ЗАСТОСУВАННЯ Набувальна давність ДО ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
Питання принципової можливості застосування норм про набувальної давності до земельних ділянок залишається дискусійним.
Одні вважають, що застосування інституту набувальної давності до земельної нерухомості можливо лише в обмежених, особливо зазначених у законі, випадках, наприклад до земель, власник яких невідомий. Але окреслений інститут непридатний до випадків недозволеного використання державних та муніципальних земель.
Своєрідно тлумачить набувальна давність щодо земельних ділянок Б.В. Єрофєєв: "Користування безперервно більше 15 років земельною ділянкою без оформлення своїх юридичних прав дає громадянам і юридичним особам переважне право на придбання земельної ділянки, якщо він продається (передається безоплатно) для того ж призначення".
Інші ж вважають, що придбання землі в силу набувальної давності неможливо, оскільки в Російській Федерації не існує безхазяйне землі.
На думку О.І. Крассова, набувальна давність є початковим підставою виникнення прав на земельні ділянки, але її застосування має свої особливості - вона може застосовуватися тільки щодо тих земельних ділянок, які перебувають у приватній власності.
Серед причин, що призвели такі вражаючі судження авторитетних вчених з даного питання, в першу чергу слід назвати відсутність у чинному земельному законодавстві системного регулювання відносин, пов'язаних з виникненням прав на земельні ділянки.
Земельний кодекс РФ закріпив в якості одного з основних принципів земельного законодавства принцип розмежування дії норм цивільного і норм земельного законодавства в частині регулювання відносин щодо використання земель, тим самим підсумувавши численні суперечки щодо того, якої галузі права має належати пріоритет у питаннях регулювання земельних відносин. Встановлення подібного принципу можна розцінювати як легальне визнання факту необхідності використання при регулюванні земельних відносин норм як земельного, так і цивільного законодавства. Однак настільки істотний підхід, на жаль, практично не був реалізований при регламентації конкретних земельних відносин. Так, відповідно до ст. 25 ЗК України права на земельні ділянки виникають з підстав, встановлених цивільним законодавством, іншими федеральними законами. Але при цьому ні в даній нормі, ні далі в Земельному кодексі не конкретизується, які підстави, передбачені цивільним законодавством, і якою мірою застосовні до виникнення прав на земельні ділянки. Подібний законодавчий підхід дозволяє застосовувати сьогодні в якості підстави виникнення права на земельні ділянки будь-який юридичний факт, передбачений цивільним законодавством як підстава виникнення права на нерухоме майно, причому без необхідності урахування будь-яких спеціальних правил застосування, оскільки такі не встановлені земельним законодавством.
Резюмуючи сказане, можна зробити наступний висновок. Набувальна давність може розглядатися як підстава виникнення прав на земельні ділянки незалежно від того, у чиїй власності вони знаходяться - приватної, муніципальної чи державної. У чинному законодавстві відсутні норми, дифференцирующие застосування даної підстави виникнення в залежності від форми власності на земельну ділянку або обмежують таке застосування до державних або муніципальних земель.
Набувальна давність, будучи новим правовим явищем чинного законодавства, поки не зазнала належного детальному аналізу. Але в достатній мірі вона була висвітлена в дореволюційних роботах, багато положень яких сприяють з'ясуванню суті сучасного правового регулювання даних відносин.
Найбільш точне і повне визначення набувальної давності дав Л.А. Кассо: "Закінчення часу не може не позначитися на правових відносинах: деякі фактичні явища, довго протрималися, захищаються законом при відомих умовах. Цей захист, відома під ім'ям давності, означає, що держава воліє в інтересах громадського спокою і міцності обороту охороняти положення, освячене часом, ніж сприяти прояву права, довго не здійснилися і внаслідок цього нерідко сумнівного. Безмовність і бездіяльність уповноваженої суб'єкта, що допускає явне порушення свого правомочності, тлумачиться законом як відмова від нього. Давній, явний і яскравий факт торжествує над змарнілим правом ".
Наведена характеристика набувальної давності дозволяє зробити наступні висновки:
- Норми набувальної давності служать забезпечення міцності обороту, а не встановлення права на безхазяйне майно. Отже, наявність формального власника у земельної ділянки, переходить у порядку давності, не може виключати її застосування. При цьому міцність обороту, по всій видимості, слід розуміти як фактичне використання земельної ділянки за відсутності формальних прав на ділянку з дотриманням умов, встановлених у законі. Таке використання протиставляється наявності формального права на земельну ділянку при відсутності факту його використання протягом певного періоду часу;
- Сенс набувальної давності - двоякий. У сучасній літературі набувальна давність зазвичай у одному аспекті: як правостворюючі давність, тобто як підстава виникнення права власності. Однак такий підхід не розкриває повною мірою сутність даного інституту. Закінчення строку давності, встановленого в законі, тягне два наслідки: 1) визнання права власності на земельну ділянку за особою, що не мають ніяких юридичних підстав свого володіння, і 2) припинення права власності законного власника ділянки. У другому значенні термін, що лежить в основі набувальної давності, можна розглядати як погасітельная давність. У цьому сенсі набувальна давність досить органічно входить в систему підстав виникнення прав на землю, оскільки відображає один з принципів земельного законодавства - обов'язкове використання земельної ділянки. Цей принцип реалізується, зокрема, можливістю примусового припинення права власності на земельну ділянку у разі його невикористання протягом визначеного законом часу (ст. 284 ГК РФ).
