Особливості іпотечного кредитування в Росії Іпотечний кредит - кабала або вигідне капіталовкладення

Завершення античної епохи на час припинило розвиток іпотеки. Вона з'явилася знову тільки через кілька століть - у Середньовічний період Європи. веке ипотека возрождается в Германии. У IVX столітті іпотека відроджується в Німеччині. Два століття потому подібні угоди починають укладати і у Франції. Найчастіше запорукою виступали маєтки. Угода вважалася укладеною після того, як в особливу книгу вносилася запис про іпотеку.

3. ПОНЯТТЯ ІПОТЕКИ І ЇЇ СУТНІСТЬ

Вітчизняні чиновники та фінансисти переконують нас, що Росію економічний катаклізм обійшов стороною. Але незалежні експерти говорять, що банки скорочують обсяги кредитування і піднімають ставки.

Та й чи варто зараз брати кредит або почекати, коли негода на фінансових ринках «розсмокчеться» і ставки підуть вниз?

Вже в кінці 2006 року у лідерів іпотечного ринку ставки піднялися на 0,5 - 2%. Початковий внесок, який раніше становив від 0 до 20% від вартості житла, тепер піднявся до 30, а то й до 70%.

Портрет середнього іпотечного позичальника зараз виглядає так: йому 28 - 45 років, він працює найманим співробітником. Як правило, у позичальника стабільні середні доходи, при цьому він досяг певної стійкості матеріальної та соціальної положення.

Як вважають експерти, дорожчати житло буде в тих регіонах, які активно залучають інвестиції та мають потенціал з точки зору рівня життя. А також у великих містах, що претендують на роль локальних столиць: наприклад, в Новосибірську, Єкатеринбурзі, Владивостоку і Краснодарі. Тут зараз житло дешевше московського в 2-5 разів, а з часом буде поступатися столичному всього на 20-30%.

3.1 ІПОТЕКА, ЯК ІНСТРУМЕНТ ДОДАТКОВОГО ЗАРОБІТКУ

Давайте для початку розберемося, що таке «іпотека». Іпотека - довгостроковий кредит, який видається на придбання або під заставу житла (нерухомості). Експерти вважають, що, правильно збудувавши фінансову тактику, завдяки іпотеці можна ще й непогано заробити. Але для цього потрібні тимчасові вільні гроші, близько 500-750 тисяч рублів і плюс мати можливість оплачувати кредит банку у розмірі 125-150 тисяч рублів на місяць. А також термін кредитування, протягом якого не сплачується податок на дохід від продажу квартири, становитиме три роки.

Наведемо такий приклад: людина купила квартиру, при цьому оформив кредит у банку на три роки під 12% річних. Є початковий внесок, який становить не менше 10% від вартості квартири. Виходить, чим більше сума початкового внеску, тим вище прибуток від інвестиційного проекту. І вже по закінченню трьох років і повного погашення кредитної заборгованості необхідно продати квартиру і зробити підрахунок на прибуток.

Для інвестиційного проекту, необхідно купувати квартиру на ринку вторинного житла, тому що знижуються фінансові ризики, в порівнянні з первинним. Знову візьмемо для прикладу таку ситуацію: столична двокімнатна квартира в новобудові з вже зробленим ремонтом буде коштувати близько 5 млн. рублів. Беремо цю суму за основу і розрахуємо проектний ефект при двох варіантах початкового внеску за квартиру: 1 - внесок 10%, тобто 500 тисяч рублів і 2 - 50% - 2,5 млн. рублів. У першому випадку щомісячний платіж на погашення кредиту буде дорівнювати 150 тисяч рублів, у другому - 83 тисячі рублів.

