В.Ф. Маслов вважає, що "норма, яка регулює даний вид виселення, має по суті превентивне значення". [2] На цій підставі деякі автори пропонують відмовитися від такої норми, замінивши її відшкодуванням заподіяного збитку. [3]
Руйнування і псування жилих приміщень - це вид умисних дій особи, що наносить істотний збиток житловому фонду. "Під істотним розуміється така шкода, для усунення якого необхідно провести капітальний ремонт". [4] Вони виходять за рамки простого невиконання покладених на наймача договором найму і правил користування житловими приміщеннями обов'язків по утриманню приміщення в справному стані та виробництва поточного ремонту.
"Вислів" руйнують чи псують "може означати лише те, що закон тут на увазі активні дії, а не утримання від виконання будь-яких обов'язків". [5]
Так як передбачена у статті 98 ЖК УРСР санкція є мірою цивільно-правової відповідальності, для її застосування необхідно наявність всіх елементів правопорушення: шкоду у вигляді руйнування або псування приміщення, причинний зв'язок між
поведінкою особи і шкодою, протиправність поведінки особи, вина у вигляді умислу.
_________________
[1] Седугін П.І. Указ. соч. С. 151.
[2] Маслов В.Ф. Указ. Соч. С. 105.
[3] Див: Барінов М.М. Припинення договору найму житлового приміщення у відомчому будинку. Саратов., 1978. С. 49-50.
[4] Чигир В.Д. Радянське житлове право. Мінськ, 1986. С. 11.
[5] Маслов В.Ф. Указ. Соч. С. 106.
69
"Необережні, хоча і неодноразові дії, що завдають шкоди майну, тягнуть за собою відповідальність за майнові наслідки, але не можуть бути підставою для позбавлення права користування житловим приміщенням та виселення". [1] Як правильно зазначили В.Ф. Чигир та В.А. Боровця, "відсутність наміру повинен довести той, хто систематично здійснював зазначені дії". [2]
Наведені обставини обов'язкові в кожному конкретному випадку, але ще недостатні для такої крайній захід, як виселення. Для цього потрібно додатково встановити систематичний характер правопорушення [3] і те, що заходи попередження і громадського впливу виявилися безрезультатними (поведінка відповідача було предметом розгляду органів міліції, прокуратури, суду).
Оскільки виселення - вид відповідальності, то воно може бути застосоване лише щодо винної особи, яка здатна нести відповідальність за свої вчинки і визнано винним в скоєнні протиправних дій. Тобто виселення допустимо тільки як міра індивідуальної відповідальності. Наймач не повинен відповідати за провину членів сім'ї і навпаки. Виходячи з принципу вини виключається можливість відповідальності (виселення) недієздатних осіб, зокрема, які страждають психічними захворюваннями.
Так, Судова колегія Верховного Суду РРФСР залишила без зміни рішення Ленінградського міського суду за позовом В. та інших про відмову в позові про виселення Н., яка страждає на шизофренію. Грубе порушення нею правил гуртожитку було викликано захворюванням, а не свідомим ігноруванням норм моралі. Тому неможливість спільного проживання в такому випадку дає підставу ставити питання про приміщення Н в лікарню, а не про виселення без надання житлової площі. [4]
"Законодавство також не обумовлює, який термін повинен пройти між вживанням заходів попередження до винного і пред'явленням позову до суду, яку кількість разів
повинен предупреждаться громадянин про неприпустимість порушень. Рішення суду в
кожному випадку має грунтуватися на конкретних обставин справи, прийматися з
____________
[1] Басин Ю.Г., Попов І.І. Про житлові права радянських громадян. Алма-Ата, 1966.
С. 139.
[2] Чигир В.Ф., Боровцем В.А. Конституційне право на житло. Мінськ, 1985. С. 67.
[3] Систематичність означає вчинення однорідних дій більш двох разів (Див.: Золотар В. А. Підстави припинення договору найму житлових приміщень. М., 1958. С13.)
[4] Яковлєв В.Ф., Седугін П.І. Указ. соч. С. 287; Бюлетень Верховного Суду УРСР, 1971
70
урахуванням характеру протиправної поведінки порушника ". [1]
Ініціатива в постановці питання про виселення може належати наймодавцю, іншим зацікавленим особам - сусідам, прокурору і т.д.
У постанові Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 підкреслюється, що необхідно мати на увазі ці умови, одночасно звертається увага судів на те, що за позовами про відшкодування шкоди, заподіяної в результаті руйнування, псування житлового приміщення, відшкодування стягується в повному обсязі. (П. 27).
2. Виселення за використання житлового приміщення не за призначенням. Житлові приміщення
призначені для постійного проживання в них. Закон вимагає, щоб громадяни використовували житлове приміщення відповідно до його призначення (ч. 5 ст. 10 ЖК УРСР). Використання житлового приміщення не за призначенням може виразитися в різних формах, наприклад у перетворенні житлового приміщення в підсобне, в місця утримання тварин, для організації майстерні і т.д.
Закон сформульовано так, що в якості санкції за використання житлового приміщення не за призначенням застосовується виселення осіб без надання іншого житлового приміщення. Тим самим передбачено вилучення всього закріпленого за ними приміщення.
"Але використання житлових приміщень не за призначенням можливе стосовно не лише всього приміщення (квартири в цілому), але й окремих кімнат у квартирі. У цій ситуації допустимо вилучення не всієї квартири, а лише окремих ізольованих кімнат, які використовуються не для проживання, а для інших цілей. " [2]
3. Виселення без надання іншого житлового приміщення можливо також у разі,
якщо наймач, члени його сім'ї або проживають з ними особи систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними. Закон поклав на громадян обов'язок дотримуватися правил гуртожитку. "У практиці поняття" правила співжиття "стосовно випадків виселення з статтею 98 ЖК УРСР розуміється досить широко: в оцінці поведінки наймача враховуються також антигромадські (аморальні) дії в квартирі або в будинку, які не зафіксовані в нормативних актах, але суперечать загальновизнаним правилам поведінки ". [1]
____________________
[1] Гетьман Є.С. Указ. Соч. С. 47
[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 107.
71
В.Ф. Маслов у монографії "Право на житло" говорить про те, що: "Об'єктивна сторона поведінки виселяється виражається в істотному порушенні правил гуртожитку, перш за все правил користування житловими приміщеннями (внутрішнього розпорядку), в результаті чого сусіди по квартирі (по дому) не можуть нормально працювати і відпочивати. Не обов'язково, щоб у поведінці відповідача був склад кримінального злочину чи адміністративного правопорушення ". [2]
У судовій практиці обговорювалося питання про відповідальність членів сім'ї за неналежний нагляд за недієздатними членами родини, які створюють умови неможливості спільного проживання. Так, наприклад, до П. був пред'явлений позов про примусовий обмін на тій підставі, що один з членів сім'ї відповідача страждає душевною хворобою і через погіршення стану його здоров'я створилися умови неможливості для спільного проживання. Суди, що розглядали справу, задовольнили позов, мотивуючи тим, що члени сім'ї відповідача, в силу родинних відносин, зобов'язані здійснювати нагляд за діями У., страждає психічним захворюванням. Тому всі члени сім'ї несуть відповідальність за його неправильну поведінку. Судова колегія не заперечувала по суті мотивів цього рішення, хоча скасувала його на інших підставах. [3]
Виселенню підлягає тільки те повнолітня особа, яка своєю поведінкою створює неможливість для спільного проживання з ним. Тому, якщо у житловому приміщенні проживають інші члени сім'ї, договір найму зберігає силу (у цьому випадку можлива зміна договору найму у зв'язку із заміною наймача).
Виселення внаслідок неможливості спільного проживання є санкцією виключною і передбачається на той випадок, якщо інші засоби примусу або громадського впливу, які застосовувалися до винного, не надали належної виховного ефекту. "Більше того, ця міра застосовується тоді, коли суд приходить до висновку, що іншим шляхом, зокрема примусовим обміном, не можна ліквідувати житловий конфлікт". [4]
Вимога про виселення винної особи можуть заявити як наймодавець
так і громадяни, які проживають у даному будинку або квартирі, в тому числі і члени сім'ї наймача. ____________________
[1] Седугін П.І. Указ. соч. С. 152.
[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 109.
[3] Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1979, № 11. С. 11.
[4] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 109.
72
4. Відповідно до статті 98 ЖК УРСР особи, позбавлені батьківських прав, якщо їх
спільне проживання з дітьми, стосовно яких вони позбавлені родітельсткіх прав, визнано неможливим, можуть бути виселені без надання іншого житлового приміщення. Це особливий випадок виселення за неможливістю спільного проживання. П.І. Седугін відзначає, що "наведене правило вперше включено в закон, що дуже важливо для захисту прав неповнолітніх. Основна спрямованість даного правила полягає в тому, щоб уберегти дітей від згубного впливу особи, позбавленої батьківських прав (або обмеженого в батьківських правах), створити їм належні умови для проживання ". [1]
На відміну від виселення за порушення правил спільного життя в розглянутому випадку не потрібно систематичності та застосування до виселюваному заходів громадського або адміністративного впливу.
Для задоволення вимоги про виселення таких осіб необхідні дві умови: 1) має відбутися рішення суду про позбавлення особи батьківських прав по відношенню до спільно проживають з ним дітям; 2) повинен бути визнано неможливим їхнє спільне проживання у житловому приміщенні. Докази підтвердження неможливості спільного проживання можуть бути представлені органами опіки та піклування, житловими органами, опікуном (піклувальником), родичами і т.д. або отримані судом при розгляді справи про виселення шляхом опитування свідків, дослідження інших доказів.
Суб'єктом відповідальності тут є особа, позбавлена ​​батьківських прав. "Якщо для виселення внаслідок неможливості спільного проживання необхідно встановити, що особа своєю поведінкою у квартирі (будинку) заважає сусідам спокійно користуватися житлом, то при виселенні батька, позбавленого батьківських прав, приймається до уваги загальна суспільно-моральна оцінка особистісних якостей (пияцтво, алкоголізм, жорстокість і т.п.), які можуть негативно вплинути на неповнолітнього ". [2]
Правом на пред'явлення позову про виселення таких осіб мають: другий з батьків (якщо він не позбавлений батьківських прав), опікун (піклувальник), орган опіки та піклування, а також прокурор, якщо питання про виселення не вирішено судом одночасно з позбавленням батьківських прав.
____________________
[1] Седугін П.І. Указ. соч. С. 153.
[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 110.
73
З огляду на досить широко розповсюдженої практики примусового обміну житловими приміщеннями з метою ліквідації житлових конфліктів закон (ч.2 ст. 98 ЖК УРСР), виходячи з гуманних міркувань, передбачає, що замість виселення без надання іншого житлової площі суд може зобов'язати відповідні особи провести обмін займаного житлового приміщення на інше приміщення, вказане заінтересованою стороною. Ця законодавча норма має дуже важливе значення для вирішення житлових конфліктів, що виникають у зв'язку з порушенням правил співжиття і неможливістю спільного проживання, так як дозволяє судам у певних випадках не вдаватися до такого крайнього заходу впливу, як виселення.
Примусовий обмін можливий з додержанням загального порядку обміну, встановленого законом. Аналізований вид обміну, передбачений частиною 2 статті 98 ЖК УРСР слід відрізняти від примусового обміну житлового приміщення за відсутності на це згоди членів сім'ї (ст. 68 ЖК РРФСР), так як на відміну від статті 98 ЖК, у статті 68 ЖК мова йде про звичайний житлово-правовій суперечці рівноправних суб'єктів договору житлового найму. Згідно з частиною 2 статті 98 ЖК, порушник не має права заперечувати проти обміну навіть тоді, коли це в якійсь мірі обмежує його житлові інтереси (прихильність житлового приміщення, поверховість, якість і т.д.), так як він підлягає виселенню без надання іншого житлового приміщення.
Суд може винести рішення, яке зобов'язує порушника обміняти займане ним приміщення на інше, тільки в тому випадку, коли зацікавлена ​​сторона запропонує конкретний варіант обміну. Якщо в позовній заяві конкретний варіант обміну не вказано, воно залишається без руху.
"Не мають значення мотиви відмови від обміну позивача (небажання переїжджати в інший район міста, багато населеність квартири, незручне планування і т.п.). Позивач не винен у порушенні правил поведінки, і з ним не можна без його згоди розірвати договір найму житлового приміщення , в якому він проживає як сумлінний наймач ". [1]
При відмові особи, винної у створенні обстановки неможливості спільного проживання, від обміну воно може бути виселено без надання іншого житлового приміщення.
Як приклад наведемо наступну справу. 18.08.99 р. Доржіева Д.Л. звернулася в
суду з позовом до Доржіеву Б.Б. про примусовий обмін житлової площі, з яким у неї
____________________
[1] Коньков Ю, М. Розірвання договору найму житлового приміщення. М., 1978. С. 106-107.
74
був зареєстрований шлюб 19.07.94, який тривав до 19.08.98. Проживання в одній квартирі стало неможливим через постійне побиття Доржіевим Б.Б дружини як під час шлюбу, так і після його розірвання. Спільних дітей у Доржіевих немає. У Доржіевой Д.Л. є одна дитина від першого шлюбу.
Доржіева Д.Л. просила провести примусовий обмін двокімнатної квартири по вулиці Жовтнева, 10-17, яка була надана Хлібокомбінатом Доржіеву Б.Б. в 1987 році після закінчення ним інституту та направлення на роботу.
Представник ВАТ Хлібокомбінат "Новосібірскхлеб" проти обміну не заперечував, висловив лише свою думку, що запропонований Доржіевой варіант обміну погіршує житлові умови Доржіева, так як будинок старий, кімната знаходиться на першому поверсі. Він також пояснив, що в травні 1999 року Доржіева Д.Л. зверталася до нього з обмінними картами, які він без присутності Доржіева Б.Б. відмовився схвалити.
Як варіанти обміну Доржіева Д.Л запропонувала для себе з дочкою - однокімнатну квартиру розміром 19 кв. м по вулиці Радянська, 36-1, для Доржіева Б.Б. кімнату розміром 16 кв. м у квартирі № 2 по вулиці Горького, 42.
Доржиев Б.Б. відмовився від такого обміну, оскільки будинок, де йому запропоновано житло, побудований в 1935 році, квартира на першому поверсі, висота которго сотавляет 1,5 м до рівня підвіконня, в квартирі проживає п'ять чоловік.
Але в судове засідання Доржиев Б.Б. не з'явився, місце його знаходження встановити не вдалося. Представник "Новосібірскхлеб" також не з'явився. Треті особи, які бажають переїхати в квартиру Доржіевих, в суді не заперечували з приводу обміну.
Суд при розгляді справи врахував роз'яснення Постанови Пленуму Верховного Суду РФ "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" від 26.12.84 (п. 12) в редакції постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 21.12.93, при розгляді справи здійснив ретельну перевірку, врахував доводи та інтереси членів сім'ї, що проживають у житловому приміщенні, що підлягає обміну, і прийшов до висновку, що позов Доржіевой Д.Л. до Доржіеву Б.Б. про примусовий обмін житлового приміщення підлягає задоволенню.
На підставі рішення суду було вироблено переселення обмінюються сторін. [1]
____________________
[1] Архів Залізничного районного суду міста Новосибірська. Справа № 2-145 за
1999 рік.
75
Таким чином, були розглянуті випадки судового виселення без надання іншого житлового приміщення, які відносяться до заходів цивільно-правової відповідальності.
Зупинимося тепер на другій групі випадків судового виселення без надання іншого житлового приміщення, які до заходів цивільно-правової відповідальності не відносяться, а є мірою необхідності. Вони передбачені статтею 48 ЖК, частиною 1 статті 107 ЖК і статтею 110 ЖК УРСР.
5. Виселення без надання іншого жилого приміщення у зв'язку з визнання
ордера на житлове приміщення недійсним.
Як вже зазначалося при розгляді питання про виселення з наданням іншого жилого приміщення, закон передбачає, що ордер на житлове приміщення у разі порушення порядку та умов надання житлових приміщень може бути визнаний судом недійсним. Визнання ордера недійсним тягне за собою певні правові наслідки, і перш за все звільнення громадянами зайнятого на підставі ордера житлового приміщення.
"Якщо виселення провадиться без надання іншого жилого приміщення, його не можна віднести до заходів цивільно-правової відповідальності, оскільки виселяють прав на займане приміщення не позбавляється, оскільки внаслідок недійсності ордери вони і не могли в нього виникнути. Між тим позбавлення права є необхідним атрибутом юридичної відповідальності ". [1] Стосовно цивільно-правової відповідальності у свій час це переконливо показав О.С. Іоффе: "У тих випадках, коли виселення виробляється внаслідок визнання ордера на житлове приміщення недійсним, таке виселення може і не супроводжуватися припиненням житлового правовідносини. Якщо ордер виданий за хабар, то його слід віднести до нікчемних юридичним актам, що не породжує юридичних наслідків, на досягнення яких була розрахована його видача. Житлове правовідносини тут взагалі не виникає, а тому виселення особи, яка отримала ордер (незалежно від того, чи проводиться виселення з наданням або без надання іншого житлового приміщення), припинення житлового правовідносини не тягне. Якщо ж ордер може бути віднесений до оспорімих юридичним актам, то при виселенні отримав ордер особи має місце і припинення житлового правовідносини ". [2]
____________________
[1] Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 289-290.
[2] Іоффе О.С. Відповідальність по радянському цивільному праву. Л., 1955.
76
Таким чином, у розглянутому випадку припинення житлових правовідносин не наступає, так як вони і не виникали.
Житловий кодекс (ч. 1 ст. 100) передбачив виселення без надання іншого житлового приміщення в разі визнання ордера на житлове приміщення недійсним тільки внаслідок неправомірних дій отримали ордер осіб. Така сувора міра передбачена законом тому, що в зазначеному випадку є винні, недобросовісні дії одержали ордер осіб, вчинені з метою незаконного отримання житла.
При цьому маються на увазі як випадки надання громадянами не відповідають дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, наприклад, про розмір житлового приміщення, про склад членів сім'ї тощо, так і випадки вчинення особою, яка одержала ордер, інших неправомірних дій ( наприклад, дача хабара посадовій особі).
У законі встановлено також, що, якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано жиле приміщення, ктором вони займали, або інше жиле приміщення. Це приміщення повинно бути придатним для житла з точки зору санітарно-технічних вимог - такої думки дотримуються багато авторів (наприклад, П. І. Седугін, Є. С. Гетьман,, В. Ф. Яковлєв).
6. Виселення без надання іншого жилого приміщення з службових житлових
приміщень допускається лише у випадку, передбаченому статтею 107 ЖК УРСР.
Про поняття та особливості правового режиму службових житлових приміщень говорилося раніше, при розгляді питання про виселення з наданням іншого жилого приміщення.
Згідно статті 107 ЖК УРСР робітники і службовці, що припинили трудові відносини з підприємством, установою, організацією, а також громадяни, які виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним бажанням, підлягають виселенню з службового жилого приміщення з усіма проживаючими з ними особами без надання іншого жилого приміщення. У даному випадку відбувається розірвання договору найму службового жилого приміщення незалежно від причин припинення трудових відносин з підприємством, установою, організацією або виходу або виключення з членів колгоспу.
Виселення зі службових житлових приміщень проводиться в судовому порядку. Як
77
роз'яснив Пленум Верховного Суду СРСР у пункті 19 постанови № 2 від 3 квітня 1987 р., слід мати на увазі, що особи, зазначені в статті 108 ЖК УРСР, можуть бути виселені лише з наданням іншого жилого приміщення в тому ж населеному пункті, що відповідає санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень.
Якщо житлове приміщення не включено до числа службових або внесено з порушенням чинного порядку, позов про виселення за правилами статті 107 ЖК УРСР не може бути задоволений.
Якщо ж відповідач, всесвіту в службове жиле приміщення, не відноситься до категорії працівників, яким може бути надане таке приміщення, то його виселення можливо не за правилами статті 107 ЖК УРСР, а лише у зв'язку з визнанням виданого йому ордера на службове жиле приміщення недійсним ( абз. 2 п. 20 постанови № 5 Пленуму Верховного Суду РФ від 26 грудня 1984 р.).
"При вирішенні питання про можливість виселення з службового жилого приміщення, включеного до числа службових, необхідно також з'ясувати, чи надано приміщення відповідачу у зв'язку з трудовими відносинами або у зв'язку з членством в колгоспі, оскільки, якщо службове житлове приміщення було надано громадянину не у зв'язку з цими відносинами, то він не може бути виселений з нього за правилами статті 107 ЖК УРСР ". [1]
Як роз'яснено в пункті 22 постанови № 2 Пленуму Верховного Суду РФ від 3 квітня 1987 року, особи, які проживають у службових житлових приміщеннях, у разі їх звільнення за власним бажанням підлягають виселенню при відмові повернутися на роботу на підприємство, в установу, організацію, яка надала житлове приміщення. Проте їх бажання повернутися на роботу може бути враховано судом при розгляді справи про виселення, якщо відповідачу можуть надати колишню роботу (тобто замість нього не прийнятий інший працівник) або іншу роботу, виконання якої буде пов'язано з проживанням у службовому приміщенні.
