Державна реєстрація в цивільному праві

Таким чином, очевидно, що навіть на дуже ранніх етапах розвитку права одним з елементів правового режиму нерухомого, а також особливо значущого майна, було надання публічності актам його відчуження. Протягом XVII-XIX ст. в Європі формується інститут зміцнення прав на нерухоме майно в його сучасному вигляді. Особа, що дає під заставу нерухомості, ніколи не могло бути впевнена в тому, що на тій же нерухомості немає інших раніше встановлених заставних прав, внаслідок цього подібні позики були пов'язані з величезним ризиком і якщо давалися, то, зрозуміло, на дуже «важких умовах» .
На території сучасної Росії спочатку для фіксації прав вдавалися до використання символів, містичних ритуалів, обрядів, які чинили значний вплив на свідомість особистості і передавалися через усні розповіді з покоління в покоління.
Разом з тим лише у XVI ст. припис «являти купчі до наказів» отримало обов'язковий характер, в зв'язку з цим майданні піддячі записували акти про продаж, дарування, мене в книги наказу, після чого набувач зізнавався власником вотчини або помістя. У наказах, як в органах, що забезпечують гарантії речових прав, зберігалися справи про перехід земель, містилася інформація про склад маєтків і угодах з ними. Так, якщо об'єктом була земля - ​​в помісному наказі, якщо будинок і двір - у земському наказі, а по містах - у воєвод.
Таким чином, проведений аналіз законодавства того періоду дозволяє зробити висновок, що запис у помісному наказі «вотчини за купцем» з моменту прийняття Уложення царя Олексія Михайловича (Соборний Покладання 1649 р .) Придбала обов'язковий характер, так як саме з нею ототожнювалося поняття про перехід речового права.
Нові правила мали важливе значення, оскільки ними був визначений момент переходу права. Перехід права був пов'язаний тепер з датою введення, зазначеної в реєстрі. По суті справи, в Росії була введена реєстрація поземельної власності. Однак ніде не було закріплено, що це єдина законна форма передачі.
Таким чином, на основі історичних спостережень можна зробити висновок про те, що надання публічності цивільного обороту нерухомого майна є об'єктивною закономірністю будь-якої правової системи, яка визнає можливість обороту нерухомості.
Цілком підтверджує цей висновок і подальший розвиток законодавства в сфері нерухомості в Росії. Для усунення недоліків кріпосного порядку міністерством юстиції був розроблений проект, положення якого знайшли відображення в затверджених у 1881 р . Державним радою «Головних підставах передбачуваного порядку зміцнення прав на нерухоме майно». На їх основі комісією, що працювала над складанням проекту Цивільного уложення, був розроблений і виданий у 1892 р . проект Вотчинного статуту. Розробники проекту визначили мету введення вотчинної системи як встановлення належної гласності, визначеності і, головне, твердості земельних прав і можливо повної свободи в розпорядженні ними, спрощення виробництва з придбання їх, наближення місця вчинення актів про нерухомих маєтках до населення, усунення неформальній власності.
Запис вносилася на підставі заяви власника при посвідченні його прав на це майно, надання відомостей про обмеження і обтяження на нього.
Автори проекту передбачили створення спеціальних установ - «вотчини установлений», у віданні яких зосереджувалося все виробництво з ведення вотчинних книг, внесення до них записів про права на нерухомість і угод з нею, а також вчинення вотчинних актів.
На жаль, цілком адекватні принципи проекту Вотчинного статуту так і не були втілені в діючих нормативних актах. Потрібно відзначити, що багато положень проекту Вотчинного статуту за своєю визначеності та послідовності вигідно відрізняються від сучасного російського законодавства про реєстрацію прав на нерухомість.
Таким чином, на основі аналізу історичного досвіду ми можемо прийти до висновку, що саме по собі надання публічності прав на нерухоме майно є об'єктивною необхідністю скрізь, де хоча б у самому обмеженому вигляді існує ринок нерухомості, то є така ситуація, при якій є можливість переходу права власності від однієї особи до іншої.
Не менш яскравою ілюстрацією положення про те, що надання публічності цивільного обороту нерухомості є закономірністю там, де цей обіг існує, став період розвитку права після жовтня 1917 р . Декретом ВЦВК Рад робітничих, солдатських і селянських депутатів від 27 січня 1918 р . була скасована всяка власність на землю і заборонений перехід не тільки земельних ділянок, а й прав користування ними від однієї особи до іншої. Іншими словами, повністю заборонявся цивільний оборот ділянок землі. Саме поняття «нерухоме майно» скасовувалося, у результаті, поняття «нерухомість» в радянський період розвитку цивільного права не знаходило правового закріплення аж до 1990 р. [7] Сама земля і інші об'єкти, що належали раніше до нерухомого майна, були оголошені надбанням держави і виключені з «приватного обороту». Відповідно відсутня необхідність і в існуванні реєстраційної системи. Однак, незважаючи на те, що реєстраційна система в сьогоднішньому її розумінні була відсутня, норми про реєстрацію прав на нерухоме майно існували в тій мірі, в якій обіг нерухомого майна допускався законом.
Цивільний кодекс РРФСР 1922 р . під страхом недійсності встановлював необхідність нотаріального посвідчення з наступною реєстрацією у комунальному відділі угод купівлі-продажу будівель.
У Цивільному кодексі РРФСР 1964 р . аналогічний порядок передбачався для договорів купівлі-продажу (ст. 239), міни (ст. 255) і дарування (ст. 257) за умови, що предметом їх були житловий будинок або дача, розташовані в місті, робочому, курортному чи дачному селищі, і, принаймні, однією стороною виступав громадянин. Аналогічна вимога пред'являла ст. 195 зазначеного кодексу до договору застави житлового будинку, а ст. 201 наказувала реєструвати припинення застави. Статті ж 135 і 197 встановлювали, що право власності і право застави за договорами, що підлягають реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
Це положення було цілком природним, оскільки згідно із законодавством, що діяло в той період, тільки індивідуальний будинок або його частина могли бути об'єктом особистої власності громадянина і, відповідно, предметом угод, пов'язаних зі зміною власника. Практично всі інші об'єкти нерухомості перебували головним чином у державній власності, перехід об'єктів нерухомості з володіння однієї юридичної особи до іншої не був пов'язаний зі зміною власника, їм залишалося держава. Тому фіксація цих процесів носила характер внутрішнього обліку власником свого майна і не потребувала спеціальної реєстрації.
