Правове регулювання орендних відносин

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст

Введення

Глава 1. Поняття та юридична сутність договору оренди

1.1 Поняття договору оренди

1.2 Юридична природа договору оренди

Глава 2. Правове регулювання орендних відносин

2.1 Істотні умови договору оренди

2.2 Суб'єкти і об'єкти договору оренди. Права та обов'язки сторін

Глава 3. Особливість орендних зобов'язань, що відносяться різних видів майна

3.1 Прокат і оренда транспорту

3.2 Договірні зобов'язання відносяться до нерухомого майна

3.3 Договір фінансової оренди (лізингу)

Висновок

Бібліографічний список

Введення

Актуальність теми дослідження. В даний час в умовах розвитку ринкових відносин у Росії відчувається значна потреба суспільства у забезпеченні стійких гарантій захисту своїх майнових інтересів, пов'язаних із здійсненням різних видів господарської діяльності, що, в кінцевому рахунку, повинно сприятливо відбитися на підвищенні рівня життя населення.

У зв'язку з цим великого значення набуває вивчення договірних форм ведення господарської діяльності, серед яких особливе місце займає оренда.

Друга частина Цивільного Кодексу Російської Федерації закріпила принципово новий підхід до оцінки правомочностей власника речі: він має право вчиняти щодо належного йому на праві власності майна будь-які дії, при цьому вони не повинні суперечити закону й іншим правовим актам, а також порушувати права і законні інтереси інших осіб.

Договір оренди входить до групи угод, що регулюють відносини з передачі майна у тимчасове користування. На відміну від договорів про передачу майна у власність, договір оренди не тягне зміни титулу власника, а, отже, в правовому сенсі він оформляє такі відносини товарообміну, при яких товаром є не річ, а право користування цією річчю. Майно за даним договором може передаватися орендарю тільки у користування або у користування та у володіння одночасно, не передбачаючи при цьому права розпорядження ним.

Застосовуючи договір оренди, державні та муніципальні органи влади і управління забезпечують раціональну організацію в містах і селищах виробничих зон, мережі громадських і культурних установ, побутових підприємств. У той же час громадяни та юридичні особи отримують можливість вести свою діяльність, витрачаючи незначні (у порівнянні з придбанням у власність) кошти на розміщення офісу, торгової точки, складських або виробничих приміщень і т. п. Це особливо важливо для новоутворених комерційних організацій і індивідуальних підприємців, які можуть звільнилися фінанси направити на інші цілі.

В основному багато проблем у правозастосовчій практиці виникають при виконанні зобов'язань за договором оренди. Це, у свою чергу, пов'язано з пробілами законодавчого регулювання істотних умов розглянутого договору (наприклад, предмет договору). Виникають також певні труднощі і при застосуванні норм про оренду, в тому числі оренду будівель, споруд та підприємств. Крім того, як в теорії, так і на практиці існують проблеми захисту прав орендарів при зміні та розірванні договору оренди, які представляють в даний час безсумнівний інтерес для науки цивільного права.

Таким чином, проблема обраної теми дослідження полягає в недосконалості цивільного законодавства, що регламентує орендні відносини, а також практики його застосування. Дані проблеми є, безумовно, актуальними в даний час.

Все сказане визначило вибір теми дипломного дослідження.

Теоретичні та практичні питання правового регулювання інституту договору оренди з урахуванням рівня економічного розвитку суспільства і добробуту її членів не отримали системної і комплексної розробки та висвітлення у науковій та практичній літературі.

Метою дослідження є теоретичний аналіз комплексу проблем цивільно-правового регулювання орендних відносин та розробка пропозицій щодо вдосконалення цивільного законодавства і практики його застосування в частині предмета дослідження.

Для досягнення поставленої мети були вирішені наступні завдання:

1) уточнено поняття договору оренди в російському цивільному праві і зазначені його види;

2) розглянуто особливості правового статусу суб'єктів договору оренди;

3) розглянуто проблеми реалізації норм законодавства Російської Федерації про інститут оренди;

4) запропоновано шляхи вдосконалення норм законодавства про інститут оренди в цивільному праві Росії.

Об'єктом дослідження є цивільні правовідносини, що складаються в сфері укладання, зміни та припинення договору оренди на сучасному етапі.

Предметом дослідження є інститут оренди і його роль у цивільному обороті, праці вітчизняних дослідників у цій галузі і правозастосовна практика.

Методологія та методика дослідження становлять загальні і приватні методи наукового пізнання, зокрема історичний, комплексний, системний, метод аналізу і синтезу, аналогії метод порівняльного правознавства, конкретно-соціологічний метод.

Структура роботи зумовлена ​​предметом, метою та завданнями дослідження. Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, висновків, бібліографічного списку.

Глава 1. Поняття та юридична сутність договору оренди

1.1 Поняття договору оренди

У статті 606 ЦК договір оренди визначено як зобов'язання, за яким орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. З даного визначення видно, що в орендному правовідносинах спрямованість на передачу майна у тимчасове користування уточнюється ознакою оплатне. Договором оренди присвячена глава 34 ЦК.

У параграфі 1 глави 34 ЦК виділені загальні положення про оренду, які мають трояку значення.

По-перше, оскільки громадянське право призначене, головним чином, для регулювання відплатних відносин, сутність зобов'язання певної спрямованості в найбільш чистому вигляді проявляється в безкоштовне договорі. У силу цього інститут оренди обраний законодавцем як базовий для регулювання всіх зобов'язань спрямованих на передачу майна у тимчасове користування. У ньому містяться не тільки норми, що регламентують оплатне відносини з передачі майна у тимчасове користування, а й уніфіковані правила, зумовлені спрямованістю зобов'язання на передачу майна в тимчасове користування незалежно від його оплатне або безоплатність. Ці уніфіковані положення застосовні не тільки до оренди, але і до безоплатного користування. У статті 689 ЦК перераховані орендні правила, застосовні договору безоплатного користування.

По-друге, незважаючи на те, що орендні відносини можуть характеризуватися додатковими особливостями, які вимагають законодавчого закріплення, всі вони мають єдину основу правового регулювання, зумовлену спрямованістю на оплатної передачі майна у тимчасове користування. Загальні положення про оренду є уніфіковані норми, які можуть застосовуватися до будь-яких видів та різновидів договору оренди, якщо інше не встановлено правилами про ці договори (стаття 625 ЦК).

По-третє, загальні положення про оренду призначені для безпосереднього регулювання найпростіших орендних відносин, не ускладнених іншими нормотворча ознаками.

Ознака спрямованості дозволяє відмежувати договір оренди від інших зобов'язань, що мають з орендою зовнішню схожість. Так, зобов'язання оренди, що передбачає викуп орендованого майна шляхом перерахування певної суми орендних платежів, зовні схоже з договором купівлі-продажу з розстрочкою платежу. Проте правова природа цих правовідносин принципово різна. Будь-який договір купівлі-продажу, в тому числі і з розстрочкою платежу, спрямований на передачу майна у власність. Порядок і умови оплати мають вторинне значення. Вони не впливають на спрямованість зобов'язання. Тому купівля-продаж з розстрочкою платежу регламентується нормами про купівлю-продаж. Згідно з договором оренди, навпаки, основним обов'язком власника є передача майна у тимчасове володіння і користування орендарю. Наявність в орендному правовідносинах елемента купівлі-продажу, що передбачає викуп майна шляхом внесення орендної плати, не змінює основної правової природи договору оренди. Умова про викуп, тобто про перехід права власності на договірне майно, починає діяти лише в певний момент, коли загальна сума виплаченої орендної плати стає рівною сумі викупу. До цього моменту зобов'язання підпорядковується нормам про оренду 1.

Орендні відносини різноманітні. Специфіка тих чи інших видів оренди зумовлюється різними факторами. Проте загальні положення про оренду, виділені в параграфі 1 глави 34 ЦК, в силу свого уніфікованого значення застосовні до всіх видів оренди. Відповідне правило закріплено у статті 625 ЦК. Вторинні особливості орендних відносин, які спричиняють формування конкретних видів договору оренди, лише уточнюють правове регулювання, обумовлене спрямованістю на оплатної передачі майна у тимчасове користування.

Ознака економічної нерівності може бути багатоступеневим. Причому різні рівні економічної нерівності, зумовлені різними суб'єктними ознаками, можуть бути присутніми в одному виді договору. Якщо кожен з таких рівнів потребує спеціального регулювання, воно має бути передбачено у законі поширюється на договори прокату 2.

Орендодавцем за договором оренди будівлі (споруди) може бути особа, яка здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності. Дана специфіка, безумовно, вимагає правового закріплення. Однак у ЦК відповідне регулювання відсутня. Норми інституту оренди будівель (споруд) відображають особливості предмета договору незалежно від того, хто є орендодавцем. А положення про прокат до подібним до відносин незастосовні за визначенням 3.

Незважаючи на те, що згідно легальному визначенню договору прокату норми пункту 2 глави 34 ЦК поширюються тільки на відносини з приводу рухомого майна, деякі положення інституту прокату, на наш погляд, носять уніфікований характер і тому до усунення у встановленому порядку зазначеного вище законодавчого пробілу вони могли б застосовуватися в порядку аналогії закону до тих договорів оренди будівель (споруд), в яких бере участь орендодавець-професіонал.

Визначаючи місце оренди транспортних засобів у системі цивільних договорів, необхідно зазначити наступне.

Нормотворча значення специфіки транспортного засобу реалізовано у ЦК наступним чином. З огляду на те, що дана специфіка в найбільш чистому вигляді проявляється в такому договорі оренди транспортного засобу, який не ускладнений наданням послуг з управління та експлуатації, оренда транспортного засобу без екіпажу є родовим інститутом оренди транспортних засобів. Нормативна база саме даного договору відображає особливості оренди транспортних засобів як такої. Правила, обумовлені наявністю послуг з управління та експлуатації, лише уточнюють правове регулювання, зумовлене специфікою транспортного засобу. Причому на деякі елементи правового регулювання, зумовлені специфікою транспортного засобу, фактор надання послуг не впливає. Норми, що містять дані елементи, є уніфікованими. Хоча ці правила не виділені в якості загальних положень про оренду транспортних засобів, неважко помітити, що вони є в обох розділах, що регламентують зазначені різновиди оренди транспортних засобів. Так, обидва види договору оренди транспортних засобів є реальними (статті 632 і 642 ЦК). Для них встановлена ​​письмова форма (статті 633 і 643 ЦК). Згідно зі статтями 632 і 642 ЦК до договорів оренди транспортних засобів не застосовуються правила про поновлення договору на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору на новий термін. На відміну від загальних норм про оренду, передбачають диспозитивное право орендаря за згодою орендодавця здавати майно в суборенду, орендар транспортного засобу за загальним правилом право здавати його в суборенду без згоди орендодавця 4.

Специфіка транспортного засобу, предопределившая необхідність особливої ​​правової регламентації, проявляється в тому, що воно являє собою складний технічний пристрій і є джерелом підвищеної небезпеки.

Належність розглянутого зобов'язання до оренди зумовлюється тим, що воно, як і будь-який договір оренди, направлено на оплатної передачі майна у тимчасове володіння та користування. Зазначені родові ознаки обумовили можливість застосування до оренди підприємства загальних положень про оренду, що не суперечать специфіки підприємства. У статті 625 ЦК законодавець вказав, що загальні положення про оренду застосовуються до договору оренди підприємства, якщо інше не передбачено спеціальними правилами про нього 5.

Оренда підприємства передбачає наділення орендаря широкими правами по використанню орендованого майна, аж до відчуження матеріальних цінностей, що входять до складу майна орендованого підприємства (стаття 660 ЦК). На перший погляд, дані особливості розглянутого зобов'язання суперечать орендної спрямованості, оскільки спрямованість на передачу майна у тимчасове користування передбачає повернення того ж самого індивідуально-визначеного майна.

Відносини оренди підприємств мають спільні ознаки з орендою будинків і споруд. Дана зв'язок зумовлена ​​тим, що підприємство визнається різновидом нерухомості (стаття 132 ЦК).

Підприємство є нерухомістю не в силу його нерозривному пов'язаності з землею, а за рішенням законодавця поширити на цей специфічний об'єкт особливості правового режиму, встановленого для нерухомого майна "6. Дане законодавче рішення обумовлене тим, що підприємство має родовою ознакою нерухомості - особливою цінністю, яка зумовлює необхідність індивідуалізації та обліку.

Заслуга ГК РФ полягає в тому, що він вперше в історії вітчизняного законодавства виділив договір оренди підприємства в окремий вид договору оренди майна і передбачив комплекс спеціальних правил, що враховують специфіку правовідносин, пов'язаних з орендою підприємства як єдиного майнового комплексу, що використовується для підприємницької діяльності 7.

Суть відносин, регульованих нормами інституту лізингу, полягає в наступному. З одного боку, особа (орендар), що не має економічного інтересу (або можливості) у придбанні майна у власність, відчуває потребу у використанні цього майна.

З іншого боку, власник не бажає передавати цікавить орендаря майно в оренду, але готовий продати його. З третього боку, існує особа, у якого немає у власності майна, необхідного орендареві, але є грошові кошти, які воно має можливість вкласти в придбання цього майна, з тим щоб, здаючи його в оренду, отримувати доходи на вкладений капітал у вигляді орендної плати . З'єднання зазначених осіб в одному правовідносинах дозволяє задовольнити їхні економічні інтереси. Оскільки дані правовідносини реально існують, потрібна правова база, що забезпечує їх ефективне регулювання.

1.2 Юридична природа договору оренди і відмінність його від суміжних договорів

Законодавство дає юридичне поняття договором оренди. Відповідно до статті 606 Цивільного кодексу договором оренди визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.

Необхідно відзначити, що «це положення діє лише тоді, коли орендоване майно, використовується орендарем відповідно до умов договору оренди, а якщо договір подібних умов не містить, то відповідно до прямим призначенням орендованого майна 8.

Оскільки окремі ознаки і властивості орендних операцій притаманні також деяким іншим видів договорів, спробуємо виділити оренду в системі цивільних правовідносин, шляхом зіставлення з зазначеними юридичними категоріями. У даному випадку до юридичної категорії відносяться договірні зобов'язання та об'єкти договору оренди.

Розглядаючи питання про взаємовідносини сторін, що стосуються зобов'язань, працівники юридичної сфери стикаються з такою проблемою, до якої категорії відносити права орендаря до категорії речових прав, або до сфери зобов'язального права. За визначенням речове право надає людині безпосереднє панування в тій чи іншій формі над річчю, тобто об'єктом речового права є річ. Зобов'язальне право-це право одній особі вимагати від іншого вчинення певних дій, які і є об'єктом права. 9

В одній з наукових робіт автор у своїх міркуваннях посилається на таке протиріччя як не відповідність щодо встановлення речового права, в договорі оренди встановлюється речове право наймача на орендоване майно і тим часом не встановлюється речове право між наймачем і найнятої річчю 10. Таким чином, на мій погляд виходить, що договір оренди носить імперативний характер оскільки немає вільного волевиявлення з боку орендаря, так як він не є власником речі (матеріальних цінностей), він не може користуватися, володіти, розпоряджатися майном (річчю), але в той Водночас як орендар він наділений правом користуватися і володіти річчю тільки за згодою орендодавця, тобто всі свої дії щодо володіння користування орендар погоджує з орендодавцем (власником майна). Ця обставина вносить деякі складності у взаємини обох сторін.

Повертаючись до юридичного поняття договору оренди, слід відзначити той факт, коли в юридичній літературі та нормативно-правових актах використовується термінологія, при якій орендодавець іменується одночасно наймодавцем, орендар - наймачем, а сам договір - договором майнового найму.

Для договору оренди притаманні такі характерні йому риси, що дозволяють розглядати цей договір як самостійного типу цивільно-правових договорів.