Крім того, наймач не може бути виселений із службового жилого приміщення, якщо хто-небудь з членів його сім'ї перебуває у трудових відносинах з наймодавцем і за характером його роботи йому може бути надано службове житлове приміщення (це роз'яснення повною мірою відноситься і до розгляду справ про виселення громадян,
____________________
[1] Яковлєв В.Ф., Седугін П.І. Указ. соч. С. 300.
78
проживають у службових житлових приміщеннях колгоспів, у разі їх вилучення з членів колгоспу або виходу з колгоспу за власним бажанням).
7. Виселення без надання іншого жилого приміщення з гуртожитків
передбачено статтею 110 ЖК УРСР. Йому підлягають сезонні, тимчасові працівники і особи, що працювали за строковим трудовим договором, які припинили роботу, а також особи, що вчились у навчальних закладах і вибули з них.
Для вирішення питання про виселення цих осіб без надання іншого житлового приміщення не має значення, за яких підстав і причин припинені трудові відносини (для перших трьох категорій) або навчання (для четвертої).
Згідно ж частини 2 статті 110 ЖК УРСР, без надання іншого житлового приміщення виселяються постійні працівники, які поселилися в гуртожитку у зв'язку з роботою, в разі припинення трудових відносин по одному з наступних підстав:
а) звільнення за власним бажанням;
б) звільнення за порушення трудової дисципліни;
в) звільнення за вчинення злочину.
Якщо ж трудовий договір припинений за яким-небудь іншій підставі, працівник може бути виселений лише з наданням іншого жилого приміщення.
Так, Уфимське виробниче об'єднання імені С.М. Кірова пред'явило позов до Х. про виселення з гуртожитку, посилаючись на те, що місце в гуртожитку їй надано у зв'язку з трудовими відносинами, однак трудовий договір з нею розірвано за наказом адміністрації від 27 квітня 1984 року за вчинення прогулів без поважних причин.
Рішенням Верховного Суду Башкирської АРСР позов задоволено.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РРФСР, розглянувши справу в касаційному порядку, залишила рішення без зміни, вказавши таке.
Працівники підприємств, установ, організацій, які поселилися в гуртожитку у зв'язку з роботою, можуть бути виселені без надання іншого жилого приміщення у випадках, передбачених статтею 110 ЖК, в тому числі коли звільнені за порушення трудової дисципліни.
Факт надання Х. гуртожитку підтверджується спільним рішенням адміністрації та профспілкового комітету заводу, ордером на право зайняти місце в гуртожитку, зобов'язанням відповідачки про використання наданого приміщення у гуртожитку за призначенням і про звільнення його у разі припинення трудових відносин.
79
Оскільки у справі встановлено, що гуртожиток надано Х. у зв'язку з роботою, трудовий договір припинений за порушення трудової дисципліни (прогули), пільг, передбачених статтею 108 ЖК, вона не має, суд обгрунтовано виселив її з гуртожитку відповідно до статті 110 ЖК без надання іншого житлового приміщення.
Доводи касаційної скарги відповідачки зводяться до оспорювання правильності звільнення за вчинення прогулів. Однак з позовом про поновлення на роботі вона до суду не зверталася. Наказ про розірвання трудового договору не скасований, не визнано необгрунтованим в установленому порядку, тому твердження відповідачки про те, що прогулів вона не скоювала, не може впливати на результат суперечки про виселення з гуртожитку. [1]
У разі звільнення громадянина за власним бажанням питання про його виселення може бути поставлений лише при відмові повернутися на роботу на підприємство, в установу, організацію, які надали жиле приміщення (абз. 1 п. 22 постанови № 2 Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р . "Про практику застосування судами житлового законодавства").
Також необхідно відзначити, що відповідно до роз'яснення даної постанови, зазначені у частині другій статті 110 ЖК УРСР і в статті 108 ЖК УРСР умови, що виключають можливість виселення без надання іншого житлового приміщення, беруться до уваги судами як у випадках, коли вони виникли до часу припинення трудових відносин, так і після, до вирішення судом справи про виселення
(П. 23). "Однак Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду СРСР вважає, що якщо зазначені умови настали і після рішення суду про виселення, але до виконання його, таке рішення може бути скасоване вищою судовою інстанцією (зокрема, при опротестуванні цього рішення в порядку нагляду)" . [2]
Такі підстави розірвання договору соціального найму житлового приміщення в судовому порядку, передбачені Житловим законодавством.
____________________
[1] Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1985, № 2. С. 2.
[2] Мартковіч І.Б. Житлове право: закон і практика. М., 1990. С. 287.
80
Виселення громадян з ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ У АДМІНІСТРАТИВНЕ ПОРЯДКУ
Розірвання договору найму житлового приміщення та виселення наймача проводиться, як уже зазначалося, за загальним правилом у судовому порядку. У порівнянні з судовим порядком виселення адміністративний є більш спрощеним. Тому він діє лише як виняток.
До прийняття Основ цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік виселення громадян у адміністрантівном порядку застосовувалося порівняно широко.
Основи (ст. 63) різко скоротили кількість підстав для адміністративного виселення, які збереглися і до теперішнього моменту.
Так, частина 2 статті 90 ЖК закріпила, що виселення провадиться в судовому порядку. Допускається виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора лише осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.
Виселення в першому випадку проводиться без надання іншого житлового приміщення, на відміну від другого, коли наймачу і членам його сім'ї повинен бути надано інше благоустроєне жиле приміщення (ст. 91 ЖК). Це пояснюється тим, що в другому випадку громадяни користуються жилим приміщенням на законних підставах, а виселення передбачено в адміністративному порядку у зв'язку з необхідністю термінового розселення громадян з аварійного будинку (жилого приміщення), так як це більш оперативний порядок виселення, ніж судовий. При самоправно ж занятті житлового приміщення вселення відбувається неправомірно (без рішення відповідних органів (організацій) і без ордера (ст. 42, 43 і 47 ЖК РРФСР), а також без укладення договору анйма (ст. 51 ЖК РРФСР), тому закріплені істотні відмінності в наслідках виселення між цими двома підставами виселення в адміністрантівном порядку з санкції прокурора.
Про порядок виселення громадян з будинків, що загрожують обвалом, докладно говорилося в попередньому розділі роботи, тому тут увага буде зосереджена на питанні виселення громадян з самоправно зайнятих житлових приміщень.
"Самоправне заняття має місце тоді, коли громадянин вселяється в житлове приміщення без будь-чийого відома, без всякого на те дозволу (самовільно), за відсутності будь-якого законного підстави користуватися приміщенням". [1]
____________________
[1] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 110.
81
Одним із доказів самоуправного заняття жилого приміщення може служити відсутність у зайняв приміщення особи ордера. Іноді під поняттям "самоправне заняття" розуміється також вселення громадян в житлове приміщення не на підставі ордера, а на підставі іншого адміністративного акту (наприклад, письмового дозволу посадової особи місцевої адміністрації) або рішення некомпетентного органу і т.д. Однак, на думку П.І. Седугін, ці випадки "неправильно відносяться до категорії самоуправного вселення, так як тут відбувається не самоправне, а незаконне вселення, оскільки вселення відбувається без ордера". [1] Якщо особа зайняло жиле приміщення з порушенням встановленого порядку і умов надання житлових приміщень, але на підставі будь-якого дозволу, така особа не вважається самоправно зайняли жиле приміщення і може бути виселено не в адміністративному, а тільки в судовому порядку.
Крім того, В.Ф. Маслов зазначає, що "не вважається самовільним вселення в житлове приміщення за згодою особи, яка наділена правом користуватися цим приміщенням, хоча б і з метою його незаконного закріплення за вселитися. У такій ситуації вселившиеся повинні визнаватися тимчасовими мешканцями або піднаймача (залежно від умов вселення ) і можуть бути виселені тільки за рішенням суду ". [2]
Не підлягають виселенню в адміністративному порядку наймачі, які вселилися в звільнилася суміжну чи прохідну кімнату, і наймачі в комунальній квартирі, що зайняли звільнилася в ній кімнату без дозволу житлових органів.
У всіх наведених випадках мова йде про порушення встановленого порядку здійснення права на житлове приміщення, яке не підпадає під поняття самоуправства. Таким чином, самоправне зайняття жилого помещеніянеобходімо відрізняти від порушення порядку заселення житлової площі.
При вселенні в жиле приміщення з порушенням передбаченого законом порядку хоча й має місце неправомірне проживання на спірній площі, але в діях оселилися відсутня самоуправство. Усі спори про право на житлову площу і виселенні громадян, що отримали її в обхід правил розподілу житла, розглядаються в судовому порядку. Наприклад, тільки суд може вирішити питання про виселення громадян, що зайняли житлову площу в відомчому будинку по спільному
____________________
[1] Седугін П.І. Указ. соч. С. 155.
[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 111.
82
рішенням адміністрації та профкому, але без дозволу місцевої адміністрації про видачу ордера або тільки з дозволу керівника підприємства. [1]
Самоправне зайняття жилого приміщення не породжує житлового правовідносини. Воно визнається правопорушенням. "Тому при виселення осіб, які самоправно зайняли житлові приміщення, відбувається не припинення житлового правовідносини, а припинення неправомірного стану, відновлення порушеного правопорядку. У цьому випадку захищається право розпорядження житловою площею особи, в чиєму віданні (управлінні) вона знаходиться (законного власника або власника жилого будинку), від неправомірного посягання вселився ". [2] Адміністративному виселенню підлягають усі без винятку громадяни, вселившиеся самоправно, незалежно від того, якими пільгами вони користуються при наданні їм жилих приміщень в установленому порядку.
Якщо при сформованій ситуації (очевидності обставин справи) не виникає сумніву в тому, що самовільно зайняв жиле приміщення не має на нього жодного права, то адміністративне виселення повністю виправдане з точки зору негайного реагування на правопорушення.
Довгий час не було ясності у вирішенні питання про те, в якому порядку-судовому або адміністративному можуть виселятися особи, які самоправно зайняли нежитлові приміщення. В.Ф. Чигир, наприклад, писав, що оскільки адміністративний порядок виселення допускається тільки у випадках, прямо перелічених у законі, а житлове законодавство, зокрема, житлові кодекси, не передбачає такого порядку щодо заняття нежитлових приміщень, дані норми, як виняток із загального правила, не повинні тлумачитися распространительно. Тому виселення з самоправно зайнятих житлових приміщень повинно проводитися не в адміністративному, а в судовому порядку. [3]
Наведену точку зору розділяють не всі автори. В.І. Замятін вважає, що "при вирішенні цього питання за основу має прийматися той факт, що приміщення зайняте
____________________
[1] Див: Замятін В. Виселення з житлових приміщень в адміністративному порядку. / / Соц.законность, 1965, № 4. С. 36.
[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 111.
[3] Див: Чигир В.Ф, Указ. соч. С. 192-193. Див також: Кухар А. I., Агапов I.Г. Охорона Житлове право громадян. К., 1968. С. 69.
83
самоправно, без відповідного дозволу, з метою проживання в ньому, а характер приміщення, його призначення не грає вирішальної ролі ". [1] Ю. К. Толстой стверджує, що особи, які самоправно зайняли нежитлові приміщення для проживання в них, виселяються в адміністративному порядку , а для інших цілей - судом. [2] "Видається, що остання думка теоретично переконливіше і відповідає змісту і цілям закону про адміністративне виселення" - пише В. Ф. Маслов. [3] Ми також будемо дотримуватися точки зору Ю.К. Толстого.
"У даному випадку немає підстав вважати викладене поширювальним тлумаченням статті 99 ЖК УРСР, яка як норма виняткова повинна застосовуватися тільки до розрахованої відповідно до її буквальним змістом колу відносин". [4]
В.Ф. Чигир при тлумаченні цієї норми вирішальне значення надає терміну "житлове приміщення" і вважає, що цими словами закон обмежує адміністративне виселення відповідно до характеру і призначенням приміщення. В. І. Замятін ж за основу бере вираз "обличчя, самоправно зайняли жиле приміщення" і переносить наголос з характеристики об'єкта самоуправного посягання на кінцеву мету дій особи, звертаючи увагу на те, що приміщення самовільно заселяються для проживання в них "Обидва автори з'ясовують зміст норми по вжитим в ній (в самому тексті норми) словами та суджень, тобто розкривають її текстуальний (буквальний) сенс. Але позиція В. І. Замятіна більш переконлива. Тут має місце не розширювальне тлумачення норми, а з'ясування її змісту на основі поставлених перед нею цілей і завдань ". [5]
Дійсно, якщо закон вважає неприпустимим самоправне заселення житлового приміщення для проживання в ньому і вимагає негайно реагувати на ці випадки шляхом адміністративного виселення, то така реакція тим більш виправдана, коли громадянин займає в цих цілях нежитлове приміщення, право проживання в якому на при яких умовах у нього не може виникнути. "В обгрунтування сказаного можна навести і
____________________
[1] Замятін В. Указ. соч. С. 35.
[2] Див: Толстой Ю.К. Нове радянське житлове законодавство. С. 25. Прим. 1.
[3] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 113.
[4] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 113.
[5] Там же. С. 113.
84
інші доводи .. Самоправне заняття нежитлового приміщення є порушенням
суб'єктивного цивільного права власника цього приміщення у традиційному його розумінні і не належить до житлового правопорушення. Цивільні права захищаються не тільки в судовому порядку. Тому в даному випадку може бути застосований адміністративний порядок відновлення порушеного права, оскільки немає ніяких сумнівів в протизаконності зазіхання ". [1]
Адміністративне виселення здійснюється з дотриманням суворо обов'язкових правил, встановлених постановою Президії Верховної Ради СРСР від 20 травня 1985 р. "Про порядок застосування частини другої статті 36 Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік" [2], де детально регламентована процедура розгляду в органах прокуратури справ і скарг з цього питання.
Виселення громадян в адміністративному порядку може мати місце тільки з санкції прокурора. Із заявою в прокуратуру можуть звертатися тільки органи місцевої адміністрації, які здійснюють управління житловим фондом, і їх житлово-комунальні управління (відділи), підприємства, установи, організації, у віданні яких знаходиться житлове приміщення або житловий будинок. Таким чином, житлово-експлуатаційні організації не в праві звертатися із заявою до прокурора про виселення в адміністративному порядку, в тому числі і про виселення осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення, на відміну від порядку, що існував раніше.
Важливе значення для практики має вказівку Президії Верховної Ради СРСР про те, що з заявою про виселення в адміністративному порядку з самоправно зайнятого жилого приміщення може звернутися зацікавлений громадянин. До них найчастіше відносяться особи, яким видано ордер на самоправно зайняте приміщення.
У пункті 2 постанови передбачено, чтодела про виселення в адміністративному порядку прокурор (його заступник) розглядає у 15-ти денний термін з дня прийняття заяви. Прокурор при розгляді заяви про виселення зобов'язаний перш за все з'ясувати, чи є встановлені законом підстави для виселення в адміністративному порядку, тобто чи дійсно особа зайняло житлове приміщення самоправно, а якщо надійшла заява про виселення з будинку (житлового приміщення),
що загрожує обвалом, чи дійсно будинок (жиле приміщення) є аварійним,
____________________
[1] Маслов В.Ф. Указ соч. С. 113-114.
[2] Відомості СРСР, 1985, № 21. Ст. 370.
85
чи є висновок компетентної комісії та рішення місцевої адміністрації про визнання будинку (жилого приміщення) аварійним, чи надано виселюваному громадянину інше благоустроєне житлове приміщення відповідно до вимог закону.
"Адміністративне виселення громадян може мати місце лише після того, як громадянин добровільно відмовився звільнити житлове приміщення. Тому прокурор, приймаючи заяву про виселення, зобов'язаний вимагати від органу, який звернувся із заявою про виселення, надання акту про відмову громадянина добровільно звільнити жиле приміщення." [ 1] Також обов'язковий виклик виселяється до прокурора та роз'яснення йому істоти і характеру пред'явленої вимоги. Громадянину повинна бути надана широка можливість давати письмові пояснення по суті вимоги про виселення, долучати документи і т.д.
Н Шарило відзначає в зв'язку з цим, що прокурори, зокрема, не завжди забезпечують повну та всебічну перевірку обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, не истребуют часом потрібні матеріали, що призводить до винесення незаконних постанов.
Справ про виселення громадян з будинків, що загрожують обвалом, за статистикою не так вже й багато. Але якщо взяти, наприклад, Ленінград, то з 10 винесених в 1989 році прокурорами постанов про виселення громадян 6 виявилися незаконними. Прокурори не у всіх випадках истребуют докази того, що будинок державного або громадського житлового фонду загрожує обвалом, тобто укладання компетентної міжвідомчої комісії та рішення органу місцевої адміністрації про визнання таким будинок а (житлового приміщення).
Прокурор Кіровського району Ленінграда виніс 6 постанов про виселення сімей Макєєва, Проскурякова, Троїцьких, Омельченко і В. Косарєва з будинку № 152 по вул. Страйків у зв'язку із загрозою обвалу. За скаргами громадян 5 постанов прокуратура міста скасувала як необгрунтовані - при перевірці з'ясувалося, що та частина будинку, де проживали громадяни, підлягала капітальному ремонту. Питання про виселення мало вирішуватися в судовому порядку. Необгрунтоване постанову про виселення В. Косарєва вищестояща прокуратура не скасувала, так як він його не оскаржив. а прокурор району не проявив тут ініціативи, хоча стаття 5 постанови Президії Верховної Ради
____________________
[1] Андріанов І.І. Указ. соч. С. 258.
86
СРСР передбачає, що прокурор, який виніс постанову про виселення, при зміні обставин вправі за скаргами зацікавлених осіб та організацій або за власною ініціативою скасувати цю постанову і винести нове. [1]
Також при з'ясуванні питання про виселення в адміністративному порядку прокурор зобов'язаний зажадати письмове пояснення і від всіх підлягають виселенню повнолітніх осіб, а в разі виселення неповнолітніх та недієздатних осіб - від їх законних представників.
Н. Шарило відзначає, що "вибіркові дані з різних регіонів країни свідчать про розповсюдженням необгрунтованих звернень до прокуратури з приводу виселення громадян, які самоправно зайняли житлові приміщення". [2] Частіше за все це відбувається тому, що обертаються житлові органи не з'ясовують, коли, в якому порядку і хто зайняв приміщення, що звільнилося. Так "заступник директора шкіргалантерейної фабрики звернувся до прокуратури Московського району Мінська з заявою про виселення сім'ї Лаптенок як самоправно зайняла кімнату в квартирі. Однак, як виявилося, сім'я вселилася туди не самоправно, а в якості піднаймача. Наймач згодом помер. Прокурор відмовив у санкції на виселення, роз'яснивши в постанові заявнику, що питання може бути вирішений в судовому порядку.
Необгрунтовані звернення направлені на обмеження конституційних прав громадян, сприяють нездоровому психологічному клімату, завантажують прокуратуру непотрібною роботою, а у випадках цивільно-правових спорів ускладнюють їх своєчасне дозвіл ", - [3] зазначає автор.
При розгляді матеріалів прокурори повинні ретельно з'ясовувати, хто, коли, в якому порядку, на яку житлову площу вселився, в кожному конкретному випадку правильно оцінювати отримані докази і лише тоді вирішувати - дати санкцію на виселення або відмовити.
ПРЕО Кіровського району Ленінграда, навіть не з'ясувавши, хто зайняв квартиру 59 будинку 4 по пр. Ветеранів, звернулося в прокуратуру району за санкцією на виселення сім'ї
____________________
[1] Шарило М. Виселення в адміністративному порядку. / / Соц. законність, 1990, № 10.
С. 15-16.
[2] Див: Шарило М. Указ. соч. С. 15-16.
[3] Там же. С. 16.