Виправдано вважати, що двоїста природа набувальної давності не врахована в чинному законодавстві належним чином. Так, відповідно до п. 4 ст. 234 ГК РФ протягом набувальної давності не може початися раніше закінчення терміну позовної давності за відповідним вимогам, який в даному випадку становить три роки. За загальним правилом перебіг строку позовної давності починається від дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права (ст. 200 ГК РФ). При цьому законодавство не містить норм, що зобов'язують власника щодня або щорічно відвідувати свою ділянку. Тому власник може дізнатися про порушення свого права, а отже, і законно пред'явити віндикаційний позов до давностному власникові як через один день, так і через кілька років після фактичного використання ділянки давностним власником. У такому випадку давностний термін в кожному конкретному випадку буде різним, а його встановлення вельми проблематичним.
Крім того, конструкція набувальної давності, закріплена в Цивільному кодексі, може призвести до складнощів при справлянні земельного податку та спонукання до виконання інших обов'язків власника земельної ділянки. Хто повинен сплачувати земельний податок у той час, коли строк позовної давності вже минув, а термін набувальної давності ще не склав 15 років? Формально в силу Закону "Про плату за землю" підставою для обчислення і сплати земельного податку є документ, що засвідчує право на землю. Тому при закінченні строку позовної давності, але до визнання права власності за давностним власником формально земельний податок повинен сплачувати законний власник земельної ділянки. Однак наскільки справедливо стягувати платежі за землю і одночасно відмовляти в захисті порушеного права, легально допускаючи при цьому в перспективі можливість визнання власником ділянки інша особа - давностного власника? Проблеми аналогічного характеру можуть виникнути у разі необхідності проведення робіт, зокрема з благоустрою відповідної території, і виконання інших обов'язків, що лежать на власника ділянки.
По всій видимості, щоб уникнути подібних проблем і для досягнення оптимального поєднання інтересів як законного власника, так і давностного власника протягом строків позовної і набувальної давності має здійснюватися не одне після іншого, а одночасно.
Перебіг обох термінів має починатися з того моменту, коли фактичний, незаконний власник приступив до використання земельної ділянки або іншого майна (з дотриманням умов, які встановлює для давностного володіння). З цього часу протягом усього терміну позовної давності власник майна має право на захист своїх прав з боку держави. Після закінчення цього терміну дане право особою втрачається і виникає право незаконного власника майна на захист права давностного володіння, а саме право на визнання такого володіння правом власності.
Для подібного правового регулювання набувальної давності необхідно, по-перше, збільшити термін позовної давності за віндикаційний позовами щодо нерухомого майна з трьох до п'ятнадцяти років, а по-друге, виключити з тексту ст. 234 ГК РФ п. 4 та встановити, що протягом набувальної давності і перебіг строку позовної давності починається одночасно.
Стаття 234 встановлює, що для набуття права власності володіння має бути добросовісним, відкритим і безперервним. Громадянин або юридична особа повинні володіти майном як своїм власним. Перелічені категорії - сумлінне, відкрите, безперервне - оцінні, тобто Закон не дає прямої і точного тлумачення цих понять.
У спеціальній літературі дана така трактування реквізитів (обов'язкових умов) набувальної давності: "давностний власник повинен володіти майном як своїм власним або, що те ж саме, у вигляді власності, без огляду на те, що у нього є власник".
Однак більш точним слід було б визнати розуміння володіння майном "як своїм власним" в сенсі неможливості застосування ст. 234 до випадків, коли особа володіє і користується майном на підставі укладеного договору хоча і тривалий час, але з усвідомленням своїх договірних зобов'язань.
Застосування ст. 234 повинно бути виключено і в тому разі, якщо підставою володіння майном є адміністративний акт (наприклад, про надання земельної ділянки), а також і інші юридичні факти. Таким чином, володіння майном "як своїм власним" в рамках набувальної давності виключає будь-який передбачений законом підставу. До закінчення 15-річного терміну та визнання права власності в порядку ст. 234 подібне володіння є по суті самовільне зайняття та використання ділянки, тому в будь-який момент воно може бути припинено, а власник притягнутий до адміністративної та (або) цивільно-правової відповідальності.
Володіння майном "як своїм власним", зрозуміло, за своїм юридичним змістом не може дорівнювати законному володінню таким майном на праві власності. Так, незаконний власник земельної ділянки не може (навіть якщо побажає того) нести обов'язок по сплаті земельного податку. Адже згідно зі ст. 15 Закону "Про плату за землю" підставою для встановлення земельного податку та орендної плати за землю є документ, що засвідчує право власності, володіння і користування (оренди) земельною ділянкою. Не маючи документа, що посвідчує право на ділянку, незаконний власник не вправі розпоряджатися земельною ділянкою (наприклад, здавати його в оренду). Кваліфікувати ж володіння давностного власника як володіння "своїм власним майном" на підставі тих дій, які вкладаються в рамки правомочностей "володіння" і "користування" майном, практично неможливо.
Справа в тому, що слідом за ЗК РРФСР 1991 р. нині чинний Кодекс встановлює єдиний перелік прав і обов'язків для суб'єктів земельних прав, не диференціюючи їх залежно від титулу. Іншими словами, які б дії не робив давностний власник відносно своєї ділянки, вони в рівній мірі можуть свідчити на користь будь-якого з передбачених законом видів прав на землю. Тому володіння майном "як своїм власним" повинна мати на увазі, що власник "піклувався" протягом усього строку давності про майно як про своє власне. Це можуть бути, наприклад, агротехнічні чи інші заходи з підтримання належного стану родючого шару землі, якщо мова йде про землі сільськогосподарського призначення. У цілому ж це повинні бути дії, які свідчать про те, що власник протягом терміну позовної давності ніс тягар утримання земельної ділянки.
