"При переході права власності на державне або муніципальне підприємство як майновий комплекс до іншому власнику державного або муніципального майна таке підприємство зберігає право господарського відання на належне йому майно" (п.1 ст. 300 ЦК). "При переході права власності на заснування до іншої особи ця установа зберігає право оперативного управління на належне йому майно" (п.2 ст.300 ЦК). Тобто, одночасно повинен реєструватися перехід права власності і виникнення інших речових прав "[12].
Законодавство про приватизацію регламентує правила продажу нерухомості при приватизації, існують і особливі правила продажу нерухомості на торгах а також при передачі майна приватним юридичним особам. Наприклад, в ст.78 Закону "Про акціонерні товариства" йдеться про те, що рішення про вчинення правочину має бути прийнято одноголосно радою директорів, наглядовою радою, якщо предметом угоди є майно з вартістю від 25 до 50% балансової вартості активів товариства на дату прийняття рішення про здійснення угоди або більшістю у 3 / 4 голосів акціонерів - власників голосуючих акцій, присутніх на зборах, якщо вартість вище 50%.
П.2 ст. 181 ГК, п.3 ст. 35 Сімейного кодексу відносяться до операції з нерухомістю, що знаходиться у спільній власності подружжя, коли один з них виступає продавцем або покупцем, а інший вимагає визнання угоди недійсною. Термін позовної давності встановлюється в один рік і обчислюється з того дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права.

2.2 Правове регулювання

Основу правового регулювання обороту житлових приміщень і відносин з купівлі-продажу зокрема, на сьогоднішній день складають в першу чергу норми Цивільного кодексу Росії, які в даний час отримують розвиток і в інших нормативних актах. Слід сказати, що ці акти відносяться як до сфери приватного права, так і до права публічному.
Значення публічно-правових норм у регулюванні відносин нерухомості не можна недооцінювати. Природа нерухомості, і, зокрема, житлових приміщень, зумовлює найбільш значне втручання публічного права в регулювання питань, пов'язаних з нерухомістю, в порівнянні з регулюванням інших об'єктів цивільних прав. Може виникати лише питання про оптимальне співвідношення приватноправових і публічно-правових норм [13].
Цивільний кодекс РФ заклав основу такого співвідношення, принципово відрізняється від того, яке існувало в радянському праві, коли нерухомість практично перестала бути об'єктом цивільних прав, була майже повністю виключена з цивільного обороту (можливість купівлі-продажу валюти лише житлових будинків і дач і становили "оборот" житлових приміщень, допускавшийся Цивільним кодексом РРФСР 1964 року).
Створюючи основу приватноправового режиму нерухомості, чинний Цивільний кодекс передбачає прийняття публічно-правових норм, наприклад, у статті 131 ЦК України встановлює, що порядок реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним повинен регулюватися спеціальним федеральним законом. Таким чином, одним з істотних елементів публічно-державного регулювання нерухомості та гарантії захисту інтересів власників є державна реєстрація прав на нерухомість і угод з ним.
Норми приватного права ввели поняття нерухомого майна, визначили умови та порядок виникнення і припинення прав на нерухомість, встановили титули на нерухоме майно (право власності, речові права, та інші права, перераховані безпосередньо в законі, а також зобов'язальні права), визначили види угод, які можуть відбуватися з нерухомим майном, закріпили певні правила щодо укладення та виконання цих угод.
Цивільне законодавство не встановлює загальних обмежень обороту нерухомості. Лише відносно земель та інших природних ресурсів такі обмеження можливі. Оборот їх здійснюється в тій мірі, в якій він допускається спеціальним законодавством - законами про землю та інших природних ресурсах (пункт 3 статті 129 ЦК РФ) Коло угод з житловими приміщеннями охоплює практично всі договори, і в першу чергу ті, предметом яких є відчуження речі або передача її в користування. Найбільше практичне значення мають, безсумнівно, договори купівлі-продажу житлових приміщень, що розглядається в даній дипломній роботі.
Сьогодні, коли поряд ГК РФ прийняті і діють спеціальні федеральні закони про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, про іпотеку, про оціночну діяльність, Містобудівний кодекс, велике житлове законодавство, можна сказати, що правовий режим обігу нерухомості, і зокрема, обороту житлових приміщень, в цілому склався, як в нормах приватного права, так і в публічно-правових аспектах [14].
Зміни у правовому регулюванні обороту житлових приміщень не могли не торкнутися відповідну судову практику.
Тим більше що на зміну всеохоплюючому нормативізму, яка панувала у радянській юридичній доктрині прийшов широкий розкид концепції і точок зору, спільним для яких стала незвідність права до одного закону. До права, як такого, все частіше стали відносити і судову практику. [15] Не вдаючись у суперечки про визнання судової практики джерелом права можна в цілому зазначити, що правова дійсність останніх років свідчить про значне змін ставлення до суду. Отримала повне визнання і стала конституційною нормою конструкція поділу влади. Отримав законодавче закріплення механізм, що забезпечує високу й авторитетну роль суду. Тому судова практика займає одне з головних місць в сучасній правовій дійсності.
Провідну роль в судовій практиці завжди грали і продовжують грати роз'яснення вищих судових органів. Право Верховного Суду РФ і Вищого Арбітражного Суду РФ давати роз'яснення з питань судової практики закріплено в Конституції РФ (ст.125, 126). Авторитет таких роз'яснень дуже великий, вони беззастережно приймаються судами, і не тільки судами. Якщо звичайне рішення загального або арбітражного суду має обов'язкове значення лише для учасників судового процесу, тобто носить персоніфікований характер, і його загальне значення грунтується швидше на авторитеті суду, ніж на конкретній нормі, то роз'яснення Пленуму носить загальний, неперсоніфікований характер і підлягає загальному застосуванню на підставі закону. Дуже часто роз'яснення Пленумів лягають в основу майбутніх нормативних актів. Але вони підлягають застосуванню і доки він не вдягнув в законодавчу форму, і в тих випадках, коли залишаються поза увагою законодавця.
Крім узагальнених роз'яснень пленумів в сучасній дійсності на правове регулювання може вплинути і рішення суду по конкретній справі. Нерідко прийняті судові рішення служать зразком для майбутніх судових рішень, тобто можна говорити про ситуацію, що, завдяки окремим судовим рішенням, механізмі судового прецеденту. Тим самим, судовий прецедент виступає регулятором суспільних відносин, у тому числі і відносин, пов'язаних з обігом житлових приміщень.
Слід звернути увагу на важливу особливість основоположних рішень, на базі яких складається судовий прецедент. Всі ці рішення в тій або іншій формі апробуються Верховним Судом РФ або Вищим Арбітражним Судом і публікуються. Опублікування судового рішення в Бюлетені Верховного Суду РФ або Віснику Вищого Арбітражного Суду РФ перетворює це рішення в прецедент.
Крім того, ні для кого не секрет, що суди, приймаючи свої акти, заповнюють прогалини у правовому регулюванні. Ця ситуація досить типова. Законодавець, орган управління у своїй нормотворчій діяльності можуть залишити ту чи іншу сферу суспільних відносин поза правовим регулюванням. Причини такого рішення самі різні - від некомпетентності до навмисного замовчування. Але коли з подібним пропуском стикається суд, він не може ухилитися від вирішення питання. Суд зобов'язаний вирішити суперечку, і, дозволяючи його, він заповнює прогалину у регулюванні.
Тим більше що оборот житлових приміщень у тому обсязі, який представлений сьогодні - явище нове і законодавство безсумнівно не позбавлене прогалин [16]. Більше того, відсутність необхідної законодавчої бази приводило і приводить зараз нерідко до зловживань на житловому ринку, до махінацій різного роду, до порушень прав і законних інтересів громадян, що беруть участь в операціях з нерухомістю.
Нарешті, суди своїми рішеннями здійснюють конкретизацію законів. Ця особливість судової практики давно відзначено в юридичній літературі. У монографії, присвяченій практиці, читаємо: "Конкретизація необхідна загальній нормі права, яка настільки обща, що без відповідного роз'яснення і уточнення не може бути застосована. Це не означає, що така норма не потрібна, що вона взагалі не діє. Норма права встановлює міру поведінки, а судова практика накопичує конкретні форми поведінки в межах цього заходу [17].

2.3 Зміст

Істотною умовою всякого цивільно-правового договору визнається його предмет (ст. 432 ГК РФ).
З огляду на те, що житлові приміщення відносяться до нерухомості, необхідно спочатку визначити, що розуміється під нерухомим майном.
Категорія нерухомого майна (нерухомості) була відома російському законодавству ще з початку XVIII століття. Сам термін "нерухоме майно" був вперше використаний в Указі Петра I про єдиноспадкування 1714 року. У Зводі законів Російської імперії (що діяв до революції 1917 року) загального визначення нерухомості не давалося, названа категорія визначалася через зразкову перерахування землі, різних угідь, будинків [18].