Початок корінної зміни ситуації у даній області поклав Закон СРСР «Про власність в СРСР». Цей закон вперше в ст. 7 проголосив членів кооперативів, утворених для створення об'єктів нерухомості (житлово-будівельних, дачно-будівельних, гаражно-будівельних) власниками наданих їм у користування об'єктів (квартир, дачних будинків, гаражів) за умови повної виплати ними пайових внесків.
Цю ж норму у ст. 13 продублював Закон РРФСР «Про власність в РРФСР». Частина 1 п. 4 ст. 2 цього закону містила перелік об'єктів права власності, серед яких називалися підприємства, майнові комплекси, будинки і споруди, земельні ділянки. Власність на земельні ділянки отримала закріплення в п. 2 ст. 6, на будови - у п. 1 ст. 13 закону.
У прийнятих в 1991 р . Основах цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік (далі - Основи цивільного законодавства) вперше після тривалої перерви з'явилися норми, що ділять майно на рухоме і нерухоме.
Новим етапом у розширенні кола власників об'єктів нерухомості став Закон РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР». Паралельно розвивалося законодавство про приватизацію підприємств втягнуло в сферу ринкових відносин будівлі, споруди, приміщення нежитлового призначення та земельні ділянки.
Зміни, внесені до Житлового кодексу РРФСР, прирівняли за правовим режимом квартиру, що знаходиться у власності громадянина, до власного будинку (його частини). Закон РФ «Про основи федеральної житлової політики» у ч. 3 ст. 6 встановив, що «приватна власність на нерухомість або її частину в житловій сфері підлягає реєстрації в місцевій адміністрації». Стаття 7 Закону РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР» встановила, що право власності на приватизоване житло виникає з моменту реєстрації договору у виконавчому органі місцевої Ради народних депутатів.
Реєстрація документів про права на земельні ділянки відповідно до Земельного кодексу РРФСР 1991 р . ставилася до компетенції місцевих рад. До кінця 1992 р . функції щодо здійснення реєстрації договорів купівлі-продажу земельних ділянок були передані відповідним земельним комітетам. При цьому було визначено, що право власності на земельну ділянку переходило до покупця з моменту реєстрації договору. Указ Президента РФ «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії» встановив, що кожному власнику земельної ділянки має видаватися свідоцтво на право власності на землю, що підлягає реєстрації в реєстраційної (поземельної) книзі, таким чином уточнювався порядок реєстрації права власності на земельні ділянки . У результаті в кінці 1993 р . була зроблена перша спроба поєднання державної реєстрації всіх видів нерухомості в одному органі. Функції з реєстрації передбачалося передати у відання Російського комітету із земельних ресурсів. Згідно з Указом Президента РФ «Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість», у тій же поземельній книзі підлягали реєстрації не тільки документи про права на земельні ділянки, але і правовстановлюючі документи щодо міцно пов'язаної із земельними ділянками нерухомості. Цивільний кодекс РФ вперше включив не окремі положення про державну реєстрацію прав на деякі об'єкти нерухомості, а систему норм, як у першій, так і в другій частині, покликану визначити обов'язковість і правове значення реєстрації прав на об'єкти нерухомості.
Становище з реєстрацією прав на нерухомість в період з прийняття ЦК РФ до введення в дію Закону про реєстрацію мало змінилося. Там, де місцевою владою була встановлена ​​своя система реєстрації, ця система продовжувала існувати і в деяких випадках розвивалася, охоплюючи не тільки житлову нерухомості, але і всі інші об'єкти. Саме так відбувалося, наприклад, в Санкт-Петербурзі, де до початку 1998 р . система в рамках єдиного реєструючого органу охоплювала реєстрацію прав на земельні ділянки, житлові та нежитлові будівлі, споруди і приміщення на всій території міста [8]. Що ж стосується більшості регіонів, то там якась система реєстрації відсутня.
З прийняттям та введенням в дію ФЗ від 21 липня 1997 р . «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» настав новий етап у розвитку правового регулювання реєстрації прав на нерухомість. Закон визначив значення та правові наслідки реєстрації, встановив основні початку, що визначають порядок реєстрації та підстави для прийняття рішень реєструючим органом. Разом з тим прийняття цього закону не завершило процес створення правової бази реєстрації прав на нерухомість. Сам зміст Закону про реєстрацію, його концепція свідчили про те, що він, з одного боку, був орієнтований на існування певного переходу від застосування окремих його положень до створення системи, в повному обсязі відповідає його змісту, а з іншого боку, передбачав прийняття великої кількості нормативних актів, що визначають механізм практичної реалізації більш загальних норм цього закону.
Закон передбачив затвердження Урядом РФ Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним і Примірного положення про установу юстиції, а також встановлення Мін'юстом Росії Правил ведення справ правовстановлюючих документів і книг обліку документів (п. 5 ст. 12 Закону про реєстрацію) [9]. Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним були затверджені 18 лютого 1998 р ., А Правила ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним були прийняті 22 липня 1998 р . Примірне положення про установу юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним затверджено 6 березня 1998 р .
Наступний етап розвитку системи державної реєстрації прав на нерухомість проходив з моменту введення в дію Закону про реєстрацію до 1 січня 2000 р . Саме до цього терміну ст. 33 Закону про реєстрацію було наказано створити відповідні установи юстиції в усіх суб'єктах Федерації. При цьому конкретні терміни та етапи створення установ юстиції повинні були визначатися кожним суб'єктом Федерації залежно від місцевих умов. У цей період відбувалося формування системи реєстрації, адекватної ГК РФ і Закону про реєстрацію. Даний період характеризувався, на відміну від попереднього, то, що, хоча колишні органи реєстрації (БТІ, спеціальні установи в деяких суб'єктах Федерації) продовжували функціонувати, їх діяльність в частині порядку здійснення реєстрації була регламентована Законом про реєстрацію та прийнятими на його основі нормативними актами. Можна сказати, що саме в цей період діяльність реєстраторів прав на нерухомість стала носити правовий характер. Після 1 січня 2001 р ., Коли у всіх суб'єктах Федерації були створені установи юстиції з реєстрації прав на нерухомість, можна було констатувати, що в Російській Федерації створена система органів державної реєстрації прав на нерухомість, відповідна чинному законодавству.
