Таким чином, для визнання договору оренди укладеним від сторін дійсно потрібно узгодити і передбачити безпосередньо в тексті договору умова про майно, що є об'єктом оренди.
Друга група істотних умов, вказівка ​​на які міститься безпосередньо в тексті ЦК (п.1 ст. 432), включає в себе умови, необхідні для договорів даного виду. Виходячи з буквального прочитання норми, що міститься в п.1 ст. 432 ЦК, до істотних відносяться тільки ті умови, які названі в законі або іншому правовому акті або як суттєві, або як необхідні для договорів даного виду.
У коло умов договору, названих у законі або інших правових актах як необхідні для договорів даного виду, в першу чергу повинні бути включені ті умови, які представляють собою відообразующіе ознаки для даного виду договору (для оренди, зокрема, це умови про термін оренди і про орендну плату). Зазначені умови зазвичай містяться в самому визначенні поняття відповідного виду договору.
До третьої групи істотних умов відносяться умови договору, які названі в законі або інших правових актах як істотні для договорів даного виду. Наприклад, відповідно до п. 4 ст. 15 ФЗ «Про лізинг» від 29.10.98 договір лізингу має містити такі істотні умови:
· Точний опис предмета
· Обсяг переданих прав власності
· Зазначення терміну дії договору
· Найменування місця і вказівка ​​порядку передачі предмета лізингу
· Перелік додаткових послуг
і т. д., якщо інше не передбачено договором.
І нарешті, четверту групу істотних умов договору становлять усі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.
До істотних умов арбітражно-судова практика відносить далеко не всі умови, які при його укладанні містилися в оферті або акцепт. Для цього потрібно, щоб у відношенні відповідної умови одна з сторін прямо заявила про необхідність досягнення угоди під загрозою відмови від укладення договору. На практиці нерідко трапляється так, що сторони при укладенні договору не врегулювали розбіжності, наприклад про розмір договірної неустойки і тільки при виникненні спору в зв'язку з застосуванням відповідальності одна зі сторін заявляє те, що договір слід вважати неукладеним, оскільки свого часу не було досягнуто згоди за умовою договору неустойки. У цьому випадку договір визнається укладеним (але без умови про розмір неустойки), маючи на увазі, що жодній із сторін при укладенні договору не було зроблено заяву про необхідність досягнення угоди щодо спірного умові договору.

2. 3 Термін оренди

Як вже зазначалося, термін володіння і користування орендарем зданим у найм майном завжди визнавався істотною умовою договору оренди.
ГК, у свою чергу передбачає, що договір оренди укладається на термін. Визначений договором, проте допускає укладення договору і без зазначення в ньому строку оренди майна. У цьому випадку договір оренди буде вважатися укладеним на невизначений строк. Правові наслідки оформлення договору без зазначення строку оренди полягають у тому, що кожна зі сторін такого договору отримує право відмовитися від нього в будь-який час в односторонньому порядку за умови попередження про це другої сторони за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці.
Законом можуть бути передбачені граничні строки договору щодо окремих видів оренди або оренди окремих видів майна. У цьому випадку, незалежно від того, вказали Чи боку будь-який строк оренди в договорі, після закінчення встановленого законом граничного строку договір оренди буде вважатися припиненою. На мій погляд, одним з найгостріших у правовому регулюванні договору оренди є питання про право орендаря на поновлення орендних відносин.
З даного питання слід розглянути роз'яснення ВАС РФ.
Відповідно до Основ законодавства про оренду після закінчення терміну договору орендодавець має право на поновлення договору, якщо він належним чином виконував свої обов'язки, то він за інших рівних умов має переважне перед іншими особами право на поновлення договору.
Зазначене право орендаря на поновлення договору оренди має бути захищене в судовому порядку. Тому арбітражним судам необхідно приймати до провадження справи за позовами орендаря про захист їх прав на переважне іншими особами право на поновлення договору. Якщо Арбітражний суд встановить, що орендодавець вже уклав договір іншими особами право на поновлення договору.
З іншим орендарем, слід залучити останнього в якості третьої особи. При підтвердженні зазначених позивачем вимог Арбітражний суд проводить заміну орендаря, який уклав договір оренди, вказуючи про це в рішенні. [6]
Слід також згадати про порядку, передбаченому ст. 621 ГК РФ, права за укладення договору оренди на новий термін. Лише за умови письмового повідомлення орендодавця про бажання укласти новий договір оренди до закінчення терміну колишнього договору. У випадках, коли після закінчення терміну договору оренди орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець проти цього не заперечує, договір буде вважатися поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Отже, кожна зі сторін може вимагати розірвання такого договору, попередивши котрагента не менше ніж за три місяці.

2. 4 Форма та державна реєстрація договору оренди

Вимоги до форми договору оренди зводяться до того. Що договір, за яким орендодавцем або орендарем виступає юридична особа, повинен бути укладений у письмовій формі. Якщо ж сторонами за договором оренди, за винятком нерухомості, є громадяни, обов'язкова письмова форма вимагається лише у тому випадку, коли договір укладається на термін більше одного року. Договір оренди нерухомого майна, як і будь-яка угода з нерухомістю підлягає державній реєстрації.
Форма договору оренди, який передбачає перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря, регулюється особливим чином. Такі договори повинні укладатися в формі, передбаченої для договору купівлі-продажу відповідного майна.
Договір оренди нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, а якщо предметом продажу виступає підприємство, до договору мають бути включені акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і т. д.
Що стосується договору оренди рухомого майна, що містить умову про право орендаря на його викуп, то такий договір може бути укладений в будь-якій формі.
Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. У сенсі «інше» встановлено щодо договору оренди таких об'єктів нерухомості, як будівлі або споруди, які підлягають державній реєстрації тільки в тому випадку, якщо вони укладені на термін не менше року, а в інших випадках їхнього вступу в силу досить укладання договору в простій письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами.
Практичне значення державної реєстрації договору оренди нерухомого майна полягає в тому, що за загальним правилом договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.
Державній реєстрації підлягають договори оренди, об'єктом яких є нерухоме майно.
До нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих відносяться також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Основними ознаками нерухомості є:
· По-перше, міцний зв'язок із землею;
· По-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкта без невідповідного збитку його призначенням.
Однак зазначені ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості, а саме, земельні ділянки та водні об'єкти. Зазначені об'єкти нерухомості в юридичній літературі нерідко називаються нерухомістю за природою.
На думку деяких авторів, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва породжує сумніви в їх юридичною природою як нерухомості. Це означає, що до державної реєстрації знову створюване майно не може вважатися нерухомим. Чи не безинтересно було б з'ясувати позицію судової практики з даного питання. Постанова Пленуму ВАС РФ від 25.02.98 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав». [7] Дана постанова містить у собі роз'яснення, згідно з яким за змістом ст. 130 ЦК та ст. 25 Закону про державну реєстрацію, не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду відносяться до нерухомого майна.
Державній реєстрації підлягає саме договір оренди нерухомого майна, а не якесь право оренди. Згідно з п.1 ст. 131 ЦК державна реєстрація здійснюється щодо права власності та інших речових прав, до числа яких зобов'язальне право оренди, природно не ставитися. Оренда не створює для орендаря речового права, а, навпаки, обтяжує чуже речове право (орендодавця). Про це, до речі, прямо говориться і в п. 3 ст. 26 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»: «Договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення».
Необхідно враховувати також положення п. 2 ст.13 вище згаданого закону, згідно з яким реєстрація договору оренди об'єкта нерухомого майна можлива тільки при наявності державної реєстрації, раніше виникли прав на даний об'єкт в Єдиному державному реєстрі прав.

2. 5 Суб'єкти (сторони) договору оренди

Суб'єктами (сторонами) договору оренди (майнового найму) є орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач).
Орендодавцем майна за договором оренду може бути його власник або інша особа, правомочна законом або власником здавати майно в оренду. Орендодавцем виступає той, хто має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу цим правом наділений власник, оскільки суб'єктивне право власності включає в себе в якості одного з основних елементів правомочність щодо розпорядження майном.
Складніше йде питання про інших осіб, які виступають в ролі орендодавця, оскільки вони повинні бути наділені відповідними правомочностями законом або самим власником. У силу закону таким правом володіють, наприклад, суб'єкти права господарського ведення: державні та муніципальні унітарні підприємства. Правда, здавати в оренду нерухоме майно вони мають право тільки за згодою власника в особі його уповноваженого органу. Казенне підприємство може виступати в якості орендодавця державного майна (рухомого, і нерухомого) лише за згодою власника, а установа ні за яких умов не має права здавати в оренду закріплене за ним майно, а також майно, придбане ним за рахунок, виділених установі за кошторисом.
Вважаю важливим розглянути питання про те, на які органи державного управління покладено функції з управління та розпорядження державним майном, у тому числі шляхом здачі його в оренду.
Відповідно до п. 15 постанови Верховної Ради РФ від 27.11.91 р. № 3020-1 «Про розмежування державної власності до на федеральну власність, державну власність республік у складі РФ, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність »управління та розпорядження об'єктами федеральної власності, за винятком випадків, передбачених законом, здійснює Уряд РФ, яке може делегувати міністерствам і відомствам окремі повноваження щодо об'єктів федеральної власності, в тому числі щодо підвідомчих їм підприємств. До числа таких повноважень належить і укладення договорів оренди майна. Уряд РФ може делегувати свої повноваження органам виконавчої влади суб'єктів РФ.
Арбітражно-судова практика виходить з того, що Міністерство державного майна і комітети з управління майном, що є його територіальними управліннями, володіють повноваженнями орендодавця державного майна, що є федеральною власністю, оскільки повноваження по здачі відповідного майна в оренду не делеговані Урядом РФ або іншим державним органом виконавчої влади.
Разом з тим слід враховувати, що всі об'єкти, що належать до державної або муніципальної власності. Діляться на дві категорії:
· По-перше, це майно, яким держава або муніципальне утворення має безпосередньо, воно становить скарбницю державного майна. Даним майном держава і муніципальне утворення має право розпоряджатися на свій розсуд, у т. ч. шляхом передачі зазначеному майна в оренду.
· До другої категорії відноситься майно, закріплене державою чи муніципальній освітою за юридичними особами на праві господарського відання, оперативного управління або іншому речовому праві. У відношенні цього майна за державою (муніципальним освітою). А також за уповноваженими ними органами зберігаються лише ті правомочності власника, які прямо вказані в законі. Наприклад, власник майна, що знаходиться в господарському віданні у державного (муніципального) підприємства, не наділена законом правом розпоряджатися майном, що належить цьому підприємству (ст. 295 ЦК).
Що стосується орендаря, то в цій якості можуть виступати будь-дієздатний громадянин або організація, що є юридичною особою. ЦК не містить спеціальних правил, що обмежують права суб'єктів майнового обороту на отримання в оренду майна.

2. 6 Об'єкти оренди

Об'єктом оренди може бути будь-яке майно (речі), яке в процесі використання не втрачає своїх натуральних властивостей: земельні ділянки, природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби тощо
Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується (п.1 ст. 607 ЦК).
З моєї точки зору не безинтересно буде звернути увагу на зберегли свою дію постанова Ради Міністрів РРФСР від 13.04.90 р. № 118 «Про порядок здачі підприємств (об'єднань) республіканського і місцевого підпорядкування та їх майна в оренду», а також постанову Ради Міністрів СРСР від 20.03.90 р. № 280 «Про порядок здачі підприємств (об'єднань) союзного підпорядкування та їх майна в оренду». Вони передбачають. Що здача підприємств в оренду може мати місце у всіх галузях матеріального виробництва і у невиробничій сфері, за винятком частини підприємств оборонних галузей промисловості, зв'язку, транспорту, паливно-енергетичного комплексу, та деяких підприємств інших галузей економіки, специфіка і характер діяльності яких зумовлюють їх особливу значимість.
Деякі обмеження для здачі в оренду природних об'єктів встановлені безпосередньо ФЗ. Так, наприклад, ст. 11 ФЗ «Про надра» [8] встановлює, що ділянки надр можуть надаватися в користування на підставі ліцензій, які видаються уповноваженими державними органами. Аналогічні вимоги встановлені та Водним кодексом РФ (ст. 46-53). Ділянки лісового фонду також надаються в оренду на основі ліцензій (ст. 34 Лісового кодексу РФ). [9] Об'єктом договору оренди не може виступати майнове право, яке за визначенням не може бути переданий будь-яких у володіння. Так само виключена можливість передачі в оренду та грошових коштів, оскільки весь сенс користування ними полягає в їх вживанні.
У практиці спортивних клубів нерідко укладаються договори на оренду спортсменів. Вони повинні визнаватися нікчемними угодами, оскільки фізичні особи (гравці, спортсмени) є суб'єктами цивільних прав і ні за яких умов не можуть визнаватися об'єктами цивільно-правових угод.
Про об'єкт нерухомості слід сказати наступне, що він повинен відповідати вимогам п. 3 ст. 607 ЦК, а саме, в договорі оренди нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди.