У радянському цивільному праві категорії нерухомості взагалі не було. ГК РРФСР 1922 р. містив спеціальне примітка до статті 21, згідно з яким "з відміною приватної власності на землю поділ майна на рухомі і нерухомі скасовано." [19]
Розподіл майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було відновлено в Основах цивільного законодавства СРСР і республік 1991 р. (ОГЗ СРСР), що застосовувалися в цій частині норм на території Російської Федерації в 1992-1994 рр.. Пункт 2 статті 4 ОГЗ СРСР визначив, що нерухомим майном є земельні ділянки і те, що з ними міцно пов'язано. У перелік (причому, невичерпний) того, що міцно пов'язане із земельними ділянками, були включені будівлі, споруди, підприємства, майнові комплекси, багаторічні насадження. Таким чином, в основу розмежування майна на нерухоме та рухоме був покладено основний традиційний для російського права критерій фізичний, природних властивостей речі, що виражається у здатності чи нездатності речі до переміщення, критерій міцності зв'язку з землею. За даним критерієм і в силу невичерпний переліку перераховуються об'єктів нерухомості квартири й інші житлові приміщення природно потрапили під категорію нерухомості.
Загальне визначення нерухомості міститься сьогодні у статті 130 ЦК РФ 1994 р. У визначенні нерухомості використовуються ті ж критерії, що і в Основах.
Нерухомими чинності зв'язку з землею стаття 130 ГК РФ вважає також будівлі, споруди та багаторічні насадження.
Слідом за введенням загального поняття нерухомого майна в спеціальних законодавчих актах з'явилися поняття "нерухомості в житловій сфері" і "нерухомості в містобудуванні", які визначалися шляхом вичерпного перерахування об'єктів.
Так, Закон РФ від 24 грудня 1992 р. № 4218-1 "Про основи федеральної житлової політики" (із змінами від 12 січня 1996 р., 21 квітня 1997, 10 лютого, 17 червня, 8 липня 1999 р.) [ 20] ввів поняття нерухомості в житловій сфері.
У зв'язку з прийняттям даного закону Вищий арбітражний суд прийняв Інформаційний лист від 11 травня 1993 р. № С-13/ОСЗ-144 "У зв'язку з введенням в дію Закону Російської Федерації" Про основи федеральної житлової політики ", в якому повідомив нижчестоящим судам, що 24 грудня 1991 прийнятий Закон Російської Федерації "Про основи федеральної житлової політики", введений в дію з моменту його опублікування ("Російська газета" № 5 від 23 січня 1993 р.). Закон визначає принципи реалізації конституційного права громадян Російської Федерації на житло в нових соціально-економічних умовах, встановлює загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності та видів використання нерухомості у житловій сфері.
Відповідно до статті 1 Закону під нерухомістю в житловій сфері розуміється нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах майна, що включає: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, присадибні господарські споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку, житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання, споруди та елементи інфраструктури житлової сфери.
Відповідно до цієї ж статті Закону житловий фонд являє собою сукупність всіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для одиноких престарілих, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та інші ), квартири, службові житлові приміщення в інших будівлях, придатні для проживання.
Таким чином, під житловим приміщенням житлове законодавство розуміє не тільки житлові (у тому числі багатоквартирні) будинки та котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, але й окремі квартири і інші житлові приміщення (наприклад, окремі ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані в цій якості в органах (підприємствах), що здійснюють технічний облік такого роду нерухомості (БТІ), в тому числі службові та відомчі, а також перераховані вище "спеціалізовані будинки" [21].
Житловий фонд, або його частина може перебувати у приватній (громадян, юридичних осіб), державної, муніципальної власності, у власності громадських об'єднань, і переходити з однієї форми власності в іншу в порядку, встановленому законодавством.
Власник нерухомості в житловій сфері або її частині має право в порядку, встановленому законодавством, володіти, користуватися і розпоряджатися нею, в тому числі продавати нерухомість, якщо при цьому не порушуються чинні норми, житлові, інші права і свободи інших громадян, а також громадські інтереси .
Стаття 558 ЦК України до числа житлових відносить такі приміщення: житловий будинок, його частина, квартиру в багатоквартирному будинку, її частину. Таким чином, предметом угод з житловими приміщеннями, і відповідно, купівлі-продажу житлових приміщень, можуть бути житлові будинки, квартири, кімнати в будинках готельного типу, а також кімнати в комунальних квартирах.
Як правило, мова повинна йти про ізольованих приміщеннях. Виняток становить продаж частки в житловому приміщень (житловому будинку чи квартирі), що належить громадянам або юридичним особам на праві спільної часткової власності. (Про продаж частки в житловому приміщенні див. далі в дипломній роботі (голова "Укладення договору") [22].
При відчуженні житлового будинку з господарськими будівлями виникає питання: чи є вони частиною житлового будинку або це окремі об'єкти нерухомості, продаж яких має здійснюватися за окремим договором купівлі-продажу.
Дана проблема виникла у зв'язку з тим, що ДК РФ при виробленні поняття нерухомості не сприйняв з досвіду законодавчого визначення нерухомості в зарубіжних країнах (який враховувався при розробці ГК РФ) такий елемент класифікації, як нерухомості в силу призначення, під якими розуміються як предмети, поміщені на дільниці для його обслуговування та експлуатації, так і рухомого, приєднані назавжди до нерухомості, що є, по суті приналежністю нерухомості як головної речі. Нерухомість в силу призначення визнає французький цивільний кодекс, цивільні кодекси Мексики 1928 р., Бразилії 1916 р. і ряду інших країн. [23]
Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 31 липня 1981 р. № 4 "Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" (із змінами від 30 листопада 1990 р.) вважає, що різного роду господарські споруди (сараї, літні кухні і т.п.) є підсобними будівлями і складають з будинком єдине ціле. Тому при відчуженні жилого будинку вони переходять до нового власника разом з будинком, якщо при укладенні договору про відчуження будинку не було обумовлене їх знесення або перенесення колишнім власником. (П.9).
Звідси можна зробити висновок, що якщо інше не передбачено договором, господарські будівлі підлягають передачі покупцеві разом з житловим будинком, але сторони, в силу свободи договору, можуть визначити долю цих будов іншим чином. Дане положення цілком відповідає новому цивільному законодавству, що регулює статус складних речей. У силу ст.134 ЦК України, якщо різнорідні речі утворюють єдине ціле, що припускає використання їх за загальному призначенню, вони розглядаються як одна річ (складна річ). Дія угоди, укладеної з приводу складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо договором не передбачено інше.
Правила визначення предмета договору купівлі-продажу житлового приміщення стосовно загальним нормам з продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 Кодексу. Виходячи з аналізу даної норми - у договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яка конкретно квартира (інше житлове приміщення), включаючи її місцезнаходження, підлягає передачі покупцю.
При відсутності цих даних у договорі умова про квартиру (житловому приміщенні), що підлягає передачі, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Цікаво, що відомості, що визначають місцезнаходження встановлюються на підставі даних, що вказують розташування житлового приміщення на відповідній земельній ділянці, або в складі іншого нерухомого майна. Логічно припустити, що визначення розташування житлового приміщення на земельній ділянці відноситься до житлових будинків, окремим будівлям, а визначення нерухомості в складі іншого нерухомого майна до квартир, кімнат в багатоквартирних будинках.
Слід зазначити, що з правила ст. 554 ЦК РФ, імперативно вимагає точно вказувати об'єкт нерухомості в договорах про продаж нерухомості, виникла серйозна проблема. На цьому грунті з'явилася колізія між правом на частку в забудові в цілому і правом третіх осіб на точно обумовлену нерухомість, розміщену в об'єкті забудови. Суди, природно, віддають пріоритет власникові (володільцеві) конкретного об'єкта нерухомості, формально виконуючи вимоги ст.554 ГК РФ. [24]
Поки неясні способи вирішення цієї колізії. Очевидно, вона може виникнути не інакше як в результаті порушення режиму спільної власності, розпорядчого спільне розпорядження майном. У сторони, чиє право порушене, з'являється право на стягнення збитків по відношенню до порушника або право оскаржувати відповідні угоди і вимагати реституції, коли вона можлива (тобто коли нерухомість після відчуження не була істотно змінена і немає перешкод, що випливають, наприклад, з норм житлового права). Віндикація нереальна, оскільки позивач позбавлений можливості обгрунтувати право власності на індивідуально-визначений об'єкт нерухомості, що став предметом угоди. Перший шлях іноді не має сенсу, а другий надзвичайно важкий, навіть коли для цього є умови.
