У заставу не приймаються особливо охоронювані земельні ділянки, муніципальне і державне майно, а також майно, щодо якого факт приватизації визнаний недійсним.
Але найбільший інтерес представляє іпотечне кредитування житла, оскільки житло в ринковій економіці - найбільш представницький індикатор зростання, що відображає динаміку розвитку різних секторів економіки і впевненість населення у своєму майбутньому, в майбутньому країни в цілому.
В даний час в країні створені необхідні передумови, як на федеральному, так і регіональному рівнях для початку реалізації системи іпотечного житлового кредитування:
1. Приватизовано 55% житла, що становить близько 1 мільярда квадратних метрів житлового фонду загальною вартістю не менше 300 мільярдів доларів, і створює основу несформованого вторинного ринку житла;
2. Прийнято Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)», які закладають правову базу для функціонування системи іпотечного кредитування;
3. Федеральною комісією з ринку цінних паперів за участю Держбуду Росії почата робота з розробки стандартів емісії довгострокових іпотечних цінних паперів;
4. Законодавчо оформлена діяльність всіх професійних суб'єктів іпотечного ринку (оціночних, ріелтерських, страхових компаній).
При іпотечному кредитуванні позики надаються на тривалий термін, який розтягує погашення кредиту в часі, зменшуючи, таким чином, розмір щомісячних виплат. При цьому куплене житло служить у якості забезпечення позики (застави) і у разі несплати позики власність вилучається банком і продається, щоб повністю розплатитися за кредит.
Основні учасники іпотечного кредитування:
1. Позичальники - фізичні та юридичні особи, що звернулися за отриманням іпотечного кредиту, кваліфіковані кредитором як надійні і платоспроможні і, на підставі цього, що отримали іпотечний кредит, добровільно надають вже наявне в них власності та / або купується на кошти кредиту житло в заставу і здатні внести авансові платежі при придбанні житла;
2. Кредитори - банки та інші фінансові кредитні установи, що надають іпотечні кредити позичальникам на підставі оцінки їх кредитоспроможності та здійснюють подальше обслуговування даних іпотечних кредитів;
3. Продавці житла - фізичні та юридичні особи, які продають власне житло або житло, що належить іншим фізичним та юридичним особам за їх дорученням;
4. Ріелтерські організації - ліцензовані продавці житла, здійснюють продаж житла за дорученням інших учасників ринку, з власних житлових фондів, а також беруть участь в організації та проведенні торгів по реалізації житла, на яке накладено стягнення;
5. Страхові компанії - ліцензовані страхові компанії, що здійснюють страхування заставленого житла, страхування життя і працездатності позичальника і страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку;
6. Оціночні агентства - ліцензовані страхові компанії, що здійснюють незалежну професійну оцінку житлових приміщень, що є предметом застави при іпотеці;
7. Оператори вторинного іпотечного ринку - юридичні особи, які здійснюють викуп іпотечних кредитів у первинних кредиторів і випускають на їх підставі цінні папери;
8. Інвестори - юридичні та фізичні особи, які набувають цінні папери операторів вторинного іпотечного ринку (в основному інституційні інвестори - пенсійні фонду, страхові компанії);
9. Уряд - регулює первинний і вторинний іпотечні ринки, надає поруки інвесторам з цінних паперів, бере участь в управлінні операторів вторинного іпотечного ринку.
Первинний ринок визначається взаємодією позичальника і банку, а його інструментами є власне іпотечні кредити. Ланцюжок банк - посередник - інвестор складає зміст вторинного іпотечного ринку, інструментами якого є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
Реалізація економічних відносин учасників іпотечних відносин по суті відбувається на первинному іпотечному ринку. Боржники у якості виконання забезпечення різного роду зобов'язань надають кредиторам у заставу нерухоме майно.
Перелік об'єктів, що є нерухомим майном, а також речей, прирівняних до нього, наведено в п. 1 ст. 130 ЦК РФ.
У п. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку» встановлено, що предметом іпотеки може бути нерухоме майно за класифікацією ДК РФ, за наявності на нього прав, зареєстрованих у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Таким чином, іпотека - це застава нерухомості, підданий державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
В якості предмета іпотеки може виступати будь-яке нерухоме майно, що може перебувати в цивільному обороті і є можливість його відчуження. Відповідно до п. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку» стосовно окремих видів нерухомого майна встановлено різний правовий режим, що вимагає ретельного обліку. Крім цього, визначення обмеження права віддавати майно в заставу за договором про іпотеку міститься в ст. 6 Закону «Про іпотеку».
По суті, первинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, безпосередньо охоплює всю сукупність діяльності кредиторів та боржників, вступають між собою у відповідні зобов'язальні відносини, при яких боржник (заставодавець) як способу забезпечення зобов'язання надає, а кредитор (заставодержатель) приймає в заставу нерухоме майно.
Цим в більшості випадків вичерпуються потреби боржника в його взаєминах з іпотечною системою. У рівній мірі це відноситься і до кредиторів, якщо вони при цьому не беруть участі у відносинах, перш за все, з іпотечного житлового кредитування позичальників.
