Зміст
Введення
Глава 1. Правове регулювання операцій з нерухомим майном в цивільному праві
1.1 Розвиток правового регулювання обороту нерухомості в Росії
1.2 Особливості нерухомого майна як об'єкта цивільних прав
1.3 Державна реєстрація та нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном
Глава 2. Захист майнових прав добросовісного преобретателя
2.1 Добропорядне придбання від неуправомоченного відчужувача як підставу для виникнення права власності
2.2 Умови виникнення права власності на майно, сумлінно набуте від неуправомоченного особи
2.3 Цивільно-правові способи захисту прав добросовісних набувачів
Висновок
Бібліографічний список
Введення
Актуальність теми дослідження. Важко переоцінити значимість нерухомого майна для політичної, економічної і правової системи будь-якого організованого суспільства. Як для товаровиробничого відносин, так і для правового регулювання майнового обороту виключно нерухомість, незважаючи на періодично набуває певну значимість похідну групу нематеріальних об'єктів (майнові права, гроші, цінні папери тощо), завжди була і залишається стрижнем і вищим сенсом якої б то не було державності.
Конституційні гарантії прав власника, принципи єдності економічного простору, свободи переміщення товарів, послуг і фінансових коштів, підтримки конкуренції та свободи економічної діяльності не можуть бути реалізовані інакше ніж затвердженням у державній діяльності, судовій практиці, повсякденного життя людей принципових, кристалізується тисячоліттями ідей приватного права Основні засади цивільного законодавства, що підносяться, по суті, в чільні приватноправові принципи, забезпечуються не тільки юридичним їх проголошенням (ст. 1 Цивільного кодексу Російської Федерації, далі - ЦК РФ), але і гарантованим, міцним правом власності, в тому числі стабільним, впевненим і захищеним речовим володінням учасниками майнових відносин нерухомим майном.
Нерухомість, займаючи основне місце в системі об'єктів цивільних прав, сама виступає системним утворенням, з власною структурою і взаємозв'язком елементів, її складових. Ігнорування системності нерухомих об'єктів може бути не тільки згубно для поступального розвитку цивілістичної доктрини, а й призвести до невідворотні, які потребують значного часу і зусиль для усунення наслідків проблеми у законотворчій і правозастосовчій практиці.
Ступінь наукової розробленості теми. Цивілістичної наукове співтовариство активно потяглося у розвиток вчення про нерухомих речах. З'явилися монографічні та дисертаційні дослідження, численні коментарі і наукові статті таких авторів як Абова Т.Є., Авласевіч А.І., Афанасьєва І.В., Бондаренко Д.В., Бутнев В.В., Витрянский В.В., Габбасов Р.А., Гонгало Б.М., Грибанов В.П., Дікусар В.М., Добровольський В.І., Ільїн Д.І., Іоффе О.С., Кабалкин А.Ю., Краснова З . А., Кузнєцова М.М., Кузьміна І.Д., Курноскіна О.Г., лати О.М., Мейєр Д.І., Мозолін В.П., Петрова С.М., Піскунова М.Г ., Побєдоносцев К.П., Покровський І.А., Рахмилович В.А., Садиков О.Н., Свердлик Г.А., Сергєєв А.П., Синайський В.І., Скворцов О.Ю., Скловський К.І., Слищенков В.А., Страунінг Е.Л., Тархов В.А., Толстой Ю.К., Черепахін Б.Б., Шершеневич Г.Ф., Шічанін А.В., Щенникова Л . В., та інших.
Тим не менш цивілістичні подання про нерухомість до теперішнього часу не носять узагальнюючий до системності характер, обмежуючись хоч і досить глибоким, але лише класифікаційною підходом.
Цілями дипломного дослідження є:
розкриття поняття нерухомість;
вивчення особливостей угод, в які вступають суб'єкти цивільних прав відносно до такого об'єкта цивільних прав, як нерухоме майно.
розгляд проблеми захисту прав добросовісного набувача нерухомого майна.
Ці основні цілі виражені в комплексі взаємопов'язаних завдань, теоретичний пошук вирішення яких зумовив структуру та зміст дипломної роботи.
Виходячи з названих цілей, визначено завдання дипломного дослідження:
аналіз російського законодавства в частині операцій з нерухомістю;
узагальнення історичного матеріали з проблеми угод з нерухомістю;
розгляд питань реєстрації угод з нерухомістю;
розгляд поняття добросовісного набувача;
вивчення способів власницької захисту сумлінного набувача нерухомого майна.
Об'єктом дослідження дипломної роботи є суспільні відносини що виникають у сфері забезпечення захисту законних прав та інтересів громадян при застосуванні норм про операції з нерухомим майном.
У прямій залежності від об'єкта знаходиться предмет дослідження, який складають:
• норми цивільного законодавства, федеральні закони, що передбачають порядок операцій з нерухомістю;
• практика реалізації норм, що передбачають операції з нерухомістю;
Методи дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень, висновків і рекомендацій, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового, статистичного та логіко-юридичного.
Структура та обсяг роботи. Дипломна робота складається з вступу, двох розділів, що включають в себе шість параграфів, висновків і бібліографічного списку.
Глава 1. Правове регулювання операцій з нерухомим майном в цивільному праві
1.1 Розвиток правового регулювання обороту нерухомості в Росії
Відсутність у російському правознавстві допетровських часів терміна «нерухомість», звичайно ж, зовсім не означало відсутності в цивільному обороті відповідних об'єктів, що позначаються іншими поняттями. Як писав М.Ф. Володимирський-Буданов, повна відсутність володіння нерухомими речами можливо тільки в кочовому побуті народу (мисливському і Гароімі). Як тільки «люди осідають і переходять до заняття землеробством, у них з'являється необхідність, по-перше, права на частину земної поверхні для влаштування постійного (осіла) житла - для будинку і, по-друге, права на окрему ділянку землі для обробки і для інших цілей господарського користування »1. Разом з тим у Росії тривалий час панували уявлення про поземельній нерухомості як про державну власність, тобто належить верховному правителю - царю. У російській державі з посиленням доцентрових тенденцій виникли певні правові режими земель. Так, до XI-XII ст. склалися такі форми землеволодіння: общинне, княже, вотчинне, помісне і монастирське. Особливості різних видів землеволодіння виявлялися в різні обмеження або дозволениях їх використання в цивільному обороті. Наприклад, общинні (або чорні) землі, будучи за своїм статусом державними, могли бути використані членами громади, які проживали на них, тільки з метою задоволення власних общинних потреб, але не могли бути відчужені будь-яким чином (продані, подаровані, закладені і тощо).
Княжі землі, будучи власністю князів, могли бути продані, заповідані і іншим чином відчужені. У той же час, якщо князь переходив з одного наділу в інший, то він втрачав право на землі, і воно переходило до нового князя, приходив у цей спадок 2.
Помісними землями їх власники не володіли на праві власності. Право користування помісними землями було платою князя своїм дружинникам за службу, і в разі їх переходу на службу до іншого князя, дружинники втрачали право на ці землі.
Період централізації державної влади в Росії своїм природним наслідком мав посилення державного регулювання земельних відносин. Як зазначає Т.Є. Новицька, «становлення і розвиток умовного феодального землеволодіння змістило акценти в процедурі зміцнення речових прав. Велике значення відтепер мала реєстрація угоди у відповідній державній установі (наказ, воєвода). Перехід речових прав на землю фіксувався в Помісному наказі, на міський будинок і двір - в Земському для Москви, а по містах - у воєвод »3.
За часів Петра I економічне життя держави інтенсифікувалася. Це активізувало цивільний оборот і, як наслідок, з'явилися нові правові режими нерухомих речей і їх внутрішньої юридично значимої класифікації.
Особливості економічного розвитку російської держави зажадали обмеження обігу окремих видів нерухомого майна. Оскільки в петровський час велося інтенсивне будівництво флоту, то підвищену цінність набували лісу, які є джерелом матеріалів для кораблебудування. Це визначило появу законодавчого положення, яким обмежувалася рубка лісів незалежно від того, у чиїй власності вони знаходилися. Навіть приватним власникам лісів ставилося в обов'язок стежити за їх станом 4.
Іншим напрямком розвитку економічного життя країни стало формування і зміцнення в правах купецького стану. Однак розвиток торгівлі вимагало юридичних гарантій економічної бази купецтва і, зокрема, усунення невиправданих обмежень у використанні нерухомого майна. У зв'язку з цим закономірним є поява іменного указу імператора від 18 січня 1721 р. «Про купівлю купецтву до заводів сіл», яким купецтву було дозволено купувати з дозволу Берг-і Мануфактур-колегій у власність для промислових потреб сіл 5. Таким чином, купецтво розширило свої права участі в цивільному обороті нерухомих речей, що, у свою чергу, стало передумовою подальшого економічного розвитку держави.
Іншим напрямком розширення кола суб'єктів, які мають право брати участь в обороті нерухомості, стало дозвіл жінкам здійснювати операції з нерухомістю. Так, відповідно до Сенатським указом від 4 листопада 1715 «Про дозвіл писати купчі і заставні на нерухоме маєток особам жіночої статі» жінки були зрівняні в правах з чоловіками здійснювати купчі і заставні на нерухоме майно 6.
Слід зазначити, що держава прагнула встановити контроль за ринком нерухомості. Зокрема, за ініціативою Петра I проводилися досліди зі створення реєстраційної системи угод з нерухомими речами. Починаючи з 1699 р. був прийнятий ряд законодавчих актів, метою яких було впорядкування системи оформлення кріпосних актів (фортець) на нерухомість. Так, переглядався порядок написання фортець майданними піддячих, що бере свій початок з часів Соборної Уложення. Встановлювався контроль за їх діяльністю. Відтепер кріпаки акти повинні були складатися у Помісному наказі. У подальшому функції з контролю за обігом нерухомості були передані Ратуші, Збройній палаті, а з 1719 р. - Юстиц-колегії 7.
До кінця XIX ст. в Росії склалася досить громіздка система регулювання обороту нерухомого майна. У той же час цю систему можна було охарактеризувати як досить своєрідну. Так, професор Л.А. Кассо зазначав, що в питаннях оголошення угод про нерухомість російське законодавство «прагнуло проводити доброчинні початку, тоді ще не скрізь визнані на Заході» 8.
Особливо відчутними були відмінності у регулюванні способів набуття права власності на рухоме і нерухоме майно. Процедура набуття права власності на нерухомість за руським правом вимагала їх зміцнення. Під зміцненням прав малося на увазі «публічне, при посередництві органів суспільної влади, гласне твердження з'єднання права з відомим суб'єктом» 9. Основні форми зміцнення прав на нерухомість представляли собою так звані кріпосні акти.
З прийняттям Положення про нотаріальну частину від 14 квітня 1866 основні функції щодо зміцнення прав на нерухомість покладалися на нотаріусів.
Процедура набуття права власності на нерухомі майна включала кілька юридично значимих елементів. Спочатку сторони у присутності молодшого нотаріуса (точніше, з його допомогою) становили кріпак акт, який заносився до актової книги. Потім витяг з актового книги представлялася старшому нотаріусу, який перебував при тому судовому окрузі, на території якого знаходилося відчужуване нерухоме майно. Старший нотаріус, перевіривши законність представленого акта і переконавшись у сплаті кріпаків мит, робив на виписці напис, яка засвідчувала затвердження акту і, залучивши виписку до кріпосну книгу, робив необхідну відмітку в реєстрі кріпаків справ. Цей момент і вважався моментом переходу права власності. У той же час в літературі тієї пори обговорювалося юридичне значення акту введення у володіння. У кінцевому підсумку законодавчо «введення у володіння як обов'язковий обряд оголошення скасований і збережений лише як дійсна передача маєтку набувачеві, яка відбувається, подібно виконання судового рішення, за бажанням набувача» 10.
Послідовний аналіз цієї процедури привів до теорії, яка обгрунтовувала, що, на відміну від законодавств інших держав, у вітчизняному праві «купча вилучена з договорів і віднесена до способів придбання права власності ... Купча є акт остаточний, є сама передача, а угода про продаж передує їй, і в купчої виражається результат його - перехід майна від однієї особи до іншої; ознакою цього переходу служить купча фортеця, так що видачею її і переходом права виповнюється передувала їй і окреме від неї словесне чи письмова угода »11.
Слід зазначити, що в XIX ст. практика як цивільного обороту, так і судова не розглядала угоди з нерухомістю як комерційних (торгових). Так, А.І. Камінка зазначав, що «хоча Статут судочинства торгового прямо і не стосується питання про нерухоме майно, тим не менш практикою він вирішується в тому сенсі, що операції з нерухомим майном не відносяться до операцій торговим, яка б не була мета, яку при цьому переслідують сторони »12. З цього ж виходила і судова практика, формована рішеннями Урядового сенату.
Цивілістична думка аналізованого періоду також розвивається в межах сформованих законодавчих уявлень про нерухомість, перелік таких об'єктів, зв'язок їх з землею 13. Загальну проблему в цій галузі цивільного права (не вирішену і в наші дні) позначив К.П. Побєдоносцев, зауваживши, що «у нас найголовніше і саме практичне поділ речей на рухомі і нерухомі. Ми не зустрічаємо в законодавстві загального початку, по якому слід було б судити про належність майна до того чи іншого розряду їх відносить до того чи іншого розряду безпосередньо буква закону, обчислюючи самі види. Від цього недоліку народжуються часто питання, нерозв'язні без помоши законодавця »14. Слід тим часом виділити, що російські правознавці того, дуже інтенсивного з точки зору цивілістики, часу активно досліджують об'єкти нерухомого майна. У відомому систематичному покажчику російської літератури з цивільного права знайшли відображення близько 350 публікацій виключно про об'єкти нерухомого майна, актуальність яких (наприклад, про поняття частини в майні) не втратилася і в наші дні 15. Не можна не відзначити чудове дослідження В.Б Єльяшевич про історію поземельної власності в Росії, крім іншого довів, що при просторості території Росії «вільних» від чиїх-небудь (частіше государевих) прав земельних ділянок не існувало, інших способів придбати права на землю іншим суб'єктам , окрім як через публічну волю, у вітчизняній історії не траплялося 16.
Перший крок до ліквідації поділу речей на рухомі і нерухомі у вітчизняній політиці та праві був зроблений через нетривалий строк 17. Вельми примітно в цьому зв'язку, що наростаючий масив правових актів молодої радянської держави, беззастережно і без будь-яких винятків націоналізувавши земельні ділянки, спочатку диференційовано підійшов до інших видів нерухомого майна, зокрема до будівель і споруд 18, проте вже в першому Цивільному кодексі РРФСР традиційний поділ об'єктів цивільних прав на рухоме і нерухоме майно було офіційно виключено (прим. до ст. 21) 19.
Законодавець, перебуваючи в об'єктивній залежності від необхідності оцінки природних властивостей нерухомих речей, навіть при легальному відсутності приватної власності на землю як основи нерухомості, не міг встановити однаковий правовий режим для різних видів нерухомого та рухомого майна. Відмінності в правовому режимі нерухомого майна проводилися в законодавстві навіть тоді, коли законодавець відмовлявся від відповідної термінології. Навіть сам принципова відмова від введення в цивільний оборот таких об'єктів, як нерухомі речі, є ніщо інше як надання режиму необоротоспособності (неможливості здійснення угод) даного майна. Не випадково в радянському праві були досить розвинені галузі земельного, водного, лісового законодавства, законодавства про надра і т.д. Більше того, іноді законодавець був змушений допускати «проговорки», встановлюючи в тих чи інших випадках особливий режим нерухомого майна та використовуючи при цьому виключену з офіційного слововжитку термінологію. Як приклад можна привести норму ст. 10 Закону СРСР від 23 жовтня 1976 р. «Про охорону і використання пам'яток історії та культури» 20, в якій встановлено, що «з метою організації обліку і охорони пам'яток історії та культури нерухомі пам'ятки поділяються на пам'ятки загальносоюзного, республіканського і місцевого значення».
Відновлення у вітчизняному праві поділу майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було здійснено в 1991 р. в Основах цивільного законодавства Союзу РСР та республік (далі - Основи) 21. У п. 2 ст. 4 Основ було дано визначення нерухомості, під якою розумілися земельні ділянки і все те, що з ними міцно пов'язано, тобто будівлі, споруди, підприємства, інші майнові комплекси, багаторічні насадження. Далі, не обмежуючись визначенням нерухомості через перерахування окремих її видів, законодавець вважав за необхідне розвинути поняття рухомих і нерухомих речей через їх протиставлення. В якості сутнісного ознаки рухомих речей у цій нормі зазначена можливість переміщення цього майна без невідповідного збитку його призначенням, якщо законодавчими актами не встановлено інше. Таким чином, логічним є висновок про те, що нерухомим майном є такі речі, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню не можливо. У цьому визначенні звертає на себе увагу відсутність вказівки на зв'язок майна із землею (забігаючи наперед, відзначимо, що це один з основних ознак нерухомості, визначений у понятті, яке дано в сучасному ГК РФ). В Основах перераховані особливості правового режиму нерухомості. До таких, зокрема, віднесені особливості набуття та припинення прав на нерухоме майно, які повинні встановлюватися законодавчими актами. Відповідно до п. 5 ст. 8 Основ форма угод з приводу будівель та іншого нерухомого майна визначається за законодавством місця знаходження такого майна. Під таким законодавством малися на увазі нормативні правові акти, прийняті в республіці, на території якої знаходилося це майно. Таким чином, Основи створили фундамент для багатоваріантного підходу до визначення форми угод з нерухомістю. Це мало практичне значення для можливості встановлення в окремих регіонах союзної держави нотаріальної форми угод з нерухомістю, або про відмову від такої на користь простої письмової форми угод. Одночасно в п. 1 ст. 165 Основ встановлювалося імперативне правило, що форма угод з приводу нерухомості, що знаходиться в СРСР, підпорядковується радянському праву. У щодо спадкування нерухомого майна та прав на нього було прямо встановлено, що таке здійснюється відповідно до законодавства республіки, на території якої знаходилося це майно (п. 9 ст. 8 Основ). Були встановлені і особливі терміни для придбання прав власності на нерухоме майно за давністю володіння (набувним давність) - 15 років. Також Основами було передбачено, що місцем виконання зобов'язання з передачі нерухомого майна має бути місце знаходження нерухомості (п. 1 ст. 64 Основ).
1.2 Особливості нерухомого майна як об'єкта цивільних прав
Земельна ділянка, будинок, квартира, будь-яке інше нерухоме майно ні в цивільному обороті, ні в будь-якому іншому вигляді суспільних відносин не можуть бути замінені іншими по суті об'єктами. Свобода у виборі юридичних засобів, невичерпні, здавалося б, варіанти юридичних «сурогатів» реальних предметів матеріального світу (права, цінні папери тощо) не в змозі (та і не додані до цього) задовольнити життєві потреби та особистості, і суспільства в оселі, території. Просторова обмеженість нерухомості, практично її невосполняемость, значимість як середовища проживання припускають неминуче «зіткнення» у регулюванні відносин з приводу нерухомості різних, навіть прямо протилежних інтересів. Неминуча зіткнення соціально-публічного та приватного моментів у власне цивілістичної конструкції нерухомої речі ставить законотворця і правоприменителя перед одвічною дилемою: економічний злет за рахунок індивідуальної підприємливості або соціальний рух з розподілом благ усім суб'єктам. Особливості системи нерухомого майна виражаються і в природному обмеження абсолютності прав індивідуума на них.