Винуватцем нової реформи системи реєстрації став Федеральний закон «Про внесення змін до законодавчих актів Російської Федерації та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів Російської Федерації у зв'язку з прийняттям законів« Про внесення змін і доповнень до Федерального закону «Про загальні принципи організації законодавчих (представницьких) і виконавчих органів державної влади суб'єктів Російської Федерації »і« Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації », один з розділів якого присвячений внесенню дуже істотних змін в законодавство про державну реєстрацію прав на нерухомість. У результаті плата за реєстрацію, що надходила установам юстиції, перетворилася на державне мито, що надходить у федеральний бюджет, а сама система органів реєстрації перетворилася єдину Федеральну реєстраційну службу з вертикально підпорядкованими підрозділами на місцях.
Аналіз історії новітнього періоду розвитку законодавства про нерухоме майно та державної реєстрації прав на неї дозволяє прийти до кількох висновків. По-перше, процес формування цього законодавства знову служить доказом об'єктивного характеру існування державної реєстрації прав на нерухоме майно. Як тільки змінилася економічна ситуація і нерухомість була залучена в оборот, система реєстрації стала формуватися. Даний процес протягом певного часу відбувався «стихійно», без достатнього правового забезпечення, нерівномірно в різних регіонах. При цьому швидше дана система формувалася там, де раніше з'являвся ринок нерухомого майна і де негативні наслідки відсутності публічності у сфері обігу нерухомості були більш відчутні.
По-друге, впадає у вічі велика кількість реформ і «революцій», які відбулися у сфері правового регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно. За 10-15 років у сфері державної реєстрації прав на нерухомість відбулося стільки ж змін, скільки в аналогічній системі в дореволюційній Росії за кілька століть [10].

2. Реєстрація в сучасній Росії

2.1 Поняття нерухомості

Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере початок ще в римському праві і сприйнято практично всіма правовими системами. Такий поділ майна пов'язано з правом приватної власності на природні об'єкти і в першу чергу на землю, а також з введенням в цивільний оборот цих об'єктів, розвитком цього обороту, що відбилося на багатьох політичних і соціальних правах громадян протягом багатьох століть.
До складу нерухомого майна включається земельну ділянку і все, що з ним фізично і міцно пов'язано шляхом насаджень, будівель та інших об'єктів і не може бути відокремлене без порушення призначення речі.
Рухомими речами називаються всі інші матеріальні об'єкти, здатні до переміщення або самостійно, як наприклад, тварини, або за сприяння сторонньої сили, як наприклад, меблі, твори мистецтва тощо [11].
Цивільний кодекс Російської Федерації, приділяє правовому регулюванню нерухомого майна й угод з ним багато уваги. Перелік об'єктів, прирівняних до нерухомих речей у ст.130 ЦК не є універсальним для всіх національних законодавств і вичерпним. Законодавець може розширити цей перелік і віднести до нерухомості та інші об'єкти для того, щоб прирівняти їхній правовий режим до режиму нерухомості. Наприклад, по Французькому цивільному кодексу до нерухомого майна належать землеробські знаряддя, насіння на ділянці і інші речі, а також права.
Виділення нерухомості з решти майна пояснюється не тільки важливістю для економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком іншої нерухомості із земельними ділянками, а й тим, що до нерухомості належать найбільш коштовні і суспільно значимі об'єкти. Це вимагає спеціальної регламентації їх участі в цивільному обороті, що знаходить відображення в особливостях змісту багатьох правовідносин, особливому порядку і формі укладення договорів, предметом яких є нерухоме майно, встановлення особливих правил для набуття права власності на нерухомість і в ряді інших випадків. Деякі правовідносини, наприклад іпотека, можуть мати об'єктом тільки нерухоме майно. Купівля-продаж земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості значно відрізняється від придбання інших об'єктів за таким же договором.
Слід підкреслити, що правовий режим окремих видів нерухомого майна істотно відрізняється один від одного, що буде відображено в структурі даної роботи. Так, наприклад правова регламентація сільськогосподарських земель має відмінності з режимом надр або режимом будівель та інших об'єктів.
Отже, враховуючи все вище сказане, дамо визначення нерухомості. Нерухомість - нерухомі речі, майно, об'єкти торговельного обороту, до яких ст. 130 ЦК РФ відносить земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Переміщення їх без невідповідного збитку для їх призначення неможливо.
Розподіл речей на нерухомі і рухомі, обумовлено не стільки фізичними їх властивостями, скільки необхідністю встановлення відмінностей в їх правовому режимі, спеціальної регламентації їх участі у майновому цивільному обороті.
Нерухомість - нова правова категорія реформованої російської економіки. Законодавству радянського періоду вона не була відома в силу безлічі обмежень товарного обороту і повної заборони обігу природних об'єктів, що є виключною державною власністю [13].
Визнання земель нерухомістю було викликано необхідністю реформування російської економіки. У життєвому сенсі земля завжди була і буде нерухомістю, як і інші нерухомі предмети і речі - об'єкта цивільного права. Цьому поняттю надається подібний юридичний сенс для того, щоб засобами законодавства відкрити можливість зближення правового режиму використання земель та іншого нерухомого майна - об'єктів товарного обороту, відносини, з приводу яких регулюються нормами цивільного законодавства. До земельної реформи земля ні в законодавстві, ні в науковій юридичній літературі не визнавалася нерухомим майном. Вона розглядалася як об'єкт природи, який не має грошової оцінки, і тому нейтральним до економіки, товарному обігу. Це дозволяло при регулюванні земельних відносин та вирішенні будь-яких земельних питань широко застосовувати метод голого адміністрування, який був дуже зручний державному апарату управління економікою. Відсутність матеріальної зацікавленості господарств в кращому використанні землі заповнювати диктатом і свавіллям, що позначалося на рівні сільськогосподарського виробництва. Настав період застою і в зв'язку з цим усвідомлення необхідності проведення серйозної земельної реформи. Товариство прийшло до розуміння того, що земельні та інші природні ресурси не можуть розглядатися як об'єкт адміністрування, якими можна розпоряджатися, не відповідаючи за наслідки довільних, хибних рішень. Нові земельні закони РФ, визнаючи землю нерухомістю, гарантують самостійне господарювання на землі, незалежно від того, на якому праві користувачі землі володіють нею на праві приватної власності, безстрокового (постійного) користування, довічного успадкованого землеволодіння, тимчасового користування та оренди. Фізичні та юридичні особи, які мають земельні ділянки в приватній власності має право здійснювати операції з ними у порядку, встановленому для нерухомості. Інші користувачі землі також дотримують режим нерухомого майна, включаючи норми про господарську свободу, державної реєстрації прав, сплаті податків, дотриманні інших, обов'язків, встановлених лише законом. Цивільне законодавство застосовується до регулювання земельних відносин з урахуванням їх специфіки, відображеної у відповідних нормативних актах земельного законодавства.
