Договір найму продажу

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Договір найму-продажу
Стаття 471 Цивільного кодексу Республіки Білорусь (далі - ГК) присвячена договором найму-продажу. Це новий вид договору в білоруському законодавстві, що представляє собою очевидне запозичення з англо-саксонської правової системи. Тому спочатку звернемося до закордонної практики використання цього виду договору, а потім перейдемо безпосередньо до ЦК.
Англійська Закон про споживчий кредит 1974 року (ст. 189) визначає договір оренди-продажу (hire-purchase) як угоду інше, ніж договір умовної купівлі-продажу, за яким:
товари перебувають у користуванні (are bailed) особи, якій вони передані у володіння, або (у Шотландії) орендуються в обмін на періодичні платежі;
право власності перейде до такої особи, якщо умови угоди відповідають одній з наступних:
право вибору здійснити покупку;
вчинення інших специфічних дій однієї зі сторін;
настання інших певних подій.
Перекладаючи на більш доступну мову, згідно з договором оренди-продажу покупець приймає товари на певний період (як правило 2-3 роки) і право вибору купити їх після закінчення терміну дії, звичайно за номінальну додаткову суму.
Згідно з іншим визначенням договір оренди-продажу - це угода про володіння, за яким боржник (орендар) може купити товари або за яким право власності на них може перейти до орендаря. Відрізняється від умовної купівлі-продажу тим, що орендар не зобов'язується купити товар, а просто має право зробити це (опціон). Більшість договорів оренди-продажу регулюються Законом про споживчому кредиті 1974 року, за яким товарами користуються взамін на періодичні платежі боржника. У разі виконання ним умов угод і реалізації опціону, право власності переходить до боржника.
Історію розвитку договору оренди-продажу в англійському праві простежують наступним чином. До 1889 року договір оренди-продажу визначався як договір оренди, після закінчення якого право на майно, що є предметом договору, переходило до орендаря. За своїм змістом цей договір був дуже близький до умовної купівлі-продажу - договору, в силу якого право власності на майно переходило до покупця після виплати періодичних внесків покупної ціни. Відмінності між ними полягали часом лише до різних найменувань самого договору та сторін.
Але в 1889 році був прийнятий закон про фактори: якщо особа, не яка придбала товар і володіє їм за згодою власника, продає їх добросовісному покупцеві, то він набуває незаперечний титул на ці товари. Якщо покупець за договором умовної купівлі-продажу, до якого ще не перейшло право власності, у свою чергу продає майно, то відповідно до Закону про фактори він передає новому покупцеві право власності на це майно, хоча сам їм не володіє.
Договір оренди-продажу, будучи майже ідентичним договором умовної купівлі-продажу, моментально опинився «під обстрілом» Закону про фактори. Орендар володіє майном за згодою орендодавця, до орендаря після закінчення терміну дії договору має перейти право власності, а ці дві обставини давали можливість орендарю передати право власності на майно добросовісному покупцеві, орендодавець ж не міг вимагати повернення свого майна. У ситуації, що склалася можливі були два варіанти вирішення проблеми: 1) об'єднати договори оренди-продажу і умовної купівлі-продажу в одну групу договорів (як було зроблено в Австралії та Нової Зеландії), або 2) інакше сформулювати умови договору оренди-продажу, щоб « вилучити »їх з-під дії Закону про фактори і відмежувати від договору умовного продажу (цим шляхом пішла англійська практика).
При імплементації договору оренди-продажу в правову систему Білорусі відбулася як певне коригування самого найменування, так і певна зміна його змісту. За термінологічним змін слід зазначити, що ДК вживає терміни «(майновий) наймання» і «оренда» як синоніми (див. ст. 577, а також п. 2 ст. 35 і абз. 3 п. 1 ст. 1125 ЦК). Але понині чинний Закон Республіки Білорусь від 12.12.1990 № 460-XII «Про оренду» розглядає оренду як «засноване на договорі строкове оплатне володіння і користування майном, необхідним орендареві для самостійного здійснення господарської та іншої діяльності» (ст. 1). Таким чином, оренду можна розглядати як майновий найм для підприємницьких цілей. Але оскільки ст. 471 ГК «Договір найму-продажу» поміщений в § 2 гл. 30 «Роздрібна купівля-продаж», це виключає використання товару для таких цілей. Тому використання терміну «наймання-продаж» замість «оренда-продаж» підкреслює «непідприємницьких» характер даного договору.
