Договір найму житла
Нове житлове законодавство, а особливо набув чинності з 1 березня 2005 р. Житловий кодекс Російської Федерації, змінило багато правил, в тому числі що стосуються укладання та розірвання договору соціального найму житлового приміщення.
За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного житлового фонду або муніципального (діють від його імені уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується передати другій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і в користування для проживання у ньому на умовах, встановлених Житловим кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).
Основні особливості договору соціального найму полягають у наступному:
1) об'єктом договору є ізольоване жиле приміщення, що не обов'язково для договору комерційного найму;
2) об'єкт договору соціального найму знаходиться в житловому фонді соціального використання (державному або муніципальному фонді);
3) в якості наймодавця виступає орган державної влади Російської Федерації, суб'єкта Російської Федерації чи місцевого самоврядування;
4) в якості наймача виступає фізична особа;
5) на вимогу наймача та членів його сім'ї договір може бути укладений з одним із членів сім'ї. У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір укладається з одним із членів сім'ї, що проживають у житловому приміщенні;
6) проживають за договором соціального найму житлового приміщення разом з наймачем члени його сім'ї користуються всіма правами і несуть всі обов'язки за договором найму житлового приміщення нарівні з наймачем;
7) плата за житлове приміщення і комунальні послуги для наймача житлового приміщення визначається відповідно з єдиними тарифами;
8) договір найму соціального носить безстроковий характер.
Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ передбачає додаткові гарантії для наймачів. Зміна підстав і умов, що дають право на отримання житлового приміщення за договором соціального найму, не є підставою розірвання договору соціального найму житлового приміщення. Це має важливе значення у зв'язку зі зміною Житловим кодексом РФ підстав для отримання житлового приміщення. Коментована стаття не передбачає обмежень у зміні умов договору соціального найму у разі зміни підстав і умов, що дають право на отримання житлового приміщення за договором соціального найму.
Договір найму житла укладається без встановлення строку його дії. Згідно з ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наймач за договором соціального найму в багатоквартирному будинку набуває право користування спільним майном у цьому будинку.
Предметом договору соціального найму має бути житлове приміщення (житловий будинок, квартира, частина житлового будинку або квартири). Самостійним предметом договору соціального найму житлового приміщення не можуть бути неізольоване житлове приміщення, приміщення допоміжного використання, а також загальне майно в багатоквартирному будинку (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договір соціального найму укладається в письмовій формі на підставі рішення про надання жилого приміщення житлового фонду соціального використання (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовий договір найму житла затверджується Урядом РФ. Перехід права власності на займане за договором соціального найму житлове приміщення, права господарського відання або права оперативного управління таким житловим приміщенням не тягне за собою розірвання або зміни умов договору соціального найму (ст. 64 ЖК РФ).
Наймодавець за договором соціального найму має право вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги. Наймодавець зобов'язаний:
1) передати наймачеві вільне від прав інших осіб житлове приміщення;
2) брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;
3) здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення;
4) забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.
Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму несе також інші обов'язки, передбачені житловим законодавством і договором соціального найму. Відповідно до ст. 66 ЖК РФ наймодавець за договором соціального найму, не виконуючий обов'язків, передбачених житловим законодавством і договором соціального найму житлового приміщення, несе відповідальність, передбачену законодавством.
При невиконанні або неналежному виконанні наймодавцем обов'язків щодо своєчасного проведення капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку і пристроїв, що знаходяться в житловому приміщенні і призначених для надання комунальних послуг, наймач за своїм вибором вправі вимагати зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном в багатоквартирному будинку, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення або загального майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця.
Зменшення розмірів оплати за послуги або відшкодування збитків наймач має право вимагати від наймодавця або безпосереднього виконавця послуг відповідно до Закону РФ "Про захист прав споживачів". Відповідальність виконавця визначається ГК РФ, Законом РФ "Про захист прав споживачів", Постановою Уряду РФ від 26 вересня 1994 р. N 1099 "Про затвердження Правил надання комунальних послуг та Правил надання послуг з вивезення твердих і рідких побутових відходів". Названі Правила передбачають, що у разі виявлення недоліків у якості надаваних послуг споживач має право вимагати від виконавця зменшення оплати цих послуг. За порушення встановлених договором термінів усунення недоліків наданих послуг або перевищення допустимих перерв у наданні послуг виконавець зобов'язаний сплатити неустойку в розмірі трьох відсотків за кожний день прострочення, якщо термін або перерву визначено в днях, і один відсоток за кожну годину прострочення, якщо термін або перерву визначено в годинах. Виконавець у повному обсязі несе відповідальність за шкоду, заподіяну життю, здоров'ю або майну споживача, а також за моральну шкоду у розмірі та порядку, що визначаються відповідно до законодавства Російської Федерації. Виконавець звільняється від відповідальності за порушення якості надання послуг, якщо доведе, що воно сталося внаслідок непереборної сили (п. 6 Правил надання комунальних послуг). Перелік заходів цивільно-правової відповідальності наймодавця, передбачений ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не є вичерпним, договором соціального найму житлового приміщення можуть бути встановлені інші заходи відповідальності.
Права та обов'язки наймача за договором соціального найму житлового приміщення визначаються:
- Житловим кодексом РФ;
- Іншими федеральними законами, зокрема ГК РФ (гл. 35);
- Договором соціального найму.
Указами Президента РФ, постановами Уряду РФ і актами федеральних органів виконавчої влади не можуть прийматися акти, що встановлюють права і обов'язки наймача. Чи не має право приймати акти, що регулюють ці питання, і суб'єкти Російської Федерації і органи місцевого самоврядування.
Наймач житлового приміщення за договором соціального найму має право в установленому порядку:
1) вселяти в займане жиле приміщення інших осіб;
2) здавати жиле приміщення в піднайом;
3) дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;
4) здійснювати обмін або заміну займаного житлового приміщення;
5) вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належного участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг (ст. 67 ЖК РФ).
Наймач житлового приміщення за договором соціального найму також може мати інші права, передбачені ЖК РФ, іншими федеральними законами та договором соціального найму. Наймач зобов'язаний:
1) використовувати жиле приміщення за призначенням і в межах, встановлених ЖК РФ;
2) забезпечувати збереження житлового приміщення;
3) підтримувати належний стан житлового приміщення;
4) проводити поточний ремонт житлового приміщення;
5) своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги;
6) інформувати наймодавця у встановлені договором терміни про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму.
Наймач житлового приміщення за договором соціального найму несе також інші обов'язки, передбачені ЖК РФ, іншими федеральними законами та договором соціального найму. Наймач, не виконуючий обов'язків, передбачених житловим законодавством і договором соціального найму житлового приміщення, несе відповідальність, передбачену законодавством (ст. 68 ЖК РФ).
Згідно зі ст. 69 ЖК РФ до членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму відносяться проживають разом з ним його чоловік, а також діти і батьки. Інші родичі і непрацездатні утриманці визнаються членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, якщо вони вселені наймачем в якості членів його сім'ї і ведуть з ним спільне господарство. У виняткових випадках членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму в судовому порядку можуть бути визнані й інші особи.
Члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму мають рівні з наймачем права і обов'язки. Дієздатні члени сім'ї наймача несуть солідарну з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму.
Члени сім'ї наймача повинні бути зазначені в договорі соціального найму житлового приміщення. Якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї. Такий громадянин самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями, що випливають з відповідного договору соціального найму. Наймач за письмовою згодою членів своєї сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, вправі вселити в займане ним за договором соціального найму житлове приміщення свого чоловіка, дітей та батьків або за згодою у письмовій формі членів своєї сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх членів своєї сім'ї, і наймодавця - інших громадян як проживають разом з ним членів своєї сім'ї (ст. 70 ЖК РФ). Наймодавець може заборонити вселення громадян як проживають разом з наймачем членів його сім'ї у разі, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї становить менше облікової норми. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей не потрібно згоди інших членів сім'ї наймача і наймодавця. Вселення в житлове приміщення громадян як членів сім'ї наймача тягне за собою зміну відповідного договору соціального найму житлового приміщення в частині необхідності зазначення в даному договорі нового члена сім'ї наймача. Тимчасова відсутність наймача житлового приміщення за договором соціального найму, кого-небудь з проживаючих разом з ним членів його сім'ї або всіх цих громадян не тягне за собою зміни їх прав та обов'язків за договором соціального найму (ст. 71 ЖК РФ).