У розвитку вітчизняного цивільного права нерухомість, минувши черговий період солідаризації, виступає і об'єктом активного індивідуального підприємництва, і предметом соціального інтересу. Поєднання цих начал, благотворного і розумного, - одне із завдань пізнання системи нерухомості і вибору, безпомилкових правил її участі в обороті.
Ділянка земної поверхні для державної влади у відомі історичні періоди - не тільки і не стільки самостійний об'єкт правового регулювання, скільки частина території країни Обмежений природний ресурс - ресурс, товаром не є, але зведений законодавцем у прагненні не тільки забезпечити економічний розвиток суспільства, але й одночасно зберегти можливість контролю над головним багатством в спочатку тісний юридичну конструкцію речі. Виникнення, розвиток і сучасне право розуміння дійсно унікального юридичної явища, яким є конструкція нерухомого майна, дозволяють не тільки усвідомити центральне місце досліджуваного об'єкта цивільних прав у переважній більшості правових порядків, але, що більш важливо, представити систему нерухомості і простежити на її долі постійне і мінливе протистояння публічного та приватного права. В.Ф. Яковлєв, аналізуючи сучасний взаємодія публічно-правового і приватноправового регулювання у цивільному праві, відзначив серед найважливіших сфер такої взаємодії, по-перше, відносини, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням землею та іншими природними ресурсами, і, по-друге, здійснення права публічної власності 22. Очевидно, що зазначені сфери безпосередньо пов'язані з нерухомим майном, і це також підтверджує початкову посилку про принципову і необхідної сполучуваності в статиці і динаміці нерухомого майна елементів публічного і приватноправового регулювання як сутнісного ознаки досліджуваного об'єкта цивільних прав. Надгалузевий характеp нерухомого майна, значимість об'єктів нерухомості не тільки для цивільного, але і для ряду інших галузей права неминуче призводять до необхідності вироблення єдиної, заснованої на цівілісгіческіх ідеях позиції і законодавця, і правоприменителя, й науки. Як вірно в цьому зв'язку відзначено А.Л. Маковським, такий «складний і заплутаний вузол взаємопов'язаних проблем утворився, наприклад, у надзвичайно важливій сфері регулювання прав на нерухомість, реєстрації цих прав і обороту нерухомого майна. Їх вирішення з метою створення на майбутнє ясного і стабільного правового режиму нерухомості вимагає узгодженого аналізу багатьох законів і взаємопов'язаних пропозицій про їх зміну »23.
Рідкісна норма ГК РФ є великим об'єктом критики, ніж ст. 1302. Зокрема, цілком обгрунтовано і конструктивно відзначає недоліки цієї статті (втім, як і самої Концепції Л.В.) Щенникова, крім іншого зазначивши, що «ніяк не можна погодитися з твердженням розробників Концепції про те, що визначення нерухомої речі ст. 130 не потребує перегляду »24.
До завдань цього дослідження не є детальний аналіз змісту цієї статті, так само як і формулювання її можливої нової редакції. Норма про нерухомих і рухомих речах, за визначенням, не може бути досконалою. Головне її достоїнство полягає в юридичному «відображенні» того об'єкта (об'єктів) матеріального світу, який за допомогою цієї норми вводиться в цивільний оборот.
Нерухома річ своєї основної, сутнісною рисою, до якої, безумовно, відноситься сталість, визначеність та індивідуальність нерухомості, зумовлює сталість, стабільність і довговічність регулюючої юридичної норми. Все досить очевидні, але загалом непринципові огріхи у формулюванні одного з основоположних постулатів сучасного цивільного права меркнуть перед єдиним контрдоводов - ст. 130 ЦК РФ діє дванадцять років і своєю сутністю зумовлює не тільки цивільно-правові подальші правила, а й значною мірою - все інше російське законодавство, правозастосовчу і судову практику, державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
До нерухомого майна чинне російське цивільне законодавство відносить, по суті, три групи об'єктів:
а) ділянки поверхні і надр землі в природних (природних) станах;
б) споруди та будівлі на поверхні землі, а також споруди в її надрах;
в) комплексні об'єкти нерухомості, що включають ділянки земної поверхні (ділянки надр) поряд з будівлями або спорудами (підприємства, кондомініуми, домоволодіння).
Інші об'єкти зараховуються законом до нерухомості не в силу фізичних властивостей речей, а в силу економічної значимості і, що більш важливо, за функціональною ознакою: призначенням і особливою сферою їх застосування, що потребують підвищеної публічної уваги (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Дана група нерухомого майна входить в предмет цього дослідження лише в тій мірі, в якій здатна проілюструвати системне побудова нерухомості в цілому і швидше може служити відомим горезвісним винятком, що підтверджує нижчеописані правила, суть яких виражається в побудові єдиної системи наукових знань про юридичних реаліях і уявленнях, відображають явища існуючої дійсності.
Традиційно у цивілістичній науці об'єкти нерухомого майна розглядалися і продовжують розглядатися в ракурсі рухомі - нерухомі речі. Разом з тим визначені законодавством та судовою практикою юридична сутність нерухомості і, що не менш важливо, особливий характер відбиваного цивільно-правовими нормами цього явища навколишньої дійсності з достатнім ступенем очевидності свідчать лише про певний подібність ознак рухомих речей та об'єктів нерухомості при принциповому їх розбіжності. Відтворена сучасним російським цивільним законодавством юридична конструкція традиційної тілесної речі «тісна» для об'єкта нерухомості і не забезпечує належним чином ефективність регулювання відносин з приводу досліджуваного об'єкта цивільних прав. Міцність речових прав на нерухомість і стабільність її обороту можуть і повинні бути досягнуті шляхом легального відмежування нерухомості від інших, у тому числі тілесних, речей, об'єктів. Розподіл об'єктів цивільних прав на рухомі і нерухомі речі (ст. 130 ЦК РФ) применшує значимість самої істоти даної дихотомії, невиправдано нізлагая її до рівня тільки речей. Традиційно (аж зі Зводу законів Російської імперії) це поділ займало більш високу ієрархічне положення, класифікуючи за цією ознакою не тільки речі, але і все майно в цілому. Це, втім, не означає, що до складу нерухомого майна окрім речей безпосередньо слід включати речове або зобов'язальне право, позови або навіть документи, що свідчать про права на нерухомість. Дійсно, речове (а в окремих випадках - зобов'язальне, наприклад, право оренди) право, частка в ньому згідно з чинним російським цивільним законодавством 25 можуть виступати предметом іпотечних відносин, однак у цьому дослідженні предметом аналізу є нерухомі речі як такі, речі, віднесені до нерухомості в силу їх фізичних, матеріальних властивостей.
У літературі неодноразово відзначалися особливості нерухомих речей як об'єктів цивільних прав 26. Специфіка об'єктів нерухомого майна розглядається у двох аспектах: юридичному і матеріальному. До матеріальних ознак належать природні властивості речей, віднесених до нерухомого майна. Це, зокрема, міцність, незамінність, довговічність, стаціонарність, фундаментальність, індивідуальна визначеність, обумовлена в тому числі і адресність нерухомої речі, і т.д. Дуже неоднозначний питання про подільність або неподільності нерухомих речей. Фізично може бути розділений практично будь-який предмет матеріального світу, з точки ж зору на річ як на юридичну конструкцію такий розподіл має інший зміст і вираження. Конкретний об'єкт нерухомого майна в принципі неподільний.
Юридичні особливості об'єктів нерухомого майна переважно укладаються в специфіці його правового режиму, що відрізняється, в першу чергу, від правового режиму речей рухомих.
Такі особливості неодноразово вказувалися в цивилистических творах 27 і зводилися в основному до наступного:
- Речові права на нерухомість, їх виникнення, обмеження, перехід і припинення підлягають гласною державної реєстрації і встановленому порядку;
- Місце знаходження нерухомого майна визначає порядок спадкування, підсудність спорів, місце виконання зобов'язань;
-Встановлення більш тривалих строків набувальної давності на нерухоме майно;
- Встановлення особливого порядку набуття права власності на безхазяйне нерухомі речі, і на нерухомі речі, від яких власник відмовився.
Як вже зазначалося, якщо становлення нерухомої речі як об'єкта цивільних прав у підприємницькому обороті відбувається в глибинах публічного права, то надалі нерухомість формується в якості певного оборотоздатності об'єктів. Безумовно, між об'єктом нерухомого майна як вельми специфічним і унікальним об'єктом прав і об'єктами, повністю оборотоздатні, якими, наприклад, виступає більшість рухомих речей, не можна ставити знак рівності. Як відомо, за ступенем оборотоздатності об'єкти поділяються на три категорії: а) повністю оборотоздатні, б) обмежено оборотоздатні, в) вилучені з обігу 28. Таке традиційний поділ об'єктів цивільного права за їх оборотоздатності не може бути механічно застосовано по відношенню до нерухомості. Функціональне призначення нерухомої речі, безперечно, в певній мірі обмежує оборотоздатність цього об'єкта прав. Між тим функціональні обмеження не носять характер, який міг би служити підставою розподілу нерухомості по І боротися л особливості до принципово інших категорій. Таким чином, особливе функціональне призначення нерухомого майна є не більш ніж його сутнісної особливістю, ознакою, який не обмежує або виключає даний об'єкт з підприємницького обороту, а лише передбачає наявність у особи, нею володіє (органу влади, юридичної особи, індивідуального підприємця), сукупності необхідних прав. У цілому нерухомість як об'єкт прав підпадає під загальну класифікацію за оборотоздатності, встановлену ГК РФ.
Специфіка об'єктів нерухомого майна прямо випливає із змісту позитивних норм цивільного законодавства і характеризує нерухомість на найпростішому, догматичному рівні, не оголюючи більш глибокі, сутнісні і системні риси нерухомих речей як «верховних» об'єктів цивільних прав. До таких особливостей слід віднести наступні.
По-перше, виключно об'єкти нерухомого майна обумовлюють особливості весняних прав на них - речових прав з тягарем особливого змісту, що не може супроводжувати речові права на будь-яке інше майно. Усі майнові вигоди від юридичної володіння нерухомої річчю, можливістю розпорядитися нею супроводжуються випливає із суті даного об'єкта відповідальністю і зобов'язаннями соціального характеру. Право власності на нерухомість - право «вищого порядку», що вимагає максимуму обачності, дбайливості і міцності як об'єктивного, так і суб'єктивного властивості.
По-друге, істота об'єктів нерухомості і в індивідуальному прояві, і в сукупності обумовлює їх правову зв'язаність, оскільки різного роду нерухомі речі «заповнюють» власний, визначений виключно для даних об'єктів «рівень» правового простору. На відміну від інших об'єктів цивільних прав нерухомість «безупинна», юридична кордон одного об'єкта нерухомості є юридичною кордоном іншого.
По-третє, юридична взаємопов'язаність нерухомих речей, обумовлена: а) об'єктивно-фізичною зв'язком матеріально нерухомих об'єктів між собою; б) постійним, сполучною і, що більш важливо, равнохарактерним і незмінною присутністю «єдиної публічної складової» у частноправовой конструкції будь-якої нерухомої речі; в) юридичної нерозривністю об'єктів нерухомого майна, вираженої максимально повно в публічному праві (законодавство про надра, природоохоронне законодавство і т.д.) і в меншій мірі - в приватному, настільки високого порядку, що дозволяє зробити висновок про пов'язаності системного рівня. Така зв'язаність не може не відбитися на істоту кожного з об'єктів нерухомого майна проявом особливих, системних ознак (властивостей).
Системні ознаки нерухомого майна - це такі властивості (особливості) нерухомого об'єкта цивільних прав, які характеризують юридичну (а в окремих випадках і фактичну) взаємозв'язок, взаємозалежність і взаимоположение нерухомих речей як у структурному побудові системи об'єктів, так і в прояві цієї системи в загальній сукупності всіх об'єктів цивільних прав.
1.3 Державна реєстрація та нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном
Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ (далі - Закон про реєстрацію) 29 встановив порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, визначив підстави для прийняття рішення про державну реєстрацію, її призупинення, відмову, виділив особливості державної реєстрації окремих видів прав на нерухоме майно та угод з ним і ін
Тим самим законодавчо за Російською Федерацією визнано право загальфедеральній регламентації порядку державної реєстрації прав на нерухомість, тобто процесуальних відносин, що виникають при цьому.
Відповідно до п. 4 ст. 2 Закону про реєстрацію процедура державної реєстрації прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу. З правової точки зору зміст названої процедури складають реєстраційні відносини, в рамках яких знаходить своє вираження конкретний вид адміністративно-процесуального провадження 30.
Сторонами такого роду правових відносин є відповідні установи юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - установи юстиції з реєстрації прав), уповноважені на здійснення реєстраційних дій, і правовласники. До останніх належать фізичні та юридичні особи, що володіють об'єктами нерухомості, що підлягає державній реєстрації (у тому числі закордонні, особи без громадянства). У їх числі можуть бути суб'єкти, які мають державно - правовим статусом (суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти, іноземні держави) 31.
Реєстраційні відносини виникають з ініціативи власника прав, на основі чого в установи юстиції по реєстрації прав виникають відповідні юридичні обов'язки, кореспондуючі прав правовласників (процесуальні права та обов'язки), реалізовані в рамках відносин, що виникають на основі подання (прийому) передбачених законодавством документів. При цьому повноваження, необхідні для здійснення державної реєстрації, є у однієї сторони реєстраційного відносини - установи юстиції з реєстрації прав, що здійснює її своїм одностороннім юридично владним розпорядчим дією, у яких публічно - правове значення, яке визначається державним характером реєстрації 32.
Звідси випливає, що реєстраційні відносини мають усі необхідні ознаками, що дають можливість кваліфікувати їх як адміністративно-правових, а в більш конкретному варіанті - адміністративно-процесуальних. У кінцевому рахунку, в них отримує своє безпосереднє вираження притаманна таким правовим відносинам імперативність 33.
Таким чином, з процесуальної сторони державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з нею виявляється у відповідному адміністративному провадженні, тобто комплексі процесуальних дій, що забезпечують законне і обгрунтоване розгляд і вирішення індивідуальних адміністративних справ 34.
У досліджуваних межах індивідуальне адміністративну справу має своїм змістом досягнення відповідного вимогам законодавства офіційного визнання прав конкретних осіб на об'єкти нерухомого майна та на укладення угод з ними. Дана мета досягається (або не досягається) в ході здійснення установою юстиції з реєстрації прав ряду процесуальних дій, передбачених законом і представляють собою стадії процесуального провадження. Сукупність подібних стадій покликана забезпечити затвердження (підтвердження) відповідають вимогам закону правомочностей правовласника нерухомого майна. Відповідно, кожна стадія виробництва має певну процесуальну навантаження 35.
Стадійність реєстраційної діяльності закріплена в ст. 13 Закону про реєстрацію. Оскільки в даний час в юридичній літературі відсутній розподіл процедури державної реєстрації на стадії, автор пропонує розділити її на такі обов'язкові і факультативні стадії, кожна з яких має самостійне процесуальне значення:
а) прийом документів, необхідних для здійснення державної реєстрації;
б) правова експертиза документів і перевірка законності операцій з нерухомістю;
в) встановлення відсутності суперечностей між заявленими правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації;
г) прийняття офіційного рішення про реєстрацію або відмову;
д) внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з нею;
е) вчинення написів на правовстановлюючих документах, видача свідоцтва про державну реєстрацію права або рішення про відмову в ній.
Названі стадії є обов'язковими. Але реєстраційне виробництво допускає і деякі факультативні стадії. До них відносяться:
а) призупинення державної реєстрації;
б) оскарження відмови в державній реєстрації права на нерухоме майно або угоди з ним.
В останньому випадку адміністративно - процедурне виробництво в силу виникнення спірної (конфліктної) ситуації переростає в адміністративно-юрисдикційну виробництво.
Розглянемо названі стадії більш докладно.
Прийом документів на державну реєстрацію може здійснюватися за правилами ст. 16 Закону про реєстрацію. За загальними правилами для реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним до реєструючого органу надаються:
а) заяву правовласника або уповноваженої ним особи;
б) документ про плату за реєстрацію;
в) правовстановлюючі документи, необхідні для проведення державної реєстрації.
Перелік необхідних для державної реєстрації документів, у тому числі правовстановлюючих, які повинні бути додані до заяви, міститься в ст. 17 і в окремих статтях глави IV Закону про реєстрацію, а вимоги, які пред'являються до цих документів, - у ст. 18.
Важливою гарантією захисту власників речових прав від можливих зловживань з боку реєструючих органів є заборона на витребування додаткових документів, не передбачених Законом про реєстрацію, і якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації 36.
Правова експертиза документів і перевірка законності угоди.
На цій стадії установа юстиції з реєстрації прав вивчає подані для державної реєстрації документи з метою встановлення юридичного факту, що є безперечним підставою для виникнення, наявності, переходу, припинення або обтяження (обмеження) прав на нерухоме майно. Вивчення документів проводиться на предмет їх автентичності та достовірності, на відповідність їх форми і змісту вимогам законодавства, що діяв на момент і в місці їх видання 37.
При перевірці законності угоди перевіряється відповідність її чинному законодавству. Законність угод перевіряться незалежно від того, чи підлягають вони обов'язковій державній реєстрації або вважаються укладеними з моменту підписання сторонами; скоєних в нотаріальній формі, простій письмовій формі; угод, укладених органами державної влади чи органами місцевого самоврядування.
Ст. 9 Закону про реєстрацію правова експертиза і перевірка законності операцій не віднесена до виключної компетенції установ юстиції з державної реєстрації прав. Таким чином, їх здійснення можливе і іншим уповноваженим органом. В даний час установи юстиції по реєстрації прав здійснюють їх самостійно.
Дана стадія повинна бути завершена до прийняття рішення про реєстрацію права або угоди, призупинення або відмову в їх реєстрації. Для прийняття такого рішення п. 3 ст. 13 Закону про реєстрацію передбачається місячний термін з дня подання заявником всіх необхідних документів.
За результатами двох попередніх стадій можливе настання середньої факультативної стадії, а саме винесення рішення про призупинення державної реєстрації. Законом про реєстрацію в ст. 19 передбачено перелік підстав для призупинення державної реєстрації, а також порядок і строки припинення.
Призупинення державної реєстрації може проводитися за трьома підставами: за ініціативою правовласника, за ініціативою установи юстиції, за судовим рішенням.
Підставами для призупинення за ініціативою реєстратора є:
- Виникнення у реєстратора прав сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації;
- Напрям поданих документів на підтвердження їх автентичності;
Підставою для призупинення за ініціативою правовласника є його письмову заяву або заяву уповноваженої ним особи за наявності у нього належно оформленого доручення.
У заяві повинні бути вказані причини для призупинення і термін призупинення. Однак Закон про реєстрацію не містить переліку таких причин. Деякі автори висловлюють думки про те, що реєстратор прав може прийняти рішення про призупинення тільки при наявності в заяві поважних причин, визнаних винятковими. До таких причин вони відносять: смерть громадянина, якщо спірні правовідносини допускає правонаступництво; припинення існування юридичної особи або її реорганізація; втрата громадянином дієздатності; знаходження громадянина в тривалому службовому відрядженні та ін 38.
