ЗАРУБІЖНИЙ ДОСВІД ІПОТЕЧНОГО ЖИТЛОВОГО КРЕДИТУВАННЯ ТА ЙОГО ВИКОРИСТАННЯ В РОСІЇ
В умовах становлення кредитної системи Росії та побудови власної структури іпотечного житлового кредитування особливо важливим є зіставлення російської та зарубіжної банківської практики. Для формування повноцінної системи іпотечного житлового кредитування необхідно розумно використовувати накопичений зарубіжними банками досвід надання та обслуговування іпотечних житлових кредитів. Сліпо копіювати банківські технології не слід, перш за все, через відмінності в економічних умовах. Проте порівняльний аналіз різних моделей іпотечного житлового кредитування, що функціонують за кордоном, дозволить виявити найбільш прийнятні для сучасної Росії підходи до організації системи іпотечного житлового кредитування.
Для зручності вивчення і подальшого застосування економістами було умовно виділено кілька варіантів іпотечного житлового кредитування. Таким чином, розглянуті нижче моделі описують процес функціонування системи іпотечного житлового кредитування.
Основними моделями системи іпотечного житлового кредитування за кордоном є усічено-відкрита, розширена відкрита і модель збалансованої автономії. Оскільки виділення даних моделей носить умовний характер, в одній країні вони можуть функціонувати одночасно.
Кожна модель організації системи іпотечного житлового кредитування включає в себе певний набір основних елементів, характеристики яких різняться в залежності від моделі (табл. 1).
Таблиця 1
Елементи основних моделей іпотечного житлового кредитування
При порівнянні моделей стають очевидними відмінності між ними. Проаналізуємо кожну модель.
Усічено-відкрита модель
Усічено-відкрита модель є досить простою, але недосконалою моделлю іпотечного житлового кредитування. Вона обмежується первинним ринком заставних. Банки, отримуючи від клієнтів за виданими позиками заставні, використовують їх в даній моделі лише в якості забезпечення частини залучених зовнішніх ресурсів. Тому число суб'єктів кредитування (спеціалізованих інститутів - учасників ринку іпотечних житлових кредитів) мінімально. Це відповідає "усіченої" структурі іпотеки.
Об'єктами кредитування в даній моделі є готові і споруджувані будинки і квартири.
У даній моделі банк на стадії формування кредитних ресурсів для іпотечних житлових кредитів теоретично може не використовувати первинні заставні як забезпечення під ці ресурси.
Проста організаційно-економічна основа моделі дозволяє застосовувати її не тільки спеціалізованим іпотечним, але й універсальним банкам, що мають відділи іпотечного кредитування.
У рамках даної моделі система іпотечного житлового кредитування рідко орієнтується на будь-які стандарти, що визначають основні параметри іпотечних кредитів, у тому числі їх терміновість і вартість.
Іпотечні банки, як правило, самі визначають параметри видаваних ними кредитів. Якщо в країні функціонує тільки ця модель іпотечного житлового кредитування і ринок іпотечних житлових кредитів обмежений, банки штучно завищують процентні ставки і скорочують терміни кредитування.
Відносна простота організації системи іпотечного житлового кредитування на базі цієї моделі обумовила досить широке практичне розповсюдження її в багатьох країнах світу, і особливо в країнах, що розвиваються з несформованою інфраструктурою фінансового ринку та ринку цінних паперів. Також ця модель присутня у деяких розвинених країнах (Англія, Франція, Іспанія, Ізраїль та ін.)
У Східній Європі основними об'єктами іпотечного кредитування є житлове будівництво і покупка приватних будинків. При цьому величина початкових внесків власних коштів, умови надання та строки іпотечних кредитів диференціюються по країнах (табл. 2).
Таблиця 2
Умови надання іпотечних житлових кредитів
у Східній Європі
У Східній Європі іпотечні житлові кредити належать до групи споживчих кредитів.
У країнах же Західної Європи вони отримали таке широке розповсюдження, що утворили окрему групу - позики під нерухомість. Подібне відокремлення пов'язане з тим, що іпотечні житлові кредити видаються на більш тривалі строки та механізм їх надання значно відрізняється від механізму надання споживчих кредитів, він передбачає більший обсяг аналітичної та оформлювальної роботи.
Особливості даної моделі:
- Ресурси для надання іпотечних кредитів можуть формуватися банком з різних джерел, у тому числі за рахунок власних та / або залучених коштів;
- Процентні ставки по іпотечних кредитах безпосередньо залежать від ситуації на фінансовому ринку країни. Тому активність банків у сфері іпотечного житлового кредитування різна в окремі сприятливі і несприятливі періоди.
Розширена відкрита модель
Інші відмінні характеристики ми виявили у так званої розширеної відкритої моделі, в якій основний приплив кредитних ресурсів у систему іпотечного кредитування йде зі спеціально організованого для цієї мети вторинного ринку цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість.
Реалізація розширеної відкритої моделі можлива лише за умови створення розгалуженої інфраструктури іпотечного ринку. Як правило, при певному сприянні держави і як мінімум при його частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку.
Держава стежить за наявністю жорсткого балансу між сукупною ціною емітуються і обертаються в кожен даний момент на вторинному ринку цінних паперів і ціною закладних, проданих іпотечними банками емітентам в забезпечення цієї емісії. Що стосується загального відповідності між сумарною вартістю всіх первинних закладних, отриманих від позичальників, і величиною кредитних ресурсів, отриманих із вторинного ринку, то наявності балансу між ними дана модель не вимагає, тому що частина ресурсів іпотечні банки можуть одержувати з інших джерел, у тому числі з власних коштів.
Порівняльний аналіз показує, що розширена відкрита модель в деякій мірі є більш стабільною в силу того, що більшість цінних паперів, що забезпечують приплив кредитних ресурсів у систему, мають раніше оголошені прибутковість і термін погашення. Проте стабільність ця існує лише в певних межах. Будучи відкритою і орієнтованою на отримання кредитних ресурсів з вільного ринку капіталів від незалежних інвесторів, дана модель також схильна до досить істотного впливу загального стану фінансово-кредитного ринку. Тому широке застосування така модель може мати лише в країнах з дуже стійкою економікою. Найбільшого масштабу і досконалості у своєму розвитку вона досягла в США. Тому розширену відкриту модель називають ще американською моделлю іпотеки.
Хоча модель житлового кредитування в Сполучених Штатах представляє лише один з безлічі варіантів моделей, розроблених і впроваджених у різних державах світу, вона вважається однією з найвдаліших.
Дана модель є обгрунтованим підходом до іпотечного кредитування, який добре служить США вже більше 60 років: вона забезпечила значні доходи банкам, допомогла мільйонам позичальників придбати власні будинки, зіграла позитивну роль у стабілізації та зміцненні економіки країни.
Проведемо детальний аналіз американської моделі іпотеки. Її принцип полягає в тому, що людина з певним рівнем щорічного доходу одразу набуває готове житло, сплачуючи при цьому, як правило, лише незначну частину його вартості готівкою, а решта - позиковими грошима спеціалізованого іпотечного банку, які видаються під заставу або нерухомості, що купується, або нерухомості, що вже перебуває у володінні позичальника. Повернення цього кредиту, в залежності від щорічного доходу позичальника та обраного типу іпотеки, здійснюється звичайно протягом 15 - 30 років. При цьому фактична вартість житла з урахуванням кредитного навантаження включає:
- Одноразовий стартовий внесок (25 - 30% вартості);
- Іпотечний кредит (70 - 75% ціни житла);
- Відсотки за кредит (7 - 9% річних).
Суб'єкти іпотечного кредитування розширеної відкритої моделі
У сфері іпотечного кредитування в рамках даної моделі існують кілька типів закладів-кредиторів, що діють на первинному ринку. В основному вони діляться на дві категорії: ощадні та іпотечні банки.
Ощадні банки діють як проміжну ланку між людьми, які хочуть накопичити гроші, і тими, які хочуть позичити гроші. Ці банки є основним іпотечним кредитором у США.
