ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1. ОСОБЛИВОСТІ ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ОРЕНДИ
1.1 Етапи становлення і розвитку цивільно-правового інституту оренди
1.2 Особливість орендних відносин на сучасному етапі
РОЗДІЛ 2. ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
2.1 Укладання договору оренди
2.2 Зміст і виконання договору оренди
2.3 Розірвання договору оренди та його поновлення
2.4 Відповідальність за договором оренди
РОЗДІЛ 3. ОКРЕМІ ВИДИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
3.1 Договори оренди нерухомого майна
3.2 Договір оренди рухомих речей
3.3 Фінансова оренди (лізинг)
ВИСНОВОК
СПИСОК
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. У цій дипломній роботі розглянуто один із видів цивільно-правових договорів - договір оренди (майнового найму). Вибір даної теми дипломної роботи обгрунтовується тим, що, по-перше, договір оренди (майнового найму) широко застосовується як у підприємницькому, так і в інших сферах, включаючи побутову, по-друге, актуальність теми бачиться в тому, що в сучасній Росії зріс попит на застосування договору оренди, зокрема, оренди будівель і споруд, житлових і нежитлових приміщень, оренди транспортних засобів.
Нині чинний ЦК розглядає оренду і майновий найм як синоніми. У цьому сенсі він відступив від традицій, які були закладені континентальним цивільним правом.
Він обгрунтований актуальністю орендних відносин в сучасній Росії. В умовах переходу до ринку в регулюванні відносин з передачі майна у тимчасове користування відбулися великі зміни. Вони пов'язані, перш за все, з розширенням кола об'єктів, переданих за такими договорами у найм. Такі об'єкти як земля, нерухомість у вигляді будівель, споруд, виробничих комплексів, які перебували раніше (у тому числі виключної) держави, не допускалися в господарський оборот. З усуненням виключної власності держави щодо надр, землі, лісів, з введенням в обіг виробничо-господарських комплексів (підприємств), які стали об'єктами договорів оренди, корінним чином змінили правове регулювання орендних відносин.
Загальні правила параграфу гол. 34 Цивільного кодексу носять універсальний характер і повністю регулюють ті види орендних відносин, для яких не передбачено спеціальне регулювання - їх чимало, - а також поширюються на договори, виділені в окремі види оренди, але лише в тій частині, яка не врегульована спеціальними нормами, що відносяться до відповідного виду відносин. Нове законодавство про оренду відображає нові економічні відносини, що склалися в державі.
Ступінь наукової розробленості. У юридичній літературі договір оренди розглядається досить широко такими авторами як Аксюк І.В., Ахметьянова З.А., Базарова А.С., Бібіков А.І., Бондаренко Д.В., Брагінський М.І. , Витрянский В.В., Гришаєв С.П., Гришин Л.Ж., Єфімова Л.Г., Жаріков Ю.Г., Завидів Б.Д., Іванова Є.В., Іоффе О.С., Калпин А.Г., Кіндеева Е.А., Клинова Г.Н., Корнєв О.Д., Кособродов В.М., Левенсон Д.С., Маковська С.В., Мейєр Д.І., Мизров С. М., Оводов А.А., Покровський І.А., Проніна М.Г., Ромашов О.Ж., Ромів Л.Ж., Савкін С.Ф., Сарнаков І.В., Сафіуллін Д.М. , Суханов Е.А., Тарасенко Ю.О., Толмачов О.Ж., Фазуліна О.Ж., Щенникова Л.В., та іншими.
Разом з тим проблеми договору оренди досліджені не до кінця, що також пояснює актуальність теми дослідження.
Об'єктом дослідження виступають суспільні відносини що виникають у зв'язку з орендою різних об'єктів регульованих цивільним законодавством.
Предметом дослідження в сфері цивільно-правових відносин буде в першу чергу вивчення сутності договору оренди, його юридичної природи, а так само принципу побудови взаємин з майнового найму. Крім цього, в роботі приділено увагу об'єкту договірних зобов'язань, до якого відносяться права та обов'язки сторін (суб'єктів), правове положення об'єктів, і окремі види договору оренди, такі як договір прокату, договір оренди транспортних засобів, договір оренди будівель і споруд, договір оренди підприємств, договір фінансової оренди (лізингу).
Метою дипломної роботи є з'ясування сутності та змісту інституту орендних відносин. З даної мети випливають такі основні завдання:
Розглянути загальне положення про оренду;
Вивчити закони і нормативні акти з питань істотних умов договору оренди;
Описати діючі види договорів оренди.
Нормативну базу роботи склали: Конституція РФ, цивільне законодавство РФ, матеріали судової практики.
У ході виконання дипломної роботи проведено дослідження норм різних галузей права, вивчена законодавча база різних рівнів з використанням останніх змін.
Методологія та методика дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень, висновків і рекомендацій, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового, статистичного та логіко-юридичного.
Структурно дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, дев'яти параграфів, висновків і бібліографічного списку.
РОЗДІЛ 1. ОСОБЛИВОСТІ ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВОГО ІНСТИТУТУ ОРЕНДИ
1.1 Етапи становлення і розвитку цивільно-правового інституту оренди
Цивільно-правовий інститут оренди давно відомий людству. Досить згадати римське право. Тут використовувався «наймання», який породжував зобов'язання, в якому брали участь наймодавець, зобов'язує до передачі майна у користування або до забезпечення певної роботи, і наймач, який бере на себе обов'язок оплатити надане користування чи надані послуги 1.
Римляни розрізняли два види найму: а) наймання речі з тим, що коли предметом найму був будинок, наймач називався (мешканець), а коли під найм здавалася земля, він виступав під ім'ям (колон), б) наймання роботи, який у свою чергу конструювався у двох різних варіантах, як 1осаtiо орегum або як locatio operis ferendi. У першому випадку відбувалося те, що в далекому історичному майбутньому трансформувалося в наймання робочої сили: контрагент зобов'язувався за обумовлену плату-надати відповідну здатність до праці для використання в певних цілях. У другому випадку викристалізовувався прототип договору, який в наступні історичні епохи знайшов правову самостійність під найменуванням договору підряду: контрагент за обумовлену плату зобов'язувався просто до будь-якій роботі, а до виконання отриманого замовлення, до досягнення заздалегідь обумовленого замовником результату. Коли замовлення виконувався особою вільної професії (поетом, художником і т. п.), то, оскільки платний працю в рабовласницькому суспільстві принижував гідність людини, мова йшла вже не про locatio - conductio, а не більш ніж про заохочення оделанного почесним винагородою-гонораром. Такі історичні витоки цього терміна, і нині застосовується до оплати праці певних видів, але вже без того специфічного відтінку, який повідомлявся йому особливості давньоримського світогляду.
Майбутній консенсуальних, що розглядається договір спирався виключно на саму угоду про оренду. Щоб знайти юридичну силу, ця угода, крім предмета найму, повинне було встановити найману плату
За договором найму наймодавець зобов'язувався передати у користування річ і забезпечити виконання певної роботи або досягнення обумовленого результату. Порушення цих обов'язків могло бути поставлено наймодавцю у відповідальність за будь-якої тяжкості провини, не виключаючи і легкої необережності, окреслена у відповідності з абстрактним критерієм. При наявності цих умови він повинен був відшкодувати збитки, що виникли у наймача, інтереси якого забезпечувалися позовом з приводу найнятого.
Наймач також ніс певні обов'язки, виконання яких забезпечувалося наданим наймодавцю позовом з приводу зданого в оренду. Він був зобов'язаний прийняти здану в оренду річ або вироблену роботу і сплатити найману плату, забезпечити збереження отриманого в користування майна і повернути його в обумовлений час наймодавцю. На Рахунок наймача ставився збиток, заподіяний найманому майну як за його власної вини, так і дій підвладних осіб, викликаними недостатнім наглядом з його боку.
Ще не закінчився встановлений сторонами термін, договір найму зберігав свою дію, хоча б внаслідок продажу, смерті наймодавця або з інших причин перебуває у наймача майно перейшло у власність іншої особи. Зазвичай найм припинявся із закінченням терміну, якщо його дію не продовжена на невизначений строк шляхом мовчазного поновлення, коли наймач продовжував користуватися майном, а наймодавець - приймати надходила найману плату 2.
На Русі також широко застосовувався «наймання».
Найм рухомого майна, за Російському Правді, не викликав ніяких законодавчих визначень. Але з умов найму нерухомих речей виникали складні відносини закупнічества ролейного або селянської оренди ділянки землі, з чим звичайно з'єднувалася віддача в користування селянинові різних рухомих речей (коня, плуга, борони). Завдяки останньому обставині ролейное закупничество з'єднувалося з наймом в особисте служіння (Рос. пр. Кар. 71-73) і вело до тимчасового обмеження особистої свободи. Зовсім інакше було поставлено ізорнічество у Псковській судно грамоті: ізорнічество складалося з головної умови про наймання землі або води (для рибальства) і додаткового умови про покрути, яке і тут ускладнювало договір найму майна особистими відносинами.
Особистий характер отримує і договір про найм приміщення: бере приміщення в найом технічно називався «подсуседнікі», а віддає приміщення у відношенні до нього - «государем»; особиста залежність першого від останнього пояснюється тим, що в давнину кожен, хто живе в чужому будинку, ставав підлеглим членом сім'ї, «захребетником»; фактично це пояснюється тим, що плата за приміщення зазвичай замінялася роботою на загальну сім'ю.
У Московській державі наймання землі (взяття в Оброчне зміст) має вже простий вид орендного контракту. Коли тяглі майна не можна було продавати боломестцам, то устанавоівалась віддача їх в оренду у вічне користування, що власне зливалося з договором купівлі-продажу через посильну грамоту 3.
У кінці XIX століття, в роботах відомих російських цивілістів, ми також зустрічаємо поняття «наймання». Так, наприклад, у роботі першопрохідника російської цивілістики Д. І. Мейєра читаємо: «Найм майна - це договір, за яким одна сторона надає іншій користування будь-якої річчю на певний час за відоме винагороду. Таким чином, істотні складові елементи майнового найму - особи договірні, предмет найму, строк і винагорода за наймання. Особи, які беруть участь у договорі, ця особа, котре надає майно в оренду, зване звичайно господарем (хоча і не завжди особа це є власник майна), і особа, нанімаюшее майно, зване наймачем. Понад загальної здібності до громадської діяльності, здатності вступати в договори взагалі, від особи, що віддає майно внайми, потрібно ще здатність розпоряджатися річчю, не розпоряджатися річчю взагалі, а тільки користуванням її, так що, наприклад, заборона не поширюється на право віддавати її у найм, бо заборона, власне, стосується тільки відчуження речі і тих дій, які можуть вести до відчуження, як, наприклад, заставу.
Предмет найму називається найманої річчю, нанімаем'м майном. Найближчим чином таким предметом є фізичні речі, одухотворені і неживі. Проте ж не всяка фізична річ здатна бути предметом найму, а тільки така річ, яка не знищується безпосередньо від вживання, вживання якої, на її суті, не перебуває в споживанні; словом, тільки річ споживана може бути предметом найму. Наприклад, хліб, м'ясо, інші їстівні припаси не можуть бути предметом найму, тому що користування цими предметами безпосередньо веде до знищення, а знищення речі складає вже здійснення права розпорядження нею - невід'ємну складову частину права власності, наймачеві належить тільки право користування річчю. Точно так само не можуть бути предметом найму майна, індивідуальність яких не має значення, скажімо, гроші, користування якими полягають в їх відчуженні. Крім того, деякі майна не можуть віддаватися в оренду для відомого роду користування ними, за особливим визначенням законодавства, хоча по суті своїй вони і могли б бути вжиті до того. Наприклад, церковні та монастирські будівлі не можуть віддаватися в найм під торгові і трактирні заклади »4.
У роки радянської влади економічна сутність і правовий зміст інституту оренди недооцінювалися. Сфера застосування орендних відносин обмежувалася або майновим наймом, як правило, житлових і невиробничих приміщень, або договором побутового прокату. Оренда, наприклад, земель сільськогосподарського призначення була заборонена повсюдно ще в 1934 році.
Перебудова економічних відносин в кінці 80-х років супроводжувалася великим розвитком союзного законодавства про оренду. Досвід перших відомчих рекомендацій з організації орендних відносин отримав розвиток у ряді підзаконних нормативно-правових актів (в Указі Президії Верховної Ради СРСР від 7 квітня 1989 р., постановах Уряду СРСР), розрахованих на застосування у всіх галузях народного господарства. Проіснувавши недовгий час, вони були відображені в Основах законодавства Союзу РСР і союзних республік про оренду, прийнятих Верховною Радою СРСР 23 листопада 1989 В Основах було дано розгорнутий визначення поняття оренди і орендних відносин, визначені сфера та об'єкти оренди, сторони та зміст орендного договору, викладені правила про власність на орендоване майно та правила його викупу, передбачені принципи орендної плати, терміни дії договору оренди , порядок і підстави його розірвання, припинення і продовження. Основи дозволяли створення орендних підприємств і застосування внутрішньогосподарського орендного підряду. Можна сказати, що Основи законодавства про оренду з'явилися передумовою до початку приватизації майна державних і муніципальних підприємств 5.
Цей підхід був потім уточнено та конкретизовано в законодавчих актах Російської Федерації, зокрема, в нині скасованому законі РРФСР від 25 грудня 1990 р. "Про підприємства і підприємницької діяльності". Він надав трудовому колективу державного і муніципального підприємства, одного або кількох структурних підрозділів (одиниць) зазначених підприємств право створювати товариства, взяти в оренду і (або) викупити у власність працівників підприємства державне і муніципальне майно на умовах, визначених законодавством РРФСР 6.
З 1 березня 1996 р. введено в дію Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга). У ньому є гол. 34 "Оренда'', в якій викладено загальні положення про оренду і правила оренди окремих майнових об'єктів.
1.2 Особливість орендних відносин на сучасному етапі
Оренда (лат. arrendare - віддавати борг) представляє собою засноване на договорі строкове оплатне володіння і користування землею, іншими природними ресурсами, підприємствами (об'єднаннями) та іншими майновими комплексами, а також іншим майном, необхідним орендареві для самостійного здійснення господарської чи іншої діяльності.
Цивільний кодекс Російської Федерації (далі - ГК РФ) визначає оренду як договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або в користування (ст. 606). Мета такого договору полягає в тому, щоб забезпечити передачу майна у тимчасове користування. При цьому те, що у п. 1 ст. 606 ГК РФ вказується "не тільки на тимчасове користування, але й на володіння майном, не може змінити мети договору, оскільки далеко не кожен орендар може бути визнаний власником, користувачем ж він є завжди" 7. Орендар, як правило, потребує майні або тимчасово, або ж не має можливості придбати його у власність.
На думку окремих авторів, оренда з точки зору закону має двояку природу (так само як і сервітут, іпотека, довірче управління майном). Так, на думку О. Гутнікова, "з одного боку, оренда обмежує власника здається в оренду майна при здійсненні ним своїх правомочностей і в цьому сенсі є обмеженням (обтяженням) прав орендодавця, з іншого - оренда є правом орендаря, що надає йому можливість користуватися орендованим майном. Таким чином, для орендодавця оренда виступає як обтяження, а для орендаря - як права користування орендованим майном "8.
Виникаючі в силу договору оренди відносини носять насамперед зобов'язальний характер, зміст прав та обов'язків сторін у відповідних договорах регулюється нормами зобов'язального права. Але не можна не враховувати й того, що особа, якій майно передано в оренду за відповідним договором, виступає у відносинах з усіма третіми особами як законний власник наданого йому майна, як володар речового права на це майно.
Обсяг повноважень власника цього речового права, зрозуміло, буде відрізнятися від обсягу повноважень власника майна, а також володаря майна на засадах будь-якого іншого обмеженого речового права.
Один і той же договір (у нашому випадку договір оренди) може породжувати різного роду правовідносини - як зобов'язального, так і речового характеру. Наприклад, при оренді певні правовідносини складаються, по-перше, між орендодавцем та орендарем, по-друге, між орендарем та третіми особами. У першому випадку орендодавець (власник майна), надавши майно в оренду, зберігає на неї право власності (тобто має місце речове правовідносини), але також у рамках укладеного договору виникає і зобов'язальне правовідношення, що визначає права і обов'язки обох сторін,. У другому випадку між орендарем та третіми особами складається складне (речове-зобов'язальне) правовідношення: наприклад, орендар може здати орендоване майно в суборенду, виступаючи в якості законного власника даного майна (речове право), і придбати при цьому певні права та обов'язки по відношенню до суборендарю (зобов'язальне право).
Таким чином, правовідносини, що складаються в силу договору, що укладається оренди, носять як зобов'язальний (тому що виникають в силу відповідного договору), так і речовий характер. Речових такі правовідносини є перш за все стосовно до орендаря, в його відносинах з усіма третіми особами, з якими він контактує, беручи участь у майновому обороті.
У той же час вважається, що не можна заперечувати і того, що речове-правовий характер присутній і у взаєминах орендаря безпосередньо з орендодавцем - власником майна. За договором оренди орендар набуває одночасно з передачею йому майна власником правомочності володіння, користування і в якійсь мірі розпорядження цим майном, причому обсяг всіх названих повноважень у кожному окремому випадку встановлюється як законом, так і безпосередньо в самому укладеному між сторонами договорі.
Слід зауважити, що у вітчизняній юридичній літературі останніх років відзначається той факт, що в сучасному цивільному праві все в більшій мірі виражається тенденція зближення речових і зобов'язальних правовідносин, прояви зобов'язально-правових елементів у речове-правових конструкціях 9. Більше того, окремі автори приходять до висновку про те, що існує категорія так званих змішаних правовідносин, які мають речове-зобов'язальними рисами 10. Справедливості заради слід зауважити, що окремі дослідники дотримуються протилежної точки зору, вважаючи, що немає підстав для виділення особливої групи "речове-зобов'язальних" суб'єктивних прав 11.
Відзначимо, що спроби дослідити причини появи так званих змішаних речове-зобов'язальних правовідносин робилися ще дослідниками XIX ст. Так, К.Д. Кавелін, розглядаючи правову природу останніх, писав: "Одна і та ж реальна річ, перебуваючи у володінні однієї особи, стає у той же час для безлічі осіб предметом різноманітного вживання і користування, іноді більш-менш тривалого, іноді ж самого короткого, майже хвилинного . Коли ж реальна річ знаходиться у володінні одного або декількох осіб, таке вживання і користування нею сторонніми неможливо без взаємної угоди тих і інших. І ось поруч з правом на річ виникають зобов'язання. Предмет їх, з одного боку, користування річчю, її вживання, а з іншого - яке-небудь дію. Коли користування і вживання більш-менш тривалі, з цих зобов'язань виробляються юридичні відносини, близько підходять до майнових, коли ж вони короткочасні і швидкоплинні, то майже випаровуються в зобов'язання, як би розпускаються в переважній особистому характері юридичних відносин ... Зі сказаного видно, що багато чого, зближуючи права майнові та за зобов'язаннями, створює юридичні відносини з подвійним характером, які становлять перехід від одних до інших. Але понад те діяльну участь людини у творі реальних предметів і в їхньому зверненні в державі та суспільстві, а також численні і невпинні зносини між собою людей як за виробництвом речей, так і за їх зверненням мають наслідком майже невпинні переходи майнових прав в зобов'язання, зобов'язання в майнові права "12. І.А. Покровський також говорив про все більше уречевлення прав, особливо зобов'язальних прав 13.