Особливість договору оренди, - він належить до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна, - необхідно зазначити, що передача майна, здійснюється орендодавцем, не супроводжується переходом права власності на це майно до орендаря; останній отримує майно лише у володіння і користування або тільки в користування. Дана обставина може служити вірною ознакою, що відрізняє договір оренди від таких договорів, як, наприклад, купівля-продажу, міна, позика 11.

Слід виділити ще одну особливість договору оренди: користування майном при оренді обов'язково пов'язане з його експлуатацією з боку орендаря, з присвоєнням останнім плодів, продукції та доходів, отриманих у результаті використання орендованого майна 12. Так само орендарю належить право володіння майном. Іншими словами він отримує можливість не тільки отримувати корисні властивості з орендованого майна, але і володіти ним, бути його титульним власником. У тих же випадках, коли експлуатація відповідного майна може здійснюватися і без володіння останнім, орендарю достатньо отримати це майно в користування. 13 Наділення орендаря статусом титульного власника дозволяє найбільш оптимальним чином вирішити проблему захисту його прав і законних інтересів, пов'язаних з орендованим майном. Мається на увазі надання йому як титульного власнику речове-правових способів захисту від посягань з боку третіх осіб на орендоване майно. Така можливість випливає із ст. 305 ЦК, відповідно до якої права на витребування майна з чужого незаконного володіння, а також на захист прав від порушень, не пов'язаних з позбавленням володіння, належать також особі, хоча і не є власником, але володіє майном на підставі, передбаченій законом або договором.

Наділення орендаря статусом титульного власника дозволило законодавцю також додатково забезпечити його права шляхом використання іншого елемента речове-правових відносин, а саме права слідування. Ця ідея реалізована шляхом включення до Цивільного кодексу РФ спеціальної норми, яка визначає долю оренди при переході права власності на орендоване майно. Перехід права власності або іншого обмеженого речового права на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.

І ще одна характерна риса договору оренди, що відноситься до права користування орендованим майном. У всякому разі, вона не включає в себе правомочність орендаря з передачі орендованого майна в суборенду. Швидше, Цивільний кодекс РФ передбачив зворотний презумпцію: орендар не має права здавати орендоване майно в суборенду, за винятком випадків, коли таке право надане йому орендодавцем. 14

По-друге, законодавством передбачено детальне регулювання окремих видів договорів.

По-третє, виділення окремих видів договору оренди, за винятком прокату, фрахтування на час, лізингу) пов'язана з тим, що кожен вид договору оренди носить специфічний характер, що відрізняє один вид від іншого, і тому для кожного виду договору потрібне особливе правове регулювання. Незважаючи на це, законодавство дає посилання на застосування загальних положень договору оренди. При такому підході є ризик «пропустити» будь-які об'єкти, що володіють не меншою специфікою, і тим самим обмежити їх регулювання загальними положеннями про договір оренди. 15

Договір прокату виділений в окремий вид договору оренди виходячи, перш за все з суб'єктного складу: орендодавцем тут може виступати тільки людина, яка професійно здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, а також з цілей використання орендарем орендованого майна.

Договір оренди транспортного засобу має ту особливість, що користування передається в оренду транспортних засобів вимагає управління ним та його кваліфікованої технічної експлуатації силами професійного екіпажу.

У зв'язку з аналізом правової природи договору оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації певний інтерес викликає проблема відмежування його від договору перевезення. Найбільш чітко вона проявляється при порівнянні даного різновиду оренди з договором фрахтування, який визначений у статті 787 ЦК як зобов'язання, за яким одна сторона (фрахтівник) зобов'язується надати іншій стороні (фрахтувальнику) за плату всю або частину місткості одного або декількох транспортних засобів на один або кілька рейсів для перевезення вантажів, пасажирів та багажу. Зовнішня схожість даних договорів виражається в тому, що і при оренді транспортного засобу з екіпажем, і при фрахтуванні транспортний засіб як би використовується орендарем (фрахтувальником). О.М. Козир відзначає, що оренда транспортного засобу з екіпажем «певною мірою замикається з договором перевезення, що викликало при розробці ГК пропозиції про перенесення її в іншу главу. Однак у даному випадку між власником транспортного засобу та особою, що наймає це засіб, виникають саме відносини оренди, а вже в процесі експлуатації транспортного засобу орендарем у нього складаються стосунки з іншими особами з перевезення, які й врегульовані відповідними статтями глави 40 »16.

Доповнюючи наведені міркування О.М. Козир, можна відзначити наступне. В основі розмежування зобов'язань перевезення та оренди транспортного засобу з екіпажем лежить ознака спрямованості. Оренда спрямована на передачу майна у тимчасове користування, а перевезення - на надання послуг з переміщення вантажу, пасажира або багажу за допомогою транспортного засобу 17. Якщо правовідносини направлено на оплатної передачі майна в тимчасове користування, то воно характеризується ознаками, які вимагають застосування до нього орендних правил, які б додаткові зобов'язання ні впліталися в нього. Тому відносини за оплатній передачі транспортного засобу в тимчасове користування, в першу чергу, є орендними. Інша справа, що вони можуть доповнюватися зобов'язанням іншої спрямованості. У договорі оренди транспортного засобу з екіпажем вони доповнюються зобов'язанням, спрямованим на надання послуг з управління і технічного обслуговування. Як співвідносяться дані послуги з послугами з перевезення - питання для самостійного аналізу. Коротко можна лише відзначити, що якщо для регулювання перевізних послуг не має значення те, яке транспортний засіб використовується для їх надання (замовника або перевізника), значить, норми про перевезення пристосовані і для регулювання послуг з управління транспортним засобом і, отже, послуги з управління можуть кваліфікуватися як перевезення.

Що стосується договору лізингу, то основні кваліфікуючі ознаки, що дозволяють виділяти його як самостійний вид договору оренди, полягають у тому, що в цих відносинах крім орендодавця і орендаря бере участь продавець майна, переданого в оренду, а також у тому, що правовідносини, що випливають з цього договору, за своїм змістом представляють поєднання зобов'язань з оренди та купівлі-продажу.

Особливість договору оренди, - він належить до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна, - необхідно зазначити, що передача майна, здійснюється орендодавцем, не супроводжується переходом права власності на це майно до орендаря; останній отримує майно лише у володіння і користування або тільки в користування. Дана обставина може служити вірною ознакою, що відрізняє договір оренди від таких договорів, як, наприклад, купівля-продажу, міна, позика 18.

Риси подібності виявляються між договором позики житлового приміщення та договором найму житлового приміщення. Згідно з п. 1 ст. 671 ЦК договір найму житлового приміщення є оплатній угодою. Внаслідок цього передача житлового приміщення в безоплатне користування повинна бути віднесена до різновиду договору позики. У нормах гол. 36 ЦК, що регламентують відносини з договору позики, відсутні приписи про можливість субсидіарного застосування норм про договір найму житлового приміщення. Тому при передачі житлового приміщення в безоплатне користування права та обов'язки сторін мають визначатися тільки нормами про договір позики.

Найбільша подібність договір позики має з договором оренди, але на відміну від останнього договір позики носить безплатний характер. Саме безоплатний характер договору позики робить необхідним встановлення цілого ряду спеціальних правил, відмінних від загальних положень, що регламентують договір оренди. Дані спеціальні правила найчастіше обмежують правомочності ссудополучателя, який на відміну від орендаря не несе обов'язки з надання свого контрагента зустрічного задоволення, еквівалентного наданим йому блага у вигляді права користування майном.

Про подібність договорів оренди та позички свідчить норма, згідно з якою до договору позики відповідно застосовуються правила, передбачені ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ЦК і регламентують орендні відносини (п. 2 ст. 689 ЦК).

Поширена класифікація цивільно-правових договорів за спрямованістю результату дозволяє нам віднести і ренту, і оренду до групи договорів, спрямованих на передачу майна.

Безумовно, що і рентні, і орендні відносини формуються з приводу якого-небудь конкретного майна і крім цього мають принаймні ще одна ознака, що дозволяє говорити обивателям про близькість, аж до змішання, двох абсолютно різних договірних інститутів. В якості такої ознаки називається зустрічне задоволення, що характеризується періодичністю його подання.

Насправді договори оренди і ренти - різні договірні інститути. Єдине, що об'єднує ці два інститути, так це складність їх предмета, який включає "в себе як дії зобов'язаних сторін, в тому числі з передачі і прийняття майна (об'єкт першого роду), так і саме майно" 19.

Спільність предмета, одним з об'єктів якого виступає майно, періодичність подання майнових благ, які формують рентні платежі та орендну плату, часто збігається форма їх надання (натуральна або грошова), а також передбачений законодавцем як щодо рентного, так і щодо орендного договору такий інструмент, як "викуп", вимагають, на мій погляд, пильного вивчення даних договорів у порівняльному аспекті.

На відміну від рентного договору, термін якого є категорією невизначуваним, орендний договір є класичним терміновим договором. Крім того, законодавець відносить термін договору оренди до істотних умов договору даного виду.

Законодавець відносить строк до істотних умов договору оренди. У тих випадках, коли договір оренди укладено без зазначення строку, мова йде не про невірний договорі, а тільки про те, що термін дії договору буде обумовлений моментом напрямки однієї зі сторін повідомлення про свою відмову від договору, при цьому принцип еквівалентності обміну в рамках такого договору буде дотримуватися в будь-який час.

Останнє, на чому хотілося б зупинитися, проводячи порівняння між рентних та орендним договором, - це викуп майна.

Перше, на що необхідно звернути увагу: що і відносно рентного, і щодо орендного договору законодавець використовує один і той же поняття - "викуп".

Якщо намагатися проводити паралель між викупом орендованого майна та викупом ренти, слід звернути увагу на наступне. Викуп орендованого майна - правовий інструмент, опосередковує перехід права власності на майно від орендодавця до орендаря. У той час як викуп ренти - правовий інструмент, який припиняє зобов'язання платника ренти (власника майна, що становить рентний капітал) зі сплати рентних платежів. Крім того, викуп ренти - одна з гарантій учасників рентного договору, який є "некомерційним", про що вже говорилося вище.

Підводячи підсумок нашому порівняльному аналізу, хочеться відзначити, що, незважаючи на гадану схожість двох договірних інститутів як у їх назві, так і в їх зовнішньому прояві, рентний і орендний договори є абсолютно різними правовими конструкціями, що враховують різні наміри сторін в момент укладання відповідних договорів.

Отже, слід визнати, що правова кваліфікація позикових відносин на основі чинного законодавства викликає труднощі. Навіть принцип зворотності, на якому засновують свою позицію суди, на жаль, слабо підтверджений нормативними актами.

Нерідко суди відносять орендні і позикові операції до реалізації послуг. Так Верховний суд РФ у своєму рішенні дійшов такого висновку:

"За договором возмездного надання послуг виконавець зобов'язується за завданням замовника надати послуги, а замовник оплатити ці послуги (ст. 779 ГК РФ). Дана норма фактично не виключає можливості поширення правил, що стосуються цього договору, і на відносини, що випливають з договору оренди майна" 20.

Зазвичай оренду та позика протиставляють один одному, грунтуючись на тому, що при оренді переходу права власності на майно немає, а при позиці є. Однак очевидно, що дане протиставлення несуттєво для наведеної класифікації форм майнового обороту.

Для позики перехід права власності на майно є не метою, а наслідком особливого предмета угоди. Є речі, які споживаються в процесі використання, або інші, сама корисність яких полягає в тому, що вони є засобом обігу - грошима. Витяг корисних властивостей з цих речей можливо тільки за допомогою їх реалізації, тому позикові відносини припускають перехід права власності на них.

Тим часом предметом угод залишається саме корисність цього майна, той ефект, який може витягти з нього позичальник або орендар. Орендар повертає орендодавцеві те ж майно, позичальник - та ж кількість речей, визначених родовими ознаками, залишаючи собі витягнуту з цього майна користь.

Орендоване майно не є товаром, тому що права власності на нього не переходять до орендаря. Гроші взагалі і позикові гроші, зокрема, не є товаром за визначенням. Інше майно, передане в борг, також не є для позичальника товаром в економічному сенсі цього поняття, так як позикодавець повертає йому не грошовий еквівалент даного майна або якесь інше майно, а то ж саме майно, що володіє тими ж корисними властивостями.

Повернення, на яку посилаються арбітражні суди, свідчить про те, що предметом відчуження і при оренді, і при позиці є не саме майно, а лише його корисні властивості. Виходячи з цього, можна з упевненістю стверджувати, що оренда і позику є самостійними формами майнового обороту, а класифікація видів реалізації, закріплена в податковому законодавстві, потребує відповідного додатку.

Особливо варто відзначити співвідношення оренди та іпотеки. Так іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Це єдиний випадок згадки в ЦК саме іпотеки права, що належить заставодавцю. В інших випадках йдеться або про заставу прав, або про заставу майнових прав (до яких, до речі, може бути віднесена і оренда). У зв'язку з цим можна припустити, що ст. 340 ЦК встановлює швидше виняток, ніж правило.

У свою чергу Закон про іпотеку кілька разів згадує про можливість іпотеки права оренди, встановлюючи для неї особливий режим. Так, крім того, що право оренди є специфічним предметом іпотеки, іпотека цього права може встановлюватися тільки за згодою орендодавця, і в договорі про іпотеку права оренди орендоване майно описується так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки, а також вказується термін оренди . Крім того, не допускається посвідчення іпотеки заставної, якщо її предметом є право оренди підприємства як майнового комплексу, лісу або земельної ділянки (зі складу земель сільськогосподарського призначення). Якщо предметом оренди є інше нерухоме майно, то при посвідченні такої іпотеки заставної в ній вказується точна назва майна, що є предметом оренди. При цьому вказується лише точну назву орендованого майна, але не його опис, як це вимагається стосовно договору про іпотеку.

На закінчення можна відзначити, що спроба поширити дію Закону про іпотеку на відносини по іпотеці права оренди шляхом простого зазначення останнього в якості предмета іпотеки є не дуже вдалою. Пряме застосування норм, які визначають режим функціонування звичайної іпотеки, у ряді випадків просто неможливо і вимагає певного творчого підходу, що в свою чергу загрожує зловживаннями. Таким чином, використаний законодавцем у даному випадку підхід лише ускладнив правозастосування. Беручи до уваги складність цього питання, видається, що варто було передбачити його більш докладне правове регулювання або в самому Законі про іпотеку, або у ЦК.

З точки зору договірної практики актуальним є відмежування договору довірчого управління від договору оренди. Оренда як економіко-правова форма виходить з того, що орендар використовує майно на свій розсуд, відповідно до загального його призначення (наприклад, під офіс), але при цьому всі плоди і доходи від діяльності орендаря належать тільки йому. Орендар зобов'язаний віддати орендодавцю лише фіксовану частину від своїх доходів - орендну плату. Орендодавець при цьому не втручається в діяльність орендаря і не має права вказувати йому, як використати приміщення, контролювати його підприємницький бізнес 21.

Довірче управління майном на відміну від оренди передбачає, що власник має право контролювати, як саме використовується його власність, має право вимагати підвищення ефективності використання переданого в довірче управління майна і має право вимагати від довірчого керуючого весь отриманий прибуток від довірчого управління майном. Довірчий керуючий має право лише на обумовлений сторонами відсоток від прибутку, отриманої в процесі використання майна. Він діє виключно в інтересах засновника управління або вигодонабувача, в той час як орендар діє у своїх інтересах, дотримуючись лише обмеження, встановлені договором. Інакше кажучи, у відносинах довірчого управління власник майна наймає професійного підприємця для ефективного використання майна, надаючи довірчого керуючого достатню свободу дій, за винагороду від отриманої на базі цього майна прибутку. Довірчий керуючий зобов'язаний давати засновнику управління і вигодонабувачу звіт про свою діяльність, доводити до відома власника майна мотивацію своїх дій, здійснювати свою діяльність на правах своєрідного повіреного в справах власника з управління нерухомістю 22.

