Продаж нерухомості

Курсова робота

з цивільного права на тему

Продаж нерухомості

Введення

Купівля-продаж - один з найважливіших інститутів цивільного права. Відома нам історія правового регулювання цього договору налічує майже чотири тисячі років. У процесі багатовікового розвитку правових систем відбувався своєрідний природний відбір норм про купівлю-продаж. Випадкові, невдалі положення з часом відсівалися, поступаючись місцем більш обгрунтованим і якісним, підвищувався рівень юридичної техніки. Правові норми, спочатку регулювали тільки купівлю-продаж, поступово набули характеру загальних, вихідних положень для інших цивільно-правових угод. Завдяки цьому інститут купівлі-продажу зробив величезний вплив на формування договірного права всіх правових систем: в історичному аспекті з нього виросла практично вся загальна частина зобов'язального права. У свою чергу, загальні положення договірного права майже цілком поширили свою дію на відносини з купівлі-продажу.

Договір купівлі-продажу відіграє провідну роль у опосредовании міжнародних економічних відносин, у сфері зовнішньої торгівлі. Його регулювання служить безліч міжнародних конвенцій та угод, серед яких головне місце займає Конвенція ООН 1980 р. про договори міжнародної купівлі-продажу товарів. Положення Віденської конвенції враховувалися також і при підготовці ГК, що дозволило зблизити вітчизняне законодавство до загальносвітової юридичною практикою [1; c. 45].

Поряд з ГК значну роль у регулюванні відносин купівлі-продажу грають спеціальні закони, а також підзаконні нормативні акти: укази Президента РБ, постанови Уряду РБ. Деякі з них мають загальне значення для всіх чи багатьох різновидів купівлі-продажу, інші поширюються лише на її окремі види.

ГК трактує купівлю-продаж як загальне родове поняття, що охоплює всі види зобов'язань щодо відчуження майна за певну покупну ціну. Відповідно багато раніше самостійні договірні типи стали розумітися як різновиду договору купівлі-продажу (наприклад, поставка, контрактація, енергопостачання. Договір купівлі-продажу завжди є консенсуальним, оскільки вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов. Часом висновок і виконання договору (тобто передача товару) можуть збігатися в часі.

Загальна характеристика договору

Продаж нерухомості, а так само діяльність у сфері продажу нерухомості здійснюється відповідно до договору продажу нерухомості. За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок споруда, квартиру чи інше нерухоме майно (п.1 ст.520 ЦК). Виділення в цій главі ЦК особливих правил, присвячених продажу нерухомості, обумовлено рядом обставин. По-перше, більшість об'єктів нерухомості тісно пов'язане з тими земельними ділянками, на яких вони розташовані. По-друге, оскільки нерухоме майно в порівнянні з іншими об'єктами має, як правило, підвищеною цінністю, потрібні особливі заходи охорони інтересів як продавців, так і покупців. По-третє, у зв'язку з цільовим призначенням і особливої ​​соціальної значимістю багатьох об'єктів нерухомості законодавством встановлюється ряд обмежень за їх участі в цивільному обороті. По-четверте, нерухомість є, як правило, індивідуально-визначеної і незамінною річчю, що також накладає певний відбиток на правове регулювання пов'язаних з нею відносин.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна володіє всіма основними загальними ознаками договору купівлі-продажу. Цей договір є консенсуальним (вважається укладеним у момент досягнення угоди між сторонами в необхідній законом формі), оплатним (кожна зі сторін договору отримує зустрічне задоволення) і взаємним (і продавець, і покупець за договором наділяються відповідними правами і обтяжуються обов'язками). Елементи договору продажу нерухомості. Сторонами договору є продавець і покупець. В якості продавця виступає, як правило, власник недвіжімості1, діє безпосередньо або через свого представника. Завдяки обов'язковій державній реєстрації права власності, правомочності власника підтверджуються «титулом», тобто посвідченням, що видається державним органом, що реєструє. Укладаючи договір, покупець має можливість встановити приналежність відчужуваного.

Виділення договору продажу нерухомості як особливого виду договору купівлі-продажу і закріплення норм, присвячених даному договором пов'язується зі специфікою його предмета - нерухомого майна: фізичної (зв'язок із землею), економічної (висока цінність), правової (необхідність підвищеної захисту інтересів осіб, що беруть участь у відповідних відносинах; обмеження по використанню такого майна у цивільному обороті; використання його в обороті як індивідуально-визначеної незамінною речі).

Проте не всі з зазначених ознак предмета договору продажу нерухомості є універсальними для цього договору. Так, до нерухомих речей згідно зі ст. 130 ЦК відносяться (але не за своїм фізичним властивостям, а за правовим режимом) підприємства, що підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, суду плавання "річка-море", космічні об'єкти, а також інше майно, яке належить до категорії нерухомого за вказівкою на те в законодавчих актах. Облік деяких з названих вище найбільш ймовірних характеристик нерухомого майна при врегулюванні його продажу в якості універсальних (наприклад, участь у цивільному обороті як індивідуально-визначеної речі) призвело, як буде показано нижче, до деяких недоліків в законодавстві. Саме предмет договору є тим відмітною ознакою, який дозволив виділити цей вид договору купівлі-продажу. Слід зазначити, що в договорі повинні бути дані, що дозволяють чітко встановити, яке нерухоме майно підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Наприклад, якщо предметом договору є будівля, споруда або приміщення, в договорі необхідно вказати його місце розташування, адреса, призначення, рік будівлі, площа, у тому числі житлову, поверховість та інші характеристики. Предметом договору купівлі-продажу може бути нерухоме майно, яке не вилучено з обігу. Не може бути наприклад, предметом договору купівлі-продажу нерухомості майно, що становить виняткову власність держави. Так, морські судна можуть перебувати у державній власності (власності Республіки Білорусь та її адміністративно-територіальних одиниць), у приватній власності юридичних і фізичних осіб. Проте судна з ядерною енергетичною установкою можуть перебувати лише у власності Республіки Білорусь [18; c 21].

Якщо предметом договору є пам'ятка історії та культури, включений до відповідного переліку пам'яток, то в договорі має бути вказівка ​​на історико-культурне значення відчужуваного об'єкта нерухомості, що слід розглядати як істотну характеристику предмета договору, без якої він вважається не укладеним. Відсутність такої характеристики або додатка до договору переліку архітектурно-художніх елементів об'єкта, складеного Управлінням державної інспекції з охорони пам'яток історії та культури, може призвести до втрати цих об'єктів, що підлягають особливій охороні.

Договір продажу нерухомого майна незалежно від складу його учасників укладається у письмовій формі. Нормою ст. 521 ГК сторін такого договору пропонується скласти і підписати його у вигляді одного документа. Порушення даної вимоги тягне недійсність договору продажу нерухомого майна. Така угода як не відповідає вимогам законодавства є нікчемним.

Це стосується, зокрема, правил Цивільного кодексу про нотаріальне посвідчення угод купівлі-продажу житлового будинку, якщо однією з його сторін є громадянин, квартир, дач, земельних ділянок, які не є власністю Республіки Білорусь.

У ст. 525 ЦК містяться спеціальні вимоги до визначення предмета в договорі продажу нерухомого майна. Дотримання загальних вимог щодо визначення в договорі купівлі-продажу найменування та кількості товару не відповідає особливостям нерухомих речей як предмета даного договору. Зокрема, майно, що є нерухомим в силу своїх природних властивостей, виступає цивільному обороті як індивідуально-визначеної речі і не може бути зафіксовано в договорі вказівкою на його кількість. Крім того, нерухоме майно різноманітно. Умови, що визначають в якості предмета договору земельну ділянку, і умови, що визначають в цій же якості повітряне судно, не можуть бути єдиними. І в цьому зв'язку законодавець не встановлює єдині умови, які повинні фіксуватися в договорі купівлі-продажу нерухомості, але визначає лише загальні вимоги, яким повинні відповідати такі умови. У договорі купівлі-продажу повинні міститися дані, що дозволяють чітко встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором. У тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.

