Договір найму (оренди) ОСЕЛІ
1. Поняття житлового законодавства та договору найму житла
Житлове законодавство - це сукупність нормативно-правових актів, що регулюють суспільні відносини щодо реалізації конституційного права на житло та пов'язані з ними відносини з управління житловим фондом, забезпечення його збереження, експлуатації та ремонту.
Загальні правила найму (оренди) житла передбачені в главі 59 ЦК.
Спеціальним нормативно-правовим актом житлового законодавства є Житловий кодекс України від 30.06.93 р.
Житловий фонд утворюють знаходяться на території Україні житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях.
Існують декілька видів житлового фонду:
державний;
громадський;
фонд житлово-будівельних кооперативів та житлових кооперативів (ЖБК та ЖК);
приватний.
Надання жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду регулюють Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені Постановою Ради Міністрів УРСР і Української республіканської ради професійних спілок від 11.12.84 р. № 470.
Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті районної, міської, районної у місті, селищної, сільської ради.
Облік потребуючих поліпшення житлових умов громадян, які працюють на підприємствах, що мають житловий фонд, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням - і за місцем проживання.
Кожна сім'я може перебувати на квартирному обліку за місцем роботи одного з членів родини (за їх вибором) та у виконавчому комітеті місцевої ради за місцем проживання.
Для постановки на квартирний облік необхідні потреба у поліпшенні житлових умов, а також постійне проживання і прописка в даному населеному пункті.
Потребують поліпшення житла вважаються:
осіб, яких забезпечено житлом нижче встановленого рівня;
які проживають у приміщенні, що не відповідає санітарним і технічним вимогам;
страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;
проживають за договором піднайму житла в будинках державного або громадського фонду або за договором найму житла в будинках ЖБК;
проживають тривалий час за договором найму (оренди) в приватних будинках (квартирах);
проживають в гуртожитках;
проживають в одній кімнаті по дві і більше сім'ї незалежно від родинних відносин, або особи різної статі старші за 9 років, крім подружжя (в тому числі якщо займане ними жиле приміщення складається більше ніж з однієї кімнати).
Надання житла здійснюється в порядку черговості.
Законодавство встановило перелік осіб, які мають право першочергового надання житла. До них, зокрема, відносяться:
інваліди Великої Вітчизняної війни та прирівняні до них особи;
Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці;
особи, які страждають важкими формами деяких хронічних захворювань;
учасники війни;
інвалідів праці I і II груп та інваліди I і II груп з числа військовослужбовців;
матері, яким присвоєно звання «Мати-героїня»;
сім'ї при народженні близнят;
багатодітні сім'ї;
вчителі та інші педагогічні працівники загальноосвітніх шкіл і професійно-технічних навчальних закладів та ін
Поза чергою житло надається:
громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання;
особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;
особам, хто повернувся з державного дитячого закладу, від родичів, опікуна чи піклувальника; громадянам, незаконно засудженим і згодом реабілітованим, при неможливості повернення раніше займаного житла;
дітям-інвалідам, які не мають батьків або батьки яких позбавлені батьківських прав і проживають у державних або інших соціальних установах, після досягнення повноліття, якщо за висновком медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;
особам, обраним на виборну посаду, коли це пов'язано з переїздом в іншу місцевість;
членам сім'ї народного депутата України в разі його смерті в період виконання депутатських обов'язків у Верховній Раді України на постійній основі.
При наданні житла не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі старші за 9 років, крім подружжя, а також особами, які страждають важкими формами хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім'ї.
Житлове приміщення надається громадянам у межах 13,65 кв. м житлової площі на одну людину, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті.
Рішення про надання житла в будинках державного і громадського житлового фонду приймає виконавчий комітет місцевої ради або адміністрація підприємства спільно з профкомом (спільним рішенням).
На підставі рішення про надання житла виконавчий комітет місцевої ради видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення. Ордер дійсний протягом 30 днів.
Глава 59 ЦК регулює найм (оренду) житла.
