Загальні напрямки розвитку іпотечного кредитування

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ЗМІСТ
ВСТУП
1. КОНЦЕПТУАЛЬНІ ОСНОВИ СУТНОСТІ КРЕДИТУ
1.1 Поняття, сутність, принципи кредиту
1.2 Форми існування кредиту
1.3 Іпотечне кредитування як різновид споживчого кредитування
2. АНАЛІЗ СТАНУ ІПОТЕКИ
2.1 Історія розвитку іпотечного кредитування
2.2 Моделі іпотечного кредитування
2.3 Російська практика іпотечного кредитування
3. ПРОБЛЕМИ І ЗАГАЛЬНІ НАПРЯМКИ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ
ВИСНОВОК
СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ

ВСТУП
У всьому світі іпотечне кредитування давно вже стало класичної сферою банківської діяльності. У розвинених країнах на цей вид кредитування припадає до 1 / 3 сукупних активів кредитних організацій. Іпотечне кредитування - один із самих перевірених у світовій практиці і надійних способів залучення позабюджетних інвестицій у житлову сферу.
Іпотека має велике значення для розвитку економіки. Перш за все, її соціальна значущість - іпотека дає можливість придбати своє житло, заплативши за нього лише частину суми.
Іпотека є ефективним засобом забезпечення довгострокових капіталовкладень. Привабливою рисою іпотеки також є податкові пільги, що надаються позичальникам. Варто відзначити, що єдиним способом поліпшити квартирні умови для більшості росіян є іпотека.
Автор вибрав цю тему курсової роботи, тому що вважає, що іпотечний кредит - один із найбільш перспективних і швидко останнім часом в Росії напрямів кредитування.
Мета роботи - проаналізувати стан іпотечного кредитування в сучасній економіці. Для досягнення даної мети необхідно вирішити такі завдання: розглянути концептуальні основи сутності кредиту, його форми і принципи, і, як різновид споживчого, - іпотечне кредитування; проаналізувати стан іпотеки від історії її розвитку до сучасного стану, а також подивитися загальні напрямки розвитку іпотечного кредитування.
Курсова робота складається з трьох розділів. У першому розділі розкриваються теоретичні аспекти кредиту і, зокрема, споживчого кредиту, а також йдеться про один з перспективно розвиваються видів останнього - іпотечного кредитування. У другому розділі розглядається історія розвитку іпотеки, діючі моделі іпотечного кредитування, і стан іпотеки на даний момент в Росії. У третьому розділі автору хотілося б виявити перспективи розвитку іпотеки.