В останньому випадку для банку (кредитної організації) реалізується в одиничному або значному числі двосторонніх відносин позичальниками, і відповідне наповнення кредитного портфеля є однією із сторін забезпечення успішної діяльності на іпотечному ринку. Інший, не менш важливою стороною діяльності банку, є відновлення кредитних ресурсів, які він був би готовий видавати у вигляді нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам. Для вирішення цієї надзвичайно актуальної задачі організується діяльність вторинного ринку іпотечних кредитів.
Вторинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, в якому відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації персоніфікованих прав за кредитними зобов'язаннями і договорами про іпотеку (заставних) в знеособлені дохідні папери (облігації) і розміщення їх серед довгострокових інвесторів.
Таким чином, вторинний ринок є сполучною ланкою між інвесторами і кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію грошових коштів інвесторів і направляючи фінансові потоки (через випуск облігацій і їх розміщення на фондовому ринку) в іпотечні кредити. При цьому важливою задачею вторинного ринку є надання інвестору додаткових гарантій щодо вкладених ним коштів.

1.2 Організаційний механізм іпотечного житлового кредитування
Довгострокові іпотечні житлові кредити надаються на термін від 3 і більше років (оптимально на даному етапі 10-15 років). Завдяки тривалому терміну погашення зменшується розмір щомісячних виплат позичальника.
Сума кредиту становить не більше 60-70 відсотків ринкової вартості житла, що купується, що є при цьому предметом застави.
Позичальник зобов'язаний внести первинний внесок на оплату частини житла, як правило, в сумі 30-40 відсотків його вартості за рахунок власних коштів.
Кредит і відсотки по ньому виплачується у формі щомісячних платежів, розрахованих за формулою ануїтетних платежів (щомісячний платіж включає повний платіж за відсотками, що нараховується на залишок основного боргу, а також частина самого кредиту, що розраховується таким чином, щоб всі щомісячні платежі при фіксованій процентній ставці були рівними на весь кредитний період). Це зручно як для позичальника (оскільки він може чітко планувати свій сімейний бюджет), так і для кредитора.
Розмір щомісячного платежу по кредиту не повинна перевищувати 30-35 відсотків сукупного доходу позичальника і созаемщиков (у тому випадку, якщо вони є) за відповідний розрахунковий період. При процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію про поточні доходи позичальника і позичальників.
Придбане в кредит житло служить у якості забезпечення кредиту (передається в заставу кредитору). Це означає, що у разі невиконання позичальником зобов'язань здійснюється звернення стягнення на житло з подальшою його реалізацією, щоб погасити заборгованість позичальника за кредитом перед кредитором. Що залишилася після погашення кредиту сума за вирахуванням витрат, пов'язаних з процедурою звернення стягнення та продажу житла, повертається колишньому позичальникові.
Позичальник і всі повнолітні члени його сім'ї дають нотаріально заверяемое згоду на звільнення придбаного за рахунок кредитних коштів і переданого в іпотеку житлового приміщення у разі звернення на нього стягнення.
Передане в іпотеку житло повинне бути вільним від будь-яких обмежень (обтяжень), не повинно бути закладено у забезпечення іншої зобов'язання.
Придбане за рахунок кредиту житло повинне використовуватися позичальником переважно для проживання. Здача придбаного житла в оренду можлива тільки за згодою кредитора, що спеціально обумовлюється в кредитному договорі.
Вимоги до іпотечних кредитів сформульовані виходячи зі сформованого вітчизняного та зарубіжного досвіду кредитування населення. Зазначені стандарти і вимоги спрямовані на зниження ризиків для кредитора і позичальника.
Дотримання чітких стандартів і вимог до процедур надання та обслуговування кредитів є основою для надійного функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів та залучення коштів приватних інвесторів у цей сектор, у тому числі через емісійні іпотечні цінні папери або облігації.
Довгостроковий іпотечний житловий кредит видається на умовах платності, строковості і поворотності, а також при строгому контролі за використанням кредитних коштів. Основним забезпеченням повернення кредитних коштів служить заставу за рахунок цих коштів житла.
Стандартна процедура отримання іпотечного кредиту складається з наступних основних етапів:
1) попередня кваліфікація (схвалення) позичальника. Позичальник має отримати всю необхідну інформацію про кредиторі, про умови надання кредиту, про свої права і про обов'язки при укладанні кредитної угоди. Кредитор, у свою чергу, оцінює можливість потенційного позичальника повернути кредит;
2) оцінка кредитором ймовірності погашення іпотечного кредиту та визначення максимально можливої ​​суми іпотечного кредиту з урахуванням доходів позичальника, наявності власних коштів для первинного внеску і оцінки предмета іпотеки. Зазначена процедура іменується андеррайтинг позичальника. Кредитор перевіряє інформацію, надану позичальником, оцінює його платоспроможність і приймає рішення про видачу кредиту або дає мотивовану відмову. При позитивному вирішенні кредитор розраховує суму кредиту і формулює інші важливі умови його видачі (термін, процентну ставку, порядок погашення);
3) підбір квартири, відповідної фінансовим можливостям позичальника і вимогам кредитора. Позичальник має право підібрати собі житло як до звернення до кредитора, так і після. У першому випадку продавець житла і потенційний позичальник підписують попередній договір купівлі - продажу житлового приміщення, що передбачає переважне право купівлі даного житла потенційним позичальником за погодженою сторонами ціною в обумовлений сторонами строк. У цьому випадку кредитор оцінює житло з точки зору забезпечення повернення кредиту, а також розраховує суму кредиту виходячи з доходів позичальника, внесеного початкового внеску і вартості житла. У другому випадку потенційний позичальник, вже знаючи суму кредиту, розраховану кредитором, може підібрати відповідне за вартістю житло і укласти з його продавцем угоду купівлі - продажу за умови, що кредитор буде згодний розглядати житло, що купується в якості відповідного забезпечення кредиту;
4) оцінка житла - предмета іпотеки з метою визначення його ринкової вартості. Після підбору квартири для покупки в кредит оцінювач, послуги якого оплачує позичальник, здійснює незалежну оцінку обраного позичальником житла, а кредитор співвідносить її з розміром видають кредиту;
5) укладення договору купівлі - продажу квартири між позичальником і продавцем житла та укладання кредитного договору між позичальником і кредитором, придбання житла позичальником і перехід його в заставу кредитору за договором про іпотеку або за законом. У разі позитивного рішення кредитор укладає з позичальником кредитний договір, а позичальник вносить на свій банківський рахунок власні грошові кошти, які він планує використовувати для оплати початкового внеску.
