Оренда нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
МОСКОВСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ЕКОНОМІКИ,
СТАТИСТИКИ І ІНФОРМАТИКИ (МЕСІ)

ДИПЛОМНА РОБОТА

На тему: «Оренда нерухомості»


Студент _______________

Науковий керівник
______________

Рецензент _____________

Допустити до захисту ДАК

______________________
______________________
«__»_________________ Р.
Москва - 2002 р.
Зміст:
ВСТУП
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3
ГЛАВА I.
Загальні положення про нерухомість ... ... ... ....
7
1.1.
Поняття нерухомості як об'єкта цивільних прав. Класифікація об'єктів нерухомості
7
1.2.
Правовий режим нерухомості
15
РОЗДІЛ II.
Договір оренди нерухомості ... ... ... ... ... ... ...
18
2.1.
Поняття договору оренди нерухомості
18
2.2.
Об'єкти оренди
20
2.3.
Сторони договору оренди нерухомості
30
2.4.
Форма та державна реєстрація договору оренди нерухомості
33
2.5.
Істотні умови та зміст договору оренди нерухомості
43
2.6.
Припинення, розірвання (зміна) договору оренди нерухомості
54
ГЛАВА III.
Реєстрація права оренди та оренди як обмеження (обтяження) прав ... .. ... ... ... ... ..
58
3.1.
Реєстрація права оренди
59
3.2.
Поняття і види обмежень речових прав
61
3.3.
Реєстрація оренди як обмеження (обтяження) прав
65
ВИСНОВОК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ....
69
НОРМАТИВНІ АКТИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
73
Використана література ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
74
Введення
Нерухоме майно - це один з найважливіших об'єктів цивільного права, визначальним моментом у розвитку правового регулювання якого був перехід від закріплення в законодавстві виключної державної власності до легального визнання множинності форм власності в умовах їх рівного захисту.
Відповідно відбувся перехід від практично повної юридичної заборони операцій з нерухомим майном до їх розв'язання, шляхом розширення кола об'єктів нерухомості, утягненого в цивільний оборот, і видів здійснюваних з ним угод. Триває цей процес і в даний час. Так, що вступив в силу з 20 жовтня 2001 довгоочікуваний новий Земельний кодекс Росії ввів, нарешті, землю і земельні ділянки в сферу цивільного обороту як об'єкти нерухомості. [1] Дана подія ознаменувала створення правової бази земельного ладу і перехід до нового етапу земельної реформи , що характеризується реалізацією заходів, спрямованих на організацію раціонального землекористування в Російській Федерації. [2]
Широко розвивається ринок нерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян - права приватної власності, права мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами (стаття 35 Конституції РФ).
На сьогоднішній день договір оренди є в Україні найбільш поширеним договором, що укладається щодо нерухомого майна. [3]
У результаті здійснення величезної кількості орендних угод з нерухомістю виникає безліч найрізноманітніших суперечок у цій області. Причина таких спорів як нерозуміння суб'єктами цивільного обороту статусу нерухомого майна, так і недосконалість сучасного нормативного регулювання в даній сфері. Такий стан речей на ділі призводить до розширення і збільшення ролі і значення судової практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням норм цивільного законодавства про оренду нерухомого майна. [4]
Все це обумовлює необхідність вивчення та вдосконалення теорії і практики використання правових норм у сфері відносин, пов'язаних з орендою нерухомості.
В останні роки з'явилося досить багато публікацій на цю тему. Оренда нерухомості розглядається в різних ракурсах: від дослідження ринків оренди нерухомості в різних суб'єктах РФ, розгляду оренди нерухомості як однієї з форм економічних відносин з вкладення капіталів [5], до вирішення окремих правових питань, пов'язаних з поняттям та правовим режимом нерухомості, укладенням та реєстрацією окремих угод з нерухомим майном. [6]
Ця дипломна робота присвячена розгляду основних цивільно-правових питань оренди нерухомості.
Необхідно зазначити, що ГК РФ не містить вичерпного переліку об'єктів відносяться до нерухомості, так само як і не передбачено єдиної договірної моделі і, відповідно, єдиних законодавчих вимог щодо оренди будь-яких об'єктів нерухомості.
Такий підхід законодавця до регламентації оренди нерухомості вплинув і на структуру цієї дипломної роботи. До її складу входить три розділи. Перша з яких присвячена розгляду поняття нерухомості, співвідношення термінів "нерухома річ", "нерухоме майно", "нерухомість", визначення критеріїв віднесення того чи іншого майна до нерухомості. Також у рамках першого розділу порушені окремі питання класифікації та особливостей правового режиму об'єктів нерухомості.
У другому розділі даної дипломної роботи основна увага приділена порівняльному аналізу загальних положень про договір оренди та особливостей, передбачених у відношенні як окремих видів договорів оренди нерухомості, так і окремих об'єктів нерухомості.
Зокрема, спроба розгляду відмінностей оренди як надання у тимчасове володіння та (або) користування за плату від надання так званих "орендних послуг". [7]
Говорячи про об'єкти нерухомості, які можуть виступати предметом договору оренди, окремо розглядається оренда будівель і споруд, спеціальні правила про яку містяться в параграфі 4 глави 34 ЦК, і оренда підприємств як майнових комплексів (параграф 5 глави 34 ЦК). Крім цих різновидів нерухомості в рамках цієї роботи буде порушена оренда нежилих приміщень, а також питання про можливість оренди незавершених будівництвом об'єктів, які з прийняттям законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним отримали можливість виступати практично в якості самостійного об'єкта цивільного обороту.
Оренда природних ресурсів буде розглянута на прикладі оренди земельних ділянок. Також порушено питання визначення предмета оренди земельної ділянки при будівництві підземної споруди.
При розгляді оренди нерухомого майна окремої уваги заслуговують питання державної реєстрації установами юстиції та правові наслідки відсутності такої реєстрації договору оренди у зв'язку як з актуальністю, так і з новизною для російського права самої системи реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Як наслідків нездійснення, у випадках передбачених законом, державної реєстрації договору оренди об'єктів нерухомості в рамках цієї дипломної роботи розглядається можливість оцінки такої угоди неукладеною або недійсною. Дане питання має важливе практичне значення, оскільки від кваліфікації зазначених угод як неукладеним або недійсним залежить:
- Застосування різних строків позовної давності (3 роки для визнання угоди неукладеною і 10 років - незначною);
- Пред'явлення різних матеріально-правових вимог, спрямованих на повернення майна, наданого контрагенту за вищезгаданим угодами (віндикаційний позов відносно неукладеним угоди і реституція - щодо недійсною).
Необхідно зазначити, що даній проблемі в даний час присвячується дедалі зростаючу кількість наукових публікацій. [8]
Нарешті, третій розділ даної дипломної роботи присвячена найбільш дискусійною проблеми, пов'язаної з визначенням місця та правової природи оренди, необхідності державної реєстрації в установах юстиції права оренди та оренди як обтяження (обмеження) прав незалежно від реєстрації договору оренди.

Глава I. Загальні положення про нерухомість
1.1. Поняття нерухомості як об'єкта цивільних прав. Класифікація об'єктів нерухомості
Об'єктами цивільних прав є матеріальні і духовні блага, з приводу яких суб'єкти цивільного права вступають між собою у правові відносини. Коло цих благ (об'єктів) надзвичайно широкий і різноманітний. Відповідно до ст. 128 ГК РФ до об'єктів цивільних прав належать речі, включаючи гроші та цінні папери, інше майно, роботи і послуги, інформація, результати інтелектуальної діяльності, у тому числі виключні права на них (інтелектуальна власність), нематеріальні блага. [9]
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере початок ще в римському праві і сприйнято практично всіма правовими системами. На думку деяких авторів таке поділ пов'язано з правом приватної власності на природні об'єкти і в першу чергу на землю, а також з введенням в цивільний оборот цих об'єктів, розвитком цього обороту. [10]
Категорія нерухомого майна (нерухомість) була відома російським законодавством з початку XVIII століття. Сам термін "нерухоме майно" був вперше використаний в Указу Петра I про єдиноспадкування 1714 року. У Зводі законів російської імперії (що діяв до революції 1917 року) загального визначення нерухомості не давалося, названа категорія визначалася через зразкову перерахування землі, різних угідь, будинків. [11] У радянському цивільному праві категорії нерухомості не було. ГК РРФСР 1922 року містив спеціальне примітка до статті 21, згідно з яким "з відміною приватної власності на землю поділ майна на рухомі і нерухомі скасовано". Сама земля була оголошена надбанням держави і виключена з "приватного обороту".
Розподіл майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було відновлено в Основах цивільного законодавства. Пункт 2 статті 4 Основ цивільного законодавства визначив, що нерухомим майном є земельні ділянки і те, що міцно з ними пов'язано (нерухомість за природою). У перелік (причому, невичерпний) того, що міцно пов'язане із земельними ділянками, були включені будівлі, споруди, підприємства, інші майнові комплекси, багаторічні насадження. Таким чином, в основу розмежування майна на рухоме і нерухоме був покладений традиційний для російського права критерій фізичних, природних властивостей речі, що виражається у здатності чи нездатності речі до переміщення, критерій міцності зв'язку з землею. Цей критерій в Основах цивільного законодавства був основним, але не єдиним. Основи цивільного законодавства містили правило, згідно з яким до нерухомого майна за формально-юридичному критерію може бути віднесено й інше майно, але зроблено це може бути тільки законодавчими актами (нерухомість в силу закону). Правда, в період дії Основ цивільного законодавства такі законодавчі акти прийняті не були.
Слідом за введенням загального поняття нерухомого майна в спеціальних законодавчих актах з'явилися поняття "нерухомості в житловій сфері" і "нерухомості в містобудуванні", які визначалися шляхом вичерпного перерахування об'єктів. Таким чином, відбувалася конкретизація загального поняття стосовно до окремих об'єктів чи сферам діяльності. [12]
Сучасне російське цивільне законодавство при класифікації речей як об'єктів цивільних прав виходить з фундаментального протиставлення речей рухомих і нерухомих. При цьому необхідно зазначити, що законодавець використовує для позначення нерухомості цілий ряд термінів: "нерухома річ", "нерухоме майно", нерухомість ". У більшості випадків зазначені поняття сприймаються як синоніми [13], що видається не зовсім вірним. Так, Лапач У . А. вважає, що "в якості вихідного (найпростішого) закон використовує поняття нерухомої речі як одиничного нерухомого або зазначеного в законі (ч.2 п. 1 ст. 130 ЦК РФ) рухомого матеріального об'єкта, або сукупності різнорідних нерухомих речей, що утворює єдине ціле, що припускає використання їх за загальному призначенню - "складна річ" за ст. 134 ГК ". [14]
Дійсно, серед об'єктів цивільного права особливе місце належить речам, що визначається, по-перше, їх найбільшою поширеністю і, по-друге, виникненням з приводу речей правовідносин власності.
Статус речей набувають лише матеріальні цінності, тобто матеріальні блага, корисні властивості яких усвідомлені й освоєні людьми. Таким чином, під речами наука цивільного права розуміє дані природою і створені людиною цінності матеріального світу, що виступають як об'єкти цивільних прав. [15]
На відміну від Основ цивільного законодавства, які оперували поняттям нерухомого майна, ДК РФ стосовно до поділу на нерухомого та рухомого оперує поняттям "речі". Виходячи з міститься у ЦК визначення нерухомості інші види майна, включаючи майнові права, нерухомими бути не можуть ні за своєю природою, ні в силу вказівки закону. Винятком є ​​визнання нерухомістю, а точніше прирівнювання до нерухомості такого складного майнового комплексу як підприємство (ст. 132 ГК РФ). Законодавець ставиться до нього як до особливого об'єкту. Це проявляється, по-перше, чисто формально - підприємство не згадується у визначенні нерухомості у статті 130 ГК РФ, а вводиться в статті 132 ГК РФ, що розташована після блоку статей про нерухомість. По-друге, підприємство є об'єктом, який випадає з класифікації нерухомих і рухомих речей, оскільки воно річчю, навіть складної, не є. У зв'язку з цим абсолютно обгрунтованим видається думка В.А. Лапач про те, що "від складних речей слід відрізняти комплекси як системи більш високого порядку, які характеризуються не стільки загальним призначенням входять до них об'єктів, скільки визначеним у законі складом майна, що утворює комплекс, а також функціональної взаємозв'язком і ієрархічною організацією елементів усередині комплексу. У складу комплексу поряд з нерухомими речами можуть входити і об'єкти цивільних прав, які є рухомими речами або навіть взагалі не є речами ... "[16]
Стаття 132 ЦК України визначає склад підприємства з метою введення його в цивільний оборот у якості єдиного об'єкта. Тому до його складу включено як власне майно (речі, права, вимоги), так і комплекс виключних прав, у першу чергу прав на товарні знаки і знаки обслуговування, які використовуються при маркуванні продукції, яка виробляється на підприємстві, або при наданні їм послуг, а також мають "негативну вартість" борги, пов'язані з діяльністю підприємства. Відзначимо, однак, що, визнавши підприємство нерухомістю, надалі ЦК не підпорядковує його загальним вимогам до нерухомості, а містить ряд спеціальних правил. Зокрема, для угод з підприємствами встановлюється особливий, більш формалізований і строгий режим порівняно з угодами, які вчиняються щодо іншого нерухомого майна. У той же час підприємство виявилося настільки складним об'єктом і з точки зору державної реєстрації, що законодавець був змушений передбачити поряд з реєстрацією прав на підприємство в цілому окрему реєстрацію прав на земельні ділянки та іншу нерухомість, що входить до складу підприємства.
У зв'язку з викладеним слід зазначити, що "у сучасному законодавстві спостерігається деяка експансія терміна" нерухоме майно ". З одного боку, їм витісняється термін" нерухома річ ", прямо передбачений Цивільним кодексом (так, в Законі про державну реєстрацію прав на нерухоме майно йдеться про нерухоме майно (нерухомості), але не про нерухомих речах). Це пояснюється тим, що поняття майна в більшій мірі, ніж поняття речі, характеризує статичні моменти цивільно-правового регулювання, що фіксуються як стану приналежності речей різними суб'єктами. З іншого боку необхідно більш послідовне розмежування між поняттями нерухомого майна та нерухомості. Останнє в законодавстві вживається у двох сенсах. По-перше, як узагальнення для будь-яких нерухомих речей, щодо яких потрібна реєстрація права власності та інших речових прав, обмежень цих прав, їх виникнення, переходу і припинення (ст. 131 ЦК). По-друге, під нерухомістю розуміються комплекси, спеціально зазначені в законі: кондомініум і підприємство як майновий комплекс. "[17]
У визначенні нерухомості у чинному цивільному законодавстві використовуються ті ж критерії, що і в основах цивільного законодавства, - (1) зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням об'єкта (нерухомість за природою) і (2) віднесення до нерухомості законом (нерухомість в силу закону).
При виробленні поняття нерухомості враховувався і досвід законодавчого визначення нерухомості в зарубіжних країнах. Однак, ГК РФ не використовував трійкову класифікацію нерухомості, яку містить, наприклад, французький цивільний кодекс, цивільні кодекси Мексики 1928 р., Бразилії 1916 р. і ряду інших країн. ГК РФ не сприйняв, зокрема, такий елемент класифікації, як нерухомість в силу призначення, під якою розуміються як предмети, поміщені на ділянці для його обслуговування та експлуатації, так і рухоме майно, приєднане назавжди до нерухомості, що є по суті приналежністю нерухомості як головної речі. [18]
Категорія нерухомості в чинному ДК РФ розширилася за рахунок перерахування інших, крім землі, самостійних об'єктів, таких як ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони є нерухомістю в силу їх природних фізичних властивостей, а не речами, складовими єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було б неможливо встановлення права власності на надра незалежно від права власності на землю.