Відносини, що зовні нагадують орендні, не завжди є такими. Так, якщо ви, приміром, використовуєте дах будівлі для розміщення реклами, то це не означає, що укладений договір оренди. І правило про те, що орендар має переважне право укласти договір оренди на новий строк (ст. 621 ГК РФ), до вас застосовуватися не буде.

Акцентуючи увагу на безоплатному користуванні саме нерухомим майном, законодавець говорить про "тимчасове користуванні" (п. 1 ст. 689 ЦК), а щодо оренди як в цілому (п. 1 ст. 606), так і оренди окремих видів нерухомого майна ( п. 1 ст. 650 - оренда будівель і споруд, п. 1 ст. 656 - оренда підприємства, як майнового комплексу) говорить ще й про "тимчасове володінні", хоча щодо оренди будівель і споруд ця умова не є обов'язковим. Оскільки підставою угод в усіх названих випадках є отримання нерухомого майна в користування, можна вважати, що і користування нерухомим майном в цих випадках має бути однаковим - з передачею його у тимчасове володіння і користування або тільки в користування 23.

Договір оренди є консенсуальним, оскільки вважається укладеним з моменту досягнення сторонами угоди з його істотних умов, а момент вступу договору в силу не пов'язаний з передачею орендованого майна орендарю. Власне передача зданого в оренду майна орендарю являє собою виконання укладеного і вступив у силу договору оренди з боку орендодавця.

Договір оренди є оплатним, оскільки орендодавець за виконання своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.

Договір оренди є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору несе обов'язку на користь іншої сторони і вважається боржником іншого боку в тому, що вона зобов'язана зробити на її користь, і одночасно її кредитором про те, що має право від неї вимагати. Більш того, в договорі оренди мають місце дві зустрічні обов'язки, однаково суттєві і важливі: обов'язок орендодавця передати орендарю майно у володіння та користування і обов'язок орендаря вносити орендну плату, які взаємно обумовлюють один одного і є в принципі економічно еквівалентними. Тому договір оренди є договором сіналлагматіческій.

Сінналагматіческій характер договору оренди виражається в тому, що на боці орендаря у всіх випадках зустрічне виконання його зобов'язань, тобто виконання зобов'язань орендарем по сплаті орендної плати обумовлено виконанням орендодавцем своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю. Звідси випливає, відповідно до законодавства взамообязательства, це означає, що якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм майно в зазначений у договорі оренди термін, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, у розумний термін, орендар має право витребувати від нього це майно відповідно до статті 398 цього Кодексу і зажадати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням.

Глава 2. Правове регулювання орендних відносин

2.1 Істотні умови договору оренди

Судження про істотні умови у цивільно-правових договорах зводиться до того, що істотною умовою договору оренди є його предмет, під яким розуміється майно, передане в оренду.

Пункт 1 статті 432 ЦК містить визначення істотних умов договору, до яких належать умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

На нашу думку, саме поняття «істотні умови договору» визначається шляхом вказівки на наслідки відсутності таких умов у договорі. Крім того, зміст і саме існування однієї з найважливіших категорій договірного права ставиться в залежність від техніки законодавчої роботи.

Для з'ясування суті поняття «істотні умови договору» необхідно відповісти на запитання, про який аспекті поняття «договір» йдеться, коли ми аналізуємо проблему істотних умов договору. У тексті цивільного кодексу як тотожне договором використовується поняття угоду. Найчастіше угодою називається договір, що забезпечує виконання основного договору або уточнююче одне з його умов, або змінює його зміст. Застосовуються також інші терміни для позначення громадянського договору-протоколу про результати торгів, передавальний акт, державний контракт. Поняття договору розкривається через його зміст, тобто сукупність складових його умов, без закріплення прав і обов'язків сторін з приводу умов договір втрачає свої функції. 24

Беручи до уваги легальне визначення договору оренди, а саме: за договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, можна зробити висновок про те, що умови про термін оренди і про орендну плату, безумовно, відносяться до істотних умов договору оренди. Інша справа, що Цивільний кодекс РФ включає в себе диспозитивні норми, які дозволяють визначити дані умови договору на той випадок, коли в тексті договору не є відповідних пунктів, однак ця обставина аж ніяк не означає, що умови про термін оренди та орендної плати не є істотними умовами будь-якого договору оренди.

У Цивільному Кодексі п. 1 ст. 432 зазначено істотна умова характерне для всіх цивільно-правових договорів. Мова йде про предмет договору. При цьому слід враховувати, що предмет розглядається не тільки в юридичному аспекті відповідно з юридичною термінологією, але і набуває іншого значення, тому що випливає із зобов'язань. На думку «Договір, представляє собою дії (або бездіяльність), які повинна зробити зобов'язана сторона або, відповідно, утриматися від їх вчинення» 25.

Предмет договору є істотною умовою договору оренди. У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.

Якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм майно в зазначений у договорі оренди термін, а у разі, коли в договорі такий термін не зазначений, у розумний термін, орендар має право витребувати від нього це майно відповідно до статті 398 цього Кодексу і зажадати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням.

Друга група істотних умов включає в себе умови, необхідні для договорів даного виду. Необхідно відзначити, що раніше діюче законодавство виводило необхідність відповідних умов з характеру самого договірного правовідносини, незалежно від того, що зазначено в законі, тобто визнавало необхідність даного умови для даного виду договорів як самостійного джерела визначення істотних умов договору. Іншими словами, поряд з істотними умовами договору, які були визнані такими за суду, традиційно виділялися як самостійні істотні умови договору, які хоч і не визнані такими за законом, але необхідні для договорів даного виду. Виходячи з буквального прочитання норми, що міститься у п. 1 ст. 432 ЦК, тепер до суттєвих відносяться тільки ті умови, які названі в законі або іншому правовому акті або як суттєві, або як необхідні для договорів даного виду 26.

До третьої групи істотних умов відносяться умови договору, які названі в законі або інших правових актах як істотні для договорів даного виду. Наприклад, відповідно до п. 4 ст. 15 Федерального закону від 29 жовтня 1998 р. «Про лізинг» 27 договір лізингу має містити такі важливі положення: точний опис предмета лізингу; обсяг переданих прав власності; найменування місця і вказівка ​​порядку передачі предмета лізингу; зазначення терміну дії договору лізингу; порядок балансового обліку предмета лізингу; перелік додаткових послуг, наданих лізингодавцем на підставі договору комплексного лізингу; вказівку загальної суми договору лізингу та розміру винагороди лізингодавця; порядок розрахунків; визначення обов'язки лізингодавця або лізингоодержувача застрахувати предмет лізингу від пов'язаних з договором лізингу ризиків, якщо інше не передбачено договором 28.

І, нарешті, четверту групу істотних умов договору становлять усі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.

На практиці можна зустріти такі випадки, при яких до істотних умов можуть ставитися не всі умови договору, які при укладанні договору містилися в оферті або акцепт. Розглянемо випадок із судової практики. Орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення заборгованості по орендній платі, вартості витрат на прибирання території, прилеглої до орендованого будинку, а також неустойки за прострочення платежу.

Заперечуючи проти заявленого позову, відповідач посилався на те, що вимоги позивача відносяться до періоду до укладення договору оренди, у зв'язку, з чим не підлягають задоволенню.

Приймаючи рішення, суд керувався пунктом 3 статті 425 ГК РФ, згідно з яким сторони вправі встановити, що умови укладеного ними договору застосовуються до відносинам, що виникли до укладення договору.

Між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди будівлі, згідно з яким орендар зобов'язався щомісяця вносити орендну плату, а також відшкодовувати орендодавцю витрати на прибирання території, прилеглої до орендованого будинку. За прострочення платежу передбачена неустойка.

Дана будівля була передана відповідачу за актом прийому - передачі до укладення договору оренди і фактично використовувався ним протягом цього часу.

У договорі сторони встановили, що його умови поширюються на відносини, що виникли з дати підписання ними акту прийому - передачі будівлі.

Враховуючи викладене, суд першої інстанції визнав позов підлягає задоволенню у повному обсязі.

Суд апеляційної інстанції рішення в частині стягнення договірної неустойки скасував, а в частині стягнення орендної плати та витрат з прибирання території за період фактичного використання відповідачем будівлі залишив без зміни. При цьому суд виходив з наступного.

Відповідно до пункту 1 статті 425 ГК РФ договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення.

Досягнення сторонами угоди про застосування до відносинам, що склалися до укладення договору, умов про обов'язок орендаря щодо внесення орендної плати та відшкодування орендодавцю витрат з прибирання прилеглої до орендованого будівлі території свідчить тільки про згоду орендаря сплатити фактичне використання ним будівлі і витрати, понесені орендодавцем у цей період на умовах, передбачених договором оренди, і не означає, що безпосередня обов'язок по їх виконанню виникла у відповідача раніше укладання самого договору 29.

У зв'язку з цим у суду першої інстанції не було підстав визнавати, що відповідачем порушені договірні зобов'язання в період, коли між сторонами мали місце лише фактичні відносини, і задовольняти позов про стягнення договірної неустойки за період, що передував укладенню договору 30.

У цьому випадку, відносини, які виникли до укладення договору містили істотні умови про предмет договору з приводу передачі майна та його оплати, які по своїй суті не були віднесені до істотних умов, оскільки не був підписаний акт прийому-передачі, що свідчить про фактичне переході права на користування майном, що підтверджує це право, незважаючи на використання будівлю і виконання інших зобов'язань, передбачених законом. Відповідно можна зробити висновок, що у орендодавець направив пропозицію (оферту) укласти договір на оренду будівлі, орендар прийняв цю пропозицію, давши згоду (акцепту) на виконання зобов'язань по орендній платі та відшкодування витрат з прибирання території прилеглої до орендованого будинку. Згідно з Цивільним Кодексом визначення істотних умов договору, належать умови всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода. У даному випадку за цим умовам: по орендній платі, та відшкодування витрат з прибирання території прилеглої до орендованого будинку було досягнуто згоди, звідси випливає, що вони є суттєвими. Після укладення договору оренди будівлі, умови які містилися в оферті і акцепт перестали бути такими, оскільки угода сторін про те, що умови договору оренди застосовуються до їх фактично сформованим до його укладення відносин, не означає, що безпосередня обов'язок сторін по виконанню умов договору оренди виникла раніше укладення договору.

У законодавчих актах, що діяли в Росії безпосередньо до прийняття нового Цивільного кодексу, термін договору оренди також розглядався як істотної умови договору. При відсутності в договорі оренди умови про термін його дії договір вважався неукладеним.

Цивільний кодекс РФ передбачає, що договір оренди укладається на термін, визначений договором, проте допускає укладення договору і без вказівок в ньому терміну оренди майна. У цьому випадку договір оренди буде вважатися укладеним на невизначений строк. Правові наслідки оформлення договору без зазначення строку оренди полягають у тому, що кожна зі сторін такого договору отримує право відмовитися від нього в будь-який час в односторонньому порядку за умови попередження про це другої сторони за один місяць, а при оренді нерухомості - за три місяці.

Законом можуть бути передбачені граничні строки договору щодо окремих видів оренди або оренди окремих видів майна. У цьому випадку, незалежно від того, вказали Чи боку будь-який строк оренди в договорі. Після закінчення встановленого законом граничного строку договір оренди буде вважатися припиненою. Наприклад, Сизранська дума Самарської області винесла постанову про терміни для об'єктів нерухомого майна з постанову ст. 6 «Договір оренди може бути укладений на будь-який термін, визначений сторонами. Граничний термін оренди обмежується 49 роками, якщо інше не передбачено законодавством Російської Федерації. Для об'єктів нерухомого майна договір укладений терміном від 1 року до 3-х років є короткостроковим, від 3-х до 10-середньостроковим, понад 10 і до 49 років - довгостроковим »31.

Особливу увагу слід приділити питанню про право орендаря на поновлення орендних відносин. Відповідно до цивільного законодавства сторони самі визначають часовий аспект правовідносин, крім випадків встановлення термінів законодавством. При закінченні договірних зобов'язань, якщо сторони не мають претензій по відношенню один до одного, то договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені раніше договором. Орендарю, належним чином виконував свої обов'язки, при інших рівних умовах було надано переважне перед іншими особами право на поновлення договору оренди.

Дані законоположення активно застосовувалися в арбітражно - судовій практиці з метою захисту прав і законних інтересів добросовісних орендарів, у чому можна переконатися, ознайомившись з одним з роз'яснень Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. Чинним законодавством не заборонено проведення конкурсу на право укладати договір оренди нежитлового приміщення до закінчення терміну дії раніше укладеного орендного договору. Однак при проведенні орендодавцем такого конкурсу в умовах його проведення має бути зазначено, що новий договір може бути укладений тільки після закінчення терміну дії початкового договору. Якщо ж на конкурс виставлено майно, обтяжене відповідними зобов'язаннями, але без цього застереження, орендар має право пред'явити до суду вимога про визнання конкурсу недійсним 32.

При проведенні конкурсу орендодавець повинен поставити до відома його учасників про те, що орендар, який має з орендодавцем договір, володіє переважним перед іншими особами правом на його відновлення.

Якщо з переможцем конкурсу договір оренди ще не укладено, а орендодавець ухиляється від укладення договору з колишнім орендарем, останній вправі звернутися до арбітражного суду з позовом про зобов'язання орендодавця укласти з ним договір оренди на умовах, запропонованих переможцем конкурсу. При доведеності вимог орендаря вони підлягають задоволенню.

У випадку, коли з переможцем конкурсу вже укладено договір оренди, колишній орендар може пред'явити до орендодавця відповідний позов про відновлення з ним договору оренди. При цьому в якості третьої особи залучається переможець конкурсу, з яким укладено договір. При підтвердженні вимог колишнього орендаря суд робить заміну орендаря, який уклав договір оренди, вказуючи про це в рішенні 33. Дані роз'яснення не втратили свого значення і в даний час.

Цивільний кодекс РФ зберіг за орендарем, належним чином виконував свої обов'язки, переважне право на укладення договору оренди на новий термін. Таке письмове повідомлення набуває вирішального значення у випадках, коли орендодавець відмовляє орендарю в укладенні договору на новий термін і разом з тим укладає договір оренди з іншою особою. У подібній ситуації орендар отримує право зажадати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором оренди і плюс до цього відшкодування збитків, завданих йому у зв'язку з відмовою орендодавця в укладенні договору на новий термін. Якщо ж до цього моменту орендар втратив інтерес до відновлення орендних відносин, він може вимагати від орендодавця тільки відшкодування збитків.

У випадках, коли після закінчення терміну договору оренди орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець проти цього не заперечує, договір буде вважатися поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Отже, кожна зі сторін може вимагати розірвання такого договору, попередивши контрагента не менш ніж за три місяці 34.

Договір оренди на термін більше року, а якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі (відповідно до ст. 609 п. 1).

Що ж стосується укладення договору між громадянами, є обов'язкова письмова форма вимагається лише у тому випадку, коли договір укладається на термін більше одного року. Договір оренди на суму що перевищує 10 МРОТ повинен бути укладений в простій письмовій формі незалежно від його терміну. При цьому сумою договору оренди слід вважати вартість орендованого майна або розмір орендної плати за весь строк оренди, в залежності від того, яка величина з них більше. Цивільний кодекс пред'являє особливі вимоги і до форми договору оренди нерухомості. Крім того, що договір повинен бути укладений у письмовій формі, сторони зобов'язані скласти один документ і підписати його (пункт 1 стаття 651). Простого обміну листами з приводу оренди приміщення або будівлі недостатньо.

