Зміст
Введення
Глава 1. Досвід іпотечного кредитування в Росії
§ 1.1 Іпотечне житлове кредитування
§ 1.2 Нормативно-правове регулювання іпотечного житлового кредитування
§ 1.3 Роль держави в системі іпотечного житлового кредитування
Глава 2. Договір іпотеки з сучасного Російському законодавству
§ 2.1 Поняття, характеристика і форма кредитного договору про іпотеку
§ 2.2 Предмет договору іпотеки
§ 2.3 Права та обов'язки сторін за договором іпотеки
Глава 3. Розгляд арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку
Висновок
Додаток
Список використаної літератури
Введення
Актуальність даної теми полягає в тому, що іпотека протягом десяти останніх років розглядається як один із засобів, здатних змінити економічну систему країни в плані створення цивілізованого ринку нерухомості, який є атрибутом сучасного розвиненої держави. Інвестиційно-фінансова діяльність, як втім, і сучасна економіка в цілому, немислима в даний час без всепроніцающей участі позичкового капіталу (кредитування). Найбільшою мірою на кредитних взаємовідносинах будуються, в першу чергу, капіталомісткі галузі та види діяльності, наприклад, будівництво. Тому існування в фінансово-економічній системі суспільства стабільно і надійно, що функціонує підсистеми кредитування будівельної індустрії є сьогодні одним з найбільш значущих показників розвитку і запорукою стабільності самого суспільства. У свою чергу надійність і працездатність будь-яких ринкових моделей перерозподілу фінансових коштів в значній мірі залежить від ступеня ризикованості кредитних операцій, яка неминуче зростаючи із збільшенням термінів кредитування, може бути знижена шляхом тільки створення надійних механізмів забезпечення повернення кредитів. У цій якості з найдавніших часів і до наших днів найбільш часто виступає застава нерухомого майна, званий також іпотекою.
Метою розвитку системи іпотечного кредитування, є, з одного боку, поліпшення житлових умов населення, а з іншого стимулювання попиту на ринку нерухомості та будівництва. Іпотечне кредитування має великий вплив на мотивацію людини, суспільні процеси, що відбуваються в суспільстві.
Ступінь розробленості теми. Досліджувані проблеми були висвітлені в наступних джерелах: у роботах Брагінського М.І., Бугулова Е.Р., Витрянского В.В., Вишневського А.А., Неборак В.А., Ема В.С., Сергєєва А.П. ., Суханова Є.А., Садикова О.Н., Толстого Ю.К. і ряду інших авторів, у яких розкриваються загальні питання поняття договору іпотеки, його характерні риси, істотні умови договору, загальні питання державної реєстрації, а також питання розвитку в Росії системи іпотечного кредитування; в коментарях до Федеральним законам «Про іпотеку (заставі нерухомості)» під редакцією І.Д. Грачова, М. Г. Масевич, «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» та інших, де міститься тлумачення норм законодавства, що визначає правові основи існування інституту застави нерухомого майна; в публікаціях Куликова А.Д., Орлової М., Скловського К., Суханова Є.А., Цибуленко З., Ерделевского А.М. та інших у наукових збірниках і різних періодичних юридичних виданнях по темі дисертації (журнали «Держава і право», «Закон», «Нотаріус», «Правознавство», «Російська газета», «Господарство і право», «Юридичний світ» та ін .), що визначають ряд сучасних актуальних проблем про поняття підприємства як об'єкта нерухомого майна; у дисертаціях і авторефератах з юридичних та економічних проблем іпотеки (Карліна А.М., Кисельова О.О., Нетішинської Л.Ф., Степанова С.А. , Царапкін О.С. та ін), де розкриваються питання іпотеки як правовідносини, іпотеки як виду застави, проблеми закладу нерухомого майна, в літературі про іпотеку в зарубіжних країнах: Англії, Німеччині, США, Франції, Швейцарії та інших (роботи таких авторів як: Жамен С, Лакур Л., Стейнметц Т., Вітт Ф. та ін), де розкриваються зміст застави нерухомого майна в зарубіжних країнах, його види, поняття системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та ін
Об'єктом дослідження є суспільні відносини у сфері іпотечного кредитування та практика їх реалізації.
Предмет дослідження складає комплекс теоретичних і практичних питань, а саме: тлумачення, вдосконалення та застосування норм цивільного права, які регулюють правовідносини по іпотеці.
Мета даної роботи - розглянути суть іпотеки в цивільному праві Російської Федерації.
У ході досягнення поставленої мети були вирішені наступні завдання:
- Показано сутність іпотеки та іпотечного кредитування;
- Розглянуто договір іпотеки;
- Проаналізовано питання правового регулювання іпотеки;
- Визначено проблеми в нормативно-правовому регулюванні іпотечного кредитування та намічені шляхи їх вирішення.
Методи проведення дослідження. Методологічну основу дослідження становить теорія пізнання, її загальний метод матеріалістичної діалектики. Як загальнонаукових методів дослідження застосовувалися: порівняльно-правовий, формально-логічний та системний методи наукового пізнання.
Глава 1. Досвід іпотечного кредитування в Росії
§ 1.1 Іпотечне житлове кредитування
Що стосується історії організації земельного кредиту, то перше місце в хронологічному порядку займає Державний Позиковий Банк, заснований при Єлизаветі Петрівні у 1754 році. Його головною операцією була видача позик під забезпечення рухомого і нерухомого майна. Положення передбачали обов'язковий продаж забезпечувального предмету для задоволення Банку. У разі невдалої продажу нерухомості по боргах відповідало і інше майно боржника.
При видачі позики Банком передбачалося обов'язкове подання поручителя: треті особи ручалися за те, що дане маєток, представлене до закладу, справді належав особі, що клопочеться про видачу позики.
Надалі статут Земельного Банку був перероблений, продаж застави як необхідна міра задоволення була поширена і на вотчини, які залишалися за Банком як орендних маєтків лише в разі невдалої переторжкі. 1
Повне Зібрання Законів Російської Імперії за другу половину ХУШ століття рясніє указами, розпорядчими кріпаком установам висилати в Позиковий Банк загальні відомості про маєтки, що продаються або закладаються, щоб Банк міг переконатися, що маєток, представлене до застави, належало заставодавцю і була вільна від інших закладних. Головною перешкодою до правильності реального кредиту в той час була фактична негласного багатьох угод, і всі зусилля законодавця були спрямовані на викорінення даної обставини для досягнення достовірності .. Крім загальних відомостей про нерухому власність, які повинні були бути зібрані Банком, останній вимагав також від присутствених місць повідомлень щодо вартості окремого маєтку. Ця вартість часом залежала від випадкових моментів, як наприклад, смертності серед селян. Держава при цьому не мало на увазі лише свої господарські міркування, перш за все воно охороняло інтереси всього суспільства, про що свідчать узаконення, встановлені Банком.
З середини 60-х років Х VIII століття в Росії стали з'являтися іпотечні установи, засновані на капіталістичних засадах. Вже до кінця 80-х років склалася ціла система іпотечного кредиту, що складається з станових і земських, взаємних та акціонерних, приватних та державних кредитних установ. Іпотечні банки надавали довгострокові позики під заставу приватних земель у сільській місцевості і будинків у містах. Засоби для видачі позичок банки акумулювали за рахунок випуску акцій і продажу іпотечних облігацій - заставних листів 1.
Така система проіснувала до 1917 року.
В основі своїй діяльності іпотечні кредитні інститути керувалися подібними принципами щодо визначення об'єкта застави, методів оцінки, механізмів рефінансування іпотечних кредитів.
Згідно з розпорядженнями Міністерства фінансів при прийомі застави основний акцент ставився на можливості приносити протягом всієї позики постійний дохід.
Під доходом розумілися умови віддачі закладеного майна в оренду, наймана плата за землю, контракти, що приносять дохід. А тому іпотечним інститутам не дозволялося видавати позики під заставу фабрик і заводів, лісів, незакінчених будівель.
Відкриття кредиту здійснювалося на підставі подання заяви про бажання отримати довгострокову позику.
У підставу оцінок приймалася постійна прибутковість майна, Значимість оцінки нерухомого майна виявлялася у розробці інструкцій, але жодної норми, ні максимальних цін не було встановлено, кожен банк визначав ціни по-своєму. Оцінка могла проводитися або за нормальним, або за спеціальним способом.
Нормальний спосіб оцінки був заснований на заздалегідь визначеної для відомих місцевостей подесятічной ціною придатної землі і призначався для прискорення видачі позичок, тобто прийнята ціна землі для місцевості збільшилась вона на число десятин. Цим способом не могла бути визначена дійсна вартість майна, що закладається, оскільки його цінність обчислювалася за загальною кількістю конкретної придатною для землеволодіння землі.
Спеціальний спосіб оцінки грунтувався на перевірці поданої опису шляхом детального огляду цього майна і базувався на обліку всіх якостей маєтку, його прибутковості і продажної ціни.
Для кожної місцевості було затверджене іпотечним інститутом так зване розклад подесятічних нормальних оцінок. Їх використання рятувало від необхідності виїзду безпосередньо на дільницю і тим самим прискорювало отримання кредиту. Застосування ж спеціальної оцінки, що дає більш вигідні результати, призводило до уповільнення отримання позик.
Земельні акціонерні банки видавали позики головним чином під заставу земель, а сума позик під заставу міського майна обмежувалася 1 / 3 підсумку непогашеного залишку по всіх позиках. Терміни по видаваних позик під заставу земель та міського майна для банків складали від 10 до 66 років залежно від ставки погашення 1.
Серед основних принципів іпотечного кредитування дореволюційного періоду. У Росії можна виділити наступні:
- Підвищена увага проведення оцінки нерухомості, виділення двох методів оцінки: нормальний і спеціальний;
- Переважання земельного іпотечного кредиту;
- Визначення суми кредиту з урахуванням об'єкта і суб'єкта кредитування в Селянському Поземельної банку;
- Обмеження видачі короткострокових і довгострокових кредитів, зокрема, для акціонерних земельних банків - 60% оціночної вартості нерухомості;
- Розвинена система перезалог, додаткових позик;
- Видача позичок допускалася в основному цінними паперами: заставними листами, облігаціями, що свідчило про високий рівень надійності даного виду цінних паперів;
- Основними способами погашення заставних листів були тиражі і покупка на біржі в рахунок сум, що підлягають тиражу;
- Забезпечення заставних листів створювало великі переваги для інвесторів;
- Резервування частини запасного капіталу іпотечних інститутів в державних цінних паперах (ДКО), в тому числі у свідченнях Селянського Поземельного банку, а для міських кредитних товариств - в облігаціях інших міських кредитних товариств (до 50%);
- Участь держави в іпотечному процесі 1.
Іпотечні інститути підлягали постійному контролю з боку держави. Уповноважені Міністерства фінансів призначалися в усі банки. Вони могли втручатися в діяльність правління банку, стежити за діловодством, системою бухгалтерського обліку, перевіряти касу і матеріальні цінності іпотечного інституту, бути присутнім на загальних зборах акціонерів і правління, стежити за правильністю емісії та погашення заставних листів.
У радянський період не існувало основи для появи ринку житла, тому що майже весь житловий фонд був зосереджений в руках одного власника - держави. В кінці 50-х років прийшли до усвідомлення, що тільки за рахунок держави житлової проблеми не вирішити. Необхідно було підключити до фінансування будівництва житла не тільки в сільській місцевості, але і в містах заощадження самих громадян, а також у широких масштабах кредитувати його. В організації кредитування індивідуального житлового будівництва Держбанком СРСР були окремі елементи, властиві і іпотечній системі. Наприклад, обумовлювалася прив'язка будівництва будинку до земельної ділянки, практикувалася захист прав банку перед іншими кредиторами у вигляді першочергового погашення позики із суми боргу, були й ознаки іпотечного обліку 1. Незважаючи на цілий ряд позитивних зрушень, радикально вирішити житлову проблему до початку перебудови не вдалося, а в кінці її, на жаль, гострота житлової проблеми навіть зросла.
Таким чином, кооперативне житлове будівництво було лише незначним сегментом ринкових відносин в СРСР. На початку 90-х років минулого століття житлово-будівельні кооперативи становили всього 4% житлового фонду. 2 До початку ринкових реформ Росія займала одне з останніх місць серед промислово розвинених країн за рівнем житлової забезпеченості.
Початком кардинальних реформ житлового сектора в Росії прийнято вважати закон, прийнятий 4 червня 1991 Верховною Радою РРФСР. 3 Методологічно закон встановив порядок передачі державного і муніципального житла квартиронаймачам у приватну власність.
У сучасній Росії система іпотечного кредитування перебуває в стадії становлення. Введений в 1998 році в дію Федеральний закон «Про іпотеку» (заставі нерухомості), як, втім, і багато інших нові закони, поставив перед учасниками ринку нерухомості, банками, державними органами, громадянами велика кількість питань, відповіді на які далеко не очевидні.
З точки зору сучасної правової доктрини іпотека - це один з видів застави майна, але не будь-якого, а виключно нерухомого. Відповідно іпотека - це застава нерухомого майна. Так як нерухоме майно завжди є матеріальним об'єктом (річчю), то не можна визнати іпотекою, наприклад, застава права оренди нерухомого майна.
Саме в такому визначенні слово іпотека увійшло до Федерального закону від 16 липня 1998 року N 102-ФЗ «Про іпотеку» 1.
У сучасній правовій доктрині розрізняють іпотечне комерційне кредитування під заставу житлових приміщень, коли, наприклад, підприємець бере кредит у банку під заставу наявного у нього житла, та іпотечне житлове кредитування на будівництво або придбання житла, коли позичальник бере кредит на будівництво або придбання житлового будинку або квартири, які передаються банку в заставу 2.
§ 1.2 Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування
Основними актами, які регулюють питання іпотеки, є в даний час Цивільний кодекс Російської Федерації (ред. від 27.12.2009), Закон РФ «Про заставу» від 29 травня 1992 р. N. 2872-1 (ред. від 19.07.2007), Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 20 липня 1998 р. N. 102-ФЗ (зі змінами на 30 грудня 2008), Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. N. 122-ФЗ (ред. від 23.11.2007) та інші. Активне нормотворчість ведеться і на рівні суб'єктів РФ, при цьому прийняті там нормативні акти часто суперечать федеральному законодавству.
Цивільний кодекс РФ розглядає іпотеку як заставу нерухомості (п.2 ст.334 ЦК). Предметом іпотеки за російським праву може бути будь-яке нерухоме майно, до якого належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього водного плавання, космічні об'єкти.
Норми про іпотеку присутні в актах міжнародного права: наприклад, у Міжнародній Конвенції про морські застави та іпотеки, яка була укладена в Женеві 6 травня 1993 (у даній Конвенції бере участь і Росія). У цілому, торкаючись коротко правового регулювання іпотеки за кордоном, необхідно відзначити головне: якщо в нашому законодавстві іпотека розглядається як інститут зобов'язального права, то в більшості зарубіжних правових систем (наприклад, у Франції) застава визнається різновидом речових прав. Це спричиняє важливі правові наслідки: наприклад, за кордоном (у багатьох країнах) при банкрутстві боржника за зобов'язанням, забезпеченим заставою, майно, що служить предметом застави, в конкурсну масу не включається і задоволення вимог кредитора відбувається у звичайному режимі (тобто поза конкурсного виробництва) . Це принципово відрізняється від конкурсного виробництва за законодавством РФ, що передбачає включення закладеного майна в конкурсну масу майна боржника 1.
