Введення
У сучасних умовах економічного розвитку Російської Федерації важливе значення набуває формування системи страхового захисту від ризиків, пов'язаних з житловою іпотекою. Поширення іпотечного кредитування відіграє значну роль у розвитку будівельної сфери, банківського сектора економіки і у вирішенні соціального завдання забезпечення населення доступним житлом.
Приведення обсягів іпотечної діяльності у відповідність до потреб суспільства вимагає вирішення численних питань, серед яких важливе місце займають проблеми забезпечення гарантій повернення іпотечних кредитів, мінімізації ризиків учасників іпотечної діяльності і необхідність загальної стабілізації системи іпотечного кредитування. Економічним механізмом, що забезпечує рішення даних проблем, є комплексне іпотечне страхування.
Іпотечне страхування - це сукупність видів страхування, що забезпечують захист майнових інтересів учасників ринку іпотечного житлового кредитування.
Іпотечне страхування є методом управління ризиками іпотечної діяльності, що дозволяє розподілити ризики між страховиками і суб'єктами іпотечного ринку, підвищити надійність системи іпотечного кредитування і забезпечити доступність житлових кредитів для широких верств населення.
Організація партнерських взаємовідносин між страховими компаніями та кредитними установами в рамках іпотечного страхування сприяє інтеграції банків і страховиків, що дозволяє створювати нові форми взаємовідносин фінансових інститутів і стимулює розвиток фінансового ринку Російської Федерації. [1]
1. Система комплексного страхового захисту від ризиків іпотечного житлового кредитування
Програма іпотечного страхування розробляється відповідно до вимог кредиторів та фінансовими можливостями позичальників. Мета формування програми - забезпечення максимального захисту майнових інтересів позичальника та кредитора від ризиків, пов'язаних з іпотечною діяльністю.
Повноцінна страховий захист учасників іпотеки припускає рішення наступних завдань:
1) Включення в програму широкого спектру страхових продуктів, що надають можливість їх комбінування відповідно до умов кредитування конкретного позичальника;
2) Розробка оптимального покриття за договором страхування, достатнього для забезпечення захисту при настанні найбільш ймовірних страхових подій;
Для досягнення поставленої мети та забезпечення конкурентоспроможності страхової програми її формування має базуватися на наступних принципах:
1. Комплексність - сукупність видів страхування, включених до програми, забезпечує захист від максимальної кількості іпотечних ризиків.
2. Гнучкість - програма передбачає різний обсяг страхового покриття, що враховує особливості кредитних програм і потреби учасників іпотечних відносин у страховому захисті.
3. Клієнтоорієнтованість - стандартизація іпотечних страхових продуктів і налагоджені технології їх реалізації забезпечують індивідуальних підхід до кожного страхувальника, оперативність оцінки ризику та укладання договору страхування. Конкурентоспроможність страхової програми збільшується при включенні в неї таких умов, як можливість сплати страхової премії в розстрочку, корекція страхової суми і графіка платежів при достроковому погашенні іпотечного кредиту і т.п.
4. Доступність - в умовах дефіциту фінансових коштів додаткові витрати по сплаті страхових послуг не повинні ставати непосильним тягарем для позичальника. Премію за договором іпотечного страхування слід розраховувати виходячи з економічно обгрунтованих страхових тарифів, що враховують такі особливості іпотечного страхування, як знижується страхова сума, комбінування договору та інші фактори, що дозволяють оптимізувати розміри страхових платежів.
В даний час програми іпотечного страхування, розроблені страховиками, як правило, включають в себе три базових страхових продукту:
- Страхування нерухомого майна, пойменованого в договорі про іпотеку, від ризиків втрати і пошкодження;
- Страхування на випадок втрати нерухомого майна, пойменованого в договорі про іпотеку, в результаті припинення права власності (титульне страхування);
- Страхування на випадок смерті і втрати працездатності позичальника іпотечного кредиту.
Крім цього, компанії пропонують - як доповнення до стандартної програмою іпотечного страхування - страхування цивільної відповідальності при експлуатації нерухомого майна.
Необхідно відзначити, що відпрацьовані технології і накопичений досвід у проведенні цих видів страхування дають можливість об'єктивної оцінки ризику та формування економічно обгрунтованих страхових тарифів, що дозволяють забезпечити еквівалентність страхових операцій. Крім того, стандартизація страхових продуктів дозволяє забезпечити оперативне укладання договору страхування, що має важливе значення в умовах щоденного підвищення цін на житло.
Разом з тим, програми іпотечного страхування мають деякі недоліки. Так, відсутність широкої можливості вибору страхових продуктів в рамках базових не дозволяє забезпечити оптимальні умови захисту відповідно до потреб учасників іпотечного кредитування та можливостями потенційних страхувальників. Наприклад, незахищеними залишаються такі значні іпотечні ризики, як ризик недостатності коштів, виручених від реалізації заставленого майна, для задоволення вимог кредитора і ризик неплатоспроможності позичальника в результаті втрати або зниження заробітку. [1]
2. Основи організації іпотечного житлового страхування в банку
Специфічні фактори, які роблять іпотечне кредитування високо ризикованим, обумовлюють необхідність створення стабілізуючих противаг. При цьому одна з головних ролей тут відводиться іпотечному страхуванню.
Завдання страхування полягає у зменшенні кредитного ризику, його перерозподіл.
Російські страхові компанії, що працюють на ринку іпотечного страхування, пропонують банкам-партнерам в якості одного з інструментів зниження кредитного ризику спеціальні програми комплексного іпотечного страхування позичальників та закладеного майна. Залежно від типу іпотечного кредиту ці програми можуть включати в себе до трьох видів страхування - майнове, особисте, титульне. При цьому страхувальником є позичальник, а вигодонабувачем - банк-кредитор.
Особисте страхування покриває ризики банку, пов'язані з життям, здоров'ям і втратою працездатності позичальника.
Майнове страхування покриває ризики банку, пов'язані з втратою та пошкодженням закладеної квартири.
Титульне страхування покриває ризик втрати позичальником права власності на квартиру.
Розглянемо докладніше, що є об'єктами комплексної страхової програми при іпотечному кредитуванні (таблиця 1).
Таблиця 1
Об'єкти комплексного іпотечного страхування
Для здійснення комплексного іпотечного страхування своїх позичальників та закладеного майна банку доцільно укладати угоди про співробітництво зі страховими компаніями-партнерами. В угодах бажано обумовити права та обов'язки кожної зі сторін, процедури взаємодії при іпотечному страхуванні, затвердити форми документів, які будуть використовуватися в процесі взаємодії (форми страхових договорів (полісів), укладених з позичальниками, а також документи взаємодії банку і страхової компанії - звіти, реєстри тощо), тарифи, а крім того, порядок виплати страхового відшкодування при настанні різних страхових випадків.
Вартість комплексного іпотечного страхування (трьох видів) в даний час коливається від 0,9 до 1,1% від страхової суми. Порядок розрахунку страхової суми, як правило, визначає банк.
Термін дії договору комплексного іпотечного страхування повинен бути не меншим за термін кредитування або укладатися на термін не менше 12 місяців з подальшим щорічним продовженням.
Банку варто здійснювати контроль за виконанням позичальником зобов'язань по виплаті страхових премій за договором комплексного іпотечного страхування.
Договір комплексного іпотечного страхування має бути укладений до надання іпотечного житлового кредиту, а страхова премія може бути сплачена позичальником одночасно з отриманням кредиту безготівковим шляхом з рахунку, відкритого в банку-кредиторі.
Після оформлення страхових документів банк і позичальник приступають до оформлення кредитних та внутрішньобанківських документів, а потім купівлі-продажу і / або іпотеки квартири. [2]
3. Страхування ризиків іпотеки
Згідно з Федеральним законом «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.98 № 102-ФЗ (в ред. Від 30.12.04 № 216-ФЗ, далі - Закон про іпотеку), за договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку, заставодавця, переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом. Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, не використовується у цьому зобов'язанні (третя особа).
За договором про іпотеку може бути закладено наступне нерухоме майно, у тому числі об'єкти, не завершені будівництвом:
- Земельні ділянки, за винятком що знаходяться в державній або муніципальній власності або мають розміри менші, ніж встановлені нормативними актами для земель різного цільового призначення і дозволеного використання;
- Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
- Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
- Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
- Повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Якщо інше не передбачено договором, річ, що є предметом іпотеки, вважається закладеною разом з приладдям як єдине ціле. Частина майна, розділ якого в натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), не може бути самостійним предметом іпотеки.