Водний кодекс передбачає, що об'єктом державної власності є водні об'єкти в цілому, а під водними об'єктом розуміється та його частина. Відокремлені ж водні об'єкти (замкнуті водойми) можуть перебувати не тільки в державній власності, але і муніципальної. В якості об'єкта права користування або речового права (публічного чи приватного сервітуту) також може виступати тільки частина водного об'єкта, тобто ділянка водної поверхні.
По-друге, до нерухомості віднесено все те, що міцно пов'язане із землею, - будівлі, споруди, ліси, багаторічні насадження та інші об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Ці об'єкти визнаються нерухомістю, поки вони міцно пов'язані із землею. Будучи відокремленими від неї, вони стають рухомими речами.
ЦК закріплює особливості правового режиму нерухомості:
1) Право власності та інші речові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ст.132 ЦК України).
2) Зобов'язання, предметом якого є нерухомість, за загальним правилом виконується в місці її знаходження.
3) Право власності на знову створюване нерухоме майно або передане за договором виникає з моменту державної реєстрації цієї нерухомості (ст.219 ЦК України) або переходу права власності на неї покупцеві (ст.551 ЦК України).
4) Встановлено особливий порядок набуття права власності на безхазяйне нерухомі речі (ст.225 ЦК України) і більш тривалі терміни набувальною давністю на нерухоме майно (ст.234 ЦК України); звернення стягнення на заставлене нерухоме майно (ст.349 ЦК України); розпорядження державним і муніципальним підприємством належним їм нерухомим майном (ст.295 ЦК України).
5) діють спеціальні правила здійснення операцій з нерухомістю, що передбачають залежність прав на земельну ділянку від прав на нерухомість. Так, заставу нерухомості (іпотека) допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій вона знаходиться, або його частини, необхідної для його використання, або права користування заставодавця цією ділянкою або його частиною (ст. 340 ГК РФ).
При продажу або оренди будівель, споруд та підприємств одночасно з передачею покупцеві права власності на них передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання. Якщо ж продається або здається в оренду лише земельна ділянка, власник нерухомості зберігає право користування тією його частиною, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання, на передбачених договором умовах, а за їх відсутності - право обмеженого користування (сервітут) (ст.552 , 553 і 652, 653 ЦК РФ).
Положення ГК про договори дарування і ренти не містять аналогічних правил щодо нерухомості та земельної ділянки, на якій вона знаходиться. Представляється, що до них за аналогією повинні застосовуватися правила купівлі-продажу нерухомості.
До нерухомості ГК відносить і деякі рухомі за своїми природними властивостями речі - повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Нерухомістю є тільки ті з них, які підлягають державній реєстрації органами, уповноваженими здійснювати контроль за цими об'єктами [14].
Поняття зазначених транспортних засобів розкривається у транспортних статутах і кодексах, а космічних об'єктів - у міжнародних конвенціях (договорах, угодах). Повітряне судно - це літальний апарат, підтримуваний в атмосфері за рахунок взаємодії з повітрям, відбитим від земної поверхні. Судно, морське або внутрішнього плавання, - це самохідна або несамохідна плавуча споруда, призначена для плавання по морських і внутрішніми водними шляхами. Російське законодавство (Закон РФ від 20 серпня 1993 р . «Про космічну діяльність» - РГ від 6 жовтня 1993 р .) Не дає визначення комічного об'єкта. Міжнародні документи відносять до них об'єкти, запущені в космос або доставлені на небесні тіла або споруджені на них. Деякі з міжнародних актів в якості космічних об'єктів розглядають не тільки об'єкт в цілому, але і його складові частини, а також засіб його доставки (його частина), вказують види космічних об'єктів (станції, установки, обладнання, космічні кораблі).
ГК відніс всі морські судна до нерухомості, в той же час КТМ не вимагає реєстрації морського судна як нерухомості. Але реєстрація як нерухомості повинна здійснюватися в порядку ГК. Тобто є протиріччя в законодавстві. ЦК не вказує, які саме морські судна підлягають державній реєстрації, а КТМ навпаки, вказує які судна підлягають реєстрації. Так якщо посилатися на ГК те, реєстрації підлягає проста човен, а по КТМ немає.
Існує кілька десятків типів малих суден, призначених як для виконання народногосподарських завдань, так і для відпочинку і занять водно-моторним, воднолижний, вітрильним і гребним спортом широких кіл населення. Щоб навчитися грамотно оцінювати ті чи інші якості цих судів, необхідна чітка їх класифікація за основними експлуатаційними і конструктивними ознаками.
Одним з головних експлуатаційних ознак судів є призначення. Залежно від цього вони поділяються на судна, призначені для народного господарства (вони, у свою чергу, діляться на роз'їзні, рятувальні, лоцманські, гідрографічні, лісосплавні і т. п.), спортивні (гоночні) суду, прогулянкові, туристські, для любительської рибного лову або полювання, господарські для потреб сільських жителів.
Коротко розглянемо специфічні вимоги, які пред'являються до кожної перерахованої групи малих суден.
Відмітною ознакою спортивного або гоночного судна є можливість віднести його до того чи іншого класу, встановленому спортивної класифікації. У нашій країні, наприклад, користуються популярністю спортивні моторні човни класів SB-350 і SC-500. Крім того, існують правила забудови, які регламентують ряд конструктивних розмірів корпусу моточовнів, забороняють використання несучих аеродинамічних поверхонь. Ці обмеження спрямовані як на забезпечення безпеки учасників змагань, так і на те, щоб кожен з них мав по можливості рівні шанси на успіх, не отримував би переваги за рахунок таких технічних даних, як значний надлишок потужності та екстремальність конструкції.
