Державна реєстрація нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Введення

Глава 1. Реєстрація прав на нерухоме майно як правове явище

§ 1. Реєстрація прав на нерухомість як об'єктивна необхідність цивільного обороту
§ 2. Цілі державної реєстрації прав на нерухомість
§ 3. Принципи державної реєстрації прав на нерухомість

§ 4. Поняття державної реєстрації прав на нерухомість

Глава 2. Правові основи реєстрації прав на нерухоме майно в Російській Федерації

§ 1. Поняття об'єкта нерухомості

§ 2. Класифікація об'єктів нерухомості

§ 3. Об'єкти реєстрації прав на нерухомість
§ 4. Порядок здійснення державної реєстрації на нерухоме майно
Висновок
Список літератури

Введення

Нерухоме майно являє собою одну з основ функціонування будь-якої економічної системи. Тому оптимальна організація обороту нерухомості є однією з головних завдань у сфері економічної політики. Провідну роль в організації такого обороту грає правове регулювання відносин, пов'язаних з нерухомим майном. Можна з упевненістю сказати, що від правильного вибору правової моделі відносин у сфері нерухомості багато в чому залежить динаміка економічних процесів, інвестиційний клімат і добробут населення. У той же час недоліки правового регулювання в даній області, прогалини в законодавстві і помилкові рішення не можуть не позначатися негативно на багатьох факторах економічного і соціально-політичного розвитку.
Не можна сказати, що сучасне право Росії не приймає до уваги вищезгадані обставини. Починаючи з середини 90-х рр.. минулого століття, законодавство у сфері нерухомості розвивався досить інтенсивно. Від практично повного правового вакууму, в якому відбувався обіг нерухомості на початку 90-х рр.., Ми прийшли до існування системи правових установлень в області нерухомого майна, серед яких чільне місце займають Цивільний кодекс Російської Федерації [1] (далі ГК РФ), і Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [2]
Незважаючи на значну кількість робіт, присвячених правових питань нерухомості, потрібно, тим не менш, констатувати, що це не призвело до якісного зрушення в реальному правовому забезпеченні відносин в області обороту нерухомості. З багатьох питань дослідники займають протилежні позиції.
Необхідність реєстрації прав - це те головне, що відрізняє правовий режим нерухомого майна від правового режиму майна рухомого. З такого положення випливає особлива значущість правової моделі реєстрації для правового режиму нерухомості. З одного боку, ця модель повинна вписуватися в загальну концепцію правового регулювання нерухомості, а з іншого боку, всі законодавчі рішення в галузі нерухомості повинні прийматися з урахуванням діючої системи реєстрації прав, оскільки тільки при відповідності цій системі вони можуть бути реалізовані.
Враховуючи велике значення об'єктів нерухомості в житті та діяльності громадян і юридичних осіб, а також у цивільному обороті, закон закріпив її спеціальний правовий режим. Він полягає в тому, що право власності, інші речові права на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехід і припинення підлягають в обов'язковому порядку державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі установами юстиції.
21 липня 1997 був прийнятий Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", який детально регламентує порядок проведення реєстрації нерухомого майна, прав на нього та угод з ним, а також повноваження органів здійснюють державну реєстрацію.
Метою кваліфікаційної роботи є розгляд питань державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити наступне завдання:
1) розглянути історичні питання в області реєстрації прав на нерухоме майно;
2) дати характеристику порядку здійснення державної реєстрації на нерухоме майно;
4) розглянути поняття і визначити сучасні правові проблеми реєстрації прав на нерухоме майно.
При написанні роботи нами були проаналізовані роботи правознавців, таких як В.Б. Єльяшевич, Л.А. Кассо, Д.І. Мейєр, К.П. Побєдоносцев, І.А. Покровський, В.І. Синайський, Г.Ф. Шершеневич та ін, У роботі використовувалися матеріали судової практики, правозастосовчої практики органів, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість.

Глава 1. Реєстрація прав на нерухоме майно
як правове явище

§ 1. Реєстрація прав на нерухомість як об'єктивна необхідність цивільного обороту
Реєстрація прав на нерухоме майно являє собою нову проблему для права нашої країни. Це визнається практично всіма дослідниками правового регулювання обороту нерухомого майна. Однак кожен, хто звернеться до історії питання, не може не визнати Щодо такої новизни. Більш того, багато питань, які сьогодні викликають жваві дискусії, були предметом обговорення багато років тому як серед російських правознавців [3], так і серед вчених [4] інших країн.
І ця новизна, і її відносність є досить яскравими ілюстраціями тієї обставини, що реєстрація прав на нерухоме майно являє собою об'єктивну необхідність у всякій правовій системі, що допускає обіг нерухомості.
Історичний погляд на проблему правового регулювання обороту нерухомого майна дозволяє зробити висновок про те, що саме об'єктивні властивості нерухомих речей стали причиною формування особливого правового режиму нерухомості, ядром якого є те, що ми сьогодні називаємо реєстрацією прав на нерухоме майно.
Дослідники відзначають, що на ранніх етапах розвитку різних правових систем не існувало вираженого поділу майна на рухоме і нерухоме, а отже, не було і спеціального правового режиму останнього. У Стародавньому Римі основним поділом речей було поділ на манципируемой і неманціпіруемие речі, критерієм для якого було застосування або незастосування обряду манципації для переходу права на річ.
У німецьких народів спочатку передача землі здійснювалася за допомогою особливого символічного акту, перетворюватись в урочисту і публічну форму. Основою, першим елементом цього акту був договір про відчуження. Другий елемент - це інвеститура, тобто символічна, а потім реальна передача нерухомості. Третій елемент акту - це формальна відмова від володіння, залишення ділянки. При цьому німецьке право для перенесення власності на нерухомість використовувало порядок, коли сторони заявляють про свій намір перенести право власності перед судом.
Аналогічні правові явища спостерігаються і в середньовічній Франції. Первісне вчинення символічного обряду на земельній ділянці з плином часу замінюється вчиненням акта перед судом. Акт передачі нерухомості включає в себе: передачу володіння в руки публічної влади та поступку цього володіння представником влади новому набувачу. На північному сході Франції входить у звичай записувати угоди з нерухомості в судові книги. Причому іноді запис замінює сам символічний акт. У Бретані знаходить поширення форма триразового оголошення, схожа з німецької. Як зазначає Л.А. Кассо, на півночі Франції зберігався «свій особливий порядок встановлення заставного права на нерухомість шляхом символічного акту, який свідчив про вотчинном правовідносинах кредитора до певної ділянки і завершувався записом в іпотечні книги» [5].
Таким чином, очевидно, що навіть на дуже ранніх етапах розвитку права одним з елементів правового режиму нерухомого, а також особливо значущого майна, було надання публічності актам його відчуження.
Починаючи з XII ст., В деяких німецьких містах судова передача починає записуватися в спеціальні міські книги. Потім запис в книги поширюється за межі міст. Перехід права власності на нерухомість починає з'єднуватися із записом в книзі.
Протягом XVII-XIX ст. в Європі формується інститут зміцнення прав на нерухоме майно в його сучасному вигляді. І.А. Покровський, характеризуючи перехідний період, писав, що «відсутність ясних і легко доступних для огляду форм встановлення речових прав на нерухомість, перш за все, шкідливо відбивалося на поземельном кредиті. Особа, що дає під заставу нерухомості, ніколи не могло бути впевнена в тому, що на тій же нерухомості немає інших раніше встановлених заставних прав; внаслідок цього подібні позики були пов'язані з величезним ризиком і якщо давалися, то, зрозуміло, на дуже важких умовах »[ 6]
На території сучасної Росії спочатку для фіксації прав вдавалися до використання символів, містичних ритуалів, обрядів, які чинили значний вплив на свідомість особистості і передавалися через усні розповіді з покоління в покоління. Зокрема, в роботах Д.І. Мейєра містяться описи побуту Київської Русі. [7] Так, наприклад, передача права власності на приміщення супроводжувалася передачею ключів, передача права власності на коня - передачею вузди і т.д. Зазначені положення, можливо, були запозичені і не були самобутніми для російського народу.
Поступово людство переходить до письмової форми зміцнення прав, яка, як відзначає Д.І. Мейєр, «з'явилася, насамперед, щодо прав на нерухомість, зокрема на земельні ділянки, як найбільш значимий вид власності в цивільному обороті того часу»
Разом з тим лише у XVI ст. припис «являти купчі до наказів» отримало обов'язковий характер, в зв'язку з цим майданні піддячі записували акти про продаж, дарування, мене в книги наказу, після чого набувач зізнавався власником вотчини або помістя. У наказах, як в органах, що забезпечують гарантії речових прав, зберігалися справи про перехід земель, містилася інформація про склад маєтків і угодах з ними.
Таким чином, проведений аналіз законодавства того періоду дозволяє зробити висновок, що запис у помісному наказі "вотчини за купцем" з моменту прийняття Уложення царя Олексія Михайловича (Соборний Покладання 1649 р .) Придбала обов'язковий характер, так як саме з нею ототожнювалося поняття про перехід речового права.
Петро I встановив інший порядок, який отримав назву "кріпосного", який мав переважно фіскальні цілі. [8]
Крім того, в цей же період (у січні 1714 р .) У законодавстві Російської імперії з'являються терміни "нерухоме" та "рухоме" майно (відповідно до Указу Петра I "Про єдиноспадкування").
Тим самим було введено єдине поняття, регулировавшее правове становище земельних ділянок та будівель на відміну від рухомих речей.
При цьому змінився і сам порядок вчинення актів з нерухомістю. Так, з 1701 р . зміцнення прав здійснюють офіційні особи - кріпаки писарі, що працюють під керівництвом наглядача в Палаті кріпаків справ і контролем юстиц-колегії, приведені до присяги і отримували платню.
Відповідно до нового порядку виникнення права на майно у набувача було перенесено на момент вчинення самої угоди. Іншими словами, розглянутий порядок відносив виникнення права не до моменту внесення до книги, а до моменту здійснення акту, що було виражено правилом, встановленим у 1737 р .: "Маєток справлівать за тим, чия фортеця старіше". [9]
Катерина II продовжила перетворення в даній сфері виданням "Установи для управління губерній". Обряд запису акта до книги був замінений на оголошення через публікацію в "Відомостях". Замість Палати кріпаків справ, що виконувала функції державного центру для всіх справ про поземельної власності, вчинення кріпосних актів було покладено на цивільні палати і повітові суди, при яких були організовані установи кріпаків справ. Сюди ж, в установи кріпаків справ, набувачі нерухомості повинні були пред'являти також і акти для введення у володіння, покликані служити заміною довідки, ввідна, слухняною і відмовний грамот.
На думку Г.Ф. Шершеневича, і цей порядок мав істотний недолік, що був у цьому, що "... не було визначеності в моменті переходу речового права. Акт міг бути здійснений в будь-якому місці, і покупщик не був забезпечений, що куплений ним маєток не продано вже або не закладене в іншому місці "[10]
Одночасно діяло правило, відповідно до якого про скоєння актів, тягнуть за собою перехід нерухомого майна, необхідно було давати оголошення в центральних "Відомостях", а також вимагалося надання копій таких оголошень в губернії і повіти, де знаходилося майно. Разом з тим цей захід не давала жодних гарантій, оскільки оголошення друкувалися з великим запізненням.
Однак у той час у законодавстві залишалося ще загальне положення, не відбите в спеціальній нормі, а вилучене редакторами Зводу зі змісту ч. 1 ст. 707 т. Х Зводу законів, яке полягало в наступному: "Зміцнення прав на майно проводиться: 1) кріпаками, нотаріальними, явочним або домашніми актами; 2) передачею самого майна або його введенням у володіння". Таким чином, з самого викладу цієї статті видно, що в ній немає твердого правила про те, з яким саме дією ототожнювалося поняття переходу права власності. У числі ознак зміцнення в один ряд були поставлені і вчинення явочного або домашнього акту, і передача, і введення у володіння, отже, не було суттєвої різниці між совершившимся угодою сторін, на якому грунтувалася передача прав, та реалізацією цієї угоди.
З прийняттям 14 квітня 1866 р . Положення про нотаріальну частину були намічені нові перетворення у визначенні порядку переходу права власності. Цим актом було введено наступне правило: перевірка актів повинна здійснюватися за місцем знаходження майна. З цією метою в столицях, губернських містах і, за потребою, в повітових містах визначалися нотаріуси, число яких встановлювалося особливим розкладом.
Угоди про перехід або обмеження права повинні були робитися в нотаріусів, а потім зверталися в кріпаки справи після затвердження їх старшим нотаріусом. На підставі ст. 80 Положення про нотаріальну частину угода, предметом якої була нерухомість, могла бути здійснена в будь-якому місці, але речове право по ній переходило не інакше як після затвердження її старшим нотаріусом того округу, де знаходилося нерухоме майно (при цьому в даній статті є застереження, що якщо на одне і те ж нерухоме майно було скоєно кілька купчих в різних місцях, то речове право купувалося не тим, чий акт був раніше зроблений, а тим, чий акт був раніше пред'явлений до утвердження).
Цивільний кодекс РРФСР 1922 р . під страхом недійсності встановлював необхідність нотаріального посвідчення з наступною реєстрацією у комунальному відділі угод купівлі-продажу будівель.
У Цивільному кодексі РРФСР 1964 р . (Далі - ГК РРФСР 1964 р .) Аналогічний порядок передбачався для договорів купівлі-продажу (ст. 239), міни (ст. 255) і дарування (ст. 257) за умови, що предметом їх були житловий будинок або дача, розташовані в місті, робочому, курортному чи дачній селищі, і, принаймні, однією стороною виступав громадянин. Аналогічна вимога пред'являла ст. 195 зазначеного кодексу до договору застави житлового будинку, а ст. 201 наказувала реєструвати припинення застави. Статті ж 135 і 197 встановлювали, що право власності і право застави за договорами, що підлягають реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
Початок корінної зміни ситуації у даній області поклав Закон СРСР "Про власність в СРСР". Цей закон вперше в ст. 7 проголосив членів кооперативів, утворених для створення об'єктів нерухомості (житлово-будівельних, дачно-будівельних, гаражно-будівельних) власниками наданих їм у користування об'єктів (квартир, дачних будинків, гаражів) за умови повної виплати ними пайових внесків.
Цю ж норму у ст. 13 продублював Закон РРФСР "Про власність в РРФСР". Частина 1 п. 4 ст. 2 цього закону містила перелік об'єктів права власності, серед яких називалися підприємства, майнові комплекси, будинки і споруди, земельні ділянки. Власність на земельні ділянки отримала закріплення в п. 2 ст. 6, на будови - у п. 1 ст. 13 закону.
З прийняттям та введенням в дію Закону «про державну реєстрацію нерухомого майна й угод з ним» настав новий етап у розвитку правового регулювання реєстрації прав на нерухомість. Закон визначив значення та правові наслідки реєстрації, встановив основні початку, що визначають порядок реєстрації та підстави для прийняття рішень реєструючим органом. Разом з тим прийняття цього закону не завершило процес створення правової бази реєстрації прав на нерухомість. Сам зміст Закону про реєстрацію, його концепція свідчили про те, що він, з одного боку, був орієнтований на існування певного переходу від застосування окремих його положень до створення системи, в повному обсязі відповідає його змісту, а з іншого боку, передбачав прийняття великої кількості нормативних актів, що визначають механізм практичної реалізації більш загальних норм цього закону.
Таким чином, на основі історичних спостережень можна зробити висновок про те, що надання публічності цивільного обороту нерухомого майна є об'єктивною закономірністю будь-якої правової системи, яка визнає можливість обороту нерухомості.
Цілком підтверджує цей висновок і подальший розвиток законодавства в сфері нерухомості в Росії.
Аналіз історії новітнього періоду розвитку законодавства про нерухоме майно та державної реєстрації прав на неї дозволяє прийти до висновку про те, що процес формування цього законодавства знову служить доказом об'єктивного характеру існування державної реєстрації прав на нерухоме майно. Як тільки змінилася економічна ситуація і нерухомість була залучена в оборот, система реєстрації стала формуватися.
§ 2. Цілі державної реєстрації прав на нерухомість
Серед дослідників питання про державну реєстрацію прав на нерухомість при виділенні цілей державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним немає єдиної думки.
Так, класифікуючи цілі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, М.Г. Піскунова вказує: "основною правовою метою є забезпечення стійкості цивільного обороту шляхом підтвердження та державної гарантії прав на нерухомість. Соціальна мета полягає у забезпеченні законності обороту нерухомості, захисту прав і законних інтересів учасників угод та третіх осіб. Економічна мета - забезпечення сприятливого інвестиційного клімату," прозорості "ринку нерухомості, зниження економічних ризиків, упорядкування зборів податків. Інформаційно-управлінська мета - забезпечення фізичних і юридичних осіб, органів державної влади та місцевого самоврядування достовірною інформацією про громадянські права на нерухомість". [11] В.В. Чубаров, характеризуючи систему державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, уточнює, що "введення такої системи переслідує кілька цілей: а) надати граничну відкритість (прозорість) прав на нерухоме майно, а також інформації про ці права, б) запровадити державний контроль за здійсненням операцій з нерухомим майном (переходом прав на неї) і тим самим максимально захистити права і законні інтереси громадян, юридичних осіб і публічних утворень (РФ в цілому, суб'єктів РФ, муніципальних утворень); в) внести одноманітність у процедуру реєстрації на нерухомість на всій території РФ ". [12] На думку А.В. Волинцеве, "основні цілі державної реєстрації:
1) захист прав і законних інтересів власників і власників інших прав на об'єкти нерухомості;
2) забезпечення законного, надійного, відкритого цивільного обігу;
3) забезпечення гласного та достовірного підтвердження прав на нерухоме майно;
4) створення ефективних механізмів державного управління ринком нерухомості;
5) реалізація фіскальної функції держави в частині забезпечення надходження до бюджету коштів від операцій, предметом яких виступає нерухомість;
6) забезпечення безпеки на ринку нерухомості шляхом запобігання і припинення злочинів та правопорушень у цій сфері ". [13]
На нашу думку законодавство про державну реєстрацію прав на нерухомість покликане "обслуговувати" цивільне законодавство, регулююче "паралельні" відносини, засновані на рівності усіх суб'єктів, включаючи державу.
У Законі про реєстрацію цілі державної реєстрації спеціально не виділяються, що з урахуванням вищевикладених обставин видається певним пропуском. З метою забезпечення правильного функціонування діючої системи реєстрації та напрямки її подальшого розвитку в згаданий закон треба було б включити норму такого змісту:
Метою державної реєстрації прав на нерухоме майно є захист майнових прав учасників обороту нерухомого майна.
Всі учасники цивільного обороту, включаючи державу, при розгляді питання про державну реєстрацію прав на нерухоме майно мають рівні права. Вилучення з даного правила можуть встановлюватися лише законом.
Дане формулювання повинна підкреслити, що рівні права всіх суб'єктів саме як учасників цивільного обороту при розгляді питань про державну реєстрацію. Це не виключає особливих прав державних органів на отримання інформації (ст. 7, 8 Закону про реєстрацію), прав правоохоронних органів на отримання необхідних документів у процесі проведення слідчих дій (ст. 182, 183 КПК РФ) і т.п. Однак тут держава та її органи виступають не як учасники цивільного обороту, а як учасники інших правовідносин.
Без реєстрації прав на нерухомість жоден учасник цивільного обороту не може бути впевнений у дійсності своїх прав, а також і прав інших учасників ринку нерухомості. Будучи актом визнання державою зареєстрованого права, реєстрація (в залежності від її системи і рівня організації) дає певну ступінь впевненості в стабільності прав на нерухомість, ступінь завжди значно більшу, ніж в умовах відсутності реєстрації.
Дана мета має особливе значення для нашої країни. У сучасних умовах нерухомість (квартири, будинки, земельні ділянки тощо) є основним, а в ряді випадків практично єдиним суттєвим надбанням переважної більшості громадян. Для багатьох громадян нерухомість виступає і єдиним (або основним) джерелом доходу, вона може бути предметом оренди, об'єктом застави при отриманні кредиту і т.д. В умовах, коли доходи значної частини населення нижче офіційно встановленого прожиткового мінімуму, держава зобов'язана приймати всі необхідні заходи до захисту того, що є єдиною цінністю і умовою існування для багатьох громадян.
Функція держави щодо захисту прав громадян та юридичних осіб завжди поєднується з функцією контролю виконання ними своїх обов'язків. Однією з основних обов'язків як фізичних, так і юридичних осіб є сплата податків на утримання держави. У свою чергу доходи держави від податків, пов'язаних з володінням і розпорядженням нерухомістю, становлять істотну частину державних доходів. Але для того, щоб збирати податки в повному обсязі, держава в особі податкових органів повинна мати вичерпною інформацією як про власників об'єктів і власників інших прав на них, так і про факти розпорядження цими об'єктами, пов'язаними з отриманням доходу (продаж, здача в оренду, отримання в дар тощо).
Цілком очевидно, що тільки існування досконалої системи реєстрації прав на нерухомість може забезпечити здійснення такої мети, як контроль за надходженням до бюджету коштів від оподаткування нерухомості та операцій з нею.
У той же час при реалізації цієї мети завжди потрібно пам'ятати про її вторинний характер стосовно до системи державної реєстрації. Так наприклад, періодично виникає ідея "примусової" реєстрації прав на нерухомість з метою збільшення надходжень від податків. Ні для кого не секрет, що ряд власників об'єктів нерухомості (перш за все знову створених) здійснюють володіння ними без державної реєстрації. Не отримуючи даних про ці об'єкти, податкові органи не нараховують відповідні податки на такі об'єкти. Дуже заманливо було б без заяв власників внести відомості про їх права на об'єкти з метою стягнення податків. Однак цілком очевидно, що при зовнішній простоті такий спосіб реєстрації прийде в протиріччя з основною метою реєстрації - захистом майнових прав учасників обороту, оскільки відомості про права, внесені без участі правовласників, будуть вельми неточні, що підірве загальну довіру до реєстру. [14]
Ще однією метою системи реєстрації має стати попередження і припинення правопорушень і злочинів у сфері відносин, пов'язаних з нерухомістю.
Мова в даному випадку йде і про форму соціальної профілактики правопорушень, і про конкретну діяльності з припинення розпочатих і розкриття вже скоєних злочинів. При цьому не випадково йдеться про попередження не тільки злочинів, а й інших правопорушень, і, в першу чергу, порушень цивільного права. В області нерухомості як ніде дуже тонка грань між несумлінним або неправильною поведінкою учасника цивільного обороту, за яке передбачена цивільно-правова відповідальність, і навмисним злочином, склад якого міститься в кримінальному законодавстві. Система ж реєстрації, будучи, орієнтованої на припинення цивільних правопорушень, не може одночасно не надавати профілактичний вплив на кримінальну ситуацію, оскільки можна сказати, що при здійсненні будь-якого злочину, предметом якого є нерухомість, у складі цього злочину обов'язково "міститься" і порушення цивільного законодавства . Тому, аналізуючи зміст правовстановлюючих документів з точки зору їх відповідності до цивільного законодавства, реєструючий орган здатний виявити і попередити кримінальне правопорушення.
Важко переоцінити роль системи державної реєстрації в отриманні інформації про злочинні посягання на нерухомість і на громадян у зв'язку з нерухомістю. Немає такого злочину, спрямованого на заволодіння чужим нерухомим майном, яке не залишило будь-якої слід в реєструючому органі. Заволодіти нерухомістю без складання необхідних документів неможливо, а ці документи (або підроблені, або отримані поза волею власника) рано чи пізно виявляються в органі реєстрації. Крім того, реєструючий орган, як показує практика, у ряді випадків отримує інформацію про вчинений злочин або злочин раніше, ніж правоохоронні органи.
Діюча сьогодні система державної реєстрації повинна бути орієнтована не тільки на більш-менш сумлінних учасників ринку, але і на боротьбу із злочинними проявами в даній сфері. Це має знайти відображення як у нормах, які визначають порядок реєстрації, так і в організації взаємодії між реєструючими і правоохоронними органами.
Такими, на нашу думку, основні цілі, з яких потрібно виходити при встановленні системи державної реєстрації прав на нерухомість.

