Договір оренди будівель і споруд

Постанова Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 10 березня 1998р. № 5096/97 допускає, що незавершений будівництвом об'єкт може бути предметом договору купівлі - продажу. Однак таке правило не стосується до договору оренди будівель або споруд. Будівлі можуть бути використані в якості об'єкта орендних відносин лише після прийняття їх в експлуатацію як результат завершення будівництва, державної реєстрації та технічної інвентаризації в установленому порядку (ст. 131 ЦК). Самовільна споруда не є об'єктом оренди (ст. 222 ГК РФ).
До орендованих споруд відносяться: гідротехнічні, очисні, спортивні, споруди транспорту та зв'язку, трубопроводи, нафтові і газові свердловини, оранжереї, мости і д.р. інженерні споруди, що мають характер нерухомості.
Предмет договору оренди будівель або споруд є істотною умовою. Значить, при укладанні договору його необхідно конкретизувати: вказати яку конкретну будівлю (приміщення) здається в оренду, його місце знаходження, загальна площа всіх здаються приміщень і кожного з них окремо і інші дані технічної характеристики приміщень і його стану. Якщо здається в оренду приміщення складається більш ніж з одного приміщення, а також, якщо деякі з здаються приміщень є основними, а частина - допоміжними, у додатку до договору слід скласти план - схему приміщення з вказівкою всіх цих деталей. Якщо будівля, в якому знаходиться здається в оренду нежитлове приміщення, багатоповерхове і в ньому, крім переданого у даному випадку приміщення є інші нежитлові або житлові приміщення, для виділення даного конкретного приміщення в договорі оренди слід вказати ще й поверх, на якому знаходиться це приміщення, а також нумерацію кімнат, якщо така є. Також зазвичай докладають план - схему земельної ділянки. Всі ці реквізити необхідно вказати або в тексті договору, або в передавальному акті, що є невід'ємною частиною договору. Не включення в договір оренди зазначених даних, що дозволяють однозначно визначити, яке саме приміщення здається в оренду, означає, що договір є не відбувся (п.3 ст. 607 ЦК).
Як зазначалося, будівлі та споруди відносяться до об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язаних із землею. Володіння і користування такими об'єктами з боку орендаря передбачає наявність у нього певних прав і відносно земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруда). Визначенню цих прав допоможуть деякі правила, які у Кодексі (ст. 652-653). Зазначені правила сформульовані стосовно до двох ситуацій, коли орендодавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки і коли земельна ділянка, на якій знаходиться будинок (споруда), не належить орендодавцю на праві власності. У першому випадку в договорі оренди будівлі (споруди) одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Орендареві згідно з договором земельну ділянку може бути наданий і на інше право. Якщо ж договір оренди будівлі не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що орендареві переходить на строк оренди будівлі (споруди) право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для використання його за призначенням (п .2 ст. 652). Якщо земельна ділянка не належить на праві власності орендодавцю будівлі (споруди), такий будинок може бути передано в оренду без згоди власника землі за умови, що подібні дії власника будівлі (споруди) не будуть суперечити закону або договору з власником земельної ділянки (п.3 ст. 652). Очевидно, що за таких обставин до орендаря будівлі від орендодавця переходить і право користування відповідною частиною земельної ділянки.
Стабільності орендних відносин та захисту прав, законних інтересів орендаря буде сприяти положення, згідно з яким орендар будівлі (споруди) зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, на якій знаходиться будівля і яка необхідна для його використання за призначенням, і у разі зміни власника земельної ділянки , в тому числі і в результаті його продажу іншій особі (ст. 653 ЦК РФ). У даному випадку законодавець вказав лише один із способів відчуження земельної ділянки-його продаж. Проте видається, що при інших способах відчуження, наприклад даруванні, міни, успадкування, орендар також збереже своє право користування земельною ділянкою і будівлею.
Сторони за договором оренди будівель і споруд - це орендар і орендодавець. За загальним правилом орендодавцем нежитлового приміщення може виступати його власник. Але орендодавцями можуть бути також і інші особи - як фізичні, так і юридичні, уповноважені на те законом або власником майна. Так відповідно до п.2 ст.295 і п.1 ст.297 ГК РФ підприємства та установи, в господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходяться здають в оренду нежитлові приміщення, мають право самостійно виступати як орендодавці, отримавши на це попередню згоду власника приміщення або уповноваженої ним особи. З введенням в силу зазначених положень з 1 січня 1995 року Комітет з управління майном втратили своє виключне право виступати як орендодавці нежитлових приміщень, що є державною або муніципальною власністю, надане їм Указом Президента РФ від 14 жовтня 1992 року № 1230 "Про регулювання орендних відносин і приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду ".
Тому не можна погодитися з думкою професора Садикова О.Н. про те, що підприємства, які мають право господарського відання або правом оперативного управління будівлею, не можуть укласти договір оренди, бо його може підписати тільки відповідний Комітет з управління майном, що є тітулодержателем ^7. Крім того права підприємств підтверджуються судовою практикою: так постанова Вищого Арбітражного суду РФ "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини 1 ДК РФ" в п.40 йдеться: "При вирішенні спорів необхідно враховувати, що власник (уповноважених ним орган) не наділений правом вилучати, передавати в оренду або іншим чином розпоряджатися майном, що перебуває в господарському віданні державного (муніципального) підприємства. Акти державних органів та органів місцевого самоврядування щодо розпорядження майном, що належить державним (муніципальним) підприємствам на праві господарського відання, на вимогу цих підприємств повинні визнаватися недійсними ".
Правовідносини оренди нежитлового приміщення зберігають свою силу і при переході права власності (право господарського відання, оперативного управління) або довічного успадкованого володіння на нього іншій особі, оскільки це не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. При реорганізації (перетворення) юридичної особи права та обов'язки за договором оренди будівель або споруд переходять до его_________
⁷ см.: Коментар до ДК РФ частини другий (постатейний). / Відп. Ред. Садиков О.Н. - М: юрид. Фірма "Контракт", вид. Група "Інфра - м-норма, 1996, с222
правонаступника, відповідно до загальних норм Цивільного законодавства про правонаступництво юридичних осіб (ст. 58 ЦК) і положенням про збереження договору оренди в силі при зміні сторін (ст. 617 ЦК). На це правило в практиці зустрічається один яскравий приклад:
Асоціація шахових федерацій звернулася до Московського міського арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору від 09. 07. 92г, укладеного між Комітетом з управління майном м. Москви і Російської шахової федерації на оренду приміщень в будівлі, розташованій за адресою: м. Москва, Гоголівський бульвар, д. 14. Свої вимоги асоціація обгрунтувала тим, що спірні приміщення вже обтяжені зобов'язаннями, оскільки здані в оренду Шахової федерацією СРСР, права та обов'язки, по якому перейшли до Асоціації шахової федерації, визнаної з'їздом шахістів правонаступником Шахової федерації СРСР Суд задовольнив позов і визнав договір недійсним. Справа дійшла до Вищого Арбітражного суду РФ. Пленум Вищого Арбітражного суду РФ визнав за потрібне задовольнити протест Голови Вищого Арбітражного суду РФ, а справу передати на новий розгляд до Московського міського арбітражного суду з таких підстав. Згідно зі ст. 37 ЦК при реорганізації юридичної особи її права та обов'язки переходять до знову юридичних осіб. Статутом Шахової федерації СРСР передбачалося, що федерація може припинити свою діяльність за рішенням з'їзду. З'їзд шахістів, проведений 17. 03. 92г. констатував припинення діяльності Шахової федерації СРСР, проте не розглядав питання про ліквідаційну комісію та процедури ліквідації, більше того, в постанові президії Шахової федерації СРСР від 30. 01, 92г. № 9 / 15 про скликання з'їзду шахістів вказано на необхідність перетворення федерації, а не її ліквідація. Замість Шахової федерації СРСР (що була державно - громадською організацією), були засновані добровільні громадські організації: Асоціація шахових федерацій і Російська шахова федерація (тобто в даному випадку все ж таки мала місце не ліквідація, а реорганізація Шахової федерації СРСР).