Забезпечення кредиту може бути оформлено:
- Договором про іпотеку придбаного житлового приміщення з відповідним нотаріальним посвідченням угоди, а також державною реєстрацією виникає іпотеки;
- Тристоронніх (змішаним) договором купівлі - продажу та іпотеки житлового приміщення, при якому всі три зацікавлені сторони послідовно і практично одночасно фіксують, нотаріально завіряють і реєструють перехід прав власності від продавця квартири до покупця, а також іпотеку даної квартири на користь кредитора;
- Договором придбання житлового приміщення за рахунок кредитних коштів, коли іпотека житлового приміщення, виникає в силу закону в момент реєстрації договору купівлі - продажу;
6) проведення розрахунків із продавцем житлового приміщення. Позичальник здійснює оплату вартості житлового приміщення за договором купівлі - продажу, використовуючи суму початкового внеску і кошти кредиту. Доцільно, щоб кредитор безпосередньо брав участь і повністю контролював процес розрахунків за договором купівлі - продажу;
7) страхування предмета іпотеки, життя позичальника, а також по можливості прав власника на купується житлове приміщення.
Надалі кредитор виробляє обслуговування кредиту, тобто приймає платежі від позичальника, веде бухгалтерські записи про погашення основної заборгованості та відсотків, здійснює всі необхідні дії з обслуговування виданого іпотечного кредиту.
У разі виконання зобов'язань за кредитним договором кредит вважається погашеним, а іпотека припиняється, про що робиться відповідний запис у державному реєстрі.
У разі невиконання позичальником і заставодавцем умов кредитного договору або договору про іпотеку кредитор звертає стягнення на закладене житло в судовому або позасудовому порядку. Предмет іпотеки реалізується, а отримані кошти йдуть на погашення боргу кредитору (основної суми боргу, відсотків, штрафів, пені тощо), здійснення видатків за процедурою звернення стягнення і продажу предмета іпотеки. Кошти, що залишилися отримує позичальник.
Для зниження кредитного ризику (ризик неповернення кредиту) необхідно:
- Забезпечити кредитору реальну можливість звернення стягнення та реалізації заставленого майна, створити умови для швидкого розгляду в судових інстанціях справ, пов'язаних із зверненням стягнення на предмет застави;
- Забезпечити надійну систему реєстрації землі, нерухомого майна, іпотеки та інших прав з метою зменшення для кредитора ризику появи непередбачених прав;
- Відпрацювати механізм андеррайтингу іпотечних кредитів, підвищивши тим самим їх обгрунтованість;
- Виробити надійні процедури надання та обслуговування іпотечних кредитів.
Для зниження ризику процентної ставки (ризику перевищення вартості кредитних ресурсів, залучених кредитором, над ставкою відсотків по вже виданих іпотечних кредитах) можливе використання кредиторами при розрахунку платежів по кредиту різних методів їх індексації з урахуванням інфляції і доходів позичальника.
Для вирішення проблеми зниження даного виду ризику ключовим питанням є розробка системи надійних показників, що відбивають зміну ринкової процентної ставки.
Зниження ризику ліквідності безпосередньо пов'язано з розвитком вторинного ринку іпотечних кредитів, створенням умов для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу, забезпеченням рефінансування виданих кредиторами іпотечних житлових кредитів.
Таким чином, можна зробити висновок, що процес надання іпотечного кредиту на житло являє собою чіткий, налагоджений механізм, що дозволяє забезпечити безпеку як позичальника, так і кредитора.
За висновком першого розділу можна зробити наступний висновок: автор дав визначення поняттю «іпотеки», виділив принципи і класифікував види іпотечного кредитування, крім того, були названі схеми, учасники іпотечного кредитування. Розглянуто механізм іпотечного житлового кредитування. Вивчення та аналіз теоретичних питань у першому розділі дозволить нам глибше дослідити порушену в курсовому проекті проблему.

2. Характеристика нормативно-правової бази регулювання іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації
2.1 Нормативно-правова база державних органів влади
Основна функція держави в процесі формування ринкової системи довгострокового іпотечного житлового кредитування полягає у створенні належної законодавчої та нормативної бази з метою правового забезпечення прав кредиторів - заставодержателів та інвесторів, які надають довгострокові кредитні ресурси, а також забезпечення соціальних гарантій, наданих громадянам, які купують житло за допомогою іпотечних кредитів. Завдання полягає у встановленні оптимального балансу прав, що робить систему кредитування рентабельною і найменш ризикованою для банків, а також доступною та безпечною для громадян - позичальників.
