Тема:
"Угоди з землею"


ЗМІСТ
"1-3" Вступ ............................................ ................................................
Основна частина ................................................ ............................
1. Поняття угоди в земельному праві ............................................. .....
1.1. Види угод із землею .............................................. ..........................
Висновок ................................................. ....................................
Список використовуваної літератури :...............................

Введення

Земельне питання - це досить актуальне питання практично для кожного громадянина.
Основними нормативними правовими актами, що регулюють механізми угод із землею, є наступні:
Конституція РФ;
Земельний кодекс РФ;
Цивільний кодекс РФ;
ФЗ від 24.07. 2002р. № 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення";
ФЗ від 21.07. 1997р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним";
ФЗ від 16.07. 1998р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)".
Державне управління земельними ресурсами є найважливішим інститутом земельного права, який включає в себе ведення земельного кадастру, планування використання земель та контроль за ним, землевпорядкування та державний нагляд за охороною земель. Сучасне російське законодавство земельні ділянки і все, що з ними пов'язано, відносить до нерухомості.
Мета даного реферату:
· Визначити поняття угоди в земельному праві;
· Розглянути види угод із землею.

Основна частина

1. Поняття угоди в земельному праві

Угода як юридична категорія входить у предмет правового регулювання цивільного права. Однак у зв'язку з тим, що земля є не тільки об'єктом майнових відносин, а й об'єктом природи, операції з землею регулюються не тільки цивільним правом, а й нормами інших галузей російського права, у тому числі земельним правом.
Згідно ст.153 ГК РФ, під угодою розуміється дія, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Для визнання дії угодою важливо, щоб дія спиралося на певну правову норму, тобто щоб воно було законним. У практиці відомі випадки, коли під виглядом угоди відбуваються протиправні дії.
Угода відрізняється від юридичних актів за сферою відносин, в яких вона використовується, за суб'єктним складом і правовим статусом учасників угоди.
Угода відрізняється від акту і за складом її учасників. Акт видається уповноваженим на те державним або муніципальним органом. Угода з земельною ділянкою може відбуватися між громадянами і юридичними особами, що не володіють владно-розподільними повноваженнями один до одного.
Угода є дією вольовим з певної правової спрямованістю. Мета будь-якої угоди з землею полягає у виникненні, зміні чи припинення прав і обов'язків.
Угода відбувається у сфері земельно-майнових відносин, яким притаманні вартісні моменти, що не властиво юридичним актам.
Особливо слід відзначити випадок, коли державний або муніципальний орган може виступити в якості сторони в угоді з землею. Він стосується відносин, коли зазначені органи виступають в ролі "не господарюючого" суб'єкта. Такі відносини можуть виникнути між двома органами управління з приводу спірної земельної ділянки. Якщо в цьому випадку вони вступають у відносини один з одним на засадах рівності, то ними відбувається земельно-правова угода [1].
Розглянемо умови здійснення угод.
Закон встановлює ряд вимог, яким повинна відповідати кожна угода з землею для того, щоб вона викликала ті правові наслідки, на які спрямована.
По-перше, необхідно, щоб кожен учасник угоди був правоздатна і дієздатний для того, щоб здійснювати ту чи іншу угоду з землею. Вимога правоздатності рівною мірою поширюється на громадян і юридичних осіб. Відносно останніх треба мати на увазі, що їхнє право здатність носить спеціальний характер і тому не будь-яка угода може бути правомірною і дійсною.
Так, структурні підрозділи юридичної особи не можуть здійснювати операції з землею, тому що не мають земельної правоздатністю. Суб'єктом права власності може бути саме юридична особа, отже, лише вона і вправі розпоряджатися земельною власністю. Участь структурного підрозділу допустимо лише за наявності довіреності, виданої юридичною особою.
По-друге, необхідно, щоб юридичні вимоги, що висуваються до змісту угоди, були законні. Якщо угода не відповідає вимогам закону за своїм змістом, вона не породжує тих правових наслідків, на які спрямована.
Важливо, щоб угода була фактично здійсненна, тобто щоб сторони мали реальні можливості здійснити свої права і виконати випливають з угоди обов'язки.
По-третє, документи про право на землю підлягають нотаріальному посвідченню. Органи нотаріату, здійснюючи посвідчення документів, перевіряють їх законність, обгрунтованість, учасників угоди і ін
І, нарешті, по-четверте, операції з землею підлягають державній реєстрації. З моменту реєстрації в установі юстиції угода визнається законною і учасники можуть реалізувати свої правомочності.
У 1997 році був прийнятий Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 1. Це закон прямої дії, так як закріплює не тільки права і обов'язки, а й механізм їх реалізації, порядок проведення державної реєстрації та ін Відповідно до нього державна реєстрація речових прав на землю і обмеження цих прав покладено на органи юстиції за місцем знаходження земельних ділянок . Нотаріальне посвідчення угод із землею нині потрібно лише у випадках, прямо передбачених ЦК РФ та іншим законодавством.
У ФЗ, зокрема, вказується, що права на нерухоме майно та угоди з ним підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав. Єдиний державний реєстр прав містить інформацію про існуючі та припинені права на об'єкти нерухомого майна, дані про зазначених об'єктах та відомості про правовласників (п.1 ст.12).
Ідентифікація земельної ділянки в Єдиному державному реєстрі прав здійснюється з кадастрового номеру, який присвоюється йому органом, що здійснює діяльність з ведення державного земельного кадастру (п.3 ст.12).
Обов'язковим додатком до документів, необхідних для державної реєстрації прав, є кадастровий план земельної ділянки, план ділянки надр і (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадастрового номеру. Уявлення кадастрового плану земельної ділянки не потрібно, якщо кадастровий план даної земельної ділянки раніше вже представлявся і був поміщений в відповідну справу правовстановлюючих документів (п.1 ст.17 ФЗ).
Введення державної реєстрації та скасування необхідності нотаріального посвідчення слід розглядати як захід, спрямований проти фіктивних угод.

