Федеральне агентство з освіти РФ
ГОУ ВПО «УГТУ-УПІ»
Факультет економіки і управління
Кафедра банківської справи
Курсова робота
з дисципліни
«Організація діяльності комерційного банку»
Тема:
«Проблеми банків у розвитку іпотечного кредитування»
Єкатеринбург
2005
Зміст
Введення
1. Поняття іпотечного кредиту. Зарубіжний та російський досвід
функціонування ринку іпотечного кредитування
2. Управління системою іпотечних ризиків
2.1 Управління іпотечним кредитним ризиком
2.2 Управління заставними ризиком
2.3 Управління іпотечним процентним ризиком
2.4 Управління іпотечним ризиком втрати ліквідності
2.5 Управління ризиком дострокового погашення кредиту
2.6 Управління валютним ризиком
2.7 Управління операційно-технологічним ризиком
3. Тенденції та перспективи розвитку іпотечного кредитування
Висновок
Список використаних джерел та літератури
Програми
Введення
В даний час великий інтерес для Росії становить іпотечне кредитування, головна мета якого - формування ефективно працюючої системи забезпечення доступним житлом російських громадян із середніми доходами.
У всьому світі іпотечне кредитування давно вже стало класичної сферою банківської діяльності. У розвинених країнах на цей вид кредитування припадає до 1 / 3 сукупних активів кредитних організацій. У нашій країні аналогічний показник складає лише долі відсотка. Що ж стосується обсягів, то, наприклад, в США іпотечний ринок оцінюється трильйонами доларів, а у нас (у перерахунку на долари) - у кілька мільярдів доларів ..
У доповіді на X з'їзді АРБ екс-голова Банку Росії В. В. Геращенко зазначив, що іпотечне кредитування є одним з найбільш перспективних напрямків діяльності російських банків.
Однією з основних завдань банків у ринковій економіці є перетворення заощаджень населення в інвестиції в реальний сектор економіки.
Роль іпотеки у забезпеченні економічного зростання країни достатньо велика. Іпотека як раз і дозволяє мобілізувати значну частину заощаджень населення та коштів інвесторів і спрямувати їх у важливі галузі господарства, перш за все пов'язані з житловим будівництвом. Зарубіжний досвід, та й досвід тих російських регіонів, де іпотека вже розвивається, показує, що іпотечне кредитування має як мінімум чотириразовим мультиплікативним ефектом, тобто кожен рубль кредиту в кінцевому підсумку залучає в господарський оборот не менше чотирьох рублів коштів населення. Тому завдяки іпотеці можна задіяти ті величезні фінансові кошти, які зберігаються на руках населення у вигляді готівкової іноземної валюти та обсяги яких порівняти з державним бюджетом країни. Одночасно іпотека буде сприяти відновленню довіри населення до державних і комерційним банкам, оскільки громадяни, що кредитуються в банках, як правило, тримають в ньому і свої депозитні і розрахункові рахунки. Іпотечне кредитування той механізм, який забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки.
Таким чином, розвиток іпотечного бізнесу позитивно впливає на реальний сектор економіки, внаслідок чого припиняється спад виробництва в ряді галузей промисловості, виникає можливість модернізації виробництва, що призводить до підвищення якості та конкурентоспроможності продукції практично у всіх галузях. Це в свою чергу: збільшує економічний потенціал країни, сприяє її виходу не тільки з інвестиційного, а й з інфляційного кризи. Формування ринку іпотечного кредитування сприяє подоланню соціальної нестабільності в суспільстві, яка зазвичай супроводжує економічну кризу.
Вітчизняні банки, вивчаючи багатий історичний досвід Росії в цьому напрямку і практику інших країн, намагаються розробити власні моделі кредитування та банківські продукти, здатні реально функціонувати у складній економічній обстановці. Однак подальший розвиток іпотечного бізнесу гальмується через проблеми економічного і цивільно-правового характеру.
Мета курсової роботи - проаналізувати існуючі проблеми банків у розвитку іпотечного кредитування, виявити тенденції і перспективи його розвитку в російській банківській системі.
У відповідності з поставленою метою були визначені наступні завдання:
1) Розглянути теоретичні аспекти іпотечного кредиту, проаналізувати російський і зарубіжний досвід розвитку іпотечного кредитування;
2) Проаналізувати управління системою іпотечних ризиків.
3) Виявити тенденції та перспективи розвитку іпотечного кредитування.
1. Поняття іпотечного кредиту. Зарубіжний та російський досвід функціонування ринку іпотечного кредитування
Система іпотечного житлового кредитування включає в себе надання довгострокових житловий іпотечних кредитів комерційними банками та іншими кредиторами громадянам-позичальникам, а також механізм забезпечення кредиторів необхідними довгостроковими ресурсами для кредитування.
Поняття іпотечного кредиту тісно пов'язане з іпотекою, яка визначається як різновид застави нерухомого майна, службовця забезпеченням виконання заставодавцем основного зобов'язання (за договором кредитного характеру) перед заставоутримувачем; заставоутримувач при цьому набуває право, в разі невиконання боржником забезпеченого заставою основного зобов'язання, вимагати задоволення за рахунок закладеного нерухомого майна, власником якого залишається заставодавець.
Іпотека по своїй суті не є самостійною економічною категорією, а служить забезпеченням кредиту як самостійного економічного відносини і опосередковує рух позиченої вартості в процесі кредитування. Безпосередньо рух вартості від заставодавця до заставодержателя має місце при іпотеці лише у разі невиконання боржником своїх зобов'язань з погашення кредиту
Іпотека як реальне, щодо надійне в правовому плані забезпечення кредиту відкриває можливості для зниження відсотка за іпотечною позикою в порівнянні з незабезпеченими кредитами.
З розвитком іпотеки розширюється і сфера кредитних відносин через процес сек'юритизації: за рахунок розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів, де функціонують іпотечні облігації, випущені під заставні на нерухомість, які прийняті в забезпечення житлових кредитів. Структурно іпотечні житлові кредити поділяються на два види:
- Кредити на придбання, реконструкцію і будівництво житла, коли це житло виступає заставою витребовують позик;
- Цільові кредити на придбання, реконструкцію і будівництво житла під заставу наявного у власності позичальника або сторони підтримки нерухомості.
Специфіка іпотечного кредиту виявляється в наступному.
- Іпотечний кредит - це кредит під строго певний заставу (нерухомість);
- Іпотечний кредит - кредит інвестиційного характеру, вкладений у нерухомість та наданий на тривалий термін (до 30 років);
- Іпотечний кредит - більш дешевий вид кредиту
Іпотечний житловий кредит - різновид кредитів населенню, тому він тісно стикається з споживацьким. Через об'єкт кредитування - житло він безпосередньо пов'язаний з будівельним кредитом, наданим комерційному забудовнику для будівництва житла з подальшим її продажем населенню.
У світі склалося дві моделі фінансування іпотечних кредитів: американська і франко-скандинавська. Розвиток світового ринку іпотечного кредитування прямо пов'язане з механізмом сек'юритизації. Розрізняють іпотечні облігації європейського типу - пфандбріфи і папери американського типу (MBS).
Американська модель передбачає рефінансування іпотечних кредитів за допомогою випуску іпотечних цінних паперів.
Франко-скандинавська, або німецька, модель припускає залучення фінансових ресурсів через ощадно-позичкових систему. Франко-скандинавська система має на увазі наявність надійних спеціалізованих іпотечних банків, за якими стоять дуже великі комерційні банки. Банківська система Німеччини включає в себе 34 спеціалізованих іпотечних банку. Складаючи менше 1% банківського співтовариства, вони дають 25% загального обороту (близько 1 трлн. Євро). Іпотечні облігації широко використовуються в Німеччині в якості забезпечення при ломбардних операціях Бундесбанку. [1. С. 43]
Узагальнена схема випуску іпотечних облігацій європейського та американського типу, а також принципові відмінності між ними представлені у додатку 1.
Аналізуючи структуру цивільно-правової бази іпотечного кредитування в Росії, можна зробити висновок, що розвиток заставного кредитування спрямовано на створення вторинного іпотечного ринку, тобто за основу взято американська модель.
У цій моделі джерелом фінансових ресурсів є вторинний ринок цінних паперів, забезпеченням яких виступають заставні на нерухомість. Державі при цьому відводиться вирішальна роль у формуванні інфраструктури ринку цінних паперів, підтримці його стійкості.
З метою розвитку іпотечного кредитування в Росії Урядом Російської Федерації в 1997 році був створений оператор ЕСР ІЖК - відкрите акціонерне товариство «Агентство з іпотечного житлового кредитування» (далі - АІЖК), в основну задачу якого входить рефінансування виданих первинними кредиторами іпотечних житлових кредитів за рахунок коштів , залучених шляхом розміщення на російському фондовому ринку цінних паперів.
У 1998 р. був прийнятий ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості»), який ввів в цивільний і комерційний обіг новий вид цінних паперів - заставні. Заставна - іменний цінний папір, що засвідчує право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, а також право застави на майно, обтяжене іпотекою. Однак цей вид цінних паперів не отримав широкого розповсюдження, оскільки заставні не є емісійними цінними паперами, і їх ліквідність невисока.
Метою Федерального закону від 11.11.2003 № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери» було сприяти розвитку системи іпотечного кредитування, законодавчо встановити інструменти залучення грошових коштів для іпотеки - іпотечні цінні папери. Закон визначає види іпотечних цінних паперів - іпотечні облігації та іпотечні сертифікати участі, їх емісію, емітентів, їх права та обов'язки. Емісію ІЦП можуть здійснювати тільки іпотечні агентства і кредитні організації. У додатку 2 наведена схема рефінансування іпотечних кредитів.
2. Управління системою іпотечних ризиків
У іпотечних кредитів є цілий ряд специфічних особливостей, і, відповідно, займаючись цим бізнесом, банки несуть специфічні ризики.
2.1 Управління іпотечним кредитним ризиком
Як відомо, кредитний ризик - це ймовірність грошових втрат банку через невиконання боржником зобов'язань за кредитною угодою (або іншим договором, який містить елемент кредитування). Для ідентифікації кредитного ризику слід визначити його структуру. Вона неоднорідна - виділяються три його підвиди: ризик кредитування контрагента, або ризик дефолту, розрахунковий ризик, предрасчетний ризик (табл.1).
Таблиця 1 Характеристика підвидів кредитного ризику
Предрасчетний ризик відповідає розміру витрат на заміщення угоди на аналогічну у разі невиконання зобов'язань контрагентом. Необхідно відзначити, що ризик виплати полягає також у ймовірності невиплати контрагентом не тільки основної суми боргу, але і відсотків та інших передбачених договором платежів.
Управління зазначеними підвидами кредитного ризику з боку банку - іпотечного кредитора може полягати в наступному:
1) за предрасчетному ризику - застосування процедур іпотечного кредитування, що знижують (нівелюють) цей ризик, наприклад, ряд банків стягує комісію за розгляд кредитної заявки, розмір якої відповідає витратам на заміщення невдалої угоди (або витрат на розгляд кредитної заявки).
Наприклад, ВАТ «СКБ-банк» за консультацію клієнта з питань іпотечного кредитування стягує плату в розмірі 354 рублів (у т.ч. ПДВ), а за розгляд заявки і проведення оцінки позичальника та об'єкта нерухомості 2500 рублів (без ПДВ).
2) за розрахунковим ризику - аналогічно: застосування процедур іпотечного кредитування, що знижують (нівелюють) цей ризик, а саме - фактичне
перерахування кредитних коштів позичальнику суворо після належного оформлення необхідного пакету документів та виконання відкладальною умовою (наприклад, укладення договорів страхування і т. п.).
3) ризик кредитування (ризик неповернення кредиту, відсотків та інших платежів) практично неможливо нівелювати, проте грамотна оцінка і прогноз, а також своєчасний моніторинг даного ризику дозволяють банку утримувати його на прийнятному рівні.
Імовірність дефолту позичальника багато в чому залежить від частки виплат в його доході. Дослідження кредитів у США показали, що якщо щомісячні виплати перевищують 36% щомісячних доходів, то ризик дефолту позичальника в 2 рази вище ризику дефолту позичальника, виплати якого складають менше 30% доходів [12. С. 44]
Для визначення ймовірності неповернення іпотечного кредиту позичальником - фізичною особою застосовують оцінку його кредитоспроможності, тобто пошук відповіді на питання: чи має позичальник фінансову можливість виконувати прийняті на себе грошові зобов'язання. При цьому наявність у позичальника бажання оплачувати кредит за відповідної фінансової можливості забезпечується негативними для позичальника наслідками неповернення кредиту - втратою прав на закладену нерухомість і втратою частини або всього обсягу вкладених власних коштів, причому чим більше власних коштів вніс позичальник, тим сильніше його зацікавленість у погашенні кредиту .
