Обов'язкова вимога до приміщення як до предмету найму: жиле приміщення має бути вільна від будь-яких зобов'язань.
Пред'являються до приміщення різного роду технічні і ряд інших вимог тісним чином пов'язані з можливістю постійного у ньому проживання. Тільки відповідний рівень придатності відрізняє житлове приміщення від нежитлового. Відповідно до ЖК дані вимоги визначаються Урядом РФ.
Якщо перші два критерії (відповідність вимогам і цільове використання - тільки для проживання) визначають приміщення як жиле, то третій (ізольованість) визначає житлове приміщення саме як предмет договору найму. [14]
Раз житлове приміщення є предметом найму, то об'єктом даного зобов'язання є дії. Одночасно з цим житлове приміщення може виступати і об'єктом у правовідносинах власності, як і всяка будь-яка річ. (Ст.128 ГК РФ)
Беручи до уваги, що багато цінностей виконують кілька ролей, як було тільки що сказано на прикладі житлового приміщення, прийнято говорити про об'єкт як якомусь благо, з приводу якого виникає відповідне правовідношення. Стосовно до житлового законодавства цим благом є задоволення яких-небудь способом (приватизація, наймання житлового приміщення і т.д.) потреби фізичної особи в житло.
Якщо вище наведені критерії предмета найму відносяться до обох видів найму, то ось порядок визначення розміру цього предмета (жилого приміщення) має відмінність. За договором соціального найму житлове приміщення надається в межах норми житлової площі, а при комерційному наймі розмір приміщення не обмежується. Слід звернути увагу, що закон, стосовно соціального найму, говорить саме про норму надання, але не користування житлом. [15]
Як випливає з встановленого ЖК РФ визначення поняття «житлове приміщення», приміщення, що надається на умовах соціального найму, має відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства (ст. 15 ЖК РФ).
Тому не можуть бути використані в якості житлових і, отже, бути предметом договору соціального найму, приміщення, що не відповідають санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства. Такі приміщення можуть бути визнані непридатними для проживання на підставах та в порядку, встановленим Урядом РФ. Нагадаємо, що Положення про порядок визнання житлових будинків (житлових приміщень) непридатними для проживання було затверджено постановою Уряду РФ [16]. Відповідно до ч. 1 ст. 4 введеного закону [17] вказане Положення застосовується остільки, оскільки воно не суперечить ЖК РФ.
Самостійним предметом договору соціального найму житлового приміщення не можуть бути неізольоване житлове приміщення, приміщення допоміжного використання, а також загальне майно в багатоквартирному будинку (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Неізольоване житлове приміщення та приміщення допоміжного використання не могли бути самостійним предметом договору найму і раніше (див. ст. 52 ЖК УРСР). Новелою є те, що ЖК РФ доповнив цей перелік спільним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Під неізольованими житловими приміщеннями слід розуміти, перш за все, кімнати квартир і житлових будинків, пов'язані спільним входом і т.п., а також частини кімнат. Приміщеннями допоміжного використання (тобто підсобними приміщеннями - за термінологією колишнього житлового законодавства) традиційно вважаються такі, наприклад, приміщення, як кухні, коридори, санвузли та інші приміщення, що мають допоміжне призначення. ¹
Встановлюючи правила про форму договору соціального найму, ЖК РФ у ч. 1 ст. 63 відтворює правило ст. 674 ГК РФ про те, що такий договір укладається у письмовій формі. Мається на увазі проста письмова форма (див. ст. 161 ГК РФ). При цьому також передбачено, що зазначений договір укладається на підставі рішення про надання жилого приміщення соціального використання. Отже, якщо договір найму соціального укладений у письмовій формі за відсутності рішення про надання жилого приміщення, прийнятого в установленому порядку, то вимоги до форми договору не можна вважати дотриманими [18].
Недотримання простої письмової форми угоди тягне її недійсність лише у випадках, прямо зазначених у законі чи угоді сторін (див. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Тому при недотриманні письмової форми договору соціального найму діють правила п 1 ст. 162 ЦК РФ: у такому випадку сторони позбавляються права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але при цьому має право приводити письмові й інші докази.
Необхідно звернути увагу на те, що в практиці застосування житлового законодавства, що діяло до введення в дію ЖК РФ, були широко поширені випадки недодержання письмової форми договору соціального найму. Такий договір і перш укладався на підставі адміністративного акта (ордера), причому саме цим актом наймодавці житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді та правозастосовні органи нерідко надавали значення документа, що підтверджує письмову форму відповідного договору. Такому положенню в чималому ступені сприяло і яке містилося у ст. 47 ЖК РРФСР правило, згідно з яким ордер на житлове приміщення визнавався єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення. ¹
Якщо раніше ордер - це документ, за яким громадянину надається право користування житловим приміщенням, а договір житлового найму - це документ, відповідно до якого повинно здійснюватися користування житловим приміщенням [19], то тепер буде мати місце тільки останній. Підставою для укладення договору соціального найму буде рішення про надання жилого приміщення. Дана обставина стала приводом для помилкового висновку "договір замість ордера". Це висновок є невірним. Як відзначають практично всі вчені-теоретики, ордер в даний час є документом, на підставі якого укладається договір найму житла. [20] Ордер входить у складний юридичний склад, на підставі якого у наймача і членів його сім'ї виникає право користування житловим приміщенням, розташованим у державному і муніципальному житловому фонді. За своєю юридичною природою ордер - це наказ, тобто адміністративно-правовий документ, в якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційної організації надати громадянинові, якій видано ордер, і членам його сім'ї конкретне юридично і фактично вільне жиле приміщення. Таким чином, стосовно до житлових правовідносин у сфері соціального найму ордер на житлове приміщення та договір найму соціального знаходяться в тісній, нерозривній єдності і взаємодії. [21] Видача ордера ніяк не може замінити собою укладання договору соціального найму на житлове приміщення, яке було на підставі нині недіючого ЖК УРСР.
Між тим договір соціального найму і рішення про надання жилого приміщення - це документи, принципово різні за своєю юридичною природою. Договір регулює цивільно-правові відносини сторін, а рішення - це ненормативний (індивідуальний) правовий акт, прийнятий уповноваженим органом, що тягне обов'язкові наслідки для зазначених в ньому осіб. Тому оформлення договору соціального найму у вигляді окремого документа повинне обов'язково здійснюватися на практиці.
При виробленні умов конкретних договорів соціального найму житлових приміщень на практиці доцільно мати на увазі Типовий договір найму житла, який затверджений постановою Уряду Російської Федерації від 21 травня 2005 року N 315.
1.2. Права, обов'язки та відповідальність сторін договору.
У ролі сторін договірних відносин безпосередньо виступають боку, між якими дані відносини і складаються.