Розраховуємо далі, якщо середнє зростання цін на житлову нерухомість складе 15% в рік, то, продаючи квартиру через 3 роки, її сума складе 7,6 млн. рублів. З таких розрахунків маємо дохід в 2,6 млн. рублів. При збільшенні в два рази, тобто на 30%, тоді продаємо квартиру за 11 млн. рублів, дохід буде дорівнює 6 млн. рублів. Природно, квартира продається не для проживання, щоб ще збільшити прибуток і знизити витрати за проектом, будемо здавати її в оренду. Протягом трьох років дохід від оренди складе 1,2 млн. рублів, тобто 32 тисячі рублів на місяць. Сукупний дохід при збільшенні ціни на рік на: 15% складе 3,7 млн. рублів, на 30% - 7,2 млн. рублів.

На початку 2006 року ціни на московські квартири збільшилися на 12%, це призводить до того, що річне зростання цін може досягти позначки у 42-45%.

З описаного випливає висновок, що іпотека є готовим інструментом для приватного інвестора і новим способом додаткової фінансової прибутку.

3.2 ІПОТЕКА - СТИМУЛ ПОЛІПШЕННЯ ДЕМОГРАФІЧНОЇ СИТУАЦІЇ

Для Росії підвищення народжуваності зараз є однією з головних завдань. Уряд виділяє «материнські капітали» за народження другої дитини, проте, навряд чи цих грошей вистачить на придбання житла, особливо у великих містах Росії.

В даний час на розгляді знаходиться пропозиція по виділенню з урядового бюджету субсидій, у розмірі 30% від вартості квартири при народженні другої дитини і 40% при народженні третьої.

Володимир Путін затвердив концепцію демографічної політики Росії до 2025 року і доручив уряду протягом трьох місяців розробити план заходів щодо її реалізації у 2008 - 2010 роках.

Так, в Омську вручено перше свідоцтво про надання компенсації витрат з погашення іпотечного кредиту сім'ї, в якій народилася друга дитина. На 2008 рік в обласному бюджеті закладено 100 млн. рублів для матеріалізації цієї державної підтримки. За даними агентства житлового будівництва, вже більше 140 сімей омської області звернулися за компенсацією.

Право на отримання компенсації мають сім'ї, які придбали житло за іпотекою після 1 січня 2007 року.

У 2008 році понад 300 млн. рублів буде спрямовано з обласного бюджету на реалізацію цільової програми «Розвиток іпотечного житлового кредитування в омської області до 2010 року». Розмір компенсації встановлений у сумі 200 тисяч рублів. Але не пізніше дати народження або усиновлення дитини. Одним з найважливіших умов для надання компенсації є наявність поточної заборгованості за кредитом, а також внесення в рахунок його погашення суми не менше розміру компенсації (200 тисяч рублів). Таким чином, близько 500 омських сімей отримають державну підтримку.

Також, близько 170 млн. рублів планується інвестувати в будівництво багатоквартирних житлових будинків. Ці квартири будуть надані жителям Омська при використанні сім'ями іпотечного кредиту.

3.3 СТРАХУВАННЯ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУ

Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» вимагає обов'язкового страхування тільки самого застави. Сьогодні страхування - обов'язкова умова при оформленні іпотеки. Іпотечне страхування дозволяє захистити інтереси позичальника і гарантувати банку повернення грошових коштів. Так, якщо настане страховий випадок, то страхова компанія погасить іпотечний кредит в банку за позичальника і видасть йому суму, що залишилася за страховим договором.

Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» вимагає обов'язкового страхування тільки самого застави, тобто купується за допомогою позики квартири, від пошкодження і цілковитого знищення. За довгий термін, поки позичальник буде повертати борг, з ним самим може щось трапитись, тому багато банків вимагають, щоб позичальник додатково страхував своє життя і працездатність і ризик втрати права власності на житло (титул).

Сьогодні іпотечне страхування передбачає три види страхування - це комплексний продукт: страхування майна, тобто самої квартири, страхування життя і здоров'я позичальника, який бере іпотечний кредит, і страхування титулу квартири.

