Введення
У наші дні все актуальнішою стає тема продажу земельних ділянок на аукціонах.
Земельні торги - торги з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок. Земельні торги можуть проводитися як у формі аукціону, так і у формі конкурсу, у формі конкурсу торги проводяться у разі необхідності встановлення власником земельної ділянки умов (обов'язків) щодо використання земельної ділянки. Власником земельної ділянки може бути: Російська Федерація, її суб'єкти або ж муніципальне освіту.
Можливість придбання земельних ділянок на торгах із земель, що перебувають у державній власності (укладення договорів, об'єктом яких є земельні ділянки, на торгах), в Росії можна по праву вважати результатом земельної реформи 90-х років XX століття. Земельний кодекс РФ ввів прості і не суперечать Цивільному кодексу норми, що регулюють ці питання. Однак у розвиток цих норм Уряд РФ стверджує Правила організації та проведення торгів з продажу перебувають у державній або в муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок від 11 листопада 2002 р. N 808. Дещо з історії, Радянський земельне право не дотримувалося принципів платності надання земельних ділянок та конкуренції в земельних відносинах. У Земельному кодексі РРФСР 1991 р. не містилося навіть згадки про можливість придбання земельних ділянок на торгах. Розрізнені норми про це почали з'являтися пізніше як у законодавчих, так і підзаконних актах, наприклад: - місцевої адміністрації наказувалося організовувати продаж земель фонду перерозподілу за конкурсом, передачу в оренду з правом подальшого викупу (п. 5 Указу Президента РФ "Про невідкладні заходи щодо здійснення земельної реформи в УРСР "від 27 грудня 1991 р. N 323); - продаж земельної ділянки для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, індивідуального житлового будівництва, а також під індивідуальні житлові будинки та господарські споруди могла вироблятися його власником з допомогою районного ( міського) комітету із земельних ресурсів та землеустрою шляхом проведення в установленому порядку конкурсу або аукціону (ст. 2 Закону РФ "Про право громадян Російської Федерації на отримання у приватну власність і на продаж земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва "від 23 грудня 1992 р. N 4196-1, який втратив чинність у зв'язку з введенням в дію Земельного кодексу РФ); - продаж земельних ділянок власникам приватизованих державних і муніципальних підприємств для розширення і додаткового будівництва цих підприємств здійснюється на конкурсній або аукціонній основі за рахунок земель, не обтяжених правами користувачів, орендарів (п. 12 Порядку продажу земельних ділянок при приватизації державних і муніципальних підприємств, розширенні і додатковому будівництві цих підприємств, а також наданих громадянам та їх об'єднанням для підприємницької діяльності, затвердженого Указом Президента РФ від 14 червня 1992 р. N 631 в ред. від 25 січня 1999 р.); - розташовані на територіях міських і сільських поселень земельні ділянки, призначені відповідно до містобудівної та землевпорядної документації під забудову, або право оренди цих земельних ділянок підлягали продажу громадянам та юридичним особам на торгах (аукціонах, конкурсах), якщо інше не передбачено законодавством Російської Федерації (п. 2 Указу Президента РФ "Про продаж громадянам і юридичним особам призначених під забудову земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди" від 26 листопада 1997 р. N 1263). У той же час правове регулювання порядку придбання земельних ділянок на торгах значно відставало від проголошених можливостей. Частина перша Цивільного кодексу РФ, введена в дію з 1 січня 1995 р., містила лише загальні норми ст. ст. 447 - 449 про укладення договору на торгах, організації та проведення торгів, наслідки порушення правил проведення торгів. Порядок організації проведення торгів (аукціонів, конкурсів) з продажу громадянам та юридичним особам земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди, затверджений Постановою Уряду РФ від 5 січня 1998 р. N 2 (в даний час втратила чинність) , поширювався лише на земельні ділянки, призначені під забудову. Більше того, п. 3 зазначеного Порядку було встановлено, що продаж земельних ділянок та права оренди земельних ділянок, що перебувають у федеральній державній власності, здійснюється за рішенням Уряду РФ або спеціально уповноважених ним федеральних органів виконавчої влади, що перебувають у державній власності суб'єкта РФ - за рішенням органу державної влади суб'єкта РФ, що знаходяться в муніципальній власності - за рішенням органу місцевого самоврядування. Однак на той момент розмежування державної власності на землю ще не сталося, отже, визначити відповідного публічного власника (продавця) земельної ділянки не представлялося можливим. Тому застосування Постанови N 2 на практиці було досить складним. Іншими словами, правове регулювання придбання земельних ділянок на торгах у Росії було явно недостатнім і не відповідало потребам практики. Основні надії покладалися на Земельний кодекс РФ. У Земельному кодексі РФ аналізованим відносинам присвячена ст. 38 "Придбання земельної ділянки із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, або права на укладення договору оренди такої земельної ділянки на торгах (конкурсах, аукціонах)".
Метою даної ВКР є виявлення основ придбання земельних ділянок, що перебувають у державній і муніципальної власності на торгах (конкурсах, аукціонів), а також особливості їх правового регулювання.
Зазначена мета конкретизується в ряд завдань:
1) проаналізувати, порівняти і розмежувати такі поняття, як державна і муніципальна власність;
2) визначити особливості придбання земельних ділянок знаходяться в державній і муніципальній власності для різних цілей;
3) визначити особливості регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення;
4) визначити особливості надання у власність або оренду земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення;
5) виявити порядок кадастрового обліку земельної ділянки виставляється на аукціон;
6) розглянути порядок організації та проведення аукціону;
7) визначити особливості реєстрації прав власності.
Виходячи з вищезазначеного, дана робота побудована наступним чином.
У першій частині роботи будуть дані визначення і проаналізовано основні речові права на землю.
У другій частині роботи будуть розглянуті порядки придбання земельних ділянок, що перебувають у державній і муніципальної власності для різних цілей.
У третій частині роботи буде розглянуто особливості регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення.
У четвертій частині роботи буде розглянуто порядок кадастрового обліку земельної ділянки виставляється на аукціон.
У п'ятій частині роботи буде розглянуто порядок організації та проведення аукціону.
У шостій частині буде розглянуто порядок реєстрації прав.
1.Поняття державної і муніципальної власності
1.1. Державна власність
Досить тривалий час земля, надра, води, ліси та інші природні ресурси розглядались як об'єкти виключної державної власності. Таке становище визначало і не отчуждаемость природних ресурсів: їх безумовне вилучення з цивільного обороту.
Корінні перетворення в політичній, соціальній, економічній сферах трансформували й правовідносини власності на землю. З 1990 р. намітився відхід законодавця від монополії держави на землю.
Чинне законодавство встановлює, що державною власністю є землі, які не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень (п. 2 ст. 214 ЦК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Таким чином, встановлена свого роду презумпція приналежності земельних ділянок державі, якщо вони не закріплені за зазначеними суб'єктами.
Державна власність поділяється на два види: власність Російської Федерації в цілому (федеральна) і власність її суб'єктів (регіональна). Традиційно в земельно-правовій літературі зверталася увага на таку особливість суб'єкта державної власності: Російська Федерація (її суб'єкти) є не лише суб'єктом права власності на землю, а й носієм права територіального верховенства як елемента належить їй суверенітету. На відміну від права власності право територіального верховенства як просторовий межа політичної влади поширюється на відповідні території в межах Російської Федерації (її суб'єктів) незалежно від того, у чиїй власності перебуває конкретну земельну ділянку на цій території. Наприклад, Російська Федерація реалізує право територіального верховенства при встановленні основ федеральної політики в галузі регулювання земельних відносин; обмежень прав власників земельних ділянок, землевласників, землекористувачів, орендарів земельних ділянок, а також обмеження оборотоздатності земельних ділянок; при вилученні для потреб Російської Федерації земельних ділянок. Одночасно як власник федеральних земель Російська Федерація наділена такими ж правомочностями, що й інші власники.
Управління та розпорядження земельними ділянками, що перебувають у федеральній власності або власності суб'єктів Федерації, здійснюються відповідно Російською Федерацією та її суб'єктами. Від імені цих суб'єктів правомочності власника здійснюють державні органи відповідно до їх компетенції.
У федеральній власності і власності суб'єктів Федерації знаходяться відповідно земельні ділянки:
1) які визнані федеральною власністю або власністю суб'єктів Федерації федеральними законами;
2) що придбані Російською Федерацією та її суб'єктами на підставах, передбачених цивільним законодавством;
3) право власності Російської Федерації і її суб'єктів на які виникло при розмежуванні державної власності на землю.
Крім того, у власності суб'єктів федерації можуть перебувати не надані у приватну власність земельні ділянки:
1) зайняті нерухомим майном, що перебуває у їх власності;
2) надані регіональним органам державної влади, державним унітарним підприємствам та установам, створеним органами державної влади суб'єктів Російської Федерації;
3) віднесені до земель особливо охоронюваних природних територій регіонального значення, земель лісового фонду, що знаходяться у власності суб'єктів Російської Федерації відповідно до федеральними законами, земель водного фонду, зайнятих водними об'єктами, що знаходяться і власності цих суб'єктів, землям фонду перерозподілу земель;
4) зайняті приватизованим майном, що перебували до його приватизації у власності суб'єктів Російської Федерації. На сьогоднішній день діє ряд федеральних законів, норми яких визначають приналежність земель Російської Федерації і її суб'єктів (або встановлюють принципи розмежування державної власності). Так,
Законом РФ від 15 квітня 1993 р. № 4802-1 «Про статус столиці Російської Федерації» [1] об'єктом федеральної власності є земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на території м. Москви, в яких розміщені вищі органи законодавчої, виконавчої та судової влади РФ, Генеральна прокуратура РФ, Центральний банк РФ, Пенсійний фонд РФ.
Порядок та підстави розмежування державної власності на землю визначені у ФЗ від 17.07.2001 р. № 101-ФЗ «Про розмежування державної власності на землю» [2]. При цьому названий закон застосовується в містах федерального значення Москві і Санкт-Петербурзі з урахуванням особливостей, встановлених іншими федеральними законами.
Законодавством встановлено загальний порядок розмежування федеральних земель, земель суб'єктів Федерації і муніципальних земель, який включає декілька стадій. По-перше, Міністерство майнових відносин РФ спільно з іншими федеральними органами виконавчої влади готує переліки земельних ділянок, на які відповідно у Російської Федерації, її суб'єктів і муніципальних утворень виникає право власності. У ці переліки включаються земельні ділянки відповідно до підставами, зазначеними в ФЗ «Про розмежування державної власності на землю». Підготовка та узгодження з регіональними органами державної влади, органами місцевого самоврядування проводяться в порядку, встановленому Урядом РФ.
По-друге, підготовлені та узгоджені переліки земельних ділянок, на які відповідно виникає право власності у Російської Федерації, її суб'єктів і муніципальних утворень, затверджуються Урядом РФ.
По-третє, відомості про земельні ділянки, включених до переліків земельних ділянок, на які відповідно у Російської Федерації, її суб'єктів і муніципальних утворень виникає право власності, вносяться в документи державного земельного кадастру відповідно до законодавства РФ.
По-четверте, право власності Російської Федерації, її суб'єктів і муніципальних утворень реєструється у відповідності з федеральним законодавством.
Згідно зі ст. 3 ФЗ «Про розмежування державної власності на землю» підставою для внесення до переліку земельних ділянок, на які у Російської Федерації виникає право Власності, є включення цих ділянок до складу:
- Земель лісового фонду, земель особливо охоронюваних природних територій федерального значення, земель водного фонду, зайнятих водними об'єктами, що знаходяться у федеральній власності, земель оборони та безпеки;
- Земель сільськогосподарського призначення; земель поселень;
- Земель спеціального призначення; земель особливо охоронюваних територій та об'єктів; земель водного фонду, якщо на цих земельних ділянках розташовується нерухоме майно, що перебуває у федеральній власності; ці земельні ділянки надані органу державної влади Російської Федерації, його територіальному органу, а також державному унітарному підприємству, державній установі, інший некомерційної організації, які створені органами державної влади Російської Федерації; на цих перебувають у державній власності земельних ділянках розташовується приватизоване нерухоме майно, що знаходилося до його приватизації у власності Російської Федерації; під поверхнею цих земельних ділянок перебувають ділянки надр федерального значення;
- Земель запасу, якщо на них розташовується нерухоме майно, що перебуває у федеральній власності, або приватизоване нерухоме майно, що знаходилося до його приватизації у власності Російської Федерації.
Підставою внесення до переліку земельних ділянок, право власності на які виникає у суб'єктів Російської Федерації, є включення цих ділянок до складу:
- Земель особливо охоронюваних природних територій регіонального значення, земель водного фонду, зайнятих водними об'єктами, що знаходяться у власності суб'єктів Російської Федерації;
- Земель сільськогосподарського призначення; земель поселень; земель спеціального призначення; земель особливо охоронюваних територій та об'єктів; земель водного фонду, якщо на цих земельних ділянках розташовується нерухоме майно, що перебуває у власності суб'єктів Російської Федерації; ці земельні ділянки надані органу державної влади суб'єкта Російської Федерації, а також державному унітарному підприємству, державній установі, інший некомерційної організації, які створені органами державної влади суб'єктів Російської Федерації; на цих перебувають у державній власності земельних ділянках розташовується приватизоване нерухоме майно, що знаходилося до його приватизації у власності суб'єктів Російської Федерації; під поверхнею цих земельних ділянок знаходяться ділянки надр регіонального значення;
Аукціон відкриває аукціоніст, після чого доступ до зали, де проводиться аукціон, припиняється. Аукціон проводиться безпосередньо аукціоністом, який оголошує: правила проведення аукціону, правил поведінки на аукціоні, найменування (та / або імен) учасників, допущених до участі в аукціоні, відомості про земельні ділянки, початкову (максимальну) ціну лота, «крок аукціону», зазначений в інформаційній карті аукціону, найменування учасників аукціону, які не з'явилися на аукціон, наявність установ і підприємств кримінально-виконавчої системи і (або) організацій інвалідів у разі, якщо в інформаційній карті аукціону передбачені переваги для таких учасників аукціону.
Початком торгів вважається момент оголошення аукціоністом початкової (максимальної) ціни лота. Після цього аукціоніст пропонує учасникам аукціону заявляти свої пропозиції про ціну лота шляхом підняття карток, у разі придбання даної земельної ділянки
Кожне підняття картки учасником аукціону є його заявою про ціну лота. Заява про ціну лота, зроблене підняттям картки, вважається дійсним тільки після того, як номер піднятою картки оголошений аукціоністом.
Після кожного підняття картки і пропозиції ціни лота на «крок аукціону», аукціоніст тричі з рівними короткими проміжками часу повторює ціну лота, тобто здійснює торг на даному «кроці аукціону». Якщо до третього повторення заявленої ціни лота жоден з учасників аукціону не підняв картку і не заявив подальшу ціну, «крок аукціону» повинен бути знижений на 0,5 відсотка від початкової (максимальної) ціни контракту, але не нижче 0,5 відсотка початкової ( максимальної) ціни контракту. [30]
Учасник аукціону або його представник висловлює згоду про придбання земельної ділянки, сигналізує про подачу пропозиції про таку ціну лота шляхом підняття своєї картки вище голови. Пропозиція Учасника аукціону або його представника приймається і фіксується, якщо воно надійшло не пізніше удару молотка аукціоніста.
Аукціоніст здійснює удар молотком, називає номер картки, піднятою раніше інших після оголошення початкової (максимальної) ціни лота і ціни лота, збільшеної на «крок аукціону», і збільшує ціну лота на «крок аукціону» оголошуючи нову ціну лота, збільшену на «крок аукціону »і« крок аукціону », відповідно до якого збільшила ціна, починаючи новий торг. Удар молотка аукціоніста відбувається у випадках, коли:
- Надійшло одна пропозиція від учасника аукціону або його представника про ціну лота шляхом підняття картки (удар відбувається безпосередньо після підняття картки і одночасно означає збільшення початкової (максимальної) ціни лота на «крок аукціону», після чого починається новий торг);
- Надійшло кілька пропозицій учасників аукціону або їх представників про ціну лота шляхом підняття декількох карток (удар відбувається безпосередньо після підняття першої картки і одночасно означає збільшення початкової (максимальної) ціни лота на «крок аукціону», після чого починається новий торг);
- Не надійшло жодної пропозиції про ціну лота після третього оголошення аукціоністом початкової (максимальної) ціни лота, отриманої після збільшення ціни лота на «крок аукціону» (удар відбувається після закінчення короткого проміжку часу після третього оголошення ціни лота і одночасно означає зниження "кроку аукціону "на 0,5 відсотка початкової ціни лота, після чого починається новий торг);
При відсутності пропозицій про ціну лота з боку учасників аукціону, аукціоніст повторює останню з названих цін лота 3 (три) рази. Якщо до третього повторення заявленої ціни контракту жоден з Учасників аукціону не підняв картку і не заявив подальшу ціну, «крок аукціону» повинен бути знижений на 0,5 відсотка від початкової (максимальної) ціни лота, але не нижче 0,5 відсотка початкової ( максимальної) ціни лота.
Аукціон припиняється, коли "крок аукціону" складає 0,5 відсотка початкової (максимальної) ціни лота і жоден учасник аукціону або його представник не подав пропозицію про ціну лота, тричі названої аукціоністом.
