Підрядні торги в будівництві - дуже цікаве явище. Проводяться вони з метою пошуку найбільш оптимальної реалізації інвестиційного проекту. Підрядні торги зазвичай проводяться Замовником - інвестором або Замовником - забудовником після укладення ними контракту на будівництво об'єкта. Організатор може доручити на договірній основі проведення торгів організаціям - виконавцям, які мають відповідні сертифікат або ліцензію.
Коло обов'язків
Виконавця визначається в договорах, укладених з ним Організатором. Зазвичай у підрядних торгах беруть участь наступні сторони:
Організатор
Претенденти
Учасники підрядних торгів
Конкурсна комісія Організатор торгів зазвичай здійснює такі функції:
організовує, бере участь і контролює діяльність Конкурсної комісії, залучає до комісії незалежних експертів, фахівців, організації;
приймає рішення про проведення торгів з випуском офіційних розпорядчих актів (наказів, розпоряджень);
визначає вид торгів (відкриті або закриті) та необхідність проведення попереднього кваліфікаційного відбору;
спільно з Конкурсною комісією визначає умови торгів (стартову ціну підряду, терміни будівництва і проектування об'єкта, критерії оцінки пропозицій претендентів, місце і терміни проведення торгів, екологічні вимоги та ін відповідно до умов контракту, укладеного з Замовником - забудовником);
доручає підготовку тендерної документації Виконавцю або призначає спеціаліста для підготовки конкурсної документації;
у разі відкритих торгів доручає Виконавцю публікацію оголошень про торги в засобах масової інформації або розсилає запрошення поштою або іншими засобами зв'язку в адресу конкретних потенційних учасників - при закритих торгах;
визначає суму завдатку в залежності від стартової ціни підряду (контрактної вартості матеріалів);
веде журнал обліку, реєстрації претендентів та учасників торгів;
визначає ціну тендерної документації, яка надається претендентам за певну плату;
у разі необхідності подовжує терміни подання заявок та пропозицій від претендентів за їх письмовим проханням і своєчасно інформує про це всіх інших претендентів і членів Конкурсної комісії;
передає для утвердження в Конкурсну комісію розроблену тендерну документацію по предмету торгу;
здійснює збір, реєстрацію та зберігання заявок і пропозицій претендентів торгів;
реєструє відгук заявок та пропозицій;
направляє запрошення претендентам на участь у торгах;
при необхідності разом з Конкурсною комісією призначає повторний торг, якщо за результатами попереднього торгу не був визначений переможець (або переможець вчасно не підписав контракт і (або) річний договір) або з інших причин;
передає на розгляд керівнику комплексу перспективного розвитку апеляції на рішення Конкурсної комісії;
вносить пропозиції і готує проекти рішення про ліквідацію або реорганізацію Конкурсних комісій;
організовує облік надходжень від претендентів завдатку та тендерної документації;
здійснює оплату послуг спеціальних організацій, членів Конкурсної комісії, консультантів та експертів, що беруть участь у проведенні підрядного торгу;
направляє претендентам тендерну документацію (після її попередньої оплати);
направляє претендентам повідомлення про проходження ними в необхід-мих випадках попередньої кваліфікації або про відмову в цьому;
направляє учасникам торгів повідомлення про результати підрядних торгів;
фінансує всі витрати з підготовки та проведення підрядного торгу;
спільно із Замовником - забудовником уточнює остаточні умови контракту і річного договору з Генпідрядником (генпроектувальником) - переможцем торгів за результатами торгу;
спільно із Замовником - забудовником підписує контракт і річний договір з Генпідрядником (генпроектувальником) - переможцем торгів. Претенденти здійснюють наступні функції:
попередньо знайомляться з предметом торгу, вивчають вимоги, які пред'являються до розробки та оформлення тендерної документації;
спрямовують і реєструють у Виконавця торгів заявки, анкети, гарантійні листи та інші документи;
після кваліфікаційного відбору та отримання від Організатора торгу запрошення на участь у торзі направляють і реєструють свої пропозиції та інші документи;
оплачують завдаток;
у разі перемоги підписують у встановлені терміни контракт і річний договір на виконання функцій Генпідрядника (або Проектувальника, субпідрядника).
