Договір оренди земельних ділянок

Федеральне агентство з освіти Російської Федерації

Федеральне державне освітній заклад

вищої професійної освіти

Красноярський державний аграрний університет

Юридичний факультет

Кафедра земельного права

Дипломна робота

Договір оренди земельних ділянок

Красноярськ 2008

Зміст

Введення

1. Загальна характеристика договору оренди

1.1 Поняття та особливості

1.2 Зміст договору оренди (сторони, предмет, терміни)

1.3 Державна реєстрація

2. Особливості договору оренди земельних ділянок в залежності від категорії земель

2.1 Сільськогосподарське призначення

2.2 Населені пункти

2.3 Особливості інших ділянок

Висновок

Список використаних нормативних актів і літератури

Введення

Оренда є одним із способів вирішення господарських завдань і в цьому сенсі вона природним чином доповнює інші засоби і способи соціального, економічного і виробничого розвитку. Унікальність оренди в тому, що вона фактично супроводжує і заповнює систему відносин власності, до певної міри гармонізує економічні відносини там і тоді, де і коли жорстка конструкція власності (права власності) не дозволяє успішно і оперативно розпорядитися фінансовими і продуктивними ресурсами.

Формування в Російській Федерації приватної власності на землю зовсім не вирішує всіх проблем у галузі землекористування; у значного кола фізичних осіб та організацій, публічних утворень завжди існує потреба у тимчасовому володінні земельними ділянками або в здачі їх в оренду для отримання прибутку (компенсації витрат на утримання) . Саме тому оренда земельних ділянок була і залишається популярною формою організації виробничо-економічного процесу; зокрема, Уряд Російської Федерації, усвідомлюючи необхідність у розвитку орендних відносин, передбачає заходи щодо формування ринку оренди землі як невід'ємного сегменту загального ринку товарів, робіт і послуг, здійснює комплекс заходів «по розширенню можливостей оренди землі».

Земля завжди мала особливу економічної цінності, вітчизняна цивілістична наука тривалий час з відомих причин не вивчала відносини, що складаються але приводу землі. При формуванні ж нового цивільного та земельного права не вдалося уникнути суперечностей у регулюванні одних і тих же відносин. Норми цих галузей (в частині регламентації орендних відносин і не тільки їх) не скоординовані один з одним, не створена поки і розгорнута система нормативних актів для регулювання всього комплексу відносин у даній сфері, не накопичена практика застосування наявних норм. У юридичному аспекті орендні відносини опосередковані передусім нормами правового інституту договору оренди. Якщо окремі питання оренди в цілому вивчені досить повно, то цього не можна сказати щодо оренди земельних ділянок. Основна причина - істотне своєрідність об'єкта відносин і необхідність одночасного застосування норм земельного законодавства.

Викладене підтверджує, що проблеми правового регулювання оренди земельних ділянок є актуальними і практично значущими для вітчизняної юридичної науки, для регулювання даних відносин, господарської практики.

Об'єктом дослідження є земельні орендні відносини та їх правове забезпечення в структурі російського земельного права. Предметом дослідження є договір оренди земельних ділянок.

У дипломній роботі використовувалися різноманітні загальнонаукові та приватноправові методи дослідження: діалектичний, історичний та порівняльно-правовий, формально-логічний, системно-функціональний аналіз та ін

У цивілістичній науці розроблено чимало конкретних прийомів і методів для вивчення договору і пов'язаних з ним проблем, викладених у монографічних роботах, журнальних публікаціях, інших виданнях. Тому в дипломному дослідженні використані спеціальні методологічні прийоми та підходи, розроблені російськими та радянськими цивілістами: М.І. Брагінським, В.В. Витрянский, О.С. Іоффе, К.П. Побєдоносцевим, В.І. Синайським, Е.А. Сухановим і ін

У роботі також використані праці і погляди дослідників земельного права: С.А. Боголюбова, Ю.Г. Жарикова, І.А. Іконіцкой, Н.І. Краснова, О.І. Крассова, Е.А. Павлової, Н.А. Сиродоева, та ін

Дипломна робота складається з вступу, двох розділів, які об'єднують шість параграфів, висновків, списку використаних нормативних правових актів та літератури.

1. Загальна характеристика договору оренди

1.1 Поняття та особливості

Надання іншій землі у користування як особливий вид соціально-економічних відносин відомо приблизно чотири тисячоліття (ймовірно, перший акт, що регулює оренду землі - Закони Білалами - XX ст. До н.е.). У господарській практиці древніх цивілізацій Індії, Месопотамії, Єгипту, Китаю широко використовувалися різні орендні форми землекористування. Перші речові свідоцтва про укладені угоди оренди землі відносяться приблизно до 2000 р. до н.е. У ході розкопок, що відбувалися в 1984 р. на місці шумерського міста Ур, вченим вдалося виявити прототипи перших договорів оренди. Це були глиняні таблички, на яких сторони договору фіксували свої зобов'язання щодо передачі на певний строк у користування і володіння за певну плату сільськогосподарський інвентар, право користуватися водоймами і т.д. Досить докладну регламентацію договору найму землі містить один з найдавніших пам'ятників історії права - Закони Хаммурапі, датовані 1800 роками до н.е. Вміщені в ньому положення регулюють різні відносини при наймі землі, зокрема, вирішують питання відповідальності орендаря та орендодавця, а також розподіл збитків між сторонами договору при настанні форс-мажорних обставин: «Якщо отримає орендну плату за своє поле, а потім Адат затопить поле або повінь знесе врожай, то збиток падає тільки на хлібороба ». Про значення орендних відносин та вплив їх на соціально-економічні зв'язки в стародавньому світі говорить той факт, що цілі соціальні групи і стани отримували свої назви залежно від того, на яких орендних умовах вони обробляли землю (в Афінах - «шестідольнікі», «ополоники »- в Древньому Новгороді і т.д.).

Володіння правом власності на землю, в його повному, завершеному вигляді, здавна було рідкістю. Навіть у тих випадках, коли в літературі вказується, що якась особа в древній період розвитку цивілізації володіло землею на праві власності, слід засумніватися в істинності та точності такого висловлювання. Найчастіше такі ділянки вважалися орендованими у держави, але не в сенсі звичайного договору оренди, а як отримані на основі особливого речового права; справа в тому, що заслужили це право особи (воїни-ветерани, вислужили чиновники тощо) наділялися ділянками назавжди. Досить було платити орендну плату, часто символічну. Використовувалося право довічного володіння з абсолютно різними за природою підставами (в силу вислуги, спадкове і пр.) та ін При цьому продовжували застосовуватися і правила, характерні тільки для певних регіонів або для певних станів, національностей, місцеві звичаї, які не збігалися із загальними установками.

Особливо слід сказати про чиншові права; під ним розумілося речове право володіння і користування чужою землею за певну винагороду з можливістю успадкування. Чиншева право з'явилося історично на землях у західних губерніях Росії як квазі-власність з метою визначення статусу фактичних власників землі, що визнається державною. Саме ця обставина, за авторитетним твердженням В.І. Синайського, дозволяло вважати допустимих не тільки користування як самостійне право на чужі речі, а й володіння ними; навряд чи треба спеціально доводити, що подібне призводило до змішання речових і орендних прав. Не випадково К.П. Побєдоносцев був змушений поставити питання про їх розмежування: «Особливі умови суспільного економії в Росії породили безліч випадків, в яких від імені уряду здаються приватним особам казенні землі у володіння і користування, і в різноманітності всіх цих випадків нерідко виникає подив: що слід віднести в системі вотчинних прав і що до системи договорів ».

Загальна формула оренди (платність, терміновість, неспоживаність об'єкта) охоплювала найрізноманітніші випадки орендних відносин. Єдність оренди було кілька похитнуто спробою розділити найм і оренду при підготовці проекту Цивільного уложення. «Редакційної комісією, що підготувала проект Цивільного Уложення Російської імперії, зазначалося, що в сучасному законодавстві робиться відмінність між наймом у власному розумінні і орендою. Різниця вбачалося в тому, що при наймі надається наймачеві користуватися найнятим майном для своїх потреб, оренда ж дає користування всіма продуктивними якостями найнятого майна з присвоєнням наймачеві отриманих плодів та доходів ». Однак ця ідея не отримала розвитку ні в теорії цивілістики, ні на практиці.

У радянський період однією з особливостей правового регулювання оренди стало порівняльне велика кількість норм майнового найму, передбачених не тільки нормами цивільного кодексу, а й різними положеннями, правилами та типовими договорами. Проте відносно землі єдиного типового (зразкового) договору так і не було розроблено.

Вже перший радянський Земельний кодекс ввів суттєві обмеження для оренди землі; допускалася тільки так звана «трудова оренда», здавання в найм здійснювалася після реєстрації у волосному або місцевому сільському Раді і лише за наявності виняткових умов (наприклад, коли сім'я орендаря постраждала від стихійного лиха і т.п.), обробка землі могла здійснюватися тільки особисто, здача внайми заборонялася, якщо орендодавець припиняв ведення власного господарства, були введені істотні обмеження по термінах оренди і т.д.

Більш того, якщо у ЦК РРФСР 1922 р. земельні ділянки згадувалися в числі можливих об'єктів оренди, то в ЦК РРФСР 1964 р. вказівка на них було відсутнє. Тут немає нічого дивного, бо договори оренди земельних ділянок були обмежені спочатку низкою актів, а постановою ЦВК і РНК СРСР від 04.07.1937 р. були і зовсім суворо (під загрозою кримінального переслідування) заборонені. Справа в тому, що загальна концепція появи будь-яких земельних прав у той період була така: якщо громадянин чи соціалістична організація потребують відомому ділянці землі, то задоволення їх потреби вирішувалося шляхом акту наділення цією землею в рамках відповідного адміністративного рішення; ті рідкісні випадки, коли земля надавалася первинним землекористувачем іншій особі, або не оформлялися взагалі, або оформлялися знову ж таки за актом органу місцевої влади. Простіше кажучи - земля просто була вилучена з обігу.

З часом (після Великої Вітчизняної війни) обмежена можливість тимчасового користування землею була все-таки передбачена, але в результаті не угоди сторін, а адміністративного розпорядчого акта. Що ж до оренди взагалі, то ясно став простежувався її речове-правовий характер (титульне володіння): «Передане в найм майно обтяжується правом наймача, яке набуває значення права слідування. Без будь-яких застережень діє правило, згідно з яким при переході права власності на майно від наймодавця до іншої особи, договір зберігає силу для нового власника ».

Відомо також, що в радянський період виникла ідея використовувати інститут оренди як способу господарювання не тільки в економічному, але і в юридичному сенсі. Маються на увазі зусилля влади в кінці 80-х років створити додаткові стимули в роботі виробничих колективів шляхом переведення їх в особливий статус «організацій орендарів», а в подальшому - у «орендне підприємство», і додання оренді по суті значення організаційно-правової форми. З цивілістичної точки зору використання договору оренди для зміни правового статусу не мислимо і надалі ці заходи з «реанімації» економіки та відповідні акти втратили всяке правове значення.

У Російській Федерації види зобов'язальних прав на земельні ділянки, а також особливості придбання, реалізації та припинення цих прав встановлені наступними основними федеральними нормативними правовими актами:

Конституцією РФ;

Земельним кодексом РФ;

Федеральним законом «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» від 25.10.2001 р. № 137-ФЗ;

Цивільним кодексом РФ, частинами першою, другою і третьою;

Федеральним законом «Про розмежування державної власності на землю» від 17.07.2001 р. № 101-ФЗ;

Федеральним законом «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» від 24.07.2002 р. № 101-ФЗ;

Федеральним законом «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян» від 15.04.1998 р. № 66-ФЗ;

Лісовим кодексом РФ;

Федеральним законом «Про приватизацію державного та муніципального майна» від 21.12.2001 р. № 178-ФЗ;

Федеральним законом «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16.07.1998 р. № 102-ФЗ;

Федеральним законом «Про іноземні інвестиції в Російській Федерації» від 9.07.1999 р. № 160-ФЗ;

Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ;

Федеральним законом «Про державний земельний кадастр» від 2.01.2000 р. № 28-Ф3;

Федеральним законом «Про землеустрій» від 18.06.2001 р. № 78-ФЗ;

Постановою Уряду РФ «Про порядок розпорядження земельними ділянками, що перебувають у державній власності, до розмежування державної власності на землю» від 7.08.02 № 576;

Постановою Уряду РФ «Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок» від 11.11.2002 р. № 808 і т.д.

Включення землі в сферу цивільного обороту і введення приватної власності на землю викликало необхідність використання цивільно-правових елементів при регулюванні земельних відносин. У законодавчому плані це призвело до появи гол. 17 ЦК РФ («Право власності та інші речові права на землю»), що допускає оборот земель в різних формах, аналогічних норм ЗК РФ (загальні принципи обороту земель викладені в гл. 14), Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», а також правил інших законів та інших нормативних актів, що передбачають юридично захищену можливість здійснити відчуження земельної ділянки, здати його в оренду і т.п.

У зв'язку з цим в науці виникла суперечка щодо співвідношення норм земельного та цивільного права, самостійності земельного права як галузі та про межі втручання норм цивільного права в земельні правовідносини. Спектр думок з приводу співвідношення цивільного та земельного права в регулюванні відносин, де об'єктом виступає земля, досить широкий. Деякі автори заперечують існування земельного права як галузі і вважають, що з включенням землі в цивільний оборот «земельні відносини розпалися на регульовані цивільним і адміністративним правом».

Представники даної точки зору вважають, що земельне право як самостійна галузь втратила своє значення, земля, будучи об'єктом економічного обороту, потрапила в сферу дії цивільного права. Схожу думку висловив М.І. Брагінський, який вважає, що «самі різноманітні тенденції у розвитку сучасної економіки і права підтверджують прагнення до злиття земельного права з правом цивільним і відтворення єдиного приватного цивільного права».

З різкою критикою подібного приниження ролі земельного права в регулюванні земельних відносин виступають В.В. Петров, М.М. Осокін, Г.В. Чубуков і ряд інших авторів. Вони доводять самостійність земельного права та його неможливість стати частиною цивільного права, відстоюють ідею, що всі відносини, пов'язані з землею, повинні регулюватися тільки нормами земельного права.

Ряд авторів, визнаючи наявність проблеми співвідношення норм цивільного і земельного права, віддають пріоритет нормами земельного права. Так, Ю.Г. Жаріков зазначає, що «співвідношення норм цивільного і земельного права проявляється як відношення загального до приватного, де загальною є норма цивільного права, а спеціальною - норма земельного права», і заявляє про «пріоритет норм земельного законодавства, коли мова йде про регулювання земельних відносин, споріднених з цивільними правовідносинами ». Встановлення пріоритету земельного законодавства перед громадянським Н.І. Краснов пов'язує з необхідністю державного регулювання в галузі використання і охорони земель, а також з тим, що цілі і завдання земельного та цивільного права тут перебувають у певному протиріччі.

Намагаючись виробити компромісне рішення, багато дослідників бачать необхідним точно розмежувати сфери ведення цих двох галузей. Так, Е.А. Суханов до інститутів цивільного (приватного) права відніс право власності та інші речові права на землю, операції з земельними ділянками та успадкування земельних ділянок, а до земельних - обмеження розмірів земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, забезпечення цільового призначення та раціонального використання земельних ділянок, визначення категорій земель та їх облік.

І.А. Іконніцкая, визначаючи ніші для земельного та цивільного законодавства в регулюванні земельних відносин, проводить з цією метою спеціальний аналіз статей ЦК РФ. Посилаючись на норми ст.ст. 129 і 209 ЦК РФ, гл. 17 ЦК РФ, вона робить висновок про те, що «норми цивільного законодавства стосовно регулювання земельних відношенні носять загальний характер ... в земельному законодавстві повинна знайти своє відображення специфіка правового регулювання земельних відносин ».

Таким чином, в оцінці співвідношення норм земельного та цивільного права важливо визнати, що «громадянське право і земельне право в регулюванні земельних відносин мають свій предмет ведення. Кожен з них регулює ці відносини в межах своєї компетенції ». Вважаємо, саме такий погляд на ситуацію, що склалася у сфері регулювання земельних відносин в найбільшою мірою відповідає потребам правової регламентації соціальних зв'язків, коректний і юридично збалансований. Тим не менше, залишається проблема взаємоув'язки дії норм різних галузей (перш за все - цивільного та земельного) стосовно конкретних випадках і конкретних правовідносин.

Для цілей цього дослідження слід оцінити взаємодію цих норм щодо наступних аспектів. З прийняттям нового ЗК РФ питання про співвідношення норм цих галузей законодавства залишилося відкритим перш за все з точки зору пріоритету одного закону над іншим. Деякі норми ЗК РФ суперечать нормам ЦК РФ і, якщо стосовно деяких угод із землею, наприклад оренди, пріоритет спеціальних законів (у даному випадку - ЗК РФ), закріплений у Цивільному кодексі України (ст. 607), то щодо інших угод або окремих моментів взаємодії сторін у Цивільному кодексі України такої вказівки немає. Крім того, з введенням в дію ЗК РФ вступили в дію та статті гол. 17 ЦК РФ «Право власності та інші речові права на землю», деякі з яких, зокрема, що закріплюють норми про розпорядження земельною ділянкою, суперечать ЗК РФ. Земельний кодекс встановлює відмінні від ЦК РФ правила про перехід прав на земельну ділянку при відчуженні об'єктів нерухомості, розташованих на ньому.

Представляється, що при колізії ЗК РФ і ГК РФ застосуванню пріоритетно підлягають норми ЗК РФ. На користь цього говорить і норма частини третьої ст. 3 ЗК РФ, що встановлює, що майнові відносини щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, а також по здійсненню операцій з ними регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачено земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством про надра, про охорону навколишнього середовища, спеціальними федеральними законами. По суті, перед нами добре відомий в сучасній цивілістиці законодавчий прийом: спочатку застосовуються спеціальні норми, а в частині, ними не врегульованою, діють загальні правила. При регулюванні земельних відносин постає питання не тільки про співвідношення норм у галузевому аспекті, але й про співвідношення норм у вертикальному аспекті, тобто диференціація і взаємодія федерального законодавства з нормативними правовими актами суб'єктів федерації. Дане питання безпосередньо пов'язане з проблемою розмежування повноважень РФ і суб'єктів РФ у сфері регулювання земельних відносин. Пріоритет федерального законодавства передбачає, по-перше, відповідність законодавства суб'єкта РФ федеральному законодавству, по-друге, дію федерального закону у разі суперечності між законом суб'єкта і федеральним.

Таким чином, слід диференціювати самі фактичні відносини: ті з них, які складаються з приводу планування, організації земельних ресурсів, контролю за ними і т.п. - Це сфера дії норм земельного права. Відносини ж майнові, еквівалентно-оплатне, в тому числі виникають при обороті земельних ділянок, є цивільно-правовими. І якщо в першому випадку норми ЦК РФ застосуванню не підлягають, то в другому випадку вони застосовуються субсидіарно.

Стаття 2 ЗК РФ визначає, що земельне законодавство складається з Земельного кодексу, федеральних законів і прийнятих відповідно до них законів суб'єктів РФ. Норми земельного права, що містяться в інших законах повинні відповідати Земельному кодексу. Проблема співвідношення норм федерального земельного законодавства та земельного законодавства суб'єктів РФ зараз особливо актуальна, тому що федеральне земельне законодавство рясніє пробілами, і в силу цього багато суб'єктів РФ прийняли свої власні закони про землю, а проте регіональне земельне законодавство часто повторює федеральне, не відобразивши специфіку землі регіону, або суперечить йому.

Представляється, що численні нормативні правові акти суб'єктів РФ, прийняті в період «неповноцінного» федерального правового регулювання земельних відносин, в значній мірі виходили за рамки наданих їм повноважень; в зв'язку з цим зберігається проблема приведення змісту цих актів у відповідність з федеральним земельним законодавством. Чинний ЗК РФ (ст. 9-11), на відміну від попереднього, досить чітко (не детально, а з точки зору критеріїв відмежування) визначив повноваження РФ, суб'єктів РФ, а також органів місцевого самоврядування в галузі земельних відносин. Але слід спеціально зазначити, що відносини, пов'язані з обігом землі, регулюються тільки федеральним законодавством, тому що дані відносини лежать у сфері регулювання цивільного законодавства. А останнє є прерогатива виключно РФ (ст. 71 Конституції РФ, п. 1 ст. 3 ДК РФ). Отже, до відносин оренди земельних ділянок регіональне земельне законодавство в принципі не застосовується.

Завершуючи огляд правового регулювання відносин з приводу землі, слід зазначити істотне значення судової, судово-арбітражної практики, її узагальнень, актів вищих судових органів для правильного розгляду справ. Не поділяючи популярної останнім часом точки зору про те, що ці акти є джерелами права, тим не менш, слід визнати їх надзвичайно важливими для сфери правового регулювання в період, коли законодавство не стабілізована і потрібні його роз'яснення. Стосовно до розглянутої темі слід виділити, перш за все:

Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою» від 11.01.2002 р. № 66;

Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ «Огляд практики застосування арбітражними судами земельного законодавства» від 27.02.2001 р. № 61;

Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства» від 24.03.05 № 11.

У висновку слід зазначити, що на наш погляд давно назріла потреба поставити питання і про виділення в рамках глави 34 ЦК України окремого параграфа, присвяченого оренду земельних ділянок. Треба зауважити, що в багатьох країнах цивільні кодекси (інші подібні акти) мають відповідні самостійні розділи. Порядок укладення договорів оренди земельних ділянок регулюється переважно цивільним законодавством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ЦК РФ), яке передбачає загальні вимоги, пропоновані до вчинення таких угод; що ж стосується норм, що містяться у земельному законодавстві, то вони практично не зачіпають процедури укладання угод. Певна специфіка є лише в юридичних фактах, що породжують правовідносини.

У зв'язку з тим, що довгий час земля надавалася в адміністративному порядку, і використовувалися такі терміни, як «надання», «виділення» земель, це знайшло відображення в численних нормативних правових актах, що регулюють земельні правовідносини (і не всі вони скасовані або відредаговані). Тут досить навести приклад з самого ЗК РФ, де в багатьох статтях (у ст. 29, 30, 33 і ін) говориться саме про надання земель. Оскільки слова «надання ділянки» у ЗК РФ використовується без вказівки на істота виникаючих правовідносин, без вказівки на що виникає у набувача правовий титул, це викликає плутанину в тлумаченні змісту взаємин (у тому числі і при наданні ділянки в оренду). Слід погодитися, що даний вираз доцільно застосовувати тільки при адміністративному порядку передачі земельної ділянки державним органом у безстрокове (постійне) користування.

Але яке значення мають для подальших орендних відносин адміністративні акти (зазвичай - це постанови відповідної адміністрації) про надання землі в оренду?