Висновок Московського міського арбітражного суду про те, що єдиним правонаступником Шахової федерації СРСР на підставі рішення з'їзду є Асоціація шахових федерацій, не можна вважати правильним, так як російська сторона в з'їзді не брала участь. Крім того, Держкомспорт Росії і ФІДЕ наділені правом приймати рішення про правонаступників Шахової федерації СРСР. Таким чином, правонаступниками Шахової федерації СРСР є обидві названі організації, а не одна з них, тому право користування приміщеннями в будинку № 14 на Гоголівській бульвару належить як Російської шахової федерації, так і Асоціації шахових федерацій. Слід зазначити, що будівля в основному займає Асоціація, в той час як Російська шахова федерація користується тільки його частиною. Суд повинен сприяти досягненню згоди про порядок і умови використання конкретних приміщень між сторонами, інакше спір слід дозволити виходячи із масштабів діяльності організацій, їх чисельності та даних про фактичне використання приміщень.
Повернемося власне до договору оренди будівель і споруд. Ст. 61 і419 ГК говорять, що при ліквідації юридичних осіб правовідносини з оренди нежитлових приміщень (за загальним правилом) припиняються, крім випадків, коли законом або іншими правовими актами виконання зобов'язання юридичної особи покладається на іншу особу. Договір оренди будівлі або споруди продовжує діяти і після ліквідації юридичної особи, що виступив однією з сторін, якщо договір був укладений на користь третьої особи, і воно висловило намір скористатися своїм правом за договором.
Укладенню договору повинно передувати чітке розмежування прав орендодавця на що здається в найм майно, особливо при спільному володінні об'єктів, що виникає в результаті приватизації, продажу будівель і споруд, спільного будівництва. При цьому обов'язкова інформація про права на це майно третіх осіб.
Якщо будівля або споруда відносяться до федеральної власності, то здавати їх в оренду, тобто виступати в якості орендодавця, має право Державний Комітет майна РФ. Якщо ж споруда чи інше нежиле приміщення належить до власності суб'єктів РФ, то здавати їх в оренду мають право відповідні комітети з управління майном в області, краї, республіці і т.д. Так, наприклад, всі кінотеатри Москви знаходяться у власності міста Москви і зобов'язані укласти з московським комітетом з управління майном договір довгострокової оренди приміщень кінотеатрів. Якщо кінотеатр не укладе такий договір, то згідно з Постановою Вищого Арбітражного суду РФ, він буде незаконно використовувати приміщення.
Якщо будівля або споруда відносяться до муніципальної власності, то муніципальні освіти управомочивающие відповідні структури з управління муніципальною власністю і дають згоду на оренду. Розглянемо ще один приклад по даному правилу.
Заступником мера м. Санкт-Петербурга підписано розпорядження від 25.06.92 р. № 99, згідно з яким, АТ "Санкт-Петербурзька клініка коронарної хірургії" передано цільовим призначенням в оренду строком на 25 років будівля за адресою: Парк Леніна 5 для розміщення стаціонару клініки . Комітету з управління міським майном м. Санкт-Петербурга наказано вжити на вільний міський баланс будинок за згаданою адресою; забезпечити звільнення всіх приміщень, які вони займають НДІ травматології та ортопедії ім. Вредіна. У термін до 01.08.92 для розміщення клініки, укласти орендний договір з АТ у встановленому законом порядку. Не погодившись з розпорядженням заступника мера, НДІ ім вредіна звернувся до Арбітражного суду м. Санкт-Петербурга з позовом про визнання цього розпорядження недійсним. Рішенням від 02.11.92 суд позов задовольнив, порахувавши, що розпорядження видане органом, не уповноваженою розпоряджатися об'єктами Федеральної власності. Наглядова колегія Вищого Арбітражного суду РФ залишила дане рішення в силі, вважаючи, що на момент видання розпорядження заступника мера Комітет з управління міським майном м. Санкт-Петербурга в праві був приймати рішення тільки з питань, що стосуються організації та проведення приватизації державних підприємств. Розпоряджатися об'єктами Федеральної власності, до яких відноситься спірну будівлю, Комітет був неправомочний.
Закон не забороняє орендодавцю передавати закладені будівлі і споруди в оренду. І якщо в договорі оренди не передбачено такого роду заборону, то заставодавець будівлі або споруди в праві укласти договір оренди щодо предмета застави, отримавши на це згоду заставодержателя (ст. 314 ЦК). Однак слід пам'ятати, що відповідно до п.3 ст. 340 ГК іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якому знаходитися ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Дане правило підлягає застосуванню у випадках, коли особа, яка виступила в ролі заставника будівлі або споруди, є власником або орендарем відповідної земельної ділянки. Якщо така особа за договором іпотеки передає в заставу тільки будівлю або споруду, а земельна ділянка, або право її оренди не є предметом застави, такий договір вважається незначною угодою (ст. 168 ЦК). В інших випадках, коли заставодавець будівлі або споруди не є власником або орендарем земельної ділянки, договір іпотеки не може вважатися не відповідним законодавством на підставі п.3 ст. 340 ЦК. Права заставодавця, а при зверненні стягнення на будинок - і права покупця на земельну ділянку повинні визначатися виходячи з ст. 373 ГК, згідно з якою при передачі їх іншим юридичним особам або громадянам разом з цими об'єктами переходить право користування земельною ділянкою. П.47 Постанови Вищого Арбітражного суду РФ про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини Першої ГК РФ визначає, що звернення стягнення на заставлене нерухоме майно на вимогу заставодержателя проводиться за рішенням суду і не може бути здійснено на підставі виконавчого напису нотаріуса.
Хто може бути орендодавцем і як останній здає в оренду будівлю або споруду ми вже розглянули. Тепер зупинимося на орендаря.