Аукціон вважається завершеним, якщо після триразового оголошення аукціоністом ціни лота жоден учасник аукціону або його представник не підняв картку. У цьому випадку аукціоніст оголошує про закінчення проведення аукціону, останнє і передостаннє пропозиції про ціну лота, номер картки і найменування переможця аукціону та учасника аукціону, який зробив передостаннє пропозицію про ціну лота.
Переможцем аукціону визнається учасник аукціону, який запропонував найбільш високу ціну лота.
Під час процедури аукціону єдина комісія самостійно або на прохання учасника аукціону або його представника може прийняти рішення про призупинення аукціону та оголошення короткої перерви.
Під час всієї процедури проведення аукціону (включаючи перерву) учасникам аукціону забороняється вступати в переговори між собою і допускається залишати місце проведення аукціону тільки по одному.
При проведенні процедури аукціону і під час перерви єдина комісія вправі дозволити учасникам аукціону користуватися телефонним зв'язком.
Пропозиції учасників аукціону за ціною лота, що перевищують початкову (максимальну) ціну лота, зазначену в повідомленні про проведення аукціону, не розглядаються.
При проведенні процедури аукціону здійснюється аудіозапис аукціону. Будь-який учасник аукціону має право здійснювати аудіо-і відеозапис аукціону.
Щоб уникнути накладок технічного характеру учасник аукціону, який бажає здійснювати аудіо-і відеозапис аукціону повинен сповістити єдину комісію про такий намір до початку процедури аукціону.
При проведенні аукціону ведеться протокол аукціону, в ньому повинні міститися відомості про місце, дату і час проведення аукціону, про учасників аукціону, про початкову ціну лота, останньому і передостанньому пропозиціях про ціну лота, найменування та місцезнаходження (для юридичної особи), прізвища, про ім'я, по батькові, про місце проживання (для фізичної особи) переможця аукціону. Протокол підписується всіма присутніми членами єдиної комісії та Переможцем у день проведення аукціону. Протокол складається у двох примірниках, один з яких залишається у замовника, другий передається протягом трьох робочих днів з дня підписання протоколу Переможцю аукціону. Протокол аукціону розміщується на офіційному сайті організаторів торгів протягом дня, наступного після дня підписання зазначеного протоколу.
Будь-який учасник аукціону після розміщення протоколу аукціону на офіційному сайті вправі надіслати організатору в письмовій формі, а також у формі електронного документа (електронною поштою, адреса якої зазначений в інформаційній картці аукціону), запит про роз'яснення результатів аукціону. Організатор протягом двох робочих днів з дня надходження такого запиту в письмовій формі або у формі електронного документа зобов'язаний представити такому учаснику відповідні роз'яснення. [30]
6.5. Оформлення результатів торгів
Результати аукціону оформляються Протоколом про результати аукціону. У протоколі зазначаються відомості, передбачені п.24 ст.38.1 ЗК РФ. (Рекомендована форма протоколу про результати аукціону - Додаток 8).
Додаток 8
Протокол N 3
про результати відкритого аукціону з продажу
земельних ділянок у кількості 9 штук, загальною площею 15627 кв.м., розташованих в с Волинь Савінського сільського поселення Новгородського району Новгородської області.
"28" січня 2008
1. Місце проведення аукціону: м. Великий Новгород, Вул. Б. Московська,
буд.78
2. Аукціоніст: Петров А.В.
(П.І.Б.)
3. Аукціонна комісія:
Голова комісії Золотов С.С.
Секретар комісії Лаврентьєва М.А.
Члени комісії: Ульянова Л.І., Степанов В.Я., Понкратьева Н.В.
4. Предмет торгів: лот N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9.
5. Місцезнаходження земельної ділянки: д. Волинь
6. Кадастровий номер: 53:11:1500401:0175, 0176, 0182, 0183, 0184, 0185, 0186, 0187, 0188.
7. Початкова ціна визначена в розмірі: 982977
8. Учасники: (реквізити юридичних осіб та паспортні дані фізичних осіб): паспорт 49 02 № 338414 виданий Демянском РВВС Новгородської області 16.07.2002 р.
9. Ціна, встановлена торгами: 1357800
10. Переможцем визнаний учасник N 2 Ражев С.В.
Переможець аукціону: Ражев С.В.
Голова комісії Золотов С.С.
Секретар комісії Лаврентьєва М.А.
Члени комісії: Ульянова Л.І., Степанов В.Я., Понкратьева Н.В.
Аукціоніст Петров А.В.
Протокол отримав: --------------------
Стверджую
Визнати результати відкритого за складом учасників і форму подачі заявок аукціону
з продажу земельних ділянок, в кількості 9 штук, загальною площею 15927 кв.м., розташованих в с Волинь Савінського сільського поселення Новгородського району Новгородської області, що відбулися "28" січня 2008 року.
Секретар аукціонної комісії: __________________
Протокол про результати аукціону складається уповноваженим організатором аукціону особою. Протокол про результати аукціону підписується організатором аукціону (особою, уповноваженою реалізовувати повноваження організатора аукціону) і переможцем аукціону (які беруть участь в аукціоні представником). Підписи засвідчуються печатками юридичних осіб - організатора та переможця аукціону.
Протокол про результати аукціону на двох і більше аркушах прошивається, підписується і скріплюється підписами організатора аукціону (особи, уповноваженої реалізовувати повноваження організатора аукціону) і переможця аукціону (бере участь в аукціоні представника). Підписи засвідчуються печатками юридичних осіб - організатора та переможця аукціону.
Протокол про результати аукціону рекомендується складати в 5 (п'яти) примірниках: один примірник передається власнику (продавцю), два передається переможцю, один передається до органу місцевої адміністрації, один залишається в організатора аукціону.
Протокол про результати аукціону є підставою для укладення з переможцем аукціону договору купівлі-продажу або оренди земельної ділянки. Договір підлягає висновку (підписання) у термін не пізніше п'яти днів з дня підписання протоколу про результати аукціону.
(Рекомендована форма договору купівлі-продажу і передавальний акт, розглянуті в Додатку-9)
Додаток 9
ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ № 38
Великий Новгород 29 січня 2008
Комітет з управління муніципальним майном адміністрації Новгородського муніципального району, іменований надалі «Продавець», в особі голови комітету Золотова Сергія Сергійовича, що діє на підставі Положення про комітет з управління муніципальним майном адміністрації Новгородського муніципального району, затвердженого Постановою Глави Новгородського муніципального району від 02.03.2006 № 179, з одного боку, і Ражев Сергій Володимирович (паспорт 49 02 № 338414 виданий Демянском РВВС Новгородської області 16.07.2002 р.), іменований надалі «Покупець», з іншого боку, спільно іменовані «Сторони» на підставі протоколу № 3 від 28.01.2008 р. Про результати відкритого за складом учасників і форм подачі заявок аукціону з продажу земельних ділянок, в кількості 9 штук, загальною площею 15627 кв.м., розташованих в д.Волинь Савінського сільського поселення Новгородського району Новгородської області (далі - аукціон), уклали цей договір купівлі-продажу земельної ділянки № 38 від 29.01.2008 (далі договір) про таке:
1. Предмет договору
1.1. «Продавець» продає, а «Покупець» набуває у власність земельну ділянку із земель населених пунктів, розташований в д.Волинь Савінського сільського поселення Новгородського району Новгородської області площадью1827 кв.метрів, з кадастровим номером 53:11:1500401:0175 (далі - земельна ділянка) для ведення особистого підсобного господарства, відповідно до умов договору.
1.2. «Продавець» продає «Покупець» земельну ділянку, вільну від правих третіх осіб.
2. Спільні умови
2.1. Передача земельної ділянки «Покупцю» оформляється передавальним актом, що підписується «Сторонами» у трьох примірниках після оплати ціни земельної ділянки. Передавальний акт є невід'ємною частиною договору. Зобов'язання «Продавця» передати, а «Покупця» - прийняти земельну ділянку, вважаються виконаними після підписання «Сторонами» зазначеного передавального акту.
2.2. Договір підлягає державній реєстрації в Управлінні Федеральної реєстраційної служби по Новгородській оласті.
2.3. Право власності на земельну ділянку переходить до «Покупцю» з моменту державної реєстрації переходу права власності на нього.
2.4. Державна реєстрація договору, переходу прав власності на земельну ділянку здійснюється за рахунок коштів «Покупця» у порядку, встановленому чинним законодавством Російської Федерації.
3. Ціна, порядок оплати
3.1. Викупна ціна земельної ділянки із земель населених пунктів, розташованого в д.Волинь Савінського сільського поселення Новгородського району Новгородської області площею 1827 кв. метрів, з кадастровим номером 53:11:1500401:0175 становить 174675,00 (сто сімдесят чотири тисячі шістсот сімдесят п'ять) грн згідно з протоколом № 3 від 28.01.2008 р. Про результати відкритого за складом учасників і форм подачі заявок аукціону з продажу земельних ділянок, в кількості 9 штук, загальною площею 15627 кв.м., розташованих в д.Волинь Савінського сільського поселення Новгородського району Новгородської області (далі - аукціон).
3.2. Завдаток внесений «Покупцем» для участі в аукціоні становить 13700,00 (тринадцять тисяч сімсот) грн. Завдаток зараховується в рахунок оплати придбаного земельної ділянки.
3.3. «Покупець» перераховує суму в розмірі 160975,00 (сто шістдесят тисяч дев'ятсот сімдесят п'ять) рублів, на рахунок комітету з управління муніципальним майном адміністрації Новгородського муніципального району, реквізити якого наведені в договорі, протягом 10 календарних днів з моменту підписання договору «Сторонами» .
4. Зобов'язання «Сторін»
4.1. «Покупець» зобов'язаний сплатити «Продавцю» ціну земельної ділянки в порядку і в строки, встановлені пунктом 3.3. договору.
4.2. «Продавець» зобов'язаний передати «Покупцю», а «Покупець» зобов'язаний прийняти земельну ділянку за актом, передбаченому пунктом 2.1. договору, не пізніше 5 календарних днів з моменту сплати платежів, встановлених розділом 3 договору.
4.3. «Покупець» приймає на себе права та обов'язки щодо використання земельної ділянки не суперечать чинному законодавству РФ, з моменту прийняття земельної ділянки в порядку, передбаченому пунктом 2.1. договору.
5. Відповідальність «Сторін»
5.1. «Сторони» несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору відповідно до чинного законодавства РФ.
5.2. «Продавець» не відповідає за непридатність земельної ділянки до поліпшення.
6. Зміна договору
6.1. Будь-які зміни до договору оформляються в письмовій формі, відповідно до чинного законодавства РФ.
7. Інші умови
7.1. Взаємовідносини «Сторін» не врегульовані договором, регламентуються чинним законодавством РФ.
7.2. Цей договір складений у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу:
Перший примірник знаходиться у «Продавця»
2-ий примірник знаходиться у «Покупця»
Третя екземпляр знаходиться в Управлінні Федеральної реєстраційної служби по Новгородській області.
7.3. Невід'ємною частиною договору є передавальний акт.
8. Адреси, реквізити та підписи «Сторін»
«Продавець» «Покупець»
Комітет з управління Ражев Сергій Володимирович
муніципальним майном Паспорт: 49 02 № 338414 виданий
Адміністрації Новгородського Демянском РВВС Новгородської
Муніципального району області 16.07.2002 р.
Великий Новгород, Б. Московська вул., Новгородська область, Новгородський
буд.78 район, д.Грігорово, вул. Центральна,
ІПН 5310003201 б.18, кв.74
КПП 532101001
р / р 40603810943022000030 в
Новгородському ОСБ № 8629
г.Великий Новгород
БИК 044959698
к / с 30101810100000000698
ОГРН 1025300798050
Голова комітету
______________ С.С. Золотов _______________ С.В. Ражев
м.п. підпис підпис
Передавальний акт до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 29.01.2008 року № 38
Великий Новгород _____________ 2008
Комітет з управління муніципальним майном адміністрації Новгородського муніципального району, іменований надалі «Продавець», в особі голови комітету Золотова Сергія Сергійовича, що діє на підставі Положення про комітет з управління муніципальним майном адміністрації Новгородського муніципального району, затвердженого Постановою Глави Новгородського муніципального району від 02.03.2006 № 179, з одного боку, і Ражев Сергій Володимирович (паспорт 49 02 № 338414 виданий Демянском РВВС Новгородської області 16.07.2002 р.), іменований надалі «Покупець», з іншого боку, спільно іменовані «Сторони» на підставі протоколу № 3 від 28.01.2008 р. Про результати відкритого за складом учасників і форм подачі заявок аукціону з продажу земельних ділянок, в кількості 9 штук, загальною площею 15627 кв.м., розташованих в д.Волинь Савінського сільського поселення Новгородського району Новгородської області (далі - аукціон), підписали цей передавальний акт земельної ділянки розташований в д.Волинь Савінського сільського поселення Новгородського району Новгородської області площадью1827 кв.метрів, з кадастровим номером 53:11:1500401:0175 (далі - передавальний акт) про наступне:
1. «Продавець» передає, а «Покупець» приймає земельну ділянку із земель населених пунктів, розташований в д.Волинь Савінського сільського поселення Новгородського району Новгородської області площадью1827 кв.метрів, з кадастровим номером 53:11:1500401:0175 для ведення особистого підсобного господарства.
2. «Сторони» не мають претензій один до одного по переданому майну, зазначеному в пункті 1 передавального акту.
3. Цей передавальний акт складений в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, і є невід'ємною частиною договору купівлі-продажу земельної ділянки від 29.01.2008 № 38.
ПІДПИСИ «Сторін»
Голова комітету
______________ С.С. Золотов _______________ С.В. Ражев
м.п. підпис підпис
Передача переможцю аукціону земельної ділянки (у власність або в оренду) ділянки оформляється постановою глави муніципального освіти.
Право власності або право оренди земельної ділянки, що виникає на підставі укладеного договору, підлягають державній реєстрації в органі Федеральної реєстраційної служби в порядку, встановленому Федеральним Законом від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ».
Державну реєстрацію здійснює переможець аукціону в місячний термін з дня підписання протоколу про результати аукціону.
Розрахунки з переможцем аукціону здійснюються відповідно до умов укладеного за тогам проведення аукціону договору.
Внесений переможцем аукціону завдаток зараховується в оплату придбаної земельної ділянки (у рахунок орендної плати).
Особам, які брали участь в аукціоні, але не перемогли в ньому, організатор аукціону зобов'язаний протягом трьох банківських днів з дня підписання протоколу про результати аукціону повернути завдаток перерахуванням на банківський рахунок, вказаний у заявці на участь в аукціоні.
Наслідки ухилення переможця або організатора аукціону від підписання протоколу про результати аукціону, а також від укладення договору купівлі-продажу або оренди, визначається відповідно до законодавства Російської Федерації.
Організатора аукціону протягом трьох днів з дня підписання протоколу про результати аукціону зобов'язаний опублікувати в тому ж періодичному друкованому виданні, в якому публікувалося повідомлення про проведення аукціону, інформацію про результати аукціону, а також розмістити цю інформацію на офіційному сайті муніципального освіти (при наявності офіційного сайту муніципального освіти) у мережі Інтернет.
У опубліковану інформацію рекомендується включати відомості, передбачені п.24 ст.38.1 ЗК РФ для відображення в протоколі про результати аукціону. [28]
7. Порядок здійснення державної реєстрації
7.1. Прийом документів та реєстрація документів, необхідних для державної реєстрації
Як вже було сказано вище, переможець торгів у місячний термін після проведення торгів і визнання його переможцем, зобов'язаний на підставі договору купівлі-продажу укладеного з ним звернутися до органу державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, із заявою про реєстрацію прав на земельну ділянка придбаний ним на торгах.
Державна реєстрація проводиться на підставі заяви правовласника, сторони (сторін) договору або уповноваженого ним на те особи за наявності у нього належним чином оформленого доручення. Належним чином оформлена довіреність має відповідати всім вимогам Цивільного кодексу.
Як правило, звернутися із заявою про реєстрацію прав на підставі договору можуть все що у ньому сторони.
Якщо ж права виникли на підставі договору, що не вимагає нотаріального посвідчення, але посвідченого за бажанням сторін, для проведення державної реєстрації досить заяви однієї з них. У ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» не відображена ситуація, при якій обов'язкове нотаріальне посвідчення договору передбачено законом. Оскільки закон пов'язує визначення кола осіб, які мають право на подання заяви про державну реєстрацію, з єдиною умовою - нотаріальним посвідченням договору, слід дійти висновку, що державна реєстрація може бути проведена за заявою однієї із сторін і тоді, коли нотаріальне посвідчення договору обов'язково в силу закону. [31]
У випадку якщо права виникають на підставі акту державного органу або акта органу місцевого самоврядування, заяву про державну реєстрацію права подається особою, щодо якої прийнято зазначені акти (у даному випадку маються на увазі індивідуальні (ненормативні) акти). Такі акти можуть бути видані тільки у випадках і в порядку, зазначених у законі, і повинні бути підписані особою, наділеним правом здійснювати відповідні владні дії від імені органу. [32]
До заяви, відповідно до ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», повинні бути додані необхідні для реєстрації документи, перш за все ті, які є підставами для державної реєстрації наявності, виникнення , припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно та угод з ним.
Договори та інші угоди можуть бути предметом державної реєстрації самі по собі, а так само в якості підстави породжуваних, змінюється або припиняється ними прав.
