Іпотечне кредитування в РФ і Іркутської області

Ціна і вартість нерухомості грають важливу роль в частині виникнення і зняття ризиків, тому що всі стандартні показники кредиту (розмір, термін, ставка) самим безпосереднім чином будуть залежати від предмета іпотеки (застави). Таким чином, практично найбільшу роль відіграє оцінка вартості нерухомості. По-перше, від неї безпосередньо залежать всі стандартні показники кредиту. Завищення або заниження вартості нерухомості призводить до завищення або заниження суми кредиту, його первісного внеску, а також плати за кредит (яка в сумі зазвичай більше однієї вартості нерухомості). Все це впливає на загальну доступність кредиту. По-друге, правильна оцінка вартості кредиту - це надійність кредиту для всіх учасників ринку: держави, кредиторів, інвесторів. Реальна вартість нерухомості необхідна при угодах купівлі-продажу, при кредитуванні під заставу майна, при страхуванні, при настанні страхових випадків і визначенні збитків, при оподаткуванні.
В якості системних причин, що впливають на ступінь кредитного ризику, слід відзначити: рівень розвитку законодавчої бази, її адекватність завданням розвитку системи житлового іпотечного кредитування населення; соціально-економічна стабільність у країні, рівень розвитку житлового ринку, наявність платоспроможного попиту на іпотечні кредити.
Дохід кредитора (банківський прибуток) формується, в основному, за рахунок різниці у відсотках за виданими кредитами і залученими джерелами (за депозитами, банківським позикам, що випускається цінних паперів та ін.)
Ризик процентної ставки - це ризик не дополученія банками прибутку в майбутньому в результаті зміни процентних ставок (з різних причин, зокрема, у зв'язку з економічною чи іншою ситуацією. Вибором неефективною банківської політики, неправильних інвестиційних інструментів і технологій і т.д.) , тобто коли процентна ставка, за якою видано кредит позичальнику, виявляється менше, ніж процентна ставка за залученими банкам в даний час або в майбутньому засобів. Збалансованість банківських активів і пасивів як за ставками, так і за часом є основною складністю в довгостроковому кредитуванні, зокрема, у зв'язку з вільним режимом вилучення коштів (або попереджувальним, в залежності від технології заощадження) по депозитах, а також непередбачуваністю ринковий ставок та іншим причин.
Банки, які займаються видачею іпотечних кредитів, долають ризик процентної ставки за допомогою використання нових кредитних інструментів. Так, Ощадбанк Росії перейшов до видачі іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, прив'язаною до рівня облікової ставки Центрального банку. Багато комерційних банків, застосовували інструмент із регульованою відстрочкою платежу, в якій в якості індексу суми основного боргу використовує відсоткову ставку міжбанківських кредитів для визначення вартості фондів, а інші - використовують інструмент, при якому індексування суми основного боргу здійснюється виходячи з офіційно встановленого рівня мінімальної заробітної плати .
Найбільш ефективним типом кредитів, що знижує ризик процентних ставок, є кредити зі змінною процентною ставкою, що відображають зміни ринкової процентної ставки.
Ризик ліквідності виникає при нестачі ліквідних ресурсів у банку і при настанні термінів платежів за своїми зобов'язаннями, що виникає в силу незбалансованості його активів і пасивів.
У процесі довгострокового іпотечного кредитування загострюється проблема забезпечення ліквідності балансу банку. Це пов'язано з тим, що ресурсна база іпотечних кредитів формується значною мірою за рахунок залучення короткострокових кредитів і депозитів. У цих умовах велика вірогідність виникнення ситуації неплатоспроможності в результаті неможливості банку повністю покрити термінові зобов'язання по пасивних операціях, оскільки відволікання коштів у довгострокові кредити не компенсується залученням довгострокових пасивів.
Управління ризиком ліквідності вимагає проведення ряду фінансових операцій: по-перше, потрібен детальний розрахунок потоків готівки, для визначення можливої ​​потреби банку в готівкових кошти, по-друге, потрібна розробка стратегії мобілізації готівкових коштів з визначенням джерел та витрат.
Фінансові установи в розвинених країнах використовують цілий комплекс джерел. Ці джерела включають: продаж активів, портфель ліквідності, депозити, позика коштів під заставу і без застави, резервні кредитні лінії і отримання права займати кошти в Центральному банку.
Регулювання цього ризику здійснюється у законодавчому порядку шляхом встановлення спеціальних нормативів та обмеження діяльності іпотечних кредиторів тільки низько-ризиковими операціями. Даний ризик ліквідності не пов'язаний з ліквідністю застави, є тільки ризиком кредитора і прямого відношення до позичальника не має.
Майновий ризик - це ризик втрати заставного майна в слідстві стихійних лих, аварій, втрати права власності позичальника на заставне майно, у випадку не повернення кредиту. Для захисту від таких ризиків застосовується страхування. Ініціатива страхування належить банку, що видає іпотечний кредит, хоча страхування і проводиться на гроші позичальника. Саме банк рекомендує страховика, а часто і умови страхування. Вигодонабувач за всіма договорами страхування є банк. Термін дії договору страхування не повинен бути меншим за термін іпотечного договору.
До можливих ризиків для інших учасників-суб'єктів іпотеки відносяться: зміна процентних ставок по кредиту; зміна валютного курсу рубля; зниження ліквідності, включаючи зниження ринкової ціни, і втрата застави; збільшення строків оформлення прав власності; зниження платоспроможності позичальників.
Управління ризиками з боку банку визначає необхідність проведення постійного контролю за станом і якістю кредитного портфеля банку, як за його структурі кредитів, так і з точки зору моніторингу за окремими групами кредитів.
Контроль та регулювання кредитного портфеля включають в себе:
- Контроль за якістю надаваних кредитів;
- Розподіл і моніторинг кредитів за групами ризиків відповідно до вимог ЦБ РФ і внутрішніми інструкціями банку;
- Створення резервних фондів на можливі втрати по позиках;
- Своєчасне виявлення проблемних кредитів і розроблений план заходів щодо роботи з ними;
- Розробка програм щодо повернення кредитів.
Ризиків при іпотечному кредитуванні досить багато, і вони можуть бути викликані різними причинами. Серед них - економічні, інфляційні, валютні, податкові, політичні, ризики банківської ліквідності, неплатоспроможність клієнта, зниження вартості нерухомості і т.д.
Таким чином, для мінімізації ризиків при іпотечному кредитуванні велика роль відводиться правильному вибору кредитних технологій та інструментів, а також виду та форми іпотечного кредитування.
3.3 Основні рекомендації щодо вдосконалення іпотечного житлового кредитування в Росії
В даний час дозволити купівлю квартир може менше 10% нужденних. На думку членів уряду і депутатів Федеральних зборів, нове житлове законодавство може змінити ситуацію на краще, і до 2008 року кількість щорічно видаваних іпотечних кредитів досягне мільйона. Як заявив міністр промисловості та енергетики, вже до 2010 року число тих, хто зможе купити квартиру, виросте до 25-30%, а до 2015 року - до 60%. Щоб цього досягти, належить, звичайно ж, величезний обсяг роботи.
На сьогоднішній день іпотечні кредити в Росії складають лише 0,1% від ВВП, тоді як у розвинених країнах - більше 50% (у країнах Євросоюзу - 53%). За кордоном житлова проблема вирішується в основному за рахунок іпотеки і дешевого довгострокового кредиту. У Росії ж лише 5-7% населення можуть собі дозволити покупку квартири в кредит. Це люди, для кого щомісячні виплати в 500-600 доларів становлять не більше третини заробітку, а мають намір отримати кредити лише 3% громадян.
Чому ж населення не поспішає шикуватися в чергу за іпотечними позиками? Головне, що зупиняє, - високі відсотки по кредиту. Дійсно, при покупці житла в розстрочку його остаточна вартість зростає іноді ледь не вдвічі. Тому навіть сім'ї з середнім достатком купити нову квартиру було практично неможливо.
Відповідно до закону «Про іпотеку» планується знизити ставки за кредитами з 15% до 9%, а розмір початкового внеску з 30% до 20-15% від загальної вартості квартири, залучаючи до вирішення цієї проблеми якомога більшу кількість банкірів, щоб посилити конкуренцію.
Чому ж банки побоювалися видавати іпотечні кредити? Тому що позичальники не несли жодної відповідальності за своєчасність їх погашення. У людини, яка взяла іпотечний кредит, завжди є ризик не розплатитися вчасно. З 1 березня 2005 року банкам даються гарантії, що в разі форс-мажорних обставин порушники умов кредитного договору будуть позбавлятися житла, навіть якщо воно у них є єдиним.
Ще однією причиною небажання банків видавати іпотечні кредити була відсутність у них довгострокових ресурсів. Виправити це становище допоможуть поправки, внесені до закону «Про іпотечні цінні папери». Значно розширено перелік організацій, які мають право викупу іпотечних цінних паперів.
Новий «житловий пакет» дозволяє банкам знизити ризики по іпотечному кредитуванню та залучити додаткові ресурси. І все ж на першому етапі найзначнішу підтримку розвитку іпотеки може надати держава в особі місцевої влади.
У минулому році практично у всіх регіонах стартувало кілька спеціальних пільгових іпотечних програм, орієнтованих на малозабезпечені верстви населення.
Безсумнівно, з набранням чинності «житлового пакету» розвиток іпотеки отримає додатковий імпульс, що повинно привести до зростання кількості учасників іпотечного ринку. Посилення конкуренції послужить стимулом до зниження процентних ставок, а значить, іпотека стане більш доступною. Звичайно, не варто очікувати, що це відбудеться негайно.
Повинен пройти певний «буферний» період, протягом якого і банки, і населення будуть освоювати нововведення на конкретних іпотечних угодах. Тоді й стануть видні основні переваги, які дає нам нове житлове законодавство.
Важливою проблемою отримання іпотечного кредиту на сучасному російському ринку нерухомості є ліквідність об'єкта нерухомості (предмета застави).
Відсутність законодавства по іпотеці, недосконалість системи реєстрації застав і вилучення нерухомості у недобросовісних платників також стримують розвиток операцій з надання та з розвитку іпотечних кредитів у Росії.
Російські банки, вивчаючи дореволюційний досвід Росії та практику інших держав, розробляють банківські продукти, здатні реально діяти в складній економічній обстановці. Однак далеко не всі з них можуть констатувати дійсної проведення операцій з іпотечного кредитування громадян.
Велике значення мають джерела кредитних ресурсів. Такими джерелами, по суті, можуть бути заощадження населення, вільні грошові кошти юридичних осіб, а також вторинний ринок цінних паперів.
Ключовим питанням створення умов для залучення кредитних ресурсів у сферу довгострокового іпотечного житлового кредитування є стандартизація процедур видачі іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників та обслуговування кредитів, а також фінансових інструментів для залучення коштів.
Сьогодні абсолютно ліквідними на ринку нерухомості є тільки квартири. Практично не користуються попитом промислові будівлі та споруди. Для багатьох банків виникає гостра проблема неповернення кредиту, коли в якості застави вони взяли промислове підприємство. Якщо кредит не повернуто в строк, то банк стикається з цілим рядом труднощів при відчуженні предмета застави.
Для інвестиційної активності іпотечного кредитування потрібні наступні умови:
- Розвинена нотаріальна система;
- Поземельна книга, в якій повинні відображатися не тільки окремі ділянки землі, але і відносини власності по кожній ділянці;
- Розвинена судова система;
- Розвинена платіжна система.
Для становлення і розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування необхідно вирішити такі основні завдання:
- Вдосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні, і в першу чергу - створення чіткої процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і виселення неплатника по кредиту із закладеного житла;
- Створення і впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів у бюджетну сферу;
- Створення інфраструктури, що забезпечує наявність чіткого та надійного механізму реєстрації угод з нерухомістю та прав на неї, а також процедури доступу до цієї інформації учасників ринку іпотечного кредитування;
- Податкове стимулювання як громадян - одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, так і комерційних банків - іпотечних кредиторів і інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів з іншого боку;
- Створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів;
- Створення механізмів соціального захисту позичальників як від неправомірних дій банків-кредиторів, так і для їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту;
- Уточнення нормативної бази, що регулює діяльність кредитних організацій з надання та обслуговування іпотечних довгострокових кредитів, а також їх рефінансування;
- Формування нормативно-законодавчих основ для використання нових фінансових інструментів (іпотечних цінних паперів) для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу.
У більшості випадків банки в сучасній ситуації орієнтуються на використання методу надання кредитних ресурсів, заснованого на економічних факторах і що дозволяє поєднувати перш за все інтереси банків як комерційних утворень, а в другу чергу, інтереси їхніх клієнтів і народного господарства в цілому.
У перспективі характерними особливостями організації системи комерційного кредитування банків буде орієнтація на економічні (якісні), а не технічні (кількісні) критерії при вирішенні питання про надання позик, а в кінцевому підсумку - на потреби соціально-економічного розвитку суспільства, що все в більшій мірі буде єдиним критерієм для всіх банківських установ країни.
Побудова нового банківського механізму можливо лише шляхом відновлення принципу функціонування кредитних установ, прийнятих у цивілізованому світі і які спираються на багатовіковий досвід ринкових банківських структур. Тому настільки важливим представляється вивчення зарубіжної практики організації банківських систем, які продемонстрували свою високу ефективність.
Активний розвиток кредитування населення перспективно і закономірно. Акцент банку на збільшенні частки кредитів фізичних осіб у позичковому портфелі в майбутньому, зрозуміло при дотриманні норм кредитної політики банку, буде показником участі банку у стабілізації суспільства.
3.4 Перспективи та механізм розвитку іпотеки в Іркутській області
Функції інших учасників ринку іпотечного кредитування:
- Продавці житла - фізичні та юридичні особи, які продають житлові приміщення, що знаходяться у їх власності або належать іншим фізичним та юридичним особам, за їх дорученням;
- Оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства по іпотечному житловому кредитуванню) - спеціалізовані організації, що здійснюють рефінансування кредиторів, що видають довгострокові іпотечні житлові кредити населенню. У їх функції входять: рефінансування кредиторів на основі встановлених стандартів і вимог, що пред'являються до процедур іпотечного кредитування, випуск емісійних іпотечних паперів, залучення коштів інвесторів у сферу житлового кредитування, надання впливу кредиторам з впровадження раціональної практики проведення операцій іпотечного кредитування і в розробці типів іпотечних кредитів , більш доступних для позичальників і менше ризикованих для кредиторів;
- Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним - державні органи, що забезпечують державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Їх функціями є: реєстрація угод купівлі продажу житлових приміщень, оформлення переходу прав власності до нового власника; реєстрація договорів про іпотеки та права іпотеки; зберігання та надання інформації з прав власності і обтяженню заставою житла всім учасникам іпотечного ринку;
- Страхові компанії - компанії мають ліцензії та здійснюють майнове страхування (страхування закладеного житла), особисте страхування позичальників і страхування цивільно правової відповідальності учасників іпотечного ринку;
- Оцінювачі - юридичні та фізичні особи, які мають право на здійснення професійної оцінки житлових приміщень, що є предметом застави при іпотечному кредитуванні;
- Ріелторські фірми - юридичні особи, що виступають як професійні посередники на ринку купівлі - продажу житла. До функцій ріелтерів відносяться: підбір варіантів купівлі - продажу житла для позичальників і продавців житла, допомога в укладанні угод по купівлі - продажу, організація продажу житла за дорученням інших учасників ринку житла, участь в організації проведення торгів з реалізації житла, на яке звернено стягнення;
- Інфраструктурні ланки системи іпотечного кредитування - нотаріат, паспортні служби, органи опіки та піклування, юридичні консультації тощо, які забезпечують необхідну юридичний супровід угод з житловими приміщеннями, реєстрацію громадян за місцем проживання (у тому числі в закладених квартирах і будинках), захист прав неповнолітніх при укладанні угод з нерухомістю.
Практичне застосування іпотечних кредитів як методів фінансування нерухомості має забезпечувати виконання таких умов:
- Досягнення прибутковості і повернення коштів;
- Збереження грошових коштів кредитора від інфляції;
- Захист від ризиків;
- Доступність умов надання кредиту позичальникові.
Можна виділити наступні функції іпотечного кредитування:
1. Забезпечення позичальникам дешевих кредитів на тривалий термін з метою покупки житла. Дешевизна кредитів забезпечується постійним відновленням кредитних ресурсів за рахунок вторинного ринку.
2. Перерозподіл грошових ресурсів (інвестицій) від суб'єктів - інвесторів до суб'єктів - споживачам інвестицій.
3. Залучення в оборот тимчасово невикористовуваних грошових коштів.
4. Стабілізація кредитно - фінансової системи.
5. Забезпечення грошовими коштами будівельного комплексу, створення нових робочих місць в будівництві і т.д.
6. Рішення найважливішої соціальної завдання із забезпечення житлом
нужденних.