За загальним правилом Орендарем можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, тобто закон не пред'являє спеціальних вимог до орендаря. Однак на практиці часто виникають суперечки, хто буде орендарем, наприклад: Видавництво "Червоний прапор", правонаступником якого є державний видавничо-поліграфічний комплекс "Дальпрогресс", звернулося до арбітражного суду з позовом про виселення редакції газети "Червоний прапор" з займаних нею приміщень у будівлі, розташованій за адресою: м. Владивосток, проспект Червоного прапора 10. Приморський крайовий арбітражний суд рішенням від 05.02.93г. задовольнив позов на тій підставі, що позивач володіє будівлею, в якій знаходиться спірне приміщення, на праві повного господарського відання; редакція договір на оренду приміщень не укладала і не представила докази, що підтверджують, що вона займає спірне приміщення на законній підставі. Наглядова Колегія Вищого Арбітражного суду РФ залишила рішення в силі. При цьому колегія виходила з наступного: працівниками редакції, тобто фізичними особами, заснована нова газета з колишньою назвою, доказів, що нова редакція газети є правонаступником редакції газети "Червоний прапор" відповідач не представив, з цього у нього відсутні підстави для користування спірними приміщеннями. Проте надалі Пленум Вищого Арбітражного суду РФ скасувала рішення арбітражного суду Приморського краю з таких підстав:
Будівля, з приводу якого виник спір, побудована в 1973 році для розміщення в ньому видавництва "Червоний прапор" Приморського крайкому КПРС, редакцій газет "Червоний прапор" і "Тихоокеанський комсомолець", і крайового журналу "Блокнот агітатора". Після закінчення будівництва в будівлі були фактично розміщені видавництво і названі редакції. Доказів того, що будівля, в тому числі і займані редакцією газети "Червоний прапор" приміщення, передано видавництву на праві господарського відання позивач не представив. З матеріалів справи випливає, що в грудні 1990 року видавництво реорганізовано шляхом виділення з його складу редакції газети "Червоний прапор". Розділовий баланс не складався. Таким чином, питання про правонаступництво редакції не було визначено. Однак оскільки комплекс будувався для розміщення не тільки видавництва, але і редакції, остання за цих умов могла оскаржити в судовому порядку право володіння позивача спірним приміщенням.
Таким чином, вимога про виселення редакції і доводи, про те, що видавництво є єдиним законним власником будинку (орендарем) незаконні. Тому Пленум Вищого Арбітражного суду РФ скасувала рішення Приморського арбітражного суду про виселення редакції "Червоний прапор" з приміщень.
Підводячи підсумок вищесказаного, слід підкреслити, що в договорі оренди будівлі або споруд слід докладно описати предмет оренди, перевірити правомочність орендодавця і орендаря щодо укладення даного зобов'язання, для того, щоб надалі уникнути подібних суперечок.
Б) Істотні і неістотні умови договору.
Розглянемо інші умови договору оренди будівель і споруд (крім умов про предмет) і визначимо які з них є суттєвими, а які ні.
Термін - несуттєве умова договору оренди будівлі та споруди. Доцільно в тексті договору визначити термін дії орендних відносин. Тепер законодавець не містить, будь - яких обмежень щодо строків оренди нежитлових приміщень, тому договори оренди будівель і споруд можуть укладатися на будь-який термін. Якщо ж термін оренди в договорі не визначений, договір вважається укладеним на невизначений строк. У таких випадках кожна зі сторін має право в будь-який час розірвати договір, попередивши про це другу сторону за 3 місяці. Представляється, що попередження має бути зроблено в письмовій формі. Термін попередження про майбутнє припинення договору оренди може бути змінений сторонами у самому договорі або ж це може бути передбачено у законі.
Раніше чинне законодавство передбачало можливість оренди будівель (споруд) на довгостроковій основі. У зв'язку з введенням в дію Указу Президента РФ. "Про регулювання орендних відносин та приватизації майна, державних і муніципальних підприємств, зданого в оренду", за яким Комітетам з управління державним майном надавалися виняткові правомочності орендодавця при здачі в оренду нежитлових приміщень зі складу державного або муніципального фонду, виникло питання про долю раніше укладених договорів оренди ^8. Він, хоч і неоднозначно, все-таки було вирішене в п.2. самого Указу: укладені до введення в дію Указу, договори оренди зберігають свою силу і в подальшому до закінчення терміну оренди, але до 1 січня 1993 року підлягають переоформленню (п. 12 Указу) вже з Комітетами з Управління державним майном, що заміняють у договорі оренди первинних орендодавців. При переоформленні, перегляд умов раніше укладених договорів не допускається, а самі договори можуть бути визнані недійсними тільки в судовому порядку.
З введенням згаданого Указу Президента РФ виникла проблема: нерідко Комітети з управління майном, різних рівнів, необгрунтовано розширюють коло своїх повноважень. Так, Комітет з управління держ. майном Республіки Дагестан у своєму роз'ясненні про оренду нежитлових приміщень від 10 листопада 1995 визнав за необхідне визначити, що укладення договорів оренди як єдиного орендодавця є виключною прерогативою Комітету з 27 грудня 1991 ^8. Це суперечить як положенням Указу (до 14 жовтня 1992 року), так і ГК РФ (після 1 січня 1995 року).
Ціна.
На відміну від загального правила оренди майна, для оренди будівель і споруд, визначення в договорі розміру орендної плати є істотною умовою укладання такого виду угод (ст. 654 ЦК). При відсутності в договорі розміру орендної плати, договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним і не тягне за собою ніяких правових наслідків, якщо тільки в подальшому сторонами в додатковій угоді не буде досягнуто згоди про розмір орендної плати або переглянуті умови договору з визначенням у ньому розміру
⁸ СМ: Ісрафімов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право, № 10, 1997, С.117
орендної плати. Договір про оренду в таких умовах варто вважати укладеним з моменту досягнення сторонами згоди про розмір орендної плати.
Слід мати на увазі, що встановлена ​​у договорі орендна плата за користування будівлі або споруди включає в себе і плату за земельну ділянку (або його частина), коли будівля або споруда безпосередньо пов'язане із земельною ділянкою. Але це положення застосовується тільки тоді, коли законом або самим договором оренди не передбачено інше. Значить, закон або договір може встановити окрему плату за землю поряд із платою за оренду будівлі або споруди. У випадках, коли орендна плата будівлі або споруди встановлена ​​в договорі за одиницю площі або інший показник його розміру, вона визначається виходячи з фактичного розміру переданого в оренду об'єкта. При тривалих термінах оренди використовується річна ставка. Розмір орендної плати визначається як сума платежів за оренду окремих приміщень будинку. Традиційно ставки орендної плати встановлюються на одиницю площі орендованого приміщення або споруди - на 1 кв. м. або 1 куб. м. (для майстерень художників). Сторони можуть передбачити або інші показники, наприклад площа будівлі в цілому (для пам'ятників культури, історії, для гаража) або норматив площі у кв. м на одного співробітника і т.д. Сторони можуть використовувати фіксовані ставки орендної плати тільки у випадках, спеціально названих законом. Ці ставки встановлюються і регулюються (як мінімальні або бокові) уповноваженими на те державними органами. Тому передбачена заборона застосування номи п.3 ст. 424 ГК, що встановлює на випадок неврегульованості цього умови використовувати ціну за аналогічні товари, роботи або послуги. Так, федеральний закон "про освіту" передбачає (п.11 ст. 39), що державні або муніципальні освітні установи здають в оренду закріплені за ними об'єкти власності "за цінами, які не можуть бути нижчими за ціни, що склалися в даному регіоні". Плата за оренду федеральних будівель і споруд - одне із джерел доходів державного бюджету. Винятки з цього правила встановлює тільки закон. Так, названий Закон допустив, що "кошти, отримані освітніми установами в якості орендної плати, використовуються на забезпечення та розвиток освітнього процесу в даному навчальному закладі".