Остання вимога може бути застосоване лише до договорів купівлі-продажу майна, нерухомого в силу природних властивостей. Для визначення в договорі майна, относимого до нерухомого за вказівкою законодавства, необхідне закріплення в договорі інших умов. Обов'язковість письмового оформлення передачі встановлена ​​для того, щоб усунути в майбутньому суперечки про виконання обов'язку продавця передати річ, усі речі (наприклад, з внутрішньоквартирних сантехнічним обладнанням), вільної від речей колишнього власника і проживають з ним осіб і т.д., а також можливі претензії покупця щодо недоліків переданого майна, які могли бути виявлені при звичайному огляді. У деяких випадках письмове оформлення передачі нерухомості може служити доказом сумлінності або несумлінності покупця.

Передавальний акт не можна розглядати як доповнення або уточнення договору. Якщо сторони вкажуть у ньому на невідповідність нерухомості умовами договору, то це не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору. Передавальний акт не може розглядатися і як невід'ємна частина договору. Підписання акту про передачу нерухомості має значення для визначення моменту, коли ризик випадкової загибелі переходить до покупця. Так як продавець вважається який виконав свій обов'язок щодо передачі нерухомості з моменту вручення цього майна покупцю і підписання акта або іншого документа про передачу, то й ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна переходить на покупця з цього моменту, якщо інше не передбачено договором. Додаток 3

Важливою умовою є умова про ціну. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продажу вважається неукладеним.

Стосовно до розпорядження земельною ділянкою у зв'язку з продажем розташованого на ньому нерухомого майна законодавство робить виняток з названого правила і встановлює наступні умови розпорядження таким земельною ділянкою:

1) продаж нерухомості і, відповідно, передача права користування земельною ділянкою, не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законодавством або договором (частина перша п. 3 ст. 523 ЦК);

2) покупець нерухомого майна набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Незважаючи на те, що остання умова встановлюється в Цивільному кодексі імперативною нормою, Кодекс Республіки Білорусь про землю передбачає виключення з нього. Згідно з частиною третьою ст. 55 Кодексу про землю при переході права власності на будівлю та споруду до підприємця, що здійснює свою діяльність без утворення юридичної особи, для утримання і обслуговування будівель і споруд цього власнику земельну ділянку (частина ділянки) передається в оренду. При цьому, з урахуванням наведеної вище норми ст. 88 Кодексу про землю, в якості орендодавця такої земельної ділянки виступає компетентний місцевий виконавчий і розпорядчий орган.

Коли сторони закріплюють у договорі загальну суму угоди продажу нерухомого майна, резюмується, що вона включає як ціну будівлі, споруди, іншого нерухомого за своїм природним властивостям майна, так і ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини земельної ділянки. Сторони можуть встановити в договорі ціну нерухомості за одиницю її площі чи іншого показника її розміру. У цьому випадку загальна ціна нерухомого майна, що підлягає сплаті, визначається з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.

Права та обов'язки сторін

За договором купівлі-продажу нерухомості продавець зобов'язаний передати покупцеві відповідне нерухоме майно і перенести на нього титул власника (суб'єкта права господарського відання або права оперативного управління) щодо цього майна. Виконання названих обов'язків продавця розділене в часі і здійснюється шляхом вчинення продавцем і покупцем різних дій. До договору продажу нерухомості не застосовується загальне правило про те, що право власності у набувача речі за договором виникає з моменту її передачі, якщо інше не передбачено законодавством або договором (п. 1 ст. 224 ЦК). Деякі обов'язки продавця випливають з умов договору.

Перша з названих обов'язків продавця вважається виконаним за наявності передбаченого частиною другою пункту 1 ст. 527 ГК юридичного складу: фактичної передачі нерухомого майна покупцю і підписання продавцем і покупцем документа про його передачу. Як і норма пункту 1 ст. 224 ЦК, норма частини другої пункту першого ст. 527 ЦК є диспозитивної. Сторони у договорі мають право визначити інший момент виконання продавцем обов'язку передати річ покупцю. Наприклад, виконання даного обов'язку може бути обумовлено лише підписанням документа про передачу покупцю предмета договору. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця - від обов'язку прийняти майно (частина третя п. 1 ст. 527 ЦК).

Обов'язок продавця перенести на покупця відповідний правовий титул щодо нерухомого майна (право власності, право господарського відання, право оперативного управління) виповнюється здійсненням державної реєстрації такого переходу права [6; c .245].

Продавець нерухомого майна може здійснювати володіння земельною ділянкою, на якій воно розташоване, як на підставі права власності, так і на іншій правовій підставі (наприклад, на праві довічного успадкованого володіння або на праві користування).

У першому випадку продавець має право відповідно до умов укладеного договору передати покупцеві нерухомого майна право власності або надати йому право оренди чи інше право на відповідну частину земельної ділянки (частина перша п. 2 ст. 523 ГК). Якщо сторони в договорі не визначають передане покупцю нерухомості право на відповідну земельну ділянку, до покупця відповідно до частини другої пункту 2 ст. 523 ГК переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.

У разі, коли продавець не є власником зайнятого нерухомим майном земельної ділянки, передаючи таку ділянку в користування покупця нерухомості, він розпоряджається чужою власністю. Користувач земельної ділянки за загальним правилом не має права розпоряджатися наданим йому земельною ділянкою. Так, згідно зі ст. 88 Кодексу про землю договори купівлі-продажу, оренди, застави, а також самовільний обмін земельних ділянок, що знаходяться в користуванні, довічне успадковане володіння, недійсні.

Продавець нерухомості несе відповідальність за неналежне виконання договору, якщо передана нерухомість не відповідає умовам договору за якісними характеристиками, навіть якщо це невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості. У разі передачі продавцем покупцеві нерухомого майна, який відповідає умовам договору про його якість, покупець відповідно до ст. 445 ГК має право за своїм вибором вимагати від продавця розмірного зменшення покупної ціни, або безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків товару. У разі істотного порушення вимог до якості товару покупець також має право відмовитися від договору купівлі-продажу і зажадати повернення сплаченої за товар грошової суми. Права вимагати заміни товару неналежної якості на товар, що відповідає умовам договору, покупець не має.

У літературі, однак, зазначається, що при формулюванні даної статті законодавець не врахував того, що відносяться в силу вказівок на те в законодавчих актах до нерухомості, але рухомі за своєю природою речі можуть бути як індивідуально-визначеними, так і визначатися родовими ознаками. У цьому полягає їх істотна відмінність від речей нерухомих за своєю природою, які завжди індивідуально визначені.

На підтвердження цього наводиться приклад договору продажу партії літаків, вироблених серійно. Навіть якщо продавець у випадку виявлення недоліків може замінити частину літаків, які опинилися неякісними, заощадивши таким чином час і кошти (свої і покупця), закон не представляє йому такого права. Однак зацікавленість покупця і продавця полягає в тому, щоб у даному випадку покупцю не поверталися гроші, а проводилася заміна неякісних літаків.

Покупець за договором продажу нерухомого майна зобов'язується прийняти від продавця таке майно в порядку, встановленому ЦК, здійснити необхідні з його боку дії щодо державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, сплатити покупцеві його ціну.