Особливий інтерес представляє тлумачення категорії "сумлінне володіння". На думку авторів підручника "Цивільне право", це означає, що, володіючи майном, власник не знає і не повинен знати про відсутність у нього права власності, а відсутність правовстановлюючого документа саме по собі не означає недобросовісного володіння. Аналогічної точки зору дотримуються і автори Коментаря до частини першої ДК РФ. Однак подібна ситуація малоймовірна. Адже саме по собі відсутність законної підстави володіння землею, несанкціоннірованность такого володіння з боку уповноважених органів вже повинні спричиняти сумніви щодо добросовісності володіння. Крім того, незрозуміло, які обставини можуть служити основою для таких серйозних помилок незаконного власника щодо своїх прав. Слід враховувати і те, що для легалізації права на земельну ділянку незаконний власник зобов'язаний звернутися до суду з позовом про визнання права власності, а для цього він повинен усвідомлювати мету свого звернення - бажання стати власником майна, яким користувався протягом 15 або більше років. Очевидно, добросовісне володіння базується не на тому, що власник майна не знає про відсутність у нього права власності, а на тому, що він сумлінно вважає: власник майна втратив інтерес до своєї власності, фактично відмовився від неї. Перш за все це має виражатися у відсутності домагань з боку власника до давностному власнику протягом 15 років. Іншими словами, безмовність і бездіяльність власника повинні лежати в основі сумлінності давностного володіння.
У цьому сенсі дореволюційний законодавство використало більш точну характеристику давностного володіння: володіння має бути протягом усього строку давності безперечним (non interrompue), тобто на нього не пред'являлися претензії сторонніх осіб, у даному випадку власника.
Безперечність володіння повинна бути обов'язковим атрибутом набувальної давності. На жаль, судова практика часто не розглядає добросовісне володіння як безперечне. Наприклад, рішенням Ленінського районного суду м. Пермі від 27 жовтня 1994 р. у справі N 2-585 за 17 громадянами було визнано в силу ст. 234 ГК РФ право власності. Суд мотивував це тим, що всі ці роки (протягом яких здійснювалося давностное володіння земельними ділянками) замість належного оформлення прав землекористувачів міська адміністрація лише констатувала факт самовільного використання садівниками земельної ділянки. Акти перевірок дотримання земельного законодавства з констатацією самовільного характеру використання земельних ділянок громадянами тлумачилися судом не як відсутність сумлінності з боку громадян, а як неправомірні дії адміністрації.
Поряд з перерахованими реквізитами набувальної давності необхідно також, щоб володіння майном було відкритим і безперервним. Відкрите, тобто без приховування, але навряд чи інше можливо стосовно до використання земельних ділянок, тому дана ознака набувальної давності не має особливого практичного сенсу стосовно земельних відносин. Безперервність володіння, виходячи із самої назви, означає, що користування майном не повинно мати прогалин протягом всього терміну. Володіння може бути перервано або тим, що відпало намір привласнити собі майно, або тим, що втрачено можливість панування над річчю (наприклад, земельна ділянка витребуваний законним власником з чужого незаконного володіння).
Визнаючи право власності на земельну ділянку в порядку ст. 234 ЦК РФ, необхідно виключити можливість залучення давностного власника до юридичної відповідальності. Наприклад, ст. 330 КК РФ передбачає відповідальність за самоуправство, тобто за самовільне, всупереч встановленому законом або іншим нормативно-правовим актом порядку, вчинення будь-яких дій, правомірність яких оспорюється організацією або громадянином, якщо такими діями заподіяно істотну шкоду.
У разі якщо колишній законний власник побажає оскаржити дії давностного власника, судове рішення про визнання права власності за давностним власником може розглядатися в якості преюдиціального факту, як безперечний доказ того, що давностний власник самовільно використовував чужу земельну ділянку протягом 15 і більше років. З метою недопущення залучення давностного власника, визнаного судом власником у порядку ст. 234 ЦК РФ, до відповідальності (яка може бути не тільки кримінально-правової, а й адміністративно-, і цивільно-правовий) слід встановити, що визнання права власності в порядку набувальної давності є безумовним обставиною, що звільняє давностное особу від відповідальності за незаконне використання ділянки .
Крім перерахованих умов, встановлених для придбання майна на підставі набувальної давності, необхідно дотримання ще двох загальних вимог, що пред'являються для виникнення суб'єктивного права незалежно від його заснування. Одне з них - вимога до суб'єкта: особа, що претендує на визнання за ним права власності в порядку ст. 234 ЦК РФ, має входити до переліку суб'єктів права власності за російським законодавством. Чинне земельне законодавство передбачає, що іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи не можуть бути суб'єктами права приватної власності стосовно земельних ділянок, що знаходяться на прикордонних територіях, і земель сільськогосподарського призначення, які підпадають під дію Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" . Тому зазначені суб'єкти не можуть виступати в ролі давностний власників у рамках набувальної давності.
Крім того, для застосування норм про набувальної давності потрібно, щоб земельна ділянка не був вилучений або обмежений в обороті. Тому як довго ні тривало б володіння такими землями, як, наприклад лісового та водного фонду, вони не можуть бути передані у власність на підставі ст. 234. Більш того, давностное володіння землею не повинно суперечити одному з основних принципів земельного законодавства - цільового використання земельних ділянок. Зокрема, це має виражатися у відповідності характеру використання ділянки актам планування та зонування відповідній території. Припустимо, генеральним планом поселення певну земельну ділянку віднесено до виробничої зони, тоді як давностний власник використовує його для сільськогосподарських потреб.
