РОСІЙСЬКА АКАДЕМІЯ ДЕРЖАВНОЇ СЛУЖБИ
ПРИ ПРЕЗИДЕНТОВІ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
ФІЛІЯ
Федерального державного освітнього закладу вищої професійної освіти
«ПІВНІЧНО-ЗАХІДНА АКАДЕМІЯ ДЕРЖАВНОЇ СЛУЖБИ»
в м. Калузі
КАФЕДРА
фінансів і кредиту
ДИПЛОМНА РОБОТА
м. Калуга
2008
Зміст
Введення
Глава 1. Теоретичні основи оцінки ринкової вартості нерухомості
1.1 Оцінка вартості нерухомості: основні поняття і принципи оцінки
1.2 Підходи і методи оцінки вартості нерухомості
1.3 Проблеми оцінки власності
Глава 2. Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості
2.1 Опис об'єкта оцінки
2.2 Визначення ринкової вартості нерухомості в рамках витратного підходу
2.3 Визначення ринкової вартості нерухомості в рамках ринкового підходу
2.4 Визначення ринкової вартості нерухомості в рамках дохідного підходу
Глава 3. Рекомендації з управління вартістю об'єкта
3.1 Визначення підсумкової величини ринкової вартості об'єкта оцінки
3.2 Рекомендації щодо збільшення ринкової вартості
Висновок
Список літератури
Ринок нерухомості - сектор національної ринкової економіки, що представляє собою сукупність об'єктів нерухомості, економічних суб'єктів, що оперують на ринку, процесів функціонування ринку, тобто процесів виробництва (створення), споживання (використання) і обміну об'єктів нерухомості та управління ринком, і механізмів, що забезпечують функціонування ринку (інфраструктури і правового середовища ринку).
Зараз на ринку нерухомості представлені житлові квартири і кімнати, офісні будівлі та приміщення, будівлі виробничого і торговельного призначення, котеджі, дачі та сільські будинки із земельними ділянками. Слід враховувати регіональні особливості ринку нерухомості.
У виробничо-економічній практиці економічних суб'єктів з'являється безліч випадків, коли виникає необхідність оцінити ринкову вартість майна підприємств. Без оцінки вартості не обходиться жодна операція з купівлі-продажу майна, кредитування під заставу, страхування, вирішення майнових спорів, оподаткуванню і т. д.
Визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості являє собою складний і унікальний процес, оскільки практично неможливо знайти два абсолютно ідентичних об'єкта. Навіть у тому випадку, коли будівлі побудовані за одним типовим проектом, але розташовані на різних земельних ділянках, їх вартість може значно відрізнятися.
Актуальність теми дипломної роботи зумовлена тим, що на сьогоднішній день з'являється все більша необхідність у компетентної та об'єктивної оцінки вартості нерухомості, а інститут оцінки власності ще не повністю сформований, відсутня інформаційна база оцінки, професійна підготовка оцінювачів в Росії ще не досягла світового рівня.
Мета роботи - визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості та обгрунтування шляхів її підвищення.
Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
1. Дослідити теоретичну основу оцінки ринкової вартості нерухомості;
2. Дати характеристику об'єкта оцінки і його оточення;
3. Обгрунтувати ринкову вартість об'єкта оцінки на основі трьох загальноприйнятих підходів;
4. Дати рекомендації щодо збільшення ринкової вартості об'єкта оцінки.
Об'єкт дослідження - процедура визначення ринкової вартості майна.
Предмет дослідження - обгрунтування ринкової вартості об'єкта нерухомості та розробка рекомендацій щодо її збільшення.
Структурно робота складається з вступу, трьох розділів, висновків та списку літератури. У першому розділі розглядаються теоретичні основи оцінки нерухомості, у другому розділі розраховується ринкова вартість об'єкта нерухомості, в третій - проводиться узгодження результатів оцінки та визначаються шляхи підвищення ринкової вартості нерухомості.
Теоретичною та методологічною основою дослідження є діалектичний метод пізнання, а також праці вчених, періодична література та матеріали мережі Інтернет з досліджуваної проблеми. Крім того, застосовувалися такі методи: економіко-статистичний, монографічний, розрахунково-конструктивний, а також метод порівняння.
Всі операції та операції з нерухомістю вимагають знання вартості об'єкта власності. У ринкових умовах вартість нерухомості залежить від чинників, тенденцій та змін в економіці та життя суспільства в цілому. Необхідність в оцінці нерухомості виникає в наступних випадках: [2]
§ операції купівлі-продажу або здачі в оренду;
§ акціонування підприємств і перерозподілі майнових часток;
§ залучення нових пайовиків і додаткової емісії акцій;
§ кадастрова оцінка для цілей оподаткування об'єктів нерухомості: будівель та земельних ділянок;
§ страхування об'єктів нерухомості;
§ кредитування під заставу об'єктів нерухомості;
§ внесення об'єктів нерухомості в якості внеску в статутний капітал підприємств і організацій;
§ розробка інвестиційних проектів і залученні інвесторів;
§ ліквідація об'єктів нерухомості;
§ виконання прав успадкування, судового вироку, вирішення майнових спорів;
§ інші операції, пов'язані з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, і всі, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. [1]
При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, у той час як поліпшення - це внесок у вартість.
Нерухоме майно знаходиться у вільному цивільному обороті і є об'єктом різних угод, що породжує потребу в оцінці його вартості, тобто у визначенні грошового еквівалента різних видів нерухомості в конкретний момент часу.
У сучасній економіці існує безліч різних видів вартості. Вони необхідні в силу різних потреб і функцій. Сюди входять такі види, як позикові вартість, страхова вартість, обгрунтована ринкова вартість, балансова вартість, орендна вартість, ліквідаційна вартість, інвестиційна вартість та багато інших. Однак, загалом, вартість може бути розділена на дві категорії: вартість в обміні та вартість у користуванні. [17, 19-20]
Вартість в обміні - це ціна, яка буде переважати на вільному, відкритому і конкурентному ринку на основі рівноваги, що встановлюється чинниками пропозиції і попиту. Її іноді називають об'єктивною вартістю, оскільки вона визначається реальними економічними факторами.
Вартість в користуванні - це вартість власності для конкретного користувача або групи користувачів, тобто вартість нерухомості, яка використовується як складова частина діючого підприємства (наприклад, нерухомість, використовувана заводом). [17, 20]
З усіх видів вартості найбільшого поширення набула ринкова вартість - основний вид вартості в умовах ринкових відносин. При визначенні ринкової вартості ми виходимо з того, що ринок існував у минулому (об'єкти власності вже продавалися), існує в сьогоденні (власність створюється для продажу) і буде існувати в майбутньому, оскільки ні минуле, ні теперішнє ринку не суперечать цьому.
Виходячи з вищесказаного, можна зробити висновок: не тільки сам ринок, а й сформовані ринком інструменти, найважливішим з яких є вартість, мають трикомпонентну природу. З цих позицій можна сказати, що вартість: [20, 36-37]
- Дійсно вартість, тобто найбільш ймовірна ціна в умовах даного ринку;
- Справді ринкова, так як простір ринкових вартостей, що включає в себе вартість конкретного об'єкта, формується виключно під впливом факторів вільного, відкритого і конкурентного ринку;
- Дійсно об'єктивна, оскільки відображає думки всіх основних суб'єктів ринку - виробника (продавця), покупця і інвестора, вичерпуючи тим самим ринкові інтереси сторін.
Вартість можна витягти з минулого, поставивши себе на місце покупця, з сьогодення, поставивши себе на місце будівельника і з майбутнього, якщо ми поставимо себе на місце інвестора. Звідси випливають три основні підходи до оцінки власності: ринковий, витратний і прибутковий підходи.
Основне завдання при визначенні вартості - прогнозування кількості, якості і тривалості майбутніх вигод від володіння об'єктом оцінки та перерахунок цих вигод у справжню вартість. Власність аналізується виходячи з принципів оцінки.
Принципи оцінки діляться на чотири групи: [15, 33]
1) принципи, засновані на уявленнях користувача (принципи корисності, заміщення та очікування);
2) принципи, що випливають з процесу експлуатації нерухомості (принципи вкладу, залишкової продуктивності, граничної продуктивності, збалансованості, економічного розміру та економічного поділу);
3) принципи, зумовлені дією ринкового середовища (принципи альтернативності, мінливості, залежності, пропозиції і попиту, конкуренції та відповідності);
4) принцип найкращого і найбільш ефективного використання - головний принцип оцінки. Цей принцип поєднує в собі всі інші принципи і є фундаментом будь-якої оцінки нерухомості.
Обов'язковою умовою оцінки нерухомості є врахування специфіки функціонування ринку нерухомості, оскільки стан ринку нерухомості істотно впливає на потоки доходів, рівні ризику і на можливу ціну реалізації об'єкта нерухомості в певний момент у майбутньому, тобто на основні дані, використовувані при оцінці методами дохідного підходу. [27, 48]
Витратний підхід
Витратний підхід до оцінки нерухомої власності заснований на зіставленні витрат зі створення об'єкта нерухомості з вартістю оцінюваного або порівнянних об'єктів. Підхід грунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості та виходить із принципу заміщення, яка говорить, що покупець, виявляючи належну розважливість, не заплатить за об'єкт велику суму, ніж та, в яку обійдеться одержання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта в осяжний період без істотних затримок. [9, 52]
Основні етапи процедури оцінки при даному підході: [34, 87]
1. Розрахунок вартості придбання або довгострокової оренди вільної і наявної в розпорядженні землі з метою оптимального її використання;
2. Оцінка відновної вартості оцінюваного будинку. В основі розрахунку відновної вартості лежить розрахунок витрат на відтворення даного об'єкту, виходячи із сучасних цін і умов виготовлення аналогічних об'єктів на певну дату.
3. Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього износов об'єкта нерухомості;
4. Оцінка величини підприємницького прибутку (прибутку інвестора);
5. Розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки шляхом коригування відновної вартості на знос з наступним збільшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.
Витратний підхід найбільш доречний при оцінці об'єктів, нещодавно зданих в експлуатацію, він призводить до найбільш переконливих результатів у випадку досить обгрунтованої вартості земельної ділянки і незначному накопичений знос поліпшень. Витратний підхід правомірний при оцінці вартості планованих об'єктів, об'єктів спеціального призначення та іншого майна, угоди за яким рідко укладаються на ринку, може бути використаний при оцінці для цілей страхування. Даний підхід при оцінці об'єктів, що підлягають реконструкції, дозволяє встановити, чи будуть будівельні витрати компенсовані збільшенням операційного доходу або виручки від продажу майна. Застосування витратного підходу в даному випадку дозволяє уникнути ризику надлишкових капіталовкладень.
Також витратний підхід використовується для цілей оподаткування майна юридичних і фізичних осіб, при арешті нерухомого майна, для аналізу найкращого і найбільш ефективного використання ділянки землі. [28]
Визначення вартості земельної ділянки
Відповідно до ст. 35 ЦК РФ при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник. [1]
З усіх методів оцінки землі визначальне значення має метод порівняльного аналізу продажів. [29, 244]
Відновлювальна вартість будівництва оцінюється об'єкта нерухомості розраховується в поточних цінах як нового (без урахування накопиченого зносу) і співвіднесення до дати оцінки. В основі визначення відновної вартості лежить розрахунок витрат, пов'язаних з будівництвом об'єкта і здачею його замовнику. Залежно від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі і непрямі витрати.