Для оцінки кредитоспроможності позичальника - фізичної особи банк зіставляє величину його сукупного доходу та сукупного витрати на основі наступних даних (з додатком відповідних підтверджуючих документів, іноді - з підключенням служби економічної безпеки банку):
- Поточна заробітна плата позичальника;
- Займана посада та наявність кваліфікації;
- Відомості про поточні витрати позичальника: витрати на комунальні платежі, оренду житла, поточні витрати сім'ї (на харчування, одяг і ін.), На медобслуговування, поточне освіту, в тому числі дітей позичальника, обслуговування автомобіля, дачі і т. п.;
- Відомості про наявні фінансові зобов'язання (кредити та позики, аліменти і т. п.), кредитної історії.
Очевидно, що в сучасних умовах далеко не кожен позичальник здатний офіційно підтвердити свої доходи. Усвідомлюючи це, більшість банків використовує непрямі джерела підтвердження доходів позичальника (як правило, для таких позичальників встановлюється трохи більша процентна ставка за кредитом):
- Бази даних про доходи фахівців у різних галузях економіки;
- Відомості про майновий стан позичальника, наявність так званого «статусного майна» - об'єктів нерухомості, дорогих автомобілів, цінних паперів, що здійснюються позичальником великі витрати.
Таким чином, визначення розміру сукупного доходу позичальника на основі представлених документів - це аналітичний спосіб, використання бази даних про доходи фахівців у різних галузях - статистичний спосіб визначення заробітку позичальника, а облік майнового стану позичальника - отримання якісної характеристики методом експертних оцінок. Значна розбіжність у результатах, отриманих зазначеними методами - привід для перевірки достовірності поданих даних або вказівка на приховування позичальником будь-яких істотних відомостей.
Після визначення середнього розміру сукупного доходу і середнього розміру сукупних витрат позичальника за певний період часу, як правило, щомісячних, до середніх сукупним його витратам додаються витрати на обслуговування цього кредиту, приведені до аналогічного періоду часу, і обчислюється коефіцієнт співвідношення середньомісячних доходів і витрат позичальника ( К): ГОУ ВПО «УГТУ-УПІ»
Факультет економіки і управління
Кафедра банківської справи
Курсова робота
з дисципліни
«Організація діяльності комерційного банку»
Тема:
«Проблеми банків у розвитку іпотечного кредитування»
Єкатеринбург
2005
Зміст
Введення
1. Поняття іпотечного кредиту. Зарубіжний та російський досвід
функціонування ринку іпотечного кредитування
2. Управління системою іпотечних ризиків
2.1 Управління іпотечним кредитним ризиком
2.2 Управління заставними ризиком
2.3 Управління іпотечним процентним ризиком
2.4 Управління іпотечним ризиком втрати ліквідності
2.5 Управління ризиком дострокового погашення кредиту
2.6 Управління валютним ризиком
2.7 Управління операційно-технологічним ризиком
3. Тенденції та перспективи розвитку іпотечного кредитування
Висновок
Список використаних джерел та літератури
Програми
Введення
В даний час великий інтерес для Росії становить іпотечне кредитування, головна мета якого - формування ефективно працюючої системи забезпечення доступним житлом російських громадян із середніми доходами.
У всьому світі іпотечне кредитування давно вже стало класичної сферою банківської діяльності. У розвинених країнах на цей вид кредитування припадає до 1 / 3 сукупних активів кредитних організацій. У нашій країні аналогічний показник складає лише долі відсотка. Що ж стосується обсягів, то, наприклад, в США іпотечний ринок оцінюється трильйонами доларів, а у нас (у перерахунку на долари) - у кілька мільярдів доларів ..
У доповіді на X з'їзді АРБ екс-голова Банку Росії В. В. Геращенко зазначив, що іпотечне кредитування є одним з найбільш перспективних напрямків діяльності російських банків.
Однією з основних завдань банків у ринковій економіці є перетворення заощаджень населення в інвестиції в реальний сектор економіки.
Роль іпотеки у забезпеченні економічного зростання країни достатньо велика. Іпотека як раз і дозволяє мобілізувати значну частину заощаджень населення та коштів інвесторів і спрямувати їх у важливі галузі господарства, перш за все пов'язані з житловим будівництвом. Зарубіжний досвід, та й досвід тих російських регіонів, де іпотека вже розвивається, показує, що іпотечне кредитування має як мінімум чотириразовим мультиплікативним ефектом, тобто кожен рубль кредиту в кінцевому підсумку залучає в господарський оборот не менше чотирьох рублів коштів населення. Тому завдяки іпотеці можна задіяти ті величезні фінансові кошти, які зберігаються на руках населення у вигляді готівкової іноземної валюти та обсяги яких порівняти з державним бюджетом країни. Одночасно іпотека буде сприяти відновленню довіри населення до державних і комерційним банкам, оскільки громадяни, що кредитуються в банках, як правило, тримають в ньому і свої депозитні і розрахункові рахунки. Іпотечне кредитування той механізм, який забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будіндустрії, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки.
Таким чином, розвиток іпотечного бізнесу позитивно впливає на реальний сектор економіки, внаслідок чого припиняється спад виробництва в ряді галузей промисловості, виникає можливість модернізації виробництва, що призводить до підвищення якості та конкурентоспроможності продукції практично у всіх галузях. Це в свою чергу: збільшує економічний потенціал країни, сприяє її виходу не тільки з інвестиційного, а й з інфляційного кризи. Формування ринку іпотечного кредитування сприяє подоланню соціальної нестабільності в суспільстві, яка зазвичай супроводжує економічну кризу.
Вітчизняні банки, вивчаючи багатий історичний досвід Росії в цьому напрямку і практику інших країн, намагаються розробити власні моделі кредитування та банківські продукти, здатні реально функціонувати у складній економічній обстановці. Однак подальший розвиток іпотечного бізнесу гальмується через проблеми економічного і цивільно-правового характеру.
Мета курсової роботи - проаналізувати існуючі проблеми банків у розвитку іпотечного кредитування, виявити тенденції і перспективи його розвитку в російській банківській системі.
У відповідності з поставленою метою були визначені наступні завдання:
1) Розглянути теоретичні аспекти іпотечного кредиту, проаналізувати російський і зарубіжний досвід розвитку іпотечного кредитування;
2) Проаналізувати управління системою іпотечних ризиків.
3) Виявити тенденції та перспективи розвитку іпотечного кредитування.
1. Поняття іпотечного кредиту. Зарубіжний та російський досвід функціонування ринку іпотечного кредитування
Система іпотечного житлового кредитування включає в себе надання довгострокових житловий іпотечних кредитів комерційними банками та іншими кредиторами громадянам-позичальникам, а також механізм забезпечення кредиторів необхідними довгостроковими ресурсами для кредитування.
Поняття іпотечного кредиту тісно пов'язане з іпотекою, яка визначається як різновид застави нерухомого майна, службовця забезпеченням виконання заставодавцем основного зобов'язання (за договором кредитного характеру) перед заставоутримувачем; заставоутримувач при цьому набуває право, в разі невиконання боржником забезпеченого заставою основного зобов'язання, вимагати задоволення за рахунок закладеного нерухомого майна, власником якого залишається заставодавець.
Іпотека по своїй суті не є самостійною економічною категорією, а служить забезпеченням кредиту як самостійного економічного відносини і опосередковує рух позиченої вартості в процесі кредитування. Безпосередньо рух вартості від заставодавця до заставодержателя має місце при іпотеці лише у разі невиконання боржником своїх зобов'язань з погашення кредиту
Іпотека як реальне, щодо надійне в правовому плані забезпечення кредиту відкриває можливості для зниження відсотка за іпотечною позикою в порівнянні з незабезпеченими кредитами.
З розвитком іпотеки розширюється і сфера кредитних відносин через процес сек'юритизації: за рахунок розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів, де функціонують іпотечні облігації, випущені під заставні на нерухомість, які прийняті в забезпечення житлових кредитів. Структурно іпотечні житлові кредити поділяються на два види:
- Кредити на придбання, реконструкцію і будівництво житла, коли це житло виступає заставою витребовують позик;
- Цільові кредити на придбання, реконструкцію і будівництво житла під заставу наявного у власності позичальника або сторони підтримки нерухомості.
Специфіка іпотечного кредиту виявляється в наступному.
- Іпотечний кредит - це кредит під строго певний заставу (нерухомість);
- Іпотечний кредит - кредит інвестиційного характеру, вкладений у нерухомість та наданий на тривалий термін (до 30 років);
- Іпотечний кредит - більш дешевий вид кредиту
Іпотечний житловий кредит - різновид кредитів населенню, тому він тісно стикається з споживацьким. Через об'єкт кредитування - житло він безпосередньо пов'язаний з будівельним кредитом, наданим комерційному забудовнику для будівництва житла з подальшим її продажем населенню.
У світі склалося дві моделі фінансування іпотечних кредитів: американська і франко-скандинавська. Розвиток світового ринку іпотечного кредитування прямо пов'язане з механізмом сек'юритизації. Розрізняють іпотечні облігації європейського типу - пфандбріфи і папери американського типу (MBS).
Американська модель передбачає рефінансування іпотечних кредитів за допомогою випуску іпотечних цінних паперів.
Франко-скандинавська, або німецька, модель припускає залучення фінансових ресурсів через ощадно-позичкових систему. Франко-скандинавська система має на увазі наявність надійних спеціалізованих іпотечних банків, за якими стоять дуже великі комерційні банки. Банківська система Німеччини включає в себе 34 спеціалізованих іпотечних банку. Складаючи менше 1% банківського співтовариства, вони дають 25% загального обороту (близько 1 трлн. Євро). Іпотечні облігації широко використовуються в Німеччині в якості забезпечення при ломбардних операціях Бундесбанку. [1. С. 43]
Узагальнена схема випуску іпотечних облігацій європейського та американського типу, а також принципові відмінності між ними представлені у додатку 1.
Аналізуючи структуру цивільно-правової бази іпотечного кредитування в Росії, можна зробити висновок, що розвиток заставного кредитування спрямовано на створення вторинного іпотечного ринку, тобто за основу взято американська модель.
У цій моделі джерелом фінансових ресурсів є вторинний ринок цінних паперів, забезпеченням яких виступають заставні на нерухомість. Державі при цьому відводиться вирішальна роль у формуванні інфраструктури ринку цінних паперів, підтримці його стійкості.
З метою розвитку іпотечного кредитування в Росії Урядом Російської Федерації в 1997 році був створений оператор ЕСР ІЖК - відкрите акціонерне товариство «Агентство з іпотечного житлового кредитування» (далі - АІЖК), в основну задачу якого входить рефінансування виданих первинними кредиторами іпотечних житлових кредитів за рахунок коштів , залучених шляхом розміщення на російському фондовому ринку цінних паперів.
У 1998 р. був прийнятий ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості»), який ввів в цивільний і комерційний обіг новий вид цінних паперів - заставні. Заставна - іменний цінний папір, що засвідчує право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, а також право застави на майно, обтяжене іпотекою. Однак цей вид цінних паперів не отримав широкого розповсюдження, оскільки заставні не є емісійними цінними паперами, і їх ліквідність невисока.
Метою Федерального закону від 11.11.2003 № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери» було сприяти розвитку системи іпотечного кредитування, законодавчо встановити інструменти залучення грошових коштів для іпотеки - іпотечні цінні папери. Закон визначає види іпотечних цінних паперів - іпотечні облігації та іпотечні сертифікати участі, їх емісію, емітентів, їх права та обов'язки. Емісію ІЦП можуть здійснювати тільки іпотечні агентства і кредитні організації. У додатку 2 наведена схема рефінансування іпотечних кредитів.
2. Управління системою іпотечних ризиків
У іпотечних кредитів є цілий ряд специфічних особливостей, і, відповідно, займаючись цим бізнесом, банки несуть специфічні ризики.
2.1 Управління іпотечним кредитним ризиком
Як відомо, кредитний ризик - це ймовірність грошових втрат банку через невиконання боржником зобов'язань за кредитною угодою (або іншим договором, який містить елемент кредитування). Для ідентифікації кредитного ризику слід визначити його структуру. Вона неоднорідна - виділяються три його підвиди: ризик кредитування контрагента, або ризик дефолту, розрахунковий ризик, предрасчетний ризик (табл.1).