Слід зазначити, що заставні відносини на відміну від багатьох інших видів майнових правовідносин не були предметом повноцінного грунтовного регулювання підзаконними актами. Лише в 1996 році був виданий Указ Президента РФ «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування» 2. Але з об'єктивних причин він не став правовою базою для розвитку іпотечного кредитування в Росії. Не сприяло повною мірою розвитку іпотеки і Постанова Уряду РФ від 26 серпня 1996 р. № 1010 «Про Агентство по іпотечному житловому кредитуванню» 1, спрямованого на реалізацію федеральної цільової програми «Свій будинок» 2 і на залучення позабюджетних коштів для надання населенню довгострокових іпотечних кредитів на поліпшення житлових умов.
Тільки 20 липня 1998 року в дію вступив Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухомості), який дійсно був спрямований на врегулювання аналізованих правовідносин. Тут законодавець підкреслив сутність іпотеки як різновиду застави. Підтвердив Закон про іпотеку і те, що іпотека може виникати як в силу договору, так і на підставі федерального закону. При цьому він розширив перелік випадків, коли іпотека виникає в силу закону (ст.77).
Надалі була прийнята «Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації», схвалена Постановою Уряду РФ «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» від 11.01.2000 р. 3
Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації оголосила формування системи іпотечного житлового кредитування одним з пріоритетних напрямів державної житлової політики. Серед учасників програми іпотечного кредитування населення особливо виділені оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агентства по іпотечному кредитуванню), основною метою діяльності яких продовжує залишатися рефінансування кредитних організацій, які надали кошти на придбання громадянами житла.
Наступним кроком у становленні системи стала розробка та прийняття ряду нормативно-правових актів. Нормативно-правові акти, що роблять істотний вплив на становлення і розвиток інституту, відносяться до різних галузей законодавства. Це і класичні цивільно-правові норми про забезпечення виконання зобов'язання (Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)»), і норми, що регулюють ринок цінних паперів (Федеральний закон «Про ринок цінних паперів», Закон «Про іпотечні цінні папери»), і адміністративні норми Закону «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації», і норми, що регулюють банківську діяльність. Таким чином, розуміючи інститут іпотечного кредитування в широкому сенсі, можна сказати, що базою для цього інституту є сукупність нормативно-правових актів, які на практиці ухвалюються поетапно.
В ідеалі система нормативно-правових актів, які регулюють інститут іпотечного кредитування, повинна зробити прозорою досить складну схему фінансових потоків, що виникають у процесі іпотечного кредитування.
На першому етапі були прийняті поправки в Федеральний Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)». У рамках реформи пенсійної системи було ухвалено вже згадуваний Федеральний закон «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації», що дозволяє інвестувати кошти в іпотечні цінні папери. 25 серпня 2000 Уряд РФ Постановою № 628 затвердило «Правила надання державних гарантій Російської Федерації по запозиченнях відкритого акціонерного товариства« Агентство з іпотечного житлового кредитування »1. Далі відбулися поправки до Федерального закону «Про внесення змін до Федерального закону« Про ринок цінних паперів », що встановлюють особливості емісії облігацій, забезпечених заставою майна.
Затверджені нещодавно Радою Федерації поправки до закону «Про ринок цінних паперів» спрямовані на вдосконалення регулювання емісії та обігу облігацій із забезпеченням. Закон створює правову основу для випуску облігацій, повернення коштів за якими забезпечується одним із способів, передбачених Цивільним кодексом РФ (заставою, поручительством, банківською гарантією тощо), причому у відношенні облігацій, забезпечених заставою майна. В якості забезпечення може виступати застава нерухомого майна або цінних паперів. Необхідно відзначити, що під цінними паперами в першу чергу розуміються заставні.
Прийнятий у 2001 році Земельний кодекс встановив ринкові принципи у відносинах, пов'язаних з наданням земельних ділянок, у тому числі і для житлового будівництва. При прийнятті другої частини Податкового кодексу передбачені податкові пільги як для фізичних осіб, що купують житло з використанням коштів іпотечного кредиту, так і для громадян, що продають своє житло.
У цілому чинне законодавство вже дозволяє видавати і рефінансувати іпотечні кредити. Так, комісія Державної Думи з розвитку іпотечного кредитування 24 червня 2008 провела Парламентські слухання «Законодавче забезпечення розвитку іпотечного кредитування в Росії». Учасники слухань відзначили, що в Російській Федерації у загальному створені правові та організаційні основи довгострокового іпотечного житлового кредитування 1.
Однак учасники слухань визнали, що існують і серйозні фактори, що стримують розвиток іпотечного кредитування. Головний із них відсутність на фінансовому ринку дешевих і довгострокових ресурсів, які могли б бути направлені на іпотечне кредитування. Друга проблема, по суті, похідна від першої - занадто великі процентні ставки. Основні оператори іпотечного ринку, такі як «Агентство з іпотечного житлового кредитування» і «Дельта-кредит» визнають, що десятирічний кредит при ставці 15% у валюті або 18% в рублях доступний лише вельми обмеженому колу позичальників. Третя причина недовіри до російській іпотеці - часто непрозорі для банку-кредитора джерела доходу фізичних осіб-позичальників. Основним і, як правило, єдиним джерелом доходу фізичної особи є одержуваний їм заробітна плата. Проте в даний час відрахування на фонд заробітної плати складають у сумі 46% від суми оплати, що змушує більшість роботодавців занижувати розмір зарплати. У підсумку велика частина доходу залишається тіньової 1.
На сьогоднішній день комерційні банки не беруть активної участі в довгостроковому ІЖК. Деякі комерційні банки мають у себе власні програми довгострокового ІЖК громадян і виділили на це значні грошові ресурси (Ощадний банк Росії, Комерційний банк Дельта-Кредит і ряд інших). Однак до середини 2004 року склалася стійка тенденція до розширення банківських продуктів у сфері житлового кредитування.
Для успішного розвитку іпотечного житлового кредитування (ІЖК) населення комерційними банками за доцільне виділення іпотечного кредитування в окремо регульований вид банківської діяльності. Доцільність цього кроку зумовлена, по-перше, довгостроковим характером ІЖК, по-друге, необхідністю формування ліквідного ринку іпотечних цінних паперів як механізму, що дозволяє комерційним банкам, що надають іпотечні кредити, ефективно «продавати» такі кредити у форматі іпотечних цінних паперів.
Діюча в даний час система нормативного регулювання банківської діяльності з боку Центрального банку не створює комерційним банкам стимулу до довгострокового ІЖК громадян. Більш того, комерційним банкам менш вигідно займатися довгостроковим ІЖК в порівнянні з іншими банківськими операціями.
Разом з тим, вдосконалення нормативно-правової бази йде повним ходом. Законопроекти, що знаходяться на різних стадіях розгляду в Державній Думі РФ, складають другий етап реформи. У першу чергу, це Федеральний закон «Про іпотечні цінні папери», посилання на предмет регулювання якого є в ФЗ «Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в Російській Федерації».
На думку ряду депутатів Державної Думи, Закон «Про іпотечні цінні папери» передбачає внесення змін у Федеральний закон «Про банки і банківську діяльність» в частині створення та особливостей регулювання діяльності спеціалізованих іпотечних кредитних організацій. Відповідний законопроект внесений до Державної Думи у жовтні цього року.
Проект Федерального закону «Про будівельних ощадних касах», що також входить в систему іпотечного кредитування, пройшов перше читання.
Прийнята поправка до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)», роздільна іпотеку певної частини земель з категорії земель сільськогосподарського призначення, що не відносяться до державної власності. Поправка дозволить фермерам користуватися можливостями іпотечного кредитування в повній мірі.
На розгляд Державної думи внесено проект Федерального закону «Про захист прав і законних інтересів громадян, які вкладають грошові кошти в будівництво і придбання житла». У проекті Федерального закону «Про будівельних ощадних касах» розробляється і законодавча ініціатива, присвячена альтернативної моделі кредитування придбання житла - будівельним заощадженнях громадян.
Третім етапом реформи буде розробка законодавчих актів, що регулюють окремі питання, що виникають у процесі іпотечного кредитування. Перш за все - це рефінансування виданих іпотечних кредитів. Закон «Про іпотечні цінні папери» безпосередньо зачіпає лише продукт рефінансування - іпотечні цінні папери. При цьому транзакційна складова процесу рефінансування залишається поза фокусом. Компенсувати цю лакуну і повинен Федеральний закон «Про сек'юритизацію активів». На стадії обговорення перебуває і проект Федерального закону «Про рейтингування».
Нормативно-правовою основою для розвитку іпотеки стало завершення роботи і прийняття Житлового кодексу РФ, який став логічним підсумком законотворчої діяльності, проведеної за роки реформ 1.
Таким чином, система іпотечного кредитування є однією з найбільш динамічно розвиваються складових правової реформи в Росії. Цілком ймовірно, що практична реалізація пакета нормативно-правових актів допоможе вирішити житлову проблему. На сьогоднішній же день, безумовно, можна констатувати зростання потреби в грамотної юридичної консультації на численних етапах системи іпотечного кредитування.
§ 1.3 Роль держави в системі іпотечного кредитування
Розвиток житлової іпотеки в Росії сьогодні стримується низкою факторів.
Обмежений платоспроможний попит населення. За оцінками Мінекономрозвитку Росії, навіть при самих «ліберальних» параметрах (іпотечний кредит надається на термін до 15 років, його розмір становить 70% від вартості житла, ціна 1кв. Метра прийнята 11200руб., Кредитна ставка 10%), максимальна межа доступності для населення Росії складе не більше 10% 2.
Низькі обсяги і невисока якість нового житлового будівництва в суб'єктах РФ обумовлюють недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла.
Низькі темпи розробки та вдосконалення законодавства про нерухомість і неузгодженість правових актів між собою. Так, наприклад, очевидно, яке велике значення для розвитку ринку житла має земельне законодавство.
Необхідно також відзначити, що до теперішнього часу багато федеральні закони, що містять норми, що регулюють в тій чи іншій мірі відносини, пов'язані з нерухомістю, мають масу недоробок.
Нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва. Традиційними учасниками житлового ринку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелторські та оціночні агентства. При фактичному наявності даних структур в Росії не налагоджена технологічна схема їх взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні операцій.
Психологічні фактори, головним з яких є національна особливість більшості населення - небажання жити в борг.
Велика кількість адміністративних бар'єрів. Будівельні компанії, позичальники та іпотечні компанії стикаються з істотними адміністративними перепонами. Наприклад, будівельні компанії повинні отримати не менше 40 погоджень та дозволів для реєстрації нового проекту, що тягне за собою велику кількість витрат.
Велика кількість субсидій у цій сфері та їх «слабка адресність». Ця ж причина негативно впливає на розвиток вторинного ринку житла.
Високі процентні ставки, у зв'язку з чим іпотечне кредитування в Росії не стає масовим, і більшість росіян не можуть скористатися іпотекою для вирішення своїх житлових проблем.
Нерозвиненість організаційно-технологічної та фінансової інфраструктури в системі іпотеки. На жаль, на сьогоднішній день працює і вирішує проблеми населення іпотеки в Росії, і особливо в Москві, поки не існує. Про це свідчить статистика іпотечних угод, розмір і структура доходів населення і навіть офіційні заяви московської влади. За статистичними даними Асоціації російських банків (АРБ), за минулий рік у Росії було видано іпотечних кредитів на суму близько $ 500млн. Іншими словами, тільки 2% житла було куплено на банківські позики 1.
При серйозній оцінці рівня розвитку ринку іпотечного кредитування його обсяг співвідносять з ВВП. У країнах Євросоюзу цей показник становить 34%, у США - 53%, у нас же не доходить і до 1% 2.
Число кредитів у 2009 році склало 21 тисяч, таким чином, якщо ми спробуємо зайнятися підрахунками, то отримаємо приблизно такий розмір середнього кредиту - $ 18 тисяч. У більшості великих міст і навіть в Підмосков'ї на таку суму квартиру не купити. У кращому разі її вистачить на доплату для поліпшення вже наявних житлових умов. Крім того, навіть наведені дані, швидше за все, є завищеними. Наприклад, цифра 21 тисяч відноситься не до числа реально виданих кредитів, а лише до числа прийнятих банком рішень про їх надання, що далеко не одне і те ж. Що стосується Москви, то всі спроби налагодити в столиці іпотеку призвели до видачі 3 тис. банківських кредитів і близько 200 небанківських кредитів. Називати це іпотекою в масштабах величезного мегаполісу, де одночасно в продажу перебувають кілька десятків тисяч квартир, просто несерйозно. Отже, беручи до уваги все вищесказане, виходить, що придбати житло сьогодні в Росії, м'яко кажучи, складно 3.
На думку ряду фахівців, для збільшення попиту на іпотеку необхідно зниження ставок по кредиту нижче «психологічного» Бар'єру в 10% та спрощення порядку його отримання. Можливо, це могло б якось зменшити всю непривабливість іпотеки, в її сьогоднішньому вираженні, для потенційного клієнта. Однак про зниження ставок говорити складно, іпотека - це ринковий механізм. Сума виплат по кредиту розраховується по складному відсотку, в результаті підсумкова сума може перевищувати вартість квартири в 1,5 і більше разів. Крім того, крім виплати відсотків по кредиту додаються додаткові витрати: страхування квартири, життя і втрати працездатності - це ще 0,5-2% від загальної суми. От і спробуй переконати населення, що йому це треба 1.
Що стосується спрощення процедури, у банкірів є проти цього досить вагомий аргумент - «андеррайтинг» (це оцінка кредитором ймовірності погашення кредиту). При оформленні кредиту банком оцінюються три моменти:
- Платоспроможність позичальника,
- Готовність погасити кредит (аналіз кредитної історії),
- Оцінка вартості майна, що закладається.
Але визначити реальну платоспроможність клієнта в нинішніх російських умовах практично неможливо, і довідка про офіційний дохід у даному випадку річ зовсім марна. Об'єктивною складністю є і відсутність у громадян кредитної історій. Не факт і те, що закладається, сьогодні майно залишиться достатнім забезпеченням кредиту в майбутньому - будинок може прийти в непридатність, поруч з ним можуть побудувати гучну трасу або взагалі знести в зв'язку з міськими потребами. Ось і виходить, що банки вирішуються видавати іпотечні кредити або власним співробітникам, або працівникам організації, які є корпоративними клієнтами. Заяви ж від людей «з вулиці» розглядаються декілька місяців і в більшості випадків відхиляються. Але справа, звичайно, не в банках, і «питання» не до них.