Для того щоб договір було визнано укладеним, сторін повинні в передбаченій законом формі досягти згоди щодо його предмета і всіх інших істотних умов. За загальним правилом договір визнається укладеним, коли особою, яка направила оферту, отриманий акцепт, але якщо договір підлягає обов'язковій реєстрації, то моментом його укладення вважається, якщо інше не встановлено законом, момент державної реєстрації. [33]
Якщо мова йде про договори, пов'язаних з правами на нерухомість, то ці договори служать підставою для реєстрації виникнення, припинення і переходу відповідних прав. У випадках, коли Цивільний кодекс РФ передбачає обов'язкову реєстрацію різних угод, які пов'язані з нерухомістю, реєстрація прав, що випливають з відповідних договорів, одночасно розглядається як реєстрація операції. І тільки тоді, коли мова йде про угоди, спрямованих на обтяження прав на нерухомість, державній реєстрації підлягають самі відповідні договори (наприклад, ст.352 ЦК України).
У разі якщо земельна ділянка була придбана на торгах, документом що підтверджує право власності, а значить і реєстрації даного права, є укладений з переможцем договір купівлі-продажу, а також передавальний Акт.
Обов'язковим додатком до документів, необхідних для державної реєстрації, є план земельної ділянки, ділянки надр і (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадастрового номеру.
Деякими статтями глави 4 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» можуть бути передбачені додаткові документи, надання яких необхідно для державної реєстрації. Так, наприклад, у разі державної реєстрації права на частку у спільній частковій власності на нерухоме майно, до заяви про державну реєстрацію з боку інших співвласників повинні додаватися в письмовій формі згоди, які повинні бути оформлені кожним співвласником в органі, що здійснює державну реєстрацію прав, або бути нотаріально завірені. Відсутність такої згоди може служити підставою для призупинення державної реєстрації. [32]
При подачі заяви про державну реєстрацію будь-яка фізична особа-правовласник, сторона в договорі або представник зобов'язані пред'явити документ, що засвідчує особистість. Тут розумно навести перелік таких документів, але до ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» його, зрозуміло, немає, тому можна використовувати норми, що містяться в інших правових актах. Найбільш докладний перелік документів, що засвідчують особу, наведений у Правилах реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації, затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 17 липня 1995р. з подальшими змінами і доповненнями:
паспорт;
свідоцтво про народження - для осіб, які не досягли 16 років (слід зауважити, що в даний момент паспорт видається особам, які досягли 14 років);
закордонний паспорт - для постійно проживають за кордоном громадян, які тимчасово перебувають на території РФ;
посвідчення особи - для військовослужбовців (офіцерів, прапорщиків, мічманів);
військовий квиток - для солдатів, матросів, сержантів і старшин, які проходять військову службу за призовом або за контрактом;
довідка про звільнення з місць позбавлення волі - для осіб, звільнених з місць позбавлення волі.
Представник юридичної особи зобов'язаний пред'явити установчі документи юридичної особи, а також документ, що засвідчує його особу, та документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи.
Також для державної реєстрації необхідно пред'явити документ про оплату реєстрації. Таким документом є квитанція про приймання грошей кредитною установою, що здійснює грошові розрахунки з населенням, або платіжне доручення організації з відміткою банку про прийняття платежу. Обов'язковим є додаток оригіналу платіжного документа.
При отриманні правовстановлюючих документів на державну реєстрацію посадова особа органу юстиції з реєстрації прав вносить відповідний запис до книги обліку документів, правила ведення яких встановлені Наказом Мін'юсту РФ, Мингосимущества РФ, Мінбуду РФ від 22 липня 1998р. № 83/172/23 «Про затвердження Правил ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним».
Заявнику видається розписка в отриманні документів на державну реєстрацію з їх переліком, а також із зазначенням дати їх подання. Розписка підтверджує прийняття документів на державну реєстрацію, крім того, з вказаної в ній дати починається проведення всіх реєстраційних дій, і, отже, обчислення місячного строку, протягом якого, відповідно до п.3 ст.13 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним », повинна бути проведена державна реєстрація. [34]
7.2. Правова експертиза документів і перевірка законності операцій. Встановлення підстав для відмови або призупинення державної реєстрації
Правова експертиза - це вивчення поданих для державної реєстрації документів з метою встановлення юридичного факту, що є безперечним підставою для виникнення, наявності, переходу, припинення або обтяження (обмеження) прав на нерухоме майно. [32]
Вимоги до документів, що подається на державну реєстрацію, містяться в ст.18 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
У ній говориться, що документи, що встановлюють наявність, виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно і подаються на державну реєстрацію, повинні відповідати вимогам, встановленим законодавством РФ, і відображати інформацію, необхідну для державної реєстрації прав на нерухоме майно до Єдиного державного реєстру прав. Зазначені документи повинні містити опис нерухомого майна і вид реєстрованого права та в установлених законодавством випадках повинні бути нотаріально засвідчені, скріплені печатками, повинні мати належні підписи сторін або визначених законодавством посадових осіб.
Хотілося б зупинитися на деяких особливих вимогах до змісту правовстановлюючих документів і документів технічного обліку, необхідних у разі реєстрації прав та угод із землею. Одним із правоустановчих документів у даному випадку є рішення (постанова) місцевої адміністрації. Воно повинно містити такі дані:
Місце розташування земельної ділянки, її площа та цільове призначення.
Прізвище, ім'я, по батькові особи, якій надається земельна ділянка.
Право (власність, довічно успадковане володіння, постійне безстрокове користування тощо), на якому дана земельна ділянка надається.
Список членів селянсько-фермерського господарства (у разі надання землі для ведення селянсько-фермерського господарства).
Список членів садівницького, городницького товариства громадян (при наданні для вищевказаних цілей).
Список громадян, які відповідно до чинного закону мають право на отримання земельної частки при реорганізації сільськогосподарського підприємства.
Якщо в тексті постанови (рішення) місцевої адміністрації є записи про додатки, списках і т.д., то дані списки, додатки повинні бути надані разом з копією постанови (рішення) і є невід'ємною його частиною. [35]
Документи, необхідні для державної реєстрації подаються в оригіналі (за винятком актів державних і муніципальних органів) з додатком копій, призначених для зберігання у справах установи юстиції. Копія, завірена в установленому законом порядку, тобто нотаріально або організацією, яка видала документ, має таку ж юридичну силу, що й оригінал.
На установа юстиції з реєстрації прав покладено обов'язок з перевірки законності угоди. Законна угода повинна відповідати таким умовам:
сторони мають цивільну правоздатність і дієздатність;
волевиявлення учасника угоди відповідає її дійсній волі;
представники сторін мають належні повноваження;
майно знаходиться у власності (господарському віданні, оперативному управлінні) правоотчуждателя;
договір укладено у необхідній законом формі і містить істотні умови (визнані законом як необхідні для договорів даного виду);
дотримані законні інтереси третіх осіб, що не беруть участь в операції і розпорядження майном не має обмежень, встановлених на їх користь. [32]
Згідно ст.168 ГК РФ угода, яка відповідає вимогам законодавства, є нікчемною, якщо законом не встановлено, що вона є оспорімой.
Перевірка законності угоди не дозволяє зареєструвати угоду, яка не відповідає законодавству, навіть якщо законом допускається її оспорімость. Для перевірки законності посадова особа установи юстиції має право вимагати документи, що підтверджують законність операції, наприклад, згода батьків, усиновителів або піклувальників неповнолітніх громадян і т.п.
Слід зазначити, що установа юстиції зобов'язано перевірити законність усіх операцій з нерухомим майном, незалежно від того, чи підлягають вони обов'язковій державній реєстрації або вважаються укладеними з моменту підписання сторонами, а також якщо вони вчинені, за бажанням сторін або встановлення закону, в нотаріальній формі.
Після правової експертизи та перевірки законності угоди установою юстиції перевіряється відсутність протиріч між заявляється правом на даний об'єкт і правами, раніше зареєстрованими в Єдиному державному реєстрі прав. У разі встановлення таких протиріч посадовою особою установи юстиції може бути прийнято рішення про призупинення або відмову в державній реєстрації.
Ст.19 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» встановлює три підстави для припинення державної реєстрації.
Першим з них є призупинення реєстрації реєстратором при направленні поданих документів на підтвердження їх автентичності. У даному випадку мова йде, як правило, про направлення документів, що викликають сумнів у реєстратора.
Другий вид підстав припинення державної реєстрації - на підставі письмової заяви правовласника або уповноваженої ним особи. При цьому правовласник або уповноважена ним особа зобов'язані у своїй заяві викласти причини, за якими необхідно призупинення державної реєстрації.
Нарешті, останнім підставою припинення реєстрації є ті випадки, коли про це є визначення або рішення суду, винесене відповідно до законодавства.
Ст.20 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» передбачено ряд підстав для відмови в державній реєстрації. Але, перш за все, слід пам'ятати, що відмова в реєстрації та повернення документів заявнику - це різні поняття. [35]
7.3. Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно. Внесення записів до Єдиного державного реєстру прав
Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним, як свідчить ст.12 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», містить інформацію про існуючі та припинені права на об'єкти нерухомого майна, дані про зазначених об'єктах та відомості про правовласників.
Фактично ЕГРП складається з трьох основних складових:
книги обліку документів;
безпосередньо запису про конкретні об'єкти нерухомого майна, існуючих і припинені права на ці об'єкти, правовласників, існуючих і припинених обмеження (обтяження) прав, здійснені згідно з встановленими вимогами;
справи правовстановлюючих документів.
Орган юстиції з реєстрації прав в обов'язковому порядку веде книгу обліку документів, прийнятих на державну реєстрацію. Саме з дати внесення до неї запису про що надійшов заяві про реєстрацію права на об'єкт нерухомого майна, обмеження права або угоди починається державна реєстрація. Крім того, при внесенні запису в цю книгу документам, прийнятим на реєстрацію, присвоюється вхідний номер, який згодом складає основу номера виробленої запису про реєстрацію права, його обмеження або угоди.
Книга містить інформацію про всі надійшли на реєстрацію документах. Якщо на підставі документів прийнято рішення про відмову в державній реєстрації, то про це робиться відмітка у книзі і реєстраційний запис у цьому випадку не проводиться, номер реєстрації не присвоюється. [36]
Якщо ж приймається рішення про здійснення державної реєстрації, то інформація про виробленої реєстрації відображається в книзі обліку виданих свідоцтв про державну реєстрацію прав. Книга обліку виданих свідоцтв про державну реєстрацію прав містить інформацію про те, що правовласник або інша особа, яка звернулася за реєстрацією обмеження (обтяження), повідомлено про результати проведеної за його заявою державної реєстрації та отримала документ про зареєстроване право чи угоді.
Крім цього, установа юстиції повинно мати також книгу обліку виданої інформації з Єдиного державного реєстру прав. Ця книга містить дані про всі надійшли запити на отримання інформації з Єдиного державного реєстру прав, а також враховує видачу виписок, довідок та інших документів з Єдиного державного реєстру прав. Також установа юстиції з реєстрації прав може вести і інші книги обліку, необхідні для його роботи.
Сам Єдиний державний реєстр прав складається з окремих розділів - на кожен об'єкт нерухомого майна, про реєстрацію прав на який або угод з ним було подано заяву. Кожен розділ Єдиного державного реєстру прав ідентифікується кадастровим або умовним номером об'єкта. Усі записи про об'єкт нерухомого майна, права на цей об'єкт, виникненні, переході і припинення таких прав, про обмеження (обтяження) вносяться до відповідного, відкритий саме для цього об'єкта нерухомості розділ Єдиного державного реєстру прав, тобто на земельну ділянку, будинок, що стоїть на цій земельній ділянці, конкретне приміщення в цій будівлі (або інший об'єкт, що входить до складу будівлі) заводяться окремі розділи реєстру. Але при цьому розділи в Єдиному державному реєстрі прав розміщуються відповідно до принципу єдиного об'єкта нерухомого майна.
Як вже говорилося вище, кожен розділ Єдиного державного реєстру прав ідентифікується кадастровим номером, який відповідає кадастровому номеру об'єкта. Відсутність кадастрового номера об'єкту нерухомості не є підставою для відмови в державній реєстрації прав. У цьому випадку ідентифікація об'єкта здійснюється за умовним номером, який присвоюється органом юстиції з реєстрації прав та визначення структури та порядку присвоєння якого віднесено до компетенції суб'єкта Російської Федерації.
Правила ведення Єдиного державного реєстру прав передбачають також внесення записів про зміни, які не спричиняють за собою припинення або переходу права. Для цих цілей передбачений спеціальний лист, на який і вносяться такі відомості. До таких відомостей, зокрема, відносяться зміна прізвища, імені, по батькові, місця проживання фізичної особи, найменування юридичної особи або його юридичної адреси, уточнення площі об'єкта, зміни при незначній конструкції будівлі і ін
Для внесення відомостей про зміни, які не спричиняють за собою припинення або переходу права, на аркуші, до якого відноситься зміна, в графі «Особливі відмітки реєстратора» проставляється штамп про внесення змін в реєстраційну запис. На штампі вказуються дата внесення змін та ім'я реєстратора, засвідчені його підписом. При внесенні ще однієї зміни ставиться додатковий штамп про внесення змін.
На кожен об'єкт нерухомого майна відкривається справа правовстановлюючих документів. У справу містяться всі документи, що надходять для державної реєстрації на цей об'єкт. [34]
Слід зазначити, що у справі зберігаються, в основному, копії документів, оскільки п.5 ст.18 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» встановлено, що після державної реєстрації оригінал повертається заявникові. Документи підшиваються в справу по мірі їх надходження. Наявність документа у справі відображається в описі, що знаходиться у справі. Якщо один і той же документ слід помістити в кілька справ, то документ може бути поміщений в одну зі справ, а в іншому ставиться відмітка про те, де зберігається відсутній документ. Справи правовстановлюючих документів також ідентифікуються кадастровим номером об'єкта, а, крім того, додатково можуть ідентифікуватися і його адресою.
Так само хотілося б зауважити, що ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» передбачено ведення записів Єдиного державного реєстру прав як на паперових носіях, так і на магнітних, але при цьому пріоритет віддається запису, виробленої на паперовому носії.
Таким чином, після завершення цього етапу реєстрації угода вважається зареєстрованою, а правові наслідки - наступними. Тобто з цього моменту заявник вважається таким що набуло свої права і може вже вчиняти юридичні дії, спрямовані на виникнення, зміну або припинення прав на об'єкт нерухомості.
7.4. Видача посвідчень про виробленої державної реєстрації
Дана стадія є завершальною в процесі державної реєстрації, після неї заявнику видаються документи, що підтверджують наявність у нього права на той чи інший об'єкт нерухомості. В її процесі проводиться заповнення свідоцтва про державну реєстрацію та проставлення штампу реєстрації на правовстановлюючих документах.
Свідоцтво про державну реєстрацію прав, що видається правовласнику, є документом суворої звітності, має ступінь захищеності на рівні цінних паперів на пред'явника, а також облікову серії та номер.
Свідоцтво видається правовласнику при реєстрації будь-якого речового права на об'єкт нерухомого майно, а також орендарю і заставодержателю.
Порядок заповнення і видачі свідоцтва про державну реєстрацію визначається ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав, а також Інструкцією про порядок заповнення і видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав, повідомлень про відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права, затвердженої Наказом Мін'юсту РФ, Мінмайна РФ, Держбуду РФ і Росземкадастру від 03 липня 2000р. № 194/16/1/168 (п.п. 1-12). Згідно з цими документами, у свідоцтві вказуються в наступному порядку:
найменування органу юстиції з реєстрації прав, що видав свідоцтво;
дата видачі свідоцтва (відповідає даті заповнення свідоцтва та його підписання реєстратором, оскільки ця дата не завжди може відповідати дату державної реєстрації права в Єдиному державному реєстрі прав і датою фактичної видачі свідоцтва на руки правовласнику; при цьому слід зазначити, що свідоцтво має бути заповнено і підписано реєстратором в термін, що не перевищує того, що передбачений для проведення державної реєстрації законом);
реквізити документів, на підставі яких зареєстровано право (у разі, коли підставою для реєстрації права є зареєстрована угода, обов'язково зазначення дати і номера її реєстрації);
дані про суб'єктів права (ті, які зазначаються, відповідно до п.18 Правил ведення Єдиного державного реєстру прав; у разі видачі свідоцтва учасникам спільної сумісної власності в цій графі зазначаються відомості про всіх учасників спільної сумісної власності, і свідоцтво видається в єдиному екземплярі для всіх правовласників; у разі видачі свідоцтва учаснику спільної часткової власності, на зворотному боці свідоцтва зазначаються відомості про інших учасників спільної часткової власності згідно із записами Єдиного державного реєстру і підписуються реєстратором, після чого скріплюються печаткою установи юстиції); [37]
вид зареєстрованого права;
короткий опис об'єкта права, його адреса (місцезнаходження) і кадастровий (або умовний) номер;
існуючі обмеження (обтяження) права (у разі їх відсутності в дану графу вноситься запис «не зареєстровано»);
дата і номер реєстрації;
прізвище та ініціали реєстратора.
Обов'язковими реквізитами свідоцтва є також підпис реєстратора та печатку установи юстиції.
Свідоцтво заповнюється від руки або автоматизованим способом. У тексті свідоцтва не допускаються виправлення, підчистки і приписки.
Проведення державної реєстрації договорів та інших угод щодо нерухомого майна засвідчується штампом реєстраційної написи на документах на оригіналі правовстановлюючого документа.
