечення кредиту. Другий об'єкт страхування - право власності власника на таке житло. Договір страхування повинен покривати ризик втрати власником права власності на житло за будь-якої причини, за винятком його відчуження власником за згодою заставодержателя та відчуження в результаті звернення стягнення на предмет страхування іпотечних кредитором. Страховим випадком для даного виду страхування має бути вступило в законну силу рішення суду, в результаті якого позичальник втратив права власності на предмет іпотеки (у т.ч. те, що трапилося після закінчення терміну страхування, якщо судовий позов був поданий в період дії договору страхування).
Страхування здійснюється за рахунок коштів позичальника. Страхувальником за договорами страхування повинен бути позичальник. Першим вигодонабувачем за договорами страхування має бути кредитна організація, що надала іпотечний кредит на придбання квартири. У разі відступлення прав вимоги за кредитним договором на вторинному іпотечному ринку права першого вигодонабувача повинні перейти до нового кредитора.
Останнім часом як на федеральному, так і на регіональному рівнях опрацьовуються різні програми з використанням іпотечного механізму в якості забезпечення виконання зобов'язань. Зокрема, постановою уряду Москви № 625 від 11.08.1998г. була прийнята Концепція розвитку іпотечного кредитування в Москві, в якій, зокрема, визначено і програма страхування, що реалізується при іпотечному кредитуванні. Складовими елементами даної програми є:
v майнове страхування як основний елемент страхової програми. Страхування предмету застави (житла, що належить фізичній особі - позичальнику) є обов'язковою умовою, що забезпечує інтереси заставодержателя - кредитора. Договір страхування укладається з позичальником за його рахунок;
v страхування цивільно-правової відповідальності учасників ринку іпотечного житлового кредитування. Як приклад такого страхування може розглядатися страхування відповідальності оціночних організацій, що здійснюється відповідно до Закону Москви № 3 від 11.02.1998г. «Про оціночну діяльність в місті Москві»;
v страхування життя і працездатності фізичних осіб - позичальників. Воно проводиться в рамках добровільного страхування від нещасних випадків, коли це передбачено в якості одного з внутрішніх умов кредитування, що діють в банках - кредиторів. Страхування здійснюється на користь банку - кредитора;
v страхування кредитних ризиків. Здійснюється в рамках добровільного страхування підприємницького ризику фінансових інститутів (наприклад, банків - кредиторів), беруть участь в московській іпотечній програмі. Банк - кредитор страхує на свою користь ризик збитків через порушення фізичною особою - позичальником своїх зобов'язань за кредитним договором.
Сума страхового відшкодування визначається відповідно до вимог кредитного договору і на кожну конкретну дату періоду кредитування повинна бути не менше залишку зобов'язань позичальника за забезпечуваному зобов'язанням. Необхідна розробка спеціальної страхової іпотечної програми, при якій буде відбуватися поступове зменшення суми страхового відшкодування (з виконанням позичальником зобов'язань по частковому погашенню іпотечного кредиту), але не буде відбуватися т.зв. «Недострахованія». Страхове відшкодування має надходити
на спеціальний рахунок першого вигодонабувача.
Термін дії договорів страхування повинен бути не меншим за термін кредитування або укладатися на термін не менше 12 місяців з наступним продовженням договорів.
Кредитор повинен контролювати виконання позичальником зобов'язань по виплаті страхових премій за договорами страхування, що є забезпеченням за іпотечним кредитом. Рекомендується виплачувати страхові премії періодично (щокварталу, щомісяця) рівними частинами протягом терміну дії договору страхування одночасно з частковим виконанням зобов'язань по самому іпотечному кредиту.
Таким чином, комплект документів, що регулюють взаємовідносини сторін при страхуванні в процесі іпотечного кредитування, має включати:
v договір страхування життя і втрати працездатності позичальника, що укладається між позичальником (застрахованою особою) та страховою організацією - договір особистого страхування;
v договір страхування ризику втрати та пошкодження квартири - предмета застави, що укладається між позичальником і страховою організацією - договір майнового страхування;
v договір страхування права власності власника квартири - предмета застави, що укладається між позичальником і страховою організацією - договір майнового страхування.
У Росії страхування майна здійснюється на договірній основі. З цього випливає, що страхова сума визначається й обумовлюється договором страхування. Закон № 4015-1 від 27.11.1992г. «Про організацію страхової справи в Російській Федерації» встановив, що розмір страхової суми не може перевищувати дійсної вартості майна на момент укладення договору (ст. 10). Така вартість, зафіксована в договорі, іменується страховою вартістю майна. Якщо страхова сума, визначена договором страхування, буде перевищувати страхову вартість майна, договір вважається недійсним у тій частині страхової суми, яка перевищує дійсну вартість майна на момент укладання договору.
На підставі зазначеної норми страхові компанії, як правило, встановлюють виплату за принципом пропорційної (пайовий) системи страхового забезпечення. Іншими словами, коли страхова сума нижча страхової вартості застрахованого майна, розмір страхового відшкодування скорочується пропорційно відношенню страхової суми до страхової вартості майна. Тоді сума страхового відшкодування (СВ) буде розрахована наступним чином:
ФУ - сума фактичного збитку; S - страхова сума за договором;
ДС - дійсна вартість майна.
При цьому важливу роль відіграє визначення величини страхового внеску, внесеного страхувальником. У страхуванні майна на тривалий термін (у разі страхування майна як застави при іпотечному кредитуванні) для розрахунку суми страхового внеску (SV), як правило, використовується наступна формула:
Т - тарифна ставка у відсотках; n - термін страхування в місяцях.
Розглянемо приклад. Страхувальник бажає застрахувати майно, вартість якого становить 100 у. е., а страхова сума за договором - 90 у. е. Необхідно розрахувати страховий внесок при терміні страхування 5 років, ставкою 5% і визначити суму виплати при нанесенні збитку в сумі 50 у. е.
SV = 90 * 5 / 100 * 5 = 0,225 у. е.
СВ = 50 * 90 / 100 = 45 у. е.
Таким чином, страховий внесок складе 0,225 у. , а сума відшкодування - 45 у. е. На підставі розрахунків а також наведених вище аргументів можна зробити висновок, що визначення реальної вартості майна, переданого в заставу, є однією з найважливіших задач як кредитора, так і позичальника. У зв'язку з цим розглянемо деякі аспекти оцінки ринкової вартості об'єктів іпотеки.
3.3. Методи оцінки ринкової вартості об'єктів іпотеки
Оцінка вартості та правового положення об'єкта нерухомого майна
Методи оцінки об'єктів нерухомості базуються в основному на трьох підходах:v з точки зору порівнянних продажів;
v на основі витрат;
v з точки зору капіталізації доходу.
При оцінці об'єктів нерухомості в рамках цих підходів зазвичай використовують такі методи:
v метод оцінки за порівнянним продажу (метод порівняння продажів);
v методи співвіднесення (перенесення) та екстракції;
v метод капіталізації земельної ренти (метод розвитку);
v метод капіталізації доходу.
Метод оцінки за порівнянним продажу
Метод оцінки за порівнянним продажу найбільш прийнятний і широко використовується в країнах з розвиненим земельним ринком. Він заснований на порівнянні і зіставленні відповідних даних по вже проданим аналогічних об'єктів нерухомості на момент проведення оцінки. При цьому ринкові умови найкращим чином відображає ціна поточних продажів аналогічних об'єктів, хоча можна проводити оцінку і з урахуванням аналізу ринкових цін попиту і пропозиції.Для визначення порівнянності об'єктів нерухомості необхідно використовувати наступні елементи порівняння:
v фінансові умови (умови фінансування угоди);
v умови продажу;
v ринкові умови (час операції);
v місце розташування об'єкта;
v фізичні характеристики;
v показники прибутковості.
Після отримання оцінки зазвичай проводиться її корекція на основі додаткового аналізу кожного з факторів.
В якості одиниці порівняння зазвичай використовується відсоток підвищення або зниження ринкової ціни за рахунок впливу цього фактора. Корекція ціни проводиться стандартизованої послідовності з наростаючим підсумком в абсолютному вираженні. Тобто формула оцінки за порівнянним продажу може бути наступною:
Ц СП - ціна за порівнянним продажу; Ц Б - ціна базова; k i - коефіцієнт i-того елемента порівняння, виражений в частках одиниці (знак коефіцієнта визначається напрямом впливу: позитивний вплив - знак позитивний, негативний - негативний); N - кількість елементів порівняння.
Очевидно, що якщо сума негативних впливів більше суми позитивних, то кінцева ціна буде нижче базової, і навпаки.
Методи співвіднесення та екстракції
Метод співвіднесення застосовується при порівнянні цін продажів порівнянних об'єктів нерухомості шляхом рознесення загальної ціни продажу між двома її складовими частинами: власне об'єктом нерухомості і поліпшеннями.Головне - правильно визначити співвідношення цих частин. Для цього на першому кроці аналізу визначається ринкова вартість всіх поліпшень, зроблених на об'єкті. Для коректного використання даної методики потрібно максимально повне статистичне забезпечення.
Метод екстракції фактично є різновидом методу співвіднесення і також передбачає виділення вкладу поліпшень з загальної ціни продажу нерухомості. Однак він застосовується зазвичай для таких об'єктів, де внесок поліпшень в повну вартість нерухомості невеликий.
Метод капіталізації земельної ренти
(Метод розвитку)
При використанні методу капіталізації доходу (земельної ренти) оцінюється поточна вартість майбутніх доходів від володіння майном. Потоки доходів і виручка від перепродажу (реверсія) капіталізуються в поточну загальну вартість. Відповідні розрахунки проводяться за наступними формулами:Ц КЗР - ціна при капіталізації земельної ренти; Д - дохід;
НК - норма капіталізації.
Ф - фактор капіталізації.
Норму або фактор капіталізації, використовувані при розрахунках методом капіталізації доходів, визначають на основі дослідження прийнятних ставок доходу від експлуатації аналогічних об'єктів нерухомості з урахуванням аналізу факторів ризику і дисконту.
Після встановлення величини потоків доходів і витрат вони дають можливість визначити величину чистого операційного доходу, яка в процесі капіталізації перетвориться в поточну вартість земельної ділянки.
Після завершення оцінок по всіх перерахованих методів (використовується не менше 2 методів) проводиться порівняльний аналіз отриманих результатів на підставі експертних оцінок, вносяться відповідні корекції, у тому числі з урахуванням призначення оцінки, і визначається підсумкова оціночна ринкова вартість конкретного об'єкта іпотеки.
Метод капіталізації доходу
Визначення ринкової вартості нерухомості методом капіталізації доходу проводиться в 2 етапи:v прогнозування майбутніх доходів;
v капіталізація майбутніх доходів у справжню вартість.
Прогнозування майбутніх доходів
Розрахунок прогнозованого доходу від об'єкта нерухомості для цілей оцінки виконується у вигляді складання реконструйованого звіту про доходи, зразок якого наведено у табл. 4.Таблиця 4
Фінансові потоки по об'єкту нерухомості
Потенційний валовий дохід | ||
| Планова оренда | ХХХХ | |
| Ковзаючий дохід | ХХХХ | |
| Ринкова оренда | ХХХХ | |
| Інші доходи | ХХХХ | |
| Разом потенційний валовий дохід | ххххх | |
| Недовантаження і втрати при зборі орендної плати | -ХХХХ | |
| Дійсний валовий дохід | ххххх | |
| Операційні витрати | ||
| Постійні | -ХХХХ | |
| Змінні | -ХХХХ | |
| Витрати на заміщення | -ХХХХ | |
| Разом операційні витрати | -ХХХХ | |
| Чистий операційний дохід | ххххх | |
| Обслуговування боргу | -ХХХХ | |
| Грошовий потік до виплати податків | ххххх | |
1. Планова оренда - частина потенційного валового доходу, яка виплачується за умовами орендного договору. При розрахунку планової оренди необхідно враховувати всі знижки і компенсації, спрямовані на залучення орендарів. Вони можуть мати вид додаткових послуг орендарям (можливості для орендарів переривати договір, використання репутації будівлі і т. д.).
2. Ковзаючий дохід - сума, що утворюється за рахунок пунктів договору, які передбачають додаткову оплату орендарем тих витрат, які перевищують значення, зазначені в договорі.
3. Ринкова оренда - частина потенційного валового доходу, що відноситься до вільної та використаної власником площі. Визначається на основі ринкових ставок орендної плати.
4. Інші доходи - доходи, одержувані за рахунок функціонування нерухомості і не включаються в орендну плату (доходи від користування гаражем і автостоянкою, оплата телевізійних підключень, дохід від торгових автоматів і т. д.).
Поділ доходів на доходи від нерухомості і доходи від бізнесу має відповідати традиціям місцевого ринку.
Дійсний валовий дохід є передбачуваний дохід при повному функціонуванні об'єкта нерухомості з урахуванням втрат від незайнятості, зміни орендарів і неплатежів орендарів.
Операційні витрати - це періодичні витрати на забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення дійсного валового доходу, які можуть бути віднесені до однієї з 3 груп:
v постійні витрати;
v змінні витрати;
v витрати на заміщення.
До постійних витрат відносять витрати, які не залежать від рівня використання об'єкта нерухомості (для багатоквартирного будинку - відносний рівень зайнятих квартир). Зазвичай це податки на нерухомість, деякі експлуатаційні витрати і страховка будівлі. Страхування бізнесу та особистої власності не відноситься до функціонування об'єкта.
До змінних відносять витрати, які пов'язані з інтенсивністю використання об'єкта та рівнем наданих послуг. Для кожного виду нерухомості характерні деякі відмінності у складі змінних витрат, однак такі позиції мають місце практично для будь-якого об'єкта:
v витрати на управління;
v витрати на укладання договорів оренди;
v заробітна плата обслуговуючого персоналу;
v комунальні витрати;
v витрати на експлуатацію та ремонт;
v витрати на забезпечення безпеки і т.д.
Витрати на заміщення передбачають періодичну заміну швидко зношуються елементів споруди. Зазвичай до таких компонентів відносять:
v покрівлю, покриття підлоги, а також інші будівельні елементи з коротким терміном експлуатації;
v санітарно-технічні пристрої та електрообладнання;
v механічне обладнання;
v пішохідні доріжки, під'їзні дороги і т.п.
До цієї ж статті витрат відносять витрати на косметичний ремонт орендованих приміщень перед вселенням нового орендаря, якщо ремонт оплачує власник.
Якщо в період передбачуваного терміну володіння не передбачається заміна швидко зношуються компонентів, витрати на їх заміщення не враховуються, а їх знос буде врахований при продажу об'єкта.
Під витратами на обслуговування боргу розуміються платежі в погашення іпотечних кредитів.
При складанні реконструйованого звіту про доходи не враховуються:
v витрати, пов'язані з бізнесом;
v плановий знос і амортизація;
v прибуткові податки на власника;
v капіталовкладення у створення або реконструкцію нерухомості.
Капіталізація майбутніх доходів
Для капіталізації майбутніх доходів застосовуються 2 методи:v метод прямої капіталізації;
v метод капіталізації за нормою віддачі.
Метод прямої капіталізації переводить величину річного доходу в показник вартості нерухомості, при цьому вартість (V) визначається шляхом ділення доходу (I) на коефіцієнт капіталізації (R):
При використанні методу прямої капіталізації застосовується т.зв. техніка залишку. Суть її полягає в капіталізації доходу, що відноситься до однієї з інвестиційних складових, в той час як вартість інших складових відома.
Капіталізація за нормою віддачі переводить майбутні вигоди у справжню вартість двома способами:
v методом дисконтування кожного грошового потоку відповідною нормою віддачі;
v методом капіталізації доходу загальним коефіцієнтом капіталізації, враховує характер доходів, що надходять, зміна вартості об'єкта нерухомості та очікувану норму віддачі.
Метод дисконтування застосовується до грошових потоків будь-якого виду і є універсальним. Теперішня вартість майбутніх вигод від володіння нерухомістю (PV) визначається з виразу:
C t - грошовий потік періоду t; i t - норма дисконтування періоду t.
Для визначення норми дисконтування застосовуються такі методи:
v метод кумулятивного побудови;
v метод порівняння альтернативних інвестицій;
v метод порівняння продажів;
v метод моніторингу ринкових даних.
Оцінка ефективності використання об'єктів нерухомості
Під ефективністю використання об'єктів нерухомості може розумітися ступінь відповідності напрямки використання даних об'єктів інтересам суспільства як складної соціальної системи. Це не синонім максимальності, швидше за критерієм ефективності може виступати раціональність розміщення різноманітних об'єктів з урахуванням специфіки стану та рівня розвитку різних районів країни, а також поєднання загальноміських і місцевих інтересів природокористування, екології і т. д.Як правило, виділяють 3 аспекти, з позицій яких оцінюється ефективність використання нерухомого майна:
1. земельну;
2. містобудівна;
3. природоохоронний.
З позицій першого аспекту ефективність виражається максимальною сумою зібраних земельних платежів; з позицій другого - створенням просторових умов розвитку матеріальної бази багатогалузевого комплексу міста; з позицій третього - максимальним збереженням цінних природних ландшафтів і забезпеченням екологічної рівноваги, позитивно позначається в кінцевому підсумку на здоров'я населення.
У випадку ефективність використання об'єкта нерухомості характеризується відношенням фактичного ресурсоспоживання на конкретному об'єкті до проектованого. Показник ефективності використання об'єктів нерухомості (E) розраховується як величина, зворотна показником рівня диспропорцій (D) між існуючим і проектованим використанням цього об'єкта:
Безрозмірний комплексний показник диспропорцій (розбіжностей) між існуючим і проектованим використанням об'єкта визначається наступним чином:
k s - коефіцієнт "жорсткості" політики штрафних санкцій за неефективне
використання об'єкта нерухомості; B i - ваговий коефіцієнт дефіцитності i-того
виду ресурсів; D i - показник рівня диспропорцій по i-того виду ресурсів.
Чим менше показник диспропорцій, тим вище показник ефективності використання об'єкта нерухомості. Максимальне значення останнього (100%) означає повну відповідність існуючого ресурсоспоживання проектованого. При цьому всі приватні диспропорції відсутні.
Коефіцієнт «жорсткості» політики штрафних санкцій визначає, у скільки разів сума додаткових штрафних платежів за неефективне використання об'єкта може перевищувати величину вихідної орендної плати. При k s = 1 максимальна величина штрафів не зможе перевищити вихідної орендної плати; інакше кажучи, найменш ефективне використання об'єкта подвоює плату за користування землею; при k s = 2 - потроює і т. д.
Значення B i - вагових коефіцієнтів дефіцитності i-того виду ресурсів - частіше за все визначаються експертно.
На підставі оцінки ефективності використання об'єктів нерухомості можна планувати варіанти використання об'єкта нерухомості.
Таким чином, використовуючи різні методи оцінки нерухомості, можна встановити реальну ціну конкретного об'єкта як предмета застави для визначення суми іпотечного кредиту.
Висновок
У результаті проведеного дослідження були зроблені наступні основні висновки.1. Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Російській Федерації є одними з найбільш актуальних і наболілих. Існує цілий спектр проблем, що перешкоджають розвитку іпотечного кредитування:
v політична та економічна нестабільність;
v низький рівень доходів більшої частини населення, особливо в порівнянні з вартістю нерухомості;
v відсутність достатньої нормативної і законодавчої бази;
v високий рівень оподаткування фізичних та юридичних осіб;
v висока вартість накладних витрат при роботі з нерухомістю;
v недостатня допомога держави у фінансових, організаційних і законодавчих питаннях;
v нестачу професіоналів для роботи в іпотечному бізнесі.
2. Також існує проблема оцінки запропонованого в заставу майна: необхідна стандартизація роботи оцінювачів.
3. У Росії в даний час складається декілька основних систем іпотечного кредиту. Одна з них спирається на комерційного забудовника, для якого нерухомість - не предмет споживання, а товар і джерело прибутку. Ця система включає елементи іпотеки та оформлення кредитів під заставу об'єкта нового будівництва, а також порционность надання кредиту.
Інша система заснована на оформлення заставної на наявну нерухомість і одержанні під неї кредиту на нове будівництво.
Існують системи іпотечного кредиту, які передбачають поряд з банківським кредитом під заставу використання ряду додаткових джерел фінансування. Зокрема, приватизаційних сертифікатів, дотацій муніципалітетів, фінансових коштів підприємств і громадян, додаткових кредитів банку під додаткові заставні на земельну ділянку, дачу, гараж та іншу нерухомість.
Можливе укладання контракту через посередницьку фірму чи аукціон на купівлю-продаж наявної нерухомості з відстрочкою передачі прав власності на неї на термін нового будівництва, що дозволяє фінансувати нове будівництво за рахунок виручки від ф'ючерсної продажу нерухомості. При цьому знижуються комерційні ризики, пов'язані з нестабільністю цін на будівництво.
