Правовий режим земель сільськогосподарського призначення

У договорі оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути передбачено, що орендується земельна ділянка передається у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни.
У випадку, якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення третини терміну договору оренди має за інших рівних умов переважне право на укладення договору оренди на новий термін.
Площа земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що одночасно знаходяться в оренді у одного орендаря, не обмежується.
Оренда таких земель є самостійним видом угод по обороту земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення.
В оренду можуть бути передані:
а) як самостійний (тобто окремий) земельну ділянку сільськогосподарського призначення (який належить, наприклад, на праві власності лише одній особі);
б) так і земельну ділянку, яка перебуває у спільній частковій власності;
Необхідною передумовою передачі земельної ділянки в оренду є те, що:
а) ця ділянка пройшов державний кадастровий облік;
б) цієї ділянки присвоєно державний кадастровий номер;
Якщо земельна ділянка сільськогосподарського призначення передається в оренду особою, якій одноосібно належить ця ділянка, то така особа і вказується в якості орендодавця. Якщо особою, якій належить лише частка у праві спільної власності ділянку, то договір оренди укладається:
- Або з усіма учасниками дольової права власності на земельну ділянку (тобто всі вони підписують цей договір як учасники угоди безпосередньо);
- Або одним з учасників часткової власності (а інші видають останньому довіреності на здійснення такої угоди). І в тому, і в іншому випадку - на стороні орендодавця виступають кілька осіб (тобто учасники права спільної часткової власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення).
Необхідно звернути увагу на наступні обставини:
1) умова про термін дії договору оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення є обов'язковою умовою даного виду договорів (тому що це умова, прямо передбачене в законі);
2) термін договору оренди земельної ділянки не може перевищувати 49 років.
3) саме по собі включення в договір оренди земельної ділянки умови про термін, який перевищує граничний термін, передбачений Законом про ОСЗ, не означає, що даний договір не укладено. Навпаки, він вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному. Таким чином, наявність такої умови в договорі оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення не є підставою для відмови в державній реєстрації цього договору.
Закон зацікавлений у стабільності орендних відносин на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Також розглядається Закон стимулює належне виконання орендарем своїх договірних обов'язків (у т.ч. і в частині правильного і дбайливого використання земельної ділянки з урахуванням його призначення).
За загальним правилом (якщо інше не передбачено в законі або в договорі оренди земельної ділянки), орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має:
а) переважне перед будь-якими третіми особами право на укладення договору оренди на новий термін (після того, як термін дії договору - закінчився);
б) таке право лише за інших рівних умов (тобто якщо він приймає ті ж умови, що орендодавець пропонує і третім особам, в т.ч. і умова про розмір орендної плати). При цьому необхідно враховувати правила ст. 621 ГК про те, що:
- Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти такий договір у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо в договорі оренди не вказано в розумний строк до закінчення дії договору;
- При укладенні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за угодою сторін;
- Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення строку договору він уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором вимагати в суді переведення на себе прав та обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним дог злодій оренди, або тільки відшкодування таких збитків.
У договорі оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення поряд з іншими умовами можуть бути передбачені:
1) умови про те, що земельна ділянка сільськогосподарського призначення (предмет оренди) передається у власність орендаря:
а) за загальним правилом - після закінчення терміну оренди. Однак в договорі оренди може бути передбачено, що такий перехід може мати місце і до закінчення терміну оренди (якщо відповідна сума буде вже сплачена);
б) в тій мірі, в якій орендар внесе обумовлену договором оренди викупну ціну (вона може перевищувати орендну плату, може бути рівної їй, може встановлюватися окремо від орендної плати, і може включатися до її складу і т.д.);
2) умови про те, що орендар може виконати додаткові обов'язки (в порівнянні зі «звичайними») з метою викупу орендованої земельної ділянки сільськогосподарського призначення;
3) умови про необхідність дотримання вимог:
а) ст. 8 Закону про ОСЗ (на право переважної купівлі земель сільськогосподарського призначення суб'єктом РФ і про необхідність сповіщати про намір здійснити продаж такої земельної ділянки);
б) ст. 10 Закону про ОСЗ (про те, що орендар має право придбати земельну ділянку, але за ринковою вартістю після закінчення трьох років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання такої земельної ділянки).