Договір найму (оренди) житла - це договір, за яким одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст.810 ЦК).
Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.
До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення ЦК, якщо інше не встановлено законом.
Відповідно до Житлового кодексу України договір найму житлового приміщення - це договір, за яким наймодавець зобов'язується надати жиле приміщення у користування наймачеві та членам його сім'ї, а наймач зобов'язується використовувати житло за призначенням, забезпечувати його збереження й своєчасно вносити квартирну плату.
Характеристики договору - двосторонній, відшкодувальний. Відповідно до ЦК він може бути як консенсуальним, так і реальним (відповідно до Житлового кодексу він є консенсуальним).
Відмінності договору найму (оренди) житла від договору найму (оренди):
а) предмет договору найму житла - лише житлове приміщення;
б) коло прав наймача у договорі найму житла ширше, ніж
в договорі найму - зокрема, вони мають не лише право користування житлом у будинках державного і громадського житлового фонду, а й право обміну, вселення членів сім'ї та ін
в) договір найму житла породжує права і обов'язки не тільки для наймача, але і для членів його сім'ї;
г) договір найму житла в будинках державного і громадського фонду має безстроковий характер.
Предметом договору найму житла можуть бути приміщення, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частину. Приміщення повинно бути придатне для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, яке обслуговує будинок (ст.812 ЦК).
Сторони у договорі найму житла наймодавець і наймач. Ними можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ст.813 ЦК).
Сторони договору найму житлового приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду - житлово-експлуатаційна організація (а при її відсутності - підприємство, організація) і ордеродержателем. У договорі найму житлового приміщення в будинках приватного житлового фонду як наймодавця виступає власник житлового будинку.
Згідно ст.811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. Житловий кодекс України також передбачає обов'язкову письмову форму договору найму житлового приміщення. Недотримання письмової форми договору не тягне його недійсність.
ЦК передбачає як права, так і обов'язки наймача житла.
Згідно ст.815 ЦК наймач:
1) зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому,
забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані;
не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця;
зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло, а також самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, встановлена у договорі плата не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений у договорі найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
Відповідно до Житлового кодексу України, в будинках державного і громадського житлового фонду члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму житлового приміщення. Наймач не користується будь-яким перевагою перед членами сім'ї у здійсненні права користування житлом.
Відповідно до Житлового кодексу, членів сім'ї наймача можна підрозділити на дві групи. Перша група - дружина наймача, їх діти і батьки. Друга група - інші особи, якщо вони постійно проживають з наймачем і ведуть з ним спільне господарство (вони можуть бути визнані членами сім'ї наймача). Це може бути, наприклад, фактичний чоловік наймача. При виникненні спору суд, вирішуючи питання про визнання особи членом сім'ї наймача, з'ясовує характер його відносин з наймачем, іншими членами сім'ї, встановлює, чи мали місце ведення спільного господарства (наявність загальних витрат), а також інші обставини, що свідчать про наявність сімейних відносин.
Іноді зустрічається неправильне тлумачення закону про поняття члена сім'ї наймача. Так, районний суд Одеської області, задовольняючи позов про виселення подружжя П., вказав у рішенні, що П. не були членами сім'ї померлого наймача С, тому що не були його близькими родичами, як того вимагає ЖК України. Проте ЖК не пов'язує визнання особи членом сім'ї наймача з наявністю близької спорідненості, та й взагалі родинних відносин. Тому цей аргумент суду не можна визнати правильним.
Особи, що перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному житловому приміщенні, мають такі ж права і обов'язки, як наймач та члени його сім'ї.
У разі закінчення строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий термін. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий же термін. Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий термін, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий термін. У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання (ст.822 ЦК).
Наймач і члени його сім'ї мають право користування житлом (у будинках державного і громадського фонду - безстрокове право). Воно включає можливість вселення членів сім'ї, обміну, здачі в піднайм, вселення тимчасових мешканців і т.п.