Видача свідоцтв про державну реєстрацію, а також оригіналів правовстановлюючих та інших підлягають видачі правовласнику, орендарю або заставодержателю документів здійснюється у разі звернення суб'єкта права після закінчення місячного терміну до органу юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Отримання свідоцтва про державну реєстрацію права є правом, а не обов'язком власника прав. Видача свідоцтва провадиться на підставі пред'явленої розписки в отриманні документів на державну реєстрацію, що видається при поданні документів на державну реєстрацію заявникові. Також при видачі свідоцтва про державну реєстрацію правовласник - фізична особа - зобов'язаний пред'явити документ, що засвідчує особу, та, якщо свідоцтво отримує уповноважена правовласником особа, що належним чином оформлену довіреність. Представник юридичної особи-правовласника пред'являє, крім документа, що посвідчує особу, документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи. Інформація про те, що правовласник отримав документ про зареєстроване право чи угоді, заноситься до книги обліку виданих свідоцтв. [35]
8. Безпека життєдіяльності в приміщенні. Охорона праці
8.1. Основні положення з охорони праці
Охорона праці - це система законодавчих, соціально - економічних, технічних, санітарно - гігієнічних і організаційних заходів, що забезпечують безпеку, збереження здоров'я та працездатність у процесі праці.
Основні питання трудового права і охорони праці закріплені в Конституції РФ (статті 21, 40, 41, 42, 43), основи законодавства, правилах і нормах з охорони праці, що відносяться до сільського господарства і землевпорядкування. Законодавство з охорони праці становить частину трудового права. Згідно з Конституцією РФ кожен громадянин має право на відпочинок і праця, на матеріальне забезпечення старості і хвороби.
Основами законодавства визначено, що кожен працюючий має право на безпечні, здорові умови праці, а адміністрація підприємства, установи повинні ці умови забезпечити. Конкретні заходи щодо забезпечення здорових і безпечних умов праці міститься в колективних договорах і угодах.
Регламентуються питання охорони праці, робочий час і час відпочинку, праця жінки і молоді, встановлюється відповідальність адміністрації за станом охорони праці. Велика увага приділяється контролю за дотриманням законодавства про працю.
Велике значення в регламентуванні охорони праці мають загальні, наскрізні та галузеві норми та правила. Конкретні заходи щодо забезпечення здорових і безпечних умов праці міститься в колективних договорах і угодах.
Виробнича санітарія - це система організаційно - гігієнічних, санітарно - технічних заходів і засобів, що запобігають вплив на працюючих шкідливих виробничих факторів. Виробнича санітарія займається вивченням питань, що відносяться до пристрою, устаткування, експлуатації та утримання виробничих підприємств і господарств з точки зору охорони здоров'я працюючих і навколишнього його населення. Завдання виробничої санітарії - створення здорових безпечних умов праці на підставі встановлених гранично - допустимих концентрацій виробничих шкідливостей.
Техніка безпеки - це область наукових інженерних знань, спрямованих на створення безпечних умов праці. Основою техніки безпеки є попередження нещасних випадків. Техніка безпеки безперервно пов'язана з технологією робіт і організацією праці. Об'єктом вивчення техніки безпеки є:
- Трудовий технологічний процес;
- Організація виробничого процесу;
- Виробнича обстановка і стан робочих місць.
Всі види робіт, що входять в топографо-геодезичне виробництво, повинні виконуватися відповідно до вимог Правил з техніки безпеки на топографо-геодезичних роботах, а також інших діючих норм та інструкцій з техніки безпеки, перелік яких наведено у Збірнику нормативних документів, і доповнень до них з питань, що не передбачені цими Правилами. З метою проведення робіт з техніки безпеки організаціям рекомендується розробляти для посадових осіб та інженерно-технічних працівників, для робітників і службовців індивідуальні нормативні акти, що визначають їх права, обов'язки і відповідальність за стан охорони праці відповідно до чинного законодавства та нормативними документами центральних органів управління.
8.2. Правила пожежної безпеки при знаходженні в приміщенні.
1. Ці Правила пожежної безпеки в Російській Федерації (далі - Правила) встановлюють вимоги пожежної безпеки, обов'язкові для застосування та виконання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, організаціями незалежно від їх організаційно-правових форм та форм власності (далі - організації), їх посадовими особами , підприємцями без утворення юридичної особи, громадянами Російської Федерації, іноземними громадянами, особами без громадянства (далі - громадяни) з метою захисту життя чи здоров'я громадян, майна фізичних або юридичних осіб, державного або муніципального майна, охорони навколишнього середовища.
2. Організації, їх посадові особи і громадяни, які порушили вимоги пожежної безпеки, несуть відповідальність відповідно до законодавства Російської Федерації.
3. Поряд з цими Правилами, слід також керуватися іншими нормативними документами з пожежної безпеки та нормативними документами, що містять вимоги пожежної безпеки, затверджених у встановленому порядку.
4. Керівники організації та індивідуальні підприємці на своїх об'єктах повинні мати систему пожежної безпеки, спрямовану на запобігання впливу на людей небезпечних факторів пожежі, у тому числі їх вторинних проявів.
5. Всі працівники організацій повинні допускатися до роботи тільки після проходження протипожежного інструктажу, а при зміні специфіки роботи проходити додаткове навчання з попередження та гасіння можливих пожеж у порядку, встановленому керівником.
6. Керівники організацій або індивідуальні підприємці мають право призначати осіб, які за посадою або за характером виконуваних робіт у силу діючих нормативних правових актів та інших актів повинні виконувати відповідні правила пожежної безпеки, або забезпечувати їх дотримання на певних ділянках робіт.
10. Для залучення працівників підприємств до роботи з попередження та боротьби з пожежами на об'єктах можуть створюватися пожежно-технічні комісії та добровільні пожежні формування.
11. Власники майна, особи, уповноважені володіти, користуватися чи розпоряджатися майном, у тому числі керівники та посадові особи організацій, особи, в установленому порядку призначені відповідальними за забезпечення пожежної безпеки, повинні:
забезпечувати своєчасне виконання вимог пожежної безпеки, приписів, постанов та інших законних вимог державних інспекторів з пожежного нагляду;
створювати й утримувати на підставі затверджених у встановленому порядку норм, переліків особливо важливих та режимних об'єктів і підприємств, на яких створюється пожежна охорона, органи управління та підрозділи пожежної охорони, а також забезпечувати в них безперервне несення служби та використання особового складу та пожежної техніки строго за призначенням.
12. У всіх адміністративних приміщеннях на видних місцях повинні бути вивішені таблички із зазначенням номера телефону виклику пожежної охорони.
13. У кожній організації розпорядчим документом повинен бути встановлений відповідний їх пожежної небезпеки протипожежний режим, у тому числі:
визначені та обладнані місця для куріння;
визначені місця і допустима кількість одноразово перебувають у приміщеннях сировини, напівфабрикатів та готової продукції;
встановлений порядок прибирання горючих відходів і пилу, зберігання промасленого спецодягу;
визначено порядок знеструмлення електрообладнання у разі пожежі і після закінчення робочого дня;
регламентовані:
порядок проведення тимчасових вогневих та інших пожежонебезпечних робіт;
порядок огляду і закриття приміщень після закінчення роботи;
дії працівників при виявленні пожежі;
визначено порядок і терміни проходження протипожежного інструктажу та занять з пожежно-технічного мінімуму, а також призначені відповідальні за їх проведення.
14. У будинках і спорудах (крім житлових будинків) при одноразовому знаходженні на поверсі більше 10 осіб мають бути розроблені і на видних місцях вивішені плани (схеми) евакуації людей на випадок пожежі, а також передбачена система (установка) оповіщення людей про пожежу.
Світлова, звукова та візуальна інформативна сигналізація повинна бути передбачена в приміщеннях, відвідуваних даною категорією осіб, а також у кожного евакуаційного, аварійного виходу та на шляхах евакуації. Світлові сигнали у вигляді світних знаків повинні включатися одночасно зі звуковими сигналами. Частота мерехтіння світлових сигналів повинна бути не вище 5 Гц. Візуальна інформація повинна розташовуватися на контрастному фоні з розмірами знаків, що відповідають відстані розгляду.
Обслуговуючий персонал таких організацій повинен пройти спеціальне навчання з проведення евакуації осіб, які належать до категорії маломобільних, за програмами, узгодженими з ДПС.
У разі виявлення пожежі повідомити про нього в підрозділ пожежної охорони та вжити можливих заходів до порятунку людей, майна та ліквідації пожежі.
15. Організатори заходів з масовою участю людей повинні перед початком цих заходів ретельно оглянути приміщення і переконатися в їх повній готовності в протипожежному відношенні.
16. Протипожежні системи й установки (протидимний захист, засоби пожежної автоматики, системи протипожежного водопостачання, протипожежні двері, клапани, інші захисні пристрої у протипожежних стінах і перекриттях тощо) приміщень, будівель і споруд повинні постійно утримуватися в справному робочому стані.
Висновок
Підводячи підсумки розгляду теми організації та проведення торгів з продажу земельних ділянок, можна зробити кілька висновків.
Так даної теми в земельному законодавстві відведена стаття 38 ЗК РФ, а також Постанова уряду РФ від 11 листопада 2002 р. № 808 «Про організацію та проведення торгів з продажу земельних ділянок знаходяться в державній і муніципальній власності або права на укладення договору оренди таких земельних ділянок ».
Зазначена стаття не поширюється на відносини, пов'язані з придбанням земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб.
Предметом торгів (конкурсів, аукціонів) може бути земельна ділянка або право на укладення договору оренди земельної ділянки, інакше кажучи, земельна ділянка може бути придбаний на торгах лише на двох права - власності та оренди.
Земельна ділянка, що є предметом торгів, повинен бути сформований, що передбачає підготовку проекту меж земельної ділянки та встановлення її меж на місцевості; визначення дозволеного використання земельної ділянки; визначення технічних умов підключення об'єктів до мереж інженерно - технічного забезпечення; прийняття рішення про проведення торгів; публікацію повідомлення про проведення торгів.
В якості продавця земельної ділянки або права на укладення договору оренди такої земельної ділянки виступає його власник (Російська Федерація, суб'єкт Російської Федерації чи муніципальне освіту) в особі відповідного виконавчого органу державної влади або органу місцевого самоврядування. Саме власник земельної ділянки визначає форму проведення торгів, початкову ціну предмета торгів і суму завдатку.
Відзначимо, що питання проведення торгів законодавцем відрегульовані явно недостатньо - і на федеральному, і на місцевих рівнях: правила проведення земельних торгів (конкурсів, аукціонів), що містяться в Земельному кодексі РФ, вельми загальні і нечіткі, а місцеві нормативні акти часто взагалі не витримують критики . Так, Дума одного Південноросійського міста встановила, що рішення конкурсної комісії носять рекомендаційний характер і спрямовуються продавцю (тобто Комітету з управління майном міста) для остаточного рішення. Складається парадоксальна ситуація: конкурс начебто відбувся, причому за всіма правилами, а договір з переможцем в Комітеті можуть і не підписати ...
В інших випадках місцева влада «забуває» внести до затверджуються правила проведення торгів пункти, які зобов'язують організатора сповіщати громадськість про майбутні торги, про те, хто, як і на яких умовах може взяти в них участь, де і коли ці торги будуть проводитися. Між тим антимонопольне законодавство вважає це порушенням, в результаті якого обмежується доступ до участі в конкурсі та ущемляються інтереси господарюючих суб'єктів.
Прагнучи обійти закон, регіональні чиновники нерідко пишуть місцеві закони, постанови, рішення, що називається, для себе. Наприклад, закріплюють за собою право самостійно вирішувати, відкритим чи закритим буде майбутній земельний аукціон чи конкурс. При цьому під закритим аукціоном (конкурсом) розуміється захід, в якому беруть участь тільки особи, які мають право на участь у ньому згідно з існуючим законодавством і спеціально запрошені для цієї мети. Неважко здогадатися, що коло обраних для участі у заході з гордою назвою «земельний аукціон» визначає саме муніципальне утворення, а точніше, якась спеціально створена комісія. Але подібні виверти йдуть в розріз з Постановою № 808, яке визначає правила організації та проведення торгів з продажу земельних ділянок або права на укладення договору оренди таких земельних ділянок. Торги (конкурси, аукціони) з продажу знаходяться в муніципальній власності земельних ділянок за складом учасників є відкритими. Закритими торги можуть бути виключно за формою подачі пропозицій про ціну або розмірі орендної плати.
Одразу обмовимося, що за позовом антимонопольного органу або прокуратури такі торги нерідко визнаються судом такими, що, а їх результати - недійсними. Нові торги по даному об'єкту часто контролює той орган чи організація, який виявив порушення і оскаржив результати. Успішні прецеденти, коли вдавалося відновити status quo, існують.
Зустрічаються випадки, коли в регіональних нормативних актах визначено, що заявникам, що відкликав свою заявку на участь в торгах або програв торги, внесений завдаток повертається у відповідності з умовами торгів або протягом 10-15 днів з дня підписання протоколу. Це суперечить положенням згаданого вже Постанови № 808, яким встановлено, що внесений завдаток у цих випадках повертається протягом трьох банківських днів з дня реєстрації відкликання заявки в журналі прийому заявок або підписання протоколу. Крім того, згідно з Постановою № 808 договір з переможцем конкурсу повинен полягати не пізніше п'яти днів з дня підписання протоколу, а органи влади на місцях іноді встановлюють більш тривалі терміни - 15-20 днів, та ще включають додаткові умови, наприклад: «не пізніше 20 днів з моменту оплати права на участь у конкурсі ».
Іноді на переможців конкурсів намагаються покласти обов'язок по відшкодуванню витрат, які поніс продавець (комітет з управління майном) у процесі організації конкурсу. Наприклад, в одному з районів Ростовської області покупців зобов'язали сплачувати послуги незалежних оцінювачів. В іншому районі тієї ж області прийняли положення, згідно з яким оплата заходів щодо здійснення державного кадастрового обліку земельних ділянок здійснюється покупцем, орендарем. Обов'язок переможця торгів відшкодовувати витрати на формування земельної ділянки, на організацію і проведення торгів передбачена і в постанові губернатора Тюменської області від 13.07.02 № 298 «Про затвердження положень про продаж земельних ділянок і про комісію з проведення торгів».
Таким чином, регіони прагнуть за чужий рахунок вирішити власні проблеми, поклавши на переможця торгів додаткові витрати (оскільки в місцевих бюджетах нерідко навіть не передбачаються такі статті витрат), тоді як антимонопольне відомство бачить у цьому обмеження доступу до участі в конкурсах і вживає заходів до скасування незаконних актів ...
У зв'язку з цим, уряду РФ необхідно посилити вимоги щодо організації та проведення торгів, а також організувати підтримку антимонопольним організаціям (ФАС), з перевірки місцевих законодавчих актів, на відповідність їх вимогам постанови уряду РФ про організацію та проведення торгів з продажу земельних ділянок.
Список літератури
Законом РФ від 15 квітня 1993 р. № 4802-1 «Про статус столиці Російської Федерації»
ФЗ від 17.07.2001 р. № 101-ФЗ «Про розмежування державної власності на землю» в ред. 17.05.2008г./www. consultant. ru
Земельний кодекс Російської Федерації від 14.03.2009г. № 32-ФЗ / www. consultant. ru
Є.С. Болтановой Земельне право. Курс лекцій. М.: ИНФРА-М, 2007р .- (Серія вища освіта). 458стр
Журнал «Держава і право» № 5 2008р.
С.І. Сай Коментар до Земельного кодексу РФ (постатейний) Пітер Санкт-Петербург, 2009р., С.479
С.А. Боголюбова Земельне право. Підручник для ВНЗ М.: Изд. НОРМА. 2007р. С.213
Федеральний закон «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» СЗ РФ № 93 від 08.05.2009г. Ст.3594
Г.Є. Бистрова і М.І. Козиря Аграрне право Підручник для вузів М., 2004. С.159
Федеральний закон "Про особисте підсобне господарство" від 07.07.2003 № 122-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 2003. № 28. Ст. 2881.
Федеральний закон № 66 від 13.05.2008г. «Про селянське (фермерське) господарство» Російська газета 17.05.08г.
Федеральний закон № 7 від 14.04.2008г. «Про садівничих, дачних .....» Російська газета 18.04.2008г.
Федеральний закон РФ № 11-ФЗ від 05.02.2007г. «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» Російська газета 08.02.2007р.
С.А. Боголюбова Земельне право: Підручник. М., 2004. С. 133
М.М. Веденін Земельне право М.: Юриспруденція 2007 с.225
Єршов Володимир Коментар до ФЗ «ПРО обіг земель сільськогосподарського призначення» (постатейний). М.: Прес-Медіа 2008р. С.258
Г. Є. Бистров Про правовий режим земель сільськогосподарського призначення. М.: 2003 р. С.176
І.В. Антуфьев юрист-експерт, консультаційний центр нерухомість
С.А. Боголюбова Земельне право. Підручник. М.: ТОВ «ТК Велбі», 2008р. С.319
Доповідь засідання Державної ради № 7 Про регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення від 22 квітня 2002р.
А.К. Гольцблат Угоди з землею в Росії. Купівля-продаж, оренда, приватизація, іпотека. М.: Альпіна Бізнес 2005р. С.456.
Федеральний закон РФ № 311-ФЗ від 08.05.2009г. «Про державний кадастр нерухомості» / www.consultant.ru
Н. С. Долганова, В. А. Зюзін, А. Н. Корольов Коментар до ФЗ про державний кадастр нерухомості (постатейний). М.: Юридична дім «Юстіцінформ» 2008р. С.319.