1.2 Основні цілі, завдання і роль національної житлової програми

Проведені в 1991 - 2005 роках реформи у житловій сфері забезпечили корінний поворот від планово-адміністративних методів регулювання до ринкових механізмів при дотриманні принципів забезпечення соціальних гарантій у сфері житлових прав малозабезпеченим громадянам та іншим категоріям населення, встановленим законодавством Російської Федерації. Право власності на житло, а також ринок житла стали невід'ємною частиною відносин у житловій сфері. Кардинальним чином змінилася структура житлового фонду Російської Федерації за формами власності, сформований новий шар власників житла як соціальна база житлової реформи. Частка приватного житлового фонду за 1990 - 2004 роки збільшилася з 33 до 73,5 відсотка, а частка державного та муніципального житлового фонду скоротилася з 67 до 25,6 відсотка, з них 20,1 відсотка становить муніципальний житловий фонд.
Радикальні зміни відбулися в житловому будівництві. Основну роль тут стали відігравати приватні та індивідуальні забудовники. Частка житла, введеного частковими та індивідуальними забудовниками, в загальному обсязі житлового будівництва у 2003 році склала більше 71,3 відсотка, з них індивідуальними забудовниками - 39,2 відсотка.
Здійснювалося реформування житлово-комунального комплексу, спрямоване на створення ефективного механізму управління і зниження витрат з надання послуг. Підвищення ефективності роботи житлово-комунального комплексу в першу чергу було пов'язано з поступовим переходом цього сектора економіки на режим беззбиткового функціонування з переорієнтацією бюджетних субсидій від дотування виробників житлово-комунальних послуг до адресного субсидування малозабезпечених сімей. Частка одержувачів субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг у 2004 році склала понад 13 відсотків сімей, загальна сума нарахованих субсидій - 35 млрд. рублів.
Разом з тим, поряд із зазначеними позитивними результатами перетворень поки не вдалося забезпечити суттєвого поліпшення ситуації у житловій сфері, підвищити доступність житла для населення і забезпечити комфортні та безпечні умови проживання.
Дані соціологічних обстежень показують, що житлова проблема стоїть перед 61 відсотком російських сімей, в тій чи іншій мірі не задоволених житловими умовами. При цьому кожна четверта сім'я має житло, що знаходиться в поганому або дуже поганому стані. Загальна потреба населення Росії в житло становить 1570 млн. кв. м, для задоволення цієї потреби необхідно збільшити житловий фонд на 46 відсотків.
Незважаючи на створення засад функціонування ринку житла, придбання, будівництво і наймання житла c використанням ринкових механізмів на практиці поки доступні лише обмеженому колу сімей - сім'ям з високими доходами. Основними причинами низького платоспроможного попиту на житло є нерозвиненість інститутів довгострокового житлового кредитування, інфраструктури ринку житла та іпотечного житлового кредитування, а також високий рівень ризиків і витрат на цьому ринку.
З метою підвищення доступності житла для населення необхідно забезпечити умови для розвитку системи іпотечного житлового кредитування та інших механізмів розширення платоспроможного попиту, системи рефінансування іпотечних житлових кредитів і ринку іпотечних цінних паперів, ринкової та адміністративної державної інфраструктури, а також надати бюджетну підтримку в придбанні житла, у тому числі за допомогою іпотечних кредитів і позик, молодим сім'ям.
Однак навіть обмежений платоспроможний попит населення на житло перевищує пропозицію житла на ринку, що призводить до постійного зростання цін на житло. У цій ситуації велика частина житлового будівництва фінансується безпосередньо за рахунок коштів населення, слабо розвинене кредитування забудовників на цілі житлового будівництва. Недостатні обсяги житлового будівництва відображають низьку ефективність цього сектору економіки, високі адміністративні бар'єри на ринку і високий ступінь його монополізації.
Суттєвою перешкодою розвитку житлового будівництва продовжує залишатися обмеженість можливостей забезпечення земельних ділянок необхідної комунальною інфраструктурою.
Необхідно забезпечити умови для істотного зростання обсягів житлового будівництва з метою збільшення пропозиції житла на конкурентному ринку відповідно до зростання платоспроможного попиту населення. Якість утримання житлового фонду та комунальних послуг знаходиться на незадовільному рівні і не відповідає не тільки потребам і очікуванням населення, а й загального обсягу фінансових ресурсів, що спрямовуються в цей сектор економіки. Основна причина неефективності житлово-комунального господарства - збереження неринкових принципів функціонування в секторі, де можуть і повинні нормально розвиватися ринкові відносини. У результаті практично відсутні стимули для раціонального ведення господарства, зростання продуктивності праці, ослаблені мотивації енергозбереження, впровадження нових технологій у виробництво, інвестицій у його модернізацію.
Завершення реформи житлово-комунального господарства повинне забезпечити проведення його технологічної та управлінської модернізації із залученням приватного бізнесу і приватних інвестицій, формуванням реальних власників квартир у багатоквартирних будинках з передачею їм функцій прийняття рішень з управління спільним майном багатоквартирного будинку.
Необхідно уточнити діючі зобов'язання Російської Федерації із забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством, і сформувати єдині принципи і механізми надання їм підтримки за рахунок коштів федерального бюджету.
Існуюча практика підтвердила, що найбільш ефективною формою виконання державою зобов'язань щодо забезпечення громадян житлом за рахунок коштів федерального бюджету є надання субсидій на придбання житла з використанням механізму державних житлових сертифікатів.
У довгостроковій перспективі (після 2010 року) необхідно забезпечити стійке функціонування житлової сфери, яке дозволить задовольняти житлові потреби населення без істотної участі державного центру і залучення значних обсягів бюджетних коштів. У цих умовах роль держави буде обмежена в основному регулюванням житлових відносин, забезпеченням прав на нерухомість в житловій сфері, встановленням технічних регламентів у житловому будівництві, житлово-комунальному комплексі та основних принципів градорегулірованія. При цьому кошти федерального бюджету можуть використовуватися виключно для забезпечення житлом окремих категорій громадян відповідно до законодавства Російської Федерації, підтримки громадян при оплаті житлово-комунальних послуг.
Утримання житлового фонду соціального використання, розвиток комунального господарства, забезпечення умов для житлового будівництва повинні стати основними функціями органів місцевого самоврядування.
Необхідність прискореного переходу до сталого функціонування і розвитку житлової сфери визначає доцільність використання програмно-цільового методу для вирішення вказаних проблем, оскільки вони:
- Входять до числа пріоритетів для формування федеральних цільових програм, а їх рішення дозволяє забезпечити можливість для поліпшення житлових умов і якості життя населення, запобігти надзвичайні ситуації, пов'язані з функціонуванням систем життєзабезпечення, створити умови для сталого розвитку житлово-комунального господарства, ефективного функціонування ринку житла ;
- Носять міжгалузевий і міжвідомчий характер і не можуть бути вирішені без участі федерального центру;
- Не можуть бути вирішені в межах одного фінансового року і вимагають значних бюджетних витрат протягом 5 років;
- Носять комплексний характер, а їх рішення надасть істотний позитивний вплив на соціальний добробут суспільства, загальний економічний розвиток і зростання виробництва.
Основна програма державного реформування житлової сфери в Російській Федерації є Федеральна цільова програма "Житло".
Терміни і етапи реалізації Програми 2002-2010 роки:
перший етап - 2002 - 2005 роки;
другий етап - 2006 - 2010 роки.
У тому числі стадії реалізації другого етапу:
перша стадія - 2006 - 2007 роки;
друга стадія - 2008 - 2010 роки.
Основна мета програми - комплексне вирішення проблеми переходу до сталого функціонування і розвитку житлової сфери, що забезпечує доступність житла для громадян, безпечні та комфортні умови проживання в ньому.
Основними завданнями Програми є:
- Створення умов для розвитку житлового та житлово-комунального секторів економіки та підвищення рівня забезпеченості населення житлом шляхом збільшення обсягів житлового будівництва і розвитку фінансово-кредитних інститутів ринку житла;
- Створення умов для приведення житлового фонду і комунальної інфраструктури у відповідність до стандартів якості, що забезпечують комфортні умови проживання;
- Забезпечення доступності житла та комунальних послуг відповідно до платоспроможним попитом громадян і стандартами забезпечення житловими приміщеннями.
Найважливіші цінові показники програми наступні:
- Річний обсяг введення житла - в 2010 році 80 млн. кв. м загальної площі житла;
- Обсяг видаваних на рік іпотечних житлових кредитів та позик громадянам - в 2010 році на суму 415 млрд. рублів;
- Кількість сімей громадян, які належать до категорій, встановленим федеральним законодавством, що покращили житлові умови: 2002 - 2010 роки - 229,1 тис. сімей, у тому числі:
1) 2002 - 2005 роки - 96,8 тис. сімей;
2) 2006 - 2010 роки - 132,3 тис. сімей;
- Кількість молодих сімей, які поліпшили житлові умови (в тому числі з використанням іпотечних кредитів і позик) при наданні сприяння за рахунок коштів федерального бюджету: 2002-2010 роки - 295,7 тис. сімей, у тому числі:
1) 2003-2005 роки - 114 тис. сімей;
2) 2006 - 2010 роки - 181,7 тис. сімей.
Перелік підпрограм.
Перший етап реалізації Програми:
- Підпрограма "Державні житлові сертифікати" на 2004 - 2010 роки;
- Підпрограма "Переселення громадян Російської Федерації із старого і аварійного житлового фонду";
- Підпрограма "Реформування і модернізація житлово-комунального комплексу Російської Федерації";
- Підпрограма "Забезпечення житлом учасників ліквідації наслідків радіаційних аварій та катастроф";
- Підпрограма "Забезпечення житлом громадян Російської Федерації, які підлягають відселенню з комплексу" Байконур ";
- Підпрограма "Забезпечення житлом біженців і вимушених переселенців в Російській Федерації";
- Підпрограма "Забезпечення житлом молодих сімей";
- Заходи з реалізації Федерального закону "Про житлові субсидії громадянам, які виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостей";
- Заходи щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян, в тому числі щодо забезпечення житлом молодих учених.
Другий етап реалізації Програми:
- Підпрограма "Забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою з метою житлового будівництва";
- Підпрограма "Модернізація об'єктів комунальної інфраструктури";
- Підпрограма "Забезпечення житлом молодих сімей";
- Підпрограма "Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством";
- Заходи щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян.
Крім того, на другому етапі здійснюються заходи щодо реалізації "Концепції розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів у Росії", схваленої на засіданні Уряду Російської Федерації 30 червня 2005
Загальний обсяг фінансування Програми у 2002 - 2010 роках за рахунок коштів федерального бюджету складе 298,8 млрд. рублів.
У 2006 - 2010 роках загальний обсяг фінансування Програми становитиме: за рахунок усіх джерел фінансування - 902,4 млрд. рублів, у тому числі за рахунок коштів федерального бюджету - 239,8 млрд. рублів (з них на управління Програмою - 409 400 000 . рублів); ​​за рахунок бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів - 93,2 млрд. рублів; за рахунок коштів приватних інвесторів і кредиторів - 470,4 млрд. рублів; за рахунок власних і позикових коштів громадян (молодих сімей) - 99 млрд . рублів.
Крім того, в якості механізмів реалізації заходів Програми планується надання державних гарантій Російської Федерації: за запозиченнями відкритого акціонерного товариства "Агентство з іпотечного житлового кредитування" на підтримку системи рефінансування іпотечного житлового кредитування в розмірі 138 млрд. рублів, у тому числі:
- У 2006 році - 14 млрд. рублів;
- У 2007 році - 16 млрд. рублів;
- У 2008 році - 28 млрд. рублів;
- У 2009 році - 36 млрд. рублів;
- У 2010 році - 44 млрд. рублів;
Обсяги державних гарантій Російської Федерації передбачаються федеральним законом про федеральний бюджет на відповідний рік у рамках програми державних внутрішніх запозичень Російської Федерації.
Поза рамками Програми передбачені витрати федерального бюджету на 2006 рік на надання субсидій бюджетам суб'єктів Російської Федерації на відшкодування частини витрат на сплату відсотків за кредитами, отриманими у російських кредитних організаціях на забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою з метою житлового будівництва, в розмірі 1,7 млрд. рублів і витрати на збільшення статутного капіталу відкритого акціонерного товариства "Агентство з іпотечного житлового кредитування" у розмірі 3,7 млрд. рублів.
Крім того, в 2006 - 2010 роках будуть надані державні гарантії суб'єктів Російської Федерації і муніципальні гарантії за запозиченнями, які здійснюються на забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою та модернізацію комунальної інфраструктури з метою житлового будівництва, в розмірі 68,1 млрд. рублів
Очікувані кінцеві результати реалізації Програми та показники соціально - економічної ефективності. Реалізація Програми має забезпечити досягнення в 2010 році наступних показників (у порівнянні з 2004 роком):
- Поліпшення житлових умов громадян Російської Федерації;
- Підвищення доступності придбання житла, коли середня вартість стандартної квартири загальною площею 54 кв. м буде дорівнює середньому річному сукупного грошового доходу сім'ї з 3 чоловік за 3 роки;
- Збільшення частки сімей, яким буде доступне придбання житла, що відповідає стандартам забезпечення житловими приміщеннями, з допомогою власних і позикових коштів, - з 9 до 30 відсотків;
- Збільшення річного обсягу введення житла з 41,2 млн. кв. м загальної площі житла до 80 млн. кв. м;
- Збільшення обсягу видаваних на рік іпотечних житлових кредитів та позик громадянам з 20 млрд. рублів до 415 млрд. рублів;
- Зниження середнього часу очікування надання житлових приміщень соціального використання з 20 років до 5 - 7 років;
- Сприяння у забезпеченні житлом за рахунок коштів федерального бюджету в 2006 - 2010 роках 181,7 тис. молодих сімей;
- Поліпшення житлових умов у 2006 - 2010 роках за рахунок коштів федерального бюджету більше 132,3 тис. сімей громадян, які належать до категорій, встановленим федеральним законодавством;
- Підвищення рівня адресної підтримки населення, пов'язаної з оплатою житлових приміщень і комунальних послуг;
- Підвищення якості комунальних послуг, безпеки та комфортності проживання (зниження рівня зносу основних фондів комунального господарства з 60 до 50 відсотків);
- Вдосконалення нормативної правової бази Російської Федерації з метою підвищення доступності житла для населення;
- Створення умов для поліпшення демографічної ситуації в країні, реалізації ефективної міграційної політики, зниження соціальної напруженості в суспільстві [1].