Оскільки ст. 19 Закону про реєстрацію не встановлено, що причини повинні бути поважними, видається, що довільно окресленим колом поважних причин можуть порушуватися права громадян і юридичних осіб. Через відсутність чітких критеріїв поважності з боку реєстратора можуть проявлятися необгрунтовані порушення прав заявників, що є істотним недоліком Закону про державну реєстрацію. На думку автора, законодавець надає правовласникам можливість самостійно визначати причини (поважні для нього) для призупинення реєстрації за його власним письмовою заявою.
Підставою для призупинення також може бути визначення або рішення суду (наприклад про забезпечення позову). У цьому випадку державна реєстрація може бути припинена на невизначений термін. Призупинення реєстрації за вказаною підставі є обов'язковою і повинна оформлятися відповідним письмовим рішенням реєстратора.
Хотілося б відзначити, що ст. 21 Закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" 39 (далі - Закон про іпотеку) містить таке поняття, як "відкладення державної реєстрації іпотеки". Оскільки Закон про іпотеку є спеціальним по відношенню до Закону про реєстрацію, при розбіжності з нормами загального характеру повинні застосовуватися спеціальні норми.
Підставами для відкладення державної реєстрації іпотеки відповідно до ст. 21 Закону про іпотеку є:
- Неподання будь-яких документів, які є необхідними для реєстрації іпотеки в силу п. п. 2 і 3 ст. 20 Закону про іпотеку;
- Невідповідність договору про іпотеку, застави або доданих до них документів вимогам законодавства (наприклад недотримання нотаріальної форми);
- Необхідність перевірки автентичності поданих документів, якщо у реєстратора виникли сумніви;
- Наявність судового спору з приводу прав на майно, що є предметом іпотеки, або з приводу визиску на це майно.
У всіх випадках, крім останнього, державна реєстрація може бути відкладена на строк не більше одного місяця, а в останньому - до вирішення спору судом.
Ст. 13 Закону про реєстрацію, що визначає порядок проведення державної реєстрації, не містить даній стадії. Законодавцем у даному випадку проявлена некоректність, так як прийняття рішення про реєстрацію, призупинення реєстрації або відмову в ній є підставою для внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі ЕГРП). Крім того, термін прийняття рішення в Законі про реєстрацію чітко не визначений. При цьому зазначено, що "державна реєстрація прав проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, необхідних для державної реєстрації", при цьому не враховано, що в місяці може бути 30, 31, 28 або 29 днів. При цьому деякими суб'єктами Федерації встановлені прискорені терміни державної реєстрації, за що стягується підвищена плата за реєстрацію 40. Звісно ж необхідним встановити чіткий термін прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію в календарних днях. Також у Законі не позначена форма прийнятого рішення (адміністративний акт). І хоча законодавець визнав установа юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним державним органом, він не врахував той факт, що його рішення - одностороннє юридично владне волевиявлення повноважного суб'єкта реєстраційного відносини, тобто індивідуально правовий акт 41. Якщо стосовно призупинення державної реєстрації або відмови в ній встановлена письмова форма прийняття рішення з обов'язковим повідомленням про нього заявника, то прийняття позитивного рішення законодавчо ніяк не оформляється. У Законі про державну реєстрацію лише передбачено посвідчення державної реєстрації.
Неоднозначну оцінку викликає і п. 1 ст. 14 Закону про реєстрацію, яким передбачено, що проведена державна реєстрація виникнення і переходу прав на нерухомість засвідчується свідоцтвом, а державна реєстрація угод - за допомогою спеціальної реєстраційної написи.
Суб'єкти Федерації вирішують питання прийняття рішення про державну реєстрацію, призупинення або відмову в ній на свій розсуд.
Згідно зі ст. 20 Закону про державну реєстрацію підставами для відмови в державній реєстрації є наступні:
- Право на об'єкт нерухомості не є правом, що підлягають державній реєстрації прав відповідно до Закону про реєстрацію (наприклад, право найму житлового приміщення);
- Із заявою про реєстрацію прав звернулося неналежне особа;
- Документи, представлені на державну реєстрацію, за формою та змістом не відповідають вимогам чинного законодавства;
- Акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано недійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, яке діяло в місці його видання на момент видання;
- Особа, яка видала документ, що встановлює, не уповноважене розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна;
- Особа, яка має право, обмежене певними умовами, не вказало ці умови;
- Правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на цей об'єкт нерухомості.
Таким чином, всі підстави для відмови в державній реєстрації можна розділити на дві групи: остаточні і переборні. До першої групи належать підстави, усунути які заявник не в силах, (наприклад, смерть однієї із сторін договору до його обов'язкової реєстрації). У другому випадку у заявників існує можливість повторно звернутися до реєструючого органу із заявою про реєстрацію після усунення причин, які послужили підставою для відмови.
Рішення про відмову має бути прийняте в письмовій формі з обов'язковим зазначенням мотивів для відмови у загальний місячний термін, встановлений для реєстрації або з урахуванням строків, визначених для призупинення державної реєстрації.
Мотивоване рішення про відмову повинно бути направлено заявнику у строк не пізніше п'яти днів після закінчення терміну реєстрації. Спеціальний термін встановлений Законом про іпотеку: відповідно до п. 5 ст. 21 відмова в реєстрації повинен бути спрямований протягом загального терміну реєстрації, тобто визначено більш короткий строк для повідомлення.
Згідно із Законом про реєстрацію право вважається що виникли, а угода зареєстрованої саме з моменту внесення відповідного запису до ЕГРП. Відповідно до п. 5 ст. 12 Закону про реєстрацію правила ведення ЕГРП визначаються федеральним органом виконавчої влади, уповноваженим Урядом РФ. В даний час діють Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджені Постановою Уряду РФ № 219 від 18.02.1998 42. ЕГРП є єдиним джерелом юридично значимої інформації, що підтверджує існуючі права на нерухоме майно, а також існування обмежень (обтяжень) цих прав. П. 4 ст. 12 Закону про реєстрацію встановлено, що ЕГРП, справи правовстановлюючих документів та книги обліку є вічними. Їх знищення, а рівно вилучення з них будь-яких документів або їх частин не допускається.
Дана стадія тісно пов'язана з попередньою щодо термінів. Залишається відкритим питання, чи повинні ці дві стадії збігатися за часом або між моментом прийняття державним реєстратором рішення і моментом внесення записів до Єдиного державного реєстру прав може бути часовий проміжок. Представляється, що правильніше було б визначити зазначені терміни в календарних днях, так як формулювання "не пізніше ніж у місячний термін" нечітка, крім того, як вже зазначалося, у місяці може бути 28, 29, 30 або 31 день.
Закон про реєстрацію ввів поняття єдиного документа, що підтверджує вироблену державну реєстрацію, - свідоцтво про державну реєстрацію права.
Вчинення спеціальних реєстраційних написів на правовстановлюючих документах та видача свідоцтва здійснюється відповідно до п. 3 ст. 131 ЦК РФ за клопотанням правовласників. Отримання свідоцтва є правом, а не обов'язком правовласника, юридична ж значення має внесення записів у ЕГРП. У правилах ведення ЕГРП в розділі VIII "Посвідчення державної реєстрації прав та угод" встановлена форма свідоцтва. Там же зазначено, що свідоцтво про державну реєстрацію права є документом суворої звітності, має ступінь захищеності на рівні цінних паперів на пред'явника, а також облікову серію і номер. Цією ж постановою затверджено форму штампа реєстраційного напису, проставляється на правовстановлюючих документах.
Наказом Мін'юсту РФ від 18.09.2003 р. № 226 затверджено інструкцію «Про порядок заповнення і видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав, повідомлень про відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права» 43. Ця Інструкція прийнята з метою забезпечення прав учасників відносин, регульованих законом про державну реєстрацію. Оскільки видача свідоцтва про державну реєстрацію права відбувається за клопотанням заявника, то в Інструкції пропонується рекомендувати заявникам вирішувати питання про подання клопотання про видачу свідоцтва на стадії подачі документів на державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Нарешті, Законом про реєстрацію передбачена як факультативної стадія оскарження відмови в державній реєстрації права на нерухоме майно або угоди з ним.
Важливою гарантією прав заявників є можливість оскаржити відмову в реєстрації в судовому порядку. При цьому громадяни подають скарги до суду загальної юрисдикції, а юридичні особи та громадяни індивідуальні підприємці подають позовні заяви до арбітражного суду.
Розглянувши процедуру державної реєстрації за стадіями, можна відзначити, що порядок, передбачений в ст. 13 Закону про реєстрацію, тобто спочатку проведення правової експертизи документів та перевірка законності операцій з нерухомістю, а потім встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації фактично надзвичайно близькі за змістом, може являти собою одну стадію. Було б логічним об'єднати їх як за часом, так і за процедурою проведення. Таким чином, в ході проведення правової експертизи документів та перевірки законності угоди реєстратор одночасно зможе встановити протиріччя між заявленими та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, а значить - підстави для відмови або призупинення державної реєстрації. Звісно ж необхідним законодавчо виділити стадію ухвалення офіційного рішення про державну реєстрацію, призупинення державної реєстрації або відмови в ній з прийняттям офіційного індивідуального адміністративного акта і встановити конкретний термін (у календарних днях) прийняття рішення до внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
Зміст дій по нотаріальному посвідченню угод з нерухомим майном володіє певною специфікою в порівнянні з іншими нотаріальними діями. Ця специфіка диктується особливими властивостями нерухомого майна.
Так, при посвідченні угоди з нерухомим майном нотаріус зобов'язаний перевірити приналежність цього майна власнику. Однак у даному випадку недостатньо звернення тільки до правовстановлюючих документів (наприклад, до договору купівлі-продажу нерухомості). Нотаріус повинен переконатися в тому, що відповідні права зареєстровані в ЕГРП. При цьому виписка з ЕГРП повинна містити не тільки відомості про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, але й відомості про наявність обмежень, обтяжень, арештів щодо відчужуваного нерухомого майна.
У тому випадку, якщо відбувається угода з розпорядження нерухомістю, нажитий в період шлюбу, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на здійснення такої угоди (п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ). Це правило стосується і вчинення індивідуальним підприємцем угод з нерухомим майном, використовуваним у підприємницькій діяльності.
За останні роки істотно звужена компетенція нотаріальних органів та їх роль в організації обороту нерухомого майна, що оцінюється фахівцями як негативна тенденція 44.
У цілому підхід російського законодавця до визначення місця нотаріату в сфері обороту нерухомості значно відрізняється від підходу, характерного для континентальної традиції. Як відомо, в романо-германської правової сім'ї розвивається латинський нотаріат, якому властиво не просто виконання посвідчувальних функцій, а й здійснення свого роду превентивного правосуддя, спрямованого на попередження правових конфліктів. У процесі нотаріального посвідчення угод європейські нотаріуси надають юридичну допомогу особам, які беруть участь в операції. Будучи приватним суб'єктом, нотаріус наділений і публічними функціями, він відповідає за законність операції та несе майнову відповідальність за свої дії. Внаслідок цього майже всі європейські правопорядки формулюють норми про нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном.
У країнах англосаксонської правової традиції нотаріус не відіграє суттєвої ролі при посвідченні угод з нерухомістю. Забезпечення гарантій учасникам операції з нерухомістю досягається супроводом угоди з нерухомістю страховою компанією, яка страхує ризики невиконання та недійсності правочину. За багато десятиліть існування такої системи страхові компанії накопичили практично повну інформацію про всі об'єкти нерухомості, включаючи відомості про історію їх юридичної долі. Такий стан і є гарантією юридичної чистоти угод, а участь нотаріату є зайвим.
Виникають сумніви в тому, що держава здатна в повному обсязі ефективно виконати подібного роду зобов'язання. Держава послідовно в даному випадку, гарантуючи при допомоги федеральної реєстраційної служби законність реєстрації прав на нерухомість, воно приймає на себе тягар гарантування майнових прав добросовісних учасників обороту нерухомості. Разом з тим, на відміну від держави цю роль найбільш ефективно виконують у рамках комерційних відносин страхові організації. До того ж держава обмежує розмір компенсації шкоди, заподіяної внаслідок втрати нерухомого майна одним мільйоном рублів, що не може компенсувати в повному обсязі понесені особою збитки. У зв'язку з реформою регулювання обороту нерухомості законодавець спробував зміцнити і права добросовісного набувача нерухомості. З цією метою в п. 2 ст. 223 ЦК РФ були внесені зміни, згідно з якими нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача на праві власності з моменту державної реєстрації, за винятком випадків, передбачених ст. 302 ЦК РФ, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача 45.
Таким чином, тенденції розвитку російського права свідчать, що, усуваючи нотаріат від участі у зміцненні прав на нерухомість, законодавець орієнтувався на англосаксонську модель захисту від ризиків у цій галузі, при цьому він не включив у систему гарантування ризиків страхові ризики, а звалив тягар компенсації потерпілим від збитку на власні плечі.
Згідно зі ст. 163 ДК РФ нотаріальне посвідчення правочину здійснюється шляхом вчинення на документі посвідчувального напису нотаріусом або іншою посадовою особою, яка має право здійснювати таку нотаріальну дію (командиром військової частини, консулом, головним лікарем і т.д.). Із змісту чинного законодавства слід, що нотаріус вправі засвідчувати тільки письмові угоди. Власне, саме тому нотаріальна форма посвідчення угод іменується як кваліфікована письмова форма.
У тому випадку, якщо угода підлягає здійсненню в нотаріальній формі і в той же час вимагає державної реєстрації, то виникнення (припинення) прав по такій операції відбувається в момент її державної реєстрації. Відповідно до загального правила нотаріальне посвідчення правочину може здійснюватися будь-яким нотаріусом (ст. 40 Основ законодавства РФ про нотаріат). У той же час для ряду договорів встановлені особливі правила. Так, договір про зведення житлового будинку на відведеній земельній ділянці засвідчується за місцем її відведення. Договори про відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки повинні засвідчуватися за місцем знаходження зазначеного майна (ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаріат). Видається, що цей перелік не є вичерпним. Спираючись на аналогію, можна зробити висновок про те, що за місцем знаходження нерухомого майна підлягають посвідченню договори про відчуження інших видів нерухомого майна (кімнат у комунальних квартирах, нежитлових будівель і т.д.). Це правило грунтується на принципі виключної територіальної компетенції нотаріуса. У свою чергу, вказаний принцип кореспондує з правилом про нотаріальних округах, які встановлюються спільним рішенням органів юстиції і нотаріальної палатою, як правило, відповідно до адміністративно-територіальним поділом Російської Федерації. Подібний підхід є розумним, оскільки дозволяє акумулювати інформацію про операції з нерухомим майном в одному нотаріальному окрузі, що перешкоджає зловживань у цій сфері, а також спрощує процедуру зміцнення прав на нерухоме майно.
Значення нотаріальної форми угоди з нерухомим майном полягає в тому, що така в значній мірі полегшує процедуру доведення певних фактів. Особливо велике значення нотаріальні.
Глава 2. Захист майнових прав добросовісного набувача
2.1 Добропорядне придбання від неуправомоченного відчужувача як підставу для виникнення права власності
Право власності дає власнику право віндикації і тоді його приватний інтерес буде цілком задоволений. За таких умов знаходження майна в руках відчужувача є єдиною підставою для сумлінного припущення, що він власник і для вступу з ним в угоду.
Таку презумпцію Б.Б. Черепахін вказував в обгрунтування теорії довіри до зовнішнього фактичному складу та захисту видимості права 46.
У російській юридичній літературі даної точки зору дотримувався І.А. Покровський 47, який обгрунтовано зазначає: «Засвоєння для обороту на рухомості і встановлення інституту поземельних книг для обороту на нерухомості викликане єдиною метою та перейнято єдиною думкою: забезпечити міцність цивільного обороту шляхом узаконення довіри до відомих зовнішнім фактами».
Тут І.А. Покровський також дав чітке обгрунтування. Поземельні книги мають своєї спільним завданням представляти в кожен даний момент точне зображення юридичного положення будь-якої нерухомості, що входить до складу даного округу. Для досягнення цієї мети встановлюється правило, що будь-який акт, який має мати речове-правове значення (передача права власності, встановлення застави або сервітуту і т.д.), повинен бути записаний в поземельну книгу, і лише з цього моменту він отримує юридичну силу для всіх третіх осіб, для публіки. Це так званий принцип публічності всіх речове-правових актів на нерухомість (або інакше - принцип внесення).
З іншого боку, повна впевненість для третіх осіб може бути створена тільки тоді, якщо вони можуть безумовно покладатися на повідомлення поземельних книг. Внаслідок цього принцип публічності доповнюється принципом достовірності: будь-яка запис у книзі має повну юридичну силу для третіх осіб навіть тоді, коли вона не відповідає дійсності; особи зацікавлені можуть домагатися виправлення поземельної книги, але поки вона не виправлена, вона вважається дійсною.
Тому обмеження віндикації на користь добросовісного набувача є не революційним нововведенням, а простий закономірністю розвитку цивільного права.
Питання про виникнення права власності у добросовісного набувача майна від неуправомоченного відчужувача, так само як і питання про припинення права колишнього власника мають безумовний пріоритет для практики. Саме вони визначають інтерес тяжущіхся сторін до використання можливостей даного інституту.
У проекті Російського Цивільного уложення 1905 ми зустрічаємо той самий підхід. У ньому закріплені положення про набуття права власності рухомої речі від неуправомоченного особи, тобто саме те, чого зараз так бракує сучасному правовому регулюванню даного питання. Ці норми знайшли відображення в наведених нижче статті - 753.
753. Сумлінність придбання вотчинних прав (ст. 747, 748 і 752) завжди передбачається, і той, хто посилається на несумлінність, повинен її довести "48.
Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. 49 сприйняв названі ідеї досить вибірково.
Так, якщо майно продано не власником, покупець набував право власності в тих випадках, коли згідно зі ст. ст. 59, 60 Цивільного кодексу РРФСР 1922 р. власник не вправі був витребувати від нього майно (ст. 183).
Це випадки експропріації майна на підставі революційного права або інші форми його переходу у володіння трудящих до 22 травня 1922 р., а також розглядається нами сумлінне придбання.
Віндикація за загальним правилом обмежувалася самою наявністю набувача (набувач визнається добросовісним, якщо він не знав і не повинен був знати, що особа, від якого він придбав річ, не мала права відчужувати її). Питання вираження волі власника на втрату володіння (крім випадків крадіжки і втрати), властивості таких об'єктів, як гроші і цінні папери на пред'явника, не бралися до уваги.
Державні установи та підприємства мали право на необмежену віндикацію і могли витребувати належне їм майно, незаконно відчужене яким би то не було способом, від будь-якого набувача. Оскільки розподіл на рухоме і нерухоме майно кодексом усувалося, то зазначені норми застосовувалися до всього обсягу речей, що і склало нову, виключно "російську" особливість, яка збереглася і на сучасному етапі розвитку російського цивільного права.
У числі способів набуття права власності сумлінне придбання права власності від неуправомоченного відчужувача займає місце дуже своєрідне.
У 40-х роках минулого століття юридична природа набуття права власності від неуправомоченного відчужувача була досліджена Б.Б. Черепахін 50.