Враховуючи, що система знаходиться в стадії становлення, держава може також створювати певні стимулюючі умови для її розвитку і взяти на себе частину ризиків.
Завдання формування законодавчої та нормативної бази, необхідної для розвитку житлового фінансування, постійно перебувала в центрі уваги. Основи цієї системи були закладені в Законі Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики».
У розвиток цього Закону були прийняті:
- Постанова Ради Міністрів - Уряду Російської Федерації від 20 червня 1993 р. № 595 «Про Державну цільову програму« Житло »;
- Указ Президента Російської Федерації від 24 грудня 1993 р. № 2281 «Про розроблення та впровадження позабюджетних форм інвестування житлової сфери»;
- Указ Президента Російської Федерації від 10 червня 1994 р. № 1180 «Про житлові кредити»;
- Указ Президента Російської Федерації від 10 червня 1994 р. № 1182 «Про випуск та обіг житлових сертифікатів»;
- Указ Президента Російської Федерації від 29 березня 1996 р. № 430 «Про державну підтримку громадян у будівництві та придбанні житла»;
- Указ Президента Російської Федерації від 29 березня 1996 р. № 431 «Про новий етап реалізації Державної цільової програми« Житло »;
- Постанова Уряду Російської Федерації від 27 червня 1996 р. № 753 «Про федеральної цільової програми« Свій дім »;
- Положення про надання громадянам Російської Федерації, які потребують поліпшення житлових умов, безоплатних субсидій на будівництво або придбання житла, затвердженого Постановою Уряду Російської Федерації від 3 серпня 1996 р. № 937;
- Федеральна цільова програма «Державні житлові сертифікати», затверджена Постановою Уряду Російської Федерації від 20 січня 1998 р. № 71, якій Указом Президента Російської Федерації від 28 січня 1998 р. № 102 надано статус президентської програми.
- Прийняття Цивільного кодексу Російської Федерації.
Цивільний кодекс Російської Федерації встановив загальні правила забезпечення кредитів заставою нерухомості, в тому числі житловий, положення про право власності та інші речові права на житлові приміщення, підстави звернення стягнення на закладене житлове приміщення.
Крім того, Цивільним кодексом Російської Федерації передбачено прийняття в подальшому спеціальних федеральних законів, що регулюють питання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, а також питання іпотеки (застави нерухомості).
На виконання вимог Цивільного кодексу РФ в 1999 р. був прийнятий Федеральний закон РФ від 21 липня 1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Закон став нормативним актом, безпосередньо пов'язаним із здійсненням кредитування нерухомості. Відповідно до нього:
1. Запроваджується єдина система реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним;
2. Державна реєстрація є єдиним доказом здійснення зареєстрованого права;
3. Державній реєстрації підлягають: право власності на нерухоме майно; операції з нерухомістю; обмеження прав на нерухоме майно (арешт, іпотека, довірче управління);
4. Створюється єдиний банк інформації в межах реєстраційного округу;
5. Державна реєстрація прав має відкритий характер (інформація про зареєстровані права на об'єкти нерухомого майна готелю і будь-якої письмової запитом фізичної або юридичної особи);
6. Державна реєстрація проводиться установою юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Другим важливим законодавчим актом став прийнятий у 1998 році Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)», який значно розширює можливість використання іпотеки в якості надійного засобу забезпечення кредиту.
Надалі Урядом Російської Федерації на виконання зазначених Федеральних законів були прийняті наступні Постанови, що стосуються, зокрема, й іпотечного житлового кредитування:
Постанова Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998 р. № 219 «Про затвердження Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним»;
Постанова Уряду Російської Федерації від 26 лютого 1998 р. № 248 «Про встановлення максимального розміру плати за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і за надання інформації про зареєстровані права».
Важливим кроком, що закладають організаційні засади функціонування системи іпотечного житлового кредитування, стало створення в якості оператора вторинного ринку іпотечних кредитів Агентства з іпотечного житлового кредитування у формі відкритого акціонерного товариства з контрольним пакетом акцій, що належать державі (відповідно до Постанови Уряду Російської Федерації від 26 серпня 1996 р. № 1010 «Про Агентство по іпотечному житловому кредитуванню»).
Перед Агентством поставлено завдання, розробити і реалізувати схему діяльності з рефінансування кредиторів, моніторинг якої може здійснюватися Центральним банком Російської Федерації, Федеральною комісією з ринку цінних паперів, потенційними і реальними інвесторами, рейтинговими агентствами.
У ході реалізації пілотного проекту Агентства у м. Санкт - Петербурзі були розроблені та апробовані стандарти та процедури надання, рефінансування та обслуговування довгострокових житлових іпотечних кредитів, які забезпечують надійність всієї схеми функціонування та взаємодії первинного і вторинного ринків житлових іпотечних кредитів. У м. Санкт - Петербурзі була створена необхідна нормативна правова база, що створює сприятливі умови для ефективної роботи всіх учасників ринку, включаючи залучення інвесторів в рамках регіональної іпотечної програми.