1.3 Види і форми іпотечного кредитування в Росії

Систему іпотечного кредитування можна визначити як комплекс взаємопов'язаних суб'єктів, об'єктів та забезпечення іпотечних кредитів, взаємодіючих між собою на єдиній організаційно-економічній основі.
Іпотечний кредит - як правило, це довгостроковий кредит (позика) із зобов'язанням повернення в позначений договором строк з виплатою відсотків по кредиту, наданий для придбання нерухомості під заставу цієї нерухомості як забезпечення зобов'язання.
Іпотечні кредити класифікуються за різними ознаками:
По об'єкту нерухомості:
- Земельні ділянки;
- Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
- Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
- Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
- Повітряні, морські судна, судна каботажного плавання і космічні об'єкти; об'єкти незавершеного будівництва (статус об'єктів незавершеного будівництва був змінений у січні 2005 року. До цього часу об'єкти незавершеного будівництва не ставилися до нерухомого майна).
За цілями кредитування: придбання готового житла в багатоквартирному будинку (як правило, кредити на придбання готового житла надаються єдиним разовим платежем на будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт індивідуального житла, будинків сезонного проживання, на інженерне облаштування земельної ділянки (прокладку комунікаційних мереж)) або окремого будинку на одну або декілька сімей в - якості основного або додаткового місця проживання.
По виду кредитора:
- Банківські;
- Небанківські;
- Звичайні та комбіновані (видані кількома кредиторами);
- Субсидовані і видані на загальних умовах.
По виду позичальників (як суб'єктів кредитування):
- Кредити, надані забудовникам і будівельникам;
- Кредити, надані безпосередньо майбутньому власнику житла;
- Співробітникам банків;
- Співробітникам фірм - клієнтів банку;
- Клієнтам ріелторських фірм;
- Особам, які проживають у даному регіоні;
- Всім охочим.
По виду процентної ставки:
- Кредит з фіксованою процентною ставкою;
- Кредит зі змінною процентною ставкою.
По можливості дострокового погашення:
- З правом дострокового погашення;
- Без права дострокового погашення;
- З правом дострокового погашення за умови сплати штрафу.
За ступенем забезпеченості (величині початкового платежу).
- Без початкового внеску;
- З початковим внеском.
За способом амортизації боргу:
- Постійний іпотечний кредит;
- Кредит зі змінними виплатами;
- Кредит з одноразовим погашенням, відповідно до особливих умов.
За способом рефінансування. Іпотечним кредитуванням займаються різні кредитні інститути. Особливості їх діяльності укладені в способі рефінансування кредитів, що видаються, які представлені в таблиці 1.3
Таблиця 1.3 - Класифікація іпотечних кредитів за способом рефінансування

Спосіб рефінансування	Вид кредитного інституту
Випуск іпотечних облігацій	Іпотечні банки
Попередні накопичення позичальників, державні субсидії	Будощадкаси
Власні, залучені та позикові кошти (у тому числі позики міжнародних організацій)	Універсальні банки
Продаж заставних іпотечному агентству або крупного іпотечному банку, власні, залучені та позикові кошти (у тому числі позики міжнародних організацій)	Кредитні установ, що займаються іпотечним кредитуванням і які уклали договір з іпотечним агентством або великим іпотечним банком

У системі заходів щодо становлення та розвитку іпотечного кредитування важливе місце відводиться обгрунтуванню вибору інструментів іпотечного кредитування. Інструмент іпотечного кредитування - це спосіб погашення боргу (амортизація кредиту). Графік амортизації показує залишки суми боргу по кредиту в кожен період часу. У ньому також відображаються, які частини платежу йдуть на виплату відсотків, а які - на виплату основного боргу.
Кредит із змінними виплатами ділиться також на іпотеку з "кульових" платежем, з фіксованими виплатами суми боргу, іпотеку з наростаючими платежами.
Кредит з фіксованою виплатою основної суми боргу (диференційовані платежі) широко застосовувався банками в практиці споживчого кредитування. Диференційовані платежі по кредиту - щомісячні платежі по кредиту, що складаються з фіксованої суми основного боргу і нарахованих на день внесення платежу відсотків по кредиту. При цьому позичальник здійснює рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми боргу, а відсотки нараховуються на частину боргу і вносяться у складі загального платежу. Таким чином, величина щомісячного платежу змінюється в бік зменшення.
Недоліком даного кредитного інструмента є значне навантаження на позичальника в перші місяці, що призводить до зростання ризику не повернення. Крім того, збільшується необхідний поріг платоспроможності потенційного позичальника, обмежується кількість можливих користувачів іпотечного кредиту.
Недоліком кредиту з "кульових" платежем є підвищений ризик не повернення кредиту, тобто кредитний ризик. Це пов'язано з тим, що повернення основної суми відсувається на кінець терміну, тому велика ймовірність зміни фінансового становища позичальника, яке може призвести до його неплатоспроможності. Крім того, з часом зростає ризик зміни вартості застави, імовірність зниження цін на нерухомість, що набуває особливої ​​значущості в умовах погашення основної суми боргу наприкінці терміну.
Постійні (ануїтетні) платежі по кредиту передбачають періодичні рівновеликі виплати. Щомісячні платежі за кредитом, рівні протягом усього терміну погашення кредиту і включають у себе нараховані відсотки по кредиту і платіж за основним боргом.
Індексуємі інструменти іпотечного кредитування були розроблені для країн з високою інфляцією. Серед таких інструментів слід назвати кредит з індексацією непогашеної суми боргу та кредит з подвійною індексацією.
Кредит з індексацією боргу передбачає коригування непогашеної суми боргу на основі обраного індексу. В якості індексу беруться різні показники в залежності від ситуації в економіці, а також від джерел та вартості ресурсів, залучених для видачі іпотечних кредитів, - індекс споживчих цін, долар США, індекс мінімальної заробітної плати, рівень інфляції та ін
Такий інструмент дозволяє робити погашення кредиту однаковими платежами в реальні суми при зміні номінальних величин платежів. Інфляційний ризик при цьому цілком переноситься на позичальника. У той же час зростає кредитний ризик, тому що зростання індексу може випереджати зростання реального доходу позичальника.
Кредит з подвійною індексацією дозволяє більш рівномірно розподілити ризики між позичальником і кредитором. Звичайно застосовуються два індекси:
- Платежі індексуються по будь-яким показником доходу, забезпечуючи тим самим повернення кредиту і його доступність;
- Номінальний непогашений залишок кредиту індексується за індексом, що відображає рівень інфляції (вартості споживчого кошика і т.д.), що дозволяє захистити реальну вартість капіталу кредитора.
Різновидом кредиту з подвійною індексацією є кредит з регульованою відстрочкою платежу, який передбачає застосування двох процентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковість кредитних організацій для банку, а інша - зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка, більш висока, називається "Контрактної ставкою" і визначає розмір платежу, який зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт повинен був би в принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується на основі ставки відсотка на міжбанківському ринку кредитів.
Проте в дійсності регулярні щомісячні платежі за кредитом позичальник робить за достатньо низькою ставкою, яка називається "платіжною". Різниця між величиною, яку клієнт винен банку за контрактною ставкою, і тим, що він платить за платіжною ставкою, регулярно додається до суми основного боргу позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника періодично перераховується виходячи зі зрослої суми заборгованості таким чином, щоб до кінця терміну клієнт погасив її цілком. Можна сказати, що платежі по повній "контрактній" процентну ставку стягуються в більш пізній період.
Форми і види іпотечного кредитування покликані пов'язати інтереси кредитора і позичальника шляхом: забезпечення прибутковості іпотечної діяльності і поворотності коштів кредитора, захисту його коштів від інфляції; зниження ризиків іпотечного кредитування; забезпечення таких умов кредитування, при яких кредит стає доступним для позичальника.
Банківське кредитування завжди здійснюється при строгому дотриманні принципів кредитування, які являють собою вимоги до організації кредитного процесу і є вихідними правилами використання певної форми кредиту, що забезпечують його зворотний рух.
До принципів кредитування, у тому числі і іпотечного, відносяться: повернення, терміновість кредитування; цільовий характер, забезпеченість кредиту; платність банківських позик, диференційований характер кредитування. Розглянемо докладніше кожен з даних принципів.
Повернення кредиту. Цей принцип виражає необхідність своєчасного повернення отриманих від кредитора фінансових ресурсів у міру їх вивільнення з доходів позичальника. Своє практичне вираження даний принцип знаходить в поступове погашення конкретної позики шляхом перерахування відповідної суми грошових коштів на рахунок її кредитної організації (або іншого кредитора) або шляхом внесення готівкових грошових коштів у касу банку, що забезпечує відновлюваність кредитних ресурсів банку як необхідної умови продовження його статутної діяльності. Гарантією повернення є документи про платоспроможність клієнта. Іпотечні житлові кредити завжди надаються на поворотній основі, а порядок погашення обумовлюється в кредитному договорі.
Терміновість кредиту. Принцип відображає необхідність його повернення не в будь-який прийнятний для позичальника час, а в точно певний термін, зафіксований в кредитному договорі або його замінює. Порушення вказаної умови є для кредитора достатньою підставою для застосування до позичальника економічних санкцій у формі збільшення процента, що стягується, а при подальшій відстрочці - пред'явлення фінансових вимог у судовому порядку. Порушення терміновості повернення кредиту є для банку дестабілізуючим чинником, оскільки порушує збалансованість залучених та розміщених коштів за термінами, що загрожує фінансовими втратами. Довгостроковий характер іпотечного житлового кредиту передбачає встановлення тривалого терміну погашення.
Платність кредиту. Цей принцип виражає необхідність не тільки прямого повернення позичальником отриманих від банку кредитних ресурсів, але й оплати права на їх використання. Економічна суть плати за кредит відбивається в фактичному розподілі додатково отриманої за рахунок його використання прибутку між позичальником і кредитором. При іпотечному житловому кредитуванні економічна суть плати за кредит виявляється у перерозподілі частини особистого доходу позичальника на користь банку.
Даний принцип знаходить застосування в процесі встановлення величини банківського відсотка за іпотечними кредитами, що виконує три основні функції: перерозподіл частини доходу фізичних осіб; регулювання виробництва і обігу шляхом розподілу позичкових капіталів на галузевому, міжгалузевому і міжнародному рівнях; на кризових етапах розвитку економіки - антиінфляційний захист грошових накопичень клієнтів банку. Ставка позичкового процента, що визначається як відношення суми річного доходу, отриманого на позичковий капітал, до суми наданого кредиту, виступає як ціна кредитних ресурсів.
Ціна іпотечного кредиту відображає загальне співвідношення попиту і пропозиції на ринку позикових капіталів і залежить від цілого ряду чинників, у тому числі чисто кон'юнктурного характеру:
- Циклічності розвитку ринкової економіки (на стадії спаду позиковий процент, як правило, збільшується, на стадії швидкого підйому - знижується); темпів інфляційного процесу (які на практиці навіть дещо відстають від темпів підвищення позикового відсотка);
- Ціни залучених ресурсів;
- Ефективності державного кредитного регулювання, здійснюваного через облікову політику центрального банку в процесі кредитування їм комерційних банків;
- Динаміки грошових накопичень фізичних осіб (при тенденції до їх скорочення позиковий процент, як правило, збільшується);
- Динаміки виробництва і звертання, визначальної потреби в кредитних ресурсах відповідних категорій потенційних позичальників.
Забезпеченість кредиту. Цей принцип виражає необхідність забезпечення захисту майнових інтересів кредитора при можливому порушенні позичальником прийнятих на себе зобов'язань. При іпотечному кредитуванні даний принцип дотримується обов'язковим наданням в заставу придбаної на кредитні кошти квартири, а при необхідності використовуються й інші форми забезпечення, наприклад, гарантія організації - роботодавця позичальника.
Цільовий характер кредиту. Даний принцип поширюється і на іпотечні кредити, виражаючи необхідність цільового використання коштів, отриманих від кредитора. Основною метою отримання іпотечного кредиту є задоволення потреби позичальника в житло шляхом придбання квартири. Це знаходить практичне вираження у відповідному розділі кредитного договору, що встановлює конкретну мету надання позички, а також у процесі банківського контролю за дотриманням цієї умови позичальником. Порушення даного зобов'язання може стати підставою для дострокового відкликання кредиту. Цільове використання іпотечного кредиту забезпечується прямим переказом коштів продавцеві квартири, що підтверджується відповідними документами про використання позичальником отриманої позики.
Диференційований характер кредиту. Цей принцип визначає диференційований підхід з боку кредитної організації до різних категорій потенційних позичальників по іпотечних кредитах. Практична реалізація його може залежати як від індивідуальних інтересів конкретного банку, так і від державою централізованої політики підтримки окремих категорій громадян при придбанні ними житла в кредит. Цей принцип дотримується при розробці банком власної методики аналізу кредитоспроможності позичальника (включаючи анкету-заяву на отримання іпотечного кредиту), при складанні різних федеральних, республіканських і міських програм пільгового іпотечного кредитування, метою яких є підтримка окремих категорій громадян при придбанні житла.
В даний час умови видачі кредитів у російських банках стали більш м'якими, а підхід до клієнтів більш диференційованим, банки для цього розробляють безліч іпотечних програм.
Досить сказати, що раніше мова про можливість отримання кредиту могла йти тільки при офіційній зарплаті. Тоді як зараз враховуються й інші доходи позичальника. Зменшилася кількість довідок, які доводилося збирати, збільшився коло тих, кому кредит надається. До того ж по іпотеці спочатку можна було придбати квартири тільки на вторинному ринку. Тепер же діапазон купується в кредит нерухомості розширився, можна купити і новобудову, і заміський будинок і земельну ділянку.