А такі природні ресурси, як ліси, відносяться до нерухомості в силу їх зв'язку з землею. Корисні копалини й інші мінерали є нерухомістю, перебуваючи у своєму природному стані частина надр, і перестають бути нерухомістю з моменту вилучення їх із складу надр. [19]
Нерухомими чинності зв'язку з землею стаття 130 ГК РФ вважає також будівлі, споруди, багаторічні насадження. Крім цих об'єктів, перерахованих в законі, нерухомістю є і підземні споруди, такі, як шахти та інші споруди. При цьому не будь-яка споруда (споруда) буде визнана нерухомим майном, а лише та, яка об'єктивно має міцний зв'язок із землею, на якій вона розташована. У дореволюційному російському праві нерухомістю не визнавалися будови, споруджені на чужій землі за договором з її власником [20]. Відповідно до чинного російського законодавства будови, зведені на чужій ділянці на законних підставах, права на які відповідним чином зареєстровані, будуть віднесені до нерухомості. Особливо слід підкреслити необхідність офіційного оформлення прав на земельну ділянку, що використовується під будівництво, оскільки в іншому випадку нерухомість є самовільною спорудою і підлягає знесенню. [21]
Однак, сьогодні критеріїв, запропонованих законодавством для відмежування нерухомих речей від інших об'єктів, розташованих на земельних ділянках, явно недостатньо. Перш за все це видно при розмежуванні об'єктів нерухомості і так званих тимчасових споруд. Сучасні технології дозволяють без шкоди переносити з місця на місце будівлі, віднесення яких до нерухомості не викликає сумніву. У зв'язку з чим неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенню як критерію віднесення об'єкта до нерухомості стає вельми відносним. Отже, "тільки неможливість відділення нерухомості від землі буде вказувати на міцний зв'язок цього майна із земельною ділянкою" [22]. В даний час пропонуються різні "додаткові" критерії для віднесення об'єкта до нерухомості. [23] Також ряд авторів вважає, що перенесення майна на іншу земельну ділянку означає, що юридично відбувається руйнування нерухомості на одній земельній ділянці і виникнення її на іншому. [24]
Нерухомістю в силу закону прямо названі підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Для віднесення такого роду об'єктів до нерухомості не потрібно зв'язку з конкретним земельною ділянкою, та вона й неможлива. Необхідно виконання іншої умови - судно повинно бути зареєстровано у Державному реєстрі цивільних повітряних суден РФ, у Державному судновому реєстрі РФ або в іншому спеціальному державному реєстрі. Крім цих об'єктів, законом можуть бути названі і інші об'єкти, які також будуть визнані нерухомістю. Сенс віднесення подібних об'єктів до нерухомості полягає в тому, що на них поширюються особливості режиму, встановленого для нерухомості. Однак, було б неправильним стверджувати, що наслідки визнання, наприклад, судів нерухомістю автоматично призводять до поширення на них відповідного режиму в повному обсязі. Сам ГК РФ робить з цього ряд винятків. Так, якщо загальним правилом є реєстрація договорів оренди нерухомості, то в силу правил ДК про оренду транспортних засобів, вимога про державну реєстрацію до їх оренду не застосовується.
Крім класифікації нерухомості на нерухомість за природою (1), об'єкти міцно пов'язані з землею (2) і об'єкти, віднесені до нерухомості законом (3), нерухомість можливо також розмежовувати за своїм походженням: створені природою без участі людини і є результатом праці людини і, нарешті, об'єкти, хоча і створені працею людини, але пов'язані з природною основою настільки, що у відриві від неї функціонувати не можуть. [25]
Також широко поширеною є класифікація нерухомості на земельні ділянки (включаючи надра і водні об'єкти); лісовий фонд; будівлі і споруди; житлові приміщення; кондомініуми, підприємства як майнові комплекси; морські, повітряні, річкові судна, космічні об'єкти. [26]
1.2 Правовий режим об'єктів нерухомості
Економічні та фізичні властивості речей неоднакові, що зумовлює відмінності в характері виникають з їх приводу правовідносин. Такі відмінності прийнято називати правовим режимом речі, під яким розуміються встановлений законодавством порядок її використання, припустимі способи і межі розпорядження нею. [27]
Виділення нерухомості з решти майна пояснюється не тільки важливістю для економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком нерухомості із земельними ділянками, а й тим, що до нерухомості належать найбільш коштовні і суспільно значимі об'єкти. Нерухомість - це особливий об'єкт цивільно-правових угод. Вона володіє підвищеною економічної цінності, оскільки призначена для тривалого користування, і як правило, має конструктивної складністю, що вимагає великих витрат на підтримання в належному стані. Досить складний процес передачі права власності на нерухомість обумовлює не дуже високий рівень її ліквідності як товару. Нерухомість, як правило, фінансовоемка. Так що визнання недійсними угод з нею дуже болісно для учасників цивільного процесу і потрібна особлива ретельність при їх вчиненні. [28] Все це вимагає спеціальної регламентації участі нерухомості в цивільному обороті, що знаходить відображення в особливостях змісту багатьох правовідносин, особливому порядку і формі укладення договорів , предметом яких є нерухоме майно.
ГК РФ закріплює наступні особливості правового режиму нерухомості [29]:
1) право власності та інші речові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ст. 131 ЦК РФ);
2) зобов'язання, предметом якого є нерухомість, за загальним правилом виконується в місці її знаходження;
3) право власності на знову створюване нерухоме майно або передане за договором виникає з моменту державної реєстрації цієї нерухомості або переходу права власності на неї до покупця (ст. ст. 219, 551 ДК РФ);
4) встановлено особливий порядок набуття права власності на безхазяйні нерухомі речі (ст. 225 ЦК РФ) і більш тривалі терміни набувальної давності на нерухоме майно (ст. 234 ГК РФ); звернення стягнення на заставлене нерухоме майно (ст. 349 ГК РФ); розпорядження державним і муніципальним підприємством належним їм нерухомим майном (ст. 295 ГК РФ);
5) діють спеціальні правила здійснення операцій з нерухомістю, що передбачають залежність прав на земельну ділянку від прав на нерухомість. Так, заставу нерухомості (іпотека) допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій вона знаходиться, або його частини, необхідної для її використання, або права користування заставодавця цією ділянкою або його частиною (ст. 340 ГК РФ).
При продажу або оренди будівель, споруд та підприємств одночасно з передачею покупцеві права власності на них передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання. Якщо ж продається або здається в оренду лише земельна ділянка, власник нерухомості зберігає право користування тією його частиною, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання, на передбачених договором умовах, а за їх відсутності - право обмеженого користування (сервітут) (ст. 552 , 553, 652, 653 ЦК РФ).

Глава II. Договори оренди нерухомості
2.1. Поняття договору оренди нерухомості
У цивільному праві поряд із зобов'язаннями щодо відчуження майна, існує група зобов'язань з передачі майна у тимчасове користування. Вони юридично оформлюють особливу, самостійну групу економічних відносин товарообміну, в рамках яких господарські чи інші потреби їхніх учасників задовольняються за рахунок тимчасового переходу до них відповідних матеріальних благ. Предметом таких відносин, перш за все, стає майно, яке в даний момент не потрібно самому власнику, але може знадобитися йому в майбутньому. Віддаючи таке майно у тимчасове користування іншій особі, власник зберігає його в господарському (економічному) обороті, отримуючи відповідну вигоду (дохід). Зобов'язання з передачі майна у користування виникають за угодою сторін, тобто носять договірний характер.
Договором оренди (майнового найму) визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння та (або) у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату (ст. 606 ГК РФ).
У ДК РФ договором оренди присвячена глава 34 (понад шістдесят статей). Даючи поняття договору оренди, законодавець, виходить з того, що даний договір являє собою звичайний самостійний вид договірних зобов'язань, такий же, як договір купівлі-продажу і т.п.
Договором оренди притаманні тільки йому характерні риси, що дозволяють розглядати цей договір як самостійного типу цивільно-правових договорів. Так, Вірянскій В.В. виділяє такі характерні риси договору оренди: [30]
По-перше, він відноситься до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна у тимчасове володіння і користування, тобто передача майна, здійснюється орендодавцем, не супроводжується переходом права власності на це майна до орендаря; останній лише одержує його у володіння та (або) користування.
По-друге, у ЦК виражено прагнення законодавця забезпечити детальне і безпосереднє регулювання договору оренди, принаймні, тих питань, які є загальними для договору оренди. У параграфі 1 глави 34 - об'єднані правила, що охоплюють всі види договорів про оренду.
По-третє, виділення окремих видів договорів оренди (за винятком прокату, фрахтування на час, лізингу) зроблене в ГК залежно від виду здається в оренду майна. Маються на увазі окремі види об'єктів, специфіка яких вимагає особливого правового регулювання (наприклад, будівлі і споруди, підприємства). ГК РФ проводить розмежування між видами договору оренди та орендою окремих видів майна. Види договорів оренди - це ті найбільш важливі соціально значимі випадки оренди, які спеціально врегульовані в частині 2 - 6 глави 34 ЦК РФ.
Прикладами, що підтверджують існування відмінностей між видами оренди та орендою певних видів майна, можуть служити п.2 cт. 609 і п.2 ст.615 ГК РФ. У п. 2 ст. 609 мова йде про оренду нерухомого майна - оренда певного виду майна, а в п. 2 ст. 651 - про оренду будівель і споруд як окремого різновиду договору оренди нерухомого майна.
Договір оренди прийнято відносити до числа консенсуальним, відплатним, двустороннеобязивающіх договорів. [31]
Консенсуальних договір оренди вважається, оскільки момент вступу договору в силу не пов'язується з передачею орендованого майна орендарю.
Договір оренди є оплатним, оскільки орендодавець на виконання своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю, одержує від останнього зустрічну подання у вигляді внесення орендної плати.
Договір оренди є двустороннеобязивающім, оскільки кожна зі сторін несе обов'язку на користь іншої сторони і вважається боржником іншого боку в тому, що вона повинна зробити на її користь, і одночасно її кредитором, у тому, що має право від неї вимагати [32].
Загальні положення ЦК РФ про оренду передбачають при здачі майна в оренду його передачу в тимчасове володіння і користування, або користування (ст. 606 ГК РФ). Володіння означає господарське панування власника над річчю. Користування - вилучення з речі корисних властивостей шляхом її продуктивного чи особистого споживання. [33] Проте, у відношення оренди підприємств ст. 656 ЦК РФ передбачає його передачу лише у тимчасове володіння і користування одночасно.
2.2 Об'єкти оренди
В оренду можуть бути передані ділянки земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних якостей в процесі використання (неспоживна речі). [34]
У цьому абзаці визначені види майна, які можуть здаватися в оренду. Перераховано об'єкти нерухомості та рухоме майно. Наведений перелік об'єктів майна, які можуть здаватися в оренду, не є вичерпним. [35]
Можливість введення обмежень або заборони на оренду окремих видів майна існує лише після прийняття відповідного закону (п. 1. Абзац 2 ст. 607 ЦК РФ).
У першу чергу, це відноситься до тих видів майна, які вилучені з обігу або оборотоздатність яких обмежена (Ст. 129 ЦК РФ). Наприклад, атомні електростанції, озброєння, залізні дороги загальнодержавного та спеціального призначення, інші стратегічні об'єкти. Пункт 11 ст. 22 ЗК РФ допускає у виняткових випадках можливість передачі в оренду земельних ділянок, вилучених з обігу. Дане правило суперечить не тільки п. 2 ст. 27 ЗК РФ, але і теорії цивільного та земельного права, аксіомою яких є неможливість здійснення яких-небудь угод з речами, вилученими з обігу. [36]
Об'єктами оренди нерухомості можуть бути земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, транспортні засоби та інші речі (виходячи зі змісту ст.130 ГК РФ) - які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання. [37]
У п. 3 ст. 607 ЦК підкреслюється необхідність чіткого визначення об'єкта оренди, а саме: у договорі повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке на ролі об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі, умова про об'єкт підлягає передачі в оренду вважається не узгодженим сторонами, а сам договір не вважається укладеним. [38]
Як вже було зазначено раніше, у Цивільному кодексі України не передбачено єдиної договірної моделі і, відповідно, єдиних законодавчих вимог щодо оренди будь-яких об'єктів нерухомості. Закон виділяє оренду будівель і споруд, спеціальні правила про яку містяться в параграфі 4 глави 34 ЦК, оренду підприємств як майнових комплексів (параграф 5 глави 34 ЦК).
Виділення договору оренди будівель і споруд у самостійний вид договору відбулося вперше з прийняттям другої частини ГК РФ. До основних характеристик будівель і споруд відносяться: фундаментальність, "прив'язка до землі", конструктивна розрахованих на тривалий термін використання, значна вартість. [39] Крім перерахованих вище в юридичній літературі виділяють наступні ознаки будівель: штучність возведений; "прив'язка" до певного земельній ділянці; неможливість переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням; самостійність, закінченість з точки зору можливості використання за цільовим призначенням. [40]
Поняття "будівлі" технічно характеризує будову як капітальне. У цьому контексті з його складу виключені тимчасові, переносні будови, будови збірно-розбірного типу без фундаменту: павільйони, кіоски ... Поняття "споруда" зазвичай визначають шляхом перерахування відповідних об'єктів, таких як: нафтові і газові свердловини, автозаправні станції, гідротехнічні споруди, магістральні трубопроводи, спортивні, фізкультурно-оздоровчі, спортивно-видовищні споруди, мости, оранжереї .... та інші інженерні споруди, фундаментально пов'язані із землею. Будівлі на земельній ділянці поділяються на основні і службові, що відповідає традиційному для цивільного права поділу речей на головну річ і її приналежність (ст. 135 ЦК РФ). Основним вважається будівля "чільне" по капітальності будівлі, за архітектурними ознаками і за своїм призначенням. Такий поділ значимо для чіткого визначення об'єкта договору оренди будівлі та споруди, який повинен співпадати з об'єктом державної реєстрації нерухомого майна. [41] Однак, у науковій літературі також висловлена ​​точка зору, що розрізняти будівлі і споруди "навряд чи необхідно, оскільки дані поняття не відносяться до числа правових ". [42]
Якщо будівлі класифікувати по такому важливому критерію як їх призначення, вони диференціюються на дві взаємовиключні групи: житлові та нежитлові з двома різними правовими режимами використання. [43] Існують також інші класифікації будинків і споруд: за значимістю використання, за ознакою подільності. [44]
Будівлі можуть бути використані в якості об'єкта орендних відносин тільки після прийняття їх в експлуатацію як результат завершення будівництва, державної реєстрації (ст. 131 ЦК) і технічної інвентаризації в установленому порядку.
Для визначення правил здійснення операцій з незавершеним будівництвом об'єктом і самої можливості вчинення з ним угод необхідно відповісти на питання, чи є такий об'єкт рухомим або нерухомим майном. Віднесення незавершених будівництвом об'єктів до об'єктів нерухомості отримало підтримку Вищого Арбітражного суду РФ, який прийшов до висновку, що за змістом ст. 130 ЦК РФ і ст. 25 Закону про реєстрацію нерухомого майна не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору підряду, відносяться до нерухомого майна [45]. Дещо інший критерій для віднесення незавершених будівництвом об'єктів до нерухомості пропонує використовувати Лапач В.А.: "... критерій, за яким такий об'єкт належить до нерухомості, судом визначено як неможливість його переміщення без невідповідного для нього шкоди ...". При цьому також слід зазначити, що "до розряду нерухомого майна можуть відноситися цілком рухомі речі, включені до складу незавершеного будівництвом об'єкта". [46] Внаслідок викладеного представляється можливим віднесення до об'єктів оренди нерухомості незавершених будівництвом об'єктів.
Визначення предмета договору оренди будівель і споруд припускає вказівку на місці знаходження, площі здається в оренду об'єкта з додатком поверхового плану будівлі.