Основною якістю спортивного (гоночного) судна є висока швидкість, яку воно розвиває при певних умовах на акваторії гонок. Мореплавство таких судів звичайно обмежена, не кажучи вже про комфортабельність. Виняток становлять лише крейсерсько-гоночні яхти, які використовуються для тривалих змагань у відкритому морі; вони володіють відповідними морехідні якості і населеність.
Прогулянкові судна використовуються для короткочасних плавань, тривалість яких зазвичай не перевищує двох днів. Пасажиромісткість таких човнів - від двох до шести осіб; для їх розміщення судно повинне мати досить зручний і просторий кокпіт. Від негоди екіпаж захищає знімний складаний або твердий тент (у зарубіжній термінології - хардтоп) або невелика рубка-притулок, обладнана в носовій частині судна. На моторних прогулянкових судах передбачається лише мінімальний запас пального, розрахований на 100-120 км шляху.
Гребні прогулянкові човни нерідко використовуються і для туризму, причому через необхідність розміщення намету, похідного спорядження і запасів число людей на борту обмежується.
Туристські суду призначені для здійснення більш-менш тривалих плавань і повинні мати, крім необхідної населеності, морехідні якості, відповідними метеорологічним умовам на акваторії маршруту плавання. До цієї категорії суден можуть бути віднесені як розбірні байдарки і каное, службовці лише засобом пересування по воді, так і морехідні крейсерські яхти, населеність яких передбачає автономний і комфортабельне перебування на борту екіпажа протягом багатьох днів, а іноді і місяців.
До човнам для аматорського рибного лову може бути віднесений досить широкий ряд судів, починаючи з одномісних надувних і розбірних човнів і закінчуючи швидкохідними моточовнах, на яких жителі великих міст виїжджають на риболовлю за 50-100 км від міської межі. В останньому випадку важливо, щоб човен володіла достатньо високою швидкістю і необхідними морехідні якості - тоді шлях до уподобаного місця рибалки не займає багато часу і гарантується повернення додому при погіршенні погоди.
Важливою властивістю малих суден, призначених для полювання, є висока прохідність в умовах мілководдя і очеретяних заростей, можливість їх легкої маскування. У ряді випадків перевага віддається транспортабельності, що дозволяє користуватися певними видами транспорту - від рейсового автобуса до легкового автомобіля - для доставки човна на будь-яке ізольоване озеро. І для риболовних, і для мисливських човнів важлива можливість безшумного пересування - будь то весла, підвісний електромотор і т.п.
Нарешті, чимало малих судів використовується населенням, особливо у сільській місцевості, для господарських роз'їздів, перевезення сіна, різних сільгосппродуктів, дров, а також дрібної худоби. Для таких човнів першорядне значення мають достатня вантажопідйомність і місткість, висока остійність, надійність та економічність двигуна. На них не потрібно комфортабельних сидінь, вітрового скла і навіть тенту. Одним з оптимальних варіантів є моторизовані човна місцевих типів, добре пристосовані до конкретних умов акваторії.
В окремий тип судів можна виділити плавучі дачі - комфортабельні плавучі споруди, пристосовані для тривалого відпочинку на них в режимі стоянки біля берега і невеликих переходів при сприятливих умовах на акваторії. Іноді плавдачі бувають несамохідними і буксируються до місця стоянки іншим судном. Як правило, суду цього типу мають приміщення висотою в повний зріст людини, обладнуються відкритим майданчиком - солярієм, і володіють малою осадкою.
У залежності від способу руху і типу рухової установки малі судна ділять на моторні суду - моточовни, забезпечені підвісними моторами, і катери - судна зі стаціонарними двигунами; гребні суду; вітрильні; суду з комбінованими способами руху парусно - моторні, парусно - гребні і гребені - моторні. Несамохідні буксирувані суду використовують в основному в якості плавучих дач, причалів, для перевезення великих партій вантажів і т. п.
За типом рушія, тобто пристрої, безпосередньо перетворюючого обертаючий момент двигуна в силу - упор, рухається судно вперед, розрізняють моторні судна з гребним гвинтом (гвинтові), з повітряним гвинтом, з водометним рушієм і рідше - з гребними колесами.
Зауважимо, що вітрило й весла також є рушіями, що перетворюють перший - енергію вітру, а другі - мускульну силу людини в упор.
За характером руху малі судна бувають водоизмещающего, тобто плаваючими з відносно невеликою швидкістю, коли судно утримується біля поверхні води завдяки статичної силі підтримки; гліссірующій, підтримуваними при русі гідродинамічними силами, що діють на днище; судами на підводних крилах (СПК), гідродинамічні сили на яких підводять судно над водою; судами на повітряній подушці (СВП) і з аеродинамічною розвантаженням (екранопланом). Розрізняють ще суду перехідного режиму, у яких діють обидва роду сил підтримки - статичні і гідродинамічні.
Таким чином, в поняття нерухомості підлягають включенню самі різні морські та річкові судна, що розрізняються кардинальним чином, як за розмірами, так і за призначенням. Усі ці судна підлягають особливому обліку, оскільки відміну нерухомого майна від інших рухомих речей полягає, в тому числі, в особливому порядку реєстрації права власності на них. Однак законодавець невмотивовано виключив одні з видів судів з переліку об'єктів, що підлягають реєстрації.
Повітряне судно - літальний апарат, підтримуваний в атмосфері за рахунок взаємодії з повітрям, відмінної від взаємодії з повітрям, відбитим від поверхні землі або води.
Легке повітряне судно - повітряне судно, максимальна злітна вага якого становить менше 5700 кілограм , У тому числі вертоліт, максимальна злітна вага якого становить менше 3100 кілограм .
Надлегке повітряне судно - повітряне судно, максимальна злітна вага якого становить не більше 495 кілограм без урахування ваги авіаційних засобів рятування.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації [15]. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку. Державна реєстрація прав проводиться на всій території Російської Федерації за встановленою цим Законом системі записів про права на кожен об'єкт нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Датою державної реєстрації прав є день внесення відповідних записів про права в Єдиний державний реєстр прав.
Державна реєстрація прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу, якщо інше не встановлено цим Законом.
Відмова у державній реєстрації прав або ухилення відповідного органу від державної реєстрації можуть бути оскаржені зацікавленою особою або судовим приставом-виконавцем до суду, арбітражного суду.