1. ІПОТЕЧНА КРЕДИТУВАННЯ В СУЧАСНІЙ ЕКОНОМІЦІ
1.1 Поняття, сутність, принципи кредиту
Невід'ємним атрибутом функціонування повноцінного ринку є відповідним чином організована система кредиту.
Кредит являє собою форму руху позичкового капіталу, тобто грошового капіталу, що надається в позику. Кредит забезпечує трансформацію грошового капіталу в позичковий і виражає відносини між кредиторами і позичальниками. При його допомозі вільні грошові капітали і доходи фізичних, юридичних осіб, держави в рамках економічної системи акумулюються, перетворюючись у позичковий капітал, який передається за плату в тимчасове користування. Кредит можна представити і у вигляді руху авансованої вартості на умовах платності.
Своє вираження сутність кредиту проявляє у виконуваних ним функціях:
1) акумуляції тимчасово вільних грошових коштів;
2) перераспределительной;
3) заміщення готівкових грошей і скорочення витрат обігу.
У рамках першої функції здійснюється акумуляція тимчасово вільних грошових коштів, що є основою розширеного відтворення в економіці. Приплив грошових коштів фінансового суб'єкту не означає необхідності негайного використання. Крім відшкодування витрат прибуток після певного часу розподіляється на потреби споживання і накопичення. Крім того, у складі витрат враховуються амортизаційні відрахування на основні фонди, які брали участь і в даному виробничому циклі.
У результаті формуються особливі грошові кошти, що накопичуються сьогодні для споживання в майбутньому. На деякий час ці кошти вивільняються з процесу кругообігу даного фінансового суб'єкта і можуть бути використані в якості позикових коштів в кругообігу іншого фінансового суб'єкта, повернувшись до кредитора назад з певним приростом. Таким чином, необхідність і можливість використання кредиту обумовлена ​​наявністю нерівномірності в русі товарного і грошового потоків в рамках спільного економічного кругообігу в суспільстві. У рамках даної функції збільшення можливостей розширення суспільного виробництва за допомогою кредиту здійснюється акумуляція тимчасово вільних грошових коштів.
Важливість перераспределительной функції кредиту для повноцінного функціонування економіки полягає в тому, що за допомогою її реалізації здійснюється перелив капіталу в територіально-галузевому розрізі економічної системи. Причому перелив капіталу за допомогою кредиту здійснюється на ринкових принципах. Держава в особі Центрального банку виступає в цьому випадку лише як посередник, який розробляє загальні правила здійснення даних операцій, не втручаючись в їхню суть. В екстремальних ситуаціях в рамках державного грошово-кредитного регулювання економіки можлива економічна і адміністративна коректування основних потоків переливу грошових коштів.
Необхідність переливу грошових коштів між різними галузями економіки зумовлена ​​різною нормою рентабельності капіталу.
Підприємець, що займається бізнесом у низькорентабельною галузі, обмежує інвестиції у власний бізнес, віддаючи перевагу альтернативні, більш прибуткові форми вкладення капіталу. Традиційно до них належать інвестиції в цінні папери та депозитні рахунки в банку. Залучені кошти банк спрямовує в дохідні активні операції, найпоширенішою з яких є кредитування. При цьому позичальником буде підприємець, що працює в високорентабельної галузі і зацікавлений у додаткових форсованих інвестиції, джерелом яких, як ми визначили при розгляді першої функції кредиту, реально можуть бути кредитні вкладення. Таким чином, за допомогою банківського кредиту відбувається перелив капіталу між галузями в рамках економічної системи.
Кінцевим результатом такого переливу грошових коштів є вирівнювання норми прибутку на вкладений капітал у різних галузях.
Перерозподільна функція кредиту також сприяє забезпеченню переливу грошових коштів між окремими регіонами.
Функція заміщення готівкових грошей і скорочення витрат обігу
Виконується як емісійним банком країни, так і комерційними банками. Грошова банкнотна емісія здійснюється Центральним банком шляхом випуску кредитних грошей - банкнот. Кредитна емісія є прерогативою комерційних банків, що випускають в обіг банківські векселі, які звертаються депозити, чеки. Дані платіжні засоби є альтернативою коштах, сприяють скороченню витрат обігу (пов'язаних з друкуванням, перевезенням, пересиланням, охороною та зберіганням грошей), а також прискоренню оборотності засобів в економічному циклі.
В умовах розумного ведення банківської справи необхідно враховувати вплив лише об'єктивних принципів, що не залежать від змінних факторів. До їх числа відносять наступні принципи кредитування:
1) зворотність;
2) терміновість;
3) платність;
4) забезпеченість;
5) планово-цільовий характер використання кредиту.
Повернення кредитування - основна сутнісна характеристика кредиту. Кредит являє собою зворотний рух позиченої вартості. Саме зворотність відрізняє кредит від інших економічних категорій.
Терміновість кредитування є необхідну форму повернення кредиту. Принцип терміновості означає, що кредит повинен бути повернутий у строго визначений термін.
Принцип платності кредиту означає право кредитора на отримання від позичальника процентів на суму позики у розмірах і в порядку, визначених договором.
При дослідженні принципу забезпеченості слід розрізняти первинне і вторинне забезпечення кредиту. Економічною основою погашення кредиту є безперервний кругообіг фондів підприємства-позичальника, який зовні виражається надходженням виручки на його розрахунковий рахунок. Таким чином, в якості первинного забезпечення позики виступає грошовий потік позичальника, який завершується приростом вартості; останній являє собою основу для повернення кредиту.
Паралельно з цим в банківській практиці активно використовуються вторинне забезпечення банківської позички, яке представляє собою речовий капітал, тобто майно клієнта, реалізація якого дасть можливість повернути банку суму строкового боргу по кредиту, а також позиковий відсоток. Матеріальне вторинне забезпечення кредиту в силу законодавчих і економічних особливостей постійно удосконалюються (застава, застава, гарантія, поручительство, страхування випадку неповернення кредиту і т.д.)
Планово-цільовий характер використання кредиту передбачає, що кредит повинен бути використаний тільки на ті цілі, на які він питається позичальником. При здійсненні кредитування кредитор аналізує цілі, на які позичальник просить кошти, а також грошовий потік, що виникає після реалізації проекту, що кредитується.
1.2 Форми існування кредиту
Конкретні форми прояву кредиту різні й залежать від складу учасників кредитної операції.
В даний час виділяють наступні форми кредиту: комерційний, державний, банківський, споживчий і міжнародний.
Комерційний кредит - це найдавніша форма кредиту, не пов'язана з наявністю в економіці спеціальних кредитних інститутів. Як позичальниками, так і кредиторами при даній формі кредитування виступають діючі підприємці, бізнесмени. Сам кредит надається у товарній, а не у грошовій формі, у вигляді відстрочки платежу за поставлені товарно-матеріальні цінності або надані послуги. Різновидами комерційного кредиту є лізинг, факторинг, форфейтинг, вексельний кредит, договір консигнації, відкритий рахунок.
Лізинг (від англ. «Leasing» - оренда) представляє собою довгострокову оренду машин, обладнання, транспортних засобів, виробничих споруд (терміном від шести місяців до декількох років) з можливістю їх викупу орендарем після закінчення орендного договору.
Факторинг виник у XVI - XVII століттях. Факторинг (від англ. "Factoring» або factor - посередник, агент) - вид фінансових послуг, що надаються в сучасній економіці комерційними банками або спеціалізованими фактор-фірмами. Суть угоди полягає в придбанні фактор-фірмою права на стягнення боргів з боржників до настання офіційного терміну їх оплати. При цьому фактор-фірма виплачує продавцю суму, що становить 70-90% від суми належного боргу. У результаті клієнт фактор-фірми отримує можливість швидше повернути належні йому борги, продовживши нормальний виробничий процес.
Форфейтинг - угода, аналогічна факторингу. Форфейтинг (від франц. «A forfal» - цілком, загальною сумою) - форма кредитування експортерів у зовнішньоторговельних операціях шляхом продажу ними зобов'язань імпортерів (покупців) фірмі-форфейтору.
Вексельний кредит - угоди, оформлені векселем. Вексель (від нім. «Wechsel» - обмін) являє собою особливий вид цінного паперу, письмове боргове грошове зобов'язання суворо встановленої законом форми. Дане зобов'язання передбачає, що векселедержатель (кредитор) має безумовне право отримання грошового боргу з векселедавця (боржника) через певний термін. Розрізняють два типи векселя - простий і переказний.
Консигнація (від лат. «Consignation» - письмовий доказ) являє собою особливий вид угоди, що полягає допомогою передачі власником товару (консигнантом) посереднику (Консигнатору) товару на склад для його продажу останнім. Консигнаційні угоди застосовуються у випадках, коли на ринок надходить новий товар, збут якого не гарантований і важко прогнозованим.
Відкритий рахунок являє собою операцію, яка може проводитися між компаніями, що мають тривалі відносини. Компанія-продавець на прохання компанії-покупця оформляє на неї відкритий рахунок, тобто виробляє відпуск товару без негайної оплати. Покупець має можливість отримати товар з відстрочкою платежу без оформлення кожної конкретної кредитної угоди.
Банківський кредит - це основна форма кредиту в сучасному цивілізованому, економічно розвиненому суспільстві. Кредитором виступає комерційний банк або фінансово-банківська установа, яка має право на заняття кредитною діяльністю, позичальником - будь-яка юридична особа, що займається бізнесом і відчуває тимчасове утруднення і потреба у фінансових ресурсах. Мета запозичення кредиту може бути також будь-який - як на підтримку або відновлення виробництва, так і на цілі обміну або споживання.
Можна класифікувати банківський кредит по термінах: короткостроковий, середньостроковий, довгостроковий. Прийнято вважати, що до короткострокових кредитах відносять угоди з терміном погашення до одного року (у багатьох розвинених країнах). Наприклад, у США подібні кредити вважаються до запитання, так як конкретна дата погашення не встановлюється. У Росії подібна практика не зустрічається. Короткострокові кредити покликані, в першу чергу, обслуговувати кругообіг оборотного капіталу позичальника, покривати виникають складнощі в його ліквідної позиції, допомагати у вирішенні поточних фінансових завдань. До середньострокових кредитах відносять позички з терміном погашення більше одного року, але не більше 5 - 8 років. Довгостроковими вважаються кредити з терміном погашення більше шести років. У сучасній російській практиці прийнято використовувати тільки дві тимчасові категорії для аналізу кредитного потоку - короткострокові (на термін до півроку) і довгострокові (на термін понад півроку) позики. При цьому частка довгострокових кредитів у загальній сукупності банківського кредитування незначна.
Міжнародний кредит - кредит, що надається однією державою іншій. При цьому, як правило, держава-кредитор надає кредит у своїй національній валюті, який може бути використаний для необхідних позичальникові товарів на своєму внутрішньому ринку. Кредит може надаватися й у твердій валюті. У формі міжнародного кредиту передається, по суті справи, частину національного доходу країни.
Споживчий кредит - позичальником виступає фізична особа, а кредитором - комерційний банк або фінансово-банківська установа з правом кредитної діяльності. Мета запозичення коштів - споживання. За своїм економічним змістом споживчий кредит є частиною банківського, розширюючи його дію і на фізичних осіб.
На споживчому кредиті зупинимося більш детально.
Споживчий кредит, на відміну від банківського, існує як у грошовій, так і товарній формі, а це значить, що він є змішаною, товарно-грошовою формою кредиту.
Основною відмінною рисою даної форми кредиту є те, що він надається населенню. Кредитором може виступати або комерційний банк або фінансово-банківська установа з правом кредитної діяльності, або промислова або торгова компанія, зацікавлена ​​в розширенні збуту своєї продукції. У першому випадку кредит надається у грошовій формі, у другому - в товарній.
Незалежно від форми споживчого кредиту його метою є розширене споживання матеріальних благ у суспільстві.
Специфічними рисами споживчого кредиту, що відрізняють його від інших форм (в першу чергу банківського і комерційного) є:
- Кредит направлений на розширення споживання товару, а не на виробничі цілі;
- Відносно малий розмір кредиту і персоніфікована система визначення кредитоспроможності позичальника;
- Заставою по позиці найчастіше виступає кредитуемой майно.
Не дивлячись на споживчу, а не виробничу спрямованість даної форми кредиту, його вплив на стан і перспективи розвитку національної економіки дуже істотно. Відомо, що обсяг виробництва в умовах ринкової економіки, в першу чергу залежить від обсягу споживання. Основним чинником, предопределяющим розміри споживання, є платоспроможний попит з боку населення і підприємців. Платоспроможний попит складається з двох складових: власні кошти громадян і позикові ресурси. Таким чином, система споживчого кредитування сприяє збільшенню попиту з боку населення на товари і послуги, що викликає збільшення обсягів виробництва. Саме ця обставина зумовлює значущість системи споживчого кредитування для сучасного суспільства.
Споживчі кредити є дуже клопітна справа. Оцінка кредитоспроможності позичальника, який звернувся за кредитом, оформлення позики, виконання інших формальностей вимагає однакових часових витрат незалежно від розміру запрошуваного кредиту. Тому в разі оформлення операції з великим позичальником (юридичною особою) і приватним витрати часу однакові, але можливий дохід з однієї угоди незрівнянно відрізняється. Але в умовах жорсткої конкуренції між кредитними інститутами їм доводиться розвивати дану сферу діяльності. Сьогодні вже складно зрозуміти слова великого французького мислителя-утопіста Анрі де Сен-Сімона (1760 - 1825 рр..), Вигукує «банкіри поки ще не помітили, що у них є можливість заробляти більше грошей, маючи справу з народом, ніж з королями» [ 1].
Всю сукупність споживчих кредитів можна, умовно, розділити на короткострокові, середньострокові і довгострокові.
Короткострокові споживчі кредити представлені у вигляді купівлі споживчих товарів, а так само без прив'язки до конкретної операції (в російській практиці такий кредит називають «на невідкладні потреби»). Термін такої позичкової угоди, як правило, не перевищує одного року.
В економічно розвинених країнах найпоширенішою операцією з кредитування населення на покриття поточних витрат (короткостроковий споживчий кредит) є револьверний кредит.
Револьверний кредит (від англ. Revolve повертатися) представляє собою постійно поновлювану кредитну лінію, що відкривається кредитором для позичальника. Банк, на прохання конкретного позичальника, відкриває спеціальний рахунок, з якого можуть бути сплачені його покупки. При цьому спочатку визначається граничний розмір боргу позичальника (ліміт кредитування), який є індивідуальним для кожного клієнта та залежить від рівня його платоспроможності. Різновидами револьверного кредитування населення є:
а) кредит з чековому рахунку. Банки встановлюють власникам чекових рахунків право на списання сум понад залишку, наявного на рахунку;
б) відкриття контокорентного рахунку. Контокорентний рахунок (від італ. Conto corrente поточний рахунок) являє собою з'єднання поточного та позичкового рахунків клієнта. Даний рахунок припускає, що в разі недостатності власних коштів у клієнта банк автоматично проводить кредитування його витрат, але при надходженні доходів в першу чергу погашає раніше виданий кредит;
в) кредит по пластиковій картці. Найбільшого поширення даний вид кредитування отримав серед банків, що приєдналися до систем VISA або MASTER CARD.
Група середньострокових споживчих кредитів може бути представлена ​​у вигляді кредитування покупки населенням предметів тривалого користування - автомобілів, складної побутової техніки, меблів. Дані позики відносяться до розряду погашаються в розстрочку, максимальний термін кредитування в цьому випадку встановлюється в різних країнах по різному (наприклад, у Франції - 4 роки, Великобританія, США - 5 років, Німеччина - 6 років і т.д.).
До числа довгострокових споживчих кредитів належать позики, з терміном погашення понад 7 років. У цій групі можна виділити дві найбільш розвинених угоди: кредитування відтворення робочої сили та іпотечне кредитування.
Кредитування відтворення робочої сили представлено широкою гамою освітніх кредитів. Середній термін погашення даних позичок встановлюється в межах 10 років.
Іпотечний кредит є найбільшою довгостроковій позичкової угодою з участю населення. Іпотека (від грец. Hypotheke - застава) представляє особливий вид угод, спрямованих на кредитування під заставу нерухомого майна та землі строком до 30 років.
З усієї сукупності споживчих кредитів найбільшу питому вагу (за загальною сумою) займають іпотечні кредити, і саме вони найменш розвинені в сучасному російському суспільстві. Хоча іпотечне кредитування завжди було присутнє в нашій країні. Однак ступінь його розвитку змінювалася залежно від характеру економічних відносин, що домінують у суспільстві.
1.3 Іпотечне кредитування як різновид споживчого
Більшість вчених-економістів відносять іпотечний кредит до споживчого кредитування, вважаючи його одним з видів останнього. Однак деякі економісти (Козак А.Ю, Марамигін М.С.) вважають за можливе виділити іпотечне кредитування як окрему форму банківського кредиту, так як ця категорія має ознаки, не характерними споживчому кредитуванню. На їхню думку, іпотечне кредитування є довгостроковим (20-30 років), а споживче - короткостроковим, їм притаманні різні рівні ризику. В даний час держава є учасником великої кількості іпотечних угод (він виступає і гарантом, і володіє довгостроковими ресурсами), споживче кредитування здійснюється без прямої участі держави.
На думку автора, іпотечне кредитування є різновидом споживчого кредиту, тому що, по-перше, це угода за участю населення, а, по-друге, його мета, як і споживчого кредитування - розширене споживання матеріальних благ у суспільстві, і, по-третє , заставою виступає майно.
Сучасні літературні джерела містять різні формулювання іпотечного кредиту, але, тим не менше, чітко простежується думка про те, що іпотечний кредит є довгостроковою позикою, що видається під заставу нерухомості.
Термін «іпотека» звичайне охоплює два поняття:
1) іпотека, як правовідносини - застава нерухомого майна з метою отримання іпотечного кредиту (як правило, в банку). Закладене нерухоме майно залишається у власності боржника.
2) іпотека, як цінний папір має на увазі «заставу» - борговий інструмент, який засвідчує права заставодержателя на нерухоме майно. Заставна зазвичай вільно обертається на ринку [2].
Заставна - іменний цінний папір, що засвідчує такі права її власника: право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, без подання інших доказів існування цього зобов'язання; право застави на майно, обтяжене іпотекою [3].
Іпотекою називають заставну на майно, борг за іпотечним кредитом. У більш повному та широкому розумінні іпотека означає не тільки іпотечні кредити у вигляді банківської позики або застави, але і ринок іпотечних цінних паперів, який дозволяє мати довгострокові ресурси у вигляді державних грошей чи власного капіталу банків. Кредит по іпотеці самий довгостроковий - від 10 до 40 і більше років [4].
Виключним властивістю іпотеки і кращою гарантією забезпеченості кредиту є право кредитора розпорядитися на свій розсуд нерухомістю позичальника в разі невиконання ним зобов'язань з повернення позик. Саме ця перевага іпотечного кредиту відрізняє його від інших форм довгострокового кредиту.
Згідно зі статтею 334 ЦК РФ іпотекою визнається застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна [5]. При цьому майно, на яке встановлюється іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні.
Стаття 5 ФЗ «Про іпотеку» визначає майно, яке може бути предметом іпотеки. Перш за все, їм можуть бути нерухомі речі, зазначені у ст. 130 ЦК РФ: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що пов'язано із землею.
Іпотечне кредитування відрізняється від інших форм кредитування дуже великими об'ємами. Але головна відмінність - це величезні терміни кредитування, які передбачають великі зміни в економіці, кредитної та банківської політики, зміни процентних ставок за банківськими позиками, депозитами і кредитами, зміни в системі оподаткування і доходи населення, купівельної спроможності грошей, вартості нерухомості, у житловій політиці та законодавстві.
Іпотека має велике значення для розвитку економіки. Перш за все, її соціальна значущість - іпотека дає можливість придбати своє житло, заплативши за нього лише частину суми.
Іпотека є ефективним засобом забезпечення довгострокових капіталовкладень. Привабливою рисою іпотеки також є податкові пільги, що надаються позичальникам. Варто відзначити, що єдиним способом поліпшити квартирні умови для більшості росіян є іпотека.
Система іпотечного кредитування - сукупність економічних і неекономічних (соціальних, організаційно-правових, політичних) інститутів, в процесі взаємообумовлені функціонування яких здійснюється формування і перерозподіл коштів фізичних і юридичних осіб на мети придбання нерухомості.
Система іпотечного кредитування виконує наступні задачі:
а) є економічним інструментом залучення джерел фінансування в область матеріального виробництва;
б) забезпечує повернення позикових коштів;
в) стимулює оборот нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж, споживчий кредит тощо) економічно недоцільні або юридично неможливі;
г) формує ринок застав, похідних цінних іпотечних паперів.
Іпотечний банк - кредитна організація, що спеціалізується на наданні кредитів під заставу нерухомого майна (іпотечних кредитів). Відмінною особливістю іпотечних банків є те, що формування ресурсів відбувається шляхом випуску на тривалі терміни власних боргових зобов'язань - заставних листів. Заставні листи забезпечені нерухомим майном, закладеним за договором іпотеки, і гарантує своїм власникам дохід у вигляді фіксованих відсотків. Це передбачає створення в країні нормально функціонуючого вторинного ринку застав, де можна в будь-який час продати заставне зобов'язання і отримати назад свій капітал.
Заставні листи, як правило, пускають у вільний продаж. Вони продаються на біржі з біржового курсу. Банк може періодично вилучати свої цінні папери з біржової торгівлі з метою запобігання різких коливань курсу. Заставні листи забезпечуються сукупністю іпотечних кредитів, виданих банком. У разі банкрутства іпотечного банку власники закладних листів мають привілейоване право перед усіма іншими кредиторами банку. Завдяки продажу заставних листів банк отримує додаткові кошти для надання подальших кредитів.
Іпотечному банку заборонена будь-яка діяльність, пов'язана з ризиком. Спекуляцією земельними ділянками банку займатися заборонено. Для іпотечних банків характерна більш висока частка власного капіталу в порівнянні з іншими банками. Іпотечні банки в тій чи іншій формі отримують державну підтримку і державні гарантії, що значно знижує ризики і самих банків, і власників емітованих ними заставних листів. Іпотечні банки, як правило, є складовою частиною загальної іпотечної системи країни.
Іпотечні банки на національному рівні зазвичай об'єднуються в асоціації. Створення в рамках асоціації іпотечних банків додаткових резервів, що гарантують вклади, поміщені в іпотечні банки, також зміцнюють банківську систему. Стабільність роботи іпотечних банків посилюється і за рахунок супроводжуючого іпотечне кредитування обов'язкового страхування. Звичайно здійснюється страхування титулу власності; страхування нерухомості, що здається в заставу; страхування життя позичальника і ряд інших видів ризику.
Нерідко іпотечні банки диверсифікують свою діяльність за допомогою надання своїм клієнтам трастових послуг, що забезпечують певні зручності при здійсненні операцій з інвестування коштів в об'єкти нерухомості. Іноді іпотечний банк виступає засновником самостійної організаційної форми іпотечної трастової діяльності - іпотечного інвестиційного трасту. Основна мета діяльності іпотечного трасту - переказ грошових коштів ринку капіталів на ринок нерухомості.
Гостра конкуренція між іпотечними та комерційними банками, а також іншими кредитними інститутами за сферу залучення грошових коштів створила необхідність виходу іпотечних банків за рамки традиційних операцій. Тому в усьому світі іпотечних банків як спеціалізованих інститутів стає все менше.
З іншого боку, іпотечним кредитуванням займаються не тільки спеціалізовані кредитні інститути, але й комерційні та ощадні банки, ощадно-позичкові асоціації, кредитні спілки, будівельні товариства.
На погляд автора, в нашій країні іпотечних банків у чистому вигляді не існує, тому що відсутність можливості диверсифікувати операції підвищує ризикованість діяльності та обмежує можливість швидко і без втрат перемістити банківські активи на інший сектор.