Таблиця 1 Характеристика підвидів кредитного ризику
| Підвид кредитного ризику | Характеристика |
| Ризик кредитування контрагента або ризик виплати | Полягає у можливості неповернення контрагентом банку основної суми боргу після закінчення терміну кредиту, векселя, поруки |
| Розрахунковий ризик | Виникає у випадках, коли здійснюється передача певних інструментів (наприклад, грошових коштів або фінансових інструментів) на умові передоплати або передпоставки з нашого боку. Ризик полягає в тому, що зустрічної поставки з боку контрагента може не відбутися |
| Предрасчетний ризик | Ризик того, що контрагент не виконає свої зобов'язання за угодою до розрахунків і банку доведеться замінити даний контракт угодою з іншим контрагентом по існуючій (і можливо, несприятливої) ринковою ціною |
Управління зазначеними підвидами кредитного ризику з боку банку - іпотечного кредитора може полягати в наступному:
1) за предрасчетному ризику - застосування процедур іпотечного кредитування, що знижують (нівелюють) цей ризик, наприклад, ряд банків стягує комісію за розгляд кредитної заявки, розмір якої відповідає витратам на заміщення невдалої угоди (або витрат на розгляд кредитної заявки).
Наприклад, ВАТ «СКБ-банк» за консультацію клієнта з питань іпотечного кредитування стягує плату в розмірі 354 рублів (у т.ч. ПДВ), а за розгляд заявки і проведення оцінки позичальника та об'єкта нерухомості 2500 рублів (без ПДВ).
2) за розрахунковим ризику - аналогічно: застосування процедур іпотечного кредитування, що знижують (нівелюють) цей ризик, а саме - фактичне
перерахування кредитних коштів позичальнику суворо після належного оформлення необхідного пакету документів та виконання відкладальною умовою (наприклад, укладення договорів страхування і т. п.).
3) ризик кредитування (ризик неповернення кредиту, відсотків та інших платежів) практично неможливо нівелювати, проте грамотна оцінка і прогноз, а також своєчасний моніторинг даного ризику дозволяють банку утримувати його на прийнятному рівні.
Імовірність дефолту позичальника багато в чому залежить від частки виплат в його доході. Дослідження кредитів у США показали, що якщо щомісячні виплати перевищують 36% щомісячних доходів, то ризик дефолту позичальника в 2 рази вище ризику дефолту позичальника, виплати якого складають менше 30% доходів [12. С. 44]
Для визначення ймовірності неповернення іпотечного кредиту позичальником - фізичною особою застосовують оцінку його кредитоспроможності, тобто пошук відповіді на питання: чи має позичальник фінансову можливість виконувати прийняті на себе грошові зобов'язання. При цьому наявність у позичальника бажання оплачувати кредит за відповідної фінансової можливості забезпечується негативними для позичальника наслідками неповернення кредиту - втратою прав на закладену нерухомість і втратою частини або всього обсягу вкладених власних коштів, причому чим більше власних коштів вніс позичальник, тим сильніше його зацікавленість у погашенні кредиту .
Для оцінки кредитоспроможності позичальника - фізичної особи банк зіставляє величину його сукупного доходу та сукупного витрати на основі наступних даних (з додатком відповідних підтверджуючих документів, іноді - з підключенням служби економічної безпеки банку):
- Поточна заробітна плата позичальника;
- Займана посада та наявність кваліфікації;
- Відомості про поточні витрати позичальника: витрати на комунальні платежі, оренду житла, поточні витрати сім'ї (на харчування, одяг і ін.), На медобслуговування, поточне освіту, в тому числі дітей позичальника, обслуговування автомобіля, дачі і т. п.;
- Відомості про наявні фінансові зобов'язання (кредити та позики, аліменти і т. п.), кредитної історії.
Очевидно, що в сучасних умовах далеко не кожен позичальник здатний офіційно підтвердити свої доходи. Усвідомлюючи це, більшість банків використовує непрямі джерела підтвердження доходів позичальника (як правило, для таких позичальників встановлюється трохи більша процентна ставка за кредитом):
- Бази даних про доходи фахівців у різних галузях економіки;
- Відомості про майновий стан позичальника, наявність так званого «статусного майна» - об'єктів нерухомості, дорогих автомобілів, цінних паперів, що здійснюються позичальником великі витрати.
Таким чином, визначення розміру сукупного доходу позичальника на основі представлених документів - це аналітичний спосіб, використання бази даних про доходи фахівців у різних галузях - статистичний спосіб визначення заробітку позичальника, а облік майнового стану позичальника - отримання якісної характеристики методом експертних оцінок. Значна розбіжність у результатах, отриманих зазначеними методами - привід для перевірки достовірності поданих даних або вказівка на приховування позичальником будь-яких істотних відомостей.
де
Слід зазначити, що середньомісячні витрати на обслуговування кредиту легко розраховуються у випадку застосування відомої формули ануїтету, за якою позичальник протягом усього терміну кредиту сплачує банку одну і ту ж певну суму, яка складається з відсотків по кредиту і частини основного боргу, причому їх співвідношення змінюється з плином часу користування кредитом (на початку кредитного терміну основну частину платежу займають відсотки, до кінця терміну кредиту - навпаки). У разі погашення кредиту рівними частками та оплати відсотків виходячи із залишку основного боргу максимальний платіж за кредитом припадає на початок строку його використання - розмір саме цього платежу застосовується при розрахунку вищеназваного коефіцієнта.
Прийнятний рівень цього коефіцієнта відрізняється в різних банках. Для одних кредиторів досить, щоб коефіцієнт не перевищував одиницю, тобто, щоб сукупні витрати і витрати на обслуговування кредиту покривалися сукупними доходами позичальника. Інші кредитори, в основному практикуючі ануїтетні платежі по кредиту, залишають певний «запас міцності», встановлюючи порогове значення даного коефіцієнта, наприклад, на рівні 0,8 - це означає, що після оплати позичальником необхідних поточних витрат і витрат на обслуговування кредиту у нього залишиться 20% вільних коштів.
Деякі банки не беруть до уваги розмір поточних витрат позичальника, а встановлюють співвідношення розміру витрат по кредиту та розміру доходів позичальника: наприклад, умови іпотечного кредитування в Інвестсбербанка припускають, що витрати по кредиту становлять не більше 50% доходу позичальника, в програмі Московського іпотечного агентства ( МІА) - не більше 40%, а в програмі Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) - не більше 35-40%.
Прогнозування кредитоспроможності позичальника - фізичної особи зустрічається в банківській практиці вкрай рідко, як правило, воно замінюється встановленням вікового цензу для позичальників (наприклад, до 55 або 60 років - виходячи з припущення, що значна частка позичальників при настанні пенсійного віку виходить на пенсію, а значить , знижує рівень своїх доходів).
Банківської практикою встановлено, що проблеми виконання позичальником зобов'язань за кредитом виникають на тлі істотної зміни співвідношення його доходів і витрат або у випадку виникнення фінансових втрат позичальника. Тому фахівці пропонують з урахуванням кредитної історії позичальника застосовувати прогнозування його кредитоспроможності виходячи з факторів, що впливають на фінансове становище позичальника - фізичної особи.
Для моніторингу кредитоспроможності іпотечного позичальника пропонується періодичне (наприклад, раз на півроку) надання позичальником підтверджених відомостей про зміну (незмінності) його зарплати, посади, інших доходів, сімейного стану, витрат, грошових зобов'язань, про отримання додаткової освіти. [8. С. 26-27]
На основі представлених даних з урахуванням кон'юнктури ринку праці, а також з урахуванням платіжної дисципліни позичальника необхідно коригувати прогнозну оцінку його кредитоспроможності і вживати заходів для утримання кредитного ризику на прийнятному рівні.
Додатковим методом управління кредитним ризиком є створення так званих «кредитних бюро» - бази даних про платіжну дисципліну позичальників, включаючи складання списку позичальників-неплатників, і обмін даною інформацією між кредиторами.
2.2 Управління заставними ризиком
Ризик, пов'язаний із заставою, нерозривно пов'язаний з кредитним ризиком, і визначається ймовірністю грошових втрат кредитора у зв'язку з неможливістю отримати грошові кошти, належні йому за кредитною угодою, в необхідному обсязі за рахунок звернення стягнення на предмет застави. Ця ситуація може бути викликана:
- Недостатньою вартістю застави в момент звернення стягнення на нього (у момент реалізації предмета застави);
- Пошкодженням або втратою предмета застави;
- Відсутністю (або нестачею) правових підстав для звернення стягнення на предмет за який бере участь у системі житлового іпотечного кредитування, в рамках управління ризиком застави є достовірна оцінка і по можливості максимально точний прогноз вартості житла, що на період кредитування.
Для вирішення цього завдання більшість банків користується послугами кваліфікованих оціночних компаній; інша частина банків створює власні підрозділи по роботі із заставами (включаючи оцінку, моніторинг та при необхідності звернення стягнення), в штаті яких є ліцензовані оцінювачі.
При оцінці поточної ринкової вартості житла, в тому числі закладається при іпотечному кредитуванні, оцінювачі використовують три основні методи:
1) метод прямих ринкових порівнянь - він полягає в порівнянні цін, за якими останнім часом укладалися угоди купівлі-продажу аналогічних об'єктів. Оцінювана нерухомість завжди відрізняється від аналізованих аналогів, тому отримане значення коригується з урахуванням впливу низки чинників - дати і умов продажу, фізичних характеристик об'єктів нерухомості;
2) метод витрат - він полягає у визначенні вартості об'єкта нерухомості, який може замінити оцінюваний об'єкт. Цей метод
також може полягати у розрахунку витрат на будівництво об'єкта, який в існуючих умовах найбільш адекватно міг би замінити оцінюваний об'єкт;
3) метод доходів - він визначає поточну вартість прав на отримання доходу від даного об'єкту нерухомості на певному часовому відрізку в майбутньому і заснований на припущенні, що дохід, отриманий від даного об'єкта, визначає його вартість, тому він застосовується
для оцінки майна, що дає дохід - дохідних будинків, офісів, торговельних площ і т. п.
Очевидно, що поточне ринкове значення вартості оцінюваного об'єкта нерухомості перебуває в межах, визначених названими методами, при цьому точність його обчислення визначається кваліфікацією оцінювача.
Як випливає з опису методів оцінки нерухомості, яка передається в заставу, подібна складна процедура оцінки пов'язана зі значними витратами часу та коштів, але при цьому, як показує практика, вона дає результат високої точності. У зв'язку з цим подібні складні оцінки застосовуються, як правило, при оцінці об'єктів нерухомості, які виступають в якості предметів застави при комерційному кредитуванні банками великих клієнтів або дорогих проектів.
Методом мінімізації ризику застави банку-кредитора при прийнятті матеріального забезпечення за кредитом (у тому числі житла при іпотеці) є введення дисконту по вартості предмета застави, який також враховує наявність додаткових витрат на процедуру звернення стягнення та реалізацію застави. У разі іпотечного житлового кредитування це виражається у встановленні заставного коефіцієнта (
де
У російській іпотечної практиці значення заставного коефіцієнта, що встановлюється кредиторами, коливається від 70% (Московська іпотечна програма) до 95% (банк «Дельтакредит»).
Для поліпшення якості управління, пов'язаними із заставою, тому доцільно законодавчо закріпити принцип формування пулів іпотечних кредитів відповідно до типу закладеної по них нерухомості.
Ще одним інструментом зниження ризику, пов'язаного із заставою, є страхування предмету застави. [8. С.19-20]
Моніторинг ризику, пов'язаного із заставою, зводиться до періодичної оцінки фізичного стану предмета застави та умов його експлуатації, а також до оцінки поточної ринкової вартості цього предмета, використовуваної для розрахунку вищеописаного «заставного - коефіцієнта». Істотна зміна вартості предмета застави також є підставою для оформлення додаткового забезпечення, заміни предмета застави або часткового дострокового погашення кредиту. Функція моніторингу предмета застави зазвичай покладається банком на підрозділ по роботі із заставами або на кредитний підрозділ.
Крім того, накопичення статистики іпотечного кредитування, у тому числі за кількістю дефолтів, щодо випадків реалізації заставленого житла дозволить іпотечним банкам точніше оцінювати розмір ризику, пов'язаного із заставою по іпотеці, і відповідно, підвищити ефективність управління цим ризиком.
2.3 Управління іпотечним процентним ризиком
Процентний ризик банку, що виникає при його участі в системі іпотечного житлового кредитування (іпотечний процентний ризик), пов'язаний з імовірністю грошових втрат - зниження доходів (освіти збитків) - виникають внаслідок несприятливого для банку зміни кон'юнктури ринку, при якому різниця між ставкою розміщення коштів - ставкою за іпотечним кредитом - і ставкою залучення коштів, використовуваних для фондування іпотечних операцій, скорочується або стає негативною. Необхідно враховувати, що номінальне перевищення ставки розміщення над ставкою залучення ще не означає відсутності збитків банку за цими операціями, оскільки різниця між ними повинна покривати також власні витрати банку за цими операціями.
