ЗМІСТ
Введення
Глава 1. Надання жилих приміщень за договорами соціального найму: підстави та порядок
1.1 Історія становлення та розвитку договорів соціального найму в Росії
1.2 Наймання житлових приміщень в Російській Федерації: основи правового регулювання
Глава 2. Договір найму житла
2.1 Поняття, предмет і форма договору соціального найму
2.2 Права, обов'язки і відповідальність сторін
2.3 Зміна та припинення договору найму соціального
Глава 3. Проблеми правового регулювання та практичного здійснення договорів соціального найму в сучасній Росії
3.1 Прогалини законодавства, що регулює питання договору соціального найму житлового приміщення
3.2 Дозвіл питань, що виникають у судовій практиці у справах, пов'язаних з соціальним наймом житлових приміщень
Висновок
Список використаних джерел та літератури
Введення
Фундаментальні зміни, що відбулися у соціальній та економічній сфері російського суспільства у зв'язку з переходом до ринкових відносин, вимагали перетворення традиційних цивільно-правових інститутів, що сприяють задоволенню першорядних інтересів широкого кола людей, перш за все, в шарах незаможного населення. У числі таких інститутів особливе місце займає соціальний наймання житлового приміщення. За радянських часів за допомогою даного цивільно-правового інституту забезпечувалася потреба в житлі всіх нужденних, незалежно від їх майнового стану. В умовах змінених відносин власності, а також добробуту російського населення соціальний наймання житлових приміщень перестав бути переважною формою задоволення житлових потреб громадян.
Однак не можна недооцінювати значимість договору соціального найму житлового приміщення, яке сьогодні використовується як інструмент соціальної політики держави. Відповідно до п. 1 ст. 7 Конституції Російської Федерації наша країна - соціальна держава, політика якої спрямована на створення умов, що забезпечують гідне життя і розвиток людини. Такий підхід передбачає відповідальність держави перед особистістю і покладає на нього обов'язок здійснювати турботу про малозабезпечених та інших найменш соціально захищених верствах суспільства, не мають можливості самостійно вирішити свою житлову проблему. В даний час значне число російських сімей з причини низької платоспроможності не в змозі поліпшити свої житлові умови з використанням ринкових механізмів. За офіційною статистикою на даний час у черзі на отримання житла полягає 6% всіх сімей країни, до 2004 р. складалося 11%. 1
Розвиток соціального найму житлового приміщення в умовах ринкових відносин вимагає ефективного правового механізму, що забезпечує чіткість і повноту його регулювання. Разом з тим, як показав аналіз нормативно-правових актів, а також судової практики з досліджуваної проблеми, у цивільному і житловому законодавстві про соціальне наймі, є прогалини і суперечності, що ускладнює його практичне застосування. Так, велика кількість питань викликає визначення правової природи договору соціального найму житлового приміщення, його місця в системі цивільних зобов'язань. У зв'язку зі зміною соціально-житлової функції держави шляхом переходу від забезпечення загального права громадян на одержання жилого приміщення за договором соціального найму до забезпечення їм тільки незаможних громадян і громадян, що мають спеціально передбачене на це законом право, в дослідженні потребує суб'єктний склад договору, а також його зміст. Крім того, представляється необхідним встановлення специфіки предмета договору соціального найму житлового приміщення.
Реалізація договору соціального найму житлового приміщення зачіпає як приватноправові, так і публічно-правові інтереси. Тому особливої значущості набуває проблема виявлення підстав, порядку і правових наслідків зміни та припинення договору соціального найму житлового приміщення, що дозволить найбільш ефективно захистити права і законні інтереси наймача та членів його сім'ї, а також держави і муніципальних утворень. В окремому дослідженні також потребує проблема відповідальності сторін за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором соціального найму житлового приміщення. Законодавча база про соціальне наймання житлового приміщення також недостатньо розроблена і вимагає вдосконалення. Між тим, договір найму житла є досить ефективним засобом у механізмі вирішення проблеми житлової забезпеченості громадян. У світлі вищевикладеного представляється необхідним комплексне дослідження проблем цивільно-правового регулювання договору соціального найму житлового приміщення.
Мета дипломного дослідження полягає в розробці на основі критичного аналізу існуючої законодавчої бази та судової практики теоретичних і практичних положень, спрямованих на вдосконалення цивільно-правового регулювання договору соціального найму житлового приміщення.
Поставлена мета визначила завдання дослідження:
- Аналіз історико-правових аспектів соціального найму житлового приміщення в Росії;
- Дослідження правової природи соціального найму житлового приміщення;
- Визначення специфіки предмета договору соціального найму житлового приміщення;
- Виявлення особливостей суб'єктного складу договору соціального найму житлового приміщення;
- Встановлення змісту договору соціального найму житлового приміщення;
- Дослідження підстав, порядку і правових наслідків зміни та припинення договору соціального найму житлового приміщення;
- Розгляд відповідальності сторін за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором соціального найму житлового приміщення;
- Розробка та наукове обгрунтування рекомендацій та пропозицій щодо вдосконалення чинного законодавства, що регулює соціальний найм житлового приміщення.
Об'єктом дослідження виступають суспільні відносини, що випливають з договору соціального найму житлового приміщення, розглянуті в теоретичному та практичному аспектах.
Предметом дослідження є правове регулювання договору соціального найму житлового приміщення відповідно до норм цивільного і житлового права.
Теоретичну основу дослідження склали наукові праці в галузі теорії держави і права, а також теорії цивільного, житлового, адміністративного права та економічної науки.
Нормативну базу дослідження складають Конституція Російської Федерації, Цивільний кодекс Російської Федерації, Житловий кодекс Російської Федерації, а також інші федеральні закони Російської Федерації, постанови Уряду Російської Федерації, а також інші підзаконні акти регулюють відносини, які є об'єктом дипломного дослідження.
Емпіричну основу дослідження становить опублікована практика Верховного Суду Російської Федерації з окремих питань цивільно-правового регулювання договору соціального найму житлового приміщення.
Глава 1. Надання жилих приміщень за договорами соціального найму: підстави та порядок
1.1 Історія становлення та розвитку договорів соціального найму в Росії
У дореволюційній Росії житлове господарство знаходилося в основному в руках приватних підприємців і було найбільш відсталим у світі. За низького рівня благоустрою та ущільненості житла, по антисанітарії Росія займала перше місце в Європі. За статистикою, середня забезпеченість житловою площею в містах Росії в 1913 р. становила 4,5 кв. м, фактична ж забезпеченість була ще нижче 2.
Росія була аграрно-індустріальною країною, що й визначало склад її населення: 82% жителів проживало в сільській місцевості і, як правило, у власних хатах без елементарних зручностей. Напередодні Першої світової війни житловий фонд міст Росії становив 180 млн. кв. м, з яких 80% становили одноповерхові дерев'яні і малорозмірні будинку, знаходилися у власності громадян 3.
У дореволюційній Росії регулювання найму житлових приміщень здійснювалося в рамках цивільного права. Відповідні норми містилися у Зводі законів цивільних (тому X Зводу законів Російської Імперії). Найм житла оформлявся як майновий найм, і норм, спеціально присвячених цим відносинам, не виділялося. Держава (зокрема, місцеве самоврядування), незважаючи на сформований до кінця XIX ст. в Росії житлова криза, в його розв'язанні не брало участь 4.
У 1917 р. прийшли до влади більшовики негайно приступили до вирішення житлового питання у відповідності зі своїми програмними документами, зокрема з першої Програмою партії 1903 р., в основі яких лежали ідеї експропріації будинків буржуазії і переселення в них з трущоб і підвалів робітників. Ці ідеї були розвинені В.І. Леніним у додаток до проекту декрету Петроградського Ради «Про реквізицію теплих речей для солдатів на фронті», яке називалося «Про реквізицію квартир багатих для полегшення потреби бідних» 5. Відповідно до нього будинковим комітетам ставилося в обов'язок взяти на облік багаті квартири, що підлягають реквізиції , а районним Рад робітничих і солдатських депутатів - затверджувати списки і порядок заняття квартир біднотою. 20 листопада (3 грудня) 1917 р. В.І. Ленін склав «Тези закону про конфіскацію будинків з здаються внайми квартирами» 6, які стали основою «житлового переділу» - виселення буржуазії з її будинків та заселення їх сім'ями робітників з підвалів, нетрів, казарм. У «Тезах» передбачалася також націоналізація всієї міської землі; в них були намічені головні напрями житлової політики Радянської держави і закладені принципи управління громадським житловим фондом.
Викладені в «Тезах» ідеї знайшли подальше відображення в декреті РНК РСФСР від 23 листопада (6 грудня) 1917 р. «Про скасування приватної власності на міські нерухомості» і декреті ВЦИК від 6 (29) грудня 1917 р. «Про заборону операцій з нерухомістю ». На основі цих актів Ради робітничих і солдатських депутатів вилучали з приватного володіння великі капіталістичні будинку і споруди та передавали їх у відання Рад. Критерієм, що визначав право на експропріацію, був мінімум прибутковості житлових приміщень, що визначається залежно від місцевих умов 7. Право націоналізації будинків надавалося місцевим Радам. Домоволодіння та інше нерухоме майно, нажите своєю працею, експропріації не підлягали. Надалі декретом від 25 травня 1920 р. «Про заходи правильного розподілу осель серед трудящого населення» було встановлено, що вилученню підлягала вся житлова площа понад норми, встановлені виконкомами місцевих Рад, як у громадян, так і у закладів. Декрет зобов'язував громадян утримувати житлові приміщення в належному санітарному стані, а контролювали виконання розпоряджень особливі загони при місцевих Радах. Санітарні інспекції житлово-земельних відділів місцевих Рад мали право піддавати покаранню в адміністративному порядку громадян, котрі дозволяли антисанітарний стан жител, псували їх, які порушували правила співжиття, а також позбавляти таких громадян свободи строком до одного місяця або залучати до примусових робіт терміном до трьох місяців 8. Таким чином, у 1917-1921 рр.. в країні були проведені великі заходи, що дозволили зосередити в руках місцевих Рад у містах близько 18% житлових будинків.
Однак каменем спотикання стало питання про те, як організувати ефективне управління і використання всіх багатств суспільства, в тому числі і в сфері житлово-комунального господарства. На практиці випробовували різні механізми. Наприклад, керувати житловими будинками, які належали місцевим Радам, були зобов'язані будинкові комітети, які обиралися на загальних зборах мешканців. Головним у їх діяльності було переселення робітників з підвалів і трущоб в квартири буржуазії, перерозподіл і ущільнення житлової площі. Постановою РНК РРФСР від 23 травня 1921 р. «Про заходи поліпшення житлових умов трудящого населення та про заходи боротьби з руйнуванням жител» передбачалося залучення проживали в будинках громадян до контролю над роботою з управління будинкових комітетів і до підвищення відповідальності мешканців за збереження будинків 9. 18 Липень 1921 був підписаний декрет про обов'язкове залучення коштів мешканців для ремонту будинків шляхом внесення грошових коштів, особистої праці або матеріалів у розмірах, пропорційних займаної площі.
На підставі постанови РНК РРФСР від 8 серпня 1921 р. «Про управління будинками» керівництво муніціпалізірованним житловим фондом оформляється в єдину систему. Відповідно до цієї постанови до управління муніціпалізірованнимі будинками залучалися працівники, які проживали в цих будинках. Їм надавалося право обирати на один рік завідуючих будинками.
З 1921 р. у містах створюються житлові товариства, яким передавалися муніціпалізірованние будови. Вони стають найбільш стійкою формою управління житловим господарством. У ці роки з допомогою держави формується і житлова кооперація. З 1924 р. основною формою управління житловим господарством стають житлово-орендні кооперативні товариства - ЖАКТи, покликані відновлювати господарство орендованих у держави будинків, утримувати їх в належному стані і задовольняти потреби членів товариства в житловій площі.
У радянський період Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. не розглядав договір найму житлового приміщення як самостійний вид цивільно-правового договору. Відносини з найму житла регулювалися нормами глави, присвяченої майновому найму. Деякі норми цього розділу були спеціально присвячені окремим аспектам найму житлових приміщень. У цілому регулювання цих відносин у перші роки радянської влади здійснювалося за допомогою норм, що містяться в різних постановах, інструкціях, циркулярах 10.
Постановою ЦВК і РНК СРСР від 17 жовтня 1937 р. «Про збереження житлового фонду і поліпшення житлового господарства в містах» управління всім державним житловим фондом було покладено на місцеві Ради і на державні підприємства та установи, які мали у своєму віданні житлові будинки 11, у перший докладно врегульовано договір найму житла.
Бурхливий розвиток промисловості, транспорту, будівництва, міського господарства вело до зростання міського населення країни, що, у свою чергу, вимагало великих капітальних вкладень у державне і кооперативне житлове будівництво. Вже до 1940 р. весь міський житловий фонд СРСР становив 421 млн. кв. м загальної площі 12. Однак цього було недостатньо для того, щоб поліпшити житлові умови громадян.
Велика Вітчизняна війна загальмувала розвиток міського господарства в цілому і житлово-комунального зокрема, неможливо було виділити великі кошти з бюджету на будівництво та утримання житлового фонду. Корінний перелом у вирішенні житлової проблеми відбувся в 1960-і рр.. Постановою ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР від 31 липня 1957 р. «Про розвиток житлового будівництва в СРСР» було поставлено завдання в найкоротші терміни досягти значного приросту житлового фонду країни 13.
Основи цивільного законодавства Союзу РСР 1961 р. і Цивільний кодекс РРФСР 1964 р. систематизували норми про наймання житлового приміщення. Договір найму житлового приміщення було виділено в окрему главу (хоча до нього ще застосовувалися норми, що регулюють майновий найм). Договір найму житлового приміщення був терміновим, оплатним договором, спрямованим на передачу громадянам у користування майна певного роду - житлового приміщення для проживання в ньому.
З прийняттям Основ житлового законодавства Союзу РСР 1981 р. і розробленого відповідно до них Житлового кодексу РРФСР 1983 р. регулювання відносин по найму житлового приміщення стало здійснюватися названими нормативними правовими актами, а норми Основ цивільного законодавства Союзу РСР 1961 р. і Цивільного кодексу РРФСР 1964 р., присвячені найму житлового приміщення, втратили силу. Вперше договір найму житлового приміщення став безстроковим. З цього моменту і до прийняття Основ цивільного законодавства Союзу РСР 1991 найм житлового приміщення регулювався виключно житловим законодавством.
У третій Програмі партії на найближчі 10-15 років ставилося навіть таке завдання, як забезпечення кожної родини, в тому числі молодят, впорядкованою квартирою, що відповідає вимогам гігієни та культурного побуту 14. І хоча ці плани не були повністю виконані, обсяги житлового будівництва в 70 -і рр.. вражають. Житловий фонд міст і робітничих селищ до 1971 р. у порівнянні з дореволюційним періодом збільшився в 8,5 рази. Середня забезпеченість жителя в цьому ж році склала 11 кв. м загальної площі. За кількістю побудованих квартир на тисячу чоловік населення Радянський Союз займав одне з перших місць у світі 15. Тим не менш житлова проблема залишалася гострою.
До початку перебудови в СРСР у черзі на отримання житла стояли 14 млн. сімей (40 млн. чоловік). Найбільше потребують житло було в РРФСР - більше 8 млн. сімей. При цьому 30 млн. кв. м (17% усього житлового фонду Росії) виявилися розміщеними в старих і аварійних будівлях, більше 14% державного і муніципального житлових фондів Росії потрібно було терміново ремонтувати 16.
Необхідно відзначити, що протягом усього радянського періоду в умовах домінуючого становища держави в системі задоволення житлових потреб громадян нормативне регулювання житлових відносин здійснювалося, в основному, адміністративними методами, і роль договору найму житлового приміщення була зведена до мінімуму 17.
З переходом до ринкової економіки основна ставка зроблена на те, щоб потреба в житлі задовольнялася не за рахунок суспільних фондів споживання, а за рахунок власних коштів громадян. Держава повинна заохочувати житлове будівництво та створювати умови для здійснення права громадян на житло (ст. 40 Конституції України). У той же час проголошується, що малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, воно надається безкоштовно або за доступну плату з державного, муніципального та інших житлових фондів. Крім того, поставлено завдання - створити ринок житла, подолати негативні наслідки зрівняльного розподілу житла. З цією метою була проведена приватизація житлових приміщень, тобто безкоштовна передача у власність громадян займаних ними жилих приміщень у державному і муніципальному житлових фондах.
1.2 Наймання житлових приміщень в Російській Федерації: основи правового регулювання
Соціальному найму житлових приміщень присвячені статті розділу III Житлового кодексу РФ від 29.12.2004 р. (далі - Кодекс). Даний розділ містить два розділи, в яких визначаються підстави та порядок надання житлового приміщення за договором соціального найму, а також встановлюються основні правила про такий договір, що конкретизують відповідні положення ЦК РФ. Нагадаємо, що ГК РФ (ст. 671-688 гол. 35) встановлені норми про наймання житлових приміщень, які (за виключенням ст. 672) використовуються при укладанні договорів найму щодо об'єктів, що відносяться до всіх видів житлового фонду, які виділяються в залежності від форми власності на такі об'єкти, - приватному, державному, муніципальному (гл. 2 розділу I Кодексу).
За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Наймачем за таким договором може бути тільки фізична особа (громадянин Російської Федерації, іноземний громадянин, особа без громадянства). Що стосується юридичних осіб, то їм жиле приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на підставі договору оренди або іншого договору. При цьому юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Наведене визначення договору найму житлового приміщення є універсальним і охоплює два різновиди такого договору.
Перша - договір комерційного найму, предметом якого є об'єкти житлового фонду, які знаходяться в приватній, державній або муніципальній власності і пов'язані з житлового фонду комерційного використання (відповідно до цільової класифікацією видів житлового фонду, встановленої у ст. 19 Кодексу). Даному виду договору найму присвячені ст. 671, 673-688 ЦК України.
Другий різновид зазначеного договору - договір соціального найму, що укладається тільки щодо тих об'єктів, які входять до складу державного або муніципального житлового фонду і відносяться до житлового фонду соціального використання. Соціальному наймом у Цивільному кодексі України присвячена ст. 672, якою, зокрема, встановлено, що такий договір укладається на підставах, на умовах і в порядку, передбачених житловим законодавством. При цьому до договору соціального найму житлового приміщення застосовуються також правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Крім того, до зазначеного виду договору можуть застосовуватися й інші положення ЦК РФ, проте це можливо тільки у випадках, якщо інше не передбачено житловим законодавством.
У зв'язку з цим Кодекс досить детально врегулював відносини, пов'язані з соціальним наймом. Відносини, подібні тим, які регламентовані розділом III Кодексу, перш регулювалися гол. 1 і 2 розділу III РК 1983 р. і Основами (ст. 11-14, 20, 21 та ін.) У цих правових актах поняття «наймання житлового приміщення», «договір найму житлового приміщення" використовувалися не в тому загальному значенні, яке встановлено в даний час ГК РФ, і в основному відповідали сучасному поняттю «договір соціального найму житлового приміщення».
Виходячи з наведених вище положень ЦК РФ, Кодекс усунув цю термінологічну неточність і оперує поняттям «договір соціального найму». Крім того, багато житлові відносини, що випливають із соціального найму, Кодекс врегулював принципово інакше, ніж було раніше, відповідно до нової системи соціальних, економічних і правових відносин, що сформувалися в Росії за останнє десятиліття 18.
У гол. 7 Кодексу згруповані правові норми, зміст яких викликало чимало суперечок при підготовці та обговоренні проекту Кодексу 19. Такі суперечки цілком закономірні, оскільки в статтях цієї глави отримали юридичний дозвіл найбільш гострі і які зачіпають багатьох, якщо не більшість росіян, питання. Вони стосуються надання житлових приміщень за договорами соціального найму малозабезпеченим та іншим громадянам, визнаним нужденними в житлових приміщеннях, критеріїв та підстав, за наявності яких це можливо, а також обліку таких громадян та інших важливих відносин.
Як вже зазначалося, предметом договору соціального найму можуть бути тільки ті житлові приміщення, які належать до державного або муніципального житлового фонду. При цьому у власності держави (Російської Федерації і її суб'єктів), а також муніципальних утворень знаходяться житлові приміщення різного цільового призначення - житловий фонд соціального використання, спеціалізований житловий фонд, індивідуальний житловий фонд, житловий фонд комерційного використання (ст. 19 Кодексу). Відповідно до цілей використання за договором соціального найму надаються житлові приміщення з житлового фонду соціального використання.
Нагадаємо, що згідно з ч. 2 ст. 15 Кодексу житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства. Порядок визнання приміщення житловим приміщенням та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються Урядом РФ у Відповідно до Кодексу, іншими федеральними законами.
До житлових приміщень належать: а) житловий будинок, частина житлового будинку, б) квартира, частина квартири, в) кімната (ст. 16 Кодексу).
Житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку.
Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такий відокремлений приміщенні.
Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі.
Згідно з ч. 3 ст. 40 Конституції РФ малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, воно надається безкоштовно або за доступну плату відповідно до встановлених законом норм. Саме цей конституційний принцип багато в чому визначає зміст статей гол. 7 Кодексу і багатьох інших його положень.
Роз'яснюючи зазначену норму Конституції РФ, фахівці відзначають, що вона закріплює нову роль держави та органів місцевого самоврядування на ринку житла 20. У новій системі держава і муніципальні органи тотально не акумулюють кошти населення для подальшого житлового будівництва і розподілу квартир. Тепер кожен має самостійно вкладати кошти в купівлю або будівництво житла, не розраховуючи на рішення своєї житлової проблеми за рахунок державного і муніципального житлових фондів. Час новосілля буде визначатися не багатьма роками очікування в черзі на отримання житла, не рішенням органів управління та профкомів, як було раніше, а доходами громадянина, матеріальної можливістю купити, побудувати або найняти житло. Так буде вирішуватися житлова проблема для більшості. Меншість, тобто незаможні та інші особи, зазначені в законах, будуть забезпечуватися житлом виходячи з традиційних для вітчизняного законодавства принципів: зберігається режим надання їм жилих приміщень відповідно до встановлених норм з державного або муніципального житлового фонду 21.