На його думку, сумлінне придбання права власності від неуправомоченного відчужувача є первісним способом придбання права власності, так як право власності набувача не залежить від права власності відчужувача і від права власності колишнього власника. Воно набувається вільним від будь-яких обтяжень, якщо набувач сумлінно про них не знав і не міг знати.
На сьогоднішній день суперечка щодо можливості виникнення у добросовісного набувача права власності на спірне майно у разі відмови в віндикаційним позові його власникові є особливо гострим.
Обумовлено це тим, що в Цивільному кодексі Російської Федерації 1994 р. немає вказівки, яким чином набувається право власності сумлінним набувачем. Ст. 218 ЦК РФ прямо не передбачено набуття права власності сумлінним набувачем від неуправомоченного відчужувача, як і ст. 235 ЦК РФ не передбачено відповідної підстави для припинення права власності.
Проблема посилюється тим, що в Цивільному кодексі Російської Федерації 1994 р. (ст. 234) з'явився відсутній раніше інститут набувальної давності, ведений вперше Основами цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 р. 51 (ст. 50).
Ст. 234 ЦК України встановлює особливості застосування строку набувальної давності до тих власників, у яких річ могла бути відібрана в порядку віндикації і не згадує про випадки, коли віндикаційний позов не підлягає задоволенню.
Таким чином, виникла невизначеність щодо правового режиму речі, яка не може бути витребувана власником.
У зв'язку з цим проявилося негативне ставлення до самої можливості виникнення права власності добросовісного набувача з підстав, встановлених ст. 302 ЦК РФ.
Яскравим прихильником цієї позиції є К.І. Скловський 52, який вважає інститут набувальної давності єдиним можливим підставою для придбання добросовісним набувачем права власності на річ у разі недійсності отчуждательной угоди.
Його аргументація полягає в тому, що набуття права власності сумлінним набувачем від неуправомоченного відчужувача з підстав ст. 302 ЦК РФ не закріплено законодавчо. На прикладі аналізу норм Німецького цивільного уложення 1896 р. (§ § 932, 986 - 994) Скловський К.І. робить висновок щодо об'єктивного виникнення права власності у добросовісного набувача у момент придбання, тому норма ст. 302 ЦК РФ про обмеження віндикації від добросовісного набувача "не підтверджує, а скоріше спростовує припущення, що цей же набувач вже став власником" 53, оскільки власникові не потрібен захист від віндикації.
"Отримавши захист від віндикації добросовісний набувач не стає власником за відсутності прямої вказівки закону, а продовжує володіти без титулу, незаконно і, щоб стати власником, потребує набувальної давності" 54.
В.А. Рахмилович у своїй роботі 55 вказав на безвихідність даній ситуації, якщо не погодитися з тим, що Цивільний кодекс 1994 р. визнав добросовісного набувача власником.
Інакше його володіння втратило б матеріально-правової підстави і грунтувалося б лише на відмову в позові попередньому власнику, тобто на юридичному факті процесуального права. Мало б тоді це володіння захист проти інших осіб, що мають титул? Чи міг власник розпоряджатися річчю в даному випадку? На ці питання немає однозначної відповіді, що ставить добросовісних набувачів та їх контрагентів, а отже весь оборот в цілому, у вкрай несприятливе становище.
У зв'язку з цим В.А. Рахмилович запропонував 56 доповнити п. 2 ст. 218 ЦК РФ фразою: "Воно виникає у добросовісного набувача за наявності передбачених ст. 302 підстав для відхилень позову власника" і доповнити п. 1 ст. 235 словами: "... зокрема, коли майно не може бути витребувано власником з підстав, передбачених ст. 302". Така зміна законодавства дійсно усунуло б існуючу невизначеність.
В.А. Рахмилович в своїй пропозиції не враховує відмінності обороту рухоме і нерухоме, однак, незважаючи на це, воно явно заслуговує на увагу.
Вирішення питання про розмежування сфер дії інститутів набувальної давності і сумлінного придбання від неуправомоченного особи досягається і без втручання законодавця шляхом тлумачення чинного закону.
Традиційно однією з умов виникнення у добросовісного набувача речі права власності є угода, спрямована на перехід права власності або на встановлення іншого речового або зобов'язального права: необхідна justus titulus, точніше вдаваний (путатівний) титул - titulus putativus.
Угода повинна відповідати вимогам закону. Допускається лише один порок - відсутність права на відчуження. Звичайно, він веде до нікчемності угоди в силу невідповідності вимогам статей 168, 209 ЦК РФ, але в силу ст. 302 ЦК РФ сумлінність набувача є засобом легітимації придбання, не допускаючи реституції або віндикації.
Таким чином, суд, встановивши необхідний юридичний склад, робить висновок про наявність у добросовісного набувача права власності.
Таке право належить виключно суду, який в силу закону і за певних умов має право на закріплення положення, створеного діями, часом незаконними. Наприклад, відповідно до п. 3 ст. 171 ЦК РФ в інтересах громадянина, визнаного недієздатним внаслідок психічного розладу, досконала їм угода може бути на вимогу його опікуна визнаний судом дійсним, якщо вона зроблена до вигоди цього громадянина.
Тому заснований на німецькому праві висновок К.І. Скловського про виникнення права власності у добросовісного набувача у момент придбання не узгоджується з правом російським, за яким право власності добросовісного набувача виникає не об'єктивно, а з судового рішення.
Звідси видно, що інститут набувальної давності, що виник значно раніше досліджуваного питання про сумлінного придбанні речі від неуправомоченного особи, носить більш загальний порівняно з останнім характер і цілком може його підмінити. Однак сама наявність ст. 302 ЦК РФ в російському цивільному законодавстві вимагає розмежування застосування цих двох інститутів 57.
Різниця між ними, розуміння якого здатне усунути їх конкуренцію, полягає в пороках, що відносяться до основи придбання права, тобто до отчуждательной угоді. Якщо угода має єдиний порок у вигляді відсутності права відчужувача на продаж або інший вид відчуження речі, то застосовується норма ст. 302 ЦК РФ і набувальна давність не має дії.
Якщо угода має інші вади, що тягнуть її недійсність, то придбання речі у власність можливо лише шляхом набувальної давності.
Дійсно російським цивільним законом прямо не передбачено набуття права власності сумлінним набувачем від неуправомоченного відчужувача, як і не передбачено відповідної підстави для припинення права власності. Однак, як вже було зазначено, Кодекс Наполеона 1804 р. також не містить таких положень.
Недомовленість в даному питанні була успішно подолана у Франції судовою практикою і доктриною. Щось подібне відбувається і у нас.
Ця прогалина частково заповнив Пленум Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. Так, у пункті 25 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" зазначено: "Якщо право власності підлягає державній реєстрації, рішення суду є підставою для реєстрації переходу права власності до покупця "58.
Тому арбітражні суди при вирішенні спорів виходять з визнання добросовісного набувача власником, що на сьогоднішній день є гарантією реалізації інтересів добросовісного набувача і забезпеченням міцності цивільного обороту в цілому.
"Можливість придбання права від неуправомоченного особи в принципі не вичерпується сферою права власності ..." 59, і з цією позицією цілком можна погодитися. Права оренди, застави та інші (як речові, так і зобов'язальні) можуть придбаватися сумлінно за наявності умов, необхідних для виникнення у добросовісного набувача права власності. Зокрема, необхідним є умова про передачу речі у володіння добросовісного набувача.
Тут якраз і проявляється особливість сумлінного придбання як інституту, створеного для рухомих речей.
Наприклад, річ, на яку встановлена іпотека, згідно імперативним вимогам ст. 338 ДК РФ не передається заставодержателю. Таким чином, сумлінне придбання права застави в цьому випадку є досить сумнівним.
При підготовці Цивільного кодексу Російської Федерації 1994 р. були розроблені особливі правила побудови обороту нерухомості в Росії, але, на жаль, правових засобів для його захисту не було приділено достатньо уваги. У результаті положення про захист обороту нерухомості запозичуються з системи обігу рухомості, що не можна визнати правильним, тому що в обороті нерухомого майна гостріше відчувається необхідність більш міцного забезпечення обмежених прав на це майно третіх осіб і перш за все тому, що нерухомість може не знаходитися в їх володінні .
Володіння є зовнішньою формою наявності права власності. Зокрема, передачею володіння переходить право власності (ст. 223 ГК РФ), отже, особа, що володіє річчю, передбачається її власником.
У разі укладення угоди з нерухомістю набувач має право довіряти запису в реєстрі так само, як і набувач рухомої речі може довіритися фактом володіння відчужувача.
Отже, необхідний спеціальний спосіб захисту інтересів добросовісного набувача нерухомості, яким є так званий принцип публічної достовірності реєстру прав на нерухоме майно.
Дійсно, такі випадки можливі, але не можна розширювати список винятків з принципу публічної достовірності, хоча можливі й інші випадки, коли запис у реєстрі не відповідає дійсності, наприклад, нерухоме майно акціонерного товариства відчужене керуючою компанією, запис про перехід права власності внесена до реєстру, але арбітражний суд визнав недійсним рішення загальних зборів акціонерів про призначення керуючої компанії.
Таким чином, запис у реєстрі не відповідає дійсності, а питання захисту прав добросовісного набувача як ніколи актуальний. Випадків, коли запис у реєстрі не відповідає дійсності, в арбітражній практиці безліч, і більшість з них - результат приватизації 90-х років.
В даний час розроблений проект Федерального закону про доповнення Цивільного кодексу Російської Федерації нижчеподаній статтею 234-1, положення якої викликають чималий інтерес:
«1. Особа, у якого відповідно до статті 302 цього Кодексу не може бути витребувано рухоме майно, визнається власником такого майна.
Особа, яка володіє нерухомим майном на підставі іншого права, ніж право власності (добросовісний орендар, заставодержатель та інші), має право захищати своє володіння на умовах, зазначених у статті 302 цього Кодексу.
2. Право власності на нерухоме майно, придбане за оплатній угоді в особи, право власності якого було зареєстроване в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, не підлягає оскарженню, якщо набувач був добросовісним.
3. Набувач нерухомого майна не вважається добросовісним, якщо до моменту набуття права власності до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним внесено відмітку про заперечення права власності відчужувача, або, якщо буде доведено, що набувач знав про невідповідність дійсності реєстраційного запису про право власності відчужувача.
Право власності на нерухоме майно, придбане добросовісним набувачем, може бути оскаржене у випадках, якщо відчужувач був зареєстрований як власника внаслідок підроблення, вчиненого працівниками органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, або іншими особами; або такий запис була здійснена внаслідок насильства або загрози у відношенні як працівника органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, так і дійсного власника.
Особа, яка за оплатній угоді набуло інше право на нерухоме майно, ніж право власності (добросовісний орендар, заставодержатель та інші), також отримує захист на підставі цього пункту ».
Не можна не визнати, що пропоновані положення про публічну достовірності реєстру прав на нерухомість (п. 2) і про матеріально-правові наслідки сумлінного придбання рухомої речі (п. 1) багато в чому відповідають міркувань розумного побудови захисту цивільного обороту, які формулювалися в науці аж ніяк не випадково, обгрунтовуючись багатовікової юридичною практикою.
Таким чином, планується ввести спеціальну підставу для виникнення права власності на об'єкти нерухомості, причому підходи до даної проблеми, вироблені світовою практикою, повністю ігноруються.
2.2 Умови виникнення права власності на майно, сумлінно набуте від неуправомоченного особи
Для реалізації практичних можливостей слід розуміти фактичний склад, за наявності якого у добросовісного особи виникає право власності на неправомірно відчужене майно (як рухоме, так і нерухоме). Причому цей фактичний склад слід визначити стосовно до сучасних російських умов, уникаючи опису будь-яких ідеальної моделі.
Першою умовою зведення набувача у ранг власника є його сумлінність.
Сумлінність набувача полягає в тому, що він "не знав і не міг знати", що власник майна не мав права його відчужувати. Набувач не може бути визнаний добросовісним, якщо на момент скоєння оплатній угоди щодо спірного майна були домагання третіх осіб, про які йому було відомо, і якщо такі претензії згодом визнані в установленому порядку правомірними 60.
Положення закону "не міг знати" не дає чіткого уявлення про належне характер поведінки добросовісного набувача.
У статті 302 ЦК РФ немає прямої вказівки на форму вини набувача, наявність якої виключає його визнання добросовісним, однак порівняння викладених положень російського цивільного законодавства свідчить про те, що набувач речі від неуправомоченного відчужувача може бути визнаний добросовісним тільки у випадку, якщо він діяв без вини або у формі простої необережності, маючи на увазі, що спільне для двох правових систем положення "не знав і не міг знати" не допускає визнання набувача добросовісним за наявності таких форм вини, як умисел або груба необережність (незнання того, що знають всі; незнання очевидного).
Таким чином, до знання про неправомочність відчужувача прирівнюється тільки незнання через грубу необережність. Навіть сумлінне особа, що діє без належної дбайливості і обачності, з точки зору закону розглядається як недобросовісний набувач. Межі такої обачності і дбайливості у законі не встановлені і визначаються судом в рамках суперечки по конкретній справі 61.
Однак сумлінність набувача речі від неуправомоченного відчужувача не може мати місце без наявності у набувача відповідної інформації про відчужувача і предмет угоди, крім того, закон фактично покладає на нього обов'язок з її отримання. Але, якщо в силу не залежних від набувача причин, а також обставин, які не можуть свідчити про його намір чи грубої необережності, відомості про відсутність у відчужувача повноважень на відчуження не були отримані набувачем, то правових підстав для відмови у визнанні набувача добросовісним у суду не знайдеться 62.
Чинний закон також вимагає від набувача певної обережності при здійсненні операції, так як в деяких випадках набувач може припустити з високою вірогідністю, що у відчужувача немає правочинів на відчуження речі (придбання речі за свідомо низькою ціною з рук або придбання речі, право власності на яку оскаржується третьою особою).
Характер належної поведінки добросовісного набувача, необхідний законом для визначення повноважень відчужувача, відображений також і в правовій позиції Конституційного Суду Російської Федерації, вираженої в абзацах 1, 2 пункту 3.1 Постанови Конституційного Суду Російської Федерації від 21 квітня 2003 р. № 6-П "Про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 ст. 167 ЦК РФ у зв'язку з скаргами громадян О. М. Маринічевою, А. В. Немирівської, З. А. Скляновой і В. М. Ширяєва ".
У нашому випадку Конституційний Суд РФ розглянув у відкритому засіданні справу про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Приводом для розгляду справи з'явилися скарги О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой і В.М. Ширяєва на порушення їх конституційних прав і свобод положеннями пунктів 1 і 2 статті 167 ЦК Російської Федерації про наслідки недійсною угоди. Підставою для розгляду справи стала обнаружившаяся невизначеність у питанні про те, чи відповідають дані законоположення Конституції Російської Федерації.
У своїх скаргах до Конституційного Суду РФ зазначені вище громадяни стверджували, що містяться в пунктах 1 і 2 ст. 167 ГК РФ загальні положення про наслідки недійсності угоди в частині, що встановлює обов'язок кожної зі сторін повернути все отримане за угодою, не дозволяє сумлінним набувачам захистити свої майнові права. Тим самим, на думку заявників, порушуються їх права і свободи, гарантовані статтями 2, 8, 17 (ч. 1), 18, 19 (ч. 1), 35 (ч. 2) і 40 (ч. 1) Конституції РФ .
За даним конкретній справі Конституційний Суд РФ прийшов до цілком певних висновків і відповідно постановив: визнати не суперечать Конституції РФ містяться в пунктах 1 і 2 статті 167 ГК РФ загальні положення про наслідки недійсності угоди в частині, що стосується обов'язки кожної із сторін повернути другій все одержане за угоді, оскільки дані положення - за їх конституційно-правовому глузду в нормативному єдності зі статтею 302 ЦК РФ - не можуть поширюватися на добросовісного набувача, якщо це безпосередньо не обумовлено законом 63.
Тим самим Конституційний Суд РФ знову підтвердив право кожного мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами, а також визнав і підтвердив право на захист власності, її охорону законом (статті 8 і 35, год . 1 і 2).
Конституційний Суд РФ визнав, що гарантована державний захист права володіння, користування і розпорядження майном забезпечується не тільки власникам (ст. 35 (ч. 2) Конституції РФ у взаємозв'язку з її статей 8, 34, 45, 46 і 55 (ч. 1) , але іншим учасникам цивільного обороту (сумлінним набувачам).
У зв'язку з цим правові позиції Конституційного Суду РФ грунтувалися на принципах пропорційності і пропорційності прав та обов'язків усіх учасників цивільного обороту - власників, сторін у договорі, третіх осіб. При цьому можливі обмеження федеральним законом прав володіння, користування і розпорядження майном, а також свободи підприємницької діяльності та свободи договорів повинні бути справедливими, адекватними, пропорційними, пропорційними, носити загальний і абстрактний характер, не мати зворотної сили і не зачіпати істота даних конституційних прав.
Самий головний постулат, що випливає з тексту Постанови Конституційного Суду РФ від 21 квітня 2003 р., свідчить про те, що саме законодавець повинен передбачити способи і механізми захисту майнових прав добросовісних набувачів з тим, щоб виключити ризик неправомірної втрати майна, яке може бути у них витребувана в порядку реституції.
У оголошеному і опублікованому в пресі Постанові Конституційний Суд РФ цілком справедливо вказав про те, що суди загальної юрисдикції та арбітражні суди самостійно вирішують, які норми підлягають застосуванню в конкретній справі, поки таким чином не призводить до колізії реалізуються на їх основі конституційних прав.
Конституційний Суд РФ дійшов цілком обгрунтованого висновку, що "інше тлумачення положень п. п. 1 і 2 ст. 167 ГК РФ означало б, що власник має можливість вдатися до такого способу захисту, як визнання всіх здійснених операцій з відчуження його майна недійсними, тобто вимагати повернення отриманого в натурі не тільки коли мова йде про одну (першої) угоді, укладеної з порушенням закону, а й коли спірне майно було придбано добросовісним набувачем на підставі наступних (другої, третьої, четвертої і т.д.) угод. Тим самим порушувалися б випливають з Конституції РФ встановлені законодавцем гарантії захисту прав і законних інтересів добросовісного набувача.
Таким чином, резюмував Конституційний Суд РФ, що містяться в п. п. 1 і 2 ст. 167 ГК РФ загальні положення про наслідки недійсності угоди в частині, що стосується обов'язки кожної із сторін повернути другій все одержане за угодою, - за їх конституційно-правовому глузду в нормативному єдності зі ст. 166 та 302 ЦК РФ - не можуть поширюватися на добросовісного набувача, якщо це безпосередньо не обумовлено законом, а тому не суперечить Конституції Російської Федерації.
Слід зазначити, що Конституційний Суд РФ шляхом конституційного судочинства здійснює судовий контроль з тим, щоб у правозастосовчій діяльності інституту власності дотримувалися конституційні принципи його захисту в Росії.