Крім того, якщо договір оренди будівель (споруд) укладено на термін не менше року, то він підлягає обов'язковій державній реєстрації і вважається укладеним тільки з моменту внесення відповідного запису до державного реєстру. Для підтвердження того факту, що відносно приміщень повинен дотримуватися такий же порядок, знадобилося засідання Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, який і повідомив про свою позицію в Інформаційному листі від 1 червня 2000 року № 53 35, рекомендувавши до договорів оренди нежитлових приміщень застосовуватися правила, передбачені для будинків. До цього податкові органи і деякі експерти встигли оголосити, що реєструвати оренду приміщень потрібно в будь-якому випадку, тому що в Цивільному кодексі мінімальний термін, що не вимагає реєстрації, для таких договорів не встановлений.

Реєстрація операцій з нерухомістю регулюється Федеральним законом від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» 36. Визначаючи, чи підлягає той або інший договір державної реєстрації, сторонам потрібно бути дуже уважними. Адже іноді може бути випадково допущена помилка у вказівці терміну договору, яка за відсутності реєстрації спричинить за собою недійсність оренди. Наприклад, на практиці дуже часто зустрічається вказівку, що договір діє «з 1 січня одного року по 1 січня наступного року». Підписавши такий договір, орендар і орендодавець вважають, що погодили строк, що дорівнює року, і не дбають про державну реєстрацію. І даремно, тому що роком вважається строк з 1 січня по 31 грудня включно, а вищенаведений термін означає, що договір діє один рік і один день, тобто без реєстрації недійсний.

Зате наявність у тексті договору фрази: «Термін дії договору - з 1 січня до 31 грудня», навпаки, означає, що тривалість узгодженого сторонами періоду оренди на 1 день менше, ніж рік, так як прийменник «до» означає, що 31 грудня в термін не включається 37.

Особливим чином регулюється форма договору оренди, який передбачає перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря 38.

Що стосується договору оренди рухомого майна, що містить умову про право орендаря на його викуп, то такий договір може бути укладений в будь-якій формі, передбаченої для здійснення угоди, оскільки в главі 30 Цивільного кодексу РФ відсутні які-небудь спеціальні правила, що регулюють форму договору купівлі- продажу рухомого майна.

Відповідно до п. 2 ст. 609 ЦК договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. У цьому сенсі «інше» встановлено стосовно оренди таких об'єктів нерухомості, як будівлі або споруди, які підлягають державній реєстрації тільки в тому випадку, якщо вони укладені на термін не менше року, а в інших випадках їхнього вступу в силу досить укладання договору в простій письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами.

Практичне значення державної реєстрації договору оренди нерухомого майна полягає в тому, що за загальним правилом договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

Державній реєстрації підлягають договори оренди, об'єктом яких є нерухоме майно.

У Цивільному кодексі РФ є положення, які дозволяють визначити як загальні ознаки об'єктів нерухомого майна, так і приблизний об'єктів нерухомості 39.

Відповідно до ст. 130 ЦК до нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

Однак зазначені ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості. До числа таких об'єктів нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр і водні об'єкти, які названі в Цивільному кодексі РФ і є самостійними основними об'єктами нерухомості. Зазначені об'єкти нерухомості в юридичній літературі нерідко відносяться до так званої нерухомості по природі 40.

Земельні ділянки належать до тих об'єктів нерухомості, у відношенні яких законодавством можуть бути встановлені обмеження на участь в майновому обороті. Про це свідчить, зокрема, норма, яка міститься у п. 3 ст. 129 ЦК, згідно з якою земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.

Тому об'єктами договору оренди в даний час можна визнати лише ті земельні ділянки, які вже належать на праві власності громадянам та юридичним особам. З огляду на особливу суспільну значимість обіг земельних ділянок законодавчо обмежений у публічних інтересах, так само і як зміст прав усякої землекористувача або природопользователя, включаючи власників. Оборот земельних ділянок та інших природних ресурсів повинен здійснюватися лише в тій мірі, в якій він допускається спеціальним законодавством - законами про землю та інших природних ресурсах.

Так само, як і земельні ділянки, самостійними об'єктами нерухомості визнаються ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони також, як і земельні ділянки, є нерухомістю в силу їх природних фізичних властивостей, а не тому, що складають єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було б неможливо встановлення права власності на надра незалежно від права власності на землю 41.

Такі об'єкти нерухомості, як ліси і багаторічні насадження, відносяться до нерухомого майна в силу їх нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Разом з тим від договорів з зазначеними об'єктами як нерухомим майном слід відрізняти угоди, за якими ліс і багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли, наприклад, продаються «ліс на корені» або зрубані дерева. В останньому випадку норми Цивільного кодексу РФ про операції з нерухомістю не підлягають застосуванню, а відповідні договори укладаються за правилами продажу рухомого майна.

Будинки і споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості в силу цього їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню.

Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. На думку деяких авторів, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва породжує сумніви в їх юридичною природою як нерухомості. Це означає, що до державної реєстрації знову створюване майно не може вважатися нерухомим 42.

Однак, на наш погляд, після введення в дію Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 року 43 дане питання вирішується однозначно: згідно з п. 2 ст. 25 Закону в разі потреби здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва право на зазначений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єктів нерухомого майна, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Офіційна позиція судової практики з питання про можливість віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомого майна знайшла відображення в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав »44. дана постанова містить у собі роз'яснення, згідно з яким за змістом ст. 130 ЦК та ст. 25 Закону про державну реєстрацію не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна. Тому при вирішенні спорів про право власності на незавершені будівництвом об'єкти судам необхідно керуватися нормами, що регулюють правовідносини власності на нерухоме майно і укладання угод з ним, з урахуванням особливостей, встановлених для виникнення права власності на незавершені будівництвом об'єкти і розпорядження ними.

Спірний характер носить також питання про віднесення до нерухомого майна нежитлових приміщень усередині будинків. Справа в тому, що норми Цивільного кодексу РФ, що регулюють відносини, пов'язані з обігом об'єктів нерухомості, не мали на увазі як такі нежитлові приміщення. Разом з тим Кодекс допустив можливість віднесення до нерухомості федеральним законом і інших об'єктів, не передбачених Цивільним кодексом РФ. У Федеральному законі «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» до переліку об'єктів нерухомого майна включені нежитлові приміщення. Отже, спеціальні правила, що регулюють договір продажу нерухомості, підлягають застосуванню у повному обсязі і до відносин, пов'язаних з продажем нежитлових приміщень.

З цієї ж серії й інше запитання: що підлягає державній реєстрації, коли мова йде про оренду нерухомого майна. Цивільний кодекс РФ встановив, що в цьому випадку підлягає державній реєстрації договір оренди нерухомості. Звідси й чітке юридичне наслідок: договір оренди нерухомого майна вважається укладеним з моменту його державної реєстрації.

Разом з тим Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» включає в себе ст. 25, яка має назву «Державна реєстрація права оренди нерухомого майна» і встановлює правило, згідно з яким право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації 45.

Мабуть, це непорозуміння. Державній реєстрації підлягає саме договір оренди нерухомого майна, а не якесь право оренди. Згідно з п. 1 ст. 131 ЦК державна реєстрація здійснюється щодо права власності та інших речових прав, до числа яких зобов'язальне право оренди, природно, не відноситься. Оренда не створює для орендаря речового права, а навпаки, обтяжує чуже речове право. Про це, до речі, прямо говориться і в п. 3 ст. 26 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»: «Договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення)».

Необхідно враховувати також положення, що міститься у п. 2 ст. 13 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», згідно з яким реєстрація договору оренди об'єкта нерухомого майна можлива тільки при наявності державної реєстрації раніше виникли прав на даний об'єкт. В єдиному державному реєстрі прав.

Оскільки з державною реєстрацією договору оренди нерухомості законодавець пов'язує момент укладення договору, важливо нагадати про те, якими правовими засобами захисту має кожна зі сторін договору при ухиленні контрагента від державної реєстрації договору оренди нерухомості. Мається на увазі норма, яка міститься у п. 3 ст. 165 ЦК, відповідно до якої якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. У цьому випадку угода реєструється відповідно до рішення суду 46

2.2 Суб'єкти і об'єкти договору оренди. Права та обов'язки сторін

З метою вивчення договору оренди умови цього договору можуть бути розділені на дві групи: першу групу представляють собою умови, що регулюють переважно обов'язки орендодавця, другу - визначають основні обов'язки орендаря. Зазначеним основних обов'язків відповідно орендодавця і орендаря протистоять права вимоги контрагента. Важливе значення мають також передбачені законом наслідки невиконання або неналежного виконання з боку орендодавця або орендаря відповідних умов договору.

Суб'єктами договору оренди є орендодавець і орендар.

Орендодавцем майна за договором оренди може бути його власник або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду. Формулюючи це положення, законодавець, звичайно ж, брав до уваги, що здача майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Звідси орендодавцем виступає той, хто має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу цим правом наділений власник, оскільки суб'єктивне право власності включає в себе в якості одного з основних елементів правомочність щодо розпорядження майном 47.

Обов'язки орендодавця. Основний обов'язок орендодавця за договором оренди - надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню цього майна разом з усіма його приладдям і відносяться до нього. Майно, здане в оренду, має бути передано орендарю в термін, передбачений договором, а при його відсутності - в розумний термін. При невиконанні цього обов'язку орендодавцем орендар отримує право витребувати орендоване майно відповідно до ст. 398 ЦК і зажадати від орендодавця відшкодувати збитки, завдані внаслідок несвоєчасної передачі орендованого майна. Якщо ж орендар в результаті затримки в передачі майна втратив інтерес до виконання договору оренди, він може вступити іншим чином: заявити вимоги про розірвання договору та про відшкодування орендодавцем збитків, завданих невиконанням договірних зобов'язань 48.

Передане орендареві майно має відповідати умовам договору та призначенню цього майна. Тому орендодавець не несе відповідальності за недоліки орендованого майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю, не відповідає орендодавець також і за ті недоліки, які орендар повинен був виявити під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду.

У всіх інших випадках відповідальність за недоліки зданого в оренду майна покладається на орендодавця. Мова йде про такі недоліки, які перешкоджають використанню орендованого майна за його призначенням як повністю, так і частково.

У подібних випадках орендар може скористатися наданими йому цивільним кодексом РФ способами захисту порушеного права, а саме: зажадати від орендодавця або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування витрат, зроблених ним для усунення недоліків орендованого майна; безпосередньо утримати суму понесених ним витрат щодо усунення таких недоліків з належних орендодавцеві орендних платежів за умови попереднього повідомлення про це орендодавця; вимагати дострокового розірвання договору 49.

Орендодавцю надана єдина можливість уникнути зазначених негативних наслідків. Для цього він, отримавши відповідне повідомлення орендаря, повинен без зволікання замінити надане орендареві майно іншим аналогічним майном в належному стані або безоплатно усунути недоліки зданого ним в оренду майна.

Цивільний кодекс РФ не виключає можливості здачі в оренду майна, обтяженого правами третіх осіб, які зберігають свою силу і в період дії договору оренди.

Крім того, за певних умов, а саме: коли для орендаря є реальна небезпека втратити своє право оренди на майно боржника внаслідок звернення третьою особою - кредитором орендодавця стягнення на здане в найм майно, - орендар може за свій рахунок задовольнити відповідні вимоги кредитора без згоди боржника - орендодавця. У цьому випадку права кредитора за зобов'язанням, у якому орендодавець виступає в ролі боржника, перейдуть до орендаря в порядку суброгації.

Обов'язки орендодавця не вичерпуються передачею орендарю зданого в найм майна. До закінчення терміну дії договору оренди дане зобов'язання зберігає двосторонній характер.

Розподіляючи між сторонами договору оренди обов'язки з утримання зданого в найм майна і беручи до уваги тимчасовий характер.

Розподіляючи між сторонами договору оренди обов'язки з утримання зданого в найм майна і беручи до уваги тимчасовий характер володіння та користування орендаря орендованим майном, обов'язки щодо здійснення капітального ремонту зданого в оренду майна законодавець поклав на орендодавця; інше може бути передбачено законом або договором. Капітальний ремонт повинен здійснюватися орендодавцем за свій рахунок в строк, встановлений договором, а якщо такий термін в договорі не зазначено або є невідкладна необхідність, орендодавець повинен проводити капітальний ремонт в розумний термін. У разі невиконання орендодавцем даного обов'язку капітальний ремонт може бути здійснений орендарем, який має право вимагати від орендодавця відшкодування зроблених витрат або зарахувати їх у рахунок підлягає внесенню орендної плати 50.

Крім обов'язки щодо здійснення капітального ремонту орендодавець повинен утримуватися від будь-яких дій, що створюють для орендаря перешкоди в користуванні зданим в оренду майном відповідно до його призначення, передбаченим договором.

Дещо складніше вирішується питання про інших осіб, які виступають в ролі орендодавця, оскільки вони повинні бути наділені відповідними правомочностями законом або самим власником. У силу закону таким правом володіють, наприклад, суб'єкти права господарського ведення: державні та муніципальні унітарні підприємства. Правда, здавати в оренду нерухоме майно вони мають право тільки за згодою власника в особі його уповноваженого органу.

Що стосується суб'єктів оперативного управління, то казенне підприємство може виступити в якості орендодавця державного майна лише за згодою власника, а установа ні за яких умов не має права здавати в оренду закріплене за ним майно, а також майно, придбане ним за рахунок коштів, виділених установі за кошторисом.

Разом з тим установа може виступити в якості орендодавця майна, придбаного ним на доходи, отримані в результаті дозволеної установі відповідно до його установчими документами підприємницької діяльності.

Державне майно, що належить до власності суб'єктів Російської Федерації, а також муніципальне майно, повинні здаватися в оренду в порядку, визначеному правовим актом відповідного суб'єкта Російської Федерації, а за відсутності такого правового акту, що визначає орган, уповноважених здавати зазначене майно в оренду, арбітражно - судова практика визнає належними орендодавцями відповідні комітети з управління майном 51.

Як відомо, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, а також муніципальні освіти зізнаються самостійними суб'єктами права власності, хоча раніше об'єкти, які охоплюються правом власності названих суб'єктів, складали єдиний фонд державного майна. У зв'язку з цим до теперішнього часу не припиняються суперечки між зазначеними суб'єктами права власності, що стосуються розмежування повноважень останніх на розпорядження майном, у тому числі шляхом передачі його в оренду. Такі суперечки і сьогодні вирішуються арбітражними судами на основі постанови Верховної Ради РРФСР від 27 грудня 1991 року № 3020-1 «Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність »52, а також інших правових актів, що регулюють порядок віднесення різних об'єктів до федеральної власності, власності суб'єктів Російської Федерації і муніципальної власності.

Разом з тим слід враховувати, що всі об'єкти, що належать до державної або муніципальної власності, діляться на дві категорії: по-перше, це майно, яким держава або муніципальне утворення має безпосередньо, тобто майно, не закріплене за іншими юридичними особами на речовому праві . Таке майно становить скарбницю держави (муніципального утворення). У відношенні цього майна держава, муніципальне утворення в особі уповноважених органів зберігає своє право власності в повному обсязі і може ним розпоряджатися на свій розсуд, у тому числі шляхом передачі зазначеного майна в оренду.

До другої категорії відноситься майно, закріплене державою чи муніципальній освітою за юридичними особами на праві господарського відання, оперативного управління або іншому речовому праві. У відношенні цього майна за державою (муніципальним освітою), а також за уповноваженими ними органами зберігаються лише ті правомочності власника, які прямо вказані в законі.

Що стосується орендаря, то в цій якості можуть виступати будь-дієздатний громадянин або організації, що є юридичною особою. У всякому разі Цивільний кодекс РФ не містить будь-яких спеціальних правил, що обмежують права суб'єктів майнового обороту на отримання в оренду майна 53.