§ 3. Принципи державної реєстрації прав на нерухомість

У науковій літературі наводиться дуже широкий перелік різноманітних принципів. При цьому погляди різних авторів на перелік цих принципів і їх систему вельми різняться.
Так, наприклад, О.Ю. Скворцов виділяє матеріально-правові та формально-правові засади державної реєстрації.
До матеріально-правовим принципам він відносить:
- Принцип публічної достовірності (матеріальної гласності) або безповоротності;
- Принцип виправлення реєстраційного запису;
- Принцип вилучення з-під дії давності;
- Принцип заперечення (протестації);
- Принцип позначки (попередньої реєстрації);
- Принцип старшинства прав.
У якості формально-правових принципів їм називаються:
- Принцип публічності (формальної гласності) або принцип внесення прав на нерухомість;
- Принцип специалітети (спеціальності);
- Принцип приватної ініціативи;
- Принцип легалітета;
- Принцип відповідальності публічної влади за неналежну реєстрацію прав на нерухомість. [15]
А.І. Кірсанов виділяє шість основних, на його думку, принципів: законності, гласності, достовірності записів у Єдиному державному реєстрі прав, пріоритету раніше зареєстрованих прав, подвійної реєстрації, єдності. При цьому перші два принципи він називає загальними, а інші - спеціальними. [16]
А.Б. Карлін виділяє такі принципи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в Російській Федерації:
- Принцип оцінки, що означає, що внесення запису повинна передувати оцінка відповідності заявленого для державної реєстрації підстави або права на нерухомість (операції, сервітуту, обмеження (обтяження)) вимогам законодавства, тобто їх дійсності;
- Принцип пріоритетності, що означає, що, якщо заявлене для реєстрації право несумісне з уже зареєстрованим правом на цей же об'єкт нерухомого майна, таке право не підлягає державній реєстрації;
- Принцип індивідуалізації, який полягає в тому, що об'єкти нерухомості отримують при державній реєстрації такі характеристики, які дозволяють однозначно виділити їх з інших об'єктів нерухомості;
- Принцип незалежності реєстратора при здійсненні своїх повноважень. [17]
Таке розмаїття думок з приводу принципів реєстрації прав на нерухомість пояснюється тим, що під принципами часто розуміються просто певні положення закону, які при всій їх важливості не можна віднести до принципів. Крім того, загальним недоліком більшості досліджень принципів реєстрації полягає в тому, що вони або відірвані від чинного законодавства про реєстрацію і спираються на зарубіжний досвід, або, навпаки, повністю замкнені на існуючій системі реєстрації та звільнені від критичного аналізу.
Одним з найважливіших принципів здійснення реєстрації прав на нерухомість є державний характер цієї реєстрації.
Використовуючи у Цивільному кодексі України словосполучення "реєстрація прав на нерухомість" завжди з визначенням "державна", законодавець сам однозначно визначає цю реєстрацію як функцію держави. Держава ж може здійснювати свої функції виключно через свої органи та установи. Делегування державних функцій комерційним структурам, нехай навіть заснованим державою і перебувають у його власності, є неприпустимим. Тим більше є неприпустимим надання державної функції характеру комерційної діяльності. Держава, здійснюючи свої функції через свої органи, не надає навіть цим органам права безпосередньо отримувати платежі від громадян та юридичних осіб у вигляді мита і зборів. Ці платежі підлягають зарахуванню до бюджету. Отримання ж комерційними структурами плати за здійснення державних функцій є правопорушенням, що тягне для держави досить істотний збиток.
Стаття 13 Закону про реєстрацію в процес державної реєстрації включає прийом документів, правову експертизу, встановлення підстав для відмови в реєстрації, внесення записів у ЕГРП, вчинення написів на правовстановлюючих документах та видачу посвідчень про виробленої державної реєстрації. Таким чином, весь комплекс дій, пов'язаних з державною реєстрацією, віднесено до компетенції установи юстиції, і можливість делегування цих функцій кому б то не було виключена.
Наступний принцип - принцип самостійності функції реєстрації прав на нерухомість.
Мова в даному випадку йде про самостійність реєстрації як в організаційному відношенні, так і у функціональному сенсі.
Функція реєстрації прав на нерухомість, являючи собою різновид діяльності держави в рамках державного управління в широкому сенсі цього слова, разом з тим не може бути зведена до будь-якої іншої функції держави, оскільки має самостійну систему цілей і специфічну форму здійснення цієї діяльності.
Якщо функція управління державним майном реалізується шляхом здійснення конкретних актів розпорядження майном, а функція дозволу суперечок про права на нерухомість - шляхом розгляду справ і винесення судових рішень, то функція реєстрації об'єкта представляє собою діяльність держави з фіксації і посвідчення безперечних фактів і станів. Стосовно нерухомості мова йде про встановлення фактів, необхідних для виникнення, зміни та припинення прав на об'єкти нерухомості, фіксації на цій підставі виникнення, зміни або припинення цих прав і посвідчення цих обставин.
Законом про реєстрацію ця проблема в цілому вирішена - в якості реєструючих органів вказані "федеральний орган виконавчої влади, уповноважений в області державної реєстрації (далі також - федеральний орган у сфері державної реєстрації, орган, який здійснює державну реєстрацію прав), і його територіальні органи, що діють у відповідних реєстраційних округах "(ст. 9 Закону про реєстрацію).
У рамках даного питання вважаємо за можливе зупинитися на принципі гласності (відкритості) державної реєстрації. Цей принцип, як вже зазначалося, є притаманним будь-якій системі реєстрації і, в певному сенсі, складає сутність реєстрації. У той же час способи його реалізації відрізняються у різних правових системах. Існують правові проблеми його здійснення і в системі реєстрації, що діє в нашій країні.
Цивільний кодекс РФ, встановлюючи обов'язковість державної реєстрації, одночасно покладає на орган, який здійснює реєстрацію, обов'язок "надавати інформацію про здійснену реєстрацію та зареєстровані права будь-якій особі" (п. 4 ст. 131 ЦК РФ).
У Законі про реєстрацію цей принцип розкривається у ст. 7 і 8. Однак даний принцип викликав серйозні дискусії про те, який ступінь відкритості інформації мав на увазі законодавець, і як на практиці повинен бути реалізований даний принцип. І дійсно, існувала регламентація довго залишала відкритим головне питання - яка за обсягом і конкретності інформація про реєстрацію та зареєстровані права повинна бути надана будь-якій особі.
Для початку визначимо, яка інформація знаходиться у розпорядженні реєструючого органу в результаті його діяльності. При проведенні реєстрації прав на об'єкти нерухомості, а також їх обтяжень, реєструючий орган отримує інформацію:
а) про характеристики об'єкта нерухомості (місцезнаходження, площі, кількості приміщень тощо);
б) про характеристику права, яке зареєстроване на даний об'єкт власність, довічне успадковане володіння, постійне користування, господарське відання, оперативне управління;
в) про обтяження (обмеження) зареєстрованих речових прав (застава, арешт, рента, оренда, сервітут тощо);
г) про підстави виникнення зареєстрованих прав та їх обтяжень (цивільно-правові угоди, успадкування, рішення суду тощо);
д) про правовстановлюючих документах (дата складання, дані про сторони угоди, її умовах, нотаріального посвідчення і ін);
е) про правовласника (про юридичну особу - найменування, дані про державну реєстрацію та адресу, керівника, представника; про фізичну особу - прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання, дані паспорта);
ж) про осіб, що мають права, що обмежують право власності, і про документи, на підставі яких зареєстровані ці обмеження.
з) про виробленої реєстрації прав та обтяжень (дата, реєстраційний номер, дані про осіб, які брали участь у процедурі реєстрації та засвідчити факт реєстрації);
і) про існуючі правопрітязаній і заявлених в судовому порядку права вимоги щодо даного об'єкту нерухомості;
к) про запити інформації про об'єкт та виданої за цими запитами інформації.
Пункт 1 ст. 7 Закону про реєстрацію, розкриваючи, що означає відкритий характер реєстрації, мовиться: "Орган, який здійснює державну реєстрацію, зобов'язаний надавати відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, про будь-якому об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі ( юридичній особі - документи, що підтверджують реєстрацію даної юридичної особи та повноваження її представника) ". Основна проблема у визначенні ступеня відкритості даних про державну реєстрацію полягає в тому, чи можуть бути надбанням будь-якої особи відомості про правовласників і яка повинна бути ступінь конкретності наданих про правовласників відомостей.
У зв'язку з цим виникає цілком закономірне питання: кому і навіщо необхідно отримувати інформацію про правовласників і права на об'єкт в таємниці від самого правовласника? Якщо мова йде про намір зробити з ним угоду, то норми ділового обороту, на нашу думку, передбачають необхідність спочатку звернутися саме до володаря права на нерухомість, з'ясувати у нього наявність бажання вести про цю операцію будь-які переговори, а при наявності такого бажання саме у правовласника вимагати підтвердження його прав на об'єкт. Інший порядок дій, на нашу думку, майже завжди має свідчити про намір здійснити якісь дії на шкоду правовласнику. Причому діапазон таких дій може бути дуже широкий - від шахрайських дій до насильницького заволодіння об'єктом.
Нам видається більш вдалим такий порядок надання інформації, при якому ця інформація видається не будь-якій особі, а тільки нинішньому власнику прав. При цьому правовласник може сам вирішити, кого ознайомити з цією інформацією.
Отже, якщо мета надання інформації про реєстрацію прав на нерухомість - забезпечення можливості переконатися в правах конкретної особи при здійсненні операції з об'єктом, то для цього немає необхідності надавати будь-якій особі право на отримання такої інформації. Цілком достатньо надати таке право самому правовласнику. Видача ж будь-якій особі вичерпних відомостей як про правовласників, так і про правовстановлюючому документі може істотно полегшити (і полегшує) для шахраїв виготовлення підроблених документів, оскільки вони будуть володіти всіма необхідними для цього даними.
Розглядаючи питання про тип формується в Росії системи реєстрації прав на нерухомість, ми оцінили цю систему як "прагне до титульної". Основна риса закінченою титульної системи - це гарантованість з боку держави дійсності зареєстрованих прав та його безумовна матеріальна відповідальність у разі встановлення недійсності цих прав. При такій ситуації надання інформації про реєстрацію не може мати іншої мети, окрім підтвердження прав на об'єкт. При цьому повідомлення про те, що дана особа зареєстрована як правовласник, означає одночасно те, що держава несе за цю інформацію повну відповідальність. Тому контрагенту і нотаріусу нема чого знати, хто, коли і на якій підставі володів об'єктом раніше і навіть те, на якій підставі цим об'єктом володіє нинішній власник.
Зовсім інша ситуація складається, коли держава не бере на себе таку відповідальність. Тоді повідомлення про зареєстроване право конкретної особи не гарантує набувачеві об'єкта, що його право на об'єкт не буде оскаржене у зв'язку з встановленням недійсності прав попередніх правовласників. У цих умовах здійснення будь-якої угоди з нерухомістю завжди пов'язане з ризиком, ступінь якого підлягає оцінці. Єдиним виходом у цій ситуації є страхування ризику, пов'язаного з придбанням об'єкту нерухомості.
Отже, в умовах відсутності відповідальності держави (реєструючого органу) за дійсність зареєстрованих прав виникає необхідність оцінки ризику укладання угоди з боку набувача об'єкта (для вирішення двох питань: про доцільність укладання угоди і про необхідність її страхування) і з боку страховика (для визначення тих умов , на яких він готовий застрахувати угоду). При цьому очевидно, що як набувач, і страховик повинні мати можливість отримання інформації незалежно від правовласника, а страховик - незалежно від правовласника і набувача, оскільки їх інтереси в даному випадку різні.
Спроба вирішення цієї проблеми міститься у п. 3 ст. 7 Закону про реєстрацію. У ньому виділена спеціальна група відомостей, які можуть надаватися тільки певним категоріям фізичних та юридичних осіб. До таких відомостей належать:
а) відомості про зміст правовстановлюючих документів;
б) узагальнені відомості про права окремої особи на наявні у нього об'єкти нерухомості;
в) відомості про перехід прав на об'єкт нерухомості.
І ось ці відомості можуть надаватися тільки:
а) самим правовласникам;
б) особам, які отримали від правовласника довіреність;
в) керівникам органів місцевого самоврядування та органів державної влади суб'єктів РФ;
г) податковим органам у межах відповідних територій;
д) судам і правоохоронним органам, що мають у провадженні справи, пов'язані з об'єктами нерухомості та (або) їх власниками;
е) осіб, які мають право на спадкування майна правовласника.
Питання про коло осіб, які мають доступ до інформації, може вирішуватися по-різному. Але безперечним, з нашої точки зору, є три положення:
1. Це повинні бути особи, які мають право на доступ до інформації, що знаходиться в реєструючому органі, для аналізу цієї інформації з метою визначення дійсності зареєстрованих прав та визначення ризику здійснення операції з об'єктом.
2. Коло цих осіб повинен бути суворо обмежений законом.
3. Повинен існувати чіткий порядок допуску цих осіб до інформації, що забезпечує контроль за обгрунтованістю звернення, можливість визначення тієї інформації, яка може бути надана по конкретному зверненню, а також конкретна відповідальність за порушення правил отримання та використання такої інформації.
Таким чином, в Законі про реєстрацію необхідно встановити два порядки надання інформації, якою володіє реєструючий орган.
Перший порядок - надання інформації в цілях підтвердження права на об'єкт нерухомості. Така інформація повинна надаватися правовласнику за його запитом і містити інформацію, необхідну для ідентифікації правовласника і правовстановлюючого документа, а також відомості про обтяження та обмеження його прав на об'єкт.
Другий порядок - надання інформації для підготовки угоди з метою оцінки дійсності зареєстрованих прав та ризику при здійсненні угоди. У цьому порядку інформація повинна надаватися за запитом нотаріуса, що пред'явив заяву правовласника і особи, яка бажає укласти з ним угоду. Нотаріусу при цьому повинен бути забезпечений безпосередній доступ до архіву реєструючого органу, зрозуміло в частині, що стосується даної угоди. Особливий порядок отримання інформації повинен бути встановлений для правоохоронних органів і органів влади і управління. Навряд чи доцільно для цих органів встановлювати жорстко регламентовану форму виписки та перелік відомостей, що підлягають видачі. Процесуальне законодавство, зокрема, наділяє правоохоронні органи повноваженнями на отримання всієї необхідної для їх діяльності інформації, і обмежити їх у правах Закон про реєстрацію навряд чи може.
§. 4. Поняття державної реєстрації прав на нерухомість
Визначенню державної реєстрації прав на нерухомість присвячена ст. 2 Закону про реєстрацію. Вона визначає державну реєстрацію як "юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження) переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації". Однак дане визначення відображає лише один з аспектів поняття державної реєстрації - реєстрація, як акт державного органу.