Так, страхування життя та працездатності передбачає виникнення таких страхових випадків, як втрата позичальником працездатності з-за нещасного випадку, що призвів до інвалідності 1-ї або 2-ї групи.

Страхувати титул (право власності на нерухомість) одні банки вимагають на весь період іпотечного кредитування, а інші - тільки на три роки (термін позовної давності по недійсних угодах). В основному банки наполягають на страхуванні цього ризику на вторинному ринку житла.

Незважаючи на те, що страхування при іпотеці є загальноприйнятою світовою практикою, для більшості наших співгромадян страхові виплати виявляються важкою ношею.

Страхування житла становить 0,3 - 0,5% суми страховки і залежить від того, які біля будинку перекриття, від загального технічного стану житла, наявності обробки і іншого. Тариф на страхування життя і працездатності позичальника іпотечного кредиту змінюється в межах 0,3-1,5%. На нього впливають вік позичальника, стан його здоров'я, характер професійної діяльності. Іноді банки вимагають застрахувати також життя позичальника, якщо його доходи враховувалися при визначенні розміру кредиту. При страхуванні титулу має значення юридична чистота житла. Тариф по цьому ризику становить 0,2 - 0,7%.

Заявлені банками середні тарифи зі страхування - 1% від всього іпотечного кредиту. Але розмір страхових виплат збільшується разом із віком клієнта, і років до п'ятдесяти це буде вже 2%. До того ж позичальник може вибрати страхову компанію тільки зі списку, наданого банком.

Позичальник повинен мати на увазі, що договір іпотечного страхування укладається на період дії кредитного договору з банком. При достроковому погашенні кредиту банк повідомляє страхову компанію, і договір страхування припиняє свою дію. При цьому страхувальникові повертається невикористана частина сплачених внесків.

3.4 ІПОТЕКА «У ЗАКОНІ»

Сьогодні фахівці багатьох банків, що видають іпотечні кредити, неохоче розповідають своїм клієнтам про те, що вони мають право на застосування майнового податкового відрахування, а ще рідше працівники кредитних організацій пояснюють, як це право реалізувати. Так, багато позичальників, неправильно вказавши мета використання кредиту, вже не можуть претендувати на одержання майнового відрахування.

Відповідно до Податкового Кодексу РФ, позичальник іпотечного кредиту має право на майнове податкове вирахування в сумі, витраченої на будівництво або покупку квартири (будинку) на території РФ. При цьому майновий вирахування включає суму, витрачену на купівлю (будівництво), та суму відсотків по іпотечному кредиту.

Отже, яким чином можна отримати майновий податкові відрахування при покупці квартири в кредит, і які документи для цього потрібні?

Один раз в житті покупець нерухомості може отримати майновий податкові відрахування, в тому числі по квартирі або будинку, куплених в кредит. Це означає, що із суми, витраченої позичальником на придбання квартири, держава не буде стягувати прибутковий податок, ставка якого становить сьогодні 13%. Під зменшення оподатковуваної бази потрапляє не тільки вартість квартири, але і сума відсотків.

Загальний розмір майнового податкового відрахування, згідно зі ст. 220 НК РФ, не може перевищувати 1.000.000 рублів без обліку сум, спрямованих на погашення відсотків по цільових позиках (кредитам), отриманим від кредитних і інших організацій РФ і фактично витраченим їм на нове будівництво або придбання на території РФ житлового будинку, квартири або частки в ній.

Існує два способи отримання податкового вирахування.

По-перше, після закінчення податкового періоду (року) необхідно подати податкову декларацію з додатком письмової заяви, а також копій документів, що підтверджують право на майнове податкове вирахування, і платіжних документів, що підтверджують факт сплати грошових коштів в податкову інспекцію за місцем проживання у термін до 1 травня наступного року.

По-друге, до закінчення податкового періоду (року) необхідно подати письмову заяву, а також копії документів, що підтверджують право на майнове податкове вирахування, і платіжних документів, що підтверджують факт сплати грошових коштів в податкову інспекцію за місцем проживання для отримання права (повідомлення) на відрахування, з подальшим наданням даного документа роботодавцеві або податковому агенту.