2 АНАЛІЗ СТАНУ ІПОТЕКИ
2.1 Історія розвитку іпотечного кредитування
Іпотека як елемент господарського життя йде глибоким корінням в історію. Про іпотеку вперше заговорили в Греції на початку VI ст. до н.е. (Цей термін ввів архонт Солон). Поняття іпотека означало, що відповідальність боржника перед кредитором забезпечена певними земельними володіннями (раніше в Афінах заставним забезпеченням була особистість боржника, якого в разі невиконання зобов'язань, продавали в рабство). Для цього оформлялися зобов'язання, а на кордоні належить позичальникові земельної території вкопували стовп з написом про те, що зазначена власність служить забезпеченням вимог кредитора в сумі боргу. На цьому стовпі, що отримав назву "іпотека" (від грец. Hypotheka - підставка, підпора), відзначалися всі борги власника землі. Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними. Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності.
Новий розвиток інститут іпотеки отримав в Римській імперії. У I ст. н. е.. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам.
У період правління імператора Антонія Пія (II ст. Н. Е..) Було розроблено особливе законодавство для іпотечних банків, які існували разом з іншими спеціалізованими банками, а також іншими кредитними установами - прообразами ощадкас і ощадних асоціацій.
Держава часто подавала велику підтримку іпотечному кредитуванню. Так, за імператора Траяна були створені спеціальні фонди для підтримки вдів і сиріт, що надавали іпотечні кредити під 5% річних (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в XIX ст., Правда підтримка, в основному, адресувалася представникам дворянського стану).
Інститут іпотеки протягом відносного невеликого часу пройшов шлях еволюції від фідуциі (від лат. Fiducia - угода на довірі, довірча операція) до більш прогресивної стадії - пігнуса (від лат. Pignus - неформальна застава) і далі - до іпотеки.
При фідуциі об'єкт застави переходив у власність кредитора, причому останній мав право або повернути нерухомість боржникові після виконання договору, або продати її, відмовившись від грошової вимоги.
Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а у володіння нею як гарантію кредитного зобов'язання. Кредитор не мав права залишати предмет застави у себе і міг продати майно тільки у разі невиконання узятих боржником зобов'язань, повертаючи різницю між продажною ціною і залишком боргу позичальник.
Становлення класичного інституту іпотеки було пов'язане зі зміною політико-економічних умов того часу: ослаблення рабовласницького господарювання і масова передача земель орендарям. Спочатку нова форма застави розповсюджувалася на знаряддя праці, які орендарі земель через об'єктивні причини не могли передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку почала передаватися і нерухомість.
При іпотеці майно залишалося у володінні боржника, а кредитор отримував право витребувати річ, що закладалася з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми залишку боргу позичальника. Приблизно в такому вигляді інститут застави існує до теперішнього часу.
Поряд з іпотекою, що виникала на підставі домовленості сторін, вводилися різні легальні іпотеки, що діяли на підставі закону (іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка і т.д.). З'явилися іпотеки, субординовані за часом виникнення (через договір) або за ступенем їх важливості (через закон). Розвивалася подальша застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.
Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних операцій була велика. Достатньо складні по структурі операції вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом декількох століть, перш ніж з'явитися знов в середньовічному європейському законодавстві.
У Німеччині вона з'являється не раніше XIV сторіччя; у Франції з кінця XVI століття діяла негласна іпотека. Іпотека розповсюджувалася на нерухомість (як правило, маєток), незалежно від зміни власника і вже тоді була надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу.
Іпотечне кредитування було першим на Русі видом кредитування. Вже в XIII-XIV ст. одночасно з правом приватної власності на землю в Росії виник заклад, але довгий час він існував фактично без законодавчого оформлення.
У 1754 р . були створені перші кредитні установи: для дворянства - Санкт-Петербурзькі та Московські контори Державного банку при Сенаті і Сенатській Конторі, для купців - у Петербурзькому порту і Комерц-колегії. Банки кредитували дворянство і купецтво під заставу маєтків. У 1786 р . ці банки були реорганізовані в Державний позиковий банк.
Маніфестом Катерини II від 29 жовтня 1768 року в Росії вперше був юридично закріплений випуск паперових грошей - асигнацій. Емісія паперових грошей була покладена на асигнаційні банки, створені в Москві та Санкт-Петербурзі в 1769 р . Додаткове запозичення кредитних ресурсів на державні потреби вироблялося з коштів Державного позикового банку, який був утворений в 1786 році з метою організації іпотечного кредиту землевласникам, головним чином дворянства.
У тому ж 1786 році за позикового банку була утворена Страхова експедиція - перше страхове установа в Росії. Маніфест передбачав страхування кам'яних будинків, прийнятих у заставу при здійсненні кредитних операцій. Процедура оформлення договору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса, невід'ємною частиною якого був архітектурний план об'єкта застави, переданого під забезпечення позики до Державного Позиковий банк.
У Російській Імперії 1 січня 1835 р . був введений Звід законів цивільних (автор М. Сперанський), де заставне право було детально регламентовано. Заставу в Росії в цей час існував в наступних видах (при цьому саме поняття "заставу" відносилося лише до нерухомого майна): зі скарбницею; між приватними особами. Існував і третій вид застави, представлений в статутах установ кредитного та громадського піклування. З 1842 р . в Санкт-Петербурзі та Москві при збережених скарбниця почали відкривати перші ощадні каси.
У 1859 р . було прийнято рішення про реорганізацію кредитних установ у зв'язку з підготовкою реформи щодо скасування кріпосного права. Ліквідовувалися всі існуючі державні кредитні інститути, замість них засновувалися земські банки. Одночасно створювалися приватні кредитні установи. У 1861 р . була утворена перша приватна організація довгострокового кредиту «Санкт-Петербурзьке міське кредитне товариство». У 1863 р . було засновано «Товариство взаємного кредиту».
З початку 70-х років XIX століття в країні діяло 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків. Історія роботи цих фінансових установ тісно переплетена з соціально-економічним життям країни на рубежі XIX-XX століть. Їх роль в розвитку кредитної системи і, як наслідок, зліт російської економіки до 1913 року до цих пір недостатньо оцінена, хоча саме акціонери цих банків проводили масштабні операції із землею та нерухомістю (за весь час лише 1 з 11 розорився).
Іпотечне кредитування ставало дуже поширеним. Наприклад, в 1867 р . було видано кредитів на суму 99,6 млн. руб., в 1874 р . - 294,9 млн. руб., В 1877 р . - 415 млн. руб. Зростання кредитних інститутів призвів до жорсткої конкуренції. У зв'язку з цим Уряд в 1872 р . вжило заходів, що обмежують утворення нових державних заставних інститутів протягом 20 років. Зрослі неплатежі поміщиків і дворян по позиках у державні банки і розвиток нових ринкових інститутів різко змінили подальшу кредитно-фінансову політику держави.
На російському законодавству того часу на одній території не могли діяти одночасно більше двох земельних банків, щоб не створювати один одному непотрібної конкуренції. В Москві працювало 8 основних державних банків. Московський земельний банк на підтримку іпотеки в 1891 році організовує московське домоволодільницьке суспільство, на яке покладають спеціальні функції контролю за нерухомістю. У разі "несправності" боржника його володіння переходять у власність цього суспільства. З 1912 р . основним координатором по іпотеці стає Московський народний банк.
Приватну іпотеку очолювали 10 акціонерних земельних банків, видавши позики під землю і міську нерухомість, при цьому на чітко визначеній території. Вони надавали кредит у вигляді реалізованих на біржі заставних листів (особливого роду цінних паперів, що діяли на іпотечному ринку, мали коливний курс). У разі "несправності" боржника майно "йшло" з публічних торгів. Акції і заставні листи іпотечних банків були улюбленим засобом приміщення капіталів для російських підприємців.
На Державний селянський поземельний банк, заснований в 1882 році, було покладено завдання позичати селянам гроші для покупки поміщицької землі. Банк видавав селянам довгострокові позики строком до 35 років. За 1883 - 1895 роки банк видав 15 тисяч позик на загальну суму 82 мільйони рублів. За його участю було продано і куплено 2,4 мільйона десятин землі, в основному поміщицької. Позики видавалися в обсязі до 75% від вартості майна, на строк 24,5 і 34,5 року, процентна ставка була досить висока і становила 7,5-8,5% річних.
Державний дворянський земельний банк, заснований в 1885 році, підтримував поміщицьке землеволодіння шляхом видачі дворянам іпотечних позик строком на 66 років у розмірі до 100% від оціночної вартості застави, видавши позики в 1887 році на 69 мільйонів рублів, а в 1890 році - вже понад 600 мільйонів рублів (всього під 5% річних, додатково стягувалася плата за банківські послуги та страховий відсоток, максимальний термін кредитування - 66,5 року). Всього на 1 січня 1893 р . було заложено102313 маєтків з 46,3 млн. десятин землі і залишком боргу 1131 млн. руб. Проте основну суму становив борг Державного Дворянського земельного банку. У 1896 р . умови кредитування покращилися для селян: розмір виріс до 100% землі, яка купується, ставка знизилася до 3,5-4,5% річних.
У цей час в Росії виходить закон про організацію установ дрібного кредиту. Починається бурхливе зростання заставних установ. Виникають ощадно-позичкові і кредитні товариства, сільські, волосні і станичні громадські ощадно-позичкові каси і земські каси, яким держава надає величезну допомогу. Знову відкриваються кредитні інститути могли утворювати початковий капітал з позикових коштів, які вони потім погашали за рахунок своїх прибутків, причому в більшості випадків кредитором виступав безпосередньо Державний банк Росії.
У країні набрав масового характеру виникнення позиково-ощадних товариств. Усього за 10 років було утворено 729 товариств. У першому десятилітті XX століття вони об'єднали інтереси 8 мільйонів чоловік. До 1905 р . існувало більше 500 товариств дрібного кредиту, а в 1915 р . - Вже 15450. Кредитні товариства об'єднувалися в кредитні спілки, яких у 1914 р . було 11. У цей час заставу був самим надійним і гарантованим способом забезпечення кредиту.
До 1917 року в Росії існувала розвинена кредитно-банківська система довгострокового кредитування, яка мала хорошу законодавче забезпечення і була блискуче організована.
У фінансовий обіг широко залучалися іпотечні цінні папери: закладні листи, різні зобов'язання, векселі, сертифікати, а також безпосередньо заставні. Довгострокове фінансування нерухомості сприяло бурхливому розвитку економіки, промисловості, сільського та міського господарства. Росія з розвитку кредитно-фінансової системи не поступалася Західній Європі, більше того, за обсягами цінних паперів, забезпечених іпотечними зобов'язаннями, що обертаються на європейських ринках, Росія превалювала над усією Європою.
Специфічний російський досвід довгострокового кредитування, і, зокрема, під заставу землі, різноманітність кредитно-інвестиційних технологій та інфраструктури в області застави нерухомості, без сумніву, відіграли величезну роль у розвитку як американської, так і європейської іпотек, послужили базою для створення нових інвестиційних та іпотечних інструментів.
Після жовтневої революції іпотечні кредитні організації в Росії були повністю ліквідовані разом з правами приватної власності.
У Росії післяреволюційного періоду заставне право продовжувало існувати, але в умовах, коли для скільки-небудь широкого застосування інституту застави через незабезпечення дійсної оборотоздатності речей, і, перш за все, нерухомого майна. Тому в період більш ніж 70-річного радянського розвитку нашої країни заставу перетворився на малозначущий механізм, вкрай рідко використовувався в операціях за розпорядженням майном.
Відродження інституту застави (іпотеки) в Росії було пов'язане з введенням ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 року. З'являються перші спеціалізовані іпотечні банки, створюються АІЖК (Агентства іпотечного житлового кредитування), що служить розвитку системи іпотечного кредитування в країні.
У період 1998 - 2003 рр.. ринок іпотечного кредитування розвивався слабо і був незначним за обсягом. Наступний поворотний момент - прийняття концепції розвитку федеральної системи іпотечного житлового кредитування, яка була схвалена Президентом РФ. Іпотека стала розглядатися в якості одного з факторів успішної реалізації пріоритетного національного проекту «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії». При цьому особливий наголос в концепції робився на те, що іпотека повинна бути ринковою, а не дотаційною.
Крім політичних факторів розвитку іпотеки в Росії необхідно відзначити і загальноекономічні: зростання доходів та рівня життя населення, потреба поліпшити житлові умови, формування платоспроможного попиту та розвиток сфери роздрібного кредитування, формування відповідної культури «життя в кредит» у населення. Починаючи з 2004 року, обсяг іпотечного ринку потроювався щорічно, в 2006 році спостерігався справжній бум іпотечного кредитування, у багатьох банках цей продукт був визнаний відкриттям року. Обсяг ринку досяг за різними оцінками 270 млрд. рублів. У 2007 році бурхливе зростання ринку продовжився.
У наступному розділі автором буде розглянуто сучасний стан іпотеки, а також будуть проаналізовані проблеми, що стоять на шляху розвитку іпотечного кредитування в Росії.
2.2 Моделі іпотечного кредитування
Моделі та форми взаємодії учасників ринку іпотечних кредитів, які використовуються у світовій практиці, різноманітні. Використання типів моделей іпотечного кредитування залежить від стану економіки держави, рівня розвитку ринкових відносин і правових норм, закладених у законодавстві.
Будь-яка модель - це механізм взаємодії інститутів, які в ній беруть участь. У моделях кредитування ними виступають кредитор і позичальник. У ролі кредиторів можуть бути різні фонди, іпотечні асоціації, страхові компанії.
У Російській Федерації при організації іпотечного кредитування приймається за основу зарубіжний досвід. Це і створення іпотечних банків, що видають кредити кожен на своїх умовах, і будівельні ощадні каси, і ріелтерські фірми, та будівельні організації.
В якості базових моделей масової іпотеки, застосовуваних у світі, можуть бути названі такі:
1) усечено-відкрита система (Ізраїль, Іспанія та ін);
2) розширена відкрита система («американська»);
3) збалансована автономна система («німецька»).
Найбільш простий і найменш досконалою моделлю іпотечного кредитування слід вважати усечено-відкриту модель. Ця модель замикається в рамках первинного ринку заставних і тому схематично може ілюструватися нижче наведеними малюнком (рисунок 1).
Шукаючи і залучаючи кредитні ресурси для іпотечних позик, банк в даній моделі теоретично може взагалі не використовувати первинні заставні як забезпечення під ці ресурси. Відносна простота організації іпотечного кредитування на базі цієї моделі обумовила досить широке практичне розповсюдження її в багатьох країнах, особливо в країнах, що розвиваються з неповністю сформувалася інфраструктурою фінансового ринку та ринку цінних паперів. Проте з тієї ж причини вона займає вагому нішу на ринку іпотечних послуг і в розвинених країнах, таких як, Англія, Франція, Іспанія, Ізраїль.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Нерухомість
Клієнт (ссудозаемщик)
Іпотечний банк
Заставна
1
2
3
4