87
Бєлкіної. Прокурор району квапливо виніс постанову про її адміністративному виселення. Однак у скарзі прокурору міста Бєлкіна вказала, що квартиру 59 не займала, разом з родиною постійно проживає в тому ж будинку, але в квартирі 23. Квартира ж 59 півроку пустувала, тому донька Шалаєва зі своєю сім'єю і зайняла її. Скарга підтвердилася. [1]
Н. Шарило також вказує на те, що прокурори районів часом не викликають у прокуратуру представників відомств - власників службових житлових приміщень, коли місцева адміністрація просить про виселення в адміністративному порядку осіб, які самоправно зайняли їх, не з'ясовують, чи потрібна ця житлова площа відомству, в тому числі в якості службової. А з'ясовувати це треба, оскільки службові кімнати нерідко тривалий час не використовуються і не заселяються. І не тільки з'ясовувати, але і приймати відповідні заходи. Так, прокурор Виборзького району Ленінграда виніс постанову про адміністративне виселення Симоновим разом з шістьма неповнолітніми дітьми з порожнім кілька років службової кімнати
12,5 кв. м. До цього Симонова протягом 11 років проживали в сусідній службовій кімнаті 17,6 кв. м. Прокурор, на нашу думку, мав право звернутися до житлові органи з проханням про поліпшення житлових умов багатодітної сім'ї, запитавши думку трудового колективу і громадської комісії з житлових питань, проте не зробив цього.
Часто залишається без уваги таке порушення закону, як видача ордерів на заселення квартир, визнаних непридатними для постійного проживання - пише Н. Шарило. Але ж такі житлові приміщення заселенню не підлягають, і питання про їх використання у кожному конкретному випадку має вирішуватися місцевою адміністрацією.
Відділ з обліку та розподілу житлової площі Сестрорєцького райвиконкому звернувся до прокурора району із заявою про виселення махалово з дитиною з самоправно зайнятою, пустувала з 1987 року, сусідньої (10,36 кв. М) кімнати. Як з'ясувалося, квартира, в якій проживала махалово, визнана непридатною для постійного проживання, оскільки приміщення практично не опалювалися, підлоги прогнили, будинок осів і списаний. Тим не менше з жовтня 1989 року на це приміщення було видано ордер. Каплунова. Прокурор виніс постанову про виселення в адміністративному порядку махалово, і замість того, щоб поставити питання про
____________________
[1] Див: Шарило М. Указ. соч. С. 16.
88
визнання ордера, виданого Каплунова, недійсним і про покращення житлових умов махалово, порушив відносно неї провадження про адміністративне правопорушення. На наш погляд, у подібних випадках прокурори, одночасно з винесенням постанови про виселення повинні вживати заходів на захист порушених прав громадян. [1]
Якщо вимога про адміністративне виселення обгрунтовано, прокурор виносить постанову, в якому детально викладаються обставини справи, доводи сторін, мотиви виселення і закон, на підставі якого воно виробляється, вказується термін виконання і виконавець постанови, дається припис органам міліції про надання сприяння у виселенні.
Копія постанови вручається виселюваному, зацікавленої організації і відповідному відділенню міліції.
Постанова про виселення в адміністративному порядку підлягає примусовому виконанню органами міліції після закінчення 7 днів з дня його вручення громадянам, яких виселяють з жилого приміщення, які даються їм для добровільного звільнення житлового приміщення.
Президія Верховної Ради СРСР встановив також порядок оскарження постанови прокурора про виселення в адміністративному порядку. Постанова може бути оскаржена вищестоящому прокурору, аж до Генерального прокурора РФ, як особами, які підлягають виселенню, так і організаціями та громадянами, які порушили клопотання про виселення.
Крім цього, санкція прокурора на адміністративне виселення не виключає подальшого звернення зацікавленої особи до суду. Питання про правозастосовчої практики виселення громадян з самоправно зайнятих житлових приміщень розглядався Конституційним Судом РФ, що у Постанові "У справі про перевірку конституційності правозастосувальної практики, пов'язаної із суперечками про надання жилих приміщень; про перевірку конституційності адміністративного порядку виселення громадян з самоправно зайнятих житлових приміщень з санкції прокурора, про перевірку конституційності відмови в порушенні кримінальної справи від 5 лютого 1993 року № 2-П визнав не відповідним Конституції РФ звичай
правозастосовчої практики виселення громадян з самоправно зайнятих житлових
____________________
[1] Див: Шарило М. Указ. соч. С. 16-17.
89
приміщень в адміністративному порядку з санкції прокурора (без можливості подальшого звернення до суду), сформованого в результаті застосування статті 90 і 99 ЖК УРСР. Іншими словами, Конституційний Суд РФ визнав право зазначених громадян на оскарження постанови прокурора про виселення в адміністративному порядку до суду, на відміну від раніше існуючого порядку, відповідно до якого таке оскарження було можливим лише в порядку підлеглості вищому прокурору.
Вищестоящий прокурор при оскарженні йому постанови про адміністративне виселення вправі скасувати цю постанову прокурора і направити справу для додаткової перевірки, або залишити його без зміни. Він має право також змінити постанову. Вищестоящий прокурор може винести і нова постанова, але за умови прийняття справи про адміністративне виселення до свого провадження. Причому це він зобов'язаний зробити у всіх випадках, незалежно від того, потрібна додаткова перевірка чи ні. "Особливий порядок винесення нових постанов покликаний підвищити відповідальність вищих прокурорів за їх винесення. Слід підкреслити, що на практиці необхідно строго розмежовувати зміна постанови та винесення нової постанови, не допускати під виглядом зміни постанови винесення нових постанов (наприклад, виселення замість відмови у виселенні і навпаки ) "[1]
Розірвання договору найму житлового приміщення слід відрізняти і від виселення. Наслідком розірвання договору найму житлового приміщення є втрата наймачем і всіма членами його сім'ї одночасно права користування житловим приміщенням, а при необхідності і виселення їх з житлового приміщення. Таким чином, припинення житлових правових відносин може як супроводжуватися, так і не супроводжуватися виселенням громадян. Ясно, наприклад, що якщо припинення житлового правовідносини сталося внаслідок смерті громадянина, то виселяти нікого. Виселення не відбувається і тоді, коли житлове приміщення приватизовано, так як в даному випадку замість договору соціального найму житлового приміщення виникає
____________________
[1] Комаров Б.К. Указ. соч. С. 10.
[2] Бюлетень Верховного Суду СРСР, 1987, № 3.
[3] Житлове законодавство: Коментар - / Под ред. В.Ф. Яковлєва, П.І. Седугін. М., 1991. С. 258.
10
правовідносини власності, хоча житлові правовідносини з іншим суб'єктним
складом і інші за змістом можуть зберегтися. Зокрема, це має місце тоді,
коли не всі члени сім'ї, що дали згоду на приватизацію житлового приміщення, самі
стають її учасниками, або тоді, коли в житловому приміщенні проживають інші особи. Однак у всіх зазначених випадках приватизація сама по собі не призводить до виселення з житлового приміщення проживають у ньому. Якщо, скажімо, на момент приватизації в житловому приміщенні проживає піднаймач, то він зберігає право користування житловим приміщенням на колишніх умовах на термін, який передбачений у договорі піднайму, хоча і перестає бути піднаймачеві.
"Але, частіше за все припинення житлових правовідносин пов'язане з виселенням проживають у житловому приміщенні осіб". [1]
Виселення, по яких би підставах і в якому б порядку воно не здійснювалося, у всіх випадках належить до примусових заходів державно-правового впливу. Виселення із займаного житлового приміщення в будинку державного, муніципального або громадського житлового фонду допускається лише з підстав, встановлених законом (ч. 1 ст. 90 ЖК). Виселення проводиться або за рішенням суду (судове виселення) або з санкції прокурора (адміністративне виселення). У той же час виселення далеко не завжди можна кваліфікувати як санкцію і тим більше як міру правової відповідальності. Якщо будинок, в якому проживає громадянин, підлягає знесенню, але громадянин не звільняє його, вважаючи, що надане йому інше приміщення не є упорядкованим, що виник спір підлягає вирішенню в судовому порядку. У разі задоволення позову про виселення громадянина не можна говорити про застосування до нього ні санкції, ні тим більше міри відповідальності. Не можна говорити про застосування до громадянина санкції і при виселенні його в адміністративному порядку з аварійного будинку, хоча виселення та проводиться з санкції, тобто з дозволу прокурора. Заходи відповідальності не застосовуються до громадянина і тоді, коли він підлягає виселенню в адміністративному порядку з самоправно зайнятого жилого приміщення. У даному випадку правий на приміщення громадянина не позбавляють, оскільки в результаті самоуправного заняття житлового приміщення він ніяких прав на нього не придбав. А от якщо громадянин виселяється за рішенням суду за псування або руйнування житлового приміщення або через неможливість спільного проживання, то до нього застосовуються заходи цивільно-
____________________
[1] Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С.276.
11
правової відповідальності.
Якщо відбулося рішення суду про виселення громадянина або дана санкція прокурора на адміністративне виселення, то "при звільненні приміщення мова повинна йти саме про виселення громадянина, хоча б він і підкорявся рішенням суду або санкції прокурора і для звільнення приміщення не довелося вдаватися до сприяння судового виконавця і органів міліції ". [1]
Таким чином, виселення громадянина в більшості випадків є наслідком розірвання договору житлового найму, тобто наслідком припинення дії підстави користування житловим приміщенням. Однак не слід забувати, що договір найму може і не бути підставою користування житловим приміщенням. Тому виселення громадян "може мати місце як внаслідок розірвання договору житлового найму, так і в інших випадках, у тому числі і тоді, коли громадянин проживає у житловому приміщенні без всяких на те підстав, наприклад, при самоправно зайнятих житлового приміщення" [2]
Як відзначають М.І. Брагінський і В.В. Витрянский, "розірвання договору, з одного боку, вносить певний дестабілізуючий фактор у відносини сторін, надаючи можливість припинити договір до отримання очікуваного результату, а з іншого боку, надає спосіб уникнути виконання договору у випадках, коли його реалізація не буде відповідати цілям, які стоять перед сторонами ". [3]
Прагнучи забезпечити стійкість користування житловими приміщеннями, держава ретельно регулює відносини щодо розірвання договору житлового найму та виселення громадян з житлових приміщень, що має велике значення у забезпеченні здійснення конституційного права громадян на житло.
Аналіз норм, що регулюють ці відносини, показує, що законодавець на перше місце ставить захист житлових інтересів наймачів та членів їх сімей. З одного боку, він надає їм широкі права в розірванні договору, а з іншого - оберігає їх від необгрунтованих виселень із займаних квартир.
Чинне житлове законодавство передбачає можливість розірвання договору житлового найму з ініціативи як наймача, так і на вимогу наймодавця.
____________________
[1] Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С.279
[2] Золотар В.А., Дятлов П.М. Указ. соч. С. 95.
[3] Брагинський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. М., 1997.
12
Права наймача або членів його сім'ї при розірванні зазначеного договору з їх ініціативи нічим не обмежені. Наймач житлового приміщення вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму (ст. 89 ЖК РРФСР). Причина розірвання договору значення не має. "Одностороння відмова громадянина від користування житловим приміщенням не ставиться в залежність від будь-яких умов, не вимагає попереднього попередження, може бути здійснений, як правило, в будь-якій формі". [1] Єдина обов'язок, що покладається при цьому на виїжджає наймача, - це здача приміщення в належному стані (ч. 2 ст. 142 ЖК УРСР).
"Воля наймача та членів його сім'ї може бути виражена не тільки шляхом прямого волевиявлення в позитивній формі, а й формі конклюдентних дій, коли воля розірвати договір і припинити житлові відносини з наймодавцем випливає з досконалого дії, а не з прямого волевиявлення". [2] Наприклад, виїзд наймача та членів його сім'ї на постійне місце проживання в інше місце, хоча б вони і не заявили про припинення житлового правовідносини. Згідно з частиною 2 статті 89 ЖК УРСР договір найму вважається розірваним з дня виїзду. На відміну від порядку, передбаченого цією статтею, статтею 687 ГК РФ передбачено обов'язок наймача за договором найму комерційного письмово (за три місяці) попереджати про це наймодавця. Таким чином, наймач житлового приміщення за договором соціального найму має самостійність при односторонньому розірванні даного договору і обмежений тільки отриманням згоди на це від членів його сім'ї, в тому числі і тимчасово відсутніх з підстав, передбачених ст. ст. 60 і 62 ЖК УРСР, а також представника неповнолітніх членів сім'ї з санкції органів опіки та піклування.
Виїзд на постійне місце проживання треба відрізняти від тимчасової відсутності.
Виїзд на постійне місце проживання визначається намірами наймача. При цьому не має значення, чи отримав він в новому місці проживання інше приміщення, чи прописаний там, переїхав чи в інший населений пункт тощо.
Інше питання - доведення такого наміру. Ними можуть бути зміна місця роботи, одержання іншого житлового приміщення для постійного місця проживання, крім випадків, коли закон передбачає збереження колишнього приміщення, вселення в
____________________
[1] Мартковіч І.Б. Житлові правовідносини. М., 1979. С. 59.
[2] Яковлєв В.Ф., Седугін П.І. Указ. соч. С. 259.
13
як члена сім'ї до іншої особи тощо. Пленум Верховного Суду СРСР в
постанові "Про практику застосування судами житлового законодавства" від 3 квітня 1987 року № 2 (у ред. Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 30 листопада 1990 року № 14) [1] роз'яснив (п.9), що при вирішенні спорів про розірвання договору найму зважаючи виїзду наймача і членів його сім'ї на постійне проживання в інше місце суд зобов'язаний витребувати докази, що свідчать про те, що наймач оселився в іншому населеному пункті або в іншому житловому приміщенні даного населеного пункту. Такими доказами можуть бути документи про виписку з житлового приміщення, про звільнення з роботи і влаштуванні на роботу за місцем нового проживання, забезпечення житлом за новим місцем роботи та ін
При цьому всі докази підлягають обліку та оцінці в сукупності з іншими доказами.
При тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї, на відміну від виїзду на постійне проживання в інше місце, громадянин не набуває іншого постійного місця проживання, у нього є намір повернутися в колишнє жиле приміщення, яке обмежена певним законом строком на 6 місяців, якщо законом не передбачено більш тривалий термін (п. 8 постанови № 2 Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р) [1], а також тимчасова відсутність особи має бути зумовлено обставинами, встановленими статтею 60 ЖК УРСР. При цьому наймач або члени його сім'ї втрачають право користування житловим приміщенням лише внаслідок відсутності понад встановлені строки і тільки після прийняття судом рішення про визнання особи такою, що втратила право на житлову площу. [2]
Що ж стосується розірвання договору найму житлового приміщення при виїзді наймача на постійне проживання в інше місце, то відповідно до правил статті 88 ЖК УРСР, якщо з житлового приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму житлового приміщення не розривається, а може бути переоформлений на будь-якого з решти членів сім'ї. Член сім'ї втрачає право на користування жилим приміщенням з дня вибуття.
Таким чином в даному випадку треба відрізняти розірвання договору найму житлового приміщення від його припинення (втрати) права користування житловим приміщенням.
____________________
[1] Бюлетень Верховного Суду СРСР, 1987, № 3
[2] Див: Коментар до ст. ст. 60 і 61 ЖК УРСР під ред. Ісакова В.Б. М., 1999. С. 234-235
14
Учасниками договору найму є не тільки дві особи - наймач і наймодавець, а на стороні наймача у договорі можуть брати участь і інші особи - члени його сім'ї, причому на тих самих правах, що і наймач (ст. 53 ЖК РРФСР).
З вибуттям наймача договір не припиняється, його сторонами залишаються інші учасники, один з яких заміщає наймача (ст. 88 ЖК РРФСР). Договір найму житлового приміщення припиняється, якщо він перестає діяти у відношенні наймача і всіх членів його сім'ї одночасно. Втрата ж права користування житловим приміщенням поширюється лише на одну особу - наймача або члена його сім'ї, а договір найму житлового приміщення продовжує діяти у відношенні всіх інших його учасників.
"Договір найму житлового приміщення припиняється з цих підстав (ст. 89 ЖК РРФСР) тільки в тому випадку, коли на стороні наймача у договорі виступає лише одна особа - сам наймач, втрачають право на житлове приміщення, що не має членів сім'ї. Тоді втрата права на житлове приміщення або виселення є підстава для припинення договору найму шляхом його розірвання "[1]
Таким чином, договір найму діє лише до тих пір, поки існує наймач як сторона договору і здійснюється право користування житловим приміщенням. З виїздом на постійне проживання, зі смертю, визнанням безвісно відсутньою або померлою наймача договір житлового найму та суб'єктивні права наймача припиняються.
Положення наймодавця, на відміну від наймача, є більш стабільним. Зміна осіб на стороні наймодавця також може мати місце, але значно рідше. Згідно зі статтею 675 ДК РФ, статті 9 Закону "Про основи федеральної житлової політики" від 24.12.92 р з наступними змінами [2] при переході права власності на займане за договором найму житлове приміщення не відбувається розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму.
Саме в такому порядку, розглянутому вище, відбувається розірвання договору соціального найму житлового приміщення за волевиявленням наймача житлового приміщення, і, як правило, такий порядок розірвання договору соціального найму видається менш складним у порівнянні
____________________
[1] Житлове законодавство: Коментар / за ред. В.Д. Яковлєва та П.І. Седугін. М., 1991. С. 257.
[2] Відомості РФ, 1993, № 3. Ст. 99; С3 РФ, 1996, № 3. Ст. 147; 1997, № 17. Ст. 1913; 1999, № 7. Ст. 876.
15
з порядком розірвання такого договору на вимогу наймодавця. Це обумовлено, зокрема, тим, що права наймодавця на розірвання договору житлового найму та
виселення наймачів обмежені цілим рядом умов, зазначених у законі (ч. 3 ст. 89, ст. 90 ЖК УРСР). "Забезпечуючи стійке, стабільне користування громадянами наданими їм житловими приміщеннями, Житловий кодекс регулює відносини, пов'язані з розірванням договору найму житлового приміщення, виселенням з житлових приміщень, виходячи з всілякої захисту житлових інтересів громадян". [1] У статті 10 ЖК УРСР закріплений принцип, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення інакше як на підставах і в порядку, передбаченому законом. Тому розірвання договору найму житлового приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду з ініціативи наймодавця є винятковою мірою і допускається лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом (ст. 90 ЖК РРФСР). При цьому, оскільки наслідком розірвання договору є виселення, дані підстави можуть бути визначені лише законодавством РФ (ст. 90 і 95 ЖК РРФСР).
Взагалі, питання про класифікацію підстав припинення договору житлового найму є досить важким. Особливо явно виявлялася ця труднощі класифікувати підстави припинення договору найму до прийняття Основ Житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік 1981 р., Житлового кодексу РСР 24 червня 1983 року, коли автори пропонували у своїх підручниках, монографіях, дисертаціях і так далі різні як підстави класифікацій, так і самі підстави припинення договору найму житлового приміщення.
Так, наприклад, Б.К. Комаров [2] пропонує будувати підстави припинення договору житлового найму з матеріально-правовою ознакою, з юридичних фактів, з настанням яких закон пов'язує припинення договору житлового найму, наприклад, руйнування чи псування жилого приміщення, неможливість спільного проживання і так далі. Цієї ж точки зору дотримується і М. Нечецька у роботі "Нариси радянського житлового права". [3] Також Комаров зазначає, що в матеріально-правовому аспекті при класифікації підстав припинення договору житлового найму
____________________
[1] Седугін П.І. Житлове право. М., 1998. С. 146.
[2] Комаров Б.К. Указ. соч. С. 8-9.
[3] Нечецька М. Нариси радянського житлового права. Саратов, 1958.
16
потрібно виділити групу підстав припинення договору найму, що виникають лише в
через настання певних юридичних фактів - без порушення наймачем своїх прав і обов'язків, без винного порушення ним договірної дисципліни або навіть в силу договору. [1] Але саму велику, що найчастіше зустрічається групу підстав припинення договору житлового найму становлять випадки, пов'язані з порушенням наймачем своїх зобов'язань, що тягнуть за собою розірвання договору житлового найму та виселення винного.
"Лише після з'ясування матеріально-правових підстав припинення договору житлового найму, - пише Комаров, - повинні бути показані процесуальні та інші особливості припинення договору у судовому та адміністративному порядку". [2] Нарешті, необхідно показати наслідки припинення договору житлового найму і відзначити випадки припинення договору без надання та з наданням нового житлового приміщення.
Видається, що з запропонованими Комаровим підставами можна погодитися, але з самими основами класифікації припинення договору житлового найму, які він пропонує, погодитися не можна, так як деякі з них уже не існують в силу того, що застаріли і не передбачені чинним законодавством, а деякі суперечать підставах припинення договору найму, встановленим Житловим кодексом. Так, до підстав припинення договору найму житлового приміщення, не пов'язаним з винним порушенням наймачем своїх обов'язків, Комаров відносить наступні випадки: 1) зміна сторін договору; 2) втрата і зміна об'єкта договору; 3) відмова наймача від використання житлового приміщення; 4) обмін житлових приміщень; 5) закінчення строку договору; 6) придбання наймачем права приватної власності на житловий будинок. [1]
Якщо аналізувати деякі з наведених підстав, то так безапеляційно відносити їх до підстав припинення договору найму не можна, так як існують і певні особливості цих підстав. Наприклад, зміна сторін у договорі буде підставою припинення цього договору лише в тому випадку, якщо змінився наймач житлового приміщення, а не наймодавець, а також якщо новим наймачем стало інша особа, а не член сім'ї наймача, інакше відбудеться тільки заміна сторони в договорі, а сам договір своєї дії щодо членів сім'ї колишнього наймача житлового
____________________
[1] Див: Комаров Б.К. Указ. соч. С. 10.