Відповідно до ст. 72 ЖК РФ наймач житлового приміщення за договором соціального найму з письмової згоди наймодавця і які проживають разом з ним членів його сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх членів його сім'ї, має право здійснити обмін займаного ними житлового приміщення на житлове приміщення, надане за договором соціального найму іншого наймачу . Які проживають разом з наймачем члени його сім'ї мають право вимагати від наймача обміну займаного ними житлового приміщення за договором соціального найму на житлові приміщення, надані за договорами соціального найму іншим наймачам і перебувають у різних будинках або квартирах. Якщо між наймачем житлового приміщення за договором соціального найму і проживають разом з ним членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, кожен з них має право вимагати здійснення примусового обміну займаного жилого приміщення в судовому порядку. При цьому враховуються заслуговують на увагу доводи і законні інтереси осіб, що проживають в обмінюваної житловому приміщенні. Обмін жилими приміщеннями, які надані за договорами соціального найму і в яких проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні громадяни, які є членами сімей наймачів даних житлових приміщень, допускається за попередньою згодою органів опіки та піклування. Органи опіки та піклування відмовляють в наданні такої згоди у разі, якщо обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, порушує права чи законні інтереси зазначених осіб. Рішення органів опіки та піклування про дачу згоди на обмін жилими приміщеннями або про відмову в дачі такої згоди приймаються в письмовій формі і направляються (видаються) заявникам протягом чотирнадцяти робочих днів з дня подання ними відповідних заяв. Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути здійснений між громадянами, які проживають у житлових приміщеннях, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах на території Російської Федерації. Обмін здійснюється без обмеження кількості його учасників при дотриманні вимог ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.
Обмін жилими приміщеннями між наймачами даних приміщень за договорами соціального найму не допускається, якщо:
1) до наймача обмінюваного жилого приміщення пред'явлений позов про розірвання або про зміну договору соціального найму житлового приміщення;
2) право користування обмінюваних житловим приміщенням оскаржується в судовому порядку;
3) обмінюване житлове приміщення визнано в установленому порядку непридатним для проживання;
4) прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнанні для використання в інших цілях;
5) прийнято рішення про капітальний ремонт відповідного будинку з перебудовою або переплануванням житлових приміщень у цьому будинку;
6) у результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у передбаченому п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ переліку.
Згідно зі ст. 74 ЖК РФ обмін житловими приміщеннями між наймачами даних приміщень за договорами соціального найму здійснюється за згодою відповідних наймодавців на підставі укладеного між наймачами договору про обмін житловими приміщеннями. Договір про обмін житловими приміщеннями укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа. Підписаний наймачами договір про обмін житловими приміщеннями (оригінал) надається кожній з наймодавців, з якими укладені договори соціального найму обмінюваних житлових приміщень, для отримання згоди на здійснення обміну. Згода або відмова в наданні такої згоди оформлюється наймодавцем у письмовій формі і видається наймачеві (або його представникові) не пізніше ніж через десять робочих днів з дня звернення. Відмова наймодавця в дачі згоди на обмін жилими приміщеннями допускається тільки у випадках, передбачених ЖК РФ, і може бути оскаржений в судовому порядку. Договір про обмін житловими приміщеннями та відповідну згоду кожного наймодавця обмінюваного жилого приміщення є підставою розірвання раніше укладених договорів соціального найму з громадянами, що обмінюються житловими приміщеннями відповідно до договору про обмін, і одночасного укладення кожним з дали згоду наймодавців нового договору соціального найму житлового приміщення з громадянином , який вселяється в дане житлове приміщення у зв'язку з обміном у відповідності із зазначеним договором про обмін житловими приміщеннями. Розірвання та укладення договорів соціального найму здійснюються наймодавцем не пізніше ніж через десять робочих днів з дня звернення відповідного громадянина та подання ним документів про обмін. Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути визнаний судом недійсним з підстав, встановлених цивільним законодавством для визнання угоди недійсною, в тому числі у випадках, коли такий обмін здійснено з порушенням вимог, передбачених ЖК РФ. У разі визнання обміну недійсним сторони договору про обмін житловими приміщеннями підлягають переселенню в раніше займані ними житлові приміщення.
Якщо обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, визнаний недійсним внаслідок неправомірних дій однієї зі сторін договору про обмін житловими приміщеннями, винна сторона зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки, що виникли внаслідок такого обміну (ст. 75 ЖК РФ). Нове житлове законодавство, а особливо набув чинності з 1 березня 2005 р. Житловий кодекс Російської Федерації, змінило багато правил, в тому числі що стосуються укладання та розірвання договору соціального найму житлового приміщення.
За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного житлового фонду або муніципального (діють від його імені уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується передати другій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і в користування для проживання у ньому на умовах, встановлених Житловим кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).
Основні особливості договору соціального найму полягають у наступному:
1) об'єктом договору є ізольоване жиле приміщення, що не обов'язково для договору комерційного найму;
2) об'єкт договору соціального найму знаходиться в житловому фонді соціального використання (державному або муніципальному фонді);
3) в якості наймодавця виступає орган державної влади Російської Федерації, суб'єкта Російської Федерації чи місцевого самоврядування;
4) в якості наймача виступає фізична особа;
5) на вимогу наймача та членів його сім'ї договір може бути укладений з одним із членів сім'ї. У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір укладається з одним із членів сім'ї, що проживають у житловому приміщенні;
6) проживають за договором соціального найму житлового приміщення разом з наймачем члени його сім'ї користуються всіма правами і несуть всі обов'язки за договором найму житлового приміщення нарівні з наймачем;
7) плата за житлове приміщення і комунальні послуги для наймача житлового приміщення визначається відповідно з єдиними тарифами;
8) договір найму соціального носить безстроковий характер.
Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ передбачає додаткові гарантії для наймачів. Зміна підстав і умов, що дають право на отримання житлового приміщення за договором соціального найму, не є підставою розірвання договору соціального найму житлового приміщення. Це має важливе значення у зв'язку зі зміною Житловим кодексом РФ підстав для отримання житлового приміщення. Коментована стаття не передбачає обмежень у зміні умов договору соціального найму у разі зміни підстав і умов, що дають право на отримання житлового приміщення за договором соціального найму.
Договір найму житла укладається без встановлення строку його дії. Згідно з ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наймач за договором соціального найму в багатоквартирному будинку набуває право користування спільним майном у цьому будинку.
Предметом договору соціального найму має бути житлове приміщення (житловий будинок, квартира, частина житлового будинку або квартири). Самостійним предметом договору соціального найму житлового приміщення не можуть бути неізольоване житлове приміщення, приміщення допоміжного використання, а також загальне майно в багатоквартирному будинку (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договір соціального найму укладається в письмовій формі на підставі рішення про надання жилого приміщення житлового фонду соціального використання (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовий договір найму житла затверджується Урядом РФ. Перехід права власності на займане за договором соціального найму житлове приміщення, права господарського відання або права оперативного управління таким житловим приміщенням не тягне за собою розірвання або зміни умов договору соціального найму (ст. 64 ЖК РФ).
Наймодавець за договором соціального найму має право вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги. Наймодавець зобов'язаний:
1) передати наймачеві вільне від прав інших осіб житлове приміщення;
2) брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;
3) здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення;
4) забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.
Наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму несе також інші обов'язки, передбачені житловим законодавством і договором соціального найму. Відповідно до ст. 66 ЖК РФ наймодавець за договором соціального найму, не виконуючий обов'язків, передбачених житловим законодавством і договором соціального найму житлового приміщення, несе відповідальність, передбачену законодавством.
При невиконанні або неналежному виконанні наймодавцем обов'язків щодо своєчасного проведення капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку і пристроїв, що знаходяться в житловому приміщенні і призначених для надання комунальних послуг, наймач за своїм вибором вправі вимагати зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном в багатоквартирному будинку, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення або загального майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця.
Зменшення розмірів оплати за послуги або відшкодування збитків наймач має право вимагати від наймодавця або безпосереднього виконавця послуг відповідно до Закону РФ "Про захист прав споживачів". Відповідальність виконавця визначається ГК РФ, Законом РФ "Про захист прав споживачів", Постановою Уряду РФ від 26 вересня 1994 р. N 1099 "Про затвердження Правил надання комунальних послуг та Правил надання послуг з вивезення твердих і рідких побутових відходів". Названі Правила передбачають, що у разі виявлення недоліків у якості надаваних послуг споживач має право вимагати від виконавця зменшення оплати цих послуг. За порушення встановлених договором термінів усунення недоліків наданих послуг або перевищення допустимих перерв у наданні послуг виконавець зобов'язаний сплатити неустойку в розмірі трьох відсотків за кожний день прострочення, якщо термін або перерву визначено в днях, і один відсоток за кожну годину прострочення, якщо термін або перерву визначено в годинах. Виконавець у повному обсязі несе відповідальність за шкоду, заподіяну життю, здоров'ю або майну споживача, а також за моральну шкоду у розмірі та порядку, що визначаються відповідно до законодавства Російської Федерації. Виконавець звільняється від відповідальності за порушення якості надання послуг, якщо доведе, що воно сталося внаслідок непереборної сили (п. 6 Правил надання комунальних послуг). Перелік заходів цивільно-правової відповідальності наймодавця, передбачений ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не є вичерпним, договором соціального найму житлового приміщення можуть бути встановлені інші заходи відповідальності.
Права та обов'язки наймача за договором соціального найму житлового приміщення визначаються:
- Житловим кодексом РФ;
- Іншими федеральними законами, зокрема ГК РФ (гл. 35);
- Договором соціального найму.
Указами Президента РФ, постановами Уряду РФ і актами федеральних органів виконавчої влади не можуть прийматися акти, що встановлюють права і обов'язки наймача. Чи не має право приймати акти, що регулюють ці питання, і суб'єкти Російської Федерації і органи місцевого самоврядування.