Податковий кодекс РФ від 26.11.08. № 224-ФЗ / www.consultant.ru
А.А. Варламов, С.А. Гальченко Земельний кадастр в 6 томах, том 1 М.: Колос 2008р. С.456.
Наказ від 24 листопада 20008г. № 412 «Про затвердження форми межового плану і вимог до його підготовки, примірної форми повідомлення про проведення погодження місця розташування меж земельної ділянки».
Електронний навчальний посібник Основні поняття ведення ГКН. Федеральний кадастровий центр «Земля». Навчальний центр «Мікроінформ» М.: 2007р.
Постанова Уряду РФ від 11 листопада 2002. № 808 «Про організацію та проведення торгів з продажу знаходяться в державній і муніципальної власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок» СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.
Федеральний закон РФ від 29.06.1998г. № 135-ФЗ «Про оціночну діяльність».
Методичні рекомендації щодо організації та проведення торгів з продажу земельних ділянок знаходяться в державній і муніципальній власності або права на укладення договору оренди таких ділянок.
Федеральний закон РФ від 08.05.2009г № 93-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
П. В. Крашеніннков Постатейний коментар до ФЗ про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним М.: 2007р. С.129.
Цивільний кодекс Російської Федерації від 09.02.2009г. № 7-ФЗ «Російська газета» 13.02.2009г.
Б. І. Уткін Державна реєстрація прав на земельні ділянки та і операції з ними М.: Альфа-Прес. 2007р. С.217
Р. Т. Нагаєва, І.В. Басалова, О.Ю. Семьянова та ін Реєстрація прав на земельні ділянки та нерухоме майно М.: Будинок друку 2004р. С.196.
А.Р. Кірсанов Права на нерухоме майно та угод з ним, підлягають державній реєстрації. М.: Ось-89 2007р. С.315
Правила ведення Єдиного державного реєстру прав.
Козир О.М. Особливості регулювання операцій із землею земельним законодавством Екологічне право. 2003. № 4.
Ейрян Г. Про загальні вимоги, що пред'являються до угод із земельними ділянками Господарство і право. 2008. № 9.
Ліхолетова С.В. Окремі питання державної реєстрації прав на земельні ділянки та угод з ними Нотаріус. 2007. № 6.
- Фонду перерозподілу земель;
- Земель запасу в межах муніципальних утворень, якщо на цих землях розташовується нерухоме майно, що перебуває у власності суб'єктів Російської Федерації, або приватизоване нерухоме майно, що знаходилося до його приватизації у власності суб'єктів Російської Федерації, а також земель запасу за межами муніципальних утворень, за винятком віднесених до федеральної власності.
Включення до переліку земельних ділянок, право власності на які виникає у міст федерального значення - Москви і Санкт-Петербурга, - проводиться,, крім того (з метою збереження єдності міського господарства), на основі віднесення ділянки до земель особливо охоронюваних природних територій місцевого значення, земель водного фонду, зайнятим відокремленими водними об'єктами, що знаходяться в муніципальній власності.
Муніципальна власність на землю є самостійною формою власності. Становлення муніципальної власності йде дуже складно, але, можливо, реалізація положень ФЗ «Про розмежування державної власності на землю» буде сприяти цьому процесу. Ще до прийняття зазначеного федерального закону були здійснені спроби формування муніципальної власності на землю в Новосибірській, Омській, Херсонській областях та інших суб'єктах РФ.
Суб'єктами муніципальної власності на землю є: міста, райони, селища, сільські населені пункти, волості, округи, повіти, префектури.
Відповідно до п. 2 ст. 11 ЗК РФ управління та розпорядження земельними ділянками, що перебувають у муніципальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування. Мабуть, це положення обмежує право, яке міститься в ст .. 125 ДК РФ, згідно з яким у випадках і в порядку, передбачених федеральними законами, указами Президента РФ і постановами Уряду РФ, нормативними актами суб'єктів Російської федерації і муніципальних утворень, від їхнього імені (за їх спеціальним дорученням) можуть виступати державні органи, а також юридичні особи та громадяни.
В основному в муніципальній власності знаходяться землі у межах відповідного муніципального освіти, але не виключається і знаходження земельних ділянок за їх рисою. Наприклад, у власність муніципальних утворень для забезпечення їх розвитку можуть безоплатно передаватися землі, що знаходяться в державній власності. До складу муніципальних можуть входити землі житлової, виробничої, громадської забудови, землі загального користування та ін
Згідно зі ст. 19 ЗК РФ в муніципальній власності перебувають земельні ділянки:
- Які визнані такими федеральними законами та прийнятими відповідно до них законами суб'єкта Російської Федерації;
- Право муніципальної власності на які виникло при розмежуванні державної власності на землю;
- Які придбані на підставах, встановлених цивільним законодавством.
Як вже зазначалося, встановлено єдиний порядок розмежування державної власності на землю для виділення федеральних Земель, земель суб'єктів Федерації і муніципальних утворень (розділ «Державна власність на землю»).
Внесення до переліку земельних ділянок, право власності, на які виникає у муніципальних утворень, проводиться на підставі включення цих земельних ділянок до складу:
- Земель особливо охоронюваних природних територій місцевого значення, земель водного фонду, зайнятих відокремленими водними об'єктами, що знаходяться в муніципальній власності;
- Земель сільськогосподарського призначення; земель поселень;
- Земель спеціального призначення; земель особливо охоронюваних територій та їх об'єктів; земель водного фонду, якщо на цих перебувають у державній власності земельних ділянках розташовується нерухоме майно, що перебуває в муніципальній або приватної власності, за винятком нерухомого майна, земельні ділянки під якими підлягають віднесенню до федеральної власності або власності суб'єктів; ці знаходяться у державній власності земельні ділянки надані громадянину, комерційної організації, органу місцевого самоврядування, а також муніципальному унітарному підприємству, муніципальному установі, інший некомерційної організації, які створені органами місцевого самоврядування, за винятком земельних ділянок, віднесених до федеральної власності або власності суб'єктів Федерації; під поверхнею цих земельних ділянок перебувають ділянки надр місцевого значення;
- Земель запасу в межах муніципальних утворень, якщо на них не розташовується нерухоме майно, що перебуває у державній власності, або приватизоване нерухоме майно, що знаходилося до його приватизації у державній власності. [3]
Право муніципальної власності на земельні ділянки в містах федерального значення Москві і Санкт-Петербурзі виникає при передачі земельних ділянок із власності цих міст в муніципальну власність відповідно до законами цих суб'єктів Російської Федерації.
2. Основні положення придбання земельних ділянок, для різних цілей
2.1. Особливості придбання земельних ділянок із земель, що перебувають у державній і муніципальної власності
Є кілька пояснень того, що земельним законодавством визначені деякі особливі правила придбання прав на земельні ділянки громадянами та юридичними особами із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності.
Перше полягає в тому, що при переході прав на земельну ділянку приватним особам природним чином скорочується площа земель, що знаходяться у так званої публічної власності. Тому процедура переходу вимагає забезпечення не тільки прав та інтересів осіб, що купують земельні ділянки, але і дотримання інтересів держави, муніципального освіти, суспільства. Для цього вводяться обмеження обігу земельних ділянок, а також умови, що зменшують можливість зловживань з боку посадових осіб, які надають земельні ділянки.
Друге пояснення пов'язані з тим, що в Російській Федерації не завершена земельна реформа і великий перелік земельних ділянок переходить з державної власності у власність громадян та юридичних осіб в особливому порядку. Наприклад, придбання земельних ділянок, що знаходяться у громадян на праві довічного успадкованого володіння [4], а також громадян та юридичних осіб, не передбачених ст. 20 березня До РФ в якості власників права постійного (безстрокового) користування.
При цьому чинним законодавством приділено увагу окремим питань надання прав на земельні ділянки із державної власності: для певних цілей - під забудову, а також на підставі встановлених видів права - власності та оренди, постійного (безстрокового) користування і безоплатного термінового користування, а також сервітуту.
Перехід права власності на земельні ділянки з державної або муніципальної власності у власність громадян іменується приватизацією.
Розпорядження земельної, як і будь-який інший, власністю може відбуватися з волі власника і на підставі закону. Оскільки державна і муніципальна власність - це особливий вид власності, законодавством (як прояв цієї волі) можуть бути встановлені різні, що не суперечать Конституції РФ, правила володіння, користування та розпорядження державними і муніципальними землями. Так, земельним законодавством визначено, ким здійснюється розпорядження землею, а також встановлюється міра (обмеження) дій уповноважених органів і посадових осіб.
Тому Земельним кодексом РФ і визначено, що земельні ділянки із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються громадянам та юридичним особам у порядку і на підставах, передбачених земельним законодавством.
Земельним правом в даний час встановлено правило, що надання земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, у власність громадян та юридичних осіб здійснюється за плату. Тільки за плату, розмір якої встановлюється Земельним кодексом РФ, земельні ділянки надаються у власність іноземним громадянам, особам без громадянства та іноземним юридичним особам.
Можливо і безкоштовне надання земельних ділянок громадянам і юридичним особам Російської Федерації, але лише у випадках, передбачених Земельним кодексом РФ, федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації.
Не визначається, коли і в яких випадках уповноважені органи мають право надавати не вилучені з обігу і не обмежені в обороті земельні ділянки з державної або муніципальної власності. Чи вправі ці органи і відмовити у наданні таких земельних ділянок, за винятком таких випадків: не допускається відмова у наданні земельних ділянок з державної або муніципальної власності у власність громадян та юридичних осіб земельних ділянок: для будівництва, за винятком випадків вилучення земельних ділянок з обігу; встановленого федеральним законом заборони на приватизацію земельних ділянок; резервування земельних ділянок для державних або муніципальних потреб.
Також не допускається відмова у наданні у власність громадян та юридичних осіб земельних ділянок, обмежених в обігу і перебувають у державній або муніципальній власності, якщо федеральним законом дозволено надавати їх у власність громадян та юридичних осіб.
Однак не слід розуміти ці положення і так, що будь-який звернувся у відповідні органи може отримати земельну ділянку у власність. Надання ділянок з публічної власності підпорядковується також і законодавству про планування використання земель, яке, зокрема, має передбачати, для яких цілей буде використовуватися той чи інша земельна ділянка з державної або муніципальної власності.
Такі випадки передбачені в даний час для надання земельних ділянок у власність громадянам, раніше використовували їх на основі права постійного (безстрокового) користування чи довічного успадкованого володіння [5]. При цьому Земельним кодексом України встановлено, що громадяни, які мають земельними ділянками в цьому випадку, мають право придбати їх у власність. Кожен громадянин має право одноразово (тобто кожна ділянка - один раз) безкоштовно придбати у власність перебуває в його постійному (безстроковому) користуванні або довічне успадковане володіння земельну ділянку, при цьому стягування додаткових грошових сум крім зборів, встановлених федеральними законами, не допускається . Рішення про надання земельної ділянки у власність має бути прийняте у двотижневий термін з дня подачі заяви у письмовій формі у виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування, передбачені ст. 29 ЗК РФ.
Крім того, безумовно безкоштовно надається право безоплатного термінового користування.
Підстави безкоштовного придбання земель з державної або муніципальної власності можуть бути передбачені тільки федеральними законами або законами суб'єктів РФ. Таким чином, з моменту вступу в силу ЗК РФ підстави для безкоштовного придбання земель з державної власності громадянами або юридичними особами, передбачені Указами Президента РФ, втрачають силу
Особливе значення для реалізації відносин з приводу придбання земельних ділянок із державних земель сільськогосподарського призначення має ст. 8 зазначеного Закону, згідно з якою до введення в дію федерального закону про оборот земель сільськогосподарського призначення іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи можуть володіти і користуватися земельними ділянками сільськогосподарського призначення тільки на право їх оренди; приватизація земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебувають у державної або муніципальної власності, не допускається.
2.2. Порядок надання земельних ділянок для будівництва
Відповідно до статті 30 Земельного кодексу РФ надання земельних ділянок для будівництва з земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, здійснюється з проведенням робіт щодо їх формування:
1. без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів;
2. з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів.
Надання земельних ділянок для будівництва у власність без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів здійснюється виключно на торгах (конкурсах, аукціонах) відповідно до статті 38 Земельного кодексу РФ.
Надання земельних ділянок для будівництва з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів здійснюється в оренду, а державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування, в постійне (безстрокове) користування.
Надання земельних ділянок для будівництва без попереднього узгодження місць розміщення об'єкта здійснюється в наступному порядку:
1) проведення робіт з формування земельної ділянки;
• підготовка проекту меж земельної ділянки та встановлення його
меж на місцевості;
• визначення дозволеного використання земельної ділянки;
• визначення технічних умов підключення об'єктів до мереж інженерно-технічного забезпечення;
• ухвалення рішення про проведення торгів (конкурсів, аукціонів) або
надання земельних ділянок без проведення торгів (конкурсів,
аукціонів);
• публікація повідомлення про проведення торгів (конкурсів, аукціонів)
або прийомі заяв про надання земельних ділянок без
проведення торгів (конкурсів, аукціонів).
2) державний кадастровий облік земельної ділянки відповідно до
правилами, передбаченими статтею 70 Земельного кодексу РФ.
3) проведення торгів (конкурсів, аукціонів) з продажу земельної ділянки або продажу прав на укладення договору оренди земельної ділянки або надання земельної ділянки в оренду без проведення торгів на підставі заяви громадянина або юридичної особи, зацікавлених у наданні земельної ділянки. Передача земельних ділянок в оренду без проведення торгів (конкурсів, аукціонів) допускається за умови попередньої і завчасної публікації повідомлення про наявність пропонованих для такої передачі земельних ділянок у разі, якщо є тільки одна заявка;
4) підписання протоколу про результати торгів (конкурсів, аукціонів) або підписання договору оренди земельної ділянки внаслідок надання земельної ділянки без проведення торгів (конкурсів, аукціонів).
При наданні громадянам та юридичним особам земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, для будівництва об'єктів на стадії вибору земельної ділянки складається проект територіального землеустрою у вигляді проекту меж земельної ділянки, в якому, як правило, розглядаються кілька варіантів розміщення об'єктів.
Проект меж земельної ділянки з варіантами його розміщення включає:
1) пояснювальну записку;
2) проектний план;
3) експлікацію земель, передбачуваних до вилучення;
4) розрахунки збитків і втрат сільськогосподарського виробництва і
лісового господарства, результати оцінки земель;
5) відомості про обтяження та обмеження у використанні обраної земельної ділянки, про технічні умови підключення запланованого об'єкта будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення;
6) протоколи попередніх погоджень із правовласниками земельних ділянок.
У пояснювальній записці відображаються:
1) вимоги до земельної ділянки;
2) мету вибору земельної ділянки;
3) опис варіантів вибору та обгрунтування обраного варіанта розміщення.
На проектному плані показуються кордону та кадастрові номери земельних ділянок, уражених землеустроєм; межі зон з особливими умовами використання земель; варіанти розміщення об'єкта; проектні межі земельних ділянок та межі охоронних, санітарно-захисних зон планованого об'єкту. [6]
Площі земельних ділянок (частин земельних ділянок), уражених землеустроєм, площі та склад сільськогосподарських угідь та інших земель (експлікації земель), орієнтовні розрахунки втрат сільськогосподарського виробництва визначаються по кожному варіанту.
Площі обчислюються з точністю не нижче графічної точності, відповідної використовуваному картографічного матеріалу.
У разі передбачуваного вилучення (викупу) земельної ділянки для державних або муніципальних потреб і зміни цільового призначення додатково за варіантами проводяться в установленому порядку орієнтовні розрахунки розмірів збитків правовласників земельних ділянок та ринкової вартості земельних ділянок.
Якщо особливі умови використання земель і режим господарської діяльності в охоронних і санітарно-захисних зонах планованого до розміщення об'єкта безпосередньо ускладнюють використання земельних ділянок, що потрапляють в ці зони, то за такими земельним ділянкам також проводяться орієнтовні розрахунки можливих збитків.
Відомості про обтяження та обмеження у використанні обраної земельної ділянки, про технічні умови підключення запланованого об'єкта будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення надаються в установленому порядку.
Протоколи попередніх погоджень по вибраному варіанту оформляються з правовласниками земельних ділянок, інтереси яких безпосередньо зачіпаються можливим вилученням (викупом) земельних ділянок. У протоколах відображається ставлення (згода або незгода) землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок до розмірів орієнтовно розрахованих збитків і власників земельних ділянок до вилучення і розміру викупної ціни.
Проектна документація брошюруется відповідно до Методичних рекомендацій з проведення землеустрою при утворенні нових і впорядкування існуючих об'єктів землеустрою затверджених Федеральною службою земельного кадастру Росії від 17.02.2003г. Проект меж земельної ділянки затверджується у встановленому порядку (постановою адміністрації).
Додатково до проекту меж земельної ділянки додається акт про вибір земельної ділянки для розміщення об'єкта, що узгоджується і затверджується в установленому порядку.
Рішення про надання земельної ділянки для будівництва приймається відповідно до ст. 32 Земельного кодексу.
2.3.Порядок надання земельних ділянок для
індивідуального будівництва
Ст.30 ЗК РФ введена Федеральним законом від 29 грудня 2004 р. N 191-ФЗ "Про введення в дію Містобудівного кодексу Російської Федерації" і має на меті встановити особливості надання земельних ділянок для житлового будівництва. На підставі того ж Федерального закону коментована стаття вступає в силу тільки з 1 жовтня 2005
Прийняття даної статті, так само як і ст.30.2, 38.1, 38.2, які виділяють для особливого правового регулювання відносини з надання земельних ділянок для житлового будівництва, спрямоване на реалізацію завдань щодо формування ринку доступного житла в Російській Федерації.