На наш погляд, слід погодитися з думкою Л.Г. Ефімової, яка вважає, що "правовий режим речових та зобов'язальних правовідносин нерідко переплітається настільки тісно, що часом важко однозначно визначити, яке перед нами право: речове з елементами зобов'язального або, навпаки, зобов'язальне з елементами речового" 14.
Сказане, вважаємо, більшою мірою характерно для відносин, що складаються в результаті укладення сторонами договору оренди.
Право здачі майна в оренду належить його власнику, або ж це може бути особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК РФ). При цьому здача майна в оренду є одним із способів реалізації орендодавцем належного йому права власності на відповідне майно, а саме - правомочності розпорядження. Що ж стосується власників інших речових прав, то будь-яка особа, яка не є власником відповідного майна, повинно мати спеціальні повноваження на здачу цього майна в оренду. Так, відповідно до ст. 295 ГК РФ суб'єкт права господарського відання не має права здавати нерухоме майно в оренду без згоди на те з боку власника майна в особі уповноваженого ним органу (щодо рухомого майна таких обмежень немає); згідно з п. 1 ст. 297 ЦК РФ казенне підприємство, якому майно належить на засадах оперативного управління, має право здійснювати розпорядчі дії (у тому числі здачу майна в оренду) щодо закріпленого за ним нерухомого та рухомого майна тільки за згодою її власника. "Дача такої згоди рівнозначна наділенню зазначених суб'єктів спеціальним повноваженням здавати майно в оренду" 15.
Виняток із загального правила донедавна становили освітні установи, яким щодо закріпленого за ними майна надавалися більш широкі права. Так, названі установи могли здавати в оренду закріплені за ними об'єкти власності, включаючи земельні ділянки, за згодою ради даного освітнього закладу за умови використання отриманих від оренди коштів на забезпечення і розвиток освітнього процесу (п. 11 ст. 39 Закону РФ "Про освіту" 16 і п. 4 ст. 27 Федерального закону "Про вищу і післявузівську професійну освіту" 17). Чинна ж редакція вищеназваних статей передбачає лише правило про те, що освітні установи має право виступати в якості орендаря і (або) орендодавця майна.
Відповідно ж до Земельного кодексу Російської Федерації юридичні особи (у тому числі освітні установи), що володіють земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування, не має права розпоряджатися цими земельними ділянками, а значить, і не має права здавати їх в оренду 18.
В якості об'єкта оренди виступають різні майнові комплекси, будівлі, споруди та інші неспоживна речі, тобто ті об'єкти, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання. Можуть здаватися в оренду та земельні ділянки 19, а також ділянки надр та інші відокремлені природні об'єкти (наприклад, ділянки лісу 20) або водні об'єкти 21.
Для земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів законом можуть бути встановлені особливості здачі їх в оренду (п. 2 ст. 607 ЦК РФ). "Ці особливості випливають насамперед із невозобновляемость багатьох природних ресурсів, їх обмеженості (часом унікальності), а тому - необхідності спеціально передбачити заходи, спрямовані на їх раціональне використання" 22. Так, зокрема, при здачі в оренду земельних ділянок орендар повинен дотримуватися цільове призначення використовуваних їм земель.
Такі ж правила законодавець передбачив стосовно до надр і тваринного світу, користування якими здійснюється на підставі державної ліцензії та відповідного договору, який орендою законодавцем ніде не називається (ст. 11 Закону РФ "Про надра" 23 і ст. 33 Федерального закону "Про тваринний світ "24). Втім, "і в цих випадках відмовитися від використання правил про оренду навряд чи можливо" 25.
Необхідно зауважити, що якщо об'єктом оренди є об'єкт нерухомості, то право оренди такого майна підлягає державній реєстрації (ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 26). Якщо ж при цьому в оренду здається земельну ділянку, ділянку надр або частина його, то до договору оренди додається відповідний план (креслення кордонів), якщо ж в оренду передаються будівлі, споруди, приміщення в них або частини приміщень, то до договору додаються поверхові плани будівлі, споруди, де позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі (п. 2, 3 ст. 26 вищеназваного Закону) 27.
Крім того, законом можуть бути встановлені види майна, здача яких в оренду не допускається або ж обмежується (п. 1 ст. 607 ЦК РФ), але на сьогоднішній день такого закону немає.
Здача майна в оренду не тягне за собою передачі права власності на це майно. Але продукція, плоди та інші доходи, одержувані орендарем у результаті використання орендованого майна у своїй господарській чи іншій діяльності, є його власністю. Власністю орендаря виступають і різні додавання до отриманого за договором оренди майна, як то: його поліпшення, первинні внески і т.д.
Таким чином, у складі орендованого майна поряд із власністю орендодавця з'являється власність орендаря, оскільки орендареві належить право власності на створену ним продукцію та доходи, отримані від експлуатації орендованого майна. У власність орендаря крім названого надходять також не входять до складу орендованого майна матеріальні та інші цінності, що одержуються та придбані їм з будь-яких законних підстав - за договором купівлі-продажу, міни і т.д. Крім того, орендар, як правило, може вимагати відшкодування вартості невіддільних поліпшень орендованого майна, а в окремих випадках навіть тоді, коли на їх здійснення не було отримано згоду орендодавця.
Таким чином, правомочності орендаря в цій частині навіть більш широкі у порівнянні з власниками таких обмежених речових прав, як право господарського відання і право оперативного управління, оскільки плоди, продукція та доходи від використання майна, що знаходиться відповідно в господарському віданні або оперативному управлінні, а також майно, придбане унітарним підприємством або установою за договором або інших підстав, надходять у господарське відання або оперативне управління підприємства або установи (п. 2 ст. 299 ГК РФ).
Орендарю за відповідним договором передаються перш за все правомочності володіння і користування (повністю або частково). При цьому користуватися орендованим майном орендар зобов'язаний відповідно до умов договору, а якщо такі умови в угоді не визначено, то відповідно до призначення майна.
Однак всупереч традиційному уявленню крім названих правочинів орендарю передається в певному обсязі і правомочність розпорядження. Так, якщо до прийняття чинного ЦК РФ законодавець обумовлював для орендаря лише можливість піднайму (ст. 287 Цивільного кодексу РРФСР 1964 р.), то в нині чинному законодавстві перелік розпорядчих можливостей орендаря істотно розширено. Так, за згодою орендодавця допускається піднайом, перенала, укладення договору позики та ін Зокрема, за згодою орендодавця орендарю надано право здійснювати такі розпорядчі дії відносно орендованого майна, як: здавати його в суборенду (піднайом), передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу різних господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено законом (п . 2 ст. 615 ГК РФ). При цьому у вказаних випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед власником майна залишається безпосередньо сам орендар.
У орендаря підприємства як єдиного майнового комплексу розпорядчі можливості ще ширше: за загальним правилом він має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо таких цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зменшення вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства (п. 1 ст. 660 ГК РФ).
Таким чином, правомочності володіння і користування орендованим майном становлять невід'ємну частину договору оренди, а правомочність розпорядження досить-таки обмежена і визначається виключно на основі угоди (договору) з орендодавцем - власником майна. Орендар володіє і користується наданим йому майном відповідно до закону, умов укладеного договору та призначенням майна. Що ж стосується розпорядчих дій орендаря, то за згодою орендодавця він має право здавати орендоване майно в суборенду, а також передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншим особам. Крім того, орендні права можуть бути предметом застави, можуть в якості внеску вноситися до статутного (складеного) капітал різних господарських товариств і як внесок - у виробничий кооператив (якщо інше не передбачено законом).
Обов'язки сторін за змістом орендованого майна за загальним правилом розподіляються так, що обов'язок проводити капітальний ремонт майна за свій рахунок лежить на орендодавцеві майна, якщо інше не встановлено законом або не передбачено укладеним між сторонами договором. Якщо ж орендодавець не виробляє капітального ремонту у передбачені терміни або за невідкладної його необхідності, то орендар має право або сам провести капітальний ремонт майна і стягнути з орендодавця вартість такого ремонту (наприклад, зарахувати в рахунок орендної плати), або зажадати відповідно зменшити орендну плату за майно , або зажадати розірвати укладений договір і стягнути збитки, завдані йому його невиконанням. Поточний ремонт, обов'язки по його здійсненню лежать на орендарі майна, який зобов'язаний підтримувати майно в справному стані і нести всі витрати щодо належного утримання орендованого майна (якщо інше не передбачено законом або договором).
Стаття 87 Основ цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 р. 28 обумовлювала, що договором оренди може бути передбачено, що орендоване майно буде їм викуплено у майбутньому, тобто перейде у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї вказаній у договорі викупної ціни. Таким чином, такий договір оренди включає в себе деякі елементи купівлі-продажу, однак не належить до змішаних, бо "на відміну від купівлі-продажу при оренді з викупом право власності на орендоване майно не може перейти до орендаря у момент укладення договору" 29 , а тільки при закінченні певного терміну. Якщо ж договором не передбачалася можливість викупу орендованого майна, то вона могла бути встановлена додатковою угодою сторін.
ГК РФ в цілому також не виключає можливість того, що орендоване майно може перейти у власність орендаря за умови внесення ним всієї викупної ціни без застережень для державного, муніципального або іншого виду майна. Однак законом можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Умови про викуп орендованого майна при цьому можуть встановлюватися законом, договором або додатковою угодою орендаря з орендодавцем.
Праву оренди властиві такі загальні для всіх різновидів речових прав властивості, як право слідування і абсолютний характер захисту. Суть першого полягає в тому, що перехід права власності на майно до іншої особи не є підставою для припинення інших речових прав на це майно (тобто право слідує за річчю) (п. 3 ст. 216 ЦК РФ), друге ж властивість полягає в тому, що речові права особи, яка не є власником майна, захищаються від їх порушення будь-якою особою у передбаченому законом порядку, в тому числі проти самого власника майна.
Правомочностям орендаря (перш за все володіння і користування) притаманні властивості проходження за річчю. Так, відповідно до п. 1 ст. 617 ЦК РФ перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди, тобто раніше укладений договір оренди зберігає свою силу навіть при зміні орендодавця. При зміні ж орендаря правомочність користування зберігається не завжди (абз. 2 п. 2 ст. 617 ЦК РФ), але це не позбавляє права оренди властивості проходження.
Правомочності орендаря забезпечуються відповідно до чинного російського законодавства речове-правовим захистом (ст. 305 ЦК РФ) і відповідно в цій частині також прирівнюються до прав речового характеру.
У той же час окремі автори вважають, що речове-правовий захист правомочності орендаря одержують лише тоді, "коли орендар поряд із правом користування наділений і правом володіння річчю (п. 1 ст. 606)" 30. Якщо ж орендарю передано лише правомочність користування (без володіння), то права орендаря, з їхньої точки зору, речове-правовим захистом не користуються.
Все вищевикладене дозволяє зробити висновок, що за правами орендаря на орендоване майно слід певною мірою визнати характер речових. Схожа точка зору зустрічається і у вітчизняній цивілістичній літературі 31.
Так, на наявність у оренди рис абсолютного (речового) права вказував О.С. Іоффе, який зазначав, що "договір найму в межах терміну своєї дії зберігає силу і для нового власника" 32. У даному випадку, треба думати, мова йде про збереження договору оренди в силі при зміні власника, що на сьогоднішній день передбачено ст. 617 ЦК РФ.
На це ж обставина звертали увагу й інші дослідники-цивілісти у своїх дисертаційних дослідженнях. Зокрема, М.Г. Проніна вказує на те, що укладається договір оренди "створює для наймача не тільки зобов'язальні (відносні) правовідносини, а й права, що носять характер абсолютних". Д.С. Левенсон також "відстоював" речовий характер договору оренди та ін 33.
На думку В.В. Крокової, права орендаря також "мають речові риси, до числа яких відносяться право слідування за майном, наявність в орендаря переважного права на укладення договору на новий термін і абсолютний характер захисту правомочностей орендаря" 34. І А.І. Бібіков теж вважає, що права лізингоодержувача на майно слід надати речовий характер, оскільки "визнання речового характеру прав орендаря ... обумовлено економічним становищем орендаря як самостійного товаровладельца" 35.
У цілому заперечуючи речове-правовий характер оренди 36, В.В. Витрянский проте визнає, що сучасна конструкція договору найму не вписується в рамки зобов'язальних відносин 37.
С.Н. Мизров справедливо, на наш погляд, вважає, що оренда має риси обмеженого речового права, що, на його погляд, підтверджується і правилами, що містяться в абз. 2 п. 3 ст. 335 ДК РФ: "Застава права оренди або іншого права на чужу річ не допускається без згоди її власника або особи, яка має на неї право господарського відання, якщо законом або договором заборонено відчуження цього права без згоди зазначених осіб". "Тому що" право на чужу річ "(jura in rem aliena) є синонімом поняття" обмежене речове право ", то можна зробити висновок про те, що законодавець у такий спосіб вказав на включення орендних прав у число обмежених речових прав. У статті 132 ЦК РФ оренда названа в числі угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав "38.
Є й інші автори, які вважають, що "надання орендарям речове-правового захисту та визнання за правом користування орендованим майном властивості проходження дає відомі підстави віднести це право чи його окремі різновиду до числа речових" 39.
Професор Є.А. Суханов у своїй роботі "Лекції про право власності" право орендного підприємства на майно, узяте в оренду, відносить до числа речових прав 40. Однак у більш пізніх своїх роботах автор виключає можливість включення оренди в перелік обмежених речових прав, аргументуючи свою позицію тим, що оренда завжди виникає "в силу договору з власником орендованого майна, і ... зміст (прав орендаря), включаючи й різні можливості розпорядження орендованим майном аж до його відчуження, визначається виключно умовами конкретного договору, відповідно до якого обсяг прав орендаря щоразу може бути різним ", що для речових прав, з його точки зору, неможливо 41.
На наш погляд, така позиція автора не зовсім спроможна, оскільки і норми чинного законодавства, і існуюча практика підтверджують інше. Зокрема, в силу договору виникає заставу, який Є.А. Суханов безперечно відносить до числа речових прав 42. Більше того, договір є переважним підставою виникнення заставних відносин (п. 3 ст. 334 ЦК РФ). Угодою сторін в основному встановлюється і сервітут (п. 3 ст. 274 ГК РФ) 43, а він прямо називається законом в числі обмежених речових прав (п. 1 ст. 216 ЦК РФ).
Що ж стосується доводів Є.А. Суханова щодо виключно договірного характеру виникнення орендних відносин, то і вони не витримують критики. Так, спростовуючи дану позицію автора, С.М. Мизров, зокрема, наводить як приклад надане орендареві переважне право на укладення договору оренди на новий термін 44, оскільки, якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ) 45. Також вступ в орендні відносини можливо для орендаря та в порядку спадкування (п. 2 ст. 617 ЦК РФ). Отже, думка про те, що орендні відносини можуть виникнути тільки в силу укладеного між сторонами договору, помилково.
З урахуванням усього вищевикладеного, вважаємо, можна стверджувати, що орендар стосовно орендованим майном по відношенню до всіх третіх осіб виступає як носій не зобов'язального, а речового права. При цьому орендар має по відношенню до наданого йому в оренду майна низкою особливих, специфічних, прав, які можуть бути віднесені тільки до договору оренди. Це такі, як, по-перше, право орендаря на зроблені ним поліпшення орендованого майна, по-друге, право власності орендаря на плоди, продукцію та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна. Крім того, слід зазначити строковий характер всіх правомочностей орендаря в силу того, що договір оренди завжди припускає тимчасове володіння та користування орендованим майном.
РОЗДІЛ 2. ОСОБЛИВОСТІ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
2.1 Укладання договору оренди
Як випливає з визначення договору оренди, його сторонами є орендодавець, він же наймодавець, і орендар - наймач. У ролі сторін договору оренди, можуть виступати будь-які юридичні і фізичні особи. Здача майна в оренду - форма розпорядження майном. Орендодавцем може бути у відповідності зі ст.608 ЦК власник переданого майна або інша особа, що має повноваження законом або власником. Наприклад, в силу прямого припису закону (ст. 295 ЦК), державні та муніципальні унітарні підприємства, що діють на праві господарського ведення, тільки за згодою власника можуть виступати як орендодавці нерухомого майна. Перехід права власності (повного господарського відання або оперативного управління) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору. Відносно орендарів ніяких спеціальних обмежень немає. Беруться до уваги загальні вимоги, що пред'являються до осіб, що укладають будь-яку операцію: вони повинні бути дієздатними 46.
Предметом договору оренди може бути тільки індивідуально-визначена річ. Цей висновок випливає також з п. 3 ст. 611 ЦК. Річ, передана в оренду, має бути юридично незамінною, бо по закінченні договору поверненню підлягає та ж річ. Речі, які визначаються родовими ознаками, не можуть бути предметом договору оренди, оскільки належать до юридично замінимим.
Форма договору оренди врегульована у ст. 609 ЦК РФ. Крім загальних вимог до форми будь-якого договору, законом для договору оренди встановлені і спеціальні вимоги. Договір оренди на термін більше 1 року, а також якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну повинен бути укладений в простій письмовій формі (п. 1 ст. 609 ЦК). Договір на термін більше року незалежно від його суми здатний досить серйозно ущемити майнові інтереси сторін, тому його зміст має бути формалізована. Що ж стосується письмової форми договорів оренди, укладених з участю юридичних осіб, то правило п. 1 ст. 609 ЦК РФ. Є лише конкретизація загального правила, закріпленого п. 1 ч. 1 ст.161 ЦК, яке в подібному повторенні зовсім не потребувало. Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. При цьому реєстрації підлягає саме договір як правовстановлюючий документ, що містить обмеження (обтяження) права власності орендодавця. Реєстрація договору оренди похідна від реєстрації права власності орендодавця на нерухоме майно.
До договору оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря, застосовуються тільки ті правила про договір купівлі - продажу, які регламентують форму даного договору (пункт 3 статті 609 і стаття 624 ЦК України).