Прямі витрати безпосередньо пов'язані з будівництвом (вартість матеріалів, заробітна плата будівельних робітників, вартість будівельних машин і механізмів тощо). Непрямі витрати - витрати, не пов'язані безпосередньо до будівництва (гонорари проектно-кошторисних організаціям, вартість інвестицій у землю, маркетингові, страхові та рекламні витрати і т.п.). Прибуток девелопера відображає витрати на управління і організацію будівництва, загальний нагляд і пов'язаний з девелопментом підприємницький ризик. Прибуток підприємця визначається як частина прибутку від продажу об'єкта. Незалежно від величини відсотка і відповідної йому основи (складової частини вартості власності), величина підприємницької прибутку залишається постійною. [35] ПРИ ПРЕЗИДЕНТОВІ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
ФІЛІЯ
Федерального державного освітнього закладу вищої професійної освіти
«ПІВНІЧНО-ЗАХІДНА АКАДЕМІЯ ДЕРЖАВНОЇ СЛУЖБИ»
в м. Калузі
КАФЕДРА
фінансів і кредиту
ДИПЛОМНА РОБОТА
м. Калуга
2008
Зміст
Введення
Глава 1. Теоретичні основи оцінки ринкової вартості нерухомості
1.1 Оцінка вартості нерухомості: основні поняття і принципи оцінки
1.2 Підходи і методи оцінки вартості нерухомості
1.3 Проблеми оцінки власності
Глава 2. Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості
2.1 Опис об'єкта оцінки
2.2 Визначення ринкової вартості нерухомості в рамках витратного підходу
2.3 Визначення ринкової вартості нерухомості в рамках ринкового підходу
2.4 Визначення ринкової вартості нерухомості в рамках дохідного підходу
Глава 3. Рекомендації з управління вартістю об'єкта
3.1 Визначення підсумкової величини ринкової вартості об'єкта оцінки
3.2 Рекомендації щодо збільшення ринкової вартості
Висновок
Список літератури
Введення
Перехід нашої країни до ринкової економіки зажадав поглибленого розвитку ряду нових галузей науки і практики, зокрема, оцінки вартості нерухомості.Ринок нерухомості - сектор національної ринкової економіки, що представляє собою сукупність об'єктів нерухомості, економічних суб'єктів, що оперують на ринку, процесів функціонування ринку, тобто процесів виробництва (створення), споживання (використання) і обміну об'єктів нерухомості та управління ринком, і механізмів, що забезпечують функціонування ринку (інфраструктури і правового середовища ринку).
Зараз на ринку нерухомості представлені житлові квартири і кімнати, офісні будівлі та приміщення, будівлі виробничого і торговельного призначення, котеджі, дачі та сільські будинки із земельними ділянками. Слід враховувати регіональні особливості ринку нерухомості.
У виробничо-економічній практиці економічних суб'єктів з'являється безліч випадків, коли виникає необхідність оцінити ринкову вартість майна підприємств. Без оцінки вартості не обходиться жодна операція з купівлі-продажу майна, кредитування під заставу, страхування, вирішення майнових спорів, оподаткуванню і т. д.
Визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості являє собою складний і унікальний процес, оскільки практично неможливо знайти два абсолютно ідентичних об'єкта. Навіть у тому випадку, коли будівлі побудовані за одним типовим проектом, але розташовані на різних земельних ділянках, їх вартість може значно відрізнятися.
Актуальність теми дипломної роботи зумовлена тим, що на сьогоднішній день з'являється все більша необхідність у компетентної та об'єктивної оцінки вартості нерухомості, а інститут оцінки власності ще не повністю сформований, відсутня інформаційна база оцінки, професійна підготовка оцінювачів в Росії ще не досягла світового рівня.
Мета роботи - визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості та обгрунтування шляхів її підвищення.
Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
1. Дослідити теоретичну основу оцінки ринкової вартості нерухомості;
2. Дати характеристику об'єкта оцінки і його оточення;
3. Обгрунтувати ринкову вартість об'єкта оцінки на основі трьох загальноприйнятих підходів;
4. Дати рекомендації щодо збільшення ринкової вартості об'єкта оцінки.
Об'єкт дослідження - процедура визначення ринкової вартості майна.
Предмет дослідження - обгрунтування ринкової вартості об'єкта нерухомості та розробка рекомендацій щодо її збільшення.
Структурно робота складається з вступу, трьох розділів, висновків та списку літератури. У першому розділі розглядаються теоретичні основи оцінки нерухомості, у другому розділі розраховується ринкова вартість об'єкта нерухомості, в третій - проводиться узгодження результатів оцінки та визначаються шляхи підвищення ринкової вартості нерухомості.
Теоретичною та методологічною основою дослідження є діалектичний метод пізнання, а також праці вчених, періодична література та матеріали мережі Інтернет з досліджуваної проблеми. Крім того, застосовувалися такі методи: економіко-статистичний, монографічний, розрахунково-конструктивний, а також метод порівняння.
Глава 1. Теоретичні основи оцінки ринкової вартості нерухомості
1.1 Оцінка вартості нерухомості: основні поняття і принципи оцінки
Різні блага (предмети, речі, майно) створюються, продаються і купуються для задоволення визначених потреб держави, юридичних і фізичних осіб, а також для отримання вигод від володіння ними і використання. Від можливості того чи іншого об'єкта власності задовольнити наявні потреби і від переваг, які принесе володіння цим об'єктом надалі, залежить його цінність, а отже, вартість. [13, 11]Всі операції та операції з нерухомістю вимагають знання вартості об'єкта власності. У ринкових умовах вартість нерухомості залежить від чинників, тенденцій та змін в економіці та життя суспільства в цілому. Необхідність в оцінці нерухомості виникає в наступних випадках: [2]
§ операції купівлі-продажу або здачі в оренду;
§ акціонування підприємств і перерозподілі майнових часток;
§ залучення нових пайовиків і додаткової емісії акцій;
§ кадастрова оцінка для цілей оподаткування об'єктів нерухомості: будівель та земельних ділянок;
§ страхування об'єктів нерухомості;
§ кредитування під заставу об'єктів нерухомості;
§ внесення об'єктів нерухомості в якості внеску в статутний капітал підприємств і організацій;
§ розробка інвестиційних проектів і залученні інвесторів;
§ ліквідація об'єктів нерухомості;
§ виконання прав успадкування, судового вироку, вирішення майнових спорів;
§ інші операції, пов'язані з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, і всі, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. [1]
При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, у той час як поліпшення - це внесок у вартість.
Нерухоме майно знаходиться у вільному цивільному обороті і є об'єктом різних угод, що породжує потребу в оцінці його вартості, тобто у визначенні грошового еквівалента різних видів нерухомості в конкретний момент часу.
У сучасній економіці існує безліч різних видів вартості. Вони необхідні в силу різних потреб і функцій. Сюди входять такі види, як позикові вартість, страхова вартість, обгрунтована ринкова вартість, балансова вартість, орендна вартість, ліквідаційна вартість, інвестиційна вартість та багато інших. Однак, загалом, вартість може бути розділена на дві категорії: вартість в обміні та вартість у користуванні. [17, 19-20]
Вартість в обміні - це ціна, яка буде переважати на вільному, відкритому і конкурентному ринку на основі рівноваги, що встановлюється чинниками пропозиції і попиту. Її іноді називають об'єктивною вартістю, оскільки вона визначається реальними економічними факторами.
Вартість в користуванні - це вартість власності для конкретного користувача або групи користувачів, тобто вартість нерухомості, яка використовується як складова частина діючого підприємства (наприклад, нерухомість, використовувана заводом). [17, 20]
З усіх видів вартості найбільшого поширення набула ринкова вартість - основний вид вартості в умовах ринкових відносин. При визначенні ринкової вартості ми виходимо з того, що ринок існував у минулому (об'єкти власності вже продавалися), існує в сьогоденні (власність створюється для продажу) і буде існувати в майбутньому, оскільки ні минуле, ні теперішнє ринку не суперечать цьому.
Виходячи з вищесказаного, можна зробити висновок: не тільки сам ринок, а й сформовані ринком інструменти, найважливішим з яких є вартість, мають трикомпонентну природу. З цих позицій можна сказати, що вартість: [20, 36-37]
- Дійсно вартість, тобто найбільш ймовірна ціна в умовах даного ринку;
- Справді ринкова, так як простір ринкових вартостей, що включає в себе вартість конкретного об'єкта, формується виключно під впливом факторів вільного, відкритого і конкурентного ринку;
- Дійсно об'єктивна, оскільки відображає думки всіх основних суб'єктів ринку - виробника (продавця), покупця і інвестора, вичерпуючи тим самим ринкові інтереси сторін.
Вартість можна витягти з минулого, поставивши себе на місце покупця, з сьогодення, поставивши себе на місце будівельника і з майбутнього, якщо ми поставимо себе на місце інвестора. Звідси випливають три основні підходи до оцінки власності: ринковий, витратний і прибутковий підходи.
Основне завдання при визначенні вартості - прогнозування кількості, якості і тривалості майбутніх вигод від володіння об'єктом оцінки та перерахунок цих вигод у справжню вартість. Власність аналізується виходячи з принципів оцінки.
Принципи оцінки діляться на чотири групи: [15, 33]
1) принципи, засновані на уявленнях користувача (принципи корисності, заміщення та очікування);
2) принципи, що випливають з процесу експлуатації нерухомості (принципи вкладу, залишкової продуктивності, граничної продуктивності, збалансованості, економічного розміру та економічного поділу);
3) принципи, зумовлені дією ринкового середовища (принципи альтернативності, мінливості, залежності, пропозиції і попиту, конкуренції та відповідності);
4) принцип найкращого і найбільш ефективного використання - головний принцип оцінки. Цей принцип поєднує в собі всі інші принципи і є фундаментом будь-якої оцінки нерухомості.
Обов'язковою умовою оцінки нерухомості є врахування специфіки функціонування ринку нерухомості, оскільки стан ринку нерухомості істотно впливає на потоки доходів, рівні ризику і на можливу ціну реалізації об'єкта нерухомості в певний момент у майбутньому, тобто на основні дані, використовувані при оцінці методами дохідного підходу. [27, 48]
1.2 Підходи і методи оцінки вартості нерухомості
В оцінці нерухомості існують три загальноприйнятих підходу до визначення вартості: витратний, ринковий і прибутковий. У кожному підході є свої сформовані методи, прийоми та процедури. Виявляється концептуальне схожість підходів до оцінки різних об'єктів власності. У той же час вид оцінюваного об'єкта визначає особливості конкретних методів, що випливають із специфічних проблем оцінки, властивих, як правило, лише даному виду власності.Витратний підхід
Витратний підхід до оцінки нерухомої власності заснований на зіставленні витрат зі створення об'єкта нерухомості з вартістю оцінюваного або порівнянних об'єктів. Підхід грунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості та виходить із принципу заміщення, яка говорить, що покупець, виявляючи належну розважливість, не заплатить за об'єкт велику суму, ніж та, в яку обійдеться одержання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта в осяжний період без істотних затримок. [9, 52]
Основні етапи процедури оцінки при даному підході: [34, 87]
1. Розрахунок вартості придбання або довгострокової оренди вільної і наявної в розпорядженні землі з метою оптимального її використання;
2. Оцінка відновної вартості оцінюваного будинку. В основі розрахунку відновної вартості лежить розрахунок витрат на відтворення даного об'єкту, виходячи із сучасних цін і умов виготовлення аналогічних об'єктів на певну дату.
3. Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього износов об'єкта нерухомості;
4. Оцінка величини підприємницького прибутку (прибутку інвестора);
5. Розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки шляхом коригування відновної вартості на знос з наступним збільшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.
Витратний підхід найбільш доречний при оцінці об'єктів, нещодавно зданих в експлуатацію, він призводить до найбільш переконливих результатів у випадку досить обгрунтованої вартості земельної ділянки і незначному накопичений знос поліпшень. Витратний підхід правомірний при оцінці вартості планованих об'єктів, об'єктів спеціального призначення та іншого майна, угоди за яким рідко укладаються на ринку, може бути використаний при оцінці для цілей страхування. Даний підхід при оцінці об'єктів, що підлягають реконструкції, дозволяє встановити, чи будуть будівельні витрати компенсовані збільшенням операційного доходу або виручки від продажу майна. Застосування витратного підходу в даному випадку дозволяє уникнути ризику надлишкових капіталовкладень.
Також витратний підхід використовується для цілей оподаткування майна юридичних і фізичних осіб, при арешті нерухомого майна, для аналізу найкращого і найбільш ефективного використання ділянки землі. [28]
Визначення вартості земельної ділянки
Відповідно до ст. 35 ЦК РФ при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник. [1]
З усіх методів оцінки землі визначальне значення має метод порівняльного аналізу продажів. [29, 244]
Відновлювальна вартість будівництва оцінюється об'єкта нерухомості розраховується в поточних цінах як нового (без урахування накопиченого зносу) і співвіднесення до дати оцінки. В основі визначення відновної вартості лежить розрахунок витрат, пов'язаних з будівництвом об'єкта і здачею його замовнику. Залежно від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі і непрямі витрати.