Разом з тим аналіз наукових робіт як по цивільному, так і з адміністративного права, свідчить про те, що у визначенні сутності державної реєстрації прав на нерухоме майно серед вчених немає єдності. Так, державна реєстрація прав на нерухоме майно розглядається як ненормативний акт державного органу, юридичний факт у фактичному складі, манливому виникнення, зміну або припинення прав на об'єкт нерухомості, комплексний засіб державного регулювання підприємницької діяльності на ринку нерухомості. [18] На думку М.Г . Піскунової, "державна реєстрація - імперативна норма цивільного права, необхідна умова виникнення речових та зобов'язальних прав на нерухомість". [19]
Державну реєстрацію можна розглядати у двох аспектах: як специфічну діяльність держави і як результат цієї діяльності. При цьому державна реєстрація як діяльність не завжди закінчується державною реєстрацією у вигляді результату, оскільки результатом цієї діяльності може бути відмова у державній реєстрації.
Розглянемо спочатку державну реєстрацію як діяльність. Будь-яка діяльність визначається, насамперед, її цілями і змістом. Питання про цілі державної реєстрації розглянуто раніше. Стосовно ж до визначення діяльності, на думку автора, мають значення тільки безпосередні цілі, на які ця діяльність в кожному випадку спрямована. При цьому потрібно відзначити, що державна реєстрація як діяльність може розглядатися у вузькому і широкому значенні. У широкому сенсі державна реєстрація прав на нерухомість може бути визначена як одна з функцій держави, здійснювана його спеціальними органами з метою захисту майнових прав учасників цивільного обороту. До державної реєстрації в цьому сенсі відноситься не тільки діяльність реєструючого органу з розгляду конкретних документів, а й діяльність держави щодо організації системи реєстрації, встановлення принципів ведення реєстру, автоматизації реєстраційних процесів, методів відображення і захисту інформації, а також діяльності з надання інформації про державну реєстрацію прав на нерухомість.
Таке визначення дозволяє розкрити поняття державної реєстрації прав на нерухомість як форми державної діяльності. Воно необхідне, оскільки за конкретними актами державного органу завжди потрібно бачити загальну спрямованість всіх цих актів, спільні цілі функціонування системи, створеної для здійснення даної діяльності.
Разом з тим наведене визначення не розкриває змістовну сторону державної реєстрації, не вказує, в чому саме полягає ця діяльність держави. І тут необхідно звернутися до поняття реєстрації у вузькому сенсі, тобто розглянути, що ж являє собою діяльність реєструючого органу в кожному конкретному випадку. У цьому сенсі державна реєстрація прав є процес розгляду заяви (вимоги) зацікавленої особи, адресованого державному органу про внесення відомостей про його право на об'єкт нерухомого майна у встановлені законом форми (державний реєстр). Цей процес складається з прийому поданих заявником документів, їх правового аналізу з точки зору встановлення підстав для реєстрації або відмови в реєстрації, прийняття відповідного рішення, відображення цього рішення у формах, встановлених законом, та видачі документів заявнику з повідомленням про прийняте рішення.
Якщо визначення державної реєстрації як форми діяльності дозволяє встановити загальну спрямованість роботи та завдання всіх реєструючих органів, то визначення державної реєстрації у вузькому сенсі підводить до розуміння безпосередньої мети реєструючого органу при розгляді кожного звернення. З точки зору автора, цю мету можна визначити як встановлення наявності підстав для внесення відповідного запису до державного реєстру прав на нерухоме майно. У негативному ж аспекті ця мета може бути сформульована як встановлення наявності чи відсутності підстав для відмови в реєстрації.
Отже, реєстрація прав на нерухомість у вузькому сенсі - це діяльність держави в особі її спеціальних органів, що представляє собою процес розгляду заяв (вимог) зацікавлених осіб про внесення відомостей про їх права на об'єкти нерухомого майна до державного реєстру прав на нерухомість. Основним змістом цього процесу є встановлення реєструючим органом підстав для внесення до реєстру необхідних відомостей.
Державна реєстрація виступає в якості однієї з форм застосування права. Вона полягає у прийнятті акта застосування права як документально оформленого дії державного органу. У юридичній літературі форми реалізації права класифікуються за різними підставами:
а) за характером правових зв'язків між суб'єктами права - у загальних і конкретних правових відносинах;
б) за суб'єктним складом - індивідуальна і колективна форми;
в) за зовнішнього прояву - активна і пасивна форми;
г) за методом впливу - добровільне і примусове здійснення права;
д) по правовому положенню суб'єктів - цивільно-правова і адміністративно-правова форми і т.д.
Даючи оцінку реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним з урахуванням положень зазначеної класифікації, відзначимо, що вона реалізується в конкретних правових відносинах в індивідуальній активній формі, здійснюється добровільно в адміністративно-правовій формі. Результатом правозастосовчої діяльності органу з реєстрації прав є прийняття рішення про наявність чи відсутність підстав для внесення до Єдиного державного реєстру відомостей про права на конкретне нерухоме майно, які мають обов'язкову силу припису, в тому числі і для власника прав.
Слід зазначити, що широке визначення реєстрації має значення, перш за все, для теорії державного управління. Право навряд чи потребує в такому визначенні. Для правових визначень необхідна більш висока ступінь конкретності як у визначенні цілей, так і змісту діяльності. У цьому плані нам більше підходить вузьке визначення державної реєстрації.
Якщо для реєструючого органу реєстрація - це процес, то з точки зору заявника - це, перш за все, мета як суб'єктивне уявлення про результат цього процесу. Ця мета може бути досягнута або не досягнута. У зв'язку з цим перейдемо до другого аспекту - до державної реєстрації як одного з можливих результатів взаємодії реєструючого органу та заявника.
Аналіз законодавства дозволяє зробити висновок про те, що термін "державна реєстрація прав на нерухоме майно" в Законі про реєстрацію використовується саме в цьому останньому значенні. Коли в законі йдеться про те, що права виникають з моменту реєстрації (п. 2 ст. 8 ЦК РФ), права на нерухомість і операції з нерухомістю підлягають реєстрації (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ЦК РФ) , договір вважається укладеним з моменту реєстрації (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то мова, зрозуміло, йде не про процес, а про результат. Саме в цьому аспекті дано вищенаведене визначення в ст. 2 Закону про реєстрацію. Що ж являє собою цей результат з точки зору права?
Більшість дослідників виділяють два підходи до характеристики правової природи акта застосування права:
- Як ненормативного акта державного органу;
- Як юридичного факту у фактичному складі, манливому виникнення, зміну або припинення прав на об'єкт нерухомості.
Державна реєстрація - це юридичний факт, з яким закон пов'язує певні юридичні наслідки. Для того щоб визначити правову природу цього факту, звернімося до прийнятої в теорії права класифікації юридичних фактів. Зрозуміло, цей юридичний факт є юридичною дією, а не подією. Ця дія державного органу, а дія будь-якого органу завжди являє собою акт. Акти поділяються на нормативні й індивідуальні (ненормативні). Цілком очевидним є те, що реєстрація права на об'єкт нерухомості є індивідуальним (ненормативних) актом державного органу. Даний вид юридичних актів у науці адміністративного права іменується індивідуальними правозастосувальними актами органів державного управління. [20]
Акт державної реєстрації як юридичної документа характеризується формалізацією свого змісту. Однак на відміну від інших правозастосовних актів, акт державної реєстрації не містить таких традиційних елементів, як вступна, описова, мотивувальна і резолютивна частини. Згідно абз. 5 п. 1 ст. 13 Закону про реєстрацію державна реєстрація прав здійснюється не шляхом видання акту, а шляхом внесення записів до ЕГРП на нерухоме майно та угод з ним. Можливо, така специфічна форма акта реєстрації дала підставу для відмови від визнання його ненормативним актом державного органу. Однак, як видається, ненормативний акт може бути оформлений по-різному, важливо, щоб його форма відповідала закону. Визнаючи за записом у ЕГРП тільки якість юридичного факту, послідовники розглянутої позиції залишають за кадром питання про походження цього запису, яка з'являється в результаті дії державного органу, що здійснюється в певному процесуальному порядку, що характерно саме для ненормативного акту. Крім того, Закон про реєстрацію сам називає державну реєстрацію "актом визнання і підтвердження державою" певних обставин. [21]
Слід зазначити, що дискусія про правову природу акту державної реєстрації була прив'язана, в основному, до питання про порядок розгляду в суді справ про визнання недійсною державної реєстрації прав на нерухомість і відмови в такій реєстрації. Визнання державної реєстрації та відмови в реєстрації ненормативними актами реєструючих органів з необхідністю вабило віднесення відповідних справ до категорії випливають з адміністративних правовідносин і інших публічних правовідносин (ст. 29 АПК РФ) [22]. У той же час такий підхід цілком обгрунтовано викликав сумніви, тому що, фактично, в таких справах досліджуються, перш за все, цивільно-правові відносини, які послужили підставою для реєстрації або підставою відмови. Однак, як видається, для вирішення задачі обгрунтування передачі відповідних справ з однієї колегії арбітражного суду в іншу навряд чи варто було будувати таку складну і суперечливу концепцію.
У зв'язку з судовою практикою розгляду спорів, пов'язаних з державною реєстрацією, виникає питання про принципову можливість пред'явлення позову про визнання недійсною реєстрації права на нерухомість. І.М. Плотнікова, заперечуючи таку можливість, пише про те, що "закон про реєстрацію не встановлює можливість оскарження факту реєстрації". У зв'язку з цим, на її думку, "в суді може бути оскаржене матеріальне право, а не його реєстрація". [23]
Таке твердження видається занадто категоричним. У той же час воно буде абсолютно вірним, якщо не визнавати за державною реєстрацією якості ненормативного акту. Дійсно, якщо підставою для реєстрації права послужила угода, то оскаржувати потрібно саме саме зареєстроване право і те підставу (угоду), на якому ця реєстрація зроблена. Однак цілком можна уявити, що реєструючий орган провів реєстрацію взагалі без будь-яких підстав, але відповідний запис існує, і вона у відповідності зі ст. 2 Закону про реєстрацію є "єдиним доказом існування зареєстрованого права". Очевидно, що ніякого права в даному випадку не існує, і оскаржити в цьому сенсі нічого. Але неправомірно досконала запис повинен бути якимось чином видалений з реєстру. Зробити це можливо тільки на підставі судового рішення, а таке рішення може бути прийнято, як видається, тільки в порядку оскарження ненормативного акту державного органу.
Отже, державна реєстрація як юридичний факт являє собою ненормативний акт державного реєструючого органу.
Наступним важливим ознакою, що визначає юридичний факт, є ті наслідки, які він спричиняє. Але незалежно від правового значення факту реєстрації, в кожному конкретному випадку його суть полягає у визнанні цього права державою та надання цьому праву тієї захисту з боку держави, яка забезпечується системою реєстрації прав на нерухомість. Специфіка різних підстав виникнення права полягає лише у визначенні моменту виникнення права. Однак можливість реалізації будь-якого права на нерухомість в повному обсязі (і перш за все, щодо розпорядження) незалежно від підстави його виникнення з'являється лише з моменту державної реєстрації цього права. Держава не може захищати права, про які вона не знає. Єдиним власником інформації про права на нерухомість є система реєструючих органів. Тому ключовим у визначенні державної реєстрації як акту державного органу і спільним для всіх таких актів є те, що це акт визнання державою реєстрованого права, що забезпечує можливість реалізації цього права його власником.
Ми визначили державну реєстрацію з точки зору виду та правового значення даного юридичного факту. У той же час будь-яка дія може бути визначено з точки зору його змісту. У чому ж власне полягає державна реєстрація як акт державного органу?
Якщо реєстрація як процес включає в себе багато стадій: від прийому заяви до видачі документів заявнику, то нам потрібно виявити в цьому процесі те, що є власне державною реєстрацією. Іншими словами, необхідно визначити момент, коли даний акт держави вважається досконалим.
Відповідно до Закону про реєстрацію (п. 3 ст. 2) "датою державної реєстрації прав є день внесення відповідних записів про права в Єдиний державний реєстр прав". Таким чином, моментом, коли державна реєстрація здійснена, слід вважати внесення в належній формі запису про це право у встановлені форми державної реєстрації.
У цьому сенсі процес державної реєстрації можна розділити на підготовку до реєстрації, власне реєстрацію та видачу документа про реєстрацію. Говорити про доконаний реєстрації до посвідчення записи про реєстрацію уповноваженою особою не можна. Будь-який акт державного органу, в тому числі ненормативний, повинен мати належну письмову форму. Для реєстрації така форма встановлена ​​у вигляді запису в реєстрі. Рішення про реєстрацію, не оформлене належним чином (у вигляді усних заяв, резолюцій на документах тощо), не може бути визнано актом реєстрації.
На практиці виникає питання про співвідношення запису в реєстрі та документа, що засвідчує факт державної реєстрації, виданого заявнику. Особливо гостро це питання постає тоді, коли виданий документ не відповідає даним реєстру.
Стаття 14 Закону про реєстрацію говорить про те, що засвідчується шляхом видачі свідоцтва та здійснення спеціального запису проведена державна реєстрація. Тут ми бачимо, що закон чітко розділяє саму державну реєстрацію і підтвердження її проведення. Саме тому в разі видачі свідоцтва про реєстрацію за відсутності запису в реєстрі свідоцтво є нікчемним.
Отже, представляється неправильної практика пред'явлення позовів про визнання недійсними свідоцтв про державну реєстрацію. Можливі варіанти, коли відсутність запису в реєстрі за наявності у заявника свідоцтва можуть бути викликані технічною помилкою реєструючого органу. Закон про реєстрацію надає можливість виправлення такої помилки самим реєструючим органом (ст. 21). У будь-якому випадку, в тому числі і щоб уникнути підробок документів про реєстрацію, повинна існувати презумпція істинності даних реєстру по відношенню до інших документів. Порядок же внесення змін до реєстру повинен бути жорстко регламентований і обмежений випадками, коли внесення таких змін викликано явними технічними помилками, а виправлення не можуть торкнутися будь-яких прав. Саме тому для інших випадків ст. 21 Закону про реєстрацію передбачає судовий порядок виправлення помилок.
Нами розглянуті різні варіанти визначень державної реєстрації прав на нерухомість. Всі вони, на нашу думку, мають право на існування, оскільки розкривають різні сторони одного явища. Навряд чи мають перспективу спроби сформулювати загальне визначення державної реєстрації, яке поєднало б всі ознаки наведених визначень. Однак, якщо теорія припускає, а в ряді випадків навіть вимагає існування декількох різнопланових визначень поняття, то в законі це неприпустимо.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно - це акт визнання цього права (або його зміни, обтяження, переходу або припинення) державою в особі реєструючого органу, який би можливість реалізації цього права його власником і оформляється у вигляді запису про зареєстроване право до державного реєстру прав на нерухоме майно.

