Іпотечне кредитування та його особливості в Росії стан проблеми перспективи

Це тільки деякі проблеми реалізації права громадян на житло за допомогою іпотечного кредитування. Дозвіл їх і повноцінне здійснення громадянами свого права на житло залежить від спільних дій всіх рівнів і всіх гілок влади.
3.2 Економіко-соціальна ефективність внесених пропозицій
Вартість квадратного метра житла в Росії росте з кожним роком. У 2004 ціна піднялася на 26% і досягла, в середньому по країні, 16,3 тисячі рублів. При цьому собівартість квадратного метра в 2,5 рази нижче його ринкової вартості (7987 рублів). Ціну диктує попит.
За даними Центру демографії й екології людини Інституту народногосподарського прогнозування РАН, на кожного росіянина сьогодні доводиться 19,7 квадратних метрів. Однак у розрахунок беруться старі, аварійні будинки, яких у Росії все ще понад 50%. Тому, виходить, реально 61% росіян потребує поліпшення житлових умов. При цьому обсяги будівництва вкрай низькі: у 2004 році було зведено 41 млн м ² житла - 0,25 м ² на людину. Таку ситуацію забудовники пояснюють занепадом галузі. «Будівельна галузь зараз переживає важкі часи. Підприємства гостро потребують інвестиційної підживлення. Нам потрібні «довгі» гроші, які можуть допомогти розвитку будіндустрії, а їх немає. Громадяни в будівництво не вкладають, так як самі коштів не мають, ті структури, які могли б забезпечити приплив довгих грошей на ринок, виявилися не готові до цього. У першу чергу - це страхові компанії та недержавні пенсійні фонди. Нам потрібна державна підтримка, однак уряд стверджує, що вільних грошей немає. Це все міф, адже грошова маса в країні зростає, бюджет виконується з профіцитом. Гроші є, просто вони не використовуються », - стверджує голова комітету з економічного розвитку Уральського регіону Сергій Воздвиженський.
Причиною занепаду своєї галузі будівельники називають і фіскальну політику держави, оскільки після скасування пільги з податку на прибуток інвестувати у виробництво стало невигідно. Тому минулого року відбувся різкий інвестиційний спад. На додаток до всього 1 березня 2005 в дію вступив новий будівельний Кодекс. Фахівці оцінюють його неоднозначно. Більшість будівельників прогнозує погіршення ситуації на первинному ринку житла, «завдяки» новим законом. Набувши чинності будівельний Кодекс розширює права клієнтів і посилює відповідальність забудовників. Приміром, якщо компанія затягне терміни будівництва, вона зобов'язана буде заплатити своїм клієнтам штраф. Природно, в нових умовах будівельники намагатимуться знизити свої ризики і почнуть включати можливі штрафи у вартість квартир. Кодекс покладає на будівельників масу нових обов'язків, ускладнює відведення землі, підвищує вартість оренди землі під будівництво - все це значно підвищує собівартість квадратури.
Знизити вартість «квадрата» у нових умовах може іпотека, масова участь росіян у будівництві житла. Іпотечна система дозволить спрямувати гроші населення на житлове будівництво. Якщо до нас «потечуть» інвестиції, тоді ми зможемо навіть подвоїти обсяги будівництва.
Переважну роль іпотеці у вирішенні житлової проблеми відводить і уряд Росії. Президент навіть заявив, що розвиток житлового кредитування може поліпшити демографію в країні. Проте Мінфін заявив, що державне фінансування іпотечних програм у 2005 буде знижено. При цьому альтернативного механізму його розвитку не пропонується. Ймовірно, на думку чиновників, іпотечне кредитування доросло до того, щоб самостійно розвиватися. Але, за словами начальника управління федеральних програм агентства іпотечного кредитування Дениса Гришухин, без державного впливу іпотечний ринок у країні масовим не стане. Держпідтримка дозволяє знижувати ставки по кредитах, тим самим здешевлюючи іпотеку для населення. Подібну ж думку висловив Пeтр Сумін на зустрічі з президентом країни: «Іпотека повинна бути основним інструментом у вирішенні житлового питання. Але для того, щоб вона стала головним і фінансовим інструментом у цьому питанні, потрібно підсилити роль держави. Покращення житлової проблеми сьогодні в країні немає, іпотека доступна менш, ніж 10% росіян. Одна з причин того висока процентна ставка за банківськими кредитами. Її потрібно знизити з 15-18% до 8%. Початковий внесок зробити не 30, а 20%. А от термін розрахунку по кредиту, навпаки, необхідно збільшити. Природно, банки самостійно на такі кроки не підуть. Тому державі необхідно за рахунок введення субсидованої ставки знизити відсоток за житловим кредитом ».
Державна підтримка потрібна не тільки для розвитку, але і для підтримки іпотеки. За словами Дениса Гришухин, зараз, коли попит на житлові позики не високий, банкам вистачає власних коштів на кредитування. Але, якщо іпотека в нашій країні все ж таки розвинеться, і значна маса росіян наміриться отримати іпотечні кредити, то грошових запасів банкам просто може не вистачити. Однак, це в перспективі. Поки ж іпотечні програми не пристосовані до сучасних російських реалій.
Оскільки економіка Заходу грунтується на споживанні, у розвинених державах житлове кредитування є потужним стимулом економічного зростання. Найдорожчим благом, яке продається за гроші, у світі була і залишається нерухомість. Звідси і роль іпотеки в загальній структурі споживання. Наприклад, в США, за даними 2002 року, приблизно 73% купували житло оформили угоду в кредит і вважали це вигідним, адже вони отримали можливість вже сьогодні користуватися тими благами цивілізації, на які при іншому розкладі довелося б збирати гроші 15-20 років. Державі також вигідно залучати в обіг ті кошти громадян, які ще багато років лежали б у панчосі в очікуванні заповітної покупки. Завдяки гнучкому житловому ринку, створив ефективні схеми довготривалого перерозподілу коштів, в економіку США, Канади, країн Європи і навіть Латинської Америки вливаються багатомільярдні суми грошових заощаджень населення. І, що найважливіше, - механізми іпотеки, які склалися в західних країнах, роблять її максимально дешевою. Наприклад, сьогодні вартість іпотечного кредиту в США і Канаді частіше за все не перевищує 7% річних. Причому кредити видаються мінімум на 15-20 років (іноді і на 25 років). Класичні схеми житлового кредитування складалися в світі багатьма десятиліттями. В одних країнах вони відпрацьовувалися довго, в інших (як, наприклад, в Малайзії) були впроваджені ззовні і отримали швидкий розвиток всього за кілька років. Зараз на ринок іпотечних кредитів та іпотечних цінних паперів припадає значна частка всіх операцій фінансових інститутів Заходу. Найкращими прикладами, на яких прийнято вчитися, тут є США, Німеччина і, як це не здасться дивним, Малайзія. Основа західного «ноу-хау» - дворівнева структура ринку, завдяки якій банки акумулюють на ринку цінних паперів «довгі» цільові гроші, призначені для іпотеки, і мають можливість давати таку ж «довгі» і «м'які» житлові кредити. Первинний рівень тут - самі кредити, а вторинний - спеціальні іпотечні цінні папери (облігації, заставні), за допомогою яких відбувається підживлення банків-кредиторів. Іпотека класична Класичним в цьому плані вважається досвід США. Величезний ринок житлового кредитування цієї країни спочатку розвивався під патронажем держави. Інститут іпотеки виник у роки Великої депресії ХХ століття з появою Федеральної національної іпотечної асоціації «Фенні Мей». Зараз ця система є найбільшим фінансовим інститутом вторинного іпотечного ринку в світі. На 2002 рік «Фенні Мей» тримала в своєму портфелі іпотечні кредити на суму понад 700 млрд. доларів. «Фенні Мей» веде пряме рефінансування банків, купуючи у них заставні листи в періоди нестачі довгострокового позичкового капіталу, а потім продаючи їх на вільному ринку. Власники заставних, що купили їх, стають кредиторами банку, який веде іпотечне кредитування. Таким чином, емісія заставних листів сприяє поповненню цільових ресурсів банків для іпотечного кредитування. Досвід кредитного ринку Сполучених Штатів говорить про те, що хоча з часом в цій країні ринок іпотечних облігацій отримав величезний розвиток і там з'явилося безліч спеціалізованих іпотечних компаній, держава завжди залишалося на цьому ринку, підтримуючи його стабільність. Причому поряд з економічною, втручання уряду у вільний ринковий процес несло і традиційну соціальну функцію. Державна національна асоціація іпотечного кредиту США «Джіні Мей» через механізми вторинного ринку іпотечних кредитів стимулює надання іпотечних позик певним категоріям населення, виходячи з існуючих пріоритетів внутрішньої політики. Протекціонізм «Джіні Мей» дозволяє допомагати тим секторам ринку житла, для яких недоступні звичайні методи кредитування. Іпотека європейська У Німеччині та Скандинавських країнах діє дещо інша, відмінна від американської, система іпотеки. У першу чергу вона відрізняється закритістю від банківських процентних ставок і фондового ринку. Первинним джерелом у цій моделі кредитування служать не банківські ресурси, а вклади громадян, охочих побудувати і купити житло. Покупець на період будівництва є вкладником (співінвестором) під 1,5-3%, а потім - одержувачем іпотечного кредиту, ставка по якому зазвичай складає 5-7% річних. За умовами німецької іпотечної системи 20% вартості квартири або будинку вноситься в ході будівництва, по його закінченні житло оформляється у власність, а на решту 80% дається іпотечний кредит, по суті, у товарній формі - готової квартирою, з періодом виплат по ньому до 25 років. У випадку, якщо покупець з яких-небудь причин не може виплатити залишок кредиту, він не ризикує опинитися на вулиці: у будь-якому випадку йому буде надана квартира або будинок, правда, іншої вартості. Всі іпотечні угоди обов'язково страхуються. У випадку, якщо у власника житла - боржника за кредитом - виникли проблеми з виплатою за станом здоров'я (наприклад, він став інвалідом), всі витрати по квартирі згідно з договором несе страхова компанія. Саме вона відшкодовує заборгованість клієнта, а квартира залишається у власника. За цією схемою в європейських країнах купується до 60% житла.

Висновок
Інститут іпотеки - невід'ємна складова частина будь-якої розвиненої системи приватного права, починаючи з часів Стародавньої Греції та Стародавнього Риму. Особливо ж роль іпотеки зростає тоді, коли стан економіки є незадовільним. У цьому випадку продумана і ефективна іпотечна система може допомогти стабілізувати становище. Іпотека, з одного боку, сприяє зниженню інфляції, відтягуючи на себе тимчасово вільні грошові кошти громадян і підприємств, з іншого боку допомагає вирішувати соціальні та економічні проблеми, насамперед у забезпечення населення житлом, у прискоренні приватизації та підвищення ефективності підприємств.
Під «іпотекою» розуміють заставу нерухомості як спосіб забезпечення зобов'язань. Наявність системи іпотечного кредитування - невід'ємна складова частина будь-якої розвиненої системи приватного права. Роль іпотеки особливо зростає, коли стан економіки є незадовільним, оскільки продумана і ефективна іпотечна система, з одного боку, сприяє зниженню інфляції, відтягуючи на себе тимчасово вільні грошові кошти громадян і підприємств, з іншого - допомагає вирішувати соціальні та економічні проблеми.
Явна перевага застави полягає в тому, що, по-перше, договір застави майна забезпечує наявність і збереження майна на той момент, коли боржнику доведеться розраховуватися з кредитором. Причому вартість заставленого майна буде зростати пропорційно до рівня інфляції, по-друге, застава майна боржника забезпечує кредитору-заставодержателю переважну можливість задовольнити свої вимоги за рахунок предмета застави перед іншими кредиторами, по-третє, реальна небезпека втратити майно в натурі є гарним стимулом для боржника виконати свої зобов'язання належним чином.
Перевага іпотечного кредитування полягає в тому, що якщо позичальник не поверне кредит, кредитор має право розпорядитися нерухомістю на свій розсуд. Внаслідок того, що нерухомість довговічна і її ціна досить стабільна, у кредитора низькі побоювання неповернення позик і є підстави для довгострокового відволікання фінансових ресурсів.
Основна проблема іпотечного кредитування - брак довгострокових фінансових ресурсів. Одним з джерел довгострокових коштів є вклади приватних вкладників. Але в даний час у населення підірвана довіра до банків взагалі і до комерційних - особливо. Фінансово-економічна криза 1998 р . привів до істотного зменшення реальних доходів населення, знецінення заощаджень, відтоку приватних вкладів в ощадбанк. Ще однією проблемою є оцінка платоспроможності потенційного позичальника, виходячи з його реальних доходів. Через надмірності податкового тягаря велика частка тіньового сектора в економіці, тому офіційні доходи потенційних позичальників не високі, що ускладнює прийняття комерційними банками рішень по кредитах. Продумана державна податкова політика при іпотечному кредитуванні населення дозволить вивести реальні доходи з «тіні». Але податкове законодавство не може швидко змінюватися.

Список використаної літератури
1. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. Федерального закону от26.06.2007 № 118-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. Податковий кодекс Російської Федерації (частина друга) від 05.08.2000 № 117-ФЗ (в ред. Федерального закону від 16.05.2007 № 75-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 07.08.2000, № 32, ст. 3340.
3. Федеральний закон Російської Федерації від 21.11.1996 № 129-ФЗ «Про бухгалтерський облік» (в ред. Федерального закону від 03.11.2006 № 183-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 25.11.1996, № 48, ст. 5369.
4. Федеральний закон Російської Федерації від 07.07.2003 № 110-ФЗ «Про внесення змін до статті 219 і 220 частини другої Податкового кодексу Російської Федерації» / / Російська газета, № 132, 09.07.2003.
5. Федеральний закон Російської Федерації від 20.08.2004 № 112-ФЗ «Про внесення змін до статті 220 та 224 частини другої Податкового кодексу Російської Федерації» / / Збори законодавства РФ, 23.08.2004, № 34, ст. 3527.
6. Федеральний закон Російської Федерації від 21.07.1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (в ред. Федерального закону від 18.12.2006 № 232-ФЗ) / / Збори законодавства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
7. Федеральний закон Російської Федерації від 22.05.2003 № 54-ФЗ «Про застосування контрольно-касової техніки при здійсненні готівкових грошових розрахунків і (або) розрахунків з використанням платіжних карт» / / Збори законодавства РФ, 26.05.2003, № 21, ст. 1957.
8. Федеральний закон Російської Федерації від 11.11.2003 № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери» (в ред. Федерального закону від 27.07.2006 № 141-ФЗ) / / Парламентська газета, № 215 - 216, 19.11.2003.
9. Федеральний закон Російської Федерації від 02.11.2004 № 127-ФЗ «Про внесення змін до частини першу і другу Податкового кодексу Російської Федерації і деякі інші законодавчі акти Російської Федерації, а також про визнання такими, що втратили чинність окремих законодавчих актів (положень законодавчих актів) Російської Федерації ( в ред. Федерального закону від 29.12.2006 № 244-ФЗ) / / Російська газета, № 246, 05.11.2004.
10. Федеральний закон Російської Федерації від 16.07.1998, № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (в ред. Федерального закону від 26.06.2007 № 118-ФЗ) / / Російська газета, № 137, 22.07.1998.
Отримання іпотечного кредиту пов'язане з необхідністю виконувати зобов'язання за кредитним договором. Тому до одержання такого кредиту потенційному позичальникові необхідно проаналізувати:
- Чи достатньо грошових коштів для внесення первинного внеску за квартиру та на покриття витрат, пов'язаних з здійсненням операції з купівлі-продажу квартири (нотаріальне посвідчення договору, плата за реєстрацію договору в Державному реєстрі), укладення договорів страхування;
- Чи залишаться кошти на підтримку необхідного рівня життя після здійснення періодичних виплат за кредитним договором;
- Не очікується чи падіння доходів протягом періоду кредитування, чи є перспектива швидко знайти іншу роботу в разі припинення наявної, з оплатою не нижче колишньої;
- Чи є безперервний трудовий стаж протягом останніх 2-х років і які причини звільнення і перерви в роботі, і чи вчасно виконуються поточні зобов'язання, пов'язані з житлом: оплата комунальних послуг, телефону, електроенергії (перевіряється банком);
- Чи є активи у вигляді рухомого або нерухомого майна (автомобілі, гараж, дача, інша квартира), які можуть бути використані в якості додаткового забезпечення.
Основна проблема іпотечного кредитування - брак довгострокових фінансових ресурсів. Одним з джерел довгострокових коштів є вклади приватних вкладників. Але в даний час у населення підірвана довіра до банків взагалі і до комерційних - особливо. Фінансово-економічна криза 1998 р . привів до істотного зменшення реальних доходів населення, знецінення заощаджень, відтоку приватних вкладів в ощадбанк. Ще однією проблемою є оцінка платоспроможності потенційного позичальника, виходячи з його реальних доходів. Через надмірності податкового тягаря велика частка тіньового сектора в економіці, тому офіційні доходи потенційних позичальників не високі, що ускладнює прийняття комерційними банками рішень по кредитах. Продумана державна податкова політика при іпотечному кредитуванні населення дозволить вивести реальні доходи з «тіні». Але податкове законодавство не може швидко змінюватися.
Оцінка предмета іпотеки проводиться відповідно до Закону «Про оціночну діяльність в РФ» за згодою заставника з заставоутримувачем. У цьому розділі коротко викладені основи оцінки ринкової вартості нерухомості.