У той же час вважаємо, що Конституційний Суд РФ саме в Постанові від 21 квітня 2003 р. дозволив багато суперечки вчених з тих чи інших питань захисту права власності, як-то: чи можна визнати законним власника, який отримав річ у володіння від особи, безпідставно признававшееся володіє правом власності. Здається, що досліджувана професором Мозоліна В.П. 64 судова практика, яка дозволяє такі справи за законодавством віндикації, правильна. До подібних висновків приходять і професор Тархов В.А. 65 і професор Рибаков В.А., професор Автономов А. 66, професор Скловський К.І. 67 і ін
У зв'язку з цим цілком справедливо визнати, що своєю Постановою від 21 квітня 2003 року Конституційний Суд РФ на сучасному етапі розвитку інституту власності значно підвищив правовий статус захисту добросовісних набувачів майна, що знаходиться в цивільному обороті, хоча в даній області ще достатньо проблем, що чекають свого вирішення.
Таким чином, з точки зору Конституційного Суду Російської Федерації загальне правило ст. 10 ГК РФ про сумлінність учасників обігу по відношенню до набувача речі від неуправомоченного відчужувач не презюміруется.
Так, Відкрите акціонерне товариство "Деревообробний комбінат № 2" (далі - акціонерне товариство) звернулося в Арбітражний суд міста Москви з позовом до товариств з обмеженою відповідальністю "Демакс-Е", "Ерайвел Трейд", "Димань" про визнання недійсними договору від 21.05 .2001 купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва
Генеральний директор акціонерного товариства Кузнєцов А.В. уклав з ТОВ "Ерайвел Трейд" (покупцем) договір купівлі-продажу від 21.05.2001, за яким продав об'єкт незавершеного будівництва, розташований за адресою: Москва, Старопетрівське пр., д. 10, стор 9, за ціною 8900000 карбованців і передав його покупцеві за актом прийому-передачі від 23.05.2001. ТОВ "Ерайвел Трейд" зареєструвало право власності на придбане будівлю. За договором купівлі-продажу від 04.10.2001 ТОВ "Ерайвел Трейд" (продавець) продало цей же об'єкт ТОВ "Демакс-Е" (покупцеві) за тією ж ціною і передало об'єкт по акту прийому-передачі від 04.10.2001. ТОВ "Демакс-Е" зареєструвало за собою право власності на даний об'єкт. На підставі договору купівлі-продажу від 18.12.2003 № 26 ТОВ "Демакс-Е" (продавець) продало ТОВ "Димань" (покупцеві) недобудовану будівлю за 9000000 карбованців і передало його за актом прийому-передачі від 22.12.2003. ТОВ "Димань" 22.01.2004 зареєструвало за собою право власності на введене в експлуатацію будівлю, розташовану за названою адресою.
Відповідно до статті 302 Цивільного кодексу Російської Федерації, пунктом 24 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25.02.1998 № 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" позов власника про витребування майна у добросовісного набувача, який придбав майно за оплатній угоді в особи, що не має права його відчужувати, може бути задоволений лише у випадках, коли майно загублене власником або особою, якій було передано власником у володіння, або викрадено у того чи в іншого, або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їхньою волею. При цьому власник повинен довести, що майно вибуло з його володіння або володіння особи, якій майно було передане власником у володіння, в силу зазначених обставин 68.
Сумлінність набувача повинна доводитися останнім за правилами, передбаченими цивільним або арбітражним процесуальним законодавством.
Так, у пункті 24 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ № 8 від 25 лютого 1998 р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" зазначено: "Набувач повинен довести, що він придбав майно за плату і що він не знав і не міг знати про те, що майно придбане у особи, яка не має права на його відчуження "69.
Слід визнати, що, незважаючи на критику 70, дана позиція більш застосовна до умов обороту нерухомості по записах, нещодавно введеної в нашій країні, ніж презумпція добросовісності набувача.
Для нерухомих речей інша ситуація. Їх оборот відбивається реєстром, тому доведення обставин сумлінності придбання розумніше покласти на набувача.
Набувальнику буде набагато легше доводити свою сумлінність, якщо він дійсно таким є, ніж власникові речі, який найчастіше не має в своєму розпорядженні і не може розташовувати жодних даних про спосіб і про умови придбання речі, доводити недобросовісність набувача 71.
Так, будь-яка особа, яка має намір придбати майно, що підлягає державній реєстрації, може отримати необхідну інформацію щодо предмета угоди в органі юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (з'ясувати характер права відчужувача та підставу його придбання, визначити попередніх правовласників, з'ясувати чи немає спору про право на майно, не обтяжене майно правами інших осіб).
Спираючись на зазначені відомості, які в силу п. 1 ст. 2 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ передбачаються відповідними дійсності, набувач має реальну можливість довести свою сумлінність.
Таким чином, набувач за достатнім підставах (володіння річчю, запис у реєстрі, обставини відчуження і т.д.) повинен вважати відчужувача власником або ж особою, уповноваженою на відчуження речі у власність, на віддачу в заставу, оренду або на встановлення речового права на неї. Таке ж грунтовне незнання необхідно і для припинення чужих речових прав, що лежать на купується (хоча б і від власника) речі.
Другою умовою є наявність угоди, спрямованої на перехід права власності або на встановлення іншого речового або зобов'язального права.
Ця вимога обумовлена тим, що набувач від неуправомоченного особи не повинен бути в кращому становищі, ніж набувач від особи уповноваженої, а тому угода повинна бути дійсною в усіх відношеннях; з боку змісту, форми, свободи волевиявлення, правоздатності та дієздатності сторін і т.д . Тут допускається тільки один порок - відсутність права на відчуження, але цей дефект усувається сумлінністю набувача 72.
Третя умова виявляється в тому, що отчуждательная угода повинна бути оплатній.
Вимога возмездности головним чином відповідає потребам торгового обороту, оскільки господарська діяльність проявляється не в дарчих угодах, а в відплатних. Отже, захист добросовісного придбання не вимагає поширення на дарування.
Крім того, набувач, навіть сумлінний, отримав річ безоплатно, не терпить збитків у результаті віндикації.
Четверте умова захисту набувача - отримання ним речі у своє володіння.
Так, "Доводи ТОВ" А "про те, що воно є добросовісним набувачем, визнані судом касаційної інстанції неспроможними, оскільки в силу ст. 302 ЦК РФ питання про добросовісність набувача розглядається при витребуванні власником майна у особи, яка набула це майно за оплатній угоді в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому вирішальне значення має те, яким шляхом майно вибуло з володіння власника: з його волі або крім неї. У даному ж випадку порушення прав позивача виразилося не в вибутті спірного майна з його фактичного володіння, а у позбавленні його титулу власника. Спірні об'єкти нерухомості з 2000 р. з фактичного володіння ТОВ "Б" не вибували, їм використовувалися і воно несло тягар утримання цього майна. У зв'язку з чим вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння ТОВ "Б" не заявляв "73.
Тут полягає проблема, пов'язана з обігом нерухомості. У судовій практиці трапляється, що нерухомість в силу тих чи інших причин неправомірно зареєстрована за які не володіють відповідачем, причому, як правило, позивач не пред'являє віндикаційний позов, а намагається визнати недійсною отчуждательную угоду - підстава для виникнення права власності відповідача або заявляє позов про визнання права власності .
Відповідач не володіє спірним нерухомим майном (воно не передавалося йому фактично згідно зі ст. 556 ДК РФ), але він записаний як власника. Чи може він захищатися як сумлінний набувач.
З точки зору чинного закону такий захист неможлива, що знову вказує на необхідність введення принципу публічної достовірності реєстру прав на нерухомість, за правилами якого добросовісний набувач спірної нерухомості має можливість захистити свій майновий інтерес 74.
П'ята умова - придатність об'єкта до придбання.
Необхідно враховувати, що, поки на реєстр не буде поширений принцип публічної достовірності, захищає записаного власника від домагань третіх осіб, остаточно відмовлятися від застосування ст. 302 ЦК РФ до нерухомості та буде явно нерозумно, беручи до уваги, що, поки принцип публічної достовірності не існує без застосування положень ст. 302 ЦК РФ, добросовісний набувач не отримає захисту взагалі.
Крім того, принцип публічної достовірності має дію тільки в разі придбання нерухомості від записаного в реєстрі особи. Тому, навіть після встановлення принципу публічної достовірності, захист набувачів по операціях з нерухомістю, скоєних до введення в дію системи реєстрації прав, залишиться можливою тільки за допомогою застосування положень ст. 302 ЦК РФ 75.
Повернення ж до необмеженої римської віндикації, як це пропонує К.І. Скловський 76, означає загибель як для сумлінного придбання, так і для зачатків вотчинної системи, які тільки з'явилися в нашій країні. Визнати таку позицію відповідної інтересам цивільного обороту неможливо.
Шоста умова - річ повинна вибути з володіння власника або особи, якій вона була довірена власником, не поза волею того й іншого 77.
Проте в даний час не можна не відзначити універсальний характер норми ст. 302 ЦК РФ, яка може застосовуватися і щодо названих об'єктів.
Сьома умова - рішення суду, в якому встановлені всі елементи фактичного складу, необхідного для виникнення у добросовісного набувача права власності: 1) сумлінність набувача; 2) наявність угоди, спрямованої на перехід права власності або на встановлення іншого речового або зобов'язального права; 3) оплатне отчуждательной угоди; 4) надходження речі у володіння набувача; 5) придатність речі до придбання (річ не вилучена з обігу, і її оборотоздатність не обмежена); 6) річ повинна вибути з володіння власника або особи, якій вона була довірена власником, не крім волі того й іншого.
Дана умова носить виключно процесуальний характер.
Встановлення всіх зазначених елементів відноситься до виключної компетенції суду і можливо лише в ході судового розгляду. Тому виникнення права власності за розглянутій підставі пов'язане як з дослідженням зазначених обставин, так і з відмовою власникові у позові з мотивів припинення у власника права власності і виникнення відповідного права у добросовісного набувача.
Такі ті умови, при яких повинен мати застосування цей особливий спосіб придбання права власності.
Як вже сказано, набувач робиться власником, внаслідок чого колишній володар позбавляється свого права. Так само точно можливе придбання та інших речових і деяких зобов'язальних прав (застави, оренди). Нарешті, можливо і звільнення від чужих речових і деяких зобов'язальних прав, коли набувач речі не знав і не міг знати про їхнє існування.
Норми про сумлінного придбанні традиційно служать на користь лише третім особам, зобов'язальні відносини між набувачем і власником виключають їх застосування.
Проте проблемою застосування ст. 302 ЦК РФ є питання про можливість її розширювального тлумачення.
Тут маються на увазі випадки збігу власника і неуправомоченного відчужувача в одній особі, коли, наприклад, майно відчужується з порушенням прийнятих судом заходів щодо забезпечення позову 78.
З одного боку, така угода буде нікчемною, як досконала з порушенням закону.
З іншого боку, як зазначає В.А. Рахмилович, "правило ст. 302 має бути поширено і на вказаний випадок, бо мотиви охорони обороту, що лежать в основі цього правила, зберігають своє значення і тут" 79.
Його висновок слід визнати правильним, оскільки захист добросовісного набувача розглядається як засіб охорони цивільного обороту. Охорона цивільного обороту, як і охорона права власності, повинна носити загальний характер, поширюючись на відносини, не врегульовані спеціально. Тільки їх зіткнення змушує законодавця шукати компроміс. Тут якраз немає того протистояння між інтересами обороту та інтересами власника, яке б заронити сумнів у можливості застосування норм про захист добросовісного набувача.
2.3 Цивільно-правові способи захисту прав добросовісних набувачів
Як відомо, відповідно до ст. 12 Цивільного кодексу РФ захист порушених цивільних прав, зокрема захист права власності, здійснюється судом перерахованими у її змісті способами, які не є вичерпними.
Добросовісний набувач захищений від віндикаційного і реституційного позовів. Однак як показало вивчення проблеми сам повною мірою не може використовувати всі способи цивільно-правового захисту придбаної нерухомості. Таким чином, головна проблема захисту права власності добросовісного набувача полягає в тому, щоб застосовувані засоби захисту були оптимально придатні і відповідні. При їх розгляді виявлено лише кілька це: визнання права, оскарження дій та рішень державних органів, самозахист.
Питання про інших (не зазначених в законі) способи захисту сумлінного набувача також є суперечливим. Посилання на сумлінне придбання є мірою оборони, мірою пасивної (відповідної). У зв'язку з цим постає питання про можливості активного захисту (шляхом пред'явлення будь-яких позовів) своїх прав добросовісним набувачем. Вищевикладене дозволяє зробити висновок про те, що посилання на добру совість, в даний момент (до внесення відповідних змін до законодавства) можлива лише як заперечення на вимоги за віндикаційним позовом і позову про застосування наслідків недійсності правочину.
Стаття 12 Цивільного кодексу РФ, встановлюючи способи захисту цивільних прав, серед останніх називає визнання права, відводячи йому в ряду перерахувань перше місце і вже одним цим обставиною підкреслюючи значущість розглянутого способу захисту, його пріоритетність по відношенню до інших.
У самому загальному сенсі визнання права є одним з передбачених чинним цивільним законодавством випадків визнання (встановлення), тобто правової кваліфікації того чи іншого явища в рамках існуючого публічного правопорядку. Так, саме шляхом визнання виробляються встановлення порочності угоди (визнання угоди недійсною), констатація невідповідності закону актів державних органів та органів місцевого самоврядування, неплатоспроможності боржника-банкрута, встановлення недієздатності (дієздатності) суб'єкта права і т.д. Разом з тим визнання права стоїть осібно по відношенню до інших, однопорядкові явищ і, зокрема, до інших способів захисту цивільних прав 80.
Перш за все, визнання права прямо позначено ст. 12 ГК РФ в якості одного із способів захисту цивільних прав, перелік яких відкритий, допустивши тим самим можливість нормативного встановлення інших способів захисту цивільних прав. Однак представляється, що, на відміну від носять спеціальний характер способів захисту, основні і універсальні способи перераховані всі ж безпосередньо у ст. 12 ГК РФ. Саме в такій якості виступає і визнання права.
Спираючись на сформовану судову практику, можна з упевненістю стверджувати, що як спосіб захисту цивільних прав визнання права застосовується і до речових, і до зобов'язальних прав. Так, зі змісту п. 5 інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду від 17 лютого 2004 р. "Огляд практики розгляду арбітражними судами справ про встановлення фактів, що мають юридичне значення" 81 прямо випливає, що визнання права можливе стосовно права власності, права господарського відання , а також зобов'язальних прав, наприклад права з договору. Саме в цьому сенсі можна говорити про універсальний характер визнання права як способу захисту 82.
Нарешті, стосовно до інших способів захисту цивільних прав визнання права має винятковий, можна сказати, наріжний характер: можливість застосування того або іншого засобу захисту існує лише для уповноваженої особи, тобто того, за ким існуючим публічним порядком визнається наявність порушеного права. У цьому сенсі вірним є висновок про предпосилочном характері визнання права по відношенню до інших способів захисту цивільних прав.
Інститут визнання права є одночасно і матеріальним (цивільно-правовим), і процесуальним. Обумовлено це, головним чином, тією обставиною, що визнання права за формою - виключно юрисдикційний (судовий) спосіб захисту цивільних прав, і частково тим, що воно має велику специфікою і давньою історією, що дозволяє йому виділитися в самостійне явище процесуального права 83.
У всіх випадках звернення за судовим захистом порушеного суб'єктивного права суд перевіряє існування до того правових підстав, перш за все, з точки зору наявності у домагається особи самого права, тобто прямо або побічно робить висновок про володіння позивачем тим суб'єктивним правом, яке давало б йому підставу до вимоги про його захист 84.
Вимоги про визнання права власності в нашій судовій практиці пред'являються по самих різних підставах. Невизначеність у питанні застосування розглянутого способу захисту права власності робить очевидною необхідність у систематизації підстав пред'явлення вимог про визнання права, їх аналізі та оцінці ефективності їх практичного використання.
Чинне цивільне законодавство дозволяє виділити два принципово відмінних випадку застосування такого способу захисту, як визнання права власності, відмінності в яких обумовлені специфікою підстав. Перший спосіб - коли законом з визнанням права власності в судовому порядку зв'язується сам факт виникнення названого права, другий спосіб - зв'язуючий виникнення права власності з іншими обставинами (наприклад, угода, набувальна давність), коли визнання права використовується виключно як засіб захисту 85.
Оцінка випадків звернення до суду з позовом про визнання права власності в ситуаціях, коли виникнення названого права не пов'язується законом з необхідністю його судового визнання (винесення відповідного рішення), вимагає перш за все вироблення критеріїв застосування зазначеного способу захисту 86.
Так, наприклад, у випадках, коли майно купується за угодою, момент виникнення у набувача права власності визначено, як правило, передачею майна, якщо законом або угодою сторін не передбачено інше (наприклад, ст. 491 ГК РФ допускає можливість збереження права власності на майно за продавцем до моменту оплати товару або настання інших обставин, незалежно від моменту його фактичної передачі). Судові суперечки в даному випадку можуть виникнути у разі відмови в державній реєстрації права власності з боку уповноваженого державного установи юстиції, якщо предметом договору було відчуження нерухомого майна або у випадку заперечування угоди, що лежить в основі такого відчуження 87.
У судовій практиці зустрічаються випадки визнання судом права власності в ситуації, коли зазначене право перейшло до позивача по угоді. Так, Федеральний арбітражний суд підтвердив правильність судових актів нижчестоящих судів про визнання права власності на нерухоме майно за ТОВ "Вольскагропроменерго", посилається в обгрунтування позовних вимог на придбання зазначеного об'єкта за договором купівлі-продажу від 25 травня 1977 р. при цьому судами в ході розгляду справи не були з'ясовані обставини, що спонукали позивача звернутися з позовом про визнання права власності, такі, наприклад, як наявність досудового спору про право між позивачем та Комітетом з управління майном Саратовської області (відповідачем), відмова у державній реєстрації права з боку уповноваженої установи юстиції. Застосування в даному випадку одного із способів захисту цивільних прав (визнання права) необгрунтовано, оскільки не обумовлено його порушенням 88.
Також має вирішуватися питання і у випадку з придбанням майна у власність у силу, наприклад, набувальної давності. Так, згідно з п. 1 ст. 234 ЦК України особа, яка не є власником майна, але добросовісно, відкрито і безперервно володіє ним як своїм власним нерухомим майном протягом 15 років або іншим майном протягом 5 років, набуває право власності на це майно (набувальна давність). Право власності на нерухоме та інше майно, що підлягає державній реєстрації, виникає в особи, придбав це майно в силу набувальної давності, з моменту такої реєстрації.
Виникнення права власності на нерухоме майно, у тому числі в силу набувальної давності, пов'язується законом з його державною реєстрацією. При цьому останню вимогу необхідно особливо підкреслити: саме з державною реєстрацією, а не визнанням права в судовому порядку. Тому видається, що особа, яка придбала майно в силу набувальної давності, має право безпосередньо звернутися за його державною реєстрацією без звернення до суду з позовом про визнання його права. Оцінка ситуації, що розглядається з інших позицій пов'язана для уповноваженої особи з необхідністю звернення за захистом свого права (мається на увазі вимогу про визнання права) у переддень його можливих порушень 89.
Проте суди касаційної інстанції при подачі позовів про визнання права власності на підставах, передбачених ст. 234 ЦК РФ, виходять з іншої логіки. Показовим у цьому сенсі є наступне справу.