Управління іпотечним процентним ризиком банку включає визначення, оцінку і прогноз, мінімізацію, моніторинг цього ризику, при цьому визначення, оцінка та прогноз цього іпотечного ризику обумовлюються його зовнішніми і внутрішніми факторами.
Іпотечне кредитування виділяється із загального ряду кредитних операцій банку, і зокрема, ставка по іпотечному кредиту в значно більшій мірі залежить від ставки, за якою залучаються кошти для фондування іпотечних операцій, ніж від інших факторів. [8. С. 14-15]
Особливо слід відзначити механізм так званої «плаваючою» відсоткової ставки, широко застосовується в країнах Заходу, але не отримав аналогічного поширення в нашій країні. Його суть зводиться до того, що при укладенні кредитного договору не обмовляється номінальне значення процентної ставки, а вказується спосіб його розрахунку на основі певних параметрів. Як правило, така процентна ставка обчислюється як сума якогось публічного ринкового показника (наприклад, «6-місячний LIBOR» - середньозважена ставка Лондонської міжбанківської біржі по кредитах строком на 6 місяців) станом на певну дату плюс фіксована надбавка. Цей інструмент дозволяє банку більш точно управляти процентним ризиком при кредитуванні, оскільки встановлює взаємозв'язок вартості залучених ресурсів (ці ресурси можуть бути залучені банком на тій же лондонській біржі) і відсоткової ставки за кредитом. Цей механізм застосовується ЗАТ «Райффайзенбанком»: протягом першого року погашення кредиту ставка встановлюється в розмірі 10% -11%, потім вона переглядається щорічно на базі LIBOR + 8% + 9%. [23]
У цьому випадку в міру зміни ринкових процентних ставок змінюються і виплати, які повинен щомісячно здійснювати позичальник. У результаті застосування цього механізму зниження процентного ризику призводить до збільшення кредитного.
У рамках іпотечного кредитування з урахуванням довгострокового характеру кредитних операцій подібний механізм доречно застосовувати в ситуації, коли вартість ресурсів, що використовуються для фондування іпотечних кредитів, також ставиться у відповідність з певним ринковим показником.
2.4 Управління іпотечним ризиком втрати ліквідності
Ризик втрати ліквідності банку - іпотечного кредитора визначається ймовірністю його грошових втрат у зв'язку з потенційним відсутністю у нього можливості оплачувати свої зобов'язання через невідповідність строків пасивів банку строками активів.
В даний час у більшості російських банків відсутні довгострокові ресурси, які могли б бути спрямовані на цілі іпотечного кредитування. Заощадження населення у вигляді банківських депозитів та інших інструментів складають незначний обсяг, в більшості своїй номіновані в іноземній валюті та мають термін не більше 1 року. Капіталізація банківської системи досить мала, а практика залучення ринкових запозичень корпоративними позичальниками на термін більше 3 років практично відсутній. [5]
Таким чином, для адекватного фінансування іпотечних операцій (довгострокових іпотечних кредитів) банку необхідний джерело фінансування аналогічної терміновості. У сучасних російських умовах найбільш перспективне рішення цього завдання ведеться у двох напрямках:
1) Спеціалізовані іпотечні агентства викуповують у банків пули іпотечних кредитів, а потім випускають іпотечні цінні папери, забезпечені цими пулами. У даній ситуації управління ризиком втрати ліквідності банку - учасника
іпотечної системи повинно включати забезпечення з боку банку чіткого функціонування механізму викупу банківських іпотечних кредитів іпотечним агентством, при цьому бажано, щоб банку було надано оферта за таким викупу (як це відбувається в даний час в системі АІЖК).
2) Банки - іпотечні кредитори можуть самостійно виробляти емісію іпотечних облігацій. До теперішнього часу невідомо про емісію іпотечних облігацій будь-якого банку, ймовірно, це пов'язано, з одного боку, з браком часу на підготовчий етап (відповідна інструкція Центробанку вийшла навесні 2004 р.), з іншого - неврегульованим законодавством.
Ймовірно, у випадку прийняття відповідних поправок комерційні банки приступлять до емісії іпотечних облігацій.
Управління ризиком втрати ліквідності банку - іпотечного кредитора в такій ситуації повинна включати заходи щодо забезпечення адекватності різноспрямованих грошових потоків банку: вхідного - платежів за іпотечними кредитами, що виходить - платежів за іпотечними облігаціями.
Для посилення регулювання в цій області в березні 2004 р. Центробанк видав посібник «Про обов'язкових нормативи діяльності кредитних організацій, що здійснюють емісію облігацій з іпотечним покриттям», яка встановлює особливості розрахунку та значення обов'язкових нормативів, а також величину і методики визначення додаткових обов'язкових нормативів для кредитних організацій, які здійснюють емісію іпотечних облігацій. Інструкція містить такі положення:
1) Посилено вимога щодо нормативу достатності власних коштів (капіталу) (Н1): мінімальне значення цього нормативу для банків, які здійснюють емісію іпотечних цінних паперів, встановлено на рівні 14% (для звичайних банків - 11%).
Крім того, введені додаткові нормативи для іпотечних банків:
2) Встановлено мінімальне співвідношення величини наданих кредитів з іпотечним покриттям і власних коштів (капіталу) (Н17) - воно не повинно бути менше 10%. Цей норматив забезпечує необхідний обсяг портфеля іпотечних кредитів, тобто банк, що відноситься до розряду іпотечних кредиторів і емітує іпотечні облігації, повинен мати значний обсяг кредитів, забезпечених іпотечним покриттям.
Іншими словами, іпотечне кредитування для такого банку повинно бути в ряду основних напрямків його діяльності.
3) Встановлено мінімальне співвідношення величини іпотечного покриття та обсягу емісії облігацій з іпотечним покриттям (Н18) - воно не повинно бути менше 100%. Даний норматив забезпечує заборону використання грошових коштів, виручених у результаті емісії іпотечних облігацій, на цілі, не пов'язані з фондуванням іпотечних кредитів. [2, 16, 17]
Слід зазначити, що встановлене 100-відсоткове значення цього нормативу створює жорсткі умови для банку, оскільки змушує його мати додатковий (запасний або тимчасовий) джерело коштів для фондування іпотечних кредитів, крім іпотечних облігацій:
а) видані іпотечні кредити починають амортизуватися, як правило, з першого місяця терміну кредитування, а іпотечні облігації можуть погашатися в кінці терміну обігу, при цьому відсотки за цими облігаціями виплачуються зазвичай не частіше ніж раз на півроку; таким чином, при рівності обсягу іпотечного покриття і емісії на початковому етапі, після першого місяця «роботи» іпотечних кредитів їх обсяг стане недостатнім для відповідності обсягу емісії;
б) при розрахунку нормативу Н18 в зазначений розмір обсягу емісії крім номіналу облігацій також включаються відсотки по них, в той час як відсотки за іпотечними кредитами в розмір іпотечного покриття не включаються.
4) Встановлено максимальне співвідношення сукупної суми зобов'язань кредитних організацій - емітентів іпотечних облігацій перед кредиторами, які відповідно до федеральних законів мають пріоритетне право на задоволення своїх вимог перед власниками облігацій з іпотечним покриттям, і власних коштів (капіталу) (Н19) - воно не повинно перевищувати 50%. Це означає, що іпотечний банк не повинен мати зобов'язання перед приватними вкладниками (і іншими пріоритетними кредиторами) в обсязі більше половини свого капіталу. Даний механізм захисту інтересів власників іпотечних облігацій, можливо, буде скасовано після прийняття законів про виключення іпотечного покриття із загальної конкурсної маси у разі банкрутства банку - емітента іпотечних облігацій.
Дана інструкція Центробанку, з одного боку, встановлює «кваліфікаційні ознаки» іпотечного банку і водночас обмежує ризик втрати ліквідності цих банків. У той же час вважаємо, що встановлення мінімального значення нормативу Н18 в розмірі 100% вводить занадто жорсткі умови для іпотечного банку, про які сказано вище. На нашу думку, слід дати більш детальну характеристику цим співвідношенням, наприклад, при його розрахунку враховувати погашену в звітному періоді частина основного боргу за іпотечним кредитом, а також враховувати отримані по іпотечних кредитах відсотки (адекватно відсоткам за іпотечними облігаціями).
З іншого боку, можна встановити мінімальне значення нормативу Н18 на рівні трохи менше 100% (наприклад, 95%; більш точно номінальне значення може бути встановлено в процесі розвитку банківської іпотеки в країні). Це дасть іпотечному банку якийсь «маневрений коридор», в рамках якого він зможе управляти іпотечним портфелем, не вдаючись до пошуку додаткових джерел коштів для фондування іпотечних кредитів.
Іншим аспектом управління ризиком втрати ліквідності іпотечного банку зокрема й іпотечної системи в цілому є розширення спектру іпотечних цінних паперів, що також підвищує їх надійність і привабливість для інвесторів. У всьому світі практика структурування іпотечних цінних паперів (переважного погашення привілейованих «старших» випусків на шкоду наступним «молодшим» випусків іпотечних облігацій одного пулу) дозволяє перерозподіляти ризики між різними випусками таких паперів, забезпечених єдиним іпотечним пулом.
Слід зазначити, що при нормальному функціонуванні іпотечного ринку сумарний грошовий потік від іпотечних кредитів перевищує сумарний грошовий потік за іпотечними облігаціями, емітованими під забезпечення цими кредитами. У цій ситуації найбільш ймовірні проблеми з ліквідністю виникають при неправильній організації періодичності платежів усередині цих потоків (неадекватності «імпульсів» платежів). Таке положення визначає передумову до створення додаткового механізму управління ризиком втрати ліквідності іпотечного банку - «страхувального фонду», кошти якого повинні формуватися (накопичуватися) при надлишку грошового потоку від іпотечних кредитів і використовуватися в момент появи проблем з ліквідністю.
Крім того, кошти такого фонду доречно враховувати при розрахунку величини іпотечного покриття для вищеописаного нормативу Н 18.
У цілому, вирішення проблеми ліквідності буде повністю залежати від початку повноцінного функціонування закону «Про іпотечні цінні папери». У додатку 3 наведено головні недоліки закону «Про іпотечні цінні папери», що перешкоджають активізації і розширення участі банків в іпотечному кредитуванні.
2.5 Управління ризиком дострокового погашення кредиту
Ризик грошових втрат банку, пов'язаних з достроковим погашенням іпотечного кредиту - ризик дострокового погашення кредиту належить до числа ризиків банку-кредитора, що виникають при його участі в системі іпотечного кредитування за німецьким зразком.
У російських умовах ризик дострокового погашення несе емітент облігацій, забезпечених іпотечним покриттям, - ним може бути як універсальний банк, так і іпотечне агентство. Якщо система іпотечного кредитування організована таким чином, що банк має постійної офертою з викупу іпотечних кредитів агентством, то даний ризик банк несе лише в короткий проміжок часу - від моменту надання кредиту до його викупу іпотечних агентством.
Ряд вітчизняних банків застосовує інструмент стягнення комісії при достроковому погашенні іпотечного кредиту (або частковому достроковому погашенні). Визначення розміру такої комісії будується на основі оцінки рівня ризику дострокового погашення, при цьому можуть застосовуватися два методи:
1) Визначення розміру «упущеної вигоди» за кредитом, тобто сукупної суми процентів за іпотечним кредитом, які кредитор розраховував отримати за період від моменту дострокового погашення кредиту до моменту планового остаточного його погашення. Для більш точного визначення оцінки реальної «упущеної вигоди» можливе застосування методу дисконтування, тобто приведення грошового потоку, що формується процентними платежами, до поточного моменту часу.
2) Визначення «вартості заміщення» кредиту аналогічним. Дана вартість включає витрати банку на створення активу в своєму іпотечному портфелі, аналогічного дострокове погашення кредиту. Ці витрати можуть зростати у зв'язку з необхідними витратами часу, плануванням (обмеженням) кількості видаваних іпотечних кредитів за погодженням з агентством, рефінансує іпотечні кредити даного банку, і т. п. [8. С. 17-18]
Наприклад, ЗАТ «Райффайзенбанк» застосовує наступний механізм:
- Протягом наступних 6 місяців Позичальник може виробляти дострокове погашення кредиту з комісією в розмірі 2% від суми дострокового платежу за кожний авансових платежів;
- Після 9 місяців з дати видачі кредиту часткове і повне дострокове погашення кредиту здійснюється без комісії. Сума часткового дострокового погашення - не менше 2000 доларів США без урахування суми щомісячного платежу.