Основним джерелом порівняльних даних про витратної вартості об'єктів нерухомості є будівельні підряди на зведення споруд, подібні оцінюваному. Крім того, проектують оцінювачі зазвичай ведуть власні бази даних поточних цін на готові будинки, офісні будівлі, квартири, готелі, будинки магазинів і промислові споруди. В даний час в Росії існує система нормативів і рівні цін, що визначаються відповідними ціновими індексами. [41, 48]
Побудовані об'єкти під дією різних природних і функціональних факторів втрачають свої експлуатаційні якості і руйнуються. Крім цього, на ринкову вартість об'єкта впливає зовнішнє економічний вплив з боку безпосереднього оточення і зміни ринкового середовища. При цьому розрізняють фізичний знос (втрата експлуатаційних якостей), функціональне старіння (втрата технологічного відповідності та вартості у зв'язку з науково-технічним прогресом), зовнішній чи економічний знос (зміна привабливості об'єкта з точки зору зміни зовнішнього оточення та економічною ситуацією в регіоні). Всі разом ці види зносу складають накопичений знос, який і буде складати різницю між відновною вартістю об'єкта і вартістю відтворення (заміщення) об'єкта оцінки. [46, 4]
Найбільш повним і достовірним джерелом інформації про технічний стан будівлі або споруди служать матеріали натурального обстеження. Першою умовою проведення таких обстежень повинно бути точне визначення функціонального призначення об'єкта оцінки: використання за прямим призначенням або з зміною технологічних та функціональних параметрів. При цьому необхідно представити межі зміни навантажень і впливів на несучі конструкції будівель. [38, 44]
Другою умовою проведення досліджень є отримання повної інформації про природно-кліматичних параметрах і специфічних чинників впливу району розташування об'єкта та їх змін в процесі техногенної діяльності. [38, 45]
Ринковий підхід
Необхідною передумовою для застосування методів ринкового підходу є наявність інформації про операції з аналогічними об'єктами нерухомості (які порівнянні за призначенням, розміром і місцем розташування), які сталися у співставних умовах (час укладання угоди і умови фінансування угоди).
Порівняльний підхід базується на трьох основних принципах оцінки нерухомості: попиту і пропозиції, заміщення і вкладу. На основі цих принципів оцінки нерухомості в ринковому підході використовується ряд кількісних і якісних методів виділення елементів порівняння і вимірювання коригувань ринкових даних порівнянних об'єктів для моделювання вартості оцінюваного об'єкта. [32, 65]
Основним принципом у ринковому підході оцінки нерухомості є принцип заміщення, який свідчить, що потенційний покупець не заплатить за майно ціну, що перевищує вартість придбання аналогічного, з його точки зору, майна.
Основні труднощі при застосуванні методів ринкового підходу пов'язані з непрозорістю російського ринку нерухомості. У більшості випадків реальні ціни угод з об'єктами нерухомості невідомі. У зв'язку з цим часто при проведенні оцінки застосовуються ціни пропозицій по виставлених на продаж об'єктів. [30]
Метод порівняння продажів визначає ринкову вартість об'єкта на основі аналізу недавніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості, які схожі з оцінюваним об'єктом за розміром і використання. Даний метод визначення вартості передбачає, що ринок встановить ціну для оцінюваного об'єкта тим же самим чином, що і для порівнянних, конкурентних об'єктів. Для того щоб застосувати метод порівняння продажів, фахівці використовують ряд принципів оцінки, включаючи принцип заміщення.
Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій: [22, 67]
1. докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;
2. визначення відповідних одиниць порівняння та проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;
3. зіставлення оцінюваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування ціни продажу або виключення із списку порівнюваних;
4. приведення ряду скоригованих показників вартості порівнянних об'єктів до ринкової вартості об'єкта оцінки.
В якості джерел інформації про ринкові операції з нерухомістю можуть використовуватися ріелтерські контори, державні джерела, власні бази даних, публікації і т.д.
Після вибору одиниці порівняння необхідно визначити основні показники або елементи порівняння, використовуючи які можна змоделювати вартість об'єкта за допомогою необхідних коригувань цін купівлі-продажу порівнянних об'єктів нерухомості.
У оціночній практиці при визначенні вартості нерухомості виділяють такі основні елементи порівняння, як передані права на нерухомість, умови фінансових розрахунків при придбанні нерухомості, умови продажу (чистота угоди), час продажу, функціональне призначення об'єкта, місце розташування, зручність під'їзних шляхів, площа об'єкта, технічне стан і рівень обробки приміщень. [41, 48]
Даний метод найбільш ефективний для регулярно продаваних об'єктів.
Для виділення елементів вимірювання коригувань використовують кількісні та якісні методики.
До кількісних методиками відносять: [10, 71-72]
· Аналіз парних продажів (дві різні продажу порівнюються, щоб визначити коригування для одного елемента порівняння);
· Статистичний аналіз (метод базується на застосуванні апарату математичної статистики для проведення кореляційно-регресійного аналізу);
· Аналіз вторинного ринку (даний метод визначає величини коригувань, спираючись на дані, що не відносяться безпосередньо до об'єкта оцінки або об'єкта порівняння) та інші.
До якісних методик відносяться:
· Класифікаційний (порівняльний) аналіз (метод аналогічний аналізу парних продажів, за винятком того, що корегування виражаються не у відсотках або грошових сумах, а в категоріях нечіткої логіки);
· Розподільний аналіз (порівняльні продажу розподіляються в порядку убування адекватності, потім визначається місце об'єкта оцінки в ряду порівняльних продажів).
Прибутковий підхід
Визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості за допомогою дохідного підходу грунтується на принципі очікування. Відповідно до цього принципу типовий інвестор, тобто покупець об'єкта нерухомості, купує в очікуванні отримання в майбутньому доходів від використання. Враховуючи, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій і вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання принесених нею доходів, іншими словами, вартість об'єкта нерухомості визначається як поточна вартість майбутніх доходів, що генеруються об'єктом оцінки.
Перевага дохідного підходу в порівнянні з витратним і ринковим підходами полягає в тому, що він більшою мірою відбиває уявлення інвестора про нерухомість як джерело доходу, тобто це якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Основним недоліком дохідного підходу є те, що він на відміну від двох інших підходів заснований на прогнозних даних. [15, 89]
Основні етапи процедури оцінки при даному підході: [21, 116-118]
1. Складання прогнозу майбутніх доходів від здачі оцінюваних площ в оренду за період володіння і на основі отриманих даних визначення потенційного валового доходу (ПВД), який розраховується за формулою 1.1:
ПВД = S * Са, (1.1)
де
S - площа, що здається в оренду, кв.м;
Са - орендна ставка за 1 кв.м.
2. Визначення на основі аналізу ринку втрат від недовикористання площ і при зборі орендної плати, розрахунок дійсного валового доходу (ДВД). Як правило, власник у довгостроковому періоді не має можливості постійно здавати в оренду 100% площ будівлі. Втрати орендної плати мають місце за рахунок неповної зайнятості об'єкта нерухомості та несплати орендної плати недобросовісними орендарями. Ступінь незайнятості об'єкта дохідної нерухомості характеризується коефіцієнтом недовикористання, визначеним ставленням величини не зданих в оренду площ до величини загальної площі, що підлягає здачі в оренду.
Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) здійснюється за формулою 1.2: [22]
ДВД = ПВД * Кз * Кс, (1.2)
де
ДВД - дійсний валовий дохід;
ПВД - потенційний валовий дохід;
Кз - коефіцієнт завантаження площ;
Кс - коефіцієнт збору платежів.
Слід зазначити, що до ДВД, розрахованому вищевикладеним способом, необхідно додати інші доходи, одержувані від функціонування об'єкта понад орендних платежів (наприклад, за використання додатковими послугами - автомобільною стоянкою і т.п.).
3. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості, який грунтується на аналізі фактичних витрат щодо її змісту та / або типових витрат на даному ринку. Витрати бувають умовно - постійні (податок на майно, страхові внески, платежі за земельну ділянку), умовно - змінні (комунальні, поточні ремонтні роботи, заробітна плата обслуговуючого персоналу тощо), витрати на заміщення (витрати на періодичну заміну швидкозношуваних конструктивних елементів будівлі).
Таким чином, розрахункова величина експлуатаційних витрат віднімається з ДВД, а підсумковий показник є чистим операційним доходом (ЧОД).
4. Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта.
Метод прямої капіталізації - метод визначення ринкової вартості дохідного об'єкта, заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року у вартість шляхом поділу його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношення чистого доходу і вартості активів, аналогічних оцінюваному об'єкту, отриманих методом ринкової екстракції. Такий західний класичний варіант методу прямої капіталізації, при якому коефіцієнт капіталізації витягується з ринкових угод, застосовувати в російських умовах практично неможливо у зв'язку з виникаючими труднощами при зборі інформації (найчастіше умови і ціни угод є конфіденційною інформацією). Виходячи з цього, на практиці доводиться використовувати алгебраїчні методи побудови коефіцієнта капіталізації, що передбачають окрему оцінку норми віддачі на капітал і норми його повернення.
Слід зазначити, що метод прямої капіталізації застосуємо для оцінки діючих активів, що не вимагають на дату проведення оцінки великих за тривалістю капіталовкладень в ремонт або реконструкцію. [37, 19]
1.3 Проблеми оцінки власності
Труднощі пов'язані з низкою проблем, що виникають при оцінці власності (підходи і методи), некоректністю або неузгодженістю законів і постанов у цій області. Розглянемо ці питання трохи докладніше.Перша проблема по рахунку, а не за призначенням - вибір ставки капіталізації та дисконтування.
Існує кілька рекомендацій щодо вибору ставки: [40, 27-28]
1. Вартість позики (вартість капіталу) - для підприємств, які не мають самостійного поведінки (відсутній ринок цінних паперів).
2. Середня маржинальна вартість власних фінансів - для підприємств, акції яких котируються на ринку.
3. На основі середньої виробничої рентабельності підприємства або власної галузі.
4. Середні маржинальні граничні витрати досліджуваних проектів (при інвестуванні).
5. Норми відшкодування за позиками.
6. Планові норми.
7. Норма позичкового відсотка (політекономічний поняття, пов'язане з національним доходом (НД) і внутрішнім національним продуктом (ВНП)).
8. Прибутковість альтернативного вкладення (наприклад, депозитний рахунок в банку).
9. Мінімальна безризикова прибутковість, з точки зору інвестора.
Реальна короткострокова процентна ставка, що визначається як різниця між прибутковістю казначейських векселів та індексом споживчих цін.
Безліч практичних прийомів вибору ставки з однаковою теоретичною базою говорить про неблагополуччя способів і критерію її вибору. Визначення ставки приміщення знаходиться за межами теорії управління фінансами - в області психології (сфера мистецтва, а не науки).
Щоб зробити оцінку різними фахівцями, слід величину складної відсоткової ставки прийняти законодавчо і відобразити в методиці, як було свого часу, за нормативним коефіцієнтом ефективності капітальних вкладень (інвестицій - як зараз прийнято говорити). Спочатку норма ефективності була різною для кожної галузі, потім була прийнята одна норма для всіх галузей. Слід підкреслити, що нормативний коефіцієнт ефективності виконував ту ж роль (ніс ту ж навантаження), що і ставка капіталізації (ставка ефективності, ставка порівняння, ставка приміщення інвестицій).
Друга проблема пов'язана з точковою оцінкою вартості власності. Ситуація така, що десять експертів, що працюють незалежно один від одного, дадуть десять різних оцінок вартості однієї і тієї ж власності (майна). Це пов'язано з процедурою розрахунку і вибором нормативних коефіцієнтів. Ситуація нагадує виготовлення деталі. На одному і тому ж верстаті одним і тим же робочим по одному і тому ж кресленням будуть виготовлені різні деталі. Для цього існує маса причин, більшість з яких у принципі виключити неможливо. Тому у виробництві прийнята система допусків на розміри деталей. Якщо розміри виготовленої деталі знаходяться в межах допуску, то вона вважається придатною. Відхилення і розкид вихідних даних, використовуваних для розрахунку у всіх підходах та методах, у відсотковому відношенні до середнього більш значні, ніж допуски на розміри деталей. [45]
Вихід із цього становища (рішення цієї проблеми) полягає в заміні точкової оцінки вартості власності інтервальної - з одного боку, і числовий розрахунок слід вести імовірнісними методами. Поняття оцінки в математиці має на увазі приблизний розрахунок, найчастіше на рівні порядку числа. Наприклад, при розрахунках на логарифмічній лінійці було потрібно визначити кількість цифр у цілої частини числа.