1.1. Види угод із землею

У відповідності зі ст.260 ГК РФ, особи, які мають у власності земельну ділянку, має право продавати його, дарувати, віддавати в заставу або здавати в оренду і розпоряджатися ним іншим чином (стаття 209) остільки, оскільки відповідні землі на підставі закону не виключені з обороту або не обмежені в обігу.
На підставі закону і у встановленому ним порядку визначаються землі сільськогосподарського та іншого призначення, використання яких для інших цілей не допускається або обмежується. Користування земельною ділянкою, віднесених до таких земель, може здійснюватися в межах, визначених його призначенням.
Можливість мати землю у приватній власності, вільно володіти, користуватися і розпоряджатися нею, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не порушує прав і законних інтересів інших осіб, закріплена в Конституції РФ (ст.36) як одне з важливих прав громадян та їх об'єднань . Земля, як і інші природні ресурси, можуть перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності (ст.9 Конституції РФ).
Для земельних ділянок, обмежених в обігу, зміст обмежень встановлюється ЗК та іншими федеральними законами (п.3 ст.27 ЗК). Обмеження в першу чергу пов'язані з формою власності. За загальним правилом ділянки, обмежені в обороті, не надаються у приватну власність, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.
Перелік земельних ділянок несільськогосподарського призначення, вилучених з обороту, встановлений в п.4 ст.27 ЗК. До них, зокрема, віднесено землі, зайняті перебувають у федеральній власності державними природними заповідниками та національними парками, будівлями, будівлями та спорудами, в яких розміщені для постійної діяльності військових формувань та органи, об'єктами організацій федеральної служби безпеки, об'єктами використання атомної енергії, виправно -трудовими і лікувально-трудовими установами, військовими і цивільними похованнями, інженерними спорудами, лініями зв'язку і комунікаціями для охорони Державного кордону РФ.
Обмежуються в обороті відповідно до п.5 ст.27 ЗК земельні ділянки в межах особливо охоронюваних природних територій, не віднесені до вилучених з обігу; зайняті особливо цінними об'єктами культурної спадщини народів Російської Федерації, об'єктами, включеними до списку всесвітньої спадщини, історико-культурними заповідниками, об'єктами археологічної спадщини; надані для забезпечення оборони і безпеки, оборонної промисловості, митних потреб і не вилучені з обігу; надані для потреб організацій транспорту; надані для потреб зв'язку; зайняті об'єктами космічної інфраструктури; розташовані під об'єктами гідротехнічних споруд; надані для виробництва отруйних речовин, наркотичних засобів; забруднені небезпечними відходами, радіоактивними речовинами, які зазнали біогенного забруднення, інші піддані деградації землі; земельні ділянки в межах лісового фонду, за винятком випадків, встановлених федеральними законами; ділянки, зайняті перебувають у державній або муніципальній власності водними об'єктами в складі водного фонду.
При цьому відносно земельних ділянок, розташованих в межах лісового фонду, діє спеціальне правило, встановлене в ст.12 ЛК, згідно з яким оборот ділянок лісового фонду, який розуміється як вчинення угод, спрямованих на перехід права власності на такі ділянки, не допускається. Ділянки лісового фонду відповідно до ст. 19 ЛК можуть перебувати тільки у федеральній власності з можливістю їх передачі у власність суб'єктів РФ. У цивільному обороті можуть перебувати лише права користування лісовим фондом.
Обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення присвячений ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". Відповідно до п.1 ст.1 названого Закону під оборотом земельних ділянок розуміється укладення угод, результатом здійснення яких є виникнення або припинення прав на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення та частки у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення. Названий Закон, крім правил обігу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, визначає умови їх надання із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, вилучення їх у державну чи муніципальну власність, регулює відносини, пов'язані з володінням, користуванням, розпорядженням земельними ділянками із земель сільськогосподарського назначенія1.