Для отримання майнового податкового вирахування слід написати заяву і прикласти до нього: документи, що підтверджують право власності на квартиру (договір на придбання квартири або право на квартиру в будинку, що будується), акт про передачу квартири, платіжні документи, що підтверджують факт оплати витрат, що включаються до податкового вирахування (квитанції до прибуткових ордерів, банківські виписки про отримання грошових коштів з рахунку покупця на рахунок продавця, товарні та касові чеки, акти про закупівлю матеріалів у фізичних осіб із зазначенням у них адресних і паспортних даних продавця та інші документи), кредитний договір.

Говорячи про терміни «повернення» грошей покупцеві нерухомості, експерти стверджують, що після того як платник податків здав декларацію, податковий інспектор розглядає її протягом трьох місяців. Відповідно до п. 6 ст. 78 НК РФ, повернення сум податку податкова інспекція зобов'язана здійснити протягом місяця з дня отримання заяви про повернення. Разом з тим, на підставі ст. 88 НК РФ, податковими інспекторами може проводитися камеральна перевірка наданих ним документів платником податку протягом трьох місяців.

Після того як, інспекція розглянула декларацію і дала позитивну відповідь, платник податків повинен написати заяву з проханням про перерахування йому суми відрахування на свій банківський рахунок. Так, протягом місяця податкові органи здійснюють платіж на банківський рахунок платника податків.

Будь-який росіянин знає, що іпотечний кредит - це кредит під заставу нерухомості. Але до цих пір не всім ясно, хто є зрештою власником квартири - покупець або банк?

У відповідності з договором купівлі-продажу, власником квартири стає покупець (позичальник), при цьому в свідоцтві про власність на квартиру з'являється запис про обтяження (тобто про обмеження деяких прав позичальника), констатуюча, що квартира знаходиться в заставі у банку. Після остаточного погашення кредиту обтяження знімається.

Які ж обмеження накладаються на права покупця? чого не повинен робити позичальник з квартирою, поки не виплатить кредит?

По-перше, не відчужувати (не продавати, не дарувати) жиле приміщення, не здійснювати його подальшу іпотеку. По-друге, не здавати квартиру в оренду, не передавати у безоплатне користування або іншим чином не обтяжувати його майновими правами третіх осіб - без попередньої письмової згоди заставодержателя (банку).

Основне право банку - це звернути стягнення на предмет застави у разі порушення позичальником умов кредитного договору. При цьому квартира буде виставлена ​​на публічні торги за ринковою ціною. Після її реалізації частина коштів, у розмірі заборгованості по кредиту, нарахованими відсотками, штрафами, передбачених кредитним договором (за вирахуванням витрат, пов'язаних з реалізацією предмета застави), будуть утримані банком, а частина, що залишилася коштів повернута «невдалий» позичальникові.

3.5 КОМЕРЦІЙНА ІПОТЕКА

Комерційну іпотеку в нашій країні експерти називають слаборозвиненою. І цьому є розумне пояснення. Високі процентні ставки, маленький термін кредитування, а також істотний недолік в законах, що регулює даний вид кредитування.

Зокрема, закон не дозволяє фірмам оформляти заставу на нерухомість до моменту укладення угоди купівлі-продажу, що є великою проблемою для банків. Небажання банків надавати кредити на придбання нежитлових приміщень під заставу цих приміщень, пов'язане ще й з відсутністю схем, однаково забезпечують безпеку і гарантії проведення угоди для всіх сторін - банку, позичальника та продавця.

Тим не менш, комерційна іпотека є для багатьох бажаючих придбати нежитлову нерухомість найбільш підходящим варіантом. І, не дивлячись на видимі недоліки, стає все більш затребуваною. Причина - постійно зростаючі ціни на нерухомість і, відповідно, орендні ставки. До того ж, західний досвід показує, що грамотна експлуатація комерційної нерухомості дає хорошу прибутковість.