2. 7 Розірвання (зміна) договору оренди

ДК називає конкретні підстави для дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця, так і орендаря. Як правило, зазначені підстави розірвання договору носять характер розшифровки поняття «істотне порушення договору» стосовно до орендних відносин. Так, орендодавець може вимагати дострокового розірвання договору, якщо орендар: користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями; істотно погіршує майно, більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.
Орендар має право звернутися до суду з позовом про дострокове розірвання договору в наступних випадках: орендодавець не надає йому здане в оренду майно або чинить перешкоди в користуванні майном відповідно до договору або призначення цього майна; орендоване майно має перешкоджають його використанню недоліки, за які відповідає орендодавець ; орендодавець не виконує обов'язки з капітального ремонту зданого в оренду майна; майно в силу обставин, за які орендар не відповідає опиняється в стані, не придатному для використання.
Договором оренди можуть бути передбачені й інші підстави його дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін.
ГК передбачив своєрідну досудову процедуру врегулювання конфлікту між орендарем та орендодавцем у тих випадках, коли є підстави для дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця. Йому поставлено за обов'язок попереднє письмове попередження орендаря про необхідність виконання ним відповідного зобов'язання в розумний термін. Що стосується орендаря, то відсутність спеціального правила, яке зобов'язувало б його попередньо попередити орендодавця про необхідність виконання ним зобов'язання, зовсім не означає, що він може відразу звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди. Процедура досудового врегулювання полягає в тому, що зацікавлена ​​сторона до звернення до суду повинна направити іншій стороні свою пропозицію змінити чи розірвати договір. Позов до суду може бути пред'явлений тільки при дотриманні однієї з умов: або після отримання відмови іншої сторони на пропозицію про зміну або розірвання договору; або після неотримання відповіді на відповідну пропозицію в 30-денний термін.
Позови орендарів про зміну або розірвання договору оренди в практиці судів і арбітражних судів явище не часте. У більшості випадків такі вимоги орендодавців пред'являються до суду, арбітражного суду у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням з боку орендарів обов'язку по внесенню передбаченої договором орендної плати.
Т. Л. Левшина на основі аналізу матеріалів цілого ряду справ арбітражних судів у спорах про розірвання договорів у зв'язку з неналежним виконанням орендарями обов'язки щодо внесення орендної плати приходить до висновку про те, що «арбітражні суди з настороженістю відносяться до розірвання договору оренди на підставі істотного порушення орендарем обов'язку щодо внесення орендної плати, прагнучи вирішити суперечку з інших підстав і піти від обговорення питання про те, чи є порушення істотним. Мабуть, це обумовлено недостатністю накопиченої практики підходів визначення ступеня значущості того, чого позбавляється орендодавець у результаті невнесення орендної плати ». Ще більш категоричний висновок робить А. А. Іванов: «У будь-якому випадку договір оренди може бути достроково розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору».
При розгляді питань, пов'язаних з розірванням або зміною договорів необхідно розрізняти способи і підстави розірвання договорів, а також порядок розірвання та зміни договорів.
Підстави і порядок розірвання (зміни) договору залежать від застосовуваного конкретного способу розірвання договору. Основним способом розірвання (зміни) договору є розірвання або зміну договору за угодою сторін. Проте законом або договором може бути передбачено інше. При розірванні (зміну) договору за угодою сторін підстави такої угоди мають правове значення лише для визначення наслідків розірвання або зміни договору, але не для оцінки законності угоди сторін.
Другий спосіб розірвання договору полягає в тому, що договір розривається чи змінюється судом на вимогу однієї із сторін.
Передбачені два випадки, коли допускається зміна або розірвання договору на вимогу однієї із сторін у судовому порядку.
По-перше, коли стороною порушені умови договору і ці дії можуть бути кваліфіковані як істотне порушення, тобто ті які тягнуть за собою для контрагента така шкода, що він значною мірою позбавляється того, на що в був праві розраховувати при укладенні договору. У даному випадку підставою служить істотне порушення договору.
По-друге, договір може бути змінений або розірваний у судовому порядку також в інших випадках, передбачених ГК, іншими законами або договором. Саме цей випадок є на увазі в ст. 619 ЦК, яка передбачає, що договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до п. 2 ст. 450 ГК (крім тих, що встановлені самої ст. 619 ЦК. А також істотних порушень договору оренди).
При застосуванні другого способу розірвання або зміни договору оренди ключове значення набуває відповідь на питання, чи були передбачені законом або договором підстави для розірвання або зміни договору.
Третій спосіб розірвання або зміни договору полягає в тому, що одна зі сторін реалізує своє право, передбачене законом або договором, на односторонню відмову від договору (від виконання договору), що тягне розірвання або зміни договору.
Одностороння відмова від договору (від виконання договору) можлива лише в тих випадках, коли це допускається законом або угодою сторін. Наприклад, після закінчення терміну договору оренди він вважається поновленим на невизначений термін. І кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору. попередивши про це іншу сторону не менше ніж за три місяці (ст. 621 ГК).
При розірванні (зміну) договору за угодою сторін повинні застосовуватися порядок укладення, а також вимоги, які пред'являються до форми такого договору, оскільки суть правила про форму угоди про зміну і розірвання договору полягає в тому, що вона повинна бути ідентичною тій, в якій укладався договір (ст. 452 ЦК).
При розірванні (зміну) договору на вимогу однієї із сторін обов'язковим є пред'явлення позову до суду за умови дотримання досудового порядку врегулювання спору.
При розірванні (зміну) договору внаслідок односторонньої відмови однієї із сторін від договору (від виконання договору) вимога до порядку розірвання або зміни договору в цьому випадку зводиться до обов'язкового письмового повідомлення контрагента. Зазначена вимога визнається дотриманою, якщо воно доведене за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного зв'язку, що дозволяє встановити, що документ виходить від сторони, що відмовилася від договору або його виконання. З моменту отримання такого повідомлення іншою стороною договір вважається розірваним.
Положення про способи, підстави та порядок розірвання (зміну) договору в рівній мірі відносяться до договору оренди; ст. 619 ГК лише кілька конкретизує підстави розірвання договору на вимогу однієї із сторін (орендодавця) стосовно договору оренди.

Глава 2

1. Договір прокату

1. 1 Поняття договору прокату

За договором прокату орендодавець здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування (п.1 ст. 626 ЦК).
У визначенні договору прокату відображені три його специфічні риси, а саме:
1. В якості орендодавця виступає спеціальний суб'єкт - підприємець (п. 1 ст. 626 ЦК). Причому ГК особливо підкреслює, його підприємницька діяльність по здачі майна в прокат повинна бути постійною, дохід від якої стає основним або додатковим джерелом існування. У будь-якому випадку така діяльність повинна бути систематичною. Разова операція по здачі в оренду рухомого майна прокату не становить. Іншими словами, укладання договорів прокату має бути метою діяльності підприємця, його професійним заняттям. Юридична особа, що є комерційною організацією і індивідуальний підприємець мають обрати саме цей вид діяльності. Якщо ж юридична особа має спеціальну правоздатність, то його можливість займатися прокатом повинна бути передбачена установчими документами.
2. Предметом договору є лише рухоме майно (крім транспортних засобів, для яких передбачені спеціальні правила), що використовується в споживчих цілях, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання. Отже, мети використання майна можуть бути не тільки споживчими, а й іншими, в тому числі підприємницькими.
3. Предмет прокату передається у володіння і користування орендарю (п. 1 ст. 626 ЦК РФ). Отже, при договорі прокату орендодавець не може залишити за собою право володіння річчю.
Якщо договір оренди задовольняє всім цим ознакам, він повинен бути віднесений до числа договорів прокату і підпорядкований ряду правил, відмінних від загальних норм про договори оренди.
Термін договору прокату не може перевищувати одного року (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Закінчення вказаного терміну тягне за собою безумовне припинення договору. Правила про відновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди (ст. 621 ГК РФ) до договору прокату не застосовуються (п. 2 ст. 627 ГК РФ).
Форма договору - лише письмова, причому за допомогою як складання одного документа, підписаного обома сторонами, так і обміну документами, достовірно вихідними від кожної зі сторін.
Порядок укладення та виконання договору прокату, а також визначення його змісту підпорядковуються правилам про публічних договорах (ст. 426 ЦК РФ). Договір прокату відноситься до числа консенсуальним, відплатним, двосторонньо зобов'язують. Основною його особливістю є публічний характер (п. 3 ст. 626 ЦК), що означає непоширення на угоду правил ст. 426 ЦК.
Він повинен бути укладений з кожним, хто звернутися до орендодавця - комерційної організації, і на однакових для всіх умовах (п. 2 ст. 426 ГК РФ). При необгрунтованому ухиленні від укладення публічного договору комерційної організацією орендар має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір і відшкодувати завданих цим збитків (ст. 15, 445 ГК РФ).
Зміст договору прокату має такі особливості: обов'язок орендодавця надати майно орендарю в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна (п. 1 ст. 611 ЦК РФ); справність перевіряється орендодавцем у присутності орендаря (ст. 628 ЦК). Крім того, на орендодавця покладається обов'язок по наданню орендарю необхідної та достовірної інформації про здаваної речі шляхом ознайомлення його з правилами експлуатації майна або видачі відповідних письмових інструкцій. Цей обов'язок орендодавця аналогічна обов'язки продавця за договором роздрібної купівлі-продажу (пп. 1, 2 ст. 495 ЦК). Тому інформація про користування здаваної напрокат річчю може міститися і в відносяться до неї документах, зокрема, в технічному паспорті (п. 2 ст. 456 ГК РФ).
Виконання орендодавцем названих обов'язків набуває особливого значення при виявленні недоліків у зданому напрокат майні. Передбачається, що орендар на відміну від орендодавця не володіє спеціальними знаннями, необхідними для користування орендованим майном. Тому, невиконання орендодавцем обов'язків позбавляє його права при виявленні недоліків посилатися на те, що вони виникли внаслідок порушення орендарем правил експлуатації. Тягар доказування того, що інформація була надана, покладається на орендодавця. [10]
Дострокове розірвання договору прокату, можливо з ініціативи орендаря в будь-який час. Законом встановлено лише єдина умова для такого припинення договору, а саме: орендар повинен письмово попередити орендодавця про свій намір розірвати договір не менше ніж за десять днів. Орендодавець ж може розірвати договір тільки з загальних підставах зазначених у ст. 619 ГК РФ (за винятком п. 4 - порушення орендарем обов'язку з виробництва капітального ремонту).

1. 2 Сторони в договорі прокату

Орендодавцем за договором прокату можуть виступати не будь-які комерційні організації, а тільки ті з них, які здійснюють здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності (мова йде про комерційні організації, які професійно займаються прокатом майна).
Орендодавцем за договором прокату може бути тільки особа (комерційна організація або індивідуальний підприємець), яка здійснює постійну підприємницьку діяльність зі здачі майна в оренду.
В якості орендаря може виступати як громадянин. У тому числі індивідуальний підприємець, так і юридична особа. Відповідні норми ЦК розраховані насамперед на спеціалізовані служби прокату, що є вже їх основним видом діяльності. Але централізована мережа ательє прокату практично розпалася, і все більше місце в цій сфері займають підприємці, для яких прокат є одним з видів діяльності, пов'язаних з основним. Як приклад можна навести спеціалізовані магазини «Кодак», які здають напрокат фотоапарати даної американської фірми: салони для молодят, в яких здійснюється продаж весільних суконь, аксесуарів, їх виготовлення на замовлення, а також прокат.
Широко застосовується розглянутий договір і організаціями, що надають майно напрокат в якості додаткових послуг (готелі, спортивні клуби і т.д.). Але в будь-якому випадку діяльність орендодавця повинна носити постійний характер, так як при здійсненні разових операцій правила про прокаті не підлягають застосуванню.
Як загальне правило майно, надане за договором прокату, повинно використовуватися для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті. Тому орендарем за договором прокату в основному є громадяни, яким відповідне майно знадобилося для особистого, сімейного, домашнього та іншого подібного використання.
Орендарем можуть бути також юридичні особи та індивідуальні підприємці, але для них виключається можливість використання отриманого в прокат майна для отримання прибутків.