[2] Там же. С. 10.
17
приміщення не припиняє.
Спірним є і випадок з обміном жилих приміщень. Якщо це обмін між двома наймачами, то питань не виникає: відбувається припинення двох договорів найму житлових приміщень, що разом з тим є підставою виникнення двох нових договорів найму. Але існує і випадок родинного обміну (ст. 79 ЖК РРФСР), який не можна віднести до цього підстави припинення договору житлового найму, так як для сторін, які переїжджають в інше житлове приміщення, одні житлові правовідносини дійсно припиняються і виникають нові. Для тих же членів сім'ї, які залишаються проживати в колишньому житловому приміщенні, але приймають іншого члена сім'ї замість вибулого у порядку обміну, відбувається не припинення, а зміна житлового правовідносини. Також існують випадки примусового обміну, який проводиться всупереч волі учасників обміну як один із способів охорони житлових правовідносин, тому його не можна відносити до основ припинення договору житлового найму, не пов'язаним з винним порушенням наймачем своїх обов'язків.
Така підстава, як закінчення строку договору, має застосовуватися до договору комерційного найму житлового приміщення або до договору піднайму, але до договору соціального найму воно застосовуватися не може, тому що цей договір носить безстроковий характер, на відміну від вище названих.
Що ж стосується шостого підстави припинення договору житлового найму, не пов'язаного з винним порушенням наймачем своїх обов'язків, названого Комаровим, як, втім, і багатьма іншими авторами [1], то в даний час такої підстави не існує, так як громадяни мають право набувати на праві власності будинку без будь-яких обмежень, в тому числі і користуватися при цьому житловим приміщенням за договором найму.
Говорячи про другу класифікації, Комаров виділяє підстави припинення договору житлового найму у зв'язку з винним порушенням обов'язків наймачем, що веде до розірвання договору житлового найму. І говорить про те, що розірвання договору і виселення наймача допускається за такими найбільш важливим підставах: 1) руйнування і псування житлового приміщення; 2) неможливість спільного проживання;
3) прострочення внесення квартплати у будинках індивідуального житлового фонду; 4) викорис-
____________________
[1] Див, наприклад, Мартковіч І.Б. Житлові правовідносини. М., 1979.
18
тання житлового приміщення не за призначенням; 5) тривале невикористання житлового приміщення; 6) припинення трудового договору; 7) недійсність договору. [1]
Що стосується наведеної класифікації, то в ній також є підстави, які новим житловим законодавством змінені, скасовані або доповнені.
Так, зокрема, частина 6 статті 15 Закону "Про основи федеральної житлової політики" передбачає виселення громадян у разі, якщо оплата житла та комунальних послуг за договором найму не проводилася на протязі шести місяців. Тобто це правило відноситься і до житлових приміщень, що знаходяться в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду, а не тільки домівках індивідуального (приватного) житлового фонду, як сказано у Комарова.
Під тривалим невикористанням житлового приміщення Комаров увазі тимчасова відсутність наймача або членів його сім'ї, а також виїзд на постійне проживання в інше місце. Ці підстави передбачені статтями 60, 61 і частиною 2 статті 89 ЖК УРСР і були розглянуті на початку цього розділу.
Назване Комаровим шосте підстава розірвання договору найму житлового приміщення було передбачено пунктом 1 статті 95 ЖК УРСР, але зараз виключено, а сьоме підставу передбачено в цьому Житловому кодексі у статті 100 як недійсність ордера, виданого на житлове приміщення. Крім цього в даній класифікації відсутні деякі підстави, передбачені чинним житловим законодавством, які тягнуть розірвання договору соціального найму житлового приміщення та виселення наймачів на вимогу наймодавця, і які будуть розглянуті нижче.
Наведена Комаровим класифікація підстав розірвання договору житлового найму відбиває погляд на цю проблему, що існував до прийняття Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, Житлового кодексу РРФСР, і, треба сказати, ця класифікація є однією з найбільш повних. Наприклад, багато авторів сходяться в думці з приводу того, щоб виділяти дві основні класифікації: розірвання договору найму з вини наймача і розірвання договору житлового найму з підстав, не пов'язаних з виною наймача (Ю. С. Васильєв, С. М. Левенсон). Але що стосується підстав розірвання договору, то єдиної думки немає. Так, Ю.С. Васильєв до першої класифікації відносить такі підстави: 1) систематичне
____________________
[1] Див: Комаров Б.К. Указ. соч. С. 10.
19
руйнування або псування житлового приміщення; 2) неможливість спільного проживання з
наймачем інших мешканців; 3) систематичний неплатіж наймачем квартирної плати; 4) особисте непроживання наймача у житловому приміщенні.
На відміну від Комарова, Васильєв відносить таку підставу розірвання договору житлового найму, як припинення трудового договору та виселення з будинків підприємств, установ, організацій до другої класифікації, тобто без вини наймача. Васильєв також розглядає підстави розірвання договору житлового найму, якщо виникла необхідність знесення або капітального ремонту житлового будови. [1]
Такі ж підстави припинення договору житлового найму вказує і С.М. Левінсон, але в його роботі приділяється увага розірвання договору найму житлового приміщення через визнання ордера недійсним і адміністративному порядку розірвання договору найму житлового приміщення. [2]
На відміну від названих авторів, Ю.М. Ковзанів не дотримується класифікації підстав розірвання договору житлового найму на пов'язану з виною наймача чи ні, а своїй книзі "Розірвання договору найму житлового приміщення" [3] розглядає такі підстави: 1) розірвання договору найму, у зв'язку з визнанням ордера недійсним; 2) у зв'язку із знесенням будинку або передачею приміщення для державних або громадських потреб; 3) у зв'язку з припиненням трудових відносин з власником будинку; 4) у зв'язку з систематичним порушенням правил співжиття.
Але незважаючи на наявність різних думок і публікацій на з цього питання, жодна з перерахованих вище класифікацій не є вичерпною.
З прийняттям Житлового кодексу 1983 р були фактично закріплені ті ж підстави розірвання договору житлового найму на вимогу наймодавця і виселення
____________________
[1] Див: Васильєв Ю.С. Розірвання та зміна договору житлового найму в судовому порядку. Автореф. дисс ... канд. юридич. наук. М., 1961.
[2] Див: Левенсон С.М. Виникнення, зміна та припинення правовідносин по найму житлового приміщення. Автореф. дисс ... канд. юрид. наук. М., 1968
[3] Див: Коньков Ю.М. Розірвання договору найму житлового приміщення. М., 1978.
20
громадян з житлових приміщень у судовому порядку, що містилися в Основах житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік від 24 червня 1981 р. [1] Перелік цих підстав не є вичерпним, оскільки стаття 95 ЖК УРСР передбачає можливість встановлення законодавством РФ та інших випадків виселення громадян з наданням іншого жилого приміщення. (В ред. Закону РРФСР від 06.07.91 № 1552-1). [2]
Таким чином, як вже зазначалося, за яким би підстав не вироблялося розірвання договору житлового найму, наслідком такого розірвання є, як правило, виселення наймача та членів його сім'ї із займаного приміщення. Виселення допускається лише за визначеними підставами і виробляється в судовому порядку.
В адміністративному порядку з санкції прокурора можуть бути виселені лише особи, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом (ч. 2 ст. 90 ЖК УРСР).
На наймодателе, виселяти громадян за визначеними підставами, лежить найважливіший обов'язок одночасно надати їм інше житлове приміщення, за винятком випадків, які зазначені в Житловому кодексі, коли відбувається виселення без надання іншого житлового приміщення.
Житловим кодексом передбачено виселення громадян з наданням іншого благоустроєного як, так і просто іншого житлового приміщення.
Зокрема, до підстав розірвання договору житлового найму та виселення з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення Житловий кодекс і багато авторів (наприклад, Золотар В.А., Дятлов П.М. [3], Мартковіч І.Б., [4] Маслов В.Ф.; Чигир В.Ф., Толстой Ю.К. та ін) відносять наступні випадки: 1) виселення у разі, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних або суспільних потреб (Ст. 92ЖК РРФСР); 2) якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом (Ст. 93 ЖК УРСР), 3) якщо будинок (житлове
____________________
[1] Відомості Верховної Ради СРСР, 1981, № 26. Ст. 834; 1984, № 13. Ст. 188; № 24. Ст. 442; 1985, № 48. Ст. 919; 1986, № 17. Ст. 278.
[2] Відомості РРФСР, 1991, № 28. Ст. 963.
[3] Золотар В.А., Дятлов П.М. Радянське житлове право. Київ. 1990.
[4] Мартковіч І.Б. Житлове право: закон і практика. М., 1990.
21
приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий (Ст. 92 ЖК УРСР), 4) виселення здійснюється з військових містечок осіб, які втратили зв'язок із Збройними Силами РФ (С. 94 ЖК РРФСР).
Виселення з житлового приміщення наймачів та членів їх сімей з наданням іншого, тобто невпорядкованого житлового приміщення можливо з таких підстав:
1) Ст. 95 ЖК УРСР: у відношенні громадян, що отримали житлові приміщення в будинках
колгоспів, якщо вони виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним бажанням;
2) ч. 6 ст. 15 Закону "Про основи федеральної житлової політики": у відношенні
громадян, які протягом шести місяців не вносять плату за житло і комунальні послуги;
3) Ст. 100 ЖК: у разі визнання ордера на житлове приміщення недійсним;
4) виселення із службових житлових приміщень громадян, перелічених у статті 108 ЖК
РРФСР;
5) Виселення з гуртожитків за наявності підстав, передбачених частиною 2 статті
110 ЖК УРСР.
І до третьої класифікацією належать підстави, за наявності яких наймач і
члени його сім'ї підлягають виселенню без надання їм іншого житлового приміщення. Ці випадки передбачені статтею 98 ЖК УРСР:
1) якщо наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають з ним особи
систематично руйнують чи псують жиле приміщення;
2) використовують житлове приміщення не за призначенням;
3) сістеметіческім порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших
проживання разом з ними в одній квартирі чи одному будинку, а заходи запобігання або громадського впливу виявилися безрезультатними;
4) без надання іншого жилого приміщення може бути виселено також особи,
позбавлені батьківських прав, якщо їх спільне проживання з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим;
5) виселення у зв'язку з визнанням ордера на жиле приміщення недійсним
внаслідок неправомірних дій одержали ордер, (ч. 1 ст .100 ЖК УРСР);
6) виселення із службових житлових приміщень (ст. 106 ЖК УРСР).;
22
7) виселення з гуртожитків за наявності умов, зазначених у частині 1 статті 110 ЖК УРСР.
Більш докладно кожне з цих підстав розірвання договору найму житлового
приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду та виселення наймачів та членів їх сімей буде розглянуто в наступному розділі даної роботи.
Таким чином, вище були розглянуті права наймодавця на розірвання договору
житлового найму і виселення наймачів, які обмежені поруч умов, зазначених у законі, а саме переліченими вище підставами, які допускають розірвання договору та виселення. Стосовно до даного положення видається цікавою точка зору, висловлена ​​В.А. Золотарем і П.М. Дятловим про те, що "правоохоронне значення зазначених норм (ч. 3 ст. 89 і ст. 90 ЖК УРСР) полягає в тому, що, встановлюючи найбільш загальні принципові правила про підстави, порядок та умови розірвання договору житлового найму та виселення наймачів на вимогу наймодавця з житлових приміщень у будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду, вони тим самим вказують на межі, за які не допускається виселення громадян з житлових приміщень.
З точки зору виконуваних функцій є всі підстави вважати правила вищевказаних статей закону загальними юридичними гарантіями житлових прав наймачів та членів їх сімей при виселенні зжив приміщень у будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду. Спільними вони вважаються тому, що стосуються не яких-небудь окремих випадків виселення, а поширюються, як правило, на всі випадки виселення громадян з вказаних будинків. Безумовно, якщо говорити в цілому про гарантії при виселенні, то найбільш загальними є юридичні гарантії, передбачені частиною 4 статті 10 ЖК УРСР, які поширюються на всіх користувачів житловими приміщеннями, незалежно від того, в будинку якогось житлового фонду вони проживають ". [1]
Таким чином, Золотар і Дятлов говорять про наступні юридичних гарантії житлових прав наймачів та членів їх сімей, надаються їм законом при виселенні:
1. Перша гарантія полягає в тому, що договір найму житлового приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду може бути розірваний за
____________________
[1] Золотар В.А., Дятлов П.М. Указ. Соч. С. 120.
23
вимогу наймодавця лише з підстав, зазначених у законі (ч. 3 ст. 89 ЖК УРСР). Виселення громадян із займаних ними жилих приміщень у зазначених будинках допустимо також лише з підстав, встановлених законом (ч. 1 ст. 90 ЖК УРСР). Вимоги про виселення наймача та членів його сім'ї за іншими підставами є незаконними і не можуть бути покладені в основу припинення договору та виселення з житлового приміщення.
"Показовим у цьому відношенні є справа за позовом відділу житлового господарства місцевої адміністрації громадянину Ш. про виселення. Позивач вимагав виселення Ш на тій підставі, що, по-перше, місцева адміністрація помилково надала відповідачу спірну квартиру, а по-друге, вона за своїми розмірами не задовольняє сім'ю Ш. і повинна бути надана іншому громадянину. Народний суд позов задовольнив. Обласний суд рішення народного суду залишив у силі .. Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду УРСР цілком правильно скасувала вищевказані постанови судових органів, оскільки жодна з підстав , покладених позивачем в обгрунтування позову про виселення, у законі не вказано. Закон не передбачає в якості підстав для виселення з житлового приміщення ні помилковість надання житлового приміщення громадянину, ні те, що це приміщення повинне було бути надано іншому особі. Не міг бути покладений в обгрунтування позову і той факт, що, на думку позивача, спірне приміщення не задовольняє житлової потреби сім'ї відповідача. Такої підстави в законі нема ". [1]
2. Другий загальною гарантією прав наймачів при виселенні В.А. Золотар називає
правило закону, що договір найму житлового приміщення в будинках державного муніципального та громадського житлового фонду може бути розірвано тільки в судовому порядку, крім випадків розірвання договору за наявності загрози обвалу будинку (ст. 93 ЖК РРФСР). "Суть даної гарантії полягає в тому, що судовий порядок вирішення справ є більш демократичним у порівнянні з адміністративним. У суді справи про виселення розглядаються не одноосібно, а колегіально, у відкритому судовому засіданні, за участю сторін, зацікавлених осіб і, як правило, з участю прокурора. Крім того, при судовому розгляді справ сторони мають більше можливостей для оскарження прийнятого судом рішення. " [2]
____________________
[1] Золотар В.А., Дятлов П.М. Указ. соч. С. 121-122.
[2] Золотар В.А., Дятлов П.М. Указ. соч. С. 123.
24
3. Третьою загальної юридичної гарантією житлових прав громадян при виселенні
є правило про те, що граданам, виселяемиміз житлових приміщень, одночасно має бути надано інше житлове приміщення, за винятком випадків, зазначених у законі (ч. 3 ст. 90 ЖК УРСР). "Випадки виселення громадян з житлових приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду без надання іншого житлового приміщення законодавець розглядає як виняткові. Таке виселення він допускається тільки при наявності вини виселяється в систематичному неісполеніі обов'язків щодо збереження чи неналежному використанні житлового приміщення, у порушенні прав інших громадян , які проживають з ним в одній квартирі або будинку, або в іншому грубому нарйшеніі норм житлового законодавства ". [1]
Як правильно зазначалося в літературі, виселення без надання іншого житлового приміщення в цих випадках не буде суперечити статті 40 Конституції РФ, "тому що ніхто не має права здійснювати свої права на шкоду інтересам суспільства, правам інших
громадян ". [2]
Правоохоронна функція наведеного вище загального правила закону полягає в тому, що "зобов'язуючи наймодавця надати громадянинові, виселюваному на законних підставах, інше житлове приміщення, держава тим самим гарантує йому продовження здійснення належного йому конституційного права на житло в стадії користування конкретним житловим приміщенням." [3] Щоб не допустити випадків навіть тимчасового залишення виселяється особи без житла, Житловий кодекс встановив правило, за яким громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, інше житлове приміщення повинно надаватися одночасно з виселенням.
Але гарантії прав на забезпечення виселяється громадянина іншим житловим приміщенням не закінчуються тільки покладанням на наймодавця обов'язки з надання іншого жилого приміщення. З метою більш ретельної охорони інтересів наймача та членів його сім'ї законодавець встановив вимоги, яким має відповідати надається житлове приміщення.
Також В.А. Золотар відзначає, що говорячи про регулювання новим житловим
____________________
[1] Золотар В.А,, Дятлов П.М. Указ. соч. С. 124-125.
[2] Пергамент А.І. Житлові права громадян СРСР. / / Рад. держава і право, 1982,
№ 1. С. 8
[3] Золотар В.А,, Дятлов П.М. Указ. соч. С.125.
25
законодавством розглянутого питання в цілому, слід зазначити, що, йдучи шляхом розширення прав громадянина на житло та посилення юридичних гарантій їх стійкості, воно в ряді випадків замість виселення без надання житлового приміщення ввело виселення з наданням іншого жилого приміщення. Наприклад, якщо за раніше діючим законодавством, громадяни, що проживають в колгоспних будинках, якщо вони виключені з членів колгоспу або вибули з нього за власним бажанням, підлягали виселенню без надання іншої житлової площі, то за новим законом - з наданням іншого жилого приміщення. [1]
Таким чином, житлове законодавство, закріплюючи підстави, порядок та наслідки припинення житлових правовідносин з наймачами і їх виселення, одночасно встановлює юридичні гарантії захисту їх прав та законних інтересів.
____________________
[1] Див: Золотар В.А., Дятлов П.М. Указ. соч. С. 126.
26

РОЗІРВАННЯ

ДОГОВОРУ СОЦІАЛЬНОГО НАЙМУ
У СУДОВОМУ ПОРЯДКУ

Житлове законодавство надає право наймачеві житлового приміщення за згодою членів його сім'ї в будь-який час розірвати договір найму. При цьому права наймача або членів його сім'ї при розірванні зазначеного договору з їх ініціативи нічим не обмежені, за винятком єдиної обов'язки, яка покладається на виїжджає наймача, - це здача житлового приміщення в належному стані. (Ч. 2 ст. 142 ЖК УРСР).

Інакше вирішується питання при розірванні договору соціального найму житлового приміщення на вимогу наймодавця.
На відміну від наймача, наймодавець може розірвати договір найму житлового приміщення в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду в односторонньому порядку тільки за чітко встановленим законом вичерпного переліку підстав і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом (ст. 90 ЖК УРСР). При цьому, оскільки наслідком розірвання договору соціального найму є виселення, дані підстави можуть бути визначені лише законодавством РФ (ст. ст. 90 і 95 ЖК). Виселення з інших, крім спеціально названих у законі підстав не допускається.
Порядок виселення залежить від порядку вирішення житлових спорів, тому рішення про виселення (примусове виселення) приймається судом, за винятком випадків, встановлених законом.
Порядок розгляду судом справ про виселення і виконання судових рішень визначається цивільним процесуальним законодавством. Деякі спеціальні правила розгляду містяться в постанові Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 р № 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" [1] і в постанові Пленуму Верховного
____________________
[1] Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; Бюлетень Верховного Суду РФ, 1994, № 3; 1997, № 1.

27
Суду СРСР від 3 квітня 1987 р № 2 "Про практику застосування судами житлового законодавства". [1]
Таким чином, як було вже зазначено вище, при розірванні договору соціального найму житлового приміщення в судовому порядку його наслідками є виселення наймача та членів його сім'ї. Законодавством передбачено два варіанти виселення громадян: з наданням іншого жилого приміщення (ст. ст. 92, 93, 94, 95 ЖК) та без надання іншого жилого приміщення (ст. ст. 98 і 99 ЖК). При цьому слід звернути увагу, що в одних випадках надається жиле приміщення у зв'язку з виселенням має бути благоустроєним (ст. 91-94 ЖК), а в інших випадках воно не обов'язково має бути таким (ст. ст. 95, 100, 108, ч. 2 ст. 110 ЖК).