Ощадні банки мають два джерела доходів:
- Доходи за відсотками - різниця між відсотками, які вони виплачують вкладникам і якими вони обкладають позичальників;
- Доходи від комісійних зборів, що стягуються з позичальників за фінансові операції і надані послуги, включаючи послуги з оформлення заяв на кредит.
Іпотечні банки - другий тип установ іпотечного кредитування в США. Вони отримують фонди для фінансування своєї діяльності в сфері іпотечного кредитування шляхом позик в ощадних банках. Таким чином, хоча самі іпотечні банки і не приймають вклади, основне джерело фондів для кредитування в кінцевому рахунку - ощадні вклади.
На відміну від ощадних, іпотечні банки, після того як вони оформляють іпотечний кредит, негайно продають його інвесторові, що одержує процентний дохід за іпотечними кредитами, - в основному великим фінансовим корпораціям, що спеціалізуються на випуску та розміщення високоліквідних цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість (свого роду облігацій). Ці корпорації продають цінні папери на вторинному ринку як великим вкладникам (наприклад, різним пенсійним фондам, профспілкам, страховим компаніям), так і дрібним інвесторам, які бажають розмістити свої кошти під більш високий, ніж звичайний банківський депозит, відсоток.
Отримані від продажу портфеля заставних кошти іпотечні банки знову пускають в обіг, видаючи нові позики.
Проте іпотечні банки продовжують обслуговувати продані кредити за дорученням інвестора, тобто підтримують відносини з позичальником протягом усього кредитного періоду.
Наприклад, приймають від позичальників щомісячні платежі по іпотечних кредитах і забезпечують допомогу позичальникам, коли у тих виникають фінансові труднощі, що заважають вчасно здійснити виплати по іпотечному кредиту.
В якості компенсації за ці послуги кредитори щомісяця стягують плату за обслуговування проданих кредитів з іпотечних інвесторів.
Основними джерелами доходу іпотечних банків є ці платежі за обслуговування кредитів і збори за оформлення кредиту (за обробку заяв позичальників).
Суб'єкти іпотечного житлового кредитування в США функціонують на двох рівнях: на первинному і вторинному ринках.
На первинному ринку потенційні покупці будинків звертаються у фінансові установи для того, щоб позичити гроші, необхідні для придбання будинку. Таким чином, первинний ринок діє на локальному рівні економіки.
Вторинний ринок діє на загальнонаціональному рівні. Це ринок, на якому іпотечні кредити, видані на первинному ринку, купуються і продаються.
Кредитори з первинного ринку можуть продавати видані ними кредити на вторинному ринку інвесторам за готівку. Це поповнює їх фонди для додаткового кредитування.
Кредитори первинного ринку можуть також використовувати вторинний ринок для обміну (свопа) пулу іпотечних кредитів на цінні папери, забезпечені заставами. Вони можуть потім зберігати ці цінні папери у своєму інвестиційному портфелі або продати їх інвесторам на ринку капіталу.
На загальнонаціональному рівні також діє ринок капіталу, на якому довгострокові капіталовкладення (такі, як цінні папери, забезпечені заставними, та державні облігації) продаються і купуються.
Таким чином, вторинний ринок забезпечує кредиторам, що діють на локальному рівні, доступ до інвесторів, що діють на національному рівні.
Надаючи кредиторам первинного ринку доступ на ринок капіталу, вторинний ринок служить трьом основним цілям:
- Робить кредиторів менш залежними від коливань на локальному рівні;
- Підвищує доступність загальнонаціональних фондів;
- Стабілізує економіку в цілому.
Третя група суб'єктів кредитування - оператори вторинного ринку.
Компанії "Фреді Мек" і "Джіні Мей" здійснюють фінансування кредитів з державних ресурсів. "Селлі Мей" - організація, що надає кредити для студентів.
Однією з найбільших організацій, що формують вторинний ринок заставних, є федеральна національна іпотечна асоціація "Фенні Мей", створена в 1938 р. і залучена в основному в два напрямки бізнесу (Додаток 1):
- Покупку іпотечних кредитів для свого портфеля (портфель інвестицій в іпотечні кредити);
- Випуск цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами.
Таке розмаїття компаній і послуг, що надаються ними, говорить про доступність іпотечних кредитів окремим громадянам з різним фінансовим становищем. Ці організації забезпечують прийнятні умови отримання кредитів для окремих категорій позичальників (молодь, пенсіонери, люди з низьким і середнім рівнем доходу і т.д.).
"Фенні Мей" купує іпотечні кредити в свій портфель через власну загальнонаціональну мережу, що включає понад 2900 допущених іпотечних кредиторів.
Асоціація фінансує покупку іпотечних кредитів, займаючи засоби (випускаючи облігації) на національному і міжнародному ринках капіталу.
"Фенні Мей" витягує дохід за рахунок різниці (спреда) між прибутковістю іпотечних кредитів з її портфеля і ставкою доходу, який вона виплачує інвесторам на ринку капіталу за своїми борговими зобов'язаннями.
Другим основним напрямом діяльності "Фенні Мей" є її бізнес з надання гарантій.
Асоціація має право купувати заставні, гарантовані наступними видами власності: будинки і квартири для однієї сім'ї, включаючи кооперативні; будинки для декількох сімей. "Фенні Мей" купує заставні, об'єднані в пули. Під такі пули іпотек вона випускає високоліквідні цінні папери, обіг яких на фінансовому ринку забезпечує безперервний потужний потік фінансових ресурсів у сферу іпотечного бізнесу.
"Фенні Мей" не кредитує безпосередньо покупців нерухомості, а гарантує кредиторам наявність коштів для іпотечного житлового кредитування. В умовах становлення кредитної системи Росії та побудови власної структури іпотечного житлового кредитування особливо важливим є зіставлення російської та зарубіжної банківської практики. Для формування повноцінної системи іпотечного житлового кредитування необхідно розумно використовувати накопичений зарубіжними банками досвід надання та обслуговування іпотечних житлових кредитів. Сліпо копіювати банківські технології не слід, перш за все, через відмінності в економічних умовах. Проте порівняльний аналіз різних моделей іпотечного житлового кредитування, що функціонують за кордоном, дозволить виявити найбільш прийнятні для сучасної Росії підходи до організації системи іпотечного житлового кредитування.
Для зручності вивчення і подальшого застосування економістами було умовно виділено кілька варіантів іпотечного житлового кредитування. Таким чином, розглянуті нижче моделі описують процес функціонування системи іпотечного житлового кредитування.
Основними моделями системи іпотечного житлового кредитування за кордоном є усічено-відкрита, розширена відкрита і модель збалансованої автономії. Оскільки виділення даних моделей носить умовний характер, в одній країні вони можуть функціонувати одночасно.
Кожна модель організації системи іпотечного житлового кредитування включає в себе певний набір основних елементів, характеристики яких різняться в залежності від моделі (табл. 1).
Таблиця 1
Елементи основних моделей іпотечного житлового кредитування
| Елементи | Моделі | ||
| усічено- відкрита | розширена відкрита (Американська) | збалансована автономія (Німецька) | |
| Принцип функціонування | Ринковий (модель залежить від загального стану фінансово- кредитного ринку країни) | Позиково- ощадний (Модель автономна) | |
| Об'єкти кредитування | Готові і споруджувані будинки і квартири | Готові і споруджувані будинки і квартири для однієї сім'ї, будинки для декількох сімей | Готові і будинки, що будуються і квартири |
| Джерела залучення кредитних ресурсів | Власні і позикові кошти банків (Депозитні рахунки, міжбанківські кредити і тощо) | Іпотечні цінні папери, звертаються на вторинному ринку, а також власні та позикові кошти банків (Депозитні рахунки, міжбанківські кредити і тощо) | Житлові накопичення та житлові контрактні заощадження майбутніх позичальників, а також власні та позикові кошти банків (депозитні рахунки, міжбанківські кредити і т.п.) |
| Основні кредитори | Універсальні та іпотечні банки | Іпотечні і ощадні банки | Комерційні, іпотечні банки, будощадкаси, ощадкаси |
Усічено-відкрита модель
Усічено-відкрита модель є досить простою, але недосконалою моделлю іпотечного житлового кредитування. Вона обмежується первинним ринком заставних. Банки, отримуючи від клієнтів за виданими позиками заставні, використовують їх в даній моделі лише в якості забезпечення частини залучених зовнішніх ресурсів. Тому число суб'єктів кредитування (спеціалізованих інститутів - учасників ринку іпотечних житлових кредитів) мінімально. Це відповідає "усіченої" структурі іпотеки.
