Система іпотечного кредитування. Роль банків у її формуванні та розвитку

За останні два роки були прийняті новий Житловий і Містобудівна кодекси, пакет законів "Доступне житло", внесені поправки до Податкового і Земельний кодекси, а також інші закони.
Великі надії пов'язувалися з прийнятим в 2003 р. Федеральним законом "Про іпотечні цінні папери". Проте жодного їхнього випуску до цих пір здійснено не було. На думку експертів, причина полягає в тому, що норми чинного законодавства не дозволяють здійснити повноцінний "юридично чистий" випуск іпотечних цінних паперів. Існують прогалини у самому Законі, відсутня низка підзаконних нормативних актів, які повинні регламентувати процедуру випуску та обігу. У 2004 р. в зазначений Закон були внесені поправки, метою яких є захист прав інвесторів у разі можливого банкрутства емітента.
Законом передбачено кілька схем випуску даних цінних паперів. При цьому згідно з однією з них у разі банкрутства кредитора іпотечне покриття виводиться із загальної конкурсної маси, і в цьому зв'язку власники іпотечних цінних паперів, зокрема облігацій, мають пріоритетне право задоволення своїх вимог. За іншою схемою іпотечне покриття, яке є забезпеченням облігацій, що випускаються, виділено на окремий рахунок, таким чином, йому не загрожують ризики, пов'язані з діяльністю банку-емітента, і рейтинг облігацій за рахунок рейтингу самого банку може бути вище. Згідно з іншою моделлю створюється закритий іпотечний ПІФ, активи якого надійно захищені від ризиків, пов'язаних з банкрутством банку-кредитора або керуючої компанії.
Однак для подальшого успішного впровадження і розвитку механізму випуску та обігу іпотечних цінних паперів, на думку експертів, необхідно вжити низку заходів. Перш за все це заходи законодавчого характеру, що регламентують як випуск самих іпотечних цінних паперів, особливості розкриття інформації при їх емісії, так і вимоги до структури, якості і правилам реєстрації іпотечного покриття. Повинен бути визначений і регулюючий орган, який буде діяти на ринку таких цінних паперів. Особливої ​​уваги заслуговує рішення Банку Росії брати іпотечні цінні папери АІЖК при ломбардному кредитуванні, що дозволить надати кредитним організаціям додаткові ресурси. Подоланню дисбалансу в розміщенні банківського капіталу сприятиме і співробітництво між банками в цій сфері, коли великі кредитні організації зможуть працювати з невеликими банками, які володіють заставними, але не планують випуск власних іпотечних цінних паперів.
Одним з центральних елементів створюваної системи іпотечного житлового кредитування повинні стати комерційні банки, що надають довгострокові іпотечні кредити на придбання житла. У зв'язку з цим Асоціацією російських банків у вересні 1999 р. був створений Комітет по іпотечному кредитуванню, у складі якого сьогодні вже більше 60 банків, так чи інакше виявляють інтерес до іпотеки. Спираючись на їх досвід і практику, Комітет провів обговорення проекту Концепції на двох сесіях за участю представників таких установ Російської Федерації, як Банк Росії, Мінекономрозвитку Росії, Мінфін Росії, федеральне Агентство з іпотечного житлового кредитування, і вніс в урядову комісію по іпотеці ряд пропозицій, частина з яких була врахована в остаточній редакції Концепції.
В даний час Комітет бере посильну участь в доопрацюванні законодавчої бази та вдосконалення нормативного регулювання іпотечного кредитування. Є ряд актуальних питань, рішення яких істотно просуне вперед розвиток іпотечного кредитування. До їх числа належать:
- Правові питання, пов'язані з процедурою виселення неплатників із заставного житла у випадку звернення на нього стягнення;
- Податкові питання, що стосуються пільг з прибуткового податку при операціях з житлом, скасування податку на додану вартість в іпотечних угодах, а також встановлення податкових пільг банкам, що здійснюють іпотечне кредитування;
- Питання узгодження з органами опіки та піклування договорів іпотеки для позичальників з неповнолітніми дітьми;
- Питання про зниження розміру державного мита при реєстрації договорів іпотеки і, звичайно ж, скасування подвійного стягнення мита з однієї і тієї ж іпотечної угоди.
1 лютого 2006 відбулося чергове засідання Комітету Асоціації російських банків по іпотечному кредитуванню. Одним з питань порядку денного було обговорення поправок до Федерального закону "Про іпотечні цінні папери". У ході обговорення була високо оцінена оперативність Федеральної служби з фінансових ринків щодо внесення доповнень до поправок, запропонованих представниками банківського співтовариства. І хоча основні протиріччя, що заважають швидкому початку емісії іпотечних цінних паперів, були зняті, залишилися два ключові моменти, які, на думку учасників, могли б значною мірою уповільнити процес випуску.
Перший з них стосується відношення суми кредиту до вартості забезпечення. У запропонованій редакції поправок до Закону воно закріплюється на рівні 70% по кожному зі складових іпотечне покриття кредиту або застави, що при досить широкому спектрі банківських іпотечних продуктів призведе до неможливості їх рефінансування. Було запропоновано виключити цю норму із Закону, посилаючись на те, що ринок сам відрегулює це співвідношення виходячи з потреби інвесторів в паперах з різним ступенем ризику. Більш помірним пропозицією банків є встановлення зазначеного співвідношення в розмірі 80% як середній по пулу заставних або кредитів, що становлять іпотечне покриття.