Існуюча судово-арбітражна практика виходить з того, що сам по собі державний акт, що фіксує ті чи інші права на землю, не є правовстановлюючим документом, «надання земельних ділянок здійснюється на підставі рішень відповідних органів влади або органів місцевого самоврядування». Тим не менш, слід уточнити ситуацію.

Про значення адміністративних актів для укладення договору. Норми, що передбачає загальний, єдиний порядок надання земельної ділянки, немає, в одних випадках, коли мова йде про будівництво, слід застосовувати процедури, передбачені ст. 31-32 ЗК РФ, в тому числі передбачають етапи: а) звернення із заявою, б) вибору, в) перевірки умов використання, г) процедур узгодження, д) інформації зацікавлених осіб та організацій, складання акту вибору, ж) прийняття рішення про попередньому узгодженні і т.д.

Якщо ж мається на увазі надання земельної ділянки громадянам для цілей, не пов'язаних з будівництвом, то застосовуються правила ст. 34 ЗК РФ. Зокрема, для забезпечення публічності і справедливості прийнятих рішень, органи державної влади та органи місцевого самоврядування зобов'язані прийняти спеціальний акт, який би встановлював процедури та критерії надання земельних ділянок, у тому числі порядок розгляду заявок та прийняття рішень. Зацікавлені громадяни подають заяву до виконавчого органу державної влади або орган місцевого самоврядування (п. 2 ст. 34 ЗК РФ), що містить мету використання земельної ділянки, його передбачувані розміри і місце розташування, заявлене право на землю (п, 3 ст. 34 ЗК РФ) , Протягом місячного терміну орган місцевого самоврядування або за його дорученням відповідна землевпорядна організація забезпечує виготовлення проекту меж земельної ділянки та затверджує його (п, 4 ст. 34 ЗК РФ). Рішення про надання ділянки приймається в двотижневий термін (п. 5 ст. 34 ЗК РФ), а договір оренди укладається у двотижневий термін після подання заявником кадастрової карта (плану) земельної ділянки (п. 6 ст. 34 ЗК РФ). Чергова кадастрова карта являє собою документ, який в графічній і текстовій формі відтворює відомості, що містяться в державному земельному кадастрі; тобто передбачається, що заявник завчасно зробить, і дії, що забезпечують формування кадастрових даних та отримання цієї карти (плану). Існує й інші різновиди порядку надання земель, у тому числі в оренду.

Якщо з відмінностями у порядку надання різних земель і для різних випадків ще можна погодитися, то навряд чи слід визнати нормальною сьогоднішню регламентацію порядку надання земель в цілому. Відповідно до ст. 25 ЗК України права на земельні ділянки, передбачені главами третьої і четвертої ЗК РФ (тобто право власності, речові права, право оренди та право безоплатного термінового користування), виникають з підстав, встановлених цивільним законодавством, федеральними законами і підлягають державній реєстрації в Відповідно до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Звідси випливає, що сам ЗК РФ таких підстав не містить (за змістом статті - не може містити), зокрема, всі ті норми, які передбачають «надання» землі, насправді не вказують на акти «надання» як підстави виникнення прав на землю (у значенні ст. 25 ЗК РФ). Не породжують права на землю та акти державної реєстрації - державна реєстрація лише визначає момент виникнення цих прав, але сама по собі не породжує їх. Що ж стосується цивільного законодавства, то загальні вказівки про підстави виникнення цивільних прав та обов'язків викладені у ст. 8 ДК РФ, а стосовно до конкретних випадків і договірним інститутам - в нормах, які регулюють конкретні групи правовідносин. Для оренди, прав з договору оренди - це норми гл. 34 ЦК РФ. Однак останні не передбачають в якості підстав виникнення орендних прав адміністративні акти.

Складне і суперечливе законодавче закріплення складу юридичних фактів, які породжують в кінцевому рахунку орендні відносини, потребує окремого дослідження. Стосовно ж до досліджуваних проблем зазначимо таке. Спираючись на сформовану практику, можна також стверджувати, що сам по собі адміністративний акт про надання землі в оренду, тобто без договору, не може породити орендних відносин. Якщо ж орендар відмовляється від оренди земельної ділянки, то припиняється договір оренди, але не дія адміністративного акта.

Що ж стосується обов'язковості і безумовності існування адміністративного акта, то необхідно визнати обов'язковою його наявність у визначених законом випадках. Крім того, питання про «надання» земель може і повинен обговорюватися не в сенсі підстави виникнення власне права оренди, а з іншої точки зору. Зокрема, коли мова йде про надання земель, що знаходяться у власності РФ, суб'єкта РФ чи муніципального освіти, то термін «надання» є доречним, тому що потрібно рішення відповідного власника. Саме тому цілком відповідає цивільному законодавству п. 1 ст. 28 ЗК РФ - в тому сенсі, що акцент перенесено на слово «надаються», але також безглузде у іншому - весь викладений у ній текст просто копіює відповідні статті ЗК РФ і ГК РФ. Оскільки ж мова йде про публічно-правовій освіті, за яким діють його органи (див. ст. 124-125 ГК РФ), то в силу саме цієї специфіки суб'єкта на стороні орендодавця і народжуються питання, пов'язані з тим, хто, як, в якому порядку, з якими повноваженнями має право надати землю. У кінцевому рахунку, визначений повноважний орган, що представляє відповідне публічно-правова освіта, укладе договір оренди з орендарем, цей договір і буде дійсним підставою для виникнення права оренди. Але цей орган повинен бути визначений! І наділений відповідною компетенцією ... Саме тому у відповідних законах та інших правових актах, положеннях про державні органи, статутах муніципальних утворень містяться спеціальні правила про те, хто саме приймає рішення про розпорядження публічною власністю, хто укладає від імені цих формувань договори тощо; цього ж питання присвячена й ст . 29 ЗК РФ, що передбачає, що, за загальним правилом, земельні ділянки надаються виконавчими органами державної влади чи органами місцевого самоврядування. Наступні статті (ст. 30-34 ЗК РФ) викладають лише порядок і умови такого рішення, яке - у свою чергу - служить підставою для укладення договору. Укладати ж договір можуть і інші державні органи, органи місцевого самоврядування, їх управління, комітети і т.п. Додатково є сенс зазначити, що необхідність дотримуватися всіх процедур і отримувати попереднє рішення виконавчого органу влади «про надання» землі слід тільки у випадках, спеціально зазначених у законі, наприклад, для будівництва (ст. 29 ЗК РФ). В інших же випадках, коли земельна ділянка вже знаходиться в обігу (при переукладанні договору оренди з колишнім орендарем, у разі, коли придбано будинок на ділянці, що належить публічного освітою - ст. 36 ЗК РФ і т.д.) немає підстав для дотримання цих процедур.

Зауважимо, що і сама земельне законодавство процедуру отримання земельної ділянки а оренду іменує не «підставою», а «порядком» (пор. ст. 34 ЗК РФ).

Таким чином, питання про порядок (процедуру) надання ділянки в дійсності лежить в площині встановлення достатньої правосуб'єктності відповідних органів, а не підстав появи права оренди. Взагалі кажучи, точно також може бути поставлений допит і про правосуб'єктності орендаря, про повноваження тих осіб, які підписують договір оренди з його боку (наприклад, в зв'язку з правилами про великі угоди, угоди з зацікавленістю і т.д.).

Оскільки досить часто на практиці виявляється, що той чи інший державний або муніципальний орган не мав належного права на укладення договору оренди (виходячи з виду земель, їх розміру і т.д.), то вважаємо необгрунтованим в подібних випадках застосовувати норму ст. 168 ГК РФ і оцінювати угоду оренди як мізерну. Порок угоди в подібних випадках полягає не в підставах появи прав оренди, а у відсутності в органу, що укладає угоду, достатню компетенцію, що вимагає застосування ст. 174 ЦК РФ; такі угоди повинні кваліфікуватися як оспорімие і визнавати їх недійсними слід тільки у разі, коли орендар знав або свідомо повинен був знати про наявність обмежень щодо укладення договору оренди.

Наведена вище аргументація дозволяє заперечувати проти того, щоб розглядати взагалі всі факти, пов'язані з виділенням та наданням земельних ділянок в оренду, як рівних елементів складного юридичного складу. Так, твердження, що «придбання права на оренду земельної ділянки юридично являє собою складний юридичний склад, основою адміністративному акті уповноваженого органу (адміністрації) про договір оренди, що укладається особою, уповноваженою на укладення такого роду договорів адміністрацією міста, і орендарем».

Норми, які регулюють порядок надання земель і визначають органи, уповноважені приймати відповідні рішення, що встановлюють перш за все на локальному рівні, в межах публічно-правового утворення, часто змінюються, і з цієї причини слід перекладати на орендаря, явно знаходиться в положенні, проблему вирішення повноважень того органу, який ним договір оренди.

Аналогічним чином, як видається, слід оцінювати наявність або відсутність відповідних погоджень з надання ділянок в оренду. У цьому зв'язку доречно навести приклад з судово-арбітражної практики. При розгляді позову будівельного кооперативу про визнання недійсним постанови адміністрації міста, яким було скасовано раніше до постанови про надання ГСК земельної ділянки для будівництва підземних гаражів, було встановлено наступне. Першу постанову адміністрація міста було прийнято всупереч Земельного кодексу (1991 р.) без урахування думки жителів, які проживають з ділянкою, а також без погодження з Інспекцією державного архітектурно-будівельного нагляду та міського комітету по ресурсах. У зв'язку зі скасуванням зазначеної постанови був визнаний недійсним і договір оренди земельної ділянки. Немає сумнівів, що і чинне земельне законодавство вимагає попередніх погоджень у відповідних випадках (див., наприклад, п. 11 ст. 30 ЗК РФ), але, тим не менш, це питання лежить в сфері підготовки самого адміністративного акта.

Особливо слід сказати про ситуацію, пов'язану з обов'язком укладати договори оренди у зв'язку з фактом використання земель у населених пунктах для гаражів і комор. У більшості міст муніципальні власті пішли по шляху визнання права користування фактично зайнятими під ці об'єкти земельними ділянками, за винятком ділянок, що знаходяться в зонах перспективного будівництва тощо Однак на праві власності чи праві постійного користування такі ділянки надавалися лише в невеликих межах, інша частина фактично зайнятої під гараж або комору земельної ділянки підлягала (підлягає) оформленню на праві оренди. Не заперечуючи необхідність впорядкування і легалізації даних відносин із землекористування, все ж слід звернути увагу на те, що в даному випадку громадяни виявляються зобов'язаними укласти договори оренди в умовах, коли в цілому їх право користуватися землею вже було визнано відповідним муніципальним освітою. Абсолютно ясно, що укладати такий договір оренди вони змушені, так як, наприклад, при фактично займаній площі гаража в 20 кв. метрів норма може становити 15 квадратних метрів. Представляється, що спонука до укладання договорів в таких випадках і недоцільно, і незаконно.

І насправді, якщо стосовно звичайної оренди спостерігається, швидше, посилення диспозитивних почав, то стосовно оренди землі добре проглядається лінія на більш активне втручання держави як у порядок укладення договору, так і виконання договірних зобов'язань. Про це свідчить і введення публічних торгів як загальної процедури надання державних і муніципальних земель у власність (а частково - і в оренду), та встановлення однакового режиму державного фіксації прав орендарів, а також інші обставини як правової, так і економічного характеру. Тим не менш, видається, наша країна поки що відстає у вирішенні питань публічно-правового регулювання орендних відносин у сфері землекористування.

У літературі зазначається, що розвинені держави вже створили систему правових засобів, що дозволяє ефективно і безболісно (як в соціальному, так і у фінансовому сенсі) вирішувати проблему економічної та виробничо-технічної залежності орендаря; в цілому ж вдається поєднувати публічні та приватні інтереси при використанні оренди . Однак для цього створена потужна нормативно-правова база з розгалуженим законодавством; так, в більшості економічно розвинених країн прийняті кодифіковані закони про сільськогосподарську оренду (Італія, Франція, Бельгія та ін), у Франції крім такого закону існує цілий ряд великих спеціальних законів (про паритетних судах сільськогосподарської оренди, про адаптацію сільськогосподарського підприємства до навколишнього його економічної і соціальної середовищі, про орієнтацію сільського господарства і т.д.), в Аграрному кодексі Франції сільськогосподарської оренді присвячено 168 статей і т.д.

Нормальним явищем стала не просто більш детальна регламентація договорів, що мають істотне значення для держави, а й введення примірних і типових договорів. Такі акти прийняті в Німеччині, Англії, Швейцарії та інших країнах.

У Франції жорстке законодавче регулювання оренди земель, введення типових форм, безумовних для виконання, призвело до того, що правознавці стали трактувати даний договір як «договір приєднання» чи «продиктований договір», а проте в даному випадку умови нав'язує не орендодавець іншій стороні, а держава - обом сторонам. Порівнюючи процес формування умов договору, регулювання умов оренди державою в Західній Європі з порядком регламентації цих відносин у нашій країні, в літературі зазначається, що «У Росії спостерігається прямо протилежний процес переходу від публічно-правового до частноправовому регулювання аграрних відносин на принципах свободи договору .. . при цьому сфера орендних відносин, що розглядається як сфера приватних інтересів, віддається на сваволю ринкової схитне ».

У Единообразном Торговому Кодексі США в розділі про оренду (Розділ 2А) тільки питань укладення договору оренди присвячена 21 стаття, не рахуючи інших (20-30), так чи інакше пов'язаних з формуванням умов орендного договору.

Вважаємо, що для нашої країни необхідним є проходження такої ж практиці, в тому числі розробка і прийняття різноманітних примірних договорів оренди земельних ділянок: а) договорів для різних категорій земель, б) договорів, які враховують наявність або відсутність на землі об'єктів нерухомості, в) договорів суборенди.

Широке поширення продаж права на укладення договору оренди отримала, зокрема в практиці м. Москви. Місто Москва, будучи в особі своїх уповноважених органів влади продавцем земель та прав на укладення договору оренди земельних ділянок, виступає як окремий суб'єкт - сторона по операції. Ціна кожної угоди встановлюється продавцем максимально високою з урахуванням дійсних цін, що існують на земельному ринку м. Москви. Право м. Москви на продаж перебувають у державній власності міста земельних ділянок та прав на укладення договору оренди земельних ділянок в даний час не обмежений федеральними законами, як і не обмежений граничний розмір плати при купівлі-продажу як земельних ділянок, а також прав на укладення договору оренди земельних ділянок. Більшість московських нормативних актів було розроблено і видано без урахування верховенства чинного федерального законодавства, в ході їх розробки було залишено без уваги добре розроблене правове регулювання земельних відносин, що міститься в гл. 17 ЦК РФ.

Чинні нормативні акти м. Москви, що регулюють питання оренди і продажу права оренди земельних ділянок досить спірні й містять ряд очевидних помилок. Так, у зазначеному вище розпорядженні Мера м. Москви від 7 серпня 1996 р. № 192/1-РМ ототожнюються такі різні за своєю природою правові категорії як «право оренди земельної ділянки» і «право на укладення договору оренди земельної ділянки». Всупереч чинному законодавству, договори оренди земельних ділянок, що мають у силу закону правовстановлююче значення, в багатьох міських нормативних правових актах продовжують називатися «правоудостоверяющімі документами».

1.2 Зміст договору оренди (сторони, предмет, терміни)

Питання, пов'язані з предметом, об'єктом і учасниками відповідних договірних правовідносин, є принципово важливими для аналізу будь-якого договірного інституту, оскільки саме ці елементи зазвичай і виконують системоутворюючі функції, дозволяють кваліфікувати договір, обмежують його від суміжних правових явищ.

У вітчизняній літературі не склалося спільної думки про те, що ж саме розуміти під об'єктом, а що - під предметом договору.

У цілому більшість авторів визнає, що в структурі громадянського правовідносини слід виділяти і такий елемент, як об'єкт. Але в одних випадках під ним розуміється «те, на що дане правовідносини направлено і надає певний вплив». Тому в якості об'єкта цивільних правовідносин виступає поведінка його суб'єктів ... »Інші автори однозначно визначають об'єкт як блага, з приводу яких суб'єкти вступають в правовідносини.

Формулюючи визначення відповідних договірних інститутів, законодавець переслідує перш за все мета відмежування одного договору від іншого, показує особливі, відмінні їх риси, але зовсім не оголошує ті чи інші умови суттєвими. Наприклад, не підлягає сумніву, що для договору купівлі-продажу (ст. 454 ГК РФ) ціна не є істотною умовою, оскільки у разі її відсутності в договорі можна застосувати норму п. 3 ст. 424 ГК РФ і встановити ціну через ціну на аналогічні товари; однак сплата ціни прямо названа на ст. 454 ЦК РФ. Отже, застосована В.В. Витрянский аргументація не може бути визнана належної.

Перш ніж приступити до розкриття питання про предмет договору оренди земельних ділянок, слід коротко характеризувати земельну ділянку як об'єкт цивільних правовідносин.

Земля є просторовим базисом всіх видів суспільної діяльності, засобом виробництва в ряді галузей народного господарства, природною коморою мінерально-сировинних ресурсів, основою для виробництва сільськогосподарської продукції, унікальним реліктовим ландшафтом. Ця багатофункціональність землі зумовлює її як об'єкт індивідуальних і відомчих групових інтересів, які не завжди і не в усьому збігаються з інтересами всього суспільства в цілому, і, як наслідок, - необхідність її раціонального використання, збереження та захисту незалежно від цільового призначення та форм власності.

ГК РФ не дає визначення землі як об'єкта цивільних правовідносин, в одному випадку земля просто віднесена до категорії «річ» (це випливає зі ст. 128 ГК РФ), в інших випадках йдеться про «землі» (п. 1 ст. 130 ЦК РФ ) у значенні, явно не пов'язаному з оборотом, в інших застосовується термін «земельна ділянка».

На думку О.Ю. Скворцова, «земля стає об'єктом нерухомості лише з певного моменту. Таким моментом є наділення землі правовим режимом земельної ділянки, яке у свою чергу також виявляється юридично значущим поняттям. До того моменту, як земельна ділянка індивідуалізований шляхом його кадастрової оцінки, встановлення місцезнаходження з метою залучення в цивільний оборот, ця земельна ділянка залишається складовою частиною території держави як публічно-правової освіти ».

Якщо ж звернутися до земельного законодавства, то можна зустріти кілька визначень земельної ділянки. Поняття земельної ділянки подано в ст. 6 ЗК РФ - земельна ділянка є частина поверхні землі, кордони якої описані і засвідчені в установленому порядку. Відповідно до Інструкції з організації та здійснення державного контролю за використанням та охороною земель органами Мінприроди Росії, затвердженої Наказом Мінприроди РФ від 25 травня 1994 р. № 160, земельна ділянка являє собою частину поверхні землі, що має фіксовану кордон, площа, місце розташування, певне правове становище, якісну оцінку, вартість, що відображаються у державному земельному кадастрі і документах державної реєстрації прав на землю. Поняття землі сформульовано також у ГОСТ 26640-85 «Землі. Терміни та визначення »:« земля - це найважливіша частина навколишнього природного середовища, що характеризується простором, рельєфом, кліматом, грунтовим покривом, рослинністю, надрами, водами, є головним засобом виробництва в сільському та лісовому господарстві, а також просторовим базисом для розміщення підприємств і організацій всіх галузей народного господарства ». Визначення земельної ділянки міститься і в ст. 1 Федерального закону «Про державний земельний кадастр», де ключовим терміном є «частина поверхні».

На думку В.А. Лапач, для будь-якої земельної ділянки істотні просторово-якісні характеристики грунтового шару, вони повинні включатися в опис кожної земельної ділянки. Оскільки завжди мова йде про частину землі, для землі, що здається в оренду, характерною ознакою є наявність територіальних кордонів. Існування останніх дозволяє стверджувати, що будь-яка земля як об'єкт цивільних правовідносин має просторові межі, що дозволять, з одного боку, ідентифікувати її як таку (тобто конкретну землю), і, з іншого, відрізняти (відокремлювати) від інших земель. Отже, це завжди кваліфікуюча риса землі і саме тому в основу будь-якої землі як об'єкта оренди доцільно покласти поняття земельної ділянки (території).

Об'єкт в правових зв'язках існує лише остільки, оскільки відносно саме його, а не іншого, проявлений інтерес і сформована (спрямована на нього) воля суб'єкта, тобто він повинен бути виділений серед інших як такої; правильно також вважати, що до узгодження об'єкта немає і договору, відсутність даних, що дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю, призводить до визнання договору неукладеним (див. п. 3 ст. 607 ЦК РФ) . Встановлення меж, якщо навіть вони мають прив'язку до відомих об'єктів на місцевості, не вирішує цієї задачі; отже, всяка земельна ділянка повинна бути визначений і з точки зору його місцезнаходження. Земельна ділянка ідентифікується так само і з допомогою кадастрового номера, постійного або умовного, але стосовно оренди ця вимога не обов'язково.

Таким чином, об'єктом відносин, що виникають при оренді землі, є земельна ділянка як невідмовну частина земної кори, що має просторове розташування на її поверхні з конкретними межами, місцем розташування та якістю, а також деякі пов'язані (пов'язані з ним і їм визначаються) об'єкти. Предметом будь-яких різновидів оренди є сукупність дій з надання неспоживна речі у користування (володіння та користування) на умовах терміновості і платності (возмездности). Однак існує кілька складних ситуацій, що вимагають спеціального аналізу саме предмета цього договору.

Чинне законодавство однозначно визначає всякі випадки найму майна як оренду незалежно від обсягу наданих орендареві прав, диференціація правового регулювання орендних відносин пов'язується переважно з об'єктом. До прийняття ЦК РФ у вітчизняному цивільному праві спостерігалися спроби проведення відмінностей між договором найму і договором оренди. Так, Є. О. Суханов в цей період зазначав, що договір господарської оренди «полягав для господарської діяльності щодо нерухомого майна, такого як підприємства та земельні ділянки. Звичайна ж оренда служить різним, у тому числі споживчих цілей ». Ця позиція мала під собою теоретичні положення, давно відомі в цивілістичній науці. Так, К.П. Побєдоносцев відрізняв простий найм майна від «знімання» або оренди; судячи з усього, кордоном служив критерій об'ємності прав, що надаються: у першому випадку річ надходила у користування для задоволення особистих потреб як така, а в другому - для використання всіх її продуктивних сил, у тому числі з витяганням і присвоєнням плодів і доходів.

Представляється, вітчизняний законодавець обгрунтовано не пішов шляхом розмежування найму та оренди; пов'язані з цим розмежуванням завдання вирішуються не шляхом диференціації єдиного договору оренди (найму), а шляхом встановлення мети користування або в імперативних нормах закону, або безпосередньо самими сторонами в угоді.