1. 3 Права та обов'язки сторін за договором прокату

Договір прокату відноситься до категорії публічних договорів (п. 3 ст. 616 ГК РФ). Це означає, що комерційна організація, що виступає в ролі орендодавця, при наявності можливості надати в прокат необхідне майно не вправі відмовити звернулася до неї особі в укладанні договору прокату або надати перевагу комусь щодо укладання договору. Умови договору прокату, в тому числі про орендну плату, повинні встановлюватися однаковими для всіх орендарів, крім тих випадків, коли законами та іншими правовими актами допускається надання пільг для окремих категорій споживачів. Потенційні орендарі мають право передати на розгляд суду суперечки як про спонукання орендодавця до укладення договору, так і про розбіжності за окремими умовами договору.
Враховуючи публічний характер договору прокату, Цивільний кодекс покладає на орендодавця ряд додаткових обов'язків. Зокрема, орендодавець, який уклав договір прокату, повинен у присутності орендаря перевірити справність переданого в оренду майна, ознайомити орендаря з правилами його експлуатації або передати разом з майном інструкцію про правила його використання. Орендодавець зобов'язаний усунути виявлені орендарем недоліки у зданому в оренду, не пізніше ніж у 10-денний термін з дня отримання заяви орендаря або замінити його аналогічним майном в справному стані. правда. Якщо орендодавцю вдасться довести. Що недоліки в орендованому майні виникли в результаті порушення орендарем правил експлуатації, він має право вимагати відшкодування за рахунок орендаря вартості ремонту і транспортування майна.
На орендодавця також покладено обов'язок здійснювати ремонт майна (п. 1 ст. 631 ЦК РФ).
Що стосується обов'язків орендаря за договором прокату, то вони зводяться до своєчасного перерахування орендодавця орендної плати та дотримання правил користування орендованим майном. Орендні платежі визначаються в договорі прокату в твердій сумі і вносяться орендарем періодично або одноразово.
Як зазначалося, орендар має право відмовитися від договору прокату і достроково повернути орендоване майно. У цьому випадку орендодавець повинен повернути йому частину орендної плати, що обчислюється з дня, наступного за днем ​​фактичного повернення майна орендарем.
У зв'язку з тим, що отримане за договором прокату майно може використовуватися орендарем лише для споживчих цілей, ГК РФ забороняє орендарю здавати це майно в безоплатне користування, вносити орендні права в якості застави чи вкладу до статутного (складеного) капіталу господарського товариства (товариства) або пайового внеску у виробничі кооперативи (п. 2 ст. 631 ЦК).
Однак варто особливо відзначити, що здаються на прокат речі можуть використовуватися не тільки у споживчих, але й інших цілях, якщо це передбачено в договорі або випливає із суті зобов'язання. Що стосується прямої вказівки в договорі про цілі використання речей, то тут діє принцип свободи договору (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Неспоживні мети використання випливають із суті зобов'язання в тих випадках, коли об'єктом зобов'язання виступають речі, не призначені для побутового використання. Можливість прокату таких речей існувала ще в радянському цивільному законодавстві на рівні підзаконного акту - Типового договору прокату приладів, обладнання та інших технічних засобів, здійснюваного територіальними органами системи Держпостачу СРСР.
Включення юридичних осіб у суб'єктний склад орендарів за договором прокату у чинному законодавстві зумовило необхідність закріплення в якості його предметів і речей непобутового призначення. Потреба в речах для інших (не споживчих) цілей може виникнути як у некомерційної, так і в комерційної організації, а також у індивідуального підприємця. При цьому для двох останніх вона найімовірніше пов'язана зі здійсненням підприємницької діяльності.
Тому важко погодитися з беззастережним твердженням, що для юридичних осіб і індивідуальних підприємців «виключається можливість використання отриманого в прокат майна для одержання прибутку». [11]
У ДК подібна заборона відсутня, а тлумачення норм ст. 626 ЦК дозволяє зробити прямо протилежний висновок: прокатне майно може використовуватися в ряді підприємницьких та інших неспоживчих цілях, якщо це прямо передбачено в договорі або випливає із суті зобов'язання.
За договором прокату на сторони покладаються додаткові порівняно із загальними положеннями про оренду права та обов'язки, що відбивають його специфіку.
Орендодавець зобов'язаний надати майно у володіння та користування. Отже, відносини з надання права користування зі збереженням права володіння за орендодавцем не включаються в предмет регулювання договору прокату. Важко пояснити, чим керувався законодавець при встановленні даної заборони. Можна навести ряд прикладів, коли громадяни зацікавлені саме в користуванні речами без передачі їх у володіння. Так, до недавнього часу були поширені пункти прокату, які надавали в користування великогабаритні музичні інструменти. В даний час у користування надаються комп'ютери в Інтернет-центрах, ігрові автомати і т. д. Дані відносини доцільно регулювати саме нормами про прокат, здатними більшою мірою пояснити захист прав та інтересів орендарів-громадян.
Інтереси орендодавця захищаються встановленням в п. 3 ст. 630 ГК спрощеної процедури стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати. Воно проводиться в безспірному порядку на основі виконавчого підпису нотаріуса (ст. 89-94 Основ законодавства Російської Федерації про нотаріат).
Можливість стягнення у безспірному порядку на підставі виконавчого підпису нотаріуса в п. 3 ст. 630 ГК передбачається лише стосовно заборгованості по орендній платі, тому вимога орендодавця про відшкодування збитків і (або) про сплату неустойки, якщо вона була передбачена в договорі, повинні розглядатися в судовому порядку.
Особливість договору прокату, за якою орендарем виступає громадянин, обумовлена, зокрема, тим, що в даному випадку діє Закон РФ «Про захист прав споживачів», що прямо роз'яснено у п.п. 1, 2 постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 29 вересня 1994 р. «Про практику розгляду судами справ про захист прав споживачів», хоча в названому Законі відсутні спеціальні норми про прокат. Термінологія закону також не охоплює дані відносини, тому що в якості суб'єктів вказуються лише виробник, продавець, виконавець, а як об'єкти товар, робота, послуга. Однак це не перешкоджає застосуванню до даних відносин загальних положень, сформульованих у гл.1 Закону «Про захист прав споживачів», які гарантують права споживача на безпеку прокатного майна (ст. 7), інформацію про арендодателе і про прокатний майно (ст. ст. 8 , 9, 10-12), відшкодування збитків у повному обсязі, в тому числі і на компенсацію моральної шкоди (ст. ст. 15-16), а також право на судовий захист (ст. 17). Незважаючи на те, що у п. 28 постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 29 вересня 1994 побутовий прокат віднесений до договорів обслуговування, на нього не поширюються затверджені Урядом РФ 15 серпня 1997 Правила побутового обслуговування населення в Російській Федерації, тому що в гол. 1 «Загальні положення» сфера їх застосування обмежена відносинами, що випливають тільки з договору побутового підряду та договору возмездного надання послуг.
Передане майно має відповідати вимогам ст. 611 ЦК, тобто перебувати у стані, що відповідає умовам договору і його призначенню.
Справність перевіряється орендодавцем у присутності орендаря (ст. 628 ЦК). Крім того, на орендодавця покладається обов'язок по наданню орендарю необхідної та достовірної інформації про здаваної речі шляхом ознайомлення його з правилами експлуатації майна або видачі відповідних письмових інструкцій. Цей обов'язок орендодавця аналогічна обов'язки продавця за договором роздрібної купівлі-продажу (п. п. 1,2 ст. 495 ЦК).
Тому інформація про користування здаваної напрокат річчю може міститися і в відносяться до неї документах, зокрема, в технічному паспорті (п. 2 ст. 456 ГК РФ).
Виконання орендодавцем названих обов'язків набуває особливого значення при виявленні недоліків у зданому напрокат майні. Передбачається, що орендар на відміну від орендодавця не володіє спеціальними знаннями, необхідними для користування орендованим майном. Тому, невиконання орендодавцем обов'язків позбавляє його права при виявленні недоліків посилатися на те, що вони виникли внаслідок порушення орендарем правил експлуатації. Тягар доказування того, що інформація була надана, покладається на орендодавця.
Орендодавець за договором несе обов'язок по виробництву не тільки капітального ремонту зданого в прокат майна, як за загальними правилами про оренду, але т поточного, що зумовлено насамперед відсутністю в орендаря потрібних знань і технічних засобів.
Користування орендованим майном має здійснюватися особисто орендарем, оскільки договір націлений на задоволення виключно його потреб.
У п. 2 ст. 631 ЦК встановлено імперативний заборона на передачу речей третім особам незалежно від правових підстав. Не допускається, зокрема, здача майна в суборенду, передача прав та обов'язків за договором іншій особі, надання у безоплатне користування, заставу орендних прав та внесення їх як майнового внеску, у господарські товариства і товариства або пайового внеску.
При виявленні недоліків у майні, повністю або частково перешкоджають його використанню, орендодавець за заявою орендаря зобов'язаний протягом десяти днів вжити заходів до їх усунення. Він має право на свій розсуд або безоплатно їх усунути на місці, або зробити заміну даного майна аналогічним, що знаходиться в належному стані (п. 1 ст. 629 ЦК). Вибір способу залежить насамперед від характеру недоліків і технічних можливостей: якщо недоліки не можуть бути усунені на місці, орендодавець повинен надати орендареві аналогічне майно.
Варто було б зобов'язати орендодавця негайно після отримання заяви від орендаря приступити до усунення недоліків. Не цілком логічним представляється встановлення десятиденного терміну щодо недоліків, які повинні бути усунуті на місці.
Це передбачає значно більш короткий період часу. При заміні ж не справної речі такий порівняно тривалий термін може бути виправданий необхідністю пошуку орендодавцем аналогічної речі.
Відповідно до п. 4 ст. 614 ЦК орендар має право вимагати відповідно зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, істотно погіршились умови користування, передбачені договором. Тому орендна плата за час усунення недоліків не повинна стягуватися (за винятком випадків, коли недоліки викликані з вини орендаря). Якщо орендодавець доведе, що недоліки виникли внаслідок порушення орендарем правил експлуатації та утримання орендованого майна, то на останнього покладається обов'язок з відшкодування витрат орендодавця на ремонт і транспортування майна. При приведенні об'єкта оренди в повну непридатність орендодавець має право вимагати від орендаря відшкодування збитків (ст. 15 ЦК).
Орендар має право у будь-який час розірвати договір прокату попередньо попередивши про це орендодавця за десять днів. Орендодавець не може розірвати договір тільки з загальних підставах, зазначених у ст. 619 ЦК (за винятком п. 4 - порушення орендарем обов'язку з виробництва капітального ремонту). [12]

1. 4 Орендна плата

Орендна плата за договором прокату встановлюється у вигляді платежів у твердій сумі. Інші форми оплати, в тому числі і перераховані в п. 2 ст. 614 ЦК не можуть бути передбачені угодою сторін. Платежі можуть вноситися згідно з умовами договору як одноразово, так і періодично. Оплата в повному обсязі передбачається при короткостроковому прокаті (погодинному, добовому, місячному). При укладанні договору на тривалий термін в ньому встановлюються терміни внесення та розмір періодичних платежів, причому перший внесок, як правило, сплачується у момент підписання договору.
При достроковому розірванні договору внесена орендна плата повертається орендареві у відповідній частині, яка обчислюється з дня, наступного за днем ​​фактичного повернення.
Відповідно до п. 4 ст. 614 ЦК орендар має право вимагати відповідно зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, істотно погіршились умови користування, передбачені договором. Тому орендна плата за час усунення недоліків не повинна стягуватися (за винятком випадків, коли недоліки викликані з вини орендаря). Якщо орендодавець доведе, що недоліки виникли внаслідок порушення орендарем правил експлуатації та утримання орендованого майна, то на останнього покладається обов'язок з відшкодування витрат орендодавця на ремонт і транспортування майна. При приведенні об'єкта оренди в повну непридатність орендодавець має право вимагати від орендаря відшкодування збитків (ст. 15 ЦК).

1. 5 Різновиди договору прокату

Особливості в правовому регулюванні відносин з прокату за участю громадян, тим не менш, не дозволяють виділяти в якості самостійної різновиду договір побутового прокату, хоча термін «побутовий прокат» використовується і в судовій практиці, і в навчальній літературі.
У ролі орендаря в такому договорі прокату виступають громадяни-споживачі. Відповідно предмет договору повинен використовуватися в споживчих цілях.
На мій погляд, спеціальної уваги заслуговують питання правового регулювання прокату автомобілів, які використовуються на практиці. У ДК РРФСР 1964 р. були відсутні норми, присвячені безпосередньо оренду транспортних засобів, а по ГКРФ договір оренди транспортних засобів являє собою різновид договору оренди, своєрідність якого зумовлена ​​об'єктом договору.
Однак норми § 3 гл. 34 не розраховані на регулювання відносин за ознакою транспортних засобів, що обумовлює необхідність поширення на них норм про прокат. Навряд чи виправдане вилучення транспортних засобів з предметів про прокат.
Можливість надання легкових автомобілів громадянам передбачена в п. 8 діючого Статуту автомобільного транспорту УРСР 1969 року, а відсутність прямої вказівки щодо юридичних осіб не може, на мою думку, перешкоджати укладанню договорів такого роду.
У зв'язку з цим, постає питання про співвідношення норм ЦК про прокат і про оренду транспортних засобів. Прокат автомобілів визначається як за участю водіїв, так і без нього. І в першому, і в другому випадку норма п. 2 ст. 631 ЦК, що містить імперативний заборону на перехід прокатного майна третім особам, вступає в протиріччя з правилами ст. ст. 638, 647 ЦК, допускають здачу майна в суборенду. Його можна усунути шляхом встановлення заборони в договорі, так як норми даних статей носять диспозитивний характер.
Цікаво також зіставлення понять «прокат» і «оперативний лізинг». У навчальній літературі до прийняття частині другій ДК РФ прокат технічних засобів іменувався оперативним лізингом. Відповідно до ст. 7 [13] Федерального закону від 29 жовтня 1998 р. «Про лізинг» під оперативним лізингом розуміється такий його вид, коли лізингодавець купує на свій страх і ризик майно і передає його лізингоодержувачу в якості предмета лізингу за певну плату, на певний термін і на певних умовах у тимчасове володіння і користування, причому передача може здійснюватися неодноразово протягом повного терміну його амортизації. Заслуговує підтримки висновок, що оперативний лізинг з точки зору ЦК не може бути визнаний договором лізингу. Він не володіє ні економічними, ні правових ознаками фінансової оренди. Аналіз легального визначення (ст. 7 Закону «Про лізинг»), сформульованого вкрай невиразно, тим не менше, дозволяє зробити висновок, що лізингодавець виступає в якості підприємця, закуповував майно на свій страх і ризик з метою його подальшої неодноразової, оплатної передачі у володіння та користування. Фігура лізингодавця зближує оперативний лізинг з договором прокату.
Однак навряд чи є сенс розглядати оперативний лізинг як різновиди прокату, тому що це скоріше економічне явище, ніж правове.