За другою позиції відбулася трансформація середньострокового договору в короткостроковий, причому з яскраво вираженим службовим характером: норми ст. 471 дозволяють використовувати найму-продаж тільки як елемент договору роздрібної купівлі-продажу, що передбачає збереження права власності за продавцем до повної оплати товару. Білоруський варіант найму-продажу, на відміну від англійської оренди-продажу, не передбачає опціон, збереження права власності за продавцем в ньому має яскраво виражений забезпечувальний характер.
З самого найменування договору найму-продажу можна зробити висновок про його змішаному характері.

Поняття змішаного договору
Відповідно до п. 2 ст. 391 ЦК «сторони можуть укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів, передбачених законодавством (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах правила про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не випливає з угоди сторін або суті змішаного договору ». Можливість укладати змішаний договір - це один із проявів принципу свободи договору.
Але, як зазначається в юридичній літературі, термін «змішаний договір» може застосовуватися лише до тих договорів, які об'єднують понад однієї сукупності всіх необхідних умов різних договірних типів. Договір, який включає лише «осколки» кількох договірних типів (тобто не весь комплекс необхідних умов різних договорів), слід вважати договором sui generis.
Договір найму-продажу в повній мірі відповідає цьому критерію. Він являє собою певну «надбудову» - договір оренди (найму), яка доповнює «базис» - договір купівлі-продажу. У цьому відмінність договору найму-продажу від цілого ряду інших цивільно-правових договорів, як раз і складаються з таких «осколків» (наприклад, договір факторингу можна представити як конгломерат кредитного договору і цесії, договір банківського рахунку = договір позики + договір комісії + договір возмездного надання послуг, договір транспортної експедиції = договір перевезення + договір надання послуг і т.д.). Більш того, можна стверджувати, що договір найму-продажу є найяскравішим прикладом змішаного договору.
Практичне значення визнання того чи іншого договору змішаним полягає в можливості застосування до нього положень ЦК про «інгредієнти», що входять до його складу (у разі найму продажу цю норми ЦК про договори оренди та купівлі-продажу). Тоді як до договорів, які мають елементи різних цивільно-правових конструкцій, які не є змішаними, такий підхід, як правило, неприпустимий (принцип «спеціальна норма витісняє загальну норму»).
Коментар чинного законодавства
Згідно зі ст. 471 ГК «договором може бути передбачено, що до переходу права власності на товар до покупця (ст. 461) покупець є наймачем (орендарем) переданого йому товару (договір найму-продажу). Якщо інше не передбачено договором, покупець стає власником товару з моменту його оплати ». На цьому норми ЦК і законодавства в цілому, пов'язані з наймом-продажу, вичерпуються, але вони дозволяють зробити наступні висновки:
1. Договір найму-продажу укладається тільки в разі, коли продаж товару здійснюється на умовах збереження права власності за продавцем. Це, у свою чергу, означає, що:
а) наймачем (орендарем) майна, що виступає в якості товару, є покупець за договором купівлі-продажу, а наймодавцем - продавець. При цьому обов'язковою умовою купівлі-продажу є відстрочка (розстрочка) платежу. Умови такого договору купівлі-продажу можна розглядати як продаж в кредит (ст. 458 ЦК) або оплату товару в розстрочку (ст. 459 ЦК);
б) договір найму-продажу може не складатися у вигляді окремого документа, а включатися у якості спеціальних умов у договір купівлі-продажу;
в) договір найму-продажу діє, як правило, до повної оплати товару. Потім відносини найму (оренди) стають неможливими в принципі, оскільки власник і орендар не можуть співпадати в одній особі. Друге речення ст. 471 ГК, що викладає правило про перехід права власності, не імперативно, а диспозитивно, можна пояснити формулюванням ст. 461 ЦК, яка говорить, що «право власності зберігається за продавцем до моменту оплати товару або настання інших обставин ..." Іншими обставинами, з якими може бути пов'язаний момент переходу права власності і, отже, припинення договору найму-продажу, може бути, наприклад, часткова оплата в певній сумі або виконання зобов'язання за покупця поручителем або гарантом.
