Федеральне державне освітня установа вищої професійної освіти
«Фінансова академія при Уряді Російської Федерації»
Факультет «Податки та оподаткування»
Кафедра «Цивільне право і процес»
Курсова робота
на тему: «Особливості оренди підприємства»
Москва 2008
План
Введення
Глава 1. Договір оренди підприємства як підстава виникнення цивільно-правових відносин
1.1 Характеристика підприємства як об'єкта договору оренди
1.2 Укладання договору оренди підприємства при оформленні відносин з оренди підприємства
1.3 Права кредиторів при оренді підприємства
Глава 2. Елементи договору оренди підприємства
2.1 Предмет договору
2.2 Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства. Передача орендованого підприємства
2.3 Зміст договору (права та обов'язки сторін)
2.4 Характеристика суб'єктів (орендар і орендодавець)
2.5 Ціна договору оренди підприємства та її співвідношення з орендною платою
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Актуальність даної теми полягає в тому, що під час ринкових відносин все в нашій державі будується на відносинах купівлі-продажу, а також оренди.
Орендна діяльність зачіпає як приватний спектр діяльності, так і відносини між особою і цілим підприємством. Що переконує нас у необхідності знання договірних відносин у сфері оренди підприємства.
Оренда підприємства являє собою певного роду угоду, яка здійснюється лише після укладення сторонами договору, в якому будуть заздалегідь обговорені: терміни оренди, зобов'язання, погашення зовнішніх і внутрішніх боргів підприємства, а також ціна оренди і розміри орендної плати та інші необхідні в даному випадку зобов'язання сторін .
Предмет дослідження - орендоване підприємство.
Мета дослідження - показати процес оренди підприємства, його складові через масив необхідних для цього завдань.
Завдання:
1. Розглянути оренду підприємства як комплексний процес.
2. Розглянути договірні відносини в даній області.
3. Визначити вид, зміст, склад і форму договорів, порядок їх укладення.
4. Розглянути складові договору оренди підприємства.
Методологічна база даної роботи заснована на нормативних документах і навчальній літературі з даної теми.
Робота складається з двох розділів і пунктів, змісту, вступу, висновків, списку використаної літератури.
У першому розділі розкриті поняття оренди підприємства, визначені види договорів і загальне поняття договору, як підстава виникнення цивільно-правових відносин.
У другому розділі розглянуті складові елементи договору оренди підприємства: предмет, зміст, форма і державна реєстрація і т.д.
У кінці кожного розділу є висновки.
У ході вивчення представленої теми використовувалися як нормативно правові акти, так і наукові праці та публікації.
Глава 1. Договір оренди підприємства як підстава виникнення цивільно-правових відносин
1.1 Характеристика підприємства як об'єкта договору оренди
Договір - це угода двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (п.1. Ст. 420 ЦК). Він виникає завжди в результаті вираження волі двома або кількома особами. Волевиявлення зазначених осіб має бути взаємно погоджено. Однак договором є не будь-яка угода осіб, а тільки таке, яке спеціально спрямоване на те, щоб викликати юридичні наслідки, тобто на виникнення, регулювання, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір - Різновид угоди, але тільки двостороння або багатостороння угода, в якій відбувається взаємне узгодження волевиявлення двох або більше осіб, є договором. Так, заповіт, видача довіреності, відмова від спадщини - угоди, але не договори, оскільки в обох випадках виражена воля однієї особи.
Договір - це юридичний факт, який породжує, змінює або припиняє цивільні права та обов'язки. Але на відміну від інших юридичних фактів (наприклад, подій, заподіяння шкоди і т.д.), які спричиняють тільки встановлення, зміну або припинення цивільних правовідносин, договір, крім того безпосередньо і регулює відповідно до закону і угодою сторін поведінку сторін, визначає їх права, обов'язки і відповідальність.
Як і будь-яка угода, договір є вольовий акт. Специфіка тут полягає в єдиному волевиявленні та вільний укладенні договору.
Ст. 421 ЦК закріплює правила, що забезпечують свободу договору:
а) суб'єкти цивільного права вільні у вирішенні питань укладення договору (не рахуючи випадків, коли обов'язок укласти договір передбачена законом чи добровільно прийнятим зобов'язанням);
б) суб'єкти цивільного права вільні у виборі партнера при укладенні договору;
в) суб'єкти цивільного права вільні у виборі виду договору; сторони вправі укласти договір, що містить елементи різних договорів (змішаний договір);
г) сторони можуть укласти договір, як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами;
д) суб'єкти цивільного права вільні у визначенні умов договору, крім випадків, коли зміст відповідної умови наказано законом чи іншим правовим актом;
е) якщо умова договору передбачено диспозитивної нормою, сторони можуть своєю угодою виключити її застосування або встановити умову, відмінну від передбаченого в ній;
ж) якщо умова договору не визначено сторонами або диспозитивної нормою, відповідні умови визначаються звичаями ділового обороту.