2. Договір оренди транспортних засобів

2. 1 Поняття договору застосування

Договір оренди (фрахтування на час) транспортного засобу - цивільно-правовий договір, за яким орендарю за плату надається транспортний засіб у тимчасове володіння та користування з наданням послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації або без надання такого роду послуг (ст. 623, 642 ЦК).
Як вже зазначалося, ГК розрізняє окремі види оренди та оренду окремих видів майна (ст. 625 ЦК РФ).
На перший погляд здається, що договір оренди (фрахтування на час) транспортного засобу не являє собою окремого виду оренди, а виділяється за ознакою особливого виду орендованого майна - транспортного засобу. Однак більш уважний розгляд денного договору приводить до висновку про те, що мова йде про окремий вид договору оренди зі специфічним предметом випливає з нього зобов'язання, який не зводиться тільки до орендованого майна.
На мій погляд договір оренди (можна, слід віднести) до договорів спрямованим на передачу майна, предмет даних договорів включає в себе як мінімум два об'єкти: об'єкт першого роду - дії з передачі майна; об'єкт другого роду - саме передане майно. Стосовно до предмету договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу можна говорити і про об'єкт третього роду, а саме про дії сторін з управління транспортним засобом і його технічної експлуатації.
На мій погляд, варто так само розглянути і іншу точку зору щодо правової природи договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу. Наприклад, в одній з робіт стверджується, що «цей договір можна розглядати як комплексний, що встановлює зобов'язання: а) безпосередньо пов'язані з наданням транспортного засобу в оренду, і б) з надання орендарю послуг, пов'язаних з управлінням та його технічною експлуатацією. Договір, який не передбачає надання таких послуг, носить чисто орендний характер ... »[14].
При такому підході вся специфіка договору оренди транспортного засобу з екіпажем зводиться до того, що він є змішаним договором, що включає в себе елементи зобов'язань оренди та надання послуг. Що ж стосується договору оренди транспортного засобу без екіпажу, то він видається авторові даної роботи звичайною орендою, сенс спеціального регулювання якої полягає лише в необхідності врахування особливостей орендованого майна.
Слід так само згадати про те, що договір оренди (фрахтування на час) транспортного засобу (як з екіпажем, так і без нього) має ряд кваліфікуючих ознак, які стосуються його предмету, які дозволяють виділити його в окремий вид договору оренди.
По-перше, за вказаним договором в оренду передається не просто транспортний засіб (як особливий вид майна), а такий транспортний засіб, володіння і користування яким вимагають управління їм і забезпечення його належної технічної експлуатації. Ця ознака надає договором оренди транспортного засобу значення зобов'язання, яке дійсно є кваліфікованим видом оренди. Причому сказане в рівній мірі відноситься до обох різновидів договору оренди транспортного засобу: як з екіпажем, так і без екіпажу, - оскільки і в тому і в іншому випадку потрібні як управління транспортним засобом, так і його належна технічна експлуатація. Уся різниця полягає в тому, на яку з сторін (орендодавця або орендаря) покладаються відповідні обов'язки.
До речі сказати, дана ознака дозволяє також чітко визначити коло транспортних засобів, які можуть служити об'єктом договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу. Поняття «транспортного засобу» є надзвичайно широким і включає в себе самі різні об'єкти, що мають на меті транспортування пасажирів, пошти, вантажів, багажу, від повітряних і морських суден до воза і велосипеда. Об'єктом ж договору оренди можуть служити тільки ті з них, користування якими потребує управління і забезпечення належної технічної експлуатації, причому мова йде про кваліфікованих управлінні і технічної експлуатації з допомогою екіпажу. Склад екіпажу транспортного засобу та його кваліфікація повинні відповідати певним обов'язковим для сторін правилам, а за відсутності таких - вимогам звичайної практики експлуатації транспортного засобу даного виду та умов договору (п. 2 ст. 635 ЦК).
Необхідно підкреслити, що ця обставина характерно, у тому числі і для договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу без екіпажа, оскільки і в цьому випадку від орендаря потрібні кваліфіковане управління і належна технічна експлуатація, які можуть бути забезпечені тільки за допомогою професійного екіпажу. У цьому сенсі важко погодитися з твердженням про те, що управління та експлуатаційно-технічне обслуговування транспортного засобу, взятого в оренду без екіпажу, може здійснюватися «безпосередньо самим орендарем (наприклад, при оренді автомобіля)». Здається, що в цьому випадку відносини сторін повинні регулюватися не нормами про оренду транспортного засобу, а загальними правилами про договір оренди (1 гол. 34) або нормами про договір прокату (2 гол. 34 ЦК), якщо в ролі орендодавця виступає спеціалізована прокатна організація .
Отже, договором оренди (фрахтування на час) транспортного засобу охоплюються лише такі правовідносини, пов'язані з орендою транспортного засобу, які передбачають використання транспортного засобу шляхом кваліфікованого управління ним і його належної технічної експлуатації з допомогою професійно підготовленого екіпажу.
По-друге, специфічний цільовий характер носить користування орендованим майном з боку орендаря: транспортний засіб може експлуатуватися тільки з однією певною метою, а саме для перевезення пасажирів, вантажів, пошти, багажу. Тому зміст правомочності орендаря щодо володіння та користування орендованим транспортним засобом включає в себе три різних можливості:
1) використання транспортного засобу для перевезення власних працівників або вантажів;
2) висновок (в якості перевізника) договорів з третіми особами на перевезення пасажирів, вантажів, багажу, пошти;
3) передача транспортного засобу в суборенду.
По-третє, у відношенні з третіми особами орендар транспортного засобу виступає відповідно або в якості перевізника пасажирів, вантажів, пошти, багажу (договірні відносини), або в якості орендодавця транспортного засобу (суборенда), або як власника транспортного засобу (деліктні зобов'язання) . Звичайно ж, в процесі експлуатації транспортного засобу орендар може бути суб'єктом і інших правовідносин з третіми особами, наприклад, виступати в ролі замовника за договором підряду при капітальному ремонті транспортного засобу, в ролі страхувальника за договором майнового страхування і т. п., а проте зазначені правовідносини не відносяться до суті зобов'язань, що випливають з договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу.
У юридичній літературі поставлено питання про співвідношення договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору перевезення. З цього приводу О. М. Козир пише: «Перша з різновидів оренди транспортних засобів (з екіпажем) певною мірою замикається з договором перевезення, що викликало при розробці ГК пропозиції про перенесення її в іншу главу. Однак у даному випадку між власником транспортного засобу та особою, що наймає це засіб, виникають саме відносини оренди, а вже в процесі експлуатації транспортного засобу орендарем у нього складаються стосунки з іншими особами з перевезення, які й врегульовані відповідними статтями глави 40 ». Такий підхід не викликає заперечень. Разом з тим у цієї проблеми є й інший аспект, а саме: співвідношення договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору фрахтування.
Явна схожість договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору [15] фрахтування (чартеру) проглядається не тільки у використанні законодавцем аналогічних термінів. В обох випадках передбачається. Що зазначені договори можуть регулюватися крім ГК також транспортними статутами та кодексами. Щоправда, обсяг такого регулювання різний: якщо у відношенні договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу транспортні статути і кодекси можуть встановлювати інші особливості оренди окремих видів транспортних засобів (ст. 641, 649 ЦК), то стосовно до договору фрахтування (чартер) обсяг регулювання транспортними статутами і кодексами обмежений встановленням порядку його укладення, а також вимог, що пред'являються до форми зазначеного договору (ст. 787 ЦК).
Проблема розмежування договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу та договору фрахтування (чартеру) ускладнюється тим, що окремі транспортні статути і кодекси змішують дані види зобов'язань і виходять за межі їх правового регулювання, що визначені в ЦК. Скажімо, в Кодексі торгового мореплавання Російської Федерації (КТМ) [16] забезпечується чітке диференційоване регулювання чартеру як виду договору морського перевезення з умовою надання для перевезення вантажу всього судна, його частини або певних суднових приміщень (п. 2 ст. 115) і договору фрахтування судна на час (тайм-чартеру) з екіпажем або без екіпажу (ст. 198, 211). У той же час Повітряний кодекс Російської Федерації (ВК) [17] передбачає якийсь договірний сурогат, змішуючий обидва види названих зобов'язань. У цьому можна переконатися, ознайомившись зі ст. 104 ВК, яка носить назву «Договір фрахтування повітряного судна (повітряний чартер)». Згідно з цією статтею за договором фрахтування повітряного судна (повітряному чартеру) одна сторона (фрахтівник) зобов'язується надати іншій стороні (фрахтувальнику) за плату для виконання одного або декількох рейсів одне або кілька повітряних суден або частину повітряного судна для повітряного перевезення пасажирів, багажу, вантажів і пошти. Більш того, дана стаття містить норму про те, що здійснення чартерних повітряних перевезень регулюється ВК (дивно, як ніби немає ст.787 ЦК).

2. 2 Особливості правового регулювання

Як вже зазначалося раніше, в ЦК (§ 3 гл. 34) містяться норми, що регулюють два різновиди договору оренди транспортного засобу: договір оренди транспортного засобу з екіпажем і договір оренди транспортного засобу без надання послуг з управління та технічної експлуатації (без екіпажу).
У першу чергу, слід обумовити особливості правового регулювання оренди транспортного коштів, які є загальними для обох різновидів договору оренди транспортного засобу, які дозволяють виділити даний договір в самостійний вид договору оренди.
По-перше, враховуючи специфіку предмета договору, а саме: надання в оренду транспортного засобу, - законодавець виключив можливість застосування до даних правовідносин загальних положень про оренду, що наділяють орендаря, належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору оренди при інших рівних умовах переважним перед іншими особами правом на укладення договору оренди на новий строк (ст. 621 ГК). Як наслідок цього орендар транспортного засобу на відміну від орендаря за звичайним договором оренди ні за яких умов не має права вимагати переведення на себе прав і обов'язків орендаря за договором оренди транспортного засобу, укладеним орендодавцем з іншим орендарем після закінчення терміну дії попереднього договору.
По-друге, договір оренди транспортного засобу не підлягає державній реєстрації, він полягає в простій письмовій формі.
Це принциповий момент, оскільки певні транспортні засоби: повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти - віднесені ЦК до нерухомих речей (ст. 130 ЦК). За загальним правилом угоди з нерухомим майном, і зокрема договір оренди нерухомості, вимагають державної реєстрації (ст. 164, 609 ЦК).
По-третє, обов'язком орендаря протягом усього терміну дії оренди транспортного засобу є підтримка зданого в оренду транспортного засобу в належному стані, включаючи здійснення як поточного, так і капітального ремонту. За загальним правилом, як ми вже відзначали, обов'язок здійснення капітального ремонту зданого в оренду майна покладається на орендодавця (п. 1 ст. 616 ЦК).
По-четверте, орендарю транспортного засобу надано право без згоди орендодавця здавати орендоване транспортний засіб у суборенду, їли інше не передбачено договором. Стосовно до договорів оренди іншого майна, як це зазначалося раніше, діє протилежне правило, згідно з яким орендар може передати орендоване майно в суборенду лише за згодою орендодавця (п. 2 ст. 615 ГК).
Крім того, орендар у рамках здійснення комерційної експлуатації орендованого транспортного засобу має право без згоди орендодавця від свого імені укладати з третіми особами договори перевезення та інші договори, якщо вони не суперечать вказні в договорі цілями використання транспортного засобу або призначенню цього транспортного засобу.
Що стосується наявних відмінностей у правовому регулюванні двох різновидів договір оренди транспортного засобу: відповідно оренди транспортного засобу з екіпажем та без екіпажу, - то всі вони зумовлені тим, що в першому випадку обов'язки з управління і технічної експлуатації транспортного засобу залишаються на орендодавцеві, у другому випадку - здійснюються орендарем транспортного засобу.
За договором оренди транспортного засобу з екіпажем орендодавець крім основних обов'язків, властивих будь-якого договору оренди транспортного засобу, надають орендарю послуги з управління і технічної експлуатації транспортного засобу, які повинні забезпечувати його нормальну і безпечну експлуатацію (ст. 636 ЦК). Члени екіпажу є працівниками орендодавця і підкоряються його розпорядженням, які належать до управління і технічної експлуатації транспортного засобу. Орендодавець повинен забезпечити такий склад екіпажу транспортного засобу і рівень його кваліфікації, які відповідали б умовам договору, обов'язковим для сторін правилам, а також вимогам звичайної практики експлуатації транспортного засобу даного виду. На арендодателе залишаються видатки на утримання членів екіпажу та оплату їх послуг, а також підтримка зданого в оренду транспортного засобу в належному стані, включаючи здійснення як поточного, так і капітального ремонту.
Природно, при оренді транспортного засобу без екіпажу орендодавець вільний від виконання названих обов'язків, оскільки управління орендованим транспортним засобом і його технічну експлуатацію здійснює своїми силами орендар (ст. 645 ЦК).
По-різному, стосовно до двох різновидів договору оренди транспортного засобу, вирішуються питання, що стосуються оплати витрат, пов'язаних з експлуатацією транспортного засобу. Особа, що орендує транспортний засіб без екіпажу, несе всі витрати на утримання орендованого транспортного засобу, включаючи його страхування, а також витрати, що виникають у зв'язку з його експлуатацією (ст. 646 ЦК).
У випадку, коли транспортний засіб передається в оренду з екіпажем, частину витрат на його експлуатацію залишається на орендодавцеві, у тому числі витрати на страхування транспортного засобу та відповідальності за шкоду, яка може бути заподіяна ним або у зв'язку з його експлуатацією, якщо таке страхування в силу закону або договору є обов'язковим (ст. 637 ЦК), а також здійснення поточного та капітального ремонту (ст. 634 ЦК). Що стосується орендаря, то він несе тільки ті витрати, які виникають у зв'язку з комерційною експлуатацією транспортного засобу, включаючи оплату зборів, а також палива та інших витрачаються в процесі такої експлуатації матеріалів.
Принципові відмінності у правовому регулюванні договорів оренди транспортного засобу відповідно з екіпажем та без екіпажу знаходяться в сфері правовідносин, пов'язаних з відповідальністю за шкоду, заподіяну орендованим транспортним засобом, його механізмами, пристроями та обладнанням, третім особам. При оренді транспортного засобу з екіпажем така відповідальність покладається на орендодавця. Орендодавець може пред'явити орендарю вимога про відшкодування сум, виплачених їм третім особам, але тільки в регресивному порядку та за умови надання доказів, що підтверджують, що шкода заподіяна третім особам з вини орендаря (ст. 640 ЦК).
Якщо за договором оренди орендарю передається транспортний засіб без екіпажу, відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам цим транспортним засобом, його механізмами, пристроями чи обладнанням, несе орендар. ГК РФ не передбачає мету забезпечення вичерпного регулювання зобов'язань, що виникають з договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу, а транспортні статути і кодекси навпаки, більш детально підходять до визначення особливостей оренди окремих видів транспортних засобів (як з наданням орендодавцем послуг з управління і технічної експлуатації, так і без таких).