Означені труднощі змушують шукати інші підходи. У цьому плані можна відзначити наростаючий останнім часом інтерес до застосування в сфері забудови призабутого Закону від 26 червня 1991 року "Про інвестиційну діяльність у РРФСР". [25]
Визначаючи предмет договору купівлі-продажу житлового приміщення, необхідно визначити - чи може самовільна споруда житлового приміщення бути предметом даного договору.
Відповідно до ст. 222 ГК РФ самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних та будівельних норм і правил.
Виходячи з прямої вказівки законодавства, особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності і не має права розпоряджатися будівлею, тобто здійснювати з нею будь-якої угоди. По суті, дана будова чинності імперативної вказівки закону вилучено з цивільного обороту і не підлягає державній реєстрації, в тому числі і як об'єкт незавершеного будівництва (ст.ст.8, 129 ЦК РФ). Ця обставина підкреслено і в п. 7 Огляду практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості. [26]
Таким чином, угоди (в тому числі купівля - продаж) із зазначеними об'єктами мізерна (ст.ст.168, 169 ЦК РФ).
Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок, крім випадків, зазначених у ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогічне положення закріплено і в спеціальному законодавстві. Так, особу, винну в будівництві об'єкта без відповідного дозволу на будівництво, зобов'язана за свій рахунок здійснити знесення (повне розбирання) самовільно будівлі або привести архітектурний об'єкт і земельну ділянку в первісний стан (п.3 ст.25 Федерального закону "Про архітектурну діяльність" [27]). [28]
Але перш ніж визнавати угоду купівлі-продажу самовільно побудованого житлового приміщення (житлового будинку), суд повинен визначити, чи справді ця споруда є самовільним будовою.
Раніше, в період дії Цивільного кодексу 1964 р., спори про визнання права власності на самовільно зведені будинки і підсобні будівлі, а також спори про знесення таких будівель не підлягали розгляду судами. [29] Новий Цивільний кодекс дає деякі підстави для можливості визнання права власності на самовільно зведені будівлі. Постановою Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" у п.34 роз'яснено, що при розгляді справ про визнання права власності на житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, необхідно мати на увазі, що така вимога чинності пункту 3 статті 222 Кодексу може бути задоволено лише при наданні позивачеві земельної ділянки, на якій зведено самовільна споруда.
З огляду на це, з метою забезпечення правильного і найбільш швидкого розгляду справи, при прийнятті позовної заяви і в стадії підготовки справи до судового розгляду судді при визначенні кола доказів, необхідних для вирішення виниклого спору, слід запропонувати позивачеві подати й докази, що свідчать про надання йому в установленому порядку земельної ділянки, на якій розташована самовільна споруда.
Слід враховувати, що право власності на самовільну споруду може бути визнано судом за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда. (Ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ)
Цивільний кодекс, називаючи предметом договорів купівлі-продажу житлові будинки, кімнати в житлових будинках, має на увазі, що ці об'єкти побудовані, завершені. А чи може незавершений будівництвом житловий об'єкт бути предметом купівлі-продажу? Відповідь на це питання дає судова практика.
Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 31 липня 1981 р. № 4 "Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" (із змінами від 30 листопада 1990 р.) визначило, що за позовом подружжя, членів сім'ї забудовника, спільно будували будинок, а також спадкоємців суд вправі провести розділ незакінченого будівництвом будинку, якщо, враховуючи ступінь його готовності, можна визначити окремі, що підлягають виділу частини з наступним технічною можливістю доведення будівництва будинку до кінця зазначеними особами.
При неможливості розділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за зазначеними особами на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку. (П.10).
Можливість розділу об'єкта незавершеного будівництва побічно свідчить про можливість вільного відчуження таких об'єктів.
Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" [30] остаточно визначило, що об'єкти незавершеного будівництва після державної реєстрації можуть відчужуватися, наводячи на підтвердження наступну справу .
Прокурор пред'явив позов в інтересах відділення Ощадбанку про визнання недійсним договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом об'єкта, укладеного між акціонерним товариством та товариством з обмеженою відповідальністю.
В обгрунтування позову прокурор зазначив, що відділення Ощадбанку придбало у акціонерного товариства незавершений будівництвом об'єкт за договором купівлі-продажу. Об'єкт переданий за приймально-здавальною акту, оплачений покупцем. Проте перехід права власності не зареєстрований, оскільки комітет по земельних ресурсах відмовився провести таку реєстрацію.
При розгляді даного спору виникло питання про те, чи може бути предметом договору купівлі-продажу незавершений будівництвом об'єкт нерухомості і чи підлягає реєстрації перехід права власності.
Відповідно до статті 129 Цивільного кодексу Російської Федерації об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися, якщо вони не вилучені з обігу або не обмежені в обігу. Види об'єктів цивільних прав, перебування яких в обороті не допускається (об'єкти, вилучені з обороту), мають бути прямо вказані в законі. Цивільне законодавство не встановлює будь-яких обмежень щодо придбання та переходу прав на об'єкти, незавершені будівництвом [31].
Таким чином, ці об'єкти не вилучені з цивільного обігу та можуть відчужуватися власником іншим особам.
В силу статті 130 Цивільного кодексу Російської Федерації до нерухомих речей належать об'єкти, міцно пов'язані із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. У статті 219 Кодексу зазначено, що право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
З матеріалів справи випливало, що на ділянці зведений фундамент і стіни будинку. Переміщення цього об'єкта без невідповідного збитку неможливо. Отже, даний об'єкт є об'єктом нерухомості.
У зв'язку з цим комітет по земельних ресурсах, який здійснює в цьому регіоні реєстрацію та оформлення документів про права на земельні ділянки і міцно пов'язану з ними нерухомість, на підставі Указу Президента Російської Федерації від 11.12.93 № 2130 "Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість "зобов'язаний був зробити реєстрацію переходу прав на незавершений будівництвом об'єкт і земельну ділянку.
Відмова комітету від державної реєстрації зацікавлена ​​сторона може оскаржити до арбітражного суду.
З урахуванням викладеного суд обгрунтовано задовольнив позов прокурора і визнав, що незавершений будівництвом об'єкт може бути предметом договору купівлі-продажу, а право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації.
Для того щоб житлове приміщення могло вільно перейти за договором купівлі-продажу до покупця, чинним законодавством пред'являються певні юридичні вимоги.
По - перше, жиле приміщення має належати продавцю на праві власності. При цьому якщо власником є ​​юридична особа, вона зобов'язана використовувати житлове приміщення виключно для проживання в ньому громадян (ст.289 ЦК України).
У зв'язку з продажем житлового приміщення невласника виникає велика кількість судових спорів.
У Постанові Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 липня 1995 р. № 38-3827-94 наводиться наступну справу. [32]
Муніципальне торгове підприємство "Дитячий світ" м. Ульяновська звернулося в Ульяновській обласний арбітражний суд з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 23.11.93 № 025/006 приміщення в житловому будинку по проспекту Ульяновський, 7, укладеного акціонерним товариством "Авіастар" і сімейним приватним підприємством "Фірма" Росток ". Сімейне приватне підприємство у свою чергу пред'явило позов про виселення муніципального торгового підприємства" Дитячий світ "із спірного приміщення.
Ульяновський обласний арбітражний суд рішенням від 26.07.-01.08.94 вимоги муніципального торгового підприємства "Дитячий світ" відхилив на тій підставі, що АТ "Авіастар" є власником всього майна колишнього державного підприємства "Ульяновський авіаційний промисловий комплекс", в тому числі і спірного приміщення , і має право ним розпоряджатися на свій розсуд. Зустрічна вимога про виселення задоволено.
Касаційна колегія того ж суду постановою від 03.10.94 рішення залишила без зміни.
Колегія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації з перевірки в порядку нагляду законності й обгрунтованості рішень арбітражних судів, що вступили в законну силу, постановою від 29.03.95 № № К4-Н-7/534, К4-Н-7/535 задовольнила протест заступника Голови Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації і скасувала відбулися рішення.
При цьому колегія виходила з наступного: матеріалами справи підтверджується, що приміщення побудовано за рахунок 7-процентних відрахувань від коштів, виділених авіаційного промислового комплексу на житлове будівництво, отже, згідно з додатком № 3 до постанови Верховної Ради Російської Федерації від 27.12.91 № 3020-1 [33] спірне приміщення відноситься до об'єктів муніципальної власності, в силу чого включення в статутний капітал акціонерного товариства "Авіастар" спірного приміщення, що є муніципальною власністю, вироблено неправомірно, тому суспільство не має права розпоряджатися цим приміщенням, а зазначений договір купівлі-продажу є недійсним і не може служити підставою для заняття приміщення фірмою "Росток" і для пред'явлення позову про виселення з цього приміщення муніципального торгового підприємства "Дитячий світ".