Обов'язки орендаря. Можна виділити три основні обов'язки орендаря, що випливають з договору оренди. По-перше, орендар зобов'язаний користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна. Законодавець у цій нормі, встановлюючи відповідний обов'язок орендаря, робить акцент не на слові «користуватися», а на тому, що таке користування має відповідати договору або призначенню майна. Даний висновок можна підтвердити тим, що негативні наслідки передбачені не на той випадок, коли орендар фактично не використовує орендоване майно, а як наслідок користування зазначеним майном не відповідно до умов договору або призначення майна, що може спричинити за собою розірвання договору та відшкодування збитків.

У процесі користування майном, якщо інше не встановлено законом або договором, орендар зобов'язаний підтримувати його в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести тягар витрат на утримання орендованого майна.

Що стосується власне користування орендованим майном, то його не можна розглядати в якості обов'язки орендаря, оскільки саме в цьому полягає інтерес останнього. В якості ж обов'язки орендаря, пов'язаної з користуванням орендованим майном, слід визнати необхідність дотримуватися встановлених законом або передбачені договором обмеження.

Зокрема, деякі правомочності, що випливають з права користування орендованим майном, орендар може реалізувати лише за згодою орендодавця. Мова йде про особливі законодавства тих, використання яких може мати результатом розпорядження орендованим майном. До їх числа належать такі права: здавати орендоване майно в суборенду; передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі; надавати орендоване майно у безоплатне користування; віддавати орендні права в заставу; вносити орендні права в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств, складеного капітал господарських товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив 54. Очевидно, що згода орендодавця в даних випадках потрібно з тієї причини, що реалізація орендарем названих прав може призвести до втрати орендодавцем права власності на майно, здане їм в оренду.

Договір суборенди, може бути укладений орендарем з третьою особою лише за наявності згоди на те орендодавця. Природно, термін договору суборенди не може перевищувати строку основного договору оренди. До відносин суборенди застосовуються правила про договори оренди 55.

Разом з тим введення в дію частини першої Цивільного кодексу РФ позбавило подібну практику права на існування. Справа в тому, що згідно з п. 3 ст. 308 ЦК зобов'язання не може створювати обов'язків для осіб, які беруть участі в ньому в ролі сторін, тобто для третіх осіб. Друга частина Цивільного кодексу РФ містить у собі деякі положення, що забезпечують додатковий захист прав і законних інтересів суборендаря. Дострокове припинення договору оренди, звичайно ж, вабить і припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. Однак суборендар в цьому випадку отримує право вимагати від орендодавця в основному договорі оренди укладення з ним договору оренди на майно, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, в межах строку, що залишився суборенди і на умовах, що відповідають умовам припиненого договору оренди. Це може бути реалізовано суборендарем аж до пред'явлення позову до суду про спонукання орендодавця до укладання договору оренди.

Друга основна обов'язок орендаря полягає у своєчасному внесення орендної плати за користування орендованим майном. Більш того, з визначення договору оренди випливає висновок, що умова про орендну плату ставиться до істотних умов будь-якого договору оренди.

Однак договір, в якому відсутня вказівка ​​на розмір підлягає стягненню з орендаря орендної плати, на відміну від загального правила, що стосується істотних умов договору, не може бути визнаний неукладеним. Це стало можливим завдяки спеціальним правилом, встановленим Цивільним кодексом РФ на випадок, коли договором оренди не визначено порядок, умови і строки внесення орендної плати. Згідно з цим правилом у подібних ситуаціях буде вважатися, що сторони встановили у договорі порядок, умови і строки внесення орендної плати, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. Неважко помітити, що це правило повністю кореспондується з положеннями, що дозволяє визначити ціну будь-якого возмездного цивільно-правового договору за відсутності відповідної умови в тексті договору.

Орендна плата може бути встановлена ​​в договорі як щодо орендованого майна в цілому, так і стосовно до кожної з його основних частин. Передбачені наступні основні форми орендної плати: певні платежі у твердій сумі, що вносяться періодично або одночасно; встановлена ​​частка отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів, доходів; певні послуги, що надаються орендарем орендодавцеві; передача орендарем орендодавцю у власність або в оренду обумовленої договором речі ; покладання на орендаря обумовлених договором витрат щодо поліпшення орендованого майна.

Слід підкреслити, що наведений перелік можливих форм орендної плати не є вичерпному або імперативним. Сторони вправі встановити в договорі орендну плату як у вигляді сполучення декількох з названих форм, так і зовсім в іншій формі, не передбаченій Цивільним кодексом РФ.

Зміна розміру орендної плати може здійснюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. На вимогу однієї із сторін, а саме орендаря, розмір орендної плати може бути переглянутий у бік зменшення, якщо через обставини, за які він не відповідає, в період дії договору оренди істотно погіршуються умови користування орендованим майном або стан цього майна 56.

Практика свідчить, що при виникненні спорів, пов'язаних зі зміною орендної плати, вирішальне значення має те, як сторони врегулювали порядок зміни орендної плати при укладанні договору оренди. Наочним прикладом сказаного вище може слугувати такий приклад.

Товариство з обмеженою відповідальністю - орендар - звернулося до арбітражного суду з позовом до комітету з управління майном міста про стягнення грошової суми, що становить зайво сплачену орендну плату за певний період.

Рішенням арбітражного суду позовну вимогу задоволено, однак постановою апеляційної інстанції рішення було скасовано і в позові відмовлено. У зв'язку з принесенням протесту справа була розглянута Президією вищого Арбітражного Суду РФ.

Як вбачалося з матеріалів справи, комітет з управління майном міста та товариство з обмеженою відповідальністю уклали договір на оренду нерухомого муніципального майна. Відповідно до договору орендна плата повинна була перераховуватися орендодавцю щомісячно в розмірі, погодженому сторонами в додатку № 1 до даного договору. Розрахунок орендної плати здійснюється відповідно до методики розрахунку ставок орендної плати за користування нерухомим майном, затвердженої постановою голови адміністрації міста.

Згідно з цією методикою розмір орендної плати визначався за формулою, елементами якої є: базова ставка орендної плати за 1 кв. м на рік і ряд коефіцієнтів, що враховують цінність об'єкта. У тому числі коефіцієнт споживчих якостей. Розрахована названим способом і узгоджена ставка за умовами договору діяла до прийняття міською адміністрацією рішення про зміну базової мінімальної ставки орендної плати орендодавець зобов'язаний був довести це рішення до орендаря за 10 днів до закінчення місяця, з якого вводиться нова ставка орендної плати. У разі такої зміни після отримання повідомлення орендар самостійно повинен був здійснити перерахунок сплачується орендної плати за новою ставкою з моменту її затвердження.

Регулярно сповіщаючи позивача про зміну базової мінімальної ставки орендної плати, відповідач, однак, не повідомив йому про зменшення відповідно до постанови голови адміністрації міста коефіцієнта споживчих якостей займаних позивачем приміщень з 1,25 до 0, 75. Орендар продовжував вносити орендні платежі, розраховані їм із застосуванням старого коефіцієнта.

Згідно з п. 2 ст. 424 ГК зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку.

За таких обставин суд першої інстанції прийшов до правильного висновку про те, що за умовами договору у разі коригування елементів формули розрахунку ставок платежу внесення відповідних змін у договір не потрібно. Перерахунок виробляє орендар самостійно. Висновок суду апеляційної інстанції про необхідність внесення змін в договір і узгодження нових ставок орендної плати у зв'язку зі зменшенням того чи іншого коефіцієнта при збереженні мінімальної базової ставки суперечив умовам договору.

Вимога позивача про повернення зайво сплачених сум орендної плати було визнано правомірним, оскільки договором не передбачено заліку зайво сплаченої суми в рахунок наступних періодів розрахунків.

Беручи до уваги дані обставини, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ скасував постанову апеляційної інстанції і залишив у силі рішення арбітражного суду про стягнення з орендодавця зайво отриманої суми орендної плати 57.

Ще однією основним обов'язком орендаря є повернення орендованого майна після закінчення терміну його оренди або при припиненні договору оренди з інших підстав. З огляду на ст. 622 ЦК у разі припинення договірних відносин, пов'язаних з орендою майна, незалежно від причин такого припинення, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві здане йому останнім в оренду майно у тому стані, в якому він його отримав. З урахуванням нормального зносу, або у тому стані, яке передбачено договором, якщо цей обов'язок не буде виконана орендарем, він повинен сплатити орендодавцю за весь час прострочення повернення майна орендну плату і, крім того, відшкодувати йому збитки в частині, не покритій сумою орендних платежів. При невиконанні зазначеної обов'язки з повернення майна орендодавець, природно, має право вимагати повернути своє майно в примусовому порядку.

Доля проведених орендарем поліпшень орендованого майна визначається Цивільним кодексом РФ в залежності від їх характеру. Всі віддільні від орендованого майна поліпшення є власністю орендаря. Невіддільні поліпшення майна належать орендодавцю. Щоправда, вартість таких поліпшень, проведених орендарем за рахунок власних коштів за згодою орендодавця, підлягає відшкодуванню орендодавцем. Поліпшення орендованого майна, вироблені орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань від цього майна, у всіх випадках є власністю орендодавця. 58

Особливого розгляду, на мою думку, заслуговує питання про викуп орендованого майна. Цивільний кодекс РФ передбачає, що умова про викуп орендованого майна після закінчення терміну оренди до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни може бути передбачено не тільки договором оренди, але і законодавством.

Правом на придбання орендованих нежитлових приміщень, будівель, споруд наділені: фізичні та юридичні особи, які стали власниками приватизованих державних і муніципальних підприємств у результаті придбання їх за конкурсом, на аукціоні або в результаті викупу державного або муніципального майна, раніше зданого в оренду; акціонерні товариства відкритого типу, створені шляхом перетворення державних і муніципальних підприємств у процесі приватизації, за умови продажу у встановленому порядку не менше 75% їхніх акцій; громадяни та їх об'єднання.

Здійснюють підприємницьку діяльність, у разі, якщо договір оренди був ними укладений за результатами конкурсу або аукціону; підприємства (юридичні особи), не більше 25% статутного капіталу яких перебуває у державній або муніципальній власності, у разі, якщо договір оренди був укладений ними на підставі конкурсу або аукціону об'єктів нежитлового фонду; акціонерні товариства, створені на основі оренди державного майна, що викупили його і фактично використовують об'єкти нежитлового фонду в процесі своєї діяльності.

Необхідно відзначити, що право на викуп орендованого державного або муніципального майна, в тому числі і нежилих приміщень, несе в собі не стільки цивільно-правові, скільки публічно-правові елементи 59. Дана обставина знайшло відображення і в Цивільному кодексі РФ, який разом із загальними положеннями про право власності містить спеціальне правило про приватизацію державного та муніципального майна. Згідно зі ст. 217 ЦК майно, що перебуває у державній або муніципальній власності, може бути передано його власником у порядку, передбаченому законами про приватизацію державного та муніципального майна. Більш того при приватизації державного і муніципального майна передбачені Цивільним кодексом РФ положення, що регулюють порядок набуття та припинення права власності, застосовуються, якщо законами про приватизацію не передбачено інше 60.

Об'єктом оренди може бути будь-яке майно, яке в процесі використання не втрачає своїх натуральних властивостей: земельні ділянки, природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби тощо

Законом можуть бути встановлені види майна, здача яких в оренду не допускається або обмежується. Так, наприклад, деякі обмеження для здачі в оренду природних об'єктів встановлені безпосередньо федеральними законами. Відповідно до ст. 11 Федерального закону «Про надра» 61 ділянки надр можуть надаватися в користування на підставі ліцензій, які видаються уповноваженими державними органами. Аналогічні вимоги встановлені Водним кодексом Російської Федерації 62 у відношенні надання в користування водних об'єктів. Ділянки лісового фонду також можуть передаватися в оренду тільки на основі ліцензій (ст. 34 Лісового кодексу Російської Федерації) 63. Об'єктом договору оренди не може виступати майнове право, яке за визначенням не може бути передано в оренду і грошових коштів, оскільки весь сенс користування ними полягає в їх вживанні.

Умова договору оренди про об'єкт нерухомості має відповідати вимогам Цивільного кодексу РФ, а саме: у договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним 64.

Глава 3. Особливість орендних зобов'язань, що відносяться різних видів майна

3.1 Прокат і оренда транспорту

За договором прокату орендодавець, здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, зобов'язується надати орендарю рухоме майно за плату в тимчасове володіння і користування.

Договору прокату притаманні деякі характерні ознаки, що дозволяють виділити його в окремий вид договору оренди.

По-перше, в якості орендодавця за договором прокату можуть виступати не будь-які комерційні організації, а тільки ті з них, які здійснюють здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності, тобто мова йде про комерційні організації, які професійно займаються прокатом майна.

По-друге, як загальне правило, майно, надане за договором прокату, повинно використовуватися для споживчих цілей, якщо інше не передбачено договором або не випливає із суті зобов'язання. Тому орендарем за договором прокату в основному виступають громадяни, яким відповідне майно знадобилося для особистого, сімейного, домашнього та іншого подібного використання. Орендарем можуть бути також юридичні особи та індивідуальні підприємці, але для них виключається можливість використання отриманого в прокат майна для отримання прибутків.

По-третє, договір прокату відноситься до категорії публічних договорів. Це означає, що комерційна організація, що виступає в ролі орендодавця, при наявності можливості надати в прокат необхідне майно не вправі відмовити звернулася до неї особі в укладанні договору прокату або надати перевагу комусь щодо укладання договору. Умови договору прокату, в тому числі про орендну плату, повинні встановлюватися однаковими для всіх орендарів, крім тих випадків, коли законами та іншими правовими актами допускається надання пільг для окремих категорій споживачів. Особи виступають у ролі потенційних орендарів, має право передавати на розгляд суду суперечки як про спонукання орендодавця до укладення договору прокату, так і про розбіжності за окремими умовами договору.

По-четверте, договір прокату на відміну від договору оренди майна ні за яких умов не може носити характер безстрокового зобов'язання. Більш того, в імперативному порядку визначено максимальний термін дії такого договору - один рік.

По-п'яте, до зобов'язань, що виникають з договору прокату, не підлягають застосуванню передбачені загальним положеннями про оренду правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на поновлення договору оренди.

По-шосте, договір прокату може бути розірваний за ініціативою орендаря у будь-який час за умови письмового попередження орендодавця в будь-який час за умови письмового попередження орендодавця не менше ніж за десять днів про свій намір відмовитися від договору.

Враховуючи публічний характер договору прокату. Цивільний кодекс РФ покладає на орендодавця ряд додаткових обов'язків. Зокрема, орендодавець, який уклав договір прокату, повинен у присутності орендаря перевірити справність переданого в оренду майна, ознайомити орендаря з правилами його експлуатації або передати разом з майном інструкцію про правила його використання. Орендодавець не пізніше ніж у десятиденний термін з дня отримання заяви орендаря зобов'язаний усунути виявлені орендарем недоліки у зданому в оренду, або замінити його аналогічним майном в справному стані 65. Правда, якщо орендодавцю вдасться довести, що недоліки в орендованому майні виникли в результаті порушення орендарем правил експлуатації та утримання майна, орендодавець має право вимагати відшкодування за рахунок орендаря вартості ремонту і транспортування майна. На орендодавця також покладено обов'язок здійснювати як капітальний, так і поточний ремонт майна, зданого в оренду за договором прокату.

Що стосується обов'язків орендаря за договором прокату, то вони зводяться до своєчасного перерахування орендодавцеві орендної плати та дотримання правил користування орендованим майном. Орендні платежі визначаються в договорі прокату в твердій сумі і вносяться орендарем періодично або одноразово.