Малюнок 1 - усічено-відкрита модель іпотечного кредитування [6]
Практика застосування даної системи рідко орієнтується на будь-які канони або стандарти встановлення основних параметрів іпотечних кредитів, а саме їх тривалості і вартості. Зазвичай ці параметри встановлюються кожним іпотечним ринком самостійно. Причому в країнах, де застосовується тільки дана модель (Іспанія, Ізраїль), а ринок іпотечних послуг обмежений невеликою кількістю іпотечних банків, типовим є монопольне завищення ставок кредиту при відносно нетривалих термінах позичок.
Істотні відмінності від розглянутої вище має так звана «розширена відкрита система». Це модель, в якій основний приплив кредитних ресурсів у систему іпотечного кредитування надходить із спеціально організованого для цієї мети вторинного ринку цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість. Ця модель може бути представлена ​​наступною схемою (Малюнок 2).
Реалізація даної моделі можлива при створення розширеної інфраструктури іпотечного ринку, як правило, при певному сприянні держави та її частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Нерухомість
Кредитний інститут
Заставна
Покупець (ссудозаемщик)
Продаж іпотечних кредитів
Кошти, виручені від продажу ІК, Ц. / б
Інвестор
Фінансовий посередник
Продаж ІК або Ц. / б, випущених на базі ІК

Малюнок 2 - Розширена відкрита модель іпотечного кредитування
Однією з умов, контрольованих державою, є наявність жорсткого балансу між ціною емітованих (обертаються) цінних паперів на вторинному ринку і ціною закладних, проданих іпотечним банком-емітентом у забезпечення цієї емісії. Що стосується загального відповідності сумарної вартості всіх первинних закладних, отриманих від позичальнику, і величини кредитних ресурсів, отриманих із вторинного ринку, то наявності балансу між ними модель не вимагає, тому що частина ресурсів іпотечні банки можуть одержувати з інших джерел, у тому числі з власних коштів.
Розширена відкрита система в певній мірі є більш стабільною в силу того, що більшість цінних паперів має оголошені прибутковість і термін погашення. Проте ця стабільність існує лише в певних межах. Будучи відкритою і орієнтованою на отримання ресурсів з вільного ринку, дана модель також схильна до впливу загальної фінансово-кредитного ринку. Найбільшого масштабу і досконалості дана модель досягла в США, тому її часто називають американською моделлю.
Американська модель з участю професійних агентів, що здійснюють сек'юритизацію іпотеки (рефінансування іпотечних кредитів шляхом розміщення спеціальних іпотечних облігацій), залучає багато банків тим, що дає принципову вирішення проблем дефіциту довгострокових фінансових ресурсів.
Спільною рисою розглянутих вище моделей є те, що вони являють собою повністю ринкові схеми іпотеки. Масштаб і баланс попиту та пропозиції грошей в їх рамках в основному регулюється двома ключовими взаємопов'язаними показниками: банківським відсотком по позиках і ціною кредитних ресурсів, яка визначається прибутковістю цінних паперів, що торгуються на вторинному ринку, і ставками на оплату послуг всіх професійних учасників іпотечного ринку, включаючи страхові компанії.
Ще одна модель - «збалансована автономна» - заслуговує особливої ​​уваги. Ключовим відмітною ознакою даної моделі є ощадно-позиковий принцип її функціонування, який полягає в тому, що сукупний портфель кредитних ресурсів не запозичується на відкритому ринку, а цілеспрямовано формується за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників за принципом каси взаємодопомоги. У рамках цієї моделі право на одержання позики виникає у позичальника тільки в тому випадку, якщо раніше він направляв у систему свої тимчасово вільні грошові кошти, причому сума заощаджень має бути приблизно рівною сумі кредиту, на яку він розраховує.
Дане обмеження є істотним «мінусом», тому що відсуває в часі момент можливого придбання нерухомості. Проте модель володіє і серйозними «плюсами» - потенційно вона абсолютно не залежить від стану фінансово-кредитного ринку в силу своєї автономності. Для іпотечного банку вже не стоїть питання, де і за якою ціною знайти кредитні ресурси, необхідно лише встановити розумну маржу за свої послуги. Ставки ж по внесках і відсоток за користування кредитом теоретично можуть бути встановлені на довільному рівні. Таким чином, модель стає незалежною не тільки від коливань ринкової ціни позикових грошей, але і від загального рівня цієї ціни взагалі. Ще одним позитивним моментом даної моделі є те, що в її рамках кредитор має менший ризик неповернення позики, тому що є відносно великі можливості для перевірки реальної платоспроможності клієнта на накопичувальному етапі взаємин.
В даний час найбільші успіхи в практичному використанні даної моделі досягнуті в Німеччині. Там створена охоплює всю країну система будзаощадження, яка вдало поєднує механізми нагромадження з механізмами кредитування конкретних громадян, а також механізми підтримки державою ініціатив громадян, пов'язаних з цільовим накопиченням і використанням коштів на поліпшення житлових умов.
Важливе значення німецької системи полягає в тому, що використовувані в її рамках процентні ставки є автономними і не залежать від загального стану ринку. Основна характеристика цієї моделі - її замкнутість, тобто в якості джерела надання кредиту використовуються тільки ті кошти, які були накопичені вкладниками-учасниками за контрактами будзаощадження. Банки, що використовують цю систему, мають можливість надавати кредити на умовах нижче ринкових, виплачуючи за ощадними вкладами відсотки нижче ринкових.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Приватні особи
Іпотечні кредитні інститути
Держава