Найбільше значення у всьому світі має іпотека житла, зокрема іпотечне кредитування. Коли за допомогою банківського кредиту купується житлове приміщення, іпотека настає в силу закону. У цьому випадку право застави у кредитора виникає з моменту державної реєстрації права власності позичальника.
Мета іпотечної системи - запобігти небезпеки, пов'язані з неправомірними способами встановлення прав на нерухомість. Іпотечне житлове кредитування в Росії з'явилося (а реальної іпотеки житла до недавнього часу не існувало) через надзвичайну утрудненості звернення стягнення на закладену нерухомість. На практиці це обертається зміщенням акцентів при прийнятті кредитного рішення банком з об'єкта на суб'єкт. Для класичного іпотечного банку важливо, що саме купується на кредитні гроші, оскільки якість іпотечного кредиту визначається в першу чергу якістю застави. Для російського банку, практикуючого іпотечне кредитування, ця обставина є якраз другорядним. Йому важливо, хто буде позичальником. Тому основні зусилля і кошти банк вкладає у фінансовий андеррайтинг позичальника.
В якості першого кроку у вирішенні проблем іпотечного кредитування в Росії було вибрано зміна відповідної нормативно-правової бази. У результаті в 2005 р . набули чинності, крім низки нових законів, нові редакції вже діючих кодексів і законів, основними з яких є:
- Федеральний закон «Житловий кодекс Російської Федерації» від 29.12.04 № 188-ФЗ;
- Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.98 № 102-ФЗ в ред. Федерального закону від 30.12.04 № 216-ФЗ;
- Цивільний процесуальний кодекс РФ в ред. Федерального закону від 29.12.04 № 194-ФЗ;
- Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» в ред. Федерального закону від 30.12.04 № 217-ФЗ.
Житловий кодекс серед інших новацій визначив підстави для виникнення житлових прав і обов'язків, уточнив об'єкти житлових прав і види житлових приміщень, умови страхування житла, ввів поняття соціального житла. Стаття 21 Житлового кодексу передбачає можливість страхування житла в обумовлених законом випадках.
У новій редакції Закону «Про іпотеку» (ст. 78) звернення заставодержателем вишукування на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є підставою для припинення права користування ними заставодавця і будь-яких інших осіб, які проживають у такому житловому будинку або квартирі, за умови, що житло було закладено за договором про іпотеку або цільової позики.
Нова редакція Цивільного процесуального кодексу (ст. 446) виключила житлове приміщення, яке є предметом іпотеки, з майна, на яке не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, навіть якщо для громадянина-боржника і членів його сім'ї, які спільно проживають в цьому приміщенні, воно є єдиним придатним для постійного проживання приміщенням.
Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок заставленого майна.
Але і зі зміною законодавства іпотека в Росії залишилася ризикованою як для позичальників, так і для кредиторів з цілого ряду взаємопов'язаних причин. У першу чергу до них можна віднести збереглося недосконалість нашого законодавства в частині іпотеки, нестабільність фінансового становища позичальника, так і кредитора, в силу загальної економічної нестабільності, непередбачувані скачки курсів валют. Знання всіх можливих ризиків у цій області, звичайно, не звільнить ні позичальника, ні кредитора від можливих наслідків, зате допоможе більш точно оцінити власні можливості.
Ризикам піддаються всі учасники іпотеки. Ризики іпотечного агентства пов'язані зі зміною державної політики, зниженням рівня державних гарантій і є системними форс-мажорними ризиками по відношенню до інших учасників іпотеки.
Для інших учасників можливі ризики такі:
- Зміна процентних ставок по кредиту;
- Зміна валютного курсу рубля; У сучасних умовах економічного розвитку Російської Федерації важливе значення набуває формування системи страхового захисту від ризиків, пов'язаних з житловою іпотекою. Поширення іпотечного кредитування відіграє значну роль у розвитку будівельної сфери, банківського сектора економіки і у вирішенні соціального завдання забезпечення населення доступним житлом.
Приведення обсягів іпотечної діяльності у відповідність до потреб суспільства вимагає вирішення численних питань, серед яких важливе місце займають проблеми забезпечення гарантій повернення іпотечних кредитів, мінімізації ризиків учасників іпотечної діяльності і необхідність загальної стабілізації системи іпотечного кредитування. Економічним механізмом, що забезпечує рішення даних проблем, є комплексне іпотечне страхування.
Іпотечне страхування - це сукупність видів страхування, що забезпечують захист майнових інтересів учасників ринку іпотечного житлового кредитування.
Іпотечне страхування є методом управління ризиками іпотечної діяльності, що дозволяє розподілити ризики між страховиками і суб'єктами іпотечного ринку, підвищити надійність системи іпотечного кредитування і забезпечити доступність житлових кредитів для широких верств населення.
Організація партнерських взаємовідносин між страховими компаніями та кредитними установами в рамках іпотечного страхування сприяє інтеграції банків і страховиків, що дозволяє створювати нові форми взаємовідносин фінансових інститутів і стимулює розвиток фінансового ринку Російської Федерації. [1]
1. Система комплексного страхового захисту від ризиків іпотечного житлового кредитування
Програма іпотечного страхування розробляється відповідно до вимог кредиторів та фінансовими можливостями позичальників. Мета формування програми - забезпечення максимального захисту майнових інтересів позичальника та кредитора від ризиків, пов'язаних з іпотечною діяльністю.
Повноцінна страховий захист учасників іпотеки припускає рішення наступних завдань:
1) Включення в програму широкого спектру страхових продуктів, що надають можливість їх комбінування відповідно до умов кредитування конкретного позичальника;
2) Розробка оптимального покриття за договором страхування, достатнього для забезпечення захисту при настанні найбільш ймовірних страхових подій;
Для досягнення поставленої мети та забезпечення конкурентоспроможності страхової програми її формування має базуватися на наступних принципах:
1. Комплексність - сукупність видів страхування, включених до програми, забезпечує захист від максимальної кількості іпотечних ризиків.
2. Гнучкість - програма передбачає різний обсяг страхового покриття, що враховує особливості кредитних програм і потреби учасників іпотечних відносин у страховому захисті.
3. Клієнтоорієнтованість - стандартизація іпотечних страхових продуктів і налагоджені технології їх реалізації забезпечують індивідуальних підхід до кожного страхувальника, оперативність оцінки ризику та укладання договору страхування. Конкурентоспроможність страхової програми збільшується при включенні в неї таких умов, як можливість сплати страхової премії в розстрочку, корекція страхової суми і графіка платежів при достроковому погашенні іпотечного кредиту і т.п.
4. Доступність - в умовах дефіциту фінансових коштів додаткові витрати по сплаті страхових послуг не повинні ставати непосильним тягарем для позичальника. Премію за договором іпотечного страхування слід розраховувати виходячи з економічно обгрунтованих страхових тарифів, що враховують такі особливості іпотечного страхування, як знижується страхова сума, комбінування договору та інші фактори, що дозволяють оптимізувати розміри страхових платежів.
В даний час програми іпотечного страхування, розроблені страховиками, як правило, включають в себе три базових страхових продукту:
- Страхування нерухомого майна, пойменованого в договорі про іпотеку, від ризиків втрати і пошкодження;
- Страхування на випадок втрати нерухомого майна, пойменованого в договорі про іпотеку, в результаті припинення права власності (титульне страхування);
- Страхування на випадок смерті і втрати працездатності позичальника іпотечного кредиту.
Крім цього, компанії пропонують - як доповнення до стандартної програмою іпотечного страхування - страхування цивільної відповідальності при експлуатації нерухомого майна.
Необхідно відзначити, що відпрацьовані технології і накопичений досвід у проведенні цих видів страхування дають можливість об'єктивної оцінки ризику та формування економічно обгрунтованих страхових тарифів, що дозволяють забезпечити еквівалентність страхових операцій. Крім того, стандартизація страхових продуктів дозволяє забезпечити оперативне укладання договору страхування, що має важливе значення в умовах щоденного підвищення цін на житло.
Разом з тим, програми іпотечного страхування мають деякі недоліки. Так, відсутність широкої можливості вибору страхових продуктів в рамках базових не дозволяє забезпечити оптимальні умови захисту відповідно до потреб учасників іпотечного кредитування та можливостями потенційних страхувальників. Наприклад, незахищеними залишаються такі значні іпотечні ризики, як ризик недостатності коштів, виручених від реалізації заставленого майна, для задоволення вимог кредитора і ризик неплатоспроможності позичальника в результаті втрати або зниження заробітку. [1]
2. Основи організації іпотечного житлового страхування в банку
Специфічні фактори, які роблять іпотечне кредитування високо ризикованим, обумовлюють необхідність створення стабілізуючих противаг. При цьому одна з головних ролей тут відводиться іпотечному страхуванню.