Наступне питання, пов'язаний з віднесенням будівель і споруд до числа об'єктів договору оренди - це питання про можливість визнання об'єктами договору оренди нежитлових приміщень та їх частин. У сучасному законодавстві РФ немає офіційного визначення поняття нежитлового приміщення. Тим не менш, у багатьох нормативних актах містяться відповідні терміни, що вживаються в різних контекстах. [47]
Відповідно до ст. 130 ЦК РФ, до нерухомого майна належать земельні ділянки і все, що міцно з ними пов'язане, в тому числі будівлі і споруди. Однак, названа стаття ЦК РФ не вказує на те, що самостійними об'єктами цивільних прав можуть бути частини будівель і споруд (нежитлові приміщення). Разом з тим абз. 3 ст. 1 Закону про державну реєстрацію прав на нерухомість відносить до числа об'єктів нерухомості "житлові та нежитлові приміщення". Для нежитлових приміщень (загальних приміщень, які обслуговують більше однієї квартири) в багатоквартирному житловому будинку законодавець встановив режим часткової власності осіб, які є власниками квартир. З приводу ж нежитлових приміщень у будинках, що не містять житлових приміщень, ніяких аналогічних зазначеним правил не міститься. У зв'язку з викладеним Алексєєв В.А. вважає, що "нежитлове приміщення як об'єкт має відповідати тільки однією ознакою - представляти собою єдиний простір із замкнутим контуром. Тому кімната може бути виділена в нежитловому приміщенні в якості самостійного об'єкта за наявності відповідного волевиявлення власника. [48] Сенчіщев В.І. пов'язує можливість нежитлового приміщення (його частини) брати участь у цивільному обороті з оформленням на нього прав (у тому числі права власності) у встановленому порядку. [49]
Також висловлено думку, що "правовий моделлю оформлення співволодіння окремими нежитловими приміщеннями в одному будинку повинен з'явитися відомий механізм спільної власності (найчастіше часткою, а в певних випадках і спільної). Однак, на відміну від спільної часткової власності на нерухомість в житловій сфері, при співволодінні приміщеннями та нежитлових будинках, мабуть, неминуче повинен узгоджуватися порядок використання нежитлових приміщень, місць загального користування ... "[50]
У відношенні оренди конструктивних частин будівлі необхідно також, щоб здають в оренду конструктивні частини будівлі могли бути надані в користування окремо від самої будівлі. Так, договір надання частини даху для розміщення рекламних щитів не був визнаний договором оренди, оскільки "... передача речі в оренду тягне тимчасове відчуження власником права користування цією річчю. Між тим дах являє собою конструктивний елемент будівлі і не є самостійним об'єктом нерухомості, який міг би бути переданий у користування окремо від будівлі. Тому дах не може бути об'єктом оренди "[51].
У світлі сказаного певну складність представляє виявлення предмета оренди земельної ділянки при будівництві підземних споруд. Поняття земельної ділянки дано в декількох федеральних законах.
Стаття 6 ЗК РФ визначає земельну ділянку як об'єкт земельних відносин - це частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі, якої описані і засвідчені в установленому порядку.
Цивільне законодавство дає визначення земельної ділянки як об'єкта права власності, територіальні межі якого визначаються в порядку, встановленому земельним законодавством, на основі документів, які видаються власнику державними органами по земельних ресурсах і землевпорядкування. При цьому право власності на земельну ділянку поширюється на перебувають у межах цієї ділянки поверхневий (грунтовий) шар і замкнуті водойми, які на ній ліс і рослини, якщо інше не встановлено законом (ст. 261 ЦК РФ).
Більш широке поняття земельної ділянки дано у Федеральному законі "Про державний земельний кадастр" (ст.1) - це частина поверхні землі (в тому числі поверхневий грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом, а також всі, що знаходиться над і під поверхнею земельної ділянки, якщо інше не передбачено федеральними законами про надра, про використання повітряного простору та іншими федеральними законами.
Нормами містобудівного права територія (земельна поверхню) міських і сільських поселень являє собою їх просторову і земельно-ресурсну основу в межах встановлених кордонів (риси) міських і сільських поселень, а також все, що знаходиться над і під поверхнею зазначених територій.
При цьому відділяється від правил містобудівного регулювання підземний простір в межах встановлених кордонів (риси) міських і сільських поселень не для будівництва містобудівних об'єктів, а для геологічного вивчення надр, видобутку корисних копалин та інших цілей у відповідності з федеральним законодавством про надра (ст. 38 Містобудівного кодексу РФ).
Проте, виникає питання про предмет договору оренди землі, якщо містобудівна об'єкт будуватися як підземна споруда шляхом розриття котловану і подальшого закриття його грунтовим шаром або просто покриттям асфальтом. Приклад подібного містобудівного об'єкта, розташованого під землею - Торговий комплекс "Манежна площа", розташований в м. Москві на місці Манежній площі.
Торговий комплекс "Манежна площа" розташований повністю під поверхнею землі. Будувався він шляхом класичного розриття котловану і подальшого зведення капітального будови як звичайного надземного споруди. Проте потім цей комплекс був покритий привізною землею, частково заасфальтований, частково покритий родючим шаром землі і частково на поверхню виходять конструкції самого комплексу. [52]
Що в даному випадку є предметом договору оренди землі? Звичайно - земельну ділянку. Однак, розмір і межі земельної ділянки не ясні. Чи то земельну ділянку, на якому знаходяться тільки виходять на поверхню споруди підземного об'єкту, так як заасфальтована поверхня використовується міською владою для публічних цілей як землі загального користування. Чи то всю земельну ділянку, на якій розташований підземний об'єкт, вірніше проекція кордонів підземелля на поверхню землі.
Представляється, що в даному випадку логічним буде використання другого варіанту.
Таким чином, суб'єкту містобудівної діяльності надається уповноваженим органом влади земельну ділянку в межах, в яких буде розташований побудований підземний об'єкт. На плані межі земельної ділянки зображується як проекція контурів підземної споруди на поверхню землі після покриття його грунтом.
Приклад з практики
Гаражно-будівельний кооператив (далі ДСК) звернувся до Арбітражного суду м. Москви з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТОВ) і повноважному представнику орендодавця міських земель (далі Орендодавець) з позовом про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного Орендодавцем з ТОВ, на земельну ділянку, де знаходиться об'єкт ДСК, який є згідно з проектно-дозвільної документації підземною спорудою.
У ході судового засідання було встановлено, що спірна земельна ділянка була відведена уповноваженим органом влади як під будівництво підземного об'єкта ДСК, так і надземного виставкового павільйону ТОВ у спільне користування. Орендодавцем були укладені одночасно два договори оренди землі як з ГСК, так і з ТОВ.
Будівництво об'єкта ГСК і об'єкту ТОВ вироблялося в установленому порядку за наявності відповідних дозволів органу влади.
Будівництво об'єкта ГСК, як підземної споруди, було здійснено в котловані, а нульова відмітка поверхні землі збігається з верхом підземної споруди.
Арбітражний суд вказав, що будівництво виставкового комплексу поверх підземної споруди можливо, і що ця обставина не впливає на законність договору оренди землі, укладеного з ТОВ.
Арбітражний суд відмовив у позові ГСК про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного Орендодавцем з ТОВ, на земельну ділянку, на якій знаходиться підземний об'єкт ГСК, вказавши, що оспорюваний договір відповідає нормам земельного законодавства РФ і нормативним актам суб'єкта Федерації м. Москви (розпорядження мера Москви від 17.01.94 № 23-рм і від 07.07.94 № 317-рм). [53]
Оренда підприємств отримала широке поширення в кінці вісімдесятих - початку дев'яностих років. Підприємство як об'єкт права в процесі свого функціонування постійно змінює свій склад за рахунок вибуття одних компонентів і появи нових, що і вимагає спеціального врегулювання його оренди. Більш того, суть користування підприємством як раз і полягає в постійній заміні його компонентів. [54]
У той же час підприємство як об'єкт оренди не підпадає цілком під загальне поняття підприємства, що міститься в ст.132 ГК РФ. Характерних ознак підприємства як об'єкта оренди, як мінімум три - і всі вони пов'язані з тим, що при оренді підприємство переходить з рук в руки, в той час як при формулюванні загального поняття підприємства цей аспект не враховується.
1. Якщо земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші основні засоби беззастережно входять до складу підприємства, переданого в оренду, то інші компоненти, тільки в порядку, на умовах і в межах, визначених договором. У той же час поняття підприємства, закріплене в ст.132 ЦК, подібних відмінностей не проводить. Такий підхід ГК дозволяє орендодавцеві підприємства самостійно визначити обсяг обігових коштів, прав на природні ресурси, виняткових прав, а також прав вимоги і боргів, переданих у складі підприємства в оренду.
2. При передачі підприємства в оренду спеціально зроблено застереження про те, що передача прав володіння і користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами. При визначенні складу підприємства в ст.132 ЦК така застереження відсутнє. Це означає, що ряд прав не може бути передана в оренду в складі підприємства за наявності у законодавстві відповідної заборони.
3. Встановлено спеціальний порядок передачі підприємства в оренду, при наявності в складі підприємства боргів перед кредиторами (ст. 657 ЦК). [55]
2.3. Сторони договору оренди нерухомості
Сторонами договору оренди виступають орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач).
За загальним правилом, і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи, а серед останніх - комерційні та некомерційні організації, а також держава, національно-державні, адміністративно-територіальні та муніципальні освіти.
Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст.608 ЦК України).
Здача майна в оренду - один із способів здійснення належить орендодавцеві права власності. Що ж стосується інших осіб, то будь-яка особа, яка не є власником відповідного майна, повинно мати повноваження на здачу цього майна в оренду. Причому такі розпорядчі повноваження повинні бути засновані на законі або спеціальному волевиявленні власника. [56] Відповідно до ст. 295 ГК РФ суб'єкт права господарського відання не має права здавати нерухоме майно в оренду без згоди (дозволу) власника. Це правило тим більше діє щодо казенних підприємств, за якими майно закріплюється на праві оперативного управління. Що ж стосується установ, то вони взагалі не має права розпоряджатися закріпленим за ними майном і майном, придбаним за рахунок кошторисних асигнувань. Однак, освітній заклад згідно з п. 2 ст. 39 Закону РФ "Про освіту" має право виступати в якості орендодавця майна, закріпленого засновником за освітньою установою в оперативному управлінні. [57] Так само, установа може виступити в якості орендодавця майна, придбаного ним на доходи, отримані в результаті дозволеної йому підприємницької діяльності ( ст. 298 ДК).
У ролі орендодавців від імені РФ зазвичай виступають комітети з управління державним майном. Їх повноваження грунтуються на законі. Уряд РФ здійснює управління Федеральної власністю на підставі ст.114 Конституції, в розвиток цієї норми ухвалено постанову Уряду РФ від 10 лютого 1994 р. № 96 "Про делегування повноважень Уряду РФ з управління та розпорядження об'єктами федеральної власності".
Згідно з п. 5 цієї постанови передача в оренду державного майна, що відноситься до федеральної власності, проводиться Міністерством державного майна РФ. Остання, у свою чергу, має право доручати здійснення цих функцій територіальним агентствам, тобто комітетам з управління майном суб'єктів РФ. Аналогічний порядок діє щодо державної власності суб'єктів РФ і муніципальної власності.
Крім комітетів з управління майном в ролі орендодавців державного майна можуть виступати унітарні підприємства, але без будь-яких обмежень лише стосовно до рухомого майна. Унітарні підприємства можуть виступати орендодавцями щодо нерухомого майна, а казенні підприємства - щодо будь-якого майна тільки за згодою власника або уповноваженого ним органу [58]. Дача такої згоди рівнозначна наділенню зазначених суб'єктів, спеціальними повноваженнями здавати майно в оренду. Якщо ж повноваження із закону не випливають, орендодавець повинен мати спеціальне уповноваження власника здавати чуже майно в оренду від свого імені. Зокрема, таке повноваження може випливати з договору комісії.
Слід враховувати, що всі об'єкти, що належать до державної або муніципальної власності, діляться на дві категорії:
Власне майно, яким державне або муніципальне утворення має безпосередньо, розпоряджається ним на свій розсуд, у тому числі шляхом передачі в оренду та майно, закріплене державою чи муніципальній освітою за юридичними особами на праві господарського відання, оперативного управління або іншому речовому праві.
Щодо такого майна, за державою (муніципальним освітою), а також за уповноваженими ними органами зберігаються лише ті повноваження, які прямо вказані в законі. У зв'язку з цим, сумнівним видається положення про наділення Держкоммайна Російської Федерації (нині Міністерство державного майна РФ) та інших комітетів з управління майном виключним правом здавати в оренду нерухоме майно державних підприємств та їх структурних підрозділів, що міститься в Указі Президента РФ від 14 жовтня 1992 року № 1230 "Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду", воно суперечить ЦК і не підлягає застосуванню. [59]
Що стосується особистості орендаря, то в цій якості можуть виступати будь-дієздатний громадянин або організація (юридична особа). Цей Цивільний кодекс, не містить будь - яких спеціальних правил, що обмежують права суб'єктів, на отримання в оренду майна. Однак, ЗК РФ передбачає, що іноземні громадяни та особи без громадянства можуть мати розташовані в межах території Російської Федерації земельні ділянки на праві оренди, за винятком випадків, передбачених ЗК РФ (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Можна вважати, що стосовно іноземних юридичних осіб (вони не вказані в даному положенні) національний режим не обмежений. [60]
2.4. Форма та державна реєстрація договору оренди нерухомості
Форма договору оренди врегульована у ст. 609 ЦК РФ. Крім загальних вимог до форми будь-якого договору, законом для договору оренди встановлені і спеціальні вимоги. Договір оренди на термін більше року, а також, якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну повинен бути укладений в простій письмовій формі (п.1 ст.609 ГК РФ). Особливим чином регулюється форма договору оренди, який передбачає перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря (ст. 624 ЦК). Договір оренди нерухомого майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (ст.624 ЦК України) полягає у формі, встановленій для договору купівлі-продажу такого майна. Аналогічна форма необхідна і для додаткової угоди до договору оренди, яким орендарю надається право викупу орендованого майна. Підвищені вимоги містяться і до форми договорів оренди будівель, споруд та підприємств: ці договори мають укладатися у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (ст.ст.651 і 658 ЦК України). Невиконання зазначеної вимоги тягне, на відміну від загальних положень ЦК РФ, недійсність договору.
Статтею 164 ЦК України передбачено, що "операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках і в порядку, передбачених статтею 131 ЦК та Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно. У статті ж 131 ЦК РФ сказано" право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі установами юстиції. Реєстрації підлягають: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами ". Що стосується Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майн, то згідно зі ст. 4 вищеназваного закону "державній реєстрації підлягають права власності та інші речові права на нерухоме майно та угоди з ним у відповідності зі ст. 130,131,132,164 Цивільного кодексу Російської Федерації ... "
Таким чином, ні ст. 164 ЦК РФ, ні Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не передбачена державна реєстрація угод з нерухомим майном окремо від реєстрації речових прав на нього.
Однак, вищевказані норми цивільного кодексу містять загальні положення. У зв'язку з чим, необхідно звернутися до норм спеціальним, який регламентує оренду (глава 34 ЦК України). Зокрема у статті 609 ЦК РФ сказано, що "договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом". У силу вищевказаної норми за загальним правилом договір оренди нерухомості підлягає державній реєстрації. Необхідно також особливо підкреслити, що необхідність державної реєстрації договору оренди нерухомості, так само як і виключення з цього правила можуть бути передбачені тільки законами. Наприклад, сторони, укладаючи договір оренди нерухомості, не можуть передбачити в ньому необхідність державної реєстрації даного договору посилаючись на аналогію ст.163 ГК РФ. В іншому випадку сторонам буде відмовлено у реєстрації на тій підставі, що ця умова договору суперечить нормам ЦК і в силу вимог ст. 168 і 180 ГК РФ є нікчемним. [61]
Крім сказаного потрібно звернути увагу на наступні умови, наявність яких необхідна, щоб договір оренди нерухомості підлягав державній реєстрації за правилами, встановленими Законом про державну реєстрацію прав на нерухоме майно:
По-перше, державної реєстрації не підлягають договори оренди, які виникли до введення в дію Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно (ст.4).