У подібних випадках суд повинен відмовляти у визнанні права власності на землю, інакше буде мати місце порушення ст. 83 ЗК РФ, встановлює без будь-яких вилучень правило про відповідність використання земель поселень зонування їх територій. Правда, на практиці досить часто складно вирішити питання, до якої територіальної зони належить та чи інша земельна ділянка, оскільки в ряді регіонів відсутня необхідна нормативна правова база. Крім того, суд, визнавши право власності на земельні ділянки з відступом від генерального плану, іншої містобудівної документації, тим самим перевищить свою компетенцію, оскільки таке рішення буде суперечити Містобудівній кодексу РФ. Відповідно до п. 9 ст. 28 названого Кодексу "внесення змін в затверджену містобудівну документацію будь-якого виду здійснюється за рішенням органів, які затвердили зазначену містобудівну документацію, за умови її опублікування і проведення обговорення з участю населення, інтереси якого зачіпаються в результаті таких змін".
Судова практика свідчить, що при вирішенні питання про визнання права власності в порядку ст. 234 ЦК РФ не завжди враховується особливість земельного законодавства, що складається в раціональному використанні земельного фонду певної території, що виражається у плануванні та зонуванні використання землі. Так, при винесенні згаданого раніше рішення у справі N 2-585 Ленінський районний суд м. Пермі виходив із встановленого факту: група громадян володіла земельними ділянками більше 15 років в районі Міські гірки, використовуваними ними під мічурінські сади. Тим часом ще в листі Пермського міської ради союзу спортивних товариств і організацій від 16 травня і вирішенні Пермського міськвиконкому від 4 серпня 1960 р. було підкреслено, що ці сади організовані без згоди міськвиконкому на землях, призначених для занять гірськолижним спортом. Однак ця обставина суд не взяв до уваги. Не стало перешкодою для легалізації права власності на землю за "мічурінцям" і посилання відповідача (міської адміністрації) на проект детального планування зазначеного житлового району, який був затверджений рішенням Пермського міськвиконкому 7 червня 1977 N 383. За цим планом колективні сади на Міських гірках практично опинилися в центрі міста, і їхнє існування ввійшло до певної міри в конфлікт з бурхливо розвиваються міським будівництвом. Частина ярів, а отже, і колективних садів підлягала ліквідації згідно з генеральним планом.
Не можна не згадати слова відомого дореволюційного цивілісти В.І. Синайського, який зазначав, що "більша частина судових спорів, найбільш тривалих і заплутаних в області речового права, відноситься на частку набувальної давності".
Залишається лише сподіватися: сучасне законодавство і правозастосувальна практика зуміють сформулювати ясні, точні положення для вирішення подібних спорів.
Література
Нормативні акти
"ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС РРФСР" (затв. ВР УРСР 25.04.1991 N 1103-1)
ЗАКОН РФ від 11.10.1991 N 1738-1 "Про ПЛАТИ ЗА ЗЕМЛЮ"
"ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ (ЧАСТИНА ПЕРША)" від 30.11.1994 N 51-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 21.10.1994)
"КРИМІНАЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ" від 13.06.1996 N 63-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 24.05.1996)
"Містобудівного кодексу Російської Федерації" від 07.05.1998 N 73-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 08.04.1998)
"ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ" від 25.10.2001 N 136-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 28.09.2001)
ЗАКОН від 24.07.2002 N 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського ПРИЗНАЧЕННЯ" (прийнято ДД ФС РФ 26.06.2002)
Підручники та монографії
ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО: ПІДРУЧНИК. Ч. 1 / ПІД РЕД. Ю.К. ТОЛСТОГО, А.П. СЕРГЄЄВА. М., 1996. С. 312.
ЄРОФЄЄВ Б.В. ЗЕМЕЛЬНЕ право: Учеб. ДЛЯ ВУЗІВ / ПІД РЕД. Г.В. Чубукова. М., 1998. С. 196.
КАС Л.А. РОСІЙСЬКЕ поземельних прав. М., 1906. С. 123.
КОЗИР О.М. НЕРУХОМІСТЬ В НОВОМУ ЦИВІЛЬНОМУ КОДЕКСІ РОСІЇ: ПРОБЛЕМИ. ТЕОРІЯ. ПРАКТИКА / ПІД РЕД. А.Л. Маковський. М.: ДОСЛІДНИЙ ЦЕНТР ПРИВАТНОГО ПРАВА. С. 285.
КОМЕНТАР ДО ГРОМАДЯНСЬКОГО КОДЕКСУ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ, ЧАСТИНИ ПЕРШОЇ: Постатейний / ПІД РЕД. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 457.
КРАСС О.І. ПРАВО ПРИВАТНОЇ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ. М., 2000. С. 63, 64.
Синайський В.І. РОСІЙСЬКЕ ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО. М., 2002. С. 221.
Чубуков Г.В., ПОГРІБНИЙ А.А. ЗЕМЕЛЬНА НЕРУХОМІСТЬ: УГОДИ, ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ: Учеб. ПОСІБНИК. М., 1997. С. 84.
Статті
"Набувальна давність ЯК ПРАВО НА МАЙНО" (Д. ЛАПІН, Є. ФРЕЙДЕНЗОН) ("БІЗНЕС-АДВОКАТ", N 19, 2004)
"ПРОБЛЕМИ ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ на підставі набувальної давності" (І. В. Аксюк) ("АДВОКАТ", N 12, 2003)
"ЗАСТОСУВАННЯ Набувальна давність ДО ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК" (Г. Н. ЕЙРІЯН) ("АДВОКАТ", N 7, 2003)
"ПРИДБАННЯ МАЙНА ВІД неуправомоченного відчужувача: СКЛАДНИЙ ЮРИДИЧНИЙ СКЛАД АБО набувальною давністю?" (Д. ТУЗОВ) ("Відомості Верховної Ради", N 6, 2003)
"ПРОБЛЕМА ПРИДБАННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ в силу набувальної давності У СВІТЛІ НОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА" (А. П. АНІСІМОВ) ("ЮРИСТ", N 12, 2002)
Питання принципової можливості застосування норм про набувальної давності до земельних ділянок залишається дискусійним.