Глава 2. Правові основи реєстрації прав на нерухоме майно в Російській Федерації

§ 1. Поняття об'єкта нерухомості
За вельми влучним зауваженням С.А. Бабкіна складну ситуацію в правовому регулюванні відносин, пов'язаних з нерухомістю, визначають дві головні причини: "1) розмитість критеріїв поділу майна на рухоме і нерухоме і 2) відсутність чіткого розуміння змісту та призначення процедур державної реєстрації прав". [24] Змісту і призначенням процедур державної реєстрації була присвячена попередня глава. Тепер звернемося до поняття нерухомого майна.
Розгляд питання про поняття нерухомості у зв'язку з проблемами державної реєстрації прав на нього визначається низкою обставин. По-перше, рішення про те, чи належить даний об'єкт нерухомого майна, завжди має передувати вирішення всіх інших питань, що підлягають розгляду реєструючим органом. По-друге, у науковій дискусії з приводу критеріїв віднесення об'єкта до нерухомості питання про правовому значенні реєстрації займає дуже важливе місце.
Стаття 130 ЦК України визначає нерухоме майно наступним чином: "До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва ".
Призначення будь-якого визначення, а в особливості законодавчого, полягає в тому, щоб мати можливість з числа всіх предметів і явищ у кожному випадку виділити об'єкти, що позначаються визначеним поняттям. З урахуванням наявних в законі визначень об'єкт відноситься до нерухомості, якщо він:
а) відноситься до числа об'єктів, прямо перерахованих у визначенні, тобто є земельною ділянкою, ділянкою надр;
б) є ​​об'єктом, який пов'язаний з землею так, що його переміщення без невідповідного збитку його призначенням неможливо.
Перераховані дві категорії об'єктів (земельні ділянки та ділянки надр) відповідно до законодавчим визначенням нерухомості мають самостійне значення, у той час як всі інші категорії об'єктів, перераховані у визначенні, наводяться в якості прикладів об'єктів, які "пов'язані з землею так, що його переміщення без невідповідного збитку його призначенням неможливо ". У той же час законодавство практично не містить визначень будівель, споруд, об'єктів незавершеного будівництва, а на практиці об'єкти, які іменуються будівлями, спорудами, об'єктами незавершеного будівництва, насправді можуть не відповідати ознакою законодавчого визначення. Так, наприклад, у практиці органів обліку нерухомого майна широко використовується термін "споруда" стосовно об'єктів, зв'язок із землею яких носить тимчасовий характер - збірно-розбірні торгові павільйони, складські модулі і пр.
Таким чином, лише такий об'єкт, який на підставі закону може бути визнаний земельною ділянкою або ділянкою надр без встановлення будь-яких додаткових ознак може бути віднесений до нерухомості. Стосовно всіх інших об'єктів, як би вони не називалися, повинна бути встановлена ​​їх міцний зв'язок із землею, при якій їх переміщення без невідповідного збитку призначенням неможливо.
У зв'язку з цим С.А. Степанов, зазначає: "при самих різноманітних методичних підходах та наукових аргументаціях цивільне законодавство і цивілістика запропонували, по суті, лише два критерії аналізованого розподілу: а) перерахування об'єктів, що відносяться до нерухомого майна, і б) визначення єдиного, абстрактного принципу (критерію), заснованого на певному зв'язку з землею, віднесення інших, не охоплених переліком об'єктів, до нерухомості ". [25]
Таким чином, визначальне значення набувають критерії встановлення тієї зв'язку з землею, про яку йдеться у визначенні нерухомості.
Як показує практика, на жаль, сьогодні критеріїв, запропонованих законодавством для відмежування нерухомих речей від інших об'єктів, розташованих на земельних ділянках, буває недостатньо. Перш за все, це видно при розмежуванні об'єктів нерухомості і так званих тимчасових споруд. Сучасні технології, з одного боку, дозволяють без шкоди переносити з місця на місце будівлі, віднесення яких до нерухомості не повинно викликати сумніву, а з іншого боку, досить широко поширилися збірно-розбірні об'єкти, які в досить короткі терміни можуть бути розібрані і зібрані в іншому місці. При цьому у вигляді таких споруд є не тільки традиційні павільйони, гаражі, навіси, але і значні за розміром торгові та виробничі комплекси. З урахуванням цих обставин очевидно, що критерій неможливості переміщення без невідповідного збитку призначенням стає для об'єкта недостатньо конкретним, а застосування його досить довільним. Вивчення практики реєстрації прав на нерухомість показало, що різними установами технічної інвентаризації однакові об'єкти в одних випадках визнаються нерухомістю, а в інших ні.
Як вже зазначалося, категорія нерухомого майна виділена в законі для того, щоб визначити специфіку тих правових відносин, які складаються з приводу даного об'єкта цивільних прав. Ось чому було б логічною помилкою робити критерієм віднесення об'єкта до нерухомості ті відносини, які існують з приводу цього об'єкта ..
Ідея підходу до поняття нерухомого майна з точки зору відносин, що існують з приводу даного об'єкту, не є абсолютно новою. Крім її відображення в практиці органів обліку нерухомого майна, вона знайшла відображення і в судовій практиці. Зокрема, Пленум ВАС РФ у п. 16 Постанови від 25 лютого 1998 р . N 198 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" відзначив, що "за змістом статті 130 ЦК РФ [26], та статті 25 Закону РФ" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з них "не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна". З цього випливає висновок, що незавершений будівництвом об'єкт стає нерухомістю лише після припинення договору підряду. При діючому договорі підряду об'єкт, хоч і відповідає всіма об'єктивними ознаками нерухомості, нерухомістю не є. При цьому не дуже зрозуміло, що ж являє собою цей об'єкт.
Основою критикованого підходу до поняття нерухомого майна як при визнанні критерієм віднесення об'єкта до нерухомості законності його створення, так і при визнанні критерієм для об'єкта незавершеного будівництва відсутності чинного договору підряду є те, що в цих випадках об'єкт, хоча і не відрізняється від аналогічних об'єктів нерухомості по фізичним властивостям, але, тим не менш, не "може стати об'єктом права власності та інших цивільних прав". Таким чином, можна сказати, що саме такий критерій пропонується для розмежування рухомого і нерухомого майна.
Логіка такого підходу в цілому зрозуміла. Закон відносить речі (у тому числі і нерухомі) до об'єктів цивільних прав (ст. 128 ГК РФ). Об'єкт ж цивільного права - це те, на що можуть бути встановлені цивільні права. Якщо такі права на аналізований предмет не можуть бути встановлені з тих чи інших причин, то цей предмет не є об'єктом цивільного права. Продовжуючи цю думку, слід визнати, що кожен предмет, що володіє об'єктивними ознаками нерухомого майна, якщо на нього не може бути встановлено право власності, що не є не тільки нерухомої річчю, але і річчю взагалі.
Об'єкт нерухомості - це завжди конкретний предмет матеріального світу, що володіє певним місцем розташування, кордонами і специфічними характеристиками (будівля, споруда, приміщення). Він існує як фізично, так і юридично незалежно від тих відносин, які існують з приводу цього об'єкта. У цьому сенсі абстрактними представляються ті процеси, які відбуваються в ЕГРП, оскільки вони досить умовно відображають ті події, які фіксують. Можливість у конкретний момент часу стати об'єктом права власності не може впливати на визнання об'єкта річчю (нерухомої річчю) в сенсі цивільного права. Основна ознака речі - можливість у принципі, за певних умов стати об'єктом цивільних прав, нерухома ж річ від інших речей повинна відрізнятися лише об'єктивними ознаками, тобто такими, які не пов'язані з правовими відносинами, існуючими з приводу цієї речі.
Такий підхід зумовлений, зокрема, взаємозв'язком об'єкта правовідносин власності (іншого речового права) і самого цього правовідносини. Об'єкт завжди щось зовнішнє до правовідносин, яке характеризується взаємозв'язком суб'єктів з приводу об'єкта. Без об'єкта правовідносини стає безпредметною, але відсутність правовідносин з приводу об'єкта не робить цей об'єкт неіснуючим.
Але все може стати на свої місця, якщо під можливістю бути об'єктом права власності розуміти не конкретну можливість придбання конкретною особою права власності на цей предмет, а принципову можливість придбання такого права ким би то не було. При такому підході і самовільне будівництво, і об'єкт незавершеного будівництва з чинним договором підряду можуть бути віднесені до об'єктів нерухомості, оскільки вони володіють необхідними об'єктивними ознаками, а право власності на них за певних умов може бути придбане.
Формулювання ст. 130 ЦК РФ призводить деяких авторів до висновку про те, що спільним критерієм для об'єднання в понятті нерухомості вельми різних об'єктів виступає не зв'язок із землею, а інші властивості цих об'єктів. Так, В.А. Бєлов стверджує, що "причина виділення нерухомості в особливе юридичне поняття в даний час корениться в особливій організації її обороту, а зовсім не в особливих її природних властивостях" [27]
Намагаючись обгрунтувати існування об'єктів, які є нерухомістю чинності спеціальним вказівки закону, С.А. Степанов пише: "Інші об'єкти зараховуються законом до нерухомості не в силу фізичних властивостей речей, а в силу економічної значимості і, що більш важливо, за функціональною ознакою: призначенням і особливою сферою їх застосування, що потребують підвищеної публічної уваги (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти) ". [28]
До нерухомих речей прирівнюються підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомості може бути прирівняне і інше майно.
При такому формулюванні зникнуть підстави стверджувати, що нерухомість явище "не фактичне, а юридична", оскільки єдиним критерієм віднесення об'єктів до нерухомості залишиться міцний зв'язок із землею. Що ж стосується об'єктів, що не відповідають цьому критерію, але потребують правового режиму, схожого з режимом нерухомості, то вони будуть прирівняні до нерухомості в частині цього правового режиму, але нерухомістю вважатися не будуть, що буде в повному обсязі відповідати фактичному стану справ.
Щоб уникнути порушення єдності критерію визначення нерухомого майна, на нашу думку, необхідно зберегти суто об'єктивний підхід до цього поняття замість того, щоб шукати суб'єктивні критерії його визначення. Усунути ж недостатню конкретність існуючого визначення можна лише шляхом встановлення додаткових ознак, що характеризують зв'язок об'єкта із землею. Ці ознаки можуть перебувати у сфері технічних дисциплін, пов'язаних з архітектурою та будівництвом. Тільки тут можуть бути розроблені поняття і показники, які в кожному разі забезпечать об'єктивне вирішення питання про віднесення конкретного об'єкта до нерухомості. Розробка цих критеріїв не є предметом даної роботи, однак необхідність їх визначення очевидна. При цьому зрозуміло, що самі технічні критерії навряд чи можуть бути включені в текст законодавства, проте в законі необхідно встановити порядок затвердження нормативних актів, що встановлюють критерії нерухомого майна і вказати на обов'язковість застосування цих актів у вирішенні даних питань.