2. 3 Особливості оренди окремих видів транспортних засобів

Оренда різних видів транспортних засобів носить розповсюджений характер. Проте виникають при цьому правовідносини в одних випадках підлягають регулюванню загальними положеннями про договір оренди (§ 1 гл. 34 ЦК), а в інших - переважно спеціальними правилами про договір оренди (фрахтування на час) транспортного засобу (§ 3 гл. 34 ЦК) і лише за відсутності таких - загальними положеннями про договір оренди.
Спеціальними правилами про договір оренди (фрахтування на час) транспортного засобу охоплюються лише такі правовідносини, які пов'язані з передачею в оренду договорі оренди (фрахтування на час) транспортних засобів, які вимагають кваліфікованого управління та технічної експлуатації їх силами професійного екіпажу орендодавця або орендаря.
У залежності від кваліфікації відповідних правовідносин - як договору оренди або як договору оренди (фрахтування на час) транспортного засобу - будується і схема їх правового регулювання. Визнання відповідного договору договором оренди (фрахтування на час) транспортного засобу означає, що він регулюється нормами § 3 гл. 34 ЦК, потім у субсидіарної порядку, загальними положеннями про оренду (§ 1 гл. 34 ЦК) з урахуванням особливостей оренди окремих видів транспортних засобів, встановлених транспортними статутами та кодексами.
Регулювання договорів оренди транспортних засобів, які в силу відсутності необхідних кваліфікуючих ознак не можуть бути віднесені до договорів оренди (фрахтування на час) транспортного засобу, обмежено застосуванням загальних положень про оренду (§ 1 гл. 34 ЦК); інші нормативні акти можуть лише деталізувати названі загальні положення про оренду. Наприклад, порядок здачі в оренду вагонів, що належать залізницям РФ, регламентується Положенням про порядок здачі в оренду вагонів інвентарного парку залізниць РФ, затвердженим вказівкою Міністерства шляхів сполучення РФ (МШС) від 25.03.97 р. № А-354у. У свою чергу, прийняття МПС даного Положення засноване на ст. 4 ФЗ «Про федеральному залізничному транспорті», згідно з якою здача в оренду рухомого складу, що знаходиться у федеральній власності, здійснюється з урахуванням специфіки діяльності залізничного транспорту федеральним органом виконавчої влади в галузі залізничного транспорту або за його дорученням залізницями в порядку, передбаченому зазначеним федеральним органом .
Згідно з названим Положенням здача вагонів в оренду організаціям і громадянам залізницями з дозволу Державної адміністрації залізничного транспорту. Заявки організацій і громадян на отримання дозволу Державної адміністрації залізничного на передачу їм вагонів в оренду повинні містити такі відомості (з відповідним обгрунтуванням):
· Необхідну кількість вагонів;
· Найменування та характеристики вантажів, для перевезення яких потрібні вагони;
· Креслення на розміщення та кріплення вантажів у разі необхідності обладнання вагонів незнімними пристроями;
· Вказівка ​​районів курсування вагонів.
При наявності дозволу Державної адміністрації залізничного залізниця укладає з відповідною організацією (громадянином) - орендарем договір оренди вагонів. Договір оренди не може включати положення про право орендаря на викуп вагонів. Термін оренди вагонів за таким договором не може перевищувати одного року, а право орендаря на його продовження обумовлено необхідністю отримання згоди МПС. Орендна плата за володіння і користування отриманим в оренду рухомим складом повинна передбачатися в договорі оренди на підставі методичних рекомендацій щодо визначення ставок орендної плати на вантажні вагони, що затверджуються МПС. Даним Положенням регулюються і деякі наслідки неналежного виконання зобов'язань, що випливають з договору оренди вагонів. Зокрема в договорах оренди повинна передбачатися відповідальність орендарів за неочищення, несвоєчасне повернення та пошкодження вагонів. У випадку втрати залізницею вагонів, переданих в оренду, орендарю протягом одного місяця повинен бути наданий інший відповідний вагон замість втраченого при підтвердженні орендарем справжньої вантажний квитанцією неприбуття вагона або вантажу на адресу одержувача. В іншому за межами названих спеціальних правил правовідносини, пов'язані з орендою вагонів. Регулюються загальними положеннями про оренду.

3. Договір оренди будівель і споруд

3. 1 Поняття і сфера застосування

За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування будівлю або споруду (п. 1 ст. 650 ЦК).
На відміну від раніше розглянутих договорів прокату та оренди (фрахтування на час) транспортного засобу даний договір виділений в окремий вид договору оренди виключно за ознаками особливостей переданого в оренду майна: будівель або споруд.
Будинки і споруди, які є об'єктами орендних правовідносин у ЦК підлягають спеціальному регулювання і кваліфікуються як об'єкти нерухомості за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню (п. 1 ст. 130 ЦК). Даний критерій віднесення об'єктів до нерухомості, використаний у ЦК, має, на мій погляд, ряд неточностей. Н. А. Сиродоев резонно зауважує: «Насправді юридично відбувається руйнування нерухомості на одній земельній ділянці і виникнення її на іншому. І при державній реєстрації прав на нерухоме майно ці обставини ніяк не можна обійти, бо всі об'єкти нерухомості так чи інакше прив'язуються до конкретної земельної ділянки, а не взагалі до землі ... У ГК РФ земельні ділянки називаються в числі об'єктів нерухомості самі по собі, і як би окремо до нерухомості належить «все, що міцно пов'язане із землею», тобто з землею взагалі, а не з конкретною ділянкою ». [18]
У сучасній юридичній літературі робилися спроби дати визначення понять «будинок» і «споруда». так, на думку В. Н. Литовкіна, «вони (будівлі та споруди) відрізняються своєю нерухомістю, фундаментальної прив'язкою до конкретної земельної ділянки, на якому вони зведені, конструктивно розраховані на тривалий термін експлуатації, окремі з них представляють художню цінність і тому мають відносно високу цінність, особливо пам'ятники історії, культури, архітектури, які є унікальними об'єктами, на вартість яких надає самостійне вплив і місцезнаходження землі під будівлею і спорудою ».
При цьому під будівлями зазвичай розуміються такі об'єкти, які диференціюються на дві великі взаємовиключні протилежні групи: житлові та нежитлові.
Поняття «споруда» зазвичай визначають шляхом перерахування відповідних об'єктів, наприклад, нафтові і газові свердловини, автозаправні станції, магістральні трубопроводи і т. д., і інші інженерні споруди, фундаментально пов'язані із землею.
Слід згадати, що між поняттями «будівля» і «споруда» існує різниця. У чому відмінність між двома цими поняттями ЦК не містить. «Виходячи зі значення цих слів, можна зробити висновок, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово» [19].
Набагато важливіше відрізняти будівлі та споруди від інших будівель, що не відносяться до об'єктів нерухомості, а також від інших видів нерухомості, до яких належать застосуванню спеціальні правила, що регламентують правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд (об'єкти незавершеного будівництва, житлові та нежитлові приміщення, вбудовано -прибудовані приміщення).
У цьому сенсі під будівлею (спорудою) слід розуміти будь-який штучно зведений на земельній ділянці або під ним (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може бути використаний) за цільовим призначенням та переміщення якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо.
Необхідно також мати на увазі, що деякі об'єкти нерухомості, пов'язані з будівель і споруд, мають певну структуру, яка знаходить відображення і в особливості правового регулювання правовідносин, пов'язаних з передачею їх в оренду.
Наприклад, як особливого об'єкта нерухомості законодавством визнаються будівлі, пов'язані з житлового фонду (житлові будинки). Відповідно до ст. 7 діючого нині Житлового кодексу РРФСР житлові будинки та нежитлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків; надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється.
Переведення придатних для проживання жилих приміщень у будинках державного громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається (ст. 9 Житлового кодексу). Даним положенням кореспондують і деякі норми, що містяться у ЦК. Так, згідно з пп. 2 і 3 ст. 288 ГК житлові приміщення призначені для проживання громадян; громадянин - власник житлового приміщення може використовувати його тільки для особистого проживання і проживання членів його сім'ї; житлові приміщення можуть здаватися їх власниками на основі договору для проживання громадян; розміщення власником в належному йому житловому приміщенні підприємств, установ і організацій допускається тільки після перекладу такого приміщення в нежитлове.
Використання житлових будинків і житлових приміщень виключно для проживання громадян забезпечується і судово-арбітражній практикою. Так, у спільній постанові Пленуму Верховного суду та Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» [20] (п. 38) міститься роз'яснення, згідно з яким угоди, пов'язані з орендою (майновим наймом), безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян використанням організаціями житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловому законодавством, вчинені після введення в дію частини першої ДК (1 січня 1995 р.), є нікчемними.
Крім того, для регулювання правовідносин, пов'язаних з наданням у володіння та користування громадян житлових приміщень для проживання, законодавцем використовується конструкція самостійного цивільно-правового договору - договору найму житлового приміщення (п. 1 ст. 671 ЦК); тому можливість укладення громадянами (в якості орендарів) договорів оренди житлових будинків і інших житлових приміщень виключається.
Що стосується юридичних осіб як можливих орендарів житлових будинків і житлових приміщень, то їм зазначені об'єкти можуть бути надані у володіння або користування на основі договору оренди. Однак правомочність юридичної особи як орендаря у цьому випадку обмежуються лише можливістю використовувати об'єкт оренди виключно для проживання громадян (п. 2 ст. 671 ЦК).

3. 2 Особливості правого регулювання

Як зазначалося раніше, якщо предметом договору оренди є будівля або споруда, ряд загальних положень про оренду не застосовується, оскільки вони заміщуються спеціальними правилами. У відношенні оренди нежитлових приміщень будь-які спеціальні правила в ГК відсутні, тому до вказаних правовідносин загальні правила про договір оренди застосовуються в повному обсязі.
Слід зазначити, що деякі положення про оренду будівель і споруд і що містяться у ЦК норми про купівлю-продаж нерухомості (ст. 549-558) мають безпосередньо, що є абсолютно виправданим. Тим самим забезпечується однаковий правовий режим об'єктів нерухомості в майновому обороті.

3. 3 Права орендаря на земельній ділянці

Будинки і споруди, відносяться до об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язаних із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Володіння і користування такими об'єктами з боку орендаря передбачає наявність у нього певних прав і відносно земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруда). Чіткому визначенню цих прав покликані сприяти деякі правила містяться в ЦК (ст. 652, 653). Зазначені правила сформульовані стосовно до двох ситуацій: коли орендодавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки і коли земельна ділянка, на якій знаходиться будинок (споруда), не належить орендодавцю на праві власності. У першому випадку в договорі оренди будівлі (споруди) одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Якщо ж договір оренди будівлі (споруди) не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що до орендаря переходить на строк оренди будівлі (споруди) право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для використання його за призначенням (п. 2 ст. 652 ЦК).
Якщо земельна ділянка не належить на праві власності власнику будівлі (споруди), така будівля (споруда) може бути передано в оренду без згоди власника землі, за умови, що подібні дії власника будівлі (споруди) не будуть суперечити закону або договором, укладеним з власником земельної ділянки (п. 3 ст. 652 ЦК). Безумовно, що за таких обставин до орендаря будинку (споруди) переходить від орендодавця відповідно і право користування відповідною частиною земельної ділянки.
Захисту прав і законних інтересів орендарів покликане сприяти положення, згідно з яким орендар будівлі (споруди) зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, зайнятої оренди будівлею (спорудою) і необхідної для його використання за призначенням, і у разі зміни власника земельної ділянки, у тому числі і в результаті його продажу іншій особі (ст. 653 ЦК).

3. 4 Орендна плата

У договорі оренди будівлі (споруди) значно зростає в порівнянні з орендою іншого майна роль умовами договору про орендну плату (ст. 654 ЦК). Досить сказати, що до зобов'язань, що виникають з договору оренди будівлі (споруди), не можуть бути застосовані загальні правила про оренду, що діють у випадках, коли договором не визначено розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати. Відповідно до загальних положень про оренду в подібних ситуаціях сторони повинні керуватися умовами про орендну плату, звичайно застосовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах (ст. 614 ЦК). Якщо ж об'єктом оренди є будівля (споруда) за відсутності погодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі (споруди) вважається не укладеним.
Пропоноване до сторін договору оренди будівлі (споруди) вимога про обов'язкове включення в договір умови про розмір орендної плати під страхом визнання його неукладеним аж ніяк не означає, що кваліфікуючою ознакою договору оренди будівлі (споруди), що дозволяє виділяти його в окремий вид договору оренди, є те , що стосовно оренди будівлі (споруди), на відміну від загальних положень про оренду, умова про орендну плату набуває значення істотної умови договору, як це нерідко прийнято вважати у юридичній літературі. [21]
Суть же спеціального правила регулює відносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, полягає в тому, що до вказаних правовідносин не підлягають застосуванню диспозитивні норми, які дозволяють визначити істотну умову про розмір орендної плати на той випадок, коли в документі, підписаному сторонами, відсутній пункт про орендної плати. Дія згаданої норми про розмір орендної плати (п. 3 ст. 424 ГК) означає, що в останньому випадку, незважаючи на відсутність відповідного пункту в договорі (документі), в договорі (як правовідносинах) є істотна умова про орендну плату.
ЦК не включає будь-яких спеціальних правил щодо форми орендної плати, порядку і строків внесення орендарем орендних платежів. Тому в цій частині зберігають свою дію загальні положення про оренду (ст. 614 ЦК). І стосовно до договору оренди будівлі або споруди умова про орендну плату зовсім не обов'язково має визначатися у формі твердої суми платежів, що вносяться періодично або одноразово. Сторони можуть домовитися про інші форми орендної плати, зокрема: у вигляді встановленої частки доходів орендаря від використання будівлі (споруди); у формі послуг з боку орендаря, що надаються орендодавцеві; шляхом покладання на орендаря витрат на капітальний ремонт будівлі (споруди), і т . д. Головне, щоб зустрічну надання орендаря, одержуване орендодавцем у якості орендної плати, мало б у договорі грошову оцінку, що дозволяло б говорити про наявність угоди сторін щодо розміру орендної плати.