Так, Відкрите акціонерне товариство (орендодавець) звернулося до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про стягнення суми заборгованості по орендній платі та про зобов'язання відповідача повернути зданий йому в оренду річковий теплохід.
Рішенням арбітражного суду позов задоволено, оскільки матеріалами справи доведено порушення відповідачем (орендарем) умови договору про своєчасне перерахування орендної плати. Зобов'язуючи повернути орендоване судно, суд послався на закінчення строку оренди та можливість витребування орендодавцем свого майна (стаття 622 Кодексу).
В апеляційній скарзі відповідач просив скасувати судовий акт в частині задоволення позову про витребування судна. В обгрунтування своєї позиції він послався на положення договору оренди, що передбачають після закінчення терміну оренди перехід права власності на майно до орендаря.
Суд апеляційної інстанції вважав скаргу обгрунтованою і підлягає задоволенню, вказавши таке.
Між сторонами було укладено договір оренди річкового теплохода строком на чотири роки з правом викупу зданого в найм майна.
Згідно з умовами договору загальна вартість оренди становила 520 тисяч доларів США, орендні платежі підлягали сплаті орендарем щорічно протягом чотирьох років у встановлені договором терміни в рублевому еквіваленті за курсом Центрального банку Російської Федерації на день платежу. Після внесення останнього орендного платежу судно переходить у власність орендаря.
Невнесення орендарем чергового щорічного платежу в розмірі 94,8 тисячі доларів США (більше 2,5 млн. рублів) послужило підставою для пред'явлення орендодавцем позову.
В силу статті 609 ЦК РФ договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря (стаття 624 Кодексу), полягає у формі, передбаченої для договору купівлі - продажу.
На цій підставі до відносин сторін застосовується пункт 2 статті 489 ЦК РФ, згідно з яким у випадку, коли покупець не виробляє у встановлений договором термін черговий платіж за проданий на виплат і переданий йому товар, продавець має право, якщо інше не передбачено договором, відмовитися від виконання договору і зажадати повернення проданого товару, за винятком випадків, коли сума платежів, отриманих від покупця, перевищує половину ціни товару.
Оскільки за попередні періоди орендарем сплачено понад 355 тисяч доларів США, що перевищує половину вартості судна (520 тисяч доларів США), у суду першої інстанції були відсутні підстави для обов'язку відповідача повернути позивачу це майно.
У зв'язку з викладеним суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції в цій частині, відмовивши в поверненні річкового теплохода.
За результатами розгляду касаційної скарги постанову апеляційної інстанції було скасовано і залишено в силі рішення суду першої інстанції.
При цьому суд касаційної інстанції звернув увагу на необхідність розмежування двох різних інститутів - викуп орендованого майна (стаття 624 ГК РФ) та продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу (стаття 489 Кодексу).
Пункт 3 статті 609 ЦК РФ вказує лише на необхідність при укладенні договору оренди, який передбачає перехід у подальшому права власності на здане в найм майно до орендаря, керуватися правилами про форму договору купівлі - продажу відповідного майна.
Отже, до правовідносин сторін, пов'язаних з викупом орендованого майна, не можуть застосовуватися норми, які регламентують купівлю - продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу.
У ситуації, що розглядається закінчення строку оренди не означало переходу судна у власність орендаря, оскільки орендні платежі не були сплачені повністю.
З огляду на дану обставину, суд касаційної інстанції зазначив, що до моменту заяви позивачем відповідної вимоги у відповідача були відсутні будь-які права на спірне майно: право власності не було придбано, а право оренди припинилося у зв'язку із закінченням її строку.
Таким чином, суд першої інстанції правомірно задовольнив позов орендодавця в частині витребування майна на підставі статті 622 ЦК України 47.
Істотною умовою договору оренди можна вважати, мабуть тільки його предмет. Відносно нього прямо сказано, що за відсутності в договорі даних, що дозволяють визначити майно, яке підлягає передачі в оренду, умова про предмет вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір - неукладеним.
Ціна договору (орендна плата), як і термін, не відносяться до істотних умов. Якщо орендна плата договором не встановлено застосовується звичайна орендна плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ЦК). Що ж стосується терміну, то договір оренди може бути укладений як на визначений (п. 1 ст. 610 ЦК.), Так і на невизначений термін (п.2 тієї ж статті). Певний термін повинен бути встановлений в договір способами, передбаченими ст. 190 ЦК. Якщо строк оренди в договір не зазначений, договір оренди вважається укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого майна - за три місяці. Законом або договором може бути встановлений і інший строк для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений термін (абз. 2 п. 2 ст. 610 ЦК.). Відмова від договору оренди, укладеного на невизначений строк, є правом, а не обов'язком сторін. Якщо жодна із сторін не заявить про відмову від договору, остання може тривати скаль завгодно довго, навіть «вічно». Тому точніше вести мову про договір оренди, укладеному не на невизначений термін, а без зазначення строку, тобто, під отменітельним умовою розірвання договору за ініціативою однієї зі сторін.
Законом можуть встановлюватися максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного терміни припиняється. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (п. .3 ст. 610 ЦК) 48.
2.2 Зміст і виконання договору оренди
Зміст договору оренди - це права і обов'язки орендодавця і орендаря.
1) Надати що здається в найм майно своєчасно і в стані, що відповідає його призначенню та умовам договору (п.1 ст.611 ЦК). Надаване найм майно повинно бути передане разом з усіма необхідними документами, якщо інше не передбачено договором (сертифікат якості, технічний паспорт).
При неподанні майна в зазначений у договорі термін або не передачі документів та приладдя, що відносяться до майна, орендар може вимагати не тільки відшкодування заподіяних збитків, але і розірвання договору. Вимога про розірвання договору оренди можна заявити, якщо орендоване майно не можна використовувати за призначенням або орендар втратив того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору.
Так, орендар, якому не було передано здане в найм майно, не може витребувати його від третьої особи, у користуванні якого воно фактично знаходиться.
У арбітражний суд звернувся орендар з позовом про витребування зданого йому в оренду нежитлового приміщення в особи, що займає це приміщення.
В обгрунтування позовної вимоги позивач послався на те, що він як орендар є титульним власником вказаного приміщення і в силу статей 301, 305 ЦК РФ має право витребувати його з чужого незаконного володіння третіх осіб.
Суд першої інстанції погодився з доводами позивача і задовольнив позов.
Суд апеляційної інстанції скасував рішення та відмовив у позові з наступних підстав.
З позивачем договір оренди спірного нежитлового приміщення укладений комітетом з управління майном.
Відповідно до статті 606 Кодексу за договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.
Таким чином, передача майна орендарю є обов'язком орендодавця.
Встановивши, що передача орендодавцем приміщення орендарю не відбулася і останній не вступив у володіння ним, суд прийшов до висновку, що орендар не став законним власником спірного майна і, отже, не мав права на використання речове - правових способів захисту від дій третіх осіб. Його права могли бути захищені згідно з пунктом 3 статті 611 ЦК РФ, згідно з яким, якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм майно в зазначений у договорі оренди термін, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, у розумний термін, орендар має право витребувати від нього це майно відповідно до статті 398 Кодексу та вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням.
За таких обставин вимога позивача, пред'явлене безпосередньо до третьої особи, що займає спірне нежитлове приміщення, не підлягало задоволенню 49.
2) Відповідати за будь-які недоліки зданого в оренду майна, що перешкоджають його використанню повністю або частково, навіть якщо при укладенні договору він про них не знав (ст. 612 ЦК). Орендар не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при передачі майна в оренду.
3) Попередити орендаря про права третіх осіб на що здається в найм майно, якщо вони є (ст. 616 ЦК), Такі права можуть мати у своїй основі право застави, сервітут тощо Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає контрагентові право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору оренди,
4) Виробляти за свій рахунок капітальний ремонт майна, якщо законом або договором не передбачено інше (ст. 616 ЦК) 50.
Капітальний ремонт проводиться у строк, встановлений договором, а якщо цього в договорі передбачено не було або виникла необхідність в капітальному ремонті, то в розумний строк. З цього правила є виняток: капітальний ремонт транспортного засобу, найнятого без екіпажу, зобов'язаний проводити орендар. Якщо орендодавець порушив свої обов'язки з виробництва капітального ремонту, в орендаря виникає можливість вибрати один з трьох варіантів поведінки: 1) самому зробити ремонт і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати цю суму в рахунок орендної плати; 2) вимагати зменшення орендної плати, 3) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
У договорі можуть бути передбачені й інші обов'язки орендодавця, наприклад, надання консультативної або іншої допомоги з метою найбільш ефективного використання майна, взятого в оренду 51.
Так, Східно-Сибірський регіональний авіаційний відділ Російської оборонної спортивно-технічної організації (РОСТО) звернувся до Арбітражного суду - Республіки Саха «Якуск-енерго» з позовом про стягнення з акціонерної компанії "Якутськ-енерго" плати за оренду двох вертольотів і відсотків за користування чужими грошовими коштами у загальній сумі 489 600 тис. рублів.
У порядку, передбаченому статтею 37 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації, позивач збільшив суму позову до 711 989 200 рублів.
Акціонерною компанією "Якутськ-енерго" заявлений зустрічний позов про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину (договору оренди від 18.01.94). стягнення 67 млн. рублів раніше сплаченої орендної плати та передачу двох вертольотів в дохід Російської Федерації.
Рішенням від 29.01.96 у задоволенні вимог за основним позовом відмовлено. За зустрічним позовом проведена двостороння реституція в зв'язку з мізерністю укладання угоди.
В апеляційній інстанції справа не розглядалася.
Федеральний арбітражний суд Східно-Сибірського округу постановою від 17.05.96 рішення Арбітражного суду Республіки Саха (Якутія) від 29.01.96 скасував, основний позов задовольнив частково; в сумі: 601 771 тис. рублів. У задоволенні зустрічного позову відмовив.
У протесті пропонується постанову суду касаційної інстанції скасувати і залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Президія вважає, що протест підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно з матеріалами справи 18.01.94 сторони уклали договір, за яким позивач зобов'язався передати а оренду відповідачу два вертольоти МІ-2. Фактична передача майна проведена 22.02.94 за приймально-здавальних актів № 03 і № 32.
Однак, як встановлено в ході судового розгляду, позивач не був належним орендодавцем, оскільки спірні вертольоти не були закріплені в його володінні в порядку, передбаченому Указом Президента Російської Федерації від 09-09.94 № 1845 "0 Російської оборонної спортивно-технічної організації" та розпорядженням Державного комітету Російської Федерації по управлінню державним майном від 20.10.94 № 2541-р.
Довше того, пунктом 5.6 статуту Східно-Сибірського регіонального авіаційного відділу РОСТО, зареєстрованого постановою голови адміністрації міста Іркутська від 04.10.93 № 33/899, позивачу не дозволено самостійно здавати в оренду авіаційну та іншу техніку, передану від Ради РОСТО в оперативне управління відділу.
Відповідно до статті 168 Цивільного кодексу Російської Федерації угода, не соответствуюшей вимогам закону або інших правових актів, незначна.
Статтею 422 названого Кодексу передбачено, що договір повинен відповідати законам і іншим правовим актам, чинним на момент укладання договору.
Відповідно до статті 50 Цивільного кодексу РРФСР 1964 року, що діяв на момент укладення договору, угода, укладена юридичними особами в суперечності з цілями, зазначеними в його статуті, є недійсною. Враховуючи викладене, договір оренди від 18.01-94 є для позивача протівоуставной угодою, тому висновок суду про нікчемність договору є обгрунтованим.
Згідно з пунктом 2 статті 1б7 Цивільного кодексу Російської Федерації при недійсності следка кожна сторона зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернення отриманого в натурі відшкодувати його вартість у грошовій сумі. При оренді отримане виражається в користуванні майном.
Однак фактично акціонерна компанія "Якутськ-енерго" не використовувала і не могла використовувати вертольоти, оскільки вони були передані позивачем без свідоцтв про реєстрацію та посвідчень про придатність повітряних суден до польотів, наявність яких в обов'язковому порядку передбачено статтями 13,17 Повітряного кодексу СРСР, що діяв в період укладання договору від 18.01.94. При відсутності зазначених документів повітряні судна до експлуатації не допускаються.
Таким чином, майно передано орендарю з порушенням вимог, встановлених статтею 85 Основ Цивільного законодавства, тобто угода виконана орендодавцем в неналежному вигляді, у зв'язку з чим повернення сторін у первісне положення обгрунтовано зроблений зі стягненням з позивача сплаченої раніше відповідачем орендної плати 52.
До обов'язків орендаря відносяться:
1) Своєчасне внесення орендної плати за користування майном.
Порядок, умови і строки внесення плати визначаються в договорі. Якщо цього не було зроблено, приймаються такі порядок, умови та терміни, які звичайно застосовуються при оренді подібного майна при аналогічних обставинах.
Стаття 614 ЦК визначає можливість внесення орендних платежів та їх форму. Можна встановити оплату всього орендованого майна або кожної з його складових частин. До видів сплати за оренду відносяться: платежі, встановлені у твердій сумі, що вносяться одноразово або періодично, виділення орендодавцю частки із отриманих: в результаті використання орендного майна доходів, плодів, продукції; надання орендарем орендодавцю певних послуг; надання орендарем за контрактом певної речі у власність або в оренду: покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна 53.
Орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, у відповідності з призначенням майна.
Орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати орендоване майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капітал господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено цим Кодексом, іншим законом або іншими правовими актами. У зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар 54.
Договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди.
До договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами.
Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків 55.
Так, Акціонерне товариство на підставі пункту 3 статті 20 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" звернулося в Арбітражний суд Самарської області з позовом до комітету з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним про визнання недійсним рішення про відмову в реєстрації угоди перенайма, укладеної позивачем (новим орендарем) з колишнім орендарем відповідно до пункту 2 статті 615 ГК РФ.
Відповідач у відгуку на позов просив суд відмовити позивачу у задоволенні його вимоги, вважаючи, що угода перенайма є нікчемним як укладена без згоди орендодавця (власника майна) і, отже, відмову в її реєстрації відповідає положенням пункту 1 статті 20 названого Закону.
Судом до участі у справі в якості третьої особи залучено орендодавець.
Вивчивши обставини спору, суд першої інстанції прийшов до висновку про те, що відмова відповідача у реєстрації права оренди позивача є правомірним, оскільки на укладення угоди перенайма в порушення вимог пункту 2 статті 615 ГК РФ не отримано згоди орендодавця спірного приміщення.
При цьому суд вказав, що умова договору оренди, укладеного між власником приміщення (орендодавцем) і колишнім орендарем, відповідно до якого за орендарем закріплювалося право здавати орендоване приміщення в суборенду і передавати права та обов'язки в перенала без отримання додаткового дозволу орендодавця, не відповідає пункту 2 статті 615 ГК РФ.
Дана норма закону, що вимагає при здійсненні операцій з орендними правами отримання згоди орендодавця, є імперативною, а тому не може бути змінена договором. На думку суду, за змістом пункту 2 статті 615 Кодексу згоду орендодавця потрібно стосовно кожної угоди суборенди, перенайма та інших згаданих у цьому пункті операцій. Зазначене правило не може бути змінено за угодою сторін шляхом висловлення орендодавцем у договорі оренди "генерального" згоди на вчинення орендарем таких угод.
З матеріалів справи вбачається, що орендодавець заперечував проти перенайма акціонерним товариством прав і обов'язків орендаря, що підтверджується представленими третьою особою листами, отримання яких позивач не заперечував.
Враховуючи викладене, суд у позові відмовив.
Суд апеляційної інстанції, який перевірив законність прийнятого судового акту за скаргою позивача, рішення суду першої інстанції скасував і позовну вимогу задовольнив.
У своїй постанові суд апеляційної інстанції зазначив, що пункт 2 статті 615 ГК РФ не встановлює порядок і форму дачі орендодавцем згоди на вчинення орендарем угод суборенди, перенайма та інших, згаданих у цьому пункті 56.
Отже, з волі сторін договору оренди згоду орендодавця може бути виражене в самому договорі, що звільняє орендаря від обов'язку отримувати таку згоду на кожну конкретну операцію.
Орендар зобов'язаний користуватися взятим під найм майном відповідно до умов договору, а якщо вони не визначені - виходячи з його призначення (ст. 615 ГК РФ). Використання майна не за призначенням - підстава для дострокового припинення договірних відносин на вимогу орендодавця. Прикладом подібного порушення може бути застосування легкового автомобіля для вантажних перевезень, використання приміщення, орендованого під офіс, в якості житлового і т.п.
Закон наділяє наймача правом здійснювати деякі розпорядчі дії відносно орендованого майна, але, як правило, лише за згодою орендодавця. Перелік їх міститься у п. 2 ст. 615. За згодою наймодавця орендар має право здавати найняте майно в суборенду (піднайом), передавати свої права та обов'язки за договором третій особі (перенала), надавати майно третій особі у безоплатне користування. Разом з тим не допускається здача в суборенду, вчинення будь-яких інших розпорядчих дій щодо майна, наданого в користування за договором прокату (п. 2 ст. 631 ЦК РФ). Заборонена передача в суборенду ділянок лісового фонду (ст. 31 Лісового кодексу РФ). Встановлені законом обмеження і на передачу орендованого майна в безоплатне користування: п. 2 ст. 690 ГК РФ забороняє комерційним організаціям надавати майно у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органів управління або контролю. Угоди, здійснені всупереч забороні закону, є нікчемними (ст. 168 ЦК РФ). Якщо угода за законом відбуватися може, але укладена без згоди орендодавця, вона буде ставитися до оспорімих і може бути визнана недійсною у судовому порядку. Наслідки недійсності угод (оспорімих і незначних) визначені ст. 167 ГК РФ.
За згодою орендодавця наймач має право передавати належні йому права в заставу, вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив. Коли орендодавцем є державне або муніципальне підприємство або установа, вона має, в свою чергу, отримати дозвіл на такі дії від органу, уповноваженого державою здійснювати функції з управління державним та муніципальним майном (див. ст. 295 і 296 ДК РФ).
При передачі належать орендарю прав в заставу заставодержатель у разі невиконання зобов'язань, забезпечених заставою, може звернути стягнення на ці права, тобто на користування об'єктом, що знаходиться в оренді, до закінчення терміну його оренди. На саме орендоване майно стягнення не може бути звернено, оскільки після закінчення терміну оренди воно підлягає поверненню орендодавцю.
Якщо зазначені права вносяться в якості внеску до статутного капіталу господарського товариства, товариства або виробничого кооперативу, це означає, що відповідне юридична особа може користуватися ними протягом того ж терміну, що й при оренді, тобто залишився до закінчення терміну оренди час, після чого майно підлягає поверненню орендодавцю. Сума внеску в статутний капітал визначається в подібних випадках виходячи з орендної плати за користування даними майном протягом періоду, на який орендар передав свої права.