Таким чином, договір купівлі-продажу приміщення в житловому будинку визнаний недійсним, як укладений юридичною особою, яка не є його власником. Відповідно до закону житловий і нежитловий фонди, а також вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення, побудованих за рахунок 5-ти і 7-ми - процентних відрахувань на будівництво об'єктів соціально-культурного та побутового призначення, віднесені до об'єктів муніципальної власності.
Постанова президії Краснодарського крайового суду від 18 березня 1999 р. [34] підтверджує, що угода купівлі-продажу нерухомості, досконала між фізичними особами, особою, не наділеним власником правом на її відчуження, в силу ст.168 ЦК України визнається недійсною.
Прокурор Хостінского району м. Сочі звернувся до суду із заявою в інтересах Багдасарян до Зорогляну про визнання недійсним на підставі ст.ст.167 - 169 ЦК України договору купівлі-продажу квартири в будинку в м. Сочі, сел. Кудепста, посвідченого 14 серпня 1996 нотаріусом м. Сочі і зареєстрованого БТІ м. Сочі 15 серпня 1996, посилаючись на те, що договір укладений невстановленою особою, без згоди та відома власника квартири Багдасарян.
Багдасарян заяву підтримала, пред'явивши позов до покупця квартири Зорогляну про визнання недійсним зазначеного договору та про усунення перешкод у користуванні квартирою.
Справа неодноразово розглядалася різними судовими інстанціями.
Президія Краснодарського крайового суду 18 березня 1999 задовольнив протест заступника Голови Верховного Суду РФ, вказавши таке.
У відповідності зі ст.209 ГК РФ власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, у тому числі право відчужувати його у власність іншим особам.
Виходячи з цього і положень п.1 ст.454 ГК РФ, за договором купівлі-продажу продавцем, тобто стороною, яка зобов'язувалася передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), може виступати власник відчужуваного майна або особа, якій він передав право розпорядження майном (п.2 ст.209 ГК РФ).
Згідно ст.550 ГК РФ договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Недотримання форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність.
Як встановив суд, власник квартири Багдасарян згаданий договір про її продаж не підписувала, участі в його укладанні не брала, грошову суму (ціну) за квартиру не отримувала.
При такому положенні висновок суду про законність договору купівлі-продажу помилковий. Угода з відчуження майна, вчинений особою, яка не є власником, не визнаним стороною за договором купівлі-продажу, не відповідає вимогам названих норм закону - в силу ст.168 ЦК України незначна.
Крім того, судова практика рекомендує завжди з'ясовувати, кому і на якому праві фактично належать спірні житлові приміщення і дотримуватися процесуальні норми при розгляді спорів, пов'язаних з купівлею-продажем житлових приміщень. [35]
По-друге, житлове приміщення не повинно бути обтяжене правами (іншими крім права власності) інших осіб. Обов'язок передати право власності на житлове приміщення припускає, що воно має бути вільним від будь-яких прав і домагань третіх осіб, за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти майно з обтяженнями.
Матеріали судової справи, раніше приводиться в приклад при розкритті особливостей обороту житлових приміщенні незавершених будівництвом об'єктів, свідчать, що акціонерне товариство, незважаючи на наявність договору купівлі-продажу незавершеного об'єкта з відділенням Ощадбанку, продало цей же об'єкт товариству з обмеженою відповідальністю. Об'єкт був переданий відділенню Ощадбанку за приймально-здавальною акту, оплачений покупцем, тільки перехід права власності не був зареєстрований внаслідок неправомірної відмови комітету із земельних ресурсів. І суд правильно порахував, що оскільки спірне майно обтяжене правами відділення Ощадбанку на підставі договору купівлі-продажу, продавець (акціонерне товариство) втратив право розпоряджатися ним будь-яким способом. [36] І відповідно договір між АТ та ТОВ не має юридичної сили.
У ряді випадків законодавство вимагає збереження характеру і мети використання предмета угоди, що в першу чергу стосується житлових приміщень - стаття 288 ГК РФ, як і чинне житлове законодавство, встановлює принцип суворо цільового призначення житлового приміщення.
Такий підхід закону обумовлений зберігається недоліком житла та його особливої ​​соціальною значущістю. Остання отримала конституційне закріплення в ст. 40 Конституції РФ, що проголосила право громадян на житло і зобов'язала органи державної влади та місцевого самоврядування створювати необхідні умови для реалізації цього права.
Цивільний кодекс встановив, що житлові приміщення призначені для проживання громадян (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а здійснення прав власника щодо володіння, користування і розпорядження такими об'єктами нерухомості повинно здійснюватися у відповідності з цільовим призначенням цих об'єктів (п. 1 ст. 288 ГК РФ).
Таким чином, всі без винятку житлові помешкання отримали суворо цільове призначення, а всі власники житлових фондів, житлових будинків та окремих житлових приміщень не мають права використовувати їх виключно на свій розсуд, з порушенням цільового призначення цих об'єктів. Не допускається, а отже, продаж житлових приміщень під різні офіси, контори, склади, без попереднього перекладу цих приміщень в категорію нежитлових, тобто без зміни їх цільового призначення (що, в свою чергу, вимагає відповідної перереєстрації їх в органах, що здійснюють облік даного виду нерухомості). На території Єкатеринбурга діє Положення "Про порядок переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові на території міста Єкатеринбурга", затверджене Рішенням Єкатеринбурзькій міської Думи від 14 жовтня 1997 р. № 26/10. [37]
Такі обмеження у реалізації права власності на нерухомість стосуються всіх власників - громадян, у тому числі власників житлових будинків і приватизованих квартир, юридичних осіб, включаючи комерційні і громадські організації, а також державних і муніципальних (публічно-правових) утворень. У цьому сенсі житло є особливим об'єктом права власності, вільне використання якого виключно на розсуд власника не допускає жодна з правових систем сучасності.
Підкреслюючи вказані обмеження, п. 2 ст. 288 ГК РФ спеціально відзначає, що громадянин - власник житлового будинку, приватизованої квартири чи іншого житлового приміщення вправі використовувати його для особистого проживання і проживання членів її сім'ї. Відповідно до цього і будь-яке відчуження даного об'єкту, як і здача його в тимчасове користування іншим особам, повинно проводитися з урахуванням встановленого для нього законом цільового призначення. Тому будь-який власник житлового приміщення має право продати його для проживання (постійного або тимчасового) іншим громадянам на основі відповідного договору.
Разом з тим власники житла не має права розміщувати в належних їм жилих приміщеннях будь-якого підприємства, установи та організації без попереднього оформлення перекладу таких приміщень у нежитлові відповідно до правил житлового законодавства, а також розміщувати у належних їм житлових будинках будь-які промислові виробництва ( п. 3 ст. 288 ГК РФ). Останнє обмеження, як випливає з тексту закону, стосується житлового будинку в цілому, а не тільки перебувають у ньому житлових приміщень. Це виключає розміщення різного роду виробництв навіть у підвалах чи на горищах житлових будинків, оскільки крім порушення цільового призначення даного об'єкта відсутність подібної заборони вело б до створення значних незручностей для громадян, які використовують відповідні житлові приміщення не за їх прямим призначенням.
Порушення передбачених законом положень про належне здійсненні права власності на житлове приміщення тягне несприятливі наслідки, передбачені ст. 293 ГК РФ. Відповідно до її правилами використання житлового приміщення не за призначенням, або систематичне порушення власником такого приміщення прав та інтересів сусідів, або безгосподарне поводження власника зі своїм житлом можуть стати підставою для прийняття судом за позовом органу місцевого самоврядування рішення про продаж такого житлового приміщення з публічних торгів , тобто про примусове відчуження належить власнику нерухомості.
Викладені у ч. 1 ст. 293 ситуації мають на увазі або вже почалося (триваюче) використання власником свого житлового приміщення не за призначенням, або систематичне (неодноразове) порушення прав та інтересів його сусідів (створення "обстановки неможливості спільного проживання"), або що почалося руйнування житла в результаті безгосподарного поводження з ним. У всіх трьох зазначених випадках власник житла повинен бути попередньо попереджений органом місцевого самоврядування про необхідність усунення допущених ним порушень (в тому числі з встановленням відповідного, розумного строку для цих цілей, включаючи необхідний ремонт руйнується приміщення) і лише після цього він наражається на ризик судового вилучення та примусової реалізації належного йому об'єкта нерухомості.
Правила ст. 288 і 293 ГК РФ являють собою форму публічно-правового втручання в приватні справи власника, що допускається абз. 2 п. 2 ст. 1 в виняткових випадках, встановлених законом в громадських, а не в приватних інтересах. З урахуванням цього закон обмежує всіх власників житла в здійсненні належного їм права власності, встановлюючи його цільові кордону.