Другим моментом, вважають учасники засідання, може з'явитися страхування життя і дієздатності позичальника тільки в його користь. Дана норма ускладнить процес отримання страхового відшкодування, а як наслідок підвищить ризик недоодержання доходів у інвесторів. Учасники засідання прийшли до висновку, що зазначена норма повинна бути виключена із Закону, так як питання страхування при іпотечному кредитуванні вже закріплені у Федеральному законі "Про іпотеку (заставу нерухомості)".
На думку членів Комітету, прийняття цих пропозицій дозволить надати Закону універсальний характер, що дозволяє банкам без великих труднощів виходити на ринок з іпотечними цінними паперами, що, у свою чергу, не тільки дасть поштовх розвитку ринку на новому рівні, але й збільшить обсяги запозичень для включення їх в іпотеку, а також знизить їх вартість для позичальника.
У січні 2006 р. Уряд РФ затвердив нову редакцію Федеральної цільової програми "Житло" і національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії". У рамках цих проектів виділено чотири основні блоки завдань, реалізація яких намічена на найближчі чотири роки. Перші два спрямовані на збільшення обсягів іпотечного кредитування та забезпечення житлом молодих сімей. Третій блок передбачає адекватне попиту збільшення обсягу пропозиції житла. Для цього регіонам буде надаватися державна допомога в будівництві інженерної інфраструктури та модернізації мереж. Останній блок передбачає забезпечення житлом особливих категорій населення, перед якими держава має зобов'язання за законом (військовослужбовці, біженці і т.п.), шляхом видачі житлових сертифікатів.
Зрозуміло, що вирішення цих питань є необхідним, але далеко не єдиною умовою активізації і розширення участі банків в іпотечному кредитуванні. Головним питанням, яке залишається відкритим, є пошук довгострокових фінансових ресурсів для іпотечного кредитування. Адже структура залучених банками коштів носить яскраво виражений короткостроковий характер, в силу чого власні можливості банків у наданні іпотечних кредитів вкрай обмежені.
Однією з основних завдань банків у ринковій економіці є переорієнтація заощаджень населення на інвестиції в реальний сектор економіки. Іпотечне кредитування як раз і дозволяє мобілізувати значну частину заощаджень громадян та коштів інвесторів і спрямувати їх у важливі галузі господарства, перш за все пов'язані з житловим будівництвом. Зарубіжний досвід, та й практика тих російських регіонів, де іпотека вже розвивається, показує, що іпотечне кредитування має як мінімум чотириразовим мультиплікативним ефектом, тобто кожен рубль кредиту в кінцевому підсумку залучає в господарський оборот не менше чотирьох рублів із коштів населення. Тому завдяки іпотечному кредитуванню можна задіяти ті значні фінансові кошти, які зберігаються громадянами у вигляді готівкової іноземної валюти та обсяги яких порівняти з державним бюджетом країни. Одночасно іпотека буде сприяти відновленню довіри населення до державних і комерційним банкам, оскільки громадяни, що кредитуються в банках, як правило, тримають в ньому і свої депозитні і розрахункові рахунки. Іпотечне кредитування і є той механізм, який забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будівельного комплексу, спрямовуючи фінансові кошти в реальний сектор економіки.
Роль банків в системі іпотечного кредитування
Сучасний етап розвитку банківської системи Росії характеризується посиленням процесів структурування банківського бізнесу. Універсальні банки прагнуть всіляко розширити коло операцій, але на специфічних, хоча і вже широко затребуваних сегментах банківських послуг краще діють банки спеціалізовані.
Спеціалізовані кредитні організації привабливі тим, що, виконуючи обмежене коло операцій, вони роблять це з високою якістю і стикаються з відносно меншим числом ризиків банківської діяльності. У банківському регулюванні потреба в спеціалізованих кредитних організаціях знайшла відображення, зокрема, в організаційній формі небанківських кредитних організацій, що мають право здійснювати окремі банківські операції, передбачені Федеральним законом "Про банки і банківську діяльність"; допустимі поєднання цих операцій встановлюються Банком Росії.
В останні роки помітно зростає потреба в розвитку такого сегменту банківських послуг, як іпотечне кредитування, тобто видача кредитів, забезпечених заставою нерухомого майна. У зв'язку з цим постає питання - чи настільки специфічні ці послуги, щоб виникла необхідність у створенні спеціалізованих іпотечних кредитних організацій, і якщо так, то як ці організації можуть (або повинні) виглядати.
В умовах підвищення добробуту населення і зростаючого попиту на житло зростає потреба громадян у довгостроковому запозиченні грошових коштів на придбання житла на фінансовому ринку під доступні відсотки. Задовольнити цю потребу дозволяє система іпотечного кредитування банків.