Правову основу державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним становлять Конституція Російської Федерації, Цивільний кодекс Російської Федерації, справжній Федеральний закон, інші федеральні закони, що видаються відповідно до них інші нормативні правові акти Російської Федерації. У випадках, передбачених цим Законом, актами Президента Російської Федерації та актами Уряду Російської Федерації, правову основу державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним становлять також нормативні правові акти федерального органу виконавчої влади в галузі юстиції.
На підставі та на виконання цього Закону, актів Президента Російської Федерації та актів Уряду Російської Федерації федеральний орган виконавчої влади, уповноважений в області державної реєстрації, в межах своєї компетенції має право видавати методичні рекомендації з питань практики ведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.
Суб'єкти Російської Федерації приймають нормативні правові акти про поетапне створення органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Державній реєстрації підлягають права власності та інші речові права на нерухоме майно та угоди з ним відповідно до статей 130, 131, 132 і 164 Цивільного кодексу Російської Федерації, за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Поряд з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно підлягають державній реєстрації обмеження (обтяження) прав на нього, в тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда.
Обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно, що виникають на підставі договору або акта органу державної влади або акту органу місцевого самоврядування, підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених законом [16]. Обов'язковій державній реєстрації підлягають права на нерухоме майно, правовстановлюючі документи на яке оформлені після введення в дію цього Закону. Учасниками відносин, що виникають при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, є власники нерухомого майна та власники інших які підлягають державної реєстрації прав на нього, в тому числі громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства, російські та іноземні юридичні особи, міжнародні організації, іноземні держави, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації та муніципальні освіти, з одного боку, та органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, - з іншого.
Права на нерухоме майно, що виникли до моменту набрання чинності цього Закону, визнаються юридично дійсними за відсутності їх державної реєстрації, введеної справжнім Федеральним законом. Державна реєстрація таких прав проводиться за бажанням їхніх власників. Державна реєстрація прав, здійснювана в окремих суб'єктах Російської Федерації та муніципальних утвореннях до набрання чинності цього Закону, є юридично дійсною.
Державна реєстрація виникло до введення в дію цього Закону права на об'єкт нерухомого майна потрібно при державній реєстрації виникли після введення в дію цього Закону переходу даного права, його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію цього Закону операції з об'єктом нерухомого майна . Державна реєстрація виникло до введення в дію цього Закону права на об'єкт нерухомого майна та державна реєстрація виникли після введення в дію цього Закону переходу даного права, його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію цього Закону операції з об'єктом нерухомого майна проводяться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі відповідних заяв та інших необхідних для державної реєстрації права, переходу права, його обмеження (обтяження) або досконалої після введення в дію цього Закону операції з об'єктом нерухомого майна документів.
Державна реєстрація виникло до введення в дію цього Закону права на об'єкт нерухомого майна проводиться при державній реєстрації переходу цього права або угоди про відчуження об'єкта нерухомого майна без сплати державного мита.
В інших випадках, за державну реєстрацію виникло до введення в дію цього Закону права на об'єкт нерухомого майна стягується державне мито в розмірі, рівному половині встановленого розміру державного мита за державну реєстрацію прав.
Право власності на нерухоме майно, що купується в силу набувальної давності, підлягає державній реєстрації після встановлення факту набувальної давності у передбаченому законом порядку. Державна реєстрація прав має відкритий характер. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний надавати відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, про будь-якому об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі (юридичній особі - документи, що підтверджують реєстрацію даної юридичної особи та повноваження її представника).
Виписки з Єдиного державного реєстру прав, затверджені в установленому порядку, повинні містити опис об'єкта нерухомості, зареєстровані права на нього, а також обмеження (обтяження) прав, відомості про існуючі на момент видачі виписки правопрітязаній і заявлених в судовому порядку права вимоги стосовно цього об'єкта нерухомості [17].
У виписці з Єдиного державного реєстру прав, що містить відомості про земельну ділянку, на якому створюється об'єкт нерухомого майна, до складу якого входять житлові та нежитлові приміщення, що є предметами договорів участі в пайовому будівництві, крім відомостей про іпотеку вказується наявність зареєстрованих договорів участі в пайовому будівництві з переліком об'єктів пайового будівництва, а також фірмові найменування (найменування) юридичних осіб - учасників дольового будівництва, прізвища, імена, по батькові фізичних осіб - учасників дольового будівництва.
Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, повинен протягом п'яти робочих днів надати запитану інформацію заявнику або видати йому у письмовій формі вмотивовану відмову. Така відмова може бути оскаржена звернулися за інформацією особою до суду. У разі якщо Єдиний державний реєстр прав ведеться на електронному носії, відомості, які підлягають наданню будь-якій особі відповідно до пункту 1 цієї статті, надаються не пізніше ніж протягом робочого дня, наступного за днем ​​звернення за такими відомостями. Відомості про зміст правовстановлюючих документів, за винятком відомостей про обмеження (обтяження), узагальнені відомості про права окремої особи на наявні у нього об'єкти нерухомості, виписки, що містять відомості про перехід прав на об'єкти нерухомості, а також відомості про визнання правовласника недієздатною або обмежено дієздатним надаються у встановленому федеральним законом порядку тільки:
самим правовласникам або їх законним представникам;
фізичним та юридичним особам, які отримали довіреність від правовласника або його законного представника;
заставодержателю щодо об'єктів нерухомого майна, що знаходяться у нього в заставі;
керівникам органів місцевого самоврядування та керівникам органів державної влади суб'єктів Російської Федерації;
податковим органам у межах територій, що знаходяться під їх юрисдикцією;
судам, правоохоронним органам, судовим приставам-виконавцям, які мають у провадженні справи, пов'язані з об'єктами нерухомого майна та (або) їх власниками;
особам, які мають право на спадкування майна правовласника за заповітом або за законом;
федеральному антимонопольному органу та його територіальним органам у межах територій, що знаходяться під юрисдикцією зазначених територіальних органів;
Голові Рахункової палати Російської Федерації, його заступникові та аудиторам Рахункової палати Російської Федерації для забезпечення діяльності Рахункової палати Російської Федерації.