4. Аналіз зарубіжної практики іпотечного кредитування показує, що основний акцент при розробці нових інструментів залучення капіталу робиться на забезпеченні надійності інвестицій. Активну участь у цьому беруть державні структури, гарантуючи інвесторам повернення коштів і в той же час забезпечуючи доступний кредит деяким категоріям позичальників. Держава відіграє помітну роль в організації вторинного ринку цінних паперів, забезпечених закладеним майном. Для забезпечення нормального і безкризового функціонування вторинного ринку іпотечних цінних паперів державні інститути приймають на себе частину ризиків, а також надають активну допомогу кредитним установам у проблемних ситуаціях.
5. Спираючись на досвід ринково розвинених країн, державні спеціалізовані структури, в яких взяли на себе ініціативу у становленні іпотечного кредитування, в Росії необхідно всіляко підтримувати нещодавно створене Агентство іпотечного кредитування, яке буде сприяти розвитку ринку довгострокового іпотечного житлового кредитування за допомогою:
v ініціювання створення вторинного ринку житлових іпотечних кредитів, що надаються російськими комерційними банками;
v стандартизації порядку надання, оформлення та обслуговування житлових іпотечних кредитів з метою зниження кредитних ризиків і забезпечення високого ступеня надійності цінних паперів, що випускаються Агентством;
v впровадження надійних процедур і правил ведення іпотечного кредитування шляхом надання технічної допомоги організаціям, що здійснюють іпотечну діяльність, і навчання фахівців.
6. У світовій практиці проблема залучення банками коштів для довгострокових іпотечних кредитів вирішується в основному в рамках двох основних моделей: депозитарної моделі інституту (основним джерелом засобів якого є залучені кошти клієнтів на розрахункові рахунки та депозити), а також моделі іпотечного банку (основним джерелом коштів якого є продаж боргових і позикових зобов'язань на вторинному ринку приватним інвесторам). У Росії основними джерелами коштів для видачі іпотечних кредитів є, як правило, кошти, що залучаються банками на рахунки клієнтів, які носять зазвичай короткостроковий характер.
7. Основними ризиками іпотечного кредитування в Росії є:
v кредитний ризик (основний фактор кредитного ризику полягає в неможливості забезпечити належне примусове виконання забезпечених іпотекою зобов'язань, а саме звернення стягнення на заставлене майно);
v процентний ризик;
v ризик неліквідності.
8. Розвиток вторинного ринку іпотечних кредитів буде сприяти активізації залучення коштів інвесторів для кредитування будівництва і придбання житла.
9. Стійке функціонування всіх елементів інфраструктури іпотечного ринку передбачає створення:
v адекватної правової та нормативної бази;
v ефективної системи судочинства та примусового виконання в питаннях, пов'язаних з іпотечним кредитуванням;
v ефективних податкових пільг для всіх учасників ринку іпотечного кредитування (позичальників, кредиторів, забудовників, ріелторів та інвесторів);
v надійних можливостей страхування різного виду ризиків і відповідальності;
v джерел довгострокових (і відносно дешевих) фінансових ресурсів для здійснення рефінансування кредиторів;
v резервного житлового фонду для відселення позичальників, позбавлених права власності на закладене житло.
Потрібно використовувати більш гнучкі підходи до розвитку системи іпотечного кредитування, а саме необхідне поетапне наближення до дворівневої її моделі при прискореному формуванні первинного ринку іпотечних кредитів з використанням різноманітних перехідних форм, пристосованих до особливостей платоспроможного попиту різних категорій та верств населення з диференціацією по регіонах, а також враховуючи обмеженість фінансових ресурсів.
Такий досвід уже накопичено регіонами і його ефективність підтверджується зрослим реальним попитом на житло, істотним збільшенням обсягів житлового будівництва із залученням коштів населення, створенням додаткових доходів бюджету, які можуть спрямовуватися на подальше кредитування населення з метою покупки або будівництва житла, поліпшенням соціального клімату в суспільстві та підвищенням довіри населення до влади.
У зв'язку з цим можуть бути сформульовані наступні рекомендації:
v орієнтувати іпотечне кредитування в першу чергу на ті категорії населення, які потребують невеликого кредиті, що дозволяє при обмежених ресурсах забезпечити кредитами максимальне число позичальників;
v використовувати диференційовані умови іпотечного кредитування різних категорій населення з урахуванням їхніх доходів та платоспроможності;
v застосовувати при формуванні системи іпотечного кредитування заходи, спрямовані на підтримку позичальника (організація накопичувальних програм, залік вартості наявного житла на додаток до власних коштів громадян, а також використання з цією метою житлових субсидій та житлових сертифікатів, що надаються громадянам у встановленому порядку відповідно до чинного законодавством).
1. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частини I, II. - М.: Инфра-М, 1997, 551 с.
2. Про іпотеку (заставу нерухомості): Федеральний закон № 102-ФЗ від 16 липня 1998
3. Про банки і банківську діяльність: Федеральний закон № 17-ФЗ від 3 лютого 1996
II. Книги, монографії
4. Абашина А.М., Маковський А.А., Симонова М.М., Талье И. І.К. Кредити, позики, позики. - М.: Філін, 1998.
5. Банки та банківські операції: Підручник для вузів. - М.: ЮНИТИ, 1997.
6. Банківська справа: Підручник. - М.: Фінанси і статистика, 1998.
7. Німеччина. Факти. - Франкфурт-на-Майні, 1997.
8. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Нерухомість: реєстрація прав та угод, іпотечне кредитування. У схемах. - М.: Філін, 1998.
9. Гросіан Р. К. Як вести справи з банками. Кредити, грошові вклади, платіжний оборот. - М.: Міжнародні відносини, 1996.
10. Долан Е. Дж. Та ін Гроші, банківська справа і грошово-кредитна політика. - СПб.: 1991.
11. Ем BC та ін Правові проблеми організації ринку іпотечного кредитування в Росії. - М.: Статут, 1999.
12. Єсіпов В. Є. іпотечне-інвестиційний аналіз. Навчальний посібник. - С-Пб.: СПбГУЕФ, 1998.
13. Житлова економіка: Пер. з англ. - М.: Справа, 1996.
14. Житлово-будівельна реформа. Довідковий посібник для населення. - М.: НОРМА, 1997.
15. Завидів Б.Д. Коментар до Федерального закону Російської Федерації «Про іпотеку (заставі недвіжімoсті)». - М.: ПРІОР, 1998.
16. Іванов В. В. Всі про іпотеку. - М.: МТ-Прес, 2000.
17. Іпотечне кредитування і його учасники ринку житла США: Навчальний посібник. - Єкатеринбург, 1998.
18. Казімагомед А.А. Банківське обслуговування населення: зарубіжний досвід. - М.: Фінанси і статистика, 1999.
19. Квадратний метр під дахом закону. Житлова енциклопедія. - М.: Домашній адвокат, 1997.
20. Концепція міжнародної програми по іпотечному кредитуванню житлового будівництва в Росії «Дім для Вашої родини». - М.: Російська іпотечна асоціація, 1998.
21. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основи організації іпотечного кредитування: Навчальний посібник. - М.: Вища школа, 1998.
22. Лимаренко В.І. Будинок для Вашої родини на Великій Волзі: проблеми впровадження іпотечного кредитування в російських регіонах. Теорія і практика. - Саров, 1998.
23. Лимаренко В.І. Іпотека: крок за кроком. - Саров, 1999.
24. Масевич М. Г. Науково-практичний коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості). - М.: Контракт, 1999.
25. Мустафін А.М. Іпотечне кредитування / / Актуальні проблеми юридичних наук. 1998. Вип. 2.
26. Загальна теорія грошей і кредиту: Підручник. - М.: ЮНИТИ, 1995.
27. Основи бізнесу на ринку нерухомості. Збірник Асоціації ріелтерів та домобудівників Санкт-Петербурга. - СПб., 1997.
28. Оцінка ринкової вартості нерухомості: Навчальний і практичний посібник. - М.: Справа, 1998.
29. Печникова А.В. Грошово-кредитне регулювання економіки Великобританії. - М.: Фінанси і статистика, 1986.
30. Смирнов В.В., Лукіна З.П. Іпотечне житлове кредитування. - М.: Аудитор, 1999.
31. Смирнов В. В. Менеджер по іпотечних операцій. - М.: Аудитор, 1999.
32. Смирнов В. В., Лукіна З. П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». - М.: Правова культура, 1999.
33. Смирнов В. В., Лукіна З. П. Іпотечне житлове кредитування. - М.: Аудитор, 1999.
34. Смирнов В.В., Лукіна З.П. Оренда нерухомості (будівель, споруд, нежитлових приміщень). - М.: Ось-89, 1998.
35. Соколинська Н.Е. Облік і аналіз короткострокових та довгострокових кредитів. - М.: Консалтбанкір, 1997.
36. Тарасевич Є.І. Оцінка нерухомості. - К, 1997.
37. Управління портфелем нерухомості: Учеб. посібник для вузів / Пер. з англ. - М.: ЮНИТИ, 1998.
38. Усоскин В.М. Сучасний комерційний банк. Управління та операції. - М.: Вазарі-ФЕРРО, 1994.
39. Уткін Е. Ризик-менеджмент. - М.: ЕКМОС, 1998.
40. Фрідман Дж., Ордуей М. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості / Пер. з англ. - М.: Справа, 1997.
III. Матеріали конференцій та збірники наукових праць
41. 1-а Міжнародна практична конференція «Іпотека в Росії». Збірник матеріалів. - М.: АНХ, 1999.
42. Оціночна діяльність в Росії. Збірник наукових праць - К.: Видавництво Фінансової академії, 1998.
43. Парламентські слухання на тему «Про підготовку та реалізації спільної програми Державної Думи Федеральних Зборів і Конгресу США по житловому будівництву в Росії« Дім для Вашої родини »та міжнародний семінар на тему« Розвиток ринку іпотечного житлового кредитування в Росії ». - М.: Парус, 1998.
IV. Публікації в періодичних виданнях
44. Андрюшин С.А. Чи потрібен нам досвід системи установ дрібного кредиту дореволюційної Росії? / / Бізнес і банки. 1998. № 49.
45. Білих Л.П. Формування портфеля нерухомості. - М.: Фінанси і статистика, 1999.
46. Бубнова К. Страхування права власності на нерухомість / / Ріелтер. 1998. № 2.
47. Бубнова К. Страхування ризиків при кредитуванні / / Ріелтер. 1998. № № 3,4.
48. Чи буде нинішнє покоління росіян жити при іпотеці? / / Вісті. 1997. № 125.
49. Власов П., Хорошавін Н. Кредити не для людей зі слабкими нервами. / / Експерт. 1998. № 30.
50. Грачов І.Д., Южанов І.А. Новий Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» - можливість придбання житла в кредит / / Юрист. 1998. № 10.
51. Грищенків А., Михайлов О. Застава землі необхідний / / Економіка сільського господарства Росії. 1997. № 4.
52. Дьяконова І. Історія розвитку ощадних кас у Німеччині / / Бізнес і банки. 1996. № 39.
53. Жердєв Ф., Рошек Ю. Кредит з видом на квартиру: про іпотечне кредитування в Москві / / Профіль. 1999. № 10.
54. Загородня Є. Федеральна влада намагаються керувати іпотекою / / Час. 1998. № 120.
55. Замуруева І. Іпотека на потоці / / Комерсант владу. 1998. № 32.
56. Зенец Н. Можливості розвитку іпотечного кредитування: Застава землі / / Економіст. 1997. № 4.
57. Історія створення і розвитку іпотечних банків Німеччини / / Фінансист. 1997. № 3.
58. Каляніна Л. А тепер іпотека: московська програма житлового кредитування / / Експерт. 1998. № 30.
59. Кибальник Є. Задоволення не для всіх / / Аргументи і факти. 1998. № 43.
60. Кіндеева Є. Проходження реєстрації залежить від повноти та якості документів / / Ріелтер. 1998. № № 3, 4.
61. Клепікова О., Романів М. Кредитування під заставу об'єктів комерційної нерухомості: проблеми і перспективи / / Міське управління. 1998. № 9.
62. Клименко В., Рогова Е, Прийняття закону - новий етап розвитку іпотечного кредитування / / Ріелтер. 1998. № 5.
63. Коплус С. Оцінка активів при кредитуванні під заставу майна / / Ріелтер. 1998, № 4.
64. Лантюхов А.І., Маринин С.П. Іпотечне кредитування для підприємств. Чи можливо в Росії? / / Діловий експрес. 1997. 30 вересня.
65. Леонов Є. Дешевий кредит для дорогих квартир / / Коммерсант. 1999. № 5.
66. Лукіна З. Механізм житлових заощаджень громадян / / Ріелтер. 1998, № № 3, 4.
67. Макаревич Л.М. Про проблеми іпотечного кредитування / / Гроші і кредит. 1998. № 6.
68. Мінц В. В очікуванні третього шляху: Іпотечне кредитування / / Експерт. 1999. № 16.
69. Миронов В., Попова А. Ринок іпотечних облігацій / / Ринок цінних паперів. 1998. № 4.
70. Мітрошина К. Використання сек'юритизації для розвитку іпотечного кредитування / / Ринок цінних паперів. 1998. № 4.
71. Орлова М. Нерухоме майно та іпотека / / Відомості Верховної Ради. 1998. № 11.
72. Петров Н. Будинок з іпотеки / / Російська Федерація сьогодні. 1998. № 15.
73. Піскунова М. Купівля-продаж нерухомості: державна реєстрація / / Ріелтер. 1998, № 4-5.
74. Піткевич Ю. Іпотека прийшла до Удмуртії / / Будівельна газета. 1999. № 1.
75. Полонський А.М., Курченко В., Марківський А.К. Кредитування житлового будівництва в умовах переходу до ринку: проблеми та шляхи вирішення / / Економіка будівництва. 1997. № 10.
76. Проскурякова М. Особливості іпотечного кредиту в пореформеній Росії / / Індустріалізація в Росії. 1997. № 5.
77. Рябченко Л.І. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку / / Гроші і кредит. 1997. № 3.
78. Смирнов В. Стандарти у діяльності учасників ринку нерухомості / / Ріелтер. 1998, № № 3, 4.
79. Тернівська Є. Іпотека: проблеми, перспективи / / Господарство право. 1997. № 9.
80. Шадрін О. Ринок іпотечних цінних паперів. Досвід США та перспективи Росії / / Ринок цінних паперів. 1998. № 7.
81. Юр'єва І. Квадратні метри в круглих сумах / / Російська газета. 1997. 5 грудня.
Інша система заснована на оформлення заставної на наявну нерухомість і одержанні під неї кредиту на нове будівництво.
Існують системи іпотечного кредиту, які передбачають поряд з банківським кредитом під заставу використання ряду додаткових джерел фінансування. Зокрема, приватизаційних сертифікатів, дотацій муніципалітетів, фінансових коштів підприємств і громадян, додаткових кредитів банку під додаткові заставні на земельну ділянку, дачу, гараж та іншу нерухомість.
Можливе укладання контракту через посередницьку фірму чи аукціон на купівлю-продаж наявної нерухомості з відстрочкою передачі прав власності на неї на термін нового будівництва, що дозволяє фінансувати нове будівництво за рахунок виручки від ф'ючерсної продажу нерухомості. При цьому знижуються комерційні ризики, пов'язані з нестабільністю цін на будівництво.
4. Аналіз зарубіжної практики іпотечного кредитування показує, що основний акцент при розробці нових інструментів залучення капіталу робиться на забезпеченні надійності інвестицій. Активну участь у цьому беруть державні структури, гарантуючи інвесторам повернення коштів і в той же час забезпечуючи доступний кредит деяким категоріям позичальників. Держава відіграє помітну роль в організації вторинного ринку цінних паперів, забезпечених закладеним майном. Для забезпечення нормального і безкризового функціонування вторинного ринку іпотечних цінних паперів державні інститути приймають на себе частину ризиків, а також надають активну допомогу кредитним установам у проблемних ситуаціях.
5. Спираючись на досвід ринково розвинених країн, державні спеціалізовані структури, в яких взяли на себе ініціативу у становленні іпотечного кредитування, в Росії необхідно всіляко підтримувати нещодавно створене Агентство іпотечного кредитування, яке буде сприяти розвитку ринку довгострокового іпотечного житлового кредитування за допомогою:
v ініціювання створення вторинного ринку житлових іпотечних кредитів, що надаються російськими комерційними банками;
v стандартизації порядку надання, оформлення та обслуговування житлових іпотечних кредитів з метою зниження кредитних ризиків і забезпечення високого ступеня надійності цінних паперів, що випускаються Агентством;
v впровадження надійних процедур і правил ведення іпотечного кредитування шляхом надання технічної допомоги організаціям, що здійснюють іпотечну діяльність, і навчання фахівців.
6. У світовій практиці проблема залучення банками коштів для довгострокових іпотечних кредитів вирішується в основному в рамках двох основних моделей: депозитарної моделі інституту (основним джерелом засобів якого є залучені кошти клієнтів на розрахункові рахунки та депозити), а також моделі іпотечного банку (основним джерелом коштів якого є продаж боргових і позикових зобов'язань на вторинному ринку приватним інвесторам). У Росії основними джерелами коштів для видачі іпотечних кредитів є, як правило, кошти, що залучаються банками на рахунки клієнтів, які носять зазвичай короткостроковий характер.
7. Основними ризиками іпотечного кредитування в Росії є:
v кредитний ризик (основний фактор кредитного ризику полягає в неможливості забезпечити належне примусове виконання забезпечених іпотекою зобов'язань, а саме звернення стягнення на заставлене майно);
v процентний ризик;
v ризик неліквідності.
8. Розвиток вторинного ринку іпотечних кредитів буде сприяти активізації залучення коштів інвесторів для кредитування будівництва і придбання житла.
9. Стійке функціонування всіх елементів інфраструктури іпотечного ринку передбачає створення:
v адекватної правової та нормативної бази;
v ефективної системи судочинства та примусового виконання в питаннях, пов'язаних з іпотечним кредитуванням;
v ефективних податкових пільг для всіх учасників ринку іпотечного кредитування (позичальників, кредиторів, забудовників, ріелторів та інвесторів);
v надійних можливостей страхування різного виду ризиків і відповідальності;
v джерел довгострокових (і відносно дешевих) фінансових ресурсів для здійснення рефінансування кредиторів;
v резервного житлового фонду для відселення позичальників, позбавлених права власності на закладене житло.
Потрібно використовувати більш гнучкі підходи до розвитку системи іпотечного кредитування, а саме необхідне поетапне наближення до дворівневої її моделі при прискореному формуванні первинного ринку іпотечних кредитів з використанням різноманітних перехідних форм, пристосованих до особливостей платоспроможного попиту різних категорій та верств населення з диференціацією по регіонах, а також враховуючи обмеженість фінансових ресурсів.
Такий досвід уже накопичено регіонами і його ефективність підтверджується зрослим реальним попитом на житло, істотним збільшенням обсягів житлового будівництва із залученням коштів населення, створенням додаткових доходів бюджету, які можуть спрямовуватися на подальше кредитування населення з метою покупки або будівництва житла, поліпшенням соціального клімату в суспільстві та підвищенням довіри населення до влади.
У зв'язку з цим можуть бути сформульовані наступні рекомендації:
v орієнтувати іпотечне кредитування в першу чергу на ті категорії населення, які потребують невеликого кредиті, що дозволяє при обмежених ресурсах забезпечити кредитами максимальне число позичальників;
v використовувати диференційовані умови іпотечного кредитування різних категорій населення з урахуванням їхніх доходів та платоспроможності;
v застосовувати при формуванні системи іпотечного кредитування заходи, спрямовані на підтримку позичальника (організація накопичувальних програм, залік вартості наявного житла на додаток до власних коштів громадян, а також використання з цією метою житлових субсидій та житлових сертифікатів, що надаються громадянам у встановленому порядку відповідно до чинного законодавством).
Список використаних джерел
I. Законодавчі та нормативно-правові акти1. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частини I, II. - М.: Инфра-М, 1997, 551 с.
2. Про іпотеку (заставу нерухомості): Федеральний закон № 102-ФЗ від 16 липня 1998
3. Про банки і банківську діяльність: Федеральний закон № 17-ФЗ від 3 лютого 1996
II. Книги, монографії
4. Абашина А.М., Маковський А.А., Симонова М.М., Талье И. І.К. Кредити, позики, позики. - М.: Філін, 1998.
5. Банки та банківські операції: Підручник для вузів. - М.: ЮНИТИ, 1997.
6. Банківська справа: Підручник. - М.: Фінанси і статистика, 1998.
7. Німеччина. Факти. - Франкфурт-на-Майні, 1997.
8. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Нерухомість: реєстрація прав та угод, іпотечне кредитування. У схемах. - М.: Філін, 1998.
9. Гросіан Р. К. Як вести справи з банками. Кредити, грошові вклади, платіжний оборот. - М.: Міжнародні відносини, 1996.
10. Долан Е. Дж. Та ін Гроші, банківська справа і грошово-кредитна політика. - СПб.: 1991.