1.2 Понятійний апарат іпотечного кредитування
Іпотека (застава нерухомості) є однією з різновидів застави, і в зв'язку з цим формулювання договору іпотеки в п. 1 по суті є ідентичною формулюванні договору застави, яку у ст. 334 ЦК. Іпотека представляє собою комплексне забезпечувальне засіб, оскільки захищає зобов'язання в цілому. Іпотека як різновид застави є додатковим (акцесорних) зобов'язанням. Акцесорний характер виявляється в тому, що заставою може бути забезпечене лише дійсне вимога, що випливає, зокрема, з договору позики, кредитного договору, договору купівлі-продажу та інших договорів. Уявне вимога не може забезпечуватися заставою. Якщо за договором позики, забезпеченого заставою, не послідувало передачі коштів боржника, то не виникає і реальна вимога кредитора до боржника.
Переважне перед іншими кредиторами право заставодержателя означає, що якщо заставодавець є боржником по двох або більше зобов'язаннями і не виконав їх, то за рахунок заставленого майна задовольняються передусім інтереси кредитора-заставодержателя. Лише у випадках, передбачених законом, заставодержатель не користується перевагою. Так, при ліквідації юридичної особи вимоги кредиторів за зобов'язаннями, забезпеченими заставою, задовольняються в третю чергу (після вимог громадян про відшкодування шкоди, заподіяної життю чи здоров'ю, розрахунків з працівниками юридичної особи та виплати авторської винагороди (п. 1 ст. 64 ГК [ 1])).
Суб'єктами іпотечного правовідносини є заставодавець, тобто особа, що надала нерухоме майно в заставу, і заставодержатель - особа, яка прийняла це майно в заставу. Заставодержателем може бути тільки сам кредитор, тоді як заставодавцем може бути як сам боржник, так і особа, яка не бере участь у зобов'язанні, забезпеченому іпотекою (третя особа). Така особа укладає договір іпотеки від власного імені, а не від імені боржника. Відносини між третьою особою (заставодавцем) і боржником за основним зобов'язанням не є іпотечними. Вони можуть регулюватися окремим договором, в якому може бути передбачено право заставодавця на отримання відшкодування у разі звернення стягнення на заставлене майно. При відсутності такого договору третя особа - заставодавець у разі звернення стягнення на заставлене майно має право вимагати від боржника відшкодування збитків за правилами про безпідставне збагачення.
Іпотека відноситься до числа тих різновидів застави, коли закладене майно залишається у володінні та користуванні заставодавця. Під володінням розуміється фактичне володіння, господарське панування над річчю. При цьому не обов'язково йдеться про безпосередньому зіткненні з заставленою річчю (наприклад, заставодавець може тимчасово виїжджати з закладеної квартири, залишаючись її власником). Якщо заставлене нерухоме майно передано заставодавцем у тимчасове володіння та користування третій особі (за договором найму житлового приміщення, оренди, безплатного користування тощо), то вважається, що воно залишено у заставодавця (п. 3 ст. 338 ДК). Під користуванням розуміється вилучення корисних властивостей з речі. Заставодавець як власник може здійснювати зазначені вище правомочності, проте він позбавлений третій правомочності - права розпорядження.
У п. 2 статті 1 Закону «Про іпотеку» йдеться про тих ситуаціях, коли іпотека виникає не з договору, а в силу закону. Правила про заставу, що виникають в силу договору, відповідно застосовуються до іпотеки, яка виникає в силу федерального закону. Так, відповідно до п. 1 ст. 587 ЦК при передачі під виплату ренти нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника набуває право застави на це майно. Заставу в силу закону має місце в тих випадках, коли товар продається в кредит або в розстрочку (до його повної оплати він знаходиться в заставі у продавця). Нарешті, незалежно від того, чи є відповідне умова в договорі іпотечного кредитування відповідно до п. 1 ст. 77 цього Закону, житловий будинок або квартира, придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації, вважаються закладеними з моменту державної реєстрації. У всіх зазначених випадках застосовуються правила про заставу, що виникає в силу договору іпотеки.
Закон про іпотеку не скасовує відповідних норм ЦК, присвячених застави, самого Закону про заставу, підзаконних актів, які регулюють в тій чи іншій мірі заставні правовідносини в нашій країні. Разом з тим норми Закону про іпотеку мають перевагу в порівнянні з нормами інших правових актів, в тому числі і Цивільного кодексу. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закону "Про іпотеку" зазначається, що з дня введення в дію Закону РФ "Про іпотеку" норми Закону РФ "Про заставу" підлягають застосуванню лише остільки, оскільки вони не суперечать Закону "Про іпотеку".
Аналогічним чином вирішується питання про співвідношення Закону "Про іпотеку", Цивільного кодексу та інших правових актів. У другому абзаці цієї ж статті зазначено, що вони застосовуються в частині, що не суперечить Закону "Про іпотеку".
Таким чином, правоприменитель сам повинен вирішити питання про наявність протиріч між зазначеними правовими актами, що створює певні складності на практиці.
Правовий режим окремих видів іпотеки нерозривно пов'язаний з іншими федеральними законами і перш за все з новим Земельним кодексом.
Слід зазначити, що вказане положення коментованого пункту суперечить правилу, яке міститься у п. 2 ст. 3 ДК РФ, відповідно до якого норми цивільного права, містяться в інших законах, повинні відповідати ГК РФ.
П. 4 статті 1 допускає можливість обмеження або взагалі заборони іпотеки зазначених у ньому об'єктів нерухомості відповідними федеральними законами. Не можна не звернути уваги на його суперечність статті 334 ЦК, в якій сказано, що заставу земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна регулюється Законом про іпотеку. Ніяких інших обмежень зазначеною статтею не передбачено.
У статті 2 наводиться приблизний перелік договорів, забезпечуваних іпотекою. Найбільш поширеним з них є кредитний договір. Загальною ознакою для всіх цих договорів є те, що забезпечується вимога повинна носити грошовий характер. Це означає, що іпотекою не можуть забезпечуватися зобов'язання з виконання робіт, надання послуг і т.д. Іпотекою може забезпечуватися виконання і позадоговірних зобов'язань, зокрема зобов'язання внаслідок заподіяння шкоди.
Перша частина статті надає можливість встановлювати в інших федеральних законах заборона на забезпечення виконання зобов'язання заставою нерухомості, що навряд чи можна вважати правомірним.
Іпотечне правовідносини (як і будь-яке заставне) є акцесорних (додатковим), тобто може існувати, тільки поки існує забезпечуване (основне) зобов'язання. При цьому припинення іпотечного правовідносини не тягне припинення основного правовідносини.
Договір про іпотеку може бути самостійним, тобто окремим по відношенню до договору, за яким виникає забезпечене заставою зобов'язання. Відповідне положення про іпотеку в якості засобу забезпечення може також міститися в основному договорі.
Основи регулювання бухгалтерського обліку в Російській Федерації встановлені Федеральним законом від 21.11.1996 N 129-ФЗ "Про бухгалтерський облік [2]". Відповідно до статті 1 Закону об'єктами бухгалтерського обліку є майно організацій, їх зобов'язання і господарські операції, здійснювані організаціями в процесі їх діяльності.
Таким чином, законодавство Російської Федерації про бухгалтерський облік включає в себе, перш за все Федеральний закон РФ від 21 листопада 1996 р. "Про бухгалтерський облік" з наступними змінами та доповненнями, а також прийняті на його основі підзаконні акти і, зокрема, Положення з бухгалтерського обліку "Облік основних засобів" (ПБУ), затверджене Наказом Мінфіну РФ від 3 вересня 1997 р. N 65н, та Методичні вказівки з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджені Наказом Мінфіну РФ від 20 липня 1998 р. N 33н, Положення по веденню бухгалтерського обліку та бухгалтерської звітності в Російській Федерації, затверджене Наказом Мінфіну РФ від 29 липня 1998 р. N 34н.
Основоположним принципом бухгалтерського обліку є його обов'язковість для всіх юридичних осіб, незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які повинні вести облік свого майна, а також всіх господарських операцій за встановленими правилами. Бухгалтерський облік ведеться з моменту реєстрації юридичної особи і до його припинення (реорганізації або ліквідації). Обліку підлягають усі види майна без будь-яких пропусків або вилучень. Здійснюється бухгалтерський облік за допомогою методу подвійного запису на взаємопов'язаних рахунках бухгалтерського обліку. Суть цього методу полягає у взаємопов'язаному відображенні кожної досконалої операції на двох рахунках бухгалтерського обліку: дебеті одного рахунку та кредиту іншого.
Вимога, що забезпечується іпотекою, має носити грошовий характер і при цьому умови про іпотеку можуть бути включені безпосередньо до договору, з якого виникає забезпечене заставою зобов'язання. Приміром, у договорі банківського кредиту вказується, що забезпечення своєчасного повернення основної суми боргу і відсотків по ньому гарантується іпотекою.
Вимоги, забезпечені іпотекою, законодавець поділив на основну суму боргу та додаткові суми, належні заставодержателю. Іпотека може забезпечувати виплату як всієї суми основного боргу, так і її частини.
Законодавець встановив особливі правила для забезпечених іпотекою вимог, що випливають з договору позики і кредитного договору. Ці правила полягають у тому, що іпотека забезпечує не тільки суму основного боргу, але і відсотки, що приєднуються за користування кредитом або позиковими коштами. Причому якщо для кредитного договору, який завжди є оплатним, ніяких застережень не зроблено, то у відношенні договору позики встановлено, що мова йде тільки про тих договорах позики, які укладені з умовою виплати відсотків. Це обумовлено тим, що відповідно до п. 3 ст. 809 ГК РФ договір позики може бути за певних умов безвідсотковим.
Під згаданої в п. 1 статті 3 неустойкою розуміється визначена законом або договором грошова сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредиторові в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, зокрема у разі прострочення виконання.
Під повним відшкодуванням збитків розуміється відшкодування всіх видів збитків, передбачених ст. 15 ЦК. До них, зокрема, належать витрати, які особа, чиє право порушене, зробило або повинне буде зробити для відновлення порушеного права, втрата або пошкодження його майна (реальний збиток), а також неодержані доходи, які ця особа одержала б при звичайних умовах цивільного обороту, якби його право не було порушене (упущена вигода).
Правила про відсотки за користування чужими грошовими коштами у Цивільному кодексі України виглядають таким чином. По-перше, стаття 395 ЦК названа "Відповідальність за невиконання грошового зобов'язання" і поміщена в главі 25 ГК "Відповідальність за порушення зобов'язань". По-друге, відповідальність ця полягає в необхідності сплатити відсотки на суму грошових коштів, що належать кредитору і знаходяться у боржника. По-третє, безпосереднім підставою для сплати відсотків є "користування чужими коштами внаслідок їхнього неправомірного утримання, відхилення від повернення, іншої прострочення в їхній сплаті або безпідставного отримання або заощадження за рахунок іншої особи". По-четверте, величина цих процентів визначається існує у місці проживання (місці знаходження) кредитора "обліковою ставкою банківського відсотка на день виконання грошового зобов'язання або його відповідної частини" (в даний час такої обліковою ставкою є ставка рефінансування, тобто та ставка, за якою Центральний банк РФ видає кредити комерційним банкам). По-п'яте, суду надано право задовольнити вимоги кредитора виходячи із ставки відсотка на день пред'явлення позову або винесення рішення. По-шосте, розмір відсотків може бути змінений угодою сторін або законом. По-сьоме, сплата відсотків не позбавляє кредитора права вимагати відшкодування понесених збитків понад суму сплачених відсотків. І, нарешті, по-восьме, відсотки стягуються за день сплати суми основних (чужих) коштів кредитору, якщо інший строк не встановлений законами, іншими правовими актами або договором.
Судові витрати включають в себе державне мито, витрати на адвокатів, а також суми, що підлягають виплаті за проведення експертизи, послуги перекладачів і т.д. Інші витрати включають нотаріальну мито за посвідчення угоди про іпотеку.
Витрати з реалізації заставленого майна можуть включати витрати з організації торгів, витрати на оповіщення потенційних учасників торгів і витрати на охорону закладеного майна в передпродажний період.
У пункті 2 статті 3 частково відтворюються положення статті 337 ЦК, закріпила, що, якщо інше не передбачено договором, застава забезпечує вимогу у тому обсязі, який воно має до моменту задоволення. Однак ця норма має диспозитивний характер, і в договорі іпотеки сторони можуть встановити більш ранній момент часу, на який визначається обсяг вимог кредитора за рахунок вартості заставленого майна.
У пункті третьому йдеться про ті випадки, коли в договорі іпотеки заздалегідь обмовляється та тверда сума, яка буде виплачена з вартості закладеного майна. Однак і в цьому випадку крім цієї твердої суми будуть відшкодовуватися судові витрати та інші витрати, пов'язані із зверненням стягнення на заставлене майно, а також витрати з реалізації заставленого майна та додаткові витрати заставодержателя (витрати на збереження заставленого майна, утримання, охорону, погашення заборгованості заставодавця по зв'язаних з цим майном податках, зборах або комунальних платежах).
Предметом договору про іпотеку є нерухоме майно. До відмітною особливості нерухомості належить її нерозривний зв'язок із землею (при цьому самі по собі земельні ділянки також розглядаються як нерухомість), що, у свою чергу, передбачає її значну вартість. Однак не всі земельні ділянки можуть бути предметом іпотеки: в коментованому пункті робиться відсилання до ст. 63 Закону про іпотеку, що виключив іпотеку земель, що перебувають у державній або муніципальній власності. Крім того, не допускається іпотека відповідно до зазначеної статті частини земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.
Особливий об'єкт іпотеки - підприємство як майновий комплекс (ст. 132 ГК РФ). Він представлений не окремої річчю або їх сукупністю, а включає, крім того, пов'язані з його діяльністю права, вимоги і борги, деякі виняткові права (на результати інтелектуальної діяльності і товарні знаки). У цілому підприємство в цій якості розглядається як об'єкт нерухомості.
У коментованому пункті говориться про те, що предметом іпотеки можуть бути як житлові приміщення (житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир), так і приміщення, призначені для тимчасового, а не постійного знаходження (дачі, садові будиночки і т.д. ). Проте іпотека житлових приміщень здійснюється за особливими правилами. Сюди ж належать і інші житлові приміщення (наприклад, окремі ізольовані кімнати в квартирах).
Разом з тим Закон відносить до нерухомості й об'єкти, які по своїй фізичній природі є рухомими. До них відносяться підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (штучні супутники, космічні кораблі і т.д.). Зазначені об'єкти також перераховані в коментованому пункті в якості підлягають іпотеці.
Чинне законодавство не містить легального розмежування між будівлями і спорудами. Проте зазвичай розуміється, що будівлі призначені для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, тоді як у спорудах люди перебувають тимчасово і використовуються вони для технічних цілей. У коментованому пункті підкреслюється, що будівлі та споруди можуть бути предметом іпотеки лише з додержанням правил статті 69 Закону про іпотеку, що встановила, що іпотека будівель і споруд допускається лише з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, або частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини.
Правила Закону про іпотеку мають застосовуватися і до застави незавершеного будівництвом нерухомого майна (в даний час об'єкти незавершеного будівництва прямо визнані законодавством нерухомим майном), яка зводиться на земельній ділянці, відведеній на будівництво в установленому законодавством України порядку. Останнє означає, що земельна ділянка надавалася з метою будівництва і що були отримані всі необхідні дозволи на будівництво з боку відповідних державних органів. Це положення, зокрема, робить можливим забезпечення кредитних договорів, що укладаються з метою фінансування будівництва яких-небудь об'єктів шляхом передачі в іпотеку зазначених об'єктів, а також договорів банківської позики під індивідуальне житлове будівництво.
Слід звернути увагу на слова "відповідно до вимог законодавства Російської Федерації". Відомо, що земельні ділянки можуть відводитися необов'язково для будівництва (наприклад, для сільськогосподарського виробництва). Тому, якщо власник такої ділянки почне на ньому будівництво, що буде порушенням законодавства, то закласти об'єкт незавершеного будівництва буде неможливо.
Застосування правил Закону про іпотеку до незавершеного будівництва обмежена ст. 69 зазначеного Закону, встановила, що іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю прав оренди цієї ділянки або його відповідній частині.
Речі, в тому числі нерухомі, можуть класифікуватися на головну річ і приналежність. Суть цього поділу полягає в тому, що загальне господарське призначення двох або кількох речей може пов'язувати їх таким чином, що значимість кожної є неоднаковою: одна є залежною від іншої і не може існувати самостійно, тоді як інша має самостійне значення. Речі, між якими існує подібного роду зв'язок, називаються головною річчю і приналежністю.
Юридичне значення такого поділу полягає в тому, що за загальним правилом приналежність наслідує долю головної речі, якщо договором не передбачено інше (ст. 135 ЦК РФ). Зазначене правило поширюється і на іпотеку, коли річ, що є предметом іпотеки, вважається закладеною разом з приладдям. Так, при заставі житлового будинку, розташованого на певній земельній ділянці, вважаються закладеними також допоміжні приміщення, розташовані на цій земельній ділянці (гаражі, сараї тощо).
У пункті 4 статті 3 говориться про класифікацію нерухомих речей на подільні й неподільні. За ознакою подільності речі поділяються на подільні (ті, які піддаються поділу в натурі на окремі частини без шкоди для їх призначення) і неподільні, які в результаті ділення вже не можуть служити за первісним призначенням. Юридичне значення цієї класифікації полягає в тому, що частина неподільного нерухомого майна за загальним правилом не може бути самостійним предметом іпотеки. Слід зазначити, що окремі різновиди нерухомих речей можуть бути як подільними, як і неподільними. Наприклад, житлове приміщення за загальним правилом є неподільним, однак за певних умов воно може бути розділене (наприклад, якщо можливо забезпечити окремий вхід у житлове приміщення).
У п. 4 коментарів статті встановлено загальне правило, згідно з яким частина неподільної речі не може бути предметом іпотеки.