Закони, які встановлюють обов'язкові для сторін правила, зворотної сили не мають. Договори продовжують діяти на спочатку обумовлених умовах.
Якщо в законі прямо вказано, що його положення поширюються на раніше укладені договори, застосовуються норми закону (п. 2 ст.422ГК).
Договір є найбільш поширеним підставою виникнення більшості цивільно-правових зобов'язань.
Це основний документ, що визначає предмет, ціну, термін виконання зобов'язань, права та обов'язки, відповідальність сторін.
Договір оренди підприємства - договір, за яким орендодавець зобов'язується надати орендарю підприємство як єдине ціле за плату в тимчасове володіння і користування, а орендар зобов'язується сплачувати обумовлену орендну плату.
Відмінні риси договору.
Предметом договору виступає підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. За договором оренди підприємства орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування, земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби. Договором оренди визначаються порядок, умови та межі, в яких орендодавець зобов'язаний передати орендареві запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством , права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права.
Крім того, за договором оренди підприємства орендодавець, зобов'язаний звільнити орендарю права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства.
Правила, що стосуються оренди будівлі або споруди, застосовуються і до оренди підприємства; за винятком спеціальних правил; передбачених ЦК для оренди підприємства.
Відповідно до ГК, передачу орендарю не підлягають права орендодавця, отримані їм на підставі ліцензії на заняття відповідною діяльністю, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами.
Включення до складу переданого за договором підприємства зобов'язань, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього ліцензії, не звільняє лізингодавця від відповідних зобов'язань перед кредиторами.
Розмір орендної плати є істотною умовою і повинен бути визначений договором оренди підприємства. Договір оформляється у письмовій формі шляхом складання одного документа і підлягає державній реєстрації. З моменту реєстрації договір вважається укладеним.
Передача орендованого підприємства здійснюється за передавальним актом.
На арендодателе лежить обов'язок до передачі підприємства в оренду письмово повідомити всіх кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, і про передачу підприємства в оренду. Кредитор, який письмово не повідомив орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування завданих цим збитків.
Кредитор, який не був взагалі повідомлений про передачу підприємства в оренду, може пред'явити позов про задоволення його вимог протягом року з дня; коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду.
Після передачі підприємства в оренду орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу підприємства боргами, які були переведені на орендаря без згоди кредитора. Обов'язком орендаря є підтримання підприємства в належному технічному стані, у тому числі здійснення його поточного і капітального ремонту. На орендаря покладаються витрати, пов'язані з експлуатацією підприємства, а також зі сплатою платежів зі страхування орендованого майна.
Порядок користування майном орендованого підприємства та внесення орендарем поліпшень в орендоване підприємство визначається договором оренди. Якщо цей порядок не визначено, застосовуються правила ст. 660 і 662 ЦК.
Суть їх зводиться до наступного: орендар без згоди орендодавця має право:
а) продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальне цінності, що входять до складу орендованого підприємства;
б) здавати матеріальні цінності в суборенду;
в) передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо матеріальних цінностей іншим особам (перелічені права здійснюються за умови, що це не тягне зменшення вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди);
г) вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість.
Орендар має право отримати відшкодування вартості невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення. Останній може бути звільнений від зазначеного обов'язку, якщо доведе, що витрати орендаря перевищують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості та / або експлуатаційних властивостей, або при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи сумлінності і розумності.
1.2 Укладання договору оренди підприємства при оформленні відносин з оренди підприємства
Відповідно до закону договір вступає в силу і набуває обов'язковість для сторін з моменту його укладення. Разом з тим сторонам надано право встановити, що умови укладеного ними договору поширюються на їх відносини, які виникли до укладення договору.
Договір визнається укладеним, якщо сторони в необхідний у підлягають умовах формі, досягли згоди з усіх істотних умов договору (п.1. Ст. 432 ЦК). Укладення договору регламентується ст. 432 - 449 ЦК. У них закріплено дві стадії при укладанні договору:
оферта (пропозиція укласти договір);
Сторона, яка приєдналася має право вимагати розірвання або зміни договору, якщо він позбавляє цю сторону прав, що зазвичай надаються за договорами такого виду, виключає або обмежує відповідальність другої сторони за порушення зобов'язань або містить інші явно обтяжливі для сторони, яка приєдналася умови, які вона не прийняла б, якщо б брала участь у визначенні умов договору. Викладене стосується громадян. Комерційні організації таких прав не мають, якщо вони приєдналися до договору у зв'язку зі своєю підприємницькою діяльністю і знали або повинні були знати, на яких умовах укладають договір (СТ.428ГК).
акцепт (згоду укласти договір). Відповідно, сторони називаються оферент і акцептант. Договір вважається укладеним, коли оферент отримує акцепт від акцептанта.