Завдання страхування полягає у зменшенні кредитного ризику, його перерозподіл.
Російські страхові компанії, що працюють на ринку іпотечного страхування, пропонують банкам-партнерам в якості одного з інструментів зниження кредитного ризику спеціальні програми комплексного іпотечного страхування позичальників та закладеного майна. Залежно від типу іпотечного кредиту ці програми можуть включати в себе до трьох видів страхування - майнове, особисте, титульне. При цьому страхувальником є позичальник, а вигодонабувачем - банк-кредитор.
Особисте страхування покриває ризики банку, пов'язані з життям, здоров'ям і втратою працездатності позичальника.
Майнове страхування покриває ризики банку, пов'язані з втратою та пошкодженням закладеної квартири.
Титульне страхування покриває ризик втрати позичальником права власності на квартиру.
Розглянемо докладніше, що є об'єктами комплексної страхової програми при іпотечному кредитуванні (таблиця 1).
Таблиця 1
Об'єкти комплексного іпотечного страхування
| Вид страхування | Об'єкт | Страховий випадок |
| 1. Особисте страхування | Життя позичальника | Смерть застрахованого по будь-якої причини, що відбулася в період дії договору страхування, як на території РФ, так і за її межами |
| Страхування на випадок втрати позичальником працездатності | Часткова або повна втрата працездатності (привласнення статусу інваліда) застрахованим у результаті нещасного випадку, що стався в період дії договору страхування | |
| 2. Майнове страхування | Житло, що надається в заставу (іпотеку) як забезпечення іпотечного кредиту | Визначається в кожному договорі окремо |
| 3. Титульне страхування | Право власності власника житла, що є предметом іпотеки | Набрання законної сили рішенням суду, в результаті якого позичальник втратив право власності на предмет іпотеки (у тому числі рішення суду після закінчення терміну страхування, якщо судовий позов був поданий в період дії договору страхування |
Вартість комплексного іпотечного страхування (трьох видів) в даний час коливається від 0,9 до 1,1% від страхової суми. Порядок розрахунку страхової суми, як правило, визначає банк.
Термін дії договору комплексного іпотечного страхування повинен бути не меншим за термін кредитування або укладатися на термін не менше 12 місяців з подальшим щорічним продовженням.
Банку варто здійснювати контроль за виконанням позичальником зобов'язань по виплаті страхових премій за договором комплексного іпотечного страхування.
Договір комплексного іпотечного страхування має бути укладений до надання іпотечного житлового кредиту, а страхова премія може бути сплачена позичальником одночасно з отриманням кредиту безготівковим шляхом з рахунку, відкритого в банку-кредиторі.
Після оформлення страхових документів банк і позичальник приступають до оформлення кредитних та внутрішньобанківських документів, а потім купівлі-продажу і / або іпотеки квартири. [2]
3. Страхування ризиків іпотеки
Згідно з Федеральним законом «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.98 № 102-ФЗ (в ред. Від 30.12.04 № 216-ФЗ, далі - Закон про іпотеку), за договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку, заставодавця, переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом. Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, не використовується у цьому зобов'язанні (третя особа).
За договором про іпотеку може бути закладено наступне нерухоме майно, у тому числі об'єкти, не завершені будівництвом:
- Земельні ділянки, за винятком що знаходяться в державній або муніципальній власності або мають розміри менші, ніж встановлені нормативними актами для земель різного цільового призначення і дозволеного використання;
- Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
- Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
- Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
- Повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Якщо інше не передбачено договором, річ, що є предметом іпотеки, вважається закладеною разом з приладдям як єдине ціле. Частина майна, розділ якого в натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), не може бути самостійним предметом іпотеки.
Найбільше значення у всьому світі має іпотека житла, зокрема іпотечне кредитування. Коли за допомогою банківського кредиту купується житлове приміщення, іпотека настає в силу закону. У цьому випадку право застави у кредитора виникає з моменту державної реєстрації права власності позичальника.
Мета іпотечної системи - запобігти небезпеки, пов'язані з неправомірними способами встановлення прав на нерухомість. Іпотечне житлове кредитування в Росії з'явилося (а реальної іпотеки житла до недавнього часу не існувало) через надзвичайну утрудненості звернення стягнення на закладену нерухомість. На практиці це обертається зміщенням акцентів при прийнятті кредитного рішення банком з об'єкта на суб'єкт. Для класичного іпотечного банку важливо, що саме купується на кредитні гроші, оскільки якість іпотечного кредиту визначається в першу чергу якістю застави. Для російського банку, практикуючого іпотечне кредитування, ця обставина є якраз другорядним. Йому важливо, хто буде позичальником. Тому основні зусилля і кошти банк вкладає у фінансовий андеррайтинг позичальника.
В якості першого кроку у вирішенні проблем іпотечного кредитування в Росії було вибрано зміна відповідної нормативно-правової бази. У результаті в
- Федеральний закон «Житловий кодекс Російської Федерації» від 29.12.04 № 188-ФЗ;
- Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.98 № 102-ФЗ в ред. Федерального закону від 30.12.04 № 216-ФЗ;
- Цивільний процесуальний кодекс РФ в ред. Федерального закону від 29.12.04 № 194-ФЗ;
- Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» в ред. Федерального закону від 30.12.04 № 217-ФЗ.
Житловий кодекс серед інших новацій визначив підстави для виникнення житлових прав і обов'язків, уточнив об'єкти житлових прав і види житлових приміщень, умови страхування житла, ввів поняття соціального житла. Стаття 21 Житлового кодексу передбачає можливість страхування житла в обумовлених законом випадках.
У новій редакції Закону «Про іпотеку» (ст. 78) звернення заставодержателем вишукування на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є підставою для припинення права користування ними заставодавця і будь-яких інших осіб, які проживають у такому житловому будинку або квартирі, за умови, що житло було закладено за договором про іпотеку або цільової позики.
Нова редакція Цивільного процесуального кодексу (ст. 446) виключила житлове приміщення, яке є предметом іпотеки, з майна, на яке не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, навіть якщо для громадянина-боржника і членів його сім'ї, які спільно проживають в цьому приміщенні, воно є єдиним придатним для постійного проживання приміщенням.
Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок заставленого майна.
Але і зі зміною законодавства іпотека в Росії залишилася ризикованою як для позичальників, так і для кредиторів з цілого ряду взаємопов'язаних причин. У першу чергу до них можна віднести збереглося недосконалість нашого законодавства в частині іпотеки, нестабільність фінансового становища позичальника, так і кредитора, в силу загальної економічної нестабільності, непередбачувані скачки курсів валют. Знання всіх можливих ризиків у цій області, звичайно, не звільнить ні позичальника, ні кредитора від можливих наслідків, зате допоможе більш точно оцінити власні можливості.
Ризикам піддаються всі учасники іпотеки. Ризики іпотечного агентства пов'язані зі зміною державної політики, зниженням рівня державних гарантій і є системними форс-мажорними ризиками по відношенню до інших учасників іпотеки.
Для інших учасників можливі ризики такі:
- Зміна процентних ставок по кредиту;
- Зниження ліквідності, включаючи зниження ринкової ціни, і втрата застави;
- Збільшення строків оформлення прав власності;
- Зниження платоспроможності позичальників.
Узагальнені ризики представлені в таблиці 2.
Таблиця 2
Ризики первинної іпотеки
| Ризики | Можливі наслідки ризиків для суб'єктів іпотеки | ||||
| Кредитор | Позичальник | Забудовник (первинна іпотека) | Продавець (вторинна іпотека) | Інвестор | |
| Зниження ставок по кредиту | Втрата частини кредитного доходу | Ні | Ні | Ні | Втрата частини інвестиційного доходу у зв'язку з попутним зниженням інвестиційних ставок |
| Підвищення ставок по кредиту | Втрата частини клієнтів | Немож-ність виплати іпотечного кредиту | Подорожчання будівництва, збільшення його термінів | Ні | Ні |
| Коливання валютного курсу рубля | Втрати або прибуток в залежності від номінують-вання валюти кредиту | Прибуток або втрати в залежності від номінують-вання валюти кредиту | Втрати або прибуток в залежності від номінують-ня валюти кредиту, валюти продажу | Втрати або прибуток в залежності від номінування валюти продажу | Втрати або прибуток в залежності від номінування валюти інвестування |
| Зниження ліквідності і втрата застави | Втрата кредиту | Втрата слід придбати тенного майна, додатково тільні витрати | Втрата доходу | Повернення грошей від продажу | Втрата частини або всього інвестиційного-ного доходу |
| Збільшення термінів оформлення влас-ності | Втрата частини кредитного доходу | Додаткові-тільні витрати | Втрата частини доходу | Втрата частини доходу | Втрата частини інвестиційного-ного доходу |
| Зниження платежеспо-можності позичальників | Втрата доходу, втрата кредиту | Втрата слід придбати тенного майна, додатково тільні витрати | Втрата частини або всього доходу | Ні | Втрата частини або всього інвестиційного доходу |
Зміна ринкової процентної ставки зазвичай є наслідком зміни рівня інфляції. Для кредитора цей ризик полягає в зниженні прибутковості операцій з іпотечного кредитування і незбалансованості активів і пасивів. Крім того, у разі зниження ринкової процентної ставки зростає ймовірність дострокового погашення кредиту позичальником (з метою отримання нового кредиту під меншу відсоткову ставку).