Орендна плата диференціюється в залежності від виду діяльності орендаря при використанні будівель (приміщень) за їх призначенням - біржова, банківська, наукова, правоохоронна, гральний бізнес, освітня діяльність і т.д. Орендна плата повинна враховувати і технічні характеристики будівлі (приміщення), названі в технічному паспорті (призначення, підстави та допоміжна площа, підвали, знос, будівельні матеріали стін, перекриттів, тип будови, ступінь облаштування, зручність комерційного використання і т.д.).
На практиці часто виникають спори, пов'язані з орендною платою.
Наприклад, Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 10 березня 1998 р. № 5096/97 викладає такий випадок: Президія Вищого Арбітражного Суду РФ розглянув протест на Постанову Федерального Арбітражного Суду Півночі - Західного округу від 14.07.97 р. у справі № 56-3665 Арбітражного Суду м. Санкт-Петербурга і встановив наступне:
ЗАОО "Видавничий дім" Атлант "звернулося в Арбітражний суд міста Санкт-Петербурга з позовом до Державної податкової інспекції по Московському району про визнання недійсним її рішення про застосування фінансових санкцій за заниження оподатковуваного прибутку в 95-96 рр.. Президія вважає, що протест треба задовольнити, так як - Держ. податкова служба неправомірно визнала в ході своєї перевірки АТЗТ "Видавничий дім" Атлант "неправомірним віднесення на собівартість продукції (робіт і послуг), яку виробляло" Атлант "платежів за оренду приміщень біля Палацу Культури ім. А.М. Горького. Орендна плата входить у собівартість продукції, а заниження оподатковуваного прибутку не було.
Інший приклад міститься в Постанові Пленуму Вищого Арбітражного суду РФ від 24 травня 1994 р. № 18. Дана Постанова підтверджує ту обставину, що якщо в договорі фактично немає орендної плати, то це буде вже не оренда, а договір безоплатного користування. У Постанові наводиться такий випадок:
Рішенням Арбітражного суду від 25.07.93 р. було визнано недійсним договір оренди від 13.03.91 р., укладений між Міністерством хімічної і нафтопереробної промисловості СРСР і організацією орендарів Ярославського філії Інституту підвищення кваліфікації працівників. Суд мотивував рішення тим, що за договором 13.03.91 р. будівля передавалося не в оренду, а у безоплатне користування. Колегія Вищого Арбітражного Суду РФ вирішила задовольнити протест, у даній справі і скасувати Постанову. Колегія встановила, що дійсно по оскаржуваному договором будівлю передавалося у безоплатне користування, однак цим же договором на орендаря покладався обов'язок проводити капітальний ремонт виробничих фондів за свій рахунок, що надає БЕЗОПЛАТНО характер відносин з оренди. Крім того, згідно з додатком до договору розмір орендної плати збільшений і стягується з усього майна, включаючи будинки, обчислювальну техніку та обладнання.
Звідси висновок - вказуйте точно розмір і вид орендної плати.
Форма договору оренди будівель і споруд також є істотною умовою договору (ст. 651 ЦК). На відміну від загальної норми про форму договору оренди (ст. 609) договір оренди будівлі або споруди полягає в простій письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (незалежно від того, хто є учасником відносин - юридична особа або громадянин і на який строк укладається договір - короткий або довгий).
Договір повинен бути підписаний сторонами власноруч, без використання факсиміле і інших аналогів власного підпису. Навіть якщо сторони погодилися, це не може змінити дане правило.
Порушення простої письмової форми угоди тягне її недійсність, не залежно від суми угоди та учасників договору.
Згідно з ч. 2 ст. 651 договір, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Порядок і умови держ. реєстрації договору оренди будівель і споруд буде докладно розглянуто нижче, оскільки за останній рік він зазнав змін.
У текст договору оренди будівель і споруд за погодженням сторін можуть бути включені і додаткові умови будь-якого характеру. Головне, щоб вони не суперечили нормам цивільного законодавства РФ.
Підводячи підсумок характеристики істотних і неістотних умов договору оренди будівель і споруд, слід пам'ятати Постанова Президії і визначення судових колегій Верховного Суду РФ у цивільних справах, яке свідчить, що "при вирішенні спору, пов'язаного з договором оренди суд повинен виходити з умов цього договору" ⁹ .
⁹ Див Постанова в Бюлетені Верховного Суду РФ, 1995, № 5
В) Зміст договору оренди будівель і споруд
До будь-якого договору є права та обов'язки сторін.
"Зміст договору оренди будівель і споруд (у порівнянні з вмістом звичайного договору оренди) не піддалося серйозним змінам" ¹⁰ в новому ЦК 1996 року. Орендодавцю і орендареві притаманне загальні права та обов'язки сторін договору оренди. Крім того, закон конкретизує деякі способи виконання цих обов'язків.
Розглянемо права і обов'язки орендодавця.
1. Орендодавець зобов'язаний передати орендарю в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна (п.1 ст. 611 ЦК). Особливістю договору оренди будівель і споруд є те, що одночасно з передачею орендарю прав володіння і користування будівлею або спорудою йому передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання (п.1 ст. 652 ЦК). Про два способи передачі прав на земельну ділянку вже говорилося раніше.
2. Орендодавець зобов'язаний передати будівлю або споруду орендарю за передавальним актом, (п. 1 ст. 655 ЦК) підписаному сторонами. Передавальний акт складається або після укладення договору оренди, або безпосередньо при укладенні договору. Замість передавального акту може бути складений і інший документ (протокол, угода і т.д.), головне щоб він був підписаний обома сторонами і містив детальну довідкову,


¹⁰ Цивільне право. Підручник. Частина II / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: "Проспект", 1997, с.186.
матеріально - технічну інформацію про будівлі (споруді).
Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами документа про передачу.
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі або споруди на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря - від прийняття майна.
3. Право на стягнення або отримання в добровільному порядку орендної плати за будівлю або споруду. Нагадую, що в орендодавця є право на отримання окремо ще й плати за земельну ділянку, але тільки якщо це право обумовлено в договорі.
4. Орендодавець за загальним правилом договору оренди будь-якого виду зобов'язаний (тобто це імперативна обов'язок) попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду будівлю.
Крім того, можна згадати ще дві диспозитивні обов'язки, які властиво орендодавцю будь-якого виду договору, в тому числі і оренди будівель і споруд: проводити за свій рахунок капітальний ремонт будівлі або споруди і відшкодувати вартість невіддільних поліпшень, проведених орендарем. У зв'язку з цим цікаво положення п.3 Листи Арбітражного Суду РФ, що говорить: "вироблені користувачем будівлі (ті орендарем) значні поліпшення його технічного стану, ремонт і перепланування не є підставою для відмови власнику (тобто орендодавцю) у позові про звільнення будівлі" . Так, Правління Калмицького Респотребсоюза звернулося до арбітражного суду республіки Калмикія з позовом до госпрозрахункового підприємству - їдальні № 6 Елістінского тресту їдалень і ресторанів про звільнення будівлі, оскільки є його власником. Рішенням 10.03.92 р в позові відмовлено у зв'язку з тим, що спірне будівля не може бути передано позивачу, так як за останні 30 років фактичним користувачем зроблені значні покращення технічного стану будівлі, що перевищують його початкову вартість. На дане рішення був принесений Протест Голови Вищого Арбітражного Суду РФ і наглядова Колегія задовольнила цей протест з таких підстав.