Найменування сторін у житлових правовідносинах, їх правове становище залежать від того, в силу якихось підстав зазначені правовідносини виникають.
У них є дві сторони: кредитор і боржник (ст.307 ЦК України). У аналізованих зобов'язаннях вони іменуються як наймодавець і наймач. Враховуючи двосторонній характер договору, будь-яка із сторін договору найму житла може бути як кредитором, так і боржником в залежності від ситуації.
Чітке визначення фігури наймодавця має значення не тільки при виявленні тієї організації, з якою наймач стоїть в зобов'язальних відносинах, але і при з'ясуванні, хто може виступати стороною при можливих судових процесах з житлових спорів. [22]
З питання про те, хто є наймодавцем, в юридичній літературі та законодавстві немає єдиної думки. Як випливає з ЖК РФ на стороні наймодавця при соціальному наймі виступає уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування (ст.60 ЖК РФ). Раніше в цій якості виступала житлово-експлутаціанная організація (ст.51 ЖК УРСР). Таким чином, оскільки конкретний суб'єкт не позначений, то розширюється коло можливих наймодавців.
Другою стороною даного договору виступає наймач - фізична особа (громадянин Російської Федерації).
Права та обов'язки наймодавця за таким договором визначені у ст. 65 ЖК РФ. Передбачене в ч. 1 право наймодавця вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги доцільно розглядати як його основне правомочність в якості сторони договору соціального найму житлового приміщення. При цьому необхідно мати на увазі, що це - далеко не єдине право наймодавця: ЖК РФ закріпив також інші його права, наприклад, забороняти вселення громадян в займане наймачем приміщення (ст. 70), давати згоду на обмін житлових приміщень (ст. 72) , на передачу частини займаного наймачем приміщення в піднайом (ст. 76) та ін
У ч. 2 ст. 65 ЖК РФ перераховані основні обов'язки наймодавця. Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний:
1) передати наймачеві вільне від прав інших осіб
житлове приміщення;
2) брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;
3) здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення;
4) забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.
Незалежно від того, чи передбачені зазначені обов'язки в конкретному договорі соціального найму житлового приміщення, наймодавець за таким договором не звільняється від їх виконання, оскільки ці обов'язки встановлені в імперативних правових нормах федерального закону.
Згідно з Типовим договором соціального найму житлового приміщення обов'язки наймодавця розподілилися наступним чином:
Наймодавець зобов'язаний:
а) передати Наймачеві за актом протягом 10 днів з дня підписання цього договору вільне від прав інших осіб і придатне для проживання житлове приміщення у стані, що відповідає вимогам пожежної безпеки, санітарно-гігієнічним, екологічним та іншим вимогам;
б) брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане за договором соціального найму житлове приміщення;
в) здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення.
При невиконанні або неналежному виконанні наймодавцем обов'язків щодо своєчасного проведення капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в житловому приміщенні, Наймач за своїм вибором вправі вимагати зменшення плати за житлове приміщення, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків Наймодавцем;
г) надати Наймачеві і членам його сім'ї у порядку, передбаченому Житловим кодексом Російської Федерації, на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку (коли ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення Наймача) жиле приміщення маневреного фонду, що відповідає санітарним і технічним вимогам.
Переселення Наймача та членів його сім'ї в житлове приміщення маневреного фонду і назад (після закінчення капітального ремонту чи реконструкції) здійснюється за рахунок коштів наймодавця;
д) інформувати наймача про проведення капітального ремонту або реконструкції будинку не пізніше ніж за 30 днів до початку робіт;
е) брати участь у своєчасній підготовці будинку, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, до експлуатації в зимових умовах;
ж) забезпечувати надання наймачеві передбачених у цьому договорі комунальних послуг належної якості;
з) контролювати якість житлово-комунальних послуг;
і) протягом 3 робочих днів з дня зміни цін на утримання, ремонт житла, наймання житлових приміщень, тарифів на комунальні послуги, нормативів споживання, порядку розрахунків за надані житлово-комунальні послуги інформувати про це Наймача;
к) виробляти або доручати уповноваженій особі проведення перерахунку плати за житлове приміщення і комунальні послуги у разі надання послуг та виконання робіт неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість;
л) вжити у встановлені терміни житлове приміщення у Наймача за актом здачі житлового приміщення після розірвання цього договору;
м) нести інші обов'язки, передбачені законодавством Російської Федерації.
Підставою відповідальності наймодавця за договором соціального найму є невиконання наймодавцем будь-який з його юридичних обов'язків, передбачених житловим законодавством або договором соціального найму житлового приміщення (при наявності у відповідному діянні (дії або бездіяльності) ознак складу правопорушення).
У ч. 1 ст. 66 ЖК РФ встановив відсилочну норму, згідно з якою наймодавець несе відповідальність, передбачену законодавством. Мається на увазі, і зокрема, законодавство про адміністративні правопорушення. Наприклад, КоАП РФ передбачає адміністративну відповідальність за порушення правил утримання та ремонту житлових будинків і (або) житлових приміщень (ст. 7.22), порушення нормативів забезпечення населення комунальними послугами (ст. 7.23).
Якщо наймодавець не виконує такі юридичні обов'язки, як своєчасне проведення капітального ремонту переданого в оренду житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку, що знаходяться в житловому приміщенні пристроїв, призначених для надання комунальних послуг, то ЖК РФ наділяє наймача правами, реалізація яких матиме негативні для наймодавця цивільно -правові наслідки майнового характеру.
У таких випадках наймач має право за своїм вибором пред'явити до наймодавець будь-яке з вимог, зазначених у ч. 2 ст. 66 ЖК РФ. Наймач може вимагати: а) зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном в багатоквартирному будинку; б) відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, в) відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця.
У ст. 67 ЖК РФ передбачені основні права і обов'язки наймача жилого приміщення, наданого за договором соціального найму. Наймач має права і несе обов'язки, встановлені в даній статті, незалежно від того, чи передбачені вони договором соціального найму житлового приміщення.
Так, наймач житлового приміщення за договором соціального найму має право в установленому порядку:
1) вселяти в займане жиле приміщення інших осіб;
2) здавати жиле приміщення в піднайом;
3) дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;
4) здійснювати обмін або заміну займаного житлового приміщення;
5) вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належного участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг.
До даного переліку можна додати право на користування житловим приміщенням, право на внесення змін та розірвання договору
Необхідно звернути увагу на те, що зазначені в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наймач здійснює не довільно, а в порядку, встановленому Житловим Кодексом, іншими актами житлового законодавства, а також укладеного з ним договору соціального найму житлового приміщення. При реалізації своїх прав наймач не має права виходити за межі тих вимог, які встановлені в імперативних нормах актів житлового законодавства.