Державна реєстрація переходу права власності на едвіжімость

Діяльність держави в області реєстрації переходу права власності проводиться відповідно до закону вступили в силу 27 лютого 2005 Республіки Білорусь від 18.08.2004 № 316-З "Про внесення доповнень і змін до Цивільного кодексу Республіки Білорусь з питань реєстрації нерухомого майна, складу учасників асоціацій і союзів, комплексної підприємницької ліцензії (франчайзингу), правового режиму майна селянського (фермерського) господарства "(далі - Закон № 316).

Нормою ст. 522 ГК передбачається державна реєстрація переходу права власності на нерухомість. Державну реєстрацію переходу права власності необхідно відрізняти від державної реєстрації угоди (договору). Державна реєстрація угод у відповідних випадках визначає момент, починаючи з якого угода породжує юридичні наслідки. Державна реєстрація переходу права власності являє собою елемент виконання сторонами вже виник зобов'язання.

В якості загальної вимоги до договору продажу нерухомості ГК встановлює умова не про реєстрацію договору купівлі-продажу, а про реєстрацію переходу права власності від продавця до покупця. Сам договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає державній реєстрації відповідно до ст. 165 ЦК лише у випадках і порядку, передбачених Цивільним кодексом (ЦК передбачає державну реєстрацію та угод, та переходу права власності стосовно договорів продажу підприємств - ст. 531, 535, а також житлових приміщень - ст. 529) і законодавством про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.

Державна реєстрація переходу правового титулу на нерухомість може вироблятися як після фактичної передачі нерухомого майна покупцеві так і до передачі. Однак тільки наявністю або відсутністю факту державної реєстрації переходу права власності на нерухомість визначається приналежність такого права відповідно покупцеві або продавцеві, покладання на продавця чи покупця пов'язаних з цим обтяжень і ризиків.

Виконання договору продажу нерухомості сторонами - фактична передача нерухомого майна покупцю і підписання документа про передачу, сплата покупцем вартості нерухомого майна - до державної реєстрації права власності відповідно до пункту 2 ст. 522 ЦК не є підставою для зміни їх відносин також і з третіми особами.

Цивільне законодавство встановлює спеціальні наслідки ухилення однієї зі сторін від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість. У таких випадках суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності (п. 3 ст. 522 ЦК). Умови пред'явлення вимоги про державну реєстрацію переходу права власності на нерухоме майно істотно відрізняється від умов пред'явлення вимог про державну реєстрацію угоди, встановлених пунктом 3 ст. 166 ЦК. В останньому випадку рішення суду про державну реєстрацію угоди оформляє виникнення між сторонами такої угоди взаємних прав та обов'язків. У зв'язку з цим вимога про державну реєстрацію угоди суд задовольняє за наявності недобросовісної поведінки однієї зі сторін угоди, яка прийняла виконання, запропоноване іншою стороною, але ухиляється від реєстрації угоди і зустрічного виконання іншій стороні. У випадках, зазначених у пункті 3 ст. 522 ЦК, мова йде про виконання існуючої на підставі укладеного відповідно до ст. 521 ГК у простій письмовій формі договору обов'язки здійснити державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість. Порушення цього обов'язку дає право іншій стороні пред'явити до суду вимога про таку реєстрацію незалежно від наявності чи відсутності факту передачі нерухомого майна покупцю або факту сплати покупцем ціни даного майна.

Майно, що є нерухомим в силу своїх природних властивостей, не може використовуватися інакше, як разом із земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Отже, відчуження такого майна можливе тільки з передачею права користування відповідною земельною ділянкою. За договором продажу будівлі, споруди, іншого нерухомого майна покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання (п. 1 ст. 523 ГК).

Розмір переданого покупцю нерухомого майна земельної ділянки визначається з урахуванням цілей, для яких використовувалося це нерухоме майно. У частині першій ст. 55 Кодексу Республіки Білорусь про землю стосовно такої ситуації вказується тільки на визначення розміру переданого ділянки, необхідної для використання будівель та споруд. Однак таке визначення об'єктів нерухомого майна, продаж яких пов'язана з необхідністю передачі права користування земельною ділянкою, представляється необгрунтовано обмеженим.

Відповідно до частини другої ст. 55 Кодексу про землю при переході права власності на будівлю та споруду до кількох власникам, а також при переході права власності на частину будівлі (споруди) в разі неможливості поділу земельної ділянки між власниками право на земельну ділянку здійснюється власниками будівлі (споруди) спільно. Цілком очевидно, що «реєстрація переходу права власності» не повинна ототожнюватися з «реєстрацією угоди», але остання може здійснюватися одночасно з «реєстрацією права власності», якщо в договорі сторони не передбачили інший [13; c .231].

Особливості оформлення аналізованого договору зумовлюють деякі особливості його виконання. На практиці з метою запобігання можливого обману з боку продавця рекомендується передавати гроші тільки після державної реєстрації договору. Спочатку сторони здають всі необхідні документи до органу, який здійснює державну реєстрацію угод з нерухомістю, і потім через якийсь час отримують зареєстрований договір. Тільки після цього відбувається перехід права власності. Протягом ж часу між подачею документів і отриманням зареєстрованого договору сторони мають можливість "передумати" і відмовитися від укладення договору, тому гроші до цього моменту передавати не можна.

Деякі особливості передачі прав власності на нерухоме майно (види)

Виділяють кілька видів продажу нерухомого майна, такі, як договір продажу житлових приміщень, договір продажу земельних ділянок, договір продажу підприємства. Договір продажу житлових приміщень відрізняється від інших договорів продажу нерухомості перш за все тим, що житлове приміщення, незалежно від того, у чиїй власності воно перебуває, може бути використано тільки за цільовим призначенням - для проживання громадян. Цільовий характер використання житла не може бути змінений на розсуд сторін у договорі продажу. Житлове приміщення може використовуватися для проживання як самого власника, так і інших осіб, яким приміщення надається для проживання в якості членів родини, або за договором, або в силу заповідального відмови колишнім власником. Тому в разі продажу житлового приміщення, обтяженого правами користування третіх осіб, у договорі обов'язково має бути вказаний перелік осіб, які зберігали у відповідності до закону право користування житловим приміщенням після його придбання покупцем, а також заснування цього права. До цього переліку можуть бути включені члени сім'ї власника, що залишилися проживати в продається житловому приміщенні наймачі жилого приміщення та члени їх сімей; орендарі, а також особи, які користуються жилим приміщенням чинності заповідального відмови.

Якщо у житловому приміщенні на момент продажу не проживають особи, права яких слідують за житловим приміщенням, то в договорі має бути на це прямо вказано. У випадках обмежень, пов'язаних з відчуженням житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника продаж допускається тільки за згодою органу опіки та піклування.

Ще однією відмінною особливістю договору продажу житлового приміщення є необхідність його реєстрації. Тільки з моменту державної реєстрації договір вважається укладеним. Реєстрацію договору, так само як і реєстрацію переходу права власності, повинні здійснювати органи юстиції. Договір продажу підприємства відрізняється специфікою свого предмету. Таким чином, підприємство можна визначити як належить підприємцю єдиний і відокремлений майновий комплекс визнається нерухомістю і використовуваний для ведення підприємницької діяльності. Конституція Республіки Білорусь у ст. 48 встановлює гарантію права громадян Республіки Білорусь на житло. Реалізація даного права забезпечується розвитком державного і приватного житлових фондів, сприянням громадянам в придбанні житла. Однак у сучасній економічній ситуації держава не може забезпечувати безкоштовним житлом всіх громадян. Безкоштовно або за пільговими цінами житло надається лише громадянам, які потребують соціального захисту. Для інших категорій населення одним з основних способів вирішення житлової проблеми стає покупка житла.