11. Ем BC та ін Правові проблеми організації ринку іпотечного кредитування в Росії. - М.: Статут, 1999.
12. Єсіпов В. Є. іпотечне-інвестиційний аналіз. Навчальний посібник. - С-Пб.: СПбГУЕФ, 1998.
13. Житлова економіка: Пер. з англ. - М.: Справа, 1996.
14. Житлово-будівельна реформа. Довідковий посібник для населення. - М.: НОРМА, 1997.
15. Завидів Б.Д. Коментар до Федерального закону Російської Федерації «Про іпотеку (заставі недвіжімoсті)». - М.: ПРІОР, 1998.
16. Іванов В. В. Всі про іпотеку. - М.: МТ-Прес, 2000.
17. Іпотечне кредитування і його учасники ринку житла США: Навчальний посібник. - Єкатеринбург, 1998.
18. Казімагомед А.А. Банківське обслуговування населення: зарубіжний досвід. - М.: Фінанси і статистика, 1999.
19. Квадратний метр під дахом закону. Житлова енциклопедія. - М.: Домашній адвокат, 1997.
20. Концепція міжнародної програми по іпотечному кредитуванню житлового будівництва в Росії «Дім для Вашої родини». - М.: Російська іпотечна асоціація, 1998.
21. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основи організації іпотечного кредитування: Навчальний посібник. - М.: Вища школа, 1998.
22. Лимаренко В.І. Будинок для Вашої родини на Великій Волзі: проблеми впровадження іпотечного кредитування в російських регіонах. Теорія і практика. - Саров, 1998.
23. Лимаренко В.І. Іпотека: крок за кроком. - Саров, 1999.
24. Масевич М. Г. Науково-практичний коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставу нерухомості). - М.: Контракт, 1999.
25. Мустафін А.М. Іпотечне кредитування / / Актуальні проблеми юридичних наук. 1998. Вип. 2.
26. Загальна теорія грошей і кредиту: Підручник. - М.: ЮНИТИ, 1995.
27. Основи бізнесу на ринку нерухомості. Збірник Асоціації ріелтерів та домобудівників Санкт-Петербурга. - СПб., 1997.
28. Оцінка ринкової вартості нерухомості: Навчальний і практичний посібник. - М.: Справа, 1998.
29. Печникова А.В. Грошово-кредитне регулювання економіки Великобританії. - М.: Фінанси і статистика, 1986.
30. Смирнов В.В., Лукіна З.П. Іпотечне житлове кредитування. - М.: Аудитор, 1999.
31. Смирнов В. В. Менеджер по іпотечних операцій. - М.: Аудитор, 1999.
32. Смирнов В. В., Лукіна З. П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». - М.: Правова культура, 1999.
33. Смирнов В. В., Лукіна З. П. Іпотечне житлове кредитування. - М.: Аудитор, 1999.
34. Смирнов В.В., Лукіна З.П. Оренда нерухомості (будівель, споруд, нежитлових приміщень). - М.: Ось-89, 1998.
35. Соколинська Н.Е. Облік і аналіз короткострокових та довгострокових кредитів. - М.: Консалтбанкір, 1997.
36. Тарасевич Є.І. Оцінка нерухомості. - К, 1997.
37. Управління портфелем нерухомості: Учеб. посібник для вузів / Пер. з англ. - М.: ЮНИТИ, 1998.
38. Усоскин В.М. Сучасний комерційний банк. Управління та операції. - М.: Вазарі-ФЕРРО, 1994.
39. Уткін Е. Ризик-менеджмент. - М.: ЕКМОС, 1998.
40. Фрідман Дж., Ордуей М. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості / Пер. з англ. - М.: Справа, 1997.
III. Матеріали конференцій та збірники наукових праць
41. 1-а Міжнародна практична конференція «Іпотека в Росії». Збірник матеріалів. - М.: АНХ, 1999.
42. Оціночна діяльність в Росії. Збірник наукових праць - К.: Видавництво Фінансової академії, 1998.
43. Парламентські слухання на тему «Про підготовку та реалізації спільної програми Державної Думи Федеральних Зборів і Конгресу США по житловому будівництву в Росії« Дім для Вашої родини »та міжнародний семінар на тему« Розвиток ринку іпотечного житлового кредитування в Росії ». - М.: Парус, 1998.
IV. Публікації в періодичних виданнях
44. Андрюшин С.А. Чи потрібен нам досвід системи установ дрібного кредиту дореволюційної Росії? / / Бізнес і банки. 1998. № 49.
45. Білих Л.П. Формування портфеля нерухомості. - М.: Фінанси і статистика, 1999.
46. Бубнова К. Страхування права власності на нерухомість / / Ріелтер. 1998. № 2.
47. Бубнова К. Страхування ризиків при кредитуванні / / Ріелтер. 1998. № № 3,4.
48. Чи буде нинішнє покоління росіян жити при іпотеці? / / Вісті. 1997. № 125.
49. Власов П., Хорошавін Н. Кредити не для людей зі слабкими нервами. / / Експерт. 1998. № 30.
50. Грачов І.Д., Южанов І.А. Новий Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» - можливість придбання житла в кредит / / Юрист. 1998. № 10.
51. Грищенків А., Михайлов О. Застава землі необхідний / / Економіка сільського господарства Росії. 1997. № 4.
52. Дьяконова І. Історія розвитку ощадних кас у Німеччині / / Бізнес і банки. 1996. № 39.
53. Жердєв Ф., Рошек Ю. Кредит з видом на квартиру: про іпотечне кредитування в Москві / / Профіль. 1999. № 10.
54. Загородня Є. Федеральна влада намагаються керувати іпотекою / / Час. 1998. № 120.
55. Замуруева І. Іпотека на потоці / / Комерсант владу. 1998. № 32.
56. Зенец Н. Можливості розвитку іпотечного кредитування: Застава землі / / Економіст. 1997. № 4.
57. Історія створення і розвитку іпотечних банків Німеччини / / Фінансист. 1997. № 3.
58. Каляніна Л. А тепер іпотека: московська програма житлового кредитування / / Експерт. 1998. № 30.
59. Кибальник Є. Задоволення не для всіх / / Аргументи і факти. 1998. № 43.
60. Кіндеева Є. Проходження реєстрації залежить від повноти та якості документів / / Ріелтер. 1998. № № 3, 4.
61. Клепікова О., Романів М. Кредитування під заставу об'єктів комерційної нерухомості: проблеми і перспективи / / Міське управління. 1998. № 9.
62. Клименко В., Рогова Е, Прийняття закону - новий етап розвитку іпотечного кредитування / / Ріелтер. 1998. № 5.
63. Коплус С. Оцінка активів при кредитуванні під заставу майна / / Ріелтер. 1998, № 4.
64. Лантюхов А.І., Маринин С.П. Іпотечне кредитування для підприємств. Чи можливо в Росії? / / Діловий експрес. 1997. 30 вересня.
65. Леонов Є. Дешевий кредит для дорогих квартир / / Коммерсант. 1999. № 5.
66. Лукіна З. Механізм житлових заощаджень громадян / / Ріелтер. 1998, № № 3, 4.
67. Макаревич Л.М. Про проблеми іпотечного кредитування / / Гроші і кредит. 1998. № 6.
68. Мінц В. В очікуванні третього шляху: Іпотечне кредитування / / Експерт. 1999. № 16.
69. Миронов В., Попова А. Ринок іпотечних облігацій / / Ринок цінних паперів. 1998. № 4.
70. Мітрошина К. Використання сек'юритизації для розвитку іпотечного кредитування / / Ринок цінних паперів. 1998. № 4.
71. Орлова М. Нерухоме майно та іпотека / / Відомості Верховної Ради. 1998. № 11.
72. Петров Н. Будинок з іпотеки / / Російська Федерація сьогодні. 1998. № 15.
73. Піскунова М. Купівля-продаж нерухомості: державна реєстрація / / Ріелтер. 1998, № 4-5.
74. Піткевич Ю. Іпотека прийшла до Удмуртії / / Будівельна газета. 1999. № 1.
75. Полонський А.М., Курченко В., Марківський А.К. Кредитування житлового будівництва в умовах переходу до ринку: проблеми та шляхи вирішення / / Економіка будівництва. 1997. № 10.
76. Проскурякова М. Особливості іпотечного кредиту в пореформеній Росії / / Індустріалізація в Росії. 1997. № 5.
77. Рябченко Л.І. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку / / Гроші і кредит. 1997. № 3.
78. Смирнов В. Стандарти у діяльності учасників ринку нерухомості / / Ріелтер. 1998, № № 3, 4.
79. Тернівська Є. Іпотека: проблеми, перспективи / / Господарство право. 1997. № 9.
80. Шадрін О. Ринок іпотечних цінних паперів. Досвід США та перспективи Росії / / Ринок цінних паперів. 1998. № 7.
81. Юр'єва І. Квадратні метри в круглих сумах / / Російська газета. 1997. 5 грудня.
[1] За матеріалами Російського статистичного щорічника.
[2] FNMA - Federal National Mortgage Association (Федеральна національна іпотечна асоціація).
[3] GNMA - Government National Mortgage Association (Урядова національна іпотечна асоціація).
[4] FHLMC - Federal Home Loan Mortgage Corporation (Федеральна корпорація іпотечного кредитування.
v земельні ділянки (за винятком ділянок, зазначених у ст. 63 Закону);
v підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
v житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
v дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
v повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Не всі перераховані об'єкти в чистому вигляді можна вважати нерухомим майном. Зокрема, відповідно до Закону № 122-ФЗ від 21 липня 1997р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» нерухоме майно (нерухомість), права на яке підлягають державній реєстрації, - це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і всі об'єкти, які пов'язані з землею так, що їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в т.ч. будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення, ліси і багаторічні насадження, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси. Під це визначення не підпадають повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Однак вони є предметами іпотеки, тобто розглядаються як об'єкти застави.
Дане невідповідність, проте, не впливає на сутність іпотечного кредиту, яка буде розглянута далі. Але колись слід розглянути структуру ринку позичкових капіталів.
Ринок позичкових капіталів як один із сегментів фінансового ринку можна визначити як особливу сферу фінансових відносин, пов'язаних із забезпеченням кругообігу позичкового капіталу. Основними учасниками цього ринку є:
v первинні інвестори, тобто власники вільних фінансових ресурсів, що мобілізуються банками на різних підставах і перетворюваних на позичковий капітал;
v спеціалізовані посередники в особі кредитно-фінансових організацій, безпосередньо залучають (акумулюючі) грошові кошти, що перетворюють їх у позиковий капітал і передають такий капітал позичальникам на поворотній основі (тимчасово) за плату у формі відсотка;
v позичальники в особі юридичних та фізичних осіб і держави, що відчувають нестачу у фінансових ресурсах і готові заплатити спеціалізованому посереднику за право їх тимчасового використання;
v організації, що займаються оцінкою предметів застави і гарантуванням позичок (страхові компанії, незалежні оцінювачі, ломбарди), у функції яких входить визначення реальної вартості закладеного майна, перерозподіл збитку від несумлінного виконання зобов'язань за кредитними договорами та забезпечення звернення стягнення на об'єкти застави.
Виходячи з цільової спрямованості виділяються банками кредитних ресурсів ринок позичкових капіталів може бути розділений на 4 базових сегмента (див. рис. 1):
іпотечний ринок |
Рис. 1. Склад ринку позичкових капіталів.
v грошовий ринок - сукупність короткострокових кредитних операцій, обслуговуючих рух оборотних коштів;
v ринок капіталів - сукупність середньо-і довгострокових операцій, обслуговуючих рух, перш за все, основних засобів;
v фондовий ринок - сукупність кредитних операцій, що обслуговують ринок цінних паперів;
v іпотечний ринок - сукупність кредитних операцій, що обслуговують ринок нерухомості.
Таким чином, іпотечний кредит як предмет іпотечного ринку позичкових капіталів може надаватися як спеціальними іпотечними банками (див. рис. 2), так і іншими комерційними банками, страховими компаніями та іншими кредитно-фінансовими інститутами.
Іпотечний кредит поширений у країнах, де існує приватна власність на землю, і є важливим каналом фінансування, наприклад, аграрного сектора економіки, оскільки власних капіталів фермерів часто недостатньо для покупки сучасної техніки, для меліорації і для інших потреб.
Інвестиційний банк |
Інноваційний банк |
Іпотечний банк |
Емісійні консультації, випуск та андеррайтинг цінних паперів |
Фінансування та кредитування інноваційних проектів, науково-технічних розробок |
Видача іпотечних кредитів - довгострокових кредитів під заставу нерухомості |
Рис. 2. Окремі види спеціалізованих банків.
Іпотечний кредит, як правило, має цільове призначення (придбання техніки, земельних ділянок, проведення меліоративних робіт, придбання житла і т.д.), надається на тривалий термін (5 і більше років) на умовах равнодолевого періодичного погашення. Річні відсотки за іпотечним кредитом порівняно низькі, а процентні ставки диференціюються залежно від фінансового стану позичальника. Як вже згадувалося, іпотечні кредити може видавати як універсальний банк, так і спеціалізований іпотечний банк.
Іпотечний банк - кредитна організація, що спеціалізується на видачі довгострокових іпотечних кредитів під заставу нерухомості - землі, різних будівель та інших об'єктів нерухомості. Ресурси іпотечного банку складаються з власних накопичень та коштів, отриманих від реалізації іпотечних облігацій - довгострокових цінних паперів, що випускаються під забезпечення нерухомим майном і приносять фіксований відсоток. У сучасних умовах функції іпотечного банку можуть виконувати комерційні банки, страхові компанії, інші кредитно-фінансові організації.
У Росії в даний час іпотечних банків дуже мало, як правило, іпотечні кредити видають універсальні банки. У зв'язку з цим представляється доцільним визначити місце іпотечного кредиту в системі операцій комерційного банку.
Безсумнівно, що іпотечний кредит є активною операцією комерційного банку і пасивної операцією одержувача кредиту. Для виявлення місця іпотечного кредитування в системі активних операцій банку розглянемо структуру операцій банку (див. рис. 3). На підставі наведеної схеми, на нашу думку, можна зробити висновок, що іпотечні кредити належать до середньо-і довгостроковими кредитами, що видаються банками юридичним і фізичним особам.
Відповідно до рис. 3 можна виявити основні особливості, притаманні даному типу активних операцій. Одна з таких особливостей іпотечного кредиту полягає в тому, що відсоток за користування кредитом має плаваюче значення, величина якого коливається в залежності від багатьох факторів. Основними факторами в даному випадку, на нашу думку, є:
v зміна умов експлуатації об'єкта нерухомості, що може спричинити зміну його оцінної вартості;
v зміну макроекономічних умов, що впливає на прибутковість кредитних операцій банків;
v зміна норм обов'язкового резервування в центральному банку, яке тягне за собою зміна ризику, пов'язаного з даним видом кредиту та ін
Активні |
Виконує операції |
Пасивні |
Комісійні |
Операції з цінними паперами |
Облік векселів |
Видача кредитів |
Обслуговування пластикових карток |
Компенсаційний кредит |
Позика |
Середньострокові кредити (від 1 року до 3 років) |
Довгострокові кредити (понад 3 років) |
Короткострокові кредити (до 1 року) |
Іпотечні кредити |
Позики |
Рис. 3. Місце іпотечного кредитування в сукупності операцій банку.
Іншою не менш важливою для банку особливістю є необхідність побудови політики формування пасивів з урахуванням структури кредитного портфеля. На наш погляд, посилюється відповідальність банку перед своїми кредиторами у разі збільшення частки іпотечних кредитів в кредитному портфелі. Разом з тим політика формування пасивів банку залежить також від схеми іпотечного кредитування, за якою діє банк.
Вітчизняні схеми іпотечного кредитування
Схема іпотечного кредитування являє собою узгоджену сукупність організаційних і фінансових зв'язків між суб'єктами, які беруть участь у відповідних кредитних відносинах, що виникають у процесі руху фінансових ресурсів, гарантій і прав вимоги.В даний час в Росії діють кілька типових схем іпотечного кредитування. Як буде показано далі, в цілому вони відповідають закордонним схемами, проте в них є і національна специфіка. Зокрема, навіть у Москві існують моделі, що відрізняються між собою. Найбільш поширеною є схема московської програми іпотечного житлового кредитування (рис. 4).
Позичальник |
Продавець житла |
Позичальник направляється до продавця житла і підбирає квартиру. Квартира резервується для нього за окремою угодою з продавцем, яке є попереднім договором купівлі-продажу. |
Банк |
Позичальник звертається в банк і пред'являє попередній договір купівлі-продажу житла. Банк розглядає заяву на отримання іпотечного кредиту. Якщо приймається позитивне рішення про видачу кредиту, то банк оформляє всі необхідні договори та інші документи. |
Позичальник страхує заставлене житло, а також життя та працездатність. Частину витрат на страхування можуть брати на себе учасники іпотечного ринку на основі спеціальної угоди. |
Страхова компанія |
Для визначення заставної вартості позичальник за погодженням з продавцем запрошує оцінювача і несе витрати, пов'язані з оцінкою житла. |
Ліцензовані оцінювачі |
Рис. 4. Процедура отримання позичальником іпотечного кредиту.
Практикується й інша схема, авторами якої є Московське інвестиційне агентство нерухомості спільно з Московським банком Ощадного банку Росії (рис. 5).
Власник квартири |
МІАН |
Договір купівлі-продажу |
МБ РБ РФ |
Договір застави |
Надання кредиту |
Внесення завдатку |
Внесення залишку |
Погашення кредиту |
Умовні позначення: |
- Дії першого етапу; |
- Дії другого етапу |
Рис. 5. Схема іпотечного кредитування купівлі квартири,
розроблена МБ СБ спільно з МІАН.
У Санкт-Петербурзі діє схема за участю Агентства з іпотечного житлового кредитування (рис. 6). У цій схемі беруть участь не тільки кредитори, позичальники і страховики, а й інвестори, надають первісний інвестиційний капітал.
Порівняльний аналіз схем дозволяє зробити висновок про те, що модель, показана на рис. 4, є одноступінчастої, за якою позичальник безпосередньо бере участь у всіх операціях. Схема, показана на рис. 5, є двоступеневою, коли позичальник проходить всі процедури як би повторно. Схема, представлена на рис. 6, може бути визнана триступеневої, в якій крім іпотечних присутні також гарантійні процедури. Експертна оцінка структурного складу схем вітчизняних кредитів представлена на рис. 7. За даними діаграми можна зробити висновок, що в даний час найбільш поширеною є триступенева модель іпотечного кредитування, разом з тим, простежити певну тенденцію в структурі не можна.
Агентство з іпотечного житлового кредитування |
Банки |
Позичальники - фізичні особи |
Страхові компанії |
Кредитні спілки |
Страхові компанії |
Інвестиційні компанії |
Гарантії, поручительства, права вимоги |
Інвестори |
Кредитний пул |
Виплата |
Погашення облігацій |
Придбання іпотечних облігацій |
Викуп кредитів |
Погашення кредиту |
Кредит під заставу житла |
Застава житла |
Поступка прав вимог за кредитом та заставі |
Рис. 6. Схема іпотечного кредитування за участю Агентства.
Підводячи підсумки розгляду вітчизняних схем, можна зробити висновок, що описані моделі в цілому відображають світову практику іпотечного кредитування, про що свідчить аналіз закордонного досвіду.
1.2. Іпотечне кредитування в сучасній Росії
Вітчизняні тенденції іпотечного кредитування
Перш ніж аналізувати вітчизняний досвід іпотечного кредитування, необхідно відзначити, що серпнева криза 1998р. викликав істотне зниження обсягів іпотечного кредитування та кількості кредитних угод. Проте істотне поліпшення даних показників до кінця 1999 - початку 2000р. дає підстави припускати, що іпотечний ринок стабілізується і згадуваний провал був тимчасовим явищем, не вплинув на загальний позитивний стан ринку. Таким чином, аналіз вітчизняних тенденцій справедливий для всього аналізованого періоду з 1995 по 2000р.Фахівці комерційних банків і ріелторських фірм у Росії розробили ряд схем кредитування придбання житла, які застосовуються на практиці.
Перша - модель депозитного інституту (ощадні банки). Ощадні банки акумулюють свої фонди через вклади. Вони ж надають іпотечні кредити й обслуговують їх. Ці ж банки є й інвесторами, тобто тримають видані кредити у своїх портфелях. Подібна модель звична для всіх країн колишнього Радянського Союзу.
Друга - модель іпотечних компаній, яка працює інакше. Іпотечні компанії фінансуються за рахунок власного капіталу і термінових позик. Вони видають іпотечні кредити й обслуговують їх. Але, видавши кредит, компанія продає його третій особі - інвестору. Продає безпосередньо або шляхом випуску цінних паперів, забезпечених пулом іпотечних кредитів. Виручені кошти іпотечні компанії знову пускають в обіг, видаючи нові кредити. Їхній прибуток складається зі зборів за надання кредитів і з платежів за їхнє обслуговування.