5. Предметом договору іпотеки можуть бути не тільки речі, але й майнові права, зокрема право оренди нерухомого майна. Окремі винятки можуть встановлюватися федеральними законами, проте до теперішнього часу таких вилучень не встановлено. Прикладом протиріччя договору оренди нерухомості суті орендних відносин могла б бути ситуація, коли в якості заставодержателя виступив би власник орендованого майна.
1.3 Законодавчо-правове регулювання іпотечного кредитування
Повноцінний розвиток системи довгострокового іпотечного житлового кредитування в сучасній Росії потребує ефективних стимулюючих засобах. Сказане стосується як до правових, так і до економічних стимуляторів. Постанова Уряду РФ від 11 січня 2000 р. N 28 "Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації ^[3]" визначило ряд найважливіших напрямків, за якими має проводитися робота в даній сфері. Серед інших пріоритетів у розвитку системи було названо податкове стимулювання громадян, які отримують іпотечні кредити, кредиторів та інвесторів, які забезпечують рефінансування кредиторів. Необхідно відзначити, що саме податкове регулювання найбільш повно поєднує в собі правові й економічні важелі впливу на іпотечне житлове кредитування.
Як відомо, сьогодні Податковий кодекс РФ (частина друга) діє у редакції Федерального закону N 75-ФЗ від 19 травня 2007 р ^[4].
Раніше пунктом 1 статті 220 НК РФ були встановлені такі майнові податкові відрахування:
- У сумах, отриманих платником податків у податковому періоді від продажу житлових будинків, квартир, дач, садових будиночків чи земельних ділянок, які перебували у власності платника податків менш п'яти років, але не перевищують у цілому 1000000 рублів ... При продажу житлових будинків, квартир, дач, садових будиночків і земельних ділянок, які перебували у власності платника податків п'ять років і більше ... в сумі, отриманої платником податку при продажу зазначеного майна ...;
- В сумі, витраченої платником податків на нове будівництво або придбання на території Російської Федерації житлового будинку або квартири, у розмірі фактично зроблених витрат, а також у сумі, спрямованої на погашення відсотків за іпотечними кредитами, отриманим платником податку у банках Російської Федерації і фактично витраченим їм на нове будівництво або придбання на території Російської Федерації житлового будинку або квартири.
Загальний розмір майнового податкового відрахування, передбаченого цим підпунктом, не може перевищувати 1 млн. руб. без урахування сум, спрямованих на погашення відсотків за іпотечними кредитами, отриманим платником податку у банках Російської Федерації і фактично витраченим їм на нове будівництво або придбання на території Російської Федерації житлового будинку або квартири.
Таким чином, дана стаття НК РФ була сформульована ФЗ N 110-ФЗ від 7 липня 2003 р ^[5]. Сьогодні стаття діє в редакції Федерального закону N 112-ФЗ від 20 серпня 2004 року ^[6]. Неважко відзначити, що актуальна формулювання зробила режим придбання житла через систему довгострокового іпотечного житлового кредитування більш пільговим у порівнянні з раніше діючим податковим законом. Так, з 2000 р. "стеля" майнового податкового відрахування був піднятий з 600 тис. руб. до 1 млн. крб. для громадян, які купують житло. Крім того, була розширена база майнового податкового відрахування шляхом поширення майнового податкового відрахування на цільові позики, отримані від кредитних і інших організацій Російської Федерації (раніше мова йшла виключно про російські банках).
Зміни до статті 220 НК РФ, внесені ФЗ N 112-ФЗ, вступили в силу з 1 січня 2005 р. і зробили режим оподаткування іпотечного кредиту більш привабливим. Удосконалено структуру надання майнового податкового відрахування при придбанні житла, а також змінено умови надання такого відрахування при продажі житлового приміщення. Основні принципи роботи в цьому напрямку були встановлені згаданою Постановою Уряду РФ від 11 січня 2000 р. Була визначена необхідність збільшення зацікавленості та стимулювання залучення продавців і покупців житла в активні операції по обороту житла на іпотечному ринку. Зараз ми бачимо, як законодавець проводить дані принципи в життя. У редакції ФЗ від 20 серпня 2004 р. термін володіння житлом при його продажу для отримання майнового податкового відрахування в розмірі максимально 1 млн. руб. знижено з 5 до 3 років. У разі ж володіння житлом більше 3 років подібний вирахування може бути наданий в сумі, вирученої від продажу житла. Виняток у даному випадку передбачено лише для осіб, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з реалізацією житла. Безсумнівно, зазначені нововведення повинні збільшити інтерес до операцій з житлом на іпотечному ринку як у продавців, так і в покупців.
Однак у той же час стаття 222 НК РФ дає суб'єктам РФ право на встановлення самостійного розміру відрахування "з урахуванням регіональних особливостей" в межах розмірів, встановлених федеральним законодавством. Навряд чи це позитивно позначиться на розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування в регіонах.
Проте розміри майнового податкового вирахування все-таки представляються досить прозорими і зрозумілими правоприменителю, оскільки виражені у твердих цифрах. Складніше йде справа зі структурою самого майнового податкового вирахування. Не зовсім чітке формулювання статті 220 НК РФ у цьому відношенні нерідко дає привід правоприменителю для сумнівів у можливості включення певних витрат набувачів житла до складу вирахування. Так, можна почути, що немає підстав відносити до майнового податкового відрахування суми, витрачені платником податку на погашення самих іпотечних кредитів або позик, так як закон прямо не передбачає такої можливості. Дана точка зору представляється невірною, оскільки тлумачення статті 220 НК РФ і самі принципи побудови податкового закону говорять нам про необхідність вирахування підтверджених витрат з оподатковуваної бази. Погашення іпотечних кредитів і позик, безумовно, повинно бути віднесено до фактичних витрат особи на придбання житла. Однак бачиться необхідним уточнити порядок надання майнового податкового відрахування при придбанні житла (квартири) за допомогою кредиту (цільової позики). Підпунктом 2 пункту 1 статті 220 НК РФ встановлено, що майновий податковий відрахування надається в сумі фактично вироблених платником податку витрат на придбання на території РФ житла (квартири). Виникає питання, коли саме можна говорити про те, що платник податку поніс на зазначені вище цілі фактичні витрати. Найбільш поширена і підтримувана сьогодні державою схема отримання іпотечного кредиту в російської кредитної організації на придбання житла (квартири) має на увазі спочатку внесення платником податку частини суми за житло, що купується (як правило, 25 - 35%) і надання кредитної організацією залишилася, вартості житла у вигляді кредиту. У даному випадку платник податків спочатку буде нести фактичні витрати на придбання житла тільки в частині внесеної безпосередньо їм суми, незважаючи на те, що як покупець за договором купівлі-продажу він сплачує продавцеві житла повну його вартість. Пояснюється це тим, що спочатку платник податку несе фактичні витрати лише у сумі внесених ним коштів. Залишилася ж частина фактично сплачується кредитуючої організацією. Саме спочатку внесену платником податків суми останній має право повідомити податкові органи для надання майнового податкового вирахування.
Надалі платник податків буде нести фактичні витрати на придбання житла шляхом погашення суми кредиту кредитної організації та відсотків за даним кредитом. Таким чином, платник податків зможе звертатися до податкових органів із заявою про отримання майнового податкового відрахування, надаючи останнім прибуткові касові ордери кредитної організації, що підтверджують погашення платником частини суми кредиту та відсотків по ньому.
У зв'язку з вищевикладеним виникає справедливе питання про можливість віднесення суми відсотків, що сплачуються за договорами цільової позики на придбання житла, до фактичних витрат особи на таке придбання і, значить, отримання майнового податкового вирахування за цими сумами. До 1 січня 2005 р. даний питання вирішувалося не на користь платника податків. Але вже з 1 січня 2005 р. становище змінилося. ФЗ N 112-ФЗ від 20 серпня 2004 р. у повній відповідності, на наш погляд, з принципами Постанови РФ N 28 від 11 січня 2000 р. (мається на увазі, безумовно, матеріал момент, а не юридична сила зазначених актів) встановив можливість віднесення цих витрат до майнового податкового відрахування за підпунктом 2 пункту 1 статті 220 НК РФ.
Зміни в податковому законі торкнулися також і зміст терміну "фактичні витрати" платника податку на придбання житла. Сюди включені витрати на придбання житлового будинку, квартири (або прав), в тому числі незавершених будівництвом, витрати на придбання оздоблювальних матеріалів та оздоблення, витрати на підключення до мереж електро-, водо-, газопостачання, каналізації чи створення автономних джерел електро-, водо -, газопостачання та каналізації. Уточнення цих параметрів має велике значення для визначення структури майнового податкового відрахування і його підтвердження.
Цікава позиція законодавця у питанні про витрати на обробку придбаного житлового будинку або квартири. Включення цих витрат до складу вирахування можливо тільки у випадку, якщо в договорі про придбання вказані незавершені будівництвом квартира або будинок без обробки. Тут правоприменителю буде все ясно. Проте згадки про витрати на придбання оздоблювальних матеріалів у світлі викладеного ми не знаходимо. У договорі може не міститися умови про купівлю незавершеного будівництвом житла без обробки, а таке житло придбане, і понесені витрати на придбання оздоблювальних матеріалів. Мабуть, законодавець безпосередньо пов'язує придбання оздоблювальних матеріалів і мета цього придбання - обробку. Ймовірно також, що в даному випадку податкові органи можуть відмовити у віднесенні цих витрат до майнового податкового відрахування за підпунктом 2 пункту 1 статті 220 НК РФ. У зв'язку з цим на даному етапі представляється необхідним чітко формулювати договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом житла з обов'язковим включенням до нього умови про відсутність обробки житла, що купується.
Майновий податкове вирахування з підпунктом 2 пункту 1 статті 220 НК РФ платнику податку при придбанні квартири надається на основі наступних документів:
- Документів, що підтверджують право власності на квартиру, договору про придбання квартири, акта про передачу квартири платнику податків;
- Письмової заяви платника податків;
- Платіжних документів, оформлених у встановленому порядку та підтверджуючих факт сплати грошових коштів платником податків.
Стосовно до перерахованих вище документів, необхідних для одержання майнового податкового відрахування, потрібно зауважити, що, відповідно до статті 14 Федерального закону від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ^[7]", державна реєстрація виникнення і переходу права на нерухоме майно засвідчується свідоцтвом про державну реєстрацію прав. Однак до набуття чинності вказаного Федерального закону право на нерухоме майно підтверджувалося іншими документами, які також можна подавати до податкових органів для отримання відповідного вирахування.
Представляючи оригінали вищезазначених документів для підтвердження права на майновий податкові відрахування, потрібно знати, що відповідно до пункту 3 листа МНС Росії від 22 березня 2002 р. "Про надання майнового податкового вирахування" ^[8] копія документа, що встановлює право власності на об'єкт, зберігається в податковому органі разом з оригіналами заяви платника податків та інших документів, передбачених законодавством.
Примітно, що перелік документів за підпунктом 2 пункту 1 статті 220 НК РФ, що подаються платником податків до податкових органів, які підтверджують фактичні витрати на придбання житла за допомогою іпотечного кредиту, є відкритим. Сюди віднесені і квитанції до прибуткових ордерів, і банківські виписки про перерахування грошових коштів, і касові чеки, та інші документи. У той же час податковий закон встановлює жорстку вимогу обов'язкового підтвердження витрат. Враховуючи вимоги Федерального закону N 54-ФЗ від 22 травня 2003 р. "Про застосування контрольно-касової техніки при здійсненні готівкових грошових розрахунків і (або) розрахунків з використанням платіжних карт ^[9]", потрібно зауважити, що в більшості випадків, скажімо, на підтвердження фактичних витрат на придбання товарів чи отримання послуг, необхідно представити касові чеки або квитанції до прибуткових ордерів. Про це ж свідчить і велика судова практика з різних категорій цивільних справ. Сказане важливо, наприклад, при представленні доказів фактичних витрат на придбання оздоблювальних матеріалів.
Згідно з підпунктом 2 пункту 1 статті 220 НК РФ, при придбанні житла в спільну власність майновий податкові відрахування по даній статті розподіляється між співвласниками придбаного житла відповідно до їх часток (спільна часткова власність) або за письмовою заявою до податкового органу (спільна сумісна власність). Платникам податків, які купують житлові будинки або квартири у спільну часткову власність із залученням іпотечного кредиту, потрібно звернути особливу увагу на умови кредитного договору та порядок погашення кредиту і відсотків по ньому. Враховуючи актуальну практику отримання іпотечного кредиту, а також те, що сучасна система іпотечного житлового кредитування розрахована в більшій мірі на молоді сім'ї з середнім достатком, необхідно знати, що у разі коли в кредитному договорі в якості позичальника пойменований лише один з подружжя, саме він і буде мати право на майнове податкове вирахування. Зрозуміло, право на майнове податкове вирахування має той платник податків, який несе витрати на придбання житла. Тому при покупці квартири подружжям спільно вони обидва в будь-якому випадку мають право на отримання вирахування в розмірі, як правило, однієї другої початкового внеску кожен, оскільки спільно сплачують даний внесок. Надалі правом на майнове податкове вирахування в частині повернутого кредитної організації кредиту і відсотків по ньому буде користуватися чоловік-позичальник за договором. Можливий варіант, коли обоє будуть виступати за кредитним договором у ролі позичальників. Тоді вони обидва будуть мати право на майнове податкове вирахування за підпунктом 2 пункту 1 статті 220 НК РФ у розмірах понесених витрат. Така практика є більш вигідною для платників податків з точки зору оподаткування доходу сім'ї, але більш складною з точки зору оформлення іпотечного кредиту, зокрема, процедури андеррайтингу. Враховуючи жорсткі вимоги Податкового кодексу РФ про підтвердження понесених витрат, кожному з подружжя необхідно в даному випадку мати документи, що засвідчують відповідні витрати, тобто окремо оформляти дії з повернення кредиту і відсотків. В іншому разі важко буде довести як сам факт несення одним з подружжя витрат, так і їх розмір.
Податковий закон встановлює вичерпний перелік випадків, коли майновий податкові відрахування за підпунктом 2 пункту 1 статті 220 не застосовується:
- Якщо оплата витрат на будівництво або придбання житлового будинку, квартири для платника податків здійснюється за рахунок коштів роботодавців чи інших осіб;
- Якщо угода купівлі-продажу житлового будинку, квартири відбувається між взаємозалежними фізичними особами відповідно до пункту 2 статті 20 Податкового кодексу.
У практиці правозастосування нерідко виникають питання про порядок використання майнового податкового відрахування за новими умовами його надання, введеним в дію Податковим кодексом, і використання вирахування, отриманого до вступу в силу частини другої НК РФ. Тут необхідно пам'ятати, що платник податків у будь-якому випадку має право на отримання вирахування за статтею 220 НК РФ при придбанні житла після 1 січня 2001 р. У разі ж неповного використання майнового податкового відрахування, отриманого до 1 січня 2001 р., в період дії Закону РФ "Про прибутковий податок з фізичних осіб", по об'єкту нерухомості, платник податків має право скористатися умовами статті 220 НК РФ із заліком вже вичтенних з оподатковуваної бази сум за раніше діючим законодавством. Роз'яснення з цього питання дано в листі МНС Росії від 22 березня 2002 р. "Про надання майнового податкового вирахування".
Нарешті, необхідно зауважити, що право на майновий податкові відрахування при придбанні житла надається за податковим законом один раз у розмірі не більше 1 млн. крб. без урахування сум, спрямованих на погашення іпотечних відсотків, для кожного платника податків, але документи, що подаються до податкових органів на підтвердження цього права, визначаються з урахуванням мінливого законодавства. Про це свідчать роз'яснення Управління МНС РФ по м. Москві, дані регіональним податковим інспекціям.
Потрібно сказати кілька слів і про порядок надання майнового податкового відрахування за статтею 220 НК РФ. Заява про отримання вирахування подається платником податків, згідно з пунктом 2 статті 220 НК РФ, до податкового органу разом з податковою декларацією по закінченні податкового періоду. До 1 січня 2005 р., якщо право на відрахування виникало у 2003 р., то реалізувати його платник податків міг тільки в 2004 р., а до цього часу держава фактично користувалося коштами платника податків. Законодавець звернув на це увагу. З 2005 р. платнику податків дано більш оперативний механізм реалізації права на відрахування. Він являє собою право отримання платником податків вирахування через свого податкового агента, надавши останньому підтвердження податкових органів права платника податку на відрахування. Таке підтвердження має бути дано в 30-денний термін з дня належного звернення платника податків. Незважаючи на те що 30 календарних днів - досить великий термін, в цілому не можна не визнати цю норму позитивною.
Сучасний ринок довгострокового іпотечного житлового кредитування, як показує міжнародний досвід, найбільш ефективний як дворівневий механізм.
Федеральний закон від 20 серпня 2004 р. N 112-ФЗ вніс істотні зміни до Податкового кодексу РФ, які вступили в силу з 1 січня 2005 р. Дані зміни торкнулися ставки податку щодо доходів, отриманих у вигляді відсотків по цінних паперах з іпотечним покриттям.
Згідно зі статтею 2 Федерального закону N 152-ФЗ "Про іпотечні цінні папери ^[10]", до іпотечних цінних паперів відносяться облігації з іпотечним покриттям та іпотечні сертифікати участі. Стаття також особливо виділяє житлові облігації з іпотечним покриттям, до складу яких входять тільки права вимоги, забезпечені заставою житлових приміщень.