2. Договір найму-продажу є різновидом роздрібної купівлі-продажу. Це спричиняє, зокрема, такі наслідки:
а) продавець товару здійснює підприємницьку діяльність, ремісничу діяльність або разову реалізацію товару на ринку;
б) товар повинен бути призначений для особистого, сімейного, домашнього чи іншого використання, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю;
в) договір роздрібної купівлі-продажу є публічним, тобто продавець зобов'язаний укласти його з кожним, хто до нього звернеться;
г) до такого договору, крім ГК, застосовуються норми Закону Республіки Білорусь від 09.01.2002 № 90-З «Про захист прав споживачів», Правила здійснення роздрібної торгівлі окремими видами товарів та громадського харчування, затверджені постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 07.04.2004 № 384, Інструкція про порядок продажу товарів у кредит, затверджена постановою Міністерства торгівлі Республіки Білорусь від 29.04.1996 № 36 і цілий ряд інших підзаконних нормативних актів.
3. Договір найму-продажу гіпотетично може бути оплатним або безоплатним. Але необхідно пам'ятати, що ДК (п. 3 ст. 393) встановив презумпцію возмездности будь-якого цивільно-правового договору. Крім того, слід враховувати, що виділення договору найму-продажу в окремий вид договору практично виправдано за умови, що наймач здійснює оплату за період користування майном до моменту переходу права власності. В іншому випадку було б цілком достатньо норм ст. 461 ГК про збереження права власності за продавцем. Нарешті, згідно зі ст. 770 ЦК відстрочка або розстрочка оплати товарів охоплюється поняттям «комерційного позики», до якого застосовуються правила гл. 42 ГК «Позика і кредит». А одна з її статей (ст. 762 ЦК) передбачає, що якщо інше не передбачено законодавством або договором позики, позикодавець має право на отримання від позичальника процентів на суму позики у розмірах і порядку, визначених договором 9.
Форма оплати може бути різною: або періодичні платежі до повної оплати товару, або ж додаткова сума включається до покупну ціну як відсотки і сплачується разом з нею 10.
4. До зобов'язань сторін з моменту передачі товару до моменту його оплати застосовуються норми ЦК про договір оренди. Звідси випливає наступне:
а) предметом договору найму-продажу можуть бути тільки неспоживна речі (п. 1 ст. 578 ЦК);
б) якщо хоча б однією з сторін є юридична особа, договір найму-продажу має бути укладений у письмовій формі (п. 1 ст. 580 ЦК);
в) плоди і продукція, отримані в результаті використання орендованого майна, є власністю орендаря (ст. 577 ЦК);
г) товари можуть бути передані орендареві у володіння і користування або тільки в користування (ст. 577 ЦК). Але специфіка товарів така, що чи не у всіх випадках до орендаря переходить право користування спільно з володінням. Практичні наслідки цього полягають у тому, що орендар на підставі ст. 286 ГК отримує можливість захисту своїх прав проти всіх третіх осіб, включаючи можливість пред'явлення віндикаційний і негаторного позовів;
д) орендар-покупець зобов'язується, зокрема:
- Своєчасно вносити орендну плату (ст. 585 ЦК);
- Не здавати без згоди орендодавця-продавця майна в піднайом і передавати права та обов'язки за договором (перенала), передавати товар в позику, заставу, вносити в якості внеску.
Крім того, в залежності від виду оренди до відповідного договору найму-продажу можуть застосовуватися і інші норми гл. 34 ЦК «Оренда».