До житлового фонду як сукупність всіх житлових приміщень Республіки Білорусь входять об'єкти, які згідно із законодавством можуть ставати предметом договору купівлі-продажу. Зокрема, це одноквартирні житлові будинки (житлові будинки, що складаються з однієї квартири, вхід до якої організований з прибудинкової території), квартири (житлові приміщення, що складаються з однієї або декількох житлових кімнат, кухні та інших підсобних приміщень, вхід до яких організовано з прибудинкової території або з допоміжних приміщень житлового будинку), житлові кімнати - ст. 1 Житлового кодексу Республіки Білорусь (далі - ЖК).

Особливий порядок купівлі-продажу житлових будинків, квартир в Республіці Білорусь було введено з прийняттям постанови Верховної Ради Республіки Білорусь від 11 червня 1993 р. "Про порядок купівлі-продажу квартир (будинків) у Республіці Білорусь" та Положення про порядок купівлі-продажу квартир ( будинків), затвердженого постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 31 серпня 1993 р. N 589. Дані акти встановили суттєві, і, як згодом було встановлено, невиправдані ні з правової, ні з економічної точок зору обмеження на придбання житла в республіці. Передбачалося, наприклад, що житлові будинки і квартири підлягали продажу тільки тим громадянам, які постійно проживали в даному населеному пункті. Це означало, що житель міста Мінська не міг купити пустує в селі будинок, щоб проживати там в літній час, а жителі прилеглих до міста Мінську населених пунктів, багато з яких мали місце роботи в Мінську, не могли купити тут квартиру.

У зв'язку з цим і постанову Верховної Ради від 11 червня 1993 р., і постанова Ради Міністрів від 31 серпня 1993 р. N 589 двічі ставали предметом розгляду Конституційного Суду Республіки Білорусь. У рішенні від 25 березня 1997 р. "Про тлумачення Висновки Конституційного Суду Республіки Білорусь від 27 червня 1996 року" Про відповідність Конституції і законам Республіки Білорусь постанови Верховної Ради від 11 червня 1993 року "Про порядок купівлі-продажу квартир (будинків) у Республіці Білорусь "та Тимчасового положення про порядок купівлі-продажу квартир (будинків), затвердженого постановою Ради Міністрів від 31 серпня 1993 року N 589" Конституційний Суд вказав, що громадяни Республіки Білорусь, в тому числі і постійно проживають за її межами, мають право купувати квартири (будинки ) за договором купівлі-продажу в будь-яких населених пунктах Республіки Білорусь незалежно від постійного місця проживання. Разом з тим законом можуть бути визначені особливості купівлі-продажу квартир (будинків) у місті Мінську, оскільки Мінськ як столиця Республіки Білорусь згідно з Конституцією має особливий статус.

Іноземні громадяни та особи без громадянства, які постійно проживають на території Республіки Білорусь і мають законне джерело існування, користуються нарівні з громадянами Республіки Білорусь правом придбання в порядку купівлі-продажу квартир (будинків) у Білорусі. При цьому не виключається можливість встановлення міжнародними договорами і законами Республіки Білорусь особливостей придбання ними квартир (будинків) за договорами купівлі-продажу.

Іноземні громадяни та особи без громадянства, які не проживають на території Республіки Білорусь, мають право купувати квартири (будинку) у Республіці Білорусь відповідно до міжнародних договорів і встановленої процедури реалізації норм міжнародних договорів. Така угода досягнута Республікою Білорусь з Російською Федерацією. Статут Союзу Білорусі та Росії, ратифікований Законом Республіки Білорусь від 10 червня 1997 року, передбачає, що громадяни Союзу Білорусі і Росії (громадяни Республіки Білорусь і громадяни Російської Федерації) мають право на придбання, володіння, користування і розпорядження майном на території іншої держави - ​​учасниці Союзу на тих же умовах, що і громадяни цієї держави. Аналогічні норми закріплені також ув'язненим Республікою Білорусь і Російською Федерацією Договору про створення Союзної держави (ратифікований Законом Республіки Білорусь від 24 грудня 1999 р.), Договором між Республікою Білорусь і Російською Федерацією про рівні права громадян (ратифікований Законом Республіки Білорусь від 17 лютого 1999 .

Дані положення, сформульовані Конституційним Судом, в даний час закріплені і в Положенні про порядок купівлі-продажу квартир (будинків) (п. 7) [15; № 348].

Разом з тим, на відміну від земельних ділянок, перебування яких у власності фізичних осіб, які не є громадянами Республіки Білорусь, виключається, житлові приміщення можуть перебувати у власності іноземних громадян. У зв'язку з цим встановлені для купівлі-продажу житлових приміщень обмеження не поширюються на інші способи придбання житла такими особами. Так, при розгляді однієї із справ, що стосуються законності придбання іноземним громадянином квартири в Республіці Білорусь, судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Республіки Білорусь вказала, що умова про наявність у набувача квартири громадянства Республіки Білорусь і постійного місця проживання в Білорусі є обов'язковими для укладення договору купівлі-продажу квартири. Заборони на участь у пайовому будівництві житла з наступним оформленням його на праві власності чинне законодавство не містить.

Згідно з Положенням про порядок купівлі-продажу квартир (будинків) об'єктами купівлі-продажу можуть бути: незаселені і звільнені квартири, пов'язані з державного житлового фонду; квартири, побудовані для продажу; житлові будинки (квартири), не завершені будівництвом, якщо вони не є об'єктами приватизації; квартири, які належать юридичним особам недержавної форми власності; квартири, що належать громадянам на праві власності; житлові приміщення, побудовані (придбані, реконструйовані) із залученням пільгового кредиту, після закінчення трьох років з дня погашення цього кредиту.

Не підлягають продажу:

- Житлові приміщення в гуртожитках;

- Службові житлові приміщення (крім квартир, розташованих в будинках колгоспів і радгоспів, які можуть продаватися особам, які працюють в цих господарствах або проживають в даній місцевості);

- Житлові приміщення, що знаходяться на територіях, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок катастрофи на Чорнобильській АЕС (у зонах евакуації (відчуження) та першочергового відселення);

- Квартири, розташовані у відокремлених військових містечках, що визначаються Міністерством оборони;

- Житлові приміщення соціального користування;

- Житлові приміщення в спеціальних будинках;

- Житлові приміщення, побудовані (реконструйовані, придбані) із залученням пільгового кредиту, до повного його погашення.

Продаж житлових приміщень, побудованих (реконструйованих, придбаних) із залученням пільгового кредиту, протягом трьох років з дня погашення цього кредиту може здійснюватися тільки відповідному районному, міському, районному в місті виконавчому і розпорядчому органу [15; c .369].

Договір купівлі-продажу житлових будинків і квартир здійснюється в письмовій формі. Однак, на відміну від договору продажу нерухомості, за яким відповідно до пункту 1 ст. 130 ЦК державної реєстрації підлягає перехід права власності на нерухомість до покупця, згідно з пунктом 2 ст. 529 ГК державної реєстрації підлягає сам договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири [3; c .300].

При врегулюванні договорів купівлі-продажу житлових приміщень законодавець особливу увагу приділяє забезпеченню захисту житлових прав громадян. Згідно з пунктом 2 ст. 275 ЦК перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. У зв'язку з цим істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до законодавчими актами право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (частина перша ст. 529 ЦК). Такими особами можуть бути: члени сім'ї продавця, які проживають разом з ним (його чоловік, їх діти і батьки, інші родичі, непрацездатні утриманці, а також у виняткових випадках, та інші особи, які можуть бути визнані членами сім'ї продавця (відповідно до ст . 29 ЖК Республіки Білорусь громадяни, які проживають не менше п'яти років спільно з наймачем і ведуть з ним спільне господарство (наприклад, цивільний чоловік чи дружина), можуть бути в судовому порядку визнані членами сім'ї цього наймача); наймач житлового приміщення, які постійно проживають з ним громадяни; наймач даного житлового приміщення, що уклав договір з продавцем (така особа незалежно від договору купівлі-продажу має право проживання у житловому приміщенні до закінчення терміну договору найму).