Емоційна оцінка наведених міркувань може бути різною, проте необхідно визнати, що вони об'єктивно відображають існуючу в сучасній Росії економіко-правову реальність 22.
Відповідно до Кодексу нужденними в житловому приміщенні можуть бути визнані: а) незаможні громадяни, б) інші категорії громадян, визначені федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації (ч. 2, 3 ст. 49). Наприклад, особливості забезпечення житлом такої категорії громадян, як інваліди, передбачені ст. 17 ФЗ від 24.11.1995 р. «Про соціальний захист інвалідів у Російської Федерації» 23. Забезпечення житлом інвалідів війни, учасників Великої Вітчизняної війни, ветеранів та інвалідів бойових дій, а також інших категорій ветеранів здійснюється з урахуванням особливостей, передбачених ст. 14-21 ФЗ від 12.01.1995 р. «Про ветеранів» в редакції ФЗ від 02.01.2000 р. з наступними змінами та доповненнями.
Незаможними є громадяни, якщо вони визнані такими органом місцевого самоврядування з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню, в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта Російської Федерації 24.
Встановлення порядку визначення розміру доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню, з метою визнання громадян незаможними та надання їм за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду належить до компетенції органів державної влади суб'єктів Російської Федерації (п. 3 ст. 13 Кодексу). Орієнтиром тут можуть служити, наприклад, положення ФЗ від 05.04.2003 р. «Про порядок обліку доходів та розрахунку середньодушового доходу сім'ї та доходу самотньо проживає громадянина для визнання їх незаможними і надання їм державної соціальної допомоги» 25. Перелік видів доходів, що враховуються при розрахунку середньодушового доходу сім'ї та доходу самотньо проживає громадянина для надання їм державної соціальної допомоги був затверджений постановою Уряду РФ від 20.08.2003 р. № 512 26.
При визнанні громадянина малозабезпеченим повинні враховуватися не тільки розмір доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, але і вартість майна, що належить на праві власності членам його сім'ї і підлягає оподаткуванню. Введення такого критерію, як вартість сімейного майна, спрямоване на забезпечення більш об'єктивного підходу при вирішенні питання про визнання особи незаможним.
Проте Кодекс в даному випадку не дає відповіді на питання, кого можна вважати членами сім'ї. Це - суттєвий недолік розглянутій норми, оскільки в результаті створюються невиправдані можливості для розширювального тлумачення поняття «члени сім'ї» на регіональному рівні: порядок визнання громадянина малозабезпеченим повинен визначатися законами суб'єктів Російської Федерації (ч. 2 ст. 49 Кодексу). Представляється, що оскільки в даному випадку ми маємо справу з очевидним «пропуском» у правовому регулюванні, щоб уникнути неоднозначного тлумачення зазначеного поняття і помилок у правозастосуванні необхідно за аналогією закону (див. ч. 1 ст. 7 Кодексу) застосовувати правила ч. 1 ст . 69 Кодексу, які встановлюють коло членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму.
Малозабезпеченим громадянам, визнаним у встановленому порядку нужденними в житлових приміщеннях, за договором соціального найму надаються житлові приміщення в муніципальному житловому фонді.
Відповідно до ст. 156 Кодексу громадяни, визнані у встановленому порядку незаможними, які проживають за договором соціального найму, звільняються від внесення плати за користування житловими приміщеннями. Таким чином, зазначеної категорії громадян житлові приміщення за договорами соціального найму надаються у користування фактично безкоштовно. Однак корисно звернути увагу на те, що при безкоштовному наданні житлового приміщення наймач звільняється від внесення плати лише за користування таким приміщенням, але не від обов'язку оплачувати утримання і ремонт житлового приміщення, а також вносити комунальні платежі. Структура плати за житлове приміщення і комунальні послуги визначена в ст. 154 Кодексу.
Не можна не звернути увагу на те, що згідно зі ст. 49 Кодексу підстави визнання громадян потребуючими житлових приміщеннях можуть встановлюватися не тільки Кодексом, але також іншими федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації. Видається, що всі такі підстави було доцільно вичерпним чином визначити саме в Кодексі, обмеживши можливість нормотворчості з цього питання. Оскільки цього не зроблено, неважко припустити, що люди, які потребують житловому приміщенні з об'єктивних підстав, зазначених у Кодексі (ст. 51), можуть бути «відтиснуті» у черзі на отримання житла тими категоріями громадян, житлові інтереси яких пролобійовані на федеральному і регіональному рівнях. А з лобізмом нерозривно пов'язана і корупція у представницьких органах державної влади.
Положення Кодексу про правове регулювання підстав визнання громадян потребуючими житлових приміщеннях та порядку надання їм житла (ч. 3 ст. 49) слід тлумачити обмежено: оскільки тут йдеться про федеральних і регіональних законах, остільки органи виконавчої влади федерального і регіонального рівня не наділені правом визначати підстави і порядок надання житлових приміщень за договорами соціального найму.
За загальним правилом, учасниками житлових відносин можуть бути як російські, так і іноземні громадяни, а також особи без громадянства (ст. 4 Кодексу). Однак стосовно соціального найму введено виняток з цього правила: за договорами соціального найму житлові приміщення надаються тільки громадянам Росії, якщо міжнародним договором не передбачено інше (норми міжнародного права пріоритетні по відношенню до національного законодавства). Слід вважати, що ця правова новела має на меті забезпечити безкоштовним, або надаються за більш-менш доступну плату житлом перш за все російських громадян.
Застосовувалося до введення в дію Кодексу житлове законодавство оперувало двома категоріями, що відносяться до нормування житлової площі. Так, ст. 38 ЖК 1983 вживала поняття «норма житлової площі» для позначення граничного розміру житлового приміщення, що надається за договором найму (ця норма в останні роки становила 12 кв.м), за винятком випадків, передбачених законодавством. При цьому мінімальний розмір житлової площі, яка надається за договором найму, встановлювався не РК 1983 р., а в порядку, визначеному Урядом РФ.
Основи ввели ще одне поняття - «соціальна норма площі житла», що позначало розмір площі житла, що припадає на одну людину, в межах якої здійснювалося надання компенсацій (субсидій) з оплати житла і комунальних послуг (ст. 1). При цьому було передбачено, що соціальна норма площі житла еквівалентна мінімального розміру надання житлових приміщень, який встановлювався органами державної влади суб'єктів Російської Федерації (ст. 11).
Новий Кодекс відмовився від зазначених понять і розрізняє норму надання та облікову норму площі житлового приміщення залежно від цільового призначення вказаних нормативів.
Нормою надання площі житлового приміщення за договором соціального найму є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається розмір загальної площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму (ч. 1 ст. 50 Кодексу). Неважко помітити, що зміст поняття «норма надання», встановленого у ч. 1 ст. 50 Кодексу, в цілому відповідає змісту поняття «соціальна норма площі житла», раніше передбаченого Основами.
Встановлювати норму надання уповноважені органи місцевого самоврядування. При цьому вони повинні враховувати досягнутий на відповідній території рівень забезпеченості житловими приміщеннями, наданими за договором соціального найму, та інші фактори. Таким чином, муніципальним органам надані широкі повноваження у цій сфері, що передбачає і переміщення відповідальності за прийняті рішення на низові ланки так званої «управлінської вертикалі».
Цікаво звернути увагу на те, що згідно з проектом Кодексу, який пройшов перше читання у Державній Думі, передбачалося безпосередньо в Кодексі встановити мінімальний розмір норми надання - не менше 15 кв.м загальної площі житлового приміщення на одну людину. Однак, як неважко помітити, приймаючи остаточний варіант Кодексу, законодавець від цього положення відмовився, ймовірно, з огляду на проблематичність його реалізації в усіх регіонах Росії. А шкода, оскільки подібний норматив міг би реально стимулювати поліпшення житлових умов багатьох наших співгромадян.
Для окремих категорій громадян, передбачених у ч. 3 ст. 49 Кодексу, при наданні таким громадянам житлових приміщень за договорами соціального найму можуть застосовуватися інші норми надання в порівнянні з нормами, встановленими для даної місцевості відповідним муніципальним органом. Такі інші норми надання можуть бути введені лише федеральними законами і законами суб'єктів Російської Федерації. Буквальне тлумачення положень ч. 3 зазначеної статті дозволяє стверджувати, що згадані в ній інші норми надання не можуть бути встановлені органами виконавчої влади як федерального, так і регіонального рівня. Тим більш неможливим слід вважати встановлення органами місцевого самоврядування для окремих категорій громадян спеціальних норм надання житлової площі, що відрізняються від загальних норм, прийнятих для відповідних місцевостей.
Необхідно зазначити, що Кодекс прямо не передбачає право на додаткову житлову площу. Нагадаємо, що перш ст. 39 ЖК 1983 встановлювала, що понад норму жилої площі окремим категоріям громадян надається додаткова жила площа у вигляді кімнати або в розмірі 10 кв.м. При цьому громадянам, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, а також громадянам, яким ця площа необхідна за умовами і характером виконуваної роботи, розмір додаткової площі міг бути збільшений.
Замість цих правил у ч. 3 ст. 50 Кодексу передбачено, що федеральними законами, законами суб'єктів Російської Федерації, що встановлюють порядок надання житлових приміщень за договорами соціального найму іншим категоріям громадян (тобто громадянам, які потребують житлових приміщеннях, але не визнаним незаможними у встановленому порядку - див. ст. 49 Кодексу), можуть бути встановлені інші норми надання житлових приміщень. Слово «інші» в даному випадку означає, що норми, введені для окремих категорій громадян зазначеними законами, можуть відрізнятися від норм надання житлової площі, встановлених для даної місцевості відповідними органами місцевого самоврядування.
Одним з федеральних законів, про які йдеться в ч. 3 ст. 50 Кодексу, є, наприклад, ФЗ від 24.11.1995 р. «Про соціальний захист інвалідів у Російської Федерації», відповідно до якого постановою Уряду РФ від 21.12.2004 р. № 817 було затверджено Перелік захворювань, що дають інвалідам, які страждають ними, право на додаткову житлову площу.
Облікової нормою площі житлового приміщення є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається рівень забезпеченості громадян загальною площею житлового приміщення з метою їх прийняття на облік в якості нужденних у житлових приміщеннях (ч. 4 ст. 50 Кодексу). Зміст вказаного поняття припускає, що цей норматив використовується виключно в цілях прийняття громадян на облік як нужденних у житлових приміщеннях.
Як і у випадку з визначенням норми надання (див. ч. 2 ст. 50 Кодексу), встановлення конкретного розміру облікової норми Кодекс відніс до компетенції органів місцевого самоврядування. При цьому максимальний розмір облікової норми може збігатися з розміром норми надання, встановленої для відповідного населеного пункту, або бути менше зазначеного розміру.
Кодекс у ч. 1 ст. 51 встановив підстави визнання громадянина нужденним у житловому приміщенні, які застосовуються при визнанні нужденними в житлових приміщеннях як незаможних громадян, так і громадян інших категорій, зазначених у федеральних законах і законах суб'єктів Російської Федерації.
Громадянами, нужденними в житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, визнаються:
1) не є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення;
2) є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення і забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше облікової норми;
3) які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам;
4) є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму, членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень, членами сім'ї власника житлового приміщення, що проживають у квартирі, зайнятої кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворий, що страждає важкою формою хронічного захворювання, при якій спільне проживання з ним в одній квартирі неможливо, і не мають іншого житлового приміщення, займаного за договором соціального найму або належить на праві власності. Перелік відповідних захворювань встановлюється Урядом РФ.
Незважаючи на те, що наведений перелік сформульований як вичерпний, насправді він таким не є - вище було зазначено, що відповідні підстави можуть встановлюватися також іншими федеральними законами і законами суб'єктів Федерації (див. також ст. 49 Кодексу).
Порівняно з РК 1983 р. (ст. 29) новий перелік підстав визнання громадян потребуючими житлових приміщеннях скорочений. У нього не включено такий передбачений раніше випадок, як проживання громадян по дві і більше сім'ї в суміжних неізольованих кімнатах, якщо між сім'ями немає родинних відносин. У той же час підстави визнання громадянина нужденним у житловому приміщенні, встановлені в Кодексі, сформульовані більш універсально і в принципі охоплюють інші випадки, раніше передбачені ст. 29 ЖК 1983
Якщо громадянину і (або) членам його сім'ї належать на праві власності кілька (тобто два і більше) житлових приміщень, то загальна площа всіх зазначених приміщень підсумовується, коли вирішується питання про рівень забезпеченості такого громадянина загальною площею житлового приміщення (ч. 2 ст. 51 Кодексу).
У принципі ідею, закладену в основу даної норми, можна визнати правильною. Проте невисокий рівень законодавчої техніки при встановленні містяться в ній правил не дозволяє в цілому оцінити її позитивно. Справа в тому, що ч. 2 ст. 51 Кодексу не дає відповіді на принципове для розглянутого випадку питання, кого можна вважати членами сім'ї відповідного громадянина - тільки родичів, які проживають разом з ним, або будь-яких громадян, які перебувають у родинних стосунках з даним громадянином. Не викликає сумніву, що відповідь на це питання тепер будуть знаходити місцеві чиновники стосовно кожного конкретного випадку. Щоб уникнути цього, на практиці доцільно використовувати аналогію закону, що допускаються ч. 1 ст. 7, і керуватися положеннями ч. 1 ст. 69 Кодексу.
Правила надання житлових приміщень за договорами соціального найму, згруповано у ст. 57-59 Кодексу, мають обов'язкове значення для всіх регіональних і муніципальних органів в Російській Федерації, що мають відношення до забезпечення громадян житлом. Зазначені статті регулюють надання житлових приміщень за договорами соціального найму тим громадянам, які перебувають на обліку як нужденних у житлових приміщеннях, гарантують урахування законних інтересів таких громадян, визначають порядок надання звільнених житлових приміщень у комунальних квартирах.
Правила надання житлових приміщень за договором соціального найму громадянам, визнаним нужденними в житлових приміщеннях і які перебувають на житловому обліку, встановлені в ст. 57 Кодексу. При цьому, як і раніше, житлові приміщення надаються, за загальним правилом, у порядку черговості виходячи із часу прийняття таких громадян на облік (ч. 1 ст. 57).
Із зазначеного вище загального правила передбачені винятки - позачергово жилі приміщення надаються за договорами соціального найму категоріям громадян, зазначених у ч. 2 ст. 57 Кодексу, а саме:
1) громадянам, житлові приміщення яких визнані в установленому порядку непридатними для проживання та ремонту або реконструкції не підлягають;
2) дітям-сиротам і дітям, які залишилися без піклування батьків, особам із числа дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, після закінчення їх перебування в освітніх та інших установах, у тому числі установах соціального обслуговування, в прийомних сім'ях, дитячих будинках сімейного типу, при припиненні опіки (піклування), а також після закінчення служби в Збройних Силах РФ або після повернення з установ, що виконують покарання у вигляді позбавлення волі;
3) громадянам, які страждають важкими формами хронічних захворювань, зазначених у переліку таких захворювань, затверджуваному Урядом РФ 27.
Подібні підстави позачергового надання житла містилися і в ЖК 1983 р. (ст. 36, 37). Крім того, раніше передбачалася також можливість позачергового надання житлових приміщень, зокрема особам, які закінчили аспірантуру, клінічну ординатуру, вищі, середні та інші навчальні заклади, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість, а також іншим категоріям громадян, зазначеним у ст. 37 ЖК 1983
Нові принципи надання соціального житла не в кращу сторону відрізняють Кодекс від РК 1983 р., який передбачав також можливість не тільки позачергового, але і першочергового надання житла (ст. 33, 36, 37). У першу чергу жилі приміщення по колишньому законодавством надавалися інвалідам Великої Вітчизняної війни, особам, нагородженим особливо почесними державними нагородами, особам, які брали участь у бойових операціях по захисту Батьківщини, інвалідам праці I і II груп та інвалідам I і II груп з числа військовослужбовців, матерям -героїням, багатодітним сім'ям, сім'ям при народженні близнят, рятувальникам і багатьом іншим категоріям осіб, зазначеним у ст. 36 ЖК 1983 Кодексом така можливість не передбачена.
У зв'язку з цим доречно зазначити, що Президентом РФ 29.12.2004 р. був підписаний ФЗ «Про внесення змін до законодавчих актів Російської Федерації у зв'язку з розширенням повноважень органів державної влади суб'єктів Російської Федерації з предметів спільного ведення Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації, а також з розширенням переліку питань місцевого значення муніципальних утворень »28. Зазначеним Законом встановлено, зокрема, що потребують поліпшення житлових умов інваліди війни, учасники Великої Вітчизняної війни, ветерани бойових дій і деякі інші категорії громадян, котрі стали на облік після 01.01.2005 р., «забезпечуються житлом відповідно до житловим законодавством Російської Федерації» (ст. 2). Аналогічне правило встановлено також щодо інвалідів та сімей, що мають дітей-інвалідів (ст. 5).
Підставою для укладення договору соціального найму з особою, яка перебуває на обліку, є адміністративний акт - рішення про надання жилого приміщення (ч. 3, 4 ст. 57 Кодексу), прийняте органом місцевого самоврядування. Рішення про надання житлових приміщень за договорами соціального найму видаються або надсилаються громадянам, у відношенні яких дані рішення ухвалені, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття даних рішень.
У свою чергу, договір найму соціального тепер фактично можна розглядати як підставу для вселення відповідного громадянина в надане житлове приміщення. Це є новелою, оскільки за раніше діючими правилами на підставі рішення про надання жилого приміщення громадянину видавався ордер на житлове приміщення, який визнавався єдиною підставою для вселення в надане житлове приміщення (ст. 47 ЖК 1983 р., ст. 13, 21 Основ).
За договором соціального найму житлове приміщення повинне надаватися громадянам за місцем їх проживання (у межах відповідного населеного пункту) загальною площею на одну людину не менш норми надання.
Громадянам, які перебувають на обліку як нужденних у житлових приміщеннях за договором соціального найму, як правило, повинні надаватися житлові приміщення у вигляді квартир або житлових будинків (якщо в складі відповідного житлового фонду є вдома, призначені для проживання однієї сім'ї). Кімнати за договорами соціального найму можуть надаватися тільки у винятковому випадку, передбаченому ч. 4 ст. 59 Кодексу (тобто коли надається звільнилося житлове приміщення у комунальній квартирі).
При визначенні загальної площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму громадянину, що має у власності житлове приміщення, враховується площа житлового приміщення, яке знаходиться у нього у власності.
Частина 8 ст. 57 Кодексу закріпила правило, згідно з яким при наданні громадянину жилого приміщення за договором соціального найму враховуються дії і операції з житловими приміщеннями, вчинення яких призвело до зменшення розміру займаних житлових приміщень або до їх відчуження. Зазначені угоди та дії враховуються за встановлений законом суб'єкта Російської Федерації період, що передує надання громадянину житлового приміщення за договором соціального найму, але не менше ніж за п'ять років. Дане положення спрямовано на те, щоб виявити випадки навмисного погіршення громадянами своїх житлових умов з метою отримання соціального житла, про які говорилося вище.
Стаття 58 Кодексу містить положення, спрямовані на те, щоб забезпечити облік законних інтересів громадян при наданні житлових приміщень за договорами соціального найму.
Для випадку, коли надається жиле приміщення за договором соціального найму, заселення однієї кімнати особами різної статі, за винятком подружжя, допускається тільки за їх згодою (ч. 1 ст. 58 Кодексу). У порівнянні зі ст. 41 ЖК 1983 це положення зазнало змін: РК 1983 взагалі забороняв заселення однієї кімнати особами різної статі старшими за дев'ять років, крім подружжя.
Житлове приміщення за договором соціального найму може бути надано загальною площею, що перевищує норму надання на одну людину, але не більше ніж у два рази, якщо таке житлове приміщення являє собою одну кімнату або однокімнатну квартиру або призначено для вселення громадянина, який страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у Переліку, затвердженою Урядом РФ (ч. 2 ст. 58 Кодексу). Згадуваним вище ФЗ від 29.12.2004 р. «Про внесення змін до законодавчих актів Російської Федерації у зв'язку з розширенням повноважень органів державної влади суб'єктів Російської Федерації з предметів спільного ведення Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації, а також з розширенням переліку питань місцевого значення муніципальних утворень »(ст. 5) у ст. 17 ФЗ від 24.11.1995 р. «Про соціальний захист інвалідів у Російської Федерації» внесено зміни, що відповідають правилам ч. 2 ст. 58 Кодексу.
Надання звільнилися житлових приміщень у комунальній квартирі регулює ст. 59 Кодексу. У ній визначається своєрідна черговість вимог, що стосуються поліпшення житлових умов, які можуть бути пред'явлені особами, що проживають в комунальній квартирі, де з тих чи інших причин звільнилося житлове приміщення (ізольована кімната або кілька кімнат). При цьому ч. 1 і 2 ст. 59 Кодексу виходять з необхідності надання такого звільнився житлового приміщення насамперед найменш соціально захищеним громадянам.
У першу чергу підлягають задоволенню вимоги тих претендентів на вільну житлову площу, які на дату звільнення відповідного житлового приміщення фактично визнані або можуть бути визнані незаможними й нужденними в житлових приміщеннях (ст. 49, 51 Кодексу). Звернемо увагу, що в даному випадку мова йде не про будь категоріях громадян, визнаних нужденними в житлових приміщеннях з підстав, передбачених законодавством, а лише про тих осіб, які одночасно визнані незаможними. Нагадаємо, що відповідно до ч. 2 ст. 49 Кодексу незаможними громадянами є громадяни, якщо вони визнані такими органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта Російської Федерації, з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню. Зазначеним громадянам звільнилося житлове приміщення у комунальній квартирі надається за договором соціального найму.