Однією з особливостей надання земельних ділянок для житлового будівництва, закладених законодавцем до даної статті, є те, що при наданні земельних ділянок не тільки у власність, а й в оренду, а у встановлених випадках - у безоплатне термінове користування з метою такого будівництва не використовується загальна процедура попереднього погодження місця розміщення об'єкта, встановлена ст.30 ЗК РФ. Таким чином, стаття доповнює перелік тих випадків, коли не проводиться попереднє узгодження.
Даний перелік встановлений п. 11 ст.30 ЗК РФ, згідно з якою попереднє узгодження місця розміщення об'єкта не проводиться при розміщенні об'єкта в міському або сільському поселенні у відповідності до містобудівної документації про забудову і правилами землекористування і забудови (зонуванням територій), а також у разі надання земельної ділянки для потреб сільськогосподарського виробництва або лісового господарства або громадянину для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства. [6]
Однак оскільки земельні ділянки відповідно до загальної нормі ст.30 ЗК РФ особам, передбаченим у п. 1 ст.20 ЗК РФ, можуть бути надані на праві постійного (безстрокового) користування (а можливість такого надання на практиці виключена бути не може), процедура попереднього погодження для надання земель таким організаціям для будівництва, в тому числі і житлового, застосовується.
Статтею 30 ЗК РФ передбачено дві основні процедури надання земельних ділянок для будівництва, при цьому одним з етапів надання земельної ділянки без попереднього узгодження є проведення торгів (конкурсів, аукціонів). Цією статтею встановлено, що при наданні земельних ділянок для житлового будівництва без попереднього узгодження може бути передбачена тільки така форма торгів, як аукціон. При цьому на відміну від положень ст.30 ЗК РФ виключно на торгах (аукціоні) земельні ділянки для житлового будівництва надаються не тільки у власність, а й в оренду. [3]
Вказаним у п. 27 ст.38.1 в цілому визначено, що у разі якщо аукціон визнаний не відбулися з причини, зазначеної в подп. 1 п. 26.1, єдиний учасник аукціону не пізніше ніж через десять днів після дня проведення аукціону вправі укласти договір купівлі-продажу або договір оренди виставленого на аукціон земельної ділянки, а орган державної влади або орган місцевого самоврядування, за рішенням якого проводився аукціон, зобов'язаний укласти договір з єдиним учасником аукціону з початковою ціною аукціону. Представлене умова, таким чином, передбачає можливість надання земельної ділянки особі, яка подала заявку на участь в аукціоні, якщо аукціон був визнаний не відбулися з причини відсутності інших учасників.
Пунктом 3 цієї статті закріплені положення про надання земельної ділянки для індивідуального житлового будівництва в оренду. Норми цього пункту слід застосовувати з урахуванням норм п. 11 ст.30 ЗК РФ.
Відмінність надання земельних ділянок у порядку, передбаченому п. 3 цієї статті, від подібних процедур надання земельних ділянок з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів вбачається в тому, що орган державної влади або орган місцевого самоврядування, який має право розпорядження земельними ділянками, що перебувають у державній або муніципальній власності, в конкретному випадку, ухвалюючи рішення про надання ділянки без проведення аукціону, зобов'язаний опублікувати повідомлення про прийом заяв про надання в оренду, тобто зробити інформацію про передачу земельної ділянки в оренду доступною невизначеному колу осіб, тоді як процедурою попереднього узгодження передбачається інформування про надання земельних ділянок тільки зацікавлених осіб, а саме: орган місцевого самоврядування інформує землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, законні інтереси яких можуть бути порушені в результаті можливого вилучення для державних і муніципальних потреб знаходяться відповідно в їх користуванні і володінні земельних ділянок у зв'язку з наданням цих земельних ділянок для будівництва. [7]
В якості продавця земельної ділянки для житлового будівництва або права на укладення договору оренди такої ділянки виступає виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Він же приймає рішення про проведення аукціону і як його організатора визначає час, місце і порядок його проведення, початкову ціну, суму завдатку та істотні умови договору, в тому числі строк оренди.
При цьому необхідно враховувати, що торги можуть проводитися тільки у формі аукціону і початкова ціна земельної ділянки або початковий розмір орендної плати визначається відповідно до законодавства РФ про оціночну діяльність.
Повідомлення про проведення аукціону повинно бути розміщено в періодичному друкованому виданні виконавчого органу не менш ніж за тридцять днів до його проведення та містити встановлену законом інформацію.
У відведений термін заявники, які хочуть брати участь в аукціоні, повинні подати заявку із зазначенням реквізитів рахунку для повернення завдатку, виписку з єдиного державного реєстру юридичних осіб або, якщо ця фізична особа - копії документів, що засвідчують особу, та документи, що підтверджують внесення завдатку. Слід зазначити, що подання інших документів ЗК РФ не допускається.
Організатор вправі відмовитися від проведення аукціону не пізніше ніж за 15 днів до дня опублікування повідомлення про проведення аукціону. Повідомлення про відмову в проведенні аукціону також має бути опубліковано.
Прийом документів припиняється не раніше ніж за 5 днів до призначеного дня проведення аукціону. Заявник може бути не допущений до участі тільки за зазначеними в Земельному кодексі підставах:
-Не надання необхідних для участі документів або надання недостовірних відомостей;
-Несплата завдатку;
-Подача заявки особою, яка відповідно до чинного законодавства не має право набувати земельні ділянки.
Якщо в торгах брали участь менше двох учасників, або коли після триразового оголошення початкової ціни жоден з учасників не заявив про свій намір придбати предмет аукціону з початковою ціною, то торги визнають не відбулися. У цьому випадку організатор може оголосити про проведення повторного аукціону з зміною його умов.
Результати торгів оформляються протоколом про результати аукціону, підписаним організатором і переможцем.
Державна реєстрація права власності покупця ділянки в розглянутих випадках буде здійснюватися на підставі протоколу про результати аукціону та укладеного відповідно з ним договору купівлі-продажу ділянки. [8]
У разі набуття права оренди на ділянку протокол про результати аукціону буде підставою для укладення договору оренди цієї ділянки, який, у свою чергу, підлягає державній реєстрації.
2.4. Порядок надання земельних ділянок для комплексного освоєння з метою житлового будівництва
Пунктом 1 ст.30.2 встановлено зміст комплексного освоєння з метою житлового будівництва, як особливого виду використання земельних ділянок, наданих для будівництва. Таким чином, в ЗК РФ виділений як самостійного зазначене коло відносин. Слід зауважити в даному випадку, що коментарів статтею встановлено ряд спеціальних норм про надання земельних ділянок для комплексного освоєння. Якщо відносини з надання ділянок в окреслених випадках, не врегульовані цією статтею, до таких відносин застосовуються загальні норми про надання земельних ділянок для будівництва.
При буквальному тлумаченні п. 1 цієї статті і при співвіднесенні її з положеннями ст.30 ЗК РФ слід зробити висновок про те, що обов'язкове проведення торгів при наданні земельної ділянки для комплексного освоєння потрібно при наданні ділянки не тільки у власність, а й в оренду. При цьому статтею (п. 2) передбачається лише одна форма торгів, а саме - аукціон. [6]
Незважаючи на те, що в найменуванні коментарів статті окреслено лише коло відносин щодо надання земельної ділянки, стаття містить норми, що встановлюють особливі права та обов'язки орендаря земельної ділянки, наданої для комплексного освоєння з метою житлового будівництва.
При цьому виходячи зі змісту п. 9 ст.22 ЗК РФ слід, що при оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності для цілей комплексного освоєння, орендар земельної ділянки має право в межах терміну договору оренди земельної ділянки передавати свої права та обов'язки за цим договором третій особі, у тому числі права та обов'язки, зазначені в пп. 5 і 6 ст.22 ЗК РФ, без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення. Зміна умов договору оренди земельної ділянки без згоди його орендаря і обмеження встановлених договором оренди земельної ділянки прав його орендаря не допускаються. Пунктом 9 ст.22 ЗК України встановлено також, що дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного на термін більше ніж п'ять років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні договору оренди земельної ділянки його орендарем. Виходячи зі змісту коментованій статті, можна зробити висновок про те, що дана умова також застосовується до договорів оренди земельних ділянок для комплексного освоєння, незалежно від терміну договору оренди.
Слід звернути увагу на те, що подп. 6-8 п. 3 ст.38.2, зазначені в коментованій статті, не встановлюють обов'язків орендаря чи іншого землекористувача, а визначають зміст повідомлення про проведення торгів, виконання яких для орендаря не представляється можливим. Таким чином, мова йде не про обов'язок виконання зазначених вище пунктів, а про обов'язкове закріплення цих вимог в укладається на торгах договорі оренди земельної ділянки. Іншими словами, для того, щоб у користувача ділянки виник обов'язок виконання встановлених вимог, зазначені умови повинні бути закріплені договором оренди, як основним документом, що встановлює права та обов'язки орендаря.
Таким чином, виходячи із зазначених у ст.38.2 положень договір оренди земельної ділянки для комплексного освоєння повинен містити наступні умови: максимальні терміни підготовки проекту планування території та проекту межування території в межах земельної ділянки, призначеної для його комплексного освоєння з метою житлового будівництва; максимальні терміни виконання робіт з облаштування території за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури, що підлягають після закінчення будівництва передачі у державну чи муніципальну власність, а також умови такої передачі; максимальні строки здійснення житлового будівництва та іншого будівництва відповідно до видів дозволеного використання земельних ділянок. [9]
Пункт 5 даної статті надає особі, яка здійснила комплексне освоєння земельної ділянки, право переважного придбання земельної ділянки у власність або в оренду. При цьому слід зробити висновок про те, що статтею коментарів передбачено укладення нового договору оренди для наступного за завершеним комплексним освоєнням використання земельної ділянки. Якщо врахувати, що згідно з п. 1 коментарів статті комплексне освоєння, крім підготовки документації з планування території та виконання робіт з облаштування території за допомогою будівництва об'єктів інженерної інфраструктури, включає в себе також і здійснення житлового та іншого будівництва, то подальше використання земельної ділянки повинно бути пов'язано з експлуатацією зведених об'єктів нерухомості.
У той же час, виходячи із загальних положень про зміст договору оренди, що визначається за згодою сторін, слід зробити висновок про те, що укладення одного договору оренди з метою комплексного освоєння земельних ділянок та подальшого використання ділянок не суперечить загальним нормам ГК РФ і ЗК РФ про договір.
Звертаючись до п. 7 ст.30.2, слід зауважити, що при переході права оренди земельної ділянки, в тому числі для комплексного освоєння, до набувача ділянки (права на ділянку) переходять права та обов'язки в тому ж обсязі, в якому вони належали колишньому власнику (користувачеві) земельної ділянки на момент переходу права. Крім того, виходячи зі змісту комплексного освоєння ділянок, яке, як вже було сказано, включає в себе здійснення житлового будівництва, при придбанні прав на земельну ділянку обов'язок по дотриманню максимальних термінів здійснення житлового будівництва та іншого будівництва відповідно до видів дозволеного використання земельних ділянок ( щодо застосування подп. 8 п. 3 ст.38.2) може перейти до нового правовласнику за умови незавершення будівництва колишнім власником ділянки. При цьому слід зробити висновок про те, що статтею коментарів передбачається дотримання даної вимоги і при придбанні земельної ділянки у власність. Слід зауважити, що таке нормативне умова є новелою і вимагає оцінки з точки зору правової практики. [6]
При реалізації п. 8 статті слід звернути увагу на те, що підстави, за якими права на земельні ділянки можуть бути примусово припинені (право оренди та право власності на земельні ділянки), передбачені ст.44, 46 ЗК РФ, крім того, право власності на земельні ділянки може бути примусово припинений з підстав, передбачених ст.284 ГК РФ, згідно з якою земельна ділянка може бути вилучена у власника в тому числі в тих випадках, коли ділянка призначена для житлового чи іншого будівництва і не використовується для відповідної цілі протягом трьох років, якщо більш тривалий строк не встановлений законом. У цей період не включається час, необхідний для освоєння ділянки, а також час, протягом якого ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання.
Згідно ст.330 ГК РФ неустойкою (штрафом, пенею) визнається визначена законом або договором грошова сума, яку боржник (особа, яка виконує зобов'язання за договором) зобов'язаний сплатити кредитору (особі, яка має право вимоги за договором) у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, зокрема у разі прострочення виконання. На вимогу про сплату неустойки кредитор не зобов'язаний доводити заподіяння йому збитків. При цьому ст.330 ЦК України встановлено, що кредитор не має права вимагати сплати неустойки, якщо боржник не несе відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язання.
2.5. Порядок надання земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства, селянського (фермерського) господарства.
Земельний кодекс детально не регламентує питання надання земель вказаним в назві коментарів статті категоріям громадян. Дія Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" згідно з нормою, що міститься в абз. 2 п. 1 ст.1 цього Закону, не поширюється на земельні ділянки, надані із земель сільськогосподарського призначення громадянам для індивідуального житлового, гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, тваринництва і городництва. Відповідно відносини з приводу зазначених земельних ділянок повинні в основному регулюватися спеціальними законами, названими в коментованій статті. [10]
Відповідно до Федерального закону "Про селянське (фермерське) господарство" для створення фермерського господарства та здійснення його діяльності можуть надаватися і купуватися земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення.
Для будівництва будинків, будівель та споруд, необхідних для здійснення діяльності фермерського господарства, можуть надаватися і купуватися земельні ділянки та із земель інших категорій. [11]
Даний Закон докладно регламентує особливості процедури надання земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, для створення фермерського господарства та здійснення його діяльності.
Встановлено, що громадяни, які зацікавлені у наданні таких ділянок, подають до виконавчого органу державної влади або орган місцевого самоврядування заяви, в яких повинні бути зазначені:
- Мета використання земельних ділянок (створення, здійснення діяльності фермерського господарства, його розширення);
- Заявлене право на надані земельні ділянки (у власність або оренду);
- Умови надання земельних ділянок у власність (за плату або безкоштовно);
- Термін оренди земельних ділянок;
- Обгрунтування розмірів наданих земельних ділянок (число членів фермерського господарства, види діяльності фермерського господарства);
- Передбачуване місце розташування земельних ділянок.
До заяви має бути додано угоду, укладену між членами фермерського господарства відповідно до ст.4 Федерального закону "Про селянське (фермерське) господарство".
Орган місцевого самоврядування або за його дорученням відповідна землевпорядна організація на підставі цієї заяви або звернення виконавчого органу державної влади з урахуванням зонування територій протягом місяця забезпечує виготовлення проекту меж земельної ділянки та затверджує його.
Виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування протягом 14 днів приймає рішення про надання испрашиваемого земельної ділянки у власність за плату або безкоштовно або в оренду з додатком проекту його кордонів. У разі відмови це рішення може бути оскаржене в судовому порядку.
Договір купівлі-продажу або оренди земельної ділянки для створення, здійснення діяльності або розширення фермерського господарства укладається протягом семи днів після подання заявником кадастрової карти (плану) земельної ділянки у виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування. [11]
Важливі особливості встановлені названим вище Законом щодо мінімальних розмірів земельних ділянок, що надаються селянським господарствам. Мінімальні розміри земельних ділянок не встановлюються для фермерських господарств, основною діяльністю яких є садівництво, овочівництво закритого грунту, квітникарство, виноградарство, насінництво, птахівництво, бджільництво, рибництво або інша діяльність з метою виробництва сільськогосподарської продукції за технологією, що допускає використання земельних ділянок, розміри яких менше мінімальних розмірів земельних ділянок, встановлених законами суб'єктів РФ.
Якщо громадянин має у власності земельну частку, отриману при приватизації сільськогосподарських угідь, він має право вимагати виділу в рахунок її земельної ділянки для ведення селянського господарства в порядку, встановленому Федеральним законом "Про обіг земель сільськогосподарського призначення".
Земельні ділянки для селянського господарства в рахунок земельної частки можуть бути виділені в тому випадку, якщо вони не внесені до статутного капіталу (пайовий фонд) сільськогосподарської організації. Для ведення особистого підсобного господарства земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються в основному громадянам, які зареєстровані за місцем постійного проживання в сільських поселеннях. Тим громадянам, які зареєстровані за місцем постійного проживання в міських поселеннях, земельні ділянки для ведення особистого підсобного господарства надаються за наявності вільних земель. При включенні земель сільських поселень в межі міських поселень громадяни, які ведуть особисте підсобне господарство, зберігають право на ведення особистого підсобного господарства на тих земельних ділянках, які були їм надані або були ними придбані для цих цілей.
У відповідності з Федеральним законом "Про особисте підсобне господарство" граничні (максимальні і мінімальні) розміри земельних ділянок, наданих громадянам у власність, що знаходяться в державній або муніципальній власності земель для ведення особистого підсобного господарства, встановлюються нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування. Надання таких земель здійснюється у порядку, встановленому земельним законодавством.
Згаданий вище Федеральний закон від 15 квітня 1998 р. N 66-ФЗ "Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян" досить детально регламентує питання надання землі таким об'єднанням.