Одні вважають, що застосування інституту набувальної давності до земельної нерухомості можливо лише в обмежених, особливо зазначених у законі, випадках, наприклад до земель, власник яких невідомий. Але окреслений інститут непридатний до випадків недозволеного використання державних та муніципальних земель.
Своєрідно тлумачить набувальна давність щодо земельних ділянок Б.В. Єрофєєв: "Користування безперервно більше 15 років земельною ділянкою без оформлення своїх юридичних прав дає громадянам і юридичним особам переважне право на придбання земельної ділянки, якщо він продається (передається безоплатно) для того ж призначення".
Інші ж вважають, що придбання землі в силу набувальної давності неможливо, оскільки в Російській Федерації не існує безхазяйне землі.
На думку О.І. Крассова, набувальна давність є початковим підставою виникнення прав на земельні ділянки, але її застосування має свої особливості - вона може застосовуватися тільки щодо тих земельних ділянок, які перебувають у приватній власності.
Серед причин, що призвели такі вражаючі судження авторитетних вчених з даного питання, в першу чергу слід назвати відсутність у чинному земельному законодавстві системного регулювання відносин, пов'язаних з виникненням прав на земельні ділянки.
Земельний кодекс РФ закріпив в якості одного з основних принципів земельного законодавства принцип розмежування дії норм цивільного і норм земельного законодавства в частині регулювання відносин щодо використання земель, тим самим підсумувавши численні суперечки щодо того, якої галузі права має належати пріоритет у питаннях регулювання земельних відносин. Встановлення подібного принципу можна розцінювати як легальне визнання факту необхідності використання при регулюванні земельних відносин норм як земельного, так і цивільного законодавства. Однак настільки істотний підхід, на жаль, практично не був реалізований при регламентації конкретних земельних відносин. Так, відповідно до ст. 25 ЗК України права на земельні ділянки виникають з підстав, встановлених цивільним законодавством, іншими федеральними законами. Але при цьому ні в даній нормі, ні далі в Земельному кодексі не конкретизується, які підстави, передбачені цивільним законодавством, і якою мірою застосовні до виникнення прав на земельні ділянки. Подібний законодавчий підхід дозволяє застосовувати сьогодні в якості підстави виникнення права на земельні ділянки будь-який юридичний факт, передбачений цивільним законодавством як підстава виникнення права на нерухоме майно, причому без необхідності урахування будь-яких спеціальних правил застосування, оскільки такі не встановлені земельним законодавством.
Резюмуючи сказане, можна зробити наступний висновок. Набувальна давність може розглядатися як підстава виникнення прав на земельні ділянки незалежно від того, у чиїй власності вони знаходяться - приватної, муніципальної чи державної. У чинному законодавстві відсутні норми, дифференцирующие застосування даної підстави виникнення в залежності від форми власності на земельну ділянку або обмежують таке застосування до державних або муніципальних земель.
Набувальна давність, будучи новим правовим явищем чинного законодавства, поки не зазнала належного детальному аналізу. Але в достатній мірі вона була висвітлена в дореволюційних роботах, багато положень яких сприяють з'ясуванню суті сучасного правового регулювання даних відносин.
Найбільш точне і повне визначення набувальної давності дав Л.А. Кассо: "Закінчення часу не може не позначитися на правових відносинах: деякі фактичні явища, довго протрималися, захищаються законом при відомих умовах. Цей захист, відома під ім'ям давності, означає, що держава воліє в інтересах громадського спокою і міцності обороту охороняти положення, освячене часом, ніж сприяти прояву права, довго не здійснилися і внаслідок цього нерідко сумнівного. Безмовність і бездіяльність уповноваженої суб'єкта, що допускає явне порушення свого правомочності, тлумачиться законом як відмова від нього. Давній, явний і яскравий факт торжествує над змарнілим правом ".
Наведена характеристика набувальної давності дозволяє зробити наступні висновки:
- Норми набувальної давності служать забезпечення міцності обороту, а не встановлення права на безхазяйне майно. Отже, наявність формального власника у земельної ділянки, переходить у порядку давності, не може виключати її застосування. При цьому міцність обороту, по всій видимості, слід розуміти як фактичне використання земельної ділянки за відсутності формальних прав на ділянку з дотриманням умов, встановлених у законі. Таке використання протиставляється наявності формального права на земельну ділянку при відсутності факту його використання протягом певного періоду часу;
- Сенс набувальної давності - двоякий. У сучасній літературі набувальна давність зазвичай у одному аспекті: як правостворюючі давність, тобто як підстава виникнення права власності. Однак такий підхід не розкриває повною мірою сутність даного інституту. Закінчення строку давності, встановленого в законі, тягне два наслідки: 1) визнання права власності на земельну ділянку за особою, що не мають ніяких юридичних підстав свого володіння, і 2) припинення права власності законного власника ділянки. У другому значенні термін, що лежить в основі набувальної давності, можна розглядати як погасітельная давність. У цьому сенсі набувальна давність досить органічно входить в систему підстав виникнення прав на землю, оскільки відображає один з принципів земельного законодавства - обов'язкове використання земельної ділянки. Цей принцип реалізується, зокрема, можливістю примусового припинення права власності на земельну ділянку у разі його невикористання протягом визначеного законом часу (ст. 284 ГК РФ).