Об'єктами кредитування в даній моделі є готові і споруджувані будинки і квартири.
У даній моделі банк на стадії формування кредитних ресурсів для іпотечних житлових кредитів теоретично може не використовувати первинні заставні як забезпечення під ці ресурси.
Проста організаційно-економічна основа моделі дозволяє застосовувати її не тільки спеціалізованим іпотечним, але й універсальним банкам, що мають відділи іпотечного кредитування.
У рамках даної моделі система іпотечного житлового кредитування рідко орієнтується на будь-які стандарти, що визначають основні параметри іпотечних кредитів, у тому числі їх терміновість і вартість.
Іпотечні банки, як правило, самі визначають параметри видаваних ними кредитів. Якщо в країні функціонує тільки ця модель іпотечного житлового кредитування і ринок іпотечних житлових кредитів обмежений, банки штучно завищують процентні ставки і скорочують терміни кредитування.
Відносна простота організації системи іпотечного житлового кредитування на базі цієї моделі обумовила досить широке практичне розповсюдження її в багатьох країнах світу, і особливо в країнах, що розвиваються з несформованою інфраструктурою фінансового ринку та ринку цінних паперів. Також ця модель присутня у деяких розвинених країнах (Англія, Франція, Іспанія, Ізраїль та ін.)
У Східній Європі основними об'єктами іпотечного кредитування є житлове будівництво і покупка приватних будинків. При цьому величина початкових внесків власних коштів, умови надання та строки іпотечних кредитів диференціюються по країнах (табл. 2).
Таблиця 2
Умови надання іпотечних житлових кредитів
у Східній Європі
| Країна | Умови кредитування | ||
| частка кредиту в вартості житла (%) | термін кредитування (Років) | процентна ставка (%) | |
| Болгарія | 70 | 30 | 1 - 2 |
| Польща | 70 - 84 | 30 - 60 | 2 - 10 |
| Угорщина | 88 | 35 | 2 - 6 |
| Чехія і Словаччина | варіюється | 30 | 2 - 5 |
У країнах же Західної Європи вони отримали таке широке розповсюдження, що утворили окрему групу - позики під нерухомість. Подібне відокремлення пов'язане з тим, що іпотечні житлові кредити видаються на більш тривалі строки та механізм їх надання значно відрізняється від механізму надання споживчих кредитів, він передбачає більший обсяг аналітичної та оформлювальної роботи.
Особливості даної моделі:
- Ресурси для надання іпотечних кредитів можуть формуватися банком з різних джерел, у тому числі за рахунок власних та / або залучених коштів;
- Процентні ставки по іпотечних кредитах безпосередньо залежать від ситуації на фінансовому ринку країни. Тому активність банків у сфері іпотечного житлового кредитування різна в окремі сприятливі і несприятливі періоди.
Розширена відкрита модель
Інші відмінні характеристики ми виявили у так званої розширеної відкритої моделі, в якій основний приплив кредитних ресурсів у систему іпотечного кредитування йде зі спеціально організованого для цієї мети вторинного ринку цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість.
Реалізація розширеної відкритої моделі можлива лише за умови створення розгалуженої інфраструктури іпотечного ринку. Як правило, при певному сприянні держави і як мінімум при його частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку.
Держава стежить за наявністю жорсткого балансу між сукупною ціною емітуються і обертаються в кожен даний момент на вторинному ринку цінних паперів і ціною закладних, проданих іпотечними банками емітентам в забезпечення цієї емісії. Що стосується загального відповідності між сумарною вартістю всіх первинних закладних, отриманих від позичальників, і величиною кредитних ресурсів, отриманих із вторинного ринку, то наявності балансу між ними дана модель не вимагає, тому що частина ресурсів іпотечні банки можуть одержувати з інших джерел, у тому числі з власних коштів.
Порівняльний аналіз показує, що розширена відкрита модель в деякій мірі є більш стабільною в силу того, що більшість цінних паперів, що забезпечують приплив кредитних ресурсів у систему, мають раніше оголошені прибутковість і термін погашення. Проте стабільність ця існує лише в певних межах. Будучи відкритою і орієнтованою на отримання кредитних ресурсів з вільного ринку капіталів від незалежних інвесторів, дана модель також схильна до досить істотного впливу загального стану фінансово-кредитного ринку. Тому широке застосування така модель може мати лише в країнах з дуже стійкою економікою. Найбільшого масштабу і досконалості у своєму розвитку вона досягла в США. Тому розширену відкриту модель називають ще американською моделлю іпотеки.
Хоча модель житлового кредитування в Сполучених Штатах представляє лише один з безлічі варіантів моделей, розроблених і впроваджених у різних державах світу, вона вважається однією з найвдаліших.
Дана модель є обгрунтованим підходом до іпотечного кредитування, який добре служить США вже більше 60 років: вона забезпечила значні доходи банкам, допомогла мільйонам позичальників придбати власні будинки, зіграла позитивну роль у стабілізації та зміцненні економіки країни.
Проведемо детальний аналіз американської моделі іпотеки. Її принцип полягає в тому, що людина з певним рівнем щорічного доходу одразу набуває готове житло, сплачуючи при цьому, як правило, лише незначну частину його вартості готівкою, а решта - позиковими грошима спеціалізованого іпотечного банку, які видаються під заставу або нерухомості, що купується, або нерухомості, що вже перебуває у володінні позичальника. Повернення цього кредиту, в залежності від щорічного доходу позичальника та обраного типу іпотеки, здійснюється звичайно протягом 15 - 30 років. При цьому фактична вартість житла з урахуванням кредитного навантаження включає:
- Одноразовий стартовий внесок (25 - 30% вартості);
- Іпотечний кредит (70 - 75% ціни житла);
- Відсотки за кредит (7 - 9% річних).
Суб'єкти іпотечного кредитування розширеної відкритої моделі
У сфері іпотечного кредитування в рамках даної моделі існують кілька типів закладів-кредиторів, що діють на первинному ринку. В основному вони діляться на дві категорії: ощадні та іпотечні банки.
Ощадні банки діють як проміжну ланку між людьми, які хочуть накопичити гроші, і тими, які хочуть позичити гроші. Ці банки є основним іпотечним кредитором у США.
Ощадні банки мають два джерела доходів:
- Доходи за відсотками - різниця між відсотками, які вони виплачують вкладникам і якими вони обкладають позичальників;
- Доходи від комісійних зборів, що стягуються з позичальників за фінансові операції і надані послуги, включаючи послуги з оформлення заяв на кредит.
Іпотечні банки - другий тип установ іпотечного кредитування в США. Вони отримують фонди для фінансування своєї діяльності в сфері іпотечного кредитування шляхом позик в ощадних банках. Таким чином, хоча самі іпотечні банки і не приймають вклади, основне джерело фондів для кредитування в кінцевому рахунку - ощадні вклади.
На відміну від ощадних, іпотечні банки, після того як вони оформляють іпотечний кредит, негайно продають його інвесторові, що одержує процентний дохід за іпотечними кредитами, - в основному великим фінансовим корпораціям, що спеціалізуються на випуску та розміщення високоліквідних цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість (свого роду облігацій). Ці корпорації продають цінні папери на вторинному ринку як великим вкладникам (наприклад, різним пенсійним фондам, профспілкам, страховим компаніям), так і дрібним інвесторам, які бажають розмістити свої кошти під більш високий, ніж звичайний банківський депозит, відсоток.
Отримані від продажу портфеля заставних кошти іпотечні банки знову пускають в обіг, видаючи нові позики.