У другу чергу (якщо у комунальній квартирі немає громадян, яким звільнилося житлове приміщення надається в першу чергу) відповідне жиле приміщення надається громадянам, які фактично не визнані, але можуть бути визнані незаможними на підставах та в порядку, встановленим законодавством, за обов'язкової умови, що на кожного члена сім'ї таких громадян припадає менший розмір загальної площі житлового приміщення, ніж норма надання жилої площі, встановлена в даній місцевості (про норму надання див. 50 Кодексу). Претендентам другої черги, що звернулися з відповідною заявою, що звільнилося житлове приміщення надається за договором соціального найму.
У третю чергу (якщо у комунальній квартирі немає громадян, яким звільнилося житлове приміщення надається в першу і в другу черги) зазначене жиле приміщення може бути продано громадянам, на одного члена сім'ї яких припадає менший розмір загальної площі житлового приміщення, ніж встановлена в даній місцевості норма надання. Для цього випадку Кодекс не вимагає, щоб покупець за договором купівлі-продажу житлового приміщення був визнаний малозабезпеченим і (або) потребують житловому приміщенні. Необхідно тільки заява, що виражає намір потенційного покупця придбати звільнилося житлове приміщення на підставі возмездного договору.
Якщо в комунальній квартирі немає громадян, які могли б претендувати на звільнене житлове приміщення в такій квартирі в порядку черговості, про яку йшлося вище, то приміщення, що звільнилося надається за договором соціального найму не проживають в даній квартирі громадянам, які перебувають на обліку як нужденних у житлових приміщеннях за правилами ст. 52 Кодексу.
Глава 2. Договір найму житла
2.1 Поняття, предмет і форма договору соціального найму
Спеціальному регулювання відносин, пов'язаних з соціальним наймом житлових приміщень, присвячена гл. 8 Кодексу. Більшість статей цього розділу містять нові норми, які регламентують умови і порядок укладення договору соціального найму, його предмет, а також права та обов'язки сторін та інші основні відносини, що виникають з такого договору. Встановлені у статтях гол. 8 правила спрямовані на реалізацію п. 3 ст. 672 ГК РФ, згідно якому саме в житловому законодавстві повинні бути визначені підстави, умови і порядок укладення договору соціального найму житлового приміщення.
Доцільно звернути увагу на те, що деякі правила про договір найму соціального застосовуються також до договорів найму житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду (ч. 5 ст. 100 Кодексу) 29.
За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного житлового фонду або муніципального житлового фонду (що діють від його імені уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується передати другій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і в користування для проживання у ньому на умовах, встановлених Кодексом (ч. 1 ст. 60 Кодексу).
З наведеного визначення договору соціального найму житлового приміщення слід, що наймодавцем за таким договором може бути власник відповідного житлового приміщення, від імені якого стороною в договорі виступає уповноважений державний орган чи орган місцевого самоврядування або уповноваженою власником особа. Цей перелік сформульований як вичерпний 30.
Наймачем за договором соціального найму є громадянин Російської Федерації, який перебував на житловому обліку за правилами, встановленими гл. 7 Кодексу, які були розглянуті вище. На вимогу наймача та членів його сім'ї договір соціального найму може бути укладений з одним із членів сім'ї. У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір укладається з одним із членів сім'ї, що проживають у житловому приміщенні (п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Стаття 60 Кодексу не містить вказівки на БЕЗОПЛАТНО характер договору соціального найму житлового приміщення. Тому тут необхідно враховувати положення ЦК РФ про відплатних і безоплатних договорах. Так, договір передбачається оплатним, якщо із закону, інших правових актів, змісту або суті договору не випливає інше (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Отже, договір найму житла, як правило, носить БЕЗОПЛАТНО характер, тобто наймач за таким договором зобов'язаний вносити плату за користування жилим приміщенням, за утримання і ремонт цього приміщення, а також за комунальні послуги за правилами розділу VII Кодексу 31.
При цьому, як уже зазначалося, з даного правила Кодексом передбачено виключення: житлові приміщення повинні надаватися на умовах соціального найму без внесення плати за користування займаним житловим приміщенням особам, визнаним незаможними у встановленому порядку (ст. 156 Кодексу). Зазначене виключення застосовується тільки щодо тих житлових приміщень, які належать до муніципального житлового фонду соціального використання 32.
Житлове приміщення за договором соціального найму надається громадянину у володіння і користування для проживання в ньому. Нагадаємо, що володіння - це юридично забезпечена можливість господарського панування власника над річчю. Користування - це юридично забезпечена можливість вилучення з речі корисних властивостей у процесі її особистого або продуктивного споживання. Розпорядження - це юридично забезпечена можливість визначити долю речі шляхом вчинення юридичних актів по відношенню до цієї речі 33.
На відміну від договору комерційного найму, договір соціального найму укладається без встановлення строку.
Договір соціального найму житлового приміщення не може бути розірваний, якщо змінилися підстави та умови, що дають право на укладення такого договору. У ч. 3 ст. 60 мова йде про такі випадки, коли, наприклад, покращився матеріальний стан сім'ї наймача або він придбав на праві власності інше житлове приміщення і т.п. Подібні обставини можуть впливати лише на зміну умов оплати житлового приміщення, наданого на умовах соціального найму 34.
У ст. 61 Кодексу встановлено особливості користування житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму. Правила користування житловим приміщенням, наданим за вказаним договором, визначаються Кодексом і відповідним договором соціального найму. При цьому інші правові регулятори відносин користування таким приміщенням у ч. 1 ст. 61 Кодексу не згадуються. Проте доцільно мати на увазі, що умови конкретних договорів соціального найму житлових приміщень на практиці багато в чому визначаються змістом умов Типового договору соціального найму, який підлягає затвердженню Урядом РФ (ч. 2 ст. 63 Кодексу).
Здійснюючи правомочність користування житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму, наймач має право не тільки сам проживати в такому житловому приміщенні, але також в установленому порядку вселяти в приміщення інших осіб, здавати жиле приміщення в піднайом, проводити обмін жилого приміщення та здійснювати інші права, передбачені ст. 67 і іншими статтями Кодексу, а також укладеними з таким наймачем договором соціального найму.
У ч. 2 ст. 61 Кодексу встановлено спеціальна норма, адресована наймачам житлових приміщень за договорами соціального найму в багатоквартирних будинках. Такі наймачі мають право користуватися спільним майном в багатоквартирному будинку нарівні з особами, що мають частки у праві спільної часткової власності на зазначене майно. Спільним майном в багатоквартирному будинку визнаються приміщення в такому будинку, не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку (приблизний перелік об'єктів спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку встановлений у ст. 36 Кодексу).
Проте доцільно враховувати, що наймачі житлових приміщень за договорами соціального найму в багатоквартирних будинках отримують тільки право користування вказаним вище спільним майном, але не інші права власників цього майна 35. Наприклад, наймачі не вправі брати участь у загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку і тим більше голосувати на таких зборах (ст. 45-48 Кодексу).
Кодекс у ч. 1 ст. 62 встановив, що предметом договору соціального найму може бути тільки житлове приміщення (тобто житловий будинок, квартира, частина житлового будинку або квартири). Нормативні визначення понять «житловий будинок», «квартира», «кімната» містяться в ч. 2-4 ст. 16 Кодексу.
Як випливає з встановленого Кодексом визначення поняття «житлове приміщення», приміщення, що надається на умовах соціального найму, має відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства (ст. 15 Кодексу).
Тому не можуть бути використані в якості житлових і, отже, бути предметом договору соціального найму, приміщення, що не відповідають санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства. Такі приміщення можуть бути визнані непридатними для проживання на підставах та в порядку, встановленим Урядом РФ. Нагадаємо, що Положення про порядок визнання житлових будинків (житлових приміщень) непридатними для проживання було затверджено постановою Уряду РФ від 28 січня 2006 р. N 47.
У ч. 1 ст. 62 Кодексу маються на увазі квартири в багатоквартирних будинках, житлові будинки, які не є багатоквартирними, одна або декілька ізольованих кімнат у квартирі або житловому будинку. Зазначимо, що відповідно до РК 1983 предметом договору найму могло бути ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї чи кількох кімнат. Про житлових будинках як про можливе предмет договору найму житлового приміщення РК 1983 не згадував.
Самостійним предметом договору соціального найму житлового приміщення не можуть бути неізольоване житлове приміщення, приміщення допоміжного використання, а також загальне майно в багатоквартирному будинку (ч. 2 ст. 62 Кодексу). Неізольоване житлове приміщення та приміщення допоміжного використання не могли бути самостійним предметом договору найму і раніше (ст. 52 ЖК 1983 р.). Новелою є те, що Кодекс доповнив цей перелік спільним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Під неізольованими житловими приміщеннями слід розуміти перш за все кімнати квартир і житлових будинків, пов'язані спільним входом і т.п., а також частини кімнат. Приміщеннями допоміжного використання (тобто підсобними приміщеннями - за термінологією колишнього житлового законодавства) традиційно вважаються такі, наприклад, приміщення, як кухні, коридори, санвузли та інші приміщення, що мають допоміжне призначення.
Встановлюючи правила про форму договору соціального найму, Кодекс у ч. 1 ст. 63 відтворює правило ст. 674 ГК РФ про те, що такий договір укладається у письмовій формі. Мається на увазі проста письмова форма (ст. 161 ГК РФ). При цьому також передбачено, що зазначений договір укладається на підставі рішення про надання жилого приміщення соціального використання. Отже, якщо договір найму соціального укладений у письмовій формі за відсутності рішення про надання жилого приміщення, прийнятого в установленому порядку, то вимоги до форми договору не можна вважати дотриманими 36.
Недотримання простої письмової форми угоди тягне її недійсність лише у випадках, прямо зазначених у законі чи угоді сторін (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Тому при недотриманні письмової форми договору соціального найму діють правила п. 1 ст. 162 ЦК РФ: у такому випадку сторони позбавляються права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але при цьому має право приводити письмові й інші докази.
Необхідно звернути увагу на те, що в практиці застосування житлового законодавства, що діяло до введення в дію Кодексу, були широко поширені випадки недодержання письмової форми договору соціального найму. Такий договір і перш укладався на підставі адміністративного акта (ордера), причому саме цим актом наймодавці житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді та правозастосовні органи нерідко надавали значення документа, що підтверджує письмову форму відповідного договору. Такому положенню в чималому ступені сприяло і яке містилося у ст. 47 ЖК 1983 правило, згідно з яким ордер на житлове приміщення визнавався єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення.
Між тим договір соціального найму і рішення про надання жилого приміщення - це документи, принципово різні за своєю юридичною природою. Договір регулює цивільно-правові відносини сторін, а рішення - це ненормативний (індивідуальний) правовий акт, прийнятий уповноваженим органом, що тягне обов'язкові наслідки для зазначених в ньому осіб. Тому оформлення договору соціального найму у вигляді окремого документа повинне обов'язково здійснюватися на практиці.
У значному обсязі права та обов'язки сторін договору соціального найму житлового приміщення містяться в Правилах користування житловими приміщеннями, затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 21 січня 2006 р. № 25. Права та обов'язки сторін містяться і в Типовому договорі соціального найму житлового приміщення, затвердженому постановою Уряду РФ від 21.05.2005 р. № 315.
З метою надання додаткової стабільності відносин, що виникають із соціального найму, ст. 64 Кодексу запроваджено правило, згідно з яким договір соціального найму не підлягає зміні чи розірвання навіть у тих випадках, коли відбувається зміна власника житлового приміщення, що є його предметом. Крім того, зазначений договір зберігається в незмінному вигляді і тоді, коли право господарського відання або право оперативного управління на таке житлове приміщення переходить до іншого суб'єкта.
2.2 Права, обов'язки і відповідальність сторін
У Кодексі більш чітко, ніж це раніше було зроблено в ЖК 1983 р. і Основах, врегульовані права, обов'язки і відповідальність сторін договору соціального найму житлового приміщення.
Права та обов'язки наймодавця за таким договором визначені у ст. 65 Кодексу. Передбачене в ч. 1 право наймодавця вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги доцільно розглядати як його основне правомочність в якості сторони договору соціального найму житлового приміщення. При цьому необхідно мати на увазі, що це - далеко не єдине право наймодавця: Кодекс закріпив також інші його права, наприклад, забороняти вселення громадян в займане наймачем приміщення (ст. 70), давати згоду на обмін житлових приміщень (ст. 72), на передачу частини займаного наймачем приміщення в піднайом (ст. 76) та ін
У ч. 2 ст. 65 Кодексу перераховані основні обов'язки наймодавця. Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний:
1) передати наймачеві вільне від прав інших осіб житлове приміщення;
2) брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;
3) здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення;
4) забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.
Незалежно від того, чи передбачені зазначені обов'язки в конкретному договорі соціального найму житлового приміщення, наймодавець за таким договором не звільняється від їх виконання, оскільки ці обов'язки встановлені в імперативних правових нормах федерального закону 37.
Наведений перелік обов'язків наймодавця не є вичерпним: наймодавець несе й інші обов'язки, передбачені житловим законодавством.
Крім того, згідно з ч. 3 ст. 65, додаткові (порівняно з встановленими Кодексом та іншими актами житлового законодавства) обов'язки наймодавця можна передбачити також безпосередньо в договорі соціального найму житлового приміщення. Однак представляється, що зробити це за ініціативою наймача житлового приміщення за договором соціального найму на практиці буде непросто.
Підставою відповідальності наймодавця за договором соціального найму є невиконання наймодавцем будь-який з його юридичних обов'язків, передбачених житловим законодавством або договором соціального найму житлового приміщення (при наявності у відповідному діянні (дії або бездіяльності) ознак складу правопорушення).
У ч. 1 ст. 66 Кодекс встановив відсилочну норму, згідно з якою наймодавець несе відповідальність, «передбачену законодавством». Мається на увазі, зокрема, законодавство про адміністративні правопорушення. Наприклад, КоАП РФ передбачає адміністративну відповідальність за порушення правил утримання та ремонту житлових будинків і (або) житлових приміщень (ст. 7.22), порушення нормативів забезпечення населення комунальними послугами (ст. 7.23).
Якщо наймодавець не виконує такі юридичні обов'язки, як своєчасне проведення капітального ремонту переданого в оренду житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку, що знаходяться в житловому приміщенні пристроїв, призначених для надання комунальних послуг, то Кодекс наділяє наймача правами, реалізація яких матиме негативні для наймодавця цивільно- правові наслідки майнового характеру 38.
У таких випадках наймач має право за своїм вибором пред'явити до наймодавцю будь-яке з вимог, зазначених у ч. 2 ст. 66 Кодексу. Наймач може вимагати: а) зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном в багатоквартирному будинку; б) відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, в) відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця.
У ст. 67 Кодексу передбачено основні права і обов'язки наймача жилого приміщення, наданого за договором соціального найму. Наймач має права і несе обов'язки, встановлені в даній статті, незалежно від того, чи передбачені вони договором соціального найму житлового приміщення.
Так, наймач житлового приміщення за договором соціального найму має право в установленому порядку:
1) вселяти в займане жиле приміщення інших осіб;
2) здавати жиле приміщення в піднайом;
3) дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;
4) здійснювати обмін або заміну займаного житлового приміщення;
5) вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належного участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг.
Необхідно звернути увагу на те, що зазначені в ч. 1 ст. 67 Кодексу права наймач здійснює не довільно, а в порядку, встановленому Кодексом, іншими актами житлового законодавства, а також укладеного з ним договору соціального найму житлового приміщення. При реалізації своїх прав наймач не має права виходити за межі тих вимог, які встановлені в імперативних нормах актів житлового законодавства 39.
Відповідно до ч. 3 ст. 67 Кодексу наймач житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний:
1) використовувати жиле приміщення за призначенням і в межах, які встановлені цим Кодексом;
2) забезпечувати збереження житлового приміщення;
3) підтримувати належний стан житлового приміщення;
4) проводити поточний ремонт житлового приміщення;
5) своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги;
6) інформувати наймодавця у встановлені договором терміни про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму.
Виконання наймачем житлового приміщення перерахованих у ч. 3 цієї статті обов'язків покликане забезпечувати можливість використання займаного ним приміщення у відповідності з функціональним призначенням цього приміщення і не допускати обмеження інтересів третіх осіб, перш за все сусідів.
Відповідно до Правил користування жилими приміщеннями, затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 21 січня 2006 р. № 25, крім зазначених обов'язків, як користувач жилим приміщенням наймач також зобов'язаний «при припиненні права користування житловим приміщенням здавати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно -технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, оплачувати вартість не зробленого наймачем ремонту житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, або проводити ремонт за свій рахунок, а також погашати заборгованість з оплати жилого приміщення та комунальних послуг ».
Переліки прав і обов'язків наймача жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, у ст. 67 Кодексу сформульовані як «відкриті»: інші права та обов'язки наймача визначаються відповідно до Кодексу, іншими законами та договором соціального найму 40.
Відповідальність наймача жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, регулюється загальними правилами ст. 68 Кодексу та іншими нормативними правовими актами, зокрема, ДК РФ, КоАП РФ.
Основні права та обов'язки членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму регулює ст. 69 Кодексу.
Коло членів сім'ї, пов'язаних правами і обов'язками, по-різному визначається в залежності від цілей правового регулювання в різних галузях права - сімейному, цивільному, трудовому і т.д. Він різний і в різних правових інститутах однієї галузі права (наприклад, у житловому і спадковому праві). Новий Кодекс в якості загального правила відносить до членів сім'ї наймача за договором соціального найму житлового приміщення проживають разом з ним у такому приміщенні його дітей, батьків і чоловіка (дружину).
Членами сім'ї наймача можуть бути визнані також інші родичі, непрацездатні утриманці. Це допускав і РК 1983 за умови, що такі особи «проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство» (ст. 53). 41 Проте Кодекс інакше формулює умову для визнання інших, крім проживають з наймачем, родичів і непрацездатних утриманців членами сім'ї. Вони повинні не просто проживати разом з наймачем, а й бути вселені наймачем в якості членів своєї сім'ї і вести з ним спільне господарство. Порядок реалізації права наймача на вселення у займане ним жиле приміщення за договором соціального найму інших громадян як членів своєї сім'ї регламентований ст. 70 Кодексу.
У судовому порядку членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, крім зазначених вище, однак це можливо лише у виняткових випадках. Мова йде про громадян, які не є непрацездатними утриманцями наймача і які не перебувають з ним у родинних стосунках. Які саме випадки можуть розглядатися як виняткові, Кодекс не визначає. Тому слід вважати, що зміст даного поняття буде визначати суд при розгляді конкретної цивільної справи 42.
Права і обов'язки членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму регламентовані Кодексом практично так само, як це було зроблено в ЖК 1983 Як і раніше, визнається рівність житлових прав і обов'язків наймача і членів його сім'ї 43.
Зберегло свою дію правило колишнього житлового законодавства про солідарну відповідальність дієздатних членів сім'ї наймача жилого приміщення, наданого за договором соціального найму.
Оскільки члени сім'ї наймача володіють широкими правами у сфері користування наданим наймачеві житловим приміщенням і спільним майном в багатоквартирному будинку (ст. 61 Кодексу), на дієздатних членів сім'ї, за загальним правилом, покладається солідарна з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму житлового приміщення 44. При солідарній відповідальності боржників (наприклад, наймача і кожного з дієздатних членів його сім'ї, які проживають разом з наймачем в наданому йому приміщенні) кредитор має право вимагати виконання як від усіх боржників разом, так і від кожного з них окремо, причому як повністю , так і в частині боргу. Кредитор, який не одержав повного задоволення від одного з солідарних боржників, має право вимагати недоодержане від решти таких боржників. Солідарні боржники залишаються зобов'язаними до тих пір, поки зобов'язання не буде виконано повністю (ст. 323 ГК РФ).
Відповідно до ст. 325 ГК РФ виконання солідарного обов'язку повністю одним з боржників звільняє інших боржників від виконання кредиторові. Якщо інше не випливає з відносин між солідарними боржниками, то: а) боржник, який виконав солідарне зобов'язання, має право регресної вимоги до інших боржників у рівних частках за вирахуванням частки, що падає на нього самого, б) Несплачене одним із солідарних боржників боржникові, який виконав солідарну обов'язок, падає в рівних частках на цього боржника і на інших боржників.
Обов'язок нести солідарну з наймачем відповідальність покладається тільки на дієздатних членів його сім'ї. Повністю дієздатними є громадяни, які досягли 18 років або вступили в шлюб раніше цього віку, а також неповнолітні з 16 років, що пройшли процедуру емансипації у відповідності зі ст. 27 ЦК РФ.
Члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму повинні бути зазначені в договорі соціального найму житлового приміщення. Це правило, встановлене в ч. 3 ст. 69 Кодексу, є принципово новим, раніше житловому законодавством воно не було відомо. Це правило повинне виконуватися і при укладанні договору, і згодом. Тому якщо в період дії договору соціального найму в житлове приміщення вселив будь-яка особа в якості члена сім'ї наймача за правилами ст. 70 Кодексу, то до такого договору повинні бути внесені зміни, пов'язані із зазначенням нового члена сім'ї.
Припинення сімейних відносин з наймачем житлового приміщення за договором соціального найму не впливає на обсяг прав і обов'язків проживає спільно з ним колишнього члена сім'ї. Право користування колишнього члена сім'ї наданим наймачеві житловим приміщенням і спільним майном в багатоквартирному будинку зберігається. Однак у цьому випадку спеціальна норма ч. 4 ст. 69 Кодексу виключає застосування правил ч. 2 цієї статті про солідарну з наймачем відповідальності за зобов'язаннями, що випливають з відповідного договору соціального найму. Колишній член сім'ї наймача несе самостійну майнову відповідальність.
У ст. 70 Кодексу встановлено правила вселення у займане наймачем жиле приміщення, надане за договором соціального найму, інших громадян як членів сім'ї наймача. Поняття «інші громадяни» означає насамперед наступних громадян, які не є наймачами даного житлового приміщення: чоловіка (дружину) наймача, його дітей і батьків, інших родичів, непрацездатних утриманців. Крім того, зазначене поняття позначає будь-яких інших громадян, визнаних членами сім'ї наймача за рішенням суду (ч. 1 ст. 69 Кодексу).