Відповідно до ст. 30 закону РФ "Про власність в РРФСР" власник має право витребувати свою річ з чужого незаконного володіння. Їдальня № 6 спочатку користувалася будівлею за договором оренди, однак останні 15 років договір вже не діє. Тому Правління Респотебсоюза вправі в будь-який час повернути своє приміщення, причому для вирішення спору про виселення питання, про розмір понесених користувачем витрат по ремонту і перепланування будівлі значення не має.
Тепер звернемося до прав і обов'язків орендаря.
1. Згідно з п. 1 ст. 615 Кодексу орендар нежитлового приміщення зобов'язаний використовувати орендоване майно у відповідності з погодженими в договорі умов, а якщо вони в договорі не визначені - за його прямим призначенням. Порушення цього правила служить підставою для вимоги орендодавця про розірвання договору та відшкодування йому цих збитків.
2. Орендар має право здавати орендовані приміщення в суборенду або іншим чином передавати права та обов'язки за договором іншій особі тільки за згодою орендодавця і в установленому порядку. При цьому договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін самого договору оренди будівлі або споруди. Використання орендованих приміщень з порушенням умов про суборенду тягне нікчемність договору суборенди.
3. Орендар зобов'язаний повернути орендовану будівлю (споруду) після закінчення терміну договору оренди або за його дострокове припинення. Орендоване майно має бути повернуто орендодавцю за неодмінної складанні документа про передачу будівлі або споруди (п.2 ст. 655 ЦК) - той же самий передавальний акт. Порядок складання передавального акта при поверненні предмета договору та наслідки ухилення від його складання аналогічні тим, які встановлені законом при передачі будівлі (споруди) в оренду (п.1 ст. 655 ЦК).
Взагалі значення передавальних актів є таким: в першому випадку його підписання означає виконання договору, а в другому - припинення орендних відносин.
4. Можна ще згадати загальні права орендаря: вносити своєчасно орендну плату; підтримувати будівлю (споруду) в нормальному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт (але це диспозитивним обов'язок).
На практиці склалися і інші права та обов'язки орендаря, наприклад: Право орендаря виселити інших осіб, які займають його орендне приміщення. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного суду РФ наводить такий випадок.
Консорціум "Молібден" звернувся до арбітражного суду м. Москви з позовом про виселення фірми "Олімп-8" з будови 2 будинки 13 по вул. Селезневской в ​​м. Москві, посилаючись на наявність у нього договору № 1265 на оренду цієї будівлі, укладеного 01.07.91 з ПРЗО виконкому Свердловського району м. Москви. Рішенням від 19.05.92 позов задоволено. Доводи фірми "Олімп-8" про те, що спірне будова передане їй у господарське відання в 1972 році відхилені. Справа дійшла до Вищого Арбітражного суду - за заявою фірми "Олімп-8" Голова Вищого Арбітражного суду РФ принесений протест, в якому пропонувалося рішення у справі скасувати і справу надіслати на новий розгляд з таких підстав.
"Молібден" засновує свої права на спірну будівлю тим, що з ним укладено договір оренди ПРЗО виконкому Свердловського райради м. Москви. Між тим суд не дослідив питання про наявність у ПРЗО майнових прав на зазначену будівлю в обсязі, що дозволяє йому виступати орендодавцем за договором оренди від 01.07.91г. № 1265. Слід також перевірити доводи "Олімп-8" про те, що спірну будівлю було передано йому на баланс за рішенням виконкому Моссовета ще в 1972 році розпорядженням від 07.09.72 за № 1898, а термін дії договору оренди від 06.07.91 № 1265 минув 31.12 .92.
за цих обставин треба новий судовий розгляд, що все одно не благає зазначеного права арендатора.Арендатор, який уклав договір оренди нежитлового приміщення на аукціону, має право на викуп орендованого приміщення у власність (див. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 13.11.97 № 21 огляд практики вирішення спорів, що виникли за договором купівлі-продажу нерухомості).
АТ пред'явило позов до Комітету з управління майном про спонукання укласти договір купівлі - продажу орендованого приміщення нежитлового характеру. Арбітражний суд відхилив позовні вимоги щодо того мотиву, що АТ не належить до числа орендарів, які мають право на викуп орендованого приміщення відповідно до ст. 5.14.5 і 5.14.6 Державної програми приватизації.
Касаційна інстанція скасувала рішення суду першої інстанції і задовольнила позов АТ з наступних підстав.
Згідно п.26 Державної програми приватизації та п.4.5 Основних положень Програми приватизації, на яке посилається позивач, право на придбання у власність зданих в оренду будинків, будівель, споруд, приміщень в нежитлових будинках, що знаходяться в оренді або фактичному володінні, користуванні цих підприємств в процесі їх статутної діяльності, надається громадянам та їх смакоту, що здійснюють підприємницьку діяльність, підприємствам, не більше 25% статутного капіталу яких перебуває у державній та (або) муніципальної власності, у випадку якщо договір оренди був укладений ними на підставі конкурсу або аукціону об'єктів нежитлового фонду.
У разі АТ, у статутному капіталі якого частка муніципального майна становила менше 25%, уклало договір оренди на підставі аукціону, тому має право на придбання у власність орендованого приміщення. Отже, комітет з управління майном повинен укласти з ним договір купівлі - продажу. Орендар, не викупив орендоване майно, не має права відчужувати його третім особам. Так, Комітет з управління майном звернувся до Арбітражного суду з позовом до ТОВ та АТ про визнання недійсним договору купівлі - продажу будівлі кафе, укладеного між відповідачами, і застосування наслідків недійсності правочину. Про відчуження будівлі комітет дізнався тільки в 1998 році, коли АТ (покупець) звернулося до нього ха отриманням документа, що підтверджує права власності на будівлю. При розгляді даної справи встановлено, що між комітетом по управлінню майном і ТОВ, що є правонаступником орендного підприємства, був переоформлений раніше укладений договір з правом викупу. ТОО продало його АТ.
Оскільки ТОО НЕ Придибало право власності на будівлю кафе, воно не вправі було розпоряджатися майном, що належить до муніципальної власності, і відчужувати його іншій юридичній особі. Отже, Арбітражний суд обгрунтовано задовольнив позовні вимоги Комітету з управління майном.
- Переважне право орендаря на придбання орендованих ним приміщень у власність. За цим є Лист Вищого Арбітражного суду РФ від 11 квітня 1994 р. № С5-7/03-235, в якому Комітет Російської Федерації по управлінню державним майном дав роз'яснення, що стосуються переважного права на придбання майна товариствами та акціонерними товариствами, визначеними в п. 11 Указу Президента РФ від 14 жовтня 1992р. № 1230.
Відповідно до них переважне право на придбання у власність будівель, споруд, нежитлових приміщень, які були орендовані або якими фактично володіли, користувалися в процесі своєї виробничо-господарської діяльності товариства або акціонерні товариства, створені членами трудового колективу державного, муніципального підприємства (підрозділу) на основі оренди майна цього підприємства, означає право зазначених юридичних осіб на такий спосіб придбання цього приміщення у власність, при якому виняткова конкуренція з боку інших потенційних покупців виключається. Рішення про викуп майна підприємства таким способом повинно прийматися Держмайном РФ, його територіальними агентствами або відповідними Комітетами з управління майном. Зазначене правило не поширюється на підприємства, за якими ці будівлі, споруди, нежитлові приміщення закріплені на праві повного господарського ведення, оскільки в цьому випадку застосовуються правила про право власності, якщо законодавчими актами або договорами підприємства з власником не передбачено інше.