Проте іпотечні банки продовжують обслуговувати продані кредити за дорученням інвестора, тобто підтримують відносини з позичальником протягом усього кредитного періоду.
Наприклад, приймають від позичальників щомісячні платежі по іпотечних кредитах і забезпечують допомогу позичальникам, коли у тих виникають фінансові труднощі, що заважають вчасно здійснити виплати по іпотечному кредиту.
В якості компенсації за ці послуги кредитори щомісяця стягують плату за обслуговування проданих кредитів з іпотечних інвесторів.
Основними джерелами доходу іпотечних банків є ці платежі за обслуговування кредитів і збори за оформлення кредиту (за обробку заяв позичальників).
Суб'єкти іпотечного житлового кредитування в США функціонують на двох рівнях: на первинному і вторинному ринках.
На первинному ринку потенційні покупці будинків звертаються у фінансові установи для того, щоб позичити гроші, необхідні для придбання будинку. Таким чином, первинний ринок діє на локальному рівні економіки.
Вторинний ринок діє на загальнонаціональному рівні. Це ринок, на якому іпотечні кредити, видані на первинному ринку, купуються і продаються.
Кредитори з первинного ринку можуть продавати видані ними кредити на вторинному ринку інвесторам за готівку. Це поповнює їх фонди для додаткового кредитування.
Кредитори первинного ринку можуть також використовувати вторинний ринок для обміну (свопа) пулу іпотечних кредитів на цінні папери, забезпечені заставами. Вони можуть потім зберігати ці цінні папери у своєму інвестиційному портфелі або продати їх інвесторам на ринку капіталу.
На загальнонаціональному рівні також діє ринок капіталу, на якому довгострокові капіталовкладення (такі, як цінні папери, забезпечені заставними, та державні облігації) продаються і купуються.
Таким чином, вторинний ринок забезпечує кредиторам, що діють на локальному рівні, доступ до інвесторів, що діють на національному рівні.
Надаючи кредиторам первинного ринку доступ на ринок капіталу, вторинний ринок служить трьом основним цілям:
- Робить кредиторів менш залежними від коливань на локальному рівні;
- Підвищує доступність загальнонаціональних фондів;
- Стабілізує економіку в цілому.
Третя група суб'єктів кредитування - оператори вторинного ринку.
Компанії "Фреді Мек" і "Джіні Мей" здійснюють фінансування кредитів з державних ресурсів. "Селлі Мей" - організація, що надає кредити для студентів.
Однією з найбільших організацій, що формують вторинний ринок заставних, є федеральна національна іпотечна асоціація "Фенні Мей", створена в 1938 р. і залучена в основному в два напрямки бізнесу (Додаток 1):
- Покупку іпотечних кредитів для свого портфеля (портфель інвестицій в іпотечні кредити);
- Випуск цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами.
Таке розмаїття компаній і послуг, що надаються ними, говорить про доступність іпотечних кредитів окремим громадянам з різним фінансовим становищем. Ці організації забезпечують прийнятні умови отримання кредитів для окремих категорій позичальників (молодь, пенсіонери, люди з низьким і середнім рівнем доходу і т.д.).
"Фенні Мей" купує іпотечні кредити в свій портфель через власну загальнонаціональну мережу, що включає понад 2900 допущених іпотечних кредиторів.
Асоціація фінансує покупку іпотечних кредитів, займаючи засоби (випускаючи облігації) на національному і міжнародному ринках капіталу.
"Фенні Мей" витягує дохід за рахунок різниці (спреда) між прибутковістю іпотечних кредитів з її портфеля і ставкою доходу, який вона виплачує інвесторам на ринку капіталу за своїми борговими зобов'язаннями.
Другим основним напрямом діяльності "Фенні Мей" є її бізнес з надання гарантій.
Асоціація має право купувати заставні, гарантовані наступними видами власності: будинки і квартири для однієї сім'ї, включаючи кооперативні; будинки для декількох сімей. "Фенні Мей" купує заставні, об'єднані в пули. Під такі пули іпотек вона випускає високоліквідні цінні папери, обіг яких на фінансовому ринку забезпечує безперервний потужний потік фінансових ресурсів у сферу іпотечного бізнесу.
"Фенні Мей" функціонує в основному за рахунок позикових коштів, які залучає шляхом випуску власних облігацій на ринках капіталів. Вона є найбільшою фінансовою корпорацією в США, її акції вільно обертаються на Нью-йоркській фондовій біржі і входять в індексний список Standard & Poor's.
На даний момент за програмами "Фенні Мей" фінансуються 20 - 25% заставних, пов'язаних з житлом.
Об'єкти кредитування
Об'єктом кредитування в рамках даної моделі є купівля будинків у приватну власність. Особливістю ринку житла США є те, що більше 30% жителів орендують житло. У зв'язку з цим одна з головних функцій "Фенні Мей" - забезпечення фінансування орендованого житла в будь-якій частині країни, за будь-яких ринкових умовах. Крім того, "Фенні Мей" фінансує ще й заміські садові квартирні комплекси, роботи з відновлення існуючого житла, сільське, мале і спеціальне житло.
Забезпечення кредитів
Власність, закладена в якості гарантії повної виплати кредиту, називається заставою.
Якщо позичальник не в змозі виплатити кредит, тобто не виконує іпотечні зобов'язання, банку дозволено згідно із законом вилучити (отримати права власності на) закладену власність і продати її, щоб компенсувати невиплачений баланс кредиту.
Іпотечний договір, підписаний як кредитором, так і позичальником, встановлює право звернення стягнення на об'єкт застави.
Право звернення стягнення означає, що кредитор подає офіційний позов щодо права власності позичальника на майно у разі нездатності або небажання останнього повністю виплатити іпотечний кредит.
Коли борг за іпотечним кредитом виплачений повністю, кредитор робить на борговому зобов'язанні запис "Оплачено повністю", підписує і повертає її позичальнику разом з формою "Задоволення умов іпотечного договору", яка скасовує право звернення стягнення.
Організаційно-економічна основа системи іпотечного житлового кредитування, що функціонує з даної моделі, включає в себе іпотечні продукти, а також етапи кредитування.
Іпотечні продукти
У США житлова нерухомість зазвичай є найбільшою інвестицією, яку роблять люди за все своє життя. Вона обходиться в середньому в два з половиною річних доходу покупця. Оскільки розмір кредиту великий, він повинен виплачуватися протягом тривалого періоду часу - 20 або 30 років.
Найбільш поширеним типом іпотечного кредиту в США є 30-річний іпотечний кредит з фіксованою процентною ставкою. Такий кредит являє собою позику, яка погашається (амортизується) протягом 30 років за фіксованою процентною ставкою.
Амортизація - поступове зменшення іпотечного боргу шляхом регулярних платежів (щомісячно, щоквартально чи за півроку), розрахованих таким чином, щоб покривати своєчасну виплату відсотків, а також частину основної суми боргу з тим, щоб до настання строку погашення кредиту він був виплачений повністю.
Проте в США в розпорядженні позичальників є й інші типи іпотечних кредитів, включаючи:
- 15 - і 20-річні іпотечні кредити з фіксованою відсотковою ставкою;
- Безліч іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, тобто іпотечних кредитів, для яких процентна ставка періодично міняється;
- Різновид іпотечних кредитів зі змінною ставкою, званих іпотечними кредитами з негативною амортизацією.
Іпотечний кредит з негативною амортизацією збільшується в розмірі деякий час, оскільки позичальник виплачує процентну ставку, яка нижче за ставку, узгодженої в іпотечному договорі, і не виплачує основну суму боргу, при цьому заборгованість за відсотками щомісячно додається до балансу кредиту.
Іпотечні продукти вторинного ринку в США - облігації "Фенні Мей", забезпечені заставними (MBS - mortgage backed securities), привертають увагу самих різних інвесторів, так як можуть відповідати індивідуальним потребам. "Фенні Мей" постійно розробляє нові види облігацій, що дає інвесторам різноманітність інвестиційних можливостей.
"Фенні Мей" має дуже гнучку структуру пропозиції паперів, які різняться за термінами і типами процентних ставок (Додаток 2).