Забезпечення громадян садовими, городніми та дачними земельними ділянками покладено на органи місцевого самоврядування, які ведуть реєстрацію та облік заяв громадян, що проживають на даній території і потребують отримання зазначених ділянок, визначають на підставі цих заяв потреби в садових, городніх, дачних ділянках і клопочуть перед органами, у віданні яких знаходиться фонд перерозподілу земель, про вибір (попереднє узгодження) відповідних земельних ділянок.
Громадянину може бути відмовлено в наданні садового, городнього або дачної ділянки, тільки якщо він вже отримував безкоштовно ділянку під зазначені цілі і здійснив операцію по його відчуженню (продав, подарував) або якщо він має таку ділянку (на будь-якому праві) і надання ще однієї ділянки призведе до перевищення встановлених граничних норм надання земельних ділянок. Ці норми для громадян окремих категорій встановлюються федеральними законами та іншими нормативними правовими актами РФ, на їх основі суб'єкти РФ приймають нормативні акти про розміри садових, городніх і дачних земельних ділянок, що надаються на території даного суб'єкта РФ. [12]
На підставі обраного варіанта розміщення земельних ділянок та їх розмірів орган місцевого самоврядування з урахуванням побажань громадян та з їх згоди формує персональний склад членів садівницького чи городницького товариства.
Після державної реєстрації об'єднання йому безкоштовно надається земельна ділянка - спочатку в термінове користування. Після затвердження проекту організації і забудови території такого об'єднання і винесення даного проекту в натуру членам садівницького чи городницького товариства надаються земельні ділянки у власність або на іншому речовому праві. При передачі за плату земельну ділянку спочатку надається у спільну власність членів товариства з подальшим наданням земельних ділянок у власність кожного члена об'єднання.
Серед земель садівницького, городницького товариства виділяються землі загального користування. Вони надаються об'єднанню як юридичній особі у власність або на іншому речовому праві.
У городницьких об'єднанні загальні збори членів має право прийняти рішення про закріплення за таким об'єднанням як за юридичною особою всіх наданих йому земельних ділянок.
У відношенні надання земельних ділянок громадянам для сінокосіння та випасання худоби Федеральним законом "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" встановлено, що такі ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності, передаються в оренду без проведення торгів (конкурсів, аукціонів) на право оренди, і при цьому викуп орендованого ділянки у власність не допускається.
3. Регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення
3.1. Поняття землі сільськогосподарського призначення
Легальне визначення земель сільськогосподарського призначення та їх правові ознаки, за якими виділена ця самостійна категорія земель у складі земель РФ, закріплено п. 1 ст. 77 Земельного кодексу РФ.
Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей. [3]
Законом сформульовано важливе положення про розподіл земель РФ на окремі категорії, які мають специфічний правовий режим залежно від цільового призначення земель.
Перенесені з колишніх до чинного Кодексу правові ознаки земель сільськогосподарського призначення: надання земель для сільського господарства і призначення земель для потреб сільського господарства навряд чи можуть тепер викликати суттєві сумніви. Звідси з логічною неминучістю слід формула п. 1 ст. 77 чинного Кодексу, який виходить з того, що землями сільськогосподарського призначення є землі, надані для потреб сільського господарства. Кодекс також вказує на те, що такі землі знаходяться за межею поселень.
Колишнє земельне законодавство вже давно виділяла землі сільськогосподарського використання - земельні угіддя, які використовуються для потреб сільського господарства, у складі земель поселень, земель лісового фонду, земель водного фонду та інших категорій земель, і встановлювало для них змішаний правовий режим.
Термін «землі сільськогосподарського використання» отримав офіційне визнання і юридичне закріплення у кодифікованих актах земельного законодавства Росії 1970 і 1991 років. Воно відносило до земель сільськогосподарського використання в містах, селищах і сільських населених пунктах ріллю, сади, виноградники, городи, пасовища і передбачала, що вони призначені для ведення сільського господарства, а також для інших потреб.
Чинне законодавство виходить з того, що «землі сільськогосподарського призначення» та «землі сільськогосподарського використання» - не тотожні поняття. В одному випадку специфічним об'єктом правового регулювання є землі сільськогосподарського призначення як складова частина земель Росії, виділена в самостійну категорію за цільовим призначенням земель. У другому випадку об'єктом правового регулювання є землі сільськогосподарського використання як сукупність земельних ділянок зі складу земель поселень, промисловості та інших категорій, що використовуються в якості сільськогосподарських угідь за ознакою основного господарського призначення. [13]
Відповідно до п. 11 ст. 85 Кодексу у складі зон сільськогосподарського використання в поселеннях виділяються земельні ділянки, зайняті ріллею, багаторічними насадженнями, а також будівлями, будівлями та спорудами сільськогосподарського призначення. Важливою ознакою, який виділяє їх зі складу земель поселень, є вказівка закону на те, що ці земельні ділянки використовуються з метою ведення сільськогосподарського виробництва. Говорячи про те, що термін «землі сільськогосподарського використання» має чітко визначений зміст, слід мати на увазі, що використання їх в сільськогосподарських цілях носить тимчасовий характер до моменту зміни виду їх використання. У регулюванні використання земель сільськогосподарського використання у складі земель поселень п. 11 ст. 85 наказує керуватися генеральними планами поселень і правилами землекористування і забудови.
До земель сільськогосподарського використання, які мають двоїстий правовий режим, п. 4 ст. 88 відносить також особливо цінні продуктивні сільськогосподарські угіддя, включені до складу земель промисловості. Тут сформульовано основні вимоги щодо збереження особливо цінних сільськогосподарських угідь, які можуть надаватися організаціям гірничодобувної та нафтогазової промисловості лише після відпрацювання інших сільськогосподарських угідь, розташованих у межах гірничого відводу.
Деякі особливості має правовий режим земель сільськогосподарського використання, включених до складу земель залізничного транспорту, оборони і безпеки, лісового та водного фонду, які використовуються для сільськогосподарських потреб на підставі рішень компетентних державних органів про надання земельних ділянок у користування або договорів оренди земельних ділянок, якими встановлюються умови користування такими земельними ділянками та обмеження їх використання. [14]
Основною властивістю земель сільськогосподарського призначення є їх родючість, здатність виробляти сільськогосподарську продукцію. Саме в силу цього їх якості, що є визначальним для цих земель, земля в сільському господарстві, на відміну від земель промисловості, транспорту та інших галузей, де вона виступає лише як просторовий базис відповідної діяльності, є головним засобом виробництва.
Далеко не всяке інтенсивне використання землі в сільському господарстві може бути визнано в той же час і раціональним. Інтенсивне використання землі, що веде до зниження її родючості, не може бути визнано раціональним.
Раціональним буде лише таке використання землі в сільському та лісовому господарстві, яке веде до збереження і примноження її родючості і обумовлює необхідність при використанні землі в сільському та лісовому господарстві застосовувати такі способи і прийоми її обробки, які не тільки не зменшують її родючості, а навпаки - всіляко збільшують його. Цим же зумовлена необхідність встановлення таких обов'язків користувачів землями сільськогосподарського призначення, як підвищувати її родючість, вносити необхідну кількість добрив, застосовувати чисті пари, плоскорізи і т. п., і необхідність встановлення різного роду заохочень дбайливого використання земель сільськогосподарського призначення.
Чинним законодавством передбачається економічне стимулювання власників землі, землевласників, землекористувачів та орендарів за раціональне використання і охорону земель, спрямоване на підвищення їхньої зацікавленості в збереженні й відтворенні родючості грунтів, захисту земель від негативних наслідків виробничої діяльності. [15]
3.2. Склад земель сільськогосподарського призначення
У складі земель сільськогосподарського призначення виділяються:
- Сільськогосподарські угіддя;
- Землі, зайняті внутрішньогосподарськими дорогами;
- Землі, зайняті комунікаціями;
- Землі, зайняті деревно-чагарниковою рослинністю, призначеної для забезпечення захисту земель від впливу негативних (шкідливих) природних, антропогенних і техногенних явищ;
- Замкнутими водоймами;
- А також будівлями, будовами, спорудами, що використовуються для виробництва, зберігання та первинної переробки сільськогосподарської продукції. [6]
Сільськогосподарські угіддя, у свою чергу, поділяються на ріллі, сіножаті, пасовища, поклади, землі, зайняті багаторічними насадженнями, садами, виноградниками та ін Сільськогосподарські угіддя підлягають особливій охороні. Переведення їх в інші категорії земель для несільськогосподарських цілей допускається у виняткових випадках у порядку, встановленому чинним земельним законодавством.
Порядок використання земель всередині відповідних категорій визначається власником, власником, користувачем, орендарем земельних ділянок відповідно до природно-сільськогосподарського районування, зонуванням земель, територіальним плануванням використання земель та землевпорядної документації.
Землі сільськогосподарського призначення - найважливіша з усіх категорій земель. Головною її особливістю є те, що земля тут виступає в якості основного засобу виробництва продуктів харчування та кормів для тварин, а також сировини для промисловості. [14]
До складу земель сільськогосподарського призначення входять, перш за все, так звані угіддя, тобто ділянки землі з певним господарським використанням: ріллі, пасовища, луки, сіножаті. Вони являють собою найбільш цінну частину сільськогосподарських земель. Далі, до складу земель сільськогосподарського призначення входять площі, зайняті сільськогосподарськими об'єктами - фермами, струмами, під'їзними шляхами і іншим, що необхідно для ведення виробництва на землі аграрними підприємствами, організаціями, фермерськими господарствами. Нарешті, в даній категорії земель є і неудобья - яри, балки, болота, гару. Необхідно проводити окул'туріваніе таких ділянок, і держава стимулює залучення їх до складу продуктивних земель. Не всі землі, придатні для використання в сільському господарстві, перебувають у складі даної категорії земель.
Площа земель сільськогосподарського призначення скоротилася в основному за рахунок переведення до фонду перерозподілу (землі запасу). Крім того, використовувані для сільськогосподарських цілей, землі можуть перебувати у складі земель лісового фонду, земель поселень та ін Родючою землю робить грунт - поверхневий шар землі, що відрізняється особливим типом будови, і складом.
Властивості різних грунтів в залежності від вмісту в ній поживних речовин, гумусу і т.п. значно відрізняються. Відповідно різним буде і якість, продуктивність, а значить, і цінність тих чи інших угідь. Дані про якісну оцінку землі містяться в земельному кадастрі. У залежності від ступеня родючості грунтів зі складу земель сільськогосподарського призначення виділяються: - угіддя з кадастрової оцінкою вище среднерайонний рівня і - особливо цінні в даному регіоні продуктивні землі. Для таких земель встановлено особливий правовий режим.
Одночасно збільшилася кількість так званих порушених земель. Тому особливого значення набуває підвищення культури землеробства, дотримання правил господарського використання земель, проведення робіт по збереженню і підвищенню родючості грунтів, суворе дотримання, земельного законодавства встановлює правовий режим сільськогосподарських земель.
Головна мета правового регулювання використання земель сільськогосподарського призначення - забезпечення нормального функціонування сільськогосподарського товарного виробництва в Росії.
На це, в принципі, повинні бути спрямовані всі основні норми, що встановлюють порядок володіння, користування і розпорядження земельними ділянками в аграрному секторі. Землі досліджуваної категорії не слід плутати із землями сільськогосподарського використання, як входять до складу іншої категорії - земель поселень. Ці землі, будучи землями іншого цільового призначення, мають інший правовий режим. [16]
На відміну земель сільськогосподарського призначення від земель, що використовуються для сільськогосподарських цілей у містах та інших населених пунктах, закон вказує що землі сільськогосподарського призначення розташовані за межами поселень. Встановлений склад земель сільськогосподарського призначення визначений виходячи з тієї ролі, яку відіграє земля в сільськогосподарському виробництві. Так, основне значення землі в аграрній сфері полягає в тому, що вона є засобом виробництва - базою для вирощування сільськогосподарських культур.
До таких найбільш значущим земель відносяться угіддя, які діляться, в тому числі, на ріллі, випаси, сінокоси та інші види угідь. Інші землі служать забезпеченню сільськогосподарської інфраструктури, в тому числі транспортування сільськогосподарської продукції, енергопостачання, розміщення будівель і споруд, призначених для забезпечення сільськогосподарського виробництва. У цих цілях використовуються менш цінні землі сільськогосподарського призначення, оскільки наявність родючості для них не обов'язково. [13]
Ще одним важливим видом земель сільськогосподарського призначення є землі, призначені для охорони сільськогосподарських угідь від шкідливої дії як природного, так і техногенного характеру. Це перш за все захисні смуги. Землі, зайняті замкнутими водоймами, включені до землі сільськогосподарського призначення в тому випадку, якщо вони входять в межі інших земель тієї ж категорії.
Замкнуті водойми, перш за все ставки природного або штучного походження, можуть відігравати особливу роль у сільськогосподарському виробництві. Наприклад, вони можуть служити для забезпечення поливу угідь, рибного господарства і в самому загальному випадку - для підтримки екологічного балансу. Визначення складу земель сільськогосподарського призначення має те правове значення, що для кожного встановленого виду земель передбачається особливий правовий режим використання, найбільш суворим з яких є режим використання сільськогосподарських угідь та охоронних зон (захисних смуг).
У цілому на відносини щодо використання земель зазначеної категорії поширюються всі загальні норми земельного законодавства, проте правовий режим земель сільськогосподарського призначення включає норми, що регулюють у тому числі відносини: по використанню земель всередині даної категорії в залежності від цілей сільськогосподарського використання, регіону використання та якості земель; з визначення порядку використання земель різними учасниками сільськогосподарської діяльності; в області обороту, у тому числі приватизації земель сільськогосподарського призначення; щодо забезпечення охорони земель сільськогосподарського призначення, а також норми, що передбачають відповідальність за недотримання законодавства про використання сільськогосподарських земель.
В даний час правовий режим земель сільськогосподарського призначення представляє собою систему правових норм, які визначають основи і порядок обліку земель, контролю за їх використанням, відносини з приводу охорони угідь, їх використання та ін Велика частина норм, які регулюють використання земель сільськогосподарського призначення, міститься в земельному законодавстві. Це перш за все всі земельно - правові норми, спрямовані на врегулювання земельних відносин з використання земель усіх категорій (відносини власності, ведення земельного кадастру, реєстрації тощо), які поширюють свою дію і на землі сільськогосподарського призначення. [17]
Крім того, земельним законодавством встановлені норми, спеціально регулюють використання цих земель. Так, на рівні Російської Федерації було прийнято Федеральний закон від 16 липня 1998 р. "Про державне регулювання забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення". Закон РФ від 11 жовтня 1991 р. "Про плату за землю" встановлює особливий порядок справляння платежів за землі сільськогосподарського призначення. Поняття земель сільськогосподарського призначення та їх правовий режим у відповідності з федеральним законодавством затверджені кодифікованими нормативними актами про землю (там, де вони прийняті) суб'єктів Російської Федерації.
Важливе значення для регулювання використання земель мають і акти аграрного законодавства, наприклад Федеральний закон від 10 січня 1996 р. "Про меліорацію земель", закони, що встановлюють правовий статус структур, зайнятих у сільському господарстві.
При застосуванні нормативних документів до конкретних відносин з приводу земель сільськогосподарського призначення необхідно мати на увазі, що не тільки земельне законодавство, а й інші законодавчі галузі містять норми, що поширюються на ті чи інші аспекти використання цих земель. Норми конституційного, адміністративного, цивільного, фінансового і інших галузей законодавства мають істотне значення для визначення прав на ділянки, в тому числі даної категорії земель. Велику роль у регулюванні володіння, користування і розпорядження землями сільськогосподарського призначення повинен зіграти закон про обіг земель сільськогосподарського призначення покликаний вирішити проблеми здійснення угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
3.3. Регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення
Багатовікова практика свідчить про те, що головним джерелом життєзабезпеченні і процвітання будь-якої держави є належні йому земельні ресурси. При цьому під земельними ресурсами слід розуміти не тільки територію (простір) держави, а й все, що знаходиться "над" і "під" цим простором. Багатство держави визначається інфраструктурою та ефективністю використання ресурсів землі.
Територія Росії складає 1709 млн. га землі і відрізняється унікальною інфраструктурою, створеною багатьма поколіннями людей.
Відповідно до Конституції Російської Федерації за останні 10 років на території Росії були практично створено основи нового земельного ладу:
- Ліквідована державна монополія на землю;
- Здійснено перехід до різноманіття форм земельної власності;
- Проведено безкоштовне перерозподіл землі на користь громадян;
- Введено платне землекористування.
Проте процеси земельного реформування в цей період з - за відсутності законодавчої бази протікали повільно, шляхи переходу землі до ефективних користувачам були практично заблоковані. За короткий термін в аграрному секторі Росії виявилися зруйнованими господарські зв'язки, був здійснений неефективний перерозподіл власності, посилився ціновий диспаритет, при тотальному дефіциті інвестицій, надмірному збільшенні імпорту продовольства. Все це безумовно позначилося на результатах сільськогосподарського виробництва, для якого земля є основним і найважливішим виробничим ресурсом.
Основним завданням аграрної реформи в Росії, що проводиться з 1991 року, стала приватизація землі і реорганізація радгоспів і колгоспів з метою формування ефективного сільськогосподарського виробництва на основі приватної власності на землю та особистої підприємливості виробників сільськогосподарської продукції.
Передача землі у власність була здійснена за варіантом розподілу землі між членами сільськогосподарських підприємств на умовні земельні частки. У результаті цих перетворень 11.9 млн. російських селян отримали право на земельну частку.