§ 2. Класифікація об'єктів нерухомості

Питання про класифікацію об'єктів нерухомості є одним з найбільш заплутаних як в правовій літературі, так і в правозастосовчій діяльності. Огляд різноманітних точок зору на виділення різних класифікаційних груп, їх співвідношення міг бути предметом самостійного вельми об'ємного дослідження. Разом з багатьма дослідниками даного питання автор вважає, що виділені в законодавстві види нерухомого майна вельми далекі від досконалості. Разом з тим, розглядаючи проблеми реєстрації прав на нерухоме майно, ми можемо виходити виключно з законодавчої конструкції нерухомості. С.А. Степанов дивно точно відобразив існуюче положення: "Момент, коли можна було достатньо безболісно і з економічної точки зору, і з соціальної запропонувати вивірену, продуману, засновану на вітчизняному (в тому числі і радянського періоду) правовоззреніі і юридичному досвіді конструкцію речових прав на будівлю і земельну ділянку під ним, на будову і квартиру (кімнату) в нім, був упущений. Завдання сьогоднішнього позитивізму - розібратися з чинним законодавчим масивом і досить вільним суддівським розсудом і запропонувати найбільш ефективні заходи до мінімізації правотворчих і правозастосовних проблем ". [29]
У ст. 1 Закону про реєстрацію міститься визначення нерухомості, згідно з яким "нерухоме майно (нерухомість), права на яке підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, - земельні ділянки, ділянки надр і всі об'єкти, які пов'язані з землею так, що їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення ". Пункт 6 ст. 12 Закону про реєстрацію, визначаючи структуру ЕГРП на нерухоме майно та угод з ним, вказує, що "розділи Єдиного державного реєстру прав розташовуються відповідно до принципу єдиного об'єкта нерухомого майна. Розділи, що містять інформацію про будівлі, споруди і про інші об'єкти нерухомого майна, міцно пов'язаних із земельною ділянкою, розташовуються безпосередньо за розділом, що містить інформацію про даній земельній ділянці. Розділи, що містять інформацію про квартири, приміщеннях та про інші об'єкти, що входять до складу будівель і споруд, розташовуються безпосередньо за відповідним розділом, що належать до будівлі, спорудження " .
У Правилах ведення ЕГРП [30] форми відповідних розділів іменуються: "Земельна ділянка", "Будинок, споруда", "Житлове, нежитлове приміщення, інші складові будівель, споруд". Таким чином, встановлюється трехзвенная класифікація об'єктів нерухомості.
Одним з головних вимог до будь-якої класифікації є відсутність перетинів між різними її ланками. Для цього класифікаційні групи повинні бути сформовані таким чином, щоб один і той же об'єкт не міг бути віднесений більш ніж до однієї групи.
Перша ланка в нашій класифікації - земельну ділянку. У віднесення об'єктів нерухомості до земельних ділянок, як правило, не виникає істотних труднощів. Однак деякі проблеми можливі і тут. Згідно із законодавчим визначенням (ст. 6 Земельного кодексу РФ) земельну ділянку - це "частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку". Згідно з таким визначенням очевидно, що земельна ділянка як об'єкт нерухомого майна об'єктивно не існує і з'являється лише як результат діяльності людей за описом і посвідченню його кордонів. До завершення цієї діяльності майбутній ділянка існує лише як частина земної поверхні, на якій його межі ніяк не позначені. Таке становище робить існування земельної ділянки залежним від волевиявлення його правовласників і правил, передбачених для визначення меж земельних ділянок, які встановлюють межі такого волевиявлення. Проте Земельний кодекс РФ [31] розрізняє подільні й неподільні земельні ділянки. При цьому до діленим відносить такі, які "можуть бути розділені на частини, кожна з яких після розділу утворює самостійний земельну ділянку, дозволене використання якого може здійснюватися без перекладу його до складу земель іншої категорії" (ст. 6 Земельного кодексу РФ).
Таким чином, земельну ділянку як об'єкт нерухомого майна існує з моменту встановлення його меж і до їх зміни у передбаченому законом порядку.
У практиці іноді виникають проблеми розмежування земельної ділянки та зведеного на ньому споруди. Зокрема, можливі ситуації, коли зведення об'єкту пов'язане з приростом земельної ділянки за рахунок колишньої території водойм внаслідок насипання грунту. Це може відбуватися як за рахунок відособлених водних об'єктів, так і за рахунок інших водних об'єктів. У цьому випадку виникає як питання про віднесення земельної ділянки до новостворених об'єктів нерухомого майна, так і про те, що власне створено: нову земельну ділянку або новий об'єкт нерухомості - споруда. Такі питання виникають при будівництві різного роду портових споруд, дамб тощо Критерій для вирішення питання тут, мабуть, повинен лежати в площині характеру змін, зроблених у результаті здійсненої діяльності. Якщо результат діяльності складався виключно у збільшенні площі суші, то мова повинна йти про виникнення нової земельної ділянки. Якщо ж у результаті цієї діяльності з'явився об'єкт, що має яке-небудь спеціальне призначення - причал, дамба, маяк і пр., то тут мають місце два процеси - створення земельної ділянки та створення на цій земельній ділянці об'єкта нерухомості.
Подібна проблема виникає і тоді, коли зміни, що відбулися на земельній ділянці, носять незначний характер. Так, часто виникає питання, чи є об'єктом нерухомості заасфальтована або іншим чином замощеній майданчик, дорога, обнесений огорожею ділянку землі тощо На жаль, у законодавстві ми також не зможемо знайти чіткі критерії для вирішення цього питання. Так, наприклад, певним чином обладнані майданчики кваліфікувалися органами технічного та кадастрового обліку як споруди - "склади відкритого зберігання", дороги також враховувалися як споруди. В інших випадках ті ж майданчики і дороги до нерухомості не ставилися. Не маючи чіткого законного критерію, у вирішенні даного питання слід було б виходити з правила, згідно з яким для того, щоб констатувати наявність на земельній ділянці будь-якого об'єкта нерухомості, відмінної від самого цієї земельної ділянки, потрібно, щоб зміни на цій земельній ділянці виходили за рамки його простого благоустрою.
Друга ланка класифікації - будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомого майна, міцно пов'язані із земельною ділянкою. При віднесення об'єктів до цієї групи вже виникають дуже серйозні проблеми.
Зокрема неясно, що розуміється під іншими, крім будівель і споруд, об'єктами, міцно пов'язаними із земельною ділянкою. Вивчення практики державної реєстрації показало, що практично всі об'єкти, включені в розд. II реєстру, іменувалися або будівлями, або спорудами, оскільки саме на це орієнтує назва розділу в ЕГРП.
Існують, принаймні, ще дві проблеми, пов'язані з даним розділом.
Перша проблема полягає в можливості розташування в даному розділі об'єктів, що становлять відокремлені частини будинків або споруд. З одного боку, Закон про реєстрацію та Правила ведення ЕГРП прямо таку можливість не передбачають, а з іншого боку, в назві розд. III йдеться про інші об'єкти, що входять до складу будівель і споруд. Говорячи про відокремлені частинах будівель, ми в першу чергу маємо на увазі такі їх частини, які можуть бути використані автономно від інших частин об'єкта. Так, якщо окрема квартира або кілька квартир не можуть бути автономно використані, тому що для підходу до них і забезпечення їх функціонування необхідні спільні приміщення будинку, а також несучі конструкції, електричне, сантехнічне та інше обладнання, то за певних умов блок-секція або флігель , що має окремий вхід, можуть бути об'єктами автономного використання, в тому числі мати самостійне, відмінне від інших частин будівлі призначення (наприклад, гуртожиток, готель, дитячий сад і т.д.).
Найбільш простим і традиційним прикладом самостійного статусу частини будівлі є реальний розділ індивідуального житлового будинку. Судова практика давно визнавала за такими частинами об'єкта самостійний статус, аналогічний цілого житлового будинку. У той же час в останні роки в ряді регіонів практика органів технічної інвентаризації відмовилася від виділення частини житлового будинку в якості самостійного об'єкта нерухомості, розглядаючи таку частину як квартиру, а будинок як багатоквартирного. Однак якщо звернутися до Житлового кодексу РФ [32], то він у ст. 16, поряд з житловим будинком та квартирою, називає такий об'єкт житлової нерухомості як частина житлового будинку. Останнім часом набуло великого поширення будівництво таун-хаусів - будинків, в яких у кожне житлове приміщення є окремий вхід, не сполучається із загальними приміщеннями такого будинку. При цьому приміщення в такому будинку визнаються квартирами, а сам будинок багатоквартирним, хоча вони нічим не відрізняються від приміщень, що отримані в результаті реального розділу раніше єдиного житлового будинку. Цілком очевидно, що при зверненні за реєстрацією права на цю частину будівлі право на неї має бути зареєстровано в розд. II ЕГРП. При подальшій добудові та бажання зареєструвати право на всю будівлю у заявника буде два варіанти - або зареєструвати право на другу частину будівлі як на самостійний об'єкт нерухомості, або звернутися за реєстрацією прав на будівлю в цілому з припиненням права на раніше зареєстровану його частину.
Тут ми бачимо невідповідність законодавству про реєстрацію та нормативних актів, що визначають порядок обліку нерухомості. На думку автора, в даний час такі протиріччя повинні вирішуватися на користь актів вищої юридичної сили - ГК РФ і Закону про реєстрацію. При такому підході "домоволодіння", що складається з кількох самостійних будівель, не може бути визнано об'єктом нерухомості, йому немає місця в реєстрі. Однак фактично такі комплекси нерухомості в рамках однієї земельної ділянки існують. Питання ж про необхідність їх відображення в реєстрі може бути вирішене лише шляхом відповідної зміни законодавства.
Від таких комплексів слід відрізняти об'єкти, які в силу єдності технологічного процесу їх функціонування, хоча і можуть бути представлені як сукупність будівель і споруд, але насправді являють собою єдине споруда. Прикладом такої споруди може служити автозаправна станція. Первісна практика реєстрації прав на ці об'єкти зводилася до того, що як окремі об'єкти нерухомості реєструвалося будівлю, де розташовувався пульт управління, кожен резервуар для палива та інші об'єкти.
Ще однією серйозною проблемою є проблема так званих загальних приміщень. Ця проблема має рішення в цивільному законодавстві лише стосовно до квартир. У ст. 290 ГК РФ говориться про те, що "власникам квартир у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири".
Стаття 36 ЖК РФ, конкретизуючи цю норму, встановлює, що власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали), а також дахи, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення, земельну ділянку, на якій розташований цей будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці (далі - спільне майно у багатоквартирному будинку).
Таким чином, стосовно до житлових будинків, приміщення діляться на власне приміщення, на які може бути встановлена ​​власність фізичної або юридичної особи, і приміщення, що відносяться до загального майна, на які не може бути встановлена ​​власність однієї особи, і які знаходяться в частковій власності власників приміщень. Так визначається законом структура власності в житлових будинках. На практиці така структура викликає ряд питань.
Перше питання - це вироблення критеріїв віднесення приміщень до загальному майну. Закон як такого критерію називає обслуговування таким приміщенням більше однієї квартири. Цей критерій добре працює при віднесенні до загальному майну сходів, сходових майданчиків і т.п. Хоча і для приміщень такого роду не все так однозначно. Ні, наприклад, ніяких сумнівів у необхідності віднесення до загальних приміщень будинку сходи, на яку виходять кілька квартир. Але зустрічаються такі ситуації, коли сходи ведуть тільки в одну квартиру. Досить поширені випадки, коли на майданчик виходить одна квартира, при цьому ніхто, крім осіб, які проживають в даній квартирі, цим майданчиком не користується. Який же статус цих об'єктів в даному випадку? Навряд чи їх можна віднести до загального майну будинку, оскільки відсутня головна ознака - обслуговування більше одного приміщення.
У той же час ці об'єкти не включені до складу тих приміщень, які вони обслуговують. Виходить, що вони перебувають у невизначеному статусі, який, з одного боку, не дозволяє власнику приміщення розпоряджатися ними в тому ж режимі, що і квартирою, а з іншого боку, не створює підстав для пред'явлення вимоги до власників всіх приміщень в будинку участі в утриманні цих об'єктів як елементів загального майна будинку.
Також є деякі приміщення, статус яких практично завжди викликає проблеми. До числа таких приміщень відносяться приміщення в підвалах і цокольних поверхах, окремі приміщення технічних поверхів, горищні приміщення. У всіх цих приміщеннях, як правило, розташоване обладнання, що обслуговує весь будинок у цілому або окремі його частини. Згідно зі ст. 36 ЖК РФ спільним майном будинку є "коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали)". Таке формулювання не дає можливості зробити однозначний висновок про те, чи є наявність інженерних комунікацій, іншого обслуговуючого більше одного приміщення в даному будинку обладнання необхідною ознакою для віднесення до загального майна не тільки підвалів, але і коридорів, технічних поверхів та горищ. Якщо ця ознака стосується тільки до підвалів, то будь-який горище або технічний поверх повинен визнаватися загальним майном будинку, незалежно від того, що там знаходиться.
Однак деякі з таких приміщень вже є власністю окремих осіб, здаються державою в оренду. Надходять заяви на реєстрацію права власності на такі приміщення як на новостворені об'єкти. І кожного разу в такому випадку необхідно встановити, що дане приміщення не належить до спільного майна. При цьому очевидно, що вирішувати це питання треба на рівні кадастрового і технічного обліку. Саме органи обліку об'єктів нерухомості повинні в кожному випадку виділяти з числа приміщень ті, які відносяться до загального майна.
Представляється, що відносити об'єкти до загальних приміщень будинку тільки на підставі їх найменування - це не дуже продуктивний підхід. Критерій же наявності в розглянутому приміщенні інженерних комунікацій і устаткування, що обслуговує більше одного приміщення, також не є цілком вдалим, оскільки його застосування на практиці далеко не безумовно. Важко знайти підвал або горище, в яких не проходили б комунікації і не було б якого-небудь загального обладнання. Між тим, в більшості випадків ці комунікації і загальне обладнання займають лише незначну частину відповідних приміщень. У той же час з технічних причин виділити в окремі приміщення ті сегменти, в яких знаходяться комунікації і загальне обладнання, часто неможливо. Визнавати ж підвальне приміщення площею 500 кв. м . загальним приміщенням тільки тому, що там розташований електричний щит або проходить труба парового опалення, навряд чи відповідає дійсному змісту законодавства. Проте при буквальному тлумаченні законодавчого визначення загального майна такий підхід цілком можливий.
Друге питання полягає в тому, яким чином повинні враховуватися приміщення, що відносяться до загального майна, зокрема, чи повинні їм присвоюватися кадастрові номери. Нам видається, що на дане питання варто було б відповісти негативно, або передбачити особливий порядок кадастрового обліку цих приміщень.
Як вже вказувалося, специфіка цих приміщень полягає в тому, що вони не можуть перебувати у власності однієї особи. У силу прямої вказівки закону вони знаходяться у спільній частковій власності власників всіх приміщень. Отже, право спільної часткової власності на ці приміщення виникає автоматично разом з правом власності на основні приміщення і від державної реєстрації не залежить.
У тісному зв'язку з розглянутою проблемою знаходиться питання про співвідношення таких об'єктів, як будівлю і приміщення. Ми вже говорили про те, що не може існувати приміщення, що складається з приміщень. Якщо кілька приміщень об'єднуються в одне, то з моменту виникнення об'єднаного приміщення вони перестають існувати в реєстрі. Це виражається в тому, що вони виключаються з кадастрового обліку та права на них припиняються в ЕГРП одночасно з реєстрацією права на нове приміщення. Те ж саме відбувається при поділі одного приміщення на декілька. У цьому випадку припиняє існувати в реєстрі колишнє єдине приміщення. Це правило неухильно дотримується для приміщень нежитлового призначення. Що ж стосується багатоквартирних житлових будинків, то і тут діє, то ж правило з поправкою на те, що до складу житлових приміщень - квартир, можуть входити кімнати як самостійні об'єкти нерухомості. Але і тут не може бути квартири, що складається з двох квартир, або кімнати, що складається з двох кімнат.
Дещо інше співвідношення між будівлею і перебувають у ньому приміщеннями. Будівля може існувати як єдиний об'єкт нерухомості без поділу на приміщення. Якщо у такої будівлі один власник, то незалежно від призначення будівлі (житлове чи нежитлове) воно може розглядатися як єдиний об'єкт. Будівля може розглядатися як єдиний об'єкт і тоді, коли на нього встановлена ​​часткова власність, незалежно від того, визначено порядок користування будівлею чи ні.
Розглянута конструкція носить досить абстрактний характер, оскільки зміни відбуваються у відносинах власності на об'єкт, але відображаються як зміна об'єкту, якого в реальності не відбувається. Однак, для того щоб правильно орієнтуватися при здійсненні різних операцій з нерухомим майном, з цими протиріччями необхідно примиритися і керуватися запропонованими правилами.