Землі сільськогосподарського та іншого цільового призначення поділяються в законодавстві на окремі категорії. Загальні правила про віднесення земель до певних категорій і переведення їх з однієї категорії в іншу визначені у ст.8 ЗК. Категорія земель вказується в актах федеральних органів виконавчої влади, акти органів виконавчої влади суб'єктів РФ і актах органів місцевого самоврядування про надання земельних ділянок; договорах, предметом яких є земельні ділянки; документах державного земельного кадастру; документах про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним; інших документах у випадках, встановлених законом.
Порядок переведення земель з однієї категорії в іншу встановлюється федеральними законами.
Віднесення земель до категорій, переведення їх з однієї категорії в іншу здійснюються стосовно земель, що перебувають у федеральній власності, - Урядом РФ; земель, що знаходяться у власності суб'єктів РФ, і земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у муніципальній власності, - органами виконавчої влади суб'єктів РФ ; земель, що знаходяться в муніципальній власності, за винятком земель сільськогосподарського призначення, - органами місцевого самоврядування; земель, що перебувають у приватній власності, - органами виконавчої влади суб'єктів РФ - щодо земель сільськогосподарського призначення та органами місцевого самоврядування - щодо земель іншого цільового призначення.
Учасниками угод із земельними ділянками можуть бути правоздатні та дієздатні суб'єкти цивільних правовідносин, до яких відносяться громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства, юридичні особи РФ, муніципальні образованія1.
Операції з земельними ділянками відбуваються в простій письмовій формі. Обов'язкове нотаріальне посвідчення не потрібно, однак можливо при угоді сторін.
Розглянемо один із видів угод із землею - купівлю-продаж земельних ділянок.
Правовою основою відносин купівлі-продажу земельних ділянок громадянами є Конституція РФ, Земельний кодекс РФ, Указ Президента РФ "Про продаж земельних ділянок громадянами та юридичними особами при приватизації державних і муніципальних підприємств" від 25 березня 1992 р., Указ Президента РФ "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії "від 27 жовтня 1993 р., Указ Президента РФ" Про реалізацію конституційних прав громадян на землю "від 7 березня 1996 р., Постанови уряду РФ" Про затвердження порядку купівлі-продажу громадянами Російської Федерації земельних ділянок " від 30 травня 1993 р. і інші нормативні акти.
Відповідно до ст.37 Земельного кодексу РФ, об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік. Продавець при укладенні договору купівлі-продажу зобов'язаний надати покупцю наявну в нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання.
Недійсними наступні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки:
· Встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням;
· Обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою, в тому числі які обмежують іпотеку, передачу земельної ділянки в оренду, вчинення інших правочинів з землею;
· Обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на земельні ділянки третіми особами.
Зазначені вимоги застосовуються також до договору міни (п.2 ст.37 ЗК РФ).
На думку Мисник Н.М., те, що недійсні умови договору купівлі-продажу, передбачені п.2 ст.37 ЗК РФ, застосовуються також до договору міни - явище, безумовно, позитивне. Однак відчуження земельних ділянок не вичерпується купівлею-продажем і міною. Можливі також дарування і рента. У разі укладення цих угод заборони пункту 2 ст.37 ЗК РФ можуть бути обійдені. Їх, на думку Мисник Н.М., слід було б у законодавчому порядку поширити на всі угоди з відчуження земельних участков1.
Відповідно до п.3 ст.37 ЗК РФ покупець у разі надання йому продавцем свідомо помилкової інформації про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання у відповідності з дозволеним використанням; про дозвіл на забудову даної земельної ділянки; про використання сусідніх земельних ділянок, яке справляє істотний вплив на використання і вартість продаваного земельної ділянки; про якісні властивості землі, які можуть вплинути на плановане покупцем використання і вартість продаваного земельної ділянки; іншої інформації, яка може вплинути на рішення покупця про покупку даної земельної ділянки та вимоги про надання якої встановлені федеральними законами , має право вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та відшкодування заподіяних йому збитків.