Малюнок 3 - Німецька модель іпотечного кредитування
Німецька замкнута система будзаощадження має такі переваги:
1) фінансування не залежить від ринку капіталу;
2) процентна ставка за позикою встановлюється на самому початку і є дуже низькою, тому для вкладника відсутній ризик коливання відсотків;
3) розмір виплат точно встановлюється з самого початку;
4) на відміну від багатьох інших країн, в яких високі відсотки майже паралізують житлове будівництво, низька процентна ставка за позикою в рамках системи будзаощадження сприяє тому, що розмір виплат і в періоди високих відсотків вкладникові під силу.
Незважаючи на принципово різний підхід до процесу мобілізації кредитних ресурсів та організації кредитування населення, загальним для американської та німецької моделі є те, що процес їх практичного функціонування підтримується державою. Дана підтримка включає в себе систему правового, ліцензійного і фінансового регулювання даної діяльності, надання державних гарантій і страхових ризиків, податкові пільги та адресні дотації. Іншою загальною рисою, яка об'єднує американську та німецьку моделі, є те, що вони обидві, по суті, не мають прямого зв'язку з процесом інвестування в будівництво. Інвестиційно-будівельні компанії зазвичай отримую кошти громадян, сформовані ними в рамках іпотеки, тільки на кінцевому етапі будівництва при продажу готового житла, а на ранніх стадіях використовуються комерційні кредити звичайних банків.
Розглянувши основні моделі іпотечного кредитування, що застосовуються за кордоном, можна прийти до висновку, що підтримка держави при іпотечному кредитуванні повинна відбуватися в обов'язковому порядку. Оскільки тільки держава може гарантувати кредиторам повернення кредиту і відсотків, що нараховуються, а також пільгове оподаткування позичальникам.
Розглянуті іпотечні моделі свідчать про різноманіття форм іпотеки, які можна успішно застосовувати в Росії з метою врахування всіх учасників іпотечного кредитування. Зарубіжний досвід іпотечного кредитування доводить, що найбільш успішно іпотечне кредитування на вторинному ринку. Подивимося, яка ж Російська практика іпотечного кредитування в даний час.
2.3 Російська практика іпотечного кредитування
Що стосується Росії, то тут поки активно розвивається тільки первинний ринок іпотечного кредитування. Високі ставки за кредитами пояснюються побоюваннями банків втратити кредити.
Російська модель може бути відображена наступним чином (Малюнок 4):

SHAPE \ * MERGEFORMAT
Уряд РФ
Інвестори
Регіональна адміністрація
АІЖК
Первинний кредитор
Регіональний оператор
Позичальник-покупець квартири
Продавець квартири
Страхова компанія
Ріелтерська компанія
Оціночна компанія

Рисунок 4 - Російська модель іпотечного кредитування
У Росії існують 6 моделей (схем) іпотечного кредитування:
1) схема «Форвардкредітінвест». Предметом застави є будівельний об'єкт. Оформлення застави і видача кредиту під заставні здійснюється поетапно, у міру будівництва об'єкта. Дана програма розрахована на комерційних забудовників (комерційних осіб), які будують житло з метою його продажу заможним покупцям, включаючи комерційні структури.
2) схема «Ретрокредітінвест» орієнтована на поліпшення житлових умов громадян. Кредит видається під заставу квартири і лише у разі, якщо її ринкова вартість вища, ніж витрати на будівництво нової.
3) схема «Комбіінвест». Кредит видається у випадку, коли вартість будівництва нового житла вища, ніж ринкова вартість майна.
4) схема «Фьючерсінвест». Квартира продається з аукціону з відстрочкою виселення на час будівництва нового житла. Виручені гроші колишній власник квартири може використовувати 2 шляхами: самому вкладати кошти в будівництво, приймаючи фінансові ризики і оплачуючи рахунки генерального інвестора-забудовника; або перекласти на останнього всі фінансові ризики нестабільності остаточної ціни будівництва, доручивши продаж старого житла і будівництво нового.
5) схема «Рентний заставу». Самотнім пенсіонерам пропонується оформлення застави на належне їм житло в обмін на довічну ренту, індексованих з урахуванням інфляції. Рента встановлюється в розмірі 5-20-кратного мінімального гарантованого рівня зарплати відповідно до вартості нерухомості.
6) схема «Сімейні житлові накопичувальні рахунки». На рахунку в банку попередньо накопичуються грошові кошти для подальшого отримання іпотечного кредиту на будівництво та придбання будинку, квартири, дачі, гаража або інших об'єктів нерухомості. Кредит надається в рублях строком на 3-5 років за умови, що платежі з його погашення разом з відсотками складуть не більше 1 / 3 сукупного місячного доходу сім'ї, підтвердженого необхідними документами.
Можна виділити декілька механізмів, застосовуваних у цей час на іпотечному ринку Росії:
1) рефінансування, яке активно розвиває АІЖК. Цей механізм передбачає видачу іпотечних кредитів через регіональних операторів і уповноважені регіональні банки з подальшим закупом заставних через АІЖК. Для викупу застав та залучення найбільш дешевих коштів для іпотечного кредитування АІЖК випускає облігації. Забезпечення облігацій здійснюється шляхом надання гарантій Мінфіну, які в 2007 р . склали 5 млрд. руб. В даний час мінімальна ставка рефінансування АІЖК становить 10, 75% річних у рублях, максимальна - 14%.
2) небанківське кредитування. Механізм включає видачу позик через регіональні фонди житлового будівництва, які створені приблизно в 60 регіонах.
3) продаж житла з оформленням іпотеки в силу закону. В даний час це найбільш дешевий і розповсюджений механізм надання житла. Його використовують не тільки регіональні, а й галузеві іпотечні оператори.
4) використання споживчого та житлово-будівельних кооперативів, які після етапу накопичення видають позики своїм членам на купівлю житла.
На поточному етапі розвитку іпотеки створення системи іпотечного кредитування в Росії знаходиться на початковій стадії, тому необхідно приділяти підвищену увагу вивченню зарубіжного досвіду, що, безсумнівно, дозволить прискорити цей процес, а також уникнути можливих проблем і помилок.
В останні кілька років з'явилися різні організації, що ставлять собі за мету організувати іпотечне кредитування в Росії на належному рівні. І таким чином основні позиції на ринку іпотечних кредитів займають: Сбербанк РФ, «Дельта-кредит», Міський іпотечний банк, Райффайзен банк, Газпромбанк і ін
Найбільший інтерес, в рамках іпотечного кредитування, представляють такі структури, що працюють на ринку нерухомості: АТ «Будівельно-ощадна каса», Агентство іпотечного житлового кредитування (АІЖК), Московське іпотечне агентство (МІА). Що стосується іпотечного ринку Свердловської області, то це Свердловське агентство іпотечного житлового кредитування (САІЖК), СКБ-БАНК, Банк Уралсиб. Тобто, можна сказати, що розвиток іпотечного кредитування в Росії відбувається не через спеціалізовані іпотечні банки, а в рамках діяльності найбільш великих і успішно розвиваються універсальних банків, здатних навіть без використання спеціальних інструментів залучення коштів у портфель іпотечного кредитування виділяти для цих цілей частину своїх ресурсів .
Кількість іпотечних програм, пропонованих вищевказаними організаціями, неухильно зростає, супроводжуючись їх поступовій переорієнтації на ринкові умови кредитування і рефінансування. Окремо слід виділити програми іпотечного кредитування, що фінансуються з позабюджетних джерел і реалізуються на ринкових умовах. Основне поле діяльності обмежена поки що територією Москви і Санкт-Петербурга, де зосереджений основний попит на іпотечні кредити.
На жаль, в Російській Федерації сьогодні практично немає спеціалізованих іпотечних банків. Іпотечним кредитуванням займаються деякі комерційні банки. Ризикованість даних операцій обумовлює дорожнечу кредиту, і тим самим неприпустимість його для більшості населення. Як свідчить російська банківська практика, у разі невиконання боржником своїх зобов'язань кредитні установи в Російській Федерації стикаються з проблемами при зверненні стягнення на заставлене майно.
Особливою популярністю користується модель, коли здійснюється пайове будівництво і продаж житла в розстрочку (в цілому по Росії за цією схемою розстрочка надається на суму 30-50% від вартості житла, що купується). Ця модель приваблива для населення, оскільки житло обходитися дешевше на стадії будівництва. Модель поширюється на підприємства, які надають своїм співробітникам позику на придбання житла. Тут мова йде про великі процвітаючих підприємствах, які проводять активну соціальну та кадрову політику і які піклуються про збереження цінних кадрів. Працівники отримують позику від підприємства, на пільгових умовах на тривалий термін (до 10-15 років) у розмірі 70-80% вартості житла, що купується, а решта 20-30% вони оплачують зі своїх накопичень.
Перевагою схеми часткового будівництва є звернення до населення, як до потенційного інвестора. Фактично, за своєю організацією і за механізмами взаємодії - це найпростіша схема кредитування житлового будівництва лише віддалено нагадує іпотеку. Житло за схемою часткового будівництва доступне далеко не всім верствам населення. У соціальному плані дана схема не в змозі радикально вирішити житлові проблеми населення, особливо якщо мова йде про малозабезпечені верстви населення. Однак у регіонах, де іпотечне кредитування не набуло поширення, пайове будівництво - чи не єдина схема придбання житла.
Багато в чому саме небезпечні і загострені у випадку іпотеки банківські ризики дестимулюють активність вітчизняних кредиторів до заняття гідної ніші на цьому напрямку. Типовими іпотечними ризиками можна назвати наступні: [7]
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Ризики іпотечного житлового кредитування
Ризики на стадії первинного кредитування
Ризик альтернативного вибору
Ризик втрати ліквідності