Не варто, як це робить Уряд РФ, розглядати західну модель іпотеки як панацею від усіх житлових проблем. Вона хороша для західного середнього класу з його рівнем платоспроможності, і тут не потрібні ніякі зусилля держави, достатньо лише створити правове поле, а працюватимуть вже ринкові механізми. У Росії ж забезпечити себе житлом за допомогою «сьогоднішньої іпотеки» в змозі лише дуже невеликий прошарок населення. Основна ж частина громадян при нинішньому положенні справ взагалі не здатна обзавестися квартирами ні відразу, ні через кілька років.
Сьогодні ціна будівництва квадратного метра в столиці становить $ 1500-2000, і, таким чином, гарна квартирка може обійтися в десятки тисяч умовних одиниць. При розстрочці на 10 років і середньому московському заробіток 15-20 тисяч рублів - не цілком підйомна сума. А коли між людиною і жаданої квартирою вибудовується ланцюжок з приватного інвестора, інвестиційної корпорації, іпотечного агентства, банку, страхової компанії, то її придбання в кредит стає таким же неможливим, як і покупка на вільному ринку 1.
Росії потрібна власна схема із застосування інституту іпотеки. Перш за все, необхідно по максимуму скоротити суб'єктний склад відносин з придбання житла за типом звичних з радянських часів житлових будівельних кооперативів, коли між державою і громадянами не встає ніякий інший суб'єкт економічної діяльності. Можливі ще форми соціальної іпотеки, які передбачають державне й спільне з громадянами фінансування будівництва, коли держава гарантує кредити і частково їх оплачує. Причому держава може використовувати не тільки бюджетні активи, але і землю, нерухомість. Було б дуже цікаво озброїтися відразу декількома схемами реалізації іпотеки в Росії, давши право, таким чином, населенню самому вирішувати, за якою зручно купувати житла. Однак, знаючи прихильність нашої влади власним принципам і їх тверду впевненість у правильності обраної одного разу генеральної лінії, можна не сумніватися в тому, що іпотека не буде «працювати» рівно до тих пір, поки влада не налагодять «людські» умови її роботи.
Для становлення і розвитку системи іпотечного житлового кредитування необхідно передбачити вирішення цілого ряду основних завдань:
1) вдосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні;
2) створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів у бюджетну сферу;
3) створення інфраструктури, що забезпечує наявність чіткого та надійного механізму реєстрації угод з нерухомістю та прав на неї, а також процедури доступу до цієї інформації учасників ринку іпотечного кредитування;
4) податкове стимулювання як громадян-одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, так і комерційних банків - іпотечних кредиторів і інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів, з іншого боку;
5) створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів;
6) формування механізмів соціального захисту позичальників як від неправомірних дій банків-кредиторів, так і для їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту;
7) доопрацювання нормативної бази, що регулює діяльність кредитних організацій з надання та обслуговування іпотечних кредитів і їх рефінансування;
8) формування нормативно-законодавчих основ для використання нових фінансових інструментів (цінних паперів) для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу;
9) розробка комплексної схеми з реалізації іпотеки, яка буде заснована не лише на інтересах чиновників 1.
Іпотечне кредитування житла, незважаючи ні на що, - один із самих перевірених у світовій практиці надійних способів залучення позабюджетних інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє узгодити інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків - в ефективній і прибуткової роботи, будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва, і, звичайно ж, держави, зацікавленої в загальному економічному зростанні, якому буде сприяти широке поширення іпотечного кредитування населення. Для розвитку довгострокового іпотечного кредитування в країні вже створена певна нормативна база, що вже саме по собі дає надію на «світле майбутнє» іпотеки в нашій країні. Тим не менше хочеться вірити, що робота з формування законодавства про іпотеку тільки почалося.
Первинний ринок іпотечного капіталу складається з кредиторів, які надають позиковий капітал, і позичальників-інвесторів, які купують нерухомість для інвестування або використання в комерційній діяльності.
Вторинний ринок іпотечного капіталу охоплює процес купівлі-продажу заставних, випущених на первинному ринку. Головне завдання вторинного ринку іпотечного капіталу - забезпечити первинних кредиторів можливістю продати первинну заставну, а на отримані кошти надати інший кредит на місцевому ринку.
Перевага іпотечного кредитування полягає в тому, що у разі неповернення позичальником кредиту кредитор має право розпорядитися нерухомістю на свій розсуд. Внаслідок того, що нерухомість довговічна і її ціна досить стабільна, у кредитора низькі побоювання неповернення позик, і є підстави для довгострокового відволікання фінансових ресурсів. Залучення фінансових ресурсів на основі іпотеки отримало найбільший розвиток на ринку нерухомості, оскільки вартість нерухомості в більшості випадків не відповідає фінансовим можливостям потенційних покупців, а сама нерухомість, на придбання якої отримано кредит, може служити в якості забезпечення зобов'язання по його поверненню. Отримання іпотечного кредиту пов'язане з необхідністю виконання зобов'язань за кредитним договором. Тому до одержання такого кредиту потенційному позичальникові необхідно проаналізувати:
- Чи достатньо грошових коштів для внесення первинного внеску за квартиру та на покриття витрат, пов'язаних з здійсненням операції з купівлі-продажу квартири (нотаріальне посвідчення договору, плата за реєстрацію договору в Державному реєстрі), укладення договорів страхування;
- Чи залишаться кошти на підтримку необхідного рівня життя після здійснення періодичних виплат за кредитним договором;
- Не очікується чи падіння доходів протягом періоду кредитування, чи є перспектива швидко знайти іншу роботу в разі припинення наявною, без втрати у заробітній платі;
- Чи є безперервний трудовий стаж протягом останніх двох років, які причини звільнення та перерви в роботі, чи вчасно виконуються поточні зобов'язання, пов'язані з житлом: оплата комунальних послуг, телефону, електроенергії (перевіряється банком) 1.
Кількість видаваних позик під заставу нерухомості в Росії порівняно невелика, оскільки вартість нерухомості при заставі оцінюється набагато нижче ринкової, внаслідок того, що об'єкт оцінюється виходячи з його можливого продажу в досить далекому майбутньому, за умови неповернення кредиту. Таким чином, кредитор «застраховує» себе від можливих майбутніх змін, а заставодавцю занижена вартість майна при заставі невигідна.
Основна проблема іпотечного кредитування - брак довгострокових фінансових ресурсів. Одним з джерел довгострокових коштів є вклади приватних вкладників. Але в даний час у населення підірвана довіра до банків взагалі, а до комерційних - особливо. Фінансово-економічна криза 1998 року призвела до суттєвого зменшення реальних доходів населення, знецінення заощаджень, відтоку приватних вкладів з комерційних банків в Ощадбанк. Ще однією проблемою є оцінка платоспроможності потенційного позичальника виходячи з його реальних доходів. Через надмірності податкового тягаря велика частка тіньового сектора в економіці, тому офіційні доходи потенційних позичальників невисокі, що ускладнює прийняття комерційними банками рішень по кредитах.
Глава 2. Особливості договору іпотеки з сучасного російського законодавства
§ 2.1 Поняття, характеристика і форма кредитного договору про іпотеку
Відповідно до п.1 ст.10 Закону, договір про іпотеку укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації 1.
Раніше Закон передбачав поряд з обов'язковою письмовою формою і державною реєстрацією також і обов'язкове нотаріальне посвідчення договору. В даний час нотаріальне посвідчення не обов'язково, тим самим законодавець поклав обов'язок перевірки відповідності угоди законом виключно на органи юстиції. Сторони договору, звичайно ж, можуть передбачити в договорі і зобов'язання його нотаріально засвідчити.
Таким чином, для того, щоб виникло іпотечне право необхідна наявність єдиного правообразующее дії - юридичного акту визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.
Згідно п.2 ст.10 Закону договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації. Неправильне тлумачення понять «вчинення угоди» і «висновок договору», на практиці, найчастіше є предметом суперечок і дискусій. У зв'язку з цим підкреслимо, що Закон про іпотеку з моментом державної реєстрації пов'язує не саме укладення договору, а вступ його в силу. Таким чином, угода вважається вчиненим з моменту підписання договору про іпотеку уповноваженими особами, а не з моменту державної реєстрації договору.
У тому випадку якщо в договорі відсутні істотні умови (ст.9 Закону), або порушені будь-які положення Закону, такий договір не підлягає державній реєстрації як договору про іпотеку.
Наведемо приклад з практики: «Орендар оскаржив у судовому порядку відмова установи юстиції в державній реєстрації договору про іпотеку права оренди нежитлового приміщення, що випливає з договору оренди, укладеного на одинадцять місяців. Відмова установи юстиції був обгрунтований тим, що відповідно до п.2 ст.651 ГК РФ і інформаційним листом Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 01.06.2000 № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» договір оренди нежитлового приміщення на строк до одного року не підлягає державній реєстрації. Відповідно до підпункту 1 статті 20 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» підставою для відмови в державній реєстрації права або угоди є те, що дане право або дана угода не підлягає державній реєстрації. Оскільки договір оренди нежитлового приміщення на строк до одного року не підлягає державній реєстрації, не може бути здійснена і державна реєстрація договору про іпотеку орендних прав, що випливають з такого договору 1.
Арбітражний суд відмовив орендарю в задоволенні його заяви і визнав відмову установи юстиції обгрунтованим з таких підстав.
Згідно з пунктом 1 статті 5 Закону про іпотеку за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в пункті 1 статті 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації. Відповідно до пункту 5 цієї ж статті правила про іпотеку нерухомого майна відповідно застосовуються до застави прав орендаря за договором про оренду такого майна (право оренди), якщо інше не встановлено федеральним законом і не суперечить суті орендних відносин.
Таким чином, права орендаря, що випливають з договору оренди нерухомого майна, що не підлягає державній реєстрації, не можуть бути предметом договору про іпотеку. Тому договір про заставу прав орендаря, що випливають з такого договору оренди нерухомого майна, не є договором про іпотеку і не підлягає державній реєстрації ».
Необхідно враховувати, що ДК РФ, ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» не передбачено державної реєстрації договорів «купівлі-продажу будівлі, іпотеки будівлі». На практиці сторони часто зраджують неправильну форму угоди, у зв'язку, з чим отримують відмову в державній реєстрації. «Включення сторонами в договір, який не підлягає за законом державної реєстрації, умов про те, що він набирає чинності з дати його державної реєстрації, суперечить нормам ЦК РФ, тому вони нікчемні в силу вимог ст.ст.168, 180 ГК РФ. У наведеному прикладі можна ставити питання про державну реєстрацію права власності на будівлю та іпотеки будівлі »1.
Важливо підкреслити, що державній реєстрації підлягає навіть змішаний договір (що встановлює єдину сукупність зобов'язань), коли поряд з іншими об'єктами виступає іпотека. Як випливає з п.3 ст.10 Закону при включенні угоди про іпотеку в кредитний або інший договір, що містить забезпечене іпотекою зобов'язання, що стосується форми та державної реєстрації цього договору повинні бути дотримані вимоги, встановлені для договору про іпотеку. Дане твердження знаходить підтвердження в судовій практиці.
Не підлягає державній реєстрації попередній договір, за яким сторони зобов'язуються в майбутньому укласти договір, який підлягає державній реєстрації (п.14 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. № 59).
Недотримання правил про державну реєстрацію договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним (п.2 ст.10 Закону).
Державна реєстрація іпотеки, яка виникає в силу договору про іпотеку, здійснюється на підставі спільної заяви заставника й заставоутримувача. Державна реєстрація іпотеки, яка виникає в силу нотаріально посвідченого договору про іпотеку, здійснюється на підставі заяви заставодавця або заставодержателя (п.1 ст.20 Закону).
Для державної реєстрації іпотеки, яка виникає в силу договору про іпотеку, повинні бути представлені: договір про іпотеку і його копія; документи, зазначені в договорі про іпотеку в якості додатків; документ про сплату державного мита; інші документи, необхідні для державної реєстрації іпотеки відповідно до законодавства Російської Федерації про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним 1.
У тому випадку якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, одночасно з перерахованими вище документами, подаються також: застава; документи, названі в заставі в якості додатків, та їх копії.
Якщо висновок відповідного договору спричиняє виникнення іпотеки в силу закону, у разі складання заставної пред'являються відповідний договір і заставна. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, робить на заставній відмітку про час і місце державної реєстрації, нумерує і скріплює печаткою листи заставної.
Реєстрація поданих на державну реєстрацію документів здійснюється в порядку, встановленому Правилами ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими Наказом Міністерства юстиції Російської Федерації від 24 грудня 2001р. № 343 (зі змінами від 1 листопада 2007 р.).
Певні особливості державної реєстрації пов'язані з іпотекою, що виникла на підставі закону. Державна реєстрація іпотеки, що виникла на підставі закону (при відчуженні житлового приміщення під виплату ренти (ст.586 ЦК України), з умовою довічного змісту з утриманням (ст.601 ЦК України), при укладанні договору купівлі-продажу житлового приміщення з оплатою в розстрочку , якщо інше не передбачено договором (ст.488 ЦК України), при укладанні договору купівлі-продажу житлового приміщення за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, якщо інше не передбачено законом або договором (ст.77 Закону про іпотеку), а також в інших випадках, передбачених законом), здійснюється одночасно з державною реєстрацією права заставодавця (покупця, платника ренти тощо). При державній реєстрації іпотеки, що виникла на підставі закону, не вимагається подання до органу юстиції з реєстрації прав відповідного (окремого) заяви. Така реєстрація здійснюється без оплати (п.2 ст.20 Закону про іпотеку). Державна реєстрація договору про іпотеку житлове приміщення є підставою для внесення до Єдиного державного реєстру прав запису про іпотеку (п.1 ст.11 Закону «Про державну реєстрацію ...»). Реєстраційна запис як про договір про іпотеку, так і про іпотеку вноситься до Єдиного державного реєстру прав одночасно 1.
Довгий час на практиці був дискусійним питання: чи підлягає державній реєстрації угода про відступлення права за забезпеченим іпотекою основним зобов'язанням.
Наведемо приклад з практики: «Акціонерне товариство пред'явило до індивідуального підприємця позов про стягнення боргу за договором позики та про звернення стягнення на будинок та земельну ділянку, які були закладені ним у забезпечення виконання своїх зобов'язань за договором позики. При цьому акціонерне товариство посилалося на те, що право вимагати від підприємця повернення боргу було віддана йому товариством з обмеженою відповідальністю (початковою кредитором за договором позики) на підставі укладеного між ними в простій письмовій формі угоди про відступлення права. Оскільки угодою про поступку не було передбачено інше, то відповідно до абзацу першого пункту 3 статті 47 Закону про іпотеку до акціонерного товариства як цессионарию за основним зобов'язанням перейшли і права за договором про іпотеку, що належать підприємцю будівлі та земельної ділянки, який був укладений між ним і товариством з обмеженою відповідальністю.
Арбітражний суд задовольнив позов акціонерного товариства про стягнення з індивідуального підприємця боргу за договором позики і відмовив у задоволенні вимоги про звернення стягнення на будинок та земельну ділянку, закладені підприємцем на забезпечення виконання ним своїх зобов'язань за договором позики. Суд вказав, що при відступлення прав за основним зобов'язанням, виконання якого забезпечене договором про іпотеку, до цессионарию переходять і права за договором про іпотеку. Як передбачено абзацом другим пункту 3 статті 47 Закону про іпотеку, поступка прав за забезпеченим іпотекою зобов'язанням (основним зобов'язанням) відповідно до пункту 1 статті 389 ЦК РФ повинна бути здійснена в тій формі, що й договір, з якого це зобов'язання виникло. Так як договір позики був укладений в простій письмовій формі, поступка вимоги, що випливає з цього договору, хоча б вона і вабила поступку права за договором іпотеки, укладеним у нотаріальній формі, повинна була бути здійснена в цій же формі 1.