У літературі вказується, що покупець, не повідомлений до укладення договору купівлі-продажу житла про права третіх осіб на проживання, має право вимагати розірвання договору. Проте договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, в даному випадку може пред'являтися вимога про визнання договору купівлі-продажу житлового приміщення неукладеним.

Відсутність у договорі умови про збереження за зазначеними особами права користування житловим приміщенням дає право нового власника вимагати їх виселення без надання іншого жилого приміщення (частина четверта ст. 123 ЖК). Додаток 1

На купівлю-продаж житлових приміщень поширюється і пункт 4 ст. 275 ЦК, згідно з яким відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника приміщення, допускається тільки за згодою органу опіки та піклування. Порушення цієї умови тягне за собою визнання договору недійсним (нікчемним) і пред'явлення уповноваженими особами в судовому порядку застосування наслідків. Беручи до уваги наявні факти неможливості виконання таких судових рішення в частині повернення покупцю сплаченої за житлове приміщення грошової суми, Пленум Верховного Суду Республіки Білорусь в постанові від 30 березня 2000 р. N 3 "Про деякі питання застосування судами житлового законодавства" вказав наступне. При винесенні рішень про задоволення вимог про застосування наслідків недійсності зазначених угод суд в необхідних випадках повинен обговорити питання про встановлення такого порядку виконання рішення, відповідно до якого виселення набувача житлового приміщення провадиться після виплати йому грошової суми, сплаченої за угодою і підлягає сплаті за рішенням суду .

Відповідно до частини другої ст. 123 ЖК і Положення про порядок купівлі-продажу квартир (будинків) продаж квартир громадянами проводиться за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї проживають разом з власником і які мають право користування житловим приміщенням, а квартири, які належать юридичним особам, можуть бути об'єктом купівлі-продажу валюти лише в випадках, якщо вони не заселені мешканцями. У зв'язку з викладеним вище вимогою ст. 529 ГК про необхідність вказівки на таких осіб, у договорі купівлі-продажу житла з визначенням їх прав щодо користування житловим приміщенням після його продажу дане обмеження видається надмірним. Необхідно враховувати, що згідно зі ст. 120 ЖК члени сім'ї власника житлового приміщення, що не мають права власності на частку в житловому приміщенні, можуть бути виселені з житлового приміщення в судовому порядку на підставі письмової угоди, укладеної при вселенні. Якщо повнолітні члени сім'ї власника, які проживають разом з ним, мають у даному населеному пункті інше жиле приміщення, що належить їм на праві власності, то на вимогу власника вони підлягають виселенню в це житлове приміщення. Повнолітні члени сім'ї власника, які проживають разом з ним, можуть бути виселені на вимогу власника в інше жиле приміщення, придбане ним за рахунок власних коштів.

Практика функціонування ринку житла виявила необхідність особливого захисту при відчуженні житлових приміщень інтересів, не лише неповнолітніх дітей, а й інших соціально не захищених категорій населення. Висловлювалися пропозиції про необхідність прийняття нормативного правового акту, що визначає механізм контролю за дотриманням законодавства при здійсненні операцій з житлом вказаною категорією осіб. Закон "Про статус столиці Республіки Білорусь - міста Мінська" надав Мінському міській Раді депутатів право затверджувати порядок погодження органами опіки та піклування міста Мінська угод відчуження, застави та обміну житлових приміщень окремих громадян. За даними Прокуратури Республіки Білорусь, найбільш поширені порушення законодавства при відчуженні житлових приміщень одиноких громадян, які досягли похилого віку і потребують за станом здоров'я в захисті. Нерідко контрагенти вводять таких власників житла в оману, в результаті чого, наприклад, замість договору довічного змісту з утриманням укладаються договори дарування або купівлі-продажу. Ще до прийняття цього Закону, 19 жовтня 1999 р. за рішенням Київської міської Ради депутатів було затверджено Положення про порядок погодження органами опіки та піклування м. Мінська угод відчуження, застави та обміну житлових приміщень окремих категорій громадян. Положення передбачає необхідність отримання згоди виконавчих комітетів адміністрацій районів м. Мінська на відчуження, заставу або обмін житлових приміщень, в яких постійно проживають неповнолітні діти, а також житлових приміщень, що перебувають у власності або у користуванні наступних категорій громадян: неповнолітніх дітей; позбавлених дієздатності або обмежених у дієздатності; інших громадян, над якими встановлено опіку чи піклування; зловживають спиртними напоями або наркотичними речовинами; одиноких престарілих громадян; перебувають на обліку в психоневрологічному диспансері з діагнозом захворювання, яке може вплинути на ін здатність розуміти значення своїх дій та керувати ними.

Таким чином, Положення встановило для названих категорій громадян обмеження у реалізації їх прав з розпорядження житлом. Згідно зі ст. 44 Конституції Республіки Білорусь держава гарантує кожному право власності та сприяє її придбання, створює умови для вільного володіння, користування і розпорядження власником своїм майном. Виходячи зі ст. 23 Конституції, обмеження прав і свобод особистості допускається тільки у випадках, передбачених законом. Представляється неправомірним делегування законом місцевому органу влади права встановлювати такі обмеження [10; c .25].

Необхідність введення додаткових заходів щодо захисту житлових прав самотніх громадян похилого віку та деяких інших соціально незахищених груп громадян назріла. Однак представляється неправомірним встановлення у м. Мінську однієї системи такого захисту, а, наприклад, у Брестській обл. - Інший. Відповідний порядок повинен бути передбачений законодавчим актом одноманітно для всієї республіки.

Наведені заходи правового характеру не виключають необхідність прояву відповідної обачності і з боку самих учасників угод з житлом. У такій ситуації фахівці рекомендують:

- Провести перевірку всіх наданих контрагентом документів, починаючи з паспорта продавця (одним з найбільш простих способів шахрайства є переклеювання фотографії в паспорті або використання чужого паспорта);

- Перевірити інформацію, що стосується житлового приміщення, у відповідних інстанціях (житлово-експлуатаційної організації, паспортному столі, БТІ);

- Переконатися, що продавець є власником купується житлового приміщення і що з нього виписані всі мешканці;

- Якщо квартира часто перепродували, спробувати з'ясувати причину і визначити весь ланцюжок договорів (кримінальним може бути попередній договір);

- Не купувати квартири, якщо продавець пред'являє лише копії документів, хай і нотаріально завірені (часто такий продавець продає одну квартиру відразу декільком покупцям, причому один з договорів він реєструє в органі державної реєстрації і отримує всю суму, з інших покупців бере завдаток і після цього безслідно зникає);

- Проявляти граничну обережність, якщо продавець діє за дорученням (довіреність втрачає силу після смерті довірителя, довіритель може в будь-який час скасувати довіреність і т.д.).

"Досить часто сторони договору, прагнучи зменшити суму державного мита, вказують у договорі вартість продаваної квартири або збігається з балансовою вартістю, зазначеною в довідці БТІ, або лише злегка перевищує її, тоді як справжня ціна квартири більше. Треба сказати, що це досить ризикований шлях для покупця: нерідкі випадки визнання договору купівлі-продажу недійсним у судовому порядку, і в такому випадку рішенням суду покупцеві може бути повернена тільки та сума, яка вказана у договорі, хоча фактично була сплачена сума, значно перевищує зазначену ".