Вимоги, які встановлені законодавством для упорядкованих житлових приміщень утримуються у статті 96 ЖК, а для невпорядкованих житлових приміщень - у статті 97 ЖК.
____________________
[1] Бюлетень Верховного Суду СРСР, 1987, № 3.
28
2.1 Виселення громадян
з наданням іншого
благоустроєного житлового приміщення
Житловий кодекс РРФСР передбачає в якості основного виду виселення виселення з наданням громадянам іншого благоустроєного жилого приміщення. Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше благоустроєне жиле приміщення, за винятком випадків, зазначених у Кодексі (ч. 3 ст. 90 ЖК УРСР).
Як зазначає І.Б. Мартковіч, "По суті мова йде про переселення громадян в інше житлове приміщення, оскільки займані ними повинні бути звільнені з причин, передбачених законом". [1] Але можуть бути випадки, наприклад, при капітальному ремонті будинку, коли справа стосується переселення тільки на тимчасове проживання з обов'язковим поверненням відремонтованого житлового приміщення. У даному ж нами випадку "громадяни невідкладно отримують інше постійне житло. Воно повинно бути надано громадянам до моменту вимоги про виселення, а не пізніше. Зобов'язання надати квартиру в майбутньому повинні визнаватися недійсними як суперечать вимозі закону про одночасне з виселенням надання іншого жилого приміщення ". [2]
Законом встановлений не тільки судовий порядок виселення, але і ряд обов'язкових вимог, що пред'являються до благоустроєного жилого приміщення.
За правилами, встановленими статтею 96 ЖК УРСР, та роз'ясненням, даним у постанові Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р № 2 (п. 15) [3], що надається благоустроєне жиле приміщення повинно відповідати вимогам статей 40 і 41 ЖК УРСР, то є вказане приміщення предоставлятеся у межах даного населеного пункту, причому в будинку капітального типу, з обов'язковим дотриманням санітарних і технічних вимог.
Благоустрій його визначається з урахуванням умов даного населеного
____________________
[1] Мартковіч І.Б. Житлове право: Закон і практика. М, 1990, С. 268.
[2] Мартковіч І.Б. Указ. соч., С. 268-269.
[3] Бюлетень Верховного Суду СРСР, 1987, № 3.
29
пункту, але з урахуванням упорядженості тільки будинків державного і громадського житлового фонду.
"Надання приміщення не в цьому, а в іншому населеному пункті, хоча і б адміністративно підпорядкованому перше, істотно ущемляє інтереси громадян і є порушенням закону.
Велике місто з районним поділом розглядається як єдиний населений пункт. Тому при виселенні житлове приміщення може бути надано в будь-якому районі міста. За межами ж риси даного населеного пункту житлові приміщення можуть бути надані тільки за згодою переселяються або якщо немає можливості надати його в тому ж населеному пункті (наприклад, у разі його ліквідації) ". [1]
Приміщення надаються для постійного проживання, звідси випливає, що вони повинні знаходитися в будинках капітального типу. [2]
Неприпустимо переселення громадян у приміщення, розташовані в будинках - бараках, які вважаються тимчасовими спорудами. Не може бути задоволено позов про виселення, якщо виселюваному пропонується житлове приміщення в будинку, що підлягає капітальному ремонту і тим більше знесенню.
Зміст поняття впорядкованості залежить від стану житлового фонду в цьому населеному пункті, розвиток водопостачання, каналізаційної системи, теплофікації, газифікації, електрифікації житлових будинків та окремих приміщень, тобто комунально-побутових зручностей. "Обмеження цього вимоги межами" даного населеного пункту "зумовлено неоднаковим рівнем благоустрою житлових приміщень у різних населених пунктах країни". [3]
Не беруться до уваги такі чинники або так звані додаткові зручності, як поліпшена планування, підсобні, допоміжні приміщення нежитлового характеру (комори, антресолі, вбудовані шафи і т.д.), наявність балконів. "Надаване жиле приміщення має відповідати середньому рівню побутових
____________________
[1] Маслов В.Ф. Право на житло. Харків, 1986. С. 86.
[2] Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 03.04.87г. № 2 "Про практику застосування судами житлового законодавства" (п. 15) (Бюлетень Верховного Суду СРСР, 1987, № 3).
[3] Золотар В.А., Дятлов П.М. Указ. соч. З. 128
30
зручностей, досягнутого в даному населеному пункті. Визначення названих факторів входить до компетенції суду, який розглядає позов про виселення. [1]
Не потрібно, щоб надається приміщення було однаковим і рівноцінним за зручностей з займаним. Отже, надається приміщення може у будь - якому відношенні якісно поступатися вилучається. Тому не можна погодитися з думкою Л. М. Васильченко про те, що при переселенні наймача в інше жиле приміщення він не може бути позбавлений тих зручностей, які мав на колишній квартирі. [2] У всякому разі виселювані не вправі вимагати таких зручностей, які в даному населеному пункті ще не набули широкого поширення. Інакше кажучи, надаються приміщення повинні мати ті види комунальних зручностей, які є в більшості житлових будівель державного, муніципального та громадського житлового фонду в даному населеному пункті.
"Але та обставина, що наймач займав невпорядковане жиле приміщення, не може бути підставою для надання йому нової квартири зі зручностями, що не відповідають рівню благоустрою даного населеного пункту [3]". [4]
Ця умова є важливим для захисту житлових прав громадян, так як вимога про надання благоустроєного житлового приміщення закон не ставить у залежність від наявності комунально-побутових зручностей в тому приміщенні, з якого виселяється наймач. Тому організація, що надає житлове приміщення, ступінь благоустрою якого нижче рівня більшості квартир даного населеного пункту, не може мотивувати це порушення прав виселяється посиланням на те, що він проживає в приміщенні, що не має комунально-побутових зручностей. Так, один з київських заводів звернувся до суду з позовом про виселення громадянина К. з сім'єю із займаного ними жилого приміщення у зв'язку з відведенням земельної ділянки під будівництво цеху. Відповідач
____________________
[1] Жанайдаров І. Загальні умови виселення з наданням іншого жилого приміщення. / / Соц. Законність, 1984. № 2. С. 45
[2] Див: Васильченко Л.М. Договір житлового найму у відомчих будинках. М., 1973,
С. 124; Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1981, № 7. С. 15-16.
[3] п. 16 постанови Пленуму Верховного Суду України від 26.12.84 р. № 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу УРСР" (БВС РРФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; БВС РФ , 1994, № 3; 1997, № 1).
[4] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 88-89.
31
відмовився вселитися, мотивуючи тим, що надане йому жиле приміщення не впорядковане. У ньому немає каналізації і ванни. Заперечуючи проти цього мотиву, позивач послався на те, що відповідач проживає в будинку, в якому також немає зазначених комунально-побутових зручностей. Народний суд відмовив у позові про виселення, мотивуючи своє рішення тим, що необхідність надання іншого благоустроєного житлового приміщення не може ставитися у залежність від якості будинку, що зноситься і наявних у ньому зручностей.
В.А. Золотар і П.М. Дятлов вважають, що "правильність рішення суду не викликає сумніву, оскільки воно спирається на правила статті 96 ЖК УРСР". [1]
Рішення суду про виселення з наданням громадянину іншого благоустроєного житлового приміщення має бути конкретним і не може містити будь-яких умов. У резолютивній частині рішення суд зобов'язаний вказати, яке конкретне приміщення надається виселюваному з позначенням вулиці, номера будинку та квартири, а також прізвищ, імен та по батькові всіх повнолітніх осіб, які підлягають виселенню (ч.4. Ст. 96 ЖК УРСР). "Судова практика тлумачить норму про характер наданого приміщення розширено і виходить з того, що надається приміщення має відповідати загальноприйнятим критеріям житлового приміщення і бути не тільки благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, але і придатним для проживання виселяється і членів його сім'ї. У цьому випадку суди застосовують правила, що регулюють відносини при наданні житлових приміщень у порядку поліпшення житлових умов громадян, згідно з якими житлові приміщення повинні надаватися з урахуванням стану здоров'я громадян та інших заслуговують уваги обставин (ч. 2 ст. 41 ЖК УРСР) ". [2]
Це так звана суб'єктивна придатність житлових приміщень для вселяє в них громадян. [3] "На практиці розглядається питання вирішується з урахуванням стану здоров'я і віку тих, кого виселяють, умов їх роботи, труднощів, які долають хворою дитиною при відвідуванні школи та інших, які заслуговують на увагу обставин. При цьому суд бере до відома дійсно поважні причини, що мають істотне значення для певної особи, а не ті загальні незручності, з якими пов'язане
____________________
[1] Див: Золотар В.А., Дятлов П.М. Указ. соч. С. 129.
[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 89.
[3] Див: Жанайдаров І. Указ. соч. С. 45.
32
зміна місцезнаходження квартири (віддаленість від центру, труднощі при користуванні комунальним транспортом, відсутність поблизу торгових та медичних установ тощо [1] ". [2]
Наступним необхідною умовою, якій має відповідати благоустроєне жиле приміщення є вимога частини 2 статті 96 ЖК УРСР, згідно з яким громадянам, які займали окрему квартиру, повинно бути надано окрему квартиру.
"Якщо ж громадянин проживав у комунальній квартирі, йому може бути надана житлова площа в комунальній квартирі. При цьому надається приміщення має бути тотожним з займаним за кількістю кімнат ". [3] Зокрема, якщо наймач займав окрему квартиру або більше однієї кімнати, йому відповідно повинна бути надана окрема квартира або приміщення, що складається з того ж числа кімнат.
"Однак практично вимога про кількість наданих кімнат не завжди може бути дотримано, якщо мова йде про виселення наймачів із житлових приміщень, що перевищують норму житлової площі (ч. 3 ст. 96 ЖК УРСР), якщо, безумовно, вони або хто-небудь з членів їх сім'ї не користуються правом на додаткову площу ". [4]
При вирішенні питання про кількість наданих кімнат має враховуватися і правило частини 1Стаття 41 ЖК РРФСР, який не допускає заселення однієї кімнати особами різної статі старшими за дев'ять років, крім подружжя. Це правило не застосовується до випадків заселення однієї кімнати особами різної статі, серед яких тільки одна людина старше дев'яти років.
Наприклад, відділ з обліку та розподілу житлової площі Кіровського райвиконкому пред'явив позов до громадянки Ш. про виселення з наданням однокімнатної квартири площею 20 кв. м у зв'язку зі зміною цільового призначення будинку - переобладнанням його в нежитловий. Заперечуючи проти позову, відповідачка пояснила, що спільно з нею проживає син старше дев'яти років, а це дає їй право на отримання двох кімнат. Кіровський районний суд виніс рішення про виселення Ш., пославшись на те, що вона займає зараз
____________________
[1] Бюлетень Верховного суду РРФСР, 1984, № 11. С. 16
[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 89.
[3] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 89.
[4] Золотар В.А., Дятлов П.М. Указ. соч. С. 130.
33
кімнату розміром 18 кв. м і в результаті виселення її житлові умови не погіршуються. Московським міським судом рішення залишено без зміни. Переглянувши справу в порядку нагляду, президія Московського міського суду виправив допущену помилку - скасував рішення народного суду і передав справу на новий розгляд, вказавши на порушення судом вимог закону, відповідно до якого відповідачка у разі її виселення мала право на надання їй житлового приміщення з двох кімнат. При новому розгляді відділ з обліку та розподілу житлової площі відмовився від позову і справу було виробництвом припинено. [1]
Також за розміром надається жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, однак не більше приміщення, належного йому з родиною по нормі житлової площі (не більше 12 кв. М на людину).
"При виселенні з жилого приміщення меншого розміру, ніж це передбачено для надання житлових приміщень у даному населеному пункті, виселюваному повинно бути надано жиле приміщення відповідно до встановленого розміру (ст. 96 ЖК РРФСР)" [2], тобто за нормами надання житлових приміщень особам, які перебувають на обліку в якості потребують поліпшення житлових умов в даному населеному пункті.
Житловий кодекс також встановив, що якщо наймач або проживає з ним член сім'ї має право на додаткову житлову площу і фактично користується нею, жиле приміщення надається з урахуванням норми додаткової житлової площі (ч. 3 ст. 96 ЖК УРСР). Якщо він користувався додаткової житлової площею у вигляді окремої кімнати, йому також повинна бути надана додаткова жила площа у вигляді окремої кімнати. "Наведемо приклади. Сім'я з трьох осіб, жоден з яких не має право на додаткову площу, займала двокімнатну квартиру з житловою площею 45 кв. м. Такий сім'ї повинна бути надана двокімнатна квартира не менше 36 кв. м житлової площі. Якщо ж один з членів сім'ї має право на додаткову площу, то їм повинна бути надана квартира в усякому разі не менше тієї, яку вони займали.
Сім'я з п'яти осіб займала трикімнатну квартиру з житловою площею 40 кв. м. У даному населеному пункті особи, які перебувають на обліку, забезпечуються житловою площею
____________________
[1] Бюлетень Верховного Суду СРСР, 1984, № 1. С. 39.
[2] Золотар В.А., Дятлов П.М. Указ. соч. С. 131.
34
з розрахунку 9 кв. м на людину. У нашому прикладі сім'я повинна отримати квартиру не менше ніж з трьох кімнат і не менше 45 кв. м житлової площі. (5 * 9) ". [1]
"При визначенні розміру наданого житлового приміщення до уваги береться лише житлова площа, без урахування розміру іншої корисної площі (підсобних приміщень, коридору, кухні, ванни і т.п.), якщо навіть вона була переобладнана під житло, але без дотримання встановленого порядку виробництва переобладнання ". [2]
У постанові пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 роз'яснено, що слід також враховувати стан здоров'я яких виселяють громадян та інші заслуговують уваги обставини, що утрудняють користування наданим жилим приміщенням (п. 15). Так, не допускається заселення однієї кімнати особами, які страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати з членами своєї сім'ї в одній кімнаті. Або ж подібні обставини можуть бути обумовлені умовами праці, побуту, забезпечення соціальними послугами (наприклад, інвалід змушений переїхати в район, віддалений від поліклініки за відсутності розвинених транспортних комунікацій); складом сім'ї; характером відносин, що склалися між виселюваним та іншими особами; сильним психічним впливом, викликаним особливостями конкретних умов нового місця проживання, і т.п. "Так, наприклад, судовій практиці відомі випадки відмови у позові про виселення з тих підстав, що В. поселяли в одній квартирі з Ч., з яким дружина В. раніше перебувала в близьких відносинах; вікна квартири, що надається виходили на кладовищі, де поховано доньку відповідачки і т.д. "[3]
Перелік підстав, за якими допускається виселення з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду, наводиться в статті 91 ЖК УРСР і включає в себе наступне:
- Будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню (ст. 92 ЖК);
- Будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом (ст. 93 ЖК);
- Будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий (ст. 93 ЖК).
____________________
[1] Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Цивільне право. Ч 2. М., 1997. С. 282.
[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 90.
[3] Жарков В.М. Охорона житлових прав громадян при знесенні житлових будов. М. 1979.
С. 184.
35
З наданням іншого благоустроєного житлового приміщення також можуть бути виселені особи, які припинили зв'язок із Збройними Силами (ст. 94 ЖК РРФСР).
Розглянемо кожен із перелічених підстав більш докладно.
1. Надання жилого приміщення у зв'язку із знесенням житлового будинку.
Виселення громадян у зв'язку зі зносом житлових будинків державного, муніципального або громадського житлових фондів "зазвичай пов'язано зі здійсненням планової забудови міст та інших населених пунктів, що нерідко пов'язано зі знесенням, як правило, невеликих житлових будинків або будинків застарілих типів." [1]
У законі визначено порядок надання житлового приміщення громадянам, яких виселяють у зв'язку із знесенням будинку (ст. 92 ЖК РРФСР). Якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних або громадських потреб, яких виселяють з нього громадянам інше благоустроєне жиле приміщення надається підприємством, установою, організацією, яким відводиться земельна ділянка. В інших випадках зносу будинку (наприклад, у зв'язку з його непридатністю) громадянам, яких виселяють з цього будинку, інше благоустроєне жиле приміщення надається підприємством, установою, організацією, яким належить будинок, або органом місцевого самоврядування.
Надаване жиле приміщення має відповідати всім вимогам, що пред'являються до благоустроєного жилого приміщення. У разі відмови громадян оселитися в наданому облаштованому житловому приміщенні, зазначені вище підприємство, установа, організація мають право звернутися до суду з позовом про виселення.
Так, подружжя С. і Г. проживали в будинку, який за рішенням місцевої адміністрації міста підлягав знесенню. Оскільки С. і Г. відмовилися переселитися з будинку, що зноситься в надану їм однокімнатну квартиру площею 21,7 кв. м, підприємство пред'явило до них позов про виселення з будинку з наданням згаданої однокімнатної квартири.
Митіщинській міський суд Московської області задовольнив позов
Судова колегія у цивільних справах Московського обласного суду це рішення
____________________
[1] Седугін П.І. Житлове право. М., 1998. С. 149.
36
залишила без зміни.
Президія Московського обласного суду задовольнила протест заступника Голови Верховного Суду України про скасування судових постанов і про направлення справи на новий розгляд з таких підстав.
Суд загальної юрисдикції мотивував рішення тим, що виселення подружжя С і Р. з будинку, що зноситься в однокімнатну квартиру не погіршує їхні житлові умови, оскільки замість двох житлових кімнат площею 27,1 кв. м надається окрема упорядкована однокімнатна квартира розміром 21,7 кв. м, у той час як норма надання житлової площі на одну людину в місті становить 8 кв. м.
Про відповідність наданого відповідачам жилого приміщення встановленим норах відзначається і у визначенні судової колегії обласного суду. Однак зазначені доводи судів суперечать вимогам ст. ст. 38 і 96 ЖК УРСР.
Оскільки відповідачі користувалися в будинку, що підлягає будинку двома житловими кімнатами площею 27,1 кв. м (що не заперечується позивачем у позовній заяві та підтверджується фінансово-особовим рахунком), у відповідності зі статтею 38 ЖК їм повинна бути надана інша житлова площа розміром не менше 24 кв. м
Позивач ж надає відповідачам квартиру площею 21,7 кв. м, тобто менше передбаченої законом норми, що обмежує їхні інтереси. При цьому необхідно враховувати і те, що Г., як видно зі справи, страждає професійним захворюванням - екземою кистей рук, а С. - виразковою хворобою та іншими захворюваннями.
Надання їм житлової площі меншого розміру, ніж це передбачено законом, має для них суттєве значення. [1]
2. Надання жилого приміщення у зв'язку з переобладнанням житлового будинку
(Жилого приміщення) в нежилий.
Стаття 9 ЖК УРСР передбачає, що у виняткових випадках допускається переведення житлових приміщень у будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду в нежилі. Переобладнання житлового будинку в нежитловий зазвичай пов'язане з передачею його для державних, муніципальних або громадських потреб. Необхідність переобладнання будинку (жилого приміщення) в нежилий виникає, наприклад, у зв'язку з розміщенням в деяких приміщеннях службових, побутових, торговельних організацій, житлово-експлуатаційних та спеціалізованих
____________________
[1] Постанова Президії Московського обласного суду (Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1984, № 10. С. 12).
37
служб і т.д. [1] "Такий переклад можливий і без спеціального переобладнання, про який зазначено в частині 3 статті 91 та статті 92 ЖК УРСР (наприклад, при створенні в приміщенні музею-квартири". [2]
ЖК УРСР встановлює, що в разі виселення у зв'язку з переобладнанням житлового будинку в нежитловий наймачу і членам його сім'ї надається інше благоустроєне житлове приміщення тієї державної (муніципальної), громадською організацією, якій передається переобладнаний житловий будинок (приміщення), "а за відсутності цієї організації або неможливості надання нею жилого приміщення - органом місцевого самоврядування ". [3]
"Підприємство, установа, організація, яким відведено земельну ділянку для державних, муніципальних або громадських потреб, або яким призначений житловий будинок (жиле приміщення), що підлягає переобладнанню в нежилий, зобов'язані до початку знесення або переобладнання запропонувати громадянам, підлягає виселенню, конкретне благоустроєне жиле приміщення для подальшого проживання.
У разі відмови громадян оселитися в наданому облаштованому житловому приміщенні зазначені вище підприємство, установа, організація мають право звернутися до суду з позовом про виселення ". [4]
При розгляді справ про виселення в інше благоустроєне жиле приміщення у випадках, коли будинок, в якому проживає наймач, підлягає знесенню у зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних або громадських потреб або якщо будинок (жиле приміщення) переобладнано в нежитловий (ст. 92 ЖК РРФСР ), необхідно перевіряти, чи є рішення компетентного органу про вилучення земельної ділянки для державних або громадських потреб або про переведення житлового будинку (жилого приміщення) в нежилий (ст. ст. 8, 9 ЖК УРСР). Це роз'яснення було дано в постанові Пленуму Верховного Суду РФ від 26 грудня 1984 р. № 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу УРСР" (п. 16).