Разом з тим відповідно до пункту 2 статті 389 ЦК РФ поступка вимоги по угоді, вимагає державної реєстрації, повинна бути зареєстрована в порядку, встановленому для реєстрації цього правочину, якщо інше не встановлено законом. Отже, перехід вимоги за договором іпотеки в результаті уступки вимоги за основним зобов'язанням підлягав державній реєстрації. Позивач як новий заставодержатель, до якого права за договором про іпотеку переходять не в порядку відступлення права вимоги, а з інших підстав, встановлених законом, має право в будь-який момент зажадати від установи юстиції внесення змін до реєстраційної запис на підставі одного лише свого власного заяви.
Оскільки така державна реєстрація до моменту винесення судом рішення ще не була зроблена, то на відміну від прав за договором позики права за договором про іпотеку, що забезпечує виконання зобов'язання по поверненню позики, до позивача ще не перейшли ».
У випадку, якщо одна із сторін ухиляється від державної реєстрації, інша сторона має право звернутися до суду про зобов'язання органів юстиції зареєструвати договір іпотеки. Як пояснив Президія ВАС в Інформаційному листі від 15 жовтня 2009 р. № 59 «відповідно до п.3 ст.165 ЦК РФ у випадку, якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації , суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. З буквального змісту даної норми не випливає, що вона застосовується тільки у випадках, коли за відсутності державної реєстрації угода вважається недійсною. ГК РФ не встановлює будь-яких особливих положень для угод, які за відсутності державної реєстрації вважаються неукладеними. Таким чином, вимога п.3 ст.165 ГК РФ носить загальний характер, і сторона, зацікавлена в державній реєстрації угоди, має право пред'явити до суду вимога про її реєстрацію і тоді, коли відповідно до закону угода за відсутності реєстрації вважається неукладеним ». Зауважимо також, що в збитки, що виникли в результаті припинення державної реєстрації прав, несе похилена сторона. Акцентуємо увагу на тому, що при винесенні рішення, що зобов'язує здійснити державну реєстрацію договору купівлі-продажу земельної ділянки, суд повинен перевірити, чи відповідає цей договір за своїм змістом вимогам законодавства. У процесі здійснення процедури державної реєстрації, сторони можуть відкликати заяву і тим самим припинити процес реєстрації (наприклад, в результаті виниклих форс-мажорних обставин; в результаті обопільного відмови від звершення угоди).
У відповідності зі ст.25 Закону про іпотеку реєстраційний запис про іпотеку погашається (анулюється) на підставі: спільного заяви заставодержателя та заставодавця про припинення застави; заяви законного власника заставної; рішення суду, арбітражного суду або третейського суду. Зауважимо, що «... ухвала про роз'яснення судового акту, а також постанову апеляційної інстанції у справі не є тими судовими актами, на підставі яких орган юстиції зобов'язаний здійснити державну реєстрацію припинення іпотеки, коли по конкретній справі судового акта про припинення іпотеки не приймалося» 1.
На закінчення підкреслимо, що відповідно до ДК РФ недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність; така угода вважається нікчемною (п.1 ст.165 ГК РФ); вважається недійсною з моменту вчинення і не породжує тих юридичних наслідків, заради яких полягала ; при цьому, застосування наслідків недійсності правочину у формі двосторонньої реституції не ставиться в залежність від добросовісності сторін. Таким чином, недійсна угода не має юридичних наслідків, права та обов'язки виникають лише у зв'язку з фактом її недійсності (обов'язок сторін вчинити певні дії, для того щоб положення сторін було приведено у відповідність до вимог закону).
§ 2.2 Предмет договору іпотеки
Ст. 5 Закону встановлює, що за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, причому для визначення поняття нерухомого майна робиться відсилання до норм ГК РФ. Так, у п.1 ст.130 ЦК зазначено, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Саме з цього моменту Цивільним кодексом об'єкти незавершеного будівництва визнаються об'єктами нерухомості. Тим самим було усунуто невідповідність, в результаті якої об'єкти незавершеного будівництва в судовій практиці визнавалися об'єктами нерухомості, права на них підлягали державній реєстрації відповідно до ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», а на рівні ЦК це не знаходило свого закріплення 1.
Важливим представляється уточнення, зроблене Законом про іпотеку, відповідно до якого предметом іпотеки може бути тільки те нерухоме майно, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Наприклад, щоб обтяжити іпотекою підприємство як майновий комплекс, необхідно пройти процедуру його реєстрації в порядку, встановленому ФЗ.
Особливу увагу слід звернути на вимогу про опис предмета іпотеки. У силу п.2 ст.9 Закону предмет іпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом. Також у договорі про іпотеку має бути вказано право, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставника. Таким чином, при формулюванні предмета іпотеки необхідно послатися на свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що є предметом договору іпотеки, а також на договір оренди в разі, якщо предметом іпотеки є право оренди.
Законодавство не дає розшифровки того, що мається на увазі під «достатнім для ідентифікації описом». Поняття «достатності» оцінне, у зв'язку з чим для грамотної формулювання опису необхідно звернутися до практики укладання договору іпотеки. Представляється, що в разі іпотеки земельної ділянки достатнім буде наступний опис: адреса земельної ділянки, її площа, кадастровий номер, а також цільове призначення землі і вид її дозволеного використання.
Законом не заборонено вказувати декілька об'єктів нерухомості в одному договорі про іпотеку. Проте сторонам за договором слід вказати черговість звернення стягнення на майно, що становить предмет іпотеки у разі невиконання зобов'язання за основним договором. Якщо ж у договорі іпотеки, предметом якого є декілька об'єктів нерухомості, відсутня черговість звернення стягнення, то право вибору такої черговості належить кредитору-заставодержателю.
Оцінка предмета іпотеки є обов'язковою і проводиться відповідно до законодавства про оціночну діяльність. Оцінка визначається за згодою заставника з заставоутримувачем і вказується в договорі про іпотеку в грошовому вираженні. Оцінка може бути доручено і комерційної організації оцінювачів. На практиці банки, що займаються іпотечним кредитуванням, співпрацюють з великими ріелтерськими компаніями, що мають власні відділи оцінки нерухомого майна. Спірним моментом є зазначення в договорі декількох різних оцінок предмета іпотеки: наприклад, оцінка незалежного оцінювача, оцінка органу технічної інвентаризації, оцінка сторін і т.д. Це може бути викликано різними причинами, наприклад з метою мінімізації податків. Тим не менш раніше дану обставину ставало причиною визнання судами договору іпотеки неукладеним, оскільки вважалося, що сторони не погодили істотна умова договору - оцінку предмета. Питання було вирішене Президією ВАС у інформаційному листі від 28.01.2005 № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку». У п.19 висловлені наступні рекомендації: при вказуванні сторонами в договорі про іпотеку декількох різних оцінок предмета іпотеки такий договір не може вважатися неукладеним, якщо можливо встановити, яка з оцінок являє собою ту, про яку сторони домовилися як про істотне умови договору про іпотеку.
§ 2.3 Права та обов'язки сторін за договором іпотеки
Чинне російське законодавство не містить обмежень щодо суб'єктного складу заставного правовідносини.
Згідно абз.2 п.1 ст.1 Закону, заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, не використовується у цьому зобов'язанні (третя особа).
«Третя особа» укладає договір іпотеки від власного імені, а не від імені боржника. Відносини між третьою особою - заставником і боржником за основним зобов'язанням не є іпотечними. Вони можуть регулюватися окремим договором, в якому передбачається право заставодавця на отримання відшкодування у разі звернення стягнення на заставлене майно. При відсутності такого договору третя особа - заставодавець у разі звернення стягнення на заставлене майно має право вимагати від боржника відшкодування збитків за правилами про безпідставне збагачення (гл.60 ЦК РФ) 1.
Заставодавцем, так само як і заставодержателем, може бути фізична, юридична особа або держава. Суб'єктами заставного правовідносини можуть бути фізичні та юридичні особи, державні та адміністративно-територіальні утворення, які мають цивільну правосуб'єктність.
Заставодержатель - потенційний власник, проте можливість придбання закладеного майна заставодержателем обмежується обсягом правоздатності громадян і спеціальної правоздатності юридичних осіб.
Відповідно до ч. 2 ст. 355 ГК РФ заставодавцем речі може бути її власник або особа, яка має на неї право господарського ведення. ГК РФ (п. 1 ст. 335) визначає, що заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа.
Окремо виділимо професійних суб'єктів іпотечних правовідносин (банки, оціночні, ріелтерські та страхові компанії). Зауважимо, що необхідно розрізняти суб'єктний склад іпотечного ринку, іпотечних правовідносин, суб'єктний склад зобов'язання. Остання категорія - приватна і включає в себе сторони іпотечного зобов'язання.
Серед спеціальних суб'єктів юридичних осіб - заставодержателів за іпотечними договорами помітно виділяються кредитні установи. Надають іпотечний кредит, як правило, банки, які виступають суб'єктами договірних відносин по іпотеці. Такими банками є іпотечні банки. Іпотечні банки мають в економіці подвійне значення: як соціальні інститути, що забезпечують довгострокові кредити, і як емітенти заставних листів, що є найбільш захищеним засобом вкладення капіталу і приносять відсотки.
Заставодержателем може бути тільки кредитор у зобов'язанні, забезпеченому іпотекою. Згідно з положеннями цивільного законодавства, у разі, якщо заставодавець виконає вимогу заставодержателя, що випливає з основного зобов'язання, права заставодержателя по відношенню до боржника переходять до заставодавця в силу закону (ст. 387 ГК РФ). При цьому діють правила про цесії.
Щоб розібратися в правовому статусі суб'єктів іпотечного зобов'язання звернемося до розгляду прав і обов'язків заставника й заставоутримувача.
Заставодавець зобов'язаний: страхувати заставлене майно у повній його вартості; негайно повідомляти заставоутримувача про виникнення загрози втрати або пошкодження заставленого майна (ст. 343 ГК РФ); повідомляти кожному наступному заставодержателю відомості про всіх попередніх застави цього майна і відповідати за збитки, завдані заставодержателям невиконанням цієї обов'язки (ст. 342 ГК РФ); заставодавець несе ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження заставленого майна, якщо інше не передбачено договором про заставу (ст. 334 ЦК РФ); у разі пред'явлення до заставодавця іншими особами вимог про визнання за ними права власності або інших прав на закладене майно, про його вилучення (витребування) або про обтяження зазначеного майна або інших вимог, задоволення яких може спричинити зменшення вартості або погіршення цього майна, заставодавець зобов'язаний негайно повідомити про це заставодержателя, якщо він йому відомий. При пред'явленні до заставодавця відповідного позову в суді, арбітражному суді або третейському суді він повинен залучити такого заставодержателя до участі у справі (п. 1 ст. 33 Закону про іпотеку); пункт 2 ст. 33 Закону передбачає, що у зазначених вище випадках заставодавець повинен використовувати відповідні зобов'язаннями способи захисту своїх прав на закладене майно, передбачені ст. 12 ГК РФ; закон покладає на заставодавця обов'язок повідомляти кожному майбутньому контрагенту про всіх попередніх заставах, а також істота, розмір і термін забезпечених цими іпотеками зобов'язань (п. 1 ст. 44 Закону); заставодавець, уклавши наступний договір про іпотеку, повинен негайно повідомити про це заставодержателів за попередніми іпотеках 1.
Відповідно до п.9 ст.22 ЗК України власник будівлі, розташованої на земельній ділянці зі складу державних і муніципальних земель, що орендується ним на строк більше п'яти років, закладаючи одночасно за одним договором про іпотеку будівлю і права за договором оренди цієї ділянки, вправі закласти ці права без згоди орендодавця з його повідомлення. Чи зобов'язаний заставодавець «повідомляти» власника земельної ділянки? Наведемо приклад з практики: «Суб'єкт Російської Федерації, що здала в оренду належить йому на праві власності земельну ділянку на 49 років, пред'явив позов про застосування наслідків недійсності договору про іпотеку, за якою орендар земельної ділянки заклав свої права орендаря за договором оренди, не отримавши на це згоди орендодавця.
Позивач вказав, що відповідно до умов договору оренди та пунктом 2 статті 615 ГК РФ орендар не мав права без згоди орендодавця здавати орендований ділянку в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати його в безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив. Позивач також зазначив, що відповідно до пункту 1.1 статті 62 Закону про іпотеку у разі, коли земельна ділянка передана за договором оренди громадянину або юридичній особі, орендар земельної ділянки має право віддати орендні права земельної ділянки в заставу в межах терміну договору оренди земельної ділянки за згодою власника земельної ділянки.
Орендар, заперечуючи проти позову, зазначив, що права за договором оренди земельної ділянки закладені їм одночасно з іпотекою належного йому на праві власності будівлі, що знаходиться на цій ділянці на виконання вимог, встановлених пунктом 3 статті 340 ГК РФ і частини 2 статті 69 Закону про іпотеку . Право власника вільно розпоряджатися належним йому будинком за допомогою його іпотеки не може бути обумовлено одержанням або неотриманням згоди орендодавця на заставу права оренди земельної ділянки під цією будівлею. Зокрема, пункт 3 статті 552 ДК РФ передбачає, що продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором. При продажу такої нерухомості покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості.
Арбітражний суд у задоволенні позову відмовив з наступних підстав. За договором, укладеним між відповідачем і позивачем, позивач передав відповідачу в оренду на 49 років земельну ділянку зі складу державних земель під належить відповідачу на праві власності будівлею. Договором оренди було передбачено обов'язкове отримання орендарем попередньої згоди орендодавця на іпотеку права оренди. Однак ця умова суперечить імперативній нормі пункту 9 статті 22 Земельного кодексу, що передбачає, що орендар без згоди орендодавця з його повідомлення має право закласти свої права за договором. Положення пункту 9 статті 22 ЗК не суперечить пункту 2 статті 615 ГК РФ, тому що відповідно до п.2 ст.607 ГК РФ законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок 1.
Отже, умова договору оренди земельної ділянки, що передбачає обов'язкове отримання орендарем згоди орендодавця на заставу права оренди, є недійсним на підставі статей 168 і 180 ГК РФ.
Що стосується пункту 1.1 статті 62 Закону про іпотеку, то положення глави XI Закону про іпотеку, включаючи положення зазначеного пункту, визначають особливості іпотеки земельних ділянок на відміну від глави XII Закону, що встановлює особливості іпотеки підприємств, будівель і споруд. Тому визначена у пункті 1.1 статті 62 Закону про іпотеку умова про іпотеку орендарем земельної ділянки свого права оренди лише за згодою орендодавця поширюється на ті випадки іпотеки права оренди земельної ділянки, коли таке право є єдиним (самостійним) предметом іпотеки і закладається без одночасної іпотеки будівлі ( споруд) або на випадки іпотеки права оренди земельної ділянки із складу земель сільськогосподарського призначення.