2. Права наймача житла і членів його сім'ї
Право на вселення членів сім'ї. Згідно ст.817 ЦК наймач і особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Особи, які вселилися у житло відповідно до вищезазначених правил, набувають рівних з іншими особами права користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.
Одним з найважливіших прав наймача є право на вселення у займане жиле приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, а також інших осіб. Здійснення цього права в будинках державного і громадського житлового фонду відповідно до Житлового кодексу можливе лише з письмової згоди всіх проживаючих членів сім'ї, за винятком вселення до батьків неповнолітніх дітей, коли такої згоди не потрібно.
Вирішуючи спори про право користування жилим приміщенням осіб, що вселилися до наймача, суд з'ясовує, чи дотриманий встановлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім'ї наймача, чи були вони прописані в даному приміщенні, чи було це приміщення постійним місцем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання. З урахуванням обставин конкретної справи суд може прийняти до уваги поважність причин, за яких особа, яка вселилася до наймача як член сім'ї, не було прописано у житловому приміщенні.
Особи, вселившиеся в житлове приміщення як члени сім'ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім'ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем і проживають з ним членами сім'ї не було іншої угоди про порядок користування житлом.
Якщо зазначені особи були вселити без згоди членів сім'ї наймача, то вони не набувають права користування житловим приміщенням.
Право на збереження житла за тимчасово відсутніми особами. Згідно зі ст. 71 Житлового кодексу при тимчасовій відсутності наймача і членів його сім'ї в житлових приміщеннях державного та громадського житлового фонду за ними зберігається жиле приміщення протягом 6 місяців. Житлове приміщення може зберегтися за тимчасово відсутніми і протягом більш тривалих термінів.
У ЖК названі випадки, коли житлове приміщення зберігається за тимчасово відсутніми понад б місяців:
1) призов на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також заклик офіцерів із запасу на дійсну військову службу на строк до трьох років - протягом усього періоду проходження військової служби; перебування на дійсній військовій службі в якості прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби - протягом перших п'яти років перебування на військовій службі;
тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами і характером роботи (екіпажі суден, працівники геологічних, розвідувальних партій, експедицій тощо) або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, аспіранти, стажисти і т.п.) - протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання;
приміщення дітей на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника - протягом усього часу їх перебування, якщо у житловому приміщенні залишилися проживати інші члени сім'ї;
виїзд у зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника) - протягом усього часу виконання цих обов'язків;
пристрій непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів в будинок-інтернат та іншу установу соціальної допомоги - протягом усього часу перебування в них;
виїзд для лікування в лікувально-профілактичному закладі - протягом усього часу перебування в ньому;
взяття під варту або засудження до позбавлення волі - протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в житло залишилися проживати інші члени сім'ї.
Визнання особи такою, що втратила право користування житлом внаслідок відсутності понад встановлені строки, провадиться в судовому порядку за позовом наймодавця, наймача та членів його сім'ї.
Якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні в житлових приміщеннях державного та громадського житлового фонду з поважних причин понад б місяців, то строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору - судом. Отже, відсутність особи понад встановлені строки не тягне автоматичного визнання його таким, що втратив право користування. Якщо його відсутність викликалося поважними причинами, він не може бути визнаний таким, що втратив право користування житлом. У законі не роз'яснюється, які причини слід вважати поважними. Це питання вирішує суд з урахуванням конкретних обставин. У судовій практиці поважними причинами визнаються перебування особи у відрядженні, в іншому населеному пункті в зв'язку з необхідністю догляду за хворим родичем або поганим станом здоров'я і потреба у догляді, конфліктні відносини з членами сім'ї, неправомірну поведінку інших членів сім'ї, що заважають користуватися житлом і т. п.
Окремий випадок збереження житла за тимчасово відсутніми особами у разі отримання охоронного свідоцтва (броні) - бронювання житла. Воно може здійснюватися при направленні на роботу за кордон - на весь час перебування за кордоном, при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і прирівняні до них місцевості. Бронювання регулюється Правилами бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затвердженими Постановою Ради Міністрів УРСР від 09.09.85 р. № 342.