Поширення цього досвіду, в тому числі через діяльність філій Агентства, а також шляхом співпраці з органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації, поступово дозволить створити умови для розвитку єдиного ринку довгострокових іпотечних житлових кредитів в масштабі всієї країни, знизити можливі кредитні ризики, підвищити надійність механізму рефінансування і в кінцевому підсумку зменшити вартість кредитів для позичальників, зробивши їх доступними для більшої кількості російських сімей.
У зв'язку з цим надання державної підтримки Агентству, що забезпечує координацію діяльності з розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, може здійснюватися як через формування статутного фонду Агентства, так і через систему державних гарантій (Російської Федерації чи суб'єктів Російської Федерації), що надаються з метою залучення Агентством ресурсів для рефінансування кредиторів.
Важливим законом став прийнятий у 1998 році Федеральний закон РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Закон значно розширює можливість використання іпотеки в якості засобу забезпечення кредиту:
1. У законі докладно регламентовані обов'язки заставодавця щодо забезпечення збереження закладеного майна протягом дії договору іпотеки (його утримання, ремонту, охорони, страхування, захист від домагань третіх осіб тощо);
2. У зв'язку з довгостроковістю іпотечного кредитування передбачені наслідки для різних випадків можливого переходу прав на закладену нерухомість від заставодавця до інших осіб (його відчуження, конфіскації, реквізиції, переходу в результаті реорганізації юридичної особи, успадкування та ін) та обтяження правами третіх осіб;
3. Змінено порядок реалізації заставленого майна, на яке звернено стягнення кредитором, допускається його продажу не тільки з публічних торгів, але й аукціону або за конкурсом, а також придбання самим заставодержателем.
Таким чином, для регулювання відносин з приводу застави нерухомості основним джерелом права є закон «Про іпотеку», яким відносно іпотеки можуть бути передбачені інші правила, ніж у Цивільному кодексі України стосовно до застави в цілому, мають пріоритет над загальними положеннями Цивільного кодексу про заставу [ 1].
До тих нормативних актів регулюючих іпотечне кредитування також слід віднести розробляється зараз Федеральний закон «Про іпотечні емісійних цінних паперах». Останнім часом дійсно надзвичайно велика увага приділяється діяльності в напрямку роботи над цим законопроектом, якого давно всі чекають, і який зараз знаходиться на розгляді в Державній Думі.
Законопроект надзвичайно важливий для розвитку іпотечного кредитування в цілому, тому що часи, коли розвивалося пільгове кредитування, напевно, вже поступово відходять. І без впровадження ефективно працюючих ринкових механізмів іпотека в масштабах всієї країни працювати, однозначно, не буде.
Закон передбачає два види цінних паперів. Це облігації, так звані іпотечні облігації, та іпотечні сертифікати участі. Довгий час йшла дискусія про курс цінних паперів, який повинен бути залучений в процес іпотечного кредитування, в процес сек'ютірізаціі іпотечних кредитів. Була думка максимально звузити таке коло, залишити один вид цінних паперів. Була й протилежна точка зору, яка зводилася до того, що необхідно в законі закріпити максимально широкий спектр з тим, щоб потім ринку дати можливість визначитися, а потім вже внести зміни до законодавства на основі того досвіду, який покаже ринок. Але, тим не менш, на думку Глазунова Д.А. (Член ФКЦБ Росії), спектр який в даний час визначено в законопроекті (і в депутатському, і урядовому варіанті два види цінних паперів залишилося), той оптимальний набір інструментів, який дозволить з одного боку, ввести необхідну диверсифікацію в інструменти ринку, з іншого боку , не допустить ситуації, при якій піддавалося б під сумнів надійність цінних паперів, які використовуються для сек'ютірізаціі іпотечного кредитування.
У Хабаровському краї існують два основних документи, які регламентують іпотечне житлове кредитування на території суб'єкта: Концепція «Упровадження та розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Хабаровському краї» від 20.10.2006. - № 175, Положення «Про порядок і умови надання державної підтримки жителям Хабаровського краю в будівництві житла на умовах іпотеки із залученням бюджетних коштів» від 15.03.2005 № 61.
Концепція «Упровадження та розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Хабаровському краї» визначає ступінь і роль участі крайових органів державної влади та місцевого самоврядування у процесі формування та впровадження іпотечного житлового кредитування на території краю. Намічено конкретні напрямки діяльності цих органів, що дозволяють використовувати взаємно доповнюють один одного ринкові механізми та механізми адресної соціальної підтримки населення краю. Концепція будується на таких основних принципах: добровільність і доступність участі в системі іпотечного житлового кредитування; чітке функціональний розподіл обов'язків всіх її учасників, їх максимальний захист від ризиків; безумовне виконання учасниками програми своїх зобов'язань один перед одним; ефективність функціонування ринку нерухомості, інвестиційного ринку, включаючи ринок цінних паперів.
Дана Концепція має на увазі не тільки розвиток іпотечного кредитування як такого, але і пропонує в певній мірі рішення необхідних для цього інших питань удосконалення житлового ринку: підвищення якості житла, зниження його вартості, необхідність поліпшення експлуатації житлового фонду, зниження вартості комунальних витрат для власників житла, оскільки ці показники будуть впливати на рішення про купівлю житла. Розвиток даної Концепції дозволить створити умови для придбання житла у власність з урахуванням реальних доходів населення в поєднанні з іншими інструментами вирішення житлової проблеми.