Такий продукт в даний час пропонують лише декілька банків, при цьому, не дивлячись на заявляються стандартні параметри кредитного продукту, часто застосовується індивідуальний підхід до кожної угоди. Таким чином, поки рано говорити про масове ринку кредитів на покупку комерційної нерухомості - ці операції поки одиничні.

Умови надання кредитів на комерційну нерухомість в цілому у банків не відрізняються. Іпотеку надають підприємцям з реєстрацією РФ на термін від 3 до 5 років з процентними ставками 13-18%. Основними вимогами також є прозорість і публічність компанії, доступ до звітності, правильність оформлення документів і, зрозуміло, працюючий бізнес.

4. ПЛЮСИ І МІНУСИ ІПОТЕКИ

Високі кредитні ставки, недостатній асортимент продуктів, низька інформованість населення про можливості іпотеки обмежують доступ до неї, зазначає у своєму дослідженні Федеральна антимонопольна служба (ФАС). Банки з висновками згодні, проте виправити ситуацію обіцяють тільки після того, як подолають наслідки кризи ліквідності.

В даний час населенню відомі тільки три державні житлові програми: національний проект «Доступне житло», «Молода сім'я» та програма «Агентство з іпотечного житлового кредитування». При цьому 69% росіян або не знають подробиць цих програм, або песимістично оцінюють їх перспективи. Банкам про них відомо, але брати участь у їх реалізації їм невигідно.

У ряді регіонів спостерігається монополізм великих банків і явна підтримка місцевих кредитних організацій з боку влади суб'єктів, що не дозволяє створити конкурентне середовище.

4.1 «Підводні камені» КРЕДИТУВАННЯ

Якщо ви зібралися оформити кредит або іпотеку, то треба вимагати видачу на руки контракту для ознайомлення. Якщо ж вам не представляють даний документ, то краще не співпрацювати з цим банком. Іпотечний вид кредитування є одним з найбільш відповідальних видів кредиту.

Річні відсотки часто служать візитною карткою банку, адже саме на них в першу чергу звертає увагу клієнт. Але крім річних виплат існують і інші платежі, такі як комісія за розгляд заявки клієнта, комісія за факт видачі самого кредиту, сума за ведення рахунку та оформлення договору купівлі-продажу. Позичальнику також можуть запропонувати оплатити нотаріальне оформлення договору іпотеки, що становить 1% від суми кредиту.

На перший погляд це не багато, але, враховуючи вартість квартири, то це вийде в копієчку. Покупець повинен буде заплатити оцінку майбутньої квартири, державне мито за реєстрацію договору купівлі-продажу, страхову премію. Але банк може зажадати, щоб оцінка проводилася компанією, яка співпрацює з ними. Також потрібно знати, що поки кредит не виплачений до кінця, покупець не має права ні продавати, ні дарувати. Здавати квартиру можна тільки за згодою банку. Покупець повинен щомісяця виплачувати гроші, дотримуючись строку, зазначеного в договорі, інакше банк вас оштрафує.

І ще один момент!

Штрафи та пені оплачуються в першу чергу. Тобто, якщо ви внесли щомісячну суму, то банк віднімає з цієї суми штраф і виходить, що ви знову не доплатили, відповідно знову штраф. Якщо покупець постійно порушує терміни виконання фінансових зобов'язань, то квартиру за позовом банку можуть продати. У цьому випадку банк поверне покупцеві різницю між продажною вартістю квартири і непогашеним кредитом, і додадуть відсотки та інші обов'язкові платежі на користь банку. Щоб цього уникнути, перш ніж ставити свій підпис, треба уважно вивчити договір.