Прийняття спеціального закону про іпотечні цінні папери очікувалося давно. Цей Закон націлений на формування вторинного іпотечного ринку цінних паперів, основним завданням і функцією якого у світлі житлової реформи виступає рефінансування первинних кредиторів, кредитних організацій у зв'язку з видачею останніми іпотечних кредитів під заставу житла, що купується. Звернення іпотечних цінних паперів, покриттям за якими відповідно до статті 3 Закону про іпотечні цінні папери виступають в першу чергу забезпечені іпотекою права вимоги про повернення основної суми боргу та сплати відсотків за кредитними договорами, в тому числі засвідчені заставними, потребує ефективного стимулювання з боку держави. Не викликає сумніву той факт, що, як практично будь-який новий фінансовий продукт, іпотечні цінні папери не будуть спочатку користуватися особливою популярністю на ринку цінних паперів. Податкове стимулювання придбання іпотечних цінних паперів суб'єктами вторинного іпотечного ринку робить подібні папери більш привабливими для інвесторів. Враховуючи динаміку розвитку вторинного іпотечного ринку в Росії і системи кредитного рефінансування, з 1 січня 2005 р. встановлено пільговий режим оподаткування доходів по цінних паперах з іпотечним покриттям.
Згідно з пунктом 5 статті 224 НК РФ, податкова ставка встановлюється у розмірі 9% у відношенні доходів у вигляді відсотків за облігаціями з іпотечним покриттям, емітованими до 1 січня 2007 р., а також за доходами засновників довірчого управління іпотечним покриттям, отриманим на підставі придбання іпотечних сертифікатів участі, виданих керуючим іпотечним покриттям до 1 січня 2007 р. Треба відзначити, що ставка податку в 9% по вказаних доходів встановлена ​​у разі емісії цінних паперів до 1 січня 2007 р., тобто навіть у разі отримання інвестором доходу за такими іпотечними цінними паперів в 2007 р. такий інвестор все одно буде користуватися пільговою податковою ставкою. У відношенні ставки податку за іпотечними цінними паперами, емітованими після 1 січня 2007 р., діють положення статті 284 НК РФ, що встановлюють більш жорстку податкову ставку в розмірі 15%. Подібна позиція законодавця, безсумнівно, свідчить про необхідність створення розвиненого вторинного іпотечного ринку цінних паперів вже до 2007 р.
Говорячи про податкові пільги в системі житлового іпотечного кредитування, не можна не згадати зміни в законі, що стосуються сплати фізичною особою - платником зборів державного мита за оформлення кредитно-іпотечної угоди. Федеральним законом від 2 листопада 2004 р. N 127-ФЗ ^[11] в частину другу Податкового кодексу РФ була введена глава 25.3 "Державне мито". Зазначеним Законом були також внесені зміни в Федеральні закони "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і "Про іпотеку (заставу нерухомості)". Необхідно сказати про важливу систематизирующей ролі даного Закону. Глава 25.3 частини другої Податкового кодексу РФ чітко і концентровано визначила розміри мита за нотаріальне посвідчення договорів про іпотеку і їх державну реєстрацію.
Аж до жовтня 2004 р. житло для осіб, що купують квартиру через систему житлового іпотечного кредитування, фактично обходилося на 1,5% дорожче (витрати по сплаті державного мита) у порівнянні зі звичайною купівлею-продажем відповідно до нині таким, що втратив силу Закону про державне мито . Це викликало численні зауваження у фахівців і гальмувало розвиток системи житлового іпотечного кредитування.
На сьогоднішній день главою 25.3 Податкового кодексу РФ встановлено державне мито за посвідчення договорів про іпотеку житлового приміщення у забезпечення повернення кредиту, наданого на придбання квартири в розмірі 200 руб. Причому дані розміри державного мита однакові як у державних нотаріальних конторах, так і в нотаріусів, що займаються приватною практикою. Крім того, враховуючи положення статті 77 і статті 20 Закону про іпотеку ^[12], державна реєстрація іпотеки в силу закону здійснюється без сплати державного мита.
Систематизація і ясність для платника податків і платника зборів розмірів податкових ставок і зборів, безумовно, позитивно позначається на перспективах зростання обсягів придбання житла через систему житлового іпотечного кредитування.
Як буде реально працювати новий податковий механізм, покаже час і правозастосовна практика. Однак не можна не відзначити, що нормотворча активність у сфері довгострокового житлового іпотечного кредитування зростає ^[13].

2. Іпотека в сучасній Росії
2.1 Динаміка розвитку іпотечного кредитування в сучасній Росії
Відправною точкою розвитку іпотечного кредитування можна вважати прийняття в 1998 році закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)". У період 1998 - 2003 рр.. ринок іпотечного кредитування розвивався слабо і був незначним за обсягом. Наступний поворотний момент - прийняття концепції розвитку федеральної системи іпотечного житлового кредитування, яка була схвалена Президентом РФ. Іпотека стала розглядатися в якості одного з факторів успішної реалізації пріоритетного національного проекту «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії». При цьому особливий наголос в концепції робився на те, що іпотека повинна бути ринковою, а не дотаційною.
Крім політичних факторів розвитку іпотеки в Росії необхідно відзначити і загальноекономічні: зростання доходів та рівня життя населення, потреба поліпшити житлові умови, формування платоспроможного попиту та розвиток сфери роздрібного кредитування, формування відповідної культури «життя в кредит» у населення. Починаючи з 2004 року, обсяг іпотечного ринку потроювався щорічно, в 2006 році спостерігався справжній бум іпотечного кредитування, у багатьох банках цей продукт був визнаний відкриттям року. Обсяги ринку досягли за різними оцінками до 270 млрд. рублів і склали до 3% від ВВП країни. Докладніше про поточні тенденції ринку іпотечного кредитування читайте в аналітичних оглядах «Іпотечне кредитування і сек'юритизація» у розділі «Аналітика ринку».
Можна з упевненістю констатувати, що до теперішнього часу створена необхідна інфраструктура ринку, стали зрозумілі взаємовідносини між суб'єктами, визначилися основні учасники цього ринку, перш за все, провідні банки-оригінатора іпотечних кредитів. Стрімко розвивається ринок консалтингових та посередницьких послуг в сфері іпотечного кредитування. Удосконалюється законодавча база: основні нормативні акти вже прийняті, в стадії розробки знаходиться законопроект, спрямований на підвищення ефективності механізму сек'юритизації активів у Росії.
Ринок рефінансування іпотечних кредитів поступово оформляється у вигляді зрозумілої системи для всіх учасників іпотечного бізнесу. На вторинному ринку іпотечних кредитів крім Федерального агентства активно беруть участь провідні комерційні банки. Зростають обсяги сек'юритизації іпотечних активів російськими банками, на сьогоднішній день завершено дві угоди сек'юритизації по російському законодавству. Далі ми докладніше розглянемо діяльність основних учасників ринку, стан законодавчої бази, систему рефінансування іпотечних кредитів.
Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) створено Урядом РФ 5 вересня 1997 року в формі ВАТ із 100% державним капіталом. Агентство є державною структурою, в завдання якої входить створення умов для розвитку масового кредитування на основі єдиних загальнофедеральних стандартів. Основним статутним напрямом діяльності АІЖК є забезпечення ліквідності російських комерційних банків, що надають довгострокові житлові кредити населенню, за рахунок купівлі прав вимог за такими кредитами на кошти, що залучаються шляхом розміщення облігацій Агентства на фондовому ринку.
В даний час (за станом на 15 червня 2007 р) загальнофедеральних система рефінансування за стандартами агентства діє на всій території Росії. У Смоленській, Іванівської, Мурманській областях функціонування системи рефінансування забезпечується через Сервісного агента. АІЖК встановлені договірні відносини з 34 страховими компаніями.
Агентством акредитовані 76 регіональних операторів і 64 сервісних агента, за федеральним стандартам іпотечні кредити видає 132 організації з 69 регіонів РФ. Агентством рефінансовано 88 426 іпотечних кредитів на загальну суму 58 млрд. 504 млн. рублів. З 1 липня 2007 АІЖК в черговий раз знижує процентні ставки з іпотечних кредитних продуктів. Залежно від терміну кредитування та суми початкового внеску процентна ставка по іпотечному кредиту складає від 10,75% до 14% річних у рублях.
За весь час роботи Агентство випустило 9 серій рублевих облігацій на фондовій біржі ММВБ на суму 24, 42 млрд. рублів. 8 лютого 2007 АІЖК розмістило на ММВБ дев'ятий випуск облігацій на суму 5,0 млрд. рублів. Цей випуск є самим довгостроковим з випусків Агентства, його дюрація становить 5,9 років. Ставка купонного доходу за підсумками конкурсу була встановлена ​​в розмірі 7,49% річних. Попит на аукціоні перевищив пропозицію 2,4 рази. Відповідно до Концепції розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів у Росії, затвердженої Урядом РФ 30 червня 2005 року, на період до 2010 року передбачено надання державних гарантій Російської Федерації по запозиченнях Агентства на загальну суму 124 млрд. рублів. На цей обсяг гарантій Агентство планує розмістити корпоративні облігації.
За даними Центробанку на 01.04.07 в Росії налічувалося 673 кредитних організації, що надають кредити на покупку житла, з них 499 кредитних організацій надавали іпотечні житлові кредити. У 2006-2007 рр.. число учасників іпотечного ринку збільшується не так стрімко, як це було раніше. Можна сказати, що в більшості своїй кредитні організації визначилися з принциповим питанням, чи варто розвивати іпотечний бізнес. Останніми з великих банків на ринок іпотечного кредитування вийшли Альфа-банк у вересні минулого року і Кредит Європа Банк (колишній Фінансбанк) у березні поточного року. Обсяг іпотечного ринку в 2006 році склав близько 13,3 млрд. доларів, це значне зростання у порівнянні з 3,9 млрд. дол в 2005 році. Загальний обсяг заборгованості за іпотечними кредитами на 01.04.07 склав 289,3 млрд. рублів. У першому кварталі 2007 року було видано іпотечних житлових кредитів на суму 82 315,6 млн. рублів, з них 61 940 млн. рублів у національній валюті і 20 375,6 млн. рублів в іноземній валюті.
Якщо говорити про регіональному аспекті розвитку ринку іпотечного кредитування, регіонами - лідерами за обсягом видачі іпотечних кредитів у першому кварталі 2007 року стали: Москва (12,7 млрд. руб), Тюменська область (5,6 млрд. руб), Санкт-Петербург ( 5,5 млрд. руб), Московська область (5,2 млрд. руб), Ханти-Мансійський АО (3,1 млрд. руб), Новосибірська область (3,1 млрд. руб), Свердловська область (2,7 млрд . руб), Челябінська область (2,7 млрд. руб), Алтайський край (2,4 млрд. руб), Красноярський край (2,4 млрд. руб), Самарська область (2,4 млрд. руб).
На ринку успішно працюють спеціалізовані іпотечні банки: Міський іпотечний банк, Російський іпотечний банк, Московське іпотечне агентство, банки з іноземним капіталом: Райффайзенбанк Австрія, Банк Сосьете Женераль Схід, Айсиайсиай банк та інші. Зміна в розстановці сил на ринку іпотечного кредитування буде пов'язано надалі не з кількісним зростанням числа учасників (кількість учасників номінально почала зменшуватися в поточному році), а в активній експансії іноземних банків на російський ринок, покупок дрібних банків більшими, вітчизняними і західними, активним зростанням присутності столичних і закордонних банків у регіонах. Серед останніх угод в банківському секторі необхідно відзначити покупку групою Societe Generale 20% пакету акцій Росбанку, придбання Міського іпотечного банку інвестиційним гігантом Morgan Stanley, купівлю угорським банком ОТР Інвестсбербанка. Райффайзенбанк придбав російський Імпексбанк, Commerzbank - 15,3% Промсвязьбанка, Nordea - 75% Оргресбанка, UniCredit володіє Міжнародним Московським банком.
Важлива тенденція - широке поширення нових продуктів у сфері іпотечного кредитування в 2007 році. Наприклад, кредитування заміської нерухомості, різні варіанти іпотечних кредитів під заставу нерухомого майна, в тому числі і з запорукою від третіх осіб, ломбардні кредити з можливістю подальшого збільшення суми кредиту та іпотечні кредити з заліком вже наявного у власності нерухомого майна. Отримали розвиток іпотечні продукти з плаваючою ставкою, докладну аналітику по яких можна знайти в розділі «Публікації». Активно розвивається рефінансування іпотечних кредитів, стали можливими схеми з продажу нерухомості з-під застави за полегшеним процедур.
Найбільш затребуваним сьогодні як і раніше є іпотечний кредит на придбання готового житла. Таке становище зумовлено, перш за все, структурою ринку нерухомості, на якому переважають готові квартири над новобудовами. Як наслідок кількість угод на вторинному ринку житлової нерухомості перевищує кількість угод на первинному. Разом з тим у міру зростання темпів житлового будівництва, вдосконалення програм іпотечного кредитування житла, що будується, протягом 2007р. спостерігається зниження частки кредитів наданих на цілі придбання вторинного житла, за рахунок збільшення кредитування новобудов. Також відзначається зростання популярності кредитів на цілі рефінансування та нецільових кредитів під заставу наявної нерухомості.
Умови та параметри надання іпотечних кредитів так само динамічно змінюються. З'явилися довгострокові кредити терміном до 20-30 років. Початковий внесок при купівлі нерухомості скоротився до 10%, а в частих випадках і до 0%. Процентні ставки за іпотечними кредитами стали більш лояльними і знизилися по відношенню до 2006 року в середньому на 1%. Значно скоротився процес одержання іпотечного кредиту в банках. Скорочено терміни розгляду заяви на іпотечний кредит, прискорені процедури оформлення документів під час проведення іпотечних угод. Банки все більше дотримуються політики мінімальних клієнтських комісій при видачі кредитів і обслуговуванні своїх клієнтів.
Розвиток іпотечного кредитування прийнято оцінювати у вигляді частки в обсязі ВВП і як відношення іпотечних угод до загальної кількості угод купівлі-продажу житлової нерухомості. Зростання частки іпотечного кредитування у ВВП склав усього близько 1-2%, таким чином, Росія продовжує сильно відставати від розвинених країн і країн Східної Європи. З одного боку, зберігається потенціал для подальшого зростання, з іншого - стає зрозуміло, що поточне зростання обсягів кредитування викликаний загальноекономічним зростанням, підвищенням доходів населення, але не є відображенням якісних поліпшень житлових умов.
Варто зазначити, що відповідно до Концепції рефінансування іпотечних житлових кредитів АІЖК, були заплановані цільові показники, згідно з якими річний обсяг виданих іпотечних кредитів повинен був скласти не менше 108 млрд. руб. Таким чином, обсяг ринку іпотеки в 2006 році перевищив заплановані показники Концепції в 2 рази. Обсяг виданих іпотечних кредитів в 2006 році перевищує аналогічний показник 2005 року, коли було видано іпотечних кредитів на 157 млрд. руб. менше. У 2005 році обсяг фактично виданих іпотечних кредитів склав 43 млрд. руб. і перевищив заплановані на 2005 рік показники всього на 1 млрд. руб.
У 2006 році продовжилося зростання грошових доходів населення. За 10 місяців 2006 року реальні грошові доходи зросли в порівнянні з січнем-жовтнем 2005 року на 11,5%, у тому числі реальна заробітна плата - на 13,2%. При цьому інфляція в 2006 році склала 9%, доходи середньостатистичного громадянина незначно обігнали зростання цін. За різними оцінками, в 2006 році частка угод з використанням іпотеки склала 6-7% від загального числа угод купівлі-продажу. У Москві частка угод з іпотекою знаходилася на рівні 8%, в Московській області - 3%. Найбільший відсоток угод з використанням іпотеки був зафіксований у Тюменській області, Ханти-Мансійському та Ямало-Ненецькому АТ: частка угод з іпотекою на ринку нерухомості в першому півріччі 2006 року дорівнювала 25%. У числі лідерів також Алтайський край, де частка угод з іпотекою виявилося рівної 24%, Брянська область, Удмуртія і республіка Саха - трохи більше 15%, Башкортостан - 14%, Кубань - 7%. Найменше угод купівлі-продажу з використанням іпотеки пройшло в Північній Осетії - Аланії, Ставропольському краї, Смоленської області - близько 0,1-0,2% від загального числа.
Суттєвою проблемою розвитку іпотеки в Росії на сьогоднішній день є досить низький рівень доходів громадян в порівнянні з вартістю житла. Незважаючи на помітне зростання реальних доходів населення в поточному році, вартість житла збільшується випереджаючими темпами. За 2006 рік ціни на житлову нерухомість в регіональних (обласних) центрах виросли в середньому на 80-100%. У деяких містах досягнуть більш ніж подвійної цінове зростання. Середня ціна готового житла в російських містах-мільйонниках на кінець 2006 року склала 1390 $ / кв. м.
Стрімке зростання цін, скорочення обсягів будівництва та посилення інвестиційного попиту на житлову нерухомість суттєво обмежили пропозицію на ринку і скоротили коло людей, що мають можливість взяти кредит у достатньому розмірі та купити цікавить їхнє житло. Почасти таке скорочення було компенсовано зростанням доходів громадян і лібералізацією умов кредитування. У 2006 році багато банків у великих російських містах фактично конкурували за невелику кількість платоспроможних клієнтів. Тенденція стабілізації цін у поточному році вселяє деякий оптимізм у подальшому вирішенні проблеми розширення платоспроможного попиту на іпотечні продукти.
Ознайомитися більш детально з даними за обсягами іпотечного кредитування, підсумками роботи провідних операторів ринку, а також макроекономічної та статистичною інформацією можна в розділах «Рейтинги» і «Аналітика».