У всіх перерахованих випадках здачі майна в суборенду, передачі в заставу орендних прав тощо (крім перенайма) відповідальним перед орендодавцем залишається орендар. При перенайме майна всі права та обов'язки переходять до нового орендарю.
Особливо слід торкнутися суборенди, яка зустрічається досить часто. Договір суборенди - похідний від основного, він не може надавати суборендарю більше прав, ніж має орендар, його строк не повинен перевищувати термін договору оренди. У силу цієї залежності дострокове припинення орендних відносин тягне за собою і припинення суборенди (ст. 618 ГК РФ). У той же час закон захищає інтереси сумлінного суборендаря. При достроковому розірванні договору оренди суборендар має право претендувати на укладання з ним самостійного договору оренди на те майно, яке знаходилося у нього в користуванні. Логіка такого підходу очевидна: договір суборенди укладається з згоди орендодавця, і останній не повинен погіршувати становище сумлінного суборендаря навіть тоді, коли основний договір розривається. Новий договір з суборендарем укладається з урахуванням умов достроково розірвати договір оренди.
Істотне значення для оренди майна має розподіл між сторонами обов'язків з утримання, проведення капітального і поточного ремонту. Цивільний кодекс РФ традиційно вирішує це питання: капітальний ремонт покладається на орендодавця, поточний - на орендаря (ст. 616). Це правило діє, якщо інше не передбачено законом або договором. У законодавстві інший розподіл обов'язків встановлено для договорів прокату, оренди транспортних засобів, оренди підприємств.
Капітальний ремонт необхідно проводити в строк, встановлений договором, а якщо він не визначений - у розумний термін. Це означає, що орендодавець, якщо інше не передбачено законом або договором, зобов'язаний підтримувати здане в оренду майно у стані, придатному для використання за призначенням. Якщо капітальний ремонт викликаний невідкладною необхідністю, орендодавець повинен провести його без зволікання.
При невиконанні ним цього обов'язку наймач має право за своїм вибором: провести капітальний ремонт і стягнути з орендодавця його вартість чи зарахувати її в рахунок орендної плати; або зажадати відповідного зменшення орендної плати, або вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків. Наслідки аналогічні тим, які наступають при невиконанні орендодавцем свого обов'язку щодо усунення недоліків, виявлених в зданому в оренду, і перешкоджають чи утруднюють його експлуатацію за призначенням.
На відновлення майна, яке відноситься до основних фондів, виробляються амортизаційні відрахування. Вони входять складовою частиною в орендну плату (поряд з частиною прибутку, одержуваної орендарем від використання майна, так званим орендним відсотком) і витрачаються орендодавцем на ці цілі. Якщо за умовами договору амортизаційні відрахування залишаються в орендаря, то й капітальний ремонт повинен проводитися ім.
Обов'язок орендаря проводити поточний ремонт найнятого майна пов'язана з його обов'язком підтримувати майно в справному стані. Поточний ремонт повинен попереджати передчасне зношування і вихід об'єкта оренди з експлуатації. На орендаря покладаються також витрати з утримання майна (наприклад, з прибирання приміщення, що орендується, оплату комунальних послуг тощо). Норма диспозитивно. У правилах, що регулюють окремі види оренди, зустрічаються виключення з неї.
Ще одна типова для орендних відносин проблема - розподіл витрат, пов'язаних з поліпшенням орендованого майна. Цивільний кодекс РФ не вносить суттєвих змін у сформований відповідно до раніше діючим законодавством порядок. Якщо орендарем здійснені віддільні поліпшення (наприклад, в орендованому приміщенні встановлено кришку апаратура), вони визнаються власністю орендаря і останній вправі їх вилучити (п. 1 ст. 623).
Питання про те, на кого повинні ставитися витрати, пов'язані з невід'ємними поліпшеннями (які не можуть бути відокремлені без шкоди для майна), вирішується залежно від того, проведені вони за згодою орендодавця або без нього. У першому випадку орендар має право на відшкодування вартості цих поліпшень після припинення договору (п. 2 ст. 623), у другому - всі зроблені витрати відносяться на орендаря, оскільки він не мав право вносити будь-які зміни в орендоване майно на свій розсуд ( п. 3 ст. 623). Зміна умов про розподіл витрат, пов'язаних з невід'ємними поліпшеннями майна, можливо у випадках, передбачених п. 2 ст. 623, за угодою сторін (у договорі), а у випадках, зазначених у п. 3 тієї ж статті (коли поліпшення зроблені без згоди орендодавця), тільки в законі. Прикладом може бути ст. 662 Кодексу, яка передбачає право орендаря підприємства вимагати відшкодування йому вартості вироблених невіддільних поліпшень незалежно від згоди орендодавця на їх здійснення.
Поліпшення орендованого майна, як віддільні, так і невіддільні, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань, є за законом власністю орендодавця. Такий підхід можна легко пояснити. Мається на увазі, що у зазначених випадках поліпшення проводяться фактично за рахунок орендодавця, який за загальним правилом повинен розпоряджатися коштами, що відраховується на амортизаційні цілі (на відновлення відповідних об'єктів).
Орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві взяте майно при припиненні договору. Договір припиняється після закінчення терміну оренди або у зв'язку з його достроковим розірванням - за угодою сторін або за рішенням суду. Майно підлягає поверненню у стані, в якому орендар його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (наприклад, після реконструкції, якщо за договором орендар взяв на себе такий обов'язок).
При неповерненні майна у встановлений термін орендар зобов'язаний вносити орендну плату за весь час прострочення, причому це не означає автоматичного продовження орендних відносин, якщо орендодавець до закінчення строку найму повідомив орендаря про свій намір їх припинити. Коли отримана сума орендної плати не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування.
Це підтверджується судовою практикою. Так, ВАТ "Дальсістема" звернулося до суду з позовом до ТОВ "Афіка" про звільнення нежитлового приміщення, а також стягнення збитків та упущеної вигоди.
Ухвалою від 21.05.2004 справу в частині вимог про звільнення нежитлового приміщення припинено у зв'язку з відмовою позивача від позову. В іншій частині рішення суду від 21.05.2004 в позові відмовлено з посиланням на неподання позивачем доказів, що підтверджують виникнення у нього реальних витрат від неповернення відповідачем спірного приміщення.
Постановою апеляційної інстанції від 22.09.2004 рішення від 21.05.2004 скасовано в частині відмови у позові, з відповідача стягнуто суму збитків.
У справі є розрахунок реального збитку, складений позивачем, в якому він відбив свої витрати, понесені у зв'язку з утриманням спірного приміщення за весь період неправомірного утримання майна з 01.01.2001 по 30.09.2003, а також орендну плату за даний час.
На підтвердження наявності фактичних витрат ВАТ "Дальсістема" представило ряд документів, зокрема, завірені податковою інспекцією звіти про прибутки та збитки, кошторису витрат, договори підряду та надання різних комунальних послуг, платіжні документи.
Суд касаційної інстанції залишив постанову суду апеляційної інстанції без зміни 57.
Слід звернути увагу на заключну частину ст. 622 ГК РФ. Якщо за несвоєчасне повернення орендованого майна договором передбачена неустойка, збитки можуть стягуватися в повному обсязі понад неустойки, тобто їй надається штрафний характер. Але в договорі може бути встановлена залікова неустойка, і тоді пріоритет визнається за договірними умовою.
2.3 Розірвання договору оренди та його поновлення
Новою для цивільного законодавства є й норма про припинення договору суборенди при достроковому припиненні договору оренди (п. 1 ст. 618 ГК РФ). При достроковому розірванні орендного договору суборендар має право укласти самостійний договір на майно, що знаходилося в його користуванні на умовах суборенди, але в межах строку, що залишився суборенди 58.
Найважливішими умовами всякого орендного договору є умови про дострокове розірвання оренди на вимогу орендодавця (ст. 619 ГК РФ) і орендаря (ст. 620 ГК РФ).
Як у ст. 619 ЦК, так і в ст. 620 ГК РФ перераховуються чотири підстави, що дозволяють орендодавцю (орендарю) розірвати договір оренди з партнером. Не перераховуючи їх, слід зазначити, що цей самий у ст. ст. 619 і 620 ЦК перелік не може бути скорочений за згодою сторін, але може бути розширений контрагентами орендного зобов'язання. Розірвання договору за правилами ст. ст. 619 - 620 ГК здійснюється тільки судом, якщо сторони не змогли розірвати його добровільно.
Відзначимо й інша обставина, що робить ці статті подібними: договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави його дострокового розірвання з ініціативи орендодавця (орендаря), за правилами п. 2 ст. 450 ГК РФ 59.
Є й відмінність між ст. 619 ЦК та ст. 620 ЦК. Так, орендодавець має право вимагати дострокового розірвання орендного договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ст. 619 ЦК).
А стаття 620 ЦК, навпаки, не зобов'язує орендаря направляти будь-яке письмове попередження з пропозицією виконати зобов'язання або усунути допущене порушення в розумний термін. Відповідно до ст. 620 ГК й відповідаючи загальними положеннями про договір, зокрема з п. 2 ст. 450 ГК РФ про порядок зміни та розірвання договору, орендар не тільки повинен, але і зобов'язаний направити орендодавцю пропозицію про розірвання договору. У заяві про розірвання договору, що спрямовується на юридичну адресу орендодавця, орендар також повинен вказати йому термін для відповіді на свою пропозицію. Якщо термін для відповіді в пропозиції не вказаний, то все одно він становить 30 днів. Тільки після отримання відповіді від орендодавця (або його отримання) орендар має право пред'явити відповідний позов 60.
Стаття 621 ЦК України закріплює переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін. Орендар має право розраховувати укласти договір оренди на новий строк при трьох визначених умовах.
Перша умова. Правом переважної оренди володіє той орендар, який належним чином виконав свої обов'язки за раніше укладеним договором.
Друга умова. Їм є готовність орендаря (після закінчення терміну орендного договору) укласти договір на тих же умовах, які пропонують інші можливі орендарі, що відповідає термінології Кодексу "за інших рівних умовах".
Третім і новим умовою слід вважати правило про те, що орендар, який бажає відновити орендні правовідносини, зобов'язаний повідомити письмово про це орендодавця у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі такий термін не зазначений, то в розумний строк до закінчення дії договору.
При укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін.
Якщо все-таки орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, а сам уклав договір протягом року (з дня закінчення терміну договору оренди) з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди, або тільки відшкодування таких збитків. Правозастосовна практика вирішення таких суперечок наводилася ще в листі ВАС РФ від 10 вересня 1993 року, тобто за кілька років до прийняття нового ЦК РФ 61. І вже тоді загальним правилом було: вимоги орендаря про поновлення договору не підлягають задоволенню у тих випадках, коли орендодавець не має наміру взагалі надалі здавати майно у найм.
Загалом, так чи інакше, новела про додаткові способи захисту прав та інтересів добросовісного орендаря дозволяє останньому захистити свої права в суді тільки у разі, якщо протягом одного року орендодавець здав майно а оренду іншій особі 62.
Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. При цьому законодавець у тексті пункту 2 ст. 621 ГК РФ прямо вказує на ст. 610 ЦК РФ.
Відзначимо дві особливості ст. 610 ЦК РФ. Перша полягає в тому, що її правила застосовуються в тих випадках, коли інше не передбачено законом. А друга - в тому, що норма про поновлення договору на невизначений термін не відноситься до договору прокату (п. 2 ст. 627 ГК РФ), а також до договорів оренди транспортних засобів (ч. 2 ст. 632 ЦК, ч. 2 ст . 642 ЦК) 63. Що стосується норми п. 1 ст. 621 ГК, то з неї випливає, що вона носить диспозитивний характер. А тому сторони можуть передбачити в договорі інші, в тому числі додаткові, умови, при яких за орендарем зберігається переважне право на відновлення оренди, або взагалі виключити можливе продовження орендних відносин на новий термін. Дане правило найбільш зручно для орендодавця 64.
Кодекс у ст. 622 виходить із принципу безумовної захисту власності, в тому числі і тієї, яка знаходиться у тимчасовому володінні або в тимчасовому користуванні. При припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором 65.
У разі якщо орендар все-таки не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. Якщо зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування.
Кодекс допускає стягнення збитків у повному обсязі. Це означає, що орендодавець може стягнути як прямі збитки (реальні збитки), так і непрямі (неотриманий дохід) 66.
При припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором; якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення.
Так товариство з обмеженою відповідальністю "Агентство" Імідж-Ресурс "(далі - товариство) звернулося в Арбітражний суд Московської області з позовом до муніципального установі" Хімкі-ЗМІ "(далі - установа) про обов'язок останнього повернути орендоване обладнання для студії кабельного телебачення, а також про стягнення з відповідача 245000 рублів заборгованості по орендній платі і 6101 рубль договірної неустойки і відсотків за користування чужими коштами.
Судами встановлено, що спірне обладнання після припинення договору оренди перебувало в користуванні у установи.
Згідно зі статтею 622 Кодексу при припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Якщо орендар не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення 67.
І нарешті, за угодою сторін в орендному договорі може бути передбачено й інше співвідношення між неустойкою і збитками, тобто можуть бути стягнуті або неустойка, або одні збитки, що відповідає вже викладеному принципом залікового характеру неустойки.
Таким чином, в частині 3 ст. 622 ГК РФ в наявності пріоритет договірної відповідальності сторін, що відповідає головній ідеї законодавця про затвердження принципу свободи договору в договірному праві Росії (ст. 421 ГК РФ).
У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни (п. 1 ст. 624 ЦК). Якщо умова про викуп орендованого майна не передбачено в договорі оренди, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому мають право домовитися в будь-який момент про залік раніше виплаченої орендної плати в викупну ціну (п. 2 ст. 624 ЦК) 68.
2.4 Відповідальність за договором оренди
Основним обов'язком орендодавця є надання майна орендарю в стані, відповідному і умовами договору оренди, і призначенню майна, а також відповідальність за недоліки зданого в оренду майна, якщо б навіть це майно частково перешкоджало користування ним (п. 1 ст. 612 ЦК). При цьому орендоване майно здається з усіма його приладдям і відносяться до нього: технічним паспортом, сертифікатом якості тощо, якщо інше не передбачено договором.
Якщо такі пристосування і документи не були передані, а без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК РФ).
Отже, майно, що здається в оренду, має відповідати певним вимогам:
а) бути придатним для використання виключно за цільовим призначенням;
б) перебувати в стані, що відповідає певним стандартним нормам і правилам (санітарії, протипожежним правилам, ТУ, ДСТ, СНіПам) і (або) звичайно ставляться;
в) відповідати умовам договору оренди, тобто його суті;
г) передаватися при необхідності з усіма його приналежностями;
д) здаватися також в оренду з відносяться до майна документами.
Кодекс посилює відповідальність орендодавця за недотримання вищевказаних умов. Так, орендар має право вимагати:
- Надання необхідних йому приладдя і документів;
- Розірвання договору;
- Відшкодування збитків (ст. ст. 15 і 393 ЦК РФ).
Закон спеціально передбачив відповідальність орендодавця за порушення договірного терміну здачі в оренду майна. Зроблено застереження і на той випадок, якщо в орендному договорі не зазначено сам термін здачі майна в користування, - цей термін повинен бути розумним. Якщо орендодавець порушує всі договірні і розумні строки передачі орендованого майна, то Кодекс допускає:
а) витребування такого майна від недобросовісного орендодавця за нормами зобов'язального права (ст. 398 ЦК РФ);
б) відшкодування збитків, завданих затримкою у виконанні з передачі майна;
в) право вимагати від орендодавця розірвання договору. Приблизно такі ж правила застосовуються законодавцем і в тому випадку, якщо орендодавець здає майно в оренду з якими-небудь недоліками.
Так, орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці недоліки.
У таких негативних ситуаціях, тобто при отриманні майна в оренду з недоліками, право вибору способу захисту своїх порушених прав належить орендарю. Він може:
- Зажадати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
- Безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;
- Зажадати дострокового розірвання договору.
Кодекс, враховуючи фігуру орендодавця як фахівця, при здачі їм майна в оренду з вадами надає орендодавцеві альтернативний варіант: або він безоплатно усуває недоліки майна за свій рахунок, чи заміняє орендоване майно іншим аналогічним майном, що є у нього в належному стані.
Тим часом законодавець врахував і інший несприятливий випадок вже для орендаря: коли недоліки майна, усунуті орендодавцем, все-таки не компенсують збитків орендаря, останній має право зажадати відшкодування непокритої частини збитків.
У пункті 2 ст. 612 ЦК перераховуються умови, які є винятком із загальних положень про відповідальність орендодавця за недоліки зданого в оренду майна.
Так, орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.
У самому тексті договору треба чітко обумовити всі ці моменти і позначити майнову відповідальність винного контрагента.
Всі подібні умови відповідальності є договірними. Вони не вказані в тексті ГК РФ, але сам Кодекс не забороняє використовувати договірні санкції за неналежне виконання зобов'язань. Крім того, можна передбачити в зазначених випадках і компенсацію збитків на користь потерпілої сторони, в тому числі і неотриманий дохід. Всі ці санкції будуть дисциплінувати недбайливого партнера за договором оренди 69.
У силу п. 1 ст. 616 ГК обов'язок з виробництва капітального ремонту лежить на орендодавцеві, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди. На жаль, ГК РФ обходить мовчанням питання про правовідносини сторін орендного договору при проведенні капітального ремонту. Тому всі умови такого договору, так чи інакше пов'язаного з проведенням такого ремонту (дуже важливого для орендаря, бо такий ремонт може надовго утруднити використання орендованого майна за цільовим призначенням), необхідно в першу чергу обумовити в самому тексту договору оренди. При цьому капремонт проводиться у строк, також встановлений договором, а якщо він не визначений договором або викликаний невідкладною необхідністю - в розумний термін.
При порушенні орендодавцем обов'язків з виробництва капітального ремонту орендар за своїм вибором має право:
провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;
зажадати відповідного зменшення орендної плати;
вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Особливість цієї норми права полягає в тому, що вона не імперативно, тобто допускає можливість іншого вирішення цього питання в самому тексті договору. Винятком є ст. 644 ГК - проведення капітального ремонту транспортного засобу (при оренді його без екіпажу) і ст. 661 ГК - про поточний і капітальний ремонт, покладає у певних випадках неодмінно на орендаря підприємства 70.
Невіддільні поліпшення - це такі поліпшення, які не можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Природно, що віддільними будуть вважатися поліпшення майна, віддільні від нього без заподіяння шкоди 71.