1.4 Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування в Росії

Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Російській Федерації грунтується на положеннях Цивільного кодексу [2]. Прийняття частини I в 1995 році і частини II в 1996 році Цивільного кодексу Російської Федерації стало вирішальним кроком у розвитку Російського федерального законодавства щодо питань іпотечного житлового кредитування.
У частині, що стосується відносин, пов'язаних з іпотечним житловим кредитуванням, кодекс встановив загальні правила забезпечення кредитів заставою нерухомості, в тому числі житловий; положення про право власності та інші речові права на житлові приміщення; підстави звернення стягнення на закладене житлове приміщення і ін прийняття Цивільного кодексу РФ, в якому є основні норми, що стосуються отримання та забезпечення кредиту, створило правове середовище, яке сприяє всім видам підприємницької діяльності. Крім того, Цивільним кодексом було передбачено прийняття в подальшому спеціальних Федеральних законів щодо регулювання питань державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, а також особливостей іпотеки (застави нерухомості).
На виконання вимог Цивільного кодексу РФ в 1999 р. був прийнятий Федеральний закон РФ від 21 липня 1997 р. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Закон став нормативним актом, безпосередньо пов'язаним із здійсненням кредитування нерухомості. Відповідно до нього:
- Вводиться єдина система реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним;
- Державна реєстрація є єдиним доказом здійснення зареєстрованого права;
- Державної реєстрації підлягають право власності на нерухоме майно; операції з нерухомістю; обмеження прав на нерухоме майно (арешт, іпотека, довірче управління);
- Створюється єдиний банк інформації в межах реєстраційного округу;
- Державна реєстрація прав має відкритий характер (інформація про зареєстровані права на об'єкти нерухомого майна готелю і будь-якої письмової запитом фізичної або юридичної особи;
- Державна реєстрація проводиться установою юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Другим важливим законом став прийнятий у 1998 році Федеральний закон РФ "Про іпотеку (заставу нерухомості)". Закон значно розширює можливість використання іпотеки в якості засобу забезпечення кредиту:
- У законі докладно регламентовані обов'язки заставодавця щодо забезпечення збереження закладеного майна протягом дії договору іпотеки (його утримання, ремонту, охорони, страхування, захист від домагань третіх осіб тощо)
- У зв'язку з довгостроковістю іпотечного кредитування передбачені наслідки для різних випадків, можливого переходу прав на закладену нерухомість від заставодавця до інших осіб (його відчуження, конфіскації, реквізиції, переходу в результаті реорганізації юридичної особи, успадкування та ін) та обтяження правами третіх осіб;
- Змінений порядок реалізації заставленого майна, на яке звернено стягнення кредитором, допускається його продажу не тільки з публічних торгів, але й аукціону або за конкурсом, а також придбання самим заставодержателем.
Згідно з Федеральним законом "Про іпотеку (заставу нерухомості)" за договором іпотеки одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця за вилученнями , встановленими законом.
Раніше Законом було встановлено, що договір про іпотеку повинен нотаріально засвідчувати і підлягати державній реєстрації, а недотримання цих правил тягне його недійсність.
На сьогоднішній день нотаріальне посвідчення договору про іпотеку більше не є обов'язковою умовою оформлення договору. Ці зміни відбулися у зв'язку з прийняттям Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 216-ФЗ "Про внесення змін і доповнень до Федерального закону" Про іпотеку (заставу нерухомості) ", який набрав чинності з 01.01.2005.
Закон передбачає також можливість звернення закладних, тобто ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" вводить в цивільний і комерційний обіг новий вид цінних паперів - заставні. Більш того, в Розпорядженні Федеральної комісії з ринку цінних паперів від 26 лютого 1999 р. № 195-р встановлено, що заставні можуть використовуватися в якості базового активу з метою випуску їх власником або довірчим керуючим інших цінних паперів у порядку і на умовах, які встановлювалися Федеральною комісією з ринку цінних паперів, хоча у Федеральному законі від 22 квітня 1996 р. № 39-ФЗ "Про ринок цінних паперів" не встановлюється порядок звернення заставних [3].
В даний час заставні складно розглядати як широко поширені цінні папери, оскільки заставні не є емісійними цінними паперами та інвестор при придбанні заставної змушений у кожному випадку вивчати конкретні умови зобов'язання і його забезпечення.
Для регулювання відносин з приводу застави нерухомості основним джерелом права є закон про іпотеку, яким відносно іпотеки можуть бути передбачені інші правила, ніж у Цивільному кодексі України стосовно до застави в цілому, мають пріоритет над загальними положеннями Цивільного кодексу про заставу.
Різні аспекти житлових відносин, основні засади житлового законодавства, дію житлового законодавства у часі, об'єкти житлових прав, право власності і т.д. регулює Федеральний закон № 188-ФЗ від 29 грудня 2004 "Житловий кодекс Російської Федерації" [4].
Федеральний закон № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", прийнятий 21 липня 1997р., Описує всі необхідні подробиці, пов'язані з реєстрацією прав на нерухоме майно, в тому числі і за іпотекою. Державна реєстрація іпотеки проводиться на підставі заяви заставодавця або заставодержателя після державної реєстрації речових прав заставодавця на нерухоме майно. До заяви заставодавця або заставодержателя додається договір про іпотеку разом із зазначеними в договорі документами.
Федеральним законом "Про кредитні історії" № 218-ФЗ від 30 грудня 2004 року визначаються поняття і склад кредитної історії, підстави, порядок формування, зберігання і використання кредитних історій, регулюється пов'язана з цим діяльність бюро кредитних історій, встановлюються особливості створення, ліквідації та реорганізації бюро кредитних історій, а також принципи їх взаємодії з джерелами формування кредитної історії, позичальниками, органами державної влади, органами місцевого самоврядування та Банком Росії.
Постанова Уряду РФ № 285 від 13 травня 2006 р. "Про затвердження Правил надання молодим родинам субсидій на придбання житла в рамках реалізації підпрограми" Забезпечення житлом молодих сімей "федеральної цільової програми" Житло "встановлює порядок надання молодим сім'ям субсидій на придбання житла до 2010. року, в тому числі на сплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на придбання житлового приміщення. А також виконання зобов'язань з компенсації частини витрат на придбання або будівництво житла, вироблених молодими сім'ями - учасниками підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей", при народженні (усиновленні) дитини.
До тих нормативних актів регулюючих іпотечне кредитування слід віднести Федеральний закон "Про іпотечні емісійних цінних паперах". Цей закон розроблявся протягом кількох років. Закон надзвичайно важливий для розвитку іпотечного кредитування в цілому, так як часи, коли розвивалося пільгове кредитування, напевно, вже поступово відходять. Без впровадження ефективно працюючих ринкових механізмів іпотека в масштабах всієї країни працювати не буде. З цієї точки зору, без залучення ринкових капіталів, без залучення накопичених коштів, що звертаються в даний час на ринках капіталів, у реальний сектор, сектор будівництва житла, без налагодження інфраструктури, розвиток іпотечного кредитування в Росії в цілому навряд чи можливо. З цієї точки зору питання інфраструктури, питання функціонування ринку цінних паперів в цьому напрямку має принципове значення. Звичайно закон "Про емісійних цінних паперах" має тут первинне значення.
Постановою Уряду Російської Федерації від 11 січня 2000 р. № 28 схвалена "Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації" (зі змінами від 08.05.2002 № 302), у якій визначено основні цілі та принципи формування системи іпотечного житлового кредитування з урахуванням російського законодавства та існуючих соціально-економічних умов. У Концепції намічені конкретні напрямки вдосконалення законодавчої та нормативної бази іпотечного житлового кредитування на федеральному рівні, а також на рівні суб'єктів Російської Федерації. При цьому були враховані практика створення та функціонування механізму іпотечного кредитування як в країнах з розвиненою ринковою економікою, так і в країнах з перехідною економікою, а також досвід житлового фінансування в регіонах Російської Федерації.
На початку липня 2005 року Урядом Росії були прийняті поправки до закону "Про іпотечні емісійних цінних паперах", які зняли обмеження на випуск іпотечних паперів і вдосконалили деякі положення законах. У ряді внесених поправок можна виділити наступне:
- Виключення із закону положення про страхування позичальником - фізичною особою життя і здоров'я;
- Можливість емісії двох і більше випусків іпотечних облігацій на основі одного іпотечного покриття, що дозволить випускати іпотечні цінні папери з різним рівнем ризику і прибутковості для різних категорій інвесторів. Також передбачено право емітента достроково погасити облігації з іпотечним покриттям у випадках, передбачених рішенням про випуск зазначених облігацій;
- Можливість включення в іпотечне покриття вимоги про повернення основної суми боргу за кредитними договорами та договорами позики окремо від вимоги по сплаті відсотків за цими ж договорами;
- Обмеження розміру страхової суми при страхуванні нерухомого майна від ризику втрати або пошкодження розміром вимоги про повернення суми основного боргу [5].
30 грудня 2005 був прийнятий Закон № 214 "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації", після прийняття, якого виникло багато суперечок і розбіжностей щодо норм його застосування. У результаті жорстких вимог до дозвільної документації на будівництво, залученню коштів пайовиків, а також норми про солідарну відповідальність банків та забудовників закон не запрацював. У липні 2006 року до закону були введені такі нововведення:
- Дозволяється залучати грошові кошти громадян в пайове будівництво шляхом випуску нового виду облігацій - житлових сертифікатів, що закріплюють право їх власників на отримання житла. При цьому емітент повинен мати у власності або на праві оренди земельну ділянку і дозвіл на будівництво на цій ділянці багатоквартирного будинку;
- Виключаються норми, що стосуються механізму солідарної відповідальності забудовника та банку перед учасниками пайового будівництва, при збереженні прав банків та учасників пайового будівництва на задоволення своїх вимог;
- Знижується розмір неустойки, що сплачується забудовникові в разі порушення встановленого договором строку внесення платежу учасником пайового будівництва, до однієї трьохсот ставки рефінансування Банку Росії. Такий же розмір пені повинен сплачувати забудовник учаснику дольової будівництва у випадку порушення передбаченого договором терміну передачі йому об'єкта пайового будівництва. При цьому якщо учасником дольової будівництва є громадянин, то така неустойка сплачується забудовником у подвійному розмірі;
- Конкретизується процедура розірвання договору участі в пайовому будівництві і повернення грошових коштів учаснику пайового будівництва, а також особливості реклами та змісту проектної декларації [6].
За даними анкетування, проведеного Консалтингової групою "БФИ" спільно з асоціацією регіональних банків Росії в кінці 2006 року, де взяли участь 61 банк з усіх семи федеральних округів, думки банків з питання поправок до Закону "Про пайовому будівництві" були різними: 38,6 відсотків опитаних вважали, що результатом прийняття поправок буде помірне зростання обсягів будівництва, який не зробить серйозного впливу на ситуацію на житловому ринку; 26,3 відсотка вважають, що поправки до закону не зможуть вирішити проблему дефіциту житла; 29,8 відсотка - позитивний вплив поправок бачать тільки при довгостроковій перспективі; і лише 5,3 відсотка вважають, що поправки зможуть зробити істотний вплив на стан справ у будівельній галузі.
В якості першого кроку у вирішенні проблем іпотечного кредитування в Росії було вибрано зміна відповідної нормативно-правової бази. У результаті в 2005 р. набули чинності, крім низки нових законів, нові редакції вже діючих кодексів і законів, основними з яких є:
1) Федеральний закон "Житловий кодекс Російської Федерації" від 29.12.04 № 188-ФЗ;
2) Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" від 16.07.98 № 102-ФЗ у редакції Федерального закону від 30.12.04 № 216-ФЗ;
3) Цивільний процесуальний кодекс РФ в редакції Федерального закону від 29.12.04 № 194-ФЗ;
4) Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" в редакції Федерального закону от30.12.04 № 217-ФЗ.
Житловий кодекс серед інших новацій визначив підстави для виникнення житлових прав і обов'язків, уточнив об'єкти житлових прав і види житлових приміщень, умови страхування житла, ввів поняття соціального житла. Стаття 21 Житлового кодексу передбачає можливість страхування житла в обумовлених законом випадках.
У новій редакції Закону "Про іпотеку" в статті 78 звернення заставодержателем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є підставою для припинення права користування ними заставодавця і будь-яких інших осіб, які проживають у такому житловому будинку або квартирі, за умови, що житло було закладено за договором про іпотеку або цільової позики.
Нова редакція Цивільного процесуального кодексу, а саме стаття 446, виключила житлове приміщення, яке є предметом іпотеки, з майна, на яке не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, навіть якщо для громадянина-боржника і членів його сім'ї, які спільно проживають в цьому приміщенні, воно є єдиним придатним для постійного проживання приміщенням. Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок заставленого майна.
Зі зміною законодавства в Росії іпотека залишилася ризикованою як для позичальників, так і для кредиторів з цілого ряду взаємопов'язаних причин. Розглянемо ризики іпотечного кредитування в Росії.