Наймач житлового приміщення за договором соціального найму має право в установленому порядку:
1) вселяти в займане жиле приміщення інших осіб;
2) здавати жиле приміщення в піднайом;
3) дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;
4) здійснювати обмін або заміну займаного житлового приміщення;
5) вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належного участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг (ст. 67 ЖК РФ).
Наймач житлового приміщення за договором соціального найму також може мати інші права, передбачені ЖК РФ, іншими федеральними законами та договором соціального найму. Наймач зобов'язаний:
1) використовувати жиле приміщення за призначенням і в межах, встановлених ЖК РФ;
2) забезпечувати збереження житлового приміщення;
3) підтримувати належний стан житлового приміщення;
4) проводити поточний ремонт житлового приміщення;
5) своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги;
6) інформувати наймодавця у встановлені договором терміни про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму.
Наймач житлового приміщення за договором соціального найму несе також інші обов'язки, передбачені ЖК РФ, іншими федеральними законами та договором соціального найму. Наймач, не виконуючий обов'язків, передбачених житловим законодавством і договором соціального найму житлового приміщення, несе відповідальність, передбачену законодавством (ст. 68 ЖК РФ).
Згідно зі ст. 69 ЖК РФ до членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму відносяться проживають разом з ним його чоловік, а також діти і батьки. Інші родичі і непрацездатні утриманці визнаються членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, якщо вони вселені наймачем в якості членів його сім'ї і ведуть з ним спільне господарство. У виняткових випадках членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму в судовому порядку можуть бути визнані й інші особи.
Члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму мають рівні з наймачем права і обов'язки. Дієздатні члени сім'ї наймача несуть солідарну з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму.
Члени сім'ї наймача повинні бути зазначені в договорі соціального найму житлового приміщення. Якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї. Такий громадянин самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями, що випливають з відповідного договору соціального найму. Наймач за письмовою згодою членів своєї сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх, вправі вселити в займане ним за договором соціального найму житлове приміщення свого чоловіка, дітей та батьків або за згодою у письмовій формі членів своєї сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх членів своєї сім'ї, і наймодавця - інших громадян як проживають разом з ним членів своєї сім'ї (ст. 70 ЖК РФ). Наймодавець може заборонити вселення громадян як проживають разом з наймачем членів його сім'ї у разі, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї становить менше облікової норми. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей не потрібно згоди інших членів сім'ї наймача і наймодавця. Вселення в житлове приміщення громадян як членів сім'ї наймача тягне за собою зміну відповідного договору соціального найму житлового приміщення в частині необхідності зазначення в даному договорі нового члена сім'ї наймача. Тимчасова відсутність наймача житлового приміщення за договором соціального найму, кого-небудь з проживаючих разом з ним членів його сім'ї або всіх цих громадян не тягне за собою зміни їх прав та обов'язків за договором соціального найму (ст. 71 ЖК РФ).
Відповідно до ст. 72 ЖК РФ наймач житлового приміщення за договором соціального найму з письмової згоди наймодавця і які проживають разом з ним членів його сім'ї, в тому числі тимчасово відсутніх членів його сім'ї, має право здійснити обмін займаного ними житлового приміщення на житлове приміщення, надане за договором соціального найму іншого наймачу . Які проживають разом з наймачем члени його сім'ї мають право вимагати від наймача обміну займаного ними житлового приміщення за договором соціального найму на житлові приміщення, надані за договорами соціального найму іншим наймачам і перебувають у різних будинках або квартирах. Якщо між наймачем житлового приміщення за договором соціального найму і проживають разом з ним членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, кожен з них має право вимагати здійснення примусового обміну займаного жилого приміщення в судовому порядку. При цьому враховуються заслуговують на увагу доводи і законні інтереси осіб, що проживають в обмінюваної житловому приміщенні. Обмін жилими приміщеннями, які надані за договорами соціального найму і в яких проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні громадяни, які є членами сімей наймачів даних житлових приміщень, допускається за попередньою згодою органів опіки та піклування. Органи опіки та піклування відмовляють в наданні такої згоди у разі, якщо обмін житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, порушує права чи законні інтереси зазначених осіб. Рішення органів опіки та піклування про дачу згоди на обмін жилими приміщеннями або про відмову в дачі такої згоди приймаються в письмовій формі і направляються (видаються) заявникам протягом чотирнадцяти робочих днів з дня подання ними відповідних заяв. Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути здійснений між громадянами, які проживають у житлових приміщеннях, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах на території Російської Федерації. Обмін здійснюється без обмеження кількості його учасників при дотриманні вимог ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.
Обмін жилими приміщеннями між наймачами даних приміщень за договорами соціального найму не допускається, якщо:
1) до наймача обмінюваного жилого приміщення пред'явлений позов про розірвання або про зміну договору соціального найму житлового приміщення;
2) право користування обмінюваних житловим приміщенням оскаржується в судовому порядку;
3) обмінюване житлове приміщення визнано в установленому порядку непридатним для проживання;
4) прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнанні для використання в інших цілях;
5) прийнято рішення про капітальний ремонт відповідного будинку з перебудовою або переплануванням житлових приміщень у цьому будинку;
6) у результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у передбаченому п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ переліку.
Згідно зі ст. 74 ЖК РФ обмін житловими приміщеннями між наймачами даних приміщень за договорами соціального найму здійснюється за згодою відповідних наймодавців на підставі укладеного між наймачами договору про обмін житловими приміщеннями. Договір про обмін житловими приміщеннями укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа. Підписаний наймачами договір про обмін житловими приміщеннями (оригінал) надається кожній з наймодавців, з якими укладені договори соціального найму обмінюваних житлових приміщень, для отримання згоди на здійснення обміну. Згода або відмова в наданні такої згоди оформлюється наймодавцем у письмовій формі і видається наймачеві (або його представникові) не пізніше ніж через десять робочих днів з дня звернення. Відмова наймодавця в дачі згоди на обмін жилими приміщеннями допускається тільки у випадках, передбачених ЖК РФ, і може бути оскаржений в судовому порядку. Договір про обмін житловими приміщеннями та відповідну згоду кожного наймодавця обмінюваного жилого приміщення є підставою розірвання раніше укладених договорів соціального найму з громадянами, що обмінюються житловими приміщеннями відповідно до договору про обмін, і одночасного укладення кожним з дали згоду наймодавців нового договору соціального найму житлового приміщення з громадянином , який вселяється в дане житлове приміщення у зв'язку з обміном у відповідності із зазначеним договором про обмін житловими приміщеннями. Розірвання та укладення договорів соціального найму здійснюються наймодавцем не пізніше ніж через десять робочих днів з дня звернення відповідного громадянина та подання ним документів про обмін. Обмін жилими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму, може бути визнаний судом недійсним з підстав, встановлених цивільним законодавством для визнання угоди недійсною, в тому числі у випадках, коли такий обмін здійснено з порушенням вимог, передбачених ЖК РФ. У разі визнання обміну недійсним сторони договору про обмін житловими приміщеннями підлягають переселенню в раніше займані ними житлові приміщення.
Житловий кодекс РФ не передбачає можливості обміну житлового приміщення, займаного за договором соціального найму, на житлове приміщення, що належить на праві власності. Раніше діяв Закон РФ від 24 грудня 1992 р. N 4218-1 "Про основи федеральної житлової політики" надавав наймачу або орендареві житлового приміщення в будинках державного, муніципального, громадського житлових фондів право за згодою проживаючих разом з ним повнолітніх членів сім'ї та власника житлового фонду або уповноваженого власником особи (органу) передати права та обов'язки за договором найму чи оренди цього приміщення власнику приватного житлового фонду замість придбання права власності на житловий будинок (житлове приміщення).
Житловий кодекс РФ, як і ЦК РФ, не передбачає можливості обміну житлових приміщень, займаних за договором соціального найму, на житлові приміщення, займані за договором комерційного найму. Можливість обміну житлових приміщень членами кооперативів, не повністю виплатили пай, регулюється статутами кооперативів.
До договору обміну житловими приміщеннями з урахуванням суті зобов'язання застосовуються загальні положення цивільного законодавства про договори, зобов'язання та угодах, наприклад норми про визнання угоди недійсною. Крім положень ЖК РФ договір обміну житловими приміщеннями регулюється Інструкцією про порядок обміну житлових приміщень, затвердженої Наказом Мінкомхоза РРФСР від 9 січня 1967 р. N 12 в частині, що не суперечить ЖК РФ. Згідно з ч. 1 ст. 4 Федерального закону "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації" надалі до приведення у відповідність з ЖК РФ законів та інших нормативних правових актів, що діють на території Росії, закони та інші нормативні правові акти застосовуються остільки, оскільки вони не суперечать ЖК РФ. Об'єктом обміну можуть бути будь-які житлові приміщення, займані за договором соціального найму, а сторонами - наймачі та члени їх сім'ї. Тимчасові мешканці і Піднаймач не можуть бути учасниками обміну житлових приміщень. Договір обміну може бути двостороннім або багатостороннім. Норма ч. 3 ст. 72 ЖК РФ передбачає можливість примусового обміну в судовому порядку. При цьому враховуються заслуговують на увагу доводи і законні інтереси осіб, що проживають в обмінюваної житловому приміщенні. Під заслуговують на увагу доводами та інтересами членів родини, які мають враховуватися судом у таких справах, слід розуміти наявність обставин, що перешкоджають їм з огляду на вік, стану здоров'я тощо, користуватися надаються в порядку обміну житловим приміщенням. Якщо спір виник між членами сім'ї, які займають окрему квартиру, відсутність згоди одного або декількох з них переїхати в житлове приміщення, розташоване в квартирі, де проживають і інші наймачі, саме по собі не є підставою для відмови в задоволенні позову, оскільки при розпаді сім'ї, спричинило необхідність обміну, ці особи фактично вже не користуються окремою квартирою (п. 12 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 р. N 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР").