Положення «Про порядок і умови надання державної підтримки жителям Хабаровського краю в будівництві житла на умовах іпотеки із залученням бюджетних коштів» встановлює порядок і умови надання жителям Хабаровського краю державної підтримки в будівництві житла на умовах іпотеки із залученням бюджетних коштів. Організація роботи з реалізації даного Положення покладається на організацію, включену до переліку надаваних державних гарантій Хабаровського краю.
Згідно з Положенням державна підтримка надається в обсягах коштів, передбачених законом Хабаровського краю про крайовому бюджеті на відповідний фінансовий рік, у наступних формах:
1. Оплата за рахунок коштів крайового бюджету частини вартості житла, що будується на умовах іпотеки відповідно до переліку об'єктів капітального будівництва, що фінансуються за рахунок коштів крайового бюджету.
2. Надання державної гарантії Хабаровського краю організаціям, включеним в перелік надаваних державних гарантій Хабаровського краю, на термін, необхідний для будівництва житла на умовах іпотеки.
Таким чином, на сьогоднішній день сформована основа законодавчої бази функціонування системи іпотечного житлового кредитування, як на федеральному рівні, так і на рівні суб'єкта РФ - Хабаровський край, регламентована діяльність всіх професійних суб'єктів іпотечного ринку (банків, оціночних, ріелтерських і страхових компаній). Однак необхідно здійснювати подальше вдосконалення правових механізмів реалізації прав по іпотеці, регулювати залучення довгострокових ресурсів у сферу іпотечного житлового кредитування, створювати сприятливу податкову середовище для учасників цієї діяльності та забезпечувати умови для їх ефективної роботи.
2.2 Нормативно-правова база муніципальних органів влади
Перехід до ринкових методів житлового будівництва та формування ринку нерухомості на території міста Хабаровська не забезпечило на сьогоднішній день житлом громадян, які потребують поліпшення своїх житлових умов. Обсяг введення нового житла зменшився з 297,6 тис. кв. м в 1990 році до 141,4 тис. кв. м в 2005 році.
Більшість жителів крайової столиці позбавлені можливості на поліпшення житлових умов шляхом його одноразової покупки. Основних причин цьому кілька. Місто Хабаровськ володіє значним промисловим і економічним потенціалом, високою інвестиційною привабливістю, що сприяє відкриттю в місті філій та представництв багатьох великих російських та іноземних компаній, які підтримують високий платоспроможний попит на житло з боку юридичних осіб і матеріально забезпечених громадян інших регіонів країни. Як наслідок, в останні роки середня ринкова вартість житла в Хабаровську збільшувалася в середньому на 15 - 20% щорічно. Грошові доходи жителів міста несумірні з вартістю житла на ринку нерухомості. Для того щоб накопичити на купівлю квартири з недорогого сегменту ринку новобудов загальною площею 56 кв. м , Середньостатистичній родині буде потрібно не менше 15 років за умови, що вона щомісяця буде відкладати половину всіх своїх доходів, і зростання доходів не буде відставати від зростання цін на житло.
Сьогодні в місті створено основні умови, необхідні для розвитку іпотечного житлового кредитування. Слід зазначити, що іпотечний ринок активно розвивається на території міста. В даний час в місті Хабаровську надають іпотечні кредити населенню 9 кредитних установ, які мають власні іпотечні програми або працюють через ВАТ «Хабаровське крайове іпотечне агентство».
З метою збільшення доступності іпотечного житлового кредитування для жителів міста Хабаровська і стимулювання розвитку ринку житлового іпотечного кредитування в Хабаровську, на підставі Статуту міського округу «Місто Хабаровськ» Хабаровська міська Дума вирішила:
1. Затвердити міську цільову програму «Соціальна іпотека для жителів міста Хабаровська на 2006-2017 роки»;
2. Затвердити міську цільову програму «Житло для молодих сімей на 2006-2009 роки».
Це два основних документи, які на муніципальному рівні регулюють іпотечне житлове кредитування.
Міська цільова програма розроблена на підставі Федеральної цільової програми «Житло» на 2002-2010 рр.. та постанові мера м. Хабаровська від 21.04.2006 № 500 «Про заходи щодо реалізації пріоритетних національних проектів у місті Хабаровську».
Метою цієї програми є створення довгострокової та гарантованої системи муніципальної підтримки жителів міста у вирішенні житлової проблеми з використанням ринкових механізмів для розвитку будівельного комплексу міста Хабаровська.
Учасниками програми є жителі міста, забезпеченість яких загальною площею житлових приміщень становить менше:
- На самотньо проживає людини - 33 кв. м;
- На сім'ю, що складається з двох осіб, - 42 кв. м;
- На одного члена сім'ї, що складається з трьох і більше осіб, - 18 кв. м;
- Які проживають у комунальних квартирах та гуртожитках.
Механізм реалізації Програми передбачає надання підтримки жителям міста Хабаровська у поліпшенні житлових умов шляхом компенсації 2 / 3 процентної ставки за іпотечними кредитами (позиками).