Оскільки в даному випадку іпотека права оренди земельної ділянки була здійснена у зв'язку з іпотекою будівлі, що знаходиться на цій ділянці, пункт 1.1 статті 62 Закону про іпотеку до такого договору не застосовується ».
Відповідно до чинного законодавства заставодавець має право: користуватися предметом застави відповідно до його призначення, у тому числі отримувати з нього плоди та доходи, якщо інше не передбачено договором і не випливає із суті застави; відчужувати предмет застави, передавати його в оренду або безоплатне користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не передбачено законом або договором і не випливає із суті застави; заповідати заставлене майно (ст. 346 ДК ГФ). Умови договору про іпотеку або іншої угоди, що обмежують це право заставодавця, є нікчемною; в будь-який час до продажу предмета застави припинити на нього звернення стягнення та її реалізацію, виконавши забезпечене заставою зобов'язання (п. 7 ст. 350 ДК РФ); в розумний термін відновити предмет застави або замінити його іншим рівноцінним майном, якщо договором не передбачено інше (п. 2 ст. 345 ЦК РФ); у разі звернення стягнення на заставлене майно - земельна ділянка - зберігає право обмеженого користування тією частиною, яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно до його призначення (п. 4 ст. 340 ГК РФ); якщо інше не передбачено Законом про іпотеку та договором, заставодавець має право без згоди заставодержателя здавати закладене майно в оренду, передавати його у тимчасове безоплатне користування та за угодою з іншою особою надавати останньому право обмеженого користування цим майном (сервітут) за умов, що: а) термін, на який майно надається у користування, не перевищує терміну забезпеченого іпотекою зобов'язання; б) майно надається у користування для цілей, відповідних призначенню майна (п. 1 ст. 40 Закону) 1.
Заставодержатель зобов'язаний: заставодержатель, якому передано майно, зобов'язаний, якщо інше не передбачено законом або договором, страхувати за рахунок заставника закладене майно у повній його вартості від ризиків втрати і пошкодження, а якщо повна вартість майна перевищує розмір забезпеченого заставою вимоги, - на суму не нижче розміру вимоги; на заставодержателя, якому передано майно, покладено обов'язок, якщо інше не передбачено законом або договором, вживати заходів, необхідних для забезпечення схоронності закладеного майна, у тому числі для захисту його від посягань з боку третіх осіб; негайно повідомляти іншу сторону про виникнення загрози втрати або пошкодження заставленого майна; до звернення стягнення на майно, запорукою якого забезпечені вимоги щодо попередньої і наступної іпотеках, заставодержатель, навмисний пред'явити свої вимоги до стягнення, зобов'язаний у письмовій формі повідомити про це заставодержателя за іншим договором про іпотеку того ж майна; при зверненні стягнення на майно, закладене за двома або більше договорами про іпотеку, заставодержатель повинен представити в суд, в який пред'являється відповідний позов, докази виконання обов'язку щодо повідомлення в письмовій формі заставодержателя за іншим договором про іпотеку того ж майна про намір пред'явити свої вимоги до стягненню.
Заставодержатель має право: перевірити за документами і фактично наявність, кількість, стан і умови зберігання заставленого майна (п. 2 ст. 343 ГК РФ); вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення зазіхань на предмет застави, якщо це загрожує втратою або пошкодженням його; вимагати дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання у випадках: а) якщо предмет застави вибув із володіння заставодавця не відповідно до умов договору про заставу; б) порушення заставодавцем правил про заміну предмета застави (ст. 345 ГК РФ), в) втрати предмета застави за обставинами, за які заставодержатель не відповідає (п. 1 ст. 351 ГК РФ); вимагати дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання, а якщо його вимога не буде виконана, то звернути стягнення на предмет застави в випадках: а) порушення заставодавцем правил про подальше заставу (ст. 342 ДК РФ), б) невиконання заставодавцем обов'язків, передбачених п. 1, 2 ст.343 ГК РФ), в) порушення заставодавцем правил про розпорядження заставленим майном (п. 2 ст. 346 ДК РФ); - придбати за угодою з заставодавцем при оголошенні торгів такими, закладене майно і зарахувати в рахунок покупної ціни свої вимоги, забезпечені заставою (п. 4 ст. 350 ДК РФ) 1.
Заставодержателю як власнику російським законодавством надано право витребувати предмет іпотеки з чужого незаконного володіння. Даному праву кореспондує п. 3 ст. 33 Закону про іпотеку, що надає заставодержателю право, діючи від свого імені, витребувати закладене за договором про іпотеку майно з чужого незаконного володіння відповідно до ст. 301-303 ГК РФ для передачі його у володіння заставодавця.
Якщо заставодавець відмовився від захисту своїх прав на закладене майно або не здійснює її, заставодержатель має право використовувати ці способи захисту від імені заставодавця без спеціального доручення і вимагати від заставодавця відшкодування понесених у зв'язку з цим необхідних витрат (п. 2 ст. 33 Закону про іпотеку) .
Оскільки заставодавець зобов'язаний повідомляти кожному майбутньому контрагенту про всіх попередніх заставах, а також істота, розмір і термін забезпечених цими іпотеками зобов'язань, то в разі невиконання цих умов заставодержатель щодо подальшого договором буде вправі вимагати розірвання договору та відшкодування завданих збитків.
Заставодержатель має право вимагати від заставодавця повідомити відомості про подальшу іпотеку (п. 2 ст. 44 Закону про іпотеку).
Після укладення наступного договору про іпотеку зміна попереднього договору, яке тягне за собою забезпечення нових вимог попереднього заставодержателя або збільшення обсягу вимог, вже забезпечених за цим договором, допускається лише за згодою заставодержателя щодо подальшого договором (п. 3 ст. 44).
Заставодержатель за попереднім договором про іпотеку має право переважного задоволення своїх вимог.
Якщо заставодавець відчужує (продає, змінює, дарує, вносить в якості капіталу в майно юридичної особи тощо) предмет застави без згоди заставодержателя, то заставодержатель має право за своїм вибором вимагати: а) визнання угоди про відчуження закладеного майна недійсною та застосування наслідків , передбачених ст. 167 ГК РФ, б) дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання та звернення стягнення на заставлене майно незалежно від того, кому воно належить.
Заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, для задоволення за рахунок цього майна своїх вимог, викликаних невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, зокрема несплатою або несвоєчасною сплатою суми боргу повністю або в частині, якщо договором не передбачено інше. Також якщо договором не передбачено інше, звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається при систематичному порушенні строків їх внесення, тобто при порушенні строків внесення платежів більше трьох разів протягом 12 місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна. При цьому вперше при регулюванні заставних зобов'язань законодавець вказує на конкретні строки виконання зобов'язань (ст. 50 Закону про іпотеку).
У випадках, передбачених ст. 35, 39 і 41 Закону про іпотеку, заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання, а при невиконанні цієї вимоги - звернення стягнення на заставлене майно, навіть якщо забезпечене іпотекою зобов'язання виконується належним чином.
Глава 3. Розгляд арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку
Якщо предметом іпотеки був об'єкт незавершеного будівництва, то після закінчення його будівництва іпотека зберігає силу і її предметом є будівля (споруда), зведена в результаті завершення будівництва.
Кредитор пред'явив до суду вимога про стягнення з боржника суми виданого кредиту та про звернення стягнення на нерухоме майно, заставлене боржником за договором про іпотеку з метою забезпечення виконання ним своїх зобов'язань перед кредитором за кредитним договором.
Арбітражний суд задовольнив вимогу позивача про стягнення з боржника суми основного боргу і відмовив у задоволенні вимоги про звернення стягнення на заставлене майно, вказавши, що предметом договору про іпотеку був об'єкт незавершеного будівництва. До моменту пред'явлення позивачем вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки даний об'єкт був добудований і згідно з випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - Єдиний реєстр) заставодавцю (боржника за основним зобов'язанням) на праві власності належить закінчений будівництвом об'єкт (офісна будівля), прийнятий і введений в експлуатацію в установленому законом порядку. Таким чином, предмет іпотеки, названий у договорі про іпотеку, відсутня, а отже, іпотека припинилася. Суд апеляційної інстанції рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки скасував і вимогу задовольнив, вказавши, що стягнення повинно бути звернено на належне заставодавцю офісна будівля як на об'єкт нерухомості, що з'явився в результаті завершення будівництва об'єкта, яке було предметом іпотеки. Зміна предмета іпотеки в період дії договору про іпотеку не означає ні фізичної, ні юридичної загибелі предмета застави, яка за змістом підпункту 3 пункту 1 статті 352 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ, Кодекс) тягне припинення застави. Ні Кодекс, ні Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" не вимагають для збереження сили договору про іпотеку внесення до нього змін, що стосуються опису предмета іпотеки та його оцінки, і реєстрації цих змін. Так, відповідно до статті 76 Закону про іпотеку при наданні кредиту або цільової позики для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачене забезпечення зобов'язання не завершеним будівництвом об'єктом і належать заставодавцю матеріалами та обладнанням, які заготовлені для будівництва. За змістом зазначеної статті договір про іпотеку, предметом якого було будується житловий будинок, без внесення до нього будь-яких змін і доповнень в частині опису предмета іпотеки та його оцінки і без реєстрації таких змін і доповнень поширюється на збудоване житловий будинок. Крім того, чинне законодавство не передбачає погашення установою юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - установа юстиції) зробленої ним у Єдиному реєстрі запису про реєстрацію договору про іпотеку об'єкта незавершеного будівництва в разі завершення його будівництва 1.
2. Предметом іпотеки може бути окреме приміщення, права на яке як на самостійний об'єкт нерухомого майна зареєстровані в установленому порядку, а не частина площі такого приміщення.
Заставодавець оскаржив у судовому порядку відмова установи юстиції в державній реєстрації договору іпотеки частини належного заставодавцю на праві власності нежитлового приміщення. У ході судового розгляду установа юстиції пояснило, що за умовами поданого йому на державну реєстрацію договору про іпотеку його предметом була частина площі в одному складському приміщенні, що належить заставодавцю на праві власності. Арбітражний суд відмовив у визнанні відмови установи юстиції незаконним. Згідно з пунктом 4 статті 5 Закону про іпотеку частина майна, розділ якого в натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ) не може бути самостійним предметом іпотеки. При цьому згідно з пунктом 1 статті 5 Закону про іпотеку за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в пункті 1 статті 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. У Єдиному реєстрі зареєстровано право власності на складське приміщення як на один об'єкт нерухомості. Його розділ на окремі приміщення і реєстрація прав на ці приміщення в установленому порядку не були здійснені 1.
3. Якщо власнику нежитлового приміщення в будівлі належить частка в праві власності на спільне майно цієї будівлі і частка у праві власності на земельну ділянку, зайнятий цим будинком (або права соарендатора такої ділянки), то за договором про іпотеку нежитлового приміщення вважаються одночасно закладеними належать власнику такого приміщення частка у праві власності на спільне майно будівлі і частка у праві власності на земельну ділянку (права соарендатора такої земельної ділянки).
Заставодержатель за договором про іпотеку пред'явив до заставодавця, боржнику із зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, позов про стягнення боргу та про звернення стягнення на нежитлове приміщення в житловому будинку, який був предметом іпотеки, а також на належні заставодавцю частку в праві власності на спільне майно цієї будівлі і частку у праві власності на земельну ділянку, зайнятий цією будівлею. Заставодавець нежитлового приміщення у своїх запереченнях і поясненнях, не заперечуючи того факту, що йому належить частка в праві спільної власності на спільне майно житлового будинку, в якому розташоване це приміщення, і частка у праві власності на земельну ділянку, яку він обіймав будівлею, вказав на умову договору про іпотеку, згідно з яким їм було закладено тільки нежитлове приміщення, але не частки у праві власності на спільне майно будівлі і на земельну ділянку. Якщо ж зазначені частки у праві власності повинні були бути їм закладені разом з іпотекою нежитлового приміщення, то, оскільки це не зроблено, договір про іпотеку приміщення є нікчемним. Арбітражний суд, встановивши, що предметом іпотеки було належить заставодавцю на праві власності нежиле приміщення, позовні вимоги заставодержателя задовольнив повністю за наступним мотиву. Так як заставодавець нежитлового приміщення у житловому будинку мав у своїй власності не тільки саме приміщення, а й частки у праві власності на спільне майно будівлі і на земельну ділянку, зайнятий цією будівлею, то слід керуватися нормами про розпорядження подібним майном в багатоквартирних будинках. Згідно з пунктом 2 статті 290 ЦК України власник квартири не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру. Як зазначено у статті 75 Закону про іпотеку, при іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частини якого знаходяться у відповідності з пунктом 1 статті 290 ГК РФ у спільній частковій власності заставника та інших осіб, закладеної вважається поряд з житловим приміщенням відповідна частка в праві спільної власності на житловий будинок. Дані норми повинні застосовуватися і при іпотеці нежитлових приміщень, якщо заставодавцю належить частка в праві власності на спільне майно будинку і (або) частка у праві власності на земельну ділянку, зайнятий будинком. Тому, хоча в договорі про іпотеку нежитлового приміщення це не вказано, разом з приміщенням вважаються закладеними належать заставодавцю частка у праві власності на спільне майно будівлі і частка у праві власності на земельну ділянку 1.
4. У випадку, коли нежитлове приміщення в будівлі закладається разом із приналежної власнику приміщення часткою у праві власності на земельну ділянку, яку він обіймав цим будинком, іпотека здійснюється без розділу ділянки та виділення з нього зазначеної частки в натурі у вигляді самостійного земельної ділянки.
Заставодержатель за договором про іпотеку пред'явив до заставодавця, що був і боржником за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, позов про стягнення боргу та про звернення стягнення на нерухоме майно, закладене йому згідно з договором про іпотеку. За умовами договору предметом іпотеки були належало заставодавцю на праві власності нежиле приміщення в будівлі і належить йому ж частка у праві власності на земельну ділянку під цією будівлею. Зазначений ділянка була придбана усіма власниками приміщень в будівлі у спільну часткову власність відповідно до абзацу першого пункту 3 статті 36 Земельного кодексу Російської Федерації (далі Земельний кодекс). Заставодавець, заперечуючи проти задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, вказав на те, що згідно з пунктом 2 статті 62 Закону про іпотеку при спільній частковій або спільній власності на земельні ділянки іпотека може бути встановлена тільки на земельну ділянку, виділену в натурі із земель, перебувають у спільній частковій або спільній власності. Оскільки при укладанні договору про іпотеку такий виділ не був зроблений, укладений договір як невідповідний вимогам закону є нікчемним (стаття 168 ГК РФ). Арбітражний суд задовольнив позовні вимоги в повному обсязі. При цьому суд прийшов до висновку, що положення глави XI Закону про іпотеку, включаючи правило пункту 2 статті 62, визначають особливості іпотеки земельних ділянок. Тому пункт 2 статті 62 Закону про іпотеку застосовується у випадках, коли частка у праві власності на земельну ділянку виступає в якості самостійного предмета іпотеки, і не поширюється на випадки, коли єдиним предметом іпотеки є нежитлове приміщення та частка у праві власності на земельну ділянку. Крім того, відповідно до положень абзацу першого пункту 3 статті 36 Земельного кодексу власники приміщень у будинку мають право придбати земельну ділянку, на якій розташовується будинок, у спільну часткову власність, якщо ділянка є неподільним. Тому що належить власнику приміщення частка у праві власності на земельну ділянку не могла бути виділена в натурі. Отже, в даному випадку належить власнику закладається приміщення частка у праві власності на земельну ділянку закладена разом з приміщенням без виділу її в натурі правомірно 1.