Найбільш типові спірні ситуації, що виникають при примусовому обміні житла, займаного за договором соціального найму, ілюструють приклади з судової практики. Ось один з них. Громадянин М. з дочкою С. займали трикімнатну квартиру розміром 41 кв. м. Дочка звернулася до суду з позовом про примусовий обмін квартири, посилаючись на конфліктні стосунки зі своїм батьком М.
У ході судового розгляду позивачка наполягала на закріпленні за нею однокімнатної квартири по вул. Миру, а за батьком - однокімнатної квартири по вул. Пархоменко. Відповідач пропонував свої варіанти обміну. Народний суд задовольнив позовні вимоги позивачки за запропонованим нею варіантом і закріпив за нею квартиру в будинку по вул. Миру, а за відповідачем - квартиру, розташовану в будинку на вул. Пархоменко.
Судова колегія у цивільних справах Волгоградського обласного суду це рішення залишила без зміни. Президія Волгоградського обласного суду задовольнила протест заступника Голови Верховного Суду України про скасування судових постанов і про направлення справи на новий розгляд, вказавши таке. При розгляді справ про примусовий обмін житлового приміщення належить враховувати заслуговують на увагу доводи та інтереси осіб, що проживають у житловому приміщенні. Зокрема, як роз'яснено в п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 9 грудня 1982 р. "Про практику застосування судами Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік" і в п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 26 грудня 1984 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР", слід враховувати обставини, що перешкоджають згаданим особам з огляду на вік, стану здоров'я і т.п. користуватися надаються в порядку обміну житловим приміщенням. Ці положення не були враховані належним чином при вирішенні спору.
Президія Волгоградського обласного суду вказав, що суд першої інстанції погодився з доводами позивачки (1960 р. народження), що заявила у судовому засіданні, що всі варіанти, запропоновані відповідачем (їх було чотири), її не влаштовують, утискають її інтереси, так як квартири знаходяться не в центрі міста. При цьому аналогічні доводи відповідача суд порахував безпідставними. Такий різний підхід до оцінки доказів сторін суперечить згаданим роз'яснень Пленуму Верховного Суду СРСР і Верховного Суду РРФСР. Пропонована М. однокімнатна квартира в будинку по вул. Пархоменко має житлову площу 17,6 кв. м. Це - суттєва обставина, з урахуванням того що в обмінюваної квартирі на частку відповідача доводиться 20,5 кв. м. Судом не перевірені і не отримали належної оцінки доводи відповідача про те, що пропонована для обміну квартира по вул. Пархоменко розташована у віддаленому мікрорайоні, вдалині від лікувальних установ, де він проходить лікування, не має телефону, що для нього вкрай важливо з урахуванням його віку і стану здоров'я (він 1920 народження, учасник Великої Вітчизняної війни, ветеран праці).
Відкидаючи варіанти обміну, представлені відповідачем, суд в якості одного з доводів вказав на те, що пропонована житлова площа віддалена від місця роботи позивачки - лікарні швидкої допомоги. Між тим, за твердженням відповідача, позивачка працювала не в лікарні швидкої допомоги (до наглядової скарзі їм прикладена відповідна довідка), а в обласній клінічній лікарні і кожна з квартир, запропонованих ним як варіантів обміну, знаходиться близько від її місця роботи. Виносячи рішення про переселення відповідача в порядку обміну в квартиру по вул. Пархоменко, займану Ш., суд не залучив останнього до участі у справі, не мав у своєму розпорядженні його заявою про згоду на обмін, не витребував відповідні документи, що свідчать про те, що Ш. - наймач цієї квартири, не витребував даних про самій квартирі. Таким чином, суд дозволив питання про права і обов'язки особи, не залученого до участі у справі, що відповідно до ст. 308 ЦПК РРФСР є істотним порушенням цивільного процесуального закону.
При такому положенні, ухвалені у справі судові постанови можна прийняти законними і обгрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню (постанова президії Волгоградського обласного суду "При розгляді справ про примусовий обмін житлового приміщення належить враховувати заслуговують на увагу доводи та інтереси осіб, що проживають у житловому приміщенні") .
Частина 5 ст. 72 ЖК РФ передбачає підставу для відмови наймодавця в дачі згоди на обмін жилими приміщеннями в разі, якщо після обміну загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї становить менше облікової норми. Дана заборона може застосовуватися в тому випадку, якщо до укладення договору обміну загальна площа відповідного житлового приміщення на одного члена сім'ї складала не менше облікової норми. Рішенням Вищої Ради Співтовариства Білорусі і Росії від 22 червня 1996 р. N 5 "Про безперешкодному обміні житлових приміщень" передбачається, що обмін житловими приміщеннями між громадянами Республіки Білорусь і Російської Федерації, які постійно проживають на територіях цих держав і переселяються з Республіки Білорусь в Російську Федерацію або з Російської Федерації в Республіку Білорусь, здійснюється безперешкодно, відповідно до національного законодавства обох держав. Дане положення підлягає застосуванню всупереч ч. 5 ст. 72 ЖК РФ як має пріоритет над внутрішнім законодавством (ст. 9 ЖК РФ).
Наймач житлового приміщення, наданого за договором соціального найму, з письмової згоди проживають разом з ним членів його сім'ї і наймодавця має право передати частину займаного ним житлового приміщення, а в разі тимчасового виїзду - все житлове приміщення - в піднаймання. Договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, може бути укладений за умови, якщо після його укладення загальна площа відповідного житлового приміщення на одного проживаючого складе не менше облікової норми, а в комунальній квартирі - не менше норми надання (ст. 76 ЖК РФ ). Для передачі в піднайм житлового приміщення, що перебуває в комунальній квартирі, потрібно також згода всіх наймачів і спільно проживають з ними членів їх сімей, всіх власників і спільно проживають з ними членів їх сімей. Піднаймач не набуває самостійного права користування жилим приміщенням: відповідальним перед наймодавцем за договором соціального найму житлового приміщення залишається наймач. Передача житлового приміщення в піднайом не допускається, якщо в цьому житловому приміщенні проживає або в нього вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у передбаченому п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ переліку, а також в інших передбачених федеральними законами випадках.
Відповідно до ст. 77 ЖК РФ договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, укладається у письмовій формі. Примірник договору піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, передається наймодавцю такого житлового приміщення. У договорі піднайму повинні бути вказані громадяни, вселяє спільно з піднаймачів в житлове приміщення. Договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, укладається на строк, який визначається сторонами. Якщо у договорі термін не визначений, він вважається укладеним на один рік. Договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, є оплатним (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). Питання користування житловим приміщенням, порядок, умови, терміни внесення та розмір плати за піднайом встановлюються за згодою сторін у договорі піднайму такого житлового приміщення.
Договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, припиняється після закінчення терміну, на який він був укладений. При припиненні договору соціального найму житлового приміщення припиняється і договір піднайму такого житлового приміщення (ч. 2 ст. 79 ЖК РФ). Договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, може бути розірваний:
1) за угодою сторін;
2) при невиконанні піднаймачів умов договору.
Якщо піднаймач жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, або громадянин, за дії якого даний піднаймач відповідає, використовує це житлове приміщення не за призначенням, систематично порушує права і законні інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування, наймач житлового приміщення вправі попередити піднаймача про необхідність усунути порушення. Якщо ці порушення тягнуть за собою руйнування житлового приміщення, наймач жилого приміщення також має право призначити даному піднаймачеві розумний термін для проведення ремонту житлового приміщення.
Якщо піднаймач або громадянин, за дії якого даний піднаймач відповідає, після попередження наймача продовжує порушувати права і законні інтереси сусідів або використовувати житлове приміщення не за призначенням або без поважних причин не проводить необхідний ремонт, наймач у судовому порядку має право розірвати договір піднайму жилого приміщення та виселити піднаймача і всесвітів спільно з них громадян. Якщо після припинення або розірвання договору піднайму жилого приміщення піднаймач відмовляється звільнити жиле приміщення, він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення разом з проживаючими з ним громадянами.
Громадяни, які проживають в одній квартирі, що користуються в ній жилими приміщеннями на підставі окремих договорів соціального найму і об'єдналися в одну сім'ю, вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму соціального всіх займаних ними жилих приміщень (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Дієздатний член сім'ї наймача за згодою інших членів своєї сім'ї і наймодавця має право вимагати визнання себе наймачем за раніше укладеним договором соціального найму замість початкового наймача. Таке ж право належить в разі смерті наймача будь-якому дієздатній члену сім'ї померлого наймача. Перша підстава для зміни житлових правовідносин шляхом заміни наймача має місце за наявності наступних умов:
1) громадяни проживають на підставі договорів соціального найму в одній квартирі, в тому числі комунальної;
2) вони не є членами однієї сім'ї (не зв'язані сімейними узами, їхні стосунки не засновані на утриманні або веденні спільного господарства) і з ними укладені окремі договори соціального найму;
3) громадяни об'єднуються в одну сім'ю (шляхом укладання шлюбу, вступу у фактичні шлюбні відносини, з веденням спільного господарства тощо);
4) вимога проживаючих громадян укладення з ними одного договору соціального найму.