При здійсненні операції громадянами повинні бути дотримані такі загальні умови.
По-перше, продаж земельної ділянки може бути здійснена тільки власником. Це означає, що, ділянка повинна бути приватизований, і він повинен бути зареєстрований в якості такого в територіальному земельному комітеті з видачею свідоцтва на право власності.
Продаж земельних ділянок їх користувачами, орендарями, а також власниками не допускається.
По-друге, купівля-продаж земельних ділянок проводиться тільки між громадянами РФ незалежно від строків придбання права власності на земельні ділянки.
Умови набуття громадянства РФ визначаються Законом України "Про громадянство РФ" від 28 листопада 1991 р. і в загальному вигляді полягають у наступному:
· Постійне проживання в РФ 5 років всього або 3 роки безперервно;
· Звернення за підтримкою клопотання про отримання громадянства в ОВС;
· Нотаріальне посвідчення підпису особи, яка порушила клопотання про отримання громадянства;
· Розгляд клопотання протягом 6 місяців.
Громадянство щодо відчуження земельних ділянок відіграє певну роль, тому особам, уповноваженим реєструвати угоду, вирішувати питання купівлі-продажу землі (працівникам органів державного і муніципального управління, суддям, нотаріусам) у необхідних випадках (при сумніві у громадянстві продавця або покупця) слід призначати перевірку через паспортні відділення ОВС. Паспортів та посвідчень особи довіряти не слід.
Чинне законодавство допускає здійснення угоди особами, уповноваженими покупцями. У цьому випадку слід перевіряти статус покупця та уповноваженої особи (повіреного). По суті ця перевірка зводиться до з'ясування 5 питань римської формули: хто? що? де? коли? з якою метою?
По-третє, купівля-продаж можливий за відсутності суперечок по ділянці і інших причин, що перешкоджають угоді.
Серед причин, що перешкоджають угоді, слід відзначити:
· Заставу ділянки в банк під позику;
· Передача ділянки в спадщину;
· Дарування земельної ділянки;
· Недієздатність, не повна дієздатність (16 років) одній із сторін;
· Неналежний титул земельної ділянки (ділянка може бути не на праві власності, а в життєвому успадковане володіння громадянина);
· Продаж за демпінговими цінами (нижче нормативної або ринкової цін);
· Заборгованість по земельному податку;
· Наявність рішення про експропріацію ділянки (примусового викупу для державних, громадських потреб);
· Відсутність необхідних документів по земельній ділянці.
Остання потребує поясненіі1. Продавець повинен мати 4 документи по земельній ділянці:
1. Типовий договір купівлі-продажу. ¹
Дотримання форми типового договору - неодмінна умова угоди, так як її об'єкт - майно особливого роду - земля. Особливого характеру цієї майна полягає в триєдиному його значення. По-перше, земля - ​​це об'єкт природи, що складається в природних зв'язках з іншими природними об'єктами. По-друге, земля - ​​це просторовий базис, тобто середовище проживання людей. По-третє, земля - ​​це засіб виробництва в сільському та лісовому господарствах.
Зазначені значення зумовлюють появу в земельному праві сервітутів, які можуть бути відображені у тексті договору купівлі-продажу.
2. Ситуаційний план (креслення) земельної ділянки.
Документ виготовляється за рахунок продавця або покупця земельними комітетами, органами будівництва та архітектури місцевих адміністрацій або спеціальними центрами, що мають ліцензію на даний вид діяльності.
3. Акт про нормативної ціні земельної ділянки.
Документ складається територіальним земельним комітетом.
Свідоцтво на право власності на землю.
Воно повинно бути представлено продавцем. Після здійснення угоди, після її реєстрації документ продавця анулюється, а покупцеві оформляється новий документ.
У деяких випадках (п.3 ст.186, п.2 ст.187, ст.339 ГК РФ) неодмінною вимогою закону є нотаріальне посвідчення угоди купівлі-продажу, тому головною дійовою особою є нотаріус. Від його кваліфікації залежить доля угоди. Нотаріус повинен вимагати для перевірки наступні документи:
Договір купівлі-продажу (купчу), складений відповідно до типової форми.
Ситуаційний план земельної ділянки або її креслення в 3 примірниках.
Довідку про оцінку будівель, розташованих на ділянці (документ видається Бюро технічної інвентаризації (БТІ) і обов'язковий у всіх випадках наявності будівель і включення їх у предмет договору).
Вимоги заставодержателя по заборгованості (документ додається у разі обтяження предмета договору заставою).
Довідку нотаріальної контори про відсутність застави (документ додається у разі оформлення договору нотаріальною конторою одного району по земельній ділянці, що знаходиться на території, закріпленій за нотаріальною конторою іншого району).