4.2 ДОПОМОЖЕ ЧИ «Материнський» КАПІТАЛ

Отже, 1 січня 2007 року збулося те, про що давно говорили. Вже рік в Росії народили другу дитину нараховується материнський капітал, який, втім, можна буде використати лише через три роки. А тепер ці капітали можна буде вкласти в житло. Розберемося у двох аспектах: що зможуть придбати сім'ї з двома дітьми і чи надасть цей приплив капіталу вплив на ринок нерухомості.

Прем'єр Віктор Зубков підписав постанову уряду РФ, що затверджує правила спрямування коштів материнського капіталу на поліпшення житлових умов. Згідно з документом, кошти материнського капіталу, а точніше 250 тисяч рублів, одержуваного родиною після народження другої або наступної дитини, можна буде направити на перший внесок по іпотеці або погашення кредиту, а також на житлове будівництво.

Треба зауважити, що буквально всі регіони Росії відзначають різкий сплеск народжуваності у 2007 році. Соціологи розмірковують про те, що ж зробило такий вплив. Але чи справді ці гроші можуть бути спрямовані на ринок нерухомості, і що на ньому можна буде придбати, виходячи з сьогоднішніх реалій?

Враховуючи вартість дачних будиночків і не тільки в Підмосков'ї, але і в регіонах, це як мінімум 200 тисяч рублів. Але жити взимку в такому будинку не можна, тому всі внутрішнє оснащення може потягнути ще на кілька десятків, а то й сотень тисяч рублів. При цьому, для будівництва навіть невеликого будиночка, потрібно мати ділянку землі, як мінімум дві сотки. Знайти таку ділянку потрібно ще постаратися.

Загалом, якщо оцінювати вплив цих цифр на ринок заміської нерухомості, то ними можна спокійно знехтувати - як величиною, просто несумірної із середньою ціною будинку в Підмосков'ї в 500 тисяч доларів. Особливо з урахуванням того, заяви на материнський капітал поки обчислюються всього лише десятками тисяч рублів.

Оцінюючи вплив, який може спричинити за собою використання материнського капіталу саме для цієї мети, можна відзначити, що на московський ринок житла воно не зробить ніякого впливу, а ось підігріти регіональний ринок може. Щоб дати більш точну оцінку, треба розуміти яку кількість грошей опиниться в руках населення на початок 2010 року і співвіднести його з обсягом ринку, в тому числі іпотечного кредитування.

4.3 ВИГІДНА ІПОТЕКА

Все більше людей, які бажають змінити свої житлові умови в якісно кращу сторону, звертаються до іпотечного кредитування. Дійсно - зручний спосіб отримати гарну квартиру. Не викладаючи відразу значну суму. Ось тільки побажання покупця не завжди збігаються з інтересами банку.

Вибираючи квартиру в споруджуваному будинку, споживач в першу чергу звертає увагу на ціну квартири, виходить дуже вигідна покупка. Тільки ось банк не хоче давати кредит під «майбутнє» житло. Для нього такий кредит є ризикованим, оскільки його забезпеченням служить квартира в ще не зведеному будинку. При цьому сама процедура кредитування ускладнюється - позичальник повинен надати пакет додаткових документів: дозвіл на будівництво, проектну декларацію, установчі документи забудовника і т. д. загалом, процес розтягується на довгі місяці, а ціна тим часом росте разом із самим будинком.

Вихід із ситуації, не бажаючи відштовхувати клієнтів, знайшли самі забудовники з банками. Їхні спільні програми - оптимальний варіант для всіх учасників ринку новобудов. У першу чергу, така співпраця дозволяє знизити терміни розгляду заявки на кредит. З клієнта знімається необхідність збирати додаткові документи, тому що об'єкти компанії, з якою співпрацює банк, вже пройшли акредитацію, і всі документи з ним перевірені. Більше того, клієнтові не потрібно надавати поручителів по кредиту або закладати наявну нерухомість - у разі неплатоспроможності клієнта банк зможе відшкодувати свої витрати продажем квартири.