"Слід мати на увазі, що право на отримання благоустроєного жилого приміщення в цих випадках мають тільки постійні мешканці, включаючи тимчасово відсутніх
____________________
[1] Седугін П.І. Указ. соч. С. 149.
[2] Яковлєв В. Ф., Седугін П.І. Житлове законодавство: Коментар. М., 1991.
С. 267
[3] Маслов В. Ф. Указ. соч. С. 91.
[4] Яковлєв В.Ф., Седугін П.І. Указ. соч. С. 268.
38
громадян (ст. ст. 60, 62 ЖК РРФСР). До їх числа не відносяться піднаймачеві і тимчасові жильці ". [1]
"Колишні члени сім'ї наймача жилого приміщення в будинку державного, муніципального або громадського житлового фонду, які проживають у цьому приміщенні, у разі знесення (переобладнанні) будинку мають право на одержання для своєї сім'ї окремого житлового приміщення Чинне законодавство не пов'язує право колишніх членів сім'ї наймача на одержання іншого житлового приміщення з тим, чи був укладений з ними самостійний договір житлового найму чи ні. [2] При цьому може бути надано й неізольоване житлове приміщення.
Справа в тому, що після розпаду сім'ї (наприклад, розірвання шлюбу) і роздільного ведення господарства ізольована квартира фактично перетворюється в комунальну. Той факт, що наймач не справив розділ квартири і на нього не відкрито окремий особовий рахунок, не має юридичного значення ". [3]
Прикладом може служити справа з практики прокурорського нагляду у цивільних справах, коли Саратовське виробниче об'єднання "нітрон" пред'явило в суд позов до С. Тарасову і М. Тарасової про виселення їх з неповнолітньою дитиною з квартири. Вимога мотивовано тим, що будинок, в якому проживають відповідачі, у зв'язку з аварійним станом підлягає знесенню, однак вони відмовилися добровільно переселитися на іншу площу.
Рішенням Заводського районного суду від 14 жовтня 1993 р. позов задоволено, Тарасові виселені з займаної квартири. Суд зобов'язав ВО "нітрон" надати Тарасовим кімнати площею 12,7 кв. м, 9,6 кв. м, і 12, 9 кв. м у квартирі за іншою адресою.
Ухвалою судової колегії в цивільних справах Харківського обласного суду від 10 листопада 1993 р рішення суду залишено без зміни.
У протесті заступника Генерального прокурора РФ, внесеному до колегії у цивільних справах Верховного суду РФ у зв'язку з відсутністю кворуму в президії Саратовського обласного суду, було поставлено питання про скасування винесених у справі судових рішень з мотивів їх необгрунтованості.
Ухвалою судової колегією Верховного Суду РФ від 21 липня 1994 р протест
____________________
[1] Гетьман Є.С. Про житлові права і обов'язки громадян. М., 1992. С. 39-40.
[2] Див: Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1978, № 2 С. 1-2.
[3] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 91.
39
задоволений, справу направлено на новий розгляд з таких підстав.
З матеріалів справи виходить, що квартира, яку займає відповідачами, була надана Р. Тарасової на сім'ю з п'яти осіб у 1964 році. Згідно ордеру
Р. Тарасова вселилася в квартиру разом із чоловіком - В. Тарасовим, дочкою - Г. Тарасової, і сином - С. Тарасовим. Згодом у квартиру вселилася дружина сина - М. Тарасова, а в 1989 році у них народилася дитина. На квартиру було відкрито один особовий рахунок.
Таким чином, С. і М. Тарасові проживали в квартирі як члени сім'ї наймача.
Пізніше Р. та В. Тарасові шлюб розірвали, а С. і М. Тарасові стали вести роздільне з ними господарство.
У зв'язку з майбутнім знесенням будинку наймачеві квартири Р. Тарасової об'єднання "нітрон" надало однокімнатну квартиру, В. Тарасову - кімнату в квартирі, де проживають інші наймачі. Тарасові Р. та В. добровільно переселилися на надану жилу площу.
С. Тарасову на сім'ю з трьох осіб надано три кімнати в комунальній квартирі, де проживає ще одна сім'я з двох чоловік.
Тарасові С. і М. відмовилися переселитися на надану жилу площу, вимагаючи надання окремої квартири.
Згідно статті 91 ЖК УРСР, громадяни виселяються з житлових приміщень, що підлягають знесенню, з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення.
Відповідно до статті 96 ЖК УРСР надається громадянам у зв'язку з виселенням житлове приміщення має відповідати вимогам статей 40 і 41 ЖК УРСР, перебувати в межах даного населеного пункту і бути розміром не менше займаного.
Якщо наймач займав окрему квартиру або більше однієї кімнати, йому відповідно повинна бути надана окрема квартира або житлове приміщення, що складається з того ж числа кімнат.
Задовольняючи вимогам позивача про виселення Тарасових С. ​​і М., суд виходив з того, що відповідачі не вправі вимагати надання окремої квартири, оскільки проживали з наймачем квартири різними сім'ями, вели роздільне господарство і фактично окремою квартирою не користувалися.
Однак судом не враховані всі обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.
Згідно зі статтею 53 ЖК УРСР члени сім'ї наймача, які проживають разом з
ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть всі обов'язки,
40
випливають з договору найму житлового приміщення.
Якщо ж особи перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному житловому приміщенні, вони мають такі ж права і обов'язки, як наймач та члени його сім'ї.
Отже, відповідачі Тарасові С. та М., хоча і перестали бути членами сім'ї
Р. Тарасової, користувалися такими самими правами на житлову площу, якими користувалася Р. Тарасова.
У зв'язку з цим висновок суду про те, що відповідачі, як провідні роздільне господарство, фактично вже не користувалися окремою квартирою, не можна визнати вірним. [1]
3. Надання жилого приміщення у зв'язку із загрозою обвалу будинку.
Як відомо, житлові будинки (житлові приміщення) під впливом часу, природних умов і в результаті їх використання можуть прийти в стан, що загрожує обвалом. Виселення з будинків (жилих приміщень), що загрожують обвалом, в силу необхідності прийняття невідкладних заходів щодо запобігання нещасних випадків проводиться в адміністративному порядку (ч.2 ст. 90 ЖК УРСР).
Цей порядок, як більш оперативний у порівнянні з судовим, встановлений з метою запобігання нещасних випадків.
"Загроза будинку (жилого приміщення) обвалом поняття більш вузьке, ніж непридатність будинку (жилого приміщення) для проживання, про яку йдеться у статті 8 ЖК УРСР і яка є підставою для знесення будинку або переобладнання його в нежитловий. Вона представляє окремий випадок непридатності будинку (жилого приміщення) для проживання, який виділений в спеціальну правову норму у зв'язку з підвищеною небезпекою для проживання в ньому громадян і необхідністю вжиття термінових заходів до їх переселення в інші будинки (приміщення) ". [2]
Перш, ніж дати дозвіл на виселення, прокурор повинен з'ясувати: чи дійсно будинок або приміщення, в якому проживає наймач, загрожує обвалом; чи надається виселюваному інше благоустроєне житлове приміщення?
Будинок (жиле приміщення) визнається непридатним для подальшого використання і небезпечним для життя і майна проживаючих у ньому осіб рішенням виконавчих органів державної влади, які здійснюють контроль за станом житлових
____________________
[1] "Законність", 1995, № 2. С. 62-63.
[2] Яковлєв В.Ф., Седугін П.І. Указ. соч. С. 269.
41
будинків, що знаходяться на підвідомчій їм території. "У висновку комісії має міститися категоричне рішення про те, що будинок або окреме житлове приміщення, в якому проживає наймач, загрожує обвалом і потрібні екстрені заходи для його звільнення. Без дотримання цих умов прокурор не може дати санкцію на виселення в адміністративному порядку ". [1]
"Якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, то договір найму розривається і наймачеві (разом з членами його сім'ї) за рішенням органу місцевого самоврядування надається інше благоустроєне житлове приміщення за рахунок муніципального житлового фонду або соответсвтвующей державної, муніципальної, громадської організації, яким належить будинок , що загрожує обвалом ". [2]
Як було зазначено вище, виселення з будинків (жилих приміщень), що загрожують обвалом, провадиться в адміністративному порядку з санкції прокурора. Тоді чому ж ми розглядаємо це питання в розділі "Розірвання договору соціального найму житлового приміщення в судовому порядку?" Річ у тому, що це правило закріплене в частині 2 статті 90 ЖК УРСР. Однак при цьому необхідно мати на увазі, що постановою Конституційного Суду РФ від 5 лютого 1993 року [3] практика виселення громадян в адміністративному порядку з санкції прокурора, без можливості подальшого звернення до суду, що склалася в результаті застосування статті 90 ЖК УРСР, визнаний не відповідає Конституції РФ. Як вказується в постанові Конституційного Суду РФ, правило про оскарження постанови прокурора про виселення лише вищестоящому прокурору "позбавляє зацікавлену сторону можливості захистити свої інтереси в судовому порядку, що суперечить Конституції РФ, яка гарантує кожному судовий захист його прав і свобод.
Необхідність оскарження дій прокурора в судовому порядку випливає з того, що судовий контроль являє собою додаткову гарантію перевірки законності та обгрунтованості винесеного постанови про виселення в адміністративному порядку. Виключення ж можливості судової перевірки адміністративних рішень являє собою істотне обмеження прав громадян, що неприпустимо в демократичному суспільстві і суперечить ... Конституції РФ ".
____________________
[1] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 92.
[2] Седугін П.І. Указ. соч. С. 149.
[3] Див: Вісник Конституційного суду РФ, 1994, № 1. С. 4 - 10.
42
Конституційний Суд зазначив, що договір найму житлового приміщення за відсутності згоди наймача може бути розірваний тільки судом (ч. 1 ст.90 ЖК УРСР). Отже, виключена можливість адміністративного порядку розірвання договору найму житлового приміщення та виселення осіб, які проживають у будинках, що загрожують обвалом, з санкції прокурора. [1] У зв'язку з цим в даній постанові Конституційного Суду РФ йдеться про необхідність внесення відповідних змін до статті 90 ЖК, так як можливість адміністративного виселення осіб, які проживають у будинках, що загрожують обвалом, виключена. [2]
4. Виселення з житлових приміщень, що знаходяться на території військових містечок.
Житловий кодекс передбачив наступне підставу виселення з військових містечок з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення: офіцери, прапорщики і мічмани, військовослужбовці надстрокової служби Збройних Сил та прирівняні до них особи, звільнені з дійсної військової служби у відставку або в запас, а також які проживають разом з ними особи можуть бути виселені з займаних ними жилих приміщень у військових містечках з наданням іншого жилого приміщення. У такому ж порядку виселяються з військових містечок інші особи, які втратили зв'язок із Збройними Силами (ст. 94 ЖК РРФСР).
Закриті військові містечка є одним з видів закритих адміністративно-територіальних утворень. Поняття та правовий режим закритих адміністративно-територіальних утворень визначаються у Законі РФ "Про закритому адміністративно-територіальному утворенні" [3] від 14 липня 1992 року. Згідно зі статтею 1 цього Закону закритим адміністративно-територіальним утворенням є таке територіальне утворення, для якого, зокрема, необхідний особливий режим безпечного функціонування та охорони державної таємниці, що включає спеціальні умови проживання громадян
Стаття 7 Закону передбачає наслідки обмеження щодо умов режиму подальшого проживання громадян, які втратили трудову (службову) зв'язок з військовим підприємством, об'єктом (переселення в інше житлове приміщення та інші форми
____________________
[1] Седугін П.І. Указ. соч. С. 147.
[2] Жгунова А. "Виселення із житлових приміщень" / / Законність, 1994, № 4. С. 19.
[3] Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ, 1992, № 53.
Ст. 1915.
43
забезпечення житлом).
На випадки виселення громадян з житлових приміщень, які хоч і належать військовим організаціям, але розташовані не у військових містечках, правила статті 94 ЖК не поширюються.
Підставою для виселення громадян з житлових приміщень у військових містечках є припинення їх зв'язку зі Збройними силами РФ. Для військовослужбовців і спільно проживають з ними осіб - це звільнення у відставку або в запас.
"Причому причини і підстави, за якими між громадянами та Збройними Силами припинився зв'язок, значення не мають для вирішення питання про виселення, тобто громадяни, що припинили зв'язок із Збройними Силами РФ, можуть бути виселені з житлових приміщень у військових містечках незалежно від того, є є в цьому провина громадянина чи ні (у зв'язку чи з порушенням військової дисципліни, хворобою громадянина або переходом його на пенсію, скороченням штату і т.д.) ". [1]
Так С., як надстроковики військової служби, була надана житлова площа в будинку, розташованому на території військової частини. За наказом командування С. був звільнений у запас. За позовом військової частини суд виніс рішення про виселення С. з займаної площі на тій підставі, що він звільнений у запас за порушення дисципліни. Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РРФСР скасувала рішення суду і роз'яснила, що на підставі статті 62 Основ цивільного законодавства (нині - стаття 94 ЖК УРСР) не може бути виселено без надання іншого благоустроєного житлового приміщення особа, яка отримала житлову площу у зв'язку не з трудовими відносинами, а з проходженням військової служби. [2]
Якщо в сім'ї особи, що припинив зв'язок із Збройними Силами РФ, є інші проживають з ним особи, які перебувають у зв'язку (службової чи трудової) з військовою організацією, що займає військове містечко, ця особа не може бути виселена.
У разі переведення військовослужбовця на інше місце служби і відмови колишніх членів його сім'ї звільнити жиле приміщення у військовому містечку (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу колишній чоловік військовослужбовця, який вибув на інше місце служби, відмовляється звільнити займане приміщення) ці особи можуть бути також
____________________
[1] Яковлєв В.Ф., Седугін П.І. Указ. соч. С. 270-271.
[2] Див: Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1965, № 5. С. 3.
44
виселені, як не мають зв'язку зі Збройними силами РФ, з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення.
У разі відмови громадян, які припинили зв'язок із Збройними Силами РФ, звільнити жиле приміщення у військовому містечку і отримати інше благоустроєне жиле приміщення, військова організація має право пред'явити в суді позов про їх виселення.
"Якщо особи, що припинили зв'язок із Збройними Силами РФ, проживали у військових містечках у службовому житловому приміщенні або в гуртожитку, то вони виселяються не на підставі статті 94 ЖК УРСР, а відповідно до статті 107 або статтею 110 ЖК УРСР з урахуванням пільг, наданих певним громадянам статтею 108 ЖК УРСР (якщо вони мають пільги, то житлове приміщення надається також за межами військового містечка) ". [1]
5. Житлове законодавство передбачає ще один випадок, при якому
відбувається розірвання договору найму та виселення в інше благоустроєне жиле приміщення наймача та членів його сім'ї - коли при проведенні капітального ремонту будинку виникає положення, яке вимагає виселення наймача з наданням йому іншого жилого приміщення не у тимчасове, а у постійне користування (ч. 5 ст. 82 і ст. 83 ЖК УРСР).
"Розглядаючи правила переселення громадян в інші житлові приміщення при проведенні капітального ремонту будинку, необхідно перш за все розрізняти два випадки.
В одному, передбаченому статтею 82 ЖК, мова йде, в принципі, про переселення наймача та членів його сім'ї у придатний для житла приміщення лише на час ремонту, після чого вони повертаються до своєї відремонтоване житлове приміщення. В іншому, передбаченому частиною 5 статті 82 і статті 83 ЖК, питання стоїть про надання наймачеві та членам його сім'ї у постійне користування іншого благоустроєного житлового приміщення замість займаного. "[2]
У першому випадку договір найму на житлове приміщення за місцем постійного проживання не розривається, на відміну від другого, коли договір найму повинен вважатися припиненим у випадку, якщо предмет договору перестав існувати (наприклад, житлове приміщення перетворилося в підсобне приміщення) або зазнав значних змін.
Так, відповідно до статті 83 ЖК УРСР, коли житлове приміщення, займане
____________________
[1] Яковлєв В.Ф., Седугін П.І. Указ. соч. С. 271.
[2] Мартковіч І.Б. Указ. соч. С. 272.
45
наймачем та членами його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утворяться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту. Якщо в результаті капітального ремонту жиле приміщення істотно зменшиться, на вимогу наймача йому та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення (також до початку ремонту).
Із змісту наведених правил видно два випадки: а) коли житлове приміщення не може бути збережене або розмір його настільки збільшиться, що у наймача утворяться надлишки жилої площі, і б) коли розмір житлового приміщення істотно зменшиться. Відповідно розрізняються і виникають зобов'язання.
У першому випадку наймодавцю належить право вимагати переселення наймача в інше благоустроєне жиле приміщення. Наймач не має права вимагати повернення йому після капітального ремонту колишнього житла, але може вимагати, щоб надається жиле приміщення відповідало вимогам закону (ст. 96 ЖК РРФСР).
У другому випадку наймачеві належить альтернативне право: а) вимагати надання іншого благоустроєного житлового приміщення, що відповідає умовам, встановленим законом;
б) вимагати повернення йому відремонтованого житла. Якщо це житло збереглося (хоча б і зменшилося), наймодавець не вправі відмовити наймачу і висувати вимоги про його переселення в інше житлове приміщення.
У цьому зв'язку важливо визначити, за яких умов треба вважати, що житлове приміщення не зберігається, що розуміється під істотним його збільшенням, а також і під істотним його зменшенням.
"При вирішенні цього питання слід, мабуть, виходити з роз'яснень, які ще до прийняття Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік та Житлового кодексу були дані Верховним Судом СРСР і Верховним Судом РРФСР. Вони вказували, що головною умовою визнання приміщення не збереглися є повне його знищення, то є таке його переобладнання, при якому воно перетворено в місце загального користування або зробилося частиною іншого жилого приміщення. Однак житлова площа не може бути визнана знищеної, якщо в ній вироблено благоустрій або якщо житлове приміщення перетворене на окрему квартиру ". [1]
____________________
[1] Мартковіч І.Б. Указ. соч. С. 272-273.
46
З цього випливає, що придбання житловим приміщенням нових якостей (благоустрій, ізольованість) зовсім не означає, що воно більше не існує, і наймач втратив право вимагати його повернення. Зберігає він це право і в тому випадку, коли відбувається відоме збільшення розмірів житлового приміщення (без утворення значних надлишків житлової площі), також як і зменшення його.
Питання про істотне збільшення житлового приміщення досить ясний, оскільки правила статті 83 ЖК уточнюють, що мова йде про освіту зайвої житлової площі. Пленум Верховного Суду СРСР у постанові від 3 квітня 1987 вказав, що збільшення житлового приміщення вважається істотним, якщо його розміри перевищать встановлену законодавством суб'єкта Російської Федерації норму житлової, а також додаткової площі (при наявності права на неї), в результаті чого утворюються її надлишки (п.26).
Однак представляється необхідним мати на увазі і вимоги статті 41 ЖК УРСР про облік заслуговують уваги обставин. Зокрема, якщо утворилися надлишки житлової площі дозволяють виключити мало місце проживання в одній кімнаті осіб різної статі старшими за дев'ять років, крім подружжя, то навряд чи при цьому положенні слід вважати, що значне збільшення житлового приміщення позбавляє наймача права на його повернення.
Що стосується суттєвого зменшення житлового приміщення, то питання вирішується просто, якщо наймач вимагає повернення йому колишнього житла, незважаючи на його зменшення. Складніше йде справа, коли наймач вимагає надання йому іншого благоустроєного житлового приміщення на підставі істотного зменшення раніше займаного, а наймодавець вважає, що такої підстави немає. Звідси необхідність визначити ознаки суттєвого зменшення житлового приміщення. "У судовій практиці утвердилася позиція, що істотним зменшенням житлового приміщення визнається таке скорочення розміру житлової площі або числа кімнат, в результаті якого наймач та члени його сім'ї, забезпечені раніше житловою площею за діючими нормами (з урахуванням права на додаткову площу) і кількістю кімнат, дозволяє особам різної статі, крім подружжя, не проживати в одній кімнаті, при поверненні їм переустроенного приміщення не будуть забезпечені таким же чином. Однак зменшення загального розміру або кількості кімнат за рахунок надлишків житлової площі, якщо це серйозно не погіршує житлові умови проживають, не дає
47
підстави вважати, що приміщення істотно зменшилася ". [1]
Проект перебудови або перепланування житлових приміщень при капітальному ремонті заздалегідь визначає, чи збережеться приміщення і чи не буде воно істотно збільшено або зменшено в розмірі. Якщо проектом визначено умови, передбачені статтею 83 ЖК УРСР, наймач має право відмовитися від тимчасового переселення і вимагати, щоб йому відразу, до початку ремонту, було надано в постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення.