По-друге, згідно зі ст. 6 зазначеного закону державна реєстрація договору оренди нерухомого майна можлива лише за наявності державної реєстрації прав на даний об'єкт, що виникли до введення в дію Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
По-третє, державної реєстрації крім договору оренди нерухомого майна підлягають всі зміни і доповнення до нього. Оскільки згідно з п. 1 ст. 453 ГК РФ при зміні зареєстрованого договору оренди зобов'язання сторін зберігаються в зміненому вигляді і всі доповнення і зміни до договору оренди є його невід'ємною частиною. Це правило не застосовується до попереднім договором, за яким сторони зобов'язалися укласти договір оренди нерухомого майна, що підлягає державній реєстрації. [62]
Як вже було зазначено вище, за загальним правилом договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом (ст. 609 ЦК РФ). "Інша" передбачено статтею 633, 673 і 651 ЦК РФ: не підлягають державній реєстрації договори оренди транспортних засобів, а договір оренди будівлі або споруди підлягає державній реєстрації тільки якщо він укладений на термін понад один рік.
Таким чином, якщо договір оренди будівлі або споруди укладено на термін менше року, він у державній реєстрації не потребує.
Певні труднощі можуть виникнути у разі укладення договору оренди будівлі або споруди на невизначений термін, а також при включенні сторонами умови про його пролонгацію.
Розглянемо першу ситуацію: сторонами укладено договір оренди будівлі терміном на 11 місяців. Відповідно до одного з умов договору, після закінчення терміну оренди договір вважається продовженим на той самий строк і на тих же умовах, якщо до закінчення терміну оренди жодна зі сторін не заявить про свою відмову від продовження договору. До закінчення строку жодна із сторін не повідомила іншу сторону про відмову від продовження договору.
У такій ситуації Вищий Арбітражний Суд РФ прийшов до наступних висновків. [63] Договір оренди був укладений на визначений строк, що дорівнює 11 місяців, тобто менше одного року. Відповідно до умов договору продовження здійснювалось автоматично після закінчення терміну оренди за відсутності заяви однієї із сторін про відмову від продовження. Таким чином, фактично після закінчення первісного терміну дії договору між сторонами почав діяти новий договір оренди, умови якого були ідентичні умовам закінчився договору. На цій підставі арбітражний суд визнав, що при продовженні договір оренди не підлягає державній реєстрації, так як термін продовження (термін оренди за новим договором) був менше одного року.
Аналогічно, незважаючи на висловлювалися деякими авторами повністю протилежні точки зору [64], дозволений Вищим Арбітражним Судом РФ питання і про продовження договору оренди будівлі або споруди на невизначений термін згідно з п. 2 ст. 621 ГК РФ. У цьому випадку договір оренди, відновлений на невизначений термін, у державній реєстрації не потребує, оскільки п. 2 ст. 651 ЦК РФ передбачає реєстрацію тільки договору оренди, укладеного на термін понад один рік. [65]
Необхідно також мати на увазі ту обставину, що, якщо сторони встановили, що умови укладеного ними договору оренди будівлі застосовуються до відносинам, що існували протягом певного періоду часу до його укладення, то при обчисленні строку оренди будівлі з метою визначення, підлягає договір державної реєстрації чи ні, такий період часу не включається до строку оренди. Оскільки із змісту п. 2 ст. 425 ДК РФ слід, що наявність в договорі названого умови не впливає на визначення моменту, з якого договір вважається укладеним, а так само не змінює терміну його дії.
Проте, стаття 651 ЦК РФ, що передбачає реєстрацію договору оренди будівлі або споруди, укладеного на термін не менше року, стосується тільки будівель і споруд. На практиці постало питання: як бути з орендою частини цієї будівлі або споруди, наприклад, офісних приміщень, частини складу, окремого цеху і т.д. і т.п.?
З даного питання існують два діаметрально протилежних думки.
Перше з них знайшло своє відображення в роботах ряду авторів [66] і Листі Міністерства РФ з податків і зборів від 19.04.2000 р. № 02-3-09/88.
Згідно з ним:
"На підставі п. 2 ст. 609 ЦК РФ необхідність державної реєстрації договору оренди нерухомого майна є загальним правилом. Винятки з цього правила можуть встановлюватися Кодексом або іншими федеральними законами. При цьому до окремих видів договорів оренди і договорів оренди окремих видів майна положення, передбачені параграфом 1 глави 34 Кодексу (у тому числі ст. 609) застосовуються, якщо інше не встановлено правилами Кодексу про ці договори (ст. 625 ЦК РФ).
Так, статей 651 Кодексу "інше" встановлено для таких об'єктів цивільних прав - речей, як будівлі або споруди, а саме: обов'язкової державної реєстрації підлягають договори оренди будівлі або споруди, укладені на термін не менше року, і саме з моменту державної реєстрації вони вважаються ув'язненими (п. 2 ст. 651 ЦК РФ). Відповідно не підлягають обов'язковій державній реєстрації договори оренди будівель або споруд, укладені на термін менше року (момент укладання подібних договорів визначається відповідно до п. 1,2 ст. 433 ГК РФ).
Згідно зі ст. 26 Закону оренда нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законодавством РФ. При цьому відповідно до п. 3 ст. 26 Закону у разі здачі в оренду приміщення у будинку або споруді договір оренди приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (тобто обтяжується право орендодавця саме на що здається в оренду приміщення). Разом з тим Кодекс спеціально не регулює питання державної реєстрації договорів оренди саме нежитлових приміщень у будівлях або спорудах, а в ст. 26 Закону не зазначено, що в цьому випадку питання про реєстрацію таких договорів вирішується в порядку, аналогічному порядку, передбаченому ст. 651 Кодексу.
На підставі викладеного Мін'юст Росії вважає, що договори оренди нежитлових приміщень у будівлях і спорудах підлягають державній реєстрації в порядку, встановленому Законом незалежно від термінів, на які вони укладені, оскільки і поки інше не буде передбачено федеральним законом ".
Цілком протилежну думку на дану проблему, висловлену в науковій літературі, [67] було підтримано ВАС РФ в інформаційному листі від 01.06.2000 р. № 53:
"1. Стаття 1 ФЗ" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "відносить житлові та нежитлові приміщення до нерухомого майна, право на яке, а також операції з якими підлягають обов'язковій державній реєстрації у випадках і порядку, встановленому законом.
Відповідно до частини 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" приміщення (житлове та нежитлове) являє собою "об'єкт, що входить до складу будинків і споруд".
2. Беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним в'язаним, і те, що у Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ГКРФ.
Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК РФ договір оренди нежитлових приміщень, укладених на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Договір оренди нежитлових приміщень, укладений на термін менше одного року, не підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту, що визначається відповідно до п. 1 ст. 433 ГКРФ. "
Необхідно відзначити, що до виходу роз'яснення ВАС РФ практика в більшості випадків виходила з необхідності державної реєстрації договору оренди приміщення незалежно від термінів його укладення. [68] Проте, в даний час, видається, що при вирішенні практичних питань слід керуватися роз'ясненням, даним ВАС РФ , хоча би з тих міркувань, що в разі спору він буде вирішуватися в суді.
Необхідно відзначити, що позови про застосування наслідків недійсності договору оренди через недотримання вимоги про реєстрацію договору, часто пов'язані зі зловживанням правом з боку орендодавця. Так, у практиці Північно-Кавказького округу за останні роки по декількох справах судами було відмовлено орендодавцю у позові про застосування наслідків недійсності договору оренди через недотримання вимог щодо її державної реєстрації. Пред'явлення такого позову орендодавцем було визнано способом зловживання правом. Подібний висновок грунтувався на тому, що письмова форма договору була дотримана, договір був виконаний, однак сторони не визначили, на кому лежить обов'язок щодо державної реєстрації договору, в той же час орендодавець не прийняв необхідних заходів для забезпечення орендарю можливості самому здійснити державну реєстрацію та не використовував законних засобів для спонукання орендаря до виконання обов'язку з реєстрації. У цих справах позов про визнання угоди недійсною фактично використовувався недобросовісним орендодавцем як спосіб розірвання договору оренди, укладеного на тривалий термін. [69] Погоджуючись з оцінкою судом дій орендодавця як зловживання правом, не можна не відзначити, що правомірність самої постановки питання про застосування наслідків недійсності договору в цьому випадку викликає сумніви. Оскільки ЦК РФ кваліфікував договір оренди нерухомості, що не пройшов державну реєстрацію, не як недійсний, а як неукладений, до нього правомірно застосовувати наслідки, пов'язані із зобов'язаннями з безпідставного збагачення, а не спеціальні наслідки недійсності правочину. [70] Застосування наслідків недійсності щодо підприємств має свої особливості. Підприємство являє собою складний майновий комплекс, його важко і передавати, і повертати назад. На цей випадок у ст. 663 ГК встановлено спеціальна норма, згідно з якою правила ЦК про наслідки недійсності угод, про зміну і розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються до договору оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам. Таким чином, у наявності ситуація, коли наслідки недійсності або порушення умов договору не застосовуються виходячи із суспільних інтересів.
Розгляд питань про необхідність державної реєстрації договорів оренди нерухомості має важливе значення, оскільки саме від цього залежить можливість оцінки договору як діючого.
У науковій літературі висловлюються різні точки зору щодо питання про наслідки відсутності державної реєстрації договору оренди нерухомості, у випадках, коли така реєстрація передбачена законом.
Відповідно до ст. 165 ЦК РФ "недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, - вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Така угода вважається незначною." У зв'язку з чим Медведєв А. вважає, що відсутність державної реєстрації договору оренди нерухомості тягне нікчемність такої угоди. [71] Тоді як п. 3 ст. 433 ГК РФ передбачає, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Це дає можливість Матевееву І. говорити про те, що "щодо операцій з нерухомістю за недотримання вимоги про їх державну реєстрацію фактично відсутні необхідність і можливість застосування до останніх наслідків недійсності, бо тут цивільний кодекс вказує на недійсність угод, які ще не укладені." [72] Ця точка зору підтримується і Сенчіщевим В.І. [73] Також поруч авторів запропоновано застосовувати наслідки недійсності угоди на підставі статті 165 ЦК РФ лише у випадках, встановлених законом. [74] У зв'язку з викладеним необхідно констатувати, що, в даний час однозначної оцінки дана проблема не має, що породжує суперечливу судову практику в аналогічних справах.
2.5 Істотні умови та зміст договору оренди об'єктів нерухомості
У сучасній юридичній літературі нерідко можна зустріти судження про те, що істотною умовою договору оренди є лише його предмет, під яким зазвичай розуміється майно передається в оренду [75]. Однак, згідно з п. 1 ст. 432 ГК РФ до істотних умов договору належать умови про предмет договору, умови які названі в законі або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода. Беручи до уваги легальне визначення договору оренди: за договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату за тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, - слід зробити висновок про те, що умови про термін оренди і про орендну плату, безумовно, відносяться до істотних умов договору оренди. [76]
Як зазначалося раніше, термін володіння та (або) користування орендарем, зданих в оренду майном, завжди визнавався одним з найбільш значущих умов договору оренди (майнового найму). Договір оренди може бути укладений як на визначений (п.1, ст. 610 ЦК РФ), так і на невизначений термін (п.2 тієї ж статті). Певний термін повинен бути встановлений у договорі способами, передбаченими ст. 190 ЦК РФ. Якщо строк оренди в договорі не зазначено, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці.
Законом або договором може бути встановлений і інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ).
Відмова від договору оренди, укладеного на невизначений строк, є правом, а не обов'язком сторін. Якщо жодна із сторін не заявить про відмову від договору, останній може тривати скільки завгодно довго, поки існує передане в оренду майно.
Законом можуть встановлюватися максимальні граничні строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміну припиняється.
Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п.3 ст.610 ГК РФ).
Відсутність у законодавстві мінімальних термінів на які об'єкт може бути переданий в оренду дає право ряду авторів стверджувати, що "відсутність об'єктивних критеріїв, що дозволяють чітко встановити мінімальну тривалість часу використання об'єкта, що дає підставу розглядати так5ое використання як оренду, призводить до можливості відносити до оренди навіть саму короткочасну оплатної передачі. Тоді як такого роду надання майна в тимчасове користування відповідає такий вид договору як надання "орендної послуги". [77]
У ДК РФ збережено раніше діюче вказівку про те, при укладанні договору на новий термін умови його можуть бути змінені за угодою сторін. Це відноситься до будь-яких умов, у тому числі розміром орендної плати. Норма п. З ст.614 ГК РФ про можливість зміни орендної плати, але частіше вона стосується перегляду розміру орендних платежів у період дії договору, а тут сторони оформляють новий договір і не пов'язані умовами колишнього.
ГК зберіг за орендарем, належним чином, що виконав свої обов'язки, переважне право на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621). Однак орендар може скористатися своїм правом лише за умови письмового повідомлення ним орендодавця про бажання укласти новий договір до закінчення строку колишнього договору. Таке письмове повідомлення набуває вирішального значення у випадках, коли орендодавець відмовляє орендарю в укладенні договору на новий термін і разом з тим укладає договір з іншою особою. Право орендаря на поновлення орендних відносин може бути захищене в судовому порядку. Роз'яснення про практику вирішення подібних суперечок дані в листі Вищого Арбітражного Суду РФ від 10 вересня 19993 р. № С-13/ОП-276. Вимога орендаря не підлягає задоволенню, коли орендодавець більше не має наміру здавати майно у найм.
Кілька схожу ситуацію, можна спостерігати тут:
ПОСТАНОВА
від 4 квітня 2000 року Справа № 4020
(Витяг)
Закрите акціонерне товариство "Торгова компанія" Афіна "(далі - ЗАТ ТК" Афіна ") звернулося до арбітражного суду з позовом до Комітету з управління майном міста Твері (далі - Куї) про обов'язок укласти договір оренди нежитлового приміщення на новий термін, посилаючись на те , що воно належним чином виконував свої зобов'язання за договором і має переважне право укладання договору на новий термін перед іншими особами.
Ухвалою від 10.12.99 до участі в справі в якості третьої особи на стороні відповідача залучено міське муніципальне унітарне підприємство з управління, експлуатації та утримання майнового комплексу універмагу "Тверь" (далі - МУП ДВК "Тверь").
Рішенням суду в позові відмовлено. Суд не вважав за позивача добросовісним орендарем внаслідок його ухилення від укладення договору з МУП ДВК "Тверь" і, відповідно, мають відповідно до статті 621 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ) переважне право на укладення договору оренди на новий термін.
Постановою апеляційної інстанції рішення залишено без зміни.
ЗАТ ТК "Афіна" в касаційній скарзі просить скасувати прийняті у справі рішення та постанову, вважаючи необгрунтованими висновки суду про неналежне виконання позивачем своїх зобов'язань за договором оренди і про ухилення орендаря від укладання договору з МУП ДВК "Тверь". Крім того, ЗАТ ТК "Афіна" посилається на недійсність пункту 4.2.8 договору оренди, яке спонукає позивача в порушення статті 421 ЦК України до укладення договору. Подавець скарги вважає, що відсутність з його боку порушень умов договору оренди підтверджується і рішенням арбітражного суду у справі № 3645, яким Куї було відмовлено в позові про стягнення з ЗАТ ТК "Афіна" штрафу за невиконання та порушення умов договору.
Законність оскаржуваних судових актів перевірена в касаційному порядку.
Між Куї і ЗАТ ТК "Афіна" був укладений договір від 01.02.99 № 1391 оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Тверь, вул. Брагіна, будинок 1, загальною площею 274 кв. м для використання під торгівлю промисловими товарами строком до 01.09.99.
Куї направив орендарю повідомлення від 01.09.99 № 2376 про звільнення займаного приміщення у зв'язку із закінченням терміну дії договору та про відмову укласти його на новий термін внаслідок невиконання ЗАТ ТК "Афіна" передбаченого пунктом 4.2.8 договору зобов'язання укласти з МУП ДВК "Тверь" договір на оплату комунальних послуг та відшкодування витрат з утримання та експлуатації будівлі.
ЗАТ ТК "Афіна", вважаючи, що виконувало зобов'язання за договором оренди сумлінно, у зв'язку з чим має відповідно до статті 621 ГК РФ переважне право на укладення договору оренди на новий термін перед іншими особами, звернулося з позовом про спонукання Куї укласти такий договір .