ОГО ВФСТ "Динамо" звернулося з позовом про визнання права власності на підставі ст. 234 ГК РФ. Суд першої інстанції в позові відмовив, посилаючись на той факт, що в силу ст. 218, 219 ЦК України право власності на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації, тому вимоги позивача про визнання права власності до вирішення питання в установах юстиції були оцінені як передчасні. Іншими словами, суд виходив з того, що право власності за набувальною давністю виникає в силу прямої вказівки про це в законі незалежно від рішення суду про його визнання. Відповідно позивач повинен був перш за звернутися до органу юстиції з реєстрації прав на нерухомість, і лише у разі відмови або виникнення спору - до суду з позовом про захист права власності. Проте суд касаційної інстанції, перевіряючи законність рішення, вказав, що можливість звернення до арбітражного суду з позовом про визнання права власності надана ст. 11 і 12 ДК РФ, згідно з якими захист цивільних прав здійснюється судами шляхом визнання права. Тому особа, яка вважає, що стало власником майна в силу набувальної давності, має право звернутися до суду з позовом про визнання за ним права власності 90.
Інакше розглянута проблема повинна вирішуватися в тих випадках, коли судове визнання права необхідно в силу прямої вказівки закону, з метою встановлення правовідносин власності. Тут саме виникнення права власності пов'язується законом з таким юридичним фактом, як рішення суду про його визнання 91.
Вважається, що визнання права як способу захисту цивільних прав спрямоване на зняття сумнівів у приналежності права тій чи іншій особі. З позицій як процесуального, так і матеріального права визнання його способом захисту передбачає, перш за все, наявність самого суб'єктивного цивільного права (оскарженого або вимагає захисту з інших підстав) і не може виражатися в наділенні ним особи, яка звернулася до суду з відповідною вимогою. Однак саме таку конструкцію пропонує законодавець, встановлюючи обов'язковість судового визнання права: у всіх подібних випадках законом спеціально обмовляється, що право в особи не виникло і може бути визнано (або не визнано) тільки судом (ст. 222, 225 ЦК РФ). Оскільки за захистом звертається особа неуправомоченного, то правильніше було б говорити не про визнання за ним, а про наділення його відповідним правом в судовому порядку.
Все сказане дозволяє відзначити нерозробленість такого способу захисту цивільних прав, як визнання права, який не тільки ретельного теоретичного аналізу, але й суттєвих законодавчих нововведень.
Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон про реєстрацію) визначає державну реєстрацію прав як юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення права на нерухоме майно відповідно до ДК РФ. Орган юстиції з реєстрації прав, розглянувши подані документи, може прийняти рішення про відмову в державній реєстрації. Громадяни та юридичні особи, не згодні з рішенням, прийнятим установою юстиції, звертаються до суду.
Судова практика показує, що в основі своїй спірні ситуації одноманітні. Наприклад, особа звертається до суду із заявою про визнання недійсною відмови в державній реєстрації як ненормативного акта органу державної влади, залучаючи відповідачем у справі органу юстиції з реєстрації прав.
Однак Закон про реєстрацію встановлює інші шляхи захисту порушених прав громадян та юридичних осіб.
Так, найчастіше підставою для відмови в державній реєстрації права є те, що на об'єкт, право власності на який зареєстровано за однією особою, заявляють самостійні вимоги інші особи. Тому Закон про реєстрацію встановлює, що може бути оскаржене зареєстроване право, а не сам запис про реєстрацію права. Таким чином, законодавчо закріплений принцип достовірності державної реєстрації: державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Тому відповідачем за такою вимогою є власником права зареєстрованого права. У даному випадку зацікавлена особа звертається до суду з позовом. Відповідачем у даній справі буде не лише правовласник зареєстрованого права, а й установа юстиції, яка здійснила реєстрацію, і в разі визнання судом відмови в державній реєстрації незаконним зобов'язана виконати рішення суду, яке зобов'язує установа юстиції здійснити державну реєстрацію.
Однак юридичні особи та громадяни-підприємці можуть оскаржити до арбітражного суду такі дії і рішення, як відмова у видачі інформації про зареєстровані права (п. 2 ст. 7 Закону про реєстрацію), відмова у виправленні технічної помилки (п. 2 ст. 21 Закону про реєстрацію), порушення термінів реєстрації та ін
На практиці в процесі судового розгляду нерідко з'ясовується, що суперечка провокується неправомірним поведінкою самих заявників, а саме неподанням необхідних документів при зверненні із заявою про реєстрацію права власності або інших речових прав. Судова практика в цих випадках йде шляхом визнання реєстрації недійсною, хоча Законом про реєстрацію передбачено, що в судовому порядку може бути оскаржене лише зареєстроване право. Таке формулювання залишає відкритим питання про оскарження державної реєстрації як ненормативного акта або дії органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Разом з тим такі спори мають місце, оскільки органи, що здійснюють державну реєстрацію, проводять реєстрацію на підставі Закону і відповідно до своєї компетенції.
Звертає на себе увагу внесення до п. 5 і 6 ст. 16 Закону про реєстрацію норми про те, що при поданні документів на державну реєстрацію у книзі обліку документів і розписці в їх отриманні реєструючим органам необхідно вказувати не тільки дату, але також і час їх отримання з точністю до хвилини. Із Закону про реєстрацію випливає, що реєстрація прав та угод проводиться в послідовності, визначеною порядком прийому документів. Отже, якщо на реєстрацію представлені два договори купівлі-продажу приміщення, то раніше буде зареєстрований договір, першим представлений на державну реєстрацію, а час подання буде визначатися часом отримання документів з точністю до хвилини, вказуються як у книзі обліку, так і в видається заявнику розписці .
Відповідно до п. 6 ст. 12 реєструючим органам належить вносити до графи реєстру "Особливі відмітки" відомості про визнання громадянина недієздатним або обмежено дієздатним, а також про які проживають в цьому приміщенні членів сім'ї власника, які перебувають під опікою чи піклуванням, або неповнолітніх членів сім'ї власника даного житлового приміщення, що залишилися без батьківського піклування, при наявності таких відомостей у реєструючого органу, представлених судовими органами і органами опіки та піклування 92.
Виходячи з викладеного розгляд справ про відмову в державній реєстрації може бути як в позовному порядку, так і в порядку провадження у справах, що випливають з адміністративних та інших публічних правовідносин 93.
При такому стані речей стає очевидним, що назріла необхідність у внесенні визначеності в питання про види судочинства у справах, пов'язаних з реєстрацією нерухомості.
Правильне визначення предмета позовних вимог перш за все веде до більш чіткому визначенню кола осіб, які підлягають залученню до участі у справі, і кола юридичних фактів, які повинні бути встановлені, що буде сприяти захисту майнових прав на спірний об'єкт.
У висновок з цього питання зупинимося на деталізації норм, які регулюють відповідальність органів, які здійснюють державну реєстрацію прав, за шкоду, заподіяну їх неправомірними діями або бездіяльністю фізичним або юридичним особам (зокрема, за допущену при реєстрації технічну помилку, необгрунтована відмова в реєстрації). Вперше в Законі дано визначення необгрунтованої відмови в реєстрації (п. 1 ст. 31 Закону). Шкода підлягає відшкодуванню в повному обсязі (тобто включаючи реальні збитки та упущену вигоду) за рахунок скарбниці РФ і відповідно до ст. 31 Закону про реєстрацію та ст. 1069 ДК РФ. При цьому вина заподіювача шкоди передбачається, якщо він не доведе, що шкода заподіяна не з його вини.
Вважаємо, що справи про відшкодування шкоди не викличуть труднощів у правозастосовчій практиці, оскільки підставою такої відмови буде саме недотримання порядку і правил реєстрації, тобто те, що повинно бути оскаржені до суду як акти, дії (бездіяльність) органу юстиції з реєстрації прав на нерухомість .
Серед нових способів захисту цивільних прав, передбачених ст. 12 ГК РФ, особливе місце займає самозахист цивільних прав. Цей спосіб поки недостатньо досліджено в науці цивільного права, скільки-небудь значна судова практика з цього питання не напрацьована. У той же час правильне визначення змісту цього способу, умов і меж його застосування має важливе значення для захисту права власності.
В якості самостійного способу захисту права самозахист була введена у вітчизняне законодавство ГК РФ 1994 р., такого способу захисту не знали ні цивільні кодекси РРФСР 1922 і 1964 рр.., Ні Основи 1991 р. 94. У чинному законі самозахист включена до переліку універсальних способів захисту цивільних прав (ст. 12 ГК РФ), в той час як по суті вона є не способом, а формою захисту права 95.
Незважаючи на те що в законодавстві сам термін "самозахист" з'явився відносно недавно, доктрина цивільного права використовувала це поняття і раніше. Зокрема, дії особи, що вчиняються у стані необхідної оборони чи крайньої необхідності, розглядалися як способи самозахисту цивільних прав, тобто як дії правомірні, спрямовані на припинення правопорушення і відновлення порушеного права.
Зазначимо, що поняття "самозахист" існує в широкому і вузькому сенсі слова. У широкому сенсі - це будь-які дії особи, яка має суб'єктивним правом, пов'язані із захистом цього права від порушення (включаючи подачу позову, скарги, самостійний захист цивільних прав у суді без допомоги адвоката тощо). У вузькому, цивільно-правовому сенсі - це дії особи, спрямовані на припинення порушення і ліквідацію його наслідків 96.
Існує кілька точок зору щодо даної правової категорії. У рамках першого підходу під самозахистом розуміються дії, спрямовані на захист від порушення своїх громадянських прав лише під позадоговірних відносинах 97. Так, В.П. Грибанов вказував, що "під самозахистом цивільних прав розуміється вчинення уповноваженою особою не заборонених законом дій фактичного порядку, спрямованих на охорону її особистих або майнових прав та інтересів" 98.
Друга точка зору обмежує сферу застосування самозахисту договірними відносинами 99.
Третій підхід об'єднує думки представників першої та другої точок зору. Згідно з ним, самозахист є дії, спрямовані на захист від порушення цивільних прав як у позадоговірних, так і в договірних відносинах. Такі уявлення про самозахист М.І. Брагінського 100, А.П. Сергєєва 101.
Отже, на думку більшості вчених, самозахист у речових правовідносинах не застосовується, однак при заподіянні шкоди майну власник може скористатися таким способом захисту свого права. Разом з тим існує думка, що самозахист повинна включати не тільки дії, спрямовані на захист, але й на запобігання цивільних правопорушень, у тому числі в сфері приватної власності. Так, В.В. Витрянский відносить самозахист права до способів, які дозволяють попередити або припинити порушення права 102.
Проблема встановлення правової природи самозахисту права власності найтіснішим чином пов'язана з визначенням права на захист, а зокрема з моментом виникнення даного права.
Якщо дотримуватися думки, що "захист цивільних прав є самостійним суб'єктивним правом, що пронизує всі сфери цивільного права", "але реалізується воно лише при наявності такого факту, як порушення" 103, то шляхом фактичних дій, спрямованих на захист права власності, власник права може здійснити зазначене правомочність, надане йому в рамках суб'єктивного права.
Згідно з іншим поданням, право на захист "як реальної правової можливості з'являється у володаря регулятивного цивільного права лише в момент порушення або оспорювання останнього і реалізується в рамках виникає при цьому охоронного цивільних правовідносин" 104, отже, заходи самозахисту також можуть застосовуватися тільки у випадках, коли вже існує порушення права власності. Застосовувані ж власником фактичні дії, спрямовані на запобігання посягань на власність, перетворюються в таких випадках в заходи охорони в широкому сенсі цього слова. Так, В.А. Слищенков, наприклад, стверджує, що на стадії, що передує судовому розгляду, претенденти на володіння фактично використовують багато доступні їм засоби для збереження володіння в своїх руках, не зупиняючись перед застосуванням сили та ін. На його думку, ст. 14 ГК РФ санкціонує самозахист як спосіб власницької захисту. Однак з формулювання ст. 14 випливає, що її застосування виправдане за умови, що особа, що вдаються до самозахисту, має право на річ, яке порушено 105.
Слід зазначити, що таке подання про самозахист права власності має давні історичні передумови. Так, у дореволюційному цивільному праві як позасудового захисту цивільних прав розглядалися необхідна оборона, стан крайньої необхідності і дозволене самоуправство, або самодопомога 106. Дозволене самоуправство визначалося як "право самодопомоги в цілях відновлення юридичного положення" 107. Отже, підставою застосування самозахисту було реальне порушення суб'єктивного права.
Очевидно, що різниця між наведеними точками зору істотно. Якщо дотримуватися першої, слід визнати, що право на захист (а відповідно, і на самозахист) існує і до порушення суб'єктивного цивільного права (щодо самозахисту права власності це може бути, наприклад, установка запорів, замків, охоронної сигналізації і т.п. ). Якщо взяти за точку відліку іншу, то способи самозахисту перестають бути такими і стають заходами охорони права власності.
Не даючи визначення поняттю самозахисту, ЦК України містить лише вимоги до способів самозахисту (ст. 14). По-перше, ці способи повинні бути відповідні порушення і, по-друге, вони не повинні виходити за межі дій, необхідних для його припинення.
Пленум Верховного Суду Російської Федерації і Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації у своїй спільній Постанові № 6 / 8 від 1 липня 1996 р. вказав, що "при вирішенні спорів, що виникли у зв'язку із захистом належать громадянам або юридичним особам цивільних прав шляхом самозахисту (ст. ст. 12 і 14 ЦК РФ), слід враховувати, що самозахист не може бути визнана правомірною, якщо вона явно не відповідає способу і характеру порушення і заподіяну (можливий) шкода є більш значним, ніж відвернена "108. Тобто судова практика вважає самозахист мірою захисту, але не охорони.
Між тим, звернувшись до загальнотеоретичних уявленням про захист і охорону права, ми побачимо, що дані поняття істотно розрізняються. Наприклад, на думку австрійського цивілісти Є. Месснера, під охороною прав і законних інтересів слід розуміти тільки таку діяльність державних і громадських органів, яка містить у собі заходи попереджувального характеру. У тих випадках, коли порушення права вже відбулося, в дію вступає захист. Охорона права існує постійно і має на меті забезпечити його здійснення, не допустити його порушення. Охорона забезпечується, насамперед, державою. Носій права сам може розпочати різні заходи охорони своїх інтересів: застосувати заходи охорони своїх речей (огорожі, замки, сигналізації, здача на зберігання або під охорону тощо) 109.
Отже, щодо захисту права власності ситуація двояка. Вважаємо, що фактичні дії, спрямовані на запобігання порушенню права власності, слід розглядати як заходи охорони права власності, проте в тих випадках, коли мова йде про заподіяння шкоди майну (тобто захист права власності в рамках зобов'язальних позадоговірних відносин), має місце захист права , яка, зокрема, може виявлятися в застосуванні крайньої необхідності. У зв'язку з цим можна розрізняти самозахист речове-правового та зобов'язально-правового характеру.
Регулювання самозахисту володіє істотним потенціалом і може бути сприйнятий російським правом. З метою недопущення самоуправства ГК РФ повинен мати норму, що дозволяють застосування самозахисту. Адже згідно зі ст. 12 ГК РФ право власності можна захищати лише способами, встановленими законом.
Висновок
Економічні реформи в Російській Федерації, спрямовані на розвиток і функціонування вільного ринку і свободи підприємництва, зумовили підвищення значимості нерухомого майна. Це пов'язано насамперед із запровадженням приватної власності на нерухомість, а також з масовою приватизацією ринкових об'єктів нерухомості. У результаті нерухомість перетворилася в фактор, вирішальним чином впливає як на рівень добробуту фізичних осіб, так і на ефективність діяльності російських виробників.
Аналіз сучасної правозастосовчої практики дозволяє з повною впевненістю стверджувати, що сформувалися протягом останніх років підходи вищих російських судових органів до низки питань захисту права власності не тільки не сприяють, але й прямо перешкоджають нормальному функціонуванню та розвитку цивільного обороту в Російській Федерації. Зазначений негативний ефект виявляється в численних зловживаннях у сфері операцій з нерухомим майном, в так званих "недружніх поглинаннях", "перехоплення управління" та інших "порівняно законних" способах заволодіння майном. Основна причина, звичайно, полягає у високому ступені корумпованості органів влади в Росії, не виключаючи, як було нещодавно публічно визнано Президентом РФ, і судової влади.
1. Право на захист це, з одного боку можливість застосування самим уповноваженою особою різних способів захисту своїх суб'єктивних прав, з іншого - можливість звернення до судової влади або іншим правоохоронним органам для застосування до правопорушника заходів державно-примусового характеру. Право кожної особи захищати свої права всіма способами, не забороненими законом, і право на судовий захист гарантовано Конституцією РФ (ст. 45, 46).
2. У змісті суб'єктивного права звичайно виділяють кілька правочинів: можливість вимагати від зобов'язаного особи певної поведінки, можливість здійснити суб'єктивне право своїми діями і, нарешті, можливість звернутися до суду за захистом порушеного або оспорюваного права. З такого розуміння випливає, що право на захист включається в зміст суб'єктивного права, є його елементом.
3. Добросовісний набувач захищений від віндикаційного і реституційного позовів. Однак як показало вивчення проблеми сам повною мірою не може використовувати всі способи цивільно-правового захисту придбаної нерухомості. Таким чином, головна проблема захисту права власності добросовісного набувача полягає в тому, щоб застосовувані засоби захисту були оптимально придатні і відповідні. При їх розгляді виявлено лише кілька це: визнання права, оскарження дій та рішень державних органів, самозахист.
4. Цивільний кодекс Російської Федерації можливо доповнити нижчеподаній статтею 234-1:
«1. Особа, у якого відповідно до статті 302 цього Кодексу не може бути витребувано рухоме майно, визнається власником такого майна.
Особа, яка володіє нерухомим майном на підставі іншого права, ніж право власності (добросовісний орендар, заставодержатель та інші), має право захищати своє володіння на умовах, зазначених у статті 302 цього Кодексу.
2. Право власності на нерухоме майно, придбане за оплатній угоді в особи, право власності якого було зареєстроване в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, не підлягає оскарженню, якщо набувач був добросовісним.
3. Набувач нерухомого майна не вважається добросовісним, якщо до моменту набуття права власності до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним внесено відмітку про заперечення права власності відчужувача, або, якщо буде доведено, що набувач знав про невідповідність дійсності реєстраційного запису про право власності відчужувача.
Право власності на нерухоме майно, придбане добросовісним набувачем, може бути оскаржене у випадках, якщо відчужувач був зареєстрований як власника внаслідок підроблення, вчиненого працівниками органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, або іншими особами; або такий запис була здійснена внаслідок насильства або загрози у відношенні як працівника органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, так і дійсного власника.
Особа, яка за оплатній угоді набуло інше право на нерухоме майно, ніж право власності (добросовісний орендар, заставодержатель та інші), також отримує захист на підставі цього пункту ».
5. Система державної реєстрації прав на нерухоме майно повинна забезпечувати захист прав добросовісного набувача нерухомості:
- Доведення добросовісним набувачем «сумлінності» при придбанні нерухомого майна, витребуваного власником за віндикаційним позовом, або доведення власником «недобросовісності» набувача здійснюється насамперед за допомогою подання докази звернення або, навпаки, Незвернення до єдиного державного реєстру прав за відомостями про власника нерухомості;
- В єдиному державному реєстрі прав повинні в обов'язковому порядку вноситися відомості про існування спору про право на нерухоме майно. Про існування такого спору може також свідчити наявність у ЕГРП запису про арешт майна або запису про заборони здійснювати операції з цим майном, які були зроблені установою юстиції на підставі відповідних судових актів про прийняття даних заходів щодо забезпечення позовів;
- Добросовісний набувач нерухомого майна, в якого це майно не може бути витребувано його власником (якщо власнику суд відмовив у задоволенні віндикаційного позову), набуває право власності на це майно.