Довіреність особи, уповноваженої продавцем виступати від його імені при укладанні договору.
Довіреність особи, уповноваженої покупцем виступати від його імені при укладанні договору.
Акт про нормативної ціні земельної ділянки.
Письмова згода власника на продаж земельної ділянки, якщо він купувався спільно.
Свідоцтво на право власності на землю продавця.
Нотаріус робить відмітку на документі про дату, номер реєстру, найменування контори та прізвища, імені, по батькові покупця.
Договір набирає законної сили з моменту державної реєстрації. З нею пов'язують і перехід права власності на земельну ділянку у всьому тому, що стосується правочинів третіх осіб.
У відповідності зі ст.556 ГК РФ виконання договору передбачає оформлення передавального акта або іншого документа, підписаного обома сторонами. До моменту складання такого документа договір не може вважатися виконаним.
Відповідно до чинного законодавства неодмінною умовою вступу юридичної особи у відносини купівлі-продажу земельних ділянок є приватизація підприємства. Підприємство визнається приватизованим, якщо частка приватного капіталу становить 75%. Іншою важливою умовою вступу у відносини з купівлі-продажу земельних ділянок є екологічно безпечне виробництво на підприємстві. Придбання землі у власність допускається тільки підприємством, що має позитивний висновок державної екологічної експертизи, що видається територіальними органами природи.
Наступний вид угоди з землею - оренда земельних ділянок.
Договір оренди є договором, що обмежують право власності на земельну ділянку в частині користування. Стороною за договором оренди може виступати як власник, так і невласника земельної ділянки, уповноважений власником укладати такі угоди. Орендарем може виступати будь-яка особа, що володіє земельної правоздатністю. За договором оренди також не може бути змінено цільове призначення земельної ділянки.
Для реєстрації договорів оренди земельних ділянок необхідно подати такі документи:
· Заяву правовласника про реєстрацію договору оренди земельної ділянки;
· Нотаріально завірені копії свідоцтва про реєстрацію юридичної особи, установчих документів з усіма зареєстрованими змінами до них;
· Рішення повноважного органу про призначення (обрання) керівника або довіреність про надання права підпису документів з питань оформлення земельних правовідносин іншій особі;
· Довіреність представників юридичної особи на вчинення дії з реєстрації договору та отримання документа з відміткою про державну реєстрацію;
· Документ, що засвідчує особу представника;
· Розпорядчий акт на землю (копія постанови або розпорядження уповноваженого органу) або рішення комісії по наданню землі;
· План земельної ділянки, завірений органом земельного комітету;
· Копію платіжного доручення або квитанції про оплату державної реєстрації;
· Довідку Держкомстату Росії про присвоєння кодів.
Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна.
Якщо в оренду здається земельну ділянку (ділянка надр.) Або частину його, до договору оренди, що представляється на державну реєстрацію прав, додається кадастровий план земельної ділянки із зазначенням частини його, що здається в оренду (ст.26 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ") 1.
Представляється, що розробка і прийняття спеціального федерального закону "Про оренду сільськогосподарських земель" [2] могла б дозволити комплексно вирішити деякі проблеми оренди землі. Прийняття такого закону передбачено в п.2 ст.607 ГК РФ.
Також слід виділити сервітути.
Сервітути в угодах із землею, учасниками яких є юридичні особи, використовуються частіше, ніж в аналогічних відносинах з громадянами. Це пояснюється тим, що юридичні особи одночасно є власниками джерел підвищеної небезпеки, розташовують ділянками більшої площі.
Прийнято розрізняти публічні та приватні сервітути. Публічний сервітут встановлюється федеральним законом або місцевим нормативним актом. Його введення у відносини власності продиктоване турботою про державних, муніципальних або громадських інтересах.
Приватний сервітут встановлюється за угодою в інтересах одного або групи осіб.
Сервітут - новела російського законодавства, тому при формулюванні публічних сервітутів в тексті договорів купівлі-продажу слід керуватися федеральним і регіональним законодавством, яке вичерпним чином закріплює перелік сервітутів.
При встановленні приватних сервітутів необхідно керуватися ст.5 ГК РФ, що встановлює звичай ділового обороту. Приватні сервітути можуть бути дуже різноманітними, так як формуються під впливом конкретних життєвих обставин. У цьому сенсі цікавою видається практика древніх римських юристів, яка в концентрованому вигляді була закріплена римським приватним правом епохи Юстиніана.