Згідно зі статтею 421 ГК РФ громадяни і юридичні особи вільні в укладенні договору. Примушування до укладення договору не допускається, за винятком випадків, коли обов'язок укласти договір передбачена названим кодексом, законом чи добровільно прийнятим зобов'язанням.
Стаття 621 ГК РФ, що передбачає при інших рівних умовах наявність в орендаря, який належним чином виконував свої обов'язки, переважного права на укладення договору оренди на новий термін, не встановлює проте його права вимагати від орендодавця укладення такого договору і відповідної обов'язки останнього. У разі відмови орендодавця орендарю в укладенні договору на новий термін названа стаття надає орендарю лише право вимагати переведення на себе прав та обов'язків за договором, укладеним з іншою особою протягом року з дня закінчення терміну діяв договору. Наявність обов'язки орендодавця укласти договір на новий термін обмежувало б надане власнику пунктом 2 статті 209 ЦК РФ право розпоряджатися належним йому майном на свій розсуд.
Не міститься обов'язки орендодавця продовжити договір на новий строк за умови належного виконання його орендарем і в договорі від 01.02.99.
За таких обставин у суду не було підстав для задоволення заявленого позову.
Доводу ЗАТ ТК "Афіна" про недійсність пункту 4.2.8 договору апеляційною інстанцією дана належна оцінка. Договір оренди був підписаний позивачем без зауважень, прийняття на себе обов'язку укласти договір закону не суперечить, доказів прийняття на себе такого обов'язку крім своєї волі орендарем не представлено. До того ж операція з пороком волі є оспорімой і може бути визнана судом недійсною лише за позовом зацікавленої особи.
Таким чином, враховуючи, що висновок суду про відмову в позові є правильним, касаційна інстанція вирішила, що рішення та постанова апеляційної інстанції слід залишити без зміни, а касаційну скаргу - без задоволення. [78]
Необхідно відзначити, що положення ст. 621 ГК РФ носять диспозитивний характер і інші правила можуть бути встановлені законом або договором. Так, з п. 3 ст. 22 ЗК РФ можливість переважного права укладання договору оренди земельної ділянки на новий термін не ставиться, на відміну від ЦК РФ, в залежність від добросовісного виконання орендарем обов'язків за договором. [79]
У випадках, коли після закінчення терміну договору оренди орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець проти цього не заперечує, договір буде вважатися поновленим на тих самих умови на невизначений термін. Отже, кожна зі сторін може вимагати розірвання такого договору, попередивши контрагента не менш ніж за три місяці (ст. 610 ЦК), якщо інший термін не буде встановлений договором.
В якості ще однієї суттєвої умови договору оренди була вказана орендна плата. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі, споруди і підприємств, на відміну від загальних положень ЦК РФ, вважається неукладеним (п.1 ст.654 ЦК). При цьому правила визначення ціни передбачені п. З ст. 435 ЦК, не застосовуються.
У зв'язку з цим, сторони в договорі оренди будівель, споруд і підприємств можуть використовувати фіксовані ставки орендної плати, але тільки у випадках, обумовлені в законі. Ці ставки встановлюються або регулюються (як мінімальні, так і граничні) уповноваженими державними органами [80].
Традиційно ставки орендної плати встановлюються на одиницю площі орендованого будинку, приміщення або споруди - 1 кв.м, хоча може бути і на 1 куб.м. (Майстерні художників).
Розмір орендної плати визначається виходячи з фактичної площі даного об'єкта. При тривалих термінах використовується річна ставка. Розмір орендної плати визначається як сума платежів за оренду окремих приміщень будинку.
Необхідно також зазначити, що встановлена ​​у договорі орендна плата за користування будинком чи спорудою включає і плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором (п. 2, ст . 654 ЦК).
Зміст договору становить сукупність усіх його умов. При цьому умови договору встановлюють і кваліфікують права та обов'язки сторін. Однак, у всякому договорі виділяють групи умов, що визначають обов'язки відповідно орендаря і орендодавця. Така диференціація умов сама по собі відносна, тому що їх виконання найчастіше вимагає здійснення визначених дій одночасно як від орендодавця, так і від орендаря. [81]
Обов'язки орендодавця.
Основний обов'язок орендодавця за договором оренди - надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна з усіма його приладдям і відносяться до нього (ст. 611 ЦК РФ). Майно, здане в оренду, має бути передано орендарю в термін, передбачений договором, а при його відсутності - в розумний термін. Передача будівель, споруди та підприємств повинна бути оформлена передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами. (Ст. 655 ЦК РФ). Ухилення однієї із сторін від передачі відповідного майна або підписання передавального акту розглядається як відмова від виконання договору оренди будівлі (споруди), підприємства.
Обов'язок орендодавця надати орендарю в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна (п.1 ст.611 ЦК), положеннями про оренду будівель і споруд розширена. Одночасно з передачею орендарю прав володіння і користування будівлею або спорудою йому передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання (ст. 652 ЦК). Передачі підлягає не весь належить орендодавцеві земельну ділянку, а лише та його частина, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду. Така передача відбувається і при замовчуванні про неї в договорі оренди. Втім, сторони можуть виключити в договорі передачу орендарю будь-яких прав на земельну ділянку.
Якщо орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду, орендарю надається право користування відповідною частиною земельної ділянки на умовах оренди або інше право на відповідну частину земельної ділянки (п. 2, ст. 652 ЦК). Це право надається на термін оренди будівлі або споруди, причому у відношенні тієї частини земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання у відповідності з його призначенням. На долю цього права орендаря до тих пір, поки воно існує, не впливає навіть зміна власника земельної ділянки.
У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки. Оренда будівлі або споруди, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить орендодавцю на праві власності, допускається без згоди власника ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки (п. З ст. 652 ЦК).
Стосовно оренди підприємства у ЦК містяться положення, які зобов'язують орендодавця надати в тимчасове володіння і користування не тільки основні засоби підприємства, але і перевести на останнього борги, що відносяться до підприємства. У зв'язку з чим законодавцем передбачені спеціальні правила про повідомлення кредиторів. [82]
ЦК не виключає можливості здачі в оренду майна, обтяжене правами третіх осіб (такими як сервітут, право застави ...). Орендар повинен бути попереджений про всі права третіх осіб на що здається майно (ст. 613 ЦК РФ). Розподіляючи між сторонами договору оренди обов'язки з утримання зданого в найм майна і беручи до уваги тимчасовий характер володінні та (або) користування орендарем орендованим майном, обов'язки щодо здійснення капітального ремонту законодавець поклав на орендодавця, хоча інше може бути передбачено договором або законом. Орендар за договором оренди підприємства, на відміну від загальних положень ЦК РФ, зобов'язаний протягом усього терміну дії договору здійснювати поточний і капітальний ремонт підприємства, зданого в оренду (п.1 ст.661 ЦК). Крім обов'язки щодо здійснення капітального ремонту орендодавець повинен утримуватися від будь-яких дій, що створюють для орендаря перешкоди в користуванні слань майном відповідно до його призначення. [83]
Обов'язки орендаря.
Орендар в свою чергу зобов'язаний, користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна (п.1 ст.615 ГК РФ). Орендареві належить право користування орендованим майном. Це основне право орендаря, що випливає з договору оренди. Під користуванням розуміється вилучення з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, в тому числі придбання плодів і доходів. За загальним правилом, плоди, продукція та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору, надходять у власність орендарям (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Втім, законом, іншим правовим актом або договором може бути встановлено і інше правило (ст.136 ЦК України), а саме, що плоди, продукція та доходи переходять у власність орендодавця або третьої особи.
У процесі користування майном, якщо інше не встановлено законом або договором, орендар зобов'язаний підтримувати його в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести тягар витрат на утримання орендованого майна (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Право користування орендованим майном може включати в якості свого компонента і право викупу цього майна (ст. 624 ГК РФ). У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Такий договір оренди включає деякі елементи купівлі-продажу, проте, не належить до змішаних.
Право користування орендаря користується речове-правовим захистом і в цій площині прирівняне до права власності та інших речових прав (ст.305 ЦК України). Однак такий захист вона отримує лише тоді, коли орендар поряд із правом користування наділений і правом володіння річчю (ч. I ст. 606 ГК РФ). Такий орендар захищається і від домагань орендодавця як власника орендованого майна. Якщо ж мова йде про "голом" право користування (без володіння), то речове-правовим захистом воно не користується.
Деякі правомочності, що випливають з права користування орендованим майном, орендар може здійснювати лише за згодою орендодавця. [84]
До їх числа відносяться наступні: здавати орендоване майно в суборенду (піднайм); передаваьт свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенайме); надавати орендоване майно у безоплатне користування; віддавати орендні права в заставу; вносити орендні права в якості внеску до статутного капітал. Однак, при здачі в суборенду земельної ділянки згоди орендодавця за загальним правилом не потрібно. [85]
Питання про те, на кого повинні бути віднесені витрати, пов'язані з невід'ємними поліпшеннями, вирішується залежно від того, проведені вони за згодою орендодавця або без нього. У першому випадку орендар має право вимагати від орендодавця відшкодування їхньої вартості після припинення договору, якщо інше не передбачено договором, а в другому, - ні, якщо інше не передбачено законом. [86] "Інша" передбачено ст. 662 ГК РФ щодо оренди підприємств. Орендар має право на відшкодування йому вартості невіддільних поліпшень незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення, якщо інше не передбачено договором. Також орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодувати вартість невіддільних поліпшень, якщо він доведе, що витрати орендаря підвищують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості та експлуатаційних властивостей, або, що при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи сумлінності і розумності.
Ще один обов'язок орендаря полягає у своєчасному внесення орендної плати (ст. 614 ЦК РФ) і повернення орендованого майна в тому стані, в якому він його одержав з урахуванням нормального зносу (дане положення не застосовується при оренді земельних ділянок), після закінчення терміну його оренди , а також в інших випадках (ст. 622 ГК РФ). Повернений орендовані будівлі, споруди і підприємства повинні бути також за передавальним актом.
2.6. Припинення, розірвання (зміна) договору оренди нерухомості
Припинення договору оренди (у тому числі дострокове розірвання) проводиться на підставах, передбачених главами 26 і 29 ЦК, з урахуванням правил ст. 617 / 619 і 620 ЦК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів). Зміна власника орендованого майна не тягне за собою припинення договору оренди, навіть якщо висновок було обумовлене особистими якостями орендаря (п.1 ст.617 ЦК). У разі смерті орендодавця - фізичної особи договір оренди не припиняється. Права і обов'язки орендодавця переходять до його спадкоємців.
У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше (п.2 ст.617 ЦК). Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. Здавалося б, наведена норма, являє собою конкретизацію загального правила ст.418 ЦК. Однак це не так. У ст. 418 ЦК не міститься жодних застережень про можливість її зміни законом або договором. Тим часом така можливість стосовно договору оренди громадянином нерухомого майна прямо закріплена. Це дозволяє орендодавцеві зовсім виключити випадки збереження такого договору оренди після смерті орендаря. [87] Про припинення договору оренди підприємства орендар повинен письмово повідомити всіх кредиторів.
На вимогу орендодавця договір оренди може бути, достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:
1) Користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями умов договору. Поняття істотного порушення умов договору дано в п.2 ст. 450 ГК. До числа істотних порушень договору, зокрема, належить надання майна в суборенду без згоди орендодавця. [88] Про визначення призначення майна сказано вище. Що ж стосується істотного порушення призначення майна, то під ним слід розуміти таку зміну призначення, яке тягне за собою істотне порушення умов договору в сенсі п.2 ст.450 ЦК.;
2) Істотно погіршує орендоване майно. Під істотним погіршенням орендованого майна слід розуміти таку зміну його якості, яке тягне за собою істотне порушення умов договору в сенсі п.2 ст.450 ЦК;
3) Більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
4) Не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво квартального ремонту є обов'язком орендаря. Невиконання орендарем його обов'язки проводити поточний ремонт або нести витрати по утриманню орендованого майна може бути підставою до дострокового розірвання договору тільки у разі, якщо в результаті подібного бездіяльності орендаря відбувається суттєве погіршення цього майна.
На вимогу орендаря договір оренди може бути, достроково розірваний судом у разі, коли:
1) Орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна. Створення перешкод користування майном може трактуватися досить широко. До них можна віднести будь-які випадки не забезпечення спокійного користування орендованим майном, зокрема, не проведення орендодавцем поточного ремонту або невиконання їм обов'язку з утримання майна, якщо такі обов'язки покладені на нього договором;
2) Передане орендареві майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору. Оскільки закон не вимагає, щоб ці недоліки були істотними, договір оренди може бути розірваний за наявності у орендованого майна будь-яких перешкоджають користуванню недоліків;
3) Орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;
4) Майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється в стані, непридатному для використання. Дострокове розірвання договору за цією підставою проводиться незалежно від того, винен у тому орендодавець чи ні.
Додаткові підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки передбачено п. 2 ст. 46 ЗК РФ: оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у випадку використання земельної ділянки, що призводить до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель. Однак, припинення договору оренди земельної ділянки за названою підставою не можливо в період польових сільськогосподарських робіт та інших встановлених федеральними законами випадках. [89]
У будь-якому випадку договір оренди може бути, достроково розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору. При цьому орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. В іншому випадку орендодавцю відмовлять у позові. Для орендаря ж таке попередження необов'язково. [90]

Глава III. РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ОРЕНДИ І ОРЕНДИ ЯК Обтяжуючи (ОБМЕЖЕННЯ) ПРАВ
Розглядаючи співвідношення понять "реєстрація суб'єктивного права" і "реєстрація обтяження суб'єктивного права", не можна не відзначити, що ототожнення даних понять в доктринальному тлумаченні істотним чином сприяє сам законодавець. Так, Закон про реєстрацію прав на нерухоме майно проявляється явну непослідовність з питання реєстрації оренди: називаючи оренду в якості що підлягає реєстрації обмеження (ст. 1, 4 Закону про реєстрацію прав на нерухомість), а в ст. 26 вказуючи на реєстрацію "права оренди". Дане нововведення Закону викликало неоднозначну оцінку в юридичній літературі. Одні автори відзначають, що в особливому порядку, що вимагає обов'язкової державної реєстрації, виникають не тільки речові, а й деякі зобов'язальні права на нерухоме майно [91]. Інші оцінюють норми ст. 26 Закону про реєстрацію як непорозуміння [92]. Треті стверджують, що ст. 26 Закону про реєстрацію встановлюють порядок державної реєстрації договору оренди, але не права оренди [93]. Четверті говорять про необхідність реєстрації оренди як обтяження (обмеження) прав. [94] Крім того, висловлена ​​точка зору, що можна вести мову про єдине поняття оренди як права-обтяження, що підлягає державній реєстрації [95].
Розглянемо більш детально необхідність державної реєстрації суб'єктивного права оренди (ст. 1, 4 Закону).
3.1. Реєстрація права оренди
Діюча редакцій ст. 26 Закону про реєстрацію прав на нерухомість ставить складне питання про момент виникнення права оренди. Адже виходячи з буквального її змісту, право оренди з'являється в момент його державної реєстрації, якщо інше не встановлено законом (відповідно до п. 2 ст. 8 ЦК РФ). У юридичній літературі зазначено, що введення державної реєстрації зобов'язальних прав на нерухомість суперечить ст. 131 ЦК РФ. Так, Козлова Є. зазначає, що відповідно до ст. 131 ЦК РФ реєстрації підлягають тільки речові права. При цьому речові права носять абсолютний характер, що означає, що суб'єкти даного права самостійно впливають на відповідне майно без сприяння будь-яких третіх осіб. У зобов'язальних правовідносинах, що носять відносний характер, уповноваженою особа може впливати на чуже майно в своїх інтересах тільки за участю іншої особи - власника. У речові права зобов'язаними особами є всі учасники майнових відносин, на яких покладено заборону порушення цих прав. У зобов'язальних відносинах боржник відіграє активну роль, здійснюючи на вимогу кредитора необхідні йому дії. Вищевказані відмінності дозволяють Козлової Є. зробити висновок про віднесення права оренди до прав зобов'язальним, але не речовим, що в свою чергу виключає можливість їх державної реєстрації. [96]
Сенчіщев В.І. також вважає неможливим реєстрацію права оренди, оскільки реєстрація можлива лише щодо прав речових, так як обсяг (зміст) речового права завжди встановлено законом, тоді як право оренди є правом зобов'язальних.