Оферта може бути відкликана. Вона вважається не отриманої, якщо, повідомлення про відкликання надійшло раніше або одночасно з офертою.
Акцептом визнається згода особи, якій адресована оферта, прийняти цю пропозицію, причому не будь-яке порозуміння, а лише таке, яке є повним і беззастережним (п. 1 ст. 438 ГК).
Мовчання не є акцептом, якщо інше не випливає із закону, звичаю ділового обороту або попередніх ділових відносин сторін. Акцептом вважається також вчинення особою, яка одержала оферту в строк, встановлений для акцепту, дій по виконанню зазначених у ній умов договору, якщо інше не передбачено законом або не зазначено в оферті (п. 3 ст. 438 ГК).
Акцепт може бути відкликаний. Якщо повідомлення про відкликання акцепту надійшло оференту раніше акцепту або одночасно з ним, акцепт вважається неотриманою (ст. 439 ЦК).
Реальні договори вважаються укладеними з моменту передачі відповідного майна (тобто з моменту вручення його набувачеві, здачі перевізнику для відправки останньому, здачі в організацію зв'язку для пересилання покупцеві).
Договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом (ст. 433 ЦК).
Місцем укладення договору є те місце, яке зазначено в самому договорі.
Якщо у договорі не зазначено місце його укладення, то він визнається укладеним за місцем проживання громадянина або у місці знаходження юридичної особи, який направив оферту (ст. 444 ГК).
Початок-закінчення дії договору:
1. Договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення.
2. Сторони вправі встановити, що умови укладеного договору застосовуються до відносинам, що виникли до укладення договору.
Укладення договору в обов'язковому порядку
Зазначений порядок застосовується в тих випадках, коли укладення договору є обов'язковим для однієї з сторін в силу закону.
Укладення договору на торгах
Укладення договору на торгах регламентується ст. 447-449 ПС. Сутність зазначеного способу полягає в тому, що договір укладається організатором торгів з особою, що виграв торги.
В якості організатора торгів може виступати власник речі або власник майнового права, або спеціалізовані організації.
Торги можуть проводитися у формі аукціону або конкурсу. Виграв торги на аукціоні визнається особа, що запропонувала найвищу ціну, а за конкурсом - особа, яка за висновком конкурсної комісії, заздалегідь призначеної організатором торгів, запропонувало, найкращі умови; Форма торгів визначається власником речі, що продається або власником реалізованого майнового права, якщо інше не передбачено законом.
Аукціони і конкурси можуть бути як відкритими, так і закритими. У відкритому аукціоні і відкритому конкурсі може брати участь будь-яка особа. У закритому аукціоні та закритому конкурсі беруть участь тільки особи, спеціально запрошені для цієї мети.
Якщо інше не передбачено законом, повідомлення про проведення торгів має бути зроблено організатором не менше ніж за 30 днів до їх проведення. Повідомлення має містити відомості про час, місце і форму торгів, їх предмет і порядок проведення, в тому числі про оформлення участі у торгах, визначення особи, який виграв торги, а також відомості про початкову ціну.
Організатор відкритих торгів має право відмовитися від проведення аукціону в будь-який час, але не пізніше, ніж за 3 дні до настання дати його проведення, а конкурсу - не пізніше, ніж за 30 днів до проведення, якщо інше не передбачено в законі або в повідомленні про проведення торгів. У разі якщо організатор відкритих торгів відмовився від їх проведення з порушенням зазначених строків, він зобов'язаний відшкодувати учасникам понесений ними реальний збиток. Якщо ж від торгів відмовиться організатор закритого аукціону чи закритого конкурсу, то він зобов'язаний відшкодувати запрошеним учасникам реальних збитків незалежно від того, в який час надійшла відмова.
Особа, що виграла торги, і організатор торгів підписують у день проведення аукціону чи конкурсу протокол про результати торгів, який має силу договору. Особа, що виграла торги, при ухиленні від підписання протоколу втрачає внесений ним завдаток. Якщо ж від підписання протоколу ухиляється організатор торгів, він зобов'язаний повернути особі, котра виграла торги, завдаток у подвійному розмірі, а також відшкодувати йому збитки, завдані участю у торгах, зокрема перевищують суму завдатку.
У разі ухилення однієї із сторін від укладення договору інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір, а також про відшкодування збитків, заподіяних ухиленням від його укладення.
Дійсність укладеного на торгах договору залежить від дійсності проведених торгів. Якщо торги будуть визнані судом недійсними за позовом зацікавленої особи, недійсним визнається і договір, укладений з особою, що виграв торги (ст.449ГК).
Зміна і розірвання договору:
За загальним правилом договір повинен виконуватися на тих умовах, на яких він був укладений.
Зміна або розірвання договору можливе лише за взаємною згодою сторін. Рішення суду в цьому випадку не потрібно. Винятки з цього правила можуть бути встановлені законом або договором.