На правила, зазначені в даному листі Вищого Арбітражного суду РФ можна навести приклад з практики:
Комітет з управління майном прийняв рішення про приватизацію будівлі магазину за конкурсом. Магазин звернувся до арбітражного суду з позовом про визнання акта Комітету недійсним. У ході розгляду справи було встановлено, що магазин є орендним підприємством і спірну будівлю входить до складу орендованого майна, яке відповідно до умов договору оренди підлягає викупу орендарем. Згідно зі ст. 15 закону РФ "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РФ" викуп майна за договором оренди є одним із способів приватизації. Тому в тому випадку, якщо договір оренди з правом викупу не припинив свою дію в установленому порядку, комітет з управління майном не має права приймати рішення про приватизацію орендованого об'єкта іншим способом.
У зв'язку з цим арбітражний суд правомірно визнав оспорюване рішення Комітету з управління майном недійсним.
Слід зазначити (згідно п.17 Листа Вищого Арбітражного суду РФ від 2 липня 1993 р. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про приватизацію), що суперечки, пов'язані з примусом орендодавця до висновку додаткової угоди до договору оренди з правом викупу, а також врегулюванням розбіжностей цих угод, підвідомчі арбітражним судам.
Так, до арбітражного суду звернулося орендне підприємство з позовом про спонукання Комітету з управління майном до укладення додаткової угоди до договору оренди з правом викупу, посилаючись на положення Указу Президента РФ від 14.10.92 № 1230. Комітет ухилявся від укладання додаткової угоди. При вирішенні цього питання арбітражний суд виходив з наступного: відповідно до п.7 Указу Президента РФ від 14.10.92 № 1230 у випадках, коли вартість державного (муніципального) майна, зазначена в договорі, на момент здачі його в оренду складала не більше 1 млн. руб. і в договорі оренди не визначені інші строки або величина, або порядок, або умови внесення викупу, викуп майна здійснюється на підставі додаткової угоди. Виходячи зі змісту цих норм, укладення такої угоди для комітету з управління майном (орендодавця) є обов'язковим, а для орендаря - ні. Тому арбітражний суд правомірно розглянув спір по суті.
Підводячи підсумок змісту договору оренди будівель і споруд слід зазначити, що прямо передбачених у ЦК правами та обов'язками орендодавця і орендаря, на практиці склалися додаткові правомочності сторін договору або більш конкретизовані.
На мій погляд, не варто приділяти особливої ​​уваги припинення договору оренди будівель і споруд та відповідальності за нього, так як § 4 ЦК не містить будь - яких спеціальних або особливих норм з цього приводу, а значить, припинення договору оренди будівель і споруд здійснюється за загальними правилами припинення договору оренди.
Г) Форма договору: новий порядок реєстрації угод з нерухомістю.
Як вже зазначалося вище, деякі договори оренди будівель і споруд вимагають державної реєстрації: якщо термін оренди за договором перевищує один рік, то він підлягає державній реєстрації: На думку юриста І. Ісрафілова: "Оскільки в тексті ЦК (п.2 ст.651) міститься термін "не менше року" слід вважати, що державній реєстрації підлягають і договори оренди будівель і споруд, укладені строком на один рік ^"11.
Відповідно до ст.6 федерального закону "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу РФ" до введення в дію федерального закону "про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" зберігається діючий порядок укладання та реєстрації угод з нерухомим майном. Цей необхідний закон був прийнятий тільки 17 червня 1997 року, а до цього часу діяв закон про реєстрацію прав на нерухомість, за яким реєстрація здійснювалася нотаріусами (державними чи приватними).
Новий федеральний закон "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" ¹² запропонував інший порядок та умови реєстрації:
Перш за все, цей нормативний акт розглядає державну реєстрацію, як реєстрацію не самої будівлі та чи факту укладення договору, а як реєстрацію обмежень
¹¹ І. Ісрафілов "Оренда нежилих приміщень" / / Господарство право № 10, 1997, с.118
¹² Див: Збори законодавств РФ. № 30, 1997, СТ.3594
(Обтяжень) права власності та інших речових прав орендодавця.
Державна реєстрація договору оренди будівель і споруд можлива лише за наявності державної реєстрації раніше виникли прав на об'єкт договору - права власності або інших речових прав в Єдиному державному реєстрі прав. Ст. 26 розглянутого закону встановлює, що з заявою про держ. реєстрації права оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди: або орендодавець, або орендар. Але якщо договір реєструється з ініціативи орендаря, то вона здійснюється при обов'язковому повідомленні орендодавця про зареєстроване обмеження (ч.2 ст. 13). Якщо договір укладений у публічних інтересах органами державної влади та органами місцевого самоврядування, то він реєструється за ініціативою цих органів з обов'язковим повідомленням орендодавця будівель і споруд.
Ст. 16 вказує перелік документів, які необхідно подати на державну реєстрацію: разом із заявою про держ. реєстрації та документами про права на будівлю або споруду пред'являються також документ про оплату реєстрації, фізична особа пред'являє документ, що засвідчує його особу, а представник юридичної особи - установчі документи особи та документи, що засвідчують його особу та повноваження. Якщо в оренду здається будівлю або споруду, займане певну земельну ділянку, то потрібно до договору докласти план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням її частини, займаної орендованих будівлею (ч.2 ст. 26). Також для держ. реєстрації договору необхідно надати додатки до вказаних в ньому поверховими планами будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Не приймаються на державну реєстрацію документи, що мають підписки або приписки, закреслені слова та інші не обумовлені в них виправлення, записи олівцем.
Ст.9 закону встановила нову систему органів, що здійснюють держ. реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Тепер цю функцію будуть здійснювати установи юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним біля реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомого майна (а не за місцем укладення договору). Таких підрозділів в органах юстиції раніше не було, тому федеральний закон покладає обов'язок створити їх на суб'єкти РФ. А на Уряд РФ покладається обов'язок видати зразкову Положення про Установах юстиції з реєстрації прав.
Очолювати такі установи юстиції мають реєстратори, які є державними службовцями.
Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" встановлює наступний порядок держ. реєстрації (див. ст. 13):
Установи юстиції приймають документи, необхідні для держ. реєстрації прав з обов'язковому додатку про оплату реєстрації. Далі проводиться правова експертиза документів і перевірка законності договору; встановлюється відсутність суперечностей між заявленими правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості (будівлі), а також інші підстави для відмови або призупинення держ. реєстрації. Після цього вносяться запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, здійснюються спеціальні написи на правовстановлюючих документах (тобто договорі) і видаються посвідчення про держ. реєстрації. Проведена держ. реєстрація виникнення і переходу, прав на будівлю або іншу нерухомість засвідчується Свідоцтвом про державну реєстрацію прав.
Державна реєстрація проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, необхідних для неї.