Викладений вище порядок купівлі-продажу житлових будинків і квартир поширюється і на продаж їх відокремлених частин, які є об'єктами права власності (житлових кімнат). Разом з тим, договір продажу житлової кімнати має деякі особливості. Так, продаж кімнати може бути проведена тільки разом з часткою у праві власності на підсобні приміщення. Одним з обмежень правомочностей власника кімнати за розпорядженням нею, на яке вказується в названому вище постанові Пленуму Верховного Суду від 30 березня 2000 р., є необхідність при продажу кімнати дотримати право власників інших кімнат на переважну купівлю продаваної кімнати. Однак дане обмеження є досить спірним. Адже у ст. 253 ЦК, на яку посилається Пленум Верховного Суду, мова йде про відчуження частки у праві спільної власності. А в даному випадку продається відокремлений об'єкт права власності (житлова кімната), хоча і забезпечений як приладдя правом користування підсобними приміщеннями і часткою у праві власності на ці приміщення [17; c .177].

Істотні особливості має укладення договору купівлі-продажу житлового приміщення в процесі його приватизації. Кодекс Республіки Білорусь про землю та інші акти земельного законодавства передбачають ряд особливостей договору продажу земельної ділянки. Дані особливості договору продажу земельної ділянки виявляються у встановленні спеціальних вимог до його предмету, суб'єктним складом, змістом.

При укладанні договору продажу земельної ділянки продавець і покупець повинні дотримуватися такі встановлені земельним законодавством обмеження, як заборона на довільну зміну цільового призначення земельної ділянки (сторони у процесі укладання договору, нотаріус при його посвідченні, посадові особи органів земельних ресурсів і землеустрою при державній реєстрації договору не має права за власною ініціативою змінити мету надання земельної ділянки), заборона на зміну режиму використання земельної ділянки, можливість купівлі-продажу земельних ділянок у межах норм їх надання (не можуть укладатися договори купівлі-продажу, в результаті яких у власності фізичної особи або у власності юридичної особи будуть земельні ділянки з сумарною площею, яка перевищує встановлені максимальні розміри), можливість купівлі-продажу земельної ділянки за відсутності земельних спорів по ділянці та інших передбачених законодавством причин, що перешкоджають здійсненню угоди.

Земельна ділянка як предмет договору купівлі-продажу являє собою частину поверхні землі, що має встановлені межі, площа, місце розташування, правовий статус та інші характеристики, що відображаються у державному земельному кадастрі і документах державної реєстрації (частина перша ст. 17 Кодексу про землю). Договір купівлі-продажу може бути укладений з приводу частини земельної ділянки за умови, що останній може бути розділений на частини. Земельна ділянка може бути розділений на частини, якщо кожна з них може бути використана за цільовим призначенням при дотриманні протипожежних, санітарних, екологічних, будівельних норм і правил (частина третя ст. 17 Кодексу про землю). При здійсненні операції з частиною діленого земельної ділянки ця частина в установленому порядку повинна бути попередньо виділена в самостійний земельну ділянку (частина четверта ст. 17 Кодексу про землю).

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути земельні ділянки, не вилучені з цивільного обороту (ділянки, які можуть перебувати у власності інших, крім Республіки Білорусь, учасників цивільних правовідносин).

Так, відповідно до ст. 34 Кодексу про землю в приватній власності громадян Республіки Білорусь можуть перебувати земельні ділянки, придбані для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку, ведення колективного садівництва, дачного будівництва.

Законодавство встановлює особливий порядок відчуження земельних ділянок, що перебувають у власності Республіки Білорусь, а також викупу державою земельних ділянок у інших власників.

У приватну власність громадян Республіки Білорусь земельні ділянки передаються за рішенням компетентних місцевих виконавчих і розпорядчих органів. Громадяни, які мають у володінні та користуванні земельні ділянки, надані їм до 16 червня 1993 р. для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку, колективного садівництва і дачного будівництва, їх спадкоємці, громадяни Республіки Білорусь, які потребують поліпшення житлових умов, набувають земельні ділянки за пільговою ціною, що встановлюється у розмірі п'ятикратної ставки земельного податку, що сплачується за цю земельну ділянку, відповідно до законодавства Республіки Білорусь на момент подачі заяви громадянином про передачу йому земельної ділянки в приватну власність. В інших випадках земельні ділянки оплачуються за нормативною ціною, що встановлюється Радою Міністрів.

Порядок передачі земельних ділянок з власності Республіки Білорусь у власність юридичних осіб (їх власників) встановлено ст. 12 Кодексу про землю, Положенням про порядок передачі земельних ділянок у власність юридичних осіб (їх власників), затвердженим указом Президента Республіки Білорусь від 22 лютого 2000 р. N 81. У власність юридичних осіб можуть за рішенням Президента Республіки Білорусь відчужуватися земельні ділянки при приватизації об'єктів державної власності та здійсненні інвестиційних проектів [19; c .135].

Ціна земельної ділянки визначається виходячи з якості землі, місця розташування ділянки і повинна бути не нижче нормативної ціни на землю. Плата за земельну ділянку, що передається у власність юридичної особи (її власника), подається нею в білоруських рублях або в іноземній валюті в місячний термін з дня набрання чинності рішення Президента Республіки Білорусь про передачу земельної ділянки у власність. Плата за земельну ділянку, що передається у власність юридичної особи з іноземними інвестиціями вноситься тільки в іноземній валюті. Право власності на земельну ділянку виникає у юридичної особи (її власника) з моменту одержання державного акту на земельну ділянку.

Викуп земельних ділянок, що перебувають у приватній власності громадян, юридичних осіб може здійснюватися за пропозицією власника, а також з підстав, встановлених законодавством.

Викуп земельних ділянок здійснюється за нормативною ціною, що діє на момент викупу. Рішення про примусовий викуп земельних ділянок, які надаються за рішенням місцевих виконавчих і розпорядчих органів, відповідно до частини другої ст. 54 Кодексу про землю приймається цими органами.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, в якому в якості продавця виступає фізична або юридична особа, може бути укладений лише у відношенні ділянки, що перебуває у приватній власності. Договори купівлі-продажу земельних ділянок, що знаходяться в користуванні, довічне успадковане володіння, недійсні (ст. 88 Кодексу про землю).

Продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, здійснюється шляхом укладання у письмовій формі договору, який підлягає нотаріальному посвідченню та реєстрації в органі по земельних ресурсах і землевпорядкування за місцем знаходження земельної ділянки (частина друга ст. 93 Кодексу про землю). Земельні ділянки можуть продаватися громадянами Республіки Білорусь іншим громадянам Республіки Білорусь за умови збереження цільового призначення цих земельних ділянок. Юридичні особи Республіки Білорусь можуть відчужувати земельні ділянки лише тим юридичним особам, які мають право на отримання у власність такої земельної ділянки (ст. 94 Кодексу про землю).

Нерухомість за кордоном

Все частіше вітчизняні організації відкривають представництва і фірмові магазини, реєструють філії за межами митної території Республіки Білорусь, здають в оренду площі та ін Такі операції пов'язані з придбанням і орендою нерухомості за межами митної території Республіки Білорусь. Розгляну порядок здійснення резидентами республіки Білорусь найбільш поширених операцій з нерухомістю за кордоном: купівлі, продажу та оренди.

У законодавстві Республіки Білорусь визначення нерухомості дано у ст. 130 Цивільного кодексу Республіки Білорусь (далі - ЦК): до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливо, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей також прирівнюються підприємство в цілому як майновий комплекс, що підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, суду плавання "річка-море", космічні об'єкти. Законодавчими актами до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Речі, які не відносяться до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном.

Подібні визначення досить поширені у світовій практиці.