§ 3. Об'єкти реєстрації прав на нерухомість

Питання про об'єкт реєстрації прав на нерухомість, тобто питання про те, що саме підлягає реєстрації, є одним з найбільш важливих і складних для розуміння правових основ системи реєстрації прав на нерухомість.
Проаналізуємо спочатку п. 1 ст. 131 ЦК РФ, що визначає об'єкти державної реєстрації. Ми побачимо, що відповідно до розглянутої нормою реєстрації підлягають:
а) права власності;
б) інші речові права;
в) обмеження цих прав;
г) їх виникнення;
д) їх перехід;
e) їх припинення.
У наступному реченні перераховуються конкретні права, що підлягають державній реєстрації:
а) право власності;
б) право господарського відання;
в) право оперативного управління;
г) право довічного наслідуваного володіння;
д) право постійного користування;
е) іпотека;
ж) сервітути;
з) інші права у випадках, передбачених цим кодексом та іншими законами.
Першим питанням, яке виникає при аналізі такої конструкції норми, є питання про характер переліку підлягають реєстрації прав. При цьому очевидно, що перелік прав, що підлягають реєстрації, не є вичерпним. У той же час його не можна назвати і абсолютно відкритим. Інші права підлягають реєстрації лише остільки, оскільки це зазначено ГК РФ або іншими законами. Таким чином, з одного боку, законодавець вказав на можливість встановлення необхідності реєстрації інших прав, крім перерахованих, а з іншого боку, усунув можливість встановлення цієї необхідності іншими, крім законів, нормативними актами. Дане положення є досить істотним для подальшого нормотворчості у сфері державної реєстрації прав на нерухомість. Позбавляючи органи виконавчої влади можливості встановлювати права, які підлягають реєстрації, ГК РФ наділив цим правом тільки законодавця. При цьому слід зазначити, що в силу п. "о" ст. 71 Конституції РФ цим наділений лише федеральний законодавчий орган, оскільки цивільне законодавство відноситься до виключної компетенції Федерації.
Але виникає і інше питання: про співвідношення норм, що містяться в першому і другому реченнях п. 1 ст. 131 ЦК РФ. Якщо б не було другого речення, то, очевидно, слід було б визнати, що реєстрації підлягають усі права, які належать до речових, а також усі їхні обмеження. Однак у другому реченні перераховані не всі речові права, існування яких передбачено цивільним законодавством. Зокрема, там не вказано таке специфічне речове право на об'єкт нерухомості, як право користування житловим приміщенням членами сім'ї власника (ст. 292 ГК РФ), перераховані далеко не всі можливі обмеження речових прав на об'єкти нерухомості.
Практика реєструючих органів розглядає всі права та обмеження прав, щодо яких не вказано, що вони підлягають державній реєстрації, як і підлягають реєстрації в сенсі заборони реєструючого органу їх реєструвати. Цю позицію відображає М.Г. Піскунова, яка вважає, що "відповідно до п. 1 ст. 20 з урахуванням п. 1 ст. 2 Федерального закону в реєстрації прав та угод, що не підлягають реєстрації відповідно до законодавства, має бути відмовлено. Наприклад, має бути відмовлено у реєстрації договорів найму житлового приміщення, договорів купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення, оскільки зазначені договори вважаються укладеними, а засновані на них зобов'язальні права вважаються виникли без акту державної реєстрації ". [33]
Але така позиція може призвести до ряду досить негативних наслідків. Основне завдання реєстрацію речових прав та їх обмежень - захист інтересів власників відповідних прав. При забороні реєстрації деяких прав і обмежень володарі цих прав та особи, на користь яких права обмежені, позбавляються певного засобу захисту своїх прав. Набувачі ж об'єктів нерухомості позбавляються можливості отримання інформації про обтяження об'єкта з незалежного джерела, яким є реєструючий орган.
Як приклад, крім прав членів сім'ї власника житлового приміщення, можна навести права наймача житлового приміщення. Що виникає з договору житлового найму право користування житловим приміщенням, безумовно, є обтяженням (обмеженням прав власника) об'єкта нерухомості на період дії договору. Разом з тим закон не включає ні договір найму, ні права наймача за договором до числа підлягають реєстрації. Навряд чи, проте, є обгрунтовані підстави для того, щоб позбавити наймача можливості зареєструвати свої права за договором.
Розглянемо виникнення права власності. Цілком очевидним є те, що не можна зареєструвати виникнення права власності, не зареєструвавши одночасно саме це право за певним суб'єктом. Значить, реєстрація виникнення права завжди буде пов'язана з реєстрацією самого цього права. Таким чином, на нашу думку, одночасне вказівка ​​в ст. 131 ЦК РФ і самого речового права, і його виникнення як самостійних об'єктів реєстрації позбавлене юридичного змісту.
Тепер розглянемо поняття переходу права власності. Слід зазначити, що питання про реєстрацію переходу права власності фігурує не тільки в ст. 131 ЦК РФ, але і в нормах частині другій ДК РФ про договорі купівлі-продажу нерухомості. У ст. 551 ДК РФ, яка називається "Державна реєстрація переходу права власності на нерухомість" йдеться про те, що реєстрації у разі укладення договору купівлі-продажу підлягає не право покупця, не договір купівлі-продажу, а саме перехід права власності.
Таким чином, об'єктами реєстрації прав на нерухомість слід визнати самі речові права (їх виникнення) і припинення цих прав.
Проте, видається, що законодавець у ст. 131 ЦК РФ вказав не всі об'єкти реєстрації. Характерною особливістю прав на об'єкти нерухомості є відносно тривале їх існування. При цьому в процесі існування зміст цих прав може змінюватися досить суттєво як з волі самих власників, так і поза їх волею. У зв'язку з цим нам видається, що зміна змісту прав на об'єкти нерухомості має бути визнано самостійним об'єктом реєстрації. При цьому під категорію змін права підпадає будь-яка зміна змісту правомочностей власника.
Одним з найбільш поширених прикладів зміни змісту правовідносин власності без зміни кола його суб'єктів є перетворення спільної власності в часткову в результаті угоди власників або за рішенням суду. При цьому очевидно, що не відбувається ані припинення права власності, ні його виникнення знову. Однак зміна відносин між власниками є юридично досить значимим і тому має бути зареєстровано.
Іншим випадком зміни змісту речового права є встановлення обтяжень (обмежень) цього права. Специфіка будь-якого обтяження (обмеження) в тому і полягає, що воно звужує коло правомочностей власника цього права. Таке звуження може відбутися в результаті укладання власником угоди - наприклад, передачі об'єкта в оренду, в заставу, або в результаті діяльності уповноважених державних органів (наприклад, накладення арешту на майно).
Про реєстрацію обмежень прав на об'єкти нерухомості говориться в ст. 131 ЦК РФ, однак, оскільки обмеженнями не вичерпуються всі випадки зміни права, зміна речових прав слід було б вказати в ст. 131 ЦК РФ як самостійного об'єкта реєстрації.
Речове право суб'єкта характеризується, перш за все, змістом, тобто сукупністю правомочностей суб'єкта щодо володіння, користування і розпорядження об'єктом. При цьому для кожного з відомих цивільному праву речових прав характерно своє співвідношення цих правомочностей.
Власність займає особливе місце серед речових прав, оскільки носить первинний незалежний характер. Відповідно до ст. 209 ЦК України власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії. Всі інші речові права є похідними від права власності, бо існують лише остільки, оскільки існує право власності, і в ряді випадків здійснюються у допущених власником межах.
Одним з основних питань функціонування системи реєстрації прав на нерухомість є організація ведення реєстру прав на нерухоме майно. Одним з найважливіших принципів ведення цього реєстру, на нашу думку, повинно бути виключення відображення прав різного порядку в одному розділі реєстру. Тому не слід об'єднувати в одній формі державної реєстрації всі речові права. Тим часом саме так регламентовано ведення реєстру в Законі про реєстрацію та прийнятих на його підставі Правилах ведення ЕГРП на нерухоме майно та угод з ним. У ст. 12 цього закону встановлюється, що кожен розділ ЕГРП складається з трьох підрозділів і повинна в підрозділ. II вносити як записи про право власності, так і записи про інші речові права. Правила ж ведення ЕГРП (Додаток 2) встановлюють єдину форму як для запису права власності, так і для запису про інші речові права.
Така організація ведення реєстру не враховує того, що встановлення інших речових прав не припиняє права власності, а лише обтяжує його. Перебуваючи у державній власності, об'єкт нерухомості може неодноразово змінювати суб'єктів господарського відання або оперативного управління. Оптимальна ж організація ведення реєстру повинна забезпечувати наочність динаміки прав кожного рівня: виникнення, припинення та зміни первинного права, вторинних прав та обтяжень як первинних, так і вторинних прав. У світлі цих положень представляється необхідним замість форми реєстрації "запис про право власності та про інші речові права" ввести дві самостійні форми: "запис про право власності" і "запис про інші речові права".
Необхідність виділення розділу "інших речових прав" пов'язана з тим, що ряд цих прав хоча і є обтяженням права власності, але не є правом однопорядкові з іншими обтяженнями. Специфіка таких похідних прав, як, наприклад, право господарського відання і право оперативного управління, полягає в тому, що вони, виступаючи обтяженням права власності, у свою чергу, можуть бути обтяжені (наприклад, правами орендаря або заставодержателя). Саме тому зазначені права не можуть бути включені до реєстру обтяжень.
На підставі чого можна підвести такі підсумки.
1. Державній реєстрації підлягає право власності та інші речові права (їх виникнення, зміна і припинення), а також обтяження (обмеження) цих прав.
2. Права та їх обтяження (обмеження) підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених ГК РФ і іншими законами.
Інші права на нерухоме майно та їх обмеження реєструються за бажанням правовласників у порядку, встановленому законом.
Отже, сформулюємо ряд висновків, вихідних для розуміння об'єкта реєстрації прав на нерухоме майно.
1. Основним (первинним) об'єктом реєстрації є право власності.
2. Реєстрації підлягають його виникнення, зміни та припинення.
3. Реєстрація обтяжень (обмежень) права власності є окремим випадком реєстрації зміни цього права.
4. Реєстрація інших (вторинних) речових прав представляє собою окремий випадок реєстрації обтяжень (обмежень) права власності. Разом з тим реєстрації підлягає виникнення, зміни та припинення, а також обтяження (обмеження) самих вторинних речових прав.
5. Угоди підлягають реєстрації в якості підстав виникнення, зміни або припинення речових прав, яких підстав виникнення, зміни або припинення обтяжень (обмежень) цих прав. Угода відчуження з відкладальною умовою сама підлягає реєстрації як обтяження відповідного речового права.
6. Документи, які оформляють угоди, а також документи, що містять відомості про інших юридичних фактах, що тягнуть за собою виникнення, зміну або припинення речових прав, не є об'єктом реєстрації, а виступають як єдиний засіб отримання реєструючим органом інформації про ці угоди і юридичні факти.