Згідно з Програмою ВАТ «Хабаровське крайове іпотечне агентство» проводить консультування позичальників за умовами іпотечного житлового кредитування і здійснює перевірку документів, дає висновок про платоспроможність заявників і визначає максимально можливу суму позики з урахуванням доходу позичальника. ВАТ «Хабаровське крайове іпотечне агентство» формує список потенційних учасників Програми та представляє його до 20 грудня року, що передує року початку будівництва житлового будинку, в управління житлового фонду та приватизації житла адміністрації міста Хабаровська разом з висновком про можливість іпотечного кредитування по кожному заявнику, із зазначенням суми кредиту і сум відсотків.
Міська цільова програма «Житло для молодих сімей на 2006-2009 роки» спрямована на реалізацію одного з пріоритетних напрямків Національного проекту «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії», який передбачає формування системи надання бюджетної підтримки певним категоріям громадян у придбанні житла. У місті Хабаровську більше 4000 сімей у віці від 18 до 30 років мають потребу в поліпшенні житлових умов. Однак ці цифри не дають повного уявлення про число потребують житло молодих сімей. Низький відсоток потребує молоді з її загального числа пояснюється тим, що багато молодих сімей, які реально потребують поліпшення житлових умов, не зверталися до органів виконавчої влади через відсутність перспективи отримати житло. За даними соціологічного дослідження з проблеми забезпечення житлом молодих сімей, молоді люди песимістично оцінюють свої шанси на отримання або придбання житла. Кожна друга молода сім'я вважає ситуацію безвихідною. В якості основних причин, через які молоді сім'ї не бажають мати дітей, в переважній більшості випадків називалися відсутність перспектив поліпшення житлових умов або низький рівень доходів. Незадоволеність житловим становищем веде до зниження рівня народжуваності і збільшення кількості розлучень серед молодих сімей.
Підставами для розробки Міської цільової програми «Житло для молодих сімей на 2006-2009 роки» є Постанова Уряду РФ від 13.05.06 року «Про затвердження правил надання молодим родинам субсидій на придбання житла в рамках реалізації Підпрограми« Забезпечення житлом молодих сімей »Федеральної цільової програми «Житло» на 2002-2010 роки »та Постанова Уряду РФ 31.12.05 № 865« Про додаткові заходи щодо реалізації Федеральної цільової програми «Житло» на 2002-2010 роки ».
Основна мета Програми - комплексне рішення проблеми забезпечення житлом молодих сімей, визнаних такими, що потребують поліпшення житлових умов.
Основними принципами реалізації Програми є:
- Добровільність участі в Програмі молодих сімей;
- Визнання молодої сім'ї потребує поліпшення житлових умов відповідно до законодавства Російської Федерації;
- Можливість для молодих сімей реалізувати своє право на отримання підтримки за рахунок коштів федерального бюджету, бюджетів суб'єкта Російської Федерації і місцевого бюджету при поліпшенні житлових умов у рамках Програми тільки один раз.
У цій Програмі чітко прописаний механізм реалізації, можливі учасники Програми, фінансова база, терміни реалізації.
Механізм реалізації Програми передбачає надання підтримки молодим сім'ям у поліпшенні житлових умов шляхом надання їм безоплатних субсидій. Субсидія надається на будівництво житлового приміщення в молодіжному житловому комплексі, що відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам. Розмір субсидії для молодих сімей, які не мають дітей, складе 35% від розрахункової вартості частини житла, яка визначається відповідно до вимог Підпрограми «Забезпечення житлом молодих сімей» Федеральної цільової програми «Житло» на 2002-2010 роки ».
Розмір субсидії для молодих сімей, що мають одного і більше дитини, складе 40% від розрахункової вартості житла. Молодим сім'ям - учасникам Програми надається додаткова субсидія за рахунок коштів міського бюджету в розмірі 5% розрахункової вартості житла, яка визначається відповідно до вищеназваної підпрограмою, при народженні (усиновленні) одну дитину для погашення частини кредиту або позики або для компенсації витрачених власних коштів на будівництво житла в молодіжному житловому комплексі. Також в Програмі відображені такі цільові індикатори і показники:
1. Кількість молодих сімей, що поліпшують житлові умови через будівництво житла за цією Програмою, - 280 сімей, у тому числі: 2008 р. - 140 сімей; 2009 р. - 140 сімей.
2. Частка молодих сімей, які поліпшили житлові умови через будівництво житла за даною Програмою - 7%.
3. Залучення позабюджетних коштів у будівництво - 295,2 млн. рублів, у тому числі: 2007 р. - 147,6 млн. руб.; 2008 р. - 147,6 млн. рублів.
Таким чином, проаналізувавши нормативну базу муніципальних органів влади на прикладі міста Хабаровська, можна зробити висновок, що іпотечне житлове кредитування в місті Хабаровську отримало своє гідне розвиток, але все одно необхідно вдосконалювати механізм кредитування населення і покращувати умови отримання іпотечного житлового кредитування молодих сімей.
Висновок по другому розділі: вивчена нормативно правова база на Федеральному рівні, на рівні суб'єкта (Хабаровський край), і на рівні муніципального освіти (місто Хабаровськ). Проведений аналіз показав, що функція держави та органів місцевого самоврядування у процесі формування ринкової системи довгострокового житлового іпотечного кредитування, яка полягала у створенні належної законодавчої та нормативної бази з метою правового забезпечення кредиторів і позичальників, є виконаною, хоча, створена нормативно-правова база не є повністю завершеною.