5. Відповідно до пункту 9 статті 22 Земельного кодексу власник будівлі, розташованого на земельній ділянці зі складу державних і муніципальних земель, що орендується ним на строк більше п'яти років, закладаючи одночасно за одним договором про іпотеку будівлю і права за договором оренди цієї ділянки, має право закласти ці права без згоди орендодавця з його повідомлення.
Суб'єкт Російської Федерації, що здала в оренду належить йому на праві власності земельну ділянку на 49 років, пред'явив позов про застосування наслідків недійсності договору про іпотеку, за якою орендар земельної ділянки заклав свої права орендаря за договором оренди, не отримавши на це згоди орендодавця. Позивач вказав, що відповідно до умов договору оренди та пунктом 2 статті 615 ГК РФ орендар не мав права без згоди орендодавця здавати орендований ділянку в суборенду (піднайом) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати його в безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив. Позивач також зазначив, що відповідно до пункту 1.1 статті 62 Закону про іпотеку у разі, коли земельна ділянка передана за договором оренди громадянину або юридичній особі, орендар земельної ділянки має право віддати орендні права земельної ділянки в заставу в межах терміну договору оренди земельної ділянки за згодою власника земельної ділянки. Орендар, заперечуючи проти позову, зазначив, що права за договором оренди земельної ділянки закладені їм одночасно з іпотекою належного йому на праві власності будівлі, що знаходиться на цій ділянці на виконання вимог, встановлених пунктом 3 статті 340 ГК РФ і частини 2 статті 69 Закону про іпотеку . Право власника вільно розпоряджатися належним йому будинком за допомогою його іпотеки не може бути обумовлено одержанням або неотриманням згоди орендодавця на заставу права оренди земельної ділянки під цією будівлею. Зокрема, пункт 3 статті 552 ДК РФ передбачає, що продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором. При продажу такої нерухомості покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Арбітражний суд у задоволенні позову відмовив з наступних підстав. За договором, укладеним між відповідачем і позивачем, позивач передав відповідачу в оренду на 49 років земельну ділянку зі складу державних земель під належить відповідачу на праві власності будівлею. Договором оренди було передбачено обов'язкове отримання орендарем попередньої згоди орендодавця на іпотеку права оренди. Однак ця умова суперечить імперативній нормі пункту 9 статті 22 Земельного кодексу, що передбачає, що орендар без згоди орендодавця з його повідомлення має право закласти свої права за договором. Положення пункту 9 статті 22 Земельного кодексу не суперечить пункту 2 статті 615 ГК РФ, так як згідно з пунктом 2 статті 607 ЦК РФ законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок. Отже, умова договору оренди земельної ділянки, що передбачає обов'язкове отримання орендарем згоди орендодавця на заставу права оренди, є недійсним у силу статей 168 і 180 ГКРФ. Що стосується пункту 1.1 статті 62 Закону про іпотеку, то положення глави XI Закону про іпотеку, включаючи положення зазначеного пункту, визначають особливості іпотеки земельних ділянок на відміну від глави XII Закону, що встановлює особливості іпотеки підприємств, будівель і споруд. Тому визначена у пункті 1.1 статті 62 Закону про іпотеку умова про іпотеку орендарем земельної ділянки свого права оренди лише за згодою орендодавця поширюється на ті випадки іпотеки права оренди земельної ділянки, коли таке право є єдиним (самостійним) предметом іпотеки і закладається без одночасної іпотеки будівлі ( споруд) або на випадки іпотеки права оренди земельної ділянки із складу земель сільськогосподарського призначення. Оскільки в даному випадку іпотека права оренди земельної ділянки була здійснена у зв'язку з іпотекою будівлі, що знаходиться на цій ділянці, пункт 1.1 статті 62 Закону про іпотеку до такого договору не застосовується 1.
6. Договір про заставу частки у праві власності на об'єкт нерухомого майна, укладену 5 лютого 2002 року, у відповідності з діючим на цю дату законодавством підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки до нього застосовуються правила ЦК РФ і Закону про іпотеку, що регулюють заставу нерухомого майна ( іпотеку).
Заставодержатель звернувся до арбітражного суду з позовом до заставодавця, боржнику із зобов'язанням, забезпеченим договором про заставу частки у праві власності на будівлю, про стягнення боргу та звернення стягнення на заставлене майно. У процесі судового розгляду заставодавець заявив, що договір про заставу частки у праві власності на нерухоме майно є договором про іпотеку і, отже, він відповідно до правил ГК РФ і Закону про іпотеку, що діяли на дату його укладення (5 лютого 2002 року), підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Так як договір не був нотаріально посвідчений і не був зареєстрований, він в силу пункту 1 статті 165, пунктів 3 та 4 статті 339 ЦК РФ, абзацу третього пункту 1 статті 10 Закону про іпотеку є нікчемним. Арбітражний суд задовольнив позов кредитора-заставоутримувача про стягнення боргу і відмовив йому в задоволенні позову про звернення стягнення на закладену боржником-заставодавцем частку в праві власності на будівлю. Відповідно до пункту 1 статті 5 Закону про іпотеку за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в пункті 1 статті 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації. Пункт 1 статті 130 ГК РФ відносить до нерухомого майна тільки нерухомі речі. Згідно з пунктом 1 статті 131 право власності на нерухомі речі підлягає державній реєстрації. Тому й спільна часткова власність кількох осіб на нерухому річ підлягає державній реєстрації. Також відповідно до правил частини другої статті 251 та пункту 2 статті 223 ГК РФ підлягає державній реєстрації перехід права на частку в праві власності на нерухоме майно. Оскільки виникнення спільної часткової власності на нерухоме майно та перехід часток у праві власності на нерухомість підлягають державній реєстрації, остільки до угод з частками у праві власності на нерухомість застосовуються правила про угоди з нерухомістю. Отже, до договору про заставу частки у праві власності на будівлю застосовуються правила ЦК РФ про заставу нерухомості та Закону про іпотеку. Зазначений договір згідно із законодавством, що діяв на дату його укладення, підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації 1.
7. Виконання зобов'язань, що випливають з двох і більше кредитних договорів, укладених між одними і тими же боржником і кредитором, може бути забезпечене одним договором про іпотеку будівлі. Якщо в подальшому при поступку кредитором (цедентом) своїх прав по одному з цих кредитних договорів третій особі (фактору) з одночасною уступкою прав за договором про іпотеку, сторони не визначать черговість, в якій іпотека забезпечує виконання боржником зобов'язань перед ними, застосовуються норми статті 46 Закону про іпотеку. Виручена від реалізації предмета іпотеки сума підлягає розподілу між кредиторами пропорційно розмірам їх вимог, забезпечених іпотекою.
Кредитна організація, якій банк поступився свої права вимоги за кредитним договором, укладеним ним з акціонерним товариством, і права за договором про іпотеку, що забезпечує виконання зобов'язань за цим кредитним договором, оскаржила в судовому порядку відмова установи юстиції в реєстрації переходу до неї прав за договором про іпотеці.
Установа юстиції вказало, що договором про іпотеку будівлі, укладеним між банком та акціонерним товариством, було забезпечено виконання цим товариством зобов'язань по поверненню кредитів, наданих йому банком на підставі двох кредитних договорів. Відповідно до абзацу другого пункту 1 статті 43 Закону про іпотеку черговість заставодержателів встановлюється на підставі даних Єдиного реєстру про момент виникнення іпотеки. До Єдиного реєстру було внесено одну запис про реєстрацію одного договору про іпотеку (однієї іпотеки), що забезпечує виконання зобов'язань акціонерного товариства перед банком, що випливають з двох кредитних договорів. Тому даний запис не дозволяє установі юстиції при реєстрації переходу до кредитної організації прав за договором про іпотеку визначити і вказати в Єдиному реєстрі черговість двох заставодержателів (банку і кредитної організації) відносно одного предмета іпотеки. Арбітражний суд визнав відмову не обгрунтованим. Заставодавець і заставодержатель вправі на підставі одного договору про іпотеку одного нерухомого майна забезпечити виконання незалежних один від одного зобов'язань, що випливають з кількох самостійних договорів. Згідно з пунктом 1 статті 43 Закону про іпотеку майно, закладене за договором про іпотеку в забезпечення виконання одного зобов'язання (попередня іпотека), може бути надано в заставу в забезпечення виконання іншого зобов'язання того ж чи іншого боржника до того ж чи іншому заставодержателю (наступна іпотека). У силу пункту 5 статті 46 Закону про іпотеку правила про задоволення вимог заставодержателів по попередньої і наступної іпотеках не застосовуються, якщо заставоутримувачем за попередньої і наступної іпотеках є одна і та ж особа. У цьому разі вимоги, забезпечені кожної з іпотек, задовольняються в порядку черговості, відповідної термінів виконання відповідних зобов'язань, якщо федеральним законом або угодою сторін не передбачено інше. При укладанні договору іпотеки сторони (банк та акціонерне товариство) мали право визначити, стосовно якого з кредитних зобов'язань іпотека буде вважатися попередньої і якого наступної. При поступку банком прав за одним із кредитних договорів третій особі (банку), що спричинила перехід прав за договором про іпотеку, банк і ця особа також могли визначити черговість, в якій їх права вимоги забезпечені іпотекою одного об'єкта. Оскільки цедент і цессионарий про це не домовилися, кожен з них є кредитором за самостійним кредитним договором і обидва вони виступають як Співкредитора (залогодержатели) за одним договором про іпотеку і мають право отримати задоволення своїх вимог, забезпечених іпотекою, з суми, вирученої від реалізації предмета іпотеки, в розмірах, пропорційних розмірів цих вимог (стаття 321 і пункт 1 статті 334 ЦК РФ). При цьому їхні вимоги, забезпечені іпотекою, задовольняються в порядку черговості, відповідної термінів виконання відповідних зобов'язань (пункт 5 статті 46 Закону про іпотеку). Відповідно, залежно від термінів виконання зобов'язань, їх вимоги для цілей визначення черговості їх задоволення розглядаються як забезпечені попередньої чи наступної іпотекою (пункти 2-4 статті 46 Закону про іпотеку) 1.
8. Заставодержатель мав право звернутися до установи юстиції із заявою про державну реєстрацію іпотеки в силу закону, раніше не зареєстрованої установою юстиції, без внесення плати за таку реєстрацію 2.
Банк оскаржив у судовому порядку ухилення установи юстиції від реєстрації на користь банку законної іпотеки на житлові приміщення, придбані акціонерним товариством за рахунок кредиту, наданого йому для цих цілей банком.
У ході судового розгляду арбітражний суд встановив, що кредит був наданий банком акціонерному товариству для придбання житлових приміщень на підставі договору пайової участі у будівництві, укладеного між ним та замовником будівництва. Відповідно до пункту 1 статті 77 Закону про іпотеку, якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, житловий будинок або квартира, придбані або побудовані з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого іншою юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, вважаються знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок або квартиру 1.
У силу пункту 2 статті 20 Закону про іпотеку установа юстиції повинне було здійснити реєстрацію законної іпотеки щодо нерухомого майна в момент реєстрації права власності товариства на отримані житлові приміщення. Однак у той момент така реєстрація не була здійснена. У ході проведення правової експертизи правовстановлюючих документів, представлених товариством для реєстрації свого права власності на житлові приміщення, установа, не змогло виявити факт, що грошові кошти, перераховані акціонерним товариством замовнику за договором пайової участі в будівництві в якості плати за квартири, були надані суспільству для цих цілей банком на підставі кредитного договору. Тому установа юстиції і не встановило факту виникнення законної іпотеки банку на ці квартири. У подальшому банк звернувся до установи юстиції із заявою про реєстрацію іпотеки в силу закону щодо зазначених жилих приміщень. Проте установа юстиції не прийняло від банку документи на державну реєстрацію, так як заявник не доклав документа про оплату державної реєстрації. Арбітражний суд, розглянувши подані заявником документи, визнав ухилення установи юстиції від прийому документів на реєстрацію законної іпотеки неправомірним. Відповідно до правил пункту 2 статті 20 Закону про іпотеку іпотека в силу закону підлягає державній реєстрації, яка здійснюється установою юстиції без подання окремого заяви і без оплати державної реєстрації. Оскільки у порушення абзацу другого пункту 2 статті 20 установа, не здійснило державну реєстрацію іпотеки в силу закону в момент реєстрації права власності акціонерного товариства на придбане нежиле приміщення, банк як заставодержатель по іпотеці в силу закону мав право звернутися до установи юстиції із заявою про державну реєстрацію . У цьому випадку плата за державну реєстрацію не повинна стягуватися.
9. Права за договором оренди нежитлового приміщення, укладеного на строк до одного року, можуть бути предметом застави. Однак оскільки договір оренди нежитлового приміщення, укладений на строк до одного року, не підлягає державній реєстрації, договір про заставу прав за таким договором оренди не є договором іпотеки.
Орендар оскаржив у судовому порядку відмова установи юстиції в державній реєстрації договору про іпотеку права оренди нежитлового приміщення, що випливає з договору оренди, укладеного на одинадцять місяців. Відмова установи юстиції був обгрунтований тим, що відповідно до пункту 2 статті 651 ЦК РФ і інформаційним листом Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 01.06.2009 N 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень" договір оренди нежитлового приміщення на строк до одного року не підлягає державній реєстрації. Відповідно до підпункту 1 статті 20 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" підставою для відмови в державній реєстрації права або угоди є те, що дане право або дана угода не підлягає державній реєстрації. Оскільки договір оренди нежитлового приміщення на строк до одного року не підлягає державній реєстрації, не може бути здійснена і державна реєстрація договору про іпотеку орендних прав, що випливають з такого договору. Арбітражний суд відмовив орендарю в задоволенні його заяви і визнав відмову установи юстиції обгрунтованим з таких підстав.
Згідно з пунктом 1 статті 5 Закону про іпотеку за договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, вказане в пункті 1 статті 130 ГК РФ, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації. Відповідно до пункту 5 цієї ж статті правила про іпотеку нерухомого майна відповідно застосовуються до застави прав орендаря за договором про оренду такого майна (право оренди), якщо інше не встановлено федеральним законом і не суперечить суті орендних відносин. Таким чином, права орендаря, що випливають з договору оренди нерухомого майна, що не підлягає державній реєстрації, не можуть бути предметом договору про іпотеку. Тому договір про заставу прав орендаря, що випливають з такого договору оренди нерухомого майна, не є договором про іпотеку і не підлягає державній реєстрації 1.