У класичному іпотечному варіанті відсоток по кредиту фіксований на весь термін кредитування. Це дає можливість рівномірного розподілу зобов'язань позичальника по поверненню кредиту. Але фіксований відсоток оптимальний тільки при відносно низькому рівні інфляції.
Для захисту від зростання інфляції банки стали застосовувати різні варіанти кредитів зі змінною процентною ставкою. В основному застосовується «плаваюча» відсоткова ставка, розрахована на базі так званої ставки LIBOR, тобто відсоткової ставки Лондонській міжнародній біржі. Проте змінні процентні ставки не завжди здатні правильно відображати рівень інфляції, а крім того, вони досить складно розраховуються. Тому для підвищення привабливості такого роду кредитів процентні ставки по них встановлюються дещо нижче, ніж по кредитах з фіксованою процентною ставкою, і одночасно визначається максимальна межа збільшення відсотку за весь кредитний період.
Додатково у кредитора виникає ризик дострокового погашення кредиту. Для кредитора дострокове погашення означає, що він отримує достатньо великий обсяг грошових коштів, які необхідно реінвестувати. Основною проблемою при цьому є те, що кредиторові заздалегідь не відомо, в який момент може статися дострокове погашення, а ринкова процентна ставка в момент реінвестування може бути низькою.
Ризик неплатежу (або кредитний ризик) для кредитора означає, що він не отримає очікуваних грошових доходів у святий з неплатоспроможністю позичальника. При правильному розрахунку такого ризику ще на стадії визначення умови кредиту і розміру регулярних платежів він не представляє особливої небезпеки для кредитора. Але це передбачає кваліфіковану роботу служб, які займаються фінансовим андеррайтингом.
Для зниження ризику неплатежу застосовуються різні обмеження. Наприклад, відношення місячного платежу позичальника до щомісячного доходу, який припадає на кожного члена сім'ї, не повинне перевищувати 25-45%. Те ж саме стосується і ставлення суми кредиту до ринкової вартості застави, наприклад, не більше 50-85%. Це робиться тому, що запорука квартири в Росії значно знижує ризик неповернення кредиту, але не виключає повністю, оскільки можливі обставини, не враховані в нових редакціях законодавства по іпотеці і перешкоджають виселенню боржника з складеного житла.
Ризик ліквідності виникає тоді, коли при настанні термінів виконання своїх зобов'язань у банку через незбалансованість активів і пасивів не вистачає коштів для оплати. Це пов'язано з тим, що ресурсна база іпотечних кредитів формується значною мірою за рахунок залучення короткострокових кредитів і депозитів. Низька ліквідність активів призводить до зниження загального рейтингу, до погіршення балансу банку і підвищує ризик спільних операцій з ним. Регулювання цього ризику здійснюється у законодавчому порядку шляхом встановлення спеціальних нормативів та обмеження діяльності іпотечних кредиторів тільки низькоризиковими операціями. Даний ризик ліквідності не пов'язаний з ліквідністю застави, є тільки ризиком кредитора і прямого відношення до позичальника не має.
Повністю ліквідувати ризик реінвестування не можна, але для його зниження можна використовувати різні інвестиційні механізми, наприклад, конверсійний арбітраж. Емітент випускає заставні іпотечні облігації на базі пулу іпотечних кредитів або облігації, забезпечені пулом іпотек. Кожна серія облігацій може мати: власну купонну ставку, власний термін погашення, власний середній термін амортизації. [3]
У первинній іпотеці великі ризики пайовиків, перш за все громадян, які вклали позикові кошти у незавершене будівництво. За договорами з підприємствами будівельного комплексу вони є, як правило, рівноправними інвесторами і партнерами, але при цьому у них немає ніякої можливості впливати на хід будівництва, тобто вони практично не захищені.
Ризики зниження ліквідності і втрати застави є типовими майновими ризиками позичальника, а ризики зниження або втрати його платоспроможності - відповідно ризиками зниження або втрати доходу і працездатності. Для захисту від таких ризиків застосовується страхування.
Таким чином, основними ризиками іпотеки, які можуть і повинні бути застраховані, є:
1) Ризики втрати заставного майна (ризик повної або часткової втрати заставного майна в результаті стихійних лих, аварій, протиправних дій інших осіб тощо; ризики втрати права власності позичальника на заставне майно (титульні ризики) в результаті порушень закону при придбанні майна , помилок при державній реєстрації тощо);
2) Ризики зниження і втрати платоспроможності (ризики цивільної відповідальності позичальника, зазвичай, у зв'язку з користуванням заставним майном; ризик тимчасової або постійної, повної або часткової втрати позичальником своєї працездатності в результаті нещасного випадку, хвороби, смерті).
Для позичальників - юридичних осіб та підприємців банк може додатково вимагати страхування ризиків основний підприємницької діяльності.
У первинній іпотеці актуально страхування ризику пайовика. На період будівництва можливе укладання договору страхування інвестицій, тобто страхування не надання об'єкта в договірні терміни або неповернення інвестованих у будівництво коштів. Страховики взаємодіють з багатьма забудовниками, перевіряють їх і об'єкти на наявність дозвільної документації, відстежують, як дотримуються ними умови інвестиційних договорів, укладених з міською адміністрацією, перевіряють стан об'єктів, історію забудовника (чи були у нього зриви термінів, штрафи).
Причини виникнення страхових випадків можуть бути різні - від банкрутства забудовника до подвійних продажів побудованих об'єктів. Найбільш поширений ризик - це неотримання права власності на придбану квартиру в споруджуваному будинку за договором пайової участі. Називають такі чинники, що визначають розмір тарифу (у порядку суттєвості):
- Умови реалізації інвестиційного проекту;
- Число його учасників;
- Терміни реалізації інвестиційного проекту;
- Етап будівництва на момент укладення договору страхування.
Ініціатива страхування належить банку, що видає іпотечний кредит, хоча страхування і проводиться на гроші позичальника. Саме банк рекомендує страховика, а часто і умови страхування. Вигодонабувач за всіма договорами страхування - банк. Страхування майна і цивільної відповідальності провадиться за звичайними правилами і умовами страхування на підставі ст. 929 Цивільного кодексу РФ. Страхування від нещасних випадків позичальника має важливу особливість: на вимогу банку необхідно включати ризик смерті від будь-якої причини. Оскільки більшість страховиків у своїх умовах страхування від нещасних випадків обмежують причини смерті, то для страхування позичальників іпотечних кредиток використовують комбінацію правил страхування від нещасних випадків і правил ризикового страхування життя oт смерті з будь-якої причини.
На відміну від звичайного страхування майна стpaхованіе права власності (титульне страхування) є ретроспективним, які належать до минулого, оскільки до укладення страхового договору передбачені ним страхові події могли вже фактично відбутися, але ще не проявилися і можуть проявитися і протягом терміну дії договору.
Об'єктом титульного страхування є майнові інтереси власника нерухомості, пов'язані з виникненням збитків в результаті її втрати через припинення або обмеження прав власності. Ці ризики виникають при угодах купівлі-продажу нерухомості: відкладеної продажу в рамках договору застави або оренди з правом або зобов'язанням викупу; при договорі міни об'єктів нерухомості; при даруванні або безоплатній передачі; при спадкуванні: при розділі насіннєвого майна при розлученні: при внесенні майна до статутний капітал юридичної особи і в інших випадках. Ризики виникають і в результаті можливості примусового вилучення власності або обмеження прав користування власністю органами влади для державних потреб, а також при порушенні правил користування нерухомістю.