У зв'язку з цим слід звернути також увагу на впроваджуються останнім часом в російське законодавство і практику правила про розподілів земель населених пунктів на певні сектори .. Що стосується земель міст та інших населених пунктів, то особливості їх використання з прийняттям Містобудівного кодексу РФ від 7 травня 1998 р. [38] в значній мірі встановлюють цілі, для яких нерухомість в містах та інших населених пунктах може бути використана і відчужена. Однак відчуження нерухомості в цьому випадку спричинить і необхідність виконання ряду інших формальностей. Так, пункт 11 статті 62 Містобудівного кодексу встановлює, що при переході права власності на об'єкти нерухомості дію дозволу на їх будівництво зберігається, проте дозвіл підлягає повторній реєстрації в органах місцевого самоврядування.
Значно відрізняється від загальних положень про договори і така умова договору продажу житлового приміщення, як ціна (ст. 555 ГК РФ).
По-перше, положення про те, що виконання договору, в якому не визначена ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари (ст. 424 ГК РФ), не підлягає застосуванню до договорів продажу житлових приміщень, як і взагалі до договорів продажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним.
По-друге, ціна на житловий будинок, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї, якщо інше не передбачено законом або договором. У випадках, якщо відбувається одночасне відчуження житлового будинку та земельної ділянки, сторони в договорі можуть вказати ціну кожного об'єкта окремо.
У випадках, коли ціна житлового приміщення в договорі продажу встановлена ​​за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.
Якщо законодавством врегульовано порядок визначення ціни при продажу нерухомого майна, то суд, перевіряючи умови договору повинен був перевірити не тільки наявність самої ціни як істотної умови договору, а й порядок її визначення.
Даний висновок випливає з Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" [39], де наводиться рішенні арбітражного суду по спору про спонукання комітету з управління майном укласти договір купівлі-продажу приміщення. У ньому, як вказує суд, повинна бути відображена оцінка всіх умов, на яких сторони зобов'язані укласти договори, а в резолютивній частині зазначені предмет та істотні умови договору.
Відповідно до статті 130 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації щодо спору про спонукання укласти договір у резолютивній частині вказуються умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір.
Якщо суд приходить до висновку про обгрунтованість позову, він зобов'язаний розглянути поданий позивачем проект договору з точки зору законності всіх його умов і в тому випадку, коли відповідач проти них не заперечує.
Ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості. При викупі орендованого приміщення вона визначається в порядку, передбаченому пунктом 4.9 Основних положень програми приватизації. Тому суд був зобов'язаний перевірити умову про ціну, вказане покупцем у договорі. Оскільки арбітражний суд виніс рішення про спонукання комітету з управління майном укласти договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, не перевіривши законності умов цього договору, касаційна інстанція скасувала це рішення і направила справу на новий розгляд.
З огляду на те, що істотною умовою договору купівлі-продажу житлових приміщень є ціна договору, в договорі обов'язкова вказівка ​​не тільки суми, за яку продається житлове приміщення, але і порядку розрахунків між продавцем і покупцем.
При цьому можлива передача грошей до підписання сторонами договору, безпосередньо під час його підписання, а також після підписання договору - у разі розрахунку з розстрочкою платежів. В останньому випадку в договорі обов'язково зазначення дати остаточного розрахунку між продавцем і покупцем, а при необхідності - також і термінів проміжних платежів. Ці умови також є істотними умовами договору, без них він не вважається укладеним.
У разі спору про ціну продажу житлового приміщення, суд не бере до уваги показання свідків. Ціна підтверджується тільки письмовими доказами.
Так, Зороглян придбав двокімнатну квартиру, як видно з договору, за ціною 3300 тис. рублів, але ця ціна була в декілька разів менше дійсної вартості квартири. Висновок суду про те, що квартира куплена за іншу ціну, в порушення ст.54 ЦПК РРФСР заснований на неприпустимих доказах: поясненнях відповідача про сплату за квартиру 110 млн. рублів і свідченнях свідків про помилковість зазначення в договорі названої ціни замість 30 млн. рублів. Договір купівлі-продажу нерухомості вимагає письмової форми, у зв'язку з цим його умови можуть підтверджуватися тільки письмовими доказами, у разі спору сторони позбавлені права посилатися на показання свідків (п.1 ст.162 ГК РФ). Письмових доказів про сплату інший, ніж зазначено в договорі, покупної ціни суду не представлено. Неправильне застосування або тлумачення норм матеріального права є підставою до скасування судових постанов у порядку нагляду. [40]
Одним з письмових доказів може бути розписка.
У протесті заступника Генерального прокурора РФ піддається сумніву факт укладення 30 червня 1987 договору купівлі-продажів домоволодінь між Шипін і Курбатовим і вказується, що одним з обов'язкових умов укладення такого договору є ціна, яка сторонами не була визначена. [41] Однак таке твердження суперечить матеріалами справи. З розписки Шипін від 30 червня 1987 р. і пояснень сторін у судовому засіданні випливає, що Шипін отримав від Курбатова за будинок 2500 крб. Та обставина, що на день здійснення операції страхова вартість домоволодіння становила 6182 руб., Не свідчить про відсутність ціни в укладеному договорі купівлі-продажу від 30 червня 1987 р. Відповідно до ст.92 ЦК РРФСР 1964 р. власникові належать права володіння, користування і розпорядження майном у межах, встановлених законом. Тому власник має право визначати вартість майна, що продається на свій розсуд. Ціну продаваного домоволодіння в 2500 руб. за станом на 30 червня 1987 Шипін встановив сам.
Після встановлення ціни в договорі продажу житлового приміщення та виконання договору сторони не вправі змінювати ціну продаваного майна. Такий висновок підтверджується судовою практикою [42].
Акціонерне товариство пред'явило позов до товариства з обмеженою відповідальністю про внесення до пункту 3.1 договору купівлі-продажу нерухомості змін про збільшення ціни відповідно з переоцінкою основних фондів, передбаченої постановою Уряду Російської Федерації.
Арбітражний суд позовні вимоги задовольнив, пославшись на те, що покупець допустив прострочення в оплаті і останній платіж зробив у період, коли повинна була вироблятися переоцінка основних фондів. Однак судом не були враховані наступні обставини.
У пункті 3.1 договору вказана ціна нерухомого майна. Вартість перерахована продавцю частинами. Майно передано покупцеві за актом прийому-передачі після її повної оплати.
Згідно з пунктом 1 статті 424 Цивільного кодексу Російської Федерації виконання договору оплачується за ціною, встановленою угодою сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку.
Згідно зі статтею 408 Цивільного кодексу Російської Федерації зобов'язання сторін припиняються у зв'язку з виконанням.
Оскільки зобов'язання сторін за договором виконані, у суду були відсутні правові підстави для збільшення ціни за пунктом 3.1 договору, що припинив свою дію.
З урахуванням викладеного Президія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації скасував судові акти і відхилив позовні вимоги акціонерного товариства.
Таким чином, якщо зобов'язання за договором купівлі-продажу виконані сторонами належним чином, продавець не має права вимагати внесення зміни до цього договору в частині збільшення ціни проданого майна.
У якості істотних умов договорів, предметом яких є нерухомість, ЦК України встановлює два - предмет і ціну. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) або квартири, в яких проживають особи, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визнається перелік таких осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.
У силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ перехід права власності (в тому числі за договором купівлі-продажу) на житло сам по собі не є підставою для припинення права користування цим приміщенням з боку членів сім'ї колишнього власника, які раніше проживали в цьому приміщенні. Інакше кажучи, це право як би "обтяжує" таку нерухомість, в принципі слідуючи її долі, що зближує його з речових прав. Практично це означає, що при відчуженні або іншому розпорядженні власником-громадянином приналежним йому житлом без згоди спільно проживають з ним членів його родини вони продовжують користуватися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Таким чином, у даному "праві користування" речові елементи переважають над зобов'язальними, що і дає підстави закону оголосити його речовим правом [43].
Тому вимогою закону (ст.558 ЦК України) стала необхідність зазначення в договорі купівлі-продажу переліку осіб, які зберігали право користування відчужуваних жилим приміщенням з зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням, або інформація, що виходить від власника, про те, що подібні особи відсутні . Зміна власника житлового приміщення не може відображатися на житлові права членів його сім'ї, причому членів сім'ї як справжніх, так і колишніх. Саме ці їхні права і закріплюються в договорі.
Перелік таких осіб виявляється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації або паспортного столу за місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинна бути присутнім посилання на реквізити цієї довідки.
У довідці вказується:
- Для приватизованих житлових приміщень - хто проживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає в даний час;
- Для житлових приміщень, придбаних іншим способом - хто проживає в даний час.
Ці відомості необхідно знати для того, щоб визначити - хто, крім власника вправі претендувати на користування житловим приміщенням. Претендувати на користування житловим приміщенням можуть відповідно до чинного законодавства:
члени сім'ї колишнього власника, що залишилися проживати в приміщенні (ст.292 ЦК України). Їх коло визначається за правилами ст.53 ЖК РФ, включаючи навіть тих, хто припинив сімейні зв'язки з колишнім власником.