У разі односторонньої відмови від виконання договору повністю або частково, коли така відмова допускається законом або угодою сторін, договір вважається розірваним або зміненим.
У тих випадках, коли можливість зміни або розірвання договору не передбачена законом або договором і сторонами не досягнуто про це угода, договір може бути змінений або розірваний однією зі сторін лише за рішенням суду і тільки в наступних випадках:
- При істотному порушенні договору другою стороною (порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору);
- У зв'язку з істотною зміною обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору;
- В інших випадках, передбачених законом або договором (ст.450, 451ГК).
При розірванні договору через істотно змінилися обставин суд на вимогу будь-якої зі сторін має визначити наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з його виконанням.
1.3 Права кредиторів при оренді підприємства
Виконанням зобов'язання визнається вчинення боржником на користь кредитора певної дії, що становить зміст зобов'язання, або припинення скоєння, обумовленого зобов'язанням дії, якого вправі вимагати кредитор. Найбільш часто виконання зобов'язання проявляється саме у вчиненні боржником активних дій, але іноді і в утриманні від їх вчинення.
Відповідно до п.1. ст. 307 ГК виконання зобов'язання може виражатися у вчиненні боржником таких дій, як: передача майна кредиторові у власність, господарське відання або оперативне управління (в договорах купівлі-продажу, поставки, контрактації, на постачання енергоносіїв тощо), у тимчасове користування (в договорах оренди, найму житлового приміщення та ін), виконання роботи (за договорами підряду, будівельного підряду, на проектні та пошукові роботи тощо); надання різних послуг; сплата грошей.
Під позадоговірних зобов'язаннях виконання боржником своїх обов'язків проявляється у відшкодуванні шкоди, заподіяної потерпілому, у поверненні безпідставного збагачення особі, за рахунок якого воно сталося, і ін
У деяких випадках для виконання певних видів зобов'язань фактичного вчинення дій, що становлять зміст зобов'язання недостатньо. Якщо інше не передбачено законом або договором, потрібно ще їх спеціальне оформлення, підтвердження відповідним передавальним актом або іншим документом, підписаним сторонами, без чого зобов'язання не визнається виконаним.
Ухилення однієї зі сторін таких зобов'язань від підписання документів про передачу нерухомості, що продається або здаються в оренду будівель і споруд вважається відмовою продавця або орендодавця від виконання їхніх обов'язків з передачі майна, а покупця або орендаря - від його прийняття (ст.655 ЦК).
Боржникові надано право при виконанні зобов'язання вимагати підтвердження, доказів того, що виконання доручає сам кредитор або уповноважена ним на це особа і несе ризик наслідків непред'явлення такої вимоги, якщо інше не передбачено договором, не випливає із звичаїв ділового обороту, або змісту зобов'язання.
Принцип реального виконання зобов'язань виражається в тому, що боржник зобов'язаний виконати зобов'язання в натурі, фактично, тобто зробити ті дії, які становлять зміст зобов'язання не замінюючи це грошовою компенсацією.
Кредитор також наділений правами вимагати від особи, яка отримала в оренду підприємство погашення боргів попередніх господарів, тому що в договорі це було обговорено.
Особа, Орендоване підприємство підпорядковується кредиторові на тих же умовах, що й існували раніше до здійснення операції оренди підприємства і т.д.
У відповідності до ст. 397 ЦК при невиконанні боржником зобов'язання кредитор має право передати справу в судові органи або ж податкові органи.
Висновки. Дана глава містить поняття оренди підприємства. Поняття договору оренди підприємства, як підстава виникнення цивільно-правових відносин.
Договір оренди підприємства є основним регламентуючим документом і підставою укладання угоди.
Операцію неможливо вважати досконалою, поки не буде підписаний договір оренди, а також проведена державна реєстрація договору оренди підприємства.
Укладення договору оренди підприємства при оформленні відносин з оренди підприємства між орендодавцем та орендарем, також враховує права кредиторів при оренді підприємства.
Глава 2. Елементи договору оренди підприємства
2.1 Предмет договору
За договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язаний передати орендареві за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівля, споруда, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби. Запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти передаються орендарю в порядку, на умовах і в межах, визначених договором. Також за договором передаються права користування землею, водою іншими природними ресурсами.
Передача прав володіння та користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами. Орендареві передаються також права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства (товарний знак, фірмове найменування, знак обслуговування тощо), та інші виключні права. Орендодавець може поступитися орендарю право вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства.
Однак не підлягають передачі орендарю права орендодавця, отримані їм на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, якщо інше не передбачено законом або іншими правовими актами. Якщо ж орендодавець включить до складу підприємства зобов'язання, виконати які орендар не зможе через відсутність у нього такого дозволу (ліцензії), то орендодавець не звільняється від відповідних зобов'язань перед кредиторами.