А вимоги ВАТ «СКБ-банку» і «Меткомбанка», що працюють за програмою АІЖК полягають в тому, що позичальник може достроково погашати кредит сумами не менше 25000 рублів. [30]
Відомі також заборонні заходи, що застосовуються банками для запобігання дострокового погашення іпотечного кредиту, наприклад, включення в кредитний договір умови про те, що дострокове (часткове дострокове) погашення кредиту призводить до відповідного зменшення розміру основного боргу за кредитом (амортизації кредиту), однак у цьому випадку належні банку відсотки розраховуються не на базі фактичного залишку основного боргу, а виходячи з планового графіка погашення кредиту.
Реальними засобами моніторингу ризику дострокового погашення кредиту є наступні:
1) За кожним виданим іпотечним кредитом-періодична оцінка ймовірності його дострокового погашення.
2) За іпотечним кредитним портфелем в сукупності - управління ризиком дострокового погашення кредиту в частині впливу фактора зміни процентних ставок на іпотечному ринку. Для цього необхідна грамотна політика банку, що включає високий рівень маркетингу та гнучкий підхід при встановленні процентних ставок за іпотечними кредитами. Однак якщо кредит орієнтований на іпотечну систему з жорстким визначенням умов кредитування (наприклад, на програму якого-небудь іпотечного агентства), то він практично позбавлений можливості проводити самостійну процентну політику в цій сфері.
2.6 Управління валютним ризиком
При класифікації ризиків банківської діяльності управління валютним ризиком, як правило, не відноситься до ризиків кредитної діяльності банку. Проте тісна залежність всієї іпотечної системи від джерел грошових засобів для її фондування визначає безпосередній вплив валютної складової на сукупність ризиків іпотечного кредитора.
Валютний ризик банку, що виникає при його участі в системі іпотечного кредитування, пов'язаний з імовірністю грошових втрат (зниження доходів, освіти збитків) внаслідок несприятливого для банку зміни курсу валюти, у якій виробляється залучення коштів для фондування іпотечних кредитів, по відношенню до валюти розміщення коштів ( валюті, в якій надаються іпотечні кредити).
У більшості розвинених країн створені іпотечні системи, в яких валютний ризик виключений, з огляду на те, що іпотечне кредитування і рефінансування іпотечних кредитів проводиться в одній валюті - національної. Сучасні російські економічні умови пов'язані з нестабільністю курсу рубля в довгостроковій перспективі, з наявністю високого рівня інфляції; також має місце негативний досвід державного дефолту 1998 р. Крім того, довгий час вважалося, що в нашій країні відсутні інституційні інвестори, здатні забезпечити адекватне за термінами і вартості ресурсів фондування іпотечної системи в національній валюті, тому пошук джерел коштів був орієнтований на західних інвесторів.
Сукупність цих факторів вказує на високий рівень невизначеності при оцінці валютної складової ризиків російського іпотечного кредитора. Отже, в сучасних умовах як банку-кредитору, який бере участь в іпотечній системі, так і іпотечному агентству практично неможливо кількісно виміряти і спрогнозувати валютний ризик з задовільною точністю.
З іншого боку, більшість населення одержує основну частину доходу в рублях, тому іпотечному кредитору слід враховувати, що при наданні іпотечного кредиту в іноземній валюті фактично відбувається перекладання валютного ризику на позичальника, що призводить до підвищення рівня кредитного ризику. [9. С. 26-27]
У сформованих економічних умовах ефективне управління валютним ризиком банку, що виникають при його участі в системі іпотечного кредитування, зводиться до проведення заходів, що дозволяють його уникнути. Це означає, що іпотечному банку слід відштовхуватися від валюти, в якій будуть рефінансовані його іпотечні кредити. При орієнтації банку на систему кредитування певного іпотечного агентства бажано, щоб відносини з цим агентством, викуповують у нього іпотечні кредити, припускали постійну оферту по викупу кредитів на певних умовах (в даний час таку можливість надає, наприклад, система іпотечного кредитування АІЖК).
2.7 Управління операційно-технологічним ризиком
Операційно-технологічний ризик пов'язаний з імовірністю помилок, допущених самим банком, в процесі іпотечного кредитування. Він обумовлюється наступними чинниками:
- Помилки оформлення (зберігання) документів по кредиту і застави;
- Бухгалтерські помилки і помилки при розрахунку платежів позичальника;
- Помилки процедури кредитування.
Розглянемо методи управління операційно-технологічним ризиком іпотечного банку відповідно до названими факторами.
1. Помилки оформлення (зберігання) документів по кредиту та заставі. Вони можуть спричинити значні фінансові втрати, тому в кожному банку розробляються спеціальні процедури для зниження їх ймовірності (численні перевірки та узгодження змісту документації, а також порядок документообігу та зберігання оригіналів документів у банківському сховищі ).
Найбільша кількість помилок такого роду, як правило, пов'язано з етапом договірної діяльності будь-якого підприємства (як банку, так і позичальника).
Тому створення системи захисту договірної діяльності банку дозволить підвищити ефективність системи в цілому. На підтвердження даної тези прогресивні іпотечні системи застосовують уніфіковані форми договорів та інших документів.
2. Бухгалтерські помилки і помилки при розрахунку платежів позичальника.
Серед передових іпотечних систем поширене застосування формули ануїтетних платежів, за якою позичальник щомісяця платить одну і ту ж грошову суму, а банк розподіляє отримані кошти за видами доходу.
Формула розраховується один раз і не вимагає від банку щомісячного розрахунку поточного платежу позичальника, що знижує ймовірність помилок при розрахунку платежів. [9. С.27-28]
3. Тенденції та перспективи розвитку іпотечного кредитування
Незважаючи на те, що іпотечний бізнес і його складова частина - іпотечне житлове кредитування, абсолютно новий напрямок у сучасній Росії, до теперішнього часу вже сформувалася основа для розвитку системи іпотеки.
За даними Асоціації російських банків (АРБ) на початок року, за іпотечними схемами продається близько 1,5% житла, а обсяг іпотечних кредитів становить 0,007% ВВП, обсяг банківських іпотечних кредитів перевищує 1 млрд. доларів, програми іпотечного кредитування здійснюють 140 банків. В асоціації відзначають, що 70% ринку іпотечних кредитів припадає на п'ять російських банків: Ощадбанк, "Внешторгбанк", "Дельтакредит", Райффайзенбанк і Міський іпотечний банк (див. додаток 4).
У зв'язку з дефіцитом довгострокових ресурсів учасники ринку рідко кредитують придбання житла на термін більше ніж 15 років (це граничний термін кредиту у Ощадбанку, Райффайзенбанку і Міського іпотечного банку). На 25 років кредити видають "Внешторгбанк Роздрібні послуги" та "Дельтакредит". Ощадбанк і ГИНУВ вимагають від позичальника сплатити від 10% вартості житла, що купується, ВТБ-від 15%, "Дельтакредит" - 20-25%, Райффайзенбанк - 30%. У Ощадбанку процентні ставки за стандартним іпотечним кредитом складають 18% річних у рублях, 11% у доларах і євро, у ВТБ - 13-14% в рублях і 9,8-12% у доларах залежно від терміну кредиту, у "ДельтаКредіта" - 10,5-14% у доларах залежно від терміну і наявності довідки про доходи клієнта, у Райффайзенбанку-11-14% у доларах, у Міського іпотечного банку - від 10,5-12% у доларах, 14,5-15 , 5% у рублях в залежності від терміну кредиту (див. додаток 5). Розмір штрафів і пені за прострочення платежів за кредитом зазвичай становить 30-50% річних.
Платоспроможний попит на житло складає в даний час 378,6 млн. кв. м або 150 млрд. доларів США. Експерти оцінюють поточну потребу в іпотечних кредитах в 50 млрд. доларів. За прогнозами, до 2010 року їх обсяг повинен зрости в 30 разів. Банки нарощують обсяги видаваних житлових кредитів та їх частку в своїх портфелях. Якщо в 2002 році населенню було видано іпотечних кредитів на 3, 3 млрд. рублів, то в 2004 році ця цифра збільшилася до 18, 5 млрд. рублів. [27]
Якщо розглядати всі кредити, видані на придбання нерухомості, то їх обсяги в першій двадцятці найбільших банків Росії в 2004 році склали майже 1,5 млрд. доларів, тоді як за 6 місяців 2005 року ця цифра вже набагато перевищила 1 млрд. доларів. [26]
За даними найбільших учасників ринку, процес прискорився приблизно вдвічі: за перше півріччя деякі з них видали населенню стільки кредитів (у вартісному вираженні), скільки за весь минулий 2004 рік.
Все більше банків починають самостійно виходити на ринок іпотечного кредитування. Крім піонерів цього бізнесу в Росії Ощадбанку, банку DeltaCredit, Райффайзенбанку власні іпотечні програми пропонують Внешторгбанк, Газпромбанк, НРБ, Росбанк, Уралсиб, Фора-Банк, МДМ-Банк і ряд інших. Потрібно відзначити тенденцію появи спеціалізованих іпотечних банків. У березні 2004 року розпочав роботу Міський іпотечний банк - третій після МІА і DeltaCredit спеціалізований іпотечний банк в Росії. У 2005 році почав роботу Російський іпотечних банк, ОПТБанк поміняв свою назву на Банк Житлового Фінансування, акцентуючи свою діяльність на розвитку даного напрямку.
Зі збільшенням кількості кредиторів на ринку іпотеки склалася реальна конкуренція між банками, в результаті якої:
- Знизилися процентні ставки за кредитами до 10-13% у валюті та до 14 - 15% у рублях;
- Збільшилися терміни кредитів,
- Зменшилися вимоги до розміру початкового внеску до 15-20% від вартості житла,
- З'явилися нові кредитні продукти зі зміною процентною ставкою.
Активізація банків у розвитку іпотечного кредитування обумовлена:
По-перше, завдяки правовому забезпеченню іпотечних програм, в тому числі спрощеною процедурою звернення стягнення на закладене житло. Цьому сприяли зміни у федеральному законодавстві (в Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)", зміни в Цивільному і Податковому кодексах.
1) ГПК України, ст. 446: нова норма передбачає стягнення на належне боржникові житлове приміщення, якщо воно є предметом іпотеки у відповідність до законодавства про іпотеку може бути звернено стягнення, незалежно від того, чи є житло єдино придатним для постійного проживання.
2) ГК РФ, ст.292:
Перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом.
3) ФЗ «Про іпотеку», ст. 78:
- При зверненні стягнення припиняються користування житловим приміщенням права не тільки заставодавця та членів його сім'ї, а й будь-яких інших осіб, які проживають у даному приміщенні.
Звернення стягнення на закладене житлове приміщення дозволяється й у випадку, якщо кредит надано на придбання або будівництво іншого житла, а також на капітальний ремонт чи інше невіддільне поліпшення і погашення раніше виданого іпотечного кредиту. ст. 6:
- Іпотека поширюється на всі невіддільні поліпшення предмета іпотеки, якщо інше не передбачено договором або законом.
4) НК РФ, ст. 149
Всі операції по реалізації житла забудовниками та операції на вторинному ринку житла не обкладаються ПДВ з 01.01.2005 р.
5) ФЗ «Про іпотеку», ст. 76:
При наданні кредиту або цільової позики для будівництва житлового будинку, забезпеченого заставою незавершеного будівництва, після завершення будівництва житлового будинку іпотека на нього не припиняється.
6) Боржник за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, заставодавець і законний власник заставної за угодою можуть змінити будь-які умови заставної.
Таким чином, дані зміни підвищують захист банку-кредитора і знижують заставні ризики.
Внесено поправки до ФЗ «Про іпотеку» стосовно добровільного страхування ризику відповідальності позичальника перед кредитором за невиконання або неналежне виконання зобов'язання по поверненню кредиту. Ця норма дозволить знизити іпотечний кредитний ризик банку ..
Велика увага приділяється законодавчому забезпеченню системи рефінансування як основної рушійної сили розвитку іпотечного кредитування. У 2004 році в закон «Про іпотечні цінні папери» були внесені додаткові поправки, спрямовані на посилення захисту прав інвесторів у разі можливого банкрутства емітента. Крім того, інвестори, що купують іпотечні цінні папери, будуть користуватися пільгами по доходу від інвестицій. Так, замість загального податку в 24% по доходах від цінних паперів вони будуть платити всього 9% (якщо іпотечні цінні папери будуть випущені до 1 січня 2007 року) або 15% по випусках, що відбувся після цієї дати.