Державна реєстрація здійснюється відповідно до Закону Республіки Білорусь від 22.07.2002 № 133-З "Про державну реєстрацію нерухомого майна, прав на нього та угод з ним" (зі зм. І доп. Від 16.05.2006 № 115-З) та Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації та перевірки характеристик капітальних будов (будівель, споруд), незавершених законсервованих капітальних будов, ізольованих приміщень, затвердженої постанову Комітету із земельних ресурсів, геодезії і картографії при Раді Міністрів Республіки Білорусь від 28.07.2004 № 39. Реєстрація (придбання) майнових прав на нерухоме майно, що знаходиться за кордоном, здійснюється за законодавством тієї країни, на території якої воно розташоване.

Відповідно до вітчизняного законодавства операції з нерухомим майном не можуть бути здійснені раніше державної реєстрації створення нерухомого майна та державної реєстрації прав на нерухоме майно, які переходять в результаті угоди. Державна реєстрація ізольованих приміщень та прав на них не може бути здійснена раніше державної реєстрації всього нерухомого майна, частиною якого є це приміщення. Організації з державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та угод з ним зобов'язані засвідчити вироблену реєстрацію шляхом видачі заявнику свідоцтва (посвідчення) про державну реєстрацію або шляхом здійснення реєстраційного напису на оригіналі документа, що виражає зміст зареєстрованої угоди. Можливо, що аналогічна норма міститься в законодавстві країни перебування нерухомості резидента Республіки Білорусь.

Форма договору (нотаріальна чи проста письмова), предметом якого є нерухоме майно, визначається правом держави, у якій знаходиться це майно. Захист права власності та інших речових прав на нерухоме майно здійснюється також відповідно до права держави, у якій це майно розміщене.

Валютні операції, що проводяться між резидентами і нерезидентами, поділяються на поточні валютні операції і валютні операції, пов'язані з рухом капіталу. Відповідно до ст. 7 Закону № 226-З валютними операціями, пов'язаними з рухом капіталу, є наступні валютні операції, що проводяться між резидентами та нерезидентами:

• - Придбання акцій при їх розподіл серед засновників, а також частки у статутному фонді або паю у майні нерезидентів;

• - Придбання цінних паперів, випущених резидентами або нерезидентами, за винятком придбання акцій при їх розподіл серед засновників;

• - Переклади для здійснення розрахунків за зобов'язаннями, які передбачають передачу майна, относимого законодавством Республіки Білорусь до нерухомого майна, або прав на нього;

• - Розрахунки по операціях, які передбачають експорт і (або) імпорт товарів (робіт, послуг), що охороняється інформації, виняткових прав на результати інтелектуальної діяльності, якщо строк між датою надходження грошових коштів (платежу) і датою відвантаження (надходження) товару (виконання робіт, надання послуг), передачі охороняється інформації, виняткових прав на результати інтелектуальної діяльності перевищує 180 днів, включаючи здійснення таких розрахунків з використанням цінних паперів, що виконують функції розрахункових документів, якщо термін платежу за цінним папером забезпечує надходження (сплату) грошових коштів в строк, перевищує 180 днів з (до) дати відвантаження (надходження) товару (виконання робіт, надання послуг), передачі охороняється інформації, виняткових прав на результати інтелектуальної діяльності;

• - Надання та отримання кредитів та (або) позик на термін, що перевищує 180 днів;

• - Інші валютні операції, що не відносяться до поточних валютних операціях.

Отже, для здійснення розрахунків на придбання у власність майна, що знаходиться за межами Республіки Білорусь і относимого за законодавством Республіки Білорусь до нерухомого майна і за договорами оренди майна, що знаходиться за межами Республіки Білорусь і относимого за законодавством Республіки Білорусь до нерухомого майна потрібен дозвіл Національного банку як на валютні операції, пов'язані з рухом капіталу.

Для отримання дозволу для проведення розрахунків на придбання у власність майна, що знаходиться за межами митної території Республіки Білорусь і относимого за законодавством Республіки Білорусь до нерухомого майна необхідно до моменту проведення юридичною особою - резидентом розрахунків з нерезидентом за нею представити до Національного банку такі документи: письмову заяву довільної форми із зазначенням конкретних видів валютних операцій, за якими витребовується отримання дозволу на здійснення розрахунків в іноземній валюті, копію свідоцтва про державну реєстрацію заявника (виписку з рішення місцевого органу управління, Міністерства юстиції і т.д.).

Юридичні особи, які не підлягають державній реєстрації, подають копію або виписку рішення про створення (реорганізації) юридичної особи, засвідчену уповноваженим органом. Посвідчення копій документів у цьому випадку проводиться підписом посадової особи даного органу із зазначенням його прізвища, імені, по батькові, посади і скріплюється печаткою уповноваженого органу. Застосування факсиміле підпису не допускається.

Висновок

Сьогодні купівля-продаж - це найпоширеніший договір цивільного обороту. Переміщення матеріальних благ у товарній формі, що становить основу будь-якого зобов'язання, у договорі купівлі-продажу виступає в найбільш чистому вигляді, є його безпосереднім змістом. Особливе значення цього інституту в сучасному праві обумовлено великою гнучкістю, широтою сфери його застосування, адже по суті купівля-продаж - найбільш універсальна форма товарно-грошового обміну. Возмездная поступка патентних прав, передача цінних паперів, відчуження повітряних суден та космічних апаратів - всі ці Дії вдягаються у форму купівлі-продажу. Значення всіх принципів, умов цього договору обумовлюється перспективним напрямком його реалізації в цивільних відносин. Різноманіття форм і умов є наслідком ступив на поріг тисячоліття та розвитку правової та будівельної інфраструктурою. У цьому курсової було розглянуто ряд основних принципів і методів, закріплених і мають широке практичне застосування, а так само спірні моменти в даному виді договору.

Список використаних джерел

1. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга перша: Загальні положення: Вид. 2-е, испр. М., 1999. С. 809

2.-Відомості Національних зборів Республіки Білорусь. 1997. N 21. Ст. 386 - 388. 2000. N 1-2. Ст. 1

3 .- Відомості Верховної Ради Республіки Білорусь. 1992. N 15. Ст. 247; N 27. Ст. 475; 1993. N 26. С. 317; 1994. N 3. Ст. 24; 1995. N 6. Ст. 58; Відомості Національних зборів Республіки Білорусь. 1998. N 20. Ст. 220.

4. -Цивільне право: Підручник. Ч. 2 / За ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. М., 1998. С. 94.

5 .- Цивільний кодекс Республіки Білорусь від 7 грудня 1998р. / / Відомості Національних зборів Республіки Білорусь. 1999 № 7-9. Ст. 101 із змінами і доповненнями від 14 липня 2000 р.; 3 травня 2001р., 25 травня 2002р.; 24 червня 2002р.; 17іюля 2002р.; 4 січня 2003р;;;

6 .- Цивільне право: в 2 ч. Ч 1: Підручник / за заг. ред. Проф. В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея. - 2002. - 1008 с.

7. - Цивільне право. Загальна частина: навч. посібник / Д.А. Колбасін - Мн.: Амалфея. - 2006. - 768 с.

8 .- Інструкція про порядок складання, видачі (заміни і зберігання державного акта на земельну ділянку та посвідчення на право тимчасового користування земельною ділянкою, затверджена постановою Державного комітету із земельних ресурсів, геодезії і картографії Республіки Білорусь від 30 березня 2000 р. N 1 (Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь. 2000. N 46, 8 / 3393).

9 .- Каравай А.В. , Договір продажу нерухомості, 2001 р.

10 .- Конституція Республіки Білорусь від 15 березня 1994р. Прийнята на державному референдумі 24 листопада 1996р.