Римському праву були відомі такі приватні сервітути:
Servitus altius non tollendi - право на те, щоб сусід не зводив будівель більш високих, ніж будівлі володаря права.
Servitus aguae - право на проведення води через володіння іншої особи.
Servitus aguae hauriendae - право користуватися водою з криниці чи джерела, що знаходиться на землі другого особи.
Servitus claacae mittendae - право на здійснення стоку нечистот через володіння іншої особи.
Servitus fumi imittendi - право пускати дим через димохід іншої особи або над його володінням.
Servitus itinerus - право проходу або проїзду через володіння іншої особи.
Servitus luminum - право на те, щоб світло безперешкодно проходив в певну частину будівлі чи через певні вікна або отвори.
Servitus ne luminibus officiatur - право на проходження світла без перешкод з боку сусіда.
Servitus jneris ferendi - право на те, щоб сусід не впливав на предмети і т.п., що сприяють стійкості належить мені будівлі.
Servitus pascendi - право на пасіння худоби на землі сусіда.
Servitus pectoris ad aguam adpulsam - право прогону худоби до водопою через володіння іншої особи.
Servitus pzojiciendi - право на зведення будівлі, що нависає над землею у володінні іншої особи.
Servitus stillicidii - право на те, щоб дощова вода з даху стікала сусіда на мою землю.
Servitus tigne immittendi - право на вкладання балки в стіну будівлі соседа1.
Основоположним принципом теорії сервітутів є неприпустимість встановлення сервітуту на сервітут.
Державна реєстрація сервітутів проводиться в Єдиному державному реєстрі прав на підставі заяви власника нерухомого майна або особи, на користь якої встановлено сервітут, за наявності в останнього угоди про сервітут. Сервітут набирає чинності після його реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав.
Якщо сервітут відноситься до частини земельної ділянки чи іншого об'єкта нерухомості, до документів, у яких зазначаються зміст і сфера дії сервітуту, додається завірений відповідною організацією (органом) з обліку об'єктів нерухомого майна план, на якому відзначена сфера дії сервітуту.
Якщо сервітут відноситься до всього земельній ділянці, надання кадастрового плану земельної ділянки не потрібно (ст.27 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним") 2.
Також слід розглянути іпотеку земельних ділянок.
Дане питання регулюється ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (ред. від 30.12. 2004р). Згідно з даним ФЗ, за договором про іпотеку можуть бути закладені земельні ділянки остільки, оскільки відповідні землі на підставі федерального закону не виключені з обороту або не обмежені в обігу (ст.62).
Якщо земельна ділянка передана за договором оренди громадянину або юридичній особі, орендар земельної ділянки має право віддати орендні права земельної ділянки в заставу в межах терміну договору оренди земельної ділянки за згодою власника земельної участка1.
Іпотека земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності не допускається (ст.63 ФЗ).
Якщо договором про іпотеку не передбачено інше, при іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на перебувають або будуються на земельній ділянці будівлю або споруду заставодавця (п.1 ст.64 ФЗ).
Заставна вартість земельної ділянки, яка передається в заставу за договором про іпотеку, встановлюється за згодою заставника з заставоутримувачем. До договору про іпотеку земельної ділянки повинна бути додана в якості обов'язкового додатку копія плану (креслення кордонів) цієї ділянки, видана відповідним комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування ст.67 ФЗ).
Державна реєстрація іпотеки проводиться на підставі заяви заставодавця або заставодержателя після державної реєстрації речових прав заставодавця на нерухоме майно. До заяви заставодавця або заставодержателя додається договір про іпотеку разом із зазначеними в договорі документами.
У державній реєстрації іпотеки може бути відмовлено у випадках, якщо іпотека зазначеного в договорі нерухомого майна не допускається згідно з законодавством Російської Федерації і якщо зміст договору про іпотеку чи доданих до нього необхідних документів не відповідає вимогам державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним .
При державній реєстрації іпотеки зазначаються дані про заставодержателя, предмет іпотеки, вартість забезпеченого іпотекою зобов'язання або дані про порядок і про умови визначення цієї вартості. Реєстраційна запис про іпотеку погашається на підставі заяви законного власника заставної, спільної заяви заставника й заставоутримувача або на підставі вступив в законну силу рішення суду (ст.29 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним") 1.