Тим не менш Кодекс в ст. 623 ЦК не розкриває поняття "поліпшення" орендованого майна, закладаючи тим самим в цей широкий зміст. Однак визначення самих наслідків, пов'язаних з поліпшенням орендованого майна силами орендаря (або за його рахунок), законодавець затребував зі ст. 293 ГК РРФСР 1964 року, ст. 85 Основ Цивільного законодавства.
Як зазначає В.М. Кособродов одна з основних обов'язків орендаря полягає у користуванні орендованим майном відповідно до умов договору, а якщо такі в договорі не визначені - то відповідно до призначення майна 72. Це знаходить своє відображення і в законі, так, орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення зобов'язані виробляти сільськогосподарську продукцію способами, що забезпечують відтворення родючості земель, а також виключають або обмежують несприятливий вплив такої діяльності на навколишнє середовище 73. Прикладом використання майна не за призначенням може бути використання приміщення, орендованого для офісу, в якості складського або торгового або для розміщення в ньому промислового підприємства.
У пункті 2 ст. 616 ГК РФ містяться узагальнені правила про обов'язки орендаря. Він зобов'язаний:
підтримувати майно в справному стані;
проводити за свій рахунок поточний ремонт;
нести витрати по утриманню майна. Однак за всім цим обов'язків є застереження: "... якщо інше не встановлено законом або договором оренди".
Стаття 617 ЦК РФ захищає права добросовісного орендаря. Перехід права власності (господарського відання, оперативного управління, довічно наслідуваного володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (п. 1 ст. 617 ЦК РФ).
У процесі користування орендованим майном орендар за згодою орендодавця має право в обмежених межах розпоряджатися ним, включаючи: здачу орендованого майна в суборенду (піднайом) та передачу орендарем своїх прав і обов'язків іншій особі за договором перенайма; надання орендованого майна в безоплатне користування, а також заставу орендних прав і внесення їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив 74. У зазначених випадках, за винятком перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар (п. 2 ст. 615 ГК).
Законом або іншими правовими актами можуть бути встановлені інші правила щодо розпорядження майном, як обмежуючі, так і розширюють правомочності орендаря. Перелічених у п. 2 ст. 615 ГК правочинів, наприклад, позбавлені орендарі земельних ділянок, природних об'єктів, будівель і споруд, розташованих на території національного парку та орендуються для здійснення діяльності з забезпечення регульованого туризму та відпочинку. Навпаки, більш широкі правомочності за розпорядженням отриманим в оренду майном надані орендарю транспортного засобу. Так, орендар транспортного засобу має право укладати договори з третіми особами про використання транспортного засобу без згоди орендодавця (ст. ст. 638, 647 ЦК). Ще більш широкі повноваження щодо розпорядження майном надані орендарю підприємства (ст. 660 ЦК) 75.
Як вже зазначалося, орендар має право за згодою орендодавця передати отримане майно в суборенду. Суборендних договір за своєю правовою природою є також договором оренди, в якому орендар виступає в якості орендодавця, а суборендар - як орендаря, і до нього застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами. При розпорядженні майном орендодавця у формі суборенди за орендарем зберігаються всі обов'язки, що випливають з договору оренди, він залишається відповідальним за договором перед орендодавцем. У суборенду може бути здано майно в цілому або в частині, на весь строк оренди або на менший період.
Договір суборенди є похідним, і його умови зумовлені договором оренди: суборендар не може мати більше прав, ніж орендар. У спеціальних нормах права нерідко уточнюється коло випадків, при яких не може бути здійснена суборенда. Так, виключається суборенда за договором прокату, суборенда ділянок лісового фонду (ст. 72 Лісового кодексу РФ) 76.
Від договору суборенди слід відрізняти договір перенайма, коли орендар за згодою орендодавця передає третій особі всі свої права та обов'язки за договором оренди. При перенайме відбувається безумовна і остаточна заміна орендаря: початковий орендар вибуває з зобов'язання, втрачаючи свої права і обов'язки, але залишаючи замість себе нове обличчя. Між орендодавцем та орендарем новим виникає інше зобов'язання з оренди того ж майна на колишніх умовах. Тим самим при перенайме юридичний зв'язок між орендодавцем і первісним орендарем обривається і замінюється іншою 77.
При порушенні орендодавцем обов'язки з капітального ремонту орендар має право обрати на свій розсуд один із способів захисту: провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати; вимагати відповідного зменшення орендної плати; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 616 ЦК). Якщо ж виробництво капітального ремонту лежить на орендарі, то в разі порушення ним даного обов'язку орендодавець має право розірвати договір (ст. 619 ЦК) і зажадати відшкодування відповідних збитків (п. 1 ст. 393 ЦК). За час капітального ремонту орендованого майна орендна плата стягується, якщо орендар у цей період користувався майном.
Орендар не має права допускати погіршення орендованого майна, він зобов'язаний підтримувати це майно у справному стані. Останнє означає виконання всіх приписів про порядок користування майном і його зберігання, передбачених нормативними актами та укладених угод.
Слід врахувати і те, що орендар, що піддався небезпеки втратити своє право оренди майна орендодавця внаслідок звернення кредитором орендодавця стягнення на це майно (за обтяження цього майна правами третіх осіб: право застави, сервітуту і т.д.), може за свій рахунок задовольнити вимогу такого кредитора без згоди орендодавця (п. 2 ст. 313 ЦК). Наслідком цієї ситуації буде перехід до орендаря прав вимоги до орендодавця, що відповідає за збитки, відшкодовані орендарем (суброгація) 78.
Разом з тим Цивільний кодекс ввів і іншу правову новелу, яка дає право орендодавцю оперативно впливати на недбайливого орендаря. Так, у разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін, який не може, правда, перевищувати плату більш ніж за два терміни поспіль. Отже, при щомісячній оплаті - не більше ніж за два місяці поспіль, при квартальної - тільки за два квартали (п. 5 ст. 614 ЦК РФ).
Протягом цього терміну договір зберігає силу для обох сторін. Тобто зберігається обов'язок вносити орендну плату, навіть якщо орендар звільнив приміщення. Суди визнають необгрунтованим відмова орендаря вносити орендну плату при достроковому звільненні приміщення (п. 13 інформаційного листа ВАС РФ від 11 січня 2002 р. № 66) 79.
Ще одна поширена ситуація - орендар несвоєчасно повертає майно. У такому випадку з нього можна стягнути орендну плату за весь час прострочення (ст. 622 ГК РФ). І навіть факт припинення договору оренди не звільняє від орендної плати, якщо орендар не звільнив приміщення (п. 38 інформаційного листа ВАС РФ № 66) 80.
У даній ситуації слід визнати, що, поки майно не повернуто, орендну плату треба внести. В іншому випадку доведеться платити і орендну плату, і відсотки за користування чужими коштами (несвоєчасно виплаченої орендної платою) за весь період з моменту припинення дії договору і до моменту повернення майна (п. 39 інформаційного листа ВАС РФ № 66) 81.
Однак, як мовиться, є в цьому питанні одна "лазівка" для орендаря. Якщо орендодавець сам ухиляється від приймання орендованого майна, то орендна плата за цей період йому не призначена 82.
Так, товариство звільнило приміщення по закінченні договору оренди і неодноразово (причому письмово) сповіщало орендодавця про готовність передати його з оформленням відповідного акту. Але орендодавець у встановлений строк відповіді ніякої не дав, в результаті акт підписали після закінчення значного терміну після закінчення договору оренди. Орендодавець вирішив стягнути орендну плату за період з моменту припинення договору до моменту підписання акта прийому-передачі. Але суд вказав, що несвоєчасне повернення викликаний ухиленням орендодавця від приймання майна, і відмовив у позові (п. 37 інформаційного листа ВАС РФ № 66) 83.
Кодекс спеціальним пунктом виділяє наслідки порушення орендарем своїх обов'язків (п. п. 1 і 2 ст. 614 ЦК РФ). У цьому випадку орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Хоча в конструкції ст. 615 ГК РФ і немає ніяких прямих відсильних норм, слід знати, що умови дострокового розірвання договору при порушенні орендарем своїх обов'язків за ініціативою орендодавця викладені у ст. 619 ЦК, яка кореспондує до ст. 615 ГК. У свою чергу, треба сказати, що і стаття 619 ЦК має бланкетний характер, бо відносить до п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Другий пункт ст. 617 ЦК гарантує певні права громадянам - спадкоємцям орендаря. Так, у разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Крім усього, орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря.
Кодекс не роз'яснює, про які "обумовлених особистих якостях" орендаря йде мова. Швидше за все, це випадки позбавлення права спадкування колишнього орендаря, який мав у відомому сенсі унікальними, неповторними якостями: художник, реставратор і т.п. Отже, за загальним правилом орендарю як особі, що володіє вказаними якостями, не може бути відмовлено орендодавцем як спадкоємцю у вступі в договір оренди на термін його дії.
РОЗДІЛ 3. ОКРЕМІ ВИДИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
3.1 Договори оренди нерухомого майна
У самому загальному сенсі об'єктом оренди можуть бути будь-які неспоживна речі. Зокрема, в якості об'єкта оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, будівлі та інші споруди, підприємства, майнові комплекси, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме і нерухоме майно, яке не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання.
Перш ніж приступити до розгляду особливостей будівель та інших споруд, необхідно зупинитися на понятті нерухомості, його критерії. Історично до нерухомості відносили землю, а основною ознакою іншої нерухомості є нерозривний зв'язок майна із землею. Тут слід зробити застереження і підкреслити, що мова йде не про землю взагалі, а про конкретній земельній ділянці, на якій це майно розташоване. Руйнування або перенесення (при наявності відповідних сучасних технічних засобів) майна на іншу земельну ділянку означає, що "юридично відбувається руйнування нерухомості на одній земельній ділянці і виникнення її на іншому" 84. Саме з урахуванням цього положення можна погодитися з тезою, що "тільки неможливість відділення нерухомості від землі буде вказувати на міцний зв'язок цього майна із земельною ділянкою" 85. Роль земельної ділянки у визначенні нерухомості двуедина: з одного боку, земельну ділянку сам по собі є нерухомістю, з іншого - він служить вирішальним критерієм для визначення іншого майна як нерухомості.
Ще в дореволюційній Росії (т. X, ч. 1, Законів Російської Імперії) були виділені такі ознаки нерухомості, як нерухомість, незамінність, індивідуальна визначеність, які не втратили актуальності і сьогодні.
У німецькому Цивільному уложенні до нерухомості належать: земельна ділянка, його складові частини, речі, міцно пов'язані із землею.
Що стосується сучасного російського законодавства, то, аналізуючи ГК РФ (ст. 130), можна зробити висновок, що законодавець призводить три критерії нерухомості. По-перше, нерухомість "за природою" (земля, надра, відокремлені водні об'єкти). По-друге, об'єкти, міцно пов'язані із землею. По-третє, об'єкти, віднесені до нерухомості законом.
У науковій літературі так і не досягнуто однаковості в тлумаченні категорії нерухомості. Деякі автори під нерухомістю розуміють "землю; все, що міцно пов'язане із землею, в тому числі природні ресурси, а також майно, віднесене до даної категорії законом" 86. Дане визначення страждає неповнотою змісту, оскільки в ньому немає навіть нагадування про такому родовому ознаці нерухомості, як відсутність можливості переміщення без невідповідного збитку.
На думку інших авторів, "в основі поділу речей на рухомі і нерухомі лежить право приватної власності на землю" 87. З цією позицією навряд чи можна погодитися, оскільки приватна власність - це не єдина форма власності, яка існує в Російській Федерації. Земельні ділянки можуть бути і в публічній власності, однак це не міняє нерухомої природи знаходяться на них об'єктів.
Отже, в якості основних ознак нерухомості (виключаючи нерухомість "за природою") можна виділити:
міцний зв'язок із земельною ділянкою, яка виражається в неможливості переміщення об'єкта;
індивідуальну визначеність;
обмеженість об'єктів.
Під обмеженістю в даному випадку слід розуміти строго певну кількість будівель, розташованих на конкретній земельній ділянці.
Зупинимося детальніше на розгляді будинків та інших споруд як виду нерухомості.
Виділення договору оренди будівель та інших споруд у самостійний вид договору оренди відбулося вперше з прийняттям другої частини Цивільного кодексу Російської Федерації. Це обумовлено особливостями переданого в оренду майна (будівель і інших споруд).
Будинки та інші споруди - як об'єкти нерухомості - характеризуються своєю фундаментальністю, прив'язкою до землі, конструктивно розраховані на тривалий термін використання, мають завжди значною вартістю. Подібні особливості об'єкта оренди неминуче тягнуть встановлення жорстких законодавчих вимог до договору.
У законі містяться вимоги, згідно з якими в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. Для будинків та інших споруд це можуть бути: адреса, якісні характеристики, площа здається в оренду будівлі і іншої споруди, інші характеристики, що дозволяють індивідуалізувати об'єкт оренди. При відсутності цих даних договір не вважається укладеним (п. 3 ст. 607 ЦК РФ).
Вказівка площі орендованої будівлі або іншої споруди необхідно не тільки з метою індивідуалізації об'єкта оренди, але і для визначення орендної плати. Практично завжди орендна плата встановлюється з розрахунку визначеної грошової суми за квадратний метр орендованої площі.
Слід зазначити, що будівлі та інші споруди можуть бути об'єктом орендних відносин тільки після введення їх в експлуатацію після закінчення будівництва, державної реєстрації та технічної інвентаризації в установленому законом порядку 88.
У юридичній літературі неодноразово робилися спроби дати юридичне визначення будівлі, спорудження та їх відмінностей. Це навряд чи необхідно, оскільки дані поняття не належать до числа правових. Більше того, у тлумачному словнику російської мови поняття "споруда" є родовим по відношенню до поняття "будинок". Спорудження визначається як будь-яка значна споруда (різного виду і призначення). Під будівлею ж розуміється архітектурна споруда, будівля, будинок 89.
Відмінності між будівлями та іншими спорудами, що існують у повсякденному розумінні, не мають правового значення ще і в силу того, що цивільне законодавство не передбачає диференційованого регулювання правовідносин, що виникають у зв'язку з цими об'єктами. Юридично значущим є відділення будівель від інших будівель, що не відносяться до нерухомості, а також від інших об'єктів нерухомості, на які не поширюються спеціальні правила, передбачені параграфом 4 глави 34 ЦК РФ.
У юридичній літературі приводяться наступні ознаки будівель:
штучність зведення;
"Прив'язка" до певного земельній ділянці;
неможливість переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням;
самостійність;
закінченість з точки зору можливості використання за цільовим призначенням 90.
Щодо будівель загальновизнані класифікації за функціональним призначенням, значущості використання, ознакою подільності, розгляд яких необхідно з позицій особливостей правового регулювання.
За функціональним призначенням будівлі діляться на дві групи: житлові та нежитлові (з різним правовим режимом використання). Житлові будинки функціонально призначені для постійного проживання громадян. Вимоги до таких будівель встановлені житловим законодавством. До нежитловим відносяться будівлі, що використовуються для виробничих, навчальних, адміністративних, торгових та інших цілей. Нежитлові будівлі можуть мати вбудовані житлові приміщення, і навпаки, у складі житлового будинку можуть знаходитися нежитлові приміщення, однак подібна ситуація не змінює статусу названих будинків.
Дана класифікація має велике значення, так як переклад будівлі з однієї категорії в іншу може здійснюватися тільки в суворо встановленому законом порядку і з дотриманням норм, встановлених житловим законодавством. Більш того, цивільне законодавство забороняє розміщення в житлових будинках промислових виробництв. Подібне використання приміщення допускається тільки після зміни його статусу (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Крім того, згідно зі спільним Постанови пленумів Верховного Суду Російської Федерації і Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 01.07.96 № 6 / 8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" 91 угоди юридичних осіб, пов'язані з орендою, безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян використанням житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, є нікчемними з підстав статті 168 ГК РФ, як не відповідають закону й іншим правовим актам.
Договір оренди будівлі або іншої споруди обов'язково відображає функціональне призначення об'єкта оренди, яке має суворо дотримуватися орендарем.
За значущістю використання виділяють основні і службові будівлі. Подібна класифікація відповідає традиційному для цивільного права поділу на головну річ і приналежність (ст. 135 ЦК РФ). Стосовно до будівель основним вважається будівля, "чільне по капітальності будівлі, за архітектурними ознаками і за своїм призначенням. Службовим вважається будівля, що по відношенню до основного має другорядне, обслуговуюче значення" 92.
Подібна класифікація значима для виділення індивідуально - визначеного предмета договору оренди будівлі або споруди, який повинен співпадати з об'єктом державної реєстрації.
Відповідно до Федеральним законом від 21.07.97 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" об'єктом державної реєстрації може бути або основне і службове будову як єдиний об'єкт обліку, або тільки основне будинок без службових будівель.
За ознакою подільності будівлі можуть бути технічно ділимими і неподільними. Можливість поділу будівлі на окремі приміщення, частини є юридично значущою при виділ частки із спільної власності, при оренді приміщення тощо
Розглядаючи будівлі та інші споруди як об'єкти оренди, не можна забувати про те, що разом з будівлею в оренду передається і відповідна частина земельної ділянки, на якій це саме будівля розташована.
М. Булеков вважає, що "договір оренди будівель і споруд можна назвати правовстановлюючим документом для виникнення одночасно двох видів відносин:
орендних відносин з приводу використання будівлі (споруди);
відносин з приводу використання частини земельної ділянки "93.
Підтвердженням цього положення служить стаття 652 ЦК РФ. Причому в даному випадку мова йде про конкретну частини земельної ділянки, на якій розташоване орендоване приміщення.
Відносини з приводу використання цієї частини земельної ділянки також можуть носити орендний характер. У випадку, коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій розташована будівля, орендарю передається право оренди чи інше право на відповідну частину ділянки (п. 2 ст. 652 ЦК РФ). При цьому якщо в договорі не встановлено права лізингоодержувача стосовно земельної ділянки, то до нього автоматично на весь термін оренди переходить право користування частиною земельної ділянки.
Без встановлення подібного стану договір оренди будівлі та іншої споруди не міг би відбутися зовсім, тому що користуватися будівлею і не мати прав на земельну ділянку неможливо.
Особливої уваги заслуговує проблема оренди нежитлових приміщень. У чинному Цивільному кодексі Російської Федерації не міститься спеціальних правил, що регулюють ці відносини. Отже, оренда нежилих приміщень регулюється загальними правилами про оренду, а не спеціальними правилами про оренду будівель і споруд.