3. 5 Форма та державна реєстрація договору

Спеціальні вимоги до форми оренди будівлі (споруди) полягають у тому, що такий договір повинен бути укладений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання цих вимог тягне недійсність договору. ЦК не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі або споруди, втім, як і будь-який інший угоди з нерухомістю, за винятком випадків, встановлених законом.
Чинний ЦК містить норму про те, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з цього моменту (п. 2 ст. 651).
На думку І. Ісрафілова, нежитлові приміщення взагалі не є окремими об'єктами орендних відносин. Оскільки «вони вже об'єднані під загальним значенням« будівля »і до них слід застосовувати норми, що регулюють оренду будівель. «Важливе значення при здачі в оренду нежитлового приміщення, безпосередньо пов'язаного із земельною ділянкою, - пише І. Ісрафілов, - має і визначення в договорі порядку користування орендарем даними земельною ділянкою. Представляється, що в цих випадках до договору оренди слід докласти і план-схему земельної ділянки »(?!). мало того, виявляється, що «за відсутності в договорі розміру орендної плати договір оренди нежитлового приміщення вважається неукладеним і не тягне за собою ніяких наслідків »(?!). І всі ці висновки, реалізація яких може призвести до колосальних руйнівних наслідків для майнового обороту (адже по суті ставиться під сумнів практично всі договори оренди нежитлових приміщень), грунтуються на одному-єдиному формально-логічному умовиводі автора про те, що «поняття будівлю» кілька ширше і за смисловим значенням повністю охоплює поняття «нежитлове приміщення».
На відміну від ЦК, який говорить про державну реєстрацію саме договорів оренди (п. 2 ст. 609), ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» в деяких випадках передбачає державну реєстрацію права оренди. Наприклад, згідно з п.1 ст. 26 Закону право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, а відповідно до п. 3 тієї ж статті договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення).
Відповідно до п. 3 ст. 433 ЦК договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Законом (ЦК, Законом про державну реєстрацію) стосовно договору оренди будівлі або споруди інше не встановлено. Отже, і зазначений договір вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Більше того, у ЦК є імперативна норма (п. 1 ст. 425), згідно з якою договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. Отже, до моменту державної реєстрації договору оренди будівлі або споруди він не вступає в силу, тобто не породжує абсолютно ніяких прав і обов'язків.
Якщо говорити про технічну сторону справи, то відповідно до Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими постановою Уряд РФ від 18 лютого 1998 р. № 219, проведення державної реєстрації договорів та інших угод щодо нерухомого майна засвідчується штампом реєстраційної написи на оригіналі правовстановлюючого документа (тобто на тексті договору оренди) (п. 77).
Державна реєстрація договору оренди будівлі (споруди) одночасно означає обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на відповідний об'єкт, зданий в оренду. Відповідні відомості про договір оренди будівлі (споруди) вноситься до подразд. III Єдиного державного реєстру - «Записи про обмеження (обтяження) права власності та інших речових прав на об'єкт нерухомого майна» (п. 8 Правил).
У зазначеному підрозділі Єдиного державного реєстру є спеціальна частина (подразд. III-1) для записів відомостей про оренду. На місці запису про оренду в графу «Опис предмета оренди» заносяться дані про орендованому об'єкті нерухомості або його частини, а в графі «Термін» вказуються дати початку і закінчення оренди або дата початку оренди та її тривалість; якщо термін оренди договором не визначено, замість тривалості оренди пишуться слова «термін не визначений» (пп. 44, 45 Правил).
У разі припинення оренди будівлі або споруди зазначені записи про обтяження права власності або іншого речового права орендодавця погашаються спеціальному штампом погашення реєстраційного запису, що проставляється на лицьовій стороні аркуша запису про оренду. У штампі погашення реєстраційного запису проставляється дата реєстрації припинення відповідного обтяження та ім'я реєстратора, завірені підписом останнього (п. 62 Правил).
Ніяких розділів, куди могли б вноситися відомості про державну реєстрацію права оренди, Єдиний державний реєстр на нерухоме майно та угод з ним не містить. Право оренди будівлі або споруди виникає із зареєстрованого договору оренди і їм же засвідчується.

3. 6 Виконання договору

Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору оренди будівлі або споруди. Передача зазначеного об'єкта нерухомості орендодавцю і прийняття його орендарем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (п. 1 ст. 655 ЦК). До фактичної передачі зданого в оренду будівлі чи споруди орендарю і підписання сторонами передавального акту або іншого відповідного документа договір оренди не може вважатися невиконаним. Більш того, ухилення однієї зі сторін від передачі (прийняття) відповідного майна або підписання передавального акту розглядається як відмова від виконання договору оренди будівлі (споруди).
Невиконання орендодавцем своїх зобов'язань по передачі зданого в оренду будівлі або споруди може спричинити для нього різні несприятливі наслідки, крім загального обов'язку боржника відшкодувати кредиторові у зв'язку з невиконанням зобов'язання збитки (ст. 393 ЦК). Зокрема, в подібних випадках можливе застосування ст. 398 ЦК, згідно з якою у разі невиконання зобов'язання передати індивідуально-визначену річ кредитору, останній в праві вимагати відібрання цієї речі у боржника і передачі її кредиторові на передбачених зобов'язанням умовах. Замість вимоги передати йому річ, яка є предметом зобов'язання, кредитор має право вимагати відшкодування збитків. Якщо орендар внаслідок прострочення орендодавця у виконанні з передачі майна втратив інтерес до договору оренди, він має право вимагати його розірвання та відшкодування збитків, завданих розірванням договору (п. 3 ст. 611 ЦК).
Невиконання орендодавцем зобов'язання з приймання від орендодавця зданого в оренду будівлі або споруди також тягне для нього (крім обов'язку відшкодувати заподіяні збитки). Зокрема, через відсутність якого-небудь спеціального правила в § 4 гл. 34 ЦК, у подібній ситуації у випадках, коли орендар у порушення закону, інших правових актів або договору оренди не приймає орендоване майно або відмовляється його прийняти, орендодавець має право вимагати від орендаря прийняти об'єкт оренди або відмовитися від виконання договору.
Після закінчення терміну дії оренди будівлі або споруди або в разі припинення його на інших підставах відповідна будівля або споруда повинна бути повернуто у тому ж порядку, як воно передавалося в оренду, тобто передача зазначеного об'єкта нерухомості орендарем і прийняття його орендодавцем також оформляється передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (п. 2 ст. 655 ЦК). До цього моменту (фактичної передачі плюс підписання передавального акту, її засвідчує) орендар не може вважатися виконав свої зобов'язання.
У юридичній літературі можна зустріти ще один специфічний момент, що стосується суб'єктного складу договору оренди будівель (споруд) і нежилих приміщень, а саме участі за певних умов у договорі оренди (на стороні орендодавця) такого суб'єкта, як балансоутримувач будинку (споруди), у якого воно знаходиться на праві господарського відання або оперативного управління.
Так, на думку В. Н. Литовкіна, «установа, не будучи тітулодержателем в орендних відносинах може займати своє певне місце в них, будучи балансоутримувачем (поняття, вживане в договірній практиці і нормативних актах)». Причому в якості прикладу такого нормативного акту, що вживає поняття «балансоутримувач», наводиться одна з постанов уряду Москви, котра затвердила типову форму договору оренди нежитлових приміщень, будівель або споруд (постанова від 13 серпня 1996 р.) [22].
«Балансоутримувач, - пише В. М. Литовкин, - юридична особа, наділена речовим правом (правом оперативного управління), яка підписує договір на стороні орендодавця, не будучи їм, відповідаючи перед орендодавцем лише за технічне обслуговування, утримання, експлуатацію та ремонт об'єкта оренди. Балансоутримувач - господарюючий суб'єкт орендодавця. Він не має права укладати договір оренди. Цим правом наділений відповідний комітет з управління майном, що є в цьому випадку тітулодержателем. Але підпис балансоутримувача на стороні орендодавця потрібно. У разі відмови балансоутримувача від підпису комітет з управління майном укладає договір незалежно від позиції балансоутримувача, а балансоутримувач зобов'язаний виконувати обов'язки на стороні орендодавця за договором ».
Сприймає постать балансоутримувача як самостійного учасника правовідносин, пов'язаних з орендою будівель, споруд і нежилих приміщень, і судово-арбітражна практика. Прикладом може служити наступну справу, розглянуту в порядку нагляду Президією Вищого Арбітражного Суду РФ.
Державний комітет РФ з управління державним майном у свій час звернувся до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про дострокове розірвання договору оренди нежитлових приміщень.
Ухвалою арбітражного суду позов був залишений без розгляду на підставі п. 5 ст. 87 АПК у зв'язку з недотриманням позивачем порядку досудового врегулювання спору, встановленого ст. 619ГК: орендодавець (позивач) не направляв орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін, порушення якого і послужило згодом підставою для пред'явлення позову про розірвання договору. При розгляді справи апеляційної інстанції дане визначення було залишено без зміни.
З матеріалів справи вбачалося, що спірний договір оренди був укладений між, з одного боку, Держкоммайном РФ (орендодавцем) і першої експлуатаційної комендатурою Міністерства оборони Росії (балансоутримувачем), в оперативному управлінні якої знаходилися відповідні нежитлові приміщення, і, з іншого боку, товариством з обмеженою відповідальністю (орендарем) на термін 9 років.
Розглядаючи дану справу у зв'язку з тим, що на відбулися по ньому судові акти був принесений протест, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ погодився з необхідністю застосування до спірних правовідносин положення ст. 619 ЦК, згідно з яким орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
Разом з тим, незважаючи на те, що орендодавець (позивач) дійсно не направляв орендарю такого письмового попередження, досудовий порядок врегулювання спору був визнаний дотриманим, що послужило підставою до скасування визначення арбітражного суду про залишення позову без розгляду і направлення справи на новий розгляд. При цьому в постанові Президії Вищого Арбітражного Суду РФ було зазначено: «Одним з основних учасників договору оренди є перша експлуатаційна комендатура Міноборони Росії, яка фактично займається реалізацією договору і якої повинна вноситися орендна плата. Названа комендатура після неодноразових наявних у справі попереджень про необхідність виконання відповідачем зобов'язань за договором оренду клопотало про його розірвання зважаючи на істотні порушень, допущених орендарем, що відповідає вимогам ст. 619 і названого Кодексу та необгрунтовано не прийнято арбітражним судом. [23]
Виходячи з цього, слід визнати, що орендар був попереджений про необхідність виконання зобов'язання у встановлений термін. За таких обставин відбулися у справі судові акти підлягають скасуванню ».

4. Договір оренди підприємств

4. 1 Поняття і сфера застосування

За договором оренди підприємств орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності (п. 1 ст. 656 ЦК).
У складі підприємства за договором оренди орендарю передаються земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби. Крім того, в порядку, передбаченому договором, підлягають передачі також запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права. Крім викладеного орендодавець повинен поступитися орендарю права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства.
Виняток складають права орендодавця, хоча і відносяться до підприємства, проте отримані ним на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю за загальним правилом такі права не можуть бути передані орендарю без спеціального на те вказівки або іншого правового акту. Разом з тим, якщо все ж таки у складі здається в оренду підприємства орендарю будуть передані і зобов'язання, які не можуть бути ним виконані у зв'язку з відсутністю у нього дозволу (ліцензії), орендодавець не звільняється від відповідних зобов'язань перед кредиторами, а отже, і від відповідальності за їх невиконання (п. 2 ст. 656 ЦК).
Як бачимо, договір оренди підприємства виділяється в окремий вид оренди головним чином за ознакою специфічного об'єкта: особливого майна (підприємства), що передається в оренду.
Однак при безумовному визначальне значення даного критерію не можна забувати і про об'єкт другого роду - діях зобов'язаної сторони, що складають разом з першим об'єктом (саме підприємство, яке передається в оренду) предмет зобов'язання, що випливає з договору оренди підприємства. Дії орендодавця за договором оренди полягають не тільки в передачі орендарю орендованого майна, як це має місце при будь-якої оренді, він повинен також поступитися орендарю права вимоги і перевести на останнього борги, пов'язані з діяльністю цього підприємства. Крім того, на орендодавця лежить обов'язок по підготовці підприємства до передачі його в оренду, виконання якої передбачає вчинення останнім цілого ряду дій, не характерних для інших видів договору оренди: інвентаризація майна підприємства, складання проекту передавального акту й т.п. І навпаки, в частині забезпечення умов для використання орендованого майна за його призначенням (включаючи проведення його капітального ремонту) коло дій, здійснення яких за загальними правилами про оренду покладається на орендодавця, скорочується за рахунок покладання обов'язки по здійсненню зазначених дій на орендаря.
Тому стосовно договору оренди підприємства як окремого виду оренди правильніше говорити не тільки про специфіку об'єкта оренди, а в цілому про особливості його предмета, що і служить у даному випадку критерієм для виділення оренди підприємства в окремий вид договору оренди.
Особливість правового регулювання договору оренди підприємства полягає в тому, що до відносин, що регулюються зазначеним договором, субсидиарному застосуванню правила, що регламентують договір оренди будівель і споруд, і лише за відсутності таких - загальні положення про оренду майна (п. 2 ст. 650 ЦК).
Як зазначалося, кваліфікуючою ознакою, що дозволяє виділяти договір оренди підприємства в окремий вид договору оренди майна, є специфіка предмета договору, що включає в себе, як і предмет будь-якого договору оренди, два роду об'єктів: по-перше, що передається в оренду підприємство як єдиний майновий комплекс , використовуваний для підприємницької діяльності, по-друге, дії орендодавця по передачі підприємства у володіння та користування орендаря, а також дії останнього за його прийняття, належному користуванню орендованим майном, внесення плати та повернення орендованого майнового комплексу орендодавцю після закінчення терміну оренди. [24]
Природно, у співвідношенні зазначених об'єктів, що становлять предмет договору оренди підприємства, переважну роль відіграє об'єкт першого роду (підприємство). Саме специфічні особливості підприємства як майнового комплексу зумовлюють необхідність спеціальних правил, що регламентують дії сторін, пов'язані з його орендою.
Підприємство являє собою досить специфічний об'єкт цивільних прав, що знайшло своє відображення у ЦК ст. 132.
Незважаючи те, що підприємство як майновий комплекс визнається законодавством нерухомістю, воно являє собою абсолютно особливий об'єкт цивільних прав.
Правовий режим підприємства як особливого об'єкта цивільних прав проглядається не тільки в нормах, що регулюють договір оренди підприємства. Спеціальні правила, встановлені ЦК і щодо деяких інших видів договорів, об'єктом яких є підприємство як майновий комплекс: продажу (ст. 559-566); довірчого управління (пп. 1, 3 ст. 1013).
Отже, об'єктом договору оренди підприємства є підприємство в цілому, як майновий комплекс, за винятком прав і обов'язків, які орендодавець не має права передавати іншим особам. У цьому сенсі, на мій погляд, необхідно виділити дві категорії прав орендодавця (власника підприємства), щодо яких у ЦК передбачено два протилежних правила (п. 1, 2 ст. 656). До першої категорії належать права на фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування й інші засоби індивідуалізації орендодавця та його товарів, робіт чи послуг, а також приналежні йому на підставі ліцензії права на використання таких засобів індивідуалізації. Якщо інше не передбачено договором оренди підприємства, ці права переходять до орендаря.
Другу категорію складають права, отримані орендодавцем на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю. Зазначені права не підлягають передачі орендарю. Причому включення до складу переданого орендарю підприємства зобов'язань, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього дозволу (ліцензії), не звільняє лізингодавця від виконання цих зобов'язань перед кредиторами і, отже, від відповідальності за їх невиконання. У договорі оренди підприємства повинні бути точно вказані склад і вартість переданого в оренду підприємства, яка визначається на основі повної його інвентаризації.
З раніше діяли законодавчих актів норми про оренду (найм) підприємств включав в себе ДК 1922 р., який містив цілий ряд спеціальних правил, покликаних регламентувати особливості, пов'язані саме з наймом підприємств. ЦК 1964 р. не містив будь-яких норм про договір найму підприємства як майнового комплексу, та й саме підприємство не розглядалося як об'єкта будь-яких угод.
У період «перебудови», законодавство щодо орендних відносин допускало здачу в оренду підприємств (ст. 16 Основ законодавства про оренду). Заслуга ГК РФ полягає в тому, що він вперше в історії вітчизняного законодавства виділив договір оренди підприємства в окремий договір оренди майна і передбачив комплекс спеціальних правил, в повній мірі враховують, специфіку правовідносин, пов'язаних з орендою підприємства як єдиного майнового комплексу, що використовується для підприємницької діяльності . [25]