Внесено зміни у Федеральний закон від 26 жовтня 2002 року N 127-ФЗ "Про неспроможності (банкрутство):
"У випадках, встановлених федеральним законом, що становить іпотечне покриття майно боржника, який здійснював відповідно до Федерального закону від 11 листопада 2003 року N 152-ФЗ" Про іпотечні цінні папери "емісію облігацій з іпотечним покриттям, виключається з конкурсної маси боржника, а вимоги кредиторів - власників облігацій з іпотечним покриттям задовольняються в порядку, встановленому Федеральним законом «Про іпотечні цінні папери».
Міністерством економічного розвитку і торгівлі РФ (МЕРТ) була розроблена Концепція розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів у Росії, яка була схвалена Урядом. До концепції пропонується закласти федеральному агентству (АІЖК) близько 300 млрд. руб. у формі гарантій на період до 2010 року, а також значно збільшити статутний капітал.
Значний крок зроблено у створенні кредитних бюро. Президентом підписано закон "Про кредитні історії", метою якого є створення системи доступу до інформації про сумлінність виконання позичальниками зобов'язань перед кредиторами. Прийняття цього закону, який набув чинності у вересні 2005 року дозволить знизити ризики кредитних організацій.
Зусилля законодавців спрямовані в першу чергу на зниження ризиків для учасників іпотечного ринку, на розробку надійних фінансових інструментів залучення ресурсів у цю сферу. Оскільки розвиток державної концепції іпотеки очевидно і необхідно, в розробці іпотечних стандартів беруть участь такі організації як ФКЦБ, Центробанк, Федеральне Агентство з житлового іпотечного кредитування (АІЖК), міністерство промисловості та енергетики, а також ряд інших держструктур. Таким чином, розпочато роботу по створенню формування ринку іпотечних цінних паперів та уніфікації регіональних схем іпотечного кредитування з метою розвитку загальноросійської системи іпотечного житлового кредитування.
По-друге, важливе значення у формуванні масового і доступного ринку іпотеки грає будівельний сектор, точніше - взаємодія інвесторів-забудовників з банківськими структурами.
По-третє, зіграло свою роль велика кількість вільних грошових ресурсів у кредитних організаціях, здатне забезпечити високу прибутковість за рахунок участі в ланцюжку видачі кредитів та їх подальшого рефінансування.
По-четверте, значні масштаби набуває реалізація іпотечної програми АІЖК.
По-п'яте, активізація іпотечних програм у регіонах з огляду на перенасиченості столичного ринку і високого незадоволеного попиту на іпотеку в країні.
По-шосте, поява перших іпотечних ПІФів, розцінюємо як інструмент, альтернативний міжбанківським прямих продажів кредитних портфелів.
Голова комітету з іпотечного кредитування АРБ Андрій Крисін на виступі IV Всеросійського Наради учасників системи рефінансування відзначив такі напрями вдосконалення розвитку іпотечного кредитування:
1) Важливе значення як для операторів, так і споживачів має вироблення спільно з найбільшими гравцями ринку єдиних стандартів іпотечного кредитування. Відсутність однакової практики застосування Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», різноманітне тлумачення положень Цивільного Кодексу Російської Федерації ускладнюють поширення стандартних іпотечних продуктів на території Росії. Саме тому актуально створення уніфікованої лінійки іпотечних продуктів у Росії. Це буде сприяти створенню вторинного ринку ліквідних застав, що в свою чергу призведе до розширення кола учасників іпотечного ринку. Наявність уніфікованих продуктів, стандарти, зрозумілі закордонним інвесторам, дозволять прискорити розвиток ринку. У цьому зв'язку для Росії важливі зарубіжний досвід, зокрема, Світового банку, а також консолідація зусиль учасників ринку.
2) Слід активізувати механізми, що дозволяють максимально утримувати іпотечне кредитування в рамках кредитних організацій як спеціалізованих суб'єктів даного ринку. З одного боку, експерти висловлюються за максимальне надання іпотеці можливості розвиватися переважно на ринкових умовах, з іншого - звучать застереження про невиправдано великому числі учасників іпотечного ринку. Рівень доходу, який можуть отримувати дрібні оператори, які не можна порівняти з рівнем їх витрат, отже, чекаємо і прогнозуємо їхню відмову від іпотеки, що в свою чергу може викликати негативні наслідки на ринку.
3) Впровадження нових фінансових інструментів неможливо без активної участі держави. Політика держави, що стимулює розвиток іпотеки, повинна бути націлена на:
- Створення особливого режиму оподаткування банківських доходів, одержуваних від цієї діяльності,
- Розширення кола емітентів іпотечних цінних паперів,
- Вдосконалення вимог щодо обов'язковим нормативам і резервування.
На російському ринку випуски іпотечних цінних паперів банками можуть відбутися навесні 2006 року, вважає Андрій Крисін. Він називає іпотечні папери найефективнішою формою рефінансування іпотеки і сподівається, що за допомогою таких угод на ринок прийдуть кошти великих інвесторів: пенсійних фондів, ПІФів і страхових компаній. Сек'юритизація допомагає банку розвантажити баланс і знизити вартість ресурсів, які використовуються в іпотеці, міркує партнер Baker & McKenzie Володимир Драгунов, значить, поява цього інструменту має призвести до зниження ставок. [26]
Іпотечне кредитування, безперечно, є перспективним напрямком банківської діяльності. Банк, що займається іпотекою, є відносно стійким і рентабельним економічним інститутом. Тому, чим більше в банківській системі таких надійних банків, тим стабільніше і ефективніше її діяльність в економічній системі в цілому.
Висновок
Іпотека в своєму змісті має дві складові - правовий та економічний. У правовому відношенні іпотека - інструмент застави нерухомого майна з метою отримання кредиту на придбання об'єкта нерухомості, коли майно залишається в руках боржника. В економічному - це ринковий інструмент обороту фінансових засобів, що дозволяють залучити додаткові фінансові ресурси для реалізації проектів у сфері нерухомості.
Створена структура цивільно-правової бази іпотечного кредитування в Росії спрямована на створення вторинного іпотечного ринку (американська модель).
Ефективне функціонування банківського іпотечного кредитування можливе при максимально вільному русі грошових коштів з фондового ринку до кінцевого позичальника і назад, а також при відповідним рівні надійності іпотечного кредиту й іпотечної цінного паперу. На сучасному етапі розвитку банківського іпотечного кредитування в Росії можна сформулювати дві основні групи проблем, що стримують його розвиток. До першої групи проблем відносяться невирішені питання цивільно-правової бази іпотеки в Росії. Друга група проблем банківської іпотеки - проблеми економічного характеру. Головна з яких - проблема відсутності довгострокових кредитів в економіці.
В даний час активно йде вдосконалення законодавства, що регулює іпотечне кредитування.
Хотілося б відзначити, що до теперішнього часу в Росії склалися серйозні передумови для розвитку іпотеки: починають формуватися ринкові відносини між суб'єктами іпотечних схем, розвиваються регіональних системи іпотечного житлового кредитування. Важливим чинником є інтерес і підтримка місцевих і федеральних органів влади. Таким чином, через два-три роки можна розраховувати на те, що в Росії вишикується налагоджена, позбавлена юридичних протиріч самофінансованим система іпотечного кредитування, що заснована на розвитку ринку іпотечних цінних паперів як невід'ємної її частини.
Список використаних джерел та літератури:
1. Астапов К.Л. Іпотечне кредитування в Росії і за кордоном / / Гроші і кредит. - 2004. № 4. - С.42-48.
2. Інструкція ЦБ РФ від 31.04.2004 р. «Про обов'язкових нормативах кредитних організацій, що здійснюють емісію облігацій з іпотечним покриттям» № 112-І
3. Ісеев Р. Проблеми сек'юритизації на сучасному етапі / / Ринок цінних паперів. - 2004. - №. 19. - С. 42-43.
4. Карабанова К.І. Іпотечні цінні папери: поняття та види / / Законодавство і економіка. - 2004. - № 9. С. 71-78.
5. Концепція розвитку єдиної системи рефінансування іпотечного житлового кредитування в Росії / Затверджена Рішенням Наглядової ради ВАТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування» Протокол № 01 від 27.01.2005 р.
6. Маслов Д. Сек'юритизація іпотечних кредитів: реалії та перспективи / / Ринок цінних паперів. - 2004. № 23. - С. 19 - 21.
7. Матюхін Г.Г. Тернистий шлях іпотечного кредитування / / Банківська справа. - 2004. № 3. С. 34-36.
8. Москвін В., Федорова А. Управління системою іпотечних ризиків / / Інвестиції у Росії. -2005. № 2. С. 12-21.
9. Москвін В., Федорова А. Управління системою іпотечних ризиків / / Інвестиції у Росії. -2005. № 3. С. 26-29.
10. Нуга Р.А. Регіональні схеми іпотечного кредитування і проблеми їх подальшого розвитку / / Гроші і кредит. - 2004. - № 10. - С. 24-29.
11. Петров В. Проблеми і перспективи обігу іпотечних цінних паперів на торгових майданчиках / / Ринок цінних паперів. - 2004. - № 8. - С. 35-42.
12. Саввіна А.А. Про перспективи іпотеки в Росії / / Адвокат. - 2005. - № 1. - С. 41-44.
13. Суворов Г.П. Про іпотечне агентстві замовте слово ... / / Ринок цінних паперів. - 2004. № 19. С. 44-47.
14. Суворов Г. П. Як нам організувати ринок іпотечних цінних паперів / / www.bankir.ru.2003.Март.
15. Туктаров Ю. Основні ідеї іпотечних цінних паперів / / Ринок цінних паперів. - 2004. № 5. - С. 64-68.
16. Вказівка ЦБ РФ від 18.02.2005 р. «Про внесення змін до Інструкції Банку Росії від 16 січня 2004 року № 110-І" Про обов'язкові нормативи банків "№ 1549-У.
17. Вказівка ЦБ РФ від 18.02.2005 р. «Про внесення змін до Інструкції Банку Росії від 31 березня 2004 року № 112-І" Про обов'язкові нормативи кредитних організацій, що здійснюють емісію облігацій з іпотечним покриттям "№ 1550-У.
18. Федеральний закон від 25 лютого 1999 р. N 40-ФЗ "Про неспроможності (банкрутство) кредитних організацій" (зі змінами від 2 січня 2000 р., 19 червня, 7 серпня 2001 р., 21 березня 2002, 8 грудня 2003 р ., 28 липня, 20 серпня 2004 р.).
19. Федеральний закон від 29.12.2004 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації у зв'язку з прийняттям Федерального закону« Про іпотечні цінні папери »№ 192-ФЗ.
20. Федеральний закон від 11.11.2003 р. «Про іпотечні цінні папери» № 152-ФЗ.
21. Федеральний закон від 24.06.1997 р. «Про іпотеку» № 102-ФЗ (в ред. Федеральних законів від 09.11.2001 N 143-ФЗ, від 11.02.2002 N 18-ФЗ, від 24.12.2002 N 179-ФЗ,
від 05.02.2004 N 1-ФЗ, від 29.06.2004 N 58-ФЗ, 30.12.2004 № 216-ФЗ).
22. Харін А. Похідні іпотечні цінні папери: Коментар до ФЗ «Про іпотечні цінні папери» / / Господарство право. - 2004. - № 3. - С.29-39.
23. http://www.raiffeisen.ru/rBank/retail/mortgageloans_description_ekaterinburg.
24. http://www.denex.ru/news/2005/9/20/30/11243.html.
25. http://www.rusipoteka.ru/element.htm. - Суб'єкти
26. http://www.rusipoteka.ru/analytics/.
27. http://www.cbr.ru/analytics/print.asp?file=ipoteka_2.htm.
28. http://www.sbrf.ru/ruswin/divss.htm # 051202.
29. Http://www.banki.ru/banks/rating/.
30. Www. Skbbank.ru.
Додаток 1. Характеристика пфандбріфов і MBS
Якщо порівнювати англо-американські облігації, пов'язані з іпотекою, і німецькі (європейські), то основні відмінності полягають у тому, що пфандбріфи випускаються первинним кредитором (а не спеціальною організацією, як англо-американські облігації) та іпотечні позики залишаються на балансі банку - емітента пфандбріфов (а не списуються з балансу первинного кредитора). Відрізняються і самі системи державного регулювання, контролю і ступеня державної участі на ринку іпотечного кредитування. [1. С. 45]
Пфандбріфи - облігації, що випускаються німецькими іпотечними банками для фінансування операцій з нерухомістю приватних осіб і позичальників громадського сектору. Забезпеченням цих цінних паперів служать або перша заставна на нерухомість, або кредити державним органам.