Згоди наймодавця в цьому випадку не потрібно.
Це положення не поширюється на відносини з договору комерційного найму, відповідно до якого згоду наймодавця необхідно при будь-якій заміні наймача.
Друга підстава заміни наймача базується на наступних умовах:
1) заяву дієздатного члена сім'ї наймача про визнання себе наймачем;
2) згода інших членів сім'ї, в тому числі колишнього наймача, за винятком випадків, коли він вибув із займаного приміщення і тимчасово відсутніх (згоди піднаймачів і тимчасових мешканців не потрібен);
3) згода наймодавця (раніше діяла ст. 88 Житлового кодексу РРФСР не вимагала такої згоди).
У разі відмови наймодавця дати згоду на заміну наймача спір може бути розглянуто в судовому порядку, проте суд не може зобов'язати наймодавця укласти договір з новим наймачем при заперечення з боку наймодавця. Дане положення відповідає ст. 686 ГК РФ. Якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї. Вказаний громадянин самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями, що випливають з відповідного договору соціального найму, але законодавець не передбачає укладення з ним окремого договору соціального найму. Раніше норма ст. 86 ЖК РРФСР встановлювала, що повнолітній член сім'ї наймача вправі вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо за згодою решти проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї і відповідно до припадає на його частку житловою площею або з урахуванням відбувся угоди про порядок користування житловим приміщенням йому може бути виділено ізольоване приміщення.
Третя підстава базується на тих же умовах та пов'язане із смертю наймача (оголошенням її померлою, визнанням безвісно відсутньою). Крім того, дана підстава може бути поширене і на випадки визнання громадянина недієздатним або обмежено дієздатним. Передбачається, що у разі відмови наймодавця від укладення договору соціального найму він може бути в судовому порядку примушений до його укладення. У разі смерті самотньо проживав наймача договір соціального найму припиняється (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).
Згідно зі ст. 83 ЖК РФ договір соціального найму житлового приміщення може бути розірваний у будь-який час за згодою сторін. Наймач житлового приміщення за договором соціального найму з письмової згоди проживають разом з ним членів його сім'ї в будь-який час має право розірвати договір соціального найму. У разі виїзду наймача і членів його сім'ї в інше місце проживання договір найму житла вважається розірваним з дня виїзду. Розірвання договору соціального найму житлового приміщення на вимогу наймодавця допускається у судовому порядку у випадках:
1) невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги більше шести місяців;
2) руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
3) систематичного порушення прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні;
4) використання житлового приміщення не за призначенням.
Договір найму житла припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотньо проживав наймача. Договір найму соціального, як і будь-який цивільно-правовий договір, може бути припинено:
- За наявності волевиявлення сторони (сторін) договору - розірвання договору;
- Незалежно від їх волевиявлення (у разі втрати житлового приміщення, смерті самотньо проживає громадянина, оголошення її померлою, визнання безвісно відсутнім).
Перелік підстав, за якими наймач може вимагати розірвання договору, не обмежений законом, у той час як перелік підстав розірвання договору за ініціативою наймодавця є вичерпним.
Перше з таких підстав пов'язано з невнесенням наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги протягом більш ніж шести місяців. Відповідно до ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за житлове приміщення складається з плати за користування житловим приміщенням (плата за наймання) та плати за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточний ремонт спільного майна. Капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку проводиться за рахунок власника житлового фонду. Плата за комунальні послуги складається з плати за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення).
Сформована судова практика у справах "Про розірвання договору соціального найму житлового приміщення у зв'язку з невнесенням наймачем плати за житло та комунальні послуги протягом шести місяців" узагальнена в листі Держбуду РФ від 22 серпня 2000 р. N ЛЧ-3669/13 "Про санкції, застосовуються до наймачам житлових приміщень у зв'язку з невнесенням плати за житлово-комунальні послуги ".
Як зазначено в цьому документі, вивчення практики розгляду справ про розірвання договору соціального найму житлового приміщення у зв'язку з невнесенням наймачем плати за житло та комунальні послуги протягом шести місяців показало, що справ даної категорії відносно небагато, проте в практиці виникають деякі питання. Згідно з п. 2 ст. 687 ГК РФ договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором строку платежу. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення порушень, що послужили підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не вживе необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року.
Стаття 688 ЦК України передбачає в якості наслідки розірвання договору найму житлового приміщення виселення на підставі рішення суду наймача та інших громадян, що проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору. У судів виникають питання про можливість застосування названих норм до договору соціального найму житлового приміщення. Згідно з п. 3 ст. 672 ГК РФ до цього договору застосовуються правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Інші положення ЦК РФ застосовуються до договору соціального найму житлового приміщення, якщо інше не передбачено житловим законодавством. До числа таких положень належать і п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.
Більшість судів при розгляді справ про розірвання договору житлового найму створювали умови для дослідження причин заборгованості, що утворилася по оплаті жилої площі, вважаючи, що вони відносяться до обставин, які мають юридичне значення у відповідності до п. 2 ст. 687 ГК РФ. Поважними причинами невнесення плати за житло та комунальні послуги суди визнавали тривалі затримки виплати заробітної плати, пенсії, безробіття, важке матеріальне становище у зв'язку з хворобою, наявність у складі сім'ї інвалідів, дітей та ін У деяких випадках відповідачі заявляли зустрічні позови про перерахунок у зв'язку з наявністю у них пільг по оплаті жилої площі та комунальних послуг, встановлених Федеральним законом від 12 січня 1995 р. "Про ветеранів".
Встановивши, що наймач має заборгованість понад шість місяців з поважної причини, суди відмовляли в задоволенні позову про розірвання договору найму, при цьому вимоги про погашення заборгованості задовольняли. Так, муніципальне підприємство звернулося з позовом до В-им Т. і А. про розірвання договору найму житлового приміщення та виселення. Суд встановив, що Т., будучи наймачем квартири, в порушення умов договору соціального найму не вносить квартплату та оплату комунальних послуг з серпня 1996 р. (понад шість місяців). Загальна сума заборгованості (з урахуванням пені) на 1 травня 1998 р. склала 1739 руб. 33 коп. Відмовляючи в розірванні договору соціального найму житлового приміщення та виселення на підставі ст. 687 ГК РФ і ст. 15 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики", суд враховував, що відповідачі перебувають у важкому матеріальному положенні (п'ятеро неповнолітніх дітей, повнолітня дочка вчиться, не працює, чоловік Т. з лютого 1998 р. звільнений з підприємства у зв'язку з інвалідністю II групи , відповідачка Т., працюючи в дитячому саду, має невеликий дохід). На підставі ч. 2 ст. 687 ГК РФ відповідачам було надано термін 12 місяців для погашення заборгованості.
Разом з тим суди не ставили на обговорення питання про причини утворення заборгованості у випадках, коли відповідачі тривалий час не проживали у житлових приміщеннях і не оплачували житло і комунальні послуги, були належним чином повідомлені про час і місце судового засідання за останнім відомим місцем проживання, але в судове засідання не з'являлись, про причини неявки суд не повідомляли, письмові пояснення і докази не представляли. Відмовляючи в задоволенні позову про розірвання договору найму житлового приміщення у зв'язку з поважної причини невнесення квартирної плати і комунальних платежів і задовольняючи вимога про стягнення суми заборгованості, суди не завжди враховують, що їм дано право надавати наймачеві термін для її погашення (так, по Тюменській області з групи справ, що надійшли на узагальнення, термін для погашення заборгованості встановлювався судами вкрай рідко). Тим часом надання даного терміну дозволяє враховувати матеріальне становище відповідача, запобігає заяву клопотань про відстрочку або розстрочку виконання рішень. Згідно з п. 2 ст. 687 ГК РФ, якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не вживе необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення.
Заслуговує на увагу практика судів Удмуртської Республіки, які рекомендували відповідачам добровільно погасити заборгованість, що утворилася, після чого по ряду справ виробництво було припинено в зв'язку з відмовою позивачів від позовних вимог, оскільки сума заборгованості була погашена. По деяких з вивчених справ сторони уклали світові угоди, згідно з умовами яких відповідачі зобов'язалися виплатити суми заборгованостей в обумовлені терміни. По всіх цих справах зобов'язання за світовими угодами виконані.