10. Позивач подав позов на будівельну компанію (представник) і вимагає повернути 30000 рублів за незаплановані витрати. Позивач військовий, у нього дружина і двоє дітей, жили вони в однокімнатній квартирі і зважилися на іпотеку. Продали квартиру, вклали гроші у квартиру. Їхній друг надав їм кімнату в комуналці на час, поки будується будинок. Згідно з договором будинок мав бути побудований до жовтня 2009 року, але в жовтні цього не сталося. У договорі зазначено, що компанія повинна платити 3% неустойки в день, якщо вчасно не здасть будинок. Вже було прострочено 90 днів, що практично становило вартість квартири позивача. Нарешті будинок був побудований, але позивач зі своєю сім'єю так і не був туди заселений. Позивач змушений був знімати квартиру, тому що будинок, де перебувало їх тимчасове житло, знесли ще десять місяців тому і всіх звідти виселили. Позивач вліз у борги, щоб оплачувати знімне житло, тому що будинок не був побудований вчасно, і не зміг там жити з того місяця, на який розраховував.
Рішення суду. Якщо в договорі вказаний певний термін, коли будинок повинен бути побудований - жовтень 2009 року, клієнт може це розцінювати, що в жовтні 2009 року він може в нього вже заселитися. Відповідачу слід виконувати умови договору. Так як з вини відповідача позивач вступив до непередбачених витрат, суд постановив їх йому відшкодувати. Позов було задоволено повністю 1.
Висновок
Іпотечний ринок Росії живе в очікуванні підвищення попиту на іпотеку. Перспективи подальшого існування і розвитку іпотеки в Росії всім представляються по-різному. На цю тему сьогодні сперечаються політики, юристи, державні службовці, домогосподарки і навіть вільні художники. Оптимісти вважають, що він буде потужним і настане дуже скоро. Песимісти радять озирнутися назад і перестати вірити в чудеса. А у прихильників поміркованих поглядів є всі підстави вважати, що «переможе» нейтральний варіант розвитку подій. В якості першого сценарію подальшого розвитку іпотечного ринку в Росії, мабуть, варто розглянути теорію про те, що з розвитком іпотеки ціни на нерухомість зростуть ще більше. З розвитком іпотеки попит на нерухомість буде рости, відповідно зростуть і ціни. Прихильники цієї точки зору вважають, що з метою обмеження зростання цін на житло необхідний випереджаюче зростання пропозиції житла в порівнянні із зростанням іпотечних кредитів. Вони вважають, що вже в 2015 році знизяться додаткові витрати на оформлення іпотечного кредиту, а на ринку з'являться нові кредитні продукти.
Перехід України до ринкової економіки в 1990-х роках відкрив нову сторінку в історії іпотеки. У 1997 році уряд заснував Агентство з іпотечного житлового кредитування, метою якого стало забезпечення припливу інвестиційних ресурсів у сферу іпотеки. Рік по тому був прийнятий ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», який став важливим етапом у розвитку російського ринку іпотечного кредитування. Втім, цей закон також поставив перед ринком і велика кількість питань, відповіді на багато з яких до цих пір не знайдені. Зокрема, необхідно удосконалювати житлове законодавство, розробляти механізми, що дозволяють зробити іпотечне кредитування привабливим як для банків, так і для громадян.
На початок 2010 року в системі іпотечного кредитування Росії брали участь більше 160 банків. Проте у переважної більшості банків немає доступу до достатніх для довгострокового кредитування ресурсів. У зв'язку з цим представляється малоймовірним подальше зниження процентних ставок та суттєве збільшення обсягів кредитів без створення умов для залучення в цю сферу достатніх довгострокових ресурсів.
Макроекономічні умови, що склалися в Росії в результаті фінансової кризи, ще більше підсилюють важливість розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування населення вже не як окремих ініціатив комерційних банків або регіонів, а як цілісної системи при безпосередньому впливі держави.
На основі Концепції можуть бути прийняті регіональні програми іпотечного житлового кредитування.
Іпотечне кредитування - один із самих перевірених у світовій практиці і надійних способів залучення приватних інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє найбільш вигідно поєднувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній і прибуткової роботи, будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва і, звичайно ж, держави, зацікавленої в загальному економічному зростанні.
В останні кілька років іпотечний ринок переживає бурхливе зростання його обсяг перевищує 100 мільярд рублів. Лідери ринку розробляють нові привабливі програми, пом'якшують умови надання кредитів, знижують процентні ставки. У боротьбу за клієнтів включаються і нові гравці, що також тягне за собою поліпшення умов.
Проте, за оцінками експертів, Російська Федерація поки що входить до числа країн з низьким рівнем розвитку іпотечного кредитування. Так, на одного росіянина, доводиться всього близько $ 20 заборгованості по іпотеці (для порівняння, на мешканця Польщі - $ 300, Латвії - $ 550, країн Західної Європи - $ 17 000 - 25 000). А операції з використанням іпотечних кредитів у РФ складають менше ніж 5% від загальної кількості угод купівлі нерухомості. Правда, в останні роки ситуація поступово змінюється. Великі надії російський уряд покладає на пріоритетний нацпроект «Доступне житло», в якому задіяна велика кількість банків. Реалізація цього проекту, як вважає керівництво країни, повинна підвищити доступність іпотеки.
Додаток
Договір іпотеки
Договір іпотеки № ___
Місто __________, «___»__________ 200_ р.
іменоване надалі "Заставодержатель", в особі ____________________ діючого на підставі ____________, з одного боку, і громадяни ________________ (паспорт серія ______, номер _______, виданий _____________ ___"_________ 19__года), "___"_______ 19___ року народження, зареєстрований (а) за адресою : ____________________, і ________________ (паспорт: серія _______, номер ________, виданий _______________, "__"______ 19__года), "___"________ 19___ року народження, зареєстрований (а) за адресою: ________________________, що є подружжям (свідоцтво про укладення шлюбу серія ______, № ______ від «___»_________ 19___года, видано _________) іменовані надалі «Заставодавець», з іншого боку, уклали цей Договір про наступне:
Предмет договору
Заставодавець в забезпечення зобов'язань, по (найменування та реквізити договору про надання грошових коштів) укладеним між ______________ і Заставодержателем (далі - Основний договір), передає в заставу Заставодержателю житлове приміщення, розташоване за адресою: _______________, що складається з ____ кімнат, загальною площею ______, житловою площею ________ (далі по тексту - Житлове приміщення).
Вартість Житлового приміщення за згодою сторін складає ______________ рублів.
Закладене майно залишається у Заставодавця в його володінні та користуванні.
1.3. Сторони домовилися, що права Заставодержателя за цим Договором засвідчуються заставної.
1.4. Основний договір укладений між Заставодержателем та гр.__________________ на наступних умовах:
- Сума наданих коштів - ________ рублів;
- Мета надання грошових коштів - ремонт житлового приміщення, що знаходиться за адресою: __________________________, що складається з ________ кімнат, загальною площею ___ кв.м., у тому числі житловою площею ___ кв.м., розташованого на ___ поверсі ___ поверхового будинку (далі - Житлове приміщення);
- Термін повернення наданих коштів - __________________________ місяці, рахуючи від дати фактичного надання грошових коштів.
- Відсоткова ставка - ___ (____)% річних.
- Відсотки нараховуються на залишок суми грошових коштів, що підлягають поверненню, щомісячно, починаючи з дня, наступного за днем фактичного надання грошових коштів, і за день остаточного терміну сплати грошових коштів включно.
Відсотковим періодом є період з першого по останнє число кожного календарного місяця (обидві дати включно).
- Порядок повернення грошових коштів і нарахованих відсотків:
Платежі, крім першого і останнього, щодо повернення грошових коштів і сплату нарахованих відсотків сплачуються щомісячно не пізніше останнього числа кожного відсоткового періоду у вигляді єдиного щомісячного ануїтетного платежу, визначеного за формулою:
Де ОСЗ - залишок основного боргу на розрахункову дату;
ПС - місячна процентна ставка, що дорівнює 1 / 12 від річної процентної ставки, встановленої на суму наданих коштів (у відсотках річних);
ПП - кількість процентних періодів, що залишилися до остаточного повернення грошових коштів.
1.5. Право власності Заставодавця на Житлове приміщення посвідчено Свідоцтвом про право власності № ___ від "____"_____________ року, виданими на підставі _________________________________.
1.4. Заставодавець інформує Заставодержателя про те, що на день укладення цього Договору вищевказане Житлове приміщення нікому не продане, не подароване, не заставлене, в спорі, під арештом чи забороною не перебуває, рентою, орендою, наймом або будь-якими іншими зобов'язаннями не обтяжене.
2. Права та обов'язки Сторін.
2.1. Заставодавець зобов'язується:
2.1.1. Не відчужувати Житлове приміщення, не здійснювати його подальшу іпотеку або іншим чином розпоряджатися їм без попередньої письмової згоди Заставодержателя.
2.1.2. Не здавати Житлове приміщення в найом, не передавати у безоплатне користування або іншим чином не обтяжувати його майновими правами третіх осіб без попередньої письмової згоди Заставодержателя.
2.1.3. Вживати заходів, необхідних для збереження заставленого Житлового приміщення, включаючи поточний та капітальний ремонти.
2.1.4. Повідомити Заставодержателя про виникнення загрози втрати або пошкодження закладеного Житлового приміщення.
2.1.5. Своєчасно виплачувати податки, збори, комунальні та інші платежі, належні з нього як з власника Житлового приміщення, а також сумлінно виконувати інші обов'язки, що виникають у нього як у власника Житлового приміщення.
2.1.6. Надавати на вимогу Заставодержателя не рідше одного разу на рік документи (квитанції), що підтверджують оплату податків, зборів, комунальних та інших платежів, належних з нього як з власника Житлового приміщення.
2.1.7. У день підписання цього Договору під контролем та за участю Заставодержателя скласти заставну, яка засвідчує права Заставодержателя Основним договором і за цим Договором, зробити всі необхідні з його боку дії з передачі заставної і цього договору до органу, який здійснює державну реєстрацію прав.
Не пізніше 2 (Двох) робочих днів з дня державної реєстрації цього Договору, застрахувати в Страховій компанії, письмово узгодженої з Заставодержателем, за свій рахунок Житлове приміщення від ризиків втрати і пошкодження на користь Заставодержателя на термін дії цього Договору плюс один робочий день, уклавши Договір (поліс) страхування майна, де в якості першого вигодонабувача буде вказано Заставодержатель;
Страхове відшкодування за умовами вищевказаного договору страхування в кожну конкретну дату терміну їх дії, не повинно бути меншою від залишку заборгованості Боржника за Основним договором, збільшеного на десять відсотків.
2.1.9. Не змінювати умови Договору страхування, зазначеного в п. 2.1.8 цього Договору, без попереднього узгодження з Заставодержателем.
2.1.10. У разі передачі прав за заставною, що засвідчує права Заставодержателя за Основним договором і за цим договором, змінювати протягом 5 (П'яти) днів, рахуючи від дати отримання повідомлення про що відбулася передачі прав за заставною, першого вигодонабувача в Договорі страхування, зазначеному у п. 2.1 .8 цього Договору, вказавши в якості вигодонабувача нового власника заставної (він же новий Заставодержатель).
2.1.11. Не змінювати без згоди Заставодержателя вигодонабувача в Договорі страхування, зазначеному в п. 2.1.8 цього Договору, крім випадку, передбаченого п.2.1.10. цього Договору.
2.1.13. Надавати можливість Заставодержателю або його представникові періодично (не рідше одного разу на рік) проводити перевірку фактичної наявності, стану та умов утримання заставленого Житлового приміщення, а так же склад осіб постійно або тимчасово проживають у житловому приміщенні та підстави для їх проживання.
2.1.15. У разі звернення стягнення на заставлене Житлове приміщення, звільнити Житлове приміщення протягом 15 (п'ятнадцяти) днів, рахуючи від дати подання новим власником вимоги про звільнення Житлового приміщення.
2.1.16. Завчасно письмово повідомити Заставодержателя в разі тимчасової відсутності Заставника в населеному пункті, на території якого знаходиться Житлове приміщення, терміном понад один місяць, або виникнення інших обставин, що діють більше одного місяця, внаслідок яких Заставодавець не зможе самостійно виконувати свої обов'язки за цим Договором.
2.2 Заставодавець має право:
2.2.1. Володіти і користуватися закладеним Житловим приміщенням відповідно до його призначення за умови, що використання не тягне її знищення, втрати, пошкодження чи зменшення вартості.
2.2.3. Вимагати від Заставодержателя видачі документів, що підтверджують виконання грошового зобов'язання, посвідченого заставної і забезпеченого іпотекою, після його остаточного і належного виконання, і передачі йому заставної.
2.3. Заставодержатель зобов'язується:
2.3.1. У разі припинення цього Договору у зв'язку з повним виконанням Основного договору в 15 (П'ятнадцяти)-денний термін видати Залогодателю документи, що підтверджують виконання Основного договору, забезпеченого іпотекою, а також передати Залогодателю заставну.
2.3.2. У разі передачі прав за заставною і самої заставної новому Заставодержателю, повідомити про це Залогодателю протягом 10 (Десяти) календарних днів, рахуючи від дати передачі прав за заставною.
2.4. Заставодержатель має право:
2.4.1. Перевіряти за документами і фактично наявність, стан та умови утримання Житлового приміщення, а так же склад осіб, які постійно або тимчасово проживають у житловому приміщенні, та підстави для їх проживання.
2.4.2. Вимагати від Заставодавця належного використання заставленого Житлового приміщення та вжиття заходів, необхідних для його збереження.
2.4.3. Здійснювати права Заставодержателя відповідно до чинного законодавства.
2.4.4. Передати права по заставної іншій особі шляхом укладання угоди і виробництва на заставній відмітки про нового власника заставної і передати саму заставу.
2.4.6. На задоволення своїх вимог з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами Заставодавця.
Звернення стягнення на заставлене майно.
3.1. Заставодержатель має право звернути стягнення на закладене Житлове приміщення в наступних випадках:
а) при простроченні Боржником щомісячного платежу по виконанню грошового зобов'язання і (або) сплату нарахованих відсотків більше ніж на 30 (тридцять) календарних днів;
б) при допущенні прострочень по внесенню щомісячних платежів по виконанню грошового зобов'язання і (або) сплату нарахованих відсотків більше трьох разів протягом 12 (Дванадцяти) місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна;
в) у разі, якщо вимога Заставодержателя про дострокове виконанні забезпеченого іпотекою грошового зобов'язання і (або) сплату відсотків за користування ним не буде задоволено Боржником протягом 30 (Тридцяти) календарних днів, рахуючи від дати отримання письмового повідомлення про таку вимогу;
г) в інших випадках, передбачених законодавством Російської Федерації.
3.2. Звернення стягнення на предмет іпотеки і його реалізація здійснюється в порядку, передбаченому чинним законодавством Російської Федерації.