Згідно зі ст. 658 ЦК договір оренди підприємства полягає тільки в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору тягне його недійсність: він вважається недійсним і його виконання не допускається. Підприємство як майновий комплекс є нерухомістю, тому договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Підприємство підлягає передачі орендарю за передавальним актом (ст. 650 ЦК). Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання до підписання передавального акту, є обов'язком орендодавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором. Для складання передавального акта необхідно провести інвентаризацію та скласти баланс.
При припиненні договору підприємство повинно бути повернуто орендодавцю також за передавальним актом. У цьому випадку підготовка підприємства до передачі здійснюється орендарем і за його рахунок. Необхідно також провести інвентаризацію матеріальних цінностей підприємства і скласти баланс.
За договором оренди підприємства орендар наділяється широкими правами щодо розпорядження майном. Так, згідно зі ст. 660 ГК він має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором стосовно таких цінностей іншій особі. Однак це не повинно спричинити зменшення вартості підприємства і не повинно порушувати інших положень договору оренди. Такий порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, а також в інших випадках, передбачених законом.
До прав орендаря відноситься також право вносити зміни до складу орендованого підприємства, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість, якщо інше не передбачено договором. Також відповідно до ст. 662 ГК орендар має право на відшкодування йому вартості невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення.
Проте орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодування вартості поліпшень. Для цього він повинен довести, що витрати орендаря на ці поліпшення підвищують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості і (або) експлуатаційних властивостей або що при цьому були порушені принципи сумлінності або розумності.
Усі витрати, пов'язані з експлуатацією підприємства, а також сплата платежів по страхуванню орендованого майна покладається на орендаря, проте договором може бути встановлено інше (тобто орендодавець може взяти на себе ці витрати). Підтримувати підприємство в належному технічному стані протягом всього терміну дії договору, включаючи поточний і капітальний ремонт, також зобов'язаний орендар (ст. 661 ЦК).
При передачі підприємства в оренду права і обов'язки орендодавця по відношенню до працівників підприємства переходять до орендаря в тому ж порядку, що і при реорганізації підприємства. Дані відносини регулюються не ЦК, а законодавством про працю.
Встановлені ЦК правила про наслідки недійсності угод, про зміну і про розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються і до договору оренди підприємства (ст. 662 ЦК). За загальним правилом, записаному в ст. 167 ЦК, при визнанні угоди недійсною кожна зі сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути отримане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах.
У договорі оренди підприємства необхідно визначити розмір орендної плати і періодичність внесення орендних платежів. Одностороння зміна умов договору не допускається. Підстави дострокового розірвання договору перераховані в ГК і поширюються на всі види орендних угод. У той же час в договорі сторони можуть передбачити додаткові підстави дострокового розірвання договору оренди підприємства. У тексті договору сторони можуть також передбачити майнову відповідальність та штрафні санкції відносно винної сторони за невиконання або неналежне виконання договору.
Предметом договору оренди підприємства є підприємство, разом з господарськими будівлями, технологією виробництва, обладнанням і т.д.
Договір оренди підприємства неможливо укласти не визначивши його змісту, предмета і форми.
2.2 Форма та державна реєстрація договору оренди підприємства. Передача орендованого підприємства
Форма договору підпорядковується загальним правилам про форму угод. Якщо законом для договорів даного виду не встановлена певна форма, договір може укладатися в будь-якій формі, яка передбачена для здійснення операцій. Коли сторони досягли угоди укласти договір у певній формі, він визнається укладеним після надання йому обумовленої форми, навіть якщо законом для договорів даного виду така форма і не була потрібна (п.1. Ст.434 ЦК).
Форма угод буває усній та письмовій. Окремі угоди можуть відбуватися шляхом здійснення конклюдентних дій і мовчання.
Конклюдентні дії - це поведінка, за допомогою якого виявляється намір особи вступити в угоду. Так, опускаючи в автомат гроші, особа виявляє волю на купівлю товару, що міститься в автоматі.
Мовчання може мати правообразующіе силу, якщо законом або угодою сторін йому надається таке властивість. Тільки в цих випадках мовчання свідчить про висловлення волі суб'єкта породити або допустити юридичні наслідки. Договір довірчого управління майном укладається на термін, що не перевищує п'яти років, і за відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору після закінчення терміну його дії вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Усно можуть вчинятися будь-які угоди, якщо:
а) законом або угодою сторін для них не встановлена письмова форма;
б) вони виконуються при самому їх скоєнні (виняток становлять угоди, потребують нотаріальної форми, а також угоди, для яких недотримання простої письмової форми тягне їх недійсність);
в) угода відбувається на виконання письмового договору і є угода сторін про усній формі виконання (ст. 159 ЦК).
Всі інші операції здійснюються в письмовій формі.
Письмова форма угоди буває простою і нотаріальною. Проста письмова форма являє собою вираження волі учасників угоди шляхом складання документа, що відображає зміст угоди та підписаного сторонами угоди.