наймач житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни. Їх перелік визначається за правилами ст.677 ЦК України.
громадянин, який є піднаймачів житлового приміщення в межах строку дії договору найму (ст.685 ЦК України)
У тих випадках, коли продається житловий будинок зі складу будинків державного або муніципального житлового фонду соціального використання, в цей перелік повинні бути включені:
- Наймач та члени його сім'ї (ст.672 ЦК України), їх перелік також визначається за правилами ст.53 ЖК РФ
- Громадянин, який є піднаймачів житлового приміщення в межах строку дії договору найму (ст.672, 685 ЦК України).
На практиці часто трапляються ситуації, коли новий власник житла (покупець) не може в нього вселитися. Найчастіше це відбувається внаслідок приховування продавцем відомостей про осіб, що мають право користування проданим житловим приміщенням, причому іноді без жодного наміру. Буває й так, що після продажу квартири при різкій зміні життєвих обставин людям просто нікуди виїхати.
Обман з пропискою (реєстрацією) - явище досить часте, і буває, покупці відчувають чимало клопоту, перш ніж реально зможуть скористатися своєю власністю.
На практиці ріелтери, щоб уникнути такого роду обману, пропонують наступний вихід. Після оформлення договору купівлі-продажу передається тільки частина грошей, приблизно не більше 50 відсотків від вартості квартири. Для отримання повної суми продавці будуть зацікавлені у якнайшвидшому виїзді. А в разі будь-яких несподіванок (немає іншого житла) можна буде придбати на гроші, що залишилися житлове приміщення відповідної якості, куди продавці можуть бути переселені в судовому порядку.
Введення обов'язкового порядку державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно служить певною перешкодою для виробництва незаконних угод. І все ж, купуючи квартиру, неодмінно потрібно поцікавитися, чи не проживають в ній особи, які виписані тимчасово: через закордонні відрядження, служби в армії, через навчання чи відбування висновку (відповідно до чинного законодавства, всі ці громадяни мають право на проживання за попереднім місцем проживання).

3. Обмін житлових приміщень

Незважаючи на те, що останнім часом операції в сфері нерухомості відбуваються, в основному, з житловими приміщеннями, що знаходяться у власності громадян, обмін муніципального житла як і раніше не втрачає своєї популярності. У зв'язку з цим, хотілося б докладніше зупинитися на самому понятті обміну і умови його здійснення, а також розглянути ситуації, в яких обмін не може бути здійснений або може бути визнаний недійсним.
Згідно з положеннями, встановленими ст. 67 Житлового кодексу РФ, наймач житлового приміщення вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного житлового приміщення з іншими наймачами.
Обмін допускається між двома, трьома і більше наймачами, що проживають в одному або в різних будинках, в одному або в різних містах, курортних, дачних селищах та інших населених пунктах. Слід також додати, що можливий ще і обмін так званого муніципального житла, тобто займаного громадянином за договором найму, та житлового приміщення, що перебуває у власності громадянина.
Предметом обміну може бути жиле приміщення, що складається з квартири або однієї або декількох кімнат, знаходяться в користуванні наймача або що належать громадянину на праві власності.
Суміжні, не ізольовані кімнати, пов'язані спільним входом, також можуть бути предметом обміну.
Для обміну суміжних кімнат, зв'язаних загальним входом, або хоча б однієї з них потрібна письмова згода всіх проживаючих у них наймачів і повнолітніх членів їх сімей.
При обміні жилих приміщень, займаних особами, які перебувають під опікою, або особами, над якими встановлено піклування, потрібна письмова згода відповідних органів.
Законом передбачені випадки, за яких обмін жилими приміщеннями не допускається. Тобто, якщо:
- До наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму займаного ним приміщення;
- Обмін носить фіктивний характер;
- Будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, підлягає знесенню або переобладнанню для використання в інших цілях або передається для державних або громадських потреб;
- Будинок підлягає капітальному ремонту з перебудовою і переплануванням житлових приміщень;
- Приміщення є службовим або знаходиться в гуртожитку;
- У зв'язку з обміном житлові умови одного з обмінюються, істотно погіршуються, в результаті чого громадяни стають такими, що потребують поліпшення житлових умов [44].
Наймачеві жилого приміщення для отримання дозволу на обмін необхідно подати заяву за встановленою формою у ГУ Горжілобмен і райжілобмен. Там, на засіданні відповідної комісії, приймається рішення, яке дозволяє або забороняє проведення обміну.
Обмін житлових приміщень вважається вчиненим з моменту отримання обмінюються сторонами обмінних ордерів.
Недійсним обмінний ордер може бути визнаний тільки в судовому порядку.
Якщо між членами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен з них вправі вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах).
Перед тим, як звертатися до суду з позовною заявою про примусовий обмін, сторона-заявник повинна підібрати варіанти передбачуваного обміну.
Сторона, що звернулася до суду із заявою про примусовий обмін, повинна представити досить переконливі докази неможливості спільного проживання.
Суд же, у свою чергу, повинен врахувати заслуговують на увагу доводи та інтереси осіб, що проживають в обмінюваних приміщень.
З жалем доводиться констатувати, що чіткий механізм здійснення обміну житла у випадку, коли однією зі сторін договору є власник житла, нормативно на федеральному рівні не визначений. Окремі суб'єкти Російської Федерації встановлюють такий механізм. В даний час існує нормативний документ, що регламентує порядок обміну житловими приміщеннями - "Інструкція про порядок обміну житлових приміщень", затверджена наказом № 12 Міністра комунального господарства РРФСР від 9 січня 1967 Однак ця інструкція грунтувалася на положеннях втратив чинності ЦК РРФСР і, хоча вона офіційно не скасовано, на території Москви не застосовується. З цієї причини порядок обміну житловими приміщеннями може бути розглянуто на підставі "Тимчасового положення про порядок обміну і (чи) міни житлових приміщень у м. Москві" 1996 р.
Це положення розроблено на підставі норм Цивільного кодексу РФ, федерального Закону "Про основи федеральної житлової політики", інших документів, які визначають правовий режим житлових приміщень різних форм власності, і встановлює правила здійснення обміну (міни) житлових приміщень у м. Москві, займаних власниками, наймачами, членами ЖБК, ЖК, в умовах різних ринкових відносин у житловій сфері. Оскільки, як уже говорилося вище, житлові правовідносини регулюються не тільки федеральним законодавством, а й законодавством суб'єктів федерації, таку заміну я уявляю правомірною і доцільною.
Громадянин-власник житлового приміщення, що бажає обміняти належне йому житло з наймачем, подає відповідну заяву органу місцевого самоврядування за місцем знаходження житлового приміщення державного, муніципального, громадського житлового фонду.
У заяві дається характеристика житлового приміщення, що належить громадянинові на праві власності (число кімнат, розмір загальної та житлової площі тощо), вказується підстава виникнення права власності (цивільно-правова угода: договір передачі в порядку приватизації, успадкування, виплата пайового внеску за квартиру в будинку житлового чи житлово-будівельного кооперативу), називається правовстановлюючий документ (договір, час його вчинення, номер і т.п.). У заяві також вказується контрагент по обміну (наймач, з яким власник житла бажає зробити обмін) і дається характеристика житлового приміщення, яке власник житла отримає в результаті обміну.
У тих випадках, коли обмінюване житлове приміщення належить на праві спільної власності кільком особам, то заява подається від імені всіх співвласників і, відповідно, ними підписується. Якщо хто-небудь з співвласників не проживає в обмінюваної житловому приміщенні, а знаходиться в іншому населеному пункті у зв'язку з відрядженням, навчанням, характером роботи і т.д. або не може з'явитися до посадової особи органу місцевого самоврядування, що приймає заяву (наприклад, у зв'язку з тим, що знаходиться на лікуванні в стаціонарному медичному закладі), то згода відсутнього співвласника на обмін жилого приміщення може бути виражене в окремому документі. Підпис такої особи повинна бути посвідчена. Таке посвідчення можливо нотаріусом, посадовою особою, уповноваженою на вчинення нотаріальних дій, організацією, в якій даний громадянин працює або навчається, житлово-експлуатаційною організацією за місцем його проживання.
Наймач житлового приміщення, що бажає зробити обмін з громадянином-власником житла, подає до органу місцевого самоврядування, за місцем знаходження свого житлового приміщення, заяву аналогічного змісту.
Заява наймача підписується усіма повнолітніми членами його сім'ї. Згода тимчасово відсутніх членів сім'ї наймача, за якими зберігається право на жиле приміщення, може бути виражене в окремому документі. Підпис тимчасово відсутнього члена сім'ї повинна бути засвідчена ким-небудь з раніше називалися суб'єктів.