Розглянемо основні види заставних.
Довгострокові MBS з фіксованою ставкою - найбільш ліквідні і ходові - забезпечені односімейним заставними зі стандартним строком викупу від 15 до 30 років, більшість з них є 30-річними.
Середньострокові MBS з фіксованою ставкою забезпечені односімейним заставними зі стандартним строком викупу від 7 до 20 років і кредитами з початковими термінами погашення від 84 до 240 місяців.
Зростаючі MBS забезпечені пулами зростаючих іпотек. Вони амортизуються за 30-річної шкалою, маючи максимальний термін від 7 до 10 років, в кінці якого позичальник повинен виплатити решту суми. Хоча зростаючі іпотеки надають позичальникам можливість рефінансування в кінці терміну, "Фенні Мей" гарантує інвесторам повний платіж основної суми у кінцевий термін обігу облігацій. Ці MBS надають інвесторам рівень безпеки, який дорівнює рівню безпеки 30-літніх MBS з фіксованою ставкою. Тим не менш вони мають термін погашення не більше 7 - 10 років.
MBS з плаваючою ставкою забезпечені односімейним заставними з плаваючими процентними ставками, які мають верхню межу і періодично змінюються. Усі кредити в стандартній MBS використовують загальний індекс для розрахунку його змін, а ставка купона MBS рухається в тому ж напрямку, що і ставки кредитів, що лежать в її основі.
FHA Title I Home Improvement MBS (Title I MBS) забезпечуються іпотечними кредитами, отриманими на поліпшення житлових умов за програмою Title I Федеральної житлової адміністрації уряду - найстарішої житлову програму США. Ці кредити мають термін погашення від 3 до 20 років. Такі короткі терміни позик привабливі для деяких інвесторів, так як ці позики мають в середньому менше дострокових погашень, ніж звичайні більш довгострокові позики.
Багатосімейні MBS забезпечуються житловою орендованої власністю. Кожна багатосімейних облігація, забезпечена заставними, володіє унікальними характеристиками. Наприклад, що лежать в її основі позики можуть мати періоди виплати тільки відсотків, терміни, коротші, ніж їх амортизаційна шкала, або збільшений платіж в дату погашення. Грошові потоки від цих облігацій відповідають грошових потоків від забезпечують їх специфічних боргів (Додаток 3).
Дослідження американського ринку цінних паперів показало, що існують і інші папери, але популярність "Фенні Мей" у населення будується на пропозиції вкрай широкого спектру власних паперів.
Процес надання кредитів в рамках даної моделі включає в себе всі притаманні іпотечними житловими кредитами етапи: залучення ресурсів, попередня кваліфікація клієнта, обробка інформації про клієнта, оцінка ймовірності погашення кредиту, прийняття рішення, укладення кредитної угоди та оформлення договорів, обслуговування та повне погашення кредитів.
Надання позик здійснюється через мережу кредиторів по всій країні. Основний елемент цієї мережі - уповноважені кредитори, що гарантують розміщення та обслуговуючі позики.
Особливої уваги, на наш погляд, заслуговує юридичне оформлення угоди. Найбільш поширеним інструментом оформлення придбання житла в США є комбінація двох юридичних договорів між позичальником і кредитором: боргове зобов'язання і іпотечний договір.
Боргове зобов'язання являє собою підписана позичальником зобов'язання виплатити назад суму грошей, зайняту для придбання житла під вказану процентну ставку, протягом заданого періоду часу.
Боргове зобов'язання гарантується іпотечним договором, що представляє собою окрему юридичну угоду між кредитором і позичальником, в якому:
- Кредитор погоджується надати позичальникові певну суму грошей для придбання житла під певну процентну ставку і на конкретний період часу;
- Позичальник погоджується закласти власність, яку він одержує, в якості гарантії повної виплати кредиту.
Розвиток даної моделі організації житлового кредитування передбачає наявність ринку, на якому продаються уже видані іпотечні заставні. Американська модель іпотечних емісійних компаній приваблює багато банків у зв'язку з тим, що дає принциповий підхід до вирішення проблем дефіциту довгострокових фінансових ризиків.
Характерною рисою усічено-відкритою і розширеної відкритої моделей є те, що вони являють собою суто ринкові схеми іпотеки. Масштаб і баланс попиту та пропозиції грошей в їх рамках в основному регулюються двома ключовими і взаємопов'язаними показниками: банківським відсотком по позиках і ціною кредитних ресурсів, яка визначається прибутковістю цінних паперів, що розміщуються на вторинному ринку, а також ставками відрахувань на оплату послуг всіх професійних учасників іпотечного ринку, включаючи страхові компанії.
Збалансована автономія
Третя модель організації системи іпотечного житлового кредитування, що заслуговує окремого розгляду, - це збалансована автономія.
Суб'єктами кредитування в рамках такої моделі виступають як іпотечні, так і спеціалізовані ощадні банки - ощадкаси і будощадкаси. Це пояснюється тим, що головною відмітною ознакою цієї моделі є позичково-ощадний принцип функціонування. Формування кредитних ресурсів здійснюється не за рахунок залучення коштів на відкритому ринку капіталів, а за рахунок заощаджень вкладників, які бажають в майбутньому отримати іпотечний житловий кредит. Таким чином, акумуляція грошових коштів відбувається шляхом використання різновидів житлових накопичувальних програм та випуску різного роду житлових облігацій. Держава при цьому формує сприятливий економічний клімат для розвитку іпотеки: систему податкових пільг для банків і громадян, які є суб'єктами іпотечного процесу, а також для будівельних організацій, що здійснюють житлове будівництво, і кредитують його банків.
Позичальниками в даній моделі можуть бути тільки вкладники, які накопичили на своєму ощадному рахунку суму, що становить приблизно половину вартості нерухомості. На оплату другої половини їм буде надано іпотечний житловий кредит.
Це обмеження в порівнянні з раніше розглянутими моделями багатьма фахівцями в області іпотеки визнається недоліком, так як отримання кредиту можливе тільки після періоду накопичення. Тим більше що іпотечні банки при аналізі платоспроможності позичальника ретельно перевіряють джерела коштів для цього внеску, оскільки діють правила, відповідно до яких дана сума повинна бути зібрана клієнтом виключно за рахунок власних доходів (зарплати, відсотків за вкладами, дивідендів по цінних паперах і т. п.). Однак не слід забувати, що у всіх моделях іпотечного житлового кредитування передбачено внесення початкового внеску, накопичення коштів на який вимагає часу незалежно від моделі іпотечного житлового кредитування.
У збалансованої автономної моделі є й відчутні переваги, так як потенційно дана модель не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку в силу своєї автономності. Діючи за такою моделлю, банку немає необхідності залучати кредитні ресурси з зовнішніх джерел: йому необхідно визначити тільки ефективний розмір процентної маржі.
Таким чином, модель є незалежною не тільки від коливань ринкової ціни залучених коштів, але і від середнього рівня даної ціни в цілому. Це якість збалансованої автономної моделі важливо для розвитку іпотечного кредитування в країнах з нестійкою економікою. Всі взаєморозрахунки при цьому повинні здійснюватися у вільно конвертованій валюті.
Перевагою моделі є знижений кредитний ризик, тому що банк може реально оцінити кредитоспроможність, платоспроможність та платежеготовность (тобто готовність щомісячно виплачувати певну суму) клієнта на накопичувальному етапі.
Об'єктом кредитування в рамках даної моделі виступає придбання готових та споруджуваних будинків і квартир, а забезпеченням - їх заставу.
Головною особливістю збалансованої автономної моделі ми вважаємо її організаційно-економічну основу, а саме попередній кредитуванню етап - залучення коштів. Серед важливих складових розглянутої європейської моделі функціонування системи іпотечного житлового кредитування виділяються житлові контрактні заощадження (ЖКС). Найбільшого поширення вони набули в Німеччині, де були створені після Першої світової війни, а також у Франції. Вони розглядалися як механізми залучення фінансових коштів у житловий сектор.