Необхідність дотримання простої письмової форми угоди законом ставиться в залежність від її суб'єктного складу. Так, зазначену форму повинні мати:
а) всі угоди юридичних осіб між собою і з громадянами (ст. 161 ЦК). Виняток становлять угоди, потребують нотаріальної форми, а також угоди, які можуть вчинятися усно;
б) угоди громадян між собою на суму, що перевищує кілька сотень тис. рублів.
в) угоди між громадянами, письмова форма вчинення яких передбачена законом незалежно від їх суми (угода про неустойку, заставу, поручительство, поступка вимог і переведення боргу, засновані на операції, укладеної в письмовій формі (ст. 331,339,380,389,391,429 ЦК).
Нотаріальна форма, відрізняється від простої письмової форми тим, що на документі відбувається посвідчувальний напис нотаріусом.
Нотаріальна форма потрібний для здійснення угод у випадках, прямо передбачених законом, а також угодою сторін, хоча б за законом для угод цього виду ця форма і не була потрібна (ст. 163ГК). Нотаріальне посвідчення угод здійснюється відповідно до закону РФ «Про основи законодавства про нотаріат» державними і приватними нотаріусами.
Поряд з простій письмовій і нотаріальної формами здійснення угод, законом введена додаткова стадія здійснення деяких операцій - державна реєстрація.
Державна реєстрація передбачає внесення інформації про здійснені угоди в єдиний державний реєстр, відкритий для зацікавлених осіб. Державну реєстрацію угод здійснюють органи юстиції.
Вимога державної реєстрації не може бути встановлено угодою сторін, тобто сторони не вправі вимагати реєстрації угоди, якщо це не передбачено законом.
Недотримання нотаріальної форми угоди або вимоги про державну реєстрацію завжди тягне недійсність угоди. Недотримання простої письмової форми тягне недійсність угоди лише у випадках, спеціально передбачених законом.
2.3 Зміст договору (права та обов'язки сторін)
Зміст договору - це сукупність умов, на яких його укладено. За загальним правилом, закріпленому в законі, умови договору визначаються на розсуд сторін, крім випадків, коли зміст відповідної умови наказано законом чи іншими нормативними актами (п.4 ст.421 ЦК).
Відповідно до закону договір має відповідати обов'язковим для сторін правилам, які встановлені законом і іншими правовими актами, що діють при його укладанні. У разі прийняття після укладення договору закону, що встановлює обов'язкові для сторін правила, інші, ніж діяли на момент його укладення, умови укладеного договору зберігають силу. Це правило не застосовується у випадках, коли в самому законі його дію поширено на відносини, які виникли з раніше укладених договорів (ст. 422 ЦК РФ).
Умови, на яких укладається договір, мають різне значення і роблять неоднаковий вплив на його укладення. Внаслідок цієї умови ділять на істотні, звичайні та випадкові. Цей поділ має практичне значення для встановлення факту укладення договору і розробки його умов.
Віднесення умов договору до істотних залежить від вказівок закону, виду договору, а також угоди сторін.
Істотними визнаються умови:
1) про предмет договору;
2) ті, які названі в законі або інших нормативних актах як істотні;
3) необхідні для конкретного договору;
4) всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (п.1. Ст.432 ЦК).
Звичайні умови не потребують погодження сторін. Вони передбачені у відповідних нормативних актах і вступають в дію в момент укладання договору. Передбачається, що якщо сторони уклали договір, то тим самим вони погодилися і з тими умовами, які містяться в законодавстві про цей договір.
Випадковими називаються такі умови, які змінюють або доповнюють звичайні умови. Вони включаються на розсуд сторін (так, стосовно до останнього прикладу сторони можуть домовитися, що ризик випадкової загибелі майна буде нести орендар, а не орендодавець).
Зміст договору може визначатися типовими договорами. Типові договори затверджуються в порядку, передбаченому законом, компетентними державними органами. Так, у п. 4 ст. 426 йдеться про право Уряду РФ видавати закони, обов'язкові для сторін при укладенні та виконанні публічних договорів (типові договори, положення і т. п.).
Можливість розробки типових договорів закріплена ГК РФ. Як показано в п.4. ст. 426, у випадках, передбачених законом, Уряд РФ має право видавати правила, обов'язкові для сторін при укладенні та виконанні публічних договорів (типові договори, положення тощо). Уряд РФ може делегувати це своє право міністерства, відомствам або доручати їм розробку таких договорів.
Зміст договору може визначатися і зразковим договором. На відміну від типового він не є обов'язковим для сторін, а носить рекомендаційний характер, допомагає і полегшує їм виробляти умови укладається ними конкретного договору. Використання примірних договорів також передбачено ЦК.
Зразкові умови можуть бути викладені у формі зразкового договору чи іншого документа, в якому вони утримуються (ст.427ГК).