В даний час розвиток системи іпотечного кредитування як в цілому в Російській Федерації, так і на регіональному рівні розглядається як важливий інструмент впливу на економічну ситуацію в країні. У Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, затвердженої Постановою Уряду РФ від 11.01.2000 N 28, зазначається, що в сформованих в результаті фінансової кризи 1998 р. макроекономічних умовах ще більш важливим стає розвиток довгострокового іпотечного житлового кредитування населення вже не як окремих ініціатив комерційних банків або регіонів, а як цілісної системи при законодавчому та нормативному регулюванні з боку держави. Можна сказати, що в країні дозріли юридичні, економічні, політичні та організаційні передумови для розвитку повноцінної системи іпотечного кредитування.
Світовий досвід, а також досвід дореволюційної Росії свідчать про те, що істотним системоутворюючим елементом іпотечного кредитування є діяльність кредитних організацій, в сукупності здійснюють як активні операції з розміщення коштів в іпотечні кредити, так і пасивні операції із залучення коштів з метою рефінансування вкладень в іпотечні кредити , звичайно шляхом випуску іпотечних облігацій. З урахуванням цього обмежується і коло організацій, які мають право емітувати іпотечні цінні папери. Діяльність таких організацій, як правило, нормативно обмежена видачею іпотечних кредитів та іншими операціями, що характеризуються невисоким ступенем ризику.
Таким чином, спеціалізовані іпотечні кредитні організації об'єктивно мають право на існування.
З боку ринку до подібним установам, на думку експертів, слід застосовувати певні вимоги. Позиціонування кредитної організації як іпотечної повинно залежати від обсягу іпотечних кредитів у її портфелі. На наш погляд, частка таких кредитів має бути не менше 50% активів кредитної організації, при цьому не має значення, видані чи ці кредити самої кредитної організацією або права (вимоги) із них придбані в інших кредитних організацій.
Оскільки така структура активів не може виникнути відразу, кредитна організація, ймовірно, стане іпотечної не з моменту створення. Можлива, наприклад, така схема: кредитна організація засновується і здійснює свою діяльність як звичайний банк; як тільки розмір портфеля іпотечних кредитів починає перевищувати 50% активів, вона вправі звернутись до Банку Росії із заявою про перереєстрацію в іпотечну кредитну організацію з особливим порядком регулювання, встановлення нормативів і т.д. При цьому кредитна організація бере на себе зобов'язання не знижувати частку іпотечних кредитів в активах більш ніж до 50%. Щоб виконувати вказане зобов'язання, кредитна організація буде випускати власні облігації, забезпечені портфелем іпотечних кредитів, балансуючи зобов'язання по ним з надходженням коштів від кредитів - за термінами, обсягами та ставками.
При значній частці довгострокових іпотечних інструментів в активі кредитної організації та відповідних їм за обсягами, ставками та термінами виконання облігацій, забезпечених іпотекою, у пасиві регулювання операцій такий кредитної організації повинен мати певну специфіку.
Нормативно закріплені обмеження діяльності іпотечних кредитних організацій можуть стосуватися видів банківських операцій і операцій, вимог до структури балансу, в тому числі шляхом встановлення спеціальних значень нормативу ліквідності. Для підтримки поточної ліквідності така кредитна організація повинна мати можливість здійснення в межах встановлених лімітів таких банківських операцій і операцій, як розміщення залучених коштів і купівля-продаж іноземної валюти.
Основною метою діяльності іпотечної кредитної організації є сек'юритизація іпотечних кредитів, оскільки тільки залучення довгострокових (облігаційних) грошей під надійне забезпечення (іпотечні кредити) може дати необхідні за обсягом і термінами кошти для розвитку іпотеки.
Ймовірно, є необхідність і спеціального підходу до встановлення ліміту відкритої валютної позиції для іпотечних НКО. В даний час абсолютна більшість іпотечних житлових кредитів видається кредитними організаціями в іноземній валюті з розрахунками в рублях Російської Федерації. По ряду причин формування валютних пасивів для російської іпотечної НКО може виявитися вельми скрутним; між тим, оскільки всі платежі за кредитами і виплати за облігаціями прив'язані до валюти, валютний ризик у іпотечної НКО, не проводить у великих масштабах інших операцій, зводиться до мінімуму. З цих причин було б бажано встановити окремий порядок розрахунку ліміту відкритої валютної позиції для небанківських іпотечних кредитних організацій.
Одним із серйозних перешкод, що обмежують можливості населення користуватися банківськими іпотечними кредитами, є їх високі процентні ставки. Практика показує, що прийнятні для населення ставки, що дозволяють зробити процес іпотечного кредитування досить масовим, становлять приблизно 8 - 10% річних у валюті. Однак ресурси, залучені на банківському ринку, зазвичай дорожче.
У цьому питанні важливу роль міг би зіграти Банк Росії. Саме йому під силу створити умови, при яких ставки за іпотечними кредитами могли б значно знизитися. До числа таких умов відносяться, зокрема, зміна критеріїв оцінки забезпеченості іпотечних кредитів, зміна їх класифікації за групами ризику, зниження розмірів резервування під іпотечні позики, зменшення норм відрахувань у фонд обов'язкових резервів за накопичувальними іпотечним депозитах і т.п.