Висновок

Отже, ми визначили поняття угоди в земельному праві, а також розглянули основні види операцій із землею.
Розвиток, вдосконалення законодавства у сфері регулювання земельних правовідносин дає підстави вважати, що наша держава розуміє всю важливість цих правовідносин.
Проте в даний час рано говорити про повну ясності в даній сфері, оскільки до цих пір не розроблений механізм використання земель такого призначення, як лісовий фонд, землі поселень і деякі інші. Законодавство містить ще багато положень, що допускають подвійне тлумачення, неясність формулювань і т.п.
Крім того, здійснення таких операцій, як купівля-продаж, іпотека, оренда нерідко ускладнюється тією обставиною, що правовий режим конкретної земельної ділянки не оформлений належним чином.

Список використовуваної літератури:

1. Конституція РФ.
2. Земельний кодекс РФ.
3. Цивільний кодекс РФ.
4. ФЗ від 21.07. 1997р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (ред. від 30.12. 2004р).
5. ФЗ від 16.07. 1998р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (ред. від 30.12. 2004р).
6. ФЗ від 24.07. 2002р. № 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" (ред. від 07.03. 2005р).
7. Аксененок Г.А. Земельні правовідносини у СССР.М., 1958, с.498.
8. А. Гольцблат. Операції з землею. Купівля-продаж, оренда, приватизація, іпотека.М., 2004, с.45.
9. Дьяков А.Л. Особливості оренди земельних ділянок в Російській Федерації / / Сучасне право. 2004, № 9.
10. Іконіцкая І.А., Краснов М.І., Павлова Е.І. та ін Договори у сфері земельних відносин у сільському господарстві / / Держава і право. 2000, № 7.
11. С.Н. Корольов. Правовий механізм угод із землею. Єкатеринбург, 1998р., С.28.
12. Крассом О.І. Юридичне поняття "Земельна ділянка" / / Екологічне право, 2004, № 2.
13. Постатейний коментар до Земельного кодексу / Под ред. Р.Я. Вишневецької, Г.А. . Мисника, М.М. Мисника. Ростов-на-Дону, 2004.