Відповідно до ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наймач житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний:
1) використовувати жиле приміщення за призначенням і в межах, які встановлені цим Кодексом;
2) забезпечувати збереження житлового приміщення;
3) підтримувати належний стан житлового приміщення;
4) проводити поточний ремонт житлового приміщення;
5) своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги;
6) інформувати наймодавця у встановлені договором терміни про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму.
Виконання наймачем житлового приміщення перерахованих у ч. 3 цієї статті обов'язків покликане забезпечувати можливість використання займаного ним приміщення у відповідності з функціональним призначенням цього приміщення і не допускати обмеження інтересів третіх осіб, перш за все сусідів.
Переліки прав і обов'язків наймача жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, у ст. 67 ЖК РФ сформульовані як «відкриті»: інші права та обов'язки наймача визначаються відповідно до ЖК РФ, іншими законами та договором соціального найму.
У тому числі, згідно з Постановою Уряду РФ про затвердження Типового договору соціального найму: наймач зобов'язаний:
а) прийняти від Наймодавця за актом у строк, що не перевищує 10 днів з дня підписання цього договору, придатне для проживання житлове приміщення, в якому проведено поточний ремонт, за винятком випадків, коли житлове приміщення надається у знову введеному в експлуатацію житловий фонд (акт повинен містити тільки дату складання акта, реквізити і сторони договору соціального найму, за яким передається житлове приміщення, відомості про справність житлового приміщення, а також санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому на момент підписання акту, дату проведення поточного ремонту, відомості про придатність житлового приміщення для проживання, підписи сторін, що склали акт);
б) дотримуватися правил користування житловими приміщеннями;
в) використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення;
г) підтримувати в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, забезпечувати їх збереження. При виявленні несправностей житлового приміщення або санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, повинен негайно вжити можливих заходів до їх усунення та у разі необхідності повідомляти про них наймодавця або у відповідну управляючу організацію;
д) утримувати в чистоті і порядку житлове приміщення, загальна майно в багатоквартирному будинку, об'єкти благоустрою;
е) проводити поточний ремонт займаного житлового приміщення.
До поточного ремонту займаного житлового приміщення, що виконується Наймачем за свій рахунок, належать такі роботи: побілка, фарбування і обклеювання стін, стель, фарбування підлог, дверей, підвіконь, віконних плетінь з внутрішньої сторони, радіаторів, а також заміна віконних і дверних приладів, ремонт внутріквартирного інженерного обладнання (електропроводки, холодного і гарячого водопостачання, теплопостачання, газопостачання).
Якщо виконання зазначених робіт викликано несправністю окремих конструктивних елементів загального майна в багатоквартирному будинку або устаткування в ньому або пов'язане з виробництвом капітального ремонту будинку, то вони проводяться за рахунок Наймодавця організацією, запропонованої ним;
ж) не здійснювати перебудову та (або) перепланування житлового приміщення без отримання відповідного погодження, передбаченого житловим законодавством Російської Федерації;
з) своєчасно і в повному обсязі вносити в установленому порядку плату за житлове приміщення і комунальні послуги за затвердженими відповідно до законодавства Російської Федерації цінами і тарифами.
У разі невнесення у встановлений термін плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги Наймач сплачує Наймодавець пені в розмірі, встановленому Житловим кодексом Російської Федерації, що не звільняє Наймача від сплати належних платежів;
і) переселитися з членами своєї сім'ї у порядку, встановленому Житловим кодексом Російської Федерації, на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку, в якому він проживає (коли ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення Наймача), в надане Наймодавцем житлове приміщення, яке відповідає санітарним і технічним вимогам;
к) при розірванні цього договору звільнити у встановлені терміни і здати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, оплатити вартість не зробленого Наймачем і входить в його обов'язки ремонту житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, або зробити його за свій рахунок, а також погасити заборгованість з оплати за житлове приміщення і комунальні послуги;
л) допускати у заздалегідь узгоджене сторонами цього договору час в займане жиле приміщення працівників Наймодавця або уповноважених ним осіб, представників органів державного нагляду і контролю для огляду технічного і санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, для виконання необхідних ремонтних робіт, у разі розірвання договору, а для ліквідації аварій - у будь-який час;
м) інформувати Наймодавця про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму, не пізніше 10 робочих днів з дня такої зміни;
н) нести інші обов'язки, передбачені Житловим кодексом Російської Федерації і федеральними законами.
Відповідальність наймача жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, регулюється загальними правилами ст. 68 ЖК РФ та іншими нормативними правовими актами, зокрема, ДК РФ, КоАП РФ.
Основні права та обов'язки членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму регулює ст. 69 ЖК РФ. Всі члени сім'ї наймача, що проживає з ним, повинні бути зазначені в договорі соціального найму і також повинна бути відзначена ступінь споріднення. Згідно зі ст. 69 ЖК РФ до членів сім'ї наймача за договором соціального найму житлового приміщення відносять проживають разом з ним у такому приміщенні його дітей, батьків і чоловіка (дружину).
Членами сім'ї наймача можуть бути визнані також інші родичі, непрацездатні утриманці.
При вивченні питання про обов'язки сторін договору соціального найму необхідно сказати, що регіони мають право вносити в цей договір свої доповнення, зміни. Але потрібно врахувати, що істотні умови договору зазначені в Житловому кодексі. Відповідно вони повинні бути відображені і в договорі. Наприклад, такими істотними умовами є безстроковість договору, питання, пов'язані з наданням послуг, із здійсненням капітального ремонту наймодавцем. Це правові обов'язки, які вказані в Житловому кодексі по відношенню до наймача і до наймодавцю. Всі ці умови обов'язково відображаються в договорі, і змінюватися вони не можуть.

2. Зміна і розірвання договору соціального найму житлового приміщення
2.1. Зміна договору соціального найму
Укладені договори повинні виконуватися на тих умовах, на яких було досягнуто згоди сторін, і не повинні змінюватися. Таке загальне правило надає стійкість цивільного обороту.
Разом з тим може виникнути і така ситуація, коли інтереси суспільства вимагають зміни умов вже укладених договорів. На цей випадок розраховане виключення з викладеного вище правила. [23]
Зміна і розірвання договору соціального найму житлового приміщення провадяться відповідно до ст. 82, 83 Житлового Кодексу з урахуванням загальних правил про зміну і про розірвання цивільно-правових договорів, встановлених у ст. 450-453 ГК РФ.
Зміна або розірвання договору можливе лише за взаємною згодою сторін. Угода про зміну або про розірвання договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше (п. 1 ст. 452 ДК РФ).
У випадках, коли договір підлягає зміні чи розірвання в судовому порядку, необхідно мати на увазі, що вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в 30-денний термін (п. 2 ст. 452 ДК РФ).
Зміна договору соціального найму житлового приміщення допускається за умов, зазначених у ст. 82 ЖК РФ.