4. 2 Укладання договору. Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства

Договір оренди підприємства вважається укладеним після досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, з моменту його державної реєстрації.
Істотна особливість порядку укладення договору оренди підприємства, що відрізняє його від інших видів договорів оренди майна, полягає в тому, що орендодавець повинен вчинити певні дії, які є необхідними для подальшого укладення договору оренди підприємства. ГК (§ 5 гл. 34) не включає правил про обов'язкове посвідченні складу підприємства, як це має місце при продажу підприємства (п. 2 ст. 561 ДК), коли сторони ще до підписання договору продажу підприємства повинні скласти і розглянути: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік всіх боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства із зазначенням кредиторів, характеру, розміру та термінів їх вимоги. Зазначені документи є обов'язковим додатком до договору продажу підприємства.
Разом з тим стосовно оренди підприємства у ЦК містяться положення, що зобов'язує орендодавця надати у володіння та користування орендаря не тільки основні засоби підприємства, а й передати останньому в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, а також майнові права, пов'язані з підприємством. Виконання даного обов'язку орендодавцем можливо тільки за умови повної інвентаризації підприємства.
Крім того, при передачі підприємства в оренду на орендаря переводяться борги, що відносяться до підприємства, що передбачає складання орендодавцем (як додаток до договору) повного переліку всіх боргів (зобов'язань), що включаються до складу орендованого підприємства. Неможливо передати підприємство в оренду і без бухгалтерського балансу.
Інша справа, що на відміну від договору продажу підприємства, вимоги до форми договору оренди підприємства не включають вимогу про наявність в якості обов'язкових додатків до договору, відповідних документів, що засвідчують склад і вартість майна підприємства, переданого в оренду. У той же час неможливо уявити, як сторони можуть погодити істотна умова договору оренди підприємства про предмет договору при відсутності зазначених документів.
Вимоги до форми договору полягають лише в тому, що договір оренди підприємства укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Законодавець посилює наслідки недотримання форми договору оренди підприємства. Як відомо, за загальним правилом недотримання простої письмової форми угоди позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази (п. 1 ст. 162 ЦК). У даному ж випадку недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність (п. 3 ст. 658 ЦК).
Крім умови про предмет договору до істотних умов договору оренди відносяться умови про розмір орендної плати та про термін оренди підприємства. З питання про розмір орендної плати сторони повинні керуватися нормами, що регулюють розмір орендної плати за договором оренди будівлі або споруди (ст. 654 ЦК) Отже, текст договору оренди підприємства в обов'язковому порядку повинен включати положення про розмір орендної плати під страхом визнання договору неукладеним. Що стосується умови договору про термін оренди підприємства, то будь-які спеціальні правила на цей рахунок відсутні як в числі положень, що регулюють оренду підприємств, так і серед норм, що регламентують оренду будівель або споруд. У зв'язку з цим умова про термін оренди має визначатися сторонами при укладенні договору оренди підприємства. Однак відсутність у договорі умови про строк оренди підприємства не тягне визнання його неукладеним, оскільки в силу п. 2 ст. 610 ЦК в цьому випадку договір оренди підприємства визнається укладеним на невизначений строк.
З точки зору доцільності укладення договору оренди підприємства без зазначення строку його дії необхідно звернути увагу на можливі наслідки визнання такого договору укладеним на невизначений строк. У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Беручи до уваги трудомісткість укладання договору оренди підприємства, а також обсяг видатків, необхідних для виконання зазначеного договору, видається, що така перспектива, навряд чи влаштує сторони.
Характерна особливість договору оренди підприємства, полягає в тому, що передача підприємства в оренду у всіх випадках супроводжується, з одного боку, поступкою орендарю прав вимог орендодавця, а з іншого - переведенням на нього боргів орендодавця, пов'язаних з діяльністю переданого в оренду підприємства.
Права вимоги, що підлягають передачі орендарю разом з підприємством, повинні визначатися в договорі оренди підприємства, їхня поступка орендарю здійснюється за загальними правилами про цесії (ст. 382-386, 388-390 ЦК).
Переведення боргу вимагає у всіх випадках згоди кредитора (п.1 ст. 391 ЦК). Беручи до уваги, що у власника (орендодавця) можуть бути сотні й тисячі кредиторів за зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю цього підприємства, необхідність отримання від кожного з них письмової угоди на переведення боргу стала б непереборною перешкодою для передачі зазначеного підприємства в оренду. Тому законодавець передбачив на цей рахунок спеціальні правила про повідомлення кредиторів про оренду підприємства і наділив останніх певними правами, що в юридичній літературі обгрунтовано розглядається як особлива форма з витребування згоди кредиторів на переведення боргу. [26]
У ЦК передбачені положення, що визначають особливий порядок повідомлення кредиторів та отримання їх згоди на переведення боргу за зобов'язаннями, пов'язаними з передаються в оренду підприємством, а також наслідки порушення цього порядку (ст. 657)
Обов'язком орендодавця за договором оренди підприємства є письмове повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, до моменту передачі орендарю цього підприємства. Обсяг прав кредиторів і наслідки реалізації ними своїх прав для сторін поставлені в пряму залежність від виконання орендодавцем обов'язки щодо повідомлення кредиторів про оренду підприємства.
Крім того, за боргами, включеним до складу даного підприємства, які були передані орендарю без згоди кредиторів на переведення цих боргів, орендодавець і орендар після передачі підприємства останньому несуть солідарну відповідальність.
Договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 658 ЦК).
З технічної точки зору державна реєстрація договору оренди підприємства як майнового комплексу здійснюється відповідним органом юстиції (реєструючим органом) у місці реєстрації орендодавця (власника підприємства) як юридичної особи (помилка очевидна: підприємство як майновий комплекс не може бути юридичною особою). Проведення державної реєстрації договору оренди підприємства засвідчується штампом реєстраційної написи на оригіналі договору (п. 77 Правил ведення Єдиного державного реєстру на нерухоме майно та угод з ним). Одночасно в підрозділ. III внесений запис про обтяження правом власності або іншого речового права орендодавця на передане в оренду підприємство договором оренди (п. 44 Правил), а орендарю видається свідоцтво про державну реєстрацію.
Після закінчення терміну арендs підприємства або припинення зобов'язань, що випливають з договору, з інших підстав запис у Єдиному державному реєстрі, про обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на підприємство погашається спеціальним штампом погашення реєстраційного запису, в якому повинні бути проставлені дата реєстрації припинення відповідного обтяження і ім'я реєстратора, завірене його підписом (п. 62 Правил).

4. 3 Особливості виконання договору оренди підприємства

Виконання зобов'язань за договором оренди підприємства вимагає від орендодавця вчинення певних дій, не властивих іншим договірним зобов'язанням. Зокрема, якщо інше не буде передбачено договором, орендодавець за свій рахунок повинен підготувати підприємство до передачі орендарю, скласти і подати на підписання орендарю передавальний акт. У передатному акті в обов'язковому порядку повинні знайти віддзеркалення відомості про повідомлення кредиторів про здачу підприємства в оренду, дані про склад і вартість майна підприємства.
Зобов'язання орендодавця з передачі орендарю зданого в оренду підприємства вважається виконаним з моменту фактичної передачі орендарю майна, що входить до складу підприємства, та посвідчення даного факту шляхом підписання передавального акту обома сторонами договору оренди.
Належне виконання зобов'язань за договором оренди підприємства на боці орендаря передбачає насамперед користування орендованим підприємством відповідно до його призначення, передбаченим договором. Відмінною особливістю договору оренди підприємства в порівнянні з іншими видами оренди майна є наділення орендаря значно більш широким колом правомочностей щодо розпорядження майном, що входять до складу орендованого підприємства. Дана обставина пояснюється специфікою об'єкта оренди: діюче підприємство («підприємство на ходу»), експлуатація якого неможлива без реалізації частини майна, що входить до складу підприємства, та придбання нового майна.
При аналізі містяться у ЦК положень, що регулюють порядок використання орендарем майна зданого йому в оренду підприємства (ст. 660 ЦК), звертає на себе диспозитивним норма, що наділяє орендаря чималими правами щодо цього майна. Орендар, зокрема, має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства. Не потребує згоди орендодавця також здача зазначених матеріальних цінностей в суборенду або передача орендарем його прав і обов'язків у відношенні таких матеріальних цінностей іншій особі. Обмеженням правомочностей орендаря є заборона вчиняти дії, що тягнуть зменшення вартості орендованого підприємства в цілому або порушують умови договору оренди. Крім того, зазначені правомочності орендаря не поширюються на землю та інші природні ресурси.
У ЦК не передбачено будь-яких спеціальні наслідки порушення орендарем установлених законом або договором обмежень у розпорядженні майном, що входять до складу орендованого підприємства, або особливі способи захисту в такій ситуації має рацію орендодавця як власника зазначеного майна. Тому в даному випадку підлягають застосуванню загальні положення ЦК про відповідальність боржника за невиконання або неналежне виконання зобов'язання (перш за все ст. 393 ЦК про відшкодування збитків), а також про способи захисту суб'єктивних цивільних прав (ст.12 ЦК).
Крім того, якщо порушення орендарем умов договору носить істотний характер, орендодавець не позбавлений права вимагати розірвання договору в судовому порядку (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК).
Що стосується дій, спрямованих на збільшення вартості майна орендованого підприємства шляхом зміни складу майнового комплексу, його реконструкції, технічного переозброєння і т. п., то орендар праві їх здійснювати без згоди орендодавця, якщо інше не передбачено договором (ст. 660 ЦК).
Наділення орендарів широкими правами по використанню майна взятого в оренду підприємства, аж до відчуження зазначеного майна за умови, що це не тягне зменшення вартості підприємства, обумовлено, як правильно зазначає Г. С. Шапкина, «необхідністю створити їм можливість для самостійного ведення виробничо-господарської , підприємницької діяльності, достатньої свободи маневрування ресурсами, подальшого розвитку виробництва ".
Надання орендареві чималих можливостей щодо розпорядження майном, яке входить до складу орендованого підприємства, поєднується з покладанням на нього практично всіх обов'язків за змістом підприємства та несення витрат щодо його експлуатації. У процесі виконання договору оренди підприємства підтримання протягом усього терміну дії договору цього підприємства в належному технічному стані, здійснення як поточного, так і капітального ремонту є обов'язком орендаря. Саме орендар несе всі витрати, пов'язані з експлуатацією орендованого підприємства і з сплатою платежів зі страхування орендованого майна (ст. 661 ЦК). [27]
У процесі експлуатації майна орендованого підприємства орендарем можуть бути зроблені невіддільні поліпшення цього майна (дозвіл орендодавця на це не потрібно). Вартість таких поліпшень повинна бути відшкодована орендареві за рахунок орендодавця. Лише в одному випадку орендодавець може бути звільнений судом від відшкодування вартості поліпшень майна орендованого підприємства, вироблених орендарем. Для цього він повинен довести, що ці «поліпшення» за своєю вартістю неспіврозмірні реального поліпшення якості та експлуатаційних властивостей майна або що вони зроблені орендарем без урахування принципів добросовісності та розумності (ст. 662 ЦК).
У даному випадку законодавець визнав можливим сформулювати стосовно договору оренди підприємства спеціальне правило, яке виключає дію одного з загальних положень про оренду, передбачають, що вартість невіддільних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, орендареві не відшкодовується (п.3 ст. 623 ЦК).
Норми ЦК про зміну або розірвання договору, а також про наслідки недійсності угод, що передбачають повернення або стягнення в натурі передавального (отриманого) за договором, можуть застосовуватися до договору оренди підприємства за умови, що такі наслідки не порушують істотно прав і охоронюваних законом інтересів кредиторів орендодавця та орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам (ст. 663 ЦК).
Повернення орендованого підприємства у зв'язку з припиненням договору оренди повинен бути зроблений орендарем за дотриманням правил, встановлених для передачі підприємства в оренду, з тією лише різницею, що обов'язки з підготовки майна, складання передавального акта та поданням його на підписання цього разу покладені на орендаря ( ст. 664 ЦК).
Про припинення договору оренди орендар повинен письмово повідомити своїх кредиторів за зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю орендованого підприємства. Кредитори, в свою чергу, має право вимагати від орендаря припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування завданих цим збитків. Після повернення підприємства орендодавцю орендар разом з орендодавцем несе солідарну відповідальність за боргами, які були переведені на орендодавця без згоди кредиторів орендаря.
Зобов'язання орендаря щодо повернення підприємства орендодавцю вважається виконаним з моменту підписання обома сторонами відповідного передавального акту.