Орендар має право відмовитися від договору прокату і достроково повернути орендоване майно. У цьому випадку орендодавець повинен повернути йому частину орендної плати, що обчислюється з дня, наступного за днем фактичного повернення майна орендарем.

У зв'язку з тим, що отримане за договором прокату майно може використовуватися орендарем лише для споживчих цілей, Цивільний кодекс РФ забороняє орендарю здавати це майно в суборенду, передавати свої права та обов'язки за договором прокату іншим особам, надавати орендоване майно у безоплатне користування, вносити орендні права в якості застави чи вкладу до статутного капіталу господарського товариства або пайового внеску у виробничі кооперативи.

Що стосується дострокового розірвання договору прокату, то воно можливе з ініціативи орендаря в будь-який час. Законом встановлено лише єдина умова для такого припинення договору, а саме, орендар повинен письмово попередити орендодавця про свій намір розірвати договір не менше ніж за десять днів. Орендодавець ж може достроково розірвати договір прокату тільки з підстав, передбачених ст. 619 ЦК, крім п. 4. Інші випадки припинення договору прокату ті ж, що й у звичайного договору оренди. 66

Оренда транспортних засобів виділяється як окремого виду договору оренди виходячи із її предмету, яким може стати будь-який транспортний засіб, тобто технічний пристрій з перевезення вантажів, пасажирів і багажу, що рухається в просторі. Транспортний засіб, як правило, є складним технічним пристроєм і одночасно джерелом підвищеної небезпеки для оточуючих. Саме ці дві якості транспортних засобів потребують виділення відповідних договорів оренди в окремий вид.

Крім оренди з транспортом пов'язані також договори перевезення та експедиції. На відміну від перевезення при оренді транспортних засобів останні вибувають з володіння спеціалізованої транспортної організації. Перевезення ж здійснюється без вибуття цих коштів з господарської сфери перевізника, який зберігає контроль за процесом транспортування. Транспортна ж експедиція передбачає надання низки послуг, пов'язаних з перевезенням вантажу і безпосередньо не спрямованих на перевізний процес.

Загальні правила оренди транспортних засобів Цивільним кодексом РФ не встановлені. Розглядаються тільки окремі види такого договору, а саме, договори оренди транспортного засобу з наданням послуг з управління та технічної експлуатації і без такого надання.

У той же час ряд норм стосується обох видів договорів оренди транспортних засобів.

Договори оренди транспортних засобів обох різновидів сформульовані як реальні.

Договори оренди транспортних засобів повинні бути укладені в письмовій формі незалежно від їх термінів і вартості переданого в оренду майна. До такого договору не застосовуються правила про реєстрацію договорів оренди, передбачені п. 2 ст. 609 ЦК. Зрозуміло, мова в даному випадку може йти тільки про тих транспортних засобах, які відносяться до нерухомих речей і операції з якими підлягають за загальним правилом реєстрації. 67

Граничні строки договору оренди транспортних засобів законом не встановлені. Проте до нього не застосовуються правила про поновлення договору оренди на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін. Після закінчення терміну договір припиняється.

Оренда транспортних засобів громадянами-споживачами здійснюється з урахуванням особливостей, передбачених главою I Закону про захист прав споживачів.

Нарешті, транспортними статутами та кодексами можуть бути встановлені інші, крім передбачених Цивільним кодексом РФ, особливості оренди окремих видів транспортних засобів.

Оренда транспортних засобів регламентується тільки стосовно до автомобільного та морського видів транспорту. Решта транспортні статути положень на цей рахунок не містять.

За договором оренди транспортного засобу з екіпажем (фрахтування на час) орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ним і за його технічної експлуатації 68.

У цьому визначенні договору відображені три його специфічні риси: по-перше, предмет договору - транспортний засіб будь-якого виду транспорту: залізничного, автомобільного, водного, повітряного, космічного і т.д., здатне до самостійного переміщення в просторі, по-друге, управління та технічну експлуатацію транспортного засобу здійснює орендодавець своїми силами, тобто за допомогою екіпажу, а саме працівника, який перебуває з орендодавцем у трудових чи інших відносинах, в рамках яких проводиться виконання робіт, наприклад, заснованих на договорі підряду, по-третє, транспортний засіб передається орендареві у володіння і користування. Орендодавець володіння предметом договору не зберігає. Однак транспортним засобом продовжують керувати працівники орендодавця, через яких зазвичай і відбувається володіння відповідним майном. Тому в разі фрахтування на час слід припустити, що, керуючи транспортним засобом, працівники діють не в інтересах роботодавця, а в чужих інтересах.

Метою договору фрахтування на час є забезпечення орендарю можливості здійснювати комерційну експлуатацію транспортного засобу, технічне обслуговування якого виробляє, проте, орендодавець - фахівець у своїй справі.

За договором оренди транспортного засобу без екіпажу орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування без надання послуг по управлінню ним і його технічної експлуатації.

У цьому визначенні договору відображені три його специфічні риси: по-перше, предмет договору - транспортний засіб будь-якого виду, по-друге, управління та технічну експлуатацію транспортного засобу здійснює орендар самостійно або за допомогою третьої особи, але ні в якому разі не орендодавця; в -третє, транспортний засіб передається у володіння і користування орендарю орендодавець не зберігає володіння предметом договору.

Мета договору - отримати у володіння і користування транспортний засіб та самостійно здійснювати його технічну та комерційну експлуатацію 69.

3.2 Договірні зобов'язання відносяться до нерухомого майна

За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування будівлю або споруду.

На відміну від раніше розглянутих договорів прокату та оренди (фрахтування на час) транспортного засобу даний договір виділений в окремий вид договору оренди виключно за ознаками особливостей переданого в оренду майна: будівель і споруд, - вимагають встановлення спеціальних правил, що регламентують правовідносини, пов'язані з орендою зазначених об'єктів.

Слід підкреслити також, що стосовно нерухомості схема правового регулювання орендних відносин будується на інших засадах, ніж регулювання договору купівлі-продажу. В останньому випадку Цивільним кодексом РФ встановлено спеціальні правила, спрямовані на регламентацію правовідносин, пов'язаних з купівлею-продажем будь-якого нерухомого майна. При формулюванні самих норм, що регулюють договір оренди, законодавець вчинив інакше: спеціальні правила, що стосуються оренди всякого нерухомого майна, поміщені безпосередньо у складі загальних положень про оренду.

Правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, регулюються в першу чергу спеціальними правилами, поміщеними в § 4 гл. 34 ЦК, за відсутності таких - правилами про оренду нерухомого майна, розташованими в загальних положеннях про оренду, і лише за відсутності будь-яких правил про оренду нерухомості - інші загальними положеннями про оренду.

Відповідь на питання, в чому відмінність між будівлею і спорудою, Цивільний кодекс РФ не містить. Однак, виходячи з загальновживаного значення цих слів можна зробити висновок, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово. Втім, юридичного значення поділу об'єктів на будівлі та споруди Цивільний кодекс РФ не надає.

Правила про оренду будівель і споруд застосовуються при оренді і частин будівель (споруд). Правда в цьому випадку виникають складнощі з передачею орендарю права користування земельною ділянкою, який функціонально обслуговує таку частку. Якщо фізично виділити частину земельної ділянки, що обслуговує частина будівлі (споруди), неможливо, права на таку ділянку до орендаря переходити не повинні.

Форма договору оренди будівель і споруд - письмова, причому обов'язково складання єдиного документа, що підписується сторонами. Укладення такого договору за допомогою обміну листами неможливо. Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність.

Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації 70. Ця норма є винятком із загального правила, закріпленого п. 2 ст. 609 ЦК, згідно з яким будь-який договір оренди нерухомого майна незалежно від терміну, на який його укладено, підлягає державній реєстрації. А оскільки виключення не можуть тлумачитися розширено, п. 2 ст. 651 ЦК не повинен застосовуватися до оренди інших видів нерухомого майна, наприклад земельних ділянок або підприємств 71.

До числа істотних умов договору оренди будівель (споруд) крім його предмета відноситься також і ціна (орендна плата). Договір повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, не застосовуються 72.

Зміст договору оренди будівель і споруд, в порівнянні з вмістом звичайного договору оренди, не піддалося серйозним змінам. Основний набір обов'язків сторін зберігся. Конкретизувалися лише деякі способи виконання цих обов'язків.

1. Обов'язок орендодавця надати орендарю в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна, розширена. Одночасно з передачею орендарю прав володіння і користування будівлею або спорудою йому передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Передачі підлягає не весь належить орендодавцеві земельну ділянку, а лише та його частина, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду. Така передача відбувається і при замовчуванні про неї в договорі оренди. Втім, сторони можуть виключити в договорі передачу орендарю будь-яких прав на земельну ділянку.

2. Виконання орендодавцем обов'язки про передачу будівлі чи споруди орендарю та прийняття предмета договору останнім здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, що підписує.

Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю в тимчасове володіння або користування і підписання сторонами документа про передачу.

3. Встановлена ​​в договорі орендна плата за користування будинком чи спорудою включає і плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором. таким чином, якщо інше не обумовлено, при оренді будівлі або споруди додаткова плата за земельну ділянку стягуватися не повинна. 73

За договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності.

Договір оренди підприємств виділений в самостійний вид також виходячи його предмета. Предметом даного договору є підприємство як єдиний майновий комплекс, що відноситься до нерухомого майна і включає в себе основні та оборотні кошти, права користування природними ресурсами, виняткові права, а також права вимоги і борги. Підприємство як об'єкт права в процесі свого функціонування постійно змінює свій склад за рахунок вибуття одних компонентів і появи нових, що і вимагає спеціального врегулювання договору його оренди.

Більш того, суть користування підприємством якраз полягає в постійній заміні його компонентів. Тому орендарю підприємства надано право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо таких цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зміни вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства. Зазначений порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, а також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди підприємства вважається укладеним після досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, з моменту його державної реєстрації.

Істотна особливість порядку укладення договору оренди підприємства, що відрізняє його від інших видів договору оренди майна, полягає в тому, що орендодавець повинен вчинити певні дії, які є необхідними для подальшого укладення договору оренди підприємства. Цивільний кодекс РФ не включає правил, про обов'язкове посвідченні складу підприємства, як це має місце при продажу підприємства, коли сторони ще до підписання договору продажу підприємства повинні скласти і розглянути: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік всіх боргів, що включаються до складу підприємства із зазначенням кредиторів, характеру, розміру та термінів їх вимоги. Зазначені документи є обов'язковим додатком до договору продажу підприємства.

Разом з тим стосовно оренди підприємства в Цивільному кодексі РФ містяться положення, які зобов'язують орендодавця надати у володіння та користування орендаря не тільки основні засоби підприємства, а й передати останньому в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, а також майнові права, пов'язані з підприємством. Виконання даного обов'язку орендодавцем можливо тільки за умови повної інвентаризації підприємства.

Крім того, при передачі підприємства в оренду на орендаря переводяться борги, що відносяться до підприємства, що передбачає складання орендодавцем повного переліку всіх боргів, що включаються до складу орендованого підприємства. Неможливо передати підприємство в оренду і без бухгалтерського балансу 74.

Формально всі вимоги до форми договору полягають лише в тому, що договір оренди підприємства укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Дотримання цих вимог виключає можливість укладення договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку, а разом з цим, і дію відповідної норми з числа загальних положень про укладення цивільно-правових договорів. У той же час законодавець посилює наслідки недотримання форми договору оренди підприємства. Як відомо, за загальним правилом недотримання простої письмової форми угоди позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази. У даному ж випадку недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність.

Крім умови про предмет договору до істотних умов договору оренди підприємства належать умови про розмір орендної плати та про термін оренди підприємства. З питання про розмір орендної плати сторони повинні керуватися нормами, що регулюють розмір орендної плати за договором оренди будівлі та споруди. Отже, текст договору оренди підприємства в обов'язковому порядку повинен включати умови про розмір орендної плати під страхом визнання договору неукладеним. Правила визначення ціни товарів, робіт і послуг, встановлені на випадок відсутності відповідної умови в цивільно-правовому договорі, не підлягають застосуванню до відносин сторін, пов'язаних з орендою підприємства.

Що стосується умови договору про термін оренди підприємства, то будь-які спеціальні правила на цей рахунок відсутні як в числі положень, що регулюють оренду підприємств, так і серед норм, що регламентують оренду будівель і споруд. У зв'язку з цим умова про термін оренди має визначатися сторонами при укладенні договору оренди підприємства. Однак відсутність у договорі умови про строк оренди підприємства не тягне визнання його неукладеним, оскільки в силу п. 2 ст. 610 ЦК в цьому випадку договір оренди підприємства визнається укладеним на невизначений строк.

З точки зору доцільності укладення договору оренди підприємства без зазначення строку його дії необхідно звернути увагу на можливі наслідки визнання такого договору укладеним на невизначений строк.

У цьому випадку кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Беручи до уваги трудомісткість укладання договору оренди підприємства, а також обсяг видатків, необхідних для виконання зазначеного договору, видається, що така перспектива навряд чи влаштує як орендаря, так і орендодавця 75.

3.3 Договір фінансової оренди (лізингу)

За договором фінансової оренди (лізингу) орендодавець (лізингодавець) зобов'язується придбати у власність вказане орендарем (лізингоотримувачем) майно у визначеного ним же продавця і надати орендареві це майно за плату в тимчасове володіння і користування для підприємницьких цілей.

Договір лізингу розглядається Цивільним кодексом РФ в якості окремого виду договірних орендних зобов'язань. З іншими видами оренди договір лізингу об'єднує те, що майно передається орендодавцем орендарю у тимчасове оплатне володіння і користування.

Вмесіть з тим договором лізингу притаманні певні характерні особливості, що виділяють його в окремий вид договору оренди.

По-перше, як зобов'язаного особи за договором лізингу, поряд з орендодавцем та орендарем, виступає також продавець майна, що є його власником, не бере участі у договорі лізингу як його боку.

По-друге, орендодавець, на відміну від загальних положень про оренду, не є власником або титульним власником майна, яке підлягає передачі в оренду. Більш того, на орендодавця покладається обов'язок придбати у власність це майно, що належить іншій особі. Цей обов'язок орендодавця охоплюється змістом зобов'язання, що виникає з договору лізингу. Купуючи майно для орендаря, орендодавець повинен повідомити продавця про те, що це майно призначене для передачі його в оренду.

По-третє, активна роль, зазвичай не властива орендних відносин, у зобов'язанні з лізингу належить орендарю. Саме орендар визначає продавця і вказує майно, яке має бути придбано орендодавцем для подальшої передачі в оренду. Природно, орендодавець звільняється від будь-якої відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. Виняток з цього правила можуть скласти лише випадки, коли договором лізингу обов'язки з визначення продавця та вибору майна покладені на орендодавця. По-четверте, спеціальним порівняно із загальними правилами про оренду є також викладене в Цивільному кодексі РФ у вигляді диспозитивної норми положення про те, що передача орендованого за договором лізингу майна орендарю здійснюється не орендодавцем, а продавцем цього майна. Тим не менш відповідальність за невиконання або неналежне виконання цього обов'язку, якщо прострочення допущене за обставинами, за які відповідає орендодавець, покладається на орендодавця 76. У цьому випадку орендар має право вимагати від орендодавця розірвання договору та відшкодування збитків. З моменту передачі продавцем орендарю передбаченого договором лізингу майна до останнього переходить ризик випадкової загибелі або випадкового псування орендованого майна.

Ідея про те, що лізинг являє собою вид оренди, не є загальновизнаною в юридичній літературі. Окремі автори вважають, що лізинг необхідно розглядати як самостійний тип цивільного договору. Так, І.А. Решетник виходить з того, що поєднання в одному правовідносинах елементів різних договорів - купівлі-продажу, оренди, надання фактичних і юридичних послуг - породжує якісно інше матеріальне відношення, ефективне регулювання якого можливо лише за допомогою спеціального договірного інституту. Інститут оренди не забезпечує досягнення даної мети 77.