Право на обмін житла. Обмін жилими приміщеннями державного і громадського житлового фонду регулюється Житловим кодексом і Правилами обміну житловими приміщеннями в Українській РСР, затвердженими Постановою Ради Міністрів УРСР від 31.01.86 р. № 31.
Наймач житлового приміщення має право провести обмін займаного житлового приміщення з іншим наймачем або членом ЖБК, у тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті, за наявності письмової згоди проживають разом з ним членів сім'ї.
Обмін в будинках підприємств, установ, організацій допускається лише за їх згодою.
Житловим кодексом допускається так званий «примусовий обмін»: якщо між членами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен з них вправі вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах).
Примус до обміну в даному випадку не переслідує будь-яких каральних, компенсаційних або виховних цілей, адже воно не пов'язане з порушенням правил користування житлом, а спрямоване, як правило, на ліквідацію обстановки неможливості спільного проживання членів сім'ї в одному житловому приміщенні зважаючи сформованих неприязних взаємин між ними, за відсутності винних дій одного з них. Тому в таких випадках суди повинні враховувати заслуговують на увагу доводи та інтереси осіб, що проживають у житловому приміщенні.
Окремим випадком обміну є так званий «внутрішньосімейний обмін»: наймач або член його сім'ї вправі провести обмін припадає на його частку житлової площі, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, з наймачем іншого приміщення, за умови, що в'їжджає в порядку обміну вселяється в як член сім'ї залишилися проживати в цьому приміщенні.
Обмін жилими приміщеннями може бути визнаний недійсним у судовому порядку як за загальними, так і за спеціальними підставами.
Спільними підставами є сформульовані в цивільному законодавстві підстави визнання недійсними цивільно-правових угод. У судовій практиці іноді пред'являються позови про визнання обміну жилими приміщеннями недійсним як вчиненого внаслідок помилки, що має істотне значення. У операції з обміну житловими приміщеннями судова практика визнає мають істотне значення оману щодо розміру житлової площі або її якісного стану. Це незнання або неправильне уявлення про такі недоліки житлового приміщення, які на момент вчинення обміну не могли бути виявлені, були пізніше знайдені і непереборні шляхом ремонту, що об'єктивно створює неможливість проживання у квартирі, робить її не відповідає санітарним вимогам. Не є підставою для визнання обміну недійсним наявність в обмінюваних приміщень незначних і легко усунути дефектів.
Поряд із загальними підставами обмін житловими приміщеннями може бути визнаний недійсним та за спеціальними підставами внаслідок порушення спеціальних заборон або необхідних умов, встановлених у житловому законодавстві для здійснення обміну житловими приміщеннями, які передбачені в ст.86 ЖК України.
У разі визнання обміну жилими приміщеннями недійсним сторони підлягають переселенню в раніше займані приміщення (ст.88 ЖК). Якщо обмін визнаний недійсним внаслідок неправомірного поведінки однієї зі сторін, то поряд з переселенням у раніше займане жиле приміщення винна сторона зобов'язана відшкодувати іншій стороні збитки, що виникли внаслідок обміну (вартість перевезення речей, витрати по переїзду, ремонту приміщення тощо) за правилами цивільного законодавства.
Право здавати житло в піднайм. Згідно ст.823 ЦК за договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму. Термін договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. При достроковому припиненні договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий термін.
Відповідно до Житлового кодексу наймач житлового приміщення державного чи громадського житлового фонду вправі здавати жиле приміщення в піднайом. Для цього необхідна згода проживають разом з ним членів сім'ї та наймодавця. При цьому наймач має право здати в піднайом частину жилого приміщення, а при тимчасовому виїзді - все приміщення, Житлове приміщення на розсуд наймача здається в піднайом без зазначення строку або на певний строк, у тому числі й на період збереження цього приміщення за тимчасово відсутнім наймачем.
Договір піднайму укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією у житловій-експлуатаційної організації.