Процес рефінансування іпотечних кредитів банками втілюється у створенні широкого спектру фінансових інструментів. Якщо говорити про цінні папери, в основі випуску яких лежать російські іпотечні активи, на поточну дату здійснено 6 угод транскордонної сек'юритизації, 2 угоди сек'юритизації відповідно до російського Федеральним законом «Про іпотечні цінні папери» та більше 20 випусків корпоративних облігацій та єврооблігацій, в основі забезпечення яких так чи інакше знаходяться портфелі іпотечних кредитів. Крім того, здійснено понад 10 угод транскордонної сек'юритизації російських неіпотечних активів: майбутніх потоків платежів, прав вимог, портфелів автокредитів і споживчих кредитів.
У грудні 2006 року була здійснено перший випуск іпотечних цінних паперів за російським законодавством. Емітентом облігацій з іпотечним покриттям є ВАТ «ІСО ГПБ-Іпотека» - іпотечна спеціалізована організація (іпотечний агент), створена в травні 2006 року виключно для цілей здійснення даного випуску облігацій з іпотечним покриттям. Статутний капітал Емітента становить 100 тис. рублів, розподілених на 85 тис. звичайних голосуючих акцій і 15 тис. привілейованих неголосуючих акцій номінальною вартістю 1 рубль кожна. Утримувачем 100% звичайних голосуючих акцій Емітента є фонд Stichting GPB-Mortgage, зареєстрований в Нідерландах. 100% привілейованих неголосуючих акцій іпотечного агента при їх розміщенні були придбані Совфінтрейдом.
Портфель заставних, що входять до складу іпотечного покриття, був придбаний емітентом у Совфінтрейда. Даний портфель був сформований в ході діяльності з рефінансування забезпечених іпотекою вимог на вторинному ринку іпотечного кредитування в РФ. Совфінтрейд здійснює свою діяльність на основі дворівневої моделі рефінансування заставних. Іпотечні кредити, забезпечені заставою житлової нерухомості, видаються спочатку регіональними банками і по них оформляються заставні. Далі заставні викуповуються у регіональних банків спеціалізованими організаціями - регіональними операторами. Регіональні оператори формують портфелі закладних, готові для подальшого продажу Совфінтрейду. Всі учасники використовують стандарти видачі, оформлення та андеррайтингу позичок, затверджені Совфінтрейдом.
Облігації «ГПБ-Іпотеки були випущені обсягом 3 млрд. рублів, з фіксованою ставкою купона 8% річних. Ранжирування по траншах не було, це не передбачено російським законодавством. Рейтингове агентство Moody's присвоїло випуску облігацій рейтинг Baa2 на рівні суверенного рейтингу Росії. Варто відзначити особливий порядок оподаткування за цими паперами: іпотечні цінні папери, випущені до 2007 року оподатковуються податком за ставкою 9% (корпоративні облігації - 24%, державні цінні папери -15%).
30 березня 2007 Альфа-Банк успішно завершив третю емісію облігацій в рамках програми сек'юритизації диверсифікованих платіжних прав (Diversified Payment Rights, DPR), яка була запущена в березні 2006 р. Розміщення включає в себе два транші облігацій у розмірі 145 млн. євро серії 2007-А і 200 млн. доларів США серії 2007-У, які були розміщені за номіналом зі ставкою купона Euribor +190 базисних пунктів (середній термін життя 2.625 року) і US $ Libor +200 базисних пунктів відповідно (середній термін життя 3.125 року) . Остаточний термін погашення по двох траншах забезпечених облігацій з плаваючою процентною ставкою доводиться на березень 2012 р. Облігації випущені за участю Alfa Diversified Payment Rights Finance Company SA - спеціалізованої компанії (SPV), зареєстрованої в Люксембурзі і є учасником фондової біржі Ірландії.
Це перша в Росії емісія в рамках програми сек'юритизації диверсифікованих платіжних прав, якій присвоєно інвестиційний рейтинг на рівні BBB-рейтинговим агентством Standard & Poor's. Крім того, це також перший випуск облігацій російським емітентом, забезпечених диверсифікованими платіжними правами (серії 2007-B), з пільговим періодом щодо амортизації боргу (1 рік). Програма диверсифікованих платіжних прав Альфа-Банку з урахуванням цього випуску стала найбільшою в світі програмою без страхового покриття (unwrapped). У якості сумісних організаторів емісії виступили Dresdner Kleinwort, інвестиційний підрозділ Dresdner Bank AG, і Merrill Lynch International (Merrill Lynch). Обом траншах, деномінованим як у євро, так і в доларах США, був привласнений рейтинг на рівні Baa3 рейтинговим агентством Moody's Investors Service і рейтинг на рівні ВВВ-агентством Standard & Poor's. Розміщення здійснено за Правилом 144A / Правила S (Regulation 144A / Regulation S), В операції взяли участь понад 35 американських і європейських інвесторів з кола як усталених, так і нових інвесторів даного класу активів. Отримання другого рейтингу для операції також зіграло позитивну роль для ряду інвесторів із США і європейських країн, які до цього не мали можливості брати участь у цій програмі.
У квітні DeltaCredit завершив операцію з транскордонною сек'юритизації портфеля іпотечних кредитів. Угода являє собою зовнішню сек'юритизацію іпотечних кредитів на суму 206,3 мільйона доларів США. Активи складаються в основному з кредитів з фіксованою ставкою (96%), номінованих у доларах і забезпечених заставою нерухомого майна в Москві, Санкт-Петербурзі, і в інших регіонах Росії. Всі сек'юритизовані кредити були видані банком DeltaCredit і його банками-партнерами.
Облігації, забезпечені іпотечними кредитами DeltaCredit, поділені на класи A, B і C, розміщені ірландською компанією Red & Black Prime Russia MBS No.1 Limited. Цінними паперами зацікавилися великі інвестори, у числі яких різні інвестиційні фонди і великі банківські організації, що призвело до перепідписка на всі транші. При цьому процентні платежі по старшому траншу склали LIBOR + 105 по класу А, + 145 по класу B і + 335 пунктів по класу С.
Розміщені облігації мають плаваючу процентну ставку і термін обігу - 28 років, до 2035 р. Міжнародні рейтингові агентства Fitch і Moody's привласнили цінних паперів наступні рейтинги, відповідно: облігацій класу A на суму в 173,2 мільйона доларів (84%) - рейтинги A / А2; облігаціях класу B на суму в 14,5 мільйона доларів (7%) - рейтинги BBB + / Baa2; облігаціях класу C на суму в 18,6 мільйона доларів (9%) - рейтинги BB + / Ba2.
23 травня 2007 на ММВБ відбулося розміщення неконвертованих документарних відсоткових житлових облігацій з іпотечним покриттям на пред'явника класу «А» в кількості 2900000 штук номіналом 1 000 рублів кожна. Емітент облігацій - ЗАТ "Перший іпотечний агент АІЖК». Організатор випуску облігацій - ЗАТ КБ «Сітібанк». За результатами конкурсу ставка фіксованого купона була встановлена ​​у розмірі 6,94%. Прибутковість облігацій до погашення склала 7,12% річних. У ході конкурсу за визначенням ставки першого купона по облігаціях класу «А» інвесторами було виставлено понад 50 заявок на загальну суму 8,1 млрд. рублів. Міжнародне рейтингове агентство Moody's присвоїло облігаціям випуску класу «А» попередній рейтинг А3, що на дві сходинки вище суверенного. Клас «Б» також отримав рейтинг - Ва1.
У червні Газпромбанк і Barclays Capital, що виступили провідними організаторами другої міжнародної сек'юритизації портфеля заставних АКБ «СОВФІНТРЕЙД», ЗАТ обсягом 6,9 млрд рублів, завершили розміщення цінних паперів Gazprombank Mortgage Backed Securities серії 2007-1. Співорганізатором старшого траншу облігацій А1 виступив Lehman Brothers International (Europe).
Інвесторам було запропоновано чотири рейтингувати траншу цінних паперів, щодо яких встановлено різна черговість виконання зобов'язань. Старший транш облігацій А1 номінальною вартістю 147 150 000 євро (кредитний рейтинг A3/BBB + від Moody's / Standard & Poor's) розміщений серед інвесторів за ставкою купона 1-міс. Euribor + 110 базисних пунктів. Старший транш облігацій А2 номінальною вартістю 850 млн рублів, що має однаковий пріоритет виконання зобов'язань з траншем А1 (кредитний рейтинг A3/BBB + від Moody's / Standard & Poor's), розміщений за фіксованою ставкою купона 7,5% річних. Карбованцеві субординовані транші В і С номінальною вартістю 311,8 і 329,0 млн рублів відповідно (кредитний рейтинг Baa3/BBB- від Moody's і Ba2/BB- від Standard & Poor's) розміщені за фіксованою ставкою купона 7,75% річних і 10,5% річних відповідно. Кредитне посилення власникам рейтингувати траншів облігацій надано допомогою субординованого траншу Da, що викуповується Совфінтрейдом і неамортізіруемого грошового резервного фонду в розмірі 1,5% від обсягу угоди.
Облігації розміщені серед 25 інвесторів. 43,69% випуску розміщені серед інвесторів Великобританії, 17,36% - Німеччини, 15,86% - Австрії. Також в розміщенні взяли участь французькі, італійські, португальські та іспанські інвестори. Російські інвестори придбали 6,9% випуску. Основними інвесторами стали керуючі фондами (52,87%) і банки (40,29%). Спред над базисної ставкою за старшим траншем облігацій, номінованому в євро, був знижений на 0,2% в порівнянні з першою міжнародною сек'юритизацією портфелю АКБ «СОВФІНТРЕЙД», ЗАТ, реалізованої в грудні 2006 року.
У рамках даної угоди був використаний ряд інноваційних підходів до розміщення цінних паперів, що дозволили організаторам угоди домогтися оптимальних умов розміщення. По-перше, старший клас випущених цінних паперів був розділений на транші в іноземній валюті і рублях. При цьому вперше в історії сек'юритизації активів на ринках, що розвиваються розподіл обсягу випущених паперів в іноземній валюті і місцевій валюті визначалося на підставі обсягу інвесторського попиту. По-друге, широкому колу інвесторів були запропоновані два рублевих субординованих траншу облігацій. Заявки на придбання даних траншей в 3,5 рази перевищили номінальний обсяг пропонованих паперів.
У червні Міжнародне рейтингове агентство Moody's присвоїло попередні довгострокові рейтинги RMBS, що випускається в рамках угоди транскордонної сек'юритизації іпотечних активів Москоммерцбанка. Емітентом цінних паперів виступає спеціально створена компанія (SPV) Moscow Stars BV, зареєстрована в Нідерландах. Номінальний термін погашення цінних паперів - грудень 2034г. Організаторами операції виступили HSBC Bank PLC і Raiffeisen Zentralbank Osterreich AG.
Випуск складається з трьох траншей загальним обсягом 184,4 млн доларів. Старшому траншем класу А обсягом 163,2 млн. дол (88,5% випуску) присвоєно попередній рейтинг Ваа2. Транш класу В обсягом 16,6 млн. доларів отримав рейтинг Ва2. Молодший транш класу З обсягом 4,6 млн. доларів не рейтингуватися.
Іпотечні активи, які лежать в основі угоди, мають гарні кредитними характеристиками. Середній поточний коефіцієнт LTV по портфелю складає 67,58%. Всі іпотечні кредити, що входять до складу покриття, оформлені заставними. Портфель складається з 1327 кредитів з фіксованою ставкою, виданих у Москві (71,72%) і Московської області (38,38%). Максимальний розмір кредиту в портфелі складає 1 млн. доларів, середній розмір кредиту по портфелю - 138, 97 тис. доларів.
Параметри всіх операцій з рефінансування іпотечних кредитів та сек'юритизації російських активів можна знайти на сторінці «Всі емісії» розділу «Сек'юритизація». Коментарі учасників ринку, експертів у галузі кредитування та сек'юритизації читайте в щомісячних оглядах «Іпотечне кредитування і сек'юритизація» у розділі «Аналітика ринку».
Сьогодні можна сміливо стверджувати, що закриті пайові інвестиційні фонди з іпотечним покриттям - це цілком сформований інструмент інвестування на вітчизняному фондовому ринку й рефінансування іпотечних кредитів. З моменту дати закінчення формування першого такого фонду в Росії пройшло менше двох років. Поява подібного інструменту колективних інвестицій стало можливим після прийняття відповідних нормативно-правових змін. Новий вид ПІФів ввело Постанова ФКЦБ Росії № 04-7/пс в квітні 2004 року. Згідно з постановою, до складу активів закритих пайових інвестиційних фондів, що відносяться до категорії іпотечних, можуть входити 4 види активів:
грошові кошти, в тому числі іноземна валюта;
державні цінні папери РФ;
державні цінні папери суб'єктів РФ;
грошові вимоги із забезпеченням іпотекою зобов'язанням з кредитних договорів, в тому числі оформлених заставними.
При цьому існують такі умови й обмеження щодо іпотечної складової:
до складу активів одного іпотечного ПІФу не можуть входити грошові вимоги за зобов'язаннями житлової іпотеки і будь-який інший (комерційної, земельної), тобто не можна змішувати об'єкти застави;
сума основного боргу по кредиту не повинна перевищувати 70% від ринкової вартості нерухомості, яка виступає предметом іпотеки;
не менше двох третин робочих днів протягом календарного року іпотечна частину фонду, тобто грошові вимоги за кредитами, повинна становити не менше 65% від вартості активів;
життя позичальника і нерухоме майно повинні бути застраховані на суму не менше 70% від ринкової вартості (оцінки) нерухомості, що є предметом іпотеки;
сума вимог по одному іпотечному кредиту, що входить в актив фонду, не повинна перевищувати 10% вартості активів фонду.
Специфіка роботи закритих фондів полягає в тому, що такі фонди створюються під конкретний об'єкт (нерухомість, портфель іпотечних кредитів, венчурне підприємство), після закінчення формування фонду кількість паїв не може змінюватися, але є можливість вторинних торгів паями на біржі. Стандартні пайові фонди вкладають кошти в цінні папери та інші активи і отримують дохід від зростання котирувань, ставлячи свій прибуток у повну залежність від ситуації на фондовому ринку. Доходом іпотечних пайових фондів є щомісячні внески позичальників, які отримали в іпотечному банку кредит, і ринкові ризики поступаються місцем людському чиннику, тобто можливості прострочених платежів або дострокових погашень, частка яких в Росії поки невелика.
Діяльність іпотечного ПІФу містить дві основні процедури: перша, починається з того, що позичальник бере кредит у банку і оформляє заставну. Банк формує пул заставних і продає їх іпотечного ПІФу, який, у свою чергу, розміщує паї серед інвесторів (недержавних пенсійних фондів і т.д.). Друга процедура - отримання та розподіл доходу по паях іпотечного ПІФу. Щомісяця позичальник оплачує в касі іпотечного банку встановлені платежі. Банк спрямовує кошти в іпотечний ПІФ, який, у свою чергу, щокварталу виплачує своїм пайовикам інвестиційний дохід.
Дана схема вперше була випробувана в 2005 році, коли був сформований перший подібний фонд. На 1 червня 2007 року в Росії було зареєстровано 10 ІЗПІФов під управлінням 9 керуючих компаній, ще ряд фондів знаходиться в стадії формування. Загальна величина рефінансованих іпотечних кредитів, що перебувають у складі активів ІЗПІФов складає приблизно 6640 млн. руб. При цьому 3 з 10 фондів були сформовані в 2005 році, 5 фондів в 2006 році і 2 фонду - у поточному році. Обсяг фінансування, залученого з використанням даного механізму в 2006 році, склав 4997 млн. руб., Що перевищило показник 2005 року більш, ніж у три рази. Лідером даного ринку за підсумками 2006 року стала ВАТ «Компанія з управління інвестиціями« ЯМАЛ », яка створила 2 фонди з сумарними активами 3829 млн. руб.
Інформацію про всі сформованих пайових інвестиційних фондах з іпотечним покриттям та їх основні характеристики можна знайти в розділах «Іпотечні фонди» та «Аналітика».
У 2005 році на ринку з'явилися структури, що конкурують з АІЖК на ринку рефінансування і що пропонують первинним кредиторам викуп їх іпотечних портфелів з метою накопичення пулу для подальшої сек'юритизації. Таким чином, ми стали свідками формування вторинного ринку іпотечних кредитів, на якому будуть продаватися портфелі з різними характеристиками, а головне, з різними рівнями прибутковості і ризику. На сьогоднішній день на цьому ринку працюють такі організації: АІЖК, Совфінтрейд (дочірня компанія Газпромбанку), ВТБ, Російська іпотечна акцептна компанія (RuMac), АТТА Іпотека, КІТ Фінанс, Російсько-Американська іпотечна компанія (RAM). Купівлю-продаж портфелів іпотечних кредитів часто здійснюють банки-оригінатора для цілей структурування операцій з рефінансування.
Ринок іпотечних брокерів з'явився в Росії в 2004 році. Розвиток цього бізнесу обумовлено виникненням і постійним збільшенням попиту на дані послуги. На сьогоднішній день в країні існують різні види брокерів: що створюються банками та працюють в їхніх інтересах, а також брокери великих ріелтерських компаній і незалежні іпотечні брокери, що діють в інтересах клієнта. Окремого закону про іпотечний брокер поки не існує, але діяльність регламентується законом про іпотеку і Цивільним кодексом. У Росії робота іпотечного брокера включає в себе не тільки консультування клієнта і підбір банку, який видасть іпотечний кредит з урахуванням його доходів, витрат, соціального статусу і положення, а й супровід при отриманні такого кредиту: допомога при зборі документів, мінімізація часових витрат, а також при бажанні оформлення угоди купівлі-продажу. На сьогоднішній день в Україні діє близько 40 брокерів, найбільші з них створені столичними банками й агенціями нерухомості.