3. Удосконалення механізму житлового іпотечного кредитування в місті Хабаровську
Для того щоб удосконалювати механізм житлового іпотечного кредитування в місті Хабаровську необхідно розглянути проблеми, які існують на сучасному етапі розвитку іпотечного кредитування, як у Хабаровську, так і в Росії в цілому. Також у цьому розділі запропоновано вирішення деяких проблем іпотечного житлового кредитування.
Обсяг іпотечного кредитування в Росії з кожним роком збільшується. Однак дефіцит житла як і раніше величезний. У поліпшенні житлових умов потребують близько 75% російських громадян, у той час як обсяги будівництва нового житла покривають потреби лише 1,5% населення країни.
Першою проблемою іпотечного житлового кредитування є брак довгострокових ресурсів. Забезпечувати іпотечні кредити за рахунок вкладів дуже небезпечно через розрив в термінах. Для рефінансування іпотечних кредитів, ринок потрібно забезпечити необхідними іпотечними цінними паперами, інакше іпотека не одержить масштабного розвитку.
Нові високі вимоги до рівня достатності власного капіталу є серйозним стимулом для розвитку в Росії сек'юритизації, яка забезпечить списання активів з балансу і їх одночасна перетворення у високоліквідні цінні папери.
Так, якщо слідувати світового досвіду, то для забезпечення можливості нормального проведення сек'юритизації (це в першу чергу відноситься до іпотечних активів) в країні необхідно дотримання ряду основних умов:
1. Сек'юритизовані можуть бути лише ті активи, які вільно передаються. Будь-які законодавчі перешкоди до передачі активів (наприклад, заборона на поступку дебіторської заборгованості) звужують коло активів, які можуть використовуватися для сек'юритизації.
2. Законодавче забезпечення процедури здійснення «дійсного продажу»: продаж і передача активів, що підлягають сек'юритизації, покупцеві повинні бути незворотними. Такі активи не повинні включатися в загальну конкурсну масу при банкрутстві компанії-оригінатора, а також використовуватися на виконання інших зобов'язань, крім зобов'язань емітента цінних паперів, забезпечених активами.
3. Передача активів покупцеві не повинна бути дорогої або обтяжливою. Зокрема, необхідність повідомлення боржника при переуступці прав вимоги або необхідність реєстрації передачі активів різко підвищують витрати сек'юритизації, роблячи даний механізм малопривабливим.
4. Покупець повинен мати можливість ефективно здійснювати свої права щодо сек'юритизованих активів в судовому порядку, у тому числі накладати стягнення на активи в разі «дефолту» позичальника.
5. Процедура звернення стягнення на заставлене майно повинна бути прозорою, прогнозованою і достатньо ефективною.
6. У разі випуску емітентів декількох траншів цінних паперів, забезпечених активами різного достоїнства, законодавство має забезпечити можливість відповідного ранжування порядку виконання зобов'язань по траншах різного достоїнства у разі банкрутства емітента.
7. Процедура сек'юритизації повинна володіти нейтралітетом з точки зору оподаткування: активи, передані покупцеві, не повинні підлягати додатковому оподаткуванню (ПДВ, податок на прибуток), а також бути необгрунтовано звільненими від оподаткування. Будь-які податки на передачу активів, державні мита або аналогічні збори суперечать ідеї сек'юритизації, збільшують витрати по даній угоді і роблять сек'юритизацію менш доцільною.
Слід зазначити, що в деяких країнах (США, Великобританія, Швейцарія і Німеччина) вже давно існують механізми рефінансування, що дозволяють позичальникові збільшувати свою кредитну лінію в міру збільшення вартості його житла і таким чином використовувати отримані кошти для придбання «супутніх товарів», наприклад, електропобутових приладів, автомобіля і т.д.
Незважаючи на сильну соціальну складову іпотеки, все більше кредитів надається на придбання індивідуальних житлових жомов, землі, а також даються нецільові кредити під заставу нерухомості. У найближчій перспективі найбільш цікавим видається кредитування на етапі будівництва житла. Для подібного роду кредитів основний ризик для банку і позичальника - можлива незавершеність будівництва, в іншому ж подібні кредити набагато надійніше класичного кредитування на покупку вторинного житла, оскільки забезпеченням є застава прав вимоги і в разі неплатежів відсутні дилема виселення або прийняття збитків.
Зараз жоден банк не вирішується значно відхилитися від загальноприйнятих стандартів кредитування через ризик невдалого рефінансування. Так чи інакше, на даний момент оцінка хороших або ризикових кредитів і позичальників відбувається за натхненням, оскільки російська іпотека тільки з'являється.
Другою проблемою іпотечного житлового кредитування є ціна іпотеки. Протягом 2006 року стабільне зростання цін на житло спостерігався у всіх сегментах житлового ринку, склавши в середньому 20-25%. Причому вартість житла економ - класу росла стрімкіше, ніж елітного житла. Зростання цін на житло в Росії обганяє європейські тенденції.
Основним критерієм вибору іпотечного банку сьогодні є процентні ставки. У середньому по Росії ставки по іпотечних кредитах залишаються високими і коливаються від 12 до 15% річних у рублях (10-11% у валюті), але в 2007 році вони знизилися до 11%, а за прогнозами до 2010 року - до 7-8 %.