Інша проблема пов'язана з вибором вагових коефіцієнтів при узгодженні розрахунків вартості власності, виконаних за трьома підходам. Кожен автор (експерт, оцінювач) приймає вагові коефіцієнти (коефіцієнти значимості методу розрахунку) на свій розсуд, і різниця між оцінками буває істотна. Одним з виходів з цієї ситуації є прийняття вагового коефіцієнта, рівномірно розподіленого в певному діапазоні по кожному методу (підходу) оцінки. [41, 48-49]
Наступна проблема виникає при порівняльній (ринкової) оцінки вартості власності, коли необхідно вводити поправочні коефіцієнти для приведення до порівнянної увазі оцінюваного об'єкта та ринкових аналогів. Тут теж є значний свавілля. Особливо це стосується поправочних коефіцієнтів при зіставленні місць територіального розміщення оцінюваних об'єктів власності та ряд інших.
Одна з найскладніших проблем - достовірність інформації. Це стосується як ринкової інформації про запитуваної та проданої ціною оцінюваної вартості власності, так і інформації за нормативами при розрахунку вартості нормативним методом у витратному підході. Раніше ця інформація була у проектних і технологічних інститутів усіх галузей народного господарства. Така інформація або втрачена, або застаріла. [36, 29]
Щоб зняти більшість проблем, що виникають у процесі оцінки вартості власності, слід всі розрахунки виконувати на основі імовірнісних інтервалів. У результаті розрахунку вартість власності буде представлена у вигляді зрізаного розподілу. Як офертна (offer price of cost) ціни вартості слід рекомендувати медіанної оцінку вартості. У цьому випадку шанси у продавця і покупця однакові: ймовірність покупцеві купити дешевше запропонованої ціни дорівнює ймовірності продавцю продати дорожче запропонованої ціни.
У цьому випадку і продавець, і покупець мають повну інформацію про можливі ціни купівлі-продажу та їх ймовірності. У залежності від терміновості передбачуваної операції контрагенти можуть приймати зважені рішення: для покупця чекати і шукати інший об'єкт придбання, якщо час терпить; для продавця - зниження запитуваної ціни, якщо виникає терміновість в реалізації угоди. [33, 110]
Таких варіантів, що виникають на ринку, - безліч. Для продавця і покупця терміновість у купівлі-продажу може бути різна.
У 2001 році прийнято Постанову Уряду РФ від 6 липня № 519, в якому Міністерству майнових відносин РФ ставиться в обов'язок "розробка і затвердження методичних рекомендацій щодо оціночної діяльності". Це повинно бути виконано стосовно різних об'єктів оцінки, видам вартості об'єкта оцінки, проведення оцінки, а також експертизи звітів про оцінку. Робота виконується за погодженням з федеральними органами виконавчої влади, що здійснюють регулювання у відповідній сфері діяльності.
Однак міністерство не в змозі розробити методику на всі об'єкти власності (на всі випадки життя) і тим більше розробити нормативні матеріали.
Тому на рівні регіону в залежності від існуючого ринку власності на базі загальногалузевий методики розробити регіональні методики по групах однорідних об'єктів зі створенням необхідної нормативної бази. Тоді виникає завдання узгодження і затвердження місцевих методик на рівні адміністрації краю, міста чи регіону.
Процедура погодження та затвердження регіональних методичних матеріалів стосовно до різних об'єктів власності повинна бути регламентована Міністерством майнових відносин Російської Федерації.
Це допоможе більш обгрунтовано проводити оцінку всіх типів вартості різних видів власності, що зніме різні непорозуміння, призведе до порівнянності результатів розрахунку різними оцінювачами та фірмами з оцінки та знизить напівкримінальний відтінок у сфері оціночної діяльності. [2]
Глава 2. Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості
2.1 Опис об'єкта оцінки
В даний час існує досить стійкий попит на нову нерухомість у вигляді окремо розташованих будівель, в інтервалі цін $ 330 - $ 3250 кв.м. У цілому пропозиція коливається від $ 400 кв.м до $ 4500 кв.м. У той же час помітна тенденція до деякого підвищення верхньої межі ціни пропозиції.Це пояснюється тим, що ще недавно неплатоспроможний попит стає фінансово обгрунтованим.
З іншого боку, особливо престижні офісні приміщення і торгові площі до теперішнього часу «знайшли» своїх щодо постійних власників. Відповідно ростуть ціни на приміщення хоча менш престижні, але поки що передбачувані для продажу. Крім цього коливання цін пропозицій не завжди виправдані з точки зору економічної логіки.
Об'єкт нерухомості знаходиться у власності ТОВ «Аріс» і розташований в Ленінському районі міста Калуги.
Об'єкт включає в себе триповерхова цегляна адміністративна будівля з рестораном загальною площею 1.375,8 кв
Об'єкт знаходиться на одній з найбільш протяжних магістралей міста, відносно недалеко від ділового і адміністративного центру м. Калуга. Транспортна доступність - хороша.
Опис земельної ділянки
Форма ділянки - прямокутна;
Площа ділянки - 556,0 м 2
Стан грунту - підставою фундаментів будівлі служать піщані грунти.
Топографія місцевості: рельєф ділянки спокійний.
Забезпеченість інфраструктурою:
До житлового будинку підключені наступні комунікації для:
· Водопостачання;
· Каналізації;
· Електропостачання;
· Теплопостачання;
· Телефонізації
Можливі обмеження щодо використання та сервітути
Дозволене використання. Практика роботи на ринку нерухомості показує, що зміна функціонального призначення нерухомого майна можливе лише при узгодженні з органами місцевої адміністрації, що підтверджує і власник об'єкта оцінки.
Сервітути. Передбачається, що на ділянку поширюються типові сервітути, такі як право проїзду та проведення комунікацій, проте робиться припущення, що жоден з існуючих сервітутів не повинен бути перешкодою для найкращого і найбільш ефективного використання ділянки. До складу ділянки не входять пам'ятники, унікальні природні об'єкти, опори ЛЕП, створні знаки і т.д., тому особливих обмежень для будівництва офісних і житлових приміщень не є.
Опис будівлі
Будівля має 3 поверхи, виконано при дотриманні сучасних стандартів будівництва.
Таблиця 1
Конструктивні елементи будівлі
| Конструктивний елемент | Характеристика | Технічний стан |
| Фундаменти | Бетонні стрічкові | Відмінне |
| Стіни та їх зовнішня обробка | Силікатна цегла червоний оздоблювальна цегла, t = 0,5 | Відмінне |
| Перегородки | Цегляні | Відмінне |
| Перекриття: - Горищні; - Міжповерхові; - Надпідвальне | Ж / бетонні Ж / бетонні Ж / бетонні | Відмінне |
| Дах | Санвузли | Відмінне |
| Підлоги | Паркет, плитка, лінолеум | Відмінне |
| Прорізи -Віконні -Дерев'яні | Дерев'яні модернізовані | Відмінне |
| Внутрішнє оздоблення | Євроклас | Відмінне |
| Санітарно-і е / технічні пристрої: · Опалення · Водопровід · Каналізація · Е / освітлення · Телефон · Вентиляція | Центральне, від котельні Від мережі Стік у міський колектор Прихована проводка АТС Природна | Відмінне |
| Інші роботи | вимощення | Відмінне |
2.2 Визначення ринкової вартості нерухомості в рамках витратного підходу
В якості об'єкта-аналога в даному випадку вибрано будівлю адміністративне цегляна триповерхова згідно СБ УПВС № 33, табл. 4 (Укрупнені показники відновної вартості будівництва житлових, громадських, комунальних будинків та будівель побутового обслуговування. М: 1972) табл.52 як найбільш відповідну за конструктивними ознаками об'єкту оцінки.Таблиця 2
Порівняльний аналіз об'єкта оцінки і об'єкта-аналога
(Визначення коефіцієнта подібності)
| Конструктивні елементи | Об'єкт-аналог | Об'єкт оцінки | Ступінь подібності (коеф. подібності) | Питома вага, елементів% | |||
| об'єкт-аналог | об'єкт оцінки | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Фундаменти | з / б блоки | з / б блоки | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Стіни і перегородки | цегла | цегла | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Перекриття | з / бетон | з / бетон | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Підлоги | бетонні | бетонні | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Прорізи | прості дерев'яні | прості дерев'яні | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Внутрішнє оздоблення | проста | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Санітарно-технічні та електротехнічні пристрої | · Центр.отопл. · Водопровід · Каналізація · Вентиляція · Ел / освітлення | · Центр.отопл. · Водопровід · Каналізація · Вентиляція · Ел / освітлення | 1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Дах | рулон по ж / б плит | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Сходи і входи | - | - | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Прості роботи | - | - | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| РАЗОМ: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Поправочний коефіцієнт | 0,86 | ||||||
Основні вихідні дані:
· Група капітальності - I.;
· Будівельний об'єм: V стор = 4444 м 3;
· Загальна площа: S = 1.375,8 м 2;
· Джерела нормативних даних: Зб УПВС № 4, табл.52
Основна розрахункова формула:
ПВС = УС 1969 х V стор х І 69-84 х І 84-20.12.2007 х К n, (3.1)
де ПВС - повна відновна вартість об'єкта, руб.
УС 1969 - вартість будівництва одиниці будівельного об'єму в цінах 1969 р.; УС +1969 = 24,9 р / м 3
V стор - будівельний об'єм, куб. м;
І 69-84 - індекс перерахунку вартості з цін 1969 р. в ціни 1984 р.; для житлових і комерційних будівель в середньому - 2,21;
І 84-20.12.2007 - індекс перерахунку вартості з цін 1984 р. в ціни на дату оцінки (20.12.2007 р.) за Деталі. СБ з ціноутворення і розрахунків за виконану роботу в будівництві, м.Калуга: грудень 2007 р;
До 84-20.12.2007 = 61,07
До n - поправочний коефіцієнт на відміну об'єкта-аналога оцінки. До n = 0,86
Розрахунок повної відновної вартості об'єкта:
ПВС = 24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб.
Оцінка зносу (знецінення) об'єкта
Виходячи з передбачуваного ефективного терміну життя об'єкта (I група капітальності), фізичний знос (знецінення) на дату оцінки складе 5%, тобто 642.187,80 руб.
Оскільки будівля нове, функціональний (моральний) знос відсутня.
Економічний (зовнішній) знос не встановлений: будівлі даного типу і стану в даний час затребувані ринком, і немає підстав припускати, що зазначене положення скільки-небудь відчутно зміниться в найближчому майбутньому.
Визначення прибутку підприємця
Прибуток підприємця - це встановлений ринком рівень доходу, який підприємця очікує отримати у вигляді премії за використання свого капіталу, інвестованого в будівництво.