1) іпотечний банк видає кредити позичальникам;
2) кредити, підібрані відповідно до визначених стандартними характеристиками об'єднуються в пул, на основі якого банком випускаються облігації з іпотечним забезпеченням;
3) іпотечним забезпеченням служать забезпечені іпотекою вимоги про повернення основної суми боргу та про сплату відсотків за кредитними договорами;
4) іпотечний банк продає облігації, зобов'язуючись виплачувати інвесторам платежі за рахунок погашення позичальниками банку суми основного боргу і відсотків за кредитом;
5) інвестори купують іпотечні облігації, платежі за якими здійснюються іпотечним банком за рахунок платежів позичальників банку в рахунок основного боргу і відсотків за ним;
6) іпотечні кредити залишаються на балансі іпотечного банку, але виділяються на окремому реєстрі обліку іпотечного забезпечення;
7) іпотечний банк або орган, що контролює її діяльність, призначає незалежного повіреного, який здійснює постійний контроль за дотриманням встановлених законодавством вимог;
8) повірений здійснює періодичний аудит пула кредитів, включених у забезпечення;
9) власники іпотечних облігацій мають право прямого та переважного доступу до іпотечного забезпечення у разі банкрутства емітента. [4. С. 72-73]
Іпотечні цінні папери американського типу (MBS) випускаються за наступною схемою:
1) банк - первинний кредитор надає іпотечні кредити позичальникам і отримує право на отримання платежів за кредитом і право заставодержателя
2) набуваючи право вимоги по кредиту в банку - первинного кредитора, спеціально створений орган (special purpose vehicle - SPV)-іпотечне агентство - набуває права кредитора і права заставодержателя. При цьому банк, як правило, продовжує обслуговування кредитів. Цей же банк здійснює процедуру звернення стягнення на заставне забезпечення, у разі якщо боржник за іпотечним кредитом з пулу не виконує свої зобов'язання;
3) SPV, зібравши пул однотипних кредитів, випускає на його основі свої цінні папери і продає їх інвесторам. У США провідна роль у цій діяльності належить трьом організаціям - FNMA («Фенні Мей»), GNMA («Джіні Мей»), і FHLMC («Фредді Мак»), які користуються підтримкою держави;
4) SPV є організацією-провідником платежів від позичальників інвесторам. Головне їхнє завдання - пересилання отриманих платежів інвесторам. Існує лише тимчасова затримка між виплатами за кредитами пулу і платежах утримувачам цінних паперів, що становить, як правило, 15-25 днів. «Перекладні цінні папери відрізняються від традиційних фінансових інструментів тим, що періодичність і розмір виплат по них визначаються надходженнями за іпотечними кредитами, що забезпечує даний випуск. Власнику цінного паперу заздалегідь не відома сума щомісячних надходжень »
У США державна гарантія за цим видом цінних паперів позбавляє
інвестора від ризику дефолту: банк - первинний кредитор гарантує продовження платежів по кредиту навіть у період від дефолту до реалізації застави. Якщо банк виявився неспроможним, то GNMA призначає іншого агента з реалізації застави і саме продовжує платити по кредиту до реалізації застави. У гіпотетичної ситуації, якщо GNMA виявиться неспроможним, то американський уряд гарантує продовження платежів по кредиту - потрійний захист інвестора. Всі зусилля спрямовані на одне - продовжувати платити інвестору за цінним папером. Не дивно, що в цих паперів практично відсутній ризик дефолту і для них характерний найвищий кредитний рейтинг ".
5) SPV виплачує комісійну винагороду банку - первинному кредитору (за обслуговування кредитів) з вступників коштів. [4, С.74-75]
Принципові відмінності між цими видами іпотечних цінних паперів відобразимо в таблиці:
Додаток 2. Схема рефінансування іпотечних кредитів АІЖК
Позичальник - особа, яка бере кредит під заставу житлової або комерційної нерухомості. Для отримання іпотечного кредиту необхідно мати засоби в обсязі не менше 20-30 відсотків від вартості об'єкту нерухомості та мати доходи, що дозволяють протягом усього терміну виплачувати рівними щомісячними платежами основний борг і відсотки по ньому.
Кредитор (банк) - організація, яка після аналізу кредитоспроможності позичальника, укладає з ним кредитний договір і веде облік його заборгованості. Необхідною умовою видачі іпотечного кредиту є внесення позичальником першого внеску. Зобов'язання позичальника можуть бути оформлені у вигляді іменного цінного паперу - заставної, права на яку банк має право переуступити.
Іпотечне Агентство - є основним елементом самофінансованим системи іпотечного кредитування. Агентство викуповує в банку заставні та випускає цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами. Кошти від продажу цінних паперів йдуть на видачу нових кредитів, таким чином створюється система рефінансування іпотечних кредитів. У завдання агентства входить:
- Викуп у кредиторів закладних або прав вимоги за іпотечними кредитами
- Формування первинних іпотечних активів
- Емісія та розміщення іпотечних цінних паперів на фінансових ринках
Забезпеченням емісійних іпотечних цінних паперів є сформовані спеціальним чином пули заставних або іпотечних кредитів.
Інвестори - покупці іпотечних цінних паперів. Головним чином це інституційні інвестори, такі як пайові та пенсійні фонди, страхові компанії, банки, портфельні керуючі.
ДРУГОРЯДНІ
Ріелторська компанія - професійний посередник на ринку нерухомості, який надає послуги з пошуку об'єктів, оформлення договорів і підготовки пакету документів, необхідного для надання в банк.
Оціночна компанія - необхідна для визначення ринкової та ліквідаційної вартості об'єктів нерухомості, що є предметом застави.
Страхова компанія - виконує функції щодо зниження ризиків для інвесторів і кредиторів шляхом здійснення наступних видів страхування:
- Страхування ризику пошкодження та знищення об'єкту
- Страхування ризику втрати права власності на предмет іпотеки
- Страхування ризику втрати життя і працездатності позичальника
Витрати по щорічному страхуванню несе позичальник.
Державний реєстратор - орган державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. У його функції входить реєстрація угод купівлі-продажу, оформлення переходу прав власності, реєстрація договорів іпотеки. [25]
Рефінансування банків через механізм випуску іпотечних облігацій під заставу закладних відбувається наступним чином:
1. комерційний банк укладає з юридичними та (або) фізичними особами кредитні договори під заставу нерухомості з оформленням відповідних заставних;
2. іпотечні агентства виробляють викуп заставних у банку через випуск облігацій, які розміщуються на фондовому ринку;
3. грошові кошти, отримані від розміщення облігацій на фондовому ринку, повертаються до кредитора;
4. держава гарантує виплати за облігаціями.
Додаток 3. Основні недоліки ФЗ «Про іпотечні цінні папери»
1) В даний час ні один кредит, виданий на російському ринку, не може бути включений до складу іпотечного покриття через невідповідність страхового покриття кредитів вимогам, встановленим Законом «Про іпотечні цінні папери». Відповідно до закону, страхова сума повинна бути не менше суми основного боргу, так і відсотків, що сплачуються позичальником за весь термін кредитування. Стаття 3 Закону повинна бути змінена, оскільки вимоги до страхової суми значно підвищують ефективну відсоткову ставку за кредитами і знижують доступність іпотечного кредиту для фізичних осіб.
2) Необхідно скасувати вимогу про призначення позичальника вигодонабувачем за договором страхування життя і здоров'я. Відповідно до п.2 ст.3 Закону вигодонабувачем повинно бути фізична особа, тоді як за Стандартами АІЖК - кредитор. Саме через це формальної невідповідності заставні, оформлені за стандартами АІЖК, не можуть входити до складу іпотечного покриття. [26]
3) Закон не містить спеціального регулювання порядку руху грошових коштів (так звані «забезпечувальні» рахунки-ескроу), що надходять в результаті виконання зобов'язань за вимогами, що входять до складу іпотечного покриття та направляються на здійснення виплат власникам іпотечних цінних паперів.
4) Відсутність паритетних умов між іпотечними паперами АІЖК та інших емітентів (кредитні організації, іпотечні агенти), з огляду на те, що перші володіють державними гарантіями.
5) Нечітка формулювання визначення іпотечного агента.
6) Включення до складу іпотечного покриття грошових коштів.
7) Норма Закону про загальні збори власників іпотечних сертифікатів участі та його компетенції.
Додаток 4
Обсяги виданих іпотечних кредитів провідними операторами в 2003 році [26]
Обсяг виданих іпотечних кредитів основними операторами у 2004 році [26]
Обсяг виданих іпотечних кредитів основними операторами в першому півріччі 2005 року [27]
Додаток 5
Ставки іпотечних кредитів провідних банків (жовтень 2005)
* Кредитування на термін від 10 років
** В - вторинний ринок, Н - незавершене будівництво, К - котедж / будинок
4) SPV є організацією-провідником платежів від позичальників інвесторам. Головне їхнє завдання - пересилання отриманих платежів інвесторам. Існує лише тимчасова затримка між виплатами за кредитами пулу і платежах утримувачам цінних паперів, що становить, як правило, 15-25 днів. «Перекладні цінні папери відрізняються від традиційних фінансових інструментів тим, що періодичність і розмір виплат по них визначаються надходженнями за іпотечними кредитами, що забезпечує даний випуск. Власнику цінного паперу заздалегідь не відома сума щомісячних надходжень »
У США державна гарантія за цим видом цінних паперів позбавляє
інвестора від ризику дефолту: банк - первинний кредитор гарантує продовження платежів по кредиту навіть у період від дефолту до реалізації застави. Якщо банк виявився неспроможним, то GNMA призначає іншого агента з реалізації застави і саме продовжує платити по кредиту до реалізації застави. У гіпотетичної ситуації, якщо GNMA виявиться неспроможним, то американський уряд гарантує продовження платежів по кредиту - потрійний захист інвестора. Всі зусилля спрямовані на одне - продовжувати платити інвестору за цінним папером. Не дивно, що в цих паперів практично відсутній ризик дефолту і для них характерний найвищий кредитний рейтинг ".
5) SPV виплачує комісійну винагороду банку - первинному кредитору (за обслуговування кредитів) з вступників коштів. [4, С.74-75]
Принципові відмінності між цими видами іпотечних цінних паперів відобразимо в таблиці:
| Пфандбріфи | Облігації типу MBS |
| 1. Емітент | |
| Первинний кредитор | Спеціальна організація SPV |
| 2. Сек'юритизація | |
| Балансова | Позабалансова |
| 3. Забезпечення високого кредитного рейтингу | |
| Жорсткий державний контроль за емітентами - кредитними установами | Державні гарантії інвесторам Пільги та привілеї емітентам MBS |
| 4. Ризик дострокового погашення | |
| Банк-емітент | Інвестор |
| 5. Дохід | |
| Фіксований або плаваючий відсоток | Всі платежі, виплачувані позичальником за кредитом, за мінусом винагороди обслуговуючому банку і SPV |
Додаток 2. Схема рефінансування іпотечних кредитів АІЖК
Позичальник - особа, яка бере кредит під заставу житлової або комерційної нерухомості. Для отримання іпотечного кредиту необхідно мати засоби в обсязі не менше 20-30 відсотків від вартості об'єкту нерухомості та мати доходи, що дозволяють протягом усього терміну виплачувати рівними щомісячними платежами основний борг і відсотки по ньому.
Кредитор (банк) - організація, яка після аналізу кредитоспроможності позичальника, укладає з ним кредитний договір і веде облік його заборгованості. Необхідною умовою видачі іпотечного кредиту є внесення позичальником першого внеску. Зобов'язання позичальника можуть бути оформлені у вигляді іменного цінного паперу - заставної, права на яку банк має право переуступити.
Іпотечне Агентство - є основним елементом самофінансованим системи іпотечного кредитування. Агентство викуповує в банку заставні та випускає цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами. Кошти від продажу цінних паперів йдуть на видачу нових кредитів, таким чином створюється система рефінансування іпотечних кредитів. У завдання агентства входить:
- Викуп у кредиторів закладних або прав вимоги за іпотечними кредитами
- Формування первинних іпотечних активів
- Емісія та розміщення іпотечних цінних паперів на фінансових ринках
Забезпеченням емісійних іпотечних цінних паперів є сформовані спеціальним чином пули заставних або іпотечних кредитів.
Інвестори - покупці іпотечних цінних паперів. Головним чином це інституційні інвестори, такі як пайові та пенсійні фонди, страхові компанії, банки, портфельні керуючі.
ДРУГОРЯДНІ
Ріелторська компанія - професійний посередник на ринку нерухомості, який надає послуги з пошуку об'єктів, оформлення договорів і підготовки пакету документів, необхідного для надання в банк.
Оціночна компанія - необхідна для визначення ринкової та ліквідаційної вартості об'єктів нерухомості, що є предметом застави.