6. У Цивільному кодексі однозначно воно не вирішене питання про цивільно-правовому режимі неправомірно відчуженої речі, що породжує масу негативних наслідків, головним з яких є фактичне вибуття речі з цивільного обороту. Найкращим рішенням, очевидно, є запровадження інституту державної реєстрації факту володіння за відповідачем, якщо власнику відмовлено в віндикаційним позові. Заява власником віндикаційного позову в цьому випадку буде мати за мету не тільки витребування майна, а й перенесення всіх обтяжень, що випливають з володіння майном, на відповідача, якщо витребувати майно виявиться неможливим.
Крім того, необхідно внести деякі зміни в ГК РФ, а саме:
- Доповнити п. 2 ст. 218 фразою: "Воно виникає у добросовісного набувача за наявності передбачених ст. 302 підстав для відхилення позову власника";
- Доповнити п. 1 ст. 235 словами: "... зокрема, коли майно не може бути витребувано власником з підстав, передбачених ст. 302".
Бібліографічний список
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. / / Російська газета. -1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 року, станом на 17.07.2009] / / СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.10.1996 року, станом на 17.07.2009] / / СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 року, станом на 30.06.2008] / / СЗ РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 року, станом на 28.06.2009] / / СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 року, станом на 19.07.2009] / / СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
Земельний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 136-ФЗ, прийнятий 25.10.2001 року, станом на 17.07.2009] / / СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
Сімейний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 223-ФЗ, прийнятий 29.12.1995 року, 30.06.2008] / / СЗ РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.
Про внесення змін до статті 223 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації і Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [Текст]: [Федеральний закон № 217-ФЗ, від 30.12.2004 року] / / Відомості Верховної . - 2005. -. № 1 (частина 1). - Ст. 43.
Про іпотеку (заставу нерухомості) [Текст]: [Федеральний закон № 102-ФЗ, від 16.07.1998 року, станом на 17.07.2009] / / СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, від 21.07.1997 року, станом на 19.07.2009] / / СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Про затвердження правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 219, від 18.02.1998 року, станом на 22.11.2006] / / СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
Про затвердження інструкції про порядок заповнення і видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав, повідомлень про відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права [Текст]: [Наказ Мін'юсту РФ № 226, від 18.09.2003 року, станом на 06.12.2006] / / Російська газета. - 2003. - № 201. - С. 12.
Наукова та навчальна література
Авласевіч А.І. Проблеми захисту сумлінного набувача при відчуженні йому речі неуправомоченним особою [Текст] / / Іваново-Вознесенський юридичний вісник. - 2001. - № 7/8.- С.12.
Автономов А. Конституційна захист володіння в Росії [Текст] / / Конституційне право.-2002. - № 3. - С. 125 - 134.
Аксьонова Е. Віндикація або реституція? [Текст] / / Колегія .- 2003 .- № 4.-С.11.
Алексєєв В.А. Рішення суду як підставу державної реєстрації прав на нерухоме майно [Текст] / / Вісник ВАС РФ .- 2006 .- № 10 .- С. 34.
Афанасьєва І.В., Кузнєцова М.М. Набуття права власності від неуправомоченного відчужувача у контексті сучасного законодавства [Текст] / / Юрист .- 2004 .- № 1.-С. 22.
Білицький В.Б. Про механізм реєстрації прав власності на домоволодіння [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики .- 2007 .- № 2 .- С.18.
Бєляєв І.Д. Історія російського законодавства. СПб.: Лань, 1999. - 102 с.
Бондаренко Д.В. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Право і економіка.-2008 .- № 3 .- С.29.
Булавинців А.Т. До питання про суб'єкта реєстрації незаконних операцій із землею [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практіка.-2007 .- № 5 .- С.12.
Булгаков Д. Паспорт для нерухомості [Текст] / / ЕЖ-Юрист .- 2009 .- № 38.-С.3.
Бутнев В.В. Поняття механізму захисту суб'єктивних цивільних прав [Текст] / / Механізм захисту суб'єктивних цивільних прав: Збірник наукових праць. Ярославль, 1990. - С.16.
Витрянский В.В. Судовий захист цивільних прав [Текст]. Автореф. дис ... докт. юрид. наук. М., 1996. - 24 с.
Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права [Текст]. - Ростов-на-Дону. Фенікс. 1995. - 340 с.
Габбасов Р.А. Якість закону і питання регулювання обороту нерухомості [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практікі.-2005 .- № 3 .- С.11.
Герасимов А. Повернення майна [Текст] / / Бізнес-адвокат .- 2005 .- № 13.-С.10.
Голубок С. Порядок укладення угод з нерухомістю [Текст] / / ЕЖ-Юрист .- 2005 .- № 22.-С.9.
Гонгало Б.М. Поняття нерухомості [Текст] / / ЕЖ-Юрист.-2001 .- № 11.-С. 12.
Цивільне право. У 2 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Грибанова В.П. М., Юридична література.1969. - 622 с.
Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект 2004. - 724 с.
Грибанов В.П. Межі здійснення і захисту цивільних прав [Текст]. М., Статут 2001. - 192 с.
Гришаєв С.П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» [Текст]. М., Юристь, 2003 .- 144 с.
Дікусар В.М. Державна реєстрація прав на природні об'єкти [Текст] / / Законодавство і економіка .- 2006 .- № 2 .- С.32.
Добровольський В.І. Про визнання угод недійсними [Текст] / / Право і економіка .- 2005 .- № 4.-С.13.
Єременко В. Застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, пов'язаної з відчуженням нерухомого майна [Текст] / / Корпоративний юрист .- 2006. - № 3 .- С.40.
Жилкін Д.Г. Реєстрація нерухомості по - новому [Текст] / / Житлове право .- 2007 .- № 6 .- С.11.
Жогов Д.Ю., Малета С.Є. Державна реєстрація як позасудовий спосіб визнання прав на самовільні споруди [Текст] / / Право і економіка. - 2007 .- № 3 .- С.16.
Єльяшевич В.Б. Історія права поземельної власності в Росії Том другий. [Текст]. Париж, 1951 .- 370 с.
Зініна Ю. віндикаційний позов господарського товариства про витребування майна у добросовісного набувача у порядку ст. 302 ЦК РФ [Текст] / / Правові питання недвіжімості.-2006 .- № 1.-С.12.
Ільїн Д.І. Законодавство про нерухомість: проблеми змісту вживаних понять [Текст] / / Журнал російського права.-2005 .- № 8.-С.70.
Іоффе О.С. Радянське цивільне право [Текст]. Л., Изд-во ЛДУ, 1958 .- 520 с.
Іоффе О.С. Радянське цивільне право. Курс лекцій. Частина друга. Окремі види зобов'язань Навчальний посібник для юридичних вищих навчальних закладів [Текст]. Л., Изд-во ЛДУ, 1961 .- 612 с.
Історія держави і права Росії. Підручник [Текст] / Под ред. Титова Ю.П. М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - 620 с.
Зав'ялов А., Коновалов В. Державна реєстрація прав на нерухомість / / Відомості Верховної Ради 1998 .- № 6.-С.13.
Камінка А.І. Нариси торгового права [Текст]. М.: ЮрИнфоР, 2002. - 192 с.
Карлін А.Б. Про роль і значення адміністративного регламенту виконання державної функції з державної реєстрації прав на нерухоме майно [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика .- 2007 .- № 4 .- С.24.
Капачева С.А. Нерухомість [Текст]. М., ПРІОР, 1998 .- 134 с.
Кассо ЛА. Джерела російського громадянського права (Вступна лекція, прочитана у Московському університеті 17-го січня 1900 року) [Текст]. М., Статут. 1999. - 344 с.
Катунін Д. Угода по совісті [Текст] / / Бізнес-адвокат.-2005 .- № 18.-С.14.
Кашкарова І. Межі обачності [Текст] / / ЕЖ-Юрист.-2005 .- № 12.-С.5.
Козлов М. Реєстратор у процесі [Текст] / / ЕЖ-Юрист .- 2005 .- № 13 .- С.19.
Козлов М. Недійсність угод з нерухомим майном [Текст] / / ЕЖ-Юрист .- 2006 .- № 2 .- С.4.
Коментар до Цивільного кодексу російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. М., Юрайт, 2004 .- 834 с.
Коментар до Цивільного кодексу російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. видання третє, виправлене, доповнене і перероблене. М., ИНФРА-М, 2005 .- 922 с.
Коментар до Цивільного кодексу російської Федерації, частині другій (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. М., Юрайт, 2004 .- 870 с.
Коментар до Цивільного кодексу російської Федерації, частині другій (постатейний) / Під ред. Садикова О.Н. видання четверте, виправлене і доповнене [Текст]. М., ИНФРА-М, 2004 .- 892 с.
Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації для підприємців [Текст] / Под ред. М.І. Брагінського. М., БЕК. 1995. - 178 с.
Коняєва О.В. Узагальнення судової практики по спорам про усунення порушень прав законного власника, не пов'язаних з позбавленням володіння, і спорів, пов'язаних з правом обмеженого користування чужою земельною ділянкою (іншою нерухомістю) [Текст] / / Арбітражні спори.-2009 .- № 2 .- З .12.
Корабльова М.С. Захист цивільних прав: нові аспекти [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. М.І. Брагінського; Дослідницький центр приватного права. М., Російська школа приватного права. 1999. - С. 85.
Краснов Ю.К. Історія держави і права в Росії: Навчальний посібник [Текст]. М., Російське педагогічне агентство, 1997. - 144 с.
Краснова С.А. Речові позови титульних власників [Текст] / / Журнал російського права .- 2004 .- № 9.-С.67.
Кузьміна І.Д. Правовий режим будівель і споруд [Текст] / / Держава і право на рубежі століть СБ / Под.ред. Абова Т.Є. М., МАУП. 2001.-С 42.
Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю [Текст]. М., Юстіцінформ, 2008 .- 90 с.
Кущенко В.В. Правовий режим нерухомості: проблеми та шляхи їх вирішення [Текст] / / Законодавство і економіка .- 2006 .- № 10 .- С.25.
Лати О.М. Речове-правові способи в системі захисту цивільних прав [Текст] / / Юрист .- 2003 .- № 4 .- С.10.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право У 2 ч Частина 1 [Текст]. М., Статут (Класика російської цивілістики), 1997 .- 854 с.
Мозолін В.П. Право власності в Російській Федерації в період переходу до ринкової економіки [Текст]. М., Юрайт. 1992 .- 166 с.
Назімкіна О. Державна реєстрація прав на землю [Текст] / / Закон. - 2008. - № 6. - С. 84.
Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. М., НОРМА, 2004 .- 688 с.
Новицька Т.Є. Правове регулювання майнових відносин у Росії у другій половині XVIII століття [Текст]. М.: Зерцало, 2005. - 328 с.
Орлов О.С., Георгієв В.А., Георгієва Н.Г., Сівохіна Т.А. Історія Росії. [Текст]. М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - 528 с.
Петрова С.М. Спори про реєстрацію прав на нерухомість [Текст] / / ЕЖ-Юрист.-2005 .- № 20.-С.11.
Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції [Текст] / / Бюлетень Міністерства юстиції Російської Федерації. - 2001. - № 1. -С. 23.
Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. I: Вотчинні права [Текст]. М., Статут, 2002. - 560 с.
Поворінскій А.Ф. Систематичний покажчик російської літератури з цивільного права, 1758-1904 рр. [Текст] / Дослідницький центр приватного права. Наук. ред. Шилохвіст О.Ю. 3-тє вид, перероб. і доп. М., Статут, 2001. - 882 с.
Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права [Текст]. М., Статут 1997. - 190 с.
Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [Текст] / Під загальною редакцією Крашеніннікова П.В., М., Спарк, 1999. - 90 с.
Посипанко Є.М., Дмитрівська Л.Є., Андрєєв С.О. Узагальнення практики розгляду справ, пов'язаних з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та угод з ним, за 2007 р. - I півріччя 2008 р. (заперечення ненормативних правових актів, рішень, дій (бездіяльності) реєструючого органу) [Текст] / / Арбітражні спори .- 2009 .- № 2.-С.40.
Пухова Т. Захист прав добросовісного набувача майна, що становить предмет застави [Текст] / / Російська юстіція.-1998 .- № 3 .- С.18.
Рахмилович В.А. Про право власності на річ, відчужену неуправомоченним особою добросовісного набувача (До питання про придбання права власності від неуправомоченного особи) [Текст] / / Проблеми сучасного цивільного права. Збірник статей. М., 2000. - С. 136 - 138.
Рахмилович В.А. Чи поширюються норми про недійсність угод на добросовісного набувача? [Текст] / / Журнал російського права.-2003-№ 12.-С.56.
Романов О.Е. Про деякі проблеми, пов'язані з недійсністю державної реєстрації прав на об'єкт нерухомості [Текст] / / Недійсність в цивільному праві: проблеми, тенденції, практика: Збірник статей / Відп. ред. М.А. Рожкова. М., Статут, 2006 .- С.45.
Російське законодавство X-XX століть.: У 9 т. Т. 5. Законодавство Стародавньої Русі [Текст] / Відп. ред. Янін В. Л. М., Наука. 1984 .- 440 с.
Свердлик Г.А., Страунінг Е.Л. Поняття та юридична природа самозахисту цивільних прав [Текст] / / Держава і право. - 1998. - № 5. - С. 17 - 19.
Синайський В.І. Російське громадянське право [Текст]. Вип. I. Загальна частина. Речове право. Авторське право. За виданням другим, испр. і доп. Київ: Типо-Літографія "Прогрес", 1917. М.: Статут, 2002. - 340 с.
Семенова Є., Огієвський О. Власні проблеми власності [Текст] / / ЕЖ-Юрист .- 2007 .- № 13 .- С.6.
Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті [Текст]. М., Волтерс Клувер, 2006 .- 120 с.
Скловський К.І. Власність в цивільному праві. Навчально-практичний посібник [Текст]. М., "Дело". 2002. - 320 с.
Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання [Текст]. М., Статут, 2004 .- 212 с.
Скловський К. Дикому ринку - відповідний закон [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 2.-С.4.
Скловський К. Зауваження на проект закону про виникнення права власності у добросовісного набувача нерухомості [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 2. -С.57.
Скловський К. Захист володіння від вилучення в адміністративному порядку [Текст] / / Господарство і право.-1998 .- № 7 .- С.24.
Слищенков В.А. Власницької захист: невирішена проблема чинного цивільного законодавства [Текст] / / Вісник Федерального арбітражного суду Західно-Сибірського округу. - 2004. - № 5.-С.11.
Смирнов В.В., Лукіна З.П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» [Текст]. М., Фонд «Правова культура», 1999 .- 80 с.
Радянське цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. В.А. Рясенцева. М., Юридична література. 1986. - 602 с.
Радянська історична енциклопедія [Текст] / Гол. ред. Є.М. Жуков. - М., Госполитиздат. 1965, т. 8. - 512 с.
Стешенко Л.А., Шамба Т.М. Нотаріат в Російській Федерації: Підручник для вузів [Текст]. М: ИНФРА-М. 2001. - 114 с.
Стоякін Г.Я. Заходи захисту в радянському цивільному праві [Текст]. Дис ... канд. юрид. наук. Свердловськ, 1973. - 180 с.
Тархов В.А., Рибаков В.А. Власність і право власності [Текст]. М., БЕК 1997. - 218 с.
Тархов В.А. Цивільне право. Курс. Загальна частина [Текст]. Уфа, Вид УЮІ.1998. - 678 с.
Тузов Д. Придбання майна від неуправомоченного відчужувача: складний юридичний склад або набувальна давність? [Текст] / / Російська юстіція.-2003 .- № 6.-С.11.
Хрестоматія з історії вітчизняної держави і права. 1917 - 1991 рр.. [Текст] / Под ред. Чистякова О.І. М., Зерцало, 1997 .- 654 с.
Цитович П.П. Праці з торговельного і вексельного права: У 2 т. Т. 1: Підручник торгового права [Текст]: До питання про злиття торгового права з цивільним [Текст]. М., Статут, 2005. - 894 с.
Черепахін Б.Б. Юридична природа і обгрунтування придбання права власності від неуправомоченного відчужувача [Текст] / / Антологія уральської цивілістики. 1925 - 1989: Збірник статей. М., Статут, 2001. - 214 с.
Шатіхін Н.В. Роль презумпції добросовісного набувача на сучасному етапі розвитку цивільного права [Текст] / / Юридичний світ .- 2009 .- № 1.-С.13.
Шевченко П.М. Страховий захист прав добросовісного набувача нерухомості [Текст] / / Нотаріус.-2009 .- № 2.-С22.
Шейнін Л. Відсутність державної реєстрації як воно впливає на недійсність угод з нерухомістю? [Текст] / / Юридичний мір.-2005 .- № 11 .- С.44.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права [Текст]. М., Статут. 1995 .- 612 с.
Ширинська Є.Ю. Операції з нерухомістю: наслідки недотримання вимог про державну реєстрацію [Текст] / / Юрист.-2005 .- № 1 .- С.22.
Шічанін А.В., Гривко О.Д. Деякі проблеми цивільно-правового захисту права власності [Текст] / / Адвокат.-1999 .- № 11 .- С.15.
Щенникова Л.В. Нерухоме майно законодавчий і концептуальний підходи [Текст] / / Відомості Верховної Ради .- 2003 .- № 11. - С.11.
Яковлєв В.Ф. Росія економіка, громадянське право (питання теорії і практики) [Текст]. М., РІЦ ІСПІ РАН, 2000 .- 94 с.
Матеріали юридичної практики
У справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой І В.М. Ширяєва [Текст]: [Ухвала Конституційного Суду РФ № 6-П, від 21.04.2003 року] / / СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657.
Про відмову у прийнятті до розгляду скарги громадянки Білоусової Асі Олексіївни на порушення її конституційних прав пунктами 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Визначення Конституційного Суду РФ № 98-О, від 25.03.2004 року] / / Вісник Конституційного Суду РФ. - 2004. - № 5. - С. 23.
Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав [Текст]: [Постанова Пленуму ВАС РФ № 8, від 25.02.1998 року] / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 38.
Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав [Текст]: [Інформаційний лист ВАС РФ № 13, від 28.04.1997 року] / / Вісник ВАС РФ. - 1997. -. № 7. - С. 42.
Огляд практики розгляду арбітражними судами справ про встановлення фактів, що мають юридичне значення [Текст]: [Інформаційний лист ВАС РФ № 76, від 17.02.2004 року] / / Вісник ВАС РФ.-2004 .- № 4 .- С.11.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 7 лютого 2006 р. № 10101/05 [Текст] / / Вісник ВАС РФ .- 2006. - № .2 .- С.44.
Постанова ФАС Московського округу від 12 березня 2004 р. № КГ-А40/1299-04-1, 2 / / Вісник Вас.-2005 .- № 1 .- С.14.