Навряд чи можна погодитися з думкою тих авторів, які вважають, що нежитлові приміщення вже об'єднані під загальним значенням "будівля" 94. Поняття "будинок" і "приміщення" не рівнозначні. У тлумачному словнику російської мови приміщення визначається як внутрішність будівлі 95. Існує і інше визначення приміщення як "одиниці комплексу нерухомого майна, виділеної в натурі і призначеної для самостійного використання для житлових і нежитлових цілей" 96. З наведених визначень можна зробити висновок, що будівля та приміщення ставляться один до одного як форма і зміст. "У стосунках змісту і форми утримання представляє рухому, динамічну сторону цілого, а форма охоплює систему стійких зв'язків предмета" 97. Дійсно, будівля складається з безлічі приміщень, але за своєю суттю воно щось більше, не обмежена простою сукупністю цих приміщень, будівля - це системний "організм". У рамках однієї будівлі можна змінювати приміщення, перебудовувати їх, створюючи тим самим зовсім інші об'єкти, але будівля (як форма) залишиться незмінним. Таким чином, визначення приміщення як простої частини будівлі і застосування до нього норм про оренду будівель і споруди неможливо.
З висловлюванням про те, що поняття "нежитлове приміщення" як частина поняття "будинок" вживано, але до відносин з ним норми параграфа 4 застосовуються лише у випадку, якщо сторони про це спеціально домовляться 98, не можна погодитися, оскільки закон не передбачає поширення норм параграфа 4 глави 34 ЦК РФ на інші об'єкти, крім будинків та інших споруд.
Що стосується природи нежитлових приміщень, то в юридичній літературі мається на увазі нерухомий характер цих об'єктів. Однак відсутні спроби обгрунтувати цю тезу. Одним з критеріїв нерухомості Закон (ст. 130 ЦК РФ) називає міцний зв'язок із землею і відсутність можливості переміщення без невідповідного збитку. Подібний критерій цілком можна застосувати до нежитлових приміщень. "Прив'язка" нежитлового приміщення до певного земельній ділянці носить опосередкований характер - через ту будівлю, яка представляє собою форму існування даного нежитлового приміщення і безпосередньо знаходиться на даній земельній ділянці. Змінюючи нежитлове приміщення, ми створюємо новий об'єкт в рамках тієї ж форми, але з іншими індивідуалізують ознаками.
З одного боку, знищити нежитлове приміщення без шкоди для самого будинку неможливо. Більш того, повне знищення приміщення (включаючи несучі стіни) призводить до руйнування самої будівлі, а отже, до знищення основного об'єкта нерухомості.
З іншого боку, нежиле приміщення не можна звести поза земельної ділянки.
У ДК РФ (ст. 130) безпосередньо нежитлові приміщення не розглядаються в якості нерухомості. У той же час Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" нежитлові приміщення віднесені до числа нерухомих об'єктів, угоди з якими підлягають державній реєстрації. Подібне невідповідність на практиці призвело до парадоксальної ситуації, коли договір оренди будівлі підлягає державній реєстрації тільки в тому випадку, якщо термін цього договору перевищує один рік (ст. 651 ЦК РФ), а договір оренди нежитлового приміщення, що знаходиться в цьому будинку, підлягає державній реєстрації незалежно від терміну.
Для вирішення зазначеного протиріччя можна запропонувати два способи:
1) виключити статтю 651 ЦК РФ і встановити правило, згідно з яким договори оренди будівель і споруд повинні реєструватися незалежно від терміну;
2) поширити правила статті 651 ЦК РФ (і тільки цієї статті, а не всього параграфа 4) на відносини, об'єктом яких служать нежитлові приміщення.
На підставі вищевикладеного можна зробити наступні висновки.
1. Поняття "споруда" є родовим по відношенню до поняття "будинок", і правильніше вживати поєднання "будівлі та інші споруди", як це запропоновано у науковій літературі.
2. Незважаючи на те що нежитлове приміщення є нерухомістю за ознакою нерозривному зв'язку із землею, до відносин оренди нежитлових приміщень незастосовні спеціальні правила, що регулюють оренду будівель та інших споруд.
3. Необхідно або уніфікувати правила про реєстрацію нерухомості, або розповсюдити дію статті 651 ЦК РФ на відносини, пов'язані з нежитловими приміщеннями.
Відомі особливості мають і угоди оренди підприємства. У законі встановлені правові особливості оренди підприємства як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності (ст. 656-664 ЦК). Права орендодавця на заняття певною діяльністю на підставі дозволу (ліцензія) не переходять на орендаря, якщо інше не встановлено законом або іншим правовим актом. Однак це не звільняє лізингодавця від відповідних зобов'язань перед своїми кредиторами. Права і обов'язки по відношенню до працівників підприємства регулюються правилами про реорганізацію юридичної особи.
Підприємство може бути передане власником в оренду тільки після завершення розрахунків з кредиторами. Останні повинні бути до передачі підприємства письмово повідомлені орендодавцем та можуть вимагати від орендодавця припинення або дострокового виконання зобов'язань. За боргами, переведеним без згоди кредиторів, орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність.
Підготовка підприємства до передачі є обов'язком орендодавця. Сама передача підприємства в оренду проводиться за передавальним актом, а моментом укладення договору оренди і виникнення за нього прав і обов'язків сторін визначено момент державної реєстрації 99.
Під час оренди орендар зобов'язаний підтримувати підприємство в належному технічному стані, включаючи його поточний і капітальний ремонт. Він несе витрати, пов'язані з експлуатацією підприємства, включаючи обов'язкові платежі та податки якщо інше не передбачено договором. На підставі ст. 136 ДК плоди, продукція та доходи, отримані від використання орендованого майна, є власністю орендаря. Якщо інше не передбачено договором, орендар має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння-Термін договору оренди зараз у ЦК не встановлено. Тому застосовується правило ст. 610, згідно з яким термін оренди визначається договором, якщо спеціальним законом не встановлені максимальні строки договору для окремих видів оренди. Якщо строк у договорі не визначений, або встановлений термін минув, договір вважається укладеним на невизначений строк. Однак, при встановленому законом максимальному (граничному) термін оренди, договір після закінчення граничного терміну припиняється.
При припиненні договору майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю. Підготовка підприємства до передачі тепер є обов'язком орендаря і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором.
Розмір і способи внесення орендної плати визначаються в договорі оренди, проте ст. 611 ЦК і численні нормативні акти регулюють ці відносини сторін по відношенню до різних об'єктів 100.
3.2 Договір оренди рухомих речей
За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування.
Майно, надане за договором прокату, використовується для споживчих цілей. Якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Договір прокату укладається в письмовій формі.
Договір прокату є публічним договором.
Якими ж характерними рисами повинен володіти цивільно-правовий договір прокату. Зауважимо, що договір прокату єдиний публічний договір серед договорів оренди. І як публічного договору йому повинні бути притаманні такі риси:
По-перше, в якості одного із суб'єктів такого договору повинна виступати комерційна організація: унітарна державне або муніципальне підприємство, господарське товариство або спілку або виробничий кооператив. Що стосується контрагента такої організації, то в цій ролі може виявитися будь-яка фізична або юридична особа, яка в даній договірної зв'язку є, як правило, споживачем товарів, робіт, послуг, відповідно вироблених або здійснюваних комерційною організацією 101.
По-друге, далеко не всі комерційні організації можуть бути визнані потенційними суб'єктами публічного договору. Важливе значення має характер діяльності такої організації. У зв'язку з цим необхідно відзначити, що серед багатьох різних видів підприємницької діяльності виділяються такі, які повинні здійснюватися відповідними комерційними організаціями, стосовно всіх і кожного, хто до них звертається. Гарним орієнтиром у визначенні таких видів діяльності є приблизний перелік, що міститься в п.1 ст.426 ГК РФ. Дійсно, всі ці абсолютно різнорідні види діяльності, опосередковувані різними цивільно-правовими договорами, об'єднує одна спільна риса, а саме: комерційні організації повинні вступати в договірні відносини з будь-якими фізичними та юридичними особами, які до них звертаються.
І нарешті, по-третє, предметом договору, що визначається як публічний, повинні виступати такі обов'язки, які по суті своїй становлять зміст саме тієї діяльності, яка за своїм характером повинна здійснюватися комерційною організацією щодо кожного, хто до неї звернеться. Основне питання у визначенні цивільно-правового договору (зокрема договору прокату) як публічного полягає у з'ясуванні правових наслідків такої кваліфікації 102.
Практичне значення виділення публічних договорів полягає в тому, що до публічних договорів застосовуються правила, відмінні від загальних норм договірного права. До числа таких спеціальних правил, що застосовуються до публічних договорів, належать такі:
Комерційна організація не має права відмовитися від укладення публічного договору за наявності можливості надати споживачеві відповідні товари, послуги, виконати для нього відповідні роботи.
При необгрунтованому ухиленні комерційної організації від укладання публічного договору інший бік вправі по суду вимагати укладення з нею цього договору відповідно до положень, що застосовуються при укладанні договору в обов'язковому порядку.
Комерційна організація не має права надавати перевагу одній особі перед іншим щодо укладення публічного договору, крім випадків, коли законом або іншими правовими актами допускається надання пільг для окремих категорій споживачів. Наприклад, відповідно до ст.15 Закону РФ «Про ветеранів» 103 інваліди Великої Вітчизняної війни користуються переважним правом установки за місцем їх проживання телефонного апарату.
На відміну від звичайних цивільно-правових договорів, спори за умовами яких можуть бути передані сторонами на розгляд суду лише за наявності згоди обох сторін, спори, пов'язані з укладенням публічних договорів, а також розбіжності сторін за окремими умовами таких договорів повинні вирішуватися в судовому порядку незалежно від того, чи є згода на те обох сторін.
І нарешті, ще одна особливість публічного договору, яка відноситься до специфіки його правового регулювання, але також свідчить про обмеження дії принципу свободи договору з приводу цього договору. Згідно з п.4 ст.426 ГК у випадках, передбачених законом, Уряду РФ надано право видавати правила, обов'язкові для сторін при укладенні та виконанні публічних договорів (типові договори, положення і т.д.). Таким чином, законодавець апріорі виходить з того, що імперативні правові норми, що визначають умови публічного договору, можуть бути встановлені не тільки федеральним законом, як це має місце в більшості випадків, але і постановами Уряду 104.
З тексту статті 426 ГК РФ випливає, що обов'язковим учасником публічного договору повинна бути комерційна організація. При цьому з числа можливих учасників договору виключаються всі некомерційні організації, які за певних умов теж можуть займатися підприємницькою діяльністю, а також індивідуальні підприємці 105. Проте з попереднього викладу випливає, що не всяка комерційна організація може виступати агентом такого договору, а лише задовольняє перерахованим вище критеріям.
Шляхом введення категорії (типу) публічного договору законодавець намагається забезпечити оптимальне задоволення в певних сферах потреб економічно слабкої сторони, тобто в основному масового споживача. Отже, саме споживачі виступають на стороні контрагента комерційної організації, яка, погодившись з характером своєї господарської діяльності, повинна здійснювати конкретні дії відносно кожного, хто до неї звернеться.
Згідно з положеннями ЦК РФ умови договору можуть визначатися:
На розсуд сторін, що укладають конкретний договір;
Зразковими умовами, розробленими для договорів відповідного виду, опублікованими у пресі та застосовуваними сторонами договору;
Відповідними звичаями ділового обороту;
Обов'язковими для сторін правилами, що містяться у правових актах.
Стосовно до типу публічного договору особливого значення набувають останні правила, встановлені законом і іншими правовими актами, що діють у момент його укладення. Такого роду правила (типові договори, положення), обов'язкові для сторін при укладенні та виконанні публічних договорів, вправі видавати у випадках, передбачених законом, Уряд РФ 106.
Дане положення повною мірою враховує специфіку відносин, опосредуемих публічними договорами: як правило, це відносини певних комерційних організацій з масовим споживачем. Саме необхідність забезпечення захисту прав і законних інтересів споживачів вимагає оперативного та гнучкого регулювання умов публічних договорів.
Один із способів формулювання сторонами умов договору, що значно полегшує його оформлення, полягає в відсилання до умов різних примірних договорів (ст.427 ЦК). Для цього достатньо, щоб зразкові умови договорів були розроблені стосовно до конкретних видів договорів, а головне, щоб ці зразкові умови були опубліковані в пресі, тобто були б загальновідомі і определіми.
У цьому плані, як показує досвід інших країн, на особливу увагу заслуговують умови примірних договорів, що розробляються різними асоціаціями (спілками) товаровиробників або споживачів. У таких зразкових умовах відбивається специфіка відповідних товарів, робіт і послуг, передбачаються конкретні правові засоби, спрямовані на реалізацію інтересів виробників і споживачів, забезпечення захисту їх прав 107.
У них, зокрема, можуть визначатися:
Обов'язковий і додатковий обсяг наданих послуг;
Їх якісні характеристики;
Спеціальні права та обов'язки господарюючого суб'єкта - виконавця;
Пільги для окремих категорій споживачів;
Ціноутворюючим процедура 108.
Все вищевикладене можна віднести і до договору прокату. Тут для орендодавця укладення договору з звернулися до нього особою є обов'язковим, якщо в момент звернення є в готівки здається на прокат майно. Орендодавець повинен надавати майн во в прокат будь-яким користувачам на рівних умовах за рівну плату, якщо, звичайно, для когось із них не встановлені законом певні пільги. При необгрунтованому ухиленні від укладення договору прокату особа, зацікавлена в тому, щоб такий договір був з ним укладено, має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір. У судовому порядку можуть бути врегульовані і розбіжності сторін за окремими умовами договору. На договір прокату поширюється ряд загальних положень про оренду: обов'язок надання майна здається в прокат, в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна; обов'язок орендаря використовувати одержуване майно відповідно умовами договору, а якщо таких немає - відповідно до призначення майна; збереження дії договору в силі при зміні власника майна, що здається в оренду: право орендодавця на розірвання договору та відшкодування збитків при недотриманні отримав майно особою вимоги використовувати його строго за умовами договору або відповідно до призначення.
Разом з тим, відповідний саме договору прокату розділ ЦК передбачає ряд специфічних особливостей для нього правил: до них належать норми про термін, форму та зміст договору прокату.
Термін договору прокату не може перевищувати одного року (п. 1 ст.627 ЦК). Навіть якщо сторони укладають договір прокату на більш тривалий строк, він вважається укладеним на рік. Правила про відновлення договору оренди на невизначений термін, якщо орендар фактично продовжує користуватися майном після закінчення строку договору, а також правила про переважне право орендаря, який виконав належним чином свої обов'язки, поновити договір після закінчення терміну його дії (ст. 621 ГК) до договору прокату не застосовується 109.
Форма договору передбачена тільки письмова, незалежно від терміну дії договору і складу його учасників (п. 2 ст.626 ЦК). Що стосується змісту договору прокату, то права і обов'язки контрагентів у ньому мають суттєві відмінності від прав і обов'язків сторін договору оренди.
Для того, щоб захистити інтереси орендарів і усунути можливість розбіжностей між сторонами при виявленні дефектів у зданому на прокат майні, встановлена додаткова обов'язок орендодавця в ст.628 ЦК (в порівнянні з п.1 ст.611 ЦК). Орендодавець повинен у присутності орендаря перевірити справність переданого на прокат майна і видати орендарю письмові інструкції про правила експлуатації його.
Якщо орендар у процесі використання отриманого на прокат майна виявляє недоліки, що перешкоджають повністю або частково його експлуатації, орендодавець зобов'язаний у десятиденний термін з дня отримання відповідної заяви орендаря або безоплатно усунути недоліки майна, що знаходиться в орендаря, або замінити доброякісним предметом прокату. У договорі прокату може бути обумовлений і коротший, ніж десятиденний, термін для зазначених дій. Якщо ж недоліки зданого на прокат майна з'явилися наслідком порушення орендарем правил про його використання, орендар сплачує вартість ремонту і транспортування предмета прокату. Коли буде встановлено, що з вини орендаря цей предмет повністю вийшов з ладу і ремонту не підлягає, орендар зобов'язаний відшкодовувати орендодавцю завдані своїми діями збитки, включаючи і упущену вигоду, якщо законом або договором не передбачено інше 110.
Оскільки в договорах прокату побутових предметів орендарями часто виступають громадяни, до подібних відносин крім вище охарактеризованих норм ЦК можуть застосовуватися правила глави I Закону «Про захист прав споживачів» 111, що стосуються гарантій якості орендованого майна, права на безпеку його і на інформацію про нього, а також про можливість відшкодування моральної шкоди за рахунок орендодавця при певних умовах і спеціальних правил судового розгляду.
3.3 Фінансова оренди (лізинг)
За договором фінансової оренди (лізингу) орендодавець (лізингодавець) зобов'язується придбати у власність вказане орендарем (лізингоотримувачем) майно у визначеного ним же продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей (ст. 665 ЦК.).
Основоположним законодавчим актом по відношенню до договору лізингу, безумовно, є друга частина Цивільного кодексу РФ, де даного договору присвячений спеціальний пункт 6, включений до глави 34 (оренда). За Цивільним кодексом (ст. 665) у відповідності з договором фінансової оренди (договором лізингу) орендодавець (лізингодавець) зобов'язується придбати у власність вказане орендарем (лізингоотримувачем) майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей 112.
По-перше, в системі лізингу крім безпосередніх учасників даного договору як зобов'язаного особи виступає також продавець майна, переданого у фінансову оренду. По-друге, лізингодавець на момент укладання договору ще не є власником лізингового майна, а лише приймає на себе зобов'язання придбати його у конкретної особи. По-третє, орендар не просто отримує майно у володіння і користування, але і вказує орендодавцю, у кого і що саме той повинен придбати. Нарешті, по-четверте, закон, хоча й у вигляді диспозитивної норми, передбачає, що орендоване майно передається орендарю не лізингодавцем, а безпосередньо продавцем цього майна.
Згідно зі ст. 666 ДК РФ предметом фінансової оренди можуть бути будь-які неспоживна речі, використовувані для підприємницької діяльності, крім земельних ділянок і інших природних об'єктів. У силу загальних положень законодавства не може передаватися в лізинг і інше майно, обіг якого заборонено законом або для обігу якого встановлено особливий режим 113.
Зараз досить актуальним стало питання про те, чи можна здавати в лізинг не тільки виробниче обладнання або транспортні засоби, а й офісну техніку, в тому числі комп'ютери, так як їх стає вигідно купувати за допомогою лізингу через прискореної амортизації. Слід підкреслити, що будь-яких заборон на цей рахунок у законі немає. До того ж для багатьох видів діяльності офісна техніка - це ті ж засоби виробництва.
Орендодавець зобов'язаний повідомляти продавця про те, що купується у нього майно надалі буде передано в лізинг (ст. 667 ГК РФ).