Використовувані в Європі ЖКС грунтуються на досвіді Великобританії, застосовувала різноманітні форми житлового фінансування. Серед них контракти, які містять зобов'язання з боку громадянина накопичити узгоджену суму за встановлений період і зобов'язання фінансової організації надати кредит на заздалегідь визначених умовах на купівлю та реконструкцію житла. ЖКС мали великий успіх у повоєнній Європі. За останні 20 років вони були впроваджені в ряді розвинених і країн, що розвиваються: крім Франції та Німеччини різні форми довгострокових депозитів, заснованих на їхньому досвіді, використовуються в Австрії, Іспанії, Тунісі, Марокко, Чилі, Індонезії, Таїланді. Ряд країн Східної Європи в ході здійснення економічних реформ проявив інтерес до ЖКС-інструментів і в тій чи іншій мірі використовує їх або планує це зробити (Чехія, Словаччина, Польща, Угорщина). У країнах з нестабільною економікою ЖКС покликані вирішити наступні проблеми:
- Відсутність відповідної інформації про позичальників, що дозволяє оцінити і управляти кредитним ризиком;
- Відсутність довгострокових коштів для кредитування купівлі житла.
Суть ЖКС полягає в договорі між громадянином і фінансовим інститутом щодо надання у майбутньому кредиту в залежності від успішного виконання ощадного контракту. Громадянин погоджується збирати заздалегідь визначену загальну суму. В кінці накопичувального періоду він отримує право на кредит у розмірі, який залежить від величини накопичень.
Існують два головні різновиди моделі ЖКС: французька (Epargne-Logement, надалі - EL) і німецька (Bauspar, надалі - Баушпар). Вони мають значні відмінності в структурі і пріоритети. Представлені відмінності двох моделей житлових накопичувальних вкладів дозволяють нам в загальному вигляді визначити німецьку систему як "закриту", а французьку - як "відкриту".
Німецька програма житлових контрактних заощаджень
Основу "закритою" німецької програми утворюють ЖКС-депозити, що мобілізуються спеціалізованими організаціями - будощадкасами (Bausparkasse). Кошти цих вкладів можуть бути використані тільки на цілі надання кредитів учасникам ЖКС, причому в порядку особливим чином організованої черги. Формується замкнутий цикл, ізольований від ринків капіталу.
Баушпар-схеми пропонують громадянам довгострокові іпотечні кредити за фіксованою на рівні нижче ринкової процентної ставки, засновані на добровільних заощадженнях, що здійснюються на умовах нарахування постійного відсотка, зниженого в порівнянні з ринковими ставками. Це замкнута самофінансуєтся система, в якій більшість коштів для кредитів надходить від ощадних контрактів і яка призначена для кредитування лише колишніх вкладників.
Баушпар-контракти пропонуються тільки спеціалізованими організаціями - будощадкасами (асоціаціями будівельників і позичальників). Це високоорганізовані групи, що фінансують приватне житлове будівництво. Серед цих спеціалізованих кредиторів приватних - 21 (з них 3 належать комерційним банкам), державних - 13 (деякі з них знаходяться у власності регіональних центральних банків або державного банку).
Фонди будощадкас формуються за рахунок ощадних контрактів, грошового потоку від активних операцій (амортизації кредитів і відсотків за ними) та інших позикових коштів, головним чином банківських депозитів. Основними напрямками інвестування коштів є ЖКС-кредити, проміжні кредити, урядові цінні папери і банківські депозити. В узагальненому вигляді приблизно 81% активів складають ЖКС-кредити, а в пасивах переважають ЖКС-контракти - 75%. У Росії вже намагаються застосовувати досвід будощадкас. Однак більшість схем передбачають надання кредитів на придбання житла, що будується, а накопичувальні внески майбутніх позичальників йдуть на фінансування будівництва їх майбутнього житла. При цьому вибір житла обмежений будинками, споруджуються будівельними компаніями, з якими банк працює за даною схемою (наприклад, ОПТ-Банк і Перша іпотечна компанія).
Французька програма житлових контрактних заощаджень
Французька програма була створена під впливом вже існувала германської системи. Спочатку закрита, вона в 70-і рр.. поступово модернізувалася в "відкриту" систему, націлену на створення групи вкладників, які хотіли б помістити заощадження в ЖКС без використання своїх прав на кредит, будучи зацікавленими в доході від житлових вкладів. "Вільні кошти", зібрані таким чином, можуть бути використані фінансовими організаціями для ресурсного забезпечення інших типів житлових кредитів або для інвестування в новий ринок іпотечних облігацій. Основне значення французької ЖКС-системи в тому, що вона стимулює довгострокові накопичення шляхом сильної ощадної мотивації громадян. На ці ресурси однозначно може розраховувати житлове будівництво. У той же час було створено ринок іпотечних облігацій як один з інструментів забезпечення іпотеки довгостроковими засобами.
Житлові ощадні програми у Франції грають більш вагому роль у фінансуванні житлового сектора, ніж Баушпар-система в Німеччині.
Зараз у Франції функціонують дві програми житлових накопичень громадян: житлові накопичувальні рахунки (CEL) та планові житлові заощадження (PEL).
Істотна відмінність між цими двома видами контрактів полягає в тому, що PEL-контракт дає право на державну премію навіть тоді, коли кредит не взято. Відповідно ж до умов CEL-контракту премія надається тільки при взятті кредиту.
Характерною рисою ЖКС у Франції є встановлення за ним процентних ставок на такому рівні, що процентний дохід за житловими заощадженнями з урахуванням податкових пільг конкурентний в порівнянні з іншими формами заощаджень.
Процентна ставка по кредиту визначається ощадної ставкою, що діє під час контракту, і маржею, регульованої Міністерством фінансів. Ця ставка фіксується на весь час контракту. З плином часу відбувається коригування відсотків з урахуванням ситуації на фінансовому ринку, тому одночасно можуть співіснувати контракти з різними процентними умовами, укладеними в різні роки.
Завдяки наявності певного часу між заощадженнями і кредитом теоретично кредитна ставка може бути вище або нижче ринкової, яка існує в момент отримання вкладником права на кредит по завершенні мінімального накопичувального періоду.
Розглянемо співвідношення ставок на прикладі французького банку Credit Agricole. У 2003 р. на частку цього банку припадало 30% всіх виданих у Франції іпотечних кредитів на суму більше 94 млрд євро. Ставки за іпотечним кредитом в даному банку не перевищують 5% річних, а середній термін погашення - 15 років. При цьому ставка по житловому накопичувальному внеску складає 4,5%, у той час як по звичайному депозитному вкладу ставки в усій Європі не перевищують 2% річних. При наявності накопичувального вкладу отримати кредит можна достроково, навіть якщо сума на ощадному рахунку менше 20 - 25% від вартості квартири.
У процесі дослідження ми визначили, що відмінною рисою французької моделі ЖКС є відсутність проміжних кредитів, оскільки за діючими правилами позичальники мають право негайно отримати кредит після закінчення контрактного накопичувального періоду.
На нашу думку, широке поширення і значний внесок ЖКС в систему житлового фінансування пояснюються привабливістю цієї програми для різних категорій громадян, а не тільки для зацікавлених у придбанні та реконструкції житла. Ми вважаємо, що це пов'язано з тим, що PEL-контракти дозволяють отримати додатковий "податковий дохід" від заощаджень, тобто звільнений від податків дохід, без оформлення кредиту. Крім того, хоча громадянин може мати тільки один ЖКС-рахунок, інший може бути відкритий їм одразу, як тільки перший закриється. Позитивним моментом є і можливість передачі кредитних пільг близьким родичам.
В даний час приблизно кожен третій громадянин Франції має житловий ощадний контракт. Серед ЖКС-контрактів 28,3% націлені на нове житло, 44,9% - на покупку існуючого житла, 26,8% - на фінансування ремонту і реконструкцію житла.