Прибуток підприємця (Ппр) можна визначити з співвідношення підприємницького доходу Дпр і собівартості будівництва (С / б стр.) з урахуванням періоду будівництва (Тстр.) за формулою:
За даними Калузьким будівельних організацій, собівартість будівництва 1 кв. м окремих офісних будівель звичайної споруди складає в середньому 10500 руб. з урахуванням обробки. Звичайна обробка приміщень збільшує вартість будівництва на 9-12%. Оздоблення класу «люкс» підвищує вартість окремих робіт в 1,38 рази (Довідник Marshall & Swift). Період будівництва в даний час зазвичай не перевищує 2-х років. Вартість інвестування в м. Калузі в торгові площі, розташовані в межах центральної частини міста лежить в діапазоні $ $ 1200 ÷ 3500 кв. м. Приймемо для наших розрахунків величину - 1200 дол США, або 30936 руб. За цих умов прибуток підприємця:
Таблиця 3
Розрахунок підсумкової величини вартості об'єкта оцінки
| Елементи вартості | Величина вартості, руб. |
| Повна відновна вартість об'єкта оцінки (ПВС) | 12.843.755,88 |
| Сукупний знос (знецінення) | 642.187,80 |
| Прибуток підприємця. | 12.496.974,47 |
| Вартість земельної ділянки (відповідно до завдання на оцінку не розраховувалася) | - |
| Підсумкова величина вартості | 25.982.918,15 |
2.3 Визначення ринкової вартості нерухомості в рамках ринкового підходу
Таблиця 4Характеристика об'єктів порівняння
| Характерис-тика об'єктів порівняння | Об'єкт оцінки | Об'єкт № 1 | Об'єкт № 2 | Об'єкт № 3 | Об'єкт № 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Адреса об'єкта | м. Калуга, вул. Суворова, д.29 | м. Калуга, ул.Теле-візіони, д.2а | м. Калуга, вул. Московська, д.237 | м. Калуга, вул. Азаровський, буд.26 | м. Калуга, вул. Кришталева, буд.18 | ||||
| Рік побудови | 2002 | 1995 р., реконструкція - 1998р. | 2003 | 1971 р., реконструкція - 2002р. | 1988 | ||||
| Загальна площа (кв. м.) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Основне призначення в поточному стані | Офісні приміщення, кафе, місця відпочинку | Офісні приміщення | Офісні приміщення, місця відпочинку | Офісно-виставкові приміщення | Офісні приміщення | ||||
| Первісне призначення | то ж | Адміністративний будинок | Адміністративний будинок | Книжкова база | Админ.-виробничої будівлю | ||||
| Зовнішні огороджувальні конструкції | цегла | цегла | цегла | цегельно-панельне зі вставками з піноблоків | з / б панелі | ||||
| Розташування | вище середнього | середнє | середнє | нижче середнього | нижче середнього | ||||
| Земельна ділянка | 554,5 м 2 | 122971 м 2 (є інші будови) | під будівлею | 6250 м 2 | під будівлею + прірамповая майданчик | ||||
| Якість обробки | клас «Е» | клас «У» | клас «люкс» | клас «люкс» | клас «Е» | ||||
| Якість паркування та автотранспорту | Уздовж вулиці, спец. організована, довжиною 20 м; майданчик у дворі | Паркування уздовж вулиці (20 м), внутрішня парковка | Організована паркування (спец. майданчик) | Уздовж вулиці, спец. організована довжиною 20 м, внутрішня парковка | Обмежена внутрішня парковка | ||||
| Період продажу | - | Грудень 2007 | Серпень 2007 | Лютий 2007 | Жовтень 2006 | ||||
| Поверховість | 3 поверхи | 2 поверхи | 3 поверхи | 2 поверхи | 3 поверхи | ||||
| Ціна 1 кв. м. загальної площі, крб. руб. | - | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Визначення (обгрунтування) коригувань
1. Коригування на ринкові умови (дату продажу)
У даному випадку найбільш коректним є використання методу парних продажів. Він передбачає виділення об'єктів, які відрізняються тільки по часу продажу та визначити величину коригувань. Нами такі об'єкти не виявлено, тому величина коригувань визначалася на основі даних про місячні темпи інфляції для цікавлять нас періодів за формулою:
де М i - середньо місячний темп інфляції, До інфля. = 1,0072
Розрахункова формула: До інфля = К ср.м.інфл = const До ср.м.інфл = 1,0072
100 × До t срмінфл - 100
Таблиця 5
| Об'єкт № 1 | Об'єкт № 2 | Об'єкт № 3 | Об'єкт № 4 | |
| Час продажу | грудень 2007р. | Серпень 2007р. | лютий 2007р. | жовтень 2006р. |
| Величина коригувань | 0,0 | 9,0 | 13,0 | 17,1 |
Розташування порівнюваних об'єктів оцінювалася на підставі експертної оцінки за шкалою: «прекрасне», «відмінне», «добре», «вище середнього», «середній», «нижче середнього», «задовільний», «погане», «дуже погане». Таким чином, шкала складається з 8 градацій. Кожна градація оцінювалася в 10%.
Таблиця 6
| Об'єкт оцінки | Об'єкт № 1 | Об'єкт № 2 | Об'єкт № 3 | Об'єкт № 4 | |
| Розташування | вище середнього | середнє | середнє | нижче середнього | нижче середнього |
| Величина коригувань,% | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
Єдиною істотною відмінністю об'єктів порівняння та об'єкта оцінки є матеріал захищаючих конструкцій в об'єкті порівняння № 3 - з / б панелі, в той час як в об'єкті оцінки та в інших об'єктах порівняння для цих цілей використаний цегла. Ця відмінність оцінюється нами в розмірі 6%
4. Коригування на стан об'єкта
Стан, в якому знаходиться об'єкт купівлі-продажу безпосередньо впливає на його ціну. Найбільш просто врахувати відмінність за фактором «стан», скорегувавши продажну ціну на вартість ремонтних робіт, які необхідно провести, щоб об'єкт порівняння став відповідати стану об'єкта оцінки.
У даному випадку стан об'єкта оцінювалася експертним шляхом в діапазоні наступних градацій: «відмінне», «добре», «вище середнього», «середній», «нижче середнього», «задовільний», «погане», дуже погане »з ціною однієї градації - 6%.
Таблиця 7
| Об'єкт № 1 | Об'єкт № 2 | Об'єкт № 3 | Об'єкт № 4 | Об'єкт № 5 | |
| Стан об'єкта | «Відмінне» | «Хороше» | «Відмінне» | «Відмінне» | «Задовільний» |
| Величина коригувань,% | - | +6 | 0,0 | 0,0 | +30 |
При оцінці якості обробки розглядалися шість рівнів якості:
· Вища якість - клас «люкс»;
· Підвищена якість - клас «У»;
· Середня якість - клас «С»;
· Задовільну якість - клас «Е» (економічний)
· Якість низького рівня - «Н»;
· Дуже погане - «О».
Ціна градації - 5%
Таблиця 8
| Об'єкт оцінки | Об'єкт № 1 | Об'єкт № 2 | Об'єкт № 3 | Об'єкт № 4 | |
| Якість обробки | клас «Е» | клас «У» | клас «люкс» | клас «люкс» | якість «Н» |
| Величина коригувань,% | - | -10 | -15 | -15 | +5 |
У нашому випадку ми маємо інтервал площ від 297,3 м 2 до 3806,0 м 2. За даними наших досліджень збільшення на 1 м 2 площі дає зниження ціни 1 м 2 на величину:
(S об.ср. - S об.оц) х К, (3.3)
де: S об.ср. - площа об'єкта порівняння;
S об.оц - площа об'єкта оцінки;
К - емпіричний коефіцієнт, К = 0,00533
Розрахункова формула:
0,00533 (S об. СР - S об. оц.) |
Таблиця 9
| Об'єкт оцінки | Об'єкт № 1 | Об'єкт № 2 | Об'єкт № 3 | Об'єкт № 4 | |
| Площа об'єкта, кв.м. | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234 | 3806 |
| Величина коригувань,% | - | -1,1 | -5,7 | +4,6 | +13,0 |
Наявність земельної ділянки розцінюється як перевага, оскільки є одним з потенціалів об'єкта. Дослідження показують, що в більшості випадків наявність або відсутність земельної ділянки в офісних будівель оцінюється ринком в межах 5% від вартості об'єкта (крім ділянки для паркування транспорту).
8. Коригування на поверховість.
У нашому випадку розглядаються об'єкти з кількістю поверхів від 2-х до 5-ти. Дослідження показують, що кількість поверхів більше 3-х не вважаються перевагою. Ця кон'юнктура ринку офісних приміщень така, що інвестори і орендарі вважають за краще використовувати в якості офісних приміщень будівлі, що мають 2 ÷ 3 поверхи. З точки зору ринкової вартості (вартість в обміні), а не інвестиційної (в користуванні), вартість 1 кв.м будівель з поверховістю більше 3-х нижче, ніж вартість 1 кв.м. 2 ÷ 3 поверхових будівель. До 5 ÷ 6 поверхів таке зниження вартості лежить в межах 3 ÷ 5%. Для 9-ти, 11-і поверхових будівель ця величина складає 12 ÷ 15%.
9. Коригування на наявність і якість паркування.
Наявність парковки у об'єкта нерухомості розцінюється як підвищувальний чинник вартості. У даному випадку оцінювалася наявність та якість паркування. Якість паркування розглядалася в трьох варіантах:
· Зовнішня парковка - уздовж вулиці перед фасадом будівлі виділено місце для стоянки машин у межах 50м; така парковка експертно оцінювалася в 5%, (середнє якість);
· Організована парковка - поза дороги виділена спеціальна асфальтований майданчик для паркування автомобілів - 10%, (гарна якість);
· Внутрішня парковка - стоянка для автомобілів за воротами підприємства (на внутрішній території) - 0%, (погане).
Таблиця 10
Підсумкові коригування
| Елементи порівняння | Порівнянних продажів | ||||
| Об'єкт оцінки | Об'єкт № 1 | Об'єкт № 2 | Об'єкт № 3 | Об'єкт № 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Ціна продажу, руб. / кв. м | - | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Передані права | Повне право власності | Повне право власності | Повне право власності | Повне право власності | Повне право власності |
| Величина коригування | - | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скоригований ціна | - | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Умови фінансування | Ринкові | Ринкові | Ринкові | Ринкові | Ринкові |
| Величина коригування | - | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Ціна після коригування | - | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Умови продажу | Комерційні | Комерційні | Комерційні | Комерційні | Комерційні |
| Коригування на умови продажу | - | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Ціна після коригування | - | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Ринкові умови (дата продажу) | - | грудень 2007р. | Серпень 2007р. | лютий 2007р. | жовтень 2006р. |
| Коригування на ринкові умови | - | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Ціна після коригування | - | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Висновок: Найменша кількість коригувань вироблено по об'єкту порівняння № 3, тому ціна об'єкта оцінки приймається рівною скоригованої ціні об'єкта порівняння № 3, тобто 32205 руб. / кв.м. Знайдена величина лежить в інтервалі цін від 18151 руб. / Кв.м до 45235 грн. / кв.м. Вартість об'єкта оцінки, отримана методом прямого порівняння продажів, складе: 32205 × 1375,8 = 44.307.639руб.
Таким чином, вартість об'єкта оцінки становить 44.307.639 руб. (Сорок чотири миллиона триста сім тисяч шістсот тридцять дев'ять рублів) без ПДВ.
2.4 Визначення ринкової вартості нерухомості в рамках дохідного підходу
У роботі був використаний метод прямої капіталізації для оцінки вартості об'єкта нерухомості як готового до експлуатації. Цей метод дає досить точну оцінку поточної вартості майбутніх доходів у разі, коли очікуваний потік доходів стабільний або має постійний темп зростання (падіння).Аналіз доходів
Всі доходи для оцінюваного об'єкта прогнозуються на основі орендної плати для приміщень різного функціонального призначення. Нами проведено дослідження ринку, мета якого - встановити орендні ставки для житлових приміщень, які б були порівнянними з об'єктом оцінки. Дане дослідження включало інтерв'ю з декількома власниками, агентами з оренди і девелоперами, вивчення цін пропозицій і умов діючої оренди.
У ході підготовчої роботи з'ясовано, що з урахуванням місцезнаходження об'єкта та його профілю для розрахунку слід прийняти наступну щомісячну вартість оренди: 1175 руб. / кв.м
Аналіз витрат
Експлуатаційні витрати представляють собою поточні витрати, пов'язані з володінням і експлуатацією об'єкта нерухомості. Вони поділяються на постійні - величина яких не залежить від ступеня завантаженості будівлі користувачами (податки на майно, страхові внески, орендна плата за землю), і змінні - залежні від ступеня завантаження будівлі (оплата електроенергії, води тощо).
Податки на нерухомість включають: податок на землю, податок на будівлю. Оскільки вартість землі в рамках даної оцінки не проводилася, то й рівень її оподаткування визначати не слід.
Податок на майно складає 2% від балансової вартості майна (Балансова вартість = Первісна вартість - Знос).
Для знову купленого об'єкта первісна вартість дорівнює ціні покупки. Для щойно збудованої або будівлі, що будується первісна вартість дорівнює витратам на будівництво, знос дорівнює 0. Балансова вартість будівлі на дату оцінки складається з ціни придбання (або балансовою вартістю на момент придбання) будівлі та понесених витрат на реконструкцію, без урахування ПДВ. Ми вважаємо величину податку на майно постійною, тому що для будівлі 1 групи капітальності коефіцієнт амортизації становить 1% на рік, і зміною величини податку на майно можна сміливо знехтувати.