Причому ставки по кредиту в рамках таких спільних проектів вигідно відрізняються від середньоринкових.

Фахівці відзначають, що покупка квартири з використанням іпотеки на стадії будівництва - не тільки можливість наблизити бажані квадратні метри й заощадити. Це ще і дуже вигідне фінансове вкладення - адже зростання вартості житла значно перевершує витрати по кредиту.

Розглянемо, чи можна зробити іпотеку дешевше зростання цін.

Офіційні дані статистики стверджують, що в Російській Федерації зростання вартості нерухомості не перевищує 24-26%. Якщо ж орієнтуватися на спостереження з власного життя і досвіду, які знають ріелторів і економістів, він становить не менше 40-50% на рік.

Отже, згідно з офіційними даними, зростання вартості однокімнатної квартири, оціненої в 1 млн. рублів, на рік складе 260 тисяч рублів, а за оцінками наших фахівців - 400-500 тисяч рублів, згідно реальному зростанню вартості нерухомості.

Максимальна сума, яку родина з щомісячним доходом в 25 тисяч рублів може відкладати на придбання житла або ж, наприклад, на погашення кредиту, складає 15 тисяч рублів. Шляхом простих математичних обчислень ми отримуємо цікавий результат. Відкладаючи на протязі року по 15 тисяч рублів на місяць, сім'я накопичить 180 тисяч рублів, тоді як ціна на квартиру з первісної - в 1 млн. рублів зросте на 260-500 тисяч рублів за той же рік. Тобто зростання вартості житла з лишком покривають всю накопичену суму. І, зауважу, що при цьому не йдеться про щорічне зростання офіційної інфляції, яка цього року становить 11%.

Багато позичальників задаються одним питанням, - у якій валюті краще брати кредит?

Падіння долара робить на іпотечних позичальників особливий психологічний ефект. Незважаючи на те, що кредити у валюті обходяться дешевше, бажання дистанціюватися від нестійкого долара все сильніше. Це призвело до того, що частка валютних кредитів скоротилася на третину з другого по третій квартал 2007 року.

На сьогоднішній день вигідніше кредит брати в доларах. Але іпотечні кредити беруться на 15-20 і більше років, тому для іпотечних позичальників як і раніше залишається актуальним правило: валюта, в якій отримують зарплату, дорівнює валюті, в якій беруть кредит.

4.4 ІПОТЕЧНІ ПІЛЬГИ

Уряд Москви схвалив середньострокову житлову програму «Москвичам - доступне житло» на період 2007-2009 років. Програма передбачає заходи щодо підвищення доступності житла для громадян, які проживають в Москві не менше 10 років.

Зокрема, заходи щодо скорочення черги громадян, які потребують поліпшення житлових умов; сімей - черговиків, які чекають або виховують малолітніх дітей, у тому числі багатодітних і молодих сімей.

Сім'я з трьома і більше неповнолітніми дітьми звільняються від сплати викупної вартості 30 кв. метрів площі квартири, що купується у міста з розстрочкою платежу або з використанням соціальної іпотеки. Або списується викупна вартість від 10 до 18 кв. метрів площі квартири, наданої містом за договором купівлі-продажу з розстрочкою платежу, при народженні дітей протягом терміну дії договору. Також програма передбачає зменшення початкового внеску при купівлі житла в міста з розстрочкою платежу або іпотечним кредитуванням в залежності від наявності та кількості дітей.

Більше того, столиця приступила до виконання другого етапу житлової програми «Молодій родині - доступне житло». Сім'ї з дітьми, які беруть участь у молодіжному житловій програмі, звільняються від оплати частини невиплаченої вартості житла. До них відносяться черговики, що стоять на обліку сімей, які потребують житло.

Загальна сума боргу зменшується на розмір вартості списаних 30 квадратних метрів. Отже, і іпотечний кредит розраховується вже зовсім по-іншому. Він стає в півтора рази менше.

Також використовуються кошти материнського капіталу, але не раніше 2010 року.