Зміст зобов'язального права реєстрації не піддається, тому що обсяг правомочностей правовласника та умови їх виникнення визначаються сторонами договору в індивідуальному порядку і в момент реєстрації можуть бути невідомі. [97]
Однак, текст ст. 131 ЦК РФ також залишає варіанти для тлумачення. Пункт 1 ст. 131 містить вказівку, що реєстрації підлягають також інші права у випадках, передбачених кодексом та іншими законами. При цьому не уточнюється, що під іншими правами маються на увазі тільки речові права. Пункт 2 ст. 8 ДК РФ також прямо не встановлює, що мова в ньому йде виключно про речові права. Далі ГК РФ не називає чітких критеріїв, на підставі яких те чи інше суб'єктивне цивільне право можна було б віднести до числа речових або зобов'язальних. Питання про те, які суб'єктивні цивільні права речові, до цих пір не отримав одноманітного дозволу в науці цивільного права. Хоча панує точка зору, що право оренди речовим не є, деякі автори все ж відносять це право до числа речових.
Чи можна з урахуванням викладеного зробити однозначний висновок про суперечність п. 1 ст. 26 Закону про реєстрацію прав на нерухомість нормами ЦК РФ? Здається, що не можна. [98]
Необхідно відзначити, що технічно зобов'язальне право оренди враховувати ніде. Структура єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі ЕГРП) не передбачає підрозділу для внесення записів про зобов'язальних прав на нерухоме майно. при внесенні записів до реєстру реєстратор не повинен відступати від його структури: зокрема: всі стосуються оренди запису підлягають внесенню до підрозділу III-I відповідного розділу реєстру.
3.2. Поняття і види обмежень речових прав
Визначення поняття обмеження (обтяжуючи) права дано у ст. 1 Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно: "обмеження (обтяжуючи) - наявність встановлених законом чи уповноваженими органами в передбаченому законом порядку умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна та інші) ". У відкритому переліку ст. 1 і п. 1 ст. 4 Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно в якості підлягають державній реєстрації обмежень речових прав на нерухоме майно названі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна. Перераховані в ст.ст. 1 і 4 Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно обмеження можна розділити на дві групи: обмеження, обумовлені певним суб'єктивним правом іншої особи на належне власнику майно (правом заставодержателя, довірчого керуючого, орендаря, особи, на чию користь встановлений сервітут), і обмеження, обумовлене адміністративним актом судових та інших уповноважених органів (арешт). [99]
Застосування терміну "обмеження" до наслідків встановлення суб'єктивного права іншої особи на майно власника отримало неоднозначну оцінку в юридичній літературі. Зокрема, висловлена ​​точка зору, що договір може обмежувати право власності, тільки якщо він призвів до створення речового права. [100]
Обмеження права власності, на думку Комишанської В.П., можуть бути викликані речовими правами інших осіб. У той же час автор не визнає наявності обмеження права власності при передачі належить власнику нерухомості в оренду. Як зазначає Камишанській В.П., "тут мова йде не про утиску, скруті власника у здійсненні окремих повноважень у межах права власності, а в передачі їх іншій особі на певний час або без зазначення строку". Обмежувати ж відповідно до обгрунтованої Камишанській В.П. позиції можна тільки те, що залишається в межах права: "обмеження не виключають окремі правомочності зі змісту права власності, а стискують, стримують власника у здійсненні суб'єктивного права" [101]. Викладене дозволяє зробити висновок, що автор дотримується думки, згідно з яким при оренді окремі правомочності зі змісту права власності виключаються й відчужуються контрагенту (правонабувача). Ця точка зору відповідає положенням законодавства. Дійсно, адже п. 2 ст. 209 ЦК РФ застосовує термін "передача" до правомочностям, складовим частинам права власності.
Обгрунтовуючи висновок, що передача майна в оренду не означає обмеження права власності, В.П. Камишанській наводить такий довід: "Власник не обмежує себе, а прагне таким чином отримати максимальну вигоду від належного йому на праві власності майна" [102]. Однак, той же по суті аргумент (одержання власником, яка передала майно в оренду, орендної плати) можна привести в обгрунтування точки зору, згідно з якою при передачі майна в оренду вичленування правочинів з права власності не відбувається: передавши майно в оренду, орендодавець зберігає можливість отримувати з нього корисні властивості шляхом отримання плати за користування. Якщо визнати, що при оренді відбувається відчуження (від власника-орендодавця до орендаря) складових частин права власності (права користування і права володіння), слід також погодитися, що дані правомочності зі складу права власності вичленяються і власником втрачаються. Наслідком стало б існування "неповної власності, якої закон не знає". Якщо власник передав свою річ у володіння іншої особи, закон не перестає розглядати його як власника, право ж власності конструюється законом як тріада правомочностей (володіння, користування, розпорядження). [103]
Практика вимагає розмежування, з одного боку, таких випадків переходу права, як перехід права власності при купівлі-продажу, перехід права орендаря при перенайме, перехід зобов'язального права займодавца при його поступку, і з іншого - таких випадків правопріобретенія, як перехід правомочностей власника при оренді , безоплатному користуванні, заставі і т.д., оскільки відмінності між першими і другими мають не кількісні, а якісні характеристики. Звісно ж необхідним особливо відзначити, що в ряді ситуацій законодавство справді допускає виділення зі складу належить праводателю суб'єктивного цивільного права і відчуження іншій особі окремого правомочності, без переходу всього суб'єктивного права. Це можливо, наприклад, при виконанні зобов'язання боржника поручителем, заставодавцем, не є боржником за зобов'язанням, при виконанні зобов'язання боржника іншою особою в порядку п. 2 ст. 313 ЦК РФ. Подібні випадки відчуження правомочності також необхідно диференціювати від переходу правомочності власника в порядку п. 2 ст. 209 ЦК РФ. [104]
Аналіз чинного цивільного законодавства РФ дозволяє зробити висновок, що термін "перехід (передача) права" застосовується з різними смисловими нюансами до різних способів правопріобретенія: як парному з відчуженням права, так і не парному з таким відчуженням. Способи ці можна позначити як переносить (транслятівное) і правовстановлююче (конструктивне) правопріобретеніе [105].
Спадкоємство в праві відбувається тільки при правопереносящем правопріобретеніі. При конструктивному правопріобретеніі, в тому числі під час передачі речі в оренду, спадкоємства не відбувається, відповідно суб'єктний склад правовідносини не змінюється. Відбувається похідне правопріобретеніе: права правонабувача встановлюється на підставі права праводателя, але без втрати останнім цього права та що до нього правочинів. [106]
Даний висновок передбачає питання: якщо при передачі майна в оренду власник не відчужує орендарю будь-які правочини, як пояснити, чому він не має права без згоди орендаря вчиняти щодо цього майна ряд дій (зокрема, всупереч волі орендаря користуватися цим майном)? Пояснити подібне горе можливостей власника слід визнанням того, що право орендаря викликає обмеження право власника-орендодавця. Обмеження встановлюється з метою захисту права суб'єкта-невласника; воно грунтується на законі: з норм пункту 1 глави 34 ЦК України випливає, що орендар має право користуватися переданим йому в оренду майном протягом строку оренди. Даному праву кореспондує обов'язок орендодавця не перешкоджати орендареві використовувати орендоване ним майно. Тому застосування в Законі про реєстрацію прав на нерухоме майно та терміну "обмеження" до оренди і включення оренди які підлягають реєстрації обмежень представляється теоретично обгрунтованим. [107]
Кожен випадок обмеження суб'єктивного права повинен мати нормативне підгрунтя - спиратися на федеральний закон. У разі передачі нерухомості в оренду законодавчим підставою відповідно виступають норми ЦК РФ, що регламентують зміст прав та обов'язків власника-праводателя і його контрагента - носія зобов'язального права і т.д.
3.3. Реєстрація оренди як обтяження (обмеження) прав
Встановивши необхідність державної реєстрації обмежень речових прав на нерухоме майно, законодавець не здійснив чіткого її відмежування від державної реєстрації прав та реєстрації угод. Поняття державної реєстрації, що приводиться у п. 1 ст. 2 Закону про реєстрацію, такої диференціації не дає.
Розкрити сутність понять "реєстрація права", "реєстрація угоди" і "реєстрація обмеження" і одночасно відмежувати одну реєстрацію від іншої здатне тільки таке визначення, яке чітко вказує на наслідки здійснення реєстрації та на наслідки її відсутності.
Реєстрація - заключна стадія вчинення правочину. Реєстрація суб'єктивного права являє собою завершальний юридичний факт, який має особливе значення в юридичному складі, тому що при наявності даного факту і виникає відповідне суб'єктивне право.
Сформулювати подібне визначення реєстрації обмеження (обтяження) права на основі діючого в РФ законодавства не можливо. Причина полягає в тому, що законодавець не встановлює загальних правил, що вказують на наслідки реєстрації обмеження і на наслідки її відсутності, застосовних до всіх підлягає реєстрації обтяження (обмеженням). Більше того, Закон про реєстрацію містить норми, що провокують ототожнення реєстрації обтяження та реєстрації договору. [108]
Далі наведено ряд положень, покликаних, з одного боку, підкреслити самостійне значення державної реєстрації обмежень речових прав на нерухоме майно, а з іншого - виявити проблеми правового регулювання.
Обмеження права власності, обумовлене суб'єктивним правом іншої особи на належне власнику майно, безсумнівно пов'язані з цим суб'єктивним правом. Воно виникає і припиняється у момент виникнення і припинення відповідного суб'єктивного права. Однак, точка зору згідно з якою "в силу ст. 26 Закону про державну реєстрацію мова йде про те, що реєстрації підлягає право оренди, яке в силу ст. 4 цього ж закону є обмеженням (обтяженням) права на нерухоме майно" [109] представляється невірною, не можна поставити знак рівності між поняттям "право на чуже майно" і "обмеження права". Суб'єктивне право іншої особи на майно власника в деяких випадках викликає обмеження, але саме обмеженням не служить.
Як зазначає Камишанській В.П., "обмеження власності не є правом обмеженого користування чужим майном ... відмежовані речові права є не обмеженнями, а викликають обмеження суб'єктивного права власності" [110]. Тому в переліку підлягають реєстрації обмежень Закон про реєстрацію прав на нерухомість називає не право оренди, право застави, право довірчого керуючого, а оренду, іпотеку, довірче управління (термін "сервітут" використовується законодавцем як для позначення суб'єктивного права особи, на чию користь встановлений сервітут , так і для позначення відповідного обмеження). Відповідно вимога державної реєстрації обмеження (обтяження) зовсім не обов'язково означає необхідність державної реєстрації викликає дане обмеження суб'єктивного права. Наприклад, згідно з п. 1 ст. 1 Закону про іпотеку право застави, виникає в момент укладання договору про іпотеку, а якщо зобов'язання, забезпечене іпотекою, виникло пізніше - з моменту виникнення такого зобов'язання. Таким чином, законодавець прямо передбачає ситуацію, в якій право виникло, а обмеження ще не зареєстровано.
У ряді випадків у державній реєстрації потребує як договір, так і обмеження, обумовлене виникають з даного договору суб'єктивним правом. Проте, реєстрація договору та реєстрація обмеження - поняття не тотожні. Тут є певний потенціал правового регулювання. Приклад, коли така можливість одержала реалізацію, - закон про іпотеку. Як випливає з норм даного закону реєстрація договору про іпотеку не завжди збігається з моментом виникнення права заставодержателя і відповідно - обмеження права власності - п. 1 ст. 11 Закону.
Тому видається невірної позиція, згідно з якою в силу прямої вказівки закону реєстрація цілого ряду договорів, предметом яких є нерухомість, ... повинна розглядатися як реєстрація обмеження (обтяження) права власності або іншого речового права на нерухомість. [111] Хоча слід зазначити, що зазначена позиція підтримується судовою практикою [112].
Не визнаючи даного висновку не можна все-таки не відзначити його "спровоцірованность" законодавцем. У Законі про реєстрацію прав на нерухомість відсутня вказівка ​​на підрозділ відповідного розділу в структурі ЕГРП, призначений для реєстрації угод, - ст. 12 Закону. Пробіл правового регулювання заповнений правилами ведення реєстру. Згідно з п. 4 даних правил запису про всі підлягають державній угодах вносяться до подрздел III відповідного розділу реєстру, тобто в підрозділ, призначений для внесення записів про обмеження (обтяження) речових прав.
Встановлення реєстрації угод за допомогою внесення записів до підрозділу відповідного розділу ЕГРП представляє собою прийом законодавчої техніки, який не може служити аргументом на обгрунтування позиції, що ототожнює реєстрацію операції та реєстрацію обмеження права. [113]

Висновок
Отже, в даній дипломній роботі розглянута одна з різновидів оренди - оренда об'єктів нерухомості. Проведене дослідження дозволяє зробити наступні висновки:
Договір оренди нерухомості займає особливе місце серед інших договорів оренди, хоча у Цивільному кодексі України і не передбачено єдиної договірної моделі і, відповідно, єдиних законодавчих вимог щодо оренди будь-яких об'єктів нерухомості. В даний час термін "нерухомість" використовується в цивільному законодавстві у двох сенсах. По-перше, як узагальнення для будь-яких нерухомих речей, щодо яких потрібна реєстрація права власності та інших речових прав, обмежень цих прав, їх виникнення, переходу і припинення (ст. 131 ЦК). По-друге, під нерухомістю розуміються комплекси, спеціально зазначені в законі: кондомініум і підприємство як майновий комплекс. "[114]
Особливістю правового режиму об'єктів нерухомості є необхідність державної реєстрації в установах юстиції як прав на дані об'єкти, так і певних угод з ними. Так, за загальним правилом договір оренди нерухомості підлягає державній реєстрації (п. 2 ст. 609 ЦК РФ). Винятки встановлені у відношенні договору оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень (п. 2 ст. 651 ЦК РФ) та земельних ділянок (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договір оренди зазначених об'єктів підлягає державній реєстрації, тільки якщо укладено на термін понад одного року.
У рамках цієї дипломної роботи були розглянуті як загальні положення про оренду, застосовні до оренди будь-яких об'єктів нерухомості, так і особливості, притаманні таким різновидам оренди: оренді
будівель і споруд, спеціальні правила про яку містяться в параграфі 4 глави 34 ЦК, оренді нежитлових приміщень та їх частини, оренді незавершених будівництвом об'єктів, оренду земельних ділянок та оренди підприємств як майнових комплексів (параграф 5 глави 34 ЦК).
Можна виділити три основні риси, характерні для договору оренди будь-якого об'єкта нерухомості. По-перше, ця угода, на основі якого здійснюється передача певного майна особою, правомочним розпоряджатися ним, у володіння та (або) користування іншій особі без переходу до останнього права власності. Власником майна залишається орендодавець. По-друге, оренда завжди носить тимчасовий характер і після закінчення терміну оренди майно підлягає поверненню орендодавцю. По-третє, договір оренди завжди відшкодувальний. Орендар зобов'язаний проводити оплату за користування майном. Оскільки права та обов'язки за договором оренди виникають у обох сторін, він відноситься до двосторонніх; даний договір є також консенсуальних, тобто таких, що встановлює між сторонами зобов'язальні відносини з моменту досягнення ними угоди. [115]
Сторонами в договорі оренди будівлі та споруди є орендодавець і орендар. Закон не представляє спеціальних правил до них, вимагаючи лише, щоб сторони мали цивільної право і дієздатністю.
До істотних умов договору належать: [116]
- Предмет;
- Ціна (орендна плата), причому у разі відсутності цієї умови в договорі оренди будівель, споруд, підприємств договір, на відміну від загальних положень ЦК РФ, є нікчемним;
- Термін.