Разом з тим, враховуючи змішаний характер договору найму-продажу, окремі норми гл. 34 ЦК «Оренда» не можуть бути до нього застосовні. Це, зокрема, ст. 584 (про права третіх осіб на майно), ст. 592 (переважне право орендаря на укладення договору на новий термін), ст. 583 (повернення орендованого майна орендодавцю), ст. 594 (поліпшення орендованого майна), ст. 595 (викуп орендованого майна) та ін
5. З іншого боку, до договору найму-продажу застосовуються такі важливі положення гл. 30 ГК про купівлю-продаж, як ст. 429 (перехід ризику випадкової загибелі товару), ст. 430 (обов'язок продавця передавати товар вільним від прав третіх осіб) та більшість інших. Можна навіть говорити про те, що норми гл. 30 ГК складають основу правової конструкції договору найму-продажу, тоді як норми гл. 34 ЦК підлягають субсидиарному застосування.
Договір найму-продажу має значну схожість з договором оренди з правом викупу. Відмінності між ними полягають в наступному:
1) для оренди з викупом діє саме зворотний принцип: основу правового регулювання складають норми ЦК про оренду, тоді як положення про купівлю-продажу повинні застосовуватися субсидіарно;
2) з фінансової точки зору, основу винагороди продавця за договором найму-продажу становить покупна ціна, що сплачується при припиненні договору: тоді як відсотки (якщо вони взагалі сплачуються) носять додатковий характер. Що стосується оренди з правом викупу, то винагорода орендодавець отримує у вигляді періодичних платежів, тоді як викупна ціна може носити символічний характер;
3) договір оренди з правом викупу, як правило, є довгостроковим, тоді як договір найму-продажу - короткостроковим.
У цілому, можна зробити наступний висновок. Договір найму-продажу може бути вдалим доповненням договору роздрібної купівлі-продажу, що містить застереження про збереження права власності на товар до повної його оплати, у тих випадках, коли покупець хоче почати користування майном до моменту повної його оплати, а продавець має можливість отримати від цього додатковий дохід.

Список використаних джерел
1. Конституція Республіки Білорусь. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада 1996 р. Мінськ «Білорусь» 1997.
2. Цивільний кодекс Республіки Білорусь від 7 грудня 1998 р. № 218-З. Прийнятий Палатою представників 28 жовтня 1998 . Схвалений Радою Республіки 19 листопада 1998 . (Відомості Національних зборів Республіки Білорусь, 1999 р., № 7-9, ст. 101). Юридична довідково-інформаційна автоматизована система «ЮСІАС» - 2008 р.
3. Цивільне право Підручник. Под ред. Яковлєва В.Ф. Видавництво РАГС. Рік видання. 2003. 503 з.
4. Цивільне право: Підручник. У 2 ч. Ч. 2 Під заг. Ред. проф. В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 2000. - 1008 с.
5. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Особлива частина: Практ. Посібник. - Мн.: Молодіжне наукове товариство, 2001. 547 с.
6. Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь: у 2 кн. Кн. 1. / Відп. Ред. В.Ф. Чигир. - 2-е вид. - Мн.: Амалфея, 2000. 544 з.
7. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Загальна частина. - Мн.: «Молодіжне наукове товариство». 2000 - 360 с.
8. Мейєр Д.І. Російське громадянське право. - М.: Статут, 1997. - С. 408.
9. Універсальний юридичний довідник під загальною редакцією В.А. Шадацкого. / / М.: АТ «Ініціатива». - 1992.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Реферат
32.1кб. | скачати


Схожі роботи:
Договір найму-продажу
Договір купівлі-продажу нерухомості Договір доручення Договір комерційної концесії
Договір купівлі продажу нерухомості Договір доручення Договір комм
Договір найму приміщень
Договір найму соціального
Договір найму соціального 2
Договір найму житла 2
Договір майнового найму
Договір найму житла
© Усі права захищені
написати до нас