Після прийняття органом місцевого самоврядування рішення про обмін житлових приміщень громадянам можна оформляти відповідний договір.
Представляється, що введення норми про те, що звернення до органу місцевого самоврядування має передувати оформлення договору допомогло б уникнути конфліктних ситуацій. Якщо орган місцевого самоврядування приймає рішення про обмін житлових приміщень, значить, після оформлення договору обміну житловими приміщеннями проблем з видачею ордера не буде. При порушенні зазначеній послідовності могла б скластися вельми суперечлива ситуація: існує договір обміну житловими приміщеннями, але орган місцевого самоврядування відмовляється видати обмінний ордер.
Договір є підставою виникнення (переходу) права власності, і договір як документ є доказом того, що здійснена цивільно-правова угода - договір обміну житловими приміщеннями.
У договорі обміну між власниками і наймачами житла або членами житлових, житлово-будівельних кооперативів дається характеристика обмінюваних житлових приміщень, вказується коло осіб, які стають власниками одержуваного по обміну житлового приміщення, визначається частка кожного співвласника в праві власності.
На підставі такого договору громадянин, який є наймачем, має право вимагати від контрагента з обміну передачі йому жилого приміщення у власність [45].
Громадянин-власник житлового приміщення, який одержує в результаті обміну житло в користування на умовах найму, на підставі договору і раніше прийнятого рішення органу місцевого самоврядування про обмін житлових приміщень має право вимагати від органу місцевого самоврядування видачі обмінного ордера і від контрагента по обміну - передачі квартири.
До заяви власника, зареєстрованого на житловій площі, що підлягає обміну, додаються:
- Документи, що підтверджують право власності (свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності, договір передачі, договір відчуження - договір купівлі-продажу, дарування, міни і т. п.);
в необхідних випадках:
- Документ, який підтверджує згоду на обмін осіб, постійно зареєстрованих на даній житловій площі, незалежно від їх спорідненості з власником житлової площі,
- Документи, що підтверджують перебування у шлюбі або перебування в родинних стосунках між ким-небудь з осіб, що залишилися проживати в житловому приміщенні, частина якого обмінюється, і тими, хто туди в'їжджає;
- Виписка з будинкової книги;
- Копія фінансового особового рахунку з житлово-експлуатаційної організації;
- Документ, який підтверджує згоду власника, не проживає в жилому приміщенні, на обмін;
- Документ, що підтверджує наявність або відсутність тяжких захворювань, що перешкоджають спільного проживання з іншими особами.
До заяви власника, не зареєстрованого на житловій площі, що підлягає обміну, додаються:
- Документи, що підтверджують право власності (свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності, договір передачі, договір відчуження - купівлі-продажу, дарування, міни і т. п.);
- Виписка з додому книги про наявність всіх осіб, зареєстрованих на даній житловій площі, або довідка про відсутність таких;
- За наявності постійно зареєстрованих осіб, незалежно від спорідненості з власником житлової площі - їх письмову згоду на обмін житлової площі (крім неповнолітніх членів сім'ї);
- Копія фінансово-особового рахунку з житлово-експлуатаційної організації за місцем постійної реєстрації власника;
- В необхідних випадках - документ, який підтверджує згоду на обмін тимчасово відсутніх, постійно зареєстрованих на обмінюваної площі [46].
У заяві про обмін житлової площі повинен бути зазначений розмір житлової площі, яка існує на момент складання заяви, і інші реквізити, необхідні для обміну.
При будь-якому розходженні у розмірі площі, адресу та інших реквізитах у наданих документах до заяви додається довідка БТІ або поверховий план житлового приміщення, інші документи для підтвердження даних, зазначених у заяві про обмін.
Інші додаткові дані, що уточнюють необхідні обставини, запитуються в установленому порядку.
Заяви вважаються поданими з дня надання всіх необхідних документів, про що робиться запис в заяві про обмін із зазначенням особи, яка зробила їх (учасника обміну або його офіційного представника).
Матеріали про обмін житловою площею розглядаються на комісіях територіальних органів управління. Рішення комісії оформляється протоколом її засідання і підписується усіма присутніми членами комісії.
У разі винесення рішення, що забороняє обмін, в протоколі робиться відповідна мотивована запис, який доводиться до відома сторін, що беруть участь в обміні.
У випадку, коли обмінюємося житлова, площа знаходиться у власності одного громадянина, на якій він постійно зареєстрований з іншими особами, обмін може бути зроблений тільки при одночасному виїзді всіх спільно проживають з власником осіб.
При обміні державної або муніципальної житлової площі на житлове приміщення, що знаходиться у власності громадян, обмін може бути дозволений тільки при відповідності кількості учасників обміну, у тому числі неповнолітніх, зазначених у протоколі засідання комісії, кількості учасників, зазначених у договорі відчуження житлового приміщення.
Договір відчуження повинен містити також:
- Характеристику відчужуваного житлового приміщення (місце знаходження, загальна і житлова площа, кількість кімнат, інвентаризаційна оцінка та інші необхідні умови договору і реквізити);
- Вказівка ​​про заснування виникнення права власності на житлове приміщення, а в разі, якщо право власності на житлове приміщення виникає в кількох осіб, вказується вид спільної власності (часткова, спільна).
У договорі можуть бути зазначені додаткові умови, щодо яких має бути досягнуто згоди сторін.
Договір відчуження житлової площі при обміні житловими приміщеннями вимагає нотаріального посвідчення за місцем оформлення обміну. Право власності на одержуване з обміну жиле приміщення виникає з моменту державної реєстрації.

4. Дарування житлових приміщень

До революції 1917 р. правовідносини, пов'язані з даруванням, були предметом жвавих теоретичних дискусій. Цивільне законодавство і цивільно-правова доктрина того часу не давали чітких однозначних відповідей на питання про поняття дарування, його правовою природою, місці цього інституту в системі цивільного права. Досить сказати, що в цивільному законодавстві тієї пори норми про дарування були розміщені не серед положень про договірні зобов'язання, а в розділі про порядок набуття та зміцнення прав на майно. Хоча, як підкреслював, Г.Ф. Шершеневич, «законодавство визнає, що дар шанується недійсним, коли від нього відречеться той, кому він призначений ...». [47]
На тлі всебічного і детального регулювання договору дарування в дореволюційному цивільному законодавстві та проекті Цивільного уложення особливо убогим представляється регулювання договору дарування в радянському цивільному законодавстві.
У Цивільному кодексі РРФСР 1922 р. договором дарування була присвячена лише одна норма.
Всі відносини, пов'язані з договором дарування, регламентувалися в Цивільному кодексі РРФСР 1964 р. двома статтями. У першій давалося поняття договору дарування. Друга стаття передбачала вимоги, які пред'являються до форми договору.
Що стосується сучасного російського цивільного законодавства, то в системі цивільно-правових договорів договір дарування виділяється в окремий тип договірних зобов'язань завдяки наявності деяких характерних ознак, що дозволяють кваліфікувати його в цій якості. У числі таких ознак можна назвати такі особливі риси договору дарування.
По-перше, основний кваліфікуюча ознака договору дарування, який відрізняє його від переважної більшості цивільно-правових договорів, полягає в його безоплатність. Ознака безоплатність договору дарування означає, що дарувальник не отримує ніякого зустрічного надання з боку обдаровуваного.
Якщо житло передається при наявності зустрічної передачі речі або права, то такий договір не визнається даруванням. На практиці такі випадки іноді зустрічаються. Найчастіше органи місцевого самоврядування або організації обумовлюють надання муніципального житла нужденним громадянам обов'язком подарувати наявну в них квартиру муніципалітету. При оформленні договорів обмінів житловими приміщеннями різних форм власності на практиці можна зустріти випадки «обміну квартири в порядку дарування». На підставі п. 2 ст. 170 ЦК подібні угоди визнаються удаваними. Разом з тим, не перетворює дарування в відшкодувальний договір відшкодування дарувальнику витрат, понесених ним у зв'язку з даруванням, якщо вони за умовами договору не входять у цінність дарування. [48]
По-друге, ознакою дарування є збільшення майна обдаровуваного.
По-третє, при даруванні збільшення майна обдаровуваного має відбуватися за рахунок зменшення майна дарувальника.
По-четверте, неодмінною ознакою договору дарування є згода обдаровуваного на отримання подарунка. Згідно зі ст. 573 ЦК, обдаровуваний має право в будь-який час відмовитися від дару до його передачі йому. У цьому випадку договір дарування вважається розірваним. При цьому відмова від подарованого житла повинен бути укладений у письмовій формі. Крім того, така відмова підлягає державній реєстрації. У таких випадках дарувальник має право вимагати від обдаровуваного відшкодування реальних збитків, завданих відмовою прийняти житло в дар.