Прикладом може служити визначення Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РРФСР за наступним справі.
Наймач квартири (розміром 47,7 кв. М) К. проживає в ній з сім'єю з семи осіб: з дочкою О. і її сином, а також з дочкою Ж. з чоловіком і двома дітьми.
У зв'язку з необхідністю капітального ремонту сім'ї К. на час його проведення надано на п'ять чоловік (з урахуванням того, що О., уклавши трудовий договір про роботу в Красноярському краї, забронювала жиле приміщення до вересня 1990 р.) трикімнатна квартира розміром 40,3 кв. м. Проте К. і члени її сім'ї відмовилися від такого переселення, вимагаючи надання в постійне користування житлової площі на сім чоловік з урахуванням того, що у них фактично утворилося дві сім'ї.
Виконком Майкопського міської ради народних депутатів, не погодившись з цією вимогою, звернувся до суду з позовом про виселення їх на час капітального ремонту житлового будинку у надану квартиру.
Рішенням Майкопського міського суду Адигейської автономної області (залишеним без зміни ухвалою судової колегії в цивільних справах суду Адигейської автономної області) позов задоволено.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РРФСР задовольнила протест заступника Прокурора України про скасування судових постанов і направлення справи на новий розгляд, пославшись, зокрема, на наступне.
Задовольняючи позов виконкому, суд виходив з вимог статті 82 ЖК УРСР, згідно з якою при проведенні капітального ремонту будинку державного або громадського житлового фонду, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачу і членам його сім'ї на час
____________________
[1] Мартковіч І.Б. Указ. соч. С. 274-275.
48
капітального ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на
ремонтується приміщення, а в разі відмови наймача від переселення в це приміщення наймодавець може вимагати переселення його в судовому порядку.
Однак, як видно з прилученою до справи копій рішення Майкопського міськвиконкому, на першому поверсі будинку, в якому проживають відповідачі, в результаті капітального ремонту має бути обладнано приміщення під комплексну приймальний пункт побутового обслуговування населення, квартира ж, як вбачається з матеріалів справи, також знаходиться на першому поверсі. У зв'язку з цим у позовній заяві зазначено, що родині К. передбачається надати іншу квартиру в цьому ж будинку, що в судовому засіданні підтвердив і голова міськвиконкому.
Тим часом відповідно до статті 83 ЖК УРСР в тих випадках, коли жиле приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережено, наймачу та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне приміщення до початку капітального ремонту.
Суд же не врахував даної обставини, не дослідив його і не дав йому оцінки. [1]
____________________
[1] Бюлетень Верховного суду РРФСР, 1990, № 5. С. 3.
49
2.2 Виселення
з наданням громадянам
іншого жилого приміщення
Вже зазначалося, що в тих випадках, коли закон прямо не обумовлює надання "іншого благоустроєного житлового приміщення", має надаватися "інше жиле приміщення" і різниця між цими формулюваннями полягає всього лише в одному слові - "благоустроєне", що має надзвичайно важливе значення і призводить до надання різних приміщень як за якістю, так і за кількістю.
Характеристика іншого жилого приміщення, що надається у зв'язку з виселенням, дається в статті 97 ЖК УРСР. Воно повинно відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, перебувати в межах даного населеного пункту, а в сільській місцевості при виселенні з будинків колгоспів і радгоспів - в межах території селищної, сільської Ради або в межах кордонів господарства колгоспу чи радгоспу, розташованих на території декількох селищних, сільських Рад.
Таким чином, Житловий кодекс містить вичерпний перелік вказівок, якими критеріями має відповідати надається громадянам інше житлове приміщення.
Про надання житлового приміщення в межах населеного пункту вже говорилося при характеристиці "благоустроєного житлового приміщення" і тому немає потреби повторюватися. Поняття "санітарних і технічних вимог" також вже було освітлено, тепер же лише нагадаємо, що "відповідність житлового приміщення встановленим санітарним і технічним вимогам" означає просто придатність житлового приміщення для постійного проживання у ньому.
"З цього стає ясно, що ніяких претензій виселяється до благоустрою житла (наприклад, відсутність центрального опалення, гарячої води) і бути не може.
Якщо у виселяється виникають сумніви щодо придатності для житла надається житлового приміщення, то він може поставити це питання перед судом ". [1]
Якщо виселяють організацією не було своєчасно надано висновок про придатність наданого приміщення або воно викликає сумніви, то в роз'ясненні,
____________________
[1] Мушкін А.Є. Надання жилих приміщень і користування ними. Л., 1985. С. 158.
50
міститься в постанові Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987
№ 2 зазначається, що "розглядаючи позови про виселення з наданням іншого житлового приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам, суд зобов'язаний витребувати докази, що підтверджують можливість поселення відповідача в надане жиле приміщення. При необхідності суд може зобов'язати відповідні органи (наприклад, санітарно-епідеміологічної служби) провести обстеження житлового приміщення та надати висновок про його придатність для проживання. Такий висновок оцінюється в сукупності з іншими доказами ". (П. 24).
Надаване жиле приміщення може бути менш упорядкованим, ніж те, яке раніше обіймав виселяти, а також нижче рівня благоустрою, який досягнутий у даному населеному пункті. "Так, особа, що займає окрему квартиру, може бути в порядку статті 97 ЖК УРСР виселено до комуналки. За розміром надається жиле приміщення не обов'язково має надаватися з розрахунку
12 кв. м на людину ". [1] У той же час приміщення повинне надаватися з таким розрахунком, щоб виселяти не ставав негайно ж мають потребу в житлі і підлягає прийняттю на облік. Житлова площа повинна надаватися за нормами, які були б дещо вище облікової норми і нижче норми надання жилої площі громадянам, які перебувають на обліку.
У той же час при виселенні з наданням іншого жилого приміщення необхідно враховувати стан здоров'я яких виселяють, інші поважні причини, що перешкоджають проживанню в наданому приміщенні.
Так, в одній зі справ було встановлено, що пропонована відповідачам квартира розташована на першому поверсі будинку, має вікна на північний схід. При обстеженні її в квітні і травні в підпіллі квартири знаходилася вода; з пояснень сусідів, в зимовий період температура в квартирі була нижчою за норму. У складі сім'ї подружжя С. двоє малолітніх дітей, у тому числі дочка Олена 11 років, страждає важкою формою бронхіальної астми з частими загостреннями і, за висновком лікарів, за станом здоров'я потребує проживанні в теплому і сухому житловому приміщенні. Знаходження в сирій квартирі їй протипоказано. [2]
"У разі задоволення судом позову про виселення з наданням іншого жилого
____________________
[1] Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 285.
[2] Див: Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1985, № 11. С. 4-5.
51
приміщення це приміщення має бути зазначено в рішенні (у резолютивній частині) з позначенням точної адреси (місто, вулиця, номер будинку та номер квартири, а якщо громадяни виселені в кімнату, розташовану в квартирі, - то і розмір кімнати, її номер, якщо він є), а також осіб, на яких воно надано (прізвища, імена, по батькові) ". [1]
Таке можливо тільки у випадку, коли житлове приміщення буде вказано позивачем у позовній заяві. Якщо позивач цього не зробить, заяву слід залишити без руху, запропонувавши позивачеві виправити недолік заяви і надавши для цього термін. У разі невиконання вимоги судді заяву необхідно повернути позивачу (абз. 1, 2 п. 3 постанови Пленуму Верховного Суду України від 26.12.84 № 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" у редакції постанов Пленуму Верховного Суду РФ від 29.08.89 № 5; від 21.12.93 № 11; від 25.10.96 № 10). [2] Також спільні правила щодо підстав та порядку виселення з наданням іншого жилого приміщення конкретизовано у постанові Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р. № 2 "Про практику застосування судами житлового законодавства" (пп.19-25) в редакції Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 30.11.90 р. № 14.
"Число випадків виселення громадян з наданням іншого жилого приміщення в даний час різко скоротилося. Пояснюється це тим, що Законом РРФСР від 06.07.91 р. № 1552-1 [3] скасовано виселення робітників і службовців, які отримали відомчу житлову площу у зв'язку з трудовими відносинами, із займаних ними жилих приміщень незалежно від того, за яких підстав трудові відносини припинені. Відповідно до цього з Житлового кодексу виключено пункт 1 частини 1
статті 95 ЖК. Тим часом раніше основна маса справ про виселення громадян з наданням іншого жилого приміщення як раз припадала на справи, які суди розглядали в порядку пункту 1 частини 1 статті 95 ЖК ". [4] Сказане, однак не означає, що справи про судове виселення з наданням іншого жилого приміщення
____________________
[1] Яковлєв В.Ф., Седугін П.І. Указ. соч. С. 285.
[2] Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1994, № 3; 1997, № 1.
[3] Відомості РРФСР, 1991, № 28. Ст. 963.
[4] Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 283.
52
зійшли нанівець. У їх числі можна назвати справи про виселення громадян, що отримали житлові приміщення в будинках колгоспів, якщо вони виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним бажанням (п. 2 ч. 1 ст. 95 ЖК); справи про виселення громадян у разі визнання ордера на житлове приміщення недійсним (ст. 100 ЖК); справи про виселення з службових житлових приміщень громадян, перелічених у статті 108 ЖК; справи про виселення громадян з гуртожитків за наявності підстав, передбачених у частині 2 статті 110 ЖК, а ткаже про виселення громадян у разі, якщо оплата житла та комунальних послуг за договором найму не проводиться протягом шести місяців (ч. 6 ст. 15 Закону "Про основи федеральної житлової політики"). Зрозуміло, нині ці норми слід застосовувати з урахуванням подальшого розвитку законодавства, в тому числі нормативних актів про реорганізацію колгоспів і радгоспів. Слід враховувати також суттєві зміни в правовому режимі гуртожитків, які супроводжуються перекладом гуртожитків зі спеціального на загальний правовий режим, пердусмотренний для житлових приміщень державного, муніципального та громадського житлового фонду.
Розглянемо всі перераховані вище підстави виселення громадян з наданням їм іншого житлового приміщення більш докладно.
1. Виселення з житлових будинків колгоспів з наданням іншого жилого приміщення. Виселенню у цій підставі підлягають тільки колишні члени колгоспу, які вийшли з нього за власним бажанням або виключені за рішенням загальних зборів колгоспників. (П. 2 ст. 95 ЖК УРСР).
"Виключення з членів колгоспу може бути допущено як крайній захід щодо осіб, систематично порушують трудову дисципліну або Статут колгоспу, після застосування до цих осіб інших заходів стягнення (п. 35 Примірного Статуту колгоспу)". [1]
"Необхідно відзначити, що в пункті 2 статті 95 ЖК мова йде, по-перше, про осіб, які отримали житлову площу як колгоспники, і, по-друге, про житлової площі, яка не віднесена до службової. Що ж стосується осіб, які отримали житлову площа в будинках колгоспів як робітники і службовці, якщо ця площа не віднесена до службової, то вони внаслідок виключення з Житлового кодексу пункту 1 статті 95 ЖК, незалежно від підстав припинення трудових відносин, виселенню в порядку статті 97 ЖК не підлягають ". [2]
____________________
[1] Андріанов І.І. Житлове законодавство: Практичні питання. М., 1988.
С. 250.
[2] Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. Соч. С. 283.
53
Також пункт 22 постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 26.12.84 № 5 роз'яснює, що "не підлягають виселенню наймачі службових жилих приміщень у будинках колгоспів, виключені або вибули з колгоспу за власним бажанням або припинили трудові відносини з колгоспом, де вони працювали за трудовим договором , коли у складі сім'ї цих осіб є вчителі, лікарі та інші фахівці, що працюють в сільській місцевості, які відповідно до чинного законодавства підлягають забезпеченню їх квартирами разом з членами сім'ї.
"Взагалі, треба відзначити, що пункт 2 статті 95 ЖК УРСР фактично перестав діяти. По-перше, на підставі прийнятих в 90-х роках постанов Уряду РФ житловий фонд колгоспів був переданий місцевим органам влади, по-друге, нове цивільне законодавство не передбачає такої організаційно-правової форми, як колгоспи (нині колгоспи перетворилися в інші організаційно-правові форми, зокрема, в акціонерні товариства) ". [1]
2. Виселення громадян з наданням іншого жилого приміщення в разі визнання
ордера на житлове приміщення недійсним (ч. 2 ст. 100 ЖК України).
Ордер на житлове приміщення є єдиною підставою для заселення житлового приміщення за договором соціального найму (ст. 13 Закону "Про основи федеральної житлової політики)".
Порядок видачі ордера визначається статтею 47 Житлового кодексу. На підставі рішення про надання жилого приміщення в будинку державного, муніципального або громадського житлового фонду відповідний орган місцевої адміністрації видає громадянинові ордер. "За своєю юридичною природою ордер на житлове приміщення являє собою адміністративно-правовий документ, в якому міститься розпорядження, наказ житлово-експлуатаційної організації надати громадянинові, на ім'я якого видано ордер, і членам його сім'ї у користування для проживання житлове приміщення, зазначене в ордері" . [2]
Ордер є документом, на підставі якого укладається договір найму житлового приміщення. Вселення в житлове приміщення без ордера є незаконним, а договір найму визнається судом недійсним.
Вимоги, що пред'являються законом до самого ордеру, до умов його видачі (він
____________________
[1] Титов А.А. Коментар до житлового законодавства. М., 1999. С. 258.
[2] Седугін П.І. Указ. соч. С. 114-116.
54
повинен бути виданий уповноваженим на те органом, зодягнений у необхідну законом форму, містити всі необхідні реквізити, виданий належному особі, на приміщення, придатне для постійного проживання і вільне як фактично, так і юридично), найчастіше порушуються, що може спричинити визнання виданого ордера недійсним , і як наслідок цього, виселення з житлового приміщення, на яке видано ордер, надалі визнаний судом недійсним.
Підстави, порядок та наслідки визнання ордера на житлове приміщення недійсним визначені у статтях 48 і 100 ЖК УРСР.
Виданий ордер за відсутності взаємної згоди сторін - органу, що видав ордер, і громадянина-ордерополучателя може бути визнаний недійсним тільки судом. Визнання недійсним ордера тягне недійсність укладеного на його основі договору житлового найму.
Житловий кодекс (ст. 100) встановив наслідки визнання ордера недійсним, які залежать насамперед від того, чи винен одержувач ордера у неправомірному отриманні житла. При протиправних діях ордерополучатель у разі визнання ордера недійсним виселяється без надання йому іншого жилого приміщення (ст. 100 ЖК). Ці випадки будуть розглянуті в наступному підпункті цієї глави. Нас же поки що цікавлять випадки, передбачені частиною 2 статті 100 ЖК, коли ордерополучатель виселяється лише з наданням іншого жилого приміщення, якщо ордер визнано недійсним з інших підстав. Дане правило виходить з того, що в цих випадках неможливо звинуватити одержувача у неправомірному дії з метою отримання ордера. У той же час недійсний ордер не може служити підставою для використання громадянином житлового приміщення, тому громадянин підлягає переселенню в інше житлове приміщення або приміщення, яке він раніше займав.
Що ж стосується підстав визнання ордера недійсним і виселення громадян в інше житлове приміщення, то до них належать такі причини, що не залежать від поведінки власника недійсного ордери: а) порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері приміщення, б) неправомірні винні дії посадових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення, в) інші випадки порушення порядку та умов надання житла.
Житлове приміщення, що надається ордеродержателем, повинно бути вільно, тому порушення прав інших громадян на зазначене в ордері жиле приміщення зазвичай має
55
місце при видачі ордера на житлове приміщення тимчасово відсутніх наймачів і
членів їх сімей, за якими збережено чи заброньовано житлове приміщення (ст. ст. 60 і 62 ЖК РРФСР). "Також може бути оскаржений ордер про надання кімнати в загальній квартирі наймачем, які проживають у квартирі і у яких відповідно до статті 46 ЖК переважне право користування звільнилася житловою площею". [1]
"Неправомірні дії посадових осіб, що тягнуть визнання ордера недійсним, часто складаються в необгрунтованому прийняття громадян на облік для поліпшення житлових умов, у видачі неправдивих документів, що послужили підставою для прийняття на облік і надання житлового приміщення (висновків про стан здоров'я членів сім'ї, про визнання житлового приміщення не відповідають санітарним і технічним вимогам, довідок про склад сім'ї і розмір займаної площі і т.д.) ". [2] До числа неправомірних дій, вчинених посадовими особами, відносяться також фальсифікація, надання житлового приміщення особам, які не перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, або з порушенням черговості.
У постанові Пленуму Верховного Суду РФ від 26.12.84 № 5 міститься роз'яснення, згідно з яким з заявою про визнання ордера недійсним з мотивів порушення черговості надання жилих приміщень має право звернутися до суду підприємство, установа, організація або місцева адміністрація, у віданні яких знаходиться жиле приміщення, або прокурор у їх інтересах; у разі порушення справи за заявою прокурора ці особи сповіщаються суддею про яка виникла процесі і беруть участь у ньому в якості позивачів (ч. 2 ст. 33 ГПК України).
Громадяни, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, і вважають, що житлове приміщення повинне бути надане їм, звертатися до суду з таким позовами не можуть, оскільки суб'єктивного цивільного права на зазначене в ордері жиле приміщення вони не мають.
Закон не встановлює вичерпного переліку підстав визнання виданого
____________________
[1] Яковлєв В.Ф., Седугін П.І, Указ. соч. С. 164.
[2] Ком Н.В. Надання жилих приміщень: Правові питання. Мінськ, 1992.
С. 78-79
56
ордера недійсним. У статті 48 ЖК зазначено, що ордер може бути визнаний судом недійсним і в інших випадках порушення порядку та умов надання житлових приміщень.
До таких випадків можна віднести, наприклад, випадки порушення порядку надання житлових приміщень у будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду, встановленого статтями 42-44 ЖК УРСР. Якщо, наприклад, житлова площа в будинку громадського фонду надана при відсутності спільної рішення органу відповідної організації і профспілкового комітету, ордер на полученнное житлове приміщення повинен бути судом анульований.
Сюди ж можна віднести і випадки, коли надане жиле приміщення не відповідає санітарним і технічним вимогам та іншим (ст. 40 ЖК РРФСР), надано без урахування стану здоров'я громадян та інших заслуговують уваги обставин.
"Питання про визнання ордера недійсним суд вирішує в зависмости від характеру та ступеня порушення умов та порядку надання житлового приміщення. Враховується ступінь провини ордерополучателя і посадової особи. Не можна визнати ордер недійсним, якщо порушення незначні і не спричинили суттєвих наслідків". [1]
За загальним правилом надається у зв'язку з виселенням інше жиле приміщення має відповідати вимогам статті 97 ЖК УРСР. Однак, якщо при розгляді в суді справи буде встановлено, що ордерополучатель позбавлений ордера за мотивами видачі його на житлове приміщення, право користування яким належить іншій особі, це тягне за змістом частини 2 статті 100 ЖК виселення осіб, що вселилися на підставі такого ордера, з наданням їм іншого житлового приміщення, що відповідає за розміром та благоустрою наданому за ордером (п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р). Тобто може бути надано й благоустроєне жиле приміщення, що відповідає вимогам статті 96 ЖК УРСР.
3. Виселення зі службових приміщень з наданням громадянам іншого жилого
приміщення.
Житлові будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання
громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових
житлових приміщень і гуртожитків (ч. 1 ст. 7 ЖК УРСР. З вказівки закону випливає, що
____________________
[1] Яковлєв В.Ф., Седугін П.І. Указ. соч. С. 166.
57
службові житлові приміщення являють собою вид житла, призначений не для постійного проживання громадян, а для використання в цілях, зазначених у законі.
Закон визначає функціональне значення службового жилого приміщення, його відмінність від житлового приміщення, заселеного на загальних підставах. Це приміщення спеціального призначення. Воно призначене для проживання виключно громадян, які у зв'язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього (ст. 101 ЖК УРСР). Житлове приміщення включається до числа службових рішенням місцевої адміністрації. Під службові жилі приміщення виділяються, як правило, окремі квартири.
Службові жилі приміщення надаються не всім громадянам, а тільки працівникам підприємств, установ, організацій, включеним в особливий переліку, що затверджується Кабінетом Міністрів України.
Житлові приміщення в будинках радгоспів призначаються для заселення працівниками радгоспів та іншими особами, яким відповідно до чинного порядку надається житлова площа в будинках господарства, і включаються до числа службових житлових приміщень.
Закон (ст. 105 ЖК УРСР) визначає порядок надання та користування службовими житловими приміщеннями. На підставі прийнятого рішення про надання службового жилого приміщення органом місцевої адміністрації громадянину видається ордер на це житлове приміщення.