Дійсно, лізингові відносини мають специфіку, що відрізняє їх від звичайного договору оренди. Дані особливості потребують правового відображення. Однак при вирішенні питання про те, в якому статусі повинен розглядатися лізинг в системі цивільних договорів - як самостійний договірний тип або як вид оренди - необхідно враховувати ступінь впливу специфіки лізингу на норми інституту оренди. Якщо специфіка лізингу виключає можливість застосування до нього всіх або більшості пологових орендних норм, то можна говорити про лізинг як про самостійне типі договору. Якщо ж особливості лізингу залишають можливість і необхідність застосування до нього значної кількості загальних положень про оренду, то слід прийти до висновку про те, що лізинг є видом оренди. Правильне визначення формального статусу зобов'язання в системі договорів (вид договору або самостійний тип договору) має велике значення для створення законодавчого механізму, що забезпечує можливість застосування до зобов'язання тих норм, які повинні до нього застосовуватися. Якщо до лізингу застосовні загальні положення про оренду, то його слід формулювати як вид оренди, щоб створити законодавчу основу для застосування до нього відповідних орендних норм.

Одні вчені підтримують підхід, закріплений в Оттавської конвенції про міжнародний фінансовий лізинг 1988 року, згідно з яким лізинг розглядається як багатостороння угода, в якій беруть участь продавець, лізингодавець і лізингоодержувач 78.

Інші автори виходять з того, що лізинг - це двостороння угода, нерозривно пов'язана з договором купівлі-продажу орендованого майна. "Орендодавець за договором лізингу покладає виконання частини своїх обов'язків на продавця за договором купівлі-продажу (п.1 ст. 313 ЦК), причому має місце особливий випадок передоручення виконання, при якому перед кредитором (орендарем) в силу прямої вказівки закону стає відповідальним лише виконавець (продавець). У свою чергу, договір купівлі-продажу постає перед нами як договір на користь третьої особи - орендаря (ст. 430) "79.

У зв'язку з цим В.В. Витрянский, на наш погляд, обгрунтовано зазначає, що «лізингові відносини в цілому являють собою не єдину тристоронню угоду, а складну структуру договірних зв'язків, що складається з договорів двох типів: договору купівлі-продажу лізингового майна, що укладається між продавцем і лізингодавцем, а також власне договору лізингу, що укладається між лізингодавцем (як власником лізингового майна) і лізингоодержувачем. Та обставина, що випливає з договору купівлі-продажу у продавця виникають обов'язки безпосередньо перед лізингоодержувачем, а останній отримує права вимоги до продавця, пояснюється зовсім не тим, що є якесь єдине зобов'язання лізингу, що виникло з єдиної ж тристоронньої угоди між продавцем, лізингодавцем і лізингоодержувачем. .. Специфіка лізингових відносин (тісний взаємозв'язок договорів купівлі-продажу та оренди) як раз і полягає в тому, що договір купівлі-продажу лізингового майна завдяки спеціальним правилам про договорі фінансової оренди ... спочатку конструюється за моделлю договору на користь третьої особи »80.

Згідно легальному визначенню фінансової оренди, що міститься в статті 665 ГК, норми про лізинг поширюються лише на ті відносини, в яких бере участь орендар, який отримує майно в оренду для підприємницьких цілей 81.

Керуючись загальними принципами взаємодії договірних інститутів, можна сказати, що норми про лізинг поєднані з тими видами оренди, які засновані на системних ознаках, що не суперечать кваліфікуючою ознакою лізингу. Зокрема, це стосується оренди транспортних засобів, будівель (споруд) та підприємств. Тому якщо, наприклад, предметом договору лізингу є транспортний засіб, то дане зобов'язання підпадає під регламентацію інститутів лізингу та оренди транспортного засобу. Якщо договір фінансової оренди укладається з приводу будівлі, до нього мають у сукупності застосовуватися правила про лізинг і про оренду будівель (споруд).

Важливо враховувати, що можливість поєднання в одному правовідносинах різних договірних інститутів зумовлюється не тільки непротиворечивостью кваліфікуючих ознак, але і сполучуваністю правових елементів, зумовлених цими кваліфікуючими ознаками. Наприклад, один вид договору виділений за суб'єктним ознакою, а інший - за ознакою предмета. Самі по собі суб'єкт і предмет не суперечать один одному. Однак якщо суб'єктний кваліфікуючу ознаку першого договору зумовлює предметні особливості, що суперечать предметного кваліфікуючою ознакою другого договору, то ці зобов'язання не можуть з'єднуватися в одному правовідносинах і, відповідно, виключається сукупне застосування регулюючих їх договірних інститутів.

Проблемним у зв'язку з цим є питання про співвідношення інститутів лізингу і прокату. Здавалося б, кваліфікуючі ознаки даних видів оренди не суперечать один одному. Лізинг відображає специфіку придбання орендодавцем майна у власність з метою передачі його конкретного орендарю, а прокат - особливості участі у правовідносинах орендодавця-професіонала. Однак кваліфікуюча ознака договору лізингу зумовлює, що предметом оренди є майно, яке належить орендодавцю придбати у власність у майбутньому. Суб'єктна особливість прокату (участь орендодавця, що здійснює здачу майна в оренду в якості постійної підприємницької діяльності) передбачає, що предметом прокату є майно, реально наявне у орендодавця. Оскільки предметні особливості лізингу та прокату, зумовлені їх кваліфікуючими ознаками, суперечать один одному, норми, що відображають ці особливості, не підлягають сукупного застосування.

У ролі лізингодавця може виступати лізингова компанія, що має ліцензію на здачу майна в лізинг.

Лізингоодержувачем може бути юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, або індивідуальний підприємець.

Предметом договору лізингу можуть бути будь-які неспоживна речі, використовувані для підприємницької діяльності, крім земельних ділянок і інших природних об'єктів. Отже, у лізинг може бути передано як рухоме, ніг і нерухоме майно, що для переважної більшості таких договорів нетипово 82.

Висновок

У висновку необхідно зробити найбільш важливі висновки з даного дипломного дослідження.

Серед спорів, які розглядаються арбітражними судами Росії, значне місце займають спори, які витікають з відносин оренди. Широке поширення договорів у цивільному обороті викликано реформуванням економіки і в зв'язку з цим розвитком цивільного законодавства.

Як при укладанні, так і при виконанні та розірванні договорів оренди застосовуються не тільки норми гл. 34 ЦК РФ, також норми частини першої Цивільного кодексу РФ.

Важливою особливістю договору оренди є момент його укладення. Для договору оренди встановлено дві форми його укладення: усна і письмова та, відповідно, виходячи з консенсуального характеру договору оренди останній вважається укладеним за досягнення угоди з усіх його істотних умов.

1.Тот факт, що на легальному рівні відсутнє визначення поняття орендаря, безсумнівно, є прогалиною в законодавстві, який необхідно заповнити. У зв'язку з цим, пропонується включити до ГК РФ статтю 608-1 в такій редакції: «Право отримання майна, що здається в оренду орендодавцем, належить орендарю. Орендарями можуть бути як фізичні, так і юридичні особи ».

2. Найбільш близький до договори оренди договір комерційного найму житлового приміщення Визначення, що містяться в п. 1 ст. 671 ЦК ("Договір найму житлового приміщення") і ст. 606 ЦК ("Договір оренди"), мають ряд співпадаючих ознак: по тому і іншому договором одна сторона зобов'язується надати іншій за плату в тимчасове володіння і користування (у тимчасове користування) майно. Щодо відмінностей у визначеннях того й іншого договору відзначити, що, як передбачено ст. 606 ЦК, предметом договору оренди є майно. Між тим в силу п. 1 ст. 671 ГК предметом договору комерційного найму служить конкретний різновид майна: житлове приміщення. У легальному визначенні договору найму житлового приміщення (тобто договору комерційного найму) на відміну від договору оренди відсутня вказівка ​​на тимчасовий його характер, але виділена обов'язок наймача використовувати отриманий предмет договору "для проживання в ньому".

3. Поширена класифікація цивільно-правових договорів за спрямованістю результату дозволяє нам віднести і ренту, і оренду до групи договорів, спрямованих на передачу майна.

Безумовно, що і рентні, і орендні відносини формуються з приводу якого-небудь конкретного майна і крім цього мають принаймні ще одна ознака, що дозволяє говорити обивателям про близькість, аж до змішання, двох абсолютно різних договірних інститутів. В якості такої ознаки називається зустрічне задоволення, що характеризується періодичністю його подання.

Насправді договори оренди і ренти - різні договірні інститути. Єдине, що об'єднує ці два інститути, так це складність їх предмета, який включає в себе як дії зобов'язаних сторін, в тому числі з передачі і прийняття майна (об'єкт першого роду), так і саме майно.

4. Відповідно до ст. 198 КТМ РФ тайм-чартером визнається договір, за яким судновласник зобов'язується за обумовлену плату (фрахт) надати фрахтувальнику судно і послуги членів екіпажу в користування на певний термін для перевезень вантажів, пасажирів або для інших цілей торгового мореплавання.

ГК РФ в ст. 632 під договором оренди транспортного засобу з екіпажем розуміє такий договір, за яким орендодавець надає орендареві транспортний засіб за плату у тимчасове володіння та користування і надає своїми силами послуги по управлінню ними за його технічної експлуатації.

Порівняльний аналіз даних визначень показує, що предмет регулювання двох згаданих статей не збігається. По-перше, ст. 632 ЦК РФ поширюється не тільки на оренду морських суден, а й, приміром, на повітряні судна. По-друге, у Цивільному кодексі говориться про оренду транспортних засобів, які повинні використовуватися відповідно до їх цільового призначення, тобто для здійснення перевезень. Проте не всяке судно є транспортним засобом. Згідно зі ст. 7 КТМ РФ під судном розуміється самохідне або несамохідна плавуча споруда, що використовується з метою торговельного мореплавства. Цілі торгового мореплавання включають не тільки перевезення вантажів, пасажирів і багажу, але і промисел водних біологічних ресурсів, проведення морських наукових досліджень і цілий ряд інших (ст. 2 КТМ РФ). Таким чином, договір фрахтування на час, наприклад, рибопромислового судна або криголама не підпадає під дію § 3 глави 34 ЦК РФ.

5. Договір комерційної концесії передбачає передачу правовласником належних йому прав на об'єкти виключної власності користувачеві на певний термін (тобто у користування або в оренду) і в цьому договорі використовуються окремі елементи, властиві орендним правовідносинам. Однак за договором комерційної концесії передача майна контрагенту не проводиться. Мова йде лише про надання права на використання цих прав. Крім того, в силу специфіки результатів інтелектуальної власності можливість фактичного використання цих об'єктів не обумовлена ​​їхньою передачею іншій особі.

Тому в рамках договору оренди (наприклад, транспортного засобу), на відміну від договору комерційної концесії, один і той самий об'єкт (транспортний засіб) не може бути переданий у користування одночасно кільком особам, за винятком оренди прав. За договором оренди передачі виключних прав може мати місце тільки у випадку оренди підприємств як майнових комплексів.

6. Згідно з договором безоплатного користування, також як і за договором оренди, одна сторона передає іншій стороні майно у тимчасове користування, а інша зобов'язується повернути це ж майно. Даним ознакою обумовлено подібність зазначених зобов'язань.

Спільність юридичних об'єктів оренди та позички дозволила уніфікувати ряд положень, що відображають відносини з передачі майна у тимчасове користування незалежно від оплатне або безоплатність такої передачі. У статті 689 ГК РФ законодавець передбачив вичерпний перелік орендних положень, які застосовні до позичку. Інші правила інституту оренди, згідно з обраною законодавцем конструкції, до позиці не застосовуються.

Таким чином, інститут оренди досить відрегульований сучасним російським законодавством, проте окремі питання потребують удосконалення.

Бібліографічний список

Нормативно-правові акти

  1. Про міжнародний фінансовий лізинг [Текст]: [Конвенція УНІДРУА укладена в Оттаві 28.05.1988 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 32. - Ст. 4040.

  2. Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. від 12.12.1993 р. / / Російська газета. - 1993. - № 237.

  3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

  4. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 25.12.1996 р., станом на 14.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

  5. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 30.06.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

  6. Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 р., станом на 25.11.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

  7. Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 р., станом на 03.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

  8. Земельний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 136-ФЗ, прийнятий 25.10.2001 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

  9. Лісовий кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 200-ФЗ, прийнятий 04.12.2006 р., станом на 25.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

  10. Водний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 74-ФЗ, прийнятий 03.06.2006 р., станом на 23.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.

  11. Про фінансову оренду (лізингу) [Текст]: [Федеральний закон № 164-ФЗ, прийнятий 29.10.1998 р., станом на 26.07.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

  12. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, прийнятий 21.07.1997 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

  1. Про надра [Текст]: [Закон РФ № 2395-1, прийнятий 21.02.1992 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

  2. Про розмежування державної власності Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність [Текст]: [Постанова ВР РФ № 3020-1 , від 27.12.1991 р., станом на 24.12.1993] / / Відомості СНР і ЗС РРФСР. - 1992. - № 3. - Ст. 89.

  3. Про положенні про оренду об'єктів муніципального майна [Текст]: [Постанова Сизранський міської думи Самарської області № 76, від 29.12.2004 р.] / / Правосуддя в Поволжі. - 2005. - № 1. - С. 44.

Наукова та навчальна література

  1. Атаян С. Кваліфікуючі ознаки договору оренди транспортних засобів [Текст] / / Закон. - 2003. - № 11. - С. 79.

  2. Ашихміна І.М. Оренда нерухомості. Аналіз арбітражної практики вирішення спорів (практичний посібник із застосування цивільного та земельного законодавства РФ) [Текст] - М., Рофер. 2008. - 526 с.

  3. Берг О.В. Організація орендних відносин. [Текст] - М., Фінанси і статистика. 2004. - 426 с.

  4. Бондаренко Д.В. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Законність. - 2006. - № 5. - С. 27.

  5. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Договори про передачу майна [Текст] - М., Статут. 2004. - 762 с.

  6. Брагінський М.І. Договір оренди: права і обов'язки сторін [Текст] / / Господарство право. - 2003. - № 5. - С. 22-25.

  7. Васильєва В.В. Договір оренди: юридичні аспекти [Текст] - М., ГроссМедіа. 2007. - 432 с.

  8. Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] - М., Статут. 1999. - 348 с.

  9. Вострокнутов А. Десять типових помилок сторін орендних правовідносин [Текст] / / Корпоративний юрист. - 2006. - № 11. - С. 34.

  10. Гладишева Ю.П. Оренда-рецепт для профілактики [Текст] / / Нормативні акти та коментарі для формації. - 2004. - № 5. - С. 34.

  11. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик [Текст] / Под ред. Козир О.М., Маковського А.Л., Хохлова С.А. - М., Міжнародний центр фінансово - економічного розвитку. 2000. - 768 с.

  12. Цивільне право: Підручник Ч. 1. [Текст] / Під ред.Сергеева Ю.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 2007. - 806 с.

  13. Цивільне право: Підручник Ч. 2. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - 834 с.

  14. Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. Гришаєва С.П. - М., МАУП. 2008. - 702 с.

  15. Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. Калпин А.Г. - М., МАУП. 2006. - 684 с.

  16. Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. Бєлєнкова Р.А. - М., Прірор. 2004. - 732 с.

  17. Цивільне право [Текст] / Под ред. Філіппова П.М. - Волгоград., Наука. 2001. - 764 с.

  18. Грудцине Л.Ю., Козлова М.М. Земля: довідник власника і орендаря [Текст] - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2008. - 532 с.