Під змістом договору оренди нерухомості розуміються права й обов'язки, які виникають у сторін. Основним обов'язком орендодавця є своєчасне надання орендованого майна орендарю, у стані дозволяє його нормальне використання відповідно до договору. До основними обов'язками орендаря відносяться: повернення орендованого майна з припинення договору оренди, своєчасна і в повному обсязі сплата орендної плати.
Оренда відіграє величезну роль у майнових правовідносинах між господарюючими суб'єктами, а також у розвитку економіки нашої країни і розширення сфери діяльності підприємців, перш за все як спосіб мінімізації підприємницького ризику та можливості отримання доходу від вкладень коштів.
Договір оренди закріплює законні права та обов'язки учасників, дозволяє їм реалізувати свої економічні інтереси. Одна зі сторін договору оренди отримує можливість заповнити не дістають у неї обладнання, засоби виробництва або фінанси за рахунок іншого суб'єкта - власника, останній у свою чергу, отримує певний дохід від здачі майна в оренду.
Тому важливо, щоб орендні відносини мали адекватне правове регулювання. Що в свою чергу не можливо без вдосконалення чинного законодавства. В даний час у науковій літературі йдеться про наступні заходи, спрямованих на вдосконалення законодавчого регулювання оренди нерухомості:
По-перше, в більш ретельного опрацювання потребує питання законодавчого визначення нежитлового приміщення й можливості виділити її як самостійний об'єкт цивільних прав. [117]
По-друге, вимагає дозволу колізія норм стосовно можливості визнання договору оренди нерухомості, з приводу якого не дотримано вимоги про його державну реєстрацію, недійсним або неукладеним. [118]
По-третє, необхідно усунути прогалину в законодавстві, пов'язаний з відсутністю загальних норм, які дозволяють питання про суб'єктів подачі заяви про погашення записи про обмеження (обтяжуючи) прав, до яких відноситься і оренда, про документи, що підлягають наданню в цілях погашення реєстраційного запису. [ 119]
По-четверте, суттєве значення у формуванні однакових підходів до вирішення спорів та вироблення позиції щодо конкретних питань мають постанови та інформаційні листи президії ВАС РФ, які публікуються в різних виданнях, у тому числі в щомісячному журналі ВВАС РФ, розміщуються на сторінках багатьох електронних носіїв. Так, в базі даних Консультант Плюс розміщено близько чотирьохсот тисяч постанов, в еталонному банку арбітражної практики в Інтернеті - майже три з половиною тисячі. [120]
Проте, видається, що вищевказані постанови, інформаційні листи ВАС РФ не повинні підміняти собою законодавчі акти, даючи абсолютно нову, власне трактування чинним нормам права. Арбітражна практика - це багатий матеріал для законопроектної роботи, [121] який має враховуватися при проведенні законодавчої роботи, спрямованої на вдосконалення правового регулювання.

Нормативні акти.
1. Конституція Російської Федерації. Прийнята 12 грудня 1993 р. всенародним голосуванням. М.: Юрідліт, 1993. 80 с.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша прийнята Державною Думою 21 жовтня 1994 р. Частина друга прийнята Державною Думою 22 грудня 1995 р. (в ред. Федерального закону від 12.08.96 № 110-ФЗ), (в ред. Федерального закону від 24.10.97 № 133-ФЗ ) / / Повний збірник кодексів Російської Федерації з Змін. доп. на 1 березня 1999 М.: "Слов'янський будинок книги". 1999.
3. Містобудівний кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 8 квітня 1998 Схвалений Радою Федерації 22 квітня 1998 р. / / Збори законодавства. 1998 р. № 19 ст.2069.
4. Водний кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 18 жовтня 1995 р. / / Збори законодавства РФ. 1995. № 47. Ст.4471.
5. Земельний кодекс РФ. (Прийнято ГД РФ 28.09.2001) / / Збори законодавства РФ. 29.10.2001. № 44. ст. 4147.
6. Лісовий кодекс Російської Федерації. Прийнятий Державною Думою 22 січня 1997 / / Повний збірник кодексів Російської Федерації з ізм. і доп. на 1 березня 1999 М.: "Слов'янський будинок книги". 1999.
7. Федеральний закон від 02.01.2000 N 28-ФЗ "Про державний земельний кадастр" (прийнятий ГД ФС РФ 24.11.1999) / / Збори законодавства РФ. 10.01.2000, N 2, ст. 149.
8. Закон Російської Федерації "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 р. / / Збори законодавства. 1997 р. № 30 ст.3594.
9. Закон Російської Федерації "Про надра" від 21 лютого 1992 р. / / Відомості з'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1992. № 16. Ст.834.
10. Основи цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 р. / / Відомості з'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. 1991. № 26. Ст.733.
11. Основи законодавства СРСР і союзних республік про оренду від 23 листопада 1989 року / / Відомості СРСР, 1989, № 25, ст.481.
Матеріали юридичної практики
1. Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. 1999. № 1.
2. Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. 2001. № № 4, 8, 9, 10, 11.
3. Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. 2002. № 3.
4. Еталонний банк арбітражної практики. http://www.arbitr.ru
Список використаної літератури
1. Авек В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Оренда об'єктів державної і муніципальної власності. М., 2001 р. - 164 с.
2. Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М.: Проспект. 2001 р. - 144 с.
3. Брагінський М.І.. Витрянский В.В. договірне право. Книга перша: Загальні положення: - М.: "Статут", 1999. - 848 с.
4. Брагінський М.І.. Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: договори про передачу майна: - М.: "Статут", 2000. - 800 с.
5. Витрянский В. В. Договір оренди та його види. М.: СТАТУТ, 1999.
6. Р.Я. Вишневецька, Г.А. Мисник, М.М. Мисник. Постатейний коментар до Земельного кодексу. Ростов н / Дону: Фенікс, 2002.
7. Питання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Збірник № 5. - М.: Віоланте, 1999. - 400 с.
8. Цивільний кодекс РФ Ч 2 (книга III Глава 34. Оренда. Глава 35. Наймання житлового приміщення. Глава 36. Безоплатне користування) Коментар / отв. Ред. Проф. Т.Є. Абова, О.Ю. Кабалкин. - М., 2000 - 180 с.
9. Цивільне право в двох томах. Том 1: Підручник / відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М., 1998 р.
10. Цивільне право в двох томах. Том 2: Підручник / відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М., 1998 р.
11. Цивільне право в двох томах. Том 1: Підручник / відп. ред. Е.А. Суханов - М., 1998 р.
12. Цивільне право в двох томах. Том 2: Підручник / відп. ред. Е.А. Суханов - М., 1998 р.
13. Цивільно-правові документи для оформлення угод з нерухомістю / Під загальною редакцією М.Ю. Тихомирова. - М., 2000. - 86 с.
14. Гришаєв С.П. Все про нерухомості (реєстрація прав, купівля-продаж, міна, дарування, оренда, найм житлового приміщення, іпотека, спадкування): Навчально-практичний посібник. - М.: Видавництво БЕК, 2001. - 272 с.
15. Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Нерухоме майно: правове регулювання - М., 1997 - 256 с.
16. Калачаева С.А. Угоди з нерухомістю. М.: Видавництво ПРІОР. 2000 - 160 с.
17. Калінін М.І. Коментар до Земельного кодексу РФ. Вид-во "Юрайт", М., 2002.
18. Камишанській В.П. Право власності: межі та обмеження. М., 2000.
19. Коментар до ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За ред. М.І. Брагінського. - М.: Юридична Дім "Юстіцінформ". 1998.
20. Коментар до ДК РФ, частини першої (постатейний) / Відп. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридична фірма Контракт Инфра-М. 1999. - 778 с.
21. Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридична фірма Контракт Инфра-М. 1999. - 799 с.
22. Скловський К.І. Власність в цивільному праві: Навчально-практичний посібник. М., 1999.
23. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (з видання 1907 р.). М., 1995.
24. Аксюк І.В. Поняття нерухомості та неї обороноздатність / / Північнокавказький юридичний вісник. 1998. № 1.
25. Александров А.Д. Новий земельний кодекс РФ про оренду, купівлі-продажу і мене земельних ділянок / / Юридичний світ. 2001. № 2.
26. Афоніна Є.І. Про деякі питання розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ "Про державну реєстрацію пав на нерухоме майно та угод з ним" / / ВВАС РФ. 2000. № 7.
27. Барінов Ю. До питання про реєстрацію договорів оренди / / / ЕЖ-ЮРИСТ. 1999 № 19.
28. Витрянский В. Договір оренди / / Закон.2000. № 11.
29. Витрянский В. Розірвання (зміна) договору оренди / / Господарство право. 1999. № 11.
30. Володарський М. Закон народжує спори / / ЕЖ-Юрист. 1999. № 7.
31. Виступ президента Російської Федерації В.В. Путіна на урочистому засіданні, присвяченому 10-річчю арбітражних судів (22 лютого 2002 р., Колонна зала будинку Союзів) / / ВВАС РФ. Спеціальний додаток. 2002. № 5.
32. Горемикін Є. Московський ринок нежитлових приміщень / / Господарство право. 1999. № 9.
33. Гришаєв С. Операції з нерухомим майном / / Закон.2002. № 1.
34. Груздєв В.В. Цивільно-правове регулювання недійсних і зірваних угод / / Право і економіка. 2000. № 11.
35. Гусєв Р. Загальні положення Земельного кодексу. Спроба науково-практичного аналізу / / Закон. 2002. № 3.
36. Гутников О. Державна реєстрація права оренди / / Господарство право. 1999. № 5.
37. Дмитрієв О.В. Про статус підземних споруд / / Юридичний світ. 2001. № 12.
38. Дудко О.М. Державне регулювання договору оренди нерухомості / / Юридичний світ. 2001. № 1.
39. Ільїна Л.В. Оренда нежитлових приміщень / / Юридичний світ. 2002. № 2.
40. Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди / / ВВАС РФ. 2000. № 8.
41. Козлов С. Договір оренди нерухомості. Неоднозначність правових норм. / / ЕЖ .- ЮРИСТ. 1999 № 7.
42. Козлова Є. Оренда: право чи зобов'язання? / / Бізнес-адвокат. 1999. № 18.
43. Козлова Є. Короткострокова оренда. Проблеми правового регулювання та державної реєстрації / / Право і економіка. 2001. № 11.
44. Козлова Є.Б. Проблеми правового регулювання оренди приміщень / / Юридичний світ. 2001. № 6.
45. Козлова Є.Б. Проблеми правового регулювання короткострокової оренди / / Юридичний світ. 2001. № 8.
46. Козир О. Оренда нерухомого майна / / Закон. 2000. № 11.
47. Козир О. Поняття нерухомого майна в російському цивільному праві. Операції з нерухомістю / / Закон. 1999. № 4.
48. Костюк В.Д. Узагальнення судової практики - ефективний інструмент підвищення якості роботи судів / / ВВАС РФ. Спеціальний додаток. 2002. № 5.
49. Кузьміна І.Д., Луконіна В.І. Правовий режим самовільно будівлі / / ВВАС РФ. 2001. № 11.
50. Кулешова Л.А. Спори за участю органів, що здійснюють державну реєстрацію / / Юридичний світ. 2001. № 8.
51. Кулешова Ю. Оренда: проблеми реєстрації / / Бізнес-Адвокат. 1999. № 15.
52. Купріна Є. Оренда (огляд законодавства) / / Закон. 1999. № 11.
53. Лапач В.А. "Майнові комплекси підприємств як об'єкти прав: поняття та проблеми" / "Юридичний вісник РГЕА" 1999 № 3.
54. Лапач В.А. Правова іммобілізація рухомого майна та специфікація нерухомості в книзі Вчені записки юридичного факультету РГУ. Збірник наукових праць. Випуск 2. - Ростов-на-Дону.: 2001.
55. Лапач В.А. Правовий режим нежитлових приміщень у збірнику Вчені записки. Збірник наукових праць РГУ. Випуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002.
56. Ломідзе О. Перехід зобов'язальних прав: загальне правило і виключення / / Відомості Верховної Ради. 2000. № 9.
57. Ломідзе О. Проблеми правового регулювання державної реєстрації обмежень прав на нерухоме майно / / Господарство право. 2001. № 7.
58. Матвєєв І. Юридичне значення форми угоди та відповідальність за її порушення / / Господарство право. 2001. № 12.
59. Медведєв А. Недійсні угоди: бухгалтерські і податкові проблеми / / Господарство право. 1999. № 8.
60. Медведєв А. Відображення в обліку недійсних угод: продовження теми / / Господарство право. 2000. № 4.
61. Міщенко Г. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і цивільне законодавство / / Господарство право. 1999. № 10.
62. Нарежний В.В., Комягина Д.П. Про реєстрацію договору оренди нерухомого майна, укладеного на термін менше року / / Право і економіка. 2000. № 4.
63. Почуйкин В. перенайме і суборенда / / Закон. 2000. № 11.
64. Сенчіщев В.І. Державна регулювання прав на нерухомість і угод з нею / / Журнал російського права. 1999. № 12.
65. Скловський К. Про можливість обмеження права власності договором / / Господарство право. 1999. № 5.
66. Степанов С.А. "Підприємство як майновий комплекс за Цивільним кодексом Російської Федерації" у книзі "Актуальні проблеми цивільного права" збірник статей під редакцією С.С. Алексєєва - Вид. "Юрист" М., 2000.
67. Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. 1998. № 8.
68. Тимофєєв А.В. Спори, пов'язані з виникненням, зміною, припиненням і реєстрацією прав на нерухоме майно та угод з ним у кн. Правовий режим нерухомості. Науково-практичний коментар / під. Ред. З.І. Цибуленко. Серія: Судова практика у цивільних справах - Саратов СГАП 2000.
69. Тузов Д.О. Реституція і віндикація: проблеми співвідношення / / ВВАС РФ. 2002. № 3.
70. Щекунова М.І. Про практику вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про оренду / / ВВАС РФ. 2001. № 10.



[1] Див Російську газету за 20 жовтня 2001 р. (глава III - IV ЗК), а також Н.І. Калінін. Коментар до Земельного кодексу РФ. Вид-во "Юрайт", М., 2002. С. 16-19.
[2] Р.Я. Вишневецька, Г.А. Мисник, М.М. Мисник. Постатейний коментар до Земельного кодексу. Ростов н / Дону: Фенікс, 2002., С. 22.
[3] Авек В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Оренда об'єктів державної і муніципальної власності. М., 2001. С. 41.
[4] Найбільш значущими в даний час є такі узагальнення судової практики: Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 16.02.2001 р. № 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "/ / ВВАС РФ 2001. № 4, а також Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 11.01.02 р. № 66" Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою "/ / ВВАС РФ. 2002. № 2.
[5] Див, наприклад, Горемикін Є. Московський ринок нежитлових приміщень / / Господарство право. 1999. № 9.
[6] Див, наприклад, Козлова Є. Короткострокова оренда. Проблеми правового регулювання та державної реєстрації / / Право і економіка. 2001. № 11.
[7] Авек В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Оренда об'єктів державної і муніципальної власності. М., 2001. С. 11.
[8] Див, наприклад, Матвєєв І. Юридичне значення форми угоди та відповідальність за її порушення / / Господарство право. 2001. № 12., А також Тузов Д.О. Реституція і віндикація: проблеми співвідношення / / ВВАС РФ. 2002. № 3., Гришаєв С. Операції з нерухомим майном / / Закон.2002. № 1.
[9] Цивільне право в 2 томах. Том 1: Підручник / відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М., 1998. С. 205
[10] Гришаєв С.П. Все про нерухомості (реєстрація прав, купівля-продаж, міна, дарування, оренда, найм житлового приміщення, іпотека, спадкування): Навчально-практичний посібник. М.: Видавництво БЕК, 2001.С. 3.
[11] Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (з видання 1907 р.). М., 1995. С. 98
[12] Козир О. Поняття нерухомого майна в російському цивільному праві. Операції з нерухомістю / / Закон. 1999. № 4. С. 19.