У той же час ефективність даної форми фінансування житла в значній мірі залежить від кількості "хороших клієнтів", які не беруть кредитів. Тут існує певна залежність від ситуації на депозитному та кредитному ринках. Так, при відносно високій ставці по накопичень громадяни інтенсивно роблять вклади на рахунки і накопичують максимально можливу суму (максимальний розмір накопичень є умовою для отримання додаткової премії від уряду), але не беруть кредити в силу їх високої вартості. Ті вкладники, які відкривали рахунки в період відносно низьких процентних ставок, намагаються в таких умовах закрити рахунок і відкрити інший за новими, більш високими ставками або взяти кредит відразу ж при настанні відповідного права (з огляду на порівняно низьку кредитну ставку, раніше передбачену контрактом).
Оскільки ЖКС схильні до впливу ринкової кон'юнктури і не можуть у повному обсязі забезпечити засобами житлові кредити, у Франції отримали розвиток альтернативні форми фінансування житлових проектів і залучення коштів у сферу житлового кредитування. Зокрема, був створений ринок іпотечних облігацій, забезпечених нерухомістю, які мають високу ліквідність. Тобто система іпотечного житлового кредитування почала функціонувати за змішаною моделі.
ЖКС-програми внесли значний внесок в економічний розвиток Німеччини та Франції. Їх роль, в першу чергу, ми б пов'язали з розширенням обсягу житлового будівництва, збільшенням рівня забезпеченості громадян житлом, підвищенням частки заощаджень населення, охопленням житловими програмами широких верств громадян, зокрема для людей з низьким рівнем доходу.
Всі наступні (за залученням коштів) етапи кредитування в даній моделі не мають істотних відмінностей від інших моделей. Після надання кредиту не передбачена його перепродаж, оскільки вторинний ринок у цій моделі не функціонує. Однак на практиці, в силу змішання моделей, можливе паралельне існування в одній країні як вторинного ринку, так і системи будзаощадження.
Проаналізувавши основні моделі, можна виділити наступні вихідні принципи, які застосовувалися при формуванні систем іпотечного кредитування за кордоном.
1. Забезпечення захисту інтересів як кредитора, так і боржника в іпотечних відносинах. Виконанню цієї умови служать страхування, спеціальні урядові програми, процедура звернення стягнення на заставлене майно і т.д.
2. Створення умов доступності іпотечних кредитів пересічному споживачеві. Для окремих категорій населення розробляються пільгові правила і норми погашення іпотечного кредиту.
3. Створення умов пріоритетності в кредитній сфері для організацій, що спеціалізуються на іпотеці, так як саме за рахунок них формується ринок житла і відбувається розвиток інших сегментів. Можливо оголошення деяких з них установами, що діють за підтримки уряду: їм надаються податкові пільги і більш вільні фінансові форми діяльності на ринку цінних паперів.
4. Активізація діяльності держави в іпотечних відносинах для контролю за діяльністю організацій, що здійснюють іпотечне кредитування. Держава може проводити пільгову податкову політику в цій галузі, розробляти і реалізовувати спеціальні програми, утворювати необхідні державні органи.
Після наведеного аналізу досвіду іпотечного житлового кредитування в західних країнах виникає питання: яка конкретно користь може бути залучена з його вивчення для формування в Росії системи іпотечного житлового кредитування, в якому напрямі їй слід розвиватися? Адже відмінності між російською та західної юридичними та економічними системами вельми істотні. А існуючі моделі організації іпотечного житлового кредитування не зовсім підходять російської кредитній системі.
Зіставивши позитивні і негативні риси кожної з моделей, ми проаналізували можливості їх використання в Україні (табл. 3).
На нашу думку, раціонально було б керуватися загальними началами побудови системи іпотеки за кордоном, враховуючи національні особливості російського права.
Таблиця 3
Аналіз можливостей використання моделей
іпотечного житлового кредитування в РФ
Література
"Банківське кредитування", 2006, N 4
Французька програма була створена під впливом вже існувала германської системи. Спочатку закрита, вона в 70-і рр.. поступово модернізувалася в "відкриту" систему, націлену на створення групи вкладників, які хотіли б помістити заощадження в ЖКС без використання своїх прав на кредит, будучи зацікавленими в доході від житлових вкладів. "Вільні кошти", зібрані таким чином, можуть бути використані фінансовими організаціями для ресурсного забезпечення інших типів житлових кредитів або для інвестування в новий ринок іпотечних облігацій. Основне значення французької ЖКС-системи в тому, що вона стимулює довгострокові накопичення шляхом сильної ощадної мотивації громадян. На ці ресурси однозначно може розраховувати житлове будівництво. У той же час було створено ринок іпотечних облігацій як один з інструментів забезпечення іпотеки довгостроковими засобами.
Житлові ощадні програми у Франції грають більш вагому роль у фінансуванні житлового сектора, ніж Баушпар-система в Німеччині.
Зараз у Франції функціонують дві програми житлових накопичень громадян: житлові накопичувальні рахунки (CEL) та планові житлові заощадження (PEL).
Істотна відмінність між цими двома видами контрактів полягає в тому, що PEL-контракт дає право на державну премію навіть тоді, коли кредит не взято. Відповідно ж до умов CEL-контракту премія надається тільки при взятті кредиту.
Характерною рисою ЖКС у Франції є встановлення за ним процентних ставок на такому рівні, що процентний дохід за житловими заощадженнями з урахуванням податкових пільг конкурентний в порівнянні з іншими формами заощаджень.
Процентна ставка по кредиту визначається ощадної ставкою, що діє під час контракту, і маржею, регульованої Міністерством фінансів. Ця ставка фіксується на весь час контракту. З плином часу відбувається коригування відсотків з урахуванням ситуації на фінансовому ринку, тому одночасно можуть співіснувати контракти з різними процентними умовами, укладеними в різні роки.
Завдяки наявності певного часу між заощадженнями і кредитом теоретично кредитна ставка може бути вище або нижче ринкової, яка існує в момент отримання вкладником права на кредит по завершенні мінімального накопичувального періоду.
Розглянемо співвідношення ставок на прикладі французького банку Credit Agricole. У 2003 р. на частку цього банку припадало 30% всіх виданих у Франції іпотечних кредитів на суму більше 94 млрд євро. Ставки за іпотечним кредитом в даному банку не перевищують 5% річних, а середній термін погашення - 15 років. При цьому ставка по житловому накопичувальному внеску складає 4,5%, у той час як по звичайному депозитному вкладу ставки в усій Європі не перевищують 2% річних. При наявності накопичувального вкладу отримати кредит можна достроково, навіть якщо сума на ощадному рахунку менше 20 - 25% від вартості квартири.
У процесі дослідження ми визначили, що відмінною рисою французької моделі ЖКС є відсутність проміжних кредитів, оскільки за діючими правилами позичальники мають право негайно отримати кредит після закінчення контрактного накопичувального періоду.
На нашу думку, широке поширення і значний внесок ЖКС в систему житлового фінансування пояснюються привабливістю цієї програми для різних категорій громадян, а не тільки для зацікавлених у придбанні та реконструкції житла. Ми вважаємо, що це пов'язано з тим, що PEL-контракти дозволяють отримати додатковий "податковий дохід" від заощаджень, тобто звільнений від податків дохід, без оформлення кредиту. Крім того, хоча громадянин може мати тільки один ЖКС-рахунок, інший може бути відкритий їм одразу, як тільки перший закриється. Позитивним моментом є і можливість передачі кредитних пільг близьким родичам.
В даний час приблизно кожен третій громадянин Франції має житловий ощадний контракт. Серед ЖКС-контрактів 28,3% націлені на нове житло, 44,9% - на покупку існуючого житла, 26,8% - на фінансування ремонту і реконструкцію житла.
У той же час ефективність даної форми фінансування житла в значній мірі залежить від кількості "хороших клієнтів", які не беруть кредитів. Тут існує певна залежність від ситуації на депозитному та кредитному ринках. Так, при відносно високій ставці по накопичень громадяни інтенсивно роблять вклади на рахунки і накопичують максимально можливу суму (максимальний розмір накопичень є умовою для отримання додаткової премії від уряду), але не беруть кредити в силу їх високої вартості. Ті вкладники, які відкривали рахунки в період відносно низьких процентних ставок, намагаються в таких умовах закрити рахунок і відкрити інший за новими, більш високими ставками або взяти кредит відразу ж при настанні відповідного права (з огляду на порівняно низьку кредитну ставку, раніше передбачену контрактом).