Глава 2. Поточний стан ринку іпотечного житлового кредитування в РФ та Іркутської області. Приклад розгляду Ощадбанк р. Іркутська
2.1 Розвиток ринку іпотечного житлового кредитування
Другий квартал не вніс змін до динаміку видачі іпотечних кредитів. Згідно з даними ЦБ РФ обсяг видачі кредитів в 1 кварталі 2009 р. склав 24,4 млрд.руб., Що в 6 разів менше, ніж за аналогічний період 2008року. Під 2кв. 2009 року темпи зростання зберігалися на тому ж рівні. Сукупний обсяг кредитів, виданих під 2кв. 2009 року склав 30,8 млрд.руб., Що також, як і в 1кв. 2009 року, в 6 разів менше, ніж в аналогічний період 2008 року (188,4 млрд.руб.). Підсумок 1 півріччя 2009 року за видачу іпотеки - 55,3 млрд.руб. У кількісному вираженні в 1 півріччі ц.р. видано 44 тисячі іпотечних кредитів, що майже в 5 разів менше, ніж у 1 півріччі 2008 року (213 тисяч іпотечних кредитів).
При цьому з березня 2009 р. Почав планомірно знижуватися обсяг іпотечної заборгованості на балансах банків. За підсумками 2008 р. Він становив 1,05 трлн.руб., Станом 01.07.2009р. - 1,01 трлн.руб. Таким чином, піврічна швидкість погашення портфеля в поточних умовах склала 6%.
Згідно з прогнозом АИЖК, виходячи зі скорочення кількості учасників ринку іпотеки, зниження доступності іпотечних кредитів, а також поточних макроекономічних умов, обсяг видачі в 2009 р. (у вартісному вираженні) складе порядку 100-120млрд.руб. (У 6 разів менше, ніж у 2008р.), У кількісному вираженні-близько 117 тис.шт. (В 4 рази менше, ніж у 2008р.).
Протягом 1 півріччя 2009 р. Спостерігалося також зміна структури видачі іпотечних кредитів за рахунок зниження частки валютних кредитів на увазі значного ризику, який лягає на позичальника, особливо, з огляду на девальвацію рубля в кінці 2008г. І високий темп інфляції. Станом на 01.07.2009р. частка валютних кредитів у загальному обсязі видачі склала 7%. (Додаток 1)
Основною зміною на ринку ІЖК в 2 кварталі 2009р. Стала зупинка щомісячного зростання середньозважених ставок за виданими спочатку року іпотечними кредитами в результаті проведеної ЦБ РФ монетарної політики. Так, за даними ЦБ РФ на 01.07.2009р., Середньозважена процентна ставка за виданими спочатку ц.р. іпотечними кредитами в рублях протягом 2 кварталу не змінювалася і становила 14,6% річних. При цьому середньозважена процентна ставка за виданими спочатку року іпотечними кредитами в іноземній валюті продемонструвала невелике зниження за станом на 01.07.2009 р. Склала 13,4% річних (у порівнянні з 13,6% на 01.06.09 і 13,9% на 01.05 .09). Це може свідчити про початок стабілізації ставок по іпотечних кредитах.
Одночасно у 2 кварталі 2009 року продовжив скорочуватися термін видачі іпотечних кредитів до 16,5 років за кредитами в рублях (16,9 років у 1 кв. 2009 р.) і до 10,6 років за кредитами у валюті (11,9 років у 1 кв. 2009 р.). Середній коефіцієнт КЗ (дані по 25 провідним іпотечним банкам згідно з рейтингом РБК) зберігався на рівні 66% у 2 кв. 2009
Частка простроченої заборгованості за даними ЦБ РФ на 01.07.2009 продовжує збільшуватися. За 1 півріччя 2009 року вона збільшилася в 2 рази з 1,09% до 2,12% (з 11,4 млрд.руб. До 21,3 млрд.руб.). Необхідно відзначити, що найбільш швидко зростає частка прострочення по рублевих кредитами. Так за 1 півріччя 2009 року вона зросла у 2,3 рази, за 2 кв. 2009 року-в 1,4 рази, тоді як прострочення по валютних кредитах, в 1,6 і 1,2 рази відповідно.
Тим не менш, темпи зростання простроченої заборгованості за іпотечними кредитами в 1 півріччі 2009 року почали знижуватися. У 2 кв. 2009р. У порівнянні з 1 кв. 2009 р. Вони знизилися з 19,3% до 7,8%. Зокрема, по рублевих кредитах темпи знизилися з 15,2% - в 1 кв.т.г., до 8,4%-у 2 кв.т.г., а за валютними кредитами - з 23,2% до 7 , 1% у 2 кв. 2009 року. (Додаток 2,3,4).
Учасники ринку іпотечного житлового кредитування
За підсумками 2 кварталу 2009 року іпотечні кредити на своєму балансі мали 564 банку, що на 36 банків менше, ніж на початку року. При цьому, за даними АІЖК, нові кредити видавали не більше 40 банків з 50 найбільших гравців іпотечного ринку без урахування дрібних і середніх.
Основний обсяг видачі нових іпотечних кредитів 1 півріччі 2009 року підтримувався переважно за рахунок ВТБ24, Ощадбанку, Раффайзенбанка і Дельта-Кредиту, тобто великих банків з державних або іноземною участю в капіталі, що мають доступ до засобів держпідтримки і / або дешевших ресурсів.
Масовий відхід з ринку іпотечного кредитування дрібних і середніх банків підтверджує також зміна структури банківських пасивів. У групах середніх і дрібних банків в 1 півріччі 2009 року спостерігалося швидке скорочення частки кредитів, виданих на термін понад три роки (до яких переважно належать іпотечні кредити), у загальному обсязі кредитування фізичних осіб, що намітилося в другій половині 2008 року.
Частка кредитів, виданих на термін понад 3-х років, в загальному обсязі кредитів фізичних осіб найбільших банків також знизилася за межі рівня 2005 року, коли іпотека почала розвиватися прискореними темпами. Це свідчить про те, що гравці, що залишилися іпотечного ринку займають пасивно-вичікувальну позицію відносно іпотеки та здійснюють видачу переважно в обсязі погашення поточного портфелю. (Додаток 5)
Збільшення частки кредитів понад 3 років в портфелі заборгованості фізичних осіб великих і дрібних банків в кінці 1 півріччя 2009 року обумовлене, перш за все, більш швидким темпом зниження обсягів заборгованості по короткострокових (на термін менше 3 років) кредитами в цей період, а не зміною динаміки в сегменті довгострокового кредитування.
Найбільше падіння іпотечної активності у 2 кв. 2009 року спостерігається в середовищі великих банків (6-50 місце за активами). За даними ЦБ РФ, на 01.07.2009 їх сукупна частка у видачі знизилася майже на 7% в порівнянні з 1 кв. 2009 року, при цьому частка в заборгованості зросла на 1%, що свідчить також про значне зростання прострочення за іпотечними кредитами у цій групі.
Збільшилася частка в загальному обсязі видачі тільки у найбільших банків (перші п'ять за активами) і середніх банків (з 51 по 200 місце за активами) в межах 3% і 5% відповідно. Дрібні банки (нижче 200 місця по величині активів) стабільно зберігають свою частку ринку у видачі. Багато в чому це обумовлено підтримкою найбільших системоутворюючих банків з боку держави і підтримкою регіональних банків з боку АІЖК. (Додаток 6)
Регіональний розподіл ринку іпотечного житлового кредитування
У 1 півріччі 2009 року обсяги видається іпотеки більш ніж у 9 разів знизилися в 9 регіонах: у Республіці Інгушетії, Чеченській Республіці, Володимирської області, Республіці Марій Ел, Омської області, Приморському краї, Волгоградській області, в Санкт-Петербурзі та Республіці Башкортостан. Причому в Республіці Інгушетії та Чеченській Республіці видача практично повністю припинилася. Необхідно відзначити, що за підсумками аналогічного періоду 2008 року Омська область, Приморський край, Волгоградська область, Санкт-Петербург і Республіка Башкортостан входили в перші 30 регіонів з 83 по обсягами видається іпотеки. Таким чином, можна сказати, що найбільш різке скорочення видачі іпотеки сталося на перегрітих та / або затоварені ринках, а так само в регіонах з нестабільною і / або дотаційною економікою.
Найменше обсяги видачі іпотеки в 1 півріччі 2009 року (менш, ніж у 3 рази) скоротилися в Пермському краї, Республіці Дагестан, Республіці Комі, Кабардино-Балкарській Республіці і Ненецькому АТ. За підсумками аналогічного періоду 2008 року всі ці регіони (за винятком Пермського краю) за обсягами видачі іпотеки розташовувалися нижче 50-го місця з 83-х, тобто обсяг видаваних кредитів там були спочатку низькі тому не зазнав значних змін.
Найбільш значний обсяг кредитів в 1 півріччі 2009 року в порядку убування був виданий у Москві, Тюменської області, Санкт-Петербурзі, Московської області та Пермському краї. Таким чином, як і раніше лідирують інвестиційні регіони, де високі ціни на житло мають на увазі високі обсяги іпотечних кредитів. У порівнянні з аналогічним періодом 2008 року п'ятірка лідерів змінилася незначно - з неї вийшла Свердловська область, змістившись на 9 місце і поступившись своїм місцем Пермському краю, який раніше був на 13 місці.
Найвищий квартальний приріст обсягів видачі іпотеки (в 2 і більше разів) спостерігався у Пермському краї, Мурманської області, Республіці Алтай, Карачаєво-Черкеської Республіці, Республіці Калмикія, Чукотському АТ, Іркутської, Калінінградської і Волгоградській областях.
Середньозважена ставка в рублях збільшилася у 2 кв. 2009 року в 50 регіонах, тоді як у 6 - не змінилася й у 20 регіонах знизилася (додаток 7). Максимальне збільшення (більше 1%) спостерігалося в Республіці Хакасія, Нижегородської області та Республіці Адигея. Максимальне зниження спостерігається в Забайкальському краї (1,1%) Іркутської області (0,9%), Орловської області (0,7%) та в Республіці Дагестан (0,7%).
Максимальні ставки зафіксовані в Магаданській області (16,1%), РСО - Аланія (16%) і Чеченській Республіці (16%). Мінімальні ставки-у Забайкальському краї (12,2%) і у Вологодській області (13,1%).
Починаючи з вересня 2008 року, на тлі посилення кризових явищ в економіці викуп іпотечних кредитів був припинений більшістю рефинансирующий організацій (ВТБ-24, АТТА-Іпотека, ГПБ-Іпотекаідр.). До кінця 2008 року в силу об'єктивних причин Агентство, як інститут розвитку, залишилося практично єдиним учасником на ринку рефінансування. При цьому частка рефінансованих Агентством іпотечних кредитів у видачі в 2008р., Склала 6% у вартісному виразі і близько 4% - у кількісному.
У поточних кризових умовах, за даними ЦБ РФ, простежується тенденція до збільшення частки Агентства з урахуванням його функцій як інституту розвитку. Зокрема, згідно з узагальненими даними ЦБ РФ і АІЖК, за станом на 01.07.2009 Агентством рефінансовано 12 тисяч заставних на загальну суму 12,9 млрд.руб., Що у вартісному вираженні становить 23%, а в кількісному - 27% від виданих у цей період кредитів.
Щоб звільнити баланси банків і позбавити їх від необхідності формування резервів під довгострокові актівиі, таким чином, створити додаткові можливості щодо збільшення обсягів іпотечного кредитування, Агентство розробило схему обміну пулів іпотечних кредитів на свої облігації та іпотечні облігації, ініціатором випуску яких виступило Агентство. Для підтримки банків, що мають на балансі портфелі іпотечних кредитів, Агентство розробило механізм надання поручительств за іпотечними облігаціями банків. У період кризи, коли ринкова сек'юритизація недоступна для банків, наявність поруки Агентства дає можливість включати іпотечні облігації в Ломбардний список Банку Росії, таким чином, залучати недорогі фінансові ресурси. Крім того, з метою оптимального розподілу ресурсів АІЖК ввело строкові форвардні контракти, що дозволяють здійснювати оперативне планування грошових потоків та розрахунків з партнерами.
Активна позиція Агентства багато в чому допомогла уникнути повної зупинки іпотечного кредитування в регіонах.
2.2 Розвиток іпотечного житлового кредитування в Іркутській області на 2005-2010 роки [7]
Зміст проблеми та обгрунтування необхідності її розв'язання
Житлова проблема продовжує залишатися найбільш гострою з усіх соціальних проблем в Іркутській області.
Доступність житла, тобто здатність громадян купувати житло у власність за рахунок власних і позикових коштів, в істотній мірі характеризує рівень розвитку суспільства. Одним з ключових вимог створюваної системи довгострокового житлового іпотечного кредитування є забезпечення доступності іпотечних кредитів (позик) для населення не тільки з високими, але, перш за все, із середніми доходами. При цьому система іпотечного кредитування повинна носити ринковий, а не дотаційний характер, бути повністю прозорою і зрозумілою всім учасникам процесу іпотечного кредитування.
На початок 2005 року в місцевих органах влади Іркутської області та в організаціях перебували на обліку для отримання житла 74,5 тис. сімей.
У 2004 році лише 44 сім'ї (3% від числа поліпшили свої житлові умови) придбали житло за плату. Загальна площа куплених квартир склала 2,4 тис. кв.м, в середньому по 54 кв.м на одну сім'ю.
За оцінкою ВАТ "Іркутське регіональне іпотечне агентство", заощадження населення Іркутської області у 2003 році становлять 137,7 млрд. рублів (приріст у порівнянні з 2002 роком склав 36,5%), з них 23,39% - у валюті, 37, 73% - готівкові кошти на руках населення, 38,86% - вклади і купівля цінних паперів.
Дослідження можливостей іпотечного кредитування населення окремих міст Іркутської області (Іркутськ, Ангарськ, Шелехов, Саянск, Усолье-Сибірське, Тайшет, Зима) показують, що потенціал іпотечного кредитування в зазначених містах становить при купівлі первинного житла 4542 тис. кв.м загальної площі, при поліпшення житлових умов - 7050 тис. кв.м.
Коефіцієнт доступності житла в Іркутській області, тобто час для придбання житла, притому, що весь дохід сім'ї витрачений на ці цілі, складає на сім'ю з трьох осіб з середнім прибутком 4449 рублів, при покупці квартири загальною площею 54 кв.м і вартістю одного квадратного метра 17150 рублів - 5,8 року , або 69,4 місяця. Вартість квартири загальною площею 54 кв.м при вартості одного квадратного метра для квартири поліпшеного планування у 2004 році 17845 рублів (за даними Управління державної позавідомчої експертизи і ціноутворення Іркутської області на 4 квартал 2004 року) складе 963630 рублів. Початковий внесок, який має бути внесений позичальником за рахунок власних коштів, як правило, становить 30% від вартості квартири, або 289089 рублів. Так, наприклад, при виділенні з обласного бюджету коштів у сумі 50 млн. рублів на рік обласна державна підтримка в межах 1 / 2 від суми початкового внеску може бути надана 343 громадянам на рік, що становить приблизно 18,5 тис. кв.м загальної площі житла.
Обласна державна цільова програма "Розвиток іпотечного житлового кредитування в Іркутській області на 2005 - 2010 роки" (далі - програма) розроблена відповідно до вимог чинного законодавства.
Основні цілі і завдання
Основна мета програми - створення умов для вирішення житлової проблеми населення Іркутської області за допомогою іпотечного кредитування.
Основні завдання програми:
- Підтримка і стимулювання ініціативи населення Іркутської області з покращення своїх житлових умов;
- Зниження фінансових ризиків учасників іпотечного житлового кредитування і підвищення доступності житла для громадян;
- Збільшення обсягів будівництва житла.
Обсяги і джерела фінансових матеріальних та інших витрат
Одним з основних принципів програми є спрямування інвестицій на обласну державну підтримку громадян, які проживають на території Іркутської області, які бажають поліпшити свої житлові умови за допомогою іпотечних кредитів (позик).
За період реалізації програми з 2006 по 2010 рік планується надати обласну державну підтримку п'яти тисячам сімей, які вирішили поліпшити свої житлові умови за допомогою іпотечного кредитування.
Джерелом фінансування програми є кошти обласного бюджету. Обсяг потреби у фінансових ресурсах визначений виходячи з розрахунку 54 кв.м загальної площі на одну сім'ю при середній вартості будівництва одного квадратного метра житла 17845 рублів.
5000 сімей x 54 кв.м x 17,845 тис. рублів x 0,3 x 0,5 = 722 722 тис. рублів.
Обсяги фінансування програми щорічно уточнюються при формуванні обласного бюджету на відповідний фінансовий рік, виходячи з можливостей обласного бюджету та витрат, необхідних для реалізації програми. (Додаток 8)
Механізм реалізації і система організації контролю за виконанням програми
Обласна державна підтримка за рахунок коштів обласного бюджету надається у вигляді субсидії громадянам на часткову оплату внеску при іпотечному житловому кредитуванні - 1 / 2 від суми початкового внеску (з розрахунку розміру початкового внеску - 30% від вартості житла) (далі - субсидія). Розрахунок розміру субсидії проводиться виходячи з нормативу середньої вартості будівництва одного квадратного метра житлових будинків з типовими споживчими якостями в середньому по Іркутській області на перше число кварталу, що передує часу надання субсидії, визначеної Агентством державної експертизи і ціноутворення в будівництві Іркутської області, але не вище середньої ринкової вартості одного квадратного метра житлових приміщень, що склалася у відповідному муніципальному освіту Іркутської області, а також норми загальної площі житлового приміщення:
- 33 кв.м - на одинокого проживає громадянина;
- 21 кв.м - на одного члена сім'ї, що складається з двох осіб;
- 18 кв.м - на одного члена сім'ї, що складається з трьох і більше осіб.
(В ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Громадянину обласна державна підтримка надається один раз за умови, що громадянин залучає кошти первинного кредитора - банківської або небанківської організації, що уклала відповідну угоду з Департаментом містобудівної діяльності і дорожнього господарства Іркутської області (далі - кредитор). Угода, укладена Департаментом містобудівної діяльності і дорожнього господарства Іркутської області з кредитором, визначає порядок, терміни та умови надання кредитором іпотечного кредиту (позики) громадянину, а також механізм повернення субсидії, отриманої громадянином, у разі втрати здатності з повернення кредиту (позики).
(В ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Кредитор визначається за результатами конкурсу, основними критеріями якого є найкращі умови кредитування громадян (мінімальна процентна ставка по іпотечному кредиту (позики)) і найкращі умови по оформленню кредиту (позики). Порядок проведення конкурсу та склад конкурсної комісії визначаються правовим актом адміністрації Іркутської області.
Обласна державна підтримка надається наступним категоріям громадян, які потребують житлових приміщеннях і які проживають на території Іркутської області:
працівники муніципальних установ;
працівники обласних державних установ;
державні цивільні службовці Іркутської області;
молоді фахівці (випускники вузів і середніх спеціальних навчальних закладів, що працюють за отриманою спеціальністю не більше трьох років з моменту її отримання, але не старше 35 років), які не є учасниками обласної державної соціальної програми "Молодим сім'ям - доступне житло" на 2005 - 2019 роки ;
(В ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
науковці;
- Особи, які заміщають державні посади Іркутської області;
(Абзац введений постановою ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
- Працівники органів державної влади Іркутської області, державних органів області Іркутська, які заміщають посади, які не є посадами державної цивільної служби Іркутської області, а також допоміжний персонал (робочі) зазначених органів;
(Абзац введений постановою ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
- Співробітники підрозділів міліції громадської безпеки, що фінансуються за рахунок коштів обласного бюджету.
(Абзац введений постановою ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Обласна державна підтримка надається громадянам, які проживають на території Іркутської області і відповідає одному або декільком з наступних умов:
не є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення;
є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення і забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше облікової норми, встановленої відповідно до чинного законодавства;
які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам;
є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму, членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень, членами сім'ї власника житлового приміщення, що проживають у квартирі, зайнятої кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворий, що страждає важкою формою хронічного захворювання, при якій спільне проживання з ним в одній квартирі неможливо, і не мають іншого житлового приміщення, займаного за договором соціального найму або належить на праві власності.
Для отримання обласної державної підтримки громадянин представляє в Департамент містобудівної діяльності і дорожнього господарства Іркутської області заяву і необхідні документи, перелік яких встановлюється правовим актом адміністрації Іркутської області. (В ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Обласна державна підтримка надається за рекомендацією громадської ради при адміністрації Іркутської області з питань надання громадянам, які проживають на території Іркутської області, субсидій для будівництва або придбання житлових приміщень (далі - громадська рада). Склад громадської ради затверджується правовим актом адміністрації Іркутської області.
Департамент містобудівної діяльності і дорожнього господарства Іркутської області в межах встановленого ліміту фінансування субсидій формує реєстр громадян, що мають відповідно до умов програми право на обласну державну підтримку (далі - реєстр), і виносить його на розгляд громадської ради.
(В ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Погоджений громадською радою реєстр затверджується правовим актом Департаменту містобудівної діяльності і дорожнього господарства Іркутської області.
(В ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Затверджений реєстр направляється кредитору для подальшої роботи з оформлення кредитів (позик).
Департамент містобудівної діяльності і дорожнього господарства Іркутської області інформує громадян про затвердження реєстру шляхом направлення письмових повідомлень.
(В ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Після отримання повідомлення про затвердження реєстру громадянин оформляє кредит (позика) відповідно до вимог кредитора. Якщо громадянину відмовлено у наданні обласної державної підтримки, він повідомляється про це в письмовому вигляді із зазначенням причин відмови.
Обласна державна підтримка надається шляхом перерахування коштів у встановленому порядку організації-забудовнику. Підставою перерахування субсидії є укладений громадянином з організацією-забудовником у встановленому порядку договір дольової участі в будівництві або договір (попередній договір) купівлі-продажу житлового приміщення, а також підтвердження факту оплати громадянином першого внеску в розмірі не менше 15% від вартості придбаного житлового приміщення за рахунок власних коштів.
(В ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Прогноз очікуваних соціально-економічних результатів реалізації програми
Реалізація програми дозволить:
надати адресну обласну державну підтримку окремим категоріям громадян, що поліпшують свої житлові умови за допомогою іпотечного кредитування;
активізувати ринок житла;
залучити в житлову сферу заощадження населення та інші позабюджетні фінансові ресурси;
сприяти створенню умов для поліпшення демографічної ситуації в Іркутській області;
стимулювати банківську діяльність.
Надання обласної державної підтримки п'яти тисячам сімей, поліпшує свої житлові умови за допомогою іпотечного кредитування, дозволить громадянам придбати (з розрахунку 54 кв.м на одну сім'ю) 270 тис. кв.м загальної площі новозбудованого житла, в тому числі по роках:
2006 рік - 104 субсидії для будівництва (придбання) 5,62 тис. кв.м;
2007 рік - 969 субсидій для будівництва (придбання) 52,32 тис. кв.м;
2008 рік - 1176 субсидій для будівництва (придбання) 63,67 тис. кв.м;
2009 рік - 1314 субсидій для будівництва (придбання) 70,96 тис. кв.м;
2010 рік - 1437 субсидій для будівництва (придбання) 77,6 тис. кв.м.
Обласна державна підтримка громадян стане стимулом для залучення в житлове будівництво значних обсягів позабюджетних коштів.
За період до 2010 року у будівництво буде додатково залучено 4,82 млрд. рублів коштів громадян, кредитні організації видадуть громадянам іпотечних кредитів (позик) на суму 3,37 млрд. рублів. Виходячи з процентної ставки, що дорівнює 18%, і терміну кредиту (позики) - 10 років кредитними організаціями будуть отримані кошти в сумі 1,54 млрд. рублів до 2010 року і 3,25 млрд. рублів - після 2010 року в якості відсотків за наданими кредитами (позиками).
З обласного бюджету планується направити до 2010 року 722,722 млн. рублів. У результаті цього буде залучено в будівництво 4,097 млрд. рублів позабюджетних коштів, або 5,67 рубля на 1 рубль бюджетних коштів, в банківську сферу (з урахуванням відсотків за кредитом) буде залучено 5,64 млрд. рублів, або 7,8 рубля на 1 рубль бюджетних коштів. При обліку коштів, які отримають кредитні організації після 2010 року в якості відсотків за кредитами (позиками), ефективність реалізації програми складе 12,3 рубля позабюджетних коштів на 1 карбованець коштів обласного бюджету.
Відхилення фактичних показників від розрахованих може виникати внаслідок зміни відсоткової ставки за кредитом (позикою), терміну кредиту (позики) та інших показників.
Відповідальним виконавцем програми щорічно розраховується ефективність реалізації програми як відношення обсягу коштів обласного бюджету, спрямованих на обласну державну підтримку, до загальної вартості збудованого (придбаного) житла учасниками програми відповідно до укладених договорів.
Крім того, відповідальним виконавцем програми здійснюється моніторинг співвідношення обсягів житла, збудованого (придбаного) учасниками програми, до загального обсягу введеного житла в Іркутській області, а також визначається середня вартість одного квадратного метра житла, збудованого (придбаного) учасниками програми.
Перелік основних заходів
У відповідності з поставленими цілями і завданнями реалізація програми включає в себе роботу за наступними напрямками:
1) розробка порядку проведення конкурсу між кредитними організаціями, основними критеріями якого є найкращі умови кредитування громадян (мінімальна процентна ставка по іпотечному кредиту (позики)) і найкращі умови по оформленню кредиту (позики);
2) визначення складу конкурсної комісії;
3) проведення конкурсу між кредитними організаціями;
4) формування складу громадської ради з питань надання громадянам, які проживають на території Іркутської області, субсидій для будівництва або придбання житлових приміщень;
5) формування реєстру громадян, які мають право на обласну державну підтримку, винесення його на розгляд громадської ради та затвердження правовим актом Департаменту містобудівної діяльності і дорожнього господарства Іркутської області;
(П. 5 в ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
6) надання обласної державної підтримки громадянам, які проживають на території Іркутської області.
Відомості про державний замовника та розробників
Реалізацію програми забезпечує замовник програми - адміністрація Іркутської області, яка конкретизує терміни виконання заходів програми, обсяги фінансування, координує діяльність виконавця програми, забезпечує звітність про витрачання бюджетних коштів у встановленому порядку.
(В ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Адміністрація Іркутської області:
(В ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
організовує роботу з реалізації програми в рамках повноважень;
забезпечує цільове та ефективне використання коштів обласного бюджету;
здійснює контроль за дотриманням відповідних процедур при реалізації програми;
здійснює інші повноваження.
Розробник програми і відповідальний виконавець програми - Департамент містобудівної діяльності і дорожнього господарства Іркутської області.
(В ред. Постанови ЗС Іркутській області від 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Організація управління програмою
Контроль за виконанням програми здійснюється уповноваженими органами державної влади Іркутської області в межах їх компетенції в установленому законодавством порядку.
Фінансовий контроль за цільовим використанням бюджетних коштів здійснюється відповідно до бюджетного законодавства.
Відповідальний виконавець готує щоквартальну інформацію, піврічний та річний звіти про хід фінансування та реалізації заходів програми.