Страхова компанія - виконує функції щодо зниження ризиків для інвесторів і кредиторів шляхом здійснення наступних видів страхування:
- Страхування ризику пошкодження та знищення об'єкту
- Страхування ризику втрати права власності на предмет іпотеки
- Страхування ризику втрати життя і працездатності позичальника
Витрати по щорічному страхуванню несе позичальник.
Державний реєстратор - орган державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. У його функції входить реєстрація угод купівлі-продажу, оформлення переходу прав власності, реєстрація договорів іпотеки. [25]
Рефінансування банків через механізм випуску іпотечних облігацій під заставу закладних відбувається наступним чином:
1. комерційний банк укладає з юридичними та (або) фізичними особами кредитні договори під заставу нерухомості з оформленням відповідних заставних;
2. іпотечні агентства виробляють викуп заставних у банку через випуск облігацій, які розміщуються на фондовому ринку;
3. грошові кошти, отримані від розміщення облігацій на фондовому ринку, повертаються до кредитора;
4. держава гарантує виплати за облігаціями.
Додаток 3. Основні недоліки ФЗ «Про іпотечні цінні папери»
1) В даний час ні один кредит, виданий на російському ринку, не може бути включений до складу іпотечного покриття через невідповідність страхового покриття кредитів вимогам, встановленим Законом «Про іпотечні цінні папери». Відповідно до закону, страхова сума повинна бути не менше суми основного боргу, так і відсотків, що сплачуються позичальником за весь термін кредитування. Стаття 3 Закону повинна бути змінена, оскільки вимоги до страхової суми значно підвищують ефективну відсоткову ставку за кредитами і знижують доступність іпотечного кредиту для фізичних осіб.
2) Необхідно скасувати вимогу про призначення позичальника вигодонабувачем за договором страхування життя і здоров'я. Відповідно до п.2 ст.3 Закону вигодонабувачем повинно бути фізична особа, тоді як за Стандартами АІЖК - кредитор. Саме через це формальної невідповідності заставні, оформлені за стандартами АІЖК, не можуть входити до складу іпотечного покриття. [26]
3) Закон не містить спеціального регулювання порядку руху грошових коштів (так звані «забезпечувальні» рахунки-ескроу), що надходять в результаті виконання зобов'язань за вимогами, що входять до складу іпотечного покриття та направляються на здійснення виплат власникам іпотечних цінних паперів.
4) Відсутність паритетних умов між іпотечними паперами АІЖК та інших емітентів (кредитні організації, іпотечні агенти), з огляду на те, що перші володіють державними гарантіями.
5) Нечітка формулювання визначення іпотечного агента.
6) Включення до складу іпотечного покриття грошових коштів.
7) Норма Закону про загальні збори власників іпотечних сертифікатів участі та його компетенції.
Додаток 4
Обсяги виданих іпотечних кредитів провідними операторами в 2003 році [26]
| Оператор | Обсяг виданих кредитів, млн $ | Кількість кредитів |
| Ощадбанк | 233 | - |
| Дельтакредит | 34 | 1000 |
| АІЖК | 22.9 | 2074 |
| Райффайзенбанк | 21.4 | 419 |
| Фора-Банк | 12.3 | - |
| УГАІК (Уфа) | 8.7 | - |
| Собінбанк | 8.2 | 350 |
| СОФЖІ (Самара) | 7.6 | 708 |
| Внешторгбанк | 7 | - |
| Газпромбанк | 5.5 | - |
| ОІЖК (Оренбург) | 5.2 | 557 |
| РФЖіІ (Марій Ел) | 4.3 | 106 |
| НОАІЖК (Новосибірськ) | 4.2 | 223 |
| Агропромкредит | 4 | 300 |
| ФІА-Банк | 3.4 | 526 |
| Національна іпотечна компанія | 3 | 78 |
| Наш будинок-Примор'ї | 2.2 | 135 |
| Евротраст | 2 | 30 |
| Липецька іпотечна корпорація | 1.6 | 182 |
| КБ Система | 1.35 | - |
| Іріан (Іркутськ) | 0.93 | 92 |
| МДМ-банк | 0.9 | 7 |
| Калузька іпотечна корпорація | 0.73 | 67 |
| Мордовська іпотечна корпорація | 0.5 | 64 |
| САІЖК (Єкатеринбург) | 0.2 | 14 |
| АРОІЖК (Архангельськ) | 0.13 | 10 |
| Іпотечне агентство РТ (Казань) | - | 8 |
| ПОІФ (Перм) |
Обсяг виданих іпотечних кредитів основними операторами у 2004 році [26]
| Оператор | Обсяг виданих кредитів, млн $ | Кількість кредитів |
| Ощадбанк | 250 | - |
| АІЖК ** | 130 | 9915 |
| Райффайзенбанк | 70 | 971 |
| Дельтакредит | 67 | 1466 |
| Внешторгбанк | 54 | - |
| Міський іпотечний банк | 43 | 716 |
| СОФЖІ (Самара) | 22.2 | 1352 |
| Фора-Банк | 19.6 | 720 |
| УГАІК (Уфа) | 17.5 | 1282 |
| Національна іпотечна компанія | 18 | 380 |
| Сосьєте Женераль Схід | 17.3 | - |
| ФІА-Банк (Тольятті) | 13.8 | 1692 |
| НОАІЖК (Новосибірськ) | 11.8 | 624 |
| Наш будинок-Примор'ї | 11.8 | 551 |
| КБ Агропромкредит | 11 | 904 |
| МДМ-Банк | 11 | - |
| РІАТО (Томськ) | 9.5 | 608 |
| ІА РТ (Казань) | 9.2 | 870 |
| СКБ-Банк (Єкатеринбург) | 9.1 | 584 |
| ІКМО *** | 8.3 | 496 |
| Абсолют-банк | 8.2 | 163 |
| ОІЖК (Оренбург) | 8 | 1032 |
| КАЖІК (Барнаул) | 7.6 | 705 |
| ЦВК (Москва) | 7.3 | 197 |
| Евростраст | 7.3 | - |
| АКБ Союз | 7 | 100 |
| Перше ОВК | 6.5 | 140 |
| Транскредитбанк | 5.9 | - |
| КІЖК (Курган) | 5.6 | 401 |
| КБ Російський капітал | 5.4 | 110 |
| Міжнародний московський банк | 5.4 | - |
| ІКУР (Іжевськ) | 5 | 453 |
| КБ Променергобанк | 4.9 | 191 |
| АІЖК КО (Кемерово) | 3.4 | 310 |
| БОФЖСіІ (Брянськ) | 2.9 | 350 |
| КІК (Калуга) | 2.7 | 226 |
| Орік (Омськ) | 2.7 | 217 |
| БИК (Білгород) | 1.7 | 179 |
| Промбудбанк (СПб) | 2.5 | 60 |
| ВОФЖіІ (Волгоград) | 1.5 | 206 |
| ПОІФ (Перм) | 1.5 | 150 |
| МІК (Мордовія) | 1.4 | 185 |
| КБ РБД | 1.4 | 24 |
| КРИК (Кіров) | 0.92 | 83 |
| СПІА (СПб) | 0.8 | 13 |
| Російський Іпотечний Банк | 0.8 | - |
| АІК ПЗ (Пенза) | 0.6 | 38 |
| КОІА (Курськ) | 0 | 0 |
Обсяг виданих іпотечних кредитів основними операторами в першому півріччі 2005 року [27]
| Оператор | Обсяг виданих кредитів, млн $ | Кількість кредитів |
| Банки | ||
| Ощадбанк | 723 | - |
| Внешторгбанк | 64.4 | - |
| Райффайзенбанк | 39.4 | 601 |
| Дельтакредит | 35 | 500 |
| Міський іпотечний банк | 20 | 333 |
| Уралсиб | 19.1 | - |
| Міжнародний московський банк | 16.2 | - |
| Національна іпотечна компанія | 16 | 342 |
| Російський іпотечний банк | 14 | 299 |
| Відродження | 12.8 | 607 |
| МДМ-банк | 10.5 | - |
| Абсолют-банк | 9.4 | 220 |
| ФІА-Банк (Тольятті) | 8.3 | 467 |
| СКБ-Банк (Єкатеринбург) | 6.9 | 427 |
| Транскредитбанк | 6.7 | - |
| Русь (Оренбург) | 6.3 | 526 |
| Союз | 5.5 | 93 |
| Фора-банк | 4.9 | 105 |
| Евростраст | 3 | - |
| Агропромкредит | 2.8 | 168 |
| Банк Жілфінанс | 1.4 | 171 |
| Примор'ї (Владивосток) | 0.3 | 10 |
| Іпотечні агентства, компанії, фонди | ||
| АІЖК ** | 104 | 6553 |
| УГАІК (Уфа) | 24.7 | 1400 |
| ЦВК (Москва) | 8.3 | 185 |
| САІЖК (Ектерінбург) | 8.2 | 357 |
| РІАТО (Томськ) | 7.8 | 322 |
| ОІЖК (Оренбург) | 6.4 | 522 |
| КАЖІК (Барнаул) | 6.4 | 421 |
| СОФЖІ (Самара) | 6 | 245 |
| ІКМО ** | 6 | 195 |
| ІА РТ (Казань) | 5.1 | 357 |
| АІК (Алтай) | 3.7 | 254 |
| СПІА (Санкт-Петербург) | 3.7 | 148 |
| АІЖК КО (Кемерово) | 3 | 225 |
| ФРІЖК ВО (Вологда) | 3 | 428 |
| МІК (Мордовія) | 2.8 | 329 |
| Житло (Ханти-Мансійськ) | 2.8 | 176 |
| ЮУ АІЖК (Челябінськ) | 2.3 | 168 |
| ІК ЧР (Чувашія) | 2.3 | 150 |
| Наш будинок-Примор'ї | 2.2 | 77 |
| ЛІК (Липецьк) | 2.1 | 187 |
| ІК РБ (Бурятія) | 1.3 | 101 |
| КІК (Калуга) | 1.3 | 86 |
| ПОІФ (Перм) | 1.1 | 65 |
| ІКУР (Іжевськ) | 1 | 70 |
| ВОФЖіІ (Волгоград) | 0.6 | 38 |
| РІА (Якутськ) | 0.3 | 16 |
| КОІА (Курськ) | 0.2 | 12 |
| БИК (Білгород) | 0.07 | 6 |
| Іріан (Іркутськ) | 0.06 | 6 |
Додаток 5
Ставки іпотечних кредитів провідних банків (жовтень 2005)
| Назва банку | min-max кредитна ставка * | Об'єкти ** | |
| $ | РУБ | ||
| Абсолют-Банк | 12 | - | Н В К |
| Банк Москви | 10-11 | 13-14 | В К |
| Програма АІЖК | - | 14 | У |
| Внешторгбанк | 9.8-12 | 13 | Н В |
| Газпромбанк | 10.5-11.5 | 14-15 | Н В К |
| Міський іпотечний банк | 10.5 - | 14.5 - | В К |
| Дельтакредит | 10.5-14.5 | 11.2-15.25 | Н В |
| Евротраст | 13 | 12-18 | Н В К |
| КІТ Фінанс інвестиційний банк | 10.5-11.5 | 13-14.5 | Н В К |
| Менатеп (СПб) | 14 | - | У |
| Міжнародний Московський Банк | 9.9-10.9 | 15-16 | Н В |
| МДМ-Банк | 13-15 | 16-17 | Н В |
| Програма МІА | - | 10.5-15.5 | Н В |
| Московський кредитний банк | 12 | - | У |
| Ніком (НРБ) | 9-16 | 14.5 | Н В К |
| Промбудбанк (СПб) | 13-14 | 15-17 | Н В |
| Промсвязьбанк | 10-13 | 14-17 | Н В |
| Райффайзенбанк | 11-14 | - | Н В К |
| Росбанк | 10.5-12.5 | 15-17 | Н В |
| Російський капітал | 12-15 | 15 | У |
| Ощадбанк | 11 | 18 | Н В К |
| Сібконтакт | 11.5-14 | 14 | У |
| Система | - | 14-17 | У |
| Собінбанк | 11-18 | 14 | В К |
| Сосьєте Женераль | 11 | - | Н В К |
| Союз | 11.5-16 | - | Н В |
| Соцгорбанк | 11.5-13.5 | 15 | У |
| Уралсиб (Уфа) | 11 | 15 | У |
| ФІА-Банк (Тольятті) | - | 15-23 | Н В |
| Фора-Банк | 10.5-18 | - | Н В К |
* Кредитування на термін від 10 років
** В - вторинний ринок, Н - незавершене будівництво, К - котедж / будинок