Розвиток другої моделі організації житлового фінансування припускає наявність вторинного іпотечного ринку, тобто ринку, на якому продаються уже видані іпотечні кредити. У Росії такий ринок до цього часу ще не сформувався. У той же час модель іпотечної компанії є привабливою для багатьох банків тим, що дає принципово новий підхід до вирішення проблеми дефіциту довгострокових фінансових ресурсів.
Сьогодні в Росії налічується близько 1300 комерційних банків, з них тільки близько двох десятків умовно можна назвати іпотечними. Першими почали свою діяльність Санкт-Петербурзький іпотечний банк, Московський комерційний банк іпотечного кредиту, «Опціон», Акціонерний спеціалізований комерційний банк, Кубанський земельний іпотечний банк, Соколбанк (м. Череповець) і ін
Санкт-Петербурзький іпотечний банк (СПІБ), створений у червні 1992р., Обмежувався видачею кредитів під заставу квартир і кредитуванням будівельних організацій. Банк використовував 2 схеми: «Фінансовий менеджер» і «Облігаційні позики». У першій схемі банк виступав гарантом фінансових операцій з придбання нерухомості, суть другої полягає в тому, що банк випускає облігації під конкретні об'єкти нерухомості (терміном на 2 роки). У 1992р. за участю СПІБ були засновані Сибірський іпотечний банк (Новосибірськ) і Комі іпотечний банк (Сиктивкар).
Корпорація «Житлова ініціатива» спільно зі Сбербанком і Держстрахом Росії розробила першу програму іпотечного кредитування житлового будівництва. Програма передбачає створення на території Росії мережі іпотечних банків. Вона розрахована на залучення заощаджень громадян та інвестиції комерційних структур під заставу нерухомості і передбачає наступні 5 схем іпотечного кредитування житлового будівництва.
1. Схема «Форвардкредітінвест» розрахована на комерційних забудовників (юридичних осіб), які будують житло з метою його продажу заможним покупцям, включаючи комерційні структури. Предметом застави є будівельний об'єкт. Оформлення застави і видача кредиту під заставні здійснюється поетапно, у міру будівництва об'єкта.
2. Схема «Ретрокредітінвест» орієнтована на поліпшення житлових умов громадян. Кредит видається під заставу квартири і лише у разі, якщо її ринкова вартість вища, ніж витрати на будівництво нової.
3. Схема «Комбіінвест» рекомендується при зворотному співвідношенні, коли вартість будівництва нового житла вища, ніж ринкова вартість наявного.
4. Схема «Фьючерсінвест» призначена для громадян, які не бажають закладати свою нерухомість. Квартира продається з аукціону з відстрочкою виселення на час будівництва нового житла. Виручені гроші колишній власник квартири може використовувати двояко: або сам вкладати в будівництво нерухомості, приймаючи на себе фінансовий ризик і оплачуючи рахунки генерального інвестора - забудовника, або перекласти на останнього всі фінансові ризики невизначеності остаточної ціни будівництва, доручивши йому продаж старого житла і будівництво нового.
5. Схема «Рентний заставу» пропонує оформлення заставної на належне одиноким пенсіонерам житло в обмін на довічну ренту, індексованих з урахуванням інфляції. Рента встановлюється в розмірі 5-20-кратного мінімального гарантованого рівня зарплати відповідно до вартості нерухомості.
Деякі банки пропонують відкривати сімейні житлові накопичувальні рахунки. Метою такого рахунку було б накопичення грошей на банківському рахунку для отримання іпотечного кредиту на придбання або будівництво будинку, квартири, дачі, лазні, теплиці, гаража або інших об'єктів нерухомості соціально-побутового призначення. Власники такого рахунку, накопичили 30% вартості об'єкта, набувають право на отримання позики для купівлі або будівництва нерухомості. Кредит надавався в рублях строком на 3-5 років за умови, що платежі за нього (разом з відсотками) складуть не більше 1 / 3 сукупного місячного доходу сім'ї, підтвердженого необхідними документами.
Аналогічну схему кредитування застосовує Петербурзький Промстройбанк. Щоправда, умови видачі кредиту тут більш жорсткі:
v початковий внесок позичальника повинен становити не менше 20% вартості квартири;
v щоквартальні внески - не менше 20% (щоб накопичити 80% від її вартості);
v через 1,5 роки після відкриття рахунку банк видає кредит на решту 20% вартості нерухомості.
Стандартбанк (Москва) одним з перших в середині 1993р. почав видавати довгострокові іпотечні кредити на придбання житла працівникам великих підприємств (КамАЗ, тютюнова фабрика «Ява»). У 1993р. він видав кредитів на суму 870 млн. руб. на будівництво житла для працівників КамАЗа. В операції взяли участь 4 суб'єкти: банк, КамАЗ, будівельник - підрядник і замовник.
Завданням банку були видача кредиту, обслуговування та відстеження платежів і загальна координація дій учасників операції. Позичальник брав кредит під 10% річних і оплачував його. КамАЗ виступав інвестором і гарантом і виплачував банку різницю до ринкової процентної ставки позичальника (фактично субсидував позичальника). Підрядник, отримуючи повну вартість будівництва, зобов'язався побудувати будинок або квартиру для позичальника протягом року. Позичальник був зобов'язаний внести частину вартості будівництва відразу, а залишок боргу погасити протягом 15 років.
За такою ж схемою Стандартбанк видав близько 1,5 млрд. руб. фабриці «Ява» для купівлі готових квартир.
З 1993р. Соколбанк надавав кредити під заставу нерухомості строком не більше 1 року під 60% від вартості нерухомого майна. Схема кредитування була такою:
1. за умовами цільового житлового вкладу початковий внесок клієнта становив суму в розмірі вартості 15 м 2 житла по 1400 тис. руб. за 1 м 2;
2. подальші платежі здійснювалися щомісяця і розраховувалися виходячи з вартості житла на останній місяць 2-го року (12 місяців - будівництво плюс 12 місяців - іпотечне кредитування). Таким чином, щомісячні внески фіксувалися як у квадратних метрах, так і в грошовому виразі з урахуванням коефіцієнта інфляції;
3. при укладенні договору з клієнтом про цільове житловому накопичувальному вкладі в ньому фіксувалися щомісячні виплати у вигляді твердих сум (чого не робили інші інвестори) і гарантувалося надання іпотечного кредиту на суму, що залишилася (близько 40-50% від вартості житла) після закінчення накопичувального року під 50 % річних. Якщо врахувати, що в серпні 1995р. ставка рефінансування ЦБ становила 180%, то пропонувалися банком відсотки за кредит можна було вважати пільговими. Новосілля клієнти відзначили рівно через рік, у серпні 1996р.
У травні 1994р. Мосбизнесбанк почав видавати довгострокові іпотечні кредити на придбання житла своїм співробітникам на комерційній основі. У 1994р. ще один великий банк, Менатеп, видав близько 2 млн. дол США у вигляді кредитів на придбання житла своїм співробітникам. Надання кредитів на купівлю житла своїм працівникам було своєрідним заохоченням їх праці і водночас давало банкам можливість відпрацювати на практиці процедури даного виду кредитування.
На наступному етапі перед банкірами виникла складніше завдання - перейти до практики видачі таких кредитів широкому колу позичальників. Протягом 1994-1997рр. найбільш активно на ринку довгострокового житлового кредитування діяла банківська група «СБС-Агро». Тут приступили до здійснення цього виду операцій у травні 1994р., А до 1996р. кількість виданих кредитів досягла 1000. Загальна сума заборгованості банку за житловими кредитами на кінець 1997р. становила 17 млн. дол, при цьому величина кредиту в середньому становила 40-50 тис. дол
В кінці 1997р. банк приступив до відпрацювання кредитування за «класичною» іпотечною схемою. Цьому сприяв як накопичений банком досвід роботи з позичальниками, так і прагнення поліпшити схему довгострокового кредитування, зняти обмеження, що накладаються при «орендної» формі забезпечення кредиту.
Як правило, кредити надавалися в рублях з прив'язкою до курсу долара США. Кредити видавалися на термін до 10 років. Позичальник для отримання кредиту повинен був мати грошові кошти в розмірі не менше 30% від вартості житла, що купується. Процентні ставки за такими кредитами коливалися від 20 до 25%.
Взявши за основу американську модель іпотеки, московські влада розраховувала на сприяння та підтримку американських банків, однак у результаті кризи 17 серпня 1998 р. іпотечні кредити змогли отримати всього 10 чол. Тоді було прийнято рішення здійснювати іпотеку за так званою німецькою схемою, тобто через будівельні позиково-ощадні каси, а саме через систему Інвестсбербанка.
Перевагою такої програми є положення, згідно з яким клієнт отримує квартиру відразу, а гроші платить потім. Позитивним слід вважати і ту обставину, що квартира відразу ж переходить у власність позичальника. І, нарешті, пільгова ставка відсотка, тобто 10% річних за кредитом в іноземній валюті. З іншого боку, кредит перераховується безготівковим шляхом на рахунок продавця квартири, а сама квартира знаходиться в заставі у банку до тих пір, поки кредит не буде виплачений повністю. Банк оформляє кредит у сумі, що залежить від платоспроможності позичальника та не перевищує 70% вартості квартири. У всіх випадках банк видає іпотечний сертифікат, який засвідчує платоспроможність позичальника, оцінену банком, участь у програмі іпотечного кредитування уряду Москви, а також підтверджує внесення на рахунок по внеску в банку суми в розмірі не менше 30% вартості квартири. Термін дії сертифікату - 3 місяці з правом продовження його дії на 1 місяць, але не більше двох разів. При всій своїй зовнішній привабливості дана система має істотний недолік, що заважає для просування її в інші регіони країни, - чужа валюта (долар США). Потрібні рублеві кредитні інструменти, яких поки не існує.
Практика житлового іпотечного кредитування в Росії носить досить обмежений характер внаслідок наявності ряду проблем, серед яких слід особливо відзначити труднощі формування ресурсної бази довгострокових іпотечних кредитів, а також ризикованість іпотечного кредитування. Незважаючи на це певний прогрес у розвитку житлового кредитування досягнутий. Інтерес банків до цих операцій визначається реальним платоспроможним попитом на довгострокові житлові позики, передбаченням майбутнього величезного ринку іпотечних кредитів. Ці тенденції підтверджуються при аналізі досвіду іпотечного кредитування в регіонах.
Регіони як учасники іпотечного кредитування
Банки реалізовували програми іпотечного кредитування на мікрорівні. Проте з плином часу масштаб програм став збільшуватися, і поступово стали з'являтися програми регіонального рівні. Регіональні програми мають досить яскраво виражену специфіку, обумовлену соціальними та економічними умовами окремих регіонів. Розглянемо досвід окремих регіонів більш докладно.Амурська область. Із 400 тис. сімей, що проживають на території області, близько 100 тис. сімей (або 1 / 4) потребують поліпшення житлових умов. Якщо область у кращі роки вводила до 600 тис. м 2 загальної площі житла, то за останні роки - не більше 300 тис. м 2. Найпоширеніший метод фінансування житла - пайова участь громадян у житловому будівництві.
В даний час обласна адміністрація впроваджує в практику інший метод, що дозволяє взяти участь у будівництві житла середньозабезпеченим громадянам шляхом випуску житлової позики, який дозволить людям купити квартиру не за рік, а за більш тривалий період. Гарантом житлової позики виступає сама обласна адміністрація.
Поряд з новим будівництвом і ринком нового житла в області широко розвивається ринок вторинного житла. Для здійснення операцій на цьому ринку створено і діє 5 агентств з торгівлі нерухомістю. Розроблено програму розвитку іпотечного кредитування на ринку житла.
Республіка Башкирія. За останні роки в республіці знижувалися обсяги житлового будівництва. Так, у 1996р. зниження до рівня 1991р. склало 28%. У 1997р. у будівництві житла намітилося зростання. Було введено 1505 тис. м 2 житла, з них 908 тис. м 2 (60%) - індивідуального. Досягнуто значного приріст обсягів введеного житла - 16%, в т.ч. індивідуального - 20% до рівня 1996р. Середня забезпеченість житлом в 1997р. склала 17,0 м 2 на одну людину, в т.ч. в міській місцевості - 16,7 м 2. Однак у 1998-2000р. обсяг знизився в порівнянні з 1997р. на 20%.
Залучення в житлове будівництво коштів підприємств і населення дозволило республіці збільшити темпи житлового будівництва. Їх частка у 1997р. склала 95%. Істотну роль у збільшенні обсягів індивідуального житлового будівництва в республіці зіграла державна підтримка у вигляді щорічних асигнувань з бюджету республіки:
v кредитних ресурсів, переданих Башкирському банку Ощадбанку РФ для видачі кредитів населенню на індивідуальне житлове будівництво, а також цільових кредитів для будівництва житла молодим малозабезпеченим сім'ям. В було 1995р. виділено 53,7 млрд. руб., в 1996р. - 11,5 млрд. руб., У 1997р. - 20,0 млрд. руб., У 1998р. - 16,3 млрд. руб., У 1999р. - 11,8 млрд. руб.;
v фінансування забезпечення районів індивідуальної забудови інженерними комунікаціями. У 1995р. на цю мету було виділено 25,8 млрд. руб., в 1996р. - 7,3 млрд. руб., У 1997р. - 10,0 млрд. руб., У 1998р. - 6,8 млрд. руб., У 1999р. - 6,9 млрд. руб.
Поряд з цим в 1997р. за рахунок кредитних ресурсів Башкирського Ощадбанку для надання пільгових кредитів населенню на індивідуальне житлове будівництво було виділено 100,0 млрд. руб. під 8% річних строком на 10 років з початком погашення кредиту та сплати відсотків через 3 місяці з дня його отримання. Різниця у відсотках відшкодовується за рахунок коштів республіканського бюджету. Створено Фонд житлового будівництва, особливістю роботи якого є надання житла на платній основі. Затверджено Тимчасове положення про іпотечне житлове кредитування в м. Уфі.
У вересні 1997р. в Башекономбанке був створений і почав функціонувати відділ іпотечного кредитування. Станом на 30.01.1998г. банк видав таких кредитів на суму 690 млн. руб. строком до 1 року. Однак після кризи обсяги кредитування знизилися і в 2000р. було видано всього 215 млн. руб. на термін менше 12 міс.
На кінець 2000р. в республіці діяло близько 70 ріелтерських компаній. На базі Башкирської академії державної служби та управління розпочато підготовку професійних учасників ринку нерухомості.
Республіка Комі. Напрацьований досвід пільгового житлового кредитування комерційних банків та видачі позик на житло за рахунок коштів республіканського бюджету. У 1992р. кредитом банку скористалися понад 1000 сімей, і цьому сприяло прийняття урядом рішення про відшкодування різниці процентних ставок банків, що надають житлові кредити населенню за рахунок республіканського бюджету. При цьому за рахунок коштів республіканського бюджету відшкодовується 2 / 3 облікової ставки рефінансування за житловими кредитами, що надаються громадянам. В кінці 1997 - початку 1998р. житловими кредитами скористалося більше 400 сімей.
Була розроблена і успішно застосована на практиці система житлових контрактів. Громадяни, які уклали ці контракти, отримують можливість за рахунок власних коштів поступово викуповувати житло, при цьому кошти громадян захищені від інфляції, оскільки накопичуються не гроші, а квадратні метри площі житла в квартирах, придбаних на вторинному ринку. Громадянам, які зробили не менше 70% від вартості житла, що купується, надається розстрочка платежу на відсутню суму терміном від 3 до 5 років з умовою проживання в придбаних квартирах. Близько 400 сімей скористались такою системою для поліпшення своїх житлових умов.
Красноярський край. У Красноярському краї своєрідне, але реальне довгострокове кредитування почалося в 1994р., Коли адміністрація краю затвердила Положення про порядок викупу житлових приміщень крайового житлового фонду (на початку 1993р. Був утворений житловий фонд, житлові приміщення з якого надавалися певним категоріям громадян тільки за договором оренди) .
Орендар сам вибирав термін викупу житлового приміщення, але в межах 15 років. Вибір конкретного терміну викупу відбивався в договорі оренди житлового приміщення з правом викупу, в якому також фіксується графік платежів фонду в рахунок викупу приміщення. При цьому викупна ціна приміщення виражається в кількості мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законодавством РФ на момент укладання договору. Приміщення переходить у власність орендаря при сплаті ним зазначеного в договорі числа мінімальних розмірів оплати праці.
До теперішнього часу за допомогою оренди житлового приміщення з правом викупу поліпшили свої житлові умови більше 2000 родин краю. При цьому більше 120 з них вже викупили житлові приміщення, тобто стали їх власниками. За 4 роки на подібне іпотечне кредитування з бюджету краю була виділена сума, еквівалентна більш ніж 6 млн. дол США. На жаль криза внесла певні корективи - кількість позичальників знизилося більш ніж в 2 рази. У 2000р. іпотечні кредити отримали лише близько 180 сімей.
Місто Новгород. У листопаді 1996р. новгородська міська Дума затвердила «Тимчасове положення про умови і порядок надання громадянам житлових кредитів на будівництво, реконструкцію чи придбання житла».
Створені умови розвитку ринку житла дозволили забезпечити щорічний приріст кількості зареєстрованих угод з житлом на рівні 2,8-3% від загального обсягу житлового фонду. У зв'язку із змінами фінансової ситуації в країні обсяги іпотечного кредитування в місті знизилися, проте їх питома вага не зазнав значних змін у загальному обсязі кредитування.
Місто Рязань. Реалізація програми міського будівництва передбачає впровадження механізму іпотечного кредитування. Частина прибутку, отриманого від продажу упорядкованих земельних ділянок, планується направити на довгострокове кредитування населення. У результаті буде побудовано житло на суму в 4 рази більшу, ніж обсяг виданих кредитів.
Тюменська область. У Тюменській області створена захищена система житлово-будівельних накопичень і кредитування для забезпечених і середньо забезпечених категорій громадян, яким державна підтримка не надається. Основним органом цієї системи є відповідний Фонд, створений на основі законів «Про інвестиційну діяльність» та «Про некомерційних організаціях». Фонд має право інвестувати кошти тільки в нерухомість. Тому житло, створене за рахунок бюджетних коштів і що знаходиться на балансі Фонду, є гарантією забезпечення схоронності інвестицій громадян та інших інвесторів. Нерухомість на балансі Фонду створює 100-процентний захист інвестицій всіх інвесторів. Основні завдання Фонду такі:
v залучати кошти населення шляхом емісії цінних паперів або організації безпосередніх внесків вкладів, в т.ч. через банки;
v міняти, продавати, купувати, будувати житло за потребами громадян самостійно або через посередників (ріелтери, підрядники);
v містити житлові фонди на балансі до повного розрахунку з громадянином;
v надавати громадянину житлові позики або розстрочки у формі неоплаченої частини площі або у грошовій формі через уповноважені банки;
v забезпечити повернення кредитних коштів як до бюджету, так і банкам;
v забезпечити захист вкладів громадян та інших інвесторів.
Республіка Удмуртія. З 1993р. тут з бюджету республіки почали кредитування індивідуального забудовника на термін до 20 років під 7% річних. До 1993р. у загальній частці будівництва житла приблизно 13% становило індивідуальне житло, все інше будувалося за рахунок інших джерел. У 1994р., З моменту початку кредитування, індивідуальне житло склало 24% у загальному обсязі будівництва житла, в 1995р. - 31, в 1996р. - 29, у 1997р. - 37%, в 1998р. - 29%, у 1999р. - 31%, в 2000р. - 34%.
Кредити виділяли на завершення будівництва індивідуального житла в сільській місцевості. Таким чином, кредити отримали 6453 родини. Основні економічні показники деяких регіонів Росії, приступили до впровадження іпотечного кредитування, представлені в табл. 2.
Таким чином, у Росії в даний час, незважаючи на фінансову нестабільність вже досить активно застосовуються різні схеми іпотечного кредитування. На вибір моделі впливають, перш за все, соціальні умови в регіонах, рівень розвитку банківського сектора і ступінь підтримки регіональної влади.