11 .- Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь: у 2 кн. Кн. 1. / Відп. Ред. В.Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея. - 1999. - 624 с.

12 .- Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь в трьох томах (постатейний). Рук-ль авторського колективу В. Ф. Чигир. У 3 т. Т. 1. Мн., 2003. С. 421.

13 .- Кузнєцов А.В. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним": за і проти / / Держава і право. 1998. N 2. С. 60.

14 - Коментар до Цивільного кодексу, частини другої / під ред. проф. ---- Т. Є. Абова і А.Ю. Кабалкіна. М.: Юрайт-Издат; Право і закон, 2002. С. 49

15. - Національний реєстр правових актів Республіки Білорусь. 2000. N 37, 6 / 218.

16 .- Німець Ю. Рухоме і нерухоме майно (до вдосконалення цивільного законодавства) / / Господарство право, 1998. N 6. С. 102.

17 .- Попов М. Про обмеження купівлі-продажу земельних ділянок

18 .- Пунько Т.М. Цивільне право: Курс лекцій / т.зв. Пунько, М. Н. Кулак;

Скловський К.І. Власність в цивільному праві: Навчальний практ. посібник. 2-е вид. М., 2000. С. 290 - 291, 292.

19 .- Збори декретів, указів Президента та постанов Уряду Республіки Білорусь. 1998. N 22. Ст. 596; 1999. N 16. Ст. 464, N 24. Ст. 698.

20 .- Скловський К.І. Власність в цивільному праві: Навчальний практ. Посібник. 2-е вид. М., 2000. С. 327 - 328.

21 .- Скловський К.І. Указ.раб. С. 312.

Програми

РІШЕННЯ ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ Місто Мінськ

31 березня 2006 (справа N 498-10/05)

Мотивувальна частина

За позовом Виконавчого комітету до ТОВ "Б", третя особа, УП "В" про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Позов заявлений про витребування майна адміністративної будівлі, розташованого в м. Мінську по вул. А., д. 111, загальною площею 582 кв.м. з чужого незаконного володіння СТОВ "Б".

Набрало законної сили рішенням господарського суду м. Мінська від 6.07.2005 р. у справі N 405-12/340-6/321а встановлено факт нікчемності договору купівлі-продажу об'єкта державної власності будівлі по вул. А., 111 в м. Мінську, укладеному між міськвиконкомом і ЗАТ "В".

Правовою підставою витребування спірного майна з володіння відповідача, на думку позивача, є ст. 282, 283 Цивільного кодексу Республіки Білорусь, а також п. 11 Постанови Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь від 27 травня 2004 р. N 11 "Про деякі питання застосування господарськими судами законодавства, що регулює недійсність угод" у якому визначено, що до вибулому, крім волі , належить майно за недійсними угодами.

У судовому засіданні позивачем доповнено правова підстава заявленої вимоги вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 12.01.1999 р. будинку, розташованого по вул. А., 111, в м. Мінську, укладеним між УП "В" і ТОВ "Б", оскільки УП "В" на момент укладення договору власником будинку не був, у зв'язку з чим, не мало права розпоряджатися не належним йому майном. В іншій частині вимоги позивачем підтримані в повному обсязі.

Відповідач позов не визнав, обгрунтувавши свою позицію тим, що він є добросовісним набувачем спірного майна, оскільки придбав його за відплатним договором і на момент здійснення операції не знав і не міг знати про наявність будь-яких перешкод для придбання спірного майна. Крім цього, після реконструкції в 1999 р., площа будинку істотно змінилася в порівнянні з початковою.

Позиція відповідача підтримана представником третьої особи.

У судовому засіданні відповідачем заявлено клопотання про призначення економічної експертизи з оцінки витребуваного майна.

Ухвалою суду від 03.11.2005 р. призначено експертизу в НДІ проблем кримінології, криміналістики і судової експертизи Міністерства юстиції Республіки Білорусь, на розгляд якої було поставлено питання про визначення балансової вартості будівлі, розташованої в м. Мінську по вул. А., 111.

Дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази, заслухавши та оцінивши пояснення сторін, суд приходить до висновку про задоволення заявлених позовних вимог виходячи з наступного:

Між позивачем та ЗАТ "В" був укладений договір купівлі-продажу об'єкта державної власності від 24.04.1996 р. N 19, предметом якого було відчуження будівлі по вул. А., 111, площею 194 кв.м.

Рішенням господарського суду м. Мінська від 6.07.2005 р. у справі N 405-12/04/340-6/321а встановлено факт нікчемності зазначеного договору.

У період між придбанням майна у 1996 р. і ухваленням вищезгаданого судового постанови, ЗАТ "У" виробило відчуження будівлі на підставі договору купівлі-продажу від 12.01.1999 р. укладеним між ЗАТ "В" і СТОВ "Б".

Будучи власником будівлі по вул. А., 111. СТОВ "Б" виробило реконструкцію будівлі і ввело його в експлуатацію 27.12.1999 р. Дані обставини, а також факт реєстрації права власності на будівлю за відповідачем підтверджуються реєстраційним посвідченням N 12026-250/42 від 10.08.2001 р.

Рішенням господарського суду м. Мінська від 6.07.2005 р. у справі N 405-12/04/340-6/321а встановлено факт нікчемності договору, укладеного між позивачем та ЗАТ "В", на підставі якого ЗАТ "У" володіло спірним майном до моменту його відчуження відповідачу, ЗАТ "В" не могло виступати в якості продавця спірного майна.

Встановлений судом факт нікчемності договору від 24.04.1994 р. N 19 вказує, що стосовно спірного майна, позивач має право висувати вимоги пов'язані з здійсненням прав власника на нього, в тому числі і вендікаціонное вимога позивача оскільки майно вибуло з його володіння поза його волею за підставах п. 1 ст. 283 ГК РБ.

Доводи відповідача щодо неможливості задоволення заявлених позовних вимог, викладені у відгуку і поясненнях безпідставні виходячи з такого.

У момент придбання майна від третьої особи в 1999 р., відповідач не знав і не міг знати про відсутність у продавця (ЗАТ "В") правочинів на відчуження спірного майна. Даний факт був встановлений рішенням господарського суду м. Мінська від 6.07.2005 р. у справі N 405-12/04/340-6/321а.

Виходячи з викладеного, суд вважає обгрунтованим аргумент позивача про можливість витребування спірного майна від відповідача.

Правовою підставою витребування є п. 1 ст. 283 ГК 1998 р., що підтверджується нормами Постанови Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь від 28 жовтня 2005 р. N 26 "Про деякі питання застосування господарськими судами законодавства, що регулює недійсність угод".

За підставами ст. 169 ЦК РБ суд констатує факт нікчемності договору купівлі-продажу від 12.01.1999 р. будинку, розташованого по вул. А., 111, в м. Мінську, укладеного між УП "В" і ТОВ "Б", як угоди, що не відповідають законодавству про правомочиях власника щодо володіння, користування і розпорядження належним йому майном.

УП "В" на момент укладення договору власником будинку не був, у зв'язку з чим, не мало права розпоряджатися не належним йому майном. Дане будівля не вибуло з комунальної власності, що підтверджено рішенням суду у справі N 405-12/04/340-6/17-03 від 06.07.2005 р. У зв'язку з тим, що при розгляді даної справи судом не розглядалося вимога про компенсацію відповідачу витрат на придбання даного майна і зроблених його поліпшень, суд при визначенні видатків по держмито визначає вартість майна виходячи з вартості, визначеної позивачем при подачі позовної заяви.

Керуючись ст. 133 ГПК Республіки Білорусь витрати по держмито в сумі 760760 рублів відносяться на відповідача.