У ДК РФ немає спеціальних положень про форму договору фінансової оренди, тому повинні застосовуватися загальні норми про форму комерційних угод - вони підлягають ув'язненню в простій письмовій формі, в тому числі допускається укладення договору шляхом обміну листами. Однак тут теж існують певні проблеми. Зокрема, виникає питання про те, чи повинні договори фінансової оренди нерухомості або підприємств підкорятися правилам про договори оренди відповідного майна? Формально - ні. Логіка міркувань така: глава 34 побудована так, що переважну силу мають норми, включені в спеціальні параграфи, а в частині, неврегульованою ними, діють загальні положення про оренду. Правила застосування до спеціальних орендних відносин норм, що входять в інші спеціальні параграфи цієї глави ДК РФ, не є. Але в той же час треба мати на увазі, що майже всі угоди з нерухомістю підлягають державній реєстрації, а в органах держреєстрації пред'являються дуже жорсткі вимоги до оформлення договорів та інших документів. Тому краще все-таки враховувати вимоги, які пред'являються законом у формі договору оренди того чи іншого виду майна. Немає в розглянутому параграфі та вказівок про терміни дії договорів фінансової оренди. Однак оскільки в наведеному вище визначенні цього договору йдеться про передачу майна у тимчасове користування, то, природно, термін лізингу є істотною умовою такого договору, і якщо він у договорі не зазначено, то той не може вважатися укладеним. Орендарю надано право заявляти претензії щодо якості чи комплектності лізингового майна безпосередньо продавцеві, минаючи орендодавця (п. 1 ст. 670 ГК РФ) 114.
Необхідно мати на увазі, що згідно з ч. 1 ст. 4 Федерального закону від 22 грудня 1995 року №. 15-ФЗ "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" і Указ, і Тимчасове положення з 1 березня 1996 року втратили юридичну силу в частині, що суперечить параграфу 6 глави 34 ЦК РФ 115.
8 лютого 1998 був прийнятий Федеральний закон № 16-ФЗ "Про приєднання Російської Федерації до Конвенції УНІДРУА про міжнародний фінансовий лізинг." Правила Конвенції застосовуються до таких договорів фінансової оренди, сторони яких мають місця своєї діяльності в різних державах, а сама угода пов'язана з країнами - учасницями хоча б по одному з двох наступних ознак: а) місцем діяльності сторін договору лізингу або продавця відповідного обладнання є учасники Конвенції і б) договори лізингу і постачання підкоряються праву держави, яка підписала Конвенцію (п. 1 ст. 3). Конвенція визначає міжнародний фінансовий лізинг як угоду, де орендодавець за специфікацією орендаря укладає договір поставки з третьою стороною (продавцем), у відповідності з яким орендодавець набуває комплексне обладнання, засоби виробництва чи інше устаткування на умовах, схвалених орендарем в тій мірі, в якій вони зачіпають його інтереси, і укладає договір з орендарем, надаючи йому право використовувати устаткування за періодичні платежі (пп. "а" і "б" п . 1 ст. 1). Орендодавець при цьому, так само як і за російським законодавством, зобов'язаний повідомити продавця про те, що купується у нього устаткування призначається для надання в лізинг. За Конвенцією подальший перехід права власності на лізингове майно до орендаря не є обов'язковою характеристикою лізингу. Обов'язки постачальника за договором купівлі - продажу обладнання поширюються на орендаря, як якщо б він був стороною цієї угоди (ст. 10). Орендар у разі порушення орендодавцем умов договору мають право відмовитися від обладнання або розірвати договір. Якщо ж він сам порушив свої зобов'язання, то може бути примушений контрагентом відшкодувати збитки понад орендних платежів, а коли порушення визнаються істотними - то й до дострокової виплати суми майбутніх періодичних платежів (ст. 13).
Орендодавець може передати свої права на лізингове майно третім особам за умови, що це не звільняє його від виконання зобов'язань перед лізингоодержувачем. Орендар, у свою чергу, має право передавати права користування майном іншим особам тільки за згодою орендодавця (ст. 14) 116.
Якщо говорити про істотні умови договору лізингу, то необхідно відзначити різний підхід з цього питання, існуючий у Цивільному кодексі України і в Законі «Про лізинг» Так, згідно зі ст. 665 ГК РФ за договором фінансової оренди (договору лізингу) орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей. Закон про лізинг в ст. 15 встановлює цілий перелік істотних умов лізингового договору, в результаті чого практично усі умови договору лізингу вважаються суттєвими. Обов'язкові ознаки та умови договору лізингу встановлені і в ст. 16 Закону про лізинг. Проте юристи досі не прийшли до єдиної думки: якими з цих норм слід керуватися при вирішенні питання про те, є угода лізингової чи ні?
Як приклад можна навести Постанова Федерального арбітражного суду Далекосхідного округу від 3 квітня 2001 р. № Ф03-А37/01-1/442. Договір лізингу був визнаний судом неукладеним як невідповідний ст. 422 ЦК РФ, а зокрема ст. 665 ГК РФ, що встановлює, на думку суду, істотні умови для договору фінансової оренди (лізингу), тому що в договорі відсутні істотні умови, а саме: обов'язок придбання орендодавцем предмета лізингу у визначеного орендарем продавця та відсутність права вибору продавця самим орендодавцем. Так само, як зазначається у названому постанові, укладений договір не визнається договором лізингу та в силу ст. 667 ГК РФ, тому що лізингодавець, купуючи майно, не попередив продавця про те, що купується ним майно призначається для передачі в лізинг. Арбітражний суд касаційної інстанції визнав договір не відповідає ознакам договору фінансової оренди, але відзначив дії сторін за фактичним виконанням угоди, які свідчать про наявність між ними орендних відносин з правом викупу орендованого майна, які регулюються параграфом 1 глави 34 ЦК РФ 117.
Федеральний арбітражний суд Московського округу (Постанова від 15 травня 2000 р. у справі № КГ-А40/1883-00) зазначає, що істотні умови та особливий порядок укладення договорів фінансової оренди (лізингу) встановлені ст. ст. 665, 667 ЦК України, а також ст. 15, 16 Закону № 164-ФЗ 118.
Зустрічаються у судовій практиці й протилежні випадки - спроби довести, що між сторонами було укладено договір купівлі - продажу, а не лізингу. Так, організація у касаційній скарзі вказала, що суд не дав буквального тлумачення умов договору, яким встановлено, що договір вважається укладеним за наявності додатка до договору № 2 про узгодження розміру та строків сплати лізингових платежів, порушення яких тягне за собою майнову відповідальність. Додаток № 2 сторонами узгоджено не було, і, отже, суду належало визнати цей договір неукладеним.
Грунтуючись на цьому, організація, що визначає, що був укладений договір купівлі - продажу сільськогосподарського обладнання, вважає свої зобов'язання по оплаті устаткування виконаними. Залік організацією - лізингодавцем частини платежів за договором в рахунок оплати вартості послуг з неукладеним договору лізингу організація - лізингоодержувач знаходить необгрунтованим.
Федеральний арбітражний суд Поволзької округу з цього питання зазначив 119, що згідно з поданими документами сторонами було укладено договір фінансового лізингу, і в рахунок виконання зобов'язань за даним договором лізингодавець на підставі усної заявки лізингоодержувача закупив у організації сільськогосподарське обладнання, передане лізингоодержувачу за актом приймання - передачі.
Згідно з умовами договору лізингу в день його укладення сторони підписали два додатки за № 1, в одному з яких узгоджені асортимент об'єктів лізингу і кількість сільськогосподарської техніки, що підлягає поставці за даним договором. У другому документі, позначеному як додаток до акта приймання - передачі, узгоджені умови, терміни і порядок розрахунків лізингоодержувача за техніку. Як зазначає касаційна інстанція, зазначені обставини не суперечать нормам права, встановленими ст. ст. 665, 666 і 668 ГК РФ. Крім того, висновок і виконання сторонами договору лізингу підтверджуються також і рахунком - фактурою з розшифровкою платежів, платіжними дорученнями, якими відповідач частково перерахував заборгованість за сільськогосподарське обладнання, вказавши найменування платежів - "Вартість об'єкта лізингу".
Таким чином, з огляду на викладені обставини, суд вважає, що доводи заявника про укладення між сторонами договору купівлі - продажу, а не лізингу і тому відсутність у нього зобов'язання по сплаті лізингових платежів та пені за прострочення їх оплати не грунтуються на матеріалах справи.
Відносно державних установ стягнення заборгованості зі сплати лізингових платежів теж має свої особливості. Так, арбітражний суд першої та апеляційної інстанцій, розглядаючи таку справу, керуючись ст. 401 ГК РФ, виходив з відсутності вини відповідача (державної установи) у простроченні виконання зобов'язання. Матеріалами справи, на думку судових інстанцій, які розглядають справу, було підтверджено відсутність фінансування відповідача як державної установи за рахунок коштів федерального бюджету, а їм самим при цьому були вжиті всі заходи для належного виконання зобов'язання.
Закінчуючи розмову про питання, що виникають при розгляді в арбітражних судах спорів по лізингових операціях, відзначимо, що, хоча при розгляді цієї категорії справ і з'являються особливості, що виникають як у зв'язку з проблемами у правовому регулюванні лізингу, так і у зв'язку з відмінними рисами, характерними тільки для договору лізингу, чого, безумовно, не можна не враховувати, причини для виникнення суперечок залишаються тими ж, що і для решти категорій справ - спроба піти від виконання своїх обов'язків за укладеним договором, пошук для себе будь-яких переваг і пільг або невиконання контрагентом по угоді своїх зобов'язань.
ВИСНОВОК
Підводячи підсумок проаналізованих досліджень в даній дипломній роботі, можна сказати, що мета її написання більшою мірою досягнуто.
Аналіз норм законодавства дозволяє зробити висновок про забезпечення детального регулювання договору оренди, а саме, тих питань, які є спільними як для договору оренди, так і для його окремих видів. Більшість норм, що регулюють договір оренди носять диспозитивний характер, вони діють у тому разі, якщо сторони не врегулювали відповідні питання в договорі. Мають місце так само і імперативні норми, що визначають однозначне застосування Закону.
1. Розглядаючи договір оренди нежитлової нерухомості потрібно відзначити прогалини, що виникли в нашому законодавстві. Проведений аналіз юридичної літератури з даної теми показав, що поняття "нежитлові будівлі", "споруди", "приміщення" як видів входять у більш загальне поняття "об'єкт". Проте в правовому сенсі не всі нежитлові приміщення можна розглядати як об'єкти цивільних прав. Встановлення відмінностей між поняттями "будівля" і "споруда" і їх ознак, не має істотного правового та практичного значення, але разом з тим необхідно відрізняти будівлі та споруди від інших будівель, що не відносяться до об'єктів нерухомості.
У зв'язку з цим можна внести пропозицію, що згідно з п. 1 ст. 130 ЦК РФ нерухомими визнаються об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, тому виходячи з названого ознаки потрібно виключити зі складу нерухомого майна тимчасові переносні будови збірно-розбірного типу (намети, кіоски, павільйони тощо ).
Відсутність у Цивільному кодексі норм, детально регламентують правовий режим нежитлових приміщень, вже зараз є причиною виникнення судових суперечок і загрожує зростанням їх числа в майбутньому.
У зв'язку з чим пропоную вважати нормальною правової моделлю оформлення співволодіння окремими нежитловими приміщеннями в одній будівлі як загальної власності (найчастіше пайовий, а у встановлених випадках і спільної). Але, на відміну від спільної часткової власності на нерухомість в житловій сфері, при співволодінні приміщеннями в нежилих будівлях має узгоджуватися порядок використання нежитлових приміщень, а також місць загального користування, обслуговуючих систем і т.п.
Було б краще ввести до Цивільного кодексу нову главу 35 1 «Найм нежитлових приміщень». За основу побудови норм цієї глави можна взяти главу 35 «Найм житлових приміщень», з вилученням норм непридатних в наймом нежитлового приміщення.
2. Враховуючи, що у Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, і беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, вважати, що до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК РФ. Так можлива наступна редакція ч. 2 ст. 651 ЦК РФ «Договір оренди нерухомого майна, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації».
3. Поняття "споруда" є родовим по відношенню до поняття "будинок", і правильніше вживати поєднання "будівлі та інші споруди", як це запропоновано у науковій літературі.
Ч.1 ст. 607 КК РФ слід викласти в такій редакції: «В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі та інші споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі) ».
4.Согласно п. 1 ст. 607 ЦК РФ законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. Як відомо, сьогодні такого закону немає, прийняття якого у значній мірі полегшить роботу юриста.
5. Крім того, при укладенні договору оренди сторони користуються правовими засобами захисту, передбаченими п. 3 ст. 165 ЦК РФ. Відповідно до даної норми у випадках, коли угода, що вимагає держреєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. Після цього підставою реєстрації договору буде рішення суду.
Проте аналіз статей Закону про державну реєстрацію не передбачає можливість реєстрації договору оренди на підставі рішення суду, як це зроблено у зв'язку з реєстрацією переходу права власності в п. 1 ст. 16 Закону. Отже, доцільним було б приведення норм Закону про державну реєстрацію у відповідність з ГК РФ і з цього питання.
Так можлива наступна редакція п. 1 ст. 26 «Державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього нерухомого майна.
Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна, або це реєстрація договору оренди здійснюється на підставі рішення суду ».
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 р. / / Російська газета. -1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 р. № 51-ФЗ (зі зм. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) від 26.01.1996 р. № 14-ФЗ (в ред. Від 26.01.2007) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) від 26.11.2001 р. № 146-ФЗ (зі зм. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.
Лісовий кодекс Російської Федерації від 04.12.2006 р. № 200-ФЗ / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
Водний кодекс Російської Федерації від 03.06.2006 р. № 74-ФЗ (в ред. Від 04.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 23. - Ст.2381.
Земельний кодекс Російської Федерації від 25.10.2001 р. № 136-ФЗ (в ред. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.
Основи цивільного законодавства Союзу РСР і республік, затв. Верховною Радою СРСР 31.05.1991 р. № 2211-1 (в ред. Від 26.11.2001) / / Відомості З'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. - 1991. - № 26. - Ст. 733.
Федеральний закон від 16.07.1998 р. № 101-ФЗ «Про державне регулювання забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення» (в ред. Від 22.08.2004) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3399.
Федеральний закон від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (в ред. Від 18.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Федеральний закон від 22.08.1996 р. № 125-ФЗ «Про вищу і післявузівську професійну освіту» (в ред. Від 06.01.2007) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 35. - Ст. 4135.
Федеральний закон від 24.04.1995 р. № 52-ФЗ «Про тваринний світ» (в ред. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 17. - Ст. 1462.
Федеральний закон від 12.01.1995 р. № 5-ФЗ «Про ветеранів» (в ред. Від 19.12.2005) / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 3. - Ст. 168.
Закон РФ від 10.07.1992 р. № 3266-1 «Про освіту» (в ред. Від 06.01.2007) / / Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. - 1992. - № 30. - Ст. 1797.
Закон РФ від 21.02.1992 р. № 2395-1 «Про надра» (в ред. Від 25.10.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.
Закон РФ від 07.02.1992 р. № 2300-1 «Про захист прав споживачів» (в ред. Від 25.11.2006) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.
Спеціальна й навчальна література
Аграрне право. / Отв.ред. Бистров Г.Є. - М., Юридична література. 1996. - 548 с.
Аксюк І.В. Поняття нерухомості і її оборотоздатність / / Північнокавказький юридичний вісник. - 1998. - № 1. - С. 88.
Алещев І. перенала з перешкодами / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 23 .- С.9.
Ахметьянова З.А. Правова природа орендних відносин / / Юрист. - 2006. - № 2. - С. 20.
Базарова А.С. Оренда транспортних засобів / / Податки (газета). - 2006. - № 41. - С. 6.
Баринова Є. Речові права - самостійна категорія? / / Господарство право. - 2002. - № 7. - С. 46.
Бібіков А.І. Правові питання реалізації державної власності: Дис. ... докт. юрид. наук. - М., 1993. - 462 с.
Бондаренко Д.В. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень / / Право і економіка. - 2006. - № 3. - С. 23.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша: Загальні положення. - М., Статут. 2001. - 654 с.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М., Статут. 2000. - 638 с.
Брагінський М.І. До питання про співвідношення речових та зобов'язальних правовідносин. У кн.: Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Юрайт. 1998. - 568 с.
Булеков М. Договір оренди будівель і споруд / / Фін. Росія. - 1997. - № 18. - С. 15.
Витрянский В. Договір оренди / / Закон. - 2000. - № 11. - С. 14-26.
Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. - М., Статут. 1999. - 368 с.
Витрянский В. Загальне положення про договір / / Господарство право. - 1995. - № 12. - С. 15-16.
Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права. - Ростов-на-Дону., Фенікс. 1995. - 782 с.
Власова А.В. До дискусії про речових та зобов'язальних правах / / Правознавство. - 2000. - № 2. - С. 146-151.
Погоничів М. Установа-орендодавець / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 46. - С.9.
Цивільне право: Підручник: У 3 частинах. Частина друга / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 1997. - 658 с.
Цивільне право. Підручник. Ч. II. / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект.2002. - 674 с.
Цивільне право: Підручник: У 3 ч. Частина друга / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Інфра-М. 2004. - 708 с.
Цивільне право: Підручник: У 2 т. Т. 2. Напівтім 1 / Відп. ред. Суханов Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - 658 с.
Цивільне право. Частина друга: підручник / Відп. ред. Мозолін В.П. - М., МАУП. 2004. - 596 с.
Цивільне право Росії. Частина друга: Курс лекцій / За ред. Брагінського М.І., Клейна Н.І. - М., БЕК. 1997. - 426 с.
Гришаєв С.П. Все про нерухомості: Учеб. посібник. - М., БЕК. 2001. - 468с.
Гришин Л.Ж. Договір прокату / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 9. - С.7.
Гутников О. Державна реєстрація права оренди / / Господарство право. - 1999. - № 5. - С. 117.
Дедик С. Лізинг в лабіринті: пошук рятівної нитки. / / Бізнес-адвокат. - 2000. - №. 15. - С. 43.
Дедик С. Публічний договір / / Господарство право. - 2002. - № 11. - С.116.
Єфімова Л.Г. Про співвідношення речових та зобов'язальних прав / / Держава і право. - 1998. - № 10. - С. 41-44.
Жаріков Ю.Г. Масевич М.Г. Нерухоме майно: правове регулювання. Науково-практичний посібник. - М., БЕК. 2002. - 562 с.
Завидів Б.Д. Договірне право Росії. - М., ВПК "Ліга Розум". 1998. - 456 с.
Іванова Є.В. Оренда державного майна з правом викупу / / Право і економіка. - 2004. - № 8. - С. 25.
Іоффе О.С., Мусін В.А. Основи римського цивільного права. - Л., Издат. ЛДУ. 1974. - 568 с.
Іоффе О.С. Зобов'язальне право. - М., Юридична література. 1975. - 542 с.
Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113.