Страхові платежі складають 0,3% від відновної вартості готового об'єкта, без урахування ПДВ.
У даному випадку величина комунальних платежів прийнята в розмірі 7% від дійсного валового доходу (ДВД).
Включення витрат на управління об'єктом в операційні витрати пов'язано з особливістю об'єкта нерухомості як джерела доходів. Володіння нерухомістю, на відміну від володіння грошовим внеском у банку, вимагає певних зусиль щодо управління об'єктом. Незалежно від того, власник чи здійснює це управління або стороння фірма, включаючи витрати на управління в загальні витрати, ми тим самим визнаємо, що частина валового доходу від оренди створюється не безпосередньо об'єктом нерухомості, а зусиллями керуючого.
Для даного типу об'єктів витрати на управління складають 2,2% від дійсного валового доходу.
Оскільки будівля споруди 2002 року і проведення капітального ремонту не потрібно, витрати на поточний ремонт визначаються у розмірі 4% від ЕВД.
На основі наявних достовірних даних про вартість заміщення короткоживучих елементів будівель, що мають схожі характеристики з об'єктом оцінки, до розрахунку прийнято значення 3,6% від ЕВД.
Інші витрати зазвичай складають 2% від суми операційних витрат.
Визначення загального коефіцієнта капіталізації
Коефіцієнт капіталізації відображає залежність вартості об'єкта від очікуваного доходу від його експлуатації. Через відсутність достатніх даних по продажах аналогічних об'єктів ставку капіталізації можна визначити лише методом підсумовування, згідно з яким величина ставки капіталізації дорівнює сумі:
СК = НП б / р + Р + Л ± З в.к., де
СК - ставка капіталізації;
НП б / р - безризикова норма прибутку;
Р - надбавка за ризик, відповідна вкладення в даний актив;
Л - надбавка за низьку ліквідність об'єкта;
З в.к. - ставка повернення капіталу.
Безризикова ставка по термінових валютних внесках в банках вищої категорії 5-9% (приймаємо 7%).
Надбавка за ризик (Р). Імовірність загибелі майна оцінювалася виходячи з інформації про кількість випадків загибелі майна у м. Калузі з урахуванням зібраних даних Р = 4%.
Надбавка за додатковий ризик - 4%.
Коефіцієнт на ліквідність визначається зразковим часом продажі нерухомості подібного типу, яке оцінюється нами з урахуванням поточної економічної кон'юнктури в 0,4 року.
К н / лікв. = К безріск. × час продажу = 0,07 × 0,4 = 0,028 або 2,8%
Премія за ризик управління інвестиціями приймається в розмірі 4,8%.
Друга складова загального коефіцієнта капіталізації - норма відшкодування капіталу або приріст / зниження вартості фонду - розраховується як відношення одиниці до числа років, необхідних для повернення вкладеного капіталу.
Час, який потрібний для повернення капіталу за розрахунками типового інвестора складає 20 років, виходячи з цього ставка відшкодування капіталу складе 5% (1 / 20).
В даний час кон'юнктура ринку нежитлових приміщень в м. Калуга така, що для порівняно нових об'єктів з незначним природним зносом (знецінення) немає підстав припускати зниження їх вартості в доступному для огляду майбутньому. Крім того, на підвищення вартості великий вплив робить вигідне місце розташування об'єкта поблизу від центру міста і основних транспортних магістралей. У даному випадку інвестиційна привабливість об'єкта оцінки очевидна, тому ставка повернення капіталу береться зі знаком (-).
Загальний коефіцієнт капіталізації дорівнює:
R 0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186
Розрахунок вартості об'єкта оцінки методом прямої капіталізації доходу від оренди
Для розрахунку потенційного валового доходу (ПВД) використовуються наявні щомісячні орендні ставки в розрахунку на рік: 14100 руб. / кв.м
Таким чином, ПВД від здачі в оренду площ об'єкта оцінювання становитиме: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 руб.;
Розрахунок ефективного валового доходу (ЕВД) проводиться з урахуванням можливих втрат від недозавантаження здаються платежів і втрат при зборі орендної плати. Для розрахунків прийнято значення 8%, визначене на основі наявних даних із зовнішніх джерел та власних спостережень.
Проведені розрахунки показали, що ЕВД об'єкта оцінки становить:
19.398.780 × 0,92 = 17.846.877,6 руб.
Таблиця 11
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки методом прямої капіталізації доходу
Таким чином, ринкова вартість об'єкта нерухомості, отримана за допомогою дохідного підходу, становить 60.479.191,77 руб., Або округлено 60.479.192 руб. (Шістдесят мільйонів чотиреста сімдесят дев'ять тисяч сто дев'яносто два рубля) без ПДВ.
Таблиця 12
Витратний підхід вагою в основному для оцінки об'єктів, унікальних за своїм виглядом і призначенням, або об'єктів з незначним зносом. Оцінюване будівля належить до категорії об'єктів нерухомості з низьким рівнем зносу, тому питома вага значення ринкової вартості, отриманої в рамках витратного підходу, буде мати досить високий коефіцієнт - 0,35.
Дані, покладені в основу ринкового підходу, не можна вважати абсолютно надійними, у зв'язку з чим до результатів ринкового підходу до оцінки вартості даного об'єкта необхідно ставитися обережно. Виходячи з цього, результату ринкового підходу надається ваговий коефіцієнт 0,25.
Дохідна вартість відображає ринкову поведінку типового інвестора, тому результату даного підходу присвоюється максимальний ваговий коефіцієнт - 0,40.
Таким чином, на наш погляд, найбільш об'єктивно наступний розподіл коефіцієнтів:
· Витратний підхід - 0,35;
· Ринковий підхід - 0,25;
· Прибутковий підхід - 0,40.
З урахуванням вагових коефіцієнтів ринкова вартість об'єкта оцінки станом на 20.12.2007р. складає округлено 44.362.608 руб. (Сорок чотири миллиона триста шістьдесят дві тисячі шістсот вісім рублів) без урахування ПДВ.
Управління вартістю принципово відрізняється від систем планування, прийнятих в 60-і роки. Воно перестало бути функцією виключно керівного апарату і покликане вдосконалити прийняття рішень на всіх рівнях організації. У ньому закладена передумова, що командно-адміністративний стиль прийняття рішень згори вниз не приносить належних результатів, особливо у великих багатопрофільних корпораціях. А значить, менеджерам нижчої ланки потрібно навчитися використовувати вартісні показники для прийняття більш тямущих рішень. Управління вартістю вимагає регулювати баланс нарівні зі звітом про прибутки і збитки та підтримувати розумну рівновагу між довгостроковими і короткостроковими цілями діяльності. Якщо управління вартістю впроваджено та організовано належним чином, корпорація отримує величезні вигоди. Таке управління, по суті, являє собою безперервну реорганізацію, спрямовану на досягнення максимальної вартості.
Для оцінюваного об'єкта управління вартістю зводиться до більш ефективного використання наявних площ.
Оцінюване будівля має горище загальною площею 328,2 м 2, який в даний час частково використовується як склад канцелярського приладдя. З одного боку, проведення відповідної реконструкції дозволить зробити це приміщення житловим. З іншого боку, останнім часом у зв'язку з розширенням співпраці калузьких підприємств з іногородніми і іноземними компаніями значно зріс попит на готельні послуги. У зв'язку з цим пропонується провести комплексну реконструкцію горищного приміщення для переведення її в розряд житлової мансарди, де планується організувати готель з 14 двомісних номерів класу «люкс».
Вартість заходів з реконструкції мансарди представлена в табл.13.
Таблиця 13
Кошторис витрат на реконструкцію мансарди
Для фінансування цих робіт передбачається використати кредит на наступних умовах:
· Сума кредиту - 5.250.000 руб.
· Процентна ставка - 14% на рік;
· Строк кредитування - 1 рік;
· Забезпечення - оцінюваний об'єкт нерухомості;
· Умови погашення кредиту - щоквартальна виплата відсотків і основної суми боргу рівними частками, тобто по 1.866.506 руб. в кінці кожного кварталу.
Як вже зазначалося, готель буде складатися з 14 двомісних номерів класу «люкс». Вартість проживання в такому номері в калузьких готелях коливається від 1400 руб. до 2500 руб. на добу. Для розрахунків приймається значення 1600 руб., Оскільки оцінюваний об'єкт знаходиться поблизу від центру міста, але спочатку ця будівля не призначене для готельного бізнесу, що створює певні незручності для клієнтів.
Інвестиційний горизонт встановлений на 1 рік, так як немає об'єктивних підстав вважати, що оцінюваний об'єкт нерухомості не буде проданий після закінчення цього терміну.
Рух грошових коштів представлено в табл. 14.
Таблиця 14
Рух грошових коштів у руб.
Основну статтю доходів становить готельний бізнес. При цьому важливо підкреслити, що при надмірному попиті на цей вид послуг об'єктивних причин низької наповнюваності номерів не виявлено.
Щоб визначити, наскільки збільшиться поточна ринкова вартість оцінюваного об'єкта в результаті проведення заходів, що рекомендуються, доцільно скористатися коефіцієнтом капіталізації, які застосовуються в рамках дохідного підходу. Це обумовлено тим, що даний проект є інвестиційним, тобто орієнтованим, насамперед, на отримання доходу.
Отже, приріст поточної ринкової вартості об'єкта оцінки складе:
1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (грн.)
(П'ять мільйонів сімсот шістьдесят вісім тисяч чотиреста тридцять два рублі) без урахування ПДВ.
У першій главі роботи розглянуті поняття нерухомості, види вартості нерухомості, основні підходи, методи оцінки нерухомості, а також проблеми, пов'язані з обгрунтування вартості нерухомого майна.
Нерухоме майно - це фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невіддільне з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або все, що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами.
Під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка, невід'ємною частиною якого можуть бути: будівля (споруда) або група будинків; відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження; інженерні споруди і мережі; стаціонарні споруди благоустрій території ділянки; елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення; інші об'єкти.
Оцінку нерухомості здійснюють з позицій трьох підходів: дохідного, витратного і порівняльного. Кожен підхід дозволяє підкреслити певні характеристики об'єкта.
Кожен з трьох розглянутих підходів передбачає використання при оцінці властивих йому методів:
- Метод прямої капіталізації доходів;
- Метод порівняння продажів;
- Метод порівняльної одиниці.
Таким чином, об'єкти нерухомості в разі зниження ефективності їх використання можуть змінювати своє призначення. Це відбувається як у результаті зносу будівель та інших поліпшень, так і під впливом тенденцій на ринку нерухомості.
У другому розділі проведено оцінку об'єкта нерухомості з використанням трьох підходів до оцінки.
Кожен із використаних методів має переваги і недоліки.
Порівняльний підхід забезпечує пряму оцінку ринкової вартості, спираючись на статистику по реальному ринку комерційної нерухомості. При обробці даних зроблені спеціальні заходи, що дозволяють захистити кредитора від завищення оцінки. У зв'язку з цим порівняльного підходу присвоюється найбільшу вагу.
Витратний підхід дозволяє найкращим чином врахувати конструктивні особливості і фізичний стан об'єкта оцінки. У той же час інформаційна база не досконала. Основні проблеми пов'язані з оцінкою вартості землі. Крім того, при розрахунку відновної вартості доводиться покладатися на усереднені індекси перерахунку в поточні ціни, що може призвести до помилок.
Прибутковий підхід побудований на ринкових даних і позбавлений деяких недоліків витратного підходу. Основним джерелом похибки методу є невизначеність, пов'язана з використанням прогнозних даних за доходами, темпами зростання.
У третьому розділі роботи проведено узгодження результатів оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості, обгрунтовано його підсумкова вартість, а також дані рекомендації з її збільшення.
Розрахунки показали, що ринкова вартість об'єкта оцінки станом на 20.12.2007р. складає округлено 44.362.608 руб. (Сорок чотири миллиона триста шістьдесят дві тисячі шістсот вісім рублів) без урахування ПДВ.