Чинне законодавство (ст. 606 ГК РФ) передбачає, що орендодавець зобов'язується надати орендарю майно у тимчасове володіння і користування або тільки у тимчасове користування. Іншими словами, допускається можливість надання об'єкта тільки у користування.

Можливість надання речей виключно у користування, але не у володіння, зазвичай ілюструється прикладами оренди рухомого майна (наприклад, комп'ютерів чи обладнання, які орендар експлуатує лише приходячи на час до приміщення орендодавця); можливість появи в орендаря тільки права користування рядом дослідників зв'язується також з розвитком цивільно-правових відносин, появою нових областей економічного співробітництва.

В даний час орендар все частіше на практиці наділяється лише тими можливостями, які пов'язані з витягом з речей корисних благ, тобто користуванням, без володіння ними в класичному сенсі. Очевидно, коли за договором оренди надається несамостійна, невіддільна частина речі, володіння в повному обсязі (у відношенні речі в цілому) не передається, орендар має по відношенню до подібного предмету договору оренди правомочием користування, орендодавець ж володіє ним. Так, наприклад, орендар, який орендує частину будівлі, виразно володіє лише правомочність користування по відношенні до цієї частини, власником ж його зізнається власник всієї будівлі в цілому. У подібному випадку на частину будівлі, також як і на будівлю в цілому, поширюється однаковий режим, встановлений його власником. Прикладом можуть служити і такі популярні в даний час торгові центри, де кожен орендар має лише правомочність користування щодо орендованої частини будівлі, тоді як володіє будівлею в цілому орендодавець (до речі, він не завжди власник), поширюючи на будівлю в цілому і відповідно на кожну його частину один і той самий режим охорони, пропуску і т.д.

Цікаво, що з розвитком правового регулювання інституту оренди, опис предмета оренди змінюється. Так, норми дореволюційного, а згодом і радянського цивільного законодавства, спрямовані на регламентацію орендних відносин, передбачали передачу орендованого майна орендарю у тимчасове користування, спеціально не згадуючи про існування в орендаря правомочності володіння. Користування без володіння характерно для ситуацій, коли ефект полягає в отриманні плодів, але якщо потрібно, «то особа, яка придбала право користування, вправі вимагати від власника, щоб він надав йому і володіння річчю». Виникає питання, чи можливо за договором оренди передати земельну ділянку лише в користування без володіння ним, а також - в якій мірі має сенс розрізняти володіння і користування при оренді?

Основний економічний ефект, одержуваний при втіленні орендних відносин в життя, полягає в можливості користуватися майном, витягувати його корисні властивості, привласнювати плоди і доходи орендарем-невласника. Здійснення користування як такого не обов'язково повинен бути пов'язаний з володінням використовуваної речі. Для досягнення ефекту, до якого прагне орендар, укладаючи орендний договір, в більшості випадків цілком достатньо володіння їм правомочностями, характерними для користування; права ж, зазвичай характеризують володіння, надаються лише остільки, оскільки це необхідно для реалізації головної мети.

Визначальне значення у відносинах оренди має надана орендарю можливість користуватися орендованим майном. Тому договір оренди отримав настільки широке застосування в умовах ринку, вільного економічного обороту, тому що надає можливість орендарю витягувати плоди і доходи з майна, не купуючи його у власність, що в більшості випадків видається економічно найбільш доцільним і можливим. Так, право оренди може служити одним з видів вкладу до статутного капіталу товариства або товариства. Юридична особа може взагалі не мати на праві власності нерухомим майном, може лише користуватися ним за договором оренди.

Проблема, швидше, в тому, що є саме володіння та користування з точки зору орендних відносин. Якщо розглядати їх як окремі повноваження власника, що передаються або не передаються іншим особам (у нашому випадку - орендарю), то слід визнати, що ці повноваження повинні бути спеціально прописані і мають суттєве значення для кваліфікації обсягу прав орендаря. Проте, можливий і інший погляд на предмет договору оренди (і зміст прав орендаря).

Договір оренди - один з видів договорів щодо передачі майна в користування. Метою договору оренди, як зазначає А.А. Іванов, є забезпечення передачі майна саме в тимчасове користування; те, «що у ч. 1 ст. 606 ГК вказується не тільки па тимчасове користування, але й на володіння майном, не може змінити мети договору, оскільки далеко не кожен орендар може бути визнаний власником, користувачем ж він буде завжди ».

Отже, з точки зору мети угоди, предметом є вчинення дій, зумовлює цієї ланцюгом. Більш того, слід припустити, що укладення договору оренди «для володіння» (в чому б конкретно воно не складалося), порочить угоду як договір оренди і вимагає його перекваліфікації.

Треба також зазначити, що повноваження володіння, користування і розпорядження в більшою мірою виражають фактичну і економічний захід впливу на об'єкт, кожне з них не може бути строго відмежоване від іншого.

Що ж стосується питання, чи є володіння при оренді земельної ділянки, то на нього слід відповідати ствердно в тому сенсі, що розуміється в традиційному цивілістичної тлумаченні володіння притаманне будь-якої оренді. У статті 5 ЗК РФ крім власників земельних ділянок називаються землевласники, землекористувачі та орендарі земельних ділянок, під якими розуміються особи, які володіють і користуються земельними ділянками відповідно на праві довічно наслідуваного володіння, постійного (безстрокового) або безоплатного термінового користування, за договором оренди та суборенди. Всі перераховані категорії осіб наділені правами як користування, так і володіння, згідно зі ст. 41 ЗК РФ вони мають рівні можливості користування земельною ділянкою. Таким чином, поняття землекористування за земельним законодавством передбачає не тільки витяг з майна плодів і доходів, а й фактичне володіння (панування, «тримання») цією ділянкою. Повноцінне використання земельної ділянки - у чому б воно не полягало - неможливо без встановлення контролю за ним в цілому, забезпечення недоторканності її кордонів, відстеження стану землі, встановлення певного режиму доступу до нього і т.п. Крім того, на орендаря землі покладаються і різні обов'язки (наприклад, щодо забезпечення раціонального використання землі - ст. 42 ЗК РФ), вимагають для їх виконання саме володіння.

Таким чином, якщо навіть орендарю не потрібні повноваження, характерні для володіння, самі по собі такого роду можливості є у нього в силу закону. Більш того, при включенні в текст угоди умови про те, що орендар позбавлений таких правочинів, така умова слід вважати недійсним в силу прямої вказівки п. 3 ст. 5 ЗК РФ про наявність в орендаря правомочностей володіння.

У літературі зазначається, що передача в оренду будівлі, споруди, нежитлового приміщення неможлива без передачі прав володіння. Видається, що це вірно і щодо передачі в оренду земельної ділянки.

Крім того, одним з основних прав орендаря земельної ділянки є речове-правовий захист його прав (ст. 305 ЦК); зауважимо, проте, що таке право у орендаря - за законом - існує лише у випадку та володіння земельною ділянкою. Виходить, що орендарі, щодо яких зроблено висновок про відсутність у них правомочність володіння, позбавлені такої можливості.

Насправді для оренди питання про володіння не є кваліфікуючою; предмет цього договору становлять дії з надання майна «з метою користування». Встановити ж наявність в орендаря права володіння не завжди легко, та й самі такого роду повноваження спеціально не прописуються в тексті угод. Можна навіть сказати, що вони (власницькі можливості) є у всякого орендаря, але в більшому або меншому об'ємі, закріплені більш-менш чітко. Істотно, що в результаті укладення договору оренди та фактичного надання земельної ділянки баланс (співвідношення) обсягу прав і обов'язків між орендодавцем та орендарем змінюється. Є.В. Богданов відзначає, що аналіз ситуації при оренді вимагає визнання права користування та за орендодавцем, і за орендарем, більше того, в ряді випадків орендар має і правомочності щодо розпорядження; в кінцевому рахунку це призводить зазначеного автора до твердження, що і та, і інша сторона договору оренди однаково неповні власники, тобто в орендаря деякі права з'явилися, а в орендодавця - скоротилися.

Узагальнюючи викладене, ми повинні вказати, що принциповими відмінностями оренди земельних ділянок є лише платність і терміновість. Але останні якості зовсім не характеризують віднесення прав до речових, так само як, наприклад, володіння купленої річчю протягом тільки доби не перетворює отримане право власності на щось інше, так і володіння орендарем річчю протягом лише деякого часу не трансформує його повноваження з речових в будь-які інші права. Природно, треба пам'ятати і про відмінність ситуацій до і після передачі об'єкта оренди. Питання про істотні умови будь-якого договору традиційно розглядається як питання про наявність самої угоди - суттєвими визнаються умови, узгодження яких необхідно для визнання договору укладеним. Це визначення істотних умов практично збереглося у частині першій п. 1 ст. 432 чинного ЦК РФ і є переважаючим в літературі.

Зазвичай вважається, що для договору оренди істотними умовами є тільки предмет, безперечно, не можна говорити про укладений договір, якщо немає певності в тому, що саме орендовано, по цьому ж шляху йде і судова практика. Точка зору у В.В. Витрянского, який вважає, що і термін, і орендна плата також відносяться до істотних умов. При цьому він звертає увагу на те, що необхідність визнання цих умов істотними зумовлена легальної формулюванням договору оренди, де прямо вказується на необхідність встановлення терміну та орендної плати. Дійсно, визначення даного договору (ст. 606 ГК РФ) містить вказівку на строк і орендну плату.

Тим не менш, є підстави визнати крім об'єкта оренди земельних ділянок термін і орендну плату саме істотними умовами.

Відповідно до частини другої п. 1 ст. 432 ПС РФ істотними є умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода. При цьому було б правильним вважати, що перший вид істотних умов передбачається законодавцем в публічних інтересах, якщо навіть забезпечує (захищає) інтереси певної сторони (наприклад, орендаря).

Зростання кількості істотних умов, безумовно, ускладнює економічний оборот, тому що раніше укладені угоди опиняються під загрозою визнання їх не відбулися. Але, з іншого боку, з'ясування істотних умов і забезпечення їх присутності в договорі робить сама угода більш надійним і таким, що відповідає потребам сторін.

Тому в договорі оренди земельних ділянок три умови слід вважати істотними: об'єкт, термін і орендну плату.

Характеристика об'єкта - земельної ділянки - нами вже дана (див. вище). Договір повинен містити відомості про місце розташування ділянки, її кадастрових даних, площа землі, інші відомості, що дозволяють точно ідентифікувати земельну ділянку, що передається в оренду. До договору оренди повинен бути прикладений план земельної ділянки.

Термін договору оренди і його значення. Договір оренди може бути укладений як на визначений, так і на невизначений термін (безстроково).

Відповідно до ст. 610 ЦК РФ законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного терміну, договір після закінчення граничного терміну припиняється. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує граничний, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному.

Окремим випадком цього правила є норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», що передбачає граничний термін оренди сільськогосподарських земель у 49 років. Таким чином, на відміну від раніше діючого Земельного кодексу 1991 р., новий ЗК РФ не встановлює певні (граничні) строки оренди, виділяючи особливо лише оренду строком до одного року для державних або муніципальних потреб та оренду земель сільськогосподарського призначення.

Не можна також зробити висновок про те, що стосовно оренди землі поняття «граничний термін» має: будь-яке інше значення, ніж загальна норма ГК РФ (ст. 610 ЦК РФ). Норма п. 2 ст. 621 ГК України встановлює, що якщо орендар продовжує користуватися об'єктом оренди після закінчення терміну дії договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Суперечності попереднього правилом тут немає, так як закінчення граничного строку припиняє дію договору для того, щоб орендодавець отримав можливість встановити нові умови; норма п. 2 ст. 621 ПС РФ буде діяти тільки тоді, коли він не зробить відповідних дій у своїх інтересах.

Чи можна тлумачити наявність граничного строку для оренди земель сільськогосподарського призначення як визнання цієї умови істотним? Вважаємо, немає. Але одночасно зауважимо, що в літературі правильно зазначається, що потрібно диференціювати те, що зазвичай іменується «термін договору», зокрема, у відповідних випадках краще говорити не про договір, укладений на невизначений строк, а про договір без зазначення строку, можна також виділити інші способи встановлення терміну дії договору оренди.

Наприклад, однією з досить гострих проблем є визначення терміну оренди земельних ділянок, коли дія договору обмежено «початком рекультивації» або «моментом освоєння з метою посівних робіт» або іншим аналогічним чином, маючи на увазі, що з часом ділянка буде затребуваний орендодавцем за певним призначенням . Представляється, що в таких випадках слід вважати договір укладеним на «невизначений термін» за аналогією зі складаним судово-арбітражній практикою стосовно оренди будівель та споруд. Адже в дійсності боку термін встановили, але момент (точна дата) його настання не визначена, тобто термін все-таки є. Можливо, подібні випадки можна кваліфікувати і як угоду з відкладальною умовою (п. 2 ст. 157 ДК РФ).

Сторони можуть просто не вказати будь-який строк; подібний випадок, мабуть, і є договір без зазначення строку. При цьому вважаємо правильним твердження, що умови, в тому числі і суттєві, вважаються узгодженими і увійшли в договір не тільки тоді, коли вони текстуально визначені і зафіксовані в письмовій формі.

Слід висновок, що термін дії договору оренди землі є істотною умовою.

Перший аргумент: сенс договору оренди - надання речі на якийсь час. Якщо ж вважати, що період користування не встановлено, що це суперечить суті самої оренди і природі виникають зобов'язань - умова про строк необхідно для договорів даного виду (див. п. 1 ст. 432 ГК РФ). Вище вже зазначалося, що від більшості речових прав право оренди тим і відрізняється, що має часові межі дії.

Сторони договору оренди земельних ділянок. Сторонами договору оренди земельних ділянок є орендодавець і орендар.

Право здачі земельної ділянки в оренду згідно зі ст. 608 ЦК РФ належить, перш за все, його власнику. Аналогічне правило встановлено земельним законодавством. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду. У ролі орендодавців можуть виступати громадяни РФ, юридичні особи, а також сама Російська Федерація та її суб'єкти, муніципальні утворення (ст. 124 ЦК РФ), у останньому випадку від імені орендодавців зазвичай виступають комітети (інші аналогічні органи) з управління майном. Якщо ж повноваження з закону не випливає, орендодавець повинен мати спеціальне уповноваження власника на здачу майна в оренду, наприклад, за договором комісії. У разі спадкування земельних ділянок особами, які не досягли повноліття, їх законні представники можуть передати ці земельні ділянки в оренду на строк до досягнення спадкоємцями повноліття (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Відповідно до п. 2 ст. 22 ЗК РФ здача в оренду земельних ділянок передбачається тільки власниками. У цьому ж пункті (п. 2 ст. 22) підкреслюється, що надання ділянок в оренду здійснюється відповідно до цивільного законодавства, тобто підкреслюється пріоритет у регулюванні даних відношенні саме норм цивільного права.

Згідно з п. 1 ст. 267 ГК РФ право передавати земельну ділянку в оренду або безоплатне термінове користування належить також його власнику. Але норма п. 2 ст. 21 ЗК України встановлює, що розпорядження земельною ділянкою, що перебуває на праві довічного успадкованого володіння не допускається, за винятком переходу прав на земельну ділянку у спадок. Здача майна в оренду - один із способів здійснення належить орендодавцеві правомочності розпорядження майном. У даному випадку норма ЗК РФ сформульована некоректно: не допускається не розпорядження, а відчуження земельної ділянки, що знаходиться на праві довічного успадкованого володіння. У такому випадку суперечності між нормами земельного та цивільного законодавства, немає. Інакше не ясний зміст заборони, сформульованого в ЗК РФ: право здавати ділянку в оренду надано не тільки власникам земельної ділянки, але і його орендарям (п. 6 ст. 22 ЗК України), і обмеження прав осіб, які мають земельну ділянку на довічне успадковане володіння , видається необгрунтованим і алогічним.

У всякому разі, слід визнати, що наявна редакція п. 2 ст. 22 ЗК РФ вимагає зміни. Не випадково Є.В. Єльникова, проводячи подібний аналіз, прийшла до висновку, що ЗК України містить заборону для будь-яких невласника розпоряджатися земельною ділянкою. Тому було б правильним п. 2 ст. 22 ЗК РФ викласти в такій редакції: «2. Земельні ділянки, за винятком вилучених з обігу, можуть надаватися в оренду власниками, а також іншими особами, відповідно до цивільного законодавства ».

Орендар - це особа, зацікавлена в отриманні майна в користування. Коло орендарів земельних ділянок законодавством практично не обмежений.

Законодавець відмовився врахувати численні пропозиції про те, щоб орендарем земель сільськогосподарського призначення були лише певні суб'єкти, перш за все - мають сільськогосподарську чи інше спеціальну освіту (або організації, що мають у своєму штаті таких працівників). Однак у багатьох країнах до орендарів сільськогосподарських земель пред'являють підвищені вимоги, встановлені також переваги у придбанні земель в оренду для фермерів і т.д.

Земельний кодекс РФ (п.1 ст. 22) окремо встановлює, що орендарями земельних ділянок на території РФ можуть бути іноземці та особи без громадянства, за винятком випадків встановлених кодексом. Як вказує Н.А. Сиродоев, дана норма є зайвою, оскільки це правило випливає із ст. 62 Конституції РФ, а у федеральному законі відсутня заборона на оренду землі для іноземців. ЗК РФ вісім разів згадує про права іноземців на землю, два рази це питання порушується в Законі про введення в дію ЗК, що говорить про «низький юридико-технічному рівні» кодексу: при правильному підході досить було б перерахувати обмеження прав іноземців на землю.

Інтерес представляють договори оренди з множинністю осіб на стороні орендодавців або орендарів. Нормативної бази з даного питання явно недостатньо. Роскомземом 16 травня 1996 був затверджений Примірний договір оренди земельної частки з множинністю осіб на стороні орендодавців, який носить рекомендаційний характер; невід'ємною частиною такого договору є список орендодавців; конкретні форми виплати орендної плати визначаються додатковою угодою, що укладається між кожним орендодавцем та орендарем. Але сама по собі земельна частка (як об'єкт правовідносин) представляє лише зобов'язальне право і тому такого роду угоди договором оренди в дійсності не є.

Дуже суперечливо правове регулювання договорів оренди земельних ділянок з множинністю осіб у містах та інших поселеннях; насамперед це стосується земельних ділянок, на яких розташовані будівлі та споруди. Так, якщо будівлю, розташовану на неподільному земельній ділянці, належить кільком особам на праві власності, або приміщення в будівлі належать одним особам на праві власності, іншим - на праві господарського відання або всім особам на праві господарського ведення, ці особи мають право на придбання даного земельної ділянки в оренду з множинністю осіб на боці орендаря, якщо інше не передбачено ЗК РФ або федеральними законами. При цьому законодавець дозволяє укладати договір оренди з умовою згоди сторін на вступ в цей договір інших правовласників приміщень у цьому будинку. Правомірність цього договору викликає сумнів. По-перше, можливість існування такої умови в договорі оренди не передбачена ЦК РФ. Якщо говорити про те, що тут можна звернутися до п. 3. ст. 421 ГК РФ, згідно з якою сторони можуть укласти і договір, як передбачений, так і не передбачений законодавством, то зазначений договір буде являти собою новий договір, і не буде більш бути договором оренди, що навряд чи обгрунтоване. Крім того, істотною умовою будь-якого договору, згідно з п. 1 ст. 432 ЦК РФ, є його предмет, зокрема, у договорі оренди (п. 3 ст. 697 ГК РФ) повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди - у даному випадку повинні бути вказані як його боку - орендарі, так і розміри часток у земельній ділянці, інакше договір буде вважатися неукладеним.

Практичні проблеми виникають і при передачі частини земельної ділянки в суборенду одній особі кількома соарендаторамі, передачі земельної ділянки в загальну суборенду кільком суб'єктам одним орендарем, а також при переході права оренди від одного орендаря до кількох соарендатором у спадок і т.д.

У зв'язку з викладеним, представляється актуальною розробка загальних принципів визначення порядку користування земельними ділянками, що знаходяться на праві спільної оренди, загального постійного користування, загального довічного успадкованого володіння з урахуванням просторових особливостей об'єктів нерухомості (в тому числі зазначених вище «вертикальних і горизонтальних особливостей»). У даному випадку, мабуть, більш застосовно регулювання за допомогою диспозитивних норм, які залишають певну самостійність сторонам договору про порядок користування спільною земельною ділянкою.

Представляється абсолютно необхідним заповнити значний пробіл існуючого правового регулювання відносно загальних прав на землю в містах, що виникають у співвласників, співвласників, соарендаторов земельних ділянок з урахуванням законодавства, що передбачає різний цільової режим використання ділянок.

У договорі оренди земельних ділянок три умови слід вважати істотними: об'єкт, термін і орендну плату. Характеристика об'єкта - земельної ділянки - нами вже дана. Договір повинен містити відомості про місце розташування ділянки, її кадастрових даних, площа землі, інші відомості, що дозволяють точно ідентифікувати земельну ділянку, що передається в оренду. До договору оренди повинен бути прикладений план земельної ділянки.

Одним із досить гострих проблем є визначення терміну оренди земельних ділянок, коли дія договору обмежено «початком рекультивації» або «моментом освоєння з метою посівних робіт» або іншим аналогічним чином, маючи на увазі, що з часом ділянка буде затребуваний орендодавцем за певним призначенням. Представляється, що в таких випадках слід вважати договір укладеним на «невизначений термін» за аналогією зі складаним судово-арбітражній практикою стосовно оренди будівель і споруд. Адже в дійсності боку термін встановили, але момент (точна дата) його настання не визначена, тобто термін все-таки є. Можливо, подібні випадки можна кваліфікувати і як угоду з відкладальною умовою (п. 2 ст. 157 ДК РФ).

На користь того, що термін договору оренди земельної ділянки слід вважати істотною умовою слід навести наступні аргументи:

A) сенс договору оренди - надання речі на якийсь час. Якщо ж вважати, що період користування не встановлено, що це суперечить суті самої оренди і природі виникають зобов'язань - умова про строк необхідно для договорів даного виду.

Б) у випадках, коли є граничний термін, взагалі не можна говорити про відсутність терміну, немає лише ясності в його тривалості.

B) якщо думати, що стосовно землі (тим більше земель сільськогосподарського призначення) можлива відсутність термінів користування, то виходить, що при недбалому оформленні договору (коли строк не буде вказана в тексті) кожна зі сторін одержує мало чим логічно обгрунтовані привілеї (не рахуючи виникають господарсько-практичних незручностей): орендар стає «вічним» користувачем, а орендодавець набуває можливість розірвання договору (при повідомленні за три місяці) за власним бажанням.