Виправдано вважати, що двоїста природа набувальної давності не врахована в чинному законодавстві належним чином. Так, відповідно до п. 4 ст. 234 ГК РФ протягом набувальної давності не може початися раніше закінчення терміну позовної давності за відповідним вимогам, який в даному випадку становить три роки. За загальним правилом перебіг строку позовної давності починається від дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права (ст. 200 ГК РФ). При цьому законодавство не містить норм, що зобов'язують власника щодня або щорічно відвідувати свою ділянку. Тому власник може дізнатися про порушення свого права, а отже, і законно пред'явити віндикаційний позов до давностному власникові як через один день, так і через кілька років після фактичного використання ділянки давностним власником. У такому випадку давностний термін в кожному конкретному випадку буде різним, а його встановлення вельми проблематичним.
Крім того, конструкція набувальної давності, закріплена в Цивільному кодексі, може призвести до складнощів при справлянні земельного податку та спонукання до виконання інших обов'язків власника земельної ділянки. Хто повинен сплачувати земельний податок у той час, коли строк позовної давності вже минув, а термін набувальної давності ще не склав 15 років? Формально в силу Закону "Про плату за землю" підставою для обчислення і сплати земельного податку є документ, що засвідчує право на землю. Тому при закінченні строку позовної давності, але до визнання права власності за давностним власником формально земельний податок повинен сплачувати законний власник земельної ділянки. Однак наскільки справедливо стягувати платежі за землю і одночасно відмовляти в захисті порушеного права, легально допускаючи при цьому в перспективі можливість визнання власником ділянки інша особа - давностного власника? Проблеми аналогічного характеру можуть виникнути у разі необхідності проведення робіт, зокрема з благоустрою відповідної території, і виконання інших обов'язків, що лежать на власника ділянки.
По всій видимості, щоб уникнути подібних проблем і для досягнення оптимального поєднання інтересів як законного власника, так і давностного власника протягом строків позовної і набувальної давності має здійснюватися не одне після іншого, а одночасно.
Перебіг обох термінів має починатися з того моменту, коли фактичний, незаконний власник приступив до використання земельної ділянки або іншого майна (з дотриманням умов, які встановлює для давностного володіння). З цього часу протягом усього терміну позовної давності власник майна має право на захист своїх прав з боку держави. Після закінчення цього терміну дане право особою втрачається і виникає право незаконного власника майна на захист права давностного володіння, а саме право на визнання такого володіння правом власності.
Для подібного правового регулювання набувальної давності необхідно, по-перше, збільшити термін позовної давності за віндикаційний позовами щодо нерухомого майна з трьох до п'ятнадцяти років, а по-друге, виключити з тексту ст. 234 ГК РФ п. 4 та встановити, що протягом набувальної давності і перебіг строку позовної давності починається одночасно.
Стаття 234 встановлює, що для набуття права власності володіння має бути добросовісним, відкритим і безперервним. Громадянин або юридична особа повинні володіти майном як своїм власним. Перелічені категорії - сумлінне, відкрите, безперервне - оцінні, тобто Закон не дає прямої і точного тлумачення цих понять.
У спеціальній літературі дана така трактування реквізитів (обов'язкових умов) набувальної давності: "давностний власник повинен володіти майном як своїм власним або, що те ж саме, у вигляді власності, без огляду на те, що у нього є власник".
Однак більш точним слід було б визнати розуміння володіння майном "як своїм власним" в сенсі неможливості застосування ст. 234 до випадків, коли особа володіє і користується майном на підставі укладеного договору хоча і тривалий час, але з усвідомленням своїх договірних зобов'язань.
Застосування ст. 234 повинно бути виключено і в тому разі, якщо підставою володіння майном є адміністративний акт (наприклад, про надання земельної ділянки), а також і інші юридичні факти. Таким чином, володіння майном "як своїм власним" в рамках набувальної давності виключає будь-який передбачений законом підставу. До закінчення 15-річного терміну та визнання права власності в порядку ст. 234 подібне володіння є по суті самовільне зайняття та використання ділянки, тому в будь-який момент воно може бути припинено, а власник притягнутий до адміністративної та (або) цивільно-правової відповідальності.
Володіння майном "як своїм власним", зрозуміло, за своїм юридичним змістом не може дорівнювати законному володінню таким майном на праві власності. Так, незаконний власник земельної ділянки не може (навіть якщо побажає того) нести обов'язок по сплаті земельного податку. Адже згідно зі ст. 15 Закону "Про плату за землю" підставою для встановлення земельного податку та орендної плати за землю є документ, що засвідчує право власності, володіння і користування (оренди) земельною ділянкою. Не маючи документа, що посвідчує право на ділянку, незаконний власник не вправі розпоряджатися земельною ділянкою (наприклад, здавати його в оренду). Кваліфікувати ж володіння давностного власника як володіння "своїм власним майном" на підставі тих дій, які вкладаються в рамки правомочностей "володіння" і "користування" майном, практично неможливо.
Справа в тому, що слідом за ЗК РРФСР 1991 р. нині чинний Кодекс встановлює єдиний перелік прав і обов'язків для суб'єктів земельних прав, не диференціюючи їх залежно від титулу. Іншими словами, які б дії не робив давностний власник відносно своєї ділянки, вони в рівній мірі можуть свідчити на користь будь-якого з передбачених законом видів прав на землю. Тому володіння майном "як своїм власним" повинна мати на увазі, що власник "піклувався" протягом усього строку давності про майно як про своє власне. Це можуть бути, наприклад, агротехнічні чи інші заходи з підтримання належного стану родючого шару землі, якщо мова йде про землі сільськогосподарського призначення. У цілому ж це повинні бути дії, які свідчать про те, що власник протягом терміну позовної давності ніс тягар утримання земельної ділянки.