Малюнок 5 - Ризики іпотечного житлового кредитування
1) кредитний ризик - найбільш значимий і небезпечний за наслідками. Найчастіше причиною його прояви служить позичальник, точніше його низькі доходи. Кредитуючи його, банк ризикує більшою мірою, ніж, якби він забезпечував позичкою стабільну корпорацію. Цих доходів у якийсь момент часу стає недостатньо для подальшого здійснення своєчасних платежів за кредитним контрактом. При більш детальному підході до моніторингу втрат по даній обставині можна ранжувати небезпека втрат на ризики неповернення і нестабільності доходів населення, які потребують комплексного підходу при їх обліку.
Управління даним ризиком можна звести до системи заходів, прийнятих як на рівні державних структур, так і в рамках служби ризик-менеджменту банку. Зокрема необхідні такі заходи, як:
- Певний порівняно великий первісний внесок в якості часткової оплати об'єкта кредитування - 30% від вартості застави. До зниження цієї планки варто підходити з обережністю;
- В міру консервативний підхід з боку банку до позичальника в частині встановлення нормативів кредитування під заставу нерухомості. Так, високий показник щомісячних платежів за кредитом у сукупному доході позичальника і значна величина кредиту в ринковій оцінці нерухомості, що купується здатні залучити більш широке коло «роздрібних» клієнтів до банку. Але разом з тим дані критерії не можуть перевищувати «критичні» для кредитора значення, згідно з якими кредитувати стає комерційно невигідно і невиправдано ризиковано;
- Вимога до позичальника страхувати свою відповідальність від можливого неповернення ресурсів банку в майбутньому. У даному випадку було б вигідно залучити одну або навіть кілька страхових компаній, акредитованих для роботи на іпотечному сегменті (страхування іпотечних ризиків). Це дозволить диверсифікувати ризики втрат банку шляхом перекладання частини ризику на третю сторону.
- Субсидіювання з бюджету процентної ставки за кредитами або величини початкового внеску - з метою зниження тягаря відповідальності позичальника в розмірі не більше 50%. При цьому клієнт повинен відповідати певним параметрам стійкості свого фінансового положення і мати достатньо ліквідним забезпеченням в якості гарантії від неповернення. Необхідно, щоб пільгова для позичальника іпотека була рентабельною для ссудодателя.
2) ризик процентної ставки - пов'язаний з потенційним недоотриманням кредитором прибутку в результаті зміни процентних ставок за залученими ресурсів та виданими кредитами. Крім того, ризик генерується можливим у майбутньому зниженням реальної вартості амортизаційних фондів порівняно з номінальними виплатами, коли забезпечення не може більше - на всю суму - гарантувати повернення розміщених коштів. Таким чином, ризик виникає через часті проблем банків з ліквідністю, ціновими «перебоями» на ринку нерухомості і вибору неефективною, наприклад, занадто агресивної кредитної стратегії банку. У даному випадку можливе вживання наступних заходів:
- Структурування диверсифікованого портфеля активів про строками, ставками та напрямами вкладень;
- Формування рухомого портфеля цінних паперів, що дозволяє згладжувати перебої з ліквідними ресурсами;
- Встановлення Урядом РВ так званих стель лихварства (широко поширених у США) для попередження надмірного завищення ставок пропозиції банками (наприклад, для рублевих позик - облікова ставка + 200 базисних пунктів);
- Представляється доцільним всі депозити приватних вкладників звільняти від резервування в разі, якщо в кредитному портфелі банку частка кредитів на житлові цілі складе не менше 40-50% споживчого портфеля. Це дозволить спрямувати зусилля банків на дешеву для них і доступну для росіян іпотеку. При недотриманні орієнтира ввести з місяця, в якому було відзначено зменшення іпотечного портфеля, нормальний режим відрахувань строком на один рік, у тому числі з вилученням у резерви. Міра може виявитися дієвої лише по відношенню до банків іпотечного кредитного профілю, що володіють порівняно великою величиною «довгих» ресурсів.
3) ризик альтернативного вибору ранжирується на ризики дострокового погашення і попередніх зобов'язань. Імовірність втрат у цих випадках випливає з раннього погашення «довгого» іпотечного кредиту з фіксованою ставкою відсотка або з помилкової оцінки ставки пропозиції для індивідуального позичальника перед початком фінансування кредиту, якщо політика банку дозволяє варіювати ставками для різних випадку і критеріїв запозичення. Заходи щодо попередження ризику зводяться до наступного:
- Встановлення тимчасового або вартісного ліміту на дострокове погашення. У той же час банкам не слід зловживати на шкоду доступності великими штрафами за дострокову сплату боргу;
- Індивідуальний підхід при визначенні ставок та інших умов кредитування, у тому числі через поширення «плаваючих» іпотечних інструментів - кредитів зі змінною ставкою (наприклад, з прив'язкою до курсу валют), кредитів з періодичним переглядом (наприклад, раз на два роки) процентної ставки , інструменту з регульованою відстрочкою платежу.
- Найбільш ефективним і підходящим до російських умов слід визнати страхування початкового внеску іпотечного кредиту. Страхова компанія гарантує банку, що у разі дефолту по іпотеці і звернення стягнення на заставу він отримає всю суму початкового внеску в повному обсязі. За цю страховку платить позичальник. Сукупний місячний платіж по іпотечному кредиту трохи збільшиться, але позичальнику не потрібно в такому разі платити велику суму початкового внеску.
4) ризик втрати ліквідності акумулюється головним чином обраним варіантом кредитної політики банку, через відволікання значних ресурсів на ризик. Управління ліквідності слід будувати за наступними напрямками: розробка та реалізація ринково виправданою стратегії мобілізації готівкових коштів джерел і форм витрачання, орієнтація банків на збалансовану ліквідність через комплексну активно-пасивну стратегію управління, в тому числі через дотримання обов'язкових нормативів ЦБ РФ «із запасом» за значеннями .
На сьогоднішній день в Росії вже сформувався ринок іпотечних житлових кредитів, учасники якого надають населенню іпотечні кредити на різних умовах.
У порівнянні з першим півріччям 2006 року, трійка лідерів іпотечного кредитування сильно не змінилася. Перше і друге місце за двома державними банками - безумовним лідером ринку кредитування «Ощадбанком», з обсягом виданих іпотечних кредитів в 66 млрд. руб., І «Групою ВТБ» з об'ємом в 22 млрд. руб. Третє місце зайняв «Москоммерцбанк», змістивши банк «Дельтакредит» на шосту позицію в рейтингу, видавши іпотечних кредитів майже на 15 млрд. руб.
За останні 2 роки кількість банків-учасників іпотечного ринку зросла з 30 до 400, тобто рівень конкуренції зріс більш ніж у 10 разів [8].
Сьогодні можна виділити 4 типи учасників ринку заставних:
1) банки, що мають пристойний портфель заставних (delta credit, Ощадбанк РФ, Raiffesenbank, Внешторгбанк)
2) знову входять на ринок банки (Національний резервний банк, Инвестсбербанк, Банк Москви, Міжнародна фінансова корпорація, Промбудбанк).
3) дрібні регіональні агенти (спеціалізовані компанії чи банки, які заручилися підтримкою місцевої влади).
4) АІЖК - єдина компанія, яка має федеральну підтримку.
У порівнянні з 2006 - 2007 роками 2010 рік буде найперспективнішим передовим за кількістю видаваних іпотечних кредитів. У 2007 році в Росії було видано близько 300 тис. іпотечних кредитів, в 2008 році відповідно до планів уряду має бути видано 420 тис., а в 2010 році кількість кредитів досягне одного мільйона.
Прогноз динаміки іпотечного кредитування можна виразити в таблиці.
Таблиця 1 - Прогноз динаміки іпотечного кредитування [9]

Параметр

2006
2010 (прогноз)
Обсяги іпотечного кредитування, млрд.руб.
на рік / накопичені підсумком
108/210
415
Обсяг видаваних іпотечних кредитів до ВВП на рік / накопиченим підсумком
1,2% / 1,5%
6,60%
Частка стандартних кредитів і заставних до всіх операціях,%
63%

До 100%

Кількість видаваних іпотечних кредитів на рік, шт.
170 000
1 000 000
Іпотечні програми багатьох російських банків свідчать про те, що відсутність російського громадянства не є перешкодою для отримання кредиту на придбання квартири. Тому свідчать програми Delta Credit, Raiffesenbank, Міжнародного Московського банку, Національної Іпотечної компанії [10].
З метою задоволення потреб населення російські комерційні банки, а також спеціальні установи пропонують широкий спектр іпотечних кредитних продуктів і програм. За підсумками першого півріччя 2005 року іпотекою займалися 11 банків (Ощадбанк Росії, Внешторгбанк, Raiffesenbank, Delta Credit, Міський іпотечний банк).
Автор наводить обсяги виданих іпотечних кредитів за 2007 р . провідними банками в таблиці.

Таблиця 2 - Обсяги виданих іпотечних кредитів провідними банками

Банк

Поточний портфель іпотечних кредитів, млн. руб.
Обсяги виданих кредитів, млн. руб.
Ощадбанк
198 500
261 905
Група ВТБ
43 444
48 201
Москоммерцбанк
23 232
30 915
ГПБ-Іпотека
5 460
24 028
Delta Credit
16 519
21 580
УРАЛСИБ
16 000
18 700
КІТ Фінанс
18 810
16 315
Міський іпотечний банк
5 000
13 500
УРСА Банк
14 243
13 777
Raiffesenbank
10 992
13 493
Транскредитбанка
10 587
11 430
Обсяги виданих іпотечних кредитів продовжують рости, забезпечуючи банкам хорошу динаміку приросту всього кредитного портфеля. За підсумками першого півріччя 2007 р ., В рамках іпотеки видано близько 266,6 млрд. руб. проти порядку 106,1 млрд. руб., зібраних за аналогічний період минулого року.
Таким чином, іпотечне кредитування є перспективним у даний час, цьому свідчить і низка фактів: за даними Центробанку на 1 квітня 2007 року в Росії налічувалося 673 кредитних організації, що надають кредити на покупку житла, з них 499 кредитних організацій надавали іпотечні житлові кредити. Обсяг іпотечного ринку в 2006 році склав близько 13,3 млрд. доларів, це значне зростання у порівнянні з 3,9 млрд. доларів у 2005 році.
Умови та параметри надання іпотечних кредитів так само динамічно змінюються. З'явилися довгострокові кредити терміном до 20-30 років. Іпотека стає все більш доступною в частині процентних ставок, умов кредитування. Дані ЦБ РФ свідчать про те, що на російському ринку поки не відбулося підвищення середнього рівня ставок по іпотечних кредитах у відповідь на обмеження доступу російських банків до іноземного фінансування і подорожчання запозичень. Навпаки, ставки по знову виданими іпотечними кредитами за результатами трьох кварталів скоротилися (у порівнянні з першим півріччям 2007 р .): У рублях - з 13% до 12,7%, в іноземній валюті - з 11,2% до 11% [11]. Це обумовлено тим, що видачу іпотечних кредитів активізували найбільші російські банки, у меншій мірі залежні від зовнішніх джерел фондування, і дочірні іпотечні банки, які отримують підтримку від материнських банків. Вимоги банків до позичальників стають досить адекватними і прийнятними. Мінімальний розмір початкового внеску скорочено до 10%, ряд банків починають пропонувати іпотечні продукти без початкового внеску.
Агентством з іпотечного житлового кредитування ставка рефінансування іпотечних кредитів за минулий період знижена з 18 до 11,5%, планується подальше зниження.
У той же час можна відзначити позитивну тенденцію, що в 2006 році продовжилося зростання грошових доходів населення. За 10 місяців 2006 реальні грошові доходи зросли в порівнянні з січнем-жовтнем 2005 року на 11,5%, у тому числі реальна заробітна плата - на 13,2%. При цьому інфляція в 2006 році склала 9%, доходи середньостатистичного громадянина незначно обігнали зростання цін. За різними оцінками, в 2006 році частка угод з використанням іпотеки склала 6-7% від загального числа угод купівлі-продажу.
У 2006 році обсяг виданих іпотечних кредитів в Свердловській області досяг 3,7 млрд. руб., А в 2007 році - 5,3 млрд. руб. Загальний обсяг іпотечних кредитів, виданих комерційними банками жителям регіону у 2005 році, склав 1,9 млрд. руб. У тому числі через ВАТ «Свердловське агентство іпотечного житлового кредитування» було надано 1058 іпотечних житлових кредитів на суму 690,5 млн. руб.
У першому півріччі 2006 року комерційними банками області було видано 2244 іпотечних кредиту на суму 2,3 млрд. руб. [12]. На 1 квітня 2007 р . обсяг кредитів, виданих банками Свердловської області фізичним особам склав 70 млрд. руб.
Забезпечити населення доступним житлом можна, в першу чергу, збільшивши обсяги житлового будівництва. У 2006 році в Свердловській області було побудовано 1,25 млн. кв. метрів житла, з них більше 700 тис. кв. метрів - в Єкатеринбурзі. Планується, що в 2010 році буде побудовано 2,15 млн. кв. метрів житла, або за 0,5 кв. метрів на одного жителя регіону.
Середня вартість одного квадратного метра житла в Свердловській області становить 22-25 тис. руб. Ціна квадратного метра житла в столиці Уралу в середньому становить 63 667 рублів (за 2007 рік зросла більше 100%) [13].
Надійною опорою для вирішення житлової проблеми є введення в дію національного проекту «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії» підтримку отримують, перш за все, ті муніципалітети і суб'єкти РФ, хто готовий інвестувати у вирішення завдань і свої ресурси. Знижується і ставка по таких кредитах, вимоги до початкового внеску. Сьогодні можна отримати кредит під 11% річних, що в середньому на 2-4% нижче, ніж рік назад [14].
У висновку хотілося б сказати, що іпотечним кредитуванням в умовах ринкової економіки займаються велика кількість комерційних банків і, судячи з темпів будівництва новобудов і зацікавленістю населення в поліпшенні своїх житлових умов можна сказати, що житлове кредитування на сьогодні є ефективним вкладенням коштів у нерухомість.