Осмислене рішення цієї проблеми, як видається, вимагає наступного підходу. Оскільки навряд чи припиниться практика підписання договорів оренди землі без вказівки термінів, тому не слід однозначно вважати такі договори неукладеними - термін слід вважати встановленим, але його з'ясування треба перенести (у разі спору) на стадію судового розгляду.

У літературі висловлюється думка про необхідність встановлення граничних строків оренди залежно від категорії земель (що вже було зроблено стосовно земель сільськогосподарського призначення), а також мінімальних термінів для використання державних земель. В цілому слід розділити цей підхід, оскільки різні види земель фактично мають різний правовий режим, що не може не позначатися на ставленні до терміну їх використання.

Згідно зі ст. 614 ЦК РФ і ст. 22 ЗК РФ використання орендованих земельних ділянок є платним, розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором. Проте ГК РФ не називає розмір орендної плати в числі істотних умов договору, цієї ж точки зору дотримується і більшість правознавців. До прийняття ЗК РФ судова практика, слідуючи букві закону, визнавала договір оренди, в якому було відсутнє умова про розмір орендної плати, відповідним законом.

В даний час частиною третьою п. 3 ст. 65 ЗК України передбачено, що «розмір орендної плати є істотною умовою». Треба зауважити, що в цьому вказівці закону є приховане протиріччя: якщо під «розміром» орендної плати розуміти абсолютну величину платежу на відповідний період, то таке неможливе в зв'язку із спостережуваним на практиці постійним її збільшенням. Тим більше це стосується земель, що знаходяться на праві державної і муніципальної власності, де розмір орендної плати завжди встановлювався і встановлюється розрахунковим шляхом. Отже, частину другу п. 3 ст. 65 ЗК РФ слід викласти в такій редакції: «Умова про певний порядок розрахунку орендної плати є істотною умовою договору оренди земельної ділянки».

Представляється, проте, що в цілому зазначена норма цілком обгрунтована; розмір орендної плати (порядок його встановлення) є надзвичайно важливою умовою, що вимагає узгодження. Застосування правила, передбаченого п. 3 ст. 424 ГК (застосування ціни, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи, послуги) по відношенню до оренди земельних ділянок представляється вкрай складним: ринок землі дуже молодий, нестабільний, ціни на землю постійно варіюють, крім того, досить проблематичним уявляється визначення аналогічності земельних ділянок, тобто в конкретних умовах зникає можливість порівняння.

У законі встановлені різні принципи регулювання орендної плати за приватні землі, державні та муніципальні землі. Згідно з п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договірних умовах орендна плата визначається при передачі в оренду земель, що перебувають у приватній власності. Загальні початку визначення орендою плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути встановлені законом і постановами Уряду РФ. Порядок визначення розміру орендної плати, порядок, умови і строки її внесення встановлюються відповідно Урядом РФ, органами державної влади суб'єктів федерації, органами місцевого самоврядування (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

На сьогодні загальні початку визначення орендної плати не встановлені, а оскільки в абсолютній більшості випадків власником земель є держава, говорити про будь-якої можливості встановлення договірного розміру орендної плати за землю, виходячи з принципу свободи укладення договору оренди, нереально.

В останні роки на федеральному рівні було підготовлено ряд проектів нормативних правових актів, в яких були запропоновані різні підходи до встановлення орендної плати за землю і викупної ціни землі. Останні пропозиції - встановлення розміру орендної плати за землю і викупної ціни земельних ділянок на основі кадастрової вартості землі. Зокрема, пропонується встановити орендну плату за землю в розмірі до 3% від кадастрової вартості землі, викупну ціну в містах з населенням понад 3 млн. чоловік - до 20%, у поселеннях, з чисельністю населення менше 3 мільйонів і за межами поселень - до 5% від кадастрової вартості землі.

Незважаючи на наявні недоробки, допущені при визначенні кадастрової вартості це найбільш прийнятний, в даний час варіант, так як він дозволить наблизити розмір плати за землю до економічної значимості земельних ділянок і на єдиній методологічній основі оцінити їх відносно один одного.

Розподіл плати за землю - до якого бюджету, за які земельні ділянки і в якому обсязі перераховуються земельні платежі - щорічно визначаються Федеральним законом «Про бюджетної класифікації Російської Федерації» і федеральним законом про бюджет на черговий фінансовий рік. Норми, визначені вищеназваними федеральними законами, конкретизуються відповідними нормативними правовими актами органів державної влади суб'єктів Російської Федерації та органів місцевого самоврядування.

Всі платежі з метою дотримання єдиних принципів формування і виконання бюджетів зараховуються на єдиний рахунок управління федерального казначейства за суб'єктами Російської Федерації і розподіляються відповідно до кодів бюджетної класифікації, які затверджуються вищеназваним федеральним законом.

Відповідно до кодами бюджетної класифікації орендна плата за землю та надходження від продажу земельних ділянок діляться на дві групи:

1) за землі, що знаходяться у державній власності до розмежування власності на землі;

2) за землі, розмежовані за рівнями власності. У першій групі окремо виділяється орендна плата та надходження від продажу права на укладання договорів оренди за землі, за винятком земель, призначених для цілей житлового будівництва.

У 2006 році в порівнянні з попереднім роком введено такі нововведення:

не передбачається поділ орендної плати за землю залежно від категорії землі, зокрема не виділяється окремо плата за землі сільськогосподарського і за землі несільськогосподарського призначення до розмежування державної власності на землю;

введена класифікація орендної плати за землю залежно від виду муніципального освіти: зараховуються до бюджету міського округу; зараховуються до бюджету муніципального району; зараховуються до бюджету поселення (без поділу на міське та сільське поселення). У 2005 році платежі поділялися на дві групи: за землі міських поселень і за землі сільських поселень;

введений єдиний код бюджетної класифікації для зарахування всіх платежів по орендній платі за землю, що перебувають у державній власності на землю до її розмежування, крім земельних ділянок, призначених для житлового будівництва.

На 2007 рік в Уряді Російської Федерації опрацьовується питання про внесення змін до чинного порядку розподілу коштів від плати за землю між бюджетами різного рівня. Зокрема пропонується, щоб орендна плата за землю і кошти від продажу земельних ділянок, розмежованих за рівнями власності в повному обсязі надходили до відповідного бюджету державної освіти, а за земельні ділянки, нерозмежованість за рівнями власності ділилися в наступній пропорції: 15% - до бюджету Російської Федерації, 35% - до бюджету суб'єкта Російської Федерації, 50% - до місцевого бюджету.

Права та обов'язки сторін у договорі оренди земельних ділянок. До будь-якого договору є обсяг прав і обов'язків сторін.

Орендар земельної ділянки, згідно зі ст. 22 ЗК РФ, має право передати свої права та обов'язки за договором оренди третій особі, в т.ч. віддати орендні права в заставу і внести їх як внесок до статутного капіталу господарського товариства або суспільства або пайового внеску у виробничий кооператив у межах терміну договору оренди ділянки без згоди власника цієї ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди не передбачено інше. При цьому необхідно враховувати вимоги, встановлені пунктом 1.1 статті 62 Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)", згідно з яким передача орендних прав на земельну ділянку в заставу в межах терміну договору оренди земельної ділянки здійснюється лише за згодою власника земельної ділянки.

Досить складною є кваліфікація ситуацій, коли у землекористувача немає певних прав на землю. Уповноважені органи державної влади та органи місцевого самоврядування мають право приймати рішення про вилучення земельних ділянок із землекористування окремих осіб і надавати їх в оренду іншим особам тільки у разі, якщо у фактичного землекористувача відсутні передбачені законом права на землю. А, з іншого боку, і сьогодні значна кількість землевласників належним чином не оформили свої права на землю, в тому числі через нестабільність законодавства, довгої процедури оформлення прав і т.д. Не виключено також, що якщо сьогодні у того чи іншого власника земельної ділянки немає відповідного документа, то завтра він буде ним отриманий. Вважаємо, до цієї ситуації слід підходити диференційовано.

Самі по собі договори оренди, укладені з такими землевласниками-орендодавцями, якщо вони сумлінно володіють земельною ділянкою, не можна визнавати недійсними тільки тому, що немає відповідних документів.

При оренді ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більше ніж п'ять років орендар має право в межах терміну договору оренди ділянки передавати свої права та обов'язки за цим договором третій особі, в т.ч. права та обов'язки, зазначені в ст. 22 ЗК РФ, без згоди власника ділянки за умови його повідомлення. Зміна умов договору оренди земельної ділянки без згоди його орендаря і обмеження встановлених таким договором прав його орендаря не допускаються. Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного на строк більше п'яти років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні договору орендарем ділянки.

Орендар має право закласти право оренди, при цьому він має право відчужувати договір оренди з перекладом на набувача боргу по зобов'язанню, забезпеченому заставою, з попереднім повідомленням банку. У даному випадку при заставі права оренди та при його відчуженні договором може бути передбачено попереднє повідомлення про це орендодавцям.

До прав орендаря відноситься також право на відшкодування збитків та (або) розірвання договору, викликаних затримкою надання земельної ділянки (ст. 611 ЦК РФ). Орендодавець у такому разі несе цивільно-правову відповідальність за невиконання договірних зобов'язань.

На підставі ст. 612 ЦК РФ при виявленні недоліків орендованого майна орендар має право за своїм вибором:

вимагати від орендодавця або безоплатного усунення цих недоліків (наприклад, шляхом проведення рекультивації земель), або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків;

утримати суму понесених ним витрат, пов'язаних з усуненням цих недоліків, з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;

вимагати дострокового розірвання договору.

Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря, може надати орендарю інший аналогічний земельну ділянку, без виявлених недоліків, або безоплатно зробити поліпшення ділянки. Якщо вимоги орендаря задовольняються не повністю або сума утриманих їм з орендної плати витрат не покриває завданих збитків, він має право вимагати у орендодавця відшкодування їх непокритою частини (ст. 612 ЦК РФ).

ГК РФ крім названих надає орендареві такі права:

орендар земельної ділянки має право передати орендовану ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди не передбачено інше.

передавати свої права та обов'язки за оренду майна іншій особі (перенала);

вносити орендні права як внесок до статутного капіталу або в якості пайового внеску в майно юридичних осіб.

Ще одне важливе право, надане орендареві ГК РФ, сформульовано так: якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконав свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін.

Відповідно до ГК РФ за орендарем зберігаються всі права за договором оренди і в разі переходу права власності на земельну ділянку іншій особі.

Як і права, обов'язки орендаря можна розділити на обов'язки з виконання договору та обов'язки щодо використання землі. Ті й інші обов'язки можуть збігатися. У сфері використання землі орендар несе ті ж обов'язки, що і власник, власник, користувач. Єдина відмінність від власника - це те, що останній повинен своєчасно надавати в відповідну адміністрацію встановлені законодавством відомості (якщо адміністрація і орендодавець не одне і те ж особа), які, у свою чергу, орендар передає власнику. Однаковою мірою на орендаря поширюється і відповідальність за порушення земельного законодавства.

У частині виконання умов договору на орендаря лежать такі обов'язки:

своєчасне внесення плати за користування земельною ділянкою (ст. 614 ЦК РФ);

використання землі відповідно до договору (ст. 615 ГК РФ);

підтримка земельної майна в належному стані, несення в зв'язку з цим витрат, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (ст. 616 ГК РФ).

Якщо на орендованій майні лежать обтяження, пов'язані з правами третіх осіб на земельну ділянку (сервітут, право застави), то орендар не має права припинити або змінити ці права, але орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб. Невиконання цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 613 ЦК РФ).

Згідно зі ст. 620 ГК РФ, на вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли:

орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;

передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;

орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни;

майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.

Орендодавець так само володіє певними правами і обов'язками. ГК РФ не згадує про право орендодавця розпорядитися орендованим ділянкою - продати, обміняти, подарувати, закласти тощо, але це право належить йому як власникові майна, і з передачею землі в оренду не припиняється. Права орендаря при переході права власності до іншої особи залишаються незмінними, що гарантує ст.617 ГК РФ.

На підставі ГК РФ орендодавець зобов'язаний:

передати орендареві земельну ділянку в терміни і в стані, що відповідають умовам договору і призначенню ділянки. Земельна ділянка передається разом з усіма приналежностями, необхідними для його використання. Якщо ділянка та приладдя супроводжують певні документи, то вони також повинні бути передані орендарю;

попередити орендаря про права третіх осіб на ділянку.

Якщо орендодавець - державні або муніципальні органи, то він зобов'язаний:

передати орендареві землю в стані, що відповідає умовам договору за площею угідь і якістю, зазначеним у додатку до договору;

сприяти за заявками орендаря виконання необхідних робіт із землеустрою;

у разі смерті орендаря до закінчення терміну оренди переукласти договір оренди з одним з його спадкоємців за його згоди стати орендарем;

відшкодовувати після закінчення, терміну оренди повністю або частково витрати з освоєння земель і поліпшення якості сільськогосподарських угідь, понесені орендарем.

Орендодавець, на підставі ст. 619 ГК РФ має право розірвати договір достроково, якщо орендар:

користується земельною ділянкою з істотним порушенням умов договору або призначення ділянки або з неодноразовими порушеннями;

істотно погіршує якість земель;

більше двох разів поспіль після закінчення встановленого терміну не вносить орендну плату.

Орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового внесення орендної плати у разі істотного порушення останнім строків внесення, якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому орендодавець не має права вимагати дострокового внесення орендної плати більш ніж за два терміни поспіль (ст. 614 ЦК РФ).

Договором оренди можуть бути встановлені також умови розірвання договору з ініціативи орендодавця відповідно до п. 2 ст. 450 ГК, тобто при істотному порушенні договору другою стороною.

На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:

користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;

істотно погіршує майно;

більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;

не виробляє капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.

Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.

Крім передбачених законодавством, до договору можуть бути включені додаткові гарантії його виконання і відповідальність за невиконання як орендарем, так і орендодавцем. Зробити це можна на підставі норм ЦК РФ, що регулюють забезпечення виконання зобов'язань та відповідальність за їх невиконання.

1.3 Державна реєстрація

Відповідно до загальних положень про договір оренди (ст. 609 ЦК РФ) договір оренди на термін більше року, а якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі. Якщо договір оренди передбачає перехід в подальшому права власності на ділянку до орендаря, то даний договір укладається у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Договір оренди земельної ділянки за загальним правилом укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Хоча гол. 34 ЦК РФ прямо і не передбачає зазначеного правила, як це зроблено, наприклад, у ст. 550 ДК РФ («Форма договору продажу нерухомості»), це правило випливає з тлумачення п. 2 ст. 609 ЦК РФ, що встановлює обов'язкову державну реєстрацію договору оренди.

Реєстрація договору, згідно з правилами ведення єдиного державного реєстру, полягає у внесенні відповідної написи в реєстр і проставленні штампу відповідної форми на документі, виражає зміст угоди, яким і є договір оренди. Виняток складає договір оренди земельної ділянки, укладений після набрання чинності ЗК РФ, між фізичними особами на термін менше одного року. Даний договір може бути укладений в усній формі, оскільки згідно з п. 2 ст. 26 ЗК РФ договори оренди земельної ділянки, суборенди земельної ділянки, безоплатного термінового користування земельною ділянкою, укладені на термін менше ніж один рік, не підлягають державній реєстрації, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.

Правова основа реєстрації прав на земельні ділянки спочатку була обмежена підзаконними актами: постановою Ради Міністрів-Уряду РФ від 30.05.1993 р., Указами Президента РФ від 11.12.1993 р. «Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість» та від 07.03.1996 р. «Про розвиток іпотечного кредитування». В даний час підлягають застосуванню ст. 131, 164 ЦК РФ і Федеральний закон РФ від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», а також ряд інших актів.

З тлумачення тексту Закону про державну реєстрацію випливає необхідність реєстрації, з одного боку, договору оренди нерухомого майна, з іншого боку, права оренди. Аналогічний висновок випливає з аналізу Правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р. № 219, у додатках до якого встановлені форма свідоцтва, що засвідчує виникнення і перехід прав на нерухоме майно, і форму написи-штампа на документі, виражає зміст угоди (договорі оренди нерухомого майна), що засвідчує проведену державну реєстрацію договорів та інших угод.

З приводу співвідношення державної реєстрації права оренди та договору оренди у цивілістичній літературі ведуться суперечки. Так, О.Ю. Скворцов у підтвердження дискусійного характеру проблеми відзначив, що «ст. 26 Закону про реєстрацію викликає додаткові питання, які потребують додаткового регулювання », сам же він, судячи з висловлювань, допускає можливість державної реєстрації« права оренди ».

На думку ряду авторів, у ст. 26 Закону про реєстрацію має місце просте змішання понять. Так, якщо права третіх осіб щодо чужого майна встановлені договором, то в якості об'єкта реєстрації повинна виступати угода, хоча, безумовно, і цьому випадку у відповідний розділ реєстру повинна бути внесено запис про обмеження або заборону здійснення речового права на нерухомість.

B.В. Витрянский вважає, що «ніяких окремих розділів (підрозділів), куди могли б вноситися відомості про державну реєстрацію права оренди, Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним не містить, та в цьому й немає необхідності, оскільки право оренди будівлі або споруди виникає з зареєстрованого договору і їм же засвідчується »; самостійного« права оренди »не існує.

Дуже суперечливою є позиція П.В. Крашеннікова. Так, він вказує, що відповідно до п. 6 ст. 131 ЦК РФ Закон про реєстрацію встановлює лише порядок реєстрації та підстави відмови в реєстрації і не може своєю нормою встановлювати державну реєстрацію «права оренди», не передбачену нормами ЦК РФ. Виходячи з пріоритету норм ЦК РФ, на думку П.В. Крашеннікова, слід керуватися п. 2 ст. 609 ЦК РФ, що встановлює обов'язкову реєстрацію договору оренди, а не права оренди, проте тут же він посилається на те, що в Законі про державну реєстрацію «під терміном« державна реєстрація прав »розуміється не тільки державна реєстрація прав на нерухоме майно, а й державна реєстрація операцій із нерухомим майном (п. 1 ст. 2 Закону) », і, крім того, робить припущення, що« можливо, законодавець не зовсім юридично точно сформулював назва статті 26 ».

Пропозиція змінити Закон про державну реєстрацію висловлюється також Л.М. Ахметшина, на думку якої, з метою уникнення суперечок, наявних у науці та практиці правозастосування, «в Законі про державну реєстрацію прав на нерухоме майно до угод з ним 1997 слід було б закріпити необхідність обов'язкової реєстрації в Єдиному державному реєстрі тільки речове-правових обтяжень ( яким, наприклад, право оренди не є) ». Проте думка про те, що право оренди є виключно зобов'язальним правом, поділяється не всіма вченими, про що вже говорилося раніше.

Деякі вчені, навпаки, говорять про те, що реєструвати необхідно тільки право оренди, посилаючись на п. 2. ст. 609 ЦК, згідно з яким договори оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом, і те, що закон про державну реєстрацію встановлює обов'язок реєстрації права оренди як обтяження прав на земельну ділянку, але не договору оренди.

Все-таки не слід ототожнювати і змішувати реєстрацію договору оренди та права оренди. Їх розмежування, як вірно зазначає Ю. Кулешова, засноване на існуванні різних «іпостасей» договору: договору-угоди та договору-правовідносини. Договір як угода - юридичний факт, що тягне виникнення, зміну або припинення прав і обов'язків - підлягає реєстрації в силу загальної вимоги до форми угод з нерухомістю (ст. 164 ЦК РФ). Практично з будь-якого договору-угоди (за винятком так званих речових договорів) «виникає зобов'язальне правовідношення, зміст якого становлять права та обов'язки сторін; реєстрації в даному випадку підлягає саме право оренди, що виникло з договору-угоди, причому реєструється воно саме як обмеження (обтяження ) права власності та інших речових прав на нерухоме майно ».

Крім того, відповідно до чинного законодавства можлива ситуація, коли необхідно реєструвати право оренди, а державної реєстрації договору оренди не потрібно, наприклад, при укладенні договору оренди будівлі на термін менше року; до договору оренди земельних ділянок не застосовні спеціальні норми § 4 гл. 34 ЦК («Оренда будівель і споруд»). Законом про реєстрацію прав не передбачено винятків із правила про необхідність реєстрації права оренди »тому реєстрація тільки договору оренди (угоди), окремо від реєстрації права виключається, хоча в принципі така ситуація можлива, наприклад при укладанні договору оренди під відкладальною умовою (п. 1 ст . 157 ДК РФ), тобто коли договір вже укладено, а право оренди ще не виникло.

У літературі також звертається увага на відмінність правових наслідків порушення вимог про обов'язкову державну реєстрацію договору оренди та права оренди. Якщо відсутність реєстрації договору оренди нерухомості згідно ст. 165 ЦК РФ тягне за собою його недійсність, то правові наслідки відсутності реєстрації права оренди в законодавстві не встановлені: у цьому випадку угода, на підставі якої це право виникло, недійсною не буде.

На практиці при реєстрації договору оренди одночасно є і реєстрація права оренди. Так, відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди, безоплатного користування, концесії ділянок лісового фонду (ліси) і прав па ділянки лісового фонду (ліси), затвердженої Наказом Мін'юсту РФ від 23 січня 2002 р. № 18, незалежно від того, скільки осіб бере участь в договорі з кожного боку, хоча б однією стороною було подано заяву про державну реєстрацію, установою юстиції з реєстрації прав здійснюється одне реєстраційне дія - державна реєстрація договору. При цьому відповідно до п. 10 частини III Інструкції установою юстиції з реєстрації прав одночасно під одним і тим же номером вноситься реєстраційний запис, як про договір оренди, так і про обтяження права власника ділянки лісового фонду (відповідно до підрозділу III-4 Єдиного державного реєстру прав («Запис про угоду») і в підрозділ III-1 («Запис про оренду»); на справжні екземпляри договору оренди, договору безоплатного користування, договору концесії проставляється штамп реєстраційної написи на документах.

Інакше кажучи, можливість визнати існування «права оренди» є, але в рамках реєстраційних процедур вона забезпечується (може бути забезпечена) державною реєстрацією обтяження орендою земельної ділянки, право оренди, наприклад, може випливати з договору суборенди, але не з початкового договору оренди. Саме тому слід внести ясність у текст закону.

За загальним правилом свідоцтво про право оренди не видається.

До набрання чинності ЗК РФ державної реєстрації підлягали всі договори оренди земельної ділянки, незалежно від терміну договору, як і встановлено в ст. 164 ЦК РФ. Правила параграфа 4 гл. 34 («Оренда будинків та споруд») до договору оренди земельних ділянок не застосовуються. Земельний кодекс (п. 2 ст. 26 ЗК) встановив зазначені вище обмеження для реєстрації. Але при цьому питання про те, чи необхідно реєструвати в разі укладення договору оренди на строк до одного року право оренди, залишається невирішеним, оскільки п. 1 ст. 26 Закону про державну реєстрацію встановлює обов'язок реєструвати право оренди, а п. 1 ст. 4 Закону - обтяження права власності. Вважаємо, в даному випадку мова йде про одне й те саме.