[13] Козир О. Поняття нерухомого майна в російському цивільному праві. Операції з нерухомістю / / Закон. 1999. № 4. С. 20.
[14] Лапач В.А. Правова іммобілізація рухомого майна та специфікація нерухомості в книзі Вчені записки юридичного факультету РГУ. Збірник наукових праць. Випуск 2. - Ростов-на-Дону.: 2001. С. 92.
[15] Цивільне право в 2 томах. Том 1: Підручник / відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М., 1998 р. С. 206.
[16] Лапач В.А. Майнові комплекси підприємств як об'єкти прав: поняття та проблеми / / Юридичний вісник РГЕА. 1999. № 3. С. 34
[17] Лапач В.А. Правова іммобілізація рухомого майна та специфікація нерухомості в книзі Вчені записки юридичного факультету РГУ. Збірник наукових праць. Випуск 2. - Ростов-на-Дону.: 2001. С. 92.
[18] Козир О. Поняття нерухомого майна в російському цивільному праві. Операції з нерухомістю / / Закон. 1999. № 4. С. 19.
[19] Козир О. Поняття нерухомого майна в російському цивільному праві. Операції з нерухомістю / / Закон. 1999. № 4. С. 19.
[20] Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (з видання 1907 р.). М., 1995. С. 101
[21] Кузьміна І.Д., Луконіна В.І. Правовий режим самовільно будівлі / / ВВАС РФ. 2001. № 11. С. 129.
[22] Аксюк І.В. поняття нерухомості і її оборотоздатність / / Північнокавказький юридичний вісник. 1998. № 1. С. 88.
[23] Див Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М.: Проспект, 2001. С.65-66., А також Калачова С.А. Угоди з нерухомістю. М., 2000. С. 8
[24] Див: Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. 1998. № 8. С. 91, а також Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди / / ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 96.
[25] Гришаєв С.П. Все про нерухомості (реєстрація прав, купівля-продаж, міна, дарування, оренда, найм житлового приміщення, іпотека, спадкування): Навчально-практичний посібник. М.: Видавництво БЕК, 2001. С. 3.
[26] Гришаєв С.П. Все про нерухомості (реєстрація прав, купівля-продаж, міна, дарування, оренда, найм житлового приміщення, іпотека, спадкування): Навчально-практичний посібник. М.: Видавництво БЕК, 2001. С. 5.
[27] Цивільне право. Підручник / За ред. Сергєєва О.П. Толстого Ю.К. - М.: Проспект. 1998. С. 208.
[28] Гришаєв С. Операції з нерухомим майном / / Закон. 2002. № 1. С. 30.
[29] Коментар до ДК РФ, частини першої (постатейний) / Відп. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридична фірма Контракт Инфра-М. 1999. С. 275.
[30] Витрянский В. Договір оренди / / Закон.2000. № 11. С. 14-15.
[31] Козир О. Оренда нерухомого майна / / Закон. 2000. № 11. С. 59.
[32] Витрянский В. Договір оренди. / / Закон. 2000. № 11. С.15.
[33] Цивільне право в 2 томах. Том 1: Підручник / відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М., 1998. С. 337.
[34] П. 1. абз. 1 ст. 607 ЦК РФ.
[35] Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридична фірма Контракт Инфра-М. 1999. С. 185.
[36] Р.Я. Вишневецька, Г.А. Мисник, М.М. Мисник. Постатейний коментар до Земельного кодексу. Ростов н / Дону: Фенікс, 2002., С. 100.
[37] Авек В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Оренда об'єктів державної і муніципальної власності. М., 2001. С. 8.
[38] Витрянский В. Договір оренди / / Закон. 2000. № 11.С.17.
[39] Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди / / ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 97, 98.
[40] Витрянский В.В. Договір оренди та його види. М.: СТАТУТ, 1999. С. 182-183.
[41] Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридична фірма Контракт Инфра-М. 1999. С. 186.
[42] Див, наприклад, Витрянский В.В. Договір оренди та його види. М., Статут, 1999, С. 181, Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди / / ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 98., Козир О. Оренда нерухомого майна / / Закон. 2000. № 11. С. 60.
[43] Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. Ред. Садиков О.Н. - М., 1999. С.219.
[44] Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди / / ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 99.
[45] Див пункт 16 постанови Пленуму ВАС РФ від 25.02.98 р. № 8 "Про спори, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 10. С.19.
[46] Лапач В.А. Правова іммобілізація рухомого майна та специфікація нерухомості в збірнику Вчені записки юридичного факультету РГУ. Збірник наукових праць. Випуск 2. - Ростов-на-Дону.: 2001. С. 97.
[47] Лапач В.А. Правовий режим нежитлових приміщень у збірнику Вчені записки. Збірник наукових праць РГУ. Випуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002. С. 223.
[48] ​​Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М.: Проспект, 2001. С. 73.
[49] Сенчіщев В.І. Державна регулювання прав на нерухомість і угод з нею / / Журнал російського права. 1999. № 12.
[50] Лапач В.А. Правовий режим нежитлових приміщень у збірнику Вчені записки. Збірник наукових праць РГУ. Випуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002. С. 234.
[51] Див пункт 1 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.02 р. № 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" / / Вісник ВАС РФ. 2002. № 2. С.25.
[52] Дмитрієв А.В. Про статус підземних споруд / / Юридичний світ. 2001. № 12. С. 54.
[53] Дмитрієв А.В. Про статус підземних споруд / / Юридичний світ. 2001. № 12. С. 55.
[54] Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. Ред. Садиков О.Н. - М., 1999. С.229.
[55] Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. Ред. Садиков О.Н. - М., 1999. С.230.
[56] Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. Ред. Садиков О.Н. - М., 1999. С.187.
[57] Щекутова М.І. Про практику вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про оренду (з досвіду Арбітражного суду Свердловської області) / / ВВАС РФ. 2001. № 10. С. 70-71.
[58] Брагинський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: договори про передачу майна: - М.: "Статут", 2000. С. 459.
[59] Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. Ред. Садиков О.Н. - М., 1999. С.188.
[60] Александров А.Д. Новий Земельний кодекс Російської Федерації про оренду, купівлі-продажу і мене земельних ділянок / / Юридичний світ. 2002. ; 1. С. 61.
[61] Див Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 59 від 16.02.2001 р. / / ВВАС РФ 2001. № 4
[62] Див Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 59 від 16.02.2001 р. / / ВВАС РФ 2001. № 4
[63] Див Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 59 від 16.02.2001 р. / / ВВАС РФ. 2001. № 4
[64] Козлова Є. Оренда: право чи зобов'язання? / / Бізнес-Адвокат. 1999. № 18.
[65] Див Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 59 від 16.02.2001 р. / / ВВАС РФ. 2001. № 4, а також Афоніна Є.І. Про деякі питання розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ "Про державну реєстрацію пав на нерухоме майно та угод з ним" / / ВВАС РФ. 2000. № 7. С. 86.
[66] Див, наприклад, Володарський М. Закон народжує спори / / ЕЖ-Юрист. 1999. № 7., Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди / / ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 101.
[67] Див, наприклад, Лапач В.А. Правовий режим нежитлових приміщень у збірнику Вчені записки. Збірник наукових праць РГУ. Випуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002. С. 230.
[68] Афоніна Є.І. Про деякі питання розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (їх опти Федерального Арбітражного суду Північно-Кавказького округу)" / / ВВАС РФ. 2000. № 7. С. 86.
[69] Афоніна Є.І. Про деякі питання розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (їх опти Федерального Арбітражного суду Північно-Кавказького округу)" / / ВВАС РФ. 2000. № 7. С. 87.
[70] Козир о. Оренда нерухомого майна / / Закон. 2000. № 11. С. 69.
[71] Медведєв А. Відображення в обліку недійсних угод: продовження теми / / Господарство право. 2000. № 4.С. 53.
[72] Матвєєв І. Юридичне значення форми угоди та відповідальність за її порушення / / Господарство право. 2001. № 12. С. 96.
[73] Сенчіщев В.І. Державна регулювання прав на нерухомість і угод з нею / / Журнал російського права. 1999. № 12.
[74] Див, наприклад, Козир О.М. поняття нерухомості в російському цивільному праві. Операції з нерухомістю / / Закон. 1999. № 3., Витрянский В.А. Договір продажу нерухомості / / ВВАС РФ. 1999. № 9. С. 81., Афоніна Є.І. Про деякі питання розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням ФЗ! Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (їх опти Федерального Арбітражного суду Північно-Кавказького округу / / ВВАС РФ. 2000. № 7. С. 86.
[75] Цивільне право. Підручник. Частина 2 / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М.1999.С.156.
[76] Витрянский В. Договір оренди. / / Закон. 2000. № 11.С.19.
[77] Авек В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Оренда об'єктів державної і муніципальної власності. М., 2001. С. 11.
[78] http://www.kadis.net, Арбітражні Спори № 2 (10) / 2000
[79] Александров А.Д. Новий земельний кодекс РФ про оренду, купівлі-продажу і мене земельних ділянок / / Юридичний світ. 2001. № 2. С. 62.
[80] П. 1 Ст. 424. ГК РФ
[81] Брагинський М.І.. Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: договори про передачу майна: - М.: "Статут", 2000. С. 465.
[82] Цивільне право в двох томах. Том 2: Підручник / відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М., 1998 р. С. 189.
[83] Брагинський М.І.. Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: договори про передачу майна: - М.: "Статут", 2000. С. 468.
[84] Брагинський М.І.. Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: договори про передачу майна: - М.: "Статут", 2000. С. 470.
[85] Див, наприклад, Р.Я. Вишневецька, Г.А. Мисник, М.М. Мисник. Постатейний коментар до Земельного кодексу. Ростов н / Дону: Фенікс, 2002., С. 95, а також Александров А.Д. Новий земельний кодекс РФ про оренду, купівлі-продажу і мене земельних ділянок / / Юридичний світ. 2001. № 2. С. 62-63.
[86] Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридична фірма Контракт Инфра-М. 1999. С. 204.
[87] Цивільне право в двох томах. Том 2: Підручник / відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М., 1998 р. С. 192.
[88] Щекунова М.І. Про практику вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про оренду / / ВВАС РФ. 2001. № 10. С. 72.
[89] Александров А.Д. Новий земельний кодекс РФ про оренду, купівлі-продажу і мене земельних ділянок / / Юридичний світ. 2001. № 2. С. 64.
[90] Брагинський М.І.. Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: договори про передачу майна: - М.: "Статут", 2000. С. 485.
[91] Цивільне право: учебнік.Ч1/Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998, с.208., Ільїна Л.В. Оренда нежитлових приміщень / / Юридичний світ. 2002. № 2. С. 53, Тимофєєв А.В. Спори, пов'язані з виникненням, зміною, припиненням і реєстрацією прав на нерухоме майно та угод з ним у кн. Правовий режим нерухомості. Науково-практичний коментар / під. Ред. З.І. Цибуленко. Серія: Судова практика у цивільних справах - Саратов СГАП 2000. С.80., Кулешова Ю. Оренда: проблеми реєстрації / / Бізнес-Адвокат. 1999. № 15.
[92] Брагинський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М.: Статут, 2000.С.457.
[93] Є. Козлова. Оренда: право чи зобов'язання? / / Бізнес - адвокат.1999. N 18. С. 7, Барінов Ю. До питання про реєстрацію договорів оренди / / / ЕЖ-ЮРИСТ. 1999 № 19, Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М.: Проспект, 2001. С.61., Козлов С. Договір оренди нерухомості. Неоднозначність правових норм. / / ЕЖ .- ЮРИСТ. 1999 № 7.
[94] Сенчіщев В.І. Державна регулювання прав на нерухомість і угод з нею / / Журнал російського права. 1999. № 12.
[95] Гутников О. Державна реєстрація права оренди / / Господарство право. 1999. № 5. С. 114-122., Нарежний В.В., Комягина Д.П. Про реєстрацію договору оренди нерухомого майна, укладеного на термін менше року / / Право і економіка. 2000. № 4.
[96] Є. Козлова. Оренда: право чи зобов'язання? / / Бізнес - Адвокат.1999. N 18. С. 7
[97] Сенчіщев В.І. Державна регулювання прав на нерухомість і угод з нею / / Журнал російського права. 1999. № 12
[98] Ломідзе О. Проблеми правового регулювання державної реєстрації обмежень прав на нерухоме майно / / Господарство право. 2001. № 7, С.28.
[99] Ломідзе О. Проблеми правового регулювання державної реєстрації обмежень прав на нерухоме майно / / Господарство право. 2001. № 7, С.28.
[100] Скловський К.І. Власність в цивільному праві: Навчально-практичний посібник. М., 1999. С. 382-383
[101] Камишанській В.П. Право власності: межі та обмеження. М., 2000. С. 126, 129, 161, 198, 199.
[102] Камишанській В.П. Указ. соч. С. 198.
[103] Ломідзе О. Проблеми правового регулювання державної реєстрації обмежень прав на нерухоме майно / / Господарство право. 2001. № 7, С. 23.
[104] Ломідзе О. Перехід зобов'язальних прав: загальне правило і виключення / / Відомості Верховної Ради. 2000. № 9, С. 16-18
[105] Ломідзе О. Проблеми правового регулювання державної реєстрації обмежень прав на нерухоме майно / / Господарство право. 2001. № 7, С. 24.
[106] Ломідзе О. Указ. соч. С. 24.
[107] Ломідзе О. Проблеми правового регулювання державної реєстрації обмежень прав на нерухоме майно / / Господарство право. 2001. № 7, С. 25.
[108] Ототожнення реєстрації обтяження права та реєстрації права, наприклад, має місце в роботі Алексєєва В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М.: Проспект, 2001. С.61., Є. Козлова. Оренда: право чи зобов'язання? / / Бізнес - адвокат.1999. N 18.
[109] Нарежний В.В., Комягина Д.П. Про реєстрацію договору оренди нерухомого майна, укладеного на термін менше року / / Право і економіка. 2000. № 4., Гутников О. Державна реєстрація права оренди / / Господарство право. 1999. № 5. С. 114-122
[110] Камишанській В.П. Указ. соч., С. 161.
[111] Ця точка зору, зокрема, висловлена ​​у книзі Алексєєва В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М.: Проспект, 2001. С.61.
[112] Див Пункт 6 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 р. № 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "/ / ВВАС РФ 2001. № 4
[113] Ломідзе О. Проблеми правового регулювання державної реєстрації обмежень прав на нерухоме майно / / Господарство право. 2001. № 7, С. 25.
[114] Лапач В.А. Правова іммобілізація рухомого майна та специфікація нерухомості в книзі Вчені записки юридичного факультету РГУ. Збірник наукових праць. Випуск 2. - Ростов-на-Дону.: 2001. С. 92.
[115] Витрянский В. Договір оренди / / Закон.2000. № 11. С. 14-15.
[116] Витрянский В. Договір оренди. / / Закон. 2000. № 11.С.19.
[117] Див, наприклад, Лапач В.А. Правовий режим нежитлових приміщень у збірнику Вчені записки. Збірник наукових праць РГУ. Випуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002., Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. М.: Проспект. 2001
[118] Див, наприклад, Матвєєв І. Юридичне значення форми угоди та відповідальність за її порушення / / Господарство право. 2001. № 12.
[119] Ломідзе О. Проблеми правового регулювання державної реєстрації обмежень прав на нерухоме майно / / Господарство право. 2001. № 7. С. 31.
[120] Костюк В.Д. Узагальнення судової практики - ефективний інструмент підвищення якості роботи судів / / ВВАС РФ. Спеціальний додаток. 2002. № 5. С. 63.
[121] Виступ президента Російської Федерації В.В. Путіна на урочистому засіданні, присвяченому 10-річчю арбітражних судів (22 лютого 2002 р., Колонна зала будинку Союзів) / / ВВАС РФ. Спеціальний додаток. 2002. № 5. С.6.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
281кб. | скачати


Схожі роботи:
Оренда нерухомості 2
Оренда нерухомості в цивільному кодексі
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Оренда та її види
Оренда землі
Оренда підприємств
Оренда рекламного місця
Прокат і оренда майна
© Усі права захищені
написати до нас