3. ПРОБЛЕМИ І ЗАГАЛЬНІ НАПРЯМКИ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ
Дану главу мені хотілося б почати з іпотечної кризи США, який стався наприкінці 2007 - початку 2008 року, так як він, безсумнівно, справив наслідки для всього світу.
Останні роки свідчили про бурхливий зростання іпотечного ринку США. За даними Федеральної Резервної системи США, внутрішні активи кредитного ринку в 2002 р . становили 31 685 млрд. дол, а в III кварталі 2007 р . досягли 47 863,9 млрд. дол За цей же період обсяг всіх іпотечних кредитів зріс з 8 399,3 до 14 360,2 млрд. дол [15].
Спостерігалась справжня іпотечна «лихоманка»: масовий попит і швидке зростання цін на нерухомість утворили порочне коло - люди охоче брали кредити в надії перепродати згодом будинок і окупити відсотки по кредиту. Ситуація ускладнювалася тим, що банки часто діяли ризиковано, не вимагаючи початкового внеску або видаючи кредити більше, ніж ринкова вартість нерухомості, яку планував придбати людина (вважалося, що решту грошей підуть на благоустрій нового житла). Але найважливішу роль у поширенні кризи зіграло широке використання методу сек'юритизації боргу, що істотно знижує чутливість кредиторів до кредитних ризиків і робить їх менш обережними у виборі позичальника.
Широкомасштабне кредитування позичальників рівня subprime (subprime mortgages - іпотечні кредити, видані позичальникам, які мають хоча б одну з таких характеристик на момент видачі кредиту: погана кредитна історія, обумовлена ​​простроченими платежами, списаннями, судовими розглядами, банкрутствами) спричинило масовий криза неплатежів.
Банки, зіткнувшись з кризою неплатежів, припинили свою політику масштабного іпотечного кредитування, внаслідок чого впав попит на нерухомість, а ціни перестали рости. Люди, які вступили в іпотеку з міркувань спекуляції, опинилися в скрутному становищі. Поширення отримали кредити, платежі за якими мали на увазі в першу чергу сплату відсотків, а в другу - погашення основного боргу. Таким чином, коли деякі кредити були визнані дефолтними, виявилося, що гроші, які американські позичальники встигли внести в банк, пішли на сплату відсотків і не набагато зменшили основний борг.
Слід зазначити, що більшість іпотечних кредитів були видані під «плаваючі» процентні ставки, звичайно прив'язані до індексу ЛІБОР. З 2004 р . ставка почала підвищуватися і за два роки зросла до 5, 39%. Таким чином, щомісячні платежі по іпотечних кредитах, частково заснованим на ставці ЛІБОР, зросли, і позичальники не подужали виплати за кредитом. Криза неплатежів змусив банки скоротити видавані кредити фізичним особам.
Заставні були конвертовані у фінансові інструменти і продані інвесторам, серед яких були і найбільші світові інвестиційні банки. Хвиля дефолтів по заставних викликала різке зниження вартості цих інструментів і призвела до того, що найбільші банки та інвестиційні компанії світу змушені були списати активів на 100 мільярдів доларів. Криза стала помітний і почав набувати міжнародних масштабів навесні 2007 року, коли New Century Financial Corporation, найбільша іпотечна компанія США, що займається кредитуванням ненадійних позичальників, пішла з Нью-Йоркської фондової біржі. Протягом наступних декількох місяців зазнали збитки або виявилися банкротами десятки подібних компаній. Влітку криза торкнулася інвестиційні фонди найбільших фінансових компаній, які вклали кошти в іпотечні облігації: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На міжнародних ринках стала намічатися криза ліквідності. Центробанки всього світу почали вливати в свої фінансові системи десятки і сотні мільярдів доларів.
Сама криза не є спонтанним явищем, а являє собою загострення процесу, що протікав протягом досить тривалого періоду. Події в США привели до зміни підходу до видачі іпотечних кредитів у багатьох країнах: умови іпотеки посилюються, особливо в найбільш ризикованому секторі ринку.
Світова криза позначилася і на іпотечному ринку Росії, що переживає справжній бум в останні роки. За даними ЦБ РФ, в 2006 р . заборгованість по іпотечних кредитах виросла більш ніж в чотири рази, проте їх частка в активах банків все одно залишалася невисокою. Проте криза такого масштабу найближчим часом Росії не загрожує. Для цього є наступні висновки:
1) іпотечне кредитування тільки розвивається, і відсоток виданих кредитів не може спровокувати таку ситуацію. Частка іпотеки в активах банківського сектора Росії занадто низька (близько 5%), а в США - близько 30%.
2) на відміну від ринку США досить широко поширена практика дострокового погашення кредитів.
3) російські банки більш обережно ставляться до процедури видачі кредиту. У Росії кредити без початкового внеску не так поширені, а вимоги до оцінки платоспроможності позичальників і предмету застави значно жорсткіші, ніж у США.
4) масового обвалу цін на нерухомість не очікується, незважаючи на завищений рівень цін, попит на житло і на іпотечні програми зберігається.
Банки у відповідь на кризу встигли підвищити процентні ставки за кредитами. Ставки за кредитами з літа 2007 р . зросли на 4 процентних пункту і до листопада склали 13%. Багато банків почали обмежувати видачу кредитів.
Нарешті, російський фінансовий сектор отримав безцінний урок на прикладі досвіду США і може скорегувати свої механізми з урахуванням цього досвіду та виробити суворий підхід до оцінки ризиків. Так АІЖК вже заявило, що за підсумками аналізу портфеля кредити з початковим внеском менш 20% і сумою понад 1,5 млн. крб. визнаються кредитами підвищеного ризику, а кредити з підвищеними ризиками, видані з 2008 р ., Покупатися агентством не будуть. Крім того, АІЖК приступило до додаткової перевірки кредитних справ по заставних з підвищеним ризиком і посилює вимоги до банків, що займаються іпотекою, на увазі зростання числа прострочених кредитів.
Вплив кризи США на іпотечний ринок Росії є в більшій мірі непрямим, опосередкованим побоюваннями банків, стиском ліквідності і очікуваним уповільненням економічного зростання по всьому світу. У цілому іпотечний ринок Росії має сприятливу обстановку: збільшилися терміни кредитування, законодавча база вдосконалюється, ставки знизилися в порівнянні з минулими роками, був прийнятий проект «Доступне і комфортне житло громадянам Росії». Прогнозується динамічне зростання ринку за підтримки держави.
До основних проблем, що стоять на шляху розвитку іпотечного кредитування в Росії, є наступні:
1) недовіра населення кредитним установам і державі;
2) невигідні для позичальника умови кредиту (високі початкові внески на квартиру, високі процентні ставки);
3) низька (навіть негативна) рентабельність для організацій, що надають кредит при прийнятних для позичальника ставок по кредиту.
4) обмежений платоспроможний попит населення. Складністю є і відсутність у громадян кредитних історій [16]. Завдяки створенню бюро кредитних історій, де буде накопичуватися інформація про позичальників, знизяться витрати банків на перевірку платоспроможності клієнтів, що бажають взяти іпотечний кредит;
5) низькі обсяги і невисока якість бажаного будівництва в суб'єктах РФ обумовлюють недостатність пропозицій і висока вартість квартир на ринку житла;
6) недосконалість законодавства (на сучасному етапі розвитку ринку іпотечного кредитування російські банки стикаються з істотними суперечностями у частині російського законодавства, що регулює обіг стягнення на закладене майно). Проблема неплатежів і відсутність можливості реалізації застави викликані, перш за все, проведенням неякісної первісної оцінки кредитоспроможності потенційного позичальника. Автор наводить у таблиці наступні дані з обсягів заборгованості по іпотечних кредитах.
Таблиця 3 - Обсяг заборгованості за кредитами на купівлю житла
У рублях, млн.
Дата
На придбання житла
З них іпотечні житлові кредити
01.01.08
579 381
446 281
01.01.07
239 361
144 806
01.10.06
166 016
86 252
01.07.06
119 706
51 594
01.04.06
86 550
28 866
01.01.06
77 396
22 223
7) високі процентні ставки, у зв'язку з чим іпотечне кредитування в Росії не стає масовим і більшість росіян не можуть скористатися іпотекою для вирішення своїх житлових проблем;
8) вікові обмеження від 18 до 60 років. Вік є важливим моментом при оцінці кредитної організацією громадянина як позичальника. З віком безпосередньо пов'язується фінансова стійкість позичальника і його професійні перспективи. Ускладнюють видачу кредиту настання пенсійного віку (для чоловіків - 60 років, для жінок - 55 років) [17].
Особливо гостро на сьогоднішній день є досить низький рівень доходів громадян в порівнянні з вартістю житла. Незважаючи на значне зростання реальних доходів населення в поточному році, вартість житла збільшується випереджаючими темпами. За 2006 рік ціни на житлову нерухомість в регіональних (обласних) центрах виросли в середньому на 80-100%. У деяких містах досягнуть більш ніж подвійної цінове зростання. Середня ціна готового житла в російських містах-мільйонерах на кінець 2006 року склала 1390 доларів за кв.м.
Стрімке зростання цін, скорочення обсягів будівництва та посилення інвестиційного попиту на житлову нерухомість суттєво обмежили пропозицію на ринку і скоротили коло людей, що мають можливість взяти кредит у достатньому розмірі та купити цікавить їхнє житло. Частково це може бути пояснено і тим, що в 2006 році багато банків у великих російських містах фактично конкурували за невелику кількість платоспроможних клієнтів.
Необхідно відзначити, що за державою безумовно залишається функція забезпечення житлом на умовах соціального найму тих громадян, які за рівнем доходу не в змозі придбати житло у власність навіть за допомогою довгострокового кредиту і безоплатних субсидій, що покривають частину вартості житла [18].
Також однією з болючих проблем російської банківської системи в цілому й іпотечної зокрема є брак довгострокових ресурсів. Забезпечувати іпотечні кредити за рахунок вкладів дуже небезпечно через розрив у строках (термін іпотечного кредиту 10-20 років, а вкладу - не більше року). Для рефінансування іпотечних кредитів необхідний ринок іпотечних цінних паперів, інакше іпотека не одержить масштабного розвитку. Недостатність в пасивах вітчизняних кредиторів «довгих» ресурсів під довгострокові кредити залишається значною перешкодою на шляху до формування за рахунок іпотеки солідних і дохідних кредитних портфелів, як це роблять закордонні інституції.
Для вирішення проблем, що виникають у зв'язку з організацією іпотечного кредитування, необхідно:
1) зробити умови кредитування більш доступними для різних категорій громадян (шляхом зниження процентних ставок і впровадження пільгових умов);
2) підвищити економічну вигідність іпотечного кредитування для кредитора (шляхом державного субсидування і додаткових державних гарантій);
3) проводити науково-просвітницьку роботу серед населення про іпотечне кредитування;
4) розробити процедури функціонування ринку іпотечних цінних паперів.
Вирішуючи проблемні питання, що стоять на шляху розвитку іпотечного житлового кредитування, завоювавши довіру населення до іпотеки, створивши потужну сучасну індустрію, взаємодіючи з інвесторами, можна реально поліпшити житлові умови населення, сприяти реалізації національного проекту «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії».