Для вселення дружина, своїх дітей і батьків наймач повинен отримати письмову згоду членів своєї сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, а для вселення інших громадян (інших родичів, непрацездатних утриманців, громадян, визнаних членами сім'ї наймача за рішенням суду) - також письмова згода наймодавця. При цьому вселення до батьків їх неповнолітніх дітей здійснюється незалежно від наявності згоди як членів сім'ї наймача, так і наймодавця.
Якщо з дотриманням правил ч. 1 ст. 70 Кодексу в житлове приміщення, надане наймачеві за договором соціального найму, вселені будь-які громадяни, то в зазначений договір мають бути внесені зміни, пов'язані із зазначенням у цьому договорі нового члена сім'ї наймача (див. також ч. 3 ст. 69 Кодексу) . Кодекс не містить вказівки про строк, протягом якого до договору мають бути внесені зміни, однак представляється, що це має бути зроблено безпосередньо після завершення всіх необхідних погоджень, передбачених у ч. 1 ст. 70 Кодексу, про які говорилося вище.
Стаття 71 Кодексу гарантує незмінність правового становища наймача житлового приміщення за договором соціального найму і проживають разом з ним членів його сім'ї у разі тимчасового вибуття зазначених осіб із займаного приміщення. Причини тимчасової відсутності наймача житлового приміщення за договором соціального найму, кого-небудь з проживаючих разом з ним членів його сім'ї або всіх цих громадян також не впливають на обсяг і зміст їх прав і обов'язків за договором соціального найму.
Слід звернути увагу на те, що у разі тимчасової відсутності зберігають свою дію не тільки всі права, але і всі обов'язки відповідних осіб, зокрема, обов'язок своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги.
Відповідно до ст. 80 Кодексу наймачеві житлового приміщення за договором соціального найму і проживають разом з ним членам його сім'ї належить право вселити в займане ними жиле приміщення тимчасових мешканців з дотриманням умов, зазначених у цій статті. Правила про тимчасові мешканцях, встановлені в ст. 80 Кодексу, відтворюють більшість положень ст. 680 ГК РФ, що містить аналогічні норми. Під тимчасовими мешканцями слід розуміти всіх інших громадян, крім наймача і спільно проживають з ним членів його сім'ї (всесвітів в житлове приміщення за правилами ст. 70 Кодексу), незалежно від наявності родинних відносин з наймачем.
Вселення тимчасових мешканців можливо з дотриманням двох умов: а) взаємної згоди (тобто одностайності з цього питання) наймача і проживають разом з ним членів його сім'ї; б) попереднього повідомлення наймодавця.
Формальних вимог до повідомлення наймодавця Кодекс не пред'являє. Видається, що найбільш доцільно здійснювати таке повідомлення у письмовій формі, тому що надалі відповідний документ може мати доказове значення.
Новелою в порівнянні з РК 1983 є правило про те, що наймодавець має право заборонити проживання тимчасових мешканців, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення, що припадає на одного члена сім'ї та тимчасових мешканців, буде для окремої квартири менш облікової норми, а для комунальної квартири - менше норми надання (ст. 50 Кодексу). Нагадаємо, що в загальну площу житлового приміщення не входять площі балконів, лоджій, веранд і терас (ст. 15 Кодексу).
Слід вважати, що якщо в розумний термін (тобто об'єктивно необхідний для прийняття відповідного рішення) після отримання повідомлення наймодавець не заборонив проживання тимчасових мешканців, то умова про повідомлення наймодавця можна вважати виконаною. У цьому випадку наймач, отримавши згоду всіх спільно з ним проживають членів сім'ї, вправі вселити тимчасових мешканців у надане йому приміщення. З моменту вселення таких мешканців наймач приймає на себе відповідальність за їхні дії перед наймодавцем.
Введено нове положення, згідно з яким термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шести місяців поспіль (ч. 2 ст. 80 Кодексу). Раніше такий граничний строк не був передбачений, діяло лише правило про те, що вселення тимчасових мешканців на строк понад півтора місяця допускається за умови дотримання встановленої норми житлової площі (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 р.).
Наймач житлового приміщення за договором соціального найму надає займане ним жиле приміщення тимчасовим мешканцям (користувачам) для безоплатного проживання, що відрізняє відповідні відносини від договору піднайму жилого приміщення. Однак це не означає, що цивільно-правові відносини наймача і тимчасових мешканців не можуть бути врегульовані в договірному порядку. Наприклад, зазначені особи мають право укласти договір безоплатного користування житловим приміщенням за правилами, встановленими ст. 689-701 ГК РФ.
Стаття 81 Кодексу надає наймачу житлового приміщення за договором соціального найму право звернутися до наймодавцю з проханням про надання наймачеві жилого приміщення меншого розміру замість займаного житлового приміщення за правилами зазначеної статті. Здійснення такої заміни житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму, може знадобитися громадянам, наприклад, з метою зменшення розміру плати за житлове приміщення і комунальні послуги.
Підставами заміни житлових приміщень є: а) встановлений факт перевищення загальної житлової площі житлового приміщення на одного члена сім'ї норми надання; б) згода наймача і спільно з ним проживають членів його родини (у т.ч. тимчасово відсутніх) на заміну житлового приміщення. Без згоди хоча б одного із зазначених осіб заміна громадянам житлового приміщення неможлива.
Якщо наймач житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, при наявності зазначених підстав звернеться до наймодавцю із заявою про заміну відповідного приміщення, то у наймодавця автоматично виникне юридична обов'язок надати наймачеві інше житлове приміщення за погодженням з наймачем. На виконання наймодавцем зазначеного обов'язку Кодекс відводить суворо обмежений термін - три місяці з дня подання відповідної заяви. Підкреслимо, що в такому випадку наймодавець не вирішує питання про надання згоди або відмову в дачі згоди на заміну житлового приміщення, а просто зобов'язаний знайти можливість у встановлений термін здійснити таку заміну.
Розглянуті вище підстави заміни житлових приміщень не є винятковими. Інші, крім зазначених у ч. 1 ст. 81 Кодексу, підстави такої заміни можуть визначатися федеральним і регіональним законодавством. Однак це не означає, що акти федерального законодавства і законодавства суб'єктів Російської Федерації можуть у своїх нормах виключити застосування підстав заміни житлових приміщень, встановлених у ст. 81 Кодексу.
2.3 Зміна та припинення договору найму соціального
Зміна і розірвання договору соціального найму житлового приміщення провадяться відповідно до Кодексу (ст. 82, 83) з урахуванням загальних правил про зміну і про розірвання цивільно-правових договорів, встановлених у ст. 450-453 ГК РФ. Угода про зміну або про розірвання договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше (п. 1 ст. 452 ДК РФ).
У випадках, коли договір підлягає зміні чи розірвання в судовому порядку, необхідно мати на увазі, що вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором 45, а при його відсутності - в 30-денний термін (п. 2 ст. 452 ДК РФ).
Зміна договору соціального найму житлового приміщення Кодекс допускає при умовах, зазначених у ст. 82. Крім того, як вже зазначалося, необхідність зміни такого договору в частині зазначення в ньому нового члена сім'ї може бути пов'язана з вселенням в житлове приміщення громадян як членів сім'ї наймача (ст. 70 Кодексу). Відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ договір може бути також змінено на вимогу однієї із сторін рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною. Істотним визнається порушення договору однією стороною, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору. У виняткових випадках договір може бути змінений за рішенням суду у зв'язку з істотною зміною обставин (ст. 451 ГК РФ).
У разі зміни договору зобов'язання сторін зберігаються в зміненому вигляді. Зобов'язання вважаються зміненими з моменту укладення угоди сторін про зміну договору, якщо інше не випливає з угоди або характеру зміни договору, а при зміні договору в судовому порядку - з моменту набрання законної сили рішенням суду про зміну договору (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).
Однією з підстав зміни умов договору соціального найму Кодекс називає об'єднання в одну сім'ю громадян, що проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями на підставі окремих договорів соціального найму (ч. 1 ст. 82). Подібне підставу раніше було передбачено у ст. 87 ЖК 1983 р. У таких випадках зазначені громадяни мають право вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму соціального, предметом якого будуть всі займані ними житлові приміщення в цій квартирі. Дане право можуть використовувати, наприклад, уклали шлюб подружжя, а також при відповідних обставин батьки і діти і ін Відмінність зазначених норм Кодексу від правил, що містилися в ст. 87 ЖК 1983 р., полягає в тому, що в Кодексі йдеться про громадян, «які об'єдналися», а не «об'єднуються» (як це було в ЖК 1983 р.) в одну родину. Тому в даний час право вимагати укладення одного договору соціального найму належить тільки тим, хто фактично сформував нову сім'ю і юридично оформив відповідні відносини, а не тим, хто тільки висловлює намір створити сім'ю 46.
На практиці можливі випадки, коли в одній квартирі проживають громадяни, які об'єдналися в одну сім'ю, але один з них користується житловим приміщенням на підставі договору соціального найму, а інший - на підставі договору комерційного найму або іншого договору. Буквальне тлумачення норм, встановлених в ч. 1 ст. 82 Кодексу, не дозволяє віднести зазначених громадян до числа осіб, які мають право вимагати укладення одного договору соціального найму 47.
Підставою зміни договору соціального найму житлового приміщення Кодекс, як і раніше діючі правила ст. 88 ЖК 1983 р., визнає заміну одного наймача іншим. Правом вимагати визнання себе новим наймачем за раніше укладеним договором соціального найму житлового приміщення володіє будь-який дієздатний член сім'ї наймача, який отримав на це згоду як інших членів своєї сім'ї (включаючи неповнолітніх та інших осіб, що не володіють повною дієздатністю), так і наймодавця. Реалізувати це право дієздатний член сім'ї може і у випадку смерті початкового наймача, і за його життя (якщо первісний наймач, як і інші члени сім'ї, висловить на це свою згоду) 48.
Одна з відмінностей розглянутих положень Кодексу від подібних норм ст. 88 ЖК 1983 полягає в тому, що право вимагати заміни наймача Кодекс пов'язує з дієздатністю, а не з повноліттям майбутнього нового наймача 49. Дієздатність громадянина - це її здатність своїми діями набувати і здійснювати цивільні права, створювати для себе цивільні обов'язки і виконувати їх (цивільна дієздатність). Найбільш істотними елементами змісту дієздатності громадян є: а) можливість самостійно укладати угоди (сделкоспособность) і б) можливість нести самостійну майнову відповідальність (деліктоздатність). На відміну від правоздатності, дієздатність пов'язана зі здійсненням громадянином вольових дій, що передбачає досягнення певного рівня психічної зрілості. Нагадаємо, що повністю дієздатними визнаються громадяни, які досягли 18 років або вступили в шлюб раніше цього віку, а також неповнолітні з 16 років, що пройшли процедуру емансипації у відповідності зі ст. 27 ЦК РФ.
Необхідно звернути увагу на те, що в ст. 82 Кодексу йдеться про згоду «решту членів сім'ї». Однак слід вважати, що тут маються на увазі тільки члени сім'ї, які проживають разом у відповідному житловому приміщенні. Інше тлумачення зробило б застосування даної норми вельми скрутним, оскільки навряд чи можливо точно визначити весь коло членів сім'ї будь-якої особи 50.
Серед підстав зміни договору соціального найму житлового приміщення Кодекс прямо не називає зміну умов, що дають право на надання житлового приміщення за таким договором. Тим не менш, можна припустити, що, наприклад, у випадку, коли спочатку житлове приміщення було надано малоимущем громадянину, визнаному нужденним у житловому приміщенні, а згодом матеріальне становище цього громадянина змінилося так, що він вже не відповідає «параметрами» незаможного, в договір соціального найму буде необхідно внести зміни в частині встановлення обов'язку такого наймача вносити не тільки плату за утримання і ремонт житла і комунальні послуги, але і плату за користування житловим приміщенням.
Новелою у правовому регулюванні відносин, пов'язаних зі зміною договору соціального найму житлового приміщення, є те, що Кодекс не передбачає можливість розділу або виділу житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача. 51 Раніше ст. 86 ЖК 1983 надавала будь-якому повнолітньому члену сім'ї наймача право вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо за згодою решти спільно з ним проживають повнолітніх членів сім'ї і відповідно до припадає на його частку житловою площею або з урахуванням угоди про порядок користування житловим приміщенням йому могло бути виділено ізольоване жиле приміщення.
В даний час розділ і виділ житлового приміщення, що належить до житлового фонду соціального використання, не мають юридичних підстав. Ймовірно, законодавець у даному випадку мав на меті захистити інтереси власників житлового фонду соціального використання і виходив з доцільності консолідації правомочностей користування відповідними об'єктами 52.
Припинення договору соціального найму присвячена ст. 83 гол. 8 Кодексу. Договір найму житла припиняється в силу його розірвання (на основі волевиявлення однієї або обох сторін) або в силу подій, не залежних від волі сторін - втрати (руйнування) житлового приміщення або смерті самотньо проживає наймача. Для порівняння нагадаємо, що РК 1983 передбачав лише один варіант припинення договору найму - його розірвання (ст. 89) 53.
Розірвання договору соціального найму регламентовано ч. 4 ст. 83 Кодексу. Крім того, доцільно мати на увазі, що відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ договір може бути також розірваний на вимогу однієї із сторін рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною. Договір також може бути розірваний за рішенням суду у зв'язку з істотною зміною обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору. У такому випадку суд на вимогу будь-якої із сторін визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору (ст. 451 ГК РФ).
При розірванні договору зобов'язання сторін припиняються. Зобов'язання вважаються припиненими з моменту укладення угоди сторін про розірвання договору, якщо інше не передбачено зазначеною угодою. У разі розірвання договору у судовому порядку зобов'язання сторін припиняються з моменту набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).
Відповідно до даної статті розірвання договору соціального найму може здійснюватися у позасудовому та судовому порядку. Позасудове розірвання договору можливе в трьох випадках:
а) коли це відбувається за згодою сторін, тобто між наймачем і наймодавцем немає суперечки про законність і доцільність розірвання договору. За угодою сторін договір може бути розірваний у будь-який час, при цьому ініціатором розірвання договірних відносин має право бути будь-яка сторона (ч. 1 ст. 83 Кодексу). Можливість розірвання договору соціального найму за угодою сторін є новелою, РК 1983 її не передбачав;
б) коли рішення про розірвання договору прийнято наймачем, але за умови, що інші живуть що з ним члени його сім'ї дали на розірвання договору письмова згода (ч. 2 ст. 83 Кодексу);
в) коли наймач та члени його сім'ї виїхали в інше постійне місце проживання. У цьому випадку договір соціального найму вважається розірваним з дня виїзду (ч. 3 ст. 83 Кодексу).
Розірвання договору соціального найму житлового приміщення в судовому порядку здійснюється завжди, коли ініціатором розірвання договору є наймодавець (ст. 83 Кодексу). Виняток становить згаданий вище випадок, коли наймач погодився з ініціативою наймодавця (у цьому випадку договір розривається за згодою сторін) 54.
Розглянута стаття встановлює перелік підстав розірвання договору соціального найму на вимогу наймодавця, тобто в судовому порядку. Такими підставами є:
- Невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги більше шести місяців;
- Руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає (наприклад, піднаймача, тимчасовими мешканцями);
- Систематичне (тобто постійно повторювана, що не припиняється) порушення прав та інтересів сусідів, що робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні;
- Використання житлового приміщення не за призначенням.
Даний перелік сформульований в Кодексі як вичерпний. Таким чином, наймодавець не має права пред'явити до суду вимога про розірвання договору в будь-яких інших випадках, крім передбачених у ч. 4 ст. 83 Кодексу і зазначених вище статтях ГК РФ.
Обмін жилими приміщеннями, наданими за договором соціального найму, проводиться за правилами, встановленими у ст. 72-74 Кодексу. Такий обмін слід відрізняти від договору міни, регульованого ст. 567-571 гол. 31 ДК РФ. По-перше, сторонами договору міни житловими приміщеннями можуть бути тільки власники відповідних приміщень, у той час як в договорі про обмін житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму, у ролі сторін виступають наймачі. По-друге, за договором міни переходять право власності на обмінювані приміщення і супутні йому обов'язки, а за договором про обмін - права і обов'язки наймачів за договорами соціального найму 55.
У колишньому житловому законодавстві обміну житлових приміщень були присвячені ст. 67-74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК 1983 р., ст. 20 Основ. Доцільно звернути увагу на те, що ч. 2 ст. 20 Основ наділяла наймача і орендаря житлового приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлових фондів правом передачі прав та обов'язків за договором найму чи оренди цього приміщення власнику приватного житлового фонду замість придбання права власності на житловий будинок (житлове приміщення). РК 1983 такий варіант обміну не передбачав, але положення Основ володіли пріоритетом по відношенню до правил РК 1983 Дану юридичну конструкцію навряд чи можна було беззастережно розглядати як обмін: у цьому випадку сторони оформляли в установленому порядку обмін житловими приміщеннями, і крім того власник повинен був передати за цивільно-правовим договором (дарування, купівлі-продажу та ін) належало йому приміщення (або право на паєнагромадження в житловому кооперативі) у власність другій стороні. У результаті такого обміну його учасники заступали у відповідних правовідносинах на місце один одного: попередній власник ставав наймачем в житловому правовідношенні, а наймач - власником у правовідносинах власності.
Правила про обмін житловими приміщеннями, встановлені Кодексом, в основному базуються на відповідних положеннях РК 1983 р. (ст. 67-74) і регулюють обмін житловими приміщеннями тільки між сторонами договору соціального найму. Норми, згадані в ч. 2 ст. 20 Основ, в Кодексі відсутні. Тому в даний час слід вважати неможливим обмін, наприклад, приватизованої або кооперативної квартири на квартиру, надану за договором соціального найму 56.
Як і раніше, право наймача на обмін жилого приміщення обумовлено наявністю письмової згоди проживають разом з ним членів його сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх. Згода члена сім'ї на обмін складається в простій письмовій формі у вигляді відповідного документа. Для здійснення обміну житловими приміщеннями необхідно також згода всіх наймодавців.
У ч. 4 ст. 72 Кодексу встановлено спеціальні правила для здійснення обміну житловими приміщеннями, які надані за договорами соціального найму і в яких проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні громадяни, які є членами сімей наймачів даних житлових приміщень. Обмін таких житлових приміщень допускається лише за попередньої згоди органів опіки та піклування. Зазначені органи відмовляють у наданні такої згоди у разі, якщо обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, порушує права чи законні інтереси зазначених осіб. Рішення органів опіки та піклування про дачу згоди на обмін жилими приміщеннями або про відмову в дачі такої згоди приймаються в письмовій формі і надаються заявникам протягом 14 робочих днів з дня подання ними відповідних заяв.
Право на обмін займаного житлового приміщення належить не тільки наймачеві, але і проживають разом з ним членам його сім'ї. Відповідно до ч. 2 ст. 72 Кодексу які проживають разом з наймачем члени його сім'ї мають право вимагати від наймача обміну займаного ними житлового приміщення за договором соціального найму на житлові приміщення, надані за договорами соціального найму іншим наймачам і перебувають у різних будинках або квартирах. У даній нормі маються на увазі всі громадяни, які вселені наймачем житлового приміщення за договором соціального найму в якості членів сім'ї у порядку, встановленому ст. 70 Кодексу.
Збережено правило про те, що якщо між наймачем і спільно проживають з ним членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то і наймач, і будь-який з членів сім'ї має право вимагати примусового обміну займаного приміщення в судовому порядку (пор. зі ст. 68 ЖК 1983 р.). При цьому повинні бути враховані заслуговують на увагу доводи і законні інтереси осіб, що проживають в обмінюваної житловому приміщенні.
Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути здійснений між громадянами, які проживають у житлових приміщеннях, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах на території Російської Федерації. Кількість учасників обміну житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, Кодекс не обмежує, проте всі такі учасники, крім наймачів, повинні бути вселити в обмінювані жилі приміщення за правилами, встановленими в ч. 1 ст. 70 Кодексу.
Обмін жилими приміщеннями не допускається у шести випадках, перерахованих у ст. 73 Кодексу у вичерпному переліку. До них ставляться випадки, коли:
1) до наймача обмінюваного жилого приміщення пред'явлений позов про розірвання або про зміну договору соціального найму житлового приміщення;
2) право користування обмінюваних житловим приміщенням оскаржується в судовому порядку;
3) обмінюване житлове приміщення визнано в установленому порядку непридатним для проживання;
4) прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнанні для використання в інших цілях;
5) прийнято рішення про капітальний ремонт відповідного будинку з перебудовою і (або) переплануванням житлових приміщень у цьому будинку;
6) у результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у переліку таких захворювань, який затверджується Урядом РФ.
Слід звернути увагу також на те, що РК 1983 забороняв обмін, який носить корисливий або фіктивний характер (п. 2 ст. 73). В даний час такого роду обмін житловими приміщеннями може бути, за наявності відповідних обставин, визнаний недійсним у судовому порядку за правилами, встановленими ст. 166-181 ГК РФ, зокрема, ст. 170 ЦК РФ про недійсність мнимої і удаваної угод.
Відповідно з колишнім житловим законодавством не допускався і обмін житлових приміщень, які знаходяться в гуртожитку або є службовими (п. 5 ст. 73 ЖК 1983 р.). Кодекс в цьому розділі також не розглядає зазначені приміщення як предмет обміну, оскільки вони не входять до житлового фонду соціального використання і, отже, не можуть бути предметом договору соціального найму житлового приміщення.
Ще одна відмінність полягає в тому, що згідно з РК 1983 не допускався обмін, у зв'язку з яким житлові умови одного з обмінюються, істотно погіршуються і в результаті громадянин стає потребують поліпшення житлових умов. На цей випадок Кодекс не встановлює заборони на обмін, проте слід пам'ятати згадуване вище правило, згідно з яким громадяни, які з наміром придбання права перебувати на обліку як нужденних у житлових приміщеннях вчинили дії, в результаті яких вони можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях, надаються за договором соціального найму, приймаються на облік в якості нужденних у житлових приміщеннях не раніше, ніж через п'ять років з дня вчинення зазначених навмисних дій 57.