3.3. У разі реалізації заставленого Житлового приміщення при зверненні на неї стягнення у позасудовому порядку його продажна початкова ціна на публічних торгах встановлюється угодою Сторін. Якщо Сторони не прийдуть до згоди, то розмір продажної початкової ціни встановлюється відповідно до акта оцінки. Такий акт повинен бути складений спеціалізованим оцінювачем, обраним Заставодержателем. Усі витрати за оцінкою несе Заставодавець.
3.4. Вимоги Заставодержателя з вартості заставленого майна задовольняються в повному обсязі, визначеному на дату фактичного задоволення, включаючи основний борг, нараховані відсотки за користування кредитом, пеню, нараховану за прострочення виконання зобов'язань, витрати по стягненню, оцінки та реалізації заставленого майна, судові витрати та інші витрати , викликані невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань Заставодавцем за цим Договором та Основним договором, процедурою звернення стягнення на Житлове приміщення та його реалізації, відселення Заставника і всіх проживаючих у житловому приміщенні осіб.
3.5. У разі якщо сума, виручена при реалізації закладеного майна, недостатня для повного задоволення вимог Заставодержателя, визначених у п.3.4 цього Договору, Заставодержатель має право отримати бракуючу суму з іншого майна Заставодавця, не користуючись перевагою, заснованим на заставі.
4. Термін дії договору та інші умови
4.1. Цей Договір підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту державної реєстрації.
4.2. Житлове приміщення вважається які у заставі у Заставодержателя з моменту внесення запису про іпотеку до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Вказана обставина не звільняє сторони цього Договору від обов'язку здійснення всіх необхідних дій по реєстрації застави Житлового приміщення на підставі цього Договору.
4.4. Цей Договір діє до дати повного виконання Заставодавцем зобов'язань, передбачених Кредитним договором та забезпечених іпотекою і засвідчених заставної, відповідно до п.2.1.7. цього Договору.
Заміна предмета іпотеки за цим Договором допускається лише з письмової згоди Заставодержателя на підставі додаткової угоди до цього Договору, що пройшов державну реєстрацію в органі, що здійснює державну реєстрацію прав.
Процедура подачі документів, необхідних для державної реєстрації цього Договору та державної реєстрації застави Житлового приміщення та видачі Заставодержателю заставної, проводиться під контролем Заставодержателя.
Заставодавець сплачує всі витрати, пов'язані з державною реєстрацією цього Договору, державною реєстрацією застави Житлового приміщення, видачею Заставодержателю заставної.
У разі часткового виконання забезпеченого заставою зобов'язання, застава зберігається в початковому обсязі до повного виконання Боржником зобов'язань за Основним договором.
Заставодавець підтверджує, що йому відомі всі умови Основного зобов'язання, і при укладенні цього Договору йому передана копія договору, на забезпечення якої встановлено заставу за цим Договором.
Цей Договір складений і підписаний у ____ примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному примірнику для кожної із сторін.
У всьому іншому, що прямо не передбачено цим Договором, Сторони керуються чинним законодавством РФ.
Реквізити та підписи Сторін
Заставодержатель
Заставодавець
Місце знаходження
________________/_____________________/
місце проживання
Список використаної літератури
Нормативно-правові джерела:
1. Конституція Російської Федерації. Прийнята всенародним голосуванням 12 грудня 1993 року (зі змінами від 30 грудня 2008).
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) від 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. від 27.12.2009).
3. Житловий кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. від 17.12.2009).
4. Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації від 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. від 19.07.2009).
5. Федеральний закон від 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. від 27.07.2006) «Про іпотечні цінні папери».
6. Федеральний закон від 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. від 19.07.2007, із змінами від 23.11.2007) «Про неспроможність (банкрутство)».
7. Федеральний закон від 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. від 30.12.2008) «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
8. Федеральний закон від 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. від 24.07.2007) «Про оціночної діяльності в Російській Федерації».
9. Федеральний закон від 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. від 13.05.2008) «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
10. Федеральний закон від 02.12.1990 N 395-ФЗ (ред. від 03.05.2006) «Про банки і банківську діяльність».
11. Закон РФ від 29.05.1992 № 2872-1 (ред. від 19.07.2007) «Про заставу».
12. Постанова Уряду РФ від 11.01.2000 № 28 (ред. від 08.05.2002) «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації».
13. Наказ Мін'юсту України від 15.06.2006 р. «Про затвердження інструкції про порядок державної реєстрації іпотеки об'єктів нерухомого майна» / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади ». 2006. № 27.
14. Інформаційний лист ВАС РФ від 28 січня 2005 р. № 90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку» / / Вісник ВАС РФ. 2005. № 4.
Наукова література:
1. Брокгауз Ф.А., Ефрон І.А. Енциклопедичний словник. Т. 13. Санкт-Петербург: Друкарня І.А. Ефрона, 2004.
2. Гришаєв С.П. Особливості іпотеки (застави нерухомості) як способу забезпечення виконання зобов'язань. М.: Консультант Плюс, 2006.
3. Довдіенко І.В. Іпотека: Навчально-практичний посібник / За ред. В.З. Черняка. М.: Статут, 2009.
4. Завидів Б.Д. Коментар до Федерального закону Російської Федерації «Про іпотеку (заставі нерухомості)». М.: Пріор, 2008.
5. Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (постатейний). М.: Юстіцінформ, 2005.
6. Іпотека в Росії / Під ред. А.В. Толкушкіна. М.: МАУП, 2007.
7. Ісаєв І.А. Історія держави і права України: Підручник. 2-е вид., Перераб. і доп. М.: Юрист, 2001.
8. Карагаева О.А. Проблеми правового регулювання іпотечних відносин у Росії / / Правова реформа і вдосконалення російського законодавства: Зб. матеріалів міжвузівської науково-практичної конференції 13 травня 2004 Єкатеринбург, 2004.
9. Марочкіна Ю.М. Сучасні проблеми іпотечного кредитування. М.: Консультант Плюс, 2009.
10. Назаров В.Б., Королева С.О. Іпотека. Керівництво до дії. СПб.: БХВ-Петербург, 2008.
11. Пашов Д.Б. Іпотека - не доступне житло, або іпотека в національному проекті «Доступне і комфортабельне житло - громадянам Росії». М.: Консультант Плюс, 2006.
12. Попов О.В. Застава та іпотека. Договори, рекомендації, коментарі. М.: Альфа-Пресс, 2006.
13. Русецький А.Є. Іпотека. Як убезпечити себе при здійсненні операцій з нерухомістю. М., 2007.
14. Смирнов В.В., Лукіна З.П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». М.: Правова культура, 2009.
15. Смирнов В.В. Менеджер по іпотечних операцій. М.: Видавничий дім «Аудитор», 2009.
16. Сосна С.А. Застава нерухомості по праву / / Застава та іпотека в російському і зарубіжному праві: матеріали Міжнародної наукової конференції. М., 2009.
17. Черняк А.В. Іпотечне кредитування: Навчальний посібник. М.: Міжнародний університет, 2005.
18. Яшенков К.А. Іпотечні правовідносини в Росії: Автореферат дис. канд. юрид. наук. М., 2004.
19. Конєв Є.Ю. Цивільно-правова відповідальність за договором іпотеки: Питання теорії і практики: Автореферат дис. .. канд. юрид. наук. Бєлгород, 2004.
20. Кузнєцова А.В. Правове регулювання іпотеки окремих видів нерухомого майна: Автореферат дис. ... Канд. юрид. наук. М., 2006.
21. Рогова Є.С. Цивільно-правові проблеми вторинного ринку іпотечного кредитування: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002.
22. Роньжін А.А. Застава нерухомості по російському праву: Автореферат дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004.
23. Аванесов Е.В., Северова М.А. Іпотечне кредитування як спосіб придбання права власності на житлове приміщення / / Сучасне право. 2010. № 4.
24. Бортніков Г.П. Ризик шахрайства в іпотечному кредитуванні: причини, форми і запобігання / / Будівництво і право. - 2009. - № 5. - С. 45-63.
25. Журбіна Є. Укладення договору іпотеки / / Юрист. 2010. № 1.
26. Лобова Н.Ю. Правовий захист учасників іпотечного кредитування / / Майнові відносини в РФ. 2010. № 1 (40).
27. Осадченко І.В. Деякі особливості обігу стягнення на закладене житло при іпотечному кредитуванні громадян / / Житлове питання. 2010. № 2.
28. Панін М.А. Закон про іпотеку / / Закон і право. - 2009. - № 5. - С. 93-94.
29. Панфілов О.В. Іпотечне кредитування в Росії: стан і перспективи / / Народонаселення. - 2009. - № 1. - С. 88-98.
30. Проскурін А.Г. Розвиток законодавства про іпотеку / / Правові питання будівництва. 2010. № 2.
31. Путін В.В. Про заходи щодо забезпечення громадян Росії доступним житлом: Матеріали засідання Президії Державної Ради. 19.04.05 р. / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. 2008. № 2.
32. Русецький А.Є. Договір про іпотеку / / Право і економіка. 2010. № 3.
33. Сокіл П.В. Іпотечне житлове кредитування: деякі проблеми правового регулювання / / Адвокат. 2009. № 12.
34. Толмачов А.В. Розвиток іпотечного кредитування в Росії / / Житлове питання. 2009. № 8.
35. Харін О.М. Проблеми звернення стягнення та реалізації застави в банківській діяльності Сучасне право. 2006. № 12.
1 Кассо Л.А. Поняття про заставу в сучасному праві. С. 227.
1 Назаров В.Б., Королева С.О. Іпотека. Керівництво до дії. СПб.: БХВ-Петербург, 2008. С. 88.
1 Марочкіна Ю.М. Сучасні проблеми іпотечного кредитування. М.: Консультант Плюс, 2009. С. 43.
1 Марочкіна Ю.М. Сучасні проблеми іпотечного кредитування. М.: Консультант Плюс, 2009. С. 56.
1 Стюньков В.П. Іпотечне кредитування: організаційні аспекти / / Гроші і кредит. 1994. № 8. С. 44-52.
2 Страйк Р., Косарєва Н. Розвиток системи житлового кредитування в Росії в 1991-1994 рр. .- М., 1994.
3 Закон РРФСР від 4 червня 1991 р. № 1541-1 «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації / / Російська газета.1993. № 5.
1 Збори законодавства Російської Федерації, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; Російська газета ", N 24, 10.02.2004.
2 Меркулов В.В. Світовий досвід іпотечного житлового кредитування та перспективи його використання в Україні .- СПб.: Вид-во «Юридичний центр Пресс», 2003, С.13.
1 Іпотека в Росії / Під ред. А.В. Толкушкіна. М.: МАУП, 2007. С. 14.
2 Відомості Верховної РФ .- 1996 .- № 10 .- Ст. 880.
1 Російська газета від 04.09.96 р. № 168.
2 Російська газета від 24.07.96 р. № 138.
3 Відомості Верховної Ради України, 2000, N 3, ст.278.
1 Довдіенко І.В. Іпотека: Навчально-практичний посібник / За ред. В.З. Черняка. М.: Статут, 2009. С. 96
1 Гришаєв С.П. Особливості іпотеки (застави нерухомості) як способу забезпечення виконання зобов'язань. М.: Консультант Плюс, 2006. С. 79.
1 Марочкіна Ю.М. Сучасні проблеми іпотечного кредитування. М.: Консультант Плюс, 2009. С. 25.
1 Назаров В.Б., Королева С.О. Іпотека. Керівництво до дії. СПб.: БХВ-Петербург, 2008. С. 67.
2 Попов О.В. Застава та іпотека. Договори, рекомендації, коментарі. М.: Альфа-Пресс, 2006. С. 11.
1 Попов О.В. Застава та іпотека. Договори, рекомендації, коментарі. М.: Альфа-Пресс, 2006. С. 16.
2 Там же. С. 18.
3 Русецький А.Є. Іпотека. Як убезпечити себе при здійсненні операцій з нерухомістю. М., 2007. С. 113.
1 Там же. С. 117.
1 Смирнов В.В. Менеджер по іпотечних операцій. М.: Видавничий дім «Аудитор», 2009. С. 90.
1 Смирнов В.В. Менеджер по іпотечних операцій. М.: Видавничий дім «Аудитор», 2009. С. 99.
1 Смирнов В.В., Лукіна З.П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». М.: Правова культура, 2009. С. 81.
1 Смирнов В.В., Лукіна З.П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». М.: Правова культура, 2009. С. 35.
1 Завидів Б.Д. Коментар до Федерального закону Російської Федерації «Про іпотеку (заставі нерухомості)». М.: Пріор, 2008. С. 72.
1 Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (постатейний). М.: Юстіцінформ, 2005. С. 57.
1 Марочкіна Ю.М. Сучасні проблеми іпотечного кредитування. М.: Консультант Плюс, 2009. С. 80.
1 Сосна С.А. Застава нерухомості по праву / / Застава та іпотека в російському і зарубіжному праві: матеріали Міжнародної наукової конференції. М., 2009. С. 224.
1 Журбіна Є. Укладення договору іпотеки / / Юрист. 2010. № 1. С. 27.
1 Лобова Н.Ю. Правовий захист учасників іпотечного кредитування / / Майнові відносини в РФ. 2010. № 1 (40). С. 13.
1 Довдіенко І.В. Іпотека: Навчально-практичний посібник / За ред. В.З. Черняка. М.: Статут, 2009. С. 52.
1 Смирнов В.В., Лукіна З.П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». М.: Правова культура, 2009. С. 104.
1 Смирнов В.В., Лукіна З.П. Коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». М.: Правова культура, 2009. С. 139.
1 Марочкіна Ю.М. Сучасні проблеми іпотечного кредитування. М.: Консультант Плюс, 2009. С. 158.
1 Журбіна Є. Укладення договору іпотеки / / Юрист. 2010. № 1. С. 28.
1 Панін М.А. Закон про іпотеку / / Закон і право. - 2009. - № 5. - С. 93-94.
1 Русецький А.Є. Договір про іпотеку / / Право і економіка. 2010. № 3. С. 36.
1 Сокіл П.В. Іпотечне житлове кредитування: деякі проблеми правового регулювання / / Адвокат. 2009. № 12. С. 51.
1 Толмачов А.В. Розвиток іпотечного кредитування в Росії / / Житлове питання. 2009. № 8. С. 78.
1 Сосна С.А. Застава нерухомості по праву / / Застава та іпотека в російському і зарубіжному праві: матеріали Міжнародної наукової конференції. М., 2009. С. 108.
1 Смирнов В.В. Менеджер по іпотечних операцій. М.: Видавничий дім «Аудитор», 2009. С. 24.
1 Марочкіна Ю.М. Сучасні проблеми іпотечного кредитування. М.: Консультант Плюс, 2009. С. 71.
1 Довдіенко І.В. Іпотека: Навчально-практичний посібник / За ред. В.З. Черняка. М.: Статут, 2009. С. 66.
2 Довдіенко І.В. Іпотека: Навчально-практичний посібник / За ред. В.З. Черняка. М.: Статут, 2009. С. 69.
1 Там же. С. 73.
1 Марочкіна Ю.М. Сучасні проблеми іпотечного кредитування. М.: Консультант Плюс, 2009. С. 55.
1 Марочкіна Ю.М. Сучасні проблеми іпотечного кредитування. М.: Консультант Плюс, 2009. С. 132.