4.5 ІПОТЕКА БЕЗ РИЗИКУ

У найближчому майбутньому на ринку іпотечного кредитування з'явиться новий посередник в особі депозитарію. Уряд вніс до Держдуми поправки в закон про іпотеку, про іпотечні цінні папери і про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ними, які уточнюють порядок переходу прав по заставних і вводять інститут депозитарного обліку.

Основною ідеєю і метою законопроекту є підвищення юридичної безпеки і скорочення часу на здійснення передачі великих «пулів» заставних. Законопроект спрямований на визначення прав і обов'язків законних власників закладних, права на які враховуються в депозитарії, боржника за такими заставних і відповідного депозитарію.

Зниження пов'язаних з іпотечним покриттям ризиків і витрат дозволить підвищити надійність, а також ефективність іпотечних цінних паперів. У цілому прийняття законопроекту про введення депозитарного обліку заставних сприятиме розвитку рефінансування іпотечних кредитів шляхом випуску іпотечних цінних паперів.

Депозитарний облік заставних припускає, що операції із заставними фіксуються депозитарієм по рахунках депо.

5. ІПОТЕЧНА КРЕДИТУВАННЯ У СВІТІ

5.1 НАЦІОНАЛЬНІ СИСТЕМИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

Єдиної світової моделі іпотечного кредитування не існує. Але відомо, що в різних країнах існують загальні принципи вигідного вкладення грошей у нерухомість. Три кити, які є основою інвестування в житлову сферу - це іпотека, система держпідтримки, а також заощадження. Ці загальні принципи в різних частинах світу реалізуються по-різному.

Іпотека.

Ряд європейських країн до цих пір користується однорівневої системою іпотечного кредитування, що склалася ще до закінчення другої світової війни. Відповідно до неї іпотечні банки самостійно випускали цінні папери, які дозволяли залучати кошти протягом довгого часу. Іпотечні банки вперше виникли в Німеччині в кінці 18 століття. Вони допомагали великим маєтків, використовуючи так звані заставні. Мережа іпотечних банків розвинулася на початку 20 століття й існує до цих пір.

Канадські банки іпотечного кредитування спочатку займали сільськогосподарську нішу. Заставою в цьому випадку була земля. Потім кредитні організації вирішили направити свою діяльність у житлове будівництво. Важливе місце в канадській системі займають держкорпорації. Вони підбирають позичальників, займаються організацією будівництва житла і страхують ризики.

Практично всі кредитні зобов'язання по іпотеці в Данії переводяться в цінні папери. Вони продаються і купуються на ринку цінних паперів, що дозволяє усім бажаючим отримати кредит на довгий термін.

Будівельні суспільства, довгий час займають чільну позицію у Великобританії, з часом витіснили сучасні іпотечні банки. Ряд таких товариств самі перетворилися на кредитні іпотечні організації.

Організувати успішну систему іпотеки в Аргентині вирішили з допомогою досвідчених країн - для реалізації цієї ідеї були залучені програми підтримки ринків, що розвиваються Світового Банку. Керівництво надало уряду країни кредит на 500 мільйонів доларів строком на 15 років. Банки Аргентини, що стали учасниками цього проекту, випускають облігації. Розвиток і накопичений досвід дозволили південноамериканській країні організувати дворівневу систему іпотечного кредитування. Її особливість у тому, що банк-кредитор і банк, що випускає іпотечні цінні папери, не є однією організацією.

Ця система вперше була випробувана і набула поширення в США. На сьогоднішній день на ринку іпотечного кредитування в США працює велика кількість організацій. Найбільші з них мають державну гарантію на випуск цінних паперів, забезпечення яких - іпотечні кредити. На думку фахівців, їх вартість на початку 21 століття досягла 3,5 трильйона доларів. За обсягом ці кошти приблизно рівні обсягом облігацій великих корпорацій або навіть урядових цінних паперів.

Заощадження.