Обов'язки орендодавця:
- Проводити капітальний ремонт переданої речі (якщо інше не передбачено в договорі);
-Попередити орендаря про права третіх осіб. Права орендодавця:
- Вимагати сплати оренди;
- Вимагати від орендаря у разі істотного порушення ним строків внесення орендної плати її дострокового внесення у встановлений орендодавцем термін (не більш ніж за два терміни поспіль), якщо інше не передбачено договором;
- Вимагати розірвання договору, якщо орендар користується майном не відповідно до його призначення або умовами договору, погіршує стан майна, більше двох разів підряд не вносить орендну плату.
Обов'язки орендаря:
- Використовувати майно відповідно до договору та призначенням;
- Своєчасно вносити орендну плату;
- Проводити поточний ремонт, а також нести інші витрати з утримання майна;
- Повернути майно у стані, визначеному умовами договору, або в стані нормального зносу.
Права орендаря:
- Витребувати здане в найм майно та відшкодування збитків, заподіяних несвоєчасністю надання майна;
- Вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, заподіяних невиконанням договору;
- При виявленні недоліків в орендованому майні:
а) вимагати їх усунення або зменшення ціни, або відшкодування витрат на їх усунення, або розірвання договору;
б) утримати із орендної плати суму витрат на усунення недоліків, повідомивши про це орендодавця;
в) вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору при появі не обумовлених прав третіх осіб на орендоване майно;
- Якщо орендодавець не зробив капітальний ремонт:
а) провести його за рахунок орендодавця;
б) вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.
Чимало випадків, коли внаслідок не зовсім чіткого викладення умов укладених договорів буває важко встановити їх справжній зміст, мета, справжній зміст або навіть визначити вид самого договору. Це викликає суперечки між сторонами при виконанні таких договорів, зокрема встановленні прав і обов'язків, а також покладення відповідальності за їх порушення. У подібних випадках закон наділяє судові органи правом тлумачення договору, яке є новим для ГК (ст.431 ЦК).
2.4 Характеристика суб'єктів (орендар і орендодавець)
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове користування і володіння або повинна у тимчасове користування.
За договором оренди, відбувається передача майна у володіння і користування або користування без переходу права власності.
Об'єктом оренди можуть бути тільки індивідуально-визначені неспоживна речі.
Орендодавцем може бути будь-яка фізична або юридична особа, яка має статус власника, а також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду. Разом з тим виділяють такі види договору оренди, в яких, особи однієї зі сторін, або обома сторонами можуть бути тільки су6'екти.
Права і обов'язки орендаря за договором оренди можуть переходити в спадщину. Орендодавець має право відмовити спадкоємцю померлого орендаря у вступі в договір на термін, що залишився, тільки якщо надання майна в оренду було обумовлене особистими якостями орендаря.
Договором законом може бути передбачено викуп орендованого майна, тобто перехід його у власність орендаря при внесенні їм обумовленої викупної ціни. До відносин сторін щодо викупу орендованого майна застосовуються норми про, купівлі-продажу.
Якщо договір закінчився, а орендодавець, не заперечує проти продовження користування майном, договір вважається поновленим на тих самих умовах, але вже на невизначений термін.
Дострокове розірвання договору
Підставами дострокового припинення договору на вимогу орендодавця є:
а) використання орендарем майна не за призначенням з істотним порушенням умов договору;
б) значне погіршення орендарем орендованого майна;
в) невнесення орендарем орендних платежів у встановлений термін два рази поспіль;
г) невиконання орендарем взятих на себе або покладених на нього обов'язків з капітального ремонту майна у встановлений термін;
д) в інших випадках, передбачених договором.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання, договоpa тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін
На вимогу орендаря договір може бути розірваний за таких обставин:
а) неподання орендодавцем майна, передбаченого договором, або створення перешкод для користування ним відповідно до його призначення;
б) виявлення у майні недоліків, що перешкоджають його використання за призначенням за яке відповідає орендодавець;
в) порушення орендодавцем лежить на ньому обов'язки з проведення капітального ремонту;
г) непридатність майна для використання в силу обставин, за які орендар не відповідає.
Передання будівлі або споруди орендодавцем і прийняття його орендарем здійснюється по передавальному акту чи іншого документа про передачу, який підписується сторонами. Ухилення від підписання Такого документа розглядається як відмова від виконання обов'язків, передбачених договором, і тягне відповідні наслідки. Повернення орендованого майна також здійснюється шляхом складання передавального акту.
Орендар не вправі робити ніякі капітальні трансформацію, яка охоплює несучі конструкції, перепланування орендованої будівлі або споруди, без згоди орендодавця.
Правила про наслідки недійсності угод, про зміну і розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі всього отриманого за договором майна; з одного боку або з обох сторін; застосовуються до договору оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права та охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам.
2.5 Ціна договору оренди підприємства та її співвідношення з орендною платою
Умова про орендну плату не є суттєвим (крім орендної плати для договорів оренди будівель і споруд). Якщо плата не визначена, то застосовуються умови, що зазвичай використовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах.