Стаття 75 Кодексу визначає підстави та наслідки визнання недійсним обміну житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму. Згідно з ч. 1 цієї статті обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути визнаний судом недійсним з підстав, встановлених цивільним законодавством для визнання угоди недійсною, в тому числі, якщо такий обмін здійснено з порушенням вимог, передбачених Кодексом.
Наведена формулювання передбачає, що обмін такими житловими приміщеннями може розглядатися в якості як оспорімой, так і незначною угоди. У залежності від того, є угода оспорімой або незначною, до суду пред'являються відповідно вимоги: а) про визнання заперечної операції недійсною або б) про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Правила про недійсність угод встановлені ст. 166-181 ГК РФ.
Відповідно до ст. 167 ГК РФ недійсна угода не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсний з її вчинення. За загальним правилом, при недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за такою угодою (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не передбачає виключень з цього загального правила, тому учасники обміну житловими приміщеннями, визнаного судом недійсним, переселяються в раніше займані ними житлові приміщення 58.
Частина 3 ст. 75 Кодексу покладає на особу, в результаті неправомірних дій якого обмін житловими приміщеннями визнаний недійсним, обов'язок відшкодувати другій стороні збитки, що виникли в неї внаслідок такого обміну.
Доцільно мати на увазі, що в цивільному праві під збитками розуміються виражені в грошовій формі майнові втрати, що виникли в особи, і що знаходяться в причинному зв'язку з неправомірною дією або бездіяльністю іншої особи. Згідно зі ст. 15 ГК РФ збитки можуть виникнути в двох формах: а) реальний збиток, тобто витрати, які особа, чиє право порушене, зробило або повинне буде зробити для відновлення порушеного права, втрата або пошкодження його майна; б) упущена вигода, тобто неодержані доходи, які ця особа одержала б при звичайних умовах цивільного обороту, якби його право не було порушено. Тому на обличчя, внаслідок неправомірних дій якого обмін житловими приміщеннями був визнаний недійсним, покладається обов'язок відшкодувати не тільки реальний збиток (наприклад, витрати, понесені іншою стороною у зв'язку оформленням необхідних для обміну документів, переїздом, ремонтом тощо), а й упущену вигоду.
При цьому вбачається, що словосполучення «іншій стороні» в даному разі не слід тлумачити обмежено: якщо в обміні брали участь не дві, а більше сторін (ч. 5 ст. 72 Кодексу), то особа, дії якого спричинили визнання обміну жилими приміщеннями недійсним, має відшкодувати збитки, що виникли у всіх інших учасників обміну.
Однак для покладання на зазначену особу обов'язку відшкодувати збитки необхідно довести наявність причинного зв'язку між його неправомірними діями і визнанням обміну недійсним. Причинний зв'язок - це об'єктивно існуюча зв'язок між явищами, при якій одне явище (причина) передує в часі іншому (наслідку) і з необхідністю породжує його. Наприклад, у цивільному праві причинний зв'язок означає зв'язок між протиправною поведінкою боржника і наступними для кредитора невигідними наслідками. Питання про наявність або відсутність причинного зв'язку обов'язково повинен бути вирішене при розгляді вимоги особи, чиї права порушені, про відшкодування збитків, що виникли при порушенні договірного зобов'язання або внаслідок позадоговірного заподіяння шкоди, а також інших вимог, що виникли в результаті протиправної поведінки зобов'язаної особи.
Виселення громадян, яким жиле приміщення було надано на підставі договору соціального найму, проводиться за правилами ст. 84, 85 Кодексу. Звернемо увагу, що виселення з зазначених жилих приміщень допускається тільки в судовому порядку. Доречно нагадати, що РК 1983 р., крім судового, передбачав також адміністративний порядок виселення громадян, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом, з санкції прокурора. У Кодекс правила про адміністративне виселення не включені.
Виселення, по яких би підставах і в якому б порядку воно ні проводилося, у всіх випадках є примусовою мірою державно-правового впливу. Однак виселення далеко не завжди можна кваліфікувати як санкцію і тим більше як міру юридичної відповідальності. Тому залежно від причини, що призвела необхідність виселення, російське житлове законодавство традиційно розрізняє: а) виселення з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення; б) виселення з наданням іншого жилого приміщення, яке може і не бути благоустроєним, в) виселення без надання іншого житлового приміщення . Таким же чином визначені види виселення в п. 1-3 ст. 84 Кодексу.
Стаття 85 Кодексу встановлює випадки, коли громадяни підлягають виселенню з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення. Зазначені випадки вичерпно визначені в п. 1-4 ст. 85 Кодексу. Громадяни виселяються з жилих приміщень з наданням інших упорядкованих житлових приміщень за договорами соціального найму в разі, якщо:
1) будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;
2) житлове приміщення підлягає переведенню в нежитлове приміщення;
3) житлове приміщення визнано непридатним для проживання;
4) у результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях, або збільшиться, у результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання.
Необхідно відзначити, що в Кодексі зазначені правила встановлені в імперативних нормах. Отже, виконання цих правил є юридичним обов'язком наймодавця. Проте практика застосування колишнього житлового законодавства свідчить про те, що належне виконання цього обов'язку відбувається далеко не у всіх випадках, коли наймачі, здавалося б, має право отримати нове благоустроєне жиле приміщення. Багато людей в Росії як і раніше живуть в руйнуються будинках, в яких відсутні мінімально необхідні комунальні зручності. Подолати цю ситуацію державні та муніципальні органи поки що явно не в змозі, нерідко вони просто самоусуваються від вирішення проблем, що виникли з традиційною посиланням на те, що у відповідному бюджеті «немає грошей». На наше глибоке переконання, сучасний законодавець зробив помилку, не встановивши адекватний механізм юридичної та економічної відповідальності наймодавців та їх посадових осіб за ненадання тим наймачам, які проживають в непридатних для проживання приміщеннях, нових упорядкованих житлових приміщень. Наявні заходи адміністративної відповідальності у такому випадку не можна визнати достатніми.
На практиці доцільно мати на увазі, що наймачеві і проживають разом з ним членам його сім'ї, які підлягають виселенню з наданням благоустроєного житлового приміщення за правилами ст. 85-88 Кодексу, має надаватися благоустроєне жиле приміщення і в тих випадках, коли ці особи виселяються з житлового приміщення, що не є упорядкованим.
Стаття 86 Кодексу визначає порядок надання іншого благоустроєного житлового приміщення громадянам, які підлягають виселенню на підставі, передбаченій у п. 1 ст. 85 Кодексу. Якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, займане за договором соціального найму, підлягає знесенню, то яких виселяють з нього громадянам органом державної влади або органом місцевого самоврядування, які прийняли рішення про знесення такого будинку, надаються інші упорядковані житлові приміщення за договорами соціального найму. Звернемо увагу, що в розглянутому випадку обов'язок надання виселюваним громадянам іншого благоустроєного жилого приміщення покладається на той орган, який прийняв рішення про знесення будинку.
Стаття 87 Кодексу встановлює правила надання іншого благоустроєного житлового приміщення громадянам, які підлягають виселенню з підстав, передбачених у п. 2, 3 ст. 85. Якщо житлове приміщення, займане за договором соціального найму, підлягає перекладу в нежитлове приміщення або визнано непридатним для проживання, то яких виселяють з такого житлового приміщення громадянам наймодавцем надається інше благоустроєне житлове приміщення за договором соціального найму. Підкреслимо, що в таких випадках обов'язок надати виселюваним громадянам інше благоустроєне жиле приміщення покладається на наймодавця за договором соціального найму того житлового приміщення, в якому вказані громадяни проживали до виселення.
Переведення житлового приміщення в нежитлове здійснюється за правилами гл. 3 розділу I Кодексу.
Житлове приміщення може бути визнано непридатним для проживання на підставах та в порядку, встановленим Урядом РФ. В даний застосовується Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції (затв. постановою Уряду РФ від 28 січня 2006 р. N 47) (зі змінами від 2 серпня 2007 р.).
У ст. 88 Кодексу визначено порядок надання іншого житлового приміщення громадянам, які підлягають виселенню у зв'язку з капітальним ремонтом або реконструкцією будинку. При проведенні капітального ремонту або реконструкції будинку, якщо такий ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачу і членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту або реконструкції інше житлове приміщення без розірвання договору соціального найму житлового приміщення, що перебуває у зазначеному будинку. На час проведення капітального ремонту або реконструкції за договором найму надається жиле приміщення маневреного фонду. У разі відмови наймача і членів його сім'ї від переселення в це жиле приміщення наймодавець може вимагати переселення в судовому порядку. Переселення наймача та членів його сім'ї в житлове приміщення маневреного фонду і назад здійснюється за рахунок наймодавця.
Звернемо увагу, що Кодекс не гарантує надання виселюваним громадянам іншого благоустроєного житлового приміщення у всіх випадках, передбачених ст. 88. Наприклад, для тимчасового переселення (на період капітального ремонту або реконструкції будинку) за правилами ч. 1 цієї статті переселяється громадянам надається жиле приміщення в будинках маневреного фонду, яке може і не бути упорядкованим. У такому разі, оскільки мова йде про тимчасове переселення, раніше укладений договір соціального найму зберігає свою дію.
Якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї висловлять на це свою згоду, то наймодавець за договором соціального найму замість приміщення в маневреному фонді може надати зазначеним громадянам інше благоустроєне житлове приміщення за новим договором соціального найму (при цьому колишній договір розривається). Дане правило ч. 2 ст. 88, з нашої точки зору, має декларативний характер, оскільки закладена в ньому позитивна ідея не підкріплена встановленням обов'язки наймодавця надати переселяється громадянам інше благоустроєне жиле приміщення. Поки ж вчинення зазначених дій передбачено тільки як право наймодавця, неважко припустити, що на практиці все залежатиме від розсуду місцевих чиновників і можливостей вигнаних громадян «завоювати» їх симпатії.
У ч. 3 ст. 88 визначено правила надання житлових приміщень у випадку, передбаченому п. 4 ст. 85 Кодексу. Якщо в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї за договором соціального найму, не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях, або збільшиться, у результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання, то наймодавець зобов'язаний надати виселюваним громадянам інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту або реконструкції будинку. При цьому громадяни, які отримали вказане жиле приміщення, не втрачають права знову повернутися в своє колишнє житло після завершення капітального ремонту або реконструкції, але тільки в тому випадку, якщо займане ними раніше житлове приміщення в результаті такого ремонту або реконструкції зменшилася.
Стаття 89 Кодексу визначає критерії «упорядкованості» житлового приміщення. Благоустроєним вважається житлове приміщення, рівноцінне за загальною площею раніше займаному житловому приміщенню, що відповідає санітарним і технічним нормам і вимогам, а також іншим вимогам законодавства і знаходиться у межах відповідного поселення.
Кодекс виходить з того, що житлове приміщення має бути благоустроєним стосовно до умов конкретного населеного пункту. До елементів благоустрою населених пунктів належать, зокрема, водопровід, центральне опалення, електричне освітлення та інші види комунальних зручностей. Рівень благоустрою в різних населених пунктах неоднаковий: зазвичай у містах він вище, у сільській же місцевості повністю упорядкованими частіше за все є лише багатоквартирні житлові будинки. Тому зміст поняття «благоустроєне жиле приміщення» залежить від ступеня упорядкованості житлового фонду соціального використання, наявного в конкретному населеному пункті.
Відповідно до ч. 1 ст. 89 Кодексу надається громадянам у зв'язку з виселенням з підстав, які передбачені ст. 86-88, інше житлове приміщення за договором соціального найму має бути благоустроєним. Дане формулювання, на нашу думку, не цілком точна. Її буквальне прочитання дозволяє припустити, що у всіх випадках, коли жиле приміщення надається на підставах, передбачених ст. 86-88 Кодексу, повинні надаватися тільки упорядковані житлові приміщення. Проте фактично це не так, оскільки за правилами ч. 1 ст. 88 надаються житлові приміщення маневреного фонду, які можуть не відповідати критеріям «упорядкованості», встановленим у ч. 1 ст. 89 Кодексу.
Для випадків, коли у зв'язку з виселенням надається впорядковане жиле приміщення за договором соціального найму, ч. 2 ст. 89 Кодексу зберегла правило про те, що якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї до виселення займали окрему квартиру або більше однієї кімнати, то наймач має право вимагати надання відповідно окремої квартири або житлового приміщення, що складається з тієї ж кількості кімнат.
Якщо виселення громадянина з приміщення, наданого за договором соціального найму, проводиться на підставі рішення суду, то в цьому ж рішенні має бути вказано нове житлове приміщення, що надається такому громадянину, крім випадків, передбачених ст. 91 Кодексу 59.
Згідно зі ст. 90 Кодексу, якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму, розмір якого відповідає розміру житлового приміщення, встановленому для вселення громадян у гуртожиток.
Інше жиле приміщення, що надається відповідно до п. 2 ст. 84, ч. 1 ст. 88, ст. 90 Кодексу, може не відповідати зазначених у ч. 1 ст. 89 критеріям впорядкованості. Однак у будь-якому випадку таке інше приміщення має відповідати критеріям житлового приміщення - бути призначеним для проживання громадян, відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства.
Порядок визнання приміщення житлових і вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються Урядом РФ відповідно до нового Кодексом, іншими федеральними законами. Тому в якості іншого житлового приміщення при виселенні не можуть бути надані, наприклад, приміщення, що не відповідають санітарним і технічним правилам і нормам або не входять до житлового фонду (нежитлові приміщення).
Кодекс встановив, що розмір іншого (тобто, як правило, не є упорядкованим) житлового приміщення у випадках виселення громадян з підстав, зазначених у ст. 90, визначається за нормами, встановленими для вселення громадян у гуртожиток. Житлові приміщення в гуртожитках надаються громадянам з розрахунку не менше шести квадратних метрів житлової площі на одну людину (ст. 105 Кодексу). РК 1983 подібного обмеження не містив. Крім того, раніше діяло правило про те, що інше жиле приміщення надається в межах даного населеного пункту, а в сільській місцевості - в межах території відповідної місцевої ради (ч. 1 ст. 97 ЖК 1983 р.). Кодекс такого роду норм не встановлює. Ці новели свідчать про більшу «каральної» спрямованості Кодексу в порівнянні з РК 1983 р. по відношенню до порушників умов договору соціального найму житлового приміщення.
Як вже зазначалося, громадяни можуть бути виселені з приміщення, наданого за договором соціального найму, з наданням іншого (не обов'язково благоустроєного) житлового приміщення з розрахунку не менше шести квадратних метрів житлової площі на одну людину у випадку, який передбачений у ст. 90 Кодексу, - якщо наймач і проживають разом з ним члени сім'ї більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житлове приміщення і (або) комунальні послуги.
Не оцінюючи справедливість даної норми, хоча в ідеалі Право має бути вираженням справедливості, звернемо увагу лише на найочевидніше - низький рівень юридичної техніки. Формулювання цієї норми слід віднести до числа істотних недоліків Кодексу, оскільки застосування встановлених у ній правил дає практично безмежний простір розсуд чиновників на місцях 60.
По-перше, не ясно, що включається до строку, позначений законодавцем як «більше шести місяців». Маються на увазі шість місяців підряд або вказаний термін можуть включатися будь-які місяці в період дії договору соціального найму, в які оплата не проводилася? Буквальне тлумачення даної норми приведе нас до висновку, що найбільш ймовірним є другий варіант.
По-друге, не розкривається зміст поняття «поважні причини» стосовно до розглянутого випадку. Хто буде оцінювати «поважність» причин несплати житла, припустити нескладно - це відповідна посадова особа наймодавця. А чи можна, наприклад, в місцевості, де відсутня сама можливість працевлаштування або ведення підприємницької діяльності, вважати поважною причиною невнесення плати за житло банальну нестачу у наймача грошових коштів?
Застосування ст. 90 Кодексу в нинішній редакції на практиці може породити випадки довільного позбавлення житла, недопустимість яких проголошує сам Кодекс (ст. 1), та істотно вплинути на долі багатьох людей в нашій країні. Тому законодавцеві було б доцільно більш уважно розглянути розглянуту норму на предмет її коригування.
З нашої точки зору, важливо ще раз всебічно осмислити саму концепцію даної норми, оцінити її справедливість у країні, де безліч людей перебувають за межею бідності і позбавлені надії на працевлаштування, а багато працюють за трудовими договорами - тривалий час не отримують заробітну плату. Мінімально необхідним видається внесення до ст. 90 Кодексу змін, що встановлюють чіткі юридичні визначення згаданих вище понять, що виключають можливість невиправданого адміністративного розсуду і свавілля на місцях. За відсутності таких змін дуже актуальними були б роз'яснення Верховного Суду РФ з питань застосування ст. 90 Кодексу.
Громадяни можуть бути виселені з наданих їм за договором соціального найму житлових приміщень без надання іншого жилого приміщення у випадках, передбачених у ст. 91 Кодексу. Якщо наймач та (або) які проживають спільно з ним члени його сім'ї використовують житлове приміщення не за призначенням, систематично порушують права і законні інтереси сусідів або безгосподарно звертаються з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування, то наймодавець зобов'язаний попередити наймача та членів його сім'ї про необхідність усунути порушення. Якщо зазначені порушення тягнуть за собою руйнування житлового приміщення, наймодавець також має право призначити наймачу і членам його сім'ї розумний термін для усунення цих порушень. Якщо наймач житлового приміщення та (або) які проживають спільно з ним члени його сім'ї після попередження наймодавця не усунуть ці порушення, то винні громадяни на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб виселяються в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення.
Зазначені у ст. 91 Кодексу порушення можуть виражатися не тільки в скоєнні активних дій, але і в бездіяльності, наприклад, невиконанні обов'язків, передбачених договором соціального найму. Для того, щоб зазначені дії (бездіяльність) спричинили санкцію у вигляді виселення, вони повинні бути винними, тобто вчинені навмисно або з необережності і перебувати у причинному зв'язку з наступними негативними наслідками 61.
Здійснення перерахованих у ч. 1 ст. 91 дій саме по собі не є підставою для звернення наймодавця до суду з вимогою про виселення відповідних осіб. Наймодавець, якому стало відомо про зазначені порушення умов договору соціального найму, зобов'язаний вжити заходів, що передують зверненню до суду. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача і проживають разом з ним членів його сім'ї про необхідність усунути порушення. Якщо зазначені порушення тягнуть руйнування житлового приміщення, то наймодавець також має право (але не зобов'язаний) призначити наймачу і членам його сім'ї розумний термін для усунення цих порушень 62.
Звернення наймодавця до суду з вимогою про виселення наймача та членів його сім'ї можливо тоді, коли після попередження наймодавця зазначені особи не усувають порушення, зазначені в ч. 1 ст. 91 Кодексу.
Крім зазначених у ч. 1 ст. 91 підстав виселення, Кодекс у ч. 2 цієї статті зберіг правило про те, що без надання житлового приміщення можуть бути виселені громадяни, позбавлені батьківських прав. Це допускається за умови, що спільне проживання таких громадян з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, рішенням суду визнано неможливим.
Глава 3. Проблеми правового регулювання та практичного здійснення договорів соціального найму в сучасній Росії
3.1 Прогалини законодавства, що регулює питання договору соціального найму житлового приміщення
В даний час держава залишає за собою обов'язок забезпечувати житлом лише соціально не захищених громадян РФ. Цю функцію, відповідно до ст. 2 ЖК РФ держава реалізує шляхом надання житла громадянам за договорами соціального найму.
Оскільки сучасне житлове законодавство знаходиться в стадії становлення, при застосуванні норм ЖК РФ, що регулюють забезпечення громадян соціальним житлом, виникають наступні проблеми:
- Порушення прав громадян на житло у зв'язку з відсутністю реєстрації за місцем проживання;
- Відсутність обміну інформацією між суб'єктами РФ при обліку потребуючих житло громадян;
- Невизначеність при виборі фондів, з яких здійснюється забезпечення різних категорій громадян житлом; невідповідність норм ЖК РФ до норм раніше прийнятих нормативних актів з питань черговості.
Незважаючи на відмову законодавця застосовувати поняття «черга на житло», як це робилося в ЖК УРСР, фактично черговість надання житла зберігається 63. Зберігається також і позачергової порядок надання житла, але перелік категорій громадян, які мають на це право, значно скорочений і в даний момент в нього входять: громадяни, житлові приміщення яких визнані в установленому порядку непридатними для проживання та ремонту або реконструкції не підлягають, діти-сироти та діти, які залишилися без піклування батьків, особи з числа дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, після закінчення їх перебування в освітніх та інших установах; громадяни, страдающе важкими формами хронічних захворювань, перелік яких встановлюється Урядом РФ, спільне проживання з якими в одній квартирі неможливо.
У порядку загальної черги соціальне житло надається тільки малозабезпеченим громадянам РФ, виходячи з часу прийняття їх на облік.
Однак, згідно зі ст. 49 ЖК РФ, підстави визнання громадян потребуючими в соціальному житлі можуть встановлюватися й іншими федеральними законами і законами суб'єктів РФ, наприклад ФЗ РФ «Про освіту», «Про міліцію», «Про аварійно-рятувальні служби і статусі рятувальників» та ін Таким чином , незважаючи на відсутність в ЖК РФ понять «чергу», «першочергове надання житла», в законодавстві вони фактично залишилися, так само, як залишилися майже всі категорії пільговиків, передбачені раніше в ЖК РРФСР і не згадані в новому ЖК РФ. Очевидно, що це йде в розріз з концепцією ЖК РФ, як основоположного акту у сфері житлового права. У зв'язку з цим видається, що такі підстави було б доцільно вичерпним чином визначити саме в ЖК РФ, обмеживши можливість нормотворення на різних рівнях з цього питання. Оскільки цього не зроблено, то практично незаможні, які потребують громадяни будуть «відтісняти» у черзі тими категоріями громадян, житлові інтереси яких пролобійовані на федеральному і регіональному рівнях. А з цим нерозривно пов'язана і корупція у представницьких органах державної влади.