Слід також підтримати позицію Л.А. Ахметшина, яка пропонує виключити з ЗК РФ п. 2 ст. 26, тому що «Договір оренди земельних ділянок підлягає жорсткішого державного контролю, що виражається в порядку державної реєстрації. Звільнення від такої реєстрації угод, що укладаються на термін менше 1 року, може призвести до ослаблення цього контролю і, крім того, дозволяє не застосовувати зазначену вимогу до договорів оренди, укладеним без зазначення строку ».

Державній реєстрації підлягають і договір суборенди земельної ділянки, і договір про відступлення права вимоги з договору оренди (п. 2 ст. 389 ЦК РФ).

На практиці при реєстрації договору оренди одночасно є і реєстрація права оренди. Так, відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди, безоплатного користування, концесії ділянок лісового фонду (ліси) і прав на ділянки лісового фонду (ліси), затвердженої Наказом Мін'юсту РФ від 23 січня 2002 р. № 18, незалежно від того, скільки осіб бере участь в договорі з кожного боку, хоча б однією стороною було подано заяву про державну реєстрацію, установою юстиції з реєстрації прав здійснюється одне реєстраційне дія - державна реєстрація договору. При цьому відповідно до п. 10 частини III Інструкції установою юстиції з реєстрації прав одночасно під одним і тим же номером вноситься реєстраційний запис, як про договір оренди, так і про обтяження права власника ділянки лісового фонду (відповідно до підрозділу III-4 Єдиного державного реєстру прав («Запис про угоду») і в підрозділ III-1 («Запис про оренду»); на справжні екземпляри договору оренди, договору безоплатного користування, договору концесії проставляється штамп реєстраційної написи на документах.

Інакше кажучи, можливість визнати існування «права оренди» є, але в рамках реєстраційних процедур вона забезпечується (може бути забезпечена) державною реєстрацією обтяження орендою земельної ділянки; право оренди, наприклад, може випливати з договору суборенди, але не з початкового договору оренди. Саме тому слід внести ясність у текст закону.

За загальним правилом свідоцтво про право оренди не видається. Проте реєстраційні органи, з Зокрема, Самарська обласна реєстраційна палата, відповідно до п. 73 Правил ведення реєстру видають свідоцтво про реєстрацію права за клопотанням орендаря. За клопотанням власника земельної ділянки до свідоцтва про право власності вноситься запис про обтяження права власності.

Таким чином, слід зробити висновок, що якщо стосовно звичайної оренди спостерігається, швидше, посилення диспозитивних почав, то стосовно оренди землі добре проглядається лінія на більш активне втручання держави, як в порядок укладання договору, так і виконання договірних зобов'язань. Про це свідчить і введення публічних торгів як загальної процедури надання державних і муніципальних земель у власність (а частково - і в оренду), та встановлення однакового режиму державного фіксації прав орендарів, а також інші обставини як правової, так і економічного характеру. Тим не менш, видається, наша країна поки що відстає у вирішенні питань публічно-правового регулювання орендних відносин у сфері землекористування.

2. Особливості договору оренди земельних ділянок в залежності від категорії земель

2.1 Сільськогосподарське призначення

Важливо відзначити, що землі сільськогосподарського призначення надаються громадянам, в тому числі провідним селянські (фермерські) господарства, а також сільськогосподарським підприємствам, організаціям для здійснення сільськогосподарської діяльності.

У літературі звертається увага на співвідношення понять «землі сільськогосподарського призначення» та «землі сільськогосподарського використання». Землі сільськогосподарського призначення, відзначають С.А. Боголюбов і Є.Л. Мініна, не слід плутати з встановленими ст. 85 ЗК РФ землями сільськогосподарського використання, як входять до складу іншої категорії - земель поселенні. Ці землі, будучи землями іншого цільового призначення, мають інший правовий режим.

Аргументовану точку зору на дану проблему має професор Г.Є. Бистров, який відзначає, що чинне законодавство РФ виходить з того, що «землі сільськогосподарського призначення» та «землі сільськогосподарського використання» не тотожні поняття. В одному випадку специфічним об'єктом правового регулювання є землі сільськогосподарського призначення як складова частина земель Росії, виділена в самостійну категорію за цільовим призначенням земель, у другому випадку об'єктом правового регулювання є землі сільськогосподарського використання як сукупність земельних ділянок зі складу земель поселень, промисловості та інших категорій, використовуваних як сільськогосподарських угідь за ознакою основного господарського призначення. Землі сільськогосподарського використання, на думку Г.Є. Бистрова, мають подвійний правовий режим, а їх використання в сільськогосподарських цілях носить тимчасовий характер до моменту зміни виду їх використання.

У юридичній літературі існують різні підстави для класифікації земель сільськогосподарського призначення.

Землі сільськогосподарського призначення бувають двох видів: землі, надані для потреб сільського господарства (тобто фактично використовуються), і землі, призначені для цих цілей, тобто ті, які будуть використані для названих цілей найближчим часом і без яких неможливий процес сільськогосподарського виробництва.

Сільськогосподарське призначення охоплює як вирощування сільськогосподарської продукції, так і весь пов'язаний з цим цикл. Отже, всі землі, що обслуговують цей цикл, підпадають під поняття «землі сільськогосподарського призначення». Так, зберігання продукція та агрохімікатів вимагає будівництва складів; доставка техніки, насіння до полів і вивезення з полів готової продукції викликає потребу у внутрішньогосподарських дорогах; для управління сільськогосподарським виробництвом і змісту адміністративного апарату необхідно адміністративну будівлю і т.п. Відповідно, і землі, зайняті під складами, внутрішньогосподарськими дорогами і адміністративними будівлями, відносяться до категорії земель сільськогосподарського призначення, хоча вони по функціонуванню не відрізняються від земель несільськогосподарського призначення. Безпосереднє сільськогосподарське виробництво (вирощування сільгоспкультур, відгодівлю худоби) неможливе без відповідної інфраструктури (доріг, житлових будинків, майстерень, складів і т.п.). Так, при організації селянського (фермерського) господарства на території, де відсутні об'єкти виробничого та соціально-побутового призначення, держава бере на себе його первинне облаштування: будівництво доріг, ліній електропередач, водозабезпечення, телефонізацію, землевпорядкування, меліорацію земель. Місцеві органи самоврядування зобов'язані надавати допомогу у зведенні виробничих об'єктів та житла.

У складі сільськогосподарських угідь Земельний кодекс РФ виділяє ріллі, сіножаті, поклади, землі, коми багаторічними насадженнями, виноградниками та іншими землями, що використовуються в рослинництві. Складовими частинами несільськогосподарських угідь визнаються землі, зайняті внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, будівлями, спорудами, спорудами, що використовуються для виробництва, зберігання та первинної переробки сільськогосподарської продукції. До несільськогосподарським розпаленому належать землі, зананятие деревно-чагарниковою рослинністю, що не входить в лісовий фонд і призначеної для забезпечення захисту земель від впливу негативних (шкідливих) природних; антропогенних і техногенних явищ, і замкнутими водними об'єктами, які можуть бути переведені у відповідні категорії земель.

За суб'єктам земельних прав землі сільськогосподарського призначення можуть класифікуватися на землі, надані громадянам, в тому числі провідним селянські (фермерські) господарства, особисті підсобні господарства, садівництво, тваринництво, городництво; господарським товариствам і товариствам, виробничим кооперативам, державним і муніципальним унітарним підприємствам; козачим товариствам; дослідно-виробничим, навчальним, навчально-дослідним та навчально-виробничим господарствам науково-дослідних установ, освітніх установ вищої професійної, середньої професійної та початкової професійної освіти сільськогосподарського профілю та загальноосвітніх установ; громадам корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу для забезпечення їх традиційного способу життя, традиційного господарювання і традиційних промислів, які забезпечують сільськогосподарським товаровиробникам, стійку роботу, ефективне використання виділених коштів і поліпшення фінансового стану.

На скорочення плоша сільськогосподарських земель також впливають негативні екологічні процеси, що набули широкого поширення у зв'язку з різким зменшенням заходів щодо захисту цінних земель від водної та вітрової ерозії, підтоплення, заболочування, перезволоження та інших процесів, в результаті яких настає деградація продуктивних угідь. У більшості основних сільськогосподарських регіонів Росії розораність території перевищує екологічно допустимі межі, що підсилює процеси деградації грунтів і знижує здатність природних комплексів до саморегуляції і підтримання продуктивності сільськогосподарських угідь. Закріплені в законодавстві про охорону навколишнього середовища й земельному законодавстві правові норми, що стосуються охорони сільськогосподарських земель як особливої екосистеми, носять декларативний характер. Цілі охорони земель, не стосуються вирішення проблеми охорони сільськогосподарських угідь як елемента екологічної системи. Правова охорона земель, у тому числі сільськогосподарських угідь, зводиться головним чином до регулювання запобігання шкідливих впливів на землі та збереження, підвищення та відновлення родючості земель сільськогосподарського призначення ».

Щоб підвищити продуктивність і стійкість землеробства, забезпечити виробництво сільськогосподарської продукції на основі збереження і підвищення родючості земель, а також створити необхідні умови для залучення у сільськогосподарські оборот невикористовуваних і малопродуктивних земель, сформувати раціональну структуру земельних угідь.

Відповідно до чинного законодавства РФ до учасників відносин, пов'язаних з володінням, користуванням, розпорядженням земельними ділянками із земель сільськогосподарського призначення, відносяться громадяни, юридичні особи, Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти, які беруть участь у відносинах з використання та охорони земель в Російській Федерації як основи життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території, а також майнових відносинах, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням земельними ділянками.

Цивільне та інше законодавство РФ визначають поняття фізичних і юридичних осіб як суб'єктів права, у тому числі права оренди.

Для участі а земельних відносинах громадяни (фізичні особи) повинні володіти правоздатністю, тобто здатністю мати цивільні права і нести обов'язки. Стосовно до земельних відносин громадяни мають право мати земельні ділянки на праві власності та праві оренди, здійснювати будь-які, не заборонені законом угоди з землею, займатися підприємницькою і будь-який інший, не забороненої законом сільськогосподарською діяльністю на земельній ділянці, успадковувати і заповідати земельні ділянки. Громадянин повинен мати і дієздатністю, досягти певного віку.

Юридичні особи як суб'єкти земельних відносин повинні функціонувати в певних організаційно-правових формах; в установчих документах юридичної особи повинні визначатися найменування юридичної особи, місце його перебування; юридична особа набуває цивільних прав і набуває на себе цивільні обов'язки через свої органи, що діють відповідно до закону , іншими нормативними правовими актами і установчими документами; юридична особа підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законодавством про реєстрацію юридичних осіб.

М.І. Козир вважає, що суб'єктами аграрного права (аграрних правовідносин) можуть бути громадяни - фізичні особи, що володіють відповідною право-дієздатністю; селянські (фермерські) і особисті підсобні господарства; юридичні особи (в основному комерційні освіти, а також споживчі кооперативи, спілки та асоціації) ; державні (федеральні і створювані на рівні суб'єктів Федерації) органи виконавчої влади, органи управління сільським господарством та агропромисловим комплексом у цілому.

Суб'єктами орендних відносин виступають орендодавець (власник) і орендар. Власником земельної ділянки є особа (громадянин, юридична лило, Російська Федерація, суб'єкт РФ, муніципальне утворення), яким земельна ділянка належить на праві власності.

Орендодавцем майна за договором оренди, відповідно до Цивільного кодексу РФ, може бути його власник або інша особа, що має повноваження законом або власником здавати майно в оренду. Орендодавцем виступає той, хто має право розпоряджатися відповідним майном. Таким правом володіє власник земельної ділянки, «оскільки суб'єктивне право власності включає в якості одного з основних елементів правомочність щодо розпорядження майном. К. іншим особам, які виступають в якості орендодавця, можна віднести державні та муніципальні унітарні підприємства. Їх правомочність здавати в оренду майно регулюється цивільним законодавством ».

Відповідно до законодавства РФ суб'єктом орендних відносин виступають і органи муніципальної влади, діяльність якої регулюється Федеральним законом від 6 жовтня 2003 р., № 131-ФЗ «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації». Будучи власником, адміністрація муніципального освіти має право передавати а встановленому законом порядку земельні ділянки шляхом укладення договору оренди.

Слід зазначити, що 1 липня 2006 року набув чинності Федеральний закон від 17 квітня 2006р. № 53-ФЗ «Про внесення змін до Земельного кодексу Російської Федерації», Федеральний закон «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації», Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і зізнань такими, що втратили силу положень законодавчих актів Російської Федерації », який суттєво змінив порядок розпорядження та умови використання державних та муніципальних земель. Згідно даного Закону можуть розпоряджатися земельними ділянками лише за умови реєстрації права власності відповідного публічного (державного, муніципального) освіти наступні органи: державної влади РФ; державної влади суб'єктів РФ (крім Москви і Санкт-Петербурга); місцевого самоврядування міських і сільських поселень (крім адміністративних центрів і столиць суб'єктів РФ). До прийняття суб'єктами РФ законів про право муніципальної власності на землю: більшість земель є державною власністю; розпорядження такими землями не відноситься до питань місцевого значення; селищні, сільські та міські адміністрації не можуть розпоряджатися такими земельними ділянками.

Орендодавцями можуть виступати один або кілька власників (громадян) земельних часток. Учасник часткової власності може передати земельну частку в оренду тільки після виділення земельної ділянки в цій країні мають у своєму розпорядженні земельними наділами понад 50 га. У них зосереджено близько 35% усіх сільгоспугідь, і вони виробляють близько чверті вартості кінцевого продукту сільського господарства.

Сьогодні в Росії селянські (фермерські) господарства, займаючи 8% площі земель сільськогосподарського призначення, виробляють лише близько 3% обсягу сільськогосподарської продукції. За оцінками Центру економічної кон'юнктури при Уряді Російської Федерації, частка фермерів в обсязі виробленої продукції сільського господарства до 2010 р. підвищиться до 10%.

Земельне та цивільне законодавство РФ дозволяє купувати селянським (фермерським) господарствам у власність або оренду земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення чи інших категорій земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також приватної спільної часткової власності. Максимальні розміри земельних ділянок для селянських (фермерських) господарств встановлюються законодавством суб'єктів Російської Федерації. У разі виходу одного з членів фермерського господарства земельні ділянки і засоби виробництва розділу не підлягають.

Право на створення селянського (фермерського) господарства мають дієздатні громадяни Російської Федерації, іноземні громадяни та липа без громадянства. Громадяни, які виявили бажання створити селянське (фермерське) господарство, укладають між собою угоду. Для придбання земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення необхідно подати заяву до виконавчого органу державної влади або орган місцевого самоврядування. У випадку, коли про надання земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення в оренду було подано два і більше заяв, така земельна ділянка надається на торгах.

Для укладення договору оренди земельної ділянки заявнику необхідно представити у виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування кадастрову карту (план) земельної ділянки.

Порядок надання земельних ділянок громадянам та їх об'єднанням для ведення садівництва, городництва і дачного будівництва встановлюється Земельним кодексом РФ і Федеральним законом «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян». Громадяни можуть реалізувати своє право на ведення садівництва, городництва і т.п. у складі відповідних некомерційних об'єднань або в індивідуальному порядку.

Надання земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства визначається Земельним кодексом РФ і Федеральним законом від 7 липня 2003 р. № 112-ФЗ «Про особисте підсобне господарство».

Згідно з Федеральним законом «Про особисте підсобне господарство» особисте підсобне господарство (ЛПК) - це форма непідприємницької діяльності з виробництва та переробки сільськогосподарської продукції. З цього визначення випливає, що саме ЛПХ є самостійною організаційно-правовою формою господарювання на селі і в цій якості має визнаватися суб'єктом аграрного права, суб'єктом господарювання.

Відповідно до п. 1 ст. 4 Федерального закону для ведення ЛПХ можуть використовуватися земельну ділянку в межах поселень (присадибна земельна ділянка) і земельної ділянку за межею поселень (польовий земельну ділянку).

Земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення можуть бути надані юридичним особам, які є комерційними організаціями і некомерційними.

Комерційні організації у формі господарських товариств і товариств, виробничих кооперативів мають загальну правосуб'єктність. Як роз'яснили Пленум Верховного суду РФ і Пленум Вищого Арбітражного суду РФ, комерційні організації, за винятком унітарних підприємств та інших організації, передбачених законом, наділені загальною правоздатністю і можуть здійснювати будь-які види підприємницької діяльності, не заборонені законів якщо в установчих документах таких комерційних організацій не міститься вичерпний (закінчений) перелік видів діяльності, якими відповідна організація має право займатися.

Унітарні підприємства можуть отримати земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення тільки в тому випадку, якщо в статуті підприємства передбачено такий вид діяльності, як ведення сільськогосподарського виробництва чи іншої діяльності, пов'язаної із сільськогосподарським виробництвом. Господарські товариства суспільства, виробничі кооперативи мають право відповідно до законодавства РФ мати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, у власності та на праві оренди.

В основному земельні ділянки або земельні частки організації набувають у результаті передачі їх засновниками (учасниками). Після внесення особою земельної ділянки або земельної частки в статутний капітал комерційної організації він втрачає право власності на цю ділянку (земельну частку), власником стає комерційна організація. Юридичні особи можуть придбати земельні ділянки та на інших підставах, передбачених законом.

Відповідно до п.5 ст. 10 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть передаватися релігійним організаціям в оренду в порядку, встановленому ст. 34 Земельного кодексу Російської Федерації. При цьому викуп орендованої земельної ділянки у власність не допускається. Релігійні організації мають право використовувати для своїх потреб земельні ділянки, будівлі і майно, надане їм державними, муніципальними, громадськими та іншими організаціями та громадянами, у відповідності до законодавства Російської Федерації. Передача релігійним організаціям у користування за функціональним призначенням культових будівель і споруд з відносяться до них земельними ділянками та іншого майна релігійного призначення, що перебуває у державній або муніципальній власності, здійснюються безоплатно.

Особливими суб'єктами виступають станичні та інші козачі суспільства. Вони являють собою юридичні особи, яким безоплатно відводяться земельні наділи для колективного землекористуванні на основі традиційних для козацтва форм общинного впадання землею якої спільної власності на землю (часткової або сумісної). Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній та муніципальній власності, їм надаються в оренду.

Порядок надання земель сільськогосподарського призначення науково-дослідним і освітнім установам чинне законодавство РФ закріплює у ст. 10 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Таким установам земельні ділянки для сільськогосподарських потреб надаються в оренду.

Федеральним законом від 23 серпня 1996 р. № 127-ФЗ «Про науку і державну науково-технічну політику» встановлено, що за державними науковими організаціями закріплюються в безстрокове безоплатне користування земельні ділянки, виділені в установленому порядку, ст. 59 Федерального закону від 13 січня 1996 р. № 12 «Про внесення

Без згоди родових общин і сімей з числа нечисленних народів Півночі земельні ділянки не підлягають відчуженню під промислове або інше освоєння, не пов'язане з традиційним господарюванням.

Так, Федеральний закон від 30 квітня 1999 р. № 82-ФЗ «Про гарантії прав корінних нечисленних народів Російської Федерації» що органи державної влади з метою захисту споконвічній довкілля, традиційного способу життя, господарювання і промислів нечисленних народів проводять єдину політику і області розробки та реалізації федеральних і регіональних програм використання та охорони земель традиційного природокористування нечисленних парезів, оцінки природних ресурсів, ведення землеустрою, ведення земельного кадастру і моніторингу зазначених земель; встановлюють межі земель традиційного природокористування нечисленних народів і порядок надання зазначеним народам для цих цілей земель, що перебувають у федеральній власності.

Згідно з п. 6 ст. 10 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, зайняті оленячими пасовищами в районах Крайньої Півночі, віджени пасовищами і перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути передані громадянам і юридичним особам тільки на праві оренди на термін не менш ніж п'ять років.

Отже. Земельний кодекс РФ, Федеральний закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» визначають перелік суб'єктів правовідносин з використання земель сільськогосподарського призначення, а також порядок надання суб'єктам земельних ділянок в оренду.

Відповідно до земельного кодексу РФ, земельна ділянка - це частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку. Отже, земельна ділянка - це частина поверхні землі, що є природним ресурсом і об'єктом охорони з боку держави. Більш широке, детальне визначення земельної ділянки дано у Федеральному законі «Про державний земельний кадастр». У ньому встановлено, що земельна ділянка це частина поверхні землі (в тому числі поверхневий грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом, а також те, що знаходиться над і під поверхнею земельною ділянки, якщо інше не передбачено федеральними законами.

Федеральний закон «Про садівничий, городницьких об'єднаннях» містить визначення садового, городнього і особистої земельної ділянки. Зі змісту зазначених визначень видно, що даний закон під земельною ділянкою розуміє верхній шар землі - грунт. Однак у більшості федеральних законів земельну ділянку представляється як територія. Наприклад, у ст. 26 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» встановлено, що «якщо в оренду здається земельну ділянку (ділянка надр) або част' його, до договору оренду, акредитуючій на реєстрацію прав, додається план земельної ділянки, із зазначенням частини його, що здається в оренду ».

Для того, щоб земельна ділянка сільськогосподарського призначення передати за договором оренди, необхідна відповідність даної земельної ділянки вимогам, основним характеристикам, передбаченим федеральними законами. Відповідно до п. 3 ст. 607 ЦК РФ в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. Об'єктом оренди може бути тільки індивідуально визначене майно. Індивідуальними характеристиками земельної ділянки є кадастровий номер, місце розташування, площа, межі, цільове призначення. Дані відомості містяться в плані земельної ділянки, наявність якого є обов'язковим для укладання договору. При відсутності цих даних у договорі, умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а договір не вважається укладеним. Земельним кодексом України встановлено, що об'єктом оренда можуть бути тільки земельні ділянки з установленими межами і пройшли кадастровий облік.

Згідно з Федеральним законом «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» в оренду можуть бути передані пройшли державний облік земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, в тому числі земельні ділянки, що перебувають у спільній частковій власності. Визначення на місцевості меж знаходяться в частковій власності земельних ділянок здійснюється на основі норм Федерального закону «Про землеустрій» від 18 червня 2001 р. № 78-ФЗ (в ред. Від 18 липня 2005 р.). Даним законом передбачено межування об'єктів землеустрою. Межування об'єкта землеустрою включає визначення меж об'єкту землеустрою на місцевості та їх узгодження; закріплення на місцевості розташування меж об'єкта землеустрою межовими знаками і визначення їх координат; виготовлення карти (плану) об'єкта.