Орендна плата може встановлюватися у вигляді:
а) твердої суми платежу;
б) частки продукції, плодів, доходів, отриманих у результаті використання майна орендарем;
в) передачі обумовленої договором речі у власність орендодавцю;
г) надання орендарем певних послуг;
д) покладання на орендаря витрат на поліпшення орендованого майна.
Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін, але не частіше одного разу на рік. Законом можуть передбачатися й інші мінімальні терміни перегляду її розміру.
Орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо за обставинами, за які він не несе відповідальності, істотно погіршуються умови користування майном або його якість. Орендодавець може вимагати дострокового внесення відповідних платежів, але не більше ніж за два терміни поспіль.
Умови, при яких орендар має переважне право на продовження договору оренди на новий строк:
- Належне виконання зобов'язань за раніше укладеним договором: використання майна за призначенням, забезпечення його збереження своєчасне внесення орендної плати і т. д.;
- Готовність орендаря укласти договір на умовах, пропонованих іншими потенційними орендарями;
- Письмове повідомлення орендодавця про бажання орендаря продовжити орендні відносини в термін, передбачений договором, а якщо такий строк не передбачений, то в розумний строк.
Орендна плата стягується відповідно, що представляє даний об'єкт і наступні параметри:
- Призначення приміщення (біржова, банківська, правоохоронна, наукова діяльність, гральний бізнес, соціальний захист незаможних громадян і т. д.);
- Належності будівлі до пам'яток історії, культури, архітектури;
- Ступеня облаштування (ліфт і т. п.);
- Придатності будівлі до комерційної експлуатації;
- Виду приміщення (основне чи допоміжне приміщення, підвал);
- Фактичної площі будівлі.
Даний перелік не є вичерпним. Орендна плата може покривати комунальні послуги, послуги з охорони будівлі або споруди, проте може полягати й окрема угода, за яким вони будуть оплачуватися понад орендної плати.
Висновки. Дана глава курсової роботи розглядає елементи договору оренди підприємства, такі як предмет договору, форму і державну реєстрацію договору оренди підприємства, передачу орендованого підприємства, зміст договору і т.д.
Перш ніж скласти договір оренди підприємства необхідно визначити предмет договору, а потім перейти до змісту договору, тобто до визначення прав і обов'язків сторін, потім характеристика суб'єктів, дозволяє розмежувати такі поняття як орендар і орендодавець. Визначення ціни договору оренди підприємства та її співвідношення з орендною платою також необхідні для правильності укладання договору.
Якщо в договорі відсутня хоча б один з пунктів - договір не може бути підписаний, або ж якщо сторони не можуть визначити загальні зобов'язання.
Термін оренди підприємства обумовлюється у тексті договору, де також обумовлюється ціна оренди і зовнішній / внутрішній борг організації, терміни сплати орендної вартості і т.д.
Висновок
Оренда підприємства - отримання в оренду необхідного виробничого комплексу, для здійснення потім виробничого процесу, що приносить прибуток, для створення свого капіталу.
Але оренда підприємства не так вже й проста справа, тому що по-перше, разом з переходом до рук нового власника найбільшого підприємства в тимчасове користування, терміни якого обумовлені заздалегідь у договорі, також переходять і борги підприємства, довгострокові і короткострокові кредити, які необхідно погашати на правах попереднього власника.
Цивільний кодекс Російської Федерації враховує не тільки права і обов'язки, зобов'язання і можливі наслідки від ухилення виконання зобов'язань обумовлених у договорі оренди, але також і форму, зміст та основні положення укладання договорів та інших договірних відносин.
Укладення договору неможливо на усних зобов'язання сторін, необхідно їх законне підтвердження в письмове формі, а якщо це необхідно, то і методом державної реєстрації.
Припинення договору не завжди означає припинення договірних зобов'язань, особливо в тих випадках, якщо мова заходить про несплату або відшкодування певного відсотка майна підприємства.
Договірні відносини дозволяють регламентувати як економічну, так і підприємницьку діяльність, дозволяють ставитися до здійснення угоди законодавчо, серйозно, знаючи, що за вашими правами стоять зобов'язання, невиконання яких може розглядатися в судовому порядку.
Список використаної літератури
Заступніцкій Д.І. «Збережи підприємство». - СПб., 2002 р.
«Укладення договорів з оренди підприємств». - СПб., 2003 р.
Гуціев Д.У. «Як побороти страх перед кредиторами». - М., 2005 р.
Потапов Б.В. «Передача орендованого підприємства». - М., 2004 р.
Ігнатьєва І.С. «Договірні відносини». - Київ, 2000 р.
Харитонов С.Ф. «Державне регулювання орендних відносин». - М.: ЮНИТИ-Дана, 2005 р.
Сомов В.І. «Орендні відносини». - М., 2002 р.