Випадки повторного звернення наймодавця з вимогою про розірвання договору найму житлового приміщення у зв'язку з невнесенням наймачем необхідних платежів в строк, встановлений судом при первинному зверненні наймача з аналогічною вимогою, вкрай рідкісні. Разом з тим при відсутності поважних причин невнесення наймачем квартирної плати і комунальних платежів за період понад шість місяців суди з урахуванням обставин конкретних справ задовольняли позови про виселення. Так, у Вологодській області мав місце випадок повторного звернення наймодавця з позовом про розірвання договору соціального найму житлового приміщення та виселення наймача з родиною в інше житлове приміщення. Суд встановив, що, незважаючи на наявність у відповідача А. доходу від будівництва і торгівлі на момент утворення заборгованості, на попередження суду про можливість виселення, його заборгованість постійно зростала. Відповідно до ст. 687 ГК РФ і ст. 15 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" суд задовольнив позов.
Частина 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ надає суду право при винесенні рішення про розірвання договору найму житлового приміщення на прохання наймача відстрочити виконання рішення на строк не більше року. Сенс цієї відстрочки у тому, щоб дати наймачеві можливість підшукати інше житло. При розірванні договору соціального найму житлового приміщення по розглянутій підставі наймачеві має бути надано інше житлове приміщення, у зв'язку з чим суд не може відстрочити виконання рішення на підставі ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, що не виключає (при наявності відповідних обставин) відстрочку виконання рішення на підставі ЦПК РФ. Вивчення практики, проведене Держбудом Росії, показало, що клопотання про відстрочку виконання рішень про розірвання договорів житлового найму заявляються рідко.
Наступною підставою для розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця є руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає. До таких громадян належать: члени сім'ї наймача (ст. 69, 70 ЖК РФ), тимчасові мешканці (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), піднаймачеві (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Їх дії, що ведуть до руйнування або пошкодження житлового приміщення, повинні бути підтверджені відповідним актом, зокрема органів державної житлової інспекції, постановою про застосування заходів адміністративної відповідальності (ст. 23.55 КоАП РФ).
Третя підстава для розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця - систематичне порушення наймачем прав та законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні, зокрема порушення правил користування житловим приміщенням, санітарно-епідеміологічних та інших правил. Так, наприклад, користування телевізорами, радіоприймачами, магнітофонами та іншими гучномовними пристроями допускається лише за умови зменшення чутності до ступеня, що не порушує спокою мешканців будинку. З 23.00 до 7.00 годин має дотримуватися повна тиша. Санітарно-епідеміологічні норми встановлені Госкомсанепіднадзор. Зокрема, це Санітарні норми СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на робочих місцях, у приміщеннях житлових, громадських будівель і на території житлової забудови" (затв. Постановою Госкомсанепіднадзора РФ від 31 жовтня 1996 р. N 36); Санітарні норми СН 2.2.4/2.1.8.566-96 "Виробнича вібрація, вібрація в приміщеннях житлових і громадських будівель" (затв. Постановою Госкомсанепіднадзора РФ від 31 жовтня 1996 р. N 40); Санітарні норми СН 2.2.4/2.1.8.583 -96 "Інфразвук на робочих місцях, в житлових і громадських приміщеннях і на території житлової забудови" (затв. Постановою Госкомсанепіднадзора РФ від 31 жовтня 1996 р. N 52).
Для розірвання договору по розглянутій підставі повинні бути доведені дві обставини:
- Порушення прав і законних інтересів сусідів,
- Неможливість у зв'язку з цим проживання в одному житловому приміщенні. У доведенні даних обставин зацікавлені перш за все сусіди, які повинні бути залучені в якості третіх осіб під час розгляду спору в суді.
Четвертим підставою є використання житлового приміщення не за призначенням. Статтею 7.21 КоАП передбачена адміністративна відповідальність за використання житлового приміщення не за призначенням у вигляді попередження або накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від десяти до п'ятнадцяти мінімальних розмірів оплати праці. Відповідно до ст. 678 ГК РФ наймач зобов'язаний використовувати житло тільки для проживання. Згідно зі ст. 288 ГК РФ житлові приміщення призначені для проживання громадян. Розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається. Розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця без згоди наймача або членів його сім'ї здійснюється в судовому порядку відповідно до глави 29 ЦК РФ. Згідно зі ст. 452 ДК РФ угоду про зміну або про розірвання договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше. Вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною до суду лише у разі отримання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в тридцятиденний термін.
Виселення громадян з житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму, провадиться в судовому порядку:
1) з наданням інших упорядкованих житлових приміщень за договорами соціального найму;
2) з наданням інших житлових приміщень за договорами соціального найму;
3) без надання інших жилих приміщень (ст. 84 ЖК РФ).
Відповідно до ст. 85 ЖК РФ громадяни виселяються з жилих приміщень з наданням інших упорядкованих житлових приміщень за договорами соціального найму в разі, якщо:
1) будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;
2) житлове приміщення підлягає перекладу в нежитловий житловий фонд;
3) житлове приміщення визнано непридатним для проживання;
4) у результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов, або збільшиться, у результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання.
Якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, займане за договором соціального найму, підлягає знесенню, орган державної влади або орган місцевого самоврядування, який прийняв рішення про знесення такого будинку, зобов'язаний надати виселюваним громадянам інші упорядковані житлові приміщення за договорами соціального найму (ст. 86 ЖК РФ). Якщо житлове приміщення, займане за договором соціального найму, підлягає перекладу в нежитловий фонд або визнано непридатним для проживання, яких виселяють з такого житлового приміщення громадянам наймодавцем надається інше благоустроєне житлове приміщення за договором соціального найму (ст. 87 ЖК РФ). При проведенні капітального ремонту або реконструкції будинку, якщо такий ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачу і членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту або реконструкції інше житлове приміщення без розірвання договору соціального найму житлового приміщення, що перебуває у зазначеному будинку. На час проведення капітального ремонту або реконструкції за договором найму надається жиле приміщення маневреного фонду. У разі відмови наймача і членів його сім'ї від переселення в це жиле приміщення наймодавець може вимагати переселення в судовому порядку. Переселення наймача та членів його сім'ї в житлове приміщення маневреного фонду і назад здійснюється за рахунок наймодавця.
Замість надання житлового приміщення маневреного фонду наймодавець за згодою наймача і членів його сім'ї може надати їм у користування інше благоустроєне жиле приміщення з укладенням договору соціального найму. Договір найму житла в будинку, що підлягає капітальному ремонту або реконструкції, підлягає розірванню.
Якщо в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї за договором соціального найму, не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов, або збільшиться, у результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання, інше жиле приміщення має бути надано за договором соціального найму наймодавцем до початку капітального ремонту або реконструкції. Після проведення капітального ремонту або реконструкції будинку наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї мають право вселитися в житлове приміщення, загальна площа якого в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції зменшилася (ст. 88 ЖК РФ).
Згідно з ч. 1 ст. 89 ЖК РФ надається громадянам у зв'язку з виселенням з підстав, які передбачені ст. 86 - 88 ЖК РФ, інше житлове приміщення за договором соціального найму має бути благоустроєним стосовно до умов відповідного населеного пункту, рівнозначним за загальною площею раніше займаному житловому приміщенню, відповідати встановленим вимогам і знаходитися в межах даного населеного пункту. Якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї до виселення займали квартиру або не менш як дві кімнати, наймач відповідно має право на отримання квартири або житлового приміщення, що складається з того ж числа кімнат, в комунальній квартирі. Житлове приміщення, що надається громадянинові, виселюваному в судовому порядку, має бути зазначено в рішенні суду про виселення.
Якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму. Розмір наданого житла повинен відповідати нормам житлової площі, встановленим для вселення громадян до гуртожитку (ст. 90 ЖК РФ).
Література
1. ПОСТАНОВА УРЯДУ РФ ВІД 21.05.2005 N 315
"Про затвердження Типового договору найму житла"
2. НАКАЗ Минрегиона РФ ВІД 25.02.2005 N 17
"Про затвердження Методичних рекомендацій ДЛЯ ОРГАНІВ ДЕРЖАВНОЇ ВЛАДИ СУБ'ЄКТІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ І ОРГАНІВ МІСЦЕВОГО САМОВРЯДУВАННЯ щодо встановлення порядку ВИЗНАННЯ ГРОМАДЯН незаможними з метою постановки на облік І НАДАННЯ малозабезпеченим громадянам, визнані потребують ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕННЯХ, ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ МУНІЦИПАЛЬНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ За договором соціального найму"
3. НАКАЗ Минрегиона РФ ВІД 25.02.2005 N 18
"Про затвердження Методичних рекомендацій ДЛЯ СУБ'ЄКТІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ І ОРГАНІВ МІСЦЕВОГО САМОВРЯДУВАННЯ ЩОДО ВИЗНАЧЕННЯ ПОРЯДКУ ВЕДЕННЯ ОРГАНАМИ МІСЦЕВОГО САМОВРЯДУВАННЯ ОБЛІКУ ГРОМАДЯН В ЯКОСТІ нужденних у житлових приміщеннях, що надаються за договором соціального найму, І З НАДАННЯ ТАКИМ ГРОМАДЯНАМ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ За договором соціального найму"
4. "РОЗПОРЯДЧИЙ ПРАВА НАЙМАЧА житла за договором соціального найму: ОСНОВНІ НОВАЦІЇ"
(В. Д. РУЗАНОВА) ("ЖИТЛОВЕ ПРАВО", 2006, N 2)
5. "РОЗГЛЯД СУДАМИ СПРАВ ПРО НАДАННЯ ІНШОЇ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ НА ВИМОГУ НАЙМАЧА У зв'язку з припиненням або розірвання договору СОЦІАЛЬНОГО НАЙМУ" (А. Ф. ЄФІМОВ)
(КОМЕНТАР СУДОВОЇ ПРАКТИКИ. Вип. 11 / ПІД РЕД. К. Б. ЯРОШЕНКО. ЮРИДИЧНА ЛІТЕРАТУРА, 2005)
6. "ЩО ГАРАНТУЄ НОВИЙ ТИПОВИЙ ДОГОВІР СОЦІАЛЬНОГО НАЙМУ?" (А. В. Кудашкін)
("ПРАВО У ЗБРОЙНИХ СИЛАХ", 2005, N 10)
7. "ПОНЯТТЯ І ПРАВОВА ПРИРОДА ДОГОВОРУ соціального найму житлового приміщення"
(Є. В. ЮРЧЕНКО) ("РОСІЙСЬКИЙ СУДДЯ", 2005, N 9)
("ЮРИСТ", 2005, N 9)
8. "СОЦІАЛЬНИЙ наймання житлового приміщення. КОМЕНТАР ДО ГОЛОВИ 8 ЖИТЛОВОГО КОДЕКСУ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ (ст. ст. 60 - 91)"
(Є. Н. МОГИЛЕВСЬКА)
1) невнесення наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги більше шести місяців;
2) руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
3) систематичного порушення прав і законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні;
4) використання житлового приміщення не за призначенням.