Власники земельних часток розпорядилися ними наступним чином:
- Близько 5.5 млн. селян (46%) передали земельні частки в оренду;
- Близько 1.7 млн. селян (14%) передали право користування земельними частками в статутний капітал сільськогосподарських підприємств;
- Близько 0.9 млн. чоловік (7.2%) виділили земельні ділянки для ведення особистого підсобного і фермерського господарства;
- Трохи більше півмільйона селян (4.2%) передали свої земельні частки в статутні капітали сільськогосподарських організацій.
Російська модель земельних перетворень на селі спочатку виходила з принципу соціальної справедливості, а не економічної ефективності. Так значну частину земельних часток отримали пенсіонери і працівники соціальної сфери. Основна частина селян передала свої земельні частки в оренду. Розмір орендної плати коливається від 5 - 10% вартості річного врожаю в південних районах до суми щорічного земельного податку в північних районах.
З 25.8 тис. колгоспів і радгоспів (1990 р.) було створено 5.4 тис. акціонерних товариств, 6.7 тис. товариств з обмеженою відповідальністю, 11.6 тис. сільськогосподарських кооперативів, 3.2 тис. державних унітарних і муніципальних підприємств.
Виробники уклали договори оренди з використання належать громадянам земельних часток. Приватні земельні власники, крім власників особистого підсобного господарства, садівників і дачників, не володіють правом розпоряджатися землею. Як наслідок, утруднений ринковий оборот сільськогосподарських земель, це ускладнює процес їх перерозподілу і концентрації в руках ефективного користувача і власника. Заборонено заставу сільськогосподарських угідь, що є одним з факторів слабкого припливу інвестицій в аграрний сектор. Все це не дозволяє створити дієвий механізм і налагодити ефективне використання земель.
Підвищення ефективності російського сільськогосподарського землекористування повинно йти за рахунок вирішення комплексу загальних і приватних проблем, таких як розвиток різноманіття всіх форм власності на землю, вдосконалення земельних відносин в першу чергу через розвиток заставних та орендних інститутів.
Важливою для реформування земельних відносин завданням є здійснення на всій території Росії державної кадастрової оцінки землі та забезпечення переходу на систему земельних платежів, формуються виходячи з рентної вартості землі. [18]
Аналіз системи земельних платежів показав, що вона не відповідає сучасним реаліям в процесі створення системи економічного регулювання земельних відносин та управління земельними ресурсами.
Причини невідповідності полягають у тому, що низькі ставки платежів, існує величезна кількість пільговиків, звільнених від платежів, кошти від земельних платежів використовуються не цільовим чином. У зв'язку з цим, очевидно, що в діючу систему земельних платежів необхідно внести зміни. При їх підготовці слід виходити з того, що ставки земельних платежів повинні бути економічно значимими і строго відповідати рентної прибутковості відповідної земельної ділянки. Платежі за землю повинні бути обов'язковими для всіх без винятку користувачів, пільгове оподаткування повинно регулюватися тільки розмірами і термінами сплати платежів і зборів.
Залученню інвестицій в аграрний сектор, внаслідок залучення в обіг земель сільськогосподарського призначення, можуть сприяти такі заходи: формування мережі земельних іпотечних банків за активної участі держави, здійснення кадастрової та ринкової оцінки земельних ресурсів, створення системи законодавчого захисту прав на земельну власність, формування єдиної федеральної системи державного земельного кадастру і реєстрації прав на нерухомість.
Земельний кодекс проголосив ряд основоположних принципів, які повинні лягти в основу всіх прийнятих в Росії актів земельного законодавства, серед них:
- Охорона землі та навколишнього середовища;
- Право громадян на участь у прийнятті рішень з використання та охорони земель;
- Єдність земельної ділянки і міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомості;
- Платність використання землі;
- Визначення правового режиму земель, виходячи з їх цільового призначення, та інші.
Згідно з новим Земельним кодексом землі за належністю діляться на землі Російської Федерації, землі суб'єктів Російської Федерації, землі перебувають у власності муніципальних утворень і землі, що знаходяться в приватній власності юридичних і фізичних осіб. При цьому розмежування державної власності на землю на власність Російської Федерації, власність суб'єктів Російської Федерації і власність муніципальних утворень буде здійснюватися у відповідності з Федеральним законом «Про розмежування державної власності на землю». [19]
До цього часу згідно з Федеральним законом «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» повноваження управління і розпорядження землею здійснюють органи місцевого самоврядування в межах їх компетенції.
Крім того, Уряду Російської Федерації надано право встановити порядок розпорядження зазначеними землями.
Не можна не звернути увагу на те, що тепер всі операції з землею і права на неї підлягають обов'язковій реєстрації. Виняток становить тільки договори оренди землі, укладені на термін менше одного року.
З дня введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації приватизація будинків, будівель, споруд, у тому числі будинків, будівель споруд промислового призначення, без одночасної приватизації земельних ділянок, на яких вони розташовані, не допускається, за винятком випадків, якщо такі ділянки вилучено з обігу або обмежені в обороті.
У частині використання і надання земель сільськогосподарського призначення Земельний кодекс Російської Федерації містить велику кількість норм, які відсилають до інших федеральних законів, у тому числі до тих, яких поки немає. Так пункт 6 статті 27 з питань обігу земель сільськогосподарського призначення, використання земельних часток, що виникли в результаті приватизації сільськогосподарських угідь, наказує звернутися до закону про обіг земель сільськогосподарського призначення.
У цьому зв'язку не можна не відзначити діяльність Мінсільгоспу Росії, який спільно з іншими зацікавленими відомствами розробив проект федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», який був схвалений на засіданні Уряду Російської Федерації 14 березнем 2002 р. і 18 березня 2002 представлений на розгляд до Державної Думи Федеральних Зборів Російської Федерації.
Зазначений законопроект відповідає основним положенням Земельного кодексу Російської Федерації і прописує регулювання наступних відносин:
- Оборот земель сільськогосподарського призначення;
- Використання земельних часток, що виникли в результаті реорганізації колгоспів і радгоспів;
- Умови надання громадянам і юридичним особам земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності.
При цьому дія федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» не буде поширюватися на відносини, об'єктом яких є земельні ділянки сільськогосподарського призначення, надані для індивідуального житлового та гаражного будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, тваринництва і городництва.
Враховуючи соціально-політичну важливість прийняття федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», можна коротко зупинитися на його основних положеннях.
Законопроект складається з 19 статей і передбачає, що відносини в області обороту земель сільськогосподарського призначення, не врегульовані федеральним законом «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», будуть регулюватися цивільним та земельним законодавством. Прийняття суб'єктами Російської Федерації нормативних правових актів, що містять правила і обмеження обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, не допускається, за винятком випадків, прямо передбачених законом.
Учасниками відносин у галузі обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення будуть фізичні та юридичні особи, органи державної влади Російської Федерації, органи державної влади суб'єктів Російської Федерації і органи місцевого самоврядування.
Цілями правового регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення є:
- Забезпечення раціонального використання сільськогосподарських земель відповідно до цільового призначення;
- Охорона сільськогосподарських земель;
- Збереження та поліпшення їх якості.
Суб'єктами відносин у галузі обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть стати фізичні особи, юридичні особи, органи державної влади Російської Федерації, органи державної влади суб'єктів Російської Федерації і органи місцевого самоврядування. [20]
Спеціальний режим передбачається встановити для іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства, а також юридичних осіб. У статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб та осіб без громадянства складає більше 50%. Зазначені особи не можуть мати на праві власності земельними ділянками із земель сільськогосподарського призначення в прикордонних територіях, перелік яких встановлюється Президентом Російської Федерації у відповідності з федеральним законодавством про Державну кордоні Російської Федерації, а також в інших випадках, передбачених федеральними законами.
Встановлено вимоги, відповідно до яких граничні розміри земельних ділянок та їх місце розташування повинні відповідати вимогам землеустрою.
Максимальна площа сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності однієї особи і афіновані йому осіб на території одного адміністративного району буде встановлюватися законом суб'єкта Російської Федерації, але вона не повинна бути менше 35% загальної площі сільськогосподарських угідь у межах зазначеного адміністративного району.
Передбачене проектом регулювання використання земельних часток, що виникли в результаті реорганізації колгоспів і радгоспів, спрямоване на збереження прав власників земельних часток і створення реальних, практично здійсненних умов для реалізації власниками земельних часток своїх прав з розпорядження земельними частками і використанню виділених в їх рахунок земельних ділянок, а також послідовну трансформацію земельних часток в земельні ділянки, що дозволить повною мірою застосовувати норми цивільного та земельного законодавства про спільної часткової власності.
З метою забезпечення реалізації прав на земельні частки в ФЗ встановлюється положення про те, що державні акти, дозволи та інші документи, які засвідчують права на землю і видані громадянам або юридичним особам до введення в дію Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним », мають однакову юридичну силу з записами в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
Крім того, до ФЗ визначаються особливості здійснення окремих видів операцій із земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
Механізми регулювання, закладені в федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», орієнтовані на введення в Росії цивілізованого ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення з урахуванням інтересів держави в цілому, агропромислового сектора економіки і сільгосптоваровиробників. [21]
Без залучення землі в ринковий оборот не можна сформувати повноцінний інститут приватної власності на землю, а без нього - розвинену систему ринкових відносин в агропродовольчій економіці.
Законодавство, що створює нормальне функціонування ринку землі, в тому числі ринку сільськогосподарських земель, є вкрай необхідним для створення приватної ініціативи в Росії.
4. Особливості надання у власність або оренду земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення.
4.1. Особливості купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення
Особливістю купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення відповідно до ст. 8 Закону про обіг є те, що при продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкт РФ або у випадках, встановлених законом суб'єкта РФ, муніципальне утворення має переважне право купівлі такої земельної ділянки за ціною, за яку він продається, за винятком випадків продажу з публічних торгів. Продавець земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення зобов'язаний повідомити в письмовій формі вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта РФ (муніципального утворення) про намір продати земельну ділянку із зазначенням ціни та інших істотних умов договору. У разі, якщо суб'єкт РФ (муніципальне утворення) відмовиться від покупки або не повідомить продавця про намір придбати продаваний земельну ділянку протягом місяця з дня надходження повідомлення, продавець має право протягом року продати земельну ділянку третій особі за ціною не нижче зазначеної у цьому повідомленні. [13]
Слід враховувати, що при продажі земельної ділянки з порушенням переважного права купівлі суб'єкт РФ (муніципальне утворення) має право протягом року з моменту державної реєстрації переходу права власності вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця.
Блок-схема купівлі-продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення наведена нижче.
Рис.1
4.2. Надання земель сільськогосподарського призначення у власність
Згідно з положенням п. 1 ст. 10 Закону про обіг земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються громадянам та юридичним особам у власність на торгах (конкурсах, аукціонах). Винятком з цього правила є випадок, коли земельна ділянка, передана в оренду громадянину або юридичній особі, може бути придбаний орендарем ділянки у власність за його ринковою вартістю без проведення торгів після закінчення трьох років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання такої земельної ділянки.
Рішення про надання земельної ділянки у власність має бути прийняте у двотижневий термін з дня подачі заяви у письмовій формі у виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування, які мають право надання відповідних земельних ділянок у межах їх компетенції.
Слід врахувати, що відповідно до ст. 3 Закону про обіг іноземні громадяни, іноземні юридичні особи, особи без громадянства, а також юридичні особи, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50 відсотків, можуть володіти земельними ділянками або частками у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення тільки на праві оренди. [16]
4.3. Особливості оренди земель сільськогосподарського призначення
Відповідно до ст. 9 Закону про обіг в оренду можуть бути передані пройшли державний кадастровий облік земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, в тому числі земельні ділянки, що перебувають у спільній частковій власності. У разі передачі в оренду є у спільній частковій власності земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення договір оренди земельної ділянки укладається чи з усіма учасниками часткової власності, або з особою, яка діє на підставі довіреностей, виданих йому учасниками часткової власності.
Договір оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути укладений на термін, що не перевищує 49 років. При цьому у випадку, якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору оренди має за інших рівних умов переважне право на укладення договору оренди на новий термін. Площа земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що одночасно знаходяться в оренді у одного орендаря, не обмежується.
Передача в оренду перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення може здійснюється в порядку, встановленому статтею 34 ЗК РФ (тобто без проведення торгів) у тому випадку, якщо є тільки одна заява про передачу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення в оренду, за умови попереднього і завчасного опублікування повідомлення про наявність пропонованих для такої передачі земельних ділянок у засобах масової інформації, визначених суб'єктом РФ. При цьому прийняття рішення про передачу земельних ділянок в оренду допускається за умови, що протягом місяця з моменту опублікування вищевказаного повідомлення не надійшли інші заяви. У тому випадку, якщо подано два і більше заяв про передачу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення в оренду, такі земельні ділянки надаються в оренду винятково на торгах. [13] Блок-схема оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення наведена нижче.
Рис. 2
5. Порядок кадастрового обліку земельних ділянок, що виставляються на аукціон
5.1. Порядок здійснення кадастрового обліку об'єктів нерухомості
Державним кадастровим урахуванням нерухомого майна визнаються дії уповноваженого органу щодо внесення в державний кадастр нерухомості відомостей про нерухоме майно, які підтверджують існування такого нерухомого майна з характеристиками, що дозволяють визначити таке нерухоме майно як індивідуально-визначеної речі, чи підтверджують припинення існування такого нерухомого майна.
Відносини, що виникають у зв'язку з веденням державного кадастру нерухомості, здійсненням державного кадастрового обліку нерухомого майна регулюються Федеральним законом від 24.07.2007 року № 221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» (далі - Закон).
Відповідно до Закону здійснюється кадастровий облік земельних ділянок, будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва. [22]
Кадастровий облік здійснюється у зв'язку з утворенням або створенням об'єкта нерухомості, припиненням його існування або зміною відомостей про об'єкт нерухомості.
Кадастровий облік здійснюється на підставі поданих до органу кадастрового обліку заяви про кадастровому обліку та необхідних відповідно до Закону для здійснення такого обліку документів. [23]
Постановка на облік об'єкта нерухомості, облік змін об'єкта нерухомості, облік частини об'єкта нерухомості або зняття з обліку об'єкта нерухомості здійснюється в термін не більше ніж двадцять робочих днів з дня отримання органом кадастрового обліку відповідної заяви про кадастровому обліку, а облік адреси правовласника - у строк не більше ніж п'ять робочих днів з дня отримання органом кадастрового обліку відповідної заяви про облік адреси правовласника.
За постановку на облік об'єкта нерухомості сплачується державне мито у відповідності до законодавства Російської Федерації про податки і збори.
Облік зміни об'єкта нерухомості, облік частини об'єкта нерухомості, облік адреси правовласника або зняття з обліку об'єкта нерухомості здійснюється без сплати державного мита.
В даний час гол. 25.3. Податкового кодексу Російської Федерації за здійснення кадастрового обліку та за надання кадастрових відомостей державне мито не встановлена. У 2008 році державне мито за вказані послуги та юридично значимі дії не сплачується. [24]
Порядок кадастрового обліку земельної ділянки виставляється на аукціон, здійснюється за загальним принципом постановки земельних ділянок на кадастровий облік. При постановці на кадастровий облік орган кадастрового обліку зобов'язаний протягом 20 днів видати заявнику-інвестору під розписку кадастровий паспорт об'єкта нерухомості.
Блок-схема процедури кадастрового обліку надана на рис.1
Рис.1
5.2. Особи, які мають право на звернення з заявою про кадастровому обліку
Із заявами про постановку на облік об'єктів нерухомості має право звернутися власники таких об'єктів нерухомості або будь-які інші особи.
У перехідний період (до 1 січня 2010 року або до іншого часу, встановленого Урядом Російської Федерації) Управління Роснедвіжімості по Новгородській області здійснює облік лише земельних ділянок. Облік інших об'єктів нерухомості та видачу кадастрових паспортів на них здійснюють за державним технічному обліку та технічної інвентаризації (БТІ). [22]
Із заявами про облік змін об'єктів нерухомості має право звернутися власники таких об'єктів нерухомості, із заявами про облік змін земельних ділянок, наданих на праві довічного успадкованого володіння або постійного (безстрокового) користування, - особи, що володіють цими земельними ділянками на зазначене право.
Із заявами про облік частин об'єктів нерухомості має право звернутися власники таких об'єктів нерухомості або особи, на користь яких встановлені або встановлюються обмеження (обтяження) речових прав на такі об'єкти нерухомості.
Із заявою про облік адреси правовласника об'єкта нерухомості має право звернутися власник такого об'єкта нерухомості, з заявою про облік адреси правовласника земельної ділянки, наданої на праві довічного успадкованого володіння або постійного (безстрокового) користування, - особа, що володіє цією земельною ділянкою на зазначене право. [25]
Із заявами про зняття з обліку будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва має право звернутися власники таких об'єктів нерухомості, із заявами про зняття з обліку будівель, споруд, об'єктів незавершеного будівництва також власники земельних ділянок, на яких були розташовані такі об'єкти нерухомості. Із заявами про зняття з обліку приміщень вправі звернутися також власники земельних ділянок, на яких були розташовані відповідні будівлі або споруди, що припинили існування.
Орган кадастрового обліку знімає з обліку земельну ділянку лише у випадку, якщо така земельна ділянка є перетворені об'єктом нерухомості.
5.3. Склад необхідних для кадастрового обліку документів
Із заявою до органу кадастрового обліку повинні бути представлені такі необхідні для кадастрового обліку документи: