1.2 Іпотечні моделі, які розвиваються в Росії і програми іпотечного кредитування.

За оцінками експертів в країні діє до двох десятків іпотечних моделей. У більшості своїй це пов'язано з тим, що в регіонах по-своєму підходять до вирішення житлової проблеми та розвитку іпотечного кредитування. Тому з'являються, так звані іпотечні програми, в основі яких лежить бюджетне фінансування. Це, безумовно, стримує поступальний розвиток "класичної іпотеки". Поточний стан дуже точно охарактеризував Віктор ПЛЕСКАЧЕВСКАЯ (голова Комітету Держдуми РФ з будівництва): "Те, що існує на сьогоднішній день, - це всього лише макет. На жаль, іпотека, яка« сидить »на бюджетній або на корпоративній голці становить до 90% всій іпотеки по країні. Варто тільки голку висмикнути, і вона вся розсиплеться. " Тим не менш, іпотечний бізнес поступово набирає обертів, розвиваючись в наступних напрямках.
Американська модель. Дворівнева чи американська модель іпотечного кредитування є класичною іпотечною схемою, широко розповсюдженої з США. Її особливістю є поділ банків-кредиторів і джерела коштів (емітентів іпотечних цінних паперів). Концепції американської моделі віддано перевагу на федеральному і московському рівні. Для реалізації і розвитку програми було створено "Агентство по житловому іпотечному кредитуванню" (АІЖК), а у федеральному бюджеті закладені гарантії з цінних паперів, що випускаються Агентством [29].
Німецька модель. Як альтернативу "американської" моделі іпотечного кредитування, в Росії намагаються створити систему ощадно-позичкових кас (ССК) за аналогією прийнятої в Німеччині [1]. Джерелом коштів для іпотечних кредитів служать цільові депозити в спеціалізованих кредитних організаціях. Вкладник бере на себе зобов'язання протягом певного часу щомісяця вносити фіксовану суму на цільовий депозит під процентну ставку, величина якої суттєво нижче середньоринкової. Після закінчення періоду накопичення, зібравши приблизно половину необхідних на покупку квартири коштів, він отримує кредит на другу половину коштів, також під ставку нижчу, ніж середньоринкова. Кошти, що надаються вкладником ССК, використовуються для видачі кредитів його попередникам, вже закінчили період накопичення.
У Росії спеціалізованих кредитних організацій поки немає. Їх замінюють організації-забудовники. Протягом періоду накопичення всі внески клієнта оформляються як пайова участь у будівництві конкретного будинку й інвестуються в будівництво. Після його закінчення клієнт отримує квартиру, виплачуючи забудовнику вартість, що залишилася квартири протягом обумовленого періоду. У силу недосконалості законодавства, дуже часто виникає конфлікт інтересів між ріелторами, забудовниками та пайовиками [29].
Продаж житла з використанням позики або за договором купівлі-продажу з розстрочкою платежу. Оскільки регіональні моделі іпотечного кредитування почали складатися до прийняття основоположних нормативних документів, до теперішнього часу в Росії спостерігається різноманіття форм житлового фінансування, лише деякі з яких засновані на механізмі іпотечного кредитування. Більшість регіонів орієнтуються на власні напрацювання, головним чином орієнтовані на використанні бюджетних ресурсів. Цим гальмується процес розвитку класичного іпотечного кредитування і обмежується можливість використання переваг позабюджетного фінансування, властивих системі класичного іпотечного кредитування. Найбільш популярні схеми, що діють в регіонах:
· Оренда житла з наступним викупом;
· Створення фондів з використанням бюджетних коштів, які займаються будівництвом і продажем у розстрочку;
· Дотування місцевою владою іпотечних агентств, тим самим значно знижуючи процентну ставку, стримуючи можливості рефінансування кредитів;
· Іпотечні компанії самостійно організовують будівництво житла для потенційних позичальників, замикаючи таким чином будівництво і збут житла за допомогою іпотечного житлового кредитування.
Що відносно програм іпотечного кредитування, то їх кількість неухильно зростає, супроводжуючись їх поступовій переорієнтації на ринкові умови кредитування і рефінансування. Окремо слід виділити програми іпотечного кредитування, що фінансуються з позабюджетних джерел і реалізуються на ринкових умовах. Поле діяльності ринкових операторів в основному обмежена територією Москви і Санкт-Петербурга, де зосереджений основний попит на "ринкові" іпотечні кредити.
Програма банку "DeltaCredit". Банк розпочав свою діяльність у 1998 році, коли був створений інвестиційним фондом "США-Росія". Завдяки дешевих західних ресурсів, регулярному введення нових програм і практично повній відсутності конкуренції, банку довгий час вдавалося займати лідируючі позиції на ринку іпотечного кредитування.
Програма банку "Московське іпотечне агентство" (МІА). Банк був створений в 2000 році урядом Москви з метою розвитку іпотечного кредитування в московському регіоні. МІА була розроблена власна програма, яка пропонується банкам-партнерам. У 2002 році банк випустив корпоративні облігації, прив'язані до іпотечного покриття і які є прообразом іпотечних цінних паперів. На початку 2004 року банк активізував кредитування фізичних осіб і збільшив число банків-контрагентів.
Програма "Агентства з іпотечного житлового кредитування". Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) створено в 1997 році на підставі постанови уряду. Агентство є державною структурою, в завдання якої входить створення умов для розвитку масового кредитування на основі єдиних загальнофедеральних стандартів. На даний момент агентство активно займається формуванням мережі регіональних операторів, що дозволить впровадити в регіони ринкову систему іпотечного кредитування. У квітні 2003 року АІЖК здійснило першу емісію корпоративних облігацій [2]. 25 травня 2004 був розміщений другий випуск корпоративних облігацій АІЖК на 1.5 мільярда рублів. У планах агенції до кінця року здійснити ще одну емісію на 2.25 млрд. рублів.
Крім вищезгаданих "мережевих" операторів, ряд банків пропонує власні іпотечні програми. Це Ощадбанк, Райффайзенбанк, Собінбанк, Инвестсбербанк. Нещодавно про вихід на іпотечний ринок оголосили такі банки як Національний резервний банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Московський кредитний банк, Уралсиб, Міжнародний Московський банк. Звертає на себе увагу спільний проект компаній Трійка-Діалог і Росгосстрах - створення спеціалізованого іпотечного банку "Міський іпотечний банк", у планах якого зайняти місце серед лідерів ринку.
У висновку хотілося б відзначити, що до теперішнього часу в Росії склалися серйозні передумови для розвитку іпотеки: починають формуватися ринкові відносини між суб'єктами іпотечних схем, розвиваються регіональних системи іпотечного житлового кредитування. Важливим чинником є ​​інтерес і підтримка місцевих і федеральних органів влади. Таким чином, через два-три роки можна розраховувати на те, що в Росії вишикується налагоджена, позбавлена ​​юридичних протиріч самофінансованим система іпотечного кредитування, що заснована на розвитку ринку іпотечних цінних паперів як невід'ємної її частини.

1.3 Розвиток національних систем іпотечного кредитування.

У всьому світі технологія інвестування у житлову сферу будується на трьох основних принципах: контрактні заощадження, іпотечне кредитування, державна підтримка. Конкретні механізми реалізації цих принципів можуть вельми і вельми відрізнятися.
Контрактні заощадження. Стійкі системи контрактних заощаджень введені:
· У Пруссії - статутом 1783 і 1872 р.;
· В Австрії - цивільним укладенням 1811 р. і статутом 1871;
· У Саксонії - статутом 1843 р. і кодексом 1863
· У Німеччині діє найбільш відома модель контрактних заощаджень - будівельні ощадні каси. Вони почали виникати ще наприкінці XVIII століття в шахтарських селищах за простим принципом: якщо для будівництва одного будинку потрібно 10 тисяч грошових одиниць, а кожен бажаючий обзавестися власним житлом міг заощадити за рік тільки тисячу, то, отже, він міг побудувати житло лише через 10 років. У разі об'єднання заощаджень десяти таких охочих один з них міг придбати житло вже через рік, другий - через два і т.д. Таким чином, у виграші опиняються всі, крім останнього.
Сучасні будівельні ощадні каси - один з основних інститутів інвестування житлової сфери в Німеччині. Сьогодні будівництво кожних трьох із чотирьох одиниць житла фінансується за участю системи житлових будзаощадження [17].
Джерелом ресурсів для цільових житлових позик у будощадкасі є вклади громадян, плата позичальників за користування житловим позикою, а також державна премія, яка виплачується згідно з контрактом про будівельні заощадження за умови, що вкладник протягом року вклав на свій рахунок певну суму. Житловий кредит може отримати тільки вкладник будощадкаси після закінчення певного часу (зазвичай п'ять-шість років), протягом якого він щомісячно робив внески на встановлену в контракті суму. Процентні ставки (як на внесок, так і на кредит) фіксовані на весь час дії контракту.
Погашення житлової позики здійснюється протягом терміну, визначеного в контракті про лад заощадженнях. Максимальний термін погашення позики 12 років. Процентні ставки зазвичай складають 5-6% річних (у середньому на 4 відсотки нижче ринкових).
Інші моделі контрактних житлових заощаджень функціонують у Франції та Великобританії.
У Франції є два види житлових ощадних рахунків: на першому (так звана ощадна книжка А) можна накопичувати до 100 тис. франків (тут і далі наведені цифри без конвертації в євро) і після цього отримати пільговий житловий кредит у 150 тис. франків під 3 , 75% річних, при цьому щороку до цільового внеску додається державна премія в розмірі 7,5 тисячі франків. Другий вид житлових ощадних рахунків - так звані рахунки PEL (план житлових заощаджень), на яких можна накопичувати до 400 тис. франків і отримувати пільговий житловий кредит на суму до 600тис. франків під 4,8% річних. Ставки за кредитами нижче ринкових на 4-5 відсотків. Найбільший земельний банк (Credit foncier de France) та його філія - ​​Контора підприємців (Contoire des entredivneurs) надають позики землевласникам і будівельним компаніям на житлове та промислове будівництво. Іпотечні операції пов'язані з видачею - середньострокових і довгострокових - іпотечних позик в основному великим будівельним компаніям і землевласникам на житлове та промислове будівництво терміном від 3 до 20 років.
У Великобританії ще з минулого століття успішно функціонує система будівельних товариств. Механізм їх роботи трохи схожий на діяльність німецьких, але для отримання житлового кредиту не обов'язково бути вкладником будівельного товариства. В останні роки в результаті лібералізації банківського законодавства Сполученого Королівства діяльність будівельних товариств все більше перетинається з діяльністю комерційних банків [16, 17].
До закінчення другої світової війни іпотечні банки були найбільш розвивається формою організації іпотечного кредитування. Такі банки самостійно емітували іпотечні цінні папери з метою залучення довгострокових фінансових ресурсів.
Діяльність іпотечних банків лежить в основі так званої однорівневої системи іпотечного кредитування. Такі системи домінують в Данії, Швеції та Канаді, також дуже розвинені в Німеччині, Австрії, Нідерландах, Великобританії і Фінляндії. У Франції та Іспанії однорівнева система реалізована через монопольні державні іпотечні банки.
У Німеччині з 1900 р. існує спеціальна система іпотечних банків. З тих пір жоден з них не розорився. Крім того, відсотки за заставними листами вони виплачували своїм вкладникам навіть під час першої та другої світових воєн. Іпотечні банки вперше виникли в Німеччині у XVIII столітті (одночасно з Росією). Перший іпотечний банк заснований в Силезії в 1770 році. Це був державний банк, який надає фінансову допомогу великим поміщицьким господарствам. Для залучення коштів банк став випускати заставні (різновид іпотечних облігацій).
У Канаді іпотечні банки є традиційним видом кредитних інститутів. Вони займаються головним чином кредитуванням операцій з нерухомістю, а також інвестиціями в довгострокові цінні папери держави і корпорацій. Спочатку об'єктом їх діяльності було кредитування сільського господарства під заставу землі, згодом - кредитування житлового будівництва. У той же час ключовими учасниками канадської системи іпотечного кредитування є державні житлові корпорації, що організують житлове будівництво, підбір позичальників та страхування кредитних ризиків.
У Данії реалізована система іпотечного кредитування, в якій 100% іпотечних кредитних зобов'язань секьюритизуються, тобто перетвориться в цінні папери, що реалізуються на ринку з метою залучення довгострокових кредитних ресурсів. Тому за обсягами іпотечних цінних паперів Данія займає 29% від загального обсягу обертаються в Європі (попереду тільки Німеччина з 44%).
У Великобританії процес формування іпотечних банків придбав характер заміщення будівельних товариств. Найбільші будівельні товариства, наприклад Abbey National, самі перетворилися на іпотечні банки. У 90-х роках минулого століття іпотечні банки стали переважати за обсягами кредитів над будівельними товариствами.
У Аргентині ефективна система іпотечного кредитування реалізована за допомогою Усесвітнього Банку в рамках програм підтримки ринків, що розвиваються. Уряд Аргентини створило гарантійний Фонд для облігацій (боргових зобов'язань), емітованих банками - учасниками проекту. Світовий Банк для створення Фонду надав 15-річну позику (включаючи 7-річне відстрочення платежу) на суму 500 млн. доларів США. Фонд видає гарантії по цінних паперах (паях участі в пулах іпотечних кредитів іпотечних банків), що емітуються суб'єктами іпотечного ринку. Плата за гарантію - 5% від суми кредиту. Сертифікати паїв мають єдиний стандарт і номіновані до валюти кредиту Світового Банку [17].
Гарантійний Фонд створюється для того, щоб викупити у банків - учасників проекту випущені ними облігації у випадку, якщо у банків немає можливості підтримувати їх курс зважаючи на спад на ринку. Розрахунок з Фондом проводиться у всіх випадках, коли банки вирішують скористатися своїм правом, зафіксованим в угоді з Фондом, продати йому свої цінні папери.
Банки - учасники емітують номіновані за курсом долара США облігації для того, щоб акумулювати грошові кошти для кредитування інвестиційних проектів (як в області виробничого, так і житлового будівництва). Емітент за узгодженням з гарантом (Фондом) може вибрати вид облігацій, що емітуються.
Однак еволюція іпотеки привела до формування так званої дворівневої системи іпотечного кредитування, де кредитор і емітент іпотечних цінних паперів (mortgage backed securities - MBS) розділені. У першу чергу це обумовлено міркуванням підтримки ліквідності універсальних комерційних банків, що беруть участь в довгостроковому іпотечному кредитуванні. Вперше така система була реалізована і набула поширення в США.
У Сполучених Штатах Америки ще в часи Ф. Рузвельта почала складатися розгалужена система іпотечного кредитування житлового будівництва та придбання житла у власність. Сьогодні система фінансування житла в США - це складний ринок загальнонаціонального масштабу, на якому діє велика кількість установ, включаючи іпотечні банки, ощадні та кредитні асоціації, комерційні і ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди і т.п.
Вирішальним чинником успіху в даному напрямі виявилися заходи щодо формування вторинного іпотечного ринку, що вирішило головну проблему житлового фінансування - проблему кредитних ресурсів. З цією метою в різні роки були створені спеціалізовані організації - Федеральна національна іпотечна асоціація (Fannie Mae), Корпорація житлового кредитування (Freddie Mac) і Урядова національна іпотечна асоціація (або Ginnie Mae).
Федеральна національна іпотечна асоціація була заснована американським урядом в 1938 році. Вона починала як філіал державної корпорації Reconstruction Finance Corporation. Спочатку вона була названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонська Національна Іпотечна Асоціація. Проте в тому ж році її назва змінилася на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Mae) - Федеральна національна іпотечна асоціація. Головною метою Fannie Травні була покупка і продаж застав, застрахованих Federal Housing Administration (FHA) - Федеральна Житлова Адміністрація. У 1954 році Fannie Травні стала корпорацією із змішаною власністю: її звичайні акції знаходилися в приватному володінні, а привілейовані у власності держави [17, 20].
У 1968 році була проведена реструктуризація Федеральної Національної Іпотечної Асоціації: в результаті вона була розділена на два окремі підприємства. Одне з них зберегло назву Fannie Mae, фактично набувши статусу приватної компанії (держава зберігає за собою відносно невеликий пакет). Сьогодні Fannie Травні - найбільша за розміром активів національна корпорація, а також найбільший джерело звичайних іпотечних фондів у США. Акціями Fannie Травні торгуються на Нью-Йоркській фондовій біржі (New-York Stock Exchange, NYSE). Її акції знаходяться серед найбільш активно продаються. Вони також входять до каталогу Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Інше підприємство - Урядова національна іпотечна асоціація (Government National Mortgage Association, GNMA або Ginnie Mae) - державна корпорація, створена для управління іпотечними програмами, які не могли б розвиватися в приватному секторі.
Всі ці організації наділені повноваженнями купувати іпотечні кредити на житло і під державну гарантію або державне страхування, випускати цінні папери, забезпечені викупленими іпотечними кредитами. Вартість іпотечних цінних паперів, що обертаються на ринку, за оцінками експертів досягла на початку 2001 року 3,5 трлн. доларів, що порівнянно з обсягами ринків американських урядових цінних паперів (3 трлн.) або корпоративних облігацій (3,5 трлн. доларів).
Слід звернути увагу на цікавий факт: у країнах Східної Європи США безпосередньо або через Світовий банк, де основним "донором" знову ж таки виступають США, витратили десятки мільйонів доларів у рамках програм допомоги зі створення систем іпотечного кредитування та фінансування за американським зразком, але в підсумку ці країни (за винятком Росії) прийняли закони, засновані на німецькому (європейському континентальному) право як більш відповідному історичним традиціям і економічним реаліям цих країн.
У той же час в останні роки в континентальних європейських країнах, наприклад, у тій же Німеччині, все частіше починають звертатися до американської та англійської системі сек'юритизації активів. Тобто розглядають можливу дворівневу систему іпотечного кредитування. Іншими словами, дві системи (однорівнева і дворівнева) не є антагоністичними і можуть діяти паралельно.
У всіх країнах з розвиненими системами іпотечного кредитування держава надавала кредитним інститутам і громадянам - позичальникам величезну допомогу, особливо в період формування систем.
Основною формою державної підтримки іпотечних кредиторів є державні гарантії, що забезпечують додаткове покриття емітованих цінних паперів. Так у США державні гарантії забезпечували випуск MBS більше 30-ти років, аж до 1970 р., коли Fannie Mae було дозволено випускати іпотечні облігації на основі кредитів, не забезпечених державними гарантіями.
Але на цьому державна підтримка не закінчилася, а придбала іншу форму. Федеральне законодавство США дозволив використовувати бюджетні кошти на придбання MBS, тим самим, прирівнявши цей вид цінних паперів до державних зобов'язаннях. Комітет з відкритого ринку ФРС уповноважений купувати і продавати їх при проведенні грошово-кредитної політики [17].
Не менш важливою формою державної підтримки є страхування кредитних ризиків. Важливим кроком на шляху формування інституційних основ сучасної системи іпотечного кредитування стало створення в 1934 році Федеральної житлової адміністрації (Federal Housing Administration, FHA) відповідно до Національного актом про житло. Основними напрямками діяльності FHA є створення системи взаємного страхування іпотечних кредитів і розробка і вдосконалення стандартів іпотечного житлового кредитування. FHA стала першою страховою компанією, заснованою державою, страхує кредитні ризики за іпотечними житловими кредитами.
Основним завданням FHA є сприяння малозабезпеченим сім'ям у поліпшенні житлових умов. Паралельно вирішуються завдання поліпшення житлових стандартів, а також створення системи взаємного страхування іпотечних кредитів. FHA здійснює близько сорока різних страхових та кредитних програм. У їх число, зокрема, входить програма державного страхування іпотечних кредитів на житло. В кінці 1991 фінансового року обсяг страхових зобов'язань FHA склав 378,1 млрд. доларів.
Основні програми страхування іпотечних кредитів розроблені для полегшення придбання, будівництва або реконструкції житла певними категоріями громадян, які не в змозі виконати вимоги внесення початкового платежу за звичайні кредити. FHA в першу чергу сприяє тим, хто вперше купує житло, покупцям житла з числа національних меншин, а також покупцям з низьким і помірним доходом, тобто найбільш потребують додаткової допомоги. Страхування здебільшого таких кредитів здійснюється Фондом взаємного страхування іпотечних кредитів, створеним на основі самоокупності. Ставка відсотка за кредитами, що страхуються FHA, знаходиться на рівні ринкових ставок, у той час як вимоги первинного внеску трохи нижче, ніж за звичайні кредити.
Кредити FHA не можуть перевищувати встановлений рівень, що складав, наприклад, в 1993 році 67 тисяч доларів для окремого будинку на одну сім'ю. Якщо позичальники порушують терміни виплат за своїми кредитами, банк, що видав їм іпотечний кредит, подає заявку в Департамент житла і міського розвитку на страхове відшкодування невиплаченої частини кредиту. Департамент виплачує необхідну суму і стає при цьому власником такого майна. Штат працівників Відділу за розпорядженням майном Департаменту житла і міського розвитку спільно з підрядниками вживає необхідних заходів для утримання цього майна і його продажу на ринку.
Ось деякі факти, які ілюструють діяльність FHA:
· Іпотечні кредити FHA щорічно дозволяють зробити перший крок на шляху до домоволодіння 165 - 275 тисячам сімей та одиноких громадян з числа тих, хто не має можливості придбати житло іншим шляхом. З 850 тисяч іпотечних кредитів, які в середньому FHA страхує кожен рік, 550 000 йдуть на купівлю житла тими людьми, які, за оцінками експертів, не змогли б отримати кредит без такої страховки;
· Близько 40% від загального числа вперше купують житло роблять це за допомогою кредитів FHA, з іншого боку, дві третини позичальників FHA купують житло вперше;
· Більше 20% позичальників FHA - представники національних меншин;
· FHA обслуговує сім'ї, чий дохід значно нижче, ніж у тих, хто використовує звичайні джерела фінансування. Так у 1992 році середній дохід позичальників FHA склав 37 тисяч доларів у порівнянні з 55 тисячами доларів у позичальників, які користуються звичайними кредитами;
· FHA обслуговує тих, у кого бракує первинних засобів для купівлі житла. Порядку двох третин іпотечних кредитів, які отримали страховку від FHA, мали первісне співвідношення величини позики до вартості заставленого майна не нижче 90%.
При цьому FHA ніколи не користувалася бюджетними коштами. Свої програми підтримки іпотечного кредитування FHA з самого початку здійснює у відповідності з основним принципом страхування, що полягає в об'єднанні можливих ризиків в одну велику групу для мінімізації неминучих втрат. У результаті Взаємний фонд іпотечного страхування, що входить в FHA, досягає успіху, а за всю шістдесятирічну історію FHA цей фонд не витратив на покриття збитків жодного долара платників податків [17].
У 1944 році Конгресом була створена Адміністрація по справах ветеранів (Veterans Administrations, VA), уповноважена гарантувати іпотечні кредити, видані окремим категоріям ветеранів війни і відповідають вимогам, встановленим Адміністрацією. Спочатку VA видавала гарантії на 50% виданого кредиту або 2000 доларів, залежно від того, яка з цих величин менше. Сьогодні ця сума збільшена до 46 000 доларів. Адміністрація проводить оцінку нерухомості, на придбання якої видаються іпотечні кредити, і таким чином визначає суму, з якої виходить при видачі сертифіката гарантії. За надання гарантій VA стягує з позичальників збір, що залежить від величини початкового внеску.
У 1989 році частка кредитів, застрахованих від неповернення Федеральної житлової адміністрацією, склала 26% загального числа виданих іпотечних кредитів, частка кредитів, гарантованих Адміністрацією у справах ветеранів - 10%; застрахованих приватними компаніями - 16%. При цьому частка кредитів, незастрахованих від ризику неповернення, склала 46%.
Ще одна форма державної підтримки - адресна фінансова допомога громадянам при придбанні житла, у тому числі із залученням іпотечних кредитів - є невід'ємним елементом житлово-соціальної політики. Найбільш відрегульованої представляється система соціальної підтримки позичальників в Німеччині Вкладники будощадкас, одержують щорічні премії за свої заощадження (до 10% до накопиченої суми).
Після отримання житлового кредиту держава використовує прямі (грошові дотації при погашенні відсотків) - наприклад, гасіння частини кредиту при народженні в сім'ї позичальника дитини, і непрямі (податкові пільги) форми допомоги позичальникові - залежно від майнового стану, складу його сім'ї і т.п .
Узагальнюючи досвід розвитку іпотечного кредитування в зарубіжних країнах, слід відзначити, що саме іпотечне кредитування стало одним з основних факторів економічного розвитку в США (новий курс Рузвельта), у Німеччині (післявоєнні реформи Ерхарда), в Аргентині ("план Коваль") і в Чилі (реформи Піночета).

Розділ 2. Іпотечне кредитування в Росії.

2.1 Аналіз вітчизняного ринку іпотечного кредитування.

Обсяги видачі іпотечних кредитів в 2003 році, в порівнянні з 2002 роком, зросли вдвічі - $ 500млн. проти $ 260млн. Основний внесок вніс Ощадбанк завдяки значній ресурсній базі і розгалуженої філіальної мережі, частка якого як і раніше становить близько 50% ринку [15].
На даний момент 60 відсотків житлового фонду приватизовано, і такий фонд стає більш активним об'єктом ринкових угод, включаючи угоди з квартирної оренді. Результати недавно проведених обстежень показують, що більша частина населення потребує поліпшення житлових умов, наприклад, понад 77 відсотків сімей, включених до опитування, заявили про своє прагнення поліпшити свої житлові умови, але при цьому населення погано розбирається в іпотечному кредитуванні [14].
Минулий рік визначив основних гравців, які будуть у найближчому майбутньому визначати ключову роль на іпотечному ринку. До Ощадбанку, банку Дельтакредит, Райффайзенбанку і МІА приєдналися Національний резервний банк, Газпромбанк, Внешторгбанк, МДМ-банк, а також Трійка-діалог, яка планує найближчим часом запуск власного іпотечного проекту. Безумовно, впевненість учасникам ринку дало прийняття закону "Про іпотечні цінні папери" і надія на те, що вже до кінця 2004 року повністю завершиться формування законодавчої бази, необхідної для розвитку іпотеки. У таблиці 2.1 наведена інформація за обсягами виданих іпотечних кредитів провідними операторами в 2003 році.

Таблиця 2.1
Обсяги виданих іпотечних кредитів провідними операторами в 2003 році

Оператор	Обсяг виданих кредитів, млн $	Кількість кредитів
Ощадбанк	233	-
Дельтакредит	34	1000
АІЖК	22.9	2074
Райффайзенбанк	21.4	419
МІА	21.2	-
УГАІК (Уфа)	8.7	-
Собінбанк	8.2	350
СОФЖІ (Самара)	7.6	708
Внешторгбанк	7	-
Газпромбанк	5.5	-
ОІЖК (Оренбург)	5.2	557
РФЖіІ (Марій Ел)	4.3	106
Агропромкредит	4	300
ФІА-Банк	3.4	526
НРБ	3	78
Білгородська іпотечна корпорація	2.3	405
Наш будинок-Примор'ї	2.2	135
Евротраст	2	30
Липецька іпотечна корпорація	1.6	182
КБ Система	1.35	-
Мордовська іпотечна корпорація	1	164
Іріан (Іркутськ)	0.93	92
МДМ-банк	0.9	7
Калузька іпотечна корпорація	0.73	67
САІЖК (Єкатеринбург)	0.2	14
АРОІЖК (Архангельськ)	0.13	10
Іпотечне агентство РТ (Казань)	-	8
ПОІФ (Перм)	0.06	6

* - Дані першоджерел. Розрахунок рублевих кредитів (Ощадбанк, МІА, іпотечні агентства) проводився за курсом 30руб / $.
Багато в чому завдяки спільним зусиллям місцевих і федеральних структур, іпотечне кредитування активно впроваджується і розвивається в регіонах: Республіці Башкирія, Республіці Марій Ел, Республіці Татарстан, Самарської, Оренбурзької областях, Приморському краї та ряді інших регіонів. Федеральне агентство зміцнило свої позиції налагодивши договірні відносини з більш ніж 50 регіонами. На даний момент АІЖК здійснює викуп заставних у 27 кредитних і 18 некредитних організацій. Розмір кредиту складає в середньому 330 тисяч (іст. АІЖК) [25]. На кінець року в країні налічувалося 146 банків, що надають послуги з іпотечного кредитування. У таблиці 2.2 наведені процентні ставки по іпотечних кредитах провідних операторів.
Таблиця 2.2
Ставки іпотечних кредитів провідних операторів (червень 2004)
* Кредитування покупки квартири на вторинному ринку на термін 10 років
** В - вторинний ринок, Н - незавершене будівництво, К - котедж / будинок

Таким чином, можна підсумувати, що в оператори пропонують послуги іпотечного кредитування на умовах (в середньому) 12,7% у доларах США і 17% у рублях. Повний спектр послуг (вторинний ринок, незавершене будівництво, індивідуальне будівництво) пропонують усього три оператори: Абсолют-Банк, Райффайзенбанк і Ощадбанк. Розглянемо докладніше обсяги іпотечного кредитування провідними вітчизняними операторами (таблиця 2.3).
Таблиця 2.3
Обсяги виданих іпотечних кредитів провідними операторами
* - Кількість і обсяг рефінансованих кредитів у банків і регіональних операторів.
За даними таблиці 2.3 безперечним є той факт, що лідером на російському ринку іпотечного кредитування є Ощадбанк Росії. Таким чином представляється доцільним розглянути умови надання іпотечних кредитів цим найбільшим вітчизняним оператором, що буде зроблено в наступних параграфах.
Також, необхідно відзначити, що серед комерційних банків Ощадбанк і Дельтабанк є найбільш кваліфікованими і мають найбільшу мотивацію збільшувати свої портфелі іпотечних кредитів, хоча й застосовують різну стратегію кредитування, мають різні комерційні цілі, кредитні продукти і джерела фінансування. Однак Ощадбанк поки не повною мірою охопив і задіяв свою мережу і накопичення на депозитних рахунках дрібних вкладників, його портфель іпотечних кредитів складає трохи більше 300 млн. дол. США, кредити надаються в рублях і доларах, такі кредити складають лише 8 відсотків портфеля роздрібних кредитів. Ощадбанк - найбільший ощадний банк Росії, 69% вкладів населення зберігаються в цьому банку, це єдиний ощадний банк, якому уряд надає повну підтримку в частині гарантування вкладів. Дельтабанк спеціалізується на житловому кредитуванні, у 2001 і 2002 рр.. . цей банк видав близько 1 500 кредитів на суму 2800 млн. доларів США, він видає кредити виключно у доларах США безпосередньо і через 15 банків-партнерів, що видають кредити. Дельтабанк фінансується за рахунок іноземних кредитних ліній рефінансування [15].
Фінансові установи фінансують іпотеку депозитами, залучають кошти із зовнішніх джерел, і все частіше і частіше використовують кошти, що надаються регіональними агенціями та Агентством іпотечного житлового кредитування (АІЖК), створеним федеральним урядом.
АІЖК розмістило свої облігації серед комерційних банків, створивши таким чином один з важливих елементів ланцюжка іпотечного кредитування. Однак кілька найважливіших ланок фінансування відсутні: ні федеральне агентство, ні комерційні банки поки не випускають і не продають облігації приватним або державним пенсійним фондам або страховим компаніям. Такі додаткові ланки, встановлюють зв'язок з інвесторами, які вкладають кошти в довгострокові папери, будуть надзвичайно важливі для забезпечення значного обсягу іпотечного кредитування.
Особливості андеррайтингу позичальника кредиту і стандартів обслуговування банками є прийнятними, виходячи з умов первинного ринку іпотек:
Максимальний термін - 15 років для кредиторів - банків, 20 у разі купівлі іпотек АІЖК. Що стосується комерційних банків, немає особливого сенсу в збільшенні терміну, беручи до уваги високі процентні ставки на ринку та інфляційні очікування.
· Мінімальний розмір початкового внеску складає 30 відсотків, що пояснюється проблемами зі зверненням стягнення на майно боржника, старим станом багатьох житлових будинків, незначною кількістю угод, які могли б служити орієнтиром для встановлення ринкової ціни.
· Процентні ставки встановлюються на рівні від 19 до 24 відсотків, якщо кредит видається в рублях, і на рівні від 10 до 15 відсотків, якщо кредит деномінована в доларах США. Регіональні державні іпотечні агентства видають більше субсидованих іпотечних кредитів у рублях за ставкою від 8 до 15 відсотків, при цьому, за оцінками, середня зважена ставка становить 13 відсотків, а місцеві органи влади надають бюджетно-фінансову підтримку для відшкодування різниці між використаної ставкою і ринковою ставкою .
На даній стадії якість портфеля кредитів, виданих комерційними банками, є високим, в основному, завдяки консервативним стандартам андеррайтингу позичальника та обслуговування в основному населення з високим рівнем доходу. Наприклад, крім іпотечної застави Ощадбанк вимагає підписи двох гарантів по кожній іпотеку, таким чином, він побічно заявляє про свою недовіру до забезпечення іпотечного кредиту. [25].
Можливість звернення стягнення на майно боржника є центральним питанням для створення ефективних стимулів, що сприяють розвитку іпотечного кредитування. Звернення стягнення на майно боржника та виселення в іншу квартиру залишаються складними питаннями при розвитку російських ринків іпотечного житлового кредитування. Необхідно відзначити, що це не тільки суто російська проблема. З нею стикаються і в США і європейських країнах.

2.2 Програми іпотечного кредитування Ощадбанку Росії.

Акціонерний комерційний Ощадний банк Російської Федерації (Ощадбанк Росії) створений у формі акціонерного товариства відкритого типу у відповідності з Законом РРФСР "Про банки і банківську діяльність в РРФСР". Засновником і основним акціонером Ощадбанку Росії є Центральний банк Російської Федерації (понад 60% акцій статутного капіталу). Його акціонерами є більше 200 тисяч юридичних і фізичних осіб. Ощадбанк Росії зареєстрований 20 червня 1991 р. у Центральному банку Російської Федерації. Реєстраційний номер - 1481.
На сьогодні Ощадбанк пропонує ряд програм для придбання житла, розглянемо їх докладніше.
А. Кредит на невідкладні потреби. Строк до 5 років, ставка: 19% - рублі, 12% - валюта. Мета кредитування - будь-які цілі споживчого характеру.
Забезпечення:
· Поруки громадян Російської Федерації;
· Поруки юридичних осіб - роботодавців позичальників;
· Заставу нерухомого майна, застава транспортних засобів та іншого майна;
· Заставу мірних злитків дорогоцінних металів, заставу цінних паперів Сбербанку Росії та державних цінних паперів, заставу цінних паперів корпоративних емітентів;
· Гарантії суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень
Чим добре:
1. Видаються готівкою (кредит у рублях) і безготівковими коштами.
2. Отримання кредиту найбільш просте і неприв'язану до приобретаемому об'єкту.
3. На частку цього кредиту припадає понад 90% всіх кредитів Ощадбанку (за об'ємом)
Чим погано:
1. Маленький строк, отже, маленькі суми.
2. У розрахунок суми приймається дохід тільки позичальника.
Б. Кредит на придбання нерухомості. Термін до 15 років, ставка: 18% - рублі, 11% - валюта.
Мета кредитування:
· На придбання, будівництво, реконструкцію, ремонт об'єктів нерухомості, побудованих або споруджуваних без участі кредитних коштів Ощадбанку.
· На придбання об'єкта нерухомості - одноразово;
· На будівництво (у т.ч. на пайову участь у будівництві), реконструкцію, ремонт (у т.ч. на проведення оздоблювальних робіт) Об'єкту нерухомості в залежності від порядку оплати - одноразово або частинами.
Забезпечення:
· Поруки громадян Російської Федерації;
· Поруки юридичних осіб;
· Заставу нерухомого майна, застава транспортних засобів та іншого майна;
· Заставу мірних злитків дорогоцінних металів, заставу цінних паперів Сбербанку Росії та державних цінних паперів, заставу цінних паперів корпоративних емітентів;
· Гарантії суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень.
Чим добре:
· Може видаватися й готівкою (рублі).
· Може надаватися відстрочка в погашенні основного боргу на період будівництва до 2 років.
· Кредит на 70% вартості.
· Кредити надаються як за місцем реєстрації позичальника, так і за місцем знаходження підприємства-роботодавця-поручителя, або за місцем знаходження об'єкта нерухомості.
Чим погано:
· Непросто знайти таке забезпечення на велику суму кредиту.
В. Іпотечний кредит. Термін до 15 років, ставка: 18% - рублі, 11% - валюта.
Мета кредитування:
· На придбання об'єктів нерухомості, побудованих або споруджуваних за участю кредитних коштів Ощадбанку Росії.
· На придбання об'єкта нерухомості - одноразово;
· На будівництво (у т.ч. на пайову участь у будівництві), реконструкцію, ремонт (у т.ч. на проведення оздоблювальних робіт) Об'єкту нерухомості в залежності від порядку оплати - одноразово або частинами.
Забезпечення:
Кредит на придбання об'єкта нерухомості:
· Застава придбаного Об'єкта нерухомості;
· Поручництво повнолітніх членів сім'ї Позичальника, яких Позичальник передбачає зареєструвати в купованому Об'єкті нерухомості.
Кредит на будівництво об'єкта нерухомості:
· Заставу майнових прав Позичальника за Договором про інвестування будівництва;
· Поручництво Забудовника (на випадок розірвання Договору про інвестування будівництва) - оформлюється в якості додаткового забезпечення на період будівництва;
· Заставу об'єкта нерухомості - оформляється після завершення будівництва та оформлення права власності на нього;
· Поруки повнолітніх членів сім'ї Позичальника, яких Позичальник передбачає зареєструвати після завершення будівництва Об'єкта нерухомості.
Чим добре:
1. Може бути відстрочка в погашенні основного боргу на період будівництва до 2 років.
2. Кредит на 90% вартості
3. Заставою може виступати стоять по пайовій житло
Чим погано:
1. Кредит видається безготівково, потім переклад на рахунок забудовника.
2. Кредит видається тільки у разі укладення (попередньо) Банком Договору із забудовником про співробітництво, тобто не у всіх забудовників.
3. Видається за місцем знаходження об'єкта нерухомості.
Г. Програма «Молода сім'я». Термін до 15 років, ставка: 18% - рублі, 11% - валюта.
Мета кредитування:
· На придбання, будівництво, реконструкцію, ремонт об'єктів нерухомості;
· На придбання об'єкта нерухомості - одноразово;
· На будівництво (у т.ч. на пайову участь у будівництві), реконструкцію, ремонт (у т.ч. на проведення оздоблювальних робіт) об'єкта нерухомості в залежності від порядку оплати - одноразово або частинами.
Забезпечення:
· Поруки громадян Російської Федерації;
· Поруки юридичних осіб;
· Заставу нерухомого майна, застава транспортних засобів та іншого майна;
· Заставу мірних злитків дорогоцінних металів, заставу цінних паперів Сбербанку Росії та державних цінних паперів, заставу цінних паперів корпоративних емітентів;
· Гарантії суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень.
Чим добре:
1. Може видаватися й готівкою (рублі).
2. Може надаватися відстрочка в погашенні основного боргу на період будівництва до 2 років. При народженні дитини відстрочка до досягнення дитиною віку 3 роки.
3. Кредит на 70% вартості. Якщо є дитина, то кредит на 90%.
4. При розрахунку суми кредиту може враховуватися дохід батьків, тобто сума кредиту буде більше.
У таблиці 2.4 наведена аналітична інформація, яка дозволяє зіставити умови надання іпотечного кредиту Ощадбанком Росії і його основними конкурентами.

Таблиця 2.4
Порівняльна характеристика умов надання іпотечного кредиту.

№	Найменування показника	РБ РФ	АІЖК	ВАТ «Внешторгбанк»	DeltaCredit банк	Банк «Перше ОВК»	«Райффайзенбанк Австрія»	«Собінбанк»
1.	Рік початку реалізації іпотечної програми	1991	1996	2003	1998	2000	2002	1999
2.	Валюта кредиту	руб, $	руб	руб, $	$	$	8	$
3.	Початковий внесок від вартості квартири,%	30	30	15-20	15-30	15-30	30	30
4.	Ставка кредиту,%	11 $ 18Р	15	9-11 $ 14-16р	10-14	10-15	12	14
5.	Термін кредитування, років	15	20	20	до 15 років	10-15	10	10
6.	Щомісячні виплати від доходу сім'ї,%	40	50	40	40	40	40
7.	Вартість обов'язкового страхування,%	0,6	1,5	1,5	1,5	1,5	1	1,5
7.1.	- Страхування життя і втрати працездатності,%	-	+	0,9	+	0,8	+	+
7.2.	- Страхування ризику втрати та пошкодження квартири,%	+	+	0,4	+	0,4	+	+
7.3.	- Страхування титулу власності квартири,%	-	+ / -	0,3	+	0,3	+	+
8.	Документальне підтвердження платоспроможності	+	+	+	+	+ / -	+	+
9.	Наявність поручителів	+	+ / -	-	-	-	-	+
10.	Кількість документів для оформлення кредиту	5-10	20	15-20	8	20		12
11.	Середній термін оформлення кредиту, дні	18	7-14	14	14	14	10	14
12.	Загальна кількість виданих кредитів		5800	2600	2800	140	450	350
13.	Сума кредитів		69 млн $	13200000 $	140 млн $	4 млн $	20 млн $	8,0 млн $

Необхідно відзначити, що незважаючи на всю привабливість програм іпотечного кредитування тут існують також певні «підводні камені», які не відомі потенційному позичальникові. Так, розглянемо докладніше кредитну програму «Молода сім'я». Кредит по цій програмі надається подружжю не старше 30 років (навіть, якщо одному з подружжя до 30 років, а іншому більше). З переваг даного кредиту треба відзначити те, що созаемщиками крім подружжя можуть виступати ще й батьки, як з боку одного з подружжя, так і з боку іншого.
Проілюструємо це на прикладі. Припустимо, дохід кожного з подружжя - 200 доларів. Дохід кожного з батьків - теж 200 долларов.Ітого, сукупний дохід дорівнює: 200 х 2 (подружжя) + 200 х 2 (батьки чоловіка) + 200 х 2 (батьки дружини) = 1200 (сукупний дохід, виходячи з якого буде надаватися кредит Ощадбанком ).
І це при тих же 11% річних у валюті або 18% річних у рублях. Причому, якщо у "молодої сім'ї" є дитина, то кредит може становити до 90% від вартості квартири. Якщо ж немає дитини - то кредит як і зазвичай в Ощадбанку: не більше 70% від вартості квартири.
Ощадбанківських кредит "Молода сім'я" - безумовно нове слово в іпотечному кредитуванні в Росії. Але і тут є свої особливості, так безробітної «Молодій родині» кредит не дають. Як вказувалося, созаемщиками можуть бути молоді подружжя і батьки подружжя. Але при цьому, якщо «Молода сім'я» живе лише на гроші своїх батьків - кредит їй не нададуть.
Якщо ж у «молодої сім'ї» є хоч якісь свої доходи (нехай навіть смішні), то за кредитом можна звертатися. Як визначається максимальний розмір кредиту розглянемо на наступному прикладі. Позичальник з щомісячним доходом 1200 доларів на місяць може отримати кредит до 73210 доларів. А який кредит отримають 6 созаемщиков, за умови, що дохід кожного з них по $ 200?
Як видно з прикладу, сукупний дохід шістьох созаемщиков дорівнює 6 х $ 200 = $ 1200. А ось сума кредиту буде менше, це підтверджує наступний розрахунок: позичальник з доходом $ 200 може отримати кредит до $ 10705. А 6 созаемщиков можуть отримати кредит рівний 6 х 10705 = $ 64230.
Однак, це в тому випадку, коли всім созаемщиками до пенсії більше 15 років. Припустимо, двом з 6 созаемщиков до пенсії 10 років. У цьому випадку, максимальний розмір кредиту буде ще менше. Як зазначалося, у прикладі всі созаемщики заробляють по $ 200. Оскільки двом созаемщиками до пенсії 10 років, кредит їм буде дано не на 15 років, а на 10. Максимальний розмір кредиту такого созаемщика можна порахувати як: $ 10705 / 15 х 10 = $ 7136
Разом: $ 10705 х 4 + $ 7136 х 2 = $ 42820 + $ 14272 = $ 57092
Тоість, розраховуємо, який кредит може отримати кожен із созаемщиков, а потім підсумуємо і отримуємо той максимальний розмір кредиту, який може отримати "молода сім'я".
Аналогічні «підводні камені» існують і в іншій програмі іпотечного кредитування Ощадбанку Росії. Так, в Ощадбанку існує обмеження за віком. Особам передпенсійного віку кредит або не дають, або дають значно менше, ніж якщо б позичальникові до пенсії було далеко. Розглянемо цю ситуацію на прикладі. Припустимо, позичальник заробляє $ 1000. Позичальник - чоловік. Вік 55 років. Пенсійний вік у чоловіків настає, як відомо в 60 років. Якщо б до пенсії було далеко, то позичальник міг би отримати кредит $ 53500. Банк, розраховуючи розмір кредиту, який може дати, виходить з того, що в найближчі п'ять років зарплата позичальника буде як і зараз, а через п'ять років - зарплата буде дорівнює пенсії. Кредит надається на 15 років, не важко порахувати, що 5 років - це третина від 15 років. Таким чином позичальникові, якому залишилося 5 років до пенсії, дадуть лише $ 53 500 / 3 = $ 17 833 (Ми порахували «грубо», просто відкинувши ті доходи позичальника, які будуть після виходу позичальника на пенсію. Насправді, їх теж треба враховувати, але картина зміниться не істотно: кредит буде приблизно $ 18000.)
Ще одна особливість та, що існує прив'язка до місцевості. Наприклад, позичальник живе в Тамбові, поручителі - у Тулі, працює - в Орлі, квартиру хоче в Підмосков'ї, за кредитом звертається до Московського банк. Такому позичальнику запропонують звернутися до банку або за місцем роботи, або в банк в тому місті, де позичальникові потрібна квартира. У відділенні Ощадбанку в Москві, у видачі кредиту йому відмовлять.
Таким чином можна підсумувати, що не дивлячись на свою привабливість програми іпотечного кредитування (це стосується не тільки програм Ощадбанку Росії, а й іпотечних програм інших операторів) мають ряд особливостей, з якими потенційному позичальникові обов'язково необхідно ознайомитися заздалегідь.

Розділ 3. Тенденції розвиток вітчизняного ринку іпотечного кредитування.

3.1 Роль АІЖК у розвитку іпотечного кредитування.

АІЖК виникло як важливий учасник російської іпотечної системи. Теоретично, це федеральне агентство здатне виконувати цілий ряд функцій з надання підтримки ринку іпотеки, включаючи такі, як:
· Підтримка законодавчих реформ і надання судової підтримки для зміцнення первинних ринків іпотеки. Зазначені реформи передбачають дії в широкому діапазоні - від вдосконалення політики в сфері землекористування до підвищення ефективності процедур звернення стягнення на заставлене майно.
· Поширення стандартів андеррайтингу та іпотечних продуктів. У Росії подібних стандартів не існує, хоча вони мають вирішальне значення для розвитку ринків іпотеки. На ефективних ліквідних іпотечних ринках заставні звертаються в якості товарів, що здешевлює фінансування і дозволяє створити достатній обсяг фінансових ресурсів. Такий режим можливий тільки при забезпеченні можливості заміни одних заставних на інші за допомогою тотожних фінансових умов і критеріїв андеррайтингу. У тій мірі, в якій усі організатори іпотеки використовують стандартні умови, можливо більш швидкий розвиток ринку облігацій з іпотечним покриттям та іпотечних сертифікатів участі. Такий ринок зміг би надавати ліквідні ресурси організаторам іпотеки і, з плином часу, можна очікувати, що він сприяв би зменшенню вартості іпотечного фінансування для домовласників.
· Забезпечення ліквідності. Хоча ліквідність не є проблемою для деяких великих банків, наприклад, Ощадбанку і Райффайзенбанку, у такій великій і різнорідною економіці, яка існує в Російській Федерації, місцеві фінансові ринки можуть бути обмежені місцевими економічними обставинами. АІЖК може долати нестачу капіталу на місцях шляхом надання ліквідних ресурсів місцевим державним агентствам і щодо дрібним приватним банкам. Беручи на себе цю функцію, АИЖК не повинна підривати іпотечні програми вже існуючих ліквідних банків.
· Демонстрація потенційних можливостей іпотечного фінансування. Можна стверджувати, що деяких потенційних кредиторів можна буде переконати зайнятися іпотечним кредитуванням тільки після того, як вони побачать можливість прибуткового ведення цього бізнесу. АІЖК могло б подати приклад системи ціноутворення на основі врахування ризиків, що свідчив би про можливість прибуткового участі комерційних банків у конкуренції в даній сфері.
· Прийняття на себе ризику, пов'язаного з ціноутворенням у складних умовах. На російському ринку відсутні дані про функціонування іпотеки за минулі періоди, на основі яких оцінюють кредитний ризик. Відсутні також і вихідні дані для визначення цін на довгострокові облігації. Федеральне агентство може зіграти вирішальну роль каталізатора за допомогою ініціативи зі створення раціональної структури ціноутворення з тим, щоб покласти початок цьому процесу. Дана організація, що діє за підтримки уряду, можливо, знаходиться в найкращому положенні з точки зору прийняття на себе цього ризику. Після закінчення певного часу структуру ціноутворення буде необхідно переглянути з тим, щоб адаптувати її до мінливих обставин. Федеральному агентству не слід використовувати свою перевагу раннього початку діяльності по даному напрямку для створення монополії в сфері сек'юритизації іпотеки.
· Страхування кредитних ризиків. Існують певні сумніви щодо ефективності заставних у якості забезпечення для кредитів і, в результаті, можливості визначити ціну іпотечного кредиту. АІЖК могла б запропонувати страхові продукти для подолання невизначеностей, які існують щодо кредитного ризику, пов'язаного з іпотечними кредитами. Федеральне агентство припускає вивчити пропозицію про прийняття зобов'язань по своєчасності виплат щодо функціонування іпотечних цінних паперів. З економічної точки зору, існує мало відмінностей між страхуванням результатів функціонування кредиту у відношенні пула іпотек і страхуванням результатів функціонування окремих іпотек. У будь-якому випадку, федеральне агентство залежить від виконання функцій андеррайтингу організаторами іпотеки та можливостей по збору коштів, які мають допоміжні служби. В якості федерального органу, АІЖК знаходиться в унікальному становищі для диверсифікації свого кредитного ризику по всіх регіонах Російської Федерації [25].
До теперішнього часу федеральне агентство набувало рублеві заставні з фіксованою ставкою за іпотечними векселями в розмірі 18 відсотків. У кінцевому підсумку, їх передбачається фінансувати за допомогою іпотечних цінних паперів, що випускаються за ставкою 15 відсотків, переважно у вигляді іпотечних сертифікатів участі. Різницю передбачається розділити між федеральним агентством, яке залишить собі 1 відсоток, і первинними агентами, які залишать собі 2 відсотки. (У квітні 2003 року федеральне агентство знизило ставку по іпотечних векселями по здобувається заставних до 15 відсотків.).
Обсяги кредитування, заплановані для програми на початковому етапі, становлять малу частку потреби у житлі і цільових показників Держбуду щодо нового будівництва житла. До кінця 2003 року федеральне агентство купило кредити на суму 2 млрд. рублів. Виходячи із середнього розміру квартири в 60 квадратних метрів і середнього балансу по іпотеці в розмірі 350 000 рублів, агентство повинне буде викупити близько 5700 кредитів на житло загальною площею 340 000 квадратних метрів, при тому, що контрольна цифра уряду щодо будівництва житла становить 70 80000000 квадратних метрів на рік. Лише невелика частина наявного у федерального агентства фінансування, ймовірно, буде направлена ​​в майбутньому році на нове будівництво. Велика частина цих іпотечних операцій спрямована на фінансування поліпшення житлових умов з переїздом сімей в квартири більшої площі.
Випуск короткострокових облігацій створює для АІЖК ризик втрат, викликаних зменшенням вартості цінних паперів у результаті зниження процентних ставок. П'ятирічні облігації, забезпечені загальною гарантією, які були випущені у квітні 2003р., Йдуть на фінансування придбання іпотек з фіксованою ставкою і терміном погашення 20 років. Подібний випуск створює для агентства ризик втрат, пов'язаних зі зниженням процентних ставок. Якщо інфляція і, відповідно, процентні ставки, значно підвищаться ближче до терміну погашення цих облігацій, то агентство буде змушене замінити їх зі збитками для себе. Якщо ж інфляція знизиться в більшій мірі, ніж це очікується, то заставні з фіксованою ставкою, що служать основою облігацій, можуть бути сплачені раніше терміну, і інвестори, в даному випадку державний пенсійний фонд, втратять очікуваний доход [24].
У тих випадках, коли кредитні організації, яким надається урядова підтримка, брали на себе такий ризик, вони втрачали значні кошти. Наприклад, в 1990-х рр.. це сталося з аргентинськими кредитними організаціями, які надавали іпотечні кредити, деноміновані в доларах, а в 1970-х аналогічна ситуація виникла в США, де ощадно-позичкові асоціації фінансували довгострокові активи з фіксованими ставками короткостроковими зобов'язаннями. Для мінімізації ризику фінансових втрат від коливань процентної ставки такі іпотечні агентства, як АІЖК зазвичай хеджують ризик процентної ставки, погоджуючи потоки грошових коштів за активами і пасивами за термінами. Фінансова установа зі збалансованими за термінами потоками грошових коштів не втратить і не збільшить ринкову вартість активів при зміні процентної ставки. Найлегший спосіб узгодження термінів - це узгодження по термінах потоків грошових коштів за активами і пасивами. Якщо АІЖК не вдасться узгодити терміни своїх потоків грошових коштів, наприклад, фінансуючи довгострокові активи короткостроковими зобов'язаннями, воно стикається з ризиком рефінансування при настанні терміну платежу за зобов'язанням.
Оскільки федеральне агентство буде успішно розміщувати значні обсяги іпотечних облігацій або сертифікатів участі з прибутковістю, яка не враховує ризик, це буде призводити до спотворення ситуації на ринку іпотечного кредитування, а потім і до спотворення ситуації на ринку довгострокових високоякісних інвестиційних інструментів. По всій імовірності, з'явиться роздвоєний ринок з (i) дешевої іпотекою під гарантії уряду для надзвичайно невеликої частини населення з наслідками, що випливають проблемами, пов'язаними з відбором учасників, (ii) більш дорогою іпотекою для більш багатих людей, що фінансується приватними засобами. Розширення системи дешевої іпотеки буде обмежуватися обсягом річної гарантії, яку уряд буде надавати федеральному агентству. На сьогоднішній момент така гарантія охоплює всього лише крихітну частку попиту на ринку.
АІЖК змушене визначати структуру довгострокових облігацій і їх прибутковість в умовах ринку, на якому відсутні вихідні дані для порівняння і система ціноутворення на цінні папери на основі ризиків. На ефективних ринках позикового капіталу інвестори оцінюють облігації в зіставленні з реальною нормою прибутку для того чи іншого терміну до погашення, додаючи до неї спред для компенсації очікуваної інфляції, а також додаткові спреди для обліку ризиків, наприклад, ризику невиконання емітентом своїх зобов'язань. Перші два фактори - реальна норма прибутку і очікувана інфляція - зазвичай виступають як два компоненти прибутковості державних облігацій, яку зазвичай вважають еталонної процентною ставкою за відсутності ризику [25].
У Росії випуски державних облігацій вважаються першокласними, але не вільними від ризику дефолту. Терміни погашення державних облігацій відносно короткі - не більше двох років. З одного боку, інституційні інвестори, наприклад, банки і пенсійні фонди, зобов'язані тримати певну частку своїх активів в першокласних цінних паперах. З іншого боку, в даний час відчувається брак першокласних паперів. Високий попит призводить до диспропорції в ціноутворенні на відносно високоякісні державні цінні папери, що призводить до їх негативною реальної дохідності.
У результаті, спостерігається прибутковість довгострокових облігацій у Росії, мабуть, визначається у такій же мірі недоліком пропозиції, як і інфляційними очікуваннями і кредитним ризиком. Наприклад, державні облігації з найбільшим строком погашення, які продавалися на початку 2003 року, - дворічні ОФЗ - мали купонний дохід у розмірі 14 відсотків, однак продавалися зі значною премією, принісши дохід у розмірі 9,68 відсотка. І це незважаючи на той факт, що інфляція в 2002 році склала 15,1 відсотка. При поточних цінах ці облігації показали б негативну реальну прибутковість, навіть якщо б інфляція в 2003 році впала до 10 відсотків, як прогнозували деякі більш оптимістичні спостерігачі [24].
Поточні процентні ставки й рівень інфляції, як видається, вказують на більш високу прибутковість, ніж прибутковість, використовувана АІЖК або урядом. Як видно з Таблиці 3.1, дохід інвесторів по шестимісячних депозитах може скласти 16 відсотків. Банки, наприклад, Ощадбанк, видають іпотечні кредити в рублях за фіксованою ставкою 18 відсотка на термін 15 років. Контрольний показник інфляції, встановлений федеральним урядом на 2003 рік, становить 12 - 14 відсотків. Якщо уряд досягне верхньої межі цього діапазону, то 15 процентні облігації АІЖК показали б реальну прибутковість всього в 1 відсоток, у той час як при 12 відсотках облігації принесли б інвесторам негативну реальну прибутковість.

Таблиця 3.1
Індикативні рублеві процентні ставки
Джерела: "Бюлетень банківської статистики № 2 (117)"; Центральний Банк Російської Федерації, березень 2003 р., "Комерсант", 4 березня 2003
АІЖК могло б розширити зону свого функціонування, більш ефективно використовуючи свої ресурси на основі застосування заходів щодо підвищення кредитного рейтингу цінних паперів, забезпечених іпотекою, які випускаються банками, або на основі страхування кредитів. Якби банки могли зменшити ризики за допомогою заходів щодо підвищення кредитного рейтингу позичальників, то вони з більшою ймовірністю погодилися б кредитувати сім'ї з середніми доходами. Подібні заходи щодо підвищення кредитного рейтингу позичальників можуть бути реалізовані федеральним агентством в різних формах, включаючи страхування виконання зобов'язань за пулів сек'юритизованих кредитів та (або) кредитне страхування окремих кредитів, кожна з яких покриває ту чи іншу частку кредитного балансу. Сформованим таким чином першокласним цінних паперах, випущених приватними емітентами, слід надати переваги державних цінних паперів у сенсі виконання вимог до ліквідності банків і правомочності використання в якості забезпечення при повторній покупці. У рамках такої програми вплив АІЖК могло б поширитися на набагато більш широкий сегмент ринку.

3.2 Проблеми вплив кредитних ризиків при іпотечному кредитуванні на бюджетно-податкову сферу.

У рамках діючої державної програми іпотечного кредитування вплив кредитних ризиків на бюджетно-податкову сферу може призвести до швидкого перевищення обсягу наявних у тому чи іншому регіоні ресурсів. В даний час регіональні агентства продають кредити федеральному агентству на умовах повного регресу. У разі невиконання зобов'язань по іпотеці, федеральне агентство має право вимагати від регіонального агентства замінити іпотеку і взяти на себе всі витрати, пов'язані з порушенням зобов'язань. Оскільки обсяг регіональних програм в даний час невеликий, ефект від невиконання зобов'язань у подібних випадках на бюджет залишається мінімальним. Тим не менш, якщо масштаб реалізації цих програм буде розширюватися, то це може призвести до значного впливу на бюджети суб'єктів Федерації, особливо з урахуванням обмеженості регіональних ресурсів.
У Таблиці 3.2 проілюстрований потенційний ефект великих програм кредитування на бюджети чотирьох суб'єктів Федерації. При нинішньому підході будь-яка кредитна програма значного обсягу швидко призведе до перевищення загального обсягу регіонального бюджету в трьох суб'єктах федерації за винятком Москви. Якщо б програми кредитування в Самарській, Оренбурзькій і Іркутській областях збільшилися в обсязі до рівня, достатнього для фінансування 20 відсотків попиту, то обсяг кредитів більш ніж удвічі перевищив би загальний розмір річного регіонального бюджету. У випадку економічного спаду і дефолту 20 відсотків відповідних позичальників, витрати могли б більш ніж вдвічі перевищити загальну величину бюджету житлової сфери Оренбурзької області [27]. У Самарській області аналогічні витрати могли б перевищити регіональні витрати на освіту і соціальну допомогу разом узяті.

Таблиця 3.2
Потенційний ефект іпотечного кредитування на регіональні бюджети

	Москва	Самара	Оренбург	Іркутськ
Число домашніх господарств, що бажають брати участь в житлових програмах *	1 439 777	524 601	347 932	409 609
Загальна величина регіонального бюджету на 2002 рік **	304 200 000	17 800 000	9 000 000	12 800 000
Асигнування на житлове будівництво в регіональному бюджеті на 2002 рік **	81 000 000	4 800 000	1 400 000	2 900 000
Середня сума кредиту **	350	350	350	350
Загальний обсяг по 20% попиту **	100 784 376	36 722 070	24 355 254	28 672 663
Витрати у зв'язку з 20% невиконанням зобов'язань при частці збитків у разі такого невиконання 50% **	10 078 438	3 672 207	2 435 525	2 867 266

* - Включає 77% домашніх господарств із середніми доходами
** - Тис. рублів.
Джерела: Розрахунки Банку Росії; ЦАРН; Держкомстат.
Наведені дані є приблизними оцінками, почасти заснованими на результатах обстеження, нещодавно проведеного Центром аналізу ринків нерухомості (ЦАРН), згідно з яким 77 відсотків домашніх господарств хотіли б поліпшити свої житлові умови. Слід зазначити, що якби ті ж домашні господарства враховували витрати на придбання квартир за цінами, повністю відображає витрати, то вони могли б віддати перевагу залишитися в своєму нинішньому житло. Однак навіть якщо фактичний попит становить не більше половини від рівня виявленого ЦАРН в ході обстеження, то все одно його обсяг швидко перевищив би обсяг ресурсів, наявних у багатьох регіонів країни.
Замість того, щоб покладати кредитний ризик виключно на регіональні адміністрації, слід, щоб система забезпечувала поділ ризику серед учасників. Такий поділ ризику могло б стати джерелом економічних стимулів для підвищення якості управління ризиками. Наприклад, банку-організатору іпотеки можна пред'явити вимогу про прийняття на себе суми збитків у розмірі перших 30 відсотків кредитного балансу. У відношенні наступних 20 відсотків балансу АІЖК могло б пропонувати страхування на випадок збитків за економічно обгрунтовану плату, а регіональне агентство могло б пропонувати страхування залишку кредиту - теж за економічно обгрунтовану плату. Це всього лише одна з можливих схем; розподіл часток покриття збитків може бути й іншим. Будь-який розподіл може легко бути спроектовано таким чином, щоб мінімізувати ризик, пов'язаний з моральною шкодою, з боку банку-організатора іпотеки та регіонального агентства. Запорука успіху полягає в тому, щоб страхувати відомі ризики за економічно обгрунтовану плату і створювати стимули для кожного з учасників до ретельного управління ризиками [25, 27].
У державних програмах слід підтримувати строгі стандарти фінансової діяльності. У більшості країн світу державні відомства націлюють свої зусилля або на створення нових ринків там, де установи приватного сектору стикаються, на їхню думку, з надмірним ризиком, або на надання послуг тим групам населення, які випробовують їх недолік, у тих випадках, коли відповідні послуги недостатньо рентабельні для того, щоб їх надавали установи приватного сектору. Такі цілі, тим не менш, не усувають необхідність у прозорості, фінансовий контроль і виконання вимог до достатності капіталу. Щодо стандартів фінансової діяльності державними відомствами слід керувати так само, як і банками. З державними відомствами зазвичай пов'язують більш низькі очікування щодо рентабельності і зростання, а також вносять корективи з урахуванням правил ведення банківської діяльності, відображають необхідність в установах-депозитаріях. Однак немає жодних причин застосовувати до них інші стандарти фінансової надійності.
Регіональним агентствам необхідні пруденційні стандарти, стандарти відносно достатності капіталу та інші стандарти фінансової діяльності. Світовий досвід вказує на довгий перелік фінансованих державою відомств, які в минулому мали збитки в результаті слабкості застосовувалися ними стандартів кредитної діяльності. Недавні приклади цього роду включають відповідні відомства на Філіппінах і в Мексиці. У більшості випадків подібні збитки зажадали значної фінансової допомоги з боку національних урядів. Крім пропонованих федеральним агентством вимог, що стосуються андеррайтингу та резервування, в даний час не існує послідовного набору стандартів фінансової діяльності для регіональних агентств. У відношенні придбаних АІЖК кредитів, воно встановлює стандарти з андеррайтингу та супроводу кредитів, а також вимога про достатність капіталу, що становить 10 відсотків від обсягу кредитів, які кожне агентство продає федеральному агентству. У відношенні кредитів, які фінансуються на місцях, не встановлюються загальні правила андеррайтингу позичальника, кредитування осіб, що мають доступ до внутрішньої інформації, концентрації кредитів, системи внутрішнього контролю або формування і використання резерву на можливі втрати по позиках. Агентства Самарської області і Оренбурзької області формують резерви на можливі втрати по позиках тільки по 10 відсотках кредитів, які вони продають федеральному агентству [25].
Субсидування процентних ставок швидко виснажить регіональні бюджети. Велика частина регіональних програм розрахована на домашні господарства із середнім рівнем доходів. Тим не менш, ті з них, що прагнуть до досягнення посильності фінансового навантаження, використовують для цього субсидування процентних ставок - ймовірно, один з найменш ефективних і найменш прозорих з існуючих типів субсидування. Субсидування процентних ставок буде поглинати все більшу частку бюджету кожної регіональної адміністрації. У міру організації все більшого числа кредитів, потрібно буде дедалі більший обсяг ресурсів для підтримки одночасно субсидій, зобов'язання за якими прийняті раніше, та субсидій, зобов'язання за якими приймаються в даний час.
З економічної точки зору, більш ефективно надавати грошові кошти населенню, ніж маніпулювати цінами на товари і послуги, щоб зробити їх фінансово доступними. Субсидування процентних ставок спотворює ринок житлового фінансування, вносячи диспропорції в його головний механізм ціноутворення - процентну ставку по іпотечних кредитах. У тій мірі, в якій субсидії вважають необхідними, було б більш ефективно надавати їх у вигляді одноразової суми, грошових платежів початкового періоду, наприклад, у вигляді субсидування первісного внеску або страхування кредитів з метою підвищення частки іпотечного кредиту в загальній вартості житла, що купується.
При більш високих процентних ставках витрати на субсидування початкових платежів складають приблизно 80 відсотків витрат на субсидування процентних ставок у термінах поточної вартості. У Таблиці 3.3 проводиться порівняння витрат на субсидування процентних ставок і початкових платежів з використанням припущень про двох рівнях ринкових процентних ставок по іпотеці. У кожному випадку розмір субсидій у рахунок первинного платежу вибирався таким чином, щоб зменшити іпотечний платіж до величини, що забезпечує субсидування процентних ставок. При відносно більш низьких ринкових процентних ставках спочатку різниця у вартості між цими субсидіями невелика, проте іпотека з ринковою відсотковою ставкою не буде блокована на балансі установи-організатора іпотеки.
Іпотека за ринковою процентною ставкою може служити забезпеченням для іпотечної цінного паперу з такою прибутковістю, яка буде привабливою для інвесторів без будь-яких додаткових субсидій. Таким чином, регіональне агентство одержить активи, які воно може продати за ринковими ставками федеральному агентству або будь-якої іншої організації, що займається сек'юритизацією іпотеки [15]. У цьому випадку рівень ліквідності в даній системі залежав би в більшій мірі від попиту з боку інвесторів, ніж від довгострокових зобов'язань регіону надавати підтримку з майбутніх грошових потоків на підтримку процентних ставок нижче ринкового рівня.
Таблиця 3.3
Зіставлення параметрів субсидування процентних ставок і первинних внесків
Допущення:
· Кредитний баланс = 342 000 руб.
· Початковий внесок з боку покупця = 146 571 руб.
· Строк кредиту = 20 років
Сьогодні в Росії обсяг субсидування процентних ставок становить до 20 річного обсягу ресурсів за прийнятими зобов'язаннями. Навряд чи регіональні агентства зможуть розпорядитися цими ресурсами для субсидування розрахованих на такий довгий термін зобов'язань щодо значної кількості позичальників. Наприклад, при допущенні про те, що ринкова ставка по заставних становить 15 відсотків, якщо б Самарська область захотіла субсидувати всього лише 10 відсотків домашніх господарств в такій мірі, як це зазначено в Таблиці 3.4, то на субсидії в номінальному вираженні пішло б 100 мільйонів рублів протягом першого року - приблизно в 4 рази більше, ніж весь бюджет житлової сфери на 2002 рік [15]. Якщо зараз на регіональному рівні важко фінансувати субсидії на покриття частки процентних ставок, то неясно, як можна очікувати від регіонів, що вони зможуть надавати підтримку зростаючого обсягу подібних субсидій у майбутньому. Було б більш ефективно надавати разові початкові виплати та шукати інші великомасштабні рішення для забезпечення фінансової доступності іпотеки, наприклад, загальнонаціональна програма страхування кредитів для підвищення частки кредиту в загальній вартості житла або зниження кредитного спреда.
Таблиця 3.4
Умови кредитування в окремих регіональних іпотечних агентствах [25]

	Самара	Оренбург	Москва	Іркутськ
Середній баланс	342 000 руб.	455 000 руб.	9 млн. руб.	12 500 дол США
Максимальний термін кредиту	25 років	20 років	У дол США: 10 років У рублях: 20 років	3-10 років
Максимальна частка іпотечного кредиту в загальній вартості майна	85%	70%	70%	70%
Процентна ставка	15% -18%	7% -18%	Руб.: 18% Дол.: 18% з урахуванням динаміки курсу рубля до долара США	10% основної суми кредиту в рублях з індексацією по долару США
Максимальний платіж / дохід	35% -40%	30%	30% -50%	30%
Кількість кредитів, виданих за 1996р.	350	1 500	60	80

Регіональні агентства, створені в останні роки, ще не досягли значних обсягів діяльності. Як видно з Таблиці 3.4, за один рік роботи Московське агентство видало 60 кредитів, а Іркутську - 80 кредитів. Москва планує продавати іпотеки федеральному агентству. Іркутськ не планує продавати їх федеральному агентству і застосовувати його стандарти; Іркутське агентство планує шукати інші джерела ліквідності, в тому числі додаткові продажу облігацій. Інші агентства, наприклад, у Самарі та Оренбурзі, в основному видають кредити за рахунок бюджетних коштів за ставками, нижчими від ринкових. Завдяки триваючої бюджетної підтримки, обсяг виданих кредитів у цих регіонах значний, особливо в Оренбурзькій області, де з часу заснування агентства в 1996 році видано 1500 кредитів. Проте навіть цей обсяг малий у порівнянні з об'ємом потенційного попиту в даному регіоні.
Як видно з Таблиці 3.4, Самарське і Оренбурзьке агентства пропонують тільки гривневі кредити, московське агентство - і в доларах США і в рублях, а Іркутське агентство - тільки в доларах США. У той час як Самарське і Оренбурзьке агентства ставлять своєю метою обслуговування сімей з середніми доходами, Іркутське агентство свідомо націлює свою діяльність на верхні двадцять відсотків шкали розподілу доходів на своєму ринку. Іркутське агентство висловило зацікавленість у наданні рублевих кредитів після того, як інфляція стабілізується на більш низькому рівні.
Можливості регіональних бюджетів обмежені. Враховуючи обмеженість ресурсів регіональних адміністрацій, відповідні програми не здатні розвинутися до скільки-небудь значного масштабу до тих пір, поки вони фінансуються з бюджету. Якби бюджет Самарської області цілком прямував на потреби іпотечного кредитування, то можна було б сподіватися на те, що він охопить лише одну десяту частину домашніх господарств, які могли б побажати поліпшити свої житлові умови. Регіональним агентствам необхідно більш інтенсивно використовувати свої бюджетні ресурси з тим, щоб охопити значну кількість позичальників.

3.3 Проблема страхування іпотечних кредитів.
При правильному визначенні цілей і структури загальнонаціональна схема страхування кредитів на покриття ризиків невиконання зобов'язань роздрібними позичальниками може внести значний внесок в забезпечення фінансової посильності іпотечних кредитів. Хоча страхування кредитів не здатний перебороти труднощі, пов'язані із зверненням стягнення на що знаходиться в заставі майно, воно може служити стимулом для кредитування з боку комерційних банків протягом того часу, який буде потрібно уряду для подолання слабких місць в законодавстві про звернення стягнення на що знаходиться в заставі майно .
Страхування кредитів може зробити можливим підвищення частки іпотечного кредиту в загальній вартості майна шляхом поглинання частини кредитного ризику, яка змушує кредиторів вимагати значного початкового внеску. Подібна програма забезпечувала б розподіл кредитних ризиків з основними кредиторами на зразок таких банків, як Ощадбанк і Райффайзенбанк і послужило б для цих останніх стимулом до більш вагомого й активному їх участі в іпотечному кредитуванні. Страхування кредитів на тривалий термін може надати банкірам важливий стимул до видачі кредитів з більш тривалим терміном погашення. Ця функція стала б корисним доповненням до ліквідності, що надається федеральним агентством, та до обслуговування кредитів та управління кредитними ризиками, що здійснюють на місцевому рівні первинні агенти.
Страхування кредитів вимагає наявності даних за минулі періоди за когортам видачі іпотеки з виділенням таких позицій, як частота неповернення кредитів в строк і звернення стягнення на що знаходиться в заставі майно, кількість випадків виправлення ситуації, період часу до звернення стягнення на що знаходиться в заставі майна і величина збитків у розрахунку на один кредит, за яким на що знаходиться в заставі майно звернено стягнення. Ці дані формують базу для аналізу з метою правильного й прозорого призначення цін на страхові продукти та створення достатніх резервів на випадок можливих збитків. Подібних даних в Росії за великим рахунком ще не існує [24].
Будь-яка програма страхування кредитів вимагає трьох загальних етапів, на першому з яких проводився б аналіз існуючих даних і розробка інформаційних стандартів і стандартів андеррайтингу для збору даних в майбутньому. Другий етап включав би продаж страхових інструментів з тих чи інших, в силу необхідності довільним, цінами і збір даних, на базі яких будуть засновані більш надійні ціни. Ця база даних, імовірно, сформує основу для третього етапу-розвитку приватної індустрії іпотечного кредитування. На перші два етапи може піти не менше 5 років. Згодом стане можливим зменшити ризик для уряду шляхом придбання перестрахувальних інструментів на світових ринках.
Проект страхування іпотечних кредитів - за потребою федерального рівня заради диверсифікації географічного ризику - є перспективним в сенсі сприяння розвитку іпотечних ринків за умови, що цей проект:
· Буде функціонувати у відповідності з професійними і розумними стандартами страхування;
· Буде відрізнятися правильним управлінням і регулюванням і уникне створення монополії;
· Забезпечить обмежене страхове покриття для кредиторів, наприклад, виключить вірогідність надмірних первинних втрат;
· Забезпечить встановлення та моніторинг розумних стандартів андеррайтингу та обслуговування;
· Забезпечить правильне визначення величини страхової премії і її коригування з урахуванням зміни ринкової кон'юнктури;
· Буде належним чином включений до федерального бюджету з тим, щоб відобразити відповідні умовні зобов'язання перед урядом.
У 2004 році планується розробити концепцію страхування іпотечних кредитів. В даний час іпотечне кредитування не доступно для більшості населення Росії. Це пов'язано в високими початковими внесками за житло (30%), а також з високими процентними ставками по іпотечних кредитах, які пропонує більшість банків.
Концепція дозволить перекласти частину фінансових ризиків з банків на страхові компанії. Це дозволить банкам знизити первісний внесок до 5-10%, а також знизити ставки по іпотечних кредитах. Необхідно відзначити, що вже сьогодні ряд банків пішли на підвищені ризики і знизили початковий внесок з 30 до 5%. Але це поки що, швидше адміністративні заходи, щоб «розкрутити» цю систему. Держбуд Росії також ставить завдання збільшення обсягів будівництва житла в Росії в найближчі роки з метою стабілізації цін на ринку житла. Без цього «масова» іпотека в Росії неможлива в найближчі 3-4 роки в силу ряду причин, в першу чергу, низького платоспроможного попиту населення на житло [24].
Існує досить серйозна проблема із забезпеченням іпотечного кредиту. Забезпеченням іпотечного кредиту повинна бути сама квартира, що купується. Якщо це так, то в разі потреби банк повинен мати можливість виселити звідти позичальника, а квартиру продати. Вважається, що можливість виселити позичальника в нашій країні гарантована Законом про іпотеку, який діє з липня 1998р. У цьому законі сказано, що позичальника і членів його сім'ї можна виселити за умови, що вони «дали до укладення договору про іпотеку, а якщо вони були вселити в закладений будинок або квартиру пізніше - до їх вселення, нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити закладений житловий будинок або квартиру у разі звернення на нього стягнення »(ст. 78).
Зрозуміло, що це положення не працює. Змусити позичальника і членів його сім'ї підписати таке зобов'язання до видачі кредиту не представляє особливих проблем, але як отримати таке зобов'язання від знову вселяти людей, у т.ч. новонароджених? А якщо позичальник на суді скаже, що його дійсно змусили підписати якийсь папірець, але жити йому ніде? Чи стане суд у цьому випадку порушувати конституційне право громадянина на житло? Тим більше якщо згадати, що виселення неповнолітніх членів сім'ї можливо тільки з дозволу органів опіки, які згоди на виселення дитини на вулицю ніколи не дадуть.
Цю проблему припускають обходити, створюючи спеціальний резервний фонд житла для відселення неплатоспроможних клієнтів. Однак якщо таке житло не буде відповідати житловим нормам, то відселити в нього нікого не вдасться, а якщо буде, то деякі громадяни стануть брати іпотечні кредити саме з метою оголосити себе неплатоспроможними і безкоштовно одержати квартиру з резервного фонду.
У розвинених країнах з великим досвідом іпотечного кредитування позичальника визнають платоспроможним, якщо щомісячні виплати по кредиту не перевищують 30% від його декларованого доходу. Сьогодні найбільш поширені кредити під 10% річних строком на 10 років. Простий розрахунок свідчить, що претендувати на такі кредити можуть, м'яко кажучи, не найбідніші люди в нашій країні. В основному це кваліфіковані професіонали - працівники іноземних фірм та вищі менеджери великих компаній. Але останні, як правило, в кредитах не потребують, а перше не так вже й багато, особливо в провінції.
Як правило, за кредитами звертаються люди з доходом не менш $ 500 на людину. А їх сімейний дохід зазвичай вище - близько $ 1500. Далеко не всі, як відомо, заради отримання кредиту готові заплатити податки з таких сум. Офіційний високий заробіток - велика рідкість в Росії. Серед отримали кредити - співробітники «Норильського нікелю», «Аерофлоту», «Московської стільникового зв'язку», Альфа-банку, Shell, Oriflame та ін
Принципово всі іпотечні системи діляться на три великі групи залежно від того, які кошти використовуються на надання кредитів. Одна з них, умовно назвемо її банківської іпотекою, передбачає, що банк використовує для видачі іпотечних кредитів ті ж засоби, що і для всіх інших кредитів, тобто переважно кошти з депозитів.
Інша, так звана система вторинного іпотечного ринку (вона ж американська), заснована на використанні для іпотечного кредитування коштів інституційних інвесторів, про що вже було сказано.
Третя модель - контрактно-ощадна система іпотеки (вона ж німецька) - використовує для надання іпотечних кредитів кошти цільових накопичень майбутніх позичальників.
У чистому вигляді сьогодні в Росії не може існувати жодна з цих систем. І ось чому. З банківської іпотекою все просто. Її в нас немає з-за хронічного дефіциту довгострокових залучених коштів у банків. Дві інші системи вже отримали деяке поширення в нашій країні, однак вони мають, як це часто буває, свою виняткову російську специфіку.
В даний час в Росії створена система зовні дуже схожа на німецьку, однак, як і у випадку з американською моделлю, з принципово іншим змістом і механізмом роботи. У нашій країні поки немає спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ (будівельно-ощадних кас). Наше законодавство не передбачає особливої ​​форми кредитних організацій, що працюють за контрактною ощадної схемою. Створити подібну організацію в рамках звичайного універсального банку не можна, тому що не можна гарантувати, що він не буде використовувати наддешеві депозитні кошти для неіпотечних активних операцій.
У нас німецьку систему іпотеки формують самим оригінальним чином - взагалі обходячись без кредитних організацій. Їх замінюють самі організації-забудовники. Протягом періоду накопичення всі внески клієнта оформляються як пайова участь у будівництві конкретного будинку й реально інвестуються в це будівництво. Після його закінчення клієнт отримує в своє розпорядження квартиру. При цьому він вже сплатив вартість приблизно половини квартири, а другу половину отримує від забудовника в якості товарного кредиту. Цей товарний кредит клієнт погашає забудовнику протягом обумовленого періоду. При цьому позичальникові не потрібно надавати ніяких підтверджень платоспроможності (як, скажімо, при отриманні іпотечного кредиту в банку).
Таким чином, виникає псевдонемецкая іпотечна схема, зовні дуже схожа на реальну німецьку: клієнт протягом періоду накопичення вносить вклади на суму, рівну половині вартості квартири, потім одержує квартиру і виплачує рівними частками вартість другої половини.
Внутрішньо ж схема абсолютно інша. Кошти, які виплачує клієнт в ході періоду накопичення, використовуються не на видачу кредитів ретельно перевіреним позичальникам, а на фінансування будівництва якогось житлового будинку. Засоби, які використовуються для видачі кредиту - це не кошти інших клієнтів, що знаходяться в процесі накопичення, а власні кошти забудовника.
Відповідно, нашої псевдонемецкой схемою притаманні ризики, абсолютно не властиві традиційній контрактно-ощадної системи. У першу чергу - це ризик того, що власних коштів забудовника та засобів, внесених клієнтами, не вистачить на завершення будівництва житлового будинку. У цьому випадку клієнт після періоду накопичення виявиться пайовою власником недобудованого об'єкту, ліквідність якого нульова. Враховуючи, що в псевдонемецкой системі у клієнта немає навіть теоретичної можливості вилучити вкладені кошти, її обвал може викликати великі соціальні потрясіння.
Але основна складність навіть не в цьому. Головна перешкода для введення ощадної системи іпотеки сьогодні полягає в неможливості переконати нормального росіянина щомісячно кілька років вкладати кошти в якусь кредитну організацію в очікуванні іпотечного кредиту. Щоб сьогодні повернути нашої людини в банк, треба спочатку дати йому кредит.
Таким чином, підводячи підсумок можна констатувати, що на сьогодні існує ряд досить серйозних проблем, від вирішення яких безпосередньо залежить розвиток іпотечного кредитування в Росії.

Висновок

Вивчивши особливості становлення ринку іпотечного кредитування в Росії можна констатувати, що сьогодні розвиток житлової іпотеки в Росії стримується наступними основними факторами:
1. Обмежений платоспроможний попит населення. За оцінками Мінекономрозвитку Росії навіть при самих «ліберальних», практично неіснуючих параметрах (іпотечний кредит надається на 15 років величиною 70% від вартості житла при ціні одного квадратного метра 11200 руб. З кредитною ставкою 10%), максимальна межа доступності для населення Росії складе не більше 10%.
2. Низькі обсяги і невисока якість нового житлового будівництва в суб'єктах Російської Федерації обумовлюють недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла.
3. Низькі темпи розробки та вдосконалення законодавства про нерухомість. Так, наприклад, очевидно яке велике значення для розвитку ринку житла має земельне законодавство. Проте Земельний кодекс Російської Федерації на момент його прийняття в 2000 році (за оцінкою Експертної ради при Правовій управлінні Апарату Державної Думи) містив не менш ніж у 29 статтях відсилання на закони або норми, які ще мав створити.
Необхідно також відзначити, що до теперішнього часу багато федеральні закони, що містять норми, що регулюють в тій чи іншій мірі відносини, пов'язані з нерухомістю мають різні дефініції, а також різним чином вирішують одні й ті ж правові питання. Все це, очевидним чином, збільшує адміністративні витрати, що є однією з складових будь-якого іпотечного кредиту.
4. Нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва. Традиційними учасниками житлового ринку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелторські та оціночні агентства. При фактичному наявності даних структур в Росії не налагоджена технологічна схема їх взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні операцій.
5. Психологічні фактори, головним з яких є національна особливість більшості нашого населення - небажання жити в борг («береш гроші чужі, - а віддавати доводиться свої»).
Щоб іпотека могла здійснюватися, необхідно дотримання як мінімум трьох умов. Повинні бути, по-перше, довгострокові фінансові ресурси, які можна надавати клієнтам у вигляді кредитів, по-друге, потенційні клієнти, здатні підтвердити, що їхні доходи достатні для погашення кредиту, і нарешті, юридична можливість використання житла в якості застави. Якщо хоча б одна з цих умов не виконується, масова іпотека неможлива: давати іпотечні кредити або не з чого, або нема кому, або не під що. Сьогодні в Росії до ладу не виконується жодна з перерахованих умов.
Що стосується, самого процесу одержання іпотечного кредиту, то головним при прийнятті банком рішення про видачу кредиту на придбання житла є платоспроможність потенційного позичальника, впевненість в тому, що борг буде погашений вчасно, тому що перспектива судового розгляду не відповідає інтересам кредитора. Тому банк всіма доступними йому засобами збирає відомості про матеріальне становище позичальника. Банк вимагає надати ці відомості, насамперед, від особи, яка претендує на отримання кредиту. До таких відомостей належить будь-яка інформація, що підтверджує наявність постійного і стабільного джерела доходів, достатнього для належного виконання позичальником своїх зобов'язань за кредитним договором. Багато потенційних позичальників відсіваються ще на стадії заповнення документів. А багато хто на стадії збору документів: щоб обійти всі потрібні інстанції треба витратити масу нервів і часу - не менше 2-3 місяців.