Громадяни, які проживають в одній квартирі, що користуються в ній жилими приміщеннями на підставі окремих договорів соціального найму і об'єдналися в одну сім'ю, вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму соціального всіх займаних ними жилих приміщень.
Дієздатний член сім'ї наймача за згодою інших членів своєї сім'ї і наймодавця має право вимагати визнання себе наймачем за раніше укладеним договором соціального найму замість початкового наймача. Таке ж право належить в разі смерті наймача будь-якому дієздатній члену сім'ї померлого наймача.
Крім того, як вже зазначалося, необхідність зміни такого договору в частині зазначення в ньому нового члена сім'ї може бути пов'язана з вселенням в житлове приміщення громадян як членів сім'ї наймача (див. ст. 70 ЖК РФ). Відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ договір може бути також змінено на вимогу однієї із сторін рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною. Істотним визнається порушення договору однією стороною, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при висновків договору. У виняткових випадках договір може бути змінений за рішенням суду у зв'язку з істотною зміною обставин (див. ст. 451 ГК РФ).
У разі зміни договору зобов'язання сторін зберігаються в зміненому вигляді. Зобов'язання вважаються зміненими з моменту укладення угоди сторін про зміну договору, якщо інше не випливає з угоди або характеру зміни договору, а при зміні договору в судовому порядку - з моменту набрання законної сили рішенням суду про зміну договору (п. 1, 2 ст. 453ГКРФ). [24]
Договір соціального найму на вимогу наймача може бути змінений у разі об'єднання в одну сім'ю громадян, що проживають в одній квартирі за різними договорами соціального найму.
Підставою для пред'явлення вимоги про об'єднання самостійних договорів соціального найму в один такий договір є саме факт об'єднання громадян в одну сім'ю, яка з точки зору житлового права повинна характеризуватися не лише спільним проживанням, а й веденням спільного господарства, наявністю загальних витрат і т.д. Громадяни, які тільки мають намір об'єднатися в одну родину, за змістом ст. 82 ЖК РФ не має права вимагати такого об'єднання договорів найму. [25] Тому в даний час право вимагати укладення одного договору соціального найму належить тільки тим, хто фактично сформував нову сім'ю і юридично оформив відповідні відносини, а не тим, хто тільки висловлює намір створити сім'ю . [26]
Звернення до наймодавцю з вимогою про об'єднання договорів соціального найму проводиться за згодою всіх членів сім'ї наймача, включаючи тимчасово відсутніх. Незважаючи на те, що у статті 82 ЖК РФ не йдеться про необхідність отримання згоди членів сім'ї наймача, для такого роду зміни договору соціального найму воно носить обов'язковий характер, що випливає, у тому числі і з рівності прав наймача соціального житла та членів його сім'ї ( ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Це пов'язано з тим, що при об'єднанні кількох договорів повинен бути укладений новий договір соціального найму, за якою члени сім'ї колишнього наймача будуть проживати однією сім'єю. При цьому здійснення ряду їх правомочностей буде поставлено в залежність від згоди інших осіб, що важливо. Те ж стосується несення солідарної відповідальності, яка випливає з договору соціального найму. Відмова члена сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму від об'єднання в одну сім'ю з іншими громадянами і подальшого об'єднання договорів соціального найму в один є безумовним і не може бути оскаржений в судовому порядку.
Наймодавець не вправі відмовити в об'єднанні договорів соціального найму в один самостійний договір за наявності звернення наймача і вираженої згоди членів його сім'ї. В іншому випадку спір підлягає вирішенню в судовому порядку. У результаті об'єднання договорів соціального найму укладається один договір соціального найму, предметом якого будуть житлові приміщення, що діяли раніше договорів. [27]
Слід враховувати і те суттєва обставина, що після об'єднання декількох договорів в один не можна буде вимагати зміни нового договору соціального найму шляхом розділу житлового приміщення та укладення окремого договору найму з будь-яким членом сім'ї наймача.
На відміну від раніше діючого ЖК УРСР законодавець виключив можливість для дієздатного члена сім'ї наймача вимагати укладення з ним окремого договору соціального найму відповідно до припадає на нього часткою житлової площі (так званий розділ житлового приміщення). Це рішення було зумовлене спробою в законодавчому порядку відмовитися від перетворення окремих квартир в комунальні квартири, хоча доцільність цього рішення не беззаперечна. Представляється також, що вимагати розділу житлового приміщення, апелюючи до ст. 11 ЖК РФ і такому передбаченому нею способу захисту права, як зміна житлового правовідносини, буде не можна. [28]
Підставою зміни договору соціального найму житлового помещеніяЖК РФ, як і раніше діючі правила ст. 88 ЖК УРСР визнає заміну одного наймача іншим. Правом вимагати визнання себе новим наймачем за раніше укладеним договором соціального найму житлового приміщення володіє будь-який дієздатний член сім'ї наймача, який отримав на це згоду як інших членів своєї сім'ї (включаючи неповнолітніх та інших осіб, що не володіють повною дієздатністю), так і наймодавця. Реалізувати це право дієздатний член сім'ї може і у випадку смерті початкового наймача, і за його життя (якщо первісний наймач, як і інші члени сім'ї, висловить на це свою згоду). ¹
Таке ж право належить в разі смерті наймача будь-якому дієздатній члену сім'ї померлого наймача. Перша підстава для зміни житлових правовідносин шляхом заміни наймача має місце за наявності наступних умов:
1) громадяни проживають на підставі договорів соціального найму в одній квартирі, в тому числі комунальної;
2) вони не є членами однієї сім'ї (не зв'язані сімейними узами, їхні стосунки не засновані на утриманні або веденні спільного господарства) і з ними укладені окремі договори соціального найму;
3) громадяни об'єднуються в одну сім'ю (шляхом укладання шлюбу, вступу у фактичні шлюбні відносини, з веденням спільного господарства тощо);
4) вимога проживаючих громадян укладення з ними одного договору соціального найму.
Згоди наймодавця в цьому випадку не потрібно.