Претенденти мають право:
звертатися до Організатора торгів з проханням про продовження прийому заявок та пропозицій;
отримувати від Організатора торгів відповідну інформацію щодо умов та порядку проведення торгів; відкликати свою заявку до встановленого терміну закінчення прийому пропозицій (відкликання заявки має бути зареєстрований);
разом з пропозиціями, складеними відповідно до умов тендерної документації, представляти альтернативні пропозиції, якщо вони ефективніше умов, передбачених Організатором торгів;
оглядати місце розташування об'єкта торгу;
відмовитися в письмовому вигляді від участі в торзі після остаточної дати подання пропозицій (в цьому випадку завдаток учаснику не повертається);
відмовитися від підписання контракту або річного договору, якщо учасник став переможцем торгів (його завдаток в цьому випадку йому також не повертається).
Функції, права, обов'язки та відповідальність членів Конкурсної комісії
Члени Конкурсної комісії з проведення підрядного торгу виконують такі функції:
розробка та затвердження регламенту Конкурсної комісії;
спільно з Організатором торгу визначають вид торгу, терміни, місце і необхідність проведення попередньої кваліфікації претендентів;
обговорення та затвердження тендерної документації;
формування і призначення кваліфікаційної комісії для проведення відбору претендентів;
розкриття конвертів та оголошення пропозицій у присутності претендента, перевірка відповідності оформлення пропозицій та іншої документації вимогам і умовам, передбаченим тендерною документацією;
встановлення строків розгляду та оцінки пропозицій претендентів у день їх оголошення в залежності від складності предмету торгу і оголошення цього терміну на засіданні, коли відбувається оприлюднення;
оформлення протоколу про розтин конвертів і оголошення пропозицій претендентів;
оцінка пропозицій та визначення переможця або прийняття інших рішень за результатами торгів;
оформлення та підписання протоколу про результати торгів;
затвердження протоколу про результати торгів головою Конкурсної комісії.
Члени Конкурсної комісії мають право:
спільно з Організатором торгів продовжити термін прийому заявок та пропозицій учасників торгів, а також термін оцінки пропозицій претендентів;
у разі, якщо найнижча ціна, запропонована претендентами, значно перевищує стартову ціну підряду, відхилити всі пропозиції і призначити повторний торг;
у разі незгоди з результатами торгів письмово викласти свою окрему думку, яка додається до протоколу про результати торгу, про що в протоколі робиться позначка. Члени Конкурсної комісії мають наступні обов'язки:
бути присутнім і вирішувати питання на засіданнях Конкурсної комісії;
брати участь у роботі кваліфікаційної комісії;
об'єктивно розглядати й оцінювати пропозиції претендентів та приймати рішення про переможця торгів (або про проведення повторного торгу);
не допускати розповсюдження конфіденційних відомостей по предмету торгу.
Члени Конкурсної комісії несуть відповідальність:
за порушення рівних конкурсних умов для всіх претендентів;
за порушення положень, правил і процедур проведення торгу,
за порушення об'єктивності оцінки пропозицій претендентів.
Ми розглянули права, обов'язки і типові функції учасників торгів. Тепер приступимо до розгляду пропозицій претендентів. Претенденти повинні представити у складі тендерних пропозицій:
обгрунтування запропонованої ціни підряду;
обгрунтування термінів будівництва;
дані по організації матеріально - технічного постачання;
технічні свідоцтва на застосування нових матеріалів, виробів та конструкцій, сертифікатів відповідності;
інші документи, що обгрунтовують пропозиції учасника торгів.