Як правило, дарування житлових приміщень відбувається між близькими особами (родичами, друзями). Разом з тим, сторонами у договорі дарування можуть виступати як громадяни, так і юридичні особи. В якості обдаровуваного може виступати Російська Федерація, її суб'єкти, а також міста та інші муніципальні освіти в особі їх органів.
На відміну від колишнього законодавства обіцянку дарування також визнається договором дарування і пов'язує обіцяв, якщо таке було зроблено в належної форми і містить ясно виражене намір здійснити операцію в майбутньому безоплатну передачу житлового приміщення або іншого майна.
З огляду на ст. 575 ГК не допускається дарування житлових приміщень:
- Від імені малолітніх громадян, визнаних недієздатними, їх законними представниками;
- Працівникам лікувальних, виховних установ, закладів соціального захисту та інших аналогічних установ громадянами, що перебувають у них на лікуванні, змісті або вихованні, чоловіками й родичами цих громадян;
- Державним службовцям та службовцям органів місцевого самоврядування у зв'язку з їх посадовими повноваженнями або у зв'язку з виконанням ними службових обов'язків;
- У відносинах між комерційними організаціями.
Організації, яким належить житло на праві господарського відання або оперативного управління, можуть подарувати житло тільки за згодою власника.
У виняткових випадках закон дає можливість дарувальнику відмовитися від виконання договору дарування або взагалі скасувати дарування. У першому випадку відмовитися від договору дарування можна, коли майнове чи сімейний стан або стан здоров'я дарувальника змінилося настільки, що виконання договору в нових умовах приведе до істотного зниження рівня життя. Другий випадок відміни дарування регулюється ст. 578 ЦК, де сказано, що дарувальник вправі скасувати дарування, якщо обдаровуваний вчинив замах на його життя, життя кого-небудь з членів його сім'ї або близьких родичів або навмисне заподіяв шкоду дарувальникові.
Договором може бути встановлено право дарувальника скасувати дарування у разі, якщо він переживе обдаровуваного.
Цивільний кодекс Росії передбачив новий вид дарування - пожертва.
Суб'єктами пожертви можуть бути громадяни, лікувальні виховні установи, заклади соціального захисту та інші аналогічні заклади, а також Російська Федерація, її суб'єкти та муніципальні освіти. При цьому на прийняття пожертви не потрібно чийогось дозволу або згоди.
Організація, що приймає житлове приміщення як пожертвування, повинна вести відособлений облік всіх операцій щодо його використання.
У тих випадках, коли використання пожертвуваного житлового приміщення відповідно до зазначеного жертводавцем призначенням стає неможливим внаслідок обставин, що змінилися, то воно може бути використано за іншим призначенням лише за згодою жертводавця. Використання пожертвуваного майна не у відповідності із зазначеним призначенням або зміна цього призначення дає право жертводавці, його спадкоємцям чи іншому правонаступника вимагати скасування пожертвування.

5. Державна реєстрація угод житлових приміщень і переходу прав на житлові приміщення

Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" [49] поклав на Міністерство Юстиції Росії координацію робіт зі створення установ юстиції з реєстрації прав, правового контролю за діяльністю установ юстиції, розробці методичних матеріалів з ведення державної реєстрації, а також призначенням та звільнення з посади реєстраторів прав на нерухоме майно та угод з ним, дотримання Правил ведення Єдиного державного реєстру, навчання та підвищення кваліфікації працівників системи державної реєстрації.
31 січня 1998 вступив в силу Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". У країні почала створюватися принципово нова система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, формування якої передбачено Цивільним кодексом Російської Федерації.
Встановлено організації, що займаються діяльністю з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ними. Ними є установи юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним на території знаходження нерухомого майна.
Законом про реєстрацію визначена і компетенція установ юстиції з державної реєстрації прав та угод з нерухомістю, до якої відноситься наступне:
1. Перевірка дійсності поданих заявником документів та наявності відповідних прав у підготував документ особи або органу влади. Ця перевірка здійснюється спеціальними посадовими особами - реєстраторами прав.
2. Перевірка наявності раніше зареєстрованих і раніше заявлених прав.
3. Державна реєстрація прав.
4. Видача документів, що підтверджують державну реєстрацію прав.
5. Видача інформації про зареєстровані права.
Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним регламентований главою 3 Закону про реєстрацію. Процедура проведення реєстрації складається з наступних 5 етапів:
- Прийом документів, необхідних для державної реєстрації прав та відповідають вимогам законодавства, реєстрація таких документів з обов'язковим додатком документа про оплату реєстрації;
- Правова експертиза документів і перевірка законності угоди;
- Встановлення відсутності протиріч між заявляються правами на даний об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;
- Внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;
- Вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав.
Потрібно звернути увагу на те, що державній реєстрації підлягає як сам договір продажу житлового приміщення, так і перехід права власності на нерухомість за таким договором від продавця до покупця.
Необхідно відзначити, що при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості момент укладення договору не збігається з моментом переходу права власності на неї. До моменту реєстрації переходу права власності покупець, навіть отримавши об'єкт договору у володіння та (або) користування, не має права їм розпоряджатися у відносинах з третіми особами (продавати, здавати в оренду, віддавати в заставу і т.п.). Тільки з моменту реєстрації переходу права власності покупець має право здійснювати операції з придбаним житловим приміщенням. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" на підтвердження цього положення приводить в приклад наступну справу.
Акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі, укладеного між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю. В обгрунтування своїх вимог позивач вказав, що продав будова за договором купівлі-продажу індивідуальним приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості і не зареєструвавши переходу права власності, перепродало будова товариству з обмеженою відповідальністю. Отримавши плату за будову від покупця, директор приватного підприємства зник. Арбітражний суд відмовив акціонерному товариству у позові.
Відповідно до пункту 2 статті 223 Цивільного кодексу Російської Федерації у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Статтею 551 Кодексу передбачена державна реєстрація переходу до покупця права власності на нерухомість за договором купівлі-продажу.
Оскільки право власності на будівлю в індивідуального приватного підприємства не виникло, воно не вправі було відчужувати це майно іншій особі. [50]

Висновок

Договір купівлі-продажу житлових приміщень, як вид операції з житлом є найбільш поширеним серед угод, опосередковуючи оборот житлових приміщень. Це, природно, тягне велику кількість спірних ситуації і накладає необхідність участі судової практики в визначень напрямів правового регулювання угод з житловими приміщеннями. Тим більше, що сучасне законодавство регулює цей вид договору принципово по-новому.
Практика судів складається в основному завдяки використанню суб'єктами, законні інтереси яких порушені через невиконання, неналежного виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу житлових приміщень, права на судовий захист. (Ст.46 Конституції РФ).
Способи захисту в судовому порядку цивільних прав, у тому числі і житлових, досить різноманітні, але ст.12 Цивільного Кодексу РФ тим не менш виділяє найбільш значимі з них. Це - позовну вимогу громадянина про визнання порушеного або оспорюваного права на житлове приміщення. У більшості випадків визнання судом цього права є необхідною передумовою, що забезпечує примусове здійснення інших вимог. Наприклад, вимога про визнання права на житлове приміщення - необхідна умова для пред'явлення вимоги про виселення осіб, які незаконно займає це приміщення.
Іншим способом захисту цивільних прав є відновлення становища, яке існувало до порушення права, і припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення, стягнення збитків.
Істотною гарантією в забезпеченні правового захисту майнових інтересів громадян в угодах з житловими приміщеннями виступають норми, що встановлюють підстави, за якими судом угоди можуть бути визнані недійсними, і наслідки, які тягне за собою таке рішення суду (ст.162, 165-180 ГК РФ) .
Слід зазначити, що велику роль у комплексному узагальненні спірних питань, що виникають у судів при аналізі договорів продажу нерухомості, грають Постанови пленумів та Огляди, а також Інформаційні листи Верховного і Вищого Арбітражного Судів РФ, Постанови Конституційного Суду РФ. Окремі рішення також збагачують правову дійсність, тим більше, що судова практика нерідко виступає компромісом між спірної ситуацією, що підлягає вирішенню, і нормою права, що регулює спірні правовідносини. Судова практика за договорами купівлі-продажу житлових приміщень не обмежується житловим законодавством. Вона, в силу того, що договір є підставою виникнення цивільних прав та обов'язків, відображає, перш за все, норми цивільного законодавства, включаючи загальні норми про зобов'язання і договори.
Знаходження житлових приміщень у різних житлових фондах, у різних суб'єктів громадянського права, соціальна значимість житлових приміщень, виникнення права власності на житлові приміщення по різних підставах, тягне застосування судами суміжного законодавства (законодавства про приватизацію, про кондомініуми, про житлових кооперативах, про спадкування, норм корпоративного, податкового, адміністративного права та ін) і використання відповідної практики вищестоящих судів.