Випадків позбавлення права власності на придбане на московському вторинному ринку житла - близько 2% від загального числа угод на рік. Число угод на московському ринку - близько 80 тис. на рік. Середня ціна угоди - $ 550-60 тис. Кількість судових справ - понад 1500 в рік з сумарними збитками близько $ 85 млн. [4]
Типовими винятками із страхового покриття при страхуванні титульних ризиків є:
- Порушення правил експлуатації нерухомого майна, безгосподарне поводження з ним, використання його не за призначенням, з порушенням чинного законодавства;
- Відмова страхувальника від права власності або передача їм прав власності третім особам;
- Самовільна забудова земельної ділянки;
- Загибель, пошкодження, знищення за будь-якої причини, знесення, ліквідація, руйнування або забруднення застрахованого об'єкта нерухомості;
- Неплатоспроможність або банкрутство страхувальника, порушення ним договірних гарантійних зобов'язань, обмеження прав власності, звернення стягнення на майно,
- Претензії щодо прав власності, що виникають між подружжям, у тому числі і що знаходяться в розлученні, батьками, дітьми, будь-якими родичами, одним з яких є страхувальник, а також іншими членами сім'ї страхувальника;
- Претензії щодо прав власності, що виникають між спадкоємцями у разі смерті страхувальника;
- Обмеження, втрата, інші перешкоди у вільному здійсненні страхувальником своїх прав власника, викликані наявністю прописаних або тимчасово прописаних у житловому приміщенні, а також незвільнення житлового приміщенні попередніми мешканцями;
- Примусове вилучення у власника майна з підстав, передбачених законом або підпунктами 1.3 - 6 п. 2 ст. 235 ЦК РФ;
- За фактами, пов'язаними з настанням страхового випадку, коли проти страхувальника (вигодонабувача) порушено кримінальну справу, розпочато судовий процес або у відношенні прав на застрахований об'єкт нерухомості проводиться адміністративне розслідування.
Титульним страхуванням звичайно покриваються витрати на ведення справи в суді і ніколи - непрямі збитки або упущена вигода страхувальника.
Для страхувальника - фізичної особи, боржника за договором про іпотеку (заставодавця), об'єктом страхування є не суперечать законодавству РФ майнові інтереси, пов'язані з: ризиком загибелі (знищення), втрати (пропажі), пошкодження нерухомого майна (прямий реальні збитки); ризиком втрати майна в результаті втрати права власності на нього, ризиком громадянської відповідальності заставодавця за зобов'язаннями, що виникли внаслідок заподіяння шкоди життю, здоров'ю або майну третіх осіб внаслідок експлуатації (користування) нерухомого майна; ризиком смерті, втрати працездатності заставодавця. Для страхувальника - юридичної особи виключаються особисті ризики, пов'язані із втратою життя і працездатності.
Термін дії договору страхування не повинен бути меншим за термін іпотечного договору. Страхова сума визначається, як правило, величиною непогашеного залишку кредиту і відсотків по ньому.
Страховий андеррайтинг іпотечних ризиків проводиться разом з фінансовою андеррайтингом позичальника. Фінансовий андеррайтинг проводиться фахівцями банку за участю його служби безпеки. Основою фінансового андеррайтингу є довідка про доходи позичальника, включаючи авторські гонорари, доходи від володіння нерухомістю, цінними паперами, аліменти і т.д.
Страховий андеррайтинг, особливо по чистоті операції з нерухомістю, проводиться як банком, так і страховиком силами своїх або залучених ріелтерів. При цьому страхова компанія або банк можуть зажадати, щоб залучені ріелтери мали договір страхування їх професійної відповідальності.
Андеррайтинг майнових ризиків проводиться за відпрацьованими процедурами. При андеррайтингу особистих ризиків можуть бути труднощі з оцінкою ризику «смерть від будь-якої причини», особливо якщо позичальник займається підприємництвом.
Андеррайтинг страхування пайової участі базується на аналізі документів, що визначають взаємини сторін договору пайової участі (або аналогічного), та інших правовстановлюючих документів:
- Підстави для здійснення інвестиційного проекту (договори, нормативно-правові документи, накази, постанови, дозвіл на забудову земельної ділянки, договір оренди земельної ділянки тощо);
- Договір про надання послуг між ріелтером та інвестором;
- Платіжні документи, розписки про оплату тощо;
- Договір страхувальника з ріелтором, на виконання якого він здійснює продаж житла (договір агентування, доручення, комісії);
- Кредитний договір між кредитною організацією та забудовником, з метою з'ясування джерел фінансування інвестиційного проекту;
- Календарний план, графік і план будівельних робіт.
В обсяг страхового покриття включаються суми вже внесених платежів: при зміні умов договору пайової участі, які змусили страхувальника його розірвати (вимоги додаткових внесків, значна зміна строків будівництва); у разі, коли страхувальник через втрату роботи, хвороби і т.п. причин втрачає можливість сплачувати чергові внески.
Страхування ризиків пайової участі є індивідуальним, тому його умови часто залежать від конкретної ситуації. Особливе значення має надається страховиком «додатковий сервіс» - допомогу страхувальникові в судовому порядку повернути гроші та / або отримати квартиру.
Найбільш складним є андеррайтинг титульних ризиків. Титульного страхування передує передстрахову експертиза, при якій досліджується, як мінімум, десятирічна історія виникнення і переходу прав на об'єкти купівлі-продажу. Особливу увагу під час експертизи приділяється вивченню можливості:
1) обману з боку продавця;
2) недбалості посередника (ріелтера) до проведення експертизи прав на житло, його умисел;
3) порушення вимог до умов і форми угоди при її укладанні з боку органів державної реєстрації, нотаріусів, ріелторів;
4) порушення законодавства, здійснене під час однієї з попередніх угод купівлі-продажу зданим об'єктом;
5) порушень на етапі приватизації житла;
6) продажу нерухомості, забороненої до передачі в особисту власність;
7) помилки при оформленні документів, що підтверджують право власності (договір, свідоцтво і т. п.) або документів, що є підставою для здійснення операції (довіреність, довідка і т. п.);
8) набуття власності, що знаходиться під арештом, заставою, забороною;
9) укладення правочину недієздатною особою або обмежено дієздатним громадянином;
10) укладання угоди дієздатним громадянином, не здатним розуміти значення дій та керувати ними;
11) укладання угоди неправоздатними юридичною особою.
Серед факторів, що впливають на ступінь ризику та розмір тарифу, безумовним лідером є «історія титулу», а саме - наскільки часто раніше змінювалися власники квартири. Залежність між числом попередніх власників і страховим тарифом пряма: чим частіше змінювався власник, тим вище буде тариф. Іншими підвищують ризик чинниками є: кількість проживаючих у квартирі, особливо неповнолітніх та недієздатних; форма прав на квартиру і умови приватизації.
При титульному страхуванні страховик зазвичай забезпечує юридичний супровід договору. Серед проблем, з якими може зіткнутися страховик, перш за все, зустрічається шахрайство з боку продавця нерухомості. Частіше це не шахрайство, а бажання родичів продавця оскаржити здійснену операцію, особливо якщо продавець перебуває в «групі ризику» (літня людина чи перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері і т.п.). На практиці зустрічаються:
- Спроби з боку продавця оскаржити справжність його підпису на нотаріально засвідченому договорі;
- Продаж або оренда наступним продажем чужий житлоплощі. До цієї ж групи належать: продаж об'єкта за дублікатами документів; продаж неприватизованих квартир; уявна смерть власника або помилкове заповіт; афери комп'ютерними базами даних;
- Багаторазова продаж (одночасно кільком особам) - має місце як на первинному, так і на вторинному ринку житла;
- Продаж юридично «брудної» нерухомості - об'єктів, які обтяжені юридичними заборонами або невиконаними зобов'язаннями у відношенні, в тому числі, і державних органів;
- Використання неправдивих довіреностей - мають силу тільки в момент видачі, або ж свідомо фальшивих.
Відзначимо, що перевірка «чистоти титулу» залишається непростою справою і на відносно сформованому ринку США. Настільки непростим, що для того, щоб довести наглядовим органам свою здатність здійснювати титульне страхування і при цьому не зіткнутися з власної неплатоспроможністю, страховики зобов'язані подати до наглядовий орган документ, що регламентує роботу механізмів отримання та аналізу інформації про історію прав на нерухомість. Цей документ повинен бути схвалений наглядовим органом, що є важливою умовою для отримання ліцензії на титульне страхування. Це - особливість, характерна тільки для ринку титульного страхування. [5]
4. Тенденції розвитку ринку іпотечного страхування
Ринок іпотечного страхування розвивається в нерозривному зв'язку з ринком іпотечного кредитування. Він є вторинним по відношенню до ринку іпотечного кредитування. З його допомогою можливе вирішення низки проблем, пов'язаних з високими ризиками при проведенні кредитних операцій, за рахунок своєчасної розробки і впровадження нових програм іпотечного страхування.