Оскільки ЖКС схильні до впливу ринкової кон'юнктури і не можуть у повному обсязі забезпечити засобами житлові кредити, у Франції отримали розвиток альтернативні форми фінансування житлових проектів і залучення коштів у сферу житлового кредитування. Зокрема, був створений ринок іпотечних облігацій, забезпечених нерухомістю, які мають високу ліквідність. Тобто система іпотечного житлового кредитування почала функціонувати за змішаною моделі.
ЖКС-програми внесли значний внесок в економічний розвиток Німеччини та Франції. Їх роль, в першу чергу, ми б пов'язали з розширенням обсягу житлового будівництва, збільшенням рівня забезпеченості громадян житлом, підвищенням частки заощаджень населення, охопленням житловими програмами широких верств громадян, зокрема для людей з низьким рівнем доходу.
Всі наступні (за залученням коштів) етапи кредитування в даній моделі не мають істотних відмінностей від інших моделей. Після надання кредиту не передбачена його перепродаж, оскільки вторинний ринок у цій моделі не функціонує. Однак на практиці, в силу змішання моделей, можливе паралельне існування в одній країні як вторинного ринку, так і системи будзаощадження.
Проаналізувавши основні моделі, можна виділити наступні вихідні принципи, які застосовувалися при формуванні систем іпотечного кредитування за кордоном.
1. Забезпечення захисту інтересів як кредитора, так і боржника в іпотечних відносинах. Виконанню цієї умови служать страхування, спеціальні урядові програми, процедура звернення стягнення на заставлене майно і т.д.
2. Створення умов доступності іпотечних кредитів пересічному споживачеві. Для окремих категорій населення розробляються пільгові правила і норми погашення іпотечного кредиту.
3. Створення умов пріоритетності в кредитній сфері для організацій, що спеціалізуються на іпотеці, так як саме за рахунок них формується ринок житла і відбувається розвиток інших сегментів. Можливо оголошення деяких з них установами, що діють за підтримки уряду: їм надаються податкові пільги і більш вільні фінансові форми діяльності на ринку цінних паперів.
4. Активізація діяльності держави в іпотечних відносинах для контролю за діяльністю організацій, що здійснюють іпотечне кредитування. Держава може проводити пільгову податкову політику в цій галузі, розробляти і реалізовувати спеціальні програми, утворювати необхідні державні органи.
Після наведеного аналізу досвіду іпотечного житлового кредитування в західних країнах виникає питання: яка конкретно користь може бути залучена з його вивчення для формування в Росії системи іпотечного житлового кредитування, в якому напрямі їй слід розвиватися? Адже відмінності між російською та західної юридичними та економічними системами вельми істотні. А існуючі моделі організації іпотечного житлового кредитування не зовсім підходять російської кредитній системі.
Зіставивши позитивні і негативні риси кожної з моделей, ми проаналізували можливості їх використання в Україні (табл. 3).
На нашу думку, раціонально було б керуватися загальними началами побудови системи іпотеки за кордоном, враховуючи національні особливості російського права.
Таблиця 3
Аналіз можливостей використання моделей
іпотечного житлового кредитування в РФ
| Модель | Країна | Плюси моделі | Мінуси моделі | Можливість впровадження моделі в Росії |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Усічено- відкрита | Східна Європа, Англія, Іспанія, Ізраїль, Франція | Простота організації функціонування моделі (Мінімальне число учасників ринку, немає необхідності створення спец. іпотечних банків, не потрібно вторинного ринку) | 1. Залежність моделі від ринкового рівня ставки відсотка. 2. Відсутність жорстких стандартів ІЖК. 3. Обмежено кількість залучаються кредитних ресурсів | Простота організації функціонування моделі обумовлює її широке поширення в світі, особливо в що розвиваються країнах. Відсутність стандартів кредитування призводить до завищення процентних ставок та скорочення термінів кредитування, що суперечить довгострокового характером ІЖК. Ознаки даної моделі присутні і в сучасної російської практиці ІЖК: відсутність жорстких стандартів ІЖК, обмежене кількість довгострокових кредитних ресурсів для кредитування, завищені процентні ставки і короткі терміни кредитування, вторинний ринок не функціонує. Для підвищення ефективності функціонування моделі необхідні жорсткі стандарти ІЖК, створення спец. іпотечних банків, фондів для залучення довгострокових кред. ресурсів, для чого можливо запозичення деяких елементів з інших моделей ІЖК |
| Розширена відкрита модель | США та ін розвинені країни | 1. Стабільна система залучення довгострокових кредитних ресурсів через вторинний ринок іпотечних цінних паперів. 2. Доступність кредитів широким верствам населення за рахунок великого кількості кредиторів, пропонують різні умови кредитування | 1. Залежність моделі від ринкового рівня ставки відсотка. 2. Ефективне функціонування моделі можливе тільки в розвинених країнах зі стабільною економікою | У Росії вже розпочато впровадження даної моделі: створені суб'єкти вторинного ринку (АІЖК, Дельта- кредит), але сам вторинний ринок розвинений погано. Необхідні загальна стабілізація економіки, яка дозволить банкам залучати довгострокові кредитні ресурси, а позичальникам підтвердити свою кредитоспроможність на кілька років вперед, доробка законодавчих актів, що стосуються іпотечних цінних паперів, а також збільшення кількості іпотечних кредиторів і зниження процентних ставок під впливом конкуренції з поступовим збільшенням терміну кредитування |
| Зба- рованная автономія | Франція, Німеччина, Австрія, Іспанія, Чилі, Таїланд, Чехія | 1. Автономність моделі, так як ставки за залученим депозитами і видаваним кредитами не залежать від їх ринкового рівня та встановлюються банком довільно з необхідною для отримання доходу маржею. 2. Знижений кредитний ризик, так як за період накопичення перевіряється кредитоспроможність позичальника. 3. Доступність кредитів для позичальників з різними рівнями доходу | 1. Стабільність залучення основної частки кредитних ресурсів залежить від добробуту громадян та їх бажання отримати кредит через систему житлових накопичень. 2. Позичальник може отримати кредит тільки при умови накопичення певної суми в даному банку (Німеччина) | В даний час на російському ринку іпотечного житлового кредитування дана модель представлена двома кредиторами. Банки дуже мало використовують систему контрактних заощаджень у іпотечному кредитуванні, так як інфляція не дозволяє встановлювати адекватні процентні ставки. При цьому заощадження активно використовуються при фінансуванні будівництва житла. Необхідний перехід до фінансування покупки готового житла. Зростання доходів населення анонсує збільшення можливостей по накопиченню, саме в цей період необхідний випуск на ринок вигідних схем контрактних заощаджень для залучення коштів населення. Можливо на початковому етапі участь держави як гаранта, а також створення спеціальних пільгових державних накопичувальних програм для різних верств населення |
Література
- Проекти Вказівок Банку Росії про оцінку економічного становища кредитних організацій та про зміни в порядку формування резервів на можливі втрати по позиках
"Регламентація банківських операцій в нормативних документах з коментарями", 2006, N 9 - Розвиток термінового ринку: корективи до статті 1062 ЦК РФ
"Юридична робота в кредитній організації", 2006, N 4 - <Моніторинг законодавства від 14.08.2006>
"Юридична робота в кредитній організації", 2006, N 4
"Банківське кредитування", 2006, N 4
- Продаж путівок в кредит. Як врахувати витрати
"Головбух". Додаток "Облік в туристичній діяльності", 2006, N 3 - Методика обліку операцій з іпотечного кредитування фізичних осіб
"Бухгалтерія й банки", 2006, N 8 - У руслі вдосконалення правил гри на ринку цінних паперів
"Управління у кредитної організації", 2006, N 4 - Методи банківського ризик-менеджменту на етапі ідентифікації та оцінки наслідків від настання ризиків
"Управління у кредитної організації", 2006, N 4