Друга підстава заміни наймача базується на наступних умовах:
1) заяву дієздатного члена сім'ї наймача про визнання себе наймачем;
2) згода інших членів сім'ї, в тому числі колишнього наймача, за винятком випадків, коли він вибув із займаного приміщення і тимчасово відсутніх (згоди піднаймачів і тимчасових мешканців не потрібен);
3) згода наймодавця (раніше діяла ст. 88 Житлового кодексу РРФСР не вимагала такої згоди). [29]
Одна з відмінностей розглянутих положень ЖК РФ від подібних норм ст. 88 ЖК 1983 полягає в тому, що право вимагати заміни наймача ЖК РФ пов'язує з дієздатністю, а не з повноліттям майбутнього нового наймача. Дієздатність громадянина - це її здатність своїми діями набувати і здійснювати цивільні права, створювати для себе цивільні обов'язки і виконувати їх (цивільна дієздатність). Найбільш істотними елементами змісту дієздатності громадян є: а) можливість самостійно укладати угоди (сделкоспособность) і б) можливість нести самостійну майнову відповідальність (деліктоздатність). На відміну від правоздатності, дієздатність пов'язана зі здійсненням громадянином вольових дій, що передбачає досягнення певного рівня психічної зрілості. Нагадаємо, що повністю дієздатними визнаються громадяни, які досягли 18 років або вступили в шлюб раніше цього віку, а також неповнолітні з 16 років, що пройшли процедуру емансипації у відповідності зі ст. 27 ЦК РФ. [30]
Необхідно звернути увагу на те, що зміна договору соціального найму житла відповідно до ст. 82 ЖК РФ допускається тільки у випадках об'єднання мешканців в одну сім'ю, а також у разі смерті наймача.
Таким чином, якщо раніше суперечки, що виникають у зв'язку з вимогою укладення окремого договору найму, можна було вирішити в судовому порядку (ч. 3 ст. 86 ЖК РРФСР), то в даний час право оскаржувати укладення окремого договору соціального найму житла і саме право укладення окремого договору відсутні.
Ще складніше в цьому відношенні положення колишніх членів сім'ї наймача: ні захистити свої житлові права, ні належним чином виконати свої обов'язки квартиронаймача із соціального найму житлового приміщення вони тепер не можуть.
Частина 4 ст. 69 ЖК РФ говорить наступне: «Якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї. Вказаний громадянин самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями, що випливають з відповідного договору соціального найму ». Тут відразу виникає питання: про які «своїх зобов'язаннях» колишнього члена сім'ї йде мова в ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, адже в ч. 2 цієї статті пропонується: «Члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму мають рівні з наймачем права і обов'язки. Дієздатні члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму несуть солідарну з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму ». Виходячи з викладеного, зобов'язання, що випливають з договору соціального найму, дійсно, існують, але зобов'язання солідарної відповідальності.
ГК РФ в ст. 307 так визначає зобов'язання і підстави його виникнення:
«1. В силу зобов'язання одна особа (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої особи (кредитора) певну дію, як-то: передати майно, виконати роботу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
2. Зобов'язання виникають з договору, внаслідок заподіяння шкоди та з інших підстав, зазначених у цьому Кодексі ».
Але колишній член сім'ї наймача не укладав договір найму, звідки ж у нього можуть виникнути «свої зобов'язання»? На якій підставі можна розмежувати солідарну відповідальність?
Розглянемо типову життєву ситуацію. У трикімнатній муніципальній квартирі проживають сім'я: чоловік, дружина і двоє неповнолітніх дітей. Договір найму житлового приміщення укладено з чоловіком з включенням в договір дружини і дітей. У жовтні 2004 р. шлюб розірвано, з колишнього чоловіка на користь колишньої дружини стягуються аліменти на утримання дітей. Оплачувати житло та комунальні послуги колишній чоловік відмовляється зовсім. Борг зростає. Працівники керуючої житлової організації вимагають з колишньої дружини відшкодування цього боргу. Вона згодна сплатити, але тільки в тій частині, яка стосується комунальних послуг та оплати житла, що припадають на частку її самої і дітей. «Ні, ви зобов'язані сплатити всю заборгованість як солідарний боржник», - наполягають працівники житлової організації. І вони мають право на таку вимогу, оскільки згідно зі ст. 323 ГК РФ при солідарного обов'язку боржників кредитор вправі вимагати виконання як від усіх боржників разом, так і від кожного з них окремо, причому як повністю, так і в частині боргу.
У лютому 2005 р. колишня дружина звертається до суду з позовом про зміну договору найму житлового приміщення і виділення собі і дітям двох кімнат в трикімнатній квартирі. Районний суд, розглянувши справу на початку березня 2005 р., відмовляє у позові, оскільки новим ЖК РФ право на зміну договору соціального найму на вимогу колишнього члена сім'ї наймача не передбачено. У результаті колишня дружина залишається солідарним боржником, і керуюча житлова організація має право стягувати з неї плату за житло і комунальні послуги повністю [31].
Мабуть, це положення слід розглядати як можливість укладення такої угоди з колишнім членом сім'ї наймача, за яким його обов'язки, що випливають з договору соціального найму, будуть конкретизовані певним обсягом участі. Така угода між користувачами конкретного житлового приміщення має бути доведено до відома наймодавця, а у відповідний договір соціального найму повинні бути внесені зміни, які дозволять наймодавцю мати чітке уявлення про те, до кого з проживають у житловому приміщенні і в якому обсязі слід пред'являти вимоги, пов'язані з невиконанням або неналежним виконанням відповідних зобов'язань. Представляється, що в першу чергу це буде стосуватися розподілу між членами сім'ї (включаючи колишніх її членів) витрат у внесенні плати за житлове приміщення і комунальні послуги, участі в його поточному ремонті і т.д. [32]
Спори про укладання таких окремих договорів найму не були рідкістю в судовій практиці і повинні були розглядатися з урахуванням Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р. N 2 "Про практику застосування судами житлового законодавства", п. 10 якого встановлює, що, дозволяючи суперечка про розподіл житлових приміщень на вимогу наймача або члена його сім'ї, суди повинні мати на увазі, що така зміна договору найму житлового приміщення можливо лише за наявності передбачених законодавством умов. У п. 15 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 р. N 5 також вказується, що суд має право задовольнити вимогу про поділ жилого приміщення, якщо позивачеві може бути виділено житлове приміщення, що складається з однієї або декількох кімнат. Пояснити причину відсутності в Житловому кодексі РФ норми, що регулює порядок зміни договору найму на вимогу члена сім'ї наймача про укладення з ним окремого договору найму, можливо лише однією обставиною - спрямованістю на зменшення кількості комунальних квартир (про що свідчать і положення статті 59 ЖК РФ, що встановлюють певні обмеження при наданні за договором соціального найму вивільнюваних житлових приміщень у комунальній квартирі, хоча і не передбачають механізму їх викорінення). [33]
Рекомендуємо доповнити ст. 82 ЖК РФ ч. ч. 3-4 такого змісту:
«3. Дієздатний член сім'ї наймача за згодою членів своєї сім'ї і наймодавця має право вимагати укладення з ним окремого договору соціального найму за умови можливості виділення йому ізольованого приміщення.
4. Громадяни, зазначені у ч. 4 ст. 69, за згодою наймача, членів сім'ї наймача і наймодавця має право вимагати зміни договору соціального найму з визначенням обсягу несучих ним зобов'язань ».