2.3 Характеристика діяльності Ощадбанку в г.Іркутск

Підрозділ кредитування фізичних осіб Ощадбанку Росії в Іркутську знаходиться за адресою: Іркутськ, вулиця Депутатська, будинок 32 .. Воно створене на підставі рішення загальних зборів акціонерів та наказу Ощадбанку Росії, має власну печатку, штампи, бланки з використанням найменування Ощадбанку Росії.
Відділення банку входить в єдину систему Ощадбанку Росії, організаційно підпорядковується Національному банку РБ Ощадного банку Росії.
Відділення Ощадбанку наділяється майном, яким воно володіє, користується і розпоряджається від імені Ощадбанку РФ, самостійно приймає заходи до державної реєстрації нерухомого майна, рухомого майна у випадках визначених федеральним законодавством, а також угод з таким майном.
Має окремий баланс, який входить до балансу Ощадбанку Росії. Відділення здійснює угоди та інші юридичні дії від імені Ощадбанку Росії і в його інтересах. Відділення банку в своїй діяльності керується законодавством РФ, іншими нормативними правовими актами, в тому числі нормативними актами Банку Росії, вказівками Національного банку РБ, діє на підставі Положення та Статуту Ощадбанку Росії.
Діяльність ОСБ № 7740 здійснюється на основі затверджених Ощадбанком Росії планів (бізнес-плану, фінансового плану та інших), що розробляються відділенням з урахуванням особливостей його діяльності в порядку, визначеному Ощадбанком Росії.
Метою діяльності відділення банку є:
- Залучення грошових коштів від юридичних і фізичних осіб і розміщення їх на умовах повернення, платності і терміновості;
- Здійснення розрахунково-касового обслуговування клієнтів, а також інших банківських операцій;
- Забезпечення збереження грошових коштів та інших цінностей клієнтів, ввірених відділенню банку.
Відділення Ощадного банку Іркутська здійснює банківські операції і операції на підставі Статуту Ощадбанку, Генеральної ліцензії, виданої Банком Росії, Положення, відповідно до правил, встановлених Ощадбанком, з урахуванням заборон та обмежень, а також дорученням (у тому числі Генеральної довіреністю, довіреністю в порядку передоручення), виданої його керівнику Ощадбанком (Президентом, головою Правління Ощадбанку або іншою уповноваженою особою).
До числа банківських операцій з обслуговування фізичних та юридичних осіб відносяться:
- Відкриття, закриття та ведення рахунків за вкладами в рублях та інвалюті;
- Прийом платежів готівкою для перерахування за призначенням;
- Прийом готівкових грошових коштів для перекладу з метою зарахування у вклад або виплати готівкою;
- Виплата державних пенсій та допомог;
- Виконання державних програм з виплати компенсацій населенню;
- Видача заробітної плати, стипендій та інших доходів громадян згідно укладених договорів з підприємствами та організаціями;
- Видача та обслуговування банківських карток;
- Видача готівкових рублів з міжнародних банківських картах і / або картками СБЕРКАРТ через касу;
- Прийом документів на видачу кредиту;
- Розгляд кредитної заявки, укладання кредитних договорів та інших кредитних документів (наявність Кредитного комітету);
- Видача кредиту та отримання коштів в погашення заборгованості за кредитним договором.
Для населення Банк пропонує ряд кредитних програм: іпотечне кредитування, освітній кредит, експресс-кредитування, кредити на невідкладні потреби та інші види, різні види вкладів, обмін валют, міжнародні банківські картки, грошові перекази та інші послуги.
Іпотека від Сбербанк Росії в м. Іркутськ представлена ​​наступними іпотечними програмами.
Таблиця 2.1. Різновиди іпотеки, що надаються Ощадбанком р. Іркутська

Іпотечні програми	Початковий внесок	Термін кредиту
Молода сім'я	15 - 20%	5 - 30 років
Іпотечний кредит - долари	від 20.00%	5 - 30 років
Іпотечний стандарт	30%	5 - 30 років
Іпотечний кредит - євро	від 20.00%	5 - 30 років
Впевненість - рублі	0%	років
Кредит Іпотечний + (житло, побудоване за участю Ощадбанку) - рублі	від 20.00%	5 - 30 років
Рефінансування житлових кредитів - рублі	0%	1 - 30 років
Кредит на нерухомість - євро	від 20.00%	5 - 30 років
Кредит на нерухомість - рублі	від 20.00%	5 - 30 років
Іпотечний кредит - рублі	від 20.00%	5 - 30 років
Кредит Іпотечний + (житло, побудоване за участю Ощадбанку) - євро	від 20%	5 - 30 років
Кредит Іпотечний + (житло, побудоване за участю Ощадбанку) - долари	від 20%	5 - 30 років
Молода сім'я - євро	15 - 20%	5 - 30 років
Молода сім'я - долари	15 - 20%	5 - 30 років
Кредит на нерухомість - долари	від 20.00%	5 - 30 років

З вересня 2002 року ВАТ "СЕРБАНК РОСІЇ" отримав право на участь у Федеральній програмі іпотечного житлового кредитування.
В даний час банк має Особисту програму іпотечного житлового кредитування, яка дозволяє проводити операції з нерухомістю не тільки на ринку вторинного житла, як передбачено за Федеральною програмою, а купувати клієнтам житло, що будується.
Основні умови Федеральної програми іпотечного кредитування:
Максимальний термін кредиту до 30 років, обмеження - пенсійний вік позичальника і созаемщиков;
Початковий внесок - не менше 15 відсотків від вартості квартири;
Сума кредиту може становити не більше 90 відсотків від вартості житлового приміщення;
Кредит видається під заставу квартири, що купується з 01 липня 2007 р., з розрахунку 12-12,5 відсотка річних, залежно від терміну кредитування.
Ощадбанк РФ на підставі ліцензії, виданої Банком Росії, може здійснювати такі банківські операції:
- Залучати грошові кошти фізичних і юридичних осіб у вклади (до запитання і на певний строк);
- Розміщувати зазначені вище залучені кошти від свого імені і за свій рахунок;
- Відкривати і вести банківські рахунки фізичних і юридичних осіб;
- Здійснювати розрахунки за дорученням фізичних і юридичних осіб, в тому числі, банків-кореспондентів, по їхньому банківському рахунку;
- Інкасувати грошові кошти, векселя, платіжні та розрахункові документи та здійснювати касове обслуговування фізичних та юридичних осіб;
- Купувати та продавати іноземну валюту у готівковій та безготівковій формах;
- Видавати банківські гарантії;
- Здійснювати перекази грошових коштів за дорученнями фізичних осіб без відкриття банківських рахунків, за винятком поштових переказів.
Банк, крім перелічених вище банківських операцій, має право здійснювати наступні операції:
- Видавати поручительства за третіх осіб, що передбачають виконання зобов'язань у грошовій формі;
- Здійснювати довірче управління грошовими коштами та іншим майном за договором з фізичними та юридичними особами;
- Здійснювати операції з дорогоцінними металами і дорогоцінним камінням відповідно до законодавства Російської Федерації;
- Надавати в оренду фізичним та юридичним особам спеціальні приміщення або знаходяться в них сейфи для зберігання документів і цінностей;
- Набувати права вимоги від третіх осіб виконання зобов'язань у грошовій формі;
- Здійснювати лізингові операції;
- Надавати консультаційні та інформаційні послуги.
Ощадбанк РФ так само має право здійснювати інші операції відповідно до законодавства Російської Федерації.

2.4 Аналіз фінансового стану Ощадбанку м. Іркутська

Одним із стратегічних пріоритетів є розвиток у секторі обслуговування приватних клієнтів: іпотечного кредитування, автокредитування, розміщення коштів у внески, обслуговування пластикових карт і ін
Серед корпоративних клієнтів банку - організації самих різних масштабів і напрямків діяльності. Всім своїм клієнтам - юридичним особам Ощадбанк пропонує повний спектр фінансових послуг, включаючи будь-які види фінансування, комплекс розрахунково-касового обслуговування, додаткові інвестиційні та інші можливості.
Валюта балансу Ощадбанку за підсумками третього кварталу 2008 року збільшилася на 56 відсотків у порівнянні з початком року і на 22 відсотка в порівнянні з результатами другого кварталу, склавши 112 млрд. рублів або 3,2 млрд. євро. Портфель кредитів, виданих фізичним та юридичним особам, на 1.10 2008 р. виріс з початку року на 61 відсоток і досяг 70 млрд. рублів. Темпи приросту за квартал склали 21 відсоток.
Капітал банку склав 11 млрд. рублів, чистий прибуток з початку року - 23 млн. рублів за російськими стандартами звітності.
Іпотечний портфель з початку року зріс у два з гаком рази, з яких 45 відсотків припадають на третій квартал, склав 12,6 млрд. рублів. Портфель з автокредитів дорівнює 4 млрд. рублів, що майже втричі більше аналогічного показника на початок року і на 30 відсотків перевищує показник за підсумками півріччя. У 2008 році банк істотно наростив обсяги кредитування підприємств малого та середнього бізнесу: з початку року портфель збільшено в три з половиною рази, склавши на звітну дату 1,7 млрд. рублів. Приріст за підсумками кварталу склав 40 відсотків.
Портфель кредитів юридичним особам у третьому кварталі збільшений на 16 відсотків, досягнувши 51 млрд. рублів, що в півтора рази перевищує показник початку року. Портфель вкладів громадян перевищив 10 млрд. рублів, що практично вдвічі більше аналогічного показника на початок року і на 50 відсотків більше показника на попередню звітну дату.
На початку 2007 року розмір Статутного капіталу банку був збільшений на 45 млн. USD. До кінця 2008 року банк має намір збільшити обсяг власного капіталу до 200-220 млн. USD, обсяг активів - до 1,8-2 млрд. USD.
Таблиця 2.2 Структура ресурсів Ощадбанку м. Іркутська, млн. руб.

Ресурси	За станом на:						Абсол. зрад. * (+/-)	Относ. зрад. *%
	01.01.2007		01.01.2008		01.01.2009
	Сума	Уд. Вага,%	Сума	Уд. Вага,%	Сума	Уд. Вага,%
Всього, в тому числі	13 071	100,00	27 807	100,00	66 569	100,00	53 498	509,29
Власний капітал	1 406	10,76	2 821	10,14	4 930	7,41	3 884	350,64
Залучені кошти	7 171	54,86	15 615	56,15	41 704	62,65	34 533	581,56
Позикові кошти	4 494	34,38	9 370	33,70	19 953	29,97	15 459	443,99

* - Відношення показника 2009 року до 2007 року

Ресурси Ощадбанку м. Іркутська, мають стійку тенденцію до зростання: на початок 2009 року в порівнянні з початком 2007 року вони збільшилися на 53 498 млн. руб. або на 509,29 відсотків, що свідчить про активну роботу банку з нарощування ресурсної бази.
Зростання відбулося за рахунок абсолютного збільшення залучених ресурсів на 49 974 млн. руб. або 528,41 відсотків і зростання розміру власного капіталу на 3 884 млн. руб. або 350,64 відсотків. При цьому темп зростання залучених ресурсів вище темпу росту власного капіталу, в результаті чого простежується тенденція до збільшення частки залучених ресурсів на 3,35 відсотка в загальній сумі зобов'язань. А частка власних коштів відповідно має тенденцію до зниження.
У складі ресурсів кредитної організації переважають залучені кошти, питома вага яких у загальному обсязі в 2007 році становив 89,24 відсотків, тоді як у 2008 році -89,86 відсотків і 2009 році - 92,59 відсотків.
Аналіз структури власного капіталу (див. таблицю 2.3).
Таблиця 2.3 - Аналіз структури власного капіталу, млн. руб.

Власний капітал	За станом на:						Абсол. зрад. * (+/-)	Относ. зрад. *%
	01.01.2007		01.01.2008		01.01.2009
	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага
Всього, в тому числі	1 406	100,0	2 822	100,0	4 930	100,0	3524	350,64
Статутний капітал	675	48,01	730	25,32	1 105	22,41	430	163,70
Емісійний дохід	530	37,69	729	25,3	2 018	40,93	1488	380,75
Фонди і Невикор. прибуток	130	9,25	295	10,35	1 199	24,32	1069	922,31
Прибуток	164	11,66	903	31,33	1 061	21,52	897	646,95

* - Відношення показника 2009 року до 2007 року

З таблиці 2.3. ми бачимо, що динаміка власного капіталу позитивна, його величина за три аналізованих року збільшилася на 3524 млн. руб. або на 350,64 відсотків. При цьому основний ріст був забезпечений за рахунок збільшення емісійного доходу (на 1488 млн. крб. І на 380,75 відсотків), а так само фондів і невикористаної прибутку (на 1069 млн. крб. І на 646,95 відсотків).
Одним з важливих компонентів системи оцінки фінансового стану банку є оцінка достатності його капіталу для покриття кредитних та інших ринкових ризиків. При мінімально допустимому значенні в 10 відсотків у банку фактичне значення цього показника склало станом на 1 січня 2007 року - 31,29 відсотків, на 1 січня 2008 року - 30,10 відсотків і на 1 січня 2009 року - 24,72 відсотків. Зменшення відсотків відбулося за рахунок збільшення видачі кредитів. Таким чином, банк має достатню величину власних коштів, що свідчить про надійність кредитної організації.
Проведемо аналіз розміщених ресурсів (див. таблицю 2.4).
Таблиця 2.4 - Структура розміщених ресурсів Ощадбанку Іркутська, млн. руб.