Площа земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення одночасно знаходяться в оренді у одного орендаря - не обмежується.
Договір оренди між громадянами на строк більше одного року або договір оренди, коли однією зі сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі. Такий договір підлягає державній реєстрації відповідно до Закону про нерухомість.
По закінчення терміну договору оренди земельної ділянки його орендар має переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки, за винятком випадків, передбачених в:
а) п. 3 ст. 35 ЗК, який передбачає, що власник будинку, будівлі, споруди, що знаходяться на чужій земельній ділянці має переважне право його оренди, яка здійснюється в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі;
б) п. 1 ст. 36 ЗК, який встановлює, що виключне право оренди земельних ділянок мають громадяни та юридичні особи - власники будинків, будівель споруд у порядку і на умовах, які встановлені ЗК і федеральними законами;
в) ст. 46 ЗК (щодо підстав припинення договору оренди, в т.ч. при неналежному використанні земельної ділянки, включаючи і порушення цільового призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення тощо;
Існує право орендаря земельної ділянки передавати свої права та обов'язки за договором третій особі (тобто т.зв. перенайме) і право здавати земельну ділянку в суборенду.
При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній та муніципальній власності, на термін більше п'яти років орендар може передати свої права та обов'язки за договором іншій особі без згоди власника (тобто орендодавця) земельної ділянки (але за умови його повідомлення). Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного на термін більше ніж п'ять років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду і тільки при істотному порушенні договору оренди земельної ділянки його орендарем;
При спадкуванні земельних ділянок особами, які не досягли повноліття, їх законні представники можуть передати ці земельні ділянки в оренду на строк до досягнення спадкоємцями повноліття. Цей термін (звичайно, не) може перевищувати термін 49 років.
При переході права на земельну ділянку від одного власника або орендаря до іншого, ні категорія, ні цільове призначення земель сільськогосподарського призначення не можуть бути змінені.
Стаття 10 Закону говорить про надання громадянам і юридичним особам у власність або оренду земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності.
Земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються громадянам та юридичним особам у власність на торгах (конкурсах, аукціонах).
Передача в оренду перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення здійснюється в порядку, встановленому статтею 34 Земельного кодексу Російської Федерації, у разі, якщо є тільки одна заява про передачу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення в оренду, за умови попереднього і завчасного опублікування повідомлення про наявність пропонованих для такої передачі земельних ділянок у засобах масової інформації, визначених суб'єктом Російської Федерації. При цьому прийняття рішення про передачу земельних ділянок в оренду допускається за умови, що протягом місяця з моменту опублікування повідомлення не надійшли інші заяви. Положення цього пункту не поширюються на випадки, передбачені пунктом 5 цієї статті.
У разі, якщо подано два і більше заяв про передачу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення в оренду, такі земельні ділянки надаються в оренду на торгах (конкурсах, аукціонах).
Земельна ділянка, передана в оренду громадянину або юридичній особі, може бути придбаний у власність орендарем за його ринковою вартістю після закінчення трьох років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання такої земельної ділянки.
Рішення про надання земельної ділянки у власність має бути прийняте у двотижневий термін з дня подачі заяви у письмовій формі у виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування, які мають право надання відповідних земельних ділянок у межах їх компетенції.
Земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть передаватися релігійним організаціям (об'єднанням), козачим товариствам, науково-дослідним організаціям, освітнім установам сільськогосподарського профілю, громадам корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу Російської Федерації для здійснення сільськогосподарського виробництва, збереження і розвитку традиційного способу життя, господарювання і промислів корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу Російської Федерації, громадянам для сінокосіння та випасання худоби в оренду в порядку, встановленому статтею 34 Земельного кодексу Російської Федерації.
При цьому викуп орендованого земельної ділянки у власність не допускається.
Земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, зайняті оленячими пасовищами в районах Крайньої Півночі, віджени пасовищами і перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути передані громадянам і юридичним особам тільки на праві оренди.
Наступне підстава виникнення права землекористування на землях сільськогосподарського призначення полягає в статті 11 Закону, а саме спадкування земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення.