Таблиця 2
Основні економічні показники деяких регіонів Росії,
приступили до впровадження програм іпотечного кредитування.
| Регіон | Частка кредиту від вар-мости нового житла | Обсяг кредитування | Термін кредитуванні | Відсоток кре-дітованія | Частка прива-метизуючі-ного житла | Забезпе-ченности житлом у міській місцевості | Інфраструктура ринку житла |
| Республіка Башкирія | * | 1999 - 70 млн. крб. | 10 років | 8% ** | * | 16,7% | Фонд житлового будівництва, 70 ріелтерських агентств |
| Республіка Комі | 30% | * | * | ** | 37% | * | Мережа ріелтерських агентств |
| Красноярс-кий край | * | За 7 років $ 8 млн. | 15 років | Розрахунок в. МРОТ | * | * | * |
| Новгород | 70% | * | * | 8% | 30% | 15,4% | * |
| Рязань | * | * | * | * | 39% | 17,5% | * |
| Республіка Удмуртія | * | 7854 сім'ї | 20 років | 7% | 37% | * | * |
| * - Немає даних | |||||||
| ** - Різниця компенсується з бюджету | |||||||
1.3. Система іпотечного кредитування в Європі та США
Загальні принципи іпотечного кредитування в Європі
В даний час іпотека в країнах ЄЕС є потужним чинником розвитку економіки. У країнах ЄЕС до 80% всіх застав є іпотечними. Відсоток за іпотечний кредит істотно нижче, ніж за інші види банківських кредитів.Іпотечний кредит, як правило, видається на термін 15-40 років. Відсоток кредиту фіксується тільки на термін від 2 до 5 років. Цей відсоток залежить від стану економіки і встановлюється фактично щомісяця. У Швеції в 1994р. відсоток дорівнював 12%, в 1996р. - 7-8%.
У країнах ЄЕС діють державні системи оцінки та переоцінки об'єктів нерухомості. Прийнято, що кадастрова (нормативна) вартість об'єкта дорівнює приблизно 75% від його ринкової вартості. Переоцінка всіх об'єктів проводиться раз на 5-6 років. Щороку вартість об'єктів індексується на величину інфляції.
Кадастрова оцінка вартості нерухомості є основою для нарахування податку на нерухомість і для визначення розміру іпотечного кредиту.
Залежно від стану економіки відбуваються коливання вартості об'єктів нерухомості. Відомі випадки, коли вартість об'єктів нерухомості ставало нижче виданого під них кредиту. Падіння вартості об'єкта через фізичну амортизації або морального старіння - один з видів ризиків іпотечного банку. Тому в договорі іпотечного кредиту визначаються вимоги щодо утримання й експлуатації об'єкта нерухомості.
Необхідною умовою розвитку системи іпотечного кредитування є законодавчі норми про примусовий продаж (відчуження) об'єктів нерухомості в необхідних випадках. Якщо позичальник не сплатив і не повернув кредит, механізм примусового продажу дає можливість кредитору швидко вступити у володіння власністю. Як правило, іпотечний банк відразу передає нерухомість спеціалізованим структурам для її продажу.
Іпотечні банки отримують кошти для видачі кредитів не шляхом залучення депозитів, а шляхом випуску спеціальних іпотечних облігацій (заставних). Ці облігації, як правило, вважаються високонадійними і ліквідними цінними паперами. Тому держава, страхові компанії, пенсійні та інші фінансові фонди є основними власниками таких облігацій. Наприклад, жоден покупець датських іпотечних облігацій ніколи не мав збитків через неплатоспроможність емітента.
Іпотечні банки ЄЕС діють відповідно до загальних норм ЄС для кредитних установ. Це стосується таких центральних питань, як розрахунок і поняття власних коштів банку, зважена за ступенем ризику оцінка активів. Крім того, національні законодавства містять норми, спрямовані на обмеження ризику потенційних збитків іпотечних банків при невиконанні позичальником своїх зобов'язань і відповідно ризику за випущеними облігаціями.
Існує дві системи організації іпотечного кредитування:
1. у Швеції, Данії кредити і застави розділені. Державна реєстрація необхідна тільки для застав, а розмір кредиту в органах реєстрації прав на нерухомість не фіксується. Це спрощує процедуру і перекладає на іпотечні банки турботу про повернення виданих позик;
2. у Німеччині державної реєстрації підлягає не тільки застава, але й отриманий кредит. У міру виплати суми розмір кредиту зменшується.
У Німеччині іпотечні банки є кредитними інститутами, що відображено в Законі про кредитні операції, який для всіх кредитних інститутів Німеччини є основним законом, і в Законі про іпотечні банках - спеціальному законі для приватноправових кредитних інститутів. Їх основними завданнями і операціями у відповідності з останнім законом є:
v заставу земельних ділянок (усередині країни) і його забезпечення через встановлення іпотеки над земельною ділянкою;
v емісія іпотечних заставних на підставі отриманих іпотек;
v надання кредитів вітчизняним корпораціям і закладам громадського права або третім особам за умови, що гарантами виступають ці корпорації;
v емісія комунальних боргових зобов'язань (заставних).
Відповідно до даного закону, іпотечні банки мають право здійснювати деякі побічні і допоміжні операції:
v надання кредиту, що перевищує 60% граничної вартості земельної ділянки;
v розміщення капіталовкладень, отримання вкладів, зберігання та управління цінними паперами;
v участь в інших операціях або певного розміру пайову участь у діяльності інших підприємств, якщо це служить вирішенню основних завдань іпотечного банку;
v розміщення вільних коштів в інших банках або скуповування власних цінних паперів.
Що стосується фінансової політики, що проводиться іпотечними банками, то зазначеним законом їм відведена посередницька і трансформаційна функція. Завданням банків є залучення вільного, шукає вкладення приватного капіталу та коштів інституційних вкладників (наприклад, страхових компаній) для довгострокового рефінансування. Залучений таким чином капітал використовується для кредитування приватних осіб та житлово-комунального господарства, підприємств промисловості та сільського господарства так, щоб вкладнику (власнику заставних) була гарантована можливість отримання своїх грошей в строк.
Все сказане вище дає підстави говорити про іпотечний банк як про особливу форму кредитного інституту, що володіє істотними особливостями. Тобто мова йде про особливі кредитних інститутах, чия діяльність регламентується спеціальними законодавчими актами. Передбачається, що іпотечний банк не може здійснювати таку ж широку гаму фінансових операцій, як і універсальні комерційні банки. Таким чином, іпотечні банки працюють зі строго певними видами і формами кредиту, а тому мають справу з певним колом ділових партнерів.
Іншою відмітною особливістю іпотечних банків Німеччини є наявність у них привілеї на випуск боргових заставних зобов'язань. Всі інші приватноправові кредитні інститути не мають права вживати для позначення своїх цінних паперів слова «закладений лист». Те, що рефінансування здійснюється за допомогою продажу іпотечних і комунальних боргових зобов'язань і заставних листів, теж говорить про те, що іпотечні банки обмежені у виборі способів рефінансування, тобто створення грошового капіталу, і цим одночасно обмежується коло їхніх ділових партнерів, для яких така форма вкладення капіталу прийнятна.
Форма організації іпотечних банків також піддається спеціальному регулюванню. Вони можуть існувати лише у формі акціонерного товариства або командитного акціонерного товариства. Проте іпотечні банки в останній організаційно-правовій формі в Німеччині не зустрічаються.
Загальна умова функціонування системи: відкритість для банків системи реєстрації прав на нерухомість, яка включає регістри застав (обтяжень).
Американська схема іпотечного кредитування
Країни англо-американської системи права використовують дворівневу модель ринку іпотечного кредитування. Дана модель виникла в США, сталося це з кількох причин. По-перше, запровадження єдиної системи іпотечного кредитування на основі федерального законодавства у США було неможливо через виключної компетенції штатів у сфері законодавства. По-друге, після Великої депресії виникла необхідність економічно стимулювати житлове будівництво, а зробити це без державної підтримки було неможливо.У сформованих тоді умовах для створення загальнонаціонального ринку довелося за допомогою економічних механізмів впливати на процес іпотечного кредитування і привести угоди до одноманітного увазі. Надалі права на іпотечні кредити могли бути реалізовані для рефінансування кредиторів.
Таким чином, суть дворівневої моделі полягає в тому, що іпотечні кредити, видані на первинному іпотечному ринку, переуступаются спеціально створеним агентствам. Останні можуть вчинити з отриманими іпотечними кредитами по-різному:
1) переуступити їх вторинним інвесторам;
2) сформувати з однакових іпотечних кредитів пули і продати вторинним інвесторам такі неподільні пули іпотек або ж права участі (частки) у таких пулах;
3) випустити та розмістити іпотечні цінні папери.
Первинний ринок визначається взаємодією позичальника і банку, його інструментами є власне іпотечні кредити. Ланцюжок «банк - посередник - інвестор» становить зміст вторинного іпотечного ринку, інструментами якого є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
У порівнянні з іншими видами кредитів у США іпотечні інструменти відрізняються:
v довгостроковістю (зазвичай до 20-30 років);
v відносно низьким кредитним ризиком, що пов'язано з наявністю застави і, отже, з більш високою відповідальністю позичальника;
v невизначеністю надходжень у зв'язку з можливістю дострокового погашення.
Найбільш поширені іпотечні інструменти дозволяють позичальникові достроково погашати (повністю або частково) залишок основного боргу в будь-який момент часу. В даний час в США використовуються різні види іпотечних інструментів, які дозволяють максимально враховувати специфічні можливості і потреби позичальника. Превалюючим інструментом є кредит з фіксованою процентною ставкою, який виплачується рівними по сумі щомісячними платежами впродовж всього терміну кредитування (level-payment, fixed-rate mortgage). Розрахунок суми щомісячного платежу проводиться згідно з формулою ануїтету, тому такий вид кредиту ще називають аннуїтетним.
Основні види боргових інструментів на вторинному ринку:
v короткострокові (з періодом обігу до 1 року) бескупонние облігації, що розміщуються з дисконтом від номінальної вартості;
v середньо-і довгострокові облігації з фіксованим купоном;
v середньо-і довгострокові облігації з фіксованим купоном з правом дострокового погашення;
v облігації з правом дострокового погашення, купонна ставка по яких зростає на певну величину із заданою періодичністю (callable step-up notes);
v різні види т.зв. структурованих облігацій (structured notes), купонна ставка або сума виплати основного боргу по яких прив'язані до певного індексу.
Новий розвиток вторинний іпотечний ринок США отримав з початку 70-х років з появою механізму сек'юритизації іпотечних кредитів, під яким розуміється випуск цінних паперів, забезпечених пакетом (пулом) іпотечних кредитів.
До пулу зазвичай збираються однотипні іпотечні кредити, що збігаються за умовами кредитування - періоду, схеми виплат, категорії позичальників, виду закладеної нерухомості. Цінні папери, випущені в процесі сек'юритизації, носять назву перекладних іпотечних цінних паперів (pass-through securities, pass-throughs). Для проведення програм сек'юритизації були створені Урядова національна іпотечна асоціація і Федеральна житлова іпотечна корпорація.
Перекладні цінні папери відрізняються від традиційних фінансових інструментів тим, що періодичність і розмір виплат по них визначаються надходженнями за іпотечні кредити, що забезпечують цей випуск. Таким чином, за допомогою перекладної папери платежі за іпотечні кредити переводяться від позичальника до кінцевого інвесторові за вирахуванням зборів посередницьких структур (звідси й назва - перекладна цінний папір). Оскільки платежі за іпотечні кредити включають в себе надходження в рахунок дострокового погашення, то головною особливістю перекладних іпотечних паперів є перенесення на кінцевого інвестора ризику дострокового погашення як специфічного ризику, пов'язаного з володінням іпотечними кредитами. Власнику перекладної папери заздалегідь не відома сума щомісячних надходжень і, як наслідок, точний період до погашення.
Таким чином, найважливішими особливостями американської моделі іпотеки є організація вторинного ринку та сприяння держави його розвитку.
Моделі залучення коштів для іпотеки
У світовій практиці проблема залучення банками коштів для довгострокових іпотечних кредитів вирішується в основному в рамках двох основних моделей: депозитарної моделі установи іпотеки (залучені кошти клієнтів поміщаються на розрахункові рахунки та депозити) і моделі іпотечного банку (продаж боргових і позикових зобов'язань на вторинному ринку приватним інвесторам ).Обидві моделі мобілізації ресурсів можуть бути використані в рамках одного кредитного інституту, відрізняючись за способом залучення та термінами узгодження з активними операціями з довгострокового кредитування.
У різних країнах з урахуванням різних умов і традицій, а також особливостей законодавства, під впливом яких складався фінансовий ринок, превалює та чи інша з названих моделей.
Так, у Німеччині та Франції найбільшого поширення набула схема будівельних заощаджень (накопичувальних житлових контрактів), що заохочується державою різного роду преміями та податковими пільгами з довголітнім (від 2 до 7 років) депозитами.
Залучені через систему будівельних заощаджень грошові кошти відносно дешеві і спрямовуються на надання також відносно дешевих житлових кредитів, оскільки дані фінансові потоки носять замкнутий характер і практично не залежать від зміни вартості ресурсів на загальному фінансовому ринку країни.
Проте навіть у цих країнах (з урахуванням активної стимулюючої ролі держави) кредитних коштів, залучених через житлові накопичувальні системи, недостатньо для фінансування всього ринку довгострокових іпотечних кредитів.
Основна маса коштів для фінансування житла надходить через іпотечні банки, які продають свої боргові зобов'язання, забезпечені виданими іпотечними кредитами, на фондовому ринку.
Найбільший розвиток подібна модель одержала в США, де уряд створив ряд національних фінансових інститутів типу «Фенні Мей» [2], «Джіні Мей» [3], «Фредді Мак» [4], які регулюють і спрямовують вторинний ринок цінних іпотечних паперів, або безпосередньо купуючи іпотечні кредити у банків, або надаючи свої гарантії з цінних іпотечних паперів, що випускаються банками.
«Фенні Мей», створена в 1936р. як чисто урядова організація, у 1968р. була приватизована, і державний пакет акцій перейшов у спеціально створену корпорацію «Джіні Мей». Незважаючи на приватизацію і відповідно повну самостійність «Фенні Мей», її статут затверджується Конгресом США, а її керівництво призначається урядом США. Розвиток подібної моделі не перешкоджає будь-яким іншим способам мобілізації банками ресурсів для кредитування. Слід відзначити і те, що подібна модель організації ринку вводить додаткові заходи захисту інтересів як інвесторів, так і всіх інших учасників ринку, включаючи самі банки і їх позичальників.
Купівля кредитів або надання гарантій з цінних паперів іпотечних банків вимагає чіткої організації та стандартизації всіх процедур і операцій іпотечного кредитування, що визначає необхідність суворого контролю над банками не тільки з боку органів банківського нагляду, але і з боку перерахованих фінансових інститутів (див. табл. 1 ).
Таблиця 1
Основні економічні показники іпотечного кредитування
іноземних банків.
| Банки | Частка кредиту | Термін кредитування | Ставка кредитування |
| Іпотечні банки США | 80-90% | 15-20 років | 3-4% |
| Іпотечні банки Німеччини | 50-70% | 15-20 років | 8% |
| Іпотечні банки Франції | * | 3-20 років | * |
| Іпотечні банки Угорщини | * | До 15 років | * |
| * - Немає даних | |||
РОЗДІЛ 2. ПРИКЛАДНІ АСПЕКТИ іпотечного кредитування як інструмент бізнесу
2.1. Проблеми участі банків в іпотечному кредитуванні
Як показав аналіз іпотечного кредитування в Росії, одними з найактивніших учасників цього процесу поряд з регіональними адміністраціями є банки. Однак діяльність банків на іпотечному ринку утруднена деякими важливими обставинами. Зокрема, при видачі самих кредитів банки змушені також проводити операції з інструментами іпотечного кредитування (закладними) на вторинному ринку, що підвищує ризик кредитів і знижує їх привабливість для пересічних позичальників.В даний час для організації цивілізованого вторинного ринку необхідна активна діяльність державних структур, таких, як Федеральна комісія з ринку цінних паперів, Банк Росії, Міністерство з податків і зборів та ін При цьому необхідно відзначити, що Банк Росії вже є одним з активних учасників розробки програми роботи з інструментами іпотечного кредитування. В даний час його фахівці розробляють механізми роботи з інструментами іпотечного кредитування. Зокрема, як один з можливих варіантів Банк Росії розглядає переоблік заставних, за допомогою якого з'явиться можливість рефінансування комерційних банків, тобто поповнення їх оборотних коштів.
За оцінками фахівців, технічно Банк Росії може підготувати і почати застосовувати цю схему після закінчення кварталу з моменту дозволу її впровадження. Проте в Банку Росії розглядається також можливість роботи з довгостроковими борговими іпотечними паперами. За словами керівників ЦБ, для переобліку таких паперів, середній термін обігу яких складає 10 років, Банк Росії відчуває ряд технічних труднощів. Зокрема, з певних причин Центробанк не може тримати у своєму портфелі боргові папери з терміном обігу більше ніж 1 рік.
На нашу думку, облік і переоблік заставних утруднений і тому, що обмежені можливості комерційних банків по роботі з такими паперами. Про це свідчить кілька обставин. Зокрема, під час обговорення на засіданні уряду РФ проекту Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування враховувалися деякі рекомендації створеного незадовго до цього - у вересні 1999р. - Комітету по іпотеці Асоціації російських банків, що стосувалися основних проблем розвитку іпотечного кредитування в Росії. Як вважають в даному комітеті, основними перешкодами для нормального розвитку іпотечного кредитування є 2 основні моменти.
Перш за все, це проблема пошуку довгострокових ресурсів. Банк, який прагне самостійно залучити ресурси для такого роду кредитування, стикається з відсутністю на ринку ресурсів, які можна було б залучити на терміни, необхідні для іпотеки, тобто хоча б до 2-5 років. Сьогодні на ці терміни реально здійснюється кредитування тільки за рахунок власних ресурсів банку. Тому без державної підтримки ресурсної частини подібних угод обсяг пропозиції іпотечних кредитів ще довго не зможе наблизитися до обсягу попиту.
Джерел формування довгострокових банківських ресурсів декілька. По-перше, кошти спеціалізованих міжнародних фінансових структур, зокрема, ті ресурси, які використовуються в схемі, запропонованій федеральним Агентством з іпотечного житлового кредитування. По-друге, державні бюджетні кошти, які в певному обсязі можуть бути виділені для програми іпотечного кредитування. Це дозволить перейти на карбованцеве кредитування і дасть банкам можливість надавати своїм клієнтам кредити на тривалі (аж до 10 років) терміни, відповідно понизивши непрямим чином кредитні ризики банків на подібні угоди.
Якщо перший блок проблем пов'язаний з терміновістю і вартістю залучених ресурсів, то другий виникає в результаті непідготовленості російського законодавства до процесу іпотечного житлового кредитування. Застава нерухомості може бути високоліквідним видом забезпечення кредитів. Але в сьогоднішній Росії цього немає. У Росії ліквідність житлової нерухомості обмежена не лише інститутом прописки, а й відсутністю будь-якої судової практики звернення стягнення на закладене житлове нерухоме майно. Залишаються неясними багато податкові аспекти, що стосуються звернення стягнення на таке майно. Зокрема, відповідно до Закону про податок на додану вартість будь-яка виручка від реалізації заставленого майна підлягає обкладенню ПДВ. Тобто із суми, отриманої від реалізації закладеної приватною особою нерухомості, банк буде змушений платити до бюджету податок на додану вартість. Відповідно ці витрати ведуть до збільшення заставних коефіцієнтів, тобто тієї максимальної суми кредиту, яка може бути видана приватній особі з урахуванням вартості їм житла.
Це стримують розвиток іпотечного кредитування фактори. І поки вони не будуть усунені, комерційні банки зможуть вкладати в іпотечне житлове кредитування досить обмежені кошти.
Як один із напрямків розвитку іпотечного житлового кредитування можна розглядати програму дольової участі в будівництві житла, запропоновану і реалізовану «Союзпетростроя» і Балтійським банком. Вона передбачає кредитування на стадії будівництва житла. Програма користується великим попитом, тому що дозволяє учасникам значно економити на банківському відсотку. Запропонована в рамках програми схема передбачає, що і сама кредитування, і погашення кредиту здійснюються поетапно.
Оскільки основною метою розробників програми було найбільше задоволення існуючого платоспроможного попиту на іпотечне кредитування, вони прагнули до зниження процентної ставки. В даний час номінальна процентна ставка становить за договором 15%, але за рахунок поетапного кредитування, коли практично з 2-го місяця користування кредитом починається його часткове погашення, реальна процентна ставка складає від 5 до 7% на рік. Тобто, приміром, на 10 тис. доларів, які клієнт бере строком до 5 років, його середньорічні витрати на обслуговування кредиту складають 500-700 дол
Другий привабливою для петербуржців стороною програми є та обставина, що первинний ринок житла може запропонувати нижчі ціни. Крім того, у схемі відсутні посередники, квартира купується безпосередньо у забудовника, вся схема платежів прозора, йде через банківські рахунки і зручна як клієнтам, так і будівельникам. Будівельні компанії в даному разі отримують можливість продавати житло в умовах найбільш прийнятного для них оподаткування, оскільки виключається необхідність оформлення частини нереалізованої нерухомості на власному балансі (реалізовувати в подальшому це житло доведеться з великим податковим тягарем у частині як податку на додану вартість, так і податку на прибуток).