Відомості про стан і про використання земельних ділянок, їх площах, місцезнаходження, економічних і якісних характеристиках вносяться в документи державного земельного кадастру на підставі даних про межування земельних ділянок, відомостей, представлених правовласниками земельних ділянок, результатів проведення топографогеодезичних, картографічних, моніторингових, землевпорядних, грунтових , геологогеоморфологіческіх та інших обстежень і вишукувань.

Після передбачених заходів з визначення меж на місцевості земельну ділянку необхідно зареєструвати в Єдиному державному реєстрі земель. Ця вимога зазначено в ст. 14 Федерального закону «Про державний земельний кадастр», згідно з якою моментом виникнення або моментом припинення існування земельної ділянки, як об'єкта державного обліку у відповідних межах, є дата внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру земель.

Ведення державного земельного кадастру представляє собою послідовні дії по збору, документування, накопичення, обробки, обліку та зберігання відомостей про земельні ділянки. Відповідно до Указу Президента РФ від 9 березня 2004 р. № 314 «Про систему і структуру федеральних органів виконавчої влади» державним органом, уповноваженим вести державний земельний кадастр та землеустрій, є Федеральне агентство кадастру об'єктів нерухомості Міністерства економічного розвитку і торгівлі Російської Федерації.

Таким чином, при передачі земельної ділянки в оренду в договорі оренди земель сільськогосподарського призначення повинні міститися такі відомості про земельну ділянку: місце розташування; кадастровий номер; категорія земель; дозволене використання; площа у встановлених одиницях виміру. Дані відомості зафіксовані в проекті Примірного договору оренди земель сільськогосподарського призначення, розробленої нами відповідно до чинного законодавства.

На підставі викладеного, предметом договору оренди земель сільськогосподарського призначення може бути земельна ділянка, виділена на місцевості, позначений у розмірах і межах території земель сільськогосподарського призначення, що має кадастровий номер, адресні орієнтири і пройшов державну реєстрацію.

Слід зазначити, що Федеральний закон «Про державний земельний кадастр» встановлює, що в Єдиному державному реєстрі земель містяться і інші відомості про земельну ділянку, крім зазначених наші в договорі. До таких відомостей відносяться: опис меж земельних ділянок; зареєстровані в установленому порядку речові права та обмеження (обтяження); економічні характеристики, в тому числі розміри плати за землю; якісні характеристики, у тому числі показники стану родючості земель; наявність об'єктів нерухомого майна, міцно пов'язаних із земельною ділянкою. Таким чином, в договорі оренди сторони повинні вказати всі основні характеристики об'єкта договору. В іншому випадку договір вважається неукладеним.

Наступним етапом відповідного оформлення земельної ділянки, є реєстрація права власності та інших прав на земельну ділянку. Реєстрація права повинна здійснюватися відповідно до Методичних рекомендацій про порядок державної реєстрації права спільної власності на нерухоме майно, затвердженими наказом Мін'юсту РФ від 25 березня 2003 року № 70.

Право спільної часткової власності на виділену земельну ділянку реєструється на підставі свідоцтв про право на земельні частки, повідомлень, опублікованих в офіційних органах друку, угоди про визначення часток і право власності на виділену земельну ділянку.

Нa реєстрацію повинен бути представлений кадастровий план виділеної ділянки та звіт (акт) про оцінку виділяється і залишився після виділу ділянки, складений відповідно до Федерального закону від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ (зі зм. 15 серпня 2007 р.) « Про оціночної діяльності в Російській Федерації ».

Об'єктом оренди земельних ділянок можуть бути різні види земельних ділянок, які класифікуються за різними підставами. Згідно зі ст. 6 Земельного кодексу РФ всі земельні ділянки можуть бути подільними і неподільними. Діленим є земельна ділянка, яка може бути розділений на частини, кожна з яких після розділу утворює самостійний земельну ділянку, дозволене використання якого може здійснюватися без перекладу його до складу земель іншої категорії, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.

Відповідно до Цивільного кодексу РФ, договір оренди земельної ділянки, терміном більше одного року, а якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, - незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі. Обов'язковій державній реєстрації підлягає договір оренди земельної ділянки, укладений на строк не менше одного року. Ці правила поширюються і на договір оренди земель сільськогосподарського призначення. Зобов'язальне право оренди виникає в орендаря на підставі укладеного належним чином договору оренди. Якщо договір оренди земель сільськогосподарського призначення не підлягає державній реєстрації, то право оренди земельної ділянки виникає з моменту підписання сторонами договору оренди, а якщо договір підлягає реєстрації, то з моменту державної реєстрації договору.

У відповідностей зі ст. 14 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» проведена державна реєстрація виникнення і переходу прав па земельну ділянку посвідчується свідоцтвом про державну реєстрацію прав.

Таким чином, після отримання свідоцтва про державну реєстрацію права власності власник може передати відповідну земельну ділянку в оренду, уклавши договір оренди.

Згідно зі ст. 609 ЦК РФ договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

Договору суборенди і безоплатного термінового користування, укладені на термін менше одного року, не підлягають державній реєстрації, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.

На даний момент актуальним залишається питання про фактичні витрати, необхідні для того, щоб власники земельних часток могли належним чином оформити виділ земельної ділянки для передачі її в оренду. Площі земельних ділянок вимірюються десятками тисяч гектарів, проведення їх кадастрового учеса вимагає значних фінансових витрат, які обчислюються сотнями тисяч рублів. Це дуже великі витрати для власників земельних часток, більшість з яких проживає в сільській місцевості. Без фінансової допомоги з боку держави та муніципального освіти рішення даної проблеми неможливо. Інший варіант рішення даної проблеми - це покладання фінансових витрат на сільськогосподарські організації. Але це можливо, якщо сільськогосподарська організація зацікавлена в придбанні даних земельних ділянок на основі договору оренди. Повернення коштів можна здійснити в рахунок розрахунків з орендної плати.

2.2 Населені пункти

На відміну від земель сільськогосподарського призначення землі поселень виконують функцію територіально-просторового базису. ЗК РФ виділяє ці землі як самостійної категорії земель. Землями поселень є землі, цільовим призначенням яких є використання їх для забудови та інших цілей розвитку міст, селищ і сільських поселень. Ознакою, за допомогою якого ці землі відмежовуються від інших категорій земель, є риса міського чи сільського поселення.

Правовий режим земель поселень регулюється земельним законодавством, що встановлює загальні принципи регулювання земельних відносин з приводу даної категорії земель, і містобудівним законодавством, завдання якого - відобразити особливості відносин, що складаються з приводу використання земель поселень.

Поняття земель поселень безпосередньо пов'язане з визначенням територій поселень. Пункт 1 ст. 4 Містобудівного кодексу РФ (далі по тексту - ГрадК РФ) говорить про те, що містобудівне законодавство регулює відносини щодо територіального планування, містобудівній зонування, планування територiї, архітектурно-будівельного проектування, відносини з будівництва об'єктів капітального будівництва, їх реконструкції (далі - містобудівні відносини ).

Відповідно до ст. 12 Федерального закону «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації» територію муніципального освіти становлять землі міських, сільських поселень, прилеглі до них землі загального користування, рекреаційні зони, землі, необхідні для розвитку поселень, та інші землі у межах муніципального освіти незалежно від форм власності та цільового призначення. Питання про утворення, об'єднанні, про перетворення або про скасування внутрішньоміських муніципальних утворень, встановлення або зміну їх територій вирішуються з урахуванням думки населення відповідної території представницьким органом місцевого самоврядування міста самостійно відповідно до статуту міста.

Згідно зі ст. 83 ЗК РФ просторову і земельно-ресурсну основу міських і сільських поселень становлять території в межах встановлених кордонів (риси) міських і сільських поселень, а також все, що знаходиться над і під поверхнею зазначених територій. У просторову і земельно-ресурсну основу поселень включаються три сфери. До перовой відноситься територія в межах риси поселень, тобто поверхню землі, яка використовується як просторового територіального базису. До другої сфері ГрадК РФ відносить підземний простір, тобто надра землі в межах кордонів поселень. Третя сфера - це повітряний простір над територією поселення, тобто повітряний стовп. Повітряний кодекс РФ від 19 березня 1997 р. в ст.1 дає визначення повітряного простору РФ як повітряного простору над територією РФ, у тому числі повітряний простір над внутрішніми водами і територіальним морем.

Поняття «територія міського і сільського поселення» закріплюється в законодавстві для того, щоб окреслити просторову сферу, на яку поширюється діяльність органів місцевого самоврядування з регулювання містобудування. Це та сфера, в межах якої діють правила забудови, проекти планування, проекти забудови та інша містобудівна документація, яка визначає правовий режим земель даної категорії.

Необхідність законодавчого закріплення просторової сфери міських і сільських поселень обумовлена специфікою містобудування. Сферою містобудування є не тільки поверхню землі. Безпосередньою сферою містобудування є певна територія, на якій можуть зводитися будинки, будівлі та різні споруди. Проте практично містобудування здійснюється в певному просторі у повітряному або підземному. Всі ці важливі моменти враховуються в праві.

Підземне і повітряний простору в межах встановлених кордонів (риси) міських і сільських поселень знаходяться у віданні органів місцевого самоврядування, за винятком:

частин підземного і повітряного просторів, які відповідно до умов зонування територій або дозволами на будівництво є об'єктами, що належать іншим особам;

частини підземного простору, наданого в установленому порядку в користування іншим особам для геологічного вивчення надр, видобутку корисних копалин та інших цілей відповідно до законодавства РФ про надра;

частини повітряного простору, яка використовується для польотів повітряних суден та іншої діяльності в галузі використання повітряного простору відповідно до повітряним законодавством РФ.

Суть зазначених винятків у наступному. По-перше, в результаті зонування територій та видачі дозволів на будівництво з сфери відання органів місцевого самоврядування виключаються частини підземного і повітряного простору, які належать іншим особам. По-друге, у віданні органів місцевого самоврядування не знаходяться ділянки надр, які надані для використання у встановленому порядку для певних цілей. По-третє, зі сфери відання органів місцевого самоврядування виключена частина повітряного простору, яка використовується для польотів повітряних суден та іншої діяльності.

Повітряний кодекс РФ (ст. 11) наступним чином визначає поняття «використання повітряного простору». Використання повітряного простору являє собою діяльність, в процесі якої здійснюються переміщення у повітряному просторі різних матеріальних об'єктів (повітряних суден, ракет і інших об'єктів), а також інша діяльність (будівництво висотних споруд, діяльність, у процесі якого відбуваються електромагнітні та інші випромінювання, викид в атмосферу речовин, що погіршують видимість, проведення вибухових робіт тощо), яка може становити загрозу безпеці повітряного руху. Користувачами повітряного простору є громадяни та юридичні особи, наділені в установленому порядку правом на здійснення діяльності з використання повітряного простору.

При вирішенні питання про те, яка частина повітряного простору знаходиться у віданні органів місцевого самоврядування, слід враховувати структуру повітряного простору (ст. 15 Повітряного кодексу РФ). Структура повітряного простору включає в себе зони, райони і маршрути обслуговування повітряного руху (повітряні траси, місцеві повітряні лінії тощо), райони аеродромів і аеровузли, спеціальні зони і маршрути польотів повітряних суден, заборонені зони, небезпечні зони (райони полігонів, вибухових робіт тощо), зони обмежень польотів повітряних суден та інші встановлені для здійснення діяльності у повітряному просторі елементи структури повітряного простору. Структура повітряного простору затверджується в порядку, встановленому Урядом РФ.

Відповідно до ст. 17 Повітряного кодексу РФ використання повітряного простору або окремих його районів може бути заборонено або обмежено у порядку, встановленому Урядом РФ.

Принципово важливим моментом, пов'язаним з встановленням правового режиму земель поселень, є те, що використання цих земель грунтується на зонуванні їх територій, відповідно до якого вся територія поселення ділиться на територіальні зони.

В основі правового регулювання використання земель поселень лежить принцип планування. Планування використання цих земель здійснюється у відповідності з генеральними планами міських і сільських поселень і правилами землекористування і забудови.

Визначення генерального плану міського і сільського поселення і його правове значення встановлено у ст. 9 - 23 ГрадК РФ. Генеральний план являє собою містобудівну документацію про містобудівну плануванні розвитку територій міських і сільських поселень. Генеральний план розробляється відповідно до затвердженої в установленому порядку містобудівною документацією федерального рівня суб'єкта Федерації. Цей вид документації є основним містобудівним документом, що визначає в інтересах населення і держави умови формування середовища життєдіяльності, напрями кордону розвитку територій міських і сільських поселень, зонування територій, розвиток інженерної, транспортної та соціальної інфраструктур, містобудівні вимоги до збереження об'єктів культурної спадщини історика і особливо охоронюваних природних територій, екологічному і санітарному благополуччю.

Деякі вимоги, що стосуються планування використання земель поселень, закріплені в Основах законодавства РФ «Про культуру» від 9 жовтня 1992 р. Так, не допускається проектування і будівництво населених пунктів та житлових масивів без забезпечення їх об'єктами культури з урахуванням містобудівних норм, правил і потреб місцевого населення. Земельні ділянки під будівництво нових об'єктів культури виділяються на пріоритетній основі (ст. 48).

Відповідно до Федерального закону від 17 липня 1999 р. «Про поштовий зв'язок» при плануванні розвитку міст і сільських поселенні, проектуванні, будівництві і реконструкції кварталів, мікрорайонів, інших елементів планувальної структури, а також житлових будинків органи державної влади суб'єктів Федерації і органи місцевого самоврядування відповідно до державних містобудівними нормативами і правилами повинні передбачати проектування і будівництво будівель, а також приміщень для розміщення об'єктів поштового зв'язку (ст.31).

Згідно з п. 5 ст. 23 ГрадК РФ в генеральному плані міського чи сільського поселення визначаються:

основні напрямки розвитку території поселення з урахуванням особливостей соціально-економічного розвитку, природно-кліматичних умов, чисельності населення міської або сільської поселення;

зони різного функціонального призначення та обмеження на використання територій зазначених зон;

заходи щодо захисту території міського чи сільського поселення від впливу надзвичайних ситуацій природного і техногенного характеру, розвитку інженерної, транспортної та соціальної інфраструктур;

співвідношення забудованої і незабудованій території міського чи сільського поселення;

території резерву для розвитку міського чи сільського поселення;

інші заходи щодо розвитку території міського чи сільського поселення.

У генеральних планах міських і сільських поселень містяться пропозиції про встановлення кордонів поселень, а також про забезпечення ресурсами з метою комплексного розвитку територій поселень.

Крім того, ГрадК РФ передбачає, що генеральний план міста і його приміської зони може розроблятися як єдиний документ на основі укладання угоди між органами місцевого самоврядування суміжних територій. Генеральний план міста з чисельністю населення до п'ятдесяти тисяч чоловік і генеральний план сільського поселення можуть розроблятися разом з проектом планування територій зазначених поселень як єдиний документ.

Стаття 23 ГрадК РФ встановлює правило, згідно з яким при розробці генерального плану історичного поселення враховуються історико-архітектурний опорний план такого поселення і проекти зон охорони пам'яток історії та культури.

Риси поселень. У п. 1 статті 84 ЗК РФ міститься поняття риси поселення, яка представляє собою зовнішні межі земель міських, сільських поселень, що відокремлюють ці землі від земель інших категорій. Зі змісту норми п. 2 ст. 83 ЗК слід, що риса поселення повинна збігатися з його адміністративними кордонами.

Закон визначає, що риса поселення повинна встановлюватися на підставі затвердженої містобудівної та землевпорядної документації (п. 2 ст. 84 ЗК). Дана вимога пов'язана з тим, що встановлення риси поселення зачіпає інтереси як самого поселення, так і суміжних з ним інших муніципальних утворень.

ЗК РФ відносить проекти риси поселень до містобудівної документації. Відповідно до ЗК РФ проекти риси міського та сільського поселень розробляються на основі генеральних планів поселень органами місцевого самоврядування. При цьому проекти риси малих міст і селищ, сільських поселень можуть розроблятися у складі генерали планів цих поселень.

Чорта поселень згідно з п. 2 статті 84 ЗК РФ повинна встановлюватися по межах земельних ділянок, наданих громадянам та юридичним особам. Однак необхідно відзначити, що така риса в усякому випадку повинна бути встановлена на межі земельних ділянок, що перебувають у будь-якій формі власності і включених до складу поселень, оскільки земельна ділянка може бути віднесений тільки до однієї категорії земель (див. пп. 8 п. 1 ст . 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Пункт 3 статті 84 ЗК України встановлює загальне правило, згідно з яким затвердження та зміна риси поселень здійснюються органами державної влади суб'єктів РФ. Винятки з цього правила становлять випадки затвердження та зміни риси міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга, а також риси міських поселень, що входять до складу ЗАТО. Безумовно, утвердженню підлягає не сама риса поселення, як про це говорить ЗК, а документ, її відображає, тобто проект риси поселення.

Проекти риси міст федерального значення Москви й Санкт-Петербурга затверджуються і змінюються федеральним законом за узгодженим поданням законодавчих (представницьких) органів міста Москви і аналогічних органів Московської області, законодавчих (представницьких) органів міста Санкт-Петербурга і аналогічних органів Ленінградської області. Раніше проекти риси міст федерального значення повинні були затверджуватися Урядом РФ.

Нововведенням ЗК є положення про необхідність затвердження і зміни риси міст, що входять до складу ЗАТЕ, Урядом РФ. Це, очевидно, викликано особливою важливістю таких поселень, оскільки в їх межах розташовані стратегічні об'єкти, у зв'язку з чим територія й кордони ЗАТЕ визначаються з урахуванням особливого режиму безпечного функціонування цих об'єктів (див. ст.1 Закону про ЗАТО).

Встановлення у статті 84 ЗК РФ (п.6) принципу, згідно з яким включення земельних ділянок в межі поселень не тягне за собою припинення прав власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок, щонайменше, незрозуміло. Про які права в даному випадку йде мова? Якщо це права за використання земель, визначені у гл. VI ЗК, то вони за загальним правилом п.1 ст.43 ЗК здійснюються зазначеними особами на свій розсуд. Якщо маються на увазі права, передбачені гол. III і IV ЗК, то їх припинення здійснюється відповідно до норм гл. VII ЗК, і тому умови припинення таких прав повинні міститися тільки в цій главі.

Типи поселень. Усі поселення, згідно з п. 1 ст. 5 ГрадК РФ 1998 р., поділяються на кілька типів. В основу їх класифікації покладені наступні критерії: чисельність населення, науково-виробнича спеціалізація поселень, значення поселень в системі розселення населення і адміністративно-територіальний устрій країни.

Чисельність населення - це критерій віднесення поселення до категорії міських чи сільських поселень. Міськими визнаються найбільш великі поселення. Сільськими поселеннями - поселення, що мають порівняно невелике число жителів, починаючи з 5 тис. людей.

Виробнича спеціалізація поселень також впливає на вигляд поселення. Міськими визнаються зазвичай поселення, жителі яких зайняті головним чином у промисловості, у сферах обслуговування, управління, науки і культури, сільськими - ті поселення, більшість населення яких зайняті в сільськогосподарському виробництві.

Значення поселень в системі розселення та адміністративно-територіальний устрій країни також грає важливу роль при віднесенні поселення до категорії міського чи сільського. За загальним правилом, саме міста є адміністративними та культурними центрами навколишніх районів.

ГрадК РФ 1998 р. (ст. 5) передбачає, що всі поселення поділяються на два основних види: міські (міста і селища) і сільські (села, станиці, села, хутори, кишлаки, аули, стійбища, займанщини і інші).

У залежності від чисельності населення міські та сільські поселення відповідно поділяються на:

надвеликі міста (чисельність населення понад 3 млн осіб);

найбільші міста (чисельність населення від 1 млн до 3 млн осіб);

великі міста (чисельність населення від 250 тис. до 1 млн осіб);

великі міста (чисельність населення від 100 тис. до 250 тис. осіб);

середні міста (чисельність населення від 50 тис. до 100 тис. осіб);

малі міста і селища (чисельність населення до 50 тис. осіб);

великі сільські поселення (чисельність населення понад 5 тис. осіб);

великі сільські поселення (чисельність населення від 1 тис. до 5 тис. осіб);

середні сільські поселення (чисельність населення від 200 осіб до 1 тис. осіб);

малі сільські поселення (чисельність населення менше 200 чоловік).

Поселення, що мають тимчасове значення і непостійний склад населення і є об'єктами службового призначення у відповідній галузі економіки (залізничні будки, будинки лісників, бакенщика, польові стани тощо, а також поодинокі будинки знаходяться у віданні муніципальних утворень, з якими зазначені поселення пов'язані в адміністративному, виробничому або територіальному відносинах.

Класифікація міських і сільських поселень визначається і в законодавстві про адміністративно-територіальний устрій. Відповідно до Конституції РФ (ст. 73 і 76) територіальний (адміністративно-територіальний) пристрій суб'єктів Федерації відноситься до ведення суб'єктів РФ. У цій сфері вони здійснюють власне правове регулювання. Федеральний закон від 6 жовтня 1999 р. № 184-ФЗ «Про загальні принципи організації законодавчих (представницьких) і виконавчих органів державної влади суб'єктів Російської Федерації» (пп. «л» п. 2 ст. 5) відносить до числа основних повноважень законодавчого ( представницького) органу державної влади суб'єкта встановлення адміністративно-територіального устрою суб'єкта Федерації та порядок його зміни шляхом прийняття закону суб'єкта Федерації.

Пункт 1 статті 5 ГрадК РФ 1998 р. виділяє критерії, що визначають характер містобудівної діяльності на території поселень. Фактично мова йде про критерії, які покладені в основу класифікації видів поселень. В якості таких критеріїв Кодекс визнає чисельність селища, виробничу спеціалізацію поселень і значення поселень в системі розселення та адміністративно-територіальний устрій країни.

Чисельність населення - критерій віднесення поселення до категорії міських чи сільських поселень. Міськими визнаються найбільш великі поселення, сільськими - поселення, що мають порівняно невелике число жителів, починаючи з 5 тис. чоловік населення.

У залежності від чисельності населення визначаються типи міських поселень (надвеликі міста, що мають чисельність населення понад 3 млн. чоловік, найбільші міста з населенням від 1 млн. до 3 млн. осіб і т.д.), і типи сільських поселень.

Виробнича спеціалізація поселень також впливає на їх вигляд. Міськими визнаються зазвичай поселення, жителі яких зайняті головним чином у промисловості, у сферах обслуговування, управління, науки і культури. Сільськими - ті поселення, більшість населення яких зайнято в сільськогосподарському виробництві.