Розробка та оформлення тендерної документації повинні відповідати наступним вимогам:
тендерна документація повинна бути розроблена таким чином, щоб всі претенденти трактували положення, викладені в ній, однаково;
при описі умов і пропозицій повинні прийматися загальноприйняті позначення і найменування відповідно до вимог діючих нормативних документів;
відомості, які містяться в пропозиціях претендентів, не повинні допускати двозначних тлумачень;
всі документи, представлені претендентами і входять до складу тендерної документації, повинні бути підписані керівниками і скріплені відповідною печаткою;
підчистки і виправлення, наявні у тендерній документації, повинні бути завізовані підписами керівників і скріплені печаткою підприємства;
всі екземпляри тендерної документації повинні мати чіткий друк текстів;
тендерна документація, що подається претендентами, повинна бути заповнена за всіма пунктами, інакше пропозиції претендента вважаються недійсними;
пропозиції направляються претендентом Організатору торгів у запечатаних конвертах подвійних по одному екземпляру. На внутрішньому конверті зазначається найменування об'єкта конкурсу та дата, встановлена при прийомі пропозицій. На зовнішньому конверті - додатково встановлений адреса для прийому пропозицій (зовнішній конверт реєструється);
тендерна документація повинна бути подана особисто претендентом або спрямована рекомендованим листом з повідомленням. Пропозиції претендентів повинні враховувати:
вимоги та умови, сформульовані у тендерній документації;
наявність реальних фінансових, технічних та організаційних можливостей реалізації функцій Генпідрядника, передбачених контрактом, річним договором та іншими нормативними документами;
наявність інфляційних процесів в економіці, що викликає подорожчання витрат і вимагає прогнозування зростання цін;
можливості в залученні субпідрядних організацій для будівництва об'єкту торгів;
забезпеченість машинами, механізмами і обладнанням, матеріалами, конструкціями, деталями, а також можливість їх реальних поставок в необхідні терміни;
наявність і готовність будівельного майданчика до виробництва робіт;
скрутність виконання будівельно - монтажних робіт;
можливості щодо забезпечення виконання робіт електроенергією, водою, теплом, засобами зв'язку;
наявність нормативної, технічної, дозвільної та іншої документації для ведення робіт;
необхідність проведення додаткових робіт і послуг, крім основних, передбачених предметом торгів;
наявність невирішених проблем, що вимагають рішення до проведення робіт за контрактом;
визначення строків будівельно - монтажних робіт виходячи з реальних умов і забезпечення всім необхідним.
Тендерні пропозиції претендента повинні представляти собою техніко - економічне обгрунтування, яке складається з технічної та економічної частин. У технічній частині містяться відомості та документи (в тому числі креслення, специфікації, плани, графіки робіт тощо), що характеризують способи виконання претендентом технічних умов контракту.
В економічній частині вказується ціна підряду, за якою претендент готовий взятися за підряд, і обгрунтування цієї ціни (тобто за рахунок яких заходів учасник знизить ціну підряду, в порівнянні зі стартовою ціною). У пропозиціях претендента можуть бути вказані субпідрядні організації, які він має намір залучити до виконання спеціальних робіт, графіки організації будівництва, якщо вони відмінні від проектів організації будівництва, представлених у проектно - кошторисної документації. Ці графіки можуть згодом стати додатками до контракту.
При обгрунтуванні можливості претендента в постачаннях будівельних матеріалів і конструкцій можна представити копії довгострокових договорів з постачальниками. Те ж стосується і можливості забезпечення претендента будівельними машинами та механізмами. Конкретний склад і зміст пропозицій залежить від особливостей предмета торгів. Прийом пропозицій від претендентів закінчується за 10 днів до початку торгу (для оприлюднення пропозицій претендентів). Пропозиції, що надійшли після встановленого терміну, не розглядаються. Дата надходження пропозицій визначається датою його реєстрації Організатором торгу.
З дозволу Конкурсної комісії кілька претендентів можуть представити спільні пропозиції. Співпраця претендентів у цьому випадку регулюється договором про спільну діяльність у рам-ках консорціуму (без створення юридичної особи).
Претендент, приймаючи в цілому умови договору (контракту, що містяться в тендерній документації, має право пропонувати окремі з-трансформаційних змін і висувати свої пропозиції щодо умов, не сфор-мулірованних в проекті контракту.
Претендент має право відкликати свою пропозицію за 10 днів до початку підрядного торгу (без утримання завдатку). У цьому випадку претендент повинен письмово повідомити Організатора торгів про відкликання пропозиції. Відкликання пропозиції офіційно реєструється Організатором торгів.
Якщо претендент відкликав свою пропозицію пізніше зазначеного терміну, завдаток йому не повертається. Суми цих задатків йдуть у розпорядження Організатора торгів.
Пропозиції, подані претендентами, зберігаються разом з книгою реєстрації в спеціальному сейфі під відповідальність особи, яка здійснює прийом пропозицій.
Оцінка результатів торгу
Члени Конкурсної комісії у визначений умовами торгів день збираються на засідання. У встановлений час конверти з поданими пропозиціями розкриваються і оголошуються у присутності претендента. Дотримуються всі необхідні формальності. Перевіряється наявність необхідних відомостей і документів. За результатами роботи цього дня складається відповідний протокол, який підписується всіма присутніми членами комісії.