За даними Банку Росії обсяг російського ринку іпотечного кредитування на 01.07.2006 р. залишив 104,5 млрд. руб., При цьому приріст заборгованості за перше півріччя склав 51,7 млрд. рy6. За аналогічний період 2005 р . обсяг іпотечної заборгованості збільшився всього па 47%. За статистикою Федеральної реєстраційної служби у 2005р. з використанням іпотеки здійснилося 3,5% угод з нерухомістю, в 2006р. цей показник перевищив 6%. Активний розвиток ринку іпотечного кредитування сприяє розвитку іпотечного страхування. У 2006р. збори премій з іпотечного страхування збільшилися на 80-90%, у той час як загальний обсяг страхового ринку виріс тільки на 22,7%. У 2007р. аналітики прогнозують двократне зростання сегменту іпотечного страхування.
Тим не менше, в Росії заборгованість за іпотекою складає всього 1 800 руб. на людину. Для порівняння: у Польщі показник дорівнює 9 800 руб., А в Угорщині - 27 000 руб. Процес створення системи іпотечного страхування, що дозволяє мінімізувати ризики банку і зменшити розмір початкового внеску, процентну ставку за кредитом, також не завершений.
На етапі становлення іпотечного страхування, як правило, використовувалися такі види: страхування предмета застави, страхування життя позичальника, страхування титулу і цивільної відповідальності квартиронаймача перед третіми особами. Всі три види страхування здійснювалися як комплексні.
Відповідно до прийнятої в липні 2006р. поправкою до Федерального закону «Про іпотечні цінні папери» обов'язковим тепер визнається лише страхування квартири від пошкодження та знищення. До внесення змін обов'язковим було також страхування життя і втрати працездатності, якщо банк надалі емітує іпотечні цінні папери. Однак більшість іпотечних банків не стало змінювати внутрішні інструкції і регламенти. Це пояснюється тим, що присутність ризиків, пов'язаних з життям позичальника, зберігається. Даний вид страхування носить і соціальний характер, дозволяючи позичальникові і членам його сім'ї при настанні страхового випадку погасити заборгованість за кредитом і не позбутися даху над головою. У числі небагатьох фінансових установ, відреагували на постанову уряду, виявився Сбербанк Росії, що вимагає застрахувати тільки предмет іпотеки.
Скасування в кінці 2006 р . титульного страхування при іпотечному кредитуванні за стандартами Агентства з іпотечного житлового кредитування також не викликало відповідної реакції з боку банків-учасників федеральної програми. Таким чином, на сьогоднішній день більшість фінансових установ вимагають застрахувати три види ризиків:
1) страхування житла;
2) страхування життя і здоров'я позичальника;
3) страхування титулу.
Висока ставка за кредитами і великий первісний внесок в чому зумовлюються високим ризиком, оскільки кредит видасться на тривалий термін. За рахунок розробки і запровадження принципово нового іпотечного страхування кредитних ризиків страховики можуть посприяти у вирішенні цих проблем.
Крім дефолту позичальника унаслідок пошкодження застави і втрати працездатності, враховуючи економічну ситуацію в Росії, не менш актуальним представляється ризик зниження платоспроможності позичальника у зв'язку з втратою доходу. Сьогодні даний ризик лежить на кредитній організації і закладається в процентну ставку, тим самим збільшуючи її.
Головні страхові компанії вже приступили до впровадження нового виду страхування. Страховим випадком може бути визнана втрата заробітної плати в результаті звільнення у зв'язку з ліквідацією організації або скороченням чисельності персоналу. Страховик здійснює платежі в рахунок погашення заборгованості перед банком до тих пір, поки страхувальник не буде знову прийнятий на роботу. Для укладення договору страхування необхідно надати трудовий договір або цивільно-правовий договір і довідку про доходи. У договорі додатково може бути встановлений максимальний період відповідальності страхової компанії у разі втрати доходу.
Статистика країн, що мають розвинені іпотечні ринки, свідчить про те, що чим вище частка кредиту у вартості застави, тим більше кредитний ризик. Зростає ризик, як неплатежу позичальника, так і того, що у разі звернення стягнення на предмет застави та реалізації його з торгів банку не вдасться компенсувати свої втрати.
Зменшуючи ризики банківської системи, початковий внесок є чинником, що стримує розвиток іпотечного ринку. Накопичення первинного внеску може розтягнутися на кілька років. За цей період вартість квартири може значно збільшитися, а накопичення знецінитися в результаті інфляції. Зниження первинного внеску збільшить обсяги кредитування за рахунок залучення потенційних позичальників зі стабільними доходами, але не мають накопичень для внесення первинного внеску.
У зв'язку з цим особливо цінним є досвід зарубіжних страхових компаній, що надають послугу індивідуального іпотечного страхування (private mortgage insurance). PMI - це різновид страхування, яка захищає кредитора від збитків при дефолті позичальника. Наявність поліса PMI є обов'язковою вимогою банку, якщо розмір кредиту перевищує 80% від вартості нерухомості. PMI звільняє позичальника від необхідності накопичувати суму початкового внеску. Хоча страховий поліс РМI купує банк, платить за страхування позичальник. Премія з PMI включена в щомісячні платежі з погашення заборгованості. Кредитор передає отриману премію страхової компанії.
Поліс не гарантує банку повного повернення заборгованості але кредитом. Поліс може гарантувати до 30% заборгованості по кредиту або повернення різниці між ціною реалізації застави та заборгованістю за кредитом. Страхуванням можуть покриватися накопичені відсотки до моменту реалізації застави, а також витрати кредитної організації у зв'язку зі зверненням стягнення. У США наявність PMI вимагають іпотечні агентства, які викуповують у регіональних банків іпотечні кредити.
Розмір премії PMI залежить від початкового внеску, типу нерухомості, що закладається і страхової суми. Від кредитної історії позичальника розмір премії не залежить. При цьому банк має право відмовити в отриманні кредиту в результаті аналізу кредитній історії, незважаючи на згоду позичальника платити премії з PMI. Позичальник може ініціювати припинення дії договору в наступних випадках:
- При збільшенні ринкової вартості нерухомості, яка перевищить поточну заборгованість за кредитом більш ніж на 20%;
- При виплаті обумовленої частки кредиту.
Якщо стосовно комплексного іпотечного страхування виробилися певні стандарти, то страхування фінансових ризиків при дольовій участі в будівництві багатоквартирних будинків знаходиться на стадії розробки.
За статистикою банків у Москві не менше 70% схвалених позичальників не можуть своєчасно знайти підходящий їм варіант квартири або завершити угоду купівлі-продажу з причини браку пропозиції. На периферії цей показник нижче (30-50%), хоча гострий дефіцит квартир на вторинному ринку житла спостерігається практично у всіх російських регіонах.
Кредитування для цілей придбання житла на етапі його будівництва також не може вирішити житлового питання, тому що банки побоюються видавати незабезпечені кредити. Тому частка угод з новоствореним житлом у 2005-2006 рр.. залишалася на колишньому рівні (рис. 1).
Рис. 1. Ринок житла в Росії (2005-2006 рр.).
В даний час банки готові надавати кредити на придбання квартир тільки певних забудовників, так як більшість будівельних організацій не готове до розкриття фінансової інформації та дозвільної документації на об'єкти будівництва.
В якості забезпечення за даними кредитам може виступити страхування фінансових ризиків при дольовій участі в будівництві багатоквартирних будинків. Деякі страховики вже зараз пропонують укласти договір страхування на випадок банкрутства будівельної організації або дії обставин непереборної сили.
Перед підписанням поліса проводиться перевірка як фінансової звітності, гак і документів, що супроводжують будівництво. У зв'язку з тим, що щорічно збільшується введення в дію житлових будинків, даний вид страхування є перспективним, хоча лідери страхового ринку не поспішають розробляти програми зі страхування фінансових ризиків.
Слід зазначити, що для розвитку іпотечного страхування необхідно; перш за все, розвиток іпотеки, в тому числі формування інформаційної бази по іпотечних кредитах, накопичення кредитних історій та доопрацювання законодавчої бази.