При угодах придбання житла при дольовій участі в будівництві з елементами іпотеки відсутній один з основних накладних витрат, які змушений оплачувати клієнт при купівлі-продажу вже готового житла, - плата за нотаріальне посвідчення договору застави (сьогодні це 1,5% від ринкової вартості нерухомості, що купується ). У розглянутій ж схемою кредитування банк виключає ці витрати на певній стадії кредитування.
Автори програми запропонували зручну шкалу тарифних ставок страхування закладеної нерухомості, а також страхування життя і працездатності, які складають від 0,8 до 1% в рік від суми кредиту. Це стало можливим завдяки участі у програмі страхових компаній «Ингосстрах-Санкт-Петербург» і «Енергогарант». Крім того, купуючи квартиру на первинному ринку житла, клієнт уникає ризику «нечистоти» правового титулу квартири, який теж необхідно страхувати, що сьогодні стоїть дуже дорого.
Нарешті, програма передбачає і заставу старого житла клієнта, якщо мова йде про поліпшення житлових умов. У цьому випадку при видачі кредиту, як правило, враховуються і ті кошти, які в подальшому будуть отримані від реалізації вже наявного житла.
В основу описуваної програми та інших схем іпотечного кредитування покладено вимога обов'язкового декларування доходів клієнта (що, безумовно, правильно: людина, що претендує на кредит, тим більше на тривалий термін, повинен підтвердити свою платоспроможність). При цьому при оцінці платоспроможності слід виходити з реальної економічної ситуації в країні. Зокрема, банк не може не враховувати цього положення справ і ситуацію, що на сьогодні систему оподаткування, інакше реальний платоспроможний попит на дані кредити буде штучно занижений у багато разів. У такій ситуації банки повинні вимагати додаткових гарантій повернення кредитів, наприклад, у формі поручительств.
На підставі викладеного можна зробити висновок, що ринок житлового іпотечного кредитування в Росії ще тільки зароджується, не можна чекати від нього сьогочасної віддачі, особливо з огляду на реальну економічну ситуацію в країні. Створювана сьогодні система житлового кредитування вимагає дуже великого терпіння від усіх учасників процесу, перш за все від будівельних організацій, що включилися в цю систему і мають поки не більше 1-2, максимум 5 кредитів, наданих банками на пайову участь у будівництві житлових будинків, від страховиків, ріелтерів і, безумовно, від усіх банків, які працюють з клієнтами, що зацікавилися іпотечним кредитуванням.
Моделі залучення банками ресурсів
для іпотечного кредитування
Проблему залучення ресурсів для довгострокового іпотечного кредитування з повною підставою можна вважати найбільш критичною для розвитку системи житлового іпотечного кредитування в Росії.Дуже «короткі» і дорогі залучені ресурси сильно обмежують можливості російських банків при іпотечному кредитуванні. Жоден банк не в змозі формувати свій кредитний портфель з довгострокових кредитів, спираючись при цьому на короткострокові джерела. Невідповідність банківських активів і пасивів за термінами, обсягами та ставками рано чи пізно призводить банк до втрати ліквідності і банкрутства.
Є 2 основні стратегії залучення банками фінансових ресурсів для іпотечного кредитування:
1. орієнтація на "роздрібні" джерела кредитних ресурсів (депозити населення та юридичних осіб);
2. орієнтація на «оптові» джерела кредитних ресурсів (кредитні лінії російських та іноземних кредитних організацій, кошти інституціональних інвесторів, цільові облігаційні позики).
До «роздрібним» джерел кредитних ресурсів можна віднести також кошти на «контрактних» житлових накопичувальних рахунках (такі рахунки припускають на першому етапі накопичення громадянином певної суми коштів з умовою отримання іпотечного кредиту в цьому ж банку для придбання житла).
З ряду причин (втрата довіри до більшості банків з боку населення після серпня 1998р.) Вклади населення є найменш можливим сьогодні джерелом залучення довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування. Крім того, вклади населення виявляються найбільш мобільними при появі будь-якої негативної інформації про банк, а законодавство зобов'язує банки видавати вклади на першу вимогу вкладника, якщо навіть це вимога порушує умови договору з банком.
Залучення ресурсів для іпотечного кредитування з «оптових» джерел вважається більш прийнятним для банків способом залучення кредитних ресурсів. До таких джерел відносяться:
v кредитні лінії, відкриті одним банком або консорціумом банків;
v кошти, надані інституційними інвесторами (пенсійними фондами та страховими організаціями, а також іншими) терміном на 5-10 років;
v кошти від продажу цільових облігаційних позик.
Один з варіантів організації ефективно діючої системи іпотечного житлового кредитування та забезпечення ліквідності банків, що видають іпотечні кредити, заснований на «оптових» джерелах, цих за рахунок вторинного ринку іпотечних кредитів. На первинному ринку кредитори (комерційні банки) видають населенню іпотечні кредити. Для забезпечення швидкого повернення кредитних ресурсів і рішення таким чином проблеми власної ліквідності кредитори продають видані ними іпотечні кредити на вторинному ринку - спеціально для цієї мети створеному Агентству іпотечного житлового кредитування або іншого оператора вторинного ринку. Таким чином, цілісна система іпотечного житлового кредитування повинна включати в себе як первинний, і вторинний ринок таких кредитів, що забезпечує рефінансування банків, що видають іпотечні кредити.
Можливі такі моделі залучення банками, що видають іпотечні кредити, довгострокових кредитних ресурсів.
Модель 1. Випуск банками іпотечних облігацій, забезпечених заставними, та їх реалізація на фінансовому ринку.
Модель 2. Рефінансування банків через систему загальних фондів банківського управління (ОФБУ).
Модель 3. Організація рефінансування банків на вторинному ринку іпотечних кредитів через операторів цього ринку.
Модель 4. Рефінансування банків через механізм випуску іпотечних облігацій під заставу заставних (іпотечних кредитів).
Модель 5. Висновок банком з юридичними та / або фізичними особами кредитних договорів під заставу житла з оформленням відповідних заставних.
Модель 6. Випуск банком іпотечних облігацій із забезпеченням у вигляді застави іпотечних кредитів або заставних. Емісія банками іпотечних облігацій, забезпечених заставою кредитів або закладних, з точки зору її правового оформлення потребує внесення змін до законодавства.
Модель 7. Рефінансування іпотечних операцій шляхом залучення інвесторів через систему загальних фондів банківського управління (ОФБУ). Загальні фонди банківського управління є однією з діючих у Росії форм здійснення колективних інвестицій. Оскільки до складу портфеля ОФБУ можуть входити гроші та цінні папери, то можлива організація спеціалізованих ОФБУ, кошти яких будуть спрямовані на придбання виключно заставних.
Реалізація останньої моделі ускладнена тим, що відповідно до п. 3.4 Інструкції ЦБ № 63 від 2 липня 1997р. «Про порядок здійснення операцій довірчого управління і бухгалтерський облік цих операцій кредитними організаціями РФ» кредитна організація - довірчий керуючий не може видавати кредити (позики) за рахунок майна, що знаходиться в довірчому управлінні, а також отримувати кредити (позики) в якості довірчого керуючого. Тим не менш, вирішити цю проблему, на нашу думку, можливо, якщо в договорі довірчого управління буде вказано, що кошти довірителя можуть бути використані в іпотечному кредитуванні.
Кредитні організації, що мають у своєму розпорядженні кваліфіковані кадри і розвинені кредитні технології, здатні здійснювати грамотну експертизу закладних, оскільки перехід прав за заставною означає передачу прав за забезпеченим іпотекою зобов'язанням (кредиту). Необхідно врегулювати питання про оподаткування ОФБУ (довірчих керуючих і засновників).
Регіональні та місцеві органи влади, зацікавлені у розвитку іпотечного кредитування в своєму регіоні, можуть ініціювати створення ОФБУ при великих регіональних банках. У фондах можуть розміщуватися кошти регіональних і місцевих органів влади, спрямовані на підтримку іпотечного кредитування, а також кошти пенсійних фондів, населення, підприємств.
При цьому бюджетні кошти, спрямовані в ОФБУ, не слід розглядати як безоплатне бюджетне фінансування програми, а як довгостроковий актив, що приносить стабільний індексований дохід, захищений від можливого банкрутства кредитної організації, оскільки кредитна організація є лише довірчим керуючим, а майно, передане в управління, не буде включено в конкурсну масу разі банкрутства банку. При цьому в інвестиційній декларації може бути зазначено, що гроші засновників направляються на покупку заставних даного регіону або сформульовані інші обмеження.
Головною перевагою даної схеми є те, що в регіоні створюється ринок застав, що необхідно для створення самодостатньої системи рефінансування іпотечного кредитування та активного залучення кредитних організацій регіону в таке кредитування. Механізм рефінансування в цьому випадку буде виглядати наступним чином.
1. Покупець житла звертається в банк за кредитом на купівлю житла.
2. Банк видає іпотечний кредит під заставу нерухомості на тривалий термін. Оформляється заставна, яка переходить банку. У реєструючому органі юстиції робиться запис у державному реєстрі про іпотеку.
3. Засновники ОФБУ - фізичні або юридичні особи вносять до нього гроші. В інвестиційній декларації банк - довірчий керуючий даного ОФБУ вказує, що кошти фонду будуть направлені на купівлю заставних.
4. Банк - довірчий керуючий ОФБУ купує заставні в інших кредитних організацій за рахунок коштів, переданих в ОФБУ його засновниками. Для переходу прав за заставною на ній відбувається передавальний напис на користь довірчого керуючого і йому передається заставна. Перехід прав за заставною означає передачу цього ж особі прав за забезпеченим іпотекою зобов'язанням (кредиту). Довірчий керуючий повинен зажадати від органу, що здійснив державну реєстрацію іпотеки, зареєструвати його в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно як заставодержателя із зазначенням його найменування та місця знаходження та вартості забезпеченого іпотекою зобов'язання.
5. Боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, який отримав від нового власника заставної письмове повідомлення про реєстрацію останнього в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно з завіреною належним чином випискою з реєстру, робить проміжні і остаточні платежі.
6. Довірчий керуючий формує портфель заставних з тим, щоб забезпечити засновникам ОФБУ стабільний дохід. У разі погашення, в т.ч. дострокового, довірчий керуючий купує на виручені кошти інші заставні. На це спрямовуються також кошти, отримані від боржників за зобов'язаннями, в т.ч. у зв'язку з частковим погашенням основного боргу.
Оборот закладних як спосіб контролю зобов'язань при іпотечному кредитуванні
Як вже зазначалося вище, однією з проблем іпотечного кредитування є відсутність у банків довгострокових ресурсів. Одним з найбільш доцільних способів залучення коштів банком є випуск заставних. Правовідносини по заставі регулюються нормами глави 3 Закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Економічна ж сторона питання потребує деяких роз'яснень і уточнень.На наш погляд, заставна, будучи цінним папером, може брати участь у господарському обороті нарівні з іншими цінними паперами. Однак оскільки вона не є емісійним цінним папером, реєстрація її випуску не потрібно, що, як видається, може призвести до погіршення регулювання ринку іпотечних кредитів. Для виходу з цієї ситуації доцільно контролювати перехід відповідних прав власності за допомогою функціонування спеціального іпотечного реєстратора. Останній не повинен заміняти державні органи, реєструючі операції по іпотеці, в його функції може входити весь обсяг робіт по реєстрації переходу прав вимоги по заставних. У зв'язку з цим може бути запропонована наступна схема діяльності реєстратора.
Перш за все, введемо необхідні терміни.
Іпотечний реєстратор - юридична особа, яка на підставі пакету відповідних документів (договорів, довіреностей, ліцензій та ін) веде реєстр закладних (є власником реєстру). На іпотечного реєстратора можуть поширюватися правила, згідно з якими в даний час в Росії власником реєстру не можуть бути:
v сам емітент закладних (якщо кількість інвесторів більше 1000);
v інвестор будь-якого емітента заставних;
v номінальний утримувач заставних будь-якого емітента.
Діяльність реєстратора може підлягати ліцензуванню. Реєстратор не має права передавати функції власника реєстру або його частини іншій особі.
Тільки запис у реєстрі заставних гарантує права вимоги власника заставної. Під час укладання угоди купівлі / продажу або передачі іншим шляхом заставної реєстратор робить у реєстрі відповідний запис про передачу прав вимоги і видає підтвердження (сертифікат) про перехід цих прав. Покупець набуває права вимоги по конкретній заставної тільки після видачі такого підтвердження.
Зняття реєстру - фіксація повної інформації, що міститься в реєстрі, у вигляді списку власників закладних (електронного або паперового), що містить повну інформацію про кожного утримувачі, про кількість і склад належать йому заставних на конкретний момент часу.
Оскільки досвіду діяльності іпотечних реєстраторів в Росії в даний час немає, можна спробувати узагальнити досвід вітчизняних реєстраторів, що займаються веденням реєстрів акціонерів. Аналіз діяльності реєстраторів показує, що існує декілька етапів у їхньому розвитку.
1. На першому етапі розробляються найпростіші форми відносин з емітентом, складається мінімальна звітність (як правило, лише облікові регістри). Реєстр ведеться у формі електронних записів на основі поширених баз даних. Подібна практика призводить до наступних негативних наслідків:
1) інформація, що міститься в реєстрі, часто недостовірна;
2) у разі великих реєстрів можлива втрата керованості реєстром як на рівні баз даних, так і в плані документообігу;
3) при зростанні обсягів інформації (великих обсягів угод або великої кількості учасників) збільшується кількість технологічних збоїв;
4) жоден реально працюючий незалежний реєстратор на даний момент не може надати повну аналітичну картину структури акціонерного капіталу;
5) юридична сторона реєстрації передачі прав власності на вторинному ринку найчастіше сумнівна.
2. Основними труднощами, що викликають перехід до другого етапу, є падіння керованості реєстру і вимога ліцензування реєстраторської діяльності. На цьому етапі незалежний реєстратор намагається упорядкувати свою діяльність на основі зміни організації документообігу. Прогнозований розвиток такого реєстратора - збільшення
надійності роботи при втраті оперативності.
3. Третій етап характеризується спробами інтеграції різних депозитаріїв і реєстраторів в єдину систему. Але оскільки кожен з них використовує свою технологію, то процес йде повільно і з мінімальним успіхом.
Аналіз показує, що найбільш перспективним є злиття іпотечного реєстратора та можливих іпотечних депозитаріїв, об'єднання їх між собою і впровадження єдиної інформаційно-аналітичної мережі з вузлами, розташованими в регіонах емітентів. Подібне рішення може забезпечити підвищення оперативності реєстрації угод і прискорення доступу до найбільшим торговим фондовим майданчикам, тобто вихід на реальний вторинний ринок заставних. Це дозволить проводити контроль за рухом заставних на ринку, а також їх котирування. Успішне котирування заставних набуває великого значення у разі проведення подальших емісій, оскільки забезпечує інтерес інвесторів до емітентів закладних, дозволяє залучати кошти на тривалий термін під заставу нерухомості.
За існуючими сьогодні вимогам технологія роботи реєстратора повинна забезпечувати оперативну реєстрацію переходу прав вимоги, цілісність і керованість реєстру. Крім того, повинна дотримуватися юридична коректність такої реєстрації, технологія повинна бути стійкою по відношенню до всіляких збоїв у роботі і не допускати зловживань. Для забезпечення такого роду умов необхідно поєднання паперової і електронної (комп'ютерної) технологій, причому для недопущення зловживань повинні бути прийняті спеціальні заходи, оскільки запис в реєстрі є достатнім і остаточним підтвердженням права вимоги.
Сучасне розуміння проблеми передбачає ведення спеціальних рахунків емітентів (в електронній формі), запис в яких і гарантує права вимоги. При реєстрації переходу прав вимоги може використовуватися пакетна технологія, яка гарантує захист від збоїв і зловживань.
Інформаційні можливості реєстратора забезпечуються електронною формою організації особових рахунків інвесторів, що визначає широкі можливості отримання конкретної оперативної і узагальнюючої аналітичної інформації про структуру і переміщенні іпотечного капіталу кожного емітента. Дані можливості включають в себе надання інформації про найбільших емітентів, географічному розподілі іпотечного капіталу, обсязі та кількості угод по заставних на вторинному ринку (обороти) і ін
Мінімальний штат реєстратора, що забезпечує ефективну обробку даних, як правило, складається з наступних працівників: адміністратор - 1 чол.; Керуючий рахунками - 1 чол.; Операціоністи - 2 чол.; Системний програміст - 1 чол.; Працівники сховища - 2 чол.; менеджер зі зв'язків з емітентом - 1 чол. Таким чином, мінімальний штат, що потребується для роботи реєстратора, - 8 чол. Досвід діючих реєстраторів показує, що такий штат здатний забезпечувати реєстрацію однієї угоди за 10-15 хв.
Слід зазначити, що підготовка персоналу може зайняти тривалий час. Так, операціоніст (при наявності досвіду попередньої роботи операціоністом) може бути підготовлений за 1-2 місяці, керуючий рахунками (за умови досвіду роботи бухгалтером) - за 2-3 місяці, адміністратор і менеджер - за 6-7 місяців.
Менеджер зі зв'язків повинен добре уявляти собі перспективи розвитку ринку акцій і особливості даного емітента, аналізувати ринок, складати аналітичні звіти для емітента. Він повинен мати економічну освіту та досвід роботи на фондовому ринку.
2.2. Основні особливості кредитування житлового будівництва
Як було зазначено вище, банки - учасники іпотечного кредитування стикаються з кількома проблемами, пов'язаними з ситуацією, що до теперішнього часу економічною ситуацією в Росії. Труднощі банків породжують певні проблеми і у позичальників, що виражаються в складнощах оформлення документів, високу вартість послуг банку, а також у тривалій процедурі оформлення кредиту. В якості ілюстрації розглянемо особливості надання іпотечних кредитів московським Інвестсбербанка, який є учасником іпотечної програми уряду Москви.Основні умови кредитування
Іпотечний кредит Інвестсбербанка видається під заставу квартири, що купується у власність позичальника (інвестиційний договір, договір переуступки права вимоги або інші права на квартиру в споруджуваному будинку в заставу не приймаються). Кредит видається Інвестощадбанк в доларах США на термін до 10 років під фіксовану процентну ставку в 10% річних на суму, що не перевищує 70% вартості квартири. Позичальник повинен внести на банківський рахунок первинний внесок у розмірі не менше 30% від вартості квартири, що купується. Повертається кредит щомісяця рівними частками (по 1 / 120 частини кредиту) протягом усього строку користування. Позичальникові надається право дострокового погашення кредиту. У цьому випадку деякі місячні платежі можуть бути збільшені. Відсотки сплачуються щомісячно, причому нараховуються вони на не погашений залишок суми кредиту з урахуванням терміну фактичного користування. Процедура передачі квартири в заставу проводиться одночасно з укладенням угоди про її купівлю-продаж.Оскільки кредит гаситься рівними частками, його можна вважати аннуїтетним, що відповідає американської моделі іпотечного кредитування. У цілому ж дані умови є для позичальника досить жорсткими. Так, внесення 30% вартості квартири на банківський рахунок по суті збільшує вартість застави на цю суму (клієнт закладає квартиру і ще вносить додаткову суму).
Податкові пільги
Іпотека дозволяє значно економити на податках. При купівлі квартири покупець має право на податкові пільги: він звільняється від сплати прибуткового податку в межах суми, витраченої на покупку житла (включаючи сплату відсотків за кредит), але не більше 5 тис. МРОТ, встановлених законом. Тобто податок сплачується тільки з частини доходів, що перевищує цю суму. Це звільнення дається на 3 роки. Отримана при цьому економія порівнянна із сумами відсотків за кредит. Така пільга надається громадянам не тільки при одержанні іпотечного кредиту, але і при використанні інших варіантів придбання житла.Вимоги до позичальника і купується, житлу
Московська іпотечна програма розрахована тільки на фізичних осіб з постійною московською пропискою (реєстрацією). Банки укладають договори застави (іпотеки) тільки з фізичними особами. Проте підприємство може допомогти своїм співробітникам придбати квартири за допомогою іпотечних кредитів, виступивши поручителем за їх кредитними зобов'язаннями. Більш того, підприємство може платити за іпотекою або видавати працівникові спеціальні кошти на ці цілі. Правами власності на квартиру при цьому буде користуватися позичальник, а не підприємство.Банк пред'являє до своїх позичальників дуже жорсткі вимоги. Перш ніж позичальник отримає кредит, він повинен пройти в банку співбесіду, в ході якого оцінюється його можливість сповна повернути взяті в кредит гроші. Істотну роль при ухваленні рішення про надання кредиту грають навіть зарплата потенційного позичальника, інші джерела його доходів, професія, рівень освіти, стаж роботи, склад сім'ї, наявний бізнес і його активи.