Договір найму житла припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотньо проживав наймача. Договір найму соціального, як і будь-який цивільно-правовий договір, може бути припинено:
- За наявності волевиявлення сторони (сторін) договору - розірвання договору;
- Незалежно від їх волевиявлення (у разі втрати житлового приміщення, смерті самотньо проживає громадянина, оголошення її померлою, визнання безвісно відсутнім).
Перелік підстав, за якими наймач може вимагати розірвання договору, не обмежений законом, у той час як перелік підстав розірвання договору за ініціативою наймодавця є вичерпним.
Перше з таких підстав пов'язано з невнесенням наймачем плати за житлове приміщення і (або) комунальні послуги протягом більш ніж шести місяців. Відповідно до ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за житлове приміщення складається з плати за користування житловим приміщенням (плата за наймання) та плати за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги і роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточний ремонт спільного майна. Капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку проводиться за рахунок власника житлового фонду. Плата за комунальні послуги складається з плати за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення).
Сформована судова практика у справах "Про розірвання договору соціального найму житлового приміщення у зв'язку з невнесенням наймачем плати за житло та комунальні послуги протягом шести місяців" узагальнена в листі Держбуду РФ від 22 серпня 2000 р. N ЛЧ-3669/13 "Про санкції, застосовуються до наймачам житлових приміщень у зв'язку з невнесенням плати за житлово-комунальні послуги ".
Як зазначено в цьому документі, вивчення практики розгляду справ про розірвання договору соціального найму житлового приміщення у зв'язку з невнесенням наймачем плати за житло та комунальні послуги протягом шести місяців показало, що справ даної категорії відносно небагато, проте в практиці виникають деякі питання. Згідно з п. 2 ст. 687 ГК РФ договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором строку платежу. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення порушень, що послужили підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не вживе необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року.
Стаття 688 ЦК України передбачає в якості наслідки розірвання договору найму житлового приміщення виселення на підставі рішення суду наймача та інших громадян, що проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору. У судів виникають питання про можливість застосування названих норм до договору соціального найму житлового приміщення. Згідно з п. 3 ст. 672 ГК РФ до цього договору застосовуються правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Інші положення ЦК РФ застосовуються до договору соціального найму житлового приміщення, якщо інше не передбачено житловим законодавством. До числа таких положень належать і п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.
Більшість судів при розгляді справ про розірвання договору житлового найму створювали умови для дослідження причин заборгованості, що утворилася по оплаті жилої площі, вважаючи, що вони відносяться до обставин, які мають юридичне значення у відповідності до п. 2 ст. 687 ГК РФ. Поважними причинами невнесення плати за житло та комунальні послуги суди визнавали тривалі затримки виплати заробітної плати, пенсії, безробіття, важке матеріальне становище у зв'язку з хворобою, наявність у складі сім'ї інвалідів, дітей та ін У деяких випадках відповідачі заявляли зустрічні позови про перерахунок у зв'язку з наявністю у них пільг по оплаті жилої площі та комунальних послуг, встановлених Федеральним законом від 12 січня 1995 р. "Про ветеранів".
Встановивши, що наймач має заборгованість понад шість місяців з поважної причини, суди відмовляли в задоволенні позову про розірвання договору найму, при цьому вимоги про погашення заборгованості задовольняли. Так, муніципальне підприємство звернулося з позовом до В-им Т. і А. про розірвання договору найму житлового приміщення та виселення. Суд встановив, що Т., будучи наймачем квартири, в порушення умов договору соціального найму не вносить квартплату та оплату комунальних послуг з серпня 1996 р. (понад шість місяців). Загальна сума заборгованості (з урахуванням пені) на 1 травня 1998 р. склала 1739 руб. 33 коп. Відмовляючи в розірванні договору соціального найму житлового приміщення та виселення на підставі ст. 687 ГК РФ і ст. 15 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики", суд враховував, що відповідачі перебувають у важкому матеріальному положенні (п'ятеро неповнолітніх дітей, повнолітня дочка вчиться, не працює, чоловік Т. з лютого 1998 р. звільнений з підприємства у зв'язку з інвалідністю II групи , відповідачка Т., працюючи в дитячому саду, має невеликий дохід). На підставі ч. 2 ст. 687 ГК РФ відповідачам було надано термін 12 місяців для погашення заборгованості.
Разом з тим суди не ставили на обговорення питання про причини утворення заборгованості у випадках, коли відповідачі тривалий час не проживали у житлових приміщеннях і не оплачували житло і комунальні послуги, були належним чином повідомлені про час і місце судового засідання за останнім відомим місцем проживання, але в судове засідання не з'являлись, про причини неявки суд не повідомляли, письмові пояснення і докази не представляли. Відмовляючи в задоволенні позову про розірвання договору найму житлового приміщення у зв'язку з поважної причини невнесення квартирної плати і комунальних платежів і задовольняючи вимога про стягнення суми заборгованості, суди не завжди враховують, що їм дано право надавати наймачеві термін для її погашення (так, по Тюменській області з групи справ, що надійшли на узагальнення, термін для погашення заборгованості встановлювався судами вкрай рідко). Тим часом надання даного терміну дозволяє враховувати матеріальне становище відповідача, запобігає заяву клопотань про відстрочку або розстрочку виконання рішень. Згідно з п. 2 ст. 687 ГК РФ, якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не вживе необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення.
Заслуговує на увагу практика судів Удмуртської Республіки, які рекомендували відповідачам добровільно погасити заборгованість, що утворилася, після чого по ряду справ виробництво було припинено в зв'язку з відмовою позивачів від позовних вимог, оскільки сума заборгованості була погашена. По деяких з вивчених справ сторони уклали світові угоди, згідно з умовами яких відповідачі зобов'язалися виплатити суми заборгованостей в обумовлені терміни. По всіх цих справах зобов'язання за світовими угодами виконані.
Випадки повторного звернення наймодавця з вимогою про розірвання договору найму житлового приміщення у зв'язку з невнесенням наймачем необхідних платежів в строк, встановлений судом при первинному зверненні наймача з аналогічною вимогою, вкрай рідкісні. Разом з тим при відсутності поважних причин невнесення наймачем квартирної плати і комунальних платежів за період понад шість місяців суди з урахуванням обставин конкретних справ задовольняли позови про виселення. Так, у Вологодській області мав місце випадок повторного звернення наймодавця з позовом про розірвання договору соціального найму житлового приміщення та виселення наймача з родиною в інше житлове приміщення. Суд встановив, що, незважаючи на наявність у відповідача А. доходу від будівництва і торгівлі на момент утворення заборгованості, на попередження суду про можливість виселення, його заборгованість постійно зростала. Відповідно до ст. 687 ГК РФ і ст. 15 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" суд задовольнив позов.
Частина 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ надає суду право при винесенні рішення про розірвання договору найму житлового приміщення на прохання наймача відстрочити виконання рішення на строк не більше року. Сенс цієї відстрочки у тому, щоб дати наймачеві можливість підшукати інше житло. При розірванні договору соціального найму житлового приміщення по розглянутій підставі наймачеві має бути надано інше житлове приміщення, у зв'язку з чим суд не може відстрочити виконання рішення на підставі ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, що не виключає (при наявності відповідних обставин) відстрочку виконання рішення на підставі ЦПК РФ. Вивчення практики, проведене Держбудом Росії, показало, що клопотання про відстрочку виконання рішень про розірвання договорів житлового найму заявляються рідко.
Наступною підставою для розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця є руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає. До таких громадян належать: члени сім'ї наймача (ст. 69, 70 ЖК РФ), тимчасові мешканці (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), піднаймачеві (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Їх дії, що ведуть до руйнування або пошкодження житлового приміщення, повинні бути підтверджені відповідним актом, зокрема органів державної житлової інспекції, постановою про застосування заходів адміністративної відповідальності (ст. 23.55 КоАП РФ).