РУСІПОТЕКА продовжує на системній основі збирати статистичні дані за обсягом та кількістю виданих іпотечних кредитах провідними банками і регіональними операторами. Дана інформація буде постійно поповнюватися і, сподіваємося, дозволить об'єктивно оцінити динаміку розвитку і потенціал російського ринку. Переглянути зведену таблицю можна в розділі Рейтинги.
В абсолютних цифрах розмір простроченої заборгованості в портфелі державного Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) виріс з 261 млн руб. до 1,3 млрд руб. (Звітність агентства по МСФО). Обсяг прострочення менш ніж на 90 днів збільшився в 6,5 рази до 759 млн руб., На 90-180 днів - у 3,3 рази до 373 млн руб., А на більш довгий термін - в 5,3 рази до 165 млн руб. Кредитний портфель зріс у 1,5 рази до 52,3 млрд руб. За той же період банки видали іпотечних кредитів на 200 млрд руб.
Агентство іпотечного житлового кредитування утворено в 1997 р.
Чистий прибуток у першому півріччі 2007 р. за МСФЗ - 387 млн ​​руб.
Агентство рефінансує рублеві іпотечні кредити, видані іншими банками та агентами АІЖК на термін від року до 30 років.
Середній обсяг кредиту - 1 млн руб.
До 40% прострочення довелося на «уявні іпотечні кредити» - узяті не на ті цілі, наприклад на розвиток бізнесу, - або на підроблені, тобто оформлені за липовими документами, і т. д., повідомила директор департаменту комунікацій АІЖК Анна Ярцева. У меншій мірі, за словами Ярцевої, вплинули ще три фактори. Багато кредити АІЖК видані 2-4 роки тому, і зараз наступив період, на який, за статистикою, припадає пік дефолтів по кредитах. Причиною того, що позичальник перестає платити, може стати розлучення - якщо подружжя разом жили в купленій по іпотеці квартирі, говорить Ярцева. У звітності АІЖК вперше позначилися кредити, видані його регіональними операторами, по яких не платили менше трьох місяців. На зростання прострочення вплинув і зростання портфеля, укладає Ярцева.
Через зростання бізнесу АІЖК знизило вимоги до контрагентів, відзначає гендиректор «АТТА-іпотеки» Олександр Черняк: наприклад, з 2006 р. тотальна перевірка заставних була замінена на вибіркову. Раніше АІЖК перевіряло кредити перед тим, як їх викупити, а тепер спочатку викуповує, а потім відбраковує, додає топ-менеджер банку, який працює з АІЖК. Агентство обіцяє змінити принципи роботи, наприклад посилити критерії виявлення сумнівних угод.
Насправді російські позичальники не такі вже погані. У 2006 р. 25%, а в першому півріччі 2007 р. вже 30% взятих за ці періоди іпотечних кредитів погашено достроково, повідомляв Центробанк. У "ВТБ 24", Райффайзенбанку, Банку Москви і МБРР частка прострочення по іпотеці менше, ніж у АІЖК. Близький до рівня АІЖК рівень прострочення в портфелі Москоммерцбанка ($ 900 млн) і МДМ-банку (5,2 млрд руб.). При тих же темпах зростання рівень прострочення у АІЖК до початку 2008 р. може досягти 8,3%, підрахував аналітик «Антанта-капіталу» Максим Осадчий.
Але це не ставить під загрозу якість активів, вважає аналітик «Ренесанс капіталу» Максим співпрацівники, адже портфель в повному обсязі забезпечений заставою нерухомості, а майже дві третини кредитів не обслуговувалося менше трьох місяців. До того ж АІЖК користується підтримкою держави: в 2008-2009 рр.. внески держави в статутний капітал АІЖК складуть 14 млрд руб., а в 2008-2010 рр.. загальна сума держгарантій за зобов'язаннями АІЖК - 108 млрд руб. Зростання прострочення у АІЖК не призведе до кризи, як в США, вважає заступник голови правління МБРР Дмитро Ладик-Роєв, адже там зіграла роль не тільки прострочення, але й великий обсяг ризикованих кредитів, а також зростання ставки ФРС. АІЖК як інститут розвитку має працювати навіть у тих регіонах, де не гарантовано якість іпотечних кредитів.
2.2 Аналіз перспектив розвитку іпотечного кредитування
У 2007 році обсяг російського ринку іпотечного кредитування збільшиться майже в два рази і досягне 17 мільярдів доларів США, прогнозує керівник блоку "Іпотечне кредитування" Альфа-Банку Ілля Зибарев.
Ключовою тенденцією року стане збільшення частки іпотечного кредитування в регіонах. За прогнозами експертів Альфа-Банку, до кінця 2007 року частка регіонів у загальному обсязі іпотечного кредитування буде порівнянна зі столичним ринком.
"Іпотека все ще набирає обертів і виходить в регіони, де з кожним роком затребуваність її зростає, частково повторюючи шлях столиці кінця 2005 початку 2006 року. До кінця цього року обсяги іпотечного кредитування будуть розподілятися приблизно наступним чином: Москва і МО - 53%, Санкт -Петербург - 17% та інші регіони Росії - 30% ", - зазначив Ілля Зибарев на що відбулася напередодні інтернет-конференції" Розвиток іпотеки в регіонах Росії: проблеми і перспективи ".
При цьому різкого зниження процентних ставок за іпотечними кредитами не буде, вважає Ілля Зибарев. До кінця 2007 року може відбутися їх зниження приблизно на 1% у разі сприятливих змін в економіці країни і зміцнення її фінансового рейтингу.
"Ставки залежать від декількох факторів: від вартості залучуваного конкретним банком фінансового ресурсу для видачі кредитів, фінансового рейтингу банку, а також від міжнародного рейтингу нашої країни, який у свою чергу залежить від рівня розвитку економіки і ризиків у кредитній і правовій сфері для інвесторів. У Зараз, враховуючи вищевикладене і жорстку конкуренцію на ринку (іпотечні програми в РФ пропонують більше 600 банків), можна сказати, що ставки знижені практично до мінімуму і повністю відповідають ситуації, що склалася.
До кінця 2007 року Агентство планує розмістити два випуски облігацій, забезпечених державними гарантіями Російської Федерації, на загальну суму 16 млрд. рублів, відповідно до обсягу державних гарантій Російської Федерації по запозиченнях Агентства на 2007 рік. Плановані випуски є довгостроковими і матимуть амортизаційну структуру.
19 квітня 2007 Федеральна служба з фінансових ринків зареєструвала дебютний випуск іпотечних цінних паперів Першого іпотечного агента АІЖК по російському законодавству. Випуск представляє собою три субординованих по відношенню один до одного випуску іпотечних цінних паперів у формі житлових облігацій з іпотечним покриттям класів «А», «Б» і «В» з наступними параметрами:
Неконвертовані документарні процентні житлові облігації з іпотечним покриттям на пред'явника класу «А» розміщуються в кількості 2900000 штук номіналом 1 000 рублів кожна, за відкритою підпискою.
Неконвертовані документарні процентні житлові облігації з іпотечним покриттям на пред'явника класу «Б» розміщуються в кількості 264 000 штук номіналом 1 000 рублів кожна, по закритій підписці. Потенційні покупці облігацій - Європейський Банк Реконструкції та Розвитку та ВАТ "Агентство з іпотечного житлового кредитування".
Неконвертовані документарні процентні житлові облігації з іпотечним покриттям на пред'явника класу «В» розміщуються у кількості 130 794 штук номіналом 1 000 рублів кожна, по закритій підписці. Потенційний покупець облігацій - ВАТ "Агентство з іпотечного житлового кредитування".
Облігації класів «А», «Б» і «В» забезпечуються одним іпотечним покриттям у розмірі 7,85 млрд. рублів. Іпотечне покриття складають забезпечені іпотекою вимоги, номіновані в російських рублях, засвідчені заставними і видані у відповідності зі стандартами АІЖК в 55 регіонах Росії.
Емітентом облігацій виступає ЗАТ «Перший іпотечний агент АІЖК» - акціонерне товариство, спеціально створене відповідно до Федерального закону «Про іпотечні цінні папери». Акціонерами ЗАТ «Перший іпотечний агент АІЖК» є 2 фонди, створені відповідно до законодавства Нідерландів. Організатор випуску облігацій - ЗАТ КБ «Сітібанк».
23 травня 2007 на ММВБ відбулося розміщення облігацій з іпотечним покриттям на пред'явника класу «А» в кількості 2900000 штук номіналом 1 000 рублів кожна. Емітент облігацій - ЗАТ "Перший іпотечний агент АІЖК». Організатор випуску облігацій - ЗАТ КБ «Сітібанк». За результатами конкурсу ставка фіксованого купона була встановлена ​​у розмірі 6,94%. Прибутковість облігацій до погашення склала 7,12% річних.
У ході конкурсу з визначення ставки першого купона по облігаціях класу «А» інвесторами було виставлено понад 50 заявок на загальну суму 8,1 млрд. рублів, попит перевищив пропозицію в 2,8 рази. У заявках, поданих інвесторами, були зазначені ставки в діапазоні від 6,40% до 7,25% річних. Міжнародне рейтингове агентство Moody's присвоїло облігаціям випуску класу «А» попередній рейтинг А3, на дві сходинки вище суверенного. Клас «Б» також отримав рейтинг - Ва1. Детальна інформація про діяльність АІЖК знаходиться в підрозділі «Матеріали Федерального Агентства» розділу «Аналітика».
Якщо до законодавства у сфері іпотечного кредитування ситуація прояснилася, незважаючи на існування окремих проблем, у 2004 році, після прийняття Федерального закону від 22.12.04 № 216-ФЗ «Про внесення змін до ФЗ« Про іпотеку (заставі нерухомості) », то законодавство в області рефінансування іпотечних кредитів продовжує розвиватися. Окремою проблемою для законодавців стоїть питання про створення ефективного пакету нормативно-правових актів про сек'юритизації активів.
Інститут іпотечних цінних паперів з'явився в російському законодавстві у 2003 році, коли був прийнятий Федеральний закон від 11.11.2003 р. № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери». Основною його метою значилося розвиток іпотечного житлового кредитування шляхом залучення в цю сферу коштів приватних та інституціональних інвесторів за допомогою створення спеціального законодавчого механізму для рефінансування іпотечних кредитів. За цим законом не було здійснено жодного випуску іпотечних цінних паперів, що пояснюється в значній мірі його недоліками. Ще не побувавши «в дії», цей закон зазнав коригування: перші поправки були внесені Федеральним Законом від 29.12.2004 р. № 193-ФЗ «Про внесення змін до Федерального закону про іпотечні цінні папери». Останні зміни, були внесені Законом від 27.07.2006 р. № 141-ФЗ.
Як говорилося в Пояснювальній записці (посилання) до проекту 141-ФЗ, зміни спрямовані на «усунення перешкод для випуску іпотечних цінних паперів, а також на вдосконалення положень» Закону про ІЦП. У ряді внесених поправок можна виділити наступні:
виключення із закону положення про страхування позичальником - фізичною особою життя і здоров'я.
можливість емісії двох і більше випусків іпотечних облігацій на основі одного іпотечного покриття, що дозволить випускати іпотечні цінні папери з різним рівнем ризику і прибутковості для різних категорій інвесторів. Також передбачено право емітента достроково погасити облігації з іпотечним покриттям у випадках, передбачених рішенням про випуск зазначених облігацій.
можливість включення в іпотечне покриття вимоги про повернення основної суми боргу за кредитними договорами та договорами позики окремо від вимоги по сплаті відсотків за цими ж договорами.
обмеження розміру страхової суми при страхуванні нерухомого майна від ризику втрати або пошкодження розміром вимоги про повернення суми основного боргу.
Механізм сек'юритизації застосовується в усьому світі для рефінансування самих різних активів. У Росії для поширення цієї техніки за межі ринку іпотечного кредитування необхідне створення універсальної для сек'юритизації різного роду фінансових активів, правової бази. Чинне російське законодавство не дозволяє ефективно сек'юритизувати будь-яке майно, крім іпотечних кредитів.
Федеральна служба з фінансових ринків підготувала законопроект, метою якого є розвиток ринку сек'юритизації активів у Росії. Законопроект передбачає внесення змін до низки існуючих законів (Цивільний кодекс РФ, Закон про неспроможність (банкрутство), Закон про ринок цінних паперів, Закон про банківську діяльність, Податковий кодекс та інші). Окремий закон про сек'юритизації створюватися не буде.
Запропоновані зміни орієнтовані на розвиток сек'юритизації різних активів, як у внутрішніх, так і в міжнародних угодах, на створення сприятливого середовища для інвесторів і позичальників при здійсненні фінансування в Росії. Законопроект є першою серйозною спробою створення нормативної бази з сек'юритизації, в даний час він знаходиться на розгляді в різних відомствах.
Основні напрямки вдосконалення законодавства в частині іпотеки та іпотечного кредитування на сьогоднішній день можна представити таким чином.
Підготовка закону про споживчому кредиті. Проект закону «Про споживчий кредит» більше двох років розробляється експертами Міністерства фінансів РФ. За цей час було підготовлено вже дві концептуально відмінних версії закону. Якщо на першому етапі автори проекту переслідували єдину мету - захистити права позичальника, то в наступних стало очевидно, що закон повинен забезпечити баланс інтересів позичальника та кредитора. Закон розширить права позичальника на отримання інформації про вартість кредитної послуги, а також визначить умови можливої ​​відмови від угоди. У той же час у ньому повинні міститися положення, що гарантують права кредитора. Видається за доцільне, зв'язати питання захисту прав позичальника з підвищенням захищеності кредитора, що досягається, зокрема, шляхом модернізації законодавства про заставу та забезпеченні виконання зобов'язань.
Передбачається приділити особливу увагу другій групі положень, в тому числі прав кредитора при стягненні проблемної заборгованості, обмеження дії норм законодавства про захист прав споживачів, уточнення умов, що допускають пред'явлення вимоги про дострокове погашення кредиту, обмеження (заборона) діяльності неліцензованих організацій на ринку споживчого кредитування та т.д. Закон повинен не просто наділяти споживача (позичальника) новими правами на отримання повної інформації про кредитний продукт, але і регулювати відносини між кредитором і позичальником, що виникають після надання кредиту, зокрема, у випадку неповного або несвоєчасного виконання позичальником своїх зобов'язань за кредитним договором.
Необхідно добиватися повного логічного та системного відповідності між законодавчими положеннями, регулюючими всі «періоди життя» споживчого кредиту, в тому числі включеними до законів про споживчий кредит, про кредитні історії, про колекторську діяльність, про заставу рухомого майна, про виконавче провадження, про банкрутство та виконавче провадження (в частині звернення стягнення на майно та банкрутства фізичних осіб). Передбачається, що положення даного закону доцільно поширити на іпотечний кредит, наданий фізичним особам.
Підготовка законодавства про сек'юритизації банківських активів. Нове законодавство про операцію повинно дозволити здійснювати не тільки локальні операції сек'юритизації кредитних портфелів, а й сек'юритизувати активи в нефінансовому секторі (надходження за експортними контрактами, договорами енергопостачання, концесійним угодами, лізинговим договорами та ін.)
Комітет Асоціації регіональних банків Росії має намір вивчити питання про підготовку спеціального закону «Про сек'юритизацію», на відміну від пропозицій Уряду щодо внесення групи поправок до чинних законодавчих актів. При цьому необхідно забезпечити максимальну свободу структурування угод сек'юритизації. Суміжними правовими питаннями, які необхідно вирішити при створенні законодавчої бази сек'юритизації активів, є: регулювання застави суб'єктивних прав, визначення правового статусу спеціального емітента (SPV), вдосконалення законодавства про відступлення прав вимоги, введення інституту застави банківського рахунку і номінальних рахунків (escrow account), введення нових видів цінних паперів, створення спеціального режиму оподаткування таких операцій, введення інституту спеціального представника власників боргових цінних паперів (облігацій) та загальних зборів їх власників, статус рейтингових агентств і правові наслідки привласнення ними кредитних рейтингів.
Комітет передбачає окремий розгляд суміжних питань і закону про сек'юритизації. В останньому слід перш за все встановити правовий статус SPV і дати загальне визначення угоди сек'юритизації, яке в подальшому може бути використано в податковому праві. Крім того, бажано, щоб закон допускав у майбутньому розширення сфери застосування, аж до включення в неї угод синтетичної сек'юритизації.
Зміна законодавства про іпотечні цінні папери і вдосконалення законодавства про іпотеку. Перші угоди локальної сек'юритизації іпотеки висвітили невирішені проблеми законів «Про іпотечні цінні папери» та «Про іпотеку (заставі нерухомості)». До того ж можливе прийняття в 2007-2008 рр.. загального закону про сек'юритизацію вимагає ревізії першого з них в частині випуску цінних паперів іпотечними агентами. Закон про іпотечні цінні папери потребує також доопрацювання положень про емісію облігацій з іпотечним покриттям, що випускаються кредитними організаціями.
У перспективі Комітет має намір вивчити необхідність поділу закону «Про іпотечні цінні папери» на кілька частин - спеціальний закон про іпотечні цінні папери державного агентства, закон про облігації з іпотечним покриттям, що випускаються кредитними організаціями без списання іпотечних активів з власного балансу (або поправки до банківського законодавства ). Слід піддати аналізу доцільність збереження в законодавстві такого виду іпотечних цінних паперів, як іпотечний сертифікат участі.