Необхідно враховувати, що:
1) спадкування земельної ділянки здійснюється відповідно до норм чинного цивільного законодавства, зокрема, згідно зі ст. 1181, 1182 ЦК;
2) земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть передаватися у спадок і при спадкуванні за законом, і при спадкуванні за заповітом;
3) разом з правилами ст. 11 Закону про ОСЗ, питання спадкування земельних ділянок сільськогосподарського призначення регулюються також положеннями:
а) п. 10 ст. 22 ЗК (про те, що у разі спадкування земельних ділянок особами, які не досягли повноліття, їх законні представники (наприклад, опікуни, піклувальники) можуть передати ці земельні ділянки в оренду на строк до досягнення спадкоємцями повноліття;
б) п. 3 ст. 3 Закону № 137 про те, що надання у власність громадян раніше надане їм у довічне успадковане володіння строком не обмежується.
2.2 Підстави припинення права землекористування на землях сільськогосподарського призначення
Перейдемо до розгляду питання про припинення права землекористування на землях сільськогосподарського призначення. У ст. 44 Земельного кодексу РФ вказані види підстав припинення права власності на землю. До них відносяться:
1) відчуження (наприклад, продаж) земельної ділянки іншій особі (іншим особам);
2) відмова власника від права власності на земельну ділянку.
Про примусове вилучення земельної ділянки йдеться в статті 6 Закону про обіг земель сільськогосподарського призначення.
Власники земельних ділянок, землекористувачі, землевласники, орендарі земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення зобов'язані використовувати зазначені земельні ділянки відповідно до цільового призначення даної категорії земель і дозволеним використанням способами, які не повинні завдати шкоди землі як природного об'єкту, в тому числі призводити до деградації, забруднення, захаращення земель, отруєння, псування, знищення родючого шару грунту та іншим негативним (шкідливих) впливів господарської діяльності.
Мова йде про те, що ці землі можуть використовуватися для ведення сільськогосподарського виробництва, для створення захисних насаджень, для проведення науково-дослідних, навчальних та інших цілей.
Визначення розміру заподіяної навколишньому середовищу шкоди, в тому числі землі як природного об'єкту, здійснюється на підставі нормативів (якості навколишнього середовища, впливу на навколишнє середовище, викидів та скидів та ін) в області охорони навколишнього середовища відповідно до Федерального закону від 10 січня 2002 р . № 7-ФЗ «Про охорону навколишнього середовища». Ці нормативи необхідно враховувати при визначенні розміру збитків, а також відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва, лісового господарства, тваринного світу і т.п.
Всі ці правила обов'язкові:
а) і для власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
б) і для землекористувачів (наприклад, осіб, яким такі земельні ділянки надані в постійне (безстрокове) користування;
в) і для землевласників (тобто осіб, які володіють земельними ділянками сільськогосподарського призначення на праві довічного успадкованого володіння;
г) і для орендарів таких земельних ділянок.
Право постійного (безстрокового) користування, право довічного наслідуваного володіння, право безоплатного термінового користування земельною ділянкою із земель сільськогосподарського призначення може бути припинено примусово на підставах та в порядку, що встановлені Земельним кодексом Російської Федерації. Оренда земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути примусово припинена відповідно до вимог Земельного кодексу Російської Федерації та Цивільного кодексу Російської Федерації.
Специфіка цих правил полягає в тому, що вони присвячені припинення інших (крім права власності) речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського користування, а саме:
а) права постійного (безстрокового) користування такими земельними;
б) права безоплатного термінового (але не більше ніж на один рік) користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення. До числа осіб, які володіють таким правом, відносяться і особи, яким ділянка, надана у якості службового наділу;
в) право довічного успадкованого володіння земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
При цьому необхідно враховувати, що при переході прав на земельну ділянку сільськогосподарського призначення від одного зі згаданих вище осіб до інших, категорія і цільове призначення цих земельних ділянок зміні не підлягають.
Земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення може бути вилучений примусово у його власника в судовому порядку у випадку неналежного використання. Випадки неналежного використання земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення визначаються відповідно до Земельного кодексу Російської Федерації.