Третя підстава для розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця - систематичне порушення наймачем прав та законних інтересів сусідів, яке робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні, зокрема порушення правил користування житловим приміщенням, санітарно-епідеміологічних та інших правил. Так, наприклад, користування телевізорами, радіоприймачами, магнітофонами та іншими гучномовними пристроями допускається лише за умови зменшення чутності до ступеня, що не порушує спокою мешканців будинку. З 23.00 до 7.00 годин має дотримуватися повна тиша. Санітарно-епідеміологічні норми встановлені Госкомсанепіднадзор. Зокрема, це Санітарні норми СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на робочих місцях, у приміщеннях житлових, громадських будівель і на території житлової забудови" (затв. Постановою Госкомсанепіднадзора РФ від 31 жовтня 1996 р. N 36); Санітарні норми СН 2.2.4/2.1.8.566-96 "Виробнича вібрація, вібрація в приміщеннях житлових і громадських будівель" (затв. Постановою Госкомсанепіднадзора РФ від 31 жовтня 1996 р. N 40); Санітарні норми СН 2.2.4/2.1.8.583 -96 "Інфразвук на робочих місцях, в житлових і громадських приміщеннях і на території житлової забудови" (затв. Постановою Госкомсанепіднадзора РФ від 31 жовтня 1996 р. N 52).
Для розірвання договору по розглянутій підставі повинні бути доведені дві обставини:
- Порушення прав і законних інтересів сусідів,
- Неможливість у зв'язку з цим проживання в одному житловому приміщенні. У доведенні даних обставин зацікавлені перш за все сусіди, які повинні бути залучені в якості третіх осіб під час розгляду спору в суді.
Четвертим підставою є використання житлового приміщення не за призначенням. Статтею 7.21 КоАП передбачена адміністративна відповідальність за використання житлового приміщення не за призначенням у вигляді попередження або накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від десяти до п'ятнадцяти мінімальних розмірів оплати праці. Відповідно до ст. 678 ГК РФ наймач зобов'язаний використовувати житло тільки для проживання. Згідно зі ст. 288 ГК РФ житлові приміщення призначені для проживання громадян. Розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається. Розірвання договору соціального найму з ініціативи наймодавця без згоди наймача або членів його сім'ї здійснюється в судовому порядку відповідно до глави 29 ЦК РФ. Згідно зі ст. 452 ДК РФ угоду про зміну або про розірвання договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше. Вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною до суду лише у разі отримання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в тридцятиденний термін.
Виселення громадян з житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму, провадиться в судовому порядку:
1) з наданням інших упорядкованих житлових приміщень за договорами соціального найму;
2) з наданням інших житлових приміщень за договорами соціального найму;
3) без надання інших жилих приміщень (ст. 84 ЖК РФ).
Відповідно до ст. 85 ЖК РФ громадяни виселяються з жилих приміщень з наданням інших упорядкованих житлових приміщень за договорами соціального найму в разі, якщо:
1) будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;
2) житлове приміщення підлягає перекладу в нежитловий житловий фонд;
3) житлове приміщення визнано непридатним для проживання;
4) у результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов, або збільшиться, у результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання.
Якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, займане за договором соціального найму, підлягає знесенню, орган державної влади або орган місцевого самоврядування, який прийняв рішення про знесення такого будинку, зобов'язаний надати виселюваним громадянам інші упорядковані житлові приміщення за договорами соціального найму (ст. 86 ЖК РФ). Якщо житлове приміщення, займане за договором соціального найму, підлягає перекладу в нежитловий фонд або визнано непридатним для проживання, яких виселяють з такого житлового приміщення громадянам наймодавцем надається інше благоустроєне житлове приміщення за договором соціального найму (ст. 87 ЖК РФ). При проведенні капітального ремонту або реконструкції будинку, якщо такий ремонт або реконструкція не можуть бути проведені без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачу і членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту або реконструкції інше житлове приміщення без розірвання договору соціального найму житлового приміщення, що перебуває у зазначеному будинку. На час проведення капітального ремонту або реконструкції за договором найму надається жиле приміщення маневреного фонду. У разі відмови наймача і членів його сім'ї від переселення в це жиле приміщення наймодавець може вимагати переселення в судовому порядку. Переселення наймача та членів його сім'ї в житлове приміщення маневреного фонду і назад здійснюється за рахунок наймодавця.
Замість надання житлового приміщення маневреного фонду наймодавець за згодою наймача і членів його сім'ї може надати їм у користування інше благоустроєне жиле приміщення з укладенням договору соціального найму. Договір найму житла в будинку, що підлягає капітальному ремонту або реконструкції, підлягає розірванню.
Якщо в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї за договором соціального найму, не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов, або збільшиться, у результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання, інше жиле приміщення має бути надано за договором соціального найму наймодавцем до початку капітального ремонту або реконструкції. Після проведення капітального ремонту або реконструкції будинку наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї мають право вселитися в житлове приміщення, загальна площа якого в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції зменшилася (ст. 88 ЖК РФ).
Згідно з ч. 1 ст. 89 ЖК РФ надається громадянам у зв'язку з виселенням з підстав, які передбачені ст. 86 - 88 ЖК РФ, інше житлове приміщення за договором соціального найму має бути благоустроєним стосовно до умов відповідного населеного пункту, рівнозначним за загальною площею раніше займаному житловому приміщенню, відповідати встановленим вимогам і знаходитися в межах даного населеного пункту. Якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї до виселення займали квартиру або не менш як дві кімнати, наймач відповідно має право на отримання квартири або житлового приміщення, що складається з того ж числа кімнат, в комунальній квартирі. Житлове приміщення, що надається громадянинові, виселюваному в судовому порядку, має бути зазначено в рішенні суду про виселення.
Якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму. Розмір наданого житла повинен відповідати нормам житлової площі, встановленим для вселення громадян до гуртожитку (ст. 90 ЖК РФ).
Література
1. ПОСТАНОВА УРЯДУ РФ ВІД 21.05.2005 N 315
"Про затвердження Типового договору найму житла"
2. НАКАЗ Минрегиона РФ ВІД 25.02.2005 N 17
"Про затвердження Методичних рекомендацій ДЛЯ ОРГАНІВ ДЕРЖАВНОЇ ВЛАДИ СУБ'ЄКТІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ І ОРГАНІВ МІСЦЕВОГО САМОВРЯДУВАННЯ щодо встановлення порядку ВИЗНАННЯ ГРОМАДЯН незаможними з метою постановки на облік І НАДАННЯ малозабезпеченим громадянам, визнані потребують ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕННЯХ, ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ МУНІЦИПАЛЬНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ За договором соціального найму"
3. НАКАЗ Минрегиона РФ ВІД 25.02.2005 N 18
"Про затвердження Методичних рекомендацій ДЛЯ СУБ'ЄКТІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ І ОРГАНІВ МІСЦЕВОГО САМОВРЯДУВАННЯ ЩОДО ВИЗНАЧЕННЯ ПОРЯДКУ ВЕДЕННЯ ОРГАНАМИ МІСЦЕВОГО САМОВРЯДУВАННЯ ОБЛІКУ ГРОМАДЯН В ЯКОСТІ нужденних у житлових приміщеннях, що надаються за договором соціального найму, І З НАДАННЯ ТАКИМ ГРОМАДЯНАМ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ За договором соціального найму"
4. "РОЗПОРЯДЧИЙ ПРАВА НАЙМАЧА житла за договором соціального найму: ОСНОВНІ НОВАЦІЇ"
(В. Д. РУЗАНОВА) ("ЖИТЛОВЕ ПРАВО", 2006, N 2)
5. "РОЗГЛЯД СУДАМИ СПРАВ ПРО НАДАННЯ ІНШОЇ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ НА ВИМОГУ НАЙМАЧА У зв'язку з припиненням або розірвання договору СОЦІАЛЬНОГО НАЙМУ" (А. Ф. ЄФІМОВ)
(КОМЕНТАР СУДОВОЇ ПРАКТИКИ. Вип. 11 / ПІД РЕД. К. Б. ЯРОШЕНКО. ЮРИДИЧНА ЛІТЕРАТУРА, 2005)
6. "ЩО ГАРАНТУЄ НОВИЙ ТИПОВИЙ ДОГОВІР СОЦІАЛЬНОГО НАЙМУ?" (А. В. Кудашкін)
("ПРАВО У ЗБРОЙНИХ СИЛАХ", 2005, N 10)
7. "ПОНЯТТЯ І ПРАВОВА ПРИРОДА ДОГОВОРУ соціального найму житлового приміщення"
(Є. В. ЮРЧЕНКО) ("РОСІЙСЬКИЙ СУДДЯ", 2005, N 9)
("ЮРИСТ", 2005, N 9)
8. "СОЦІАЛЬНИЙ наймання житлового приміщення. КОМЕНТАР ДО ГОЛОВИ 8 ЖИТЛОВОГО КОДЕКСУ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ (ст. ст. 60 - 91)"
(Є. Н. МОГИЛЕВСЬКА)