Особливий інтерес представляє тлумачення категорії "сумлінне володіння". На думку авторів підручника "Цивільне право", це означає, що, володіючи майном, власник не знає і не повинен знати про відсутність у нього права власності, а відсутність правовстановлюючого документа саме по собі не означає недобросовісного володіння. Аналогічної точки зору дотримуються і автори Коментаря до частини першої ДК РФ. Однак подібна ситуація малоймовірна. Адже саме по собі відсутність законної підстави володіння землею, несанкціоннірованность такого володіння з боку уповноважених органів вже повинні спричиняти сумніви щодо добросовісності володіння. Крім того, незрозуміло, які обставини можуть служити основою для таких серйозних помилок незаконного власника щодо своїх прав. Слід враховувати і те, що для легалізації права на земельну ділянку незаконний власник зобов'язаний звернутися до суду з позовом про визнання права власності, а для цього він повинен усвідомлювати мету свого звернення - бажання стати власником майна, яким користувався протягом 15 або більше років. Очевидно, добросовісне володіння базується не на тому, що власник майна не знає про відсутність у нього права власності, а на тому, що він сумлінно вважає: власник майна втратив інтерес до своєї власності, фактично відмовився від неї. Перш за все це має виражатися у відсутності домагань з боку власника до давностному власнику протягом 15 років. Іншими словами, безмовність і бездіяльність власника повинні лежати в основі сумлінності давностного володіння.
У цьому сенсі дореволюційний законодавство використало більш точну характеристику давностного володіння: володіння має бути протягом усього строку давності безперечним (non interrompue), тобто на нього не пред'являлися претензії сторонніх осіб, у даному випадку власника.
Безперечність володіння повинна бути обов'язковим атрибутом набувальної давності. На жаль, судова практика часто не розглядає добросовісне володіння як безперечне. Наприклад, рішенням Ленінського районного суду м. Пермі від 27 жовтня 1994 р. у справі N 2-585 за 17 громадянами було визнано в силу ст. 234 ГК РФ право власності. Суд мотивував це тим, що всі ці роки (протягом яких здійснювалося давностное володіння земельними ділянками) замість належного оформлення прав землекористувачів міська адміністрація лише констатувала факт самовільного використання садівниками земельної ділянки. Акти перевірок дотримання земельного законодавства з констатацією самовільного характеру використання земельних ділянок громадянами тлумачилися судом не як відсутність сумлінності з боку громадян, а як неправомірні дії адміністрації.
Поряд з перерахованими реквізитами набувальної давності необхідно також, щоб володіння майном було відкритим і безперервним. Відкрите, тобто без приховування, але навряд чи інше можливо стосовно до використання земельних ділянок, тому дана ознака набувальної давності не має особливого практичного сенсу стосовно земельних відносин. Безперервність володіння, виходячи із самої назви, означає, що користування майном не повинно мати прогалин протягом всього терміну. Володіння може бути перервано або тим, що відпало намір привласнити собі майно, або тим, що втрачено можливість панування над річчю (наприклад, земельна ділянка витребуваний законним власником з чужого незаконного володіння).
Визнаючи право власності на земельну ділянку в порядку ст. 234 ЦК РФ, необхідно виключити можливість залучення давностного власника до юридичної відповідальності. Наприклад, ст. 330 КК РФ передбачає відповідальність за самоуправство, тобто за самовільне, всупереч встановленому законом або іншим нормативно-правовим актом порядку, вчинення будь-яких дій, правомірність яких оспорюється організацією або громадянином, якщо такими діями заподіяно істотну шкоду.
У разі якщо колишній законний власник побажає оскаржити дії давностного власника, судове рішення про визнання права власності за давностним власником може розглядатися в якості преюдиціального факту, як безперечний доказ того, що давностний власник самовільно використовував чужу земельну ділянку протягом 15 і більше років. З метою недопущення залучення давностного власника, визнаного судом власником у порядку ст. 234 ЦК РФ, до відповідальності (яка може бути не тільки кримінально-правової, а й адміністративно-, і цивільно-правовий) слід встановити, що визнання права власності в порядку набувальної давності є безумовним обставиною, що звільняє давностное особу від відповідальності за незаконне використання ділянки .
Крім перерахованих умов, встановлених для придбання майна на підставі набувальної давності, необхідно дотримання ще двох загальних вимог, що пред'являються для виникнення суб'єктивного права незалежно від його заснування. Одне з них - вимога до суб'єкта: особа, що претендує на визнання за ним права власності в порядку ст. 234 ЦК РФ, має входити до переліку суб'єктів права власності за російським законодавством. Чинне земельне законодавство передбачає, що іноземні громадяни, особи без громадянства, іноземні юридичні особи не можуть бути суб'єктами права приватної власності стосовно земельних ділянок, що знаходяться на прикордонних територіях, і земель сільськогосподарського призначення, які підпадають під дію Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" . Тому зазначені суб'єкти не можуть виступати в ролі давностний власників у рамках набувальної давності.
Крім того, для застосування норм про набувальної давності потрібно, щоб земельна ділянка не був вилучений або обмежений в обороті. Тому як довго ні тривало б володіння такими землями, як, наприклад лісового та водного фонду, вони не можуть бути передані у власність на підставі ст. 234. Більш того, давностное володіння землею не повинно суперечити одному з основних принципів земельного законодавства - цільового використання земельних ділянок. Зокрема, це має виражатися у відповідності характеру використання ділянки актам планування та зонування відповідній території. Припустимо, генеральним планом поселення певну земельну ділянку віднесено до виробничої зони, тоді як давностний власник використовує його для сільськогосподарських потреб.