Можливо, не так вже й багато громадян, які проживають у державних і муніципальних житлових приміщеннях, зажадають укладення окремих договорів соціального найму і захочуть придбати у власність житло шляхом приватизації. Однак позбавляти їх такого права, як це відбувається в даний час, несправедливо [34].
2.2. Розірвання договору соціального найму
Правила ГК РФ, що стосуються розірвання договору найму, покликані забезпечувати реалізацію конституційного положення про те, що «ніхто не може бути безпідставно позбавлений житла» [35].
Сам наймач за згодою інших осіб, які постійно з ним проживають, мають право у будь-який час розірвати договір найму. Єдина вимога до цих осіб - у письмовій формі поінформувати наймодавця за три місяці (ч.1 ст.687 ГК РФ). При цьому відповідно до п.1 ст. 452 ДК РФ угоду про зміну і розірвання договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або із звичаїв ділового обороту не випливає інше. У ЖК РФ (ст. 82) даної вимоги немає, мабуть ГК РФ у цьому сенсі є вичерпним.
Дострокове розірвання договору з наймачем вправі вимагати за певних умов у судовому порядку і наймодавець. Такими підставами є
Розірвання договору соціального найму житлового приміщення на вимогу наймодавця допускається у судовому порядку у випадках:
1) невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги більше шести місяців підряд;
2) руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
3) систематичного порушення прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні;
4) використання житлового приміщення не за призначенням.
Договір найму житла припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотньо проживав наймача. (Ч.4 ст. 83 ЖК РФ) [36]
За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк (не більше року) для усунення порушень, що послужило підставою для розірвання договору найму. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року.
У судовому порядку наймодавець має право розірвати договір ще в одному випадку, коли наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення.
Якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право у судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення. У цьому випадку застосовуються правила, передбачені абзацом четвертим пункту 2 статті 82 ЖК РФ.
На вимогу однієї із сторін у договорі, можливо, його розірвання: якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану, а в інших випадках передбачених житловим законодавством [37].
Розірвання договору найму житлового приміщення призводить до того, що наймач та інші особи, що проживають у житловому приміщенні до цього моменту, підлягають виселенню на підставі рішення суду (ст.688 ЦК України).
Наслідки виселення, як правило, визначені у ст. 84 ЖК і конкретизовано у ст. 85-91.
Частина 1 ст. 83 ЖК РФ містить загальний цивільно-правовий принцип, згідно з яким розірвання договору, як правило, можливо за згодою сторін (ст. 450 ГК).
Разом з тим словосполучення "може бути розірваний у будь-який час за згодою сторін" стосовно договору соціального найму має певні особливості. Важко собі уявити, що наймодавець без будь-якої причини може звернутися до наймача з пропозицією розірвати безстроковий договір найму соціального, а той у свою чергу прийме цю пропозицію. Механічне перенесення в ЖК РФ положень ГК РФ фактично призвів до появи у ст. 83 невдалої норми, яка була б зрозумілою тільки в тому випадку, якщо б законодавець виключив з її тексту вказівку на можливість розірвання договору в "будь-який час". Розірвати договір соціального найму в "будь-який час" може тільки наймач. Це його виключне право. У наймодавця право на розірвання договору обумовлено певними умовами. [38]
Наймодавець має право вимагати розірвання договору соціального найму житлового приміщення в разі:
- Невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги протягом більше шести місяців.
- Руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.
- Систематичного порушення прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні.
- Використання житлового приміщення не за призначенням. (П.4 ст. 83 ЖК РФ)
Розглянемо більш детально кожен із перелічених підстав розірвання договору соціального найму в судовому порядку на вимогу наймодавця.
Однією з основних обов'язків громадян, які проживають за договором соціального найму, є обов'язок своєчасно вносити плату за житло і комунальні послуги, що встановлюється ст. 67 ЖК РФ. Обов'язок наймача житлового приміщення за договором соціального найму з внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги до моменту укладення договору соціального найму встановлюється і ст. 153 ЖК РФ. Обов'язки наймача здійснювати оплату житла та комунальних послуг кореспондує право наймодавця вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги, встановлене ст. 65 ЖК РФ. Структура плати за житлове приміщення і комунальні послуги для наймача жилого приміщення, займаного за договором соціального найму або договором соціального найму житлового приміщення державного або муніципального житлового фонду, встановлюється статтею 154 Житлового кодексу РФ і включає в себе наступні платежі:
- Плату за користування жилим приміщенням (плата за наймання);
- Плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку. Капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку проводиться за рахунок власника житлового фонду;
- Плату за комунальні послуги, що включає в себе плату за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення).
Відповідно до п. 3 ст. 156 ЖК РФ розмір плати за наймання, за утримання і ремонт житлового приміщення встановлюється органами місцевого самоврядування (суб'єкта Російської Федерації - містах федерального значення Москві і Санкт-Петербурзі - органом державної влади відповідного суб'єкта Російської Федерації). Розмір плати за комунальні послуги, зазначені вище, розраховується за тарифами, встановленими органами державної влади суб'єктів Російської Федерації, органами місцевого самоврядування у встановленому федеральним законом порядку. Інформація про зміну розміру плати за житлове приміщення і комунальні послуги повинна бути доведена наймодавцем (керуючою організацією) до відома наймачів житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів (а також власників житлових приміщень) не пізніше ніж за тридцять днів до дати надання платіжних документів, на підставі яких буде вноситися плата за житлове приміщення і комунальні послуги в іншому розмірі, якщо інший строк не встановлений договором управління. [39]
Невиконання наймачем обов'язку по оплаті житла і комунальних послуг є достатньою підставою для розірвання договору соціального найму. Слід враховувати, що члени сім'ї наймача несуть солідарну з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму, і так само, як і наймач, зобов'язані нести витрати з оплати житла і комунальних послуг. ¹
Підстава розірвання договору соціального найму в разі руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, базується на п. 3 ст. 67 ЖК РФ, що встановлює обов'язок наймача (а також членів його сім'ї на підставі ст. 69 ЖК РФ) забезпечувати збереження житлового приміщення, підтримувати його належний стан. ¹
Використання житлового приміщення відповідно до його призначення закріплюється в ст. 17 ЖК РФ, п. 1 якої встановлює, що житлове приміщення призначене для проживання громадян. Зазначена стаття закріплює право громадян на використання житлового приміщення, в якому вони проживають на законних підставах, для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення (вимоги пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні, екологічні та інші). Розміщення в житлових приміщеннях промислових виробництв не допускається. [40]
Розірвання договору найму житлового приміщення слід відрізняти від припинення права користування житловим приміщенням. З вибуттям наймача договір соціального найму не припиняється, його сторонами залишаються учасники, що залишилися, один з яких заміщає наймача. Договір найму житлового приміщення припиняється, якщо він перестає діяти у відношенні і наймача, і всіх членів його сім'ї одночасно.