ВИСНОВОК
Таким чином, іпотечний кредит - один із найбільш перспективних і швидко останнім часом в Росії напрямів кредитування.
Проблема недоступності іпотечного кредитування для основної маси населення є однією з найважливіших для уряду країни, завдання якого зробити іпотечний кредит таким же доступним, простим і ефективним, як у західних країнах.
У курсовій роботі автор розглянув поняття «кредит» як форму руху позичкового капіталу, тобто грошового капіталу, що надається в позику. Основні функції кредиту: акумуляція тимчасово вільних грошових коштів; перерозподільна; заміщення готівкових грошей і скорочення витрат обігу. Також були розглянуті принципи і форми кредиту. У своїй роботі найбільшу увагу автор приділив споживчому кредитуванню і, як його різновиду, - іпотечному. Термін «іпотека» має досить багато визначень, які були наведені вище.
Слід також зазначити, що іпотечний кредит - це цілісний механізм реалізації відносин, що виникають з приводу видачі, продажу та обслуговування іпотечних кредитів.
В якості базових моделей масової іпотеки, застосовуваних у світі, можуть бути названі такі: усечено-відкрита система (Ізраїль, Іспанія та ін); розширена відкрита система («американська»); збалансована автономна система («німецька»).
Типовими іпотечними ризиками є: кредитний, ризик процентної ставки, ризик альтернативного вибору, ризик втрати ліквідності.
На поточному етапі розвитку іпотеки створення системи іпотечного кредитування в Росії знаходиться на початковій стадії, тому необхідно приділяти підвищену увагу вивченню зарубіжного досвіду, що, безсумнівно, дозволить прискорити цей процес, а також уникнути можливих проблем і помилок.
На даний момент є всі підстави вважати іпотечний бізнес одним з найбільш перспективних напрямків банківської діяльності в Росії. Швидке зростання доходів населення при високій потреби в новому житлі створює передумови для активного розширення обсягів іпотечного кредитування. За оцінками експертів, за умови збереження динаміки економічних показників у найближчі 3-5 років позичальниками по іпотечних позиках можуть стати близько 2 млн. російських сімей.
Підвищення доступності іпотечних позик в сучасних умовах у першу чергу необхідно пов'язувати з діяльність Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК). На початок липня 2006 р . обсяг прав вимог за іпотечними кредитами, що перебувають на балансі АІЖК, становив 19,5 млрд. руб. (Тобто приблизно чверть від величини сумарного іпотечного боргу росіян) [19].
Пом'якшення вимог до позичальників, зниження процентних ставок, диверсифікація пропонованих іпотечних продуктів, посилення законодавчої підтримки ринку іпотечного кредитування вносять значний внесок у вирішення проблеми підвищення доступності житла для населення.

СПИСОК ЛІТЕРАТУРИ
1. Цивільний кодекс Російської Федерації, Ч.1, 2
2. Федеральний закон «Про іпотеку» № 102-ФЗ від 16.07.1998
3. Федеральний закон № 395-1 «Про банки і банківську діяльність» від 02.12.1990 (ред. від 27.07.2006)
4. Постанова Уряду РФ № 28 «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» від 11.01.2000.
5. Фінанси, грошовий обіг, кредит: Навчальний посібник; Під ред. О.Ю. Козака. - К.: РІФ «Соляріс», 2001. - 200 С.
6. Гроші. Кредит. Банки: підручник для вузів / під ред. проф. А. Ю. Козака, проф. М. С. Марамигіна. - К.: Вид-во АМБ, 2006. - 688 С.
7. Козак А.Ю., Марамигін М.С., Федорова О.Є. Іпотечне кредитування в системі економічних відносин: монографія / А. Ю. Козак, М. С. Марамигін, А. Є. Федорова. - К.: Вид-во АМБ, 2007. - 156 С.
8. Гроші. Кредит. Банки.: Підручник для студентів вузів, які навчаються за економ. спец. / під ред. О. І. Лаврушина. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Фінанси і статистика, 2001. - 460 С.
9. Банки та банківська справа: Учеб. посібник / під ред. І. Т. Балабанова. - СПб.: Пітер, 2000. - 253 С.
10. Горемикін В.А. Економіка нерухомості: Учеб. для студентів вузів, що навчаються за економічними спеціальностями / 2-е вид., перераб. і доп. - М.: Маркетинг, 2002. - 801 С.
11. Толкушкін А.В., Іванов В.Б., Кузьмінов О.М. Іпотека в Росії. - М.: МАУП, 2002. - 525 С.
12. Попова О.В. Застава та іпотека. Договори, рекомендації, коментарі. - М.: Альфа - Прес, 2006. - 391 С.
13. Назаров В. Іпотека. Керівництво до дії / В. Назаров, С. Корольова. - СПб.: БХВ - Петербург, 2005. - 191 С.
14. Овсянніков Д.М. Ази іпотечного кредитування, або про іпотеку по-російськи. - М.: Економіка, 2004. - 125 С.
15. Кричевський Н.А. Іпотечне житлове кредитування. - М.: Дашков і К, 2006. - 227 С.
16. Афоніна О.В. Житлове право: навч. посібник. - М.: Дашков і К, 2007. - 375 С.
17. Галицька С.В. Гроші. Кредит. Фінанси. М.: Изд-во «Ексмо», 2005. - 496 С.
18. Горемикін В.А. Іпотечне кредитування. М.: МГИУ, 2007. - 368 С
19. Разумова І.А. Іпотечне кредитування .- СПб.: Питер, 2005. - 208 С.
20. Довдіенко І.В. Іпотека: учеб.-практ. посібник / під ред. В. З. Черника. - М.: РДЛ, 2002. - 272 С.
21. Прокопцева Є.Б. Іпотека в Росії. Минуле. Справжнє. Майбутнє / під ред. І.С. Радченко. - М.: Гросс-Медіа, 2004. - 318 С.
22. Самсонова Н.Ф. Фінанси, грошовий обіг і кредит. - М.: Изд-во «Инфра», 2002.-302 С.
23. Бембіева А. Іпотечна криза США і його наслідки для решти світу / / Бізнес і банки № 6, 2008.
24. Матюхін Г.Г. Іпотека. Від історії до сучасності / / Банківська справа № 1, 2003.
25. Муричев А. Проблеми і перспективи розвитку іпотеки в Росії / / Банківська справа № 9, 2006.
26. Ковальова Г. Розвиток іпотеки в Свердловській області / / Банківська справа № 9, 2006.
27. Мусіна І.В., Богданов О.Г. Доступна іпотека: типові ризики і джерела довгих грошей / / Банківська справа № 9, 2005.
28. Саркісянц А.Г. Іпотечне кредитування на сучасному етапі / / Банківська справа № 8, 2006.
29. Осадченко І.В. До питання про правове становище позичальника при іпотечному кредитуванні на придбання житла / / Житлове питання № 9, 2007.
30. Семенов В. Іпотечні ризики пора страхувати / / Банківська справа № 3, 2005.
31. www.ipoteka.cosa.ru
32. www.rusipoteka.ru
33. www.rating.rbc.ru
34. www.rost.ru
35. www.russianipoteka.ru

ПОСИЛАННЯ І ПРИМІТКИ
1. Волинський В.С. Кредит в умовах сучасного капіталізму. М.: Фінанси і статистика, 1991. С. 68.
2. Розенберг Дж.М. Інвестиції. Термінологічний словник. - М.: ИНФРА-М., 1997 р .
3. ФЗ «Про іпотеку»
4. Матюхін Г.Г. Іпотека. Від історії до сучасності / / Банківська справа, 2003 р . № 1
5. ГК РФ
6. Кудрявцев В.А. Основи організації іпотечного кредитування. - М.: «ВШ», 1998 р .
7. Мусіна І.В., Богданов О.Г. Доступна іпотека: типові ризики і джерела довгих грошей / / Банківська справа № 9, 2005.
8. www.rating.rbc.ru
9. www.rusipoteka.ru
10. www.rusipoteka.ru
11. www.rost.ru
12. Газета "АиФ-Урал" від 24.01.2007
13. Медведєв Д. Ставка на лідерів / / Питання соціального забезпечення. 2007. № 11.С.4-5.
14. А. Бембіева Іпотечна криза США і його наслідки для решти світу / / Бізнес і банки № 6, 2008 р .
15. Федеральний закон № 193 «Про кредитні історії» від 24.12.2004.
16. Осадченко І.В. До питання про правове становище позичальника при іпотечному кредитуванні на придбання житла / / Житлове питання № 9, 2007.
17. Постанова Уряду РФ № 28 «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» від 11.01.2000.
18. Муричев А. Проблеми і перспективи розвитку іпотеки в Росії / / Банківська справа № 9, 2006.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Банк | Курсова
216.8кб. | скачати


Схожі роботи:
Проблеми та перспективи розвитку іпотечного кредитування
Проблеми банків у розвитку іпотечного кредитування
Проект регіонального розвитку системи іпотечного кредитування на п
Проблеми іпотечного кредитування та перспективи його розвитку в Україні
Система іпотечного кредитування. Роль банків у її формуванні та розвитку
Проект регіонального розвитку системи іпотечного кредитування (на прикладі міста Хабаровська)
Удосконалення стратегії розвитку АКБ Приватбанк у сегменті іпотечного кредитування населення
Формування та перспективи розвитку іпотечного житлового кредитування будівництва в умовах транзитивної
Особливості іпотечного кредитування
© Усі права захищені
написати до нас