Пункт 2 статті 5 ГрадК РФ 1998 р. передбачає, що всі поселення поділяються на два види: міські та сільські, а п. 3 закріплює більш докладну їх класифікацію за типами поселень. Крім того, п. 4 виділяє поселення, які мають тимчасове значення, непостійний склад населення і є об'єктами службового користування.

Федеральний закон від 6 жовтня 1999 р. № 184-ФЗ «Про загальні принципи організації законодавчих (представницьких) і виконавчих органів державної влади суб'єктів Російської Федерації» (пп. «л» п. 2 ст. 5) відносить до числа основних повноважень законодавчого ( представницького) органу державної влади суб'єкта РФ встановлення адміністративно-територіального устрою суб'єкта Федерації та порядок його зміни шляхом прийняття закону суб'єкта Федерації.

У п. 5 ст. 5 ГрадК РФ 1998 р. Відображено принцип залежності виду, змісту містобудівної документації, порядку її розробки, узгодження і твердження від типу поселення. Загальні питання, що стосуються вимог до містобудівної документації, закріплені в ст. 28 і 29 ГрадК РФ 1998 р. Так, відповідно п. 5 ст. 28 ГрадК РФ 1998 р. містобудівна документація будь-якого виду включає в себе текстові та графічні матеріали, містить обов'язкові положення, встановлені завданням на розробку містобудівної документації відповідного виду. Містобудівна документація будь-якого виду розробляється на підставі завдання, виданого відповідними органами державної влади, органами місцевого самоврядування або, за погодженням з ними, замовниками (п. 8 ст. 28). Містобудівна документація будь-якого виду може розроблятися на конкурсній основі (п. 10 ст. 28).

Відповідно до п. 6 ст. 28 ГрадК РФ 1998 р. містобудівна документація будь-якого виду підлягає державній екологічній експертизі у випадках і в порядку, встановлених законодавством РФ про екологічну експертизу. Обов'язковими умовами для затвердження містобудівної документації будь-якого виду є її узгодження з відповідними органами санітарно-епідеміологічного нагляду, а також наявність позитивного висновку органів охорони пам'яток культури у випадках, визначених законодавством у сфері охорони пам'яток історії та культури, інших зацікавлених державних органів з урахуванням думки населення.

Відповідно до ст. 29 ГрадК РФ 1998 р. містобудівна документація до її затвердження підлягає державній експертизі. Позитивний висновок органу державної експертизи містобудівної та проектної документації є підставою для затвердження містобудівної та проектної документації.

Як приклад взаємозв'язку містобудівної документації та типу поселення можна навести п. 4 ст. 35 ГрадК РФ 1998 р. Так, генеральний план міста з чисельністю населення до 50 тис. чоловік і генеральний план сільського поселення можуть розроблятися разом з проектом планування територій зазначених поселень як єдиний документ. Згідно з п. 1 ст. 36 ГрадК РФ 1998 р., проекти риси малих міст і селищ, риси сільських поселень можуть розроблятися у складі генеральних планів зазначених поселень.

Пункт 6 ст. 5 ГрадК РФ 1998 р. закріплює пріоритет його норм, які містять містобудівні вимоги, що стосуються умов та порядку користування землями поселень. Ця правова норма цілком обгрунтована. Справа в тому, що землі поселень грають важливу роль в житті суспільства, виконуючи функцію територіально-просторового базису. Займаючи порівняно невелику площу по відношенню до всієї території, ці землі є місцем проживання більшої частини населення. Землі, зайняті поселеннями, призначені для розміщення міст, селищ, сільських поселень і об'єктів нерухомості, що забезпечують життєдіяльність населення.

До прийняття ГрадК РФ питання правового режиму земель поселень регулювалися головним чином земельним законодавством. ЗК РФ виділяє ці землі в якості окремої категорії земель, називаючи їх землями населених пунктів. Землями населених пунктів є всі землі в межах міської, селищної риси і риси сільських населених пунктів. Однак протягом десятиліть земельне законодавство регулювало лише окремі, найбільш загальні питання використання цієї категорії земель, приділяючи увагу головним чином регулювання земель сільськогосподарського призначення. У цьому плані земельне законодавство носило «аграрний», якщо можна так висловитися, характер. Широкий комплекс питань використання земель поселень залишалося неврегульованим. ГрадК РФ заповнив цю прогалину. Тому при розробці Земельного кодексу РФ в частині регулювання питань правового режиму земель поселень пріоритет мають норми ГрадК РФ.

2.3 Особливості інших ділянок

Методичні рекомендації з розробки схем зонування території міст (МДС 30-1.99), схвалені Науково-технічною Радою Держбуду Росії від 10 червня 1999 р., визначають зміст містобудівних регламентів зон інженерної та транспортної інфраструктур. Типи зон інженерної та транспортної інфраструктур (автомобільного, залізничного, річкового, морського, повітряного і трубопровідного транспорту, зв'язку та інженерного обладнання) встановлюються в залежності від виду і параметрів розміщуються споруд і комунікацій, а також обмежень на використання відповідних територій з урахуванням забезпечення заходів щодо запобігання шкідливого впливу їх на середовище життєдіяльності.

У зоні автомагістралі (Д.) допускається розміщення мотелів для легкового та вантажного автотранспорту; споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів; підприємств з обслуговування транспортних засобів; підприємств громадського харчування; магазинів. Такого роду діяльність відноситься до числа дозволених видів використання нерухомості.

Неосновним і супутнім видом використання є розміщення споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів.

Потрібно погодити це питання для здійснення видів використання нерухомості, що порушують вимоги до забудови земельних ділянок, що надаються організаціям автомобільного транспорту, а також до земельних ділянок для розміщення різних захисних інженерних споруд і зелених смуг.

Дозволеними видами використання нерухомості у зоні залізниці (Ж.Д.) вважаються діяльність організацій залізничного транспорту, розташованих на наданих їм земельних ділянках для здійснення покладених на них спеціальних завдань щодо експлуатації, утримання, будівництва, реконструкції, ремонту, розвитку наземних і підземних будівель, будівель, споруд, трубопроводів, пристроїв та інших об'єктів залізничного транспорту.

Неосновними і супутніми видами використання є зведення споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів, створення підприємств з обслуговування транспортних засобів та експлуатація інженерних споруд. Види використання нерухомості, в результаті яких порушуються вимоги до забудови земельних ділянок, що надаються підприємствам залізничного транспорту, а також до земельних ділянок для розміщення різних захисних інженерних споруд та лісонасаджень, є умовно дозволеними (які вимагають спеціального погодження).

У зоні повітряного транспорту (В.Т.) дозволено розміщувати аеропорти цивільної авіації, інші об'єкти повітряного транспорту, а також об'єкти, пов'язані з експлуатацією, утриманням, будівництвом, реконструкцією, ремонтом, розвитком наземних і підземних будинків, будівель, споруд і пристроїв повітряного транспорту . Неосновними і супутніми видами використання нерухомості вважаються зведення споруд для постійного та тимчасового зберігання транспортних засобів; розміщення підприємств і установ по обслуговуванню пасажирів, а також інженерних споруд.

До числа умовно дозволених видів використання об'єктів нерухомості відносяться види використання, що порушують вимоги до забудови земельних ділянок, що надаються підприємствам повітряного транспорту, а також до земельних ділянок для розміщення шумозахисних споруд, пристроїв та лісонасаджень.

Всі види нового будівництва, реконструкції та розширення об'єктів, що розміщуються в межах зазначених територій, здійснюються відповідно до містобудівної та проектної документації і підлягають погодженню з відповідними органами державної влади, органами місцевого самоврядування, органами контролю та нагляду. З метою виключення несприятливого впливу експлуатації об'єктів зовнішнього транспорту, зв'язку, інженерних об'єктів та комунікацій на середовище проживання населення міст та інших поселень слід забезпечувати необхідні відстані від цих об'єктів до житлової забудови та дотримання інших вимог відповідно до встановлених містобудівними і спеціальними нормативами, правилами забудови міст та інших поселень.

Території у межах відведення об'єктів зовнішнього транспорту, зв'язку, інженерних об'єктів та комунікацій та їх санітарно-захисних зон підлягають благоустрою та озеленення. Відповідальність за здійснення зазначених робіт покладається на власників, власників, користувачів відповідних об'єктів. Об'єкти зовнішнього транспорту, зв'язку, інженерних об'єктів та комунікацій, побічно або прямо впливають на безпеку населення, розміщуються за межами міст та інших поселень.

Стаття 45 ГрадК РФ 1998 р. визначає цільове призначення рекреаційних зон, організація місць відпочинку населення та їх склад. Пункт 2 цієї статті закріплює основний принцип правового режиму цих зон: у цих зонах не допускаються будівництво і розширення різних об'єктів, використання яких не пов'язане з функціонуванням цих зон.

Відповідно до Методичних рекомендацій з розробки схем зонування території міст (МДС 30-1.99) одним з типів рекреаційних зон є зона відкритих просторів (Р.1.). До складу цієї зони включаються парки, сквери, бульвари, прибережні території річок, активно використовуються населенням для відпочинку. Територія цієї зони може використовуватися для влаштування пляжів, спортивних та ігрових майданчиків, атракціонів, літніх театрів, концертних майданчиків. Як неосновних і супутніх видів використання нерухомості допускається розміщення меморіалів, автостоянок; допоміжних споруд, пов'язаних з організацією відпочинку (адміністрація, каси, пункти прокату, малі архітектурні форми тощо).

Умовно дозволеними видами використання об'єктів нерухомості, які вимагають спеціального узгодження, є влаштування кафе, барів, закусочних; об'єктів, пов'язаних з відправленням культу, і громадські туалети.

У зону природних ландшафтів (Р.2.) Входять парки, гаї, лісопарки, природні заповідники. Мета організації зони: збереження цінних природних особливостей та ландшафтів і одночасне стимулювання створення умов для відпочинку населення міста, іншого поселення за умови, що плановані заходи будуть здійснюватися з мінімальним впливом на вразливі елементи навколишнього середовища. До дозволеним видам використання нерухомості відносяться організація лісопарків; спортивних та ігрових майданчиків, лижних трас, велосипедних та бігових доріжок і т.д. До неосновним і супутнім видах - пристрій відкритих стоянок для тимчасового зберігання транспортних засобів; допоміжних споруд, пов'язаних з організацією відпочинку (альтанки, лавки та інші малі архітектурні форми). Умовно дозволеними видами використання нерухомості, тобто вимагають спеціального узгодження, є розміщення готелів, мотелів, кемпінгів, туристичних центрів, профілакторіїв, санаторіїв; лікарень, госпіталів загального типу, інтернатів для людей похилого віку, кафе, барів, закусочних та інших закладів громадського харчування, місць для пікніків, громадських туалетів.

Зона відпочинку (р.3.) Виділяється на території лісопарків для організації відпочинку населення. Призначення цієї зони полягає в збереженні унікального ландшафту при створенні умов для повноцінного відпочинку. Будівництво дозволяється тільки в тому випадку, коли в результаті створення об'єкта обслуговування виявляється мінімальний вплив на навколишнє середовище і створюються привабливі місця для відпочиваючих. Проте в цьому випадку повинна бути забезпечена схоронність характерних природних особливостей даної території.

Територія зони використовується під пляжі, кемпінги, кафе, бари, ресторани та інші заклади громадського харчування; пункти прокату спортивного та іншого інвентарю для відпочиваючих; місця для наметових містечок; спортивні та ігрові майданчики; лазні, сауни; човнові станції, приміщення обслуговуючого персоналу. Як неосновних видів використання допускаються спорудження відкритих стоянок для тимчасового зберігання транспортних засобів; допоміжних споруд, пов'язаних з організацією відпочинку (кабінки для переодягання, альтанки та інші малі архітектурні форми); громадських туалетів.

Типом рекреаційних зон є зона дач (Р.4.). Її призначення полягає в тому, що вона виділяється для відпочинку населення і вирощування сільськогосподарських культур з орієнтацією на поступове перетворення даної зони в зону Ж.1. Дозволеними видами використання нерухомості на території цієї зони є будівництво окремих житлових будинків садибного типу; дач; магазинів товарів першої необхідності торговою площею до 40 кв.м. Територія може використовуватися під сади, городи, пристрої водозабору; споруди протипожежних водойм.

Неосновними і супутніми видами використання є використання об'єктів нерухомості для надомних видів діяльності відповідно до санітарних та протипожежних норм; зведення лазень, саун; споруд, пов'язаних з вирощуванням квітів, фруктів, овочів (парників, теплиць, оранжерей); господарських споруд; вбудованих або окремо стоять гаражів, а також відкритих стоянок, але не більше ніж один транспортний засіб на одну ділянку; адміністративних приміщень, пов'язаних з обслуговуванням зон дач.

Потрібно погодити це питання для розміщення магазинів, площа яких перевищує дозволені розміри; поштових відділень, телефону, телеграфу, а також тимчасових споруд дрібнороздрібної торгівлі.

Параметри об'єктів нерухомості в цій зоні такі: мінімальна площа земельної ділянки для окремо розташованої будинку, дачі повинна бути не менше 400 кв.м; відстань між фронтальною кордоном ділянки і основним будовою визначається у відповідності зі сформованою або проектованої лінією забудови. Мінімальні відстані від меж землеволодіння до будівель, а також між будівлями повинні бути наступними: від кордонів сусідньої ділянки до основної будівлі - 3 м; господарських та інших будівель - 1 м; відкритої стоянки - 1 м; окремо стоїть гаража - 1 м. Відстань від основних будівель до окремо розташованих господарських та інших будівель повинно відповідати вимогам СНиП 2.07.01-89.

Для всіх основних будівель кількість надземних поверхів не повинно перевищувати двох з можливим додатковим використанням мансардного поверху. Встановлено, що висота від рівня землі до верху коника скатної покрівлі повинна бути не більше 13,6 м. Висота всіх допоміжних будівель від рівня землі до верху коника скатної покрівлі не повинна перевищувати 7 м. Винятком є шпилі, башти, флагштоки. Не допускається розміщувати перед основними будівлями з боку вулиць допоміжні будівлі, за винятком гаража. Відстані від вікон житлових приміщень до господарських та інших будівель, розташованих на сусідніх ділянках, має бути не менше 6 м. Передбачені вимоги до огорожі земельних ділянок. З боку вулиць огорожі повинні бути прозорими; вид огорожі і його висота повинні бути однаковими, як мінімум, протягом одного кварталу з обох боків вулиці.

Стаття 49 ГрадК РФ 1998 р. встановлює загальні положення, що стосуються складу, цільового призначення та порядку встановлення меж територій приміських зон міст.

Питання встановлення режиму приміських зон врегульовані в законодавстві про охорону навколишнього середовища і земельному законодавстві. Так, ФЗ «Про охорону навколишнього природного середовища» передбачає, що з метою охорони навколишнього природного середовища навколо великих міст і промислових центрів, великих, екологічно шкідливих об'єктів створюються лісопаркові, зелені, захисні зони, вилучені з інтенсивного господарського використання, з обмеженим режимом природокористування. Відповідно до даного закону, забороняється розміщувати токсичні відходи, в тому числі відходи атомної промисловості, на території поблизу міст та інших населених пунктів, у лісопаркових, курортних, лікувально-оздоровчих, рекреаційних зонах та інших місцях, де може бути створена небезпека для здоров'я населення та стану навколишнього природного середовища.

Земельне законодавство визнає ці землі в якості земель рекреаційного призначення. До земель рекреаційного призначення належать землі приміських зелених зон, тобто землі за межами міської риси, зайняті лісами, лісопарками та іншими зеленими насадженнями, які виконують захисні та санітарно-гігієнічні функції і є місцем відпочинку населення. На землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає використанню їх за цільовим призначенням.

Виділення земель рекреаційного призначення провадиться, згідно зі ст. 92 ЗК РФ, за рішенням органів державної влади суб'єктів РФ у порядку, що встановлюється законодавством суб'єктів Федерації.

Стаття 86 ЗК РФ дає визначення земель, які включаються до складу приміських зон. Більш докладне визначення закріплено в ст. 49 ГрадК РФ. Територія приміської зони міста включає в себе землі, прилеглі до кордону (межі) міста і призначені для розвитку території даного міста, територій міських і сільських поселень, інших муніципальних утворень, що входять в приміську зону даного міста (територія резерву для розвитку поселення), розміщення промислових , комунальних і складських об'єктів, об'єктів інженерної, транспортної інфраструктур, садових і дачних кооперативів, місць відпочинку населення, а також для ведення сільського господарства та виконання захисних і санітарно-гігієнічних функцій. Встановлення меж приміських зон міст здійснюється на основі містобудівної документації відповідно до містобудівного земельним законодавством РФ.

У ст. 86 ЗК РФ закріплена також внутрішня структура земель приміських зон: території сільськогосподарського виробництва, зони відпочинку населення, резервні землі для розвитку міста та зелені зони.

Межі та правовий режим приміських зон затверджуються і змінюються законами суб'єктів Федерації. Що стосується меж та правового режиму приміських зон міст Москви і Санкт-Петербурга, то вони затверджуються і змінюються федеральним законом.

Правовий режим приміських зон врегульоване в законодавстві про охорону навколишнього середовища і земельному законодавстві. Так, п. 3 ст. 44 Федерального закону «Про охорону навколишнього середовища» передбачає, що з метою охорони навколишнього середовища міських і сільських поселень створюються захисні та охоронні зони, в тому числі санітарно-захисні зони, озеленені території, зелені зони, які включають в себе лісопаркові зони та інші вилучені з інтенсивного господарського використання захисні та охоронні зони з обмеженим режимом природокористування.

Пункт 4 ст. 98 ЗК РФ визнає ці землі в якості земель рекреаційного призначення.

Стаття 50 ГрадК РФ 1998 р. присвячена регулюванню використання територій приміських зон міст. Так, використання території приміської зони міста і містобудівна діяльність в межах приміської зони даного міста здійснюються з урахуванням інтересів населення такого міста і населення міських і сільських поселень, інших муніципальних утворень, що входять в приміську зону даного міста, а також інтересів інших суб'єктів містобудівної діяльності.

Зонування територій приміських зон міст визначається у територіальних комплексних схемах містобудівного планування розвитку території суб'єкта Федерації, частини території суб'єкта Федерації (у тому числі приміської зони), району (повіту), сільського округу (волості, сільради), а також у генеральних планах міст, що розробляються разом з їх приміськими зонами, з урахуванням землі-і лесоустроітельной документації. У приміських зонах міст виділяються зелені зони, виконують санітарні, санітарно-гігієнічні та рекреаційні функції. У зелених зонах забороняється господарська та інша діяльність, що надає шкідливий вплив на навколишнє природне середовище.

Будівництво, реконструкція та розширення об'єктів нерухомості в межах територій резерву для розвитку поселення в межах приміської зони міста здійснюються за погодженням з органами виконавчої влади суб'єктів Федерації і органами місцевого самоврядування.

Викуп земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб і розташованих у межах територій резерву для розвитку поселення в межах приміської зони міста, для державних і муніципальних потреб здійснюється відповідно до земельного та цивільного законодавства РФ.

Регулювання використання територій приміських зон міст і містобудівної діяльності на них базується на принципі врахування інтересів населення міста та населення поселень, які входять в приміську зону, а також інтересів інших суб'єктів містобудівної діяльності (ст. 3 ГрадК РФ 1998 р.).

Території приміських зон так само, як і території поселень підлягають зонуванню. Зонування приміських зон відбивається в територіальних комплексних схемах і генеральних планах міст. У процесі зонування приміських зон мають враховуватися відомості, що містяться в матеріалах землеустрою та лісовпорядкування.

Зміст режиму охорони в зелених зонах полягає в тому, що в них забороняється господарська та інша діяльність, що надає шкідливий вплив на навколишнє природне середовище. Обмеження щодо використання лісів на територіях зелених зон сформульовані в ЛК РФ. Стаття 56 ЛК РФ відносить до лісів першої групи лісу, основним призначенням яких є виконання водоохоронних, захисних, санітарно-гігієнічних, оздоровчих, інших функцій, а також лісу особливо охоронюваних природних територій. У свою чергу в лісах першої групи виділяється в якості категорії захисності ліси зелених зон поселень і господарських об'єктів.

У лісах зелених зон діють суворі обмеження на заготівлю деревини. У лісах першої групи рубки повинні бути спрямовані на поліпшення стану деревостанів, посилення природних функцій лісів цієї групи, а також на своєчасне і раціональне використання перестійних і стиглих деревостанів. Згідно ст.114 ЛК РФ в лісопаркових частинах зелених зон допускаються тільки рубки проміжного користування та інші рубки.

Встановлено обмеження, що стосуються будівництва в приміських зонах різного роду об'єктів нерухомості. Будівництво, реконструкція та розширення об'єктів нерухомості в межах територій резерву для розвитку поселення в межах приміської зони міста здійснюються за погодженням з органами виконавчої влади суб'єктів РФ і органами місцевого самоврядування.

Висновок

Підводячи підсумки цього дослідження, ми можемо констатувати, що оренда (як спосіб організації економічної діяльності) супроводжує господарську та соціальне життя людини і є не вторинної та не другорядною формою - по відношенню до ведення господарської діяльності на основі власності, а так само природно доповнює.

Опосредующий орендні відносини з приводу землі договір оренди земельних ділянок стабільний і практично не змінювався протягом багатьох років, але історично право оренди та речових прав мають єдине коріння. Аналіз показує, що і ceгодня постійного (безстрокового) користування, право довічного (спадкового володіння, більшість сервітутів змістовно збігаються орендаря; підтверджує цей висновок і п. 1 ст. 41, що передбачає, що особи, які не є власниками ділянок, за окремими винятками, здійснюють права власників земельних ділянок.

Тому була зроблена спроба проаналізувати права оренди з речових прав. Загальний висновок: виникає правовідносини з передачі об'єкта оренди, безумовно зобов'язальний характер, однак після цього правові можливості орендаря повинні бути охарактеризовані як речове-правові (що і пояснює застосування ст. 305 ЦК РФ в даних відносин). У результаті аналізу предмету даного договору (як узгоджених дій, спрямованих на певний результат), можна зробити висновок про те, що наявне в законі (частина перша ст. 606) визначення договору оренди вимагає уточнень - договір на надання в користування та в його предмет не входять характеристики.

Дослідження конкретних норм земельного законодавства дозволяє стверджувати, що вони недостатньо скоординовані з цивільним законодавством. Зокрема, в ЗК РФ містяться дозволу суб'єктам РФ визначати умови обороту земельних ділянок; безумовно, такі норми можна тлумачити і як специфічні правила самого земельного законодавства (де допускається законотворча діяльність суб'єктів РФ), присвячені контролю, обліку і т.п., але немає сумнівів і в тому, що, наприклад, правила про порядок введення земельної ділянки в обіг, про мінімальні розміри земельних ділянок і т.д., разом з тим, є й правила про самому громадянському обороті. А це суперечить п. 1 ст.3 ГК РФ.