З метою запобігання корупції бачиться необхідним процедуру постановки на облік, його ведення і надання соціального житла зробити більш відкритою і гласною. Необхідне створення єдиної інформаційної бази даних Росії, так як постановка на облік для отримання соціального житла здійснюється за місцем проживання, а в разі переїзду до іншого суб'єкт РФ громадянину знову потрібно буде вставати на облік і перебувати в очікуванні житла кілька років, а то й десятків років . Створення єдиної інформаційної бази даних по Росії могло б вирішити цю проблему шляхом надання громадянину житла, виходячи з дати взяття його на облік як нужденного, нехай навіть в іншому населеному пункті.
Поки ж прийняття на облік в якості потребують житловому приміщенні провадиться за місцем проживання громадянина. Місцем проживання визнається місце, де громадянин постійно або переважно проживає. Однак факт постійного або переважного проживання громадянина на законній підставі в певному місці сам по собі не дає підстави до визначення його місця проживання. Для встановлення місця проживання громадянина з метою прийняття його на облік служить формальна ознака - реєстрація громадянина за місцем проживання 64, яка здійснюється відповідно до «Правил реєстрації та зняття громадян РФ з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації». Документами, що підтверджують місце проживання, є документи, що засвідчують особу фізичної особи (паспорт, військовий посвідчення). Тимчасове перебування та проживання фізичної особи в певному місці дає громадянину реєстрацію за місцем перебування, а не за місцем проживання 65. Проте ця умова позбавляє багатьох людей гарантованого їм Конституцією України права на житло, а також можливості постановки на облік в певному місці їх переважного проживання, але без реєстрації за місцем проживання. І хоча в ч. 3 ст. 52 ЖК РФ міститься норма, згідно з якою у випадках і порядку, встановлених законодавством РФ, громадяни можуть подати заяву про прийняття їх на облік і не за місцем проживання, але законодавством ці випадки не передбачені. Видається, що ця норма повинна бути конкретизована переліком підстав постановки на облік і не за місцем проживання. Наприклад: для тих категорій громадян, діяльність яких пов'язана з постійним пересуванням, слід визначити місце для постановки на облік або в місці знаходження підприємства, або в місці, де працівник переважно виконує свої трудові функції, на вибір самого працівника; для осіб, які проживали переважно в певному населеному пункті, але не мають там реєстрацію за місцем проживання враховувати час перебування його в даній місцевості і т.д.
Крім того, законодавство не приведено у відповідність з ЖК РФ і щодо питання розподілу житла з різних житлових фондів. ЖК РФ встановив, що малозабезпеченим громадянам, визнаним за встановленими кодексом підставах нужденними в житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, житлові приміщення надаються з муніципального житлового фонду на підставі рішень органу місцевого самоврядування. Іншим певним федеральним законом або законом суб'єкта Російської Федерації категоріям громадян, визнаних за встановленими ЖК РФ або федеральним законом або законом суб'єкта РФ нужденними в житлових приміщеннях, житлові приміщення надаються із житлового фонду РФ або житлового фонду суб'єкта РФ. В інших нормативних актах такого чіткого розподілу немає 66. Так, рятувальникам професійних аварійно-рятувальних служб, професійних аварійно-рятувальних формувань федеральних органів виконавчої влади, органів виконавчої влади суб'єктів РФ, органів місцевого самоврядування житлові приміщення надаються за рахунок державного, муніципального або відомчого житлових фондів відповідно приналежності зазначених служб і формувань 67. Співробітникам міліції, визнаним нужденними в поліпшенні житлових умові, житлова площа надається відповідними органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування та організаціями 68.
Відповідно до цього необхідно чітко врегулювати у законах, що визначають потребу громадян у житлі, вид фонду, з якого повинні забезпечуватися ті чи інші категорії пільговиків. Інакше черги пільговиків - «позачерговиків» і «першочерговиків», забезпечення житлом яких має відбуватися з різних фондів, будуть постійно витісняти громадян, які забезпечуються лише з певного виду фонду (наприклад, незаможних нужденних, розподіл квартир яким відбувається тільки з муніципального фонду). До того ж порушується принцип рівності громадян, оскільки для одних «позачерговиків» і «першочерговиків» визначено фонд, з якого вони забезпечуються соціальним житлом (діти-сироти; громадяни, житло яких визнано непридатними для проживання; викладачі навчальних закладів та інші категорії, забезпечення яких відбувається тільки з державного житлового фонду або житлового фонду суб'єкта РФ), а інші забезпечуються житлом з будь-якого виду фонду в міру можливості. Тому деякі «першочерговики» будуть забезпечуватися житлом швидше тих, які стали на облік раніше і навіть в деяких випадках швидше «позачерговиків».
Таким чином, проаналізувавши положення ЖК РФ в системі нормативно-правових актів Росії, можна прийти до висновку, що Кодекс, безумовно, постарався закріпити основоположні і значущі норми, що регулюють забезпечення громадян соціальним житлом у РФ і розкидані по численних нормативних актів різного рівня. Однак законодавцю до кінця не вдалося привести у відповідність положення нового Кодексу з уже чинним законодавством, а також ліквідувати всі його прогалини. Перераховані недоліки є досить суттєвими і можуть створити труднощі в правозастосуванні.
3.2 Дозвіл питань, що виникають у судовій практиці у справах, пов'язаних з соціальним наймом житлових приміщень
Деякі перераховані вище проблемні питання частково дозволені Постановою Пленуму Верховного Суду РФ від 2 липня 2009 р. № 14 «Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації» 69, основні положення якого розкриті нижче.
Так зазначено, що підставою укладення договору соціального найму є прийняте з дотриманням вимог Житлового кодексу Російської Федерації рішення органу місцевого самоврядування про надання жилого приміщення громадянину, що складається на обліку як потребує житловому приміщенні (частини 3 та 4 статті 57, стаття 63 ЖК РФ) . Зазначене рішення може бути прийнято та іншим уповноваженим органом у випадках, передбачених федеральним законом, указом Президента Російської Федерації або законом суб'єкта Російської Федерації (пункт 6 статті 12, пункт 5 статті 13, частини 3, 4 статті 49 ЖК РФ).
Разом з тим Житловий кодекс Російської Федерації не передбачає підстав, порядку і наслідків визнання рішення про надання жилого приміщення за договором соціального найму недійсним 70.
У зв'язку з цим судам слід виходити з того, що порушення вимог Житлового кодексу Російської Федерації при ухваленні рішення про надання жилого приміщення за договором соціального найму з урахуванням положень пункту 2 частини 3 статті 11 ЖК РФ та частини 4 статті 57 ЖК РФ може служити підставою для пред'явлення в судовому порядку вимоги про визнання цього рішення, а також укладеного на його підставі договору соціального найму недійсними і виселення проживають у житловому приміщенні осіб. Оскільки зазначені вимоги пов'язані між собою, з метою правильного та своєчасного розгляду і вирішення справи вони підлягають розгляду судом в одній позовній виробництві (стаття 151 ЦПК РФ).
Вимоги про визнання недійсними рішення про надання громадянину житлового приміщення за договором соціального найму та укладеного на його підставі договору соціального найму підлягають вирішенню виходячи з аналогії закону (частина 1 статті 7 ЖК РФ) стосовно до правил, встановлених статтею 168 ГК РФ, про недійсність угоди, не відповідає закону або іншим правовим актам, а також пунктом 1 статті 181 ГК РФ, що передбачає трирічний термін позовної давності на вимогу про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, протягом якого починається з дня, коли почалося виконання цієї угоди.
З вимогою про визнання недійсними рішення про надання жилого приміщення за договором соціального найму та укладеного на його підставі договору соціального найму має право звернутися громадянин, організація, орган місцевого самоврядування або інший уповноважений орган, який прийняв рішення про надання жилого приміщення за договором соціального найму, якщо вони вважають , що цими рішенням і договором порушені їхні права (пункти 2, 6 частини 3 статті 11 ЖК РФ, абзац п'ятий статті 12 ГК РФ, пункт 2 статті 166 ЦК РФ), а також прокурор (частина 1 статті 45 ЦПК РФ).
Суд має право визнати рішення про надання жилого приміщення за договором соціального найму недійсним, якщо буде встановлено, що:
а) громадянами були надані не відповідають дійсності відомості, які послужили підставою для ухвалення їх на облік як нужденних у житлових приміщеннях (наприклад, про склад сім'ї, про джерела і рівень доходів, а також про майно членів сім'ї, що підлягає оподаткуванню);
б) порушені права інших громадян на зазначене житлове приміщення (наприклад, порушена черговість надання житлового приміщення);
в) вчинені неправомірні дії посадовими особами при вирішенні питання про надання жилого приміщення;
г) мали місце інші порушення порядку та умов надання житлових приміщень за договором соціального найму, передбачених Житловим кодексом Російської Федерації, федеральними законами, указами Президента, законами суб'єкта Російської Федерації.
Оскільки недійсна угода не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і вона недійсна з моменту її здійснення (пункт 1 статті 167 ГК РФ), то в разі визнання недійсним рішення про надання громадянину житлового приміщення за договором соціального найму визнається недійсним також і укладений на підставі даного рішення договір соціального найму, а особи, що проживають у житловому приміщенні, підлягають виселенню з нього в раніше займане ними жиле приміщення, а в разі неможливості виселення в раніше займане жиле приміщення їм виходячи з конкретних обставин справи може бути надано житлове приміщення, аналогічне раніше займаному (пункт 2 статті 167 ГК РФ).
Відповідно до частини 2 статті 69 ЖК РФ члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму мають рівні з наймачем права і обов'язки незалежно від того, вселялися чи вони в житлове приміщення одночасно з наймачем або були вселити в якості членів сім'ї наймача згодом. Члени сім'ї наймача мають, зокрема, такі права: безстроково користуватися житловим приміщенням (частина 2 статті 60 ЖК РФ); зберігати право користування житловим приміщенням у разі тимчасової відсутності (стаття 71 ЖК РФ), брати участь у вирішенні питань: перебудови та перепланування житлового приміщення (пункт 5 частини 2 статті 26 ЖК РФ), вселення в установленому порядку в житлове приміщення інших осіб (стаття 70 ЖК РФ), обміну житлового приміщення (стаття 72 ЖК РФ), здачі житлового приміщення в піднайом (стаття 76 ЖК РФ), вселення тимчасових мешканців (стаття 80 ЖК РФ), переселення в житлове приміщення меншого розміру (стаття 81 ЖК РФ), зміни договору соціального найму (стаття 82 ЖК РФ), розірвання договору соціального найму (частина 2 статті 83 ЖК РФ).
Дієздатні і обмежені судом у дієздатності члени сім'ї наймача жилого приміщення несуть солідарну з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму (зобов'язання щодо збереження житлового приміщення і підтримання його в належному стані, з поточного ремонту житлового приміщення, у внесенні плати за житлове приміщення і комунальні послуги (частина 3 статті 67 ЖК РФ).
Вирішуючи спори, пов'язані з визнанням особи членом сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, судам необхідно враховувати, що коло осіб, які є членами сім'ї наймача, визначений частиною 1 статті 69 ЖК РФ. До них відносяться:
а) чоловік, а також діти і батьки даного наймача, які проживають разом з ним;
б) інші родичі, непрацездатні утриманці, якщо вони вселені наймачем в якості членів його сім'ї і ведуть з ним спільне господарство.
До іншим родичам при цьому можуть бути віднесені будь-які родичі як самого наймача, так і членів його сім'ї незалежно від ступеня споріднення як по висхідній, так і низхідній лінії.
При визначенні кола осіб, які належать до непрацездатних утриманців, судам належить керуватися пунктами 2, 3 статті 9 Федерального закону від 17 грудня 2001 р. № 173-ФЗ «Про трудові пенсії в Російській Федерації», що містять перелік непрацездатних осіб, а також поняття перебування особи на утриманні.
Під веденням спільного господарства, що є обов'язковою умовою визнання членами сім'ї наймача інших родичів і непрацездатних утриманців, слід, зокрема, розуміти наявність у наймача і зазначених осіб спільного бюджету, загальних витрат на придбання продуктів харчування, майна для спільного користування тощо
Для визнання інших родичів і непрацездатних утриманців членами сім'ї наймача потрібно також з'ясувати зміст волевиявлення наймача (інших членів його сім'ї) щодо їх вселення в житлове приміщення: вселялися вони для проживання в житловому приміщенні як члени сім'ї наймача або житлове приміщення надане їм для проживання за інших підставах (договір піднайму, тимчасові мешканці). У разі спору факт вселення особи як члена сім'ї наймача або на іншій підставі може бути підтверджений будь-якими доказами (стаття 55 ЦПК РФ).
Відповідно до частини 1 статті 69 ЖК РФ членами сім'ї наймача, крім перерахованих вище категорій громадян, можуть бути визнані й інші особи, але лише у виняткових випадках і тільки в судовому порядку. Вирішуючи питання про можливість визнання інших осіб членами сім'ї наймача (наприклад, особи, що проживає разом з наймачем без реєстрації шлюбу), суду необхідно з'ясувати, чи були ці особи вселити в житлове приміщення як члена сім'ї наймача або в іншій якості, чи вели вони з наймачем спільне господарство, протягом якого часу вони проживають у житловому приміщенні, чи мають вони право на інше жиле приміщення і не втрачено чи ними таке право.
Рекомендовано звернути увагу судів на те, що, за змістом знаходяться в нормативному єдності положень статті 69 ЖК РФ і частини 1 статті 70 ЖК РФ, особи, всесвіти наймачем житлового приміщення за договором соціального найму в якості членів його сім'ї, набувають рівних з наймачем права і обов'язки за умови, що вони вселити в житлове приміщення з дотриманням передбаченого частиною 1 статті 70 ЖК РФ порядку реалізації наймачем права на вселення в житлове приміщення інших осіб як членів своєї сім'ї.
Відповідно до частини 1 статті 70 ЖК РФ наймач має право за згодою у письмовій формі членів своєї сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, вселити в займане ним жиле приміщення за договором соціального найму свого чоловіка, дітей і батьків. При цьому не має значення, що забезпеченість загальною площею житлового приміщення на кожного члена сім'ї становить менше облікової норми (частина 5 статті 50 ЖК РФ).
У той же час для вселення наймачем в житлове приміщення інших громадян як проживають разом з ним членів його сім'ї наймачем має бути отримана згода у письмовій формі не тільки членів своєї сім'ї, але і наймодавця. Наймодавець має право заборонити вселення інших громадян, якщо після їх вселення загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї становить менше облікової норми.
З метою забезпечення права неповнолітніх дітей жити і виховуватися в сім'ї (стаття 54 СК РФ) частиною 1 статті 70 ЖК України встановлено, що не потрібна згода інших членів сім'ї наймача і наймодавця для вселення до батьків їх неповнолітніх дітей (це можуть бути діти, як самого наймача, так і інших членів його сім'ї, що проживають у житловому приміщенні).
Судам також слід мати на увазі, що Житловий кодекс Російської Федерації (частина 1 статті 70 ЖК РФ) не передбачає можливості обмеження угодою сторін права користування житловим приміщенням за договором соціального найму Вселення членів сім'ї наймача.
Відмова наймодавця в дачі згоди на вселення інших осіб у житлове приміщення може бути оскаржений у судовому порядку. Разом з тим причини, за якими члени сім'ї наймача відмовляють в дачі згоди на вселення в житлове приміщення інших осіб, не мають правового значення, а тому їх відмова в такому згоді не може бути визнаний судом неправомірним.
Вселення в житлове приміщення нових членів сім'ї наймача, згідно частини 2 статті 70 ЖК РФ, тягне за собою необхідність внесення відповідних змін в раніше укладений договір найму житла в частині зазначення таких осіб у даному договорі. Разом з тим недотримання цієї норми саме по собі не є підставою для визнання Вселення членів сім'ї наймача не придбала права на житлове приміщення за дотримання встановленого частиною 1 статті 70 ЖК РФ порядку вселення наймачем в житлове приміщення інших громадян як членів своєї сім'ї.
Якщо на вселення особи в житлове приміщення не було отримано письмової згоди наймача і (або) членів сім'ї наймача, а також згоди наймодавця, коли воно необхідне (частина 1 статті 70 ЖК РФ), то таке вселення слід розглядати як незаконне і не породжує у особи прав члена сім'ї наймача на житлове приміщення. У такому випадку наймодавець, наймач і (або) член сім'ї наймача вправі пред'явити до вселився особі вимога про усунення порушень їх житлових прав і відновлення становища, яке існувало до їх порушення (пункт 2 частини 3 статті 11 ЖК РФ), на яке виходячи з аналогії закону (частина 1 статті 7 ЖК РФ) стосовно до правил, передбачених статтею 208 ЦК РФ, позовна давність не поширюється. При задоволенні названого вимоги особу, яка незаконно вселилися в жиле приміщення, підлягає виселенню без надання іншого житлового приміщення.
У силу частини 4 статті 69 ЖК РФ, якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу, припиненням ведення спільного господарства), але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї, в тому числі: право безстроково користуватися житловим приміщенням (частина 2 статті 60 ЖК РФ), зберігати право користування житловим приміщенням у разі тимчасової відсутності (стаття 71 ЖК РФ), право вселяти в житлове приміщення інших осіб з дотриманням правил статті 70 ЖК РФ, право вимагати примусового обміну жилого приміщення в судовому порядку (стаття 72 ЖК РФ), право укладати договір піднайму з дотриманням правил статті 76 ЖК РФ та ін
Оскільки за колишнім членом сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, які продовжують проживати в житловому приміщенні, зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї, то для вселення наймачем свого чоловіка, своїх повнолітніх дітей та батьків, інших громадян в якості членів своєї родини потрібне отримання письмової згоди названого колишнього члена сім'ї наймача (частина 1 статті 70 ЖК РФ). Отримання згоди колишнього члена сім'ї наймача у встановленій законом формі потрібно також і в інших випадках здійснення наймачем правочинів за договором соціального найму (обмін житлового приміщення, передача його в піднайм, вселення тимчасових мешканців, заміна житлового приміщення, перепланування і перебудова житлового приміщення, зміна або розірвання договору).
Частиною 4 статті 69 ЖК РФ встановлена самостійна відповідальність колишнього члена сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, продовжує проживати в цьому житловому приміщенні, за його зобов'язаннями, що випливають з відповідного договору соціального найму. Тому він має право вимагати від наймодавця і наймача укладення з ним окремого угоди, що визначає порядок і розмір його участі у витратах по внесенню плати за наймання житлового приміщення і комунальні послуги, ремонт і утримання житлового приміщення. Пропозиція про укладення такої угоди може також виходити і від наймача. Спори, що виникають у зв'язку з відмовою наймодавця і (або) наймача укласти таку угоду або у зв'язку з недосягненням угоди між сторонами щодо його змісту, вирішуються в судовому порядку.
Суд, розглядаючи названі суперечки, має право стосовно положень частин 4, 5 статті 155, статті 156 ЖК РФ та статті 249 ГК РФ визначити порядок і розмір участі колишнього члена сім'ї наймача у витратах на оплату житлового приміщення та комунальних послуг, виходячи з припадає на нього частки загальної площі житлового приміщення, з покладанням на наймодавця (керуючу організацію) обов'язку укласти з колишнім членом сім'ї наймача відповідну угоду і видати йому окремий платіжний документ на оплату житлового приміщення та комунальних послуг. Якщо між особами, що проживають у житловому приміщенні за договором соціального найму, є угода про визначення порядку користування цим житловим приміщенням (наприклад, колишній член сім'ї наймача користується окремою кімнатою в квартирі), то вищеназвані витрати можуть бути визначені судом з урахуванням даної обставини.
Судам необхідно мати також на увазі, що Житловий кодекс Російської Федерації не містить норм про право члена сім'ї наймача жилого приміщення вимагати від наймодавця зміни договору соціального найму шляхом укладення з ним окремого договору соціального найму. У зв'язку з цим вимогу члена сім'ї наймача про укладення з ним окремого договору найму житлового приміщення (в тому числі з урахуванням положень статті 5 введеного закону і щодо житлового приміщення, наданого за договором соціального найму до 1 березня 2005 року), виходячи з обсягу житлових прав наймача та членів його сім'ї, визначених статтею 67 ЖК РФ і пунктом 6 Типового договору соціального найму житлового приміщення, затвердженого постановою Уряду Російської Федерації від 21 травня 2005 р. № 315, задоволенню не підлягає.
При тимчасовій відсутності наймача житлового приміщення та (або) членів його сім'ї, включаючи колишніх членів сім'ї, за ними зберігаються всі права та обов'язки за договором соціального найму житлового приміщення (стаття 71 ЖК РФ). Якщо відсутність у житловому приміщенні зазначених осіб не має тимчасового характеру, то зацікавлені особи (наймодавець, наймач, члени сім'ї наймача) має право вимагати в судовому порядку визнання їх такими, що втратили право на житлове приміщення на підставі частини 3 статті 83 ЖК РФ у зв'язку з виїздом в інший місце проживання та розірвання тим самим договору соціального найму.
Вирішуючи спори про визнання наймача, члена сім'ї наймача або колишнього члена сім'ї наймача жилого приміщення такими, що втратили право користування житловим приміщенням за договором соціального найму внаслідок їх постійного відсутності в житловому приміщенні через виїзду з нього, судам належить з'ясовувати: з якої причини і як довго відповідач відсутній в житловому приміщенні, чи носить його виїзд з житлового приміщення вимушений характер (конфліктні стосунки в родині, розірвання шлюбу) або добровільний, тимчасовий (робота, навчання, лікування тощо) або постійний (вивіз свої речі, переїхав в інший населений пункт , вступив у новий шлюб і проживає з новою родиною в іншому житловому приміщенні тощо), не чинилися йому перешкоди у користуванні житловим приміщенням з боку інших осіб, які проживають в ньому, чи придбав відповідач право користування іншим житловим приміщенням в новому місці проживання, виконує він обов'язки за договором з оплати жилого приміщення та комунальних послуг та ін
При встановленні судом обставин, що свідчать про добровільний виїзд відповідача з житлового приміщення в інше місце проживання і про відсутність перешкод у користуванні житловим приміщенням, а також про його відмову в односторонньому порядку від прав і обов'язків за договором соціального найму, позов про визнання його таким, що втратив право на житлове приміщення підлягає задоволенню на підставі частини 3 статті 83 ЖК РФ у зв'язку з розірванням відповідачем у відношенні себе договору соціального найму.