5. Договір фінансової оренди (лізингу)

5. 1 Ознаки договору лізингу

Договір фінансової оренди (договір лізингу) - цивільно-правовий договір, відповідно до якого орендодавець зобов'язується придбати у власність вказане орендарем майно у визначеного ним продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей (ст. 665 ЦК) .
Договір лізингу розглядається ДК як окремого виду договірних орендних зобов'язань. З іншими видами оренди договір лізингу об'єднує те, що майно передається орендодавцем орендарю у тимчасове оплатне володіння і користування.
Разом з тим договором лізингу притаманні певні характерні особливості, що виділяють його в окремий вид договору оренди. По-перше, як зобов'язаного особи за договором лізингу, поряд з орендодавцем та орендарем, виступає також продавець майна, що є його власником, не бере участі у договорі лізингу як його боку.
По-друге, орендодавець на відміну від загальних положень про оренду не є власником або титульним власником майна, яке підлягає передачі в оренду. Більш того, на орендодавця покладається обов'язок придбати у власність це майно, що належить іншій особі (продавцю). Цей обов'язок орендодавця охоплюється змістом зобов'язання, що виникає з договору лізингу. Купуючи майно для орендаря, орендодавець повинен повідомити продавця про те, що це майно призначене для передачі його в оренду.
По-третє, активна роль, зазвичай не властива орендних відносин, у зобов'язанні з лізингу належить орендарю. Саме орендар визначає продавця і вказує майно, яке має бути придбано орендодавцем для подальшої передачі в оренду. Безумовно, орендодавець звільняється від будь-якої відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. Виняток з цього правила можуть скласти лише випадки, коли договором лізингу обов'язки з визначення продавця та вибору майна покладені на орендодавця (ст. 665 ЦК). [28]
По-четверте, передача орендодавцю за договором лізингу майна орендарю здійснюється не орендодавцем, а продавцем цього майна. Тим не менше, відповідальність за невиконання або неналежне виконання цього обов'язку, якщо прострочення допущене за обставинами, за які відповідає орендодавець, покладається на нього. У цьому випадку орендар має право вимагати від орендодавця розірвання договору та відшкодування збитків (п. 2 ст. 668 ЦК). З моменту передачі продавцем орендарю передбаченого договором лізингу майна до останнього переходить ризик випадкової загибелі або псування орендованого майна.
Дещо по-іншому визначає поняття договору фінансової оренди (лізингу) та його ознаки ФЗ «Про лізинг». У його інтерпретації цього поняття є три види лізингу: фінансовий лізинг, зворотній лізинг і оперативний лізинг.
Слід зазначити, що так звані зворотний лізинг і оперативний лізинг не володіють всіма необхідними ознаками договору лізингу, оскільки вони, зокрема, не включають в себе обов'язки лізингодавця придбати у продавця, визначеного лізингоодержувачем, майно відповідно до вказівок лізингоодержувача.
Що стосується фінансового лізингу, то це і є договір лізингу (а не його окремий вид), за яким лізингодавець зобов'язується придбати у власність вказане лізингоодержувачем майно у певного продавця і передати його лізингоодержувачу в якості предмета лізингу за певну плату, на певний термін і на певних умовах у тимчасове володіння і користування, тобто в оренду (п. 3 ст. 7 ФЗ «Про лізинг»).
До основних ознак договору лізингу, які знайшли відображення у ЦК, ФЗ «Про лізинг» додає ще дві обов'язкові умови.
По-перше, термін, на який предмет лізингу передається лізингоодержувачу, повинен бути порівняємо по тривалості з терміном амортизації предмета лізингу або перевищувати його. По-друге, після закінчення терміну дії договору лізингу або до його закінчення, за умови виплати лізингоодержувачем повної суми, передбаченої договором лізингу, предмет лізингу повинен переходити у власність лізингоодержувача. Слід відмітити. Що в цій частині ФЗ «Про лізинг» не відповідає ЦК.
Крім видів лізингу ФЗ «Про лізинг» виділяє як і форми і типи лізингу (ст. 7). При цьому до основних форм лізингу згідно з цим Законом, відносяться внутрішній лізинг і міжнародний лізинг. Зазначені форми лізингу не мають серйозного правового значення, оскільки міжнародний лізинг регулюється не внутрішнім законодавством, а Конвенцією про міжнародний фінансовий лізинг.
Критерієм поділу лізингу на основні типи є тривалість терміну його дії. За цим критерієм у ФЗ «Про лізинг» виділяються три основні типи лізингу: довгостроковий лізинг (здійснюваний протягом трьох і більше років); середньостроковий лізинг (здійснюваний протягом півтора до трьох років); короткостроковий лізинг (на термін не менше півтора років) .
І, нарешті, ФЗ «Про лізинг» (ст. 2) вводиться поняття «лізингова угода», під якою розуміється сукупність договорів, необхідних для реалізації договору лізингу між лізингодавцем, лізингоодержувачем і продавцем (постачальником) предмета лізингу. Законодавець хотів підкреслити нерозривний зв'язок договору лізингу та договору купівлі-продажу (поставки) лізингового майна. Але зробив він це вкрай невдало, використавши одну з основних цивільно-правових категорій, що мають абсолютно певні сенс і значення. Угодами, як відомо, визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну та припинення цивільних прав та обов'язків. Та й з практичної точки зору введення поняття «лізингова угода» видається безглуздим. [29]

5. 2 Основні елементи договору лізингу

Зазвичай до основних елементів будь-якого цивільно-правового договору відносяться: його суб'єкти, об'єкти, зміст (права та обов'язки сторін), форма договору. Всі ці елементи притаманні, природно, і договором лізингу.
Суб'єктами договору лізингу визнаються орендодавець і орендар лізингового майна; тим самим підкреслюється, що договір лізингу є одним з видів договорів оренди. Спеціальних вимог, що висуваються до суб'єктів договору лізингу, немає, хоча з визначення поняття цього договору (лізингове майно надається орендареві в оренду для підприємницьких цілей) можна зробити висновок, що орендарем повинні виступати комерційна організація чи громадянин, зареєстрований як індивідуальний підприємець.
Що стосується орендодавця, то вирішувати питання про те, чи повинен він мати статус комерційної організації (юридичні особи) або індивідуального підприємця (фізичні особи), ДК надав ФЗ разом з повноваженнями щодо визначення переліку видів підприємницької діяльності, здійснення якої вимагає отримання спеціального дозволу - ліцензії (ст. 49 ЦК).
Федеральний закон «Про лізинг» конкретизував поняття суб'єктів лізингу (ст. 4). Відповідно до зазначених Законом суб'єктами лізингу є:
· Лізингодавець - фізична або юридична особа, яка за рахунок залучених чи власних грошових коштів набуває в ході реалізації лізингової угоди у власність майно і надає його як предмет лізингу лізингоодержувачу за певну плату, на певний термін і на певних умовах у тимчасове володіння і в користування з переходом або без переходу до лізингоодержувача права власності на предмет лізингу;
· Лізингоодержувач - фізична або юридична особа, яка відповідно до договору лізингу зобов'язана прийняти предмет лізингу за певну плату, на певний термін і на певних умовах у тимчасове володіння і в користування відповідно до договору лізингу;
· Продавець (постачальник) - фізична або юридична особа, яка відповідно до договору купівлі-продажу з лізингодавцем продає лізингодавцю в обумовлений термін вироблене (закуповується) їм майно, що є предметом лізингу. Продавець (постачальник) зобов'язаний передати предмет лізингу лізингодавцю чи лізингоодержувачу відповідно до умов договору купівлі-продажу.
Будь-який із суб'єктів лізингу може бути резидентом РФ, Нерезидентом РФ, а також суб'єктом підприємницької діяльності за участю іноземного інвестора.
Слід звернути увагу, що, кажучи про продавця (постачальника) як суб'єкта лізингу, ФЗ «Про лізинг» під поняттям «лізинг» має на увазі не договір фінансової оренди (лізингу), а «вид інвестиційної діяльності по придбанню майна ...» (ст. 2 ФЗ «Про лізинг»).
Між тим договір фінансової оренди (лізингу) - це договір, що укладається між орендодавцем (лізингодавцем) і орендарем (лізингоотримувачем). Продавець стороною в цьому договорі не є, отже, він не може визнаватися і суб'єктом договору лізингу.
Об'єктами договору фінансової оренди (лізингу) можуть бути будь-які неспоживна речі, використовувані для підприємницької діяльності, за винятком земельних ділянок та інших природних об'єктів (ст. 666 ЦК). ФЗ «Про лізинг» конкретизує цю норму ЦК, встановлюючи, що об'єктом лізингу можуть бути будь-які неспоживна речі, в тому числі підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме і нерухоме майно, яке може використовуватися для підприємницької діяльності. Об'єктами лізингу не можуть бути земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також майно, яке федеральними законами заборонено для вільного обігу або для якого встановлений особливий порядок звернення (ст. 3).
Майнові права ні за яких умов не можуть бути самостійним об'єктом лізингу, як це передбачалося Указом Президента РФ від 17. 09.94 р. № 1929 «Про розвиток фінансового лізингу в інвестиційній діяльності».
Зміст договору лізингу є сукупність прав та обов'язків сторін, що випливають з цього договору. Своєрідність змісту договору лізингу в основному пояснюється тим, що виникли з нього зобов'язання представляють собою поєднання, з одного боку, прав і обов'язків орендаря і орендодавця, типових для орендних відносин, а з іншого - деяких особливих прав і обов'язків сторін, пов'язаних з необхідністю укладення договору купівлі-продажу для придбання орендодавцем лізингового майна з подальшою передачею його орендарю. Наслідком цього є покладення окремих прав та обов'язків орендодавця, що виступає одночасно покупцем майна за договором купівлі-продажу, як на орендаря за договором лізингу (права та обов'язки покупця), так і на продавця за договором купівлі-продажу (права та обов'язки орендодавця). [ 30]
Основний обов'язок орендодавця (лізингодавця) полягає в тому, що він повинен придбати у власність вказане орендарем (лізингоотримувачем) майно у визначеного останнім продавця (постачальника) і надати це майно орендарю (лізингоотримувачу) у тимчасове володіння та користування.
Виконання даного обов'язку полягає в тому, що лізингодавець повинен укласти договір купівлі-продажу (поставки) лізингового майна з продавцем (постачальником) відповідно до вказівок лізингоодержувача. Випливають з такого договору обов'язки з передачі товару продавець повинен виконати не перед покупцем за договором (лізингодавцем), а перед лізингоодержувачем, які не є стороною в цьому договорі.
Орендар (лізингоодержувач) має права і несе обов'язки, передбачені законом для покупця за договором купівлі-продажу (за орендодавця), крім обов'язку сплатити придбане майно, як якщо б він був стороною за договором купівлі-продажу.
Роль орендодавця в зобов'язанні, що виникло з договору купівлі-продажу, де він був покупцем, крім обов'язку сплатити придбане у продавця майно, зводиться до того, що без його згоди орендар не може розірвати договір купівлі-продажу і що йому надається (поряд з орендарем) статус солідарного кредитора по відношенню до продавця. Саме орендар (лізингоодержувач) наділений правом пред'являти безпосередньо продавцеві майна, що є об'єктом договору лізингу, вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу, укладеного між продавцем (постачальником) та орендодавцем (лізингодавцем), зокрема, щодо якості та комплектності майна, термінів його постачання і в інших випадках неналежного виконання договору продавцем (постачальником).
У лізингових відносинах ризик випадкової загибелі або випадкового псування лізингового майна переходить безпосередньо до лізингоодержувача в момент передачі йому цього майна, якщо інше не передбачено договором лізингу (ст. 669 ЦК).
У лізингових відносинах продане майно передається продавцем (постачальником) безпосередньо лізингоодержувачу в місці знаходження останнього. Якщо ж сторони мають на увазі інше місце виконання продавцем (постачальником) зобов'язання з передачі майна, це повинно бути спеціально передбачено договором лізингу (ст. 668 ЦК).
Певним своєрідністю відрізняється і право власності на лізингове майно, придбане лізингодавцем за договором купівлі-продажу. Отримуючи це майно у власність, лізингодавець, тим не менш, не володіє такими традиційними правомочностями власника, як право володіння і право користування власним майном.
Та й право розпорядження цим майном обмежений однією-єдиною можливістю: лізингодавець повинен передати його в оренду лізингоодержувачу.
Основні обов'язки лізингоодержувача полягають у тому, що він повинен прийняти лізингове майно у продавця, використовувати його за призначенням, визначеним договором лізингу, забезпечити його збереження і належний технічний стан, вчасно вносити лізингодавцю лізингові платежі, а після закінчення терміну лізингу повернути лізингове майно лізингодавцю або придбати його у власність (якщо це передбачено договором).
Виконання обов'язку щодо прийняття лізингового майна від лізингодавця передбачає: по-перше, вчинення з боку лізингоодержувача всіх дій, які відповідно до звичайно ставляться, необхідні з його боку для пояснення передачі продавцем і отримання відповідного майна з урахуванням того, що лізингоодержувач несе обов'язки, передбачені ЦК для покупця за договором купівлі-продажу, по-друге, перевірку, лізингоодержувачем якості та комплектності зазначеного майна з метою виявлення його недоліків (у тому числі прихованих) та інших невідповідностей умов договору купівлі-продажу, а при виявленні таких - повідомленням продавця про порушення договору, по-третє, прийняття лізингоодержувачем заходів до своєчасного оформлення прийому-передачі лізингового майна, якщо таке оформлення потрібно відповідно до законодавства.
Лізингоодержувач зобов'язаний користуватися лізинговим майном відповідно до умов договору лізингу, а якщо такі умови в договорі не визначені - відповідно до призначення майна. У процесі використання майна лізингоотримувач повинен підтримувати його у безперервному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором лізингу (п. 1 ст. 615, п. 2 ст. 616 ЦК).
За наявності письмової згоди лізингодавця лізингоодержувач може передати лізингове майно третій особі в суборенду, а також передавати свої права за договором лізингу іншій особі, а й надавати вказане майно у безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу або вносити їх як внесок до статутного (складеного) капітал.
Наступна, з числа основних обов'язок лізингоодержувача - своєчасно виплачувати лізингодавцю орендну плату - лізингові платежі. ЦК не містить будь-яких спеціальних правил про розмір орендної плати (загальної суми) і конкретних лізингових платежів, порядку, умов та терміну їх внесення, покладаючись на те, що вони будуть врегульовані загальними положеннями про оренду, що стосуються орендної плати. Ще одна з числа основних, обов'язок лізингоодержувача полягає в тому, що після закінчення терміну лізингу він повинен повернути лізингове майно лізингодавцю в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.