У держ. реєстрації може бути відмовлено у випадках, якщо: 1) з заявою про держ. реєстрації звернулося неналежні особа; 2) подані документи за формою або змістом не відповідають вимогам закону; 3) особа, що уклала договір оренди, неуповноважений розпоряджатися правами на даний об'єкт (будівля), 4) договір не підлягає держ. реєстрації в органах юстиції; та ін випадки. Про відмову у держ. реєстрації повідомляється заявнику в письмовій формі протягом 5 днів із зазначенням причини відмови. Відмову можна оскаржити в суді загальної юрисдикції або арбітражному.
Новий федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" діє близько року. Але вже після його введення в дію позначилися проблеми практики його застосування. У багатьох суб'єктах РФ переклад реєстрації угод з нерухомістю з органів нотаріату в органи юстиції поки не завершений. У першу чергу, це пояснюється відсутністю грошових коштів та взагалі будь - якого фінансування даного закону. По - друге, відсутні кадри в самих органах юстиції або необхідно проводити спеціальну підготовку фахівців на посаду реєстраторів. Нарешті, до цих пір Уряд РФ не видало Положення про реєстраційні установах в органах юстиції. Багато юристів висловлюються проти такого перекладу, мотивуючи свою думку наявністю великого, накопиченого за багато років, досвіду нотаріусів з реєстрації угод та відсутністю такого досвіду в органів юстиції. Держ. реєстрація угод з нерухомістю в установах юстиції виглядає зараз більш спрощеною, а якщо врахувати ще той факт, що Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним практично не ведеться, то це створює реальну небезпеку реєстрації незаконних угод і договорів.

Прихильники нових федерального закону про реєстрацію звертають увагу на те, що запропонований порядок і умови реєстрації органами юстиції роблять реєстрацію більш швидкою, ніж у нотаріуса, так як останній крім реєстраційної функції має безліч інших обов'язків, а установи юстиції з реєстрації права угод з нерухомістю займатимуться тільки даної спеціалізованої функцією.
На мій погляд, судити про те позитивний або негативний новий порядок держ. реєстрації угод з нерухомістю та прав на неї можна буде судити по закінченню хоча б п'яти років, але ідея сама по собі непогана.



3. Значення договору оренди будівель і споруд.
У нинішніх умовах договір оренди будівель і споруд і має важливе значення.
Мета даного договору - забезпечити передачу майна у тимчасове володіння та користування. У цьому зацікавлені обидві сторони. Інтерес орендодавця припускає, що за допомогою передачі будівлі або споруди в оренду реалізуються його інтереси як власника по вилученню доходу з наявних у нього в наявності (або придбаних спеціально для ведення підприємництва такого роду) виробничих фондів. Зацікавленість орендаря до використання найнятого нерухомого майна полягають у тому, щоб, не обтяжуючи себе всякий раз придбанням будівель у власність, отримати можливість ефективно використовувати тимчасово найняте приміщення для виробничих чи інших цілей.
Дійсно, давайте подивимося, хто зазвичай є орендарем - це, як правило, юридичні особи або підприємці, які здійснюють свою комерційну діяльність; вони рідко є власниками будівель, в яких розташовуються їхні офіси, склади і ін (особливо якщо це юридична особа тільки що утворилося ), оскільки поки не мають у своєму розпорядженні достатньо коштів. Укладення договору оренди будівлі або споруди в таких випадках - правильний господарський крок.
Інтереси орендаря можуть полягати й у тому, щоб у ході оренди викупити майно у власність або ж скористатися правом на поновлення договору оренди після закінчення його терміну. "Не випадково в кінці 80 - років оренда будівель розглядалася як можливий засіб трансформації відносин соціалістичної власності" ¹³ у відношенні приватної та колективної власності.
Законодавець забезпечує більший захист інтересів орендаря в даному договорі: так останньому надається право володіння та користування орендованим будівлею, а значить продукція, плоди та інші доходи, отримані орендарем у результаті використання майна відповідно до договору є його власністю. Право користування та володіння орендаря користується речове-правовим захистом (ст. 305 ЦК) і в цій площині прирівняне до права власності та іншим речовим правам.

Отже, ми переконалися, що договір оренди будівель і споруд приносить користь і задоволення потреб обох сторін. Його значення полягає в тому, що даний інститут цивільного права сприяє розвитку комерційної, "господарської діяльності" ^14, підтримує підприємців, а значить, зміцнює ринкові відносини в нашій країні.

¹³ Мартемьянов В.С. Господарське право: Курс лекцій у 2 т-м: "Бек", 1994, т.2, с. 131.
¹⁴ Там же, т.1, с. 141
Висновок.
Отже, ми розглянули один з видів оренди - договір оренди будівель і споруд. Проведене дослідження дозволяють зробити наступні висновки:
Договір оренди будівель і споруд займає особливе місце серед інших договорів оренди. Він відноситься до оренди нерухомості, причому такого її виду як нежитлове приміщення. Виділення даного виду оренди в самостійний договір обумовлено специфічними рисами його предмета: будівлі або споруди.
Сторонами в договорі оренди будівлі та споруди є орендодавець і орендар. Закон не представляє спеціальних правил до них, вимагаючи лише, щоб сторони були з цивільної право і дієздатністю.
До істотних ознаками договору відносяться:
- Предмет;
- Ціна (орендна плата)
- Форма, що вимагає в деяких випадках дотримання спеціального порядку державної реєстрації договору.
Зміст договору оренди будівель або споруд треба розглядати ширше, ніж воно представлено у ЦК статтями 650-664, враховуючи велику арбітражну практику.
Все вищесказане приводить нас до висновку, що договір оренди будівель і споруд має велике значення у регулюванні договірних цивільно-правових відносин. А значить, його вивчення вимагає подальшого продовження.
Додаток-1.
Види договорів оренди.

Оренда

Рухомого майна Нерухомого майна

Транспортних прокат приміщень землі
коштів



лізинг житлових нежитлових
договір найму оренда будівель підприємств
житлового та споруд
приміщення
Додаток-2.
Договір Оренди № 00-00594.
м. Курськ "29" листопада 1998р.
АТ "Зоря", іменоване надалі "Орендодавець", в особі генерального директора Петрова В.П., що діє на підставі Статуту (реєстраційний № 4679 от15 липня 1992р), з одного боку, та АТ "Курськ - лад", іменоване надалі "Орендар", в особі виконавчого директора Коровиної В.І., що діє на підставі Статуту (реєстраційний № 5572 від 19 вересня 1994р.), з іншого боку
уклали цей договір про наступне:
1. Предмет договору.
1.1 Орендодавець надає Орендареві у володіння та користування будівлю.
1.2 В оренду передається будівля за адресою м. Курськ, вул. Червоної Армії, буд.24.
1.3 Будівля передається орендареві для використання останнього під склад.
1.4 Характеристика і недоліки будівлі визначені в акті приймання - передачі, який є невід'ємною частиною цього договору.
2. Дія договору.
2.1. Термін оренди будівлі визначається з "30" листопада 1998 року по "30" листопада 1999 року.
3. Інші умови.
3.1. У складанні акта приймання - передачі беруть участь представники Орендодавця і Орендаря.
4. Зобов'язання сторін за договором.
4.1. Орендодавець зобов'язується:
а) надати орендоване приміщення для використання його за призначенням не пізніше 3 днів з моменту укладення цього договору в стані, придатному для використання і описаному в акті приймання - передачі, в якому вказується технічний стан приміщення на момент здачі в оренду (матеріал стін, вентиляція, опалення, каналізація, постачання електроенергією тощо).