Важливим питанням подальшого розвитку ринку російський іпотеки є вибір моделі вторинного ринку заставних та іпотечних кредитів, а також правових механізмів організації «звернення» іпотечних кредитів. Сприйняті ринком моделі та механізми нададуть безпосередній вплив на законодавство - регулювання іпотечних цінних паперів, закладних і порядку реєстрації заставних прав у ЕГРП. Іпотечні пули для цілей проведення складно структурованої сек'юритизації, по-перше, можуть формуватися за допомогою придбання заставних (продажу кредитів). Для цього законодавець повинен забезпечити максимальну оборотоздатність заставних. Інший варіант передбачає впровадження деякого проміжного інструменту типу agency pass-through (цінні папери, випущені АІЖК). У другому випадку низька оборотоздатність застав не буде перешкодою для формування іпотечних пулів. У принципі можна запропонувати третій варіант, при якому важлива роль в сек'юритизації іпотеки відводиться спеціальним іпотечним фондам і їх керуючим компаніям. Залежно від обраної ринком моделі формування пулів для рефінансування (сек'юритизації) можуть знадобитися зміни, що вводять депозитарний облік заставних, що забезпечують підвищення ефективності і продуктивності державного реєстру прав на нерухоме майно, що вводять нові види інвестиційних фондів або цінних паперів.
Впровадження нових фінансових інструментів. З точки зору банків першорядний інтерес представляють нові види вкладів - безвідкличні строкові вклади, індексовані вклади, а також житлово-накопичувальні вклади (будівельні заощадження). Їх регулювання вимагає внесення поправок до Цивільного кодексу РФ, банківське законодавство, а також, можливо, прийняття спеціальних законів.
Серед нових видів цінних паперів особливе значення мають фінансові інструменти класичної (ABS) і синтетичної (CLN) сек'юритизації, а також інструменти, використовувані при формуванні гібридного капіталу кредитних організацій (субординований борг, гібридні інструменти, цінні папери з вбудованими деривативами). Їх регулювання потребує внесення змін до законодавства про ринок цінних паперів. У сфері регулювання деривативів передбачається приділити першочергову увагу визнанню ліквідаційного неттинга в законодавстві про банкрутство і регулювання угод про забезпечення на позабіржовому ринку деривативів.
Складною правової завданням є розширення поняття (або зміна визначення) облігації, а також включення до числа визнаних боргових інструментів цінних паперів (або облігацій), які або передбачають при погашенні виплату, розмір якої нижче номінальної вартості цінного паперу (CLN), або допускають в процесі звернення зміна номіналу (наприклад, накопичувальні облігації типу Z-bonds (accrual bonds) у структурах іпотечної сек'юритизації), або взагалі не мають номіналу (наприклад, процентні стрипи, цінні папери типу IO в структурах іпотечної сек'юритизації).
Ринок іпотечного кредитування за 2006 рік показав гарні результати зростання і наблизився до цифри в 13.5 млрд. дол проти порядку 3.8 млрд. дол в 2005 році. Трійка лідерів за обсягами виданих іпотечних кредитів за 2006 рік, у порівнянні з підсумками першого півріччя, змінилася. До перших двох лідерів «Ощадбанку» (4,3 млрд. дол) і ВТБ 24 (756,7 млн. дол) приєднався «Москоммерцбанк» (620 млн. дол), відтіснивши «Дельтакредит» з третього на п'яте місце.
Безумовним лідером по збільшенню обсягів серед великих іпотечних банків став «КИТ Фінанс», що збільшив обсяги з 3 до 277,7 млн. дол за останній рік роботи. Другим «за швидкістю» зростання став «Московський Банк Реконструкції і Розвитку», який збільшив свої обсяги в 72 рази, з 1,4 млн. до 105,3 млн. дол Непогані темпи зростання показав «Транскредитбанк» - майже в 36 разів, до 241 млн. доларів.
За словами начальника управління розробки кредитних продуктів і партнерських програм ВТБ 24 Марії Сєрової, в умовах високих темпів зростання цін на нерухомість іпотечне кредитування є чи не єдиним ефективним інструментом вирішення житлових проблем для більшості російських сімей. Зазначений зростання ринку іпотечного кредитування в 2006 році частково є результатом стрімкого зростання цін на житло.
За минулий рік банки значно розширили свої кредитні програми, що не могло не відбитися на обсягах ринку. Як найбільш цікаві, фахівці виділяють кредити з нульовим початковим внеском, кредити з плаваючою ставкою, кредити на кімнати, а також програми рефінансування іпотечних кредитів, ломбардного кредитування, кредитування на придбання заміської нерухомості. На думку заступника начальника департаменту продажів «Міського Іпотечного Банку» Михайла Бусигіна, однією з тенденцій у поточному році на ринку іпотеки буде істотне розширення продуктової лінійки іпотечних банків. Це дозволить широким верствам населення вибрати підходящий саме їм іпотечний кредит.
Майже всі фахівці сходяться на думці - це тільки початок зростання іпотечного кредитування. «За всіма прогнозами, обсяг іпотечного ринку повинен вирости ще в 2 рази. Ми йдемо по шляху всіх країн Східної Європи, де з моменту, коли ринок почав розвиватися, дворазовий ріст спостерігався протягом 3-4 років. Ми фактично тільки вступили в цю фазу росту. Але до ринку Східної Європи, де 30-40% угод з нерухомістю відбувається за допомогою іпотеки, нам ще дуже далеко, щоб наздогнати їх, нам знадобляться кілька років двократного зростання », - говорить директор з маркетингу іпотечного банку« Дельтакредит »Ольга Базанова.
З розвитком ринку іпотечного кредитування активно розвивається сектор рефінансування раніше виданих кредитів. Він дозволяє позичальникам знижувати витрати на виплати відсотків за рахунок перекредитування в інших банках за більш вигідними процентними ставками. За словами голови правління «Російського Іпотечного Банку» Тетяни Вознесенської, «слід чекати істотного збільшення пропозицій, пов'язаних з перекредитуванням раніше виданих іпотечних кредитів. Ця послуга буде затребувана і отримає свій розвиток у зв'язку з триваючим зниженням процентних ставок за іпотечними кредитами ».
У 2007 році слід очікувати подальшого розвитку сек'юритизації іпотечних кредитів банками. «Сек'юритизація - це, мабуть, для наших банків найважливіше джерело рефінансування іпотеки, що при загальній низької капіталізації Російської банківської системи дуже актуально. А також прямий інструмент для зниження процентних ставок для позичальників за рахунок залучення більш дешевого фондування », - говорить перший заступник голови правління« Москоммерцбанк »Хісаметдінов Альберт.
Проте для її розвитку необхідні зміни Федерального закону «Про іпотечні цінні папери». «Питання, пов'язане зі страховкою, - за словами директора з маркетингу іпотечного банку« Дельтакредит »Ольга Базанова, - стримує випуск облігацій з іпотечним покриттям. Існує гостра необхідність ухвалити низку доповнень до цього закону. Також в області сек'юритизації іпотечних активів є деякі складності. Ми дуже сподіваємося, що Центральний Банк перегляне вимога до достатності капіталу для банків, які випускають облігації з іпотечним покриттям. На сьогоднішній день воно складає 14%, тоді як іншим банкам вимогу щодо достатності капіталу тримається на рівні 10%. Така підвищена увага з боку регулятора дуже заважає, оскільки при належній увазі організаторів до якості випуску, сек'юритизація російських іпотечних кредитів дозволить знизити ставки по іпотечних кредитах для населення ».
Зниження ж ставки рефінансування ЦБ, на думку багатьох банківських фахівців, не сильно вплине на ситуацію на ринку. «Швидше за все, ніяк - резюмує начальник управління кредитування фізичних осіб департаменту роздрібного бізнесу« Транскредитбанка »Григорій Іващенко, - ставка рефінансування ЦБ уже давно не відображає вартість ресурсів для банку. Можливо, в деяких банках піде невелике зниження ставок по кредитах, що видаються в російських рублях. Але станеться це не відразу, а в строк від 1 до 6 місяців ».
Оцінюючи перспективи розвитку іпотеки з точки зору залучення клієнтів, на тлі жорсткості конкуренції, банки намагаються зайняти ще вільні ніші, наприклад, ринок регіонального або первинного житла.
Так як пропозиції по іпотечних кредитах не встигають за зростанням цін на нерухомість у великих містах, багато банків орієнтуються на розвиток іпотеки в регіонах. Ціни на нерухомість там не дуже високі, і населення може дозволити собі його придбання по іпотеці. Так, за словами першого заступника голови правління «Москоммерцбанка» Хісаметдінова Альберта, банк бачить високі перспективи розвитку іпотеки на регіональних ринках.
Пропозиції на ринку вторинного житла, теоретично, обмежена, на відміну від первинного, зріст якого залежить тільки від обсягів будівництва, які постійно зростають. У загальному обсязі видаваних іпотечних кредитів, за статистикою банків, тільки близько 30% припадає на ринок первинного житла, що в загальному обсязі ринку нерухомості досить мало. Таким чином, це напрямок ринку є досить привабливим для надання іпотечних кредитів. Як зазначив начальник управління кредитування фізичних осіб департаменту роздрібного бізнесу «Транскредитбанка» Григорій Іващенко, в 2007 року можливе збільшення кількості кредитів, що видаються для придбання квартир на первинному ринку житла.
«Зростанню іпотечного кредитування сприятиме, в першу чергу, збільшення обсягів будівництва житла. - Говорить заступник голови правління «Абсолют Банку» Олег Скворцов - Оскільки вже сьогодні поточні потреби населення в новому житлі не задовольняються ».
Серед стримуючих факторів у розвитку іпотеки багато фахівців виділяють невисокі і непрозорі доходи росіян, високі ціни на житло і дефіцит пропозиції якісного житла, а також низький рівень поінформованості населення про іпотеку [14].

3. основні напрямки вдосконалення
3.1 Необхідність внесення змін до законодавства
Одним із дієвих способів реалізації права громадян на житло за рахунок власних сил і засобів є іпотечне кредитування. У розвинених країнах в загальному обсязі операцій з купівлі-продажу житлової нерухомості іпотечне кредитування за різними даними становить від 50 до 90% [15]. У Росії за даними Росреєстрації в 2005 р. з більш ніж 7,5 млн. угод та зареєстрованих прав та обтяжень на вторинному ринку лише 4% становили іпотечні кредити, а трохи раніше цей показник зовсім становив 1% у загальному обсязі операцій з купівлі-продажу житлової нерухомості.
В останньому Посланні Президента РФ Федеральним Зборам РФ (10 травня 2006 р.) В.В. Путіним було поставлено завдання за два роки знизити ставки за іпотечними кредитами, а загальний обсяг цих кредитів збільшити майже в три рази - до 260 млрд. руб .. У планах реалізації пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло громадянам Росії" до 2010 р. іпотекою повинна скористатися кожна третя родина.
Урядом РФ ще в 2000 р. затверджена Концепція розвитку системи іпотечного кредитування в Російській Федерації [16], яка визначає стратегію держави у становленні та розвитку сфери іпотечного кредитування, докладно описує формування системи та організаційно-економічний механізм залучення кредитних ресурсів у цю сферу.
У федеральному законодавстві відсутнє визначення іпотечного кредитування і можна зустріти лише визначення договору іпотеки як угоди, за яким заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом (п. 1 ст. 1 Федерального закону від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)".
Визначення іпотечного житлового кредитування можна знайти в нормативних актах суб'єктів Російської Федерації. Найчастіше під іпотечним житловим кредитуванням розуміються відносини, що складаються в процесі надання кредитів (позик) в цілях придбання житла, забезпечених заставою житлових приміщень, виконання договірних зобов'язань суб'єктами іпотечної системи, звернення стягнення на предмет застави та його реалізації з публічних торгів [17].
Дещо інше визначення іпотечного житлового кредитування міститься в Законі Самарської області: це "надання громадянам цільових позик спеціалізованими обласними іпотечними організаціями для придбання, будівництва або реконструкції житла та об'єктів інженерної інфраструктури під іпотеку, а також кредитів, наданих банками або іншими кредитними організаціями на підставі договорів з спеціалізованими обласними іпотечними організаціями [18] ".
У Республіці Мордовія використовується таке поняття житлової іпотеки: це комплекс заходів, призначених для забезпечення громадян житлом за допомогою іпотечного житлового кредитування, включаючи державну підтримку громадян при іпотечному житловому кредитуванні та забезпечення позичальників житлом у разі звернення стягнення на заставлене майно [19].
На нашу думку, дані визначення необхідно доповнити вказівками на конкретний суб'єктний склад. Під іпотечним житловим кредитуванням слід розуміти відносини між позичальниками, спеціальними суб'єктами (банками, державними і (або) муніципальними спеціалізованими організаціями) за видачу кредитів фізичним і юридичним особам на придбання, індивідуальне будівництво або реконструкцію житла, забезпечуються заставою придбаного, реконструюється житла, а також не завершеного будівництвом нерухомого майна і належать позичальнику (заставодавцю) матеріалів і устаткування, заготовлених для будівництва, включаючи систему заходів державної підтримки.
При цьому вказівка ​​на індивідуальне будівництво невипадково, тому що будівництво багатоквартирних будинків в даний час регулюється Федеральним законом від 30 грудня 2004 р. N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації ", в якому передбачається іпотека в силу закону на споруджуваний об'єкт.
Результатом розвитку іпотечного житлового кредитування є поява системи іпотечного кредитування, складовою частиною якої виступає ринок іпотечного кредитування - mortgage market (англ.), hypothekenmarket (нім.), mercado hypotecario (ісп.), marshe hypothecaire (фр.) - "ринок, де звертаються тільки боргові зобов'язання з іпотечними гарантіями, наданими з метою сприяти рефінансування позик, виданих під настільки надійне забезпечення [20] ".
Можна виділити два види ринків іпотечного кредитування: первинний і вторинний. На первинному ринку відбувається надання кредитів під заставу нерухомості. У результаті цього, з одного боку, у кредиторів виникають, як правило, довгострокові активи у вигляді майнових прав вимоги, забезпечених заставою нерухомості (далі - іпотечний кредит), а з іншого боку, виникнення подібних активів призводить до зниження обсягу грошових ресурсів кредитора. Тому в останнього виникає проблема залучення вільних грошових ресурсів з ринків довгострокового позичкового капіталу, тобто проблема рефінансування механізму іпотечного кредитування з використанням в якості забезпечення повернення залучених довгострокових грошових ресурсів наявних активів у вигляді прав вимоги, забезпечених заставою нерухомості. Таким чином, виникає вторинний ринок іпотечного кредитування.
Світова практика показує кілька варіантів організації системи іпотечного кредитування - моделей іпотечного кредитування в залежності від розвитку первинного або вторинного ринків іпотечного кредитування.
Європейська однорівнева модель іпотечного кредитування вже тривалий час діє в ряді західноєвропейських країн - Данії, Німеччини, Франції, а нещодавно - у Польщі, Чехії, Словаччини, Угорщини [21].
Суть її полягає в тому, що банк, що видав іпотечний кредит, самостійно рефінансує іпотечні кредити. Здійснюється це за рахунок випуску банком цінних паперів облігаційної типу - заставних листів. Випуск та обіг закладних листів регулюються спеціальним законодавством і відрізняються від регулювання випуску облігацій. Діяльність емітентів заставних листів, як правило, законодавчо обмежена видачею іпотечних кредитів та іншими операціями, що характеризуються невисоким ступенем ризику. Випускати цінні папери, іменовані "закладений лист", не може ні один інший емітент, крім перелічених у законі. Діяльність іпотечних банків суворо контролюється державою та органами банківського нагляду.
У рамках однорівневої моделі іпотечного кредитування виділяють так звану "німецьку модель", засновану на ощадно-позичковим принципі функціонування за типом німецьких "приватних будощадкас" - Bausparkasse, французьких Livret Epargne Logement, американських Savings & Loans. Тут вкладник отримує можливість накопичити необхідний внесок на купівлю квартири (наприклад, у розмірі 50% її вартості) протягом тривалого періоду, а потім отримати іпотечний кредит на купівлю (будівництво) заздалегідь обраної квартири. Будівельна ощадна каса, будучи замкненою фінансовою структурою, починає свою діяльність з формування статутного капіталу і має на його основі свій власний джерело засобів (включаючи квартирний фонд) для видачі кредитів. Всі наявні кошти каси (власні та залучені) використовуються тільки для здійснення статутної діяльності, тобто на фінансування будівництва житла та видачу іпотечних кредитів на покупку вже збудованих квартир.
У німецькому варіанті в ролі кредиту виступають не грошові кошти, а безпосередньо житло - готове або недобудований (так звана будівельна іпотека).
Недоліком німецької моделі є обмежений вибір житлових приміщень, які будуються будівельної ощадною касою і можуть бути запропоновані учаснику; фіксованість ціни, яку визначає сама каса; обмеженість строків кредитування - трьома-п'ятьма роками, неможливість продати квартиру позичальником до моменту розрахунку по боргу.
Американська дворівнева модель іпотечного кредитування поширена в країнах англосаксонської системи права.
Виникнення дворівневої моделі організації ринку іпотечного кредитування в США було зумовлене великою самостійністю Штатів у питаннях правового регулювання та неможливістю у зв'язку з цим створення єдиної системи іпотечного кредитування, а також необхідністю в економічній стимуляції житлового будівництва після Великої депресії, що не можна було зробити без залучення приватного капіталу .
У рамках дворівневої моделі іпотечні кредити, сформовані на первинному іпотечному ринку, переуступаются спеціально створеним агентствам. Ці агенції можуть вчинити з отриманими іпотечними кредитами наступним чином: 1) переуступити їх вторинним інвесторам; 2) сформувати з однакових іпотечних кредитів пули і продати вторинним інвесторам такі неподільні пули іпотек або ж права участі (частки) у таких пулах, 3) випустити та розмістити іпотечні цінні папери.