Однак запропоновані заходи з управління вартістю дозволяють збільшити поточну ринкову вартість на 5.768.432 руб. (П'ять мільйонів сімсот шістьдесят вісім тисяч чотиреста тридцять два рублі) без ПДВ.
2. Федеральний закон від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в російській федерації» (в ред. Федеральних законів від 21.12.2001 N 178-ФЗ, від 21.03.2002 N 31-ФЗ, від 14.11.2002 N 143-ФЗ , від 10.01.2003 N 15-ФЗ, від 27.02.2003 N 29-ФЗ, від 22.08.2004 N 122-ФЗ, від 05.01.2006 № 7-ФЗ, від 27.07.2006 № 157-ФЗ)
3. Постанова Уряду РФ від 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «Про ліцензування оціночної діяльності»
4. Постанова Уряду РФ від 20.08.1999 № 932 «Про уповноваженому органі з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації»
5. Постанова Уряду РФ від 06.07.2001 № 519 «Про затвердження стандартів оцінки»
6. Збірник укрупнених показників Відбудовної вартості будівель і споруд
7. Міжнародні стандарти оцінки. - М.: РОО, 1995
8. «Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості земельних ділянок» затверджені розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002года № 568-р
9. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості / Д. Фрідман, Н. Ордуей. - М.: Справа, 1997
10. Валдайцев С. В. Оцінка бізнесу. - М.: Проспект, 2006. - 355 с.
11. Гранова І. В. Оцінка нерухомості. - СПб: Питер, 2001. - 208 с.: Іл. - (Серія «Навчальний посібник»)
12. Грибовський С. В., Медведєва О. Є., Касьянов П. В. Курс лекцій з оцінки ринкової вартості земельних ділянок. - М.: Армо, 2002. - 95 с.
13. Григор'єва В. В. та ін Оцінка об'єктів нерухомості. - М.: ИНФРА, 2000. - 78 с.
14. Грязнова Н. А. Оцінка вартості діючих підприємств (бізнесу). - М.: ИНФРА-М, 2005
15. Єсіпов В. Є., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оцінка бізнесу. - СПб: Питер, 2006. - 457 с.
16. Коробкін Ю. І. Оцінка нерухомості. - Калузький філія СЗАГС, Калуга, 2005
17. Коростильов С. П. Основи теорії і практики оцінки нерухомості: Навчальний посібник. - М.: Російська ділова література, 1998
18. Оцінка бізнесу / Під ред. А. Г. Грязнова і М. А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2004
19. Оцінка бізнесу: Завдання та рішення / Просвєтова Г. І. - РДЛ, 2006. - 192 с.
20. Оцінка нерухомості: Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2005. - 496 с.: Іл.
21. Оцінка нерухомості: Учеб. посібник для вузів / Під ред. проф. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.
22. Оцінка об'єктів нерухомості: теоретичні та практичні аспекти / За ред. В. В. Григор 'єва. - М.: ИНФРА-М, 1997
23. Оцінка ринкової вартості нерухомості: Навчальний і практичний посібник / За ред. В. М. Рутгайзер. - М.: Справа, 1998
24. Оціночна діяльність в економіці. Навчальний посібник / за загальною ред. Джухи В. М., Кірєєва В. Д. - М.: ІКЦ «МарТ», 2003. - 101 с.
25. Соловйов М. М. Оціночна діяльність (оцінка нерухомості): Навчальний посібник. - М.: ГУ ВШЕ, 2002
26. Сіміонова Н., Сіміоні Р. Оцінка вартості підприємства (бізнесу). - М.: МарТ, 2004. - 464 с.
27. Тарасевич Є. І. Методи оцінки нерухомості. СПб, 1998. - 247 с.
28. Тепман Л. М. Оцінка нерухомості. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 463 с.
29. Управління земельними ресурсами. Навчально-практичний посібник / За ред. д. е.. н., проф. Л. І. Кошкіна. - М.: ВШПП, 2004. - 520 с.
30. Федотова М. А. Скільки коштує бізнес? Методи оцінки. - М., Изд-во «Перспектива», 2004
31. Фрідман Дж., Ордуей Нік. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. Пер. з англ. - М.: Справа, 1997. - 480 с.
32. Ципкин Ю. А., Цуканов І. Л. Законодавчі акти, нормативно-розпорядчі документи та стандарти з оціночної діяльності: Навчально-методичний посібник. - М.: Фінанси і статистика, 2003. - 164 с.
33. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оцінка вартості підприємства (бізнесу). - М.: Омега-Л, 2006. - 286 с.
34. Економіка нерухомості / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лань, 2001. - 297 с.
35. Економіка нерухомості: Навчальний посібник. - М.: Справа, 2000
36. Авдєєв А. П. Проблеми оцінки об'єктів нерухомості / / Питання оцінки. № 1. - 2001. - С. 28-30
37. Акімова І., Біктімірова Н. Нові підходи до стандартизації оцінки нерухомого майна в системі чинного законодавства та реальної правозастосовчої практики / / Право і економіка. - 2005. - № 12. - С. 18-21
38. Грибовський С. Масова оцінка нерухомості / / Фінансовий бізнес. 2000. - № 4. - С. 43-45
39. Грибовський С. Оцінка об'єктів нерухомості з використанням дохідного підходу / / Проблеми нерухомості. 2000. Вип. 2.
40. Грибовський С. Економіко-математичні моделі оцінки нерухомості / / Фінанси і кредит. - 2005. - № 3. - С. 24-43
41. Григор'єва І. Л. Проблеми оцінки власності / / Фінансовий бізнес. - 2004. - № 1. - С. 48-49
42. Зеленський Ю. В. Про порівнянності результатів підходів при оцінці нерухомості - принцип узгодженості моделей / / Питання оцінки. 2005. - № 4.
43. Логінов М. П. До питання про оцінку нерухомості в Росії / / ЕКО. - 2002. - № 9. - С. 103-107
44. Озеров Є.С. Феномен рівноважної ціни як база аксіоми теорії оцінки / / Проблеми нерухомості. 2000. Вип. 1. З 32-54.
45. Озеров Є.С. Економіка і менеджмент нерухомості. СПб.: МКС, 2003.
46. Озеров Є.С. До питання про обгрунтування та використання аксіоми теорії оцінки / / Проблеми нерухомості. 2004. Вип. 1. З 3-5.
47. Пацкалев А. Ф. Оцінка вартості земельних ділянок / / Питання оцінки. - 2006. - № 1.
48. Офіційний Web-сайт СБ РФ htpp: / www.cbr.ru
49. htpp: / www.cfin.ru
| Ефективний валовий дохід (ЕВД) | 17846877,60 руб. |
| Операційні витрати, | 3045391,19 руб. |
| в т.ч. | |
| · Податок на будівлю | 291494,44 руб. |
| · Страхові платежі | 53897,45 руб. |
| · Комунальні платежі | 1249281,43 руб. |
| · Управління об'єктом | 392631,31 руб. |
| · Поточний ремонт (4% від ЕВД) | 713875,10 руб. |
| · Інші витрати (2% від ОР) | 47115,76 руб. |
| · Резерв на заміщення (3,6% від ЕВД) | 642487,59 руб. |
| Чистий операційний дохід (ЧОД) до оподаткування | 14801486,41 руб. |
| Чистий операційний дохід (ЧОД) з урахуванням податку на прибуток | 11249129,67 руб. |
| Загальний коефіцієнт капіталізації (R 0) | 0,19 |
| Вартість оцінюваного будинку становить | 60479191,77 руб. |
Таким чином, ринкова вартість об'єкта нерухомості, отримана за допомогою дохідного підходу, становить 60.479.191,77 руб., Або округлено 60.479.192 руб. (Шістдесят мільйонів чотиреста сімдесят дев'ять тисяч сто дев'яносто два рубля) без ПДВ.
Глава 3. Рекомендації з управління вартістю об'єкта
3.1 Визначення підсумкової величини ринкової вартості об'єкта оцінки
Застосовуючи різні підходи до оцінки майна, ми прийшли до наступних результатів:Таблиця 12
| Підходи (методи) | Ваговий коефіцієнт | Вартість, руб. |
| Витратний підхід (метод порівняльної одиниці) | 0,35 | 25982918 |
| Ринковий підхід (метод прямого порівняння продажів) | 0,25 | 44307639 |
| Прибутковий підхід (метод прямої капіталізації доходу) | 0,4 | 60479192 |
| Підсумкова величина вартості | 1,00 | 44362607,85 |
Дані, покладені в основу ринкового підходу, не можна вважати абсолютно надійними, у зв'язку з чим до результатів ринкового підходу до оцінки вартості даного об'єкта необхідно ставитися обережно. Виходячи з цього, результату ринкового підходу надається ваговий коефіцієнт 0,25.
Дохідна вартість відображає ринкову поведінку типового інвестора, тому результату даного підходу присвоюється максимальний ваговий коефіцієнт - 0,40.
Таким чином, на наш погляд, найбільш об'єктивно наступний розподіл коефіцієнтів:
· Витратний підхід - 0,35;
· Ринковий підхід - 0,25;
· Прибутковий підхід - 0,40.
З урахуванням вагових коефіцієнтів ринкова вартість об'єкта оцінки станом на 20.12.2007р. складає округлено 44.362.608 руб. (Сорок чотири миллиона триста шістьдесят дві тисячі шістсот вісім рублів) без урахування ПДВ.
3.2 Рекомендації щодо збільшення ринкової вартості
Вартість нерухомості компанії визначається її дисконтованими майбутніми грошовими потоками, і нова вартість створюється лише тоді, коли компанія отримує таку віддачу від інвестованого капіталу, котра перевищує витрати на залучення капіталу. Управління вартістю ще поглиблює ці концепції, так як у такій системі управління саме на них будується весь механізм прийняття великих стратегічних та оперативних рішень. Правильно налагоджене управління вартістю означає, що всі устремління компанії, аналітичні методи і прийоми менеджменту направлені до однієї загальної мети: допомогти компанії максимізувати свою вартість нерухомості, будуючи процес прийняття управлінських рішень на ключових факторах вартості.Управління вартістю принципово відрізняється від систем планування, прийнятих в 60-і роки. Воно перестало бути функцією виключно керівного апарату і покликане вдосконалити прийняття рішень на всіх рівнях організації. У ньому закладена передумова, що командно-адміністративний стиль прийняття рішень згори вниз не приносить належних результатів, особливо у великих багатопрофільних корпораціях. А значить, менеджерам нижчої ланки потрібно навчитися використовувати вартісні показники для прийняття більш тямущих рішень. Управління вартістю вимагає регулювати баланс нарівні зі звітом про прибутки і збитки та підтримувати розумну рівновагу між довгостроковими і короткостроковими цілями діяльності. Якщо управління вартістю впроваджено та організовано належним чином, корпорація отримує величезні вигоди. Таке управління, по суті, являє собою безперервну реорганізацію, спрямовану на досягнення максимальної вартості.
Для оцінюваного об'єкта управління вартістю зводиться до більш ефективного використання наявних площ.
Оцінюване будівля має горище загальною площею 328,2 м 2, який в даний час частково використовується як склад канцелярського приладдя. З одного боку, проведення відповідної реконструкції дозволить зробити це приміщення житловим. З іншого боку, останнім часом у зв'язку з розширенням співпраці калузьких підприємств з іногородніми і іноземними компаніями значно зріс попит на готельні послуги. У зв'язку з цим пропонується провести комплексну реконструкцію горищного приміщення для переведення її в розряд житлової мансарди, де планується організувати готель з 14 двомісних номерів класу «люкс».
Вартість заходів з реконструкції мансарди представлена в табл.13.
Таблиця 13
Кошторис витрат на реконструкцію мансарди
| № | Найменування робіт | Вартість, руб. |
| 1 | Загальнобудівельні роботи (демонтаж) | 406.211 |
| 2 | Загальнобудівельні роботи (нові) | 2.448.728 |
| 3 | Холодне та гаряче водопостачання | 49.818 |
| 4 | Опалення | 90.144 |
| 5 | Каналізація та сантехнічне обладнання | 31.738 |
| 6 | Припливно-витяжна вентиляція і кондиціювання | 67.534 |
| 7 | Електросилове обладнання та електроосвітлення | 422.402 |
| 8 | Пристрій зв'язку | 37.010 |
| 9 | Охоронно-пожежна сигналізація | 114.531 |
| 10 | Автоматика опалення, вентиляція | 7.638 |
| 11 | Благоустрій номерів | 872.640 |
| Разом | 4.548.394 | |
· Сума кредиту - 5.250.000 руб.