Инвестсбербанк висуває кілька умов, які може проаналізувати сам позичальник ще до моменту заповнення відповідних паперів на отримання кредиту:
v потрібна наявність вільних грошей для початкового внеску (не менше 30% вартості квартири, що купується);
v потрібне підтвердження джерел та рівня доходів позичальника;
v необхідно, щоб витрати на погашення кредиту і його обслуговування (виплату відсотків) не перевищували 30% сукупного доходу позичальника або його сім'ї;
v набувати і оформляти в заставу можна будь-яке житло, розташоване в межах адміністративних кордонів Москви, в т.ч. будь-які квартири (як нові, так і продаються на вторинному ринку), а також окремі будинки або котеджі;
v необхідно, щоб 1 м 2 загальної площі житла, що купується коштував не більше суми, еквівалентної 1000 дол США.
Взаємодія банку і позичальника
Банк будує свою взаємодію з клієнтами на підставі концепції та вимог програми іпотечного кредитування. Кредитний договір укладається перед укладанням договору купівлі-продажу квартири (житла). Але попередньо банк видає іпотечний сертифікат, що підтверджує депонування позичальником початкового внеску і зобов'язання банку укласти такий договір і видати кредит на узгоджених умовах після підбору підходящої квартири.Позичальник може підшукувати квартиру як самостійно, так і за допомогою ріелторських фірм. У будь-якому випадку її ринкову вартість повинен буде підтвердити незалежний оцінювач, уповноважений урядом Москви (вартість оцінки оплачує позичальник). При прийнятті банком рішення про видачу кредиту потенційному позичальникові ступінь його потреби в житло не є визначальним фактором.
Продавець квартири може отримати гроші як у готівковій, так і в безготівковій формі, у гривнях або у валюті. Банк враховує такі позитивні фактори при ухваленні рішення про видачу кредиту:
v наявність власних активів (земельна ділянка, будинок, квартира, гараж, автомашина, цінні папери і т. п.), а також активів батьків та інших найближчих родичів (за умови оформлення їх поруки за іпотечним кредитом);
v наявність поручительств від членів сім'ї або інших осіб;
v наявність поручительств (гарантій) від платоспроможних організацій;
v документи, що підтверджують освітній рівень (про основне освіту, підвищення кваліфікації, додаткову освіту та інші).
Якщо потенційний позичальник раніше де-небудь кредитувався (наприклад, брав кредит у банку або на своєму підприємстві), то додатковим аргументом на користь надання йому кредиту буде кредитна історія, що включає документи, що підтверджують факт своєчасного виконання кредитних зобов'язань.
Особливі умови в разі наявності в сім'ї позичальника неповнолітніх дітей
Якщо в сім'ї, яка хоче вселитися в куплену на умовах програми іпотечного кредитування квартиру, є неповнолітня дитина, то потрібне узгодження з органами опіки. Щоб отримати дозвіл органів опіки і піклування на оформлення купується в заставу квартири, необхідно представити документи, що підтверджують наявність у дитини у власності частки не менше 12 м 2 житлової площі у будь-якій квартирі в Москві. Відповідний дозвіл має бути представлено в банк до укладення договору купівлі-продажу та іпотеки.При подачі заявки на кредит позичальнику слід продумати варіанти виділення необхідної частки власності неповнолітній дитині. Це може бути зроблено одним із зазначених нижче способів.
1) У власності родини, у складі якої є неповнолітня дитина, є приватизована квартира. Сім'я планує взяти кредит на купівлю нової квартири. У цьому випадку можна виділити частку в наявній квартирі, де в даний час проживає потенційний позичальник (якщо квартира не планується на продаж для погашення кредиту), або шукати варіанти з виділенням частки для дитини у квартирі родичів.
2) У власності родини, у складі якої є неповнолітня дитина, є приватизована квартира. Сім'я планує взяти кредит на купівлю нової квартири і одночасно (або після цього) продати стару квартиру. У цьому випадку необхідно визначити ще одну житлову площу, в якій буде виділена частка власності неповнолітній дитині. В іншому випадку, якщо дитині буде виділена частка в старій квартирі, органи опіки не дадуть дозвіл на продаж цієї квартири.
3) Дитина проживає і прописаний у квартирі, яка є муніципальною власністю, але буде прописаний у новій квартирі. У цьому випадку також необхідно визначити житлоплощу, в якій буде виділена частка власності неповнолітній дитині (можливо при приватизації старої квартири).
Ризики й позичальника
Багато потенційних позичальників задають собі питання: що станеться, якщо банк, в який вони збираються внести первинний внесок, розориться? Якщо це відбудеться після отримання кредиту та придбання квартири, то для позичальника практично нічого не зміниться. Адже він вже є власником квартири, і не банк винен гроші, а позичальник. Тому неплатоспроможність банку не вплине на позичальника. Просто далі, при поверненні боргу, він буде мати справу з Московським іпотечним агентством (МІА) або яких-небудь уповноваженим банком (замість початкового банку).Теоретично ризик існує лише в короткий період від моменту внесення початкового внеску до моменту оплати квартири. Але й воно зведене до мінімуму. Банки, які стали уповноваженими банками уряду Москви, пройшли ретельну перевірку і жорсткий відбір за конкурсом і є досить стійкими і надійними. У будь-якому випадку власник іпотечного сертифіката, а потім і квартири не постраждає. Збереження внесених грошей і виконання первинних зобов'язань гарантує уряд Москви. Крім того, раз на півроку проводяться регулярні перевірки спроможності банків, і дається висновок, чи можна мати з ними справу і далі.
Більш реальний і значимий для позичальника ризик його власної неплатоспроможності. Якщо позичальник і його сім'я стають неплатоспроможними і перестають щомісячно виплачувати основний борг і належні відсотки, то, звичайно, їм доведеться звільняти закладене житло. Передбачається 2 способи виселення: добровільне і за рішенням суду. Якщо при судовому розгляді шансів домогтися відстрочки платежів немає, то позичальнику краще не доводити справу до суду. Інакше йому доведеться сплатити і всі судові витрати.
Квартира, з якої виселяють родину, продається на відкритих торгах. З отриманої від покупця суми покриваються зобов'язання позичальника перед кредитором (включаючи штрафи і пені за прострочення платежів за кредитним договором). З неї також покриваються всі витрати на продаж житла. Залишок коштів повертається позичальнику і може бути використаний для покупки іншого житла. Крім того, для таких позичальників у Москві створюється спеціальний «відселення» фонд, в якому родині при необхідності надається житло на правах найму.
Таким чином, при іпотеці позичальникові практично гарантується як збереження грошей, так і житло для проживання (але, можливо, низької якості) навіть у разі його неплатоспроможності по кредиту.
Конфіденційність інформації
При первинному візиті та обговоренні іпотечного кредиту позичальник представляє банку різноманітну інформацію про себе і своєї сім'ї (доходи, активи, бізнес, адреси і т.д.). Єдиною метою збору банком цієї інформації є прийняття обгрунтованого рішення про видачу кредиту.По відношенню до цієї інформації в банку неухильно діє той самий підхід, що і по відношенню до таємниці вкладів. Вся ця інформація є суворо конфіденційною і розголошенню не підлягає.
Схема отримання кредиту
Инвестсбербанк практикує наступну схему видачі кредиту.1. Позичальник заповнює заяву на видачу йому кредиту для придбання квартири і представляє його в банк разом з усіма необхідними документами (список необхідних документів див. нижче).
2. Банк аналізує інформацію про позичальника, перевіряє його кредитоспроможність і при позитивному висновку виносить питання на засідання кредитного комітету.
3. Кредитний комітет приймає рішення про можливість видачі кредиту, його розмір і розмір початкового внеску.
4. Позичальник відкриває в банку валютний внесок "Іпотечний" і вносить на нього початковий внесок у розмірі, узгодженому з банком, але не менше 30% вартості квартири. Цей внесок позичальник може в будь-який момент до видачі кредиту зняти з рахунку, що буде означати його відмову від кредиту.
5. Банк видасть позичальнику на руки іпотечний сертифікат з зазначенням суми затвердженого розміру кредиту. Сертифікат підтверджує готовність і зобов'язання банку в будь-який момент протягом 5 місяців з дати його видачі оформити кредит на умовах типового кредитного договору і перерахувати кошти продавцю квартири, що купується позичальником і відповідає вимогам банку.
6. Позичальник самостійно або за допомогою ріелторських компаній підбирає квартиру для придбання у власність.
7. Уповноважений оцінювач оцінює ринкову вартість обраної позичальником квартири. Банк співвідносить 70% її вартості з затвердженим розміром кредиту.
8. Після перевірки документів на квартиру, що і при необхідності (на розсуд банку) - повторної перевірки платоспроможності позичальника банк укладає з ним договір про видачу іпотечного кредиту і перераховує кошти на спеціальний рахунок.
9. Позичальник, продавець житла і укладають тристоронній договір купівлі-продажу квартири та іпотеки, який реєструють у встановленому порядку (нотаріальне посвідчення та державна реєстрація переходу прав власності та іпотеки / застави).
10. Банк перераховує (або видає з особового рахунку в готівковій формі) продавцю житла повну вартість квартири (тобто суму початкового внеску і кредиту). Можлива конвертація і отримання продавцем вартості квартири готівкою в доларах США.
11. Позичальник укладає договір страхування квартири на користь банку.
12. Банк поступається Московському іпотечному агентству право вимоги за договорами кредитування та іпотеки.
13. Банк продовжує обслуговування позичальника протягом всього терміну дії кредитного договору, тобто у встановлені відповідним графіком терміни приймає від позичальника всі належні платежі за кредит і своєчасно перераховує їх на розрахунковий рахунок іпотечного агентства.
14. Після повного виконання позичальником своїх зобов'язань по кредиту (погашення основного боргу і виплата відсотків) оформляється припинення застави квартири і дії всіх обмежень на розпорядження нею.
Відкриття та ведення спеціальних рахунків позичальника у банку
До укладення кредитного договору позичальник повинен відкрити в банку кілька рахунків. Початковий внесок позичальник проводить на вклад «Іпотечний». Позичальник відкриває також 2 рублевих рахунку «Цивільний» (до запитання): 1-й - для конвертації початкового (30%) внеску, 2-й - для оплати страхування квартири, а також 1 валютний рахунок для розрахунків і платежів за кредит.Документи, що надаються клієнтом для розгляду питання про кредитування
Позичальник, що бажає отримати кредит у рамках Московської іпотечної програми, заповнює в Інвестсбербанка заявку і опитувальний лист на бланках, які видаються консультантом банку. Крім того, подаються такі документи.1. паспорта (повні ксерокопії) позичальника і членів його сім'ї;
2. свідоцтва про народження (ксерокопії) неповнолітніх членів сім'ї;
3. виписки з трудових книжок позичальника і членів його сім'ї, завірені за місцем роботи (за останні 5 років);
4. виписки з будинкової книги за місцем реєстрації позичальника і членів його сім'ї;
5. копії фінaнcoвo-ліцeвoro рахунки за місцем реєстрації позичальника і членів його сім'ї;
6. довідки з місця роботи позичальника і членів його сім'ї про доходи (за останні 6 місяців, із зазначенням займаних посад);
7. копії документів, які підтверджують права на майно, вказане в опитувальному аркуші (квартиру, машину, дачу, заміський будинок, земельну ділянку, вклади, інші активи);
8. контракт з роботодавцем (якщо є).
9. документи, що підтверджують освіту.
Додаткові витрати позичальника
При покупці квартири по розглянутій схемі у позичальника виникають додаткові витрати, які він повинен заздалегідь планувати. Основні з них такі:v оцінка квартири, що купується у незалежного оцінювача (близько 50-100 дол.)
v нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу та іпотеки (1,5% від вартості квартири за договором);
v реєстрація договору купівлі-продажу та іпотеки в Комітеті муніципального житла (до 3000 руб.);
v страхування квартири (0,75% від оціночної вартості квартири);
v експертиза документів на квартиру, що купується і підготовка її до оформлення у заставу (в залежності від складності запропонованого варіанту);
v підбір квартири ріелтерської фірмою (5-7% від її вартості).
Инвестсбербанк уклав договір про співпрацю з рядом ріелторських фірм, які за окремим договором підберуть квартиру або продадуть поточним.
Таким чином, процедура іпотечного житлового кредитування діє в основному в рамках урядових програм різного рівня. Це дозволяє банкам отримувати підтримку в процесі обслуговування таких кредитів.
Складніше виглядає ситуація з фінансуванням діяльності підприємств. Розглянемо це питання докладніше.
2.3. Проблеми фінансування діяльності промислових підприємств за допомогою іпотечного кредитування
Фінансування діяльності підприємства за рахунок іпотечного кредиту в даний час є одним з найбільш привабливих способів. Це обумовлено декількома факторами:v з'являється можливість довгострокового кредитування оборотних коштів під низькі відсотки;
v для застави не потрібно вилучати кошти з обороту;
v не ускладнюється процедура отримання кредиту.
Таким чином, іпотечний кредит служить для підприємства інструментом формування довгострокових пасивів.
Формування довгострокових пасивів підприємства
Формування довгострокових джерел фінансування діяльності підприємства відбувається в даний час в основному за рахунок власних коштів: статутного капіталу, нерозподіленого прибутку, амортизаційних відрахувань, спеціалізованих грошових фондів (див. рис. 8). Проте механізм іпотечного кредитування дає підприємству додаткові можливості залучення досить дешевих оборотних коштів на тривалий термін.Рис. 8. Структура інвестицій в основний капітал за джерелами інвестицій.
Об'єктом іпотеки в такій ситуації може виступати саме підприємство як єдиний майновий комплекс, який володіє рухомим і нерухомим майном. У даних умовах можна вести мову про виникнення промислового іпотечного ринку. На цьому сегменті ринку іпотечних кредитів діють кілька суб'єктів (див. рис. 9).
Підприємства (позичальники) |
Інвестори |
Банки (кредитори) |
Іпотечні кредити |
Формування іпотечних фондів |
Промисловий іпотечний ринок |
Регулювання ринку |
Рис. 9. Суб'єкти промислового іпотечного ринку.
Однак промисловий іпотечний ринок може функціонувати не тільки на основі одноступінчастої моделі, але і на основі двоступеневої. У цьому випадку між інвесторами і банками - кредиторами в якості диверсифікованих гарантійних центрів можуть діяти іпотечні дилери, які можуть формувати довгострокові інвестиційні пули, а потім перерозподіляти їх між банками, набуваючи заставні або іпотечні облігації. Додатковими функціями іпотечних дилерів може стати створення іпотечного реєстратора.
При формуванні іпотечних фондів банки можуть використовувати заставні (про це згадувалося вище). На вторинному ринку такі заставні можуть звертатися декількома способами. По-перше, вони можуть продаватися цілком, по-друге, під заставу може бути продано право на пайову участь в іпотечному кредиті, що дозволяє інвесторові одержувати свою частку суми, що підлягає кредиту та відсотків за нього. По-третє, заставні або окремі права на пайову участь можуть бути консолідовані в пули, на основі яких можуть бути випущені пайові інструменти, забезпечені іпотечними кредитами.
Ліквідність цих інструментів забезпечується додатковими гарантіями закладеного майна і можливою державною підтримкою. На базі пайових інструментів можливий випуск векселів або облігацій. Таким чином, може бути сформовано не тільки первинний промисловий іпотечний ринок, а й ринок вторинний, на якому іпотечні цінні папери зможуть звертатися і приносити додатковий дохід своїм власникам.
Промислова іпотека, на наш погляд, повинна грунтуватися на наступних умовах і передумовах:
v формування первинного і вторинного промислових іпотечних ринків;
v надання підприємствам (позичальникам), визнаним у встановленому порядку потребують пріоритетному фінансуванні, субсидій у розмірі від 5 до 60% ринкової вартості майна підприємства;
v надання банками довгострокових кредитів (на 5-10 років) на інвестиції у фізичні (реальні), а також в оборотні та нематеріальні активи;
v необхідно передбачити можливість укладання договору поручительства уряду конкретного регіону з кредитором з метою зниження ризику неповернення кредиту та підвищення привабливості іпотечного кредитування для кредитора;
v одним з обов'язкових умов промислового іпотечного кредиту повинно бути укладення договору страхування відповідальності за невиконання зобов'язань перед кредитором і договору про майновий страхування на весь термін дії кредитного договору.
Використання іпотечного кредитування має у промисловій сфері досить серйозні перспективи. Його потенціал в тому, що підприємства потребують обігових коштів, крім цього виникає конкурентна боротьба змушує керівництво підприємств постійно вишукувати ресурси на технічну модернізацію і переозброєння. Про це свідчать дані табл. 3.
Таблиця 3
Структура інвестицій у нефінансові активи (у% до підсумку)
| 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | |
| Інвестиції у нефінансові активи всього | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
| Інвестиції в основний капітал | 75,1 | 74,9 | 75,5 | 73,7 |
| Витрати на капітальний ремонт | 13,8 | 14,4 | 11,0 | 12,2 |
| Інвестиції в нематеріальні активи | 1,1 | 1,3 | 1,4 | 1,8 |
| Інвестиції в інші нефінансові активи | 0,1 | 0,1 | 0,1 | 0,4 |
| Інвестиції у приріст запасів матеріальних оборотних коштів | 9,9 | 9,3 | 12,0 | 11,9 |
Фінансування реальних інвестицій за рахунок іпотечного кредитування
Одне з вирішальних напрямів розвитку російської економіки - розгортання і подальше вдосконалення системи малих підприємств. Саме малі підприємства, які потребують великих стартових інвестицій, що працюють з високою швидкістю обороту ресурсів, здатні найшвидше і економно вирішувати проблеми реструктуризації частини економіки, формування і насичення ринку споживчих товарів.Підтримка малого бізнесу - одне з пріоритетних завдань держави. По-перше, мале підприємництво - ефективний засіб вирішення низки соціальних проблем, перш за все проблеми зайнятості. По-друге, розвиток малого бізнесу необхідно і з точки зору більш повного і гармонійного використання економічних ресурсів. При такому підході кошти, що виділяються цьому сектору, дійсно є інвестиціями, здатними приносити прибуток.
Інвестиційні кошти малих підприємств різняться, як відомо, на власні і позикові. І хоча малий бізнес не вимагає великих вкладень для становлення та розвитку, багато підприємств не здатні на окремих етапах своєї діяльності обійтися без залучення коштів ззовні. Поки що немає підстав говорити, що російський малий бізнес користується перевагою в розподілі інвестиційних ресурсів. Фінансування - найбільш вузька ділянка в їх життєдіяльності. За даними, отриманим в результаті соціологічного опитування керівників малих підприємств, 1 / 2 їх них при організації справи обмежилася власними ресурсами; трохи більше 1 / 4 зуміли отримати кредит, менше 20% - залучити кошти третіх осіб - вкладників.
Певну роль в інвестиційному процесі відіграють іноземні інвестиції. Позитивною особливістю таких інвестицій є наявність значної і стабільної фінансової бази. Теоретично потенціал даних інвестицій при наявності сприятливого інвестиційного клімату досить значний. Однак перевага іноземних інвесторів стосується лише певних галузей господарства і видів діяльності. Основні «вливання» в російську економіку іноземні компанії та фонди роблять у видобувні галузі, розвиток інфраструктури яких поряд з фізичним і моральним старінням інших галузей сприяє закріпленню Росії як сировинного придатка Заходу. До останнього часу найбільш привабливим для іноземних інвесторів був російський ринок цінних паперів, що давав широкі можливості для різного роду спекуляцій і досягнення вузькокорисливих цілей. Сьогодні особливо важливо сформувати умови для розширення інвестицій у реальний сектор економіки. У цьому зв'язку можна згадати, наприклад, що у свій час в Бразилії був прийнятий ряд законодавчих актів, які дозволяли іноземним компаніям торгівлю на території держави лише за умови створення в країні робочих місць і використання національної робочої сили.
Пошук внутрішньодержавних позикових коштів, як правило, обмежений можливостями вітчизняної кредитно-фінансової системи. Основна маса банків та інших кредитних організацій виявилася відірваною від реальної економіки.
Значні кошти малому бізнесу дала приватизація, але у зв'язку із завершенням цього процесу і на це джерело розраховувати не доводиться.
Таким чином, кошти для інвестування в малий бізнес можна намагатися знайти з достатньою часткою ймовірності тільки у держави і населення. Однак у механізмі інвестування залишається одне вузьке місце - проблема повернення. Не секрет, що до свого дворіччя доживає лише 1 / 2 малих підприємств, і кредитори не хочуть зазнавати збитків на такому ризикованому поприщі.
Виходом із ситуації може стати впровадження іпотечного кредитування малого бізнесу. Іпотечне кредитування є економічно привабливим і для держави, і для підприємств реального сектора економіки.
Іпотека в різних випадках може бути використана для реалізації наступних функцій:
v як механізм створення та залучення додаткових коштів для підтримки і розвитку матеріального виробництва;
v як додатковий інструмент забезпечення та стимулювання обігу та перерозподілу майна в тому випадку, коли інші способи (наприклад, купівля-продаж) юридично неможливі або економічно недоцільні;
v створення багаторівневого мультіпліціруемого фіктивного капіталу у вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів і ін
Майнові інтереси заставодавців (підприємств) спрямовані на максимізацію обсягу залучених дешевих фінансових ресурсів на одиницю оціночної вартості закладеної нерухомості. З іншого боку, суспільство в особі держави зацікавлене в розумній капіталізації національного нерухомого майна, у прискоренні обороту вкладеного капіталу, у ліквідації розриву між фінансовим і виробничим капіталами, в неінфляційних методах підтримки виробництва, а також у поповненні дохідної частини державного бюджету.