  19. Гусєв І. Орендні права в сучасному російському цивільному праві [Текст] / / Господарство право. - 2003. - № 3. - С. 43.

  20. Добрачев Д.В. Розмір орендної плати як істотна умова договору оренди земельної ділянки [Текст] / / Журнал російського права. - 2005. - № 7. - С. 25.

  21. Долинська В.В. Оренда: загальні положення та проблеми правового регулювання [Текст] / / Закон. - 2005. - № 3. - С. 11.

  22. Єльникова О.В. Оборотоздатність земельної ділянки [Текст] / / Правові питання будівництва. - 2006. - № 2. - С. 21.

  23. Жуков В.М. Облік операцій з оренди будівель і приміщень [Текст] / / Бухгалтерський облік. - 2008. - № 2. - С. 26.

  24. Побачивши Б. Особливості відплатних договорів [Текст] / / Право і економіка. - 2005. - № 7. - С. 7.

  25. Захар'їна А.В. Договір оренди будівлі та споруди: облік, оподаткування. [Текст] - М., Норма. 2003. - 398 с.

  26. Іванова Є.В. Оренда державного майна з правом викупу [Текст] / / Право і економіка. - 2004. - № 8. - С. 22.

  27. Кабалкин А., Саннікова Л. Договір прокату [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2000. - № 6. - С. 18.

  28. Кирилова О.О. Переважне право оренди при проведенні конкурсних торгів [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2007. - № 10. - С. 28.

  29. Клинова Г.Н., Мішакова Н.В. Про захист прав орендаря [Текст] / / Право і економіка. - 2005. - № 6. - С. 23.

  30. Ковальов В.В. Оренда: право, облік, аналіз, оподаткування. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - 498 с.

  31. Козир О. Оренда нерухомого майна [Текст] / / Закон. - 2004. - № 11. - С. 58.

  32. Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії [Текст] / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика. / Відп. Ред. Маковський А.Л. - М., Дослідницький центр приватного права. 2005. - 568 с.

  33. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другої. [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2008. - 864 с.

  34. Коннова Т.А. Договір фінансової оренди (лізингу) [Текст] / / Законодавство. - 2004. - № 9. - С. 17.

  35. Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю [Текст] - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2005. - 568 с.

  36. Ланда В.М. Договір попередньої оренди нежитлових приміщень: проблеми правозастосування [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 4. - С. 27.

  37. Маковська А. Договір фрахтування судів [Текст] / / Закон. - 2005. - № 11. - С. 72.

  38. Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. Ч. 1. [Текст] - М., Статут. 2003. - 674 с.

  39. Мизров С.М. Договір прокату як різновид договору оренди [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 6. - С. 24.

  40. Науково-практичний коментар до Цивільного Кодексу РФ частини 1. [Текст] / Под ред. Мозоліна В.П., Малейной М.М. - М., Норма. 2007. - 742 с.

  41. Нігаматзянов Т.Т. Істотні умови договору лізингу [Текст] / / Право і економіка. - 2007. - № 7. - С. 28.

  42. Зобов'язальне право: Курс лекцій. [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2004. - 438 с.

  43. Певніцкій С.Г. Оренда нерухомості: деякі теоретичні і практичні аспекти [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2007. - № 1. - С. 26.

  44. Пегов П.В. Реєстрація договору оренди та права оренди [Текст] / / Главбух. - 2008. - № 15. - С. 81.

  45. Перова Є.Ю. Суборенда перенала в орендних правовідносинах [Текст] / / Нотаріус. - 2008. - № 3. - С. 26.

  46. Покровська В.В. Будівля як об'єкт оренди [Текст] / / Законодавство. - 2003. - № 1. - С. 25.

  47. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права [Текст] / / Господарство право. - 2004. - № 7. - С. 26.

  48. Решетник І.А. Цивільно-правове регулювання лізингу в Російській Федерації: Автореф .... канд. юрид. наук. [Текст] - Перм., 1998. - 42 с.

  49. Романець Ю.В. Зобов'язання контрактації в системі цивільних договорів [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 1. - С. 39.

  50. Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. [Текст] - М., Інфра. 2007. - 486 с.

  51. Сафін Р.Ф. Придбання майна у власність. [Текст] - М., МАУП. 2008. - 478 с.

  52. Сергєєв А., Терещенко Т. Договір оренди майна з правом викупу [Текст] / / Корпоративний юрист. - 2007. - № 1. - С. 23.

  53. Стародубова Л.В. Актуальні питання відповідальності сторін за договором фінансової оренди (лізингу) в арбітражній практиці [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2008. - № 6. - С. 36.

  54. Сироїд Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно [Текст] / / Держава і право. - 2003. - № 8. - С. 91.

  55. Тернівці А.В. Держава як суб'єкт цивільно-правових правовідносин при укладенні та виконанні договору оренди федерального майна [Текст] / / Спорт: економіка, право, управління. - 2006. - № 4. - С. 25.

  56. Тихомиров Ю.А. Договори в економіці. [Текст] - М., Економіка. 2004. - 346 с.

  57. Качка В. Оренда підприємства як майнового комплексу [Текст] / / Господарство право. - 2004. - № 2. - С. 74.

  58. Харитонова Ю.С. Проблемні питання оренди [Текст] / / Законодавство. - 2004. - № 6. - С. 21.

  59. Чаркін С.А. Правові особливості укладення договору оренди [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 8. - С. 32.

  60. Чефранова Є.А. Державний реєстратор у Російській Федерації: основи професії. Реєстраційні дії: навчальний посібник [Текст] - М., Статут. 2006. - 406 с.

Матеріали юридичної практики

  1. Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав [Текст]: [Постанова Пленуму ВАС РФ № 8, від 25.02.1998 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 14-21.

  2. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 56.

  3. Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень [Текст]: [Інформаційне Лист Президії ВАС РФ № 53, від 01.06.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 42.

  4. Про окремих рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражної практики [Текст]: [Інформаційний лист № С1-7/оп-434, від 28.07.1995 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1995. - № 9. - С. 16.

  5. Визначення ВАС РФ від 15.05.2007 р. № 5443/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 11. - С. 45-46.

  6. Постанова ФАС Поволзької округу від 16.02.2008 р. № А55-11218/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 8. - С. 48.

1 Постанова ФАС Поволзької округу від 16.02.2008 р. № А55-11218/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 8. - С. 48.

2 Романець Ю.В. Зобов'язання контрактації в системі цивільних договорів [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 1. - С. 39.

3 Ланда В.М. Договір попередньої оренди нежитлових приміщень: проблеми правозастосування [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 4. - С. 27.

4 Перова Є.Ю. Суборенда перенала в орендних правовідносинах [Текст] / / Нотаріус. - 2008. - № 3. - С. 26.

5 Васильєва В.В. Договір оренди: юридичні аспекти [Текст] - М., ГроссМедіа. 2007. - С. 187.

6 Ашихміна І.М. Оренда нерухомості. Аналіз арбітражної практики вирішення спорів (практичний посібник із застосування цивільного та земельного законодавства РФ) [Текст] - М., Рофер. 2008. - С. 281.

7 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] - М., Статут. 1999. - С. 208.

8 Ковальов В.В. Оренда: право, облік, аналіз, оподаткування. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 8-9.

9 Цивільне право: Підручник Ч. 1. [Текст] / Під ред.Сергеева Ю.П., Толстого Ю.К. - М. Проспект. 2007. - С.219.

10 Захар'їна А. В. Договір оренди будівлі та споруди: облік, оподаткування. [Текст] - М., Норма. 2003. - С.4.

11 Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. [Текст] - М. Инфра. 2007. - С. 12.

12 Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. Калпин А.Г. - М., МАУП. 2006. - С. 25.

13 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Договори про передачу майна [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 14.

14 Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. Бєлєнкова Р.А. - М., Прірор. 2004. - С. 271.

15 Долинська В.В. Оренда: загальні положення та проблеми правового регулювання [Текст] / / Закон. - 2005. - № 3. - С. 11.

16 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Текст, коментарі, алфавітно-предметний покажчик [Текст] / Под ред. Козир О.М., Маковського А.Л., Хохлова С.А. - М., Міжнародний центр фінансово - економічного розвитку. 2000. - С. 338.

17 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] - М., Статут. 1999. - С. 162-163.

18 Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії [Текст]. - М. Инфра. 2001. - С. 12.

19 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. Договори про передачу майна [Текст]. - М. Статут. 2002. - С. 6.

20 Рішення Верховного Суду РФ № ГКПІ98-808, 809 від 24.02.1999 року / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2000. - № 6. - С. 17.

21 Левачева Є., Трофімова Н. Знімаємо офіс [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 8. - С. 32.

22 Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) [Текст] - М. Юстіцінформ. 2006. - С. 34.

23 Ісрафілов І. Безоплатне користування нерухомим майном [Текст] / / Законність. - 2000. - № 12. - С. 11.

24 Науково-практичний коментар до Цивільного Кодексу РФ частини 1. [Текст] / Под ред. Мозоліна В.П., Малейной М.М. - М., Норма. 2007. - С. 234.

25 Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. Ч. 1. [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 161

26 Побачивши Б. Особливості відплатних договорів [Текст] / / Право і економіка. - 2005. - № 7. - С. 7.

27 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

28 Нігаматзянов Т.Т. Істотні умови договору лізингу [Текст] / / Право і економіка. - 2007. - № 7. - С. 28.

29 Грудцине Л.Ю., Козлова М.М. Земля: довідник власника і орендаря [Текст] - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2008. - С. 177.

30 Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 66, від 11.01.2002 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 56.

31 Про положенні про оренду об'єктів муніципального майна [Текст]: [Постанова Сизранський міської думи Самарської області № 76, від 29.12.2004 р.] / / Правосуддя в Поволжі. - 2005. - № 1. - С. 44.

32 Кирилова О.О. Переважне право оренди при проведенні конкурсних торгів [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2007. - № 10. - С. 28.

33 Про окремі рекомендаціях, прийнятих на нарадах з судово-арбітражної практики [Текст]: [Інформаційний лист № С1-7/оп-434, від 28.07.1995 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1995. - № 9. - С. 16.

34 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другої. [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2008. - С. 167.

35 Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 42.

36 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

37 Гладишева Ю.П. Оренда-рецепт для профілактики [Текст] / / Нормативні акти та коментарі для формації. - 2004. - № 5. - С. 34.

38 Вострокнутов А. Десять типових помилок сторін орендних правовідносин [Текст] / / Корпоративний юрист. - 2006. - № 11. - С. 34.

39 Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. Гришаєва С.П. - М., МАУП. 2008. - С. 196.

40 сироїдів Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно [Текст] / / Держава і право. - 2003. - № 8. - С. 91.

41 Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії [Текст] / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика. / Відп. Ред. Маковський А.Л. - М., Дослідницький центр приватного права. 2005. - С. 273.

42 Чефранова Є.А. Державний реєстратор у Російській Федерації: основи професії. Реєстраційні дії: навчальний посібник [Текст] - М., Статут. 2006. - С. 104.

43 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

44 Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 14-21.

45 Пегов П.В. Реєстрація договору оренди та права оренди [Текст] / / Главбух. - 2008. - № 15. - С. 81.

46 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права [Текст] / / Господарство право. - 2004. - № 7. - С.26.

47 Чаркін С.А. Правові особливості укладення договору оренди [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 8. - С. 32.

48 Гусєв І. Орендні права в сучасному російському цивільному праві [Текст] / / Господарство право. - 2003. - № 3. - С. 43.

49 Певніцкій С.Г. Оренда нерухомості: деякі теоретичні і практичні аспекти [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2007. - № 1. - С. 26.

50 Бондаренко Д.В. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Законність. - 2006. - № 5. - С. 27.

51 Тернівці А.В. Держава як суб'єкт цивільно-правових правовідносин при укладенні та виконанні договору оренди федерального майна [Текст] / / Спорт: економіка, право, управління. - 2006. - № 4. - С. 25.

52 Відомості СНР і ЗС РРФСР. - 1992. - № 3. - Ст. 89.

53 Клинова Г.Н., Мішакова Н.В. Про захист прав орендаря [Текст] / / Право і економіка. - 2005. - № 6. - С. 23.

54 Єльникова О.В. Оборотоздатність земельної ділянки [Текст] / / Правові питання будівництва. - 2006. - № 2. - С. 21.

55 Берг О.В. Організація орендних відносин. [Текст] - М., Фінанси і статистика. 2004. - С. 317.

56 Добрачев Д.В. Розмір орендної плати як істотна умова договору оренди земельної ділянки [Текст] / / Журнал російського права. - 2005. - № 7. - С. 25.

57 Визначення ВАС РФ від 15.05.2007 р. № 5443/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 11. - С. 45-46.

58 Брагінський М.І. Договір оренди: права і обов'язки сторін [Текст] / / Господарство право. - 2003. - № 5. - С. 22-25.

59 Іванова Є.В. Оренда державного майна з правом викупу [Текст] / / Право і економіка. - 2004. - № 8. - С. 22.

60 Сафін Р.Ф. Придбання майна у власність. [Текст] - М., МАУП. 2008. - С. 231.

61 Збори законодавства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.

62 Збори законодавства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.

63 Збори законодавства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

64 Тихомиров Ю.А. Договори в економіці. [Текст] - М., Економіка. 2004. - С. 13.

65 Мизров С.М. Договір прокату як різновид договору оренди [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 6. - С. 24.

66 Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. Бєлєнкова Р.А. - М., Прірор. 2004. - С. 231.

67 Атаян С. Кваліфікуючі ознаки договору оренди транспортних засобів [Текст] / / Закон. - 2003. - № 11. - С. 79.

68 Маковська А. Договір фрахтування судів [Текст] / / Закон. - 2005. - № 11. - С. 72.

69 Цивільне право Росії [Текст] / Под ред. Філіппова П.М. - Волгоград., Наука. 2001. - С. 412.

70 Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю [Текст] - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2005. - С. 22.

71 Жуков В.М. Облік операцій з оренди будівель і приміщень [Текст] / / Бухгалтерський облік. - 2008. - № 2. - С.26.

72 Козир О. Оренда нерухомого майна [Текст] / / Закон. - 2004. - № 11. - С. 58.

73 Покровська В.В. Будівля як об'єкт оренди [Текст] / / Законодавство. - 2003. - № 1. - С. 25.

74 Качка В. Оренда підприємства як майнового комплексу [Текст] / / Господарство право. - 2004. - № 2. - С.74.

75 Харитонова Ю.С. Проблемні питання оренди [Текст] / / Законодавство. - 2004. - № 6. - С. 21.

76 Стародубова Л.В. Актуальні питання відповідальності сторін за договором фінансової оренди (лізингу) в арбітражній практиці [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2008. - № 6. - С. 36.

77 Решетник І.А. Цивільно-правове регулювання лізингу в Російській Федерації: Автореф. ... канд. юрид. наук. [Текст] - Перм., 1998. - С. 7.

78 Збори законодавства РФ. - 1999. - № 32. - Ст. 4040.

79 Цивільне право: Підручник Ч. 2. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С.194.

80 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. [Текст] - М., Статут. 1999. - С. 291-292.

81 Зобов'язальне право: Курс лекцій. [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2004. - С. 250.

82 Коннова Т.А. Договір фінансової оренди (лізингу) [Текст] / / Законодавство. - 2004. - № 9. - С. 17.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
389.9кб. | скачати


Схожі роботи:
Правове регулювання орендних відносин в Україні
Правове регулювання орендних платежів
Правове регулювання податкових відносин
Правове регулювання суспільних відносин
Правове регулювання земельних відносин
Правове регулювання сімейних відносин
Правове регулювання шлюбних відносин
Правове регулювання відносин власності
Правове регулювання екологічних відносин в Україні
© Усі права захищені
написати до нас