· Процентна ставка - 14% на рік;
· Строк кредитування - 1 рік;
· Забезпечення - оцінюваний об'єкт нерухомості;
· Умови погашення кредиту - щоквартальна виплата відсотків і основної суми боргу рівними частками, тобто по 1.866.506 руб. в кінці кожного кварталу.
Як вже зазначалося, готель буде складатися з 14 двомісних номерів класу «люкс». Вартість проживання в такому номері в калузьких готелях коливається від 1400 руб. до 2500 руб. на добу. Для розрахунків приймається значення 1600 руб., Оскільки оцінюваний об'єкт знаходиться поблизу від центру міста, але спочатку ця будівля не призначене для готельного бізнесу, що створює певні незручності для клієнтів.
Інвестиційний горизонт встановлений на 1 рік, так як немає об'єктивних підстав вважати, що оцінюваний об'єкт нерухомості не буде проданий після закінчення цього терміну.
Рух грошових коштів представлено в табл. 14.
Таблиця 14
Рух грошових коштів у руб.
| Стаття витрат | 1-й кв. | 2-й кв. | 3-й кв. | 4-й кв. | Разом за рік |
| Реконструкція | 4548394 | - | - | - | 4548394 |
| Обслуговування кредиту | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Операційні витрати | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| Податок на прибуток | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Разом | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Стаття доходів | 1-й кв. | 2-й кв. | 3-й кв. | 4-й кв. | Разом за рік |
| Готельний бізнес | - | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Амортизація | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Кредит | 5250000 | - | - | - | 5250000 |
| Разом | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Сальдо | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Щоб визначити, наскільки збільшиться поточна ринкова вартість оцінюваного об'єкта в результаті проведення заходів, що рекомендуються, доцільно скористатися коефіцієнтом капіталізації, які застосовуються в рамках дохідного підходу. Це обумовлено тим, що даний проект є інвестиційним, тобто орієнтованим, насамперед, на отримання доходу.
Отже, приріст поточної ринкової вартості об'єкта оцінки складе:
1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (грн.)
(П'ять мільйонів сімсот шістьдесят вісім тисяч чотиреста тридцять два рублі) без урахування ПДВ.
Висновок
Як випливає з положень стандартів, «всі методи, процедури і техніки вимірювання ринкової вартості, якщо вони засновані на ринкових показниках і при цьому правильно застосовані, ведуть до одного й того ж висловом ринкової вартості». При цьому «будь-який метод, заснований на ринковій інформації, є за своєю суттю порівняльним». Таким чином, згідно з існуючим стандартам, тільки якість інформації та правильність застосування процедур може служити обмеженням на використання того чи іншого методу.У першій главі роботи розглянуті поняття нерухомості, види вартості нерухомості, основні підходи, методи оцінки нерухомості, а також проблеми, пов'язані з обгрунтування вартості нерухомого майна.
Нерухоме майно - це фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невіддільне з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або все, що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами.
Під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка, невід'ємною частиною якого можуть бути: будівля (споруда) або група будинків; відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження; інженерні споруди і мережі; стаціонарні споруди благоустрій території ділянки; елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення; інші об'єкти.
Оцінку нерухомості здійснюють з позицій трьох підходів: дохідного, витратного і порівняльного. Кожен підхід дозволяє підкреслити певні характеристики об'єкта.
Кожен з трьох розглянутих підходів передбачає використання при оцінці властивих йому методів:
- Метод прямої капіталізації доходів;
- Метод порівняння продажів;
- Метод порівняльної одиниці.
Таким чином, об'єкти нерухомості в разі зниження ефективності їх використання можуть змінювати своє призначення. Це відбувається як у результаті зносу будівель та інших поліпшень, так і під впливом тенденцій на ринку нерухомості.
У другому розділі проведено оцінку об'єкта нерухомості з використанням трьох підходів до оцінки.
Кожен із використаних методів має переваги і недоліки.
Порівняльний підхід забезпечує пряму оцінку ринкової вартості, спираючись на статистику по реальному ринку комерційної нерухомості. При обробці даних зроблені спеціальні заходи, що дозволяють захистити кредитора від завищення оцінки. У зв'язку з цим порівняльного підходу присвоюється найбільшу вагу.
Витратний підхід дозволяє найкращим чином врахувати конструктивні особливості і фізичний стан об'єкта оцінки. У той же час інформаційна база не досконала. Основні проблеми пов'язані з оцінкою вартості землі. Крім того, при розрахунку відновної вартості доводиться покладатися на усереднені індекси перерахунку в поточні ціни, що може призвести до помилок.
Прибутковий підхід побудований на ринкових даних і позбавлений деяких недоліків витратного підходу. Основним джерелом похибки методу є невизначеність, пов'язана з використанням прогнозних даних за доходами, темпами зростання.
У третьому розділі роботи проведено узгодження результатів оцінки ринкової вартості об'єкта нерухомості, обгрунтовано його підсумкова вартість, а також дані рекомендації з її збільшення.
Розрахунки показали, що ринкова вартість об'єкта оцінки станом на 20.12.2007р. складає округлено 44.362.608 руб. (Сорок чотири миллиона триста шістьдесят дві тисячі шістсот вісім рублів) без урахування ПДВ.
Однак запропоновані заходи з управління вартістю дозволяють збільшити поточну ринкову вартість на 5.768.432 руб. (П'ять мільйонів сімсот шістьдесят вісім тисяч чотиреста тридцять два рублі) без ПДВ.
Список літератури
1. Цивільний Кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. від 02.07.2005 № 83-ФЗ)2. Федеральний закон від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в російській федерації» (в ред. Федеральних законів від 21.12.2001 N 178-ФЗ, від 21.03.2002 N 31-ФЗ, від 14.11.2002 N 143-ФЗ , від 10.01.2003 N 15-ФЗ, від 27.02.2003 N 29-ФЗ, від 22.08.2004 N 122-ФЗ, від 05.01.2006 № 7-ФЗ, від 27.07.2006 № 157-ФЗ)
3. Постанова Уряду РФ від 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «Про ліцензування оціночної діяльності»
4. Постанова Уряду РФ від 20.08.1999 № 932 «Про уповноваженому органі з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації»
5. Постанова Уряду РФ від 06.07.2001 № 519 «Про затвердження стандартів оцінки»
6. Збірник укрупнених показників Відбудовної вартості будівель і споруд
7. Міжнародні стандарти оцінки. - М.: РОО, 1995
8. «Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості земельних ділянок» затверджені розпорядженням Мінмайна Росії від 06.03.2002года № 568-р
9. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості / Д. Фрідман, Н. Ордуей. - М.: Справа, 1997
10. Валдайцев С. В. Оцінка бізнесу. - М.: Проспект, 2006. - 355 с.
11. Гранова І. В. Оцінка нерухомості. - СПб: Питер, 2001. - 208 с.: Іл. - (Серія «Навчальний посібник»)
12. Грибовський С. В., Медведєва О. Є., Касьянов П. В. Курс лекцій з оцінки ринкової вартості земельних ділянок. - М.: Армо, 2002. - 95 с.
13. Григор'єва В. В. та ін Оцінка об'єктів нерухомості. - М.: ИНФРА, 2000. - 78 с.
14. Грязнова Н. А. Оцінка вартості діючих підприємств (бізнесу). - М.: ИНФРА-М, 2005
15. Єсіпов В. Є., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оцінка бізнесу. - СПб: Питер, 2006. - 457 с.
16. Коробкін Ю. І. Оцінка нерухомості. - Калузький філія СЗАГС, Калуга, 2005
17. Коростильов С. П. Основи теорії і практики оцінки нерухомості: Навчальний посібник. - М.: Російська ділова література, 1998
18. Оцінка бізнесу / Під ред. А. Г. Грязнова і М. А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2004
19. Оцінка бізнесу: Завдання та рішення / Просвєтова Г. І. - РДЛ, 2006. - 192 с.
20. Оцінка нерухомості: Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2005. - 496 с.: Іл.
21. Оцінка нерухомості: Учеб. посібник для вузів / Під ред. проф. В. А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.
22. Оцінка об'єктів нерухомості: теоретичні та практичні аспекти / За ред. В. В. Григор 'єва. - М.: ИНФРА-М, 1997
23. Оцінка ринкової вартості нерухомості: Навчальний і практичний посібник / За ред. В. М. Рутгайзер. - М.: Справа, 1998
24. Оціночна діяльність в економіці. Навчальний посібник / за загальною ред. Джухи В. М., Кірєєва В. Д. - М.: ІКЦ «МарТ», 2003. - 101 с.
25. Соловйов М. М. Оціночна діяльність (оцінка нерухомості): Навчальний посібник. - М.: ГУ ВШЕ, 2002
26. Сіміонова Н., Сіміоні Р. Оцінка вартості підприємства (бізнесу). - М.: МарТ, 2004. - 464 с.
27. Тарасевич Є. І. Методи оцінки нерухомості. СПб, 1998. - 247 с.
28. Тепман Л. М. Оцінка нерухомості. - М.: ЮНИТИ, 2006. - 463 с.
29. Управління земельними ресурсами. Навчально-практичний посібник / За ред. д. е.. н., проф. Л. І. Кошкіна. - М.: ВШПП, 2004. - 520 с.
30. Федотова М. А. Скільки коштує бізнес? Методи оцінки. - М., Изд-во «Перспектива», 2004
31. Фрідман Дж., Ордуей Нік. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. Пер. з англ. - М.: Справа, 1997. - 480 с.
32. Ципкин Ю. А., Цуканов І. Л. Законодавчі акти, нормативно-розпорядчі документи та стандарти з оціночної діяльності: Навчально-методичний посібник. - М.: Фінанси і статистика, 2003. - 164 с.
33. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оцінка вартості підприємства (бізнесу). - М.: Омега-Л, 2006. - 286 с.
34. Економіка нерухомості / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лань, 2001. - 297 с.
35. Економіка нерухомості: Навчальний посібник. - М.: Справа, 2000
36. Авдєєв А. П. Проблеми оцінки об'єктів нерухомості / / Питання оцінки. № 1. - 2001. - С. 28-30
37. Акімова І., Біктімірова Н. Нові підходи до стандартизації оцінки нерухомого майна в системі чинного законодавства та реальної правозастосовчої практики / / Право і економіка. - 2005. - № 12. - С. 18-21
38. Грибовський С. Масова оцінка нерухомості / / Фінансовий бізнес. 2000. - № 4. - С. 43-45
39. Грибовський С. Оцінка об'єктів нерухомості з використанням дохідного підходу / / Проблеми нерухомості. 2000. Вип. 2.
40. Грибовський С. Економіко-математичні моделі оцінки нерухомості / / Фінанси і кредит. - 2005. - № 3. - С. 24-43
41. Григор'єва І. Л. Проблеми оцінки власності / / Фінансовий бізнес. - 2004. - № 1. - С. 48-49
42. Зеленський Ю. В. Про порівнянності результатів підходів при оцінці нерухомості - принцип узгодженості моделей / / Питання оцінки. 2005. - № 4.
43. Логінов М. П. До питання про оцінку нерухомості в Росії / / ЕКО. - 2002. - № 9. - С. 103-107
44. Озеров Є.С. Феномен рівноважної ціни як база аксіоми теорії оцінки / / Проблеми нерухомості. 2000. Вип. 1. З 32-54.
45. Озеров Є.С. Економіка і менеджмент нерухомості. СПб.: МКС, 2003.
46. Озеров Є.С. До питання про обгрунтування та використання аксіоми теорії оцінки / / Проблеми нерухомості. 2004. Вип. 1. З 3-5.
47. Пацкалев А. Ф. Оцінка вартості земельних ділянок / / Питання оцінки. - 2006. - № 1.
48. Офіційний Web-сайт СБ РФ htpp: / www.cbr.ru
49. htpp: / www.cfin.ru
[1] П. 1 Стаття 30 Цивільного Кодексу Російської Федерації.
[2] Економіка нерухомості / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лань, 2001., С. 48-49