Вибір дворівневої моделі пояснюється не тільки державними інтересами, а й особливостями концепції права власності в англо-американській системі права, яка передбачає її "розщеплення". На одне і те ж майно можливе встановлення декількох титулів власності, "поділ" змісту права власності між різними особами. Об'єктом права власності в країнах англо-американської правової системи може бути саме право.
Поняття іпотеки, або mortgage, у цивільному праві США (і англійському цивільному праві) не цілком збігається з поняттям іпотеки в цивільному праві країн континентальної Європи. Зокрема, предметом іпотеки (mortgage) може бути і нерухоме, та рухоме майно. Але головне - при mortgage право власності на заставлене майно переходить до заставодержателя. Це запорука типу римської fiducia, при якому заставодержатель стає власником заставленого майна [22].
При поступку іпотечного кредиту банк, який видав кредит, може залишити за собою право обслуговування цього кредиту, але це необов'язково. Державні організації видають гарантії за окремими видами іпотечних кредитів і сприяють отриманню певними категоріями громадян пільгових іпотечних кредитів.
Складність механізму дворівневої моделі вторинного ринку іпотечного кредитування зумовлює збільшення витрат на його утримання. Це, у свою чергу, тягне подорожчання кредитних коштів для позичальника. Ще один недолік полягає у неможливості чітко і ефективно регулювати побудований за англо-американської моделі ринок іпотечного кредитування в рамках континентальної системи права.
За останній час в Росії робляться суттєві кроки щодо формування правового регулювання відносин по іпотечному кредитуванню. Центральне місце серед них займає Цивільний кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ "Застава"), Закон РФ від 29 травня 1992 р. N 2872-1 "Про заставу" і Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (в останній вже вісім разів вносилися зміни). Федеральний закон від 11 листопада 2003 р. N 152-ФЗ "Про іпотечні цінні папери" регулює обіг іпотечних цінних паперів, включаючи питання виконання зобов'язань за ними. У результаті прийняття Федерального закону від 20 серпня 2004 р. N 117-ФЗ "Про накопичувально-іпотечній системі житлового забезпечення військовослужбовців" окрему регламентацію отримала накопичувально-іпотечна система для військовослужбовців.
На цій основі можна зробити висновок про відсутність на федеральному рівні базового федерального закону про іпотечне кредитування, який повинен визначати загальне регулювання питань створення системи іпотечного кредитування, стимулювання її розвитку, регламентувати правовий статус учасників іпотечного кредитування, визначати повноваження рівнів влади та органів з регулювання відносин у сфері іпотечного кредитування і її підтримки. Його необхідно прийняти найближчим часом.
Вітчизняна система іпотечного кредитування являє собою симбіоз однорівневої і дворівневої моделей. Якщо спочатку розвиток системи йшло по шляху однорівневої, то з прийняттям Федерального закону "Про іпотечні цінні папери" з'явилися ознаки дворівневої системи. Однак розвиток іпотечних цінних паперів йде недостатніми темпами, що також стримує розвиток іпотечного кредитування.
Іпотечне кредитування характеризується довгостроковістю. У більшості суб'єктів Російської Федерації терміни іпотечного кредитування становлять від 1 року до 25 - 30 років.
Основними учасниками російської системи іпотечного кредитування є: заставодавець, іпотечні кредитори (залогодержатели), в тому числі іпотечні банки, спеціалізовані іпотечні фонди, покупці житла (позичальники), продавці житла, іпотечні агентства, інвестори, поручителі, органи влади.
Особливими учасниками відносин по іпотечному кредитуванню виступають створені за підтримки органів державної, а іноді і муніципальної влади спеціальні організації з фінансування та організації будівництва житла за допомогою іпотеки. Так, у Самарській області у 1994 р. створено Самарський обласний фонд підтримки індивідуального будівництва на селі, а в 1998 р. - Самарський обласний фонд житла та іпотеки. Тільки в 2004 р. за рахунок коштів Самарського обласного фонду житла та іпотеки було видано 345 цільових позик на суму 153 млн. руб., А в 2005 р. - вже 516 позик на суму 367 млн. руб.
Іпотечні агентства - спеціалізовані комерційні організації, виключним видом діяльності яких є емісія облігацій з іпотечним покриттям та придбання прав вимог за кредитами (позиками), забезпеченим іпотекою. На федеральному рівні в 1997 р. Урядом РФ для цих цілей спеціально створено Агентство з іпотечного житлового кредитування. В якості регіонального приклад можна привести основного оператора Московської іпотечної програми, правовий статус якого закріплено ще у 1999 р. Законом р. Москви, - Московське іпотечне агентство в формі комерційного банку з міською часткою участі не менше 51%. Станом на 1 лютого 2006 р. кредитний портфель даного комерційного банку, забезпечений заставою нерухомості, склав 2,7 млрд. руб. [23].
У більшості суб'єктів Російської Федерації прийнято відповідні закони, цільові програми, положення про розвиток системи іпотечного кредитування на їх території. Муніципальні освіти також нерідко приймають правові акти по іпотечному кредитуванню. Однак що містяться в правових актах підходи до регулювання відносин, понятійний апарат і, як наслідок, самі правові акти істотно різняться. В окремих випадках нормативні акти суб'єктів Російської Федерації включають в себе лише норми-декларації, що не кращим чином відбивається на розвитку та регулюванні системи іпотечного кредитування в Росії.
Аналіз законодавства суб'єктів Російської Федерації в залежності від характеру і ступеня правового регулювання відносин по іпотечному кредитуванню дозволяє поділити їх на три групи.
Першу групу складають суб'єкти, в яких прийняті дуже детальні закони, що регулюють відносини, що виникають у сфері іпотечного житлового кредитування (Республіки Дагестан, Марій Ел, Кабардино-Балкарія; Алтайський, Краснодарський, Приморський краї, Астраханська, Волгоградська, Кемеровська, Кіровська, Московська, Новосибірська , Омська, Самарська, Томська і інші області), а в деяких з них прийняті ще й регіональні цільові програми (м. Москва, Пензенська, Калінінградська і інші області). Причому умови видачі іпотечних кредитів можуть встановлюватися нормативними актами органів виконавчої влади суб'єктів Федерації.
Другу групу складають суб'єкти, регулювання іпотеки в яких відбувається за допомогою розробки і прийняття тільки регіональних програм при відсутності самостійних законів, присвячених іпотечному кредитуванню (Володимирська, Ленінградська, Оренбурзька, Пензенська, Рязанська, Смоленська, Тверська і інші області).
Третю групу складають суб'єкти, в яких практично відсутнє правове регулювання даних відносин.
Зупинимося на деяких проблемних моментах правового регулювання іпотечного кредитування.
1. Розмір ставок по іпотечних кредитах. Основними параметрами будь іпотечної системи і, відповідно, іпотечної програми є відсотки по кредиту, тобто ставка іпотечного кредиту, вартість нерухомого майна, пов'язані з нею ризики, а також витрати на страхування цих ризиків.
Розвиток іпотеки прямо пов'язано зі зниженням процентної ставки.
З 1 липня 2006 р. Агентство з іпотечного житлового кредитування знижені ставки по іпотечних кредитах. Мінімальна ставка знижена з 12 до 11,5% річних, максимальна знижена з 16 до 14,5% річних.

Розмір кредиту від вартості житла	Процентна ставка за кредитом на термін від 1 року до 15 років включно	Процентна ставка за кредитом на термін від 15 до 30 років
від 30% (включно) до 50% (включно)	11,5%	12,5%
більше 50% до 70% (включно)	12,75%	13%
більше 70% до 90% (включно)	14%	14,5%

У подальшому планується подальше зниження іпотечної ставки - до 11% в 2007 р.
У нормативних актах суб'єктів Федерації процентні ставки диференціюються, але підставою диференціації, як правило, є ті чи інші категорії громадян, яким надається підтримка.
Так, в Нижньогородській області розмір ставки за іпотечними кредитами в єдиних обласних стандартах визначений від 5% річних [24], а для пільгових категорій він становить 8% річних [25].
В Алтайському краї процентна ставка становить 5% річних, але максимальний розмір кредиту всього 1500 мінімальних розмірів оплати праці [26].
У Кемеровській області можливе зниження процентної ставки по виданому позикою при одному з наступних умов:
- Нагородження державною нагородою Російської Федерації або певними обласними нагородами;
- Народження, усиновлення (удочеріння) дитини;
- Закінчення навчального закладу з дипломом з відзнакою або захист дисертації [27].
У багатьох суб'єктах встановлені пільгові ставки для молодих сімей. У Самарській області вони становили 10% річних. В інших регіонах встановлені в межах 7 - 8%.
Звісно ж необхідним продовження політики зниження процентної ставки за іпотечними кредитами та пільгових ставок для окремих категорій громадян - бюджетників, молодих сімей, в сім'ях при народженні дитини.
Оптимальною була б ставка в розмірі 7 - 10% річних. Це можливо буде зробити лише за умови зниження встановлюється Центральним банком РФ ставки рефінансування, яка з 26 червня 2006 р. становить 11,5% річних. У той же час це можливо буде зробити лише за умови зниження інфляції в російській економіці, яка зараз складає близько 11% на рік, а в сфері будівництва за мінімальними підрахунками - від 40% на рік.
2. Визначення в законодавстві "молодої сім'ї" і заходи її підтримки при іпотечному кредитуванні. У федеральному законодавстві поняття "молода сім'я" практично відсутній. Воно визначається лише в підпрограмі "Забезпечення житлом молодих сімей" в рамках Федеральної цільової програми "Житло" на 2002 - 2010 рр.. в редакції Постанови Уряду РФ від 31 грудня 2005 р. N 865, а також в Основних напрямках державної молодіжної політики, затверджених Постановою Верховної Ради РФ від 3 червня 1993 р. N 5090-1.
Поняття молодої сім'ї за невеликими винятками в них практично ідентичні: це родина, вік подружжя в якій не перевищує 30 років, або неповна сім'я, що складається з одного молодого батька, вік якого не перевищує 30 років, і мінімум одну дитину. Важливою умовою для участі в програмі молодої сім'ї є потреба у поліпшенні житлових умов. Як видно, важливим акцентом у визначенні є те, що претендувати на отримання державної підтримки молода родина може незалежно від того, є в неї діти чи ні. У той же час, якщо це неповна сім'я, то для того, щоб вважатися сім'єю, наявність дітей є обов'язковим. Подібним же чином поняття "молода сім'я" визначається у нормативних актах Воронезької і Новгородській областях та інших суб'єктів Російської Федерації.
У деяких суб'єктів молода сім'я визначається як сім'я, в якій вік одного з подружжя (батька в неповній родині) не перевищує 30 років (це м. Москва, Санкт-Петербург, Краснодарський, Приморський краї, Кемеровська, Нижегородська, Новосибірська, Самари, Тверська, Тюменська області).
Треба відзначити рішення Санкт-Петербурзького міського суду від 8 грудня 2005 р. N 3-443, яким визнані не чинними з дня прийняття відповідні правові норми, що встановлюють обмеження стосовно заходів підтримки молодих сімей, лише сім'ями, в яких обоє з подружжя не досягли 30 - річного віку.
Найбільш радикально молода сім'я визначається в Законі Кіровської області "як сім'я, в якій обоє знаходяться у віці не старше 35 років, а також неповна сім'я (один з батьків не старше 35 років) [28].
Вважаємо за необхідне у федеральних і регіональних нормативних актах закріпити наступне єдине визначення: молодий сім'єю є сім'я, в якій вік одного з подружжя (батька в неповній родині) не перевищує 30 років (або навіть збільшити вік до 35 років).
3. Компенсація внесків при іпотечному кредитуванні. Дійовим заходом державної підтримки учасників іпотеки є компенсація (субсидування) державою частини внесків.
Згідно нової федеральної підпрограмі "Забезпечення житлом молодих сімей" на 2002 - 2010 рр.. субсидії на придбання житла або індивідуальне будівництво, в тому числі на оплату початкового внеску при отриманні іпотечного кредиту, надаються в наступних розмірах:
35% від середньої вартості житла - для сімей, які не мають дітей;
40% від середньої вартості житла - для сімей, що мають одного і більше дитини.
Норма загальної площі житлового приміщення, з урахуванням якої визначається розмір субсидії, встановлюється в таких розмірах:
для родини чисельністю дві людини (молоді чоловіки або молодий батько й дитина) - 42 кв. м;
для родини чисельністю три і більше осіб, що включає, крім молодого подружжя, одного і більше дітей (або родини, що складається з одного молодого батька та двох і більше дітей), - кількість членів сім'ї, помножене на 18 кв. м.
Суб'єкти Російської Федерації та органи місцевого самоврядування можуть передбачати додаткові форми підтримки молодих сімей - надавати додаткові субсидії у більшому розмірі, ніж це передбачено умовами підпрограми; надавати банкам державні гарантії суб'єктів Федерації або муніципальні гарантії за іпотечними житловими кредитами, в тому числі за кредитами зі зростаючими платежами , здійснювати додаткові заходи щодо отримання субсидій частини кредиту (позики) при народженні (усиновленні) дитини молодою сім'єю і ін
У Москві впроваджена молодіжна іпотечна програма, згідно з якою оплата 30% вартості квартири вноситься молодою сім'єю з дитиною, інші 30% компенсує адміністрація міста, на решту суми надається кредит у розстрочку на 15 років [29].
У Волгоградській області адміністрацією надаються житлові субсидії на оплату першого внеску громадянам, які перебувають на обліку щодо поліпшення житлових умов, а також розробляються рекомендації щодо створення системи надання поручительств органами місцевого самоврядування за окремими категоріями позичальників [30].
У Пензенській області працівникам бюджетної сфери, які потребують поліпшення житлових умов, якщо вони підпадають під стандарти іпотечного кредитування, надається розраховується в певному порядку субсидія, яка може бути використана тільки на придбання або будівництво житла, а в решті частини може бути виданий іпотечний кредит [31 ].
Згідно зі ст. 15 Закону Самарської області "Про іпотечне житлове кредитування" при народженні першої дитини молодій сім'ї погашається частина іпотечного житлового кредиту (цільової позики), що дорівнює вартості 18 кв. м загальної площі житла; при народженні другої дитини погашається наступна така ж частина; при народженні третьої дитини погашається сума, що залишилася кредиту. При відсутності в молодої сім'ї дітей або при їх народженні до моменту отримання молодою сім'єю кредиту (цільової позики), у тому числі в період після прийняття рішення про виділення кредиту, але до моменту фактичної видачі отриманий молодою сім'єю кредит не погашається. Подібні норми встановлені і в нормативних актах інших суб'єктів Федерації.
Дуже спірним у правозастосовчій практиці було питання, яким чином поступати з молодою сім'єю, якщо до моменту отримання кредиту батьки-претенденти вже досягли віку 30 років або дитина народилася після отримання кредиту і після досягнення віку 30 років. Формально в таких випадках заявники повинні втратити статус молодої сім'ї, але як бути з тим, що до отримання статусу вони відповідали умовам, що визначають статус молодої сім'ї? Практично завжди ці спірні випадки трактувалися не на користь заявників - молодих сімей. Для вирішення цієї ситуації до Закону Самарської області в липні 2006 р. "Про іпотечне житлове кредитування" внесли відповідні зміни.
За молодими сім'ями, що звернулися в спеціалізовані обласні іпотечні організацій із заявою про надання іпотечного житлового кредиту (позики) до досягнення одним або кожним з подружжя (батьком в неповній сім'ї) 30-річного віку, після досягнення ними 30-річного віку зберігається право на отримання іпотечного житлового кредиту, будь-яких субсидій, в тому числі субсидій (компенсацій) при народженні (усиновленні) дитини в розмірах, встановлених чинним законодавством.
Це ж відноситься і до молодим сім'ям, які перебувають на обліку в спеціалізованих обласних іпотечних організаціях і не отримали іпотечний житловий кредит (позика) до досягнення одним або кожним з подружжя (батьком в неповній сім'ї) 30-річного віку, при народженні (усиновленні) дитини до або після досягнення ними 30-річного віку зберігається право на одержання за рахунок коштів обласного бюджету субсидій (компенсацій) у розмірах, встановлених чинним законодавством.
З метою стимулювання народжуваності правильніше було б встановити заходи підтримки сімей при народженні дитини в іпотечному кредитуванні незалежно віднесення до категорії молодих сімей, тобто незалежно від віку батьків.
4. Зростання вартості житла і відносне зниження у зв'язку з цим доходів населення. Дана обставина може звести нанівець всю привабливість іпотечного кредитування. Наприклад, у м. Самарі вартість житла на первинному і вторинному ринках за останній рік збільшилася в 1,5 - 2 рази. Цьому сприяють порушення при видачі дозволів на будівництво і відведення земельних ділянок, фінансова неспроможність деяких замовників-забудовників, скандали з інвесторами-пайовиками. Уряду РФ і регіональним органам влади доцільно розробити комплекс заходів щодо розв'язання цієї ситуації.
5. Недекларований доходів позичальників. Даний фактор також стримує розвиток іпотеки, оскільки позичальники, не маючи можливості підтвердити всі свої доходи, можуть не отримати того розміру кредиту, на який в дійсності можуть претендувати. Крім того, вони можуть необгрунтовано отримати пільги як недостатньо забезпечені громадяни, якщо такі заходи підтримки передбачені.
6. Відсутність маневреного фонду для переселення позичальників, які не виконали свої зобов'язання. У нормативні акти багатьох суб'єктів Російської Федерації включені норми про маневреному житловому фонді, необхідному для переселення не виконали умови договорів позичальників (Краснодарський край, Новгородська, Самарська області) [32]. Про це говорить і ст. 106 Житлового кодексу РФ. Однак на практиці такий житловий фонд не створений. Суб'єктам Російської Федерації і муніципальних утворень необхідно розробити комплекс заходів для вирішення цієї проблеми.