б) проводити за свій рахунок капітальний ремонт орендованого будинку в разі його необхідності.
в) усувати наслідки, будь - якої пошкодження будівлі, що виникли з вини третіх осіб.
4.2 Орендар зобов'язується:
а) використовувати орендоване майно за призначенням, зазначеному в п. 1.3. цього договору.
б) не укладати договори суборенди на повне чи частину будинку без письмової згоди орендодавця.
В) проводити за свій рахунок необхідний поточний ремонт орендованого будинку
Г) містити орендоване будівлю в порядку, передбаченому санітарно - технічними та протипожежними правилами.
Д) не виробляти перепланувань (переобладнання) орендованої будівлі без письмової згоди орендодавця.
4.3. Звернення стягнення за боргами орендодавця на орендоване приміщення не допускається.
4.4. по закінченню строку цього договору, вартість невіддільних поліпшень орендованого будинку, проведених орендарем без дозволу орендодавця, поверненню не підлягають.
4.5. Власністю орендаря є вироблені віддільні поліпшення орендованого будинку.
4.6. У випадках, коли орендар зробив за свій рахунок та з дозволу (усного або письмового) орендодавця поліпшення, невіддільні від орендного будівлі, він має право на відшкодування вартості цих поліпшень по закінченню строку цього договору, а також при достроковому припиненні договору.
4.7. Орендар має переважне перед іншими право на поновлення договору оренди будівлі після закінчення строку цього договору.
4.8. Орендар не має мети викупити орендоване приміщення після закінчення або протягом дії цього договору.
5. Орендна плата.
5.1. Розмір орендної плати: 300 руб. за 1 кв.м. в місяць. Таким чином, орендна плата за весь період оренди складе 360 000 руб. х на кількість кв.м., зазначених в акті приймання - передачі, в тому числі ПДВ - 1000 рублів.
5.2. Розмір орендної плати змінюється за згодою сторін, але не частіше 1 разу за два місяці.
5.3. Орендар виплачує Орендодавцю орендну плату в такі строки: за кожний місяць не пізніше 10 числа наступного місяця.
5.4. Допускається дострокова виплата орендної плати, якщо орендодавець згоден. У цьому випадку орендна плата за місяць зменшується на 7%.
6. Оплата комунальних послуг.
6.1. У орендну плату включається плата за користування комунальними послугами: постачання гарячою і холодною водою, опалення, каналізація, постачання електроенергією, послуги телефонного зв'язку, постачання газом, прибирання сміття.
7. Форма розрахунків по орендній платі.
7.1. Виплата грошових сум, передбачених п.5.1 цього Договору, проводиться орендарем шляхом банківського переказу на розрахунковий рахунок орендодавця через установи Ощадбанку РФ.
8. Відповідальність сторін за договором.
8.1. Відповідальність орендодавця:
За ненадання орендованої будівлі у строк, вказаний у п. 5.3. цього договору, орендодавець сплачує орендарю штраф у розмірі 10% від загальної орендної плати за кожний день прострочення.
8.2. Відповідальність орендаря:
За прострочення виплати орендної плати орендар сплачує штраф у розмірі 3% від простроченої суми за кожний день прострочення.
9. Дострокове розірвання договору
9.1. Договір, може бути, розірваний достроково на вимогу орендодавця, яке попередило про свій намір достроково розірвати договір за 2 тижні.
9.2. На вимогу однієї із сторін договір, може бути, розірваний за рішенням арбітражного суду у разі порушення іншою стороною умов договору.
10. Пролонгація договору.
10.1. У випадку якщо одна із сторін не пізніше, ніж за один місяць до закінчення строку цього договору не попередить іншу сторону про своє бажання розірвати договір, договір буде вважатися продовженим на строк, вказаний у п. 2.1. (Для останнього року).
10.2. Орендар може скористатися правом, передбаченим у п. 4.7., Якщо він належно виконав обов'язки за договором.
11. Особливі умови за договором.
11.1. Орендар зобов'язується один раз здійснити за свій рахунок оздоблювальні роботи в офісі Орендодавця за першою вимогою останнього. Вартість оздоблювальних робіт в офісі орендодавця не вичитується з орендної плати.
Цей договір складено у двох примірниках.
Юридичні адреси сторін:
Орендодавець: м. Курськ, вул. Добролюбова, буд.4 / 1, тел. 33-42-13.
Розрахунковий рахунок № 40903800040000031691, в АТ Курськ промбанк.
Орендар: м. Курськ, вул. Дзержинського, б.8, тел. 52-48-72.
Розрахунковий рахунок № 40701502900000000606 в РБ РФ.
Підписи:
Орендодавець: Орендар:

Печатки:
Свідоцтво про державну реєстрацію додається.
Список літератури.
I. Нормативні акти.
1. Цивільний Кодекс РФ. Частини перша і друга. - М.: Видавництво "СПАРК", 1996.
2. Указ Президента РФ від 14.10.92 № 1320 Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних і муніципальних підприємств, зданих в оренду. / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ 19.10.92 № 16.
3. Федеральний закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. / / Відомості Верховної Ради України, 1997, № 30, ст. 3594.
4. Державна програма приватизації. / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ 03.01.94, № 1, ст. 2.
II. Судова практика.
1. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 13.11.97 № 21. Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі - продажу нерухомості.
2. Постанова Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 10 березня 1998 року № 5096/97.
3. Постанова Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 08.06.96 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини Першої Цивільного кодексу РФ.
4. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 28 квітня 1997 р. № 13. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав.
5. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного суду РФ від 21 жовтня 1993 року № 23.
6. Постанова Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 27 вересня 1994 року № 26.
7. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного суду РФ від 24 травня 1994 року № 16.
8. Лист Вищого Арбітражного суду РФ від 11 квітня 1994 року. № С5-7/03-235.
9. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного суду РФ від 1 липня 1993 року № 15.
10. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного суду РФ від 24 травня 1994 року № 18.
11. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного суду РФ від 21 жовтня 1993 року № 24.
12. Лист Вищого Арбітражного суду РФ від 2 липня 1993 року № С-13/ОП-206. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про приватизацію.
13. Постанова Президії і визначення судових колегій Верховного суду РФ у цивільних справах / / Бюлетень Верховного суду РФ, 1995, № 5.
14. Постанова Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 27 вересня 1994 року № 31.
III. Спеціальна література.
1. Коментар до Цивільного Кодексу РФ, частині другій (постатейний). Вид. Третій испр. і доп. / Відп. ред. доктор юрид. наук, проф. О.Н. Садиков .- М.: Юрид. Фірма КОНТАКТ; ИНФРА-М, 1998.
2. Цивільне право: Словник - Довідник / Упоряд. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В.-М., 1996.
3. Мартемьянов В.С. Господарське право: курс лекцій у 2 т.-М.: вид. "БЕК", 1994.
4. Савельєв В.А. ГК Німеччини (історія, система, інститути): Учеб. посібник-2-е вид., перераб.і доп .- М.: Юрист, 1994
5. Витрянский В. Окремі види договору оренди (Коментар до ДК РФ) / / Господарство право, 1996, № 3
6. Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень. / / Господарство право, 1997, № 10
7. Цивільне право. Підручник. Частина II / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого.-М.: "Проспект", 1997.