Актив	За станом на:						Абсол. зрад (+/-)	Относ. зрад%
	01.01.2007		01.01.2008		01.01.2009
	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага
Всього, в тому числі	13 971	100,00	27 807	100,00	66 569	100,00	52598	476,48
Грошові кошти	2 007	14,36	543	1,95	1 290	1,94	- 717	-35,73
Кошти в ЦБРФ	144	1,03	2 642	9,50	6 307	9,47	6 163	4379,86
Кошти в кредит - них орг.	1 505	10,77	862	3,09	2 208	3,31	703	146,71
Чистий позичкова заборгованість.	8 500	60,84	20 375	73,27	47 231	70,95	38 731	555,66
Вкладення в цінні папери	182	1,30	1 861	6,69	6777	10,18	6 595	3723,62
Основні і оборот. кошти	539	3,86	1 365	4,91	2 383	3,80	1844	442,11
Інші	1 094	7,83	159	0,57	373	0,56	-721	-65,90

Активи кредитної організації за три аналізованих року збільшилися більш ніж у 4,5 рази.
Кредитна організація в основному розміщає свої ресурси в позичкові активи, питома вага яких у загальному обсязі в 2007 році становив 60,84 відсотків, тоді як у 2008 році - 73,27 відсотків та 2009 році - 70,95 відсотків. Найменше значення характерно для вкладень у цінні папери (на кінець аналізованого періоду їх частка в загальному обсязі активів склала 10,18 відсотків) і надання кредитів іншим кредитним організаціям (на кінці аналізованого періоду їх обсяг збільшився на 146,71 відсотків).
Ліквідність комерційного банку полягає у можливості і здатності банку виконувати свої зобов'язання перед клієнтами і різними контрагентами в уже згадуваному періоді. Ліквідність активів банку визначається як можливість використання певного активу в якості готівкових грошових коштів або швидкого перетворення його в такі в міру надходження зобов'язань до оплати, а також як здатність активу зберігати при цьому свою номінальну вартість незмінною. З цієї точки зору банк вважається ліквідним, якщо сума його грошових коштів, які він має можливість швидко мобілізувати, дозволяє повністю і своєчасно виконувати свої зобов'язання по пасиву.
З метою контролю за станом ліквідності банку, тобто його здатності забезпечити своєчасне і повне виконання своїх грошових та інших зобов'язань, що випливають з угод з використанням фінансових інструментів, встановлюються нормативи миттєвої, поточної, довгострокової та загальної ліквідності, які регулюють (обмежують) ризики втрати банком ліквідності і визначаються як відношення між активами і пасивами з урахуванням термінів, сум і типів активів і пасивів, інших факторів, а також ставлення його ліквідних активів (готівкових грошових коштів, вимог до запитання, короткострокових цінних паперів, інших легко реалізованих активів) та сумарних активів.
Ліквідні активи представлені чотирма групами:
1. Високоліквідні (швидко реалізованих) активи (Лам), тобто фінансові активи, які повинні бути отримані протягом найближчого календарного дня і можуть бути негайно затребувані банком:
грошові кошти та дорогоцінні метали;
кореспондентські рахунки "Ностро";
банківські картки та чеки.
2. Активи середньої реалізованості (Лат), тобто активи, які повинні бути отримані банком протягом найближчих 30 календарних днів:
дебіторська заборгованість;
кредити, видані банкам, підприємствам, організаціям і населенню;
інші розміщені кошти.
1. Повільно реалізовані активи: вкладення в цінні папери.
2. Важко реалізовані активи: іммобілізаційний активи.
Пасиви у відповідності з термінами їх оплати розподіляються на рахунки до запитання (ОВМ) і термінові рахунки. Кредити видані банком з терміном погашення понад рік (КРД), Капітал банку (К), загальна сума активів банку (А). Показники ліквідності розраховані в таблиці 2.5
Таблиця 2.5 - Показники ліквідності кредитної організації

Показник	Формула	Допустиме значення,%	Станом на
			01.01.07	01.01.08	01.01.09
Норматив миттєвої ліквідності	Лам / ОВМ	Мін 15	25,55%	25,88%	22,44%
Норматив поточної Ліквідності	Лат / ОВМ до 30 днів	Хв 50	108,42%	96,57%	104,18%
Норматив довгострокової ліквідності	КРД / ОВМ понад рік + К	Мак 120	11,36%	28,00%	41,22%
Норматив загальної ліквідності	Лат / А	Мін 20	76,56%	46,84%	43,23%

Норматив миттєвої ліквідності банку регулює (обмежує) ризик втрати банком ліквідності протягом одного операційного дня і визначає мінімальне відношення суми високоліквідних активів банку до суми пасивів банку по рахунках до запитання. Так як за всі три роки норматив миттєвої ліквідності становить значення більше 20 відсотків, це говорить про платоспроможності та ліквідності банку.
Норматив поточної ліквідності банку регулює (обмежує) ризик втрати банком ліквідності протягом найближчих до дати розрахунку нормативу 30 календарних днів і визначає мінімальне відношення суми ліквідних активів банку до суми пасивів банку по рахунках до запитання і термін до 30 календарних днів. На весь аналізований період норматив поточної ліквідності становив значення значно перевищує норму в 50 відсотків, що говорить про збалансованість активів і пасивів банку.
Норматив довгострокової ліквідності банку регулює (обмежує) ризик втрати банком ліквідності в результаті розміщення коштів у довгострокові активи і визначає максимально допустиме відношення кредитних вимог банку з рештою строком до дати погашення понад 365 або 366 календарних днів, до власних коштів (капіталу) банку та зобов'язаннями ( пасивів) з рештою строком до дати погашення понад 365 або 366 календарних днів. Норматив довгострокової ліквідності за весь аналізований період становив значення менше 120 відсотків, що показує збалансованість кредитної і депозитної політики, і значить, банк веде активну політику щодо збільшення прибутковості активів.
Норматив загальної ліквідності банку регулює (обмежує) загальний ризик втрати банком ліквідності і визначає мінімальне відношення ліквідних активів до сумарних активів банку. Норматив загальної ліквідності перевищує мінімальне значення, проте значення цього показника падає в 2008 році, що говорить про те, що зменшується платоспроможність банку, у зв'язку зі збільшенням кількості виданих кредитів.
Таким чином, Ощадбанк м. Іркутськ протягом всієї своєї діяльності є платоспроможною організацією, яка виконує свої зобов'язання вчасно та в повному обсязі. Це підтверджується виконанням обов'язкових нормативів ліквідності на всі звітні дати.
Динаміка наведених показників ліквідності (миттєвої, поточної та довгострокової ліквідності) показує, що при виконанні нормативів і в той же час при зміні їх фактичних значень на кожну звітну дату змінюється лише співвідношення ліквідних активів і пасивів кредитної організації.
Аналіз фінансових результатів діяльності проведемо на основі аналізу структури доходів і витрат Ощадбанк м. Іркутськ і за допомогою коефіцієнтів рентабельності. Аналіз структури доходів проведено в таблиці 2.6
Таблиця 2.6 - Структури доходів кредитної організації, млн. руб.

Показник	2006		2007		2008		Абсол. зрад (+/-)	Относ. зрад.,%
	Сума	Уд. вага,%	Сума	Уд. вага,%	Сума	Уд. вага,%
Відсотки, отримані за кредитами	1063	73,0	1764	75,4	4050	77,2	2987	381
Доходи від операцій з цінними паперами	30	2	127	5,5	397	7,6	367	1323
Доходи від операцій з іноземною валютою	50	3,4	44	1,8	165	3,1	115	330
Комісійні доходи	303	20,7	390	16,7	619	11,8	316	204
Інші доходи	13	0,9	15	0,9	15	0,3	2	1,1
Разом:	1 459	100,0	2 340	100,0	5246	100,0	3 787	359

* - Відношення показника 2008 року до 2006 року
Дані таблиці свідчать про те, що доходи банку в аналізованому періоді мали стійку тенденцію до зростання - на кінець 2008 року в порівнянні з 2006 роком вони зросли на 3787 млн. руб. або на 359 відсотків. Це зростання в значній мірі був забезпечений за рахунок збільшення відсотків, отриманих за кредитами.
При аналізі структури доходів було виявлено, що за всі три аналізованих року найбільшу питому вагу в доходах банку займали процентні доходи по позичкових операціях, на частку яких доводилося - 73,0 відсотка в 2006, 75,4 відсотка за 2007 та 77,2 відсотка за 2008 року. Причому їх частка зростає з року в рік, що пов'язано зі збільшенням видачі кредитів. Разом з тим необхідно відзначити, що і в абсолютних сумах ці доходи ростуть з року в рік. Це свідчить про те, що політика банку спрямована на отримання стабільних доходів - процентних доходів по позичкових операціях, що позитивно відображається на фінансових результатах.
Так само слід зазначити, що різко збільшилися доходи від операцій з цінними паперами з 30 млн. рублів до 397 млн. рублів - це збільшення на 1323 відсотків. Комісійні доходи за 3 роки збільшилися майже у два рази.
Аналіз витрат Ощадбанку м. Іркутськ проведений за допомогою звіту про прибутки та збитки за аналізований період (див. таблицю 2.7).
Витрати кредитної організації за аналізований період мали тенденцію до збільшення - на 2429 млн. руб. або на 682 відсотка.
Однак необхідно відзначити, що темпи зростання витрат кредитної організації в абсолютну зміну в аналізованому періоді, були нижче темпів зростання доходів, що в кінцевому підсумку сприяло щорічному збільшенню прибутку. Це означає, що банк у своїй діяльності активно реалізує принцип економії витрат.
Найбільше збільшення було відзначено у витратах за відсотками, сплаченими за залучені кредити і депозити, з 221 до 1455 млн. рублів або відбулося збільшення на 658 відсотків.
Таблиця 2.7 - Структури витрат кредитної організації, тис. руб.

Показник	2006		2007		2008		Абсол. зрад (+/-)	Относ. зрад%
	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. вага	Сума	Уд. Вага
Відсотки, сплачені за притягнуті кредити і депозити	221	53	462	26	14455	51	1234	658
Витрати за операціями з цінними паперами	138	33	218	12	440	15	302	319
Комісійні витрати	119	28	268	15	424	15	305	356
Адміністрат.-упр. витрати	307	74	526	30	998	35	691	325
Зміна величини резервів	-368	-88	319	17	-471	-16	-103	-127
Разом:	417	100	1783	100	2846	100	2429	682

* - Відношення показника 2007 року до 2005 року
У 3,5 рази збільшилися комісійні витрати, причому комісійні доходи за аналізований період збільшилися лише в 2 рази, що можна відзначити як негативну тенденцію. У 2005 році найбільшу частку займали адміністративно-управлінські витрати 74 відсотки в загальній сумі витрат або 307 млн. рублів. Так само як і в 2006 році - 30 відсотків. А в 2007 році найбільшу частку витрат займають відсотки, сплачені за притягнуті кредити і депозити і становлять 51 відсоток у загальній сумі витрат.
Для оцінки ефективності діяльності Ощадбанку м. Іркутськ розраховуються такі коефіцієнти рентабельності: рентабельність власного капіталу, рентабельність статутного капіталу і рентабельність активів (див. таблицю 2.8).
Таблиця 2.8 - Розрахунок коефіцієнтів рентабельності, тис. руб.

Показник	Формула	2006	2007	2008	Зміна за три роки,%
Рентабельність власного капіталу	Прибуток / власної. засобам	11,73	32,02	21,52	180,73
Рентабельність статутного капіталу	Прибуток / статутний капітал	24,42	80,76	96,03	393,24
Рентабельність активів	Прибуток / валюта балансу	1,26	3,25	1,59	126, 19
Рентабельність доходу	Прибуток / доходи	0,11	0,39	0,22	200,00
Рентабельність загального капіталу	Прибуток / Валюта балансу	0,01	0,03	0,02	200,00

Рентабельність доходу показує кількість грошових одиниць прибутку, що припадають на одну грошову одиницю доходу. Спостерігається спад у 2007 і зростання в 2008 році, що свідчить про оптимізацію структури ресурсної бази, тобто про її зменшення. Наскільки це можливо, дорогих активів.
Рентабельність загального капіталу характеризує діяльність банку з точки зору ефективності управління з розміщення активів, тобто їх можливість приносити дохід. Збільшення значення свідчить про зменшення частки іммобілізованих активів, збалансованості активно-пасивного портфеля банку, достатньому рівні управління активними операціями, зменшення рівня процентного ризику.
А загалом, динаміка показників рентабельності позитивна, що свідчить про вміле управлінні Ощадбанком м. Іркутськ фінансовими ресурсами і про добру ділової активності.
Так само слід зазначити збільшення прибутку за аналізований період. У 2006 році чистий прибуток банку становила 164 882 тис. руб, у 2007 році 903 711 тис. руб. і в 2008 - 1061030 тис. крб. Тобто за три роки відбулося збільшення прибутку більше ніж у шість разів.
У цілому, проаналізувавши діяльність Ощадбанку м. Іркутськ за три роки, можна зробити висновки, що банк має стійку тенденцію до зростання. Починаючи з 2006 року, спостерігається зростання всіх показників, це говорить про те, що банк стійко веде кредитну і фінансову політику, за рахунок зручних умов видачі кредитів, і системи клієнтоорієнтованої політики. Валюта балансу за підсумками 2009 року збільшилася з 13 071 млн. рублів в 2007 до 66 569 млн. руб., Або на 509 відсотків. Аналіз доходів і витрат показав, що не дивлячись на зростання витрат, зростання доходів його перевищує і відповідно спостерігається зростання прибутку. Аналіз ліквідності показав, що Ощадбанк м. Іркутськ протягом всієї своєї діяльності є платоспроможною організацією, яка виконує свої зобов'язання вчасно та в повному обсязі. Це підтверджується виконанням обов'язкових нормативів ліквідності на всі звітні дати.
Основними цілями кредитної політики є: максимізація прибутковості кредитних операцій при оптимальному співвідношенні "прибутковість-ризик"; контроль кредитних операцій; довготривалий зростання вартості бізнесу банку.
Кредитна політика банку полягає у визначенні пріоритетних напрямів розвитку та вдосконалення банківської діяльності в процесі інвестування кредитних ресурсів, розвитку кредитного процесу, підвищення його ефективності та мінімізації кредитних ризиків.
Динаміка кредитних вкладень банку за 2006-2007 р. р. наведена в таблиці 2.9

Таблиця 2.9 - Динаміка і структура кредитних вкладень, в тис. руб.

Показник	2007	2008	Приріст 2008-2007
Кредитні вкладення	20375335	47231840	+26856505
У тому числі, фізичним особам	2852547	4243626	+1391079
юридичним особам	17522788	42988214	+25465426

За даними таблиці 2.9 видно, що найбільшу питому вагу в загальній сумі виданих кредитів належить кредитуванню юридичних осіб. Обсяг кредитів наданих юридичним особам протягом 2008 року зріс на 25465426 тис. крб. або 145,3 відсотка і склав 42988214 тис. крб.
Структура кредитного портфеля представлена ​​в таблиці 2.10
З таблиці видно, що відбулося помітне розширення видів наданих кредитів. У зв'язку з цим загальна сума кредитів виданих банком фізичним особам в 2008 році збільшилася на 1391079 тис. крб. в порівнянні з показником 2007 року. У 2007 році кредит, виданий фізичним особам, дорівнював 2852547 тис. крб.
У структурі кредитів, виданих фізичним особам, значну частку від 45 до 47 відсотків становить іпотечне кредитування населення, темпи його зростання найвищі. У 2008 році вони зросли на 55,3 відсотка в порівнянні з 2007 роком. Це пояснюється відносно пільговими умовами іпотечного кредитування в порівнянні з кредитами на придбання та будівництво об'єктів нерухомості, які видаються виходячи з умови 15 відсотків річних з терміном погашення до 15 років.