Окремо в роботі обговорюються питання, пов'язані з поняттям «земельна ділянка», його значенням як об'єкта цивільних правовідносин і об'єкт договору оренди. Зокрема, заперечується можливість визнати договором оренди так звану оренду земельної частки. Причина проста - у переважній більшості випадків земельна частка не виділена в натурі і тим самим не має визначеності в об'єкті.

Треба визнати, що подільність земельної ділянки, проголошена ст. 6 ЗК РФ, оспоріма. Але все-таки слід враховувати, що наявність кадастрових номерів, обов'язкове з позицій земельного законодавства, є не обов'язковим з точки зору законодавства громадянського. Це означає, що проведення ідентифікації за іншими критеріями (у тому числі і при оренді) дозволяє визнати самостійним об'єктом цивільних правовідносин і частину земельної ділянки. Далі в роботі відзначається особливе значення «вертикального» та «горизонтального» зрізів земельної ділянки, зростаюче значення повітряного простору над ділянкою і необхідність вироблення правових підходів, що дозволяють вирішити спори з множинністю осіб як на боці орендаря, так і орендодавця.

Спеціально розглянуті питання, пов'язані з істотними умовами даного договору і визнано, що ними є об'єкт (земельну ділянку), термін (у значенні тимчасового характеру користування) і порядок встановлення розміру орендної плати (у тому числі запропоновано відповідним чином змінити і ст. 65 ЗК РФ ).

Найбільші нарікання викликає ст. 22 ЗК РФ, докладно розглянута в роботі. Внесені конкретні пропозиції щодо зміни редакції ряду її норм, спрямовані на уточнення складу учасників (п. 2), виключення суперечностей іншим нормам ЗК РФ (п. 3), на забезпечення відповідності цивільного законодавства при обороті (передачі) права оренди (п. 5) і т.д.

У роботі також поставлено і частково вирішено низку питань, пов'язаних з порядком надання земель, зокрема, зроблено висновок про те, що факт скасування адміністративного акту про надання землі в оренду сам по собі не припиняє орендних відносин; в такому випадку можна говорити про оспорімості, а не про нікчемність угоди.

У ході дослідження внесено також різні пропозиції законодавчого характеру, пропозиції щодо уточнення тлумачення ряду положень закону, наводяться нові аргументи, пов'язані з підходом до вирішення конкретних проблем правозастосування.

До істотних умов договору оренди земельних ділянок слід відносити об'єкт (ідентифікований земельну ділянку), термін дії договору, порядок встановлення розміру орендної плати.

У даній роботі критикується норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, що передбачає здачу в оренду землі тільки власниками, а також уточнюється ряд інших положень закону (зокрема, п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), необгрунтовано звужують коло осіб, які мають право здавати земельні ділянки в оренду. Так само дана негативна оцінка можливості орендаря без згоди орендодавця передати права на земельну ділянку (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

У висновку слід зробити висновок, що оренда земельних ділянок-широко застосовуваний спосіб вирішення економічних проблем у господарській практиці. Проте відповідний йому правової інститут оренди землі розроблено досить слабко, крім того, щомісячно оновлюється регулює дані відносини законодавство, у зв'язку з чим актуальність розглянутої теми завжди буде присутня. Вважаємо, що аналіз даної проблеми у наукових дослідженнях вчених закладає основи для подальшого вдосконалення законодавства в цьому напрямку.

Список використаних нормативних актів і літератури

Нормативно-правові акти

Конституція РФ. Прийнята всенародним голосуванням 12.12.1993 р. / / Російська газета. - № 237.
Цивільний кодекс РФ. Частина 1 / / ЕБД Кодекс
Цивільний кодекс РФ. Частина 2 / / СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Земельний кодекс РФ від 25.10.2001 / / Відомості Верховної. - 2001. - № 44. - Ст.4147.
Федеральний закон РФ від 24.07.2002 р. № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» / / ЕБД Кодекс
Федеральний закон РФ від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (із змінами від 5 березня, 12 квітня 2001, 11 квітня 2002 р.)
Федеральний закон «Про плату за землю» від 11.10.1991 р. / ВПС РФ. -1991. - № 44. - Ст. 1424.
Закон РРФСР від 22.11.1990 р. «Про селянське (фермерське) господарство» / / ВПС РРФСР. - 1990. - № 26. - Ст. 324.
Федеральний закон від 18.06. 2001 р. «Про землеустрій» / / СЗ РФ. - 2001. - № 26. - Ст. 2582.
Федеральний закон від 2.01.2000 р. «Про державний земельний кадастр» / / СЗ РФ. - 2000. - № 2. - Ст. 149.
Федеральний закон від 25.10.2001 р. «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» / / СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4148.
Про державний земельний кадастр: Федеральний закон від 2 січня 2003 р. № 28-ФЗ / / ЕБД «Кодекс».
Закон РФ «Про надра» в ред. ФЗ від 3.03.1995 р. / / СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823.
Федеральний закон від 17.07.2001 р. «Про розмежування державної власності на землю» / / СЗ. - 2001. - № 30. - Ст. 3060.
Указ Президента РФ № 337 від 7.03.1996 р. «Про реалізацію конституційних прав громадян на землю».
Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним від 18.02.1998 р. / / СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Cт. 963.
Постанова Уряду РФ від 19.09.1997 р. № 1200 «Про порядок переведення лісових земель в нелісові для використання їх у цілях, не пов'язаних з веденням лісового господарства та користуванням лісовим фондом, і (або) вилучення земель лісового фонду» / / СЗ РФ. - 1997. - № 39. - Ст. 4538.
Постанова Уряду РФ від 8.06.1996 р. № 667 «Про порядок формування цільового земельного фонду для надання земель козачим товариствам, включеним до державного реєстру козацьких товариств у Російській Федерації, і режим його використання» / / СЗ РФ. -1996. - № 25. - Ст. 3023.
У роботі використані й інші правові акти, в тому числі суб'єктів РФ, органів місцевого самоврядування (більше 50), матеріали судово-арбітражної практики, зазначені в тексті. У випадках, коли джерело нормативного правового акта чи літератури спеціально не вказано, використано базу даних Довідкової правової системи «Гарант», версія «Гарант-Максимум», на 10.01.2003 р.

Спеціальна література

Адіханов Ф.Х. Співвідношення норм цивільного і земельного права в регулюванні земельних відносин в умовах ринку землі / Ф.Х. Адіханов / / Держава і право. - 2001. - № 1. - С. 32-39.

Алакоз В. Навіщо Росії земельна реформа / В. Алакоз, В. Кисельов, Г. Шмельов. - М.: Бек, 2000. -365c.

Александрита М.А. Зміст права власності по сучасному російському законодавству: деякі проблеми теорії і правового регулювання / М. А. александрита: Автореф. дисс .... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002. - 39 с.

Анісімов А.П. Деякі питання теорії земельного права у світлі нового земельного кодексу РФ / А.П. Анісімов, А.Є. Чорноморець / / Нова правова думка. - 2006. - № 1. - С. 27-35 / / www.estwu.ru

Антипов С.А. Проблеми державної реєстрації прав / С.А. Антіпов / / Актуальні питання сучасного законодавства: Зб. наук. ст. - М.: Інститут нерухомості, 2001. - С. 75-76.

Ахметшина Л.М. Оренда землі по російському законодавству: Автореф. дис .... канд. юрид. наук / Л.М. Ахметшина. - К.: КазГУ, 2002. - 47 с.

Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. - М.: ЮрИнфоР, 2001. - 189 с.

Богданов Є.В. Орендар і орендодавець: особливості правового становища / Є.В. Богданов / / Правове регулювання діяльності господарських суб'єктів: Матеріали міжнародної науково-практичної конференції «Проблеми розвитку підприємств: теорія і практика». Ч. 3. - Самара: Самарський. держ. екон. академія, 2002. - С. 20-26.

Богданівська І.Ю. Судовий прецедент - джерело права / І.Ю. Богданівська / / Держава і право. - 2002. - № 12. - С. 5-10.

Брагінський М.І. В. Витрянский. Договірне право. Загальні положення / М.І. Брагінський, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1997. - 398 с.

Брагінський М.І. Про місце цивільного права в системі «право публічне - право приватне» / М.І. Брагінський / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. статей. - М: Городец, 2000. - 352 с.

Бистров Г.Є. Оренда землі по російському законодавству: дисс. канд. ... Юрид. наук / Г.Є. Бистров. - М.: МГУ, 2006. - 217 с.

Витрянский В.В. Договір оренди та його види / В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. - 312 с.

Волков Г.А. Коментар до Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» / Г.А. Волков / / Господарство право. - 2003. - № 4. - С. 45-48.

Волков Г.А. А. К. Голіченков, О. М. Козир Розвиток ринку землі: правовий аспект / Г. А. Волков, А. К. Голіченков, О. М. Козир / / Держава і право. - 1998. - № 2. - С.55-60.

Воронін Б.А. Селянські фермерські господарства: правові проблеми та тенденції розвитку / Б.А. Воронін / / Аграрне та земельне право. - 2004. - № 1. - С. 24-27.

Герасин С.І. Правова база реформування земельних відносин у сільському господарстві (огляд регіональних законодавчих актів) / С.І. Герасин / / Держава і право. - 1998. - № 12. - С. 67-71.

Голубєва Н. Орендна плата за землі, що знаходяться в державній і муніципальної власності / М. Голубєва / / Фінансова газета (регіональний випуск). - № 7-8. - 2005. - С.17.

Громадянське до торгове право капіталістичних держав / Под ред. Е.А. Васильєва. - М.: Міжнародні відносини, 1993.-640с.

Цивільне право Росії. Ч. 2. Зобов'язальне право / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Бек, 1997. -540с.

Цивільне право. Т. 1 / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2000.-645с.

Цивільне право. Т. 2. Підручник / За ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 1993. -523с.

Цивільне право. Том 1 \ За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2000. -540с.

Цивільне право: Підручник. Частина 2 / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. -570с.

Грось Л. Участь публічно-правових утворень у відносинах власності: цивільно-правові проблеми / Л. Грось / / Господарство право. - 2000. - № 5.

Грось Л.А. Про зіставленні понять «громадянське законодавство», «цивільне право» і «земельне законодавство» і речових прав на земельні ділянки / Л.А. Грось / / Журнал російського права. - 2002. - № 9. - З 23-30.

Гусєв І. Орендні права в сучасному російському цивільному праві / І. Гусєв / / Господарство право. - 2003. - № 2. - С.32-35.

Дозорців В.А. Проблеми удосконалення цивільного права РФ при переході до ринкової економіки / В.А. Дозорців / / Держава і право. - 1994. - № 7. - С. 25-30.

Дорошкова А.Г. Договір оренди будівлі, споруди, нежитлового приміщення: Автореф. дисс. ... Канд. юрид. наук / О.Г. Дорошкова. - Саратов, 2002. - 45.с.

Єльникова О.В. Права на землю: що змінилося? (Огляд проекту нового Земельного кодексу РФ) / Є.В. Єльникова / / Юрист. - 2001. - № 9. - С. 24-29.

Ємельянова Є. Деякі правові питання державної реєстрації договору та права оренди / Є. Ємельянова / / Правове регулювання підприємницької діяльності: Зб. наук. ст. - Самара: Самарський. держ. ун-т, 2006. - 79 с.

Жалінскій А. А. Реріхт. Введення в німецьке право / А. Жалінскій, А. Реріхт. - М.: Спарк, 2001.

Жаріков Ю.Г. Розмежування сфери дії земельного та цивільного законодавства при регулюванні земельних відносин / Ю.Г. Жаріков / / Держава і право. - 1996. - № 2. - С. 36-47.

Залеський В. Можливість дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки та вилучення земельної ділянки за рішенням органу виконавчої влади / В. Залеський / / Цивільне законодавство. Практика застосування. - М.: Юстіцінформ, 2002. - С.250-284.

Звеков В. Участь Російської Федерації, суб'єктів РФ, муніципальних утворень у відносинах, регульованих цивільним законодавством / В. Звеков / / Господарство право. - 1998. - № 5.

Земельне право: Підручник / Відп. ред. Г.Є. Бистров, Р.К. Гусєв. - М.: Проспект, 2007. -456с.

Земельне право: Підручник / За ред. С.А. Боголюбова. - М.: Норма-Инфра-М, 1999.-490с.

Земельне право Росії: Підручник / За ред. Ю.Г. Жарикова. - М.: Билина, 2002. -456с.

Земельне право Росії. Практикум: Навч. посібник для вузів / Під ред. А.К. Голіченкова. - М.: БЕК, 2001.-321с.

Земельне право: підручник для вузів / С.А. Боголюбов, В.В. Нікітін, В.В. Устюгова. - М.: Норма, 2006.-426с.

Земельне питання / Під ред. Є.С. Строєва. - М.: Колос, 1999. - 563 с.

Земельний кодекс РФ: проблеми теорії і практики (Матеріали конференції) / / Держава і право. - 2002. - № 9. - С. 77-88.

Земельна ділянка: Власність, оренда й інші права в Російській Федерації та іноземних державах / Под ред. В.В. Залеського. - М.: Видання пана Тихомирова М.Ю. - М.: Юрист, 2006. - 345 с.

Іконіцкая А.І. Розмежування повноважень Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації у сфері регулювання земельних відносин / А.І. Іконіцкая / / Юридичний світ. - 1998. - № 4. - С. 42-44.

Іконіцкая І.А. Договори у сфері земельних відносин у сільському господарстві / І.А. Іконіцкая, Н.І. Краснов, Е.І. Павлова, О.А. Самончік, Л.П. Фоміна / / Держава і право. - 2000. - № 7. - С. 33.

Іконіцкая І.А. Земельне право Російської Федерації. Теорія і тенденції розвитку / І.А. Іконіцкая. - М., 1999. - 239 с.

Іконніцкая І.А. Договори у сфері земельних відносин у сільському господарстві / / І.А. Іконніцкая, Н.І. Краснов, Е.І. Павлова, О.А. Самончік, Л.П. Фоміна / / Держава і право. - 2000. - № 7. - С. 29-41.

Іоффе О.С Зобов'язальне право / О.С. Іоффе. - М.: Юрид. лит., 1975.-780с.

Іоффе О.С. Основи римського цивільного права / О.С. Іоффе, В.А. Мусін. - Л.: ЛДУ, 1974. - 156 с.

Ісаєв І.А. Історія держави і права Росії / І.А. Ісаєв. - М.: БЕК, 2003. -531 С.

Історія стародавніх держав / Под ред. С.П. Матюшина. - М.: АСТ, 1997. - 426 с.

Козир М.І. Державна підтримка сільського господарства: специфіка державної підтримки селянських (фермерських) господарств / М.І. Козир / / Підприємницька діяльність у сільському господарстві Росії: правові питання. - М.: МГУ, 2007. - С. 82-83.

Козир О.М. Шляхи вдосконалення правового регулювання обороту нерухомості / О.М. Козир, А.А. Маковська / / Вісник Вищого арбітражного суду РФ. - 2003. - № 3. - С. 92-114.

Коментар до Цивільного Кодексу РФ, частини другої / Відп. ред. О.Н. Садиков. - 478 с.

Коментар до закону «Про державний земельний кадастр» / За ред. Е.А. Галиновський. - М.: Юстіцінформ, 2006.-256с.

Коментар до земельного законодавства Російської Федерації / Під ред. М.В. Бархатова. - М.: Юрайт-Издат, 2002. - 341 с.

Коментар до Земельного кодексу РФ (постатейний) / Під ред. С.А. Боголюбова, Є.Л. Мінін. - М.: Юрист, 2002.-325с.

Комова С.А. Особливості використання земельних ділянок для потреб енергетики / С.А. Комова / / www.for-expert.ru/zemelnyi.ru

Кофанов Л.Л. Зобов'язальне право в архаїчному Римі / Л.Л. Кофанов. - М.: Юрист, 1994. - 216 с.

Кочеткова Ю.А. Співвідношення речове-правових та зобов'язально-правових способів захисту права власності / Ю.А. Кочеткова / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. М.І. Брагінського. - М.: Юрист, 2000. -258с.

Краснов М.І. Про співвідношення земельного та цивільного права при переході до ринкової економіки / Н.І. Краснов / / Держава і право. - 1994. - № 7. - С. 53-54.

Крассом О.І. Земельне право / О.І. Крассом. - М.: Юрист, 2005. - 671 с.

Круглий стіл: «Шляхи розвитку земельного законодавства РФ» / / Держава і право. - 1999. - № 7. - С.42-65.

Кулешова Ю. Оренда: проблеми реєстрації / Ю. Кулешова / / Господарство право. - 2000. - № 3. - С. 80-91.

Лапач В.А. Система об'єктів цивільних прав у законодавстві Росії / В.А. Лапач: Дис. ... Д-ра юрид. наук. - Ростов-на-Дону, 2002. - 199 c.

Мейєр Д.І. Російське громадянське право. У 2-х ч. Ч. 1 / Д.І. Мейєр. - М.: Статут, 1997.-645с.

Про деякі аспекти, пов'язані із застосуванням ч. 1 Цивільного кодексу РФ / Під ред. Новоженіна. - М.: МАУП, 2006.-369с.
Орлова М. Іпотека (застава) права оренди / М. Орлова / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 5. - С.30-40.
Осипов М.Т. Навчально-методичні вказівки щодо вивчення курсу «Радянське земельне право» / М.Т. Осипов. - Л., 1968.-325с.
Павлова Е.І. Зарубіжний досвід правового регулювання оренди сільськогосподарських земель / Е.І. Павлова / / Держава і право. - 2002. - № 12. - С.63-64.
Павлова Е.І. Сільськогосподарська оренда в Західній Європі / Е.І. Павлова / / Вісник МГУ. - 1992. - № 5. - С. 33-40.
Пегов П. Деякі податкові питання, пов'язані із законодавством про реєстрацію права оренди та договорів оренди нерухомості / П. Пегов / / http://www.auditor.ru
Петренко С.В. Про деякі проблеми розвитку земельного законодавства на сучасному етапі / С.В. Петренко / / Держава і право. - 1997. - № 3. - С. 30-37.
Петров В.В. Форма земельної власності і предмет земельного права / В.В. Петров / / Вісник МГУ. Сер. 11. «Право». - 1992. - № 5. - С. 27-34.
Петров Є.Ю. Державна реєстрація оренди нерухомості / / Уральський юридичний вісник. - 2000. - № 5-6. - С. 32-33.
Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Т. 1 / К.П. Побєдоносцев. - М.: Зерцало, 2002. - 298 с.
Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Том 3 / К.П. Побєдоносцев. - М.: Зерцало, 2003. -589с.
Постатейний коментар до Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / За заг. ред. П.В. Крашеніннікова. - М.: Спарк, 2001. -365с.
Разувалов С.О. Порядок використання земельних ділянок автомобільного транспорту / С.В. Разувалов / / www.for-expert.ru/zemelnyi.ru
Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії / Ю.В. Романець. - М.: МАУП, 2001. -412с.
Синайський В.І. Російське громадянське право / В.І. Синайський. - М.: Статут, 2002. - 638 с.
Скворцов О.Ю. Поняття нерухомості в цивільному праві / О.Ю. Скворцов / / Правознавство. - 2002. - № 4. - С. 131-140.
Скребковий О.П. Договір оренди земельних ділянок / О.П. Скребковий: Автореф. дис .... канд. юрид. наук. - Самара, 2003. - 23 с.
Радянське цивільне право. Том 1 / За ред. О.А. Красавчикова. - М.: Вища школа, 1972. - 317 с.
Суханов Є.А. Земля як об'єкт цивільного права / / Вісник МГУ. Сер. 11. «Право». - 1992. - № 5. - С. 43-56.
Сиродоев Н.А. Новий земельний кодекс Російської Федерації / Н.А. Сироїд / / Правознавство. - 2002. - № 1. - З 4-20.
Сиродоев Н.А. Про співвідношення земельного та цивільного законодавства / Н.А. Сироїд / / Держава і право. - 2001. - № 4. - С. 28-35.
Сиродоев Н.А. Правове регулювання обігу земельних ділянок / Н.А. Сироїд / / Держава і право. - 1999. - № 9. - С.41-51.
Тархов В.А. Цивільне право. Загальні положення / В.А. Тархов. - Уфа: Уфимський. юрид. ін-т МВС РФ, 1998.
Турубінер. Право державної власності на землю в Радянському Союзі. - М.: Право, 1978. -258c.
Уткін В.А. Окремі питання земельно-правових спорів / В.А. Уткін / / Земельне питання в Росії і його рішення: Зб. наук. ст. / В.А. Уткін. - М.: Центр ріелтерських та аудиторських послуг, 2002. - 172 с.
Фролов В. Оренда земельної ділянки / В. Фролов / / Право і економіка. - 1998. - № 3. - С. 71-79.
Фролов М.М. Управління землекористуванням. Методичні рекомендації для муніципальних службовців Хабаровського краю з питань регулювання земельних відносин / Н.М. Фролов, А.Л. Журавель. - Хабаровськ, 2006. - 367 с.
Халфіна Р.О. Загальне вчення про правовідносинах / Р.О. Халфіна. - М.: Юрид. лит., 1974.-258с.
Хрестоматія по загальній історії держави і права. Т.1. / Под ред. В.А. Керемова.-М.: МДУ, 2007.-459c.
Шмельов Г. І. До питання про концентрацію сільськогосподарських земель в ринкових умовах / Г.І. Шмельов / / Право і політика. - 2002. - № 8. - С. 69.
Яковлєв В.Ф. Структура цивільних правовідносин / В.Ф. Яковлєв / / Антологія уральської цивілістики. 1925-1989. - М.: Статут, 2001.

Юридична практика

Лист Президії Вищого Арбітражного Суду Росії «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з укладенням, зміною та розірванням договорів» від 05.05.97 № 14 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. - № 11-12. - 1997.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ «В силу раніше діяла статті 31 Земельного кодексу РРФСР право безстрокового (постійного) користування земельною ділянкою посвідчується державним актом ...» від 29.02. 2000 р. № 4328/99 / / ІПС «Кодекс».
Лист Президії Вищого Арбітражного Суду Росії «Огляд практики застосування Арбітражними судами земельного законодавства» від 27.02.01 N 61 / / Економіка і життя. - № 17-18. - Травень 2001.
Лист Президії Вищого Арбітражного Суду Росії «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою» від 11.01.02 № 66 / / Законодавство для бухгалтера. - № 5. - 2002.
Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства» від 24.03.05 № 11 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. - № 5. - 2005.