Договір іпотеки є по суті довгострокову програму узгоджених зусиль учасників договору щодо задоволення взаємовигідних інтересів. Іншими словами, іпотечне кредитування підприємств можна розглядати як довгострокові інвестиції заставодержателя в нерухомість заставодавця. Для кредитора це довгострокове отримання доходу на позичені гроші (до того ж забезпечені нерухомістю), а для позичальника - практично єдина можливість отримати недорогий довгостроковий інвестиційний кредит на розвиток свого підприємства.
Основною відмінністю (і перевагою) іпотеки від звичайного договору застави є те, що закладене майно (в даному випадку - підприємство) залишається в розпорядженні заставодавця. Це дозволяє власникові підприємства повною мірою використовувати свої виробничі та підприємницькі здібності для сплати всіх боргів за отриманий кредит, а також розвивати та вдосконалювати виробництво. Підприємство як предмет застави тут означає весь майновий комплекс, включаючи права вимоги.
При цьому слід пам'ятати, що іпотека не поширюється на наступні категорії нерухомості: ділянки надр, особливо охоронювані природні території, державні та муніципальні житлові будинки і квартири, майно, заборонене до приватизації, вилучене з обігу і
деякі інші.
Загальні правила господарського застосування та юридичного регулювання іпотеки історично складалися в Росії на основі норм класичного римського права, основними принципами якого були такі:
v предмет іпотеки залишався і у власності і у володінні заставодавця (це забезпечувало повернення кредиту через отримання прибутку від господарської діяльності заставодавця);
v майно дозволялося перезаставити, оскільки прямий перехід нерухомості у власність заставоутримувача не передбачався (звідси - черговість задоволення вимог боржників) і ін
Зараз надійність іпотечного кредитування забезпечується державою подібним способом, тобто заставодержатель захищений навіть при банкрутстві заставодавця. Законом встановлено, що в конкурсну масу при банкрутстві не включається майно, яке є предметом застави. Більш того, з майна боржника поза конкурсом погашаються всі його зобов'язання, забезпечені заставою.
В даний час пріоритетними областями іпотечного кредитування є:
v будівництво та реконструкція будівель і споруд;
v виробництво будівельних та оздоблювальних матеріалів;
v виробництво товарів народного споживання;
v громадське харчування;
v готельне господарство;
v закупівля товарів по критичному імпорту (медикаментів, продовольства, деяких дефіцитних товарів).
У зв'язку з цим необхідно відзначити гостру необхідність створення економічних і юридичних умов для нормального функціонування системи оцінки та страхування майна при укладанні угод, пов'язаних з іпотечним кредитуванням та інвестиціями.
Як правило, під час підготовки висновку про можливість видачі іпотечного кредиту спеціальний підрозділ банку (або департамент економічної політики міста або регіону) вимагає від потенційного заставника подання таких документів:
v листи-клопотання;
v бізнес-плану, ТЕО проекту;
v установчих документів;
v копій балансів;
v інвестиційного паспорта;
v висновку аудитора (для діючих підприємств);
v довідки про майно та правах позичальника.
Перевірка представлених документів і оцінка вартості об'єкта застави (термін - приблизно 1 місяць) дозволяють скласти висновок про доцільність реалізації та можливості заставного забезпечення. До основних критеріїв відбору проектів відносяться: соціальна та економічна значимість проекту, його економічна ефективність (терміни реалізації, окупності, розмір прибутку тощо), наявність в одержувача кредиту майна і майнових прав достатньою для застави вартості.
Слід зазначити, що в якості заставодавця може виступати не тільки самостійна юридична особа (організація, що здійснює проект), але й адміністрація міста. У цьому випадку предметом застави буде майно зі спеціально створеного заставного фонду. У Москві під час укладання угоди заставного кредитування передбачається одночасно укладати також договір страхування майна за рахунок заставодавця, в результаті чого він отримує поліс титульного страхування (містить дані про право власності на об'єкт і гарантує реалізацію заставного права) і поліс ризикового страхування. Така угода підлягає обов'язковій державній реєстрації та нотаріальному посвідченню.
Таким чином, зважаючи на вже наявний досвід, можна стверджувати, що іпотечне кредитування є одним з економічно привабливих способів інвестування підприємств, особливо у сфері малого бізнесу. Серйозною перешкодою в його практичному застосуванні є недоробленість законодавчо-правової бази, відсутність збалансованого і відпрацьованого механізму його організації, загальна економічна і політична нестабільність в країні. Все це обумовлює високий ступінь ризику здійснення подібних угод, невпевненість потенційних інвесторів у надійності своїх вкладень, і відповідно гальмує розвиток реального сектора російської економіки.
РОЗДІЛ 3. Напрямів удосконалення механізму ПОВОРОТНОЇ ІПОТЕЧНИХ КРЕДИТІВ
3.1. Основні принципи забезпечення повернення іпотечного кредиту
Як відомо, при здійсненні кредитної діяльності одне з основних завдань, що стоїть перед банківськими структурами, - мінімізація кредитних ризиків. Для досягнення даної мети використовується великий арсенал методів, що включає формальні, напівформальні і неформальні процедури. Хоча сучасний методичний інструментарій спрямований на полегшення прийняття кредитних рішень, він далеко не ідеальний і в ряді випадків може навіть дезорієнтувати банківських фахівців. Аналогічна ситуація характерна і для самого механізму мінімізації ризиків, також заснованого на детальних розрахунках, схеми яких можуть містити різноманітні вади. Розглянемо деякі проблеми, що виникають у подібних обставинах.Ціна застави у контексті кредитних циклів
Одним з класичних способів мінімізації кредитних ризиків є внесення позичальником застави. Однак такий шлях не гарантує успіху кредитної політики банку. Однією з причин цього є виникаюча при управлінні кредитними ризиками рефлексивна взаємозв'язок між кредитом і заставою. Вперше цей ефект був системно проаналізовано Дж. Соросом.Між кредитом і запорукою існують прямі і зворотні зв'язки. При цьому запорука трактується максимально широко - як певна річ, що має певну вартість, яка визначає кредитоспроможність боржника незалежно від того, передається вона насправді в заставу чи ні. В якості застави може виступати або власність, або очікуваний в майбутньому приплив доходу, тобто те, що кредитор вважає володіє цінністю. Основна складність при визначенні істинної вартості застави полягає в тому, що його ринкова ціна є плаваючою величиною і залежить від фази економічного циклу. Так, сильна економіка з високою кредитною активністю, як правило, піднімає оцінки активів і збільшує обсяги доходів, що надходять, службовців для визначення кредитоспроможності позичальника; на траєкторії економічного спаду цінність заставних активів може стрімко падати.
Таким чином, для адекватної оцінки вартості застави необхідно враховувати велику кількість чинників, в т.ч. майбутню динаміку економічної та правової кон'юнктури, тобто прийняття мікроекономічних рішень залежить від макроекономічної ситуації. Це зумовлює необхідність проведення кредитними організаціями макроекономічних прогнозів для розробки власної ефективної кредитної політики.
Зрозуміло, що видача кредиту в період економічного зростання під заставу, оцінюваний за ціною цього періоду, і його погашення за допомогою реалізації застави у період депресії призводять до фінансових втрат кредитної організації. При подібних систематичних помилки у визначенні платоспроможності своїх клієнтів банк може «лопнути» навіть при незначних кон'юнктурних спадах.
У зв'язку з цим виникає досить складна задача визначення кредитором строку, на який доцільно видавати кредит. Даний термін повинен бути обраний так, щоб ціна застави на момент погашення кредиту не була занадто низькою, в іншому випадку ризик неповернення кредиту різко зростає. Проблема визначення оптимального строку кредитування особливо загострюється в умовах високої інфляції, тому що сильний незапланований зростання цін може повністю «з'їсти» відсоток за кредит, що рівносильно фінансових втрат банку.
Однак навіть при усвідомленні необхідності врахування ефекту рефлексивності в ланцюжку «кредит - запорука» повністю усунути фінансові ризики кредитування не вдається. Це пов'язано з наступними проблемами, з якими стикаються банківські аналітики:
v складністю прогнозування ціни застави, так як для цього необхідно ідеальне знання розвитку відповідного товарного ринку (у ряді випадків в якості застави може використовуватися портфель цінних паперів, що передбачає роботу банківських аналітиків на фондовому ринку для вивчення та прогнозування динаміки котирувань відповідних цінних паперів);
v неможливістю точного прогнозування періодичності та стану економічного циклу (у ряді випадків не вдається ідентифікувати навіть характер поточної фази економічної динаміки);
v невизначеністю інфляційної динаміки, яка залежить від заходів державного регулювання.
Рішення проблеми невизначеності ціни застави шляхом завищення його поточної величини над сумою кредиту, що видається за принципом «гігантський заставу під сміхотворний кредит» на перший погляд комусь може здатися природним, проте на практиці виявляється слабо реалізованим, тому що в цьому випадку падає попит на самі кредити , що рівносильно «урізання» кредитного ринку і підриву фінансових позицій банку.
Облік інфляційних податків
Крім прямого спотворення справжньої ціни застави інфляція робить великий вплив на рентабельність, а тому й на платоспроможність позичальника. Приватним, але дуже важливим випадком такого впливу є активні інфляційні податки. Розглянемо цю проблему більш детально.Якщо підприємство в момент t використовує сировину і матеріали y (t) за ціною c (t) для виробництва продукту x (t + h), який реалізується за ціною p (t + h) з тимчасовим лагом h (у місяцях), то в Відповідно до практики бухгалтерського обліку фактична величина податку на додану вартість J буде дорівнює:
r - ставка податку на додану вартість.
Однак справжня величина ПДВ, яка повинна була б вилучатися державою, складає величину:
Тоді сума активного інфляційного податку на додану вартість:
буде обчислюватися за формулою:
q - середньомісячний індекс інфляції виробничих витрат підприємства.
Величина T показує фінансові втрати, які несе фірма через т.зв. інфляції витрат. Відносна величина активних інфляційних податків (по відношенню до валової вартості початкового періоду):
становить:
b - питома вага матеріальних витрат у валовому випуску продукції фірми.
Таким чином, чим більше витратний параметр b, темп інфляції q, виробничо-реалізаційний цикл продукції фірми h і податкові ставки, тим більш уразлива ця фірма в умовах інфляції. Слід зазначити, що при високій інфляції проблема активних інфляційних податків може виступати в якості головного фактора падіння економічної активності юридичних осіб та підриву їх платоспроможності.
Зі сказаного випливає, що кредитор при фінансуванні того чи іншого підприємства повинен враховувати його «антиінфляційну стійкість» шляхом оцінки його виробничих параметрів, що накладаються на прогнози інфляційних тенденцій. Звідси ясно видно проблеми, з якими стикається банк:
v складність отримання правдивої інформації про виробничі параметрах фірми b і h;
v складність отримання прогнозів про динаміку цін на оборотні кошти кредитуемой фірми, оскільки це пов'язано з серйозними витратами на дослідження відповідних товарних ринків.
Ігнорування проблеми активних інфляційних податків, особливо коли висока інфляція призводить до зростання ризику втрати виданих кредитів, може вести також до неправильного розподілу кредитного портфеля в розрізі довгострокових та короткострокових вкладень.
Ризики при видачі кредитів фізичним особам
Оцінка кредитних ризиків тяжіє до певної формалізації та уніфікації. Так, щодо фізичних осіб часто використовуються бальні методи оцінки їх кредитоспроможності. У цьому випадку виділяється група ознак клієнта (стать, вік, професія і т.п.), по кожному з яких проставляється відповідний бал залежно від того, до якої категорії належить дана людина. Сума балів за всіма ознаками порівнюється з якимсь критичним значенням і залежно від результатів порівняння клієнт визнається або кредитоспроможним, або некредитоспроможним. Які ж проблеми виникають при такій процедурі відбору клієнтів?По-перше, досить складно грамотно врахувати всі ключові ознаки клієнта, так як багато хто з них погано формалiзуються,.
По-друге, бальні оцінки ознак, як правило, досить суб'єктивні. Так, чоловік і жінка отримують різні бали при оцінці кредитних ризиків. При цьому кількісні значення цих балів формуються або експертним шляхом, або за дуже суб'єктивним розрахунковими схемами. На наш погляд, в подібній ситуації можна було б підвищити об'єктивність бальних оцінок, обчислюючи їх на основі ретроспективної інформації про неповернення клієнтами отриманих кредитів, в т.ч. з використанням поло-вікових критеріїв. У цьому випадку бальна оцінка представляла б собою відсоток повернутих кредитів серед чоловіків і жінок. Однак і така процедура не усуває «розмитості» бальних характеристик, так як період усереднення ретроспективних даних може бути різним і вибирається суб'єктивно. Між тим шукані бали сильно залежать від значення аналізованого періоду, що складно в відсутність тривалих кредитних історій.
По-третє, використані в розрахунках бальні оцінки не є застиглими в часі величинами, оскільки зрушення в соціально-економічних умов приводять до зміни рівня ризику кожної ознаки. Іншими словами, система балів повинна оперативно оновлюватися. При цьому перерахунок бальної шкали йде для кожного часового інтервалу з урахуванням специфіки конкретного банку і видавали їм кредитів (короткостроковий, довгостроковий і т.п.).
По-четверте, критичне значення суми балів, з яким порівнюється її фактична величина, визначається емпірично. Ніяких серйозних теоретичних обгрунтувань цієї величини немає. Очевидно, що в загальному випадку критичний поріг також є «плаваючою» в часі величиною і повинен бути диференційований залежно від виду кредиту. Будь-які помилки і похибки у визначенні критичної величини суми балів можуть давати принципово невірний результат, особливо коли фактичне значення балів лежить близько до критичного.
Таким чином, поставити на «конвеєр» видачу кредитів фізичним особам на основі кількісних методик оцінки ризиків дуже непросто. Завжди існує потреба неформальній повторної перевірки результатів кількісних тестів.
Ризики при видачі кредитів юридичним особам
У відношенні методів оцінки ризиків кредитування юридичних осіб актуальні ті самі проблеми, що і осіб фізичних. Так, при розрахунку ймовірності банкрутства фірми аналітики банку використовують багатофакторні моделі, що припускають процедуру зважування основних показників діяльності кредитованого юридичної особи. Далі отриманий інтегральний показник порівнюється з еталонними значеннями (їх може бути декілька). За результатами порівняння робиться остаточний висновок про платоспроможність господарюючого суб'єкта.Тут, як і в попередньому випадку, проблема визначення складу і кількості зважуваних приватних показників однозначного рішення не має. Питання ж формування системи вагових коефіцієнтів стоїть ще більш гостро, ніж у випадку з фізичними особами, так як для кількісного порівняння ролі і «ваги» абсолютно різних сторін життя підприємства в даному випадку немає взагалі ніякої об'єктивної основи.
Тим часом навіть незначні зрушення в системі вагових коефіцієнтів можуть принципово змінити кінцевий результат проведеної експертизи. Ця небезпека особливо велика, якщо врахувати, що на практиці області високої, невисокою і малу ймовірність неплатоспроможності кредитованого суб'єкта є досить вузькими і близько прилягають один до одного. Фактично будь-які числові флуктуації в приватних показниках позичальника можуть спровокувати його «перехід» з однієї зони (наприклад, більш привабливою) в іншу (менш привабливу).
Положення ускладнюється наявністю «конкуруючі» кількісних методів аналізу платоспроможності фірми, заснованих на обчисленні за даними бухгалтерського балансу спеціальних коефіцієнтів - індикаторів. Серед них - коефіцієнти поточної ліквідності, забезпеченості власними оборотними засобами, відновлення платоспроможності, захищеності капіталу, фондової капіталізації прибутку і т.д.
Кожен з названих коефіцієнтів має еталонне значення, з яким порівнюється його розрахунковий аналог. При цьому на практиці еталонне значення є єдиним і «замороженим». Між тим очевидно, що воно має бути, по-перше, диференційованим для різних галузей, що мають об'єктивно різну структуру активів і пасивів, по-друге, жорстко прив'язана до темпів інфляції, зростання яких сприяє завищення звітних коефіцієнтів - індикаторів. Мабуть, не буде помилкою твердження, що еталонні коефіцієнти повинні бути диференційовані і в регіональному розрізі, тому що різні території мають далеко не однакові відтворювальні умови і можливості для збуту продукції, що позначається на основних фінансових показниках діяльності комерційних фірм і бюджетних показниках самих регіонів .
Наявність «конкуруючі» методик оцінки платоспроможності фірми генерує ще одну проблему: результати аналізу, проведеного у відповідності з різними методиками, часто дають істотно різні результати. Так, розрахунок коефіцієнта поточної ліквідності стосовно ряду підприємств Смоленської області свідчить про їх фінансової неспроможності, в той час як застосування різних багатофакторних методик, навпаки, дозволяє діагностувати низьку ймовірність їх банкрутства.
Така явна логічні колізії на стадії оцінки кредитних ризиків можуть не тільки збентежити, але і повністю дезорієнтувати будь-якого банкіра. Вихід з даної ситуації як ніби один - віддати перевагу одній з методик. Однак подібний підхід таїть в собі можливість серйозних прорахунків на окремих відрізках макроекономічного циклу.
У цьому зв'язку можна констатувати, що в даний час перед аналітиками комерційних банків стоїть складне завдання визначення того, яку методику і в який час доцільно застосовувати для оцінки кредитних ризиків. Ситуація ускладнюється і тим, що поки не існує жодних об'єктивних критеріїв для такого впорядкування науково-методичного інструментарію кредитних інститутів.
Відповідно до вищесказаного можна зробити висновок, що управління кредитними ризиками вимагає високої кваліфікації банківських фахівців, які повинні не тільки володіти основами сучасного кількісного фінансового аналізу, а й мати високої професійної інтуїцією.
3.2. Фінансові ризики і страховий захист в іпотечному кредитуванні
Ризики, що виникають при іпотечному кредитуванні
На сучасній стадії розвитку ринку в Росії досягнуто певної його насичення широким асортиментом товарів: об'єктами нерухомості, засобами виробництва, предметами споживання. На порядок денний постає завдання формування платоспроможного попиту, створення механізмів, що дозволяють забезпечити доступ до товарів і супутніх послуг найбільшому колу споживачів. До числа цих механізмів відносяться, зокрема, продаж товарів у розстрочку, іпотечне кредитування, різні орендні схеми, лізинг.Такі форми, як оренда і лізинг, сьогодні забезпечені мінімально необхідної законодавчої та нормативної бази і поступово завойовують собі місце на ринку. В основному вирішуються і питання організації страхового захисту інтересів всіх учасників цих операцій.
Що ж стосується торгівлі товарами в кредит та іпотечного кредитування при придбанні житла, то розвиток даних форм в російських умовах гальмується в першу чергу труднощами у забезпеченні захисту продавців і кредиторів від ризиків неповернення кредитів. В умовах економічної нестабільності, постійно зростаючої криміногенності суспільства та недосконалість законодавства важко зважитися на реалізацію скільки-небудь значимої програми продажу житла та інших товарів громадянам або юридичним особам у кредит. Сьогодні розстрочка платежу при реалізації товарів широкого споживання, як правило, не перевищує 6 місяців. Природно, що перелік товарів, що реалізуються за такою схемою, не так великий.
Пом'якшення умов кредитування та істотне розширення кола користуються цією послугою споживачів можуть бути досягнуті за допомогою ефективної страхового захисту інтересів організації, що надає кредит.
Розглянемо особливості іпотечного кредитування і які з них вимоги до організації страхового захисту. Основними учасниками даного процесу є:
v клієнт - фізична особа, власник квартири, який бажає придбати більш дороге житло у знову споруджуваному будинку;
v поручитель - юридична або фізична особа, що гарантує банку виплату заборгованості клієнта;
v банк, що кредитує фізична особа під заставу існуючої і новозбудованої (після продажу старої і придбання нової) квартир;
Цей текст може містити помилки.
Банк | Диплом
Схожі роботи:
Іпотечне кредитування зарубіжний досвід і російська практика 2
Зарубіжний досвід іпотечного житлового кредитування і його використання
Зарубіжний досвід іпотечного житлового кредитування і його використання в Росії
Антимонопольне законодавство світовий досвід і російська практика
Функціонування фондових бірж світовий досвід і російська практика
Світовий досвід і російська практика функціонування фондових бірж
Техніка андеррайтингу цінних паперів міжнародний досвід і російська практика
Страхові компанії і пенсійні фонди на ринку цінних паперів міжнародний досвід і російська практика
Зарубіжний досвід мікрофінансування