З громадянином, на ім'я якого видано ордер на службове жиле приміщення, укладається письмовий договір найму на весь час роботи наймача, у зв'язку з якою йому надано це приміщення (ст. 106 ЖК УРСР).
Разом з тим законодавством встановлені особливі правила користування службовими житловими приміщеннями. До користування ними застосовуються деякі правила про договір найму житлового приміщення, встановлені Житловим кодексом та іншими актами житлового законодавства, в тому числі і правила, що стосуються розірвання договору найму житлового приміщення з усіма передбаченими у зв'язку з цим наслідків (ч. 2 ст. 106 ЖК УРСР ).
За загальним правилом відповідно до статті 107 ЖК УРСР, робітники і службовці, що припинили трудові відносини з підприємством, установою, організацією, а також громадяни, які виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним
бажанням, підлягають виселенню з службового жилого приміщення з усіма
58
проживаючими з ними особами без надання іншого житлового приміщення.
Разом з тим у статті 108 ЖК УРСР передбачено досить широке коло осіб,
які не можуть бути виселені зі службових житлових приміщень без надання іншого житлового приміщення. Даний перелік є вичерпним і включає в себе такі категорії громадян:
а) інваліди війни та інші інваліди з числа військовослужбовців, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії чи каліцтва, одержаних при захисті СРСР або при виконанні інших зобов'язань військової служби, або внаслідок захворювання, пов'язаного з перебуванням на фронті;
б) учасники Великої Вітчизняної війни, які перебували у складі діючої армії;
в) сім'ї військовослужбовців і партизанів, які загинули або пропали безвісти при захисті СРСР чи при виконанні інших обов'язків військової служби;
г) сім'ї військовослужбовців;
д) інваліди з числа осіб рядового і начальницького складу органів Міністерства внутрішніх справ СРСР, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії чи каліцтва, одержаних при виконанні службових обов'язків;
е) особи, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації надали їм жиле приміщення не менше десяти років;
ж) особи, звільнені з посади, у зв'язку з якою їм було надано жиле приміщення, але не припинили трудових відносин з підприємством, установою, організацією надали це приміщення;
з) особи, звільнені у зв'язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності або штату працівників;
і) пенсіонери по старості, персональних пенсіонерів;
к) члени сім'ї померлого працівника, якому було надано службове жиле приміщення;
л) інваліди праці I і II груп, інваліди I і II груп з числа військовослужбовців і прирівняних до них осіб;
м) одинокі особи з проживають разом з ними неповнолітніми дітьми.
Зазначеним громадянам надається жиле приміщення, що відповідає вимогам статті 97 ЖК УРСР.
"Таким чином, в цих випадках користування службовими приміщеннями не тільки
59
виступає як умова виконання працівником своїх трудових обов'язків, а й
набуває характер права на постійне проживання в оселі, оскільки зазначені
особи мають самостійне, незалежне від трудових відносин з власником будинку право користування житлом ". [1] Але все ж таки, житлове приміщення продовжує залишатися службових, тому зберігає силу більшість інших правових обмежень, характерних для користування цими приміщеннями.
У постановах Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р. і Пленуму Верховного Суду РФ від 26 грудня 1984 надано роз'яснення з ряду питань, пов'язаних з виселенням із службових житлових приміщень.
Перш за все, звертається увага судів на необхідність перевірити, чи включено в установленому порядку житлове приміщення, з приводу якого виник спір, до числа службових, чи належить відповідач до категорії працівників, яким можуть бути надані у зв'язку з характером трудових відносин службові житлові приміщення (ч . 1 п. 19 постанови від 3 квітня 1987 р). При цьому, якщо в службове жиле приміщення вселив громадянин за ордером на житлове приміщення в будинку державного, муніципального або громадського житлового фонду (і навпаки) або в службове жиле приміщення по службовому ордеру вселив особа, що не відноситься до категорії працівників, яким може бути надане таке житлове приміщення, ордер визнається недійсним з настанням наслідків, передбачених статтею 100 ЖК РРФСР (ч. 2 п. 20 постанови від 26 грудня 1984 р.).
Не підлягають виселенню з службового жилого приміщення з мотивів припинення трудових відносин працівники, що звільнилися до віднесення займаного приміщення до числа службових (п. 20 постанови від 3 квітня 1987 р.).
У постанові від 3 квітня 1987 зазначено, що якщо вирішується питання про виселення сімей військовослужбовців і партизан, які загинули або безвісти зниклих при захисті СРСР чи при виконанні інших обов'язків військової служби, то слід визнати правильною усталену практику судів про віднесення до членів цих сімей утриманців загиблого або зниклого безвісти, яким у зв'язку з цим виплачується пенсія; батьків; дружина, не вступив у повторний шлюб, незалежно від отримання ним пенсії; дітей, які не мають своєї сім'ї або хоча й мають свою сім'ю, але які стали інвалідами до досягнення повноліття , а також мають свої сім'ї дітей, обоє батьків яких загинули або пропали без вісті (ч. 3 п. 19).
Відповідно до статті 108 ЖК УРСР не підлягають виселенню без надання
____________________
[1] Седугін П.І. Указ. соч. С. 78.
60
іншого жилого приміщення самотні особи, як наймач, так і залишилися після його вибуття члени сім'ї з проживають разом з ними неповнолітніми дітьми. До
таким особам крім одиноких матерів, не створили надалі сім'ї, можуть бути віднесені, зокрема, розведений чоловік, що залишився проживати у приміщенні після вибуття з нього другого з подружжя, овдовілий чоловік, усиновитель, опікун (піклувальник). (Ч. 4 п. 19).
Пленум Верховного Суду в постанові від 26 грудня 1984 роз'яснив, що коли мова йде про виселення з службового жилого приміщення з наданням іншого приміщення осіб, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації не менше 10 років, то треба мати на увазі, що закон не вимагає безперервності цього стажу. Отже, десятирічний термін роботи обчислюється в загальній складності, причому в цей строк включається і робота за сумісництвом. (Ч. 2, 3 п. 21).
З частини 4 пункту 21 цієї постанови випливає, що у випадках, передбачених статтею 108 ЖК УРСР, неприпустимо переселення громадян із службових житлових приміщень у такі ж службові приміщення або в гуртожитку. Тобто громадянам повинні надаватися житлові приміщення загального характеру (у тому ж населеному пункті, що відповідають встановленим санітарним і технічним вимогам).
4. Виселення з гуртожитків з наданням громадянам іншого жилого приміщення (ч. 2 ст.110 ЖК УРСР).
"Гуртожиток - спеціалізоване житлове приміщення, призначене для нетривалого проживання, як правило, самотніх громадян, що мешкають у зв'язку з роботою на підприємстві (установі, організації) або навчанням в навчальному закладі, яким належить даний гуртожиток". [1] Гуртожитки використовуються для проживання сезонних, тимчасових працівників, осіб, які працюють за строковим трудовим договором, інших робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян.
Стаття 109 ЖК УРСР встановила, що під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цих цілей житлові будинки.
Житлова площа в гуртожитку надається робітникам, службовцям, студентам, учням за рішенням адміністрації підприємства, установи, організації, у віданні яких знаходиться гуртожиток, на час роботи або навчання. На підставі такого рішення
видається спеціальний ордер на зайняття наданої житлової площі в гуртожитку.
___________________
[1] Седугін П.І. Указ. соч. С. 180.
61
Житловий кодекс встановлює підстави і порядок виселення з гуртожитків.
Причому, таке виселення допускається як без надання іншого житлового приміщення, так і з обов'язковим його наданням.
Так, з наданням іншого жилого приміщення підлягають виселенню з гуртожитків тільки "громадяни, якщо вони припинили трудові відносини не за власним бажанням без поважних причин, не за порушення трудової дисципліни і не за вчинення злочину, а з інших підстав (наприклад, за скороченням штатів) , а також якщо вони хоча і припинили трудові відносини з одним із зазначених трьох підстав, але ставляться до осіб, перелічених у статті 108 ЖК УРСР, тобто користуються пільгами. Так, не можна виселяти з гуртожитку без надання іншого житлового приміщення інваліда війни, хоча б він і був звільнений за порушення трудової дисципліни ". [1]
Надаване в таких випадках житлове приміщення повинно знаходитись у тому ж населеному пункті, відповідати санітарним і технічним вимогам.
У постанові Пленуму Верховного Суду РФ від 26 грудня 1984 р. № 5 роз'яснюється, що, дозволяючи спори про виселення з гуртожитку, слід перевіряти, чи є гуртожитком приміщення, займане відповідачем, для чого необхідно з'ясовувати такі обставини: чи перебуває будинок, в якому розташоване приміщення, у віданні позивача; побудований він у якості гуртожитку або спеціально переобладнаний для цієї мети; чи є дозвіл санепідемстанції на його заселення як гуртожитку; чи видавався в установленому порядку ордер на зайняття жилої площі та ін
Отримані докази повинні бути досліджені в судовому засіданні і оцінені в сукупності. Тільки після цього суд має право вирішити питання про те, чи поширюється на приміщення, з приводу якого виник спір, правовий режим гуртожитку. (П. 24).
При розгляді справи про виселення з гуртожитку, наданого у зв'язку з роботою, необхідно з'ясувати, який трудовий договір був укладений між позивачем і відповідачем і за яких підстав він би припинений, маючи на увазі, що відповідно до статті 110 ЖК деякі категорії працівників можуть бути виселені і без надання іншого житлового приміщення.
Якщо гуртожиток було надано громадянину, що не відноситься до осіб, які
____________________
[1] Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 284.
62
мають право на надання житлової площі в гуртожитку, і до зазначеного особі пред'явлено позов про виселення за цим пунктом, необхідно відповідно до статті 48
РК, вирішити питання про визнання недійсним ордера на зайняття житлової площі в гуртожитку з настанням наслідків, передбачених статтею 100 ЖК. (П. 25).
5. Виселення громадян у разі, якщо оплата житла та комунальних послуг за договором
найму житлового приміщення не проводиться протягом шести місяців (ч. 6 ст. 15 Закону "Про основи федеральної житлової політики").
Однією з найважливіших обов'язків наймача за договором найму житлового приміщення є внесення плати за користування жилим приміщенням і комунальні послуги. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житлове приміщення. Якщо договором не встановлено інше, наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальні платежі (ч. 3 ст. 678 ГК РФ).
Основні принципи оплати житлових приміщень і комунальних послуг за договором найму житлових приміщень у будинках державного, муніципального та громадського житлових фондів визначені Законом РФ "Про основи федеральної житлової політики" від 24 грудня 1992 року. Відповідно до статті 15 цього Закону "оплата житла та комунальних послуг за договором найму встановлюється в розмірі, що забезпечує відшкодування витрат на утримання і ремонт житла, а також на комунальні послуги".
Згідно зі статтею 56 ЖК УРСР наймач зобов'язаний вносити квартирну плату (тобто плату за житло) щомісяця не пізніше десятого числа наступного за прожитим місяці.
Плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, електричну, теплову енергію та інші послуги) береться крім оплати житла за затвердженими в установленому порядку тарифами (ст. 57. ЖК УРСР).
Оплата комунальних послуг встановлюється у межах відшкодування витрат на їх надання безпосередньо споживачеві. Для деяких категорій громадян законодавством встановлені пільги по оплаті житла і комунальних послуг (інвалідів Великої Вітчизняної війни, учнів та ін)
У частині 6 статті 15 Закону "Про основи федеральної житлової політики" встановлено: "Якщо оплата житла і комунальних послуг не здійснюється протягом шести місяців, громадяни підлягають виселенню в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам, за нормами
63
гуртожитки "(аналогічне положення містить і стаття 687 ЦК України)." Такі заходи можуть бути застосовані до боржника - наймачеві житлового приміщення. Натомість займаної
упорядкованої квартири йому буде надано житло, в тому числі в комунальній
квартирі і з меншими комунальними зручностями, по 6 кв. м на людину ". [1]
Щодо такого порядку забезпечення жилою площею А. Жгунова пише: "Положення Закону - про надання жилого приміщення за нормами гуртожитку - не зовсім узгоджується з установкою житлового законодавства про те, щоб в результаті вселення громадяни не ставали б такими, що потребують поліпшення житлових умов (п. 18 постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 26 грудня 1984 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" № 5 в ред. Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 25.10.96 № 10). Житлова площа в гуртожитку надається в розмірі не менше 6 кв. м на одну людину (п. 11 Примірного положення про гуртожитки від 11 серпня 1988 р.). [2] У багатьох регіонах Росії норма для постановки на житловий облік перевищує цю цифру. Значить в результаті вселення в інше жиле приміщення за нормами гуртожитку громадяни можуть стати такими, що потребують поліпшення житлових умов. Безперечно, у цьому питанні необхідна більш чітка, не містить в собі суперечностей, позиція законодавця. " [3]
Ю.С. Васильєв робить висновок на матеріалі судової практики про те, що несплата квартплати є підставою розірвання договору житлового найму в тих випадках, коли він свідчить про відмову наймача від виконання свого обов'язку за договором, а не про тимчасове і при тому поблажливої ​​простроченні у виконанні зобов'язання. [4]
А Жгунова у статті "Виселення із житлових приміщень" також зазначає, що: "Безумовно, неоплата житла і комунальних послуг за договором житлового найму протягом шести місяців повинна бути неповажної (для виникнення підстави виселення з житлового приміщення). Відсутність у Законі" Про основи федеральної
____________________
[1] Титов А.А. Коментар до житлового законодавства Російської Федерації. М., 1999. С. 227.
[2] Постанова Радміну РРФСР від 11.08.88 № 328 "Про затвердження примірного положення про гуртожитки" (в ред. Постанови Уряду РФ від 23.07.93 № 726).
[3] Жгунова А. Виселення з житлових приміщень / / Законність. 1994. № 4. С. 19.
[4] Васильєв Ю.С. Розірвання та зміна договору житлового найму в судовому порядку. Автореф. дисс ... канд. юрид. наук. М., 1961. С. 8.
64
житлової політики "вказівки на зневажливість причини не внесення плати за житло та комунальні послуги зовсім не означає можливості виселення тоді, коли плата за
квартиру і комунальні послуги не вноситься з поважних причин (наприклад, з-за істотних матеріальних труднощів, пов'язаних з хворобою, безробіттям, затримкою в отриманні субсидій для оплати житла і комунальних послуг і т.д.) ". [1]
Крім того, несплата за житло та комунальні послуги повинна числитися за шість місяців поспіль. З урахуванням особливих обставин цей термін може бути змінений актами органів державної влади та управління (ч. 6 ст. 15 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики"). У позовній заяві про виселення за не внесення плати за житло та комунальні послуги з наданням іншого житлового приміщення (як і в позовах про виселення за всіма іншими підставами з наданням іншого житлового приміщення) необхідно вказати конкретне вільне жиле приміщення, що надається виселюваному.
"Як бачимо, російське житлове законодавство взяло дещо іншу спрямованість з питання виселення з житлового приміщення за не внесення квартплати та плати за комунальні послуги за договором найму в порівнянні до Основ цивільного законодавства, норми якого передбачають можливість виселення без надання іншого житлового приміщення за таке порушення договору житлового найму незалежно від виду житлових фондів. І ця спрямованість житлового законодавства, без сумніву, є більш розумною і гуманною ". [2]
Відповідно до пункту 13 постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р. № 2, згідно з чинним законодавством плата за користування приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду та плата за користування комунальними послугами, не внесені у встановлений термін наймачем або членами його сім'ї , стягуються за виконавчими написами нотаріальних органів, а після закінчення встановленого законодавством терміну на видачу виконавчого напису - судом. Спори про підстави нарахування та розмір квартирної плати, а також плати за користування комунальними послугами розглядаються в судовому порядку.
Наведемо приклад. Адміністрація Залізничного району міста Новосибірська звернулася до
____________________
[1] Жгунова А. Указ. соч. С. 20.
[2] Жгунова А. Указ. соч. С. 20-21.
65
Залізничний районний суд з позовом до Баєвський Е.А, до Конопльова К.С. про виселення
з житлового приміщення, вказавши, що в 1971 році між ЖЕУ № 4 і квартиронаймачем
Баєвський Е.А.бил укладений договір найму житлового приміщення. Згідно зі статтею 56 ЖК УРСР і пункту 9 Правил користування жилими приміщеннями, наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату та плату за комунальні послуги за затвердженими в установленому порядку тарифами. Однак квартиронаймач Баєвська Є.А. з листопада 1994 року не здійснює оплату за користування жилим приміщенням і комунальні послуги. Заборгованість відповідачки по квартирній платі на 01.10.98 року склала 3 591 рубль 76 копійок. 06.06.97 року їй вручали попередження про погашення боргу, але погасити борг добровільно вона відмовляється. У результаті чого адміністрація просила розірвати договір найму житлового приміщення на житлову площу 42 кв. м за адресою: вул. Челюскінців, 30-168 між Баєвський Є.А. і ЖЕУ № 4 адміністрації Залізничного району, виселити Баєвська та членів її сім'ї.
У судовому засіданні представник позивача підтримав свої позовні вимоги, доповнивши, що заборгованість на період з грудня 1995 року по березень 1999 року становить 3278 рублів 35 копійок.
Відповідач Конопльов К.С. в судове засідання не з'явився, причину неявки суд не повідомив.
Відповідачка Баєвська Е.А в судовому засіданні позов визнала частково і пояснила, що у неї справді є заборгованість по квартплаті за період з грудня 1995 року по березень 1999 в сумі 3278 карбованців 35 копійок. Вона не платить за квартиру і комунальні послуги, оскільки вважає, що позивач неналежним чином експлуатує житловий фонд.
Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, знайшов позовні вимоги обгрунтованими та такими, що підлягають задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до частини 2 статті 687 ГК РРФСР договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін.
Проте, в силу статті 687 ЦК України суд надає Баєвський Є.А. термін до 03 березні 2000 року для усунення порушення, тобто для внесення плати за житлове приміщення в сумі 3278 карбованців 35 копійок. Якщо протягом зазначеного вище терміну Баєвська Є.А. не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця прийме рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про
66
розірвання договору найму житлового приміщення може відстрочити виконання рішення на строк не більше року.
Посилання Баєвський Є.А. про те, що позивач неналежним чином експлуатує знаходиться у нього на балансі житловий фонд, суд не може прийняти до уваги, так як відповідачем не представлені докази. [1]
____________________
[1] Архів Залізничного районного суду міста Новосибірська. Справа № 2-195
за 1999 рік.
67
2.3 Виселення громадян
без надання іншого жилого приміщення
Виселення в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення є винятком з принципу непрекращаемості права користування житловим приміщенням за договором соціального найму (нерозривності житлового правовідносини) і допускається лише у випадках, спеціально і і счерпивающе перелічених у законі (ст. 98 ЖК РРФСР).
"Відповідні норми закону не підлягають поширювальне тлумачення, передбачають конкретні види злісних житлових правопорушень і виступають в якості заходів цивільно-правової відповідальності". [1] Такі підстави розірвання договору найму житлового приміщення та виселення без надання іншого житлового приміщення, які є санкцією (відповідальністю) за неналежне виконання житлових обов'язків і інше винна поведінка наймача (членів його сім'ї) можна віднести до першої групи підстав позбавлення права користування житловим приміщенням .
До другої групи підстав позбавлення права користування житловим приміщенням можна віднести випадки, коли виселення не є санкцією за правопорушення, а мова йде про "застосування запобіжного державної або суспільної необхідності чи іншої міри, перед якою інтереси проживаючого в даному приміщенні особи відступають на задній план" [ 2], тобто з метою надання наймодавцю можливості використовувати приміщення за спеціальним призначенням. Відповідно до чинного законодавства цю групу становлять підстави, пов'язані з певними обставинами, які відносяться до галузі трудових та членські-колгоспних правовідносин (ст. 107 і ст. 110 ЖК УРСР).
Спочатку зупинимося на випадках судового виселення без надання іншого житлового приміщення, які можуть бути віднесені до заходів цивільно-правової відповідальності. Вони передбачені статтею 98 ЖК. Таке виселення допускається тільки
____________________
[1] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 105.
[2] Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 286.
68
за винному поведінці наймача або членів його сім'ї.
1. Виселення провадиться без надання іншого жилого приміщення, якщо наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення. Це витікає з обов'язку громадян дбайливо ставитися до наданого їм житла. Громадяни зобов'язані використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування ним, дбайливо ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання (ст. 10 і 142 ЖК УРСР). "Переважна більшість наймачів сумлінно ставляться до виконання своїх житлових обов'язків, тому в судовій практиці виселення за вказаною вище основи зустрічається рідко". [1]