Відомості про права спадкодавця на об'єкти нерухомості надаються також за запитом нотаріуса у зв'язку з відкриттям спадщини. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний за запитом правовласника надавати йому інформацію про осіб, які отримали відомості про об'єкт нерухомого майна, на який він має права. Зазначена в цьому пункті інформація надається правовласнику в строк не більше ніж сім робочих днів.
Використання відомостей, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, способами або у формі, які завдають шкоди правам і законним інтересам правовласників, тягне за собою відповідальність, передбачену законодавством Російської Федерації. Органи, що здійснюють державну реєстрацію прав, мають право подавати статистичну інформацію, отриману на основі відомостей, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, будь-якій зацікавленій особі, якщо надання такої інформації не порушує права і законні інтереси правовласників.
До статистичної інформації відноситься також інформація про загальну кількість пройшли державну реєстрацію угод з нерухомим майном, укладених на певній території за певний період, узагальнена інформація про суб'єктів таких угод без ідентифікують конкретну особу відомостей або про об'єкти таких угод, інформація про середню ціну придбання прав на нерухоме майно та інша подібна інформація.
Інформація про зареєстровані права на об'єкти нерухомого майна надаються за плату, якщо інше не встановлено законом.
Орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, безкоштовно надає відомості про зареєстровані права на об'єкти нерухомого майна в органи з обліку державного та муніципального майна в обсязі, який необхідний для роботи зазначених органів; відомості про зареєстровані права на об'єкти нерухомого майна і про володарів цих прав, про обмеження (обтяження) цих прав і про осіб, на користь яких встановлено такі обмеження (обтяження), у відповідності з Федеральним законом від 24 липня 2007 року № 221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» у федеральний орган виконавчої влади, уповноважений на здійснення державного кадастрового обліку нерухомого майна та ведення державного кадастру нерухомості, або, якщо інше не встановлено Урядом Російської Федерації, у підвідомче даному федеральному органу виконавчої влади державну установу.
Відповідно до законів Російської Федерації орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, надає безкоштовно інформацію про зареєстровані права на нерухоме майно та угоди з ним за запитами:
правоохоронних органів, судів, судових приставів-виконавців по знаходяться в провадженні кримінальних і цивільних справах;
органів державної влади суб'єктів Російської Федерації та органів місцевого самоврядування;
податкових органів на території, що знаходиться в їх юрисдикції;
державних органів щодо контролю за використанням і охороною земель та інших природних ресурсів;
органів державної статистики;
федерального антимонопольного органу та його територіальних органів на територіях, що знаходяться під юрисдикцією зазначених територіальних органів;
Голови Рахункової палати Російської Федерації, його заступника та аудиторів Рахункової палати Російської Федерації;
організацій, визначених законами Російської Федерації.
Органи державної влади суб'єктів Російської Федерації і органи місцевого самоврядування, орган кадастрового обліку, органи з обліку державного та муніципального майна, інші організації, які мають відомості, необхідні для державної реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна, в строк не більше ніж десять днів з дати звернення зобов'язані надавати такі відомості правовласникам і органам, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, безкоштовно або за плату, встановлену законодавством Російської Федерації [18].
Органи охорони об'єктів культурної спадщини направляють до органів, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, відомості про нерухоме майно, перенесеному до об'єктів культурної спадщини (пам'ятників історії і культури) народів Російської Федерації або до виявлених об'єктів культурної спадщини, що підлягають державній охороні до прийняття рішення про включення їх в єдиний державний реєстр об'єктів культурної спадщини, про прийняте рішення про включення виявленого об'єкта культурної спадщини або про відмову включити виявлений об'єкт культурної спадщини в єдиний державний реєстр об'єктів культурної спадщини, про особливості, що становлять предмет охорони зазначеного майна як об'єкта культурної спадщини або виявленого об'єкта культурної спадщини, і про зобов'язання щодо його збереження в порядку і в строки, які встановлені Урядом Російської Федерації.
Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, надсилає копію наданої відповідно до статті 25.3 цього Закону декларації про об'єкт нерухомого майна до органу кадастрового обліку або організацію (орган) з обліку об'єктів нерухомого майна в порядку, встановленому Урядом Російської Федерації.
Судна можуть перебувати в будь-якої власності. Право власності на судно або частину судна виникає з моменту державної реєстрації такого права в Державному судновому реєстрі Російської Федерації чи судновий книзі.
Право власності на судно, що будується на території Російської Федерації, може бути придбано з моменту державної реєстрації такого права в Державному судновому реєстрі Російської Федерації.
Власник судна має право передати його довірчому керуючому за договором довірчого управління судном на строк, що не перевищує п'яти років. Передача судна в довірче управління підлягає обов'язковій державній реєстрації в Державному судновому реєстрі Російської Федерації чи судновий книзі.
Довірчим керуючим може бути компетентний в області управління судами та їх експлуатації індивідуальний підприємець або комерційна організація, за винятком унітарного підприємства.
Судно підлягає державній реєстрації в Державному судновому реєстрі Російської Федерації чи судновий книзі.
Судно, якому тимчасово надано право плавання під Державним прапором Російської Федерації, підлягає державній реєстрації в реєстрі орендованих іноземних судів.
Під державною реєстрацією судна і прав на нього розуміється акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на судно відповідно до цивільного законодавства.
Державній реєстрації підлягають право власності та інші речові права на судно. Поряд з державною реєстрацією прав на судно підлягають державній реєстрації обмеження (обтяження) зазначених прав, а також інші угоди з судном, що підлягають обов'язковій державній реєстрації відповідно до законодавства Російської Федерації.
Державна реєстрація судна є єдиним доказом існування зареєстрованого права, яке може бути оскаржене лише у судовому порядку.
За державну реєстрацію суден, у тому числі будуються на території Російської Федерації, та прав на них, змін, що вносяться до Державного суднового реєстру Російської Федерації, та надання інформації про зареєстровані права на судна стягується плата, розмір, порядок справляння та використання якої встановлюються Урядом Російської Федерації.
Державний судновий реєстр Російської Федерації і реєстр орендованих іноземних судів є відкритими для будь-яких зацікавлених в отриманні міститься в них осіб.
Органи, що здійснюють державну реєстрацію суден та прав на них, безкоштовно надають інформацію про зареєстровані права на судна за запитами.
Державна реєстрації прав власності та інших речових прав на повітряне судно, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення, а так само встановлення порядку державної реєстрації та підстав для відмови в державній реєстрації прав на повітряне судно і угод з ним здійснюється відповідно до ст . 131 ЦК РФ.