§ 4. Порядок здійснення державної реєстрації на нерухоме майно
Державна реєстрація проводиться на підставі заяви правовласника, сторони (сторін) договору або уповноваженого ним на те особи за наявності у нього належним чином оформленого доручення. Належним чином оформлена довіреність має відповідати всім вимогам Цивільного кодексу.
Якщо правовласник або сторона в договорі - неповнолітній у віці до 14 років (малолітній), або громадянин, визнаний недієздатним, від його імені виступають законні представники, причому подання довіреності для цього не потрібно. Законні представники малолітніх - це батьки, усиновителі або опікуни, а недієздатних - опікуни.
Неповнолітні у віці від 14 до 18 років можуть звертатися із заявою про реєстрацію самостійно, але за згодою на це їх законних представників. Ця згода має бути висловлена ​​у письмовій формі. [34]
Як правило, звернутися із заявою про реєстрацію прав на підставі договору можуть все що у ньому сторони. Але з тексту ст.16 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" випливає, що, якщо мова йде про договір, що не вимагає нотаріального посвідчення і не засвідченому нотаріусом, то державна реєстрація може бути проведена тільки за заявами всіх сторін . Якщо ж одна зі сторін ухиляється від державної реєстрації, то друга може звернутися до суду, який має право винести рішення про державну реєстрацію, обов'язкове для установи юстиції з реєстрації прав, при цьому з уклоняющейся сторони можуть бути стягнуті збитки, викликані затримкою реєстрації, якщо це ухилення було необгрунтованим (ст.165 ЦК України).
Якщо ж права виникли на підставі договору, що не вимагає нотаріального посвідчення, але посвідченого за бажанням сторін, для проведення державної реєстрації досить заяви однієї з них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "). У ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" не відображена ситуація, при якій обов'язкове нотаріальне посвідчення договору передбачено законом. Оскільки закон пов'язує визначення кола осіб, які мають право на подання заяви про державну реєстрацію, з єдиною умовою - нотаріальним посвідченням договору, слід дійти висновку, що державна реєстрація може бути проведена за заявою однієї із сторін і тоді, коли нотаріальне посвідчення договору обов'язково в силу закону. [35]
У випадку якщо права виникають на підставі акту державного органу або акта органу місцевого самоврядування, заяву про державну реєстрацію права подається особою, щодо якої прийнято зазначені акти (у даному випадку маються на увазі індивідуальні (ненормативні) акти). Такі акти можуть бути видані тільки у випадках і в порядку, зазначених у законі, і повинні бути підписані особою, наділеним правом здійснювати відповідні владні дії від імені органу.
До заяви, відповідно до ч.2 ст.16, ст.17 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", повинні бути додані необхідні для реєстрації документи, перш за все ті, які є підставами для державної реєстрації наявності, виникнення , припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно та угод з ним, а саме:
- Акти, видані органами державної влади чи органами місцевого самоврядування в межах їх компетенції в порядку, який встановлений законодавством, що діяло в місці видачі таких актів на момент їх видання;
- Договори та інші угоди щодо нерухомого майна, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці розташування об'єктів нерухомого майна на момент укладення угоди;
- Акти (свідоцтва) про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці здійснення приватизації на момент її здійснення;
- Свідоцтва про право на спадщину;
- Вступили в законну силу судові рішення;
- Акти (свідоцтва) про права на нерухоме майно, видані уповноваженими органами державної влади в порядку, встановленому законодавством, яке діяло в місці видання таких актів на момент їх видачі;
- Інші акти передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника відповідно до законодавства, яке діяло в місці передачі на момент її здійснення.
Для того щоб договір було визнано укладеним, сторін повинні в передбаченій законом формі досягти згоди щодо його предмета і всіх інших істотних умов (ст.432 ЦК України). За загальним правилом договір визнається укладеним, коли особою, яка направила оферту, отриманий акцепт, але якщо договір підлягає обов'язковій реєстрації, то моментом його укладення вважається, якщо інше не встановлено законом, момент державної реєстрації (ст.433 ЦК України).
Якщо мова йде про договори, пов'язаних з правами на нерухомість, то ці договори служать підставою для реєстрації виникнення, припинення і переходу відповідних прав. У випадках, коли Цивільний кодекс РФ передбачає обов'язкову реєстрацію різних угод, які пов'язані з нерухомістю, реєстрація прав, що випливають з відповідних договорів, одночасно розглядається як реєстрація операції. І тільки тоді, коли мова йде про угоди, спрямованих на обтяження прав на нерухомість, державній реєстрації підлягають самі відповідні договори (наприклад, ст.352 ЦК України).
Приватизація житлових приміщень здійснюється відповідно до Закону "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" від 04 липня 1991р. (З наступними змінами та доповненнями) [36]. Закон про приватизацію передбачає передачу громадянам у власність за їх бажанням займаних ними жилих приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду.
Передача здійснюється на безоплатній основі, причому громадянин має право на безкоштовне придбання житла тільки один раз. Але існує й виключення: неповнолітні особи, які є власниками житлового приміщення, отриманого в порядку приватизації, зберігають право на приватизацію іншого, отриманого ними згодом житлового приміщення в будинках державного або муніципального житлового фонду, після досягнення повноліття.
Приватизація оформляється договором передачі житла, який має свої особливості, чому і виділений законодавцем в окреме підстава виникнення, припинення і переходу прав на житло. Головна особливість полягає в тому, що проголошений Цивільним кодексом принцип свободи договору в даному випадку стосується тільки однієї сторони - громадянина, що бажає приватизувати займане ним житло.
Ще одна підстава для державної реєстрації прав - свідоцтво про право на спадщину. Воно видається спадкоємцям, які прийняли спадщину, на підтвердження їхніх прав на отримане майно. Спадкоємці набувають право на майно з дня відкриття спадщини, тому можна сказати, що державна реєстрація прав на нерухомість в даному випадку носить не правовстановлюючий, а правоподтверждающій характер. Склад спадкоємців визначається заповітом або законом.
Відповідно до ст.36 Основ законодавства про нотаріат видають свідоцтво про право на спадщину та вживають заходів до охорони спадкового майна тільки державні нотаріуси. І лише за відсутності в нотаріальному окрузі державної нотаріальної контори спільним рішенням органу юстиції і нотаріальної палати виконання відповідних функцій може бути доручено одному з нотаріусів, що займаються приватною практикою. [37]
Свідоцтво про право на спадщину видається всім спадкоємцям разом чи кожного окремо - за їх бажанням (в останньому випадку у свідченнях вказується все спадкове майно і частка спадкоємця, що одержує свідоцтво). Якщо виявиться, що будь-яке майно не включено у свідоцтво про спадщину, то на нього може бути видано додаткове свідчення.
Права на нерухоме майно, встановлені рішенням суду, підлягають державній реєстрації на загальних підставах. Під терміном "рішення суду" носить в даному випадку узагальнюючий характер і позначає так само рішення третейського та арбітражного суду.
Рішення суду в контексті ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" можуть визнавати за громадянами і організаціями певні права на нерухоме майно (право власності, право господарського відання, право оперативного управління, сервітутні й інші речові права), визнавати недійсними оспорімие угоди і вказувати порядок застосування наслідків визнання недійсними нікчемних угод.
Чинне процесуальне законодавство наділяє осіб, які беруть участь у справі, а також судового пристава-виконавця правом постанови перед судом питання про роз'яснення рішення (ст.17 Федерального закону "Про виконавче провадження").
Слід зауважити, що право на нерухоме майно може бути встановлено не тільки судовим рішенням, а й визначенням суду про затвердження мирової угоди сторін, визначенням або постановою касаційної, апеляційної, наглядової інстанції, які винесли нове рішення у справі або змінили рішення суду.
Однією з підстав для обмеження прав на нерухоме майно є накладення арешту на це майно, тобто його опис, оголошення заборони розпоряджатися ним, а при необхідності - обмеження права користування, застосовуваний для забезпечення позову або в інших цілях. Арешт майна тягне наступні обмеження в правах: неможливість його продажу, дарування, міни, здачі в найм (оренду), застави. У зв'язку з цим ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (ст.28) запропонована необхідність повідомлення реєстратора про вироблений арешт у триденний термін.
Ще однією підставою для державної реєстрації є різні акти (свідоцтва) державних органів. Ці акти відносяться до категорії індивідуальних. Слід зауважити, що до даного виду підстав відносяться і різні акти органів місцевого самоврядування, наділених необхідними повноваженнями. Компетенція і цих, і органів державної влади визначається законодавством, яке діяло в місці видачі і на момент видачі акту (документа).
В якості прикладів таких актів можна привести підлягають реєстрації ліцензії на водокористування, які видаються спеціально уповноваженим державним органом управління використання і охорони водного об'єкта; акти подання земельної ділянки органами місцевого самоврядування для будівництва об'єктів нерухомості в міських та сільських населених пунктах; та інші акти (свідоцтва).
До особливих випадків, які вкладаються в рамки даної підстави, можна віднести:
- Прийняття безхазяйне нерухомих речей на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно (підставою для такого прийняття на облік є заява органу місцевого самоврядування, на території якого знаходиться безхазяйне річ, - ст.225 ГК РФ);
- Рішення про вилучення майна у власника у вигляді реквізиції, тобто за обставин, які мають надзвичайний характер, в інтересах суспільства за рішенням державних органів у порядку і на умовах, встановлених законом, зокрема, з неодмінною виплатою вартості майна (ст.242 ЦК України) або у вигляді конфіскації (ст.243 ЦК України) .
До числа інших актів передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника, передбачених ст.18 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", відносяться самі різні акти, відповідні діяв в місці передачі і на момент здійснення передачі законодавству.
До цих актів в даний час можна віднести такі підстави для державної реєстрації прав, як внесення фізичними та юридичними особами вкладу у вигляді нерухомості в яка ними господарське товариство (товариство), наділення власниками правом оперативного управління створюваних ними установ, передача юридичною особою іншій юридичній особі прав на нерухомість при окремих видах реорганізації юридичної особи, наділення від імені власника державним органом або муніципальним утворенням правом господарського ведення на певний нерухоме майно новостворюваного державного або муніципального унітарного підприємства та ін [38]
Слід окремо зауважити, що ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" не вказується ще одна підстава для державної реєстрації на нерухоме майно - довідка правління споживчого кооперативу про повну виплату паю. У відповідності зі ст.218 ГК РФ член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інші особи, які мають право на паєнагромадження, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом , набувають право власності на зазначене майно. Оскільки все вищеперелічене майно відноситься до нерухомості, що виникло право підлягає реєстрації відповідно до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", хоча в цьому випадку ця юридична процедура носить не правовстановлюючий, а правоподтверждающій характер, так як право на ці приміщення виникає з моменту повного внесення паю.
Обов'язковим додатком до документів, необхідних для державної реєстрації, є план земельної ділянки, ділянки надр і (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадастрового номеру.
Деякими статтями глави 4 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" можуть бути передбачені додаткові документи, надання яких необхідно для державної реєстрації. Так, наприклад, у разі державної реєстрації права на частку у спільній частковій власності на нерухоме майно, до заяви про державну реєстрацію з боку інших співвласників повинні додаватися в письмовій формі згоди, які повинні бути оформлені кожним співвласником в органі, що здійснює державну реєстрацію прав, або бути нотаріально завірені. Відсутність такої згоди може служити підставою для призупинення державної реєстрації (ст.24 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним").
При подачі заяви про державну реєстрацію будь-яка фізична особа-правовласник, сторона в договорі або представник зобов'язані пред'явити документ, що засвідчує особистість. Тут розумно навести перелік таких документів, але до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" його, зрозуміло, немає, тому можна використовувати норми, що містяться в інших правових актах. Найбільш докладний перелік документів, що засвідчують особу, наведений у Правилах реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації, затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 17 липня 1995р. з подальшими змінами і доповненнями:
- Паспорт;
- Свідоцтво про народження - для осіб, які не досягли 16 років (слід зауважити, що в даний момент паспорт видається особам, які досягли 14 років);
- Закордонний паспорт - для постійно проживають за кордоном громадян, які тимчасово перебувають на території РФ;
- Посвідчення особи - для військовослужбовців (офіцерів, прапорщиків, мічманів);
- Військовий квиток - для солдатів, матросів, сержантів і старшин, які проходять військову службу за призовом або за контрактом;
- Довідка про звільнення з місць позбавлення волі - для осіб, звільнених з місць позбавлення волі.
Особистість іноземних громадян та осіб без громадянства встановлюється на підставі виду на проживання чи національного паспорта з відміткою про реєстрацію в органах внутрішніх справ або інших уповноважених органах.
Представник юридичної особи зобов'язаний пред'явити установчі документи юридичної особи, а також документ, що засвідчує його особу, та документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи.
Також для державної реєстрації необхідно пред'явити документ про оплату реєстрації. Таким документом є квитанція про приймання грошей кредитною установою, що здійснює грошові розрахунки з населенням, або платіжне доручення організації з відміткою банку про прийняття платежу. Обов'язковим є додаток оригіналу платіжного документа.
При отриманні правовстановлюючих документів на державну реєстрацію посадова особа органу юстиції з реєстрації прав вносить відповідний запис до книги обліку документів. Книга обліку вхідних документів призначена для внесення записів про документи, що подаються до органу юстиції з реєстрації прав (або його філія) для здійснення ним державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним відповідно до ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ".
У книзі обліку вхідних документів провадяться записи за такими заявами і документах: [39]
- Заяв про державну реєстрацію прав з документами;
- Заявами про реєстрацію обмежень (обтяжень) права з документами;
- Заяв про виправлення технічних помилок у записах, допущених при державній реєстрації прав;
- Заявами про призупинення державної реєстрації прав;
- Документів, необхідних для проведення державної реєстрації, наприклад: відповіддю відповідних органів та організацій на звернення установ юстиції з реєстрації прав (їх філій) або правовласників про надання відомостей, необхідних для державної реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна (п.3 ст.8 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним");
- Додатковим документів, що подаються заявником з метою усунення причин, що призвели до призупинення реєстратором прав державної реєстрації прав;
- Інших документів, що стосуються здійснюваної установами юстиції з реєстрації прав (їх філіями) державної реєстрації прав, наприклад, визначень або рішеннями судів про призупинення державної реєстрації прав.
Заявнику видається розписка в отриманні документів на державну реєстрацію з їх переліком, а також із зазначенням дати їх подання. Розписка підтверджує прийняття документів на державну реєстрацію, крім того, з вказаної в ній дати починається проведення всіх реєстраційних дій, і, отже, обчислення місячного строку, протягом якого, відповідно до п.3 ст.13 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ", повинна бути проведена державна реєстрація.
Правова експертиза - це вивчення поданих для державної реєстрації документів з метою встановлення юридичного факту, що є безперечним підставою для виникнення, наявності, переходу, припинення або обтяження (обмеження) прав на нерухоме майно [40].
Вимоги до документів, що подається на державну реєстрацію, містяться в ст.18 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
У ній говориться, що документи, що встановлюють наявність, виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно і подаються на державну реєстрацію, повинні відповідати вимогам, встановленим законодавством РФ, і відображати інформацію, необхідну для державної реєстрації прав на нерухоме майно до Єдиного державного реєстру прав. Зазначені документи повинні містити опис нерухомого майна і вид реєстрованого права та в установлених законодавством випадках повинні бути нотаріально засвідчені, скріплені печатками, повинні мати належні підписи сторін або визначених законодавством посадових осіб.
Рішення про відмову у реєстрації повинно бути прийнято в письмовій формі із зазначенням мотивів для відмови, до загального місячного термін, або протягом терміну призупинення державної реєстрації. Копія цього рішення повинна бути поміщена у справу правовстановлюючих документів.
Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним, як свідчить ст.12 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", містить інформацію про існуючі та припинені права на об'єкти нерухомого майна, дані про вказані об'єкти і відомості про правовласників.
Фактично ЕГРП складається з трьох основних складових:
- Книги обліку документів;
- Безпосередньо запису про конкретні об'єкти нерухомого майна, існуючих і припинені права на ці об'єкти, правовласників, існуючих і припинених обмеження (обтяження) прав, здійснені згідно з встановленими вимогами;
- Справи правовстановлюючих документів.
Орган юстиції з реєстрації прав в обов'язковому порядку веде книгу обліку документів, прийнятих на державну реєстрацію. Саме з дати внесення до неї запису про що надійшов заяві про реєстрацію права на об'єкт нерухомого майна, обмеження права або угоди починається державна реєстрація. Крім того, при внесенні запису в цю книгу документам, прийнятим на реєстрацію, присвоюється вхідний номер, який згодом складає основу номера виробленої запису про реєстрацію права, його обмеження або угоди.
Книга містить інформацію про всі надійшли на реєстрацію документах. Якщо на підставі документів прийнято рішення про відмову в державній реєстрації, то про це робиться відмітка у книзі і реєстраційний запис у цьому випадку не проводиться, номер реєстрації не присвоюється.
Якщо ж приймається рішення про здійснення державної реєстрації, то інформація про виробленої реєстрації відображається в книзі обліку виданих свідоцтв про державну реєстрацію прав. Книга обліку виданих свідоцтв про державну реєстрацію прав містить інформацію про те, що правовласник або інша особа, яка звернулася за реєстрацією обмеження (обтяження), повідомлено про результати проведеної за його заявою державної реєстрації та отримала документ про зареєстроване право чи угоді.
Сам Єдиний державний реєстр прав складається з окремих розділів - на кожен об'єкт нерухомого майна, про реєстрацію прав на який або угод з ним було подано заяву. Кожен розділ Єдиного державного реєстру прав ідентифікується кадастровим або умовним номером об'єкта. Усі записи про об'єкт нерухомого майна, права на цей об'єкт, виникненні, переході і припинення таких прав, про обмеження (обтяження) вносяться до відповідного, відкритий саме для цього об'єкта нерухомості розділ Єдиного державного реєстру прав, тобто на земельну ділянку, будинок, що стоїть на цій земельній ділянці, конкретне приміщення в цій будівлі (або інший об'єкт, що входить до складу будівлі) заводяться окремі розділи реєстру. Але при цьому розділи в Єдиному державному реєстрі прав розміщуються відповідно до принципу єдиного об'єкта нерухомого майна.
Правила ведення Єдиного державного реєстру прав передбачають також внесення записів про зміни, які не спричиняють за собою припинення або переходу права. Для цих цілей передбачений спеціальний лист, на який і вносяться такі відомості. До таких відомостей, зокрема, відносяться зміна прізвища, імені, по батькові, місця проживання фізичної особи, найменування юридичної особи або його юридичної адреси, уточнення площі об'єкта, зміни при незначній конструкції будівлі і ін
Для внесення відомостей про зміни, які не спричиняють за собою припинення або переходу права, на аркуші, до якого відноситься зміна, у графі "Особливі відмітки реєстратора" проставляється штамп про внесення змін в реєстраційну запис. На штампі вказуються дата внесення змін та ім'я реєстратора, засвідчені його підписом. При внесенні ще однієї зміни ставиться додатковий штамп про внесення змін.
На кожен об'єкт нерухомого майна відкривається справа правовстановлюючих документів. У справу містяться всі документи, що надходять для державної реєстрації на цей об'єкт.
Свідоцтво про державну реєстрацію прав, що видається правовласнику, є документом суворої звітності, має ступінь захищеності на рівні цінних паперів на пред'явника, а також облікову серії та номер.
Свідоцтво видається правовласнику при реєстрації будь-якого речового права на об'єкт нерухомого майно, а також орендарю і заставодержателю.
Видача свідоцтв про державну реєстрацію, а також оригіналів правовстановлюючих та інших підлягають видачі правовласнику, орендарю або заставодержателю документів здійснюється у разі звернення суб'єкта права після закінчення місячного терміну до органу юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Отримання свідоцтва про державну реєстрацію права є правом, а не обов'язком власника прав. Видача свідоцтва провадиться на підставі пред'явленої розписки в отриманні документів на державну реєстрацію, що видається при поданні документів на державну реєстрацію заявникові. Також при видачі свідоцтва про державну реєстрацію правовласник - фізична особа - зобов'язаний пред'явити документ, що засвідчує особу, та, якщо свідоцтво отримує уповноважена правовласником особа, що належним чином оформлену довіреність. Представник юридичної особи-правовласника пред'являє, крім документа, що посвідчує особу, документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи. Інформація про те, що правовласник отримав документ про зареєстроване право чи угоді, заноситься до книги обліку виданих свідоцтв.