Кавелін К.Д. Права та обов'язки за майна і зобов'язань в застосуванні до російського законодавства. Досвід систематичного огляду. - М., Статут. 1999. - 316 с.
Калпин А.Г. Договір оренди транспортних засобів / / Цивільне право. - 2006. - № 2. - С. 19.
Катунін Д. На оренді грунтовно не збагатишся / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 21. - С. 19.
Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів. - М., Юрайт. 2004. - 468 с.
Клинова Г.Н., Мішакова Н.В. Про захист прав орендаря / / Право і економіка. - 2005. - № 6. - С. 24.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М-Норма. 1997. - 564 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2002. - 648 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Садикова О.Н. видання третє, виправлене, доповнене і перероблене. - М., Інфра-М. 2005. - 706 с.
Корнєв О.Д. Фінансовий лізинг / / Відомості Верховної Ради. - 2001. - № 4. - С. 32.
Кособродов В.М. До питання про предмет договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 1. - С. 21.
Кузнєцова Л. Переважне право оренди / / Право і економіка. - 2006. - № 2. - С. 18.
Кюршунова Н. обтяжене майно: чи виправдані ризики? / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 9. - С. 11.
Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 21.
Левенсон Д.С. Договір оренди транспортних засобів: Дис. ... канд. юрид. наук. - М., 1968. - 248 с.
Маковська С.В. У чиїй власності невіддільні поліпшення? / / Партнер. - 2006. - № 20. - С. 20.
Матеріали конференції "Право власності та інші речові права в юридичній науці, законодавстві та практиці Росії і зарубіжних країн" / / Держава і право. - 1999. - № 11. - С. 81.
Медведєв М., Самолов М. Договір оренди / / Бізнес-адвокат. - 2002. - № 9. - С. 19.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право (в 2-х ч. Частина 1). За виправленому і доповненому 8-му вид., 1902. - М., Статут. 1997. - 672с.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право. Ч.2. - М., Статут. 2002. - 704 с.
Мизров С.М. Договір оренди: Дис. ... канд. юрид. наук. - Ульяновськ., 2000. - 238 с.
Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. - М., Норма. 2004. - 648 с.
Оводів А.А. Договір оренди нерухомості / / Правові питання нерухомості. - 2006. - № 2. - С. 21.
Ожегов С.І., Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. - М., Азбуковнику. 1997. - 968 с.
Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М., Статут. 1998. - 598 с.
Проніна М.Г. Договір майнового найму між соціалістичними організаціями: Дис. ... канд. юрид. наук. - Мінськ., 1963. - 216 с.
Ромашов О.Ж. Розвиток договору оренди: історія і сучасність / / Господарство право. - 1999. - № 9. - С. 6.
Ромів Л.Ж. Договір оренди: основні проблеми застосування / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 9. - С. 16.
Савкін С.Ф. Спори, що виникають з правовідносин власності та оренди (судово-арбітражна практика) / / Держава і право. - 1997. - № 2. - С. 73.
Сарнаков І.В. Договір оренди: поняття, ознаки, характерні риси, місце в системі договірних відносин і основні його положення / / Юрист. - 2006. - № 4. - С. 23.
Сафіуллін Д.М. Загальні положення про оренду. / / Господарство право. - 2000. - № 3. - С. 36.
Ситникова Є. Лізинг і суд (деякі питання судової практики по спорам) / / Бізнес-адвокат. - 2002. - № 24. - С. 43.
Суханов Є.А. Обмежені речові права / / Господарство право. - 2005. - № 1. - С. 9.
Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 91.
Тарасенко Ю.О. Про вибір способу захисту прав орендаря / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 33.
Толмачов О.Ж. Орендні правовідносини / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 2. - С. 16.
Тотьев К. Публічний договір / / Господарство право. - 2002. - № 6. - С. 79-80.
Підручник. Цивільне право. Частина 2. Зобов'язальне право / Под ред. Залеського В.В. - М., «МТК« Східний експрес ». 2002. - 568 с.
Фазуліна О.Ж. Договір оренди в купівлі-продажу: відмінність і подібності. / / Господарство право. - 1998. - № 12. - С. 43.
Філософський енциклопедичний словник. - М., Радянська енциклопедія. 1983. - 876 с.
Харитонова Ю. Договір лізингу. - М., Юрайт-М. 2002. - 318 с.
Шапкина Р. Договір оренди / / Господарство право. - 2003. - № 7. - С. 12.
Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. - М., БЕК. 1996. - 468 с.
Ерделевскій А. Огляд судової практики Договір оренди в арбітражній практиці. / / Бізнес-адвокат. - 2002. - № 5. - С. 17.
Матеріали юридичної практики
Постанова Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму ВАС РФ від 01.07.1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 20.
Інформаційне Лист Президії ВАС РФ від 11.01.2002 р. № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою» / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 22.
Лист ВАС РФ від 10.09.1993 р. № С-13/ОП-276 «Про окремих рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражній практиці» / / Вісник ВАС РФ. - 1993. - № 11. - С. 104.
Постанова Президії ВАС РФ від 14.02.2006 р. № 9895/05 у справі А41-К1-17831/04 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 6. - С. 6.
Постанова ФАС Поволзької округу т 18.05.1999 р. № А55-208/98-13. / / Вісник ВАС РФ. - 1999. - № 9. - С. 32.
Постанова ФАС Поволзької округу від 29.02.2000 р. по справа №. А55-362/2000 / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 6. - С. 31.
Постанова ФАС Далекосхідного округу від 18.01.2005 р. у справі № Ф03-А73/04-1/4119 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 17.
Постанова ФАС Московського округу від 15.05.2000 р. у справі № КГ-А40/1883-00 / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 1. - С. 6.
Вісник ВАС. - 2002. - № 5. - С. 26-27.
1 Ромашов О.Ж. Розвиток договору оренди: історія і сучасність / / Господарство право. - 1999. - № 9. - С. 6.
2 Іоффе О.С., Мусін В.А. Основи римського цивільного права. - Л., Издат. ЛДУ. 1974. - С. 126-128.
3 Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права. - Ростов-на-Дону., Фенікс. 1995. - С. 580.
4 Мейєр Д.І. Російське громадянське право (в 2-х ч. Частина 1). За виправленому і доповненому 8-му вид., 1902. - М., Статут. 1997. - С. 261-262.
5 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. Ч.2. - М., Статут. 2002. - С. 163.
6 Аграрне право. / Отв.ред. Бистров Г.Є. - М., Юридична література. 1996. - С. 252-253.
7 Цивільне право: Підручник: У 3 частинах. Частина друга / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 1997. - С. 150.
8 Гутников О. Державна реєстрація права оренди / / Господарство право. -1999. - № 5. - С. 117.
9 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша: Загальні положення. - М., Статут. 2001. - С. 276-277; Єфімова Л.Г. Про співвідношення речових та зобов'язальних прав / / Держава і право. - 1998. - № 10. - С. 41.
10 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша: Загальні положення. - М., Статут. 2001. - С. 277; Брагінський М.І. До питання про співвідношення речових та зобов'язальних правовідносин. У кн.: Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Юрайт. 1998. - С. 114; Єфімова Л.Г. Про співвідношення речових та зобов'язальних прав / / Держава і право. - 1998. - № 10. - С. 44.
11 Власова А.В. До дискусії про речових та зобов'язальних правах / / Правознавство. - 2000. - № 2. - С. 146-151.
12 Кавелін К.Д. Права та обов'язки за майна і зобов'язань в застосуванні до російського законодавства. Досвід систематичного огляду. - М., Статут. 1999. - С. 66-67.
13 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М., Статут. 1998. - С. 240.
14 Єфімова Л.Г. Про співвідношення речових та зобов'язальних прав. / / Держава і право. - 1998. - № 10. - С.44.
15 Цивільне право: Підручник: У 3 ч. Частина друга / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 1997. - С. 153.
16 Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. - 1992. - № 30. - Ст. 1797.
17 Збори законодавства РФ. - 1996. - № 35. - Ст. 4135.
18 Земельного кодексу Російської Федерації від 25.10.2001 р. № 136-ФЗ (в ред. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
19 Земельного кодексу Російської Федерації від 25.10.2001 р. № 136-ФЗ (в ред. Від 29.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
20 Лісового кодексу Російської Федерації від 04.12.2006 р. № 200-ФЗ / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
21 Водного кодексу Російської Федерації від 03.06.2006 р. № 74-ФЗ (в ред. Від 04.12.2006) / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.
22 Цивільне право: Підручник: У 3 ч. Частина друга / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Інфра-М. 2004. - С. 154.
23 Збори законодавства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.
24 Збори законодавства РФ. - 1995. - № 17. - Ст. 1462.
25 Цивільне право: Підручник: У 3 ч. Частина друга / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Інфра-М. 2004. - С. 154.
26 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
27 Оводов А.А. Договір оренди нерухомості / / Правові питання нерухомості. - 2006. - № 2. - С. 21.
28 Відомості З'їзду народних депутатів СРСР і Верховної Ради СРСР. - 1991. - № 26. - Ст. 733.
29 Цивільне право: Підручник: У 3 ч. Частина друга / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Інфра-М. 2004. -С. 151.
30 Цивільне право: Підручник: У 3 ч. Частина друга / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 1997. - С. 151.
31 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М., Статут. 1998. - С. 233-234; Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. - М., БЕК. 1996. - С. 97.
32 Іоффе О.С. Зобов'язальне право. - М., Юридична література. 1975. - С. 308.
33 Проніна М.Г. Договір майнового найму між соціалістичними організаціями: Дис. ... канд. юрид. наук. - Мінськ., 1963. - С. 24-25; Левенсон Д.С. Договір оренди транспортних засобів: Дис. ... канд. юрид. наук. - М., 1968. - С. 9-10.
34 Матеріали конференції "Право власності та інші речові права в юридичній науці, законодавстві та практиці Росії і зарубіжних країн" / / Держава і право. - 1999. - № 11. - С. 81.
35 Бібіков А.І. Правові питання реалізації державної власності: Дис. ... докт. юрид. наук. - М., 1993. - С. 381.
36 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М., Статут. 2000. - С. 440.
37 Витрянский В. Договір оренди / / Закон. - 2000. - № 11. - С. 14-26.
38 Мизров С.М. Договір оренди: Дис. ... канд. юрид. наук. - Ульяновськ., 2000. - С. 24-27.
39 Цивільне право: Підручник: У 3 ч. Частина друга / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 1997. - С. 152.
40 Цивільне право: Підручник: У 2 т. Т. 2. Напівтім 1 / Відп. ред. Суханов Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - С.382.
41 Там же.
42 Суханов Є.А. Обмежені речові права / / Господарство право. - 2005. - № 1. - С. 9.
43 Баринова Є. Речові права - самостійна категорія? / / Господарство право. - 2002. - № 7. - С. 46.
44 Мизров С.М. Договір оренди: Дис. ... канд. юрид. наук. - Ульяновськ., 2000. - С. 27.
45 Савкін С.Ф. Спори, що виникають з правовідносин власності та оренди (судово-арбітражна практика) / / Держава і право. - 1997. - № 2. - С. 73.
46 Підручник. Цивільне право. Частина 2. Зобов'язальне право / Под ред. Залеського В.В. - М., «МТК« Східний експрес ». 2002. - С. 155.
47 Інформаційне Лист Президії ВАС РФ від 11.01.2002 р. № 66 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою» / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 22.
48 Цивільне право. Підручник. Ч. II. / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект.2002. - С.150-156.
49 Ерделевскій А. Огляд судової практики Договір оренди в арбітражній практиці. / / Бізнес-адвокат. - 2002. - № 5. - С. 17.
50 Ромів Л.Ж. Договір оренди: основні проблеми застосування / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 9. - С. 16.
51 Підручник. Цивільне право. Частина 2. Зобов'язальне право / Под ред. Залеського В.В. - М., «МТК« Східний експрес ». 2002. - С. 156.
52 Вісник ВАС. - 2002. - № 5. - С. 26-27.
53 Сафіуллін Д.М. Загальні положення про оренду. / / Господарство право. - 2000. - № 3. - С. 36.
54 Сарнаков І.В. Договір оренди: поняття, ознаки, характерні риси, місце в системі договірних відносин і основні його положення / / Юрист. - 2006. - № 4. - С. 23.
55 Фазуліна О.Ж. Договір оренди в купівлі-продажу: відмінність і подібності. / / Господарство право. - 1998. - № 12. - С. 43.
56 Постанова ФАС Поволзької округу т 18.05.1999 р. № А55-208/98-13. / / Вісник ВАС РФ. - 1999. - № 9. - С. 32.
57 Постанова ФАС Далекосхідного округу від 18.01.2005 р. у справі № Ф03-А73/04-1/4119 / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 17.
58 Кузнєцова Л. Переважне право оренди / / Право і економіка. - 2006. - № 2. - С. 18.
59 Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів. - М., Юрайт. 2004. - С. 111.
60 Цивільне право: У 2 т. Том II. Напівтім 1 / За ред. Суханова Є.А. - М. Волтерс Клувер. 2004. - С. 23.
61 Лист ВАС РФ від 10.09.1993 р. № С-13/ОП-276 «Про окремих рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражній практиці» / / Вісник ВАС РФ. - 1993. - № 11. - С. 104.
62 Катунін Д. На оренді грунтовно не збагатишся / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 21. - С. 19.
63 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М-Норма. 1997. - С.102.
64 Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 21.
65 Шапкина Р. Договір оренди / / Господарство право. - 2003. - № 7. - С. 12; Медведєв М., Самолов М. Договір оренди / / Бізнес-адвокат. - 2002. - № 9. - С. 19.
66 Клинова Г.Н., Мішакова Н.В. Про захист прав орендаря / / Право і економіка. - 2005. - № 6. - С. 24; Тарасенко Ю.О. Про вибір способу захисту прав орендаря / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С. 33.
67 Постанова Президії ВАС РФ від 14.02.2006 р. № 9895/05 у справі А41-К1-17831/04 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 6. - С. 6.
68 Іванова Є.В. Оренда державного майна з правом викупу / / Право і економіка. - 2004. - № 8. - С.25.
69 Завидів Б.Д. Договірне право Росії. - М., ВПК "Ліга Розум". 1998. - С. 184-185.
70 Базарова А.С. Оренда транспортних засобів / / Податки (газета). - 2006. - № 41. - С. 6.
71 Маковська С.В. У чиїй власності невіддільні поліпшення? / / Партнер. - 2006. - № 20. - С. 20.
72 Кособродов В.М. До питання про предмет договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 1. - С. 21.
73 Федеральний закон від 16.07.1998 р. № 101-ФЗ «Про державне регулювання забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення» (в ред. Від 22.08.2004) / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3399.
74 Алещев І. перенала з перешкодами / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 23 .- С. 9.
75 Калпин А.Г. Договір оренди транспортних засобів / / Цивільне право. - 2006. - № 2. - С. 19.
76 Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
77 Цивільне право. Частина друга: підручник / Відп. ред. Мозолін В.П. - М., МАУП. 2004. - С. 182.
78 Кюршунова Н. обтяжене майно: чи виправдані ризики? / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 9. - С. 11; Кособродов В.М. Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору оренди земельної ділянки / / Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 21.
79 Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 11.
80 Там же.
81 Там же.
82 Ахметьянова З.А. Правова природа орендних відносин / / Юрист. - 2006. - № 2. - С. 20.
83 Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 11.
84 Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 91.
85 Аксюк І.В. Поняття нерухомості і її оборотоздатність / / Північнокавказький юридичний вісник. - 1998. - № 1. - С. 88.
86 Аксюк І.В. Поняття нерухомості і її оборотоздатність / / Північнокавказький юридичний вісник. - 1998. - № 1. - С. 88.
87 Гришаєв С.П. Все про нерухомості: Учеб. посібник. - М., БЕК. 2001. - С. 7.
88 Бондаренко Д.В. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень / / Право і економіка. - 2006. - № 3. - С. 23.
89 Ожегов С.І., Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. - М., Азбуковнику. 1997. - С. 227, 747.
90 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. - М., Статут. 1999. - С. 182-183.
91 Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 20.
92 Цивільне право Росії. Частина друга: Курс лекцій / За ред. Брагінського М.І., Клейна Н.І. - М., БЕК. 1997. - С. 223
93 Булеков М. Договір оренди будівель і споруд / / Фін. Росія. - 1997. - № 18. - С. 15.
94 Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113; Аксюк І.В. Указ. соч. - С. 97.
95 Ожегов С.І., Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. - М., Азбуковнику. 1997. - С. 559.
96 Гришаєв С.П. Указ. соч. - С. 90
97 Філософський енциклопедичний словник. - М., Радянська енциклопедія. 1983. - С. 621.
98 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2002. - С. 219.
99 Валодін Л.Ф. Підприємство як нерухомість / / Господарство право .- 2002 .- № 4 .- С. 17.
100 Жариков, Ю.Г. Масевич М.Г. Нерухоме майно: правове регулювання. Науково-практичний посібник. - М., БЕК. 2002. - С. 211.
101 погоничів М. Установа-орендодавець / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 46. - С. 9.
102 Витрянский В. Загальне положення про договір / / Господарство право. - 1995. - № 12. - С. 15-16.
103 Збори законодавства РФ. - 1995. - № 3. - Ст. 168.
104 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Садикова О.Н. видання третє, виправлене, доповнене і перероблене. - М., Інфра-М. 2005. - С. 396.
105 Дедик С. Публічний договір / / Господарство право. - 2002. - № 11. - С. 116.
106 Тотьев К. Публічний договір / / Господарство право. - 2002. - № 6. - С. 79-80.
107 Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. - М., Норма. 2004. - С. 296.
108 Тотьев К. Публічний договір / / Господарство право. - 2002. - № 6. - С. 80.
109 Гришин Л.Ж. Договір прокату / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 9. - С. 7.
110 Підручник. Цивільне право. Частина 2. Зобов'язальне право / Под ред. Залеського В.В. - М., «МТК« Східний експрес ». 2002. - С.163-164.
111 Збори законодавства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.
112 Дедик С. Лізинг в лабіринті: пошук рятівної нитки. / / Бізнес-адвокат. - 2000. - №. 15. - С. 43.
113 Харитонова Ю. Договір лізингу. - М., Юрайт-М. 2002. - С. 43.
114 Корнєв О.Д. Фінансовий лізинг / / Відомості Верховної Ради. - 2001. - № 4. - С. 32.
115 Толмачов О.Ж. Орендні правовідносини / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 2. - С. 16.
116 Ситникова Є. Лізинг і суд (деякі питання судової практики по спорам) / / Бізнес-адвокат. - 2002. - № 24. - С. 43.
117 Харитонова Ю. Указ. соч .- С. 42.
118 Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 1. - С. 6.
119 Постанова ФАС Поволзької округу від 29.02.2000 р. по справа № А55-362/2000 / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 6. - С. 31.