Основними критеріями, що враховуються комісією при оцінці пропозицій претендентів, як правило, є:
зниження ціни замовлення, її складових щодо показників, встановлених у конкурсній документації;
величина понижуючого коефіцієнта до цін, що діють протягом виконання замовлення;
скорочення термінів виконання замовлення щодо встановлених;
більш вигідні для інвестора умови і порядок платежів за виконання замовлення;
технічні параметри, що характеризують енергозбереження, економне витрачання матеріалів, організацію будівельного виробництва, чистоту і порядок на будівельному майданчику;
окремі економічні характеристики;
показники якості;
безпеку виробництва робіт;
охорона навколишнього середовища;
комплекс послуг, які виконуються при проектуванні, будівництві, експлуатації об'єкта;
умови фінансування і кредитування будівництва;
вплив на розвиток прилеглої території;
технічні та майнові гарантії, а також інші критерії, що забезпечують, на думку комісії, порівнянність оцінок конкурсних пропозицій претендентів.
Претендентами торгів можуть пропонуватися умови, відмінні від умов торгу, якщо вони є більш вигідними для організатора торгів, що має підтверджуватися відповідними поясненнями та розрахунками. Для оцінки пропозицій Конкурсна комісія може залучати експертів, які дають офіційні висновки по пропозиціям, які надійшли. При наявності помилок, виявлених при перевірці тендерної документації, Комісія може відхилити пропозиції цілком, або представити можливість внести поправки в документацію, або визначити умова подальшої участі претендента в торгах, сповістивши його про це. Комісія має право тлумачити самостійно неясні формулювання учасників.
У ході оцінки Конкурсна комісія має право викликати претендентів на засідання для пояснень, запитувати у них додаткові відомості та підтвердження. Найкращим пропозицією торгів вважається пропозиція, яка найбільш повно задовольняє вимогам та умовам торгу, що містяться в тендерній документації та інших нормативних документах.
Члени Конкурсної комісії та залучені фахівці несуть відповідальність за розголошення конфіденційної інформації. У результаті оцінки Конкурсна комісія ранжує претендентів, чиї пропозиції відповідають критеріям, що містяться в тендерній документації та інших нормативних документах, і визначає переможця торгів, пропозиції якого, на думку Конкурсної комісії, є найбільш вигідними для торгів.
Конкурсна комісія не зобов'язана мотивувати свій вибір перед учасниками торгів, чиї пропозиції були відхилені. Конкурсна комісія в термін не пізніше 10 днів з дати затвердження результатів торгів направляє повідомлення на адресу переможця торгів і інших претендентів.
У разі, коли пропозиції декількох претендентів виявляться для Конкурсної комісії привабливими, вона може запропонувати цим претендентам створити консорціум (або акціонерне товариство) для спільного використання умов контракту. У цьому випадку Організатор торгів підписує контракт з консорціумом.
У разі відмови переможця торгу від підписання контракту і (або) річного договору протягом 10 днів з дати його оголошення Конкурсна комісія може призначити нового переможця і передати йому право заклю-чення контракту або призначити повторний торг на даний об'єкт. Оголошення переможця торгу здійснюється шляхом письмового інформування претендентів. Інформація може бути передана рекомендованим листом з повідомленням, факсом або телефонограмою. Форма повідомлення обирається Організатором торгу.
Торги вважаються завершеними після затвердження Організатором торгу протоколу засідання Конкурсної комісії про результати торгу.
Порядок укладення контрактів на виконання функцій Генпідрядника (БЕНКЕТ, СМР)
Контракт між Підрядником (Проектувальником) - переможцем торгу і Організатором торгу (Замовником - забудовником) укладається протягом 10-30 днів після оголошення результатів торгу (протягом 10 днів після оголошення результатів торгу приймаються апеляції), і всі конкретні умови обговорюються безпосередньо в ньому. Форми контракту або договору на виконання функцій Підрядника розглядаються індивідуально по кожному об'єкту і пропонується переможцю після його оголошення таким.
Ціна підряду, строки будівництва об'єкта та інші умови контракту визначаються в договорі (контракті) щодо пропозицій переможця торгів. Обсяги підрядних робіт та необхідні фінансові кошти розподіляються в контракті і договорах по роках відповідно до календарного плану будівництва та термінами введення в дію потужностей і об'єктів. У випадках зменшення розміру фінансових ресурсів на черговий рік або порушення безперервності фінансування термін будівництва об'єкта уточнюється сторонами.
Список літератури
Валерій В'язів. Механізми проведення підрядних торгів і аналіз тендерної документації.