Здача жилого приміщення в піднайом не допускається, якщо: 1) в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожного мешканця в цьому приміщенні, виявиться менше встановленого для надання жилих приміщень; 2) як піднаймача жилого приміщення або члена його сім'ї в квартиру, в якій проживають два і більше наймача, вселяється особа, яка страждає важкою формою хронічного захворювання, у зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі.
Здача жилого приміщення в піднайом з порушенням встановлених в законодавстві вимог тягне недійсність договору піднайму. У цьому разі громадяни, незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов'язані негайно звільнити його, а при відмові - підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення.
Якщо договір піднайму укладено на певний термін, то після його закінчення піднаймач не вправі вимагати відновлення договору і на вимогу наймача зобов'язаний звільнити займане приміщення. У разі вчинення піднаймачів винних порушень житлового законодавства, зазначених у ст.97 ЖК, договір піднайму може бути розірваний достроково.
При укладанні договору піднайму без зазначення строку наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача про припинення договору за три місяці.
Одним з нерідко використовуються наймачем житлових прав є право на вселення тимчасових мешканців. Згідно ст.818 ЦК наймач і особи, які постійно проживають разом з ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після закінчення погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів з дня пред'явлення ним наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення приміщення.
У відповідності зі ст.98 ЖК наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї можуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання в яке перебуває у їх користуванні житловому приміщенні інших осіб без стягнення плати за користування приміщенням (тимчасових мешканців).
Як тимчасові мешканці, так і піднаймачеві самостійного права на займане приміщення не набувають незалежно від тривалості проживання в ньому. Тому в разі припинення договору піднайму або пред'явлення наймачем вимоги про виселення тимчасових мешканців, а також припинення договору найму, піднаймач і члени його сім'ї, а також тимчасові мешканці зобов'язані негайно звільнити займане житло. У разі відмови вони підлягають виселенню без надання іншого житла в судовому порядку.
3. Зміна і розірвання договору найму житла
Зміни договору найму житла можуть вимагати обидві сторони - наймодавець і наймач. За загальним правилом, зміна договору допускається лише за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, але в Житловому кодексі встановлені окремі винятки.
Зокрема, при проведенні капітального ремонту жилого будинку державного або громадського житлового фонду, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, незалежно від його згоди, наймодавець має право вимагати зміни договору і зобов'язаний надати наймачу і членам його сім'ї на час проведення ремонту інше жиле приміщення , не розриваючи при цьому договору найму на ремонтується приміщення.
У тих випадках, коли жиле приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утворяться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне приміщення до початку капітального ремонту. Якщо жиле приміщення істотно зменшиться, то інше приміщення має бути надано на вимогу наймача (ст. 102 ЖК).
Одним з випадків зміни договору найму житлового приміщення є так званий «розділ житла»: повнолітній член сім'ї наймача вправі вимагати, за згодою решти проживаючих разом з ним членів сім'ї, укладення з ним окремого договору найму, якщо виділяється приміщення є ізольованим і за розміром відповідає житловий площі, що припадає на частку особи, яка вимагає розділу (ст. 104 ЖК).
Ст.824 ГК регламентує заміну наймача у договорі найму житла. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, і за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, які постійно проживають разом з наймачем. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.
Зміна договору найму житлового приміщення, що називається переоформленням договору, полягає у визнанні за раніше укладеним договором найму наймачем повнолітнього члена сім'ї замість колишнього наймача на його вимогу за згодою наймача та інших проживають з ним членів сім'ї.
Розірвання договору найму житла. Виселення. Розірвання договору найму житла можливо відповідно до Цивільного кодексу України в односторонньому порядку на вимогу як наймача житла, так і наймодавця.
Принципова відмінність такого розірвання з ініціативи наймача від розірвання з ініціативи наймодавця полягає в тому, що якщо наймач житла 'має право за згодою інших осіб, які живуть з нею, в будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці, то на вимогу наймодавця він може бути розірваний у випадках, передбачених ГК, в судовому порядку.