2.5 Технологія видачі кредиту, оцінка кредитоспроможності позичальника

У Іркутськом відділенні кредитування фізичних осіб здійснюється сектором кредитування приватних клієнтів відділу кредитування та додатковими офісами у валюті Російської Федерації та іноземній валюті. У ОСБ ведеться єдина база даних про позичальників і поручителів наданих відділеннями, організаційно підлеглими територіальним банку, кредити за формою та в обсягах, затверджених Кредитним комітетом відділення.
Кредити надаються фізичним особам - громадянам Російської Федерації у віці від 18 років за умови, що термін повернення кредиту за договором настає до виповнення 75 років. Кредити надаються за місцем реєстрації Позичальників; за місцем знаходження підприємства - роботодавця Позичальника, клієнта Банку, за клопотанням цього підприємства і за умови надання їм поруки на забезпечення виконання зобов'язань Позичальника за Кредитним договором.
Кредитування Позичальника проводиться на основі Кредитного договору, що передбачає одноразову видачу кредиту або договору про відкриття невідновлюваної кредитної лінії з встановленням максимальної суми кредиту, яку зможе отримати Позичальник протягом обумовленого терміну і при дотриманні певних умов. Видача кредиту проводиться в межах максимальної суми кредиту (ліміту видачі), при цьому погашена частина кредиту не збільшує вільний ліміт видачі.
У Іркутськом відділенні існує наступна Процедура розгляду питання про надання кредиту:
1. При зверненні позичальника: кредитний працівник з'ясовує мета, на яку запитується кредит, роз'яснює умови та порядок надання кредиту, знайомить з переліком документів, необхідних для отримання кредиту, видає бланки документів: заява анкету, довідки про доходи,
2. При наданні Позичальником необхідних документів в Банк: кредитний працівник на Заяві-анкеті проставляє дату реєстрації та реєстраційний номер по Журналу; з паспорта (посвідчення особи) та інших документів, що підлягають поверненню, знімаються ксерокопії; складає опис прийнятих документів;
3. Розгляд внутрішньобанківського питання про надання кредиту: кредитний працівник робить перевірку представлених Позичальником і Поручителем документів та відомостей, зазначених у Заяві-анкеті, розраховує платоспроможність Позичальника та Поручителя; складає висновок; направляє пакет документів в юридичний підрозділ і підрозділ безпеки Банку. Юридичний підрозділ і підрозділ безпеки Банку складають письмові висновки, які передаються в кредитах підрозділ.
4. Рішення про видачу кредиту: рішення про видачу кредиту приймається на кредитному комітеті відділення (комітет по активно-пасивних операціях). Рішення Кредитного комітету оформляється протоколом із зазначенням усіх параметрів кредитної угоди.
У разі прийняття Кредитним комітетом Банку рішення про відмову у видачі кредиту, кредитний працівник повідомляє про це Позичальнику і повертає йому документи. Пакет документів разом з випискою з рішення Кредитного комітету Банку (або копією рішення) поміщається в справу відмов у видачі кредитів.
При прийнятті позитивного рішення кредитний працівник повідомляє про це Позичальнику і приступає до оформлення кредитних документів.
5. Оформлення та видача кредиту: в призначений термін позичальник і поручителі запрошуються у відділення для підписання договорів, позичальники здійснюють оплату тарифів за обслуговування позикового рахунку і отримують кредит.
6. Погашення кредиту: щомісячно позичальник вносить платежі за кредитом відповідно до умов кредитного договору в будь-якій філії Ощадбанку Росії.
Оцінка платоспроможності:
Кредитний працівник визначає платоспроможність Позичальника на підставі документів, що підтверджують величину доходів і розмір вироблюваних утримань і представленого Заяви - анкети.
Платоспроможність Позичальника визначається наступним чином:

Р = ДЧ * K * t,

де ДЧ - середньомісячний дохід (чистий) за 6 місяців з відрахуванням всіх обов'язкових платежів;
K - коефіцієнт залежно від величини ДЧ (0,5 або 0,7);
t - термін кредитування (у мес.).
Визначення максимального розміру кредиту.
Максимальний розмір кредиту, що надається (S _P) визначається виходячи з платоспроможності Позичальника.
Кредитний договір складається з восьми статей:
1. Предмет договору (кредитор зобов'язується надати позичальнику іпотечний кредит під 12 відсотків річних, а позичальник зобов'язується повернути кредитору отриманий кредит та сплатити проценти за його користування, в розмірі, у строки та н6а умовах договору);
2. Забезпечення виконання зобов'язань за Договором (як забезпечення своєчасного і повного виконання зобов'язань за Договором позичальник надає кредиторові поруку фізичних осіб та заставу (іпотеку) об'єкта нерухомості);
3. Порядок надання (кредитор відкриває позичальнику позичковий рахунок, видача кредиту здійснюється за заявою позичальника);
4. Порядок користування кредитом та його повернення (погашення кредиту здійснюється позичальником щомісячно рівними частками). Графік погашення кредиту представлений в додатку Д;
5. Обов'язки та права сторін (кредитор зобов'язується зробити видачу кредиту за заявою позичальника, а позичальник в сою чергу своєчасно погашати позичку і нараховані відсотки);
6. Підстави і порядок розірвання кредитного договору (у разі невиконання позичальником умов зазначених у пунктах 2.1.1., 2.2., 3.3., 5.3.1., 5.3.2 договору кредитор має право розірвати договір, письмово сповістивши про це позичальника);
7. Інші умови;
8. Адреси та реквізити сторін.

Глава 3. Проблеми, прогнози та шляхи вдосконалення іпотечного житлового кредитування в Росії та Іркутської області

3.1 Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Росії

Розвиток іпотечного кредитування населення як цілісної системи, з одного боку, та як складової частини ринкової економіки, з іншого, має будуватися на базі розроблених основних принципів:
1. Система іпотечного житлового кредитування в Росії повинна враховувати наявний міжнародний досвід. Вона повинна бути адаптована до російських макроекономічних умов і законодавчій базі, враховувати психологічні аспекти населення Росії, поки що з настороженістю сприймає ситуацію тривалої залежності від банку-кредитора при іпотечному кредитуванні.
2. Одним з ключових вимог слід наголосити на необхідності забезпечення доступності іпотечних кредитів для груп населення не тільки з найбільш високими, але також і середніми доходами. При цьому система іпотечного кредитування повинна носити ринковий, а не дотаційний характер, бути повністю прозора і зрозуміла для розуміння всіма учасниками процесу іпотечного кредитування.
3. Створювана система іпотечного кредитування повинна носити розвивається характер, спиратися на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, а не на фінансування з боку державного бюджету.
4. Система житлового іпотечного кредитування повинна бути відтворена в будь-якому регіоні країни. Темпи і масштаби розвитку іпотеки в тих чи інших регіонах повинні визначатися не стільки суб'єктивними факторами наявності чи відсутності політичної волі у керівництва регіону для розвитку іпотеки, а об'єктивною економічною ситуацією в регіоні, наявністю платоспроможного попиту на житло і його пропозицією.
5. Іпотека не може являти собою жорстку, одноликих систему. Іпотека в Росії повинна бути багатоваріантної. При цьому, всі вони повинні здійснюватися у своєму просторі, у своєму тимчасовому і грошовому вимірах і орієнтовані на свого споживача.
6. Виключно важливим аспектом державної політики, спрямованої на розвиток іпотечного кредитування, є формування макроекономічних умов та інституційного середовища, що сприяють підвищенню доступності іпотечних кредитів для позичальників. Це включає комплекс заходів з контролю за рівнем інфляції, динамікою обмінного курсу рубля, щодо зниження процентних ставок, реструктуризації банківської системи, розвитку нормативно-законодавчої бази.
7. Роль регіональних і місцевих органів влади на етапі створення системи іпотечного кредитування є виключно важливою. Вирішення житлової проблеми і координація діяльності всіх суб'єктів ринку житла в істотній мірі залежить від діяльності органів виконавчої влади на всіх рівнях.
З боку державних органів конкретне вираження підтримки стосовно до системи іпотечного кредитування повинно знайти в наступних формах:
надання системі іпотечного житлового кредитування статусу муніципальної;
пріоритетне виділення майданчиків під забудову (без жодних додаткових умов) для реалізації системи;
зняття або значне зменшення величини фінансового навантаження на учасників системи за рахунок зниження витрат на інфраструктуру та інших пільг;
виділення з федерального, міського чи місцевого бюджету безоплатних субсидій на будівництво або придбання житла;
надання громадянам пільгових умов кредитування;
прийняття постанов про заставне кредитування (на місцевому рівні), при якому місто виступає гарантом за кредитами на реалізацію високоефективних проектів, якщо ці проекти відповідають пріоритетним напрямам міського розвитку, а позичальник - встановленим критеріям;
емісія міських цінних паперів, які поряд із забезпеченням припливу коштів у міські програми можуть бути предметом застави в забезпечення кредитів, що залучаються інвесторами на реалізацію потрібних місту проектів;
випуск облігаційних позик, забезпечених землею.
Поєднання різних джерел і способів фінансування дозволить забезпечити систему іпотечного кредитування грошовими борговими ресурсами, а також зробити її збалансованою, а тому менш ризикованою, що забезпечить необхідні гарантії. У додатку 11 наведено потенційні фінансові ресурси і способи їх залучення для забезпечення іпотечного кредитування в Росії.
Можливі такі основні напрямки вирішення проблем іпотечного кредитування в Росії:
1) вдосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні, в першу чергу, в частині створення чіткої процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і виселення неплатника по кредиту із закладеного житла;
2) створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів у бюджетну сферу;
3) податкове стимулювання як громадян - одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, так і комерційних банків - іпотечних кредиторів і інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів, з іншого боку;
4) створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів;
5) створення механізмів соціального захисту позичальників як від неправомірних дій банків-кредиторів, так і для їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту;
6) уточнення нормативної бази, що регулює діяльність кредитних організацій з надання та обслуговування іпотечних довгострокових кредитів, а також їх рефінансування;
7) формування нормативно-законодавчих основ для використання нових фінансових інструментів (цінних паперів) для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу.
Крім цього, необхідно передбачити ряд спеціальних житлових пільг для банків, що здійснюють іпотечну діяльність. Досить дієвим заходом може стати введення порядку, при якому банки, що відкривають житлові вклади і надають іпотечні кредити, мають можливість зменшувати оподатковуваний прибуток на суму виданих довгострокових житлових кредитів або для них застосовується звільнення від податків прибутку, отриманої від іпотечних кредитів. Крім того, слід звільнити від резервування або знизити норми обов'язкових резервів, що депонуються банком у Центральному банку Російської Федерації, за коштами, що надходять на житлові вклади.
Для активізації діяльності банків на ринку іпотечного кредитування реально розглянути такі заходи:
- Внести пропозиції до Банку Росії про незастосування нормативів ліквідності до стандартних іпотечних кредитах протягом 30 днів з дати їх видачі;
- Підготувати директиву представникам Уряду РФ в органах управління банків з державною участю про встановлення щорічних на 2005-2010 рр.. лімітів іпотечного кредитування в розрізі регіонів і доведенні їх до Банку Росії та регіонів України;
- Щоквартальне розкриття банками за формою, встановленою регіонах Росії спільно з Банком Росії, обсягів іпотечного кредитування;
- Рекомендувати банкам - первинним кредиторам, укласти договори з агентством іпотечного житлового кредитування на період 2007-2010 рр.. на рефінансування стандартних заставних;
- Рекомендувати банкам - ініціаторам випусків іпотечних цінних паперів, укласти договори з Агентством Іпотечного Житлового Кредитування (АІЖК) на період 2007-2010 рр.. на гарантоване розміщення траншів іпотечних цінних паперів.
В умовах динамічно розвивається ринку іпотечного кредитування Урядом Росії забезпечується збалансована динаміка попиту та пропозиції на ринку житла в майбутньому. З метою недопущення зростання житлових цін при обмеженій пропозиції вторинного житла збільшується пропозиція житла на первинному ринку. Урядом РФ дано направлення на збільшення обсягу житлового будівництва до 2010 року до 80 млн. кв. м.
В даний час по розподілу по структурних характеристиках портфеля житлових кредитів найбільшу частку займають кредити на придбання готового житла більше 80 відсотків і лише 20 відсотків на житло, що будується.
Урядом Російської Федерації поставлено завдання вийти до 2010 року на обсяги іпотечного кредитування не менше 1 млн. кредитів із загальним обсягом іпотечного кредитування 415 млрд. руб. щорічно.
При цьому є необхідність адекватного розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів і формування на ньому достатньої кількості операторів, які забезпечують ліквідність виданих іпотечних кредитів і створюють тим самим умови для ефективної діяльності первинних кредиторів в країні.
Іпотека - одне з найбільш перспективних напрямків банківської діяльності в Росії. У найближчі три-п'ять років позичальниками по іпотечних кредитах зможуть стати близько 2 мільйонів російських сімей.
Таблиця 3.2 - Орієнтири уряду з розвитку іпотечного кредитування до 2010 року.

№ п / п	Показник	Розмір показника
1	Обсяги іпотечного кредитування (укладених обмов на рік)	1 млн. штук
2	Обсяги іпотечного кредитування за рік	415 млрд. руб.
3	Іпотечні кредити / ВВП (накопиченим підсумком)	5,5%
4	Частка населення, поліпшити житлові умови за допомогою іпотеки	7%

За оцінками банківських фахівців та опитувань, проведених асоціацією регіональних банків Росії, з метою з'ясування думок банкірів щодо перспектив розвитку російської системи іпотечного кредитування, найбільш ефективною представляється стандартна банківська іпотека. В даний час заборгованість за банківськими позичками набагато більше в порівнянні із заборгованістю по позиках, рефінансованим АІЖК.
Дворівневу систему для Росії вважають найкращою таке ж число учасників анкетування, тобто, по суті, цей напрямок розвитку ринку іпотечного кредитування, вибраного державою. Варіанти оптимальної організації іпотечного кредитування в російських умовах за оцінкою банків-респондентів представлені на рисунку 9. Можливо, з плином часу відбудеться формування суто російських моделей іпотечного кредитування. Узагальнюючи вищесказане, слід зауважити, що в справі розвитку іпотеки в Росії зберігаються на сьогоднішній день серйозні труднощі. Як загальноекономічного характеру (недостатньо високий рівень життя населення, через що іпотекою можуть скористатися лише заможні громадяни, надмірна частка "тіньового" сектора економіки, корупція), так і законодавчого характеру (неврегульованість відносин власності і застави, складні умови для звернення заставних на ринку цінних паперів для банків).

Малюнок 3.1. - Варіанти оптимальної організації іпотечного кредитування в російських умовах, у відсотках
Без рішучої боротьби з корупцією, зниження адміністративних бар'єрів, удосконалення податкової системи і без підтримки держави про успішний розвиток іпотечного кредитування в Росії говорити передчасно.

3.2 Ризики іпотечного кредитування

Ризикам піддаються всі учасники іпотеки. Ризики іпотечного кредитування пов'язані зі зміною державної політики, зниженням рівня державних гарантій і є системними форс-мажорними ризиками по відношенню до інших учасників іпотеки.
Іпотечні ризики можуть бути викликані різними причинами - економічними, інфляційними, валютними, податковими, політичними, ризиками цінних паперів, ризиками неотримання прибутку, ризиками банківської не ліквідність (ліквідності), неплатоспроможністю клієнта, зниженням вартості нерухомості і т.д. Одні з них є узагальненими ризиками - інфляційний, ринковий; інші - прикордонними, комплексними з іншими ризиками безпосередньо чи опосередковано впливають один на одного.
Більшість іпотечних ризиків відносяться до систематичних ризиків. Ризиків, яким піддаються учасники іпотечної діяльності досить багато.
Найбільш характерними ризиками для кредитора, є наступні: кредитний ризик, ризик процентних ставок, ризик ліквідності, майновий ризик.
Кредитний ризик - це ризик невиконання позичальником своїх зобов'язань по кредиту, ризик неплатежу. Для кредитора це означає, що він не отримає очікуваних грошових доходів у зв'язку з неплатоспроможністю позичальника. При правильному розрахунку такого ризику ще на стадії визначення умов кредиту та розміру регулярних платежів він не представляє особливої ​​небезпеки для кредитора. Але це передбачає кваліфіковану роботу служб, які займаються фінансовим андеррайтингом (аналіз кредитного та процентного ризиків за іпотечним кредитом; підготовка висновку про ставку відсотка і умови кредитування, що відповідають рівню ризику).
Для зниження ризику неплатежу застосовуються різні обмеження. Наприклад, відношення місячного платежу позичальника до щомісячного доходу, який припадає на кожного члена сім'ї, не повинне перевищувати 25-45 відсотка. Те ж саме стосується і ставлення суми кредиту до ринкової вартості застави. Наприклад, не більше 50-85 відсотків. Це робиться тому, що запорука квартири в Росії значно знижує ризик не повернення кредиту, але не виключає повністю, оскільки можливі обставини, не враховані в нових редакціях законодавства по іпотеці і перешкоджають виселенню боржника з закладеного житла.
Питання кредитного ризику вирішуються комплексно, це державна політика, політика кредитних установ області первинного внеску. І тут велика роль належить правильному вибору кредитних технологій та інструментів.
Чим більше внесок або виплачена частина кредиту, тим легше продати цей кредит. Отже, ризик зменшується в прямій відповідності з виплатами як з первинного внеску (чим більше внесок, тим менше ризик), так і з виплатами за основною частиною кредитного боргу.
Доходи позичальника також безпосередньо обмежують максимальну суму кредиту. У той же час відсоток по кредиту впливає на суму кредиту, але вже непрямим шляхом, через максимальну суму кредитного боргу або максимальні виплати по оплаті за кредит, що входять в загальну суму і складові звичайно його більшу частину.
У випадку ризикованих кредитів частка іпотечного зобов'язання повинна бути обов'язково менше вартості нерухомості на 30 відсотків і вище, з наданням також додаткових гарантій.
Істотним умовою іпотечного договору, крім ставки, терміну та розміру кредиту (основні параметри кредиту) є сам предмет застави, його вартість і ціна (а також оцінка відповідності вартості ціною).