Для вироблення принципово нових страхових продуктів, що забезпечують захист всіх учасників іпотечного ринку, а також дозволяють зробити іпотеку доступної для широких верств населення, необхідне об'єднання зусиль кредитних і страхових організацій.
Таким чином, формування системи іпотечного страхування безпосередньо пов'язано як із загальним станом російського страхового ринку, так і з розвитком житлової іпотеки. Поява нових кредитних продуктів і збільшення масового попиту на іпотеку серед різних верств населення тягне необхідність доповнення існуючих та появи нових страхових продуктів, що дозволяють забезпечити повноцінну комплексний страховий захист основних учасників іпотечного ринку. [6]
Завдання
Підприємство має договір страхування, за яким майно (склади й перебувають у ньому товарно-матеріальні цінності) застраховане в розмірі 75% його вартості. У результаті пожежі на одному зі складів було ушкоджено саме будівлю складу і частина знаходяться в ньому товарів. Витрати на відновлення складу за кошторисом становлять 35 тис. руб., Збиток від загибелі товарів - 12,5 тис. руб., Збиток від пошкодження товарів - 7,5 тис. руб. Крім того, витрати по рятуванню застрахованого майна склали 500 руб.
Визначити суму страхового відшкодування.
Виходячи з умов договору страхування, визначимо загальну суму збитку від пожежі.
35000 + 12500 + 7500 = 55000 (грн.)
Витрати з рятування застрахованого майна не включалися до розрахунку, тому що вони не були враховані в договорі.
Сума страхового відшкодування складе
55000 '0,75 = 41250 (грн.)
Список використаних джерел
1. Козлова Олена Антонівна. Система комплексного страхового захисту від ризиків іпотечного житлового кредитування / Е.А. Козлова / / Страхова справа. - 2007. - № 2. - С. 32-36
2. Медведєв М. 10 претензій до сучасної іпотеці / М. Медведєв / / Питання соціального забезпечення. - 2007. - № 2. - С. 28-30
3. Д.М. Овчинников. Ази іпотечного кредитування, або про іпотеку по-російськи. - М.: Економіка, 2004. - 125 с.
4. «Житлова та комерційна нерухомість», додаток до газети «Відомості», вип. № 2 (7), березень 2003
5. Архипов А.П. Про страхування ризиків іпотеки / А.П. Архипов, Ю.Т. Ахвледіані / / Фінанси. - 2006. - № 3. - С. 40-44
6. Корнієнко Д.Г. Тенденції розвитку ринку іпотечного страхування / Д.Г. Корнієнко / / Фінанси і кредит. - 2007. - № 30 - с. 71-73
- Платіжні документи, розписки про оплату тощо;
- Договір страхувальника з ріелтором, на виконання якого він здійснює продаж житла (договір агентування, доручення, комісії);
- Кредитний договір між кредитною організацією та забудовником, з метою з'ясування джерел фінансування інвестиційного проекту;
- Календарний план, графік і план будівельних робіт.
В обсяг страхового покриття включаються суми вже внесених платежів: при зміні умов договору пайової участі, які змусили страхувальника його розірвати (вимоги додаткових внесків, значна зміна строків будівництва); у разі, коли страхувальник через втрату роботи, хвороби і т.п. причин втрачає можливість сплачувати чергові внески.
Страхування ризиків пайової участі є індивідуальним, тому його умови часто залежать від конкретної ситуації. Особливе значення має надається страховиком «додатковий сервіс» - допомогу страхувальникові в судовому порядку повернути гроші та / або отримати квартиру.
Найбільш складним є андеррайтинг титульних ризиків. Титульного страхування передує передстрахову експертиза, при якій досліджується, як мінімум, десятирічна історія виникнення і переходу прав на об'єкти купівлі-продажу. Особливу увагу під час експертизи приділяється вивченню можливості:
1) обману з боку продавця;
2) недбалості посередника (ріелтера) до проведення експертизи прав на житло, його умисел;
3) порушення вимог до умов і форми угоди при її укладанні з боку органів державної реєстрації, нотаріусів, ріелторів;
4) порушення законодавства, здійснене під час однієї з попередніх угод купівлі-продажу зданим об'єктом;
5) порушень на етапі приватизації житла;
6) продажу нерухомості, забороненої до передачі в особисту власність;
7) помилки при оформленні документів, що підтверджують право власності (договір, свідоцтво і т. п.) або документів, що є підставою для здійснення операції (довіреність, довідка і т. п.);
8) набуття власності, що знаходиться під арештом, заставою, забороною;
9) укладення правочину недієздатною особою або обмежено дієздатним громадянином;
10) укладання угоди дієздатним громадянином, не здатним розуміти значення дій та керувати ними;
11) укладання угоди неправоздатними юридичною особою.
Серед факторів, що впливають на ступінь ризику та розмір тарифу, безумовним лідером є «історія титулу», а саме - наскільки часто раніше змінювалися власники квартири. Залежність між числом попередніх власників і страховим тарифом пряма: чим частіше змінювався власник, тим вище буде тариф. Іншими підвищують ризик чинниками є: кількість проживаючих у квартирі, особливо неповнолітніх та недієздатних; форма прав на квартиру і умови приватизації.
При титульному страхуванні страховик зазвичай забезпечує юридичний супровід договору. Серед проблем, з якими може зіткнутися страховик, перш за все, зустрічається шахрайство з боку продавця нерухомості. Частіше це не шахрайство, а бажання родичів продавця оскаржити здійснену операцію, особливо якщо продавець перебуває в «групі ризику» (літня людина чи перебуває на обліку в психоневрологічному диспансері і т.п.). На практиці зустрічаються:
- Спроби з боку продавця оскаржити справжність його підпису на нотаріально засвідченому договорі;
- Продаж або оренда наступним продажем чужий житлоплощі. До цієї ж групи належать: продаж об'єкта за дублікатами документів; продаж неприватизованих квартир; уявна смерть власника або помилкове заповіт; афери комп'ютерними базами даних;
- Багаторазова продаж (одночасно кільком особам) - має місце як на первинному, так і на вторинному ринку житла;
- Продаж юридично «брудної» нерухомості - об'єктів, які обтяжені юридичними заборонами або невиконаними зобов'язаннями у відношенні, в тому числі, і державних органів;
- Використання неправдивих довіреностей - мають силу тільки в момент видачі, або ж свідомо фальшивих.
Відзначимо, що перевірка «чистоти титулу» залишається непростою справою і на відносно сформованому ринку США. Настільки непростим, що для того, щоб довести наглядовим органам свою здатність здійснювати титульне страхування і при цьому не зіткнутися з власної неплатоспроможністю, страховики зобов'язані подати до наглядовий орган документ, що регламентує роботу механізмів отримання та аналізу інформації про історію прав на нерухомість. Цей документ повинен бути схвалений наглядовим органом, що є важливою умовою для отримання ліцензії на титульне страхування. Це - особливість, характерна тільки для ринку титульного страхування. [5]
4. Тенденції розвитку ринку іпотечного страхування
Ринок іпотечного страхування розвивається в нерозривному зв'язку з ринком іпотечного кредитування. Він є вторинним по відношенню до ринку іпотечного кредитування. З його допомогою можливе вирішення низки проблем, пов'язаних з високими ризиками при проведенні кредитних операцій, за рахунок своєчасної розробки і впровадження нових програм іпотечного страхування.
За даними Банку Росії обсяг російського ринку іпотечного кредитування на 01.07.2006 р. залишив 104,5 млрд. руб., При цьому приріст заборгованості за перше півріччя склав 51,7 млрд. рy6. За аналогічний період
Тим не менше, в Росії заборгованість за іпотекою складає всього 1 800 руб. на людину. Для порівняння: у Польщі показник дорівнює 9 800 руб., А в Угорщині - 27 000 руб. Процес створення системи іпотечного страхування, що дозволяє мінімізувати ризики банку і зменшити розмір початкового внеску, процентну ставку за кредитом, також не завершений.
На етапі становлення іпотечного страхування, як правило, використовувалися такі види: страхування предмета застави, страхування життя позичальника, страхування титулу і цивільної відповідальності квартиронаймача перед третіми особами. Всі три види страхування здійснювалися як комплексні.