Розірвання договору соціального найму слід відрізняти і від визнання його недійсним. Недійсний договір повинен бути визнаний нечинним з моменту укладення, а при розірванні договору він припиняє дію лише з моменту розірвання. Так, договір найму соціального повинен бути визнаний недійсним у разі визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування про надання жилого приміщення, на підставі якого він укладений, або при укладанні договору без такого рішення [41].
Розірвання договору соціального найму житлового приміщення слід відрізняти і від виселення. По-перше, виселений може бути один з учасників договору на стороні наймача без розірвання договору. По-друге, виселятися може особа, взагалі не бере участь у договорі найму житлового приміщення (самоправно вселившиеся громадянин, піднаймач, тимчасовий мешканець). По-третє, договір може розриватися з особою, не проживають у житловому приміщенні (виїхали на постійне проживання в інше місце), виселення якого взагалі не потрібно.
Наслідком розірвання договору соціального найму житлового приміщення є втрата наймачем і всіма членами його сім'ї одночасно права користування житловим приміщенням, а при необхідності і виселення їх з житлового приміщення.
Закон надає наймачеві право в будь-який час розірвати за своїм розсудом соціального найму житлового приміщення одностороннім дією, не пов'язуючи його будь-якими підставами. Мотиви такого розірвання, внутрішні спонукання наймача не мають значення, юридично байдужі. Зрозуміло, в цьому випадку не потрібна згода всіх членів сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, і при необхідності - представника неповнолітніх членів сім'ї.
Право наймача розірвати договір найму житлового приміщення засноване на цивільно-правовій нормі, яка передбачає одностороння відмова від виконання договору, коли така відмова допускається законом або угодою сторін. Оскільки це право здійснюється за одностороннім волевиявленням наймача, воно не може розглядатися як порушує конституційні права і свободи останнього. [42]
Згідно ч. 2 ст.83 ЖК РФ на розірвання договору соціального найму з ініціативи наймача він повинен отримати згоду проживають разом з ним членів його сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, у письмовій формі. Яке юридичне значення цього письмового документа? Наймач і члени його сім'ї можуть виїхати з приміщення, займаного за договором соціального найму, розірвавши договір, і без обов'язкового оформлення між собою цих відносин у письмовому вигляді. Воля наймача та членів його сім'ї на розірвання договору може бути виражена не тільки шляхом прямого і явного волевиявлення в позитивній формі, а й у формі конклюдентних дій, коли воля виражається досконалим дією, а не прямим волевиявленням. Наприклад, одночасний виїзд наймача та членів його сім'ї на постійне проживання в інше місце. Крім того, навіть якщо на розірвання договору соціального найму було письмова згода члена сім'ї, але воно було дано, наприклад, під впливом погрози, таке згоду у разі спору буде визнано судом недійсним (ст. 179 ГК РФ). Отже, письмова форма згоди членів сім'ї на розірвання договору соціального найму повинна оцінюватися в сукупності з усіма іншими доказами наміри громадян розірвати цей договір. ¹
Виїзд на постійне проживання в інше місце треба відрізняти від тимчасової відсутності. Виїзд на постійне проживання визначається тільки намірами наймача. При цьому не має значення, чи отримав він в новому місці проживання інше житло, переїхав чи в інший населений пункт і т.п.
Доказами такого наміри можуть бути пристрій наймача на нову роботу на підставі трудового договору (крім термінового), одержання іншого житлового приміщення за договором соціального найму, вселення в якості члена родини до іншій особі і т.п. Будь-яке з доказів має оцінюватися з урахуванням інших доказів і не має абсолютного значення, всі докази підлягають обліку та оцінці в сукупності. Необхідно враховувати, що мова може йти про переїзд до іншого населеного пункту або в інше житлове приміщення в межах того ж населеного пункту [43].
Чинне законодавство не передбачає обов'язкового спільного проживання членів сім'ї, навіть подружжя. Так, згідно зі ст. 31 Сімейного Кодексу РФ кожен з подружжя вільний у виборі місць перебування і проживання. Тому виїзд на постійне проживання в інше місце наймача або одного з членів його сім'ї не означає, що аналогічна воля виражена та іншими членами родини. Якщо вони не висловили волю в позитивній формі, необхідно щодо кожної з них довести вчинення ним конклюдентні дії. При цьому можливо, що один член сім'ї виїхав з приміщення на зовсім, а інший - тимчасово, наприклад, в якості супроводжуючого.
Члени сім'ї наймача не зобов'язані переїжджати з ним в інший населений пункт на постійне проживання. Зокрема, члени сімей офіцерів, військовослужбовців, що проходять службу за контрактом, не зобов'язані супроводжувати їх при перекладі в інший населений пункт.
Відповідно до п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р. N 2 при вирішенні спорів про розірвання договору найму зважаючи виїзду наймача і членів його сім'ї на постійне місце проживання в інше місце суд зобов'язаний витребувати докази, що свідчать про те, що наймач оселився в іншому населеному пункті або в іншому житловому приміщенні даного населеного пункту. Такими доказами можуть бути документи про виписку з житлового приміщення (тобто про зняття з реєстраційного обліку), про звільнення з роботи і влаштуванні на роботу за місцем нового проживання, забезпечення житлом за новим місцем роботи та ін [44]
Особливо стоїть питання про можливість розірвання договору соціального найму житлового приміщення при отриманні наймачем іншого жилого приміщення з точки зору захисту прав членів його сім'ї. Член сім'ї наймача не зобов'язаний переселятися в надане наймачеві житлове приміщення. Він має право залишитися в займаному приміщенні, навіть якщо наймачеві буде в результаті відмовлено в наданні нового житлового приміщення. Переїзд членів сім'ї та розірвання договору найму житлового приміщення можливі тільки при вираженні ними згоди на переїзд. А це - предмет угоди між наймачем і членами його сім'ї. [45]
Придбання громадянином у власність квартири та проживання в ній самі по собі не можуть розцінюватися як відмова цього громадянина та його членів сім'ї від прав на житлову площу, займану за договором соціального найму.
Тим не менш, щоб уникнути подальших судових суперечок було б доцільно повідомляти наймодавця про виїзд в інше постійне місце проживання. Тим більше в Типовому договорі соціального найму в п. до ч.II йдеться про те, що наймач зобов'язаний при розірванні цього договору звільнити у встановлені терміни і здати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому , оплатити вартість не зробленого наймачем і входить в його обов'язки ремонту житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, або зробити його за свій рахунок, а також погасити заборгованість з оплати за житлове приміщення і комунальні послуги
Таким чином, Наймодавець зможе своєчасно перевірити як якість залишеного житла, так і виконання всіх обов'язків наймача.