У подібних випадках суд повинен відмовляти у визнанні права власності на землю, інакше буде мати місце порушення ст. 83 ЗК РФ, встановлює без будь-яких вилучень правило про відповідність використання земель поселень зонування їх територій. Правда, на практиці досить часто складно вирішити питання, до якої територіальної зони належить та чи інша земельна ділянка, оскільки в ряді регіонів відсутня необхідна нормативна правова база. Крім того, суд, визнавши право власності на земельні ділянки з відступом від генерального плану, іншої містобудівної документації, тим самим перевищить свою компетенцію, оскільки таке рішення буде суперечити Містобудівній кодексу РФ. Відповідно до п. 9 ст. 28 названого Кодексу "внесення змін в затверджену містобудівну документацію будь-якого виду здійснюється за рішенням органів, які затвердили зазначену містобудівну документацію, за умови її опублікування і проведення обговорення з участю населення, інтереси якого зачіпаються в результаті таких змін".
Судова практика свідчить, що при вирішенні питання про визнання права власності в порядку ст. 234 ЦК РФ не завжди враховується особливість земельного законодавства, що складається в раціональному використанні земельного фонду певної території, що виражається у плануванні та зонуванні використання землі. Так, при винесенні згаданого раніше рішення у справі N 2-585 Ленінський районний суд м. Пермі виходив із встановленого факту: група громадян володіла земельними ділянками більше 15 років в районі Міські гірки, використовуваними ними під мічурінські сади. Тим часом ще в листі Пермського міської ради союзу спортивних товариств і організацій від 16 травня і вирішенні Пермського міськвиконкому від 4 серпня 1960 р. було підкреслено, що ці сади організовані без згоди міськвиконкому на землях, призначених для занять гірськолижним спортом. Однак ця обставина суд не взяв до уваги. Не стало перешкодою для легалізації права власності на землю за "мічурінцям" і посилання відповідача (міської адміністрації) на проект детального планування зазначеного житлового району, який був затверджений рішенням Пермського міськвиконкому 7 червня 1977 N 383. За цим планом колективні сади на Міських гірках практично опинилися в центрі міста, і їхнє існування ввійшло до певної міри в конфлікт з бурхливо розвиваються міським будівництвом. Частина ярів, а отже, і колективних садів підлягала ліквідації згідно з генеральним планом.
Не можна не згадати слова відомого дореволюційного цивілісти В.І. Синайського, який зазначав, що "більша частина судових спорів, найбільш тривалих і заплутаних в області речового права, відноситься на частку набувальної давності".
Залишається лише сподіватися: сучасне законодавство і правозастосувальна практика зуміють сформулювати ясні, точні положення для вирішення подібних спорів.
Література
Нормативні акти
"ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС РРФСР" (затв. ВР УРСР 25.04.1991 N 1103-1)
ЗАКОН РФ від 11.10.1991 N 1738-1 "Про ПЛАТИ ЗА ЗЕМЛЮ"
"ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ (ЧАСТИНА ПЕРША)" від 30.11.1994 N 51-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 21.10.1994)
"КРИМІНАЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ" від 13.06.1996 N 63-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 24.05.1996)
"Містобудівного кодексу Російської Федерації" від 07.05.1998 N 73-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 08.04.1998)
"ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ" від 25.10.2001 N 136-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 28.09.2001)
ЗАКОН від 24.07.2002 N 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського ПРИЗНАЧЕННЯ" (прийнято ДД ФС РФ 26.06.2002)
Підручники та монографії
ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО: ПІДРУЧНИК. Ч. 1 / ПІД РЕД. Ю.К. ТОЛСТОГО, А.П. СЕРГЄЄВА. М., 1996. С. 312.
ЄРОФЄЄВ Б.В. ЗЕМЕЛЬНЕ право: Учеб. ДЛЯ ВУЗІВ / ПІД РЕД. Г.В. Чубукова. М., 1998. С. 196.
КАС Л.А. РОСІЙСЬКЕ поземельних прав. М., 1906. С. 123.
КОЗИР О.М. НЕРУХОМІСТЬ В НОВОМУ ЦИВІЛЬНОМУ КОДЕКСІ РОСІЇ: ПРОБЛЕМИ. ТЕОРІЯ. ПРАКТИКА / ПІД РЕД. А.Л. Маковський. М.: ДОСЛІДНИЙ ЦЕНТР ПРИВАТНОГО ПРАВА. С. 285.
КОМЕНТАР ДО ГРОМАДЯНСЬКОГО КОДЕКСУ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ, ЧАСТИНИ ПЕРШОЇ: Постатейний / ПІД РЕД. О.Н. Садикова. М., 1997. С. 457.
КРАСС О.І. ПРАВО ПРИВАТНОЇ ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ. М., 2000. С. 63, 64.
Синайський В.І. РОСІЙСЬКЕ ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО. М., 2002. С. 221.
Чубуков Г.В., ПОГРІБНИЙ А.А. ЗЕМЕЛЬНА НЕРУХОМІСТЬ: УГОДИ, ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ: Учеб. ПОСІБНИК. М., 1997. С. 84.
Статті
"Набувальна давність ЯК ПРАВО НА МАЙНО" (Д. ЛАПІН, Є. ФРЕЙДЕНЗОН) ("БІЗНЕС-АДВОКАТ", N 19, 2004)
"ПРОБЛЕМИ ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ на підставі набувальної давності" (І. В. Аксюк) ("АДВОКАТ", N 12, 2003)
"ЗАСТОСУВАННЯ Набувальна давність ДО ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК" (Г. Н. ЕЙРІЯН) ("АДВОКАТ", N 7, 2003)
"ПРИДБАННЯ МАЙНА ВІД неуправомоченного відчужувача: СКЛАДНИЙ ЮРИДИЧНИЙ СКЛАД АБО набувальною давністю?" (Д. ТУЗОВ) ("Відомості Верховної Ради", N 6, 2003)
"ПРОБЛЕМА ПРИДБАННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ в силу набувальної давності У СВІТЛІ НОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА" (А. П. АНІСІМОВ) ("ЮРИСТ", N 12, 2002)