Висновок
Новий етап розвитку інституту державної реєстрації прав на нерухомість настав з прийняттям Конституції РФ 1993 р . і подальших правових актів, що регулюють здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація проводиться на підставі заяви правовласника, сторони (сторін) договору або уповноваженого ним на те особи за наявності у нього належним чином оформленого доручення. Належним чином оформлена довіреність має відповідати всім вимогам Цивільного кодексу.
Договори та інші угоди можуть бути предметом державної реєстрації самі по собі, а так само в якості підстави породжуваних, змінюється або припиняється ними прав.
Свідоцтво про право на спадщину видається всім спадкоємцям разом чи кожного окремо - за їх бажанням (в останньому випадку у свідченнях вказується все спадкове майно і частка спадкоємця, що одержує свідоцтво). Якщо виявиться, що будь-яке майно не включено у свідоцтво про спадщину, то на нього може бути видано додаткове свідчення.
Особистість іноземних громадян та осіб без громадянства встановлюється на підставі виду на проживання чи національного паспорта з відміткою про реєстрацію в органах внутрішніх справ або інших уповноважених органах.
Представник юридичної особи зобов'язаний пред'явити установчі документи юридичної особи, а також документ, що засвідчує його особу, та документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи.
Також для державної реєстрації необхідно пред'явити документ про оплату реєстрації. Таким документом є квитанція про приймання грошей кредитною установою, що здійснює грошові розрахунки з населенням, або платіжне доручення організації з відміткою банку про прийняття платежу. Обов'язковим є додаток оригіналу платіжного документа.
Свідоцтво про державну реєстрацію прав, що видається правовласнику, є документом суворої звітності, має ступінь захищеності на рівні цінних паперів на пред'явника, а також облікову серії та номер.
Світова практика виходить з необхідності використання в обов'язковому порядку можливостей недержавних правових інститутів для забезпечення юридичної чистоти реєстрованих угод і законності виникають на їх основі прав, що цілком відповідає завданням створення стабільного обороту нерухомості. Для країн англосаксонської системи права це обов'язкова участь в операції страхового маклера. Для країн системи континентального права, до якої належить і наша держава, таким, недержавним, способом забезпечення законності операцій з нерухомістю завжди було їх обов'язкове нотаріальне посвідчення.
Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно дано в ст.2 ФЗ РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", прийнятого Державною Думою 17 червня 1997 року, в якій державна реєстрація визначається як "юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення , обмеження (обтяження), переходу і припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації ".
Очевидно, що однією з головних завдань державної реєстрації є гарантія законності при здійсненні операцій з нерухомістю, хоча це питання в даний час законодавством не врегульовано до кінця. Крім того, наявність Єдиного реєстру прав на нерухоме майно істотно полегшує діяльність різних державних органів, пов'язану з необхідністю ведення обліку власників нерухомості
Список літератури
1. Конституція Російської Федерації (прийнята всенародним голосуванням 12.12.1993) (з урахуванням поправок, внесених Законами РФ про поправки до Конституції РФ від 30.12.2008 N 6-ФКЗ, від 30.12.2008 N 7-ФКЗ) / / Відомості Верховної 26.01.2009, N 4, ст. 445
2. Цивільний кодекс РФ (ГК РФ) від 30.11.1994 N 51-ФЗ - Частина 1 / / Відомості Верховної, 05.12.1994, N 32, ст. 3301
3. Арбітражний процесуальний кодекс РФ (АПК РФ) від 24.07.2002 N 95-ФЗ / / "Російська газета", N 137, 27.07.2002
4. Земельний кодекс РФ (ЗК РФ) від 25.10.2001 N 136-ФЗ / / "Російська газета", N 211-212, 30.10.2001
5. Житловий кодекс РФ (ЖК РФ) від 29.12.2004 N 188-ФЗ / / "Збори законодавства РФ", 03.01.2005, N 1 (частина 1), ст. 14
6. Федеральний закон від 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. від 17.07.2009) "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (прийнято ДД ФС РФ 17.06.1997) / / Відомості Верховної, 28.07.1997, N 30, ст. 3594
7. Закон РФ "Про приватизацію житлового фонду в РФ" від 04.07.1991 N 1541-1 / / "Відомості СНР і ЗС РРФСР", 11.07.1991, N 28, ст. 959
8. Постанова Пленуму ВАС РФ від 2 грудня 2005 р . N 32 / / Відомості Верховної 2.12.2005, № 32 ст.3012
9. Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (затв. Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р . N 219)
10. Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. М., 2006
11. Бєлов В.А. Передмова / / Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. М., 2001. С. 27-28
12. Волинцеве А.В. Актуальні цивільно-правові проблеми державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томськ, 2003. С. 68.
13. Цивільне право / За редакцією Ю.К. Толстого і А.П. Сергєєва. С.-П.: Слово, 2006.
14. Дорожинський Є.А. Правове регулювання операцій з нерухомим майном: Автореф. дис. : Канд. юрид. наук. М., 2008. С. 16
15. Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Нерухоме майно: Правове регулювання: Науково-практичний посібник. М., 1997. С. 7
16. Карлін А.Б. Принципи реєстраційної системи прав на нерухомість в умовах економічної інтеграції / / Вісник Міністерства юстиції РФ. 2006. N 1. С. 39-40
17. Кассо Л.А. Російське поземельне право. М., 1999; Єльяшевич В.Б. Нарис розвитку форм поземельного обороту на Заході. СПб., 1913
18. Кірсанов А.Р. Система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в Російській Федерації: Навчальний посібник. М., 2007. С. 17
19. Кірсанов А.Р. Нова система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в Російській Федерації. М., 2007. С. 18-19
20. Кіндеева Є.А. Реєстрація договору оренди нежитлового приміщення: бути чи не бути. / / "Економіка і життя", 2006р., № 8. - С. 38
21. Крилов С. Реєстрація прав на нерухомість: поняття і проблеми. / / "Російська юстиція", 2007, № 10. - С. 83
22. Мейєр Д.І. Російське громадянське право. М., 1997. Ч. 1. С. 251-259
23. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. М., 1998
24. Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції. С. 22
25. Плотнікова І.М. Інститут державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в системі захисту прав власності громадян і юридичних осіб / / Державна реєстрація прав на нерухомість: теорія і практика. С. 66
26. Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Під заг. ред. П.В. Крашеніннікова. - М.: Норма, 2004. З. 129
27. Системи реєстрації прав на нерухоме майно: Досвід зарубіжних країн / За ред. А.А. Лазаревського. М., 2000.
28. Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. С. 1-9
29. Скворцов О.Ю. Реєстрація операцій з нерухомістю: Правове регулювання та судово-арбітражна практика. М., 2008. С. 51
30. Соборний Покладання 1649р.: Текст, коментарі / Рук. авт. кол. Л.Г. Маньков. Л., 1987. С. 89
31. Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. М., 2004
32. Степанов С.А. Система об'єктів нерухомого майна в цивільному праві: теоретичні проблеми: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Єкатеринбург, 2004. С. 44
33. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (за вид. 1907р.) М., 1995
34. Чубаров В.В. Проблеми правового регулювання нерухомості. М., 2006


[1] Цивільний кодекс РФ (ГК РФ) від 30.11.1994 N 51-ФЗ - Частина 1 / / Відомості Верховної, 05.12.1994, N 32, ст. 3301
[2] Федеральний закон від 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. від 17.07.2009) "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (прийнято ДД ФС РФ 17.06.1997) / / Відомості Верховної, 28.07. 1997, N 30, ст. 3594
[3] Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. М., 2004
[4] Системи реєстрації прав на нерухоме майно: Досвід зарубіжних країн / За ред. А.А. Лазаревського. М., 2000.
[5] Кассо Л.А. Російське поземельне право. М., 1999; Єльяшевич В.Б. Нарис розвитку форм поземельного обороту на Заході. СПб., 1913
[6] Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. М., 1998
[7] Мейєр Д.І. Російське громадянське право. М., 1997. Ч. 1. С. 251-259
[8] Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. С. 1-9
[9] Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (за вид. 1907 р .) М., 1995
[10] Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (за вид. 1907 р .) М., 1995
[11] Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції. С. 22
[12] Чубаров В.В. Проблеми правового регулювання нерухомості. М., 2006
[13] Волинцеве А.В. Актуальні цивільно-правові проблеми державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томськ, 2003. З. 68
[14] Кірсанов А.Р. Система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в Російській Федерації: Навчальний посібник. М., 2007. С. 17
[15] Скворцов О.Ю. Реєстрація операцій з нерухомістю: Правове регулювання та судово-арбітражна практика. М., 2008. С. 51
[16] Кірсанов А.Р. Нова система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в Російській Федерації. М., 2007. С. 18-19
[17] Карлін А.Б. Принципи реєстраційної системи прав на нерухомість в умовах економічної інтеграції / / Вісник Міністерства юстиції РФ. 2006. N 1. С. 39-40
[18] Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Нерухоме майно: Правове регулювання: Науково-практичний посібник. М., 1997. С. 7
[19] Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції
[20] Дорожинський Є.А. Правове регулювання операцій з нерухомим майном: Автореф. дис. : Канд. юрид. наук. М., 2008. С. 16
[21] Камишанській В.П. Право власності на нерухомість: питання обмежень. Еліста, 2006. С. 13-14
[22] Арбітражний процесуальний кодекс РФ (АПК РФ) від 24.07.2002 N 95-ФЗ / / "Російська газета", N 137, 27.07.2002
[23] Плотнікова І.М. Інститут державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в системі захисту прав власності громадян і юридичних осіб / / Державна реєстрація прав на нерухомість: теорія і практика. С. 66
[24] Бабкін С.А. Оновний початку організації обороту нерухомості. М., 2006
[25] Степанов С.А. Система об'єктів нерухомого майна в цивільному праві: теоретичні проблеми: Автореф. дис. д-ра юрид. наук. Єкатеринбург, 2004. С. 44
[26] Постанова Пленуму ВАС РФ від 2 грудня 2005 р . N 32 / / Відомості Верховної 2.12.2005, № 32 ст.3012
[27] Бєлов В.А. Передмова / / Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. М., 2001. С. 27-28
[28] Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. М., 2004
[29] Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. М., 2004
[30] Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (затв. Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р . N 219)
[31] Земельний кодекс РФ (ЗК РФ) від 25.10.2001 N 136-ФЗ / / "Російська газета", N 211-212, 30.10.2001
[32] Житловий кодекс РФ (ЖК РФ) від 29.12.2004 N 188-ФЗ / / "Збори законодавства РФ", 03.01.2005, N 1 (частина 1), ст. 14
[33] Піскунова М.Г. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним як правозастосовча діяльність установ юстиції. С. 22
[34] Кіндеева Є.А. Реєстрація договору оренди нежитлового приміщення: бути чи не бути. / / "Економіка і життя", 2006р., № 8. - С. 38.
[35] Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Під заг. ред. П.В. Крашеніннікова. - М.: Норма, 2004. С. 129.
[36] Закон РФ "Про приватизацію житлового фонду в РФ" від 04.07.1991 N 1541-1 / / "Відомості СНР і ЗС РРФСР", 11.07.1991, N 28, ст. 959
[37] Крилов С. Реєстрація прав на нерухомість: поняття і проблеми. / / "Російська юстиція", 2007, № 10. - С. 83.
[38] Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Під заг. ред. П.В. Крашеніннікова. - М.: Норма, 2004. - С. 148.
[39] Цивільне право / За редакцією Ю.К. Толстого і А.П. Сергєєва. С.-П.: Слово, 2006.
[40] Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Під заг. ред. П.В. Крашеніннікова. - М.: Норма, 2004. - С. 163.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
267.5кб. | скачати


Схожі роботи:
Реєстрація нерухомості або реєстрація прав на неї
Державна реєстрація підприємств
Державна реєстрація юридичних осіб 2
Державна реєстрація нерухомого майна
Державна реєстрація підприємницької діяльності
Державна реєстрація юридичних осіб 3
Державна реєстрація в цивільному праві
Державна реєстрація юридичних осіб
Підприємницька діяльність державна реєстрація і чи
© Усі права захищені
написати до нас