Згідно ч.2 ст.825 ЦК договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:
невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі більш двох разів;
руйнування або пошкодження житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом терміну, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік;
при необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Це підстава стосується лише розірвання договору Наїма частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати). При цьому наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці;
4) використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичного порушення прав та інтересів сусідів. Цьому має передувати попередження наймодавця наймачеві про необхідність усунення цих порушень.
При розірванні договору найму житла наймач та інші особи, які проживали в приміщенні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Відповідно до Житлового кодексу України розірвання договору найму житла в будинках державного і громадського житлового фонду з ініціативи наймача за згодою членів його сім'ї можливо в будь-який час без попереднього попередження наймодавця.
У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті, договір найму вважається розірваним з дня вибуття (ст. 107 ЖК).
На вимогу наймодавця договір може бути розірваний лише у випадках, передбачених законом.
За загальним правилом, виселення із займаного житлового приміщення провадиться в судовому порядку, за винятком виселення осіб, які самоправно зайняли житлові приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом, коли виселення допускається в адміністративному порядку з санкції прокурора.
Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, які були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечено іпотекою відповідного житлового приміщення. Житлове приміщення, що надається виселюваному, повинно бути зазначено в рішенні суду або постанові прокурора.
Звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, які живуть у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення всі громадяни, які живуть у ньому, зобов'язані на письмову вимогу кредитора або нового власника цього житлового приміщення добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
Виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, які були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечено іпотекою відповідного житлового приміщення, є підставою для надання цим громадянам житла для тимчасового проживання відповідно до ст.132 2 РК . Відсутність житлових приміщень з фондів для тимчасового проживання або відмова у їх наданні з підстав, встановлених ст.132 2 РК, не тягне припинення виселення громадянина з житлового приміщення, що є предметом іпотеки.
Житловий кодекс розрізняє виселення з житлових приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення і з наданням іншого жилого приміщення.
Виселення з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення провадиться, якщо:
будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;
будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом;
будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий.
Офіцери, прапорщики, мічмани, військовослужбовці надстрокової служби та прирівняні до них особи, звільнені з військової служби у відставку або запас, а також проживаючі з ними особи можуть бути виселені з займаних ними жилих приміщень у військових містечках з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення (ст. 110 ЖК).
Закон встановлює вимоги до наданого приміщенню. Воно повинно знаходитися в межах даного населеного пункту і відповідати всім вимогам, що пред'являються до приміщень при їх наданні. Громадянам, які займали окрему квартиру, повинно бути надано окрему квартиру. Якщо наймач займав більш як одну кімнату, йому надається приміщення, що складається з того ж числа кімнат. За розміром жиле приміщення має бути не менше те, яке займав наймач, однак у межах норми житлової площі. При виселенні з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання, виселюваному надається житло відповідно до встановленого розміру.
З наданням іншого жилого приміщення (без зазначення благоустроєного) можуть бути виселено:
працівники (разом з проживаючими з ними особами), які припинили трудові відносини з підприємствами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, у зв'язку зі звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину;
громадяни, які отримали житлові приміщення в будинках колгоспів, якщо вони виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним бажанням;
громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав.
Вимоги до наданого житлового приміщення в цих випадках нижче, ніж до благоустроєного жилого приміщення - воно повинне знаходитися в межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
У випадках ліквідації дитячого будинку сімейного типу батьки-вихователі повинні звільнити надане їм жиле приміщення, а в разі відмови - підлягають виселенню з наданням їм іншого благоустроєного жилого приміщення. При усуненні батьків-вихователів від подальшого виховання дітей вони можуть бути виселені із займаного житлового приміщення з наданням іншого жилого приміщення.
Відповідно до Житлового кодексу виселення з житлового приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду без надання іншого житла допускається за:
систематичне руйнування і псування житла;
систематичне використання житла не за призначенням;
систематичне порушення правил співжиття, що створює неможливість спільного проживання в одному будинку або квартирі.
Необхідними умовами виселення без надання іншого житлового приміщення є систематичність порушень і безрезультатність застосування заходів попередження і громадського впливу.