Відсутність же у громадянина, добровільно виїхав з житлового приміщення в інше місце проживання, в новому місці проживання права користування житловим приміщенням за договором соціального найму або права власності на житлове приміщення саме по собі не може бути підставою для визнання відсутності цього громадянина в спірному житловому приміщенні тимчасовим , оскільки згідно з частиною 2 статті 1 ЖК РФ громадяни на свій розсуд і в своїх інтересах здійснюють належні їм житлові права. Намір громадянина відмовитися від користування житловим приміщенням за договором соціального найму може підтверджуватися різними доказами, у тому числі і певними діями, в сукупності свідчать про таке волевиявлення громадянина як сторони у договорі найму житлового приміщення.
При розгляді справ, пов'язаних з обміном житловими приміщеннями, судам слід враховувати, що відповідно до частини 1 статті 72 і статтею 74 ЖК РФ предметом договору обміну житловими приміщеннями можуть бути тільки житлові приміщення, надані громадянам за договором соціального найму, а суб'єктами обміну - наймачі соціального житла. Обмін житлових приміщень, що належать до фонду соціального використання, на житлові приміщення індивідуального, спеціалізованого та житлового фонду комерційного використання («змішаний» обмін), а також обмін членом сім'ї наймача за договором соціального найму припадає на нього частки площі житлового приміщення з іншою особою за умови вселення його в якості члена сім'ї наймача («споріднений» обмін) Житловим кодексом Російської Федерації не передбачений.
Виходячи з положень статті 5 введеного закону обмеження щодо предмета та суб'єктів договору обміну житловими приміщеннями застосовуються і до житлових приміщень, наданих громадянам за договором соціального найму до 1 березня 2005 року.
У справах даної категорії також слід мати на увазі, що порядок і умови реалізації наймачем і членами його сім'ї права на обмін жилого приміщення визначені в статтях 72-74 ЖК РФ. Їх порушення може служити підставою для визнання обміну жилими приміщеннями недійсним (частина 1 статті 75 ЖК РФ). Обмін може бути визнаний судом недійсним, крім того, на підставах, встановлених цивільним законодавством для визнання угод недійсними (наприклад, фіктивність обміну, вчинення обміну під впливом обману, внаслідок помилки).
Обов'язковою умовою обміну займаного за договором соціального найму житлового приміщення є отримання наймачем письмової згоди всіх проживаючих разом з ним членів його сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, а також наймодавця (частина 1 статті 72 ЖК РФ), а якщо у житловому приміщенні проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні громадяни, які є членами сім'ї наймача, - також згоди органів опіки та піклування. Наймодавець, згідно з частиною 4 статті 74 ЖК РФ, вправі відмовити у дачі згоди на обмін жилими приміщеннями тільки у випадках, передбачених статтею 73 ЖК РФ та частиною 5 статті 72 ЖК РФ, що містить вимогу щодо дотримання облікової норми загальної площі на кожного вселяє в результаті обміну члена сім'ї.
Відмова наймодавця в дачі згоди на обмін жилими приміщеннями може бути оскаржений наймачем і членами його сім'ї в судовому порядку за правилами позовного провадження.
За правилами позовного провадження розглядаються і вирішуються також справи за позовами проживають разом з наймачем членів його сім'ї про примусовий обмін жилого приміщення (частина 3 статті 72 ЖК РФ), якщо між наймачем і членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін.
При цьому під заслуговують на увагу доказами і інтересами осіб, що проживають в обмінюваної житловому приміщенні, які повинні враховуватися судом при вирішенні даних справ, слід розуміти наявність обставин, що перешкоджають їм з огляду на вік, стану здоров'я, місця роботи, навчання і т.п. користуватися надаються в порядку обміну житловим приміщенням. Якщо спір про обмін виник між колишніми членами сім'ї, які займають окрему квартиру, незгоду одного або декількох з них переїхати в житлове приміщення, розташоване в комунальній квартирі, саме по собі не є підставою для відмови в задоволенні позову, оскільки при розпаді сім'ї, що спричинило необхідність обміну , дані особи фактично вже не користуються окремою квартирою.
Судам необхідно мати на увазі, що розірвання договору соціального найму житлового приміщення та виселення з нього громадян на вимогу наймодавця або органів державної влади та органів місцевого самоврядування, як випливає з положень частини 4 статті 3 ЖК РФ, можливі лише на визначених в Житловому кодексі Російської Федерації підставах та порядку (статті 29, 83, 85-91 ЖК РФ).
Застосування положень Цивільного кодексу Російської Федерації до відносин з розірвання і припинення договору соціального найму виходячи зі змісту пункту 3 статті 672 ГК РФ не допускається.
При прийнятті позовної заяви про виселення громадян з житлового приміщення, займаного ними за договором соціального найму, з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення (стаття 85 ЖК РФ) або іншого жилого приміщення (стаття 90 ЖК РФ) за договорами соціального найму суддя повинен перевірити, чи вказано в заяві конкретне і вільне від прав інших осіб житлове приміщення, у яку можуть бути виселені громадяни. При відсутності такої вказівки суддя у відповідності зі статтею 136 ЦПК РФ виносить ухвалу про залишення заяви без руху, про що сповіщає позивача, та надає йому розумний строк для виправлення недоліків заяви. У разі невиконання вимоги судді заява вважається неподаним і повертається позивачеві.
У справах про виселення громадян в інше благоустроєне жиле приміщення з підстав, передбачених статтями 86-88 ЖК РФ, тобто у зв'язку з неможливістю використання житлового приміщення за призначенням (будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню; житлове приміщення підлягає перекладу в нежиле приміщення; житлове приміщення визнано непридатним для проживання; в результаті реконструкції або капітального ремонту житлового будинку житлове приміщення не зберігається або зменшується, у результаті чого громадяни можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях (стаття 51 ЖК РФ), або збільшується, в результаті чого загальна площа житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання (стаття 50 ЖК РФ), судам належить враховувати, що надається громадянам за договором соціального найму інше жиле приміщення має відповідати вимогам статті 89 ЖК РФ: воно має бути благоустроєним стосовно до умов відповідного населеного пункту, рівнозначним із загальної площі раніше займаному житловому приміщенню, відповідати встановленим вимогам і знаходитися в межах даного населеного пункту. Якщо наймач та члени його сім'ї займали квартиру або кімнату (кімнати) у комунальній квартирі, їм надається квартира або житлове приміщення, що складається з того ж числа кімнат , у комунальній квартирі.
Суду слід перевірити, чи відповідає надається виселюваним громадянам житлове приміщення рівнем впорядкованості житлових приміщень стосовно до умов даного населеного пункту, беручи до уваги перш за все рівень впорядкованості житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів у цьому населеному пункті, чи не будуть погіршені житлові умови виселяють в нього громадян. При цьому невпорядкованість житлового приміщення, з якого виселяється громадянин, і (або) відсутність у ньому комунальних зручностей не є підставою для надання йому жилого приміщення, що не відповідає вимогам статті 89 ЖК РФ.
Необхідно враховувати, що загальні вимоги до впорядкованості житлового приміщення визначені в Положенні про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції, затвердженому постановою Уряду Російської Федерації від 28 січня 2006 р. № 47 71. Ці вимоги носять обов'язковий характер і не можуть бути знижені суб'єктами Російської Федерації і муніципальними утвореннями.
Судам необхідно також мати на увазі, що при виселенні громадян з житлових приміщень на підставах, перерахованим в статтях 86-88 ЖК РФ, інше благоустроєне жиле приміщення за договором соціального найму, рівнозначне за загальною площею раніше займаному, надається громадянам не в зв'язку з поліпшенням житлових умов, а тому інші обставини (названі, наприклад, у частині 5 статті 57, статті 58 ЖК РФ), що враховуються при наданні житлових приміщень громадянам, які перебувають на обліку як нужденних у житлових приміщеннях, до уваги не приймаються. При цьому громадяни, яким у зв'язку з виселенням надано інше рівнозначне житлове приміщення, зберігають право перебувати на обліку як нужденних у житлових приміщеннях, якщо для них не відпали підстави перебувати на такому обліку (стаття 55 ЖК РФ).
При задоволенні судом позову про виселення громадянина з житлового приміщення з підстав, передбачених статтями 86-88 ЖК РФ, у резолютивній частині рішення суду повинно бути зазначено конкретне благоустроєне жиле приміщення, що надається за договором соціального найму виселюваному громадянину.
При розгляді позову наймодавця про розірвання договору соціального найму житлового приміщення та виселення наймача і проживають разом з ним членів його сім'ї з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму в зв'язку з невнесенням ними плати за житлове приміщення і комунальні послуги протягом більше шести місяців без поважних причин (пункт 1 частини 4 статті 83, стаття 90 ЖК РФ) суду необхідно встановити, з яких причин і протягом якого періоду часу наймачем і членами його сім'ї (дієздатними або обмеженими судом у дієздатності) не виконувалася обов'язок з оплати жилого приміщення та комунальних послуг .
Вирішуючи зазначений спір, судам слід виходити з того, що, за змістом пункту 1 частини 4 статті 83 та статті 90 ЖК РФ, обставиною, що має юридичне значення, є невнесення наймачем і членами його сім'ї названих платежів безперервно більш ніж шість місяців підряд.
До поважних причин невнесення наймачем і членами його сім'ї плати за житлове приміщення і комунальні послуги судом можуть бути, наприклад, віднесені: тривалі затримки виплати заробітної плати, пенсії; важке матеріальне становище наймача і дієздатних членів його сім'ї у зв'язку з втратою ними роботи і неможливістю працевлаштування , незважаючи на вживаються ними заходи; хвороба наймача та (або) членів його сім'ї; наявність у складі сім'ї інвалідів, неповнолітніх дітей та ін
Заявлений позов не може бути задоволений, якщо суд прийде до висновку про поважність причин невнесення плати наймачем і членами його сім'ї за житлове приміщення і комунальні послуги більш ніж шість місяців підряд.
У резолютивній частині рішення суду про розірвання договору соціального найму і виселення наймача і членів його сім'ї на підставі, передбаченій статтею 90 ЖК РФ, має бути вказано конкретне інше жиле приміщення, що надається за договором соціального найму виселюваним наймачу і членам його сім'ї.
Надаване інше жиле приміщення має бути ізольованим, придатним для постійного проживання (частина 2 статті 15 ЖК РФ), бути за розміром не менше шести квадратних метрів житлової площі на одну людину (статті 90 і 105 ЖК РФ), розташовуватися в тому ж населеному пункті і ставитися до житлового фонду соціального використання.
Відповідно до частини 1 статті 91 ЖК РФ наймач і (або) які проживають спільно з ним члени його сім'ї можуть бути виселені з житлового приміщення на вимогу наймодавця або інших зацікавлених осіб в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення у випадках, якщо вони використовують житлове приміщення не за призначенням, систематично порушують права і законні інтереси сусідів або безгосподарно звертаються з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування.
До зацікавленим особам, які мають право звернутися до суду з вимогою про виселення наймача житлового приміщення та (або) членів його сім'ї, у зазначених випадках відносяться особи, чиї права порушуються неправомірними діями наймача та (або) які проживають разом з ним членів його родини (наприклад, сусіди по будинку, комунальній квартирі).
Звернутися до суду з позовом про виселення наймача та (або) членів його сім'ї мають право також органи державної житлової інспекції, що здійснюють контроль за використанням житлового фонду, дотриманням правил користування житловими приміщеннями.
Вирішуючи справи про виселення наймача та (або) які проживають разом з ним членів його сім'ї з житлового приміщення без надання іншого жилого приміщення з підстав, передбачених частиною 1 статті 91 ЖК РФ, суди повинні виходити з того, що таке виселення є крайнім заходом відповідальності і можливо лише при встановленні факту систематичності протиправних винних дій з боку наймача та (або) членів його сім'ї, які, незважаючи на попередження наймодавця в будь-якій формі (усній чи письмовій) про необхідність усунути допущені порушення, ці порушення не усунули.
Під використанням житлового приміщення не за призначенням виходячи з положень частин 1-3 статті 17 ЖК РФ слід розуміти використання житлового приміщення не для проживання громадян, а для інших цілей (наприклад, використання його для офісів, складів, розміщення промислових виробництв, утримання та розведення тварин ), тобто фактичне перетворення житлового приміщення в нежитлове. У той же час необхідно враховувати, що законом (частина 2 статті 17 ЖК РФ) допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності (наприклад, наукової, творчої, адвокатської та ін) або індивідуальної підприємницької діяльності без переведення його в нежитлове громадянами, які проживають в ньому на законних підставах (у тому числі за договором соціального найму), але за умови, що це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення (пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні та ін.)
До систематичного порушення прав і законних інтересів сусідів наймачем і (або) членами його сім'ї з урахуванням положень частини 2 статті 1 та частини 4 статті 17 ЖК РФ слід віднести їх неодноразові, постійно повторювані дії з користування житловим приміщенням без дотримання прав і законних інтересів проживають в цьому житловому приміщенні чи будинку громадян, без дотримання вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства, правил користування житловими приміщеннями (наприклад, прослуховування музики, використання телевізора, гра на музичних інструментах у нічний час з перевищенням допустимої гучності; виробництво ремонтних , будівельних робіт або інших дій, що спричинили порушення спокою громадян і тиші в нічний час; порушення правил утримання домашніх тварин; вчинення щодо сусідів хуліганських дій та ін.)
Якщо такі дії відбуваються колишнім членом сім'ї наймача, то, оскільки він і наймач, а також члени його сім'ї, які проживають в одному житловому приміщенні, фактично стають по відношенню один до одного сусідами, зацікавлені особи мають право звернутися з вимогою про виселення колишнього члена сім'ї наймача з житлового приміщення без надання іншого житлового приміщення на підставі частини 1 статті 91 ЖК РФ.
Під систематичним безгосподарним поводженням з житловим приміщенням, що веде до його руйнування, слід розуміти цілеспрямовані постійного характеру дії наймача та (або) членів його сім'ї, що тягнуть пошкодження або знищення структурних елементів квартири (вікон, дверей, підлоги, стін, санітарно-технічного обладнання та т . п.).
Беручи до уваги, що наймодавець має право призначити наймачу і членам його сім'ї розумний строк для усунення допущеної їх діями руйнування житлового приміщення (частина 1 статті 91 ЖК РФ), суду при розгляді справи про виселення необхідно перевірити, призначався такий термін наймодавцем і чи були зроблені наймачем та членами його сім'ї будь-які заходи для усунення цих порушень (приведення житлового приміщення у стан, придатний для постійного проживання).
У справах про виселення з житлового приміщення громадян, позбавлених батьківських прав, без надання їм іншого житлового приміщення (частина 2 статті 91 ЖК РФ) необхідно мати на увазі, що позов про виселення підлягає задоволенню, якщо в ході судового розгляду суд прийде до висновку про неможливість спільного проживання цих громадян з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав.
З позовом про виселення з житлового приміщення батьків, позбавлених батьківських прав, можуть звернутися органи опіки та піклування, опікун (піклувальник) або прийомні батьки дитини, прокурор, а також батько, не позбавлений батьківських прав.
Висновок
Сучасне цивільне та житлове законодавство Росії встановлюють різні договірні форми користування житловими приміщеннями і найбільш поширеним є, договір найму житлового приміщення.
Наймання житлового приміщення регулюється гл. 35 Цивільного кодексу Російської Федерації, іншими нормативними актами, які стосуються цивільного та житлового законодавства. ЦК України містить загальне визначення договору найму житлового приміщення незалежно від виду житлового фонду, в якому він застосовується (ст. 671 ГК РФ). Головна особливість договору в тому, що житлове приміщення тут надається для проживання в ньому громадян.
Як відомо, гл. 35 ЦК України встановлює два види договору найму житлового приміщення: комерційний найм і соціальний найм.
Договір найму соціального регулюється, перш за все, житловим законодавством, центральне місце, в системі якого займає Житловий кодекс Російської Федерації (введений в дію з 1 березня 2005 р.). Як відомо, цивільне законодавство відноситься до ведення РФ, а житлове - до спільного ведення РФ і суб'єктів Федерації. Тому до складу житлового законодавства включаються і нормативні акти суб'єктів. Крім того, ЖК РФ відносить до житлового законодавства нормативні правові акти органів місцевого самоврядування. Правила гол. 35 ЦК РФ застосовуються до договору соціального найму переважно перед житловим законодавством тільки в частині, прямо вказаної в цьому пункті. Інші ж положення ЦК РФ використовуються при регулюванні договору соціального найму житлового приміщення, якщо інше не передбачено житловим законодавством. Проте з прийняттям Житлового кодексу застосування п. 3 ст. 672 ГК РФ в значній мірі ускладниться, оскільки при регламентації соціального найму ЖК РФ не робить відсилань до цивільного законодавства.
ЖК РФ, зберігши розподільну систему отримання житла, в значній мірі звузив сферу її застосування. Згідно зі ст. 49 ЖК РФ житлові приміщення за договором соціального найму надаються малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, з муніципального та державного житлових фондів. Саме для цієї мети і створюється житловий фонд соціального використання (ст. 19 ЖК РФ).
Договір найму житла - це угода, за яким одна сторона - власник житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду (що діють від його імені уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується передати другій стороні - громадянину ( наймачу) - житлове приміщення у володіння і в користування для проживання у ньому на умовах, встановлених ЖК РФ (ст. 60 ЖК РФ). На відміну від договору комерційного найму житлове правовідносини тут виникає зі складного юридичного складу: рішення про надання жилого приміщення та договору соціального найму (ст. 57 ЖК РФ).
З усього викладеного випливає, що житлові приміщення за договором соціального найму надаються тільки малозабезпеченим або іншим громадянам, зазначеним у федеральному законі або законі суб'єкта РФ. Однак, згідно з Конституцією право на житло малозабезпечених та інших зазначених у законі громадян - це справді їхня суб'єктивне публічне право, а не «абстрактна можливість» (або правоздатність), законодавець вважав за краще «не помітити». У зв'язку з цим спроби знайти в ЖК РФ правові гарантії (не кажучи вже про економічні) здійснення даного права залишаються безрезультатними. У ЖК РФ відсутня навіть згадка про те, що право малозабезпечених та інших зазначених у законі громадян на житло дійсно є їх правом, якому кореспондують певні обов'язки держави. Як і раніше, законодавець віддає перевагу нейтральні, позбавлені юридичного змісту формулювання для конструювання норм, що регулюють відповідні відносини, вказуючи, що право на житло забезпечується тим, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування в установленому порядку надають громадянам житлові приміщення за договорами соціального найму або договорами найму житлових приміщень державного або муніципального житлового фонду (п. 3 ст. 2 ЖК РФ), не покладаючи на ці органи юридичного обов'язку. Крім того, відповідно до п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 14 і ч. 2 ст. 49 ЖК РФ критерії для віднесення громадянина до категорії малозабезпечених (рівень доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартість майна, що належить їм на праві власності) визначаються органами місцевого самоврядування в порядку, передбаченому законом відповідного суб'єкта РФ, в той час як право незаможного громадянина на надання йому жилого приміщення є його конституційним правом, регулювання якого в силу п. «в» ст. 71 Конституції РФ може здійснюватися тільки федеральним законом. Іншими словами, конституційна категорія «малозабезпечений громадянин» є об'єктивною категорією, а її зміст не може ставитися в залежність від розсуду законодавця того чи іншого суб'єкта РФ, а тим більше від розсуду органу місцевого самоврядування. З тотожним ставленням рівня доходів і вартості належить на праві власності майна до середньої вартості одного квадратного метра житла неможливо одночасно бути незаможним у Москві та забезпеченим у Республіці Марій Ел або навпаки.
І, нарешті, в сучасному житловому законодавстві, як і раніше, передбачається, що безпосереднє забезпечення права на житло малозабезпечених громадян здійснюють органи місцевого самоврядування муніципальних утворень самого нижчого рівня - міських і сільських поселень (п. 5 ч. 1 ст. 14, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ, п. 6 ч. 1 ст. 14 Федерального закону від 6 жовтня 2003 р. № 131-Ф3 «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації». Виходить, що держава самоусунулася від виконання свого конституційного обов'язку за визнанням, дотримання та захисту прав людини, в тому числі і права на житло, переклавши необхідність її виконання на плечі органів місцевого самоврядування, покликаних вирішувати лише питання місцевого значення (ст. 130, 132 Конституції РФ) і не входять до системи органів державної влади (ст. 12 Конституції РФ).
Незважаючи на явні зміни в регулюванні права на житло на конституційному рівні, сучасне житлове законодавство в основному виходить з того, що здійснення права незаможного громадянина на житло залежить лише від розсуду держави (а в кінцевому рахунку - від розсуду органів місцевого самоврядування) та забезпечується «виконанням програми будівництва благоустроєних жител », а тому не є його суб'єктивним правом, а лише якоїсь« абстрактною можливістю »або елементом правоздатності. У підсумку ми повернулися до того ж стану речей, про який писав І.А. Покровський ще в 1917 році, вказуючи, що, «як відомо, піклування бідних, сиріт і т. д. вважається однією з державних турбот. Але все це нинішнє піклування побудовано на ідеї милості і тому не може бути недостатнім і принизливим для тих, на кого воно поширюється. Тим часом справа йде не про милість, а обов'язок суспільства перед своїми співчленами: кожен окремий індивід повинен отримати право на своє існування »72.