У разі застави цивільного повітряного судна відомості про заставу підлягають включенню до Державного реєстру цивільних повітряних судів РФ.
У цивільному законодавстві існує розмежування між державною реєстрацією прав на нерухоме майно та державною реєстрацією угод (зобов'язальних правовідносин) з цими правами, що відображено, зокрема, в назві спеціального Федерального закону від 21 липня 1997 р . № 122-ФЗ - «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Аналогічний підхід простежується і в Цивільному кодексі РФ, що містить ст. 131 «Державна реєстрація нерухомості» і ст. 164 «Державна реєстрація угод».
Державна реєстрація прав та державна реєстрація угод нерозривно пов'язані між собою.
Згідно зі ст. 164 ЦК державної реєстрації підлягають також зобов'язальні правовідносини: операції з землею та іншим нерухомим майном у випадках і в порядку, передбачених ст. 131 ЦК та Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Виникає питання: які ж операції з нерухомим майном підлягають державній реєстрації? У ГК по відношенню до операцій з нерухомим майном вимога про їх держреєстрацію пред'являється в наступних випадках: застави такого майна, для якого обов'язковий державна реєстрація (п. 3 ст. 339 ЦК); поступки вимоги по угоді, вимагає державної реєстрації (ст. 389 ЦК ); переведення боргу по угоді, вимагає державної реєстрації (ст. 391 ЦК); продажу житлових будинків, квартир, частин житлового будинку або квартири (п. 2 ст. 558 ЦК); продажу підприємства (п. 3 ст. 560 ЦК); дарування нерухомого майна (п. 3 ст. 574 ЦК); відчуження нерухомого майна під виплату ренти (ст. 584 ЦК); оренди будівель і споруд на термін більше одного року (п. 2 ст. 651 ЦК); оренди підприємства незалежно від її терміну (п. 2 ст. 658 ЦК); передачі нерухомості, операції з продажу якої підлягають державній реєстрації, в довірче управління (п. 2 ст. 1017 ЦК).
Поряд з державною реєстрацією угод з нерухомим майном ГК згадує державну реєстрацію договору комерційної концесії органом, який здійснив реєстрацію юридичної особи або індивідуального підприємця, що виступає за договором як правовласника.
Відповідно до п. 2 ст. 164 ЦК законом може бути встановлена ​​державна реєстрація угод з рухомим майном певних видів.
У разі недотримання вимоги про державну реєстрацію прав згідно з абз. 2 п. 1 ст. 2 Закону про реєстрацію, державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Також згідно з п. 1 ст. 165 ЦК недотримання у випадках, встановлених законом, вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність і вона вважається незначною. Таким чином, у випадках, встановлених законом, при недотриманні вимоги про державну реєстрацію договір може бути визнаний і недійсним.
У разі недотримання вимоги про державну реєстрацію при укладенні договорів (поступки вимоги по угоді, вимагає державної реєстрації (ст. 389 ЦК); переведення боргу по угоді, вимагає державної реєстрації (ст. 391 ЦК); продажу житлових будинків, квартир, частин житлового будинку або квартири (п. 2 ст. 558 ЦК); продажу підприємства (п. 3 ст. 560 ЦК); дарування нерухомого майна (п. 3 ст. 574 ЦК); відчуження нерухомого майна під виплату ренти (ст. 584 ЦК); оренди будівель і споруд на термін більше одного року (п. 2 ст. 651); оренди підприємства незалежно від їх терміну (п. 2 ст. 658 ЦК)) такі договори визнаються неукладеними [19].
Виходить, що у разі недотримання вимоги про державну реєстрацію угода вважається або не відбулася, або недійсною. Крім того, недотримання вимоги про державну реєстрацію договору (угоди) з нерухомим майном не може бути і підставою визнання його неукладеним, оскільки не відповідає правовій природі укладення договорів. Отже, вимога про реєстрацію угод повинно бути виключено із законодавства, в тому числі і з тієї причини, що договір, по суті будучи угодою сторін, сам по собі як угода вже відбулася до державної реєстрації. На державну реєстрацію представляється відбувся договір, і ця функція ніякого відношення до укладення договору не має, тобто по цій підставі договір не може бути визнано неукладеним.
Наприклад, якщо громадянин виявив бажання продати частину квартири знаходиться в частковій власності, то це здійснюються за згодою всіх її учасників. Переважне право купівлі частки мають учасники часткової власності, крім випадків продажу з торгів. Те при цьому повинен укладатися договір купівлі-продажу частини квартири, це підлягає державній реєстрації. Старе свідоцтво замінюється новим, навіть якщо вимоги не заявлені.
Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку пропорційна розміру загальної площі зазначеного приміщення.
Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку слід долю права власності на зазначене приміщення.
При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку частка у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку нового власника такого приміщення дорівнює частці у праві спільної власності на зазначене спільне майно попереднього власника такого приміщення [20].
Відповідно до ст. 38 ЖК РФ при придбанні у власність приміщення у багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку.
Умови договору, якими перехід права власності на приміщення в багатоквартирному будинку не супроводжується переходом частки у праві спільної власності на спільне майно в такому будинку, є нікчемними.
За договором купівлі-продажу є квартира, а не спільне майно, ліфт, сходи, сходова майданчик, сміттєпровід. Виникає питання, чому не реєструється право на це майно? Мені здається, що реєструватися має не тільки право на квартиру, а й на загальне майно в цьому багатоквартирному будинку, так як власник має право всім цим користуватися.
Чому при продажу в багатоквартирному будинку немає права переважної купівлі, а в малоквартирних у решти співвласником є ​​право переважної покупки. Адже права і обов'язки і у власників багатоквартирного будинку і у власників малоквартирних будинку однакові за законом. У той же час чинне законодавство істотно змінює права співвласників у залежності від того, в якому будинку вони проживають - багатоквартирному або малоквартирних. На нашу думку, необхідно внесення змін до чинного законодавства.
Майно, що перебуває у спільній частковій власності, може бути поділене між її учасниками за згодою між ними. Учасник часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із спільного майна. Якщо виділ частки в натурі не допускається законом або неможливий без відповідного шкоди майну, що знаходиться у спільній власності, виділяється власник має право на виплату йому вартості його частки іншими учасниками часткової власності.