Відповідно до прийнятої в липні 2006р. поправкою до Федерального закону «Про іпотечні цінні папери» обов'язковим тепер визнається лише страхування квартири від пошкодження та знищення. До внесення змін обов'язковим було також страхування життя і втрати працездатності, якщо банк надалі емітує іпотечні цінні папери. Однак більшість іпотечних банків не стало змінювати внутрішні інструкції і регламенти. Це пояснюється тим, що присутність ризиків, пов'язаних з життям позичальника, зберігається. Даний вид страхування носить і соціальний характер, дозволяючи позичальникові і членам його сім'ї при настанні страхового випадку погасити заборгованість за кредитом і не позбутися даху над головою. У числі небагатьох фінансових установ, відреагували на постанову уряду, виявився Сбербанк Росії, що вимагає застрахувати тільки предмет іпотеки.
Скасування в кінці
1) страхування житла;
2) страхування життя і здоров'я позичальника;
3) страхування титулу.
Висока ставка за кредитами і великий первісний внесок в чому зумовлюються високим ризиком, оскільки кредит видасться на тривалий термін. За рахунок розробки і запровадження принципово нового іпотечного страхування кредитних ризиків страховики можуть посприяти у вирішенні цих проблем.
Крім дефолту позичальника унаслідок пошкодження застави і втрати працездатності, враховуючи економічну ситуацію в Росії, не менш актуальним представляється ризик зниження платоспроможності позичальника у зв'язку з втратою доходу. Сьогодні даний ризик лежить на кредитній організації і закладається в процентну ставку, тим самим збільшуючи її.
Головні страхові компанії вже приступили до впровадження нового виду страхування. Страховим випадком може бути визнана втрата заробітної плати в результаті звільнення у зв'язку з ліквідацією організації або скороченням чисельності персоналу. Страховик здійснює платежі в рахунок погашення заборгованості перед банком до тих пір, поки страхувальник не буде знову прийнятий на роботу. Для укладення договору страхування необхідно надати трудовий договір або цивільно-правовий договір і довідку про доходи. У договорі додатково може бути встановлений максимальний період відповідальності страхової компанії у разі втрати доходу.
Статистика країн, що мають розвинені іпотечні ринки, свідчить про те, що чим вище частка кредиту у вартості застави, тим більше кредитний ризик. Зростає ризик, як неплатежу позичальника, так і того, що у разі звернення стягнення на предмет застави та реалізації його з торгів банку не вдасться компенсувати свої втрати.
Зменшуючи ризики банківської системи, початковий внесок є чинником, що стримує розвиток іпотечного ринку. Накопичення первинного внеску може розтягнутися на кілька років. За цей період вартість квартири може значно збільшитися, а накопичення знецінитися в результаті інфляції. Зниження первинного внеску збільшить обсяги кредитування за рахунок залучення потенційних позичальників зі стабільними доходами, але не мають накопичень для внесення первинного внеску.
У зв'язку з цим особливо цінним є досвід зарубіжних страхових компаній, що надають послугу індивідуального іпотечного страхування (private mortgage insurance). PMI - це різновид страхування, яка захищає кредитора від збитків при дефолті позичальника. Наявність поліса PMI є обов'язковою вимогою банку, якщо розмір кредиту перевищує 80% від вартості нерухомості. PMI звільняє позичальника від необхідності накопичувати суму початкового внеску. Хоча страховий поліс РМI купує банк, платить за страхування позичальник. Премія з PMI включена в щомісячні платежі з погашення заборгованості. Кредитор передає отриману премію страхової компанії.
Поліс не гарантує банку повного повернення заборгованості але кредитом. Поліс може гарантувати до 30% заборгованості по кредиту або повернення різниці між ціною реалізації застави та заборгованістю за кредитом. Страхуванням можуть покриватися накопичені відсотки до моменту реалізації застави, а також витрати кредитної організації у зв'язку зі зверненням стягнення. У США наявність PMI вимагають іпотечні агентства, які викуповують у регіональних банків іпотечні кредити.
Розмір премії PMI залежить від початкового внеску, типу нерухомості, що закладається і страхової суми. Від кредитної історії позичальника розмір премії не залежить. При цьому банк має право відмовити в отриманні кредиту в результаті аналізу кредитній історії, незважаючи на згоду позичальника платити премії з PMI. Позичальник може ініціювати припинення дії договору в наступних випадках:
- При збільшенні ринкової вартості нерухомості, яка перевищить поточну заборгованість за кредитом більш ніж на 20%;
- При виплаті обумовленої частки кредиту.
Якщо стосовно комплексного іпотечного страхування виробилися певні стандарти, то страхування фінансових ризиків при дольовій участі в будівництві багатоквартирних будинків знаходиться на стадії розробки.
За статистикою банків у Москві не менше 70% схвалених позичальників не можуть своєчасно знайти підходящий їм варіант квартири або завершити угоду купівлі-продажу з причини браку пропозиції. На периферії цей показник нижче (30-50%), хоча гострий дефіцит квартир на вторинному ринку житла спостерігається практично у всіх російських регіонах.
Кредитування для цілей придбання житла на етапі його будівництва також не може вирішити житлового питання, тому що банки побоюються видавати незабезпечені кредити. Тому частка угод з новоствореним житлом у 2005-2006 рр.. залишалася на колишньому рівні (рис. 1).
Рис. 1. Ринок житла в Росії (2005-2006 рр.).
В даний час банки готові надавати кредити на придбання квартир тільки певних забудовників, так як більшість будівельних організацій не готове до розкриття фінансової інформації та дозвільної документації на об'єкти будівництва.
В якості забезпечення за даними кредитам може виступити страхування фінансових ризиків при дольовій участі в будівництві багатоквартирних будинків. Деякі страховики вже зараз пропонують укласти договір страхування на випадок банкрутства будівельної організації або дії обставин непереборної сили.
Перед підписанням поліса проводиться перевірка як фінансової звітності, гак і документів, що супроводжують будівництво. У зв'язку з тим, що щорічно збільшується введення в дію житлових будинків, даний вид страхування є перспективним, хоча лідери страхового ринку не поспішають розробляти програми зі страхування фінансових ризиків.
Слід зазначити, що для розвитку іпотечного страхування необхідно; перш за все, розвиток іпотеки, в тому числі формування інформаційної бази по іпотечних кредитах, накопичення кредитних історій та доопрацювання законодавчої бази.
Для вироблення принципово нових страхових продуктів, що забезпечують захист всіх учасників іпотечного ринку, а також дозволяють зробити іпотеку доступної для широких верств населення, необхідне об'єднання зусиль кредитних і страхових організацій.
Таким чином, формування системи іпотечного страхування безпосередньо пов'язано як із загальним станом російського страхового ринку, так і з розвитком житлової іпотеки. Поява нових кредитних продуктів і збільшення масового попиту на іпотеку серед різних верств населення тягне необхідність доповнення існуючих та появи нових страхових продуктів, що дозволяють забезпечити повноцінну комплексний страховий захист основних учасників іпотечного ринку. [6]
Завдання
Підприємство має договір страхування, за яким майно (склади й перебувають у ньому товарно-матеріальні цінності) застраховане в розмірі 75% його вартості. У результаті пожежі на одному зі складів було ушкоджено саме будівлю складу і частина знаходяться в ньому товарів. Витрати на відновлення складу за кошторисом становлять 35 тис. руб., Збиток від загибелі товарів - 12,5 тис. руб., Збиток від пошкодження товарів - 7,5 тис. руб. Крім того, витрати по рятуванню застрахованого майна склали 500 руб.
Визначити суму страхового відшкодування.
Виходячи з умов договору страхування, визначимо загальну суму збитку від пожежі.
35000 + 12500 + 7500 = 55000 (грн.)
Витрати з рятування застрахованого майна не включалися до розрахунку, тому що вони не були враховані в договорі.
Сума страхового відшкодування складе
55000 '0,75 = 41250 (грн.)
Список використаних джерел
1. Козлова Олена Антонівна. Система комплексного страхового захисту від ризиків іпотечного житлового кредитування / Е.А. Козлова / / Страхова справа. - 2007. - № 2. - С. 32-36
2. Медведєв М. 10 претензій до сучасної іпотеці / М. Медведєв / / Питання соціального забезпечення. - 2007. - № 2. - С. 28-30
3. Д.М. Овчинников. Ази іпотечного кредитування, або про іпотеку по-російськи. - М.: Економіка, 2004. - 125 с.
4. «Житлова та комерційна нерухомість», додаток до газети «Відомості», вип. № 2 (7), березень 2003
5. Архипов А.П. Про страхування ризиків іпотеки / А.П. Архипов, Ю.Т. Ахвледіані / / Фінанси. - 2006. - № 3. - С. 40-44
6. Корнієнко Д.Г. Тенденції розвитку ринку іпотечного страхування / Д.Г. Корнієнко / / Фінанси і кредит. - 2007. - № 30 - с. 71-73