Постанова ФАС Поволзької округу від 3 липня 2007 р. у справі № А57-13813/2007-4 [Текст] / / Вісник ВАС РФ .- 2007 .- № 4 .- С.22.
Постанова ФАС Поволзької округу від 29 серпня 2005 р. у справі № А12-1943/05-С35 [Текст] / / Вісник ВАС РФ .- 2006 .- № 2 .- С.60.
Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 28 серпня 2006 року у справі № КГ-А40/5936-06 [Текст] / / Вісник Вас.-2007 .- № 2.-С.22.
1 Володимирський-Буданов М.Ф. Огляд історії російського права [Текст]. - Ростов-на-Дону. Фенікс. 1995. - С. 494.
2 Бєляєв ВД. Історія російського законодавства [Текст]. СПб.: Лань, 1999. - С. 172-173.
3 Новицька Т.Є. Правове регулювання майнових відносин у Росії у другій половині XVIII століття [Текст]. М.: Зерцало, 2005. - С. 276.
4 Краснов Ю.К. Історія держави і права в Росії: Навчальний посібник [Текст]. М.: Російське педагогічне агентство, 1997. - С. 57.
5 Орлов О.С., Георгієв В.А., Георгієва Н.Г., Сівохіна Т.А. Історія Росії [Текст]. М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - С. 84.
6 Історія держави і права Росії. Підручник [Текст] / Под ред. Титова Ю.П. М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - С. 91.
7 Радянська історична енциклопедія [Текст] / Гол. ред. Є.М. Жуков. - М., Госполитиздат. 1965, т. 8. -С. 301-304.
8 Кассо ЛА. Джерела російського громадянського права [Текст] (Вступна лекція, прочитана у Московському університеті 17-го січня 1900 року). М., Статут. 1999. - С. 5.
9 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права [Текст]. М., Статут. 1995 .- С. 143.
10 Новицька Т.Є. Указ. раб .- С.102.
11 Побєдоносцев К.П. Курс цивільного права. Ч. I: Вотчинні права [Текст]. М., Статут, 2002. - С. 379-380.
12 Камінка А.І. Нариси торгового права [Текст]. М.: ЮрИнфоР, 2002. - С. 59; Цитович П.П. Праці з торговельного і вексельного права [Текст]: У 2 т. Т. 1: Підручник торгового права: До питання про злиття торгового права з цивільним. М., Статут, 2005. - С. 167.
13 Мейєр Д.І. Російське громадянське право У 2 ч Частина 1 [Текст]. М., Статут (Класика російської цивілістики), 1997.-С. 141, Цитович П. П. Указ. соч. - З 27-29; Шершеневич Г. Ф. Указ. раб .- С. 96.
14 Побєдоносцев К. П. Указ раб. - С. 87.
15 Поворінскій А.Ф. Систематичний покажчик російської літератури з цивільного права, 1758-1904 рр. [Текст] / Дослідницький центр приватного права. Наук. ред. Шилохвіст О.Ю. 3-тє вид, перероб. і доп. М., Статут, 2001. - С. 175.
16 Єльяшевич В.Б. Історія права поземельної власності в Росії Том другий Париж, 1951 .- С. 269.
17 Декрет Другого Всеросійського з'їзду Рад від 26 жовтня 1917 р «Про землю», Декрет ВЦВК від 29 грудня 1917 р «Про заборону операцій з нерухомістю» / / СУ РРФСР. -1917. - № 10 .- Ст. 154.
18 Декрет ВЦВК від 20 серпня 1918 року «Про скасування права приватної власності на нерухомість у містах» / / СУ РРФСР .- 1918 .- № 62 .- Ст. 674.
19 СУ РРФСР .- 1922 .- № 71 .- Ст. 904.
20 ВПС СРСР. - 1976. - № 44. - Ст. 628.
21 ВПС СРСР. - 1991. - № 26.-Ст.22.
22 Яковлєв В.Ф. Росія економіка, громадянське право (питання теорії і практики) [Текст]. М., РІЦ ІСПІ РАН, 2000 .- С. 175.
23 Коментар до Цивільного кодексу російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. М., Юрайт, 2004 .- С.15; Коментар до Цивільного кодексу російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. видання третє, виправлене, доповнене і перероблене. М., ИНФРА-М, 2005 .- С.144; Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. М., НОРМА, 2004 .- С.188.
24 Щенникова Л.В. Нерухоме майно законодавчий і концептуальний підходи [Текст] / / Відомості Верховної Ради .- 2003 .- № 11. - С.11.
25 Гришаєв СП Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» [Текст]. М., Юристь, 2003.-С.122; Смирнов В.В., Лукіна З.П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» [Текст]. М., Фонд «Правова культура», 1999.-С.15; Пухова Т. Захист прав добросовісного набувача майна, що становить предмет застави [Текст] / / Російська юстіція.-1998 .- № 3 .- С.18.
26 Гонгало Б.М. Поняття нерухомості [Текст] / / ЕЖ-Юрист.-2001 .- № 11.-С. 12; Кузьміна І.Д. Правовий режим будівель і споруд [Текст] / / Держава і право на рубежі століть СБ / Под.ред. Абова Т.Є. М., МАУП. 2001.-С 42; Капачева С.А. Нерухомість. М., ПРІОР, 1998 .- З 3; Зав'ялов А., Коновалов В. Державна реєстрація прав на нерухомість [Текст] / / Російська юстиція 1998 .- № 6.-С.13.
27 Коментар до Цивільного кодексу російської Федерації, частині другій (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. М., Юрайт, 2004 .- С.447; Коментар до Цивільного кодексу російської Федерації, частині другій (постатейний) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. видання четверте, виправлене і доповнене. М., ИНФРА-М, 2004 .- с.244.
28 Іоффе О.С. Радянське цивільне право [Текст]. Л., Изд-во ЛДУ, 1958 .- С. 167; Іоффе О.С. Радянське цивільне право. Курс лекцій. Частина друга. Окремі види зобов'язань Навчальний посібник для юридичних вищих навчальних закладів [Текст]. Л., Изд-во ЛДУ, 1961.-С.211.
29 Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
30 Дікусар В.М. Державна реєстрація прав на природні об'єкти [Текст] / / Законодавство і економіка .- 2006 .- № 2 .- С.32; Голубок С. Порядок укладення угод з нерухомістю [Текст] / / ЕЖ-Юрист .- 2005 .- № 22 .- С.9; Ширинська Є.Ю. Операції з нерухомістю: наслідки недотримання вимог про державну реєстрацію [Текст] / / Юрист.-2005 .- № 1 .- С.22.
31 булавинців А.Т. До питання про суб'єкта реєстрації незаконних операцій із землею [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практіка.-2007 .- № 5 .- С.12.
32 Білицький В.Б. Про механізм реєстрації прав власності на домоволодіння [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики .- 2007 .- № 2 .- С.18; Жогов Д.Ю., Малета С.Є. Державна реєстрація як позасудовий спосіб визнання прав на самовільні споруди [Текст] / / Право і економіка. - 2007 .- № 3 .- С.16; Карлін А.Б. Про роль і значення адміністративного регламенту виконання державної функції з державної реєстрації прав на нерухоме майно [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика .- 2007 .- № 4 .- С.24.
33 Габбасов Р.А. Якість закону і питання регулювання обороту нерухомості [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практікі.-2005 .- № 3 .- С.11.
34 Ільїн Д.І. Законодавство про нерухомість: проблеми змісту вживаних понять [Текст] / / Журнал російського права.-2005 .- № 8.-С.70; Петрова С.М. Спори про реєстрацію прав на нерухомість [Текст] / / ЕЖ-Юрист.-2005 .- № 20.-С.11; Козлов М. Реєстратор у процесі / / ЕЖ-Юрист .- 2005 .- № 13 .- С.19 .
35 Кущенко В.В. Правовий режим нерухомості: проблеми та шляхи їх вирішення [Текст] / / Законодавство і економіка .- 2006 .- № 10 .- С.25.
36 Булгаков Д. Паспорт для нерухомості [Текст] / / ЕЖ-Юрист .- 2009 .- № 38.-С.3.
37 Бондаренко Д.В. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Право і економіка.-2008 .- № 3 .- С.29.
38 Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [Текст] / Під загальною редакцією Крашеніннікова П.В., М., Спарк, 1999. - С. 160.
39 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
40 Назімкіна О. Державна реєстрація прав на землю [Текст] / / Закон. - 2008. - № 6. - С. 84.
41 Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" [Текст] / Під загальною ред. Крашеніннікова П.В. М.: Спарк, 1999. - С. 45; Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції [Текст] / / Бюлетень Міністерства юстиції Російської Федерації. - 2001. - № 1. -С. 23.
42 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
43 Російська газета. № 201 .23 серпня.
44 Стешенко Л.А., Шамба Т.М. Нотаріат в Російській Федерації: Підручник для вузів [Текст]. М: ИНФРА-М. 2001. - С. 259-260.
45 Скловський К. Дикому ринку - відповідний закон [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 2.-С.4; Скловський К. Зауваження на проект закону про виникнення права власності у добросовісного набувача нерухомості [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 2. -С.57.
46 Черепахін Б.Б. Юридична природа і обгрунтування придбання права власності від неуправомоченного відчужувача [Текст] / / Антологія уральської цивілістики. 1925 - 1989: Збірник статей. М., Статут, 2001. - С. 270.
47 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права [Текст]. М., Статут 1997. - С. 188.
48 Російське законодавство X - XX століть.: У 9 т. Т. 5. Законодавство Стародавньої Русі [Текст] / Відп. ред. Янін В. Л. М., Наука. 1984 .- С. 77 - 78.
49 Хрестоматія з історії вітчизняної держави і права. 1917 - 1991 рр.. [Текст] / Под ред. Чистякова О.І. М., Зерцало, 1997 .- С.255.
50 Черепахін Б.Б. Указ. соч. - С. 242.
51 ВПС СРСР. - 1991. - № 26. - Ст. 733.
52 Скловський К.І. Власність в цивільному праві [Текст]. Навчально-практичний посібник. М., "Дело". 2002. - С.252.
53 Там же.
54Там ж. - С. 252 - 253.
55 Рахмилович В.А. Про право власності на річ, відчужену неуправомоченним особою добросовісного набувача (До питання про придбання права власності від неуправомоченного особи) [Текст] / / Проблеми сучасного цивільного права. Збірник статей. М., 2000. - С. 136 - 138.
56 Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 138.
57 Шатіхін Н.В. Роль презумпції добросовісного набувача на сучасному етапі розвитку цивільного права [Текст] / / Юридичний світ .- 2009 .- № 1.-С.13.
58 Вісник ВАС РФ .- 1998 .- № 10 .- С.5.
59 Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 143.
60 У справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой І В.М. Ширяєва [Текст]: [Ухвала Конституційного Суду РФ № 6-П, від 21.04.2003 року] / / СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657.
61 Добровольський В.І. Про визнання угод недійсними [Текст] / / Право і економіка .- 2005 .- № 4.-С.13.
62 Алексєєв В.А. Рішення суду як підставу державної реєстрації прав на нерухоме майно [Текст] / / Вісник ВАС РФ .- 2006 .- № 10 .- С. 34.
63 Семенова Є., Огієвський О. Власні проблеми власності [Текст] / / ЕЖ-Юрист .- 2007 .- № 13 .- С.6.
64 Мозолін В.П. Право власності в Російській Федерації в період переходу до ринкової економіки [Текст]. М., Юрайт. 1992.-С.166.
65 Тархов В.А., Рибаков В.А. Власність і право власності [Текст]. М., БЕК 1997. - С. 196.
66 Автономов А. Конституційна захист володіння в Росії [Текст] / / Конституційне право.-2002. - № 3. - С. 125 - 134.
67 Скловський К.І. Указ. роб. - С. 298.
68 Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 7 лютого 2006 р. № 10101/05 [Текст] / / Вісник ВАС РФ .- 2006. - № .2 .- С.44.
69 Вісник ВАС РФ .- 1998 .- № 10 .- С.5.
70 Авласевіч А.І. Проблеми захисту сумлінного набувача при відчуженні йому речі неуправомоченним особою [Текст] / / Іваново-Вознесенський юридичний вісник. - 2001. - № 7/8.- С.12.
71 Посипанко Є.М., Дмитрівська Л.Є., Андрєєв С.О. Узагальнення практики розгляду справ, пов'язаних з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та угод з ним, за 2007 р. - I півріччя 2008 р. (заперечення ненормативних правових актів, рішень, дій (бездіяльності) реєструючого органу) [Текст] / / Арбітражні спори .- 2009 .- № 2.-С.40.
72 Афанасьєва І.В., Кузнєцова М.М. Набуття права власності від неуправомоченного відчужувача у контексті сучасного законодавства [Текст] / / Юрист .- 2004 .- № 1.-С. 22.
73 Постанова ФАС Московського округу від 12 березня 2004 р. № КГ-А40/1299-04-1, 2 [Текст] / / Вісник Вас.-2005 .- № 1 .- С.14.
74 Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті [Текст]. М., Волтерс Клувер, 2006 .- С.35;
Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю [Текст]. М., Юстіцінформ, 2008 .- С. 22.
75 Коняєва О.В. Узагальнення судової практики по спорам про усунення порушень прав законного власника, не пов'язаних з позбавленням володіння, і спорів, пов'язаних з правом обмеженого користування чужою земельною ділянкою (іншою нерухомістю) [Текст] / / Арбітражні спори.-2009 .- № 2 .- З .12.
76 Скловський К.І. Указ. соч. - С. 252, 253.
77 Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 132.
78 Шевченко П.М. Страховий захист прав добросовісного набувача нерухомості [Текст] / / Нотаріус.-2009 .- № 2.-С22.
79 Рахмилович В.А. Указ. соч. - С. 139.
80 Герасимов А. Повернення майна [Текст] / / Бізнес-адвокат .- 2005 .- № 13.-С.10; Краснова С.А. Речові позови титульних власників [Текст] / / Журнал російського права .- 2004 .- № 9.-С.67.
81 Вісник ВАС РФ.-2004 .- № 4 .- С.11.
82 Єременко В. Застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, пов'язаної з відчуженням нерухомого майна [Текст] / / Корпоративний юрист .- 2006. - № 3 .- С.40; Романов О.Е. Про деякі проблеми, пов'язані з недійсністю державної реєстрації прав на об'єкт нерухомості [Текст] / / Недійсність в цивільному праві: проблеми, тенденції, практика: Збірник статей / Відп. ред. М.А. Рожкова. М., Статут, 2006 .- С.45; Козлов М. Недійсність угод з нерухомим майном [Текст] / / ЕЖ-Юрист .- 2006 .- № 2 .- С.4.
83 Тузов Д. Придбання майна від неуправомоченного відчужувача: складний юридичний склад або набувальна давність? [Текст] / / Російська юстіція.-2003 .- № 6.-С.11.
84 Катунін Д. Угода по совісті [Текст] / / Бізнес-адвокат.-2005 .- № 18.-С.14; Кашкарова І. Межі обачності [Текст] / / ЕЖ-Юрист.-2005 .- № 12 .- С.5.
85 Аксьонова Є. Віндикація або реституція? [Текст] / / Колегія .- 2003 .- № 4.-С.11.
86 лати О.М. Речове-правові способи в системі захисту цивільних прав [Текст] / / Юрист .- 2003 .- № 4 .- С.10; Шічанін А.В., Гривко О.Д. Деякі проблеми цивільно - правового захисту права власності [Текст] / / Адвокат.-1999 .- № 11 .- С.15.
87 Рахмилович В.А. Чи поширюються норми про недійсність угод на добросовісного набувача? [Текст] / / Журнал російського права.-2003-№ 12.-С.56.
88 Постанова ФАС Поволзької округу від 3 липня 2007 р. у справі № А57-13813/2007-4 [Текст] / / Вісник ВАС РФ .- 2007 .- № 4 .- С.22.
89 Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання [Текст]. М., Статут, 2004.-С.15; Жилкін Д.Г. Реєстрація нерухомості по - новому [Текст] / / Житлове право .- 2007 .- № 6 .- С.11.
90 Постанова ФАС Поволзької округу від 29 серпня 2005 р. у справі № А12-1943/05-С35 [Текст] / / Вісник ВАС РФ .- 2006 .- № 2 .- С.60; Постанова Федерального арбітражного суду Московського округу від 28 серпня 2006 року по справі № КГ-А40/5936-06 [Текст] / / Вісник Вас.-2007 .- № 2.-С.22.
91 Зініна Ю. віндикаційний позов господарського товариства про витребування майна у добросовісного набувача у порядку ст. 302 ЦК РФ [Текст] / / Правові питання недвіжімості.-2006 .- № 1.-С.12.
92 Шейнін Л. Відсутність державної реєстрації як воно впливає на недійсність угод з нерухомістю? [Текст] / / Юридичний мір.-2005 .- № 11 .- С.44.
93 Скловський К. Захист володіння від вилучення в адміністративному порядку [Текст] / / Господарство і право.-1998 .- № 7 .- С.24.
94 Корабльова М.С. Захист цивільних прав: нові аспекти [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. М.І. Брагінського; Дослідницький центр приватного права. М., Російська школа приватного права. 1999. - С. 85.
95 Бутнев В.В. Поняття механізму захисту суб'єктивних цивільних прав [Текст] / / Механізм захисту суб'єктивних цивільних прав: Збірник наукових праць. Ярославль, 1990. - С. 16.
96 Свердлик Г.А., Страунінг Е.Л. Поняття та юридична природа самозахисту цивільних прав [Текст] / / Держава і право. - 1998. - № 5. - С. 17 - 19.
97 Грибанов В.П. Межі здійснення і захисту цивільних прав [Текст]. М., Статут 2001. - С. 168; Радянське цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. В.А. Рясенцева. М., Юридична література. 1986. - С. 265 - 266.
98 Цивільне право. У 2 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Грибанова В.П. М., Юридична література.1969. - С. 160.
99 Стоякін Г.Я. Заходи захисту в радянському цивільному праві [Текст]. Дис ... канд. юрид. наук. Свердловськ, 1973. - С. 82.
100 Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації для підприємців [Текст] / Под ред. М.І. Брагінського. М., БЕК. 1995. - С. 56.
101 Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект 2004. - С. 284.
102 Витрянский В.В. Судовий захист цивільних прав [Текст]. Автореф. дис ... докт. юрид. наук. М., 1996. - С. 14 - 17.
103 Свердлик Г.А., Страунінг Е.Л. Указ. соч. - С. 22.
104 Цивільне право: Підручник [Текст] / Под ред. А.П. Сергєєва і Ю.К. Толстого. - С. 281.
105 Слищенков В.А. Власницької захист: невирішена проблема чинного цивільного законодавства [Текст] / / Вісник Федерального арбітражного суду Західно-Сибірського округу. - 2004. - № 5.-С.11.
106 Мейєр Д.І. Указ. соч. - С. 301 - 302; Синайський В.І. Російське громадянське право. Вип. I. Загальна частина. Речове право. Авторське право. За виданням другим, испр. і доп. Київ: Типо-Літографія "Прогрес", 1917. [Текст]. М.: Статут, 2002. - С. 184.
107 Синайський В.І. Указ соч .- С. 184.
108 Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. - 1996. - № 9. - С. 9.
109 Тархов В.А. Цивільне право. Курс. Загальна частина [Текст]. Уфа, Вид УЮІ.1998. - С. 257.