Список використаних джерел та літератури
1. Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації (прийнята на всенародному голосуванні 12 грудня 1993 р.) (з поправками від 30 грудня 2008 р.) / / УПС Гарант
Цивільний кодекс Російської Федерації (ГК РФ) (частини перша, друга, третя і четверта) (зі змінами та доповненнями від 17 липня 2009 р.) / / УПС Гарант
Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. № 188-ФЗ (ЖК РФ) (зі змінами та доповненнями 23 листопада 2009) / / УПС Гарант
Кодекс України про адміністративні правопорушення від 30 грудня 2001 р. № 195-ФЗ (КоАП РФ) (зі змінами та доповненнями від 28 листопада 2009 р.) / / УПС Гарант
Федеральний закон від 24 листопада 1995 р. № 181-ФЗ «Про соціальний захист інвалідів у Російської Федерації» (зі змінами та доповненнями від 24 липня 2009 р.) / / УПС Гарант
Федеральний закон від 17 грудня 2001 р. № 173-ФЗ «Про трудові пенсії в Російській Федерації» (зі змінами та доповненнями від 24 липня 2009 р.) / / УПС Гарант
Федеральний закон від 5 квітня 2003 р. № 44-ФЗ «Про порядок обліку доходів та розрахунку середньодушового доходу сім'ї та доходу самотньо проживає громадянина для визнання їх незаможними і надання їм державної соціальної допомоги» / / УПС Гарант
Федеральний закон від 6 жовтня 2003 р. № 131-ФЗ «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації» (зі змінами та доповненнями від 28 листопада 2009 р.) / / УПС Гарант
Федеральний закон від 29 грудня 2004 р. № 189-ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» (зі змінами від 8 травня 2009 р.) / / УПС Гарант
Постанова Уряду РФ від 20 серпня 2003 р. № 512 «Про перелік видів доходів, що враховуються при розрахунку сукупного доходу сім'ї та доходу самотньо проживає громадянина для надання їм державної соціальної допомоги» (зі змінами та доповненнями від 1 грудня 2007 р.) / / УПС Гарант
Постанова Уряду РФ від 21 грудня 2004 р. № 817 «Про затвердження переліку захворювань, що дають інвалідам, які страждають ними, право на додаткову житлову площу» / / УПС Гарант
Постанова Уряду РФ від 16 червня 2006 р. № 378 «Про затвердження переліку важких форм хронічних захворювань, при яких неможливо спільне проживання громадян в одній квартирі» / / УПС Гарант
Постанова Уряду РФ від 21 січня 2006 р. № 25 «Про затвердження Правил користування жилими приміщеннями»
Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції (затв. постановою Уряду РФ від 28 січня 2006 р. № 47) (зі змінами від 2 серпня 2007 р.) / / УПС Гарант
Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 2 липня 2009 р. № 14 «Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу Російської Федерації» / / УПС Гарант
2. Наукова методична література
Андропов В.В. Безкоштовне користування жилим приміщенням на умовах соціального найму як форма відносин, заснованих на безкоштовне договорі / / Закон. 2007. № 6. С. 30-36.
Афоніна А. В. Договір найму житла / / Житлове питання. 2007. № 10. С. 44 - 54.
Афоніна А. В. Житлове право: Навчальний посібник. -М.: Дашков і К, 2007.
Бакірова Є. Визнання недійсним рішення про надання жилого приміщення за договором соціального найму / / Арбітражний і цивільний процес. 2008. № 8. С. 45-47.
Бакірова Ю. Договори соціального та комерційного найму як юридичні факти, які породжують житлові правовідносини / / Сімейне та житлове право. 2008. № 3. С. 26-30.
Бандо М. В. Класифікація правообразующих складів житлових правовідносин соціального найму / / Вісник Московського університету МВС Росії. 2009. № 5. С. 60 - 63.
Бандо М.В. Підстави житлових прав членів сім'ї наймачів житлових приміщень за договорами соціального найму / / Вісник Московського університету МВС Росії. 2009. № 4. С. 55-59.
Баранов В. А., Гущин В. В., Курганова Л. С. Житлове право Російської Федерації: Підручник для вузів. - М.: Норма, 2006.
Барінов Н.А., Рамзаева Л.Ю. Підстави розірвання договорів житлового найму і виселення громадян / / цивілісти. 2007. № 4. С. 64-69.
Бобровська О.М. Право користування житловим приміщенням за договором соціального найму: актуальні проблеми міжгалузевої теорії і судової практики / / Цивільне право. 2008. № 2. С. 2-5.
Бобровська О.М. Визначення порядку користування житловим приміщенням за договором соціального найму / / Сімейне та житлове право. 2008. № 6. С. 10-13.
Бобровська О.М. Захист прав наймачів житлового приміщення за договором соціального найму / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. 2009. № 6. С. 47-51.
Брокер Д.Л. Сучасні проблеми житлового господарства. М., 1961. С. 56.
Брюховецький Н. спільного проживання як умова реалізації права користування житловим приміщенням за договором соціального найму / / Сімейне та житлове право. 2007. № 5. С. 31-32.
Биков В. Виселення як наслідок розірвання договору соціального найму / / Житлове питання 2007. № 11. С. 63 - 72.
Цивільне право: підручник. У 3 т. Т. 1. - 8-е видання, перероб. і доп. / Відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велбі, Проспект, 2008.
Грудцине Л. Ю. Житлове право Росії - М.: Ексмо-Пресс, 2005.
Давидович Т.Л. Юридична природа права користування житловим приміщенням за договором соціального найму членів сім'ї наймача / / Вісник Саратовської державної академії права. 2009. № 4. С. 70-72.
Дмитрієв М. Житлове питання: два світи - два підходи. М., 1973.
Дулатова Н.В. Правові наслідки розірвання договору соціального найму житлового приміщення за винні дії наймача / / Вісник Південно-Уральського державного університету. Серія: Право. 2009. № 17. С. 42-45.
Єгорова О. А., Беспалов Ю. Ф, Гордеюк Д. В. Житлове право: Навчально-практичний посібник - М.: Юніті-Дана; Закон і право, 2009.
Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Філімонов С.Л., Коментар до Житлового кодексу Російської Журавльов Т. Особливості надання житлових приміщень за договором соціального найму / / Цивільне право. 2007. № 2. С. 14 - 17.
Журавльов Т. Про співвідношення цивільного та житлового законодавства в регулюванні договору найму житлового приміщенні / / Нотаріус. 2007. № 4. С. 22-24.
Журавльов Т.С. До питання про визначення предмета договору соціального найму житлового приміщення / / Право, економіка і влада: Доповіді та статті VII Міжнар. наук.-практ. конф. Москва, 18 травня 2007 р. Під ред. А.В. Хорошилова, П.Ю. Федорова, В.М. Белоновского. - М.: МЕСИ, 2007.
Зоркольцев Р.Д. Розділ житлового приміщення за договором соціального найму як спосіб захисту житлових, сімейних і конституційних прав / / Закон. 2007. № 12. С. 169-190.
Карпухін Д. В. Виселення з житлових приміщень наймачів за договором соціального найму та членів їх сімей / / Житлове питання. 2010. № 3. С. 73 - 96
Коментар до Конституції Російської Федерації (за ред. В. Д. Зорькін, Л. В. Лазарева). - М.: Ексмо, 2010.
Коментар до Конституції Російської Федерації. Вид. 6-е, доп. і перераб. - М., БЕК, 2008.
Коментар до Конституції Російської Федерації (під заг. Ред. Л. В. Лазарева). - М.: ТОВ «Нова правова культура», 2009.
Курпякова С. І. Дискусійні питання сучасного розуміння змісту права громадян на житло / / Вісник Південно-Уральського державного університету. 2009. № 20. С. 85 - 88.
Ленін В.І. Повна. зібр. соч. 4-е вид. Т. 54.
Ликова Е.Б. Житлове право Росії: Навчальний посібник. Воронеж, 2002.
Народне господарство СРСР у 1970 році: Стат. щорічник. М., 1971.
Невоструев А.Г. Докази і доказування у справах, що виникають з договору соціального найму житлового приміщення / / Законодавство. 2006. № 3. С. 51-59.
Новікова О.Б. Зміна договору найму житлового приміщення у зв'язку з виходом кого-небудь з учасників з правовідносини найму / / Сімейне та житлове право. 2008. № 3. С. 15-22.
Новікова О.Б. Предмет договору найму житлового приміщення: проблеми теорії і судової практики / / Російський суддя. 2007. № 2. С. 22-25.
Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М.: КноРус, 2004.
Рибін Д.І. Право громадян на одержання жилого приміщення на підставі договору соціального найму / / Право і держава: теорія та практика. 2006. № 9. С. 107-111.
Світ Ю. П. Підстави та правові проблеми зміни договору соціального найму житлового приміщення / / Житлове питання. 2006. № 12. С. 50 57.Семіна Т. Обмін житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму / / Законність. 2006. № 11. С. 48-49.
Северова М.А. Договір найму житлового приміщення: зміст, права та обов'язки сторін / / Сучасне право. 2007. № 6. С. 24-29.
Сьоміна Т. А. Підстави зміни договору соціального найму житлового приміщення / / Житлове питання. 2006. № 7. С. 16 - 20.
Смоленський М. Б., Новикова А. А. Житлове право: Навчальний посібник-2-е вид. - Ростов-на-Дону: Дашков і К; Наука-Прес, 2007.
СРСР і зарубіжні країни після перемоги Великої Жовтневої соціалістичної революції: Стат. СБ М., 1970.
Тихомирова Л. В., Тихомиров М. Ю. Житлове право: Навчально-практичний посібник-М.: Вид-во Тихомирова М. Ю., 2007.
Фаршатов І.А. Облік громадян, які потребують житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму / / Відомості Верховної Ради. 2008. № 5. С. 44-48.
Фролова С.С. Підстави і порядок надання житлових приміщень у користування громадянам за договором соціального найму / / Аспірант і здобувач. 2007. № 6. С. 58-59.
Фролова С.С. Договір найму соціального житла / / Сучасні гуманітарні дослідження. 2007. № 5. С. 220-220.
Чаркін С. А. Динаміка відносин із соціального найму житлового приміщення: Питання теорії та практики / Під ред. А. Я. Риженкова; Російська академія державної служби. Волгоградська академія державної служби. Науково-дослідний інститут сучасного права. -Волгоград: Панорама, 2006.
Шаманаев В. І. Про право користування житловим приміщенням за договором соціального найму і реєстрації громадян за місцем проживання: деякі аспекти правозастосовчої практики / / Житлове питання 2009. № 8. С. 82 93.
Шешко Г. Ф. Договори житлового найму: обов'язки наймача, відповідальність / / Житлове питання .2009. № 8. С. 72 - 81.
Шешко Г. Ф. Договір житлового найму: Виникнення і припинення відносин з користування житловими приміщеннями / / Житлове питання. 2006. № 7. С. 27 - 31.
Широков А. В. Чи можливо «соціальне житло» в Росії / / Конституційне й муніципальне право. 2008. № 11. С. 27 - 32
Широков А. В. Конституційне право на житло і «соціальне житло» в Росії / / Право і політика .2008. № 3. С. 736 - 741.
Шитова М. А. Актуальні питання і суперечки про право на житлове приміщення, займане за договором соціального найму / / Житлове питання. 2009. № 11. С. 79 - 93.
Юрченко О.В. Про зміну договору соціального найму житлового приміщення / / Закон. 2006. № 8. С. 56-60.
1 Офіційний сайт Федеральної служби державної статистики - Російський статистичний щорічник - 2009р. - Http://www.gks.ru/bgd/regl/b09_13/IssWWW.exe/Stg/html1/06-39.htm
2 Брокер Д.Л. Сучасні проблеми житлового господарства. М., 1961. С. 56.
3 Дмитрієв М. Житлове питання: два світи - два підходи. М., 1973. С. 71.
4 Рибін Д.І. Право громадян на одержання жилого приміщення на підставі договору соціального найму / / Право і держава: теорія та практика. 2006. № 9. С. 107-111.
5 Ленін В.І. Повна. зібр. соч. 4-е вид. Т. 54. С. 380.
6 Декрети Радянської влади. М., 1957. Т. 1. С. 133.
7 Ликова Е.Б. Житлове право Росії: Навчальний посібник. Воронеж, 2002. С. 10.
8 Декрети Радянської влади. Т. 1. С. 135.
9 Збори узаконень РРФСР. 1921. № 56. Ст. 355.
10 Широков А. В. Чи можливо «соціальне житло» в Росії / / Конституційне й муніципальне право. 2008. № 11. С. 27 - 32
11 СЗ СРСР. 1937. № 69. Ст. 314.
12 СРСР і зарубіжні країни після перемоги Великої Жовтневої соціалістичної революції: Стат. СБ М., 1970. С. 180.
13 СП СРСР. 1957. № 16. Ст. 162.
14 Матеріали ХХІІ з'їзду КПРС. М., 1962. С. 390.
15 Народне господарство СРСР у 1970 році: Стат. щорічник. М., 1971. С. 68.
16 Економіка і життя. 1995. № 42.
17 Чаркін С. А. Динаміка відносин із соціального найму житлового приміщення: Питання теорії та практики / Під ред. А. Я. Риженкова; Російська академія державної служби. Волгоградська академія державної служби. Науково-дослідний інститут сучасного права. -Волгоград: Панорама, 2006.
18 Бобровська О.М. Право користування житловим приміщенням за договором соціального найму: актуальні проблеми міжгалузевої теорії і судової практики / / Цивільне право. 2008. № 2. С. 2-5.
19 Журавльов Т. Особливості надання житлових приміщень за договором соціального найму / / Цивільне право. 2007. № 2. С. 14 - 17.
20 Курпякова С. І. Дискусійні питання сучасного розуміння змісту права громадян на житло / / Вісник Південно-Уральського державного університету. 2009. № 20. С. 85 - 88.
21 Коментар до Конституції Російської Федерації. Вид. 6-е, доп. і перераб. - М., БЕК, 2008, с. 175-176.
22 Фролова С.С. Підстави і порядок надання житлових приміщень у користування громадянам за договором соціального найму / / Аспірант і здобувач. 2007. № 6. С. 58-59.
23 СЗ РФ, 1995, № 48, ст. 4563; 1998, № 31, ст. 3803; 1999, № 2, ст. 232; № 29, ст. 3693; 2000, № 22, ст. 2267; 2001, № 24, ст. 2410, № 33, ч. I, ст. 3426, № 53, ст. 5024; 2002, № 1, ст. 2; № 22, ст. 2026, 2003, № 2, ст. 167; № 43, ст. 4108; 2004, № 35, ст. 3607; РГ, 2004, 30 грудня.
24 Журавльов Т. Особливості надання житлових приміщень за договором соціального найму / / Цивільне право. 2007. № 2. С. 14-17.
25 СЗ РФ, 2003, № 14, ст. 1257.
26 СЗ РФ, 2003, № 34, ст. 3374.
27 Перелік важких форм хронічних захворювань, при яких неможливо спільне проживання громадян в одній квартирі затверджений постановою Уряду РФ від 16 червня 2006 р. № 378
28 РГ, 2004, 30 грудня.
29 Андропов В.В. Безкоштовне користування жилим приміщенням на умовах соціального найму як форма відносин, заснованих на безкоштовне договорі / / Закон. 2007. № 6. С. 30-36.
30 Фролова С.С. Договір найму соціального житла / / Сучасні гуманітарні дослідження. 2007. № 5. С. 220-220.
31 Журавльов Т.С. До питання про визначення предмета договору соціального найму житлового приміщення / / Право, економіка і влада: Доповіді та статті VII Міжнар. наук.-практ. конф. Москва, 18 травня 2007 р. / За ред. А.В. Хорошилова, П.Ю. Федорова, В.М. Белоновского. - М.: МЕСИ, 2007.
32 Бакірова Ю. Договори соціального та комерційного найму як юридичні факти, які породжують житлові правовідносини / / Сімейне та житлове право. 2008. № 3. С. 26-30.
33 Цивільне право: підручник. У 3 т. Т. 1. - 8-е видання, перероб. і доп. / Відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велбі, Проспект, 2008, с. 407-411.
34 Журавльов Т. Про співвідношення цивільного та житлового законодавства у регулюванні договору найму житлового приміщенні / / Нотаріус. 2007. № 4. С. 22-24.
35 Новікова О.Б. Предмет договору найму житлового приміщення: проблеми теорії і судової практики / / Російський суддя. 2007. № 2. С. 22-25.
36 Бандо М. В. Класифікація правообразующих складів житлових правовідносин соціального найму / / Вісник Московського університету МВС Росії. 2009. № 5. С. 60 - 63.
37 Бобровська О.М. Визначення порядку користування житловим приміщенням за договором соціального найму / / Сімейне та житлове право. 2008. № 6. С. 10-13.
38 Бобровська О.М. Захист прав наймачів житлового приміщення за договором соціального найму / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. 2009. № 6. С. 47-51.
39 Северова М.А. Договір найму житлового приміщення: зміст, права та обов'язки сторін / / Сучасне право. 2007. № 6. С. 24-29.
40 Шешко Г. Ф. Договори житлового найму: обов'язки наймача, відповідальність / / Житлове питання .2009. № 8. С. 72 - 81.
41 Давидович Т.Л. Юридична природа права користування житловим приміщенням за договором соціального найму членів сім'ї наймача / / Вісник Саратовської державної академії права. 2009. № 4. С. 70-72.
42 Тихомирова Л. В., Тихомиров М. Ю. Житлове право: Навчально-практичний посібник-М.: Вид-во Тихомирова М. Ю., 2007.
43 Бандо М.В. Підстави житлових прав членів сім'ї наймачів житлових приміщень за договорами соціального найму / / Вісник Московського університету МВС Росії. 2009. № 4. С. 55-59.
44 Бобровська О. М. Визначення порядку користування житловим приміщенням за договором соціального найму / / Сімейне та житлове право. 2008. № 6. С. 10 - 12.
45 Юрченко О.В. Про зміну договору соціального найму житлового приміщення / / Закон. 2006. № 8. С. 56-60.
46 Новікова О.Б. Зміна договору найму житлового приміщення у зв'язку з виходом кого-небудь з учасників з правовідносини найму / / Сімейне та житлове право. 2008. № 3. С. 15-22.
47 Широков А. В. Конституційне право на житло і «соціальне житло» в Росії / / Право і політика .2008. № 3. С. 736 - 741.
48 Грудцине Л. Ю. Житлове право Росії - М.: Ексмо-Пресс, 2005.
49 Брюховецький Н. спільного проживання як умова реалізації права користування житловим приміщенням за договором соціального найму / / Сімейне та житлове право. 2007. № 5. С. 31-32.
50 Шешко Г. Ф. Договір житлового найму: Виникнення і припинення відносин з користування житловими приміщеннями / / Житлове питання. 2006. № 7. С. 27 - 31.
51 Зоркольцев Р.Д. Розділ житлового приміщення за договором соціального найму як спосіб захисту житлових, сімейних і конституційних прав / / Закон. 2007. № 12. С. 169-190.
52 Афоніна А. В. Договір найму житла / / Житлове питання. 2007. № 10. С. 44 - 54.
53 Дулатова Н.В. Правові наслідки розірвання договору соціального найму житлового приміщення за винні дії наймача / / Вісник Південно-Уральського державного університету. Серія: Право. 2009. № 17. С. 42-45.
54 Баранов В. А., Гущин В. В., Курганова Л. С. Житлове право Російської Федерації: Підручник для вузів. - М.: Норма, 2006.
55 Світ Ю. П. Підстави та правові проблеми зміни договору соціального найму житлового приміщення / / Житлове питання. 2006. № 12. С. 50 - 57.Семіна Т. Обмін житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму / / Законність. 2006. № 11. С. 48-49.
56 Сьоміна Т. А. Підстави зміни договору соціального найму житлового приміщення / / Житлове питання. 2006. № 7. С. 16 - 20.
57 Фаршатов І.А. Облік громадян, які потребують житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму / / Відомості Верховної Ради. 2008. № 5. С. 44-48.
58 Бакірова Є. Визнання недійсним рішення про надання жилого приміщення за договором соціального найму / / Арбітражний і цивільний процес. 2008. № 8. С. 45-47.
59 Биков В. Виселення як наслідок розірвання договору соціального найму / / Житлове питання 2007. № 11. С. 63 - 72.
60 Шитова М. А. Актуальні питання і суперечки про право на житлове приміщення, займане за договором соціального найму / / Житлове питання. 2009. № 11. С. 79 - 93.
61 Барінов Н.А., Рамзаева Л.Ю. Підстави розірвання договорів житлового найму і виселення громадян / / цивілісти. 2007. № 4. С. 64-69.
62 Карпухін Д. В. Виселення з житлових приміщень наймачів за договором соціального найму та членів їх сімей / / Житлове питання. 2010. № 3. С. 73 - 96
63 Єгорова О. А., Беспалов Ю. Ф, Гордеюк Д. В. Житлове право: Навчально-практичний посібник - М.: Юніті-Дана; Закон і право, 2009.
64 Шаманаев В. І. Про право користування житловим приміщенням за договором соціального найму і реєстрації громадян за місцем проживання: деякі аспекти правозастосовчої практики / / Житлове питання 2009. № 8. С. 82 - 93.
65 Афоніна А. В. Житлове право: Навчальний посібник. -М.: Дашков і К, 2007.
66 Смоленський М. Б., Новикова А. А. Житлове право: Навчальний посібник-2-е вид. - Ростов-на-Дону: Дашков і К; Наука-Прес, 2007.
67 Ст. 30 ФЗ РФ від 22.08.1995 р. «Про аварійно-рятувальні служби і статусі рятувальників» / / Збори законодавства РФ. 1995. № 48. Ст. 4563.
68 Ст. 30 ФЗ РФ від 18.04.1991 р. «Про міліцію» / / Відомості СНР і ЗС РРФСР. 1991. № 16. Ст. 503.
69 Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 02.07.2009 № 14 («Російська газета», № 123, 08.07.2009)
70 Невоструев А.Г. Докази і доказування у справах, що виникають з договору соціального найму житлового приміщення / / Законодавство. 2006. № 3. С. 51-59.
71 Постанова Уряду РФ від 28 січня 2006 р. № 47 «Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції» (зі змінами від 2 серпня 2007 р.)
72 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М.: КноРус, 2004.