При виїзді наймача та членів його сім'ї з житлового приміщення договір найму вважається розірваним з дня виїзду. Це правило має практичне значення при суперечці про те, чи мав місце виїзд або тимчасова відсутність.
На відміну від наймача, наймодавець може розірвати договір найму житла в односторонньому порядку тільки за встановленим законом переліку підстав. Оскільки наслідком такого розірвання договору є виселення, такі підстави можуть бути визначені тільки федеральним законом - ЖК РФ або іншими спеціальними законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).
Перелік підстав, за якими допускається розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця, сформульовано як вичерпний, але таким насправді не є і, з огляду на положення ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, бути не повинен.
Договір найму житла може бути розірваний на вимогу наймодавця також у разі, коли наймач справив самовільне перевлаштування або перепланування займаного приміщення і після попередження про необхідність приведення цього приміщення до попереднього стану не зробив цього (ст. 29 ЖК РФ). Чи є це підстава для розірвання договору соціального найму самостійним або представляє собою окремий випадок руйнування або пошкодження житлового приміщення, що видається спірним, - вирішить правозастосовна практика [46].
12 грудня 2005 судова колегія у цивільних справах Липецького обласного суду в складі: головуючого Фоміної Н.В., суддів Жукової М.М. і Москаленко Т.П. розглянула у відкритому судовому засіданні справу за касаційною скаргою позивачки А. на рішення Жовтневого районного суду м. Липецька від 01 листопада 2005 року, яким постановлено:
У позові А. до Є.А. про розірвання договору соціального найму, визнання таким, що втратив право на житлову площу, зняття з реєстраційного обліку за адресою м. Липецьк ул.Бачуріна д. № ... кв. № ... і до Є.Є., 04.05.2003 р. народження про визнання не набула права на житлову площу, розірвання договору соціального найму зняття з реєстраційного обліку за адресою м. Липецьк ул.Бачуріна д. № ... кв. № ... відмовити.
Заслухавши доповідь судді Жукової М.М., судова колегія встановила:
А. звернулася до суду з позовом до Є.А. про розірвання договору соціального найму, визнання його, таким, що втратив право на житлову площу, зняття з реєстраційного обліку і до неповнолітньої Є.Є. 04.05.2003 р. народження про визнання її не купила права на житлову площу, розірвання договору соціального найму, зняття з реєстраційного обліку за адресою м. Липецьк ул.Бачуріна д. № ... кв. № ...
В обгрунтуванні своїх вимог А. посилалася на те, що в спірній квартирі вона і відповідач зареєстровані з 1986 року. З 2000 р. Є.А. добровільно покинув квартиру, ухиляючись від служби в Російській армії, залишив ключі від квартири, в квартирі не проживає, комунальні послуги не оплачує. Позивачка вважає, що він має інше постійне місце проживання у своєї дружини Є.В. за адресою г.Ліпецк ул.П.Смородіна д. № ... кв. № ..., де і проживає разом з дружиною і дитиною неповнолітньої Є.Є., яка в спірній квартирі ніколи не проживала, а була неправомірно в ній зареєстрована без згоди позивачки.
У судовому засіданні позивачка позовні вимоги підтримала в повному обсязі.
Відповідач Є.А. у своїх інтересах і в інтересах неповнолітньої дочки Є.Є. позовні вимоги не визнав, вказуючи, що з квартири мати його вигнала в 2000 р., в спірну квартиру його не пускає. Він в даний час проживає у квартирі, що належить його дружині на праві власності. Вважає, що права користування спірною квартирою не втратив. Комунальні послуги частково оплачує, хоча не заперечує наявність заборгованості. За угодою з дружиною місце проживання дитини вони визначили в спірній квартирі, де дочка і була зареєстрована, однак, у даний час проживає з матір'ю через малоліття.
3-особи: МУП «РВЦЛ» м. Липецька, ПВС ТЗОМ УВС Жовтневого округу, ТОВ «Ліпецкрегіонгаз» в судове засідання не з'явилися.
Суд постановив рішення, резолютивна частина якого викладена вище.
У касаційній скарзі позивача А. просить скасувати рішення суду, посилаючись на ті ж аргументи та докази, що і в ході судового розгляду.
Обговоривши доводи скарги, вислухавши пояснення позивачки А., що підтримала доводи скарги, перевіривши матеріали справи, судова колегія підстав для скасування рішення не знаходить.
Судом встановлено, що позивачка є матір'ю відповідача, і вони були вселити в спірну квартиру в травні 1986 р. За позивачкою за рішенням суду було визнано право користування спірною квартирою, де вона проживала разом тоді з неповнолітнім сином Є.А.
Згідно ст.53 ЖК УРСР, члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним користуються нарівні з наймачем усіма правами, що випливають з договору найму житлового приміщення.
З урахуванням вищевикладеного суд правильно вказав, що сторони придбали рівні права з користування даної житловою площею.
Відповідно до ст.71 ЖК РФ тимчасова відсутність наймача житлового приміщення за договором соціального найму, кого-небудь з проживаючих разом з ним членів його сім'ї або всіх цих громадян не тягне за собою зміну їх прав та обов'язків за договором соціального найму.
Згідно з ч.3 ст.83 ЖК РФ у разі виїзду наймача і членів його сім'ї в інше місце проживання договір найму житла вважається розірваним з дня виїзду.
З огляду на ст. 56 ЦПК РФ, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, якщо інше не передбачено федеральним законом.
Судом встановлено, що в даний час у квартирі проживає позивачка, а зареєстровані в квартирі крім позивачки - Є.А. і з 2003 р. його неповнолітня донька Є.Є.
Однак, як правильно зазначив суд, позивачкою не надано доказів того, що відповідач виїхав з квартири добровільно і набув право користування іншій житловою площею. Як встановлено судом у сторін склалися неприязні відносини, через які відповідач і виїхав з квартири.
Проживання його в квартирі, що належить його дружині на праві власності, як вірно визнав суд саме по собі не свідчить про його самостійному право на дану житлову площу. Свідок Є.В. в судовому засіданні підтвердила, що не має наміру поділитися з О.О. правом користування вказаною житлоплощею.
За таких обставин правильним є висновок суду про те, що достатніх законних підстав для розірвання договору соціального найму спірного жилого приміщення з відповідачем не є, як не є і підстав для визнання його таким, що втратив право на житлову площу.
З огляду на ст. 20 ГК РФ, місцем проживання неповнолітніх, які не досягли 14 років, або громадян, які перебувають під опікою, визнається місце проживання їх законних представників - батьків, усиновителів чи опікунів.
Суд також правомірно прийшов до висновку, що реєстрація неповнолітньої дочки відповідача зі спірного адресою була проведена в повній відповідності з законом. Підстав для визнання її не купила права користування спірною житлоплощею також немає, так як її проживання в даний час разом з матір'ю за іншою адресою є вимушеним через її малолітнього віку.